江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初9146号原告：南京宝宁速递有限责任公司（统一社会信用代码91320115745389735L），住所地在南京市江宁经济技术开发区池田工业园。法定代表人：张玮，公司总经理。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香玉，江苏马健律师事务所实习律师。被告：绿地集团南京峰创置业有限公司（统一社会信用代码91320115067088406M），住所地在南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：许光华，公司总经理。委托诉讼代理人：徐致远，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告南京宝宁速递有限责任公司（以下简称宝宁公司）与被告绿地集团南京峰创置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝宁公司的委托诉讼代理人尹峰、丁香玉，被告绿地公司的委托诉讼代理人徐致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告绿地公司签订的九份《绿地之窗商务广场商品房预售合同》于2020年4月9日解除；2.被告绿地公司返还购房款共计19575577元；3.被告绿地公司支付违约金978778.85元；4.被告绿地公司返还定金450000元；5.被告绿地公司支付第2至4项诉讼标的额的利息（自2020年5月9日起，按照万分之二/天的标准计算至实际给付之日止，暂计算至2020年8月3日为361274.92元）；6.被告支付律师代理费380000元。事实和理由：2019年3月21日，其与被告签订九份《绿地之窗商务广场商品房预售合同》，约定被告向其预售绿地广场商务广场E2幢1214室至1222室商品房，被告于同年12月31日前交房。合同签订后，其支付了全部房款19575577元，但被告未能按期交付房屋。2020年1月2日，其致律师函予被告，要求被告交付房屋，并承担违约责任。被告次日收到该函，但未按照函的要求履行。同年4月8日，其又致律师函予被告，通知被告解除合同，并要求退还房款、承担违约责任。被告次日收到该函，但未按照函的要求履行。被告绿地公司辩称：1.原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。首先，按照合同约定的违约金计算方式，从合同解除之日起按照LPR的标准计算至2020年9月25日的利息仅有35万余元。其次，原告2020年2月20日收到其寄送的告知函，其通知原告因新冠肺炎疫情影响无法按期交付，对该部分损失其亦不应当承担责任。再次，原告主张违约金，但并未证明其实际损失，且其主张的数额978788.85元显然过高，根据合同法第114条的规定，应当予以调整。2.原告主张返还450000元定金、支付380000元律师费无事实和法律依据。关于返还定金的诉请。首先，按照约定，涉案合同自双方签署并支付定金后生效。涉案定金系合同生效的条件，其性质为成约定金，而非违约定金。现九份商品房预售合同均已生效，即使其存在违约，亦不应适用定金罚则。其次，按照约定，定金在原告最后一次付款时充抵房款，现原告既已经主张其全额支付房款，定金亦已转化为房款，不再具有定金性质，原告在已诉请返还房款的情况下，另行主张返还定金，没有事实依据。再次，根据合同法第116条的规定，违约金与定金只能择一主张。关于律师费的诉请。首先，涉案合同并未约定由违约一方承担另一方所支出的律师费等费用，原告的主张并无约定依据。其次，原告仅提供了委托代理合同和律师费发票，但未提供律师费转账凭证，不能证明其已经实际支出了该律师费。3.原告主张的利息亦无事实和法律依据。关于利率标准的问题。原告主张按照万分之二每天计算利息，没有约定或法定依据，即使应当支付利息，也仅能够按照LPR计算。关于房款与违约金的利息问题。首先，双方对于办理注销合同登记手续与退付款项的顺序的约定不明确，且没有约定原告有权主张所谓的迟延付款的利息。办理注销合同登记手续是需双方共同配合才能完成的事项，现原告没有正式催告过被告办理相关手续，根据合同法第119条的规定，原告有防止损失扩大的义务，其不应当承担原告利息损失。其次，即使按照有利于原告来解释合同条款，房款退还和违约金支付的节点是双方共同申请对案涉九套房屋办理合同注销登记之后30日内，鉴于双方至今仍未办理过该注销登记，因此房款退还和违约金支付的条件并未成就，原告在本案中主张利息损失也没有事实和法律依据。再次，根据合同法113条的规定，赔偿范围不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照约定，即使因其过错解除合同，双方对于解约赔偿款的数额的预期也仅为合同价款的5%。第四，原告以违约金为基础，主张相应的利息，属于重复重复主张，不应得到支持。关于定金的利息问题。其不应向原告返还定金，相应的利息也不应当得到支持。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，绿地公司（甲方）与宝宁公司（乙方）签订九份《南京市商品房预售合同》，分别约定甲方向乙方预售绿地广场商务广场E2幢1214室至1222室商品房。九份合同均约定：乙方于2018年11月6日前向甲方支付定金50000元；甲方应于2019年12月31日前向乙方交付该商品房；合同经双方签署并交付定金后生效。