江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6183号上诉人（原审原告）：苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道莲花庄村。法定代表人：顾建明。委托诉讼代理人：陈培培，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐璐，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州卓成汉华置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区光福镇宝泉路29号。诉讼代表人：顾秦华，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司（以下简称永诚小贷公司）因与被上诉人苏州卓成汉华置业有限公司（以下简称卓成置业公司）取回权纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永诚小贷公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.本案一审、二审诉讼费用由卓成置业公司承担。事实和理由：一、案涉23套房产不属于债务人的财产，管理人应当配合办理过户手续。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第71条第五项，特定物买卖中尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物不属于破产财产。永诚小贷公司与卓成置业公司签订的商品房买卖合同，永诚小贷公司已经支付了全部购房款，所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区分属于特定物。根据上述规定，虽然未转移占有，但是永诚小贷公司已经完全支付了对价，不属于破产财产。二、案涉23套房产房款已付清，永诚小贷公司已经全部履行完毕，不属于双方均未履行完毕的合同，管理人无权单方解除。一方面，根据2018年1月25日的《补充协议》，卓成置业公司已经确认永诚小贷公司已经支付的3745万元为没有解除商品房买卖合同的24套房屋的全部房款，即永诚小贷公司己经全部付清该24套房屋的全部房款。根据该约定，双方实际已对24套房产的合同价格进行了变更，由原来的合同总价38714858元变更为3745万元，且卓成置业公司确认永诚小贷公司已付清24套房屋的全部房款。另一方面，双方已解除19幢506室的房屋买卖合同，剩余的23套房产总价值为37344720元，永诚小贷公司支付的款项已超过23套房产的合同总价。据此，永诚小贷公司己付清案涉23套房产的全部房款，已履行完毕，双方之间的房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，卓成置业公司管理人无权依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除房屋买卖合同。三、本案买卖合同关系虽是由借贷法律关系转化而来，但已经过法律确认，且房屋已按照合同约定视为交付，卓成置业公司应当配合永诚小贷公司办理房屋所有权转移登记。双方之间的房屋买卖合同关系虽是由借贷法律关系转化而来，但所转换的3745万元均为永诚小贷公司实际支付的本金，未有丝毫利息或其他费用被转化为购房款，与其他初始关系即为购房人所付出的对价并无二致，且已经过生效法律文书确认，不应当再以借贷关系来否定永诚小贷公司作为房屋买受人应当享有的合法权利。此外，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第6条约定：自合同约定的交付日期或出卖方发出书面通知7日内，买受方未按合同或通知书约定的交付期限办理交接的，自最后交付期限的第二日起视为出卖方将商品房已正式交付给予买受方，该房屋的风险责任均自该日起转移由买受方承担。双方约定的交房日期为2014年11月18日，后经过2014年11月20日、2014年12月20日《补充协议》，约定的交房日期改为2014年12月20日起的3个月内，根据上述合同约定，自最后交付期限2015年3月20日的第二天即2015年3月21日视为卓成置业公司已将商品房正式交付给了永诚小贷公司。四、卓成置业公司为23套房屋办理过户手续，不会损害其他债权人的合法权益，不构成无效或违法的个别清偿。原审法院认为，双方之间的房屋买卖合同关系基于借贷关系转化而来，相当于以物抵债，且不说是否属于以物抵债，原审法院在已经有生效文书确认买卖合同关系有效的情况下，仍然以双方的原始法律关系作为判断依据，是不合理的。