吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终334号上诉人（原审被告）：延边大美酒店管理有限公司，住所地吉林省延吉市公园路1388号天池首府10号楼1210。法定代表人：曹玉环，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙海东，男，1978年8月31日出生，朝鲜族，该公司延吉项目负责人，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：胡延军，男，1972年5月6日出生，汉族，该公司员工，住吉林省长春市绿园区。被上诉人（原审原告）：张云一，男，1968年10月15日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩美花，女，1971年10月26日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。上诉人延边大美酒店管理有限公司因与被上诉人张云一、韩美花与房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人延边大美酒店管理有限公司的委托诉讼代理人孙海东、胡延军，被上诉人张云一、韩美花的委托诉讼代理人田丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云一、韩美花向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间房屋租赁合同并归还房屋；2.判令被告支付拖欠的房屋租金66,939元，违约金至纠纷解决之日止，暂计12,578元，以上费用共计79,526元；3.判令由被告承担全部诉讼费。事实与理由：2018年1月6日，二原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告张云一、韩美花共同共有的两套分别位于延吉市公园路1388号天池首府10号楼13001号房屋、延吉市公园路1388号天池首府10号楼13002号房屋出租给被告，租赁期限均为15年，两套房屋租金前五年每年分别为28,149元、27,790元（每五年按约定递增），租金支付方式为首年年度支付，次年后半年支付，每年5月1日、11月1日为租金支付日。签订租赁合同后，原告依约将房屋交与被告，但自2019年5月1日起，被告并未按照约定日期如数缴纳租金，仅于2019年7月9日、2019年9月29日支付了租金共计16,970元，剩余租金尚未支付。根据双方合同约定，被告行为已构成违约，原告有权要求解除与被告间房屋租赁合同，并向原告支付违约金。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求法院判令支持原告全部诉讼请求。原告主张的租金应扣除2019年11月1日至2020年4月30日租金中的一部分6000元。延边大美酒店管理有限公司承认张云一、韩美花在本案中所主张的事实，但认为张云一、韩美花主张的租金和违约金的数额不对。租金数额应是50,864元，违约金应是5212元，合计56,076元。延边大美酒店管理有限公司不同意张云一、韩美花解除房屋租赁合同并归还房屋的诉请，会影响延边大美酒店管理有限公司生意。违约只能证明延边大美酒店管理有限公司没付租金，但是合同中没说未付租金张云一、韩美花就可以解除合同。延边大美酒店管理有限公司做的是连锁酒店，不能解除合同，如果解除合同延边大美酒店管理有限公司有可能破产。延边大美酒店管理有限公司认可且有诚意半个月内向张云一、韩美花支付租金和违约金，希望原告酌情考虑。一审法院认定事实：2018年，张云一、韩美花取得延吉市公园路1388号天池首府10号楼13001号、13002号房屋。2018年1月6日，张云一、韩美花分别与延边大美酒店管理有限公司签订两份《延边天池首府公寓房屋租赁合同》，约定延边大美酒店管理有限公司承租上述两套房屋用于经营酒店；合同期限为2018年5月1日至2033年4月30日；2018年5月1日至2023年4月30日13001号房屋年租金为28,149元，13002号房屋年租金为27,790元；租金从2018年5月1日（正式开业日）起计算，支付方式为首年年度支付，次年后半年支付（首次支付日期为5月1日，第二次支付日期为11月1日）；延边大美酒店管理有限公司未按期如数交纳租金，按日0.05%支付违约金。签订租赁合同后，张云一、韩美花告将房屋交与延边大美酒店管理有限公司。2019年5月1日至2020年10月31日的租金，延边大美酒店管理有限公司于2019年7月9日、2019年9月29日向张云一、韩美花支付了共计16,970元，2019年11月14日向张云一、韩美花支付了6000元，剩余租金未支付。认定上述事实的证据有：张云一、韩美花提供的《不动产权证书》复印件两份、《延边天池首府公寓房屋租赁合同》两份；延边大美酒店管理有限公司提供的2019年11月14日中国光大银行电子回单影印件一份；双方当事人的陈述。一审法院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”作为承租人，被告的主要义务就是支付租金；而二原告作为出租人，收取租金为其主要合同目的。