浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5969号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈爱华，女，1959年7月22日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：郑万力（系陈爱华之子），男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁少荣，男，1960年11月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凯，男，1976年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上列二被上诉人委托诉讼代理人：陈品新，浙江六和（温州）律师事务所律师。原审被告：杨微燕，女，1982年3月11日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原审被告：温州共赢房产营销策划有限公司。住所地：温州经济技术开发区滨海六路2497号。法定代表人：郑巨才，总经理。上诉人陈爱华因与被上诉人袁少荣、张凯及原审被告杨微燕温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈爱华上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持陈爱华的一审反诉请求，驳回袁少荣、张凯的一审本诉请求。事实和理由：一、《营业房买卖补充协议》并非陈爱华的真实意思表示，陈爱华并不知情。陈爱华仅出售涉案房屋取得相应对价，正常情况下不可能与案外人的房屋约定一并进行交易，陈爱华也无相应的履行能力。《营业房买卖补充协议》系共赢公司担心杨微燕名下的房产不能顺利过户，与袁少荣、张凯之间恶意串通、损害陈爱华的利益而签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。即使法院认为陈爱华与共赢公司存在委托协议，共赢公司签订《营业房买卖补充协议》约定的内容也超出代理权限，陈爱华未追认，对陈爱华不生效。二、涉案《温州市存量房买卖合同》约定，首付款50%于2018年7月30日付清，另50%于2018年8月30日付齐，款项到位后三日内办理过户，最迟不得超过2018年8月30日。而袁少荣、张凯仅于签署涉案合同时支付定金50万元，其余款项均未支付，却一再要求办理过户，甚至提出要求与杨微燕、郑士平房屋同时过户的无理要求。袁少荣、张凯未按约支付购房款，在监管资金到期后又强行提取监管资金，未与陈爱华协商，亦未安排其他支付方式，已经严重违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故袁少荣、张凯未支付购房款的情况下，陈爱华有权拒绝过户。况且，陈爱华一直在积极履行合同，并于2018年8月还清银行贷款并注销他项权证。得知袁少荣、张凯强行提取监管资金又未表示以其他方式支付购房款后，才将涉案房屋出售，系为了避免损失扩大。涉案房屋虽曾存在被查封情形，但陈爱华一直努力协商提出反担保，要求立即与袁少荣、张凯办理过户手续，但袁少荣、张凯执意以“三套同时过户”的不合理诉求拒绝。综上，请求支持陈爱华的上诉请求。袁少荣、张凯辩称：陈爱华就涉案房屋买卖存在违约，在涉案房屋被法院查封的情况下，陈爱华一直隐瞒，继续与袁少荣、张凯进行交易，导致袁少荣、张凯将监管资金放在银行长达一年时间。陈爱华未能实现将三套房屋捆绑销售的承诺，导致袁少荣、张凯利益受损，应当承担责任。综上，一审认定事实清楚，程序合法，应当予以维持。杨微燕、共赢公司未作陈述。袁少荣、张凯向一审法院起诉，请求：1.确认双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》合法有效；2.陈爱华、杨微燕、共赢公司补偿袁少荣、张凯租金损失，从2018年7月25日起计算至实际过户之日止（暂算至2019年2月24日，为227739.8元）；3.陈爱华、杨微燕、共赢公司向袁少荣、张凯支付违约金1240163元；4.本案诉讼费由陈爱华、杨微燕、共赢公司共同承担。后袁少荣、张凯变更第1、2项诉讼请求为：1.解除双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；2.陈爱华、杨微燕、共赢公司补偿袁少荣、张凯租金损失，从2018年7月25日起计算至判决生效之日止。一审审理过程中，陈爱华提起反诉，请求：1.解除双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》，确认2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》无效；2.本案诉讼费、反诉费由袁少荣、张凯承担。一审法院认定事实：温州经济技术开发区滨海六路2469号永丰家园2-5幢203室的房屋产权登记在陈爱华名下。2013年12月4日，陈爱华与共赢公司签订委托书，约定由共赢公司作为受托人，代为办理上述房屋相关买卖事项。