贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2663号 上诉人（原审被告）：贵州德隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办富兴东路1幢七层。 法定代表人：唐斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟，贵州识君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高祥武，男，1950年5月18日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：高建斌（高祥武之子），男，1976年2月27日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审被告）：黔西南州鸿磊房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市老城街83号。 法定代表人：张光华，系该公司经理。 上诉人贵州德隆房地产开发有限公司（以下简称德隆公司）因与被上诉人高祥武、黔西南州鸿磊房地产开发有限公司（以下简称鸿磊公司）债权人撤销权纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德隆公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8037号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人的诉请请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。 事实和理由：一、贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8037号《民事判决书》程序违法。1、本案审理过程中，法院变更审判人员未依法告知上诉人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定：合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。本案一审庭审中，合议庭主审法官为帅俊，在未依法告知上诉人的情况下，判决书记载的审判长变更为夏玥，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定；2、本案中，一审法院未依法将吕大开追加为本案被告参加诉讼，程序违法。根据本案查明的案件事实，吕大开系挂靠鸿磊公司进行案涉房产开发的实际所有人，同时也是被上诉人高祥武的债权人。在此情况下，一审法院只有依法将吕大开追加为本案被告参加诉讼，才能查清被上诉人高祥武是否为被上诉人鸿磊公司的债权人，是否享有诉讼主体等，但一审法院将吕大开认定为证人，明显属于程序错误。3、本案中，对于案涉房屋的鉴定违反鉴定的相关程序性规定。本案选择鉴定机构过程中，被上诉人高祥武在法院两次依法选定鉴定机构后未依法缴费的情况下进行第三次鉴定机构选择，在上诉人不同意的情况完成第三次鉴定，属于鉴定程序错误。二、贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8037号《民事判决书》认定事实错误。（一）一审庭审举证质证中，被上诉人高祥武并未提供证据证实与被上诉人鸿磊公司存在合法有效的债权债务关系，故被上诉人高祥武的诉讼主体不适格。根据被上诉人高祥武提供的借款凭证中，借款人都为案外人吕大开而非被上诉人鸿磊公司，虽然在债权金额为9,000,000.00元、9,600,000.00元的凭证中加盖了被上诉人鸿磊公司的公章，但在借款人并非被上诉人鸿磊公司或公司法定代表人的情况下，该加盖印章的行为不能认定该债务的债务人为被上诉人鸿磊公司，即向被上诉人高祥武借款的主体为案外人吕大开而非被上诉人鸿磊公司。这一点在一审中吕大开承认被上诉人高祥武的债务人是吕大开和付开益的个人债务，被上诉人鸿磊公司在一审庭审中也否认其欠被上诉人高祥武的钱，一审法院以推理的方式将属于吕大开和付开益的个人债务认定为被上诉人鸿磊公司的公司债务，实属错误的事实认定，更何况一审法院根本没有查清被上诉人高祥武债权的真正来源和数额，就错误的确认被上诉人高祥武对被上诉人鸿磊公司享有债权，实属一审法院认定事实不清。在被上诉人高祥武为提供证据证实已经将借款凭证中的借款交付被上诉人鸿磊公司，系西南州鸿磊房地产开发有限公司合法债权人的情况下，被上诉人高祥武在本案中无权主张权利，被上诉人高祥武以鸿磊公司债权人身份提起撤销权诉讼的诉讼主体不适格。本案一审法院置上诉人请求查明被上诉人是否系职业放贷人和是否系鸿磊公司合法债权人的合法要求于不顾，也丝毫不考虑其依职权调取的吕大开和卞宗辉就与上诉人之间债权债务形成、归还的相关情况的陈述，因此，一审判决认定事实错误。（二）本案中，撤销权的行使已过诉讼时效。1、债权人委员会成立时，被上诉人高祥武作为债委会成员，已经明知被上诉人与被上诉人鸿磊公司签订、履行《商品房买卖合同》的事实。2016年1月18日，因被上诉人鸿磊公司未根据《借款合同》、《借款延期合同》约定按期履行归还借款本金、利息的义务，双方依法进行结算，结算后，上诉人用结算的款项向被上诉人鸿磊公司购房商品房，双方签订编号分别为2016000518、2016000527、2016000534、2016000543、2016000549、2016000562《商品房买卖合同》6份，合同签订后，上诉人根据6份《商品房买卖合同》约定缴纳契税、缴纳维修基金、缴纳房屋交易手续费、缴纳备案服务费，即6份《商品房买卖合同》约定的房屋已经依法转让完成，所有权人为上诉人。在此过程中，债权人委员会及债权人是明知该事实的，且被上诉人鸿磊公司及债权人并无异议，上诉人也依法参加债权人的相关会议等。2017年3月26日，鸿磊公司债权人委员会成立，被上诉人高祥武作为债委会成员，并未在成立之日起一年内主张撤销的权利。2、债权撤销权的期限为一年的除斥期间，被上诉人鸿磊公司或债权人只能在《商品房买卖合同》签订之日起1年内行使撤销权。2016年1月19日，上诉人与被上诉人鸿磊公司签订六份《商品房买卖合同》，签订后的一年内，被上诉人鸿磊公司及债权人并未提出任何异议。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。