广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1495号 上诉人（原审原告）：吴冠良，男，1991年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 上诉人（原审原告）：黎炤纯，女，1989年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 上诉人吴冠良、黎炤纯的共同委托诉讼代理人：陆卫，广西海湾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州新城万博房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市金海湾东大街1号。统一社会信用代码：91450700MA5LB6MJ7W。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈俊伶，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：宣潇然，男，该公司员工。 上诉人吴冠良、黎炤纯因与被上诉人钦州新城万博房地产开发有限公司（以下简称“万博公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2104号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭并于2020年12月16日公开 2 开庭进行了审理。上诉人吴冠良、黎炤纯及其共同委托诉讼代理人陆卫、被上诉人万博公司的委托诉讼代理人宣潇然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴冠良、黎炤纯上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2104号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人于2019年5月19日签订的编号为2019051907693《商品房买卖合同（预售）》；3.改判被上诉人返还首付购房款325119元给上诉人；4.上诉人愿意支付因解除上述《商品房买卖合同（预售）》造成被上诉人实际损失10%的违约金。事实与理由：一、一审判决认定上诉人不享有合同解除权并以此不支持上诉人解除合同的诉讼请求与事实不符。1.案涉合同关于解除合同的相关条款在第三章第八条及附件十六补充协议第七条均有约定。2.上诉人已按约定支付首付款325119元，剩余购房款需要向银行贷款，被上诉人的经办人员告知上诉人，其与华夏银行钦州分行挂钩，只要上诉人提供申请贷款的资料，被上诉人就帮忙办妥贷款事宜。上诉人将申请贷款材料交付被上诉人的经办人员后，被上诉人一直未协助上诉人办理贷款手续，未取得贷款用于支付剩余购房款，双方都有责任。3.上诉人愿承担未办理贷款用于支付剩余购房款的违约责任，即愿意向被上诉人支付其实际损失的10%作为违约金。二、一审判决适用法律不当，应予纠正。1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项不当，与本案事实不相符。2.本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项及《最高人民法院关于适用 3 华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定处理本案。 被上诉人万博公司辩称，上诉人自认商品房未能办理贷款是其自身原因所致，上诉人存在违约的情形下不享有合同解除权，应当依法驳回其上诉请求。其他按照一审的意见。 原告吴冠良、黎炤纯向一审法院起诉请求：1.请求判令解除编号为2019051907693《商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告返还购房款325119元并支付资金占用金（资金占用金计算方式：以325119元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2019年5月20日起计至被告付清本息之日止）给原告；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2019年4月达成商铺买卖意向。原告于2019年4月29日将首付款325119元支付给了被告，于2019年5月19日与被告签订编号为2019051907693的《商品房买卖合同（预售）》。原告购买被告开发的位于钦州市某商业楼，双方约定商铺总价款为649119元。《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条约定原告选择按揭付款或公积金贷款方式支付房价款，该条第三款第七项约定：“如买受人向银行提供办理银行按揭所需的全部资料但不能获得银行批准贷款的，或因买受人原因导致无法获得贷款的，买受人需采取一次性付款方式，并于十日内换签《商品房买卖合同》交清余款。否则，视买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。”2019 4 年5月5日原告向华夏银行钦州分行申请房屋按揭贷款，银行至今未为其办理房屋银行按揭贷款。原告于2020年6月15日通过中国邮政EMS快递将《解除合同告知书》送达给被告，要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退还购房款。