山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6754号上诉人（原审第三人）：史进，男，汉族，1983年5月17日出生，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：张强、北京市冠衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高本莲，女，汉族，1956年6月11日出生，住山东省邹城市。被上诉人（原审原告）：秦性广，男，汉族，1947年10月13日出生，住山东省邹城市。二被上诉人委托诉讼代理人：郭仁浩，山东胜途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹城市丰嘉置业有限公司，住所地邹城市峄山路326号。法定代表人：徐涛，总经理。委托诉讼代理人：王安祥，邹城中正法律服务所法律工作者。上诉人史进因与被上诉人秦性广、高本莲、邹城市丰嘉置业有限公司（以下简称丰嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史进上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由秦性广、高本莲、丰嘉公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、史进存在购房真实意思的表示，史进已向丰嘉公司支付了全部房款。首付款197974元已交付给了丰嘉公司法定代表人徐涛，因徐涛系购房介绍人及公司法人，徐涛收取现金后安排公司内部办理的费用交接。法律没有规定交易不能使用现金，一审法院竟在无任何证据的情况下，直接否定付款事实是错误的。假设，在没有收到首付款的情况下，丰嘉公司不会为史进办理任何房屋手续，这不符合交易常理，也不符合丰嘉公司风险规避。而根据史进备案登记手续的完整性，恰恰证明了交易的真实性。剩余房款35万，史进作为借款人向中国银行邹城支行借款后，全部支付给了丰嘉公司，该事实各方均无争议，且有法院生效文书认定。二、一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条认定史进涉及的合同无效系适用法律错误。该条款适用的前提系虚假的意思表示实施的民事行为，而本案史进购房均出于自愿，且存在真实的交易支付行为。丰嘉公司作为售房者无权否定其已做出的交易行为，如认可其陈述，则损害了史进的合法权益。所以一审法院适用上述法律错误。三、一审法院认定被上诉人高本莲、秦性广与丰嘉公司签订合同系有效合同系事实认定错误及适用法律错误。1.根据合同先后顺序，史进签订时间在前，高本莲、秦性广在后，史进购房合同效力优先。史进已于2016年1月11日签订了臻园一品世家7号楼1单元01-302号房屋的《商品房买卖合同》，高本莲、秦性广确实在2018年3月22日才签订的上述房屋的认购协议，而非条款明确的商品房买卖合同。史进合同效力优先。2.史进购房款支付履行在先，在高本莲、秦性广履行在后。房屋备案登记及丰嘉公司收款事实确认了史进支付在先的事实，所以史进购房合同效力优先。3.史进购房后办理了网签备案并抵押贷款，高本莲、秦性广明知仍购买该房屋，系与丰嘉公司恶意串通，其合同应无效。四、一审法院判决损害了史进作为合同相对人的合法权益，损害了中国银行邹城支行作为抵押权人的合法权益。1.为保护交易的合法性和交易的稳定性，一审判决应保护史进购房合同的效力。首先，史进购买的房屋已于2016年1月11日，在邹城市房产管理局办理了房屋的网签备案，该备案具有部分物权公示效力。其次，史进与丰嘉公司签订合同履行合同均没有违反法律规定，系双方真实意思的自愿行为，不能因丰嘉公司单方反悔而否定该交易的真实性。再者，高本莲、秦性广明知上述房屋已出售备案并办理了抵押登记，仍购买该房屋，应对该行为承担不利的风险。在本案诉讼中，高本莲、秦性广与丰嘉公司恶意串通损害史进合法权益，应认定其购房合同无效。最后，一审法院如认定史进购房合同无效，将导致史进已交付的房款无法收回，权益无法保护，损害了购房人合法利益，扰乱了交易秩序。2.一审判决损害了中国银行邹城支行作为抵押权人的合法权益，减损了抵押权人中国银行邹城支行抵押权利的行使，导致同一法院已生效判决无法执行。邹城市人民法院(2019)鲁0883民初3253号民事判决书明确了中国银行邹城支行对史进抵押的臻园一品世家7号楼1单元01-302号不动产享有抵押优先受偿权。而本案一审法院却将房屋判决备案登记在高本莲、秦性广名下，致使上述己确定生效的判决事项无法履行，严重损害了中国银行邹城支行的抵押权。