建昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1422民初2058号原告：王某臣，男。原告（反诉被告）：臧某，男。共同委托诉讼代理人：王某仁，系辽宁正明律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳某振，男。委托诉讼代理人：李某，系辽宁益行律师事务所律师。原告王某臣、臧某（反诉被告）与被告岳某振（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王某臣及二原告共同委托诉讼代理人王某仁，被告的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某臣、臧某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原告臧某与被告岳某振签订的《房屋买卖协议》、原告王某臣与被告岳某振签订的《房地产买卖契约》有效。请求法院依法判决确认原告王某臣与被告岳某振签订的《房屋出售协议书》有效。二、请求法院依法判决确认二原告已按合同约定履行了付款义务。三、请求法院依法判决被告协助原告办理房屋过户手续。四、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。请求法院依法判决被告岳某振承担本案鉴定费15000元。事实与理由：在2006年7月5日，原告臧某与被告岳某振签订了《房屋买卖协议》，门市房房屋总价款人民币23万元，原告臧某支付给被告岳某振定金5万元。之后，原告臧某陆陆续续地支付给被告购房款人民币9万元，被告岳某振为原告臧某出具了收条，原告臧某又将自己所有的10万元债权转给被告岳某振冲抵尚未支付的购房款8万元，原告臧某通过周某来转交给被告岳某振1万元，以上共计人民币23万元[5万元定金+9万元收条+10万元债权（折8万元）+周某来转交1万元]。因原告臧某欠原告王某臣饲料款人民币25万元，于是原告臧某以此门市房抵账给原告王某臣抵顶大部分饲料款23万元，并与王某臣在2006年7月11日签订了《协议》。对此原告臧某向被告岳某振说明，被告岳某振也同意原告臧某将门市房转给原告王某臣。于是在2006年7月12日，原告王某臣与被告岳某振签订了《房屋出售协议书》。同日，原告王某臣持此《房屋出售协议书》到房屋登记机构办理房屋过户手续，房屋登记机构按《房屋出售协议书》填制了《房地产买卖契约》，并将房屋过户登记给原告王某臣。原告王某臣取得门市房产权证后行使了房屋的物权处分权，将门市房抵押给信用社，现仍处于抵押状态之中。在2012年，原告王某臣为上述房屋交纳了供暖设施入网费用6854元。原告行使了房屋的物权维护权利，现被告不顾上述事实基础，以原告申请办理房屋过户登记，被告未到场，登记存在瑕疵为由，通过行政诉讼程序，法院作出了撤销门市房房产证的判决。原告认为作为买房方已按《房屋买卖合同》的约定支付了全部的房款，被告应协助原告办理房屋过户手续。被告岳某振辩称，一、原告臧某早已放弃购买涉案房屋且严重侵犯被告合法权益，无权要求继续履行合同。原告臧某与被告岳某振签订的《房屋买卖协议》中明确约定臧某交被告岳某振5万元定金，在20天内把剩余18万元购房款交上，否则算放弃购买该房屋。原告臧某尚未按照约定支付剩余购房款。依照《房屋买卖协议》约定原告臧某早已放弃购买案涉房屋，《房屋买卖协议》已自动失效侵权就，原告臧某无权就案涉房屋再主张任何权利。二、原告王某臣与案涉房屋无任何法律关系，并非本案适格主体。葫芦岛市中级人民法院（2020）辽14行再1号行政判决书足以证明，原告臧某与原告王某臣恶意串通，在答辩人岳某振不知情情况下，伪造答辩人岳某振的签名签订的《房屋买卖契约》，并通过非正当手段办理过户登记。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第二款规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因该协议签订是双方没有履行房屋买卖的真实意思表示，该契约依法不成立，且因过户登记行为违法已被法院判令撤销，故原告王某臣与本案所涉房屋无任何法律关系，其并非本案适格原告，法院应依法裁定驳回其起诉。三、本案已超过诉讼时效，法院应依法驳回原告的诉讼请求。