永诚小贷公司与卓成置业公司的商品房买卖合同早已在2014年11月28日协议书签订后即已生效，后期由于卓成置业公司资金匮乏无力交纳相应的税费，导致无法办理过户，后又因为欠付工程款而被查封，导致房产一直无法过户，故永诚小贷公司已经积极履行了付款义务，而卓成置业公司却因自己的自身原因迟迟不办理过户手续。2018年1月25日双方已经达成一致解除14套房产，确认24套房屋，房产已经交付完成，该行为发生在卓成置业公司受理破产六个月之前，不属于破产法规定的个别清偿范围，且永诚小贷公司已经履行完付款义务，24套房产不属于债务人财产。卓成置业公司按照合同履行过户手续是履行合同义务的行为，不损害其他债权人的合法利益。原审法院认为，如果继续履行将损害其他债权人的合法利益构成无效或违法，是对法律的错误理解，也损害了正常商业主体的合法权利。综上，双方之间有关24套房产的房屋买卖合同，永诚小贷公司已完成付款义务，卓成置业公司已完成交付义务，双方的主合同义务均已厦行完毕，仅剩余卓成置业公司办理房屋所有权转移登记的附随义务，因永诚小贷公司同意解除19幢506室的房屋购房合同，其已获得剩余23套房产的所有权，管理人应当配合永诚小贷公司办理房屋所有权转移登记，无权单方解除购房合同。卓成置业公司辩称：原审法院事实查明清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。永诚小贷公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认编号为苏吴合同201312020313（滟河湾花园4幢105室)、苏吴合同201312020315(滟河湾花园4幢106室)、苏吴合同201312020317(滟河湾花园4幢107室)、苏吴合同201312020319(滟河湾花园4幢108室)、苏吴合同201312020289(滟河湾花园11幢201室)、苏吴合同201312020293(滟河湾花园11幢204室)、苏吴合同201312020294(滟河湾花园11幢205室)、苏吴合同201312020298(滟河湾花园11幢304室)、苏吴合同201312020300(滟河湾花园11幢305室)、苏吴合同201312020301(滟河湾花园11幢306室)、苏吴合同201312020305(滟河湾花园11幢404室)、苏吴合同201312020310(滟河湾花园11幢506室)、苏吴合同201312020287(滟河湾花园18幢305室)、苏吴合同201312020270(滟河湾花园18幢501室)、苏吴合同201312020284(滟河湾花园18幢504室)、苏吴合同201312020304(滟河湾花园19幢404室)、苏吴合同201312020306(滟河湾花园19幢405室)、苏吴合同201312020309(滟河湾花园19幢406室)、苏吴合同201312020197(滟河湾花园19幢504室)、苏吴合同201312020204（滟河湾花园19幢505室）、苏吴合同201312020316（滟河湾花园21幢）、苏吴合同201312020314（滟河湾花园22幢）、苏吴合同201312020312（滟河湾花园23幢）的《商品房买卖合同》项下的商品房不属于卓成置业公司的破产财产；2.判令卓成置业公司继续履行上述《商品房买卖合同》，向其交付《商品房买卖合同》项下的房屋并办理不动产权证书。一审法院认定事实：2013年12月2日，永诚小贷公司与卓成置业公司、苏州市精捷塑胶模具制造有限公司（以下简称精捷模具公司）、苏州市卓创机电有限公司（以下简称卓创机电公司）、戈金才、沈金凤、戈蓓签订《融资合同》一份，主要内容：永诚小贷公司同意向卓成置业公司提供人民币5000万元的融资额度，融资方式包括但不限于发放借款、提供担保等，融资期限为三年，从2013年12月2日起至2016年12月1日止；卓成置业公司可在融资额度及融资期限内逐笔、循环使用借款或担保，但借款及担保余额合计不得超过5000万元；卓成置业公司每笔借款的发放或担保的提供以单笔借款合同或担保合同为准，每笔具体借款或担保的金额、日期以实际发放的凭证和卓成置业公司的确认函为准；卓成置业公司就融资额度内的借款向永诚小贷公司申请，以卓成置业公司指定的第三人（戈金才、戈蓓、卓创机电公司、卓成置业公司、精捷模具公司）与永诚小贷公司分别签订具体的借款合同、借款凭证；卓成置业公司确认只需永诚小贷公司将借款发放至指定的第三人处，即表明永诚小贷公司已将借款合同约定的借款发放给卓成置业公司；精捷模具公司、卓创机电公司、戈金才、沈金凤、戈蓓作为担保人为卓成置业公司的借款提供连带责任保证担保。