江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终216号上诉人（原审原告，反诉被告）：欧阳红莲，女，1958年4月20日生，汉族，住江西省吉安市青原区（现住江西省安福县名都大酒店旁第****）。委托诉讼代理人：傅雯浈，江西瀛文律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：石战宏，男，1979年7月23日生，汉族，住江西省安福县（现住江西省安福县城名都大酒店左边第**第**房屋**）。委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。原审第三人：熊德干，男，1962年12月14日生，汉族，住江西省安福县。原审第三人：朱红梅，女，1967年5月4日生，汉族，住江西省安福县，公民身份号码不详，系熊德干妻子。上诉人欧阳红莲因与被上诉人石战宏、原审第三人熊德干、朱红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2020）赣0829民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人欧阳红莲上诉请求：一、撤销安福县人民法院（2020)赣0829民初1747号民事判决书第一项，改判被上诉人支付上诉人购房款21040.4元，过户费用由被上诉人承担；二、本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已经为被上诉人缴纳了文苑路房屋的过户费用，不可能再为被上诉人缴纳调换后的案涉房屋的过户费用。上诉人已经于2006年为被上诉人缴纳过文苑路房屋的过户税费，后由于被上诉人的原因提出要求调换成名都大酒店旁房屋，于是2008年双方才签订一份《房屋调换协议书》。按交易习惯和情理，上诉人不可能再为被上诉人缴纳调换后的案涉房屋的过户费用。否则，无异于上诉人卖一套房承担两套房的过户费用。如果要求上诉人承担案涉房屋的过户费用，那么上诉人这套房子的出售净亏，显然不符合情理。案涉房屋的过户费用约7.5万元，加上之前给第三人熊德干、朱红梅办理不动产权证的费用约2万元，合计9.5万元。上诉人2006年为被上诉人缴纳过文苑路房屋的过户费用约2万元。如果要求上诉人承担案涉房屋的过户费用，那么上诉人出售一套房给被上诉人共计需要支出过户费用11.5万元。而案涉房屋的购房款才10万，那么上诉人这套房子的出售光过户费用就净亏，还有建房成本，显然不符合情理，此约定明显不是双方的真实意思表示，属无效条款。被上诉人在上诉人已经为其缴纳过文苑路房屋的过户费用后提出调换房屋，该调换房屋的过户费用理应由被上诉人自行承担。二、一审对于被上诉人需要支付的购房款计算有误，少了5888.8元（4.33㎡×1360元/㎡）。在签订《房屋调换协议书》之前，上诉人与被上诉人对文苑路房屋约定的平方数为130㎡，上诉人也只收取了被上诉人130㎡的房款，即82200元。后签订《调换协议书》，一致认可调换之后的房屋为145.24㎡，故调换之后被上诉人应当支付房屋的差价为（145.24㎡-130㎡）×1360元/㎡=20727.4元，但一审判决书中是用145.24㎡减去调换前房屋的实际面积134.33㎡，属事实认定错误，遗漏了4.33㎡差价未核算，应改判被上诉人支付剩余房款共计21040.4元。综上，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人石战宏辩称，一、文苑路房屋所产生的过户费用与其无关,不应由其承担。被上诉人与上诉人原来确实曾约定购买文苑路的房屋,但后来双方一致同意调换,由被上诉人购买名都大酒店旁的涉案房屋,但并没有约定由被上诉人承担文苑路房屋的过户费用,且当时也没有将该房屋登记在被上诉人名下,上诉人办理文苑路房屋的产权登记手续所发生的过户费用,与被上诉人无关,不应由被上诉人承担。由于上诉人一直不履行涉案房屋产权过户手续,而导致了过户费用由不到2万元上升到7万元多元,如上诉人及时为被上诉人办理产权过户手续,则不至于支出现在如此高的的费用，这一切都是上诉人的不当行为所造成的,理应由上诉人承担不利后果。二、被上诉人只应向上诉人补偿房屋购房款为13122.4元。按照双方调换房屋协议的约定，是由文苑路房屋调换名都大酒店旁边的房屋，当时，文苑路房屋确实为约定为130平方米，但同时还约定柴杂间的7平方米也是按照房屋一样的价格折抵；而名都大酒店旁边的房屋的面积当时是按照143平方米确定，房屋调换协议中就确定了1360元/平方米乘以6，得出房款82200元，另外加上5.87平方米的杂间房款。被上诉人应向上诉人支付的房款为：82200元+（145.24平方米－137平方米）×1360元/平方米+5.87平方米×800元/平方米－84000元－980元＝13122.4元。一审中判决被上诉人向上诉人支付15151.6元，已超过了13122.4元，没有事实依据，是错误的。被上诉人为了早点息诉才没有上诉。因此，上诉人主张要求支付21040.4元，是完全错误的。请求驳回上诉,维持原判。原审第三人熊德干、朱红梅未到庭，也未提交书面答辩。欧阳红莲向一审法院起诉请求：1、判令确认被告购买的房屋位于安福县名都大酒店左边第一排第2栋3楼；2、判令被告协助原告办理不动产过户手续，办理不动产过户手续的费用由被告承担；3、判令被告支付原告购房款33546.4元。