安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初1440号 原告：鲍莉，女，1982年7月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告：陈晓东，男，1982年4月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王润星，安徽天禾律师事务所律师。 被告：邹瀚，男，1988年1月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：邹宝明，系邹瀚父亲。 委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。 被告：上海万科物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市望江西路，统一社会信用代码91340100678922762T。 负责人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 原告鲍莉、陈晓东与被告邹瀚、上海万科物业服务有限公司合肥分公司（以下简称万科物业合肥分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王润星，被告邹瀚及其委托诉讼代理人邹宝明、王立朝，被告万科物业合肥分公司的委托诉讼代理人高雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍莉、陈晓东向本院提出诉讼请求:1.判令两被告共同赔偿原告各项损失共计61648.09元;2.两被告承担本案全部诉讼费用。 后，鲍莉、陈晓东增加诉讼请求，即1.判令被告增加赔偿申请人自2019年1月30日至2020年8月14日租金49400元（2020年8月14日后至两原告实际入住房屋为止租金按评估咨询报告标准计算）；2.鉴定费12000元、评估费5000元由被告负担。 事实与理由：原告系合肥市庐阳区森林城业主，被告邹瀚系原告楼上×××室住户，被告万科物业合肥分公司系原告居住小区的物业公司。2018年7月26日晚，合肥市突降大雨，原告楼上×××室住户家中管段堵塞，下水不畅，大量雨水流入原告家中，导致原告家主卧大量进水，主卧的地板及床、床头柜、飘窗柜、衣柜等家具被水浸泡，造成财产损失45626,63元。另地板拆除需花费233,75元，大衣柜及飘窗柜拆除需花费421.46元，上述费用均应由被告承担。 原告与被告就赔偿及重新装修问题进行过多次协商，均未果，原告一家三口不得已在外租房居住，截至起诉之日，共计产生租金15600元。被告的行为，严重违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告邹瀚辩称，一、原告的财产损害系自身原因所致,跟被告无关,被告无责任根据关于渗水原因的鉴定意见,涉案主卧渗水主要跟两原告在×××室装修施工中改变房屋原有使用功能以及被告邹瀚在×××室装修施工改变室外露台排水路径等因素有关。但我们认为改变房屋原有使用功能是问题的根本和全部原因。 1、本案事实也很简单,就是原告将属于被告的空调外置平台改造成卧室并纳入到自己的主卧一体。其私自改造的行为,并没有取得被告的同意。那么原告即已将空调外置平台改造成自有房屋,其就应当知道该外置平台的构造和家有墙体不同,其是没有防水层。故我方认为,原告方要改造外置平台,应自身做好外置平台的防水以及自家内屋的防水工作,此外还要检查好平台顶上的排水系统，但本案中,原告并没有这么做,甚至根本就没有做防水,就直接将立体墙面和顶层平台连接在一起,然后吊顶处理完毕。故对于房顶渗水,原告的私自改造行为是事故发生的全部原因。 2、涉案空调外置平台是被告专有专用的房屋附属物,原告私自处分利用是对被告方的侵权。故本案原告是侵权方,被告不可能承担对原告的侵权责任。 