四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初422号 原告：中国银行股份有限公司达州分行，住所地四川省达州市达川区通达西路1号。 统一社会信用代码：9151170021025165XN。 负责人：孙斌，行长。 委托诉讼代理人：袁军，男，汉族，生于1971年7月20日，住四川省达州市通川区。系该行员工）。 被告：宦雄文，男，汉族，生于1995年1月2日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：宦中敏，男，汉族，生于1972年8月17日，住四川省达州市通川区。系被告宦雄文之父）。 被告：达州市仁和春天置业有限公司，住所地四川省达州市通川区金龙大道199号第3层。 统一社会信用代码：91511700089883697B。 法定代表人：王善清。 委托诉讼代理人：史正乐，男，汉族，生于1991年1月29日，住四川省成都市成华区。系公司法务）。 原告中国银行股份有限公司达州分行与被告宦雄文、达州市仁和春天置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告达州中国银行股份有限公司达州分行的委托诉讼代理人袁军、被告宦雄文的委托诉讼代理人宦中敏、被告达州市仁和春天置业有限公司的委托诉讼代理人史正乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司达州分行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告宦雄文签订的编号为2017年住消国际新城支行字157号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除，合同项下的贷款全部提前到期；2.判令被告宦雄文依法偿还下欠原告借款本金及利息128887.37元，利息按合同约定付至结清为止，并承担律师代理费；3.判令原告依法对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权；4.判令被告达州市仁和春天置业有限公司为借款人下欠原告贷款本息及实现债权发生一切费用承担连带保证担保责任；5.本案诉讼费用全部由被告负担。事实与事由：2017年3月6日，原告与被告宦雄文签订了编号为2017年住消国际新城支行字157号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向原告借款160000元，用于按揭购买达州市通川区朝办皂角垭社区1二组马房坝仁和春天国际广场、国际花园9幢2单元3楼2号的住房，建筑面积为89.69平方米，贷款期限为120个月，从2017年4月5日至2027年4月5日止，按月还本付息。原告与被告在合同中还约定了被告将所购房产抵押给原告用于担保贷款清偿，并在达州市国土资源局办理了预抵押登记手续。2016年8月9日，达州市仁和春天置业有限公司与中国银行股份有限公司达州分行签订了编号为2016达中项字1010号《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》，双方约定，在借款人所购住房产权证和贷款人他项权证未办理收妥之前，达州市仁和春天置业有限公司对借款人所欠贷款本息承担连带保证担保责任。由于被告宦雄文未按合同约定按期（每月）偿付借款本息，现逾期8期。合计逾期本息13800.27元。截止2020年8月12日下欠原告贷款未到期本金115087.10元、逾期本金9577.58元、利息及罚息4222.69元。经原告多次催收，被告拒不偿付到期贷款本息。为此，原告特向人民法院提起诉讼，恳请依法判准原告的诉讼请求之目的。庭审中，原告补充事实：截止2021年2月8日，被告一共逾期14期，逾期本金16968.48元，逾期利息6655.1元，逾期本金的罚息693.07元，逾期利息的罚息280.02元，未到期本金107696.2元，下欠本金合计124664.68元，逾期本息合计24596.67元。 被告宦雄文的委托诉讼代理人辩称，对事实没有异议，我只是经济困难,要过一段时间才能偿还。 被告达州市仁和春天置业有限公司辩称，请求驳回原告的第四项、第五项诉讼请求，理由如下：一、在被告二已取得大产权证的情形下，原告可就预抵押房产主张优先受偿，被告二的阶段性保证责任亦应解除。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第三条,本案适用《民法典》及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度解释》”）。根据《担保制度解释》第五十二条第一款,抵押权预告登记具有附条件下的优先受偿性，亦即在已经办理大产权证且不存在预告登记失效等情形的，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。这里必须要提及开发商阶段性担保责任存在的历史背景及目的，银行要求开发商承担阶段性担保的目的在于在借款人办理正式的抵押登记前（也就是银行对借款人所购买房屋享有优先受偿权之前），由开发商对借款人借款合同项下的还款义务承担阶段性担保，在正式抵押办理之后（亦即银行对借款人所购房屋享有优先受偿权之后），借款人借款合同项下的还款义务由借款人所购房屋进行担保，开发商阶段性连带责任解除。开发商阶段性担保责任解除的时点实质为银行取得对借款人所购房屋的优先受偿权之时。虽个人借款担保合同、按揭合作协议中约定被告二阶段性连带保证责任结束的时间点为银行取得他项权证书之日，但综合上述分析，取得他项权证书之日实质为银行享有对案涉房屋的优先受偿权。在《民法典》担保制度解释施行后，银行在我司办理大产权后便享有对案涉房屋的优先受偿权，所以在我司办理大产权银行享有优先受偿权之后，我司的阶段性连带保证责任便已解除，是故本案我司不承担连带保证责任。二、退一步讲，即便我司阶段性担保责任未解除，在银行已取得案涉房屋的优先受偿权的情况下，根据《民法典》第392条(《物权法》第176条),混合担保情形下担保的实现顺序则亦应先物保、后人保。在银行取得对案涉房屋的优先受偿权之物保的情况下，因个人借款合同未约定混合担保下担保的实现顺序时，则根据法律规定确定担保实现顺序，银行应当先就物保实现债权。而非可同时要求开发商承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，原告中国银行股份有限公司达州分行作为贷款人、被告宦雄文作为借款人、达州市仁和春天置业有限公司和达州市仁和春天投资有限公司作为保证人，三方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年住消国际新城支行字157号），合同约定：“宦雄文向中国银行股份有限公司达州分行贷款人民币160000元，贷款期限120个月，贷款用途为购买四川省达州市通川区××社区××组××广场××花园××幢××单元××楼××号房屋，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，采用的参考利率为定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为上浮0%，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。放款账户户名为达州市仁和春天置业有限公司，放款账户账号为1158××××1912。首期还款日为放款日在一个还款周期后的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为首期还款日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日。