浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5968号上诉人（原审被告）：杨微燕，女，1982年3月11日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审原告）：袁少荣，男，1960年11月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审原告）：张凯，男，1976年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上列二被上诉人委托诉讼代理人：陈品新，浙江六和（温州）律师事务所律师。原审被告：温州共赢房产营销策划有限公司。住所地：温州经济技术开发区滨海六路2497号。法定代表人：郑巨才，总经理。上诉人杨微燕因与被上诉人袁少荣、张凯及原审被告温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨微燕上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回袁少荣、张凯的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据双方买卖合同约定，袁少荣、张凯应当于2018年7月30日前付首付款50%，另50%于2018年8月15日起付齐，款项到位后于三日内办理过户，最迟不得超过2018年8月30日。袁少荣、张凯支付购房款系先行义务，其未按约支付购房款，在监管资金到期后又强行提取监管资金，未与杨微燕进行协商，亦未安排其他支付方式，严重违反合同约定。合同履行及整个诉讼过程中，袁少荣、张凯仅于签订涉案合同时支付定金20万元，其余款项均未支付，却一再要求杨微燕过户，甚至要求案外人郑士平、陈爱华的房屋同时过户，没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。二、本案重审之前，杨微燕一直积极履行合同。当时为了促成袁少荣、张凯购买多套房屋的需求，促成双方交易，将原本已经出卖给案外人的涉案房屋收回，赔偿了定金20万元。杨微燕担心袁少荣、张凯事后不购买涉案房屋则损失巨大，才在涉案房屋买卖合同中补充说明追究违约责任以三套捆绑追究。袁少荣、张凯曲解本意，并一直提出“三套同时过户”等不合理要求导致合同履行受阻。虽涉案房屋过户存在被查封情形，但杨微燕一直努力协商提出反担保并要求立即与袁少荣、张凯办理过户手续，但袁少荣、张凯一直以“三套同时过户”的不合理诉求予以拒绝。袁少荣、张凯辩称：杨微燕就涉案房屋买卖存在违约，在涉案房屋被法院查封的情况下，杨微燕一直隐瞒，继续与袁少荣、张凯进行交易，导致袁少荣、张凯将监管资金放在银行长达一年时间。杨微燕未能实现将三套房屋捆绑销售的承诺，导致袁少荣、张凯利益受损，应当承担责任。综上，一审认定事实清楚，程序合法，应当予以维持。共赢公司未作陈述。袁少荣、张凯向一审法院起诉，请求：1.确认双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》合法有效；2.共赢公司、杨微燕补偿袁少荣、张凯租金损失，从2018年7月25日起计算至实际过户之日止（暂算至2019年2月24日，为57742.42元）；3.共赢公司、杨微燕向袁少荣、张凯支付违约金33.2429万元；4.本案诉讼费由共赢公司、杨微燕共同承担。后袁少荣、张凯变更第1、2项诉讼请求：1.解除双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；2.共赢公司、杨微燕补偿袁少荣、张凯租金损失，从2018年7月25日起计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：温州经济技术开发区滨海六路2445号的房屋登记在杨微燕名下。2014年3月14日，杨微燕与共赢公司签订委托书，约定由共赢公司作为受托人，代为办理上述房屋相关买卖事项。2018年6月2日，共赢公司与袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》，约定将杨微燕名下的滨海六路2445号房屋出售给袁少荣、张凯，总价款245万元，定金20万元，2018年7月30日前付清首付款50%，另50%于2018年8月15日前付清，款项到位后三日内办理过户手续，最迟不超过2018年8月30日。合同签订后，袁少荣、张凯依约支付定金20万元，并由共赢公司出具《定金收条》一份，备注“代杨微燕收”。