广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8564号上诉人（原审原告）：姚汉昌，男，1969年2月10日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市**************，公民身份号码为442************33X。委托诉讼代理人：陈晓漫，广东臻善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚灿兴，男，1964年11月20日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市**************，公民身份号码为442************395。上诉人姚汉昌因与上诉人姚灿兴租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚汉昌上诉请求：1.撤销一审判决第二项。2.改判姚灿兴腾空并返还房屋。3.改判姚灿兴向姚汉昌支付租金/占有使用费1144000元及逾期付款利息损失（租金/占有使用费自2016年1月起计算至2018年5月为1144000元；逾期付款利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。4.判令姚灿兴向姚汉昌支付租金/占有使用费240000元及逾期付款利息损失（租金/占有使用费自2018年6月起计算至2019年5月为240000元；逾期付款利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。5.判令姚灿兴向姚汉昌支付占有使用费200000元及逾期付款利息损失（占有使用费自2019年6月起计算至返还房屋之日止，参照租金40000元/月暂计至2019年10月为200000元；逾期付款利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。6.判令姚灿兴向姚汉昌支付违约金300000元。以上暂合计1884000元。7.本案一、二审诉讼费用由姚灿兴承担。事实和理由：一、姚汉昌一审时申请法院调取的《场地证明》《回复函》合法有效，可以证实案涉宅基地使用权及地上附属物属姚汉昌所有，姚汉昌依法享有占有、使用的权利。村委会具有证明宅基地、集体用地权属的职权范围，且受行政部门的认可。一审法院以行政机关未出具证明为由驳回姚汉昌的请求于法无据。二、本案的法律基础关系是《资产转让合同》，《资产转让合同》合法有效，不存在无效或被撤销的情形，姚汉昌依据该合同已经合法享有案涉房屋包括收益权、使用权在内的用益物权，享有要求姚灿兴返还房屋及收取租金的权利。一审法院未依法审查该合同的合法性、有效性径直认定本案没有事实依据于法无据。三、即使案涉房屋没有产权证及建设规划许可证导致案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，姚灿兴也应按租金标准向姚汉昌支付占有使用费。四、根据东莞市*****屋租赁合同的判例，在村屋未能提供不动产证类的纠纷中，均是以村委会开具的权属证明为依据。五、一审法院适用法律错误。本案属于物权请求权纠纷，不应适用《中华人民共和国城乡规划法》。一审援引《中华人民共和国城乡规划法》第十五条的规定，且将其解释为“房屋权利归属及内容的确认，属于行政机关的职权范围”实属断章取义，与本案事实无关。六、即使姚灿兴与其妻子在离婚调解书中对案涉房屋进行处置，但姚汉昌依据《资产转让合同》已经支付相应对价且房屋已经实际交付，双方亦有到村委会见证，姚汉昌符合《中华人民共和国物权法》关于善意第三人的规定，依法享有物权请求权，案涉房屋的占有、使用、收益权应归姚汉昌所有。姚灿兴上诉请求：撤销一审判决第一项关于电费及违约金的内容。事实与理由：本案为虚假诉讼，系姚汉昌与刘桂宣恶意串通。针对姚汉昌的上诉，姚灿兴二审辩称：一、案涉租赁合同是姚汉昌与刘桂宣恶意串通、虚构事实与姚灿兴签订。姚灿兴与刘桂宣签订租赁合同的时间是2012年8月1日至2018年8月31日。二、合同到期后，姚灿兴要求刘桂宣搬走，刘桂宣要求姚灿兴归还借款90000元。故姚灿兴的儿子姚汉豪口头同意以租金每月5000元继续租给刘桂宣抵扣借款。