贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8911号上诉人（原审被告）：贵州弘景房地产开发有限公司，地址：贵州省毕节市威宁县草海镇人民北路。统一社会信用代码：91520526308766256F。法定代表人：张弦，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224200910216763。被上诉人（原审原告）：丰玉祥，男，汉族，1975年6月20日出生，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：朱贞琼，女，汉族，1985年2月14日出生，住贵州省赫章县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：李宗，贵州驰海律师事务所律师。执业证号：15205201810074368。上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称：弘景房开）因与被上诉人丰玉祥、朱贞琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人弘景房开上诉请求：驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：本案不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的解除条件。具体如下：1.双方订立《商品房买卖合同》后，被上诉人与威宁盛世阳光管理有限公司（以下简称：盛世阳光公司）签订了为期12年的《商铺委托经营管理合同》。在此期间内，被上诉人享有涉案房屋的经营管理收益及占有使用权，被上诉人以上诉人未交房为由起诉解除合同于法无据。涉案房屋虽未办理产权手续，但由于是现房，被上诉人急于实现购房利益，即将房屋交付被上诉人使用，被上诉人享受委托经营管理收益至今近四年，应当认定已经交房。2.上诉人及时与银行协商按揭贷款事宜，由于众所周知的原因导致业务暂停，并非不能办理。上诉人的一审判决后，又于2020年11月9日与工商银行威宁支行签订了按揭贷款业务合作协议，已能够为包含被上诉人在内的业主办理按揭贷款。此前不能办理案件贷款的过错不在上诉人，是银行内部原因，是威宁县政府与涉案拆迁项目的拆迁户的拆迁合同未履行，导致拆迁户阻止上诉人项目开发所致，属不可抗力所致。并且是否及时办理按揭贷款影响的是上诉人收回房屋尾款的利益，并不影响被上诉人使用房屋的权利。被上诉人丰玉祥、朱贞琼辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。原审原告丰玉祥、朱贞琼起诉请求：1.解除原被告双方于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2.由被告向原告返还已交付的购房款424234元，并承担违约金4242.34元及资金占用费50908元；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告与被告于2018年3月20日签订《商品房买卖合同》购买被告以出让方式取得位于威宁县，该商品房为预售商品房，房号为1栋1单元1层90号房。该商品房合同约定面积51.38㎡，套内面积28.52㎡，计价方式按照套内面积计算，该商品房单价27852.38／㎡元，总价款794350元。《商品房买卖合同》第八条约定：付款方式以贷款方式付款，买受人以银行按揭支付。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人可选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；第十条约定：逾期超过30天日，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日3日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金；第十一条约定：出卖人约定在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，被告就商铺三年的租金在购房首付款中抵扣；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间：（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到通知之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告便向被告支付首付款404350元，代收款19884元。双方签订《商品房买卖合同》同日，原告作为甲方又与作为乙方的盛世阳光公司还签订了《商铺委托经营管理合同》，合同第二条约定，甲方同意在委托期限内将该商铺委托乙方全权经营和管理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺的一切经营管理活动。第三条约定，委托期限为12年，自2018年5月1日起算。一审认为：原被告于2018年3月20日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同未违反法律法规的规定，未损害国家、集体及他人权益，故该合同合法有效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。本案原告丰玉祥、朱贞琼在与被告弘景房开公司签订《商品房买卖合同》后，依照合同约定向被告弘景房开公司缴纳了首付款404350元，代收款19884元，已履行了合同约定的义务，而被告在原告履行了合同义务后，却未能按照合同的约定期限将所售房屋交付原告，亦未办理不动产备案登记。被告的行为，违反了原被告之间所签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，依法应承担违约责任，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同双方当事人任意一方违约，则应按买受人已付购房款的日万分之一的比例支付对方违约金，根据此约定，原告要求被告支付4242.34元违约金的请求符合双方的约定，予以支持。原告主张的资金占用利息50908元因双方当事人未在合同中约定，且原告也未能提交证据证实造成资金占用的具体损失，不予支持。对于本案原告提出的解除合同并退还404350元、代收款19884元的请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，本案原被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，但时至原告起诉时，被告仍未交付所售商品房，故本案原告解除合同的请求成立。原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告无占有原告首付款及代收款的法律基础，理应返还原告。至于被告提出造成被告违约情形是因为第三人的因素所致的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因当事人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告的此抗辩主张不能对抗原告方，该抗辩不予采信。而对于被告提出涉案商品房已实际交付原告，故原告方能与威宁盛世阳光商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》之主张，亦不予采信，理由是：一、被告未能提供所售商品房交付原告的证据；二、原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间应在2018年5月31日前交房，而《商铺委托经营管理合同》签订的时间为原被告之间签订《商品房买卖合同》之日，因此，《商铺委托经营管理合同》的签订不能证明原告已实际占有涉案商品房;三、被告出售给原告的涉案商品房系预售商品房，故原告不可能在与被告签订《商品房买卖合同》后就实际占有涉案商品房并将该房委托给威宁盛世阳光商业管理有限公司经营管理，因此，被告该抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除原告丰玉祥、朱贞琼与被告贵州弘景房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告丰玉祥、朱贞琼购房款404350元、代收款19884元，合计424234元；三、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告丰玉祥、朱贞琼违约金4242.34元。案件受理费4245元由被告贵州弘景房地产开发有限公司承担3790元，原告丰玉祥、朱贞琼承担455元。本案审理过程中，上诉人向本院提交2020年11月9日与威宁工商银行签订的编号为“威宁支行-弘景房开-2020-1-威宁支行”的《按揭贷款业务合作协议》，拟证明：上诉人能够为涉案房屋办理按揭，原来不能办理按揭是因为银行内部原因导致，商品房按揭所得款项属于被上诉人应支付的房屋尾款，因此并不影响被上诉人的任何权利。被上诉人的质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该协议的签订时间是在上诉人违约导致原审人民法院判决解除合同以后，且签订协议并不代表一定能够为购房客户办理按揭。经审查，该证据客观真实，但缺乏关联性，不予采信。经审理查明：涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。交付条件包括涉案房屋已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。涉案房屋尚未取得建筑工程竣工合格证明文件该商品房面积实测技术报告书。被上诉人提供的《商铺委托经营管理合同》第三条载明：不因开发商提前或延迟交房而变更委托管理期限，但被上诉人应根据开发商的通知按时接收商铺并交付给盛世阳光公司。另外，对一审认定的“《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人约定在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，被告就商铺三年的租金在购房首付款中抵扣；”不予认定，对一审认定的其余事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》约定的解除条件是否成就。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方约定了涉案房屋的交付时间为2018年5月31日，逾期超过30日，被上诉人有权解除合同。涉案房屋至今仍未具备约定的交房条件，双方未办理交房手续，上诉人也未提供涉案房屋已实际交付的证据，故被上诉人有权解除合同。上诉人称其与案外人盛世阳光公司没有关联性，根据合同的相对性原则，被上诉人与盛世阳光公司关于委托管理期限的约定不能视为上诉人已经交付房屋，且该《商铺委托经营管理合同》第三条载明了被上诉人负有从上诉人接收商铺后交付给盛世阳光公司的义务，即上诉人的交房义务不能据该《商铺委托经营管理合同》免除。故上诉人主张已经交付房屋的上诉理由不能成立，《商品房买卖合同》约定的合同解除条件已经成就，一审认定上诉人未按照约定交房，判决解除合同并无不当，应予维持。综上，上诉人贵州弘景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7727元，由上诉人贵州弘景房地产开发有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费8490元，自行退回763元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年二月十八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印