贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终193号上诉人（原审被告）：遵义市住投物业管理有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区凤凰山科技馆2楼。法定代表人：郑劲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小娇，女，汉族，1984年6月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：叶家勇，贵州新长征律师事务所律师。上诉人遵义市住投物业管理有限责任公司（以下简称住投公司）因与被上诉人杨小娇财产损害赔偿纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。住投公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回杨小娇的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由杨小娇承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋交付杨小娇时，并无漏水情况，房屋漏水原因未查明，不能推定房屋存在质量问题而判令上诉人承担赔偿责任，且租赁协议中明确约定了租赁物的维修义务属于杨小娇；2.（2020）黔03民终1271号民事判决已经对杨小娇的装修损失作出了不予赔偿的认定；3.对于装修损失的鉴定报告，上诉人认为即便鉴定的部分金额属实，但应当扣除空调等可移动设备的价值；4.杨小娇在本案的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持；5.杨小娇在漏水后自行关闭房屋，任由损失扩大，最终导致装修全部损毁不能使用，应当自行承担损失。杨小娇辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。1.房屋漏水的原因系上诉人交付给答辩人的阳光玻璃房本身存在瑕疵和隐患；2.答辩人并不否定与上诉人签订的租赁合同中有关于租赁物的修理义务，但答辩人应当负有的义务是指对新增附属设施的维修，而非对房屋主体结构的维修；3.（2020）黔03民终1271号民事判决并未对答辩人的财产损失进行处理，本案中答辩人的装修损失是鉴定机构作出的，应得到法律支持；4.答辩人的装修受损情况一直延续，且在上诉人提起诉讼解除租赁合同之前双方的租赁关系一直存在，答辩人在前案中也一直主张财产损害赔偿，故并未超过诉讼时效；5.一审判决综合考量双方的过错，判令上诉人承担30%的责任，虽然不能完全填补答辩人的损失，但为了解决纠纷，答辩人认可一审判决。杨小娇向一审法院起诉请求：1.判令住投公司赔偿装修损失232398元；2.本案诉讼费用由住投公司承担。一审法院认定事实：2015年10月26日，杨小娇（乙方）与遵义市新世纪资产营运有限责任公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市红花岗区外阳光房出租于乙方，面积约200.1平方米（室内面积117平方米、室外面积83.1平方米），租金为室内25元／平方米／月，室外20元／平方米／月，房屋性质为毛坯。租赁期限五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。双方协商免租装修期为3个月，自2015年11月1日至2016年1月30日止。若甲方国家法律和政策的需求，需要收回出租房屋乙方承诺无条件将租用房屋归还甲方，甲方只给予乙方退还多缴部分的租金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，乙方要求续租，则必须在期满一个月之前书面通知甲方。租金从签订合同之日起按照每年10%的比例递增。租金按年支付，合同履行期间每年的第一个月前5日前缴纳当年租金给甲方。如有逾期，乙方按每日租金的千分之五交付滞纳金，以此类推。拖欠天数不得超过10日，否则视乙方单方提前终止协议而违约。乙方还应交纳保证金10000元。合同签订后，遵义市新世纪资产营运有限责任公司向杨小娇交付了房屋，杨小娇交纳了租金41283元以及保证金10000元。案涉租赁物为阳光花房，楼上并无建筑物。杨小娇装修后不久租赁物发生渗水，杨小娇要求住投公司处理，住投公司虽然进行处理但未能彻底解决渗水问题。因杨小娇拖欠房租，遵义市新世纪营运有限责任公司于2016年12月20日和2017年11月9日分别向杨小娇发出《租金催缴通知书》和《解除合同通知书》，杨小娇在收到《租金催缴通知书》时备注房屋存在严重漏水，且未妥善处理。住投公司认可出租物存在漏水问题，并派员解决漏水问题，但其认为漏水原因不明且漏水问题系房屋质量问题，应由建筑方或者使用维修基金解决漏水，但杨小娇认为住投公司应在合理赔偿杨小娇的装修损失后方可交回房屋并支付租金。由于双方对杨小娇的损失赔偿未达成一致意见，租赁物一直由杨小娇占有。2019年8月14日住投公司以租赁合同纠纷提起诉讼，要求判决解除其与杨小娇于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》；判决本案杨小娇支付拖欠租金及违约金；判决杨小娇在租赁合同解除后立即搬离租赁物；承担案件诉讼费用。