湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终191号上诉人（原审被告）：宜昌安城房地产中介有限公司，统一社会信用代码：91420500MA491H2L92，住宜昌市西陵区夷陵大道2-1号。法定代表人：刘华，系公司总经理。委托诉讼代理人：童成祥，湖北善迁律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：秦丹凤，女，汉族，1962年6月6日出生，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：许珊，女，汉族，1985年8月31日出生，系被上诉人之女。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨利红，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王婷，女，汉族，1981年5月22日出生，住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：邹斌，男，汉族，1970年10月27日出生，户籍所在地湖北省宜昌市点军区。被上诉人（原审被告）：张才珍，女，汉族，1948年12月29日出生，住宜昌市。上诉人宜昌安城房地产中介有限公司（以下简称安城中介）因与被上诉人秦丹凤、王婷、邹斌、张才珍房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2020）鄂0592民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人安城中介的法定代表人刘华、委托诉讼代理人童成祥，被上诉人秦丹凤的委托诉讼代理人许珊、委托诉讼代理人杨利红，被上诉人邹斌、张才珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安城中介上诉请求：1、依法撤销葛洲坝人民法院（2020)鄂0592民初598号民事判决，改判上诉人安城中介不向被上诉人秦丹凤承担任何赔偿责任;2、依法判令由被上诉人秦丹凤承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原判决认定事实错误，本案中上诉人安城中介作为房屋中介方己经尽到了相关义务，并未刻意隐瞒被上诉人秦丹凤房屋抵押的事实，对被上诉人的损失没有过错，不应当承担赔偿责任。房屋中介方主要义务是为房屋出卖人和买受人提供交易信息并沟通联络促成交易。原判决认定上诉人安城中介在促成交易时未审查房屋权属状况属于未尽到房屋中介的义务系认定事实错误，涉案房屋的房屋状况出卖人已经在《房屋买卖居间合同》中明确约定，权属清楚。买受人秦丹凤在《购房意向金协议》中也明确表明清楚该房屋的产权情况，并且在签订合同与交房时明知该房屋的产权为王婷单独所有，同时对于邹斌和王婷不在本地的情况也知晓，也认可了出卖人的委托代理人身份，因此涉案房屋在交易时并非权属情况不明，安城中介作为中介方已经尽到了其职责范围内应尽的义务。2、关于房屋抵押事宜，上诉人安城中介是在签订合同以后的当晚才知晓的，原判决认定其存在隐瞒实属不当。签订合同前出卖人并未告知房屋已经被抵押的事实，安城中介也被蒙在鼓里，因此不存在故意隐瞒买受人的情况；得知此事之后，上诉人安城中介立即告知邹斌尽快付清欠款办理房屋解押手续，并积极提供协助，维护买受人的利益，已经尽到了作为房屋中介应尽的合理义务。同时邹斌也向上诉人安城中介保证涉案房屋很快就能解封，在此前提下，上诉人安城中介出于促成交易顺利进行、维护双方利益的角度出发，并不构成刻意隐瞒。3、上诉人安城中介保留房屋首付款200000元未交给出卖方系为维护被上诉人秦丹凤利益，并未造成被上诉人秦丹凤装修损失的扩大，且在得知房屋出卖人未办理房屋注销抵押手续，涉案房屋无法过户之后，上诉人安城中介第一时间将房屋首付款退还给被上诉人秦丹凤。另外涉案房屋能否装修并非上诉人安城中介的服务范围，原审法院以上诉人安城中介告知被上诉人秦丹凤可以装修推导出上诉人安城中介的行为导致损失的发生和扩大并不成立，本案损失系被上诉人秦丹凤未尽谨慎义务擅自装修所致，与上诉人安城中介无关。4、原审法院判决适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，法院在确定违约责任时应当参考买卖合同中关于违约责任的约定，对于房屋出卖方无权代理导致的违约行为，中介方不应当承担任何责任。根据当事人签订的《房屋买卖居间合同》第六条关于违约责任的约定，对于房屋买卖过程中因一方违约所造成的损失由违约方承担，而并未约定由中介方承担，原审判决上诉人安城中介与房屋出卖方对损失承担连带赔偿责任无合同依据。本案中被上诉人秦丹凤的损失主要是其擅自装修导致的，中介方的主要义务是促成交易和协助办理房屋过户，对于房屋的交付和装修等事项应当由买卖双方协商完成，对装修造成的损失承担赔偿责任，不应由安城中介承担。