贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1269号 原告：中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站，住所地贵州省贵阳市南厂路316号。 负责人：刘钢，系该站站长。 委托诉讼代理人：谢元毅，贵州法以正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成丹，贵州法以正律师事务所律师。 被告：贵州文德矿冶有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县马家桥狮子山。 法定代表人：陈顺龙。 委托诉讼代理人：曹宽义，贵州盾辉律师事务所律师。 原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站（以下简称“联勤保障部队贵阳管理站”）与被告贵州文德矿冶有限公司（以下简称“文德公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告联勤保障部队贵阳管理站委托诉讼代理人谢元毅、被告文德公司委托诉讼代理人曹宽义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告联勤保障部队贵阳管理站向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与中国人民解放军贵州省军区农副业基地于2007年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告将位于贵州省修文县土地面积20010平方米恢复原状及房屋6栋腾空返还给原告；3.判令被告向原告支付从2007年10月01日起至实际返还租赁场地之日止的租金及违约金，违约金以欠付租金为基数，按每日千分之五标准计算至欠付租金付清之日止。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中恢复原状为将案涉土地上修建的钢棚、砖混厂房拆除并清空，将案涉场地上被告所属的机械设备移除。事实和理由：2007年11月15日，被告与中国人民解放军贵州省军区农副业基地（以下简称“贵州省军区农副业基地”）签订《军队房地产租赁合同》，贵州省军区农副业基地将位于贵州省修文县马家桥原告营所属范围内的土地面积20010平方米及房屋6栋出租给被告用于矿产品加工，租赁期限从2007年10月01日起至2010年09月30日止共3年，租金为每年55000.00元，承租人需提前2个月缴纳下年度租赁费20000.00元，当年度租金在当年06月30日前付清。合同签订后，贵州省军区农副业基地依约向被告交付合同约定的场地和房屋。2008年12月29日至2010年11月10日，被告支付租金115000.00元。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但被告一直占有使用租赁土地及房屋，并于2011年11月02日支付2011年度租金20000.00元，双方按照原合同条件继续履行合同。时至今日，经原告多次催收，被告都未支付剩余租金。2019年01月04日，中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局下发《关于明确原贵州省军区农副业基地领导管理关系的通知》［（2019）10号］，依据该通知，自2019年01月01日起，将原贵州省军区农副业基地划归原成都军区房管局贵阳房管处领导管理。其后，原告成都军区房管局贵阳房管处更名为中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站，至此，涉案租赁合同项下出租人的权利义务由原告继承。2016年，中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》［（2016）58号］，以党在新形势下的强军目标为引领，以深化国防和军队改革为工作主线，把全面停止军队和武警部队有偿服务活动作为深入推进政治建军、改革强军、依法治军的重要举措。因此，原告需收回涉案租赁场地。但被告由于经营不善，日常生产经营已经停止，原告联系不上被告，原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉请。 被告文德公司辩称，1.被告同意解除与原告的租赁合同,并拆迁现有设备。1985年03月,被告的法定代表人创办马家桥冶炼厂,1985年08月正常性停建，1987年,为填补修文县铁合金生产空白,修文县乡镇企业局矿业公司(国营)、修文县乡镇企业局建筑公司、成都军区驻昆明办事处修文农场(原告前身)与马家桥冶炼厂四家单位在县有关部门的组织下,签订了《联合续建马家桥冶炼厂合同书》,约定由原告以场地出资形式参与组建马家桥冶炼厂(被告前身)。之后,由于国家部队政策不准许部队参与企业经营,双方于2007年签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限三年,从2007年10月01日起至2010年09月30日止。每年租金为5.5万元,在每年的06月30日前支付。2010年9月30日,租赁期届满后,双方未续签合同,双方之间转为不定期租赁合同关系,可随时解除合同,故在2020年05月25日,原告起诉被告解除合同时,为配合部队建设,被告积极委托代理人与原告的代理人在修文县人民法院的主持下,双方在2020年06月03日达成解除租赁合同,由被告在2020年07月11日拆迁完现有设备并将土地交还给原告的协议。后因原告反悔,该协议未实际履行。2.原告诉请被告支付2007年10月01日起至实际返还租赁物之日止的租金及违约金,租金暂计算至2020年04月28日为692095.89元,违约金以欠付租金为基数,按日千分之五计算至欠付租金完全付清之日止,绝大部分无事实依据,也无法律依据,应予驳回。理由如下：原告诉请2014年12月前的租金,于法无据，在租赁期内,被告已向原告支付了租金。由于双方原为军地共建企业,虽然双方在合同中约定每年租金为55000.00元,在每年的06月30日前支付，但双方在实际履行中并未按合同约定履行。