福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽07民终154号 上诉人（原审原告）：刘永青，男，1974年9月27日出生，汉族，经商，住松溪县。 委托诉讼代理人：张道承，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨家钦，男，1975年10月12日出生，汉族，个体户，住政和县。 被上诉人（原审被告）：谢跃钦，女，1979年8月20日出生，汉族，个体户，住政和县。 共同委托诉讼代理人：李荣财，政和县众成法律服务所法律工作者。 上诉人刘永青因与被上诉人杨家钦、谢跃钦房屋租赁合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2020）闽0725民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘永青上诉请求：撤销原判，改判支持刘永青一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定涉案店面已转租他人缺乏事实依据。2.刘永青起诉时，杨家钦、谢跃钦已明知，如转租属实，则杨家钦、谢跃钦已侵犯了刘永青的优先承租权。刘永青因疫情原因与杨家钦、谢跃钦协商缓交，延期支付租金不属于违约行为。3.杨家钦、谢跃钦至今仍非法占用刘永青所有的店面装饰装修物及店内物品，一审判决驳回刘永青要求延长租期的诉请有失公允。 杨家钦、谢跃钦辩称，1.刘永青系海澜之家众多加盟商之一，其于2015年11月10日在征得海澜之家总部同意后与杨家钦、谢跃钦签订五年《房屋租赁合同》，但是却未按合同约定期限履行义务，尤其在2020年5月10日收到催款通知书后，仍故意延期未足额支付租金，仅交付4万元，刘永青的行为已构成根本性违约，刘永青应交的租金余款是在其报警后，公安人员赶到现场口头训诫之后，刘永青才于2020年5月16日交付的。杨家钦、谢跃钦虽然催租方式有不妥，但确系刘永青违约在先，且杨家钦、谢跃钦采取必要相应措施持续时间很短，对刘永青实际并未产生任何损失，更与其主张无偿延期的诉求没有任何法律上的因果关系。2.依据法律规定，房屋租赁合同至2020年11月9日到期，租赁关系因租赁期限届满而终止。刘永青陈述的租赁店面发生的装修装饰等费用，海澜之家总部已在租赁期限届满之前按列表所报数额分期全部返还给了刘永青，刘永青不存在任何损失。杨家钦、谢跃钦将自己的店面另行出租是处分自己的民事财产，享有处分和收益的权利。3.现行法律及行政法规均没有明文规定承租户可以无偿延长三个月租期。刘永青陈述国务院总理2020年4月21日主持召开国务院常务会议时倡议受疫情影响可免除上半年3个月租金系针对的是承租国有房屋的小微企业和个体工商户，本案租赁物属于杨家钦、谢跃钦个人所有，上述倡议政策不适用本案。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘永青向一审法院提出诉讼请求：判令杨家钦、谢跃钦无偿延长刘永青承租的福建省政和县××街××号（鑫城大厦）Ｂ1层103号店面3个月租期。 一审法院认定事实：2015年10月13日，杨家钦、谢跃钦（甲方）与刘永青（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于政和县××街××号（鑫诚大厦）Ｂ1幢1层103号店面出租给乙方用于服饰经营。第三条约定：租赁期限为五年，从2015年11月10日至2020年11月9日。第四条租金及支付期限约定：2015年11月10日至2018年11月9日的租金为人民币146333元／年；2018年11月10日至2020年11月9日的租金为166333元／年。每年的租金一年一付，支付日期是每年的10月10日之前交清下一期的租金，以此类推。第十三条约定：承租期限届满若乙方需续租的（或无需续租的），均应在租赁合同到期前（至少提前三个月以上的时间）告知甲方，同等条件下乙方享有优先承租权。合同签订后，双方于2015年10月14日签订《房屋租赁补充协议》，第一条：关于原合同第四条中“每年的租金一年一付，支付日期是每年的10月10日之前交清下一期的租金，以此类推”修改为“每年的租金每半年支付一次，支付日期是每年的4月10日、10月10日之前交清下一期的租金，以此类推”第二条：关于原合同第四条中“最后一期租金只需要缴纳人民币159333元”修改为“最后一期租金只需要缴纳76166.5元”第三条：本房屋租赁补充协议与原合同具有同等法律效力。 2020年4月9日，杨家钦向刘永青催缴最后一期租金76166.5元，刘永青因受新冠疫情影响，双方协商减租事宜未果，2020年5月10日，杨家钦向刘永青发送催租金函，要求刘永青在接收到通知三日内付清租金76166.5元及违约金，刘永青收到后于2020年5月13日向杨家钦支付租金40000元。