山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终661号 上诉人（原审被告）：青州市鑫海房地产开发有限公司，住所地：青州市驼山南路5151号。 法定代表人：冀金玉，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：山东中晨房地产开发有限公司，住所地：青州市郑母镇东涝洼村。 法定代表人：张文杰，执行董事兼总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李新刚，山东北海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建勇，男，1963年4月5日出生，汉族，住青州市。 上诉人青州市鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、山东中晨房地产开发有限公司（以下简称中晨公司）因与被上诉人王建勇商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫海公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判判决书第二项内容；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未予综合全面考虑案件事实，片面认定案件事实,属于事实认定不清。上诉人在一审中答辩，青州银通大厦项目（现名香江大厦）系案外人中文实业集团有限公司借用上诉人鑫海公司的名义开发的，中文实业集团是实际的投资人，是真正的开发商,鑫海公司仅为开发资质的出借人。在项目的建设过程中，因中文实业集团经营状况困难，资金链断裂，无力继续进行银通大厦的施工建设，为最大程度地保护购房者的权益，降低项目损失，在青州市政府的主导下，对山东中文实业集团有限公司进行了重组。中文实业集团于2015年6月10日将上述项目中的权利义务概括转让给被告山东中晨房地产开发有限公司。上诉人提交了《合同权利义务转让协议》原件，协议全面清晰地讲述了项目的开发过程并约定了相关的债权债务转让事项，法庭和王建勇对协议的证据三性均无异议，但是却认定协议对王建勇无约束力。上诉人认为，法庭审理案件应当遵循以事实为依据，以法律为准绳的原则，事实真相就是如此，一审法院不顾案件客观事实和实际原因，仅依据《商品房买卖合同》约定的交房时间判决只是出借资质的上诉人承担责任，真正的开发商中文实业集团未承担任何责任，违背了建设工程及相关司法解释法律的规定和公平原则。这就比如股权代持法律关系中，从工商登记和公司章程等各方面全部登记显示的是代持人，但是法律依然根据查明的代持事实保护被代持人权益；又比如建设工程合同中施工人借用资质进行工程施工，所有对外体现的都是资质出借方的名义，但法律规定最终的工程款仍然需要支付给实际施工人。这均为法律全面参考尊重案件事实的体现。同理，本案中虽然是上诉人鑫海公司签订了《商品房买卖合同》，但是实际开发商是中文实业集团，这是不可改变的重大案件事实，依据相关法律规定，借用资质属于无效行为，应当由借用资质方、出借方共同承担责任，但是一审法院未予采纳。一审庭审中，上诉人申请增加中文实业集团为被告，被上诉人明确表示放弃追加被告，上诉人认为该意思表示是被上诉人放弃了自己的实体权利和诉讼权利，上诉人有权在其放弃权利范围内免除相应的责任。同时，被上诉人在这几年逾期交房期间也多次过问房屋的交付问题，其知晓开发商的实际情况和原因而仅仅起诉上诉人鑫海公司，属于合同法中的非善意行为，不应得到法律的全面支持。另外，上诉人根据与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第2款明确约定了免除上诉人逾期交房的特殊原因，该免责情况主要为近几年青州市政府创建文明城市、市政建设进行停工等政府行为的情况，以及该条款中约定的每年夏冬季节暴雨雪、大风等恶劣天气因素的停工延误等。因银通大厦项目施工时间较长，且限于上诉人民营企业的权限，上诉人申请一审法院按照法律规定依职权向气象、城建等政府相关部门调取相关证明，一审法院未予取证一并审理。二、一审法院未予依法确认相关的法律事实，将举证责任不合理地分配给上诉人，未能正确地适用法律。一审中上诉人认为被上诉人主张的违约金要求过分高于造成的损失，根据《合同法》第114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定进行答辩，提出案件需要明确王建勇的损失以及损失的大小。庭审中上诉人认为被上诉人购买房屋时约为每平方米4千元左右，现在房屋的均价为每平方米6-7千元，王建勇的房屋具有较大的增值，不仅没有损失反而有很大的增值收益。或者另一角度讲如果计算损失，上诉人认为被上诉人的损失为因未予交房，王建勇需在同地段、同面积租赁房屋而需要支付的租赁费作为损失的参考，或者以被上诉人缴纳的购房款的银行同期贷款利率作为参考，这些提法算法都是合情合理合法的参考。一审法院认为上诉人将实际损失定义为逾期交房期间租赁房屋的房租费损失欠缺事实和法律依据，按此理解，只要法律没有明确规定损失的计算方法就没有办法解决实际损失问题，那么该条规定就会一直没有办法适用就是一纸空文，如此处理并不能最终有效解决当事人的纠纷。本案中被上诉人缴纳的房款201869元，判决的违约金116639.91元，占比近60%,上诉人认为符合法律规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的”的情形。 