广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4417号原告（反诉被告）：广州市番禺区南村辉记建材购销店，经营场所：广州市番禺区南村镇南村社区南阳路一街1号101。经营者：吴镜辉。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰强，广东天地正（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈益，男，1988年11月8日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：宁孟和，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市番禺区南村辉记建材购销店（以下简称辉记购销店）与被告（反诉原告）陈益租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告辉记购销店的委托诉讼代理人关心、张杰强，被告陈益的委托诉讼代理人宁孟和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辉记购销店向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告已付70000元租赁按金归原告所有；2.判令被告立即向原告支付自2020年1月1日至2020年3月10日止拖欠的租金81666.67元及相应滞纳金（滞纳金以每月拖欠的租金为基数，按年利率24%标准，从该月的5日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月18日为2838.89元）；3.判令被告立即向原告支付2020年1月的电费1389.3元、1月的水费13.02元；4.判令被告立即向原告腾退租赁物，并向原告支付自2020年3月10日至实际腾退之日止的场地占用使用费（占用使用费按照合同约定的租金35000元/月标准计算，暂计止2020年3月18日为9333.33元）；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回上述第3项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自2020年3月10日至2020年3月25日的场地占有使用费18666.67元（占用使用费按照合同约定的租金35000元/月标准计算）。事实和理由：2019年6月3日，原、被告签订《租赁合同》（合同编号：20190603），约定：被告向原告租用位于番禺区××文明路××、××2间商铺（面积共约130平方米）；租期为3年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止；签订合同当天缴纳合同按金70000元；第一年租金为35000元/月；被告应在每月5号前向原告缴纳当月租金，每逾期一日按所欠租金的百分之五支付滞纳金；逾期超过5日的，原告有权终止合同收回商铺，并没收按金；被告每月用水少于3度的按3度计算，用电少于4度的按4度计算。协议签订后，原告已依约将上述租赁物交付给被告使用。但是，被告自2020年1月5日起便拒不支付租金及相应水电费。虽经原告多次催促，仍分文未付。为此，原告于2020年3月10日委托律师向被告发出《律师函》，告知被告：自即日起解除双方于2019年6月3日签订的《租赁合同》；被告应在收到本函之日起3日内立即清偿拖欠的1-3月租金，并应在5天内处理完毕租赁物内财物，搬离租赁物。否则，视为被告放弃对租赁物内财物的权利。同日，原告亦通过短信、微信方式向被告的工作人员李亮、吴利敏发送《律师函》电子版。然而，截至2020年3月18日止，被告既未能依约支付租金等费用，又未能清理财物、搬离租赁物，已严重损害原告的合法权益。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告自1月5日起便拒不支付租金。当时，租赁行业尚未受到新冠××疫情的影响，被告恶意违约。且，被告承租商铺用作卖鞋，一直正常营业至今，疫情对合同履行不构成实质影响。