上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终553号上诉人（原审原告）：李玉元，男，1964年10月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈木华，上海华植善工律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓琼（系李玉元妻子），1964年11月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：上海市徐汇区教育局国有资产管理中心，住所地上海市徐汇区龙吴路11弄27号。负责人：顾琤懿，该中心主任。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人李玉元因与被上诉人上海市徐汇区教育局国有资产管理中心（以下简称教育局国资中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人李玉元及其委托诉讼代理人陈木华、许晓琼、被上诉人教育局国资中心的负责人顾琤懿及委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉元上诉请求：撤销一审判决，改判支持李玉元一审的诉讼请求。事实和理由：1、李玉元在1995年至2003年期间已向上海市XX中学（以下简称XX中学）投入巨资。1995年XX中学经费紧张，但设施改造等需要学校自己承担，故时任XX中学的校长顾某找到李玉元，要求李玉元垫资提供连续7年教职工的早餐、午餐；为困难家庭学生提供免费午餐；出资建造校门改造转向、校门内的假山、操场跑道旁的花坛等、门房间后的一排食堂仓库用房、学校食堂辅助用房；装修辅助用房等。2、鉴因李玉元出资系为XX中学解决燃眉之急，故学校拟通过两个途径让李玉元逐渐补回投入。一是同意李玉元经营学校食堂（含小卖部），逐步扩大向社会销售盒饭；二是2001年由李玉元垫资在梅陇路建造90平方米的10间门面房（以下简称梅陇路房屋），XX中学同意将50%的面积由李玉元无偿使用20年，另外50%的面积委托李玉元经营管理，但是该门面房办理不了房产证，面临随时被拆除的风险。对此，教育局国资中心和李玉元口头约定，可以逐年签约，如果房屋被拆除的，就将凌云路房屋给李玉元继续使用，也可以赔偿钱款，故2002年时双方仅签了一年期的租赁合同。3、2003年7月11日XX中学与Z公司（以下简称Z公司）签署《协议书》（以下简称2003年协议书）有其背景。2003年5月学校要求李玉元关闭食堂，李玉元前期的巨额投入将面临打水漂，故在教育局分管领导、纪检办、信访办以及资产管理中心领导和XX中学书记、校长集体参加下，XX中学与Z公司签订2003年协议书，约定李玉元为XX中学所垫付的所有投入均作为赠与，不再向XX中学索回；李玉元关闭食堂（包括小卖部），放弃一切索赔。作为对等代价，XX中学同意将上海XX贸易商行（以下简称XX商行）承租的位于上海市XX路XX-XX号的有证门面房（以下简称凌云路房屋）在租赁期满后，委托给李玉元经营，合同期限依照原合同年限20年。因2003年协议书的文本不严谨，又有特殊的历史背景，故只有结合签订背景和合同目的去理解才能了解双方的真实意思，且该真实意思符合民事合同平等互利、等价有偿、公平公正的根本原则。一审法院认定2003年协议书属于不具有法律强制力的意向性方案，系未能查明签约背景及李玉元曾付出的代价。4、双方于一审中达成的和解方案是对2003年协议书的有效补充。教育局国资中心表示：依据退租还教政策，房屋无法交付，只能就李玉元的损失进行赔偿；教育局国资中心正在对李玉元在协议下的可得利益（租金收益）进行评估。可见该和解方案与2003年协议书构成一个有机整体。李玉元为履行和解协议，组建了2家管理公司、招募了工作人员，并收取了案外人的租赁款。5、一审法院未查明教育局国资中心就2003年协议书项下的违约及不作为事实。双方约定XX商行承租部分的合同期满即2009年12月31日后，该部分面积应交由李玉元经营，但XX公司到期后继续占用房屋，且教育局国资中心于2011年3月21日将该部分房屋续租给XX公司至2016年12月31日；2017年1月教育局国资中心再次与XX公司签订《过渡期备忘录》，延长合同到期日至2017年12月31日；XX公司至今仍在占有使用该部分900多平方米的房屋。