山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14262号 上诉人（原审被告）：王炜，女，1972年2月26日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人:许赛飞，北京市京师律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：王本源，男，1997年3月17日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人:许赛飞，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王胜正，男，1970年6月6日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所实习律师。 原审原告：朱金芳，女，1972年8月14日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所实习律师。 上诉人王炜、王本源因与被上诉人王胜正及原审原告朱金芳房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王炜、王本源上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回原审法院重审；2、本案一审、二审诉讼费用由王胜正承担。事实和理由：一、程序问题。上诉人认为原审法院存在重大程序违法。上诉人一审开庭前依法向原审法院提起延期开庭或中止诉讼申请。理由为被上诉人提起本案的主要依据为青岛市中级人民法院于2020年6月9日作出的(2020)鲁02民终3074号民事判决，此判决推定被上诉人王胜正与王洪栋于2003年9月21日签订的《协议书》有效。现上诉人已对此裁判结果向青岛市中级人民法院依法申请再审并已审核通过予以立案。根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的诉讼，中止诉讼”的规定。被上诉人依据涉案《协议书》推定有效诉至原审法院，请求法院判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记手续的诉请，需要以再审案件的审理结果为依据，因此依法请求法院中止本案讼或延期开庭，以免出现案件裁判结果不一致，有损法律的公平正义，亦会造成司法资源的浪费。并一同提交了再审法院对上诉人申请的再审已经立案审查通过的网页截图予以证明此事实。原审法院收到上诉人的申请和相关材料后如期开庭，在庭审中未对不同意上诉人延期开庭或中止诉讼的理由进行释明，然而在一审判决中将协议书推定有效做为裁判的主要依据，加之判决书中认定上诉人未提交上级法院已经裁定对案件进行再审的证据，明显属于事实认定错误。综上所述，上诉人申请二审法院对本案予以中止诉讼或为查明案件事实联系再审法院法官取得相关文书后进行处理此事宜，以免一错再错。二、实体问题。原审法院依据的(2020)鲁02民终3074号民事判决书存在诸多错误，上诉人已经依法申请再审并已立案，原审法院依据此判决书为主要依据的裁判结果明显错误。(一)相关法律规定上诉人所依据的涉案《协议书》已被《房地产买卖契约》所代替，原审法院不应当以涉案《协议书》有效的判决为审理本案的主要依据。上诉人认为：“原审法院认定双方实际履行的应为2003年的协议书，2007年的《房地产买卖契约》系为办理产权登记目的签订”属于事实认定错误。法律依据：根据《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二条第十款：“关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题，房地产交易中，有些当事人为规避国家税收法律和税收监管，出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同，其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案，另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。”根据《合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”事实依据：1、被上诉人提交的两份收条总额与《房地产买卖契约》的金额一致；2、被上诉人与王洪栋所签订的涉案《协议书》与《房地产买卖契约》的内容不一致，针对同一标的存在前后两个合同，两个合同相差四年之久，后签署的《房地产买卖契约》内容约定明确，对已履行部分的价款进行确认，因此根据法律规定应以签署在后的《房地产买卖契约》为准。原审法院不应当以涉案《协议书》推定有效的判决为审理本案的主要依据。(二)上诉人认为：认定《协议书》有效的二审法院，无权推定王炜知晓并同意王洪栋处分涉案房屋。法律规定：《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第九条已购公房上市出售、赠与或交换的按下列程序办理：(一)申请确认：由已购公房所有权人持房屋所有权证和国有土地使用证及身份证和户籍证明，到房屋所在地交易管理部门填写已购公房上市交易确认申请表，并提交同住成年人和房屋共有权人同意该房屋上市的证明材料，办理已购公房上市交易确认手续。”法律依据的现实操作：上诉人去往涉案房屋所在地黄岛区不动产登记中心向工作人员了解得知，公有住房如进行买卖交易，必须为申请购买公有住房的申请人一同到不动产登记中心办理变更手续，如一方不到场，即无法进行交易及办理变更登记手续。若按照被上诉人主张王炜知晓和同意，需要被上诉人举证，并且法官应重点审查的事项而非推定判决。本案针对《协议书》或《房地产买卖契约》的签署主体及合同的相对性，上诉人属于第三人，法院应着重审查双方依据《房地产买卖契约》缴纳税费后为什么未办理变更登记，以保护物权人或善意上诉人的合法权益，并且王洪栋去世后至2018年期间，原审被告王炜多次去往涉案房屋主张权利，存在一同前往的证人予以证明房屋为无人居住状态及2018年变更登记到其名下可知，王炜对被上诉人主张的房屋买卖事宜一直处于不知晓和不同意的状态。