江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终384号上诉人（原审被告）：南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组，住所地：南昌经济技术开发区蛟桥镇。负责人：罗国平，系该村小组小组长。委托诉讼代理人：赵木华，江西青仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉佳，江西青仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裘友红，男，1971年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：张海燕，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坚，江西灯正律师事务所律师。上诉人南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组（以下简称为罗家村小组）因与被上诉人裘友红合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭，因无新事实、新理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗家村小组上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回裘友红的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费、保全费全部由裘友红承担。事实和理由：1.一审法院认定“裘友红在收到《中标通知书》后规定时间内即与罗家村小组进行协商，并要求罗家村小组明确租赁合同的起租期。罗家村小组无法明确具体日期，因而未能签订正式的租赁合同”，该事实认定与实际情况不符，在罗家村小组当庭予以否认后，一审法院在只有裘友红及投标代理人单方陈述而没有其他证据佐证的情况下依然采纳该说法，属于认定事实错误。实际情况为，裘友红在收到《中标通知书》后并未按照通知的期限（收到中标通知书后7日内，即2019年12月16日前）前来与罗家村小组协商合同签订事宜，且疫情缓解后（2020年5月）双方在合同签订事宜协商过程中，由于裘友红提出受疫情影响需要罗家村小组给予额外的免租期，因案涉标的为集体财产，罗家村小组村代表须召开村民代表大会后方能答复，故当场未能同意其附加条件，裘友红则拒绝与罗家村小组签订书面合同。2.一审法院法律适用错误，其认定案涉招投标程序完成后，罗家村小组与裘友红之间成立的是预约合同，明显错误，依法应予纠正。在中标通知到达中标人时，双方租赁合同关系已经成立并生效。根据《合同法》第十三、十四、十五条的规定，招标人发出招标通告或投标邀请书是一种要约邀请，投标人进行投标是一种要约，而招标人确定中标人的行为则是承诺。承诺生效时合同成立，因此，本案中，当罗家村小组的中标通知书到达中标人裘友红时，双方以招标、投标文件为内容的合同已经成立；根据《招标投标法》关于订立书面合同的相关规定，订立书面合同是合同成立后的附随义务，该义务没有履行并不影响涉案合同经过招投标程序而已成立的事实，不能以未签书面合同为由主张合同未成立或解除合同关系。至于一审法院认为在《招标文件》中不确定租赁起始日期的情况下，不足以成就一个完整的租赁关系，故罗家村小组与裘友红之间的租赁合同尚未达成，双方需进一步就租赁合同租赁期的起止日期达成一致，方能成立正式的租赁合同。根据相关法律规定，在本案中，《招标文件》及中标通知书等文件中对于租赁主体、标的、数量、地址、期限、价款等主要内容均予以明确的约定，且双方没有另外的约定，双方已经依法成立租赁合同关系。对于招标文件中未明确载明的合同起租日期，并不影响合同的成立，该内容可以在合同成立后，由此双方当事人另行补充确定，而且根据招租房屋的原租赁情况以及行业交易习惯来看，中标人也是完全可以推断出租赁的起租时间的。因此，一审法院对于租赁合同尚未成立的认定于法有悖，应予纠正。3.招投标程序完成后，双方租赁合同关系已经实际成立，投标保证金转为房屋租金，因招租房屋的原租赁合同于2020年9月30日才到期，裘友红在原租赁合同期限届满前主张解除租赁关系并退还已转为租金的保证金，没有事实及法律依据。裘友红之所以拒绝与罗家村小组签订书面合同并要求退还保证金，是因为裘友红认为其在投标时竞价过高，且担心市场经济受疫情影响不景气，遂在协商过程中提出给予免租期的附加条件，罗家村小组拒绝才导致本案的发生。鼓励交易原则是合同法重要的立法目的和价值取向，是对已经成立的合同最大可能地予以维护，一审审理至今，招租房屋一直处于闲置状态，符合交付条件，继续履行合同不仅有利于双方交易目的的实现，更符合交易的持续性、稳定性的内在要求，不宜轻易认定合同未成立或判决解除合同。4.一审法院判决罗家村小组向裘友红按照银行同期贷款基准利率计算利息，没有法律依据。