湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终419号上诉人（原审被告）：湖南仁居装饰服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区××路××号长沙市荣昌鞋业办公楼101-08房。法定代表人：何丹，公司执行董事。委托诉讼代理人：曾佳魁，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫依云，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖中华，男，1976年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张麓峰，湖南星楚律师事务所律师。上诉人湖南仁居装饰服务有限公司（以下简称仁居公司）与被上诉人廖中华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8007号民事判决提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仁居公司向本院提出上诉请求：请求撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8007号民事判决第一、二项，判决确认上诉人仁居公司与被上诉人廖中华签订的《房屋租赁合同》无效，判令由长沙市荣昌鞋业有限公司（以下简称荣昌公司）向被上诉人廖中华承担支付7.5万元基础装修款的责任，或将本案发回一审法院重审。事实和理由：原审判决事实认定不清，证据不足，说理不充分，法律适用错误，程序违法，故应依法改判或发回重审。一、租赁标的物未取得建设工程规划许可证等审批手续，违背法律强制性规定，故仁居公司与廖中华的《房屋租赁合同》无效。二、一审法院在判决中要求仁居公司全额返还廖中华的基础装修费，基于公平公正及同案同判的原则，人民法院将来在处理仁居公司与荣昌公司租赁合同纠纷一案中也应判决荣昌公司全额返还廖中华的款项。三、一审法院遗漏必要的诉讼参与人，未同意仁居公司在一审中追加荣昌公司为一审第三人的请求，违反了法定程序，且导致本案认定事实不清，适用法律错误，在此，请求二审将荣昌公司作为第三人追加为本案的当事人，以便查明案件事实，明确各方责任。被上诉人廖中华辩称：请求二审法院依法驳回仁居公司的上诉请求，因为一审法院已经就涉案合同展开了全面的审查，依法对涉案合同的效力认定有效，且因仁居公司构成根本违约未按照约定向廖中华交付租赁标的物,导致涉案合同被依法解除。据此一审法院判决仁居公司承担相应的违约责任。廖中华认为一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。廖中华向一审法院提出如下诉讼请求：1.确认廖中华、仁居公司于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日已解除；2.判令仁居公司赔偿基础装修费人民币75000元；3.判令仁居公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：荣昌公司于1998年12月28日与长沙市国土资源管理局签订土地出让合同，受让位于芙蓉区××乡××村范围内面积24689.98平方米的土地，土地用途为工业用地。2015年12月30日，长沙市城乡规划局芙蓉区分局向其颁发建规［建］字第芙临建［2015］04号建设工程规划许可证，根据建设工程规划审批单显示“5、临时建设使用期限届满，或者因城市规划建设需要，规划分局通知提前终止使用期限的，建设单位应自届满之日或者接到通知之日十五日内无条件自行拆除；6、本证有效期为两年（即从2015年12月29日至2017年12月28日止）；7、临时建设因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期届满前30天内向我局提出申请，经批准后延长一次的，但延长期限不得超过两年”。荣昌公司于2019年4月18日向芙蓉区原规划分局（以下简称分局）提交申请延长建筑使用年限的报告，分局依据长沙市拆违控违工作领导小组关于印发《关于做好当前全市仓储建设工作的指导意见》的通知（长拆违发［2015］3号）文件第四条第三款：“在过渡仓储使用年限上，对于项目所在地暂时不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长”的规定，同意该项目适当延期。2018年5月28日，荣昌公司（甲方）与仁居公司（乙方）签订《市场运营合作合同》，合同约定甲方负责提供厂区内B区一楼入口及二楼整层（以下简称涉案场地）给乙方作为市场产品孵化基地及设计师服务平台；乙方为了后期市场发展的基础做铺垫，前两年作为产品孵化时期，可由乙方决定对外免费招商期。第三年乙方必须收取入驻商户的租金且租金必须高于甲方市场价格，所收租金用于乙方运营费用及发展基金。仁居公司承租涉案场地后，分别与12家建材商户签订协议，将涉案场地的分成多个局部展示空间给商户做建材展示。