中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16596号原告：梅雪蕾，女，1977年11月22日出生，汉族，住址：。原告：梅文康（亦是原告梅雪蕾的委托诉讼代理人），男，1943年1月10日出生，汉族，住址广州市。被告：李国源，男，1954年6月12日出生，汉族，住址广州市天河区。委托诉讼代理人：邓笑冰（系被告之妻），女，1957年6月30日出生，住址广州市荔湾区。原告梅雪蕾、梅文康与被告李国源物权保护纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梅文康到庭参加诉讼，被告李国源及其委托诉讼代理人邓笑冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2009年6月1日至2012年12月31日止的房屋使用费3406.98元[即（7×24+12×23+12×29+12×30）×24.76×258/2592×1.2=3406.98元]及利息1771.63元（从2013年1月1日起，暂计至2020年12月31日共8年，按五年期贷款利率标准6.5%计，即3406.98元×6.5%×8年=1771.63元）。事实和理由：广州市荔湾区十八甫南xx号、xx号房屋是以谭德聪名义登记的房屋，谭德聪已于1956年死亡。1958年该屋由国家经租，2004年7月发还给谭德聪房屋的继承人管业。两原告是该屋的业权人之一，被告是经租期间的房屋使用人，使用的套内面积为19.24平方米，建筑面积为24.76平方米被告仅向原告支付了部分房屋使用费，尚有部分房屋使用费未支付，故请求支持法院的诉请。被告辩称，被告不知道两原告系业主，案外人曾建华此前有出示业主委托书来收租，2009年6月1日至2012年12月31日期间的租金已通过银行转账方式缴纳给曾建华，故不同意向原告支付房屋使用费，本案亦已超过诉讼时效，且原告的计算利息标准不正确。经审理查明，根据已发生法律效力的（2019）粤01民终3637号判决一、二审查明的事实，荔湾区十八甫南路xx号、xx号、xx-1号房屋原是谭德聪夫妻共有房产。谭德聪于1956年死亡。关于该房屋产权继承及变更情况，广州市荔湾区人民法院作出的（2008）荔法民再初字第4号民事判决确定该房屋分别由谭德聪继承人谭圳东占522/2592产权份额,谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭秀英各占269/2592产权份额,郭婉明占240/2592产权份额,谭建平、谭洁雯各占141/2592产权份额，梅雪蕾占137/2592产权份额，梅文康占66/2592产权份额。2009年5月，谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭圳东、谭建平、谭洁雯、郭婉明将各自占有上述房屋的产权份额赠与了王云甫。2012年，谭秀英把其产权份额赠与安江公司。2013年8月15日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法审监民抗再字第1号《民事判决书》判决重新确认荔湾区十八甫南路xx号、xx号房屋由谭圳东占522/2592产权份额,谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭秀英各占258/2592产权份额,郭婉明占240/2592产权份额,谭建平、谭洁雯各占141/2592产权份额,梅雪蕾占159/2592产权份额,梅文康占99/2592产权份额。该判决书已于2013年11月15日发生法律效力。2017年8月3日原告领取了不动产权属证书[(2017)广州市不动产第00242370号]，上面记载原告梅雪蕾占137/2592份额,梅文康占66/2592份额,王云甫占2120/2592份额,广州市安江百货连锁有限公司占269/2592份额,广州市国土和房屋管理局占65号之一的66.77平方米。其中，关于原告梅雪蕾、梅文康所占份额的问题，由于生效判决（2013）穗中法审监民抗再字第1号《民事判决书》已确认荔湾区十八甫南路63号、65号房屋由原告梅雪蕾占159/2592产权份额，原告梅文康占99/2592产权份额，（2019）粤01民终3637号判决对此予以确认。上述房屋曾由国家经租，被告一向承租广州市十八甫南xx号3楼（建筑面积24.76平方米，使用面积19.24平方米）使用。2004年6月28日，房管部门将上述房屋发还给业权人自行管业。之后，业权人没有与被告签订租赁合同。两原告继承取得上述房屋产权后，亦没有与被告签订租赁合同，亦没有收租。2018年5月20日，被告将涉案房屋交还给业主。另查，两原告曾于2018年向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求被告李国源向原告梅雪蕾支付2013年1月至判决生效之月的房屋使用费等。经审理，广州市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）粤01民终14917号民事判决，其中认为原告梅雪蕾曾起诉要求案外人王云甫、安江公司支付包括涉案304房在内的广州市荔湾区十八甫南xx号房屋首层、阁楼、二、三、四、五层的租金，该案经审理以梅雪蕾、梅文康对广州市荔湾区十八甫南xx号房屋二、三、四、五层房屋具体出租面积、相关人员承租使用的情况无法充分明确为由，判决驳回了梅雪蕾、梅文康要求王云甫、安江公司支付二、三、四、五层房屋租金的诉讼请求，梅雪蕾自该案判决时才知道涉案房屋由被告李国源承租，该案2017年5月17日终审判决后，至2018年4月16日梅雪蕾提起本案诉讼时，尚未超过三年诉讼时效，故认为梅雪蕾在本案中请求李国源支付涉案房屋其所占产权份额2013年1月1日至判决生效之月的使用费的诉请，并无超过诉讼时效，遂判决：被告李国源自判决送达之日起十五日内，按照31元/平方米/月的标准，按原告梅雪蕾所占房屋159∕2592产权份额计算支付2013年1月至判决送达之月止广州市荔湾区十八甫南xx号304房（建筑面积24.76平方米）的房屋使用费给梅雪蕾等。根据广州市房地产租赁管理所于2009年11月公布的《2009年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区片区编号为ZL00016-6，上下九地段（东至人民南路，西至宝华路-大同路，南至六二三路-西堤二马路，北至长寿西路）的楼梯楼，住宅房屋租金参考价为每月建筑面积每平方米23元。