广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初16148号原告（反诉被告）：广州市益芽口腔门诊部有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈欣，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈静云、刘超群，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，广东金领律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市益芽口腔门诊部有限公司（以下简称为益芽公司）与被告（反诉原告）广州市明和实业有限公司（以下简称为明和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。益芽公司的委托诉讼代理人陈静云和刘超群，明和公司的委托诉讼代理人张溪函，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益芽公司向本院提出诉讼请求：1.免除益芽公司2020年2月、3月、5月下旬11天、6月、7月上旬10天的租金210632.26元；2.明和公司减免益芽公司2020年1月、4月、5月上旬20天50%的租金76367.74元；3.明和公司退回2020年5月份多交租金18967.75元；4.明和公司承担涉案房屋应缴纳物业管理费损失182000元；5.本案诉讼费由明和公司承担。事实和理由：我方于2019年成立，是一家为儿童提供口腔医疗服务的专业机构。2019年3月1日，我方与明和公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定：我方将承租珠江东路xx号xx房之自编xx铺（以下简称为涉案物业）。上述合同签订后，涉案物业所在大厦负一楼工程装修围蔽直至2020年7月3日才得以拆除。在该期间，我方因明和公司的装修改造围蔽而与外界隔绝，并严重影响了我方正常经营，公司经营无比艰难。在商场改造装修大片区域围蔽施工过程中，我方长期与围蔽区外部商场隔离，长期频繁遭受装修恶劣环境的影响。加之，2020年1月起逐步爆发的全国疫情导致我方无法开业经营。为此，我方多次向明和公司反映，并提交了减免书面申请，但明和公司对此置之不理，故提出本案诉讼。被告明和公司辩称，1.益芽公司要求免除2020年2月、3月的租金于法无据。明和公司一直按合同约定将涉案物业交付益芽公司使用，不存在违约行为，疫情不是免租理由。明和公司不是非国有房屋租赁主体，并无必须为租户减免租金的义务，且也从未对益芽公司做出减免的承诺。益芽公司因为自身原因迟延至2020年5月初才复工，与明和公司无关，涉案物业停业期间，也一直是在益芽公司的控制范围内，不存在无需支付租金的情形。2.益芽公司无权要求免除2020年5月下旬11天、6月、7月上旬10天租金及减免2020年1月、4月、5月上旬20天50%的租金。涉案物业在承租之前已经处于围蔽装修施工状态，益芽公司是在明知该情况下与明和公司签订租赁合同的。在承租后，益芽公司也一直处于正常营业状态，其要求减免2020年1月、4月、5月上旬20天的租金没有依据。商场物业服务中心于5月26日向益芽公司发出《关于东商场负一层往中区通道临时围蔽的通知》，告知对承租场地周围进行围蔽升级改造施工，益芽公司收到该通知后没有提出任何异议。在施工期间，益芽公司也是可以出入涉案物业。我方从未收到益芽公司关于施工工程导致其无法营业必须停工及停工时长的任何书面文件，也没有收到任何证据证明该施工对其产生了实际损失。因此，益芽公司要求免除2020年5月下旬11天、6月、7月上旬10天租金没有事实依据。3.益芽公司与物业公司签订了物业管理合同，在物业公司没有违约的情况下，益芽公司具有支付管理费的义务，其要求明和公司承担管理费没有任何事实及法律依据。本案为租赁合同纠纷，益芽公司诉请物业管理费，与本案属不同法律关系，应当予以驳回。反诉原告明和公司向本院提出反诉请求：1.益芽公司支付2020年1月1日至7月31日的租金304567.74元；2.益芽公司按照每日万分之三的标准支付逾期交租的违约金[具体为：分别以各月欠付的租金为本金（其中1月份为56000元、2月份为56000元、3月为56000元、4月为29400元、5月为29400元、6月为58800元、7月为18967.74元），从当月6日开始计付至实际清偿之日止]；3.益芽公司支付本案律师费5000元；4.由益芽公司承担反诉费用。事实和理由：根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，明和公司已依约向益芽公司交付涉案物业，但益芽公司自2020年1月至7月未能按时支付租金，经多次催讨无果，故提起反诉。反诉被告益芽公司针对反诉辩称，1.确认益芽公司缴纳的租金至2019年12月31日。2.益芽公司对欠缴事实没有异议，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情审理民事案件若干问题指导意见二》第6条第2款的规定，益芽公司有权在疫情期间与出租方协商减免租金事宜，该期间未交或缓交租金都不应该计算违约金。