湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15925号原告湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人李中华，该公司董事长。委托代理人余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人唐倪，湖南言顺律师事务所律师。被告周军，男，1987年10月2日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托代理人艾子雄，湖南见田律师事务所律师。原告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）诉被告周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年1月19日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告的委托代理人唐倪，被告的委托代理人艾子雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告道顿公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋；2.判令被告支付“农房观沙E城”项目E7栋E3001-E3019号商铺租赁费及商管费用564632元及滞纳金127798元（暂计算至2020年11月15日，实际应计算至被告付清所欠费用之日止）；3.判令被告支付违约金309816元（按照最后一季度租金2倍的标准）；4.判令被告支付律师费20000元；5.判令被告支付的履约保证金50000元不予退还；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月30日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将长沙市农房观沙国际(光明E城)项目E7栋E3001-E3019号商铺出租给被告经营，面积为1324平方米，承租期限自2018年10月1日至2022年4月30日，租金标准为24元/平方米/月，商管费为12元/平方米/月，租金每年递增，履约保证金为50000元，租金、商管费按季度支付，应提前5日支付下一期租金，如有逾期，每逾期一日，按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的，原告有权解除合同、履约保证金不予退还，被告还应支付违约金309816元，被告未按约返还房屋，还应按5163元/天向原告支付逾期占用费，原告因主张相关权利而产生之费用由被告承担(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费)。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物经营管理，但被告自2020年3月15日起就再未依约履行缴纳租金、商管费等费用的义务，经原告多次催收，被告仍拖欠商铺租赁及商管费用564632元一直未予支付。原告迫于无奈于2020年11月6日发函解除了双方所签订的《租赁合同》，要求其缴清上述租金及费用，并妥善处理经营期间的所有会员事项，但被告仍未履行支付义务。原告认为，被告在租赁场地经营且享受经营管理的同时，应当及时足额支付相应的租金、商业管理费等费用，其故意迟延支付的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求其支付相应费用、违约金及迟延支付的滞纳金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告周军辩称：一、原告违约在先，没有依照《租赁合同》的约定履行有关合同义务。（一）原告未依约免收2020年1月1日至2020年1月31日的租金。被告与原告于2018年8月30日签订了《租赁合同》，其中第3.5条约定：“除装修期外，甲方给予乙方共计7个月的市场培育期，具体为2018年10月1日-2019年1月31日、2020年1月1日至2020年1月31日，2021年1月1日至2021年1月31日，2022年1月1日至2022年1月31日。市场培育期内，甲方免收乙方租金……”。但合同履行期间，原告并未依约免收2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金，被告现主张多缴纳的49870元租金及对应的滞纳金应在原告的诉讼请求中予以扣除，同时应返还履约保证金。(二)原告没有依照合同约定履行房屋设施设备运行的维护和管理义务，给被告造成了经济损失。合同履行期间，被告租赁的房屋于2019年、2020年发生漏水，经被告多次催促，原告无正当理由未及时修缮，造成被告日常经营受到影响、设备受损，侵犯了被告的经济利益。被告认为原告违反了合同约定，其商管费用应予减扣。二、被告系健身行业从业者，受新冠疫情不可抗力事件影响不能完全履行本合同，不应承担全部违约责任。2020年上半年因新冠疫情影响被告无法营业，因行业特性，迄今生意经营受到巨大影响，入不敷出，难以为继。