中华人民共和国 山东省阳信县人民法院 民 事 判 决 书 山东省阳信县人民法院 民事判决书 （2021）鲁1622民初151号 原告：马观镇，男，1963年7月9日出生，汉族，住阳信县。 委托诉讼代理人：张立梅，山东方明达律师事务所律师。 被告：李金明，男，1986年5月11日出生，汉族，住阳信县。 原告马观镇与被告李金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马观镇及其委托诉讼代理人张立梅，被告李金明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马观镇向本院提出诉讼请求：1、责令被告向原告偿还房屋租赁费11000元；2、责令被告支付自起诉之日至实际清偿之日的欠款利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉求标的为4680元。事实与理由：2019年9月17日被告李金明租赁原告马观镇位于鲁北大街原县××街楼房××楼的房屋2间，并签订书面《房屋租赁合同》，租期3年自2019年9月17日至2022年9月17日，租金每年38000元，一年一付。合同履行过程中被告拖欠原告第一年租金11000元未付，并出具欠条。后经原告同意，被告于2020年7月份将租赁房屋转租给李传军，由原告与李传军签订租赁合同收取租金，并与被告解除合同。上述欠款扣除被告提前转租的两个月租金6320元后，仍余欠4680元，经原告多次催收至今未付。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告辩称：原告所诉与事实不符，我与原告签订房屋租赁合同租赁原告房屋经营包子铺属实，但双方曾口头约定，在我装修租赁房屋期间，原告同意免除半个月的租金1600元。租赁期间，2020年由于疫情原因有两个月没有开门营业，经与原告协商，原告同意免除一个月的租金，以上合计免除一个半月租金4800元。后因生意不好，经原告同意于2020年7月18日将房屋转租给了李传军，并由原告与李传军签订租赁合同收取租金，此后这个房屋已与我没有关系，我和原告的租赁合同已解除。扣除2020年7月18日至9月17日李传军交纳的这两个租金和我之前交纳的租金27000元，以及原告同意减免的一个半月租金，我认为不欠原告租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据一、2019年9月17日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，2020年7月26日原告与李传军签订的《房屋租赁合同》一份；证据二、被告于2019年7月6日和9月27日出具的欠条两张。以及原、被告陈述一致的被告已向原告交纳租金27000元，双方于2020年7月份解除租赁合同的事实。本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实认定如下，被告有关原告曾口头同意因房屋装修免除半个月租金1600元，2020年因新冠疫情其经营的店铺停业两个月免除一个月租金3200元，扣除后不欠原告租金的陈述。原告质证有异议，否认曾口头免除被告应交纳的一个半月租金，并称年租金38000元，每月租金3160元，扣除被告已交纳的租金27000元和转租后李传军交付的2个月租金6320元，被告尚欠租金4680元未付。 本院综合审核认为，被告所述因装修租赁房屋，原告曾同意减免半个月租金一事，原告质证有异议并否认此事，称没有同意免除被告半个月的房租。根据被告质证无异议的原告提交的证据一租赁合同和证据二被告两次出具的租金欠条，可以证实，如果原告曾因被告进行房屋装修而同意减免半个月的租金，应在双方签订的合同中有所表述或在被告向原告出具欠条时予以扣除，但在上述书证中均为体现，因此被告的此项陈述属于单方意思表示，并未获得原告认可同意，故本院依法不予确认。对于被告所述因2020年发生新冠疫情其店铺停业两个月原告曾同意减免其一个月租金一事，原告质证虽有异议，不同意减免租金。但在2020年春节后发生新冠疫情是客观事实，被告主张因此停业两个月虽无相关证据证实，而当时全国范围内限制人员出行是众所周知的事实。2020年2月3日阳信县新型冠状病毒感染的肺炎疫情处置工作指挥部令第8号《关于进一步加强交通出行管控措施的通知》第六条规定，严格控制居民出行••••••，原则上不要外出。2020年3月10日阳信县防控疫情处置工作指挥部令第129号《关于积极应对新冠肺炎疫情影响支持个体工商户复工复产的意见》第一条规定，推动个体工商户有序复工复产。至此，在禁止人员出行和店铺营业40余天后，本地准许个体工商户复工复产。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案被告租赁原告的房屋用于经营包子铺，发生在新冠肺炎疫情防控期间，导致被告不能正常开门营业，属于不可抗力因素，若仍按原租赁合同约定要求被告支付租金，明显不公，依据公平原则应适当减免禁止营业期间的租金。故本院根据本地疫情防控的实际情况，对被告主张因新冠疫情防控期间导致的店铺停业时间按40天予以确认，停业期间的租金酌情减半按2080元确定支付（38000元÷365天×20天）。 依据确认的证实查明以下事实，2019年9月17日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告为承租人（乙方），原告为出租人（甲方），乙方租赁甲方位于阳信县××街××街楼房××楼房屋2间；租期3年自2019年9月17日至2022年9月17日，租金每年38000元，一年一付，租前付清一年的租金；乙方对房屋有使用权没有转让权，如需对房屋有所改动，需经甲方同意，否则一切后果自负，乙方装修以旧换新。合同签订前被告于2019年7月6日向原告支付租金15000元，出具欠租金23000元的欠条一张，合同签订后被告又于2019年9月27日向原告支付租金12000元，并出具欠租金11000元的欠条一张。被告因生意不好，经原告同意于2020年7月18日将承租房屋转租给李传军，并由原告于2020年7月26日与李传军直接签订《房屋租赁合同》，约定租期一年自2020年7月26日至2021年7月26日，并收取租金38000元。至此，原、被告双方解除了房屋租赁合同，被告实际租赁原告房屋为10个月，应付租金为31660元。在被告租赁期间发生了新冠肺炎疫情，本地政府采取应急防控措施，严格禁止人员出行及商铺营业达40天。被告因疫情防控导致停业期间的租金应减半按2080元交纳，扣除被告已交纳的租金27000元和应减免的租金2080元后，尚欠原告租金2580元至今未付。 本院认为，原、被告双方在自愿基础上签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行，由此产生的债权债务受法律保护。由于涉案房屋租赁期间发生新冠肺炎疫情，各地政府根据本地情况发布了禁行令，被告遵守了政府的法令。因此，根据公平原则和危难之时，团结一心，共克时艰的时代精神，被告主张因防控疫情导致停业的时间和停业期间的租金，应按本院审查确认的停业时间及租金计算交纳。原告诉求租金超出本院确认的部分，有失公平，本院依法不予支持，原告诉求的利息，无合同依据，本院依法不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下： 一、被告李金明于本判决生效后十日内向原告马关镇偿还租金2580元； 二、驳回原告马关镇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，减半收取38元，由原告马关镇负担13元，被告李金明承担25元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  赵风军 二〇二一年二月二十二日 书记员  邢一建