广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初14138号原告：汪顺容，女，1978年4月3日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚珺，广东官丽群律师事务所实习律师。被告：陈江**，男，1984年9月20日出生，汉族，住湖南省桃江县××××××××××××民组。原告汪顺容与被告陈江**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪顺容的委托诉讼代理人官丽群、龚珺，被告陈江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪顺容向本院提出诉讼请求：1.解除汪顺容与陈江**于2017年12月1日签订的《租赁合同》，判令陈江**立即搬出位于中山市×××××××××××××××及一楼1号铺，并把该房屋移交给汪顺容；2.判令陈江**清偿2020年7月1日至2020年9月租金共计3个月232500元，租金应计至陈江**搬出为止，拖欠的租金从起诉之日起至全部清偿完为止按拖欠租金金额为基数以每日0.5%计算违约金；3.判令保证金300000元归汪顺容所有。诉讼过程中，汪顺容将第2项诉讼请求变更为：陈江**支付汪顺容从2020年8月1日至搬离之日止的租金，租金标准为2020年8月1日至2020年11月30日按每月77500元计算，从2020年12月1日开始按每月85250元计算，违约金与原来诉求一致。事实和理由：汪顺容与陈江**于2017年12月1日签订《租赁合同》，约定汪顺容把位于中山市×××××××××××××××及一楼1号铺出租给陈江**使用，租赁期限为10年（2017年12月1日至2027年11月30日），2017年12月1日至2020年11月30日租金每月77500元，之后每三年递增10%，租金支付方式为每三个月支付一期，先付后使用，下期租金应于租期开始前的5日内支付，缴纳租金的宽限期限为三天，宽限期过后未缴纳租金的，每逾期一天，则汪顺容有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超期10天，则视为陈江**违约，汪顺容有权收回房屋，没收保证金，并追究陈江**的违约责任。3至7楼免租期为4个月。合同的第6、7条约定：陈江**应当在签订本合同时缴纳保证金300000元，汪顺容代陈江**垫付租赁税及相关应缴纳的费用，汪顺容有权向陈江**收取垫付的费用，若陈江**未缴汪顺容代为缴纳的费用，陈江**应按拖欠费用的20%计付违约金给汪顺容。合同约定陈江**的联系地址为租赁物所在地及身份证地址，一方函件、通知送达约定任一地址均视为送达，如有纠纷，应向中山市第二人民法院提起诉讼等条款。合同签订后，汪顺容立即把承租的房屋移交给陈江**使用，承租初期陈江**尚能按期交租，但过了一段时间陈江**就经常拖欠租金，汪顺容多次向陈江**追讨租金，陈江**每次以资金紧张为由要求延期，截止到目前为止陈江**尚欠2020年7月至9月共3个月租金共计232500元。因陈江**未按合同约定支付租金已构成严重违约，故根据合同第三条第三项陈江**已构成违约，汪顺容有权收回房屋、没收保证金、追究陈江**的违约责任。现为维护汪顺容的合法权益，特提出上述诉求，请依法判决。陈江**辩称，陈江**认为不合理，陈江**已经支付了7月至9月的租金，疫情期间陈江**有与汪顺容协商过延期或减免，但是汪顺容没有同意。陈江**主张汪顺容免除2020年2月、3月份的租金，2020年4月份的租金予以减免一半，因为该期间是疫情期间不允许开业。2018年7、8月份左右汪顺容从陈江**租赁的涉案商铺处返租了6间房，双方口头约定租金为4000元一个月，但是汪顺容一直没有予以扣除。本院经审理认定事实如下:案涉房屋位于中山市××××××××，已办理不动产权证书（不动产权证号为：粤房地权证中府字第**11024246号），该不动产权证书显示案涉地址的房屋层数为6层。2017年12月1日，汪顺容（甲方）与陈江**（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方把位于中山市××××××××××××－7楼及一楼1号商铺出租给乙方使用；面积：1楼约220平方米，3－6楼各约1200平方米，7楼约200平方米；租赁期限为10年（2017年12月1日起至2027年11月30日止）；租金每月77500元，自2020年12月1日至2023年11月30日每月租金85250元；租金支付方式为每三个月支付一期，下期租金应于租期开始前的5日内支付，先付后使用；缴纳租金的宽限期限为三天，宽限期过后未缴纳租金的，每逾期一天，则甲方有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超期10天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，没收保证金，并追究乙方的违约责任；3至7楼装修免租期为4个月，从2017年12月1日至2018年3月31日（其中1楼占租金18000元每月，没有免租期）；乙方应于本合同签订时付清全额保证金300000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，汪顺容将租赁物交付给陈江**使用，陈江**支付保证金300000元并自2018年4月1日前5日开始交付第一期租金，后一直使用案涉租赁物至今。陈江**称2018年7月左右汪顺容从其处返租6间房，双方约定租金为4000元每月。汪顺容对此不予确认。汪顺容称陈江**截至起诉之日陆续付清2020年6月30日之前的租金，尚欠2020年7月至同年9月的租金，经催收无果，汪顺容遂诉至本院；起诉之后，陈江**于2020年9月14日支付50000元、于同年9月23日支付27500元，即支付租金至2020年7月31日，未支付2020年8月1日起的租金。陈江**对汪顺荣的陈述不确认。汪顺容未提交案涉租赁物7楼的房产证或建设工程规划许可证。另查明，本案起诉状副本于2020年9月22日送达陈江**。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。汪顺容未提交案涉租赁物7楼的房产证或建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利后果，故案涉《租赁合同》关于7楼的部分无效，其余部分合法有效，双方均应恪守履行。