浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初20912号 原告（反诉被告）：王善忠，女，1968年8月17日出生，汉族，住义乌市稠诚街道都市。 委托诉讼代理人：潘文东，浙江凌凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王成泉，男，1955年1月24日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：郑志琴，浙江兴运律师事务所律师。 原告王善忠诉被告王成泉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序由审判员丁国芳独任审判。被告王成泉在举证期限内向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，并于2021年1月27日对本诉与反诉进行了公开开庭审理。王善忠的委托诉讼代理人潘文东、王成泉及其委托诉讼代理人郑志琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王善忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告王成泉返还原告王善忠购房款65000元；2、判令被告王成泉赔偿原告王善忠房地产增值损失3293900元（1、土地现价值暂按3022400元估算；2、房产建筑物现价值按照336500元估算；3、损失＝3022400＋336500-65000＝3293900元）。上述金额合计3358900元。事实与理由：2003年3月28日，由原告王善忠实际出资、委托其父亲王基生以王基生个人名义，与被告王成泉达成农村房屋买卖协议，并于当日签订《房屋买卖协议》。因该房屋买卖协议约定内容过于简单，双方又于2003年12月2日补充签订了《房地产买卖协议》。《房屋买卖协议》约定了：1、乙方王成全（即王成泉）将坐落于江东街道徐江工作片后园村地号为36-04-01-020、建设用地使用证号为“义集建（1992）字第85316号”、建筑面积合计为94.45平方米的四间楼房出卖给王基生，出卖价陆万伍仟元整；2、甲方承担房屋过户的一切费用（包括税收）；3、甲方付乙方定金伍仟元整；4、乙方定于2003年农历十一月二十九日前把房屋全部交付给甲方居住，并将房屋使用证移交给甲方所有，甲方一次性付清购房款；5、甲乙双方任何一方违约，赔给对方违约金陆万伍仟元整等内容。《房地产买卖协议》又补充约定：1、协议第二条：“如甲方（出卖方、王成全）在乙方（购买方、王基生）过户中拒绝提供或迟延提供或找各种不合理理由推脱义务，不提供相应过户手续，或在过户中要求收取费用等刁难行为，均视为甲方违约”；2、协议第三条：“在办理标的房地产过户中，如遇甲方拆迁或旧村改造，则甲方有义务保证乙方取得标的房地产的拆迁权、赔偿权、安置权，保证乙方可得到等额土地平方的建房指标，如甲方不履行本义务，致使乙方无法取得相应的拆迁安置赔偿的，视为甲方违约”；3、协议第五条第1款：“甲方违约，除支付给乙方违约金伍万元外，仍应履行本协议的所有条款；如此时乙方同意解除本协议的，甲方应全额退还所收房地产款，并支付违约金伍万元，同时应赔偿房地产涨价的差额给乙方，差额以同村房地产每平方米最高价作为基准进行计算”等内容。2018年，被告王成泉为涉案房产办理了不动产权证，土地管理部门于2019年登记造册、发放证书【证号为浙（2019）义乌市不动产权第0××0号】。2019年5月以后，被告王成泉便要求原告王善忠额外支付巨额费用才同意过户。原告多次与被告沟通无果。2019年5月21日，本案被告王成泉向义乌市人民法院提起诉讼【案号：（2019）浙0782民初10067号】，请求：1、判令确认合同无效。2、判令王善忠返还不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0××0号的房屋。经义乌市人民法院审理作出判决如下：一确认原告王成泉与王基生于2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》无效。二、驳回原告王成泉的其他诉讼请求。该案审理过程中王善忠提起反诉【案号：（2019）浙0782民初10067号之一】，请求：1、判令王成泉返还原告王善忠购房款65000元。2、王成泉赔偿原告王善忠房地产增值损失3293900元。反诉案件审理过程中，第三人王善英主张案涉合同权利。为此，王善忠另行提起诉讼【案号：（2019）浙0782民初13150号】，请求：1、确认王善忠与王基生之间的委托代理关系成立并有效。2、确认王基生与王成泉之间就案涉房屋买卖协议的合同权利和义务归原告王善忠享有。义乌市人民法院认为王基生继承人之一的王善英对案涉合同实际权利义务人为王善忠的事实有异议，且（2019）浙0782民初13150号案尚未审结，故义乌市人民法院认定反诉原告主体尚未明确，王善忠反诉并不适时，作出裁定如下：驳回王善忠的起诉。2020年6月19日，义乌市人民法院就（2019）浙0782民初13150号案作出判决如下：一、确认王善忠与王基生之间的委托代理关系成立并有效。二、确认王基生与王成泉之间就案涉房屋买卖协议的合同权利和义务归原告王善忠享有。该案被告王善英不服判决，向金华市中级人民法院提起上诉【案号：（2020）浙07民终3240号】，请求改判王善忠与王基生之间的委托代理关系不成立并无效。经审理，金华市中级人民法院于2020年10月23日作出判决如下：驳回上诉，维持原判。