因此，在本案中被上诉人高祥武并非被上诉人鸿磊公司的债权人，更无事实根据和法律依据行使撤销权。（三）上诉人与被上诉人鸿磊公司基于借款结算、并用款项购买商品房、继而签订的6份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。1、本案中，上诉人与被上诉人鸿磊公司经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，合法有效，应受法律保护。2014年12月1日，上诉人与被上诉人鸿磊公司签订《借款合同》，约定借款本金壹仟万圆整（小写10,000,000.00元）、借款期限从2014年12月1日起至2015年5月1日止、借款月利率为2.5%。被上诉人鸿磊公司根据《借款合同》向上诉人出具《借条》。《借款合同》约定的保证人为黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益。2014年12月2日，上诉人根据《借款合同》约定将借款本金壹仟万圆整（小写10,000,000.00元）支付给被上诉人鸿磊公司。借款到期后，被上诉人鸿磊公司未根据《借款合同》约定按期履行归还借款本金、利息的义务，双方于2015年5月26日签订《借款延期合同》，借款延期至2015年12月1日，黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益继续提供担保。2016年1月18日，因被上诉人鸿磊公司未根据《借款合同》、《借款延期合同》约定按期履行归还借款本金、利息的义务，双方结算后签订《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议》。经结算，上诉人同意减免部分利息后，截止到2016年1月1日，本息共计壹仟壹佰万圆整（小写：11,000,000.00元），被上诉人鸿磊公司确认上诉人受让案外人对被上诉人鸿磊公司享有的债权壹佰陆拾捌万圆整（小写：1,680,000.00元）后，合计债权总额壹仟贰佰陆拾捌万圆整（小写：12680000.00）。经协商，上诉人自愿用结算后的壹仟贰佰陆拾捌万圆整（小写：12680000.00）购买被上诉人鸿磊公司的房屋。2016年1月19日，上诉人与被上诉人鸿磊公司签订编号分别为2016000518、2016000527、2016000534、2016000543、2016000549、2016000562的《商品房买卖合同》。即6份《商品房买卖合同》约定的房屋已经依法转让完成，所有权人为上诉人。因此，本案中，上诉人与被上诉人鸿磊公司经协商一致结算、终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后被上诉人鸿磊公司难以清偿债务时，通过将被上诉人鸿磊公司所有的商品房出售给作为上诉人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。2、在签订6份《商品房买卖合同》过程中及签订后的一年之内，并没有被上诉人鸿磊公司的任何债权人主张撤销权。被上诉人与被上诉人鸿磊公司于2016年1月19日签订6份《商品房买卖合同》后，上诉人将合同已发备案，并根据6份《商品房买卖合同》约定缴纳契税506,136.42元、缴纳维修基金147,184.00元、缴纳房屋交易手续费39,249.00元、缴纳备案服务费12,000.00元，在此过程中，并无任何被上诉人鸿磊公司的债权人根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定主张撤销权。（四）曲靖恒信房地产估价经纪有限公司作出的曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告程序违法、违背客观事实，不能作为认定案件事实的根据。1、曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告违反鉴定相关程序的规定，法定理由在前已经阐述。2、曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告未根据2016年1月18日上诉人与被上诉鸿磊公司签订《商品房买卖合同》时的房屋现状（当时现状为：毛坯房；未安装电梯、消防管道等；未进行绿化等附属设施建设等）进行评估。同时，根据一审法院委托，要求对房屋2016年1月19日的市场价值进行评估，但曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告违背委托进行评估，具体法定理由上诉人在庭审中质证意见已经充分阐述。3、曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告采用的估价方法前后矛盾，估价对象价值时点与实地查勘日的房地产状况一致的假设是错误和不能成立的。曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告中估价假设和限制条件中记载：“不相一致假设，根据贵州省兴义市人民法院司法鉴定委托书约定价值时点为2016年01月19日，该价值时点与实地查勘日2019年09月23日不相一致，假定估价对象时点与实地查勘日的房地产状况一致”。显然，该假设严重错误，首先，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同》所涉及的房屋为烂尾楼，并无消防、水电设施、电梯、隔墙、排水设施等；其次，2016年01月19日，《商品房买卖合同》所涉及的房屋附近并无附属设施等，相关设施等都是在双方签订《商品房买卖合同》后逐步完善。显然，评估人员在现场查勘过程中，对上诉人现场人员的陈述、提交的书面现场状况情况说明等证明有助客观评价房屋价值的相关资料评估机构的估价人员在估值时并未进行审查、考量，加之估价报告假定的条件不成立的，因此，该评估报告不能作为定案依据。同时：曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告采用的估价中选择的3个施达星城花园小区的交易案例未经上诉人质证，同时与案涉《商品房买卖合同》在地段、位置、设施完善等方面均不具有可比性，因此不能作为采用估价比较法的依据。