广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终12528号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中润城投资发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道大冲社区铜鼓路55号大冲都市花园1-052，统一社会信用代码914403000627135594。法定代表人：潘海腾，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：刘忠，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市它途文化有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道石鼓路鼎盛金域世家豪园A区裙楼商业4-5号铺位，统一社会信用代码91440300311664891D。法定代表人：唐纬，总经理。委托诉讼代理人：黄星儒，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田梦丹，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市中润城投资发展有限公司（以下简称中润城公司）因与被上诉人深圳市它途文化有限公司（以下简称它途公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初21721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中润城公司的上诉请求：一、撤销（2019）粤0305民初21721号民事判决第二项、第三项，依法改判中润城公司无需向它途公司退还进场费52832元、租赁保证金100611元，赔偿装修费用损失70000元；二、本案一审、二审的诉讼费由它途公司承担。理由：一、一审法院事实认定错误。（一）“商洽邀请”不同于“单方变更”。中润城公司从未要求它途公司调整商铺。因此，一审法院认为“中润城公司单方要求它途公司调整商铺违反租赁合同约定”系事实认定错误。中润城公司与它途公司于2019年4月17日签订了《商铺租赁合同》及补充协议，合同签订后，中润城公司一直积极履行合同约定的己方义务。2019年6月3日，中润城公司向它途公司发函，主要内容为“因我公司都市花园二楼整体业态作调整，需与贵公司协商将×号铺位调整至都市花园一楼。望贵公司安排相关人员来我司协商”，希望与它途公司协商调整商铺位置。中润城公司基于市场经济商业运营利益最大化的考虑，向它途公司提出此商洽邀请，本身并不违反租赁合同约定。中润城公司未单方变更租赁合同，中润城公司邀请它途公司磋商的行为不应被解释为“要求”。它途公司是否同意调整铺位、以及什么条件下可以取得它途公司的同意，皆由中润城公司与它途公司之间的意思自治决定。但无论双方是否达成一致意见，中润城公司发出商洽邀请均不应被视为违反合同约定，否则会导致合同签订后一旦有一方有变更合同的意愿就需要承担违约责任的错误认定。因此，它途公司对此《商务函》的解释不符合事实与逻辑。（二）它途公司单方解除合同的行为，既不符合约定解除权，也不符合法定解除权的适用条件，属于违法解除合同。本案中，中润城公司在停电前未及时通知它途公司以及在收到它途公司要求返还进场费的《律师函》、《公函》后未及时妥善处理等方面确实存在过错，但上述过错不属于根本违约，不会导致租赁合同不能继续履行，也不足以造成合同目的不能实现。根据《律师函》、《公函》，它途公司针对被停电一事，除向中润城公司主张3500元赔偿外，发函的主要目的在于借此事件要求中润城公司返还已收取的进场费52832元。该目的未得到实现后，它途公司随即向中润城公司主张解除合同并要求赔偿。首先，它途公司在合同签订后向中润城公司支付52832元进场费，一审法院已查明系“它途公司为与中润城公司建立合同关系而支付的费用”，因此在双方合同关系已经建立的情况下，中润城公司无须向它途公司返还进场费。其次，停电与进场费的支付无直接关系，它途公司借用此事发函要求中润城公司返还进场费缺乏依据。它途公司发函主张的3500元停电赔偿款、52832元进场费虽未得到实现，但均不足以影响双方继续履行合同，也不足以导致合同目的不能实现。它途公司仅因中润城公司未及时妥善地答复其函件而主张解除合同，是违反合同约定，属于违法解除合同。（三）一审法院判决中润城公司承担装修损失费7万元，缺乏事实依据。