李玉元因此丧失9年的包租收益。综上，请求二审法院支持李玉元的上诉请求。教育局国资中心辩称：不同意李玉元的上诉请求。本案所涉争议系历史遗留问题，根据目前的政策规定，李玉元要求的交付房屋的诉讼请求已经无法实现，一审法院曾向李玉元进行释明并建议其主张补偿费用，但李玉元予以拒绝。2003年协议书本意为一揽子解决问题，当时觉得梅陇路房屋可能会被拆掉，如果拆掉就考虑给部分有证面积房屋给李玉元经营，但李玉元实际使用梅陇路房屋直至2016年，现在该房屋也拆掉了，没有用足的部分可以补偿给李玉元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李玉元向一审法院起诉请求：1、判令教育局国资中心将XX中学在上海市XX路XX号（南）-XX号（北）总面积50%的门面房交付给李玉元经营20年，20年经营期限从教育局国资中心把房源实际交付给李玉元经营之日起算；2、判令教育局国资中心用XX中学在上海市XX路XX号（南）-XX号（北）上总面积另外50%的房源中划出部分面积，等价补偿由李玉元建造并经营的在凌云路转弯处，现已被政府拆除的在XX路XX号（东）-XX号（西）十间门面房（合同期还有8年2个月未履行）。一审法院认定事实如下：2000年10月，XX中学（甲方）与Z公司（乙方）签订《建房协议书》，约定甲方提供梅陇路围墙内土地建造一层商业用房，建筑面积84平方米，乙方负责投资、设计、建房施工；建房竣工期定为2001年2月底；房屋建成后，产权属甲方，甲乙双方各使用50%，甲方的50%供乙方经营（经营合同另定）；甲方同意乙方无偿使用50%的房屋20年，即从2001年3月1日起至2021年2月28日止；从2001年3月1日起向甲方支付租用甲方房屋使用面积的租金25,000元/年，第6年起递增3%，第15年起不再递增。2001年3月，区规划局核发了临时建设工程规划许可证，同意在XX路XX号建造1幢临时商业建筑，简易结构，1层，高度5米，建筑面积90平方米。2001年11月23日，XX中学（甲方）与Z公司（乙方）再次签订《建房协议书》，将前述协议中的建房面积调整为88.2平方米，建房竣工日期调整为2001年12月底；将甲方同意乙方无偿使用50%的房屋20年调整为自2002年1月1日起至2021年12月31日止；将甲方委托乙方经营的50%房屋租金调整为从2002年1月1日起向甲方支付租金，每年22,000元（具体委托经营合同另定）；在所建房屋内，根据区规划局批文意见应保留原厕所面积，作公用厕所用；为支持凌云街道的经济发展，在所建房屋内乙方同意奉送8平方米面积，给凌云街道无偿使用十年；根据以上两点，甲方同意在其他地方补足其面积。2002年2月28日，区规划局核发了XX路XX号房屋的建设工程竣工规划验收证明。2003年7月11日，XX中学（甲方）与Z公司（乙方）签订2003年协议书，约定：2001年双方签订《建房协议书》，2002年4月双方又签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁费每年45,360元，其中50%支付给甲方，另50%作为乙方垫付的建房费用予以抵扣；由于所建房屋为临时商业用房，使用年限将到期（临时建筑使用期2年，后经区规划局同意延长至2003年3月12日），原《建房协议书》20年的期限有违城市规划，甲方多次向乙方表示至2003年3月12日，甲方将收回临时商业用房，并愿意按有关规定赔偿乙方建房费用的经济损失；后在乙方一再坚持要求继续保持租赁关系的情况，经双方反复协商，达成如下协议：1、根据乙方要求，在法律允许的情况下，甲方同意在办妥“临时用房”转为“正式用房”手续的前提下，原房屋租赁合同于2004年4月30日到期后与李玉元签订为期15年的房屋租赁合同……；2、如果不能转为正式用房，甲方同意在XX中学其他地方所建的正式门面商业用房中对其中合同期满的部分商用房，可考虑委托给乙方经营；3、乙方将其在学校原经营过程中的部分利润赞助甲方，乙方同意“赞助”属于赠与行为，不再向甲方索回；4、双方签订的《食堂承包合同》已到期，乙方食堂内弃置的设备交由甲方处理，乙方不再对此包括主张产权在内的任何异议……；5、本协议双方签署后，2001年11月23日双方签订的建房协议书中所涉及双方的权利与义务全部结束，不再有任何争议。该协议下方除有XX中学、Z公司印章外，还有见证方上海市徐汇区教育局的印章。