现被告已三次迟延支付租金，致使二原告不能达到收取租金的合同目的，根据上述规定，二原告有权解除合同。故对二原告解除双方的房屋租赁合同并由被告归还房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的合同，2019年5月1日被告应向二原告支付租金（28,149元+27,790元）÷2=27,969.50元，2019年11月1日应向二原告支付租金27,969.50元，2020年5月1日应向二原告支付2020年11月1日前的租金27,969.50元。扣去被告2019年7月9日、2019年9月29日共计支付的租金16,970元、2019年11月14日支付的租金6000元，剩余租金为28,149元+27,790元+27,969.50元-16,970元-6000元=60,938.50元。根据合同约定，被告应向二原告支付违约金。根据被告的付款时间，2019年5月1日租金的违约金分段计算为：27,969.50元×0.05%/天×69天（2019年5月1日至2019年7月9日）=965元；（27,969.50元-16,970元）×0.05%/天×128天（2019年7月9日至2019年11月14日）=704元；（27,969.50元-16,970元-6000元）×0.05%/天×352天（2019年11月14日至2020年10月31日）=880元。2019年11月1日租金的违约金为27,969.50元×0.05%/天×365天（2019年11月1日至2020年10月31日）=5104元。2020年5月1日租金的违约金为27,969.50元×0.05%/天×183天（2020年5月1日至2020年10月31日）=2559元。以上违约金共计965元+704元+880元+5104元+2559元=10,212元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告张云一、韩美花分别与被告延边大美酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，被告延边大美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张云一、韩美花返还延吉市公园路1388号天池首府10号楼13001号、13002号房屋；二、被告延边大美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告张云一、韩美花支付2020年10月31日之前的租金60,938.50元和违约金10,212元，2020年10月31日之后至被告延边大美酒店管理有限公司结清租金之日止的违约金，继续按日0.05%计算；三、驳回原告张云一、韩美花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元（原告张云一、韩美花已预交），减半收取899元，由被告延边大美酒店管理有限公司负担804元，由原告张云一、韩美花负担95元。延边大美酒店管理有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、我公司不同意解除房屋租赁合同归还房屋。上诉人与张云一、韩美花签订的延边天池首府公寓房屋租赁合同，未违反相关法律，《中华人民共和国合同法》合法有效，终止合同会对上诉人造成巨大损失。2、原审法院认定的拖欠房租数额有误，需要重新核算拖欠租金数额。13001号房张云一和13002号房韩美花2019.5.1-2019.10.30租金已经全部付清有银行转账记录证明。2019.11.1-2020.4.30日租金，其中13001号房张云一租金已付5074元，欠9000元，13002号房租金欠13895元。2020.5.1-2020.10.30日租金，其中13001号房欠租金14074元，13002号房欠租金13895元。合计两套房共欠租金50864元。违约金部分，2019.11.1-2020.4.30欠13001号房租金9000元，截止到2020.10.30日共365天，9000*365*0.0005=1642元，欠13002号房租金13895元，欠365天，13895*365*0.0005=2536元。2020.5.1-2020.10.30日欠13001号房租金14074元，欠180天，14074*180*0.0005=1267元，欠13002号租金13895元，欠180天，13895*180*0.0005=1250元。所有违约金合计6695元。二、一审法院适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实及适用法律均有错误。请求人民法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。张云一、韩美花辩称：原审法院认定事实正确，本案应解除双方之间合同关系，上诉人拖欠被上诉人租金及违约金判定正确，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。