秦性广、高本莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丰嘉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。秦性广、高本莲向一审法院起诉请求：1.请求确认丰嘉公司与史进订立的《商品房买卖合同》无效；2.判决史进协助丰嘉公司办理撤销在不动产中心备案登记的《商品房买卖合同》；3.确认秦性广、高本莲与丰嘉公司订立的协议书有效，并履行认购协议，将臻园一品世家7号楼1单元302室房屋过户于秦性广、高本莲名下并协助办理不动产登记；4.判决丰嘉公司支付秦性广、高本莲迟延履约利息120130.5元。一审法院认定事实：2015年10月18日，秦性广、高本莲（乙方）与丰嘉公司（甲方）订立《臻园一品世家认购协议》，约定秦性广、高本莲认购臻园一品世家3号楼1单元3层301室房屋，建筑面积（暂测）96平方米，单价3960元/平方米，总价380160元。甲方取得《商品房预销售许可证》后通知乙方办理交款及签订《商品房买卖合同》，自取得预售许可证之日起3日内，乙方一次性付清全款，总房款优惠10160元。总价为370000元。协议订立的当日，秦性广、高本莲以刷卡的方式向丰嘉公司交付100000元。2018年3月22日，秦性广、高本莲（买受人）与丰嘉公司（出卖人）订立《臻园一品世家认购协议》，约定：乙方认购房源，臻园一品世家7号楼1单元302室。建筑面积（暂测）130.61平方米，单价3960元/平方米，总价517216元，付款方式一次性付款。为确保双方利益不受损害，甲乙双方约定遵守以下条款：一、签订本认购书，乙方既向甲方支付认购定金20000元认购定金抵扣购房首付款。二、选购房源后，乙方必须在签订本认购书后7日内到销售中心补足该房源首付款。三、若乙方违反本认购书的第二条之规定，甲方对买受人所支付的定金不予退还，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售不再另行通知。四、本协议约定的销售面积为暂测面积，签订《商品房买卖合同》时按测绘部门出具的预测面积进行合同价格多退少补。五、自本认购书生效之日起至本认购书终止前，甲方不得将该房屋出售给任何人，否则甲方需退还乙方所支付认购金并根据国家规定支付违约金。六、未经甲方同意，乙方不得私自将所认购房屋让给任何第三方或第三人换房，否则乙方所支付定金不予退还，同时本认购书终止。七、本合同一式贰份，出卖人持一份，买受人持一份，具有同等法律效力，双方同意上述协议及约定，如有纠纷双方友好协商解决，如协商不成，依法向邹城市人民法院起诉。八、其他约定：一套住宅房源必须选购一套地下储藏室。2018年3月22日，秦性广、高本莲（买受人）与丰嘉公司（出卖人）订立《臻园一品世家储藏室转让协议》，约定：一、转让储藏室的基本情况：该储藏室位于臻一品世家7号楼地下-1层第1号。二、计价方式与价款该储藏室建筑面积（含公摊面积）为21.09平方米。双方约定按套计算价款，该储藏室价款为54834元。上述2018年3月22日的两份协议订立当日，秦性广、高本莲向丰嘉公司支付了全款，2018年3月22日当日，丰嘉公司向原告出具了54834元的7-1-1号储藏室的收款收据，2018年3月30日，丰嘉公司向秦性广、高本莲出具了517216元的7-1-302室预售款发票。2018年12月16日，高本莲（乙方）与丰嘉公司（甲方）订立《协议书》，载明：经甲乙双方协商，丰嘉公司开发的臻园一品世家7栋1单元302室，该房产于2016年由丰嘉公司照顾内部人员，已在房管局做完房产网签登记，因公司人员调整，所照顾内部人员已不在丰嘉公司工作，丰嘉公司决定把原照顾内部人员的福利房转卖，由于公司资料手续及人员调整的原因，致使高本莲购买的房产7栋1单元302室一直未能办理过户网签手续，邹城市丰嘉公司承诺在2019年3月6日前，办理从内部人员史进过户到高本莲手续完成，该7栋1单元302室该房产登记备案手续，变更过户费用由丰嘉公司承担。因丰嘉公司网签时间拖延，丰嘉公司承诺给予高本莲在上房时，免除两年物业费。如果到2019年3月6日，丰嘉公司仍未给高本莲办理该房产网签手续，如违约按银行年利率6.0进行3倍赔偿（6.0×3）。注：从交款日期计算。1、甲方承诺2019.10.1日前交房，2、乙方要求法人签字盖章。3、如双方达不成协议，一个星期连本加息退款。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一品世家工作组一份。高本莲在乙方处签名，丰嘉公司在甲方处盖章，法定代表人徐涛加盖个人印章。