还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月，还款账户户名为宦雄文，账号为1185××××4675。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权。下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用……出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人承担保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对本合同项下已发生的债务承担担保责任。”合同签订后，原告于2017年4月5日按照合同约定向被告宦雄文委托支付的账户即达州市仁和春天置业有限公司的账户发放贷款160000元，被告宦雄文签署了《借款借据》，该借据载明：“借款人：宦雄文；借款金额：160000元；借款期限：10年；期数：120期；借款用途：购房；月利率：4.08333‰；借款人在此不可撤销地授权贵行将此笔借款以支付房款的名义直接付至开发商在贵行开立的账户，户名：达州市仁和春天置业有限公司，账号：1158××××1912”。为担保上述贷款的偿还，被告宦雄文将所购房屋向原告提供抵押并办理了预告登记【编号：川（2017）达州市不动产证明第0××0号】。 2016年8月9日，原告中国银行股份有限公司达州分行作为甲方，与被告达州市仁和春天置业有限公司、达州市仁和春天投资有限公司作为乙方，签订了《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》（编号：2016达中项字1010号），协议约定：“协议适用于‘仁和春天国际一期’楼盘，地址为达州市通川区××社区××组。甲乙双方同意，乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方申请房屋贷款。乙方担保。为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具公司决议，以表明乙方根据《公司法》及公司章程要求履行了必要的内部授权及审批程序，同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除，但是双方另有约定的除外。在乙方提交该公司决议前，甲方没有义务与乙方开展本协议项下的合作。” 借款后，被告宦雄文未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定按期偿还借款本息，出现多次逾期，截止2021年2月8日，被告宦雄文拖欠原告逾期本金16968.48元、逾期利息6655.1元、逾期本金罚息693.07元、逾期利息罚息280.02元，未到期本金余额107696.2元，本金余额合计124664.68元。 同时查明，原告起诉时（2020年12月30日），中国人民银行授权全国银行银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%。 本院认为，一、关于原告要求解除贷款合同并宣布全部贷款提前到期，原、被告之间签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，双方之间形成了金融借款合同关系，应该按照合同约定履行相应的义务。现原告向被告履行了发放贷款160000元的义务，被告未按约定按时偿还贷款本息，截止2021年2月8日，被告宦雄文拖欠原告逾期本金16968.48元、逾期利息6655.1元，被告宦雄文已违反合同约定。现原告要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同项下的贷款全部提前到期，并要求被告宦雄文偿还下欠贷款本金124664.68元的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于利息的计算，原告要求按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算利息，合同约定的利息没有超过一年期贷款市场报价利率的四倍，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告主张的律师代理费，因原告未提供相关证据，本院不予支持。 四、关于被告达州市仁和春天置业有限公司的保证责任问题，根据合同约定“四、开发商保证1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2.若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。4.主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。5.本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对本合同项下已发生的债务承担担保责任。”因此，在借款人未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人未收到他项权证的情况下，被告达州市仁和春天置业有限公司仍应当承担连带保证责任。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”规定，即使主债务有其他物的担保，原告仍有权请求被告达州市仁和春天置业有限公司承担保证责任，被告达州市仁和春天置业有限公司承担保证责任后，有权向被告宦雄文追偿。 五、关于原告中国银行股份有限公司达州分行对被告宦雄文提供抵押的房屋是否享有优先受偿权的问题，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”规定，因抵押房屋只办理了抵押预告登记，抵押人宦雄文还未取得房屋产权证明，且原告未举证证明抵押预告登记是否已经失效，故原告对被告宦雄文提供抵押的房屋不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十条第一款、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司达州分行与被告宦雄文、达州市仁和春天置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年住消国际新城支行字157号），合同项下的贷款全部提前到期； 二、被告宦雄文在本判决生效后三十日内偿还原告中国银行股份有限公司达州分行的贷款本金124664.68元及利息（利息按案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算至偿清时止）； 三、被告达州市仁和春天置业有限公司对被告宦雄文下欠原告中国银行股份有限公司达州分行的合同项下全部债务在保证范围内承担连带保证责任;被告达州市仁和春天置业有限公司在承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告宦雄文进行追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司达州分行的其他诉讼请求。 如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1439元，由被告宦雄文、达州市仁和春天置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  刘 宁 二〇二一年二月二十五日 法官助理  罗晓云 书 记 员  程 莉