浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0402民初4535号原告（案外人）：平湖市隆辉置业有限公司，住所地：浙江省平湖市新仓镇朝阳路215号，统一社会信用代码：91330482699549813L。法定代表人：宣森涛，董事长。委托诉讼代理人：毛国强、李三山,浙江浙博律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司嘉兴分行，住所地：浙江省嘉兴市紫阳街与斜西街交叉口，统一社会信用代码：91330402846466074M。负责人：邱伟革，行长。委托诉讼代理人：徐银春、祝如华，浙江建银律师事务所律师。第三人（被执行人）：丁剑文，男，1969年6月7日出生，汉族，住安徽休宁县，公民身份号码：342724196906××××。第三人（被执行人）：赖宝珍，女，1972年5月20日出生，汉族，住安徽休宁县。委托诉讼代理人：丁剑文，系赖宝珍之丈夫。第三人（被执行人）：詹小富，男，1968年12月29日出生，汉族，住浙江省开化县。委托诉讼代理人：丁剑文，系詹小富之朋友。原告平湖市隆辉置业有限公司（以下简称隆辉公司）与被告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称建行嘉兴分行）、第三人丁剑文、赖宝珍、詹小富案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告隆辉公司委托诉讼代理人毛国强、李三山，被告建行嘉兴分行委托诉讼代理人徐银春，第三人丁剑文暨赖宝珍、詹小富的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆辉公司起诉称，本案讼争的二套商品房在平湖市不动产交易中心登记簿上登记的权利人系原告，而非登记在第三人丁剑文、赖宝珍、詹小富名下。2018年7月3日法院查封的二套涉案房屋仅为预告登记，且该预告登记的权利人是浙江平湖农村商业银行股份有限公司新仓支行（以下简称新仓支行），该预告登记早已失效。平湖市人民法院（以下简称平湖法院）和嘉兴市中级人民法院（以下简称嘉兴中院）四份生效的民事判决已经确认隆辉公司与丁剑文、赖宝珍于2015年9月10日签订的二份商品房买卖合同于2019年4月4日解除；丁剑文、赖宝珍于本判决生效后十日内协助隆辉公司办理双方于2015年9月10日签订的商品房买卖合同的网签合同备案注销手续。原执行裁定适用法律错误，不应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议问题相关规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第26条，应适用第25条。诉请判令：一、对原告名下平湖市新仓镇仓盛嘉苑6幢1单元302室及车库和5幢1单元302室及车库商品房不予执行，且依法解除对上述房屋的查封及保全（执行标的332637.38元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告建行嘉兴分行答辩称，一、涉案房产虽登记于原告名下，但原告系房产开发企业，初始登记于原告名下是房产销售中的必经程序，该登记不能对抗第三人依据房屋买卖合同而办理的预登记。涉案房产由于原告与第三人之间产生纠纷，没有转为正式登记，并不影响预告登记的效力，不应该以超过三个月而自动失效。根据《执行异议和复议规定》第30条规定，预查封的效力等同于正式查封。二、贵院（2020）浙0402执异15号执行裁定适用法律正确。三、平湖法院2019民1482、1483、嘉兴中院2019民终2458、2460号判决书确认解除、注销商品房买卖合同的判决在本案中不应直接适用。1482、1483起诉时或四案在诉讼过程中，原告明知涉案房产有被查封，没有告知受理法院。最高人民法院法发（2018）第9号《关于人民法院立案、审判、执行工作协调运行的意见》第8条规定“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”。依此规定，四份判决书程序存在严重违法。根据《执行异议和复议规定》第26条规定，被告的申请查封在先，四份民事判决在后，应当驳回原告的诉讼请求。四、依据原告与第三人之间的房屋买卖关系，仅是对购房首付款产生争议，即使可以认定第三人没有实际支付购房首付款，但从原告发送给第三人的《解除浙江省商品房买卖合同通知》中可以明确首付款是第三人向案外人周建英所借，是第三人与周建英的借款关系，不能否定原告与第三人之间的付款关系，原告要求解除合同的理由不能成立。即使能够成立，原告也应当返还相应房款，被告申请查封的效力及于应返还的房款，不得以原告与第三人之间存在其他债权关系而免除原告返还房款的义务，否则存在规避查封财产之嫌疑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人丁剑文、赖宝珍、詹小富述称，一、一、二审判决对丁剑文、赖宝珍支付首付款的行为认定，其观点自相矛盾，不符合法律规定。一审判决认为“涉案《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力。现双方当事人争议的主要焦点是该合同项下首付款170504元是否已支付？该合同第七条第3项记载‘本合同签订之日已付首期房款人民币170504元整，余款38.5万元整，签订合同之日起15日内向银行申请贷款。’该部分文字内容均系打印文字，即在双方盖章签字前就已形成，故丁剑文仍应就支付首期房款承担举证责任”。二审判决对一审判决的这一观点予以采纳，认为隆辉公司提供该公司的其他判决佐证了本案存在“零首付购房”的事实。第三人认为，一审判决一方面认为《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示；另一方面又要求当事人对首付款承担举证责任，属自相矛盾。