延边大美酒店管理有限公司向本院提供证据：银行转账记录。证明：2019年7月9日向张云一支付7037.23元，2019年7月9日向韩美花支付6947.59元。2019年9月29日向张云一支付1037.23元，向韩美花支付1947.59元。2019年11月14日向张云一支付6000元，2019年11月14日向韩美花支付5000元。2020年1月9日向张云一支付5074元。张云一、韩美花质证认为：真实性无异议，我们收到上述租金。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，延边大美酒店管理有限公司分别于2019年7月9日向张云一支付7037.23元，于2019年7月9日向韩美花支付6947.59元，于2019年9月29日向张云一支付1037.23元，向韩美花支付1947.59元，于2019年11月14日向张云一支付6000元，于2019年11月14日向韩美花支付5000元，于2020年1月9日向张云一支付5074元。张云一、韩美花系夫妻关系，案涉两个房屋是张云一、韩美花共同共有。本院认为：关于案涉合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，延边大美酒店管理有限公司承租案涉房屋用途系做酒店客房，虽延边大美酒店管理有限公司未按合同约定的期限向张云一、韩美花支付租金，但考虑到2020年新型冠状病毒肺炎疫情，导致全国的酒店经营均受到不同程度的影响，在未有经营收入情况下仍于2020年1月9日向张云一支付了部分租金，用自己的行为表明有继续履行案涉合同的意愿，延边大美酒店管理有限公司未按期支付租金虽构成违约，但不构成根本违约，张云一、韩美花主张解除案涉合同不符合上述规定的情形，一审法院解除双方签订的案涉合同不当，本院予以纠正。根据双方合同的约定，2019年5月1日延边大美酒店管理有限公司应向张云一、韩美花支付租金（28,149元+27,790元）÷2=27,969.50元，2019年11月1日应向张云一、韩美花支付租金27,969.50元，2020年5月1日应向张云一、韩美花支付2020年11月1日前的租金27,969.50元，合计83908.50元。扣除延边大美酒店管理有限公司已支付的租金33043.64元（7037.23元+6947.59元+1037.23元+1947.59元+6000元+5000元+5074元=33043.64元），延边大美酒店管理有限公司应向张云一、韩美花支付租金50864.86元（83908.5元-33043.64元=50864.86元）。延边大美酒店管理有限公司未按期支付租金，根据合同约定应向张云一、韩美花支付违约金。2019年5月1日至2019年10月31日期间的违约金计算：27,969.50元×0.05%/天×69天（2019年5月1日至2019年7月8日）=965元；（27,969.50元-7037.23元-6947.59元）×0.05%/天×82天（2019年7月9日至2019年9月28日）=573元；（27,969.50元-7037.23元-6947.59元-1037.23元-1947.59元）×0.05%/天×399天（2019年9月29日至2020年10月31日）=2194元。（27,969.50元-7037.23元-6947.59元-1037.23元-1947.59元）×0.05%/天×480天（2019年11月1日至2021年2月22日）=2640元；合计：6372元。2019年11月1日至2020年4月30日期间的违约金计算：（27,969.50元×0.05%/天×13天（2020年11月1日至2020年11月13日）=182元；（27,969.50元-6000元-5000元）×0.05%/天×56天（2020年11月14日至2020年1月8日）=475元；（27,969.50元-6000元-5000元-5074）×0.05%/天×411天（2020年1月9日至2021年2月22日）=2445元；合计：3102元。2020年5月1日至2020年10月31日期间的违约金计算：27,969.50元×0.05%/天×298天（2020年5月1日至2021年2月22日）=4168元；以上违约金总计：13642元。综上，延边大美酒店管理有限公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6067号民事判决；二、延边大美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起立即向张云一、韩美花支付2020年10月31日之前的租金50864.86元和违约金13642元，2020年10月31日之后至被告延边大美酒店管理有限公司结清租金之日止的违约金，继续按日0.05%计算。三、驳回张云一、韩美花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1788元（张云一、韩美花已预交），减半收取899元；二审案件受理费1239元，合计2138元，由延边大美酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二一年二月二十三日书记员 裴夕红