上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13152号上诉人（原审原告）：上海市闵行区申龙羊毛衫厂，住所地上海市闵行区金都路1736号。投资人：张玉婷，经理。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鸿好实业有限公司，住所地上海市闵行区双柏路1289号1幢209室。法定代表人：吴锦平，总经理。委托诉讼代理人：王亮，上海国域达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴志德，男，1957年9月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人上海市闵行区申龙羊毛衫厂（以下简称申龙羊毛衫厂）因与被上诉人上海鸿好实业有限公司（以下简称鸿好实业公司）、吴志德房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人申龙羊毛衫厂上诉请求：撤销原审判决第五项,依法改判支持其对鸿好实业公司的全部诉请。事实与理由:一、原审法院未查清事实,涉案的《租赁合同》义务应当约束鸿好实业公司。原审法院已经认定上诉人与被上诉人一（鸿好实业公司）签订的《租赁合同》合法有效,该合同也写明了“承租方:上海XX有限公司”,并且最终由上海XX有限公司签章。上述事实都证明了被上诉人一应当承担合同义务;作为上诉人无法区分被上诉人一和被上诉人二（吴志德）之间的真实关系,被上诉人一既然盖章签字应当履行合同义务。在一审审理过程中,被上诉人二表示是挂靠在被上诉人一下履行租赁合同的,但一审法院未能查明被上诉人二是受托人还是挂靠方还是共同债务人,这节事实对最终债务承担认定非常重要,但原审完全没有区分。二、原审法院适用法律错误,被上诉人一应当承担付款责任。1、被上诉人一作为签订《租赁合同》签订方,应当就租赁合同履行付款义务。被上诉人一是合同的签约方,其合同义务明确;上诉人也是基于被上诉人一是合同义务方,其有着一定的履行合同的能力和保障,方才同意出租涉案房屋。原审法院不应当以上诉人之后与被上诉人二之间有更多联系即认为已经不再履行《租赁合同》或者《租赁合同》的履行主体已经变更,该情况不能得出变更的推定,也没有任何书面材料能够推定为协议变更。被上诉人二作为被上诉人一签约时实际经办人,上诉人要求其付款的行为也同样及于被上诉人一。一审以“曹行吴志德租用XX路XX号”为由认定是被上诉人二（吴志德）的个人租用，显属不当。吴志德因为自身作出支付款项的承诺应当作为债务的加入,而不是变更以减少履行主体。吴志德出具的欠条,是其自愿的债务加入行为;原审法院却认为是债务人的减少,但没有任何文字证明申龙羊毛衫厂免除鸿好实业公司的债务。吴志德明确表示其挂靠鸿好实业公司,即便基于挂靠,两被上诉人也应当承担连带责任。上诉人基于对被上诉人二的信任,与被上诉人一签订租赁合同,排除被上诉人一的付款义务有违诚实信用原则和依合同履行义务原则。被上诉人鸿好实业公司辩称，不同意申龙羊毛衫厂的上诉请求，要求维持原判。被上诉人吴志德未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。申龙羊毛衫厂向一审法院起诉请求：1、请求判令其与鸿好实业公司、申龙羊毛衫厂于2013年8月8日签订的《租赁合同》已于2019年2月21日解除;2、请求判令鸿好实业公司、吴志德搬离并返还涉案的XX公路XX号租赁房屋;3、请求判令鸿好实业公司、吴志德支付其房屋租金947,593.75元(自2013年10月1日起算至2019年2月28日止);4、请求判令鸿好实业公司、吴志德支付其房屋使用费169,907.03元(自2019年3月1日起算至2019年7月15日止);5、请求判令鸿好实业公司、吴志德支付其赔偿金205,281.25元，包括违约金124,031.25元,及逾期给付利息81,250元(以62.5万元为本金,按照年利率6%计算,自2017年5月1日起算,暂计至2019年6月30日,实际计算至清偿之日止)。一审诉讼中，申龙羊毛衫厂变更诉讼请求：1、请求判令其与鸿好实业公司、吴志德于2013年8月8日签订的《租赁合同》已于2019年2月26日解除;2、鸿好实业公司、吴志德支付申龙羊毛衫厂房屋租金992,276元（包含2笔金额，第一笔是625,000的借条所欠金额，系2014年4月30日至2016年4月30日期间欠付金额的累积；还有一笔是自2018年5月25日至2019年2月28日期间所欠的租金367,276元）；3、鸿好实业公司、吴志德支付申龙羊毛衫厂房屋使用费70,488元（根据2018年10月1日至2019年9月30日的471,318.75元年租金的标准计算的房屋使用费，即每日1,291.28元，自2019年3月1日起至2019年7月15日止）；由于申龙羊毛衫厂已于2019年7月16日收回房屋，故申龙羊毛衫厂撤回返还房屋的诉讼请求，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：涉案的上海市闵行区XX镇XX路XX号房屋产权人为申龙羊毛衫厂。