2018年7月4日仁居公司（甲方）与案外人万阔（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方是一家装饰服务平台，业务范围包含打造设计师服务平台，项目经理服务平台，建材商服务平台等，甲方拟将出租的房屋打造商家共享平台，面积共计1800平方米，12个商家入驻，每户均摊100平方米，多余面积物业由甲方承担；甲方同意将平台给乙方展示相关产品，租期自2018年7月1日至2023年12月31日止，共计5年；出租物业自2018年7月1日至2019年12月31日为免租期，自2020年1月1日起按租金为80元/月/平方米；租金以每6个月为一期支付；乙方按照品类共同出资均摊平台基础装修费用、装修费用按15万/品类收取。签订本合同后三日内日乙方需支付15万基础装修费用给甲方用于场地基础装修，基础装修内容包含人工费、辅料、部分主材等。合同还约定了其他事项。2018年7月7日，万阔向仁居公司账户转账支付基础装修款150000元。2019年5月5日，仁居公司又与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区××路××号长沙市××楼××楼××层房屋租赁给仁居公司用作装饰建材展示、建材类销售及办公；租赁价格为免租期后第一年以26.5元／月／平方米，从第二年开始每年租金递增10%；租赁期限为10年。2019年8月18日，万阔（甲方）与廖中华（乙方）签订《确认协议书》，协议确定1、2018年7月4日万阔与仁居公司签订的《房屋租赁合同》实际属于廖中华委托万阔以个人名义所签订，由廖中华与万阔共同享有并承担该《房屋租赁合同》的权利与义务；2、以万阔个人名义与仁居公司签订的《房屋租赁合同》后。廖中华根据该合同约定交付装修费用75000元并投入希洛门窗产品……；3、2018年7月7日以万阔工商银行转入仁居公司账户的150000元，其中包括廖中华支付的75000元……；4、若因上述合同发生法律纠纷，万阔同意廖中华就自己财产部分，单独以《房屋租赁合同》行使权利。万阔与廖中华双方在协议书尾部签字并捺指印予以确认。2019年12月29日，万阔向仁居公司的法定代表人何丹送达《情况说明》，说明其与仁居公司于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》实际由其本人与廖中华共同享有相应的权利并承担相应的义务。因仁居公司在收到廖中华与万阔基础装修款后一直拖延涉案场地装修日期，也未开业，故包括廖中华在内的全体商户于2019年11月25日登报向仁居公司发出《解除合同通知》，通知仁居公司因其一直未遵守与商户签订的《房屋租赁合同》及《产品入驻平台协议》，构成严重违约，现商户通知解除与仁居公司签订的上述两合同。2019年12月17日，长沙市生态环境局作出长环［2019］173号《政府信息公开告知书》，载明“经搜索关键词为‘荣昌公司及隆平路51号’经检索，我局没有你所申请公开的相关信息”。2020年1月17日，长沙市公安消防支队作出《消防监督信息依申请公开答复》，载明“经核查现有档案，未查询到‘荣昌公司’新建Ｂ区楼栋及其他七栋楼房建筑工程的消防审核、验收信息及相关申报资料。”2020年1月20日，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区××路××号荣昌公司生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在”。2020年2月18日，荣昌公司因仁居公司长期未缴纳租金故向仁居公司发出《解除通知书》，通知仁居公司双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》自解除通知到达之日解除，仁居公司应于解除通知到达之日起三日内支付拖欠的租金、水电费、物业费等，并在30日内将租赁房屋恢复原状，并交还荣昌公司，如逾期未恢复原状并交还的，荣昌公司将自行拆除、处置、收回，由此产生的费用及损失由仁居公司承担。2020年5月8日，仁居公司与长沙市芙蓉区住房和城乡建设局（以下简称芙蓉区住建局）、第三人荣昌公司不履行法定职责一案，被长沙铁路运输法院于同日受理，仁居公司认为荣昌公司存在消防违法行为，芙蓉区住建局具有对上述违法行为进行行政处理、处罚的行政职责，却在仁居公司提出申请后仍未履行，因仁居公司已租赁该物业作商业和办公用，若之后在对涉案场地作出行政处理及行政处罚，将会严重损害廖中华利益，长沙铁路运输法院认为仁居公司作为承租人没有合法权益需要芙蓉区住建局对租赁物进行行政处理处罚才能获得保护，芙蓉区住建局只有对租赁房屋进行查处，才能影响到承租人仁居公司的合法权益，没有履行该职责，并不对承租人仁居公司的合法权益造成影响，芙蓉区住建局的不作为行为，对仁居公司的合法权益明显不产生实际影响，故长沙铁路运输法院于2020年5月29日作出（2020）湘8601行初581号行政裁定，裁定驳回仁居公司的起诉。后仁居公司的法定代表人何丹又通过湖南12336自然资源违法线索热线反映“位于芙蓉区××路××号荣昌公司违法施工建设，改变土地用途，临时建筑已经超期，请求调查处理”，湖南12336自然资源违法线索热线转至长沙市自然资源和规划局芙蓉分局，该机关于2020年7月21日作出《关于何丹举报荣昌公司违法线索调查情况的回复》，回复表明位于芙蓉区××路××号荣昌公司的涉案场地不存在违法施工建设行为、不存在改变土地用途行为、不存在超期问题。因仁居公司一直未按照合同约定将平台场地如期开业，于2019年11月28日收到廖中华向其发出的《解除合同通知书》也一直未提出异议，也未退还廖中华缴纳的基础装修费75000元，廖中华为维护自己合法权益，故向一审法院提起诉讼。