杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初16854号 原告（反诉被告）：余利方，男，1969年10月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：刘炳旭，浙江汉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘建明，浙江六联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈锦林，男，1943年8月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王蓥，浙江王建军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王铭，浙江王建军律师事务所律师。 余利方诉沈锦林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，并适用简易程序进行审理。审理过程中，沈锦林提起反诉，本院依法受理后与本诉合并进行审理。本案于同年12月15日、2021年1月20日公开开庭进行了审理。余利方及其委托诉讼代理人刘炳旭、潘建明，沈锦林及其委托诉讼代理人王蓥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余利方向本院提出诉讼请求：1.沈锦林支付余利方征迁补偿款1649800元及相应利息损失（以1649800元为基数，按年利率4.35%，自2017年2月27日起计算至沈锦林实际履行时止）；2.沈锦林赔偿余利方租金损失24万元。事实与理由：2005年4月8日，余利方、沈锦林签订《房屋转让协议》，约定将沈锦林所有的位于杭州市萧山区××镇××村××组××平方米的新农村住宅房屋（以下简称“案涉房屋”）以65万元的价款转让余利方。合同签订后，余利方依约向沈锦林支付了购房款，沈锦林将案涉房屋交付余利方。2017年2月19日，因政府对案涉房屋进行征迁，余利方、沈锦林另行达成协议，约定安置面积归沈锦林户。政府征迁赔偿款中，房屋及装潢和全部腾房奖归余利方，个人奖励部分，一人归余利方，其余归沈锦林户所有。安置面积的预留款在政府发放第一期赔偿款后即由沈锦林支付给余利方，并由余利方出具收据。新中村委会主任倪建林作为见证人，在协议上签字确认。2017年2月27日，沈锦林与杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，确定案涉房屋总补偿金额1649800元，预留房款216000元，第一次付款716900元，在合同签订后一个月内支付；第二次付款在规定期限内腾房，办理腾房手续后发放716900元。沈锦林在领取上述拆迁补偿款后，拒不交付余利方，致使余利方无法腾房。沈锦林于2018年2月自行到电力部门办理销户手续，导致余利方亲属无法继续在案涉房屋居住，余利方为解决亲属居住问题，将本用于出租的二套房屋交由亲属居住，造成相应租金损失。故起诉来院，望判如所请。 沈锦林辩称：一、余利方无权要求沈锦林支付拆迁补偿款及相应的利息损失。余利方、沈锦林签订的《房屋转让协议》违反了土地管理法的强制性规定，损害社会公共利益及集体经济组织其他成员的利益，应认定无效。余利方、沈锦林于2017年2月19日签订的协议系对《房屋转让协议》的补充，效力上从属于《房屋转让协议》，亦应认定无效。沈锦林为案涉房屋所有权人，依法对拆迁补偿款享有权利，余利方并非案涉房屋的权利主体，无权主张拆迁补偿款。即使《房屋转让协议》有效，现因余利方拒绝腾房致使沈锦林未取得任何拆迁补偿款，余利方应先腾房再向沈锦林主张拆迁补偿款。二、余利方要求沈锦林赔偿租金损失缺乏事实和法律依据。余利方至今未将案涉房屋交付宁围街道，不存在租金损失。三、沈锦林与宁围街道办事处签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并未约定具体的付款时间，宁围街道要求沈锦林先腾房再付款。鉴于余利方未腾房，沈锦林未取得任何拆迁款项。故请求法院驳回余利方的全部诉讼请求。 沈锦林向本院提出反诉请求：1.确认沈锦林、余利方于2005年4月8日就案涉房屋签订的《房屋转让协议》无效；2.余利方支付沈锦林拆迁补偿款相应利息损失（以1649800元为基数，自2017年4月1日至2020年3月31日按年利率7%，2020年4月1日至沈锦林实际取得拆迁补偿款时止按年利率3.85%）；3.余利方赔偿沈锦林租金损失171450元；4.余利方赔偿沈锦林相应过渡费损失（按照每月3200元的标准，自2019年3月起至余利方实际腾房时止）。审理过程中，沈锦林变更第二项诉讼请求为余利方支付沈锦林拆迁补偿款相应利息损失（以1649800元为基数，自2017年4月1日至2020年3月31日按年利率7%，2020年4月1日至余利方实际腾房时止按年利率3.85%）；增加一项诉讼请求为余利方向沈锦林腾退并返还案涉房屋。