上诉人在一审中，提交的位于案涉《商品房买卖合同不同地段、位置由桔山房开出售的商业用房的价款更能作为估价的比较，但曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告并未采用，估价方法存在明显的前后矛盾，进而导致估价结果不客观，因此，一审法院以曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告作为认定上诉人与西南州鸿磊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的成交价低于市场价的70%认定事实错误。（五）一审判决认定上诉人与被上诉人鸿磊公司存在“恶意”没有事实依据，认定事实错误2016年1月18日，因被上诉人鸿磊公司未根据《借款合同》、《借款延期合同》约定按期履行归还借款本金、利息的义务双方依法进行结算。结算后，上诉人用结算的钉款项向被上诉人鸿磊公司购房商品房，双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人根据《商品房买卖合同》约定缴纳契税、缴纳维修基金、缴纳房屋交易手续费、缴纳备案服务费。可见，双方对借款结算后以物抵债的行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《民间借贷司法解释》的相关规定，系双方真实意思表示，并不存在所谓的“恶意”。双方签订《商品房买卖合同》过程中，上诉人并不知西南州鸿磊房地产开发有限公司是否还有其他债权人存在，且债权人委员会于2017年3月26日成立，在此情况下，一审法院认定上诉人所谓的“恶意”事实依据何在，故一审判决认定事实错误。三、贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8037号《民事判决书》适用法律错误。本案中，一审法院应当根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《民间借贷司法解释》的相关规定，结合本案中各方提供的证据，依法审查被上诉人鸿磊公司在与上诉人依法进行结算后，双方以物抵债签订六份《商品房买卖合同》的行为是否符合法律规定，并适应相应的法律。但一审法院未依法予以依法审查，未查清本案事实的基础上适用相关法律，属于适用法律错误。综上所述，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 高祥武二审辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律准确，依法应当予以维持。-审判决对双方证据认定采纳有据有理，查明事实清楚明了。裁判理由有理有据，条理清楚，思路清晰，适用法律准确，请法庭予以维持。二、被答辩人德隆公司的各项上诉理由均不能成立。（1）一审判决不存在程序违法。本案在更换合议庭主审法官后的庭审中，法庭已告知各方合议庭变更情况，并征询各方是否申请回避。包括被答辩人贵州德隆公司在内的各方均未申请回避。根本就不存在被答辩人贵州德隆公司声称没有告知主审法官更改就在判决书中更改的事实！吕大开并非必要共同被告，未追加吕大开为被告不属于程序违法。本案是债权人撤销权纠纷，所要撤销的《商品房买卖合同》的主体双方分别是被答辩人贵州德隆公司、被答辩人鸿磊公司，吕大开并非起诉撤销合同的合同主体，其不属于必要被告。且在法院在已查明被答辩人鸿磊公司与答辩人高祥武之间存在债权债务关系的情况下，确实无追加吕大开为共同被告的必要。（2）一审判决认定事实清楚，不存在被答辩人贵州德隆公司上诉称的认定事实错误。①、各方证据均证实盛世金州房地产项目由吕大开、付开益以被答辩人鸿磊公司为载体进行经营开发，项目的开发主体为被答辩人鸿磊公司，吕大开、付开益开发盛世金州项目是以被答辩人鸿磊公司来进行，其借款用于项目开发也是以被答辩人鸿磊公司的名义。即答辩人是与被答辩人鸿磊公司存在债权债务关系。相同的道理，被答辩人贵州德隆公司出借1,000万元给被答辩人鸿磊公司是定向用于盛世金州项目，是指定由卞宗辉收款，由吕大开、付开益、吕天津（吕大开之子）、黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司进行担保也表明虽然借款是以被答辩人鸿磊公司来借款，但实际上是属于吕大开、付开益为开发盛世金州项目向被答辩人贵州德隆公司借的款。而被答辩人出借的借款，一样的是用于盛世金州项目，一样的是卞宗辉收款。答辩人与被答辩人德隆公司的借款不同的区别就是：被答辩人贵州德隆公司由知名律师全程把关、全程操作，借款形式要件上更加完善合法，借款上人进行人保、物保更加有保障。而答辩人完全是凭借自身理解和社会经验产生凭证凭据。比起被答辩人贵州德隆公司的借款形式要件来说，不完善，没人和物进行保障。因此，被答辩人贵州德隆公司上诉称答辩人诉讼主体不适格简直就是胡扯！一审判决对此的认定和阐述准确而客观！不存在认定错误！②、被答辩人贵州德隆公司上诉称撤销权已过诉讼时效简直就是睁眼说瞎话！被答辩人鸿磊公司于2017年3月26日成立债权人委员会时，根本就不知道二被答辩人签订的六份《商品房买卖合同》，二被答辩人亦从未告知债权人委员会．债权人委员会的成立不等于债权人就知晓该事情，且被答辩人贵州德隆公司并未提供相应证据证明债权人委员会已知晓此事。实际上直到2018年7月，被答辩人贵州德隆公司突然占有相关门面，答辩人等债权人才知晓此事。而且被答辩人贵州德隆公司从所谓2016年1月19日购买门面，直到2018年7月准备使用，期间两年多的时间里一直闲置未使用和出租，这本身就说明了猫腻之处。而且，被答辩人德隆公司主张庭审中所提交的2018年8月29日支出的69,840元发票恰恰能证实被答辩人贵州德隆公司在2018年7月要占有使用门面引起答辩人起诉的事实！被答辩人贵州德隆公司上诉称撤销权已过诉讼时效的理由不能成立。③、曲靖恒信房地产估价经纪有限公司是具有评估资质的机构，其作出的曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告科学、客观、真实，且所参照的3例施达星城花园小区的交易案例恰恰最能反映案涉门面的价值。达星城花园小区在峡谷大道的临街门面和与同是在峡谷大道的盛世金州项目的临街门面隔马路相望，其区位优势、地理位置基本一致。因此，曲靖恒信房地产估价经纪有限公司参照3例施达星城花园小区的交易案例作出的估价结论科学、客观、真实，依法能作为定案依据！④、被答辩人贵州德隆公司与被答辩人鸿磊公司在2014年12月1日的签订《借款合同》第七条就明确将案涉房屋用以抵押。