广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初30172号原告：广东睿智国通服务管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇白陈公路石洲段国通物流中心办公二楼A203。法定代表人：曾佳燕。委托诉讼代理人：刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹咏欣，广东中信顺成律师事务所律师。被告：杨宇波，男，1974年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东睿智国通服务管理有限公司与被告杨宇波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘世新和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业费、车位费9209.76元及车位分摊费用216.88元（自2019年1月1日起按每月438.56元计算至2020年9月30日，以后发生费用按实际计算）；2.被告支付逾期付款违约金（自每季应缴款之日起按每日万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年9月30日的违约金为1322.78元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与佛山市顺德区大良名门豪苑业主委员会（以下简称名门业委会）于2015年1月1日签订了一份《名门豪苑物业服务合同》（以下简称《物业合同》），约定：住宅物业服务费标准为建筑面积每月2.05元/平方米，商铺物业服务费标准为建筑面积每月2.2元/平方米，小汽车位每个每月50元，子母小汽车位每个每月80元，摩托车位每个每月10元，及逾期交纳物业服务费的应按拖欠金额的每日千分之二支付违约金。原告从2015年1月1日起为名门豪苑提供物业服务。被告是*********房的业主，该房屋套内建筑面积为128.71平方米（折合建筑面积为165.15平方米），每月应缴交的物业服务费为338.56元，另被告在该小区有小汽车位和摩托车位各1个，每月应缴交的物业服务费为100元。被告从2019年1月1日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用。在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。原告认为，被告作为名门豪苑的业主，接受了原告提供的服务，理应按《物业管理条例》和合同的约定向原告交纳物业服务费。被告辩称，（一）原、被告之间并未签订物业服务合同，双方并不存在物业服务合同关系，被告有权不交物业服务费。虽然名门业委会与原告签订了《物业合同》，可条例规定每届业委会的任期2-3年，而名门业委会成立后既未召开业主大会，也未再做任何选举和改选工作，该业委会没有资格再代表全体业主。（二）被告家在2016年内两次被盗，导致被告家的玻璃损坏、钱包丢失和现金700多元被盗，原告至今既未帮修复玻璃，也未道歉。名门豪苑8栋的电梯故障频发，严重危及业主的生命安全。被告及母亲曾两次被困在电梯里，原告每次都要业主报告故障后才被动维修。名门豪苑8栋一楼可视对讲门禁已经损坏多年，门禁时常失灵，严重影响了业主的日常生活。（三）被告入住没多久就饱受楼上住户渗水和烟道进水的困扰，造成被告的房屋、家具严重损坏，每二、三年就要重新修缮一次。2019年5月，被告家再次严重渗水，马上请原告查找成因解决问题，原告花了四个多月查找原因，却未处理被告的房屋损毁，楼上沉箱漏水，外墙瓷片爆裂问题。直到2019年12月，六楼业主才愿意配合，原告便派人钻孔后判断主要成因是楼上沉箱严重积水并渗漏导致被告家房屋损坏。在六楼业主保证承担赔偿责任后，被告便对损失严重的墙身进行了半个多月的维修，被告及家人只好在酒店居住了半个月。当被告要求赔偿时，却遭到原告和六楼业主的拒绝。（四）被告家阳台楼下曾有个大花坛和绿地，却被洗车店租户改造成停车场。据说，洗车店每月向原告支付使用费5000元。原告作为洗车店正上方的住户，不仅失去了公共绿地和土地使用权，还要忍受洗车带来空气污染、噪音污染。（五）原告擅自允许他人在名门豪苑的公共空间作广告，其收取的广告收益却未公布。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：1.原告提交的证据客观真实且能证明本案事实，本院对真实性予以采信。2.被告提交的《前期物业管理协议》、《名门豪苑物业管理费调整咨询文件》、《2020年物业管理费调整方案》，《前期物业管理协议》、《2020年物业管理费调整方案》与本案无关，本院不予采信；《名门豪苑物业管理费调整咨询文件》，该文件显示原告已将2019年的财务收支进行了公示。3.被告提交的图片，其中《关闭小区各幢一楼大堂玻璃门的通知》，该图片上加盖了原告的公章，本院予以采信。其他图片因未显示时间、地点等，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告是*********号的房屋和汽车位*********的权属人。上述房屋的建筑面积165.15平方米，套内建筑面积131.46平方米；上述车位的套内建筑面积为23.77平方米，系子母车位。2015年1月1日，原告（乙方）与名门业委会（甲方）签订了一份《物业合同》，主要内容如下：第一条甲方依法将以下物业委托给乙方提供物业管理服务：物业名称：名门豪苑；第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业共用部位的清洁卫生，垃圾收集和清运。4.本物业规划红线内车辆行驶及停泊秩序的管理。5.维护公共秩序，协助当地公安机关做好物业管理区域内安全防范工作，进行安全监控、巡视、门岗值班等保安工作（《物业管理条例》中所规定的协助责任）；第四条本物业服务期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。因物业管理费调整表决工作的需要，2011年10月1日与业委会签订的《物业服务合同》合同期满日由2014年9月31日顺延至2014年12月31日；第五条本物业区域物业服务收费方式为包干制。实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。1.