湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终76号上诉人（原审被告）：湖北承泰置业投资有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中街道办事处承天东路52号，统一社会信用代码91420881557000040W。法定代表人：孙启学，董事长。委托诉讼代理人：唐刚，湖北邦伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，湖北邦伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龚玉清，男，1967年2月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市,委托诉讼代理人：赵强，湖北喜祥致运律师事务所律师。上诉人湖北承泰置业投资有限公司（以下简称承泰公司）因与被上诉人龚玉清商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日进行了询问，上诉人承泰公司的委托诉讼代理人唐刚、刘飞，被上诉人龚玉清与其委托诉讼代理人赵强，到庭参加了询问。本案现已审理终结。承泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龚玉清的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由龚玉清负担。事实与理由：一审法院作出了错误的事实认定，且一审处理与商品房买卖的相关法律、法规和规章等规范性文件不符。根据双方签订的房屋买卖合同第十七条、合同附件六的第四条第五项（2）、第八条第三项的约定，以及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定,龚玉清应当缴纳住宅专项维修资金这一办理产权登记前的先行义务，直至2019年2月2日龚玉清才缴纳了24056元的住宅专项维修资金，显然是龚玉清严重违反了合同义务，故承泰公司有权拒绝办证。根据商品房买卖合同第十一条的约定，双方在签订商品房买卖合同后，承泰公司作为出卖人并未迟延交房。承泰公司在2014年6月9日就办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，具备了交房条件，并根据龚玉清的请求向其提前交房，使得龚玉清能够提前经营，极大的保障了龚玉清的经济利益。故承泰公司不存在违约情形。龚玉清答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。一、本案事实清楚，按照双方签订的商品房买卖合同第十七条的约定，协助龚玉清办理房屋所有权登记手续，并为此提供资料，缴纳税费，开具相关票据是属于承泰公司应当履行的合同义务。二、办理商品房的不动产权登记，应首先由出卖人即承泰公司向龚玉清提供办理不动产权登记的全部购房专用发票，并缴纳相关的税收。只有这样才能依法办理不动产权证书。本案中，龚玉清2018年8月9日向承泰公司发出解除合同通知后，承泰公司才于2018年10月11日为龚玉清开具五张增值税发票。此时，才具备办证的基本手续。而实际上，直至2019年1月10日后，承泰公司才协助龚玉清办理涉案房屋的所有权转移登记。三、承泰公司滥用诉权和上诉权，在没有任何事实的基础上，反复诉讼拖延龚玉清办证的时间，给龚玉清造成了很多损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龚玉清向一审法院起诉请求：一、判决承泰公司赔偿龚玉清违约金860496元；二、本案诉讼费用由承泰公司承担。一审法院认定事实：2013年12月25日，龚玉清与承泰公司签订《荆门市商品房买卖合同》一份，合同约定，承泰公司将其开发的位于湖北省××郢××镇××北××东侧××层××11间商铺出售给龚玉清，总建筑面积为689.56㎡，总价款为人民币5516480元，房屋交付期限为2014年6月30日前。其中，合同第十七条约定，“自本合同约定的交房期限届满之日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记手续”“买卖双方应当全面履行法律规定或合同约定的文书签署、资料提供、税费缴纳等办理商品房房屋所有权转移登记所必需的义务”“因出卖人责任导致买受人不能在本条约定期限届满时办理该商品房房屋所有权证的，双方同意按下列第一种方式处理：……（2）逾期超过180日后，……买受人不解除合同的，合同继续履行，自本条约期限届满之第二日起至出卖人实际履行办理该商品房房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金”。合同签订当日，龚玉清支付了首付购房款2766480元，承泰公司出具临时收据。随后，龚玉清对房屋进行了装修经营。2014年4月17日，承泰公司为龚玉清开具销售不动产统一发票四张，合计金额为2766480元，备注为预收购房款。2018年8月9日，龚玉清向承泰公司发出《解除合同通知书》，以在约定的期限内未能给龚玉清办理房屋所有权登记转移手续为由，要求解除双方2013年12月25日签订的《荆门市商品房买卖合同》。2018年10月11日，承泰公司为龚玉清开具五张增值税普通发票，合计金额为2711440元，备注分别为钟祥市郢中镇校场路北端东侧（莫愁天地）3幢306号、308号、309号、310号、311号商铺，合同编号ZXS2013003351。2018年10月31日，承泰公司以确认合同效力为由将本案龚玉清诉至湖北省钟祥市人民法院，要求确认龚玉清发出的《解除合同通知书》无效，判令《荆门市商品房买卖合同》继续履行。