首先三方签订的合同中并未约定买方可以在办理过户手续前对房屋进行装修，其次是否可以装修应当由买卖双方沟通和协商确定，与上诉人安城中介无关，该事项不在上诉人的服务范围之内。5、根据相关法律规定，对于抵押房屋并非不允许交易，只是在办理房屋过户手续之前需要先办理解除抵押手续，本案中虽然房屋被抵押，但出卖人已经尽力筹款并保证尽快还清贷款将房屋解除抵押，不影响房屋正常办理过户手续，安城中介促成此交易并无过错，不应当承担赔偿责任。法院作出判决应当符合民法公平原则，上诉人安城中介未收取任何中介费用，而要承担赔偿责任，明显权利与义务不相等。综上，恳请二审法院依法改判，维护上诉人安城中介合法权益。秦丹凤辩称，一审认定事实清楚，双方在签订《房屋买卖居间合同》前，上诉人安城中介及张才珍均未向被上诉人秦丹凤提供房屋所有权证，上诉人安城中介也表明其未做房查，在合同签订的当晚其就得知案涉房屋被黄陂法院查封，但其并未将这一重大事实告知被上诉人秦丹凤，且将50000元定金转给了出卖人邹斌，并告知被上诉人秦丹凤可以装修。上诉人安城中介作为专业中介机构，其从业规范有明确规定，其明显没有尽到规范中要求的职责，直接导致了被上诉人秦丹凤的损失。房屋存在查封、抵押或者产权人未授权代理人签订合同等情况，均属于房屋买卖合同订立有关的重大事实，上诉人安城中介应在知道后立刻告知被上诉人秦丹凤，否则就构成刻意隐瞒，应承担相应责任。且上诉人安城中介未将20万元购房款支付给邹斌、张才珍，表明上诉人安城中介知道本次交易存在很大风险，但依然同意被上诉人秦丹凤进行装修，对造成的损失应当承担赔偿责任。一审适用法律正确，房屋装修损失的产生系上诉人安城中介、张才珍、邹斌共同造成，一审根据各方过错确定责任比例符合法律规定。邹斌、张才珍辩称，坚持一审判决，维持原判。另外，交钥匙是张才珍在安城中介的引导下交给秦丹凤女儿的。20万元购房款邹斌、张才珍也没有收到，该笔购房款在安城中介那里。安城中介没有问过邹斌、张才珍是否可以装修房子的事情。王婷未提交答辩意见。秦丹凤向一审法院提出的诉讼请求：1、依法确认秦丹凤与张才珍、安城中介签订的《房屋买卖居间合同》无效，判令王婷、邹斌、张才珍、安城中介连带返还秦丹凤双倍定金100000元，并赔偿秦丹凤房屋装修损失合计233944元；2、判令王婷、邹斌、张才珍、安城中介承担案件受理费3118元、保全申请费2165元、保全保险费1316元。一审法院认定事实：王婷与邹斌系夫妻关系，张才珍系邹斌的母亲。2019年12月10日，张才珍未征得王婷同意，代表邹斌、王婷（甲方、卖方）与秦丹凤（乙方、买方）（秦丹凤委托曾勇代签）、安城中介（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定将坐落于夷陵大道5-3号、建筑面积151.62平方米、权证号码为0×××××8号的房屋出售给乙方，成交价格1200000元。签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金50000元。2019年12月20日前乙方向甲方支付首付款200000元，当天甲方将房屋交给乙方。2020年1月20日之前乙方向甲方支付首付款600000元，甲方配合乙方办理房屋权属转移登记手续。尾款350000元通过银行贷款支付。所有税费由乙方承担，中介费24000元及权证办理费3000元由乙方承担。如遇不可抗拒的因素过不了户，合同失效，自动终止，甲方退回所有房款，互不追究责任。除不可抗拒的因素或政府职能部门原因外，若甲方不能按约交房，恶意产生债务或者恶意拖延过户，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退回乙方已支付的房款，另外还应赔偿乙方总房款20%的违约金，同时应支付中介方总价款2%的佣金；……；因甲方产权人在外地不能到场签署本合同，特委托代理人代签，所代签的签名均视为产权人的签名，法律上具有同等效力。合同还约定了其他内容。合同签订时，秦丹凤、安城中介均未看到房屋所有权证及土地证。合同签订后，邹斌回宜昌时在安城中介持有的《房屋买卖居间合同》补签名并将房屋所有权证、土地证原件交给中介查看。2019年12月5日、12月10日，秦丹凤通过曾勇向安城中介支付购房定金合计50000元。2019年12月20日，秦丹凤通过其女儿许珊向安城中介支付首付款200000元。同日，张才珍、安城中介将案涉房屋钥匙交给秦丹凤，并与秦丹凤的女儿许珊签署《交房确认书》，该确认书同时载明“交房人张才珍由于不是产权人，但承诺可以全权代表产权人王婷办理房屋交接手续。如有纠纷，张才珍承担法律责任”。2020年1月，秦丹凤提出支付购房款600000元，张才珍为此与刘华商议，刘华告知秦丹凤不用交，也告知张才珍不能收。2020年4月4日，安城中介将购房定金50000元转账给邹斌。