福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽07民终150号 上诉人（原审被告）：魏荣水，男，汉族，1974年06月13日，公务员，住三明永安市。 委托诉讼代理人：朱昌海，福建顺隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:政和县公安局交通警察大队，住所地政和县熊山街道东大路**。 法定代表人：林雄，负责人。 委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏万进，福建宽达（政和）律师事务所实习律师。 上诉人魏荣水因与被上诉人政和县公安局交通警察大队（以下简称政和交警）房屋买卖合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2020）闽0725民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏荣水上诉请求：撤销原判，改判驳回政和交警一审的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房产系房改房，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，依法不属于人民法院受理的民事诉讼案件范围。2.一审法院认定双方确实存在办理调动的特殊情境及特殊身份关系，而实际上用人单位就是乘人之危，魏荣水表达的并不是真实的意思表示。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上才能真正实现双方利益，因此，政和交警强制要求退房应视为无效。3.是否支持政和交警协助办理变更登记的诉讼请求应查明双方是否达成房产转让合意，一审认定双方已达成回购协议，与事实不符，也有悖常理。双方未签订书面合同，也未办理物权登记。涉案房产系魏荣水所有，魏荣水有权空置、有权出借。魏荣水为帮助政和交警缓解单位职工住房困难，将房产出借使用并不因此丧失所有权，更不得据此认定双方存在房屋买卖合同关系。4.《政和县出售公有住房实施细则》第六条第二款规定：“凡依法进入市场的公有住房，在同等条件，原售房单位有优先购买权、租用权···”一审法院适用错误，即使魏荣水有出售意愿，也并非只能将房产按照原购房价格出售或者退回原产权单位，原产权单位政和交警只是在同等条件下享有优先购买权和租用权。5.涉案房产一直登记在魏荣水名下，魏荣水权益未受到侵害，不需要提起诉讼主张。一审法院据此认定政和交警取得所有权没有法律依据。 政和交警辩称，1.涉案房产是房改房，产权登记到魏荣水名下以后，房改过程就已经结束。涉案房产是因房产买卖之后产生的附属义务，不属于落实政策性质的房地产纠纷，依法属于人民法院受案范围。2.2001年4月13日，魏荣水与政和交警形成房屋买卖合同关系，政和交警退还魏荣水购房款32,402元，魏荣水移交了涉案房产。根据《中华人民共和国合同法》第36条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用合同书形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。3.本案魏荣水与政和交警的《公有住房出售合同》有约定是不准将房屋出售、出租给外单位，以及政和县人民政府在1993年出台的公有住房实施办法中也有规定。如果房改房不足5年进行出售的，只能按原价出售给原产权单位。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 政和交警向一审法院提出诉讼请求：判令魏荣水协助将政和县××街××号××洋楼）3幢501室产权变更登记至政和交警名下。 一审法院认定事实：魏荣水原系政和交警在编干警，于1994年至2001年4月13日在政和交警工作，后调入三明永安市公安交警工作至今。 1998年3月31日，南平市公安局交通警察支队作出《关于购买商品房的批复》（南交警装［1998］9号），同意政和交警在城区西大街购一座中队综合办公楼，总面积为1512平方米，底层200.2平方米作为中队办公场所，楼上1312平方米为12套宿舍，所需款项由民警集资自筹解决。同年3月，政和交警与政和县房地产开发公司开发部订立《购房合同》，购买政和西洋商贸中心2号楼Ｃ幢三至八层12套住宅，建筑总面积1311.82平方米，每平方米700元，房屋总价款918274元。合同订立后，政和交警按约支付全部购房款，并取得上述12套房屋所有权（含涉案房屋）。魏荣水于1998年4月24日向政和交警缴纳购房集资款20000元，政和交警出具（ＮＯ0040168）收据，于1998年6月5日与政和交警签订了《政和县公有住房出售合同书》，购买政和县××街××号××洋楼）3幢501室，建筑面积90.35平方米，房屋价款为32402元。合同第四条责任条款约定甲乙双方都必须遵守国家政策、法规，执行中央、省、地、县各级政府关于公有住房出售的有关规定，按规定缴纳税费。合同签订后，于1998年6月10日办理了房屋所有权证（证号：城房西洋商贸中心字第**），所有权人登记为魏荣水，所有权性质为私有，产权来源为房改购买。后魏荣水于1998年9月8日缴清余款12402元，政和交警出具（ＮＯ0040311）收据。