青海省海晏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青2223民初6号 原告：青海万远房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91630000MA75209J8H 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：李某1，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿某，安徽瀛鼎（海北）律师事务所实习律师。 被告：李某2。公民身份号码：××× 原告青海万远房地产开发有限公司与被告李某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理，原告青海万远房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某1、阿某，被告李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青海万远房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告间就印象海晏C区商业C1-2号商铺签订的《印象·海晏商铺确认书》；2.判令被告将案涉商铺恢复原状；3.判令被告按约定承担违约金38100元；4.判令被告承担原告实际损失24000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月26日，原被告双方签订《印象·海晏商铺确认书》，约定该出卖房屋总价款为389758元，最终成交价为381000元，付款方式为按揭付款，双方约定首付款为193000元，被告已支付首付款105000元，剩余首付及尾款共计276000元本应于2017年6月30日前交清，2018年8月12日原被告签订《提前装修承诺书》后，原告将商铺钥匙交与被告，被告一直占有该商铺至今。原告多次催要无果后于2020年12月9日向被告送达了《首付款催收函》，限其15日内缴清首付，截止起诉之日仍未得到清偿。被告的行为属于严重违约，现原告为维护自身合法权益诉至法院。 被告李某2辩称，印象海晏C区商业C1-2号商铺的首付款193000元在2018年已付清，但当时因购买了印象海晏C区商业C1-2号商铺和C1-3号商铺，后因办理3号商铺的房产证将2号商铺的部分首付款转至了3号商铺总房价中,《提前装修承诺书》系前夫签订，自己对承诺书内容并不知情，不同意解除合同。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、营业执照、商品房预售许可证、规划许可证、暂定资质证书复印件各一份，欲证实原告是适格主体的事实； 2、印象海晏商铺确认书原件一份，欲证实2016年10月26日原被告之间存在买卖合同关系，约定剩余首付款于2017年6月30日前交清的事实； 3、收据复印件2张，欲证实被告分别于2018年5月3日、2018年9月14日向原告交款5000元、100000元共计105000元作为C1-2商铺首付款的事实； 4、首付款催收函1份，欲证实原告在2020年12月9日向被告送达催收函，被告收到催收函后仍未履行义务的事实； 5、提前装修承诺书原件1份，欲证实被告承诺于2018年9月30日前交清首付款后签订商品房买卖合同并约定如未按期交清首付款，原告有权解除商品房确认书的事实； 6、房屋租赁合同复印件1份，欲证实被告将印象海晏C1-3商铺以每月1000元租赁给他人使用的事实； 7、买受人信息变更情况说明1份及票据5份，欲证实被告将自己名下的印象海晏C1-3商铺房主姓名变更为其父亲罗布藏尖措以及C1-2与C1-3之间转款、C1-3商铺房款已交清的事实。 对上述证据，被告质证认为对证据1、2、6、7无异议，对证据3的金额认可，但交款时间是在2018年1月份分别几次交的首付款，但两张票据是原告后期合在一起开的；对证据4认为虽然收到了催收函，但被告个人认为C1-2商铺的首付款已付清；对证据5认为提前装修承诺书并非本人签字，是由前夫签订（当时婚姻关系仍在存续期间），对提前装修的事实予以认可，但对承诺书中的内容并不知情。 被告未向法庭提交证据。 本院对上述证据分析认为，对原告提交被告无异议的证据1、证据2、证据6、证据7予以采信，可作为定案依据。对被告有异议的证据3、4、5，本院认为，被告认可交纳房屋首付款为105000元，且已收到原告的催收函，其应当知道欠付原告商铺首付款的事实，故对原告提交的3、4证据本院予以采信；对证据5，本院认为，提前装修承诺书虽系被告前夫与原告签订，但其前夫签订承诺书时双方尚在婚姻关系存续期间，且被告已经接受C1-2商铺并进行装修、使用至今，故其应该知道承诺书的内容，故对此证据本院予以采信。 经审理查明：2016年10月26日原被告双方签订了印象海晏商铺确认书，约定“被告从原告处购买印象海晏C区C1-2号商铺一套，约定商铺面积为74平方米，每平方米单价为5267元，该商铺总价为389758元，最终双方约定商铺成交价为381000元，剩余尾款于2017年6月30日前交清。”