浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5758号 上诉人（原审原告）：吴俊雅，女，1986年11月19日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州世茂嘉年华置业有限公司，住所地杭州市江干区凤起东路****。 法定代表人:谢琨，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李朋威。 上诉人吴俊雅因与被上诉人杭州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3436号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，后因案件疑难复杂，依法转为普通程序合议庭审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2016年10月29日，吴俊雅与世茂公司签订茂宸金座商品房认购书，约定：意向物业为世茂茂宸金座9幢1单元1701室房屋，预测建筑面积121.01平方米，总房价5846676元；付款方式为按揭付款；为保证享有优先购买世茂公司物业的权利，吴俊雅自愿于签订认购书时交付定金50万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保；吴俊雅应在2016年11月7日前至世茂公司售楼处签订商品房买卖合同及相关文件，支付约定的房款并提交办理按揭贷款的相关资料、文件、证明等；等等。认购书未就首期房款占总房价的比例及金额作出约定。 同日，吴俊雅与世茂公司签订认购确认单，约定的房号、建筑面积、总价、定金金额、网签日期同上。同日，吴俊雅向世茂公司出具付款承诺书，内容为：吴俊雅已于2016年10月29日支付首付款5万元，吴俊雅承诺在2016年10月30日前支付剩余首付款115万元，并提交符合按揭贷款所需要的所有资料并办理相关手续；等等。 吴俊雅于2016年10月29日、10月31日分别向世茂公司支付了款项5万元、115万元。2016年12月23日，世茂公司将120万元款项转账退还给吴俊雅。 茂宸金座9幢房屋于2016年3月28日取得商品房预售证。世茂公司于2018年6月13日与案外人冯某某、徐某某签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给冯某某、徐某某，总房价5435300元。 现吴俊雅起诉至原审法院，其诉讼请求为：一、判令解除双方于2016年10月29日签订的茂宸金座商品房认购书。二、判令世茂公司赔偿购房款利息损失10454元（以120万元为基数按利率6%从2016年11月1日计算至2016年12月23日）。三、判令世茂公司赔偿已付房款1倍损失120万元。 原审法院认为：吴俊雅与世茂公司于2016年10月29日签订认购书，并约定于2016年11月7日前签订商品房买卖合同，双方之间为预约合同关系，合法有效。 吴俊雅主张世茂公司于2016年3月28日已将涉案房屋出售给他人，一房二卖；实际上2016年3月28日是茂宸金座9幢房屋取得商品房预售证的时间，而非涉案房屋的出售时间，涉案房屋的出售时间是2018年6月13日，就涉案房屋世茂公司并不存在一房二卖的行为。 吴俊雅主张其多次催促世茂公司签订商品房买卖合同但世茂公司以理由推脱，但世茂公司迟至2018年6月13日才售出涉案房屋，从常情看并无拒绝履行认购书的动机；从约定的签订商品房买卖合同之日2016年11月7日至提起本案诉讼之日2019年4月4日相距近2年半，吴俊雅一直未要求履行认购书或主张其他权利，这亦与吴俊雅主张的事实不符。因此，在吴俊雅未能提交其他证据的情况下，仅根据世茂公司2016年12月23日退还款项的事实，尚不足以认定世茂公司拒绝签订商品房买卖合同。 世茂公司2016年12月23日退还款项后，吴俊雅一直未提出异议，2018年6月13日世茂公司出售涉案房屋后认购书亦不可能再履行，本案中吴俊雅也不要求继续履行，因此认购书早已实际终止履行，无须再判决解除。吴俊雅的第1项诉讼请求，该院不予支持。 如前所述，世茂公司拒绝签订商品房买卖合同的事实不足以认定，本案中世茂公司亦未主张吴俊雅拒绝签订商品房买卖合同，因此世茂公司占有吴俊雅支付的120万元款项期间的利息损失，吴俊雅有权要求世茂公司赔偿，金额按同期银行贷款利率计算为7580元。