重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝05民终934号 上诉人（原审被告）：王处翠，女，1963年3月18日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：陈小令，重庆升正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪松，重庆盈兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：重庆致恒置地有限公司，住所地重庆市渝北区龙华大道2号，统一社会信用代码9150011267335070XU。 法定代表人：罗家梅，总经理。 委托诉讼代理人：牟联祥，重庆荣东律师事务所律师。 原审被告：李凤雪，女，1988年10月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 原审被告：林琴，女，1971年6月7日出生，汉族，住四川省威远县。 上诉人王处翠因与被上诉人重庆致恒置地有限公司（以下简称致恒公司）及原审被告李凤雪、林琴案外人执行异议之诉一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2020）渝0153民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王处翠的委托诉讼代理人陈小令、王雪松，被上诉人致恒公司的委托诉讼代理人牟联祥，原审被告林琴到庭参加诉讼。原审被告李凤雪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 王处翠上诉请求：1.改判继续执行重庆市渝北区龙溪街道丽园路X号北城阳光尚线X栋XX房屋；2.二审诉讼费用由致恒公司承担。事实及理由：1.致恒公司解除合同不能对抗人民法院的先行查封。林琴已付清全部房款，对房屋享有物权期待权，致恒公司享有的追偿权仅是普通债权，不能排除执行。致恒公司在房屋被查封后，以仲裁或诉讼方式要求解除合同，根据法律规定，该仲裁裁决或判决不得对抗人民法院的执行。2.致恒公司只是房屋的初始登记权利人，林琴与致恒公司签订的购房合同已经备案登记，且办理了预告登记，因房屋被查封才未能办理产权变更，林琴为房屋的实际产权人。3.仲裁超过法定时限，程序违法，未对购房合同及补充协议中的解除条款系格式条款进行审查。致恒公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，不享有合同解除权。致恒公司要求解除合同及对房屋执行提出异议，是因房价上涨有利可图，人民法院受理的北城致远集团有限公司破产清算案可对此证明。 致恒公司辩称：1.致恒公司为房屋初始登记权利人，对房屋有合法所有权，房屋并未过户到林琴名下，林琴不享有房屋物权。2.因林琴未按时向银行还贷，致恒公司向银行支付了贷款本息，仲裁裁决双方购房合同解除，该裁决已经人民法院裁定确认，林琴丧失了办理房屋过户的权利。3.王处翠对仲裁裁决书中的异议并非本案审理范围。致恒公司提起本案诉讼并非因房价上涨，北城致远集团有限公司破产清算案与本案无关。4.林琴与王处翠、李凤雪之间的民间借贷存在虚假诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 林琴述称：不认可一审判决，林琴向银行贷款，其与银行之间产生关系，不认可上诉请求。 李凤雪未发表陈述意见。 致恒公司向一审法院起诉请求：1.判决重庆市荣昌区人民法院终止对重庆市渝北区龙溪街道丽园路X号北城阳光尚线X栋XX房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2.本案诉讼费由李凤雪、王处翠、林琴负担。 一审法院认定事实：2016年8月31日，致恒公司（甲方）、林琴（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定，林琴购买致恒公司开发的位于重庆市渝北区龙溪街道丽园路X号北城阳光尚线X栋XX的住宅房屋一套，房屋建筑面积51.41平方米，套内面积38.05平方米；本商品房属预售商品房，致恒公司已取得渝国土房管（2014）预字第1234号《商品房预售许可证》；房屋总成交金额361291元，乙方于2016年8月31日向甲方支付首付款72291元，余款289000元于七日内办理银行按揭贷款；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，申请重庆仲裁委员会仲裁，被告林琴陈述房屋于2016年年底实际交付。 2016年8月31日，购房合同在房管部门备案登记。2016年10月11日预购商品房预告登记，及预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为建行重庆市分行。2017年12月13日，涉案房屋进行初始登记，初始登记权利人为致恒公司。 2017年9月13日，李凤雪、王处翠因与林琴民间借贷纠纷，向重庆市沙坪坝区人民法院申请对林琴价值175000元的财产予以诉前保全。2017年9月14日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106财保573号民事裁定书，2017年9月19日，作出（2017）渝0106执保1845号执行裁定书，并于2017年9月21日在国土房管部门对涉案房屋查封登记。 2019年10月18日，致恒公司以林琴为被申请人，向重庆仲裁委员会申请仲裁，重庆仲裁委员会于2020年6月1日作出（2019）渝仲字第3098号《重庆仲裁委员会裁决书》。该裁决查明：1.致恒公司、林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定：若林琴未按约向贷款银行还款，致恒公司享有解除合同及补充协议的权利；2.2016年11月，建设银行向林琴指定的收款人致恒公司的账户发放贷款289000元；3.林琴未按期支付建设银行借款本息，建设银行于2018年12月29日向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，重庆市渝中区人民法院于2019年7月22日作出（2018）渝0103民初30791号民事判决书，判决致恒公司对林琴的债务承担连带清偿责任。致恒公司依据判决书于2019年9月4日向建设银行支付了贷款本息等相关费用共计269383.25元；4.2019年9月10日，致恒公司向林琴发送缴费通知，通知林琴在接到缴款通知后10日内将代偿款269383.25元、代偿期间的利息、违约金一次性支付给致恒公司。