九份合同的第六条第四项均约定：“甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除合同，并按下列约定清理和结算：甲方按总房款的5%向乙方支付违约金。乙方解除本合同，应向甲方发出书面的解除通知书，本合同于解除通知书到达甲方时起解除。本合同解除后，乙方须配合甲方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需费用由甲方承担。甲方于合同解除、乙方协助甲方到登记机关注销合同登记后30日内将剩余已收房款和违约金支付给乙方。乙方应在收到以上约定的款项后10日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担下列违约责任：按照总价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，如因乙方的原因导致须通过法院或仲裁机构做出生效文书方能注销的，则所发生的律师费、诉讼费由乙方承担。”同年3月29日，九份合同在房地产交易管理部门办理合同备案登记。合同签订前，宝宁公司于2018年11月6日支付了2339892元，于2019年1月24日支付了7485685元，合同签订后，于2019年4月26日支付了9750000元，合计19575577元（含定金450000元）。绿地公司逾期未能向宝宁公司交付房屋。2020年1月2日，宝宁公司致律师函予绿地公司，要求绿地公司立即交付九套商品房，并承担违约责任。绿地公司次日收到该律师函，后仍未能交付房屋。同年4月8日，宝宁公司又致律师函予绿地公司，通知立即解除九份商品房预售合同，并承担违约责任。绿地公司次日收到该律师函。另查明，2020年7月31日，宝宁公司与江苏马健律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托该律所代理本案一审诉讼，代理费380000元。审理中，绿地公司陈述：同意涉案商品房预售合同于2020年4月9日解除；其未能向宝宁公司交付九套商品房的原因在于施工方拖延，在约定的交房时间未能完成施工。上述事实，有商品房预售合同、收据、律师函、委托代理合同、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告宝宁公司与被告绿地公司签订的九份《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，宝宁公司按约支付了房款，绿地公司未能按期交付房屋，经催告后绿地公司仍未能交付房屋，宝宁公司根据约定通知解除合同，绿地公司于2020年4月9日收到解除通知，因此涉案九份商品房预售合同于2020年4月9日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，绿地公司应退还收取的全部房款19575577元。故对宝宁公司要求确认九份商品房预售合同于2020年4月9日解除及绿地公司返还房款19575577元的诉讼请求，本院依法予以支持。绿地公司未在合同解除后30日内退还房款，应当支付宝宁公司相应的利息损失。本院确定自2020年5月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止。关于违约金问题。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，考虑宝宁公司支付房款的数额、时间等因素，其按照合同约定主张违约金978778.85元，符合法律规定，本院依法予以支持。绿地公司辩称应当调低该违约金，缺乏依据，本院依法不予支持。关于定金问题。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。并且定金有订约定金、成约定金、解约定金和违约定金之分。本案中，根据约定，涉案定金属于成约定金，并且宝宁公司已主张违约金，违约金数额高于定金数额，故对宝宁公司主张绿地公司另行赔偿定金450000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，宝宁公司主张绿地公司支付违约金和定金的利息，缺乏依据，本院依法不予支持。关于律师费问题。涉案商品房预售合同并未约定宝宁公司主张的律师代理费，故宝宁公司主张的律师代理费缺乏依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告南京宝宁速递有限责任公司与被告绿地集团南京峰创置业有限公司于2019年3月21日签订的九份《南京市商品房预售合同》于2020年4月9日解除；二、被告绿地集团南京峰创置业有限公司于本判决发生法律之日起十日内向原告南京宝宁速递有限责任公司返还房款19575577元、支付违约金978778.85元，合计20554355.85元，并支付利息（以19575577元为基数，自2020年5月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）；三、驳回原告南京宝宁速递有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费150528元、财产保全费5000元，合计155528元，由原告南京宝宁速递有限责任公司负担3440元，被告绿地集团南京峰创置业有限公司负担152088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 孙晓旻审 判 员 汪 印审 判 员 张 赜二〇二一年二月七日法官助理 陈薇羽书 记 员 吴宇晗