吴俊雅的第2项诉讼请求，该院部分予以支持。 吴俊雅要求世茂公司赔偿已付房款1倍损失的依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该院认为，吴俊雅与世茂公司签订的认购书为预约合同而非商品房买卖合同，世茂公司在签订认购书前也未将涉案房屋出卖给其他人，吴俊雅要求世茂公司赔偿已付房款1倍损失没有依据。吴俊雅的第3项诉讼请求，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项之规定，判决如下：一、世茂公司向吴俊雅赔偿利息损失人民币7580元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴俊雅其他诉讼请求。案件受理费人民币7847元，由吴俊雅负担人民币7822元，由世茂公司负担人民币25元。 宣判后，吴俊雅不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、2016年10月29日，双方当事人签订商品房认购书，约定了房号、面积、总价、金额等，并约定同年11月7日签订正式合同并做网签备案。吴俊雅并于2016年10月29日、31日向世茂公司付款共计120万元，付款后与吴俊雅联系的销售人员告知该房屋前期已另售案外人，该案外人一直说要退房遂又将该房屋放出来销售；但是吴俊雅付款后，该案外人又不愿退房，遂造成无法在约定期间内网签备案，只能退款处理。世茂公司于2016年12月23日将款项退还吴俊雅，是以实际行动拒不履行协议。2、一审法院仅根据世茂公司提交的2018年的房屋销售合同即认定该房屋不存在“一房二卖”，在2016年至2018年3月如此长时间内，世茂公司宁愿将售房款退还吴俊雅并让该房屋空置两年，完全不合情理，且无法排除先期购房的案外人在该时间内又退房的合理性怀疑。3、一审法院认为吴俊雅在2019年4月才起诉不合常理，吴俊雅认为，法律仅规定了在诉讼时效内起诉以行使权利。二、一审违反程序。1、吴俊雅于2019年4月4日向一审法院提起诉讼，该案以简易程序审理，并于2020年4月27日收到一审判决书，期间吴俊雅未收到转普通程序的裁定书，该判决书也以简易程序作出。2、2019年5月28日庭审时，代理人当庭提交调查令申请书，请求法院开具调查令以查明该房屋的房产内档信息以及是否有过网签备案信息。但一审法院以该调查令申请不合规范为由不予批准。代理人遂当庭告知法院回去后以邮寄的方式申请调查令，代理人于当日下午向一审法院邮寄调查令申请，但直至该案判决，也未收到一审法院批准或者不批准该申请的意思表示，也未收到一审法院开具的调查令。综上，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持吴俊雅一审诉讼请求。 被上诉人世茂公司辩称：一、吴俊雅请求世茂公司赔偿已付房款一倍损失120万，无事实和法律依据。双方签订认购书后，杭州市政府进一步收紧购房政策。吴俊雅担心可能受新政策影响，无法办理房屋按揭商业贷款。同时，因双方对首付比例有异议。双方协商一致，解除认购书。世茂公司于2016年12月23日将120万元退给吴俊雅，双方之间的预约合同关系解除。2018年6月13日，世茂公司与客户冯某某、徐某某签署了商品房买卖合同，将案涉房屋售出。因此，世茂公司在签订认购书前，未将案涉房屋出卖给其他人，双方当事人之间也未签署商品房买卖合同，吴俊雅要求世茂公司赔偿已付购房款一倍损失没有法律以及事实依据。案涉房屋空置两年后才售出，符合市场交易规律，不违反法律法规的规定。吴俊雅称无法排除先期购房的案外人，在该时间内有退房的合理怀疑，纯属吴俊雅的主观臆想，缺乏事实依据。二、一审程序完全合法。一审法院依法对该案适用简易程序审理，吴俊雅在一审审理过程中，并未提出异议。法院无需向其送达转为普通程序的裁定书。当事人申请调查取证，应当在举证期限届满前提交书面申请，申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称，住所，住所地等情况调查收集的证据名称或者内容，需要由人民法院调查收集证据的原因以及要证明的事实。