该合同还约定，卓成置业公司以其开发的位于苏州市吴中区房屋作为借款的还款担保；担保方式为双方签署72份《商品房买卖合同》，由永诚小贷公司向卓成置业公司购买由卓成置业公司开发的前述房产，总价为90073018元；双方在签署完毕前述《商品房买卖合同》后应办理登记备案手续；卓成置业公司确认，当卓成置业公司出现违反本合同或借款合同约定而无力偿还借款本息时，永诚小贷公司有权按照72份《商品房买卖合同》的约定，要求卓成置业公司将所购全部房屋交付给永诚小贷公司，卓成置业公司向永诚小贷公司所借的全部借款本息即为永诚小贷公司支付的全部房款；若网签总价与卓成置业公司的借款本息之间存在差额的，则由双方另行协商；卓成置业公司必须按照永诚小贷公司通知，履行双方之间签署的《商品房买卖合同》，并按照合同约定向永诚小贷公司交付对应房屋并办理土地的产权证书、使用说明书、房屋保修书等。当日，卓成置业公司与永诚小贷公司签订《商品房买卖合同》38份（合同编号分别为：苏吴合同201312020318、苏吴合同201312020320、苏吴合同201312020321、苏吴合同201312020181、苏吴合同201312020313、苏吴合同201312020315、苏吴合同201312020317、苏吴合同201312020319、苏吴合同201312020289、苏吴合同201312020291、苏吴合同201312020293、苏吴合同201312020294、苏吴合同201312020296、苏吴合同201312020298、苏吴合同201312020300、苏吴合同201312020301、苏吴合同201312020303、苏吴合同201312020305、苏吴合同201312020307、苏吴合同201312020310、苏吴合同201312020274、苏吴合同201312020278、苏吴合同201312020287、苏吴合同201312020270、苏吴合同201312020284、苏吴合同201312020279、苏吴合同201312020302、苏吴合同201312020304、苏吴合同201312020306、苏吴合同201312020309、苏吴合同201312020192、苏吴合同201312020197、苏吴合同201312020204、苏吴合同201312020210、苏吴合同201312020316、苏吴合同201312020314、苏吴合同201312020312、苏吴合同201312020308）。该38份合同的主要内容为：永诚小贷公司以总价60024258元的价格购买卓成置业公司开发的位于苏州市吴中区滟河湾花园小区的建筑面积总计6751.41平方米的房屋38套（具体坐落为：19幢301、403、404、405、406、503、504、505、506室；18幢501、203、303、305、504室；11幢201、203、204、205、303、304、305、306、403、404、405、506室；4幢102、105、106、107、108室；2幢110、102、103室；21幢、22幢、23幢、26幢）。2014年8月14日，永诚小贷公司分别与卓创机电公司、精捷模具公司、卓成置业公司、戈金才签订合同编号为苏诚农贷高借字（2014）第071、072、073、075号《最高额借款合同》，约定永诚小贷公司自2014年8月14日起至2015年8月13日止分别向卓创机电公司、精捷模具公司、卓成置业公司、戈金才提供最高贷款余额不超过300万元、300万元、450万元、300万元的贷款。合同签订后，永诚小贷公司即向卓创机电公司、精捷模具公司、卓成置业公司、戈金才各交付借款300万元、300万元、300万元、285万元（该285万元中的140万元、45万元的交付时间分别为2014年10月24日、10月30日），并由卓创机电公司、精捷模具公司、卓成置业公司、戈金才签署借款借据，确定到期日分别为2015年2月9日、2月9日、2月11日、2015年2月11日（戈金才所借的其中185万元到期日为2015年4月23日），月利率均为16‰，还款方式为按期还息，到期还本。2014年10月24日，永诚小贷公司与卓创机电公司签订合同编号为苏诚高信字（2014）第037号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司自2014年10月24日起至2016年10月23日止为卓创机电公司提供900万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与私募债。同日，永诚小贷公司（分承销商/受托人）与卓创机电公司（发行人/委托人）签订合同编号为X3205070062014102402《小微企业私募债券承销服务协议及委托担保协议》，约定卓创机电公司经永诚小贷公司同意可在本协议有效期内（2014年10月24日至2015年10月23日）循环发行一笔或多笔私募债券，发债本金余额最高不超过人民币900万元，实际发行金额、期限、利率以卓创机电公司盖章确认的《小微企业私募债券发行凭证》为准；债券付息方式为到期一次性还本付息。