河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初6857号原告（反诉被告）：余小五，男，汉族，1955年5月13日出生，小学文化程度，河南省洛阳市人，农民，户籍所在地河南省洛阳市涧西区，现租住洛阳市涧西区。委托代理人：余天宝，男，汉族，1957年12月4日出生，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳市涧西区工农办小朔社区工作人员，住洛阳市涧西区，系原告余小五的弟弟，代理权限：特别授权。委托代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：陈新宽，男，汉族，1954年5月3日出生，高中文化程度，河南省洛阳市人，户籍所在地河南省洛阳市涧西区，住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：李小花，女，汉族，1956年9月27日出生，初中文化程度，河南省洛阳市人，户籍所在地河南省洛阳市涧西区，住洛阳市涧西区。二被告（反诉原告）共同委托代理人：刘卫东，男，汉族，1953年1月5日出生，身份证号码：650102195301052114，本科文化程度，山东省单县人，户籍所在地乌鲁木齐市水磨沟区天平巷6号1号楼1单元1202号，现住洛阳市涧西区滨河南路建邺桂园19号楼1单元302室，代理权限：特别授权。二被告（反诉原告）共同委托代理人：陈岩峰，男，汉族，1987年4月28日出生，身份证号码：410311198704286018，本科文化程度，河南省洛阳市人，户籍所在地洛阳市涧西区小朔一组102号，住洛阳市涧西区科文路正商城8号楼1单元301室，系陈新宽、李小花之子，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）余小五诉被告（反诉原告）陈新宽、李小花为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）余小五及其委托代理人余天宝、王明伟，被告（反诉原告）陈新宽、李小花及其委托代理人刘卫东、陈岩峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余小五向本院提出诉讼请求诉讼请求：1、请求法院判决二被告限期把原告所有房屋（××洛阳市××与坦克路交叉口××所××楼××单元××）内部恢复原状，并把该房屋全部钥匙交给原告；2、请求法院判决被告赔偿原告租房损失暂定1200元（从2020年6月1日起至被告把房屋钥匙交付原告时止，每月租金为400元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告同属小所村村民委员会签订了“洛阳市先进制造业集聚区小所村整村改造房屋征收补偿安置协议书”，根据该协议，原告获得安置房一套。2019年11月25日，被告李小花和陈新宽诱骗原告在一份空白授权委托书上签名，说是帮助原告选房，被告李小花替原告选了7号楼2单元2301号房屋，面积120平方米。2020年6月1日，被告从物业处拿走原告新房钥匙后擅自装修，原告跟被告理论，被告说因原告曾借他们十万元钱没还，被告让原告把房子抵给他们，原告不同意并多次阻拦，但是被告依然强行装修，经村委多次调解无效，原告向工农乡政府信访亦无济于事，原告分别于2020年6月19日和2020年7月3日两次拨打110报警，涧西区重庆路派出所民警出警建议原告向法院起诉。由于被告强行占房，导致原告有房不能入住，不得不在外租房，原告在外租房每月400元，对此租金损失，被告应当予以赔偿。综上所述，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）陈新宽、李小花共同辩称：陈新宽、李小花与余小五的争议是双方的房屋买卖关系，不是原告余小五所谓的答辩人的侵权行为。余小五主张答辩人返还的房屋，双方签订有房屋（含宅基地）转让协议。余小五在服刑期满释放后，因余小五没有妻室、子女，生活无着落，没有人愿意借钱给没有能力在挣钱偿还的余小五。而陈新宽当时是村干部，又是余小五的同学，在这种情况下，先后数次借给余小五数千元至万把元。为了筹集数额较大的一笔钱做点买卖挣钱，是余小五主动找到陈新宽，提出转让他的宅基地和房子。经过双方协商，按照当时的市场价值作价10万元达成转让的协议。因此，余小五转让宅基地和房屋是双方的真实意思表示，不存在余小五所说的“诱骗”、“强迫”等违法事实，且协议内容不违反法律，是合法有效的协议。双方签订协议后，余小五一直在自愿履行协议，收取了房款，交付了房屋。房屋征迁后又让答辩人自己选择了安置房的楼层、户型。余小五也从未提出过该协议无效、撤销协议，或者变更、解除的请求，所以根本不存在答辩人强行侵占余小五房屋的事实。