江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终155号上诉人（原审被告）：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路**麦稻星光**。法定代表人：黄幼名，董事长。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市甪直集团有限公司，，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路**法定代表人：赵水明，总经理。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：童可韵，江苏坤象律师事务所律师。上诉人苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称麦稻公司）因与被上诉人苏州市甪直集团有限公司（以下简称甪直集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初4712号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人麦稻公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判由我方支付甪直集团公司租金7041302.5元，我方无需支付逾期付款违约金，诉讼费由甪直集团公司承担。事实与理由：1.考虑到疫情因素，一审酌定本案减免我方一个月的租金，不符合苏州市疫情期间政府所发布的相关文件规定。苏州市政府2020年2月2日发布的苏府[2020]15号文件明确“对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半…。”,苏州市财政局发布的苏财资[2020]24号文件明确“……共免除2020年上半年3个月房屋租金”，因此，本案中我方的租金应减免3个月，一审仅减免1个月租金过低，应予调整。2.一审以每日万分之三的标准计算逾期付款违约金过高，亦应予以调整。甪直集团公司则表示服从原审判决。甪直集团公司向一审法院起诉请求：判令麦稻公司支付租金8841302.50元，并支付逾期付款违约金（以2793928.50元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之三计算至2019年12月30日，以5587857元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之三计算至2020年6月30日，以8841302.50元为基数，自2020年7月1日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实如下:位于苏州市吴中区甪直镇南塘河路**房屋的所有权人系甪直集团公司。2018年5月18日，甪直集团公司（出租人，甲方）与麦稻公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，乙方同意向甲方承租位于苏州市吴中区甪直镇南塘河路18号的房屋和附属设备设施。租赁房屋建筑总面积为29653.691平方米，其中地下一层为公共设施，地，地面一、二、三、四层用于商业经营。双方确认租赁房屋已于2017年6月交付使用。租赁期限为11年，自2017年8月1日起至2028年7月31日止，其中2017年8月1日至2018年7月31日期间免交租金。十年总租金为65375255元，租金支付采取先付后用原则，每半年支付一次。乙方应按时足额支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之三支付逾期违约金。其中前三年的租赁费用及支付时间：第一年租金5587857元，于2018年6月30日前、2018年12月30日前各支付2793928.50元；第二年租金5587857元，于2019年6月30日前、2019年12月30日前各支付2793928.50元；第三年租金6506891元，于2020年6月30日前、2020年12月30日前各支付3253445.50元。另查明，因麦稻公司未按期支付第一年租金即2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，故甪直集团公司诉至一审法院，要求麦稻公司支付该期间的租金5587857元。该案经一审法院主持调解，双方于2019年5月16日达成如下协议：双方确认麦稻公司支付甪直集团公司该期间租金5587857元，该款麦稻公司于2019年5月31日前支付200000元，6月31日前支付800000元，2019年7月至9月期间于每月月底前各支付1000000元，余款1587857元于2019年10月31日前付清。如麦稻公司有任何一期未按时足额支付，甪直集团公司有权就全部未履行款项一并申请执行。后麦稻公司按期履行付款义务，甪直集团公司申请执行。以上事实，由甪直集团公司提供的不动产权证书、房屋租赁合同、一审法院（2018）苏0506民初10825号民事调解书及当事人陈述予以证实。审理中，双方当事人确认，在本案审理中，麦稻公司将对银行享有的租金债权转让给了甪直集团公司，银行已直接支付甪直集团公司550000元。对该款，麦稻公司称，是甪直集团公司代理人让其签了债权转让材料，将银行的租金债权转让给甪直集团公司，当时甪直集团公司代理人说是支付的本案所涉租金。前一案应付租金为5587857元，协议签订当天支付200000元，转让给甪直集团公司对租户的租金债权4200000元左右，还结欠1000000元左右。