湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2601号原告：赵春梅，女，1974年3月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：佘春鹏，湖北良朋律师事务所律师，特别授权代理。被告：王伟，男，1980年9月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原告赵春梅与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵春梅以及委托诉讼代理人佘春鹏、被告王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2017年1月16日签订的《门面租赁合同》于2020年4月8日解除；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币30,219元（2020年2月1日至2020年4月7日）、物业费人民币2,704元（2020年2月1日至2020年4月7日）、电费人民币14,420.45元（2019年8月1日至2020年4月5日）、水费人民币2,121.92元（2019年8月1日至2020年4月5日）；3、请求法院按照原被告合同约定，判令由被告向原告支付本案原告聘请律师费用人民币6,000元；4、请求法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告签订《门面租赁合同》，原告将位于武汉市汉阳××与××大道交叉口绿地新都会701、702门面出租给被告。双方合同约定租金每三个月支付一次。水电费、物业费由被告承担。被告支付租金到2020年1月30日便未再支付。后经原告催要后续租金，被告称已回老家，回武汉再交后面租金。2020年4月8日，原告去涉案门面地址处查看，才知被告已将门店内主要设施搬离，并且拖欠水电费、物业费上万元。原告向被告多次催要未果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告王伟辩称，我和原告于2017年11月6日签订了《门面租赁合同》，租赁了两个门面，转让费人民币165,000元，押金人民币9,319元。2018年3月28日，因租金压力太大，本人在房东赵春梅同意的情况下将绿地中央广场B7-2门面转租给姚敏敏，后来姚敏敏自行将门面转给万老板，租户自行跟原告联系。后因万老板的生意不好，自行和原告解除合同，且房内所有桌椅板凳煤气灶台等约人民币100,000元的设备全部留置在租赁房屋内。2020年1月23日，原告要求我承担两个门面的租金，我觉得难以接受，且原告称有两个朋友想要承租她的门面，我于2020年1月24日通过微信告知原告无法承担两个门面的房租，同意由她的朋友承租，另因为疫情后原告换锁，我尚有物品在门面内无法取回。我认为我退租是因为不可抗力，没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会B地块一期7栋1-2层商1室（建筑面积96.13平方米）和商2室（建筑面积88.48平方米）两套房屋的房屋所有权人为赵春梅、危保成（二人系夫妻关系）。2016年8月，赵春梅将以上两门面租赁给案外人曾某，后曾某转让给王伟。2017年1月16日，赵春梅（甲方、出租方）与王伟（乙方、承租方）就上述两门面签订《门面租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的门面位于汉阳××与××大道交叉口绿地新都会701、702门面；本合同租赁期限为四年，自2016年8月1日至2020年7月31日止；本合同租赁用途为餐饮；合同生效以后，乙方向甲方交付押金人民币9,319元；经双方约定门面租金从2016年8月1日起至2017年7月31日每季度租金为人民币27,957元，从2017年8月1日至2018年7月31日每季度租金为人民币33,548元，从2018年8月1日至2019年7月31日每季度租金为人民币36,903元，从2019年8月1日至2020年7月31日每季度租金为人民币40,593元，租金每三个月支付一次，每次需提前一星期支付；物业管理费人民币6.5元/平方米，每月人民币1,211元，每三个月缴付一次，共人民币3,633元；乙方经营所产生的费用及相关的营业税费均由乙方承担，与甲方无关；在本合同期内，未经甲方允许和书面许可，乙方不得对所承租的门面进行主体性结构改动，包括但不限于增加或减少的附着物、附属物、改变功能和设备性能，新增建筑、对建筑物加高、增层或改变内部结构等，否则，由此导致的一切责任均由乙方承担；租赁期间，乙方不得私自转租该租赁门面，如有特殊原因转租时须甲、乙、丙三方同时在场，且转租期限必须在甲乙双方合同期限内，有关转租的条件及程序事宜由甲、乙、丙三方另行协商，否则转租视为无效，由乙方承担所有责任；在租赁期内未经甲方同意，乙方不可私自转让和利用该门面收取转让费用；有下列情形之一的，甲、乙任意一方可以解除本合同：法定的不可抗力致合同无法继续履行的、政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的、一方被吊销营业执照或责令关闭的、任意一方根本违约致使合同目的不能实现的；有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方：乙方恶意拖欠或不按时缴纳到期租金的、乙方利用租赁门面进行非法活动的、乙方未经甲方同意擅自转租和转让的；甲乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）；如若合同期满，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满返还该门面，乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，等内容。王伟和赵春梅在合同末尾处签字捺印。合同签订后，王伟向赵春梅交纳了押金人民币9,319元，并使用701室、702室两间门面经营餐饮。2018年3月12日，王伟将702室门面转租给姚敏敏，并与姚敏敏签订《门面租赁合同》，王伟和姚敏敏在合同的甲方、乙方处签字，赵春梅在合同末尾处注明“房东”并签字捺印。