2018年6月4日，双方达成一份《补充协议》，约定前述协议中涉及的付款以资金监管方式支付。2018年7月25日，袁少荣、张凯依约在浦发银行办理215万元购房款资金监管，有效期从2018年7月25日至同年10月25日止。2018年8月1日，袁少荣、张凯与共赢公司又签订一份《营业房买卖补充协议》，约定：1.双方于2018年7月25日前已办毕银行资金监管，共赢公司应在三个工作日内办理交易手续；2.因永丰家园2-5幢202室房屋产权证遗失，双方约定于2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续，另永丰家园2-5幢202室延后至2018年9月17日之前办理交易；3.任意一方若未按约定时间办理过户手续，均需承担总计300万元的违约金。三套房产约定的售价分别为杨微燕（2445号）245万元、郑士平（202室）1052万元、陈爱平（203室）914万元，总计价款2211万元；各自占总价款的比例分别为11.08%、47.58%、41.34%。2018年6月25日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民初150号民事裁定，查封杨微燕名下的涉诉滨海六路2445号房屋。2018年7月6日被温州市中级人民法院查封。2018年9月11日，龙湾区人民法院作出（2018）浙0303民初4260号民事裁定书，裁定杨微燕提供的担保未达到充分有效的程度，对解除涉诉滨海六路2445号房屋保全的申请不予准许。2019年8月8日、9月2日、11月7日，涉诉房产被瓯海区人民法院轮候查封，2019年11月15日被龙湾区人民法院轮封。2020年8月24日房产解除查封后抵押给案外人。涉诉房产已于2018年3月25日出租给案外人金永敏使用，租期三年，第一年年租金为98987元，此后每年在前一年的基础上递增10%。一审法院认为，袁少荣、张凯与共赢公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应属有效。杨微燕与袁少荣、张凯方的微信聊天记录，从2018年8月14日至8月30日止，未提及房产被法院财产保全的事实，直至同年9月9日才有“正在办理解除查封手续”的表述，对此袁少荣、张凯不持异议并要求杨微燕尽快处理、快速过户。涉诉房屋解除查封后再次被查封前，虽具备过户手续，但双方已约定三套房屋捆绑销售，在另二套房屋仍然处于查封状态的情况下，袁少荣、张凯要求应在一个合理期限内进行三套房屋的过户登记手续，亦属合理，故不能因此认定其主观上具有恶意。杨微燕提出因涉诉房产被诉讼保全未能办理过户手续,不可归责于杨微燕。但因房屋被查封无法办理过户手续，并不属于法定的不可抗力或者情势变更的情形，杨微燕不能因此免责。2018年8月1日，双方签订的《营业房买卖补充协议》约定：2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续，一审法院作出（2018）浙0303民初4260号民事裁定书，载明杨微燕于2018年8月30日才申请解除保全，一审法院于同年9月11日作出不予解除决定。说明双方第二次协商后，杨微燕仍未按约及时处理、履行义务，采取手段使涉诉房屋具备过户条件。另《温州市不动产登记信息查询记录》显示，2020年8月24日涉诉房产解除保全后，杨微燕于2020年9月1日办理抵押登记将涉诉房产抵押给案外人，而非与袁少荣、张凯积极协商过户事宜，显然杨微燕的行为已构成违约。当事人一方迟延履行义务或其他违约行为，致使不能实现合同目的的，可解除合同。据此，一审法院确认解除双方签订的《温州市存量房买卖合同》、《营业房买卖补充协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，认为袁少荣、张凯主张的违约金金额合理，予以支持。诉请中袁少荣、张凯既主张违约金，又主张租金损失，两者均是违约责任的承担方式，故要求杨微燕支付租金的诉请不予支持。再就，共赢公司辩称其只是房屋买卖介绍人，不应承担责任的辩解。一审法院认为，杨微燕与共赢公司签订《委托书》由共赢公司为代理人办理涉诉房产买卖等事宜，共赢公司在委托权限内与袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》，因委托代理关系所产生的法律后果应由委托人承当。