相反，余小五现在的诉讼完全是见利忘义，企图获取更多不当利益的违约行为。综上所述，请依法驳回余小五的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）陈新宽、李小花向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告的房屋买卖协议有效；2、判令反诉被告余小五继续履行协议，协助原告办理安置房屋的过户登记手续并负担相关费用；3、判令反诉被告余小五的返还征收补偿款29万元（以实际收取数量为准）；4、本案本诉、反诉的诉讼费用由余小五负担。事实与理由：2014年4月，出卖人余小五与买受人李小花经过协商，余小五将其在原工农乡小所村的房屋、宅基地以十万元价格出售给了同村的李小花。协议签订后，余小五将房屋及地籍手续移交给了李小花，李小花支付了全部价款。因该地域随后被列为征收拆迁地段，双方未能办理过户手续。2016年9月27日，余小五以登记的地籍、房屋产权人的名义与原集体土地的所有人小所村村民委员会、土地征收人洛阳市先进制造业集聚区管委会签订了《小所村征收补偿安置协议书》并背着李小花将政府的补偿款全部领走。2019年11月，征迁人安排被安置人选择安置房，余小五根据双方的房屋买卖协议让李小花自行选择，并出具给了李小花一份“委托书”，双方在村委会的选房现场，李小花挑选了小所安置小区的一套住房7-2-2301。2020年6月，李小花拿着选房证明在小区物业处领取房屋钥匙。根据以上事实，反诉原告认为：1、原、被告均为原小所村集体组织的村民，同一集体组织成员在买卖房屋时涉及转让宅基地不违反法律的强制性规定，不损害国家、集体、第三方和社会公共利益，是合法有效的民事法律行为，双方均应按照约定和法律规定履行各自的义务。2、房屋转让协议是双方的真实意思表示，协议签订后余小五也一直在履行协议，不存在余小五所说的“欺诈、胁迫”行为，也不存在“显失公平”的情形。同时，如果余小五认为需要存在“欺诈、胁迫”和“显失公平”的情形，应当在协议签订后的一年内行使法律赋予的撤销协议的撤销权。但是余小五不仅没有在一年内行使撤销权，相反还履行了交付的义务。因此，双方的协议是合法有效的协议，对双方具有法律的拘束力。余小五应当按照政府规定的流程履行尚未完成的产权变更义务。3、虽然双方尚未完成房屋产权的变更登记，但是不影响合同的效力。因此在双方签订合同并生效的同时，该房屋的占有、使用、收益权和处分权均属于反诉原告，国家征收给予的补偿款理应属于反诉原告。故反诉被告领取的补偿款应当返还给反诉原告。综上所述，为维护法律尊严和遵守合同的“契约精神”，维护反诉原告的合法权益，特提出反诉。原告（反诉被告）余小五辩称：我和陈新宽是同学。但我们身份悬殊，陈新宽是原小所村连任三届的党支部书记，我是没文化、无依无靠、生活困苦的五保户，我跟被告陈新宽提出过借钱,但陈新宽怕我还不上，我提出可以抵押房子，被告陈新宽就很爽快的答应我可以把钱借给我。随后，被告陈新宽拿着一张他写好的纸，让我签字按手印，当场给我2万元，我没有把房子卖给陈新宽、李小花，只是抵押给陈新宽，他们在反诉状中说我把房屋和地籍都给了他们，不是事实，房子直到拆迁都是我在住，地籍我也没有给他们，陈新宽前后借给我九万多元。2019年11月28日，是村里领取回迁房钥匙的日子。被告陈新宽和其妻子李小花诱骗我在一张提前准备好的委托书上签字，说是帮我选房。但委托书上的手印不是我摁的。陈新宽和李小花在和我说话的时候，李小花趁机从我手里夺走了拆迁协议原件。我说我把借款还给他，被告说他们不要钱要房子。小区物业工作人员说钥匙暂时留在物业，等我们商量好了再给。但是，没多久，被告陈新宽却拿走了我回迁房的钥匙。我不知道被告陈新宽用什么方法拿走了我回迁房的钥匙。2020年6月1日，被告陈新宽拿走我的房屋钥匙后，强行装修，我要求停止装修，但是被告陈新宽不听，依然强行装修，我多次打市长热线和110报警，但无济于事。综上所述，陈新宽作为村书记熟知国家政策，对市区两级的土地规划和征迁方案也心知肚明。被告陈新宽利用我急于用钱，又什么都不懂的心理，看准市区两级的拆迁政策苗头，才让我在他事先准备好的纸上签名。我也是最近才知道，村里整体拆迁的规划早在2012年就出来了。习主席说的让人民安居乐业，让人民生活幸福，但被告陈新宽这个前任党支部书记却变相侵吞我的房产，致使我无家可归。当事人围绕诉讼请求向法庭提交的证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对本案的事实本院认定如下：原告（反诉被告）余小五和被告（反诉原告）陈新宽、李小花均为洛阳市涧西区小所村村民，陈新宽与李小花系夫妻关系。