双方此前曾协商，原告亦同意共减免一个月租金，但被告不接受，意图利用疫情恶意违约。鉴此，原告依法依约有权解除《租赁合同》，并要求被告立即支付拖欠的租金及相应滞纳金等费用，同时要求被告立即腾退租赁物并支付实际占用期间的使用费。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈益辩称：1.本次租赁分两个时段：2016年6月23日至2019年6月22日为第一阶段，该阶段我方全部履行了承租人义务，没有拖欠租金的情形；2019年6月23日至2022年6月22日为第二阶段，在疫情爆发之前，我方均严格按照合同约定履行承租人义务，我方一直诚信经营，并非恶意违约。自租赁关系成立以来，我方累计已经向原告缴纳租金达130万元。2.因疫情影响，我方经营十分困难，是人所共知的、无须证明的，我方2020年2月份的营业额为0元，2020年3月份也仅有几千元的营业收入，整体经营十分困难。基于经营困难，我方一直积极向原告方主张变更合同内容，减免租金并缓交租金，我方提出的减免缓交请求是充分参考广州出租行业协会关于2月免租、3-4月减半收取的倡议，但变更合同的请求未能得到原告方的积极回应。3.原告方单方解除合同的理由不成立，原告以我方恶意违约为由，在2020年3月10日发出律师函，主张解除合同，我方并非恶意违约主体，不能根据《合同法》第227条之规定行使单方解约的权利，在原告发出解约通知之后，我方仍然想要继续履行合同并尝试与原告方沟通，但原告采取断水、断电、锁门等极端手段，最终迫使我方于2020年3月24日撤离租赁场地。4.依据合同第7条第6项的规定，双方因自然灾害等不可抗力导致损失的，本合同终止，甲方退回按金给乙方，双方互不追究责任。本次经营困难并非商业风险的范畴，来自于天灾人祸，原告方单方解除合同已然违约，应按约定退回我方按金。反诉原告陈益向本院提出反诉请求：1.依据公平原则，诉请减半收取2020年1月至合同解约（2020年3月24日）期间租金；2.请求反诉被告返还反诉原告租赁押金及转让费合计139951.5元[拖欠租金为97097元，减半收取为48548.5元，应退还的押金70000元，尚有27个月未实际使用应退还的转让费为（158000元÷36个月）×27个月=118500元，扣减应缴租金最终应退还款项为（70000+118500）-48548.5=139951.5元]；3.诉讼费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告撤回了上述第1项反诉诉讼请求。事实和理由：反诉原告于2019年6月3日与反诉被告签订了《租赁合同》，约定反诉被告将指定场地租赁反诉原告使用，租赁期为2019年6月23日至2022年6月22日，其中2019年6月23日至2020年6月22日的月租金为35000元。合同签署后，反诉原告依约定支付了租赁押金70000元，转让费158000元。2019年12月底以来，疫情开始蔓延，反诉原告经营受到了很大影响，2020年1月反诉原告与反诉被告一直协商降低租金事宜，协商过程中，反诉被告对反诉原告店铺拉闸限电扰乱经营，并数次锁闭反诉原告店铺卷闸门，致使反诉原告经营陷入更大困难；2020年2月至合同解除，疫情全面爆发，反诉原告经营完全停滞，继续经营只会持续扩大损失。就本次疫情，最高院、广东高院及中院出台了指导意见，明确商业租赁合同适用“不可抗力”原则，双方可协商变更或解除合同，租赁合同第七条第6项也对自然灾害等不可抗力进行约定，期间反诉原告与反诉被告就减免租金变更租赁合同内容进行了友好协商，最终未能达成变更租赁合同一致意见，据此，反诉原告应反诉被告要求解除租赁合同，于2020年3月24日撤场并交还商铺。反诉原告依据公平原则，诉请减免2020年2月至合同解约期间租金，同时，因不可抗力因素不能归责于双方，合同解除后，反诉被告应退还反诉原告方租赁押金70000元以及未履行部分入场费118500元，抵消扣减后，反诉被告还需退还反诉原告租赁押金及转让费139951.5元。反诉被告辉记购销店辩称：反诉原告的反诉请求没有任何事实及法律依据，依法应全部予以驳回。1.