济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初867号原告：焦顺禹,男，1967年10月16日出生，汉族，住槐荫区委托诉讼代理人：李某某（系焦顺禹之妻），女，1972年11月13日出生。被告：冯继兴，男，1972年2月19日出生，汉族，住济南市原告焦顺禹与被告冯继兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦顺禹向本院提出诉讼请求：要求冯继兴赔偿各项经济损失共计28525元，具体如下：1、支付违约金16800元；2、返还焦顺禹拿走出租房内的联想扬天商用液晶电脑、美菱BCD-216ZE3B三开门冰箱、擅自处置的饮水机等物品（不能返还按重置价6500元）；3、支付冯继兴擅自处置房屋物品造成2020年8月2日至2020年8月22日无法出租的损失暂按3740元；事实与理由：焦顺禹系山东大学千佛山校区北院某处的房主。2017年11月3日，焦顺禹、冯继兴经房屋中介签订了房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给冯继兴。合同约定，租期36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日；房屋租金2800元/月，按季度缴费，押一付三；租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；拖欠租金超过一个月，甲方有权收回房屋，乙方应当向甲方支付相当于年租金20%的违约金；乙方应当在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方；此外，合同中增加了补充条款，在补充条款中将房屋内的设备、设施以及水、电费表计数作出的标注。焦顺禹按合同约定履行了交付房屋及保证屋内各种设施、设备完好、安全。并在合同之外，提供了联想扬天商用液晶电脑给冯继兴使用。但冯继兴却一再违反合同约定，做出损害焦顺禹利益的行为。一、按合同约定，冯继兴应于2020年5月1日交付最后一季度的房租，但冯继兴只在5月中旬付了两个月的房租，没有按照合同规定的押一付三付款，拖欠租金超过一个月，冯继兴应当向焦顺禹支付相当于年租金20%的违约金6720元。在焦顺禹多次催促下才于8月2号（未到期）交房，乙方擅自提前退租应支付违约金10800元。因此，冯继兴应支付违约金共计16800元；二、验收房屋时焦顺禹发现原有的美菱三开门的好冰箱已不在，要求冯继兴返还，如不能返还，应按重置价格3000元予以赔偿。三、冯继兴将焦顺禹房内的联想液晶电脑送给其朋友（冯继兴自认）；冯继兴在租赁期间私自处置房内物品，交房时发现焦顺禹的饮水机、电视柜、电脑桌、电脑椅、阳台大柜子、一柜子的书、都被冯继兴搬置一空。中介可提供当时房子的照片。冯继兴应当返还，如不能返还应按重置价格3500元赔偿。四、冯继兴擅自处置房屋家具物品，搬走冰箱、电脑、饮水机等设备造成房子无法出租，按合同乙方未能将设备完好的房屋交付应按日租金的两倍赔偿，天数从8月2号开始至诉讼执行之日结束（暂按20天，3740元计算）。此外，冯继兴不仅不履行合同义务，还在发生纠纷时采用电话或短信威胁、踹门等恶劣行径，严重侵害了焦顺禹的合法权益。恳请法院核实，维护焦顺禹合法权益！冯继兴辩称，其认为焦顺禹起诉的不合理，冯继兴把该给的钱已经给焦顺禹了，其不存在违约行为，冯继兴提前退租是和焦顺禹商量好的，焦顺禹也已经答应了，焦顺禹也去交接房屋了，不然焦顺禹是怎么换的门锁。焦顺禹说的电脑在双方的租赁合同中没有体现，电脑焦顺禹本来说是不要的，我可以自行处理，我租焦顺禹房屋的时候屋内非常凌乱，是我自己收拾的，焦顺禹所述的冰箱从一开始就是坏的，焦顺禹找了冰箱的售后服务人员来家里维修，维修了至少4、5次，搬走了3次，我跟焦顺禹沟通过焦顺禹说不行就换新的，我说修好了可以用不用换新的，冰箱去维修了以后焦顺禹给我换了另一台冰箱，冰箱是售后服务人员换的。推拉门的问题是我去租房的时候就是坏的。我搬走的时候净水器焦顺禹给我私自扣留了，我曾报警处理过，我要求焦顺禹返还我净水器，赔偿我的损失。