江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终128号上诉人（原审原告）：苏州新区世纪花园业主委员会。负责人：沈春良，业委会主任。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州新区新升新苑业主委员会。负责人：胡元杰，业委会主任。委托诉讼代理人：陈晓，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱磊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州新港物业服务有限公司。法定代表人：邹立波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺璇，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人苏州新区世纪花园业主委员会（以下简称世纪花园业委会）因与被上诉人苏州新区新升新苑业主委员会（以下简称新升新苑业委会）、苏州新港物业服务有限公司（以下简称新港物业公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪花园业委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判新升新苑业委会、新港物业公司在世纪花园宗地范围内所建设及使用的新升新苑南门门卫室移交给世纪花园业委会，停止侵权，排除妨碍；2.二审案件诉讼费全部由新升新苑业委会、新港物业公司承担。后世纪花园业委会变更上诉请求第一项为拆除新升新苑业委会、新港物业公司在世纪花园宗地范围内所建设及使用的新升新苑南门门卫室，停止侵权，排除妨碍。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清。(一)一审判决查明事实。涉案南门门卫室从建造至使用至今，都属于无规划审批、无设计建设审批及无验收程序的违章建筑。世纪花园三期住宅(房地产开发项目名称)预售价格备案时将小区宗地红线范围内的土地使用权出让金分摊到小业主名下，小区全体业主享有该区域建设用地使用权。新升新苑小区在先建造/使用的南门门卫室已被其后政府颁发的世纪花园小区业主不动产权利证书予以否认，但南门门卫室的违法性却持续存在。为查清南门门卫室建造及移交过程，世纪花园业委会一审中申请追加苏州高新地产集团有限公司、苏州高新区街道办事处、苏州高新区狮山街道新升社区居民委员会为共同被告。一审判决对此只字未提。（二）一审中世纪花园业委会从未确认南门门卫室的作用在于小区进出管理用途。该门卫室设置在两小区的总入口，没有任何管理作用。目前该门卫室保安员是为新升新苑小区服务的，但由于门卫室位于两小区总入口的开放区域，所以无法为新升新苑小区服务。该门卫室对于新升新苑小区来说是冗余的，对新港物业公司来说纯粹是浪费支出。该门卫室不移交给世纪花园小区，影响了世纪花园小区的管理，世纪花园小区因此被人为地分隔为两个管理区域，每年增加一个门岗管理费用162000元。二、一审判决驳回世纪花园小区的其他诉讼请求无法律依据。相邻关系并不是一种独立的物权，其本质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制。而一审法院基于‘自己进入之容忍义务’法律理论，要求拥有完全使用权的世纪花园小区业主容忍新升新苑小区的侵害，这种认定不但喧宾夺主，更是颠倒了主次。一审判决认为“两小区可自行妥善协商该门卫室的管理使用事宜”，这种不判断是非的论断，将持续影响两小区之关系，不利于纠纷的解决。2000年11月6日世纪花园小区开发商与苏州新区国土房产局签订的《新区国有土地使用权出让合同书》中并没有关于涉案南门门卫室的任何权利保留。历史的违法问题更应该依法处置，避免给权利人持续带来伤害。新升新苑业委会辩称，新升新苑小区建成时即修建了本案所涉的道路，用于连接新升新苑小区和竹园路。世纪花园小区位于本案所涉道路的两侧，小区建造时未对本案所涉的道路、门卫室进行任何调整，门卫室位于两个小区共用的出入口，用于对进出两个小区的人员、车辆进行日常管理。世纪花园小区要求将门卫室向其移交，是为了对本小区进行封闭式管理。如此一来势必会对新升新苑小区的人员车辆进出造成不便，容易引起社会矛盾，新升新苑业委会也同意与世纪花园业委会就门卫室的管理使用进行协商。请求驳回上诉，维持原判。世纪花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令新升新苑业委会、新港物业公司将在世纪花园业委会拥有使用权宗地范围内所建设及使用的新升新苑南门门卫室及车行道闸岗亭等建筑物和构筑物拆除，停止侵权、排除妨碍；2.依法判令新升新苑业委会、新港物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苏州新区世纪花园小区和苏州新区新升新苑小区系相邻小区。1997年左右，苏州新区新升新苑小区建造完成，该小区系安居工程小区，在建造当时即规划、修建了涉案的临近竹园路的道路，该道路与苏州新区新升新苑小区内部道路连为一体，供苏州新区新升新苑小区居民及周边居民通行。同时，在涉案道路临近竹园路处的外端部分，建造了南门门卫室，作为小区配套设施。苏州新区新升新苑小区建成后，交付小区3503户业主居住使用。2001年左右，苏州新区世纪花园小区建造完成，并交付小区1540户业主居住使用。苏州新区世纪花园小区的住宅楼，分布在涉案临近竹园路的道路两侧。苏州新区世纪花园小区和苏州新区新升新苑小区建成后，两个小区和周边的居民都可通过涉案临近竹园路的道路自由通行，该道路位置和自由通行状态自两小区建造起至今未发生变化。苏州新区世纪花园小区和苏州新区新升新苑小区在建造完成并交付居民居住使用后，由苏州新港物业公司同时为两个小区提供物业服务。直至2014年5月，苏州新港物业公司停止为苏州新区世纪花园小区提供物业服务。