宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初4144号原告（案外人）：李淑芳，女，生于1967年2月25日，汉族，宁夏中卫市人，退休教师，大学文化，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。被告（申请执行人）：段凤娟，女，生于1968年7月29日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告（申请执行人）：李有军，男，生于1968年9月16日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告（被执行人）：曹改林，女，生于1977年5月22日，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区中卫市。被告（被执行人）：董福学，男，生于1965年2月26日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。原告李淑芳与被告段凤娟、李有军、曹改林、董福学案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告李淑芳及其委托诉讼代理人尚美羽，被告段凤娟、李有军、被告曹改林到庭参加了诉讼，被告董福学经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对中卫市沙坡头区XXX室房屋享有所有权；2.请求依法判决停止对中卫市沙坡头区XXX室房屋的强制执行及解除对该房屋查封；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：被告曹改林、董福学与被告段凤娟、李有军执行一案由中卫市沙坡头区人民法院执行，原告作为案外人于2020年8月31日向贵院提出执行异议，贵院于2020年9月9日作出（2020)宁0502执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告认为,贵院执行的中卫市沙坡头区XXX室房屋属于原告所有，原告与被告曹改林、董福学签订的合同合法有效，贵院依法应停止对该房屋的强制执行，并解除查封。具体事实与理由如下：一、被告曹改林、董福学早在2014年3月8日就已将中卫市沙坡头区XXX室房屋出卖给了原告，原告已依约付清全部房款，并且原告曹改林、董福学已将涉案房屋交付原告，原告已实际占有和居住，该房屋属于原告所有，不属于被告曹改林、董福学所有。2014年3月8日被告曹改林、董福学将中卫市沙坡头区XXX室房屋出卖给了原告，双方签订了《房屋买卖合同》，原告根据该协议的约定，先后将合同约定的46万元的购房款支付给了被告曹改林、董福学。此后被告曹改林、董福学于2015年4月将中卫市沙坡头区XXX室房屋交付原告，原告将涉案房屋进行装修，并由原告的儿子儿媳居住至今。因被告曹改林、董福学以该房屋在中国工商银行中卫支行办理了抵押借款，致使原告未办理房屋产权过户登记手续，原告也是在再三要求办理产权登记手续时才知道上述事实的，且被告曹改林、董福学也是在房屋出卖给原告后又隐瞒办理的房屋抵押，原告对此并没有过错。因此中卫市沙坡头区XXX室房屋属于原告所有，不属于被告曹改林、董福学所有；二、被告段凤娟、李有军向贵院申请保全查封位于中卫市沙坡头区XXX室房屋，而在此之前原告已与被告曹改林、董福学签订《房屋买卖合同》，且被告曹改林、董福学已将该房屋交付给原告，由原告实际占有并使用至今长达五年，该房屋的所有权完全属于原告，不属于被告曹改林、董福学，被告段凤娟、李有军无权对该房屋主张权利，贵院不应对原告所有的房屋进行查封。被告曹改林、董福学与原告签订《房屋买卖合同》后，于2015年4月将中卫市沙坡头区XXX室房屋交付给原告，原告实际占有后将该房屋进行装修并居住至今长达五年之久，且原告一直催促被告曹改林、董福学，但由于被告曹改林、董福学隐瞒抵押贷款的原因，致使未办理房屋产权登记。被告段凤娟、李有军是在原告实际占用并居住几年后的2018年1月向贵院申请保全查封该房屋的，在此之前该房屋早已由被告曹改林、董福学出卖给原告，并实际交付，被告段凤娟、李有军在申请保全查封时，该房屋已不属于被告曹改林、董福学，被告段凤娟、李有军无权对该房屋主张权利。因此，原告是中卫市沙坡头区XXX室房屋的合法所有权人，该房屋不属于被告曹改林、董福学，贵院对原告所有的上述涉案房屋予以查封无事实依据；三、中卫市沙坡头区XXX室房屋属于原告所有，且原告已实际占有并使用至今，贵院对该房屋强制执行无事实与法律依据，依法应解除对该房屋的查封与拍卖，并确认原告对该涉案房屋享有所有权。