2014年4月3日，余小五（甲方）和李小花（乙方）签订一份《协议》，双方约定：“一、经甲、乙双方友好协商，甲方在小所村三组的一所宅基地，面积以洛阳市郊区人民政府1995年10月15日土地登记审批为准和院内的所有平房及附着物，甲方以壹拾万元价格一次性卖给乙方；二、付款方式以签订协议之日乙方先付给甲方陆万元，待房屋拆迁后，乙方一次性付给甲方余下的肆万元，并由甲方向乙方打收款条；三、乙方向甲方付完全款后，甲方不能有任何理由向乙方提出无理要求；四、如遇拆迁时，甲方应配合提供所需资料”。当日，余小五向李小花出具《收条》，写明：“今收到李小花付给余小五本人的一所宅基地和院内所有平房及附着物款陆万元整”。此后，余小五又陆续分四次从李小花处取走33000元，余小五在借条上签字确认。2014年4月5日，余小五向李小花出具《委托书》一份，表明：本人因其他情况而长期不在村，现委托一组李小花办理余小五居村三组的宅基房屋征迁事项，账户及平方所有一切，全部办李小花名下。自协议签订之日起至2016年9月27日，协议所涉宅基地未进行土地使用权变更登记。2016年9月27日，余小五（乙方）与洛阳市先进制造业集聚区小所村村民委员会（甲方）、洛阳市先进制造业集聚区管委会（丙方）签订《小所村征收补偿安置协议书》一份，约定通过产权调换补偿安置方式，共计安置150㎡住房，实际补偿289873.44元。后余小五领取补偿款289873.44元。2019年6月，余小五（甲方）与李小花（乙方）签订《协议书》一份，双方约定：甲方名下归甲方所有的安置房一套（面积120平方米），现通过村委会见证卖给乙方；总房款壹拾万元整，甲方收到乙方支付的全额房款后，该房屋的所有权利乙方所有；房产证在安置房建成后由村委会直接办理在乙方名下（费用由乙方承担）。2019年11月25日，余小五出具《授权委托书》一份，写明：“兹委托李小花身份证号码：全权代理我办理我社区1#楼、4#楼、7#楼分配选房事宜，对选房中所作出的决定及签署的相关文件，我均予认可，并承担相应的法律责任”。此后，李小花持《授权委托书》选择了位于洛阳市涧西区科文路与坦克路交叉口小所佳苑7号楼2单元2301号的安置房，并对该房屋进行装修后，与陈新宽一起居住。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，余小五和李小花于2014年4月3日签订的《协议》，系同一集体经济组织的村民之间的宅基地使用权及地上房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效；在宅基地上房屋被拆迁后，余小五与李小花又于2019年6月签订买卖安置房的协议，该协议也是双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议也合法有效。余小五和李小花于2014年4月3日签订宅基地上房屋买卖协议后，李小花依约共计向余小五支付93000元购房款，后因宅基地上房屋被拆迁，余小五和李小花又签订买卖安置房协议，李小花依据该协议及余小五出具的选房委托书，选取位于洛阳市涧西区小所佳苑7号楼2单元2301号的安置房，并进行装修入住，李小花对涉案安置房不属于无权占有，故对于余小五要求李小花、陈新宽将房屋恢复原状、交付钥匙的诉讼请求，本院不予支持；继而，对余小五要求李小花、陈新宽赔偿租房损失的请求，本院也不予支持。对于李小花、陈新宽要求余小五协助办理安置房屋的过户手续并承担相关费用的诉讼请求，因拆迁安置房的特殊性，涉案房屋截止目前未办理产权证，故对于该诉求，本院不予处理。对于李小花、陈新宽要求余小五返还征收补偿款29万元的诉讼请求，余小五和李小花于2014年签订宅基地使用权及地上房屋的买卖协议，2016年余小五与洛阳市先进制造业集聚区小所村村民委员会、洛阳市先进制造业集聚区管委会就此宅基地签订征收补偿安置协议书，涉案宅基地及地上房屋、附着物因拆迁而消灭，余小五领取征收安置补偿款，余小五和李小花于2019年6月签订安置房买卖协议，双方签订的安置房买卖协议应视为对原宅基地使用权及地上房屋买卖协议的变更，且李小花作为小所村村民，应对征收安置办法明知，在此情况下，李小花与余小五在签订安置房买卖协议时，未对征收补偿款作出明确约定，故李小花、陈新宽要求余小五返还征收补偿款的诉求没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）余小五和被告（反诉原告）李小花分别于2014年4月3日、2019年6月签订的两份协议有效；二、驳回原告（反诉被告）余小五的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李小花、陈新宽的其他诉讼请求。本案受理费4259元，由原告（反诉被告）余小五承担；反诉受理费3575元，由被告（反诉原告）李小花、陈新宽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵秋香二〇二一年二月七日书记员  李冰冰