上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0118民初18645号 原告：谢银珍，女，1963年3月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。 委托诉讼代理人：潘忆，上海理本广治律师事务所律师。 被告：顾地好，男，1974年3月10日出生，汉族，户籍地安徽省。 委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。 原告谢银珍诉被告顾地好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人潘忆、被告及其委托诉讼代理人张迎川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢银珍向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告于2018年4月27日签订的上海市商业用房租赁合同于2020年9月30日予以解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区镇泽路XXX号房屋；三、判令被告支付原告租金人民币96,000元；四、判令被告支付原告物业费1,000元；五、判令被告支付原告房屋使用费(按每年72,000元的标准计算，自2020年10月1日起计算至被告实际腾退之日止)；六、判令被告支付原告物业费(按每年1,000元的标准计算，自2020年10月1日起计算至被告实际腾退之日止);七、判令被告支付原告违约金36,000元；八、判令被告支付原告滞纳金(按每日300元的标准计算，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原、被告于2018年4月27日签订《上海市商业用房租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于镇泽路XXX号的房屋，租赁期限为五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止。年租金为72,000元，2019年开始每年还需支付物业费1,000元。被告应于合同签订之日起3天内付清半年的租金，其后每半年租金提前一个月向原告付清。合同一并约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了7万元。合同约定的年租金为72,000元，但是被告支付租金7万元，该笔钱款是双方协商第一年租金按照7万元计算，故第一年租金是足额支付的，被告支付租金至2019年5月31日，之后的租金未支付，被告也未支付过押金。2019年，原告多次联系被告要求支付租金，但被告至今未曾向原告支付2019年至2020年的租金及物业费。按照合同约定，被告应自2019年5月1日之前向原告支付2019年6月1日至2019年12月31日期间该半年租金，但是被告自2019年6月1日至今未按约支付租金。由于被告未按约支付房屋租金，原告行使法定解除权，解除日期为2020年9月30日，理由是被告在2020年9月30日收到法院寄送的传票及起诉状、证据副本等材料。合同解除之后，系争房屋被告应予腾退。被告拖欠的租金，原告是根据合同第4.1条约定，按照年租金72,000元，物业费1,000元，月租金6,000元计算。针对2019年6月1日至2020年9月30日期间计算1年零4个月计算16个月，为96,000元。物业管理费为每年1,000元，针对2019年6月1日至2020年9月30日期间的物业费，原告仅主张1年的物业费，多出的物业费不予主张。对于合同解除之后的房屋占有使用费及物业费也是按照上述标准计算至实际腾退之日止。因被告逾期支付租金，构成违约，根据合同第11条约定的违约责任，违约方支付年租金的50%作为违约金，年租金为72,000元，即违约金为36,000元。同时，原告还主张按月租金的5%另行加收滞纳金，每日按照月租金6,000元*5%即300元计算，自2019年5月1日计付至租金付清之日止。原告认为,被告行为已侵犯原告的合法权益,故原告诉至法院。审理中，原告明确诉请为，撤回上述第七项诉讼请求，其他诉讼请求不变。 被告顾地好辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，2018年4月27日原、被告签订的上海市商业用房租赁合同，租期自2018年6月1日至2023年5月31日止。被告承租系争房屋后进行装修，在装修期间，曾有人告知被告系争房屋权属存在争议，要求被告停止装修。被告办理营业执照时，需要提供房产证，但是原告没有提供房屋产证给被告，导致被告无法办理营业执照，被告还承租了系争房屋的隔壁房屋，被告的营业执照是办理在隔壁房屋内。被告确认支付第一年租金7万元，原告曾多次要求被告腾退系争房屋。鉴于当时已经装修完毕且支付了租金，被告存在损失，后经介绍人调解，原告同意赔偿被告装修损失13万元，但是双方未形成书面协议。目前系争房屋由被告实际使用，原告也未支付赔偿款。鉴于案外人告知被告房屋权属有争议，故之后被告未按约支付租金。之后根据(2018)沪0118民初4770号民事判决书，系争房屋归案外人所有，故原告对系争房屋无所有权，也无权向被告主张租金，原告主体不适格。鉴于原告无权对外出租，故双方之间的房屋租赁合同无效。确认被告在2020年9月30日收到法院寄送的传票、起诉状及证据副本等材料。针对诉请二，不同意腾退。被告愿意与产权人签订合同，但是与原告无关。针对诉请三，同意支付租金，但是应当支付给产权人，不是支付给原告。针对诉请四，合同虽然约定了物业费，但是实际上没有物业管理公司进行管理。如果产生了物业费，则被告同意支付物业费。针对诉请五，同意支付房屋占有使用费。但是不清楚支付给谁。