转租合同签订后，王伟将702室门面交由姚敏敏使用，姚敏敏将702室门面的房租及物业费、水电费交给王伟，由王伟向赵春梅交纳房租和物业费，向物业部门交纳水电费。2019年4月姚敏敏将702室门面转租给他人，从2019年7月24日起702室租户将租金及物业费直接支付给赵春梅，两门面的水电费由该租户和王伟向物业部门交纳。王伟向赵春梅支付租金及物业费至2020年1月31日，后未使用诉争门面。2020年元月，702室租户退出门面。2020年1月23日，赵春梅通过微信要求王伟交纳两个门面从2020年2月至4月的房租及物业费，王伟于2020年1月24日通过微信向赵春梅提出因两间门面的房租太贵无法负担，要求退租。2020年4月5日，赵春梅通过微信告知“由于你退租未按合同提前告知，已造成合同违约，请你把欠的水电费交了，还有营业执照地址注销，你可以不接电话，物业自然会向你催缴水电费，不交自然会起诉你，你最好配合下，由于你违约也未缴房租费，门面我现已重新锁上，你无权再开启”。2020年4月9日，赵春梅向王伟发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知双方签订的《门面租赁合同》自该通知书发出之日起解除，并要求王伟2日内搬离租赁房屋，并将所拖欠的租金、物业费、水电费结清，注销营业执照地址。2020年5月23日，危保成向长城物业集团股份有限公司交纳7-2门面自2019年8月1日至2020年4月5日的水费人民币2,121.92元，电费人民币14,420.45元。武汉市汉阳区绿地中央广场管理处向本院出具《证明》，载明：“经本物业核实，位于汉阳××与××大道交叉口绿地新都会701、702底商均为业主赵春梅所有，因在此前装修进行过水电改造，导致701水电使用情况也显示在702的水电表中。即底商702的水电费使用情况实则为701、702两间底商共同使用”。另查明，经本院调查，武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会B地块一期7栋701室、702室门面原系一户一表，后赵春梅将两个商铺的水电表进行改动，共用702室的水电表，物业部门也仅对702的水电用量进行抄码。物业部门于2020年1月5日对702的水电量进行了抄码，后于2020年4月5日进行了再次抄码，物业部门的工作人员陈述因新冠疫情爆发，2020年1月23日至2020年4月8日之间该小区实行封闭式管理，商铺都未经营，故2020年1月23日至2020年4月5日之间产生的水费人民币2,121.92元和电费人民币14,420.45元，共计人民币16,542.37元实际为2020年1月6日至2020年1月23日之间的水电费。再查明，赵春梅与湖北良朋律师事务所签订委托代理合同，委托湖北良朋律师事务所处理其与王伟房屋租赁纠纷一案，并于2020年4月14日向湖北良朋律师事务所支付了律师费人民币6,000元。本院认为：赵春梅与王伟于2017年1月16日就位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会B地块一期7栋1-2层商1室、商2室两门面签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。合同签订后，赵春梅将两门面交付给王伟经营餐饮，王伟按照合同约定向赵春梅支付了押金人民币9,319元，王伟于2018年3月12日将702室门面转租给姚敏敏，并征得了赵春梅的同意，后姚敏敏私自将702室门面又转租他人，从2019年7月24日起702室租户将租金及物业费直接支付给赵春梅，王伟支付701室门面的租金及物业费给赵春梅到2020年1月31日，2020年1月24日王伟通过微信向赵春梅提出退租，根据双方签订的《门面租赁合同》第七条约定：“有下列情形之一的，甲、乙任意一方可以解除本合同：法定的不可抗力致合同无法继续履行的……”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，武汉市于2020年1月23日封城，王伟于2020年1月24日要求解除双方签订的《门面租赁合同》符合法律规定，现赵春梅要求判令双方签订的《门面租赁合同》于2020年4月8日解除并要求王伟支付2020年2月1日至2020年4月7日房屋租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持。赵春梅与王伟于2017年1月16日签订的《门面租赁合同》于2020年1月24日解除，赵春梅要求王伟支付2019年8月1日至2020年1月24日期间的水电费人民币16,542.37元的诉讼请求，本院予以支持。赵春梅与王伟在《门面租赁合同》中约定：“甲乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）”，赵春梅与王伟签订的《门面租赁合同》解除系不可抗力的原因，但王伟欠交水电费的行为存在过错，本院酌定王伟向赵春梅支付律师费人民币1,000元。综上，抵扣王伟向赵春梅支付的押金人民币9,319元，王伟还应支付给赵春梅人民币8,223.37元。王伟辩称其将2019年8月1日至2020年1月24日水电费支付给了702门面的租户，但未提交证据予以证实，本院对其辩称理由不予采信。王伟还辩称702门面的水电费应由702门面的租户交纳，但姚敏敏将702门面转租出去后，赵春梅并未与新租户重新签订合同，水电费的交纳方式仍沿用以前的交纳习惯，故王伟仍应按照与赵春梅签订的《门面租赁合同》交纳701、702门面的水电费，王伟可另案要求702门面的租户承担应付的水电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告赵春梅与被告王伟于2017年1月16日签订的《门面租赁合同》于2020年1月24日解除；二、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付给原告赵春梅人民币8,223.37元；三、驳回原告赵春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币595元，由原告赵春梅承担人民币495元，被告王伟承担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王琴二〇二一年二月三日法官助理刘庄园书记员陈璇