上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12813号上诉人（原审被告）：刘晓静，女，1982年11月10日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：长军生，上海美谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴征，男，1983年5月7日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱佳麟，上海锦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢正成，男，1982年2月27日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人刘晓静因与被上诉人吴征、卢正成房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初9246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘晓静上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：网签合同没有卢正成签字，缺少必要当事人的签字，该合同并未生效；即使网签合同生效，吴征本人也有过错，原审认定的违约金过高。被上诉人吴征辩称，网签合同与居间合同内容基本一致，合同应为生效；合同履行中，上诉人多次违约，责任明显；现在的房价与合同房价差额已达七、八十万元，其不同意调低违约金，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人卢正成辩称，涉讼房屋为共同财产；其虽于合同上签字，但并不认识吴征，也没看过合同，故其同意上诉请求。吴征诉至一审法院，请求判令：1、刘晓静与卢正成继续履行《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至吴征名下；2、由刘晓静与卢正成共同承担将贷款人民币（下同）1,000,000元支付给上海市公积金管理中心的义务，涤除系争房屋上的上海市公积金管理中心设立的抵押措施；3、刘晓静与卢正成共同承担违约赔偿金44万。后变更诉讼请求为：1、解除与刘晓静、卢正成所签订的合同编号为0000856《房地产居间合同》以及合同编号为3860832的《上海市房地产买卖合同》；2、刘晓静与卢正成归还吴征购房款1,100,000元；3、刘晓静与卢正成共同承担违约赔偿金440,000元；4、诉讼费用由刘晓静与卢正成承担。一审法院认定事实：2020年3月13日，吴征的委托代理人刘某（乙方）与刘晓静、卢正成（甲方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋转让给乙方，转让总价款2,200,000元，本合同签订当日乙方支付定金100,000元，于2020年3月20日支付1,000,000元（不含定金），通过银行按揭贷款支付1,080,000元，在办妥房屋交付手续当日支付20,000元。待房地产抵押登记已经注销且乙方贷款经银行审核通过具备过户条件后7日内，于2020年4月30日前，共同办理过户手续。甲方于收到乙方全部房款当日，将房屋交付乙方。2020年3月20日前按本合同主要买卖条件签署《上海市房地产买卖合同》。甲方到手价2,200,000元，所有税费由乙方承担。甲方承诺，一楼房间床、洗衣机带走以外，其余家具家电留下（4个空调、油烟机、热水器、冰箱、2个床、4台电视机、1张沙发、茶几、餐桌等家具家电及不可拆卸的家具家电留下）。甲方违约，双倍定金赔偿给乙方、乙方违约则定金不退，违约方承担中介费。甲方同意乙方更换产权人名字。原审又认定，2020年3月13日，吴征通过刘某支付100,000元，刘晓静出具收款收据。原审另认定，2020年3月20日，刘晓静（甲方）与吴征（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方转让奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋，转让价款2,200,000元，付款方式和期限为：第一笔房款(定金转房款)，2020年3月13日，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金100,000元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。第二笔房款，甲乙双方同意于2020年3月20日之前，乙方向甲方支付房款1,000,000元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠抵押权人的欠款并注销对该物业设有的抵押权，甲方应于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。第三笔房款，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款1,080,000元,该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后,由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。第四笔房款，在办妥房屋交付手续后当日内，乙方向甲方支付房款20,000元。合同第六条约定，在2020年5月31日前，双方办理转让过户手续。