山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初7145号 原告：陈汝琴，女，1971年10月20日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛兰，北京市京师律师事务所律师。 被告：山东烨盛置业有限公司。住所地：诸城市和平北街130号。 被告：诸城市烨富商业管理有限公司。住所地：诸城市和平北街130号。 原告陈汝琴与被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司商品房预售合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫玮、盛兰到庭参加了诉讼，被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 陈汝琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对××小区××幢××层××号房屋享有所有权；2.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司办理××小区××幢××层××号房屋初始登记并协助原告办理不动产权证；3.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司向原告返还××小区××幢××层××号房屋；4.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付租金；5.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司向原告支付逾期备案违约金（计算标准：以总房款911869元为基数，按日万分之三计算自2015年11月1日至备案完成前一日）；6.案件受理费由被告承担。后在审理过程中，原告放弃了第4项诉讼请求。 事实及理由：2012年底，原告（甲方）与被告山东烨盛置业有限公司指定的被告诸城市烨富商业管理有限公司（乙方）签署《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁管理合同”），原告就其拥有该商铺的全部使用管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。 2013年5月22日，原告与被告山东烨盛置业有限公司签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），原告购买××小区××幢××层××号房屋，房屋总价款911869元。《预售合同》“第七条付款方式及期限”的第1款约定：“1、一次性付款。买受人应当在2014年4月11日前支付全部房价款。”《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续” 原告于2014年4月11日支付房款911869元，至此，全部购房款已付清。 2015年12月1日，被告山东烨盛置业有限公司就办理预售合同备案事宜向原告出具《承诺书》，承诺2013年1月31日前完成14幢1层053号楼的备案工作，逾期承担自2015年11月1日至备案完成前一天按合同总款每天万分之三向原告支付违约金。 被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司未到庭，亦未答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，原告（买受人）与被告山东烨盛置业有限公司（出卖人）签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），原告购买××小区××幢××层××号房屋，建筑面积68.64平方米，房屋单价为每平方米13284.8元，房屋总价款911869元。《预售合同》“第七条付款方式及期限”的第1款约定：“1、一次性付款。买受人应当在2014年4月11日前支付全部房价款。”《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续”。 原告于2014年4月11日支付房款911869元，至此，原告的房款已全部支付完毕。 2015年12月1日，被告山东烨盛置业有限公司就办理预售合同备案事宜向原告出具《承诺书》，承诺2013年1月31日前完成14幢1层053号楼的备案工作，逾期承担自2015年11月1日至备案完成前一天按合同总款每天万分之三向原告支付违约金。 涉案的房建筑工程于2013年3月1日开工，2015年3月30日竣工验收。 本案受理后，本院曾经向不动产登记机关针对案涉的房产是否已经进行产权登记进行了查询，不动产登记机关给予的回复是，案涉的房产尚未办理初始产权登记，因为没有登记信息，故只能口头回复，无法出具书面证明。原告对此没有异议。 另查明，被告烨盛公司成立于2012年6月19日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为青岛喜庆城经营管理有限公司跟天地源进出口贸易有限公司，主要人员有执行董事钟金翁、监事陈晓雄等，注册时法定代表人为朱颖，后于2015年1月29日变更为钟金翁；被告烨富公司成立于2013年4月11日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为朱颖、陈晓雄，主要人员有执行董事兼总经理陈晓雄、董事朱颖。 本院认为，原告与被告烨盛公司签订的《诸城市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，并与本案当事人之间的纠纷有直接的关联，认定为有效证据。双方当事人依法应当按照合同的约定履行相应的义务。原告已经实际交付了全部房价款，案涉的房屋建筑工程已经竣工验收，符合交付条件，原告要求确认对案涉的房屋享有所有权，并要求被告向其交付案涉的房屋，符合合同约定及法律规定。 根据本院的查询及原告确认，案涉的清明上河园小区14幢尚未办理不动产初始登记，虽然办理不动产初始登记系被告烨盛公司的义务，但双方并未在《商品房预售合同》中明确约定，且不动产初始登记的办理程序是，商品房开发公司在建筑工程通过竣工验收后，向不动产登记机关提报有关的资料，不动产登记机关依法审核通过后，向其颁发不动产的初始登记证书。因此，该事项的办理，具有行政审批的特征，不是民事法律关系所规范的内容，不能以民事裁判的方式强制办理，原告要求判令被告烨盛公司办理案涉房产的初始登记，不符合法律规定。至于原告要求被告协助办理不动产权证，系初始登记办理之后不动产变更登记的范畴，在案涉的不动产初始登记尚未办理的情况下，无法实现原告的以上主张。原告应待案涉的不动产取得初始登记证之后，再行主张变更登记。 原告在诉讼中还要求被告烨盛公司按《承诺书》支付逾期备案违约金，承诺书中约定的违约金计算比例本院依法予以确认。原告提出的计算违约金的房屋总价款数额系预售合同记载的房屋总价款，结合原告提供的证据，对原告的主张，本院予以支持。 原告在本案审理过程中，撤回了要求被告支付租金的诉讼请求，系其对民事权利的自主处分，符合法律规定，亦未损害其他民事主体的合法利益，本院依法予以准许。 综上所述，原告要求确认对××小区××幢××层××号房屋享有所有权，并要求被告烨盛公司向原告交付上述房屋、承担逾期备案违约金的诉讼主张符合法律规定，本院依法予以支持。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。原告在审理过程中放弃部分诉讼请求，系对其民事权利的自主处分，且不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告陈汝琴对××小区××幢××层××号房屋享有所有权； 二、被告山东烨盛置业有限公司于本判决生效后10日内，向原告陈汝琴交付××小区××幢××层××号房屋； 三、被告山东烨盛置业有限公司向原告陈汝琴支付自2015年11月1日起至实际备案期间的逾期备案违约金（以总房款911869元为基数，按日万分之三计算）； 四、驳回原告陈汝琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12919元，由被告山东烨盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘衍波 审 判 员  郑金海 人民陪审员  刘 森 二〇二一年二月八日 法官 助理  郭秀锦 书 记 员  王彩娟