陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15708号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安新城繁华幼儿园，住所地西安市新城区新兴路18号。法定代表人：孟繁华，该园园长。委托诉讼代理人：王志发，男， 1966年2月24日出生，汉族，该园副园长，住西安市碑林区东窑坊17号楼1单元2层2号。委托诉讼代理人：高婷，北京德和衡（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市第一丝绸厂，住所地西安市新城区含元路253号。法定代表人：王宏，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。  上诉人西安新城繁华幼儿园（以下简称繁华幼儿园）因与被上诉人西安市第一丝绸厂（以下简称第一丝绸厂）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。繁华幼儿园上诉请求：1、撤销或改判一审判决为驳回第一丝绸厂的全部诉讼请求或支持繁华幼儿园的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由第一丝绸厂承担。事实与理由：涉案租赁合同（2016年12月31日签订）约定繁华幼儿园享有优先承租权，该合同于2019年12月31日到期后，第一丝绸厂与繁华幼儿园针对是否提价续租进行磋商之时，第一丝绸厂将房屋出租给了案外人学大教育，对此违约事实由于繁华幼儿园无力取证，因而在2020年9月7日12时通过EMS（编号为：1084909783734）向一审法院邮寄提交了调查取证申请书，请求一审法院调查第一丝绸厂违约将房屋租赁给第三方的事宜，但一审判决未对此事实进行审查。一审判决依据庭审中繁华幼儿园陈述作为第一丝绸厂拒绝续签合同的依据，是断章取义。本案租赁合同于2019年12月31日到期后，第一丝绸厂并未向繁华幼儿园主张解除合同，因而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，涉案租赁合同已于2020年1月1日法定变更为不定期租赁合同。因此繁华幼儿园在合同有效期内为了妥善使用房屋，对承租房屋进行了修缮。繁华幼儿园曾向一审提出反诉，并申请自2020年1月以后繁华幼儿园对房屋进行修缮的相关事实与费用进行鉴定。而后繁华幼儿园根据一审法院要求，于2020年9月16日提交了鉴定申请书及鉴定事项清单，但一审判决仍未对上述事实进行审查。结合第一丝绸厂在一审中的诉讼请求可知，第一丝绸厂亦未提请法院解除该不定期租赁合同，因此该不定期租赁合同依然合法有效。故第一丝绸厂无权要求繁华幼儿园腾房，繁华幼儿园有权要求第一丝绸厂返还房屋修缮费用。疫情期间，遵循防疫要求关门停业，此时仍然要求繁华幼儿园全数支付占用费既不符合公平原则也缺乏法律依据。根据《西安市教育局关于做好2020年春季学期幼儿园开学工作的通知》可知2020年6月8日我市具备开园条件的幼儿园才被允许开园，而且具体时间应当由各区县教育局另行通知。因而即便由繁华幼儿园支付占有期间的租金，也应当自2020年6月8日起计算租金。第一丝绸厂辩称，诉争双方在签订涉案房屋租赁合同时已特别明确约定“合同期满不再续签”。在合同履行中第一丝绸厂又提前半年善意告知繁华幼儿园提前做好合同期满搬迁准备。繁华幼儿园诉称享有优先续租权无合同约定，更无法律依据。繁华幼儿园诉称租期届满后形成不定期租赁合同是其单方臆想，无事实及法律依据。合同期满按约即终止，无需解除，繁华幼儿园向第一丝绸厂腾交返还房屋是繁华幼儿园应主动履行的合同义务。繁华幼儿园拒不腾交返还房屋已属严重违约，违约期内谎称修缮，没有证据，且未经第一丝绸厂同意依法应自行承担后果。涉案合同期满日为2019年12月31日，在政府疫情管控期之前，繁华幼儿园明知合同到期无权使用仍非法占用，应自行承担后果并支付占用费。请求维持一审判决。第一丝绸厂向一审法院起诉请求：1、判令繁华幼儿园向第一丝绸厂返还西安市新城区含元路253号内三层楼房的一楼整层房屋；2、判令繁华幼儿园向第一丝绸厂支付房屋占用费70685.55元，并自2020年5月9日起按每日547.95元的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止；3、本案诉讼费全部由繁华幼儿园承担。