四川省南充市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）川13行终35号 上诉人（原审原告）潘良均，女，1972年4月3日出生，汉族，住址四川省古蔺县。 委托代理人杨立冬，四川首诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）营山县自然资源和规划局，住所地四川省营山县朗池镇北坝街67号。 法定代表人郭显华，局长。 委托代理人祝鹏胜，该局工作人员。 委托代理人张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）营山县不动产登记中心，住所地四川省营山县朗池镇绥安大道。 法定代表人蒋清平，主任。 委托代理人张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 上诉人潘良均因与被上诉人营山县自然资源和规划局（以下简称营山县自规局）、营山县不动产登记中心房屋所有权登记一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303行初189号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审认定，2009年12月19日，原告潘良均的母亲周某某（乙方）与营山县土地统征储备开发整理中心、营山县白塔新区投资有限公司（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，约定拆迁周某某位于营山县××镇××村七社的房屋及建（构）筑物、附属物，其中第三条约定“三、产权调换安置1、住房：甲方调换给乙方的住房为混合结构，共壹套，……位于白塔安置Ｄ区2幢第3单元2层第1号，建筑面积107.60平方米（产权给潘良均）。……2、门市：甲方调换给乙方的门市为混合结构，共壹间，……位于白塔安置Ｄ区第1层第86号、建筑面积30.38平方米（产权办给潘良均）。”其中“产权给潘良均”、“产权办给潘良均”均为手写，周某某按指纹确认。 周某某于2016年去世，2016年11月18日办理了户籍注销登记。2020年7月6日，营山县土地统征储备开发整理中心通知周某某的还房能够办理权属证书，原告遂持相关资料到营山县登记中心，申请将产权调换给周某某的房屋登记办证到自己名下，营山县登记中心工作人员口头告知原告不予受理，并告知其应先经营山县房地产管理局办理房屋交易（赠与）事宜后才能办理。2020年8月5日，原告向营山县登记中心邮寄了房屋办理权属证书申请和相关资料，营山县登记中心仍然告知不予受理。2020年8月31日，营山县房地产管理局向原告出具告知书，告知原告应当补充提交产权来源证明、所有法定继承人相关证明、有效的赠与合同、周某某的全部继承人关于不动产分配的协议或经公证的继承书等相关资料。原告认为，周某某生前已将案涉房屋赠与原告，被告应当为原告办理房屋权属证书，故诉至原审法院，请依法判决。 另查明，营山县登记中心系营山县自规局的下属事业单位，负责具体办理营山县规划区内不动产登记发证工作。 还查明，周某某生育有五个子女，为别为潘建忠、潘建平、潘良才、潘良碧、潘良均，均在世。 原审认为，根据相关法律法规规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告营山县自规局作为房屋登记行政主管部门，负责其辖区内的房屋登记工作。营山县登记中心受营山县自规局授权具体办理房屋登记工作，其作出的房屋登记行政行为由营山县自规局承担责任。 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因买卖、互换、赠与不动产导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知9.3规定，房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请，其中包括买卖、互换、赠与。本案中，原告潘良均以周某某在《房屋拆迁协议书》中注明的“产权给潘良均”、“产权办给潘良均”认为周某某已将案涉房屋赠与潘良均，从而单方申请办理不动产登记，原审法院认为，即便潘良均与周某某的赠与行为成立，双方的赠与并不产生物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，在没有办理不动产登记的情况下，案涉房产所有权并不属于潘良均。《不动产登记操作规范（试行）》的通知2.1.2对单方申请不动产登记做出了规定：属于尚未登记的不动产申请首次登记的，继承、受遗赠取得不动产权利的，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的等情形可以由当事人单方向不动产登记机构申请办理不动产登记。故潘良均单方提起不动产登记申请不符合上述实施细则和规范的规定，营山县登记中心不予受理潘良均的办证申请并不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告潘良均的诉讼请求。案件受理费50元，由原告潘良均负担。 上诉人潘良均上诉称，一、尚未首次登记且原权利人已去世，由权利继受人单方申请“首次登记”合法合规。案涉登记不属于“转移登记”，一审判决认定本案单方申请“不符合规定”系明显的认定事实错误和适用法律错误。案涉房产系上诉人母亲周某某拆迁安置获得，周某某系原权利人。拆迁部门2012年交付房产，2020年才通知可以办证。尚未首次登记且原权利人已去世是案涉房产存在的两个特殊情况。案涉房产可以办证后，原权利人不可能死而复生去办理首次登记，也不可能与上诉人共同办理转移登记。登记机关显然不能按通常程序将产权首次登记到已去世且无有效身份信息的原权利人名下。因此本案只能由权利继受人单方申请房产首次登记（无需转移登记）。在上述特殊情况被查证属实后，被上诉人应当受理权利继受人的单方申请并将房产首次登记在权利继受人名下，符合国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（一）项和国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》第2.1.2第1项的规定。被上诉人行政不作为明显存在，一审判决认定上诉人单方申请不符合规定系明显的认定案件事实错误。案涉登记不属于“转移登记”，一审判决引用《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条和《不动产登记操作规范（试行）》9.3的规定属于明显的适用法律规范错误。二、上诉人系原权利人唯一书面指定的房产继受人，无论被认定为“可以单方”还是“应当双方共同”申请登记，上诉人均是适格的申请人。即或本案需要办理转移登记，无论被认定为“应当双方共同申请”房产登记的“赠与”（上诉人为“受赠与方”，应共同办证但缺席的一方是已死亡的“赠与人”周某某），还是被认定为“可以由当事人单方申请”不动产登记的“继承或受遗赠”房产登记，上诉人都是适格的申请人。