上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终360号上诉人（原审被告）：高境国，男，1981年10月27日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙丽丽，上海维熙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海睿亚房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路575弄1-17号B区3-86室。法定代表人：王乐，总经理。上诉人（原审被告）：王乐，男，1985年7月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：张翔东，男，1972年7月3日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人高境国、上海睿亚房地产经纪有限公司（以下简称睿亚公司）、王乐因与被上诉人张翔东房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高境国上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回对其的相应诉讼请求。事实与理由：其与张翔东、睿亚公司签订的是居间协议，本质上其与张翔东经睿亚公司中介，存在向案外人毛某购买房屋的意向，张翔东对此有充分的了解，其真实地位是中介，没有收取钱款，案外人才是出售人。本案涉及刑事案件，买卖居间协议是无效的，张翔东应当通过刑事程序主张权利，本案适用定金罚则没有依据。睿亚公司、王乐表示不同意高境国的上诉请求。上诉人睿亚公司、王乐上诉请求：撤销一审判决第二至七项，发回重审或改判由高境国承担返还房款、手续费、中介费的责任，驳回对睿亚公司及王乐的诉讼请求。事实与理由：其仅仅是中介，完成了代收代付的义务，并且将全部所收的款项代转或退还，其所有收付款行为都是接受高境国的指示，代其所为，应由高境国承担还款义务，其与张翔东都是受害人。高境国表示不同意睿亚公司、王乐的上诉请求。被上诉人张翔东辩称：其不清楚毛某的身份，合同是三方真实意思表示，上诉人应当承担合同责任，刑事案件与本案并非同一事实，不同意高境国及睿亚公司、王乐的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。张翔东向一审法院起诉请求：1.高境国、王乐、睿亚公司共同返还张翔东双倍定金人民币（下同）2,000,000元；2.高境国、王乐、睿亚公司共同返还房款2,000,000元；3.高境国、王乐、睿亚公司共同返还房屋手续费500,000元、中介费180,000元；4.高境国、王乐、睿亚公司共同支付逾期还款利息损失，以2,680,000元为基数，按每年10%的比例，自2019年4月16日起算至全部付清之日止。一审审理中，张翔东明确第4项诉讼请求的基数2,680,000元的构成为第2项诉讼请求的房款2,000,000元及第3项诉讼请求的房屋手续费500,000元、中介费180,000元。一审法院认定事实如下：2019年3月，高境国作为出售方（甲方）、张翔东作为购买方（乙方）、睿亚公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案涉讼房屋）达成如下买卖条件并签订该协议：购买总价款9,000,000元；乙方通过居间方支付给甲方房屋定金1,000,000元，购买甲方涉讼房屋，剩余房款8,000,000元在双方签订完一手商品房买卖合同15日内通过居间方一次性支付给甲方（此房为70年住宅产权）；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1%的佣金；甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同第四条规定向乙方、丙方承担违约责任。2019年3月1日，张翔东向王乐转账交付1,000,000元，王乐随后将该1,000,000元转账交付高境国，两笔转账均附言为涉讼房屋定金。当天，王乐向张翔东出具该1,000,000元定金的《收款收据》。2019年4月9日，相某受张翔东指示向王乐转账交付4,730,000元，赵某受张翔东指示向王乐转账交付1,000,000元、1,000,000元、1,000,000元、450,000元，张翔东向王乐转账交付500,000元，以上合计8,680,000元。当天，王乐向张翔东出具金额为8,000,000元的《收款收据》，确认该8,000,000元系涉讼房屋部分房价款。此外，王乐在当天另向张翔东出具《收条》一份，载明：收到张翔东购买涉讼房屋的手续费500,000元、中介费180,000元。2019年4月11日，褚某、毛某因涉嫌诈骗被上海市公安局徐汇分局刑事拘留。2019年4月11日当天，褚某接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警讯问：问：继续交代？答：我主动联系毛某，问他百汇园的房子要不要，我这里有渠道可以低价出售。他说可以，他去找客户买房。一开始，我收他一套房子20万的定金，后来收30万一套的定金。