河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初184号原告:徐桂花，女，汉族，1978年6月25日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。被告:周口市康达置业有限公司，住所地：周口市芙蓉路东侧西大街南侧康达公园新城**楼，统一社会信用代码：914116027880673579。法定代表人：王艳，职务：总经理。委托诉讼代理人：王四元，河南明辨律师事务所律师。原告徐桂花诉被告周口市康达置业有限公司（以下简称康达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐桂花的委托诉讼代理人王明辉、被告康达置业公司的委托诉讼代理人王四元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂花向本院提出诉讼请求：1、判令被告周口市康达置业有限公司继续履行其与原告徐桂花签订的编号为1400000000160、1400000000075《商品房买卖合同》，并支付逾期交付房屋及车位违约金61320.99元（庭审中变更为134181.73元自2018年1月1日起以1165784元为基数，按每日万分之一的标准向原告徐桂花支付至将位于周口市川汇区常青公园××单元××号房及××单元××层××房西侧西大街南侧康达?公园新城第8幢2单元5层504号房及第5幢3单元5层506号房交付给原告徐桂花使用之日止，暂计算至2021年2月25日）；2、本案诉讼费用由被告周口市康达置业有限公司承担。事实和理由：2016年10月29日原、被告双方就位于周口市川汇区常青公园××单元××号房及××单元××层××房西侧西大街南侧康达?公园新城第8幢2单元5层504号房及第5幢3单元5层506号房分别签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）编号：1400000000160、1400000000075。根据双方签订的买卖合同约定，由原告徐桂花分别以人民币380000元、590000元购买被告周口市康达置业有限公司开发的第8幢2单元5层504号房、及第5幢3单元5层506号房。根据双方在买卖合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当自2017年12月31日前将具备“该商品房经勘查、设计、建设、监理单位验收合格”条件向××交付该商品房。第十一条“交接”该商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付给××的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订买卖合同及车位买卖协议之后，原告徐桂花已按买卖合同约定支付购房款。现被告周口市康达置业有限公司未能按买卖合同约定将涉诉房屋交付给原告使用，被告的行为已构成违约。原告在起诉之前，多次希望与被告协商解决，但被告却以种种理由拖延或拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《民事诉讼法》等相关法律，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告康达置业公司辩称：该房违约并不是我公司恶意造成，而是周口市环境污染防治攻坚战领导小组在2017年下了一个301的文，但是我们愿意支付违约金；2020第九号文件是由于新冠肺炎的原因六个月内不能动工应当扣除。原告地下车位没有签订买卖合同，地下车位的权利只有使用权，因此诉请地下车位的违约金不成立。原被告签订的合同当中，商品房买卖合同明确约定，由于天气或不可抗力的因素造成延期交房的可以延期，不算被告的违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，原告徐桂花（××）与被告康达置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号：1400000000164、1400000000075。合同约定：原告购买被告康达置业公司开发的位于周口市川汇区常青公园××单元××号房及××单元××层××房西侧西大街南侧康达?公园新城第8幢2单元5层504号房及第5幢3单元5层506号房。该商品房建筑面积分别为91.87平方米、136.91平方米，合同总价款分别为380000元、590000元。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当自2017年12月31日前将具备“该商品房经勘查、设计、建设、监理单位验收合格”条件向××交付该商品房。第十一条“交接”约定，该商品房达到第交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付给××的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，截止至2021年2月25日，被告康达置业公司仍未按合同约定向原告交付涉案房屋，逾期交付时间为1151天。本院认为，原告徐桂花与被告康达置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按约定全面履行自己的义务，原告徐桂花如约全额支付购房款后，被告康达置业公司应当按合同约定履行交房义务。被告康达置业公司未按合同约定的期限将符合约定条件的商品房交付徐桂花，被告康达置业公司的行为已构成违约。关于违约金计算基数问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，逾期交房违约金以××支付全部房价款为计算基数，原告徐桂花购买的地下车位款及储物间款不属于涉案房屋的房价款，因此，地下车位款及储物间款不应当作为被告康达置业公司逾期交付房屋的违约金计算基数。关于是否扣除不可抗力期间逾期违约金的问题。被告抗辩逾期交付涉案房屋是因阴天下雨、棚户区改造、扬尘治理、××疫情期间等原因造成的，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定，对于合理部分应予考虑扣减逾期交付天数，本案合同签订于2016年10月29日，2016年扬尘治理为26天、2017年全年扬尘治理为42天，合计68天应当相应扣减。××疫情虽然属于不可抗力，但由于发生在康达置业公司迟延履行交房义务之后，故不能免除康达置业公司的违约责任，故，××疫情期间应当扣除逾期责任，本院不予认可。综上，鉴于原告要求继续履行合同，被告康达置业公司逾期交付涉案房屋已构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告康达置业公司应从2018年1月1日开始支付违约金，扣减扬尘治理的68天，被告康达置业公司应当承担的逾期交房违约金应以购房款970000元为基数按每日万分之一的标准，从2018年1月1日计算暂及至2021年2月25日，扣除68天扬尘治理期间，应付违约金为970000元×0.01%×（1151-68）天=105051元（之后违约金支付比例及计算方法按合同约定进行计算）。以后逾期交房违约金待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告周口市康达置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐桂花支付逾期交房违约金105051元；二、驳回原告徐桂花其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2984元，减半收取计1492元，由被告周口市康达置业有限公司负担1200元，由原告徐桂花负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 陈 东二〇二一年二月二十六日书记员 范贝涛