江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏05民终1389号上诉人（原审原告）：薛芳。上诉人（原审原告）：陈双胜。被上诉人（原审被告）：常熟市宝鼎服装有限责任公司，住所地江苏省常熟市新莲路260号。法定代表人：张小宝。委托诉讼代理人：俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：石秦，江苏俞晓华律师事务所实习律师。上诉人薛芳、陈双胜因与被上诉人常熟市宝鼎服装有限责任公司（以下简称宝鼎公司）业主共有权纠纷一案，不服常熟市人民法院作出的（2020）苏0581民初4975号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛芳、陈双胜上诉请求：撤销原审裁定并指令一审法院继续审理本案。事实与理由：一、一审裁定认为本案为土地权属争议纠纷错误，双方当事人不存在土地权属争议。1.《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2、本案现有证据证明，2007年7月4日常熟市人民政府土地行政主管部门出具给被上诉人的“常国用[2007]字第001353号《国有土地使用权证》”这一不动产权属证书载明的被上诉人在长江商厦小区范围的全部土地使用权性质为“共用土地使用权”并且在该《国有土地使用权证》所附的地籍图上明确载明“本宗地为共用宗地，其中宝鼎公司分摊土地面积11843.9平方米”，并非一审裁定认定的“本宗地为共用宗地，其中宝鼎公司土地面积11843.9平方米”。一审裁定遗漏“分摊”二字，明显有误。3、2007年6月30日，被上诉人请求土地变更登记时，对其拥有的土地使用权是共有使用权也是明知的。4、按照《物权法》的规定，被上诉人在长江商厦小区拥有的土地使用权的凭据只能是“常国用[2007]字第001353号《国有土地使用权证》”这一不动产权属证书。如果被上诉人认为该权属证书记载有误，完全可以提出变更登记，在没有变更之前，被上诉人在长江商厦小区只享有共有土地使用权。5、上诉人对国土部门颁发的“常国用[2007]字第001353号《国有土地使用权证》”载明的土地权属内容没有任何异议。本案上诉人提起的是被上诉人侵犯土地共有权纠纷，本质上是侵权之诉，不是土地权属争议。二、一审裁定采信被上诉人提供的《说明》这一证据错误。1、该份《说明》证据，是行政机关内部的往来公文，并不是出具给被上诉人的。直至目前，被上诉人也没有出具其合法取得这份《说明》的相关证据。因此，这份来源不合法的证据，应为非法证据，理应不予采信。另外，从《说明》的内容来看，该《说明》显然与不动产权属证书以及不动产登记簿记载的内容不符。即使是真实的，其效力也低于不动产权属证书以及不动产登记簿。2、依据《物权法》的规定，该份《说明》不是不动产登记簿，不具有证明被上诉人在长江商厦小区拥有独立土地使用权。不排除《说明》是渎职行为的结果。3、本案被上诉人没有提交不动产登记机构保存的不动产登记簿记载的内容与其持有的不动产权属证书记载的内容不一致的证据。没有提交其主张独立使用权的权利凭据。在被上诉人没有依法变更其持有的不动产权属证书之前，本案只能依据被上诉人持有的不动产权属证书来确认其权利性质和范围。4、一审裁定理由回避被上诉人持有的土地使用权证书及其所附地籍图明确载明被上诉人拥有的是“共用分摊面积”这一法定事实，错误采纳《说明》这一无效证据，并依此作出双方存在土地使用权争议的主观认定，显然无事实和法律依据。三、一审裁定适用法律错误。1、常熟市人民政府对本案长江商厦小区的土地使用权确权登记工作已经完成。上诉人对政府的登记确认结果无异议。如果被上诉人认为登记有误，应该向登记机关提出异议申请变更，但截止目前，被上诉人并没有向登记机关提出异议申请。登记机关出具的不动产权证书，是双方行使权利的唯一凭证。2、适用《土地管理法》第十四条第一款规定的前提条件是双方对土地所有权和使用权存在争议，而本案双方对使用权没有争议，不存在土地使用权的归属争议。本案上诉人提起的是侵权之诉，并没有提起确权之诉，起诉的主要依据就是被上诉人依法确定的土地使用权是共有土地使用权，被上诉人无独立使用权，这是人民政府已经确定的事实。3、一审裁定主观认定双方存在土地使用权的归属争议，进而适用《土地管理法》第十四条第一款规定，认定上诉人的起诉不属于人民法院的受案范围，显属适用法律错误。