江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3382号上诉人（原审原告）：张志敏，男，1963年3月21日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱惠林，男，1953年3月24日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁莉莉，江苏惟勤律师事务所实习律师。上诉人张志敏因与被上诉人邱惠林土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初11919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张志敏上诉请求：撤销一审判决，改判邱惠林赔偿张志敏实际损失，案件受理费等由邱惠林承担。事实与理由：一、一审法院对邱惠林阻碍张志敏使用租赁物的行为没有查明。2019年4月29日开始，邱惠林持续采用极端手段阻碍张志敏使用租赁物。张志敏十余次报警，正仪派出所民警多次上门处置，因邱惠林没有损毁财物，民警只能教育处理，对此正仪派出所民警以及十余次的报警记录均可证明。且张志敏用电的电闸在邱惠林办公室内，自2019年4月29日拉闸后，邱惠林一直未推闸供电。对于邱惠林的极端行为，张志敏2019年5月在三次函告及短信中均有告知。4.邱惠林自2019年4月29日起对张志敏的承租范围锁门、断电至今，张志敏没有占有租赁物及投资物。二、如前所述，一审法院认定邱惠林行为不足以导致张志敏无法经营，不构成违约的观点，张志敏不能接受。邱惠林的行为导致张志敏合同目的无法实现，承包协议终止时间应为一审起诉之日，邱惠林依法应当赔偿张志敏的投资损失。三、根据承包协议的约定，张志敏对承包范围的改造和投资至少有五年时间保障。一审判决承包协议终止，则张志敏无法继续使用租赁物和改造物，还要承担所有投资损失，属于自相矛盾。邱惠林辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，张志敏上诉状中所述并非事情真实情况，且其认为一审判决存在严重矛盾和错误是不存在的。请求二审法院维持一审判决。张志敏向一审法院起诉请求：1.终止张志敏和邱惠林签订的“承包合同”。2.邱惠林赔偿张志敏投资损失610090元及起诉之日开始按照银行同期贷款利率计算的银行利息。3.案件受理费等由邱惠林承担。一审法院认定事实：邱惠林向昆山市巴城镇正仪村村民委员会租用了位于312国道北侧的林地。2017年5月1日，邱惠林（甲方）、张志敏和宋清余（乙方）签订《承包协议》1份，约定：1.甲方持有林场的所有权，乙方不得将甲方林场内的树木花卉、房屋用作它用或出租抵押；2.甲方将除南面办公室外的其它四间简房（北面）及林场间的空地承包给乙方使用（约40余亩），乙方有权对上述项目范围内进行经营改造，调整使用（不包括树木）；3.乙方需按甲方要求出资对原有的旧房屋进行装修改造，包括屋面翻新及室内墙顶、地面的装修、遮雨棚的搭建、林场外四周彩钢、网格栅围拦的制作安装、电器线路、水管铺设、监控系统、铁门及卫生间的制作安装。其材料、人工费用均由乙方负责承担与甲方无关；4.承包期限暂为三年，自2017年6月1日至2020年5月30日止（如甲方续租林地，则乙方同样自然顺延其承包期），第一年甲方不收取管理费用，（但水、电费乙方自理），第二年乙方需支付甲方承包费20000元，第三、四、五年甲方均以乙方第二年上缴的基础上每年增加15%的承包费，如乙方承包期内因经营失误，造成亏损不愿继续承包的，则视为乙方单方违约，其所投资的第三条中的制作、装修项目归甲方所有，乙方不得拆除、带走，如甲方违约的，则应对第三条中的项目进行补偿；5.承包期内如甲方林场动迁，或到期搬迁甲方得到补偿的，则乙方投资的包括第三条所列项目甲方应根据实际补偿额赔付给乙方，赔付比例为甲方30%、乙方70%，其它补偿与乙方无关；6.以上协议为双方自愿商订，故应共同遵守，单方不得违约，如违约则造成的损失由违约方负责。合同签订后，邱惠林按约交付租赁物。宋清余退出林场经营，承包内容由张志敏个人进行。张志敏对四间简易房进行了装修改造，并搭建了入户大门、进户大道、凉亭、走廊、围栏等，但均未进行行政审批。邱惠林出资另行搭建了3间简易房。昆山市巴城镇正仪村村民委员会函告邱惠林拆除林场上的违章搭建，邱惠林搭建的3间简易房中的1间被拆除，剩余2间由张志敏作为卫生间和厨房使用，其他林地上的建筑未被拆除。2019年4月，邱惠林要求张志敏返还其搭建的2间房屋，如不返还的，应支付每间房每年1万元的租金。张志敏认为其出资对2间房屋进行了装修并添置设施，不同意返还房屋或支付租金，双方发生矛盾。2019年4月29日，邱惠林要求张志敏支付《承包协议》中约定的承包费，未果后，邱惠林将入户大门锁住。