政和交警向魏荣水交付了房屋。 魏荣水于2001年4月13日办理调动手续，政和交警于同日通知财务：“民警魏荣水已调往三明支队，其在我队的房改房（西洋商贸中心501）房产证等都移交我队，请予以退还原购房款。”时任大队长陈慧批注：“大队取回房产，予以退款。”并于同日将上述款项退回给魏荣水，魏荣水亦于同日向政和交警出具收条，内容“兹收到大队退回购房款人民币叁万俩千肆佰零贰元整（发票号：40168、40311）”，并在收据左下方注明收款单据丢失。魏荣水向政和交警交付房屋及钥匙后，涉案房屋一直由政和交警行使占有、管理、使用、收益等各项权利。期间双方均未向对方主张过权利。直至2020年初政和交警在对固定资产进行清点时发现涉案房屋至今登记所有权人为魏荣水，要求魏荣水配合办理产权变更登记，魏荣水于2020年5月通过挂号信函方式向政和县公安局提出请求，双方沟通协商未果引发争议。魏荣水于2020年8月5日在南平市不动产登记服务平台上发布不动产权证遗失声明，声明其因保管不善，涉案房屋不动产权证遗失，并按照规定申请补发,原产权证书作废。政和交警于2020年8月17日向政和县不动产登记中心申请异议登记。 另查明，政和县人民政府于1993年3月11日作出《关于出售公有住房实施办法的报告》（政人字[1993]综037号），办法第二条售房对象第三点规定，凡属于正常工作调离原单位的现住户同样享受购房权利。每个干部、职工家庭只能购买一次。第六条产权分配第一点规定，以标准价购买公有住房，购买者拥有部分产权（指拥有占有权，使用权和受到限制的受益权、处分权），可以使用和继承。付清房款满五年后可以按市场价出售或出租。第三点规定购买公有住房的干部、职工应在交清购房款满五年后，允许按照市场价出售。原住房产权单位有权优先购买，卖房所得增值额扣除有关税费后的部分应向原产权单位交纳30%增值费，余下归个人。不满五年出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或房地产部门。南平地区行政公署于1993年8月13日作出关于《政和县出售公有住房实施办法》的批复（南署[1993]综字200号）同意上述公房实施办法。 政和县人民政府于1997年7月6日作出关于印发《政和县出售公有住房实施细则》和《政和县已出售公有住房与国务院衔接规定》的通知（政人字[1997]综173号），实施细则第六条购房面积控制标准及限制第二点规定，按成本价购买公有住房，每个职工家庭只能享受一次。职工购买公有住房后不能再参加集资建房。由于各种原因未分到住房者保留其购买公有住房的权利。因工作需要，调离本县且家属随迁者，按原价退还所购的公有住房，可作为未享受过购买公有住房待遇转介调入地。 还查明，魏荣水调入三明永安市公安局交警大队后于2001年7月24日购买永安交通警察大队宿舍楼904室，建筑面积130.24平方米，该房总价为80711元，系按照永安市国有资产管理局评估价购买。 一审法院认为，房改房是指居民个人享受国家房改优惠政策而购买的公有住房，也就是机关、企事业单位及房管部门将原有的公有住房按照国务院、建设部、、地方政府有关公有住房改革制度的规定经过县级以上房改部门审批后，将产权出售给干部职工个人所有的住房。房改房是住房福利制度向住房商品化过渡的一种形式，具有社会保障性特点，销售对象亦是限制的。从上述查明的情况来看，涉案的房产属于房改房。双方当事人对涉案房屋系房改房亦无异议。根据双方诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、本案是否属于人民法院受理的民事案件范围；二、若属于，涉案房改房是否已由政和交警回购，即该房屋的所有权归属问题。 一、本案是否属于人民法院受理的民事案件范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，魏荣水原系政和交警在编干警，于1998年6月5日与政和交警签订了《政和县公有住房出售合同书》，按照国家政策及单位内部分房方案参加房改并购买涉案房屋，于1998年6月10日办理了房屋所有权证，于1998年9月8日缴清全部购房款，取得涉案房屋所有权。根据当时关于推进和鼓励职工购买公有住房的精神，涉案房屋实际已于1998年9月8日完成了公有住房制度改革的全部程序，双方当事人对落实房改政策、内部分房方案并无异议，房屋权属也已发生转移。至于房改后，双方当事人之间因调动问题而引发的房屋权属是否转移的争议，并不属于上述司法解释中所规定的“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，故不适用上述司法解释的规定。双方当事人对落实改革政策后因其他事宜引发的房屋权属争议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”据此，本案依法属于人民法院受诉案件的审理范围，魏荣水辩称本案非人民法院审理范围，应当驳回政和交警的起诉，没有法律依据，不予采信。 二、涉案房屋是否已由政和交警回购，即涉案房屋的所有权归属问题。魏荣水于1998年4月24日交付涉案房改房首笔购房款20000元，1998年6月10日取得产权登记，1998年9月8日付清余款12402元，2001年4月13日全额退还购房款并将涉案房产交付政和交警的事实清楚。