补充条款（一）中约定：1、甲乙双方确认房东产调已显示，此房有两次抵押，并且双方已经确认两次抵押的未还金额，双方达成一致，同意甲方用乙方所支付的购房首付款去还清两次抵押的贷款，不够部分由房东自行凑钱偿还；2、甲方在乙方贷款审批下来后七个工作日保证抵押贷款结清并配合乙方去办理过户手续，否则算作甲方违约，按照房价的20%赔偿，并由甲方全额赔偿中介费；3、甲方同意房屋内所有家具家电全部赠送给乙方；4、甲方于收到乙方的贷款后,一周内双方办理房屋交房手续。该《上海市房地产买卖合同》由吴征、刘晓静签名。原审再认定，2020年3月20日，吴征转账支付刘晓静房款1,000,000元，刘晓静出具收条。2020年4月2日，吴征与中国农业银行上海奉贤支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴征借款1,080,000元，用于购买奉贤区XX路XX弄XX号XX室（复式）房屋，借款期限30年，实际借款日期和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入刘晓静农行账号6228×××。本合同经各方签字或盖章之日起生效。2020年4月30日，吴征通过案外人严某支付了居间费。原审还认定，刘晓静与卢正成XX，于2019年3月13日登记XX，XX协议中并未约定涉案房屋分割问题。涉案房屋目前登记于刘晓静与卢正成名下，抵押权人为上海市公积金管理中心。原审中，上海市公积金管理中心出具书面意见：刘晓静与卢正成在担保公司申请了纯公积金贷款，贷款金额1,000,000元，贷款期限26年，于2016年6月19日发放。截止2020年6月16日，贷款金额895,322.47元，利息1,210.05元。若涉案房屋产权人需要变更登记至吴征名下，借款人应一次性结清贷款本息，涤除抵押后再行办理。涉案房屋现因他案，被上海市浦东新区人民法院查封。涉案房屋至今未交付吴征。原审又认定，吴征变更后的诉状副本于2020年8月7日送达刘晓静与卢正成。一审法院认为：本案各方签订《房地产买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属真实有效，该居间合同具备买卖合同的主要条款，系可以履行的正式合同。网签的《上海市房地产买卖合同》系办理过户登记所需，其主要条款与居间合同的主要条款基本一致，虽然卢正成没有在上面签名，但有产权人之一的刘晓静签名，该网签合同也成立与有效，卢正成主张该网签合同不成立或无效，不符合买卖合同司法解释等法律规定，一审法院不予采纳。上述两份合同，因刘晓静原因导致未按约办理过户手续，审理中本案双方就刘晓静归还贷款、涤除抵押、继续履行合同等问题未能达成一致意见，且涉案房屋因他案被查封，客观上无法过户，吴征变更诉请，要求解除合同，刘晓静也同意解除合同，故法院支持吴征解除合同的诉请，解除合同日为一审法院送达诉状副本之日。因合同解除，刘晓静与卢正成收取的购房款1,100,000元应当退还吴征。网签的《上海市房地产买卖合同》对刘晓静发生法律效力，刘晓静应当根据该合同承担赔偿违约金的责任。网签合同明确约定违约方应赔偿房价20%即440,000元；根据市场情况，涉案房屋房价已有所涨，吴征预期利益没有达成；如果没有刘晓静与卢正成的原因，还能继续履行合同，不能继续履行的过错完全在于刘晓静一方，所以一审法院认为刘晓静应当赔偿吴征违约金440,000元。卢正成未参加网签合同的签署过程，事后没有补签合同和认可违约条款的效力，吴征根据网签合同的违约条款要求卢正成承担违约金440,000元没有合同和法律依据，一审法院不予支持。关于卢正成主张其不知道买房人为吴征，居间合同与刘某所签的问题，一审法院认为，卢正成签署了居间合同，居间合同本身约定，甲方同意乙方更换产权人名字，且在后来支付房款时，由吴征支付房款，一审法院对卢正成的该主张不予采信。另外，卢正成主张未收到房款，一审法院认为，吴征根据居间合同将房款支付给刘晓静，应视为刘晓静与卢正成共同收取购房款，现居间合同解除，刘晓静与卢正成应当共同返还购房款。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,于二〇二〇年八月二十八日判决：一、吴征与刘晓静、卢正成签订的《房地产买卖居间合同》、以及吴征与刘晓静签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年8月7日解除；二、刘晓静、卢正成于判决生效之日起十日返还吴征购房款1,100,000元；三、刘晓静于判决生效之日起十日内支付吴征违约金440,000元；四、对吴征的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,660元，减半收取计9,330元，保全费5,000元，由刘晓静、卢正成共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉讼《上海市房地产买卖合同》经刘晓静与吴征签字，且合同内容与本案各方在先签订的《房地产买卖居间合同》内容基本一致，故卢正成未在《上海市房地产买卖合同》上签字并不能影响或否定该合同的效力。本院同时认为，有效合同理应得到各方当事人的遵守，本案二审中，刘晓静确认因其私人借贷致涉讼房屋被查封，故涉讼房屋买卖合同不能履行的责任显然在于刘晓静一方，其理应依约承担违约责任。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、房价的市场变动诸因素，原审法院判决的违约金数额并无不妥，对此本院予以维持。综上所述，上诉人刘晓静关于撤销一审判决第三项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,900元，由上诉人刘晓静负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月二十六日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……