我原本只想骗他5套房子的定金，没想到他一直往我卡里打钱，付房子的定金，陆陆续续打给了我大概30套房子的定金。一开始，我给了他2本假的售房合同，上面有房产的地址，房价等信息，购买人的信息是空白的。我将合同交给他，来获取他的信任。后来，他又问我要合同，我说合同还没出，再等等，他就一直盯着我要合同，说如果再没有合同，他的客户一定会闹到派出所的。我被他逼的没办法了，又伪造了10本合同给他。后来我想办法问他收回了这些假合同，然后我自己全部销毁了。2019年4月17日，张翔东接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：你把事情详细讲一下？答：……2019年2月26日，我购买上海市长宁区XX道XX号XX号楼XX室的房产的中介章某向我介绍百汇园的房产，问我有没有兴趣，我表示有兴趣，章某告诉我这个房产王乐比较了解，于是把王乐的微信推给我，我和王乐微信添加了好友后，稍微聊了下这个房产的情况。之后，在2019年2月28日，王乐带我到百汇园小区去看房，我们没有进去看，就在小区楼下看了一下，……此次交易中，此套面积是114平米左右，房价总共是900万元人民币，服务费50万元人民币，中介费18万元人民币，共计968万元人民币。于是我就在2019年3月1日支付了100万元人民币的订金给王乐，随后在次日王乐将经纪合同给我送过来，让我签订，合同中卖家是一名姓高的男子，还有王乐所属的中介公司的印章。合同中规定了，100万元人民币订金折算在总房价中，之后的余款在15日内付清，才能进行后续的交易手续（递交房产局办理产证）。之后我不断的催促王乐跟进此事，在2019年4月7日，王乐拿了一份正式的房产交易合同给我签订，合同中卖房方是“上海XX有限公司”，受托方是“上海市徐汇区房产交易中心”和“上海市徐汇区国土资源局”，买房方就是我。在签订了该正式交易合同之后，我在2019年4月9日将余款868万元人民币转账给了王乐。2019年4月16日王乐和我沟通，让我来派出所配合调查，于是今日我就来了。……问：是谁提出支付968万元人民币全额购房款的？答：是我和王乐签订的经纪合同中注明的情况，要求余款15日内付清，才能进行后续的交易手续（递交房产局办理产证）。并且王乐也告诉我，因为房产数量有限，订购人数众多，哪位买家先行在15日内付清，就能先抢得房源进行后续的交易手续。2019年4月17日，王乐接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：你和高境国是什么关系？答：我们是朋友关系，高也是我们买卖百汇园房产的上家，百汇园的房产信息是高提供给我的，我帮他找买房的客户，从中抽取服务费。问：高境国是什么时候提供给你百汇园的房产信息？答：是2019年2月份，高对我说他手里有一批XX园XX号、XX号、XX号的房源，价格比市场价便宜30%，叫我去找客户，如果事成之后我收取一笔佣金。问：你怎么向客户收取佣金？答：我会在签买卖合同之前向客户提出签一份佣金协议书，收取2%的中介费和50万的服务费。问：你的工作是什么？答：我是房产中介，睿亚公司，公司法人是我老婆魏某，我是公司的实际经营者。问：你为高境国找了几个客户？答：我为高境国找了4个客户，都是在2019年的3月份分别以转账的方式转给我100万元的定金，都是转到我招商银行的账户里，我都是及时将这400万元的定金都转给了高境国建设银行的账户。……问：目前流程走到了哪一步？答：张翔东已经在4月5日左右的一天，我将高境国交给我的2本商品房的买卖合同送到了张翔东的住处（长宁区的嘉年华庭）楼下的大堂，让他签了这2本合同后，我再将合同送给了高境国。之后在4月9日张翔东在我的要求下我们在龙水南路的工商银行里面，张翔东一共转账给我868万的人民币，加上之前的100万定金，总价是968万人民币的一套百汇园的114平方的房子的全额都付给了我。问：你有没有及时将这笔钱转付给高境国？答：没有。问：高境国是怎么交代你的？答：高境国告诉我说签完合同之后就要我将全款收齐。问：你收到张翔东的全额之后有没有告诉过高境国？答：没有告诉他。问：你为什么没有及时告知高境国？答：我在4月5日交合同给高境国的时候我告诉过他，张翔东会在4月9日给我打全款，我认为这就是告诉他了。问：这868万元现在何处？答：其实我的卡里有868万元张翔东购买百汇园的房款和290万元卞某购买盛华景苑房产的房款，一共是1,158万元人民币。我于2019年4月16日下午三点在家里通过手机网上银行分别转给了卞某410万元人民币，转给了汪毅200万元，我2019年3月份从收到的房款里面转给我老婆100万元我是想让她用这个钱把我老家房子的贷款还掉然后就可以抵押出去我再购买盛华景苑的房子，这100万现在还在我老婆那里没动。……2019年4月18日，王乐向张翔东转账交付5,000,000元，附言退款。2019年4月22日，王乐向张翔东转账交付1,000,000元，附言退房款。2019年4月22日，高境国接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：继续说下去？答：2019年2月底的时候，毛某又联系过我老婆问百汇园的房子要不要。详细的都是他和我老婆联系的。问：是否看过房子？