四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5784号 原告：刘龙建，男，1975年10月10日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：王玉婷，四川冰聚律师事务所律师，特别授权。 原告：张秀兰，女，1965年11月11日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：王玉婷，四川冰聚律师事务所律师，特别授权。 被告：何崇福，男，1969年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：谢桂容，女，1972年10月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：何超，男，1992年12月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告刘龙建、张秀兰诉被告何崇福、谢桂容、何超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。刘龙建、张秀兰共同的委托诉讼代理人王玉婷到庭参加了诉讼，何崇福、谢桂容及何超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 刘龙建、张秀兰向本院提出诉讼请求如下：1.解除刘龙建、张秀兰与何崇福、谢桂容及何超签订的《房屋买卖协议》，何崇福、谢桂容及何超向刘龙建、张秀兰返还购房款240000元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止的按照银行同期贷款利率计算的资金占用利息；2.何崇福、谢桂容及何超支付违约金72000元；3.本案诉讼费由何崇福、谢桂容及何超承担。事实与理由：2017年8月11日，刘龙建、张秀兰与何崇福、谢桂容、何超签订《房屋买卖协议》，约定何崇福、谢桂容、何超将其所有的位于成都市青羊区温馨小区的住宅出售给刘龙建、张秀兰，总房款为360000元，协议签订当天支付购房款240000元，交房后再另行支付剩余的120000元。协议签订当日，刘龙建、张秀兰即向何崇福转款229900元，并支付了现金10100元，何崇福也出具了《收条》，但何崇福、谢桂容、何超并未按照约定履行合同义务，不仅未将安置费支付给刘龙建、张秀兰，甚至避而不见，并多次在电话中明确表示不愿意再将房屋出售，截至2019年，已无法取得联系。综上，何崇福、谢桂容及何超违反合同约定，且不愿意继续履行合同，合同已没有现实履行的可能，故为了维护刘龙建、张秀兰的合法权益，请求人民法院判如所请。 何崇福、谢桂容及何超均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 刘龙建、张秀兰为支持其诉请向本院提交了当事人身份信息、《房屋买卖协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、收条等证据，何崇福、谢桂容及何超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对刘龙建、张秀兰所举证据放弃质证并认可刘龙建、张秀兰所作陈述，故对刘龙建、张秀兰所举证据，本院予以采信。根据上述采信证据及刘龙建、张秀兰陈述，本院查明事实如下： 2017年8月11日，何崇福、谢桂容及何超（共同作为甲方）与刘龙建、张秀兰（共同作为乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于成都市青羊区温馨小区建筑面积为45平方米左右的房屋出售给乙方，房屋售价360000元，付款方式为：签订本协议之日，乙方支付甲方240000元，尾款120000元于交房当日支付。交房时间为2018年5月1日之前，如果甲乙双方未按本合同履行合同义务，属违约行为，违约方应支付守约方违约金72000元。另外，签订合同当天，甲方须提供户口本、安置协议；甲方应配合乙方接房；在2017年9月1日后，该房屋每个月安置费用由乙方领取；如甲方领的房屋面积超过45平方米，多余面积以每平方米4400元补给甲方；甲方领取的房屋必须保证在3楼以上。 同日，张秀兰向何崇福转账三次，金额分别为80000元、80000元、69900元，共计转款229900元；刘龙建、张秀兰另向何崇福、谢桂容、何超支付现金10100元。以上合计支付240000元。何崇福作为收款人出具《收条》，载明：今收到刘龙建、张秀兰购买何崇福在成都市青羊区温馨小区45平方米左右房屋购房定金240000元。 案涉房屋为拆迁安置房，因何崇福、谢桂容及何超在收取购房款240000元后，至今未向刘龙建、张秀兰交房，且刘龙建、张秀兰已无法与何崇福、谢桂容及何超取得联系，故刘龙建、张秀兰于2020年5月19日起诉至本院。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《最高人民院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案纠纷应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律、司法解释的规定。 关于合同解除。案涉《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同应属有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，刘龙建、张秀兰按约支付了第一笔购房款240000元，但何崇福、谢桂容及何超未按约交房，至今已超过两年，致使刘龙建、张秀兰的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，刘龙建、张秀兰主张解除案涉《房屋买卖协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于购房款及利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同解除后，刘龙建、张秀兰有权主张何崇福、谢桂容及何超返还已支付的购房款240000元，并支付利息，利息以240000元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自2017年8月11日起计算至房款实际返还之日止。现刘龙建、张秀兰自愿主张以240000元为基数，自起诉之日即2020年4月15日起计算利息，此系其自行处分权利，本院予以确认，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。本院认为，首先，案涉合同约定何崇福、谢桂容及何超违约应向刘龙建、张秀兰支付72000元违约金，虽然刘龙建、张秀兰未举证证明其损失，故何崇福、谢桂容及何超未按约履行合同对刘龙建、张秀兰造成的主要是资金占用利息损失，而刘龙建、张秀兰已对此进行了主张；其次，虽然案涉合同解除的主要过错在于何崇福、谢桂容及何超，但案涉房屋为拆迁安置房，《房屋买卖协议》签订时房屋的具体地址、面积等均无法确定，刘龙建、张秀兰对此明知，故对房屋无法按时交付的风险亦应有合理的预期并承担相应的后果；第三，违约金兼具补偿性和惩罚性双重属性，且应尊重双方的意思自治。据此，综合考虑何崇福、谢桂容及何超的违约情节和违约持续时间、刘龙建、张秀兰的实际损失及双方的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为43200元（72000×0.6），故对刘龙建、张秀兰的该项诉讼请求本院部分予以支持。 综上，刘龙建、张秀兰的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民院关于适用时间效力的若干规定》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除刘龙建、张秀兰与何崇福、谢桂容及何超于2017年8月11日签订的《房屋买卖协议》。 二、何崇福、谢桂容及何超于本判决发生法律效力之日起十日内向刘龙建、张秀兰返还购房款240000元并赔偿资金占用利息损失（以240000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年5月19日起计算至房款实际返还之日止）。 三、何崇福、谢桂容及何超于本判决发生法律效力之日起十日内向刘龙建、张秀兰支付违约金43200元。 四、驳回刘龙建、张秀兰的其余诉讼请求。 案件受理费5980元，公告费900元，共计6580元，由何崇福、谢桂容及何超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张陆鹏 二〇二一年二月二十六日 法官助理 吴旭东 书 记 员 徐 新