住宅及商铺物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，具体标准如下：（1）住宅2.05元/平方米/月；（2）商铺2.2元/平方米/月。按建筑面积计算，已含小区公共水电费用，不含二次供水费用。按季度缴纳物业服务费用。2.车位物业服务费由业主按其拥有车位数量交纳，具体标准如下：（1）小汽车位50元/个/月，子母小汽车位80元/个/月，摩托车位按10元/个/月收取。按季度缴纳物业服务费用；第六条本物业区域物业服务费按季交纳，业主应最迟在当季度最后一个月15号前，交纳当季度应交的物业服务费。乙方将在当季每月10-25日扣收当季及往季欠交的物业服务费用；第八条甲方委托乙方对名门豪苑物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营及管理，双方约定如下：1.名门豪苑物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营其它收益由乙方单列账户管理，用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展小区社区文化公益活动；2.甲乙双方每年向全体业主公示上一年度共用部位、共用设施设备经营收益开支报表。第十九条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；第二十二条甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之二的标准向乙方支付违约金；第二十三条甲、乙双方未能履行本合同约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或物业使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁决责任人应承担的责任。因原告希望上调名门豪苑的物业服务费，遂向名门业委会和全体业主发送《名门豪苑物业管理费调整咨询文件》、《2020年物业管理费调整方案》。《名门豪苑物业管理费调整咨询文件》附有《2019年度名门豪苑项目财务收入完成统计表》、《2019年度名门豪苑项目财务支出完成统计表》、《2020年度1-7月名门豪苑项目财务收入完成统计表》。上述统计表列明了公共区域、游泳池等费用。2020年11月30日，被告向名门豪苑全体业主发出《关闭小区各幢一楼大堂玻璃门的通知》，内容如下：由于小区门禁对讲系统存在各种线路故障，维修意义不大，建议各栋住户（1）出入大堂玻璃门门禁必须携带门禁卡进出，防止陌生人员尾随。等等。经本院现场勘查，被告现场指认如下：1.主卧室房间与卫生间的隔墙上方直至进门位置有渗漏现象，且卫生间奇臭无比；2.次卧室横梁包括衣柜内有渗漏现象，次卧室墙体（外墙）之前有渗漏痕迹（目前已经修复未能显示出来）；3.在二楼平台察看时，被告指认其房间所在位置，并承认其楼下即4楼无外墙渗漏现象（楼下业主未向其提出或主张过）。现场查勘时，涉案房屋的墙面很难看出渗水的痕迹。被告质问是否承认涉案房屋外墙渗水的情况时，具体负责为名门豪苑提供物业服务的工作人员并未否认。至于被告称其家阳台楼下的大花坛和绿地被洗车店改造成停车场，因该地方紧邻公路，且双方均未举证证明该地块的权属，无法查明该地块是否属于名门豪苑。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，原告与名门业委会于2015年1月1日签订的《物业合同》对被告具有法律约束力。根据《物业合同》第五条的约定，涉案房屋的物业服务费应按建筑面积计算，即每月的物业服务费为338.56元（2.05元/平方米×165.15平方米），每季度的物业服务费为1015.68元。汽车位C-6A062系子母车位，每个月的物业服务费为80元，每季度的物业服务费为240元，本院对原告超出上述标准的主张不予支持。因此，2019年1月1日起至2020年9月30日的物业服务费共计8789.76元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告主张原告未尽职提供物业服务，导致其家中被盗等情形，但其未提交有力的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。至于被告的房屋（含外墙）漏水的问题。被告提出楼上住户沉箱漏水导致其房屋墙面、家具严重损坏，因原告只是依约为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对侵权的住户进行处罚，被告如果认为的确是楼上住户沉箱漏水侵犯了其合法权益，可以另案主张，由另案对漏水的原因、损失的金额等情形进行具体认定。虽然被告称房屋的外墙存在渗水情况，但不排除是楼上住户沉箱漏水导致外墙渗水，上述情形的举证责任在被告，被告未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因原告基本上履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《物业合同》的约定，通过要求原告限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。因被告未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的违约金。截至2020年9月30日的违约金，本院酌情支持400元，之后的违约金，以8789.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止。至于原告主张的车位分摊费用，因未提交证据予以佐证，本院不予支持。当然，原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨宇波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东睿智国通服务管理有限公司支付物业服务费共计8789.76元及逾期付款违约金（违约金的计算方法：截至2020年9月30日的违约金为400元；从2020年10月1日起至实际清偿之日止的违约金，以8789.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算）。二、驳回原告广东睿智国通服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取34.37元（原告广东睿智国通服务管理有限公司已预交），由被告杨宇波负担。本判决为终审判决。审判员  蒋竞雄二〇二一年二月十日书记员  冯秋莹