河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终349号上诉人（原审被告）：安阳市易林置业有限公司，住所地安阳市殷都区华林街东段路北。法定代表人：马志红，总经理。委托诉讼代理人：来桃霞，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李向彬，男，1985年11月17日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：姚振英，河南万昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1987年6月4日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：姚振英，河南万昆律师事务所律师。上诉人安阳市易林置业有限公司因与被上诉人李娜、李向彬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安阳市易林置业有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判驳回李向彬、李娜的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案案涉房产不能办理权属证书的原因非上诉人造成，且案涉房产现已可以办理权属证书本案中。因不动产权属登记需要有关职能部门相互协作衔接，涉及行政审批等事项，客观上亦存在不动产登记职能主观部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，因此，并非上诉人造成的。现案涉房产的权属证书已经可以办理，只需本人办理即可，无需上诉人的协助。二、被上诉人要求支付的逾期办证违约金没有事实和法律依据。因双方签订的买卖合同中关于逾期办证违约金的条款的选项及违约金处均打“x”，应视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的特殊约定，即××放弃了逾期办证违约金，并不是没有约定违约金。即使需要支付违约金，也已过诉讼时效。李娜、李向彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。未能办理不动产权属证书系上诉人原因造成的；上诉人逾期办证是事实，违约行为处于持续状态，不超过诉讼时效；关于违约金属于约定不明，并非被上诉人放弃。李向彬、李娜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年11月2日至2020年3月31日期间的违约金159373.9（506792元×7.125％÷365×1611天）；2、判令被告向原告支付2020年4月1日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金（以购房款总额506792元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、判令被告协助原告办理涉案房屋权属证书；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月8日，原告李向彬、李娜（××）与被告安阳市易林置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位于安阳市××东××与××交叉口西北角××花园住宅小区××＃商业住宅楼××单元××商品房××套，建筑面积115.18平方米，总房款为506792元。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1．××退房，出卖人在××提出退房要求之日起X日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的X％赔偿××损失。2．××不退房，出卖人按已付房价款的X％向××支付违约金。3．X。原告已按合同约定向被告支付首付款206792元，剩余30万元房款申请了银行贷款。被告于2015年9月2日向原告交付涉案房屋，并2020年9月15日取得涉案房屋所属楼栋的不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；涉案房屋交房日期为2015年9月2日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，不予采信。被告辩称双方对合同中违约金的书面约定均为“X”，视为原告放弃违约金。虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上存在不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，违约金应以购房款总额506792元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳市易林置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告李向彬、李娜逾期办理不动产权属登记的违约金（违约金以购房款总额506792元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告安阳市易林置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告李向彬、李娜办理位于安阳市××东××与××交叉口西北角易林花园住宅小区2#商业住宅楼2单元2201号房屋的不动产权属登记；三、驳回原告李向彬、李娜的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金以及违约金的支付标准如何确定。关于应否支付违约金问题。上诉人未能按照合同约定期限协助被上诉人办理不动产权属登记手续，构成违约，应承担违约责任。预售合同第十五条规定，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理。但下面列举项中，有1、2、3项，并无X项，应视为双方没有约定违约金，而不能认定被上诉人放弃了违约金。关于违约金计算标准问题。本院认为，上诉人未能按期协助被上诉人办理不动产权属登记，除自身因素外，还存在不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等原因，违约金应以购房款总额506792元为基数，按年利率1%计算3年为宜，共计15204元。一审法院按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金，但该利率每月公布一次，具有可变性，因无起止日期，不具有可操作性和可执行性，本院予以纠正。综上所述，安阳市易林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但结果处理不当，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4672号民事判决第二项和第三项，即安阳市易林置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助李向彬、李娜办理位于安阳市文峰区东工路与东关街交叉口西北角易林花园住宅小区2#商业住宅楼2单元2201号房屋的不动产权属登记和驳回李向彬、李娜的其他诉讼请求；二、变更河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4672号民事判决第一项内容为安阳市易林置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付李向彬、李娜逾期办理不动产权属登记的违约金15204元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决内容执行。二审案件受理费1744元，由安阳市易林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  朱志伟审判员  付文华二〇二一年二月十九日书记员  李文凤