而是原告每年均根据被告的经营情况,酌情收取被告租金,大力支持被告。2007年07月20日,被告向原告支付租金30000.00元,同年11月21日,被告向原告支付租金20000.00元,原告相较约定少收租金5000.00元,2008年09月30日前的租金被告已经支付完毕。由于市场不景气,2008年、2009年,原告仅分别收取被告租金25000.00元、35000.00元，有原告当年的负责人肖功勋、白生明出具的《收条》为证。2010年10月01日至2014年12月31日期间,被告同样已向原告支付了租金。《军队房地产租赁合同》约定的租赁合同期限届满后，因市场仍不景气,被告经营惨淡,双方没有签订书面租赁合同,但被告仍租用原告的场地,支付租金的金额由双方按实际情况确定。2010年10月01日至2011年09月30日,原告收取被告租金25000.00元,有原告2010年10月01日出具的《中国人民解放军通用收费票据》(0710404)为据,载明为2010年度租金。2010年10月01日-2011年9月30日,原告收取被告租金50000.00元,有原告2010年11月10日出具的《中国人民解放军通用收费票据》(0710406)和原告2011年11月2日出具的《中国人民解放军通用收费票据》(00637553)为据,载明为2010年10月-2011年09月度和2011年度租金。2011年底,被告停产停业后,原告未收取被告2012至2013年度的全部租金。2014年度的租金,原告也仅仅收取10000.00元,有原告2014年05月09日出具的《收款收据》(0310799)为据。原告诉请2014年10月01日至2017年05月25日期间的租金，已超诉讼时效,应予驳回。由于被告一直停产停业,原告也就一直未向被告主张租金,也没要求被告拆迁,按之前双方之间的习惯,被告认为原告不收取被告租金。现在,原告于2020年5月25日向法院诉请2014年10月01日至2017年5月25日期间的租金,因该期间系不定期租赁合同,租金支付时间均由双方临时确定(从2010年到2014年支付情况证明),故租金支付应以实际租赁的按月计算。根据《民法总则》及司法解释关于诉讼时效的规定,原告诉请该期限租金的诉讼请求已超过诉讼时效,理应驳回。原告诉请2017年05月25日至实际返还场地之日的租金，部分于法有据,可支持。但绝大部分于法无据，应驳回。2020年07月15日之后的租金,被告不应向原告支付。2020年06月03日，双方达成由被告于2020的07月15日拆迁完毕并交付场地的协议,因原告反悔不同意被告拆迁,被告的设备不得已才在继续占用原告的场地,责任在原告方,而不在被告,故被告不应向原告支付租金。2017年05月25日至2020年07月15日期间的租金,原告计算有误,不能全部支持。由于被告停产停业的状况未改变,双方就租金未达成新的协议,根据不定期租赁，参照最后一次实际履行支付租金情况确定租金,被告每年应向原告支付租金10000.00元,三年共30000.00元,被告同意支付给原告。原告根据已终结的《军队房地产租赁合同》主张的其余租金,于法无据,应予驳回。3.原告诉请的违约金,于法无据,应予驳回。原告诉请的违约金应以原告所受的损失为据进行计算,由于原告的场地一直未另行出租给他人,其不存在损失,故其主张的违约金,于法无据,应予驳回。综上所述,原告诉请的租金及违约金,仅仅只有30000.00元于法有据，其余部分于法无据,应驳回，被告已经支付的10000.00元垃圾清理保证金用于抵扣欠付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《关于明确原贵州省军区农副业基地领导管理关系的通知》、《印章变更证明》、《军队房地产租赁合同》、《国有土地使用证》、通用收费票据（记帐联）、涉案租赁土地现场照片5张、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，被告提交的营业执照、《联合续建马家桥冶炼厂合同书》、《谈话笔录》、《案件受理登记表》、收据、收费票据，本院依法制作《现场勘查笔录》、现场照片，经庭审质证，来源合法、客观真实，本院予以确认。对被告提交的《联合续建马家桥冶炼厂合同书》，与本案不具有关联性，本院不予确认。对被告提交的收条2份，原告不予认可，因不能确定出具该收据人员“肖功勋”、“白生明”与原告的关系，且有“肖功勋”签名的收条被损坏不完整，达不到被告所主张向原告支付租金的证明目的，本院不予确认。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、2019年01月01日，原贵州省军区农副业基地划归成都军区房地产管理局贵阳房管处领导管理，后成都军区房地产管理局贵阳房管处更名为中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站，即本案原告。 二、2007年11月15日，以原贵州省军区农副业基地为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方续签了《军队房地产租赁合同》，在此之前被告便租用原告案涉场地用于生产经营。《军队房地产租赁合同》主要内容为：甲方自愿将位于贵州省修文县所属范围内的土地面积20010平方米及土地上的房屋六栋出租给乙方用于矿产品加工；租赁期限为3年，自2007年10月01日起至2010年09月30日止，租金为每年55000.00元，按年度支付，乙方需提前2个月缴纳下年度租金20000.00元，当年度租金当年06月30日前付清；乙方应支付10000.00元作为废物处理和房地产租赁保证金，终止合同后乙方废物和房地产经甲方验收合格后退还。违约责任约定，乙方逾期交付租金，按每日千分之五计算违约金；合同第十一条第二项约定，甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用。第四项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。该合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用涉案土地，现被告已经停产。