它途公司的装修损失主要是由于其违反合同约定、违法解除合同导致。因中润城公司原因造成的停电期间装修损失，它途公司已在《律师函》、《公函》中明确相关损失为3500元，中润城公司亦认可该金额。因此，由中润城公司原因导致的装修损失应为停电期间装修损失3500元。即使中润城公司对于本案合同解除存在过错，一审法院认定的装修损失7万元，也缺乏事实与法律依据。它途公司于2019年5月30日通知第三方进场施工，于6月11日停止施工，共计13天施工量。而依据《装修施工许可证》，预计施工时间为2019年5月30日至2019年7月30日，共计62天工期。根据常理，它途公司的实际装修进度不足以产生高达7万元的装修损失。且它途公司提交的相关合同、付款记录等相关证据不足以证明实际的装修价值。它途公司在主动提出解除合同的前提下，未对其装修损失依法进行评估，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关干民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，它途公司应承担举证不能的后果。因此，一审法院认定的装修费用损失缺乏事实依据。二、一审法院适用法律不当。本案系它途公司违法解除合同，应由它途公司承担违约责任。本案《商铺租赁合同》被解除并非双方当事人协商一致的结果。在它途公司违反合同约定，向中润城公司主张解除合同的情况下，它途公司已经以行为向中润城公司表明其不再履行合同约定。鉴于此，中润城公司系被迫同意解除合同。至此，它途公司存在违反约定解除合同的违约行为，对因合同解除引起的损失应承担相应的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关干审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款，它途公司亦应当承担违法解除合同的违约责任。它途公司答辩称，一、中润城公司主张其单方调整商铺的行为系商洽邀请不符合事实。（一）中润城公司出具的《商务函》本质是单方通知它途公司二楼整体业态已做调整，在必须换铺的前提下拟与它途公司协商调整至哪个商铺。一审法院调取的幸×项目工程资料已证实中润城公司在取得它途公司的同意前已将涉案商铺纳入幸×规划区域。2019年6月3日，中润城公司向它途公司发函内容为“因我公司都市花园二楼整体业态做调整，需与贵公司协商将×号铺位调整至都市花园一楼。”，该商函名为“协商”但实为“通知”。事实上，根据中润城公司与深圳市幸×菜市场管理有限公司签订的《商品租赁合同》，中润城公司在2019年5月18日便决定引入幸×项目。而一审法院从涉案商铺的物业管理公司调取的幸×项目资料备案显示，涵盖涉案商铺位置的幸×项目室内装修工程消防设计于2019年6月9日出图，在中润城公司于2019年6月11日恶意断电前。在中润城公司恶意断电期间，该项目已完成涵盖涉案商铺的室内装修工程消防设计。上述证据证明，在它途公司尚未同意换铺时，幸×项目工程就已在进行中，中润城公司所称“业态调整”势在必行。（二）中润城公司刻意回避的断电的真实原因实际是为推动幸×项目工程而清退原租户，其恶意断电的行为性质是与它途公司商业磋商失败后单方要求变更合同的毁约行为。中润城公司主张其出具《商务函》的行为属于“商洽邀请”，但它途公司已明确表示不予同意更换店铺，所谓“商洽邀请”已被拒绝。在此情况下，中润城公司又于2019年6月11日以业主和承租人存在合同纠纷为由恶意通知管理处申请断电，以此强迫它途公司换铺，显然是商业磋商失败后单方要求变更合同的毁约行为，严重影响了它途公司对租赁商铺的装修、使用以及后续的暑期招生经营计划。（三）它途公司在中润城公司预期违约的情况下屡次发函要求其就合同继续履行出具承诺并且赔偿它途公司断电期间的损失，中润城公司始终不予回应，导致合同履行存在严重不确定性。它途公司为避免损失进一步扩大，依法行使合同解除权，并非中润城公司主张的只是未及时妥善处理返还进场费问题。基于中润城公司恶意断电的行为，中润城公司已丧失对租赁合同能够继续顺利履行的商业信誉，它途公司有权根据《合同法》第六十八条、第六十九条，要求中润城公司提供适当担保从而保证合同继续履行。它途公司多次表达希望合同继续履行的意愿，并要求中润城公司就断电误工后装修免租期的延长、合同继续履行出具承诺等事宜进行协商并签署补充协议，但中润城公司对于它途公司发出的《律师函》、《公函》等文件不予回复，导致合同履行存在严重不确定性。中润城公司不同意延长免租期，它途公司面临的是每日递增的租金、装修费、误工费损失。