上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11677号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路666号。法定代表人：王思远，董事长。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王亚妮，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海点兆投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路666号5幢南区65轴。法定代表人：孙云，总经理。委托诉讼代理人：商哲峰，上海融孚律师事务所律师。上诉人上海东亚体育文化中心有限公司（以下简称东亚公司）因与被上诉人上海点兆投资管理有限公司（以下简称点兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东亚公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、七项，1.改判点兆公司于判决生效之日起十五日内支付东亚公司自2016年11月1日至2017年6月30日止的租金672,000元（人民币，下同）、物业费288,000元、空调能源费96,000元；2.改判点兆公司于判决生效之日起十五日内支付东亚公司自2016年11月1日至2017年7月31日止的电费547,478.6元、水费71,985.9元；3.改判点兆公司向东亚公司支付自2016年11月16日起至实际支付之日止的租金滞纳金（以拖欠的租金本金为基数，按每年24%的标准计算），点兆公司向东亚公司支付自2016年11月16日起至实际支付之日止的物业费滞纳金（以拖欠的物业费本金为基数，按每年24%的标准计算），点兆公司向东亚公司支付自2016年12月28日起至实际支付之日止的水电费滞纳金（以逾期支付的水电费金额为基数，以每年24%的标准计算），点兆公司向东亚公司支付自2016年12月28日起至实际支付之日止的空调能源费滞纳金（以逾期支付的空调能源费金额为基数，以每年24%的标准计算）；4.改判东亚公司无需向点兆公司支付清退补偿款。事实和理由：1.点兆公司有义务向东亚公司支付其实际使用期间的相关费用，一审法院认为应以开具付款通知单为水电、空调能源费的结算依据，对于未开具付款通知单的金额不予支持，系事实认定不清。东亚公司已向点兆公司开具了2016年11月至2017年3月的租金、水电费等发票，但点兆公司拒绝向东亚公司支付任何费用，即便东亚公司向点兆公司再开具2017年4月至7月的发票，点兆公司也不可能付款，东亚公司再开具发票无实际意义，只会扩大损失。东亚公司已于2017年7月11日向点兆公司发函要求其支付截至2017年6月30日的费用，点兆公司已经签收，其后又于2018年4月8日向点兆公司发函要求支付相关费用，上述函件应当属于付费通知的一种形式。如认为点兆公司必须对相关金额进行核对认可才具有支付义务，实质属于对违约行为的纵容，会导致违约方因其违约行为而获利。对于电费，点兆公司一直是根据东亚公司电子表中的数据向东亚公司支付电费，即便不认可上诉人提供的数据，法院也可以根据双方已履行的情况对2017年4月至7月的电费金额进行酌情确定。对于水费，即便法院不认可东亚公司提供的数据，也可以根据双方已履行的情况对2017年4月至7月的水费进行酌情确定。对于空调能源费，双方已在合同中明确约定为12,000元/月，一审法院以未开具付款通知为由对2017年5月、6月的费用不予支持是错误的。2.东亚公司与点兆公司已在合同中明确约定了租金、物业费等费用的支付时间及违约责任，且东亚公司在起诉时已经对违约金的计算标准进行了调整，一审法院以点兆公司拒不支付相关费用系“事出有因”为由驳回了东亚公司要求点兆公司支付相关违约金及滞纳金的诉请是错误的。东亚公司2016年12月向点兆公司发函是为了告知其不要对外新签或续签租赁合同，并未直接造成涉案租赁合同解除或无法履行，事实上，点兆公司一直实际使用上海市徐汇区XX路上海XX场XX号大扶梯下的房屋（以下简称系争房屋）至2018年4月，且点兆公司不是先履行债务的一方，本案也不存在可行使不安抗辩权的情形，点兆公司主张其未支付相关费用系在行使不安抗辩权没有依据。即便点兆公司主张的“不安抗辩权”成立，其一直逾期支付相关费用也无事实和法律依据，已明显超出合理期限。3.根据点兆公司提交的材料，其与次承租人的合同已于2016年到期，东亚公司无补偿或赔偿义务。