本案是反诉原告根本违约，反诉原告自2020年1月5日起拒不支付租金及相应的水电费，已明显违反租赁合同第三条关于反诉原告必须于每月5日前缴纳当月租金及上月水电费的约定，我方根据租赁合同第七条的约定，于2020年1月11日取得约定解除权，并于2020年3月10日行使截止，直至反诉原告于2020年3月25日通知我方收回商铺前，仍分文未付，已严重侵犯我方的合法权益，反诉原告依法不能从其违约行为中获得利益，否则显失公平原则。2.新冠疫情及防控措施，对反诉原告的业务影响尚未达到显著程度，在本案中不构成不可抗力，2020年2月初，广州地区才陆续爆发疫情，但相关政府机构未曾发布对反诉原告所经营业务产生实质影响的防控措施，反诉原告所经营的店铺因人流量减少的问题有一定的损失，但属于正常商业风险，对比同路段同类型的商铺，至今仍正常运营，疫情影响显然尚未达到显著程度，根据最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情若干问题的意见第二点，反诉原告认为疫情对合同履行存在重大影响的，应提供相应的证据予以证明，否则，依法应当承担举证不能的不利后果。3.即使认为新冠××疫情在本案构成不可抗力，但反诉原告违约在先，依法不能免除责任，反诉原告违约行为发生在2020年1月5日，此前广州地区并未爆发新冠××疫情，相关政府也未发布相应的防控措施，显然即使认为新冠××疫情及防控措施在本案中构成不可抗力，也是在反诉原告迟延履行义务后发生的，属于合同法第一百一十七条当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免租责任的情形。4.反诉原告先是要求我方减免共计1个月的租金，后我方也已向反诉原告表达过愿意减免共计1个月租金的意思，但反诉原告再次变更要求，要求减免共计1.5个月的租金，才导致双方最后无法达成一致意见，而且反诉原告在搬离涉讼商铺时，严重破坏了涉讼商铺的装修，因此对反诉原告不应适用公平原则。5.我方采取停电等措施属于自力救济行为，反诉原告无故拖欠我方2020年1月租金及水电费用，经我方多次催收仍拒不支付，已经严重违约，我方在提前告知反诉原告的情况下，方采取停电措施，但反诉原告在停电后，不是采取与我方协商解决租金的方式，反而是以自行打开电闸，甚至以私自发电的方式继续经营，我方无奈之下方采取锁店的方式，而且我方采取自力救济前，均有给予合理履行期间，自力救济后，也有告知相应的解决方式，合法合理。6.根据最高院关于合同法若干问题的解释二第七条之规定，店面转让费可以视为市场发展过程中沿习的一种行业交易习惯，当事人应该予以遵守，涉讼商铺转让费所对应的优先承租权、经营权，已由反诉原告获得，但在租赁过程中，因反诉原告根本违约导致合同解除，我方在本案中不存在欺诈、胁迫、违约或有其他过错等情形，且反诉原告主张的转让费不在双方租赁合同约定范围，故反诉原告要求退还涉讼商铺转让费的请求无事实依据及法律依据。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：1999年7月15日，原番禺市人民政府核发了位于原××××村村“大林岗脚”的《房地产权证》，产权证号为粤房地证字第××号，登记权属人为辉记购销店（原名称为番禺市南村辉记建材购销店），载明建基面积673.2平方米，建筑面积2857.9平方米。2020年3月13日，广州市规划局和自然资源局核发了位于广州市番禺区南村镇××号房屋的不动产权证书，不动产权证号为粤（2020）广州市不动产权第××××号，登记权利人为吴镜辉，载明房屋建筑面积为2857.90平方米。2016年6月12日，辉记购销店作为出租方（甲方），与陈益作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定甲方将座落在广州市番禺区××文明路××号商铺（以下简称涉讼商铺）二间约130平方米出租给乙方使用（包括有铝合金窗、水、电、卷闸门、洗手间、水负荷费20度，电负荷按现有负荷，如水电超出负荷量由承租方自行负责）；租赁期间，该商铺只能用于由工商部门批准合法的鞋或百货店；租赁期共三年，自2016年6月23日起至2019年6月22日止，甲方必须在2016年6月23日把商铺交付给乙方使用；在本合同签订后的当天内，乙方必须向甲方交纳按金60000