答：2019年2月26日，毛某带着我们去看过XX园XX号XX室的房子，说是这个房子是已经别人买下的房子，可以给我们看一下，当天我去的晚，我去的时候，毛某已经和我老婆聊某不多了，我看了一下房子之后也就走了，当时毛某还带着一个戴眼镜的男子。……问：毛某是否有给过交易合同？答：2019年3月底还是4月初的时候，因为我老婆怀孕不方便，所以毛某把购房合同给到我，我再拿下去发给王乐以及其他人。问：你们利润如何计算？答：就是每一层找下去，获取中间的差价。比如就是毛某找到我老婆之后，她再找到王乐，王乐再往下找张翔东等其他的下家。每层和下层的差价就是利润。2019年4月25日，睿亚公司股东及法定代表人由魏某变更为王乐。2019年6月5日，睿亚公司股东持股比例由王乐100%持股，变更为王乐持股99%、郭某持股1%。2019年7月2日，张翔东就系争纠纷向一审法院提起诉讼〔案号为（2019）沪0105民初14603号〕。2019年10月25日，一审法院就该案作出（2019）沪0105民初14603号民事裁定，认为：1.公安机关已受理了王乐的报案，以涉嫌刑事案件予以立案侦查，该刑事案件侦查的范围可能涵盖原、被告履行涉讼房屋协议的相关事实；2.刑事案件的最终处理结果可能影响该案的定性及结果的处理。一审法院据此一审裁定驳回张翔东的起诉。其后，张翔东提起上诉。2020年3月27日，上海市第一中级人民法院作出（2020）沪01民终2609号民事裁定，认为：对于发现涉嫌犯罪后何种情况可驳回起诉，应遵循“同一性”标准加以审查，即所涉刑事犯罪嫌疑与相关民事纠纷是否为同一事实。该案中上海市公安局徐汇分局已立案侦查的王乐被骗一案与本案并非同一事实，故原审法院裁定驳回起诉不当，应予以纠正。本院据此作出二审裁定：一、撤销一审法院（2019）沪0105民初14603号民事裁定；二、该案指令一审法院审理。2019年11月14日，上海市徐汇区人民检察院就褚某、毛某被控诈骗罪一案，向上海市徐汇区人民法院提起公诉〔案号为（2019）沪0104刑初1193号〕。2019年12月10日，上海市徐汇区人民法院作出（2019）沪0104刑初1193号刑事判决，一审判决：一、褚某犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年十个月，剥夺政治权利四年，并处罚金三十万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年4月10日起至2033年2月9日止。罚金自该判决生效之日起一个月内缴纳。）。二、毛某犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年三个月，剥夺政治权利三年，并处罚金十万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年4月10日起至2030年7月9日止。罚金自该判决生效之日起一个月内缴纳。）。三、责令被告人将违法所得退赔给各被害人；缴获的伪造公章等予以没收。其后，毛某不服判决，提出上诉。2020年9月24日，上海市第一中级人民法院作出（2020）沪01刑终72号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该裁定为终审裁定。一审审理中，张翔东陈述，其与高境国系房屋买卖合同关系，其与睿亚公司系居间关系，《房地产买卖居间协议》因事实上无法履行，已于2019年4月16日解除。对此，高境国表示，《房地产买卖居间协议》应在刑事案件二审判决时解除。王乐、睿亚公司表示，对《房地产买卖居间协议》已于2019年4月16日解除无异议，当天，王乐接到公安电话，意识到涉讼房屋涉及诈骗，协议已无法继续履行。一审审理中，张翔东最终确认，其要求高境国、王乐、睿亚公司承担共同还款的理由，系高境国、王乐、睿亚公司在共同经营过程中，共同收取款项，共同分享收益，高境国、王乐、睿亚公司实施共同行为。王乐确认，已返还张翔东的6,000,000元系房款。因当事人意见不一，致一审法院调解不能。一审法院认为，根据当事人陈述及在案证据，张翔东与高境国在睿亚公司的居间下，就购买涉讼房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》。张翔东为购买涉讼房屋，共向王乐转账交付9,680,000元，用以支付9,000,000元房款（含定金1,000,000元）、500,000元手续费及180,000元中介费。王乐在收到1,000,000元定金后，转账交付高境国。其后，因高境国对涉讼房屋不享有权利，故《房地产买卖居间协议》实际已无法继续履行，张翔东在此情况下有权要求解除协议。各方在审理中对解除协议没有异议，一审法院予以确认。关于张翔东提出的双倍返还定金2,000,000元的主张，鉴于协议系因出售方无法履约而导致解除，且1,000,000元定金已实际交付高境国，故高境国应对此承担还款责任。张翔东要求王乐、睿亚公司就该笔款项承担共同还款责任，并无法律依据，张翔东认为高境国、王乐、睿亚公司所实施的系共同行为，并无证据证明，一审法院难以采信。关于张翔东提出的返还房款2,000,000元的主张，根据协议约定，剩余房款应通过居间方支付，王乐作为睿亚公司实际从事涉讼房屋居间服务的人员，其收取款项的行为应视为职务行为，故睿亚公司应对此承担还款责任。