而后期基于此签订的《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议书》及六份《商品房买卖合同》实质是就是对法律禁止流押条文的突破和规避。且被答辩人贵州德隆公司的股东、法律顾问连刚恰恰也是被答辩人鸿磊公司的常年法律顾问，并且在《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议书》亦包括了连刚本人债权。答辩人完全有理由相信，二被答辩人签订《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议书》、签订《商品房买卖合同》完完全全是恶意串通，低价转移财产的结果！并且《商品房买卖合同》的购房价格明显不合理，显著低于市场价格，这本身就说明了二被答辩人存在的恶意。综上所述，被答辩人贵州德隆公司的各项上诉理由均不能成立！-审判决认定事实清楚、适用法律准确，请二审法院依法驳回被答辩人贵州德隆公司的上诉请求，依法维持原判。 鸿磊公司二审未作答辩。 高祥武向一审法院起诉请求：1．请求依法撤销鸿磊公司与德隆公司签订的《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议书》及合同编号为2016000518、2016000527、2016000534、2016000543、2016000549、2016000562等六份《商品房买卖合同》；2．本案一切诉讼费用由鸿磊公司、德隆公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月3日，高祥武、杨维忠作为卖方，鸿磊公司及吕大开作为买方，双方签订《土地使用权转让协议》一份，约定：1．高祥武、杨维忠自愿将已取得的位于兴义市侧的国有土地使用权2658.24平方米转让给鸿磊公司及吕大开（土地证号：兴市桔国用（籍）第2007116号，地块号200603016），2．转让单价为4500元／平方米，价款合计11962080元，3．付款方式，合同签订后，鸿磊公司、吕大开一次性付高祥武、杨维忠土地款9962080元，余款2000000元待鸿磊公司、吕大开办清土地过户手续后一次性付清，期限为2个月，期满后无论过户手续办好与否，都必须付清，否则视为违约，4．合同签订后，款项付清后，双方不得违约，如一方违约，则赔偿对方经济损失2000000元。同日，鸿磊公司、吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武9000000元，借款期限从2011年3月3日至2012年3月2日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3%，金额为每月付给270000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、位于兴义市侧，面积2658.24平方米（土地证号：兴市国用籍第2007116号），并以土地使用权作抵押，并保证该产权证真实有效，并且无其他债权、债务．．．．”， 鸿磊公司在借款人处加盖公司印章、吕大开在借款人处签名捺印。 2011年5月3日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武2,000,000元，借款期限从2011年5月3日至2012年5月2日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3%，金额为每月付给60,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋，原借款抵押土地房屋财产一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2012年10月18日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武1,500,000元，借款期限从2012年10月18日至2013年10月18日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3%，金额为每月付给45,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋作抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2013年1月12日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武3,000,000元，借款期限从2013年1月12日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3%，金额为每月付给90,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵押土地、房屋一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2013年3月16日，鸿磊公司、吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武9,600,000元，借款期限从2013年3月16日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3%，金额为每月付给288,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及本公司土地、资产及本人全部资产一并全部抵押．．．”，鸿磊公司在借款人处加盖公司印章，吕大开在借款人处签名捺印。 