广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23997号原告：广州市海珠区群星苑业主委员会，地址广州市海珠区鹭江西街101、103、105-119号单号。法定代表人：王**楷，职位主任。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被告：广州群星物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街99号。法定代表人：杜智强。委托诉讼代理人：陈浩、朱琪琪，均是广东洛亚律师事务所律师。原告广州市海珠区群星苑业主委员会诉被告广州群星物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭宇、被告的委托诉讼代理人陈浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告一次性支付2018年1月1日至2020年6月30日的公共收益804615.1元（其中2019年1月至2020年6月30日停车收益476349.1元，快递柜、广告收益10700元，2018年1月至12月停车收益317566元）及利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的标准计算，从2020年7月26日起算至被告还清款项之日止）。事实和理由：广州市群星苑小区位于海珠区鹭江，群星苑业主委员会自2019年4月21日成立。被告是小区物业公司。被告进驻小区以来，利用路面停车场收取停车费；利用小区公共场所设定广告框架，快递柜等。按照法律规定，小区公共建筑（包括外墙等）、路面属于业主所有，但被告拒绝返还全体业主公共收益。2019年11月26日，原告组织召开第二次业主大会，表决通过了《群星苑小区公共区域停车等收益方案》。根据该方案第一条、第九条规定，业主大会授权原告提起诉讼，回收小区的公共收益，2020年7月17日，原告发函要求被告支付2019年1月至2020年6月的公共收益，但是被告拒绝支付。为保护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：一、原告并非本案适格诉讼主体，其在群星苑第二次业主大会会议的召集、收票、验票、计票等程序中存在弄虚作假的严重程序违法违规行为，该业主大会会议产生的决议依法应认定为无效决议，原告由此并未取得提起本案诉讼的合法有效授权，无权提起本案诉讼，依法应予以驳回起诉。二、涉案小区的物业服务费严重不足、物业专项维修资金无法使用，被告收取小区公共收益已经征得小区建设单位、全体业主以及上级行政主管部门的同意及认可。一方面，涉案小区建成于1997年，被告作为小区的前期物业管理公司，一直为涉案小区提供物业服务，至今已有二十余年。被告收取的物业管理费自1997年至今都是0.5元/平方米，若仅依靠业主缴纳的物业费，被告根本不可能为全小区和全体业主提供哪怕最低标准的物业服务。有鉴于此，小区建成后，经小区建设单位广东群星房地产开发有限公司同意，由被告使用小区共用部位进行必要的营利性运营，以弥补物业服务费的不足和亏损，当时的全体业主也都知情并且同意，至今二十余年也从来没有任何一位业主提出任何形式的异议。事实上，即便收取了公共收益，被告也基本只能勉强做到收支平衡，在被告现在的经营主体于2015年通过股权整体转让程序接手被告公司时，被告公司也是处于资不抵债的艰难状况。另一方面，涉案小区自建成以来，至今已有二十余年，小区的各项设施、部位不可避免地呈现各种自然的损耗，然而多年来，小区业主一直未能按照规定及时交存或者补充物业专项维修资金，被告莫说申请使用物业专项维修资金对共用部位、共用设施进行维修和更新，被告甚至连小区的物业专项维修资金的结余情况都无从得知。三、被告已将涉案公共收益尽数用于小区和全体业主的共益支出，原告要求被告支付公共收益没有事实依据。涉案小区水泵房定期的维护检查、楼层消防方设备维护更换、公共梯灯水电的维护更新、定期四害消杀、疫情期间人口排查检测、提供住户疫情隔离生活物资等等，被告已将全体业主的委托和信任付诸实践，已将涉案公共收益全数用于小区的共益支出。经统计，2019年度和2020年度尚算收支相抵，而在2018年度，由于2017年底的下水道抢修工程，2018年度基本就是亏损运行。因此，被告已将涉案公共收益全部用于小区和全体业主的共益支出，原告主张返还没有事实依据。四、被告对小区共有部分付出了大量的管理成本，依法有权享有合理的管理费用回报。另外，原告依据我方向上级主管部门抄送的2019-2020年的收支明细推算2018年的小区收益没有事实依据，也与事实不符。综上所述，恳请法院依依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处于2019年5月21日向海珠区群星苑业主委员会出具《业主委员会备案回执》，记载：本届业主委员会任期由2019年4月21日起至2022年4月20日止；等。2019年11月26日，原告向群星苑小区全体业主发出《关于第二次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：本次业主大会会议表决《群星苑业主大会议事规则》修改版以及《群星苑小区公共区域停车等收益方案》的结果于2019年10月26日至2019年11月26日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将本次业主大会会议做出的决定公告如下：二、依法表决通过了《群星苑小区公共区域停车等收益方案》等。其中《群星苑小区公共区域停车等收益方案》的主要内容为：一、群星苑小区公共区域的收益归全体业主，包括停车收益、广告收益、出租场地收益或者因为侵占公共区域而需要支付侵占期间的场地使用费等。九、授权业主委员会对广州群星物业管理有限公司（简称群星物业）过去5年的小区公共收益财务或者全部财务进行审计、核实群星物业过去5年收取的公共收益（包括路面停车费、场地费、广告费）等，并且有权通过司法程序追讨。十一、授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全……)，要求承担其恢复原状、支付场地费等本方案规定及法律规定的法律责任。