其余店铺为点兆公司自营，东亚公司已与点兆公司约定根据评估结果进行赔偿，东亚公司也无补偿义务。即便认为东亚公司有补偿义务，根据点兆公司提供的现金付款凭证，也无法证明点兆公司向所谓的次承租人支付相关费用的真实性。上诉人点兆公司上诉请求:撤销一审判决第二、四项，1.改判点兆公司支付东亚公司自2016年11月1日至2017年6月30日止的租金336,000元、物业费144,000元、空调能源费72,000元；2.改判点兆公司无需向东亚公司支付2017年7月8日至2018年4月14日的使用费。事实和理由：1.对于2016年11月1日至2017年6月30日的租金及物业费，应当根据合同法“不可抗力”的相关规定予以部分免除。一审判决点兆公司承担上述不可抗力影响期间的全部租金和物业费，违反合同法第117条的规定，也有违公平原则。即便点兆公司应当继续履行租金和物业费的支付义务，本案也应当考虑本次不可抗力对合同履行情况的客观障碍，平衡双方利益，酌情由点兆公司按照租金及物业费的一半金额向东亚公司进行支付。2.点兆公司不应当支付2017年7月8日至2018年4月14日的使用费。（1）东亚公司自认其于2017年7月24日起采取停水停电措施，但其关于2017年8月开始恢复供水供电的主张没有证据予以证明，故自2017年7月24日起，系争房屋已处于无法使用状态。且东亚公司自认系争房屋的控制权已于2017年7月收回并在房屋外部搭建了金属围栏，导致点兆公司无法进入系争房屋。（2）根据双方于2017年9月25日达成的《备忘录》的约定，系争房屋的承租人需双方共同配合完成清退，与次承租人的清退条件需以东亚公司认可的方案履行。因清退工作比较复杂，《备忘录》并未约定清退工作的时限。因东亚公司迟迟不愿意支付清退补偿款，导致清退工作推进缓慢，故双方共同清退次承租人的期间内不应认为是点兆公司使用房屋。（3）2017年7月8日至2018年4月11日，是东亚公司指定的评估公司对系争房屋进行评估的期间，并非点兆公司“占用”的期间。东亚公司与点兆公司均不同意对方的上诉请求。东亚公司向一审法院起诉请求：1.确认东亚公司与点兆公司于2012年3月30日签订的《租赁合同》已经于2017年6月30日解除；2.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年11月起至2017年6月30日的租金672,000元、空调能源费96,000元、物业费288,000元；并支付自2016年11月起至2017年7月31日的水费71,985.90元、电费547,478.63元；3.判令点兆公司向东亚公司支付自2017年7月8日起至2018年4月14日止的超期占用费794,573.20元；4.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年11月16日起至实际支付之日止的租金滞纳金（以拖欠的租金为本金，按每年24%的标准计算）；5.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年12月28日起至实际支付之日止的水电及能源费的滞纳金（以逾期支付的水电及能源费金额为基数，以每年24%的标准计算）；6.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年11月16日起至实际支付之日止的物业费滞纳金（以逾期支付的物业费为基数，以每年24%的标准计算）；7.判令点兆公司向东亚公司支付公证费10,000元及人工费5,035.80元；8.本案诉讼费由点兆公司负担。点兆公司向一审法院提出反诉请求：1.判令点兆公司与东亚公司于2012年3月30日签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；2.判令东亚公司返还点兆公司定金及押金130,000元；3.判令东亚公司向点兆公司支付经济补偿款2,788,875元；4.判令东亚公司向点兆公司支付清退补偿款477,139元；5.判令东亚公司向点兆公司支付逾期损失（以上述诉请2-4金额为本金，自2018年4月14日起计算至实际支付之日止）；6.本案诉讼费由东亚公司负担。一审诉讼过程中，点兆公司撤回要求东亚公司支付经济补偿款2,788,875元的诉讼请求。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路上海XX场XX号大扶梯下的房屋（即系争房屋）权利人为上海XX有限公司。上海XX有限公司将包含系争房屋在内的场地委托东亚公司经营管理并对外出租。