根据最高人民法院2004年《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且权利能够排除执行的人民法院应当予以支持：(一）人民法院在查封之前已经签订合法的有效的书面买卖合同的；(二）在人民法院查封前已合法占有该不动产的；(三）已经支付全部价款的；(四）非因买受人原因未办理过户登记的。原告在2014年3月购买了中卫市沙坡头区XXX室房屋，并将全部房款付清，并且被告曹改林、董福学在2015年4月将该房屋交付原告，原告已实际占有与使用。因此，中卫市沙坡头区人民法院对属于原告所有的中卫市沙坡头区XXX室房屋予以查封与执行没有法律依据，依法不应强制执行，并应解除查封。综上，原告认为，中卫市沙坡头区XXX室房屋属于原告所有，原告在付清全部房款后，被告曹改林、董福学依约交付了该房屋，贵院依法应停止对原告所有房屋的强制执行，并解除查封。为维护原告合法权益，故根据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院起诉，请依法秉公判决。被告曹改林辩称，涉案房屋系其当时以一个妇联主任的名义订购的，其和妇联主任在涉案房屋开盘的时候将房屋定金30万元打入兴南公司的账户，当时房屋价款是54万元，开盘后10天其将剩余10万元打入兴南公司。后其要用钱就将涉案房屋出售，卖给了李淑芳，李淑芳和李淑芳的弟弟共计给其打了39万元，最初是李淑芳的弟弟想买这套房屋，后李淑芳说他儿子要结婚要买涉案房屋，卖给李淑芳的时候价款说的是68万元，但是李淑芳和她弟弟给其付了39万元。因为其要用钱，所以涉案房屋其办理了按揭，在卖给李淑芳之前就办理了按揭。因为其有刑事案件其催李淑芳过户，过户后剩下的按揭贷款由李淑芳偿还抵顶下剩的购房款，李淑芳一直不办过户。因为李淑芳的弟弟在兴南公司购买了一套三四十万元的拆迁房，李淑芳想让其以40万元价格将涉案房屋卖给她。涉案房屋是李淑芳先住的，其与段凤娟之间一直有借贷关系，段凤娟是其老公董福学的外甥媳妇，其向段凤娟借了钱，当时借了六七万元加利息一共十几万元，后来段凤娟说要买房子，其答应卖给段凤娟一套XXX楼的房子，段凤娟嫌房屋贵，其给段凤娟说给其45万元，其把李淑芳住的房屋卖给段凤娟，当时段凤娟给其打了25万元，剩下的钱打不上，其就给段凤娟退了20万元，段凤娟给其打了20万元的收条，下剩的5万元其一直没有给段凤娟。涉案房屋其没有与李淑芳签署书面合同，李淑芳给了其39万元定金，其给李淑芳退了10万元，现在涉案房屋由李淑芳居住，涉案房屋应当予以进行拍卖，拍卖价款应当退还其和李有军和段凤娟之间的借贷纠纷，偿还李淑芳支付的购房款，与李淑芳买卖房屋是口头协议。其与李淑芳之间的口头协议应当解除。被告段凤娟、李有军辩称，请求继续履行中卫市沙坡头区人民法院做出的（2019）宁0520执2580号执行裁定书，（2018）宁0502财保5号民事裁定书，继续查封被执行人曹改林名下位于中卫市沙坡头区XXX室的房屋。驳回李叔芳对涉案房屋享有所有权的诉讼请求。具体事实理由如下：一、原告李淑芳与被告曹改林、董福学签订的2014年3月8日的房屋买卖合同为无效合同。XXX室房屋，系案外人魏桂芳认购并缴纳前期费用，包括2013年10月26日认购缴纳定金5万元、2014年1月18日缴纳房款13.5万元。2014年9月23曹改林与魏桂芳一起到宁夏兴南房地产开发有限责任公司缴纳第三笔款19.9383万元，同日在兴南公司办理备案并由曹改林与兴南公司签订《商品房买卖合同》，确认曹改林的购买房屋价格为62.4383万元，2014年11月份，曹改林办理了剩余房款按揭贷款及入住手续。换言之2014年9月23日之前，该房屋与曹改林毫无关系，且无权买卖该房屋。一审时，李淑芳提交了其与曹改林2014年3月8日签订的《房屋买卖合同》确认房屋出售价格为40万元，车库6.8万元合计46.8万元。按照《商品房买卖合同》及2014年3月8日《房屋买卖合同》的签订时间和房价，曹改林不可能先以40万元的价格将房屋卖给李淑芳，再以62.4383万元的价格向兴南公司购买该房屋。结合2017年12月6日李淑芳到滨河派出所询问笔录第3页第5行警官询问李淑芳购房时候曹改林是否和你做了购买房子的手续？李淑芳回答：当时就签了一个购房合同。警官调查此事，并让李淑芳与段凤娟拿该房手续到派出所对证，段凤娟拿着相关手续到派出所，李淑芳被叫到派出所更没有拿出她说的合同。上述事实完全可以证实，李淑芳与曹改林2014年3月8日签订的买卖合同无效，是为实现占有房屋伙同曹改林伪造合同、收条等联合损害段凤娟、李有军的合法权益；二、涉案房屋所有权属曹改林、董福学所有。