裘友红答辩称：1.一审判决认定双方未能签订正式的租赁合同的事实是正确的。首先，裘友红在一审中申请三个证人出庭作证，证明裘友红在收到《中标通知书》后于2019年12月10日、11日左右就要求签订租赁合同，罗家村小组不肯签，提出以后再说。而2020年5月份，在村书记和镇领导的协调下，罗家村小组却提出签订租赁合同可以，但是租赁的起始时间不能签。根据合同法的相关规定，租赁期限包括租期和终止期，罗家村小组要求签订没有起始时间的合同，就是拒绝签订租赁合同。2.罗家村小组发出的招标通告不完整，没有起租期这个租赁合同的主要条款，不能按照一般意义的招标文件认定为邀约邀请，因此投标人进行投标也不是一种要约，罗家村小组发出的中标通知书自然不能被认为是承诺。3.裘友红在一审提供了照片以及出庭证人都证实，开庭时，招租房屋还被租户占用。罗家村小组称房屋一直处于闲置状态，完全与事实不符。一审开庭日期为2020年11月5日，罗家村小组提供的公证书材料仅能证明2020年12月30日后的现场情况。裘友红向一审法院起诉请求：1.依法判令罗家村小组返还裘友红投标保证金395万元；2.依法判令罗家村小组支付利息、费用开支共计88.68万元；3.依法判令罗家村小组承担本案的诉讼费、保全费、担保费、前期一切招商开支费用等。一审法院查明事实如下：2019年10月6日，罗家村小组面向社会对于榴云路商业楼（榴云路以西江西科技师范学院门口，江西财经大学以东1＃，8786㎡为第一标段、2＃，4446㎡为第二标段、4＃，448㎡为第三标段商业楼）招租进行公开招标。标书对案涉房屋的相关情况进行了说明，载明房租租赁期10年，十年租期分两次增长，租金一年一付。如中标方在收到招标方通知书，招标方通知签订合同日期五天内未签订合同，视为自动放弃，投标保证金不予退还，且招标方有权另行招标。裘友红按照招标邀请函的要求，总共向罗家村小组支付了395万元投标保证金。2019年12月8日开标，罗家村小组向裘友红寄送了三份《中标通知书》，载明在2019年12月8日下罗村罗家村小组榴云路以西、江西科技师范学院门口、江西财经大学以东，一号楼面积8786平方米为第一标段进行招标中，你以月租金31.33元／平方米中标；二号楼面积4446平方米为第二标段进行招标中，你以月租金41.33元／平方米中标；四号楼面积448平方米为第三标段进行招标中，你以月租金74.6元／平方米中标；请在接到村小组通知后7日内签订租赁合同，如在规定时间内未签订合同，将视为放弃并没收保证金。裘友红在收到上述通知后即与罗家村小组进行协商，并要求罗家村小组明确租赁合同的起租期，罗家村小组无法明确具体日期，因而未能签订正式的租赁合同。此后，裘友红、罗家村小组多次就租赁期的具体起止时间进行协商，但均未能达成一致，亦未能签署正式的《租赁合同》。2020年9月25日，罗家村小组再次发出通知，通知裘友红、罗智仁在2020年10月1日前到商业楼的房屋租赁合同，但双方仍未能达成合意。裘友红以罗家村小组不履行签约义务，向一审法院提起此次诉讼。一审法院认为：罗家村小组依法对案涉房屋进行公开招投标，裘友红按相关程序投标并最终中标，该招投标行为合法有效，裘友红、罗家村小组就案涉房屋已达成预约合同，双方均应按《招标文件》等约定，进一步磋商并签署正式的《租赁合同》。《招标文件》中对租赁合同的部分条款进行了约定，并载明中标方需在收到中标通知后五日内与招标方签署正式的租赁合同。裘友红中标后，罗家村小组向其送达了三份《中标通知》，要求裘友红在收到通知后七日内签订租赁合同，如在规定时间内未签订合同，将视为放弃没收保证金。裘友红在收到通知后，依约前往了罗家村小组处进行协商，但双方未就租赁期的具体起止时间协商一致，双方未能签订《租赁合同》。2020年9月25日，罗家村小组再次向裘友红送达了一份《通知》，要求裘友红在2020年10月1日前到签订案涉房屋的租赁合同，但双方仍旧未能达成合意。一审法院认为，《招标文件》第六条合同要约中，载明了投标保证金的处理方式、租赁房屋的相关情况、租期十年及租金缴纳情况等。而在租赁关系中，最重要的一环就包括对租赁物的使用期限，该期限应当是明确的、具体的，在不确定租赁起始日期的情况下，不足以成就一个完整的租赁关系。故仅就《招标文件》中载明的上述条款，尚不足以成立一个完整的租赁合同，裘友红、罗家村小组需进一步就租赁合同租赁期的起止时间达成一致，方能签署正式的租赁合同，并完成预约合同对签约的约定。但在我国现行法律规定中，并无对预约合同的具体规定，其中在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条中有相关规定，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中可参照适用。从上述规定可见，预约合同是约定在将来一定期限内订立本约的协议，双方在订立预约合同后，即处于一个前契约阶段，双方应秉持诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中，双方在此时互负信赖利益，一方不履行订约义务的，另一方有权要求解除预约合同并要求对方承担相应损失。