中华人民共和国贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔民终3号上诉人（原审原告）：林金森，香港特别行政区人，委托诉讼代理人：周明，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市九州房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区迎红桥头。法定代表人：廖俊，该公司总经理。诉讼代表人：贵州乾锋律师事务所，该公司破产管理人。诉讼代表人：遵义中审会计师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：葛河泉，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰兴阳，贵州乾锋律师事务所律师。林金森与遵义市九州房地产开发有限公司（以下简称九州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院(2020)黔03民初424号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林金森上诉请求：1、撤销遵义市中级人民法院（2020）黔03民初424号民事裁定书。2、依法对本案进行实体审理，并支持上诉人提出的全部诉讼请求。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、林金森（2017）黔03民初841号民事判决书及（2018）黔民终700号与余贵宁（2019）黔民终843号是同类购房案件。余贵宁五层购房400万是她的，林金森四层购房640万，贵了240万购房款，余贵宁与林金森是同类购房案子，驳回起诉违反最高院新规，同案必须同判，类案必须检索。2、本案是在九州公司破产申请前就起诉的案件，依法应当继续审理并作出判决。本案起诉时间是2017年，一审判决作出时间是2018年2月，而九州公司2018年7月破产。本案进入二审程序后，由于贵院违反法律规定长期拖延诉讼，导致2020年6月才作出二审裁定，进入重审程序。但从法律规定看，本案虽然进入重审程序，但仍属2017年立案的案件，人民法院应当继续审理，而不应驳回起诉。3、贵院重审前的二审程序严重延误了案件审理，作出的二审民事裁定严重违法。原一审判决在2018年2月作出，按照二审诉讼审限，二审完全可以在2018年7月九州公司破产前审结，但是贵院严重违反法律规定，将原二审程序人为拖延了整整两年多时间，由此造成“本案重审立案时间在2020年”这一表面事实发生。4、商品房买卖合同的购房人享有的交付房屋请求权并非破产案件中的普通债权，不存在进行债权申报的问题（见红花岗人民政府工作组公告2019.03.14才通知交房，九州大厦所有房屋都会办理产权证），遵义市中级人民法院的重审裁定书违法且错误。本案的实质问题是上诉人主张交付的房屋不是破产财产，应从破产财产剔除，故上诉人享有单独主张交付房屋的请求权。商品房买卖合同购房人享有的权利性质上是合同债权，但具有准物权的性质，在法律保护的优先序列上处于最高顺位。本案房屋还进行了商品房登记备案，取得了备案表。这是上诉人对房屋享有准物权的标志之一，这意味着该房屋在登记上虽然还没有正式登记至上诉人名下，但人民法院对九州公司财产进行查封冻结时，不会再对该房屋进行查封冻结；或者九州公司进行处置时，也无法未经上诉人同意擅自作出处理。最高人民法院生效的（2015）民申字第1158号判决也明确了购房人享有直接要求破产房开商交付房屋、办理权利证书的权利。九州公司二审提交代理意见认为：一、上诉人称与余贵宁是同类案件，同案必须同判。九州公司与余贵宁民间借贷纠纷一案，现处于再审程序。上诉人和余贵宁同样均不能提供支付购房款的支付凭证，诉讼过程中交纳维修资金不能达到系诉争物权所有人的证明目的。二、从维权及交易方面看，存在异常。1、上诉人与九州公司双方约定的交房时间2007年12月31日早已超过，上诉人到2014年才提起第一次诉讼，长时间不主张权利，有违常理。2、从上诉人陈述的购买商品房付款方式是代为清偿债务和现金支付来看，与《商品房买卖合同》约定的分期两次付完全部房款的约定不符，有违常理。3、上诉人付清了全部房款，正常情况下，九州公司应当给上诉人出具购房发票，而不是收据。4、上诉人无法陈述购房款的支付情况，也无法提供实际付款资金证明，对于如此重大的资金支付情况无法说明，违反常理。5、结合《借款协议》和六份《商品房买卖合同》来看，《借款协议》的总金额和总购房合同（4-1号合同）约定的金额一致，4-1号合同约定购房位置与拆分后的五份《商品房买卖合同》位置一致，4-1号合同约定购房单价与拆分后的五份《商品房买卖合同》单价基本一致，4-1号合同的购房面积和分后的五份《商品房买卖合同》约定的购房面积对比，减少的面积和金额标准，与六份《商品房买卖合同》的房屋单价基本一致，上诉人是将4-1号合同分拆为五份《商品房买卖合同》，为收取借款提供保障。三、原审中，上诉人一直想把林志新与林金森和林桂水区分开，但三人支付的购房款无法区分，结合三人的亲属关系和购房条件一致，能够说明三人与九州公司签订《商品房买卖合同》和登记备案均为履行《借款协议》，三人与九州公司的关系名为买卖，实为借贷。四、原审中证人祝某当庭证明林金森等人与九州公司是假买卖，真借贷，证言和《谈话记录》能够相互印证，事实清楚，证据充分。五、2008年8月遵义华信房地产评估有限公司对九州大厦营业房评估单价为4150元和3350元，而上诉人以每平方米1893.50元单价就购买，与2007年5-8月真实购买九州大厦住宅房每平方米2000元左右的单价相比，显然与市场价值不符。