江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11278号上诉人（原审被告）：苏州梁华齿轮有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒牌路39号。法定代表人：张梁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗为民，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州亿聚得电子科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒创路6号。法定代表人：曹正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琪，江苏众勋律师事务所实习律师。上诉人苏州梁华齿轮有限公司（以下简称梁华公司）因与被上诉人苏州亿聚得电子科技有限公司（以下简称亿聚得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。梁华公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回亿聚得公司的诉讼请求。事实和理由：本案争议焦点为2019年6月支付的60万元是否是租金，一审判决认定该60万元系支付担保款，没有依据。1.房屋租赁合同约定的租金是主债务，担保债务是从债务，且担保函是否有效未经司法确认，不能认定梁华公司、亿聚得公司间存在支付70万元担保款的债权。该从债务系另一法律关系，应另行处理。如在本案中对该从债务进行审理，由于遗漏担保债务的主债务人，是否存在主债务、担保的性质等均无法查清，一审法院进行审理并确认担保成立，显然是超诉请判决。2.根据现有证据，60万元的支付凭证中有8万元是租金，2020年亿聚得公司出具的收款凭证也明确梁华公司支付了2020年4月至10月的房租438354元，如梁华公司没有支付之前的租金，亿聚得公司不可能出具之后租金的收据。3.“2020年6月20日前支付”的约定应是担保期限而非支付期限，梁华公司按合同是先付后租，支付期限应在2019年6月，按常理应先履行主债务而非从债务。4.亿聚得公司收到60万元后未出具收款凭证明确系担保款，也未在催讨函件中有过类似表述，故将该60万元认定是支付担保款是亿聚得公司的单方行为。亿聚得公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案不存在主债务与从债务的法律关系。梁华公司2019年6月11日签订连带责任担保后，于当月支付了60万元的担保款，双方2019年6月11日签订的房屋租赁合同约定租金支付时间为2019年10月1日，半年租金为417480元，梁华公司后续的租金付款情况与合同约定能够对应。且2019年6月时租金尚未到支付期限，梁华公司不可能提前支付租金，该60万元的金额与租金也并不相符。2.截止到二审调查时，梁华公司从未按时支付租金，亿聚得公司通过电话、律师函进行过催缴。3.梁华公司提交的付款凭证中有一张2019年12月6日支付的银行承兑汇票，梁华公司法定代表人自己手写注明支付的费用为2019年10月1日至2020年3月30日的租金，也可证明梁华公司认可之前支付的60万元为代付费用而非房屋租金。亿聚得公司向一审法院起诉请求：1.解除梁华公司、亿聚得公司双方签订的房屋租赁合同；2.梁华公司立即支付拖欠租金571980元，支付违约金104100元(违约金以571980元为基数，按年利率24%自2019年10月1日起暂计至2020年6月30日止)；3.梁华公司支付律师费50000元；4.梁华公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月11日，亿聚得公司（甲方）与梁华公司（乙方）双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定亿聚得公司将所有权位于高新区浒牌路39号厂房(不动产证号苏2018苏州市不动产权第5084881号)部分房屋出租给梁华公司使用，建筑面积约为2485平方米。合同约定了租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日；第一年每月租金为69580元，年租金834960元，第二年每月73059元，年租金876708元。支付方式为每半年支付一次，乙方于每年的4月1日、10月1日支付下半年租金，合同还规定乙方应于合同签订时向甲方支付相当于两个月租金的保证金。该合同4.3条特别约定“但乙方第一笔租金，可最迟于2019年10月1日前支付即可，乙方在此之前支付第一笔租金，不视为违约。”合同还对违约责任等做了约定。合同订立后，梁华公司于2019年6月向亿聚得公司付款60万元，于2019年12月向亿聚得公司付款412980元。2020年3月26日，江苏众勋律师事务所受亿聚得公司委托，向梁华公司发送律师函，要求梁华公司于接到律师函三日内支付2019年10月1日至2020年9月30日租金855834元和保证金139160元。