2018年6月2日，共赢公司与袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》，约定将陈爱华名下的永丰家园2-5幢203室房屋出售给袁少荣、张凯，总价款914万元，定金50万元，2018年7月30日前付清首付款50%，另50%于2018年8月15日前付清，款项到位后三日内办理过户手续，最迟不超过2018年8月30日。合同签订后，袁少荣、张凯依约支付定金50万元，并由共赢公司出具《定金收条》一份，备注“代陈爱华收”。2018年6月4日，双方达成一份《补充协议》，约定前述协议中涉及的付款以资金监管方式支付。2018年7月25日，袁少荣、张凯依约在浦发银行办理424万元购房款资金监管。2018年8月1日，袁少荣、张凯与共赢公司又签订一份《营业房买卖补充协议》，约定：1.双方于2018年7月25日前已办毕银行资金监管，共赢公司应在三个工作日内办理交易手续；2.因永丰家园2-5幢202室房屋产权证遗失，双方约定于2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续，另永丰家园2-5幢202室延后至2018年9月17日之前办理交易；3.任意一方若未按约定时间办理过户手续，均需承担总计300万元的违约金。2018年6月25日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民初150号民事裁定，查封陈爱华名下涉诉永丰家园2-5幢203室房屋。2018年7月6日被温州市中级人民法院查封，2019年8月8日、9月2日、11月7日被瓯海区人民法院查封，2019年11月15日被龙湾区人民法院轮封。2020年8月24日，产权解封后转移案外人。涉诉房产已于2015年11月28日出租给案外人唐小利使用，租期5年，第一年年租金为338414元，此后每年在前一年的基础上递增7%。一审法院认为，袁少荣、张凯与共赢公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应属有效。2018年3月2日，五村就本案涉诉房产向浙江省温州市中级人民法院申请保全，同年6月25日裁定查封。双方分别于2018年6月2日、6月4日、8月1日签订了《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《营业房买卖补充协议》。杨微燕与袁少荣、张凯的微信聊天记录，从2018年8月14日至8月30日止，未提及房产被法院财产保全的事实，直至同年9月9日才有“正在办理解除查封手续”的表述，对此袁少荣、张凯不持异议并要求杨微燕尽快处理、快速过户。综上，双方应该知晓房屋被查封的事实，不存在欺诈行为。双方已约定三套房屋捆绑销售，袁少荣、张凯要求在一个合理期限内进行三套房屋的过户登记手续，亦属合理，故不能因此认定其主观上具有恶意。从上述证据分析可知，双方对涉诉房产被查封的事实应属明知，不存在欺诈、胁迫等手段或恶意串通等情形，陈爱华主张《营业房买卖补充协议》无效的诉请，与查明事实不符，不予支持。《营业房买卖补充协议》约定于2018年8月10日前办理涉诉房屋产权变更手续，但涉诉房屋2018年7月6日被温州市中级人民法院查封后，2019年8月8日、9月2日、11月7日被瓯海区人民法院再次查封，2019年11月15日被龙湾区人民法院轮封。说明双方第二次协商后，陈爱华仍未按约及时处理、履行义务，采取手段使涉诉房屋具备过户条件，直至一审、二审。在本案重审期间，涉诉房屋被解除查封具备了过户条件，陈爱华未与袁少荣、张凯协商过户事宜，反将涉诉房屋产权进行转移，已构成违约。根据规定，当事人一方迟延履行义务或其他违约行为，致使不能实现合同目的的，可解除合同。据此，一审法院确认解除双方于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》。本诉诉请支付租金和违约金。关于双方约定的违约金，诉请中袁少荣、张凯既主张违约金，又主张租金损失，两者均是违约责任的承担方式，一并进行认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案系陈爱华违约，袁少荣、张凯有权主张陈爱华赔偿，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，认为袁少荣、张凯主张的违约金金额合理，予以支持。再就，共赢公司辩称其只是房屋买卖介绍人，不应承担责任的辩解。一审法院认为，陈爱华与共赢公司签订《委托书》由共赢公司为代理人办理涉诉房产买卖等事宜，共赢公司在委托权限内与袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》，因委托代理关系所产生的法律后果应由委托人承当。故共赢公司的辩解意见，予以采信。杨微燕并非涉诉房产的产权所有人，不负有协助办理过户手续的义务；就买卖合同来看，杨微燕也非合同相对方，无需承担连带责任，故袁少荣、张凯该项主张没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月10日判决：一、解除袁少荣、张凯与共赢公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；二、陈爱华于判决生效之日起十日内支付袁少荣、张凯违约金人民币1240163元；三、驳回袁少荣、张凯的其他诉讼请求；四、驳回陈爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18011元，反诉案件受理费80元，共计18091元，由袁少荣、张凯共同负担5810元，陈爱华负担12281元。