上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11111号上诉人（原审原告）：单达峰，男，1990年6月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海恩珲实业有限公司，住所地上海市宝山区高逸路112-118号3幢4248室。法定代表人：俞明，总经理。被上诉人（原审被告）：陈辉，男，1980年7月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘雨晴，上海君之程律师事务所律师。上诉人单达峰因与被上诉人上海恩珲实业有限公司（以下简称恩珲公司）、陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单达峰上诉请求，撤销原审判决，发回重审。事实和理由：原审对受托人是否系委托人陈辉原因不履行义务、陈辉是否存在过错及相应责任以及诉讼费处理等均存在明显错误。本案显然系委托人陈辉原因不履行义务，陈辉应当承担责任。陈辉作为出租人，负有保障场地符合租赁用途的义务。而陈辉、恩珲公司未履行保障房屋使用权、房屋消防、房屋环评手续、房屋卫生符合适租条件等各项义务。即便由其二次办证，也是在对场地合格的基础上进行的，故场地出租方应当承担先合同义务。陈辉作为出租方委托人，未履行上述义务，导致代理人恩珲公司不能对其履行合同义务，理应承担责任。根据陈辉的上家Z公司（以下简称Z公司）向陈辉发出的公告，Z公司因陈辉自2019年9月25日起拖欠房租而解除与陈辉的租赁合同，最终导致涉案合同无法履行，原因在于陈辉。陈辉系实际经营者，与恩珲公司共同违法经营，且通过减资逃避债务，应当承担连带责任。故原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。恩珲公司、陈辉辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回单达峰上诉请求，维持原判。单达峰向原审法院提出变更后的诉讼请求：1.确认《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除；2.判令陈辉退还自2019年7月22日起至同年10月14日应减少的租金16,600元（按照月租金的50%即6,000元的标准计算）以及自2019年10月15日至21日止的租金2,800元（按照每月12,000元的标准计算）；3.判令陈辉退还押金24,000元、装修补偿款30,000元、水卡押金100元、电卡押金100元、水费余款953元、电费余款1,858元、一次性装修垃圾清运费467元；4.判令陈辉赔偿门店装修费12,430元、门头广告费7,200元、油烟机及不锈钢制作安装损失4,350元、厨房设备损失10,309元、存货损失3,000元；5．判令陈辉赔偿因不能开具发票而流失的经营收入损失8,000元；6.判令陈辉支付以第2至5项诉请总额为基数，自2019年10月15日起至实际支付之日止的逾期支付利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；7.判令陈辉承担本案诉讼费；8.判令恩珲公司对陈辉的上述付款义务承担连带清偿责任。原审法院经审理查明，2019年3月25日，恩珲公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的单达峰签订《商铺租赁合同》，约定恩珲公司将位于上海市浦东新区XX路XX号地下一层B01商铺出租给单达峰经营XX品牌餐饮服务，建筑面积约16.70平方米;租赁期限为三年，自2019年5月15日起至2022年5月14日止（经营期限的起算日以美食城实际开业之日为准）；2019年3月25日起至2019年5月14日为筹备装修免租期；月租金为12,000元，租金第三年递增8%；租金根据先付后用原则，付三押二；押金为24,000元，水费、排水费收费标准为6元/立方米，电费收费标准为1.45元/度，装修期间服务费为28元/平方米。该合同第1.1条约定：“……乙方声明，其在签署本合同前已经现场视察过该商铺，并了解该商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的该商铺符合本合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求（未经甲方书面许可乙方不得擅自变更经营品种和品牌）。乙方自行办理完成经营相关的证照，消防开业检查等手续后方可正式经营。”第2.5条约定：“乙方应于合同签订当时支付装修补偿款30,000元，若乙方提前终止合同，甲方不退该款项。”补充条款约定：“……2.乙方在本场地经营，甲方提供A17铺位营业执照供其共用，乙方必须严格遵守约定经营。”合同还约定了其他事宜。合同签订当日，恩珲公司向单达峰交付系争房屋。单达峰向恩珲公司支付了租金36,000元、押金24,000元、装修补偿款30,000元、装修服务费467元、水卡押金100元、电卡押金100元。2019年10月12日，单达峰向恩珲公司的法定代表人俞明发送短信，通知：“致：俞明、上海恩珲实业有限公司:鉴于你方与我方签署了上海市浦东新区XX路XX号地下一层B01的《商铺租赁合同》，因你方今未履行提供商铺经营证照（包括符合法律规定的登记在我方名下的营业执照和食品经营许可证、消防合格证和环评手续也与实际不符等）等保障商铺合法经营使用的义务，商铺消防、环保等至今不具备正常合法安全经营条件。我方装修、经营设施等投入巨大，但不能实现合同目的，遭受重大损失，我方将通过法律途径追究你方违约责任！2019年10月7日起你方停止商铺供电，我方无法经营。现通知你方于2019年10日14日解除《商铺租赁合同》，并通过法律途径追究你方责任。你方可至现场查看确认房屋状况，办理交接手续。你方可自2019年10月14日起接管该房屋。逾期我方视为你方默认接受该房屋。特此通知！承租方：单达峰。”现单达峰以无法实现合同目的为由，于2019年10月诉至原审法院，要求判如所请。原审法院另查明，2019年1月15日，陈辉作为承租人（合同乙方）与作为出租人（合同甲方）的Z公司签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX广场地下一层房屋，租赁期限自2019年3月30日起至2029年3月29日止。