2006年7月5日，原告与答辩人签订《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》中约定臧某交房主5万元定金，在20天内把剩余18万元交上。原告臧某当时已经支付5万元定金，之后再未交纳剩余款项。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从协议可见，本案诉讼时效期间为2006年7月26日至2009年7月26日止，而本案现已过13年之久，明显超过法律规定诉讼时效，故应依法驳回其诉讼请求。综上，原告臧某早已放弃购买房屋，且与原告王某臣恶意串通，严重侵害答辩人合法权益，原告臧某无权就案涉房屋主张权利，且原告王某臣与案涉房屋没有任何法律关系，并非本案适格原告，故应依法裁定驳回原告臧某、原告王某臣起诉。鉴定费并不属于诉讼费用，不应该由被告承担，申请方承担该费用。反诉原告岳某振向本院提出诉讼请求：一、判令解除反诉原、被告双方之间《房屋买卖协议》，已付购房款不予返还；二、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2006年7月5日反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》约定臧某交房主岳某振5万元定金，在20天之内把剩下18万元交上，否则算放弃购买房屋。反诉被告交纳定金后，并未交纳剩余房款，已放弃购买该房屋，且在反诉原告岳某振不知情情况下与王某臣合谋伪造反诉原告岳某振签名，通过非正常手段将房屋过户登记给王某臣，其违约行为致使合同目的不能实现，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。现反诉被告的违约行为，严重侵害了反诉原告的合法权益。为保护其合法权益，特诉至贵院，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告臧某辩称，反诉被告不同意解除双方的房屋买卖协议，因为该协议双方已经实际履行，只是反诉原告自己没有亲自到房产办理过户手续，因此，反诉原告存在合同的附随义务未履行，该事实不是反诉原告请求解除合同的依据；反诉被告臧某已经履行了给付房款的义务，在履行过程中经反诉原告的同意，将反诉被告基于与反诉原告房屋买卖协议所约定的房屋转让给了本案的本诉原告王某臣，事实有房产档案中的出售协议书可予以证实；关于给付的房款有反诉原告岳某振向臧某和王某臣出具的收条予以证明，虽然该收条岳某振予以否认，但司法鉴定确系岳某振收取，同时还有部分房款通过债权转让的方式转让给了岳某振，收条加上转让的债权全额履行了房屋买卖协议当中约定的房屋价款23万元，反诉原告诉状中说的未履行给付房款的说法是不成立的，综上，请求法院依法判决驳回反诉原告的诉讼请求，同时支持本诉的诉讼主张。本院经审理认定事实如下：原告臧某为购买被告岳某振个人所有的位于建昌镇红旗街原食品院内北十一幢一至三层综合楼（面积为159.55平方米，房产证号：建房权证登记发字第××号），于2006年7月5日双方签订了一份《房屋买卖协议》，内容为：“今有建昌县北营北十一门市楼大约165平米卖给臧某，定价23万元。约定如下：一、臧某交房主5万元定金，在20天之内把剩余18万元交上，否则算放弃。自2006年7月5日-8月1日起。二、房主无异议。房主：岳某振、买房人：臧某、中间人：陈某。2006年7月5日。”协议签订后，原告臧某即交付给被告岳某振5万元定金。被告岳某振将涉案房屋所有权证交付给原告臧某，但涉案房屋至今仍由被告岳某振对外出租并收取租金。在该《房屋买卖协议》约定的交付剩余18万元款项期间届满时，原告臧某未交清剩余购房款。后经被告岳某振催要，原告臧某分别于2008年6月24日给付被告岳某振房款5万元；于2009年3月26日经案外人周某来给付被告岳某振房款1万元；于2010年11月30日给付被告岳某振房款3万元。上述给付被告岳某振的三笔房款被告岳某振均给原告臧某出具了收条、收据。该三笔房款的收条、收据收款人处的签名，经辽宁正大司法鉴定中心鉴定均为岳某振本人书写。本案连同对《房屋出售协议书》、《房地产买卖契约》中岳某振签名的鉴定，原告方共支付鉴定费15000元。原告臧某除给付被告岳某振上述款项外，关于剩余的9万元房款，原告方称，此后又经周某来转交给被告岳某振现金1万元，被告岳某振未出具收条。对此被告方予以否认。另外原告方称，2007年，用案外人韩某拖欠原告臧某的10万元债权转让给被告岳某振，冲抵尚未支付的购房款8万元。