新冠疫情系众所周知的不可抗力因素，被告在疫情期间，多次与原告沟通合同履行及减租问题。当时原告曾口头许诺免除3个月租金并表示愿意接受被告的租金缓交方案。后原告反悔，要求被告全额缴纳，被告认为原告的行为违反公平、诚实信用的合同原则。在疫情爆发前被告均依合同约定按期履约，停缴租金实系原告违约在先及疫情不可抗力因素所导致，被告不应承担违约责任。三、关于滞纳金、违约金、不予返还履约保证金的诉讼请求没有事实与法律依据，且金额过高。退一步讲，即使法院认定被告应当承担违约责任，原告主张的滞纳金、违约金、履约保证金的计算标准与诉求金额也明显畸高，缺乏法律依据。《租赁合同》中约定的滞纳金、违约金、履约保证金均属违约金性质。违约金虽然系惩罚性质，但也应以当事人实际损失为基础。合同约定的滞纳金按照季度租金的日千分之五计算，违约金按照最后一年一季度的租金的两倍计算，同时还要扣除履约保证金，这些关于违约责任的重复约定过分加重了被告的合同责任，显失公平。本案原告主张的滞纳金、违约金、履约保证金共计人民币487614元，甚至高于被告欠缴的租金总额，违约责任相当于主债务的百分之百，显然不应得到法律的支持。另，我国《合同法》第一百一十四条明确规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，被告主张人民法院对原告主张的违约金、滞纳金、履约保证金予以适当减少。被告在疫情爆发前一直勤勤恳恳、惨淡经营、诚实守信，因疫情影响，健身房经营受到惨重打击，恳请人民法院矜悯其情，结合本案事实，予以公正判决。经审理查明，2018年8月30日，原告道顿公司（甲方）与被告周军（乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条租赁房屋基本情况1.1房屋位置：租赁房屋位于长沙市岳麓区××路农房·观沙国际（光明Ｅ城）项目7栋Ｅ3001-Ｅ3019号商铺，详细租赁位置以附件一标注为准（附件一：房屋租赁平面图）。1.2租赁面积：甲、乙双方约定的计租租赁面积为1324平方米。以此约定面积作为基数计算租金、商业管理费，双方均无异议。鉴于本租赁标的不是一个独立的产权单位，面积未经房管部门测绘，双方约定的面积系按照双方认可的方式确定，承租人对此情况完全知晓并无异议。第二条租赁用途约定2.1乙方将租赁房屋统一以健身俱乐部品牌、业态经营，乙方如从事须前置审批的经营项目，由乙方自行负责各项审批手续，相关获批准材料复印件须在甲方备案。2.2租赁期限内，未经甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，乙方不得擅自改变租赁用途及经营品牌。乙方如遇到经济环境不好导致难以经营原有业态而改变其用途，需书面提交甲方，与甲方协商沟通达成一致。乙方擅自改变租赁房屋用途的，乙方须承担违约责任，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋。第三条交房期限及租赁期限等约定3.1交房期限：交房日以甲方《房屋交付条件通知书》通知，确定的交付日期以乙方签收日期为准。双方约定，甲方不迟于2018年9月30日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。若有延迟，则本合同确定的租赁期限相应延迟。3.2租赁期限：3.2.1租赁期限的起始日为交房签收日，交房签收日即起租日，交房签收日延迟的，起租日相应延期。3.2.2承租期限为3年7个月，即2018年10月1日至2022年4月30日，交房日延迟的，则租赁期限的起始日和终止日相应延迟。3.3装修期：自房屋实际交付之日起，甲方提供0个月免租装修期给乙方，装修期内，甲方免收乙方租金，收取乙方12元／平方／月的商业管理费，但因装修产生的水电等费用由乙方自行承担。3.4因甲方原因造成装修期延长的，自甲方影响装修至甲方消除影响期间装修期中止计算，自甲方消除影响之后装修期继续计算；非甲方原因造成装修期延长的，乙方无权以任何理由获得任何形式的补偿，乙方应自租金起算日正常承担租金支付义务。3.5市场培育期：除装修期外，甲方给予乙方共计7个月市场培育期，具体为2018年10月1日至2019年1月31日，2020年1月1日至2020年1月31日，2021年1月1日至2021年1月31日，2022年1月1日至2022年1月31日。市场培育期内，甲方免收乙方租金，收取乙方12元／平方米／月的商业管理费，因乙方装修或经营需要产生的除租金外包括但不限于商业管理费、水电等费用由乙方自行承担。第四条租金、履约保证金、其他费用及相关约定4.1房屋租金计算标准（人民币）：租金标准为：24元／平方米／月；商业管理费标准为：12元／平方米／月（均不含税）。递增方式：以24元为基础，前两年不变，第三年开始每两年递增6%（租金从2019年6月1日开始递增）。