三、以“没有办理不动产登记”否定上诉人作为唯一权利继受人申请办证的资格，违反了“未办理物权登记，不影响合同效力”这一物权法原则。《房屋拆迁协议书》和周某某书面指定将房产“产权（办）给潘良均”，二合同均是案涉房屋产权变动的基础行为。上诉人申请办证资格是该合同真实、合法、有效的结果，而不应由“房产是否办理登记”来决定。一审判决违反了民法典二百一十五条的规定，存在明显的认定事实和适用法律错误。请求撤销发回重审或改判准予上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人营山县自规局和营山县不动产登记中心辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律依据准确，应当予以维持。1、上诉人不能作为单独的原告起诉。本案的事实是:周某某生前通过房屋拆迁取得安置房，但一直没有办理房屋权属首次登记，更不能办理房屋权属变更（过户）登记。周某某去世后，其生前生育的五个子女潘建忠、潘建平、潘良才、潘良碧、潘良均就是法定继承人，由这五人共同行使房屋拆迁安置房的合同权利。即使要办理案涉房屋权属的首次登记，其申请人也不仅是上诉人潘良均一人，其首次登记权利人或变更登记后的权利人也不宜由上诉人直接确定为潘良均一人单独所有。2、上诉人向营山县不动产登记中心提交登记申请，不予受理的理由也予以告知。上诉人至今都没按照营山县房地产管理局的要求办理交易备案，却要求被上诉人越过营山县房地产管理局的行政管理职能直接为其办理房屋权属登记，显然不合情更不合法。上诉人申请不动产登记不符合权属登记的实质条件，更不具备《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定的形式要件。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。 本院二审查明，2009年12月19日，上诉人潘良均的母亲周某某（乙方）与营山县土地统征储备开发整理中心、营山县白塔新区投资有限公司（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，约定拆迁周某某位于营山县××镇××村七社的房屋及建（构）筑物、附属物。其中第三条约定“三、产权调换安置。1、住房：甲方调换给乙方的住房为混合结构，共壹套，位于白塔安置Ｄ区2幢第3单元2层第1号，建筑面积107.60平方米（产权给潘良均）。2、门市：甲方调换给乙方的门市为混合结构，共壹间，位于白塔安置Ｄ区第1层第86号、建筑面积30.38平方米（产权办给潘均）。”其中“产权给潘良均”、“产权办给潘均”均为手写。 周某某于2016年去世，2016年11月18日办理了户籍注销登记。2020年7月6日，营山县土地统征储备开发整理中心通知周某某的还房能够办理权属证书，上诉人遂持相关资料到营山县不动产登记中心，申请将产权调换给周某某的房屋登记办证到自己名下，营山县不动产登记中心工作人员口头告知其不予受理。2020年8月5日，上诉人向营山县登记中心邮寄了房屋办理权属证书申请和相关资料，营山县登记中心仍然告知不予受理。2020年8月31日，营山县房地产管理局向上诉人出具告知书，告知上诉人应当补充提交产权来源证明、所有法定继承人相关证明、有效的赠与合同、周某某的全部继承人关于不动产分配的协议或经公证的继承书等相关资料。由于上诉人未提交上述资料，营山县不动产登记中心未为其办理不动产登记。上诉人潘良均遂提起本案诉讼。 另查明，周某某生育有五个子女，为潘建忠、潘建平、潘良才、潘良碧、潘良均，均在世。 以上事实，有上诉人提交的身份证、房屋拆迁协议书、办证通知书、营山县白塔拆迁安置还房清算组的情况说明、居民死亡户籍注销证明、营山县绥安街道白塔社区的证明、办证申请书及办证材料、邮政快递单、告知书，营山县不动产登记中心提交的营委编发〔2015〕17号文件、营委办发〔2019〕1号文件等证据予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应为上诉人办理案涉房屋的不动产登记。 第一，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款“下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”的规定，上诉人潘良均主张系其母亲遗产房的遗嘱指定继承人，且案涉房屋尚未登记，应属首次登记，有权向不动产登记机构单方申请办理不动产登记。 第二，根据《不动产登记操作规范》“1.8.6继承、受遗赠的不动产登记。因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：1.8.6.1申请人提交的申请材料包括：1、所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；2、被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；3、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；4、放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；5、继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；6、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；7、被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；8、被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。”的规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人应向登记机关提交经公证的材料或者生效的法律文书。申请人未提交公证材料或者生效的法律文书，则除了提交相关证明外，还应提交遗嘱或者遗赠扶养协议。本案中，上诉人主张其系遗嘱指定继承的主要证据是其母亲与拆迁部门签订的《房屋拆迁协议书》上手写的两处“产权给潘良均”，但两处手写部分内容却不一致，分别出现了“潘良均”和“潘均”，虽上诉人当庭陈述手写部分系拆迁办工作人员所写，其母亲周某某捺手印予以确认，但却未提交相关证据予以佐证，其真实性本院不宜采信。故上诉人提交的不动产登记申请资料不符合上述规定，被上诉人不为其办理不动产登记并无不当。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；”的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘良均负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄娟 审判员  刘伟 审判员  李旸 二〇二一年二月二十四日 书记员  刘唯