原告为此在庭审中提交了证人韩某证言，韩某亦出庭作证，被告方对此予以否认。与此同时，被告方在庭审中提供了一份关于韩某从岳某振处借款84000元的本院（2008）建玲民初字第4号判决书，证明韩某曾于2007年2月16日从岳某振处借现金84000元这一事实。在庭审质证中，原告方称该84000元借款即是臧某的10万元债权转让形成，并非是韩某从岳某振处借款形成的债务。此外，2012年1月7日，原告王某臣还为案涉房屋交纳了供暖设施入网费6854元。另查明，原告王某臣系原告臧某亲姐夫。2006年7月11日，原告臧某欠原告王某臣饲料款货款，双方签订了一份《协议》，内容为：“臧某把从岳某振手里买的门市房抵给王某臣，抵原欠饲料款23万”。庭审中，原告方提供了一份原告王某臣与被告岳某振签订的《房屋出售协议书》，内容为：“甲方：岳某振、乙方：王某臣。甲方将位于建昌县原食品厂院内北11房产出售给乙方，售价10万元，双方签字双约。甲方、岳某振、乙方：王某臣”。对于该协议中甲方处“岳某振”的签名字迹，经辽宁正大司法鉴定中心鉴定为岳某振本人书写。原告方提供该份证据意在证明：被告岳某振同意将该房屋所有权转让给原告王某臣。被告质证意见为：该协议因原告王某臣与被告岳某振签订协议时候主观上没有购买房屋的真实意思表示，仅仅是为了逃税签订的该协议，该事实在葫芦岛市中级人民法院行政二审庭审中原告对该事实予以认可，且从协议约定的房款10万元可见，如果是买卖房屋，房款不能这么低，并且本案原告王某臣并未按照协议约定进行履行，依照民法典143条2款规定，该协议依法不成立。此外原告方在庭审中还提供了一份《房地产买卖契约》，对于该契约末页上“法定代表人”处“岳某振”的签名字迹，经辽宁正大司法鉴定中心鉴定不是岳某振本人书写。原告方提供该契约意在证明：形成时间是2006.7.12，与出售协议是一天形成，出售协议的形成时间就是2006.7.12。被告方质证意见为：对于房地产买卖契约，从另一个行政案件及本案的鉴定结论中可见，该契约上岳某振三字并不是其本人签字的，该协议系原告双方恶意串通，伪造了被告签名，该买卖契约依法不成立。又查明，2006年7月12日，根据原告王某臣提交的房屋产权变动申请《房屋出售协议书》、《房地产买卖契约》等材料，建昌县房产管理处（2016年，建昌县房产管理处合并到建昌县国土资源局下属的不动产登记中心，现建昌县国土资源局的不动产登记职责由建昌县自然资源局行使）将被告岳某振所有的本案所涉房屋过户登记到原告王某臣名下，给原告王臣某颁发了建房权证登记发字第4XXXXB号房屋所有权证。被告岳某振不服该房屋登记，于2019年1月4日向绥中县人民法院提起行政诉讼。2019年3月13日，绥中县人民法院作出（2019）辽1421行初2号行政判决书，判决撤销建昌县国土资源局为王某臣作出的建房权证登记发字第4103B号房屋所有权证。王某臣不服上诉至葫芦岛市中级人民法院，2016年6月11日，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14行终92号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。王某臣等对该终审判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院经审查后于2020年6月10日作出（2020）辽行申206号行政裁定，指令葫芦岛市中级人民法院再审本案，2020年9月2日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14行再1号行政判决书，判决维持葫芦岛市中级人民法院（2019）辽14行终92号行政判决。该判决为终审判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。民事法律行为具备下列条件为有效：（一）行为人具有相应的民事法律行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗规定。本案中，关于原告的第一项诉讼请求即原告要求确认二个协议和一个契约有效问题，经审查，分别不同情况确认如下：第一、对于2006年7月5日，原告臧某与被告岳某振签订的《房屋买卖协议》，双方并无异议，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，该协议有效。