上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11968号上诉人（原审被告）：上海辰欣置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇三鲁公路7577号。法定代表人：包剑杰，总经理。委托诉讼代理人：孙发唐，上海市海上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海不凡物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇车站路22号203室。法定代表人：张月师，总经理。委托诉讼代理人：张弘强，男，该公司员工。上诉人上海辰欣置业发展有限公司（以下简称辰欣公司）因与被上诉人上海不凡物业管理有限公司（以下简称不凡公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辰欣公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判辰欣公司按照每月人民币3,000元的标准支付不凡公司2018年1月至2019年12月的物业服务费72,000元。事实与理由：1.不凡公司拒绝提供完整的《物业服务合同》，特别是拒绝提供约定物业服务内容和标准的合同附件四，更没有提供证据证明其已按照合同约定的内容和标准履行了相应的物业服务。因此，不凡公司要求按照合同约定标准收取物业服务费的前提条件不存在。2.上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争房屋）虽然属于上海市浦东新区XX路XX弄的XX小区（以下简称系争小区）物业管理区域范围，但独立于小区之外，自小区竣工以来一直作为独立区域自行管理，仅供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区共用，不凡公司未提供保洁、保安、绿化养护、电梯保养维修等物业服务，也没有证据证明辰欣公司阻止不凡公司进入系争房屋区域提供物业服务。上一家物业管理公司就实际提供的物业服务内容收取每月物业服务费3,000元。不凡公司延续了上一家物业管理公司的模式，故应参照上一家物业管理公司的标准支付。不凡公司辩称，系争房屋不是独立于小区外的建筑，而是小区周边商铺的一部分。辰欣公司利用自己是开发商的便利违法设置岗亭、道闸将部分道路、车库及规划红线外不属于小区公共绿化带改建后占为己有出租牟利，导致不凡公司无法进入系争房屋前面道路及车库进行工作。不凡公司与XX业主大会签订的物业服务合同明确约定了双方的权利义务，也明确系争房屋在内的商业用房是每平方米3.2元的标准进行收费。根据物业管理条例的规定，如果配套共用设施设备的使用、管理和维护不能分割的，即使可以成立独立、封闭的区域，也不宜划分为多个物业管理区域。不凡公司已履行了物业服务合同的全部义务，有权向小区业主收取物业服务费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。不凡公司向一审法院起诉请求：1.辰欣公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费337,744元；2.辰欣公司支付违约金30,000元；3.辰欣公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，不凡公司变更第1项诉讼请求为：辰欣公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元。一审法院认定事实：2017年12月1日，上海市浦东新区XX小区业主大会（甲方）与不凡公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由不凡公司为系争小区提供物业管理服务，合同期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止（第一条、第二条）；物业服务费的收费标准为多层1.30元/月/平方米、高层1.75元/月/平方米、独栋别墅1.30元/月/平方米、商业用房3.20元/月/平方米（第三条）；物业服务费应按季交纳，业主延期支付物业服务费、停车费或本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之三计违约金，违约金计算的起始日均以物业服务费应缴月的中旬15日为准（第五条）；不凡公司提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见本合同附件四不凡公司提供的《上海市浦东新区XX住宅小区物业服务方案文件》中，以物业管理服务分项标准与承诺及实施方案为准（第九条）；本合同中下列词语的定义是：……（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位，（四）共用设施设备，是指：1.一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2.物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施，（五）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。……（第二十七条）合同还约定了其他事宜。2018年1月1日，不凡公司依约入驻系争小区，管理至2019年12月31日。辰欣公司是系争房屋的业主，系争房屋全幢为6层，其中1-2层的房屋类型为商场，3-6层的房屋性质为公寓。一审中，双方均认可系争房屋属于系争小区的规划范围，建筑面积为4,314.24平方米。一审中，不凡公司提供如下证据：1.上海市浦东新区XX小区业主委员会于2019年12月23日盖章确认的《情况说明》一份，证明系争房屋的经营状态，在2019年10月前由XX连锁酒店经营，之后由XX酒店经营。经庭审质证，辰欣公司对该份证据的真实性不予认可，辰欣公司认为该份证据不符合证据要件，且系不凡公司对自己的证明，辰欣公司认可系争房屋于2018年6月至2019年7月期间作为XX连锁酒店经营，之后在装修，直至2019年12月起作为XX酒店在经营。2.