河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5616号原告（执行案外人）：陈虹升，女，汉族，1968年11月2日出生，住南阳市。委托代理人闫振伟，河南船旗律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：谢群英，女，汉族，1967年12月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人张国印，河南大统律师事务所律师，一般代理。被告（被执行人）：武涛，男，汉族，1975年6月10日出生，住南阳市宛城区。被告（利害关系人）：南阳市玉米综合开发有限责任公司。法定代表人刘聚兰，任执行董事兼总经理。住所地南阳市明山路西侧。原告陈虹升诉被告谢群英、武涛、南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称玉米公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告向法院提起诉讼，本院立案受理后，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年11月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈虹升的委托代理人闫振伟，被告谢群英及其委托代理人张国印，被告武涛均到庭参加了诉讼，被告南阳市玉米综合开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈虹升诉称，一、原告于2015年11月4日，同父母看到了位于南阳市张衡路与明山路交汇处北100米玉米公司天海金苑的房产。经过前期慎重考察，以及售房部张贴的手续，认为手续齐全，没有风险。当日，原告签订了《天海金苑房屋认购协议》，购买玉米公司所有的位于南阳市××与××处北××单元××号房××套，面积为117.47㎡的商品房，该商品房以建筑面积计算，每平方米4180元，总价款491025元。其中首付款为110000元，余款381025元办理银行按揭贷款，交款凭证以收据为准。协议签订后，原告随即将现金110000元交给玉米公司财务部，玉米公司出具了收据。2016年1月份，转账给玉米公司财务人员杨有账户，总计交纳首付款151025元，下余340000元按整数办理银行按揭贷款。并缴纳契税9821元，大修基金9104元，燃气初装费2800元，办证费1175元，价格调节基金1228元，各项费用合计24127元。玉米公司于2016年3月30日收回原交款收据，出具了总的房款收据。2016年4月30日，玉米公司通过案涉天海金苑项目将房产交付使用。原告在对房产进行验收后，于2016年5月17日按照玉米公司的入住通知书要求，缴纳了出入证费用50元，2016年4月30日至2017年4月29日的物业费1550元，水电公摊400元，生活垃圾费60元，装修垃圾费400元，电梯使用费400元。2016年5月底，与装修公司签订了装修合同，并向玉米公司缴纳了2000元装修押金，对房屋进行装修。2016年8月装修完毕，原告及其父母购买相关生活用品后入住其中。水电费、卫生费、物业费、充电桩费用等费用，均以原告的名义缴纳，由原告或父母支付，并缴纳至今。入住后，原告多次到玉米公司催促后续完善手续及办理按揭贷款事宜，该公司以集中办理等理由回复，后一直等待。到2018年，仍未等到开发商给予的具体办理日期，原告及其父母到南阳市房管局咨询该房屋问题，经查档案显示该房产已网签到别人名下，原告随即向房管局及玉米公司反馈，房管局于2019年6月10日出具了《受理告知书》，2019年7月22日作出《信访事项处理意见书》，答复：经查，2014年南阳市玉米综合开发有限公司向武涛（网签合同买受方）借款190万。武涛要求将天海金苑项目的9套房以网签的形式作抵押，直接网签至武涛名下，双方约定借款偿还后，双方撤销网签合同。后来玉米公司已偿还了全部借款，武涛撤销了3套网签，剩余6套尚未撤销。后来由于武涛自己的债务纠纷导致网签至武涛名下天海金苑项目房屋被查封。目前玉米公司已向南阳市宛城区人民法院提起异议之诉要求解除6套房屋的查封，现南阳市宛城区人民法院已经受理，并进行立案审理……。二、原告是真实的购买人，订立了有效的房屋购买协议。原告购买房屋为了父母居住，2015年11月4日所签订的《天海金苑房屋认购协议》，系双方的真实意思表示。并且，该协议对合同必备要素都进行了约定，是有效合同。