吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 （2021)吉75民终29号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林晓杰，住长春市南关区。 委托诉讼代理人:姜岳章，吉林待续律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟庆才，男，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：孟祥国，辽宁泰庆祥律师事务所律师。 上诉人林晓杰因与被上诉人孟庆才房屋租赁合同纠纷一案，不服白河林区基层法院（2020）吉7503民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林晓杰的委托诉讼代理人姜岳章，被上诉人孟庆才及其委托诉讼代理人孟祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人林晓杰上诉请求，1．请求依法撤销白河林区基层法院（2020）吉7503民初514号民事判决书第一项，依法改判驳回被上诉人的诉请，并支持上诉人的全部反诉请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，已经实际履行，2020年10月份被上诉人多次单方提出解除合同，且又拒交该租赁房屋的取暖费等放弃经营的违约行为，上诉人为了避免损失扩大，无奈于2020年10月26日接管了该房屋，上诉人无任何违约行为。一审法院片面地引用双方合同内容，不顾旅游地区的季节性特点，错误地以“日”为单位计算日均租金，并判令返还租金、押金，既无法律依据又无事实依据。被上诉人违约是双方合同不能继续履行的重要原因，其主张返还租金和押金的请求不应得到法院的支持。总之，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决的第一项，依法改判驳回被上诉人的诉请，并支持上诉人的全部反诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人孟庆才辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 孟庆才向一审法院起诉请求:1、判令林晓杰返还剩余租金55000.00元，押金30000.00元，合计85000.00元；2、被告承担诉讼费。事实与理由，2020年4月20日，孟庆才与林晓杰签订《天然居租赁合同》，约定林晓杰将天然居宾馆租赁给孟庆才，期限为2020年4月20日至2026年3月20日，第一年租金110000.00元，后四年每年130000.00元，押金30000.00元。孟庆才交付第一年租金和押金开始经营该宾馆。因疫情宾馆经营困难，双方于2020年10月26日协商解除合同，林晓杰未返还剩余租金和押金。 林晓杰辩称，孟庆才的诉讼请求没有法律依据，且不符合常理和当地的交易习惯。原告称协商解除合同，被告认为，原告在10月下旬因经营亏损，无力缴纳取暖费，不想继续经营，通知被告要求解除租赁合同。因到采暖期，如不接收房屋会造成地暖管冻裂的后果，为防止扩大损失，在原告不继续履行租赁合同的情况下，只能无奈接受解除合同。被告从未同意退还租金和押金，退还条款应按原合同处理。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 林晓杰向一审法院提起反诉请求：要求孟庆才支付取暖费17864.00元、电费757.00元，合计18621.00元。事实与理由：2020年4月20日，孟庆才与林晓杰签订《天然居租赁合同》，林晓杰将天然居宾馆租赁给孟庆才。2020年10月26日，双方协商解除合同后，发现孟庆才未按合同约定缴纳取暖费，林晓杰于2020年10月27日垫付取暖费17864.00元，包括滞纳金124.00元。 孟庆才辩称，经营场所的电费在月末结算，故未结算当月电费非原告过错，同意给付2020年10月26日前的电费。2020年10月7日，原告给被林晓杰打电话要求解除合同未果，双方于2020年10月26日解除合同后。原告未使用该宾馆，取暖费应由林晓杰自行承担。因林晓杰未及时与原告解除合同，故该滞纳金应由林晓杰自行承担。 一审法院认定事实：2020年4月20日，孟庆才与林晓杰签订《天然居租赁合同》，双方约定：林晓杰将天然居宾馆租赁给孟庆才，期限为2020年4月20日至2026年3月20日，第一年租金110000.00元，此后四年租金为每年130000.00元，房屋抵押金（物品、设施、装修押金）30000.00元，取暖费、电费等公共事业费用由孟庆才负担。违约条款规定，甲乙双方未能履行本合同规定条款的，均视为违约。合同期内无故终止合同，甲方赔偿经济损失为甲方按租金折算退还剩余租金给乙方，返还抵押金30000.00元，并赔偿乙方经济损失10000.00元；如乙方违约未经甲方同意擅自终止合同，甲方不退还乙方交纳的30000.00元抵押金。