贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2628民初184号 原告（反诉被告）：王兴彬，男，1969年6月13日出生，侗族，户籍所在地：天柱县，现住锦屏县。 委托诉讼代理人：龙章友（一般代理）。 被告（反诉原告）：姜正荣，男，1947年5月16日出生，苗族，住锦屏县。 委托诉讼代理人：姜继平（一般代理），男，1979年8月16日出生，苗族，住锦屏县。系被告之子。 原告（反诉被告，下同）王兴彬诉被告（反诉原告，下同）姜正荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，被告姜正荣于2021年1月27日向本院提起反诉，2021年1月28日，本院对被告姜正荣的反诉予以受理。2021年2月1日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告王兴彬及其委托诉讼代理人龙章友、被告姜正荣及其委托诉讼代理人姜继平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴彬向本院提出诉讼请求如下：一、依法解除被告与原告门面租赁协议，并赔偿门面装修费25362元。并退还门面租赁定金2000元的违约金4000元，共计29362元。二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月份，原告与被告达成口头协议，由原告租赁被告位于三江镇豪赖客车站旁的两间门面拟经营小食店，期间原告与被告达成口头协议：1.原告支付2000元定金；2.每月租金1500元/间，两间计3000元/月，一年租金36000元；3.正式租金从装修完毕正式营业签订书面合同，双方签字以后开始计算；4.门面租金从正式营业第一个月开始一次性支付一年的租金总额，不得拖延；5.原、被告双方在承包期间该门面不得转让，期满后甲乙双方再协商续租事宜；6.租赁终结，原告不得损坏装修后面陈设，而且被告不退装修费；7.协议约定以后双方不得反悔，任何一方反悔必须承担违约责任，赔偿装修费，退还法定的定金（罚金），若原告违约，被告不赔偿装修费，不返还定金，并给予罚两倍定金。口头协议约定后，被告将出租的这两间门面钥匙交给原告，原告从2018年5月中旬进入装修。当原告装修快完工时，2018年7月2日，被告的儿子姜继平及女儿到门面找原告催要门面租金，原告以协议第3条、第4条理由“尚未正式营业”口头推辞交纳租金。被告的儿子姜继平不同意，而且邀约亲戚5人到店面威胁原告，并要求原告写一张要求限期装修门面承诺书，内容为“姜继平门面与王兴彬限协商一个星期，若不来处理，由姜继平自行处理门面，装修的不拆一切”。原告将该承诺条子写好递交给被告的儿子姜继平以后，2018年7月2日，被告将这两间门面上锁，导致原告无法将装修工作彻底进行，更无法对门面进行经营。针对以上情况，原告多次找被告理论，要求被告给予解决并履行协议，但被告未能解决儿子姜继平干扰门面出租的行为，导致该门面租赁无法进行。由于被告未能阻止其儿子姜继平干涉出租门面的行为，所以，原告只有提起诉讼，望法院支持原告的上述诉讼请求。 被告姜正荣提出答辩如下：一、原告请求被告赔偿门面装修费没有法律依据。原、被告虽口头约定双方之间的租赁合同从正式签订书面合同，双方签字以后方才生效，但作为履行将租赁物交付使用一方义务的被告已履行门面的交付使用，且原告已经接收并进行装修，双方房屋租赁合同已经成立。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，由于原告未按承诺约定前来解决租金问题，导致双方之间的租赁约定无法继续履行，构成根本违约，因此原告无权要求答辩人赔偿门面装修损失。二、请求驳回原告请求答辩人退还租赁门面定金及违约金的请求。被告不存在违约，由于原告未及时装修门面，被告多次催告其进行装修，原告于2018年7月2日书写承诺书，承诺在一个星期之内解决，但原告在做出承诺后的第二天将门面内属于自己的东西搬走，被告为防止自己门面遭受损害才将门面上锁，因此被告的上锁行为不属于违约行为。原告应当在其承诺的期限内就租金问题积极与被告进行协商，但其未按约定的时间前来协商。正是由于原告未按承诺约定前来解决租金问题，导致双方之间的租赁约定无法继续履行，原告构成根本违约，应由原告承担违约责任，被告不存在违约行为，原告无权要求退还门面定金，更无权主张2倍的违约金。 被告姜正荣向本院提出反诉请求如下：1.请求依法解除反诉原告与反诉被告的门面租赁协议；2.判令反诉被告向反诉原告支付2018年5月至2021年1月期间的门面租赁损失共计99000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月16日，被告与原告达成口头协议，被告将位于三江镇豪赖客车站旁的两间门面以每月租金3000元/间的价格租给原告拟经营小食店，当时没有约定租赁期限与装修时间。原告仅在2018年4月17日，向被告交付2000元定金，此后，原告从2018年5月份装修至2018年7月份期间，未曾向被告支付两间门面的租金。由于双方未签订正式的书面合同，在原告装修期间，被告曾多次催促原告签订正式的书面合同，但原告一直不肯签订合同。2018年7月2日原告留了一张条子后，将属于自己的东西从租赁门面搬走，此后一直不来装修该门面。由于原告未出面商谈门面租赁事宜，被告与原告之间的门面租赁纠纷一直未得以解决，因当事人就该门面租赁协议未协商解除，因此该门面租赁协议效力一直存续至今。门面租赁协议效力存续期间，原告不仅未向被告支付租金，亦未出面解决门面纠纷事宜，且多次起诉被告后又撤诉，可知原告起诉用意不在解决门面租赁事宜，实则干扰被告生活及门面出租，滥用诉讼权利。