梁华公司收到律师函后，于2020年4月底向亿聚得公司支付2020年4月1日至2020年9月30日的房租438354元。同年4月30日，梁华公司向亿聚得公司缴纳租房押金10万元。一审中，梁华公司提出曾垫付房屋修理费用4500元，应从租金中扣除，亿聚得公司对此认可，并认为此款与2019年12月梁华公司支付的412980元正好是半年的租金417480元。一审另查明，2019年6月11日，梁华公司向亿聚得公司出具《连带责任担保》一份，上面载明“苏州亿聚得电子科技有限公司与苏州市洁美达电器有限公司租赁合同纠纷，经法院调解洁美达公司承诺于2019年6月11日前支付70万元，苏州梁华齿轮有限公司自愿为该笔70万元承担担保责任，承诺于2019年6月20日前全部付清，如不能付清，自愿承担责任”。梁华公司在落款处加盖公章，并由法定代表人张梁华签字。本案争议的焦点在于：梁华公司于2019年6月支付的60万元是担保履行款还是支付了2019年4月1日至9月30日的房租？一审法院认为，梁华公司于2019年6月支付的60万元应认定为担保债务履行款。理由如下：在梁华公司于2019年6月11日向亿聚得公司出具的《连带责任担保》文件上，梁华公司承诺付款的期限是2019年6月20日前，而当天双方签署的《房屋租赁合同》虽然约定每年4月1日、10月1日支付后半年租金，但特别约定“但乙方第一笔租金，可最迟于2019年10月1日前支付即可，乙方在此之前支付第一笔租金，不视为违约”。在约定租金先付后租的情况下，双方特意作此约定，显然是考虑梁华公司在较短时间内须履行担保债务；从履行期限上来说，担保债务在前，而房租履行期限在后，按照常理，应当认为梁华公司先履行的是在先到期担保债务，而非尚未到期的房租。因梁华公司担保的债务是苏州市洁美达电器有限公司欠亿聚得公司的房租，故即便支付凭证上载明“房租”，亦不能就此认定系支付梁华公司应付的房租。梁华公司主张此60万元系支付合同租金而非履行担保债务，理由不成立。梁华公司从2019年4月1日至2020年9月30日期间共应支付三期租金，目前支付了其中两期，其中2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金已经付清，另外支付了2019年4月1日至2020年3月31日年租金中半年租金412980元，加上亿聚得公司已经认可扣除的修理费4500元，合计417480元。从亿聚得公司向梁华公司发送的律师函来看，亿聚得公司已认可上述417480元系梁华公司支付的2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租，故梁华公司目前拖欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金417480元。综上所述，梁华公司在房屋租赁合同履行过程中拖欠亿聚得公司租金，构成双方在合同中约定的严重违约情形，亿聚得公司有权要求解除合同。考虑到梁华公司已交付截至2020年9月30日的租金，故双方之间的房屋租赁合同从2020年10月1日起解除。梁华公司应支付拖欠房租并承担违约责任。梁华公司所交押金，应抵充欠交房租，抵充后梁华公司尚欠房租为317480元。关于违约金，亿聚得公司主张按年利率24%计算，超过了法律规定上限，一审法院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布利率的1.5倍计算，起算日为2019年10月1日。合同解除后，梁华公司仍应支付至实际迁出之日的房屋使用费。此项费用因亿聚得公司在本案中未提出相应请求，故双方另行处理。亿聚得公司主张的律师费，双方在合同第十三条中有约定，故一审法院对此予以支持。梁华公司尚欠的担保债务，不宜在本案中处理，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、苏州亿聚得电子科技有限公司与苏州梁华齿轮有限公司于2019年6月11日订立的《房屋租赁合同》自2020年10月1日起解除。二、苏州梁华齿轮有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州亿聚得电子科技有限公司房屋租金317480元并支付违约金（以417480元为基数，自2019年10月1日起算至2020年9月31日，以314780元为基数，自2020年10月1日起计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、苏州梁华齿轮有限公司应于判决生效之日起十日内偿付苏州亿聚得电子科技有限公司律师费损失50000元。四、驳回苏州亿聚得电子科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11060元，减半收取5530元，由苏州亿聚得电子科技有限公司负担2000元，苏州梁华齿轮有限公司负担3530元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，亿聚得公司确认苏州市洁美达电器有限公司以银行承兑的方式支付了另外的10万元，梁华公司所担保的70万元债务已经全部支付。