山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1092民初189号 原告（反诉被告）：马卫丽,女，汉族，1978年12月19日出生，住威海经区。 委托诉讼代理人：林荣耀、宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000264201615U，住所地威海青岛中路85号。 法定代表人：丛树平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张邵军，山东恺维律师事务所律师。 原告马卫丽与被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马卫丽及委托诉讼代理人林荣耀、宋书琦，被告长峰房地产公司之委托诉讼代理人张邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马卫丽向本院提出诉讼请求:1.请求判令长峰房地产公司支付逾期交房违约金34832元；2.长峰房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月13日，马卫丽与长峰房地产公司签订编号为【预】201400034063的威海市商品房【预售】合同，约定马卫丽购买长峰房地产公司开发的广安苑-6号-1201室房屋，合同约定于2015年12月31日前交房。马卫丽依约付清了全部房款624225元，但长峰房地产公司未按合同约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。现为维护马卫丽的合法权益，特诉至贵院，请求支持马卫丽的诉讼请求。 长峰房地产公司辩称，第一、长峰房地产公司并不是涉案房产的出售方，作为被告主体不适格。上海念润置业有限公司(以下简称念润公司)基于合作开发拥有涉案房产所有权，长峰房地产公司只是代为签订买卖合同，上海念润置业有限公司系房屋的出售方。马卫丽于2014年9月28日与案外人上海念润置业有限公司签订认购书，约定马卫丽购买由案外人开发的广安苑6号1201室房产。合同签订当日，马卫丽向案外人上海念润置业有限公司支付购房定金。2014年12月9日，上海念润置业有限公司向长峰房地产公司出具委托书以及承诺书，该授权书以及承诺书明确确认权利与义务，由上海念润置业有限公司承担。第二、本案预售合同中已经明确约定了履行期限为2015年12月31日，诉讼时效自2016年1月1日起算，至2018年1月1日届满，即使按照现在的3年诉讼时效也已经过了诉讼时效。届满之后，无论是长峰房地产公司还是念润公司均未作出同意履行的承诺诉讼时效也没有重新起算。第三、马卫丽的违约金是计算错误的，预售合同约定的单体验收合格达到交付条件，因此违约金应当计算至单体竣工验收合格之日。本案中广安苑6号楼也就是原尚海湾D2号楼于2016年3月29日验收合格，因此违约金应当截止于2016年3月29日。 长峰房地产公司向本院提出反诉请求，要求马卫丽支付逾期付款违约金35298.6元。事实与理由：2014年10月13日，长峰房地产公司与马卫丽签订了威海市商品房预售合同，约定马卫丽购买位于威海经区产，总价款为624225元，所有款项须于2014年11月10日前付清。合同第八条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期时间不超过90天的，每逾期一天按照总房款的万分之五十支付违约金。本案中马卫丽于2015年2月4日才付清购房款，逾期86天，但由于合同约定的日万分之五十的标准过高，故本案按照年利率24%的标准主张，符合现行法律规定，故马卫丽应支付违约金35298.6元。 马卫丽辩称，第一、马卫丽贷款逾期支付系因长峰房地产公司未及时办理相关手续所致，故导致逾期付款的过错及原由不在马卫丽，马卫丽不应承担相关责任。第二、双方签订的威海市商品房预售合同中第八条，关于逾期交房的违约责任与逾期付款的违约责任不对等且过分悬殊（日万分之三和日万分之五十的标准）。提供格式条款一方，不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任限制对方主要权利的，格式条款无效。故长峰房地产公司利用事先拟定好且为了重复使用的属于格式条款的日万分之五十的逾期付款违约金之约定违反了公平原则，应属无效。同时，应按照公平原则和权利义务对等原则确定，逾期付款违约金，也按照日万分之三的标准。第三，长峰房地产公司要求马卫丽支付逾期付款违约金的诉讼请求早已超过诉讼时效，合同约定马卫丽应付款的时间为2014年11月10日，马卫丽贷款实际支付时间为2015年2月4日，诉讼时效在2017年2月3日时已届满，且长峰房地产公司从未向马卫丽主张过权利，确已超过诉讼时效。综合以上，恳请驳回长峰房地产公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年8月16日，案外人上海念润置业有限公司与长峰房地产公司签订《合作开发协议》，约定合作开发广安苑生活小区项目，对外以长峰房地产公司名义开发建设和销售。