文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6141号原告：花加贵，男，汉族，1974年4月24日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王小强，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。被告：王梅，女，汉族，1976年8月17日出生，住淮安市清江浦区。被告：焦开春，男，汉族，1972年4月29日出生，住淮安市清江浦区。被告：淮安市顺风房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区乐园小区14幢15室，统一社会信用代码91320811MA2045A69L。法定代表人：石维兵，职务总经理。原告花加贵与被告王梅、焦开春、淮安市顺风房产经纪有限公司（以下简称：“顺风房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告花加贵及其委托诉讼代理人王小强，被告焦开春、顺风房产法定代表人石维兵到庭参加诉讼，被告王梅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告花加贵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《淮安市存量房买卖及居间合同》和《补充协议》；2、由被告返还原告15万元定金并赔偿违约损失及相关诉讼费用100万元（其中被告王梅、焦开春承担共同赔偿责任，被告顺风房产在过错范围内承担补充赔偿责任）。事实和理由：2020年3月14日，原、被告分别签署了《淮安市存量房买卖及居间合同》和《补充协议》，合同签订后，原告分两次向被告支付了15万元，按约履行了合同及补充协议约定的全部义务，但后来被告及被告家人却明确表示房子不卖了。为了维护原告合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所请。被告王梅未答辩，也未举证。被告焦开春辩称：我不同意原告的诉讼请求。我与被告王梅原来是夫妻关系，但双方已于2007年8月16日离婚。案涉房屋系我们两人共同所有，双方离婚时亦未进行分割。2020年3月份，王梅通过我们的女儿与我联系决定出售该房屋，我也表示同意。2020年3月14日，我们共同与原告签订了房屋买卖合同，双方约定房屋总价105万元，定金5万元。合同签订后，原告交付定金5万元，我和王梅各收取了2.5万元。合同签订当日，原告又跟王梅、顺风房产背着我签订了一份补充协议，将房屋总价款调整为115万元，原告又付给王梅10万元。原告与王梅、房屋中介恶意串通私订补充协议，损害了我的合法权益，违反了诚实信用原则与相关法律规定，所以我认为，我们之前签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》及原告与王梅、房屋中介恶意串通私订的《补充协议》均为无效，故后来王梅将房屋另行出售他人我也没有反对并到场签字。因原告与王梅、房屋中介恶意串通私订补充协议，已经导致合同无效，故我不同意原告的诉讼请求。被告顺风房产辩称：原告与王梅签订补充协议之前，王梅跟我公司法定代表人说焦开春一直未给女儿抚养费，增加10万元房款就用来作女儿的抚养费，并说焦开春知道这件事情。写补充协议时焦开春虽不在场，但王梅再三强调说焦开春那边由她和女儿搞定，跟我公司没有关系。因我公司并没有焦开春的联系号码，我公司法定代表人向王梅要焦开春的电话，但王梅也未提供，所以有的事情就未与焦开春沟通。后来，王梅表示房子不卖了，说留给她大女儿的小孩上学用，我公司法定代表人当时也劝她，对她说如果想涨价，要跟原告商量一下，让原告再补偿几万元钱，但王梅表示卖给别人可以多卖几十万元，故没有同意。后来我公司才知道王梅、焦开春已经将房屋卖给其他房产中介了，并且也过户了。综上，我公司没有违约。在本案开庭前，我公司也曾对原告表示，我公司总共应收取原告8000元中介费用，现房屋买卖不成同意将该8000元退还原告，但对原告其他诉讼请求不同意。当事人围绕诉讼请求及争议的事实依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，并认定事实如下：2020年3月14日，原告花加贵（乙方）经被告顺风房产居间介绍与被告王梅、焦开春（甲方）签订《淮安市存量房买卖及居间合同》一份（编号：0000742），约定：一、甲方自愿将坐落于本市草市口8-10号室房屋出售给乙方，房屋不动产权证面积20.81㎡、12.23㎡，房屋用途为住宅，不动产权证号200604793；二、经双方约定此房屋总成交价为人民币105万元，乙方预付购房定金5万元，首付款含定金100万元在产权过户时付清，此房价包含自建所有在内，签订合同时乙方付中介费房屋成交价1.5%每套，贷款另收房屋成交价1%，乙方在签订合同时付清中介佣金；三、经双方约定在2020年9月10日前办理产权过户手续，房屋契税由乙方承担，在办理产权过户期间如遇国家政策调整，依照国家政策缴纳相关税费；四、违约责任：甲方违约赔偿乙方购房定金2倍的违约金含定金，乙方违约购房定金不退，中介佣金按房屋成交价1%由违约方承担交付，如违约方不承担违约中介佣金将起诉到法院按2%每套赔偿，任何一方违约造成另一方因房价上涨或下浮产生的损失由违约方承担；……六、……交房时间2020年9月5日前；……八、其他约定：卖家户口迁出或不影响卖家迁入，甲方签字即视为产权共有人参阅并同意协议所有内容，任何一方不履行本合同约定义务，至合同目的不能实现，守约方有权选择要求对方支付该不动产总价款20%的违约金……。合同签订后，原告花加贵即向被告王梅、焦开春支付了购房定金5万元，被告王梅、焦开春当场共同出具了金额为5万元的收条给了原告。