经组织双方进行调解，湖北省钟祥市人民法院于2019年1月10日作出（2018）鄂0881民初2906号民事调解书，内容为双方同意继续履行合同，承泰公司提供为龚玉清办理不动产权证的相关材料，承泰公司支付龚玉清违约金86万元。后承泰公司向湖北省荆门市中级人民法院申请再审，后湖北省荆门市中级人民法院依法对该案进行了提审再审，并于2019年7月23日作出（2019）鄂08民再13号民事裁定书，查明因承泰公司委托诉讼代理人超出代理权限，裁定撤销（2018）鄂0881民初2906号民事调解书，并将该案发回湖北省钟祥市人民法院重审。该案在湖北省钟祥市人民法院重审期间，承泰公司自愿申请撤诉，湖北省钟祥市人民法院于2019年9月23日裁定准予承泰公司撤回起诉。另查明，承泰公司2019年1月10日后协助龚玉清到房产部门为购买的商铺办理所有权转移登记手续，龚玉清已于2019年2月13日办理不动产权登记。还查明，承泰公司于2014年11月4日向龚玉清退付房屋面积差额款18000元。一审法院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷。双方当事人自愿签订商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方应按照合同约定享有相应的权利，履行各自的义务。龚玉清已依约向承泰公司支付全部购房款，对此双方均不持异议，承泰公司亦应在约定的期限内向龚玉清交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记手续，承泰公司负有提供资料、缴纳税费并开具相关票据等办理商品房房屋所有权转移登记所必需的义务。承泰公司抗辩称，导致龚玉清延迟办理产权证的原因在于其单方要求暂缓办理产权登记手续，但未提交相应的证据证明，应不予采信。承泰公司另提出，认为龚玉清未按合同约定及行政规章的规定缴纳办理产权登记前的相关规费和税款，故承泰公司有权拒绝配合办理产权证，同时龚玉清亦未按合同约定与承泰公司共同申请办理产权登记。一审法院认为，协助或配合龚玉清办理房屋所有权转移登记手续，并为此提供资料、缴纳税费、开具相关票据等本属于承泰公司的合同义务，若承泰公司已履行自身的协助义务，因归属于龚玉清的原因未办理所有权转移登记，承泰公司可提出相关主张，但承泰公司首先应提交相应的证据证明自己已全面履行义务。本案中，承泰公司并未提交相关证据证明自己已全面履行义务，同时依据查明的事实，承泰公司于2018年10月11日为龚玉清开具五张增值税普通发票，合计金额为2711440元，即为除首付款以外的购房款开具发票，已远超过合同约定的2014年9月30日前办理房屋所有权转移登记手续的时间，故承泰公司的行为已违反双方合同的约定。故对龚玉清要求承泰公司因逾期未办理房屋所有权证支付违约金的诉讼请求予以支持。双方当事人对2019年1月10日湖北省钟祥市人民法院作出（2018）鄂0881民初2906号民事调解书后，双方申请办理房屋所有权转移登记手续的事实不持异议，故确认承泰公司违约期限为2014年10月1日至2019年1月10日，共计1562天，违约金应计算为1562天×0.0001×（5516480-18000）元=858862.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖北承泰置业投资有限公司向龚玉清支付因逾期未办理房屋所有权证产生的违约金858862.58元；二、驳回龚玉清的其他诉讼请求。案件受理费12410元，减半收取6205元，由龚玉清负担205元，湖北承泰置业投资有限公司负担6000元。本院经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。二审另查明，双方签订的《荆门市商品房买卖合同》附件六：“合同补充协议”中第四部分“关于买受人付款的约定”第5条约定：“若出卖人为买受人向银行提供阶段性担保的，买受人同意：（1）在出卖人担保责任未解除前，未经出卖人书面同意，买受人只能将该商品房自用。否则，给出卖人造成损失的，买受人应当赔偿出卖人遭受的全部损失。（2）买受人应根据银行或出卖人的要求提交办理房屋产权及抵押登记证所需的全部资料和费用（包括契税、印花税、手续费、物业专项维修资金、产权代办费用等）。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，由此导致的一切责任由买受人承担。买受人逾期30日，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行出售；买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金，并应按照本合同的约定支付房屋使用费及物业服务费（含能耗费）等相关费用，若违约金不足以弥补出卖人由此遭受的全部损失的，买受人应继续赔偿。（3）买受人承诺，若买受人未按照贷款合同的约定偿还本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人。”第八部分“关于产权登记的补充”约定：“1.合同第十七条约定的日期为出卖人向买受人共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记手续的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权通知买受人，买受人应在出卖人通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。2.买受人应根据出卖人或按揭银行的要求在通知规定的期限内与出卖人、按揭银行共同申请办理商品房买卖合同的预告登记和不动产抵押预告登记；买受人应在收到出卖人提供办理权属登记资料之日起15个工作日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记。