江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初7263号原告：顾怀燕，女，1983年11月18日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李洋，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，江苏致邦律师事务所律师。被告：江苏中垠青旅投资发展有限公司，统一社会信用代码91320113302623916R，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道马群街33号13幢。法定代表人：许中杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雯婷，女，1992年12月2日出生，汉族，该公司法务，住江苏省南京市栖霞区（后撤销委托）。委托诉讼代理人：于德华，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。第三人：南京汉典房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201157388731663，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道清水亭东路158号恒大绿洲花园16幢104（菜市场）室（江宁开发区）。法定代表人：黄兆亚，该公司董事长。原告顾怀燕与被告江苏中垠青旅投资发展有限公司（以下简称中垠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理。在审理过程中，顾怀燕申请追加南京汉典房地产开发有限公司（以下简称汉典公司）。本院依法追加汉典公司作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告顾怀燕的委托诉讼代理人李洋、赵燕，被告中垠公司的委托诉讼代理人于德华、王灵慧到庭参加诉讼，第三人汉典公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾怀燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《南京市商品房预售合同》；2.判令被告向原告返还购房款2674350元及利息（以2674350元为基数，自原告付款之日起至被告实际给付之日止，其中15万元从2017年11月1日起，1214350元自2017年11月29日起，131万元自2018年1月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2674350元为基数，自2019年8月20日至实际退还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.依法判令被告向原告支付租金损失10万元及律师费2.5万元；4.本案被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年11月1日，原告至被告中垠紫金观邸售楼处看房，与当时销售人员刘女士沟通了购买商铺的意向，刘女士告知原告该商铺总价为2724350元，当时购买可享受预付5万元抵10万元购房款的优惠。原告基于上述优惠政策确定购买。随后刘女士带领原告前往当时同楼层财务办公室，原告将银行卡交给财务人员，以ＰＯＳ机支付的方式支付了5万元。因当时身处被告售楼处，且全程由被告员工接待，原告并未细看当时的ＰＯＳ机刷卡凭条，随后双方再次商讨购房事宜并于下午3点左右再次前往财务室以同样方式支付了10万元购房定金。以上行为均发生于被告售楼处。根据一般的社会常理以及该5万元、10万元的支付时间，原告只能在被告处进行购买行为，有理由相信原告支付的5万元、10万元均是购房款。2017年11月29日，原被告签订合同编号为宁房预售合字××号的《南京市商品房预售合同》（以下简称购房合同），交房日期为2019年6月30日前；购房合同第六条第三款约定，被告迟延交付商品房的，应按照已收价款万分之一每天向原告支付迟延交房期间违约金；经催告后180日仍未交付的，原告有权解除合同。购房合同签订后，原告按约履行全部付款义务。2019年6月28日，被告向原告寄送《关于房屋延期交付的通知》，告知房屋未达交付条件，具体交付日期另行通知，经原告多次沟通催告，并于2020年5月27日向被告寄送律师函，但被告至今仍未交付房屋，严重违反合同约定、侵犯原告合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判如所请。被告中垠公司辩称，一、被告同意解除与原告签订的《南京市商品房预售合同》，但被告不应承担任何责任。涉案房屋逾期交付是因为房屋对面的府军卫区域拆迁未完成，目前路面与商铺高差较大，无法正常交付。原被告签订的《补充协议》第五条第2款约定“不可抗力包括但不限于不可避免或克服的异常天气、……导致工程竣工、验收、交付延期；……甲方据实予以延期，不适用主合同有关甲方逾期交房的违约责任条款”，府军卫区域拆迁工作由政府主导负责，非被告所能控制或克服，属于不可抗力。被告于合同约定交付之日前向原告寄送了延期交付通知书，及时告知了原告房屋延期交付的原因，延期交付涉案房屋并非被告的过错，被告不应承担责任。二、如合同解除，被告应返还原告购房款2624350元，而不是2674350元。商品房预售合同约定房屋总价款为2624350元，被告收到的款项总计也是2624350元，并向原告开具了同等金额的收据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人请求恢复原状或者采取其他补救措施。如解除案涉商品房预售合同，被告应返还原告购房款2624350元，原告要求被告返还购房款2674350元没有事实与法律依据；三、被告不应支付原告利息、租金损失及律师费：1.导致涉案合同逾期交付的根本原因是政府未完成府军卫区域拆迁这一不可抗力，非被告过错，不应由被告承担原告利息、租金损失及律师费。合同未约定律师费由被告承担，且律师费也非原告解决房屋逾期交付问题的必要支出；2.由于租金损失属于预期利益损失，受涉案房屋自身条件、市场环境等因素影响，房屋能否出租、租金金额多少均具有不确定性，原告也未对租金损失的数额举证证明；四、被告不应承担诉讼费、保全费。综上，请求法院驳回原告第二项诉讼请求中对于利息部分的主张、驳回第三、四项诉讼请求。第三人汉典公司未到庭参加诉讼，其提交书面意见述称，汉典公司与顾怀燕、中垠公司之间未签订任何合同；经汉典公司财务核查，汉典公司未收到顾怀燕举证的5万元POS单据载明的款项。因此，本案与汉典公司无关，请求法院依法判决。经审理查明，2017年11月29日，被告中垠公司（预售人、甲方）与原告顾怀燕（预购人、乙方）签订《商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字××号，以下简称预售合同）一份。