针对诉请六，同意支付房屋物业费。合同虽然约定了物业费，但是实际上没有物业管理公司进行管理。如果产生了物业费，则被告同意支付物业费，但是不清楚支付给谁。针对诉请七，不同意支付违约金，被告不存在违约行为。若法院认定被告存在违约行为，被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请八，不同意支付滞纳金。就同一违约行为不能主张两项违约金。若法院认定被告存在违约行为，被告认为滞纳金标准过高，请求法院酌情调整。 经开庭审理查明：2018年4月27日，原告与被告签订了《上海市商业用房租赁合同》，由被告承租原告位于上海市青浦区镇泽路XXX号房屋，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，年租金72,000元，物业费每年支付1,000元(2019年开始)。应于本合同签订之日起3天内付清半年的租金，其后每半年租金提前一个月向原告付清下半年的租金，采用先付后用得原则。逾期支付的，则被告每日另需按月租金5%支付违约金。租赁期间，任何一方提出终止合同，需向对方赔偿六个月的违约金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付租金至2019年5月31日，之后的租金未支付，被告也未支付过押金。目前被告仍在系争房屋内经营。 另查明，系争房屋办理了产证登记，目前登记的权利人为青浦赵巷房产实业有限公司。 以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商业用房租赁合同、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。 审理中，被告认为，系争房屋所有权归案外人所有，原告主体不适格，故不同意支付租金。为此，被告还提供了(2018)沪0118民初4770号民事判决书为证。原告对该判决书的真实性予以认可，但原告认为，系争房屋系由案外人朱某某购买，原告与案外人朱某某系夫妻关系，原告有权向被告出租房屋。对此，原告提供了上海市商品房出售合同、户口簿复印件等证据。被告对上述证据的真实性予以认可。 根据庭审查明的事实，本院认为，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同约定，被告应自2019年5月1日之前向原告支付2019年6月1日至2019年12月31日期间该半年租金，但是被告自2019年6月1日至今未按约支付租金。由于被告未按约支付房屋租金，已构成根本违约，原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除日期原告以被告在2020年9月30日收到法院寄送的传票及起诉状、证据副本等材料作为合同解除之日，本院予以确认。合同解除之后，被告应予腾退系争房屋。被告拖欠的租金，原告是根据合同第4.1条约定，按照年租金72,000元，物业费1,000元，月租金6,000元计算。针对2019年6月1日至2020年9月30日期间计算1年零4个月计算16个月，为96,000元。物业管理费为每年1,000元，针对2019年6月1日至2020年9月30日期间的物业费，原告仅主张1年的物业费，多出的物业费不予主张。合同解除后，房屋占有使用费，按每年72,000元的标准计算，以及物业管理费按每年1,000元的标准计算，自2020年10月1日起计算至被告实际腾退之日止。原告所主张的租金、物业费及房屋占有使用费均有相应的证据，本院均予以支持。对于原告所主张的滞纳金，原告要求按月租金5%即每日300元的标准计算，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止，原告该项诉请计算标准明显过高，被告也请求酌情调整，综合合同履行、当事人过错程度等情况，本院酌情调整为按月租金的千分之五即每日30元的标准计算，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条之规定，判决如下： 一、确认2018年4月27日原告谢银珍与被告顾地好签订的《上海市商业用房租赁合同》于2020年9月30日予以解除； 二、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区镇泽路XXX号房屋； 三、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内支付原告谢银珍租金人民币96,000元； 四、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内支付原告谢银珍物业费人民币1,000元； 五、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内支付原告谢银珍房屋占有使用费(按每年人民币72,000元的标准计算，自2020年10月1日起计算至被告实际腾退之日止)； 六、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内支付原告谢银珍物业费(按每年人民币1,000元的标准计算，自2020年10月1日起计算至被告实际腾退之日止)； 七、被告顾地好应于本判决生效之日起十日内偿付原告谢银珍滞纳金(按每日人民币30元的标准计算，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,900元，减半收取计人民币1,450元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员  林 青 二〇二一年二月九日 法官助理  周磊杰 书 记 员  周磊杰 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。