另查明，2016年1月11日,丰嘉公司（出卖人）与史进（买受人）订立编号为GF-2014-0171的《商品房买卖合同》，并在相关部门办理了商品房合同网签备案（编号20160111028）和预购商品房预告登记（编号为邹房预城区字第××号），合同约定史进购买丰嘉公司开发的臻园一品世家7号楼1单元302室的商品房，总价款547974元；第七条付款方式及期限：…3、贷款方式付款买受人于2016年1月11日前支付首期价款197974元，占全部房价款的36%，余款350000元向客户自选（贷款机构）申请贷款支付。…（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为邹城市房产管理局，预售资金监管账号名称为80×××47。…上述合同订立后，史进未按约定向丰嘉公司在齐商银行股份有限公司济宁邹城支行开户的80×××47账户存入双方合同约定的房屋首付款197974元。而由曾任丰嘉公司法定代表人孙嘉向80×××47账户存入了双方合同约定的房屋首付款197974元。2016年1月29日，在丰嘉公司的配合下，史进与案外人中国银行股份有限公司邹城支行订立个人一手住房贷款合同（编号：2016年邹矿货AA字0026018173号），约定贷款350000元，期限240个月，还款方式为等额本息，还款周期为1个月。合同订立后，2016年1月29日，中国银行股份有限公司邹城支行将贷款350000元发放至合同约定的丰嘉公司240327814775银行账户内。史进名下的贷款自2016年2月份开始偿还，还至2018年10月份后史进名下的贷款未再进行偿还，自2016年2月份至2018年10月份的还款期间，每一次的还款均是由丰嘉公司的法定代表人徐涛或者曾任丰嘉公司法定代表人的孙嘉或者丰嘉公司的工作人员白雪、邵一丰等人于每月的28日前向史进的账号转账2500元左右的金额后，再由中国银行股份有限公司邹城支行于每月的29日从史进的账号中直接扣除2290.55元左右的贷款。自2018年10月份丰嘉公司不向史进的账号转款后，史进亦未再向中国银行股份有限公司邹城支行还款。一审法院认为，本案的争议焦点为:1、丰嘉公司与史进签订的合同的效力问题；2、秦性广、高本莲、丰嘉公司签订的合同是否有效的问题。3、丰嘉公司与史进订立的商品房买卖合同备案登记是否撤销的问题及过户到原告名下并协助办理不动产登记是否予以支持的问题；4、秦性广、高本莲请求丰嘉公司向其支付迟延履行金的数额及依据的问题。关于第一个焦点问题，丰嘉公司与史进所签订的合同效力的问题，双方于2016年1月11日就臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋订立《商品房买卖合同》，并于当日在房产部门办理备案，合同约定了史进向丰嘉公司支付首付款；庭审中，史进未提交《商品房买卖合同》的原件，也未提交其向丰嘉公司支付首付款的收据、发票或者转账记录，其自述搬家时将合同原件、首付款收据、发票不知放到哪里了；后又陈述其是从家里拿出来19万元现金交给丰嘉公司的法定代表人徐涛了，由徐涛向其出具了相关证明；丰嘉公司辩称其与史进之间不存在真实的商品房买卖事实，是丰嘉公司为建设涉案房产融资借用史进之名向银行贷款，史进并没有付涉案房屋的首付，且在按揭还款中所有还款均为丰嘉公司的工作人员向其转账后再进入史进的贷款偿还账户。一审法院认为，根据从金融机构调取的史进没有按合同约定方式向丰嘉公司的账户支付首付款账户明细以及史进每次偿还贷款前均由丰嘉公司向其账户规律性转账与还款数额相当金额的款项交易明细和秦性广、高本莲用电话向孙嘉询问“我们购买的那几套房、网签的，那些钱是你们甲方交的，还是他们交的？”孙嘉答“是我们甲方交的”录音证据，采信丰嘉公司的辩称意见，确认丰嘉公司与史进订立的《商品房买卖合同》的目的是为配合丰嘉公司从银行处取得贷款而订立，史进没有向丰嘉公司支付对价获得房屋产权的意思表示，而丰嘉公司也没向史进交付房屋的真实意思表示,双方之间不属于购房行为,丰嘉公司与史进之间不具有买卖房屋的意思表示,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定,故史进与丰嘉公司之间的商品房买卖合同无效。关于第二个焦点问题，意思表示真实是确认合同有效的必备要件,《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”秦性广、高本莲为生活居住向丰嘉公司购买房屋，并于2015年10月18日在丰嘉公司处订购了96平方米的3号楼1单元301室的房屋并向丰嘉公司交纳了100000元定金，2018年丰嘉公司却告知秦性广、高本莲其定购的96平方米的3号楼1单元301室的房屋被查封，要求秦性广、高本莲换购臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋，秦性广、高本莲作为买受人，对于丰嘉公司要求其换房且房屋单价与两年多之前其预订的单价相同，秦性广、高本莲遂同意了丰嘉公司的换房意见，于2018年3月22日与丰嘉公司订立了《臻园一品世家认购协议》，约定秦性广、高本莲购买丰嘉公司开发的臻园一品世家7号楼1单元302室，同时，秦性广、高本莲、丰嘉公司双方又订立了《臻园一品世家储藏室转让协议》，秦性广、高本莲向丰嘉公司交纳了全部房款及储藏室的全款。