直至2019年9月份，共归还刘桂宣70000元（含现金5000元），剩余的20000元于2010年10月初已全部归还。三、案涉房屋的水电表系在姚灿兴名下，但水电费系刘桂宣租赁期间使用的，姚汉昌应向刘桂宣追偿。姚灿兴与刘桂宣签订的租赁合同第八条明确规定，经营期间内所产生的一切费用和造成的法律责任、损失由刘桂宣自负，与姚灿兴无关。而且，水电费的产生时间是2016年，姚汉昌交水电费的时间是2018年6月，因姚汉昌与刘桂宣关系好，故姚汉昌代刘桂宣交水电费。一审法院为避免诉累，判决姚灿兴返还水电费，不公平合理。针对姚灿兴的上诉，姚汉昌二审辩称：根据一审提交的发票可知，水电费应缴纳的用户即使用人为东莞市企石永成毛织加工店和东莞市企石键新汽车维修站，而该两用户的经营者均为姚灿兴。姚灿兴在一审中确认其没有缴纳水电费的事实。一审认定姚灿兴应向姚汉昌支付水电费及利息符合事实及法律依据。姚汉昌向一审法院起诉请求:1.姚灿兴腾空并返还房屋。2.姚灿兴向姚汉昌支付租金/占有使用费1144000元及逾期付款的利息损失（租金/占有使用费自2016年1月起计算至2018年5月为1144000元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。3.姚灿兴向姚汉昌支付租金/占有使用费240000元及逾期付款的利息损失（租金/占有使用费自2018年6月起计算至2019年5月为240000元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。4.姚灿兴向姚汉昌支付占有使用费200000元及逾期付款的利息损失（占有使用费自2019年6月起计算至返还房屋之日止，参照租金40000元/月暂计至2019年10月为200000元；逾期付款的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。5.姚灿兴向姚汉昌支付水电费45545.87元及逾期付款的利息损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。6.姚灿兴向姚汉昌支付违约金300000元。以上暂合计1929545.87元。7.本案一审诉讼费由姚灿兴承担。一审法院经审理查明，2013年1月30日姚灿兴与杨丽萍签订《离婚协议书》，其中第三条夫妻共同财产的分配第3款约定：位于东莞市**************，土地面积约450平方，建筑面积（二层）720平方，其房地产权归上述三子女所有，自本协议签订后离婚登记前，姚灿兴协助办理产权过户登记手续；离婚后姚灿兴、杨丽萍双方对该房屋均拥有居住权。同日，姚灿兴与杨丽萍在东莞市企石镇民政部门办理登记离婚手续。2015年6月1日姚灿兴（甲方）与姚汉昌（乙方）签订《资产转让合同》，约定一、姚灿兴自愿将自有资产房屋共760平方（二层，位于东莞市******工业区****、南姚杨委、北姚海棠）转让给姚汉昌。二、姚灿兴保证对转让的标的物享有无瑕疵的所有权，在标的物过户至姚汉昌名下之前，标的物不得转让给第三人，未设置抵押或被查封，也不存在任何第三方权益。三、双方约定案涉房屋的交易价格为100万元，在合同生效之前，姚汉昌已按交易价格支付了全部金额给姚灿兴，姚汉昌无需再支付任何款项给姚灿兴。四、姚汉昌为转让资产办理权属证书或相关凭证时，姚灿兴必须予以协助，并且相关办理证或过户税费等均由姚灿兴支付，在办妥相关产权过户手续前，如姚汉昌需将该物业抵押或转让，则姚灿兴须无条件配合。五、姚灿兴于本合同生效后，向姚汉昌租赁该转让资产一年用于生产经营，租金为肆万元/月。如发生拖欠姚汉昌有权解约，未尽事宜双方可另行签署《租赁合同》。六、姚灿兴违反合同规定附期限义务的，每逾期一日，应向姚汉昌支付合同交易价格的千分之二作为违约金；姚灿兴违反本合同非附期限义务的，除赔偿姚汉昌经济损失外，还按照本合同交易价格的30%向姚汉昌支付违约金。该《资产转让合同》见证人处盖有东莞市*******民委员会公章以及有姚海棠等5个签名。同日，姚灿兴与姚汉昌签订《补充协议书》，约定因东莞相关政策规定具有不可预测性和不稳定性，如因姚灿兴向姚汉昌转让的资产不符合东莞市相关的政策规定，从而导致姚汉昌无法按照《资产转让合同》的约定办理产权登记手续的，双方均不构成违约，任何一方可以选择解除合同，并有权利按照《资产转让合同》约定的转让价格返还相应资产。