2013年11月1日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武3,000,000元，借款期限从2013年11月1日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3.5%，金额为每月付给105,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵押及本公司全部资产一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2013年12月3日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武1,000,000元，借款期限从2013年12月3日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3.5%，金额为每月付给105,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵押土地、房屋一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2013年12月16日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武300,000元，借款期限从2013年12月16日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3.5%，金额为每月付给10,500元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2014年1月3日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武500,000元，借款期限从2014年1月3日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3.5%，金额为每月付给17,500元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵押一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2014年1月16日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武1,500,000元，借款期限从2014年1月16日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率3.5%，金额为每月付给52,500元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋及原借款抵押一并再次抵押．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2014年10月20日，吕大开、付开益作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武683,000元，借款期限从2014年10月20日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率▁%，金额为每月付给23,000元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋作抵押，注该借款作为2014年10月3日、11月3日借款支付利息．．．”，吕大开、付开益在借款人处签名捺印。同日，吕大开作为借款人向高祥武出具借据一份，载明“今借到高祥武1,471,700元，借款期限从2014年10月20日，从借款之日起，本人自愿依据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条之规定，每月自愿支付利率▁%，金额为每月付给49,700元，为确保按时还款，借款人自愿用本人私有的土地、房屋作抵押，注该借款作为2014年10月3日、11月3日等2个月支付利息．．．”，吕大开在借款人处签名捺印。 2014年12月1日，德隆公司作为出借人，鸿磊公司作为借款人，黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益作为保证人，三方签订《借款合同》一份，约定：1．鸿磊公司因盛世金州房地产开发项目建设需要向德隆公司借款10000000元，鸿磊公司开户行：中国工商银行兴义城区支行，户名：卞宗辉，账号：62×××19，德隆公司开户行：中国工商银行兴义城区支行，户名：唐燕，账号：62×××50，利息为月利率2.5%，借款期限为6个月，从2014年12月1日至2015年5月1日，当月利息应在当月1日前付清，逾期支付当月利息的，当月利息按月利率4%计算，且德隆公司有权提前解除合同并收回借款。2．鸿磊公司用开发的盛世金州房地产项目1、2层、建筑面积4000平方米作为履行债务的担保，本合同签订时，鸿磊公司与德隆公司就盛世金州项目的1、2层签订商品房买卖合同，合同总价款为10000000元，按建筑面积2500元／平方米计算。3．保证人黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益对借款本息承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的还款期限届满或德隆公司按合同约定提前收回借款之日起两年，保证责任不分先后顺序。同日，鸿磊公司向德隆公司出具借条一份，借条注明款项打入卞宗辉前述62×××19账户，卞宗辉在经手人处签名。借款合同签订后，德隆公司于2014年12月2日通过唐燕账户向鸿磊公司卞宗辉62×××19账户转账10000000元。2014年12月2日，鸿磊公司与德隆公司就前述用于抵押的盛世金州1、2层房屋签订了《商品房买卖合同》一份。2015年5月26日，德隆公司与鸿磊公司签订《借款延期合同》一份，约定：1．延期前述借款合同的履行期限6个月，即借款期限延长至2015年12月1日，黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益的保证期间相应顺延，即从2015年12月1日或德隆公司按合同约定提前收回贷款之日起两年，2．各方于2014年12月1日签订的《借款合同》中约定的借款本金、利率及利息支付方式、担保条款等在本《借款延期合同》中未作变更的，继续有效并适用于本《借款延期合同》。