山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终819号 上诉人（原审被告）：杜健，男，1960年5月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：董生宏，山东盟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙刚，山东盟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈星晓，女，1987年3月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王长松（系陈星晓丈夫），男，1986年8月10日出生，住青岛市市北区。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市北区。统一社会信用代码：91xx8G。 法定代表人：赵阳，总经理。 委托诉讼代理人：李玲瑜，女，该公司工作人员。 上诉人杜健因与被上诉人陈星晓及原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜健上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判；2.改判上诉人不返还被上诉人定金20000元；3.本案的上诉费及其他费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，未查明被上诉人违约的事实。上诉人与被上诉人于2020年5月10日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定上诉人将房屋出售给被上诉人，被上诉人于2020年5月10日支付定金2万元，于2020年5月20前支付上诉人第一笔购房款768000元；剩余房款620000元被上诉人以抵押贷款的形式支付上诉人。在履行合同过程中，第三人在2020年6月3日第一次短信约定三方共同到银行办理首次贷款时，被上诉人没有在当天到银行现场办理首次贷款面签，也没有在合同约定的5月20日前将首付房屋768000元支付给上诉人，构成明显违约，根据双方签订的合同约定，其定金2万元不应当返还。因此一审法院认定事实不清，未查明和认定被上诉人首先违约的事实。2、被上诉人在一审庭审提交的银行交易明细记录，清晰的证明被上诉人在2020年6月10日银行才存有65万元，首先证明被上诉人不具备支付首笔768000元的付款能力；其次被上诉人没有按照合同约定在2020年5月20日前支付上诉人首笔房款，也证明被上诉人违约的事实。3、第三人的职工张赛和上诉人之间的对话录音不清晰，听不清楚，上诉人当庭提出异议。张赛的录音时间是在2020年6月10日，只能证明2020年5月20日前被上诉人不能按照合同约定的时间支付首付款的事实，而且被上诉人提交的银行明细证明在2020年5月20日前没有支付首付款的能力。4、在2020年5月至2020年6月期间，上诉人多次联系第三人和被上诉人沟通履行合同事宜，但由于第三人在中介服务中存在过错，导致房屋买卖合同无法履行。上诉人提交的录音证据清楚证明第三人中介工作中有过错，第三人承认有过错也同意赔偿上诉人2000元。由于被上诉人的违约行为及第三人的过错，导致上诉人的房屋无法正常出售，造成上诉人10万元的房屋差价损失，上诉人要求被上诉人和第三人赔偿上诉人的这部分损失。综上，一审法院认定事实不清，判决结果显失公正。请二审法院重新予以认定，维护上诉人的合法权益。 被上诉人陈星晓辩称，第一，在2020年5月10日双方已经签订了合同，支付定金2万元，在2020年5月10日当天我方申请了银行面签。第二，被上诉人和其丈夫总共有85万元，2020年5月10日被上诉人丈夫银行卡中有65万元，被上诉人微信、支付宝中还有其他的钱。第三，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 原审第三人链家公司述称，第三人的居间义务已履行完毕，并无过错，上诉人自签订完买卖合同后一直未配合被上诉人履行买卖合同义务。 陈星晓向一审法院起诉请求：1.判令杜健双倍返还定金40000元；2.赔偿陈星晓律师费3000元；3.诉讼费由杜健承担。 一审法院认定事实：2020年5月10日，陈星晓（买受人）、杜健（出卖人）签署《青岛市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”）一份，约定：杜健将青岛市市北区xx路xx号xx栋xx单元xx户房屋出售给陈星晓；陈星晓于2020年5月10日支付定金20000元，于2020年5月20日前通过银行资金存管方式支付第一笔购房款768000元；陈星晓拟向银行申办抵押贷款，贷款金额620000元，杜健、陈星晓应于2020年5月20日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。合同签署当日，陈星晓通过微信转账方式支付定金20000元，杜健在合同所附收据中签名确认。经询问，链家公司对合同履行流程做出说明：陈星晓、杜健应于5月20日前共同到托管机构签署协议办理“银行资金存管”用以支付首付款，并前往贷款机构办理手续；办理资金存管及贷款没有先后顺序，签完房屋买卖合同即可以办理贷款面签手续。陈星晓、杜健对办理流程无异议。合同签署后，陈星晓、杜健未完成支付房屋首付款、办理房屋贷款手续等合同义务。双方对合同未继续履行的原因产生争议：一、陈星晓主张因杜健违约行为导致，并提交链家公司出具的情况说明等证据材料予以证明。经审核，情况说明中载有“杜健投诉中介机构工作人员态度不好，并以此为由未按合同走流程”等内容。二、杜健辩称其并未违约且陈星晓未按约定期限支付首付款，并提交录音资料一宗用以证明。陈星晓质证称录音资料均在杜健与案外人之间录制，无法确认真实性；且内容无法证明陈星晓存在不能贷款等违约行为。