吴俊雅未在举证期限届满前提交书面申请，在庭审时口头提出申请，并不符合申请法院调查证据的程序，因此无需对其提出的调查申请进行书面回复。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，世茂公司未向本院提交新证据，吴俊雅向本院提交了如下证据： 证据一、“快递单及快递物流跟踪信息”。欲证明：吴俊雅代理人曾于2019年5月30日向一审法院邮寄调查令申请，该邮件于2019年5月31日被一审法院签收，但此后一审法院再无回应。世茂公司对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但认为仅能证明吴俊雅寄出该文件而不能证明文件内容，故对其证明目的有异议。本院认为世茂公司的异议成立，对该证据的证明力不予确认； 证据二、吴俊雅向本院申请调查令调取的“案涉房屋首次备案信息”及“房屋产权信息查询记录”。欲证明：在2016年12月17日吴俊雅依约去世茂公司处拟签订正式合同前，案涉房屋已出售给其他人。世茂公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据显示案涉房屋确于两年后才售出，足以证明案涉房屋不存在“一房二卖”的情形，吴俊雅的主张系其主观臆测。本院经审查认为，该证据显示案涉房屋首次网签备案的时间为2018年，并不能证明2016年12月17日案涉房屋已出售给他人的事实，故对该证据的证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，案涉房屋于2018年1月22日初次登记在世茂公司名下，首次办理房屋买卖合同网签备案日期为2018年6月13日。吴俊雅、世茂公司于2019年5月28日向一审法院提交了庭外和解申请书。 本院认为:首先，关于认购书解除问题。世茂公司于2016年12月23日向吴俊雅退还购房款，直至本案起诉前长达两年半的时间，吴俊雅未向世贸公司就退款问题提出异议。吴俊雅在本案中也未要求继续履行。故可以认定双方早已以行为的方式达成了解除认购书的合意，一审法院认定案涉认购书无须再判决解除，并无不当。 其次，关于购房款利息损失计算标准的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现世茂公司已将购房款120万元退还给吴俊雅，一审法院按同期银行贷款利率计算世茂公司占有购房款120万元期间的利息损失，并无不当，本院予以维持。 再次，关于认购书解除的原因问题。吴俊雅上诉称世茂公司存在“一房二卖”行为并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张世茂公司向其支付已付购房款1倍的赔偿金，就该主张成立的前提事实，吴俊雅负有举证责任。本案中，虽然系世茂公司首先向吴俊雅退款，但吴俊雅在收到退款后长达2年多的时间内未提出异议，故并不能据此认为世贸公司退款即构成违约。且吴俊雅申请调查令调取的证据不能证明世茂公司在案涉认购书签订前及履行过程中存在“一房二卖”的行为，吴俊雅主张世茂公司因“一房二卖”而解约缺乏事实依据。同时，案涉认购书亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，且认购书明确约定了双方需另行签订正式的商品房买卖合同，故认购书并非商品房买卖合同，仅是预约合同。吴俊雅要求赔偿已付房款一倍的损失，亦缺乏法律依据。因此吴俊雅的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。 另外，吴俊雅上诉称一审法院存在超出法律规定的审理期限审结案件及未对其调查令申请进行处理等程序问题。对此本院认为，首先，吴俊雅及世茂公司在一审中向法院提交了庭外和解申请，一审法院据此扣除了相应审限，故一审案件的审理并不存在超出法定审限的情形；其次，吴俊雅在一审过程中并未在举证期限届满前向法院提交书面调查令申请，一审法院对其申请不予回应，并无不当。故吴俊雅的该项上诉理由亦不成立。 综上，吴俊雅的上诉请求与理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15626元，由吴俊雅负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 审判员  陈 艳 二〇二一年二月十九日 书记员  张诗雯