根据房改政策性文件《政和县人民政府关于出售公有住房实施办法》、《政和县出售公有住房实施细则》规定，购买公有住房的干部、职工缴清房款后未满五年出售或因工作需要调离本县，只能按照原购房价格出售或者退回原产权单位或房地产部门。政和交警向魏荣水以原价款回购涉案房产，虽未签订书面合同，但符合上述文件精神，在双方签订的《公有住房出售合同》对遵守政府关于有关公有住房出售的有关规定亦有约定，且政和交警收回房屋后，安排其他干警居住使用，并按规定收取租金至今。故应当认定涉案房产已由政和交警于2001年4月13日向魏荣水回购，并行使物权所有人权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽然未办理物权登记，但不影响合同效力；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”协助办理产权变更登记亦是房屋回购中的一项附随义务，魏荣水有义务协助办理涉案房屋权属变更登记，政和交警请求魏荣水协助办理产权变更登记，应予支持。魏荣水辩解未交付产权证，未达成回购合意，被动收取房屋款项系将房屋出借给政和交警有偿使用费用，但并未提交双方系达成出借合意的相关证据，且涉案房屋交付给政和交警后近二十年，魏荣水从未向政和交警主张过任何租赁费用及其他权利，直至今年政和交警通知其配合过户才开始主张房屋权利，其辩解交付房屋为出借性质，收取退回购房款为出借有偿使用费，有违常理。虽然双方对是否交付房产证上存在分歧，都未能向法庭提交房产证原件，但从政和交警批复内容及涉案房屋长时间的管理、使用情况分析，魏荣水已向政和交警交付房产证具有高度盖然性。本案当事人确实存在办理调动的特殊情境及双方特殊身份关系，回购价款亦因文件规定明确而无协商空间，但双方形成房屋回购的本质为民事活动，当事人依法享有平等的法律地位，魏荣水作为合同一方当事人，是否同意该房产由单位回购拥有自主权，其作为公安干警、完全民事行为能力人，具备一定法律专业知识，如若认为是在被动情境下做出的违背真实意思表示，可在权利受侵害之日起一年内主张相应的救济，但并未行使，相应权利消灭。魏荣水还辩称其在调动前已向调入单位了解不能享受房改，在此情况下不可能放弃原单位房改房待遇，而由原单位原价回购。一审法院认为，魏荣水调入三明永安交警后，是否参与单位房改并不影响本案的法律关系，且从其提交的证据证明购买的永安市××宿舍，虽经过资产评估，但针对的是特定群体，也具有一定的政策福利性质，其以未享受永安房改房而辩解不可能放弃原单位房改房理由不能成立；魏荣水还辩解政和交警对同一时期调离的干警也以原价回购房改房并非协商结果，该辩解与本案无关。对魏荣水上述辩解均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：魏荣水于判决生效之日起三十日内协助将政和县熊山街道解放街80号（西洋楼）3幢501室产权变更登记至政和县公安局交通警察大队名下。 本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，政和交警主张魏荣水协助办理涉案房屋产权过户，系以涉案房产登记在魏荣水名下为前提，已不属于落实历史政策性质、分房等引起的房地产纠纷，一审法院适用法律正确，魏荣水认为不属于人民法院受案范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。经查，1998年6月5日魏荣水与政和交警签订《公有住房出售合同》购买涉案房产，合同第五项约定：“不准将房屋出租、出售给外单位人。”《政和县人民政府关于出售公有住房实施办法的报告》第六项产权分配第3点亦明确：“购买公有住房的干部、职工应在交清房款满五年以后，允许按市场价出售，原住房产权单位有权优先购买，···不满五年出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或房地产部门。”魏荣水于2001年4月13日办理调动手续，距离1998年6月5日实际购买不满五年，依据政和县公有住房实施办法的规定及双方签订的《公有住房出售合同》约定，魏荣水只能按原购房价格出售给原产权单位或房地产部门。且实际上，政和交警也于2001年4月13日全额退还魏荣水购房款32402元，魏荣水也将涉案房产交还政和交警，此后再未主张过该房产的任何权利。双方系已按照政和县公有住房文件的规定形成了房屋买卖合意，且部分履行了相关义务，该房屋买卖事实清楚、依法成立。魏荣水上诉认为双方未签订书面买卖合同、未办理产权过户，并不改变实际已产生的房屋买卖关系，涉案房产应认定为已由政和交警购买，魏荣水应依法协助办理产权过户。一审法院支持政和交警的诉讼请求于法有据，处理正确。魏荣水认为房屋买卖系政和交警乘人之危的上诉理由，系在房屋买卖近二十年后因政和交警需要魏荣水协助办理过户时其才提出，已远远超过法律规定主张乘人之危撤销合同的法律保护时限，也违背诚实信用原则。该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，魏荣水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人魏荣水负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二一年二月七日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。