福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终979号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈武，男，1974年12月31日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭玲，女，1975年11月29日出生，汉族，住福州市台江区。 上诉人陈武与上诉人郭玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈武上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判郭玲向陈武支付尚欠的租金39000元，此后的占用费按6000元/月的标准自2020年11月13日起计至郭玲腾退租赁店面之日止。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。一、郭玲无权行使先履行抗辩权，一审判决排除《租赁协议》第八条第1项约定的适用，明显错误。1.先履行抗辩权中先履行的义务系指合同中约定的主给付义务而非从给付义务，故如若先履行一方已履行了主给付义务，未履行从给付义务，后履行一方一般不能行使该抗辩权。陈武已向郭玲履行了主合同义务即向其交付了案涉房屋，现仅因小区物业纠纷出现停水，导致双方争议，郭玲无权行使先履行抗辩权拒绝向陈武交付租金。2.一审判决已查明“郭玲在约定的免租期满之后，依约本应于2020年5月10日前支付当月租金，但至6月14日陈武正式通知其已违约时仍未支付，符合双方合同约定的超过30天未支付租金可不返还押金的情形”，故案涉房屋停水不能成为郭玲拒绝支付租金的理由，在《租赁协议》第八条第1项合法有效且满足条件的情况下，一审判决却排除该条款适用，于法无据。3.退一步讲，在双方均违约的情况下，根据公平原则，应认定陈武仅需向郭玲返还押金，而非双倍返还。二、停水不等于无法正常营业，一审判决适用《租赁协议》第九条第1项约定，认定陈武应双倍返还押金，明显错误。1.停水系轻微违约，并不导致诉争合同的目的无法实现，郭玲不能因此拒付租金。且小区被停水系物业与供水公司之间的纠纷，与陈武无关，《租赁协议》第九条第1项应是在出租方根本违约的情况下赋予承租方解约权，故该约定不应适用于本案。2.退一步讲，即使按郭玲主张2020年5月4日已恢复供水，按照常理其应开始着手装修、准备营业，然其在供水恢复后并无任何准备营业举动，故其关于影响其营业的主张并无依据。 郭玲辩称，答辩意见与其上诉意见一致。 郭玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈武一审全部诉讼请求，并支持郭玲一审全部反诉请求。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。一、陈武违约在先。2020年4月29日，陈武因欠缴水费，导致案涉房屋水表被强制拆除，装修工程施工因缺水而停工。期间郭玲一直催促，直至5月4日才恢复供水，停工26天。二、诉争《租赁协议》已于2020年6月14日解除。郭玲已于2020年6月4日通过微信向陈武提出纠纷解决的方案，陈武表示“报警收房”。可见，当日郭玲向陈武发出包含“终止租赁”的意思表示，陈武随即回应，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，诉争协议于当日解除。一审判决认定协议解除时间有误。三、郭玲无需向陈武支付2020年6月15日后的租金或占有使用费。1.如前所述，诉争协议已于2020年6月14日解除。2.郭玲签订诉争协议后，支出了前期的装修成本，因陈武的违约行为无法开展业务，其在无法通过诉争《租赁协议》获益的情形下，一审判决却判令郭玲仍需支付租金，有违公平。3.郭玲并未占用案涉房屋，无需支付占有使用费。四、陈武应当赔偿郭玲装修投入费用。如前所述，因陈武的违约行为，导致诉争协议的合同目的无法实现，郭玲从未获益，还因此支出装修费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，陈武负有赔偿义务。 陈武辩称，答辩意见与其上诉意见一致。 陈武向一审法院起诉请求：判令郭玲按合同约定支付租金及物业管理费、水、电费等相关费用（自2020年3月15日起计至店面交还之日止）。 郭玲向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令陈武返还双倍押金，并赔偿郭玲于承租店面投入的装修费用50270元。 一审法院认定事实：2020年3月15日，陈武（甲方、出租方）与郭玲（乙方、承租方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于福州市鼓楼区××街街道道××路××号××公寓××号楼××层××店面出租给乙方用于商业经营；租赁期限为2020年3月16日至2026年3月31日，其中2020年3月16日至4月30日为免租期，2020年5月1日至12月31日月租6000元（疫情结束以前月租减半，为3000元，以小学开学时间为准），2021年1月1日至4月30日月租6500元，2021年5月1日至2022年4月30日月租6760……；每月10日以前付清当月租金；甲方应在收到乙方支付的押金12000元之日，将上述店面钥匙交付乙方；在租赁期内，产生的水、电、物业管理费等由乙方自行承担；乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的，甲方有权解除协议，不返还押金；乙方承租期间，如甲方因该店面与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该店面，致使乙方无法正常营业超过20天的，乙方有权解除协议，甲方按双倍返还押金；乙方按本协议约定返还该店面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，甲方无息全额退还押金。 因福州市自来水有限公司于2020年4月29日对华苑公寓1号楼一架欠费水表进行拆除，相关用户缴清欠费后于5月24日完成复装手续，致租赁店面自2020年4月29日起停水。5月27日，陈武通知郭玲店面已恢复供水。6月初双方因租金问题产生争议，6月14日，陈武正式通知郭玲其已违约，其应依约支付租金，或原样交还店面。 