后永诚小贷公司承销卓创机电公司共计860万元的债券，并由卓创机电公司签署《小微企业私募债券发行凭证》，确定到期日为2015年10月21日，年化利率为10%。2014年10月27日，永诚小贷公司与精捷模具公司签订合同编号为苏诚高信字（2014）第038号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司为精捷模具公司自2014年10月27日起至2016年10月26日止提供900万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与私募债。同日，永诚小贷公司（分承销商/受托人）与精捷模具公司（发行人/委托人）签订合同编号为X3205070062014102701《小微企业私募债券承销服务协议及委托担保协议》，约定精捷模具公司经永诚小贷公司同意可在本协议有效期内（2014年10月27日至2015年10月26日）循环发行一笔或多笔私募债券，发债本金余额最高不超过人民币900万元，实际发行金额、期限、利率以精捷模具公司盖章确认的《小微企业私募债券发行凭证》为准；债券付息方式为到期一次性还本付息。后永诚小贷公司承销精捷模具公司共计700万元的债券，并由精捷模具公司签署《小微企业私募债券发行凭证》，确定到期日为2015年10月21日，年化利率为10%。2014年10月27日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚高信字（2014）第039号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司自2014年10月27日起至2016年10月26日止为戈蓓提供800万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与开鑫贷。2014年10月29日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚农贷开保2014081《开鑫贷担保合同》，约定开鑫贷融资服务江苏有限公司同意向戈蓓提供300万元的借款，由永诚小贷公司为戈蓓提供连带责任保证担保，借期为2014年10月30日至2015年7月30日，年利率9%，还款方式为利随本清，一次性还款。同日，开鑫贷融资服务江苏有限公司向戈蓓转账支付300万元。2014年11月18日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚农贷高借字（2014）第119号《最高额借款合同》，约定永诚小贷公司自2014年11月18日起至2016年11月17日止根据戈蓓的需要、资信状况和担保情况等向戈蓓提供最高贷款余额不超过700万元的人民币贷款；每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准；戈蓓按月结息，结息日为每月第20日。永诚小贷公司于当日即向戈蓓交付借款700万元，并由戈蓓签订借款借据，确定到期日为2015年11月17日，月利率为15‰，还款方式为按期还息，到期还本。2014年11月20日，永诚小贷公司（乙方）与卓成置业公司（甲方）签订《协议书》一份，主要内容为：鉴于甲方资金周转的需要，由乙方于2013年12月2日开始向甲方提供额度为5000万元的融资；甲方以其开发销售的72套房产与乙方签订《房屋买卖合同》并办理网签备案手续；双方约定，若甲方到期无力偿还乙方融资的，则乙方有权要求甲方履行全部《房屋买卖合同》，乙方提供的融资款即全部转为乙方应付的购房款，并由甲方负责办理乙方所购房屋的过户手续。现因甲方资金周转困难，已无力偿还全部到期和未到期的借款（包括甲方的借款以及担保的借款）。经乙方申请，双方就履行《房屋买卖合同》以及甲方全部债务的清偿事宜，达成协议：一、转让房产的基本情况：转让房产位于苏州市吴中区房屋）。二、转让价款：乙方应按《房屋买卖合同》约定的价款，合计6002万元向甲方支付购房款；双方确认，乙方已经向甲方提供的融资款3745万元（其中，由乙方担保借款期限尚未届满的，由乙方负责在甲方借款期限届满后为甲方代偿），于本协议签署当日全部转为乙方履行《房屋买卖合同》中的购房款；余款由乙方在甲方将《房屋买卖合同》项下的房屋全部交付乙方后的7日内由乙方一次性支付给甲方。三、房屋的交付：甲方保证按照《房屋买卖合同》的约定，于2014年11月28日前将乙方所购买的38套房屋一次性全部交付给乙方，并负责办理全部房屋的过户手续。