涉案商铺是作为中小学生教育培训经营使用，在断电情况下，涉案商铺无法在7月份正常开业，必然错过招生旺季，此将严重影响它途公司的商业安排和正常经营。二、它途公司单方解除合同的行为符合法律规定。一方面，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，中润城公司在它途公司不愿换铺的情况下恶意断电，违反了《合同法》规定的适租义务。另一方面，在它途公司反复发函要求中润城公司就合同继续履行出具承诺的情况下，中润城公司不置可否，即以其行为表明了不履行继续出租义务，根据《合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权行使合同解除权。此外，中润城公司在恶意断电胁迫它途公司换铺前已将涉案商铺纳入其业态调整工程，其行为已表明了其不再履行涉案商铺的出租义务，已导致它途公司合同目的无法实现。三、一审法院根据它途公司提交的装修合同及装修款支付凭证等证据，判决中润城公司承担装修损失费7万元具有事实根据，合法合理。其一，《律师函》、《公函》中明确的停电期间损失3500元指的是在租赁合同继续履行的情况下，它途公司要求中润城公司赔偿恶意断电导致的工人误工、工期延误的损失。《律师函》第五点也已明确“截至本律师函出具之日，委托人已为商铺装修支出近10万元”。其二，中润城公司主张根据预计施工时间判断实际装修损失有悖基本常识。一方面，装修工程从设计到实际施工，大量的资金已于施工前投入，损失的产生不以施工时间计算；另一方面，预计施工时间不等同于实际完工所需时间，它途公司为安排暑期招生、避免逾期开业产生违约责任而加快装修安排，中润城公司在一审反诉主张的逾期开业损失也是自2019年6月18日起算，但实际上在2019年6月11日停电时涉案商铺的主要装修工程已基本完成，在它途公司2019年7月1日交还涉案商铺时，其地板已铺好、电路电线已安装，中央空调设施及消防门均已安装完毕。其三，它途公司未对装修损失进行评估原因是中润城公司已将涉案商铺用于幸×项目工程，项目施工导致现场已被破坏，但它途公司已举证证明实际装修投入。对此，一审法院已查明“它途公司表示因中润城公司已对涉案商铺进行再次装修，无法进行评估，故不申请评估。中润城公司亦确认涉案商铺已另行出租并重新进行了改造”。根据它途公司提交的装修合同、装修费支付凭证等证据，一审法院亦查明“它途公司已对涉案商铺进行了装修，其所投入的装修费用即它途公司的实际损失，中润城公司应予赔偿”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此，一审法院判决中润城公司赔偿7万元装修损失合法合理。四、一审驳回中润城公司的所有反诉请求，中润城公司并未就该判项提起上诉，说明中润城公司已认可一审判决确认它途公司不存在违约的事实。综上所述，它途公司在履行合同义务过程中不存在任何违约行为，中润城公司因与它途公司协商换铺未果而恶意断电逼迫它途公司换铺，在未经它途公司同意的情况下将涉案商铺纳入幸×项目工程，导致它途公司合同目的无法实现。中润城公司的行为已构成根本违约，它途公司有权依法单方解除合同。中润城公司的上诉请求没有事实和法律依据，请法院驳回中润城公司的所有上诉请求，维持原判。它途公司向一审法院起诉，请求：一、确认它途公司与中润城公司签署的《商铺租赁合同》及补充协议已于2019年7月1日解除；二、中润城公司返还服务费10000元、进场费52832元、租赁保证金、水电押金110611元、管理费14166元、预交租金12327元、预交推广费643元、装修押金20000元、垃圾清运费和场地保护费4664.3元；三、中润城公司向它途公司赔偿装修费用等损失80798元；四、中润城公司向它途公司赔偿预期利润损失50000元；五、中润城公司支付违约金（以2至4项诉讼请求合计金额356041.3元为基数，按照年利率24%计算，自2019年7月1日连续计算至全部款项支付之日，暂计至2019年7月10日为2373.61元）；六、中润城公司承担本案诉讼费用及保全费。中润城公司向一审法院提起反诉，请求：一、它途公司向中润城公司支付自2019年6月18日至2019年6月30日的逾期开业违约金共计11446.5l元；二、它途公司赔偿中润城公司自2019年7月1日起的商铺空置损失73083.5元（暂计算至2019年9月23日，实际计算至商铺重新出租之日）；三、它途公司赔偿中润城公司聘请律师支出的费用84800元；四、它途公司承担本案全部诉讼费用，中润城公司已缴纳的诉讼费用由法院直接退还。