浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7111号上诉人（原审被告）：温州旭丰管件有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区标准厂房基地综合**。法定代表人：应乾丰，总经理。委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：应丹艳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司。住所地：温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**。法定代表人：夏哲平，经理。委托诉讼代理人：余隐、施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。原审第三人：温州市吉恒管件有限公司。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区海滨街道小陡村div>法定代表人：冯耀璋，经理。原审第三人：温州市钱泰阀门有限公司。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区永兴街道祠南综合厂房div>法定代表人：叶笃鹤，总经理。原审第三人：温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区工商户经营者：谭玉艳，女，1988年7月15日出生，汉族，住安徽省肥西县官亭镇兴塘村大松村民组。原审第三人：温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区工商户经营者：刘艾群，女，1973年1月28日出生，汉族，住湖南省桑植县洪家关白族乡龙凤塔村刘家峪组**。原审第三人：温州市仁义紧固件有限公司。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区海滨街道蓝田村瓜飘荡div>法定代表人：陈显仁，总经理。原审第三人：徐小青，男，1978年6月18日出生，汉族，住，住江西省德兴市/div>上诉人温州旭丰管件有限公司（以下简称旭丰公司）因与被上诉人温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称标准厂房公司）、原审第三人温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭于2020年12月22日公开开庭进行了审理。旭丰公司的委托诉讼代理人张青腾、应丹艳、标准厂房公司的委托诉讼代理人余隐、施明强到庭参加诉讼，原审第三人温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭丰公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或驳回标准厂房公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由标准厂房公司承担。事实和理由：一、本案《土地使用权租赁合同》约定租赁期10年并非是旭丰公司的真实意思表示。1、本案合同签订的背景是，因温州市人民政府全面拆违导致很多企业无地生产经营，当时租赁该土地并自愿出钱按标准厂房公司的规定建造标准厂房，是在无法取得审批土地的情况下以租赁土地方式先行解决用地困难，一旦政府允许出让该土地也可以优先取得。温州市龙湾区人民政府为解决企业用地困难，整治环境污染，向社会推广标准厂房。当时旭丰公司及很多承租人均认为厂房是自己所造，10年期限一届满续订为期10年的租赁合同就可以保本，如果再延续10年租用期，就会有赚了，因而纷纷认可政府的这种引导思路并签订该土地租赁合同。2、据不完全统计，旭丰公司建造的厂房总占地面积为4.6亩，扣除分摊面积0.6亩，实际占地面积为4亩，总共支付建造厂房的成本1049万元，加年土地租赁费9.2万元，按10年租期时间分摊，每年分摊费用为114.1万元。当时租赁厂房市场价每亩仅需4万元，旭丰公司每年分可期支付的租赁费为18.4万元。该事实说明，旭丰公司租赁该土地建设厂房而仅承租10年明显摆着亏损。从合同的公平、合理性来评判，签订租赁合同与确定10年租期并非旭丰公司的真实性意思表示。3、当时获得该土地租赁的对象还需要具备进园条件，故旭丰公司还需支付额外的费用。旭丰公司系通过当地村干部受让涉案土地使用权，涉案土地就是该村集体被征用的土地，该村委干部当时表示，租期10年是合同上讲讲的，租期届满后就直接顺延，签订后10年的租期，该陈述进一步强化了旭丰公司10年到期后直接延长10年租期的认知。4、涉案土地租赁合同的第六条约定，厂房由标准厂房公司统一规划、统一设计、统一监理。旭丰公司根据标准厂房公司指定的设计单位进行使用年限为50年的设计。如果只有10年租期，标准厂房公司也无须要求旭丰公司按50年的设计使用年限建设厂房。