江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏10民终75号上诉人（原审原告）：扬州华远房地产经纪有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区平山路89-2号-321。法定代表人：张红莲，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：扬州金三叶置业有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区扬子江北路1018号。法定代表人：周恩，该公司董事长。上诉人扬州华远房地产经纪有限公司（以下简称华远公司）因与被上诉人扬州金三叶置业有限公司（以下简称金三叶公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9084号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。华远公司上诉请求：撤销原裁定，发回重审。事实和理由：1.华远公司对南京恒之裕房产营销策划公司（以下简称恒之裕公司）、南京格锐房地产营销策划有限公司（以下简称格锐公司）的转委托行为已取得金三叶公司的同意，即使其当时未同意，金三叶公司也以事实行为表示追认。首先，王文杰代表金三叶公司签署《翰林居销售代理备忘录》是职务行为，王文杰当时为金三叶公司的销售总监，《翰林居销售代理备忘录》的内容当然属于其职权范围。华远公司与恒之裕公司、格锐公司订立转委托合同的目的是为金三叶公司代理销售商品房，有利于金三叶公司，因此华远公司、恒之裕公司、格锐公司是金三叶公司的善意相对人。金三叶公司的抗辩和所谓对王文杰职权范围的限制均不得对抗作为善意相对人的华远公司。其次，恒之裕公司、格锐公司代理金三叶公司销售11套商品房后，金三叶公司在商品房买卖合同上加盖了合同专用章并办理了销售备案证明手续，说明金三叶公司认可华远公司转委托恒之裕公司、格锐公司，也进一步印证了金三叶公司是认可和同意《翰林居销售代理备忘录》的。2.华远公司作为原告主体适格。金三叶公司应向受托人华远公司给付销售佣金，不应当认为由委托人金三叶公司直接给付转委托的恒之裕公司、格锐公司佣金报酬。金三叶公司未提供答辩意见。华远公司向一审法院起诉请求：1.金三叶公司向华远公司支付佣金724163元及利息（以724163元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费由金三叶公司负担。一审法院认定事实：2015年10月14日，金三叶公司（作为甲方）与华远公司（作为乙方）签订《星仪华府项目全案代理销售合同》一份，约定甲方委托乙方为星仪华府项目提供整体策划营销服务以及住宅全案代理销售和配合甲方进行房屋交付等专业服务，全案可销售面积以房管局核定面积为准。经甲乙双方友好协商，甲方同意提供住宅产品按照综合底价为人民币2900元/平方米（综合底价即为各类物业面积乘以各类物业单价之总和）给予乙方作为底价，底价部分按照2.1%计提佣金，超过底价部分甲乙双方按照8:2比例分成，商业部分不列为指标考核，按照2.5%计提佣金，最终上述销售总金额据实核算，服从差错纠正的原则，具体房屋销售底价以甲乙双方盖章确认后的附件为准。本《代理销售合同》有效期（即独家销售期限）自本合同生效之日起至2016年12月30日止，合同到期后甲乙双方可另行商议合作意向并签订补充协议。甲方根据项目建设进度分批取得房屋预售许可证，首批销售许可证为2015年12月30日前完成，并完成网上公示手续，若甲方未按照时间约定取得销售许可证或不具备开盘条件，则双方就约定的销售指标进行顺延。甲方提供各类产品的平均底单价给乙方，销售表价由乙方在平均底单价基础上拟定并报甲方确认，其均价不得低于平均底单价。购房者以甲方确定的销售价格签署房屋买卖合同并完成回款，则该套房屋视为完成销售。乙方应按照甲方确认的《商品房买卖合同》样本，包括《商品房认购书》、《业主公约》、补充协议等全套文件，与购房者签订合同。乙方为本项目提供营销策划、代理销售等服务，甲方将按以下销售佣金比例向乙方结算销售佣金；乙方销售任务按季度按套数考核；若未实现阶段销售指标，按佣金比例1.7%结算佣金；若实现阶段销售指标，按照佣金比例2.1%结算佣金，完成本合同总指标按照2.4%结算佣金，同时甲方一次性补齐佣金结算中的差额部分，并一次性奖励乙方10万元。