十二、同意业主委员会聘请律师及其他人员协助执行本方案，本方案解释权归业主委员会所有。被告向小区业主公示《群星苑2019年度收支表》，其中停车费（月保）为317135元、停车费（临保）为9421元、快递柜、广告等10700元。被告另向小区业主公示的《群星苑2020年1-6月收支表》记载：停车费（月保）为147030.1元、停车费（临保）为2763元（该收入为不含税增值税收入）。原告于2020年7月17日向被告发出《关于支付公共收益及更换道闸通知》，根据其核实，被告所公示的路面停车收入金额应比实际收入减少，为避免争议，通知被告在2020年7月23日前将上述487049.1元支付到原告公共账号中；等。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2019年8月19日张贴的《关于召开第二次业主大会通知》和《群星苑业主大会议事规则》（修改版草案）；2019年8月19日张贴的《群星苑小区公共区域停车等收益方案》（修改版草案）；2019年9月8日拍摄的小区中心花园现场投票视频；2019年9月21日拍摄的原告上门收集表决票视频；2019年10月19日公示的《关于公示修改版和表决结果的通知》和《修改版和表决结果明细统计表》；2、众多业主出具的《情况说明》；3、《广州群星物业管理有限公司股权转让合同》；4、《维修基金申请书》、《证明》、《下水道工程合同》和《申请书》；5、《会费收缴通知》、《群星苑数字高清监控安装合同书》、《化粪池及地面下水管道清运运维合同》、《环卫费支付凭证》、《住宅楼宇电控对讲防盗门保养保修合同》、《有害生物防制服务承包合同书》、被告为共用部位提供物业服务的照片。原告质证表示：证据1中的《关于召开第二次业主大会通知》、《群星苑业主大会议事规则》（修改版草案）和《群星苑小区公共区域停车等收益方案》（修改版草案）、《关于公示修改版和表决结果的通知》和《修改版和表决结果明细统计表》的确张贴在涉案小区，但是我方无法核实公示的时间和内容，对真实性、合法性和关联性不予确认；2019年9月8日拍摄的小区中心花园现场投票视频和2019年9月21日拍摄的原告上门收集表决票视频没有公证过，故对真实性、合法性和关联性不予确认。证据2中的证人证言由于没有出庭作证，没有证明力，而且无法确认上述人员是否真的为涉案小区的业主。证据3的真实性没有异议，关联性不予确认，与本案无关。证据4中《下水道工程合同》的真实性没有异议，但与本案无关；对其他证据的真实性、合法性和关联性不予确认。证据5与本案无关，关联性不予确认。被告于2020年8月5日签收本案邮寄的应诉资料。庭审中，原、被告一致确认：涉案小区的房屋为商品房，每月每平方米的物业管理费为0.5元。原告表示：其主张的2018年1月至12月的小区收益是通过被告公布的2019年1月至2020年6月的停车收益共476349.1元÷18个月×12个月=317566元；由于其向被告发出《关于支付公共收益及更换道闸通知》，故选择从2020年7月26日起主张利息。被告表示：其于1997年通过开发商入驻涉案小区，但前期物业物业合同现在无法找到；其通过股权转让承接被告公司时，听开发商口头陈述业主是同意由被告收取小区的公共收益用以弥补物业管理费。本院认为，首先，关于原告的诉讼主体是否适格的问题。原告的成立及任期已经所在的街道备案，且原告依据涉案小区第二次业主大会表决通过的《群星苑小区公共区域停车等收益方案》的授权内容提起本案诉讼，合法有据。被告抗辩原告召开的第二次业主大会存在程序违法违规等行为，但至今未有小区的业主行使撤销权或由相关机关撤销该次业主大会的决议，故被告的上述意见，依据不足，本院不予采纳。原告作为涉案小区业主选举成立的机构有权依据业主大会决议的授权提起本案诉讼，被告抗辩原告主体不适格的意见理据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案小区公共收益的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：㈠建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；㈡其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，涉案小区道路的停车费和小区内公共场所的广告框架、快递柜等应当属于全体业主共有，全体业主对上述场所享有共同管理的权利，利用上述场地的收益也应归全体业主所有。被告抗辩涉案小区的业主同意由被告收取上述场所的收益用以弥补物业管理费，但就此未能举证证明，故被告的该意见，证据不足，本院不予采信。原告要求被告返还2019年1月至2020年6月30日的停车收益476349.1元及快递、广告收益10700元合法有据，本院予以支持。但被告并没有公示2018年1月至12月期间的停车收益，而涉案小区内车辆的保管停放情况并非固定的，原告仅从被告公布的2019年1月至2020年6月30日的停车收益推算被告2018年1月至12月的停车收益为317566元理据不足，原告据此要求被告返还该期间的停车收益，证据不足，本院不予支持。由于原、被告对于是否应返还上述小区公共收益进行过磋商，故原告要求被告支付从2020年7月26日起的利息理据不足，利息的起算应以被告收到本案的应诉资料之日即2020年8月5日起算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州群星物业管理有限公司在本判决生效之日起15日内向原告广州市海珠区群星苑业主委员会支付2019年1月至2020年6月30日的停车收益476349.1元，快递柜、广告费收益10700元及利息（以前述费用总额487049.1元为本金，从2020年8月5日计至被告清还总额之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费11849元，由原告负担4740元，由被告负担7109元。本案财产保全费4545元，由原告负担2727元，被告负担1818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年二月二十三日书记员  招佐文冯琬晴