合同约定，中垠公司预售给顾怀燕位于栖霞区马群街道某某观邸XX幢X室的商品房（工程暂定编号，以下简称“案涉房屋”）；该商品房的建筑面积47.19平方米；商品以建筑面积计价，单价为55612.42元／平方米，总价款合计2624350元；合同第六条第一款约定，甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房，第四款约定，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应在本合同解除后60日内将已付价款、定金返还给乙方，并按总价款的0.01%赔偿乙方损失。预售合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，顾怀燕先后于2017年11月1日、11月29日、2018年1月23日向中垠公司交纳购房定金10万元、购房款1214350元、131万元，合计2624350元。顾怀燕另于2017年11月1日向商户名为第三人“南京汉典房地产开发有限公司”账户付款5万元。2019年6月29日，中垠公司向顾怀燕邮寄关于房屋延期交付的通知，以案涉房屋因受限于府军卫区域拆迁未完成，路面与商铺高差较大，挡墙稳定性尚待观察为由，通知顾怀燕将延期交付案涉商铺。2020年5月27日，顾怀燕委托律师向中垠公司发出关于要求限期交付房屋的律师函，函告中垠公司：1.收到律师函后3日内函复合同约定房屋的建造情况及交房计划；2.收到律师函后10日内按照合同约定交付符合交房标准的房屋，并按约支付迟延交房违约金（暂计至2020年5月27日，共90176元）；3.如仍继续违反合同约定，迟延交房，或者交付的房屋未达到交房标准或不符合合同约定，顾怀燕有权拒绝接收房屋并解除合同。中垠公司收到律师函后未予回复，亦未向顾怀燕交付案涉房屋。顾怀燕遂起诉至法院要求处理。顾怀燕为提起本案诉讼，与江苏致邦律师事务所签订聘请律师协议书，委托该律师事务所指派律师为本案提供法律服务。顾怀燕向该律师事务所支付律师代理费2.50万元。审理中，顾怀燕明确在本案中不主张由汉典公司承担责任。其追加汉典公司作为第三人是希望汉典公司出面说明情况。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，顾怀燕举证的商品房预售合同、收款收据、银联商务签购单、中汇支付凭证、中国工商银行交易明细、关于房屋延期交付的通知、关于要求限期交付房屋的律师函及邮寄凭证、邮寄详情单、聘请律师协议书、中国工商银行电子回单、律师费发票，以及本案庭审笔录在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。顾怀燕举证的其与备注名为“商铺刘”的手机短信，不能证明短信对方当事人的真实身份，且对方当事人在短信中未明确中垠公司收到顾怀燕主张的刷卡5万元的金额，结合顾怀燕提交的中汇支付凭证及中国工商银行交易明细载明信息，不能证明顾怀燕在2017年11月1日向中垠公司支付5万元款项的事实，故本院对该证据不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告顾怀燕与被告中垠公司自愿签订商品房预售合同。合同约定内容系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条第（四）项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉预售合同约定中垠公司应于2019年6月30日向顾怀燕交付商品房，约定履行期限届满前，中垠公司向顾怀燕发出房屋延期交付的通知，以案涉房屋因受限于府军卫区域拆迁未完成，路面与商铺高差较大，挡墙稳定性尚待观察为由，通知顾怀燕将延期交付案涉商铺。合同约定履行期限届满后，经顾怀燕催告，中垠公司仍未交付案涉房屋。因中垠公司不能按约定交付合同标的物，致使顾怀燕不能实现合同目的，顾怀燕可以解除合同。顾怀燕通过向法院提起诉讼的方式通知中垠公司解除案涉预售合同符合法律规定，中垠公司亦同意解除案涉商品房预售合同。故本院对顾怀燕要求解除案涉商品房预售合同的请求予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉预售合同因中垠公司无法交付合同标的物而解除。中垠公司应当向顾怀燕返还已付购房款，并赔偿顾怀燕的损失。关于顾怀燕支付已经支付的购房款，根据顾怀燕提交的证据，本院确认为2624350元。关于顾怀燕主张的损失，案涉商品房预售合同约定，因中垠公司逾期交房导致合同解除的，中垠公司应向顾怀燕返还已付价款、定金，并按总价款的0.01%赔偿顾怀燕损失。该约定损失的计算方法明显低于顾怀燕实际损失，顾怀燕要求中垠公司分别按中国人民银行同期同档贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定其损失的理由成立，本院予以支持。顾怀燕要求中垠公司支付租金损失10万元缺乏事实依据，其要求中垠公司支付律师费2.5万元缺乏法律依据，本院对上述诉讼请求均不予支持。中垠公司对其辩称的府军卫区域拆迁未完成是政府行为的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，本院不予采纳。汉典公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾怀燕与被告江苏中垠青旅投资发展有限公司于2017年11月29日签订的关于栖霞区马群街道某某观邸XX幢X室商品房的《紫金观邸商品房预售合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告江苏中垠青旅投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告顾怀燕购房款2624350元，并偿付利息损失（其中10万元从2017年11月1日起，1214350元从2017年11月29日起，131万元从2018年1月23日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以2624350元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；三、驳回原告顾怀燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31749元，减半收取15874.50元，保全费5000元，合计20874.50元，由原告顾怀燕负担3336.50元，被告江苏中垠青旅投资发展有限公司负担17538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二○二一年二月二十日法官助理晋静书记员尹紫