山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终757号 上诉人（原审原告）：董静，女，1990年2月6日出生，汉族，住所地青岛市崂山区，现住青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）：苏海燕，女，1975年6月17日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人董静因与被上诉人苏海燕租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董静上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书中的第三项，改判被上诉人返还已收取24000元转让费，并赔偿上诉人经济损失1000元。2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将上诉人支付的24000元认定为装修补偿款，未要求被上诉人返还，属于认定事实、适用法律错误，二审法院应当依法改判。首先，被上诉人苏海燕为骗取原告的商铺转让费，在明知吴学勇租期即将届满的情况下仍然与上诉人签订了超出剩余使用期限的房屋租赁合同，在本案一审结束后，上诉人通过手机录音的电脑端找到新证据，系上诉人与被上诉人租赁合同达成时的录音通话，通过对话能够辨析被上诉人收取的24000元为转让费，并非一审法院所认定的装修补偿款。转让费系次承租人为获得剩余租赁期限向转租人所支付的一种对价，次承租人承租商铺，支付转让费，就是为了获得剩余的租赁期限经营商铺，次承租人支付转让费的价值主要体现在商铺在承租期限内的使用价值，本案中，上诉人向被上诉人支付24000元转让费后，被上诉人依约向上诉人交付租赁房屋，但上诉人仅仅使用了一月有余，被上诉人便出现严重违约，致使转租合同无法履行，上诉人缴纳转让费的预期利益无法实现，遭受巨大损失，故此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。其次，即使认为上诉人向被上诉人支付的24000元为装修补偿款，但上诉人的预期利益追求也是要求被上诉人完整履行租赁合同期限，寻求支付款项与合同目的实现价值对等。一审法院对此认为：上诉人后来与北方国贸又重新签订了租赁合同，故此认为上诉人没有产生利益损失，该认定有误。上诉人利益损失的弥补是其后来通过自行的真诚努力与北方国贸重新达成的租赁合同，上诉人向被上诉人支付的24000元装修补偿款是基于对被上诉人能够完成全部租赁期限的信任，重新达成新的租赁合同与向被上诉人支付装修补偿款之间没有对应关系，被上诉人苏海燕违约属实，上诉人继续租赁涉案房屋，并不能免除其应当承担的违约责任。故即使认定为装修补偿款，被上诉人也应当予以返还。最后，根据《九民纪要》第32条规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。本案中，超过2020年5月31日的租赁期限无效，被上诉人的行为已经严重违反诚信原则，依据九民纪要规定，被上诉人不能因其违约行为而因此获利。二、一审法院未认定1000元损失的赔偿是错误的。首先，在上诉人与被上诉人租赁合同履行期间，因被上诉人未尽到合理沟通义务，致使案外人将店铺内电闸拉断，上诉人联系了被上诉人请求维修，但是被上诉人未依法尽到维修义务，迫于无奈，上诉人只得自行购买电缆与北方国贸对接电闸问题，造成人员工资损失以及待售烤鸭的腐臭，造成严重经济损失。根据《合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故此，上诉人要求被上诉人赔偿关于购买电缆以及因此造成的直接损失，并无不当，被上诉人应当予以赔偿1000元损失。 苏海燕未到庭，无答辩。 董静向一审法院起诉请求：1.请求确认董静、苏海燕签订的《房屋租赁合同》中超过2020年5月31日的租赁期限无效；2.请求判令苏海燕返还董静商铺租赁转让费24000元、2020年6月1日至2020年11月3日期间的房租21834元、押金4166元，合计50000元，并支付资金占用期间的损失337.5元（以50000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率暂计算至2020年6月18日）；3.请求判令苏海燕赔偿董静在经营期间因用电问题导致的损失1000元；4.诉讼费用由苏海燕承担。 一审法院认定事实：2020年4月18日，董静作为承租人、苏海燕作为出租人签订《房屋租赁合同》，约定将位于青岛市李沧区的商铺租赁给董静用于食品经营，租赁期限自2020年4月25日起至2020年11月3日止，房租为每月4166元，押金为一个月房租4166元、租赁期满付清所欠费用后予以返还。董静于2020年4月18日通过支付宝转账方式向苏海燕支付了50000元、于2020年4月20日通过微信转账方式向苏海燕支付了押金4166元。涉案店铺的所有权人系青岛北方国贸集团股份有限公司（以下简称北方国贸），北方国贸将涉案店铺出租给了案外人吴学勇，双方之间的租赁合同到2020年5月31日到期。吴学勇承租后，又将涉案店铺出租给苏海燕，吴学勇与苏海燕之间的租赁合同约定的租赁期限为自2019年11月4日至2021年11月3日，租赁期内允许转租。吴学勇与北方国贸的租赁合同到期后，未再与北方国贸续租，北方国贸遂于2020年6月1日与董静直接签订《房屋及设备租赁合同》，将涉案店铺出租给董静，租赁期限为自2020年6月1日至2021年5月31日。苏海燕于2019年10月份装修了涉案店铺，其经营项目为“玩小鸭”鸭脖，董静转租后改为“一起鸭”手撕烤鸭。 一审法院认为，涉案店铺由其所有权人北方国贸出租给吴学勇，吴学勇在租赁期内又将店铺出租给苏海燕，因吴学勇的租赁期限于2020年5月31日到期，故吴学勇对超出上述期限的租期无权处分，苏海燕亦无权使用。