不凡公司与上海A有限公司于2018年1月1日、2019年1月1日签订的《保洁服务合同》、不凡公司与上海B有限公司于2018年1月1日、2019年1月1日签订的《保安服务合同》、上海农商银行付款通知（2018年10月9日、2019年9月10日）及增值税专用发票（2018年9月25日、2019年8月13日），证明不凡公司与保洁公司、保安公司分别签订了保洁、保安协议，为系争小区提供了保安保洁服务，因为上海A有限公司和上海B有限公司的老板相同，故保洁、保安费用的发票全部开在一起，开成保安费，发票本身就能证明不凡公司与这两家公司的经济往来。经庭审质证，辰欣公司对《保洁服务合同》、《保安服务合同》的真实性不予认可，辰欣公司认为不凡公司与案外人签订的协议并未得到辰欣公司认可；辰欣公司对上海农商银行付款通知、增值税专用发票的真实性认可，但对关联性有异议，与不凡公司提供的《保洁服务合同》、《保安服务合同》的约定金额不符，两张发票的内容均为保安服务内容，不是保洁服务内容。3.2019年10月10日、2019年10月11日《回执》各一份，证明在系争房屋装修时，不凡公司与业主委员会联合发出过整改通知，其中“朱某”、“汪”是辰欣公司或者系争物业的使用人签字，右下角为业主委员会的工作人员签字。经庭审质证，辰欣公司对该份证据的真实性不予认可，且该证据与本案不具有关联性，辰欣公司的工作人员并未签收。4.《XX》执勤工作情况记录，证明不凡公司为系争小区提供了物业管理服务，记录均是由保安公司的领班填写，物业人员对公共区域进行了巡逻，系争小区并无电子巡更工作。经庭审质证，辰欣公司对该份证据的真实性不予认可，认为是不凡公司自行伪造的虚假证据，且虚假痕迹明显，如每个时段只有一名巡更保安人员，该保安要从每月1日值班到30日或31日，期间没有一日休息，不符合目前的人员聘用制度和规律，记载的内容明显虚假，几乎是照抄的，《保安服务合同》约定保安9人，但根据这份记录，保安最多也就4人，因为系争房屋是封闭的，有自己独立的岗亭和保安，不凡公司的保安不可能进入辰欣公司的区域巡逻，如按此记录不凡公司的保安要巡逻酒店和车库必须首先经过辰欣公司岗亭，得到辰欣公司的保安许可后才能进入酒店区域、广场和地下车库，辰欣公司保安人员从来没有看到不凡公司的保安进入过上述区域，事实上也不可能存在两拨不同的保安巡查同一区域，而且保安巡逻都有电子巡更点，要刷电磁卡，不凡公司的保安从未巡逻过，不可能知道电子巡更点的具体位置。5.不凡公司的物业经理和辰欣公司法定代表人的微信聊天记录截图，证明不凡公司曾向辰欣公司催缴过物业服务费。经庭审质证，辰欣公司对该份证据的真实性无法确认，辰欣公司称不凡公司并未提供原始设备，即使该份证据是真实的，在此聊天记录过程中仅仅提到了要商谈物业服务费的问题，并未谈到具体的交纳金额、欠费期间及计算方式。辰欣公司提供如下证据：1.《锦江之星三林店物业服务协议》《中国建设银行单位客户专用回单》及发票联，证明系争房屋的使用人上海XX酒店投资管理有限公司于2016年3月7日与上家物业上海C有限公司就实际提供的物业管理服务内容和物业服务费支付标准达成协议，即每月物业服务费3,000元，系争房屋属于系争小区的物业管理区域范围内，但独立于系争小区之外，仅供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区共用，故辰欣公司仅支付水泵消防泵电费、水泵消防泵养护费用、水箱清洗费用、管道疏通费用，小区的物业服务单位并未向系争房屋区域提供保洁、保安、绿化养护、电梯保养维修等的服务内容，不凡公司在成为系争小区的物业服务单位后，延续了上家物业的管理模式，系争房屋系独立区域，有独立的门卫、保安和保洁。经庭审质证，不凡公司对该份证据的真实性无法确认，与本案也不具有关联性，《中国建设银行单位客户专用回单》及发票联仅能证明辰欣公司与案外人有经济往来，且该份证据上恰能证明系争房屋属于系争小区的物业管理范围内。2.《协议书》《费用报销单》《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》，证明系争房屋的使用人上海XX酒店投资管理有限公司与清洁卫生承包人达成垃圾清理及保洁服务协议，每月收取1,400元；系争房屋的使用人上海C酒店投资管理有限公司于2019年10月24日与上海市浦东新区废弃物管理中心就系争房屋区域的垃圾清运服务内容达成协议，不凡公司并未向辰欣公司提供垃圾清理及保洁服务，上海XX酒店投资管理有限公司更名为上海C酒店投资管理有限公司。经庭审质证，不凡公司对《协议书》的真实性认可，对《费用报销单》的真实性不予认可，对《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》的真实性无法确认，餐厨垃圾属于特殊垃圾，国家规定是要由特殊清运公司清运，处理特殊行业的垃圾，必须要和废弃物管理中心签订清运合同，与不凡公司的《物业服务合同》并无矛盾。3.《电梯保养合同》及《中国建设银行单位客户专用回单》、增值税专用发票，证明辰欣公司与上海D有限公司就电梯维修保养费达成协议，该公司为辰欣公司提供电梯维修保养服务和收取费用，不凡公司并未向系争房屋提供电梯维修保养服务，电梯属于公共部位。经庭审质证，不凡公司对该份证据的真实性认可，但该电梯是辰欣公司私有的，系辰欣公司在营业时使用，并非小区业主或大部分业主使用的，就如同业主在自己的别墅中装的电梯，不属于物业保养维修范围。一审法院认为，不凡公司与上海市浦东新区XX小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立，对包括辰欣公司在内的小区全体业主均具法律约束力。不凡公司在提供物业管理服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。系争房屋虽在地理位置上具有相对独立性，但系争房屋的供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区内的其他物业相通，故系争房屋在事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于系争小区物业的组成部分。根据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，辰欣公司作为整个小区业主之一，无论其使用系争房屋经营酒店期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外。