苏州新港物业公司为苏州新区新升新苑小区继续提供物业服务，物业收费标准为每户20元/月。后因苏州新区新升新苑小区已建20多年，建造时的公共设施相对时代发展较为落后，小区主干道为开放式道路，进出车辆多，经常造成交通堵塞。2017年，苏州新港物业公司向新升社区居委会、狮山街道办事处申请援助资金，建造了主干道停车位和各道口安装车行道闸岗亭，涉案车行道闸岗亭由苏州新港物业公司管理使用。2019年，苏州新区世纪花园小区发现涉案临近竹园路的道路位于其小区宗地范围内，故向小区业主发放相关表决票并唱票统计。2019年5月5日，世纪花园业委会作出2019入户征询表决结果公告，其中涉及涉案诉讼事宜的表决历史遗留问题处置方面，发出表决票1412票，收回票数1033票，其中同意票数903票。根据调取的世纪花园三期宗地图显示，涉案临近竹园路的道路位于苏州新区世纪花园小区宗地范围内。庭审中，世纪花园业委会、新升新苑业委会、新港物业公司经查看世纪花园三期宗地图，一致确认：涉案南门门卫室和车行道闸岗亭都处于苏州新区世纪花园小区宗地红线图道路区域内。南门门卫室只是起到管理作用，车行道闸岗亭是对进入苏州新区新升新苑小区的车辆进行规范管理和收费，对于处于苏州新区世纪花园小区红线图内的道路区域停车从未收费，目前该区域处于免费社会停车状态。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”第八十七条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”本案中，涉案南门门卫室和车行道闸岗亭处于苏州新区世纪花园小区宗地红线图道路区域内，世纪花园业委会就本案诉讼事宜向小区业主发出表决票1412票，收回票数1033票，其中同意票数903票。世纪花园业委会提起本案诉讼，诉讼主体符合法律规定。关于南门门卫室问题，因南门门卫室在建造时属于苏州新区新升新苑小区这一安居小区的配套设施，且建造时间早于苏州新区世纪花园小区，且双方于庭审中一致确认该南门门卫室的作用仅在于小区进出管理用途。该南门门卫室的建造存在以及后续管理使用问题系因历史原因造成，一方面，该南门门卫室的存在不宜认定为妨害物；另一方面，该南门门卫室的存在早于苏州新区世纪花园小区，基于“自己进入之容忍义务”法律理论考量，不宜主张拆除该南门门卫室来行使排除妨害权利，苏州新区世纪花园小区和苏州新区新升新苑小区可自行妥善协商该南门门卫室的管理使用事宜。关于车行道闸岗亭问题，因涉案车行道闸岗亭系苏州新港物业公司于2017年向新升社区居委会、狮山街道办事处申请援助资金后建造，涉案车行道闸岗亭由苏州新港物业公司为苏州新区新升新苑小区提供物业服务而管理使用，且涉案车行道闸岗亭确实处于苏州新区世纪花园小区宗地红线图道路区域内，故苏州新港物业公司应将该车行道闸岗亭迁移至苏州新区新升新苑小区宗地范围内，苏州新区新升新苑小区应当予以配合提供场所。关于涉案南门门卫室和车行道闸岗亭范围的道路问题，虽该段道路处于苏州新区世纪花园小区宗地红线图道路区域内，但因二十年前的历史原因，该段道路形成时间早于苏州新区世纪花园小区，且在二十余年的时间里，该段道路客观上作为苏州新区世纪花园小区和苏州新区新升新苑小区以及周边的居民公共通行的道路使用，苏州新区世纪花园小区不应对该段道路进行封堵或设置障碍限制通行，对于该段道路区域的管理使用也应当符合相关法律规定，同时充分考虑公共利益和两个小区及周边居民的民生需求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十六条、第八十三条、第八十四条、第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州新港物业服务有限公司于判决生效之日起三十日内将位于苏州新区世纪花园小区宗地范围内的车行道闸岗亭迁移至苏州新区新升新苑小区宗地范围内。二、驳回苏州新区世纪花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由苏州新区世纪花园业主委员会负担40元，由苏州新港物业服务有限公司负担40元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，世纪花园业委会提交《国有土地使用权出让合同》，证明世纪花园三期地块包括新升新苑小区南门门卫室所占的土地已经通过土地出让的形式全部出让给了世纪花园小区。新升新苑业委会质证认为，对合同真实性无法确认，该合同与本案没有关联。本院认为，本案二审争议焦点为南门门卫室的存在是否构成对世纪花园小区物权的妨害，世纪花园业委会要求拆除该门卫室应否支持。南门门卫室在建造时属于新升新苑小区这一安居小区的配套设施，建造时间早于世纪花园小区。虽然新升新苑业委会未能提交该南门门卫室建造的规划审批手续或权属凭证，但该南门门卫室的建造存在系因历史原因造成，从南门门卫室建造原因、所处位置及使用情况而言不宜认定为妨害物。而且南门门卫室存在在先，世纪花园小区的建设单位经出让获得小区土地使用权在后，在世纪花园小区规划建造及房屋出售的过程中对南门门卫室已予以保留，世纪花园小区现有门岗设置情况在小区建造之初也已经确定。一审法院认为基于“自己进入之容忍义务”法律理论考量，世纪花园业委会不宜要求拆除该南门门卫室来行使排除妨害权利并无不当。关于一审程序问题，本案系世纪花园业委会要求新升新苑业委会、新港物业公司排除妨害的纠纷，当事人对于南门门卫室建造及移交的基本情况并无争议，世纪花园业委会要求追加苏州高新地产集团有限公司、苏州高新区街道办事处、苏州高新区狮山街道新升社区居民委员会为共同被告没有法律依据，本院不予支持。综上所述，苏州新区世纪花园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州新区世纪花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年二月二十六日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。