具体的租金（含商业管理费）计算办法如下：2018年10月1日-2019年5月31日，租金标准为24元／ｍ2／月，商管费标准为12元／ｍ2／月，月租金合计（含商管费）为47664元，市场培育期商管费为63552元，年租金合计（含商管费）为254208元，优惠4个月；2019年6月1日-2020年5月31日，租金标准为25.44元／ｍ2／月，商管费标准为12元／ｍ2／月，月租金合计（含商管费）为49570元，市场培育期商管费为15888元，年租金合计（含商管费）561159元，优惠1个月（不欠费情况下）；2020年6月1日-2021年5月31日，租金标准为25.44元／ｍ2／月，商管费标准为12元／ｍ2／月，月租金合计（含商管费）为49570元，市场培育期商管费为15888元，年租金合计（含商管费）561158元，优惠1个月（不欠费情况下）；2021年6月1日-2022年4月30日，租金标准为28.97元／ｍ2／月，商管费标准为12元／ｍ2／月，月租金合计（含商管费）为51596元，市场培育期商管费为15888元，年租金合计（含商管费）531848元，优惠1个月（不欠费情况下）。4.1.1租金的计算标准：月度租金＝面积租金×计租租赁面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金＝月度租金／该自然月天数）。4.2履约保证金：本合同签定之日起5日内，乙方需支付50000元作为履约保证金，由甲方无息保存。4.2.1若乙方按本条第4.2款约定日期逾期七日未缴纳履约保证金，则乙方构成违约，甲方视为乙方放弃租赁本合同租赁房屋，甲方无条件收回乙方租赁房屋，并解除本合同。4.2.2本合同租赁期满未续约或协议终止合同，乙方按期清理场内财产及物品、缴清应缴费用并按约交还租赁房屋，亦未发生任何本合同违约事项的，自租赁房屋按约交还之日起10个工作日内，由甲方将履约保证金无息退还给乙方。4.2.3若本合同租赁期限内乙方存在违约情形的，则履约保证金不予退还，因甲方主张相关权利而产生之费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），如甲方本合同租赁期限内存在违约情形时，因乙方主张相关权利而产生之费用由甲方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。4.3租金支付期日：租金采用每3个月缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于本合同签定之日起5日内交纳第一期的商管费，第一期商管费为63552元，以后乙方每期应提前5天向甲方支付下一期租金及商管费，如遇到节假日自动顺延。4.3.1租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任。4.4租金支付方式：乙方以转账方式支付租金给甲方。甲方在收取租金后7个工作日内，甲方开具相应收据……4.5本合同租赁期间，与租赁房屋有关的下列费用由乙方承担：商业管理费、水费、电费、电话费、燃气费、有线（数字）电视费、网络费等费用，标准按有关部门的相关规定执行，由乙方直接向有关费用收取部门申办相关手续并交纳相关费用……第五条租赁房屋装修约定5.1乙方在不损坏该房屋原有设施和结构且不违反建筑规划确定用途的前提下，可根据经营需要，按照自己的风格设计，对该房屋进行装修、装饰或添置新物。5.1.1乙方的装饰、装修方案须报甲方审核，经甲方书面同意，并报甲方各案后，方可施工。若依据法律、法规及相关规定乙方装修过程中需办理其他相关手续的，由乙方自行向有关部门／单位申请办理，并承担相关的费用……5.1.3乙方装饰、装修时须结合经营所需及租赁场地现状做好房屋的防水防渗漏处理，若因乙方原因造成漏水、渗水事故，则相关侵权损害赔偿责任由乙方承担……5.1.5乙方进行装饰、装修不得擅自更改租赁房屋内的承重结构（梁、柱、板、墙）及消防等公共设备、设施，若需更改租赁房屋内的承重结构（梁、柱、板、墙）及消防等公共设备、设施，乙方须以书面形式向甲方提出需求，经甲方根据租赁房屋情况，经甲乙双方对产生的影响及后果明确责任的前提下，甲方书面回复乙方施工意见、责任归属等事项并同意乙方施工，乙方可进行施工改造。若乙方擅自改变租赁房屋承重结构（梁、柱、板、墙）及任何水、电、空调、消防等公共设备、设施的，则乙方构成违约，乙方须按甲方的要求及时限恢复原状。并承担违约责任及相关费用，赔偿由此造成的全部直接及间接损失……第六条房屋的交付及返还6.1租赁房屋交付期日：甲乙双方以签字的《房屋交付通知书》为准。6.1.1甲方可采取书面通知单等形式通知乙方交付期日，若采取书面通知单的，甲方可通过快递或授权人现场签收的形式转送乙方，本款送达约定适用本合同第十八条约定事项。6.1.2租赁房屋正式交付时，双方检查并移交相关设备、设施后，甲、乙双方授权代表于《房屋设备设施移交清单表》（见附件二）签字／盖章后即视为交付完成。任何一方如欲更换授权代表的，需提前书面通知对方。6.2甲乙双方合同签订之日，同步进行租赁房屋交付，租赁房屋交付期日即合同计租日……6.4返还约定：本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起15日内，搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品，但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品……第七条租赁期间房屋的维护……7.2租赁期间，对于乙方的装修、装饰和增设的它物，甲方不承担维修义务。7.3租赁期间，对于该房屋因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。