林琴未支付；5.2019年9月23日，致恒公司向林琴发送《北城阳光尚线项目商品房买卖合同解除函》，通知林琴解除双方合同，由林琴协助致恒公司办理网签合同注销手续，并支付违约金36129.10元。林琴接到告知函后未支付违约金，也未配合办理合同注销手续。 （2019）渝仲字第3098号《重庆仲裁委员会裁决书》裁决：1.确认申请人致恒公司与被申请人林琴2016年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月26日解除；2.林琴自本裁决书送达之日起10日内协助致恒公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签手续；3.林琴自本裁决书送达之日起10日内向申请人致恒公司支付违约金36129.10元；4.林琴自本裁决书送达之日起10日内向申请人致恒公司支付律师费20000元。 一审法院另查明，李凤雪、王处翠在向重庆市沙坪坝区人民法院申请诉前保全后，于2017年10月18日以林琴为被告向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼。一审法院经审理，于2018年5月3日作出（2017）渝0153民初5912号《民事判决书》判决：被告林琴于本判决生效后十五日内支付原告李凤雪、王处翠借款175000元及以175000元为基数从2017年8月29日起按年利率24%的利息。 前述一审法院5912号《民事判决书》生效后，林琴未履行判决书确定的义务，李凤雪、王处翠向一审法院申请执行。一审法院在受理执行李凤雪、王处翠与林琴借款合同纠纷案后，于2019年9月6日作出（2018）渝0153执2947号执行裁定，对涉案房屋予以拍卖。致恒公司于2019年10月23日提出中止执行、解除查封的执行异议。经审查一审法院认为，因房屋非一审法院查封，对案外人提出的执行异议无管辖权，于2019年11月6日作出（2019）0153执异43号裁定，驳回了异议申请。2020年5月18日，致恒公司以双方签订的房屋买卖合同已被确认解除，涉案房屋不属于林琴所有的理由，再次提起中止执行、解除查封的执行异议。一审法院经审查，于2020年6月1日以（2020）渝0153执异36号《执行裁定书》裁定：驳回案外人致恒公司的异议请求。致恒公司收到后，于法定期限内向一审法院提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋所有权归属，及致恒公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。 关于涉案房屋所有权归属的问题。依据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，林琴虽与致恒公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，但从不动产物权未经登记不发生效力的规定来看，此时，林琴尚不能取得购买房屋的所有权，致恒公司作为开发商仍然是涉案房屋的所有权人。2017年12月13日，涉案房屋初始登记到致恒公司名下，此时，致恒公司作为涉案房屋合法建造人且办理了房屋所有权初始登记，理应是涉案房屋所有权人。 关于致恒公司是否享有足以排除强制执行的民事权利的问题。因涉案房屋所有权人是致恒公司而非林琴，且致恒公司与林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，林琴丧失了基于《重庆市商品房买卖合同》请求办理房屋过户的权利。其次，致恒公司代林琴向建设银行支付了贷款本息等相关费用269383.25元，而林琴未向致恒公司支付该款。综上，致恒公司有权排除对涉案房屋的强制执行。 根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、不得执行重庆市渝北区龙溪街道丽园路X号北城阳光尚线X栋XX房屋；二、驳回原告重庆致恒置地有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6719元，由被告李凤雪、王处翠、林琴负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为致恒公司对涉案房屋是否享有排除执行的合法权益，对此本院评述如下： 首先，林琴对涉案房屋办理的预告登记，并不享有排除执行的物权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据前述法律规定，预告登记旨在保障债权人将来实现物权，预告登记的并非不动产物权，仅是物权期待权，即对将来发生不动产物权变动的请求权。本案中，虽然林琴与致恒公司签订的《重庆市商品房买卖合同》办理了备案登记手续，林琴对涉案房屋进行了预告登记，但因预告登记本身并不具有物权变动的效果，林琴不能据此成为涉案房屋产权人。因涉案房屋目前登记在致恒公司名下，在致恒公司未办理产权过户登记手续前，涉案房屋的所有权仍归致恒公司所有，故致恒公司享有排除强制执行的实体权利。 其次，林琴因自身违约无法取得涉案房屋所有权。根据（2019）渝仲字第3098号重庆仲裁委员会裁决书查明，因林琴未按约定向建设银行支付借款本息，致恒公司依据民事判决书对上述债务向建设银行进行了清偿，而林琴并未对此向致恒公司支付，据此裁决林琴与致恒公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月26日解除，由林琴协助致恒公司办理注销合同网签手续，并支付相应违约金。根据二审双方陈述，林琴就仲裁裁决向人民法院申请撤销，但经法院审查裁决驳回撤销申请，即该仲裁裁决已生效。也就是说，因林琴自身违约，导致双方合同解除，即使林琴曾对房屋进行了预告登记，但涉案房屋从客观上已经不能按照预期过户登记至林琴名下，林琴对取得涉案房屋产权已不具有可期待性。因此，致恒公司同样有权要求对涉案房屋排除执行。 至于上诉人关于仲裁裁决程序不合法、实体错误、致恒公司无权提起仲裁要求解除合同等上诉请求，因该仲裁裁决已经人民法院裁决予以确认，亦非本案审理范围，对本案的实体处理结果亦无实质影响，本院对此不予支持。 综上所述，王处翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6719元，由上诉人王处翠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏致礼 审 判 员 周海燕 审 判 员 秦 敏 二〇二一年二月二十六日 法官助理 李茜希 书 记 员 李云蝶