广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初31739号原告覃映群，女，汉族，1968年5月22日出生，身份证住址深圳市宝安区。原告麦广林，男，汉族，1973年5月14日出生，身份证住址深圳市宝安区。两原告共同委托诉讼代理人刘志祥，广东华途律师事务所律师。被告杨伟良，男，汉族，1965年4月17日出生，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人史彩云，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告覃映群、麦广林诉被告杨伟良建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃映群、两原告共同委托的诉讼代理人刘志祥、被告委托诉讼代理人史彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告覃映群和被告2012年4月9日签订的《房屋合建施工合同书》无效；2.被告立即返还位于深圳市光明区田寮居委会北区27号第九至十一层房产给两原告使用；3.被告承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由:原告麦广林是深圳市宝安区村民，与原告覃映群为夫妻关系。两原告2004年在位于深圳市宝安区用地上建成四层私宅并取得房地产证。2012年两原告拆除四层私宅，委托被告承建新私宅。2012年4月9日，原告覃映群与被告签订《房屋合建施工合同书》约定原告拟在涉案占地120平方米地块建成十二层电梯出租房，与被告合作建设施工，合建方式为房屋一至八层及十二层由原告所有，以1100元／㎡计价给被告施工；房屋九至十一层由被告自行筹资建设使用出租，房屋地属原告所有。合同签订后，被告亲自带领施工队伍进场施工，于2012年9月建成十二层私宅一栋，每层建筑面积约180㎡；两原告共支付被告工程款130万元、建筑材料款90万元。涉案房屋于2012年10月1日正式出租。新私宅建成后所有费用均由两原告开户并支付，原告覃映群以产权人身份出租所有房间，并将九层至十一层租金交付给被告。被告免租免费用住在楼顶。涉案房屋为集体土地，用途为私宅用地，未经政府主管部门审批，十二层总建筑面积超过2200㎡。被告不是田寮社区居民，没有施工资质，私自组建施工队伍房屋主体及装修施工，涉案《房屋合建施工合同书》应为无效合同，被告占用的第九至十一层房产应当返还给两原告。但经原告多次催告，被告拒不返还。请求判如所请。被告辩称，一、根据诚实信用原则，原被告已达成合作建房协议，对涉案房屋的相关楼层权属进行明确约定，原告方无权要求被告返还第9至11层房屋。2012年年初，原、被告双方最初达成口头合作建房协议，约定新建私宅12层，大包干每平方1100元，原告方分得新宅的1至8层，被告分得第9至12层。后经重新协定，于2012年4月9日签署《房屋合建施工合同书》，约定原告方分得1至8层和第12层，被告分得第9至11层。同时口头约定被告自担风险增建第13层，若建成则第13层由被告分得，由于查违原因未在合同中书面约定；第13层竣工后由被告居住至今，原告方在本案起诉前从未提出任何异议。原、被告双方的真实意思是约定相关楼层的所有权而非使用权。二、涉案房屋既无权属登记也无合法报建报批手续，其合法性不能确定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，请求驳回原告起诉。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：覃映群于2004年7月26日登记取得位于宝安区，产权证号为深房地字第**，建筑面积509.55平方米，宗地号为Ａ605-××5,宗地面积132.53平方米。2011年12月，覃映群自行将上述私宅拆除。2012年4月9日，覃映群作为发包方（甲方）、杨伟良作为承包方（乙方），双方签订《房屋合建施工合同书》。合同第一条约定，甲方将田寮村一块占地120㎡拆旧建新地块给乙方合作建设施工，现拟建成十二层电梯出租房，人工挖孔桩加满堂红基础，框架结构，每层投影面积约185㎡,分八套间，楼梯间及电梯间。合同第二条约定：承包方式为甲方以大包干形式承包给乙方施工，即包工、包料、包土建工程，水电安装工程，电视天线、主门对讲、网络线配套工程。