福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初663号 原告：陈巧英，女，汉族，1963年3月20日出生，住福州市鼓楼区。 被告：福州首开中庚置业有限公司，住所地福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技创业园中心大厦****。 法定代表人：祝光宝。 委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 陈巧英与福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。陈巧英，中庚公司委托诉讼代理人江燕苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈巧英向本院提出诉讼请求：1.请求判令中庚公司向陈巧英支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年7月1日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款3707499元为基数，按日0.01%标准计算，暂计至2020年12月31日为203541.70元(3707499×0.01%×482天）；2.请求判令中庚公司向陈巧英返还面积补差款12875元，并支付占用期间的利息，利息自2018年12月31日起算至实际返还之日止，以12875元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算，暂计至2020年12月31日为1006.52元（12875×3.85%÷360×731）；3.以上两项违约金应计算至中庚公司能够提供办理房屋所有权证合法手续为止；4.请求法院判令诉讼费用由中庚公司承担。 事实与理由：2017年4月28日，中庚公司、陈巧英签订《商品房买卖合同》。合同约定，中庚公司将其位于鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场x＃楼x层xx办公号房以总价3707499元的价格出售给陈巧英。该商品房合同约定，房屋建筑面积共135.34平方米，其中套内建筑面积97.74平方米，公共部位共有分摊建筑面积37.6平方米。合同还约定中庚公司需于2018年6月30日前将上述商品房交付陈巧英使用，在房屋交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚公司提供的资料交付陈巧英。《商品房买卖合同》第十四条约定，因中庚公司原因，导致陈巧英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，中庚公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向陈巧英支付违约金。合同签订之后，陈巧英依约缴清了案涉房屋全部购房款共计3707499元，履行了付款义务。在2018年12月30日办理入住手续当日，中庚公司未对讼争房屋建筑面积进行最终测量的情况下要求陈巧英先行缴交12875元的面积补差款，才能办理相关入住手续。陈巧英为了尽早入住验房，在争辩无果的情况下，只好上交了面积补差款。陈巧英认为，中庚公司在建筑面积没有确定之前，利用强势地位要求陈巧英先行缴付面积补差款是没有合同及法律依据，应当退还给陈巧英，并支付占用利息。2019年6月30日，陈巧英、中庚公司约定的办理房屋权属证书的时间届满，但中庚公司至今仍未办理案涉房屋所有权初始预登记手续，导致陈巧英无法取得房屋权属证书，已构成逾期办证，应当按合同约定向陈巧英支付违约金。综上，中庚公司的行为已经严重损害了陈巧英的合法权益，为维护陈巧英的合法权益，特具此状诉至法院，请求依法判决。 中庚公司辩称，一、案涉房屋无法办理产权登记的直接原因在于阳台未封包，福州市不动产登记中心要求将案涉x#楼阳台封包才予以办理房屋所有权首次登记。中庚公司在知晓该情况后，积极采取措施解决案涉房屋的产权登记问题。为尽快推进案涉房屋的产权初始登记事宜，一方面，中庚公司积极与陈巧英等业主沟通阳台封包事宜；另一方面，中庚公司于2019年11月30日与福建金华夏建筑发展有限公司签订《香开观海广场1#、2#和3#楼新增铝合金门窗施工合同》及补充协议，将该上述房屋的铝合金门窗工程发包给福建金华夏建筑发展有限公司施工，施工费用由中庚公司承担。 二、中庚公司对逾期办理案涉房屋所有权首次登记的事实没有异议，但对陈巧英主张的违约金计算方式有异议。1.案涉房屋的实际交房时间为2018年12月30日，办理房屋权属登记时间应为该交房时间后的365日，即2019年12月31日办证时间届满，违约金应自该日起算，而非陈巧英主张的2019年7月1日。根据《商品房买卖合同补充协议附件七》约定，案涉2#楼装修工程完工交付时间为2018年12月30日。在装修工程竣工后陈巧英一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，陈巧英无权向中庚公司主张逾期交房的违约责任。由此可以认定，陈巧英与中庚公司已就交房时间另行约定为2018年12月30日。因此，案涉房屋办理房屋权属登记时间应截至该交房时间后的365日即2019年12月31日，违约金应自该日起算。2.案涉房屋无法办理产权证的原因在于阳台未封包，但案涉房屋已向原告等业主交付，阳台封包需业主配合。