……六、违约责任：甲方违反本协议及《房屋买卖合同》，延期交房的，甲方应向乙方支付违约金，每延期一日以乙方已付房款为基数按每日万分之六点五向乙方支付违约金；逾期交房满3个月的乙方有权选择继续履行《房屋买卖合同》还是终止履行《房屋买卖合同》。该协议书后附《38套抵押房源汇总表》一份。2014年12月20日，永诚小贷公司（乙方）与卓成置业公司（甲方）签订《补充协议》一份，主要内容为：双方于2014年11月20日签订《协议书》就双方《房屋买卖合同》的履行事宜达成了一致：因甲方无资金缴纳相应的税费导致无法按《协议书》的约定按时交付38套房屋，已构成违约；现双方就《协议书》继续履行达成本补充协议：1、乙方同意甲方自2014年12月20日起的3个月内将38套房屋全部交付乙方并办理过户手续；2、与38套房屋有关的甲方所欠缴的税费以及办理过户所需的税费全部由乙方负责垫付，乙方在垫付后有权直接在其应付的剩余购房款中扣除；3、甲方应向乙方支付逾期交房的违约金，违约金的标准仍按《协议书》第六条的约定执行，直至乙方全部交房完毕；若甲方无资金支付违约金，乙方有权直接从其应付的剩余购房款中扣除违约金；4、在甲方完成全部交房后的7日内，乙方应将其扣除垫付费用和违约金后的余额支付给甲方。2017年1月18日，永诚小贷公司向该院起诉，要求确认上述《协议书》《补充协议》及38份《商品房买卖合同》有效，卓成置业公司继续履行合同即向其交付38套房屋，办理不动产权证书并支付违约金17039750元。该院于2017年3月22日裁定驳回永诚小贷公司的起诉。永诚小贷公司不服该裁定，上诉至本院。本院经审理认为永诚小贷公司与卓成置业公司签订的《协议书》《补充协议》并非作为民间借贷合同的担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形。遂于2017年8月1日作出（2017）苏05民终6052号民事裁定，撤销一审裁定并指令该院审理。后因案涉房屋存在查封情形，永诚小贷公司仅要求确认《协议书》《补充协议》及38份《商品房买卖合同》有效，该院于2017年11月13日作出（2017）苏0506民初6167号民事判决书，判决上述《协议书》《补充协议》及38份《商品房买卖合同》有效。另查明，2014年10月28日，苏州工业园区百明建设有限公司（以下简称百明建设公司）向本院起诉，要求卓成置业公司支付工程款72443347.04元、逾期付款利息4548946.01元、律师费2254884.4元、工程审计咨询服务费2200000元并确认享有建设工程价款优先受偿权。审理中，经百明建设公司申请，本院裁定查封卓成置业公司名下位于苏州市吴中区滟河湾花园总计价值1亿元的房屋及配套车库即案涉38套房屋，查封日期自2015年1月21日起（其中，21、22、23、26幢房屋尚未办理初始登记）。后本院作出（2014）苏中民初字第00151号民事判决。因卓成置业公司未履行判决义务，百明建设公司向本院申请强制执行，本院于2017年2月6日作出（2017）苏0506执恢1号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨、扣划、提取被执行人卓成置业公司银行存款或收入76864244.78元及相应利息、迟延履行期间的加倍利息和执行费144264元。二、不足之数，查封、扣押、冻结卓成置业公司的相应价值的财产。2018年1月25日，永诚小贷公司对查封卓成置业公司名下38套房屋提出书面异议，要求解除查封措施。本院于2018年5月2日作出（2018）苏05执异14号执行裁定书，认为永诚小贷公司以其对卓成置业公司的债权抵作购房款，不属于法律规定已付购房款的情形，且永诚小贷公司未证明其已实际占有案涉房产、案涉房产系用于居住，故其异议请求不能成立，裁定驳回永诚小贷公司的异议请求。又查明，经债权人苏州市吴中区尹山湖农村小额贷款有限公司申请，该院于2019年1月10日裁定受理卓成置业公司破产清算一案，并指定江苏震宇震律师事务所担任卓成置业公司破产管理人。2019年2月12日，永诚小贷公司向管理人提出继续履行合同申请，要求完成房屋交付并办理过户手续。2019年2月15日，管理人向永诚小贷公司发出《关于解除商品房买卖合同、协议书、补充协议的通知》，该通知于次日到达永诚小贷公司。2019年2月21日，永诚小贷公司联系人朱洪律师向管理人提供签订日期为2018年1月25日的《补充协议》及解除商品房买卖合同明细、已付清购房款房屋明细各一份。2019年3月7日，管理人又向永诚小贷公司发出《关于解除补充协议的通知》，该通知于次日到达永诚小贷公司。本案审理中，永诚小贷公司确认卓成置业公司未按约交房，剩余未解除合同的24套房屋中的19幢506室已同意解除；卓成置业公司管理人确认已实际接管涉案38套房屋。