浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7119号上诉人（原审被告）：温州市沧联铜业有限公司。住所地：温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）综合区纬一路**。法定代表人：冯茂建，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邬宏威，北京威泽律师事务律师。被上诉人（原审原告）：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司。住所地：温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**。法定代表人：夏哲平，经理。委托诉讼代理人：余隐、施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。原审第三人：温州市智超金属有限公司。住所。住所地：温州市龙湾区永中街道北山下路****div>法定代表人：陈建超，经理。原审第三人：温州宏迪五金制品有限公司。住所。住所地：温州市龙湾区永中街道罗东北街******div>法定代表人：项笑梅，经理。原审第三人：温州市沧河铜材有限公司。住所地。住所地：温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）综合区纬一路**iv>法定代表人：冯茂建，执行董事兼总经理。上诉人温州市沧联铜业有限公司（以下简称沧联公司）因与被上诉人温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称标准厂房公司）及原审第三人温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭于2020年12月22日公开开庭进行了审理。沧联公司的法定代表人冯茂建及委托诉讼代理人邬宏威、标准厂房公司的委托诉讼代理人余隐、施明强、温州市沧河铜材有限公司的法定代表人冯茂建到庭参加诉讼。温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司经合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沧联公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回标准厂房公司的各项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由标准厂房公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、本案中，沧联公司与标准厂房公司之间并非普通的租赁合同关系，双方在合同中约定十年租期届满后，沧联公司有优先租赁涉案土地的权利，基于前述约定，沧联公司系按照五十年的标准建设涉案厂房，但是标准厂房公司在十年期满后就不再让沧联公司续租，明显属于单方毁约的情形，该过错责任在于标准厂房公司一方。一审法院没有对该最为关键的事实作出正确的认定。2、涉案《租赁合同》约定，土地出租后由沧联公司出资，厂房建造由标准厂房公司统一规划、统一设计、统一监理，并明确租期届满如土地规划用途不变，沧联公司有优先续租权。沧联公司承租涉案土地后向标准厂房公司缴纳了500000元/亩的建设押金，并根据标准厂房公司统一要求，投入巨资按50年设计使用年限标准建造厂房。现租期虽已届满，但土地规划用途未变，沧联公司享有优先续租权，标准厂房公司不再续租，违背之前的承诺，缺乏起码的诚信，破坏了营商环境。3、一审法院认为标准厂房公司时任领导曾口头承诺土地将来会出让给沧联公司的主张缺乏证据证明，故不予采纳沧联公司的前述主张，明显属认定事实不清。虽然沧联公司没有直接证据证明标准厂房公司时任领导曾作出口头承诺，但是结合沧联公司按照五十年标准建设厂房的事实，可以合理推断出标准厂房公司的时任领导确实承诺土地将来会出让给沧联公司的基本事实。二、一审适用法律错误。1、标准厂房公司承诺将来土地会出让给沧联公司，并且约定十年租期届满后沧联公司有优先租赁权，现标准厂房公司不再续租，而沧联公司系按照五十年标准建设厂房，因此，标准厂房公司的行为已经严重损害了沧联公司的合法权益，应当依法驳回标准厂房公司的诉讼请求。2、沧联公司提供了诸多证据，均能够充分证明沧联公司的主张，一审法院对沧联公司提供的所有证据均不予采信，但对于标准厂房公司提供的证据全部予以采信，明显属于故意胡乱采信或者不采信证据，其并非按照法律的要求采信证据，而是按照其枉法裁判的标准进行证据认定，显属适用法律错误、枉法裁判。三、一审法院审判程序违法。1、标准厂房公司系温州空港新区管理中心下属公司之一，温州空港新区管理中心隶属于温州市龙湾区人民政府。