因未按约全额缴纳，杨家钦通过其姐夫范桂灿于2020年5月15日至涉案店面采用切断店铺电源方式进行催缴，刘永青报警未果。2020年5月16日杨家钦通过范桂灿及其家属封堵店面大门1-2小时，要求刘永青缴纳剩余租金，刘永青报警，民警建议先按约缴纳租金，租金缓交、减免事宜通过诉讼解决。后刘永青支付剩余租金36166元。租赁期限到期后，杨家钦、谢跃钦已将涉案店面出租他人。 另查明，疫情期间，按照政府疫情防控要求，政和县于2月3日到2月22日期间商铺均停止营业。 一审法院认为，刘永青与杨家钦、谢跃钦签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定的租赁期限,该合同于2020年11月9日终止,此后，双方并未签订新的租赁合同,刘永青也未按照约定提前三个月表明是否续租，故双方的租赁关系因租赁期限届满已于2020年11月9日终止。刘永青因受疫情影响要求杨家钦、谢跃钦参照国务院李**总理于2020年4月21日主持召开国务院常务会议确定的“推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金”规定无偿延长3个月租期。一审法院认为，上述政策针对的是承租国有房屋的小微企业和个体工商户的免租政策，涉案租赁物系杨家钦、谢跃钦个人私有，双方租赁关系因租赁期限届满而终止，但刘永青确实有因疫情或者疫情防控措施停业导致营业收入减少，针对刘永青延长租赁期限诉请，一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，组织双方调解未果。鉴于涉案租赁物已经出租他人的实际情况，一审法院在庭审中亦询问刘永青是否变更诉讼请求，将延长租期变更为适当的经济补偿，刘永青坚持要求延长租赁期限，故对其要求杨家钦、谢跃钦无偿延长其承租的103号店面3个月租期，不予支持。刘永青还以杨家钦、谢跃钦作为承租人同等享受了减免租金等优惠政策要求杨家钦、谢跃钦也应按照减免租金政策给予其延长租期，因调解未果，且该店面已经转租，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回刘永青的诉讼请求。 本院二审期间，刘永青提交照片七张，拟证明店面装饰装修物与之前一致，这些装饰装修物是属于刘永青的。杨家钦、谢跃钦质证对真实性、合法性及关联性均提出异议，认为装饰装修费用已由海澜之家全部返还给刘永青，店面装饰装修物属于海澜之家，现在杨家钦、谢跃钦已出租给海澜之家另一加盟商。本院认为，店内装饰装修物的处置与刘永青主张无偿延长租期没有关联性，本院不予采纳。刘永青另对一审认定事实提出异议，认为：1.杨家钦、谢跃钦让其姐夫范桂灿切断电源，共计停电4小时。2.一审认定杨家钦、谢跃钦已将涉案店面转租他人没有证据。本院认为，刘永青主张停电4小时无证据证明，且停电的时间长短属客观事实，不影响侵权行为的认定。本院对该异议不予采纳。杨家钦、谢跃钦庭后提交其转租海澜之家另一加盟商聂建明的《房屋租赁合同》，拟证明涉案店面已出租的事实。刘永青质证对证据形式上的真实性没有异议，但认为无法证实是否已实际履行。本院认为，《房屋租赁合同》真实、合法，与本案有关联性，刘永青认为存在异议但未提交相反证据予以证实，本院对该证据予以采信，可以证实涉案房屋已存在出租事实。本院对一审查明的事实均予以确认。 本院认为，刘永青与杨家钦、谢跃钦签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。租赁合同约定的租赁期限至2020年11月9日到期。刘永青并未要求续租，仅是认为因疫情原因，杨家钦、谢跃钦应无偿延长三个月租赁期限，该上诉理由于法无据。中央到地方关于疫情期间可以减免租金、延长租期的规定均系建议，不具有强制性。刘永青主张涉案房屋内的装饰装修物属于其所有不是延长租期的理由。房屋租赁系平等民事主体之间就房屋租赁达成合意而设立房屋租赁关系的民事法律行为，刘永青无正当理由要求杨家钦、谢跃钦延长租期，本院不予支持。现涉案店面已实际转租，刘永青主张延长租期继续使用涉案店面不具有事实基础，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，刘永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘永青负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二一年二月二十六日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。