浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1027号上诉人（原审原告）：温州市骏达鞋材有限公司。住所地：温州市瓯海区潘桥街道横塘村。法定代表人：黄大新。委托诉讼代理人：陈凡、李小呀，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市百策鞋业有限公司。住所地：温州市瓯海区潘桥街道横塘村横塘工业区1幢4楼。法定代表人：周春华，总经理。委托诉讼代理人：季超豪、周智才，浙江品和律师事务所律师。上诉人温州市骏达鞋材有限公司（以下简称骏达鞋材公司）因与被上诉人温州市百策鞋业有限公司（以下简称百策鞋业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈凡、李小呀，被上诉人的委托诉讼代理人季超豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏达鞋材公司上诉请求：撤销原判，并予以改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人百策鞋业公司承担。事实和理由：第一，原判以10万元保证金冲抵租金缺乏事实和法律依据，《工业厂房租赁合同》第七条第6点约定保证金系双方真实意思表示，被上诉人已违约，上诉人可不予退还保证金。被上诉人从2018年9月15日开始拖欠租金，经多次催要仅于2019年1月打款10万元，违约时间超过一年多，违约情形严重。保证金的约定符合法律规定，在合理范围之内，被上诉人应承担违约责任。第二，原判在确定被上诉人应承担承租厂房的期间不符合事实，实际承租期间应高于原判认定的十个月。双方当事人没有明确表示和对方解除合同。原判认定被上诉人的承租期间自2018年9月15日至2019年7月期间，缺乏事实依据。2019年7月之后租赁物仍在承租期间内，且被上诉人自始未交还租赁物。原判判定7月份到期，仅仅是依据被上诉人提出来的7月份上诉人确认厂房设备是否已搬走并要求核算水电费和租金的事实，就认定已经解除合同，不符合实际情况。退一步讲，即使是按被上诉人所说，提出要求解除合同的时间是7月份，也应有一个合理的期限，合同并未约定上诉人将设备搬走就是解除合同，也未约定一经提出合同就立即解除，合同约定续租需要提前三个月告知，解除合同也理应有缓冲时间。百策鞋业公司辩称，瓯海法院已于2020年11月20日裁定受理百策鞋业公司企业破产清算案件，并指定浙江品和律师事务所担任管理人。涉案10万元保证金应当冲抵租金，原判认定百策鞋业公司应承担十个月租金是正确的。骏达鞋材公司于2020年7月24日向一审法院起诉请求：（1）解除原被告于2017年7月20日签订的《工业厂房租赁合同》；（2）被告百策鞋业公司支付原告拖欠的租金630000元（相应租期为2018年9月15日到2020年5月15日，年租金438000元计算20个月为730000元，扣除已付100000元，余欠630000元）、滞纳金31500元（拖欠租金630000元×5%）；（3）本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月20日，原被告签订《工业厂房租赁合同》，约定原告将坐落于瓯海区潘桥街道横塘村S－3095－490－7－10地块的厂房第四楼层出租给被告，租赁建筑面积为1700平方米；租期为2017年9月15日至2020年9月14日；被告支付原告保证金100000元，合同期满退还；年租金438000元，先付后租，被告应支付首期一年租赁房款，后按顺序每年期满提前7日内支付（一年一付）；装修及租赁期间的水电气和通讯费用、物业管理费、房产税由被告承担；租赁期间被告应及时支付房租及其他应付费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，及不再退还租金和保证金，并有权终止租赁合同；租赁期间，如非法终止合同，提出非法终止方应赔偿对方经济损失等内容。签约后，被告向原告支付保证金100000元和首年租金，原告交付出租厂房给被告使用，被告通过第五楼层的承租户交纳租赁厂房所发生的水电费。2018年9月8日前，被告没有向原告支付次年租金，经原告催要，被告于2019年1月支付租金100000元。2019年4月，原告问询被告是否真的无法支付租金，那么需要做好搬走的准备。5月，被告告知原告，被告工厂已经结束现在谈接手的人。6月，被告出卖租赁厂房内的设备，6月17日通知原告由原告另行出租厂房。2019年6月20日，原告要求被告查看租赁厂房的水电费，7月5日被告反馈用水用电情况，7月6日原告向被告确认租赁厂房内设备是否已搬走并要求被告核算租金。一审法院认为，原、被告签订的《工业厂房租赁合同》合法有效，双方均应恪守遵行。结合2019年4月原告曾提出被告若无法支付租金，则需要做好搬走的准备，6月被告搬走设备后通知原告可另行出租厂房，以及2019年7月6日原告确认厂房设备是否已搬走并要求核算水电费和租金的事实，据此可认定被告已明确表示不履行合同而主张解除合同并腾空厂房，原告表示同意，但双方尚未就合同解除后的款项结算达成一致意见。关于租金。被告应承担承租厂房自2018年9月15日起至2019年7月期间计十个月的租金为365000元（438000元÷12×10），扣除2019年1月支付的租金100000元和保证金充抵的租金100000元，余欠租金165000元。原告诉请的租金，一审法院据实部分支持。关于被告逾期支付租金的违约责任。结合合同约定内容，被告逾期付款一个月的违约责任包括逾期费用5%的滞纳金、已付租金和保证金，该违约责任显然过重，被告对此表示异议并主张保证金充抵为应付租金，一审法院对被告意见予以采纳，确定被告逾期支付租金的违约责任以应付租金365000元为基数按5%滞纳金计18250元。原告诉请的滞纳金，一审法院予以部分支持。综上，由于原被告已事实解除合同，故原告诉请解除合同，不予支持；关于原告诉请的租金及滞纳金，一审法院据实部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、被告温州市百策鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市骏达鞋材有限公司租金165000元和滞纳金18250元；”“二、驳回原告温州市骏达鞋材有限公司的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费10415元，减半收取5207.5元，由原告温州市骏达鞋材有限公司承担3225元，由被告温州市百策鞋业有限公司承担1982.5元。”本院二审期间，上诉人骏达鞋材公司没有提交新证据。被上诉人百策鞋业公司提交一审法院（2020）浙0304破申154号民事裁定书、（2020）浙0304破申116号决定书，以证明被上诉人进行破产清算的事实。上诉人对上述证据没有异议，本院经审查予以采信。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。并认定：一审法院于2020年11月20日受理申请人潘筱筠对被申请人温州市百策鞋业有限公司的破产清算申请，并于2020年11月24日指定浙江品和律师事务所律师担任温州市百策鞋业有限公司的管理人。本院认为，审查被上诉人百策鞋业公司在一审中提供的证据，可以认定上诉人骏达鞋材公司已经就解除合同与百策鞋业公司达成一致。一审判决根据双方当事人的微信对话内容，认定百策鞋业公司应承担2018年9月至2019年7月计十个月的租金，合理适当。涉案《工业厂房租赁合同》关于逾期付款一个月的违约责任约定为包括逾期费用5%的滞纳金、不退已付租金和保证金，确为过重，一审判决予以酌情调整，并无不当。一审判决认定违约责任以应付租金365000元为基数按5%滞纳金计18250元，符合案件事实与法律规定，本院予以确认。综上所述，骏达鞋材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6450元，由上诉人温州市骏达鞋材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二一年二月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