广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初15011号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：广州凯思鸣教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：苏颖娴，职务总经理。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所实习律师。原告广州市明和实业有限公司与被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市明和实业有限公司的委托诉讼代理人张溪函，广州凯思鸣教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人张磊强、辜曼霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市明和实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月1至2020年4月30日期间租金391179.96元；2.被告以欠缴租金391176.96元为本金，按每天万分之二点一的标准（其中130393.32元从2020年2月6日起算、130393.32元从2020年3月6日起算、130393.32元从2020年4月6日起算）计付至付清全部欠款之日的违约金；3.原告没收被告支付的履约保证金505621.38元及水电周转金21755.70元；4.被告赔偿原告为本案支付的律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与被告签署了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租位于广州市天河区珠江东路12、14、16号***单元（以下统称涉案商铺）。自2020年2月以来，被告一直拒绝支付租金，经原告发函催讨均无果。2020年4月29日，原告向被告发出《关于解除合同的通知》，通知被告于2020年4月30日解除租赁合同及补充协议。原告认为，被告未按照合同约定支付租金，严重违反约定，原告有权解除合同及补充协议。被告除应清缴租金外，还应向原告支付迟延违约金，原告无需返还保证金，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司答辩称，1.新冠××疫情属于不可抗力，同时被告在疫情期间没有使用过租赁场地，因此应当免除疫情期间租金缴纳责任。广州市教育局于2020年1月24日发布紧急通知，校外教育培训机构自1月24日开始暂停开展培训活动。被告自2020年1月关闭涉案商铺，2020年2月-4月一直处于停业状态，未使用过涉案商铺。因此，由于不可抗力被告未缴纳2020年2月-4月租金不违约，没有使用涉案商铺应免交停业期间2月-4月的租金。2.被告不存在违约行为，原告单方解除合同条件不成立，无权没收履约保证金和水电费周转金。原告作为涉案商铺的所有权人，在疫情期间也应知悉被告作为教育培训机构不得开业，在涉案商铺空无一人的情况下仍然将解除合同的邮件发往被告的经营场所，被告根本无法收到相关材料，也无法提出任何抗辩。3.被告有减免租金的正当理由，原告不能要求被告承担违约责任，律师费也不应由被告承担。4.因原告单方解除合同回收涉案商铺，导致被告在收到上级部门可复工开业后因场地问题无法及时恢复营业。为安抚客户只能向第三方教育机构购买课时，并由第三方组织教师代为授课。对该损失的扩大，被告保留追究的权利。5.原告应退回履约保证金和水电费周转金。被告并未违约，原告无权没收履约保证金和水电费周转金，应当退还履约保证金和水电周转金，该意见仅作为答辩意见提出，不作为反诉提出。6.原告主张的违约金计算标准过高，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经审理查明：位于天河区珠江东路12、14、16号**房为原告名下物业，用途商业，建筑面积16365.66平方米。原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积472.95平方米，2019年10月24日至2020年10月23日月租金130392.32元，2020年10月24日至2021年10月23日月租金140816.13元，租金按月结算，乙方在每月第五日前支付。乙方向甲方交纳保证金335359.38元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。合同未规定事宜及与补充协议约定不同条款，以补充协议为准。合同还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同补充协议》，协议约定建筑面积共计945.9平方米，租赁期限自2016年10月24日至2021年10月23日，协议约定乙方租赁的物业只限于创思鸣为店名经营教育咨询项目，履约保证金为相当于本物业三个月基本租金金额的租金保证金335359.38元及相当于三个月管理费金额的管理费保证金170262元。租金以基本租金或“总营业额”提成租金两者取其高的方式收取，提成租金=“总营业额”×每月提成扣点。2019年10月24日-2020年10月23日，每平方米租金137.85元，每月基本租金130392.32元，每月提成租金14%。租金按月支付，乙方应于每月五日前（按自然月计算）将该月固定租金存入甲方指定银行账户内。提成租金按自然月支付，乙方应在每个自然月第十五日前，将上月提成租金高于固定租金的差额部分（如有）存入甲方指定的银行账户。乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米23元计算。租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。乙方需按时向甲方支付本协议约定的费用，如乙方迟延缴付的，除应缴清应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额3‰计算。乙方逾期超过三十日，甲方或指定物业管理公司有权采取包括但不限于上锁、取消门禁授权等措施控制乙方在本物业的人员与货物的进出。乙方逾期支付本合同规定的任何应付款项达到三十日的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。在乙方违约的情形下，甲方有权没收乙方保证金。自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方五日内未迁出本物业或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回本物业，甲方有权留置或以其他任何方式处理本物业的物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、给予赔偿）。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。如因甲方处理前述物品导致任何第三方向甲方提出索赔，乙方应赔偿甲方因此造成的损失。由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工程查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。双方在庭审中确认，被告租赁涉案商铺用于经营教育类项目，被告支付租金至2020年1月31日，自2020年2月1日后租金未支付。由于被告未能支付2020年2月1日之后的租金，原告于2020年4月29日通过中国邮政快递向被告承租的涉案商铺地址发出《关于解除合同的通知》，记载由于被告逾期缴纳2020年2月-4月的租金等费用，已构成严重违约，通知被告于2020年4月30日解除双方签订租赁合同及补充协议，并于2020年4月30日起收回涉案商铺等。该封快递于2020年5月8日退回妥投。被告在庭审中表示没有收到上述通知书，后原告的工作人员通过微信告知被告于2020年4月30日会回收店铺。当事人在庭审中确认，原告于2020年4月30日收回涉案商铺，涉案租赁合同于2020年4月30日解除。2020年1月24日，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，表明“自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动”。2020年5月27日，广州市教育局根据广东省教育厅《关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》（粤教防组[2020]84号）要求发布返园返校时间安排，表明“校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日”。被告在庭审中陈述，其是经营英语培训、早教亲子班级托班等教育培训机构，由于疫情，自2020年1月24日至2020年6月2日期间被迫停课，由于原告于2020年4月29日解除合同，导致被告无法复工开业，只能向第三方教育机构购买课时。为证明上述陈述，被告提供了其与学员签订的《创思鸣国际幼儿教育中心课程注册合同》及相应的收据，《学员三方协议》，关于创思鸣家长剩余课时安排的初步通知，其与第三方教育机构签订的购买课时的《合作协议》等。经质证，原告对上述证据均不予认可，认为与本案无关。当事人在庭审中确认，原告有收到被告的减租申请，但双方未能就减租事宜达成一致意见。由于被告没有支付租金，原告提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，原告提交其与广东金领律师事务所签订的《民事委托合同》和金额为5000元银行转账回单及发票。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：疫情及疫情防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，被告承租涉案物业用于经营教育培训类项目，因受疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，原告与被告就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故被告未能按时支付租金不宜认定违约。疫情防控措施确实会导致被告无法正常经营，考虑到涉案场地的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，本院对涉案物业2020年2月-4月份的租金每月酌情减免50%，故被告应向原告支付2020年2月至4月租金195588.48元[130392.32元/月×3月×50%]。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。如上所述，考虑到被告因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营的事实，被告未能按时支付租金不宜认定违约，故原告以此为由要求被告支付违约金、律师费并没收履约保证金和水电费周转金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市明和实业有限公司支付2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金195588.48元；二、驳回原告广州市明和实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7372元，由原告广州市明和实业有限公司负担3810元，被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司负担3562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月九日法官助理贾清宸书记员钟秀娟