山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终212号上诉人(原审被告)：济南黛梦菲美容有限公司，住所地济南市。法定代表人：阙晓宏，董事长。委托诉讼代理人：卢华，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：段云祥，山东兴震律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济南囿凯艾医疗美容医院有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：刘伊莉，总经理。委托诉讼代理人：李雨柠，山东怀法律师事务所律师。上诉人济南黛梦菲美容有限公司（以下简称黛梦菲美容公司）因与被上诉人济南囿凯艾医疗美容医院有限责任公司（以下简称囿凯艾美容医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。黛梦菲美容公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回囿凯艾美容医院的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由囿凯艾美容医院承担。事实和理由：一、一审法院忽略黛梦菲美容公司提出的“本案不是原告法定代表人刘伊莉的意思表示和授权，提起本案诉讼不符合法定条件”的事实，从而错误作出裁决。首先，根据黛梦菲美容公司一审阶段提交的相关证据材料可知，囿凯艾美容医院因登记的住所或经营场所无法与企业取得联系而被济南市历下区市场监督管理局列入经营异常的企业名单，而且因该公司的法定代表人无法取得联系多起仲裁案件均是公告送达通知、缺席审理、缺席判决的。黛梦菲美容公司认为：本案的起诉，不是囿凯艾医疗美容医院公司法定代表人刘伊莉的意思，刘伊莉根本就不知道本案的存在，是个别人违法借用其名义提起的诉讼，因此向一审法院提交了传唤囿凯艾美容医院公司法定代表人刘伊莉的申请书，望法院能亲自向刘伊莉核实本案诉讼是否是其真实的意思表示，从而确定原告主体是否适格。一审法院对此情况置若罔闻，并未进行调查，直接以“囿凯艾美容医院提交完整的授权材料”为由作出认定，造成认定事实错误，从而做出了错误的判决。其次，黛梦菲美容公司的法定代表人作为囿凯艾美容医院的股东之一清楚的知悉，囿凯艾美容医院的人事员工孟卫卫（即本案囿凯艾美容医院立案时的代理人），离职时带走了囿凯艾美容医院的公章，黛梦菲美容公司有足够的理由相信本案是孟卫卫利用其之前的工作便利提供了刘伊莉的身份证复印件及证明材料，甚至是孟卫卫本人聘请的律师代理囿凯艾美容医院，囿凯艾美容医院提交的部分授权材料未经过刘伊莉的同意，不能代表其真实的意思表示。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第二款规定，法人由其法定代表人进行诉讼。本案中，囿凯艾美容医院是营利法人，法人由其法定代表人参加诉讼，囿凯艾医疗美容医院公司作为本案原告提起诉讼，而其法定代表人刘伊莉早就无法取得联系，提交公司法定代表人身份证明书及授权委托书，不能证明是囿凯艾医疗美容医院公司真实意思表示，黛梦菲美容公司亦不认可该授权委托，一审法院作出判决确实不当，应当予以纠正。二、一审法院错误认定“提前解除合同亦是租赁期满的一种形式”，从而判决“黛梦菲美容公司应按约定退还租金保证金”，这是缺乏事实和法律依据的。首先，按照一般理性人的理解，租赁期满是指到《租赁合同》约定的租赁期限止（即2024年9月30日），此时租赁合同终止；提前解除合同是指在合同约定的租赁期限终止前，单方或双方协商一致解除合同的行为，属于合同解除，两者并不存在包含与被包含的关系。其次，租赁协议的约定是“租赁期限届满不再续约”，这句话作为一个整体，“不再续约”将“租赁期限届满”仅仅界定为截止至合同约定的期限止一种情形，一审法院扩大退还保证金的前提条件，从而错误的判决黛梦菲美容公司足额退还保证金。黛梦菲美容公司坚持认为，即使按照《租赁合同》3.2.4条的约定，只有在租赁期限届满而终止协议时方需退还保证金，而本案是提前解除租赁合同的，因此不符合退还保证金的前提条件，黛梦菲美容公司有权拒绝返还。三、退一步讲，依据黛梦菲美容公司提供的证据可知，囿凯艾美容医院未按照约定合理使用并爱护该房屋，造成标的房屋严重漏水，按照《租赁合同》3.2.2条约定黛梦菲美容公司有权将房屋维修费用从保证金中扣除。《租赁合同》3.2.2条约定因囿凯艾美容医院违反本合同的约定造成出租人或者第三方损失，出租人也可扣留租金保证金，按照《租赁合同补充协议》的约定，囿凯艾美容医院因个人原因单方面解除租赁合同，应提前三个月书面通知，并支付一个月的房租作为违约金，即囿凯艾美容医院在书面通知提前解除后仍需要支付4个月租金（328502元），囿凯艾美容医院因疫情原因于2020年2月份要求解除合同，按照合同约定则应当支付租金至6月份，之所以立即答应解除租赁协议，是因为双方一致认可房屋保证金无需退还，另加一个月租金共同作为违约金，用以弥补黛梦菲美容公司重新寻找新承租人期间客观上造成的租金损失及修复房屋漏水的损失。黛梦菲美容公司认为双方已经对房屋的租金、违约金、房屋保证金做出了结算，无需退还该保证金。