随后，在秦丹凤询问安城中介房屋能否装修时，安城中介答复可以装修，遂秦丹凤对案涉房屋进行了装修。秦丹凤于2020年4月5日、8月21日向装修工人支付人工费及材料费用合计59000元，对案涉房屋进行了部分装修；2020年1月18日向宜昌高新区爱尚智慧家居生活馆购买窗户等价款合计17438元，4月18日购买厨房、客厅阳台、厨房阳台、主卧阳台、主卫平开门金属门价款合计10000元，4月28日购买木门+门套价款合计8000元。秦丹凤因购买上述门窗已支付28212元，现窗户已安装，但未安装纱窗，其余尚未送货安装；2020年6月8日向金牌厨柜宜昌欧亚达专营店购买金牌橱柜，当日已支付定金5600元，未送货安装；2020年3月21日向宜昌市西陵区百得胜整体衣柜销售部定制鞋柜、酒柜、主卧衣柜，已付清货款27400元，尚未送货安装；2020年1月18日向欧神诺陶瓷购买厨房、卫生间、阳台瓷砖，已付清货款6788元，现厨房、卫生间瓷砖已安装一部分；2020年7月24日向宜昌市西陵区诺信门窗制作经营部支付雨棚费用2400元，雨棚现已安装；2020年5月25日向葛洲坝（宜昌）燃气有限公司支付户内安装材料费用688元，已安装；2020年7月23日向宜昌高新区金源家居集成商行支付净水器定位、埋管费用300元。此外，秦丹凤购买了科勒卫浴用品、休闲椅、脚踏、烟机、灶具、格力变频风管机、餐桌、餐椅、浴室柜等物品，并已预付大部分费用，大部分尚未实际送货安装。2020年7月18日，安城中介将首付款200000元退给秦丹凤。同时查明，案涉房屋登记所有权人为王婷，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号，系王婷婚前个人财产，房屋所有权证盖有“已抵押不动产登记专用章”。该房屋于2018年4月13日办理了抵押权登记，权利人为史凌春，被担保债权数额1100000元，于2018年5月24日被武汉市黄陂区人民法院查封。邹斌、张才珍对案涉房屋被法院查封知情但未告知秦丹凤，安城中介于签订合同当晚得知房屋被法院查封事宜，也未告知秦丹凤。王婷因涉嫌犯拒不执行法院判决、裁定罪，于2019年9月2日被刑事拘留。2020年5月25日，武汉市黄陂区人民法院判决王婷犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑十个月。刑期自2019年9月2日起至2020年7月1日止。王婷出狱后得知上述房屋买卖事宜后，明确表示不同意继续出售房屋并已通知秦丹凤及安城中介，且房屋因存在查封、抵押事由也无法继续交易。另查明，秦丹凤因本案申请诉讼财产保全，支付保全申请费2165元。一审法院认为，一、关于《房屋买卖居间合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。案涉合同系张才珍无权代理王婷签订，因房屋所有权人王婷拒绝追认，故该合同对王婷不发生法律效力。现王婷明确拒绝出售案涉房屋，在此情况下，邹斌、张才珍、安城中介无法依约协助秦丹凤办理房屋过户登记手续，构成违约，导致秦丹凤购房的合同目的不能实现。秦丹凤主张解除合同符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、关于秦丹凤的装修损失数额。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除……”。参照上述规定并结合本案实际，对秦丹凤的装修损失据实认定如下：秦丹凤已支付的装修人工费及材料费用59000元，购买厨房，客厅阳台、厨房阳台、主卧阳台、主卫平开门金属门、木门+门套实际已支付的28212元，购买金牌橱柜已付的定金5600元，定制鞋柜、酒柜、主卧衣柜已支付的27400元，购买厨房、卫生间、阳台瓷砖已支付的6788元，购买雨棚已支付的2400元，燃气户内安装材料费用已支付的688元，净水器定位、埋管已支付的300元，合计130388元。上述项目或属于形成附合的装饰装修物无法拆除或属于定制产品无法退货亦不合适用于其他房屋，依法属于秦丹凤的实际损失，予以确认。上述项目中尚未装修完成或尚未送货安装的项目，秦丹凤负有协助联系装修、送货、安装完成的义务。秦丹凤购买的其他物品均非定制产品，且或未实际送货安装或已安装但可拆除，不能确认损失实际存在，故秦丹凤购买该类物品预付的费用不计入本案损失数额，对该项目下已安装的物品秦丹凤有权拆除，王婷负有协助义务，其余未送货、安装的物品秦丹凤可与销售方协商退货或用于其他房屋，亦可与王婷协商继续安装。此外，停车费不属于装修房屋必然发生的费用，不予支持。秦丹凤已支付的装修押金，可与押金收取方协商退回，亦不属于实际损失，不予支持。综上，经审核确认的装修损失合计130388元。三、关于各方当事人对损失的发生是否存在责任以及责任比例。