一审法院认定事实：2019年4月17日，它途公司（乙方）与中润城公司（甲方）签订《中润城商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于深圳市南山区大冲×花园×商铺（涉案商铺），商铺建筑面积114.85平方米；租赁期限自2019年4月17日起至2024年4月16日止；该商铺仅供乙方用作教育培训用途，品牌为TaTu课堂；租金以月基本租金与月营业额提成租金两者中取高者计；自2019年4月17日至2020年4月16日，基本租金标准为280元/月/平米，即基本月租金为32158元/月；自计租日起，乙方开始缴纳租金，除首期基本租金于商铺交付日支付外，其余月份乙方应当于每月10日前支付当月月基本租金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金，计取标准为三个月基本租金、经营管理费、推广费之综合，共计117837元，乙方应于本合同签署之日向甲方交纳本条规定的租赁保证金；本合同租赁期限届满或因甲方原因导致本合同提前终止的，在同时满足以下四个条件后，在15个工作日内，甲方将租赁保证金无息返还给乙方；租赁商铺及附属设施设备以符合本合同约定的状态返还给甲方，乙方已将注册于商铺上的证照予以注销或地址工商变更，如对外发售储值卡的已与消费者结算完毕，乙方不拖欠甲方即管理方任何费用；经营管理费每月5743元；乙方应于本合同签署之日内向甲方缴纳水电费押金10000元；管理方将根据计划安排为中润城举行商业推广活动，乙方同意接受管理方的推广活动并承诺向管理方按月支付推广费，乙方应缴纳的推广费按该商铺建筑面积计算，每月1378元；该商铺的交付日期为2019年4月17日，如甲方提前或者延后交付该商铺的，相应的装修期、租赁起始日均相应提前或顺延；自该商铺实际交付次日起，乙方有共计2个月的装修期，若因乙方原因，装修期届满未能完成装修的，则自装修期届满之次日起按本合同的约定支付租金、经营管理费以及其他费用；如乙方在装修期届满后三十日内因乙方自身原因仍不能完成装修并开业的，甲方有权按照本合同约定解除本合同，乙方无权要求甲方或者管理方赔偿任何装修损失；装修期内不计租金，但自商铺交付日起乙方须自行承担经营管理费、垃圾清运费、装修相关费用、因经营活动而产生的政府税费、公共事业费用；甲方无正当理由未按照本合同约定的时间交付该商铺，如逾期超过60日的，每逾期1日则应按首月基本租金的千分之一向乙方支付违约金，如逾期超过90日的，乙方有权单方解除本合同；租赁期内，乙方逾期缴纳租金、经营管理费或其他应付费用的，每逾期1日，应按应支付金额的千分之一支付违约金；除非获得甲方的书面同意，乙方未按照本合同约定的时间开业的，每逾期1日，甲方有权要求乙方支付首月日基本租金的一倍作为违约金，直至乙方开始营业或者本合同被依法解除之日止；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，应当采取书面形式，并送达下述地址方为有效；任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视为已送达；及其他内容。同日，它途公司（乙方）与中润城公司（甲方）签订《关于〈中润城租赁合同〉补充协议》，约定：月基本租金自2019年4月17日起至2020年4月16日为每月26416元；租赁保证金为三个月基本租金、经营管理费、推广费之和共计100611元等。上述合同签订后，它途公司分别向中润城公司支付租赁保证金100611元，水电押金10000元，进场费52832元，2019年4月17日至6月30日期间的管理费14166元、租金12327元、推广费643元、装修押金20000元，垃圾清运费及场地保护费4664.3元。它途公司另提交其法定代表人与中润城公司招商部员工张靖的微信聊天截图，以证明其向中润城公司支付了服务费10000元。中润城公司对其真实性不予认可，并表示张靖并非中润城公司员工，中润城公司也未委托张靖收取任何款项。2019年5月30日，中润城公司向它途公司出具《商务函》，内容为：都市花园×号租户，因中润城公司都市花园二楼整体业态做调整，需与它途公司协商将×号铺位调整至都市花园一楼，望它途公司安排相关人员与中润城公司协商调整铺位事宜。为证明中润城公司以涉案商铺存在合同纠纷为由要求管理处停止涉案商铺的正常供电，且涉案商铺自2019年6月11日开始断电至6月19日，它途公司提交了视频光盘、它途公司工作人员与物业管理费人员的录音光盘、“都×教育培训”微信群聊天记录截图、蒋明出具的证人证言予以证明。中润城公司对录音光盘及证人证言的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，并确认涉案商铺自2019年6月11日至6月17日期间断电，6月18日恢复供电，但表示停电系因为电路检修。