红花岗区人民法院审理后于2019年10月30日作出（2019）黔0302民初8870号民事判决书，判决书认定，房屋漏水双方均有过错，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；杨小娇按30%的比例向住投公司支付租金截至2019年7月31日前的租金15731.69元，并从2019年8月1日起按合同约定租金的30%交纳租金至租赁房屋腾退给住投公司为止；驳回住投公司的其他诉讼请求。住投公司不服一审判决提出上诉。遵义市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现因双方对财产损害赔偿无法达成一致意见，酿成本案讼争。杨小娇在诉讼过程中申请对租赁房屋装修损失进行评估，经评估，租赁房屋装修、新增附属设施的总价值为219056.51元。一审法院另查明，依据政府相关文件，整合国有资产，现案涉租赁物由遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司委托隶属于其的一级子公司遵义市住投物业管理有限责任公司代管经营性资产运营事宜。一审法院认为，杨小娇主张的财产损失因住投公司交付的租赁物存在漏水的情况所致，住投公司虽然进行维修处理，但漏水问题始终未能处理好，导致杨小娇租赁的房屋不能使用，住投公司在履行房屋租赁合同中存在违约行为，因此，住投公司对杨小娇因装修装饰实际受到财产损失依法应承担一定的赔偿责任。杨小娇虽然主张按（2019）黔0302民初8870号民事判决书确定的过错比例由住投公司对财产损失承担70%的赔偿责任，鉴于租赁物由杨小娇占有、使用，在住投公司未能处理好漏水的情况下杨小娇应当及时采取措施，自行进行房屋的维修或者及时解除合同以防止损失扩大，但杨小娇在住投公司催收租金并要求解除租赁合同的情况下，既未及时提起解除合同并赔偿损失的诉讼，也未采取有效措施防止损失的扩大，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十条的规定，综合考虑（2019）黔0302民初8870号民事判决书确定的分配比例及杨小娇租赁房屋的闲置费用以及杨小娇未及时主张赔偿导致损失评估的评估基准日为2020年6月4日的实际情况，杨小娇对财产损失承担主要责任，住投公司对财产损失承担次要责任，即由住投公司对财产损失承担30%的赔偿责任。住投公司应支付的赔偿款为219056.51元×30%=65716.95元。住投公司提出（2019）黔0302民初8870号民事判决书已包含了杨小娇的财产损失，不应再承担赔偿责任的辩解，因前述判决只对租赁物闲置的损失进行了考虑，并未对财产损失进行处理，依法不予采纳。住投公司认为杨小娇主张的财产损失已过诉讼时效，但杨小娇在住投公司要求解除合同和提起诉讼时均提出赔偿损失，故对住投公司提出杨小娇主张赔偿已过诉讼时效的辩解，依法不能成立。据此，判决：遵义市住投物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿杨小娇财产损失65716.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元（已减半收取），评估费10000元，共计12390元，由杨小娇负担8390元，住投公司负担4000元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，1.关于房屋漏水点及漏水原因。经询问，住投公司称“漏水点是室内的墙壁和天花板，玻璃顶部和墙壁连接处也有漏水或渗水的情况。发现漏水是装修好准备经营的时候开始的。我们认为发生漏水的原因是室内的墙体与小区的排水沟相邻，导致排水沟的水浸入阳光房。”杨小娇则称“是室外阳光玻璃房与墙壁连接处漏水，雨水通过玻璃房的缝隙渗入房屋的吊顶层进而蔓延至室内的天花板及墙体。”2.关于房屋现状。双方一致认可因租赁合同已经解除，杨小娇已在2020年6月将房屋移交给住投公司。3.关于房屋使用情况。经询问，住投公司称“装修好后应该是经营了比较短的时间，后来因为漏水了就没有经营了。”杨小娇代理人称“从2016年初发现漏水就一直关门至今。”本院认为，本案二审争议的焦点问题是住投公司对杨小娇的装修损失应否担责。住投公司称漏水原因不明且杨小娇负有维修责任，故不应对装修损失承担赔偿责任。首先，双方对房屋漏水原因各执一词，但不论系相邻排水沟渗透，还是雨水通过玻璃房缝隙渗入，均系房屋自身问题而非杨小娇使用不当所致。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，杨小娇为开展经营活动租赁案涉房屋，出租人应当保证房屋得以正常使用，对房屋本身的瑕疵负有法定维修义务。其次，杨小娇与遵义市新世纪资产营运有限责任公司签订的《房屋租赁合同》约定“在使用过程中，房屋设施设备如发生损坏，维护维修责任由乙方全部承担。”从双方的陈述来看，房屋漏水的原因系建设过程中形成的隐患，并非房屋设施设备损坏造成，故住投公司据此约定要求杨小娇自负维修责任与事实不符。出租方未能及时修缮漏点、保障房屋的使用性能，承租人未及时采取措施防止损失扩大，双方对损害后果的产生均有过错。其中，一审判令住投公司只承担30%的赔偿责任，已经充分考量了双方的过错程度、可移动装修物价值、生效判决对租金损失的划分比例等因素，公平合理，本院予以确认。综上所述，住投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4785元，由住投公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  唐 妍审判员  张瑛娟二〇二一年二月二十六日法官助理禹欣书记员吴误