河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1027号上诉人（原审被告）：洛阳君领房地产营销策划有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区行署路2号院30号楼1单元1门102室。法定代表人：白玉虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春民，河南钧道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海霞，女。委托诉讼代理人：张新洛，河南君信合律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：降振国，男。上诉人洛阳君领房地产营销策划有限公司（以下简称君领公司）因与被上诉人张海霞、降振国合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初8107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君领公司上诉请求：改判一审判决第二、三项，判令上诉人不向张海霞退还房屋定金25000元及中介费17450元，或裁定撤销一审判决并移送有管辖权的法院。事实与理由：一、本案房屋买卖合同为不动产纠纷，应由不动产所在地的涧西区人民法院管辖，一审法院受理本案违反专属管辖规定，应撤销一审判决并移送涧西区人民法院。二、房屋买卖合同约定张海霞应当交付给买受人定金25000元，上诉人收取张海霞的该定金后，根据张海霞的指示将该款转交给降振国，张海霞收取降振国开具的收据，因此退还款项的后果应由降振国承担，一审判决徒增诉累。三、上诉人完成了居间任务，达成了交易，中介服务费17550元不应退还。合同第9条明确约定，房屋被法院查封的瑕疵担保义务由出卖人承担，该义务不能强加到上诉人头上。根据《民法典》第962条规定，只有在中介方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或虚假情况的，中间人才无报酬索取权，本案无证据证明上诉人故意隐瞒房屋被法院查封的事实。张海霞答辩称，一、张海霞与君领公司是合同纠纷，不适用专属管辖规定。本案纠纷张海霞先向涧西区人民法院起诉，涧西区人民法院指出应由被告户籍所在地法院管辖，故张海霞向西工区人民法院提起诉讼并被受理，一审中君领公司并未提出异议，现提出该理由不成立。二、君领公司作为中介向张海霞提供被法院查封不能交易的问题房屋，致使双方签订的合同无法履行，存在重大过错。君领公司称根据张海霞指示将定金2500元交给降振国不是事实。张海霞将该款交给了君领公司，君领公司将款项转给降振国是其公司人员的个人行为。三、根据双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中第二部分居间合同第十一条，居间方提供的服务第3项“对买卖双方当事人资格，房产产权信息的合法性进行查验”、第4项“向买方准确传达报告方卖房的真实意图”、第9项“提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权转移登记手续等咨询业务”等，君领公司都没有做，其没有完成居间服务，中介服务费不应退还。且根据第十二条规定，张海霞非过错方，君领公司不退还中介费是违约，其还应担负违约金赔付的连带责任。请求改判君领公司退还所收的6万元，并承担赔偿违约金的连带责任，承担一审过程中的诉讼费用。降振国未答辩。张海霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令降振国支付违约金234000元，君领公司承担连带责任；2.判令君领公司返还张海霞中介费、代办费及部分房款等合计6万元；3.诉讼费由降振国、君领公司承担。一审法院确认事实：2019年9月18日，降振国（卖方）、张海霞（买方）与君领公司（居间方）签订编号为LY0036500的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，卖方拟转让房产坐落于洛阳市××西区××路东侧顺驰城12幢1-602号，卖方房屋处于抵押状态，卖方于2019年10月12日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后七个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价117万元，该转让价款不含税费。居间方代为保管物业交接保证金6600元。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》二十个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。该不动产证由买方领取。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。居间方提供的服务为提供相关房产信息咨询；对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）等等。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金22550元。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同附件一，三方其他约定：卖方签订本合同当天拿走卖方的房屋定金25000元，后期作为一部分房款。同日，张海霞向君领公司支付物业保证金6600元、中介服务费17550元、代办服务费2000元、贷款服务费3000元、预收评估费5850元，合计35000元。张海霞因与降振国不认识，对降振国不信任，向君领公司员工王琳转账支付了房屋定金25000元，王琳于当日将该款转与蒋振国，蒋振国出具收据后王琳将收据转交张海霞。洛阳市不动产登记中心出具的不动产权登记记载表载明坐落于洛阳市××西区××路东侧顺驰城12幢1-602号房产，所有权人降振国，查封信息：查封日期2019年2月28日，查封终止日期2022年2月28日；查封日期2019年3月4日，查封终止日期2022年3月4日；查封日期2020年6月3日，查封终止日期2023年6月3日。一审法院认为，第一，张海霞、降振国与君领公司签的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现因位于洛阳市××西区××路东侧顺驰城12幢1-602号房屋已被法院查封，上述合同客观上已无法履行，合同目的已不能实现，合同已实际终止。第二，合同明确约定卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。违约金应当以实际损失为基础，具有弥补损失和惩罚的双重性质，但约定的违约金过分高于造成的损失应当予以调整。本案中，张海霞并未针对履约过程中造成的实际损失提供证据予以证明，酌定降振国向张海霞支付违约金5万元。张海霞要求君领公司对违约金承担连带责任，无合同约定及法律依据，不予支持。第三，君领公司作为专业的中介服务公司，负有查验当事人资格、房产产权信息合法性及房产权属、现状的义务，君领公司在未查明房产基本信息是否符合交易条件的情况下，仍积极促成买卖双方合同的签订，应当对合同无法履行承担责任，其收取张海霞的物业保证金、中介服务费、代办服务费、贷款服务费、预收评估费均应予退还。第四，张海霞由于不信任降振国将定金25000元交给君领公司员工，君领公司员工又将款转交降振国。君领公司员工在促成双方交易过程中的行为属于履行职务，相应责任应由君领公司承担，故君领公司负有退还定金的义务。依照《中华人民共和国合同法》四百二十五条、四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、降振国于判决生效后十日内向张海霞支付违约金50000元；二、洛阳君领房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内向张海霞退还房屋定金25000元；三、洛阳君领房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内向张海霞退还物业保证金、中介服务费、代办服务费、贷款服务费、预收评估费共计35000元；四、驳回张海霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2855元，由张海霞负担1665元，降振国负担608元，洛阳君领房地产营销策划有限公司负担582元。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，君领公司与降振国、张海霞三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》包含君领公司与作为委托人的降振国、张海霞之间的居间服务合同及降振国与张海霞之间的房屋买卖合同两部分内容，二者存在关联。降振国隐瞒房屋真实信息应承担责任，本案二审争议焦点为君领公司的居间服务合同义务是否履行完毕及其是否应对房屋买卖合同未能履行承担责任问题。根据《房地产经纪管理办法》的规定及本案当事人所签《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的约定，君领公司作为房屋中介房屋机构，其合同义务在于促成买卖双方达成交易，其应当向双方告知房屋交易的程序及可能存在的风险，对房产产权信息的合法性进行查验。君领公司未履行其义务对房屋产权信息合法性进行查验，对房屋买卖合同不能履行亦负有责任，故一审判决君领公司退还代收定金及中介服务费并无不当，君领公司可另行向降振国主张退还定金。本案是房屋买卖及居间服务合同纠纷，君领公司主张一审违反专属管辖的上诉理由不能成立。综上，对于君领公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费861元，由洛阳君领房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年二月十八日书记员  高 源