2012年3月，东亚公司（甲方、出租方）与点兆公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋（建筑面积约850平方米）出租给乙方使用。租赁期限捌年，自2012年5月1日起至2020年4月30日止。其中2016年5月1日起至2018年4月30日止的月租金为84,000元；2018年5月1日起至2020年4月30日止的月租金为91,000元。租赁期间，乙方应向甲方支付物业管理费（含设备使用费），其中2016年5月1日起至2018年4月30日止的月物业管理费为36,000元；2018年5月1日起至2020年4月30日止的月物业管理费为39,000元。租赁期间，乙方须先付后租，租金、物业管理费每个月承付一次，在每月15日前由乙方向甲方支付该月租金和物业管理费，……如果乙方未能按时足额向甲方承付该月租金及/或物业管理费，每逾期一日甲方有权按逾期金额每日3%向乙方收取滞纳金。乙方须于收到水、电、空调能源使用费付款通知单后的10个工作日内支付上述款项，逾期支付，甲方有权按逾期金额每日3%向乙方收取滞纳金。乙方应于本租赁合同签署同时一次性向甲方支付壹拾叁万元定金。至本合同租赁期限起始日，乙方依约履行其相关义务并兑现其承诺的，乙方先期支付予甲方的壹拾叁万元定金转作乙方支付甲方的押金，并在租赁期限内均足额保留该押金于甲方处。租赁期限届满，若乙方不再续租，且无违约行为并依约返还租赁房屋的，甲方应将押金退还乙方。本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……（3）政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。本合同项下租赁期限届满或本合同终止，乙方应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋依约返还给甲方并通过甲方验收。若乙方未能依上述约定期限返还租赁房屋的，则乙方应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲方支付超期占用费，并赔偿甲方由此造成的全部损失。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，东亚公司将系争房屋交付点兆公司使用。点兆公司向东亚公司支付押金130,000元。2016年12月13日，东亚公司向点兆公司发送《关于要求停止对外签订租赁合同的函》，称，为积极配合市委、市政府确定的城市更新项目——徐家汇体育公园综合改造项目的落实，点兆公司所承租房屋属今后更新改造范围，根据东亚公司安排，现要求点兆公司自即日起针对所承租房屋范围内的任何商家不再新签（续签）租赁合同，若点兆公司接此函后继续对外新签（续签）租赁合同，由此造成的一切不利后果由点兆公司承担。2017年4月13日，点兆公司向东亚公司发出《关于催讨费用函的回复函》，表示点兆公司于2017年4月11日收到东亚公司发出的《关于催讨费用的函》，点兆公司认为点兆公司暂停支付租金的行为系行使不安抗辩权。2017年6月13日，东亚公司向点兆公司发出《关于解除（终止）合同的函》，内容为：根据市委市政府的有关指示精神，上海体育场所在区域将实施改造并建设成为市级公共体育活动聚居区，暂名为“徐家汇体育公园”……为此，相关各方应服从于上海市城市发展大局，所涉租赁商户应切实按时间节点要求配合完成承租房屋的腾退工作。东亚公司、点兆公司就承租上海XX场南区XX轴-XX轴一层及上海XX场XX号大扶梯下相关房屋签订有3份《租赁合同》，现因点兆公司承租的房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，依要求须在2017年6月30日前完成腾退搬迁。故东亚公司现在正式通知点兆公司，前述《租赁合同》于2017年6月30日（“终止日”）解除并终止，不再继续履行；点兆公司应于终止日前停止营业，并在其后13天内（即2017年7月13日前）完成承租房屋的搬迁、搬离物品、返还租赁房屋、结清租金等相关承租费用。如届时点兆公司承租的房屋内有任何遗留物品，则该等物品视为点兆公司遗弃物，东亚公司有权自行处置。2017年7月11日，东亚公司向点兆公司发出《催款函》，称，东亚公司曾于2017年4月6日向点兆公司发出《关于催讨费用的函》要求点兆公司支付拖欠的房屋租金及水、电、空调能源费等费用，但遭点兆公司无理拒绝。点兆公司的行为已经构成严重违约，故东亚公司已经发函于2017年6月30日提前解除并终止双方所签订的3份《租赁合同》。