浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9757号 上诉人（原审被告）杭州市南都城市别墅业主委员会，住所地杭州市西湖区南都城市别墅内俱乐部三楼会议室。 负责人蔡沙沙，主任。 委托诉讼代理人蔡学军，浙江广政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州市南都花园业主委员会，住所地杭州市西湖区文一西路122号南都花园3-15-201。 负责人孔海平，主任。 委托诉讼代理人鄢祖锋，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人浙江悦都物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区紫霞街176号互联网园1号楼401-4室。 法定代表人徐静，经理。 委托诉讼代理人孟晨窈，公司员工。 上诉人杭州市南都城市别墅业主委员会（以下简称南都别墅业委会）因与被上诉人杭州市南都花园业主委员会（以下简称南都花园业委会）、原审第三人浙江悦都物业服务有限公司（以下简称悦都物业公司）共有物分割纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，南都花园与南都别墅所在地块由浙江南都房产集团有限公司（以下简称南都房产集团）统一开发。1998年杭州市房地产管理局所发的《商品房预售证》载明南都房产集团开发建设的南都花园商品房屋预售商品房类别包括普通住宅84898.5平方米，别墅18977.8平方米，商贸10000平方米。上述房屋交付后，由杭州南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）进行物业管理，成立了原南都业委会。2000年3月15日，原南都业委会与南都房产集团签订一份《协议书》，约定南都房产集团赞助原南都业委会精神文明建设费15万元整、调拨80万元作为南都花园区内房屋公共部位以及公共设施的维修费。协议签订后，南都房产集团依约支付了15万元精神文明建设费及80万元维修费，由南都物业公司代管。2002年，南都别墅区域从原南都业委会分立，单独成立南都别墅业委会。2002年起至2007年底，南都花园业委会、南都别墅业委会分别与南都物业公司签订物业服务合同，由南都物业公司提供物业管理。南都物业公司陆续收到物业维修费80万元、精神文明建设费15万元。自2008年起，南都别墅业委会与悦都物业公司签订了多份物业服务合同，由悦都物业公司为南都别墅提供物业服务至今。自2008年起，南都花园业委会亦与悦都物业公司签订多份物业服务合同，约定悦都物业公司为南都花园小区提供物业服务。双方于2012年1月1日续签的物业服务合同约定：南都房产集团补贴给南都花园和南都城市别墅业主的物业维修费及精神文明建设费由悦都物业公司存入银行专用账户。该合同于2012年7月31日期限届满后，南都花园业委会未与悦都物业公司续签物业服务合同，但悦都物业公司继续为南都花园小区提供物业服务。2015年7月30日，南都花园业委会宣布选聘浙江波普环境服务有限公司（以下简称波普公司）为南都花园新的物业公司。后波普公司进驻南都花园小区，悦都物业公司退出。2015年10月13日，南都花园业委会以物业服务合同纠纷为由起诉悦都物业公司至法院[案号：（2015）杭西民初字第3608号]，南都别墅业委会作为第三人参加该案诉讼。该案查明，悦都物业公司目前代管的精神文明建设费尚有14665.26元、物业维修费尚有516337.5元。南都花园业委会、南都别墅业委会之间的空地停车位有67个。生效判决认定，前述物业维修费、精神文明建设费由南都花园业委会、南都别墅业委会共享，但由于这些费用的分配属于应当由业主共同决定的有关共有和共有管理权利的重大事项，应由业主共同决定。在未经两业委会各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意的情况下，法院对该费用如何分配不作处理。关于空地停车费，因南都花园业委会、南都别墅业委会均未提供充足证据证明该空地目前的归属，而该空地停车费归哪方享有亦属于应当由业主共同决定的有关共有和共有管理权利的重大事项，应由业主共同决定。在未经两业委会各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意的情况下，法院对该费用如何分配亦不作处理。该案判决生效后，南都花园业委会召开业主大会决议按照建筑面积与南都别墅分割物业维修费、精神文明建设费和空地停车费，并授权业委会通过诉讼途径处理此事。因与南都别墅业委会就分割方案协商不成，南都花园业委会诉至法院。另查明，根据南都花园（别墅）宗地图所示，案涉空地属于南都花园（别墅）地块。 2019年5月16日南都花园业委会诉至原审法院，请求判令：1.确认南都花园业委会在与南都别墅业委会共有的物业维修费、精神文明建设费及空地停车费中具有81.7%的所有权；2.悦都物业公司向南都花园业委会返还物业维修费421847元、精神文明建设费11981元、空地停车费80839元，合计514667元；3.本案诉讼费用由南都别墅业委会、悦都物业公司承担。 原审法院认为，南都花园业委会、南都别墅业委会均认可双方按81.7%、18.3%比例分割精神文明建设费，原审法院予以确认，故悦都物业公司作为精神文明建设费的代管人，应向南都花园业委会返还精神文明建设费11981元。关于物业维修费。南都花园业委会主张南都花园业委会、南都别墅业委会按照建筑面积比例分割，南都别墅业委会则认为应考虑公寓区、别墅区的不同造价来分割。根据建设部、财政部共同发布的自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。根据自2014年5月1日起施行的《杭州市物业管理条例》第五十二条之规定，首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。从上述规定来看，物业维修资金均按照建筑面积及当地同一交存标准来收取，交存标准则由当地房产主管部门根据当地平均造价确定，并不考虑不同小区的造价差异。