广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1359号原告：陈惠仪，女，1982年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：何仰新，男，1974年9月7日出生，汉族，系原告丈夫。被告：广州市白云区钟落潭镇光明村民委员会，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良沙路1979号，统一社会信用代码54440111ME1883301T。负责人：宋梓洪，村长。被告：广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇光明村，用户号73973773-X。负责人：宋梓洪，社长。以上两被告的共同委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。原告陈惠仪诉被告广州市白云区钟落潭镇光明村民委员会（以下简称光明村委会）、广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社（以下简称光明经济联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈惠仪及其委托诉讼代理人何仰新，被告光明村委会和被告光明经济联社的共同委托诉讼代理人温燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、书面合同：2012年7月31日，原告（乙方、承租方）与光明经济联社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市白云区钟落潭镇良沙路1979号之一四楼B2单位居住；房屋面积119.143平方米；房屋交付使用条件为毛坯交付；合同期限50年，从2012年8月1日至2062年7月31日，本合同期限内每二十年自动续租，但续租时间不得超过总期限50年；50年租金合计238286元，于2012年8月1日前一次性付清；水电表由甲方负责报装，乙方自行负责承租房屋内的水电费；乙方自行负责承租房屋范围内的装修事宜，费用自负，其装修方案必须经甲方同意后方可实施；甲乙双方只存在租赁关系，乙方应遵守国家法律法规合法合理使用房屋，不得利用承租房屋进行违法犯罪活动，否则自行承担由此引发的民事、行政、刑事责任；租赁期间，乙方如需加建、改建、扩建或改装现有建筑物、设备、设施等改变房屋结构或用途的，须经甲方书面同意，所需费用由乙方自行负责；乙方不得以任何理由和方式将承租房屋用作抵押借贷、担保、变卖；甲方同意乙方转让出租，乙方需向甲方交纳转名手续费每户每次1000元；合同期内，如政府部门征收征用该房屋，则搬迁补偿费、建筑物补偿款归乙方，其他补偿费包括但不限于土地补偿费全部归甲方；合同到期或提前解除合同，乙方应无条件归还房屋给甲方；等等。二、合同履行情况：2012年7月20日、7月31日，原告按合同约定一次性支付租金共238286元，光明村委会向原告开具收据，光明经济联社交付案涉房屋给原告使用。三、腾空交还房屋时间：2020年9月8日。四、其他需要说明的情况：1、案涉房屋没有取得建设工程规划许可证等报建手续。2、2020年3月10日，两被告向本院起诉，要求确认案涉《房屋租赁合同》无效，原告向两被告返还案涉房屋。本院于2020年6月8日作出（2020）粤0111民初8216号民事判决书，认定无证据显示光明村委会是案涉房屋的出租方，其提起该案诉讼无据，并判决：一、确认光明经济联社与陈惠仪于2012年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效。二、于本判决生效之日起90日内，陈惠仪将广州市白云区钟落潭镇良沙路1979号之一的四楼B2房屋腾空并交还给光明经济联社管业。三、驳回光明村委会的诉讼请求。该民事判决现已发生法律效力。3、本案诉讼中，被告方同意利用已经与案涉房屋形成附合物的装饰装修物。经本院委托评估，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估[2020]J366号评估报告，评定案涉房屋已构成附合的装饰装修物现值为54728元。两被告对评估报告提出异议，认为评估报告第十页《房屋已构成附合的装修装修物的现值评估明细表》显示的评估单价过高，不符合市场价格，没有任何证据支持，且参与评估人数不足，评估程序违法。广东证诚价格评估有限公司对此作出回复：（1）关于评估报告第十页《房屋已构成附合的装修装修物的现值评估明细表》显示的评估单价，是应用市场法调查和搜集在鉴定基准日广州市市场上所涉电线、木门、铝合金窗等人工材料费用得出，完全符合市场价格和实际情况；（2）《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条第（四）项规定每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人，是指有3人组成价格鉴定评估小组办理价格鉴证评估事项，而不是要3人查勘现场，并且在价格评估鉴定人员处已经盖章确认，符合评估程序及规定。原告预交了评估费5000元。五、原告的诉讼请求：1、两被告共同返还购房款（租金）238286元给原告，并赔偿资金被占用期间的损失114377元（损失以238286元为基数，自2012年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，暂计算至起诉之日共114377元）。2、两被告共同赔偿房屋装修费用54728元给原告。3、本案评估费5000元由两被告共同承担。4、本案受理费由两被告共同承担。裁判理由与结果关于案涉合同的性质。首先，案涉合同约定了承租用途、承租期限、承租费用等，对承租人的转租权作出约定及限制，同时还约定了合同期满承租人返还房屋的义务，符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的租赁合同特征。其次，案涉合同条款约定光明经济联社将案涉房屋出租给原告使用，没有关于办理房屋产权相关手续的约定，案涉合同并非以转让房屋所有权为目的，不符合房屋买卖合同的主要特征，不具备房屋买卖合同的必备条款。综上，原告主张案涉合同名为房屋租赁合同、实为房屋买卖合同的依据不足，本院不予采纳。案涉合同已经法院生效判决认定无效，本院不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告已经于2020年9月8日腾空返还案涉房屋，故光明经济联社应当向原告返还238286元，并需支付该款自2020年9月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的利息。如前所述，案涉合同为房屋租赁合同，属于双务合同，陈惠仪对案涉房屋具有实际使用情形，光明经济联社同样占用陈惠仪支付的资金238286元，故原告腾空交还房屋之前的房屋占有使用费应当与该期间238286元的资金占用费相抵销，原告主张该期间的资金占用损失依据不足，本院不予支持。广东证诚价格评估有限公司是经本院依法委托的司法鉴定机构，具有有形资产、无形资产等各类标的价格评估及各类损失价格评估的资质，鉴定程序合法，两被告对评估结论提出异议，认为评估报告评估的单价不符合市场价格，但对此未能举证证实，本院对其异议不予采纳，故本院采信广东证诚价格评估有限公司作出的粤证价估[2020]J366号评估报告，认定案涉房屋已构成附合的装饰装修物现值为54728元。现光明经济联社同意利用案涉房屋已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，案涉房屋已形成附合的装修装饰物归光明经济联社所有，光明经济联社应当向陈惠仪支付折价款54728元。光明经济联社是案涉合同的签订主体及实际履行方，光明村委会代为收取租金不能充分证实其是案涉房屋的出租方，故原告主张光明村委会共同承责依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社向陈惠仪返还238286元，并支付利息（以238286元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年9月8日起计算至实际返还之日止）。二、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社向陈惠仪支付已形成附合的装饰装修物折价款54728元。三、驳回陈惠仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3742.90元、评估费5000元，由陈惠仪负担受理费1060.80元、评估费2500元，广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社负担受理费2682.10元、评估费2500元（陈惠仪已经预交的受理费3742.90元本院不予退回，多预交的受理费452.10元本院予以退回。于本判决书送达之日起三日内，广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社向陈惠仪直接迳付受理费2682.10元、评估费2500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗晓华二〇二一年二月十八日书记员  吴剑萍