山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终376号 上诉人（原审被告）：王艳敏，女，1974年7月9日生，汉族，住山东省青州市。 上诉人（原审被告）：丁正，男，1971年8月9日生，回族，住山东省青州市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕新光，男，1962年4月7日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：吕华峰，男，1971年2月15日生，汉族，住寿光市。 上诉人王艳敏、丁正因与被上诉人吕新光所有权确认纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2020)鲁0783民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王艳敏、丁正上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：涉案房屋系铁路集团为职工建造的集资福利房，上诉人王艳敏作为职工，享有购房资格，被上诉人不是铁路职工，不享有购房资格。该房产具有一定的福利补贴性质，涉案房屋转让不符合相关政策要求，被上诉人不能取得房屋所有权。涉案房屋没有办理不动产网签登记，不具备办理不动产登记证书和过户的条件，不能办理过户手续。另外，该房产取得系在二上诉人夫妻关系存续期间，依法属于夫妻共同财产，上诉人丁正并没有在房屋转让协议上签字，事后也没有对房屋转让协议进行确认。被上诉人起诉之前从未找上诉人协商过户事宜，至今未办理过户的过错不在上诉人，所造成的法律后果应由被上诉人自己承担。综上，一审认定事实不清，适用法律不当。 吕新光辩称，我已交给上诉人24000元的转让费。丁正去过现场，对这件事情是知情的，假如像王艳敏所说是职工福利房，那么享受职工福利的是王艳敏，而不是丁正。我为了过户事宜找过上诉人很多次，上诉人都拒绝办理。 吕新光向一审法院起诉请求：1、依法确认铁路花园东区5号楼3单元402室房产（附52号车库、18号地下室）房屋所有权属于吕新光；2、判令王艳敏、丁正继续履行房屋转让协议，协助吕新光办理房屋产权证的相关手续；3、诉讼费由王艳敏、丁正负担。 一审法院认定事实：2010年9月24日，吕新光（乙方、受让方）与王艳敏（甲方、转让方）签订房屋转让协议一份，内容为：甲方今收到乙方2.4万元人民币，作为甲方房屋出让费用。出让房屋为甲方所在单位山东省青州市地方铁路局青州管理处在寿光南环路以北以调度指挥中心配套生活区××楼房××。经甲乙双方协调达成如下条款：1、甲方出让选房要房资格（选房号为569号），无偿为乙方提供身份证、委托书等证件，保证乙方办理完房产全部手续所需要的个人有效证据。2、乙方必须按照青州管理处的文件执行，选房保证金、房款、开口费、办证费等所有房屋费用、手续由乙方自行承担。3、如因国家政策限制，该房产不能转至乙方名下，甲方也不得收回房产，乙方也不得索要房屋转让费2.4万元人民币，房产所有权、使用权和处置权应为乙方所有。4、甲方必须履行及时通知乙方楼房进展情况的义务。通知不及时导致的问题，由甲方负责解决。协议并约定了其他事项。同日，王艳敏出具收到条一份，内容为：今日收到吕新光贰万肆仟元整。2010年10月初，王艳敏协助吕新光将房屋选定为铁路东区（二期）铁路花园5号楼3单元402室（附车库、地下室）。2010年10月12日，山东中阳房地产开发有限公司（以下简称中阳房地产，甲方）与王艳敏（乙方）签订二期住宅购房补充协议一份，协议第三项载明：乙方所选房屋5年内不可办理变更手续转让他人，若转让他人甲方有权不予办理购房手续。2010年10月17日至2015年12月2日，吕新光以王艳敏的名义共计向中阳房地产交纳了房款301716.7元。2015年12月2日，吕新光以王艳敏的名义与中阳房地产签订“向个人出售商品房屋定位书”，确定房屋为铁路东区住宅楼Ａ5号楼3单元402室，车库52号，地下室18号，合计售价301716.56元。同日，吕新光与中阳房地产办理了房屋交接手续并装修入住至今。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、吕新光与王艳敏签订的转让协议是否有效；二、吕新光对案涉房屋是否有所有权；三、王艳敏、丁正是否有义务协助吕新光办理房屋产权证书。 一、关于吕新光与王艳敏签订的转让协议是否有效的问题。