中晨公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判上诉人不承担连带责任；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未予全面查清案件事实，只是依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定判决上诉人对违约金债务承担连带责任，但事实是上诉人自2017年4月17日才成为鑫海公司的股东，2017年4月17日工商登记变更前股东为自然人陈临昌、王立新、潘菁、张光敏、王建华、李军、刘勤书、张风兰、徐道友。一审庭审中法庭查询了股东自2017年4月17日变更为上诉人中晨公司的事实情况，但并未在判决书中体现该事实，仍然判决上诉人中晨公司自2014年6月1日对逾期交房违约金116639.91承担连带责任，缺乏事实依据，请二审法院查清事实依法支持上诉人的请求。 王建勇未提交书面答辩意见。 王建勇向一审法院起诉请求：1.请求鑫海公司、中晨公司继续履行2013040143号《商品房买卖合同书》，向王建勇交付涉案房屋；支付自2014年6月1日至2019年9月9日期间违约金12万元（2019年9月10日至实际交房之日违约金另计）；2.本案一切诉讼费用由鑫海公司、中晨公司承担。审理过程中，王建勇变更第一项诉讼请求为：要求鑫海公司继续履行2013040143号《商品房买卖合同书》，向王建勇交付涉案房屋；支付自2014年6月1日至2019年9月9日期间违约金12万元(2019年9月10日至实际交房之日违约金另计)，中晨公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2013年4月4日，王建勇（买受人）与鑫海公司（出卖人）签订2013040143号《商品房买卖合同书》一份，约定王建勇购买鑫海公司开发的银通大厦（暂定名）第1座912号房产一处，建筑面积45.62平方米，单价为每平方米4425.01元，总价款为201869元；出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，做以下处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；双方另就其他事项进行了约定。王建勇交付房款后，鑫海公司于2013年6月17日出具金额为201869元的房款收据一份；另，王建勇已于2013年4月10日缴纳涉案房产住房维修基金3194元，青州市房地产管理局收款后出具缴存凭证一份。现涉案房屋已经达到交付条件，但鑫海公司至今未将涉案房产交付王建勇使用。王建勇在庭审中明确表示，要求鑫海公司继续履行合同义务。同时查明，2015年6月10日，案外人岳保利（甲方）、中文公司（乙方，转让方）与鑫海公司（丙方）、中晨公司（丁方、受让方）签订合同权利义务转让协议一份，主要内容为：“因原乙方以丙方的名义开发建设的银通大厦项目，鉴于乙方目前经营状况困难，已无力继续履行原甲乙丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》。为了保证该项目的顺利完工，最大限度的降低项目各方的损失，保证购房者的权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲、乙、丙、丁四方在遵循自愿、平等原则的基础上，经各方友好协商，现就甲、乙、丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》（包括补充协议及合同附件）中的乙方的权利、义务全部转移给丁方达成如下协议，以便共同遵守：1.经本协议各方协议一致同意并确认，自2015年6月10日起乙方将其在《项目开发合作协议》（包括补充协议及合同附件）中的权利和义务全部转移至丁方，丁方已了解上述合同的内容以及其所享有的权利和承担的义务，并同意于2015年6月10日接受并承继甲乙丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》、补充协议及合同附件（见本协议附件）中乙方的全部权利和义务，即丁方取代乙方的合同地位……”另查明，鑫海公司系一人有限责任公司，其股东为中晨公司。 一审法院认为，当事人应当全面履行自己的合同义务。王建勇与鑫海公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同签订后，王建勇按照约定交付了全部购房款，其主要合同义务已经履行；现双方约定的交房期限已过，鑫海公司未及时交付房产，已经构成违约，对王建勇要求鑫海公司交房的诉讼请求，法院予以支持。根据涉案商品房买卖合同约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。本案约定交房期限为2014年5月31日，故鑫海公司应自2014年6月1日起按约定向王建勇支付逾期交房违约金，至实际交房之日。对王建勇的该项诉讼请求，法院一并予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述规定，关于一人有限责任公司的公司财产独立于股东财产事实的举证责任应由股东承担。本案中，中晨公司系鑫海公司的唯一股东，且在庭审过程中并未提交证据证实鑫海公司财产独立于中晨公司自己的财产，故中晨公司应依法对鑫海公司的债务承担连带清偿责任。