温州市龙湾区人民政府和温州市龙湾区人民法院在同一辖区内，因此，一审法院明显与本案具有利害关系，应主动回避本案的审理。一审法院没有主动回避，而是错误地驳回了沧联公司提出的管辖权异议申请，属适用法律错误。2、本案续租未成的主要原因是存在行政干预,本案审理过程中，沧联公司已经提起行政复议、行政诉讼，根据“先行后民”原则，沧联公司提出了对本案中止审理的申请，但一审法院故意偏袒标准厂房公司而不予中止，涉嫌枉法裁判。3、一审中，沧联公司曾向法院申请由合议庭参与本案审理，但一审两次开庭时，法庭上均只有金丛法官和书记员两人参加庭审，属严重的审判程序违法。综上，请求支持沧联公司的上诉请求。标准厂房公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、沧联公司对于合同约定的优先续租权概念理解有误。标准厂房公司并没有将涉案土地另行出租给其他人，标准厂房公司与沧联公司进行过续租事宜协商，但没有达成一致，沧联公司无权使用租赁土地。标准厂房公司有权要求沧联公司腾空返还土地，不存在侵犯优先续租权的问题。二、沧联公司主张的厂房设计建设并非按照标准厂房公司的要求进行。部分厂房按照五十年标准设计建造系根据该企业自身的生产需求选择相应的建筑结构，从而确定对应的设计使用年限标准。沧联公司提到的建设押金系承租涉案土地时为了确保承租企业具备土地租赁条件及合同履行能力等要求而缴纳，之后该款项已经经过结算，部分作为应付租金抵扣，多余部分也已退还，该款项和本案争议无关。三、租赁合同关于土地租赁关系、租赁期限等约定非常明确，沧联公司的主张没有证据支持。四、双方一审提供的证据均已依法质证，一审法院依法审查后予以采信。沧联公司列举的《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条不适用本案。五、本案管辖权问题已经由相应一、二审生效文书进行评判，不属于本案审查范围。沧联公司另行提起的行政复议、行政诉讼显然为了拖延本案诉讼程序，对本案审理结果并无实质影响。沧联公司主张中止本案审理不应得到支持。沧联公司对一审法院审判人员、书记员从未提起过回避申请。综上，请求驳回上诉，维持原判。温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司均未作陈述。标准厂房公司向一审法院起诉，请求：1.判令沧联公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司立即腾空并向标准厂房公司移交租赁土地（坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片电子电器**，计16.462亩）；2.判令沧联公司向标准厂房公司支付土地占用费（2018年度按49200元/亩/年标准，2019年度按50640元/亩/年标准，自租期届满之日即2018年11月1日起计算至实际腾空移交之日止）；3.本案诉讼费由沧联公司承担。一审审理过程中，标准厂房公司撤回上述第二项诉讼请求。一审法院认定事实：温国用（2006）第2-7676A号《国有土地使用权证》载明“土地使用权人标准厂房公司，座落龙湾区海滨街道小陡村，地号2，地号2-8-8-309，地类工业用地，使用权类型出让，终止日期2021年2月15日，使用权面积41635.21平方米”等。标准厂房公司将上述土地中的部分出租给温州市沧河铜材有限公司,温州市沧河铜材有限公司在涉案土地上建成厂房进行生产经营。2010年1月11日，标准厂房公司作为甲方，温州市沧河铜材有限公司作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况。（一）甲方同意将位于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合区土地租赁给乙方使用。（二）租赁土地总面积16.462亩（折合10974.67平方米），其中分摊面积为2.147亩（折合1431.48平方米）。（三）租赁土地四至范围有附件一之附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。该规划用地性质、建筑容积率、密度、绿化率、消防以及建设标准等各项规划要求须严格按照施工图实施。三、租赁期限为十年。从2008年11月1日起至2018年10月31日止。四、租金。（一）租赁20000元/亩/年，十年租金共计3292400元，十年一次性收取。五、甲方应于2007年8月1日前将符合本合同约定的租赁土地交付乙方使用，在乙方进场施工前，应完成三通一平（施工用水、施工道路、施工用电、场地平整），在正式开工投产后甲方提供的租赁土地应完成五通一平（给水、排水、道路、通讯、电力、场地平整）。六、租赁地块项目建设。租赁地块上的标准厂房由乙方自行建设，涉及土地上的所有建设税费均由乙方负责，厂房建设由标准厂房公司统一规划、统一设计、统一监理。