重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终160号上诉人（原审被告）：冉小芳，女，1981年12月6日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：敖勇，重庆百众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号，统一社会信用代码91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川民众物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场-2楼，统一社会信用代码91500242MA5YR5P66T。负责人：谢建明。委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。上诉人冉小芳因与被上诉人四川民众物业服务有限公司（以下简称民众物业公司）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称民众物业公司重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初2939号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年2月4日对上诉人冉小芳的委托诉讼代理人敖勇，被上诉人民众物业公司及民众物业公司重庆分公司的共同委托诉讼代理人彭德高、甘文豪进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉小芳上诉请求：一、依法撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0242民初2939号民事判决，改判驳回民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由民众物业公司、民众物业公司重庆分公司承担。事实和理由:一、一审法院认定基本事实的证据不足，缺乏法定机关的证据佐证，从而导致事实不清甚至错误，应当查清事实后依法改判。1.一审法院认定事实：2014年6月1日，华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》，2018年4月26日，华弘公司与酉碧公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定:《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。这一事实的认定明显错误。虽然华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》，但是酉碧公司与水岸佳园小区的包括冉小芳在内的全部业主均分别签订了《水岸佳园小区前期物业服务合同》，根据合同相对性原则，华弘公司与酉碧物业公司签订《前期物业管理委托合同解除协议》并不必然对水岸佳园小区业主发生效力，在庭审中，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司并没有提供酉碧公司与冉小芳等解除前期物业服务协议的相关证据。2.一审法院认定事实：2018年5月10日，华弘公司向酉阳土家族苗族自治县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，本案民众物业公司成为水岸佳园小区的前期物业管理企业。这一事实认定的证据是孤证，在庭审过程中，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司提供的仅仅是华弘公司单方面制作的一个情况说明，既无酉阳土家族苗族自治县国土房管局收到该情况说明的证据，也没有酉阳土家族苗族自治县国土房管局批准同意的文件证据。3.一审法院认定事实：2018年5月15日，华弘公司与民众物业公司及民众物业重庆分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定:民众物业为水岸佳园小区提供物业服务，合同期限自2018年5月18日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止，住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按20元每月每户收取，物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。这一事实认定的错误表现为，缺乏价格主管部门的批准文件佐证，其收费标准是违法的，不能作为民众物业公司、民众物业公司重庆分公司主张物业服务费的计算依据。4.原判认为，华弘公司作为水岸佳园小区的建设单位，由于选聘民众物业公司、民众物业公司重庆分公司发生在小区成立业主委员会之前，因此所签订的《前期物业管理委托合同》有效，该合同对冉小芳、民众物业公司、民众物业公司重庆分公司及小区的全体业主具有约束力。这一认定完全错误。其一，冉小芳所在的水岸佳园小区全体业主与酉碧物业公司签订的《前期物业服务合同》没有解除，根据“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务”的规定，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司进驻案涉小区是违法行为;其二，华弘公司向酉阳土家族苗族自治县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，没有得到酉阳土家族苗族自治县国土房管局批准同意，根据《中华人民共和国合同法》规定，这类合同是以主管部门批准为生效条件。因此，华弘公司与冉小芳签订的《前期物业管理委托合同》，最多只能认为合同成立，但没有生效。既然没有生效，当然不能对水岸佳园小区包括冉小芳在内的全体业主发生效力;其三，华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的收费标准缺乏法定收费依据，其收费行为同样因违法而无效，不能作为判决计算费用的标准。