甪直集团公司称，该550000元支付的是2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金。前一案所涉租金，麦稻公司转让的租金债权，除了银行，其他租户都没有支付。且转让时约定，如其收不到租户款项，麦稻公司还是要承担责任的。另麦稻公司提供了如下证据材料：1、落款时间为2019年10月8日，麦稻公司致甪直集团公司的关于提请终止“苏州麦稻商业广场”租赁关系的申请。申请主要内容为麦稻公司向甪直集团公司提出终止租赁关系，并申请由甪直集团公司回购等。2、落款时间为2020年4月5日，麦稻公司致甪直镇人民政府的关于受疫情影响减免租金申请书。主要内容为商场及各商户响应政府号召，加强防控措施，现因疫情尚未结束，未接到复工许可，商场及各商户经营受到影响，故申请免除2020年2月1日至2020年5月31日的租金。麦稻公司称，其于2019年向甪直集团公司申请提前解除租赁合同关系，并商谈回购事宜，目前还在沟通中。2020年4月5日，其向政府申请减免租金。希望政府考虑疫情因素给予租金减免，其给予了商场商户2-6个月的免租期。审理中，麦稻公司又补充提供了其与6家租户签订的协议书，内容主要为因疫情影响，对租户免除2个月租金或一定金额的租金。大部分是免除下半年起的2个月租金。麦稻公司称，因2020年上半年的租金是在2019年年底前支付的，故因疫情减免的租金在下半年租金中减免，现商场的商户在28户左右，有一半签了免租协议，还有一半没有签，是因为这些租户没有按期交租金，故其不同意减免租金，这些租户就不交租金，现其已提起诉讼。经质证，甪直集团公司称，麦稻公司确实向甪直集团公司递交过提前终止租赁关系的申请及减免租金申请书，但双方就退租及减免租金事宜未能达成一致意见，甪直集团公司没有减免租金的政策。对麦稻公司与租户签订的协议，无法确认真实性，即使是真实的，麦稻公司减免租金系是对自身权利的处分，与本案无关。另麦稻公司称，政府口头告知从2020年2月1日起停止营业，没有书面材料。吴中区商务局组织建立了一个叫吴中大型商贸交流企业群的微信群，吴中区所有商业广场的负责人都在群里，商务局发通知，除超市、药店外，其他商户于2020年2月1日起全部停止营业，没有明确复工时间。另甪直经济发展局亦组织建立了一个叫甪直商业项目群的微信群，群主会在群里发防控疫情的文件及要求。因时间比较久，之前的聊天内容没有了，故无法出示停止营业的通知和何时复工的内容。根据通知，整个商场除超市、药店外，其他店都停止经营了，后于2020年5月23日复工。商户复工需向市场监督管理局递交复工申请，否则不得复工。银行于2020年3月10日营业。对此，甪直集团公司称其对此不清楚，具体由法院审查确定。审理中，一审法院经向部分租户电话调查，租户确认签订了减租协议，减免2个月租金，但亦有租户称减免的租金除了有疫情因素，还有租户一次性交纳租金给予的优惠及生意不景气的因素。一审法院经向苏州市吴中区商务局调查，该局相关工作人员称，确实在2020年1月27日组建一个微信群，在2月初发了苏州防疫5号通告，明确不得早于2月9日24点前复工，超市、药店等除外，其他发的主要是提醒做好防疫措施，没有发过2月1日起停止营业的通知。一审法院经向甪直经济发展局调查，该局相关工作人员称，是有这么个微信群，但是在疫情发生前就组建了，主要沟通商业项目。在疫情期间，因这种大型商业体人员流动大，还有人员从疫情区回来，会要求上报并提醒做好防控措施。一审法院经向苏州市吴中区市场监督管理局甪直分局调查，该局相关工作人员称，市场监督管理局没有规定何时可复工。按苏州防疫通告的规定，2月9日前不能复工，之后具备条件就可以复工，但要备案。对一般商户，在甪直人民政府的微信公众号即甪直发布中有复工提醒，只要做好防疫措施，并具备一定条件了，如要看个人出行轨迹、体温等等，就可复工，但要向市场监督管理局报备一下，市场监督管理局去现场看了通过，就可复工了，如未做好防疫措施等即不具备复工条件的，自行整改后复工。餐饮企业，按吴中发布规定的条件复工，只是有一段时间不允许堂吃，本身可不堂吃的如肯德基就不受影响。教培机构的复工情况按教育局的相关防疫规定确定。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同成立且合法有效，双方理应恪守履行。就2018年8月1日起至2019年7月31日期间的租金5587857元，甪直集团公司已提起诉讼，双方达成调解协议。对该期间的租金，麦稻公司确认在签订协议当天支付了200000元，转让租金债权4200000元左右，还结欠租金1000000左右。根据租赁合同，截至2020年6月30日即在起诉前，麦稻公司应支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金5587857元及2020年8月1日至2021年1月的租金3253445.50元，合计8841302.50元。就本案审理期间甪直集团公司收取租户即银行支付的租金550000元。甪直集团公司称是支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金。麦稻公司称是支付的本案所涉租金，未提供证据证明。就2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，麦稻公司确认扣除其已付的租金及转让的租金债权，还结欠租金1000000元左右，故一审法院采纳甪直集团公司意见。另虽麦稻公司向甪直集团公司申请提前终止租赁关系，但麦稻公司称双方目前还在商谈回购事宜，且麦稻公司还在使用涉案房屋出租。据此，一审法院确认按合同约定麦稻公司应支付租金8841302.50元。