北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33998号原告（反诉被告）：北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲129号408室。法定代表人：石胜，总经理。委托代理人：陈淑华，北京兴银律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海汽车集团（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈德美，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。原告（反诉被告）北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司（以下简称慧仁公司）与被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司（以下简称上汽北京公司）房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧仁公司的委托诉讼代理人陈淑华、被告上汽北京公司的委托诉讼代理人刘燕、张文涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告慧仁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋押金43800元；2.判令被告为原告减免2020年2月1日至2020年11月3日期间的房租共计人民币87600元;3.判令被告赔偿原告断电期间的损失共计30000元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2018年10月27日签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告所有的位于北京市西城区广安门外大街XX号X号楼XX室房屋，建筑面积180平方米，租期自2018年10月27日起至2020年10月26日止，月租金21900元。合同签订后，双方一直按合同约定履行。自2020年2月起，因受疫情影响，原告的经营活动受到严重影响，根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评【2020】158号）、八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）等文件要求，原告多次向被告请求按国家相关政策减免原告至少3个月租金。被告作为国有企业，不仅拒绝按国家政策为原告减免房屋租金，并于2020年7月10日向原告发送《解约通知》，要求解除双方的《房屋租赁合同》。现因原告不同意解除，要求被告继续履行合同并减免房屋租金未果，故诉至法院。本诉被告上汽北京公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、慧仁公司要求上汽北京公司减免其4个月房租没有任何事实基础。1.慧仁公司自2月起开始拖欠房租，考虑到社会责任，我方没有当即催促，并在2020年3月25日慧仁公司申请减免2020年1月17日至4月6日两个半月电费2000元时，我方将其折抵3天房租进行了减免，慧仁公司也于4月7日交纳了2020年2月27日至2020年4月26日的房租。2.至2020年5月6日，疫情导致的秩序已经处于恢复正常阶段，慧仁公司欠缴2020年4月27日至2020年6月26日的房租，我方根据相关政策规定和实际情况，多次与慧仁公司协商房租减免事宜，但其均拒绝协商。二、慧仁公司要求上汽北京公司减免4个月房租没有法律依据。1.慧仁公司没有提供证据证明其受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，只有受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，才能请求按国家有关政策免除租金。并且慧公司交付了疫情期间2月27日至4月26日的房租，且其我方协商一致同意给予3天免租期。2.上汽北京公司隶属于上海国资委，不属于必须减免2、3、4月份减免50%房租的北京市市区属国有企业范围。且上汽北京公司因房租是其主要营业收入，2019年即处于亏损状态，但积极响应国家政策，与慧仁公司协商房租减免事宜，但慧仁公司单方要求必须减免2个月房租，拒与我方沟通协商。慧仁公司依据的发改投资规（2020）734号是八部委的指导意见，不具有强制性，并非直接适用于企业的规定，且该文件适用的前提是受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难。慧仁公司申请减免房租时，我方曾向其解释过并非必须减免房租的企业，也多次提示其向有关部门进行政策咨询、确认，但慧仁公司却不予采纳，也不予交纳房租，导致我方不得不根据合同约定和法律规定解除合同。三、慧仁公司应按《房屋租赁合同》约定交纳房租。根据合同约定，慧仁公司应于2020年2月21日交纳2020年2月27日至2020年4月26日的房租，但拖延至4月7日交纳；并应于2020年4月21日交纳2020年4月27日至2020年6月26日的房租。四、慧仁中天要求退还押金和断电期间的损失没有任何依据。根据《房屋租赁合同》慧仁公司存在违约行为，上汽北京公司无需退还已经支付的保证金（即押金）。