江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初4151号 原告：王彬，男，1970年12月10日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：翟耀华，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。 被告：常熟市金信物流投资有限公司，统一社会信用代码913205817974374362，住所地常熟市洋蕾路68号3幢。 法定代表人：严云波，总经理。 委托诉讼代理人：曹正丰，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：常熟红星美凯龙全球家居有限公司，统一社会信用代码91320581690290462Q，住所地常熟市古里镇洋蕾路1号。 法定代表人：邬国芹，经理。 委托诉讼代理人：曹正丰，江苏世纪天合律师事务所律师。 第三人：阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司，统一社会信用代码9132050578837957X0，住所地苏州高新区狮山路28号高新广场101室、1101、1102、1104-1106。 负责人：徐竹逸，总经理。 委托诉讼代理人：钟岳垚，公司员工。 原告王彬诉被告常熟市金信物流投资有限公司（以下简称金信公司）、常熟红星美凯龙全球家居有限公司（以下简称美凯龙公司）、第三人阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司（以下简称保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日、2020年7月1日公开开庭进行审理，原告王彬及其委托诉讼代理人翟耀华、被告金信公司及被告美凯龙公司的委托诉讼代理人曹正丰到庭参加诉讼；后依法适用普通程序由审判员于2020年8月25日独任公开开庭进行审理,原告王彬及其委托诉讼代理人翟耀华、被告金信公司及被告美凯龙公司的委托诉讼代理人曹正丰、第三人保险公司的委托诉讼代理人钟岳垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王彬向本院提出诉讼请求：1、两被告应返还原告租金、管理费、质保金93472元；2、被告应赔偿原告广告宣传及材料费48900元、装修费128000元，成品材料损失费66000元，合计336372元；3、上述费用由第三人在财产综合险中优先赔付，不足部分由两被告承担连带赔偿义务；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月8日原告与被告订立《商场租赁及管理服务合同》，约定被告一为出租方，被告二为商场管理方，原告为承租方。原告租用展位为经营“飞美”原装进口地板，租用面积为222平方米，并于同日交付租金、管理费、质保金93472元。期限为1年(即2018年3月至2019年3月)，合同订立后，原告为经营业务从事广告材料采购与安装，及室内装修，后原告多次催要合同以便办理《营业执照》，被告直到2018年9月才提供。经有关部门查实，被告未取得《房屋租赁证》，原告无法办理执照从事经营。被告金信公司提供的租赁物不符合实质性经营用途，2018年9月17日凌晨发生暴雨，因地下水管口径较小，排水功能受限，致使原告室内装饰及材料受损报废。被告美凯龙公司虽收取管理费，但并末履行法律和合同约定保障原告财产安全的管理义务，对可能预见的风险未采取防患措施，存在管理不作为。合同条款单方规定承租人的义务，排除承租人享有的权利。同时，被告为欺诈原告达到少交保费目的，对原告租赁面积未全额投保。另外，第三人为被告金信公司投保综合财产险，由于被告金信公司怠于履行报赔付义务。原告作为财产损失的受益人，有权行使代位求偿权。因被告存在侵权的过错责任，原告的直接财产损失应由两被告承担。故向法院起诉。 被告金信公司辩称，1、驳回原告要求退回租金和管理费的诉请，理由是原告承租了被告的房屋，支付租金和管理费是应尽的义务。而且原告在撤场时已经确认了应该支付的租金，根据合同的规定，原告的保证金应当在撤场后一年内进行结算，现在已经一年满期，扣除原告多承租一个月的租金6956元，被告应当退回原告3044元；2、驳回原告第二项要求赔偿损失的诉请。理由是原告损失系狂风暴雨形成的水灾属于不可抗力，根据合同属被告免责条款，原告所谓的损失不是因被告的房屋质量以及管理过错造成的；原告所谓的损失无客观事实依据，被告不予认可；3、本案中财产保险是被告向保险公司投保的财产综合险，与本案的赔偿没有直接的关系。 被告美凯龙公司辩称，驳回原告的诉请。被告美凯龙公司是品牌管理，不属于出租方，不承担责任。 第三人保险公司辩称，我公司不承担赔偿责任，我公司已经履行完毕了相应的保险赔偿责任。 本院经审理认定事实如下： 涉案房屋系被告金信公司所有，被告金信公司于2011年11月办理了该房屋产权登记手续。 2018年1月8日，以原告为承租方、被告金信公司为出租方、被告美凯龙公司为品牌运营方，三方签订了红星美凯龙常熟商场展位租赁及管理服务合同一份，约定：第一部分专用条款第1条展位位置及编号1.1租赁承租方的展位编号为A8166A8128A8129，位于红星美凯龙常熟商场一楼A8166A8128A8129(以下简称“展位”)。第2条计租数量2.1经各方共同测量，展位实测面积为193.04平方米，测量结果见本合同附件一“展位平面图”。