首先，秦丹凤作为买受人在购房时未核实出卖人的资格、未阅看房屋所有权证或证明房屋权属情况的证件、明知张才珍不是房屋所有权人也未审查授权材料，即轻信他人签订合同，未尽到审慎的注意义务，且其在合同未按约定顺利履行、未确认出卖方已收到首付款200000元、房屋尚未办理过户登记的情况下轻信安城中介的承诺开始装修房屋，对装修损失的发生及扩大存在责任。其次，邹斌、张才珍未取得王婷授权即出售王婷单独所有的房屋、在签订合同时未出示房屋所有权证及土地证、未将房屋存在查封、抵押的情况告知秦丹凤，隐瞒了与合同订立有关的重要事实，且在秦丹凤将首付款200000元交给安城中介时，张才珍即将房屋交付给秦丹凤，且张才珍多次保证可以全权代表王婷，导致合同签订后无法继续履行及秦丹凤的装修损失，邹斌、张才珍对合同的解除及秦丹凤损失的发生也存在过错。最后，安城中介作为专业的中介机构，在促成双方签订合同时，未查看房屋所有权证或证明房屋权属情况的证件，也未向房屋登记管理部门查询房屋状况，仅凭张才珍的口述而未核实王婷委托张才珍、邹斌出售房屋的证据，仍促成合同成立，未尽到中介应尽的义务。安城中介得知房屋存在查封事宜后，未告知秦丹凤，存在隐瞒。收到秦丹凤支付的首付款200000元后既未交给出卖方，也未及时退给秦丹凤，并在秦丹凤多次询问时告知秦丹凤可以装修，导致秦丹凤装修损失的发生及扩大。此外，现无证据证明出售案涉房屋取得了王婷的事前同意或者事后追认，故王婷对合同的解除及秦丹凤的装修损失的发生并无过错，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。综上，结合各方的过错行为、对合同解除及装修损失发生、扩大的影响，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。一审法院酌定秦丹凤自行承担20%的责任即自行承担26077.60元，邹斌、张才珍共同承担40%的责任即赔偿秦丹凤52155.20元，安城中介承担40%的责任即赔偿秦丹凤52155.20元。四、关于秦丹凤主张双倍返还定金及支付保全保险费的诉讼请求是否支持。因合同解除，邹斌已经收取的购房定金50000元应当返还给秦丹凤。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。结合上述法律规定及秦丹凤亦存在过错的事实，同时对秦丹凤的实际损失予以处理，故对秦丹凤主张双倍返还定金的诉讼请求不予支持。秦丹凤关于保全保险费的主张于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定判决，一、解除秦丹凤与邹斌、张才珍、宜昌安城房地产中介有限公司于2019年12月10日签订的《房屋买卖居间合同》；二、邹斌于本判决生效之日起十日内向秦丹凤返还购房定金50000元；三、邹斌、张才珍于本判决生效之日起十日内共同赔偿秦丹凤实际损失52155.20元；四、宜昌安城房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿秦丹凤实际损失52155.20元；五、驳回秦丹凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3118元，适用简易程序减半收取计1559元，保全申请费2165元，由秦丹凤负担744.80元，邹斌、张才珍负担1489.60元，宜昌安城房地产中介有限公司负担1489.60元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、安城中介是否履行了相应义务；2、合同解除后安城中介是否应承担秦丹凤对案涉房屋装修的部分损失。一、关于安城中介是否履行了相应义务的问题。按照《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息”的规定，本案安城中介作为居间服务机构，未举证证明其在三方签订《房屋买卖居间合同》前查看案涉房屋权属证书或进行房屋权属查询，且在得知案涉房屋已被人民法院查封后，未及时告知房屋买受人真实情况，安城中介未履行相应房屋产权审查以及如实告知义务存在过错，其关于已履行相应义务的主张不能成立。二、关于合同解除后安城中介是否应承担秦丹凤对案涉房屋装修的部分损失的问题。三方于2019年12月10日签订的《房屋买卖居间合同》已实际履行不能，且当事人对解除合同没有异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，安城中介对案涉房屋买受人的损失应承担相应责任，一审法院依照合同法第一百二十条的规定，结合三方当事人过错程度，酌定张才珍承担20%的责任，邹斌、张才珍共同承担40%的责任，安城中介承担40%的责任具有事实和法律依据。综上所述，安城中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130.88元，由宜昌安城房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二一年二月二十四日法官助理尹新军书记员林波