甲方在每次应支付乙方佣金中计提预留10%为乙方的履约保证金。甲乙双方同意以本市房地产测绘队出具的预测建筑面积为准，作为本项目全部代理房屋销售佣金结算的面积依据，以客户签订合同并支付完毕全部房款为准计算当月应付佣金。销售佣金的支付以房屋买卖合同约定的房款全部到达甲方账户为前提（由甲方资源销售出的房产，视为乙方业绩，但甲方不结算佣金给乙方）。在委托期限内，甲方按照每月度结算上月佣金，月度结算按照2.1%比例结算。甲方在每次支付的代理佣金中暂留10%作为代理方的履约保证金，甲方在乙方按照本协议所约定履约完毕后返还给乙方。甲方将于每季度5日前完成审核上季度乙方销售指标完成情况，并按上述约定的比例核算实际发生的佣金数额。甲方在完成核算后的十个工作日内向乙方支付需补足的佣金。乙方应于每次收款前提前5日向甲方开具相应金额的项目所在地税务部门认可的有效发票。根据乙方所提交的完成销售户数报表及所附之必备书面销售文件，由甲乙职方有关负责人员及时共同仔细核对，按实结算，并经甲方经理签字确认后建档备查。合同甲方处盖有金三叶公司合同专用章，授权代表人处盖有“周家宏”私人印章。依照本合同规定发生的通知和信息及其他补充、修改等均采取书面形式并由各方代表签字后方有效。2017年4月26日，华远公司（作为甲方）与恒之裕公司（作为乙方）签订《星仪华府项目渠道销售总代理合同》一份，约定甲方将位于陈集镇星仪华府项目委托乙方进行销售总代理。本代理合同为独家渠道总代理合同，甲方承诺在本合同有效履约期间，甲方除自行销售外，不得委托除乙方以外任何第三者作为其代理人在本地和其他地区销售该业务；但如乙方未能完成本合同所签订的约定销售进度，甲方可单方解除本合同并将该物业委托他人进行销售代理并不承担任何责任。代理期限1年，即销售之日起至2018年5月31日止（本合同签订包括项目未启动二期所有房源）。住宅销售底价为3300元每平米。甲方负责收取客户所支付的款项，并由甲方提供收款凭证。2017年6月8日，恒之裕公司（作为甲方）与格锐公司（作为乙方）签订《星仪华府项目分销代理合同》一份，约定甲方将位于陈集镇星仪华府项目委托乙方进行分销，代理期限1年，即销售之日起至2018年6月8日止（本合同签订包括项目未启动二期所有房源）。其他约定与上述《星仪华府项目渠道销售总代理合同》基本一致。2017年6月24日，金三叶公司（作为甲方）与华远公司（作为乙方）签订《翰林居销售代理备忘录》一份，约定：一、合同备忘事项：1.原合同维持不变，合作时间至双方实际结束并乙方代理撤场为准；2.启动南京及其它等地区分销团队，按照底均价3100元/平方米结算。二、销售定价及佣金结算：1.项目一期根据原合同约定销售底均价2900元/平方米,底均价部分甲方按照房屋总价2.1%向乙方结算基本佣金，超过底价溢价部分甲乙双方按照8:2比例分成；2.南京地区及外地客户形成销售后，均价超过:3100元/平方米部分为乙方及分销商佣金，自客户全款到账后按照78%（代扣增值税22%）结算佣金，乙方提供对应代扣税金后佣金金额的有效发票，甲方将佣金打入乙方提供的公司账号，具体一期己售房屋数量、结佣表以及底价表作为本佣金结算依据的附件；3.形成销售并符合结佣条件的房屋，甲方根据房屋合同签订向乙方结算己经销售的房屋佣金，乙方同时向甲方开具等同金额的项目所在地经税务部门认可的有效发票结算代理佣金。该备忘录甲方未加盖公章，仅有王文杰签名，乙方加盖华远公司印章。编号为201604220001的金三叶公司签呈表中就关于陈集项目销售底价的申请中有王文杰作为提报人签名，副总经理批示处由冯亮签名。后附有陈集翰林居销售底价表一份，一房一价记载了8号楼、9号楼、17号楼、18号楼的房屋价格。华远公司最终确定主张以下15套由南京分销商销售房产的佣金：1.购买人为仇俊的18-502房产，附团购优惠确认函、销售备案证明各一份，成交价310000元；2.购买人为周学志的9-505房产，附商品房买卖合同、销售备案证明各一份，成交价317776元；3.购买人为叶大勤的17-302房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、销售备案证明各一份，成交价380000元；4.