综上，根据物权法定、物权区分原则、《协议书》或《房地产买卖契约》的签订和履行、法律依据等情况，法院推定王炜对涉案房屋的买卖为知情和同意与事实相悖，进而推定《协议书》有效属于事实推定错误。三、根据物权的区分原则，即使涉案《协议书》有效，被上诉人依法亦不能取得涉案房屋的所有权。(一)根据物权的区分原则涉案《协议书》有效依法亦不能确认房屋的所有权为被上诉人。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”区分原则是指相对于债权行为而言，物权行为是具有独立意思表示的另一个法律实施。物权行为的意思表示以物权的变动为其直接内容。在物权变动中，应把引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为分为两个不同的法律行为。(二)根据《买卖合同司法解释》第三条的实践解析—―“物权变动二阶模式”物权变动二层次：“基础法律关系+物权变动公示”。其一，两个层次相互区分，依次递进。第一层次是基础法律关系，即买卖合同的效力等问题；在此基础上才有第二层次的问题，即物权变动的结果。两个层次呈递进关系，不可随意混同。《买卖合同司法解释》第三条将无权处分定义为第二层次的问题，即影响物权变动的结果，故不可能反射回第一层次影响合同效力问题。因此，该条规定是对我国不动产物权变动模式的深入解读，以“物权变动二层次”为模型，法律关系就可以梳理清晰了。为什么实践中会存在合同有效而不能过户的情况，这个问题也就迎刃而解。合同效力是第一层次的问题，合同有效是分析问题进行第二层次的前提。因为两个层次相互区分，依次递进，故第二层次的物权变动结果问题是在第一层次之上又独立于第一层次的问题，有效合同不一定必然导致物权变动的结果。因此，无权处分作为第二层次的问题，独立于合同效力问题，制约合同有效基础上是否发生物权变动的结果。因此实践中支持共有人优先购买权，对于第三人的购买协议仍认定有效，第三人基于有效协议向卖方主张承担违约责任及一房多卖支持善意取得情形。本案中，被上诉人请求上诉人协助将诉争房屋过户至其名下，需要满足上述两个层次的要求。在第一个层次上，即物权变动的基础法律关系，第二层次上需要以有权处分为要件，物权变动的基础法律关系现有争议无法进行确认，被上诉人在协议效力中并未举证证明，法院简单推定并未审查整个案件事实及缴纳税费后为什么未办理变更登记的问题而推定《协议书》有效存在事实认定错误，第二层次亦显然为无权处分，故不能发生物权变动的效果。四、王洪栋无权代表王炜处分财产，被上诉人亦不符合善意取得的规定。因此法院推定《协议书》有效无任何事实及依据。具体事实及理由：(一)已生效文书对事实的认定：涉案房屋购买于王炜与王洪栋婚姻关系存续期间，且涉案房屋是夫妻双方依据其工龄共同出资进行购买的单位公有住房。王炜与王洪栋对其二人在婚姻关系存续期间所得财产没有特殊约定，根据相关法律规定涉案房屋应属于王炜和王洪栋的夫妻共同财产。原生效判决已对夫妻共同财产予以确认。(二)法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见》第八十九条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二条第十款：“部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定。王炜作为涉案房屋的共有人之一，被上诉人明知王炜不知晓和不在场的情况下，王洪栋与其签署《协议书》，且办理过户时仅差王炜到场签字就能过户完毕，此时被上诉人已知晓不经过王炜同意不能办理变更登记，因此签署《房地产买卖契约》及《协议书》或继续履行主观存在重大恶意。并且在王洪栋去世后至拆迁前从未向王炜及王洪栋家属主张权利，被上诉人至今未取得房屋的所有权，因此不符合善意取得的条件。关于价格问题：2003年时涉案房屋的价值在16万左右，涉案《协议书》和《房地产买卖契约》中约定的房屋购买价明显低于涉案房屋当年的市场价值。综上，被上诉人对涉案房屋未支付合理的对价并未办理产权登记手续，且存在重大主观恶意，被上诉人无权取得涉案房屋的所有权，不符合善意取得的条件，法院推定判决存在错误，被上诉人无权请求上诉人协助其办理涉案房屋的不动产变更登记手续。五、王炜作为房屋的共有人，从不知晓房屋进行出售，原审法院推定协议书有效，上诉人已申请再审，即使协议书推定有效，王炜有权依法享有对涉案房屋的优先购买权。被上诉人亦不能取得所有权或请求变更登记。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”《最高人民法院印发的通知》第九十二条：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属全一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”的规定王炜作为涉案房屋的共有人，依法有权主张对涉案房屋的优先购买权。即使涉案房屋的共有人要出卖涉案房屋，也应当告知王炜，保障王炜作为房屋共有人的优先购买权。但涉案房屋直到被上诉人于2019年10月8日起诉后王炜才知晓涉案房屋被买卖。若协议推定有效，现房屋登记在王炜和上诉人名下，此时同等条件下可主张优先购买权。被上诉人亦不能取得物权。六、上诉人认为变更登记属于行政权，司法权不宜过多干预行政权《中华人民共和国物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。”第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定。涉案房屋的权利转让以登记为生效要件，涉案房屋的权利人依法属于上诉人。《房屋登记办法》第四条：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”房屋权属登记是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。属于行政权，不是司法权。司法权无法干预行政权，法院未审查整个案件事实及缴纳税费后为什么未办理变更登记的问题，而推定《协议书》有效，丛而未考虑上诉人是否知晓出卖事宜或被上诉人未举证证明上诉人知晓或法院未注意山东省对公有住房的特殊规定以及推定判决直接侵犯上诉人的所有权及王炜优先购买权的后果。