广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终155号上诉人（原审原告）：徐瑜，男，汉族，1982年1月29日出生，公民身份号码441×××××××********，住址广东省蕉岭县×××××××上。委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蕉岭泰利投资实业有限公司，住所地广东省蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东（奥园广场对面），统一社会信用代码91441427MA4UT6D25M。法定代表人：张顺祥，该公司经理。委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。上诉人徐瑜因与被上诉人蕉岭泰利投资实业有限公司（以下简称泰利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院(2020)粤1427民初403号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐瑜上诉请求：一、撤销原审判决，并依法改判，支持上诉人一审诉求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用已备案的《商品房买卖合同》的事实认定正确，但认定被上诉人未违约属事实认定错误。1、在确定适用已备案的《商品房买卖合同》的情况下，被上诉人并未依法依合同提供《房屋测绘报告》，属于违约行为。（1）《房屋测绘报告》的独立性和重要性。《房屋测绘报告》是用于办理房产证的前置条件，该报告能真实准确地反映每户房屋的面积是否达到合同中的约定以及否存在瑕疵给付，特别是本案被上诉人在小区中修建大量违建建筑，《房屋测绘报告》对双方权利义务的履行起着尤为重要的作用。另外，根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房屋交付前必须出具《房屋测绘报告》，作为建设方的开发商理应严格遵守，不能以格式条款免除其自身责任。因此，无论根据法律规定还是合同约定，被上诉人必须提供经过审核的《房屋测绘报告》，否则上诉人有权依照法律规定及合同第十一条约定，拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。（2）被上诉人未依法提供《房屋测绘报告》作为证据，应承担举证不能的不利后果。根据庭审证据质证，被上诉人并未提供《房屋测绘报告》，只提供了用于工程竣工验收，只测量整个工程主体结构未包含各户房屋具体明细的《规划测绘成果报告》以充当《房屋测绘报告》，混淆法庭认识，误导法官判断。（3）根据《房屋登记办法》第三十条规定，“工程竣工证明”和“房屋测绘报告”分列为两项资料。可知，《房屋测绘报告》并非包含于工程竣工验收备案的材料，其相对独立，不可能由作为工程竣工验收备案的所需文件《规划测绘成果报告》所替代，更不可推断办理了工程竣工验收备案就一定具有《房屋测绘报告》，且（2020）粤14民终946号案中已查明合同中约定的“房屋测绘报告”应为具体每一套房屋的确权测绘，作用是确定交付的房屋面积，因此，一审法院事实认定错误。2、根据双方签订并适用的《商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人有义务向上诉人完整出示“工程竣工验收备案证明”和“房屋测绘报告”，否则，上诉人有权拒绝接收房屋，并要求被上诉人承担违约责任。一审庭审，被上诉人代理人一直坚持认为被上诉人不需要提供《房屋测绘报告》，直接承认了一直未向上诉人提供该报告。另外，根据上诉人提供的补充证据（视频证据）可证明直至2020年5月，业主收房时向被上诉人要求提供《房屋测绘报告》，被上诉人工作人员表示未能提供。因此，上诉人据此拒收房屋，并要求被上诉人承担逾期违约责任合法有理，事实清晰。二、一审法院适用法律错误。1、根据《合同法》第四十一条规定，《商品房买卖合同》作为格式合同，《房屋测绘报告》应当按照通常理解予以解释。即使该《房屋测绘报告》适用具有两种以上解释，亦应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即按上诉人的理解为准。一审法院仅凭被上诉人的一己之词及没有相对意义的《规划测绘成果报告》，就认定有利于提供格式条款一方（被上诉人）的解释，明显适用法律错误。2、关于排除通知义务的补充协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条规定，被上诉人提供的补充条款免除收房通知义务，明显属于免除或者限制其责任的条款，但其并未且不能提供证据证明其已提醒上诉人注意该条款，特别是，上诉人已按被上诉人收房通知要求的时间前往收房，发现其连工程竣工验收备案证明文件都未具备的情况下，拒绝收房，过错在被上诉人。