东亚公司再次要求点兆公司支付拖欠的租金及水、电、空调能源费。2017年7月13日，点兆公司回函称，点兆公司拒绝支付租金及相关费用系行使不安抗辩权，且由于点兆公司依据东亚公司要求自2016年12月开始配合东亚公司进行清退工作，点兆公司亦遭受巨大损失，希望和东亚公司协商解决相关事宜。2017年7月20日，东亚公司向点兆公司发出《关于停水、停电及停止空调能源供应的通知》，称，为“徐家汇体育公园”项目建设所需，东亚公司向点兆公司发出《关于解除（终止）合同的函》后，又曾于2017年7月11日向点兆公司发出《关于限期停止营业的通知》，要求点兆公司及其承租房屋项下全部商户须不迟于2017年7月20日前停止营业；逾期，东亚公司将停止其租赁房屋项下包括水、电、空调在内的配套能源供应。由于点兆公司怠于履行义务，未能在上述《关于限期停止营业的通知》规定的日期前使点兆公司承租房屋项下全部商户停止营业，已严重阻碍“徐家汇体育公园”项目建设进程。鉴此，现东亚公司正式通知点兆公司，东亚公司将于2017年7月24日00:00起停止向点兆公司承租房屋提供包括水、电、空调在内的配套能源供应。2017年9月25日，东亚公司（甲方）与点兆公司（乙方）签订《备忘录》一份，约定，因建设“徐家汇体育公园”项目所需，甲方正依政府指令清退所辖区域内承租商户，乙方及其承租房屋列入本次清退范围。为推进上述清退工作，甲、乙双方就相关事项达成共识，并签署备忘录如下：1.甲、乙双方一致同意自2017年6月30日起提前终止（解除）由双方于2010年11月12日及2012年3月30日所签订3份《租赁合同》；……3.乙方承租房屋项下次承租人清退工作由乙方出面进行，甲方提供配合和协助。乙方应与次承租人就解除转租合同达成解约协议，并依事先经由甲、乙双方认可的解约协议内容（条款）与次承租人完成签约。甲、乙双方应相互配合，以确保乙方及乙方承租房屋内全部商户在甲方规定的时间内完成清退。4.乙方对次承租人清退所涉补偿费用经由甲、乙双方确认后，由乙方依其与次承租人达成解约协议约定在次承租人迁离承租房屋并注销、变更相关证照登记手续后向其支付。上述应由乙方支付予次承租人的补偿费用，由乙方先行向次承租人支付。甲方在收悉乙方每次向次承租人支付补偿费用凭证并审核无误后，由甲方即日依乙方该次向次承租人实际支付补偿费用同额款项垫付于乙方，乙方应开具收款凭证予甲方。甲、乙双方确认，上述甲方所垫付乙方支付予次承租人的补偿费用金额构成并作为甲方给予乙方补偿费用的组成部分，且最终纳入甲方给予乙方补偿费用总额中一并结算。5.根据合同相对性原则，乙方应自行承担其作为转租人于转租合同项下的责任。除本备忘录第四条所述补偿费用外，乙方还应自行与次承租人结清双方在履行转租合同过程中所涉各项费用，包括但不限于乙方以自有资金向次承租人返还超付租金（如有）、押金等，此费用及责任与甲方无涉。一审另查明，点兆公司自2016年11月1日起暂停向东亚公司支付租金，并实际于2018年4月14日将系争房屋全部返还完毕。一审庭审中，点兆公司陈述，系争房屋于2017年7月24日起停水停电，且东亚公司在系争房屋外围建起金属围栏，点兆公司实际无法使用系争房屋。东亚公司对于停水停电的事宜不持异议，但否认建立金属围栏，并表示于2017年8月开始陆续恢复水电供应。点兆公司对于水电费及空调能源费仅认可开票金额，即水费35,995.40元、电费306,171.72元、空调费72,000元，就东亚公司主张的其余部分不认可。东亚公司表示开票金额和点兆公司计算的部分一致，其余部分为未开票金额。一审庭审中，就清退补偿小商户的问题，东亚公司、点兆公司明确双方并未就小商户的搬离时间进行明确约定。点兆公司并向本院表示，因徐家汇体育公园的改造，导致当时点兆公司对很多小商户的租金进行了减免，同时关于清退补偿款的部分，亦是按照东亚公司、点兆公司协商，对小商户进行相当于六个月租金的补偿。点兆公司主张的相关清退补偿款亦是按照这个标准，多余六个月部分由点兆公司自行承担，不足部分点兆公司按实际支出主张。东亚公司则认为点兆公司很多补偿款系现金支出，不符合常理。且其中部分商铺系点兆公司自认的自营企业，不应进行补偿。一审诉讼过程中,点兆公司要求东亚公司出具损失补偿评估报告，东亚公司坚称由于点兆公司不配合提供相关资料，评估报告并未出具，后经点兆公司申请，本院调取由上海沪港资产评估有限责任公司出具的《因上海东亚体育文化中心有限公司拟提前终止租赁合同涉及的上海点兆投资管理有限公司损失补偿评估咨询报告》，该报告中陈述：本次评估仅根据上海东亚体育文化中心有限公司的委托对上海点兆投资管理有限公司坐落在上海市徐汇区XX路XX号上海XX场南区XX轴-XX轴一层、XX轴-XX轴一层、XX号大扶梯下房屋，面积约为2,375平方米的房屋建筑的装修搬迁补偿、机器设备和其他资产的搬迁补偿及员工遣散补偿进行评估，未考虑租期及提前解除租赁合同引起其他方面的影响。