就麦稻公司主张的减免租金的问题。麦稻公司要求减免2020年2月1日至5月的租金。麦稻公司称苏州市吴中区商务局通知2020年2月1日起停止营业，且没有明确复工时间，未能提供证据证明。经调查，该局仅是转发了苏州防疫5号通告，告知不得早于2020年2月9日前复工。另麦稻公司称商户复工需向市场监督管理局递交复工申请，否则不得复工。一审法院经向苏州市吴中区市场监督管理局甪直分局调查，该局称市场监督管理局没有规定何时可复工。一般商户，在2月9日后具备条件就可以复工，但要向市场监督管理局报备一下，市场监督管理局去现场看了具备复工条件的，就可复工了。餐饮企业按吴中发布规定的条件复工，教培机构的复工情况按教育局的相关防疫规定确定。一审法院经向个别租户调查，该租户称确要申请复工，其复工在4月初左右。由此可确认，就一般商户，2月9日后只要做好防疫措施并具备相应条件就可报备后复工。关于租户的经营情况，麦稻公司确认疫情期间商业广场内的超市、药店一直在正常经营，银行于2020年3月10日营业，且麦稻公司未提出其给银行减免了租金。又关于麦稻公司给租户减免租金的情况，麦稻公司确认整个商业广场租户28户左右，其给予一半的租户减免了租金。对此，麦稻公司仅提供了与6户租户签订的减免租金的协议，减免租金金额基本上是2个月租金，且有租户称减免部分租金有疫情因素，还有一次性交纳租金给予的优惠及本身生意不景气等因素。由上所述，因疫情原因及疫情防控措施导致商户经营时间受到一定的限制，经营收入会有减少，麦稻公司应适当减免租户租金，由此麦稻公司的租金收益亦会减少。基于此，结合租户经营及麦稻公司给租户减免租金的情况，一审法院酌定甪直集团公司减免麦稻公司一个月左右的租金即600000元。综上，扣除应减免的租金，麦稻公司还应支付甪直集团公司租金8241302.50元。关于违约金，租赁合同载明，麦稻公司不按时足额支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之三支付逾期违约金。麦稻公司未能按期限支付租金，构成违约。甪直集团公司要求麦稻公司支付违约金合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：苏州麦稻商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付苏州市甪直集团有限公司租金人民币8241302.50元及逾期付款违约金（以2793928.50元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之三计算至2019年12月30日，以5587857元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之三计算至2020年6月30日，以8241302.50元为基数，自2020年7月1日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）。案件受理费减半收取为38505元，由苏州市甪直集团有限公司负担2100元，苏州麦稻商业管理有限公司负担36405元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，麦稻公司提供苏府[2020]15号文件、[2020]24号文件各一份，证明政府机构发布了对于承租国有性质房屋的承租人在疫情期间予以免除三个月租金的政策，本案应减免三个月租金。甪直集团公司经质证认可文件真实性，但表示上述政府文件与本案无关，[2020]15号文件针对的是承租国有资产类经营性用房的情形，[2020]24号文件针对的是承租市级行政事业单位经营性用房的情形，本案所涉房屋不属于以上两类。上述事实由麦稻公司提供的苏府[2020]15号文件、[2020]24号文件以及二审庭审笔录予以证实。本院认为，本案二审争议焦点在于：一是因疫情因素减免麦稻公司一个月租金是否合理；二是麦稻公司逾期支付租金的违约金支付标准问题。关于租金减免问题，甪直集团公司在本案中主张的是2019年8月1日至2021年1月的租金，期间我国发生新冠病毒疫情，一审就本案租赁受疫情影响问题向市场监督管理部门及相关承租户进行了调查。疫情期间涉案商业广场的超市、药店正常经营，市场监督管理部门亦称2月9日后具备条件即可以复工，且麦稻公司仅提供其减免小部分租户2个月的租金的证据，一审综合酌定减免麦稻公司一个月左右租金600000元，符合情理，本院予以确认。麦稻公司向本院提交的苏府[2020]15号文件、[2020]24号文件所涉及的减免政策是针对承租国有资产类经营用房和市级行政事业单位经营性房产的情形，不适用于本案，该证据本院不予采纳，麦稻公司关于应减免其3个月租金的上诉理由本院亦不予采纳。关于逾期支付租金违约金的问题。双方当事人签订的租赁合同约定承租人应按时足额支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之三支付逾期违约金。甪直集团公司依照该条约定主张相应的逾期付款违约金，有合同依据，且该标准较为合理，应予支持。麦稻公司上诉认为该违约金标准过高，但未提供相应证据，本院不予采纳。综上，麦稻公司上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77010元，由上诉人苏州麦稻商业管理有限公司负担。苏州麦稻商业管理有限公司多缴纳的二审案件受理费61410元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年二月二十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。