河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终926号上诉人(原审被告)：北京科宇房地产开发有限公司，地址:北京市丰台区石榴园北里42号楼4层2单元412号。法定代表人:白啊立，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘东坡，男，汉族，1970年2月23日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：康凌华，河南豫上律师事务所律师。上诉人北京科宇房地产开发有限公司（以下简称北京科宇房地产公司）因与被上诉人刘东坡房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京科宇房地产公司的委托诉讼代理人王云龙，被上诉人刘东坡及其委托诉讼代理人康凌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京科宇房地产公司上诉请求：1、依法撤销上蔡县法院（2020）豫1722民初4925号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉请或将案件发回重审。事实和理由：双方签订的订购协议合法有效，根据协议约定，刘东坡应于2011年8月21日欠将全部房款208446元一次性付清。但刘东坡未如约未支付，构成违约，其在刘东坡逾期未支付的情况下，于2014年11月18日专门在电视台予以公告，宽限期到2014年12月20日，但刘东坡仍未支付。因刘东坡的违约行为致使订购协议无法履行，其催告后仍未交款，双方协议处于解除的状态，其另行处置案涉房屋合法。因刘东坡违约，所交纳的定金根据法律规定不应退还。一审法院判决其退还定金、赔偿损失错误。且判决其支付赔偿金属于超诉请裁判。刘东坡辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘东坡向一审法院起诉请求：1、要求依法解除2011年8月6日签订的《科宇第一城定购协议》；2、要求被告返回定金16万元及利息（利息按照月息2分，从2011年8月6日起计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：北京科宇房地产公司经营范围：房地产开发、房地产信息咨询、物业管理、专业承包、装饰设计等业务，北京科宇房地产公司开发的位于上××与××大道交叉口东北角“科宇第一城”于2013年10月11日取得商品房预售许可证，证号为：（2013）上住建预字第20130044号。2011年8月6日，原告刘东坡作为买受人，被告北京科宇房地产公司作为出卖人，经双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成协议，并签订《科宇第一城定购协议》一份，协议内容载明为：“一、买受人于2011年8月6日自愿购买‘科宇第一城’一单元12层1205号房，并交纳定金伍万元，签订《商品房买卖合同》后，乙方签订本协议支付的定金转为房价款。二、该套房合同约定建筑面积约为93.64平方米（具体面积以房管局测量为准）。三、按建筑面积计算，该套房单价为（人民币）每平方米2760元。总金额（人民币）：贰拾伍万捌仟肆佰肆拾陆元整。四、付款方式，1、一次性付款：买受人于2011年8月21日前将全部房款贰拾零万捌仟肆佰肆拾陆元一次一次性付清．．．．．．”协议后有原告刘东坡签名摁印，北京科宇房地产公司加盖的公章。合同签订之前，原告于2011年7月22日向被告交纳购房诚意金壹万元。协议签订后，原告刘东坡按照协议约定于2011年8月6日向北京科宇房地产公司交纳购房定金伍万元整，2011年9月6日向被告交纳预售房款贰万元，上述合计为8万元，被告北京科宇房地产公司分别向原告出具收据，收据上加盖有被告北京科宇房地产公司财务专用章。剩余的房款原告没有交付完毕，双方也未签订商品房买卖合同，后被告将涉案房屋出售给案外人，并在房产部门进行了预告登记。现原告要求解除合同，并返还定金，被告辩称导致合同目的不能实现的原因在于原告违约，按照定金罚则，不应退还交纳的定金，双方为此发生争议，遂形成本案诉讼。另查明，庭审中，被告提供公告一份，内容为“公告：科宇第一城尚未办理手续的业主：为保护您的合法权益，本公司请您务必于2014年12月20日之前到售楼部付清全部余款并办理各项产权手续。逾期本公司将采取相应的法律手段。望相互转告。北京科宇房地产开发有限公司，联系电话：680×××8／6691999”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方于2011年8月6日签订的《科宇第一城定购协议》内容涉及当事人的名称、标的、价款、付款方式、违约责任等主要内容，鉴于协议签订后又交付2万元的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故为合法有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。原告于2011年7月22日向被告交纳购房诚意金1万元，2011年8月6日向被告交纳购房定金5万元2011年9月6日向被告交纳预售房款2万元，下余房款原告未按照订购协议约定于2011年8月21日前一次性付清。被告于2014年发出公告之前也未履行通知缴纳房款的义务，后将涉案房屋出售案外第三人，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原告要求解除2011年8月6日签订的《科宇第一城定购协议》的诉请，符合法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方签订定购协议认定为商品房买卖合同，原告交纳的购房诚意金1万元、购房定金5万元、预售房款2万元，上述合计为8万元，上述款项应认定为购房款，原告按照定金罚则的规定要求被告返还16万元，没有法律依据，被告应当返还原告购房款8万元。原告诉请的利息损失，导致合同目的不能实现，原、被告双方均存在过错，鉴于被告将涉案房屋已出售他人，并占用原告的购房款8万元多年，按照损失程度，酌情被告补偿原告损失1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告刘东坡与被告北京科宇房地产开发有限公司于2011年8月6日签订的《科宇第一城定购协议》；二、被告北京科宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘东坡购房款80000元；三、被告北京科宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内补偿原告刘东坡损失10000；4、驳回原告刘东坡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由原告刘东坡负担925元，被告北京科宇房地产开发有限公司负担925元。二审中，当事人未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《科宇第一城定购协议》应认定为商品房买卖合同。刘东坡向北京科宇房地产公司交纳款项的数额及双方均同意解除合同。双方对此均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、定金应否退还；2北京科宇房地产公司应否支付赔偿损失；3、一审法院超诉请判决。双方协议约定刘东坡于2011年8月21日前一次性付清购房款，但北京科宇房地产公司此时尚未取得商品房预售许可证，北京科宇房地产公司的房屋出售行为不符合法律的规定。在北京科宇房地产公司取得商品房预售许可证后，北京科宇房地产公司并未按照双方协议中刘东坡预留的电话通知交房款。现因案涉房屋被出售给他人，合同目的无法实现，北京科宇房地产公司占用刘东坡费用多年，必然产生利息损失，一审法院依据本案案情，判决北京科宇房地产公司退还刘东坡交纳的8万元购房款，并酌定补偿1万元的损失，并无不当。北京科宇房地产公司北京科宇房地产公司上诉称定金应否退还、不应支付赔偿损失、一审法院超诉请判决的理由不足，本院不予支持。综上所述，北京科宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由北京科宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年二月二十六日书记员  邱营峥