上述行为属于被上诉人行政变更权在2007年遇到阻碍后未解决，遇到王洪栋去世，拆迁利益的出现，被上诉人忽然主张权利，此时上诉人已善意取得登记，被上诉人意想再次通过司法诉讼逃避行政审查的结果。因此司法权不能王预行政权损害上诉人利益。七、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》统一裁判思路及稳定社会合理预期的指导思想，树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，有效防止滥用自由裁量权，上诉人提交判例作为参考：山东省菏泽市中级人民法院(2012)荷民再终字第27号民事判决书：“再审法院认为为正确认定房屋买卖协议的效力，应当根据案件事实，结合夫妻双方是否对转让房屋的情况明知，房屋买受人是否为善意，买受人是否支付了合理对价，房屋转让是否可能损害他人合法权益等因素综合进行分析。房屋出卖人自2003年起即开始使用涉案房屋，对涉案房屋为夫妻共同财产应当是知道的，理应知道转让夫妻共同财产需要夫妻双方一致同意。但是，根据申请人在原审庭审时的陈述，被申请人在协议签订、“支付价款”时均未在场，也未参与过协商过程，更没有直接征求询问过被申请人的意见，据此，依据现有在案证据和查明的情况，无法确定被申请人对房屋转让情况是知情的，无法确定申请人有理由相信夫妻一方在协议上签字能够代表其夫妻双方共同的意思表示。关于能否确信申请人是善意的问题。申请人在知道涉案房屋系被申请人夫妻共同财产的情况下，没有征询取得被申请人的同意，并与开发商签订了数倍于原售价款的拆迁补偿协议书。综合分析，无法形成申请人是善意的内心确信，无法确信申请人是善意第三人。从现有在案证据和双方当事人所举证据的证明力比较看，申请人没有取得共同共有人的同意，且无法确信其是善意第三人，原审认定该协议无效并无不当。”根据山东省济宁市中级人民法院(2017)鲁08民终1056号民事判决书的裁判精神：“二审法院认为本案中涉案房产系夫妻双方共同共有，房屋出卖人与第三人签订《房屋买卖协议》时，事先没有经过另一方的同意，事后也未获得其追认。因《房屋买卖协议》违反物权法第九十七条规定，第三人不能根据《房屋买卖协议》约定取得涉案房屋的物权。”根据上诉人提交的两个判例可以证明被上诉人应当举证证明王炜对买卖房屋的事项知晓同意及其是善意第三人，本案中被上诉人未举证证明王炜对买卖房屋知晓及同意，亦未举证其为善意第三人。相反根据双方提交的证据能够证明，被上诉人与王洪栋为同村人且相识，其主张的《协议书》签订时和签订前上诉人与王炜一直居住在涉案房屋内，被上诉人于2007年缴纳涉案房屋的相关税费后未办理变更登记，依据法律规定和经向黄岛区不动产登记中心了解未办理的原因应当为王炜未去到现场协助办理，故涉案房屋无法办理变更登记，因此被上诉人应当知晓涉案房屋为夫妻共同财产和王炜不知晓涉案房屋出卖事宜，被上诉人亦未举证证明王炜知晓并同意房屋买卖的事宜，其签订涉案《协议书》至起诉前，亦未告知并征询过王炜的同意。房屋面临拆迁时，被上诉人与拆迁办签订了数倍于原售价款的拆迁补偿协议书，且其主张的买卖涉案房屋的价款远低于市场的价格。综上被上诉人依法不能取得涉案房屋的所有权。被上诉人在原审中提交的证据七(2020)鲁02民终1836号民事判决书与本案案情不一致，无法参照适用。具体事实和理由如下：判例中的房屋为拆迁安置房屋，在房屋登记权利人在世前和去世后均由房屋出卖人(房屋登记权利人的法定继承人之一)作为其代理人签订了房屋补偿协议书和房号确认书，房屋亦一直由其进行实际控制和占有。买受人与出卖人是经房屋中介介绍认识，且房屋的交易价格符合当时的市场价格，由房屋中介服务部进行中介作证，可以证明房屋购买人已尽到相应的注意义务。然本案的房屋为夫妻共同财产下的公有住房，房屋出卖人和被上诉人是同村人且相识，其主张的《协议书》签订时和签订前上诉人与王炜一直居住在涉案房屋内，2007年房屋未办理变更登记的原因其亦知晓，且房屋的交易价格远低于当时的市场价格，被上诉人未尽到相应的注意义务，主观恶意等。此判例与本案案情不符，无法参照适用。综上，(2020)鲁0211民初14622号民事判决的主要依据存在错误，尚需拨乱反正。原审法院本身存在认定事实不清，适用法律错误，应当依法判决撤销(2020)鲁0211民初14622号民事判决书，发回原审法院重审。庭审中补充上诉理由：第一，一审程序存在违法。1、两上诉人在一审开庭时依法向原审法院，因原审原告提交的证据为判决书，原审被告已提起再审，而向原审法院提出延期审理或中止诉讼申请，法院未释明是否采纳等原因存在程序违法，…。2、庭审过程中原审被告认为买卖协议书与收条字迹区别较大，并对收条及协议书提出笔迹鉴定，原审法院并未释明是否准许，存在程序违法。第二，上诉人认为原生效判决推定买卖协议书有效，违反了法律及事实相关情况，具体事由如下：（一）被上诉人不符合也不适用善意取得的相关规定。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“夫妻一方出售共有房屋必须要经其他共有人书面同意”。2、青岛市人民政府关于扩大青岛市已购可购共有住房上市交易试行意见和青岛市共有住房置换试行意见，交管部门和房屋置换管理部门应当征询出卖人夫妻双方的书面同意，青岛市已购可购共有住房上市交易试行意见第七条明确规定“已购公有住房上市交易必须同时具备以下条件：第三点经同住成年人和已购公有共有权人书面同意，第九条除书面同意外，必须同时去现场办理过户登记。”，根据涉案房屋所在地区为黄岛区不动产登记中心，法院为审理案件公正性，可以向黄岛区不动产登记中心核实，或出具调查令（联系电话：053287××××0）。综上，法律规定及地方规定和现场核实，均予以回复“出卖人配偶必须书面同意和共同办理过户才能财产转移”。