2014年9月28日，马卫丽与念润公司签订了定房认购书一份，约定马卫丽认购广安苑（尚海湾）6号楼1201室，合同价款624225元，首付194225元，余款430000元以贷款方式付清。 2014年10月13日，马卫丽与长峰房地产公司签订了威海市商品房预售合同，约定马卫丽购买位于威海经区产，总价款为624225元，所有款项须于2014年11月10日前付清。长峰房地产公司应当在2015年12月31日前，在建设工程经单体竣工验收合格后，将商品房交付给马卫丽使用。合同约定了逾期交房违约金为逾期一天支付总房款的万分之三；逾期付款违约金为逾期一天支付总房款的万分之五十。马卫丽于2015年2月4日付清房款，逾期85天。案涉房屋于2016年3月26日经单体竣工验收合格。念润公司于2016年5月26日通过特快专递给马卫丽发出交房通知书。按照预售合同补充协议约定，按照本合同的通讯地址发出的书面通知，发出三日内即视为送达。故长峰房地产公司逾期149天交房。 上述事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的《威海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告均未按约定期限履行自己的付款和交房义务，应承担相应的逾期违约责任。本案的争议焦点为：一、长峰房地产公司是否是适格主体；二、原、被告的诉讼请求是否已过诉讼时效；三、原、被告主张的逾期违约金是否合理。 关于焦点一、根据本院依法查明的事实，虽然案外人念润公司与长峰房地产公司有合作开发协议，并对双方的权利义务作了约定，但该合作开发协议系双方内部约定，不能约束作为购买房屋的第三人。本案中，虽然念润公司与长峰房地产公司按照内部约定，念润公司与马卫丽签订了认购协议、向马卫丽发出了交房通知书；但房屋预售合同的签订主体为长峰房地产公司与马卫丽，且在该合同中约定了长峰房地产公司与马卫丽的违约责任；根据合同的相对性原理，马卫丽向长峰房地产公司主张逾期交房违约金并无不当。故长峰房地产公司是本案适格主体。 关于焦点二、马卫丽提供其与左经理的通话录音，证实其曾于2018年向被告主张过权利，存在诉讼时效中断事由。长峰房地产公司对该证据的真实性存在异议，称左经理不是长峰房地产公司的工作人员，其是念润公司的工作人员。 马卫丽又申请证人王某出庭作证。王某证实，其在2018年去尚海湾售楼处要自己的装修押金时，碰到马卫丽去要违约金，两人还一起探讨了相关问题。长峰房地产公司对该证人证言提出异议，称该证人证言不能证实诉讼时效的中断。 本院经审查认为，马卫丽提交的录音和证人证言，虽然均不能直接证实马卫丽曾主张过权利，但该两证据可以相互佐证，相互印证，证实马卫丽大概率曾多次与左经理讨论过违约金与物业费的的抵顶问题。故马卫丽的诉讼请求存在诉讼时效中断情况，未过诉讼时效。同理，长峰房地产公司反诉要求马卫丽逾期付款违约金，也因该事由存在诉讼时效中断的情况，未过诉讼时效。 关于焦点三、马卫丽主张逾期交房违约金34832元，由于长峰房地产公司逾期149天交房，故其违约金应按照预售合同的约定，按照总房款624225元，以每日万分之三支付原告逾期交房违约金，即27903元（624225元×0.03%×149天），其余不予支持。 关于长峰房地产公司主张的逾期付款违约金35298.6元。第一、马卫丽主张其逾期85天付清全款，是由于长峰房地产公司拖延贷款时间造成的，但无直接有效证据予以证实，故本院认定马卫丽应承担逾期85天的逾期付款违约责任；第二、预售合同的逾期付款违约责任，作为格式条款，不合理地加重了对方的责任，应属无效条款。逾期付款违约责任应按照公平原则，与逾期交房违约责任相一致。故逾期付款违约金，应按照总房款624225元，以逾期每日万分之三支付，共15918元（624225元×0.03%×85天），其余不予支持。 综上，原、被告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其余不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司给付马卫丽逾期交房违约金27903元； 二、马卫丽给付威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司逾期付款违约金15918元； 三、以上一、二项相互兑除后，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司共应给付马卫丽11985元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回马卫丽、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计335元，由马卫丽负担67元，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担268元；反诉费减半收取计341元，由马卫丽负担154元，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担187元；。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙福杰 二〇二一年二月七日 书记员  刘 怡