展位公摊系数为1.15。为方便计算，在统一使用本合同约定的单价下，该展位(含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分)折合计租数量为222平方米。第3条展位编号、位置及用途3.1租赁给承租方的展位編号、位置及展位仅限用于经营的品牌品类信息如下：展位编号A8166A8128A8129、经营品牌飞美地板、品类地板、展位位置一楼A8166A8128A8129。第4条租金和管理费4.1出租方依约管理运营出租，出租方向承租方直接收取租金、市场管理费用。4.2租金、市场管理费的支付方式按照固定方式执行。4.2.1租金单价按以下方式执行：起始日期2018-03-25，截止日期2019-03-24，租金单价18.8元/平方米/月。4.2.2市场管理费单价按以下方式执行：起始日期2018-03-25，截止日期2019-03-24，市场管理费单价28.2元/平方米/月。第5条租赁期限和付款周期5.1租赁期限自2018年3月25日起至2019年3月24日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。若承租方续租的，出租方不再另行办理展位交接手续。5.2租金起算时间为2018年3月25日，市场管理费的起算时间为2018年3月25日。5.3租金及市场管理费付款方式为：年付，享受公司付8免4优惠政策。5.4本合同届满，承租方应提前六十日向出租方或红星美凯龙递交书面续租申请，否则视为放弃同等条件下的优先租赁权，出租方或红星美凯龙有权将此展位出租给其他商户。第6条商品质量保证金6.1承租方应于本合同签订当日向出租方支付商品质量保证金10000元。6.2本合同终止满一年后，在承租方没有违约、没有未结客诉且保证金尚有余额的情况下，出租方直接向承租方返还无息商品质量保证金。……第11条合同构成11.1本合同专用条款、通用条款和附件均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。第12条充分解释和理解12.1各方在签暑本合同时，出租方就所有条款向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款，包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。……第13条合同的变更、解除和终止13.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖公章后生效。……13.5承租方应于合同解除或租期届满之日起退回上述展位，结清期间所有费用，可移动物品自行搬走。若承租方未退回上述展位的，则视为承租方对未搬离物品作放弃处理，出租方有权直接收回展位，有权直接处置展位内物品、设备设施及装饰物等包括但不限于变卖、作为垃圾清空物抛弃等任一形式处分。若延期退交，出租方可按本合同约定租金、市场管理费的三倍金额的标准收取场地侵占费，该费用承租方同意从保证金中直接扣除，不足额扣除的，仍由承租方清偿。 合同签订当日，原告向被告金信公司缴纳了2018年3月25日至2019年3月24日的租金33388.80元及管理费50083.20元，并支付了质量保证金10000元，被告金信公司开具收款收据给原告。之后，被告金信公司按约定将租赁物交给原告。 另查明，2018年7月26日，被告金信公司作为投保人（被保险人）对包括涉案房屋在内的房屋及装修等向第三人保险公司投保了财产综合保险，保险期限自2018年7月27日至2019年7月26日止。 又查明，根据常熟市气象局的材料反映，受台风“山竹”外围、以及北方冷空气渗透影响，2018年9月16日傍晚到17日早晨我市普降大暴雨，局部特大暴雨，2018年9月16日8时至17日8时（24小时）常熟各站点雨量:其中常熟站点雨量296.7毫米。受特大暴雨的影响，常熟红星美凯龙商场一楼遭受水淹，导致包括涉案的原告租赁的展位在内的多个展位被淹。2018年9月17日凌晨4时44分，被告金信公司的工作人员在微信群发出通知，内容为：＠所有人因台风暴雨，下水道来不及出水，请商户速来商场。 事发后，第三人保险公司对事故现场进行了勘查，其中涉及原告租赁展位内地板泡水面积为112.32平方米，第三人保险公司按照每平方米300元价格核定受损金额为33696元，残值650元，扣除折旧后净值为22779.09元，最终第三人保险公司按投保比例实际理赔金额为12556.85元，该金额第三人保险公司已理赔给被保险人被告金信公司。水淹事件之后，原告王彬继续进行经营。合同期满前，原告王彬未再向被告递交书面的续租申请，双方未再续签协议。原告王彬于2019年3月24日向被告金信公司递交了商场品牌退场申请表、红星美凯龙商户撤场程序表，明确撤场时间2019年4月30日，及撤场保证书，撤场保证书内容为：我方于2019年4月30日前办理完毕相关手续，并承诺以下内容后撤场1、我方在常熟红星美凯龙全球家居有限公司（以下称常熟洋蕾商场）出售的所有产品的质量及售后服务不存在遗留未决事宜。2、与消费者之间不存在与常熟洋蕾商场有关的未履行或者未完全履行的协议或相关遗留问题。3、应当向常熟洋蕾商场支付的款项包括但不限于租金、通信费用、市场管理费、质量保证金、违约金等均支付完毕。4、常熟洋蕾商场与我签订的协议中有关商品质量保证、保证金的相关条款继续有效……。之后，原告于2019年4月30日将租赁的展位交还给被告金信公司。 