福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终345号 上诉人（原审被告）：邹长亿，男，1978年3月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被上诉人（原审原告）：王江汉，男，1972年11月15日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：陈希，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林威，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人邹长亿因与被上诉人王江汉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹长亿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王江汉的一审诉讼请求。事实与理由：一、邹长亿只认识吕泽勇，从未见过王江汉。既然吕泽勇系代表邹长亿出租案涉房屋，而非转让店面，那么王江汉无权收取店面转让金15000元，该15000元应返还邹长亿用以抵扣租金。二、王江汉委托吕泽勇与福建省汽车运输有限公司福州站务分公司签订的房屋租赁合同编号为MYZW[2018]ZY16号，该合同的租期为2018年5月8日至2019年5月7日。合同约定：合同到期后，甲方将决定是否与乙方续签。如有续签，每次续签期限为12个月，依次类推，最多不超过2次。王江汉实际只签订了一年的租赁合同却委托吕泽勇与邹长亿签订三年的租赁合同，明显存在欺骗，王江汉应退还押金。三、编号MYZW[2018]ZY**号的房屋租赁合同第六条第2点明确规定：未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式（包括但不限于合作、联营、承包等）将租赁物全部或部分转让、转租给第三方。一审中，王江汉并未提供证据证明其取得福建省汽车运输有限公司福州站务分公司同意将案涉店面转让给邹长亿。因此王江汉无权没收押金，基于邹长亿有使用店面，邹长亿同意将押金抵扣租金。邹长亿现破产关店，无力偿还债务。 王江汉辩称，一、王江汉自福建省汽车运输有限公司福州站务分公司租赁案涉店面后有权对外出租。王江汉系委托吕泽勇出租案涉店面，租赁合同下的权利和义务应当由王江汉承担。案涉店面租赁合同系双方真实意思表示，不存在无效的情形。二、根据王江汉提供的证据以及一审法院的认定，王江汉通过拍卖取得了案涉店面3年的承租权。邹长亿所主张的租赁期超过王江汉与福建省汽车运输有限公司福州站务分公司的租赁期并不是事实。三、王江汉将二十家店面转租的情况已经取得了福建省汽车运输有限公司福州站务分公司的默认与同意，福建省汽车运输有限公司福州站务分公司也从未就王江汉的转租行为提出过任何异议。四、一审法院已经酌情将王江汉原来收取的押金部分予以抵扣邹长亿所拖欠的租金，一审法院事实认定清楚，证据确实充分，应当依法驳回邹长亿的上诉请求。 王江汉向一审法院起诉请求：1.判令邹长亿向王江汉支付尚欠的租金44190元；2.判令邹长亿向王江汉支付尚欠的水电费1643元；3.本案诉讼费用由邹长亿承担。 一审法院认定事实：2018年2月23日，王江汉以拍卖的方式竞得福州市台江区五一中路190号客南站候车厅3号店（面积：51㎡）三年期租赁权。2018年3月7日，福建省汽车运输有限公司福州站务分公司（甲方、出租方，以下简称“福州站务分公司”）、王江汉（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：ＭＹＺＷ［2018］ＺＹ＊＊号），约定：1.甲方将甲方所有的位于福建省福州市台江区××路××号××号店面租赁给乙方使用；2.乙方承租租赁物的用途为餐饮、食品零售、办公；3.租赁期限为12个月，起算时间为自免租装修期届满次日起算；4.甲方同意给予乙方免租装修期60日，自租赁物交付之日起算；5.未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式（包括但不限于合作、联营、承包等）将租赁物全部或部分转让、转租给第三方；6.合同到期后，甲方将决定是否与乙方续签。如有续签，每次续签期限为12个月，依次类推，最多不超过2次。该合同还就其他事项进行了约定。福州站务分公司在该合同落款“甲方”处加盖公章，吕泽勇作为王江汉的委托代理人在该合同落款“乙方”处签名、捺印。