后秦性广、高本莲得知丰嘉公司在与秦性广、高本莲订立协议前已将臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋与史进订立了《商品房买卖合同》并办理了备案手续，且据秦性广、高本莲所知，还有三家与其相似，遂一同去相关部门反映，丰嘉公司于2018年12月16日与秦性广、高本莲订立了《协议书》，承诺将臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋于2019年3月6日前办理从史进到高本莲的过户手续，变更费用由丰嘉公司承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中秦性广、高本莲、丰嘉公司双方于2018年3月22日订立的《臻园一品世家认购协议》及双方于2018年12月16日订立的《协议书》，上述两份协议明确记载了双方的名称、商品房基本状况、商品房价款的交付方式、总价款付款方式及约定了定金转为购房款等具体事项，上述约定具备《商品销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且秦性广、高本莲已将全部房款交付丰嘉公司，丰嘉公司已向秦性广、高本莲出具了发票，依法确认秦性广、高本莲、丰嘉公司双方于2018年3月22日订立的《臻园一品世家认购协议》及2018年12月16日订立的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；2018年3月22日，秦性广、高本莲、丰嘉公司双方订立的《臻园一品世家储藏室转让协议》系基于秦性广、高本莲、丰嘉公司双方订立的《臻园一品世家认购协议》的从合同，亦系有效合同。关于第三个焦点问题。依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见,商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权,房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为,对合同效力不产生直接影响。基于对第一个焦点问题的分析，丰嘉公司与史进签订的商品房买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故丰嘉公司与史进订立的《商品房买卖合同》的备案及预告登记，依法予以撤销。关于秦性广、高本莲要求将房屋过户到其名下并协助办理不动产登记的问题，因秦性广、高本莲未提交案涉房屋目前具备办理不动产证的条件，且秦性广、高本莲、丰嘉公司协议中亦未对房屋权属证书的办理程序作出约定，故对秦性广、高本莲该项请求不予支持，秦性广、高本莲可待条件成就时另行主张权利。关于第四个焦点问题，秦性广、高本莲请求丰嘉公司向其支付迟延履行金的数额及依据的问题，丰嘉公司在秦性广、高本莲、丰嘉公司双方于2018年12月16日订立的《协议书》中承诺：如果到2019年3月6日，丰嘉公司仍未给秦性广、高本莲办理该房产网签手续，如违约按银行年利率进行3倍赔偿（6.0×3）。秦性广、高本莲已向丰嘉公司交纳572050元（54834元的储藏室款及517216元的房款），秦性广、高本莲请求丰嘉公司向其支付迟延履行利息依法予以支持，但秦性广、高本莲对其请求的具体数额120130.5元未说明计算方式，一审法院酌定以秦性广、高本莲交款的总额为基数，按双方约定的利率标准计算，具体的数额为572050元×年利率6.0%的3倍=102969元，对于秦性广、高本莲请求的数额120130.5元不予全部支持。综上,秦性广、高本莲为居住生活,与丰嘉公司签订的协议为有效合同,史进提供的证据不足以证明其与丰嘉公司存在合法的房屋买卖合同,丰嘉公司与史进合同备案行为系行政管理手段,不具备物权法中预告登记的效力,该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。秦性广、高本莲作为臻园一品世家7号楼1单元302室房的购房人,其提出依合同约定要求丰嘉公司协助办理商品房备案登记手续，予以支持,对于秦性广、高本莲提出的协助办理商品房过户手续的请求因秦性广、高本莲未提交现具备过户条件的证据，故对其该项请求不予支持，可待房屋具备过户条件时另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、高本莲、秦性广与邹城市丰嘉置业有限公司就臻园一品世家7号楼1单元302室房屋于2018年3月22日订立的《臻园一品世家认购协议》、《臻园一品世家储藏室转让协议》及于2018年12月16日订立的《协议书》有效。