第二、对于未标明具体形成时间的原告王某臣与被告岳某振签订的《房屋出售协议书》，因合同的主要条款是合同成立的基本要件，该协议书的主要条款不完备、不明确，表明当事人并未就协议的主要内容协商一致，因而应视为合同不成立，同时从庭审中原、被告双方的陈述及协议书具体内容来看，原告王某臣没有购买案涉房屋的真实意思表示，原告王某臣从未履行支付被告岳某振购房款项义务，也从未向被告岳某振主张交付房屋。此外，该协议书中载明的房价款也不符合客观实际情况，签订该协议的目的只是为了避税。因此原告要求确认该协议书有效，与法无据，本院无法支持。第三、对于《房屋买卖契约》，因在该契约末页上“岳某振”的签字，不是岳某振本人所签，被告岳某振对相关内容完全不知情，同时被告岳某振也未授权委托他人办理涉案房屋契约签字和办理过户手续，故该契约不是被告岳某振本人的真实意思表示，本院亦不能确认该契约有效。关于原告第二项诉讼请求，即要求确认二原告已按合同约定履行了付款义务的问题，依据被告自认和经过笔迹鉴定的收条、收据，可以确认原告臧某已给付被告岳某振购买涉案房屋定金5万元，购房款9万元，合计14万元。对于原告称通过周某来还给付被告岳某振1万元现金但未有收条问题，因原告未提供出充分有效的证据，同时被告岳某振也予以否认，本院对此无法认定。对于原告称以臧某在韩某晶处的10万元债权冲抵尚未支付的购房款8万元问题，韩某晶的询问笔录内容韩某晶出庭作证证言有许多矛盾之处韩某晶的证言模糊不清，不能明确表述证实其内容，故仅韩某晶的证言不能证明原告债权转让的事实存在。同时，庭审中，原告及证韩某晶又称2007年2月16韩某晶从被告岳某振借款84000元，即是臧某的10万元债权转让形成这一说法，明显与法院生效的法律文书认定的事实不符，同时，被告岳某振对此债权转让事宜也坚决否认，故原告主张以臧某10万元债权转让给被告岳某振，冲抵尚未支付的购房款8万元，就现有证据，无法得到支持。综上所述可以确认，被告臧某已按合同约定履行了给付5万元定金义务，并在合同约定期间届满后又支付出9万元购房款，合计为14万元款项给付了被告岳某振，而原告要求确认已按合同约定履行全部付款义务、支付了全部房款的诉讼请求，本院不能支持。关于原告的第三项诉讼请求，即要求房屋归王某臣所有，并判令被告协助将房屋过户登记至王某臣名下的问题。基于涉及本案房屋所有权证被法院终审判决撤销以及原告王某臣与被告岳某振签订的《房屋出售协议书》不成立、《房地产买卖契约》无效，尤其原告王某臣从未支付过房款，原告臧某也未足额给付房款，没有全面履行自己义务等情况，原告的该项请求，本院不予支持。关于反诉原告岳某振反诉请求判令解除反诉原、被告双方之间的《房屋买卖协议》，已付房款不予返还问题，因本案中的《房屋买卖协议》是已经发生法律效力的合同，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。但反诉被告臧某未按该合同的约定在20天内把剩下的18万元房款给付反诉原告岳某振，属反诉被告臧某违约。虽然此后双方对付款时间进行了变更，但截止到现在，就现有证据，反诉被告臧某仍未全额履行付款义务。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。故反诉原告岳某振要求解除《房屋买卖协议》的请求，本院予以支持。但对反诉原告的“已付房款不予返还”的请求，因无法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十一条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第五十八条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告臧某与被告岳某振于2006年7月5日签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回原告臧某、王某臣其他诉讼请求。三、解除反诉原告岳某振与反诉被告臧某于2006年7月5日签订的《房屋买卖协议》。四、驳回反诉原告岳某振其他诉讼请求。案件受理费4750元，反诉费2375元，鉴定费15000元，合计22125元，二原告负担11062.50元，被告负担11062.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张学富人民陪审员  郑文志人民陪审员  常士霞二〇二一年二月十九日书 记 员  张月美