山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初5452号 原告（反诉被告）：东营市东营区红火毛皮动物养殖农民专业合作社，住所地山东省东营市东营区蒙山路38号1203室，统一社会信用代码9337050269806673XU。 法定代表人：刘素芝，理事长。 委托诉讼代理人：刘伟，山东汇研律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王秀清，女，1963年8月19日出生，汉族，住山东省利津县。 委托诉讼代理人：杨长海（王秀清丈夫），男，1963年1月13日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：杨吉明，山东城合律师事务所律师。 第三人：东营市东营区辛店街道办事处刘家居民委员会,住所地山东省东营市东营区济南路西首，组织机构代码K2343550-4。 法定代表人：刘占祥，主任。 原告东营市东营区红火毛皮动物养殖农民专业合作社（以下简称红火毛皮合作社）与被告王秀清土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，被告王秀清向本院提起反诉，本院为查清事实依职权追加东营市东营区辛店街道办事处刘家居民委员会（以下简称刘家居民委员会）为本案第三人，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红火毛皮合作社的法定代表人刘素芝及委托诉讼代理人刘伟，被告（反诉原告）王秀清的委托诉讼代理人杨长海、杨吉明到庭参加诉讼，第三人刘家居民委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红火毛皮合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除红火毛皮合作社与王秀清签订的土地承包合同；2.判令王秀清支付土地承包费100000元及违约金200000元，以上共计300000元；3.本案诉讼费由王秀清承担。事实和理由：2014年7月1日，王秀清与红火毛皮合作社签订土地承包合同一份，约定红火毛皮合作社将东营市东营区××村××北，东二路以西，八支渠以东的红火毛皮合作社内的土地承包给王秀清使用。该合同约定承包期限为16年，自2014年7月1日起至2030年7月1日止。租金约定每年承包费为50000元，一年一交，第一年承包费于2014年7月1日一次性付清，以后各年度承包费均于当年的7月1日前一次性付清。上述协议签订后，红火毛皮合作社向王秀清交付了土地，王秀清自2014年7月1日起实际占用了协议中的土地，并且违反土地承包合同的约定，自2019年起至今尚未交纳土地承包费。红火毛皮合作社为维护自身权益，特诉至法院。 王秀清辩称，红火毛皮合作社的陈述严重不符合事实。一、双方的土地承包合同明确约定，涉案土地的面积是约计25亩，王秀清基于对该合作社的信任，确信该土地的面积是25亩，租金按照2000元每亩的价格计算，每年的租金50000元。承包土地时，该土地是荒地，布满了沼泽和芦苇，仅凭肉眼看不出该土地的面积。红火毛皮合作社并非涉案土地的所有权人，其承包该土地的价格是每亩300元，因此每亩2000元的转包价格，在当时情况下已经是高价。2018年年初，杨长海在投资使用该土地时，发现该土地的面积与事实严重不符，找到刘素芝协商，刘素芝口头答应，可根据实测面积测算承包费，多退少补，所以根据现有的土地面积，约15亩左右，按照该土地面积测算，每年的租金应当是30000元。截止到2020年7月1日，王秀清已经支付7年的承包费210000元，并且超额支付承包费40000元。二、由于红火毛皮合作社不按照合同履行交付25亩土地的行为，应当视为红火毛皮合作社先期违约。根据合同约定，应向王秀清支付违约金200000元，在红火毛皮合作社先期违约的情况下，王秀清有理由抗辩，并且暂停支付相应的承包费。三、签订该土地承包合同之后，该土地的所有承包费都是按照刘素芝的要求打到其个人银行账户，而且查询红火毛皮合作社的工商登记，其所有股东均是刘素芝的家庭成员，该公司的实质就是刘素芝家庭所有，在土地承包期间，刘素芝动员王秀清及其丈夫杨长海为该合作社在银行贷款进行担保，并且该银行借款是以家庭农场的名义进行，借款的用途是用于红火毛皮合作社购买饲料。