上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1994号原告：李迅，男，1990年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴超，男，1981年4月18日生，汉族，住上海市普陀区。原告李迅与被告吴超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李迅、被告吴超到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告李迅提出诉讼请求：1、确认于2020年10月10日解除租赁合同；2、判令被告支付违约金14,300元(逾期支付租金违约金6,500元，逾期返还房屋违约金7,800元)；3、判令被告支付租赁期间未缴纳的电费505.43元及房屋维修期间电费44元，共计549.43元；4、判令被告赔偿租赁期间丢失4把餐椅、1个智能马桶遥控器的费用1,540元；5、判令被告支付因其在租赁期间的不当使用造成全屋维修，从而导致该期间承租房屋无法居住及出租的经济损失7,000元；6、判令被告立即归还租赁小区门禁通行卡；7、判令被告需承担原告参加庭审误工费596.15元。事实和理由：2020年4月26日，被告通过上海恒骋房地产经纪有限公司租赁了原告所有的位于上海市嘉定区黄家花园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定起租日2020年5月1日，租期一年，租金6,500元/月，押金6,500元。根据合同约定，被告应于2020年9月30日前缴纳下季度房租，但被告未能按时支付，被告向原告承诺于2020年10月9日支付应付租金。2020年10月10日，被告通过微信告知原告不再租赁系争房屋。同日，原告联系物业管家对房屋进行查验，发现系争房屋全屋发霉，客厅、主卧、次卧、书房墙面均有大量发霉情况。同时，被告拖欠电费未付。随即物业公司对系争房屋进行维修，在此期间原告无法对房屋进行使用和再出租，故要求被告承担房屋维修期间的电费及赔偿经济损失，按同类房屋1个月市场价月租金7,000元计算。被告在合同履行过程中，未按约支付租金达7日，应支付违约金6,500元。被告于2020年10月28日才把系争房屋的钥匙邮寄给原告，故被告逾期返还房屋，应支付违约金7,800元。被告未经过原告同意提前退租，应承担相应的违约责任，原告以没收押金的形式予以折抵违约金。在被告退房后，原告发现丢失4把餐椅及智能马桶遥控器，要求被告予以赔偿。此外，被告还应赔偿原告的误工费损失。为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告吴超辩称，同意合同于2020年10月10日解除，合同解除确因其未支付租金，但其已将押金抵扣违约金，原告已经没收押金，故不同意支付违约金；2020年10月10日前的电费愿意支付，之后的电费不同意支付；其搬离系争房屋时餐椅和遥控器并未丢失，故不同意赔偿；系争房屋内发霉属于房屋质量问题，与其无关，其正常使用系争房屋，在租赁期间也曾向物业反映过屋内发霉的问题，故不同意赔偿原告的经济损失；同意赔偿原告小区门禁卡费用50元；不同意赔偿误工费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为李迅。2020年4月26日，李迅(出租人，甲方)与吴超(租承人，乙方)经居间方上海恒骋房地产经纪有限公司介绍签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁用途为居住；房屋租赁期自2020年4月26日起至2021年4月30日止，其中2020年4月26日至2020年4月30日为免租期，免租期只免除租金；月租金6,500元，乙方应于2020年5月1日前一次性向甲方支付押金6,500元；租金按季度支付，乙方应在租金到期前7天向甲方支付下期租金；乙方应于2020年5月1日前向甲方支付第一笔租金(即2个月租金)计13,000元；租赁期内电费由乙方承担；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的；……；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的100%支付违约金，甲方退还乙方押金及已交而未产生的租金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。合同附件关于房屋装饰、装修、家具、家电等附属设施清单，载明：餐椅数量为4，门禁卡1张。合同签订后，李迅将系争房屋交付吴超使用，吴超向李迅支付了押金6,500元及支付租金至2020年9月30日。2020年9月30日，李迅通过微信向吴超催讨租金，吴超回复称节后上班转账，李迅表示同意。2020年10月9日，李迅通过微信再次向吴超催讨租金。次日，吴超通过微信将房屋密码告知李迅，并表示其已搬离系争房屋。2020年10月12日，李迅代吴超垫付2020年8月及2020年10月期间的电费共计505.43元。2020年10月28日，物业公司的工作人员通知李迅收到吴超邮寄的系争房屋钥匙。庭审中，李迅表示吴超提前退租，根据合同约定应支付违约金6,500元，故其以没收押金的形式抵扣违约金，并表示同意吴超赔偿门禁卡50元。审理中，李迅提交一组房屋状况照片、与物业公司工作人员的微信聊天记录，欲证明因吴超在租赁期间对系争房屋使用不当导致房屋内墙面发霉，因此维修一个月，给其造成租金损失。吴超对此不予认可。李迅另表示其在吴超搬离系争房屋后，发现系争房屋内的餐椅缺失4把，1个智能马桶遥控器丢失，遂后报警，但其未提交相应的报警记录，吴超对此亦不予认可。本院认为，李迅与吴超签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，吴超擅自退租并于2020年10月10日搬离系争房屋，已构成根本违约，李迅要求确认双方之间的合同关系于2020年10月10日解除，吴超亦表示同意，本院予以照准。鉴于租赁期内吴超尚有电费未支付，吴超亦表示同意支付，故李迅要求吴超支付租赁期内的电费，本院予以支持。吴超庭审中表示愿意赔偿李迅小区门禁卡费用50元，李迅亦不持异议，本院予以照准。由于本案合同解除系吴超违约所致，吴超应承担相应的民事责任。根据合同约定，吴超擅自退租，应向李迅支付一个月租金的违约金，李迅应向吴超返还押金，但双方均同意李迅以没收押金的形式抵扣违约金，故本院予以照准。现吴超仅支付租金至2020年9月30日，尚欠2020年10月1日至2020年10月10日期间租金未付，故李迅主张的逾期支付租金违约金，应予支持，但合同约定的违约金计算标准过高，本院根据合同履行情况酌情将违约金调整为按欠付的租金金额计算。吴超已于合同解除当日搬离系争房屋，故李迅主张的逾期返还房屋违约金，本院不予支持。李迅提交的证明不足以系争房屋内墙面发霉系因吴超租赁期内使用不当所致，故李迅要求吴超赔偿因房屋维修而导致的租金损失及维修期间的电费，本院均不予支持。关于李迅主张的租赁期内丢失餐椅、遥控器等费用，由于李迅提交的证据不足以证明其主张，本院难以支持。至于李迅主张的误工费，无相应合同依据，本院不予支持。据此，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李迅与被告吴超于2020年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月10日解除；二、被告吴超应于本判决生效之日起十日内支付原告李迅电费505.43元；三、被告吴超应于本判决生效之日起十日内偿付原告李迅小区门禁卡费用50元；四、被告吴超应于本判决生效之日起十日内支付原告李迅违约金2,097元；五、原告李迅的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由原告李迅负担178元，由被告吴超负担22元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年二月二十四日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……