综上所述，一审法院判决有违事实和法律规定，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，维护黛梦菲美容公司的合法权益。囿凯艾美容医院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。囿凯艾美容医院向一审法院起诉请求：1.判决黛梦菲美容公司退还租房保证金197100元；2.判决本案诉讼费由黛梦菲美容公司承担。一审法院认定事实：囿凯艾美容医院（乙方）与黛梦菲美容公司（甲方）签订租赁合同，约定乙方租赁甲方位于济南奥林匹克体育中心网球馆C-13区域，租期自2016年10月1日起至2024年9月30日止，租赁期8年，租金为每日每平方米2.7元，年租金为985500元，半年支付一次，承租人需在合同签署后7日内向出租方一次性交付197100元年租金20%的租金保证金。2016年10月8日，北京囿凯艾医疗美容医院有限责任公司代囿凯艾美容医院向黛梦菲美容公司支付711450元，其中包括租金492750元、物业费18000元、公共事业费3600元、租房保证金197100元。2019年9月30日囿凯艾美容医院支付黛梦菲美容公司2019年10月至2020年3月租金及物业费677450元。2020年2月21日囿凯艾美容医院（乙方）与黛梦菲美容公司（甲方）签订解除租赁合同协议，约定于2020年2月29日解除租赁合同，乙方同意支付甲方一个月租金作为违约金，因乙方已缴纳至2020年3月底，乙方提前一个月余搬离该房屋，甲乙双方同意以乙方已缴纳的2020年3月份房租抵顶乙方单独解约所应支付甲方的一个月违约金。一审法院认为，囿凯艾美容医院与黛梦菲美容公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。囿凯艾美容医院主张黛梦菲美容公司退还租金保证金，黛梦菲美容公司辩称囿凯艾美容医院未按照合同约定合理使用并爱护该房屋，房屋交付后出现严重漏水的情况，已经无法继续正常使用，但其提交的照片无法证实房屋漏水系囿凯艾美容医院造成，对黛梦菲美容公司的辩称一审法院不予采信。黛梦菲美容公司辩称双方一致认可不予退还保证金，未提交证据予以佐证，对黛梦菲美容公司的辩称一审法院不予采信。本案租赁合同约定租赁期限届满且不再续约时，在承租人按合同规定交还租赁物业并缴清所有费用、延期利息并完全履行合同其他义务七日内，出租人须将承租人已付的租金保证金足额无息退还承租人，该合同系双方协议解除，提前解除合同亦是租赁期满的一种形式，黛梦菲美容公司应按合同约定退还租金保证金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：黛梦菲美容公司于判决生效之日起10日内向囿凯艾美容医院退还租金保证金197100元。案件受理费4242元，减半收取2121元，由黛梦菲美容公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黛梦菲美容公司提交证据1.截止至2021年1月14日囿凯艾美容医院的网络公告信息。拟证明，第一，囿凯艾美容医院工商登记的住所依旧是本案涉诉的房屋地址“济南市”，事实上涉案房屋早已无囿凯艾美容医院办公；第二，济南市历下市场监督管理局于2020年6月16日、2020年7月13日因囿凯艾美容医院“通过登记的住所或经营场所无法与企业取得联系”、“未按照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示企业年报”为由，将其列为经营异常企业；第三，黛梦菲美容公司的法定代表人阙晓宏同时也是囿凯艾美容医院的股东之一，清楚的知悉囿凯艾美容医院的员工将公司的物品、设备自行带走冲抵欠付的工资，囿凯艾美容医院的法定代表人刘伊莉已经消失，任何人无法取得联系。证据2.黛梦菲美容公司维修涉案房屋的《报价单》及结算单。拟证明，因囿凯艾美容医院不正当使用房屋导致房屋受到破坏，严重漏水，维修房屋需要花费大量资金，自2020年3月起至今没有联系上囿凯艾美容医院的法定代表人刘伊莉，根本无法就此事进行商议，所以有权依据租赁合同的约定从保证金中直接扣除维修费用。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案起诉是否是囿凯艾美容医院的真实意思表示问题，黛梦菲美容公司对囿凯艾美容医院的起诉状及授权委托书上“囿凯艾美容医院”的真实性无异议，囿凯艾美容医院作为独立法人单位，虽然现无经营场所、法定代表人未出庭应诉，但不影响其提起本案诉讼。双方协商解除租赁合同时，未对租房保证金作出处理，囿凯艾美容医院返还涉案房屋后，要求黛梦菲美容公司返还租房保证金，应予支持。黛梦菲美容公司主张因囿凯艾美容医院不正当使用房屋导致房屋受到破坏而发生的维修费用，不属本案审理范围，黛梦菲美容公司可另行主张。综上所述，黛梦菲美容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4242元，由上诉人济南黛梦菲美容有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年二月一日书记员  刘彤