银行也是基于家庭农场才审核发放的贷款，该贷款到期后，由于红火毛皮合作社及刘素芝不能偿还贷款，王秀清的丈夫杨长海作为担保人，用夫妻共同财产偿还了红火毛皮合作社及刘素芝的银行贷款547699.49元。（2019）鲁0591民初2529号判决书明确规定，担保人偿还贷款后，有权利向刘素芝追偿，因此依照法律规定，该贷款追偿的债权和本案承包费，都属于到期债权，应当依法可以充抵。另外在银行追偿贷款的诉讼中，由于刘素芝的丈夫郭立华已去世，银行将红火毛皮合作社所有的股东都追加为被告。追加的都是郭立华的法定第一顺序继承人，可以充分证明红火毛皮合作社的全体股东是贷款的债务人，其他第一顺序继承人为了不承担法律责任，在该案中均声明放弃继承，才出现了该案只有刘素芝作为借款被告的情况，该合作社的全体股东均应为该案的共同被告，因此，杨长海作为担保人的追偿权完全可以在本案中予以冲抵。据此，王秀清向本院提起反诉请求：1.依法认定红火毛皮合作社交付给王秀清的土地面积严重不足，违反合同约定，支付王秀清违约金200000元；2.红火毛皮合作社退还多收取的土地承包费40000元；3.红火毛皮合作社将尚未交付的10亩土地交付给王秀清，以补足土地承包合同约定的交付25亩土地的义务；4.红火毛皮合作社承担土地测绘费、案件受理费等全部诉讼费用。 红火毛皮合作社辩称，一、王秀清的反诉请求没有事实和法律依据，其所称的承包土地面积25亩自始至终与事实不符。2014年7月1日双方签订的土地承包合同是按块出租的，并不是按面积计算租金，两块土地的租赁费合计为50000元，并且土地承包合同并未对土地的四至进行明确约定，也未进行面积测量；因为两块地的性质不一样，其中一块为未利用地，而另一块为耕地。合同中载明的约25亩为杨长海手写，理由是写多些用于办理营业执照使用；二、王秀清主张自2014年7月1日至2018年7月1日每年按合同约定向红火毛皮合作社交付租金50000元，共计250000元与事实不符。王秀清拖延缴纳租金的情况非常严重，有时拖延半年的时间。王秀清只支付了220000元的租金，王秀清已多次违约，足以达到解除土地承包合同的条件；三、王秀清称在投资使用涉案土地时发现土地亩数不是25亩，只有15亩与事实不符。王秀清在签订土地承包合同时就已经明知合同面积与实际面积不相符，因为当时并未实际测量，如果当时按面积计算租金，王秀清肯定不会在使用土地多年后才发现面积与约定不符；四、王秀清主张与刘素芝交涉土地面积，纯属其杜撰，其从未向红火毛皮合作社交涉过土地面积的问题；五、王秀清称其夫妻共同财产被法院强制执行，与红火毛皮合作社无关，也与本案无关。王秀清丈夫为刘素芝个人贷款提供担保是其个人自愿行为，按照法律规定，作为担保人应该承担担保责任。刘素芝个人借款与红火毛皮合作社无关，其借款理由及使用均与红火毛皮合作社无关。红火毛皮合作社是独立的法人主体，不能损害其他社员的利益为刘素芝个人偿还债务，不同意王秀清主张土地租金与代偿款冲抵的要求。 刘家居民委员会未作述称。 本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，红火毛皮合作社与王秀清签订土地承包合同一份，约定甲方（红火毛皮合作社）将产权归集体的土地承包给乙方（王秀清）经营养殖使用。承包土地位于××村××北，东二路以西，八支渠以东，可使用面积约计25亩（其中井场北侧餐饮部分面积为亩，租金每年二万元）。上述括号内内容用笔划掉。承包期限为拾陆年。自2014年7月1日至2030年7月1日。乙方每年向甲方缴纳承包费伍万元整，一年一交拾陆年共计交纳承包费捌拾万元整。第一年承包费于本合同签订之日一次性付清，以后各年度承包费均于当年的7月1日前一次性付清。逾期，甲方有权单方解除合同，收回承包土地。乙方如期交费时，甲方必须如数收取并开具收据，否则视为违约。承包期间乙方对该土地享有合法经营使用和收益的权利，非经甲方允许，不得改变土地承包经营用途。合同签订后，甲乙双方必须严格遵守和履行。一方违约，除赔偿对方造成的经济损失外，按承包费总额的25%支付违约金。