首付款金额属非格式条款，依法属于书证形式，能够证明第三人已经支付首付款的事实。可见，一、二审判决认为第三人依然负有另行举证义务，于法无据。第三人先行支付首付款不仅符合部门规章强制性规定，而且隆辉公司也多次予以认同。二、一审判决在认定本案当事人谁在违约以及合同是否可以通过“通知”方式单方面终止合同方面，存在故意混淆法律关系及适用法律错误。三、第三人无法正常履行归还银行按揭贷款义务，以及第三人按合同约定承担担保还款义务，均是由于隆辉公司违反合同约定不及时交付房屋权属证书所致，应当承担不利后果。针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据：1、涉案房屋登记证2份，登记时间是2018年1月25日（复印件），证明涉案房屋所有权系原告。被告质证，真实性请法庭核实，根据原告确认发证时间是2018年1月25日，即使是真实的也是开发商正常的初始登记，不能对抗预告登记，预告登记上的权利人是本案第三人。第三人质证，有异议，房屋已经卖给第三人了，第三人有房屋买卖合同。2、判决书四份，证明原告与第三人涉案房屋买卖合同已经解除。被告质证，真实性无异议，与本案关联性有异议，没有确认涉案房屋的所有权归属，即使确认，程序也是违法的，确权应向查封法院提出执行异议。第三人质证，真实性无异议，首付款第三人已经支付了，四份判决书没有确认，与事实不符。3、执行裁定书，证明原告曾提出执行异议被驳回，原告进行起诉。被告及第三人质证，无异议。被告针对自己的抗辩，提供了涉案房屋不动产登记查询记录，证明涉案房屋权利人为本案第三人。本案原告起诉后，被告也去查询不动产登记中心不能确认产证有无发给第三人，但登记信息还是没有变。原告质证，真实性无异议，关联性有异议，这只是预告登记，不导致物权变化。这份查询是2018年的，预告登记三个月内没有办证自动失效。预告登记是为了保障第三人作为债权人防止开发商一房两卖。第三人质证，没有异议。第三人向法庭提供了商品房买卖合同2份、个人购房借款合同2份、借款借据2份、民事诉状2份、解除通知2份、不动产登记信息查询记录2份。原告质证，证据真实性无异议，关联性有异议，双方买卖合同已经解除了，首付款未支付的事实已经一、二审判决确认。开发商贷款已经还清了，双方之间的纠纷经法院判决已经生效。被告质证，没有异议。为查明事实，法院依职权调取并予以出示了（2018）浙0402民初4174号民事诉状、保全事项告知书、民事调解书、送达回证；（2020）执异15号案卷中的协助执行通知书、送达回证。原告质证，诉状中讲的第三人是房屋装修需要向银行贷款，但房屋没有过户也没有实际占有，房屋装修不是实际用途。执异15号中权属证明很明确是原告所有。其他无异议。被告及第三人质证，没有异议。本院认证如下：原、被告及第三人提供的证据，均与本案具有关联性，本院予以认定。法院依职权调取的证据均与本案查证事实具有关联性，本院予以认定。本院经审理查明，2018年7月3日，本院在审理建行嘉兴分行诉丁剑文、赖宝珍、詹小富金融借款合同纠纷（2018）浙0402民初4174号案件中，分别查封了丁剑文名下的平湖市新仓镇仓盛嘉苑5幢1单元302室（产权证号0××1）的不动产、赖宝珍名下平湖市新仓镇仓盛嘉苑6幢1单元302室（产权证号0××8）的不动产，查封期限为2018年7月3日至2021年7月2日止。平湖市国土资源局在本院送达回证上注明预告登记、有预告抵押、预查封（共二套）均有抵押。2018年8月8日，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院确认：截止2018年7月27日，丁剑文、赖宝珍、詹小富结欠建行嘉兴分行透支本金325000.03元、手续费48360元；自2018年7月28日起按领用协议约定继续履行，至2019年2月3日前清偿完毕；于2019年2月3日前赔偿原告未实现债权而支出的律师代理费800元等。上述民事调解书生效后，建行嘉兴分行向本院申请强制执行，本院于2019年2月20日以（2019）浙0402执576号立案执行。2019年4月2日，隆辉公司为与丁剑文、赖宝珍商品房预售合同纠纷分别向平湖法院提起诉讼；2019年7月30日，平湖法院分别作出（2019）浙0482民初1482、1483号民事判决，确认隆辉公司与丁剑文、赖宝珍于2015年9月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2015预0006616、2015预0006617）于2019年4月4日解除；丁剑文、赖宝珍协助办理涉案网签合同备案注销手续等。丁剑文、赖宝珍不服一审判决，分别提起上诉。2019年11月28日，嘉兴中院经二审审理分别作出（2019）浙04民终2458、2460号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，隆辉公司向本院提出执行异议，认为上述判决已经生效，要求本院依照生效判决解除对涉案房产的查封。2020年6月2日，本院作出（2020）浙0402执异15号执行裁定：驳回隆辉公司的异议请求。隆辉公司不服该执行裁定，遂提起执行异议之诉。另查明，隆辉公司对涉案房屋分别进行了不动产初始登记，编号分别为（2018）平湖市不动产权证第0023839、0023854号。另查明，平湖市不动产登记信息查询记录：平湖市新仓镇仓盛嘉苑5幢1单元302室，权证号0××1，权利人为丁剑文，登记日期为2015年9月17日，面积为90.72平方米（车库7.83平方米），用途为成套住宅，权利性质商品房（房地产开发项目）权利状态为有查封，有预告抵押。平湖市新仓镇仓盛嘉苑6幢1单元302室，权证号0××8，权利人为赖宝珍，登记日期为2015年9月17日，面积为90.83平方米（车库7.84平方米），用途为成套住宅，权利性质商品房（房地产开发项目）权利状态为有查封，有预告抵押。