一审法院认为，东亚公司、点兆公司签订的租赁合同及备忘录系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就本诉部分，现东亚公司、点兆公司均确认双方就系争房屋签订的房屋租赁合同已经于2017年6月30日解除，故就东亚公司的该项诉请，法院依法予以支持。因点兆公司自2016年11月起开始拖欠租金及物业费，就东亚公司要求点兆公司支付2016年11月至2017年6月30日租金及物业费的诉请，法院依法予以支持。就点兆公司主张因不可抗力导致合同解除，但该理由并不构成点兆公司拒绝支付租金的依据，故就点兆公司的该项主张，法院不予采信。就水电费及能源费部分，根据合同约定，点兆公司须于收到水、电、空调能源使用费付款通知单后的10个工作日内支付上述款项，故法院认定就水电费及空调能源费的具体金额应以东亚公司提供的付款通知单为准。就使用费部分，因东亚公司对于点兆公司将系争房屋转租由各小商户经营的事实系明知的，现东亚公司、点兆公司明确表示双方在备忘录中并未对清退小商户的时间进行明确约定，且东亚公司自认其于2017年7月24日起开始对系争房屋采取停水、停电及停止空调能源供应的措施，虽然东亚公司称自2017年8月起陆续恢复水电供应，但法院注意到，点兆公司多将系争房屋出租用于经营，且由于东亚公司采取停水、停电等措施，加上系争房屋位于“徐家汇体育公园”项目改造范围内，以上这些因素确实对点兆公司正常使用系争房屋造成一定影响，现东亚公司要求按照日租金1.5倍的标准主张使用费缺乏事实和法律依据，就使用费部分，由法院根据系争房屋实际情况酌情予以确定。就滞纳金部分，本案中东亚公司、点兆公司的租赁合同尚在正常履行期限内，合同解除主要系政府指令导致，属于合同中约定的不可抗力。从点兆公司提供的证据看，东亚公司于2016年12月即要求点兆公司停止对外续签、新签租赁合同，在此情形下，点兆公司采取暂停支付租金、物业费及水电费的行为，系事出有因。现东亚公司要求点兆公司支付上述费用的滞纳金，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。就东亚公司主张的公证费及人工费，因点兆公司明确否认该物品属于点兆公司，东亚公司亦未提供其他确切的证据予以佐证，故就东亚公司要求点兆公司支付公证费及人工费的诉请，法院不予支持。就反诉部分，因东亚公司同意向点兆公司返还押金，故就点兆公司要东亚公司返还押金的诉请，法院依法予以支持。就清退补偿款部分，根据东亚公司、点兆公司备忘录的约定，由点兆公司方先行垫付，经东亚公司在收悉补偿费用凭证并审核无误后，向点兆公司支付。从点兆公司提供的清退费用看，其中“一品牛肉面店”的租赁合同已经于2016年12月30日到期，就该部分清退补偿款法院难以支持。就其余六家商户的清退补偿款，因该六家商户的租赁合同尚在履行期限内，从点兆公司和承租人签订的解约协议内容看，解约原因多为“建设徐家汇体育公园所需”。其中“小美人鱼”商户的解约协议内容为“点兆公司要求提前终止租赁合同”，对此，点兆公司解释，因该商户涉及五违四必且当时适逢东亚公司通知点兆公司系争房屋涉及“徐家汇体育公园项目改造”，当时对相关情况亦不明确，故在解约协议中写了如上理由。东亚公司对此不予认可。法院认为，因东亚公司于2016年12月13日已经通知点兆公司系争房屋涉及“徐家汇体育公园项目改造”，结合庭审中东亚公司、点兆公司的陈述，法院认可点兆公司的解释。就“华润餐饮”商户的清退补偿款，点兆公司陈述退还的系2017年7月24日至2017年7月31日的租金，结合庭审中东亚公司自认其于2017年7月24日起对系争房屋进行停水停电，8月后方陆续恢复，故点兆公司的陈述可予以确认。就东亚公司认为其中部分店铺系点兆公司自认由其自营，已经在评估报告中评估了相关损失。对此，法院认为，虽然点兆公司曾经自认部分店铺由其自营，但点兆公司已经提供了其和次承租人的租赁合同，且东亚公司对于点兆公司表示自营的“习酒”已经支付了相应的清退补偿款，现东亚公司表示对该部分商户因点兆公司自营而不予补偿缺乏事实和法律依据。点兆公司已经提供了其向次承租人支付补偿款的收款收据及相应凭证，且在损失评估报告中亦明确指出，未考虑租期及提前解除租赁合同引起其他方面的影响。