河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终198号上诉人（原审原告）：毕文洋，男，1970年10月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告）：河南省华恩房地产开发有限公司，住所地南阳市车站路**。法定代表人：余亚勋，任公司总经理。委托诉讼代理人：乔国红（公司员工），女，1980年10月4日出生，汉族，住南阳市卧龙区，一般授权。委托诉讼代理人：耿永坤（公司员工），男，1994年8月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区，一般授权。上诉人毕文洋因与被上诉人河南省华恩房地产开发有限公司（以下简称华恩公司）委托合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人毕文洋，被上诉人华恩公司的委托诉讼代理人乔国红、耿永坤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕文洋上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1303民初7907号民事判决，依法支持毕文洋的一审诉讼请求，即判令华恩公司向毕文洋支付2017年1月1日到2020年12月30日商铺收益金34657元和四年来收益金34657元的占用利息18904元（因毕文洋是贷款买的商铺，考虑到贷款利息，华恩公司长期拖欠，也应按华恩公司给毕文洋签的年收益百分之8.6计算）共计53561元；2.一、二审诉讼费均由华恩公司承担。毕文洋在二审庭审时变更部分上诉请求：1.四年来收益金应是37805元，而不是34657元。计算方法：109898（购房款）×4（年）×8.6%（年收益）=37805元；2.占用利息18904元是估算而来于法无据，放弃。要求华恩公司严格遵守《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》内容，按2%支付违约金。事实和理由：一审法院引用法律条文错误，导致判决结果错误。1．一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条无异议。2．一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十八条显然是错误的。租赁期满，承租人继续使用出租屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但期限为不定期。华恩大厦是在2016年10月6日合同期内着火的，并且有消防队的责任认定书，结果是华恩公司管理不善造成的火灾。3．一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条错误。案涉合同有效，基于三大理由：（1）毕文洋签订认购合同当日即全额付清购房款，房价上涨了，华恩公司主张合同无效实则是不想支付应付毕文洋的租金，还想按原价收回房屋。华恩公司已严重违背诚实信用的基本原则。（2）华恩公司对房屋预售所需条件应该是明知的，对不办预售证即售房的行为的违法性应该也是明知的。（3）华恩公司签购房协议时未取得预售证并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。华恩公司辩称，毕文洋的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。在委托经营的8年期间华恩公司已经按照协议约定完全履行，2016年10月6日华恩大厦失火后无法正常经营，华恩公司为了稳定业主情绪与业主委员会主任冯明伟商议后，召集业主代表形成决议，华恩公司拿出大量资金给业主补偿商业收益金到2016年12月，以后的不再支付，业主代表及业委会成员在决议上予以确认。华恩大厦失火后整个大厦处于停业状态，案涉的收益金不存在，2019年12月份消防验收合格，华恩公司在此期间仅仅对大厦进行修复，毕文洋索要商铺收益金不能支持。华恩公司没有向近千户业主收取无因管理费，为此投入大量资产，至今华恩大厦仍处于停业状态，请求驳回上诉，维持原判。毕文洋向一审法院起诉请求：1.请求依法判令华恩公司向毕文洋支付商铺收益金34657元（自2016年12月24日至2020年12月30日期间），并自起诉之日按6％年利率向毕文洋支付资金占用期内的利息；2.本案诉讼费及与诉讼有关的费用均由华恩公司承担。一审法院认定事实：2007年6月25日，毕文洋与华恩公司签订了《商铺认购协议书》，毕文洋购买了位于南阳火车站南侧华恩大厦四层Q33号商铺，计价总面积为16.91平方米，价格为每平方米6498.99元，实交金额100447元。2007年6月25日华恩公司给毕文洋出具100447元收款收据一份。2016年10月6日华恩大厦三、四层着火，华恩大厦未正常经营。另查明，涉案商铺并未取得商品房预售许可证。一审法院认为，毕文洋与华恩公司签订的位于南阳市火车站广场南侧××大厦××号商铺的《商铺认购协议书》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于毕文洋请求判令华恩公司支付商铺收益金34657元（自2016年12月24日至2020年12月30日），并自起诉之日按6％年利率向毕文洋支付资金占用期内的利息的诉讼请求，庭审中毕文洋、华恩公司双方都承认截2016年年底的收益已全部支付，2016年10月6日华恩大厦三、四层着火，涉案商铺至今一直未正常经营，也未产生任何收益，由华恩公司继续支付收益显失公平。且2015年6月25日该商铺委托经营期限届满，双方未续签合同，当事人之间关于委托经营事项的权利义务归于消灭，故毕文洋要求华恩公司支付2016年12月24日至2020年12月30日期间商铺收益金并自起诉之日按6％年利率向毕文洋支付资金占用期内利息的诉讼请求，法院不予支持。