二、一审法院因认定事实错误从而导致适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定是错误的。首先，该法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》并未依法成立。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”冉小芳前面阐述了华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》并没有生效，因此冉小芳不存在履行约定义务的责任;最后，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于前述合同未依法成立，没有生效，冉小芳不应当承担合同责任。2.一审法院适用《物业管理条例》第二十一条即“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条即“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。第四十一条即“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，都是错误的。本案中，由于华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》违反法定的生效条件，并不对冉小芳产生法律效力，因此不能作为判决的法律依据。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定错误。其一，依法成立的物业服务合同才对冉小芳产生效力;其二，依法成立和生效的合同，物业服务企业请求支付物业服务费的，人民法院才应予支持。本案中，华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》未依法成立和生效，因此不应承担支付物业服务费的责任。综上所述，一审法院认定的事实错误，导致适用法律错误，请二审法院在查清案件事实后依法改判，支持冉小芳的上诉请求，驳回民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的诉讼请求。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司辩称，请求二审法院依法驳回冉小芳的所有上诉请求，维持原判。理由如下：1.一审法院认定事实证据充分，应当依法予以维持。一审法院认定2014年6月1日签订的前期物业服务合同和2018年4月26日解除物业服务合同，是客观存在的事实，并不存在事实认定错误。酉碧公司作为前期物业公司，因冉小芳的原因导致该物业公司不能在这个地方服务，因此，冉小芳与酉碧公司签订的合同已经解除。作为涉案物业的建设单位完全有权重新选择新的物业服务企业。基于此，华弘公司与酉碧公司签订的前期物业解除协议，对水岸佳园小区业主产生效力。事实上，冉小芳也不认可酉碧公司的前期物业服务。2.2018年5月10日民众物业公司、民众物业公司重庆分公司通过协议的方式，取得了水岸佳园的前期物业管理的权利，该协议是合法有效的。物业收费标准是延续原酉碧公司之前的收费标准，不存在提高，故不存在收费标准违法的情形，冉小芳认可酉碧公司的收费标准，换了一个物业服务企业，小区业主又认为该收费标准过高。3.冉小芳与华弘公司签订的前期物业合同是合法有效的，应该对所有业主产生法律效力，根据该合同的授权，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司进驻案涉小区不是违法行为，即使国土部门没有批准同意，不必然导致前期物业服务合同无效。没有任何规定物业服务合同需要国土局批准同意后合同才生效，所以华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的物业合同不仅成立，而且合法有效，并且得到确实的履行。4.冉小芳虽然罗列了大量的法条法规，但是没有任何一条可以认定前期物业合同未依法成立，该合同是华弘公司与冉小芳合法签订，不存在无效的情形，既然是有效的合同，作为合同的双方都应当按照该合同进行履行，也应该作为判决的依据之一。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司在切实提供服务，所有接受服务的业主都应当支付服务费。因此一审法院基于该事实判决冉小芳支付民众物业公司、民众物业公司重庆分公司物业费，认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求驳回上诉，维持原判。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令冉小芳支付民众物业公司、民众物业公司重庆分公司自2018年5月1日起至2018年11月30日止的物业服务费578元及公共能源费140元，合计718元，并以718元为基数，按每日千分之三的标准，支付自2018年11月30日起至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费由冉小芳承担。一审法院经审理查明：华弘公司系重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇水岸佳园小区的建设单位。2014年6月1日，华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》。2018年4月26日，华弘公司与酉碧物业公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定：《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司向酉阳土家族苗族自治县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，本案民众物业公司成为水岸佳园小区的前期物业管理企业。