文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6088号原告：沈卫科，男，1988年3月15日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：尤艳涛、王珍，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告：李**，男，1979年12月24日出生，汉族，居民，住涟水县。第三人：孙思群，男，1978年10月16日出生，汉族，居民，住涟水县。第三人：刘永，男，1976年12月22日出生，汉族，居民，住涟水县。原告沈卫科诉被告李**、第三人孙思群、刘永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27公开开庭进行了审理，原告沈卫科及其委托诉讼代理人尤艳涛、王珍，第三人孙思群、刘永到庭参加诉讼。被告李**经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈卫科向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款275000元，并自2019年11月12日起至实际给付之日止，按照月利率1%支付利息，承担违约金8150元；3.判令原告对涉案房屋设立于第三人孙思群名下的抵押权范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令被告承担原告支出的律师代理费96000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月12日，经第三人刘永中介，原告与被告签订了1份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于涟水县房屋，面积为130.53平方米，总价815000元。因原告与第三人孙思群系朋友关系，为了确保原、被告双方的房屋买卖合同能够顺利履行，经三方协商一致，被告李**将涉案房屋抵押权设立于第三人孙思群名下作为担保，并办理了相应的抵押登记。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金及首付款合计275000元。因被告又与他人存在其他民事纠纷，致使涉案房屋被司法机关采取保全措施，导致房屋不能办理过户手续，合同无法继续履行。原告通过多种途径与被告沟通无果，现依据相关法律规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李**未做答辩。第三人孙思群述称，我对原告的诉讼请求与事实和理由没有意见，都是事实。第三人刘永述称，没有意见。经审理认定事实如下：2019年9月28日，原告沈卫科与被告李**在第三人刘永的中介下，签订1份《不动产买卖定金协议》，约定原告定购被告李**名下的涟水县锦绣前城小区22号楼701室房屋，面积130.53平方米，成交价815000元，2019年9月28日前付定金30000元。在办理过户过程中产生的过户费、契税、个人所得税等所有费用均由被告承担。如买卖双方违约，违约方承担所有中介费用。中介为维护买方后期房屋交接过程，将定金中10000元放中介、待手续完全交接后给卖方，如违约转化为中介费。签正式合同后，买卖双方任何一方违约，需承担对方上述成交价10%的违约金。当日，原告向被告支付20000元，向第三人刘永支付10000元。2019年11月12日，原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方）、第三人刘永作为中介方，签订1份《房屋买卖合同》，约定：第一条房地产基本情况甲方将坐落于涟水县锦绣前城小区22号楼701室房屋转让给乙方，房屋面积约130.53平方米。第二条甲方担保该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为公积金贷款300000元、陈红200000元，甲方应于7个工作日前办理抵押注销手续（本人知晓沈卫科；本人确认李**）。若该房屋在交易前存在有关税费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任。因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的甲方承担赔偿责任。第三条成交价格该房屋成交总价为815000元。第四条付款方式和期限首付款245000元，过户当日支付，首付款之外的剩余房款乙方采用贷款方式付款。乙方应于2019年11月30日付清首付款245000元至甲方指定的贾贵善账号。第五条房屋交付甲方应于以银行贷款到甲方所提供的本人账户上为准，腾出该房屋交付给乙方占有，使用并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。第六条产权过户甲乙双方同意于首付款付清之日起5个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。在购房过程中产生的税费由甲方承担，并签名：李**（手印）。第七条违约责任因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内未完全取得不动产产权证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知达之日起三个工作日内还乙方全部已付款及利息《按月利率1%计算》，并按该房屋成交总价的1%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。第八条中介服务中介服务费按房屋成交总价的1%收取共计8000元。第十条其他条款本合同未尽事宜由当事方另行议定签订补充协议。合同在履行中发生争议三方应协商解决，协商不成时，可依法起诉。本合同自三方签字或盖章之日起生效。