山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终337号上诉人（原审被告）：黄吉虎，男，汉族，住章丘市。被上诉人（原审原告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。上诉人黄吉虎因与被上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黄吉虎上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；2.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，经天桥区人民法院做出一审判决，该判决书并无写出上诉人在一审开庭中所说明的一切事实经过，依法应予撤销、改判或者发回重审。理由如下：一、双方争议的商品房预售合同纠纷违约。2018年4月21日，上诉人与被上诉人签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（认购书编号：0018282），上诉人认购济南恒大滨河左岸项目X号房屋，房屋总价款为2264733元。上诉人于2017年4月21日前支付了定金20000元，上诉人于2018年4月21日支付了首期房款113237元（含定金20000元），2018年7月21日支付了分期款113237元，之后并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。原因是上诉人支付了226474元（含定金20000元）首期房款及分期款后，于2018年10月21日要支付分期款226473元时，被上诉人告知上诉人不予进行贷款分期支付，并一次性全额支付剩余房款，由于被上诉人未能按照合同约定给予上诉人分期支付房款，构成违约，应承担违约责任。但是一审判决并未陈述事实并且判定上诉人缴纳巨额违约金，隐瞒事实真相，损害社会公共利益。源浩公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。源浩公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（认购书编号：0018282）；2.判令黄吉虎所付款项226474元作为违约金不予退还；3.判令黄吉虎承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（认购收编号：0018282），黄吉虎认购济南恒大滨河左岸X号房屋，房屋总价款为2264733元。黄吉虎于2018年4月21日前支付了定金2万元。黄吉虎于2018年4月21日支付了首期房款113237元（含定金2万元），2018年7月21日支付了分期款113237元,但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。黄吉虎应当于2018年10月21日前支付226473元，应当于2019年1月21日前支付679420元,应当于2019年4月21日前支付1132366元。一审法院认为，黄吉虎与源浩公司签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。庭审中，双方当事人均认可解除于2018年4月21日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，一审法院予以确认。源浩公司与黄吉虎均认可庭审当日解除认购书，一审法院认可源浩公司与黄吉虎于2020年9月22日解除双方于2018年4月21日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》。黄吉虎未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩公司要求黄吉虎按照约定，判令黄吉虎所付款项226474元作为违约金不予退还，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整，一审法院酌情认定违约金按已付款项226474元的百分之五十计算,黄吉虎支付了226474元房屋购房款，认购书解除后，源浩公司扣除黄吉虎应支付的违约金后应将剩余购房款返还给黄吉虎。对于源浩公司要求判令黄吉虎所付款项226474作为违约金不予退还的诉讼请求，一审法院予以部分支持，超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除济南源浩置业有限公司与黄吉虎于2018年4月21日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》；二、黄吉虎于判决生效之日起10日内向济南源浩置业有限公司支付相应违约金113237元；三、济南源浩置业有限公司于判决生效之日起30日内向黄吉虎返还相应购房款（在黄吉虎已付购房款226474元中扣除该判决第二项的违约金数额后计算所得）；四、驳回济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2349元，由济南源浩置业有限公司承担1175元，由黄吉虎承担1174元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄吉虎提交其与销售人员的微信聊天记录，拟证明销售人员口头承诺待黄吉虎交够30%房款后给黄吉虎办理贷款。经质证，源浩公司对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该聊天记录无法证明上诉人所述的证明目的，而且上诉人也并未交够30%房款，仅交付10%房款。源浩公司提供购房承诺书两份，购房特别提示一份，知情声明一份。经质证，黄吉虎称签名是其本人签的，但其已有购房条件，没有进行房查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄吉虎与源浩公司签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（以下简称认购书）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案中黄吉虎未按照认购书约定履行付款义务，且自己认可因为经济原因不再支付房款，不能签订商品房买卖合同的责任在黄吉虎，黄吉虎应当承担不能签订商品房买卖合同的违约责任。黄吉虎上诉称其未按时交纳房款的原因系源浩公司拒绝为其办理贷款，但其并未提供证据证实其与源浩公司就办理贷款的相关事宜进行过约定，且即便有过口头约定，黄吉虎也并未足额支付30%的购房款，未达到双方约定的办理贷款的条件。本案中，双方均同意解除案涉认购书，合同解除不影响源浩公司向黄吉虎主张违约责任，关于黄吉虎应当承担的违约金的具体数额问题，根据双方关于违约金计算方式的约定、结合当事人的具体状况，一审法院酌情认定违约金按已付款项226474元的百分之五十计算并无不当，本院予以维持。综上所述，黄吉虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4697元，由上诉人黄吉虎负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年二月二十二日书记员  李璐瑶