3.根据广东省政府针对疫情防可控措施为2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月24日调整为2级响应，直至2020年5月9日调整为三级响应，整个市场才开始真正复工复产，益芽公司经营范围主要针对青少年儿童，而广东省教育厅于5月25日才正式让小学以上学生复课，复课前学校均要求学生减少外出，更不提说医疗机构做口腔矫正。益芽公司是3月10日才收到主管卫生部门复工复产申请要求的通知，该通知对牙科口腔的卫生环境、人员要求均有一定的严格要求，从益芽公司进行整改，人员培训再到申请通过，均需合理的准备时间。这段时间也应当属于疫情对益芽公司营业造成经营损失的时间。益芽公司在聊天记录中多次提及益芽公司服务对象是儿童，而明和公司所提供的环境充满了粉尘噪音，导致益芽公司在可以开业经营时仍需要停整。4.明和公司主张的违约金标准过高，请法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，明和公司（甲方、出租人）与陈欣（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方作商业用途使用，使用面积280平方米。租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日，其中2019年3月1日至2020年2月29日每月租金56000元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金58800元。租金按月结算，乙方于每月五日前支付给甲方。之后双方签订《租赁合同补充协议》，约定涉案物业建筑面积560平方米，乙方租赁涉案物业只限于益芽儿童齿科为店名经营项目。涉案物业租金以基本租金或总营业额提成租金两者取其高方式收取。甲方保证乙方的正常工作及营业环境，未得到乙方同意（紧急情况除外），不得干扰乙方的正常工作及营业运作。甲方授权制定的物业管理公司负责本物业的物业管理，负责本物业所在建筑物的结构、公共区域范围内由甲方安装或提供的设施及设备、公共绿化等项目进行日常维护、保养、服务与管理，并承担相应的费用。乙方同意接受物业管理公司对公共区域的水电设备进行维修保养，并对可能造成的一切不便之处不予追究。乙方需按时向甲方交付费用（包括但不限于租金、租赁保证金……），如乙方迟延缴付的，除应缴清应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，每逾期一日按所欠金额的万分之三计算……由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费等。下列情况之一，与甲方友好协商后，乙方有权单独或同时向甲方提出包括但不限于以下申请：调整租赁条件、进行提前终止合同并收回乙方支付给甲方的保证金、赔偿。甲方应接纳申请……3）楼层40%面积处于停业、整改或装修状态……双方签订《租赁合同补充协议一》，将租赁期限变更为2019年4月1日至2024年3月31日，其中2019年4月1日至2020年3月31日每月租金56000元，2020年4月1日至2021年3月31日每月租金58800元。上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年5月8日，陈欣申请将涉案合同转让至益芽公司名下。明和公司（甲方）、陈欣（乙方）与益芽公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》，约定自2019年9月1日起，乙方将在上述合同项下的全部权利义务转让给丙方。转让后，乙方不再享有及承担合同项下任何权利义务。受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行合同。乙方对丙方承担合同期内的连带担保责任。当事人在庭审中确认，益芽公司已支付2019年12月31日之前的租金，并支付了2020年4月租金29400元、5月份租金29400元、7月份租金39832.26元及8月份之后的租金。2020年1月28日，广东省人民政府发布《关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知各类企业复工时间不早于2月9日等。2020年3月10日，广州市卫生健康委员会发布《关于广州市口腔医疗机构有序恢复医疗服务工作指引的通知》，要求分级分段，梯度开诊。2020年4月16日，广东省教育厅发布《关于印发广东省2020年春季学期学生返校工作方案的通知》，通知5月11日安排中小学其他年级学生返校等。2020年4月29日，益芽公司向明和公司发出《益芽口腔因长期围闭及疫情严重影响生产对租金及管理费优惠的申请书》，记载原承诺于2019年6月28日前拆除围蔽，但至今未拆除，因涉案物业被施工围蔽包围，通风差、光线暗、噪声大、交通难到达、环境杂乱破旧、卫生难搞等，严重影响益芽公司的品牌形象、经营及客户体验；与施工、机房及后面建筑拆除有关，楼下有电机或泵等不明物在天花上方及后侧后不断传来极大的震动，一直发出巨大的轰鸣声，导致涉案物业轰鸣和震动；受新冠××疫情影响，物业用多重关卡及木板封闭了通往涉案物业的通道，也不能开中央空调，导致涉案物业无法开业，故申请免除2020年2月、3月租金和管理费，除2、3月份外自2020年1月起其余月份租金及管理费按照50%交纳，直至外围施工围蔽拆除。