3、山东省高院关于印发全省民事审判工作会议纪要通知第一点关于物权纠纷案件要合理协调物权关系和合同关系，正确认识物权变动和合同效力的不同功能，贯彻落实好不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，第三点，关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题，根据物权法第97条的会，处分共有房屋应当经三分之二以上份额共有人或全体共有人同意，该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产处分原则，即按份共有采取的之多数决的处分原则，而共同共有采取一致决的规则，至言之，部分共有人未经全体共有人的同意，不得擅自处分共同共有人的房屋，否则处分行为应无效。但，部分共有人处分共同共有房屋涉及到第三人利益保护问题，应根据物权法、合同法的相关规定，结合处分行为的不同情形加以处理，部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致，并达成协议，尚未发生物权变动，此协议应为效力待定。而本案，仅存在协议书，房屋在协议书王洪栋名下，已过户至两位上诉人名下，该买卖协议书并未发生物权变动，因此该协议书属于效力待定。4、根据原审原告即本案被上诉人提交的第二次组证据房屋过户的各种税款的证明、申请表及证明目的可知，被上诉人在2007年已办理涉案房屋的过户手续程序，根据青岛市已购可购共有住房上市交易试行意见第九条的规定，此时被上诉人已知晓未办理过户成功的原因是上诉人王炜并不知晓王洪栋出卖房屋及签署协议书，或经上诉人王炜同意，及同时办理过户登记事宜。并且，在此后被上诉人并未积极采取补救措施或书面告知上诉人王炜或经王炜书面同意，因此，在此时刻被上诉人也转为非善意购买，此合同在过户的一刹那间处于非善意，并且也处于效力待定的合同。（二）法院推定协议书有效无任何事实及法律依据。1、被上诉人在2007年办理涉案房屋过户时遭拒绝是因为上诉人不知晓王洪栋买卖房屋及签署协议书，上诉人也并未得到通知要求其配合办理过户手续，被上诉人在此时也未积极采取补救措施及告知上诉人，此时转化成效力待定，合同一直处于效力待定阶段。2、根据被上诉人提交的证据来看，被上诉人的收条字迹不一致，且从收据的数据来看，协议书涉案房屋的款项尚未支付完毕，因王洪栋与上诉人已离婚，在2007年被上诉人与王洪栋办理过户时被上诉人已知晓，被上诉人遭拒绝办理变更登记后也未提交2007年之后在此居住的证据。3、根据上诉人离婚状况，离婚后再婚状况的现实实操性及证人尉常青的证人证言可知，上诉人在王洪栋去世后曾多次到涉案房屋，该涉案房屋处于无人居住状态。4、本案被上诉人无论是在协议有效诉讼，还是在涉案的登记变更诉讼，均为一审的原告，因此应由原告举证证明协议书有效性，及履行的善意性。5、上诉人与王洪栋的离婚协议书，仅表述本协议对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方绝不反悔，指的离婚协议指的财产，并非夫妻所有的共同财产。而协议书推定的有效法院直接推定涉案房屋猜测视为放弃，从而违反了婚后财产分割纠纷的婚姻法相关规定，而涉案房屋在王洪栋死后根据法律规定已在产权登记中心变更到两位上诉人名下。因此，法院根据上述情况，无权推定协议书有效性，并且判决书的依据仅是合同法的第六条和第六十条，并未对协议书有效性事实依据和法律依据进行论述。（三）即使协议书有效，被上诉人也不能取得产权及办理过户登记事宜，原审法院的判决违反了法律规定及全国法院民商事审判工作会议纪要统一裁判思路及稳定社会合理预期的指导思想，树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维，同案同判思维，有效防止滥用自由裁量权，具体如下：1、最高人民法院关于适用婚姻法解释三第11条，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋第三人如果善意购买，支付合理对价，并办理产权登记手续，另一方主张追回的，人民法院不予支持。同时，在人民法院报出版社2016年10月份出版在房屋买卖合同纠纷中经常会涉及到共有、所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题进行了解答，该条只适用于如下情况：第三人属于善意购买，并且支付了合理对价，已经办理了产权登记，只有在该三种情况下才不认定合同无效。除此之外，夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失，离婚时或离婚后另一方请求主张相应权利，应当予以支持。并存在（2015）红民初字第3229号判决书进行了刊登。2、根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第六条“物权处分合同效力及履行，夫妻一方未经另一方的同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，房屋已交付但未办理变更登记，不符合物权法第一百零六条第一款善意取得的构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同，办理房屋过户登记，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变诉讼请求的应判决驳回其诉讼请求，本案恰巧属于该规定的情形。3、安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见第十五条“共有房屋登记在一人或者部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋属于无权处分，其他共有人主张买卖房屋无效，人民法院应当根据物权法第一百零六条的规定进一步审查买受人是否构成善意取得，而本案涉案房屋在2007年被上诉人与王洪栋在产权登记中心办理过户登记被拒时，是因为上诉人王炜并未到场，在此时刻已转化为非善意。那么，一审判决推定协议有效，和本案一错再错要求配合办理变更登记，无任何法律依据。4、深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件裁判指引“夫妻一方擅自转让登记在签约一方名下的共有房屋问题，认为认定合同有效即已实现了对善意受让人的保护，而物权法第一百零六条规定的善意取得前提是已经办理权属登记，不能反向推定只要买受人为善意，即可主张办理权属转移登记”，因未经所有共有人处分的行为不发生物权变动的效力，在其他共有人不同意转让的情况下不能判令当事人办理过户登记手续，此时买受人可向出卖人主张承担其他形式的违约责任。