合同第四条约定，合建方式为本房屋一至八层及十二层属甲方所有，以1100元/㎡计价给乙方施工，并在施工过程中按进度提供130万元给乙方施工使用，其余由乙方出资垫付完成并交甲方使用；工程完工使用后，所欠工程款甲方二年内分批还清给乙方。九至十一层由乙方自行筹资建设使用出租，房屋地地属甲方所有。楼梯屋及电梯机房面积按比例负责；电梯购置安装费，甲、乙双方各付50%；使用维护费、楼梯公共卫生管理费按双方所占楼层比例负责。合同第五条约定，乙方使用期限自建成使用起为六十年，到期归还甲方所有，期间如遇国家征收，体制方式转型，双方按各自楼房面积权属收取赔偿款项或转型权属。合同第六条约定，房屋使用后，政府征收税款，卫生费，治安费，产权证办理费等费用由各自负责。合同第七条约定，本工程由甲方拆除旧房、挖去原地梁，提供水电总表；并在施工过程中负责城管城建，查违及村委会等协商事宜。合同第八条约定，本工程由乙方按房屋结构安全施工规范设计、施工，甲方现场监督协商，并由乙方负责工程质量缺陷保修两年。合同签订后，杨伟良于2012年1月组织施工人员进场施工，并于2012年9月完工交付；2012年10月1日正式对外出租。双方当事人均确认，建成后私宅共有13层半，其中第13层为一房一厅，由杨伟良占有使用至今；未签署结算文件。杨伟良确认，施工过程中，收取工程款787800元，覃映群、麦广林代付钢材款195284元；实际使用后，收取归覃映群、麦广林的房屋1至8层、12层2012年10月至2012年12月期间的房租、押金、水电费抵扣部分工程款，案外人杨亚福代为支付10万元工程款。杨伟良明确表示，其认为尚余部分工程款未付清，但不在本案中主张。另查，1.关于结算依据。双方当事人均确认，覃映群应当按照1100元/平方米的价格，支付建成私宅1至8层、12层部分的工程款。关于每层计价面积，杨伟良主张经实际测量投影面积为185平方米。覃映群、麦广林表示，无法确认，应以实际测量为准；认为1层面积约为120平方米，2至8层、12层约为180平方米。2.关于已付工程款。覃映群、麦广林主张已实际支付约210万元，按照总面积10020平方米计算，已经超付；具体包括：（1）银行转账1087800元；（2）杨亚福和杨文勇每人代为现金支付10万元，共计20万；（3）2013年8月出借给杨伟良20万元，杨伟良未归还应予抵扣；（4）代为支付钢材款30万元；（5）代为支付水管费用1万元、拉沙费用5000元。杨伟良主张，双方之间有较多经济往来，覃映群、麦广林主张的已付款项，部分与本案无关、与杨伟良无关。3.关于9至11层交付。覃映群、麦广林确认，按照合同约定1至8层、12层由其收取租金；9至11层由杨伟良收取租金，部分租金由其代收后转付给杨伟良；全部水电费、电梯费、卫生费都是由其垫付的。杨伟良确认，2013年8月至2020年5月期间，租金由覃映群、麦广林代收，并转付给杨伟良一部分，2019年12月至2020年5月的租金覃映群、麦广林收取后尚未转付；2020年6月开始，杨伟良自行管理使用9至11层。本院认为，覃映群与杨伟良签订的《房屋合建施工合同书》约定包含建设工程施工和合作建房两项内容，故本案应为合同纠纷。原登记在覃映群名下，产权证证号为深房地字第**载的房屋已拆除，涉案房屋新建后尚未进行权属登记，也无合法报建报批手续，其合法性不能确定，应由行政机关先行认定，故涉案《房屋合建施工合同书》中关于合作建房的部分本案暂不宜作实体处理。行政机关作出处理决定后，当事人可另行主张。杨伟良不具备建设工程施工相关资质，其作为承包方与覃映群签订的《房屋合建施工合同书》中关于建设工程施工的内容违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。杨伟良明确表示，不在本案中提起关于工程款的相应主张，故本案不予处理，当事人可另行依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告覃映群与被告杨伟良2012年4月9日签订的《房屋合建施工合同书》中关于建设工程施工的内容无效；二、驳回原告覃映群、麦广林其他诉讼请求的起诉。本案受理费9740元，由被告负担。原告已预交受理费9740元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费9740元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 娄    靓二〇二一年二月二十六日书记员 涂莹洁（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。