二、因标准厂房公司未在规定时间内交付合同项下的租赁土地，导致旭丰公司被推迟2年8个月时间进场施工，旭丰公司要求租期顺延2年或者由标准厂房公司赔偿损失，应当在本案中一并处理。1、虽然标准厂房公司的会议纪要中提到因当地农民对土地权属存在争议，涉案土地无法如期交付给旭丰公司，但该会议仅系标准厂房公司单方所作出的讨论意见，一审法院据此认定迟延交付的期间仅为2年，错误。涉案土地迟延2年8个月交付是当地村委与村民众所周知的事实，应当以村委会与村民证明的时间为准。2、涉案土地迟延交付系标准厂房公司的违约行为导致，旭丰公司在诉讼中主张因标准厂房公司迟延交付土地所造成的损失以顺延租期的方式处理，或者由标准厂房公司按旭丰公司实际投入的建设成本1049万元计算租期缩短的损失，直接抵销或扣减租金。一审法院以旭丰公司没有提起反诉为由要求另案处理，不当。综上，请求支持旭丰公司的上诉请求。标准厂房公司辩称：一、涉案租赁合同关于租赁期限的约定明确，系双方的真实意思表示，且双方按约履行至今。旭丰公司主张的厂房设计建设并非按照标准厂房公司的要求进行，其厂房按照五十年标准设计建造系根据该企业自身的生产需求选择相应的建筑结构，从而确定对应的设计使用年限标准。旭丰公司提到的建设押金系其承租涉案土地时为了确保承租企业具备土地租赁条件及合同履行能力等要求而缴纳，之后该款项已经经过结算，部分作为应付租金抵扣，多余部分也给予退还，该款项和本案争议无关。合同到期后双方未能就续租事宜达成一致，因而产生本案纠纷，旭丰公司主张的续租年限是其单方诉求。对于旭丰公司厂房建设成本，标准厂房公司不知情。涉案租赁合同对于双方权利义务约定明确，旭丰公司系自愿签订涉案租赁合同，至于其租赁土地自建厂房是否合算，取决于其自身商业考虑。二、关于因周边村民闹事导致涉案土地无法进场施工产生的延期问题，经确认，土地出租时确有相关情况出现，但事件平息后，标准厂房公司与旭丰公司已经就该事件的影响进行协商，由标准厂房公司给予减免2010年一年租金，此后双方继续履行涉案租赁合同，旭丰公司未提出任何异议。一审法院已作出有利于旭丰公司的认定，再减免了一年租金，旭丰公司无权就该事件再次主张延长租赁期限。三、关于旭丰公司主张的赔偿损失问题，应当由其提起反诉或另行起诉，一审对该问题的认定正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青未作陈述。标准厂房公司向一审法院起诉，请求：1.判令旭丰公司、温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青立即腾空并向标准厂房公司移交租赁土地（坐落于温州市龙湾区标准厂房基地综合**，计4.6亩）；2.判令旭丰公司向标准厂房公司支付拖欠租金184000元（2018年1月1日至2019年12月31日）及违约金184000元；3.判令旭丰公司向标准厂房公司支付土地占用费（按50640元/亩/年标准，自租期届满之日即2020年1月1日起计算至实际腾空移交之日止）；4.本案诉讼费由旭丰公司承担。一审审理中，标准厂房公司撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：温国用（2008）第2-36314C号《国有土地使用权证》载明“土地使用权人标准厂房公司，座落龙湾区海滨街道小陡村，地号，地号2-8-8-320，地类）工业用地，使用权类型出让，终止日期2022年10月30日，使用权面积41066.92平方米”等。标准厂房公司将上述土地中的部分出租给旭丰公司。2009年1月16日，标准厂房公司作为甲方，旭丰公司作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况。（一）甲方同意将位于温州市龙湾区蓝田标准厂房基地综合五区土地租赁给乙方使用。（二）租赁土地总面积4.6亩（折合3066.96平方米），其中分摊面积为0.6亩（折合400.038平方米）。（三）租赁土地四至范围有附件一之附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。该规划用地性质、建筑容积率、密度、绿化率、消防以及建设标准等各项规划要求须严格按照施工图实施。三、租赁期限为十年。考虑建设工期需要，双方议定租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金。（一）租赁价格：租金20000元/亩/年（计92000元/年）。（二）租金支付方式为逐年支付，每年租金支付时间为上一年12月31前。（三）甲方另收乙方20000元/亩（计92000元）押金，该押金待租赁期届满后退还乙方。五、甲方应于年月日（空白）前将符合本合同约定的租赁土地交付乙方使用，在乙方进场施工前，应完成三通一平（施工用水、施工道路、施工用电、场地平整），在正式开工投产后甲方提供的租赁土地应完成五通一平（给水、排水、道路、通讯、电力、场地平整）。六、租赁地块项目建设。