2018年5月15日，华弘公司与民众物业公司及民众物业公司重庆分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：民众物业公司、民众物业公司重庆分公司为水岸佳园小区提供物业服务，合同期限自2018年5月18日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止，住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按20元每月每户收取，物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。合同签订后，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司开始为该小区提供物业服务，但该合同未在物业所在地的住房城乡建设主管部门备案。2018年8月17日，酉碧物业公司与民众物业公司签订了《水岸佳园物业管理费用债权转让协议》，协议约定：酉碧物业公司自愿将其管理水岸佳园小区期间，小区业主、住户所欠住宅、商业物管费、公共能源费等物业管理费用一次性无偿转让给民众物业公司。2018年11月28日，水岸佳园房屋业主何开银向民民众物业公司、民众物业公司重庆分公司交纳了物业费和公共能源费共计1691元。之后，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司退出水岸佳园小区的物业管理。2019年6至7月，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司就冉小芳所欠民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的物业费及公共能源费，通过在小区张贴催费通知、向业主邮寄催费通知等方式向小区欠费业主进行催收。2019年11月16日，水岸佳园小区成立业主委员会。2020年9月2日，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司向酉阳土家族苗族自治县人民法院提起本案诉讼。诉讼过程中，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求。另查明，冉小芳系水岸佳园房屋业主，该房屋建筑面积68.75平方米。还查明，水岸佳园小区物业在2018年5月停止运行，导致小区出现了垃圾堆积如山、污水满地、停水停电、电梯停运、消防通道堵塞等问题，并陆续发生纠纷，此情况经酉阳土家族苗族自治县钟多街道玉柱社区居委会、钟多街道办事处、城乡建委、辖区派出所等相关部门多次协调解决。2018年5月24日至2018年5月29日期间，钟多街道玉柱社区居委会还针对水岸佳园小区业主于2018年5月初向其反映的“小区内垃圾堆积如山、污水满地、苍蝇满天飞，居住环境特别恶劣，严重影响到全体居民的身体健康和日常生活”的问题，组织人力把堆积的垃圾彻底清除，公共区域卫生打扫干净，并产生费用10000元。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，华弘公司作为水岸佳园小区的建设单位，由于选聘民众物业公司、民众物业公司重庆分公司发生在小区成立业主委员会并选聘新的物业服务企业之前，因此所签订的《前期物业管理委托合同》有效，该合同对双方及小区的全体业主具有约束力，即物业公司应按合同履行物业服务义务，冉小芳作为小区业主之一也应按合同约定交纳费用，在双方互不履行相关义务时，均有权依法进行主张或提起诉讼。关于冉小芳应交纳的费用，由于民众物业公司、民众物业公司重庆分公司举示的证据仅能证明其在水岸佳园小区提供物业服务系从2018年5月18日至2018年11月28日，故认定其计算物业服务费、公共能源费等费用的时间为2018年5月18日至2018年11月28日，即6.33个月。具体费用的计算1.2元/平方米/月×68.75平方米×6.33个月=522元，公共能源费20元/月×6.33个月=126元，合计648元。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司主张违约金，由于合同约定的以应交费用为基数按每日千分之三计算的标准过高，酌情调整为以应交费用为基数按每日万分之五计算，计算时间从民众物业公司、民众物业公司重庆分公司主张的2018年11月30日起至实际付款之日止。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司主张的超过部分，不予支持。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司在诉讼过程中申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律规定，予以准许。至于冉小芳辩称华弘公司选聘民众物业公司、民众物业公司重庆分公司作为前期物业服务企业并签订《前期物业管理委托合同》，由于没有经过招投标程序，没有进行备案以及未向业主出示和说明新的前期物业服务合同，因此该合同无效。首先，根据《物业管理条例》第二十四条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业”的规定，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司通过协议方式，成为小区的前期物业管理企业并不违反法律规定；其次，关于前期物业服务合同备案的问题，由于《物业管理条例》关于合同备案的规定属倡导性条款，非效力性强制规定，故未备案的前期物业服务合同仍然有效；第三，关于未向业主出示和说明新的前期物业服务合同导致合同无效亦不成立。冉小芳还辩称民众物业公司、民众物业公司重庆分公司未履行物业服务的义务。