石战宏向一审法院反诉请求：1、判令原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理位于安福县房屋的房产证（不动产证），并由原告（反诉被告）承担办理房产证（不动产证）的所有费用，第三人熊德干、朱红梅对上述义务予以配合；2、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：2005年11月3日，欧阳红莲（甲方）与石战宏（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方向甲方购买位于安福县房屋，房屋面积为130平方米，每平方米600元；柴草间面积7平方米，每平方米600元。以上，合计82200元。乙方预付购房定金2万元，甲方做好三楼后，乙方验收合格付90%，余款10%交房产证后付清，房产证乙方不负任何费用。2005年11月3日，石战宏向欧阳红莲支付20000元定金，欧阳红莲出具收条。2006年3月16日，石战宏再次向欧阳红莲支付54000元购房款，欧阳红莲又出具一份收条。2006年8月31日，欧阳红莲缴纳了安福县第三层房屋的过户税费。2008年11月1日，欧阳红莲（甲方）与石战宏（乙方）签订《房屋调换协议书》，约定由之前的房屋调换至位于安福县（从名都大酒店左边第一排第二幢）的房屋第三层，调换后房屋面积为143平方米，柴草间面积为5.87平方米。房屋面积每多出1平方米，按每平方米1360元计算，柴草间则按每平方米800元计算，需补给甲方12760元，甲方必须给乙方办理房产证，乙方不承担办理房产证费用。再加上之前未支付的10%房屋余款8220元，另核减门的费用980元乙方还欠甲方20000元，该款分两次付清，2009年3月份支付10000元，剩余款办理房产证后付清。调换协议签订后，石战宏入住调换后的房屋。2009年3月29日，石战宏向欧阳红莲支付10000元购房款，由欧阳红莲的丈夫代为出具收条。2018年5月份，第三人熊德干、朱红梅为调换后的涉案房屋办理了房产证，登记在第三人名下，但欧阳红莲并未将调换后的房屋过户给石战宏。双方由于房屋差价款及过户费用发生争议，遂起诉。另查明，欧阳红莲按份共有的位于安福县房屋，建筑面积为134.33平方米，产权证号为安福县房权证平都镇字第**。熊德干、朱红梅共同共有的位于安福县，建筑面积为145.24平方米，产权证号为赣（2016）安福县不动产权第0002452号。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告签订的《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同履行自己的义务。原、被告签订购房协议后，又协商一致达成房屋调换协议，将石战宏购买的位于安福县（从名都大酒店左边第一排第二幢）的第三层房屋，并签订《房屋调换协议书》。欧阳红莲称其所持的《房屋调换协议书》中约定“甲方必须给乙方办理房产证，乙方来承担办理房产证费用……”，而石战宏所持的《房屋调换协议书》中约定“甲方必须给乙方办理房屋产权证，乙方不承担办理房产证费用……”，欧阳红莲所持的调换协议中更改了“乙方来承担办理房产证费用”的“来”字，造成对房产证办证费用由谁承担产生了争议。但通过笔迹鉴定，双方各持的《房屋调换协议书》内容均系欧阳红莲的丈夫龙水根所写，且石战宏所持的房屋调换协议未经过更改，仅欧阳红莲自己所持的这份进行了更改。另外双方购房合同中也约定“房产证乙方不负任何费用”，虽欧阳红莲称其已为调换前的房屋缴纳了过户税费，但目前该房屋未过户到石战宏名下，而是转让给了案外人。欧阳红莲对石战宏反诉辩称签《房屋调换协议书》时，石战宏提供的两份协议都对办证费用更改成了由石战宏承担办证费用，去拿印泥过程中石战宏做了手脚，欧阳红莲回来没再看合同直接按了手印，若按欧阳红莲此逻辑，《房屋调换协议书》至少有三份，但《房屋调换协议书》上龙水根书写明确“协议一式两份，每人一份”，故欧阳红莲辩解与事实不符，依法不予采纳。综上，石战宏所持的无更改的《房屋调换协议书》更真实更合理，应予以采信，根据该调换协议书的约定，调换后的房屋办理过户的费用由欧阳红莲承担，故对于石战宏要求由欧阳红莲承担调换后房屋过户费用的诉请，依法予以支持。对于石战宏还需承担多少购房款的问题，调换前位于安福县房屋的产权证号为安福县房房权证平都镇字第**的建筑面积为134.33平方米，柴草间面积为7平方米，按双方购房合同中约定的每平方米600元计算，该房屋及柴草间的购房款为84798元。调换后位于安福县的房屋，产权证号为赣（2016）安福县不动产权第0002452号，建筑面积为145.24平方米，柴草间面积为5.87平方米，按调换协议中双方约定比调换前房屋面积（134.33平方米）超出的部分每平方米按1360元计算，柴草间面积每平方米按800元计算，故调换后需补差价19533.6元［（145.24平方米-134.33平方米）×1360元／平方米＋5.87平方米×800元／平方米］。调换前的柴草间面积为7平方米，调换后石战宏未取得，应扣除该7平方米的柴草间款项4200元，故调换房屋后石战宏共需支付的购房款为100131.6元（84798元＋19533.6元-4200元），核减已支付的84000元购房款及安装防盗门的费用980元，石战宏还需向欧阳红莲支付剩余购房款15151.6元（94811.6元-84000元-980元）。