四、一审裁定认定事实错误。1、被上诉人是因为购买了江苏常熟农村商业银行股份有限公司(以下简称常熟农商行)的房屋后，成为了长江商厦小区的业主的。因此，其享有的是常熟农商行在转让时的权利和义务。2、常熟农商行在转让时，除了房屋所有权证书外，还有一本“常国用(2005)第001458号《国有土地使用权证书》”。该《国有土地使用权证书》载明的常熟农商行拥有的土地使用权面积和共用分摊面积均为11843.9平方米。也就是2005年，常熟农商行并没有独立的土地使用权。对此，常熟农商行是认可的。3、2007年，被上诉人受让的是农商行拥有的地上建筑物，并不是土地使用权。被上诉人继受取得房屋所有权时，农商行所拥有的分摊面积土地使用权自然转归被上诉人享有。4、无论政府土地管理部门对长江商厦小区的土地是如何管理的，土地权属是如何演变的，被上诉人的权利范围只能以常熟农商行享有的范围为准。被上诉人从常熟农商行继受的是共有分摊面积土地使用权。被上诉人在办理土地使用权变更时，也是按照共有分摊面积土地使用权申请变更的。被上诉人无权对常熟农商行之前的土地权属状况提出异议，也无权超越常熟农商行的地位去主张权利，其拥有的就是常熟农商行在转让时的既有权利。本案被上诉人的权利应以登记为准。5、被上诉人声称其拥有的土地使用权证的内容是行政机关登记错误导致的，但其没有提供相应的证据予以证明。综上，上诉人的起诉符合法院受案范围，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。宝鼎公司辩称：一、上诉人的请求权基础错误，被上诉人并未侵犯上诉人权利。上诉人认为被上诉人侵害了其业主的共有权利，但是根据《民法典》第二百七十一条对建筑物区分所有权的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”共有权利分为法定共有和约定共有。但是，上诉人要求被上诉人停止占用的土地并非为建筑物内除住宅、经营性用房等以外的共有部分，该土地既不是法定共有部分，也不是天然共有部分，更不是约定共有部分。所以上诉人提出的被上诉人侵害其业主共有权存在请求权基础错误。二、本案不属于法院受理范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，上诉人为长江商厦小区的业主，后继受取得××11843.9平方米土地使用权，其持有的国有土地使用权证所附的宗地图备注内容显示本宗地为共用宗地。后土地管理部门又出具《说明》进一步明确，涉案长江商厦宋地图北面5501.5平方米面积的土地系被上诉人独自使用。上诉人所述对上述长江商厦宗地图中标明北面5501.5平方米的土地使用权归属存在争议的，应先行处理诉争地块的土地使用权归属问题。而该争议依法并不属于人民法院民事诉讼受案范围，所以上诉人不应当将上述争议诉至人民法院。三、确实存在土地权属登记错误。根据常土转函(2007)字第0016号《关于同意转让土地使用权的的函》，当时的常熟市国土资源局同意常熟农商行向被上诉人转让常熟市地块使用权，双方且签订了《土地使用权转让合同》，并非上诉人所述的被上诉人仅购买了长江商厦房屋后才成为业主的。根据多次资产转让的资料显示，原本由两个土地使用权人，其中金穗房产公司在其土地上开发了长江商厦，上诉人后成为长江商厦小区业主。然而另一块地即长江床上用品市场所属地块一直未开发建造。因常熟农商行通过抵债的形式，获得了上述两块地块的土地使用权及其地上建筑物。常熟农商行将上述土地和地上建筑物转让给被上诉人时，已经因为土地局的一个登记错误而使两本土地证简单机械的合并为一本证，将原来那块未开发建设的独立占用的土地与长江商厦所占土地成为同一性质“共用宗”。上述行政登记错误的行为，被上诉人也在积极地与属地政府及各部门进行协调处理。薛芳、陈双胜向一审法院起诉请求：1.判令宝鼎公司停止占用位于长江商厦小区范围内西北侧的公共场地。2.判令宝鼎公司将位于长江商厦小区范围内西北侧的公共场地铺设平整恢复原状。3.案件受理费由宝鼎公司承担。一审法院经审查查明，1994年5月12日，常熟市金穗房地产开发公司、常熟市长江工贸实业总公司取得常熟市商城中路长江商厦（工业品市场）建设工程规划许可证，建筑项目名称，长江商厦（工业品市场），建筑位置商城中路。