河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终545号上诉人（原审原告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红,系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海秋英，女，1976年8月21日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘梦浩，河南九君律师事务所律师。上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人海秋英商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初10589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新天地公司的委托诉讼代理人杨春生，被上诉人海秋英的委托诉讼代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：撤销一审判决改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人证人王某在原审庭审中作证说的是2019年9月份应老板的要求给被上诉人打电话通知尽快到公司解决其购买房屋合同事宜，由于被上诉人当时在国外被上诉人答应10月回国解决，因被上诉人迟迟未到公司也没有补交购房尾款，上诉人要求解除合同符合合同约定。至于证人王某所说的6000元是王某告知被上诉人想要继续购买该套房需要按照每平方米6000元的价格重新与上诉人签订合同，6000元价格是重新签订合同的价格而不是要求被上诉人“按照单价6000元补尾款”，原审判决认定“原告方在通知被告补交剩余房款时要求按照每平方米6000元的标准补交”是错误的。被上诉人早已明知国家对商品房后来出台了限购政策，如果被上诉人在上诉人起诉之前有继续履行合同的意愿，被上诉人按照合同约定的价款及时缴纳购房尾款，上诉人可以接受，但是，被上诉人直到上诉人提起诉讼也未补交购房尾款。海秋英辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人在上诉状中将其“变更合同”的行为描述为“重新签订合同”，明显混淆事实。上诉人要求被上诉人缴纳房款且未更换合同标的物，只能是基于《商品房买卖合同》而要求被上诉人履行义务。上诉人的员工在进行补交房款通知时，未告知被上诉人转换合同的付款方式或告知被上诉人解除原合同、另行签订新合同，仅表述需以每平方米6000元的单价交齐房款，被上诉人不同意变更合同，原《商品房买卖合同》依然合法有效，但上诉人不接受被上诉人依照原合同单价付款，导致双方无法就合同的继续履行达成一致。双方的购房合同签订后，由于上诉人当时五证不齐全，上诉人信誉不良，导致各大银行对上诉人开发楼盘的按揭严控办理或不予办理。被上诉人一直积极配合办理按揭贷款。新天地公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告2014年3月1日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告在判决生效后配合原告到房产登记机关办理解除《商品房买卖合同》的网签及备案手续。一审法院认定事实：2014年3月1日，原告新天地公司（出卖人）与被告海秋英（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“第一条、出卖人以出让方式取得位于高××××大道西段地块的土地使用权。出让证号为：驻市国用（2013）第8862号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：新天地·未来城。第二条、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号；第三条、××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第9号楼独单元2502号房。该商品房的用途为住宅。该商品房预测建筑面积共92.94平方米；……第四条、出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3723.72元，总金额346083元……第六条、××按下列第3种方式按期付款：……3、签订合同当日付清首付款106083元，余额240000元，作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还。第七条、××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。2、因××提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，第3种付款方式自动转化为第1种付款方式，自通知××七日内补清剩余房款，否则承担第七条第一种违约责任。第八条、交付期限：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格……”等条款。同日，被告向原告交纳了首付款106083元、维修基金6922元、天然气开口费3270元以及暖气开口费11153元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告申请其员工王某出庭作证，王某作证称：“被告买的房子比较早，但按揭一直没有办，后来是2019年9月份左右，告知被告到售楼部补尾款领钥匙，被告当时好像说在国外，10月份回来。当时我告知被告按照单价6000元补尾款，中间也协商了一段时间，被告当时嫌高说回来具体说，然后被告一直没来找我”。证人同时称：“合同是我打印的，是我办理的，具体是置业顾问和客户交流，这个按揭能否通过是客户需要交资料。这个客户我记得2014年联系客户，说贷款办不下来，客户说2014年底把尾款补上来”。被告质证称，根据证人所说，公司在收到客户按揭资料的时候是具备审核义务的，被告是根据公司可以办成按揭的承诺才签订的以按揭贷款方式付款的商品房买卖合同，证人在前面所说通知被告付尾款，但其实是证人及其置业顾问一直告知被告按揭贷款可以办成，让被告从郑州过来驻马店办理按揭贷款，证人的证言也可以证实其多次联系，故并不是告知被告直接转换付款方式，直至2019年房屋建成后，被告公司觉得房子房价开始上涨现在按揭不划算，要求被告加价购买涉案房屋，违背了合同约定，且明显属于恶意扰乱市场交易稳定。二、原告称，双方在签订《商品房买卖合同》以后，原告工作人员仅仅是对被告提交银行按揭资料进行初步审验，最终能否贷款是由银行根据被告提交的资料和相关政策予以确认，被告说被告曾多次往返于郑州和驻马店，说明能否办成按揭贷款，被告也不知道，所以原告工作人员王某才于2017年11月通知被告尽快完善相关手续，并于2019年9月通知被告交纳尾款，至此被告在收到原告通知交纳尾款的情况下，被告迟迟不予交纳，导致原告的合同目的不能实现，至于证人王某所说尾款按6000元计算，因该要求被告未同意，但至少王某于2019年9月通知了被告交纳尾款，根据合同第七条的约定，由于被告是外地户口，根据最新的国家政策，被告在驻马店不能办理银行按揭贷款，符合因被告的原因不能办理按揭贷款而转为一次性付款，原告于2019年9月通知被告交纳尾款，到原告于2019年12月向人民法院提起诉讼时一直未交纳，原告行使解除权符合法律规定。被告称，首先，按揭贷款资料是在合同签订前提交原告后，原告告知可以办成被告才同原告签订的按揭贷款合同，且签合同当时是2014年，原告所说现阶段的贷款政策并影响当时合同的成立。另外，2019年原告的通知并非按照原合同继续履行，而是要求被告按照远高于2014年签合同当时的单价补齐房款，明显是要变更原合同，并非按照原合同的价格转换付款方式，故不符合原告所说的因被告一直不以交纳尾款而享有解除权。根据商品房买卖合同第六条，被告只需向原告备齐按揭贷款资料，并没有约定具体下款时间，原告在合同履行期间并未要求被告按照原合同总价转换成一次性付款，故被告并未违反合同约定，也并不存在经催告后不履行的情况，所以原告并不享有解除合同的权利。一审法院认为，原告新天地公司与被告海秋英签订《商品房买卖合同》，原、被告之间系商品房预售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，由于按揭贷款存在障碍，原告方于2019年9月份通知被告补交剩余房款，但依据原告申请证人当庭陈述，原告方在通知被告补交剩余房款时要求按照每平方米6000元的标准补交，该标准并非合同约定单价，后因被告嫌价格高未能协商一致。因原告方未按合同约定单价要求被告补交剩余房款，且对新单价标准双方未能协商一致，在此情况下，原告未及时补交剩余房款，有合理抗辩理由，该情形不符合合同约定的解除条件；且被告一直同意继续履行合同并按照合同约定单价补交剩余房款，故也不存在导致原告合同目的不能实现的情况。现原告诉至法院请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。原告依据合同解除的法律后果请求被告协助解除《商品房买卖合同》的网签备案手续，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告驻马店市新天地房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1211元（已减半收取），由原告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，驻马店市新天地房地产开发有限公司在一审庭审期间申请其工作人员出庭作证，证实其于2019年9月告知海秋英按照单价6000元补尾款，该价格并非合同约定单价，且海秋英不同意按此价格补交剩余房款。因驻马店市新天地房地产开发有限公司未按合同约定单价要求海秋英补交剩余房款，且对新单价标准双方未能协商一致，海秋英未及时补交剩余房款有合理抗辩，驻马店市新天地房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，驻马店市新天地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年二月十九日书记员  赵聪聪