2019年6月17日，它途公司向中润城公司及物业管理处邮寄《律师函》，内容为：中润城公司强迫它途公司变更租赁商铺和停止供电等行为已经严重违反《租赁合同》、《补充协议》的约定，导致它途公司无法正常使用租赁物，已构成违约，请中润城公司在收到该函之日，立即恢复涉案商铺的正常供电，并书面承诺在租赁期限内无正当理由不得以任何形式再次干扰商铺现场或攻击它途公司使用商铺，向它途公司返还进场费52832元等。它途公司提交的快递详情单显示：它途公司向中润城公司在租赁合同约定的指定地址邮寄的律师函无人签收、被退回；它途公司向涉案商铺所在的×花园×裙房×号商铺邮寄的律师函于2019年6月19日签收，快递详情单显示：19日12:02未妥投、17:49投递并签收。它途公司表示系中润城公司刻意制造“先恢复供电、后签收律师函”的假象。中润城公司表示其于6月19日下午收到该律师函，收到律师函时涉案商铺已恢复供电，它途公司系以商铺停电为由要求中润城公司返还进场费，存在毁约的恶意。2019年6月26日，它途公司向中润城公司邮寄《公函》及补充协议模板，内容为：中润城公司以“整体业态调整”为由要求它途公司将租赁商铺调整为都是花园一楼，它途公司明确拒绝中润城公司的换铺要求后，管理处于6月11日以业主告知与承租人存在纠纷为由停止租赁商铺正常供电，迫使它途公司暂停装修，严重影响了它途公司对租赁商铺的使用；为保证租赁合同的顺利履行，它途公司希望与中润城公司就确保租赁商铺正常使用、赔偿停电期间给它途公司造成的损失及返还进场费等事宜签署补充协议，请中润城公司收到本函件及附件后两日内书面回复它途公司相关解决方案或与它途公司协商签署补充协议。中润城公司对前述公函及补充协议模板的真实性予以认可，但表示涉案商铺恢复供电后，它途公司不仅不继续装修，而且还逼迫中润城公司签署补充协议，它途公司已无履约诚意。2019年7月1日，它途公司向中润城公司出具《合同解除通知函》，内容为：中润城公司至今未给予任何的回应和沟通方案，为避免损失扩大，它途公司现根据合同法的相关规定，正式函告中润城公司从即日起解除×号商铺的《租赁合同》及补充协议；在本函件出具之日，它途公司已清空商铺和通知中润城公司到场办理租赁店铺的交接手续，并将租赁店铺钥匙提交管理处，请中润城公司在本函件出具之日起2个自然日内与它途公司协商款项退还及赔偿事宜。它途公司提交的快递详情单显示，其邮寄至中润城公司在涉案商铺所在物业地址的函件于2019年7月2日签收。中润城公司于2019年7月10日向它途公司出具《关于深圳市它途文化有限公司〈合同解除通知函〉的回函》，内容为：中润城公司从未强制要求它途公司更换租赁商铺，也未阻碍它途公司使用租赁商铺；它途公司租赁区域于2019年6月11日至17日停电是因为电路检修所需，并非要迫使它途公司暂停装修；它途公司要求返还进场费没有依据；它途公司来函解除租赁合同的行为是违约解除合同，应承担违约责任。同日，深圳市大冲物业管理有限公司商业服务中心出具书面材料，载明：该物业管理处收到都市花园商业中心×号商铺装修钥匙一把。它途公司另提交现场交接视频光盘、照片、微信群聊天记录截图等以证明它途公司已于2019年7月1日将涉案房产清空，且交接时涉案商铺地板已铺好、电路电线已安装、中央空调设施及消防门均已安装完毕。为证明它途公司为装修涉案商铺支付了装修费用共计80798元，包括消防款16000元、装修款35000元、装修尾款及窝工费12498元、保险费2300元、空调安装施工费15000元等，它途公司提交了二次装修消防工程合同、装修合同、装修结算单、保险单、空调安装施工合同、支付凭证及发票等予以证明。中润城公司对前述证据均不予认可。为证明包括涉案商铺在内的大冲都市花园二层业态调整为“幸×大冲街市”，它途公司提交了2019年9月9日的现场照片、视频光盘、“幸×菜篮子”项目招商广告及深圳市幸×菜市场管理有限公司工商信息查询单予以证明。中润城公司对上述证据予以认可，并表示它途公司违约解除租赁合同后，中润城公司有权自行管理涉案商铺。中润城公司另提交“都×教育培训”微信群聊天记录，以证明商铺在恢复供电后，中润城公司于2019年6月19日上午和6月24日再次通知它途公司进行装修，它途公司置之不理也未继续进行装修。它途公司表示中润城公司是因为了解到它途公司于2019年6月17日邮寄的律师函内容，才于6月19日谎称电路排查抢修完成，但涉案商铺自始至终均不存在任何电路整改的情况。为证明涉案商铺一直空置、中润城公司因本案支付律师费84800元，中润城公司提交了视频光盘、委托代理合同及律师费发票予以证明。