我并没有踹过焦顺禹的门，我是用手敲的门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月3日，冯继兴通过房屋中介与焦顺禹签订《房屋租赁合同》，约定由冯继兴租赁坐落于济南市历下区山工北院8号楼2单元401的房屋。合同约定租赁期限为36个月，自2017年9月1日起至2020年8月31日止；双方约定租金为2800元/月，租金交纳方式为“押一付三”，按季度支付租金。合同第八条约定：拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金；租赁期内，若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还。合同签订后，冯继兴按合同约定向焦顺禹交纳押金，并按期缴纳房租直到2020年7月31日，并于2020年8月2日房屋交接给焦顺禹。庭审中，双方当事人对以下事实均无异议：冯继兴入住涉案房屋时，房屋内有美菱三开门冰箱一台、联想液晶电脑一台，后双方于2020年8月2日进行房屋交接时，房屋内的美菱三开门冰箱一台被换成两开门冰箱一台，因就合同解除后的相关事宜协商未果，冯继兴扣留了涉案房屋的联想液晶电脑一台。双方一致认可涉案房屋已缴纳的租金区间为2017年9月1日至2020年7月31日，焦顺禹押金2800元尚未退还给冯继兴。本院认为，焦顺禹与冯继兴双方签订了为期3年的房屋租赁合同，双方按约履行了2年11个月后，冯继兴提前一个月解除合同，因此焦顺禹要求冯继兴按照合同约定向其支付提前解除合同的违约金16800元。冯继兴则认为其提前退租的行为系与焦顺禹协商好并于2020年8月2日进行的房屋交接，并非擅自退租，故不应当承担其违约金部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，冯继兴虽然提前一个月解除劳动合同，但双方均认可其与焦顺禹已经于2020年8月2日进行了房屋交接，即冯继兴2020年8月份并未实际居住，并且提前进行了房屋交接，并未影响焦顺禹接下来的收房及再次对外租赁。虽冯继兴提前退租但此时双方的租赁合同期限仅剩一个月，而焦顺禹要求冯继兴支付违约金16800元，已过分超出其所受经济损失的数额，对冯继兴显然有失公平，故基于公平原则，本院酌定冯继兴应按照一个月租金2800元的标准向焦顺禹支付违约金。对于焦顺禹主张冯继兴长期拖欠其水电费，焦顺禹没有提供相应的证据证明，故本院不予认可。对于焦顺禹要求冯继兴返还拿走的出租房内的联想扬天商用液晶电脑、美菱BCD-216ZE3B三开门冰箱、擅自处置的饮水机等物品的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”冯继兴于庭审过程中自认该电脑在冯继兴处扣留，故本院判令冯继兴应返还焦顺禹其联想液晶电脑一台。对于冯继兴要求焦顺禹返还其净水器的请求，因冯继兴于本案中并未提出反诉，故本院对此不予处理，冯继兴可另案主张权利。对于美菱三开门冰箱，综合焦顺禹提供的与美菱售后客服的录音以及四川快益点电器服务连锁有限公司济南分公司出具的美菱维修人员王洪海书写的证明等相关证据，本院判令冯继兴向焦顺禹返还该美菱三开门冰箱。关于焦顺禹主张的饮水机等物品，因焦顺禹并未提供相应的证据证实，并且双方签订的《房屋租赁合同》中的补充条款中所列的物品中并无焦顺禹所主张的物品，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于焦顺禹要求冯继兴支付其擅自处置房屋物品造成2020年8月2日至2020年8月22日无法出租的损失3740元的诉讼请求，因冯继兴已承担合同的违约责任，与其主张的该项损失与之重复，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告冯继兴对原告焦顺禹承担合同违约责任，被告冯继兴支付原告焦顺禹违约金2800元；二、被告冯继兴应返还原告焦顺禹的联想液晶电脑、美菱三开门冰箱一台；三、驳回原告焦顺禹的其它诉讼请求；案件受理费减半收取257元，由冯继兴负担元57，焦顺禹负担200元。本判决为终审判决。审判员 阮 斌二〇二一年二月二十二日书记员 王燕茹