山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0704民再3号 再审申请人（原审被告）：潍坊恒信建设集团有限公司，住所地山东省潍坊经济开发区浩宇路558号恒信御景峰东区1号楼1号房。 法定代表人：张玉强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：贾国庆，男，1982年3月25日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。 再审申请人潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称恒信公司）因与被申请人贾国庆商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初681号民事判决申请再审。山东省潍坊市中级人民法院于2020年11月6日作出（2020）鲁07民申358号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒信公司的委托诉讼代理人郝坤和王海洋、被申请人贾国庆到庭参加诉讼。 再审申请人恒信公司申请再审称，请求撤销（2020）鲁0704民初681号民事判决并驳回被申请人的诉讼请求。一、案涉房屋交付后，贾国庆便入住至今，并未产生任何损失，我方不应支付违约金。二、我方早已通知贾国庆办理房屋登记手续，但贾国庆不配合办理，应由其自行承担逾期办证的违约责任。三、即使认定我方存在逾期办证行为，亦应依照《商品房买卖合同》的约定确认违约责任。四、违约金计算的起点应为案涉商品房取得房屋大证的时间。 被申请人贾国庆辩称，原审判决合法公正，恒信公司因逾期办证给我方造成的损失事实清楚，证据充分。买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物的所有权的义务。 贾国庆向原审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金91397元（自2018年8月24日起暂计算至2018年3月11日），之后的违约金继续计算至实际办理产权证之日；2.诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：贾国庆与恒信公司于2016年9月24日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定贾国庆购买恒信公司开发的恒信•伯爵公馆14号楼4层1-402号房，合同约定房屋建筑面积170.46平方米。合同第六条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3.按照套计算，该商品房总价款为1000000元。第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2016年9月24日前支付首期房价款300000元，占全部房价款的30%，余款700000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。第十一条交接时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年9月24日向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因买受人房款及相关费用未交清或因出卖人不可控制的原因导致的交付延误，均不构成延期交付。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，如因买受人未按约定缴纳房款、房屋差价款及房产证办理过程中的相关费用，或非出卖人原因，致使有关部门未能按期办理完毕房产证的，则出卖人不构成违约，不承担违约责任。另查明，合同签订后，贾国庆于2016年9月24日向恒信公司支付房款57908元，2016年9月30日支付房款52092元，2016年10月23日支付房款50000元，2016年12月1日支付房款140000元，以上共计300000元。2016年10月24日，贾国庆向中国民生银行股份有限公司潍坊分行贷款700000元用于向恒信公司支付房款。2016年12月1日，贾国庆在房款及费用明细表上签名捺印，明细载明房款交清日期为2016年12月1日。关于涉案房屋的交付日期，原告贾国庆主张系2016年9月24日签订《商品房买卖合同》之日，恒信公司主张系2016年12月1日贾国庆交清房款之日。原审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，贾国庆应于签订合同当日2016年9月24日付清首付房款300000元，同日恒信公司向买受人交付商品房，如贾国庆未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，恒信公司承担相应的违约责任。现贾国庆实际于2016年12月1日付清上述房款，恒信公司应在该日（2016年12月1日）起500个工作日内（2018年11月23日）履行为贾国庆办理房屋产权登记过程中的相关义务，恒信公司未协助贾国庆办理权属证书，应当承担继续协助办理并赔偿损失的违约责任。