因此，被上诉人应在满足条件后，再次书面通知上诉人，履行通知义务。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人泰利公司答辩称：《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》的签订，是双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合同是合法有效的，各方均应积极履行。宝利园众多业主均确定与被上诉人之间真正履行的是《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》。《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》与《商品房买卖合同（预售）》众多条款的对比中可以看出，《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》对业主更有利，更能够对双方进行约束。因此，《商品房买卖合同（预售）》的作用是为了用于办理房屋按揭贷款、交税费、办理公积金、办理不动产权证等，为了政府部门备案的需要，无需质疑。而双方实际履行的是《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》。综上所述，请求二审法院查清案件事实，依法驳回上诉，维持原判。徐瑜向一审法院起诉请求：1、判决被告承担逾期交付违约责任；2、请求被告依照合同约定向原告支付逾期交房的违约金直到被告依合同按条件完成交付义务之日止，暂计至2020年4月16日违约金为78891.84元。（违约金计算公式：购房款913100元×合同约定违约责任0.08%×违约天数暂计至2020年4月16日为108天）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：被告取得在蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东编号为（2017）蕉岭县不动产权第0000399号地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，定名为保利园（后变更为宝利园）商住楼。该商住楼于2018年5月10日取得《广东省蕉岭县商品房预售许可证》。2018年2月13日，被告出具编号为0811的《签订合同前确认书》，该确认书约定了房号、总价、签订合同优惠、优惠后总价、交首期房款、按揭款、预收费、维修基金等，原告徐瑜在该确认书中签名。2018年5月29日，原告与被告签订了合同编号为0811的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及附件、合同编号为201881762号《商品房买卖合同（预售）》及附件，并将《商品房买卖合同（预售）》及附件在房屋管理部门进行备案、网上公示。此外，原告徐瑜还在被告单独打印的《商品房买卖合同（预售）》正文内容第1页至第4页，即第一章至第三章第七条第（二）款第4项共4页内容中的2页进行了签名并按指印，该4页中每页的页眉处加注“本合同为草稿文本，并无任何法律作用”。《广东省商品房买卖合同》的主要内容有：第三条商品房基本情况：位于蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东的保利园商住楼第******房，该商品房建筑面积共约146.91平方米，其中套内建筑面积约120.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约26.54平方米。第四条计价方式与价款：商品房属预售，按套出售，总金额人民币913100元。第六条付款方式及期限：首付房款373100元，余款540000元办理银行按揭。2018年2月13日交预收费用5000元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前，将已验收合格或达到装修标准并于买受人房款付清之日交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的50%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；2、该房按套计价，办理房地产权证面积按蕉岭县住房和城乡规划建设局的测绘核定为准，面积如有差异，买卖双方不作任何补偿。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。如果出卖人通知买收人办理房屋交付手续，买受人逾期办理的，视作为商品房验收合格之日为买受人接受房屋交付日期…。