综上所述，本案更不应判决王炜及王本源配合非善意，及并未支付合同全部款项和办理变更登记的非上诉人请求协助办理过户的诉讼请求。（四）即使协议有效，上诉人有权主张共有人的优先购买权，并且现有房屋已从王洪栋名下变更登记在王炜和王本源名下。其具体事实和理由如下：1、2007年被上诉人遭拒绝变更登记时已知晓王炜和王洪栋离婚，因此王洪栋无权代理上诉人王炜签署任何文件。2、夫妻共有财产的处分，必须经过夫妻双方书面同意和共同办理变更登记事宜，不适用推定原则，并且物权法明确规定，物权法定。3、被上诉人在遭拒绝变更登记时已知晓是因为上诉人不知晓王洪栋签署买卖房屋协议书等事宜，被上诉人也未积极采取补救措施或书面通知上诉人或经上诉人同意，因此，在2007年的此刻已转化为非善意。4、根据中华人民共和国民法通则第七十八条第三款，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让，但出售时其他共有人在同等条件下具有优先购买权。优先购买群的起算日从共有人知道或应当知道，而涉案房屋在2018年从王洪栋名下已变更至王本源或王炜名下，在2019年被上诉人起诉时，王炜才得知王洪栋出卖房屋的事宜。因此，王炜有权主张优先购买权，根据中华人民共和国民法通则的第一百零一条，按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下也具有优先购买权。最高法院印发关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见第九十二条，共同共有财产分割后一人或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得子财产属全一整体或者配套使用，其他原共有人主张应优先购买权的应当予以支持。本案涉案房屋属于王洪栋和王炜夫妻关系存续期间共同出资和购买，王炜作为涉案房屋的共有人，即使王洪栋签署的协议书有效，上诉人王炜均有权对房屋主张优先购买权。（五）全国法院民商事审判工作会议纪要统一裁判思路及未定社会合理预期的指导思想树立请求权属思想，逻辑和价值相一致思维，同案同判思维，有效防止滥用自由裁量权，上诉人提交2012年菏民再终字27号民事判决书，本院认为1、现有在案证据不足以证明共有人知道房屋转让的情况，无法确认买受人有理由相信转让房屋是夫妻的共同意思表示，涉案房屋属于夫妻共同财产。夫妻作为共有人对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。房屋出卖人自2007年办理变更登记事宜时，已提交了离婚协议书，被上诉人已知晓王洪栋已离婚，但协议书并无王炜的签字，或一致同意的意思表示。因此，协议书推定的有效法院并无任何依据，并且，参考该案例要求的是有明确的证据，并且若无相应再案证据或查明的情况，无法确定房屋转让夫妻另一方知情的情况下，无法判令另一方可以代表夫妻另一方去签字。结合本案2007年王洪栋和王炜已离婚，王洪栋无权代表王炜签署任何字迹，并且推定法院仅根据合同法的第六条、第六十条的原则性进行判决并未论理，违反了本庭的事实和理由及法律依据。第二个参考案例是（2017）鲁08民终1056号本院认为部分，其次涉案房屋是夫妻双方共同共有，房屋出卖人与第三人签订房屋买卖协议时，事先没有经过另一方的同意，事后也未获得其追认，买卖协议因违反物权法第九十七条第三人不能依据买卖协议取得房屋物权，注意该处为房屋物权，虽然协议有效，但并不能因协议有效取得房屋物权。 被上诉人王胜正辩称：一、关于上诉人提出的程序问题。《民事诉讼法》第一百九十九条规定：“……当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”。青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16503号民事判决书及青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3074号民事判决书均确认王胜正与王洪栋就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效。上述判决发生法律效力后，即具有法律约束力、确定力和执行力，非依法定事由并经法定程序不得改变，任何单位和个人不得否定判决的法律效力。依据《民事诉讼法》审判监督程序的规定，当事人申请再审并不必然导致生效裁判被再审，只有经人民法院通过审查程序，确定当事人申请再审事由符合法定再审情形，才能够进入再审。在当事人再审事由不符合法定再审情形时，其再审申请将被驳回。上诉人申请再审（即使再审立案）并不意味着法院已审查并决定启动再审，不能作为其申请中止诉讼的理由，而本案的审理也并非要以再审的结果为依据。故一审法院“因王炜、王本源并未提交上级法院已经裁定对案件进行再审的证据”，不予采纳其中止诉讼的抗辩完全正确，上诉人在庭审中已经充分行使了其诉讼权利，一审程序完全合法。二、关于上诉人提出的实体问题。上诉人主要针对一审法院采用已经生效的判决作为认定事实的依据不服，但其以已经提请再审为由而否定生效判决的确定力，没有任何事实及法律依据。1、2003年的《协议书》系被上诉人与王洪栋实际履行的合同，2007年的《房地产买卖契约》是为办理过户手续而备案使用的。上诉人罗列了大量的法律法规，断章取义的来进行说理阐释，却没有提供任何证据来证明2003年的《协议书》并非双方实际履行的合同，应承担举证不能的法律后果。2、上诉人王炜知晓并同意出售涉案房屋，是经已经生效的（2019）鲁0211民初16503号、（2020）鲁02民终3074号判决确定的事实，上诉人在其上诉状前半部分洋洋洒洒铺满了三页纸的上诉理由，无非一直纠缠于生效判决的法律效力问题，该部分理由应为其申请再审的理由，并非本案审查的范围。三、关于上诉人第三项上诉理由，是上诉人至今没有理解被上诉人的一审诉求。被上诉人在一审中的主要诉求是依据合法有效的《协议书》，要求两上诉人履行协助过户的义务，而非直接诉请确认涉案房屋的所有权为被上诉人。所以，上诉人的法理阐释得再精彩，也是空中楼阁，海市蜃楼。