根据房屋平面图可以看出,涉案主卧渗水地方是AC,即是空调外机的意思。原告和被告方都有自己专有的AC位。而涉案的AC位，因处于特殊地位,是属于被告房屋主卧专有的空调外机位,应属于被告的建筑专用附属物。故原告的私自改造行为是对被告的权利侵害,原告因此造成的财产损害,被告因不是侵权方无需承担责任。 3、被告改变室外露台排水路径,是对自有设施的改造,且属于合法合理改造,不应承担对涉案房屋渗水的责任。 上已陈述,涉案外置平台属于被告专有的附属物,故被告接入排水管至自家外置平台,是合乎法律规定的。此外,本案的建筑结构,涉案房屋整栋楼关于主卧和阳台的排水都在涉案的AC位,整栋楼这一边的排水管也在这个位置,被告接排水管必须也只能接入到这个排水管中去,故被告增加这个排水路径是合法合理的。且退步说,如果接入存在问题出现漏水,也是漏在自家专用的外置平台上,不存在侵害他人的行为。 二、原告不能证明自己的损害结果及相应的因果关系。本案虽有鉴定出财产价值是10.15万元,但评估报告也说明,涉案主卧受损现场已修复、地板、家具已全部更换,评估人员已无法确认财产受损时的状况,也无法确定财产损害是否是因渗水所致,而对此被告是一直提有异议的(详见被告方于2020年10月20日提交的书面鉴定评估意见和评估报告质证意见)。被告认为,根据法律规定,“未经质证的材料,不得作为鉴定的根据”。而本案所有涉案材料均更换,已经无从质证,也无法确定损害大小和因果关系,故被告认为3.65万元的财产价值评估结论不应作为本案的裁判依据原告方自行承担毁灭证据而鉴定不能的责任。 三、关于6.5万元的租金损失,不属于本案财产的直接损失本次房屋渗水,仅仅是一个主卧室一部分空间受到渗水影响其他卧室和房屋均未受到影响,现有证据也无法证明涉案房屋因渗水而无法居住,故原告因此在外租住2年之久属于扩大损失。此外根据原告提供的自有证据,其房屋主卧自当年12月即完成全部修缮,已经可以正常居住。另外,原告提交的租房合同仅是陈晓东人所签,并不能证明两原告共同居住在此,结合两原告已经离婚的事实,陈晓东租住房屋系其他原因所致,并非因房屋渗水无法居住而被迫搬离。 综上所述,本案被告并非财产损害的侵权方,原告无证据证明自己的损害事实和损害结果,也无法证明两者之间的因果关系,原告方的诉求没事实和法律依据,请求法院驳回原告的全部诉求。以上意见恳请采纳。 被告万科物业合肥分公司辩称，案涉房屋渗水受损原因经过鉴定为原告与被告邹瀚违规搭建导致，被告万科合肥分公司明确告知空调外机不得改变用途，不得违规搭建阳光房，从最初施工平面图看出案涉房屋所在二层原为空调机位置，原告将其作为自己室内空间，因为空调外机位置有地漏，但是原告行为将地漏封住，导致不再具备排水功能。被告邹瀚因为搭建阳光房并将阳光房排水引到空调机位的冷凝水排水管导致排水量过大，这是楼下进水的直接原因。被告万科物业合肥分公司及时发现后，因为没有执法权，遂向两原告与被告邹瀚发出整改通知书，但是双方并无整改，且自愿写下承诺书，承诺因搭建导致的一切受损都由本人承担。目前鉴定出本案因果关系，是原告与被告邹瀚的违规搭建导致，被告万科物业合肥分公司作为物业，从发现到告知劝阻，到渗水发生后积极上门查看，与双方协商，因此本案被告万科物业合肥分公司无过错，不应该承担责任。 本院经审理查明以下事实:合肥市万科城××区××栋楼位于合肥市庐阳区，鲍莉、陈晓东系该楼栋×××室房屋（以下简称案涉房屋）产权人，邹瀚系楼栋×××室房屋产权人。万科物业合肥分公司为该小区物业。 2018年7月26日晚，因为大雨导致雨水沿×××室南侧轴室外空调设备平台部位墙体、顶板渗入至案涉房屋，并造成财产损失。由于各方就赔偿事宜协商未果,故两原告诉至本院。 在诉讼过程中，两原告申请对案涉房屋主卧渗水原因鉴定。本院依法于2019年4月7日委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行检测鉴定。该站于2020年8月3日出具鉴定意见书，鉴定意见为：“合肥市万科城×××室主卧渗水主要与两原告在×××室装修施工中改变了房屋原有使用功能以及被告一在××室装修施工改变室外露台排水路径等因素有关”。