经本院2020年10月09日工作人员现场勘查，案涉土地上有原告修建的厂房六栋，被告修建的钢结构厂房2栋、砖房三栋、砖混厂房1栋及围墙，砖混厂房内有煅烧设备和变压器。本案在审理过程中，被告将前述煅烧设备、变压器拆除并搬走，并于2020年11月13日将钥匙交给原告。原、被告双方确认原告要求拆除的设施、设备已经拆除完毕。 三、被告向原告支付的款项情况如下：2007年09月14日支付垃圾清理保证金10000.00元；2007年11月21日支付第一年度（07-08）前期租金20000.00元；2008年12月29日支付2007年10月01日—2008年09月30日租金5000.00元，2008年10月01日—2009年09月30日租金20000.00元；2009年10月28日支付2008年10月01日—2009年09月30日租金35000.00元；2010年10月21日支付2010年度租金25000.00元；2010年10月30日支付2010年度租金25000.00元；2010年11月10日支付2010年10月—2011年10月租金30000.00元；2011年11月02日支付2011年度租金20000.00元；2014年05月09日支付租金10000.00元。 四、2016年，中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》[（2016）58号]，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动作为深入推进政治建军、改革强军、依法治军的重要举措。 另查明，本案在审理过程中，2020年06月03日，原告方工作人员与被告委托代理人就案涉厂房机械设备拆除事宜进行协商，双方达成由被告于2020年07月15日将相关设施、设备等拆除的意见，后双方未按该约定履行，原告未提交授权其工作人员参与协商的文件。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同当事人具有约束力。租赁合同租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，一、原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，因合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用租赁物，并向原告支付租金，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定已经转为不定期租赁合同，因其终止时间的不确定,法律赋予当事人随时解除合同的权利。无论是出租人还是承租人,都可以随时要求终止不定期租赁合同的履行,原告要求解除与被告于2007年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》，于法有据，但因在本案审理过程中，被告已经实际将案涉场地腾退并返还给原告，原告予以接收，应视为双方已解除合同，故原告要求解除双方合同的诉请，已无事实基础，故本院不予支持。被告称双方已于2020年06月03日解除合同，因2020年06月03日参与调解的原告工作人员并无相应授权，且该调解协议未实际履行，不能以此认为双方已经解除合同，被告该主张不成立，本院不予采纳。 二、合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因原、被告双方确认原告要求拆除的设施、设备已经拆除完毕，且被告已将案涉场地及设施交还原告，原告要求被告将案涉土地上修建的钢棚、砖混厂房拆除并清空，将案涉场地上被告所属的机械设备移除的诉请，已失去事实基础，故本院不予支持。 三、关于被告应付原告的租金问题。根据合同约定，被告应当按每年55000.00元支付租金，截止2014年09月30日，被告共应支付原告租金385000.00元，被告已向原告支付了190000.00元，还应支付原告租金195000.00元。对于2014年10月01日至2017年05月25日期间的租金，被告提起诉讼时效抗辩，原告未提供诉讼时效中断或中止的相应证据，被告该抗辩意见成立，原告所主张的该期间的租金，本院不予支持。自2017年05月26日至被告向原告实际返还场地之日即2020年11月13日，共计3年零142天，按双方约定计算租金约为186397.00元，即被告应付原告租金共计381397.00元，扣除应退还被告的垃圾清理保证金10000.00元，被告还应支付原告371397.00元。被告称双方在履行合同过程中实际对租金进行了变更，但未提交相应的依据佐证，故本院不予采信。 四、关于原告主张的违约金，被告未按约定支付租金已经构成违约，按双方在《军队房地产租赁合同》中的约定，被告逾期支付租金的需每日以欠付租金总额的千分之五向原告支付违约金，被告不予认可，如按照双方约定的违约金计算标准计算，违约金的数额明显超过了被告欠付租金的数额，有违公平原则，且导致双方利益严重失衡，亦加重债务人的履行负担，不利于矛盾的解决和纠纷化解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院综合被告的违约行为会给原告造成法定孳息损失、损害原告的预期利益，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的性质及公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金以到期欠付租金为基数，2019年08月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算，2019年08月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。