门面租赁纠纷期间，曾多次有客户联系被告商谈门面租赁事宜，但因得知该门面尚存在纠纷，被告知道其与原告之间的门面租赁协议纠纷事宜未曾解决，双方之间的门面租赁协议未经解除依然具有法律效力，若再次出租，可能构成违约，因此造成客户不敢租，被告亦不敢出租该门面的状态。原告不支付门面租金及不解决门面租赁事宜，给被告造成了巨大的经济损失。综上，被告与原告之间达成的门面租赁口头协议合法有效，该协议未经解除，对双方当事人仍具有法律约束力，被告依约提供符合协议要求的门面，原告理应支付租金给被告。但原告无理由拒不支付租金至今，严重损害了被告的合法权益，为维护合法权益，特提起反诉，请求依法判决。 原告王兴彬对被告姜正荣的反诉提出答辩如下：一、原告与被告口头约定的门面租赁协议是有效协议。原、被告达成的口头约定，由原告租用被告门面经营，符合法律规定，属口头协议的形式。约定是双方意愿，没有胁迫，原告根据约定先预付定金2000元给被告，被告已经收下，此协议生效。二、被告在协议实施的过程中违约。原告在2018年5月中旬请人装修快结束时，2018年7月2日，被告之子姜继平及女儿到门面找原告，要求原告支付门面租金。原告以先有合同的约定进行解释，尚未开张营业，要装修完毕，等经营开张后一次性支付，被告子女坚决不同意，并且要原告书写一份“承诺书”，并在2018年7月2日同一天，被告之子及女儿等5人将被告出租给原告的两间门面上锁，导致原告无法装修，更谈不上经营，被告反诉原告支付两年多99000元的门面租赁费，没有事实依据。针对被告儿子及女儿等人的行为，原告多次与被告沟通，要求被告排除干扰，但被告无法排除姜继平对房屋的阻碍，导致合同无法继续履行，这是被告违约的表现。三、因被告在本案中违约，导致原告无法对租赁的门面进行装修，更谈不上经营，因此导致原告为装修门面所购置的材料未能如约所用，造成原告损失25362元，故被告应赔偿原告定金4000元。 本院经审理认定事实如下：被告姜正荣在锦屏县豪赖客车站旁有两间门面需要出租，2018年4月16日，原告王兴彬经与被告姜正荣协商，达成门面租赁口头协议如下：一、被告姜正荣将位于锦屏县豪赖客车站旁两间门面出租给原告王兴彬经营小食店；二、原告向被告支付定金2000元；三、租金从原告装修完毕正式营业书面签订书面合同，双方签字以后开始计算；四、租金的支付方式为开始营业后一次性支付一年的租金，不得拖延；五、每月租金为1500元／间，两间计3000元／月，年租金36000元。双方未有对租赁期限和原告装修期限及违约责任等进行约定。2018年4月17日，原告将2000元定金支付给被告姜正荣。2018年5月份，原告开始请人对该门面进行装修至2018年6月底。2018年7月2日，因原告迟迟未装修完毕，被告儿子姜继平找到原告，要求原告交纳租金，原告没有交纳。同日，原告王兴彬向被告姜正荣儿子姜继平出具一张字条，内容为：“姜继平门面与王兴彬限协商一个星期，若不来处理，由姜继平自行处理门面，装修的不拆一切”。之后，原告王兴彬未有与被告协商租赁事宜，也没有交纳租金，被告将该门面锁住，至今也未将该门面出租给他人，双方为此发生争议。原告王兴彬曾于2020年起诉至本院两次，但后来自愿撤诉，本院予以准许。2021年1月20日，原告再次向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。在本案审理过程中，被告以原告留下一张字条后一直不来找被告商谈租赁事宜，造成被告租金受到损失为由，向本院提起反诉，提出前述反诉请求。庭审中，原告与被告均同意解除双方于2018年4月16日达成的门面租赁口头协议。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告答辩、及庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定。原告王兴彬与被告姜正荣达成的门面租赁口头协议，系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照协议的约定履行义务。本案在庭审中，经征询原、被告意见，原、被告均愿意解除双方达成的门面租赁口头协议，系双方真实意思表示，本院予以准许。二、关于原、被告是否存在违约的认定。本案，因双方未有约定门面的装修期限，原告迟迟未有装修完毕，为此，被告儿子找到原告要求支付租金。经协商，原告承诺在一个星期内处理门面租赁事宜，但原告未有主动找到被告处理门面租赁事宜，对此，原告存在一定过错。被告在未有与原告协商好门面租赁事宜的情况下，将出租的门面锁住，导致原告无法继续进行装修，被告的行为亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，为此，对原告诉请被告赔偿装修损失和双倍退还定金以及被告反诉原告支付门面租金损失，本院不予支持，由原、被告自行承担相应的损失。因引起本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，应适用当时的法律、司法解释的规定进行判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王兴彬与被告姜正荣于2018年4月16日达成的门面租赁口头协议； 二、驳回原告王兴彬的其他诉讼请求； 三、驳回被告姜正荣的其他反诉请求。 本诉案件受理费534元，减半收取267元，由原告王兴彬负担；反诉案件受理费2274元，减半收取1137元，由被告姜正荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  欧昌锦 二〇二一年二月八日 书记员  闵 辉