文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7406号原告：阳光恒昌物业服务股份有限公司宿迁分公司，统一社会信用代码91321302MA1P73TTXH，住所地宿迁市发展大道64号。法定代表人：王忠平。委托诉讼代理人：夏宇、张东明，系该公司员工。被告：单新安，男，1988年12月25日生，住宿迁市宿城区。原告阳光恒昌物业服务股份有限公司宿迁分公司（以下简称恒昌物业公司）与被告单新安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告恒昌物业公司委托诉讼代理人夏宇、被告单新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费和公共能耗费67604元（2018年6月11日-2020年4月30日期间，1073.08平方米*22.5个月*2.8元/月/平方米，其中物业服务费1.8元/月/平方米，公共能耗费1元/月/平方米）和滞纳金（即违约金,1、2018年6月11日至2019年6月11日期间费用36055元，以36055元为基数、按年利率3.85%的标准从2019年6月12日起计算至实际履行之日止;2、2019年6月12日至2020年4月30日期间费用31548元，以31548元为基数，按年利率3.85%的标准从2020年6月15日起计算至实际履行之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由略。被告单新安辩称：不同意原告的诉讼请求。我没有和原告签订任何关于物业费用的合同。商品房买卖协议时没有约定什么时候缴纳物业费，也没有约定我不缴纳物业费要承担违约金。本院根据本案所涉的事实要素，查明事实如下：一、原告恒昌物业公司为宿迁市宿城区阳光恒昌里小区（以下简称恒昌里小区）提供物业服务，被告单新安为该小区2＃、3＃幢4层S4-04号房屋（用途为商业）业主。二、物业服务相关合同及约定：2015年8月8日，案外人宿迁阳光恒昌置业有限责任公司（甲方，以下简称恒昌置业公司）与原告恒昌物业公司（乙方）签订《物业管理前期委托合同》一份，约定：甲方委托乙方对恒昌阳光里提供物业管理服务，第二章、委托管理事项。第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外面墙……第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管……第十七条、委托管理期限自2015年8月15日起至业主委员会成立。第二十条、乙方需按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：完好率不低于98%。2、设备运行：完好率100%，3、绿化：完好率99%，4、交通秩序：畅通、停放有序……6、急修：10分钟到达现场、小修不超过24小时。7、业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上……第二十一条……小区内电梯、消防、绿化养护均由施工单位两年质保（物业费不包含此项费用），以施工单位竣工验收通过交付物业时间起始计算……第二十五条……1、房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由公共维修基金承担，更新费用，由公共维修基金承担。2、质保期内的公共绿地的养护费用，由施工方承担，质保期外公共绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用，由乙方承担；3、附属配套建筑和设施的小修、维护引用，由乙方承担，大中修费用，更新费用由公共维修基金承担。附件一委托管理的物业构成明细，包括住宅43318.6平方米、商铺19281.05平方米等……2018年5月，案外人恒昌置业公司与被告单新安签订《商品房买卖合同》第十六条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……附件四补充协议约定：买受人同意本小区前期物业服务由出卖人选聘的阳光恒里物业服务限公司（壹级资质）负责，同意在交房前与该公司签订物业服务合同，并按时交纳物业费,物业服务主要内容（具体见前期物业服务合同）为：1、综合管理服务；2、安保服务；3、卫生保洁；4、房屋及设施设备维护；5、绿化养护。服务标准按《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》星级物业服务标准，暂定收费标准为住宅0.8元/㎡.月，商业为2.8元/㎡.月（最终以物价、住建部门核定的物业服务等级、收费标准为准）”……关于涉案小区商铺物业服务价格等未进行备案。案外人恒昌置业公司出具的《关于恒昌阳光里项目物业空置房2018年12月至2019年3月费用的确认》（以下简称确认单）载明：……1、2018年12月1日至2019年3月31日商铺空置面积为1968.79平方米，空置房按照70%计取费用，空置费用为1968.79*（1.8*70%+1）*4=17797.86元……三、涉案房屋面积、交付时间：1073.08平方米，2018年5月24日。四、服务瑕疵相关事实：1、2018年5月24日被告收房后发现楼顶拐角处有渗水,后向原告反映，直至2020年7月11日原告方给予处理。关于渗漏原因，原告工作人员张某与被告单新安对话录音中陈述，被告房屋屋顶部排水雨水柄子，上面有个漏斗，雨水柄子没有放到漏斗里面，有1厘米左右偏差，所以下雨从边上流下来的……后给它弄下来，买了个110的管子，套在里面去就管了……2、涉案房屋楼道未及时清扫。五、已支付费用：被告于收房时向原告支付装修保证金1万元。该款项双方一致同意从被告所欠款项中抵扣。六、催缴及尚欠费用：关于2018年3月31日至2019年11月30日物业费用，原告曾向被催缴要求其于2019年12月15日前缴纳。2020年6月15日,原告诉至本院提出本案诉讼请求进入诉前调解程序。原告主张期间的费用向被告索要未果。以上事实有商品房买卖合同、物业管理前期委托合同、确认单、公示备案表、照片、录音、微信截图、收据、短信及当事人陈述等在卷佐证，足以认证。本院认为，被告单新安为恒昌里小区业主，原告与恒昌置业公司签订的物业服务合同、恒昌置业公司与被告单新安签订《商品房买卖合同》对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费、公共能耗费，原告依据《商品房买卖合同》或确认单主张的物业服务费为43460元（1073.08平方米*22.5个月*1.8元/月/平方米，取整，下同），因原告在提供服务期间，存在对被告楼顶拐角处有渗水问题未按合同约定予以及时处理,涉案房屋楼道未及时清扫，属于瑕疵履行合同，被告可以适当减少给付物业服务费，本院从权利义务对等原则考量，酌定对原告主张的物业服务费被告按90%比例支付，即39114元，抵扣被告给付的1万元保证金后为29114元。关于公共能耗费，综合商品房买卖合同、确认单、原告举证的公共能耗费用支付等证据，原告主张24144元（1073.08平方米*22.5个月*1元/月/平方米）并无不当，因系用于小区公益支出，故不予减少支付。关于滞纳金即违约金，原告举证并不能证明关于物业服务费及公共能耗费支付时间存在相关约定，但被告在原告催缴的情况下负有及时缴纳义务，原告主张的计算标准、截止时间并无不当，但起算时间应在催缴之后，计算基数应调整为应缴纳数额，故为：故为：1、2018年6月11日至2019年6月11日期间费用23738元（1073.08平方米*12月*1.8元/月/平方米*90%+1073.08平方米*12月*1元/月/平方米-1万元）），以23738元为基数、按年利率3.85%的标准从2019年12月16日起计算至实际履行之日止;2、2019年6月12日至2020年4月30日期间费用29520元，以29520元为基数，按年利率3.85%的标准从2020年6月15日起计算至实际履行之日止）。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告单新安于本判决生效之日起十日内给付原告阳光恒昌物业服务股份有限公司宿迁分公司物业服务费29114元、公共能耗费24144元及违约金（1、以23738元为基数、按年利率3.85%的标准从2019年12月16日起计算至实际履行之日止;2、以29520元为基数，按年利率3.85%的标准从2020年6月15日起计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783元，由被告单新安负担590元，由原告负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇二一年二月七日法官助理翁荣荣书记员刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。