但预约合同的订约义务是否能限制解释为双方必须订立本约？此时，则应根据预约合同中的条款是否完备并足以支撑起本约合同而分别讨论。若预约合同的条款足够完备，双方仅根据预约合同的条款就足以签订本约，则预约合同双方有义务订立本约，一方不签订本约时，应视为违约；若预约合同的条款不够完备不足以支撑本约，本约条款还需进一步协商确认，则预约合同的订约义务应体现为双方负有对订立本约的进一步磋商义务，如有一方不履行该磋商义务的，应当承担违约责任。本案中，《招标文件》并未明确租赁合同的主要条款，尤其是在于租赁期上，双方并不能仅凭《招标文件》的内容即可完成租赁合同的缔约。也即此时的裘友红、罗家村小组双方仅有针对案涉房屋缔约的合意，而无对租赁合同内容的合意，此时对于租赁期间，仍需双方进一步协商确认。且《招标文件》亦属于要约邀请，裘友红中标亦非承诺，在双方间并未形成租赁关系，双方需就租赁合同进行进一步协商。罗家村小组在裘友红中标后，向裘友红发出了通知函，邀请裘友红前来签约，裘友红依约前往，双方就租赁合同的具体内容进行了协商，但在针对租期问题上未能达成一致，此后双方有过多次交涉，均无果。此时，应当认为裘友红、罗家村小组均按《招标文件》的要求，履行了进一步磋商的义务。而双方未能就租赁期协商达成一致，属于正常的商业风险，双方均无过错。现罗家村小组按照《招标文件》第七条第4项的约定“如中标方在收到招标方通知书，招标方通知签订合同日期五天内未签订合同，视为自动放弃，投标保证金不予退还，且招标方有权另行招标”，主张没收保证金。该条约定之前提是罗家村小组通知裘友红签订合同，裘友红拒绝签订，即需有可签订之合同，裘友红拒绝签订。但在本案中，裘友红、罗家村小组间并不能就租赁合同协商达成一致，罗家村小组每次通知裘友红虽写明为签订租赁合同，但实则罗家村小组亦无法确定具体的起租日期，合同内容亦属待定状态，双方无可签之合同，则该条款尚未成就。故罗家村小组援引该款没收保证金，一审法院不予支持。本案双方无法就租赁合同内容达成合意，现已无继续签订本约合同之可能，而对于未能订立本约之风险，裘友红、罗家村小组双方作为完全民事行为能力人，均应有所预见。罗家村小组在《招标文件》中对租赁物的租赁期不进行明确，就应当预见到租赁期需进一步协商并存有协商失败之可能；同理，裘友红在知晓《招标文件》内容也应当对双方无法达成合意有所预见。故裘友红为订立本约所支付的商业费用开支等，属于正常的商业风险范畴，其要求罗家村小组承担于法无据，一审法院不予支持。双方协商失败，未能订立本约，属双方可预见之商业风险，应按招标失败处理，故可参照《招标文件》第六条第1项之约定“未中标的在投标后15天内全额无息退还”处理，裘友红要求罗家村小组退还投标保证金395万元，一审法院予以支持。对于裘友红主张的利息部分，对于投标后15天以内的利息，一审法院不予支持；对于投标15天以后的利息，一审法院予以支持。裘友红向一审法院申请财产保全而购买的保险费用，要求罗家村小组承担于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十五条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组于本判决生效后十五日内返还裘友红投标保证金395万元；二、南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组于本判决生效后十五日内返还裘友红保证金395万元利息（保证金利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款基准利率从2019年12月24日起计算至实际还清之日止）。三、驳回裘友红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45494元，减半收取计22747元由裘友红承担3547元、南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组承担19200元；保全费5000元由南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组承担。二审中，罗家村小组提交了一份（2020）赣洪城证内字第19691号公证书，证明案涉租赁物一直属于空置状态，符合合同继续履行条件。裘友红质证认为，对真实性无异议，合法性、关联性有异议，从合法性来说，证据应该在一审开庭前递交及保全，而不是在一审结束后递交新的证据，同时该证据也说明了在一审审理期间，1、2号楼尚未闲置的事实；另外，该公证书未涉及4号楼，说明案涉4号楼仍然在经营。裘友红提交了一份谈话录音，证明在2020年9月左右，裘友红到与负责人罗国平交涉签订合同事宜，罗国平拒绝与裘友红等人签订租赁合同，只答应签署一个没有租赁期限的合同，裘友红被迫无奈提出退还保证金，罗国平拒绝退还。