关于断电期间的损失，慧仁公司因拒交房租，我方根据《房屋租赁合同》第十条约定于8月26日停电催促其交纳房租，慧仁公司于9月1日交纳欠交的部分房租后，我方即恢复供电，慧仁中天要求赔偿3万元没有任何事实和法律依据。综上，慧仁公司请求减免房租和赔偿损失的请求没有任何事实和法律依据。反诉原告上汽北京公司向本院提出如下反诉请求：1.请求法院依法确认反诉人与被反诉人于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除;2.请求法院依法判决被反诉人支付反诉人自2020年7月11日至2020年11月3日的房屋占用费131880元；3.请求法院依法判决被反诉人支付延迟交纳房租违约金28332.6元；4.请求法院依法判决被反诉人支付解除《房屋租赁合同》的违约金105120元；5.请求法院依法判决被反诉人支付自2020年7月25日起至实际迁出北京志和文化传播有限公司注册地址之日的违约金（暂计11月3日为11059.5元）。事实和理由：我方按照《房屋租赁》合同约定向慧仁公司交付了租赁房屋，慧仁公司也一直使用租赁。但自2020年2月起，慧仁公司出现拖欠租金的情况，多次催告均拒绝缴纳。2020年7月10日，我方根据《租赁合同》第九条约定和相关法律规定向其送达《解约通知》。慧仁公司收到后未按通知要求搬离并迁址，给我方造成经济损失。故提起反诉。反诉被告慧仁公司辩称：不同意全部反诉请求。因为今年2020年2月份开始新冠疫情的影响，慧仁公司是做咨询的，客户都是政府部门，还有一些国企因为受疫情影响政府经费都进行压缩，所以我们的业务急剧下滑，经营特别的困难。基于这个情况，我们就向上汽集团申请了减租，双方一直就在这个减租的事情进行磋商，不存在慧仁公司恶意拖欠房租的情况，只是双方未就减租的事项达成一致。所以我方不存在他所说的违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月27日，上汽北京公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）慧仁公司签订《房屋租赁合同》，该合同部分内容如下：甲方向乙方出租自有房屋坐落于北京市西城区广安门外大街XX号X号楼XX室（产权证号：京房权证宣国第XXXX号），建筑面积180平方米，出租用途为办公。租赁期限自2018年10月27日至2020年10月26日。房屋租金标准为21900元/月（4元/平方米/天×180平方米×365天÷12个月），租金支付方式为每两个月为一期支付，首期租金于合同生效之日起五日内支付，以后每一期租金均应于上一期届满前五日向甲方支付。乙方应向甲方支付首期租金的同时，支付保证金13800元。乙方逾期支付租金连续或累计达30日，甲方可以单方解除合同，合同解除的，乙方应向甲方支付租金总额20%的违约金，且甲方无需退还保证金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应缴纳费用总额的日千分之五向甲方支付违约金；逾期超7日，甲方还有权以通知物业管理公司停水停电。乙方及乙方关联企业应于租赁期限届满后10个工作日内将使用该房屋地址注册、备案的执业许可证等全部证照注销或变更地址。乙方或乙方关联企业（北京志和文化传播有限公司）（以下简称志和公司）任乙方逾期将使用该房屋地址注册、备案的营业执照等全部证照注销或变更地址的，每逾期一起，乙方应当先甲方支付月租金每日千分之五的违约金。租赁期满或本合同提前终止当天，乙方应向甲方交还该房屋并办理交接事宜，乙方逾期交还该房屋，每逾期1日，应按照原日租金（若日租金有浮动，则以较高者为准）2倍的标准向甲方支付房屋占用费。关于保证金及租金交纳情况，慧仁公司于2016年开始租赁上述房屋，曾2016年11月30日向上汽北京公司交纳租房保证金41062元，并于2018年11月8日向上汽北京公司交纳租房保证租金补差款2738元，合计43800元。关于2020年2月27日以后的租金交纳情况，双方确认慧仁公司于2020年4月17日交纳了2月27日至4月26的租金43800元，2020年7月15日交纳了两个月租金43800元，2020年9月1日交纳了两个月租金43800元。另查，关于沟通租金减免一事，慧仁公司曾于2020年3月25日发出书面《情况说明》，内容为“1.我司因疫情原因4月7日才能复工，4月7日能交房租；2.因我司于2020年1月17日至4月6日没有人在办公室办公，申请免除两个半月电费共2000元；2016年10月15日起，贵集团将月电费800元揉进了房租。”2020年5月25日发出书面《房租免租申请》申请免租金最低两个月。2020年7月27日发出书面《减免租金申请书》，要求依据国家政策减免至少三个月租金。2020年4月16日，慧仁公司收到回函《说明》，上汽北京公司在回函中表示：1.若原合同到期后，贵司续租，我司给予三天免租期；2.若不再续租，原合同终止时间顺延三天。2020年5月20日，慧仁公司收到《关于催缴房租的二次通知》，其中上汽北京公司要求起支付2020年4月27日至6月26日的房租。2020年7月1日，上汽北京公司向慧仁公司发出《催告函》，要求慧仁公司收到函件之日起5日内支付所欠4月27日至8月26日房租87600元及违约金27375元。2020年7月10日，上汽北京公司通过微信向慧仁公司法定代表人发出《解约通知》，慧仁公司不予同意，继续在租赁房屋内办公。另查，2020年8月26日至9月1日，上汽北京公司以慧仁公司拖欠房租为由对其进行断电，致慧仁公司未能正常办公。2020年10月27日,慧仁公司向上汽北京公司发出申请，告知其拟于2020年10月27-31日迁出租赁房屋，并于10月31日进行房屋交接。2020年11月3日，慧仁公司与上汽北京公司签订《房屋交接说明》，内容包括“2020年10月30日，慧仁公司迁出租赁房屋。