事实与理由：沈锦林系杭州市萧山区宁围街道新中村村民，1991年7月，沈锦林取得萧山区宁围街道新中村一组宗地号为0××9集体土地使用权证，使用权面积为140.3平方米。2003年1月15日，宁围镇人民政府与沈锦林签订《房屋拆迁补偿协议》，由宁围镇人民政府拆除沈锦林位于宁围镇新中村主房、附房及附属设施并给予补偿，由宁围镇统一负责安置在该村新农村小区，置换原有宅基地。后沈锦林在安置的宅基地上建造了案涉房屋。2005年4月8日，沈锦林、余利方签订《房屋转让协议》，约定将案涉房屋转让给余利方。因上述协议违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应认定无效。因政府对案涉房屋征迁，沈锦林作为案涉房屋权利人于2017年2月27日与杭州市萧山区宁围街道办事处签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，确认拆迁补偿金额为1649800元。但由于余利方一直居住在案涉房屋，经沈锦林、新中村村委会、宁围街道办事处多次通知要求余利方腾房，余利方始终不予配合，致使沈锦林至今未收到任何拆迁补偿款，亦无法享受当时宁围街道办事处给拆迁户3年年利率7%的拆迁款利息收益以及3年到期后的相应利息收益。2017年8月8日沈锦林抽号选房并选得宁东北苑3幢903室100平方米的安置房一套，同期安置户已于10月份取得安置房，但因余利方拒绝腾房并实际居住案涉房屋致使沈锦林抽号确定的安置房无法交付，直到2020年1月才实际交付。上述安置房的租金标准为6350元／月，故沈锦林有27个月的租金损失。同时因余利方未及时腾房，致使沈锦林无法获得相应1600元／月安置过渡费（安置人口为2人）。故提起反诉，望判如所请。 余利方对反诉辩称：一、余利方、沈锦林于2005年4月8日就案涉房屋签订的《房屋转让协议》合同效力应是无效，但双方于2017年2月19日签订的另一份协议，已就该问题进行了重新协商达成一致，此协议并不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应该按照该协议的约定来履行。二、沈锦林主张的利息损失无事实和法律依据。2017年2月19日，双方签订的协议已约定，拆迁补偿款归余利方所有，且沈锦林未取得该款项。三、余利方从未阻止沈锦林取得安置房，沈锦林自己行为造成的租金损失不应得到支持。四、沈锦林未履行约定的协议，造成余利方无法腾房，相应过渡费损失不应得到支持。故请求法院驳回沈锦林的反诉请求。 余利方为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋转让协议》一份、收条四张，欲证明余利方于2005年4月8日向沈锦林购买案涉房屋及余利方支付沈锦林65万元价款的事实；2.《协议》一份，欲证明余利方、沈锦林于2017年2月19日就案涉房屋拆迁事宜达成协议，约定案涉房屋拆迁安置归沈锦林所有，拆迁补偿款中房屋及装潢和全部腾房奖归余利方所有，个人奖励部分，一人归余利方，其余归沈锦林的事实；3.《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件、《房屋拆迁补偿安置试算表3》复印件各一份，欲证明沈锦林于2017年2月27日与萧山人民政府宁围街道办事处签订协议，确定案涉房屋拆迁补偿款总额为1649800元的事实。上述证据经庭审质证，沈锦林对证据1、2真实性、关联性无异议，合法性有异议；对证据3无异议，但提出街道要求先腾房再付款，沈锦林因此未收到任何一期款项。本院审查后认为上述证据均系客观、真实的，与本案有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。 沈锦林为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.土地使用权证、结婚证、居民户口薄、死亡证明、萧山市农村地籍调查与使用权审批表各一份，欲证明沈金林（后改名沈锦林）对新中村宗地号为0××9的土地享有使用权的事实；2.证明一份，欲证明沈锦林户由新中村统一在新农村安排宅基地，未进行其他批建的事实；3.腾房通知打印件、群众来访登记凭单、证明各一份，欲证明沈锦林、沈锦林所在的村委会、宁围街道办事处多次通知要求余利方腾房的事实；4.宁围街道办事处房屋拆迁款支付协议书打印件一份，欲证明按时腾房的村民，可按拆迁款金额享受三年年化利率7%利息收益的事实；5.公证书、基本情况登记表各一份，欲证明沈锦林于2017年8月8日通过抽号的方式取得宁东北苑3幢903室安置房一套、Ｂ1-Ｂ-061车位一个，因余利方未腾房，致使沈锦林无法按时取得安置房，后通过信访方式于2020年1月实际取得安置房的事实；6.