河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初2251号 原告：杨某国，男，1973年8月22日出生，汉族，住河北省石家庄市塔冢裕园**。 委托诉讼代理人：陈琪，河北瑞实诺律师事务所律师。 被告：仝某龙，男，1978年5月8日出生，汉族，住河北省石家庄市正定新区。 委托诉讼代理人：尚永攀，河北刘立杰律师事务所律师。 第三人：李某刚，男，1982年10月6日出生，汉族，现服刑于鹿泉监狱十二监区。 第三人：张某，女，1983年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 第三人：杨某琴，女，1955年7月30日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 原告杨某国与被告仝某龙及及第三人李某刚、张某、杨某琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告杨某国及其委托诉讼代理人陈琪、被告仝某龙委托诉讼代理人尚永攀、第三人李某刚、第三人张某、第三人杨某琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某国向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止对位于石家庄市裕华区的执行拍卖；2、解除对位于石家庄市裕华区的查封；3、请求依法确认位于石家庄市裕华区（价值510000元）归原告所有；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、正定县人民法院作出的（2018）冀0123执异77号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。执行裁定本院认为：“涉案房产系石家庄市裕华区塔冢社区城中村改造拆迁、安置房屋非国家允许自由买卖的商品房，该房屋没有完成初始登记，目前不能进行过户登记，故申请人主张其已取得房屋所有权没有法律依据，对案外人要求裁定终止对3002号房屋的评估、拍卖程序的请求，本院不予支持。”首先，原告认为不能进行过户登记的原因，恰恰符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其次，原告在《房屋买卖合同》中特别约定了“办理房屋过户手续、产权证等事宜”，且在《塔冢社区城中村改造拆迁、安置、补偿协议书》中明确了“每套房一市证”，这说明原告购买该房产之时，就认为该房产是有房产证的，并且对此问题塔冢社区居民委员会已经明确答复“正在办理房产市证手续”，同小区多套楼房已经拿到了房产证。原告正是基于对涉案房产将来能够取得房产市证的合理信赖与第三人杨某琴签订了《房屋买卖合同》，且在合同签订时第三人杨某琴已取得了涉案房产的处分权。该合同系当事人双方真实的意思表示，且不违反国家的强制性法律规定，显然属于合法有效的买卖合同。第三，并非所有的拆迁、安置房屋都是国家不允许自由买卖的商品房。拆迁、安置房屋包含了普通商品房、定向拆迁安置房和经济适用保障房，本案中开发商既然明确了每套房一市证那么说明涉案房产本身就是可以合法买卖的商品房，作为原告其买卖房产的过程一定是没有任何过错的行为，并非如执行裁定所述。另外，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出案外人执行异议。该异议程序应重点审查案外人对执行标的主张的权利是否能够排除执行的问题，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产法人的规定》第十七条的规定的出发点在于规范人民法院在执行过程中对执行财产的执行行为的合法性、正确性。可见，上述十七条的规定与案外人执行异议的审查重点相悖，不应作为审查案外人异议的法律依据。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其立法目的就是为了保护房屋买受人的住房保障和物权期待权，于本案而言原告有充足的理由足以排除人民法院的执行，理由如下：1、原告已在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。2011年10月10日，原告与第三人杨某琴签订《房屋买卖合同》，约定原告购买第三人名下坐落于石家庄市塔家裕园Ｂ区（以下简称涉案房产）,建筑面积100平方米（以实际测量为准，多退少补），每平方米5300元，总房款530000元。《房屋买卖合同》签订当日，原告向第三人杨某琴支付购房款100000元。2011年12月1日，原告支付购房款410000元，共计支付购房款510000元。后经测量涉案房产实际面积为95.84平方米，原告应付房款为507952元，低于原告已支付的房款。可见，原告已支付了全部的购房款。2、原告已在法院查封前实际入住涉案房产多年。原告与第三人杨某琴签订《房屋买卖合同》并支付100000万元购房款后，第三人杨某琴将涉案房产交付给原告后，原告开始采购装修装饰材料用于涉案房产的装修。原告装修入住后，按时缴纳了水费、电费、燃气费、物业费等费用。第三人杨某琴于2011年10月将涉案房产交付原告，而正定县人民法院于2015年7月30日查封涉案房产。可见，原告早在正定县人民法院查封涉案房产前就已合法占有涉案房产。原告在涉案房产已实际居住多年，涉案房产系原告生活的主要场所，是原告赖以生存的根本。