山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3540号上诉人（原审被告）：冷继才，男，1966年4月19日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：宋鹏，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋树军，山东科圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹庆富，男，1963年11月24日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人冷继才因与被上诉人曹庆富房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷继才上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由曹庆富承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。1.冷继才同曹庆富达成案涉房屋的买卖合意后，已分多次向曹庆富支付购房款165000元，冷继才在原审时提交的庭审笔录及滕州市公安局经侦大队所作的询问笔录中，曹庆富均认可已收到冷继才支付的购房款十几万元，双方约定的房屋买卖价格为20万元，因此现有证据足以证实冷继才已履行了支付大部分购房款的义务。2.冷继才未支付剩余购房款并非出于主观恶意且不构成违约。首先，在冷继才支付了165000元购房款后，曹庆富之妻刘忠琴于2011年1月起先后提起行政诉讼和民事诉讼，要求撤销滕州市房地产管理局向冷继才颁发的案涉房屋的所有权证书和确认冷继才与曹庆富的房地产买卖契约无效，后均被枣庄市中级人民法院判决驳回其诉讼请求。上述诉讼关系到案涉房屋的所有权归属问题，在上述案件未结案之前，冷继才不应当继续履行给付购房款的义务。其次，根据《合同法》第135条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。买卖合同系双务合同，除买受人应当给付价款外，曹庆富作为出卖方，应当履行将案涉房屋及时交付给冷继才的义务，曹庆富虽然已协助冷继才完成了房屋的过后登记，但至今仍未将房屋交付给冷继才。冷继才在2010年底即向滕州市人民法院提起诉讼，要求曹庆富限期搬出案涉房屋，曹庆富不仅不认可买卖合同的效力，而且采取起诉等各种方式拖延履行交付房屋的义务，在这种情形下，冷继才完全有理由暂不履行给付剩余购房款的义务。补充：一审法院适用法律错误，一审法院认为冷继才没有全面履行合同义务，属于《合同法》第94条的规定错误，本案应当适用《物权法》第106条的规定来认定本案涉案房屋属于冷继才所有，因为根据之前判决书，两个民事，两个行政，均认定本案冷继才购买曹庆富的房屋属于善意取得，已经缴纳了一定的房款，购买价格适中，而且该房产已经办理产权过户手续。房屋所有权属于冷继才所有，因此应当根据《物权法》第106条规定，确定该房屋为冷继才所有，驳回曹庆富的诉讼请求。曹庆富辩称，一、2004年7月，冷继才欲购买曹庆富位于滕州市房屋一处，建筑面积91平方米，经双方协议价格定为20万元人民币。7月20日先后两次冷继才交了定金5万元人民币，时隔一个月后，曹兴富再三追问冷继才，剩余购房款什么时候给清，冷继才一拖再拖说现在没钱为由，一而再再而三，拖着不付剩余购房款，在2006年1月，冷继才称支付剩余购房款，但需要先办理房屋产权过户为由。曹庆富信以为真，便配合冷继才进行了房屋过户，但是过户后冷继才以各种理由推诿，冷继才拒不履行支付剩余购房款的义务，过户以后曹庆富天天到冷继才门市部去催要剩余购房款，长达数年一块都不给，就是一个字没钱。两年后的一个下午冷继才夫妻说同意把房子退给曹庆富，但是要求支付利息，利息按一毛钱计算，曹庆富当时也答应冷继才，第二天曹庆富退给冷继才钱的时候，冷继方又说他老婆不同意，冷继才第一不支付剩余购房款，第二也不退回房子直到至今。二、曹庆富与冷继才签订的房地产买卖协议契约就是一份造假契约合同，不受法律保护。甲乙双方预定的上述房地产成交价格为人民币20万元整。冷继才为了逃避少交契税，擅自把价格改写成了59000元（三方造假）。买卖方和滕州市房地产管理局同意在2006年1月上旬，滕州市房地产管理局四名工作人员三男一女，包括司机和冷继才到所出售的房屋处现场审查实地勘察，而且对该房屋内外进行了精准的丈量，一处房产三种价格。(1)协议价格20万元；(2)契约价格59000元；（3）交易所价格90000元。三、违法登记房产证。参照1998年1月1日实施并经2001年8月15日修订的建设部《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称办法）第六条：房屋权属登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利，滕州市房地产管理局主体一致的原则。有义务审查交易房屋的所有权证和土地使用权证，但是滕州市房地产管理局没有审查，并在颁发给冷继才的房权证上没有记载土地使用情况，滕州市房地产管理局有义务对交易的房屋进行现场勘定和实地审查，是因为滕州市房地产管理局不作为，导致房屋登记在冷继才名下，登记面积四至等登记与事实不符。