姚汉昌称案涉房屋已经村委见证履行备案登记手续，集体组织已允许此次交易，买卖双方也均为本村集体内的成员，不存在买卖无效的情形，双方已完成了实质上的过户手续，且有村集体开出的《回复函》及《场地证明》均可证明该房屋已经归姚汉昌所有，双方不存在约定解除合同的情形。2015年6月5日姚汉昌向姚灿兴账户转账94万元。2016年4月9日姚灿兴出具《借据》一份，记载现姚灿兴身份证号：442************395由于资金周转困难借姚汉昌人民币贰拾贰万肆仟元正（224000元正）。到2016年6月30号前付清。姚汉昌称双方合意将拖欠的租金转为借据形式，但并未在借据中明确，该借据是姚灿兴拖欠其2016年1月至2016年6月租金224000元，其中1月份姚灿兴已支付16000元作为租金。姚灿兴称该借据的款项是借款，并非租金，当时其借姚汉昌100万元，还剩224000元未还。2019年10月24日东莞市*******民委员会出具《证明》一份，记载兹有位于企石镇下截村成龙二路26号101-105的一栋房屋，该房屋南至姚杨委房屋，北至姚海棠房屋，西至成龙二路，东至姚瑞林厂房，该房屋与《姚灿兴与姚汉昌的资产转让合同》描述的房屋位置一样，情况属实。杨丽萍于2017年4月18日因离婚后财产纠纷起诉姚灿兴〔案号为（2017）粤1971民初9366号〕，请求判令：1.姚灿兴向杨丽萍支付补偿金人民币陆拾万元整（600000元正）。2.姚灿兴向杨丽萍支付补偿金利息（以人民币600000元整为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自起诉之日起计算至姚灿兴实际付清款项之日止）。3.确认位于东莞市**************(价值约为40万元)、位于东莞市*************屋（价值约为10万元）以及位于东莞市***********屋（价值约为60万元）的房屋所有权归姚嘉敏、姚汉豪和姚汉昌共同所有。4.本案一审的诉讼费由姚灿兴承担。该案中，杨丽萍提供东莞市*******民委员会于2015年4月出具的《产权证明》和东莞市企石镇测绘队于2016年4月15日出具的《宗地图》。该《产权证明》记载兹有位于企石镇下截村工业区成龙二路一栋房屋，占地面积300平方米，建筑面积约800平方米，共两层，该房屋产权属于姚灿兴所有，情况属实。《宗地图》显示姚灿兴房屋四至，南至姚杨委房屋，北至姚海棠房屋，西至村路，东至宝石汽修厂。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：……二、杨丽萍、姚灿兴确认位于东莞市**************、位于东莞市*************屋以及位于东莞市***********屋的房屋使用权、收益权等权利归姚嘉敏、姚汉豪和姚汉昌共同所有……一审法院于2017年6月19日作出（2017）粤1971民初9366号民事调解书。姚汉昌因杨丽萍与姚灿兴离婚后财产纠纷一案，不服一审法院（2017）粤1971民初9366号民事调解书，于2018年1月16日向一审法院提起第三人撤销之诉〔案号为（2018）粤1971民初2117号〕，请求法院依法判决：一、撤销东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初9366号民事调解书第二项；二、本案一审诉讼费由杨丽萍、姚灿兴承担。该案经审理查明，案涉房产位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证，法院认为：第一，姚汉昌与姚灿兴签订《资产转让合同》，约定姚灿兴将其自有资产760平方米（二层，位于东莞市******工业区****、南姚杨委、北姚海棠）转让给姚汉昌。结合双方关于交付标的物、办理权属证书的约定，《资产转让合同》约定的转让标的实际为案涉房产的所有权。第二,案涉房产位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”因此，乡、镇人民政府依法负有对乡村规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑认定和处理的职权，对违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围。案涉房产权利归属及内容的确认，属于行政机关的职权范围。