明和公司确认于2020年5月份收到上述申请，但明确告知益芽公司不同意减免租金，要求益芽公司按照合同约定支付租金。2020年7月16日，益芽公司再次提出申请，认为进入五月中旬，外围施工环境不断恶化，不断变更的装修围蔽施工，每日产生的大量噪音粉尘气味污染导致益芽公司不能正常营业，围蔽直接围到涉案物业，外围的装修围蔽令益芽公司正门无法打开，涉案物业前门道路无法通行，客人无法进入涉案物业，涉案物业附近的施工导致所有粉尘、气味无法散开，无法正常经营，故申请免除2020年2月、3月租金和管理费，除2、3月份外，自2020年1月起其余月份租金及管理费按照50%交纳直至2020年5月20日，免除2020年5月下旬11天、6月全月、7月上旬10天的租金、管理费。明和公司对上述申请不认可。益芽公司在庭审中陈述，其之所以未能按时缴纳租金，是因为1月份受疫情影响且涉案物业所在区域开始围蔽了一部分，经营受到影响；2-3月份因疫情无法开业，直到4月中下旬才开业，所以支付了4月份一半的租金；5月1日至7月10日因涉案物业被围蔽，所以没有交租。为证明上述主张，益芽公司提供了以下证据：1.疫情期间涉案商场的照片；2.高德置业广场物业服务中心发出的《关于冬广场负一层往中区通道临时围蔽的通知》，通知自2020年5月26日晚对冬商场负一层往花城汇中区通道进行围蔽升级改造，负一往中区通道预计将暂停通行至2020年6月11日；3.高德置业广场物业服务中心于2020年6月22日发出《关于冬广场负一层洗手间暂停使用的通知》，通知冬广场负一层洗手间暂停使用预计1个月；4.涉案物业施工围蔽期间的照片及商场照片；5.微信群“冬B123（益芽）”的聊天记录，显示2020年5月23日，益芽公司员工：“……今天诊所旁边很吵，装修拆卸的声音，现在通道的灯也关了”“客户也找不到路”。6月6日，益芽公司员工：“今天的装修强度超级震撼，我都被吓到了，那个电钻还是什么的……”“我跟客人说话居然听不见”。6月12日，益芽公司员工：“这个围蔽没有拆，这条没有灯的通道，实在是超级隐藏……目前为止都没人能找得到我们店”。明和公司员工：“稍后我们在暗的位置加个灯”。6月28日，益芽公司员工：“这个噪声和粉尘对我们来说肯定是超级影响的……”“主要是那个粉尘好重啊，我们小孩子不住的咳嗽有点麻烦……”“这个工程真的是360度环绕立体声大型演唱会，我们被围绕在中间……”“主要是我们这里，很多都是家长和小孩子，本来就是儿童业态的区域嘛……家长对这个噪声气味真的反应特别大，小朋友不住的咳嗽”“我们现在的味道还是很大，后面的工程也一直没有停呢……”“就是跟我们通过洗手间那条通道，连着在这里，这里洗手间管着，这个粉尘味道都全部就是倒灌进我们店里”“另外味道超重，是大理石胶的味道……”“……店里已经有六七个家庭，都带小朋友，有的一直打喷嚏咳嗽了。”6.与明和公司招商部总经理曾坤滨的微信聊天记录。4月27日，明和公司员工：“我想申请租金打个折，直到这个围蔽拆除”。曾坤滨：“那不如这样，全部交5折，什么时候开回通道什么时候交全租。”“那你先交4月份那五折先，就这么简单”……7.反映装修噪音、粉尘污染及围蔽的三段视频光盘等。经质证，明和公司认为，疫情期间涉案商场的照片反映了明和公司在疫情期间进行管控封闭保障商场秩序及安全，并未导致益芽公司无法正常经营；物业中心的两份通知并不影响益芽公司经营，且围蔽期间益芽公司也有正常经营，出入涉案物业的通道并未受到围蔽影响；围蔽期间的照片及视频真实性没有异议，但是在围蔽前物业公司已经发出通知，益芽公司并未提出异议，也一直正常使用涉案物业，另外照片和视频也看不出来何时拍摄；微信群聊天记录反映在装修期间益芽公司一直有正常经营，其不支付租金没有法定事由；曾坤滨的微信聊天记录仅能反映公司员工之间的沟通，不能视为明和公司对益芽公司做出减租的任何承诺，事实上明和公司也从未授权任何员工对益芽公司做出减免租金承诺。益芽公司在庭审中陈述，1.涉案物业在承租前确实处于围蔽中，但是当时准备承租的商铺是在三楼，后来变更为涉案商铺，明和公司承诺在2019年6月前施工完毕，但一直到2020年7月3日围蔽结束，至2020年7月10日拆除全部围蔽，其中5月下旬至7月10日期间是属于完全围蔽期间，益芽公司客户无法正常前往涉案商铺；2.因疫情影响，益芽公司直至3月初准备营业，但明和公司因采取疫情防控措施于2020年2月9日将涉案物业两个通道完全封锁至2020年4月初，导致益芽公司客户无法正常找到涉案商铺。明和公司在庭审中陈述，1.确认围蔽装修工程由明和公司发包的，但益芽公司在承租前，涉案物业周围部分区域已处于围蔽状态，益芽公司明知上述围蔽状态且明和公司并未承诺装修工程何时结束的情况下，仍然同意承租涉案物业，且在2019年12月底还增加承租了一个小商铺，明和公司从未对整个负一层进行围蔽，涉案物业时可以正常经营的，确认5月底的装修工程在涉案物业门口实施，但是并没有围蔽涉案物业前门及后门，涉案物业一直是可以正常经营的；2.