三、链家公司称杜健违约，并提交2020年6月10日其工作人员张赛与杜健的现场通话录音。经审核，录音中包含张赛与杜健沟通接收首付款但杜健拒绝等内容。另查明，陈星晓于2020年6月12日起通过微信多次向杜健发出因杜健违约解除合同通知、双倍返还定金通知；杜健于2020年6月24日向陈星晓发出《通知》，做出陈星晓存在违约行为、同意解除合同等意思表示。 一审法院认为，本案的争议焦点为，陈星晓、杜健是否存在违约行为并导致适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，合同一方存在不履行债务的违约行为的，对方可以主张适用定金罚则。本案中，陈星晓诉称杜健违约，但未提交充分证据予以证明，因此对于其双倍返还定金的诉讼请求一审法院不予支持；杜健主张陈星晓违约故不应返还定金，亦未提交充分证据证明，对杜健主张一审法院亦不予支持。结合陈星晓、杜健提交的证据材料，虽然陈星晓、杜健不具有合同解除权，但在陈星晓向杜健发出的“解除合同通知”、杜健做出回复《通知》中，均向对方做出解除合同的意思表示，双方解除合同的意思表示一致，故一审法院认定陈星晓、杜健之间的房屋买卖合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后当事人有权主张恢复原状，因此杜健应将收取的定金20000元返还陈星晓。对于陈星晓主张杜健支付律师费3000元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、杜健于判决生效之日起10日内返还陈星晓定金20000元；二、驳回陈星晓的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由陈星晓负担437.5元，杜健负担437.5元。杜健负担部分应在判决生效之日起10日内直接支付陈星晓。 经审理查明，二审庭审中，上诉人提交:证据一、房屋买卖合同一份（原件，复印件）；据此主张2020年10月9日上诉人将涉案房屋卖给案外人，房屋总价款1335000元，比与被上诉人签订的买卖合同售价低了10万元。证据二、第三人给登州路市场监管所出具的情况说明复印件一份；据此主张：2020年9月20日止，第三人标注上诉人涉案房屋为已成交，其不能向其他客户推荐该房屋，导致上诉人待出售房屋迟迟不能交易，售价进一步降低，第三人应承担相应责任。被上诉人质证：证据一买卖合同不正规，该买卖合同与本案无关。对证据二无异议。原审第三人质证：证据一与本案无关，且第三人认为上诉人所说的损失完全是由其自己造成的。对证据二的真实性无异议，但不认可其证明事项。第一，第三人促成上诉人与被上诉人签订买卖合同，至2020年9月20日，双方的合同确实并未解除，该房屋在第三人处确实应为已成交状态，第三人的记录符合事实。第二，第三人未与上诉人达成任何约定及法律关系，无任何再次为上诉人出售涉案房屋的法律及义务。第三，第三人仅为市场中一家中介机构，未接受上诉人的委托出售房屋时，上诉人大可委托其他的中介机构出售房屋，不存在上诉人所述的因果关系。 二审庭审中，关于未按约定时间支付首付款的原因，被上诉人称“因为第三人告诉我方上诉人不配合履行房屋买卖合同义务，不配合办理银行贷款的相关义务。”原审第三人称“办理银行面签手续及首付款的资金托管手续均需要买卖双方配合，到场签字及签订相关协议才能正常办理。签订完买卖合同当天，被上诉人单方办理了银行面签手续所需的买受人所需的相关手续，在银行要求出售人也就是上诉人办理相关手续时，上诉人予以拒绝，且表示不予配合办理后续流程。第三人猜测，因为面签时银行的客户经理要求上诉人提供办理银行面签所需要的相关材料，包括离婚协议，引起上诉人的不满，所以拒绝。”上诉人称“银行客户经理要求上诉人、被上诉人、原审第三人一块去，但是被上诉人不去，都有录音证明。签合同当天上诉人、被上诉人和中介都去了，但是银行要求我拿着离婚协议等材料，但没有人和我说拿这些材料，所以我没有带，当天没有办成。一直到2020年6月3日短信通知我去，我去了，被上诉人没有去，所以6月3日没有办成，后来6月4日我又去了，配合银行签了一个空白的单据，资金托管也没有办理。”原审第三人又称“当天没有办成是在银行客户经理提到需要相关手续时，上诉人明确表示不配合办理相关手续。签订完买卖合同后，经纪人一直在协调上诉人继续走后续流程，上诉人一直拒绝，一直到2020年6月4日终于协商成功，上诉人2020年6月4日去中国银行提交了相关材料，在准备签合同变更协议时上诉人又不配合。资金托管也是需要上诉人进行配合。” 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否构成违约导致适用定金罚则。本案中，结合各方在一二审中的陈述以及提交的证据材料可知，双方合同约定首付款系以资金存管方式进行支付，在签署合同后办理银行贷款手续时，上诉人未带齐材料，未能办理成功。第三人称上诉人当时对银行要求提供材料等不满而明确表示不予配合办理后续流程，被上诉人得知后因此未能支付首付款。而在此之后经过协商，各方又继续办理购房手续时，又发生争议而未能办理成功资金存管及其他手续。而合同约定的资金存管付款方式需要双方当事人共同配合办理，但在办理过程中的争议导致各方无法实现相互配合办理资金存管的目的，被上诉人也无法实际完成合同约定的付款义务，此后，上诉人与被上诉人各自指称对方违约，并最终解除了合同。综合上述事实，本案合同未能履行并不能认定为被上诉人违约所致，上诉人主张被上诉人违约依据不足，本院不予采信。一审法院认定双方解除合同并判令上诉人返还定金并无不当，上诉人要求不予返还定金，本院不予支持。 此外，上诉人主张其因第三人过错导致迟延并低价出售房屋造成损失，不属于本案诉讼争议范围，本案不予处理。 综上所述，杜健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，予以免交。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年二月二十四日 法官助理 张 琪 书记员王 繁 书记员 马博阳