青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初70号原告：朱小江，男，1986年6月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：李志远，青海西海律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，1994年10月3日出生，土族，公民身份号码：×××，该公司法务，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：韩峰章，男，1988年12月21日出生，汉族，公民身份号码：×××，该公司法务主管，住青海省湟中县。原告朱小江与被告青海省庄和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小江的委托诉讼代理人李志远，被告青海省庄和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩峰章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱小江向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付位于××区的房屋，并协助办理不动产登记证书；2、被告向原告支付违约金30198.85元，其中逾期交付违约金8932元（按总房款万分之0.1每日计算，从2019年10月1日起暂算至2020年11月24日止，即2126685元×万分之0.1×420天），延迟办理不动产登记证书违约金21266.85元（按总房款的1%计算即2126685元×1%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的位于××区的的位××区的房屋一套，购买价款为2126685元，房屋交付日期为2019年9月30日。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付房屋，也未办理不动产所有权备案登记，原告多次要求被告履行合同义务均未果。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告青海省庄和房地产开发有限公司辩称：1、原告主张逾期交房的事实不存在。原告购买的房屋所在的小区已经具备整体交付条件，从商品房预售合同签订后到交房间隔一个月，我公司电话及口头通知了原告前来办理房屋交接手续；2、办理房屋产权手续属于行政行为，不在人民法院受理案件的范围之内，应当驳回原告的该项诉求。因原告不办理房屋交接手续，致使房屋产权手续尚未办理，且原、被告已经签订了《商品房预售合同》，已经办理了涉案房屋的预售登记备案手续。综上，原告本人逾期接收房屋，我公司不应承担违约金。原告朱小江为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告于2019年8月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于西宁市××区的位于西宁市××区的房屋一套，购买价格为2126685元，被告应当于2019年9月30日之前向原告交付房屋，并自交房之日起360日内办理不动产登记，否则应当承担违约责任。证据二、《收据》两份，证明合同签订后，原告于2019年7月20日向被告支付房屋定金100000元，于2019年8月28日向被告支付购房款2026685元。原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照合同约定的期限向被告支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋并办理不动产登记证书，故被告应当按照合同约定的万分之0.1每日向原告支付逾期交房违约金，按照合同总价款1%向原告支付迟延办理不动产登记证书违约金。被告青海省庄和房地产开发有限公司质证认为：对证据一、二的真实性均认可。被告青海省庄和房地产开发有限公司向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》及附件,证明合同第十一条约定，买受人未收到书面交付通知的，以合同约定的交付时间及地点为准。合同附件补充协议的第六条的第三项和第四项，我公司发出交房通知可以是电话、信函、传真、当地媒体等方式向原告通知交房。原告朱小江质证认为，对被告提交的证据真实性认可，证明方向不认可。本院认为，原告提供的证据一与被告提供的证据一致，双方对该证据真实性均予认可，该证据能够证明原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，对买卖商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付时间及手续、逾期交付责任、房屋登记等进行约定的事实，本院予以采信。原告提供的证据二，被告对其真实性认可，该证据能够证明原告向被告交付房屋定金100000元并支付购房款2026685元的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月28日，原告朱小江与被告青海省庄和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS01002019089106），合同约定：原告朱小江以总价款人民币2126685元购买被告青海省庄和房地产开发有限公司开发的位于西宁市××区的位于西宁市××区的房屋一套，被告青海省庄和房地产开发有限公司应当在2019年9月30日前向原告朱小江交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件后，被告青海省庄和房地产开发有限公司应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告朱小江。原告朱小江未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告青海省庄和房地产开发有限公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告青海省庄和房地产开发有限公司承担原告朱小江支付全部房价款的1%的违约金。合同对其他事项也进行了约定。2019年7月20日，原告朱小江向被告青海省庄和房地产开发有限公司支付了购房定金100000元。2019年8月28日，原告朱小江向被告青海省庄和房地产开发有限公司支付购房款2026685元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告朱小江与被告青海省庄和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，具有法律效力。原告朱小江按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，但被告青海省庄和房地产开发有限公司未按照合同约定向原告交付房屋，因此被告青海省庄和房地产开发有限公司应当按照合同约定承担继续履行合同的义务并承担违约责任。原告朱小江主张被告青海省庄和房地产开发有限公司立即向原告朱小江交付位于西宁市××区的房屋，并按照合同约定支付自2019年10月1日暂算至2020年11月24日止的逾期交房违约金8932元（2126685元×万分之0.1×420天=8932元），符合法律规定，本院予以支持。被告青海省庄和房地产开发有限公司抗辩称其电话及口头通知了原告朱小江办理房屋交接手续，但其未能提供有效证据佐证，本院不予采信。原告朱小江与被告青海省庄和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：2、出卖人承担买受人支付全部房价款的1%的违约金。”，本案庭审过程中，原、被告双方均认可涉案房屋至今未交付的事实，即涉案房屋未满足合同约定的办理房屋所有权证书的条件，且原告虽主张涉案房屋未按期交付是因被告青海省庄和房地产开发有限公司未缴纳消防验收款项80万元所造成，但原告朱小江未能提供有效证据佐证，故对原告朱小江主张被告青海省庄和房地产开发有限公司协助办理不动产登记证书及支付延迟办理不动产登记证书违约金21266.85元的诉讼请求，不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告朱小江交付位于西宁市××区房屋，并支付逾期交房违约金8932元。二、驳回原告朱小江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取277元（原告已预交），由被告青海省庄和房地产开发有限公司负担（被告负担的案件受理费随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福二〇二一年二月二十二日法官助理 罗玉露书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国民法典》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。