二、邹城市丰嘉置业有限公司与史进于2016年1月11日订立的编号为ypsj0043、备案号为20160111028的《商品房买卖合同》无效。三、史进协助邹城市丰嘉置业有限公司撤销合同编号为ypsj0043、备案号为20160111028的《商品房买卖合同》的备案登记及邹房预城区字第××号预购商品房预告登记。四、邹城市丰嘉置业有限公司协助高本莲、秦性广办理臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋买卖合同的备案登记。五、邹城市丰嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向高本莲、秦性广支付迟延履行金102969元。六、驳回高本莲、秦性广的其他诉讼请求。案件受理费2702元由邹城市丰嘉置业有限公司负担2316元，高本莲、秦性广负担386元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。史进提交邹城市税务局出具的证明一份，收据复印件一份，史进与中国银行邹城支行达成的还款协议一份，银行交易明细两页，证明史进依法缴纳了首付款，并由公司出具了收据，并正常偿还银行贷款。秦性广、高本莲、丰嘉公司对上述证明真实性无异议，对史进证明观点不予认可。对当事人有争议的事实，本院认定如下：2020年9月7日，史进与中国银行邹城支行达成《关于史进不良贷款还款和解协议》，协议约定史进在还清诉讼费3182元、律师费1000元及2020年9月7日前63536.96元的拖欠本息的基础上，继续按月还款。史进于2020年9月7日还清了拖欠的欠款本息，并按约定分别于2020年10月30日，2020年11月29日偿还了两期贷款，房贷尚未完全清偿。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，史进不持有购房合同原件、收据原件，未证明其主张的19万元真实交付证明及来源，史进没有按合同约定方式向丰嘉公司的账户支付首付款,史进每次偿还贷款前均由丰嘉公司向其账户规律性转账与还款数额相当，一审法院认定史进与丰嘉公司之间的商品房买卖合同系虚伪意思表示，双方的商品房买卖合同无效，并无不当。史进在其与中行邹城支行金融借款纠纷案件判决后，按照和解协议实际偿还中国银行邹城支行的涉案房屋贷款，并不能证明双方的商品房买卖合同是真实意思表示，史进主张其与丰嘉公司之间的商品房买卖合同是有效合同，本院不予支持。中行邹城支行起诉史进、丰嘉置业公司等金融借款合同纠纷案件，山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初3279号民事判决书，判决史进、赵怀静于本判决生效十日内向中行邹城支行清偿欠款本金322844.17元，丰嘉公司对上述欠款本息承担连带清偿责任。在承担保证责任后，有权向史进、赵怀静追偿。中国银行股份有限公司邹城支行对史进、赵怀静抵押的位于邹城市军民街96号臻园一品世家0007幢1单元01-302号不动产享有抵押优先权。现该判决债务尚未完全清偿，如中行邹城分行根据前述判决书，通过拍卖、变卖等方式实现抵押权，涉案商品房会登记到买受人名下，高本莲、秦性广之间的合同亦无法履行。在前述判决尚未完全清偿的情况下，一审法院在一审法院（2019）鲁0883民初3279号民事判决具有法律效力的情况下，高本莲、秦性广请求丰嘉置业有限公司协助高本莲、秦性广办理臻园一品世家7号楼1单元302室的房屋买卖合同的备案登记，与前述判决可能发生抵触，不应支持。虽史进不享有法律上的上诉利益，但该判项涉及案外人利益，亦应予以对该问题进行审查。一审法院该项判决，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、维持山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初3253号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及一审诉讼费用的承担；二、撤销山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初3253号民事判决第四项、第六项；三、驳回高本莲、秦性广的其他诉讼请求。二审案件受理费2359元，由上诉人史进负担。本判决为终审判决。审判长  张思平审判员  扈 琳审判员  史海洋二〇二一年二月二十三日法官助理曾宪峰书记员尹波