在行政机关对案涉房产的权利归属及内容作出认定和处理之前，姚汉昌主张一审法院（2017）粤1971民初9366号民事调解书第二项内容损害其民事权益，缺乏事实依据，故法院对姚汉昌的诉请依法不予支持并于2018年4月16日作出（2018）粤1971民初2117号民事判决书。该判决书现已经生效。以上事实，有姚汉昌提供的《资产转让合同》《证明》《业务凭证》《客户用电受理回执》《租房合同（姚汉昌与刘桂宣）》《客户业务回单》、刘桂宣身份证复印件、《收款收据》《借据》、《发票》和《缴纳电费收费凭据》《持卡证明》和账户信息、商事登记信息、《租赁物现状照片》，姚灿兴提供的《资产转让合同及补充协议书》、《离婚协议书》和离婚证、（2017）粤1971民初9366号民事调解书、（2017）粤1971执异392号执行裁定书、（2018）粤19执复41号执行裁定书、（2018）粤1971民初2117号民事判决书、《租房合同（姚灿兴与刘桂宣）》、《租赁合同（姚汉豪与东莞市企石晶车汽车维修店）》、《补充协议》《收据》，以及一审法院调取（2017）粤1971执16407号案件《场地证明》和《回复函》、本案一审询问笔录、庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。对于姚汉昌、姚灿兴确认的事实以及无争议的证据，一审法院予以采信。姚汉昌主张姚灿兴拖欠租金、水电费，拒不归还案涉房屋，并提供《资产转让合同》《证明》《业务凭证》《客户用电受理回执》《租房合同（姚汉昌与刘桂宣）》《客户业务回单》、刘桂宣身份证复印件、《收款收据》《借据》予以证明其已实际占有案涉房屋，并主张案涉房屋虽未办理产权登记手续，但其与姚灿兴签订《资产转让合同》，已经村委会备案登记。一审法院认为，案涉房屋位于东莞市******集体土地上，未依法取得乡村建设规划许可证，未办理房屋权属证明，虽东莞市******委会出具了《场地证明》和《回复函》，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，案涉房屋权利归属及内容的确认，属于行政机关的职权范围，在姚汉昌未提供证据证明其为案涉房屋的权属人以及有权出租案涉房屋的情况下，姚汉昌诉请姚灿兴腾空并返还房屋，支付租金或占有使用费、违约金，没有事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。至于水电费的问题。姚汉昌提供《发票》和《缴纳电费收费凭据》《持卡证明》和账户信息、商事登记信息，证明其为姚灿兴缴纳2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金共计45545.87元。根据姚汉昌提供的《发票》和《缴纳电费收费凭据》《持卡证明》和账户信息，姚汉昌于2018年6月27日缴纳了电费及电费违约金，缴纳用户为东莞市企石永成毛织加工店和东莞市企石键新汽车维修站，上述两用户的经营者均是姚灿兴，姚灿兴确认其没有缴纳2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金，故为避免累诉，姚灿兴应向姚汉昌返还缴纳的2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金共计45545.87元。逾期付款的利息损失一审法院认定如下：以45545.87元为本金，从2018年6月27日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。姚汉昌主张其已实际占有案涉房屋，并将案涉房屋的一楼一部分出租给刘桂宣，并提供以下证据予以证明。东莞市企石键新汽车维修站于2018年6月27日向企石供电分局销户用电申请手续的《客户用电受理回执》；姚汉昌与刘桂宣签订《租房合同》，租用时间自2018年6月1日至2019年6月30日止，租金共计42000元，押金为7000元；刘桂宣于2018年7月13日向姚汉昌转账支付49000元房租费押金的《客户业务回单》；刘桂宣身份证复印件；刘桂宣向姚汉昌缴纳2018年8月至2018年12月水费《收款收据》5张。姚灿兴称对姚汉昌提供的上述证据不清楚。姚灿兴主张案涉房屋一直由其占有使用，并提交姚灿兴与刘桂宣《租房合同》（位于东莞市***********屋5间，租用时间由2012年8月1日至2018年8月31日止）、姚汉豪与东莞市企石晶车汽车维修店《租赁合同》（位于企石镇下截成龙26号，建筑面积450平方米，实际面积820平方米，租赁时间2019年10月1日起至2024年9月30日止）和《补充协议》《收据》予以证明。