天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初1332号原告：侯立江。被告：石耀廷。被告：李克香。上述二被告委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。被告：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区建设路（三中对面）。法定代理人：李阁。委托诉讼代理人：李永新，男，该公司员工。原告侯立江与被告石耀廷、李克香、天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯立江、被告石耀廷、李克香的委托诉讼代理人刘连伟、被告华正公司的委托诉讼代理人李永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯立江向本院提出诉讼请求：1.判令石耀廷、李克香向侯立江补缴2010年至2012年三年的取暖费6501元；2.判令石耀廷、李克香支付侯立江购房款1200000元的10%共计120000元整作为违约金；3.本案诉讼费、律师费全部由石耀廷、李克香承担；4.开庭期间侯立江的误工费全部由石耀廷、李克香承担。事实和理由：2017年3月5日，侯立江与被告签订《房屋买卖合同》一份，该合同第五条第3项约定“甲方承诺于2018年3月4日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲方同时结清该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理等相关费用，甲方自行办理户口迁移等事宜。”该房屋于2018年5月4日进行了正式交割，但2019年10月，该房屋租户在办理停暖业务时发现取暖费欠费，被告没有结清该房屋买卖前所发生的暖气费用，所欠2010年至2012年期间三年取暖费共计6501元。同时，该合同第六条第1项约定“甲方应保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”此外，第六条第7项约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价的10%作为违约金。侯立江在得知该房屋取暖费欠费的同时，通过电话告知被告取暖费欠费，并要求被告补缴取暖费。但被告在明知并承认取暖费欠费的事实基础上，拒绝补缴取暖费。2020年11月7日，侯立江再次要求被告补缴2010年至2012年的取暖费时，被告依然拒绝补缴，并将侯立江微信和电话通讯名单拉黑。被告欠缴取暖费给侯立江造成直接和间接的经济损失：一是导致在房价下行的形势下，耽误侯立江正常买卖流程，造成了巨大的经济损失；二是造成侯立江自2018年起无法办理停暖手续，在不需要供暖的情况下被迫缴纳供暖费。无奈，侯立江提起诉讼。石耀廷、李克香辩称，一、侯立江起诉主张取暖费主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，石耀廷、李克香原与供热单位订立供用热力合同，接受供热单位提供供热服务，石耀廷、李克香给付取暖费用。石耀廷、李克香因为供热单位供暖温度过低，不足以满足日常生活需要，未缴纳2010年至2012年三年的取暖费用，供热单位作为与本案有直接利害关系的法人，可就这一事实提起诉讼，维护其自身权益。而侯立江在2018年5月4日正式交割后，虽于2019年10月发现石耀廷、李克香欠缴2010年至2012年的取暖费用，但亦并未进行缴费，故侯立江并非与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。故，侯立江起诉第一项请求主体不适格。二、侯立江主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，石耀廷、李克香因为供热单位供暖温度过低，不足以满足日常生活需要，未缴纳2010年至2012年三年的取暖费用，本案中石耀廷、李克香欠缴取暖费诉讼时效应当从2013年起计算三年，至2016年诉讼时效期间届满。侯立江于2021年1月20日提起诉讼，已超过诉讼时效且诉讼主体不适格，对于侯立江的主张不应支持。三、石耀廷、李克香并未发生违约行为。石耀廷、李克香与侯立江于2017年3月5日签订《房屋买卖合同》，对违约责任进行了约定。该合同第六条第1项约定“甲方应保证房屋权属无争议，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”此外，第六条第7项约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价的10%为违约金”。该合同第六条第1项所指的“债务纠纷”应属于影响房屋权属的债务纠纷，本案涉案房屋虽欠缴2010至2012年三年的取暖费用，虽属于债务纠纷，即为2010年至2012年欠缴取暖费用债务关系，且已超过诉讼时效，但是并未使房屋权属产生争议，未导致侯立江购买房屋目的不能实现，故石耀廷、李克香并未违反合同约定，不应承担违约责任，不需要向侯立江支付违约金，其主张违约金无事实和法律依据。综上所述，侯立江所述事项无事实依据与法律依据，无法证明其主张，故侯立江的各项诉求应予以驳回。华正公司辩称，没有答辩意见。本院经审理认定事实如下：石耀廷与李克香系夫妻关系，华正公司系从事房地产中介服务的有限责任公司。2018年3月5日，售房人石耀廷（以下简称甲方，委托代理人李克香），购房人侯立江（以下简称乙方），居间方华正公司（以下简称丙方）订立《房屋买卖合同》。该合同约定，第一条：房屋基本情况。1.甲方自愿将坐落在天津市宝坻区xxx号的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰贰拾万元整。第五条：相关事宜。3.甲方承诺于2018年3月4日之前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方同时结清该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理等相关费用，甲方自行办理户口迁移等事宜。第六条：违约责任。1.甲方应保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。7.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金。丙方所收取的服务费不予退还。由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同还约定了其他事项。涉案房屋现已交付侯立江。2017年7月11日，侯立江作为权利人取得涉案房屋《中华人民共和国不动产权证书》。侯立江表示现在其将涉案房屋对外出租。涉案房屋的2010-2011年度、2011-2012年度、2012-2013年度供热费合计6501元未交纳。本院认为，侯立江、石耀廷、华正公司经协商一致签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于侯立江要求石耀廷、李克香向其交纳取暖费的问题。石耀廷、李克香是否缴纳取暖费及缴纳数额多少取决于其与供热公司之间的合同约定，基于合同相对性原则，侯立江作为第三方要求石耀廷、李克香直接向其缴纳上述费用，无法律及合同依据，故本院对侯立江该项诉讼请求不予支持。关于石耀廷、李克香是否应支付侯立江违约金、误工费的问题。本案中，侯立江已经交纳全部购房款，石耀廷已交付房屋，且侯立江已取得涉案房屋的产权证书，双方均履行了合同的主要义务，双方实现了订立合同的目的。虽然石耀廷未交纳涉案房屋2010-2011年度、2011-2012年度、2012-2013年度的取暖费，但并不影响涉案房屋的交付及权属变更，且现有证据不能证明给侯立江造成任何经济损失，故对侯立江要求石耀廷、李克香支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持。侯立江要求石耀廷、李克香承担其开庭期间的误工费，但未提供任何证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回侯立江的全部诉讼请求。案件受理费2830元，减半收取计1415元，由侯立江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二一年二月十八日书记员  王利全附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。