2019年5月1日，张志敏向邱惠林书面发函，言明：1.邱惠林锁大门、停电、在泊车位洒破瓶、剪围栏等行为严重影响了张志敏的生活和经营秩序并造成损失；2.与邱惠林多次联系未果后，现书面告知2018年6月1日至2019年6月1日的租金依宋清余所述在3万元借款中予以扣除，多余部分请予以返还，2019年6月至2020年6月的租金因你方采取了极端行为，现暂停支付，等你方支付了村里的租金后再行给付；3.借款中扣除第一年的租金多余的1万元及你向张志敏借的550元，还有半年来张志敏代付的水电费要一并结算。经查，2017年5月7日，邱惠林曾向张志敏、宋清余借款3万元，并出具借条，该借条原件在张志敏处。款项到期后，尚未归还。2019年5月13日，张志敏向邱惠林发函，要求终止双方签订的《承包协议》。2019年5月23日，张志敏向邱惠林发函，要求邱惠林承担全部的赔偿责任并要求邱惠林恢复张志敏正常进出、开锁、通电、搬离邱惠林堆放在办公室前的货物及饲养在张志敏鸡舍内的鸡。上述函件，邱惠林均已收悉，但不同意借款抵扣承包费，邱惠林仅认可在2019年4月29日当天有过锁门的行为，其他行为均不予认可。张志敏曾以房东停电、锁门等为由多次报警，民警建议走司法途径，未对张志敏所述的邱惠林阻碍其使用租赁物的行为予以查实。目前场地仍由张志敏占有。庭审中，张志敏提出林场由其个人经营，《承包协议》应由张志敏承接。对此，邱惠林未表示异议。张志敏主张终止双方签订的《承包协议》，2019年8月6日，邱惠林当庭表示同意。一审法院认为，张志敏、邱惠林、宋清余签订的《承包协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。林场实际由张志敏个人经营，张志敏认为由其个人承接《承包协议》中的权利义务，邱惠林未表示异议，一审法院不持异议。张志敏诉请终止《承包协议》，邱惠林在2019年8月6日的庭审中明确同意终止，应视为双方达成合意，《承包协议》于2019年8月6日终止。张志敏抗辩邱惠林存在采取极端方式阻碍张志敏使用租赁物，导致张志敏合同目的不能实现的行为。经审理查明，除了2019年4月29日邱惠林锁门的行为可以查实以外，其他行为均无确切证据予以证实，无法说明因邱惠林的原因导致张志敏无法继续经营。邱惠林锁门的做法虽有不当，但系事出有因，如因该锁门行为导致张志敏存在损失的，张志敏可以另案主张。因在本案中，邱惠林并不存在足以导致张志敏无法继承经营的违约行为，张志敏诉请邱惠林赔偿装修改造的费用，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认张志敏与邱惠林于2017年5月1日签订的《承包协议》于2019年8月6日终止。二、驳回张志敏的其他诉讼请求。案件受理费9900元，由张志敏承担。二审中，张志敏向本院提供：1.视频资料光盘一份，系2020年4月张志敏用手机拍摄，以证明进入张志敏承租场地、房屋必经道路上的大门有锁，是邱惠林锁住的；2.2019年11月份接处警工作登记表一份，其上载明“报警人称：有人闹事，具体原因不详”、“系张志敏与邱惠林因房租问题发生纠纷，双方自行协商解决”，结合一审中提交的数份接处警记录，以证明双方从2019年4月开始发生多次纠纷并报警，每次被锁门张志敏都会报警，但因为张志敏没有伤人所以不能治安处罚，民警让双方自行处理。邱惠林质证认为，该两份证据产生于诉讼前及诉讼过程中，并非新证据，也不能达到张志敏的证明目的。视频上只能看到门上有一把锁，但是谁锁的并不清楚。邱惠林陈述其只在2019年4月29日当天因张志敏未支付租金锁过一次门，之后再没有进行过锁门行为，邱惠林陈述系张志敏自行上锁，与其无关。在一审及二审开庭前，张志敏仍在涉案租赁物处活动，占有使用租赁物。从报警记录的内容来看，记录仅能反映双方之间因房租问题发生纠纷，并不能证明邱惠林影响到张志敏的使用租赁物经营。二审经审理查明，张志敏一审中提供了2019年4月29日接处警工作登记表，记载报警人张志敏称租的房子上了两把锁，经民警到场了解，电话联系房东称与租客有纠纷，建议双方当面协商或通过司法途径解决；提供了2019年5月1日接处警工作登记表，记载报警人张志敏称电被房东拉掉，经电话联系房东称与报警人因房租问题有纠纷，建议其走司法途径解决；提供了2019年5月2日接处警工作登记表，记载报警人称电闸被房东拉掉了，民警到场了解系张志敏称与房东有纠纷，现电被房东断了，先自行找房东协商或通过司法途径解决；提供了2019年5月9日接处警工作登记表，记载报警人李会林（音）报警称有人侵占他的土地，民警到场了解系报警人与张志敏因租房问题发生纠纷，自行协商解决；提供了2019年5月12日接处警工作登记表，记载报警人张志敏称电被人恶意拉了，通道被人用大卡车堵了，民警至现场了解系邱惠林与张志敏因租房问题产生纠纷，自行协商解决；提供了2019年5月20日接处警工作登记表，记载报