涉案房屋曹改林在中卫市自然资源和不动产确权登记中心进行了预告等记，并在中国工商银行股份有限公司中卫支行办理了预告登记抵押至2034年11月30日。因此该房所有权仍属曹改林、董福学所有。自2016年3月至今涉案房屋一直存在纠纷。2017年12李淑芳强行装修并入住来实现非法占有该房的目的，并非合法占有，合法居住，更不是李淑芳起诉书中所言实际占有并居住几年后的2018年1月其才向贵院申请保全该房的。请求继续履行中卫市沙坡头区人民法院做出的（2019）宁0520执2580号执行裁定书，（2018）宁0502财保5号民事裁定书，继续查封被执行人曹改林名下位于中卫市沙坡头区XXX室的房屋。驳回李淑芳对涉案房屋享有所有权的诉讼请求。被告董福学经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。根据双方当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月8日，被告曹改林、董福学将位于中卫市沙坡头区XXX室房屋、地下车库（A07号）作价468000元出售给原告李淑芳，并签订了书面的房屋买卖合同。合同约定：1.被告曹改林、董福学于2016年4月底向原告李淑芳交付房屋所有权，土地使用权证书及房款之外的附属费用、维修基金、物业费票据和全部房门锁钥匙；2.合同签订时，原告李淑芳已向被告曹改林、董福学支付了所购房屋的全部款项468000元和办房产证费用10000元；……合同未尽事项，由双方依据诚信、公平原则另行商定，……本合同在双方签字之日起生效。2014年7月4日、2014年9月10日、2015年11月19日，被告曹改林、董福学分别收到原告李淑芳房款共计46万元。被告曹改林在中卫市自然资源和不动产确权登记中心对案涉房屋进行了预告登记，并于2014年11月12日将案涉房屋在中国工商银行股份有限公司中卫支行办理了预告登记抵押，抵押期间自2014年11月12日至2034年11月30日。2016年5月8日，原告李淑芳与被告曹改林签订房屋过户协议书，约定被告曹改林与宁夏兴南房地产开发有限公司积极配合，办理出卖给原告李淑芳案涉房屋的撤销预告登记，协助原告李淑芳与兴南房地产开发有限公司签订正式合同，完成产权过户等内容。2017年10月31日至2020年10月18日期间，原告李淑芳缴纳了案涉房屋的水电费、采暖费、物业费等费用。2021年1月5日，宁夏兴南房地产开发有限公司出具证明，证明该公司并未将案涉房屋的车库出售给被告曹改林，案涉房屋现登记的所有权人为宁夏兴南房地产开发有限责任公司。另查明，被告李有军、段凤娟于2018年1月9日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年1月9日作出裁定书查封了案涉房屋，查封期限为两年。段凤娟、李有军与曹改林、董福学、李淑芳、李金星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日作出（2018）宁0502民初678号民事判决。判决生效后，段凤娟、李有军于2018年5月31日向本院申请强制执行［执行案号（2018）宁0502执1081号］，在执行过程中，原告李淑芳向宁夏回族自治区中卫市中级人民法院申请再审，该院审查后于2018年11月26日作出（2018）宁05民申27号民事裁定，裁定该案由该院提审。宁夏回族自治区中卫市中级人民法院提审后于2018年12月26日作出（2018）宁05民再26号民事裁定，裁定该案发回本院重审。本院另行组成合议庭经审理于2019年4月11日作出（2019）宁0502民初521号民事判决书，认定2015年12月17日，被告曹改林、董福学将位于中卫市沙坡头区XXX室房屋作价54万元出售给被告段凤娟、李有军，双方签订了《房屋买卖协议》。当日，被告段凤娟、李有军分两次以银行转账方式向被告曹改林共支付25万元购房款。但因被告曹改林、董福学已将上述房屋出卖给了原告李淑芳，并已交付给了原告李淑芳。被告李有军、段凤娟得知涉案房屋已卖于他人，遂要求被告曹改林、董福学退还房款。2017年5月25日，被告段凤娟、李有军与被告曹改林签订《债务确认及清偿协议书》，原告李淑芳在该协议的担保人处签字。并作出判决判令：被告曹改林、董福学向段凤娟、李有军退还房款及利息、支付律师代理费，原告李淑芳对该款项承担连带清偿责任。判决生效后，被告段凤娟、李有军再次向本院申请强制执行［执行案号（2019）宁0502执2580号］，该案执行标的25.3125万元，执行到位资金111717.13元，本院执行部门已冻结李淑芳银行账户，定期划扣。