1994年12月12日，经常熟市计划委员会批复，同意常熟市金穗房地产开发公司在招商城开发区内建造综合工业品经营用房项目：建筑总面积24000平方米。1995年12月4日，常熟市金穗房地产开发公司（乙方）、常熟市长江工贸实业总公司（招商城床上用品市场）（甲方）签订协议书。双方约定甲方于1992年10月28日在招商城中路北侧、新建路东侧批租建设用地15324.97平方米（折22.9874亩），并委托乙方于1993年10月开始建设“长江商厦”，现该商厦已竣工，并交付使用，考虑到房产销售、物业管理、商场管理等诸多因素，经双方协商，此地块产权做相应的调整。一、以长江商厦大楼北侧墙面（含坡道北侧面）以北5米处为分界线（具体划分以土管局测量为准），将此地块一分为二。界线以北占地5501.50平方米用地产权属甲方；界线以南长江商厦地块占地9823.47平方米，甲乙双方各占部分产权。二、已建成使用的长江商厦总建筑面积25062.24平方米，其房屋产权和土地产权划分为：1、商住区3号楼、7号楼二幢写字楼建筑面积2072.84平方米、地下室2056.98平方米、一层商场5894.87平方米、二层商场5894.87平方米、门厅85.78平方米、地下室出入口83.88平方米、七号梯92平方米，合计建筑面积16181.22平方米，其房屋产权属甲方。甲方在此地块上房屋产权面积占总建筑面积的64.564%，即在此地块上甲方拥有6342.43平方米的土地产权。2、商住区1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、8号楼，共84户住宅房，建筑面积为8702.80平方米。8号梯34.22平方米，合计建筑面积8881.02平方米，其房屋产权属乙方。乙方在此地块上的房屋产权面积占总建筑面积的35.436%，即在此地块上乙方拥有3481.04平方米的土地产权。同日，常熟市长江工贸实业总公司（甲方）与常熟市农村信用合作联社（乙方）签订《国有土地使用权转让》，双方约定，甲方将位于常熟市招商城新建路258号土地面积5501.5平方米的土地使用权转让给乙方，原出让合同中所规定的一切权利、义务也一并转移给乙方。1995年12月26日，常熟市金穗房地产开发公司取得坐落于常熟市.4平方米土地的国有土地使用权证[常让国用（1995）字第079号]。1996年1月24日，常熟市招商城床上用品市场取得招商城新建路258号商住综合楼5501.5平方米土地的国有土地使用权证。2000年5月30日，常熟市长江工贸实业总公司（甲方）与常熟市农村信用合作联社（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，双方约定甲方将位于常熟市招商城长江商厦（根据同金穗房产公司的协议，总计9823.4平方米土地中占6342.43平方米）面积6342.43平方米的土地使用权转让给乙方，原出让合同中所规定的一切权利、义务也一并转移给乙方。2000年6月20日，常熟市农村信用合作社联合社取得国有土地使用权证[常让国用（2000）字第115号]，土地坐落为虞山镇招商城，使用面积为11843.93平方米。2005年8月5日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司取得新建路258号国有土地使用权证[常国用（2005）字第001458号]，使用面积11843.9平方米。2006年11月29日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司（甲方）与宝鼎公司（乙方）签订《资产转让协议》，双方约定：甲方将拥有的新建路258号长江商厦一层、二层、地下室、房屋面积13732.7平方米和新建路258号3幢、7幢部分住宅房屋面积1581.4平方米(上述房屋共计土地面积11843.9平方米)，分别以4260万元和553.49万元，共计人民币大写肆仟捌佰壹拾叁万肆仟玖佰元整的价格转让给乙方，乙方以货币资金一次性付清，款项付清后，该标的物产权属乙方所有。二、本次转让为带租转让，乙方在接管长江商厦资产后，保持原状的，乙方要维持原经营户的经营权；若进行整体翻建的，乙方要对原经营户的门市部进行安置，拆除一个安置一个，以稳定为宗旨，确保原经营户正常经营。三、长江商厦翻建后，甲方在长江商厦的“常熟农村商业银行泰安分理处”，乙方实施拆一还一(以房屋四周墙体测量面积为准，现状面积12米x11.9米，计142.8平方米)。