因双方协商未果，原告遂诉至该院，请求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，应严格履行。关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请，该院认为：①原、被告均未举证贷款银行出具了不能发放按揭贷款的情况说明，从常理来说，为促成房屋交易，原告与被告工作人员应当有进行过沟通；且从双方提交的原告与被告工作人员微信聊天记录看，原告知道或应当知道不能办理按揭贷款原因是因为其本人之前存在716800元借款、银行流水不足；原告作为完全民事行为能力人，明知其在2019年5月5日前负债高达716800元，并在初步审核原告的贷款资格时进行了告知，可见双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，原告仍然与被告签订合同，履行部分合同义务；原告称在购房之前被告已经初步审核原告的贷款资格，原告明确表示没有能力一次性付款，是被告促成原告签订购房合同，过错在被告的意见不成立；原告未能举证证明未取得贷款是银行或涉诉项目的第三方原因，其负有巨额债务、银行流水不足是其无法办理银行按揭贷款的主因。②《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除权，若当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可 5 以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第三款第七项就未取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式，未取得银行按揭贷款并不影响合同继续履行。另，原告于2019年5月19日在签订《商品房买卖合同（预售）》时，签署了一份《情况说明》，确认合同附件十六补充协议对合同正文条款的诠释、补充和修改，应认定为被告对格式条款相关内容尽到了明确告知义务。综上，原告不享有合同解除权，该院不予支持原告解除合同的诉讼请求，其要求返还购房款及支付资金占用费的请求一并不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告吴冠良、黎炤纯的诉讼请求。案件受理费6276元，减半收取3138元，由原告吴冠良、黎炤纯负担。 6 二审期间，上诉人吴冠良、黎炤纯向本院提交以下新证据：1、《2019年5月5日华夏银行个人借款申请书和现场照片》，拟证明华夏银行钦州支行客户经理在吴冠良、黎炤纯夫妇的个人借款申请书上作为银行经办人员签字时，吴冠良有负债和该银行客户经理与吴冠良夫妇的现场照片；2、《华夏银行钦州支行退回查询信息》，拟证明吴冠良经营的钦州市冠良租赁服务部、吴冠良、黎炤纯均没有被法院强制执行的债务查询信息；3、申请证人林某、刘某、黄某出庭作证，拟证明被上诉人的工作人员向购房者承诺，只要购房者将资料交付被上诉人，其负责帮忙办妥贷款，但被上诉人未能兑现其承诺。 被上诉人万博公司在二审期间未向本院提交新证据。 本院当庭组织各方当事人对上诉人提交的新证据进行举证质证。对于上诉人提交的新证据，本院认证如下：1、对证据1、证据2的真实性予以确认；2、证人证言缺乏其他证据予以佐证，对其证明目的不予采信。 本院庭后向华夏银行股份有限公司钦州支行发出《关于核实吴冠良按揭贷款情况的函》，并于2021年1月19日收到华夏银行股份有限公司钦州支行的复函。该复函称吴冠良、黎炤纯向该行申请一手商用房按揭贷款未能获批的原因在于申请人月供支出超过其还款能力。 本院对华夏银行股份有限公司钦州支行出具的《关于核实吴冠良按揭贷款情况的函》回复材料的真实性、合法性及关联性予以确认。 上诉人吴冠良、黎炤纯对一审查明的事实无异议。 7 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，关于双方签订的商品房买卖合同是否符合解除的条件的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应履行各自合同义务。上诉人以被上诉人的销售人员承诺办妥银行按揭贷款事宜却没有兑现构成违约为由，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并由被上诉人返还首付款。本院认为，根据双方签订的附件十六《补充协议》第四条第（三）款第（2）项约定：买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性……银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理……若因国家按揭贷款政策发生变化（包括但不限于贷款额度减少，不能贷款，贷款利率调整，贷款银行要求买受人增加首付款比例等）而导致贷款资格发生变化时，由此造成的问题由买受人自行解决且买受人无权以此为由单方解除本合同，且合同中约定的付款时间不变。根据本院庭后向华夏银行股份有限公司钦州支行核实吴冠良按揭贷款情况，上诉人吴冠良向银行申请按揭贷款未能获批的原因不能归责于被上诉人。本案中上诉人 8 请求解除合同并返还首付款缺乏法律和合同依据，本院不予支持。 综上所述，吴冠良、黎炤纯的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6276元，由上诉人吴冠良、黎炤纯共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二一年二月七日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波