福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初5917号 原告：傅贵，男，1970年10月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黎礼，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈凯强，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。 法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。 原告傅贵与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅贵的委托诉讼代理人陈凯强律师到庭参加诉讼、被告石狮泰禾管理公司、被告石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅贵向本院提出诉讼请求：1.判令石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司支付拖欠的2020年1月22日起至2021年1月21日为止的租金94739元；2.石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司支付至今为止拖欠租金的违约金67830元；3.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金以及违约金承担连带保证责任；4.石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费以及律师费等诉讼相关费用；5.石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司支付本案终审为止石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司所拖欠的租金以及违约金。诉讼过程中，傅贵变更第2项诉讼请求为：石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司支付至今为止拖欠租金的违约金42443元(2020年1月22日起至2020年4月21日的违约金22358元，2020年4月22日起至2020年7月21日的违约金14306元，2020年7月22日起至2020年10月21日的违约金5779元)；变更第4项诉讼请求为：判令石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司承担本案律师费10000元和诉讼费；同时傅贵撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2018年12月6日傅贵与石狮泰禾投资公司签订了购房合同，约定傅贵向石狮泰禾投资公司购买案涉房产，购房款为947393元。2019年1月22日，傅贵与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，约定傅贵将位于石狮泰禾广场的房屋委托租赁，石狮泰禾管理公司承诺：傅贵自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度的租金总额(相当于购房合同总价的10%)，共计为94739.3元。租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的起租日起15个工作日内预付三个月租金给傅贵，逾期支付租金超过30日的，每天按傅贵购房款总额的万分之一向傅贵支付违约金。同日，傅贵与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》，约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金以及违约金承担连带保证责任。上述《房屋租赁委托合同》及《担保协议》签署后，傅贵依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，但石狮泰禾管理公司却逾期支付租金，石狮泰禾管理公司的行为已经对傅贵构成严重违约，应依法承担相应责任，石狮泰禾投资公司应履行其担保责任，傅贵为维护自身合法权益现具状法院，望判如所请。 石狮泰禾管理公司辩称，1.傅贵诉请的违约金起算期限错误。根据案涉《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现傅贵诉请违约金将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误。应当予以纠正；2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的120分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于每月36%月租金的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于傅贵损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应予以调减；3.受新冠肺炎商情防控因素影响，承租商户提出租金减免，根据福建省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，提议业主根据疫情情况减免3个月租金；4.对傅贵本案提出的租金，石狮泰禾管理公司经校对，按合同日：2020年1月21日前已付清；按内部会计月：12月到期（12、1、2）已付清。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。傅贵提交的证据具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月22日，傅贵作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》一份，载明甲方将石狮泰禾广场项目1a楼2层203号的房屋（建筑面积即计租面积为59.13平方米）委托乙方代为处理租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），共计94739.3元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，傅贵作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》一份，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2019年1月22日签订《房屋租赁委托合同》(以下简称“委托合同”)，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月”等内容。因石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，傅贵诉至本院。 本院认为，傅贵分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。傅贵已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年1月22日至2021年1月21日期间的租金94739元，且逾期已超过30日，已构成违约，故傅贵诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持。 （一）关于应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 （二）关于逾期违约金的起算时间问题。石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向傅贵支付逾期违约金，故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日。因石狮泰禾管理公司未在履行期内足额支付上述阶段的租金，2020年1月22日至2020年4月21日期间租金的违约金应自2020年3月21日开始计算违约金，2020年4月22日至2020年7月21日期间租金的违约金应自2020年6月13日开始计算违约金，2020年7月22日至2020年10月21日期间租金的违约金应自2020年9月11日开始计算违约金，2020年10月22日至2021年1月21日期间租金的违约金应自2020年12月12日开始计算违约金。 （三）关于违约金的计算标准问题。案涉《房屋租赁委托合同》委托方因受托方逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向傅贵支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金相当于年度租金总额的36.5%，明显高于傅贵所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的抗辩意见，本院予以采纳。根据案涉《房屋租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响及傅贵预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的三个月租金23684.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付，分别自2020年3月21日、2020年6月13日、2020年9月11日、2020年12月12日起至实际付清款项之日止的违约金。本案，傅贵主张2020年1月22日起至2020年4月21日的违约金为22358元，2020年4月22日起至2020年7月21日的违约金为14306元，2020年7月22日起至2020年10月21日的违约金为5779元。因傅贵主张的违约金截止日期为2020年10月21日止，违约金分段以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍标准计算如下：以23684.75元为基数自2020年3月21日至2020年10月21日期间违约金2138.51元，以23684.75元为基数自2020年6月13日至2020年10月21日期间违约金1299.1元，以23684.75元为基数自2020年9月11日至2020年10月21日期间违约金399.72元，以上合计3837.33元。傅贵主张超过本院认定部分的违约金，本院不予支持。 （四）关于石狮泰禾投资公司应否承担连带保证责任的问题。虽然《担保协议》约定保证期间为《房屋租赁委托合同》约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案为租金支付纠纷，租金支付是连续性债务，故应按未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间，故傅贵诉请判令石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向傅贵支付租金收益时，愿意向傅贵支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金94739元时，应对该租金的债务承担保证责任。傅贵诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金债务承担连带保证责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 （五）关于石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司是否应承担本案傅贵为本起纠纷而支出的律师费10000元的问题。傅贵分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的合同中未约定如石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司存在违约应承担律师费，且法律并非强制规定当事人参加诉讼活动必须委托律师代理,故傅贵聘请律师参加诉讼与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司的违约行为之间没有必然的因果关系。因此,傅贵要求石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司支付其聘请律师所支出的律师费10000元没有合同依据和法律依据,本院不予支持。 综上所述，对傅贵的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付傅贵租金94739元，并以三个月23684.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月21日、2020年6月13日、2020年9月11日起至2020年10月21日止的违约金3837.33元； 二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金94739元的义务时，应对该债务承担保证责任； 三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿； 四、驳回傅贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1496元，减半收取748元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱长途 二〇二一年二月二十三日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利： （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。