3.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。4.买受人在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任及其他法律责任。该商品房交付后须缴纳的相关税费由买受人自行承担，如遇政府部门相关政策调整的，则按新政策缴纳相关的税费。”2014年3月6日，龚玉清与银行签订了个人贷款抵押合同。2014年3月20日，办理了预抵押登记。涉案房屋所有权初始登记的时间为2014年8月1日。承泰公司明确，其上诉状中合同附件六中约定的物业专项维修资金即为住宅专项维修资金。本院认为，本案争议的焦点为，承泰公司是否应支付龚玉清逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的系商品房买卖合同，承泰公司作为出卖人有义务将涉案房屋的所有权转移登记给龚玉清。案涉《荆门市商品房买卖合同》第十七条亦约定了出卖人承泰公司的该项合同义务及违约责任。现承泰公司上诉主张，根据合同附件六第四条第五项（2）的约定及第八条第3项的约定，因涉案房屋的住宅专项维修资金在2019年2月5日才缴纳，故承泰公司于2019年2月13日办理涉案房屋的所有权转移登记，并未违反约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。承泰公司上述主张实际认为，该公司享有合同的先履行抗辩权，故可以抗辩龚玉清履行的请求权。那么，本案争点的判断的关键即承泰公司的先履行抗辩权是否成就。1.双方签订的合同附件六第四部分“关于买受人付款的约定”第5条约定的前提是：若出卖人为买受人向银行提供阶段性担保的，买受人同意以下条款。其中第（2）项约定：“买受人应根据银行或出卖人的要求提交办理房屋产权及抵押登记所需的全部资料和费用（包括契税、印花税、手续费、物业专项维修资金、产权代办费用等）。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，由此导致的一切责任由买受人承担。买受人逾期30日，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行出售；买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金，并应按照本合同的约定支付房屋使用费及物业服务费（含能耗费）等相关费用，若违约金不足以弥补出卖人由此遭受的全部损失的，买受人应继续赔偿。”从该条款的文义看，系双方约定在承泰公司为龚玉清提供阶段性担保时，龚玉清应交纳的费用并提供相应的资料，否则承泰公司有权拒绝交付房屋并解除合同。但该合同条款的适用范围明确系在出卖人为买受人提供阶段性担保时适用，并没有约定该项费用未交纳，承泰公司有权拒绝办理涉案房屋的所有权转移登记。故该条款与本案争点没有直接关联。而实际上，2014年3月6日，龚玉清就与银行签订了个人贷款抵押合同。2014年3月20日，办理了预抵押登记。龚玉清办理涉案房屋的阶段性担保并没有受到影响，承泰公司亦未因此拒绝交付房屋或者解除商品房买卖合同，则更说明该条款与何时办理转移登记无关联。2.合同附件六第八部分“关于产权登记的补充”约定：“3.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。”承泰公司主张，因龚玉清一直未交纳住宅专项维修资金，属于没有结清与承泰公司的所有款项的情形，故依照合同的约定逾期办证的后果应有龚玉清承担。但依原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定，住宅专项维修资金属于业主所有，并由业主交存房地产管理部门负责管理的专用账户中。而附件六第八条第3项“与出卖人结清应付给出卖人的所有款项”，依一般人的经验判断，指的是龚玉清应支付给承泰公司的款项。在合同条款没有明确约定的情况下，很难让人联想到该住宅专项维修资金包含在“应付给出卖人的所有款项”中。故，从双方约定的合同条款看，并不能得出双方约定只有先向承泰公司交纳住宅专项维修资金，承泰公司才能协助办理涉案房屋的所有权转移登记。3.实际上，办理商品房所有权转移登记手续，需要出卖人与买受人共同申请，互相配合。但无论是法律规定，还是本案合同约定，都要求办理商品房所有权转移登记的先履行义务由出卖人承担。亦即出卖人应根据法律法规的规定，准备办证相应的材料，并积极通知买受人，此时才算完成了其义务。如此规定的原因在于房屋出卖人通常掌握了更多的用于办理房屋所有权转移登记的资料，也更清楚的知道办理房屋所有权转移登记的条件何时成就。本案中，并无证据证明，承泰公司专门就办理涉案房屋所有权转移登记事项，准备好了相应材料，并有积极通知龚玉清的行为，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，承泰公司应承担不利后果。因此，因龚玉清未先支付住宅专项维修资金，导致逾期办证的，承泰公司不应承担违约责任的上诉主张不能成立。另外，在二审庭审中，承泰公司主张本案《荆门市商品房买卖合同》约定逾期办证的违约金过高，应依法调整。本案双方约定的逾期办证违约金标准为：“由出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一”，折合年利率不过3.65%，并未过分高于违约损失。故对该项上诉理由，亦不予采纳。综上所述，承泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12410元，由上诉人湖北承泰置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二一年二月二十二日书记员 陈锦书