中庚公司已多次通知了包括陈巧英在内的买受人需将阳台封包才能办理产权证的相关事宜，案涉2#楼业主在明确知晓阳台未封包系导致逾期办证原因后仍拒绝配合封包阳台，导致案涉房屋至今仍无法办理产权证。根据公平原则，违约金计算时间应截止至中庚公司通知陈巧英等案涉2#楼业主配合进行阳台封包之日，即2020年10月17日。（1）2020年3月4日，中庚公司即通过香开观海业主微信群发送书面函件以及召开现场座谈会的方式积极通知了包括陈巧英在内的买受人需将阳台封包才能办理产权证的相关事宜。福州市不动产登记中心要求对案涉房屋阳台进行封包后才能办理产权证，2020年3月4日，中庚公司即通过香开观海业主和物业微信沟通群发送了书面《告全体业主书》，告知全体业主公司将于2020年3月5日至2020年3月8日期间召开座谈会，通过现场和电话方式与业主沟通香开观海项目产权初始登记事宜。座谈会上，中庚公司向全体业主告知了香开观海项目办理产权初始登记项目遇到的阻碍以及需将外立面（阳台）封包才能办理产权登记的相关事宜，并沟通陈巧英等业主配合进行阳台封包。2020年3月6日，包括陈巧英在内的业主均已明知需将阳台封包才能办理产权证的事实，并在微信群内展开对是否配合封包阳台的讨论。以上情况表明中庚公司已于2020年3月5日积极通知了包括陈巧英在内的买受人配合进行阳台封包事宜。（2）2020年10月17日，中庚公司再次书面通知陈巧英等业主必须将阳台封包才能办理产权证的事实，并通知其配合或积极动员其他尚未封包阳台的业主进行阳台封包，以办理案涉房屋的产权初始登记。同日，中庚公司亦在香开观海小区公示栏张贴了《公示》，公告通知所有业主案涉房屋无法办理产权证的原因，并再次通知业主积极配合封包阳台，以便早日办理房屋产权证书。然，案涉2号楼部分业主在收到该通知后，至今仍未配合封包阳台。 三、陈巧英与中庚公司在交房时，均确认按照福建省港航管理局勘测中心现场实测面积缴交面积补差款，陈巧英缴纳案涉房屋面积补差款的行为即是对双方当时口头约定的确认，现陈巧英在自愿缴纳面积补差款后又反悔要求退还并支付利息，违反了诚信原则和双方约定，缺乏事实与法律依据，依法不应得到支持。 综上所述，福州市不动产登记中心要求对阳台进行封包才能办理产权证，为此，中庚公司已多次通知包括陈巧英在内的案涉2#楼全体业主积极配合阳台封包以办理案涉房屋所有权初始登记事宜，部分业主在明确知晓阳台未封包系导致逾期办证原因后，仍拒绝配合进行阳台封包，系导致案涉房屋至今仍无法办理产权证的原因。根据公平原则，相应的违约金应计算至中庚公司通知陈巧英等业主配合进行阳台封包之日。请求法院依法判决，以维护中庚公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月28日，陈巧英与中庚公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，陈巧英向中庚公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场2＃楼12层03办公号房，该商品房阳台为非封闭1个，商品房总价款为3707499元；陈巧英如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈巧英按日向中庚公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；中庚公司应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付陈巧英使用；中庚公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚公司提供的资料交付陈巧英，如因中庚公司的原因，陈巧英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，陈巧英不退房，中庚公司自逾期之日其每日按陈巧英已付款的0.01%向陈巧英支付违约金。 同日，陈巧英与中庚公司签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》。协议约定，陈巧英同意由中庚公司对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时中庚公司无须先行与陈巧英办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后陈巧英一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，陈巧英无权向中庚公司主张逾期交房的违约责任。 《商品房买卖合同》签订后，陈巧英向中庚公司支付购房款3707499元。2018年12月30日，中庚公司向陈巧英交付位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场2＃楼12层03办公号房。同日，陈巧英向中庚公司交纳面积补差款12875元。 2020年10月17日，中庚公司按合同约定地址向陈巧英邮寄《关于配合进行阳台（前室）封包的通知（香开观海广场项目）》，载明：“鉴于福州市不动产登记中心应市政府要求，明确需待香开观海广场1#楼、2#楼外立面景观提升改造及阳台（前室）封包工程完工后才能受理香开观海广场项目1#楼、2#楼的房产所有权初始登记。