合同约定出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付逾期办证的违约金，原审本院认为，合同约定的违约金明显过低并根据案情酌情调整为以已付房款1000000元为基数，按照贾国庆主张的年利率6%计算，自2018年11月24日计算至2020年4月3日，计款81333.33元，之后的违约金继续计算至恒信公司协助贾国庆办理权属证书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，原审法院判决：一、恒信公司支付贾国庆逾期办证违约金81500元，于本判决生效后十日内付清；二、恒信公司支付贾国庆逾期办证违约金（以房款1000000元为基数，按照年利率6%计算，自2020年4月4日起至恒信公司协助贾国庆办理权属证书之日止），于本判决生效后十日内付清；三、驳回贾国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，减半收取1043元，由贾国庆负担124元，由恒信公司负担919元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：恒信公司提交照片、微信截图、《不动产受理登记通知书》等，证明其于2019年12月20日在物业公示栏张贴通知并于次日在业主微信群中通知办理不动产登记证事宜。贾国庆对此有异议，主张未接到通知，并提交微信截图证明2020年4月11日恒信公司工作人员以微信方式通知其办理不动产登记事宜。恒信公司认可其工作人员的上述通知行为。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”规定，比较双方提交的证据，恒信公司提交的证据不能证明贾国庆实际收到办证通知，同时因双方均认可贾国庆于2020年4月11日接到恒信公司办证通知的事实，故该时间节点宜作为贾国庆正式收到办证通知时间点。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月24日，贾国庆与恒信公司于签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定贾国庆购买恒信公司开发的恒信•伯爵公馆14号楼4层1-402号房，房屋建筑面积170.46平方米，计价方式与价款为按照套计算，该商品房总价款为1000000元。第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2016年9月24日前支付首期房价款300000元，占全部房价款的30%，余款700000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。第十一条交接时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年9月24日向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因买受人房款及相关费用未交清或因出卖人不可控制的原因导致的交付延误，均不构成延期交付。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，如因买受人未按约定缴纳房款、房屋差价款及房产证办理过程中的相关费用，或非出卖人原因，致使有关部门未能按期办理完毕房产证的，则出卖人不构成违约，不承担违约责任。合同签订后，贾国庆先后于2016年9月24日、2016年9月30日、2016年10月23日、2016年12月1日向恒信公司支付首付款57908元、52092元、50000元、140000元，以上共计300000元。2016年10月24日，贾国庆向中国民生银行股份有限公司潍坊分行贷款700000元用于向恒信公司支付房款。2016年12月1日，贾国庆在房款及费用明细表上签名捺印，明细载明房款交清日期为2016年12月1日。关于涉案房屋的交付日期，原告贾国庆主张系2016年9月24日签订《商品房买卖合同》之日，恒信公司主张系2016年12月1日贾国庆交清房款之日。2020年4月11日，贾国庆接到恒信公司办证通知。 本院再审认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，双方应于合同签订之日付清首付款并交付房屋，但贾国庆实际于2016年12月1日付清首付，故房屋交付之日宜认定为2016年12月1日。同时，双方约定如贾国庆未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，恒信公司承担相应的违约责任。故恒信公司应在贾国庆付清房款之日（2016年12月1日）起500个工作日内履行为贾国庆办理房屋产权登记过程中的相关义务，否则应承担赔偿损失的违约责任。因合同约定的逾期办证违约金按照已付房款0.01%计算明显过低，本院根据案情酌情调整为按照已付房款日万分之一计算。违约金计付的起止时间为2018年11月23日（案涉商品房交付之日起500个工作日）至2020年4月11日（贾国庆接到恒信公司办证通知之日），共计505天。综上所述，恒信公司应支付贾国庆违约金：1000000元×505天×0.01%=50500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下： 一、维持本院（2020）鲁0704民初681号民事判决第三项，即“三、驳回原告贾国庆的其他诉讼请求”。 二、变更本院（2020）鲁0704民初681号民事判决第一、二项“一、被告潍坊恒信建设集团有限公司支付原告贾国庆逾期办证违约金81500元，于本判决生效后十日内付清；二、被告潍坊恒信建设集团有限公司支付原告贾国庆逾期办证违约金（以房款1000000元为基数，按照年利率6%计算，自2020年4月4日起至被告潍坊恒信建设集团有限公司协助原告贾国庆办理权属证书之日止），于本判决生效后十日内付清”为“潍坊恒信建设集团有限公司支付贾国庆逾期办证违约金50500元，于本判决生效后十日内付清”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2085元，由贾国庆负担933元，由潍坊恒信建设集团有限公司负担1152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李世平 人民陪审员  程 雯 人民陪审员  彭 惠 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  连 霏