借款后，卞宗辉于2014年12月2日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年1月5日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年1月29日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年3月1日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年4月2日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年5月5日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年6月2日向唐燕转账250000元、向连刚转账50000元，2015年7月9日向唐燕转账200000元，2015年8月18日向连刚转账100000元，2015年9月1日向唐燕转账250000元、2015年9月9日向连刚转账50000元。 2016年1月18日，连刚作为原债权人、德隆公司作为新债权人、鸿磊公司作为债务人、黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司及吕天津、吕大开、付开益作为鸿磊公司连带保证人，各方签订《债权债务转让协议》一份，约定：1．经三方一致同意，连刚将对鸿磊公司的债权1,680,000元转让给德隆公司，该债权从2016年1月1日起按月利率2.5%计息，2．黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司及吕天津、吕大开、付开益认可本协议项下转让的债权债务关系并承担责任，3．本协议生效后，连刚与鸿磊公司2014年10月15日签订的《借款合同》及2015年4月16日签订的《借款延期合同》自然解除，连刚不得再向鸿磊公司主张债权，该债权由德隆公司行使，黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司及吕天津、吕大开、付开益继续就该债权向德隆公司承担连带保证责任，保证期间为本合同约定转让的还款期限届满之日起两年，各保证人承担保证责任无先后顺序。同日，德隆公司作为甲方、鸿磊公司作为乙方、黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益作为连带保证人，签订《债权债务确认书既商品房买卖合同付款协议》一份，约定：1．鸿磊公司于2014年12月1日向德隆公司借款10,000,000元，利息为月利率2.5%，截至2016年1月1日尚欠借款本金10,000,000元及利息1,000,000元，本息合计11,000,000元，2．德隆公司于2016年1月18日受让连刚转让的对鸿磊公司享有的债权1,680,000元，自2016年1月1日起按月利率2.5%计算欠款利息，3．综合以上两项，截至2016年1月18日，德隆公司共计对鸿磊公司享有债权共计12,680,000元，鸿磊公司保证人黔西南州鸿建建筑安装工程有限公司、吕天津、吕大开、付开益自愿就该债权为鸿磊公司向德隆公司承担连带保证责任，4．德隆公司、鸿磊公司双方于2016年1月18日签订《商品房买卖合同》6份，价款共计12,680,000元，5．经各方协商一致达成协议如下：（1）德隆公司、鸿磊公司一致同意德隆公司以上述对鸿磊公司享有的债权冲抵上述6份《商品房买卖合同》约定德隆公司应支付鸿磊公司的购房款，（2）本协议签订后，双方2014年12月1日签订的《借款合同》及2015年5月26日签订的《借款延期合同》自然解除，（3）本协议签订后双方应及时到房地产行政主管部门对上述6份《商品房买卖合同》办理正式备案登记手续。 2016年1月19日，德隆公司与鸿磊公司签订《商品房买卖合同》6份，约定鸿磊公司将盛世金州1幢103、104、105、106、202、203六套房屋出售给德隆公司，建筑面积分别为550.38平方米、425.66平方米、241.89平方米、163.65平方米、600.76平方米、470.72平方米，单价分别为8,753.65元/平方米、8,753.56元/平方米、8,747.51元/平方米、8,753.79元/平方米、3,022.66元/平方米、3,022.71元/平方米，价款分别为3,984,750元、3,081,778元、1,750,026元、1,184,826元、1,501,900元、1,176,802元。合同签订当天，鸿磊公司向德隆公司出具收据一份，载明收到德隆公司6套房屋的购房尾款2,680,081元。合同签订后，双方已于2016年1月22日就前述6套房屋到兴义市住房和城乡建设局进行备案。2016年1月22日，岑万凯、付开益、吕天津出具收据一份，载明收到德隆公司网签合同服务费12,000元，同日，德隆公司向兴义市住房资金管理中心缴纳了6套房屋的维修基金147,184元、房屋交易手续费39,249元。 本案在审理过程中，高祥武向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋在2016年1月19日的市场价值进行评估，本院依法委托鉴定机构进行了评估，曲靖恒信房地产估价经纪有限公司已作出曲恒估字（2019）第0228号房地产估价报告：评估对象在价值时点的市场价值为29,381,003元，其中1-103号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价9,495,225元，1-104号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价7,343,620元，1-105号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价4,173,052元，1-106号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价2,823,266元，1-202号房屋套内建筑面积单价为6,258元，总价3,109,475元，1-203号房屋套内建筑面积单价为6,258元，总价2,436,365元。 另查明，高建斌系高祥武之子，卞宗辉系鸿磊公司员工，吕大开系鸿磊公司股东，唐燕系德隆公司股东。从高祥武提交的银行流水显示，双方从2011年至2014年期间存在多笔款项来往（因银行流水不规范，本院仅摘录其中几笔：2012年9月28日高祥武向卞宗辉转账570,000元，同日高建斌向卞宗辉转账440,000元，2012年12月7日高祥武向卞宗辉转账1,260,000元，2013年3月18日高祥武向卞宗辉转账1,150,000元．．．2013年8月22日卞宗辉向高祥武转账540,000元）。 