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定来看，在执行异议之诉案件中应注重保护商品房消费者的生存利益。在我国房地产交易市场并不完善的现实因素下，更应该着重保障商品房消费者的生存利益，使商品房消费者的生存利益在法定情形下不因法院的强制执行而受到侵害。3、涉案房产未办理过户登记的原因并不在于原告。在第三人杨某琴与房地产开发企业签订《塔冢村社区城中村改造拆迁、安置、补偿协议书》中已明确约定，拆迁补偿的房屋每套房屋一市证，并且在原告与第三人签订的《房屋买卖合同》中亦明确约定了房产证的办理事宜。但是，原告入住涉案房产后一直在催促相关各方为涉案房产办理过户登记，且涉案房产所在小区正在办理房屋市证手续，并且大部分业主已实际办理了房屋市证手续。另外，涉案房产于2015年7月30日被正定县人民法院查封更是导致涉案房产无法办理过户登记的直接原因。三、综合考虑本案实际情况，更有利于公平、公正审判。1、被告对于第三人享有的是债权请求权，而原告对涉案房产享有的是住房保障和物权期待权，法律效力上应高于原告的债权请求权。2、正定人民法院查封涉案房产的目的在于通过拍卖来实现被告的普通债权，既然是“非国家自由买卖的商品房”，又如何实现拍卖？原告系退伍转业军人，涉案房产系原告2011年从部队转业到地方后，购置的唯一住房，在原告支付了对价且实际居住多年的情况下，拍卖后原告何处居住？原告的权利，如何保护？综上，原告认为于法于理都应当停止执行，解除查封！特诉至贵院，望判如所请。 被告仝某龙辩称，原告所诉不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，理应驳回原告的诉讼请求。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案原告所诉不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应予以驳回。1、适用该条的前提条件必须是不动产登记在被告执行人名下。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力。案涉房产是石家庄市裕华区塔冢社区城中村改造拆迁安置房屋，在产权性质上属于小产权房，该房产没有完成初始登记，不动产尚未登记在第三人杨某琴名下，不符合《执行异议和复议规定》“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前置条件。2、原告和第三人杨某琴签订买卖合同属于无效合同。案涉房产属于城中村拆迁改造的安置房系小产权房，不是允许进入市场自由交易的商品房。根据相关法律和政策规定，小产权房只允许在本经济组织成员内部进行交易，外部人员不能购买小产权房，原告并非塔冢社区成员，其不具备合法购买小产权房的资格，所以原告与第三人签订的买卖合同属于无效的合同。3、案涉房产在查封时仍在第三人杨某琴名下，原告没有办理房产过户登记，也没有到社区居委会和物业公司办理更名。原告对房产不能过户存在过错。案涉房产属于小产权房，本身就不能进行产权的过户登记。原告应当对案涉房产的产权问题和登记问题有明确的认知。案涉房产一直在被执行人杨某琴的名下，原告一直没有向社区和物业办理更名，显然原告对此也有一定过错。4、根据《民商事审判工作会议纪要九》第127条规定，判断是否非因买受人自身原因未办理过户登记，“一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户登记资料，或者向出卖人提供了办理过户登记请求等积极行为的，或者有其他合理客观理由的，亦可认定符合该条件。”本案中原告无证据证实其向登记机关递交了过户材料。事实上案涉房产是小产权房没有初始登记，原告也不能向登记机关递交材料。原告也没有证据证实积极的向第三人提出办理过户。社区居委会和物业公司就在房产附近，办不了产权证过户，最起码应到社区和物业办更名手续。按原告所述其在2011年10月购买了案涉房产但至法院2015年7月查封近4年都没有办理，显然是没有合理的理由。5、根据《执行异议和复议规定》第29条规定，享有物权期待权的主体是购买商品房的房屋消费者。案涉的房产属于拆迁安置的小产权房，不属于商品房，原告不是购买商品房的消费者，也就不享有物权期待权。二、原告要求确认案涉房产归其所有的请求，不属于法院的受理范围。案涉房产属于小产权房，不能像商品房一样在市场上进行流通交易。根据《最高院民事审判会议纪要八》第21条规定，小产权房属于没有取得交涉工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑，当事人请求确认该建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。故此，原告的该项请求不能成立。综上所述，原告的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，请依法驳回原告的请求。 第三人杨某琴述称，原告说的事情是对的。原告的诉求都同意。 第三人张某述称，没有说的，不知道这个事。 第三人李某刚述称，原告买卖房产的情况也知道。房款有收到，应该是我或者我母亲。但是被告说的现有房产的查封和执行情况不了解，因为当时和被告的案子开庭的时候，我没有出庭。 