上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22181号原告上海中义房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人吴义。委托代理人姚剑，上海清辰律师事务所律师。被告叶卫青，男，1983年5月3日出生，汉族，户籍地河南省。原告上海中义房地产有限公司与被告叶卫青居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中义房地产有限公司的委托代理人姚剑、被告叶卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中义房地产有限公司诉称，2020年6月，经原告居间撮合，被告与案外人钱某某、俞某某签订了房屋居间协议及买卖合同，就本市普陀区真南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖事宜达成一致，双方买卖关系成立。被告签订佣金确认书，确认应支付佣金人民币20000元(以下币种均为人民币)。后买卖双方均不再履行该协议，经原告劝说无果，被告也不愿支付居间服务费。现原告诉至本院，请求判令：1、被告支付佣金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告叶卫青辩称，第一，原告没有根据被告的要求提供所需房屋，有意隐瞒系争房屋类型，没有积极协助被告促成房屋买卖。被告在签订合同前向原告表示要购买的房屋类型一定要为“住宅”，但根据事后调取的系争房屋信息显示房屋类型为“公寓”。被告立即向原告提出了异议，要求原告跟出售方沟通，或将10000元意向金退回，或将转让价降低至公寓房的价格，但是原告没有帮忙沟通。第二，居间协议中关于居间人促成合同成立的条款，与国家的强制性法律规定相违背，属于无效条款。作为居间协议附件的买卖合同，性质上不属于买卖合同，真正意义上的买卖合同是双方至房地产管理部门签订的统一格式的《上海市房地产买卖合同》，但事实上双方并没有签订该合同，故买卖合同并未成立。第三，原告并未履行《佣金确认书》中确定的各项义务，被告有权拒绝支付报酬。第四，原告和出售方存在恶意串通，隐瞒真相，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，且在三方达成解约协议后，原告联合出售方毁约，有骗取被告佣金和意向金的嫌疑。首先，居间合同特别约定被告必须向原告的指定账户支付意向金，但原告要求被告为表诚意直接向出售方支付了10000元意向金。其次，三方协商解除合同时，出售方强行扣除了2000元，并非被告自愿，但最终被告也认可了，所以三方签订了解约协议。不料事后原告方工作人员撕碎了原告方保留的解约协议原件，并且要求被告向出售方返还8000元。被告认为损失的2000元已经解决了与原告及出售方的所有问题，解约协议签订并履行完毕后双方就不能反悔了，故将自己保留的那份解约协议原件也丢弃了。至于解约协议中约定的违约责任，被告认为指的是佣金，如果被告买房不找原告，那么原告可以向被告主张佣金，但现在被告并未买房。综上，被告认为原告居间未成功，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2020年6月20日，被告(乙方、买受方)与案外人钱某某、俞某某(甲方、出售方)及原告(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方以XXXXXXX元的价格将系争房屋(类型：住宅)转让给乙方，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10000元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将定金交丙方保管，待甲方签订本协议后10日内，乙方应补足定金至150000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管；《房地产买卖合同》(附件一)成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；被告(乙方、买受方)与案外人钱某某、俞某某(甲方、出售方)签订的《房地产买卖合同》约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后225日内(2021年1月31日前)前往丙方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；首期房价款为114万元，第二期房价款为114万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后3日内向贷款银行申请贷款；交易税费由甲、乙各自承担；本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，同时违约方仍应按总房价款的3%向居间方支付居间服务费；乙方向甲方支付款项时间如下：乙方于2020年6月20日支付甲方定金10000元，2020年7月1日前支付定金140000元，2021年1月31日前支付首付款990000元。