购买人为王超的17-503房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、团购优惠确认函、销售合同备案信息各一份，成交价376000元；5.购买人为刘其红的17-303房产，附商品房预约订购单、团购优惠确认函、销售备案证明各一份，成交价328000元；6.购买人为陈建勇的17-401房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、团购优惠确认函、销售合同备案信息各一份，成交价315000元；7.购买人为殷海宁的17-502房产，附商品房买卖合同、团购优惠确认函、销售合同备案信息各一份，成交价380000元；8.购买人为黄为庶（黄龙云）的18-505房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、销售合同备案信息各一份，成交价295915元；9.购买人为黄奡梅的17-206房产，附商品房买卖合同、团购优惠确认函、销售合同备案信息各一份，成交价313845元；10.购买人为文龙的17-505房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、销售合同备案信息各一份，成交价376228元；11.购买人为陈慧的17-204房产，附商品房预约订购单、团购优惠确认函、销售备案证明各一份，成交价343000元；12.购买人为窦平的18-503房产，附商品房买卖合同、商品房预约订购单、销售合同备案信息各一份，成交价311500元；13.购买人为殷文的17-305房产，附商品房买卖合同、销售合同备案信息各一份，成交价333931元；14.购买人为王美霞的9-503房产，附商品房买卖合同、销售合同备案信息各一份，成交价295911元；15.购买人为许登花的17-106房产，附商品房预约订购单、团购优惠确认函、销售备案证明各一份，成交价300000元。华远公司自行制作的星仪华府南京分销商销售溢价佣金结算表和星仪华府南京分销商销售基本佣金计算表显示，基本佣金合计为94065元、溢价佣金合计为630098元，共计724163元。金三叶公司认可上述15套房产中的18-502、9-505、17-503、17-303、17-401、17-204、18-503、17-305、17-106共9套房产的最终成交价格以及该9套房产已付清全款，另述称17-302、18-505、17-206、17-505共4套房产合同已签订，未付清全款（贷款未办理）；9-503、17-502共2套房产因客户不符合银行贷款条件且无力支付全额购房款，已经办理完毕退房手续。按照华远公司单方制作的计算表中的计算方式，上述已经付清全款的9套房产的基本佣金合计为55475.1元、溢价佣金合计为338255元，共计393730.5元。另查明，张同林作为原告向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求金三叶公司、华远公司、南京御尊房地产营销策划有限公司（以下简称御尊公司）连带返还购房款7万元及违约金。御尊公司辩称其只是按照与华远公司的约定代收定金和购房款，并根据双方约定将前述款项转为佣金。其已完全履行了合同义务，收取佣金符合合同约定。南京市六合区人民法院作出（2017）苏0116民初3687号民事判决认为，张同林与金三叶公司签订了房屋买卖合同，尽管张同林向御尊公司或华远公司支付购房款，但效果应归属于房屋销售方金三叶公司，根据合同相对性原则，应由金三叶公司负责退款。同时该院还认为金三叶公司将房屋销售事宜委托给华远公司代理，应对代理人办理代理事务的各项行为负责，故判决由金三叶公司负责返还张同林购房款7万元。金三叶公司已履行该判决。陈桂华作为原告向南京市浦口区人民法院提起诉讼，要求解除《商品房预约定购单》，金三叶公司、格锐公司连带返还购房款35万元及利息，并将华远公司、恒之裕公司作为案件第三人。格锐公司陈述其与华远公司签订有销售代理合同，因金三叶公司欠格锐公司佣金，收取陈桂华的290000元进行了抵债，双方没有进行最终结算。