还查明，原告王彬曾于2019年5月向本院提起诉讼，要求本案被告金信公司赔偿1、直接损失28.14万元；2、赔偿投入损失27.07万元；3、诉讼费由被告承担。本院在审理中，原告王彬申请撤回了起诉。 庭审中，原告王彬认为，双方签订的合同系格式合同，合同只规定了承租人的义务，剥夺了承租人的权利，规定了管理人享有的权利，但未规定义务，且其提供的租赁物不符合合同约定的用途，依法应认定无效。由于两被告对租赁物未尽到管理义务，导致承租人的财产因水淹遭受损失。被告抗辩的因暴雨造成原告财产损失属于不可抗力应当免责的理由不成立。原告的损失为交付的租金33388.80元、管理费50083.20元、质保金10000元、为经营所支付的广告制作及材料费48900元，装修费128000元、地板损失费66000元（220平方米×300元），合计336372元。两被告认为，本案是由于台风暴雨不可抗力造成的水灾，出租人无过错属于不可抗力。对于原告主张的质保金，同意在扣除原告应支付的一个月租金及管理费6956元后，剩余部分同意退回原告。对于保险理赔款同意支付给原告王彬。被告美凯龙公司对出租房屋没有管理的职责，只是品牌管理，原告要求被告美凯龙公司承担管理责任无合同依据，也没有事实依据。第三人保险公司认为，保险公司已按保险合同约定，将理赔款支付给投保人，保险公司已履行完毕相应的保险赔偿责任。因双方意见不一，致调解不成。 上述事实，由红星美凯龙常熟商场展位租赁及管理服务合同收款凭证、单位工程竣工验收证明书、微信聊天记录、财产综合保险单、投保清单、理赔清单、商场品牌退场申请表、红星美凯龙商户撤场程序表、撤场保证书及庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告王彬与被告金信公司、被告美凯龙公司签订的红星美凯龙常熟商场展位租赁及管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合同有效，双方应按合同约定履行。合同到期后，双方未再续签合同，但原告王彬继续占有租赁物，故双方之间形成不定期租赁，原告王彬于2019年4月30日将租赁物交还给被告金信公司，被告金信公司要求原告王彬按合同约定支付占有期间一个月的使用费及管理费6956元，并主张从应返还原告的质保金中予以扣除，符合双方合同约定，本院予以准许。故被告金信公司应返还原告王彬质保金3044元。合同订立后，被告金信公司按约定将租赁物交付原告王彬，原告王彬实际已占有并使用了该租赁物，其要求返还已交付的租金及管理费，依法无据，本院不予支持。关于因水淹损失的确定，涉案地板因水淹受损面积经第三人保险公司进行现场勘查112.32平方米，实际损失金额为22779.09元。原告王彬主张的广告制作及材料费损失48900元、装修费损失128000元、地板损失66000元，缺乏依据，本院不予采信。故本院确认，因水淹原告王彬实际遭受的现有损失计为22779.09元。被告金信公司认为造成该损失的原因是由于台风暴雨导致被水淹所致，属于不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据常熟市气象局的材料反映，受台风“山竹”外围、以及北方冷空气渗透影响，2018年9月16日傍晚到17日早晨我市普降大暴雨，局部特大暴雨，2018年9月16日8时至17日8时（24小时）常熟站点雨量296.7毫米。因此该次的强降雨导致被告金信公司所属房屋一楼（含涉案的展位地板）被淹，被告金信公司作为出租人对此是不能预见的，也是不能避免和不能克服的。但对照原被告签订的展位租赁及管理服务合同及相关规定，被告作为出租人及管理人，从暴雨到特大暴雨，被告未做好通知预警及必要的应对措施，被告对上述损失的发生，存在一定的疏漏，故应对上述损失承担20%的赔偿责任，即应实际赔偿金额4555.82元（22779.09元×20%）。被告金信公司愿意将涉案所获得的理赔款12556.85元支付给原告王彬，该金额已超出了被告应承担赔偿金额，本院予以准许。本案中，第三人保险公司已按保险合同约定向投保人进行了理赔，故原告王彬要求其进行赔付，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告王彬的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟市金信物流投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彬质保金10000元，扣除其应支付的占有使用费及管理费6956元，被告常熟市金信物流投资有限公司实际还应返还3044元。 二、被告常熟市金信物流投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彬保险理赔款12556.85元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告王彬的其他诉讼请求。 案件受理费7748元，由原告王彬负担7558元，被告常熟市金信物流投资有限公司负担190元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分190元，由被告常熟市金信物流投资有限公司在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  邵宝华 二〇二一年二月一日 书记员  潘 莉