因梁华公司已支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，亿聚得公司认为一审判决认定案涉《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除，适用法律正确。二审另查明，一审诉状副本及应诉材料于2020年8月25日送达梁华公司。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，亿聚得公司与梁华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于租金的支付情况。梁华公司共支付亿聚得公司四批款项，分别为：2019年6月60万元、2019年12月412980元、2020年4月底438354元、2020年4月30日10万元。亿聚得公司认为2019年6月支付的60万元系梁华公司基于其2019年6月11日为苏州市洁美达电器有限公司所作连带责任担保而支付的担保款，2019年12月支付的412980元系扣除4500元修理费后的2019年4月1日至2019年9月30日的租金，2020年4月底支付的438354元系2020年4月1日至2020年9月30日的租金，2020年4月30日支付的10万元系合同押金，现梁华公司欠付2019年10月1日至2020年3月31日的租金。梁华公司则主张在案涉《房屋租赁合同》签订前其就在使用案涉房屋，系亿聚得公司出租给苏州市洁美达电器有限公司，苏州市洁美达电器有限公司又出租给梁华公司，签订案涉合同时就说好苏州市洁美达电器有限公司不付，由梁华公司来付，故梁华公司认为2019年6月支付的60万元就是履行案涉合同截至2019年底的租金。后亿聚得公司催缴租金，梁华公司就支付了其认为2019年10月1日至2020年3月31日的租金，故该60万元应是截至2019年9月30日包括租金在内所有费用的款项，梁华公司并未欠付租金。对此本院认为，关于2019年6月支付的60万元的性质。首先，梁华公司承诺自愿为苏州市洁美达电器有限公司应于2019年6月11日前支付的70万元承担担保责任，该款项于2019年6月20日前全部付清，梁华公司于2019年6月支付的60万元与该承诺的付款时间相符。从履行期限上来说，担保债务在前，租金履行期限在后，按照常理也应认为梁华公司先履行的是担保债务，而非尚未到期的租金。梁华公司上诉主张案涉《房屋租赁合同》的租金是主债务，担保债务是从债务，故应先履行主债务，但梁华公司所作担保的主债务系苏州市洁美达电器有限公司欠付亿聚得公司的租金，并非案涉《房屋租赁合同》的租金，故对该主张本院不予支持。其次，因梁华公司担保的债务是苏州市洁美达电器有限公司欠亿聚得公司的房租，故即便支付凭证上载明“房租”，也不能就此认定该60万元系梁华公司支付案涉《房屋租赁合同》项下的租金。再次，案涉《房屋租赁合同》虽约定每年4月1日、10月1日支付租金，但特别约定梁华公司第一笔租金最迟于2019年10月1日前支付即可。故在约定租金先付后租的情况下，显然是考虑梁华公司在较短时间内须履行担保债务，双方才特意作此约定。最后，梁华公司先陈述认为该60万元应为截至2019年底的租金，但又陈述在亿聚得公司催缴租金后，在2019年12月支付了其认为的2019年10月1日至2020年3月31日的租金，梁华公司自身关于租金所对应租期的陈述相互矛盾。且该60万元的数额也与案涉合同约定的额租金数额不符。综上，应认定该60万元系梁华公司履行担保债务。因亿聚得公司认可梁华公司2019年4月1日至2019年9月30日、2020年4月1日至2020年9月30日的租金已经付清，故梁华公司目前拖欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金417480元，构成双方在合同中约定的严重违约情形，亿聚得公司有权要求解除合同。因亿聚得公司系在本案中诉请解除合同，案涉《房屋租赁合同》本应自本案一审诉状副本及应诉材料送达梁华公司之日即2020年8月25日解除。但鉴于梁华公司已交付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，且亿聚得公司认可案涉《房屋租赁合同》2020年10月1日解除，故对于一审判决认定案涉《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除，本院予以维持。合同解除后，梁华公司应返还房屋并支付拖欠房租317480元（已扣除押金）并承担相应违约责任，至于合同解除后至梁华公司实际搬离之日的占有使用费，亿聚得公司可另案主张。综上所述，梁华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11060元，由上诉人苏州梁华齿轮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二一年二月二十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。