2018年4月22日，吕泽勇（甲方、出租方）、邹长亿（乙方、承租方）签订了一份《店面租赁合同》，约定：1.被租赁店面位于福州市台江区××路××号福州××号店面（以下简称“案涉店面”），共壹间，建筑面积为51平方米；2.租赁期为3年，从2018年4月22日至2021年4月21日（甲方于2018年4月22日将店面交予乙方，并提供30天的免租装修期予乙方）；3.租金每平方米230元（每年递增5%），乙方必须于每月27日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按违约当月房租5%的违约金赔偿给甲方。乙方在签订合同时，应当一次性将店面转让金15000元、两个月租金的店面押金23460元和首月租金11730元，共计50190元汇入甲方指定账户；4.乙方不得提前终止合同，否则应赔偿甲方两个月租金的经济损失；5.乙方要按时向甲方交纳水费、电费（与租金一起汇入本合同指定的银行账户），时间为每月5日前。该合同还就其他事项进行了约定。吕泽勇、邹长亿分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印。该合同签订后，邹长亿依约支付了店面转让金15000元、租赁押金23460元，吕泽勇将案涉店面交付给邹长亿使用。2019年5月8日，福州站务分公司（甲方、出租方）、王江汉（乙方、承租方）签订了一份《客南站五一中路3号店面房屋租赁合同》（合同编号：ＭＹＺＷ［2019］ＺＹ＊＊号），约定：1.甲方将甲方所有的位于福建省福州市台江区××路××号××路××号店租赁给乙方使用；2.乙方承租租赁物的用途为餐饮、便利店；3.租赁期限为12个月，从2019年5月8日起算，至2020年5月7日止；4.未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式（包括但不限于合作、联营、承包等）将租赁物全部或部分转让、转租给第三方；5.合同到期后，甲方将决定是否与乙方续约。如有续约，每次续约的期限不超过12个月，依次类推，最多不超过2次。该合同还就其他事项进行了约定。福州站务分公司在该合同落款“甲方”处加盖公章，吕泽勇作为王江汉的委托代理人在该合同落款“乙方”处签名、捺印。2019年8月20日，邹长亿出具了一份《欠条》，内容为：“本人邹长亿，承租台江区五一中路190号汽车南站3号店面，截止到2019年8月22日，共欠吕泽勇2019年5月22日至2019年8月23日3个月店租，共计35190元。本人承诺：上述欠款于2019年12月31日前还清，并保证今后每月按时交店租。”邹长亿在该《欠条》落款“立据人”处签名、捺印。诉讼中，王江汉陈述：1.2018年2月23日，其通过拍卖方式取得案涉店面3年的承租权，租赁合同每年签订一次。其与福州站务分公司签订的合同编号为ＭＹＺＷ［2018］ＺＹ＊＊号的《房屋租赁合同》约定的租期为2018年5月8日至2019年5月7日，合同中未填写具体的租赁期限是因为双方约定了免租装修期，想等租赁店面装修好后再补充上去；2.合同编号为ＭＹＺＷ［2019］ＺＹ＊＊号的《房屋租赁合同》签订于2019年5月8日，该合同正文中记载的“五一中路2号店”，系福州站务分公司的笔误，实际应为3号店面。3号店面面积为51平方米，2号店面面积为52.2平方米，从该合同记载的店面面积为51平方米也可以看出租赁的是3号店面；3.其长期在广州工作，故委托吕泽勇与福州站务分公司签订案涉店面的租赁合同并对外招租、收取租金、催讨相关费用等事宜；4.其有将转租案涉店面的情况口头告知福州站务分公司，福州站务分公司知情且默认；5.邹长亿向其支付的租赁押金23460元现仍在其处，尚未退还给邹长亿，其不同意退还押金。邹长亿存在违约行为，一是拖欠租金，二是提前搬离案涉店面、终止租赁合同，邹长亿应当向其承担违约责任。按照邹长亿签订的案涉店面租赁合同约定，若邹长亿提前终止合同，应向其赔偿两个月租金的经济损失，故其有权不予退还邹长亿已支付的租赁押金。此外，因邹长亿违约，致使其被福州站务分公司没收了租赁押金3万元。其主张没收邹长亿已支付的租赁押金作为邹长亿的违约责任，在本案中不再主张其他违约责任。邹长亿陈述：其租赁案涉店面的过程中，一直是与案外人吕泽勇沟通相关事宜。吕泽勇曾向其提及是与他人共同出租案涉店面，但并未具体说明这个人是谁，其直到本案应诉时才知道王江汉其人。王江汉、邹长亿共同确认：1.邹长亿已于2019年10月23日腾空搬离并将案涉店面交还给吕泽勇，案涉店面现已被福州站务分公司收回；2.除《欠条》中记载的欠款35190元外，邹长亿还拖欠了案涉店面自2019年8月23日起至2019年10月23日止期间的部分租金9000元及水电费1643元。