永诚小贷公司为证明其主张，还向该院提交2018年1月25日的《补充协议》及解除商品房买卖合同明细（附件一）、已付清购房款房屋明细（附件二）各一份,主要内容是：鉴于，甲乙双方就乙方（永诚小贷公司）购买的甲方（卓成置业公司）开发的苏州市吴中区滟河湾花园38套房屋的《商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议》经法院判决确认为有效合同。由于乙方仅支付3745万元购房款，甲方暂时也无法将乙方所购全部38套房屋向乙方交付并办理房屋过户手续。甲乙双方就38套房屋《商品房买卖合同》的履行经协商达成如下补充协议：1、在甲方或经法院依法确认排除办理附件二的24套商品房交房并办理房产过户手续障碍后，甲乙双方同意解除乙方所购的38套房屋中14套房屋的《商品房买卖合同》，由甲乙双方办理解除附件一14套商品房买卖合同的备案手续。2、甲方确认乙方已经支付的3745万元为没有解除商品房买卖合同的24套房屋的全部房款，即乙方已经全部付清该24套房屋的全部房款。3、甲方应尽快将乙方所购的24套房屋向乙方交付并负责办理房产过户手续。4、甲方逾期交房的违约责任仍应按照2014年11月20日签订的《协议书》、2014年12月20日签订的《补充协议》的约定执行。5、本协议是对2014年11月20日签订的《协议书》、2014年12月20日签订的《补充协议》的补充和修改，与前述协议具有同等法律效力。根据附件一，解除商品房买卖合同房屋明细是苏州市吴中区滟河湾花园19幢301、403、503；18幢203、303；11幢203、303、403、405；4幢102；2幢102、103、110；26幢。总面积2533.14平方米，总价21309400元。根据附件二，已付清购房款房屋明细是滟河湾花园19幢404、405、406、504、505、506；18幢501、504、305；11幢201、204、205、304、305、306、404、506；4幢105、106、107、108；21幢、22幢、23幢。总面积4218.27平方米，总价38714858元。关于协议的签订过程，永诚小贷公司法定代表人顾建明陈述，法院判决确认买卖合同有效后，因涉案房屋被查封，卓成置业公司无法交房，双方就商量，其不付余款了，把按照未付房款的金额将对应的房屋退给卓成置业公司，考虑到价格公平，其把公寓、联排别墅和独栋别墅分别都退了一些。协议是2018年1月25日当天在其公司实际经营地苏州花木城办公室内签订的，只有其与戈金才两人在场，协议模板是双方商量后在其公司打印的，双方的公章也是当场加盖的。当时签订这份协议是走一步看一步，不能放弃自己的权益，在向本院提执行异议中没有提交这份协议，因为最好38套房屋都能拿回来，是从最好的角度考虑问题。经质证，卓成置业公司对2018年1月25日的《补充协议》真实性有异议，认为无论在本院执行异议中，还是永诚小贷公司向管理人提出继续履行合同时，永诚小贷公司自始至终未提及该补充协议的存在，不符合常理。关于双方的借款关系及借款金额，卓成置业公司向该院提交了永诚小贷公司借款资金流向汇总表及有关借款借据、付款凭证、苏州市相城区人民法院执行裁定书、卓成置业公司、卓创机电公司、精捷模具公司、戈金才、戈蓓等公司和个人银行流水等证据，共同证明永诚小贷公司向卓成置业公司支付的借款3745万元中有2000万元在极短的时间内回到永诚小贷公司经理沈澜的个人账户中。对此，永诚小贷公司解释称，卓成置业公司在2014年5月30日向案外人曹跃昌借款3000万元，由其承担连带保证责任，该款于2014年6月3日以本票形式支付给卓成置业公司。为了掌握还款具体流程，卓成置业公司的还款均归集至其公司员工沈澜账户后，再还给曹跃昌。事实上，卓成置业公司用于归还给曹跃昌的款项来源，也是其向卓成置业公司发放的贷款或提供担保的私募债、开鑫贷等。为此，永诚小贷公司向该院提交了《担保借款合同》一份、加盖有卓成置业公司公章金额为3000万元的中国农业银行本票复印件一张、沈澜银行交易明细一份及3745万元借款组成及发放凭证等证据材料。其中银行交易明细显示：2014年8月14日，沈澜分别收到300万元、300万元、400万元三笔汇款合计1000万元，并于当日转账给曹跃昌；2014年10月24日，沈澜分别收到860万元、140万元两笔汇款合计1000万元，并于当日转账给曹跃昌；2014年10月30日，沈澜收到汇款300万元；2014年11月18日收到汇款700万元，并于同日转账1000万元给曹跃昌。卓成置业公司对借款担保合同及本票的真实性有异议，该本票款项最终进入戈金才个人账户，而非卓成置业公司；同时，沈澜在2014年一年向曹跃昌转账的金额高达8000万元，上述三笔转账与借款担保合同的关联性无法确认，也不能完整证明永诚小贷公司为卓成置业公司担保借款及代偿之情况，因此不认可永诚小贷公司关于部分借款进入沈澜个人账户原因的解释。