鉴于上述已认定案涉《租赁合同》关于7楼的部分无效，故汪顺容诉求解除关于7楼部分的合同本院不予支持。关于1楼、3楼至6楼的部分，汪顺容称陈江**自2020年8月1日起未支付租金，陈江**虽不确认，但未提交证据予以反驳，本院采信汪顺容的主张，认定陈江**自2020年8月1日起未付租金。合同约定租金支付方式为每三个月支付一期，下期租金应于租期开始前的5日内支付，先付后使用。陈江**自2018年4月1日前5日支付第一期租金，依此推算，2020年7月至同年9月的租金陈江**应于2020年7月1日前5日内支付，陈江**未按约支付，构成违约，汪顺容主张解除该部分的租赁合同，符合双方当事人约定及法律规定，本院予以支持。本案起诉状副本于2020年9月22日送达陈江**，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，双方的《租赁合同》中涉及1楼、3楼至6楼的部分于2020年9月22日解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因案涉租赁合同涉及7楼部分已被认定为无效，汪顺容诉求的关于7楼的租金实为房屋占有使用费，故对汪顺容诉求返还7楼的房屋并参照合同约定的租金标准支付的占有使用费，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除前，陈江**拖欠的租金应支付给汪顺容。租赁合同解除后，陈江**占用房屋已无法律依据，应当搬离并返还房屋给汪顺容，故汪顺容主张陈江**返还1楼、3楼至6楼的房屋及参照租金标准支付返还前的租金、占用费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于陈江**辩称疫情期间不允许开业，要求全额免除2020年2月及同年3月的租金、免除2020年4月租金的一半。但陈江**未提交证据证实2020年2月至同年4月期间政府因为疫情不允许其营业，故本院对其该项主张不予采信，并对其要求全额免除2020年2月至同年3月的租金、免除2020年4月租金的一半不予支持。众所周知，2020年1月我国爆发新冠肺炎病毒疫情，2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施，相关的防控措施必然会对涉案商铺的正常使用产生一定的影响，必然会对陈江**的营业性收入产生不利影响。疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按照原合同履行对承租方有失公正。本院根据公平原则，结合案件的实际情况，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，酌情减免陈江**20天的租金，经核算，减免数额为51667元（77500元/月÷30天×20天）。鉴于陈江**已支付该部分租金，故本院酌定该部分租金在2020年8月的租金、占用费中予以抵扣，抵扣后陈江**仍应支付汪顺容2020年8月的租金、占用费25833元（77500元-51667元）。关于陈江**辩称2018年7月左右汪顺容从其租赁的涉案商铺处返租6间房，双方口头约定租金为4000元一个月的问题，陈江**未提交证据予以证实，汪顺容亦不确认，本院不予认定。综上，陈江**应支付汪江容2020年8月的租金、占用费25833元，自2020年9月1日起至实际返还租赁物之日止的租金、占用费（2020年9月1日至同年11月30日按77500元/月计算，自2020年12月1日起按85250元/月计算）。案涉《租赁合同》涉及7楼的部分已被认定为无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，关于7楼部分的租赁保证金汪顺容应当予以返还。案涉《租赁合同》仅约定租赁保证金为300000元，并未对各层予以区分，依据公平合理原则，本院酌定租赁保证金应参照租金比例进行认定。《租赁合同》中对1楼的租金明确约定为18000元/月，对其他楼层的租金未予区分，故本院认定其他楼层的租金按面积进行均分。按每月租金77500元核算，3楼至6楼的租金应为57120元/月[（77500元-18000元）÷（1200㎡×4+200㎡）×（1200㎡×4）]，7楼的租金应为2380元/月，根据7楼租金在总租金中的占比，经核算，7楼的租赁保证金应为9213元，1楼、3楼至6楼的租赁保证金应为290787元（300000元-9213元）。为免累诉，本院酌定汪顺容应返还的租赁保证金用以抵扣2020年8月的租金、占用费，抵扣后，陈江**仍应支付汪顺容2020年8月的租金、占用费的数额为16620元。关于1楼、3楼至6楼部分合同的违约责任问题。案涉租赁合同就陈江**逾期未支付租金的违约行为既约定了没收保证金条款又约定了按月0.5%的标准支付违约金。现陈江**已违约，应当向汪顺容承担违约责任。鉴于租赁保证金具有预定违约金的功能，可用于弥补守约方的损失，汪顺容未提交相关证据证明其损失金额超过保证金数额，因此本院认定租赁保证金290787元已足以弥补汪顺容的损失，该笔保证金可不予返还，对其余违约金诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汪顺容与被告陈江**于2017年12月1日签署的《租赁合同》中涉及1楼、3楼至6楼的部分于2020年9月22日解除；二、被告陈江**于本判决生效之日起七日内搬离中山市××××××××××××楼至7楼及一楼1号商铺，并向原告汪顺容返还上述房屋；三、被告陈江**于本判决生效之日起七日内向原告汪顺容支付2020年8月1日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及占有使用费（2020年8月为16620元，自2020年9月1日起至2020年11月30日止按77500元/月计算，自2020年12月1日起至实际搬离租赁物之日止按85250元/月计算）；四、原告汪顺容没收被告陈江**支付的租赁保证金290787元；五、驳回原告汪顺容的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9126元，减半收取计4563元，由原告汪顺容负担1265元，被告陈江**负担3298元（该款原告汪顺容已预交，由被告陈江**在履行中迳付原告汪顺容，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年二月二十日书记员  廖静怡