诉讼中，案外人吕泽勇到庭陈述：其是王江汉的老乡、朋友，王江汉委托其处理案涉店面的租赁事宜，其也有与邹长亿联系，向邹长亿催讨租金等。其同意王江汉以自己的名义主张本案中其与邹长亿签订的案涉店面租赁合同项下邹长亿的欠款。王江汉向邹长亿主张上述权利后，其不再向邹长亿主张本案案涉欠款。 一审法院认为，王江汉自福州站务分公司处承租案涉店面后对外出租，其出租案涉店面具有合法权利来源。邹长亿、案外人吕泽勇就案涉店面签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。邹长亿已通过签订《欠条》的方式对其拖欠的租金金额进行了确认，诉讼中，王江汉、邹长亿亦共同确认，除《欠条》中记载的欠款35190元外，邹长亿还拖欠了案涉店面自2019年8月23日起至2019年10月23日止期间的部分租金9000元及水电费1643元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”以及《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”吕泽勇接受王江汉的委托出租案涉店面，该合同项下出租人的权利、义务应由王江汉承担。诉讼中，吕泽勇亦同意王江汉以自己的名义主张其与邹长亿签订的案涉店面租赁合同项下邹长亿的欠款，其不再向邹长亿主张本案案涉欠款。故邹长亿应向王江汉支付拖欠的截至2019年10月23日的租金44190元（35190+9000）及水电费1643元。对于王江汉的该项诉请，一审法院予以支持。吕泽勇与邹长亿签订的案涉店面租赁合同中，就邹长亿逾期支付租金、提前终止合同的违约责任进行了约定。现邹长亿存在逾期支付租金、提前终止合同的违约行为，王江汉据此主张不予退还邹长亿已支付的租赁押金，以作为对因邹长亿的违约行为造成其经济损失的赔偿。诉讼中，邹长亿陈述其愿意以押金抵扣拖欠的部分租金。一审法院结合王江汉的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定王江汉有权不予返还邹长亿租赁押金13257元（44190×30%），邹长亿已支付的租赁押金扣除王江汉有权不予返还的部分，可用于相应抵扣邹长亿拖欠的部分租金。经计算，租赁押金折抵部分租金后，邹长亿仍需向王江汉支付拖欠的租金33987元[44190-(23460-13257)]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条、第四百零四条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、邹长亿应于一审判决生效之日起十日内向王江汉支付拖欠的租金33987元。二、邹长亿应于一审判决生效之日起十日内向王江汉支付拖欠的水电费1643元。三、驳回王江汉的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由王江汉负担127元，由邹长亿负担345元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据在案证据和查明的事实，王江汉通过拍卖方式取得了案涉店面三年租赁权，后又与福建省汽车运输公司福州站务分公司按年度签订租赁合同，王江汉对案涉店面具有合法占有使用的权利。王江汉系委托吕泽勇代为处理案涉店面的租赁事宜，则吕泽勇与邹长亿签订的案涉店面租赁合同项下的权利义务由王江汉承担。虽然王江汉与福建省汽车运输公司福州站务分公司签订的租赁合同中有关于不得转租第三方的内容，但案涉店租赁合同的转租期限并未超过王江汉享有的店面租赁期限，且邹长亿已实际租赁使用案涉店面，福建省汽车运输公司福州站务分公司对此亦从未提出过异议，即邹长亿对于案涉店面的承租权利并未受到实质影响。邹长亿在租赁案涉店面期间，未能按约履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案实际情况，考虑到当事人过错程度和实际损失等因素，酌定邹长亿支付的部分押金可用于抵扣租金，已属合理。综上分析，邹长亿上诉主张王江汉存在欺骗行为、王江汉收取的店面转让金和押金应全部用于抵扣租金等缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，邹长亿的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由邹长亿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