中晨公司关于其被告主体不适格的答辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。鑫海公司辩称，案外人中文公司借用鑫海公司的名义开发青州银通大厦项目，并于2015年6月10日将上述项目中的权利义务转让给中晨公司，本案应当追加中文公司作为被告。对此法院认为，上述合同权利义务转让协议系相关协议当事人为明确各自之间权利义务所作的约定，对作为商品房买受人的王建勇并无约束力；不论中文公司、中晨公司是否存在借用鑫海公司名义从事房地产开发经营的情况，均不能否定鑫海公司才是涉案商品房买卖合同一方当事人的客观事实，王建勇基于与鑫海公司之间商品房买卖合同关系的有效存在，要求其履行主要合同义务并承担违约责任，均有事实及法律依据。至于鑫海公司辩称王建勇主张的违约金过分高于实际损失一节，其将王建勇的实际损失定义为逾期交房期间租赁房屋的房租费损失欠缺事实和法律依据，本案因逾期交房导致的违约责任并非基于守约方的实际损失，事实上是对作为房地产开发单位的鑫海公司违约行为的一种惩罚性责任。法谚云：“合同是当事人之间的法律”，当事人必须严格遵守。本案逾期交房违约金的计算方式既已在合同中约定清楚，就应当得到完整的履行。从这一角度说，王建勇关于逾期交房违约金的计算标准并无不当。鑫海公司的上述辩解意见不能成立，法院不予采纳。综上，对王建勇的合理诉讼请求，法院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、鑫海公司于判决生效之日起三日内将青州市香江大厦（原银通大厦）第1座912号房产交付王建勇；二、鑫海公司于判决生效之日起三日内支付王建勇逾期交房违约金116639.91元（201869元×0.03%×1926天，计算至2019年9月9日，2019年9月10日至实际交房之日比照该标准另行计算）；三、山东中晨公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回王建勇的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，诉讼保全费1120元，共计2470元，由鑫海公司、中晨公司负担。 本院二审期间，中晨公司提交企业信用信息公示报告一份，证明中晨公司于2017年4月17日成为鑫海公司股东。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人鑫海公司在本院组织调查期间表示无新事实和新证据，中晨公司虽提供了企业信用信息公示报告一份，因该证据在一审时已向一审法院提交，不属于新证据。二上诉人亦未在本院判决作出前依法提交新证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。 本案二审的焦点问题有三个，一是关于鑫海公司的主体责任问题。其一，鑫海公司系本案合同当事人，《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”，本案合同履行主体的变更双方并未形成合意；其二，商品房预售合同出卖人及房地产开发企业，不仅要承担交房义务，还有工程质量验收、工程资料备案、房地产证的办理等一系列合同及法定义务，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发项目转让做了限制性规定，该条例第三十五条规定：“违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”，该项目的所谓转让并不符合法定条件，也未办理相应的商品房预售登记变更手续；其三，2015年6月10日，案外人岳保利（甲方）、中文公司（乙方，转让方）与被告鑫海公司（丙方）、被告中晨公司（丁方、受让方）签订的《合同权利义务转让协议》第4条明确约定“甲、丙、丁三方之间不再另行签订新合同，各方仍需按照原甲乙丙三方签订的《项目开发合作协议》(包括补充协议及合同附件)享受权利、履行义务。”，说明上诉人鑫海公司并未退出本房地产开发项目。故上诉人鑫海公司不应承担责任的上诉理由不成立。二是逾期交房违约金的计算标准问题。本案当事人约定的逾期交房违约金为每日按照交付房价款的万分之三计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现上诉人鑫海公司主张约定违约金过高，根据“谁主张,谁举证”举证责任分配规则,在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下,应当由主张调整违约金的一方承担举证责任，举证责任的范围是双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失。在鑫海公司未充分举证的情况下，原审判决按约定违约金标准计算，并无不当。三是上诉人中晨公司的责任问题。原审判决认定中晨公司系鑫海公司的唯一股东，并依据《中华人民共和国公司法》的相关规定判决其承担连带清偿责任符合法律规定。 综上所述，上诉人鑫海公司、中晨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人青州市鑫海房地产开发有限公司、山东中晨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二一年二月二十五日 书记员  郑 伟