2019年3月30日，陈辉出具《委托书》，内容为：“关于本人所有的坐落于上海浦东新区XX路XX号地下一层1-186室XX美食广场，现委托上海恩珲实业有限公司办理该房屋的租房事宜，包括代签租赁合同、代收房屋定金、代收租押金、该房屋装修及维护、代缴水电煤费用、代缴租赁水费等事项，委托时间从2019年3月30日至2029年3月29日。”2020年4月3日，单达峰向原审法院递交追加被告及诉请请求调整申请书，事实和理由包括：“2020年3月30日关联案件2638号开庭审理。恩珲公司当庭提交了陈辉出具的委托书以及其他证据。据此，我方认为本案陈辉应追加为共同被告。”审理中，单达峰提供：1.收据、微信转账记录、订单详情截图及照片，证明其支出门店装修费12,430元、门头广告费7,200元、油烟机及不锈钢制作安装费4,350元、厨房设备费用10,309元，存货损失为3,000元。经庭审质证，恩珲公司对收据、微信转账记录的真实性不予认可，对订单详情及照片的关联性不予认可。2.微信记录及广告彩页一份，证明广告彩页显示开业日期为7月19日，实际应按环保设施投入运营之日7月22日起计算租金。经庭审质证，恩珲公司表示，宣传单所载日期仅系因天气原因协商后的结果。3.烟道占用消防通道的照片、地漏溢水倒流出地面的视频截屏、商铺被停电的视频截屏，证明系争房屋占用消防通道存在安全隐患，地漏溢水倒流出地面，自2019年10月7日起陆续停电，导致无法正常营业。经庭审质证，恩珲公司表示，未占用消防通道，该地漏是A20商铺的，2019年10月7日停电系因单达峰拖欠租金，仅停电一天。4.消防安全检查合格证、委托书、产证复印件，证明上述证件之间存在安全责任人名称、场所名称、地址不相符的情形。经庭审质证，恩珲公司表示，消防安全检查合格证上系选取了其中一个商铺，但面积显示为830平方米。5.照片、告知书、解除合同通知书、通知，证明陈辉自2019年9月25日起拖欠Z公司的租金，故Z公司于2019年11月5日通知陈辉解除租赁合同、收回房屋，系争房屋的管理处于2019年11月1日通知于2019年11月2日起停水停电停止营业。Z公司上家于2020年4月23日通知Z公司于2020年4月15日解除合同。经庭审质证，恩珲公司表示，其与Z公司的合同于2019年11月24日解除。6.建设项目环境影响登记表，证明系争房屋的租金应自2019年7月22日起算。经庭审质证，恩珲公司表示，单达峰在合同中已同意将开业日作为租金起算日。恩珲公司、陈辉提供：1.营业执照、消防安全检查合格证、食品经营许可证、建设项目环境影响登记表，证明恩珲公司已提供相关证照。经庭审质证，单达峰表示，法定代表人名下的个体工商户营业执照不得进行出借。2.陈辉与Z公司签订的协议书，证明恩珲公司与上家解除合同的时间为2019年11月24日，上家收取占有使用费至2019年11月29日。经庭审质证，单达峰表示上述证据的真实性无法确认。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。单达峰与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，单达峰、恩珲公司均应恪守。根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案的争议焦点为，单达峰在签订合同时是否知道两被告间的委托代理关系，若不知道两被告间的委托代理关系，单达峰是否可以依据上述规定，选择恩珲公司或者陈辉作为相对人。单达峰未提供证据证明其在签订合同时知道两被告间的委托代理关系，结合单达峰在起诉后根据恩珲公司提供的证据材料向原审法院申请追加陈辉作为被告，故认定单达峰在合同签订及履行中均以恩珲公司作为合同出租方。根据法律规定，单达峰可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利的前提条件为受托人因委托人的原因对第三人不履行义务。根据合同约定，单达峰确定并认可系争房屋符合合同约定及法律规定的交付标准且符合所经营业态的需求，由单达峰自行办理完成经营相关的证照、消防开业检查等手续。且就经营性房屋租赁合同，承租方作为实际经营人，在选择房屋时较出租方更为明确了解自身所需租赁的要求，在签订合同时应承担先合同注意义务，充分考察系争房屋是否满足经营所需，主动审查房屋的相关材料是否符合办理相关经营文件的条件。单达峰未能充分证明租赁合同未能履行系陈辉的原因，故单达峰要求以陈辉作为合同相对方所主张的诉请请求，不予支持。原审法院遂判决：驳回单达峰的诉讼请求。案件受理费4,834元，减半收取计2,417元，由单达峰负担。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院审理中，单达峰明确表示签订涉案合同时，并不清楚陈辉和恩珲公司的关系；恩珲公司亦明确未曾告知过单达峰其与陈辉之间的委托代理关系。本院认为，单达峰与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应全面、切实按约履行。单达峰主张委托人陈辉不履行义务，存在过错，故陈辉亦应承担相应责任。对此，本院认为，根据相关法律规定，第三人选择受托人或者委托人作为相对人主张权利应当满足的条件：1、受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系；2、受托人因委托人的原因对第三人不履行义务；3、受托人向第三人披露委托人。鉴于单达峰在本案审理过程中明确表示签订合同时不清楚上述两被上诉人之间存在委托代理关系，恩珲公司亦表明未将上述委托代理关系向单达峰告知过，结合单达峰于原审起诉后根据恩珲公司提供的材料向原审法院申请追加陈辉作为被告的事实，可以认定单达峰在合同签订及履行中均以恩珲公司作为合同出租方。关于恩珲公司是否因陈辉的原因对单达峰不履行合同义务的争议。原审法院根据合同约定，结合单达峰作为房屋承租人并在涉案房屋内实际经营，在签订合同时应承担的先合同注意义务，认定单达峰未能充分证明租赁合同未能履行系陈辉的原因，并无不当，本院不再赘述，予以认同。单达峰的上诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。单达峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人单达峰负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年二月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……