2013年8月8日，申龙羊毛衫厂（出租方、合同甲方）与上海XX有限公司（承租方、合同乙方，以下简称通大公司）签订《租赁合同》1份。约定：乙方因经营需要，向甲方租借XX公路XX号厂房，楼下北面11间，楼上全部。甲方将上述厂房租借乙方，年租金为45万元。合同有效期为2013年10月1日至2022年9月30日止，为期10年。2015年10月1日起年递增5%，年租金47.25万元。租金支付方式为先支付后使用原则，租金每六个月支付一次，第二次支付日期在租金到期日的1个月，到期不支付租金，属乙方违约，甲方有权终止合同并收回原出租的房屋，由此造成的损失由乙方自理。甲、乙双方在合同履行中，任何一方不得提前终止合同，如单方提前终止合同，属违约，需追究违约方的责任，并赔偿给守约方约定的违约金三个月租金。本合同经双方经办人签名、公司盖章后生效，合同到期，乙方续约的优先权（但租金根据当时周边环境再次商订），同时乙方在合同到期前三个月通知甲方是否续约。乙方经营应按国家规定办好所需的营业执照，对无证经营造成的后果由乙方自负，乙方租用甲方的厂房期间，在生产经营上与第三方所发生的债权债务由乙方负责，与甲方无关。合同还对水电费等其他事项作了约定。合同落款乙方由吴志德签字、通大公司盖章。2014年12月31日，吴志德与案外人俞某向申龙羊毛衫厂法定代表人出具借条1份，载明：今由曹行吴志德颛桥XX村俞某租用XX路XX号，房租租金由于下家未付清房租，故向张某1借款人民币叁拾肆万元整，特作借据为证，归还日期为：二○一五年四月三十日。该借条上还有证明人张某2签字。后吴志德作为借款人又向申龙羊毛衫厂法定代表人出具借条1份，言明：今借到张某1人民币陆拾贰万伍仟元归还日期2017年4月30日，特作借据为证。（前3人所签借条作废）。2018年10月17日，申龙羊毛衫厂法定代表人书写材料1份，载明：吴志德,1、2016年5月9日，农行转账50,000元；8月30日，农行转账18,000元；9月29日，农行转账40,000元；10月27日农行转账22,000元；11月1日小孟转95,000元，内有账5000元，100,000元；2017年3月23日，转账40,000元；合计27万。上次对账有2次，1万，1次4万，没有记账共6万元+27万元合计33万元。2017年4月17日转账180,000元。2016年4月1日-2017年3月30日，全年付房付472,500元，多付房租37,500元。2、2017年7月7日付现金6万，8月24转账2万，9月18日转账2万，10月24转账6万，10月25日转账8万，合计收到人民币24万元，前面多付37,500元。2017年4月1日-2017年9月30日半年236,250元，多付房租41,250元。2017年10月1日-2018年9月30日全年房租496,125元，18年2月9日转账5万，10日3万，6.6日小孟转账9万，10日转账1万，18年9月14日林某转账5万，合计收23万，前面多付41,250元，到2018年9月30日未付224,875元。一审另查明，吴志德提供的申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具的收据载明的交款单位均为吴志德，其中一份2017年6月28日收据载明，收款金额为496,125元（应结472,500元），收款事由2016年4月30-2017.4.30日在收款事由下面一行有倒退1个月日期为2016年4月1日-2017.3.30日。2019年2月14日，申龙羊毛衫厂委托律师向鸿好实业公司发出函件，向鸿好实业公司催讨所欠租金，并要求鸿好实业公司于2019年2月20日前向委托人支付所欠款项。该函件于2019年2月15日送达。2019年2月21日，申龙羊毛衫厂委托律师分别向鸿好实业公司、吴志德发函，内容均为因拖欠租金，故根据合同约定告知解除合同，并要求承担违约责任。函件分别于2019年2月21日到达鸿好实业公司，于2019年2月26日送达吴志德。一审还查明，2015年5月5日，通大公司企业名称变更为鸿好实业公司。一审审理中，申龙羊毛衫厂明确房屋已于2019年7月16日收回。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、履行付款义务方主体。二、合同是否解除，租金及违约责任如何确定。针对争议焦点一，一审法院认为，申龙羊毛衫厂与鸿好实业公司签订的《租赁合同》上，加盖了双方公章，属双方意思表示，在未有其他证据可以推翻上述合同的前提下，应属合法有效。