落款下方还载明：本协议继前任校长顾某与乙方签订的合同年限为依据。协议签订后，房屋转性未成。注：一审中，双方均确认由教育局国资中心替代XX中学履行该协议。2005年5月，教育局国资中心（甲方）与李玉元（乙方）签署《备忘录》，甲方认可乙方与XX中学签订的《建房协议书》并予接管，协议于2004年9月正式履行并开始起租，使用年限同时起算；租金按协议规定支付。特此备案。2010年至2014年期间教育局国资中心（甲方）与Z公司（李玉元）（乙方）每年签订一次《备忘录》，约定甲方继续同意梅陇路房屋90平方米，其中45平方米房屋租借给乙方使用，年使用金24,680元，租期为一年。证人顾某出庭作证称，其是XX中学校长，1995年8月与李玉元认识，同意由李玉元承包XX中学食堂，教职工午餐是李玉元免费提供，期间校门转向，假山、仓库用房、专用教室装修等费用都是李玉元垫资，作为补偿，学校允许李玉元破墙开店（梅陇路房屋），房屋建好后无偿给李玉元一半，另一半需付租使用，租期是20年。在其调离之前（2003年7月）李玉元正常经营食堂和小卖部。梅陇路房屋建造面积100平方米不到，何时开始使用不清楚。证人祝某出庭作证称，2003年教育局国资中心是就临建房屋及Z公司对XX中学赞助一揽子解决方案。当时在XX中学开会，教育局分管领导、纪检、信访办、资产中心都派人参加了，其当时在资产中心下属的分管物业的公司作支部书记、副经理。因为临建房屋只有2年有效期，教育局当时认为不能维持与前任校长20年的租期，考虑将有证房屋委托Z公司经营。找到有证房屋后，肯定是要签订协议的，协议是有年限的，所以在开会时进行了讨论，决定将其作为补充条款放在了协议最后。当时想法是能转性就继续将梅陇路房屋给李玉元经营，若不行就将凌云路房屋在托管期满后给李玉元使用，若重新签协议，其印象中年限始终是20年。会议上谈到，梅陇路房屋2003年临建到期后申请延长到2004年，之后随时随地要拆，所以期限就和原来一样还是20年，协议落笔时如何考虑租期问题其不清楚了。至于凌云路房屋租赁给李玉元的面积，现在只能按字面解释，其个人对文字条款的理解是50%，会议上确实没有说到过面积，就是说有证门面房到期后会给李玉元使用，年限按照原来的给李玉元使用，可能这些问题要留到新签协议时再谈；协议第2条内容确实含糊，解释上可能产生分歧。开会时租金怎么收取也没有谈到过。一审另查明，李玉元诉请中提及的凌云路房屋，权利人为上海市徐汇区教育局，房屋类型学校，用途教育。原由XX商行租赁，法院已判决双方租赁合同于2018年3月9日解除，XX商行迁出XX路XX号-XX号房屋。一审中，李玉元称其系Z公司法人，Z公司2003年关闭。建房时实际建造了160多平方米，有10间门面房。教育局国资中心称实际建造面积确实扩大了，但没有160平方米，大约100多平方米，门面房是10间。李玉元称梅陇路房屋2002年10月建成，其将房屋出租，但教育局不让出租，所以其认为并未开始使用，其实际自2004年9月使用至2016年6月。教育局国资中心称，之前协议是XX中学与李玉元签订并履行的，教育局国资中心是2004年9月接手的，协议书体现2002年李玉元就开始使用房屋了，使用到2016年6月。2019年6月，双方告知一审法院已达成和解方案，教育局国资中心将XX路XX号-XX号约900平方米房屋租赁给李玉元，租期8年，前三年租金3元/平方米/天，第4-6年递增3.5元/平方米/天，第7-8年4元/平方米/天。双方约定签订正式协议后李玉元撤回本案诉讼。2019年11月，教育局国资中心告知一审法院，最近市审计局在对区政府的审计报告中提及了对教育局经营性问题的整改意见，区政府明确要求必须坚持退租还教的原则，尤其是教育用房在原有合同到期后不得再签订相关经营性租赁合同。在此背景下，教育局明确指出不能在原先和解方案基础上再与李玉元签订相关租赁合同了。李玉元则称，双方已经签订了和解协议，协议分双方协议和四方协议，其已在签字后交给教育局国资中心领导，领导称盖好章后会还给他，不能说违反就违反，且李玉元已收了第三方租金。教育局国资中心称，因没有得到上级主管部门的同意，其没有在协议上最终盖章确认，双方协议未签订。教育局国资中心现不能同意李玉元的诉讼请求，望法院驳回。一审法院认为，李玉元现诉请依据为2003年协议书，但该协议书中就替代房屋的具体地址、面积、租期均未能规范、具体、明确的约定，租金更是未提及。因此根据协议签订的背景、上下文内容，该协议显然属于意向性、原则性方案，而非就凌云路房屋签订的租赁合同。