2020年11月3日，双方进行房屋交接，房屋内所有慧仁公司的物品均已搬出，慧仁公司向上汽北京公司交付房屋及该房屋钥匙1把。”另查，2020年5月9日，发改投资规【2020】734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》提出“推动承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。再查，志和公司系慧仁公司的全资子公司，其注册地址于2020年12月1日由本案租赁房屋地址变更为北京市西城区广安门外大街XX号X号楼XX层XX室。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，慧仁公司与上汽北京公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。慧仁公司系从事咨询行业，其营业收入必然受到疫情的影响。故在租赁合同期间，因发生了疫情这一情势变更，其可通过与上汽北京公司进行协商减免房租的方式来变更合同内容。因双方在协商过程中，争议较大，导致了慧仁公司没有按照合同约定时间和标准交纳租金，故不能认定为慧仁公司违约。双方于2020年11月3日正式办理交接，故本院认为合同系于2020年10月26日到期终止。慧仁公司主张2020年10月30日正式搬离涉案房屋，延迟签订交接协议系上汽北京公司原因所致，但未能提供证据证明，故其应承担举证不能的责任，其应该按照合同约定的租金每天720元的标准的2倍支付2020年10月27日至11月2日的房屋占有使用费10080元。关于疫情期间租金是否应该减免，本院综合考虑双方受到疫情影响的情况及上汽北京公司企业性质，酌定上汽北京公司应慧仁公司减免疫情期间房屋租金43800元。虽然经过上汽北京公司催要，慧仁公司已按照合同约定标准将租金交至2020年8月26日，但主要原因系慧仁公司较被动且对政策的不了解所致，通过上汽北京公司的答辩中也可以推断出在双方沟通租金减免一事的过程中上汽北京公司就主张政府没有政策要求其减免租金。故对上汽北京公司反驳称慧仁公司已自愿交纳租金故不予退还的抗辩理由，本院不予采纳。故上汽北京公司应退还慧仁公司已交纳的疫情期间2月至6月的部分租金43800元。考虑到2020年8月26日至9月1日，上汽北京公司以慧仁公司拖欠房租为由对其进行断电，致慧仁公司未能正常办公，故该期间租金不应交纳。2020年8月26日当天租金损失上汽北京公司应予赔偿。鉴于慧仁公司未就断电损失出示证据，对其要求赔偿除租金损失之外的断电损失，本院不予支持。综上，慧仁公司还应当向上汽北京公司支付房屋租金的期间为2020年9月2日至10月26日，金额为39600元。关于保证金（押金），慧仁公司迟延交纳房租并非违约行为，故上汽北京公司应当返还慧仁公司保证金。同理，本院对于其反诉主张延期支付房租及解除合同违约金之诉讼请求不予支持。关于逾期迁址违约金，根据合同约定，志和公司最迟应于2020年11月9日将注册地址迁走，实际于12月1日变更，故慧仁公司应按照合同约定支付11月10日至12月1日的违约金2409元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司房屋保证金（押金）43800元；二、自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司2020年2月至6月部分房屋租金43800元；三、自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司赔偿北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司2020年8月26日当天租金损失720元；四、自本判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年9月2日至10月26日期间的房屋租金39600元；五、自本判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年10月27日至11月2日的房屋占有使用费10080元；六、自本判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司逾期迁址违约金2409元；七、驳回北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回上海汽车集团（北京）有限公司的其他反诉请求。如果北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司、上海汽车集团（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1764元，由北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司负担794元（已交纳），由上海汽车集团（北京）有限公司负担970元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2723元，由上海汽车集团（北京）有限公司负担2206元（已交纳），由北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司负担517元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑宇昕二〇二一年二月四日书记员  陈妮娅