租赁地块上的标准厂房由乙方自行建设，涉及土地上的所有建设税费均由乙方负责，厂房建设由标准厂房公司统一规划、统一设计、统一监理。乙方建设期内及租赁期间必须严格按照已审批的规划总平、施工图纸等规定及有关经济技术指标实施，必须符合有关土地、消防、建设行政主管部门规定的各项标准和要求执行。入园企业必须符合国家、省、市的产业导向，符合环保以及安全生产要求，并严格按照温龙政办（2004）125号文件精神实施。乙方必须保证安全施工，并在施工过程中接受甲方以及相关行政管理部门的监督、管理……七、特别约定。（一）未经甲方同意乙方不得将本租赁合同项下的土地使用权转让、转租……（二）本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用，但乙方必须在本租赁合同约定的租赁年限期满之日起提前三个月书面向甲方申请办理续租手续。乙方未申请续租的视作自动放弃，厂房由甲方无偿收回。如需继续租用，乙方不得变更原规定的使用性质、功能，并不得转让。续租租金参照当年土地市场价重新确定……八、违约责任及合同的解除。（一）甲方未按本合同约定交付租赁土地的，乙方可以解除租赁合同并要求支付违约金。乙方未按本合同约定支付租金的，甲方有权单方解除本合同……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，要求支付违约金并收回土地使用权……3.本合同其他条款约定的，甲方有权解除合同的情形……（五）本合同约定的违约金为本合同确定租赁土地总面积年租金的一倍”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。旭丰公司进场施工，在涉案土地上建成厂房进行生产经营。2014年10月20日，标准厂房公司曾以旭丰公司拖欠租金为由向一审法院起诉，请求判令解除《租赁合同》、旭丰公司腾空移交涉案土地、支付拖欠租金、占用费、违约金等。2014年12月2日，标准厂房公司以双方已达成和解协议为由向一审法院申请撤诉；同日，一审法院作出（2004）温龙民初字第831号民事裁定书，裁定准许。2019年11月14日，标准厂房公司向旭丰公司发送《关于收回租赁土地的通知》，要求旭丰公司在《租赁合同》到期之日起30日之内腾空厂房并自行拆除机器设备等可利用物。但旭丰公司继续占用涉案土地至今。一审法院认为，标准厂房公司、旭丰公司签订《租赁合同》的事实清楚，双方据此建立了土地租赁合同关系。标准厂房公司诉请旭丰公司及温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青腾空移交涉案土地，旭丰公司不予认可，双方争议在于租期是否已经届满。标准厂房公司主张《租赁合同》约定租期10年，已于2019年12月31日届满；旭丰公司则认为虽《租赁合同》载明租期10年，但旭丰公司根据标准厂房公司要求，按50年设计使用年限标准设计建造厂房，表明实际约定租期为50年，标准厂房公司时任领导也有过口头表示，故租期尚未届满。一审法院认为，首先，《租赁合同》约定的租期届满日清楚明确，并无证据显示双方对租期进行过变更约定；其次，厂房设计使用年限并不等同于土地租赁期限；第三，旭丰公司称标准厂房公司时任领导有过口头表示，但未就此提供证据，综上，一审法院认定本案《租赁合同》约定的租期已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，标准厂房公司诉请旭丰公司腾空移交涉案土地，合法有据。至于土地四至，应以《租赁合同》附图为准，标准厂房公司明确诉请为腾空可移动物品，暂不包括地上建筑物拆除，予以确认。至于温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青，其基于与旭丰公司的租赁关系或其他关系实际占用部分涉案土地，在旭丰公司已无权继续使用的情况下，其亦无权继续使用，标准厂房公司诉请其从涉案土地上腾空，同样合法有据，但其腾空范围以其实际占用涉案土地范围为限。标准厂房公司诉请旭丰公司支付拖欠租金184000元，旭丰公司不予认可，双方争议在于因案外人原因致使旭丰公司延迟进场对租金的影响。标准厂房公司认为因案外人原因致使旭丰公司延迟进场之事已通过减免1年租金及2014年标准厂房公司起诉、双方和解、标准厂房公司撤诉的方式了结，2015年之后旭丰公司只支付了3年租金（部分以押金抵扣），尚欠2年租金；旭丰公司则认为因案外人原因致使旭丰公司延迟进场2年8个月，减免1年租金系标准厂房公司单方决定，旭丰公司并未认可，应减免2年8个月租金，减免后不存在拖欠。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人（非本案第三人）主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据前述证据分析，一方面，已确认因案外人致使旭丰公司延迟2年进场，旭丰公司主张延迟2年8个月进场依据不足；另一方面，目前并无证据显示减免1年租金系双方一致的意思表示，因此，一审法院认定租金应再减免1年，结合旭丰公司实际支付租金（部分以押金抵扣）的情况，旭丰公司还应向标准厂房公司支付1年租金92000元。