乙方建设期内及租赁期间必须严格按照已审批的规划总平、施工图纸等规定及有关经济技术指标实施，必须符合有关土地、消防、建设行政主管部门规定的各项标准和要求执行。入园企业必须符合国家、省、市的产业导向，符合环保以及安全生产要求，并严格按照温龙政办（2004）125号文件精神实施。乙方必须保证安全施工，并在施工过程中接受甲方以及相关行政管理部门的监督、管理……七、特别约定。（一）未经甲方同意乙方不得将本租赁合同项下的土地使用权转让、转租……（二）本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用，但乙方必须在本租赁合同约定的租赁年限期满之日起提前三个月书面向甲方申请办理续租手续。乙方未申请续租的视作自动放弃，厂房由甲方无偿收回。如需继续租用，乙方不得变更原规定的使用性质、功能，并不得转让。续租租金参照当年土地市场价重新确定”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。2016年2月1日，标准厂房公司作为甲方，温州市沧河铜材有限公司作为乙方，沧联公司作为丙方，三方签订《转让协议》，载明“一、甲方与乙方2010年1月11日签订的《租赁合同》中乙方享有和承担的全部权利义务转让给丙方享有和承担。二、甲方与丙方在本转让协议签订之日或签订后另行签订《租赁合同》，与甲乙双方原签订的《租赁合同》内容不一致的，以甲方与丙方另行签订的《租赁合同》为准。三、乙方根据原与甲方签订的《租赁合同》向甲方缴纳的款项，不再由甲方与乙方进行结算和退还，直接转化为丙方依据与甲方另行签订的《租赁合同》应当缴纳的各项款项，不足部分由丙方补足。乙方与丙方另行结算支付，与甲方无涉。四、本转让协议签订后，甲方与丙方应在十日内办理财务方面的交接及补交手续”等。2016年2月4日，标准厂房公司作为甲方，沧联公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，载明“租赁期限为两年十个月，从2016年1月1日起至2018年10月31日止”，其余内容同上一份《租赁合同》。2018年7月20日，标准厂房公司向沧联公司发送《关于收回租赁土地的通知》，要求沧联公司在《租赁合同》到期之日起30日之内腾空厂房并自行拆除机器设备等可利用物。但沧联公司继续占用涉案土地至今。一审法院认为，标准厂房公司与温州市沧河铜材有限公司签订《租赁合同》的事实清楚，双方据此建立了土地租赁合同关系。标准厂房公司与温州市沧河铜材有限公司、沧联公司签订《转让协议》，原《租赁合同》中温州市沧河铜材有限公司的权利义务整体转让给沧联公司，标准厂房公司又与沧联公司签订新《租赁合同》，双方据此建立了土地租赁合同关系。标准厂房公司诉请沧联公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司腾空移交涉案土地，沧联公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司不予认可，双方主要争议在于优先续租权问题与厂房设计使用年限问题。关于优先续租权问题。本院认为，虽《租赁合同》约定“本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用”，但续租的前提是双方就续租条件达成一致，而根据审理查明的事实结合前述证据分析，标准厂房公司曾给出续租条件，但沧联公司不予认可，双方就续租未能达成一致，未能签订续租协议，本案亦不存在沧联公司接受同等条件而标准厂房公司不允许沧联公司优先租用的情况。沧联公司对优先续租权理解系对合同条款的曲解，如按沧联公司理解，合同约定的租期将失去意义，其主张本院不予采纳。根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；本案《租赁合同》约定的租期已经届满，标准厂房公司诉请沧联公司腾空移交涉案土地，合法有据。至于土地四至，应以《租赁合同》附图为准，标准厂房公司明确诉请为腾空可移动物品，暂不包括地上建筑物拆除，本院予以确认。至于温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司，其基于与沧联公司的合作关系或其他关系实际占用部分涉案土地，在沧联公司已无权继续使用的情况下，温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司亦无权继续使用，标准厂房公司诉请温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司从涉案土地上腾空，同样合法有据，但各温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司腾空范围以其实际占用涉案土地范围为限。