7.4租赁期间，甲方不承担因乙方原因造成租赁房屋漏水、渗水的维修责任及相关侵权损害赔偿责任，并不因此构成违约。7.5租赁期间，因甲方物业问题造成的漏水、渗水或者原有消防基础设施硬件问题、电梯质量所产生的一切后果由甲方协调开发商承担维修／赔偿费用。第八条甲方的权利和义务……8.2若乙方存在欠缴租金和商业管理费的违约情形，且甲方通知乙方后乙方7个工作日之内拒不缴纳欠费的，甲方有权通知相关部门对乙方租赁区域采取断电断水等限制物业使用的措施，乙方对此无异议并自行承担有关损失……第十条合同的变更、解除和终止10.1经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。10.2有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方都不承担违约责任……10.3除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等），乙方需补足甲方对应租金及物业费用。10.3.1累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付情形）。10.3.2根据合同约定未按时交纳履约保证金构成违约的……10.5不可抗力：10.5.1本合同任何一方因不可抗力事件（不能预见，不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况“书面”通知另一方，并应在30天内提供事故详情及租赁合同不能履行或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件（此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具）。10.5.2遇有上述不可抗力事故的一方，应采取一切可以减少的对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任。10.5.3不可抗力致使合同不能履行的，本合同解除，双方互不承担责任……第十二条乙方的违约责任12.1乙方逾期（包括不足额支付租金的情形）支付租金20日以内（含20日），每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，若甲方未书面通知乙方解除本合同的，则乙方仍应以每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，直至乙方正常交付租金时止……”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告亦依约向原告支付了50000元履约保证金。合同履行期间，被告对2019年10月31日之前的租金及商业管理费均已依约支付。自2019年11月1日起未再足额履行租金及商业管理费缴纳义务。2019年11月1日后，被告陆续向原告支付租金及商业管理费共计55000元。因被告一直未足额履行租金及商管费支付义务，2020年8月14日，原告向被告邮寄《湖南道顿商业资产管理有限公司工作联系函》一份，载明：“尊敬的光明悦邻荟商家周军先生：您好！贵我双方于2018年08月30日签订了光明E城项目E7栋3001-3019号商铺《租赁合同》及《商业管理服务合同》(以下简称“合同”)，合同面积1324平方米，合同期间2018年10月1日至2022年4月30日，根据合同约定：您应于2019年10月15日前缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的剩余部分租金及商业管理费60028元，2020年1月15日前缴纳2020年2月1日至2020年4月30日期间租金及商业管理费148710元，2020年4月15日前缴纳2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金及商业管理费148710元，2020年7月15日前缴纳2020年8月1日至2020年10月31日租金及商管费148710元，合计应缴纳506158元，其中部分商管费72820元交深圳市彩生活物业管理有限公司。受疫情影响，我公司酌情考虑给予减免租金67364元，减免后应交租金及商管费金额合计为叁拾陆万伍仟玖佰柒拾肆元整(小写：365974.00元）。但截至2020年8月14日止，您尚未将上述费用支付给我司，根据合同约定，您未按期缴纳费用将承担如下违约责任：一、根据双方所签《租赁合同》第12条项12.1条约定：您逾期支付租金及商管费20日以内(含20日），每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还。至2020年8月14日止，您已产生逾期交租违约金叁拾伍万壹仟捌佰肆拾柒元整(小写：351847.00元)。二、根据双方所签《租赁合同》第10条项10.3.1条约定，您如累计延迟支付租金及商管费20日以上的，我司有权单方解除《租赁合同》和《观沙E城“悦邻荟”商业管理服务合同》，并不予退还您已支付的费用(包括但不限于租金、履约保证金、预付款等)，如您已支付的费用不足以赔偿甲方损失的，您仍应予以补足。