上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终120号上诉人（原审被告、反诉原告）：王小祥，男，1963年12月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：徐珊琴，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王凤兰，女，1961年3月10日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。上诉人王小祥因与被上诉人王凤兰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初11089号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小祥上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项，改判驳回王凤兰一审诉讼请求，支持王小祥一审反诉请求。事实与理由：2019年夏季的降水量异常高，导致租赁场地被淹，王小祥多次使用吸水材料仍收效甚微。强降雨并非合同订立时所能预见，性质上构成不可抗力，王凤兰有权解除租赁合同。王小祥以微信形式将场地被淹情况告知王凤兰一方，已尽到通知义务。租赁场地的严重积水导致存放机器设备损毁，且王小祥需另寻场地存放，由此造成的损失应由王凤兰予以赔偿。王凤兰辩称：不同意王小祥的上诉请求，请求维持原判。王凤兰向一审法院起诉请求：1.判令王小祥支付租金人民币135,000元（自2020年3月7日起至2020年9月7日止）；2.判令王小祥支付滞纳金20,250元（以135,000元为本金，自2020年3月8日起至判决生效之日止，按照每日千分之五的标准计算）。一审审理中，王凤兰变更诉讼请求为：1.确认王凤兰与王小祥签订的租赁合同于2020年6月15日解除；2.判令王小祥支付自2020年3月7日起至2020年6月15日止的租金72,493元（270,000元X98天/365天）；3.判令王小祥支付解除合同的违约金135,000元；4.判令王小祥承担王凤兰中介费损失18,750元（270,000元/12月X5/6）。王小祥向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2020年3月8日解除；2.判令王凤兰立即向王小祥支付因租赁场地淹没给王小祥造成的损失（包括维修费、运输费），共计113,200元；3.判令王凤兰返还王小祥押金22,500元。一审法院认定事实：2019年4月1日，王凤兰（出租方、甲方）与王小祥（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定将位于上海市奉贤区XX路XX号内通道东侧6.8亩土地出租给乙方用于工程机械堆放。其中东门厂房最西边门口一间包含在内。租赁期限为6年，自2019年3月8日起至2025年3月31日止，交房日期为2019年3月8日，免租期25天，自2025年3月7日至2025年3月31日。租金第一年至第三年每年270,000元，第四年至第六年每年297,000元。租赁合同签订时，乙方应向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金。租赁期满时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租金应每6个月支付一次，每次支付租金须提前30天，先付后用。签订合同后乙方应付第一笔款项为押金22,500元及6个月租金135,000元。签订合同后3日内乙方应向甲方支付押金及6个月租金。如7日内甲方未收到乙方以上款项，甲方有权单方面解除合同。后期支付租金，乙方在接到甲方收款通知后3日内支付费用，如逾期超过15日未支付租金，甲方有权封锁乙方的货物进出，并有权清理乙方的设备及货物，造成的一切损失由乙方自行负责，与甲方无关。关于违约责任与解除或终止，双方约定：1.乙方租金每拖欠超过一天，每日按年物业管理费租金的0.5%滞纳金收取，同时有权单方面终止合同。任何一方违约，将以半年租金作为违约金赔偿另一方。本合同签订产生中介费为一个月租金，如乙方在合同期内提前解约，则乙方需要承担中介费及免租期的费用。计算方式为中介费及免租期费用分摊至合同期年费数，按实际使用时间计算。合同签订后，王凤兰将系争土地交付王小祥使用，王小祥支付了王凤兰押金22,500元及2019年3月8日至2020年3月7日的租金。2020年4月24日，王凤兰向一审法院提起诉讼，在诉前调解过程中，2019年6月15日，王小祥向王凤兰发出《解除租赁合同通知书》，称因王凤兰提供的场地无法满足要求，乙方的机器遭受损害，致使合同目的不能实现，根据合同第四条和合同法第九十四条规定，王小祥作为乙方可以解除合同，并决定自即日起解除双方的租赁合同，请王凤兰根据合同的约定，在接到该通知后3日内退还押金，结清费用。一审另查明，系争土地为上海市奉贤区XX路XX号内部分土地。XX路XX号登记所有权人为上海XX厂，坐落于原奉贤县XX农场内，用途为基础工业生产。上海XX厂转制为上海A有限公司后，系争土地出租于上海B有限公司（以下简称B公司），后B公司转租给王凤兰。一审中，王小祥提供照片（拍摄时间分别为2019年3月12日，2019年8月10日）和视频光盘（2019年8月29日和2019年9月2日），以证明系争土地被雨水淹没，导致王小祥合同目的无法实现。一审法院对2019年3月12日拍摄的照片以及视频的真实性予以确认，对关联性不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点有二：1.