北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1969号上诉人（原审被告）：杨晓辉，男，1971年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区南大街1号2幢四层。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：牛田，男，北京首万物业服务有限公司员工。上诉人杨晓辉因与被上诉人北京首万物业服务有限公司（以下简称首万公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初19541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨晓辉、被上诉人首万公司的委托诉讼代理人牛田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回首万公司的诉讼请求。事实和理由：1.首万公司未在诉讼时效内主张权利，应驳回其诉讼请求。首万公司在一审中没有提交任何证据证明其向杨晓辉送达了主张权利的文件或通知，也没有证据证明其在诉讼时效内向杨晓辉主张过相应债权。本案中，双方《物业服务合同》的签订日期2013年11月3日，但合同期限中未约定具体终止日期，因此，应结合杨晓辉提交的《物业管理收费通知单》中的缴费期限认定合同期限即2013年11月1日至2014年10月31日。由此可见，该《物业服务合同》是遵照惯例按年进行的，因此，各年度物业费用的诉讼时效也应分开计算。一审判决既没有对合同期限进行审理，也未明确或区分认定本案诉讼时起止时间，更没有明确认定能够证明首万公司主张过权利的具体证据，属于事实认定错误。本案中，首万公司提交的起诉状中未载明起诉日期，因此，应从本案开庭之日作为其主张权利的日期即2020年11月17日，2017年11月17日及之前的案涉债权业已超过诉讼时效。2.一审法院认定杨晓辉应向首万公司给付物业服务费的期间和具体金额错误，应予以纠正。首万公司在一审中提交的《律师函》虽没有送达到杨晓辉，但其中内容系首万公司提交，应视为首万公司的自认。该函显示首万公司认为杨晓辉的欠款期限为2014年11月1日至2015年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日。其中2018年1月1日2019年12月31日的物业服务费，杨晓辉在本案立案前已经交纳完毕，并在一审中提交相应的发票，首万公司在一审过程中对此认可。而2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费并未在首万公司的诉讼请求中。但是，一审判决却判令杨晓辉给付2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，覆盖期间远超过首万公司自认的欠款期限，明显属于事实认定错误。3.杨晓辉接收新房时，房屋漏水，开发商将漏水房屋交由首万公司进行维修，因首万公司的不当操作行为，在维修房屋时给杨晓辉的房屋造成二次损害，首万公司先是将挖出的土堆积在杨晓辉房屋院墙，造成院墙腐蚀返修，又将房屋涂上黑漆，均造成房屋无法使用，房屋最终在2016年才符合入住条件。因首万公司过错造成杨晓辉延迟入住房屋，延迟入住期间的物业费等损失应当由首万公司承担。本案不是一般的物业服务合同纠纷引起的物业费拖欠纠纷，是因首万公司严重的不当维修行为，造成杨晓辉延迟3年才能入住，因此，除了首万公司应当赔偿杨晓辉损失之外，杨晓辉缴纳的2013年11月至2014年10月的物业费也应视为2016年11月至2017年10月入住第一年的物业费。首万公司辩称，同意一审法院判决。首万公司向一审法院起诉请求：1.判令杨晓辉支付物业服务费49824.84元；2.判令杨晓辉支付违约金/滞纳金1000元。一审法院认定事实：杨晓辉系北京市昌平区温哥华森林（枫树家园）F26号房屋业主，总建筑面积为427.12平方米，其中地上建筑面积为272.03平方米。北京枫树置业有限公司（甲方）与北京金网络物业管理有限公司（乙方）签订《枫树家园F区地块前期物业服务合同》，约定甲方将枫树家园F地块委托乙方实施物业管理服务。该合同对于物业服务内容、物业服务质量要求、物业服务期限、双方权利义务等内容进行了约定，同时约定物业服务费标准为别墅住宅4.82元/平方米/月、联排别墅4.30元/平方米/月，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为下一年度物业服务启始前一个月内支付。业主逾期未交纳物业服务费的，应按照欠费的每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2016年12月12日经北京市工商行政管理局怀柔分局核准，北京金网络物业管理有限公司名称变更为首万公司。首万公司向杨晓辉提供了物业服务，杨晓辉未向首万公司交纳2014年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费49824.84元，故首万公司诉至法院。上述事实，有当事人的陈述及首万公司提交的前期物业服务合同、前期物业服务协议、入住通知书、物业服务费催缴函、律师函等，杨晓辉提交的收费通知单、发票、物业服务合同、告知函、补偿申请、验收单、问题反映表、学生奖状、照片等证据材料在案佐证。一审法院认为，北京金网络物业管理有限公司经工商机关核准，已将名称变更为首万公司，故首万公司与北京金网络物业管理有限公司实际为同一主体。