生效判决已确认《协议书》合法有效，且认定王炜知晓并同意王洪栋将涉案房屋出卖与王胜正的事实，现王洪栋已经去世，两上诉人并非涉案房屋的实际权利人，仅为登记权利人，其作为登记权利人有义务继续履行已故王洪栋没有完成的合同义务，协助被上诉人办理过户登记手续，将涉案房屋转移登记至王胜正名下。四、被上诉人的一审诉求系要求上诉人协助办理涉案房屋的过户登记，属于法院的管辖范围，不言自明，在此不再赘述。被上诉人在一审中提交的证据七（2020）鲁02民终1836号民事判决书与本案案情基本一致，可以参照适用。涉案房屋初始登记所有权证登记的所有人为王洪栋，所有权比例为100%，即王洪栋出卖登记在其个人名下的房屋，且出卖时王炜知情并同意（生效判决已认定，无需赘述），被上诉人与王洪栋签订协议书，支付了合同约定的对价且对价合理，被上诉人购买涉案房屋完全是善意的。上诉人主张涉案房屋出卖时的市场价为16万元没有任何证据。涉案房屋已交由被上诉人占有使用至今，涉案房屋的初始产权证也由被上诉人持有，上诉人从未主张过权利，即使在2018年上诉人将涉案房屋变更登记在其名下时，仍没有对居住在涉案房屋内的被上诉人主张权利，更突显了上诉人变更登记的明显的恶意，完全是为了拆迁补偿利益而为之，有违诚实守信原则。五、上诉人的上诉理由完全是在重复一审的答辩、质证及辩论意见，这在一审庭审笔录中均由记载，在一审庭审中上诉人对被上诉人提供的证据重复质证，现又再现为上诉理由，其实质为无理缠诉，浪费司法资源。综上所述，一审法院程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。在一审进行笔迹鉴定问题，在一审上诉人并未提出笔迹鉴定，即使提出了笔迹鉴定，也因为自己未缴鉴定费放弃自己的权利。上诉人在（2019）鲁0211民初16503号案件中曾提起过笔迹鉴定，但又当庭放弃，该一审及二审判决均认定协议书有效，即使上诉人在本案一审中再次提起笔迹鉴定，也属于再审的内容，而不能在本案一审中体现。 原审原告朱金芳述称：同意被上诉人的答辩意见。 王胜正、朱金芳向一审法院起诉请求：1.判令王炜、王本源协助王胜正、朱金芳办理位于黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx室不动产过户登记手续；2.本案诉讼费用由王炜、王本源负担。 一审法院认定事实：王胜正、朱金芳与王炜、王本源因对房屋买卖协议书效力和拆迁补偿款等发生争议，王胜正、朱金芳于2019年10月向一审法院提起诉讼，请求：1、确认2003年9月21日王洪栋与王胜正签订的房屋买卖协议书有效，涉案房屋与附属物的拆迁补偿款1364181元归王胜正、朱金芳所有；2、判令王炜、王本源协助王胜正、朱金芳办理涉案房屋的注销手续。一审法院经审理于2019年12月26日作出（2019）鲁0211民初16503号民事判决，认定如下事实：王胜正与朱金芳系夫妻关系，于1995年10月5日结婚。王炜与王洪栋（2009年故）于1995年4月21日登记结婚，涉案房屋系双方于1995年12月25日申请购买的公有住房。王洪栋与王炜于2004年11月25日协议离婚，双方子女安排和财产处分进行了约定，其中关于财产处理：男女双方婚姻关系存续期间形成共同财产作如下分配：1）现住房坐落在黄山路台东，建筑面积133.4平方米）归男方王洪栋所有。该房银行按揭贷款由男方王洪栋负责偿还。家中所有动产也归男方王洪栋所有。2）男方王洪栋于二00五年十二月三十日前一次性付给女方王炜六万元（RMB）。逾期不付男方向女方支付违约金一万元。3）男、女双方的各自的生活用品归各自所有。4）本协议是对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方决不反悔。 王胜正、朱金芳提交的1996年10月5日的涉案房屋所有权证载明：所有权人：王洪栋，所有权占有比例：100%。2003年9月21日，王洪栋作为甲方与王胜正作为乙方签订了《协议书》，约定王胜正购买王洪栋名下的涉案房屋，合同约定：甲方将位于xx路xx号楼xx住宅（75㎡）及一楼储藏室（14.4㎡）出售给乙方，价格为人民币捌万元整。产权归乙方。过户等其它费用由乙方负担。自本协议签订之日起，乙方首付甲方陆万元，甲方将房产证交给乙方进行过户等。甲方于2004年4月1号前搬出。乙方在甲方搬出时再付壹万元给甲方。其余欠款1万元乙方两年内付清。未尽事宜双方协商解决。协议原式抄写两份，双方各执一份。本协议双方签字有效。上述协议书签订当日，王洪栋收到了王胜正现金6万元，并出具了收条，王洪栋将涉案房屋产权证交付给王胜正。2003年11月13日，王胜正再次向王洪栋支付购房款1万元，王洪栋为王胜正出具了收条。2004年5月份，王洪栋将该房屋钥匙交付给王胜正，王胜正、朱金芳一直在该房屋居住至今。2007年12月，王胜正、朱金芳与王洪栋为办理涉案房屋产权过户，共同申请了该房屋的产权转移登记，并经原产权单位原胶南市公安局交通警察大队批准同意上市交易，王胜正与王洪栋据此签订了《房地产买卖契约》，王胜正向原胶南市财政局缴纳了房屋契税，并由胶南市地方税务局珠山税务所根据涉案房屋的评估价格代开了发票，王洪栋缴纳了财产转让所得税。2018年7月31日，王炜、王本源以继承方式取得了涉案房屋的不动产登记证书，证号为：鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第xxxx号。2019年9月18日，珠海街道办事处与王胜正签订《公安局家属院搬迁改造安置补偿协议书》，确认房产证在王胜正、朱金芳处。协议约定被拆迁人应得补偿金1364181元，补偿金在被拆迁人注销房产手续并将房屋腾空交付给珠海街道办事处后三个工作日内支付。目前房屋未腾空，未注销房产，未付补偿金。珠海街道办事处称，只要具备房屋腾空和注销房产证，补偿金即可在三个工作日内发放。根据王胜正、朱金芳的申请并提供担保，法院查封了涉案房屋。王胜正、朱金芳称，其于2004年5月份将剩余的1万元购房款给付了王洪栋，王洪栋将房屋钥匙交付给王胜正，故双方签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，未办理物权登记并不影响协议的效力。王胜正、朱金芳支付了购房款，王炜、王本源交付了房屋和房产证书，王胜正、朱金芳在该房屋居住至今，故买卖协议已实际履行。