王小祥是否享有合同解除权；2.合同解除的时间如何确定。关于王小祥是否享有合同解除权，王小祥认为，因2019年春夏季节的大雨，系争土地被淹没，属于不可抗力，导致合同目的无法实现，王小祥依法享有合同解除权。一审法院认为，根据法律的规定，不可抗力指不能遇见、不能避免并不能克服的情况。本案中，系争土地属开放性场地，其在签订租赁合同前就已经对系争土地的现状有所了解，且王小祥也并无证据证明2019年春夏季雨量超出往年，属于其不可预见的范围。另，王小祥也未提供证据证明其在2019年春夏就因雨水原因导致系争土地不能使用通知过王凤兰或要求王凤兰配合对系争土地状况进行改善，故即使王小祥在使用土地过程中存在影响其使用的情形，也不属于不能避免、不能克服的情形。综上，对王小祥抗辩称其因不可抗力不能实现合同目的应享有合同解除权的意见，一审法院认为，于法无据，不予采信。关于合同解除的时间如何确定，王小祥认为其享有合同解除权，并已于2020年3月8日通知王凤兰解除了合同。但王小祥并未提供证据予以证明。本案涉讼后，王小祥向王凤兰发出了《解除租赁合同通知书》，虽王小祥无解除权，但其以自己的行为明确表示不再履行合同，王凤兰为避免损失的扩大，同意确认收到该《解除租赁合同通知书》的时间为双方解除合同的时间，于法无悖，一审法院予以支持。即本案合同解除时间为2020年6月15日。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行合同义务。本案中，王凤兰已经依约将系争土地交付王小祥使用，王小祥依约应承担支付租金的义务。现王小祥拖延支付租金，应承担继续支付租金并承担提前解除合同的违约责任。故对王凤兰要求王小祥支付自2020年3月8日起至2020年6月14日止的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。合同中约定了王小祥违约，应向王凤兰承担半年租金作为违约赔偿金并需承担中介费，王小祥认为王凤兰主张的违约金过高，远超过其损失。对此，一审法院综合考虑双方的履约情形，王小祥的实际损失等，酌情调整违约金为三个月租金。因王凤兰未能举证证明其存在中介费损失，故对王凤兰该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于王小祥反诉要求王凤兰赔偿其维修费、运输费等共计113,200元的诉讼请求，因其未能提供证据予以证明，故一审法院认为该诉请无事实和法律依据，不予支持。关于租赁保证金，王凤兰同意返还，与法无悖，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇二〇年九月二十四日作出判决：一、确认王凤兰与王小祥签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除；二、王小祥于判决生效之日起十日内支付王凤兰自2020年3月8日至2020年6月14日期间的租金72,493元；三、王小祥于判决生效之日起十日内支付王凤兰违约金67,500元；四、王凤兰于判决生效之日起十日内返还王小祥押金22,500元；五、驳回王凤兰其余诉讼请求；六、驳回王小祥其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,694元，减半收取计2,347元，由王凤兰负担797元，王小祥负担1,550元；反诉案件受理费3,014元，减半收取计1,507元，由王凤兰负担181元，王小祥负担1,326元。二审中，王小祥向本院提供：1.企业信用信息公示报告及聊天记录，以证明王小祥通过B公司法定代表人陈某与王凤兰沟通租赁事宜，其中，曾于2019年8月29日向陈某告知场地被淹情况；2.新闻报道，以证明2019年夏季降水量异常高，属于不可抗力。王凤兰对以上证据真实性不持异议，但不认可王小祥的证明目的。本院经审查认为，企业信用信息公示报告及聊天记录与本案具备关联性，予以采纳；新闻报道与本案缺乏关联性，不予采纳。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中双方当事人对于租赁合同解除时间并无异议，争议焦点在于违约责任的认定。王小祥在一、二审中坚持主张租赁场地因暴雨被淹，不符合堆放工程机械的约定用途，造成合同目的无法实现。本院注意到，王小祥提供的证明场地被淹状况的照片之一拍摄于2019年3月12日，而租赁合同订立于2019年4月1日。由此可见，王小祥在明知租赁场地降雨时会产生积水的情况下，仍然与王凤兰订立租赁合同，应视为其对租赁标的物现状的认可。并且，王小祥提供的其与陈某的微信聊天记录中，除其于2019年8月29日发送一条反映场地积水的视频外，并无其他相关的文字或语音记录，在案亦无其他证据表明王小祥在王凤兰提起本案诉讼前曾就场地积水问题进行交涉或提出解除合同的主张。即便按照王小祥的自述，其于2020年3月8日通知王凤兰解除合同，距其所称解约原因即2019年夏季暴雨已逾半年，显然不合常理。结合以上事实，应认定王小祥所称场地被淹导致租赁合同目的无法实现并不属实，王小祥以此为由拒绝履行合同，显属违约，应依照合同约定向王凤兰承担违约责任；其请求王凤兰赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。关于王小祥应当承担的具体违约责任，一审依据王凤兰诉请和双方合同约定依法所作认定，并无不当，本院予以确认。综上，王小祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,201元，由王小祥负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……