安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1203执异6号 异议人（被执行人）：张东亮，男，1983年7月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 异议人（被执行人）：张东子，男，1979年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 申请执行人：贺宏琳，女，1974年8月3日出生，汉族，住 安徽省阜阳市颍州区河滨中路258号1幢404户。 本院在执行贺宏琳与张东亮、张东子民间借贷纠纷一案中，于2019年9月5日作出（2019）皖1203执1097号执行裁定:冻结、划拨被执行人张东亮、张东子银行存款331000元或提取、查封、扣押其相应价值的财产。2019年12月23日，本院依法查封了被执行人张东亮、张东子位于阜阳市××阜胡路北三十里河横山桥西侧楼房一幢（共三层，每层六间）。2020年7月1日，本院委托安徽六和房地产土地评估有限公司对上述查封的房产进行评估，2020年8月7日，本院作出（2020）皖1203执恢162号执行裁定：拍卖、变卖张东亮、张东子上述查封的房产。本院将上述案涉查封房产经两次拍卖流拍后，经申请执行人贺宏琳申请，于2020年11月10日，作出（2020）皖1203执恢162号之一执行裁定，将上述流拍的房屋作价531000元，交付贺宏琳抵偿相应债务，并终结了本院（2019）皖1203民初1874号民事调解书的执行。被执行人张东亮、张东子在收到上述抵付裁定后，向本院提出书面执行异议。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 被执行人张东亮、张东子异议称：阜阳市颍东区人民法院在执行申请执行人贺宏琳与被执行人张东亮、张东子民间借贷纠纷一案中，查封了两被执行人张东亮、张东子位于阜阳市××办事处××村××桥××路北一处集体土地上的约750平方米的自建住房，上述房屋经拍卖流拍后，阜阳市颍东区人民法院作出（2020）皖1203执恢162号之一抵付裁定，将该房作价531000元抵付给申请执行人贺宏琳。异议人认为，上述裁定抵付的房屋为异议人唯一的住房，且为集体土地上的房屋。申请执行人贺宏琳为城镇居民，不是杨付村集体组织村民，法院的抵付裁定违反了法律规定，应予撤销。针对申请执行人的债权，异议人申请分期偿还，或者自行处置案涉房屋以偿还其债务。请求阜阳市颍东区人民法院撤销（2020）皖1203执恢162号之一抵付裁定。 异议人张东亮、张东子为证明其异议主张提供了张东子的身份证复印件、常住人口登记卡。 申请执行人贺宏琳答辩称：1、涉案房屋并非是被执行人唯一住房，因被执行人在另外宅基地上还建造三处房屋并已出售，同时被执行人还在昊天家庭农场建造1000多平方米的住宅，并出租经营涂料，该房产即使是被执行人唯一房屋，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，人民法院依然可就案涉房产强制执行，况且案涉房屋已多年无人居住，由异议人出租用于经营理发，可见被执行人是故意拖延或拒不执行法院裁决。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。”本案中，对于涉案房屋已经经过拍卖程序，因两次拍卖无人竞买而流拍，双方是在法院组织下进行的以物抵债，符合上述法律规定，不存在欺诈、胁迫等无效事由，应当认定为有效。3、最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本案中，移转的是房屋并非集体土地，因房屋暂时无法办理产权登记，人民法院仅仅移转房屋占有以及使用权，待能够办理房屋登记时进行办理过户登记，宅基地属于集体所有的性质没有改变，以物抵债未侵害集体组织权益，也不违反国家强制性规定，是人民法院依法履行正常职责的合法执行措施，同时，申请执行人与被执行人在签订借款合同时，被执行人已经提供抵押担保，即在被执行人不能偿还债务时，申请执行人有权就抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿。综上所述，阜阳市颍东区人民法院执行程序合法有效，未侵害被执行人合法权利，也不违法法律强制性规定，被执行人申请无事实和法律依据。请求人民法院依法驳回被执行人的异议申请。 本院为查明案件事实，依法向阜阳市公安局颍东分局调取了被执行人张东子、张东亮户籍登记资料，就案涉房屋所占用的土地等情况向异议人户籍所在地的新华办事处杨付村委会进行了调查。 审查查明：贺宏琳与张东亮、张东子民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月28日作出（2019）皖1203民初1874号民事调解书，调解协议内容如下：一、张东亮、张东子于2019年7月28日前一次性偿还贺宏琳借款本金300000元，如到期未还，按照年利率24%自2019年5月28日起计算利息至借款本金还请时止；二、贺宏琳自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费5912元，减半收取2956元，由贺宏琳承担1478元，由张东亮、张东子承担1478元。该调解书生效后，被告张东亮、张东子没有按照上述调解协议内容履行还款义务，贺宏琳向本院申请执行。在执行中，本院对被执行人张东亮、张东子位于阜阳市××阜胡路北三十里河横山桥西侧楼房一幢（共三层，每层六间）进行了查封，并委托安徽六和房地产土地评估有限公司对上述查封的房产进行评估，经评估公司现场实际测量，申请执行人、被执行人双方现场确定：主楼建筑面积693.74平方米、附属厨房56平方米，合计749.74平方米，评估的房产市场价值为694400元。