还查明，1.2013年1月16日鸿磊公司与吕大开、付开益签订《盛世金州项目开发合同》，约定：鸿磊公司将盛世金州项目交由吕大开、付开益开发，鸿磊公司向吕大开、付开益收取管理费398000元，吕大开、付开益自主经营，独立开发，一切分配方案不受鸿磊公司约束，按政策规定向相关部门缴纳各种税费，应交鸿磊公司管理费分两次交清，2013年交50%，2014年交50%，鸿磊公司在项目开发过程中提供相关部门所需的各种合法经营证件，为吕大开、付开益开设独立账户，做好收支转账财务工作。2.2010年3月22日，顾友华作为卖方、高祥武作为买方，双方签订《土地使用权转让协议》一份，约定：顾友华将位于兴义市侧的国有土地使用权2658.24平方米转让给高祥武（土地证号：兴市桔国用（籍）第2007116号），转让单价为3300元／平方米，价款合计8772292元，付款方式：第一期定金2000000元，在签订协议之日支付，第二期在2010年4月18日前付3000000元，第三期在2010年6月18日前将余款3772192元全部付清，转让过户手续由高祥武自行办理，顾友华予以协助，办理过户手续所产生的税费等一切费用由高祥武承担。3.2015年7月6日，胡斌、汪福秀、祝锐、刘媛媛、余莹与鸿磊公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：胡斌、汪福秀、祝锐、刘媛媛、余莹购买鸿磊公司开发的盛世金州1-101、1-102号房屋，面积分别为208.66平方米、228.92平方米，单价分别为29984.24元／平方米、29984.75元／平方米，合同还就其他事项作了明确约定。 庭后，本院向吕大开所作的询问笔录中，吕大开陈述：吕大开与付开益挂靠鸿磊公司开发盛世金州房开项目，并从高祥武处受让2658.24平方米土地用于开发该项目，转让价款为11,962,080元，双方签订了《土地使用权转让协议》，但因没有钱支付土地转让款，故协议将土地转让款转化为借款。除了该笔款项外，另外还向高祥武借了钱，但由于时间长了，记不清楚借款金额了，有部分款项是因为无力偿还每月所欠的借款利息300,000元，故将利息转成本金，并向高祥武出具借条，同时在签订土地转让协议时，向高祥武支付了2,000,000元。向高祥武所借款项是吕大开与付开益两人所借，与鸿磊公司无关，因为这些款项均是吕大开与付开益所用，主要用于盛世金州项目的建设。高祥武支付的款项，如果是通过银行转账的话，均是支付到鸿磊公司会计卞宗辉的银行卡上，卞宗辉既是鸿磊公司的会计也是吕大开的私人会计。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。债权人行使债权人撤销权通常必须具备以下条件：1．债务人在对债权人负有债务后实施了财产处分行为，且该财产处分行为具有明显不合理低价转让的情形；2．债务人的财产处分行为给债权人的利益造成损害；3．债权人行使撤销权符合法律规定的除斥期间；4．债务人与受让人主观上是否具有恶意。 关于高祥武及德隆公司的诉讼主体问题。对于高祥武是否具有原告诉讼主体资格的问题，需明确高祥武对债务人鸿磊公司是否享有债权。对此，本院综合分析如下： 首先，从鸿磊公司与德隆公司签订的《借款合同》及吕大开、鸿磊公司共同向高祥武出具的借据来看，鸿磊公司与德隆公司约定的借款系通过德隆公司的股东唐燕的账户转账至鸿磊公司员工卞宗辉的账户，借款后，鸿磊公司也是通过卞宗辉的账户每月向德隆公司支付利息，而高祥武提交的银行流水显示其多次向卞宗辉银行账户转账，吕大开亦陈述高祥武如是通过银行转账的话，均转到卞宗辉账户，由此可见，鸿磊公司与德隆公司之间或鸿磊公司、吕大开与高祥武之间的借贷交易习惯相同，即均是通过私人账户进行转账，将款项转账至鸿磊公司员工卞宗辉账户，在借款后也是通过卞宗辉账户进行还款。其次，虽然高祥武提交的借据载明的借款金额与银行流水无法一一对应，但结合当事人的陈述及现有证据可知，案涉借款系由土地转让款转化而来，在签订土地转让协议当日即2011年3月3日，鸿磊公司及吕大开共同向高祥武出具了9,000,000元借据，该金额与土地转让协议约定的第一次付款金额相近，由此可见，双方有将土地转让款转化为借款的意思表示。再次，从高祥武提交的银行流水来看，高祥武及其子高建斌从2011年至2014年期间多次向卞宗辉转账，卞宗辉也多次向高祥武转账。再者，虽然鸿磊公司否认案涉借款系公司所借，吕大开亦陈述借款系其与付开益所借，与鸿磊公司无关，但如前所述，鸿磊公司与德隆公司之间借款系转账至卞宗辉账户，高祥武的款项亦是转账到卞宗辉账户，从高祥武提交的借据来看，2011年3月3日的9,000,000元及2013年3月16日的9,600,000元的借据上鸿磊公司均在借款人处加盖了公司印章。最后，结合鸿磊公司与吕大开、付开益签订的项目开发合同及高祥武、杨维忠与鸿磊公司、吕大开签订的土地转让协议来分析，虽然表面上吕大开、付开益两人借用鸿磊公司名义开发案涉的盛世金州项目，但该行为明显违反法律、行政法规的强制性规定，系鸿磊公司规避相关税费的行为，属无效行为，故盛世金州项目的建设方应是鸿磊公司，故与高祥武签订土地转让协议的行为应认定为鸿磊公司的真实意思表示，即在将土地转化为借款的过程中，鸿磊公司应是明知的，因此，鸿磊公司在借据上加盖公司印章的行为，应系共同借款的意思表示。综合上述分析，可认定高祥武与鸿磊公司之间存在债权债务关系，即高祥武行使撤销权的基础成立，高祥武的诉讼主体资格适格，同理，从审理查明的事实可知，鸿磊公司与德隆公司签订了处分财产的《商品房买卖合同》，故德隆公司亦为本案适格的主体，至于将其列为被告或者第三人，并不影响本案的实体处理。同时，在已查明鸿磊公司与高祥武之间存在债权债务关系的基础上，本院认为已无追加吕大开、付开益为本案当事人的必要。 关于本案是否已过除斥期间的问题。德隆公司辩称，高祥武的主张已超过一年的除斥期间，并向本院提交了兴义市的文件一份，但该份文件仅能证明在2017年3月份，鸿磊公司涉嫌非法吸收公众存款并到兴义市进行备案，并不能证明包括高祥武在内的债权人知晓鸿磊公司与德隆公司之间签订案涉六份商品房买卖合同的情况，故在并无证据证明高祥武已知晓该情况的前提下，并不能认定本案已过除斥期间，故本院对德隆公司的辩解不予采纳。 本案主要的争议焦点在于鸿磊公司与德隆公司对案涉房屋的转让价格是否合理。鸿磊公司与德隆公司签订的《商品房买卖合同》约定盛世金州1幢103、104、105、106、202、203六套房屋的单价分别为8,753.65元/平方米、8,753.56元/平方米、8,747.51元/平方米、8,753.79元/平方米、3,022.66元/平方米、3,022.71元/平方米，总价为12,680,082元。