河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初311号原告：杨光，男，1991年2月28日出生，汉族，住新郑市。被告：郑州新尚置业有限公司，住所地新郑市学院路与中华北路交叉口西100米轩辕湖壹号售楼部**，统一社会信用代码91410184050894719K。法定代表人：唐立新，董事长。委托诉讼代理人：曹利霞，河南林泽律师事务所律师。原告杨光与被告郑州新尚置业有限公司（以下简称新尚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨光，被告新尚置业公司的委托诉讼代理人曹利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金351363.6元（违约金以3679200元为基数，按照日万分之五从约定交房次日即2020年5月1日起计算至2020年12月20日，此违约金已扣除疫情影响天数43天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定足额支付了购房款3679200元。根据合同的第八条约定，被告应当在2020年4月30日之前按照国家和地方规定将商品房验收合格并达到合同约定标准交付给原告。截止到目前，被告出卖的商品房仍然没有达到验收合格标准，更没有向原告交付，已构成合同违约，按照《商品房买卖合同》第九条规定，被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同，被告应向原告支付违约金（以3679200元为基数按照日万分之五从2020年5月1日起计算至2020年12月20日）。考虑到2月份新冠疫情的影响，原告依据本市政府文件同意扣除43天的逾期时间。现原告为维护自己的合法权益特诉至本院，望判如所请。新尚置业公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，原告诉讼请求没有事实根据与法律依据。2019年4月20日原告与答辩人签订《商品房买卖合同》(合同编号:190××××****)。根据合同约定，原告购买新郑市学院路南侧、郑州新尚置业有限公司西侧新尚城学苑二期76幢1单元1-3层101号房(户型为复式住宅、建筑面积共262.8平方米)，并约定作为出卖人的答辩人应当在2020年4月30日前，将验收合格的商品房交付给原告。但与此同时合同第八条约定遭遇不可抗力或因政府、政府部门的行为导致工作延期的，作为出卖人的答辩人可据实予以延期，并且不承担违约责任。同日，双方签订补充协议。补充协议第五条第二款约定，如遇不可抗力；国家法律、法规、规章、政策等变更;其他出卖人义务范围外的不可控事由(包括但不限于政府行为)，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任或赔偿责任。答辩人在建设涉案项目过程中，存在合同约定的可以据实延期交房的情形，答辩人不存在逾期交房的违约行为，不承担相应的违约责任。首先，从2020年1月起，××疫情的蔓延，各级政府纷纷启动一级应急响应，颁布各项防控指令，出台防疫系列限制政策，包括要求企业停工、停业、延长假期等，而涉案项目的精装修工程务工人员大多来自南阳、驻马店等疫情比较严重的地区，一直到2020年5月20日才陆续进场复工。因此，新冠肺炎疫情对涉案项目建设影响巨大，直接导致涉案项目工地长达4个月的时间无法进入正常施工状态。其次，由于郑州市被纳入京津冀“2+26”环保行动城市，新郑市作为郑州市下辖的县级市，新郑市新区环境监测基站就设立在轩辕湖畔，涉案项目被政府纳入核心管控项目。项目土石方作业、渣土运输、安装工程、商砼石材水泥原料供应等各项重大工作均受大气扬尘管控影响，政府部门多次下发强制停工令、停工通知、各项督查通报及活动类被停工，直接导致涉案项目因政府部门原因无法正常施工。从双方签订涉案合同后，涉案项目因政府大气管控政策影响工期损失累计54天。基于上述，扣除可以据实延期的天数174天，答辩人按现行验收政策完成联合验收后向原告交房，将不存在原告所诉的延期交房情形。二、现行交房条件的改变，属政策性调整的情势变更，自五大责任主体竣工验收合格之日起至完成联合验收之日起的期间不应计算为逾期交房期间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付条件是经验收合格，而不是综合验收合格。而验收合格指的是五大责任主体即建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位竣工验收合格即可。但在2019年、2020年国务院办公厅、郑州市人民政府办公厅发布文件、郑州市城乡建设局、自然资源规划局、城市管理局人民防控办公室联合发布文件并严格执行，将交房条件调整为联合验收，将消防、人防、技防等技术审查一并进入审查，取得竣工备案证方可交房。涉案项目在2020年8月5日五大责任主体竣工验收已经通过，按答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，涉案项目已经具备合同约定的交房条件，但由于上述2019年、2020年政府政策的调整，直接导致答辩人不能按合同约定在经过五大责任主体竣工验收合格的条件成就时即可向原告交付商品房。涉案项目自工程经五大责任主体竣工验收合格之日至答辩人最终完成联合验收需要的期间(2020年8月5日至2020年12月15日)不应计算为逾期交房的期间。综上所述，答辩人认为，虽然涉案合同约定交房日期为2020年4月30日，但在建设涉案项目过程中，××疫情不可抗力影响，政府、政府部门大气管控政策影响(174天无法正常施工)，根据合同约定，交房日期可据实延期至2020年12月21日。又因政府验收政策的变化，从2020年8月5日至2020年12月15日不应计算为逾期交房期间。因此根据合同约定，答辩人不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。原告要求被告向其支付违约金的请求不能成立，应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月20日，杨光与新尚置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）。根据合同约定，原告购买新郑市中心城区文化路东侧、公园绿地北侧新尚城·学苑二期76号楼1单元1－3层101室，建筑面积262.8㎡，房屋总价款3679200元，付款方式：现金，约定付款时间：2019－4－20；合同第八条交付期限出卖人应在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或房款未按约定到达出卖人账户；3、因政府或政府部门行为导致工作延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四合同补充协议第五条2、下列情况属于出卖人不承担逾期交房责任的事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任：（1）不可抗力；（2）国家法律、法规、规章、政策等变更；（3）其他出卖人义务范围外的不可控事由（包括但不限于政府行为）。合同签订后，2020年6月16日，杨光向新尚置业公司支付了全部购房款。新尚置业公司于2020年3月26日向杨光送达《延期交房通知书》。2020年8月5日，案涉工程五大主体竣工验收合格。2020年9月28日，新尚置业公司向杨光送达看房通知书及相关流程，杨光于2020年9月29日签收。2020年12月18日，新尚置业公司在大河报上刊登交房公告，于2021年1月5日向杨光邮寄送达交房通知。因大气污染防治需要，河南省、郑州市、新郑市在2019年8月7日至2019年12月19日多次发文，要求停止土石方作业。