同日，被告王梅在焦开春不在场的情况下以焦开春与其离婚后一直未给付女儿抚养费为由，与原告单独协商签订补充协议，拟增加房款10万元，并跟顺风房产公司法定代表人说，增加的10万元房款就算作焦开春支付女儿的抚养费，并称焦开春也知道这件事情，有什么问题由她和女儿负责处理，与原告和顺风房产没有关系。后原告遂在顺风房产法定代表人在场“见证”下与被告王梅签订了补充协议，约定将案涉房屋总价调整为115.5万元。2020年5月2日，原告花加贵又向被告王梅支付了购房定金10万元，被告王梅出具收条予以确认，顺风房产公司法定代表人石维兵作为见证人亦予以签字。此外，原告花加贵还向被告顺风房产实际支付了中介费用4000元。2020年5月底左右，被告王梅以房子要留给外孙女上学为由告知原告花加贵案涉房屋不卖了；后被告王梅、焦开春又共同将案涉房屋另行出售他人，并于2020年8月12日办理了产权过户给他人的手续。另查明，被告王梅、焦开春原系夫妻关系，双方于2007年8月16日离婚，案涉房屋属于夫妻共同财产，双方在离婚时未对该房屋进行分割。本案审理过程中，原告花加贵向本院申请诉讼保全案涉房屋，并交纳了保全费5000元，但因案涉房屋已过户至他人名下致诉讼保全未果。庭审中，原告花加贵称其主张由被告赔偿违约损失及相关费用100万元是依据同类二手房屋买卖市场挂牌出售价218万元，并结合案涉房屋约定交易价115万元进行衡量确定的，之间差额按100万元计算。本院认为，原、被告签订《淮安市存量房买卖及居间合同》时系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约支付了购房定金，但被告王梅、焦开春在未与原告解除合同的情况下即擅自将案涉房屋另行出售和过户他人，其行为已经构成违约并致原告购房目的不能实现，在此情况下，原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，根据法律规定，原告有权要求被告王梅、焦开春返还其已经支付的购房定金，但由于被告王梅、焦开春共同收取原告的购房定金为5万元，故该5万元应当由被告王梅、焦开春承担共同返还责任；被告王梅在被告焦开春不在场的情况下与原告单独签订补充协议，另行收取原告10万元购房定金，对此，被告焦开春既不知情，又未参与签订该补充协议，该补充协议只能对原告与被告王梅具有约束力，对被告焦开春没有约束力；且被告王梅与被告焦开春在本案交易前婚姻关系已经解除，故被告焦开春对该10万元购房定金不应当承担共同返还责任，而应由被告王梅单独承担返还责任，故本院对原告要求被告焦开春共同承担该10万元购房定金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿违约损失及费用100万元的主张，本院认为，被告王梅、焦开春在未与原告解除合同的情况下即擅自将案涉房屋另行出售和过户他人，致原告购房目的不能实现，其行为已经构成违约；无论是根据合同约定还是法律规定，被告王梅、焦开春均应承担违约责任；且将案涉房屋另行出售和过户他人系被告王梅、焦开春共同行为和意思表示，故被告王梅、焦开春应共同承担违约责任。被告焦开春辩称原告与王梅、顺风房产恶意串通私订补充协议致之前签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》及原告与王梅、房屋中介恶意串通私订的《补充协议》均为无效的主张，本院认为该主张法律依据不足，本院不予采纳。由于原告并未依据合同约定主张约定违约金而是向被告主张承担违约责任赔偿损失，故本院根据合同中关于“任何一方违约造成另一方因房价上涨或下浮产生的损失由违约方承担”的约定，结合本案合同履行程度、当事人过错、毁约时间、同类同地段二手房市场价格行情确实上涨幅度很大及原告亦有防止损失扩大的义务等因素，酌定由被告王梅、焦开春赔偿原告33万元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告顺风房产对上述损失承担补充赔偿责任的主张，本院认为，案涉房屋买卖合同解除系被告违约所致，并非顺风房产居间过错所致，故对原告该主张不予支持。因本案合同解除致原告购房目的不能实现，被告顺风房产愿意退还实际收取原告的中介费4000元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告花加贵与被告王梅、焦开春、淮安市顺风房产经纪有限公司于2020年3月14日签订的关于位于淮安市浦江浦区房屋的《淮安市存量房买卖及居间合同》（编号：0000742）及原告花加贵与被告王梅于同日签订的关于上述房屋的《房屋买卖合同补充协议》（编号：No.8600956）；二、被告王梅、焦开春于本判决生效后十日内共同返还原告花加贵购房定金5万元；被告王梅于本判决生效后十日内单独返还原告花加贵购房定金10万元；三、被告淮安市顺风房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告花加贵中介费4000元；四、被告王梅、焦开春于本判决生效后十日内一次性赔偿原告花加贵损失33万元；五、驳回原告花加贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费15150元，由被告王梅单独负担1317元，被告王梅、焦开春共同负担13833元；保全费5000元，由被告王梅、焦开春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  夏玉高人民陪审员  杨金霞二〇二一年二月九日法官 助理  陈**元书 记 员  金雨心附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。