上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初89071号原告：孙燕红，女，1970年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金伟(系原告孙燕红的丈夫)，住上海市浦东新区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告孙燕红诉被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称社区服务公司上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日、2月22日公开开庭进行了审理，原告孙燕红到庭参加诉讼，被告社区服务公司上海分公司、社区服务公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙燕红向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告社区服务公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年12月31日解除；2、要求两被告支付拖欠租金人民币29,750元(2020年1月尚未支付的租金3,750元、自2020年9月18日至2020年12月31日的租金26,000元)；3、要求两被告支付违约金45,000元(按照每月租金7,500元计算6个月)；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告社区服务公司上海分公司签订《房屋托管合同》，约定期限自2019年3月18日起至2022年3月17日止，为期三年，约定月租金为7,500元，每月25日打款。原告于2020年8月28日收到了最后一笔租金8,125元，包括8月月租金7,500元及1月租金第6期分摊租金625元，之后未再收到任何租金。截至2020年10月25日，两被告拖欠租金已达18,750元，其中包括2020年1、2月租金分摊剩余6期未付租金3,750元、9月25日应付租金7,500元、10月25日应付租金7,500元。《房屋托管合同》第十二条合同解除第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的。被告社区服务公司上海分公司违反上述合同约定，原告有权单方解除合同，并收回房屋。原告于2020年10月26日已将《解除房屋托管合同的声明》寄到被告社区服务公司上海分公司处，要求与被告社区服务公司上海分公司解除《房屋托管合同》。被告社区服务公司上海分公司收到《解除房屋托管合同的声明》后根本不作为，原告只能自行与房屋内的租客宋某协商，于2020年12月24日签订《腾房协议》，当日收回房屋。《房屋托管合同》第十三条违约责任约定乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方，因此被告应当支付原告6个月租金45,000元作为违约金。被告社区服务公司上海分公司、社区服务公司书面辩称，原告已于2020年10月26日将《解除房屋托管合同的声明》寄给被告，故原、被告之间的《房屋托管合同》已于2020年10月26日解除。被告应支付原告2020年1月尚未支付的租金3,750元及2020年9月18日至2020年10月25日租金7,500元合计11,250元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金45,000元远高于被告违约给原告造成的损失，因此违约金应当予以削减。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2019年3月17日，原告(甲方)与被告社区服务公司上海分公司(乙方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋托管给乙方，房屋用途为被告经营长租、短租或配套项目；托管期限为2019年3月18日至2022年3月17日止，托管期36个月，收租期35个月；月租金7,500元，付款方式为月付，本合同生效之日起，甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方月租金；甲方指定收款账户为中国工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；第十二条合同的解除第三款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2、非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的……第十三条违约责任第四款约定乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。2020年3月13日，原告(甲方)与被告社区服务公司上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定受新型冠状病毒的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金：乙方未支付甲方1个月的租金合计7,500元，乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每月支付625元，其他合同条款不变。两被告向原告支付租金至2020年9月17日，2020年1月分期租金3,750元未支付。2020年10月26日，原告将《解除房屋托管合同的声明》寄到被告社区服务公司上海分公司处，要求与被告社区服务公司上海分公司解除《房屋托管合同》。另查明，案外人城城不动产管理有限公司上海分公司与案外人宋某于2020年4月5日签订《房屋服务合同》，约定受产权方委托将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给宋某使用。2020年10月28日，原告(甲方)与案外人宋某(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定双方就房屋租赁之事达成以下协议，因乙方与该房屋的第三方托管公司城城不动产管理有限公司上海分公司签署的合同租赁期限至2021年5月4日为止且已年付租金，甲方确未收到该托管合同的租金，乙方愿补偿甲方5,000元，乙方则有权居住至2021年1月15日搬离该房屋，搬离时水电煤结清；此补偿金5,000元于2020年10月28日当面付清，双方签字即有效。2020年12月24日，原告与案外人宋某签订《腾房协议》，约定因原告的房屋托管公司于2020年9月25日起未按合同履约，正常支付托管租金已构成违约，原告有权单方面收回房屋，由于宋某已支付转托管租赁公司的全年租金，而两家公司的上海办事处均已关门并失联，宋某同意补偿5,000元给原告，并同意于2020年12月24日正式腾退房屋给原告，关于各自的利益损失由各自承担或各自依法维权，今日宋某已结清水电煤费用，并完成交付手续。2021年1月1日，原告将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋另行出租给案外人。审理中，原告表示若法院认定合同解除时间为2020年10月26日，对于合同解除后至2020年12月31日的费用仍然按照每月7,500元主张，具体性质是租金还是房屋占有使用费由法院依法认定；关于被告违约给原告造成的实际损失，原告认为主要是时间、身心、生活上的损失以及解决纠纷产生的损失。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋托管合同》、《补充协议》、原告名下中国工商银行交易明细清单、《房屋服务合同》、《房屋租赁协议书》、《腾房协议》等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告社区服务公司上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。虽然该合同名称为托管合同，但是根据合同约定的权利义务内容，原告与被告社区服务公司上海分公司之间实为房屋租赁合同关系。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。原告主张合同项下的义务由两被告承担，本院予以认可。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋托管合同》第十二条关于合同解除的约定，两被告未按约定支付租金已达30日，原告有权单方解除合同并收回房屋。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告均确认原告发送的《解除房屋托管合同的声明》于2020年10月26日寄送至被告社区服务公司上海分公司，则《房屋托管合同》应在合同解除通知到达被告社区服务公司上海分公司时即2020年10月26日解除。合同解除前，两被告应当按照约定向原告支付租金，故2020年1月尚未支付的租金3,750元及2020年9月18日至2020年10月25日的租金9,435元应当支付原告。合同解除后，案外人宋某继续居住在上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋内直至2020年12月24日迁出。宋某作为次承租人，在原告与被告社区服务公司上海分公司合同解除后继续占有租赁房屋，并向原告支付了5,000元。因此，两被告应当支付原告2020年10月26日至2020年12月24日的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算，但应扣除宋某支付的5,000元，应当为9,750元。关于违约金，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。案外人宋某系2020年12月24日从租赁房屋中迁出，原告于2021年1月1日将房屋重新出租，本院综合考虑合同的履行情况、房屋空置时间、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定两被告应当支付原告违约金15,000元。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第七十四条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、2012年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙燕红与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于2019年3月17日签订的《房屋托管合同》于2020年10月26日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙燕红租金13,185元；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙燕红房屋占有使用费9,750元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙燕红违约金15,000元。负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,668元，减半收取计834元，由原告孙燕红负担460元，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱琳二〇二一年二月二十四日书记员  解军附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》（2017年）第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、《中华人民共和国合同法》（1999年）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2012年）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……