当日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《佣金确认书》，约定佣金金额为20000元，支付时间为买卖合同签署当日；甲方经乙方居间介绍，与交易相对方达成上述房地产的租售交易，甲方承诺愿意按照本佣金确认单支付给乙方，乙方后续服务承诺：协助甲方办理上述房地产的“买卖过户手续、贷款办理手续、房屋交接手续、户口迁出手续、水、电、煤气、有线电视、物业更名手续”。上述合同签订后，被告向出售方支付定金10000元。次日，被告就系争房屋产调上类型一栏记载为“公寓”一事向原告提出异议，要求与出售方协商解决。最终，被告未补足定金及完成后续交易，出售方退还了被告部分定金8000元。2020年6月30日，原告方工作人员向被告发来一张纸张撕碎的照片，并要求被告返还8000元给出售方。2020年7月1日，出售方(甲方、证明人)向原告(乙方、居间方)出具《情况说明》，内容为：甲方出售系争房屋通过乙方找到购买人叶卫青，甲方与叶卫青于2020年6月20日在原告处签订房地产买卖居间协议和房地产买卖合同，甲方2020年6月20日收到叶卫青购买系争房屋的定金10000元，叶卫青未按照协议约定补足定金给甲方，还多次到甲方家里表示不购买系争房屋了，甲方特此证明，乙方可将该证明提供普陀区人民法院，甲方保证一切属实，如有虚假，甲方承担一切责任。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，被告提供照片复印件一份，抬头为《解约协议》，内容为：“甲方钱某某、俞某某，乙方叶卫青，居间方中义地产，甲乙丙三方于2020年6月20日通过居间方中义地产(杨家桥店)签订房地产买卖居间协议，房屋地址位于普陀区真南路XXX弄XXX号XXX室，现甲乙丙三方友好协商，解除此协议，甲方退还乙方8000元部分购房定金，此协议解除后甲方无任何违约责任，乙方承诺如在一年内在上海市购房产需通过杨家桥店邵宝处购买，如乙方未按照约定，居间方有权追诉乙方购买真南路XXX弄XXX号701的违约责任。”落款丙方处加盖“上海中义地产杨家桥店见证章”。原告对该份证据的真实性不予认可，表示买卖双方未达成书面的解约协议，被告提供的复印件上所谓“见证章”也非原告的法人章。原告也不清楚己方工作人员撕碎的是什么，如果是解约协议，要求被告出示原件。原告另补充意见如下：第一，被告在签订居间合同次日就提出了房屋类型问题，认为公寓的土地使用年限是40年，不是住宅70年。原告认为住宅和公寓是一样的，原告在被告签合同前向被告出示过产权证，产权证载明土地状况为住宅用地，房屋用途是居住，房屋类型是公寓，被告毁约完全是无理取闹。第二，被告向出售方支付10000元意向金是其主动为之，之后意向金直接转为了定金，合同没有约定意向金必须支付给原告。买卖合同没有履行下去是被告未向出售方补足定金15万元构成违约。本院认为，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告与买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》、原告与被告签订了《佣金确认书》，本院确认原、被告之间存在中介服务关系。在原告的中介服务下，交易双方签订了具备房屋买卖合同主要条款的附件一《房地产买卖合同》，故原告已居间成功，系争房屋买卖交易未成的原因并非原告，被告应当向原告支付佣金，本院对原告要求被告支付佣金的诉讼请求予以支持。被告辩称原告没有按照被告要求的房屋类型介绍房源。本院认为，住宅和公寓在本质上没有区别，被告也没有提供证据证明两者之间存在任何差异，被告选择不与出售方完成交易完全出于其自身原因考虑，该行为对出售方构成违约，本院对被告该辩称意见不予采信。被告另辩称原告与出售方存在恶意串通、隐瞒真相，提供虚假售房信息，有骗取被告佣金和意向金的嫌疑。首先，基于上述论述，住宅与公寓并无区别。被告亦未提供证据证明原告与出售方存在其他侵犯其利益的行为。其次，根据法律规定，中介人只有存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况从而损害委托人利益的前提下，才不得要求支付报酬。本案中，被告没有证据证明原告对其实施了故意隐瞒或提供虚假情况的行为，故本院对该辩称意见亦不予采信。被告还辩称，三方签订了解约协议，对此原告予以否认，被告亦未能提供原件，本院难以采信。即便解约协议真实存在，解约协议也未排除原告根据《佣金确认书》的约定向被告主张佣金的权利。关于佣金金额，鉴于事实上原告未提供后续服务，如被告按照《佣金确认书》约定的金额向原告支付佣金，有失公允。本院综合考虑原告实际提供的中介服务内容及交易未成的责任等因素，酌情对佣金数额予以调整。据此，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十三条的规定，判决如下：被告叶卫青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中义房地产有限公司佣金人民币8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇二一年二月二十二日书记员  丁超逸附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。