网点地址为改造后的底楼沿街，具体方位甲方确认，产权属乙方，甲方使用至2046年为止。如甲方续租，双方协商后，另行签订租赁协议……2007年2月15日，经常熟市国土资源局函复江苏常熟农村商业银行股份有限公司：同意你公司向宝鼎公司转让位于常熟市长江商厦（258）号的地块使用权，面积为11843.9平方米，原土地证号为：常国用（2005）字第001458号；转让地块的用途为商业用地；土地出让终止日期为2046年1月23日；转让交易价格不低于2690元/平方米；按现状转让，房屋建筑面积15314.1平方米。2007年7月4日，宝鼎公司取得国有土地使用权证[常国用（2007）字第001353号]，使用权面积11843.9平方米，该国有土地使用权证所附的宗地图备注：本宗地为共用宗地，其中宝鼎公司土地面积为11843.9平方米。2008年8月5日，常熟市国土资源局土地登记所出具说明一份，载明：宝鼎公司持××土地使用权证，土地证号常国用（2007）字第001353号，土地使用权类型“出让”，土地用途“商住”，终止期2046年1月23日。土地使用面积11843.9平方米，其中独自使用面积5510.5平方米，共同分摊面积6342.4，独自使用面积位于该宗地北侧。2016年8月8日，陈双胜购买坐落于常熟市长江商厦6幢404房屋，用途为成套住宅，面积：分摊土地面积17.4平方米/房屋建筑面积104.20平方米，使用期限2045年12月10日。2017年6月7日，薛芳购买坐落于常熟市长江商厦2幢501房屋，用途为成套住宅，面积：分摊土地面积14.90平方米/房屋建筑面积89.30平方米，使用期限2045年12月10日。2018年5月，宝鼎公司对位于××（原新建路258号）彩钢结构市场进行拆除，并拟对该地块进行开发。一审审理过程中，薛芳、陈双胜明确第1项诉讼请求中“小区范围内西北侧公共场地范围”即宝鼎公司提交产权证附图长江商厦的红线范围内标明的5501.5平方米范围。上述事实由国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、协议书、国有土地使用权转让合同等证据及当事人陈述在卷证实。一审法院认为：起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，薛芳、陈双胜为原新建路258号（现门牌号为××）长江商厦小区的业主。后宝鼎公司继受取得××11843.9平方米土地使用权，其持有的国有土地使用权证所附的宗地图备注内容显示本宗地为共用宗地。后土地管理部门又出具《说明》进一步明确，涉案长江商厦宗地图北面5501.5平方米面积的土地系宝鼎公司独自使用。现双方当事人对上述长江商厦宗地图中标明北面5501.5平方米的土地使用权归属存在争议，其应先行处理诉争地块的土地使用权争议，而该争议依法并不属于人民法院民事诉讼受案范围，故薛芳、陈双胜的起诉不符合条件。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定：驳回薛芳、陈双胜的起诉。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，薛芳、陈双胜起诉要求宝鼎公司停止占用位于常熟市长江商厦小区西北侧的公共场地5501.5平方米并将其恢复原状，主张权利依据的理由为其系该小区业主，对该地块享有合法权利。宝鼎公司则主张，根据常国用（2007）字第001353号国有土地使用权证以及2008年8月5日常熟市国土资源局土地登记所出具的说明等证据，其对该地块能够独自使用。据此，虽然薛芳、陈双胜以业主共有权纠纷起诉要求宝鼎公司停止使用诉争土地，但处理该纠纷的前提应先行处理双方当事人关于诉争地块的土地使用权归属争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。因前述争议并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故一审法院据此裁定驳回薛芳、陈双胜的起诉，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄源榕审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二一年二月二十日书记员  徐 韬