参照《办法》第23条滕州市房地产管理局发现冷继才交易有违法违规行为应当作出不易登记的决定。依据《土地管理法》第63条，《城市房地产管理法》第8条：国务院《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》和集镇规划建设管理条例第28条规定，滕州市房地产管理局不应给予房权变更登记，滕州市房地产管理局登记行为不合法，不符合城市房屋权属登记管理办法，请求二审法院实地勘查查清事实撤销滕州市房地产管理局的违法行为。四、冷继才的主张违背事实不符合法律规定，请求二审法院依法驳回其上诉请求。根据曹庆富和冷继才双方签订的房地产买卖契约第二条和第五条第一项约定内容部分，十分明显反映了冷继才违背了《中华人民共和国合同法》第六条，冷继才履行义务应当遵循诚实信用原则，一个出尔反尔不守信用说话，不算数的人，这说明冷继才在合同签订之初就利用曹庆富的处境，有趁人之危之嫌。冷继才在上述诉状中称达成涉案房屋的买卖合议后己分多次向曹庆富支付购房款165000元，不属实有捏造事实进行敲诈的嫌疑，是毫无法律之根据，如果冷继才确实有充分的证据证明。给付曹庆富(165000)元购房款当庭举证并经曹庆富认证后，方可采信。曹庆富和冷继才在2006年房屋买卖合同中签订的时间是冷继才，在2006年元月二十日前，“一次付清购房款给曹庆富，没约定分多次付购房款，曹庆富收到购房款和《借据款》是两个单独关系。冷继才称《滕州市公安局经侦大队所作的询问笔录》是冷继才到滕州市公安局经侦大队状告曹庆富是“诈骗”说有一二万元没打条，曹庆富到公安局经侦大队证明没有此事，收到一次购房款，有一次证据，每一次借款都有借据、借条在诈骗行为，曹庆富在2013年山东省枣庄市中级人民法院(2013)枣民五终字第245号开庭时也说明这一事实，在开庭时岳永军审判长问，曹庆富，100元200元你也借，曹庆富称是，每一元都有（收、借证据）诉上人想通过这种方法获得不当得利，这种行为不应受到法律支持和保护。冷继才诉称，不支付剩余购房款不是出于主观，不是恶意，是善意取得不购成违约请求法院支持，实属找借口，是没法律、没有行政法规、没有地方性法规，没有规范性文件的规定，在调整民事法律关系的民法也根本找不出，也不能找出法律根据。请求二审法院驳回全部上诉。综上所述，原审事实清楚，适用法律正确程序合法，驳回上诉维持原判。曹庆富向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2006年1月20日签订的房地产买卖契约；2.判令被告协助原告办理房屋产权过户；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：曹庆富婚后取得位于91平方房产一处，1997年9月，办理集体土地建设用地使用证（土地使用权人为曹庆富），2000年8月又办理房屋所有权证。2001年初原告将原有房屋拆除后改建成300多平方房屋，但未重新办理房屋所有权证。2004年曹庆富与冷继才达成口头协议，由被告购买原告的上述房产，房屋总价值为20万元。2004年7月10日、同年8月7日原告分别收到被告支付的购房款3万元、2万元，并分别向被告出具了收据证明。此后被告未再向原告交纳购房款。2006年元月20日原告（甲方）、被告（乙方）双方在滕州市房地产交易监理所签订“房地产买卖契约”，约定甲方自愿将座落在西北坦村的房地产（房屋建筑面积91平方米，土地使用面积/平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币5.9万元，乙方于2006年元月20日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。合同第三条约定：双方同意于2006年元月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……该合同签订后被告未向原告交纳剩余购房款，被告亦未向原告交付房屋。2006年3月26日冷继才取得了滕房权证城区字第××号房屋所有权证（房屋坐落：西北坦村，房屋建筑面积：91平方米）。2020年7月31日原告诉来一审法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖协议。庭审中，原告称2006年元月20日双方在滕州市。房地产交易监理所签订的“房地产买卖契约”，契约上约定房屋价格是5.9万元，是被告为了少交契税擅自修改的。被告对原告该陈述予以认可。被告认为已向原告支付购房款16.5万元，原告认可与冷继才之间有其他借贷关系，但借贷和购房款不是同一法律关系，只收到购房款5万元。被告对其主张未向一审法院提交相关证据证明。另查明，曹庆富之妻刘忠琴不服滕州市房地产管理局房屋行政登记行为，于2011年1月24日向滕州市人民法院提起行政诉讼。一审法院于2011年4月10日作出（2011）滕行初字第34号行政判决，驳回刘忠琴请求撤销滕州市房地产管理局向第三人冷继才颁发的滕房权证城区字第××号房屋所有权证的诉讼请求。刘忠琴上诉后，枣庄市中级人民法院于2011年9月16日作出（2011）枣行终字第320号行政判决，驳回上诉，维持原判。2011年刘忠琴又以曹庆富无权处分夫妻共同财产为由，向滕州市人民法院提起诉讼，要求确认曹庆富与冷继才的房地产买卖契约无效。