故在点兆公司已经提供了相应证据证明其确实向次承租人支付了清退补偿款的情况下，除因“一品牛肉面”系合同自然到期解除外，对其余商户，东亚公司应当按照备忘录的约定，向点兆公司支付其垫付的清退补偿款。就点兆公司要求东亚公司支付利息的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，法院难以采信。现点兆公司在本案中撤回要求东亚公司支付经济补偿费的诉请，系自行处分自己的民事权利，于法不悖，法院依法予以准许。一审法院审理后作出判决：一、确认上海东亚体育文化中心有限公司与上海点兆投资管理有限公司于2012年3月30日签订的租赁合同于2017年6月30日解除；二、上海点兆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年6月30日止的租金672,000元、物业费288,000元、空调能源费72,000元；三、上海点兆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年7月31日止的电费306,171.72元、水费35,995.40元；四、上海点兆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2017年7月8日起至2018年4月14日止的使用费487,286.60元；五、驳回上海东亚体育文化中心有限公司的其余诉讼请求；六、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海点兆投资管理有限公司押金130,000元；七、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海点兆投资管理有限公司清退补偿款447,139元；八、驳回上海点兆投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,260元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担9,551元，上海点兆投资管理有限公司负担23,709元。反诉案件受理费减半收取计4,936元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担4,692元，上海点兆投资管理有限公司负担244元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为,东亚公司与点兆公司签订的房屋租赁合同及备忘录均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。现双方当事人均确认租赁合同于2017年6月30日协商一致解除，本案的争议在于合同解除的后果处理。具体而言，就租金及使用费部分。点兆公司主张本案因不可抗力而解除，故租金及使用费均应予以免除。本院认为，不可抗力是合同解除的法定原因，法律并没有规定因不可抗力解除的合同，合同双方均可无条件免除各自的全部合同义务。本案中，点兆公司实际于2018年4月才将系争房屋全部返还完毕，故理应向东亚公司支付相应的租金及使用费。点兆公司主张东亚公司已经于2017年7月实际控制系争房屋并建立金属围栏，缺乏证据予以证明，且与本案现有证据相悖，故本院无法采信。点兆公司另抗辩双方共同清退次承租人期间不应当认为是点兆公司使用房屋，但根据双方所签订的《备忘录》，清退工作由点兆公司出面进行，其中并没有免除点兆公司支付使用费的约定，并且双方还约定向次承租人返还超付租金应由点兆公司自行负责，与东亚公司无关。可见，《备忘录》并没有免除点兆公司合同解除后与东亚公司的结算义务，点兆公司的上述主张缺乏依据，本院亦不予采信。考虑到本案租赁合同系因徐家汇体育公园改造项目构成不可抗力而无法继续履行，点兆公司在此之前的履行过程中亦无过错，一审结合本案的实际情况及合同解除的原因，酌情调整了使用费标准，已经充分考虑了点兆公司的利益，并无不妥，本院予以支持。点兆公司要求免除租金及使用费的支付义务，缺乏法律依据，本院不予支持。同理于上，一审未支持东亚公司要求点兆公司赔偿逾期支付租金、物业费的滞纳金以及按照1.5倍的标准支付使用费，于法不悖，本院同样予以支持。就水电费及空调能源费部分。双方在合同中约定，水电费在每月末由双方共同派员抄表，由东亚公司开具发票或收据，点兆公司按月结清。而空调能源使用费则按固定优惠收费标准计取，点兆公司须在东亚公司出具付款通知单后的10个工作日内支付上述款项。点兆公司仅认可上述费用中开票金额部分，对其余部分不予确认。