南京市浦口区人民法院作出（2019）苏0111民初9105号民事判决认为，案涉《商品房预约定购单》应予解除，预约定购单上载明的销售方是金三叶公司，虽然该公司未有签章或签名等确认行为，但其对本案销售活动是明知的，相关合同文本也是应由其审核确定的。格锐公司作为代理人参与售楼活动中，虽与陈桂华实际接触，但并未与其直接建立起买卖合同关系。陈桂华支付的定金和购房款，不论是向金三叶公司还是格锐公司账户支付，都是在履行买卖合同中的付款义务，效果归属于房屋销售方。双方解除买卖合同关系后，根据合同相对性原则，也应由金三叶公司负责退还陈桂华交纳的购房款300000元。关于格锐公司收取的50000元团购服务费，因陈桂华并未享受到团购优惠，格锐公司收取该款无任何依据，格锐公司应当向陈桂华返还收取的50000元团购服务费。故判决由金三叶公司负责返还陈桂华购房款300000元，由格锐公司负责返还陈桂华团购费50000元。一审法院认为，第一，案涉《星仪华府项目全案代理销售合同》明确约定该合同的补充、修改均应采取书面形式并由各方代表签字后方有效，该合同金三叶公司的授权代表人为“周家宏”，而案涉《翰林居销售代理备忘录》中金三叶公司处由王文杰签名，并未加盖金三叶公司的公章，也没有授权代表人“周家宏”签章，王文杰虽然在金三叶公司的内部签呈表中就关于陈集项目销售底价作为提报人签名，但是该申请需要层层审批，王文杰明显无权单独代表金三叶公司签订备忘录，华远公司也没有充分的理由相信王文杰具有代理权。同时，华远公司与恒之裕公司签订《星仪华府项目渠道销售总代理合同》，恒之裕公司与格锐公司签订《星仪华府项目分销代理合同》的时间也均早于备忘录的签订时间，据此，应认定华远公司的转委托行为未得到金三叶公司的同意。第二，就华远公司的转委托行为而言，其转委托的主体尚未完全确定，除恒之裕公司以及恒之裕公司再委托的格锐公司外，御尊公司也在张同林案中主张与华远公司就案涉项目存在委托关系，并收取了购房款7万元，尤其格锐公司不仅收取了购房款，而且直接在陈桂华案中抗辩金三叶公司欠其佣金，收取陈桂华的290000元进行抵债，双方尚未进行最终结算。综上，华远公司在本案中主张南京分销商就星仪华府9幢、17幢、18幢15套房屋的销售佣金，但其转委托行为未经过金三叶公司同意，其转委托的主体尚未完全确定，并且部分主体以自己的名义直接向金三叶公司主张给付佣金的权利。据此，在华远公司就其与转委托人、再委托人之间的法律关系和后果确定之前，现有证据不足以证明其为案涉佣金的实际权利人，亦无权越过其受托人直接提起本案诉讼，故华远公司并非本案适格的原告，依法应当裁定驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定驳回华远公司的起诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，华远公司依据与金三叶公司之间的代理销售合同向金三叶公司主张支付佣金，华远公司系与本案有直接利害关系的法人，原告主体适格。且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉转委托行为、销售行为发生于民法典施行之前，故应适用原合同法的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”即使华远公司存在未经同意的转委托行为，转委托人存在再委托的行为，根据合同的相对性，华远公司也有权依据与金三叶公司之间的合同约定主张佣金，若转委托的第三人的行为造成金三叶公司的损失，金三叶公司亦有权向华远公司主张相应的损失赔偿。一审以现有证据不足以证明华远公司为案涉佣金的实际权利人，亦无权越过其受托人直接提起本案诉讼为由，认定华远公司并非本案适格的原告，没有事实与法律依据，依法予以纠正。关于案涉王文杰代表金三叶公司签署《翰林居销售代理备忘录》的效力认定，应经实体审理予以认定，本案二审围绕本案是否符合案件受理条件予以审查，对该备忘录效力依法不予理涉。综上所述，一审裁定适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9084号民事裁定；二、本案指令江苏省扬州市邗江区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  陈明霞审判员  周 冰审判员  袁海兰二〇二一年二月三日书记员  周媛媛