虽然吴学勇同意苏海燕另行转租，但因苏海燕对超出2020年5月31日的租赁期限无使用权，故苏海燕与董静签订的租赁合同中超出2020年5月31日的租赁期限无效，对董静要求确认董静、苏海燕之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效的诉讼请求，一审法院予以支持。因董静、苏海燕之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效，故苏海燕应当返还董静已付的上述期限内的租金，因双方约定每月租金4166元，故苏海燕应返还董静2020年6月1日至2020年11月3日期间的租金21246.6元（4166元/月×5月+4166元/30天×3天），对董静要求苏海燕返还租金21246.6元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分于法无据，一审法院不予支持；因董静、苏海燕之间的《房屋租赁合同》已到期，苏海燕未主张董静存在欠费等需要扣除的事项，因此苏海燕应当全额返还董静已付的押金4166元，对董静要求苏海燕返还押金4166元的诉讼请求，一审法院予以支持。因苏海燕未返还上述租金及押金，应当支付董静资金占用期间的利息损失，董静要求自2020年6月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息符合法律规定，一审法院予以支持。关于董静已付的24000元款项性质及应否返还问题，董静主张该款项为转让费，但是双方未就转让费事宜作出书面约定，董静亦未提交相应证据证明该款项系转让费，而苏海燕主张该款项为装修补偿金，苏海燕称其将涉案店铺装修好后因疫情影响仅使用了一个月左右，然后就将店铺转租给了董静，转租时向董静收取了24000元的装修补偿金，董静同意并已支付，因为董静经营的项目与苏海燕类似，原来的装修可以继续使用，董静现在仍然使用涉案店铺，因此苏海燕不同意返还装修补偿金，董静则认为装修的价值已体现在租金中，苏海燕无权另行主张装修补偿金。一审法院认为，因双方就该款项未作书面约定，董静主张该款项为转让费没有事实和法律依据，苏海燕主张该款项系装修补偿金的抗辩意见，致董静诉讼请求所依据的事实主张真伪不明，依证明规则，应由董静承担举证不能的法律后果，苏海燕所述具有高度盖然性，故一审法院认为款项性质为装修补偿金。董静在签订租赁合同后已支付给苏海燕装修补偿金24000元，应当视为董静认可双方关于装修补偿的约定，虽然董静与苏海燕的租赁合同已于2020年5月31日到期，但董静又与涉案店铺的所有权人直接签订了租赁合同，继续承租涉案店铺，其仍然享有涉案店铺装修的使用权，依据公平原则，董静并未因苏海燕的无权出租行为而遭受不能享有使用该装修之损失，故对装修补偿金24000元，董静无权要求返还，对董静要求返还该款项的诉讼请求，一审法院不予支持。关于董静主张的因拉闸停电造成的损失1000元，董静对此未提交证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，对于董静的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、董静与苏海燕之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效；二、苏海燕于本判决生效之日起十日内返还董静租金21246.6元、押金4166元并支付利息损失（以25412.6元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回董静的其他诉讼请求。如果苏海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（董静已预交），减半收取525元，由董静负担262.5元，苏海燕负担262.5元，苏海燕于本判决生效之日起十日内支付董静262.5元。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 董静提交证据一、手机通话录音1份、录音恢复证明材料1份，证明：苏海燕曾经说过24000元是转让费，而不是所谓的其他款项。苏海燕未到庭，未质证。 本院认证认为，上诉人提交的证据一中手机通话录音，无原始载体，无法直接证实24000元的性质，本院不予采信。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉事实及理由，本案争议焦点为苏海燕是否应返还24000元并赔偿1000元损失。 第一，董静在二审中提交的证据无法直接证明苏海燕认可24000元为转让费而非装修补偿金。且，商铺转让费是指承租人将承租的门面房转租给他人、在租金之外收取一定数额的费用，是市场发展过程中形成的一种商业习惯,该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。虽董静从苏海燕处转租的期限仅一月有余，但董静客观上已经在该店面经营，并后续又与涉案店铺的所有权人即青岛北方国贸集团股份有限公司签订《房屋及设备租赁合同》，可继续享有租赁商铺带来的利益，故本院对董静要求返还24000元的上诉主张不予采信。 第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张损失1000元，并未提交证据予以证明，本院对上诉人的该上诉主张不予采信。一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人董静的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人董静承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二一年二月二十五日 法官助理费晓宇 书记员 张雨薇 书记员姚 莉