但是，从租赁合同履行开始，房屋即交付于吴志德，申龙羊毛衫厂提供的借条上明确载明为“曹行吴志德租用XX路XX号”，之后吴志德又以个人名义向申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具结欠租金的借条，而且从申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具的收据载明的交款单位也明确为吴志德，张某1出具的租金结算清单上指向的结算对象亦为吴志德，而本案中并无一份证据可以证明在合同履行中由通大公司或者通大公司变更名称后的鸿好实业公司向申龙羊毛衫厂付款的事实，故从上述一系列行为已能印证虽然以通大公司名义签订租赁合同，但在租赁合同签订后实际租用房屋的承租人为吴志德个人，申龙羊毛衫厂出具的相关材料及其提供的借条也足以能证明其认可合同实际履行方已经变更为吴志德，故对结算催讨租金等都与吴志德个人之间进行，因此本案实际租赁合同的履行相对方实为申龙羊毛衫厂与吴志德，故应由吴志德作为合同履行义务一方，承担相应责任，此也与吴志德在庭审中陈述通大公司只是名义上的合同签订人，实为由其租赁房屋收取租金之事实相吻合。针对争议焦点二，一审法院认为，对于合同的解除问题，由于吴志德未能按约支付租金，已构成违约，申龙羊毛衫厂依据合同享有合同解除权。申龙羊毛衫厂于2019年2月21日向吴志德函告解除合同，该解除合同的函件于2019年2月26日到达吴志德，故双方之间的合同于2019年2月26日解除。关于所欠的租金金额，对于申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具的结算明细，吴志德在庭审中最后予以认可，故该份证据可以证明在2016年4月1日至2018年9月30日期间，吴志德尚欠租金224,875元；而对于上述日期前所欠的租金，申龙羊毛衫厂又提供了一份吴志德的借条，虽然吴志德认为此借条结算的租金系其在酒桌上迷糊状态下所签，并不真实，但其未能提供充分证据予以证实，故对吴志德此项抗辩，一审法院不予采信。申龙羊毛衫厂于一审庭审中明确借条载明的欠款金额期间为2014年4月30日至2016年4月30日，但从申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具的对账明细可以看出，2016年4月的租金已结算清，故在申龙羊毛衫厂主张的625,000元内应扣除2016年4月的租金39,375元，因此就本案目前在案证据，截止2018年9月30日，吴志德所欠租金应为625,000-39,375+224,875元=810,500元，吴志德认为其已经支付的租金部分，除了申龙羊毛衫厂认可的以外，其应当还就上述所欠租金，其已付款的事实加以举证，但本案中，吴志德并未能予以举证证明，故对申龙羊毛衫厂主张至2018年9月30日止所欠租金金额，一审法院确认为810,500元。2018年10月1日起至2019年2月26日期间的租金，申龙羊毛衫厂明确年租金为47万元，故该期间的租金计算为190,146.12元。上述两笔租金总额为1,000,646.12元，鉴于申龙羊毛衫厂诉讼请求中仅主张992,276元，此系申龙羊毛衫厂自行处分权利的行为，故一审法院按申龙羊毛衫厂主张的992,276元予以确认。合同解除后，吴志德未能及时归还房屋，故其应向申龙羊毛衫厂支付自房屋收回之日止的使用费，现申龙羊毛衫厂主张的使用费70,488元，尚在合理范围内，一审法院予以支持。至于违约金，因吴志德违约，其应向申龙羊毛衫厂支付违约金，但申龙羊毛衫厂主张3个月租金标准作为违约金，金额过高，一审法院予以调整，酌情调整为按2个月租金标准作为违约金，计为78,333.33元。一审法院注意到，申龙羊毛衫厂针对吴志德的同一行为主张多项违约金，故对其主张的逾期付款利息违约金请求，一审法院不再予以支持。由于申龙羊毛衫厂已经收回房屋，故其撤回收回房屋该项诉讼请求，一审法院予以准许。吴志德认为其在房屋内的投资损失等，其通过另案诉讼途径予以解决，一审法院予以准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海市闵行区申龙羊毛衫厂与吴志德之间的《租赁合同》于2019年2月26日解除；二、吴志德于判决生效之日起十日内向上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付租金992,276元；三、吴志德于判决生效之日起十日内向上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付房屋占有使用费70,488元；四、吴志德于判决生效之日起十日内支付上海市闵行区申龙羊毛衫厂违约金78,333.33元；五、驳回上海市闵行区申龙羊毛衫厂其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,705.04元，由上海市闵行区申龙羊毛衫厂负担500元，吴志德负担16,205.04元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点为基于涉案《租赁合同》的履行而产生纠纷后，出租方要求合同相对方承担责任的主体为吴志德还是吴志德与鸿好实业公司。