签订合同时，玉米公司的相关证照手续在售楼部张贴，且可以办理按揭贷款，具备销售条件。三、原告购买房屋的资金来源，缴纳资金的关系明了清楚。原告的父母把在新野县城原来居住的房屋卖掉，以原告的名义购买。缴纳的相关费用均有玉米公司的收据和相关的银行转账，以及手机支付记录。原告愿意把下余未办理按揭的购房款交付法院作为执行标的物。四、已经实际装修入住四年。于2016年8月入住，后期的水电费、卫生费、物业费、燃气费、充电桩费用等均可证明已经实际入住并支付相关费用。南阳市宛城区人民法院对案涉房产的查封远在原告购房及入住行为之后。五、原告对不能办理相关产权证明并无过错。购买房屋的信息由出售方掌握，不能苛求作为购房者对所有信息进行掌握，对于该房屋已经被其他被告进行了网签手续，再继续出售房屋，即使有过错，也是出售方的错误。六、本案被告武涛的网签购房行为是虚假购买，不具备真实购买人的身份，网签错误并涉嫌刑事犯罪。网签备案不具有办理房屋登记的公示公信效力。武涛和玉米公司两者均没有房屋买卖的真实意思，之所以进行网签备案登记，只是作为二者之间借款190万元的变相抵押担保；一次性网签9套房到武涛的名下，没有真实的购买合同，也没有按市场价格适时支付购房款，不符合真实购买的情形；二者之间的网签的基础属于无效合同，形式上名为买卖实为借贷，是法律规定应当确认为无效的民事行为，本质也不是一房二卖，而是融资手段及借贷行为。即使作为民间借贷合同的抵押担保，因为玉米公司与武涛之间已经结清了债权债务关系，作为变相抵押登记的法律和事实基础也已经丧失。网签未做变更或者撤销是因为事实上造成的错误，应更正。七、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告完全符合上述四项条件，具备排除执行的情形。综上，原告作为善意购买人，已经签订有效购房合同，实际支付购房款项并入住，且因不可归责于原告的原因导致房屋不能办理产权登记手续。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院请求依法判令：不得对原告所有的位于南阳市××与××处北××单元××房产进行执行。本案诉讼费由三被告负担。原告陈虹升为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组、原告陈虹升的身份证复印件一份。证明原告陈虹升诉讼主体资格。第二组、天海金苑房屋认购协议一份。证明原告与被告玉米公司签订了合法有效的房屋买卖协议，房屋的具体位置、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等合同要素齐全，房屋交易是双方真实意思的表示，交易真实有效。第三组、收款收据和银行交易记录三份。证明原告购买房屋资金来源真实合法，对购买房屋支付了符合实际情况的合理的对价。第四组、业主入住手续书一份。证明原告已经实际占有、使用争讼的房屋。第五组、缴纳出入证费、物业费、水电公摊费、生活垃圾费、充电桩费、装修垃圾费、电梯使用费的收款收据数份。证明原告已经实际入住，并以原告的名义连续多年缴纳各项费用，也证明房屋实际由原告占用、使用和支配的事实。第六组、南阳市房管局的受理告知书和信访意见处理书各一份。证明原告一直在实施维权；原告购房行为的过错不在原告，而在被告南阳市玉米综合开发有限公司；被告武涛网签合同的本意不是购买房屋，而是用于借款的保证担保。且网签合同本身也是合同，只是登记备案，并不具有物权的登记效力。第七组、原告与装修公司签订的装修合同一份以及装修费用收据三份。证明原告已经装修入住。第八组、玉米公司情况说明一份。证明原告已经缴纳各项部分房款、契税、大修基金、办证费各项费用。被告谢群英辩称，本案中的执行案件是谢群英跟武涛的纠纷，玉米公司属于案外人在执行异议之诉中不是适格的当事人。本案中的涉案房屋系武涛所有，原告在诉状中自认房屋购买系与玉米公司，而和武涛无关。涉及到武涛和玉米公司因房屋权属问题已经有生效的法律文书（2020）豫13民终1309号判决书确认房屋归武涛所有。玉米公司在本案中无权处分房屋，应当另案处理与执行异议之诉无关。综上，原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出抗辩前提是房屋登记在被执行人名下的不动产，原告起诉的前提错误，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告谢群英为支持自己的主张，向本院提供以下证据：南阳市中级人民法院（2020）豫13民终1309号民事判决书一份。