，之后被告向原告交纳了195000元作为该商铺的首付款。但2018年5月3日因被告将从原告处另购买的C1-3号商铺转至其父名下，并将其C1-2号商铺的90000元首付款转到C1-3号商铺交情了3号商铺的房款，故C1-2号商铺首付款被告实际交纳了105000元。另查明，2018年被告前夫代替被告与原告签订了C1-2商铺提前装修承诺书，承诺2018年9月30日前交清首付后签订商品房买卖合同，之后被告对此房屋进行装修并进行使用，自被告装修之日起截止目前该商铺一直由被告本人使用亦未交清首付款，经原告多次向被告催要，并于2020年12月9日向被告送达了首付款催收函，被告在收到催收函后亦未向原告支付2号商铺剩余的首付款。 本案的争议焦点问题如下： 一、双方签订的《印象海晏商铺确认书》是否有效？合同是否应当解除？ 本院认为，原被告签订的商铺确认书系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行义务。根据查明的事实，被告未按合同约定的期限履行义务，其行为显然构成违约，对双方买卖关系是否解除,应当从合同是否能够实际履行、双方是否协商一致解除合同或者解除合同是否符合法定解除条件等角度进行考量。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据该规定，只有债务人迟延履行债务致使合同目的不能实现，构成根本违约的情况下，合同方可解除。本案中被告于2016年10月26日与原告签订商铺确认书后交付了首付款195000元，后又将C1-2号商铺90000元首付款转到C1-3号商铺总价，一直未补交C1-2商铺的剩余首付款；2018年8月12日被告与原告签订提前装修承诺书后该商铺一直由被告使用，但经原告催要后被告亦未交付首付款。为保证交易安全，本院在受理该案后在合理期限内经双方同意组织庭前调解，让被告筹措首付款，以达到合同能够履行的目的，但被告一直未积极筹措首付款且在庭审中明确表示短期内无法付清首付款，故本院认为被告自签订商铺确认书之日起长达四年之久未向原告交清剩余首付款且一直使用该房屋，其拖延履行的行为已经严重超出了原告订立合同目的的预期，致使原告合同目的无法实现，现原告主张解除原被告签订的C1-2号商铺《印象海晏商铺确认书》的诉求符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张被告将涉案商铺恢复原状的诉求 本院认为，原告未向法庭提交该商铺原始原貌的相关证据，无法核实房屋内部的墙体结构是否经过拆除，故对此诉求本院不予支持，但合同解除后被告应当在合理期限内将房屋内部的附属设施及时腾退，将房屋交付原告； 三、关于原告主张被告按约定承担违约金38100元的诉求 本院认为，原被告在签订的《印象海晏商铺确认书》第五条明确约定“乙方保证在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，将完全遵守本协议约定的商铺房号、价款等条款。如甲方通知乙方约定的时限超过10日，乙方仍不如约签署《商品房买卖（预售）合同》或交纳房款的，乙方将承担总房款10%的违约金”，被告自签订商铺确认书及提前装修承诺书至今，经原告催要后被告仍未及时交清首付款，被告未按约定交纳房款，已构成违约，应当承担违约责任，该商铺总价为381000元，原告要求被告承担违约金的诉求不违反法律规定，故本院予以支持； 四、关于原告主张被告以C1-3号商铺租金为依据承担该商铺的实际损失24000元的诉求； 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，原告并未举证证明被告的违约行为对其造成的损失已超出双方在商铺确认书中约定的违约金数额，故对原告主张被告承担C1-2号商铺实际损失24000元的诉求本院不予支持。合同解除后原告在折抵相关违约金损失后应将被告交付的剩余首付款一并向被告退还。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百八十五条第二款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原被告于2016年10月26日签订的《印象海晏商铺确认书》； 二、被告李某2在本判决生效后30日内将该商铺内附属设施腾退，将房屋交付原告青海万远房地产开发有限公司； 三、被告李某2向原告青海万远房地产开发有限公司支付违约金38100元，原告青海万远房地产开发有限公司应在折抵违约金后，于本判决生效30日内向被告李某2退还剩余款项66900元； 四、驳回原告青海万远房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676.25元，由被告李某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。 本判决一经生效，义务人尚未履行义务的权利人可在2年内向本院申请对义务人强制执行。 审 判 员 马世华 二〇二一年二月二十六日 法官助理 马桂英 书 记 员 马千惠 法条链接： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。