根据广州市房地产租赁管理所于2010年12月公布的《2010年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区编号为ZL00016-6，上下九地段（东至人民南路，西至宝华路-大同路，南至六二三路-西堤二马路，北至长寿西路）的楼梯楼，住宅房屋租金参考价为每月建筑面积每平方米23元；由于小户型住宅普遍受到市场欢迎，因此建筑面积小于或等于50平方米的住宅租金可在公布租金水平基础上加价20%。广州市房地产租赁管理所于2012年3月公布的《2011年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区编号为ZL00016-6，上下九地段（东至人民南路，西至宝华路-大同路，南至六二三路-西堤二马路，北至长寿西路）的楼梯楼，住宅房屋租金参考价为每月建筑面积每平方米23元。广州市房地产租赁管理所于2012年12月公布的《2012年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区十八甫南路的楼梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米30元。庭审中，两原告确认其没有向被告催缴过2009年6月1日至2012年12月31日期间的房屋使用费，并表示其追另一产权人王云甫缴纳租金，实际上王云甫委托曾建华收租，但王云甫在法庭上不承认收过租金，且表示不认识曾建华，故其才起诉被告缴纳使用费。两原告同时表示不同意对涉案房屋的使用费进行评估，要求参照广州市房地产租赁管理所公布的2009年、2010年、2011年、2012年广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，且根据该所公布的租金参考价适用说明规定，建筑面积小于或等于50平方米的居住用房租金可以在公布的租金水平基础上加价20%，故要求加价20%计算。本院认为，因原告梅雪蕾经常居住地位于美国，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第（二）项之规定，本案应认定为涉外民事案件，应按照涉外案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”；由于涉案不动产位于广州市荔湾区，故本院适用不动产所在地法即中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。两原告通过继承、发还取得涉案房屋的产权，是上述房屋的合法产权共有人之一，依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。涉案房屋原由被告向房管部门承租居住，自2004年6月28日撤管发还后，两原告没有与被告签订租赁合约，也没有收取被告租金，现两原告要求被告按两原告所占涉案房屋的产权份额支付从2009年6月1日起至2012年12月31日止的房屋使用费，合法合理，本院对此予以支持。关于本案的诉讼时效期间问题，根据广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终14917号判决，其中认为原告梅雪蕾自2017年5月17日才知道涉案房屋由被告李国源承担，至2018年4月16日原告梅雪蕾的诉请尚未超过三年诉讼时效；同理，自2017年5月17日起，原告于2020年4月3日请求被告李国源支付涉案房屋其所占产权份额2009年6月1日至2012年12月31日止的房屋使用费的诉请，亦无超过三年的诉讼时效期间，故本院对此予以支持。关于房屋使用费的标准问题。原告主张以建筑面积24.76平方米为基数计算，本院对此予以照准。因涉案房屋建筑面积小于50平方米，原告主张以广州市房地产租赁管理所公布的同期广州市房屋租金参考价为依据确定涉案房屋的使用费并加收20%，是有理由的，本院对此予以接纳。关于利息问题。原告确认其没有与被告签订租赁合同，亦没有向被告催缴过2009年6月1日至2012年12月31日期间的房屋使用费，故原告要求被告按年息6.5%计付从2013年1月1日起的利息，缺乏事实和法律依据，故本院对此不予支持。被告应自原告提出主张之日（即2020年4月3日）起，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计付利息给原告。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告李国源应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告梅雪蕾、梅文康支付从2009年6月1日起至2012年12月31日止的房屋使用费共计3173.34元【按两原告所占房屋产权份额共计258/2592计算；其中从2009年6月1日起至2009年12月31日止，按每月569.48元的120%计（即每平方米23元×建筑面积24.76平方米=569.48元）；从2010年1月1日起至2010年12月31日止，按每月569.48元的120%计（即每平方米23元×建筑面积24.76平方米=569.48元）；从2011年1月1日起至2011年12月31日止，按每月569.48元的120%计（即每平方米23元×建筑面积24.76平方米=569.48元）；从2012年1月1日起至2012年12月31日止，按每月742.8元的120%计（即每平方米30元×建筑面积24.76平方米=742.8元）】；二、被告李国源应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告梅雪蕾、梅文康支付从2020年4月3日起至实际清付之日止的利息（以3173.34元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计）；三、驳回原告梅雪蕾、梅文康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告梅雪蕾、梅文康负担10元，被告李国源负担40元。如不服本判决，原告梅雪蕾可在判决书送达之日起三十日内，原告梅文康、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  徐晓红人民陪审员  程君玉人民陪审员  林思红二〇二一年二月二十日法官助理谢佩桦法庭记录郭绮娜