三、综上，您已违反了《租赁合同》及《观沙E城“悦邻荟”商业管理服务合同》的相关约定，如您在本告知之日起3日内仍未支付上述减免后应交租金及商管费金额叁拾陆万伍仟玖佰柒拾肆元整（小写：365974.00元）。我司将不再给予疫情期间的优惠，且将根据约定采取相关措施维护我司权益，并保留和您随时解约的权利，同时要求您承担从欠费之日起至解除合同之日期间产生的租赁费用及依据《租赁合同》及《经营管理协议》应当承担的违约责任。四、为避免您不必要的损失，请您按合同约定将上述租金及商业管理费等相关费用支付给我司。否则，我司将按照双方所签《租赁合同》和《观沙E城“悦邻荟”商业管理服务合同》约定要求您承担违约责任。特此致函。”2020年8月15日，被告收到上述函件，但仍未履行付款义务。2020年11月6日，原告向被告邮寄《解除函》，载明：“致：周军（健身俱乐部）。贵我双方于2018年8月30日签订了光明E城项目E7栋3001-3019号商铺《租赁合同》以下简称“合同”)。面积225平方米；租赁期限为2018年10月01日至2022年04月30日。起租日至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；租金标准为前2个租赁年度，租金标准为24元/月/平方米，商业管理费12元/月/平方米（该费用不含税，因租赁产生的税费由您承担，下同)，租金第三年开始每一年在上一年的基础上递增6%，该租金不包括因您经营活动而产生的政府税费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等)；履约保证金50000元；履约保证金的支付时间为签署合同之日，租金的支付方式为按季度支付，签订完合同五个工作日内支付首期费63552元，以后每季度租金及商管费于上季度终止前5日支付。您逾期(包括不足额支付租金的情形)支付租金20日以内(含20日)，每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到15日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，若我方未书面通知您解除本合同的，则您仍应以每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，直至您正常交付租金时止，且累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付情形），我司有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用，如您已支付的费用不足以赔偿我司损失的，您仍应补足，同时您还须向我司支付违约金309816元。综上，根据合同约定：您应于2019年10月25日前缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的剩余租金及商管费93710元，2020年1月25日前缴纳2020年2月1日至2020年4月30日期间租金及管理费148710元，2020年4月25日前缴纳2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金及商业管理费148710元，2020年7月25日前缴纳2020年8月1日至2020年10月31日租金及商管费148710元，2020年10月25日前缴纳2020年11月1日至2021年1月31日租金及商管费148710元，合计应缴纳688550元，其中部分商管费92680元交深圳彩生活物业管理有限公司。受疫情影响，我公司酌情考虑给予减免两个月租金67364元，原合同约定如不欠费减免两个月租金67364元。减免后应交我司租金及商管费金额461142元。我司已多次口头或书面告知您尽快缴纳，但您一直未缴纳。您已严重违反了上述《租赁合同》和《商业管理服务合同》的相关约定。因此，我司函告您如下：1.贵我双方2018年8月30日签订的《租赁合同》于2020年11月6日起正式解除，相关的权利与义务亦相应解除；2.您所交的履约保证金伍万元整全部不予退还；3.取消我司给予您疫情期间的优惠67361元，取消合同约定不欠费减免67364元，请您于2020年11月15日前向我司缴纳2019年11月1日至2020年11月6日期间的租金及管理费475610元，至2020年11月6日止的滞纳金505531元和违约金309816元，合计1290957.00元（另2019年12月1日至2020月11月6日物业费74144元支付给深圳市彩生活物业有限公司)。否则，我司将封存您的物品直至您缴清上述费用为止；4.请您于2020年11月20日前处理完您经营期间的所有会员事项，且由此给我司或其他第三人造成损失的概由您负责，我司不承担由此产生的任何责任。5.请您于2020年11月20日前腾空商铺，在此期间您只能进行腾空商铺工作，不得开展经营，如您未在限定期间内搬离商铺内物品，我司将您存放于商铺内的物品视同您的抛弃物予以处理。6.如您未按约履行上述义务，我司将根据《租赁合同》和《商业管理服务合同》的相关约定采取停电、停水、锁门直至法律手段等措施要求您履行义务，由此产生的所有费用和造成的损失均由您承担。7.请您于2020年11月30日前办理完各项注销登记手续。