经曲靖恒信房地产估价经纪有限公司评估案涉房屋于2016年1月19日的市场价值为29,381,003元，其中1-103号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价9,495,225元，1-104号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价7,343,620元，1-105号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价4,173,052元，1-106号房屋套内建筑面积单价为20,859元，总价2,823,266元，1-202号房屋套内建筑面积单价为6,258元，总价3,109,475元，1-203号房屋套内建筑面积单价为6,258元，总价2,436,365元。虽然德隆公司对评估报告提出异议，并申请鉴定人员出庭接受询问，本院已通知鉴定人员出庭接受各方当事人询问，鉴定人已对德隆公司提出的异议及问题逐一进行了解释和说明，经本院审查，鉴定人员已就德隆公司提出的异议作了合理说明，曲靖恒信房地产估价经纪有限公司作为本院委托的鉴定机构，与各方当事人不存在利害关系，具有评估的合法资质，作出的评估结论合理，本院对该评估结论予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，双方合同约定的103、104、105、106号房屋的单价在8,750元/平方米左右，经评估，103、104、105、106号房屋在双方签订买卖合同时的市场单价为20,859元/平方米，双方的成交单价低于市场价的70%，同理双方买卖合同约定的202、203号房屋的单价为3,022元/平方米左右，经评估，202、203号房屋的市场单价为6,258元/平方米，双方的成交单价低于市场价的70%，由此可见案涉房屋存在以明显不合理低价转让的情形，鸿磊公司处分案涉商品房的行为已损害包括高祥武等人在内的债权人的利益，且从本案的证据来看，鸿磊公司在与德隆公司借款时，有以盛世金州房屋作抵押的情况，故双方在进行债权债务确认并转化为购房款时，其价格明显不合理，由此可认定双方存在一定恶意。综上所述，高祥武对鸿磊公司享有债权，鸿磊公司以明显不合理低价处置了自己的财产，对债权人的利益造成了损害，高祥武提起撤销权之诉在除斥期间内，高祥武行使的撤销权符合法律规定，故本院对高祥武的诉请予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决：撤销黔西南州鸿磊房地产开发有限公司与贵州德隆房地产开发有限公司于2016年1月19日签订的六份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2016000518、2016000527、2016000534、2016000543、2016000549、2016000562）。案件受理费700元，评估费120,000元，共计120,700元，由黔西南州鸿磊房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1．一审法院审理程序是否违法；2．高祥武在本案中是否享有债权人撤销权，是否已过除斥期间；3．鉴定机构出具的鉴定报告是否可以作为本案定案依据。 本院认为，关于二审争议焦点一。德隆公司上诉主张一审主审法官变更后，未告知本案当事人，故审理程序违法。经本院审查，一审审理中，主审法官因发生变更后，已向各当事人进行了说明，并征求其意见，当事人对主审法官变更一节均已知晓且并未提出异议。对于德隆公司所提一审遗漏吕大开作为当事人参加诉讼的上诉理由，本院经审查认为，本案中，鸿磊公司对尚欠高祥武债务一节并无异议，且结合高祥武一审所提诉讼请求，在本案中是主张债权人撤销权，所撤销的合同主体为鸿磊公司与德隆公司签订的《商品房买卖合同》，吕大开非本案必要参加诉讼的当事人。 关于二审争议焦点二，根据查明的事实，鸿磊公司与德隆公司签订了处分财产的《商品房买卖合同》，鸿磊公司与德隆公司签订的《商品房买卖合同》约定盛世金州1幢103、104、105、106、202、203六套房屋的单价分别为8753.65元／平方米、8753.56元／平方米、8747.51元／平方米、8753.79元／平方米、3022.66元／平方米、3022.71元／平方米，总价为12680082元。经曲靖恒信房地产估价经纪有限公司评估案涉房屋于2016年1月19日的市场价值为29381003元，其中1-103号房屋套内建筑面积单价为20859元，总价9495225元，1-104号房屋套内建筑面积单价为20859元，总价7343620元，1-105号房屋套内建筑面积单价为20859元，总价4173052元，1-106号房屋套内建筑面积单价为20859元，总价2823266元，1-202号房屋套内建筑面积单价为6258元，总价3109475元，1-203号房屋套内建筑面积单价为6258元，总价2436365元。而案涉借款系由土地转让款转化而来，在签订土地转让协议当日即2011年3月3日，鸿磊公司及吕大开共同向高祥武出具了9000000元借据，从高祥武提交的借据来看，2011年3月3日的9000000元及2013年3月16日的9600000元的借据上鸿磊公司均在借款人处加盖了公司印章，现高祥武以鸿磊公司与德隆公司低价转让财产损害其权益提起债权人撤销权诉讼主体适格。对于本案是否已过除斥期间的问题，2017年3月份，鸿磊公司涉嫌非法吸收公众存款并到兴义市进行备案，但并无证据表明其与德隆公司签订《商品房买卖合同》的事宜已经告知高祥武，或高祥武知道或者应当知道该事宜，故本院对此上诉理由不予支持。 关于二审争议焦点三。鉴定机构所作鉴定报告鉴定程序是否适当的问题，德隆公司对评估报告提出异议，并申请鉴定人员出庭接受询问，本院已通知鉴定人员出庭接受各方当事人询问，鉴定人已对德隆公司提出的异议及问题逐一进行了解释和说明，其所作鉴定报告应当作为本案定案依据。 综上，上诉人贵州德隆房地产开发有限公司所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人贵州德隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二一年二月十日 书记员 涂莹莹