该鉴定意见认为，经现场检测，原告在×××室房屋装修施工中对二层3(1A)-B轴、3-4B轴外墙墙体进行局部拆除改造,经改造后将3-4（1/A)-B轴室外空调设备平台纳入室内空间，并将原靠近3/(1/A)-B轴墙体的编号为YL-22雨水管截断改接入YL-20雨水立管中,检测时发现靠近3-4(1/A)轴窗框边缘墙体以及4/(1/A)-B轴墙体、吊顶板存在因渗水导致粉刷层起皮、开裂现象。被告邹瀚在×××室房屋装修施工中将三层1-3/A-B轴、4-(1/5)(A0)(1/A)轴露台改造成玻璃阳光房,阳光房顶部边缘设置天沟,通过天沟将雨水汇聚到雨水管,雨水管接入三层3-4(A)-B轴编号为NL-8空调外冷凝水管中。该站分析认为：×××室主卧渗水原因主要与两原告在对×××室装修施工中改动房屋原有使用功能,将3-4/B轴外墙挪至3-4(1/A)轴,使二层3-4(1A)B轴室外空调设备平台纳入室内空间，以及被告邹瀚在×××室装修施工中将三层1-3/A-B轴、4-(1/5)/(A0)-(1/A)轴阳光房雨水管直接排向三层3-4(1A)B轴室外空调设备平台因素有关。 后，两原告申请对案涉房屋（主卧）损失进行评估鉴定。本院依法委托安徽九通资产评估有限公司进行评估。2020年12月25日该公司出具价值评估咨询报告，该报告评估案涉房屋（主卧）所涉及委托资产市场价值为10.15万元，包括：一、资产价值为3.65万元，其中，1、地板面积为23.375㎡，评估价值为7461.3元；2、墙面面积为20㎡，未提供材料，无法评估；3、床、床头柜、床尾柜各一件，评估价值为14800元；4、飘窗柜1件，评估价值为3440元；5、衣柜一件为10800元；6、梳妆柜1件，未提供材料，无法评估。二、租金价值，其中，1、2018年7月30日至2019年7月30日租金按每月2600元计算为31200元、2019年7月30日至2020年7月30日租金按每月2700元计算为32400元、2020年7月30日至2021年7月30日租金按每月2800元计算至2020年8月14日为1400元。 在庭审后，两原告书面确认对案涉房屋初步修复完毕时间为2020年2月左右。另根据两原告提供的两份证明，案涉房屋地板、衣柜、飘窗柜已拆卸，证明时间为2019年1月10日。 两次鉴定评估费用分别为12000元和5000元。 在庭审中，本院向原告释明本案基础法律关系，其主张为财产损失赔偿纠纷。 另查明，2016年6月16日鲍莉出具一份承诺书，载明“本人×××#业主，现承诺搭建阳光房，所属个人行为，后期一切后果自负”。邹瀚于2016年3月14日亦出具搭建阳光房的相应承诺书。2016年7月9日，万科物业合肥分公司就违章搭建阳光房向邹瀚送达《违规行为整改通知单》。 上述事实由房产证、户籍证明、房屋设计图纸、物业费收据、照片、视频录像、警情详情、承诺书、整改通知书，检测（鉴定）报告、评估咨询报告等证据，以及双方当事人庭审陈述予以证实。 对两原告提供的合同、定销货单等证据，因两原告已申请评估，故本院对前述证据不予认证。对两原告提供的房屋租赁合同、收条，证明其租金损失，被告邹瀚不予认可。本院认证意见为该组证据无其他证据佐证其已实际支付相应租金，且其提供的两份证明，证明案涉房屋地板、衣柜、飘窗柜拆卸费用，两份证明出具时间为2019年1月10日，故本院对该组证据的证明目的不予认定。 对邹瀚提供的现场勘验笔录图片，证明地板实际受损面积为9.625平方米。两原告对该证据不予认定，认为并无两原告签字确认。本院认证意见为该勘验笔录均未将双方签字确认，且两原告不予认定，故本院对该证据的证明目的不予认定。 本院认为：权利人的财产受到不法侵害时，可要求侵权人赔偿损失。现就本案争议焦点具体分析如下： 一、被告万科物业合肥分公司是否为适格主体。万科物业合肥分公司与两原告之间为物业服务合同纠纷，现两原告无证据证明万科物业合肥分公司为案涉房屋渗水的实际侵权人，故本院认定万科物业合肥分公司不是本案的财产损害赔偿纠纷的适格被告，并驳回两原告对万科物业合肥分公司的诉讼请求。 