它途公司表示商铺并非空置，而是被纳入幸×项目工程。根据它途公司的申请，一审法院依法向深圳市大冲物业管理有限公司调取了租赁合同、它途公司的装修申请表、装修施工许可证、商户授权委托书、装修施工人员信息登记表、幸×装修申请表、都市花园商业广场一层二层业态规划示意图、幸×室内装修工程图纸（图纸设计时间为2019年6月10日，出图时间为6月13日）、《关于148停电的申请书》等。其中，《关于148停电的申请书》的申请人为孙某，申请时间为2019年6月11日，内容为：因店铺内部需要，特申请暂时断电，待内部协调完毕后，再另行告知进行开电。它途公司表示孙某系中润城公司员工。中润城公司对该申请书予以认可，并表示中润城公司系因电路检修向物业申请停电。一审庭审中，双方均确认涉案租赁合同及补充协议已于2019年7月1日解除。对于它途公司主张的装修费用损失，经一审法院释明，它途公司表示因中润城公司已对涉案商铺进行再次装修，无法进行评估，故不申请评估。中润城公司亦确认涉案商铺已另行出租并重新进行了改造。一审法院认为，它途公司与中润城公司签订的《中润城商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，双方均确认《中润城商铺租赁合同》及补充协议于2019年7月1日解除，故一审法院确认前述合同及补充协议已于2019年7月1日解除。本案的争议焦点为：它途公司、中润城公司哪一方存在违约行为。首先，从中润城公司出具的《商务函》及一审法院从涉案商铺的物业管理公司调取的幸×装修申请表、装修施工许可证、室内装修工程图纸等可以看出，中润城公司在与它途公司解除合同前已将涉案商铺纳入“幸×”工程并已进行装修工程设计。中润城公司单方要求它途公司调整商铺本身违反了租赁合同的约定。其次，涉案商铺自2019年6月11日开始断电，从中润城公司提交的微信群聊天记录可以看出，中润城公司系于2019年6月19日通知它途公司恢复供电。中润城公司虽表示停电系因电路检修原因造成，但并未提交证据予以证明；而从它途公司提交的证人证言、通话录音以及一审法院向物业公司调取的《关于148停电的申请书》的内容来看，中润城公司所述的停电原因不能成立。且中润城公司在停电前并未提前通知它途公司，中润城公司擅自对涉案商铺进行停电的行为，明显违反了合同约定，给它途公司造成了损失。最后，在恢复供电后，它途公司发函要求与中润城公司就停电后的损失等问题进行协商，并要求签订补充协议，中润城公司并未有任何回复。它途公司在此情况下发函解除合同，不违法合同约定。综上，从以上分析可以看出，它途公司在合同履行过程中不存在违约行为，而中润城公司要求它途公司“换铺”以及进行停电的行为，构成违约，它途公司要求解除合同符合合同约定。合同解除后，应恢复原状，故中润城公司应向它途公司退还租赁保证金100611元、水电押金10000元、装修押金20000元。对于它途公司要求中润城公司退还的进场费52832元，该费用系它途公司为与中润城公司建立合同关系而支付的费用，在中润城公司违约的情况下，该费用可视为系它途公司因中润城公司违约而受到的实际损失，且中润城公司未提交证据证明该费用中润城公司已实际用于租赁合同的履行，故对于它途公司要求中润城公司退还进场费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于它途公司要求中润城公司返还服务费10000元的诉讼请求，该款项系它途公司支付给案外人的，不能证明系支付给中润城公司的服务费，且中润城公司不予认可，故它途公司要求中润城公司返还该费用的依据不足，一审法院不予支持。对于它途公司要求中润城公司退还垃圾清运费及场地保护费4664.3元的诉讼请求，它途公司已对涉案房产进行了装修，会产生相关的垃圾清运等费用，中润城公司收取前述费用符合实际情况，故它途公司要求中润城公司退还该费用，一审法院不予支持。对于它途公司要求中润城公司退还2019年4月17日至6月30日期间的管理费14166元、2019年6月17日至6月30日期间的租金12327元和推广费643元的诉讼请求。涉案商铺已交付它途公司使用，双方的租赁合同于2019年7月1日解除，且当日中润城公司交还涉案商铺，故它途公司应承担2019年6月份的管理费、租金和推广费。它途公司要求中润城公司退还前述期间的物业管理费、租金、推广费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于它途公司要求中润城公司赔偿装修费用损失的诉讼请求。中润城公司的违约行为给它途公司造成了损失，中润城公司应予赔偿。