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。此外，该合同附件一绘制了房屋平面图。附件三约定了装饰、设备标准。附件四合同补充协议第六条约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续；第九条约定：交接房屋前，若出卖人已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在合同约定的交楼时间起15日内提交政府权威部门出具的正式检验报告，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为出卖人已按期交付房屋，买受人应履行相应收楼义务。《商品房买卖合同》约定的内容基本与《广东省商品房买卖合同》的内容一致，主要的差别有：1、合同编号不一致，《商品房买卖合同》是网上自动生成，《广东省商品房买卖合同》是与《签订合同前确认书》编号一致；2、《商品房买卖合同》在付款方式中没有写明网签前预收费用5000元；3、《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年12月31日前，交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；4、《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任约定：（1）逾期在80日之内……出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之8的违约金；（2）逾期超过120日，买受人有权解除合同……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款……，并自买受人付款之日起按照X%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比例）的违约金；5、《广东省商品房买卖合同》有约定卫生间抹防水涂料，而《商品房买卖合同》中没有约定；6、《广东省商品房买卖合同》附有平面图，而《商品房买卖合同》中没有等等。上述合同签订后，原告按照约定支付了房款。2019年12月25日，宝利园商住楼通过验收备案。2019年12月20日左右，被告通过报纸、电视台等形式通知业主于2019年12月21日至2019年12月30日期间到被告宝利园管理处办理收楼有关手续。原告称其于2019年12月21日前来收楼，但被告未能提供工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故原告拒绝收楼。于是部分业主制作了《房屋拒收函》并送达给被告。2019年12月25日由他人代原告徐瑜在房屋拒收函上签名。原告称直至目前，被告还未按照《商品房买卖合同》的约定提供房屋测绘报告，涉案房屋也存在各种质量问题：阳台柱本应是实心但变成空心、窗台没有加装防护栏、电线安装不符合安全标准、地下架空层渗水严重等至今未整改，原告至今未收房，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，《商品房买卖合同》是办理房屋按揭贷款、税费、公积金、不动产权证等，为了政府部门备案的需要而签订，原告清楚且同意不按该合同履行；双方真正履行的是《广东省商品房买卖合同》，被告已经取得工程竣工验收备案表，已符合交房条件，房屋测绘报告并非双方约定房屋交付所必须，原告拒收房屋没有依据；原告称房屋质量问题，只是单方陈述，其未按合同约定提供检验报告，因此其拒收也没有依据，请求驳回原告诉讼请求。诉讼中，经一审法院向住房和城乡建设规划局了解到，与本案相关的房屋测绘有三次，一是房地产商办理预售许可证之前的预测，二是办理竣工验收前的整个房产项目的实测，三是为每户房屋买受人办理房地产权证前的实测，即对每户面积的测量。被告工程进行竣工验收，必须提交整个房产项目的实测，才能验收合格。庭审中，被告提交了竣工验收前测绘的《蕉岭县×××商住楼规划竣工测量成果》，但原告认为该测绘成果只是总体的一个测绘，并非合同约定的房屋测绘报告，合同中约定的测绘报告是指该户商品房的测绘报告。此外，因在一审法院相同被告、相同案由、相同事实的案件还有多宗，故一审法院于2020年6月4日口头裁定中止诉讼，待同类案审理结果出来后于2020年10月30日恢复审理。一审法院认为：《商品房买卖合同》及附件系双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。