因您未按期配合将阳台（前室）进行封包，导致您购买的房屋所在1#楼、2#楼的房产无法办理不动产权证书，并已侵害其他已配合完成阳台（前室）封包的买受人权益。现再次通知您，请您配合进行封包工作。” 另查，香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式。 庭审中，陈巧英、中庚公司确认案涉房屋的阳台（前室）由陈巧英自行封包完毕。 本院认为，陈巧英与中庚公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议附件七》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。陈巧英作为购房者已足额交付购房款，中庚公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于，一是中庚公司逾期办理权属证书的原因及其是否应就其逾期办理权属证书向购房者承担违约赔偿责任的问题；二是逾期办证违约金的起算点与截止点的认定问题；三是陈巧英诉请的面积补差款项能否得到支持的问题。 焦点一，经查，香开观海广场x#楼、x#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式，而中庚公司向陈巧英出售并实际交付的房屋阳台为非封闭式，中庚公司未按规划审批的要求建造并交付房屋，是造成案涉房屋无法办理权属证书的原因。中庚公司在本案庭审中对逾期办证的事实及原因均予以确认，故中庚公司应按合同约定向陈巧英支付逾期办证违约金。 焦点二，关于逾期办证违约金的起算点的认定。案涉《商品房买卖合同》约定，中庚公司应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付陈巧英使用；中庚公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚公司提供的资料交付陈巧英，如因中庚公司的原因，陈巧英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，陈巧英不退房，中庚公司自逾期之日其每日按陈巧英已付款的0.01%向陈巧英支付违约金。《商品房买卖合同补充协议附件七》约定，陈巧英同意由中庚公司对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时中庚公司无须先行与陈巧英办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后陈巧英一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，陈巧英无权向中庚公司主张逾期交房的违约责任。从上述合同约定内容可见，陈巧英与中庚公司已通过补充协议就房屋交付时间及标准进行了变更约定，案涉房屋约定的交付时间应确定为2018年12月30日之前，据此，中庚公司应在2018年12月30日后365日内即2019年12月31日内办理权属登记，中庚公司未完成相应义务，应自此向陈巧英支付逾期办证违约金。陈巧英关于交房时间应为2018年6月30日并据此计算逾期办证起算点的主张，与合同约定相悖，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的截止点的认定。如前所述，目前案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，鉴于案涉房屋已向业主交付且阳台封包需业主配合，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，为督促业主与中庚公司共同配合积极履行办证义务，本案逾期办证违约金应计算至中庚公司向陈巧英通知配合进行阳台封包之日为宜。中庚公司已于2020年10月17日按合同约定地址向陈巧英邮寄《关于配合进行阳台（前室）封包的通知（香开观海广场项目）》，告知陈巧英配合进行封包工作，故本案逾期办证违约金应计算至2020年10月18日，中庚公司应向陈巧英支付逾期办证违约金108629.72元（以3707499元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年10月18日止）。 焦点三，案涉合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现案涉房屋尚未取得权属证书，产权登记面积尚不明确，陈巧英要求中庚公司退还面积补差款及利息缺乏合同与法律依据，其可待产权登记面积确定后另行主张权利。 综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈巧英支付逾期办证违约金108629.72元（3707499元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年10月18日止）； 二、驳回陈巧英的其他诉讼请求。 如果福州首开中庚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4561元，由福州首开中庚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二一年二月七日 书记员  叶炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。