六、遵义华信房地产评估有限公司对《商品房买卖合同》中九州大厦1层营业房的估价为每平方米单价13500元，400平方米的总价款为540万元，上诉人一分未付。林金森向一审法院提出诉请：1、被告立即向原告交付位于红花岗区平方米（4层1-6号及7-12号），并交付位于九州大厦第一层的门面400平方米；2、被告向原告支付逾期交房违约金，计算至2017年10月8日为1142080元，2017年10月9日后每日按照已付房价款万分之0.5的标准计算，直至房屋交付时为止；3、被告立即向原告支付320万元款项，并自2007年8月9日起按年利率24%支付利息，计算至付清之日止；4、由被告承担诉讼费用。经审理查明：九州公司成立于1999年11月16日，主要从事房地产开发业务，系有限责任公司。于2018年7月9日被贵州省遵义市中级人民法院宣告进入破产重整阶段,并于2018年7月10日指定贵州乾锋律师事务所和遵义中审会计师事务所为破产重整管理人。2007年8月6日，九州公司与林金森签订两份《商品房买卖合同》，其中合同编号为4-（1-6）的《商品房买卖合同》约定九州公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区，配第一层靠门面200平方米出售给林金森，商品房的总价款为359万元。该商品房的用途为营业房，建筑面积为1972.2平方米（其中套内建筑面积为1676.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积295.44平方米）。付款方式和期限为分期付款:买受人在签订购房合同后，即首付购房款（人民币）60万元，余299万元于30日后，完善手续后付清。合同编号为4-（7-12）的《商品房买卖合同》约定九州公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区，配第一层靠门面200平方米出售给林金森，商品房的总价款为281万元该商品房的用途为营业房，建筑面积为1549.39平方米（其中套内建筑面积为1317.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积232.11平方米）。付款方式和期限为分期付款:买受人在签订购房合同后，即首付购房款（人民币）60万元，余款221万元于30日后，完善手续后付清。两份《商品房买卖合同》均约定交付期限为:出卖人应当在2007年12月31日前，将经分期综合验收合格的房屋交付买受人。出卖人逾期交付的违约责任:逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。上述合同签订后，九州公司分别于2007年8月8日和2007年9月3日向林金森出具收到4层房屋购房款120万元和520万元的收据。九州公司分别于2007年9月5日和2007年9月19日到遵义市预售合同登记备案手续。后林金森以九州公司未按《商品房买卖合同》约定履行交房义务，给其造成损失为由，向一审法院提起诉讼，请求判令支持其前述诉讼请求。2007年8月7日，九州公司（甲方）与林金森、林桂水（乙方）签订《借款协议》，该协议约定:一、乙方借款给甲方（人民币）大写:壹仟玖佰贰拾万元整（19200000.00元）。二、借款期限为十二个月，自2007年8月8日至2008年8月8日止。三、甲方用位于遵义市红花岗区营业房共计面积玖仟陆佰平方米作抵押，甲方在借款到期后三十日内归还乙方全部借款。四、甲方归还了乙方全部借款后，解除抵押合同（商品房买卖合同）。五、甲方应将上述抵押的营业房在市房管局办理抵押登记，将抵押登记手续交给乙方后，乙方将借款全部款项划入甲方账户。七、甲方如发生借款不能归还，甲方用作抵押的房产（商品房买卖合同号:4-1）归乙方所有的情况下，九州大厦室外观光电梯两部由甲乙双方共同使用，甲方提供九州大厦第一层大厅贰佰平方米给乙方无偿使用。另查明，九州公司于2012年12月就其开发的九州大厦向购房人发布交房公告，林金森知晓后到九州公司接房，九州公司拒绝为林金森办理交房手续。一审法院认为，九州公司现已进入破产程序，故本案不属于人民法院民事诉讼案件的受理范围，原告应向相应破产管理人申报债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项,《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回林金森的起诉。案件受理费60688元，由原告林金森申请退回。本案上诉人林金森系香港特别行政区居民，首先需要明确本案准据法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条“民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；（三）标的物在中华人民共和国领域外；（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形”、第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，本案应按涉外案件法律适用予以审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，各方对适用法律无约定，本案合同签订地、合同履行地均在内地，故本案应适用我国内地法律进行审理。本院认为，本案中，法院已经受理九州公司的破产重整申请,该案正在审理过程中。林金森以九州公司的债权人的身份主张实现债权应当按照破产程序申报债权，故一审裁定驳回林金森的起诉正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何陆坤审判员  雷 蕾审判员  秦 娟二〇二一年二月二日书记员  程 坤