根据双方调换协议中的约定，扣除10%的购房款待办理房产证过户手续后付清，故石战宏在办理房产证过户手续之前还应向欧阳红莲支付5138.44元，在办理房产证过户手续之后将余款10013.16元付清。第三人系本案诉争房屋的登记权利人，其在原审庭审中同意协助该房屋过户给石战宏，依法予以支持。第三人熊德干、朱红梅经依法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席判决。综上，经一审法院判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）欧阳红莲为被告（反诉原告）石战宏办理位于安福县名都大酒店左边第一排第二栋房屋第三层的不动产过户手续，过户费用由原告（反诉被告）欧阳红莲承担。二、第三人熊德干、朱红梅对于上述房屋过户提供协助义务；三、被告（反诉原告）石战宏于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）欧阳红莲支付购房款5138.44元，待办理过户手续后三日内向原告（反诉被告）欧阳红莲支付余款10013.16元；四、驳回原告（反诉被告）欧阳红莲、被告（反诉原告）石战宏的其他诉讼请求；案件受理费738元，鉴定费4000元，合计4738元，由原告（反诉被告）欧阳红莲承担4560元，被告（反诉原告）石战宏承担178元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，安福县地方税务局于2006年3月31日向土管局、房管局出具的证明的内容为：欧阳红莲、龙森、石战宏、龙水根、张友仁建私房户在安福县，现工程已完工。其房屋承建人肖月辉于2006年3月31日到我局办理纳税申报，建房计税面积520平方米，其计税营业额145600元，申报缴纳了营业税4368元，个人所得税4804.8元，城建税218.4元，教育附加131.04元。安福县地方税务局于2010年12月27日向土管局、房管局出具的证明的内容为：欧阳红莲、龙森、龙水根建私房在安福县，现已完工。其房屋承建人肖月辉于2010年12月27日到我局办理纳税申报，建房计税面积111.5平方米，其计税营业额31220元，申报缴纳了营业税936.6元，个人所得税780.5元，城建税46.83元，教育附加28.1元，印花税18.73元，地方教育附加18.73元。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.被上诉人还应支付案涉房屋购房款是多少？2.案涉房屋的过户费应当由谁承担？一、关于被上诉人还应支付案涉房屋购房款数额问题。上诉人称一审判决遗漏了4.33平方米的面积为计算，被上诉人还应支付剩余房款21040.4元。本院认为，石战宏所持的无更改的《房屋调换协议书》由双方自愿签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。《房屋调换协议书》明确约定：“调换前于安福县房屋的面积为130平方米，柴草间面积为7平方米，单价均为600元每平方米，调换后位于安福县的房屋面积为143平方米，单价为1360元每平方米，柴草间面积为5.87平方米，单价为800元每平方米，被上诉人需补给上诉人12760元，再加上之前未支付的10%房屋余款8220元，另核减门的费用980元，被上诉人还欠20000元。该款分两次付清，2009年3月份支付10000元，剩余款办理房产证后付清。”根据该协议可以看出双方对补交购房余款已经作出了约定，因被上诉人于2009年3月29日向上诉人支付10000元购房款，还需支付10000元。虽然一审判决判令被上诉人尚应支付上诉人购房款15151.6元，但被上诉人并没有上诉，视为对其权利的处分，本院对此予以确认。因此，上诉人关于被上诉人还应支付剩余房款21040.4元的主张不成立，本院不予支持。二、关于案涉房屋的过户费应当由谁承担的问题。上诉人称其已承担调换前文苑小区房屋的过户费，案涉房屋的过户费应当由被上诉人承担。本院认为，双方签订的《房屋调换协议书》已明确约定上诉人必须给被上诉人办理房屋产权证，被上诉人不承担办理房产证费用。根据该协议书，上诉人应当履行办证义务，并承担办证所产生的费用。上诉人所称其已承担文苑小区房屋的过户费，不应再案涉房屋的过户费，实为以文苑小区房屋办证所发生的费用抵扣上诉人应承担的案涉房屋办证的过户费。但是，安福县地方税务局出具的两份证明所载明的内容是文苑小区房屋的承建人肖月辉承建该房屋办理纳税申报和缴纳税款的情况，并没有涉及上诉人办理文苑小区房屋产权证的税费问题。因此，这两份证明并不能证明上诉人因房屋调换多支出了文苑小区房屋的办证费用。上诉人关于其已承担调换前文苑小区房屋的过户费，案涉房屋的过户费应由被上诉人承担的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人欧阳红莲的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人欧阳红莲负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  刘 静审判员  胡 婧二〇二一年二月二十三日书记员  张 杰