元，该按金在租赁期满，经甲方验收建筑物合格后，及乙方办理注销本合同地址的工商、国税、地税注册登记后，且乙方已付清水电费、税费、工人工资、租金等费用之日起10天内由甲方不计利息返还给乙方；自2016年6月23日至2016年6月30日为装修免租期，2016年7月1日至2017年6月22日每月租金30000元，2017年6月23日至2019年6月22日每月租金32000元，每月租金乙方必须在当月的5日前交纳；租赁期满，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸），乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修属甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的百分之五向甲方交付滞纳金，逾期超过五天作违约处理（遇节假期除外），甲方有权终止合同收回该商铺，乙方所交按金不得退回；租赁期间，甲方中途解除本合同作违约处理，除双倍返还按金给乙方外，还应赔偿乙方因此而受到的实际损失；租赁期间，乙方擅自将商铺进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交按金不得退回，并赔偿甲方因此而受到的实际损失；如遇不可抗力的自然灾害令本合同不能履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同；等等。签订上述合同后，辉记购销店将涉讼商铺交付给陈益使用。2019年6月3日，辉记购销店作为出租方（甲方），与陈益作为承租方（乙方）再次签订了一份《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺约130平方米出租给乙方使用（包括有铝合金窗、水、电、卷闸门、洗手间、水负荷费20度，电负荷按现有负荷，如水电超出负荷量由承租方自行负责）；租赁期间，该商铺只能用于由工商部门批准合法的鞋店；租赁期共三年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止，甲方必须在2019年6月23日把商铺交付给乙方使用；在本合同签订后的当天内，乙方必须向甲方交纳按金70000元，该按金在租赁期满，经甲方验收建筑物合格后，及乙方办理注销本合同地址的工商、国税、地税注册登记后，且乙方已付清水电费、税费、工人工资、租金等费用之日起10天内由甲方不计利息返还给乙方；2019年6月23日至2020年6月22日每月租金35000元，2020年6月23日至2021年6月22日每月租金36050元，2021年6月23日至2022年6月22日每月租金37131.50元，当月的租金及上月的费用乙方必须在当月的5日前交纳；租赁期满，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸），乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修属甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的百分之五向甲方交付滞纳金，逾期超过五天作违约处理（遇节假期除外），甲方有权终止合同收回该商铺，乙方所交按金不得退回；租赁期间，甲方中途解除本合同作违约处理，除双倍返还按金给乙方外，还应赔偿乙方因此而受到的实际损失；租赁期间，乙方擅自将商铺进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交按金不得退回，并赔偿甲方因此而受到的实际损失；因自然灾害等不可抗力致使楼房损毁，灭失或造成其他损失的，本合同终止，甲方退回按金给乙方，甲乙双方互不追究责任；等等。同日，辉记购销店出具《收据》（NO.2550425），确认收到陈益承租涉讼商铺按金70000元，该收据并载明其中60000元由旧按金（NO.9966653）转入。