天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2283号原告：上海诚成物业管理有限公司天津分公司，住所地南开区万德庄大街南侧新都大厦1号楼504室。负责人：吴君澄，总经理。被告：梁杰，男，1962年12月3日出生，汉族，住天津市南开区。原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司（以下简称上海诚成物业天津分公司）与被告梁杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海诚成物业天津分公司的负责人吴君澄，被告梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海诚成物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告补交自2014年7月1日至2020年12月31日的物业管理服务费11741元；2．按照银行利率计算自2014年7月1日至2020年12月31日的利息2296元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年4月1日至2024年11月15日止与新都大厦业主大会签订了天津市住宅物业服务合同，并在天津市国土资源和房屋管理局备案。被告购买了新都大厦4号楼1901室房屋，于2014年7月1日开始拖欠物业服务费，被告房屋建筑面积94.08平方米，每月每平方物业管理服务费1.6元，每月应交物业管理服务费150.53元。现被告拖欠自2014年7月1日至2020年12月31日共78个月物业管理费，在此期间，原告多次催缴无果。另被告需按银行同期利率支付原告利息2296元。根据被告购房时认可的物业管理服务费和天津物业管理条例相关规定，被告的行为属于单方违约，应承担民事责任。原告为维护小区交费业主的合法权益，故成讼。被告梁杰辩称，被告是原告所述房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间均属实。原告提出的第一项诉请超出了三年诉讼时效，2020年5月在南开法院的调解室进行过一次调解，所以被告认可的诉讼时效为2017年5月至2020年5月；不同意支付利息，也不清楚是如何计算的。未交纳物业费的原因是：1．被告认为业主是应该交纳物业费的，业主买的是物业服务，现在物业公司服务不到位，物业人员还骂过被告，因为2014年9月去找物业开具2014年之前物业费是由被告交纳的证明，物业没给开，但却开给了别人，被告要求收费员去核对底档，但后来没有结果，所以就没交物业费。2．小区物业费收入支出都不对业主公开、还有物业在围墙上开了新门疫情期间自由出入、在院内存车业主无法出入、原告违规搭建管理室、空调外机放在室内导致供电跳闸，这也存在安全隐患。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2014年6月与天津市南开区新都大厦业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定将新都大厦（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务，服务期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同第六条约定，物业管理服务费采取包干制的形式收取，收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.95元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.65元由业主交纳；业主于每月5日前或按约定交纳。2019年11月16日原告与天津市南开区新都大厦业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定将新都大厦（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务，服务期限自2019年11月16日起至2024年11月15日止。合同第六条约定，物业管理服务费采取包干制的形式收取，收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元由业主交纳；业主于每月5日前或按约定交纳。上述两份《天津市住宅物业服务合同》均已备案。2019年11月16日，天津市南开区新都大厦业主大会出具证明一份，证实业主大会因换届选举原因，延迟了与原告签订新物业服务合同，2019年6月1日至2019年11月15日原告为新都大厦提供了事实物业管理服务，收费标准、服务标准按照2014年6月签订的《天津市住宅物业服务合同》执行。另查，被告梁杰系天津市南开区卫津路与万德庄大街交口西南侧新都大厦4-1-1901号房屋权利人，房屋建筑面积94.08平方米，拖欠自2014年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。庭审结束后，原告就被告关于诉讼时效的抗辩主张补充提交了证据，欲证实原告于2017年6月通过快递的形式向被告邮寄了缴费通知书，后于2019年12月3日向南开法院申请诉前调解并进行登记。经法庭询问，被告表示没有物业人员上门催缴物业费，也没有收到过快递，2020年1月（春节前）接到过法院调解员的电话，告知春节后来院进行调解事宜，然疫情原因2020年5月才到法院进行调解。本院认为，原告与天津市南开区新都大厦业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。2019年6月1日至2019年11月15日双方虽未签订书面合同，但新都大厦业主大会出具证明原告在此期间继续为新都大厦小区提供服务，能够证明双方之间存在物业服务合同关系。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩原告收支未向业主公开的问题，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2019年12月3日向本院申请诉前调解并进行登记，诉讼时效中断，故2016年12月4日至2020年12月31日均在诉讼时效内。另原告虽主张于2017年6月通过快递方式向被告新都大厦4-1901室邮寄缴费通知书，但其提交的证据不能证实是否实际送达以及送达情况，对此本院不予认可，故2014年7月1日至2016年12月3日的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对原告该期间的诉讼请求不予支持。关于原告主张因被告拖欠物业费应按照银行利率计算利息的诉讼请求，合同中虽对逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金有所约定，但原告采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，被告未能交纳物业费又存在一定的误解，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，双方应共同努力，形成良性和谐的物业服务关系，对此本院不予支持。故被告应给付原告2016年12月4日至2020年12月31日期间的物业服务费7360元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告梁杰给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司2016年12月4日至2020年12月31日的物业服务费7360元；二、驳回原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取计75.5元，由被告梁杰负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 康 哲二〇二一年二月九日书记员 刘思佳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。