证明：孙龙与武涛的案件中，我们是续封。玉米公司因为房屋执行问题已经提出了异议。涉案房屋701在判决书中已经确认在2015年9月18日武涛正式签订商品房买卖合同并有收据，且在南阳市不动产管理局办理了网签备案登记。同时南阳市中级人民法院确认武涛是通过抵偿的方式取得了涉案房屋，人民法院将房产作为武涛的财产执行并无不当。被告武涛辩称，本人认为，原告跟我不认识，我也没有收过她的钱，我认为我们之间没有什么纠纷。被告武涛未向本院提交相关证据。被告谢群英对原告陈虹升提交的证据质证意见为：第一组证据：无异议。第二、三、四、五、八组证据，是原告与玉米公司之间的合同经济往来，与本院执行案件中被执行人武涛无关。第六组证据：信访意见有异议，南阳市中级人民法院出的结果是涉案房屋确认武涛所有。第七组证据：装修公司之间的合同，与涉案房屋的权属是无关的。综上原告提出的证据不能排除执行。被告武涛对原告陈虹升提交的证据质证意见为：同被告谢群英的质证意见。原告陈虹升对被告谢群英提交的证据质证意见为：真实性无异议，正是因为网签备案登记才有这个判决书的出现，现在公安机关已经立案受理，受理就是要查清网签是如何办理的，网签日期在房屋买卖合同成立后签订的。如果网签的事情确认了，判决书的效力也就流失了。被告武涛对被告谢群英提交的证据质证意见为：无异议。被告玉米公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为放弃举证、质证、辩论等法定权利。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证以及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：谢群英与武涛民间借贷纠纷一案，经谢群英申请，本院于2018年5月21日作出（2018）豫1302民初3884号民事裁定书，续查封了武涛所有的位于张衡××××交叉口的房产（合同号：15860651、15860734、15860732、15860735、15860736、15860707）共六套。2018年12月20日本院作出（2018）豫1302民初3884号民事判决书，武涛不服该判决提起上诉，南阳市中级人民法院经审理于2019年4月17日作出裁定撤销一审判决，将本案发回重新审理。本院经审理后于2019年9月10日作出（2019）豫1302民初3657号民事判决书，判决：限被告武涛自本判决生效之日起十日内偿还给原告谢群英借款本金200万元及利息。利息计算方法为：自2018年5月30日起按照中国银行公布的同期同类贷款利率计付至款付清之日止。武涛不服该判决再次向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院经审理后，于2019年12月13日作出（2019）豫13民终7002号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决书生效后，武涛未按期履行判决书确定的义务，谢群英于2020年4月22日向本院申请强制执行，执行案号：（2020）豫1302执1064号。后陈虹升对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年8月21日作出（2020）豫1302执异138号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，案外人对提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人陈虹升主张案涉房产系其于2015年11月4日从南阳市玉米综合开发有限公司处认购所得，但依据生效裁判文书确定的事实，被执行人武涛于陈虹升购买案涉房产前即2015年9月18日办理了涉案房产的网签备案，其已通过抵偿方式取得了该案涉房产，因此，案外人陈虹升对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。综上，案外人陈虹升的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人陈虹升的异议请求。陈虹升对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年9月18日，武涛与玉米公司签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：15860736），并在房管部门进行了备案登记。