江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初9512号 原告：江西君鼎物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场品鉴中心二楼办公室。 法定代表人：余国英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊某某，女，系该公司法务经理，住江西省南昌市东湖区。 被告：江西鹏文实业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩区庐山南大道369号南昌T.16购物中心L4-27-28-29。 法定代表人：杜海鹏。 原告江西君鼎物业管理有限公司与被告江西鹏文实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西君鼎物业管理有限公司委托诉讼代理人熊某某，被告江西鹏文实业有限公司法定代表人杜海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西君鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2020年2月1日至2020年4月7日期间的物业费51803.73元及滞纳金（滞纳金按每日千分之五计算至被告实际付清之日止，暂计算至2020年7月22日金额为41118.24元）；2.依法判令被告支付电费59968.72元及滞纳金（滞纳金按每日千分之二计算至被告实际付清之日止，暂计算至2020年7月22日金额为23878.65元）；3.依法判令被告支付逾期交还商铺期间的物业费损失87370.47元及滞纳金（物业费损失按55元／月／平方米计算，自2020年4月8日计算至2020年7月31日；滞纳金按日千分之二计算，自2020年8月1日起计算至被告实际付清之日止）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告签订了《物业管理合同（租户）》，约定就被告承租的位于江西省南昌市商铺，由原告为被告提供物业管理服务；物业服务合同期限为5年，自2016年10月22日起至2021年10月21日止；物业管理费为55元／月／平方米，被告承租商铺套内建筑面积为421.74平方米，每月物业管理费为23195.7元，物业管理费按月付，先付后用，被告应于每月25号前向原告交纳下一个月费用。被告一直未缴纳上述店铺2019年11月1日之后产生的电费，亦未按合同约定按时缴纳2020年2月1日之后的物业费，且自2020年3月19日起未按商铺出租方营运管理规定正常营业，经商铺出租方多次催告后仍未恢复正常营业，私自停业的时间长达20天。被告于2020年4月1日向商铺出租方发送了《某某茶餐厅撤铺申请》，因其自身运营成本高难以为继单方面提出撤店，后商铺出租方及原告按《租赁合同》、《物业管理合同》的约定于2020年4月7日向被告发送《回复函》，原被告签订的《物业管理合同》于2020年4月7日解除。原告要求被告于2020年4月10日支付所有欠费，但被告至今仍未向原告缴纳欠付的物业费、电费、滞纳金等。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告江西鹏文实业有限公司辩称：1.2020年2月1日至2020年4月7日期间，被告因疫情影响无法营业，并且商场在此期间也未恢复营业，所以被告不应当承担该期间的物业费；2.被告于2020年4月1日申请撤铺时提出被告向原告交纳的物业保证金46391.4元应当冲抵被告欠缴的电费，不足部分再由被告补交，但原告不同意；3.被告与出租方江西中环国际管理有限公司之间租赁合同已经解除，被告与原告之间已经不存在物业服务关系，原告所主张的2020年4月8日之后的物业费损失被告不应当承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的物业管理合同、缴费通知书、向杜海鹏催缴电费的微信聊天截图、杜海鹏微信个人信息截图、某某茶餐厅用电量数据表、被告向原告支付电费的银行客户回单、原告交纳电费的发票及回单、某某茶餐厅撤铺申请、原告及江西中环国际商业管理有限公司出具的回复函、向被告邮寄回复函的EMS签收记录、向杜海鹏发送回复函的微信聊天记录、江西中环国际商业管理有限公司与被告签订的租赁合同等证据，本院认定事实如下： 被告江西鹏文实业有限公司作为承租方与出租方江西中环国际商业管理有限公司签订租赁合同，租赁位于南昌市临时编号为Ｌ4-27、28、29的铺位用于经营某某茶餐厅，租赁期限自2016年10月22日起至2021年10月21日止。原告江西君鼎物业管理有限公司系出租方江西中环国际商业管理有限公司指定的物业管理公司。2016年9月26日，原告江西君鼎物业管理有限公司与被告江西鹏文实业有限公司签订《物业管理合同》，就原告为被告提供物业管理服务达成协议，约定：1.物业服务合同期限为2016年10月22日至2021年10月21日；2.自起租日起，乙方（即被告）应按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业费，物业费中包含管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位设施设备的日常运行维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、法定税费及合理利润、公共照明费用、空调能耗费用；3.乙方应按55元／月／平方米的标准支付物业管理费，即月物业管理费总额为23195.7元，按月付，乙方应于每月25号前向甲方交纳下一个月费用；4.水、电费按甲方独立为商铺安装的水、电表度数和政府规定收费标准加上损耗标准按月收取，由乙方在收到甲方或物业管理公司的付款通知后5日内甲方交纳以上费用，电费单价为1.35元／度；5.如乙方逾期支付或补足物业费，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金；6.在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的千分之二支付滞纳金；7.本合同的有效期间同租赁合同的租赁期限，租赁合同终止时，本合同自动终止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2020年1月13日，原告向被告发出缴费通知书，通知被告于2020年1月20日前向其支付2020年2月的物业费，被告的员工于当日签收该缴费通知书。