警人张志敏称自己厂区的门被人锁了，民警到场了解张志敏租用的场地被村委收回，建议其找村委协商或通过司法途径解决；提供了2019年5月22日接处警工作登记表，记载报警人称单位的大门不知道被谁锁了，后报警人张志敏到所称其租用的场地被村委收回，建议其找村委协商或通过司法途径解决；提供了2019年5月29日接处警工作登记表，记载报警人称有人霸占房子不肯搬出，民警到场了解系邱惠林与张志敏因租房问题发生纠纷，建议双方通过司法途径解决；提供了2019年6月4日接处警工作登记表，记载2019年5月27日张志敏来所报警称几个简易房房门门锁被撬，无其他物品损失；提供了2019年7月30日接处警工作登记表，记载报警人称房东把门锁了，拿不到东西，上次报过警的，民警到场了解系张志敏称房东把门给锁了，后自行电话联系对方解决，未在现场采集到身份信息。二审另查明，正仪村村民委员会2018年2月8日向李惠林（即邱惠林）发出《责令自行拆除违法建设告知书》（村责自拆【2018】2号），告知书载明“你户在位于312国道北侧向我村租用的集体土地上搭建的约120平方米的建筑物，未办理合法建设手续，属于违法违章建筑。根据《正仪村村民自治章程》第18条之规定，限你户立即停止违法建设并于2月12日之前自行拆除。限期内没有自行拆除的，本村民委员会将组织人员对你户上述违法建设予以强制拆除。”二审中张志敏确认该告知书中涉及的约120平方米违章建筑系指其在租赁场地原四间简易房屋基础上扩建出来的大厅等部位。但张志敏认为正仪村村民委员会没有权利来认定建筑物是否违章，且一直未来进行拆除，邱惠林对其改建情况也是知情并同意的，当时曾帮忙到村委会去说情。邱惠林认为该告知书中的违章建筑除了张志敏提到的扩建之外，还包含屋外的四角凉亭。没有拆除的原因是拆除会影响本案诉讼的处理。张志敏没有证据证明邱惠林对此知情并同意。本院认为：根据正仪村村民委员会向邱惠林发出的告知书，案涉土地使用权系邱惠林向正仪村村委会承租取得。邱惠林又将其中部分空地及地上建筑物一并交给张志敏，由张志敏改造后经营使用，双方当事人之间名为承包，实际应属租赁合同关系。张志敏租赁范围包括房屋及土地，因邱惠林未能提供租赁房屋的准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会会议通过）第二条规定，承包协议中房屋租赁部分应属无效，其余部分有效。对于协议有效部分是否应终止的问题，双方在协议履行过程中首先因承包费支付问题产生纠纷。按照承包协议约定，张志敏应自承包第二年起支付承包费，邱惠林向其催要后，张志敏通知邱惠林以邱惠林的借款债务抵销承包费，但该借款债务还涉及案外人宋清余的权利，张志敏一审中提供的短信截图无法反映发送方与接收方的身份情况，不能证明宋清余同意债务抵销，邱惠林不同意债务抵销并无过错。张志敏认为邱惠林之后采取锁门、断电等阻挠行为，致使其无法使用租赁场地，合同无法继续履行，故要求终止双方的承包协议。邱惠林仅认可因张志敏未按约支付承包费锁过一次门。张志敏对自己的主张负有举证责任。其一审、二审中提供的接处警工作登记表大多数记载均为“报警人称”，出警民警未能与邱惠林核实相关情况，故难以据此认定邱惠林存在多次锁门、断电等阻碍使用的行为；张志敏一审提供的照片无法反映拍摄时间和具体情况，邱惠林亦不予认可，二审提供的视频，邱惠林否认系其上锁，其他通知、短信均系张志敏自制，上述证据均不足以证明张志敏的主张。对于邱惠林认可的一次锁门，因涉及承包费争议，且邱惠林随后解锁，故不能认定邱惠林的行为导致张志敏合同目的无法实现。张志敏认为邱惠林违约在先，要求终止协议，依据不足；其基于邱惠林违约要求赔偿装修费用等投资损失亦缺乏事实基础。鉴于邱惠林在一审庭审中答辩称同意终止协议，一审法院基于双方当事人的意愿，认定双方2017年5月1日签订的承包协议终止并无不当。鉴于承包协议部分无效，故双方之间的承包协议有效部分于2019年8月6日终止。综上，上诉人张志敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对合同效力认定不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会会议通过）第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初11919号民事判决；二、张志敏与邱惠林于2017年5月1日签订的《承包协议》有效部分于2019年8月6日终止；三、驳回张志敏的其他诉讼请求。一审案件受理费9900元，由张志敏承担。二审案件受理费9900元，由张志敏负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二一年二月十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。