《房屋租赁合同》二份、《租赁合同》一份、转账记录四份，欲证明宁东北苑3幢903室安置房、Ｂ1-Ｂ-061车位每月租金合计6350元的事实；7.《关于明确征收集体土地上房屋相关费用的通知》复印件、户内安置人员名单打印件各一份，欲证明沈锦林户内安置人数为4人，已安置2人，安置过渡费标准为1600元／月的事实；8.《房屋拆迁补偿价格分户报告》一份，欲证明案涉房屋拆迁补偿价格评估情况的事实。上述证据经庭审质证，余利方对证据1、2、5无异议，对证据3中的群众来访登记凭单无异议，对腾房通知真实性有异议，对证明真实性无异议，对证明对象有异议，对证据4的真实性、关联性有异议，对证据6关联性有异议，对证据7真实性有异议，对证据8真实性无异议，但认为其未参与评估，评估结果不合理、不合法。本院审查后认为，上述证据1、2、3、5、6、7、8系客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认，证据4系客观、真实的，但与本案不具有关联性，对该证据的证明效力本院不予确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2005年4月8日，沈锦林（甲方）、余利方（乙方）订立《房屋转让协议》，主要约定：沈锦林将位于杭州市萧山区××镇××村××组××平方米的新农村住宅房屋转让余利方，价款65万元；甲方同意以后遇到土地征用、城乡建设等原因引起此房屋拆迁时，与此房拆迁有关的一切赔偿政策均归乙方享受，原房拆迁合同复印件交于乙方，并签署同意房权转让乙方事项。合同签订后，余利方按照合同约定向沈锦林支付了购房款65万元，沈锦林将案涉房屋交付余利方，余利方占有、使用案涉房屋至今。2017年2月19日，因政府对案涉房屋进行征迁，余利方、沈锦林另行达成《协议》，约定安置面积归沈锦林户；政府征迁赔偿款中，房屋及装潢和全部腾房奖归余利方，个人奖励部分，一人归余利方，其余归沈锦林户所有；安置面积的预留款在政府发放第一期赔偿款后即由沈锦林支付给余利方，并由余利方出具收据。2017年2月27日，沈锦林与杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，确定案涉房屋及附属物补偿金额452624.82元、房屋装修补偿金额732973.09元、搬家补贴费等13332元、各类奖励费用293348.16元、临时过渡费28800元、其他128721.93元，总补偿金额1649800元，预留房款216000元，第一次付款716900元，在合同签订后一个月内支付；第二次付款为沈锦林在规定期限内腾房，办理腾房手续后发放716900元。《房屋拆迁补偿安置试算表3》中载明案涉房屋补偿金额452624.82元、装修补偿金额732973.09元、搬家费1200元、电话和宽带832元、空调和太阳能1300元、漏项部分10000元、评估奖3200元（800元／人）、签约奖53894元（1000至5000元／人为20000元、确认内主房100元／㎡为33894元）、腾房奖79788元、未装潢奖（已装修30%）38800元、高档奖超400元／㎡117666.16元、过渡费28800元、其他128721.93元，合计补偿金额1649800元。其中备注：围墙6000元、无非正常装潢奖48000元、特别签约奖32000元、人口奖40000元、其他3721.93元。 另查明，沈锦林于1991年7月15日取得宅基地使用权证，土地使用权人为沈金林（实为沈锦林），宗地号为0××9，地类为住宅，使用权面积为137.3平方米。后因政府征迁，沈锦林户由新中村统一安排宅基地，沈锦林在安排的宅基地上建造了案涉房屋。2005年4月8日余利方、沈锦林签订《房屋转让协议》时，余利方系城镇居民，且其后亦未迁入案涉房屋所在村集体经济组织。另，本院于2020年5月21日受理（2020）浙0109民初6498号沈锦林诉余利方房屋买卖合同纠纷一案，沈锦林要求确认沈锦林、余利方于2005年4月8日签订的案涉《房屋转让协议》无效；余利方腾退并返还案涉房屋，该案尚在审理中。经核实，沈锦林至今未取得任何拆迁补偿款项，房屋拆迁补偿安置试算表中的高档奖超400元／㎡是针对房屋装修的补偿，案涉房屋拆迁安置人口为四人。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉房屋转让合同涉及的房屋买卖合同纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中《房屋转让协议》约定转让的标的是新农村住宅房屋，系农村宅基地使用权上所建房屋，根据“房地一体”原则，案涉房屋宅基地使用权随之一并转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“宅基地属于农民集体所有”、第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，我国农村宅基地所有权属于农民集体，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，余利方、沈锦林签订《房屋转让协议》时，余利方系城镇居民，故余利方、沈锦林签订《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定，本院依法认定无效。 