具体文件如下：1、2019年8月7日新郑市扬尘防控办公室扬尘污染防治督查执法建议书（新控尘办执[2019]第一组0280号）及要求停工整改的微信聊天截图，停工1天；2、2019年9月5日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加强督查工作的紧急通知，停工1天；3、郑州市落实第十一届全国少数民族传统体育运动会空气质量保障情况停工7天，根据市区调度会议精神，全市启动一级管控措施，停工25天；2019年9月23日郑州市人民政府办公厅关于启动重污染天气Ⅱ级响应的通知（郑政办明电[2019]170号文件），新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]56号文件），郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除重污染天气黄色预警的通知，停工9天；因上述措施出现交叉重复天数，停工天数为33天；4、2019年10月17日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]63号文件），停工1天；5、2019年10月30日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]67号文件），停工7天；6、2019年11月17日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅲ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]281号文件），停工1天；7、2019年11月18日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅱ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]282号文件），停工1天；8、2019年12月5日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知及污染物浓度快速上升提醒，停工2天；9、2019年12月11日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知，停工2天；10、2019年12月14日河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于严格落实重污染天气应急管控措施的紧急通知，停工2天；11、2019年12月17日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅰ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]293号文件），停工7天；以上共停工58天。2020年2月6日，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号），规定房地产等建设工程复工时间不得早于2020年3月16日。涉及停工天数为39天。2019年3月13日，国务院发布国办发[2019]11号《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，该意见规定：将消防、人防、技防、档案等事项限时联合验收，统一竣工图纸和验收标准，统一出具验收意见。2019年7月19日，郑州市人民政府下发郑政办[2019]46号文件，根据国务院上述文件制定《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》。2020年4月8日，郑州市城乡建设局、郑州市自然资源和规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室下发郑建文[2020]70号文件，根据国务院和郑州市人民政府的上述文件，印发《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）》，规定自2020年1月1日起，所有工程建设项目应按照《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》的要求进行联合验收。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，政府文件、本院（2020）豫0184民初6499号民事判决书、河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01终267号民事判决书及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，杨光与郑州新尚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同签订后，杨光于2020年6月16日向新尚置业公司支付了全部购房款3679200元，有河南省增值税发票为证，杨光已履行了合同约定的义务。新尚置业公司应当在双方合同约定的日期前向杨光交付符合合同约定的房屋。双方合同约定的房屋交付日期为2020年4月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人各持不同意见：新尚置业公司主张建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。杨光主张验收合格是指按照国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工验收包含工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位，并不是五大责任主体验收，第十八条也对综合验收进行了规定，并不是被告所说的联合验收。本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五大主体竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。新尚置业公司提供的工程竣工验收意见表显示新尚置业公司对涉案房屋于2020年8月5日经五大主体竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。关于被告是否存在逾期交房的问题，本院认为，首先，近几年建筑工程施工受政府封土令、大气污染防治等治理行动的因素影响导致不能正常施工，因封土令并未自2019年才开始实施，被告应当理性确定交付房屋的时间，但因政府行为属不确定因素，被告无法确切预计受影响天数，结合本案案情，故本院针对因封土令造成的逾期天数酌定为38天。其次，2020年初发生的新型冠状病毒肺炎疫情是房地产企业无法预见的因素，按照60天计算逾期天数这一事实已得到本院（2020）豫0184民初6499号民事判决书和河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01终267号民事判决书予以认可，本院予以确认。再者，合同补充协议第5.2条约定：下列情况属于出卖人不承担逾期交房责任的事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任：……（2）国家法律、法规、规章、政策等变更；（3）其他出卖人义务范围外的不可控事由（包括但不限于政府行为）。本案中，2019年7月和2020年4月，郑州市人民政府和郑州市城乡建设局、郑州市自然资源和规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室将交房条件调整为联合验收，既将消防、人防、技防等联合验收，取得竣工备案证方可交房。也就是说，从2020年1月1日起，房屋交付条件需经政府相关部门联合验收，方能交付房屋。该情形属于原被告双方在合同中约定的“其他出卖人义务范围外的不可控事由（包括但不限于政府行为）”，被告可以据实予以延期。综上，本院对被告的逾期交房天数酌情扣减98天。同时，涉案项目在2020年8月5日五大责任主体竣工验收已经通过，符合双方合同约定的交房条件，且新尚置业公司在2020年3月26日向杨光送达《延期交房通知书》。原、被告双方约定应于2020年4月30日前交房，可顺延98天，即2020年8月6日之前交房。同样，2020年8月5日至2020年12月18日这一期间交房可以予以顺延。综上，被告新尚置业公司涉及该部分的辩称理由，本院予以支持。综上所述，原告杨光的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨光的诉讼请求。案件受理费6570元，减半收取3285元，由原告杨光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许俊峰二〇二一年二月二十日书记员  牛雅冉