基于被执行人没有提供该房屋所占用土地的来源、准予房屋建造的相关手续，本院对其进行现状处置，就上述房屋于2020年8月14日作出竟卖公告，确定本次拍卖起拍价590000元。本次拍卖流拍后，本院于2020年9月27日作出第二次竟卖公告，确定本次拍卖起拍价为531000元。本院在上述两次竞买公告中均披露了案涉拍卖房屋占用的为集体土地，房屋不具备初始登记条件的现状，告知买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本次拍卖再次流拍后，申请人向本院申请自愿以本次拍卖的保留价531000元接受以物抵债，并同意对本案终结执行。2020年11月10日，本院作出（2020）皖1203执恢162号之一执行裁定：一、将张东亮、张东子位于颍东区新华办事处杨付村杨庄（阜胡路北、三十里河横山桥西侧）楼房一幢作价531000元，交付贺宏琳抵偿相应债务，该位于颍东区新华办事处杨付村杨庄（阜胡路北、三十里河横山桥西侧）楼房一幢自本裁定送达贺宏琳时起转移；二、贺宏琳在该房产具备登记条件时可持本裁定书到相关登记机构办理相应的权属登记手续；三、终结安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初1874号民事调解书的执行。本裁定于2020年11月17日、2020年12月23日分别向申请执行人贺宏琳、被执行人张东亮、张东子进行了送达。张东亮在签收该裁定书时向本院出具了《保证书》，内容为：经与贺宏琳、尹纯志协商，将要达成一定的框架执行和解协议，将来如果6个月左右还款后，贺宏琳、尹纯志同意将房屋退还张东亮、张东子，其二人保证于2020年12月25日上午10时在案涉房屋处，会同阜阳市颍东区人民法院执行人员和贺宏琳、尹纯志进行现场交接交付，如不能按期进行交付，则视为张东亮、张东子对房屋内的物品自愿放弃，并可以由法院追究拒不履行义务及妨碍执行的相应责任。2020年11月23日，贺宏琳将抵付后的剩余房款127722元转入本案执行账户，2020年12月25日，张东亮、张东子通过邮寄的方式向本院递交书面执行异议申请书。目前，案涉抵付的房屋仅交付了部分房屋钥匙，还未进行房屋的实际交付。 另查明：张东亮，男，1983年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍东区1户，身份证号码3412031983××××××××；张东子，男，1979年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍东区，二人系同胞弟兄，二人在阜胡路北、三十里河横山桥西所建造的楼房一幢（共三层，每层六间）东侧每层三间属于张东亮所有，西侧每层三间属于张东子所有，该房屋所占用的土地不属于其二人户籍所在地的杨付村委会所有，应归属于阜阳市颍东区正午镇管辖范围。 本院认为：关于在集体土地上建造的房屋，人民法院是否可以处置执行问题，最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二项规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案中，案涉查封、拍卖的房屋所占用的集体土地，不属于被执行人户籍所在地的村民组织所有，被执行人也没有提供案涉房屋土地使用证、规划许可证、准予建造房屋的相关手续，本院亦无法查明该土地的来源及用途，该房屋所占用的土地虽为集体土地，申请执行人也非该土地所在地的村民组织成员，但被执行人也不是案涉房屋所在地的村民组织成员，依据上述通知第二项的规定，本院可对案涉房屋进行现状处置，本院在拍卖处置前，已就拍卖的房屋不具备初始登记条件的现状及土地性质在竞买公告中进行了披露，并告知买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。在第二次拍卖流拍后，申请执行人申请以第二次拍卖保留价531000元接受以物抵债，不违反有关法律规定；异议人认为，案涉房屋为集体土地上的房屋，申请执行人贺宏琳为城镇居民，不是杨付村集体组织村民，法院将案涉房屋裁定抵付给申请执行人，违反了法律规定。本院认为，关于宅基地使用权的转让和抵押问题，我国现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中明确：在国家规定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基上的房屋出售给本集体组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。而本案中所涉房屋占用的土地并非异议人所在村民组织的集体土地，因而也非其使用的宅基地，不适用上述有关宅基地使用权转让的相关规定，异议人提出的上述异议理由缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回被执行人张东亮、张东子的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省阜阳市中级人民法院申请复议。 审判长  郝芝宏 审判员  王 琪 审判员  周林林 二〇二一年二月一日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变 更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。