民众物业公司、民众物业公司重庆分公司举示了一定证据证明其在水岸佳园小区提供了物业服务，而冉小芳所举示的证据只能证明小区曾在2018年5月份出现了垃圾堆积如山、污水满地、居住环境恶劣等问题，首先，华弘公司与酉碧物业公司的前期物业管理合同于2018年4月30日终止，而华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的前期物业管理合同于2018年5月18日才开始履行，故2018年5月1日至17日小区本身就处于无物业服务企业的状态，期间出现上述问题不应归责于民众物业公司、民众物业公司重庆分公司；其次，5月18日至5月底，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司入驻小区时间还较短，即使物业服务存在瑕疵，也仅能认定系局部和较短时间内存在瑕疵，业主可通过建议或投诉的方式促使物业服务企业加以改进，此种情行并不影响物业费用的交纳。冉小芳的其他辩解意见亦均不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、冉小芳于本判决生效后十日内向四川民众物业服务有限责任公司及四川民众物业服务有限责任公司重庆分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期间的物业服务费、公共能源共计648元，并以648元为基数，按每日万分之五的标准从2018年11月30日起计付违约金至实际付清之日止；二、驳回四川民众物业服务有限责任公司及四川民众物业服务有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由冉小芳负担。四川民众物业服务有限责任公司、四川民众物业服务有限责任公司重庆分公司预交的案件受理费50元予以退回。本案二审中，各方当事人均未举示新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、重庆酉碧物业管理有限公司与冉小芳之间签订的《物业服务合同》是否解除；二、华弘公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效，是否对冉小芳具有约束力，冉小芳应否向民众物业公司、民众物业公司重庆分公司支付物管费的问题。《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于该司法解释规定的情形，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于焦点一。本案中，冉小芳虽然没有举示其与重庆酉碧物业管理有限公司之间签订的物业服务合同，但重庆酉碧物业管理有限公司与案涉水岸佳园小区的开发企业重庆华弘实业集团有限公司签订有《前期物业服务合同》，冉小芳作为该小区的业主应受该《前期物业服务合同》的约束。现重庆酉碧物业管理有限公司与重庆华弘实业集团有限公司之间已经解除了《前期物业服务合同》，冉小芳作为业主，就不再受该协议的约束。其与重庆酉碧物业管理有限公司的物业服务关系随着该《前期物业服务合同》的解除而解除。现冉小芳主张双方之间的关系并未解除，但并未举示证据证明该《前期物业服务合同》解除后重庆酉碧物业管理有限公司仍在该小区从事物业服务，且继续向冉小芳收取相应的物业服务费用。故不存在民众物业公司、民众物业公司重庆分公司与重庆酉碧物业管理有限公司同时在为案涉小区提供物业服务的情况，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司进驻该小区并不违反《物业管理条例》第三十三条的规定。冉小芳的该项主张不能成立。关于焦点二。首先，因案涉小区在重庆酉碧物业管理有限公司与重庆华弘实业集团有限公司之间解除《前期物业服务合同》后，小区业主并未成立业主委员会。小区的物业服务企业难以通过业主行使自主权的方式由业主委员会依法选聘物业服务企业，重庆华弘实业集团有限公司作为建设单位此时继续为小区聘请物业服务企业并不违法。其次，虽然重庆华弘实业集团有限公司在选聘物业服务企业时并未履行招投标程序，但其与选聘的物业服务企业签订了书面的前期物业服务合同，其行为符合《物业管理条例》第二十一条的规定，《物业管理条例》第二十四条仅是倡导性规定，即提倡和鼓励建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，并未强制性要求必须通过招投标程序。故不能仅因重庆华弘实业集团有限公司在选聘物业服务企业时未履行招投标程序而认定其签订的《前期物业服务合同》无效。再次，虽然重庆华弘实业集团有限公司在第二次选聘物业服务企业时未进行公示，也未征求入住业主意见，更未向相关职能部门书面备案。但冉小芳并未提供充分的法律依据证明建设单位在选聘物业服务企业时必须征求业主意见、必须进行公示、必须向相关职能部门备案取得职能部门的批准同意，否则，其选聘行为无效。故冉小芳据此主张重庆华弘实业集团有限公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》无效的理由不能成立。最后，冉小芳作为小区业主，虽然不是《前期物业管理委托合同》的直接当事人，但在案涉小区成立业主委员会并重新选聘物业服务企业之前，仍然应受到建设单位与其选聘的物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》的约束。对于冉小芳主张的收费标准过高的问题。重庆华弘实业集团有限公司与民众物业公司、民众物业公司重庆分公司签订的《前期物业管理委托合同》中对收费标准的约定与重庆华弘实业集团有限公司和重庆酉碧物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对收费标准的约定是一致的，民众物业公司、民众物业公司重庆分公司并未提高收费标准，且冉小芳也未举示相关依据证明该收费标准超过了政府指导价。故冉小芳主张该收费标准不能作为民众物业公司、民众物业公司重庆分公司主张相关费用的依据的理由不能成立，一审法院判令冉小芳按该合同约定支付物业服务等费用是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。上诉人冉小芳的上诉请求及理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冉小芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二一年二月二十日法官助理 陶善春书 记 员 董天嘉