另查明，2015年9月10日，隆辉公司与赖宝珍签订《浙江省商品房买卖合同》1份，合同编号为2015预0006617，并于同日在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续。合同约定，由赖宝珍向隆辉公司购买坐落于平湖市××镇××幢××单元××室商品房××，建筑面积共90.83平方米，房屋总价款538256元、自行车库房价款17248元。合同第七条第3项记载本合同签订之日已付首期房款人民币170504元，余款人民币38.5万元自合同签订之日起15日内向银行申请贷款。2015年9月17日，隆辉公司、赖宝珍与新仓支行签订《浙江平湖农村合作银行个人购房借款合同》1份（合同号8731120150009719），约定由赖宝珍向新仓支行贷款38.5万元，贷款期限自2015年9月17日至2030年9月16日，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息额为3076.74元，共付180月。隆辉公司作为保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》等资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人未按约偿还贷款本息的，在保证期限内贷款人有权直接要求保证人承担保证责任等。合同签订后，新仓支行按约发放了贷款。赖宝珍自2018年4月15日开始逾期还款，2018年8月27日，新仓支行致函隆辉公司，要求隆辉公司收函之日起三日内归还贷款本息。同年8月28日，新仓支行起诉至平湖法院，要求赖宝珍归还贷款本息345670.31元（利息等暂计算至2018年8月10日）。同年9月5日，隆辉公司代赖宝珍归还贷款本息346875.29元。2016年8月10日，隆辉公司曾书面通知赖宝珍，要求其在接到通知后7日内补交购房款170504元。2019年3月27日，隆辉公司书面通知赖宝珍解除合同，同年4月4日，赖宝珍收到该通知。2015年9月10日，隆辉公司与丁剑文签订《浙江省商品房买卖合同》1份，合同编号为2015预0006616，并于同日在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续。合同约定，由丁剑文向隆辉公司购买坐落于平湖市××镇××幢××单元××室商品房××，建筑面积共90.72平方米，房屋总价款537602元、自行车库房价款17226元。合同第七条第3项记载本合同签订之日已付首期房款人民币169828元，余款人民币38.5万元自合同签订之日起15日向银行申请贷款。2015年9月17日，隆辉公司、丁剑文与新仓支行签订《浙江平湖农村合作银行个人购房借款合同》1份（合同号8731120150009718），约定由丁剑文向新仓支行贷款38.5万元，贷款期限自2015年9月17日至2033年9月16日，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息额为2740.05元，共付216月。隆辉公司作为保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》等资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人未按约偿还贷款本息的，在保证期限内贷款人有权直接要求保证人承担保证责任等。合同签订后，新仓支行按约发放了贷款。丁剑文自2018年3月15日开始逾期还款，2018年8月27日，新仓支行致函隆辉公司，要求隆辉公司收函之日起三日内归还贷款本息。同年8月28日，新仓支行起诉至平湖法院，要求丁剑文归还贷款本息359414元（利息等暂计算至2018年8月10日）。同年9月5日，隆辉公司代丁剑文归还贷款本息360667.67元。2016年8月10日，隆辉公司曾书面通知丁剑文，要求其在接到通知后7日内补交购房款169828元。2019年3月27日，隆辉公司书面通知丁剑文解除合同，同年4月4日，丁剑文收到该通知。本院认为，本案争议的焦点为隆辉公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。综合本案证据和案情，可以认定涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，理由如下：虽然涉案房屋办理了预售商品房登记预告，法院根据预告登记信息对其进行了预查封，但商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权，预告登记的权利人在产权登记前，并未取得不动产物权。因此涉案房屋虽经预告登记，也不影响其物权仍归属于隆辉公司的事实。现平湖法院和嘉兴中院已经生效的民事判决已确认了涉案房屋买卖合同予以解除，第三人丁剑文、赖宝珍亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。因此根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因此涉案房屋的物权归属仍属于隆辉公司，法院将涉案房屋作为丁剑文、赖宝珍的财产予以执行缺乏依据。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行平湖市新仓镇仓盛嘉苑6幢1单元302室及车库和5幢1单元302室及车库，并予以解除查封。案件受理费6290元，公告费260元，由被告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈晋伟人民陪审员  孙少娟人民陪审员  徐桂英二〇二一年二月十八日书 记 员  许新元?附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。