罗家村小组质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。关于合法性，该录音是在我方不知情的情况下，在工作的公共区域、场所采取不正当地窃听、偷录等方式获取，来源不合法。关于真实性，录音内容的真实性没有异议，但是缺少了前部分、中间和后部分的内容，只是整个录音过程的一小部分，而且缺少了免租期的协商内容；录音时间系2020年9月26日，即裘友红起诉之后，谈话内容有裘友红大量诱导性的沟通内容；录音的谈话主体是罗智仁，而非裘友红；裘友红应当提交原始的录音载体供法庭及罗家村小组核实。关于关联性，该证据是不完整的录音材料，只能反映双方洽谈协商的一部分，无法反映双方见面时的谈话内容及谈话结束时的内容，具有片面性。关于证明目的，不能达到裘友红的证明目的，且裘友红反复提到要求罗家村小组给予免租期的优惠条件，该附加条件系超出招投标文件范畴的，属于合同的变更事项。经审查，本院认定如下：罗家村小组提交的公证书系案涉1#、2#楼在2020年12月22日的现状，裘友红不持异议，且该公证书与裘友红在一审庭审后提交的现场照片并无区别，但该公证书未能证明案涉房屋在诉讼之前的现状，因此，本院对该公证书真实性予以认定，是否与本案相关，将在下文阐述。裘友红提交的录音系其与罗家村小组负责人罗国平之间的谈话内容，罗国平对录音内容的真实性不持异议，但认为该录音只是整个谈话过程的一部分，且对合法性和关联性提出异议，本院认为，该录音系在公共场合对双方的沟通过程进行录音，未侵犯他人合法权益，对真实性、合法性予以认定，至于是否与本案相关，将结合录音内容在下文中予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。本院经审理查明，2020年9月，裘友红及其朋友到与罗国平商谈签订合同事宜，并对双方的沟通过程进行录音，相关内容有：“裘：我没签合同，人家就不会与我签合同。罗：可以签。裘：签没有日期的，那有什么用呢？就一个交房的日期为什么不能签一下呢？罗:你们在钻牛角尖，我当时和你们几个人说了，签协议的事表了态，当时这个招商的事，如果签了没接到房子，你可以告我，这里可以算你的房子吧，当时会上我说了，为什么这个日期可以加，他们不准。裘：签10月1号就可以啊，交房的日子，不签的话我现在就是想和平退出，我可以不退出，我钱放多久免多久房租，放几年不交房我继续放那等。罗：我不管谁出钱，如果谁退出，那对不起，如果我官司打输了，找你们一分都少不了。裘：现在十月份也到了，你们临时抱佛脚和我签有什么用呢？我三个月前就跟你说了拿我本金来算了。罗：我就是把合同写活了有活动性，不能一中标就签协议。裘：你不写时间我们怎么操作呢？我们做了很久的准备工作，现在全部计划被打乱了，现在人家都要说我们是骗子，叫我们签个没日期的协议有什么用。罗：一个愿打一个愿挨的事。裘：按照招标文件是七天签合同，来了这么多次你们拖着不签，我也咨询了这是有法律效力的，你也要保护我的利益。罗：中标通知书我们也疏忽了，不能改掉前面的东西，我们也要受处分的。”本院认为，招投标活动是招标人与投标人为缔结合同而进行的活动。罗家村小组作为招标人，对案涉房屋进行公开招标，裘友红按相关程序投标并最终中标，罗家村小组向裘友红发出中标通知，根据相关法律规定，该中标通知书到达裘友红时，双方之间的房屋租赁合同成立并生效。按照中标通知书的要求，双方应在裘友红收到通知后7日内签订租赁合同，罗家村小组称7日内签订合同的前期是其还需另行向裘友红发出通知，并主张应自其于2020年9月25日发出的这份通知后7日内双方签订书面合同，而非中标通知后7日内。本院认为，罗家村小组的上述意见与其发出的招标文件第七条第四款的内容不符，也违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定，且按照罗家村小组的说法，双方在2019年12月完成招投标，却要在9个月之后才通知签订书面合同，亦不符合常理，故对罗家村小组该项理由，本院不予采纳。本案中，根据裘友红提交的相关证据，可以认定双方就案涉房屋的交付时间一直未能达到一致意见，而交付时间系房屋租赁合同中的重要条款，且罗家村小组一直拒绝签订书面合同，因此，房屋租赁合同未能正常履行的责任主要在于罗家村小组。虽罗家村小组上诉称案涉房屋已经空置，符合交付条件，但从其于上一任承租户合同到期前10个月就开始进行招标程序，且案涉房屋主要出租用于经营学校周边的餐饮、娱乐、宾馆等业务，可见其是预留了相应时间给中标人完成前期招商等准备工作的，但因其拒签合同的行为，导致裘友红无法正常招商和完成前期准备工作，现其亦不同意给予相应的招商时间，在双方多次沟通无果后，一审法院判决罗家村小组返还裘友红投标保证金和相应利息，并无不当，本院予以维持。综上，罗家村小组的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组负担。本判决为终审判决。审判长 邓 晖审判员 王革生审判员 周中瑞二〇二一年二月九日法官助理郭昌昌书记员吴阿女