二审期间，袁少荣、张凯当庭申请证人吴某出庭，吴某陈述其系涉案房屋买卖的中介，当初双方约定三套房子捆绑销售，后因房屋被查封而无法过户，之后双方协商，袁少荣、张凯要求出卖方支付押金后一套一套过户，但共赢公司不同意。袁少荣、张凯认为吴某当庭陈述的内容符合双方交易的真实情况，能够证明陈爱华主观恶意。陈爱华认为证人的陈述与本案无关，涉案房屋随时可以过户，另外两套房屋能否过户及是否三套房屋一并过户，与陈爱华无关。杨微燕确认吴某系涉案房屋买卖中介，但认为证人的陈述不符合事实。共赢公司未发表意见。本院经审查认为，吴某的证言能否证明双方约定三套房屋一并过户，本院将在下文予以阐述，至于吴某证言中有关双方后续协商内容，因吴某陈述双方最终并未达成一致意见，故协商过程与本案处理结果无涉，本院不予采信。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，陈爱华与共赢公司签订的《委托书》中载明：“代为签订房屋买卖合同、收取定金、房款……凡受托人在上述委托权限范围内所签署的一切有关文件，本委托人均予以承认。”杨微燕于2018年8月30日与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述：“已经解决到99%。昨天已经详细跟吴总交代了过程了。下周二三先过户那套小的，周四周五来得及的话过幼儿园那套。”杨微燕于2018年9月9日与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述：“三套一起解除可以，但有两套先过户、解冻先、然后最后一套补正。”袁少荣、张凯方于2018年10月8日与杨微燕的微信聊天记录中陈述：“杨总，十月份了。请想办法加快我三间房的过户，不能再拖延了。从七月份到现在已经三个月了。”杨微燕回复：“知道了。”杨微燕系共赢公司工作人员，陈爱华与杨微燕系婆媳关系。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据陈爱华的上诉请求、理由及袁少荣、张凯的抗辩意见，本案二审期间的争议焦点为：第一，涉案《营业房买卖补充协议》是否有效；第二，陈爱华是否构成违约，若构成违约，应承担多少违约责任。关于争议焦点一。涉案《营业房买卖补充协议》系在涉案房屋被查封的情况下，双方就款项支付及过户事宜重新达成的合意，是双方真实意思表示。本案并无证据显示共赢公司与袁少荣、张凯存在恶意串通的情形，故一审未支持陈爱华有关《营业房买卖补充协议》无效的主张，正确。陈爱华向共赢公司出具的《委托书》中明确共赢公司有权代陈爱华签订买卖合同，并未明确仅指《温州市存量房买卖合同》。况且，袁少荣、张凯基于共赢公司与杨微燕、杨微燕与陈爱华之间的身份关系，有理由相信共赢公司依据《委托书》就涉案房屋买卖享有签订补充协议的权利。基于上述分析，陈爱华有关共赢公司签订《营业房买卖补充协议》超出授权范围对其不生效的主张，不成立，本院不予支持。鉴于陈爱华对于解除《温州市存量房买卖合同》不持异议，《营业房买卖补充协议》作为《温州市存量房买卖合同》的补充协议，也应当一并予以解除。故一审判决解除《温州市存量房买卖合同》及《营业房买卖补充协议》，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。共赢公司接受陈爱华、杨微燕、案外人郑士平的委托，办理温州市经济技术开发区××路××号××幢××号××号房屋买卖事宜，并与袁少荣、张凯针对上述三套房屋交易事宜签订《营业房买卖补充协议》，约定涉案房屋与2445号房屋一并过户，202号房屋因产权证遗失问题延后过户时间。况且，杨微燕在与袁少荣、张凯方的微信聊天中陈述“三套一起解除可以”，并对袁少荣、张凯陈述三间房屋过户问题予以应允，结合涉案房屋买卖中介有关双方约定三套房屋捆绑销售的陈述，足以说明袁少荣、张凯系一并购买上述三套房屋。故陈爱华有关袁少荣、张凯单方提出三套房屋同时过户的不合理要求而其并未同意的主张，不成立，本院不予采信。袁少荣、张凯于2018年7月25日办理了资金监管，已经完成了《营业房买卖补充协议》约定的购房款支付义务。陈爱华有关袁少荣、张凯未按约支付购房款，其有权拒绝协助办理房屋过户手续的主张，不成立。涉案房屋因陈爱华涉诉被法院查封而无法按约完成过户，陈爱华在涉案房屋解除查封后又出卖他人，导致袁少荣、张凯的合同不能实现，构成违约，一审根据涉案《营业房买卖补充协议》的约定判决其向袁少荣、张凯承担1240163元的违约金，亦无不当，本院予以维持。综上，陈爱华的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12281元，由上诉人陈爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二一年二月二日法官助理 周婷婷代书记员 徐彬妮