另查，双方尚未交接收房，郭玲仅于租赁协议签订当日支付陈武押金12000元。福州市小学自2020年5月18日复学。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，陈武、郭玲签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。陈武诉请郭玲自承租之日起至交还店面之日止，依约支付租金及物业、水电费，但未提供其所欠物业、水电费的具体数额，且租赁店面存在停水的事实，故该部分主张一审法院不予支持，由双方另行据实结算支付。关于租金计算期间的问题，双方在租赁六年的前提下约定1.5个月免租期，郭玲于2020年11月12日当庭提出解除合同，陈武于庭后表示同意，故双方租赁关系于2020年11月12日解除，仅持续8个月，按比例折抵免租期为1/6个月，即其应缴租金期间为（7+5/6）个月，其中（1+5/6）个月的租金依约按3000元计算，但鉴于租赁店面实际停水近一个月，造成郭玲无法正常使用，一审法院酌情免除其5/6个月的租金；剩余6个月依约按6000元计算租金，共计39000元（6000×6+3000）；此后的占用费按6000元/月的标准计至郭玲腾退租赁店面之日止。 郭玲主张租赁店面因出租方与第三人之间的纠纷致使停水超过20天无法正常使用，诉请陈武返还双倍押金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。郭玲在约定的免租期满之后，依约本应于2020年5月10日前支付当月租金，但至6月14日陈武正式通知其已违约时仍未支付，符合双方合同约定的超过30天未支付租金可不返还押金的情形，但鉴于当时店面尚未恢复供水，不具备正常使用条件，郭玲有权提出先履行抗辩，故该项约定不宜适用。郭玲诉请陈武赔偿其于承租店面投入的装修费用50270元，其仅提交了部分款项支付截图，无法证明与本案的关联性及其最终产生的实际损失，且店面恢复供水后，其已具备继续使用的条件，陈武亦主张继续履行合同，对于双方有争议的租金亦主张其申请仲裁，但郭玲怠于行使该权利，在陈武主张其违约并称要报警收房时，郭玲亦未及时提出解除合同并办理交房手续，故由此扩大的相应损失由其自行承担。现其主张装修损失50270元，无事实依据，一审法院不予支持。综上，扣除陈武应返还的双倍押金24000元，郭玲尚欠租金15000元（39000-24000）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈武与郭玲之间签订的《租赁协议》于2020年11月12日解除；二、郭玲于本判决生效之日起十日内向陈武支付尚欠的租金15000元，此后的占用费按6000元/月的标准自2020年11月13日起计至郭玲腾退租赁店面之日止；三、驳回陈武的其他诉讼请求；四、驳回郭玲的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费600元，适用简易程序减半收取300元，由郭玲负担；反诉受理费1056.7元，减半收取528.4元，由郭玲负担228元，陈武负担300元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于押金问题。案涉店面自2020年4月29日起停水超过20天，依照生活常理，停水势必会影响案涉店面的正常使用，该情形符合合同第九条第一项关于“乙方承租期间，如甲方因该店面与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该店面，致使乙方无法正常营业超过20天的。”的约定，陈武应向郭玲双倍返还押金。而在恢复正常供水前，案涉店面无法正常使用，郭玲有权提出先履行抗辩权，陈武关于押金的主张，不予采纳。 关于合同解除时间。郭玲主张诉争合同于2020年6月14日已解除。但根据在案证据，郭玲与陈武在该日都没有作出明确解除合同的意思表示，在该日之后，双方亦还有就案涉店面的使用进行过沟通，郭玲此节主张，没有事实和法律依据，不予采纳。一审法院基于郭玲于2020年11月12日一审庭审中当庭提出解除合同，陈武于庭后亦表示同意，因而认定诉争合同于2020年11月12日解除，并无不当。 关于租金及占有使用费。诉争合同中明确约定，“乙方按本协议约定返还店面时，应经甲方验收认可，……”郭玲应按合同约定及时与陈武办理店面交还的交接手续，其怠于办理交接，理应向陈武支付期间的租金及占有使用费。二审中，郭玲于2021年1月14日称案涉店面中已无其个人物品，故陈武已可自行收回店面，基于此，本院认定郭玲向陈武支付的占用费至2021年1月14日止。 关于装修损失。本案中，郭玲提供的装修证据无法证明其最终的实际损失，且在案涉店面恢复供水可正常使用时，陈武已明确向郭玲表示对争议租金可以申请仲裁，但郭玲却消极应对，既未对双方争议的租金提请仲裁亦未及时提出解除合同交还店面，其应自行承担因此产生的扩大损失。一审法院对其装修损失的诉讼请求未予支持，并无不当，郭玲此节主张，不予采纳。 综上所述，陈武的上诉请求均不能成立，应予驳回；郭玲上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9281号民事判决第一项、第四项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9281号民事判决第三项； 三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9281号民事判决第二项为“郭玲于本判决生效之日起十日内向陈武支付尚欠的租金15000元，此后的占用费按6000元/月的标准自2020年11月13日起计至2021年1月14日”； 四、驳回陈武的其他一审诉讼请求及上诉请求； 五、驳回郭玲的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费600元，适用简易程序减半收取300元，由郭玲负担；一审案件反诉受理费1056.7元，减半收取528.4元，由郭玲负担228元，陈武负担300元。二审案件受理费1656.7元，由陈武负担600元，郭玲负担1056.7元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二一年二月二十三日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