姚汉昌确认现阶段案涉房屋是由姚灿兴出租给第三方，即姚灿兴占用姚汉昌案涉租赁物。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、姚灿兴于判决生效之日起十日内向姚汉昌支付2016年6月、8月、10月、11月电费及违约金45545.87元和逾期支付的利息损失（以45545.87元为本金，从2018年6月27日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回姚汉昌的其他诉讼请求。本案一审受理费11082.96元（姚汉昌已预交），由姚汉昌负担10582.96元，姚灿兴负担500元。二审期间，姚汉昌向本院提交了中国执行信息公开网查询结果，拟证明姚灿兴因未履行生效法律文书被列入失信被执行人名单，姚灿兴因拖欠债务，以虚假离婚诉讼的方式转移财产。姚灿兴发表质证意见称由法院认定该证据。上诉人姚灿兴二审期间向本院提交以下证据：一、租房合同两份，拟证明姚灿兴与刘桂宣签订租房合同的事实。二、借条、借款凭证，拟证明姚灿兴向刘桂宣借款的事实，姚灿兴租赁案涉房屋给刘桂宣抵扣借款。三、与刘桂宣的微信聊天记录及刘桂宣的身份证复印件，拟证明姚汉豪替姚灿兴还款的事实。四、租赁合同，拟证明姚汉豪与现租客签订租赁合同的事实。姚汉昌对此发表质证意见称：1.证据一与证据四一审期间已经提交过。2.对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性不予确认。姚灿兴与刘桂宣是否存在借贷关系，与本案无关。根据姚灿兴与刘桂宣签订的租赁合同，结合姚汉昌与刘桂宣签订的租赁合同，合同的条款、格式均一致，租赁期限具有承接关系，足以推断姚灿兴对姚汉昌与刘桂宣签订的租赁合同知晓，不存在虚假租赁关系。本院对一审查明的事实予以认定。另查明，一审判决书中记载的“刘桂宜”应为“刘桂宣”，本院对于一审错误予以纠正。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人的上诉意见，本案二审的争议焦点是：一、姚汉昌是否有权要求姚灿兴返还案涉房屋并支付租金或占有使用费。二、姚灿兴是否应向姚汉昌支付案涉电费及电费违约金。对此，本院分析认定如下:关于焦点一。东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初9366号民事调解书确认案涉房屋使用权、收益权等权利归姚嘉敏等人共同所有。姚汉昌于2018年1月16日就该调解书向东莞市第一人民法院提起第三人撤销之诉，诉请撤销上述民事调解书。东莞市第一人民法院于2018年4月16日作出（2018）粤1971民初2117号民事判决书，驳回姚汉昌诉请。该民事判决书已经发生法律效力。现姚汉昌没有提供证据证明其为案涉房屋的权属人以及有权出租案涉房屋，其诉请姚灿兴返还房屋并支付占有使用费，没有依据，本院不予支持。关于焦点二。姚汉昌提供的《发票》《缴纳电费收费凭据》等证据证明姚汉昌于2018年6月27日缴纳了电费及电费违约金45545.87元，缴纳用户为东莞市企石永成毛织加工店和东莞市企石键新汽车维修站，上述两用户的经营者均是姚灿兴，姚灿兴确认其没有缴纳2016年6月、8月、10月、11月电费及电费违约金，一审判令姚灿兴应向姚汉昌返还代为缴纳的电费及电费违约金共计45545.87元，并无不当，本院予以维持。此外,姚汉昌以拟向行政机关申请处理案涉租赁物的使用权为由申请中止本案诉讼。由于姚汉昌提出的该事由不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应予中止诉讼的情形，本院对于姚汉昌中止本案诉讼的申请不予准许。综上所述，上诉人姚汉昌、姚灿兴的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22694.65元，由上诉人姚汉昌承担21756元（已预交），由上诉人姚灿兴承担938.65元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  陈锦波审判员  毛宇翔二〇二一年一月二十九日书记员  胡爱翎萧宝铃