本案中，南都房产集团于2000年调拨物业维修费之时，尚无关于物业维修资金的相关规定。原审法院参照前述现行有效的规定，采信南都花园业委会主张，确定南都花园业委会、南都别墅业委会之间按照建筑面积比例即81.7%、18.3%比例分割物业维修费。因此，悦都物业公司作为物业维修的代管人，应向南都花园业委会返还物业维修费421847元。关于停车费。根据南都花园（别墅）宗地图所示，案涉空地属于南都花园（别墅）地块。故南都花园业委会对空地停车费不享有权利，其无权要求悦都物业公司向其返还该款。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条之规定，判决：一、对悦都物业公司代管的物业维修费、精神文明建设费，南都花园业委会、南都别墅业委会各享有81.7%、18.3%份额的权利；二、悦都物业公司于判决生效之日起十日内返还南都花园业委会物业维修费421847元、精神文明建设费11981元，合计433828元；三、驳回南都花园业委会的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8946元，由南都花园业委会负担7541元、南都别墅业委会负担1405元。 宣判后，南都别墅业委会不服，向本院提起上诉称：一、一审法院仅按建筑面积比例分割物业维修费的做法错误，未考虑到不同的房屋类型交存标准也不同，应当撤销原判并依法改判。一审法院错误理解“当地同一交存标准”，认为不同的房屋类型在当地的交存标准只有一个，无视上诉人在一审中提出的参考公寓区、别墅区的不同造价来分割，仅采信南都花园业委会主张，按建筑面积比例分割物业维修费的做法错误，应当依法撤销并改判原审判决第一、二项中关于物业维修费的份额比例以及金额。二、一审法院按专有部分建筑面积计算比例的做法错误，应当撤销原判并依法改判。根据一审法院援引的《杭州市物业管理条例》第52条的规定，首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。事实上，建设单位只承担除专有部分以外的其余部分的首期物业专项维修资金。南都房产集团在有关物业维修资金的规定出台后，于2000年调拨了物业维修费，该笔款项实际上是对除专有部分以外的其余部分物业维修费的补偿，原审法院却按照专有部分建筑面积计算分割比例，严重损害了上诉人的利益，应当依法改判。三、涉案费用一直未分割并非上诉人造成，本案上诉至二审法院也是因为原审判决错误，故请求因本案二审产生的上诉费、律师费等应当由被上诉人承担，并相应调整一审的诉讼费用。综上，请求撤销一审判决的第一、第二项中有关物业维修费权利份额（上诉人和被上诉人之间）分配和相关返还部分的内容，发回重审或依法改判物业维修费由上诉人分配22.32%；本案二审的上诉费由被上诉人承担，一审诉讼费用相应调整分担。 被上诉人南都花园业委会辩称：原审法院根据两小区建筑面积确定物业维修基金和精神文明建设费的分割比例，符合法律规定，也符合生活常识。但原审法院查明事实部分有部分错误，即判决另查明，“根据南都花园（别墅）宗地图所示，案涉空地属于南都花园（别墅）地块”，因超出本案审理范围，本案无权根据宗地图认定案涉空地的权属。何况，宗地图上含有“建”字样，即该空地原本规划建设小区幼儿园等公益设施，故该空地不属于特定小区，请二审法院予以纠正。被上诉人认可，因案涉空地权属存在争议，不予支持被上诉人关于分割案涉空地停车费的请求。另外，根据哪个法律规定确定物业维修费用的分割比例，属于法律适用问题，无需发回重审。综上，请求二审法院全面查明和准确认定事实后，驳回上诉人的上诉，维持原判。 原审第三人悦都物业公司辩称：一、对于专有部分，不同的房屋类型所对应的物业专项维修资金交存标准不同。根据《杭州市物业管理条例》第五十二条的规定：“首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。”而经查阅，可以发现房产主管部门公布的《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》中对于不同类型的房屋确定了不同的交存标准（例如根据杭房局（2005）251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元）。二、对于共用部分，可根据两业主大会的决定进行划分。不论是《杭州市物业管理条例》第五十二条的规定还是原南都业委会与南都房产集团签订的《协议书》（2000年3月15日签订），均明确补贴的维修费用限定于共用部分、共用设施设备。而根据业主建筑物区分所有权的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但对于此部分如何划分，无法定依据。故，对于共用部分、共用设施设备的维修费用，南都花园、南都城市别墅的业主享有平等的权利，可根据各自业主大会的决定做出划分。如两业主大会无法协商一致，还请法院考虑建筑安装造价、两业主大会各自所占共有部分面积等因素综合裁判。 二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：南都别墅业委会认为不同的房屋类型交存物业维修资金的标准不相同，原判仅按专有部分建筑面积比例分配物业维修费不当。对此，南都房产集团在2000年调拨80万元物业维修费时，关于物业维修资金在相关部门规章、地方条例中均未作明确，南都别墅业委会要求按照不同类型房屋的造价确定分割比例，亦无明确法规依据，且不具有可操作性。现行的部门规章、地方条例的规定中关于物业维修资金均是按照建筑面积及当地同一交存标准来收取，交存标准则由当地房产主管部门根据当地平均造价确定，并不考虑不同小区的造价差异。原审法院参照现有的相关规定，确定南都花园业委会、南都别墅业委会之间按照建筑面积81.7%、18.3%的比例分割物业维修费，并无不当。上诉人南都别墅业委会的上诉理由及请求，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1405元，由杭州市南都城市别墅业主委员会负担，于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二一年二月一日 书记员  王 琳