王乐自高境国处获取房源信息，至其向高境国转交部分款项过程中，均系以个人名义与高境国联系，其在收取房款后，并未转入公司账户，也未及时交付给高境国，甚至根据其在公安机关的陈述，其将收到的房款中的1,000,000元转给妻子，欲以归还老家房屋的贷款，且其在公安机关也均系以个人名义陈述整件事情经过。可见，王乐在以睿亚公司名义签订协议后，并未将收取的房款实际交付公司，而是利用己方为公司实际经营者的特殊身份及便利条件，实际控制、持有上述款项并挪作自用。王乐在《房地产买卖居间协议》无法继续履行的情况下，未及时将其收取的房款全部退还张翔东，侵害了张翔东的合法权益，张翔东有权向王乐主张该2,000,000元房款。王乐所提出的其系受高境国指示，代为经手转交相关款项的抗辩，并无在案证据证明，一审法院难以采信。张翔东要求高境国对该2,000,000元房款承担共同还款责任的主张，并无法律依据，一审法院难以采信。关于张翔东提出的返还房屋手续费500,000元、中介费180,000元的主张，房屋手续费500,000元在《房地产买卖居间协议》中并未涉及，且系由王乐个人收取并出具《收条》确认，并无在案证据证明该笔费用与高境国、睿亚公司有关，故应由王乐承担还款责任。中介费180,000元根据《房地产买卖居间协议》约定，应向睿亚公司支付，而睿亚公司在居间过程中未尽到审慎核查义务，致使张翔东因协议无法履行而受到损害，故应返还该笔中介费。鉴于王乐在收取中介费后，并未及时入公司账户等上文所述之原因，张翔东有权向王乐主张该180,000元中介费。张翔东要求高境国对该180,000元中介费承担共同还款责任的主张，并无法律依据，一审法院难以采信。关于张翔东提出的逾期还款利息损失的主张，鉴于王乐、睿亚公司表示，对《房地产买卖居间协议》已于2019年4月16日解除无异议，在当天接到公安电话时，已意识到涉讼房屋涉及诈骗，协议无法继续履行，故王乐、睿亚公司在当时即应当返还房款、房屋手续费及中介费。鉴于王乐、睿亚公司未及时返还上述费用，的确对张翔东造成有利息损失，故一审法院自2019年4月17日起，就2019年8月19日之前酌情依照同期中国人民银行公布的贷款基准利率支持，自2019年8月20日起酌情依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○二○年十一月十二日作出判决：一、高境国应于判决生效之日起十日内返还张翔东双倍定金共计2,000,000元；二、王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内返还张翔东房款2,000,000元；三、王乐应于判决生效之日起十日内返还张翔东房屋手续费500,000元；四、王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内返还张翔东中介费180,000元；五、王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内向张翔东支付房款2,000,000元的逾期利息（自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；六、王乐应于判决生效之日起十日内向张翔东支付房屋手续费500,000元的逾期利息（自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；七、王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内向张翔东支付中介费180,000元的逾期利息（自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；八、驳回张翔东的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45,328元，由高境国负担18,352元，由王乐负担14,874元，由上海睿亚房地产经纪有限公司负担12,102元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，各方当事人签订的房地产买卖居间协议系真实意思表示，属合法有效，各方均应按约履行。该合同约定，张翔东通过居间方向高境国支付款项，由此可见，张翔东系委托王乐、睿亚公司向高境国付款，而高境国实际收到的支付款项系100万元定金，由于高境国无法取得系争房屋所有权，导致合同不能继续履行，张翔东主张其承担双倍定金罚则，具有事实与法律依据。至于王乐、睿亚公司收取张翔东的其余款项，其尚未转交给高境国，在委托代付关系解除的情况下，也没有完全返还给张翔东，一审法院认定王乐、睿亚公司在剩余款项范围内承担返还责任，退还中介费、手续费均是是正确的。王乐、睿亚公司与高境国之间的争议，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币45,328元，由高境国负担22,800元，王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司负担22,528元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月二十五日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……