合同签订后，孟庆才交付第一年租金和押金，开始经营该宾馆。2020年10月26日，经双方协商后，解除租赁合同。2020年10月27日，林晓杰缴纳取暖费17864.00元，包括滞纳金124.00元。2020年10月30日，林晓杰缴纳电费757.00元。 一审法院认为，双方签订房屋租赁合同后，林晓杰收取租金，将天然居宾馆租赁给孟庆才，不违反国家法律、法规的强制性规定，租赁合同合法并生效。当事人协商一致，可以解除合同。该租赁合同在履行期间，经双方协商后协议解除，不违反国家法律、法规的强制性规定，解除租赁合同合法有效。依据审理查明事实，孟庆才实际租期为190天，每日租金为110000.00元÷365天=301.37元，实际租赁期间租金计算为190天×301.37元=57260.30元，解除租赁合同后租金计算为110000.00元-57260.30元=52739.70元，应由林晓杰返还给孟庆才。林晓杰不能提供证据证明在原告租赁期间内发生物品损失，故物品抵押金30000.00元应退返孟庆才。孟庆才在租赁期间产生的电费757.00元应由本人承担。孟庆才在租赁宾馆使用期间至双方解除合同时，未在采暖期内，故取暖费17740.00元，应由林晓杰承担。但因孟庆才在租赁期间、未及时缴纳取暖费产生的滞纳金124.00元，应由孟庆才承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）林晓杰于本判决生效之日返还原告（反诉被告）孟庆才租金52739.70元、押金30000.00元，合计82739.70元。逾期未付，来院申请执行；二、原告（反诉被告）孟庆才于判决生效之日给付被告（反诉原告）林晓杰电费757.00元、取暖费滞纳金124.00元，合计881.00元。逾期未付，来院申请执行；三、驳回原告（反诉被告）孟庆才的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林晓杰的其他诉讼请求。 本案争议焦点是：一是林晓杰是否应返还孟庆才租金52739.70元及抵押金30000.00元。二是孟庆才是否应给付林晓杰取暖费17740.00元。 本院二审期间，上诉人林晓杰围绕上诉请求向本院提交以下证据：2020年长白山景区旅游情况1份，用以证明长白山景区旅游有淡旺季，被上诉人经营期间正值属于旺季。孟庆才对该证据的真实性有异议，称该证据来源于网络，即便是真实的，也能说明被上诉人受疫情影响游客骤减，无法履行合同目的。本院认为该证据来源网络，无法确认来源的真实合法性，故对该证据不予采信。被上诉人孟庆才未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 另查明，2020年10月7日被上诉人孟庆才向上诉人林晓杰提出解除合同请求，林晓杰未同意。同年10月26日双方签订《关于天然居宾馆终止合同的说明》，约定：一、甲方林晓杰将吉林省二道白河长白山池北区滨河路天然居宾馆租赁给乙方孟庆才。二、乙方孟庆才于2020年4月20日—2026年3月20日共计5年，但乙方孟庆才于2020年10月26日要终止合同。三、经甲方同意乙方终止合同，此前租赁合同作废，抵押金按双方合同执行。孟庆才亦于当日将案涉房屋交付给林晓杰。 本院认为，林晓杰与孟庆才于2020年4月20日签订《天然居租赁合同》，且双方已按合同约定实际履行，可以认定租赁合同成立并生效。在合同履行期间，双方经协商，于同年10月26日签订《关于天然居宾馆终止合同的说明》，协议终止合同，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十三条一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，合同终止后，孟庆才于当日将租赁房屋交付给林晓杰，但双方在合同中未对合同终止后租金如何处理作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”的规定，林晓杰主张不返还剩余租金无事实和法律依据。且林晓杰已同意终止合同，又未提供孟庆才在租赁期间造成物品、设施损坏的证据，故抵押金亦不属于租赁合同第五条第1项约定的“如乙方违约未经甲方同意擅自终止合同，甲方将不退还乙方交纳的抵押金”情形，林晓杰不返还抵押金的主张亦不能成立。一审法院认定林晓杰返还孟庆才租金及抵押金正确。按照租赁合同第三条第3项“乙方租赁期间内产生的与经营有关的所有费用（如取暖费等）均由乙方承担”的约定，案涉取暖费并非孟庆才租赁期间内产生，供暖期内孟庆才亦未使用，故一审法院认定该取暖费由林晓杰承担并无不当。综上，林晓杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925.00元，由上诉人林晓杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  朴红君 审判员  张松林 审判员  于 红 二〇二一年二月二十四日 书记员  翟倬慷