湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0502民初77号 原告宜昌市西陵区学院街道四方堰社区居民委员会，住所地宜昌市西陵区学院街道方堰路31号。 法定代表人徐家成，该居委会主任。 委托代理人覃波,湖北楚星律师事务所律师。（一般授权代理） 委托代理人朱文文,湖北楚星律师事务所律师。（一般授权代理） 被告姜国贵，女，汉族，1975年8月9日出生，住宜昌市伍家岗区。 委托代理人熊华,湖北前锋律师事务所律师。（一般授权代理） 委托代理人熊睿,湖北前锋律师事务所律师。（一般授权代理） 原告宜昌市西陵区学院街道四方堰社区居民委员会（以下简称四方堰居委会）与被告姜国贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法由审判员左树青独任审判，于同年1月28日公开开庭进行了审理。原告四方堰居委会之委托代理人覃波、朱文文，被告姜国贵及其委托代理人熊华、熊睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四方堰居委会诉称，2019年1月1日，四方堰居委会与姜国贵签订《房屋租赁合同》一份，合同约定四方堰居委会将樵湖岭××号房屋租赁给姜国贵有偿使用，合同期一年，即2019年1月1日至2019年12月31日，每月房租380元。合同到期后，双方未再续签合同，但姜国贵至今未腾退房屋也未缴纳房租。故诉至法院，请求判令：1、解除四方堰居委会与姜国贵之间的不定期租赁合同，并要求姜国贵迅速腾房，将租赁房屋交还四方堰居委会；2、姜国贵按照月租金380元支付2020年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金；3、本案诉讼费由姜国贵承担。 被告姜国贵辩称：一、四方堰居委会在起诉状中陈述的事实与理由与实际情况不符，并非姜国贵不愿意签订合同。而是四方堰居委会单方面擅自变更双方履行多年的合同，不愿意和姜国贵续约，并迫使姜国贵腾退房屋。1、姜国贵于2002年11月支付转让费从他人手中承接本案房屋，租赁房屋长达18年。2002年至2019年双方按照同一合同文本签订书面租赁合同。2019年年底，四方堰居委会提供一份与之前内容完全不同的文本，要求姜国贵签订新合同，姜国贵提出按照以前的文本续签但遭到四方堰居委会拒绝，导致双方无法签订合同。2、姜国贵没有缴纳2020年度的租金事出有因，存在不可归责于姜国贵的正当理由，其原因是四方堰居委会没有及时履行修缮房屋的义务，导致姜国贵产生巨大的经济损失。3、在姜国贵停业期间，姜国贵还是继续履行着交纳租金的义务，寄希望于四方堰居委会能够解决渗漏问题，但四方堰居委会一直拖到2019年底，才开始招募工作人员进行维修，2020年元月底才修缮完毕，维修过程中在房屋内另行挖沟砌墙，隔断渗漏墙面，砌墙占用了5平方米的面积，导致经营面积缩小到不足20平方（扩建部分除外）；2020年度因众所周知的疫情防控影响，国家对承租公有房屋的承租人出台了优惠政策，即“减免三个月租金，对六个月租金减半收取”，故姜国贵需支付2020年度租金金额为380元/月×6个月=2280元。4、四方堰居委会的起诉目的是让法院判决解除房屋租赁合同后，将房屋另行出租给他人，企图侵害姜国贵的优先承租权。二、姜国贵愿意继续履行合同，但同时要求四方堰居委会充分考虑姜国贵的实际情况，一并解决渗水造成的历史遗留问题，具体方案如下：1、按照原合同原文本续签租赁合同；2、针对租金标准，不能只针对姜国贵涨价，租金标准和涨幅应当同其他承租人保持一致；3、针对房屋渗漏造成姜国贵闭门停业直接和间接损失20万元以及姜国贵聘请律师介入维权支付的律师费，均是客观存在的，属于姜国贵为此产生的实际损失，四方堰居委会应当在续签租赁合同时予以考虑，免除姜国贵相应的租金。综上，请求法院驳回四方堰居委会的诉请。 