2020年3月10日，辉记购销店委托广东天地正（广州）律师事务所向陈益发送《律师函》，称陈益已拖欠辉记购销店2020年1月至今的三个月租金共计105000元至今未付，已严重侵犯了辉记购销店的合法权益，因此通知陈益自本函送达之日起，双方于2019年6月3日签订的《租赁合同》正式解除，辉记购销店没收陈益已缴纳的合同按金70000元，陈益应自收到本函之日起3日内向辉记购销店清偿所拖欠的租金105000元，并自收到本函之日起5天内自行处理放置在商铺内的财物，搬离涉讼商铺，如逾期办理商铺的，视为陈益放弃对商铺内财物的权利。2020年3月27日，辉记购销店以陈益未依约支付租金等费用又未能及时腾退涉讼商铺为由提诉至本院，引致本案纠纷。答辩期内，陈益提起反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认陈益自2016年6月22日承租和接收涉讼商铺后，用于经营鞋业至2020年3月25日搬离；并确认陈益已向辉记购销店缴纳了按金70000元以及转让费158000元，陈益支付租金至2019年12月31日止。但双方对于以下问题产生争议。一、关于2020年1月起未缴纳租金的原因以及涉讼商铺的经营使用情况问题。陈益主张自2019年12月底，疫情实际已经零星开始出现，而基于疫情原因，其方的经营十分困难，2020年1月份大概经营了20天左右，2月份没有经营，所以营业额为0元，其方自1月份起一直与辉记购销店协商降低租金事宜，对于2020年1月份的租金起初只是缓交的意思，因此其方一直主张2020年2月免租、3月租金减半，并没有要求减免1月的租金，但在协商过程中，辉记购销店对其方店铺拉闸限电，并于2020年2月2日对商铺进行了上锁，直到2020年3月7日才开锁，此外辉记购销店还拆除了电表，由于断电，其方一直都是自己发电，但发电机只能每日供电几小时，当地的街道部门以消防安全为由不允许私自发电，其方很难经营，直至3月25日搬离前，其方经营时间不到一周，实际上2020年2、3月份基本没有收入；其方并非拒交租金，而是请求减免、缓交租金，当时双方尚处于变更合同协商之中，其接到辉记购销店同意减免2020年2、3月份租金的方案后，第二日便相约对方签订补充协议、支付拖欠租金，但辉记购销店却出尔反尔，后又单方提出解约，其方在此情况下仍寻求变更合同的途径。陈益对其上述主张，提交了其方店铺经理吴利敏与辉记购销店财务吴小姐之间的微信聊天记录截图，以及吴利敏与辉记购销店经营者吴镜辉的配偶周丽娥之间的短信记录截图拟予以证实。辉记购销店对上述证据的真实性无异议，但认为广东省一级响应疫情防控的时间是2020年1月26日，而陈益自2020年1月6日起开始违约拒不支付租金，明显属于恶意的根本性违约，早在2019年12月初，陈益的店铺经理吴利敏就向其方提出要求减少租金，因此陈益在2020年1月拒不支付租金根本不是受到疫情影响，而是其自身原因，之后陈益协商变更合同的行为不能构成可以拒付租金的合理事由；其方是在通知陈益缴纳租金未果之后才采取自力救济的措施，先是停电，但陈益自行开启电闸使用，多次反复之后，其方迫于无奈，才采取对涉讼商铺上锁的方式，上锁时间自2020年2月2日，开锁时间为2020年3月7日，其方亦确认存在拆除电表的行为，但无法确认拆除时间，因陈益自行发电，所以其方撤回了水电费的诉请，但拆除电表不影响陈益的实际经营；根据最高院、广东高院的相关指导意见，如果承租人想要借疫情不可抗力因素申请减免租金，应当提供确实受到疫情防控措施导致不能营业或者继续履行合同明显不公平的证据才可适用不可抗力因素情形，陈益并非经营酒店、餐饮、文化旅游等行业，即便受到疫情影响，在2、3月之后也不再受影响；其方表达减租的意愿是基于陈益没有拖欠租金的前提，但陈益仍未支付2020年1月的租金，是陈益先提出共计减免1个月的租金，其方准备同意时，陈益又要求减免1.5个月的租金，双方因此才没有达成一致意见；另外，2020年3月8日其方提出了方案，公司批准结清全部租金即2020年1月租金后，其方同意减免2月和3月各半个月的租金，是其方考虑到疫情的原因，作出2、3月份减免租金的最大让步，但在其方提出减免租金的方案后，陈益仍表示“退钱给我，我就走”，陈益一直拒不支付2020年1月份的租金，同时表示仍要其方退回之前的合同押金，其方已于2020年3月10日向陈益送达律师函解除租赁合同；陈益于2020年3月25日通知其方验收，钥匙由案外人代持，且陈益搬离商铺时实施了敲烂地砖的边角等破坏行为。