一审法院认为，关于本案合同是否系无效合同，仁居公司辩称荣昌公司出租的涉案场地为逾期的临时建筑，违反法律的强制性规定，其与廖中华签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，对此一审法院认为，根据长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局针对仁居公司的举报答复可知，位于长沙市芙蓉区××路××号荣昌公司的涉案场地不存在超期问题，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院认定廖中华与仁居公司的签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。本案中的转租合同的签订主体虽为案外人万阔与仁居公司，但通过万阔与廖中华签订的确认协议书可知，万阔向仁居公司缴纳的150000元基础装修费，实际为万阔与廖中华共同支付，且万阔同意廖中华就自己所支付的部分向仁居公司主张权利，也已告知仁居公司，故本案廖中华为适格当事人。因仁居公司与廖中华在《房屋租赁合同》中约定租赁平台开工日期为2018年7月8日，工期暂定为90天，但仁居公司迟至2019年6月装修仍未完工，反而停工，且仁居公司多次向廖中华承诺租赁平台交付开业的时间，但届至承诺开业的时间仍未交付开业，仁居公司作为房屋的承租人，在次承租人依照合同约定向其缴纳基础装修费75000元后未将租赁平台交付于廖中华，已经构成单方违约。因仁居公司严重违约，廖中华于2019年11月25日向仁居公司发出《解除合同通知书》，仁居公司收到通知书后一直未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，廖中华、仁居公司双方签订的《房屋租赁合同》已于解除合同通知到达日即2019年11月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故仁居公司应退还廖中华在合同签订时交付的75000元基础装修费用。综上，一审法院对于廖中华请求确认其与仁居公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月28日解除并向其返还基础装修费75000元均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决：一、确认廖中华与湖南仁居装饰服务有限公司于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、湖南仁居装饰服务有限公司在判决生效之日起三日内向廖中华支付75000元。一审案件受理费6987.1元，因适用简易程序，已减半收取3494元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。上诉人仁居公司在二审审理过程中提交了如下证据：一、建规（建）字第芙临建（2015）04号《建设工程规划许可证》；二、芙资规公开告知【2020】32号政府信息不予公开告知书；三、长资规复决字【2020】38号行政复议决定书；四、芙资规公开告知【2020】40号政府信息不予公开告知书；五、长资规复决字【2020】61号行政复议决定书。其中证据一拟证明建设的仓库1号栋、仓库2号栋为临时建筑；证据二、三、四、五拟证明仁居公司已经积极履行了举证义务，无法获取规划许可证的完整信息原因，以及廖中华和荣昌鞋业有限公司拒不提供申请公开的政府信息证据，应由其承担举证不能的责任。被上诉人廖中华的质证意见如下：一、对于证据一已经在一审案件提交过了，不属于新证据；二、对于证据二、三、四、五的合法性和关联性存在异议，行政复议决定书并不能否定涉案合同的效力问题。在二审中，仁居公司向本院提交《调查取证及责令被上诉人（被申请人）举证的申请书》，本院认为仁居公司请求本院责令廖中华提供建设工程规划定点红线图、建筑施工图等，因仁居公司并未证明廖中华控制上述证据，该请求无事实与法律依据，本院不予支持。二审查明：1.案外人荣昌公司就案涉仓库于2015年12月6日，向长沙市城乡规划局芙蓉区分局申请临时建筑工程规划许可。该分局于2015年12月30日作出芙临建［2015］04号建设工程规划许可证。根据建设工程规划审批单显示，建设项目含仓库1号栋和仓库2号栋，该分局审定意见包括：“5、临时建设使用期限届满，或者因城市规划需要，规划分局通知提前终止使用期限的，建设单位应当自届满之日起十五日内无条件自行拆除；6、本证有效期为两年(从2015年12月29日至2017年12月28日止)；7、临时建筑因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期限届满前30天内向我局提出申请，经批准后可延长一次，但延长期限不得超过两年；8、此仓储按长拆违发［2015］3号文件第四（三）款规定：对于项目所在地暂不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长。本项目再需延期，按长沙市统一规定执行。”2.2019年4月18日，长沙市城乡规划局芙蓉区分局对荣昌公司《关于申请延长建筑使用年限的报告》进行审批：“经核实，该地块暂无开发意向，同意按长拆违发［2015］3号精神，适当延长。”