本院对此认为，东亚公司所主张的欠付水电费期间，系争房屋由点兆公司所控制并经营，产生水电费用的事实是客观存在的，理应由点兆公司予以支付。虽然点兆公司仅认可开票部分金额，但开具发票或者发出付款通知书并非点兆公司履行合同义务的先决条件，反而是起算点兆公司履行义务期限的时点，故点兆公司以此为由拒付水电费用及空调能源使用费，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。至于具体的数额，因空调能源使用费为每月固定标准收取，东亚公司就此无需另行举证，故其关于此部分费用的主张，本院予以支持。关于电费数额，东亚公司在一审中已经提供了其系统中电费用量的相关数据，并提供了视频资料，该数据与之前已经结算的电费能够吻合，在点兆公司没有提出反证予以反驳的情况下，本院采信东亚公司关于欠付电费金额的主张，对其相关诉请予以支持。关于水费部分，东亚公司仅提供了其自行制作的报表数据，未经点兆公司审核确认，故本院结合之前已结算的水费予以酌情确定。至于东亚公司要求点兆公司支付水电费、空调能源费滞纳金的诉请，因本案合同系不可抗力而解除，一审结合本案实际情况，免除了点兆公司逾期支付上述费用的责任，符合法律规定，本院予以认同，对东亚公司的上述诉请，本院不予支持。最后，关于清退补偿款部分，根据双方在备忘录中的约定，对次承租人清退所涉的补偿费用经双方确认后，由点兆公司先行向次承租人支付，东亚公司应在审核费用凭证后再将补偿费用支付给点兆公司。现双方对于清退清单中的六家商户产生争议，东亚公司主张该六家商户中部分商户已在2016年12月终止，其余商户则为点兆公司自营，故不同意支付补偿费用。但从点兆公司提交的相应证据来看，上述六家商户解约时均在合同履行期限内，且均发生在东亚公司发出《关于要求停止对外签订租赁合同的函》之后，解除合同的原因也均与徐家汇体育公园项目改造有关，点兆公司也提供了相应的补偿款支付凭证，一审结合上述事实，对六家争议商户均进行了较为详细的分析，最终采信了点兆公司的主张，本院予以支持，不再赘述。东亚公司不同意支付上述补偿款，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，东亚公司关于水电费及空调能源费的上诉请求具有事实依据，本院予以酌情支持，对一审判决依法予以改判。东亚公司的其余上诉请求及点兆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20184号民事判决第一、四、六、七、八项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20184号民事判决第五项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20184号民事判决第二项为上海点兆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年6月30日止的租金人民币672,000元、物业费人民币288,000元、空调能源费人民币96,000元；三、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20184号民事判决第三项上海点兆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年7月31日止的电费人民币547,478.6元、水费人民币64,791元；四、驳回上海东亚体育文化中心有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币33,260元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担5,615元，上海点兆投资管理有限公司负担27,645元。一审反诉案件受理费减半收取计人民币4,936元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担4,692元，上海点兆投资管理有限公司负担244元。二审案件受理费人民币32,525元，由上诉人上海东亚体育文化中心有限公司负担3,217元，由被上诉人上海点兆投资管理有限公司负担29,308元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年二月二十六日书记员  翟宣任附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……