经义乌市人民法院、金华市中级人民法院审理，明确案涉《房地产买卖协议》合同权利归王善忠一人享有。现王善忠向义乌市人民法院提起诉讼要求被告王成泉退还购房款、赔偿增值损失案件，原告主体资格已明确、时机已成熟。被告王成泉意图通过诉讼、利用现行法律规范对农村房屋买卖合同的否定性评价，实现获得涉讼房产大幅增值、将来被拆迁的巨额可期待利益的目的，从而恶意反悔逐利、拒绝赔偿。原告认为，被告的行为已严重违背诚实信用的原则。被告应当全额退还所收房地产款65000元、并赔偿房地产增值损失3293900元。涉讼房产已经过17年的房价上涨、已办理不动产权证，并且涉讼房产因地理位置临近义乌市双江湖（目前为在建水利工程）【涉讼房屋存在将来会因双江湖工程的推进被拆迁的可能性】土地价值仍然会继续大幅升值。按照原告的估算，该房产土地现价值约为3022400元【32000元／平方米＊94.45.参照邻村（义乌市江东街道许宅村）土地交易价格3.2万／平方米进行估算】。 被告王成泉辩称：同意返还购房款，前提是返还我们的房屋，（2019）浙0782民初10067号民事判决书已经明确了，合同是无效的，合同无效应该返还房屋，但是我们的房屋已经被拆除了。诉讼请求中关于房子的增值部分以及房屋的建房损失我们是不同意赔偿的，房屋的建造没有经过相关部门的审批，在10067号案件起诉之前我方已经与原告方多次沟通，他还是坚持拆除房屋并翻新建造，在10067号开庭之后还在继续装饰装修房屋，造成的损失应当由原告自行承担。而且该房屋我方认为是建房材料都是偷工减料，房屋质量存在严重问题，并且没有经过相关部门的验收。关于土地增值部分可以根据10067号中原告申请对现有房地产的价值进行评估，以现有价值进行计算，但是损失是双方造成的，不能由被告一方承担，合同无效应该双方各自承担50%的责任。关于诉讼请求中被告要求原告支付巨额费用才同意过户完全是原告捏造的，房产产权证是属于农村集体土地，哪怕是被告积极配合原告方也是没有办法过户给原告的，原告的户口是城镇户口，这个是基于法律造成的。 本诉原告就其诉讼主张提供下列证据： 证据一、房屋买卖协议一份；证据二、房地产买卖协议一份，证明2003年3月28日，由原告王善忠实际出资，以王善忠父亲王基生的名义，与王成泉达成农村房屋买卖协议，因该房屋买卖协议约定内容过于简单，双方又于2003年12月2日补签了房地产买卖协议，证明原告通过其父亲王基生付清了购房款65000元； 证据三、工程承包合同书一份，证据四、王善忠后园村危房翻修工程量清单一份，证据五、新农村住宅房屋委托代建合同一份，证明原告为本案涉讼房产花费重建费用336500元。义乌市江东街道后园村邻村许宅村土地交易价格为3.2万元/平方米，案涉房地产增值损失3293900元（即3022400+336500-65000）； 证据六、（2019）浙0782民初10067号民事判决书一份，（2019）浙0782民初10067号之一民事裁定书一份，证明王成泉于2019年5月21日向义乌市人民法院提起诉讼【案号：（2019）浙0782民初10067号】，请求：1、判令确认合同无效；2、判令王善忠返还不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权证第0004890号的房屋，经义乌市人民法院审理作出判决书如下：一、确认王成泉与王基生于2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》无效；二、驳回王成泉的其他诉讼请求。2、该案王善忠提起反诉。经审理，义乌市人民法院认为该案反诉原告主体未明确，王善忠反诉并不适时，作出裁定如下：驳回王善忠的起诉； 证据七、（2019）浙0782民初13150号民事判决书一份，（2019）浙07终3240号民事判决书一份，证明王善忠系本案适格原告，提起本案诉讼适时。 本诉被告的质证意见：证据一、二真实性没有异议，为什么当时会签订两份协议，第二份协议就是原告诱骗被告，说给被告以及被告的子女介绍工作，去原告的厂里工作，但是实际上并没有这个厂，承诺提供工作以及提供年收入，年收入十万元，当时只是对房屋的买卖，诱骗了之后签订了对房地产的买卖；证据三、四真实性不认可；证据五真实性不清楚，没有提供原件，许宅村委会的房屋与本案是没有关联性的，许宅村可以建造六层，他们的平方是打折的，100平方只能审批70平方，所以不能相提并论；证据六、七真实性没有异议，证明目的也没有异议。 本诉被告就其所辩提供房地产司法评估报告原件一份，证明王善忠在（2019）浙0782民初10067号案件中是经由王善忠申请法院对房地产价值的评估以及评估结果。 本诉原告的质证意见：对证据的合法性、形式上的真实性无异议，内容上的真实性、关联性有异议，评估报告房屋建筑物及装修、宅基地使用权评估价值过低。 反诉原告王成泉向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还反诉原告不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0××0号的房屋的或折价赔偿暂算65000元。事实与理由：2003年12月2日，反诉原告与反诉被告的父亲王基生（已死亡）签订了一份《房地产买卖协议》。2019年5月16日，反诉原告曾向义乌市人民法院起诉过反诉被告，要求确认合同无效并返还房屋。2020年6月4日，义乌市人民法院作出（2019）浙0782民初10067号民事判决书，认定原房屋已经被反诉被告拆除的事实，判定反诉原告与王基生签订的合同无效，驳回其他诉讼请求。