根据《物业服务合同》的约定，不凡公司作为系争小区的物业服务单位应对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，而系争房屋的使用人与案外人所签订的《协议书》《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》及《电梯保养合同》等，内容大多出于酒店经营需要，不能也不应替代不凡公司为小区共用部位、共用设施设备等所提供的服务，且不凡公司无法进入系争房屋及周边区域提供物业管理服务系由于系争房屋实际用作了酒店经营，主要责任并不在不凡公司，故不凡公司要求辰欣公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元的诉讼请求一审法院予以支持。当然，不凡公司作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，在物业管理服务中亦应积极与业主及业主委员会沟通，及时解决物业管理实际中发生的问题，按照物业服务合同的约定全面提供物业管理服务，提升物业管理服务水平。至于不凡公司主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但辰欣公司未按时付费系事出有因，并非恶意，故一审法院对不凡公司要求辰欣公司支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院审理后于2020年8月26日作出判决：一、上海辰欣置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海不凡物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费331,333.44元；二、驳回上海不凡物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,818元，减半收取3,418元，由上海不凡物业管理有限公司负担274元，上海辰欣置业发展有限公司负担3,144元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审中，不凡公司在第二次庭审结束后向一审法院提交了《物业服务合同》包含的5个附件，分别为附件一物业构成、附件二物业规划平面图、附件三物业承接验收确认书、附件四物业服务方案、附件五《XX小区管理规约》。二审中，辰欣公司表示其在一审中未收到该组证据，但同意在二审中对该组证据发表质证意见：对附件一和二的真实性没有异议，反而能够证明不凡公司将系争房屋及相关公共区域列入物业服务范围，但未提供相关物业服务；对附件三的真实性无异议，反而能证明不凡公司与业委会交接验收时，系争房屋及相关公共区域未被移交给不凡公司，不凡公司也没有提供相应的物业服务；对附件四的真实性无异议，反而能够证明不凡公司未按照约定的标准和服务内容进行工作；对附件五的真实性无异议，但不能证明被上诉人已经提供相应的物业服务。辰欣公司同时认为一审法院在庭审过程中对辰欣公司要求不凡公司提供完整合同内容的要求不予理会，侵犯了辰欣公司的正当诉权，严重违反程序，事后归档时又补充加入该组未经质证的证据材料，导致不公平的情况和错误的判决结果。二审中，不凡公司另提供9张现场照片作为证据，证明辰欣公司利用自己是开发商的便利违法设置岗亭、道闸将部分道路、车库及规划红线外不属于小区公共绿化带改建后占为己有出租牟利，导致不凡公司无法进入系争房屋前面道路及车库进行工作。辰欣公司质证表示：对真实性无异议，但该组照片为系争房屋所在区域的现状照片，而非不凡公司提供物业服务时期的状况，故与本案无关。本院对上述证据认证如下：辰欣公司对不凡公司提供的附件一至附件五的真实性无异议，本院予以确认，辰欣公司以此提出的反证内容，缺乏依据，本院不予采纳；不凡公司提供的现场照片，虽然是现状照片，但也一定程度上反映了辰欣公司使用系争房屋的情况，故本院对该证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于辰欣公司应按照什么标准向不凡公司支付物业服务费。根据本案查明的事实，系争房屋因辰欣公司经营酒店的需要而被人为隔离成为与系争小区相对独立的区域，但根据其建筑结构等实际情况，其属于系争小区的组成部分并与其他业主共享小区资源确系不争的事实，故《物业服务合同》约定的标准对辰欣公司具有约束力，上一家物业公司收费标准与本案不具有关联性，辰欣公司主张参照上一家物业公司的收费标准支付不凡公司管理期间的物业服务费，本院不予采纳。但鉴于系争房屋确实具有特殊性，辰欣公司对系争房屋的自我管理在事实上也确实减轻了不凡公司本应承担的物业服务工作，故考虑到本案的实际情况及公平合理性，本院对辰欣公司应付物业服务费的金额在《物业服务合同》约定标准的基础上予以酌情调整，并对一审判决第一项予以变更。双方对一审判决第二项均无异议，故本院对一审判决第二项予以维持。综上所述，辰欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48148号民事判决第二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48148号民事判决第一项：上海辰欣置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海不凡物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费265,066.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,818元，减半收取3,418元，由上海不凡物业管理有限公司负担911元，上海辰欣置业发展有限公司负担2,507元;二审案件受理费5,190元，由上海不凡物业管理有限公司负担1,326元，上海辰欣置业发展有限公司负担3,864元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年二月十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……