2020年3月30日，原告的工作人员通过微信向被告法定代表人杜海鹏催缴欠付电费。2020年4月1日，被告以红谷滩新区某某茶餐厅的名义向出租方江西中环国际商业管理有限公司发出撤铺申请，并提出将其欠缴的相关费用在其入场时交纳的租赁保证金、物业保证金、仓库押金、数据采集器押金中扣除。2020年4月7日，原告江西君鼎物业管理有限公司和出租方江西中环国际商业管理有限公司共同向被告出具回复函对撤铺申请作出如下回复：1.不同意被告提出的欠缴费用从保证金中扣除并将余款退回的申请；2.要求被告在2020年4月10日前支付欠缴的租金、物业费及电费；3.基于被告违约行为及单方提出解除合同，双方签订的租赁合同及物业管理合同于2020年4月7日予以解除，并要求被告于收函之日起10日内撤铺还原。之后，原告向本院递交诉状提起本案诉讼。案件审理过程中，原告陈述案涉商铺所在的商场在2020年2月9日至2020年2月17日期间因受疫情影响整体停业，原告针对商场餐饮类商户有物业费的减免政策，但被告不符合减免条件。就被告欠付的电费金额问题，原告提交了某某茶餐厅用电量数据表一份并陈述案涉商铺2019年11月1日至2020年4月7日期间用电50337度，按每度电1.35元计算，产生电费67954.95元，减去被告已交纳的8000元电费，该期间电费被告尚欠59954.95元未付。此外，根据该用电量数据表，案涉商铺于2020年4月8日用电4.2度，于2020年4月9日用电2.4度，于2020年4月23日用电3.6度。原告陈述2020年4月7日合同解除后被告仍有电器等物品存放在商铺内，故2020年4月8日和9日仍有电费产生，原告自2020年4月10日开始对案涉商铺断电，2020年4月23日系出租方进入商铺查看情况产生用电。被告对原告提交的某某茶餐厅用电量数据表无异议。被告提出其向原告交纳的物业保证金应当冲抵欠付的电费，原告认可收取了被告交纳的46391.4元物业保证金。 本院认为，原、被告签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告提出撤铺申请后，原告出具回复函明确双方之间的物业管理合同于2020年4月7日解除，被告对此也不持异议，应认定原被告之间签订的物业服务合同已于2020年4月7日解除。关于2020年2月1日至2020年4月7日期间物业费的交纳问题，被告虽以受疫情影响无法营业为由提出不交纳上述期间的物业费，但疫情防控期间物业公司并未停止提供物业服务，被告该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。考虑到被告确因疫情原因经营受到影响，同时案涉商铺所在的商场也存在整体停业的情况，且原告也存在与其他商户协商一致减免疫情期间物业费的情况，本院酌情免除被告半个月的物业费，被告还应向原告支付2020年2月1日至2020年4月7日期间的物业费40205.88元。关于被告欠付的电费金额问题，双方当事人对截至2020年4月7日被告尚欠付案涉商铺电费59954.95元无异议；此外，原告作出的合同解除后案涉商铺内仍存放有电器产生用电的陈述具有合理性，故案涉商铺2020年4月8日及9日合计用电6.6度产生的电费8.91元被告也应承担。至于2020年4月23日产生的电费，原告陈述其已于2020年4月10日起对案涉商铺断电，2020年4月23日商铺用电系出租方进入案涉商铺查看情况产生，故该部分电费不应由被告承担，被告应向原告支付的电费金额为59963.86元（59954.95元+8.91元）。被告提出用其交纳的物业保证金冲抵欠付电费，本院认为，双方之间的物业服务合同已经解除，物业保证金应予以退还，现被告提出用该笔保证金冲抵欠付电费，本院予以准许，冲抵后被告还需向原告支付电费13572.46元（59963.86元-46391.4元）。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的问题，被告逾期支付物业费、电费构成违约，应承担违约责任，但物业服务合同约定的违约金标准过高，综合考虑疫情影响、履约情况等因素，结合原告在2020年4月7日出具的回复函中要求被告于2020年4月10日前支付欠付物业费及电费的表述，本院酌定被告自2020年4月11日起以欠付物业费、电费金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金至费用付清之日止。原告依据被告与出租方签订的租赁合同中的约定要求被告向其支付逾期交还商铺期间的物业费损失及滞纳金，但原告并非租赁合同的合同当事人，且原被告之间签订的物业服务合同也未约定原告可以直接向被告请求支付逾期交还商铺期间的物业费，故原告的该项诉请于法于事实无据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决如下: 一、被告江西鹏文实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付铜锣湾广场XX商铺2020年2月1日至2020年4月7日期间的物业费40205.88元，并以上述物业费未付金额为基数自2020年4月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金至费用付清之日止； 二、被告江西鹏文实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西君鼎物业管理有限公司支付铜锣湾广场XX商铺欠付电费13572.46元，并以上述电费未付金额为基数自2020年4月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金至费用付清之日止； 三、驳回原告江西君鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5262元（已由原告江西君鼎物业管理有限公司预交），由原告江西君鼎物业管理有限公司负担2262元，被告江西鹏文实业有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  邬化雨 人民陪审员  吴明根 人民陪审员  张晓茜 二〇二一年二月二十三日 书 记 员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。