王艳敏所在单位委托中阳房地产开发建设楼房，王艳敏具有购房资格。王艳敏与吕新光签订转让协议时，房屋尚未建成，当时也不能确定具体位置、户型及面积大小等，王艳敏此时享有的也仅仅是购房资格，并未现实取得房屋的所有权。协议约定“甲方出让选房要房资格（选房号为569号）”，转让费24000元远远低于需要交纳的房款，以上均表明涉案协议书转让的标的是购房资格，并非具体的房屋所有权。涉案转让协议转让的购房资格虽因王艳敏的职工身份而取得，但并非不得转让的人身权利，王艳敏亦未提交证据证实其单位禁止职工转让该项债权。该购房资格虽不能立即、现实地取得房屋的所有权，但却获得了对未来取得涉案房屋所有权的合理期待，这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益。吕新光同意为此支付王艳敏24000元作为对价，以取得王艳敏有偿转让的购房资格，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议应属有效。涉案转让协议系在王艳敏、丁正夫妻关系存续期间签订，丁正以其没有在转让协议上签字，事后也没有对房屋转让协议进行追认为由否定转让协议的效力。法院认为，若王艳敏未与丁正达成一致意见即转让购房资格，其行为确有不妥，属于无权处分行为，但无权处分并非导致合同无效的充分条件。王艳敏在转让购房资格时并未告知吕新光其丈夫丁正不同意转让，且购房资格是以合理的价格转让，吕新光按协议履行了自己的义务，善意取得了购房资格。因此王艳敏、丁正以丁正未同意转让为由主张转让协议无效，不予支持。 二、关于吕新光对案涉房屋是否有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋尚未进行不动产登记，吕新光与王艳敏之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，吕新光不能根据转让协议的约定直接取得房屋所有权。故其要求确定案涉房屋归其所有的主张，不予支持。 三、关于王艳敏、丁正是否有义务协助吕新光办理房屋产权证书的问题。吕新光与王艳敏签订了转让协议，并履行了转让协议约定的义务，其对涉案房屋具有物权期待权，即一定时间后取得房屋所有权。吕新光与王艳敏签订的转让协议约定了房屋所有权归吕新光，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并不因此由吕新光享有，但在吕新光与王艳敏之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权设立、变动为主要内容的债权债务关系，故王艳敏、丁正对吕新光负有相应的协助办理房屋所有权设立、转移登记的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、王艳敏、丁正于判决生效之日起十五日内协助吕新光办理铁路花园5号楼3单元402室（附车库、地下室）的所有权设立、转移登记；二、驳回吕新光其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王艳敏、丁正负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，王艳敏与吕新光签订协议，约定王艳敏有偿转让选房要房资格，该购房资格虽系基于王艳敏铁路集团职工的身份而取得，但王艳敏未提交证据证明铁路集团禁止转让该资格，故王艳敏、丁正以涉案房屋具有福利性质、未办理网签为由，主张房屋不具备办理过户的条件，理由不成立。王艳敏、丁正以丁正未在协议上签字、事后亦未确认为由主张转让无效，但王艳敏、丁正未提交证据证明王艳敏在签订协议时告知过吕新光丁正对签订协议一事不知情或不同意，且吕新光支付了合理对价，故，一审对王艳敏、丁正的该主张未予支持并无不当。王艳敏、吕新光签订协议后，双方即享有协议约定的权利、亦应履行协议约定的义务。王艳敏、丁正称吕新光从未找他们协商过户事宜，吕新光不认可，该事由不能成为拒绝履行协助义务的正当理由，且吕新光履行了支付转让费的义务，故，在吕新光提出请求时，王艳敏、丁正应按协议约定履行协助过户的义务。 综上，上诉人王艳敏、丁正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王艳敏、丁正负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年二月二十日 书记员  田 然