二、案涉房屋的渗水原因以及责任比例。经检测鉴定认定“合肥市万科城××室主卧渗水主要与两原告在××室装修施工中改变了房屋原有使用功能以及被告一在××室装修施工改变室外露台排水路径等因素有关”。故两原告与被告邹瀚均应对案涉房屋渗水承担责任，本院按50%：50%划分责任比例。 三、两原告诉请的赔偿金额。经价格评估鉴定，涉及委托资产市场价值为10.15万元，包括财产价值3.65万元，以及租金价值6.5万元。邹瀚就该评估咨询报告发表质证意见如下：首先是3.65万元财产价值评估结论被告不认可。认为此财产损失鉴定应以实物为准，但涉案主卧受损现场已修复，地板、家具已全部更换，无法确认财产受损时的状况，也无法确定财产损害是否是因渗水所致。应由原告自行承担毁灭证据而鉴定不能的责任。其次是关于财产评估的具体实物。对于涉案家具价值的评估鉴定，评估方是依据原告自行提供的评估鉴定范围确认表确定。但原告诸多家具并未受到全部的影响损坏，只需简单修复下即可，不需要全部做整体更换。其中，1、地板。2018年7月26日案发时，原告采取了果断措施防止雨水渗漏并及时排水，故涉案主卧地板并未损坏到需要重新更换，且地板只是部分受到影响。根据2020年10月13日的现场勘验，原告自行陈述地板受损面积仅9.625平方（详见评估机构的勘验笔录）。故原告方申报23.375平方的地板受损是整个房屋卧室的地板面积，大于实际受影响面积；2、床、床头柜、床尾凳。邹瀚认为床、床头柜、床尾凳因可移动，不会受到渗水影响。原告申报价值18500元财产价值仅有销售协议并无购买发票或转账记录，被告不认可。且18500元是这一套家具的全部价格，而原告在受损面积上仅仅说明是换了4个床腿，故对此家具的价值评估被告不认可；3、飘窗柜和衣柜。此两个家具因实物不复存在，无法确定是否受损和受损面积。而对于衣柜，根据现场勘验，可以确定衣柜损害是淋浴间渗水所致，并非外墙渗水所致。第三是6.5万元的租金评估价值被告不予认可。本次房屋渗水仅是一个主卧室一部分空间受到渗水影响，其他卧室和房屋均未受到影响，无法证明涉案房屋因渗水而无法居住，故原告因此在外租住2年之久属于扩大损失。此外，根据原告提供的自有证据，其房屋主卧自当年12月即完成全部修缮，已经可以正常居住。 本院认为，两原告主张的损失为案涉房屋渗水导致，损失具体认定如下：首先是两原告无证据证明床、床头柜、床尾柜整体和长时间被水浸泡，故本院对前述损失不予支持。其次是衣柜的受损位置为背面，与渗水位置有一定距离，故本院对该损失不予认定。第三是地板，邹瀚抗辩实际受损面积为9.625平方米，但无证据予以佐证，故本院对该地板损失7461.3元予以认定。第四是飘窗柜损失3440元，飘窗柜在渗水位置，故本院予以认定。第五是房租损失，案涉房屋渗水仅发生在主卧位置，且持续时间短，两原告无证据证明有租房必要，故本院对该损失不予认定。 据此计算，案涉房屋渗水损失共计为10901.3元，两原告和邹瀚各承担5450.65元损失。鉴定费12000元，由两原告和邹瀚各承担6000元。评估费5000元，由两原告承担4500元，邹瀚承担500元。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邹瀚于本判决生效之日起十日内向原告鲍莉、陈晓东支付各项损失5450.65元，以及鉴定费、评估费6500元，前述合计为11950.65元； 二、驳回原告鲍莉、陈晓东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1430元，由两原告负担1400元，由被告邹瀚负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二一年二月二日 书记员  吴 朋 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。