经审理查明，姜国贵自2002年起每年与四方堰居委会签订《房屋租赁合同》，承租四方堰居委会所有的位于本市樵湖岭××号的房屋用于经营，2019年1月1日四方堰居委会（甲方）与姜国贵（乙方）签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将樵湖岭××号房屋的使用权租赁给乙方有偿使用；合同期限一年，不得转租，即2019年1月1日至2019年12月31日；付款方式为乙方现金支付，每月房租叁佰捌拾元整，每月1号至5号为乙方交费时间；乙方在租赁使用该房屋时必须交甲方保证金贰佰伍拾元整，合同期满后乙方不再续签合同，甲方可退乙方保证金；乙方租赁期间内的房屋维修及费用由乙方承担；屋面漏水由甲方维修，费用由甲方支付，并约定了违约责任。 2019年6月，姜国贵向四方堰居委会反映房屋下水渗漏。2019年下半年，四方堰居委会对樵湖岭××号的房屋进行修缮，于2020年1月完工，同时通知姜国贵按照西陵区政府的要求重新签订房屋租赁合同。姜国贵以四方堰居委会提交的合同文本与之前签订的合同文本不一致而拒绝续签合同。此后，姜国贵不再交纳房屋租金，也不向四方堰居委会退还房屋。2020年10月，四方堰居委会向姜国贵发送《解除合同告知书》，通知其解除租赁合同，并于收到通知起15日内腾房，办理交接手续，补缴2020年1月至10月的房屋占用费3800元。 同时查明,2018年8月1日，西陵区人民政府办公室印发《西陵区社区经营性资产管理办法（试行）》的通知和《房地产估价报告》，要求社区经营性资产参照区国有经营性资产管理，关于资产租赁的按照评估价值，审批方案，发布公告，公开竞价，签定合同，出租备案的程序实施，对于租赁户无拖欠租金行为、提出续租申请的并同意按照重新评估的价格支付租金的，产权单位可与其签订继续租赁协议，但要按照统一模板签订合同；《房地产估价报告》建议四方堰居委会收取姜国贵租赁房屋的租金价格为每月400元，四方堰居委会实际收取380元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、所有权证、《解除合同告知书》、西陵区人民政府办公室关于印发《西陵区社区经营性资产管理办法（试行）》的通知、《房地产估价报告》、照片、通话录音、微信聊天截图、当事人陈述及开庭笔录等证据附卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，四方堰居委会在姜国贵租赁的房屋出现渗水的情况下进行了修缮，并减免姜国贵2019年6月至12月的租金，后要求与姜国贵按照西陵区政府的要求重新签订合同，但姜国贵却以现租赁合同文本有修改和租金上调而不同意签订租赁合同，四方堰居委会在租赁合同的履行过程中并无过错。由于四方堰居委会与姜国贵在合同约定的租赁期限届满后未续签租赁合同，姜国贵仍使用原租赁房屋，应视为双方之间成立不定期租赁关系。根据法律规定，四方堰居委会与姜国贵均可以随时解除合同。2020年10月，四方堰居委会向姜国贵发出《解除合同告知书》，应视为双方租赁关系解除。姜国贵应返还租赁房屋，并支付拖欠的租金。故四方堰居委会要求解除与姜国贵的房屋租赁合同关系并返还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。 姜国贵受到新冠疫情影响，在此期间无法营业,确实造成一定的损失,本院依法酌情比照相关规定免除姜国贵2020年1月至2020年3月期间的租金，姜国贵应自2020年4月起按照原《房屋租赁合同》向四方堰居委会交付租金，即支付2020年4月至2020年10月期间的租金2660元（380元/月×7个月）以及自2020年11月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告宜昌市西陵区学院街道四方堰社区居民委员会与被告姜国贵之间租赁合同。 二、被告姜国贵腾退樵湖岭××号的房屋并将租赁房屋交还原告宜昌市西陵区学院街道四方堰社区居民委员会。 三、被告姜国贵向原告宜昌市西陵区学院街道四方堰社区居民委员会支付租金2660元，并按照月租金380元的标准支付自2020年11月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费。 上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元（原告已预交），由被告姜国贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇二一年二月十九日 书记员  叶小婷