特此函告，我司将不再另行通知。”2020年11月7日，被告收到上述函件。另查明，涉案商铺从2018年开始陆续出现漏水的情形，2020年8、9月份左右，原告对整栋建筑的屋顶进行了防水维修，维修时间近半个月。因涉案商铺漏水，原告已减免被告2019年2月至4月、5月至7月、8月至10月的租金及商业管理费共计41000元。现被告仍在涉案商铺中经营。2020年10月30日，原告公司财务彭尚志向湖南言顺律师事务所转账支付律师费20000元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《租赁合同》、催款工作联系函及EMS快递邮寄单及签收记录、解除《租赁合同》函及EMS快递邮寄单及签收记录、转账凭证、发票，被告提交并经庭审质证的房屋漏水视频光盘等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告已经将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金（含商业管理费）支付义务。然被告在合同履行过程中未依约足额向原告履行支付义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但原告道顿公司作为涉案商铺的出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告出租给被告的涉案商铺自2018年起陆续发生漏水现象，经被告多次催告维修处理后直到2020年8月以后才处理，原告未及时对租赁物进行维修处理的行为客观上影响了被告对涉案租赁物的使用，显然原告未尽到前述法律规定的义务，其在租赁合同履行过程中亦存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除与被告签订的涉案《租赁合同》并将租赁房屋腾空交付给原告的诉请，虽然本案中被告存在拖欠原告租金的违约行为，但如前文所述，原告在涉案租赁合同履行过程中亦存在违约行为，故对原告的上述诉请，本院暂不予支持。关于原告要求被告支付涉案商铺租金及商管费用564632元的诉请。根据原、被告双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，被告自2019年11月1日起暂计算至2020年11月15日应向原告支付的房屋租金及商管费为：（25.44+12）元/m2/月×1324m2×12个月+（25.44+12）元/m2/月×1324m2÷30天×15天=619632元，核减被告自2019年11月1日至2020年7月20日已经支付给原告的租金及商管费55000元及2020年1月1日至2020年1月31日市场培育期的租金49570元，被告还应向原告支付租金及商管费515062元。同时，因2020年初爆发的新冠病毒肺炎疫情在客观上对被告店铺的经营造成了一定影响，故对被告自2019年11月1日至2020年11月15日期间欠付的租金及商业管理费，本院根据上述实际情况酌情减免疫情期间一个月租金及商管费49570元。另，因涉案租赁合同履行过程中，涉案房屋因漏水在客观上影响了被告的正常经营，且原告直至2020年8月份后才维修处理，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”考虑到原告已因此减免被告2019年度的租金及商业管理费共计41000元，故对2020年度原告维修涉案租赁物漏水部位之前的租金，本院根据涉案租赁物因漏水对被告店铺经营造成的实际影响酌情减免一个月租金及商管费49570元，核减上述费用后，被告自2019年11月1日至2020年11月15日期间还应支付原告租金及商业管理费515062元-49570元-49570元=415922元。对2020年11月15日之后的租金及商业管理费，被告仍应按双方签订的租赁合同约定的租金及商业管理费标准履行支付义务。关于原告要求被告支付违约金、滞纳金、律师费的诉请。如前文所述，因原告在涉案租赁合同履行过程中亦存在未及时履行租赁物维修义务的违约行为，故对其该项主张，本院不予支持。如被告继续违约，则原告可另行依法主张。关于原告要求履约保证金50000元不予退还的诉请，本案中，被告并未反诉要求原告返还履约保证金，且原告在租赁合同履行过程中亦存在违约行为，故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告周军于本判决生效之日起十日内向原告湖南道顿商业资产管理有限公司支付欠付的商铺租金、商管费用共计415922元（自2019年11月1日暂计算至2020年11月15日，对2020年11月15日之后的租金及商业管理费，被告仍应按其与原告签订的《租赁合同》之约定履行支付义务）；二、驳回原告湖南道顿商业资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7000元，由原告湖南道顿商业资产管理有限公司负担2000元，被告周军负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年二月二十五日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。