本人已阅读以上条款，本人愿意遵守本合同条款沈卫科甲方：李**乙方：沈卫科中介见证方：刘永签约时间：2019年11月12日。当日，原告沈卫科与被告李**再次签订1份《补充协议》，约定首付款直接打款到陈红的银行账户（62×××83），如在过户及拿到不动产权证过程中出现被法院查封，房主李**需立刻退还买方的所有首付款及定金275000元。本人愿意并遵守约定，同意签名：李**（手写）。如果不能按照约定履行该协议，买方有权向涟水县人民法院提起诉讼。当日，原告分三次各向陈红上述银行账户中汇款50000元、50000元、145000元，共计245000元。被告李**于当日向原告出具1张收条，载明收到原告购买涉案房屋购房款首付款275000元。2019年12月9日，经原、被告及第三人孙思群协商一致，第三人孙思群在涉案房屋设立一般抵押担保，债权数额为55万元，债务履行期限：2019年12月9日至2020年6月8日。该不动产为二次抵押。2019年12月18日，本院因（2019）苏0826执1944号案件查封了涉案房屋，查封结束时间为2022年12月17日。2020年2月23日，原告与江苏德誉法钧律师事务所签订《委托代理合同》。2020年2月25日，原告委托诉讼代理人尤艳涛通过刷卡方式向江苏德誉法钧律师事务所支付960000元，该所向原告开具金额为96000元增值税普通发票。2020年4月13日，原告第一次向本院提起诉讼，2020年4月30日，本院对该案公开开庭进行了审理，2020年10月13日，原告经本院依法传票传唤未到庭参加庭审，本院按原告自动撤回起诉处理。2020年11月12日，原告再次诉至本院。另查明，涉案房屋于2019年1月14日被涟水住房公积金管理中心设定300000元抵押。以上事实，有原告及第三人孙思群、刘永当庭陈述，原告提供的《不动产买卖定金协议》、微信转账截图三张、《房屋买卖合同》、《补充协议》、转账截屏3张、收条、《不动产登记证明》、不动产登记簿信息查询结果、《委托代理合同》、增值税普通发票、刷卡凭证、（2020）苏0826民初1248号案件开庭笔录等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告是否有权要求解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，但因在双方交易的过程中，涉案房屋被人民法院依法查封，导致涉案房屋不能过户至原告名下，原告不能实现合同目的，故原告有权要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。第二，关于原告是否有权要求被告返还购房款及金额问题，因被告其他纠纷导致涉案房屋被人民法院依法查封，原告有权要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，在双方签订的《补充协议》中约定：“如在过户及拿到不动产权证过程中出现被法院查封，房主李**需立刻退还买方的所有首付款及定金275000元。”，且被告向原告出具收条，确认收到原告购房款总计275000元，故被告应当返还原告购房款275000元。第三，关于被告是否应当向原告支付利息及违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告与被告李**在《房屋买卖合同》中约定：“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内未完全取得不动产产权证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知达之日起三个工作日内还乙方全部已付款及利息《按月利率1%计算》，并按该房屋成交总价的1%向乙方支付违约金。”。原告主张被告同时向其支付利息及违约金，其利息请求为主张损失，故不应再同时主张违约金。自2019年12月18日起，涉案房屋被本院依法查封，原告享有合同解除权，故应自此时起至被告实际归还款项之日止，被告应向原告按照双方约定的月利率1%向原告支付利息以弥补原告的损失。第四，关于原告是否就涉案房屋设立在孙思群名下的抵押权享有优先受偿权及范围问题，原、被告为了双方签订的《房屋买卖合同》能够顺利履行，与第三人孙思群协商一致，将抵押权设立在第三人名下，真实意愿表示为保障原告的权利，且第三人孙思群对此予以认可，故原告对于涉案房屋设立在第三人名下的抵押权具有优先受偿权，范围以登记的550000元为限。第五，关于原告是否有权要求被告向其支付律师费问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《房屋买卖合同》当中并未约定如发生纠纷进行诉讼时，违约方需承担律师费用，且律师费用亦并非必然发生的费用，故对原告要求被告向其支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈卫科与被告李**于2019年11月12日就涟水县渠北路北侧锦绣前城22号楼701室房屋签订的《房屋买卖合同》。二、被告李**于本判决生效后十五日内退还原告沈卫科购房款275000元，并自2019年12月18日起至实际退还之日止，按照月利率1%向原告支付利息。三、原告沈卫科有权在被告李**所有的涟水县锦绣前城22号楼701室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在550000元范围内享有优先受偿权（抵押权设立于第三人孙思群名下）。四、驳回原告沈卫科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6987元，减半收取3493.5元，由被告李**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：沈卫科6232636100136709220；李**6232636100136709238）。审判员  王丽二〇二一年二月十日书记员  钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。