3.2019年12月17日，长沙市生态环境局作出长环［2019］173号《政府信息公开告知书》，载明“经搜索关键词为‘荣昌公司及隆平路51号’经检索，我局没有你所申请公开的相关信息”。2020年1月17日，长沙市公安消防支队作出《消防监督信息依申请公开答复》，载明“经核查现有档案，未查询到‘荣昌公司’新建Ｂ区楼栋及其他七栋楼房建筑工程的消防审核、验收信息及相关申报资料。”2020年1月20日，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区××路××号第三人生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在。”4.一审法院查明“2019年5月5日，仁居公司与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区××路××号长沙市××楼××楼××层房屋租赁给东顺公司用作装饰建材展示、建材类销售及办公。”此处的承租人应为仁居公司。5.何丹系仁居公司法定代表人及公司总经理，2020年7月21日长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局在《关于何丹举报荣昌公司违法线索调查情况的回复》中对案涉仓库的“土地的审批情况”、“临建审批情况”、“临建延期情况”进行了调查，其中，查明荣昌公司的仓库项目系根据《关于做好当前全市仓储建设工作的指导意见》（长拆违发［2015］3号）、《关于组织做好第二批过度仓储项目建设工作的通知》（长拆违办发［2015］28号）的要求和审批进行建设的过渡性仓储，2015年12月3日长沙市城乡规划局芙蓉区分局核发了芙临建［2015］04号建设工程规划许可证，2019年4月18日荣昌公司向发证机关申请延长建筑使用年限，发证机关“根据长拆违发［2015］3号文件第四条第三款：‘在过渡仓储使用年限上，对于项目所在地暂时不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长’的规定，同意该项目适当延期。（注：文件规定是比照临时建筑办理的规划审批手续，使用期限可不在临时建筑规定范围内）”。长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局调查核实后认定该仓储项目“不存在违法施工建设行为”、“不存在改变土地用途行为”、“不存在超期问题”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：是否应当追加荣昌公司为本案第三人；双方签订的合同是否无效；一审认定违约责任的承担是否准确。一、关于诉讼程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案的诉讼标的是廖中华与仁居公司之间的房屋租赁合同关系，而非廖中华与荣昌公司或者仁居公司与荣昌公司之间的房屋租赁合同关系。在仁居公司与荣昌公司签订的《房屋租赁合同》第八条第2款已经载明，荣昌公司原则同意仁居公司转租的情况下，荣昌公司对本案的诉讼标的并没有独立请求权，其是否参加本案诉讼，不影响本案的审理，故荣昌公司不是本案必要的第三人。仁居公司在二审中要求荣昌公司承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案仓库取得了长沙市城乡规划局芙蓉区分局颁发的建规[建]字芙临建[2015]04号《建设工程规划许可证》，其建筑使用年限经发证机关准予延长，该事实亦经主管部门长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局调查核实，在《关于何丹举报荣昌公司违法线索调查情况的回复》中亦认定案涉仓库不存在超期等问题。综上，本院认为，仁居公司与廖中华就案涉仓库签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不具有合同无效的情形。三、关于法律责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，廖中华按照双方《房屋租赁合同》的约定，向仁居公司缴纳了基础装修费75000元，仁居公司严重违反自2018年7月8日起装修工期为90天的合同约定，一直未装修完工，直至2019年11月25日仍未向廖中华交付租赁平台，廖中华向仁居公司发出《解除合同通知书》，仁居公司亦未提出异议。故一审法院认定涉案租赁合同于2019年11月28日解除，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，廖中华基于《房屋租赁合同》的约定向仁居公司缴纳了75000元，现该合同已被解除，仁居公司理应返还，一审法院对此认定正确，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上，仁居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6987.1元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  何 鑫二〇二一年二月二十三日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。