审理认为当时要求返还房屋的起诉不适时。现在反诉被告起诉反诉原告要求返还购房款及赔偿损失，反诉原告认为，现在时机成熟，法院可以一并处理反诉原告的诉请。 反诉被告王善忠辩称：1、在反诉原告返还购房款以及赔偿增值损失之后反诉被告愿意返还反诉原告现在的房屋；2、现在的涉案房屋其价值远高于原先交付土瓦结构的房屋，而且原房屋因为翻建已经被拆除不可能原物返还，而反诉原告要求反诉被告折价赔偿实在是无理取闹。 反诉原告、反诉被告均未就反诉部分提供证据。 根据双方当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于本诉原告王善忠提供的证据。 证据一、二真实性及关联性均予以认定；证据三、四系王善忠与案外人或原告单方形成，王成泉对真实性也不予认可，故本院对真实性不予认定；证据五系案外人之间形成的合同，且系打印件，无法确认其真实性，也与本案没有关联性。对证据六、七系法院生效的判决、裁定，对其真实性、合法性、关联性均予以确认，并确认其证明力。 关于反诉原告王成泉提供的证据。 房地产司法评估报告系由王善忠申请，并由法院依法委托由义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对涉案房地产所作的评估报告，本院对该评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。王善忠虽主张评估价格过低，但未提供相反证据，故本院采信该评估报告。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2003年3月28日，由王善忠实际出资、委托其父亲王基生以王基生个人名义，与王成泉达成农村房屋买卖协议，并于当日签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方（王成泉）将坐落于江东街道徐江工作片后园村的楼房四间（地号为36-04-01-020、建设用地使用证号为“义集建（1992）字第85316号”以65000元的价格卖给甲方（王基生）。双方又于2003年12月2日补充签订了《房地产买卖协议》对前述房屋买卖协议的相关条款进行补充明确。后王基生按约交付购房款，王成泉也将上述房屋交付对方使用。2019年1月，王成泉领取了涉案房屋的不动产证书［浙（2019）义乌市不动产权第0××0号］。2019年4、5月份，涉案房屋由王善忠拆除重建。2019年5月21日，王成泉向本院提起诉讼［原告王成泉诉被告王善忠农村房屋买卖合同纠纷，案号为（2019）浙0782民初10067号］，要求：1、确认2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》无效，2、王善忠返还房屋。本院经审理后判决确认王成泉与王基生于2003年12月2日签订的《房地产买卖协议》无效，驳回王成泉的其他诉讼请求。在（2019）浙0782民初10067号案件审理过程中，王善忠申请对坐落于江东街道徐江工作片后园村的房地产［不动产证书：浙（2019）义乌市不动产权第0××0号］的土地、房屋建筑物及室内装修的价值进行评估。本院依法委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司进行估价，经估价确认涉案房地产的市场价值为991518元，其中土地使用权评估价值为856000元，房屋建筑物及装修评估价值为131518元。 另查明，法院生效判决确认王基生与王成泉之间就涉案房屋买卖协议的合同权利和义务归王善忠享有。 本院认为，本案所涉房地产买卖协议因买卖双方均违反了法律和国家对农村房屋交易的限制性规定，对合同无效均存在过错，虽然房地产买卖协议认定为无效，但该合同已履行完毕。王成泉作为出卖人在房屋大幅上涨之时为拿回房屋提起诉讼，存在明显的不诚信，其应对合同的无效承担主要责任。考虑王善忠明知涉案房屋项下的土地性质系农村集体土地，而仍为购买，也有一定的过错，应承担相应的责任。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里指的损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。据此，王成泉应返还原告购房款65000元并赔偿损失，关于原告的损失应以评估报告确认的评估价与双方签订协议时价格的差额为限，对上述损失按过错分担的原则处理，本院在综合考虑本案具体案情的基础上确定由王成泉承担90%即833866元。考虑到涉案房屋由王善忠管业并进行了翻建的事实，为避免双方利益失衡，本院酌定在王成泉支付上述款项后由王善忠返还房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、王成泉于本判决生效之日起十日内返还王善忠购房款65000元并赔偿损失833866元； 二、王善忠在王成泉付清上述898866元后三十日内将坐落于义乌市江东街道徐江工作片后园村的楼房四间返还给王成泉； 三、驳回本诉原告王善忠、反诉原告王成泉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16836元，反诉案件受理费713元，合计17549元，由王善忠负担10000元，由王成泉负担7549元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  丁国芳 二〇二一年二月十九日 书记员  郑佳卉