被告称原告在签订《商品房买卖合同》的同时，另行签署由内容为“第一章至第三章第七条第（二）款第4项”共4页的内容，该内容页眉已清楚注明为“本合同为草稿文本，并无任何法律作用”，证明被告明确告知原告该行字体的含义，原告也明确同意不履行该合同，该合同并不是双方真实意识表示，因原告并不认可该说法，被告又没有充足证据证明被告对页眉处的加注对原告作了特别说明且原告同意不履行该合同，故被告称《商品房买卖合同》有效但不生效的意见，不予采纳。《广东省商品房买卖合同》及附件也是双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《广东省商品房买卖合同》虽然某些内容更详细，对原告更有利，但从双方履行合同权利义务的情况来看，并不能说明双方实际履行的就是《广东省商品房买卖合同》，而未履行《商品房买卖合同》，应该说《商品房买卖合同》是《广东省商品房买卖合同》的补充和修正，使其更合法、更公平，且《商品房买卖合同》是已经向政府房地产主管部门备案公示的合同，应更具有公信力，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年12月31日，交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。被告于2019年12月25日通过验收备案，已满足交付的第（1）点条件。第（2）点约定的商品房已取得房屋测绘报告，该房屋的测绘报告，原告称指的是用于办理房屋权属登记的每户的测绘报告。被告则称其竣工验收对前整个项目进行实测的成果即被告提交的《蕉岭县×××商住楼规划竣工测量成果》就是上述约定的房屋测绘报告，原告所指的测绘报告是办房屋权属登记时提交给办证部门的，现在合同约定的办理房屋产权的时间远未到，原告无理由要求被告交付时出示。被告保利园商住楼工程已经竣工验收备案，说明其竣工验收合格，竣工验收合格其必然有房屋测绘报告，且被告也提供了规划竣工测量成果，应视为被告交付涉案商品房时符合交付第（2）点约定。至于原告所指的房屋测绘报告是与办理不动产权属相关，原告称其才是交付第（2）点约定的房屋测绘报告的意见，不予采纳。故被告在合同约定的交付时间已满足交付的条件，原告据此拒绝接收无依据。原告称其于2019年12月21日前去收楼时，被告并未取得备案证明文件，事后被告取得备案证明文件后一直未告知原告，被告没有履行交房通知义务。《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》均约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续。故被告如果在取得备案证明文件后未再通知原告前来交楼，不构成违约。所以原告主张被告逾期交付，存在违约行为，应承担逾期交房违约责任，不予支持。原告称涉案商品房存在各种质量问题：阳台柱本应是实心但变成空心、窗台没有加装防护栏、电线安装不符合安全标准、地下架空层渗水严重等至今未整改等，因涉案商品房已经相关部门验收合格，且按照合同约定：买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在合同约定的交楼时间起15日内提交政府权威部门出具的正式检验报告，但原告并未提供任何检验报告，原告在本案中所提供的证据也不足以证实涉案商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题，故原告以房屋质量问题拒收房屋无依据，应视为被告已按期交付房屋。综上所述，原告要求被告承担逾期交房违约责任，要求被告支付逾期交房违约金证据不足，理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告徐瑜的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币886.15元，由原告徐瑜负担。二审庭审期间，上诉人向本院提交了如下证据：1.《政府信息公开申请答复书》（蕉住建公开答[2020]3号）（复印件），拟证明《房屋测绘报告》的认定和管理并非其职能范围，应属于不动产登记机关（即蕉岭县自然资源局）管辖，一审法院采证有误。2.关于政府信息公开的答复（蕉自然资公开〔2020〕1号）（复印件），拟证明直至2020年3月19日，被上诉人尚未向自然资源局提供房屋测绘报告进行备案，更不可能向上诉人等业主进行出示。3.宝利园商住楼2号楼504房的《房屋测绘报告》，拟证明：（1）该测绘报告样式为真正由自然资源局确认的《房屋测绘报告》样式，其详细列明每户房屋的单独测绘结果（如坐向，专有建筑面积，分摊建筑面积等），能证明《商品房买卖合同》的双方确定合同标的是否得到实现，是否存在瑕疵给付。该房屋测绘报告结果可直接用于最终办理商品房的不动产权登记。（2）被上诉人提交的《规划测绘成果报告》根本并非合同约定对双方权利义务有影响的《房屋测绘报告》，《规划测绘成果报告》并没有具体每户详细测绘结果，不符合法律及合同的要求，被上诉人应承担因举证不能的不利结果。