王秀清承包上述土地后，与丈夫杨长海共同经营饭店，并在土地四周围起了院墙，王秀清认可当时接收涉案土地时没有对土地面积进行测量。 红火毛皮合作社出租给王秀清的土地为刘家居民委员会集体所有的土地。2012年4月23日，刘家居民委员会与红火毛皮合作社签订土地承包合同一份，约定由红火毛皮合作社承包土地位于××村××路××东，可使用面积约244.3亩。承包期限为二十年。自2012年4月23日至2032年4月22日。承包费每年为219870元，配套设施用地不得超过承包地的5%，配套设施用地范围之外，不得建设永久性不动产。2012年7月20日，东区政发【2012】30号东营区人民政府关于规模化畜禽养殖用地登记备案事项的批复载明：在使用畜禽养殖用地过程中，要严格按照养殖要求进行设计建设，不准进行与养殖无关的建设，不得擅自改变或变相将设施农用地用于其他非农建设，不得擅自扩大设施用地规模，不得擅自改变直接从事或服务与农业生产的设施性质。本院多次联系刘家居民委员会，刘家居民委员会均不明确表示是否同意红火毛皮合作社对外转包土地。 红火毛皮合作社为农民专业合作经济组织，其股东为刘素芝、郭立华、郭薇、林坤，其中刘素芝占股50%、郭立华占股48%、郭薇占股0.6%、林坤占股1%，刘素芝担任法定代表人，郭立华为刘素芝丈夫（已去世）、郭薇为刘素芝女儿。东营区风和日丽家庭农场性质为个体工商户，工商登记信息显示成立日期为2013年6月9日，注册地址为东营市东营区××路××村社区以北。该家庭农场的注册登记地址与红火毛皮合作社相同，而且均载明行业为畜牧业。2015年10月29日，刘素芝、郭立华与中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行签订家庭农场（专业大户）贷款额度借款合同一份，约定中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分公司向刘素芝、郭立华提供可以循环使用的借款额度为450000元，额度存续期限最长为3年，自2015年10月29日至2018年10月29日。额度存续期内的前2年为额度支用期，额度内单笔支用借款期限为1年。额度项下借款的到期日不得超过额度存续期到期日。王秀清的丈夫杨长海为该贷款提供连带责任保证。红火毛皮合作社在收取当年土地租金时，少收取30000元，作为对杨长海提供担保的回报。 依据上述合同，刘素芝、郭立华从中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分公司处借款450000元，借款期限12个月，自2017年10月19日至2018年10月19日，贷款年利率10.005%。该借款到期后，刘素芝、郭立华未偿还借款，中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分公司于2019年7月16日向东营经济技术开发区人民法院提起民事诉讼。该院于2019年9月11日作出（2019）鲁0591民初2529号民事判决书，判决刘素芝偿还借款本金399999.97元、截止2019年6月25日的利息3636.56元、罚息38983.4元、复利327.15元，支付自2019年6月26日至实际清偿日的罚息、复利（罚息以未偿还本金为基数，按年利率13.0065%计算；复利以未还利息为基数，按年利率13.0065%计算）；杨长海对上述款项承担连带赔偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向刘素芝追偿。杨长海分别于2019年4月3日、2019年9月27日、2020年1月21日、2020年3月19日、2020年8月11日偿还刘素芝欠付中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分公司的借款本息50000元、60000元、20000元、30000元、355654.99元，合计515654.99元，另外支付诉讼费5190元、执行费6854.5元，共计527699.49元。王秀清主张杨长海代为偿还的借款虽然以刘素芝、郭立华个人名义借款，但其已用于红火毛皮合作社的经营，当时找杨长海提供担保时明确说是为红火毛皮合作社饲养的狐狸购买饲料。红火毛皮合作社与东营区风和日丽家庭农场虽然是两个牌子，其实为一个主体，因此均为到期的金钱债务可以抵消。