合同约定：玉米公司位于高新区××与××交叉口北××单元××房，建筑面积117.47㎡的房产卖给武涛，总价505121元。2015年11月4日，陈虹升与玉米公司签订了《天海金苑房屋认购协议》，约定：陈虹升认购玉米公司位于高新区张衡路与明山路交汇处北天海金苑项目1栋3单元7层3-701号的商品房。该房建筑面积117.47㎡，每平方米4180元，总价491025元。付款方式为按揭付款，总房款491025元，买受人认购交款110000元，余款381025元办理银行按揭，最迟交房时间2015年5月31日。2016年3月30日，玉米公司出具收据注明：今收到陈虹升1-3-701房款151025元。2016年11月2日，玉米公司出具情况说明，注明：现有我公司1-3-701业主陈虹升已交以下款项：1、房款151025元；2、契税9821元；3、大修基金费（其中包含大修基金、燃气初装费、价格调节基金、办证费）14307元。另，中国建设银行股份有限公司南阳分行于2018年6月18日出具的交易凭证显示：卡号43×××90于2015年11月4日消费100000元，ATM分四次取款，合计10000元；另，2016年1月25日向杨有AMT转账50000元，向杨有转账支取15653元。2016年5月17日，陈虹升与唐河水木装饰工程有限公司签订了《装修工程合同》，约定对南阳市天海金苑1号楼3单元701户进行室内装修。2016年5月20日，陈虹升与玉米公司签订了《业主入住手续书》。同时，原告提交了2016年5月至2020年6月期间1-3-701室的出门证、物业费、充电费、生活垃圾费、水电公摊费等费用的收据若干，部分收据显示付款人为陈虹升，但无法确定交款方式。再查明，孙龙与武涛民间借贷纠纷一案，在执行程序中，南阳市玉米综合开发有限责任公司向本院提出执行异议，本院于2018年11月19日作出（2018）豫1302执异381号执行裁定书，驳回南阳市玉米综合开发有限责任公司的异议请求。南阳市玉米综合开发有限责任公司于2018年12月4日向本院提起执行异议之诉，本院于2019年12月20日作出（2018）豫1302民初8401号民事判决书，驳回南阳市玉米综合开发有限责任公司的异议请求。玉米公司不服一审判决，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院经审理于2020年6月16日作出（2020）豫13民终1309号民事判决书，认为：案涉房产虽未办理产权证照登记至武涛名下，但根据本案现有证据判断，武涛已通过抵偿方式取得了该案涉房产，故一审将该房产作为武涛的财产进行执行并无不当。玉米公司上诉请求排除对该案涉房产强制执行的证据不足，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点在于原告陈虹升对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，虽然陈虹升与玉米公司于2015年11月4日签订了《天海金苑房屋认购协议》，购买案涉的房屋。但依据生效裁判文书确定的事实，早在陈虹升签订房屋认购协议之前即2015年9月18日，武涛已与玉米公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并在南阳市不动产管理局办理了网签备案登记手续。同时认为，案涉房产虽未办理产权证照登记至武涛名下，但根据本案现有证据判断，武涛已通过抵偿方式取得了该案涉房产。因此，玉米公司在与陈虹升签订《天海金苑房屋认购协议》时，并非案涉房产的合法所有人，其无权对案涉房产进行处分，而陈虹升在购买涉案房屋时未到房管部门查询网签备案登记情况，未尽到应有的注意义务，自身也存在过错。综上，陈虹升对案涉房产不享有足以排除执行的民事权益，故不能阻却执行。故原告陈虹升请求不得执行南阳市××与××处北××单元××房产的主张，缺乏依据，本院不予支持，应依法驳回原告陈虹升的诉讼请求。关于陈虹升要求解除查封，该查封属执行过程中的行为问题，不属于本案审理范围，该请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定,判决如下:驳回原告陈虹升的诉讼请求。案件受理费8665元，由原告陈虹升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 丁    心    然人民陪审员 王希山人民陪审员杨海新二〇二一年二月一日书 记 员 黄    俊    铭