贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初934号 原告：李春生，男，1989年8月9日出生，彝族，住址：贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 原告：黎红云，女，1993年9月25日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李春生，系原告黎红云丈夫。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅，系公司职工。 原告李春生、黎红云诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）、第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物业公司”）商品房预售合同纠纷，本院2021年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告黎红云的委托诉讼代理人即原告李春生，第三人平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼，被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求具体为：1．判令被告立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；2．判令被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金（以已付购房款395509元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年2月13日至2020年10月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2020年10月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）暂计：90000元；3．判令被告福明房开公司立即退还原告已收取的三通费3410元。4．本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2016年3月26日，原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市市东办事处双树路七星关区，建筑面积118.15平方米，房屋总价款为395509元的住宅出卖给原告，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托第三人平安盛世物业公司向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2017年2月13日，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气入户费2500元、智能水表费580元，电视工料费330元，合同履行过程中，被告福明房开公司已退还电视工料费330元，同日，被告将涉案房屋交付给原告。被告福明房开公司就涉案商品房尚不具备转移登记的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用；被告是否应返还原告燃气开户费、智能水表开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2020年10月22日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年10月22日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告提供的物业管理服务协议签订的时间、装修诚信金、生活垃圾费、公共能耗费收据上载明的时间均为2017年2月13日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2017年2月13日。故被告应在2017年5月13日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。涉案合同约定原告委托被告福明房开公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，只需完成向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，原告据此向被告提供相应办证材料用于被告代为办理转移登记。该告知义务完成，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。另外，因被告福明房开公司尚不具备转移登记的条件，故违约金应截止至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。结合前述诉讼时效的认定，本案被告福明房开公司应承担违约责任的期间为2017年10月22日至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。 关于原告主张的燃气等入户费应否返还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取上述建设安装费用，无事实及法律依据应予返还。 被告福明房开公司提出的不承担违约责任的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李春生、黎红云支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款395,509元为基数，自2017年10月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李春生、黎红云燃气入户费、智能水表开户费共计3,080元； 三、驳回原告李春生、黎红云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,068元，由原告原告李春生、黎红云负担191元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担877元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年二月二十五日 书记员  谢媛媛