本案中余利方认为虽然案涉《房屋转让协议》无效，但其与沈锦林于2017年2月19日签订的协议，已就该问题进行了重新协商达成一致，此协议并不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应该按照该协议的约定来履行。沈锦林认为案涉《房屋转让协议》无效，其与余利方、沈锦林于2017年2月19日签订的《协议》系对《房屋转让协议》的补充，效力上从属于《房屋转让协议》，亦应认定无效。故本案争议焦点为余利方、沈锦林于2017年2月19日签订的《协议》的效力问题。本院经审理认为，余利方、沈锦林于2017年2月19日签订的《协议》是双方对案涉房屋拆迁利益的分配，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，成立并合法有效，合同当事人应当根据合同约定全面履行合同义务。 针对本诉部分，案涉《协议》中余利方、沈锦林约定“政府征迁赔偿款中，房屋及装潢和全部腾房奖归余利方，个人奖励部分，一人归余利方，其余归沈锦林户所有。”根据文义解释和日常生活经验，该约定应理解为案涉房屋及其附属物补偿金额、涉及房屋装潢方面的补偿或奖励、腾房奖励及基于人头的拆迁奖励一人份均归余利方，其余拆迁利益归余利方。根据法庭调查，余利方、沈锦林在庭审中对案涉房屋拆迁补偿款中房屋补偿金额452624.82元、装修补偿金额732973.09元、搬家费1200元、电话、宽带832元、空调、太阳能1300元、评估奖800元、腾房奖79788元、人口奖10000元确认归余利方所有双方均无异议，对其余补偿款项双方有争议。本院经审理认为，对双方无异议的款项确认归余利方，本院尊重当事人意思自治予以采纳；漏项部分10000元、未装潢奖（已装修30%）38800元、高档奖超400元/㎡117666.16元、无非正常装潢奖48000元均与房屋装潢有关，签约奖53894元中有20000元（1000至5000元/人）是以人口为基础的奖励，围墙6000元是属于房屋附属物。故案涉房屋拆迁补偿项目中房屋补偿金额452624.82元、装修补偿金额732973.09元、搬家费1200元、电话、宽带832元、空调、太阳能1300元、漏项部分10000元、评估奖800元、签约奖5000元、腾房奖79788元、未装潢奖（已装修30%）38800元、高档奖超400元/㎡117666.16元、无非正常装潢奖48000元、围墙6000元、人口奖10000元，合计1504984.07元的拆迁利益应归余利方，其余拆迁利益归沈锦林。现本院已查明，沈锦林至今未取得任何拆迁补偿款项，亦没有证据证明沈锦林存在怠于领取拆迁补偿款项的行为，且案涉《协议》双方对前述款项的付款方式和付款时间未作约定亦未协议补充，故余利方要求沈锦林支付其拆迁补偿款1649800元及相应利息损失、租金损失24万元的主张缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。沈锦林在取得案涉拆迁补偿款后应及时将属于余利方的拆迁利益支付余利方，若沈锦林拒不支付，余利方可另行向沈锦林主张权利。 针对反诉部分，关于沈锦林要求确认沈锦林、余利方于2005年4月8日就案涉房屋签订的《房屋转让协议》无效及余利方将案涉房屋腾退并返还沈锦林的反诉诉讼请求，鉴于该两项诉请已在另案中受理，故对该两项反诉诉请本案不予处理。关于沈锦林要求余利方支付其拆迁补偿款利息损失的主张，本院经审理认为，沈锦林系与杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，现向余利方主张利息损失依据不足，故对该项反诉诉请本院不予支持。关于沈锦林要求余利方支付其安置房租金损失、过渡费损失的主张，鉴于沈锦林、余利方已约定安置面积归沈锦林户，未对拆迁补偿款的付款时间、付款方式、腾房事项作约定亦未协议补充，故对上述反诉诉请本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第四款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回余利方的诉讼请求。 二、驳回沈锦林的反诉诉讼请求。 案件受理费23904元，减半收取计11952元，财产保全申请费5000元，合计16952元，由余利方负担；反诉受理费5037元，由沈锦林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李春兰 二〇二一年二月九日 书记员  董向勇