一审法院于2012年10月11日作出（2011）滕商初字第318号民事判决，判决驳回刘忠琴的诉讼请求。刘忠琴不服该判决提起上诉，枣庄市中级人民法院于2013年8月9日作出（2013）枣民五终字第245号民事判决，驳回上诉，维持原判。2006年3月23日山东省人民政府房屋印契记载：买房人冷继才、卖房人曹庆富，卖价9万元，应纳税款1350元。一审法院认为，刘忠琴向一审法院提起诉讼，要求确认曹庆富与冷继才之间的房屋买卖合同无效，已经生效判决予以驳回.故曹庆富与冷继才之间达成的口头买卖涉案房屋的协议，双方意思表示真实，内容合法，为有效协议。原、被告均应按约定履行各自义务。原告于2006年已配合被告办理了房屋所有权的变更登记，原、被告均认可2006年元月20日双方在滕州市房地产交易监理所所签订“房地产买卖契约”中的房屋价格系为少交税费而修改的，并非当事人协商一致对房屋价格的变更，双方约定的房屋的交易价格仍为20万元、面积为300多平方米。原、被告双方所签订的“房地产买卖契约”+仅系双方变更产权登记的形式。被告辩称已向原告交纳了大部分购房款，原告不予认可，被告对其主张未向一审法院提交证据证明，对被告该主张，不予认定。被告至今未向原告交纳剩余购房款，原告出卖房屋的目的无法实现。故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，理由正当，应予支持。因双方合同解除，原告要求被告将房屋产权变更登记至原告名下，亦应支持，所需支出的相关税费应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曹庆富与被告冷继才关于房产的房地产买卖协议；二、被告冷继才于判决生效后十日内协助原告曹庆富将涉案房屋（滕房权证城区字第××号）产权变更登记至原告曹庆富名下，所需税费由被告冷继才负担。案件受理费4300元减半收取2150元、保全费1020元，由被告冷继才负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冷继才提供以下证据：证据一、曹庆富出具的借条17张，2006年1月-2009年8月，总额是92450元，证明冷继才在此期间共向曹庆富支付购房款92450元；证据二、房地产买卖契约和收据一份，证明结合证人证言，当时向曹庆富支付28000元购房款。曹庆富对上述证据的质证意见为：证据一，真实性没有异议，证明目的有异议，曹庆富收到的购房款只有5万元，不是92450元；证据二，真实性没有异议，证明目的有异议，曹庆富收的钱给冷继才打完条了，曹庆富收的5万元中已经包含了证据二中的28000元。冷继才申请证人樊某出庭作证陈述证人证言。冷继才对证人证言的质证意见为：冷继才对于证人证言没有异议，证人证实了曹庆富向冷继才出具的借条，实质上是购房款。而且之所以出具借条的原因同一审提交的2011年的庭审笔录，曹庆富的妻子对卖房并不知情，所以出具借条，能够相互印证。因此证人证言客观真实。曹庆富对证人证言的质证意见为：曹庆富的前妻对卖房不知情，曹庆富怕妻子知道后有别的意见。冷继才在2011年庭审中曾经向法庭证实过，第一次付购房款时我妻子在场。不存在我妻子知情不知情的事情。借条不是购房款。冷继才申请证人许某出庭作证陈述证人证言。冷继才对证人证言的质证意见为：证人的证言客观真实，介绍双方购买房屋过程。印证了在购买房屋之前曹庆富交付地基条时给了给了曹庆富28000元，与以后打条的数额没有关系。印证了当时房屋价格20万，与市场价格相符。证人与张某和曹庆富的交流，知道冷继才已经向曹庆富交付房款十六七万，剩余房款待曹庆富搬走之后全部付清。曹庆富对证人证言的质证意见为：证人的证言，收到2万元是真实的，不含8000元。8000元与2万元不是一件事，8000元是借许某的钱，与卖地基的钱不是一件事。冷继才交付房款十六七万没有证据。冷继才申请证人李某出庭作证陈述证人证言。冷继才对证人证言的质证意见为：证人证言符合客观实际，能够证实在2006年后冷继才向曹庆富支付购房款并且曹庆富出具的是借条这一事实。同庭审中提交的借条和证人樊某的证言能够相互印证。同时印证冷继才与曹庆富房屋过户时曹庆富邀请证人参加，是双方自愿行为。曹庆富对证人证言的质证意见为：樊某的证言和李某的证言不符合客观事实。不认可李某的证人证言。曹庆富未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，冷继才主张已经向曹庆富支付了大部分房款，曹庆富不予认可，冷继才所主张的证据为曹庆富向其出具的借条，曹庆富亦不认可上述借条为冷继才支付的涉案房款，冷继才所出具的借条亦无法反应与本案房款存在相应的关联，因此，对此本院不予采信。双方的口头协议达成于2004年，距今已经长达十多年，冷继才仍未向曹庆富支付完毕剩余大部分款项，曹庆富出售房屋的目的无法实现，一审法院据此认定解除双方之间的房屋买卖合同并无不当，冷继才主张已经支付大部分房款及不应解除其与曹庆富之间的房屋买卖合同，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，冷继才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人冷继才负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二一年二月二日书记员  张晓宇