山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初3884号 原告：张海军，男,1979年10月4日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地潍坊市奎文区文化路****。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：易平良，男。 原告张海军与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海军的委托诉讼代理人卢锦林、被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人易平良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海军向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付张海军延期办证违约金40333元（延期办证违约金计算至2020年5月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.潍坊华隆置业有限公司返还原告房屋面积差价62814元；3.诉讼费用由潍坊华隆置业有限公司承担。事实和理由：2016年8月28日，张海军与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定张海军购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××镇小区××号楼××单元××室房屋一处，房屋价款665561.64元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2017年6月30日前向张海军交付约定的合格房屋，并于交房后360个工作日内为张海军办理房产证。合同签订后，原告已支付全部购房款，潍坊华隆置业有限公司在2016年12月27日向张海军交付房屋，但至今一直未为张海军办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，被告存在逾期办证的事实，逾期办证违约金的计算：1.该案被告按约定应于2017年6月30日向原告交付房屋，但被告提前于2016年12月27日就向原告交付了房屋，因此逾期办证的起始日期应从2017年6月30日起计算360个工作日，即2018年12月7日开始计算，计算至通知办理小证时间是2020年4月1日；2.按合同第二十条约定，逾期办证违约金计算利率为每日万分之0.1；3.合同约定因出卖人原因买受人未能在商品房交付后360个工作日取得房屋所有权证书的情况下需由被告承担逾期责任，按照房产证办理的一般流程，在被告办理完大证并通知原告后，被告义务基本完成。由于疫情原因导致今年的通知延后3个月，我方主张将上述时间从逾期办证的计算时间内扣除。 本院经审理认定事实如下：张海军与潍坊华隆置业有限公司于2016年8月28签订《商品房预售合同》一份，合同约定:张海军购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××街××路××镇小区××号楼××单元××室房屋一套。合同第三条房屋基本情况：4.该商品房的房产测绘机构为Ｘ，其预测建筑面积共143.07平方米，其中套内建筑面积122.49平方米，分摊共有建筑面积20.58平方米。合同第十一条关于商品房交付时间和手续的约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4.双方自行约定：单价不变，以测绘的实际面积为准结算房款，多退少补。第二十条关于房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。 合同签订后，张海军依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款665561.64元。2016年12月27日，潍坊华隆置业有限公司向张海军交付房屋。2019年11月19日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇26号楼的不动产权证书。2020年4月1日，潍坊华隆置业有限公司通过张贴公告的方式通知原告办理房屋所有权登记事宜。 原告张海军提供潍坊盛源有限公司出具的泰晤士小镇26#楼面积成果表一份，主张根据合同第三条第四项约定，房屋建筑面积是143.07平方米，但被告向原告告知的实际测绘面积为134.16平方米，相差8.91平方米，根据最高人民法院关于商品房买卖司法解释的约定，在约定面积3%以内的根据实际价款多退少补，低于3%的部分由开发商双倍返还，被告应返还原告面积差价62814元。被告认可房屋预测面积与实测面积相差8.91平方米，但抗辩应按照实测面积多退少补，不存在双倍返还计算问题。 本院认为，张海军与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。商品房买卖(预售)合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。合同约定的交房时间为2017年6月30日，潍坊华隆置业有限公司向张海军实际交付房屋的时间为2016年12月27日，早于合同约定的交房时间，提前交房对购房者有利，购房者提前享有利益，基于此，若依实际交房起算办理房产登记手续的期限，进而让潍坊华隆置业有限公司为此承担逾期办理房地产权登记手续的违约责任，有违公平原则，且张海军亦未提交证据证明因逾期办证造成的实际损失及数额，故本院认为应从合同约定的交房时间即2017年6月30日起计算逾期办证的期间。按照合同约定使张海军取得房屋所有权证书的时间不应晚于2018年12月6日，张海军未在上述期间内取得房屋所有权证书，潍坊华隆置业有限公司构成为违约，应当承担违约责任。 至于违约金的计算期限问题，双方合同约定“房屋登记--双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，本案中，2019年11月19日，潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇26号楼的不动产权证书，并在2020年4月1日在单元门张贴办证公告，可以认定潍坊华隆置业有限公司完成了初始登记和通知义务。综合本案上述事实，本院认定逾期办证违约期限计算至潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇26号楼的不动产权证书并通知之日为宜，即2020年4月1日，自2018年12月7日起至2020年4月1日止，逾期办证违约期限合计482天。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金...”。本案中，合同约定违约金过低，但买受人并未举证证明实际损失情况，为了平衡双方当事人利益，本院认为，按照日万分之一计算逾期办证违约金较为合理，本院依法予以支持。违约金金额为32080.07元（665561.64元×0.0001×482天）。 关于房屋面积差价问题，双方合同约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4.双方自行约定：单价不变，以测绘的实际面积为准结算房款，多退少补。”本案中，预测面积为143.07平方米，实测面积为34.16平方米，相差8.91平方米。根据双方合同约定，按照多退少补的原则，潍坊华隆置业有限公司应支付张海军房屋面积差价为41449.32元（8.91平方米×4652元/平米） 潍坊华隆置业有限公司主张由于疫情防控措施导致被告的通知延后3个月，应在逾期办证的时间内予以扣除，原告张海军对此不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定，被告潍坊华隆置业有限公司迟延履行办证义务在先，后发生疫情，系被告延迟履行合同约定后产生的不可抗力，该不可抗力不能免除被告的违约责任，故对被告潍坊华隆置业有限公司的主张本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告张海军逾期办理房屋不动产权证书违约金32080.07元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告张海军房屋面积差价41449.32元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告张海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2363元，减半收取1181元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担819元，由原告张海军负担362元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 吕敏敏 二〇二一年二月二日 法官助理 刘晓萌 书 记 员 赵萌萌