原告向本院提交如下证据：1、正定县人民法院执异77号裁定书，证明法院在执行过程中查明事实不清，因此原告提起执行异议之诉；2、编号为0000817号拆迁安置补偿协议书，证明在2011年1月份杨某琴取得了处分房产的合法权利且该协议明确表明案涉房屋能够办理市证手续，具体内容在协议书第3条第三款，每套房一市证；3、杨某琴与杨某国2011年10月10日签订的房屋买卖合同，证明原告与杨某琴签署了合法有效的房屋买卖合同；4、杨某琴与李某刚签字的房款收条，证明原告支付了全部的购房款项；5、原告杨某国的结婚证及其岳母张艳卿的银行流水，证明原告房屋款项来源以及支取记录；6、塔冢社区居民委会的社区证明信，证明案涉房屋所在的塔冢裕园B区已经符合办理房产市证条件，正在办理市证手续过程中；7、物业费收据一张，证明原告在2012年时候的物业交付记录；8、原告为装饰装修房屋购买的各类建材和家具家电票据20张，证明原告在2011年9月25日支付购房定金后开始装修房屋并一直居住至今；9、取暖费票据5张，证明原告入住期间交纳取暖费的记录；10、水费票据8张，证明原告居住、生活用水交费记录；11、燃气票据13张，证明原告居住期间的燃气支出；12、杨某琴2011年10月30日的声明，证明在此之前杨某琴已收到全部的购房款项，房产归原告杨某国使用、收益、所有，杨某琴不再有任何权益。 被告质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，执行裁定驳回原告的异议是正确的；证据2拆迁安置协议，通过协议可以证实案涉房产属于城中村拆迁安置改造的小产权房屋，开发商所做出的办理市证的合同条款不视为该房产属于能够进行市场交易的商品房；证据3房屋买卖合同，因为根据规定小产权房屋不能够进行市场流动交易，那么原告和第三人不是同一个经济组织的成员，那么房屋买卖合同应属于无效合同，收到条基于无效合同所进行的给付并不产生房屋买卖的法律效力，况且原告也无相应证据证实已将房款转账支付给第三人；结婚证、银行流水与银行流水所涉及的资金支取记录与原告所陈述和收到条所载明的付款时间不匹配，无法证实原告已将51万元的购房款支付给了第三人；居委会的证明信不具有法律效力，办理商品房的产权登记应当由不动产登记部门来出具证据，居委会无此项事项的证明力；对证据7、8、9、10、11证据，该项证据仅能够证实原告在涉案房屋居住并支付相应费用，但原告尚不符合排除执行的其他条件，按照执行异议和复议规定第28条的规定，只有同时满足四项条件方能够排除执行；对证据12杨某琴的声明不予任可，因为不是杨某琴个人所书写。 第三人杨某琴、张某、李某刚质证意见：无异议。 经审理本院认定事实如下：第三人张某与李某刚系夫妻关系，第三人杨某琴系李某刚母亲。本院于2015年6月5日作出（2015）正民城初字第00443号民事判决，判决李某刚、张某偿还仝某龙借款160万元及相关利息；被告杨某琴对此承担连带责任。该判决生效进行执行程序后，本院于2015年7月30日作出（2015）正执字第00457号执行裁定，查封杨某琴名下位于石家庄市裕华区。本院于2018年5月16日作出（2018）冀0123执恢86-1号执行裁定，拍卖杨某琴名下的上述房产四套。杨某国于2018年5月19日针对3002房产提出书面执行异议，本院于2018年6月30日作出（2018）冀0123执异77号执行裁定书驳回杨某国的异议请求，杨某国依法提起案外人执行异议之诉。 杨某国提交的编号为0000817号《塔冢社区城中村改造拆迁、安置、补偿协议书》显示杨某琴于2011年因拆迁取得第现房塔冢村塔冢裕园B区5号楼3单元3002号房产；该协议第三条第3点写明“（丙方）杨某琴要第一期回迁楼现房后不减过渡费，每套一市证。房屋维修基金、办证一切费用由乙方承担。”2011年10月10日杨某国与杨某琴（共有权人李某刚）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定塔冢村塔冢裕园B区5号楼3单元3002号房产的成交价格为53万元，杨某国于2011年9月25日付定金1万元，于10月10日交房款10万元，11月30日交房款40万元，待房产证过户到杨某国名下后给付剩余房款2万元；杨某琴同意于2011年10月10日将房产钥匙交给杨某国，交钥匙同时将房产证实交付等等。合同签订后，杨某国按照约定已给付购房款51万元，杨某琴按照约定将房屋钥匙及房屋交付杨某国。交付房屋后，杨某国居住至今。 2019年8月14日塔冢社区居民委会出具证明信一份，“兹证明石家庄市裕华区青园街与塔南路交叉口东南角塔冢裕园B区房屋正在办理房产市证手续。” 2020年12月12日被告仝某龙作为申请执行人申请解除对石家庄市裕华区产的查封。本院于2020年12月28日作出（2018）冀0123执恢86-4号执行裁定书，裁定解除对石家庄市裕华区产的查封。该房产于次日解除查封。 本院认为，根据申请执行人即被告仝某龙的申请，本院已依法解除对石家庄市裕华区产的查封，其诉请本院停止拍卖及解除查封已在事实上得到实现。涉案房产已解除查封，本案系案外人执行异议之诉，不能解决原告请求依法确认涉案房产权属问题，故原告请求依法确认房产归其所有，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告杨某国的诉讼请求。 案件受理费8900元，由原告杨某国负担4450元、第三人杨某琴、张某、李某刚共负担4450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省正定县，收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郝宏海 人民陪审员  唐 军 人民陪审员  贾亭亭 二〇二一年二月十八日 书 记 员  周哲哲