明和公司确实因为疫情防控措施封锁了商场部分出入口，但一直有出入口可以进入涉案物业。由于益芽公司一直没有支付租金，明和公司委托广东金领律师事务所向益芽公司发出《律师函》，催交租金。为证明实现本案债权而发生的费用，明和公司提供了其与广东金领律师事务所签订的《民事委托合同》及金额为50000元的发票和相应的转账凭证。另查明，益芽公司曾就涉案物业的物业管理费减免事宜向广州市轩景物业管理有限公司提起诉讼，广州市轩景物业管理有限公司亦提起了相应的反诉，本院于2021年2月24日作出（2020）粤0191民初16137号民事判决书，判决驳回益芽公司的全部诉讼请求；益芽公司应向广州市轩景物业管理有限公司支付2020年2月1日至7月31日的物业管理费157341.94元及相应的违约金等。本院认为：益芽公司与明和公司就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《租赁合同转让协议》等是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于租金是否应当减免的问题。益芽公司陈述涉案商铺因受装修围蔽及疫情影响而无法正常经营。根据益芽公司提供的照片、视频、微信聊天记录、减租申请等证据显示，明和公司对涉案物业所在的负一层进行装修施工，确实产生了噪音、粉尘、通行受阻等影响，考虑到涉案物业用于经营儿童口腔医疗服务，上述情形确实对涉案物业的经营造成了一定的影响。同时，涉案物业又遇疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，益芽公司与明和公司就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，益芽公司仅支付了争议期间2020年4月份、5月、7月部分租金，故益芽公司未能按时支付租金不宜认定违约。因装修围蔽施工及疫情防控措施确实会导致益芽公司无法正常经营，综合考虑到涉案施工工程对涉案物业经营的影响程度、施工时长、涉案物业经营用途以及纠纷产生前后双方合同履行情况等参考因素，从公平原则考虑，本院酌情对涉案物业2020年1月的租金减免30%即16800元，2月份租金减免50%即28000元，3月份租金减免40%即22400元，4月份租金减免40%即23520元，5月份租金减免50%即29400元，6月份租金减免80%即47040元，7月份租金不减免，合计167160元。对于益芽公司主张超过上述认定的部分及要求退回5月份多交租金，本院不予支持。故扣除益芽公司已支付的2020年4月租金29400元、5月份租金29400元、7月份租金39832.26元后，益芽公司应向明和公司支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的租金137407.74元（56000元×70%+56000元×50%+56000元×60%+58800元×60%+58800元×50%+58800元×20%+58800元-29400元-29400元-39832.26元）。对于明和公司主张超过上述认定的部分，本院不予支持。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，在疫情期间，物业公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。益芽公司接受物业公司提供的物业服务，理应缴纳物业管理费，其要求明和公司承担物业管理费损失，缺乏依据，本院不予支持。如上所述，考虑到益芽公司因受装修围蔽施工及疫情和疫情防控措施影响无法正常经营的事实，益芽公司未能按时支付租金不宜认定违约，故明和公司以此为由要求益芽公司支付违约金、律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市明和实业有限公司免除原告广州市益芽口腔门诊部有限公司2020年1月租金16800元、2月份租金28000元、3月份租金22400元、4月份租金23520元、5月份租金29400元、6月份租金47040元，合计167160元；二、反诉被告广州市益芽口腔门诊部有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告广州市明和实业有限公司支付2020年1月1日至7月31日的租金137407.74元；三、驳回原告广州市益芽口腔门诊部有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市明和实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8620元，由原告广州市益芽口腔门诊部有限公司负担5667元，被告广州市明和实业有限公司负担2953元。反诉受理费3095元，由反诉原告广州市明和实业有限公司负担1790元，反诉被告广州市益芽口腔门诊部有限公司负担1305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月二十四日法官助理贾清宸书记员钟秀娟