贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初11608号 原告：任方丽，女，1990年8月20日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：黄国祥，男，1987年2月25日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022室。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丹，女，1992年3月15日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告任方丽与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任方丽的委托诉讼代理人黄国祥，被告华联房开的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任方丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告2019年4月30日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金7081.68元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告2019年5月31日至2020年10月31日期间的逾期办证违约金22277.53元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年8月10日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的华联城××××号商品房一套。合同约定建筑面积为142.90平方米，房屋总价为428414元。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月29日前，交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房首付款86414元，并通过按揭贷款向被告支付房款342000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。原告于2017年4月15日接收被告交付的房屋后，多次催促被告将合同约定的符合交房条件的相关资料交付给原告，但是被告至今一直没有交付符合交房条件的相关文件资料。同时，《商品房买卖合同》约定被告应当于2017年12月30日对涉案楼盘办理大产权初始登记，但至今被告仍未履行合同约定。被告的行为已违约，给原告带来了较大的经济损失，根据合同约定被告需支付原告逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。2019年8月12日，兴义市人民法院民事判决书（2019）黔2301民初5016号判决被告支付原告自2016年6月29日至2019年4月29日止的逾期交房违约金和自2017年12月30日至2019年5月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金，目前被告已履行完毕该生效的法院判决。此后，在原告的多次催告下，被告至今没有按合同约定交房，也未办理房屋权属证书。现被告依法应当向原告支付自2019年4月30日起至今的逾期交房违约金7081.68元（暂计算至2020年10月31日，共551天，违约金按合同约定30%计算，428414×0.01%×551×30%=7081.68元），以及2019年5月31日起至今的逾期办理房屋所有权初始登记违约金22277.53元（暂计算至2020年10月31日，共520天，违约金按合同约定计算，428414×0.01%×520=22277.53元）。综上所述，为维护原告的合法权益，弥补原告的经济损失，根据法律规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判决支持原告的诉讼请求。 华联房开辩称，原告于2017年4月15日入住，我公司认为此为事实认定，达到了入住条件，不存在逾期未交房。现阶段确认是还未办理产权证，其中因政府原因尚未办理，又受疫情影响，此次判定后，我司在未办理产权证前一直存在逾期办证情况，如原告继续向法院起诉我司，我司认为十分浪费社会资源，所以我司建议待取得房屋产权证后，即终止违约的行为时，一并处理逾期办证事项，希望法院能够驳回原告该项诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，华联房开作为出卖人，任方丽作为买受人，签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定任方丽购买华联房开开发的位于兴义市华联城××××号房屋，建筑面积142.9平方米，房屋总价款428414元。合同第八条约定“付款方式为买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款小写计86414元，余款小写342000元以公积金贷款支付”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。任方丽按约定方式支付了全部购房款，并于2017年4月15日装修入住。 另在2017年4月15日，华联房开与任方丽签订一份《贵州华联城一期延期交房补充协议》，对涉案房屋交房时间确认为2017年4月15日，对逾期交房违约金计算至2017年4月30日，任方丽选择以充抵车位购买费作为补偿，但该补充协议未实际履行。同日，任方丽签署《接房手续办理确认表》。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。因华联房开逾期交房及逾期办证问题，任方丽起诉至本院，本院作出（2019）黔2301民初5016号民事判决书，判决华联房开支付任方丽自2016年6月29日至2019年4月29日期间的逾期交房违约金21973.34元和自2017年12月30日至2019年5月30日期间的逾期办理房屋权属证书违约金22106.16元。该判决已生效并履行完毕。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与任方丽签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即任方丽应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽任方丽于2017年4月15日领取了房屋钥匙后收房入住，但华联房开仍应向任方丽承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故华联房开应从2016年6月29起向任方丽计付逾期交房违约金。现任方丽自愿按合同约定每日违约金的30%计算，较为合理，本院予以支持。又因在2016年6月29日至2019年4月29日期间的逾期交房违约金已得到处理，故华联房开应从2019年4月30日起向任方丽支付逾期交房违约金，从2019年4月30日算至2020年10月31日期间（551天）为428414元×0.0001×551天×30%=7081.68元。 关于逾期办证违约金的问题,双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，又因在2017年12月30日至2019年5月30日期间的逾期办证违约金已得到处理，故华联房开应支付任方丽的逾期办证违约金为：2019年5月31日起算至2020年10月31日期间（520天）为428414元×0.0001×520天=22277.53元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付任方丽从2019年4月30日起至2020年10月31日期间的逾期交房违约金7081.68元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付任方丽从2019年5月31日起至2020年10月31日期间的逾期办证违约金22277.53元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费534元，减半收267元，由贵州华联房地产开发有限公司负担（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付任方丽）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二一年二月一日 法官助理 刘 明 发 书 记 员 韦丽（代）