根据双方《军队房地产租赁合同》的约定，被告应当提前2个月支付租金20000.00元，即每年08月01日前支付下一年度的租金20000.00元，每年06月30日前付清，违约金应分段计算为：2007-2008年度已经支付租金25000.00元，2014年05月09日支付的租金10000.00元未载明系支付哪一年度欠付的租金，本院酌情确定为先到期的2007-2008年度的租金，即2007-2008年度尚欠租金20000.00元，违约金以20000.00元为基数，2008年07月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算，2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2009-2010年度欠付租金5000.00元，违约金以5000.00元为基数，2010年07月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2010-2011年度租金因未续签合同，双方对租金支付期限亦无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租金应当在每届满一年时支付，即2010-2011年度欠付租金5000.00元，违约金以5000.00元为基数，2011年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2011-2012年度欠付租金55000.00元，违约金以55000.00元为基数，2012年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2012-2013年度欠付租金55000.00元，违约金以55000.00元为基数，2013年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2013-2014年度欠付租金55000.00元，违约金以55000.00元为基数，2014年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2016-2017年度欠付租金14767.00元（自2017年05月26日计算至2017年09月30日），违约金以14767.00元为基数，2017年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2017-2018年度欠付租金55000.00元，违约金以55000.00元为基数，2018年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2018-2019年度欠付租金55000.00元，违约金以55000.00元为基数，2019年10月01日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2019年10月01日之后欠付的租金的违约金问题，因至原告向本院起诉要求解除与被告之间的租赁合同，期间不满一年，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租金应当在租赁期届满时支付，被告未支付该期间租金并未构成违约，该期间违约金依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告贵州文德矿冶有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站支付租金371397.00元； 二、被告贵州文德矿冶有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站支付违约金（2007-2008年度尚欠租金违约金以20000.00元为基数，2008年07月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算，2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2009-2010年度尚欠租金违约金以5000.00元为基数，2010年07月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2010-2011年度尚欠租金违约金以5000.00元为基数，2011年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2011-2012年度尚欠租金违约金以55000.00元为基数，2012年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2012-2013年度尚欠租金违约金以55000.00元为基数，2013年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2013-2014年度尚欠租金违约金以55000.00元为基数，2014年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2016-2017年度尚欠租金违约金以14767.00元为基数，2017年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2017-2018年度尚欠租金违约金以55000.00元为基数，2018年10月01日至2019年08月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍为标准计算；2019年08月20日起至租金付清之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准计算；2018-2019年度尚欠租金违约金以55000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍为标准，自2019年10月01日起计算至租金付清之日止）； 三、驳回原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站的其他诉讼请求。 案件受理费9370.00元，减半收取计4685.00元，由原告中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局贵阳管理站负担1561.00元，被告贵州文德矿冶有限公司负担3124.00元；公告费150.00元，由被告贵州文德矿冶有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  肖冬 二〇二一年二月二十五日 法官助理张维 书记员张应雯