本院依据段凤娟、李有军申请，于2020年1月3日作出（2019）宁0502执2580号执行裁定书，将案涉房屋作为被告曹改林的执行财产续行查封，查封期限3年。2020年8月31日，原告李淑芳对上述查封裁定向本院提出书面异议，本院于2020年9月9日驳回了原告李淑芳的异议请求。原告李淑芳不服，故成讼。本院认为，本案原告李淑芳具有双重身份，针对曹改林、董福学与李有军、段凤娟房屋买卖合同纠纷一案的执行案件，其作为担保人系该执行案件的被执行人之一。但原告李淑芳提起本诉的实质是原告李淑芳针对本院执行部门对预告登记在被告曹改林名下的案涉房屋查封的执行行为提出异议，鉴此，其系案外人。本案的争议的焦点是案外人李淑芳就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，该规定第二十八条是针对所有不动产执行的普适性条款，第二十九条是针对执行房地产开发企业名下商品房的特别条款。本案中，第一，原告在本院查封之前已经就该案涉房屋与被告曹改林签订了书面的房屋买卖合同，虽被告李有军、段凤娟辩称该协议是无效合同并提交了房屋买卖合同书、房屋买卖协议、入住申明、收据等证据支持其辩解，但结合本院已生效的（2019）宁0502民初521号民事判决书认定的事实，被告李有军、段凤娟在知道被告曹改林、董福学已将案涉房屋出售并已交付给原告李淑芳后，要求被告曹改林、董福学退还房款，并且于2017年5月25日，与被告曹改林签订了债务确认及清偿协议书。故原告李淑芳与被告曹改林、董福学签订的房屋买卖合同合法有效，应该受法律保护，该合同当事人应受合同项下权利义务的拘束，被告李有军、段凤娟的辩解不能成立；第二，原告提交了中卫市不动产登记中心出具的原告及其配偶名下无不动产的证明，可以认定为原告所购的该案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三，关于原告是否向被告曹改林、董福学支付了购房款的事实。经审查，尽管被告曹改林辩称原告并未向其支付46万元的购房款，且已经退给原告10万元购房款，且不认可收条中“曹改林”的名字系其所签。因被告曹改林在本院向其送达是否申请笔迹鉴定的告知书后，在本院限定时间内未向本院提出鉴定的请求，视为对申请鉴定权利的放弃，且其辩称向原告李淑芳退还10万元房款亦无证据予以证明，再结合原告提交的收条、取款记录、银行交易明细清单，能够印证证明原告向被告曹改林支付了双方房屋买卖合同的全部购房款；第四，关于房屋的占有问题，本院生效的判决书明确认定案涉房屋交付给了原告李淑芳，且原告李淑芳提交的水费、物业费、采暖费等收费票据，能够证明原告已经合法占有该案涉房屋。故原告李淑芳占有案涉房屋在先，而本院于2020年1月3日查封案涉房产在后，因此可以认定原告在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋；第五，虽然该案涉房屋未办理过户，被告曹改林、董福学于2014年3月8日与原告李淑芳签订房屋买卖合同，且合同明确约定于2016年4月向原告交付房屋所有权，土地使用权证书等。但被告曹改林于2014年11月12日又将案涉房屋以其自己的名义进行了预告登记并办理了抵押，致使原告李淑芳无法过户。故案涉房屋不能过户的原因不能归咎于原告。综上，原告对该案涉房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，原告就执行该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利，故本院作出的（2020）宁0502执异28号裁定书驳回原告李淑芳的异议请求不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、位于中卫市沙坡头区中山街西侧XXX号房产所有权归原告李淑芳所有；二、不得执行位于中卫市沙坡头区中山街西侧XXX号房产并解除对该房产的查封措施。案件受理费8200元，由被告曹改林、董福学、李有军、段凤娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本院（2020）宁0502执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李艳婷人民陪审员 惠生和人民陪审员 丁保国二○二一年二月二十日书记员 钟天敏本案适用法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。