北京金网络物业管理有限公司与北京枫树置业有限公司签订的前期物业服务合同、杨晓辉与北京金网络物业管理有限公司签订的《枫树家园前期物业服务协议》均系合同双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，当事人应全面履行各自义务。首万公司实际履行了物业服务义务，杨晓辉应当向首万公司履行交纳物业服务费的义务。杨晓辉提出其房屋漏水，直至2016年才入住房屋，故其缴纳的2013年物业费应计入2016年起入住后，该意见缺乏依据，该院不予采信。杨晓辉辩称首万公司的主张已过诉讼时效，但根据首万公司提交的催费通知等证据材料，首万公司并未存在明显怠于行使权利的情节，故首万公司的诉讼并未超过诉讼时效。杨晓辉提出首万公司未尽到保障安防系统、保管业主档案等合同约定义务，但没有提供充分证据证明首万公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于杨晓辉该部分辩解意见，该院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。杨晓辉可以在交纳物业费后要求首万公司履行相关义务。首万公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现首万公司起诉，要求杨晓辉给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，该院对其合理部分予以支持。首万公司要求杨晓辉支付违约金的诉讼请求该院不予支持。杨晓辉的抗辩意见，无证据支持的部分，该院不予采信。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨晓辉给付首万公司2014年11月1日至2017年12月31日的物业服务费49824.84元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回首万公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，本院依法补充查明：杨晓辉认可其未交纳2014年11月1日至2017年12月31日期间的物业费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杨晓辉与首万公司签订的《枫树家园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首万公司实际提供了物业服务，杨晓辉应当履行交纳物业服务费的义务。杨晓辉关于首万公司未在诉讼时效内主张权利的上诉理由，本院认为，物业服务具有长期性、持续性的特点，并且首万公司目前仍为杨晓辉提供物业服务，故对于首万公司关于诉讼时效的举证责任不宜过苛，从本案现有证据来看，首万公司并未存在明显怠于行使权利的情节，一审法院认定首万公司的诉讼并未超过诉讼时效并无不当，本院对此不持异议。本院认为物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准，在特定情形下，即便特定问题在较长时间内持续存在，也不宜因该问题存在而反推物业服务的质量不符合约定。判断物业服务是否符合合同约定或者特定标准，需要综合问题的成因，问题是否属于物业服务的范围，该问题与物业公司不履行或不完全履行物业服务合同之间是否存在因果关系，因该问题启动物业服务的必要程序、解决问题的难易程度以及物业服务的标准等因素进行综合认定。物业服务是一种综合、长期、动态进行的服务，物业服务较其他服务行业而言要更多地依赖人力劳动，物业服务质量的提高和完善需要更多的人力成本的投入，也需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司及时采取补救措施改善相关服务，消除因物业服务不完善之处给业主造成的影响。业主也不宜以动态的物业服务过程本身对其造成影响为由主张物业服务不符合约定标准。杨晓辉关于应向首万公司给付物业服务费的期间和具体金额错误的上诉理由，本院认为，二审中杨晓辉认可未向首万公司支付2014年11月1日至2017年12月31日期间的物业费，而且首万公司的起诉状中记载的欠费日期与此吻合，故一审法院认定的杨晓辉欠缴物业服务费的期间和具体金额并无不当，本院对此不持异议。杨晓辉关于因房屋漏水，直至2016年才入住房屋，延迟入住期间的物业费应当由首万公司承担，其缴纳的2013年物业费应计入2016年11月至2017年10月其实际入住第一年物业费的上诉理由，本院认为，本案现有证据并不足以认定系首万公司的原因导致的房屋漏水，首万公司已经提供了物业服务，杨晓辉作为业主不得以未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，且其提供的证据并不足以证明首万公司已经同意减免其欠缴的物业费。杨晓辉的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。杨晓辉关于首万公司应赔偿其损失的上诉理由，因其并未在一审中提出反诉，本院对此不予处理。综上所述，杨晓辉的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元，由杨晓辉负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年二月二十六日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强