（3）由于同一地区、同一商住小区，其《房屋测绘报告》的生成方式、时间和样式基本都是一致的，因此从该《房屋测绘报告》的生成时间连同上诉人一审及二审庭前提交的证据《关于政府信息公开的答复》（蕉自然资公开〔2020〕1号）、《业主到被告办公处要求收房的视频》，可证实，被上诉人明显存在未能在合同约定的时间内获得法律规定和合同约定的《房屋测绘报告》，上诉人有权拒收房屋，逾期违约责任由被上诉人承担。（4）到目前为止，被上诉人尚未向上诉人出示与上诉人相关的《房屋测绘报告》，根据双方签订合同第十一条的约定，即被上诉人存在违约责任，其违约截止时间，应为被上诉人能满足交付义务的三项义务（满足交付条件、通知义务、出示义务）为止。4.业主到被上诉人办公处要求收房的两段视频及文字版，拟证明：（1）直至2020年5月被上诉人仍未能并拒绝出示房屋测绘报告；（2）被上诉人需要出示的是能用于向自然资源局备案的有每户房屋的单独测绘结果的房屋测绘报告；（3）证明被上诉人直至2020年11月14日拒绝上诉人查验房屋再办理交付手续，违反了《商品房买卖合同》第十一条第（三）项的约定；（4）被上诉人既不能提供合同约定的《房屋测绘报告》也违反合同约定不给验房强制办理手续，存在严重的违约行为，上诉人有权依法依约拒绝收房，并由被上诉人承担逾期交房违约责任。被上诉人泰利公司对上诉人提交的证据1、2的合法性、真实性无异议；但对其关联性、证明的目的有异议，认为其已经按照《广东省商品房买卖合同》履行了交付义务；对证据3有异议，该证据属不动产权证并非是房屋测绘报告；对证据4三性均有异议，该证据由上诉人单方制作，被上诉人不予认可。被上诉人泰利公司亦向本院提交了如下证据：1.（2020）粤14民终946号民事判决书（复印件），拟证明涉案房屋经法院生效判决证实符合交付条件。2.《蕉岭县×××商住楼规划核实竣工测量成果》（复印件），3.《房屋建筑面积测绘成果报告书》（1#楼—16#楼房产面积测量）复印件，以上拟证明涉案房屋的测绘数据。4.广东华昌联工程建设有限公司营业执照、测绘资质证书（复印件），拟证明测绘公司具备相关资质。5.（2020）粤14民终946号证据目录、（2020）粤14民终946号补充证据目录，拟证明该案件系与涉案案件相类似的案件，已经在该案件中提交相关证据材料。上诉人对证据1关联性有异议，我国不适用判例法，对判决有异议，已准备向高院提出申诉，该判决不应当作为参考；证据2—3证明内容看不到，关联性有异议，证据2只有一个封面，没有具体合同相对方约定的房屋测绘报告报告。证据3没有相关的数据，生成时间2020年4月30日，远远超出了合同的交付时间，更好地证明了被上诉人违约，不能提供房屋测绘报告；对证据4没有异议；证据5按照（2020）粤14民终946号的质证意见。（2020）粤14民终946号按套销售面积差异不予补偿，引用的条款是选择性条件，但合同并没有约定选用，并没有生效,属于合同条款适用错误。被上诉人没有按照《商品房销售管理办法》第19条的相关规定标明房屋平面图详细尺寸。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：泰利公司是否应向上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人以泰利公司未出示房屋测绘报告，主张泰利公司已构成违约需承担逾期交房的违约责任。经查明，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定的房屋交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。在本案中，双方同时签订的《广东省商品房买卖合同》中明确该房按套计价，办理房地产权证面积按蕉岭县住房和城乡规划建设局的测绘核定为准，面积如有差异，买卖双方不作任何补偿。2019年12月25日，泰利公司取得了建设工程竣工验收备案证明文件。关于双方诉争的房屋测绘报告，其作用是确定出卖人交付的房屋实测面积与约定面积是否相符。因此，在双方已明确约定房屋面积的最终确定是办理房地产权证的面积，且即便存在面积的差异，最终的处理方法亦是互相不追究补偿责任的情况下，泰利公司在涉案房屋交付时是否及时出示了测绘报告对上诉人的合同权利并无实质影响，故上诉人坚持要求泰利公司提供房屋测绘报告才予收房，实无必要。一审法院认定泰利公司在合同约定的交付时间已满足交付的条件，是恰当的。上诉人亦没有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题而拒绝接受，其诉请出卖人承担违约责任不应支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1772.3元，由上诉人徐瑜负担。本判决为终审判决。审判长  陆宝华审判员  陈国华审判员  张孟棋二〇二一年二月二十日书记员  朱红珍