关于2014年11月20日签订的《协议书》、2014年12月20日签订的《补充协议》为何未履行，永诚小贷公司称，因涉案房屋被第三方诉讼查封，导致卓成置业公司无法交付及办理过户手续，其也无法为卓成置业公司垫付欠缴税费及过户税费，协议未能履行的责任在于卓成置业公司。一审法院认为，企业法人进入破产清算程序后，有关债务人特定财产的买卖合同履行及标的物归属问题，应当按照企业破产法、物权法、合同法及相关司法解释规定和立法、司法精神进行认定。对本案中双方的争议问题，该院分析认定如下：一、关于借贷法律关系是否真实、合法、有效。该院（2017）苏0506民初6167号民事判决已经查明并认定双方之间由借贷法律关系合意转化建立商品房买卖合同关系，并判决双方之间关于38套房屋买卖的协议书、补充协议及商品房买卖合同有效，因该判决已经发生法律效力，故有关借贷事实系既证事实，而非待证或有争议之事实，除非有足够证据予以推翻。本案中，卓成置业公司举证证明永诚小贷公司出借给卓成置业公司3745万元中的部分款项回流至永诚小贷公司员工沈澜账户中，据此对借款真实性提出异议，但永诚小贷公司也提供了相应的反证，相关证据能够较为清楚的反映款项流转情况，能够证明永诚小贷公司借款给卓成置业公司后再由永诚小贷公司员工代为还款给案外人曹跃昌3000万元之事实。综上，该院对卓成置业公司否认双方存在真实借贷关系的辩解意见不予采纳，对双方存在3745万元的基础借贷法律关系予以认可。二、关于商品房买卖合同是否已经履行完毕。根据法律规定及双方的合同约定，就38套房屋的买卖关系而言，卓成置业公司负有交付房屋并办理不动产权证的义务，永诚小贷公司负有垫付税费并支付剩余购房款的义务，而从永诚小贷公司提交的2018年1月25日的《补充协议》看，如果该协议是双方真实的意思表示，双方对房屋买卖合同内容作了进一步的安排，即同意解除其中14套房屋的买卖关系，双方一致确认永诚小贷公司继续购买另外24套房屋，房屋总价为38714858元，但即便如此，在卓成置业公司因房屋查封、资金困难等原因无法履行合同义务的现状下，永诚小贷公司的合同义务也仍未完成，剩余房款1264858元并未支付。该院于2019年1月10日裁定受理卓成置业公司破产清算一案后，永诚小贷公司仍然要求继续履行38套房屋的买卖合同，管理人发函解除后，永诚小贷公司才向管理人提供了2018年1月25日的《补充协议》，管理人知晓后继续发函解除，而永诚小贷公司直到起诉时才单方决定解除其中19幢506室的房屋买卖合同，主观目的是使房屋总价小于或等于出借款3745万元，从而实现“付款义务”之履行完毕，但该意思表示不能视为双方一致的合意，也不能达到认定其已完成合同义务的法律效果。同时，根据2018年1月25日《补充协议》约定，双方同意解除永诚小贷公司所购的38套房屋中14套房屋的《商品房买卖合同》的前提是卓成置业公司或经法院依法确认排除办理附件二的24套商品房交房并办理房产过户手续障碍，但至该院裁定受理破产清算时，涉案的38套房屋仍被执行查封，若不考虑永诚小贷公司已确认该14套房屋合同解除的情况下，也可以认为14套房屋并未产生解除的法律效果，那么就38套房屋的整体买卖合同而言，永诚小贷公司的付款义务也未完成。综上，该院不能认定涉案商品房买卖合同中买受人一方已经履行完毕，法律上仍属于双方均未履行完毕的合同。三、关于诉争的23套房屋是否属于债务人财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”对于已经出售，但未办理所有权转移登记的房屋，企业破产法及其司法解释没有特别规定，因此其所有权归属认定仍以登记生效为基本原则。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号，下称《破产案件若干问题规定》）虽然在第七十一条规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”等不属于破产财产，但《破产案件若干问题规定》系针对企业破产法（试行）所制定的司法解释，在2007年企业破产法施行后，企业破产法（试行）已经废止，因此，与其配套的《破产案件若干问题规定》原则上也不再适用。特别是，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（下称《企业破产法若干问题规定（二）》）第二条对不应认定为债务人财产的情形作出了明确规定，《破产案件若干问题规定》第七十一条规定的上述两种情形并未列入其中，因此不同于企业破产法及《企业破产法若干问题规定（二）》第二条规定的内容，已无法律适用之余地。因此，即使已经出售，但尚未办理过户登记的房屋，仍应属于债务人财产。