申龙羊毛衫厂上诉认为，涉案的《租赁合同》写明了承租方为通大公司,并且最终由通大公司签章,鸿好实业公司（通大公司）应当承担合同义务；合同履行过程中也没有任何书面材料能够推定协议主体作过变更。吴志德因为自身作出支付款项的承诺应当作为债务的加入,而不是变更以减少履行主体。没有任何文字证明申龙羊毛衫厂免除鸿好实业公司的债务。鸿好实业公司则提出对于上述租赁合同不知情，合同未在其与申龙羊毛衫厂之间实际履行过，其不享有该合同上的任何权利等理由主张其不应当承担上述《租赁合同》项下之责任。本院认为，申龙羊毛衫厂与鸿好实业公司签订的《租赁合同》上，加盖了双方公章，属双方真实意思表示，在未有其他证据可以推翻上述合同的前提下，该合同应属合法有效。虽然从租赁合同履行开始，房屋即交付予吴志德，申龙羊毛衫厂提供的借条上也明确载明为“曹行吴志德租用XX路XX号”，之后吴志德又以个人名义向申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具结欠租金的借条，且从申龙羊毛衫厂法定代表人张某1出具的收据载明的交款单位也记载为吴志德，张某1出具的租金结算清单上指向的结算对象亦为吴志德，本案中并无一份证据可以证明在合同履行中由通大公司或者通大公司变更名称后的鸿好实业公司向申龙羊毛衫厂付款的事实。上述一系列行为和事实已能印证虽然以通大公司名义签订租赁合同，但在租赁合同签订后实际使用房屋的人确实为吴志德个人。申龙羊毛衫厂出具的相关材料及其提供的借条虽能说明其认可合同实际租赁使用人为吴志德，但本案尚缺乏出租人明确同意《租赁合同》原承租人通大公司（鸿好实业公司）退出合同，合同主体由通大公司（鸿好实业公司）变更为吴志德的相应充分证据。申龙羊毛衫厂主张吴志德因为自身作出支付款项的承诺应当作为债务的加入,而不是变更以减少履行主体的意见，较为合理和妥当，本院予以采纳。一审判决以申龙羊毛衫厂结算催讨租金等都与吴志德个人之间进行而认定本案实际租赁合同的履行相对方实为申龙羊毛衫厂与吴志德，但需要指出的是，实际租赁合同的“履行相对方”与应当根据租赁合同承担责任的“合同相对方”并非在任何场合和情况下均完全等同。一审判决以本案实际租赁合同的履行相对方实为申龙羊毛衫厂与吴志德为由，认定仅应由吴志德作为合同履行义务一方承担相应责任，并对申龙羊毛衫厂有关要求鸿好实业公司（通大公司）承担基于《租赁合同》的履行而产生的应由合同相对方承担责任之诉请不予支持，显属不当，本院依法予以纠正。鸿好实业公司因属于《租赁合同》的相对方而应与吴志德共同承担申龙羊毛衫厂一审中主张的相应合同项下责任，包括支付欠付的租金、占有使用费、承担违约金等。一审审理过程中，申龙羊毛衫厂主张鸿好实业公司、吴志德共同承担其主张的合同责任，一审法院根据其请求，结合查明的事实，判决吴志德应向申龙羊毛衫厂承担支付租金、占有使用费、违约金的相应责任。一审判决后，吴志德和其他当事人也未就一审上述判决内容提出上诉，故一审判决所确定的吴志德应承担的租金、使用费、违约金的金额本院予以确认。一审根据申龙羊毛衫厂的请求，确认涉案的《租赁合同》于2019年2月26日解除，具有相应的事实根据，本院也予以确认。但需要指出的是，解除的系申龙羊毛衫厂与鸿好实业公司、吴志德之间《租赁合同》。此外，一审基于申龙羊毛衫厂针对承租人的同一行为主张多项违约金的情况，对申龙羊毛衫厂主张的逾期付款利息违约金请求不予支持，亦无不当。综上，上诉人申龙羊毛衫厂的上诉理由成立，故本院对其相应的上诉请求予以支持。一审仅判决吴志德承担相应责任不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31884号民事判决；二、确认上海市闵行区申龙羊毛衫厂与上海鸿好实业有限公司、吴志德之间的《租赁合同》于2019年2月26日解除；三、上海鸿好实业有限公司、吴志德应于本判决生效之日起十日内向上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付租金人民币992,276元；四、上海鸿好实业有限公司、吴志德应于本判决生效之日起十日内向上海市闵行区申龙羊毛衫厂支付房屋占有使用费人民币70,488元；五、上海鸿好实业有限公司、吴志德应于本判决生效之日起十日内支付上海市闵行区申龙羊毛衫厂违约金人民币78,333.33元；六、驳回上海市闵行区申龙羊毛衫厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16,705.04元，由上海市闵行区申龙羊毛衫厂负担500元，上海鸿好实业有限公司于吴志德共同负担16,205.04元。二审案件受理费2,838.96元，由上海鸿好实业有限公司、吴志德共同负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年二月二十四日书记员 周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。