繁华幼儿园向一审法院反诉请求：1、第一丝绸厂赔偿繁华幼儿园花费的墙体粉刷、木地板铺设、线路改造、上下水改造等修缮工程人民币叁拾万元（以鉴定机构确定的结果为准）2、由第一丝绸厂承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月1日，第一丝绸厂与繁华幼儿园就第一丝绸厂西安市新城区含元路253号内三层楼房的一楼整层房屋租赁签订《房屋租赁合同》，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，租金200000元。合同第八条第二款规定“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：承租人租房已达十年之久，租赁期满后，出租人不承担任何的装修等费用。”其他事项中约定“鉴于甲方将在2020年落实市委市政府十三届党代会打造创建丝绸文化产业园的实施，将在合同期满后不再续签合同。现特此提前告知乙方，请乙方提前做好准备。”合同履行中，第一丝绸厂按约提供了案涉房屋供繁华幼儿园使用。诉讼中繁华幼儿园称“终止合同在1月份在谈判中说要给我们涨价，我们拿去的房租他们不收”。一审法院认为，第一丝绸厂与繁华幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，合同到期，繁华幼儿园应当腾房。繁华幼儿园拒不腾房侵害了第一丝绸厂的物权应按照租金标准支付占用期间的房屋占用费。繁华幼儿园称该合同已成为无期限的租赁合同，按照合同约定合同期满后不再续签合同，且繁华幼儿园在诉讼中亦陈述“终止合同在1月份在谈判中说要给我们涨价，我们拿去的房租他们不收”表明了第一丝绸厂不再续约的事实。故繁华幼儿园辩称该合同已成为无期限的租赁合同，依据不足，依法不予采信。繁华幼儿园要求第一丝绸厂承担2020年1月1日以后的修缮费用，是在2020年1月1日后双方合同已经到期，并未续约，繁华幼儿园在合同到期后又未与第一丝绸厂协商，自行装修，没有合同依据，于法不合，反诉不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、西安新城繁华幼儿园在本判决书发生法律效力之日起十日内将租赁西安市第一丝绸厂位于西安市新城区含元路253号内三层楼房的一楼整层房屋腾交给西安市第一丝绸厂；二、西安新城繁华幼儿园自2020年1月1日按每日547.95元的标准向西安市第一丝绸厂支付房屋占用费至实际腾房房屋之日；三、驳回西安新城繁华幼儿园的反诉。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元、反诉费2900元由西安新城繁华幼儿园负担。 二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，第一丝绸厂与繁华幼儿园签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案《房屋租赁合同》载明租赁期限为自2019年1月1日至2019年12月31日，并明确载明在合同期满后不再续签合同。故2019年12月31日之后，繁华幼儿园应向第一丝绸厂返还涉案房屋。繁华幼儿园主张其享有优先承租权及2019年12月31日之后双方之间形成不定期租赁关系，均缺乏依据，对繁华幼儿园相应主张，应不予支持。因合同到期后繁华幼儿园仍持续占有涉案房屋，故一审判令繁华幼儿园参照租金标准向第一丝绸厂支付2020年1月1日起实际返还房租之日止的占有使用费，与法不悖，应予以维持。因繁华幼儿园未按约向第一丝绸厂返还房屋，故即使双方合同到期后，因疫情原因对繁华幼儿园经营造成一定影响，但并不能成为繁华幼儿园要求免除其部分占有使用费的理由。而在租赁期满后繁华幼儿园占有使用房屋期间自行对房屋的修缮，并未取得第一丝绸厂的同意，故繁华幼儿园反诉主张第一丝绸厂赔偿修缮费用，依据不足，亦应不予支持。综上所述，繁华幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1567元，由西安新城繁华幼儿园负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年二月十日                       书 记 员  张  舒  涵       1