王炜、王本源质证称，协议及收条上面的签名不能确认。涉案房屋即使登记在王洪栋名下，亦应属其与王炜共同共有。协议书事后未经王炜追认，王洪栋的单方处分行为无效，且该协议尚未履行完毕，王胜正、朱金芳未提交证据证明最后一笔款项已支付，亦未办理变更登记手续，故王胜正、朱金芳尚未最终取得该房屋的所有权。按照物权大于债权，应当保护房屋所有权人的利益。王洪栋与王炜一直在该房屋居住，在离婚前搬走，离婚时想留给王本源，故未对该房屋进行处分。 （2019）鲁0211民初16503号民事判决认定：关于协议书的效力，首先，《协议书》签订于王洪栋与王炜离婚前，双方离婚时并未对涉案房屋进行分割，且离婚协议载明：“本协议是对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方决不反悔。”结合涉案房屋所有权证登记所有权人为王洪栋，所有权占有比例100%的事实，王炜主张其对王洪栋出售涉案房屋不知情，亦未经其追认，明显不符合常理。其次，王洪栋与王胜正于2003年签订《协议书》，次年其与王炜离婚，并将涉案房屋交付给王胜正居住至今已逾15年，王洪栋于2009年去世，王炜未举证证明其在此期间向王胜正主张过任何权利，亦不符合常理。再则，从王胜正、朱金芳提交的胶南市房地产转移登记申请表、胶南市房改房上市交易确认申请表、房地产买卖契约、契税完税证、涉案房屋发票联、涉案房屋税收缴款书等证据看，王胜正、朱金芳主张其与王洪栋签订协议并实际履行协议内容，具有较高可信性。综上，法院认为，王胜正主张王炜知道并同意其与王洪栋签订的协议书并已实际交付，具有较高可信性，故协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院对2003年9月21日签订的《房屋买卖协议》的效力予以确定。关于王胜正、朱金芳主张涉案房屋拆迁补偿权益归其所有并要求撤销房屋产权证的诉求，该判决认为，该项诉求系因旧城改造引起的纠纷，不属人民法院民事案件的受理范围，法院不予处理。王炜、王本源不服上述判决，提起上诉，青岛市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）鲁02民终3074号判决，认为本案的争议焦点问题是王炜是否知晓王洪栋出卖涉案房屋。王炜上诉主张其不知晓王洪栋出卖涉案房屋，但是在其与王洪栋离婚时，其双方并未就涉案房屋进行分割，且在离婚协议中明确写明“本协议是对夫妻共同财产的一次性处理”，由此可知，王炜在与王洪栋离婚时已认可涉案房屋不属于夫妻双方的共同财产。王炜上诉主张其欲将涉案房屋留给其儿子王本源，故在离婚协议中未对涉案房屋进行处分，该主张明显不符合常理。王炜作为王本源的母亲，其在与王洪栋离婚时努力为儿子争取权益符合常理，正因如此，根据日常生活经验法则，其更应该要求在离婚协议中对涉案房屋作出明确处分，而非王炜所主张的未作处分。其次，即使如王炜所主张涉案房屋系其与王洪栋留给儿子王本源的财产，2009年王洪栋去世后，王炜、王本源应对涉案房屋的状况极其关注，但王炜、王本源在本案一、二审期间均未提交证据证明其曾向王胜正、朱金芳主张过权利，更未对涉案房屋的房地产权证主张过权利，王炜关于其以为房地产权证书被偷而未寻找的主张明显不符合常理。故，即使王洪栋在出卖涉案房屋时未征得王炜的同意，王胜正、朱金芳在涉案房屋内居住近十五年的时间内，王炜无论是在其与王洪栋离婚时还是在王洪栋去世后，均未对涉案房屋提出过明确的权利主张，该行为既可以证明王炜对王洪栋处分涉案房屋的行为知晓，又可以视为王炜对王洪栋处分涉案房屋行为的追认。综上，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一审根据已知的事实和日常生活经验法则推定王炜知道并同意王洪栋与王胜正签订协议书，并认定该协议书有效，并无不当，法院予以确认。对一审判决予以维持。 一审另查明，王炜、王本源于2018年6月26日在黄岛区不动产登记中心办理遗失公告，称因保管不善，将南房改售字第××号不动产证书遗失，依据不动产登记暂行条例实施细则第二十二元的规定申请补发，现声明该不动产权证书作废。同日，王本源在黄岛区不动产登记中心办理征询异议公告，载明：根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《房屋登记办法》有关规定，现对下列不动产登记进行公告，自公告之日起十五日内，有异议者，可持有效身份证件、相关资料向我中心提出书面意见。异议成立的，将不予登记；自公告之日起满十五个工作日无异议或异议不成立的，我中心将准予继承人单方申请不动产转移登记。申请人及所登记房屋如下：继承人姓名王本源，胶南市xx路xx号交通警察大队xx。涉案房屋于2018年7月31日登记在王炜、王本源名下，房产坐落：黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx户，权证或证明号为鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第xxxx号。备注：继承，原房产证号：南房改售字第××号、青房地权私字第××号。原房屋坐落：胶南市xx路xx号交通警察大队xx，原发证时间：2002年4月10日，附属物：14.4平方米。 涉案房屋片区已经列入拆迁范围，2019年9月18日，王胜正与案外人青岛市黄岛区珠海街道办事处签订《公安局家属院搬迁改造安置补偿协议书》，涉案房屋货币补偿金额为1364181元。 一审法院认为，本案的争议焦点是王胜正、朱金芳要求王炜、王本源协助办理涉案房屋转移登记的请求应否予以支持。 本案中，已经生效的（2019）鲁0211民初16503号、（2020）鲁02民终3074号民事判决认定2003年9月21日王洪栋作为甲方与王胜正作为乙方签订的《协议书》有效。该协议书约定王胜正购买王洪栋名下的涉案房屋，王洪栋将位于xx路xx号楼xx住宅（75㎡）及一楼储藏室（14.4㎡）出售给王胜正，价格为人民币捌万元整。产权归王胜正。过户等其它费用由王胜正负担。自本协议签订之日起，王胜正首付王洪栋陆万元，王洪栋将房产证交给王胜正进行过户等。王洪栋于2004年4月1号前搬出。王胜正在王洪栋搬出时再付壹万元给王洪栋。其余欠款1万元王胜正两年内付清。未尽事宜双方协商解决。 