关于毕文洋请求华恩公司支付违约金18904元的诉请，双方签订的《商铺认购协议书》合法有效，双方已按照合同约定履行了各自的义务，关于合同约定的委托经营回报事宜，于2015年6月25日该商铺委托经营期限届满，双方未续签合同，当事人之间关于委托经营事项的权利义务归于消灭，且涉案商铺一直未正常经营，也未产生任何收益，故无法继续向毕文洋支付收益，华恩公司就商铺收益金问题已履行合同义务，毕文洋请求华恩公司支付违约金的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回毕文洋的诉讼请求。案件受理费470元，由毕文洋负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院除对一审法院查明的相关事实予以确认外，另查明：1.2007年6月25日，华恩公司作为甲方与毕文洋作为乙方签订的《商铺认购协议书》第七条约定“乙方自愿将所购房屋在取得房屋所有权后，委托甲方指定的商业管理公司进行经营和管理，并由乙方与该商业管理公司签订《委托经营协议书》。委托经营期限共计8年，每年给予乙方总房款8.6％投资回报收益。8年期限后经乙方同意甲方具有该物业的优先购买权。8年后如经过业主委员会同意，乙方愿意继续委托经营，可与商业管理公司续签《委托经营协议书》，如不续签，根据业主委员会决议可以选择其他商业管理公司”。双方均在协议落款处签字并盖章。2.2014年12月31日，华恩大厦业主委员会作为甲方与华恩公司作为乙方签订了一份《经营管理权移交协议书》，该协议书约定：（1）为落实全体购房业主的房产经营管理权，双方约定自2015年1月1日起，位于南阳市火车站广场南侧华恩大厦**的商铺的使用权及经营管理权等由乙方一次性全部移交给甲方，由甲方代表全体业主行使该房屋的经营管理权（含出租）及收益权等。（2）双方原签订的《商铺认购协议书》约定的其他各项权利义务（包括房屋所有权办理）等条款继续有效。甲乙双方均在协议落款处签字并盖章确认。3.2016年10月21日《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》显示：在卧龙车站办事处黄书记主持下，就华恩公司与华恩大厦（原世纪商贸城）1-4层业主之间存在的问题，经车站办事处、华恩公司、华恩业主委员会及业主代表充分沟通，平等协商、达成一致。本次会议纪要如下：（1）经卧龙车站办事处黄书记当场询问业主代表，出席此次会议的业主代表是否能够代表华恩大厦1-4层98%的业主们的意愿和诉求，出席此次会议的业主代表一致表示，业主代表已经事先征求业主们的意见，能够代表全体业主的意愿和诉求……（4）关于返还业主2016年12月31日以前租金的问题华恩公司鉴于公司目前实际情况，在租金清理、核实、核算的基础上，于2017年元月28日前付清截止2016年12月末的业主返租租金，年返租率为8.6%……（7）关于华恩大厦加固修复后的商铺经营问题，华恩大厦按原图纸涉及标准加固复修工程验收合格后，即把商铺经营移交给业主委员会，由业主直接参与经营活动，具体事宜由双方友好协商解决。参与方均在该会议纪要落款处盖章并分别签字。毕文洋二审庭审时认可该会议纪要。4.华恩公司向一审法院提供的照片显示，华恩大厦业主委员会在华恩大厦外层悬挂招商招租广告牌。本院认为，本案的争议焦点为华恩公司应否支付毕文洋商铺收益金及利息，支付多少为宜。首先，关于本案案由问题。民事案件的案由由人民法院根据案件诉争事实依职权确定。本案中,毕文洋以其所购商铺委托华恩公司经营管理，华恩公司应支付其商铺收益金及利息为由，向一审法院起诉请求判令华恩公司支付商铺收益金及资金占用期内的利息。根据毕文洋的诉讼请求及事实理由,本案案由应为委托合同纠纷,一审法院将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。因本案非房屋买卖合同纠纷，一审法院以房屋买卖合同案由对《商铺认购协议书》的效力进行认定，超出了本案审理的范围不当，本院予以纠正。其次，关于华恩公司应否支付毕文洋商铺收益金及利息问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”毕文洋请求判令华恩公司向其支付2017年1月1日至2020年12月30日期间的商铺收益金及利息，毕文洋应承担双方在此期间仍然存在委托合同关系的举证责任。按照双方签订的《商铺认购协议书》第七条约定，委托经营期限共计8年，8年期限届满后（即至2015年6月25日期限届满后），如经过业主委员会同意，毕文洋愿意继续委托经营，可与商业管理公司续签《委托经营协议书》，如不续签，根据业主委员会决议可以选择其他商业管理公司。而该商铺委托经营至2015年6月25日期限届满后，双方在二审庭审时均认可至今并未继续签订《委托经营协议书》。故一审法院认为双方关于委托经营事项的权利义务归于消灭，并无不当。且依据2016年10月21日《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》第七条约定，商铺经营移交给业主委员会，由业主直接参与经营活动。在二审庭审时，毕文洋当庭认可其同意加入业委会管理，同时同意该会议纪要内容，并在二审庭审时变更其上诉请求为华恩公司应严格按照《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》履行义务。根据华恩公司向一审法院提交的华恩大厦业主委员会招租广告显示，招租主体系华恩大厦业主委员会，该广告可以证实华恩公司已经按照上述会议纪要的约定将商铺经营权移交给了业主委员会。毕文洋上诉称其与华恩公司之间仍然存在委托协议的理由缺乏有效证据支持，毕文洋应承担举证不能的不利后果。故毕文洋上诉请求华恩公司支付2017年1月1日至2020年12月30日期间商铺收益金34657元及其利息的理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，毕文洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由毕文洋负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员李斌