它途公司已对涉案商铺进行了装修，其所投入的装修费用即它途公司的实际损失，中润城公司应予赔偿。因中润城公司已将涉案商铺另行出租并已另行装修，导致无法进行评估，而它途公司提交的相关合同、付款记录，中润城公司不予认可。对此一审法院认为，它途公司提交的相关合同、付款记录等可以证明其为装修涉案商铺拟进行的投入，但相关证据不足以证明实际的装修价值，故综合它途公司提交的相关证据，一审法院酌情判令中润城公司赔偿它途公司装修损失7万元。对于它途公司要求的预期利润损失。涉案商铺并未开业，它途公司未提交证据证明其预期可得利润的大小和数额，故对于它途公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于它途公司要求的违约金，无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。对于中润城公司反诉请求的逾期开业违约金、商铺空置损失、律师费用。本案中，它途公司并无违约行为，合同解除亦系中润城公司违约导致，故中润城公司要求它途公司支付前述费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认它途公司与中润城公司签订的《中润城商铺租赁合同》及《关于〈中润城租赁合同〉补充协议》于2019年7月1日解除；二、中润城公司于本判决生效之日起十日内向它途公司退还进场费52832元、租赁保证金100611元、水电押金10000元、装修押金20000元；三、中润城公司于本判决生效之日起十日内向它途公司赔偿装修费用损失70000元；四、驳回它途公司的其他诉讼请求；五、驳回中润城公司的全部反诉请求。案件受理费3338.11元，由它途公司负担968.11元，由中润城公司负担2370元；反诉案件受理费1843.3元，由中润城公司负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的《中润城商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。中润城公司对一审判决《中润城商铺租赁合同》及补充协议于2019年7月1日解除和向它途公司退还水电押金10000元、装修押金20000元没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方哪一方存在违约行为。对此本院分析如下，中润城公司先行出具《商务函》以“整体业态调整”为由要求它途公司将租赁商铺调整为都市花园一楼，它途公司明确表示不同意。2019年6月11日中润城公司停止涉案商铺正常供电，中润城公司表示停电系因电路检修造成，但并未提交证据予以证明，中润城公司应承担举证不能的法律不利后果。它途公司提交的证人证言、通话录音以及一审法院向物业公司调取的《关于148停电的申请书》的内容，也与中润城公司主张的停电原因不一致。在恢复供电后，它途公司发函要求与中润城公司就停电后的损失等问题进行协商，并要求签订补充协议，中润城公司未有任何回复。根据一审法院从涉案商铺的物业管理公司调取的幸×装修申请表、装修施工许可证、室内装修工程图纸等可以看出，双方解除合同前已将涉案商铺纳入“幸×”工程并已进行装修工程设计。综上，中润城公司发函要求它途公司“换铺”以及进行停电的行为，构成违约。且其违约行为已导致它途公司的合同目的无法实现，由此，它途公司有权解除合同。双方之间的合同因中润城公司违约而解除，故中润城公司应向它途公司退还租赁保证金100611元，并赔偿它途公司的损失。它途公司交付进场费52832元，中润城公司未提交证据证明该费用已被实际用于租赁合同的履行，故中润城公司应予以退还。它途公司已对涉案商铺进行了装修，其所投入的装修费用即它途公司的实际损失。因中润城公司已将涉案商铺另行出租并已另行装修，导致无法进行评估。虽它途公司提交的相关合同、付款记录，中润城公司不予认可，但现有证据显示，涉案商铺交接时地板已铺好、电路电线已安装、中央空调设施及消防门均已安装完毕。故一审法院酌情判令中润城公司赔偿它途公司装修损失7万元，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人中润城公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4651.64元，由上诉人深圳市中润城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年二月二十六日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。