故共赢公司的辩解意见，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月10日判决：一、解除袁少荣、张凯与共赢公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；二、杨微燕于判决生效之日起十日内支付袁少荣、张凯违约金人民币332429元；三、驳回袁少荣、张凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7153元，由袁少荣、张凯共同负担1073元，杨微燕负担6080元。二审期间，袁少荣、张凯当庭申请证人吴某出庭，吴某陈述其系涉案房屋买卖的中介，当初双方约定三套房子捆绑销售，后因房屋被查封而没有过户，之后双方协商，袁少荣、张凯要求杨微燕支付押金后一套一套过户，但共赢公司不同意。袁少荣、张凯认为吴某当庭陈述的内容符合双方交易的真实情况，能够证明杨微燕主观恶意。杨微燕确认吴某系涉案房屋买卖中介，但认为证人的陈述不符合事实。共赢公司未发表意见。本院经审查认为，吴某的证言能否证明双方约定三套房屋一并过户，本院将在下文予以阐述，至于吴某证言中有关双方后续协商内容，因吴某陈述双方最终并未达成一致意见，故协商过程与本案处理结果无涉，本院不予采信。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，杨微燕于2018年8月30日与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述：“已经解决到99%。昨天已经详细跟吴总交代了过程了。下周二三先过户那套小的，周四周五来得及的话过幼儿园那套。”杨微燕于2018年9月9日与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述：“三套一起解除可以，但有两套先过户、解冻先、然后最后一套补正。”袁少荣、张凯方于2018年10月8日与杨微燕的微信聊天记录中陈述：“杨总，十月份了。请想办法加快我三间房的过户，不能再拖延了。从七月份到现在已经三个月了。”杨微燕回复：“知道了。”本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据杨微燕的上诉请求、理由及袁少荣、张凯的抗辩，本案二审期间的争议焦点为：第一、涉案《温州市存量房买卖合同》及《营业房买卖补充协议》应否解除；第二、杨微燕是否构成违约，若构成违约，应承担多少违约金。关于争议焦点一。共赢公司接受陈爱华、杨微燕、案外人郑士平的委托，办理温州市经济技术开发区××路××号××幢××号××号房屋买卖事宜，并与袁少荣、张凯针对上述三套房屋交易事宜签订《营业房买卖补充协议》，约定涉案房屋与2445号房屋一并过户，202号房屋因产权证遗失问题延后过户时间。况且，杨微燕在与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述“三套一起解除可以”，并对袁少荣、张凯陈述三间房屋过户问题予以应允，结合涉案房屋买卖中介有关双方约定三套房屋捆绑销售的陈述，杨微燕有关袁少荣、张凯单方提出三套房屋同时过户的不合理要求而其并未同意的主张，不成立，本院不予采信。杨微燕主张涉案房屋现已不存在抵押，但未提供证据予以证明，本院不予采信。况且，永丰家园2-5幢203号房屋已出售他人并办理了不动产权属变更登记手续，袁少荣、张凯一并购买三套房屋的合同目的不能实现，一审据此判决解除涉案《温州市存量房买卖合同》及《营业房买卖补充协议》，并无不当。关于争议焦点二。涉案《温州市存量房买卖合同》签订于2018年6月4日，约定温州经济技术开发区滨海六路2445号房屋的不动产权属变更登记手续应当在2018年8月10日前办理。涉案房屋于2018年7月6日被法院查封，后又于2019年8月至11月期间被多次轮候查封。涉案《营业房买卖补充协议》对购房款的支付时间、方式进行了变更，袁少荣、张凯已依约就涉案房屋购房款办理了资金监管，完成了款项支付义务。涉案房屋系因杨微燕涉诉被法院查封导致无法如约完成过户，且杨微燕在涉案房屋解除查封后，就涉案房屋办理抵押登记，亦成为涉案房屋不能办理不动产权属变更登记手续的障碍。基于上述分析，杨微燕主张袁少荣、张凯未依约支付购房款，不成立，杨微燕未能如约办理涉案房屋不动产权属变更登记手续，不存在法定或约定的免责事由，构成违约，一审根据涉案《营业房买卖补充协议》的约定判决其向袁少荣、张凯承担332429元的违约金，亦无不当。综上，杨微燕的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6080元，由上诉人杨微燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二一年二月二日法官助理 周婷婷代书记员 徐彬妮