关于厂房设计使用年限问题。本院认为，一方面，虽《租赁合同》约定“厂房建设由标准厂房公司统一规划、统一设计、统一监理”，但厂房设计使用年限系根据相关建筑规范进行匹配，并无证据显示厂房设计使用年限系标准厂房公司明确要求；另一方面，厂房设计使用年限并不等同于土地租赁期限，沧联公司认为厂房设计使用年限导致建设标准高、投入大，仅租十年成本过高，但其投入产出是否经济属于商业判断，其在租期届满后以此为由继续占用缺乏依据。至于沧联公司提出的标准厂房公司时任领导曾口头承诺土地将来会出让给沧联公司的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。至于沧联公司提出的本案应中止诉讼的主张，根据前述证据分析，其主张缺乏依据，本院亦不予采纳。标准厂房公司曾诉请沧联公司支付租期届满后至腾空移交前的土地占用费，后撤回该项诉请，系在法律规定的范围内处分诉讼权利，本院予以准许。综上所述，标准厂房公司诉请腾空移交涉案土地合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：沧联公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向标准厂房公司移交坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合区16.462亩土地（土地四至以《租赁合同》附图为准，腾空可移动物品，不包括地上建筑物拆除，其中温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司腾空范围以各自实际占用范围为限）。如未按上述指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费7696.5元，由标准厂房公司负担7656.5元，沧联公司负担40元。二审期间，标准厂房公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司均未提供新的证据。沧联公司提供了以下证据：1、中止审理申请书，证明沧联公司在本案一审期间申请撤销标准厂房公司起诉所依据的土地使用权证和资产评估报告，因此本案应当中止审理，一审法院没有中止明显违法；2、组成合议庭审理申请书、邮政EMS单据，证明沧联公司申请一审法院组成合议庭审理本案，一审法院未组成合议庭，直接独任审判，审理程序明显违法；3、罢免龙湾区人民法院法官职务申请书、邮政EMS单据、一审法官金丛在本案后的人事任免信息，证明一审承办法官为了职位的升迁，配合当地政府作出违法判决，严重损害了园区广大企业合法权利，因此申请对一审法官进行罢免；4、温州市龙湾区人民政府办公室温龙政办（2004）125号文件，标准厂房公司于2020年8月14日在温州市中级人民法院与本案关联的行政案件中提供的中共温州龙湾区委、中共温州高新技术产业开发区（2018）12号专题会议纪要，证明一审期间标准厂房公司缺乏起码的诚信，针对其出租涉案厂房所依据的政策文件不予认可，但沧联公司起诉温州市政府一案中，市政府提供了龙湾区政府提交的涉案会议纪要等文件，也足以证明标准厂房公司缺乏起码的诚信；5、温州空港新区管理中心领导项黎明会议讲话录音、温州空港新区管理中心领导邵建寨会议图片及会议讲话录音、强制停水、停电视频文字说明（附光盘）及邵建寨个人履历，证明温州空港新区管理中心按照龙湾区人民政府的要求，强迫园区企业进行搬迁，并发出威胁要动用各职能部门对园区内企业进行选择性、报复性执法，停水停电实际上也已经实施；6、行政起诉状、邮政EMS单据，证明沧联公司已经针对标准厂房公司的土地使用权证提起撤销程序，该案正在诉讼中，因此本案应当中止审理；7、温州空港新区管理中心营业执照及隶属信息，证明温州空港新区管理中心是由温州市龙湾区人民政府举办的单位，并且温州市人民政府明确告知，针对该中心的相关行为不服应当以龙湾区人民政府为被申请人提出行政复议，足以证明标准厂房公司提起本案诉讼系由龙湾区人民政府主导，由温州空港新区管理中心具体实施；8、浙江省地方税务局通用机打发票联，证明温州强业管件法兰有限公司从温州红日光伏有限公司购买了温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）综合四区的厂房和土地，该转让行为系在温州空港新区管理中心主导之下由标准厂房公司配合完成，足以证明标准厂房公司同意长期租赁。