红火毛皮合作社不予认可，主张家庭农场与红火毛皮合作社不是一个主体。庭审中本院要求红火毛皮合作社的法定代表人刘素芝提供其经营的家庭农场的营业执照以及经营情况的证据，在规定期限内未提交。 王秀清提供其单独制作的涉案土地测绘图一张，主张涉案土地实际使用面积9858平方米，约14.8亩。红火毛皮合作社质证认为，因该平面图是王秀清单独制作，不予认可。本院要求红火毛皮合作社请有资质的机构或者与王秀清一起对涉案土地进行测量，并向法院提交其测量结果，但红火毛皮合作社在规定期限内未提交其测量结果。红火毛皮合作社认可在收取王秀清租金时，直接转到了刘素芝的个人账户，有时是刘素芝收取现金。 本院认为，红火毛皮合作社与王秀清签订的土地承包合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于：一、涉案土地是按块出租还是按每亩2000元的单价出租，红火毛皮合作社是否存在土地亩数不足的违约行为；二、王秀清逾期交纳土地租金的行为是否违约，王秀清丈夫杨长海享有的追偿权与红火毛皮合作社享有的租金请求权能否抵销。 关于第一个争议问题：王秀清与红火毛皮合作社签订的土地租赁协议并未明确约定每亩的价格，而是仅约定了每年租金50000元，如果按照王秀清的陈述，按照土地亩数收取租赁费，则交接时应对涉案土地进行测量，结合王秀清和杨长海已经将其承租的涉案土地加盖院墙的事实，可以认定双方对土地的边界四至约定明确，王秀清主张每亩2000元，本院不予采信。王秀清主张红火毛皮合作社补足未交土地、退还土地租金并承担违约责任，本院不予支持。 关于第二个争议问题：红火毛皮合作社与东营区风和日丽家庭农场虽然为两个主体，但两个组织的注册地点、经营范围和法定代表人均具有关联性。刘素芝、郭立华虽然以个人名义向银行贷款，但贷款的性质为家庭农场专业大户贷款，具有专业贷款的性质，该贷款明显用于了动物养殖，结合红火毛皮合作社收取租金用刘素芝个人账户的事实以及红火毛皮合作社的股东多为刘素芝家庭成员的事实，可以认定刘素芝、郭立华个人名义的借款实际已用于红火毛皮合作社的经营。 涉案土地租赁合同虽然为王秀清个人签订，但实际为杨长海与王秀清共同经营，杨长海亦应享有涉案合同的权利，同时负有缴纳涉案土地租金的义务。刘素芝向银行借款到期日为2018年10月19日，杨长海为刘素芝偿还第一笔款项的时间为2019年4月3日，金额为50000元，相当于杨长海2019年应向红火毛皮合作社缴纳的租金数额，而且时间上早于应交租金时间2019年7月1日。截止2020年7月1日，杨长海已经为刘素芝偿还借款160000元，远远超过其应缴纳的租金100000元。王秀清不予支付2019年和2020年的租金具有事实和法律依据，因此不能认定其存在逾期交纳租金的违约行为。红火毛皮合作社主张解除土地租赁合同并由王秀清承担违约责任，本院不予支持。 关于杨长海享有的追偿权能否与红火毛皮合作社主张的土地租金抵销的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。本案中杨长海享有的追偿权与红火毛皮合作社享有的债权均为金钱债务，现均已到期，而且杨长海享有债权的数额明显多于欠付租金的数额，现王秀清主张债权抵销，符合法律规定，本院予以确认。待杨长海行使追偿权时，其欠付的租金100000元应在其追偿数额中予以扣除。刘家居民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十条规定，判决如下： 驳回原告（反诉被告）东营市东营区红火毛皮动物养殖农民专业合作社的全部诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）王秀清的全部诉讼请求。 案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告（反诉被告）东营市东营区红火毛皮动物养殖农民专业合作社负担；反诉费2450元，由被告（反诉原告）王秀清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 张立云 二〇二一年二月二十二日 法官助理 侯田田 书 记 员 杜 岩