根据上述协议书的内容，王洪栋与王胜正之间成立房屋买卖合同关系，王胜正有义务支付房屋价款，王洪栋有义务交付房屋并协助办理产权转移登记。上述协议书签订当日，王洪栋收到了王胜正现金6万元，并出具了收条，王洪栋将涉案房屋产权证交付给王胜正。2003年11月13日，王胜正再次向王洪栋支付购房款1万元，王洪栋为王胜正出具了收条。2004年5月份，王洪栋将该房屋钥匙交付给王胜正，王胜正、朱金芳一直在该房屋居住至今。因此2003年的协议书的内容大部分已经得到了实际履行。根据协议书，王洪栋有义务协助王胜正办理产权转移登记，王洪栋在生前于2007年12月与王胜正为办理涉案房屋产权过户，共同申请了该房屋的产权转移登记，并经原产权单位原胶南市公安局交通警察大队批准同意上市交易，王胜正与王洪栋据此签订了《房地产买卖契约》，王胜正向原胶南市财政局缴纳了房屋契税，并由胶南市地方税务局珠山税务所根据涉案房屋的评估价格代开了发票，王洪栋缴纳了财产转让所得税。但房屋的产权转移登记最终未能完成。 另外，（2019）鲁0211民初16503号案件中，王胜正、朱金芳主张在2004年5月将剩余1万元购房款给付了王洪栋，王炜、王本源提出王胜正、朱金芳未举证证明最后一笔1万元已经支付，协议未履行完毕。经查，2003年协议书约定，王胜正应付王洪栋房款8万元，协议签订之日，王胜正首付6万元，王洪栋将房产证交给王胜正进行过户等。王洪栋于2004年4月1号前搬出。王胜正在王洪栋搬出时再付1万元给王洪栋，其余欠款1万元王胜正两年内付清。根据上述协议内容，双方并未将最后一笔款项1万元作为房屋过户的前置条件。 本案中，王洪栋本系协助办理过户的义务人，但因王洪栋已经去世，在生效判决认定王炜知道并同意王洪栋与王胜正签订协议书，并认定该协议书有效的情况下，王炜、王本源虽于2018年将涉案房屋登记在自己名下，两人作为涉案房屋的登记权利人，有义务协助本案王胜正办理涉案房屋的转移登记手续。对于王胜正要求王炜、王本源协助将涉案房屋转移登记至王胜正名下的请求，一审法院予以支持。根据合同相对性原则，王胜正、朱金芳要求将房屋登记至王胜正、朱金芳两人名下依据不足，一审法院不予支持。 关于王炜、王本源抗辩的已经申请再审的问题，因王炜、王本源并未提交上级法院已经裁定对案件进行再审的证据，一审法院对该项抗辩不予采纳。关于2003年和2007年两份协议书的问题，根据查明的事实，双方实际履行的应为2003年协议书，2007年的《房地产买卖契约》系为办理产权登记目的签订，不宜认定为实际履行的协议。关于王炜、王本源抗辩的王炜作为房屋共有人对房屋买卖不知情的抗辩，生效判决已经认定王炜对此知情并同意，一审法院对王炜、王本源的该项抗辩不予采纳。关于王炜、王本源抗辩的即使协议有效，王炜享有对涉案房屋的优先购买权的问题，因生效判决已经认定王炜对房屋买卖时知情并同意，一审法院对该项抗辩不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王炜、王本源于判决生效之日起十日内协助王胜正将涉案黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx户房屋由王炜、王本源名下转移登记至王胜正名下；二、驳回王胜正、朱金芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3650元（王胜正、朱金芳已预交），由王炜、王本源负担，王炜、王本源于判决生效后十日内直接支付王胜正、朱金芳。 经审理查明，二审庭审中，上诉人提交涉案房屋共有住房申请表一份；主张王洪栋和王炜对于涉案房屋属于夫妻共同申请和共有房屋。被上诉人对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为已生效的法院判决自始至终没有否认过涉案房屋属于夫妻共有财产，只是说王洪栋在出售涉案房屋时已取得了上诉人王炜的同意，王炜对出售涉案房屋知晓并认可。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、一审法院未中止本案审理是否程序违法；2、上诉人应否协助被上诉人办理产权过户手续。 一、关于程序问题，上诉人认为其已就另案（2020）鲁02民终3074号民事判决申请再审并已立案，因此，本案应当中止审理。经核查，上诉人虽已就上述案件申请再审，但目前正在立案审查，并未确定已进入再审的实体审理阶段，上诉人要求本案应中止审理的理由不成立，本院不予准许。 二、关于实体问题。本院认为，上诉人认为其不知晓不同意案涉房屋买卖事宜以及协议书无效的理由不成立，理由如下：1、被上诉人与王洪栋签订的《协议书》系真实的，并无证据证明不属于双方当事人的真实意思表示，被上诉人自2004年即已居住使用多年，且2007年12月被上诉人与王洪栋共同申请产权转移登记时经过原产权单位同意，并签订了房地产买卖契约，被上诉人缴纳了契税，上述事实也足以说明案涉房屋交易的真实性。2、王炜主张案涉房屋系其与王洪栋的夫妻关系存续期间共同财产，但案涉房屋的买卖行为发生在王炜与王洪栋离婚之前，王炜与王洪栋在离婚协议中并未提及对案涉房产的处理，相反还在协议中写明“本协议是对夫妻共同财产的一次性处理，男女双方决不反悔。”该事实恰恰说明王炜与王洪栋在离婚时已经确认案涉房产已经不再作为夫妻共同财产，进而，也可以印证王炜对于案涉房屋已经出售的事实应当知情且无异议。3、王炜称案涉房屋在离婚时系想留给王本源，故未对该房屋进行处分，该主张既不符合情理，也无证据证实。而且王洪栋也于2009年去世多年，王炜及王本源在王洪栋去世后直至2018年办理不动产登记之前，也从未对案涉房产进行过实际占有使用等处分行为，明显不合理。4、案涉相关诉讼发生之前，王炜及王本源对于被上诉人占有使用案涉房屋提出过异议或主张权利，亦可印证其对于案涉房屋出售事实的认可。 综上所述，王洪栋与被上诉人之间的房屋买卖行为真实合法且已履行多年，被上诉人要求上诉人协助办理过户手续合理合法，一审法院判令上诉人协助办理过户手续并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人王炜、王本源负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年二月二十四日 书记员 王 繁 书记员 马博阳