标准厂房公司对上述证据的质证意见是：对证据1，标准厂房公司不清楚是否在一审期间提供过，且中止申请书中的三项理由均不成立，故该证据与本案无关；对证据2的真实性没有异议，但一审法院采用简易程序审理本案并不违反相关规定；对证据3形式上的真实性无异议，但沧联公司在申请书中陈述的理由系诬告、陷害一审法官，没有任何事实依据；证据4中（2004）125号文件并没有出现在行政诉讼案件中，真实性不予认可，（2018）12号文件无法确认是否是出现在行政案件中，其真实性由法庭进行核实，即使该文件属实，也与本案标准厂房公司实施的民事行为无关，标准厂房公司对外实施的民事行为应以签署的合同为依据；证据5除了邵建寨的个人履历外，其余证据在一审已经提供过；对证据6形式上的真实性无异议，但不足以证明行政诉讼已经立案，即使已经立案，也与本案无关；对证据7的真实性无异议，对其关联性有异议，行政诉讼和本案租赁期限到期后腾空搬离没有关联，温州空港新区管理中心和温州市龙湾区政府的关系更与本案无关；对证据8的真实性无异议，对其合法性、关联性均有异议，发票只能看出温州强业管件法兰有限公司与温州红日光伏有限公司之间存在不动产交易，但交易的合法性无法判断，也与本案无关。温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司均未发表意见。经审查本院认为，沧联公司提供的证据1、2不能证明一审审理程序违法，本院不予采信；一审经办法官是否应当罢免不属本案二审审查范围，故证据3与本案缺乏关联性，本院不予确认；沧联公司提供证据4欲证明的待证事项与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予确认；证据5中的邵建寨个人履历与本案缺乏关联性，本院不予确认，证据5中的其余证据一审均已出示质证，本院不作审查；对证据6的真实性予以确认，至于本案是否应当中止审理，本院将在下文予以阐述；本案系平等民事主体间的民事纠纷，证据7与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据8与本案缺乏关联性，且不足以证明沧联公司主张的待证事实，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。关于本案是否应当中止审理的问题。本案二审期间，沧联公司以其撤销涉案土地使用权证的行政诉讼案件正在受理阶段为由申请中止本案的审理。对此本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，标准厂房公司作为出租人与沧联公司签订《租赁合同》的事实清楚，根据合同相对性原则，无论涉案房屋的土地使用权证是否被撤销，均不影响标准厂房公司作为出租人向承租人主张权利。故本案无需以沧联公司针对涉案房屋土地使用权证提起的相关行政诉讼的处理结果为依据，对沧联公司提出的中止审理申请，本院不予准许。关于本案一审实体处理是否正确的问题。沧联公司主张标准厂房公司相关领导曾口头承诺今后向其出让土地使用权，但未提供证据予以证明，一审不予采信，正确。沧联公司称涉案土地上的厂房系按照50年的设计使用年限建设，标准厂房公司不予续租损害了其合法权益，对此本院认为，厂房设计使用年限与租期是不同的概念，涉案厂房设计使用年限较长不能当然得出土地使用权租期届满后应自动续期的结论。涉案《土地使用权租赁合同》虽约定租期届满后在同等条件下由沧联公司优先租用，但其优先承租权应以双方对续租合同的相关条款达成一致意见为前提。由于沧联公司对标准厂房公司提出的续租条件不予认可，双方未能就租赁条件协商一致并续签租赁合同。现合同约定的租期已届满，沧联公司仍以其享有优先承租权为由继续占用涉案土地，缺乏依据，一审判决沧联公司及温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司、温州市沧河铜材有限公司腾空并交还涉案土地，正确。至于土地使用权租期届满后地上建筑物是否存在残值、出租人是否应就残值部分进行补偿与本案争议的租期问题无涉，沧联公司应另行主张。关于本案一审审理程序是否合法的问题。首先，本案当事人住所地均在龙湾区，且双方的合同已约定由标准厂房公司所在地人民法院管辖，原一、二审法院经审理均认定沧联公司对本案提出的管辖权异议不成立，沧联公司再次以一审法院不享有管辖权为由主张一审审理程序违法，缺乏依据，且有滥用诉权之嫌。其次，本案无需以行政复议或者行政诉讼的处理结果为依据，故一审对沧联公司中止审理的申请未予准许并不构成程序违法。再次，一审适用简易程序审理本案不存在程序违法的情形，沧联公司以一审未组成合议庭审理本案为由主张一审审理程序违法，同样缺乏依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。沧联公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。温州市智超金属有限公司、温州宏迪五金制品有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由温州市沧联铜业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓审 判 员 曾 慧二〇二一年二月十九日法官助理 陈黛锦代书记员 蔡瑞洁18-17-