况且，2003年协议书是在梅陇路房屋有效期将至不能继续使用的背景下签订的，但事实上梅陇路房屋一直租赁使用到2016年，这远超出2003年协议书签订时能够预见的情况；2003年协议书中约定的双方就梅陇路房屋于2001年11月23日签订《建房协议书》的权利与义务全部结束，但事实上该协议签订后，梅陇路房屋的原租赁关系非但未终止，2005年双方签订的备忘录还约定教育局国资中心认可李玉元与XX中学签订的《建房协议书》并予接管，协议于2004年9月正式履行并开始起租，此后也确实多次签署备忘录（每次租期一年），直至2016年。综上分析，李玉元与教育局国资中心就凌云路房屋并未建立租赁合同关系。民事活动应遵循自愿原则，在教育局国资中心拒绝就凌云路房屋租赁事宜与李玉元磋商并签订合同的前提下，一审法院无法强行要求教育局国资中心与李玉元签署租赁合同，李玉元的诉请，一审法院难以支持。李玉元诉讼中坚称双方已签署和解协议，若真如此，李玉元的诉讼目的也已达到，再要求法院支持其诉请，一审法院亦不能支持。一审法院审理后，于2019年11月28日依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回李玉元的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由李玉元负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据2003年协议内容可见，即便如协议第1条所称梅陇路的“临时用房”能转为“正式用房”的前提下（实际并未实现），原房屋租赁合同2004年4月30日到期后双方也仍需另行签订房屋租赁合同；而协议第2条约定梅陇路房屋不能转为“正式用房”的前提下，XX中学同意在其他地方所建的正式门面商业用房中对其中合同期满的部分商用房，可考虑委托给李玉元经营，但该条中对可委托给李玉元经营的房屋的坐落地点、可用面积、委托年限等合同所应具备的要素均未予以明确。因此，一审法院将2003年协议书认定为意向性、原则性方案并无不当，若双方继续履行意向书内容仍需另行磋商及签订具备具体明确条款的合同。需要注意的是，2003年协议书还约定就梅陇路房屋于2001年11月23日签订的《建房协议书》的权利与义务全部结束，但实际《建房协议书》约定的租赁关系并未终止，而是在2005年教育局国资中心和李玉元另行签订《备忘录》，约定教育局国资中心认可《建房协议书》并予接管，并且自2004年9月正式履行并开始起租。之后双方亦多次签订备忘录约定梅陇路房屋的租赁使用事宜，李玉元亦实际使用梅陇路房屋至2016年拆除为止。可见，双方均未按照2003年协议书的内容履行。鉴于现教育局国资中心明确表示因相关政策规定受限，不同意与李玉元就凌云路房屋磋商租赁使用事宜并签订合同的前提下，李玉元以2003年协议书为依据要求教育局国资中心将凌云路房屋总面积50%的门面房交付给李玉元经营20年，以及要求将凌云路房屋总面积另50%的房源中划出部分面积交付给李玉元作为梅陇路房屋尚未履行完毕的8年2个月租赁期限的补偿的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案一审中，双方曾就凌云路房屋租赁达成初步和解方案，但因该方案未取得教育局国资中心上级主管部门同意，故教育局国资中心未在协议上盖章确认，故双方最终未达成和解协议。李玉元以其单方在和解协议上签字为理由，认为双方已达成和解协议的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。李玉元于本案中强调签订2003年协议书的目的不仅为解决梅陇路临建房当时即将被收回致李玉元无法继续经营使用的问题，还包括一揽子解决李玉元前期对XX中学内设施设备建设投入，为学校职工、学生垫付多年餐费，承包食堂被关闭等问题。本院认为，李玉元主张的上述问题及本案所涉房屋租赁使用期限未届约定日期的问题，实际涉及经济补偿事宜，其应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李玉元负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年二月十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……