至于违约金，旭丰公司未付部分租金系因双方对延迟进场事件的影响存在争议而发生，标准厂房公司主张违约金，不予采纳。至于旭丰公司提出的按10年租期，旭丰公司延迟进场2年，等于少用两年厂房，厂房建造成本分摊后也应返还或补偿问题，因旭丰公司在本案中并未提出反诉，可由当事人另行依法解决。标准厂房公司曾诉请旭丰公司支付租期届满后至腾空移交前的土地占用费，后撤回该项诉请，系在法律规定的范围内处分诉讼权利，予以准许。综上所述，标准厂房公司诉请合理部分，予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、旭丰公司及温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青于判决生效之日起十日内腾空并向标准厂房公司移交坐落于温州市龙湾区蓝田标准厂房基地综合五区4.6亩土地（土地四至以《租赁合同》附图为准，腾空可移动物品，不包括地上建筑物拆除，其中温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青腾空范围以各自实际占用范围为限）。二、旭丰公司于判决生效之日起十日内向标准厂房公司支付租金92000元。三、驳回标准厂房公司的其他诉讼请求。如未按上述指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，由标准厂房公司负担2360元，旭丰公司负担1050元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院依职权向温州市自然资源和规划局调取了温州市永强北片区滨海单元蓝田街坊控制性详细规划、《温州市人民政府关于温州市永强北片区滨海北单元蓝田街坊控制性详细规划的批复》（温政函（2016）178号）、温州市永强北片区滨海北单元蓝田街坊控制性详细规划。旭丰公司、温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青均未发表质证意见。标准厂房公司对上述证据无异议,并明确涉案土地目前不予出租。本院认为，鉴于标准厂房公司明确表示涉案土地目前不予出租，涉案土地的规划是否变更不影响本案处理结果，故对上述证据在本案中不作认定。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《土地使用权租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。关于涉案《土地使用权租赁合同》的租期是否已经届满的问题。旭丰公司主张标准厂房公司相关领导曾口头承诺今后向其出让土地使用权，未提供证据予以证明，一审不予采信，正确。旭丰公司称涉案土地上的厂房系按照50年的设计使用年限建设，标准厂房公司不予续租损害了其合法权益，对此本院认为，厂房设计使用年限与租期是不同的概念，涉案厂房设计使用年限较长不能当然得出土地使用权租期届满后应自动续期的结论。至于土地使用权租期届满后地上建筑物是否存在残值、出租人是否应就残值部分进行补偿与本案争议的租期问题无涉。标准厂房公司、旭丰公司在合同中明确约定租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止，旭丰公司主张涉案合同约定租期10年并非其真实意思表示，合同记载的租期届满后应自动续租，依据不足。现合同约定的租期已届满，且标准厂房公司明确表示涉案土地目前不予出租，旭丰公司继续占用涉案土地缺乏依据，一审判决其及温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青腾空并交还涉案土地，正确。关于因案外人阻挠导致旭丰公司迟延进场应扣除多少租金的问题。标准厂房公司对租赁合同履行过程中存在村民阻挠旭丰公司进场施工的事实并无异议，且其一审提供的会议纪要显示该事实导致旭丰公司迟延进场2年。旭丰公司主张其迟延进场2年8个月，但其一审提供的证据不足以证明该主张，一审据此认定应扣除2年的租金，并无不当。关于旭丰公司主张的迟延交付厂房的损失是否应在本案中一并处理的问题。一审中旭丰公司未就迟延交付土地的损失提起反诉，一审对该问题不予处理，并无不当。另外，如前所述，因案外人阻挠导致旭丰公司迟延2年进场施工，在一审已扣除2年租金的情况下，旭丰公司主张租期应相应顺延，缺乏依据，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。旭丰公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由温州旭丰管件有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓审 判 员 曾 慧二〇二一年二月十九日法官助理 周婷婷代书记员 徐彬妮14-15-