本案中，诉争23套房屋中，除21幢、22幢、23幢外，其余20套房屋均登记在卓成置业公司名下，而21、22、23幢虽尚未办理初始登记，但也系卓成置业公司合法开发建造，相应的物权也应属于卓成置业公司。综上，诉争的23套房屋均系卓成置业公司所有，属于债务人财产，永诚小贷公司要求确认该23套房屋不属于破产财产，没有法律依据，该院不予支持。四、关于卓成置业公司管理人是否有权行使解除权，合同是否继续履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案中，即使根据双方2018年1月25日的《补充协议》约定，双方对各自的合同义务均未履行完毕，故管理人有权选择解除合同。根据查明事实，管理人最后一次发出的解除通知于2019年3月8日到达永诚小贷公司，故本案诉争的23套房屋的商品房买卖合同关系已于当日解除。退一步讲，即使按永诚小贷公司主张，其已经全部履行完毕，对于相对方已经履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人也有权解除合同，除非继续履行不构成个别违法清偿。双方之间的房屋买卖合同关系基于借贷法律关系转化而来，相当于以物抵债，永诚小贷公司并非普通的消费者购买人，其购买诉争房屋也并非基于居住原因，在房屋被查封前也未完成交付，其买卖合同债权与其他普通债权无异，并不能取得优先于建设工程价款优先权及担保物权的特殊保护，并且永诚小贷公司主张的“履行完毕”发生在卓成置业公司大量涉诉之后，如果继续履行，将损害其他债权人特别是优先权人的合法权益，构成无效或违法的个别清偿。综上，管理人行使合同解除权并无不当，卓成置业公司要求继续履行合同，向其交付诉争的23套房屋并办理过户手续，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决：驳回苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币228524元，由苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司负担。二审经审理查明，案涉《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第6条约定：自合同约定的交付日期或出卖方发出书面通知7日内，买受方未按合同或通知书约定的交付期限办理交接的，自最后交付期限的第二日起视为出卖方将商品房已正式交付给予买受方，该房屋的风险责任均自该日起转移由买受方承担。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：一、诉争的23套房屋是否属于卓成置业公司的债务人财产；二、案涉《商品房买卖合同》是否能够继续履行。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。本案中，永诚小贷公司虽与卓成置业公司签订《商品房买卖合同》购买诉争的23套房屋，但截至卓成置业公司破产申请受理时尚未办理权属变更登记，一审法院认定诉争的23套房屋属于卓成置业公司的债务人财产，并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第6条，系关于买受方未按期办理交接时的风险负担的约定，不能据此确认出卖方已履行交付义务，且永诚小贷公司在本案一审中亦确认卓成置业公司未按约交房，故本院认定卓成置业公司尚未履行《商品房买卖合同》《协议书》《补充协议》等项下交付房屋并办理不动产权证的义务。即使按永诚小贷公司的主张，其已履行完毕上述合同项下的价款支付义务，因永诚小贷公司并不属于购买案涉房屋用于满足个人生活居住需要的消费者，亦未在法院查封之前合法占有案涉房屋，其在交付了购买房屋的全部款项后，就所购房屋对出卖人享有的债权，并不具有相较于其他债权人的优先性。因此，对于永诚小贷公司已履行完毕而卓成置业公司尚未履行完毕的合同，因继续履行将损害其他破产债权人的合法权益，构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同。永诚小贷公司请求继续履行《商品房买卖合同》，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，永诚小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228524元，由苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二一年二月一日法官助理 马歆悫书 记 员 沈可尧附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。