辉记购销店对其上述主张，提交了周丽娥分别与陈益、陈益代理人李亮、吴利敏的短信记录截图，以及涉讼商铺照片拟予以证实。陈益对上述证据真实性无异议，但认为其一直与辉记购销店协商变更合同，其方并非非法占用涉讼商铺，而是在辉记购销店单方提出解约的情况下，其方仍然继续坚持经营，努力争取继续履行合同；其方只是正常搬离，而且涉讼商铺是其方装修的，按照惯例，承租人承租以后都会重新装修。二、关于涉讼《租赁合同》的法律状态问题。辉记购销店主张其方根据《租赁合同》第七条约定于2020年1月7日取得合同解除权，其方周丽娥于2020年3月10日向陈益、李亮、吴利敏送达律师函宣告解除合同，因此涉讼《租赁合同》已于2020年3月10日解除。陈益则认为涉讼《租赁合同》已于其方吴利敏在2020年3月25日向辉记购销店财务吴小姐发出同意解除合同的信息之日解除。三、关于拖欠租金的计算标准以及转让费应否退还的问题。辉记购销店主张陈益的违约行为发生在疫情爆发之前，且目前没有相关法律规定疫情期间承租私营物业必须减免租金，因此其方不同意减半收取2020年1月1日至2020年3月25日期间的租金；陈益向其方缴纳的转让费158000元是租赁行业的商业规则，也称入场费，目的是承租人能够获取租赁资格，根据市场行情自愿给付的一笔费用，实际上陈益也在2019年获取了涉讼商铺的承租资格，陈益在续签合同时口头约定一次性缴纳入场费，双方在合同中没有约定该入场费可以退还，也没有约定该费用的构成及用途，基于是陈益违约才造成合同解除，因此其方有权收取入场费。陈益则认为基于受疫情客观因素影响以及根据公平原则，2020年1月1日至2020年3月25日期间的租金均应减半计算；入场费的收取本身不符合相关规定，其方根据公平原则，其方同意按比例向辉记购销店支付已履行的9个月租赁期间的入场费，但对于尚未履行的部分，辉记购销店应退还给其方。本院认为，辉记购销店与陈益就涉讼房屋于2019年6月3日签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。本案争议的主要焦点问题在于合同解除时间的确定以及合同解除的归责问题。陈益承租涉讼商铺用于经营鞋店，双方当事人正常履行合同至2019年12月。陈益抗辩称其因受到疫情影响导致经营更困难，因此自2020年1月起暂缓缴纳租金，并与辉记购销店积极协商减免租金，不构成恶意违约；辉记购销店对此则不予认可。而根据双方签订的《租赁合同》的约定，当月的租金须在当月5日前交纳。因此对于2020年1月份的租金，陈益本应在1月5日前支付给辉记购销店。自2020年1月底，新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，陈益主张在1月5日前即受到疫情影响，缺乏理据，亦未能提交相关证据予以证实，本院对于陈益的该抗辩主张不予采纳。陈益据此主张缓交该月租金，理据不成立，故陈益未按合同约定支付2020年1月份的租金，已构成违约。此后，双方虽然对2、3月份的租金应否减免以及减免的金额进行协商，但未能达成最终一致意见，且陈益亦仍未支付1月的租金，辉记购销店因此于2020年3月10日通过短信方式向陈益发送《律师函》通知解除涉讼《租赁合同》，理据成立，本院予以采纳。该租赁合同已于2020年3月10日解除。根据合同约定，承租方未按合同规定履行责任造成违约，承租方有权解除合同并没收按金70000元。故陈益反诉主张退还其全部按金，缺乏理据，本院不予支持。对于辉记购销店诉请没收全部按金的主张，考虑到双方当事人在2019年6月3日签订《租赁合同》前，实际已经租赁了三年，双方正常履行前后两份合同至2019年12月，而在陈益违约未支付2020年1月的租金后，1月底各地启动各项疫情防控措施，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部分别于2020年2月7日以及2020年3月2日发布《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》及《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第4号）》，实行要求市民勤洗手、少出门、不串门、不扎堆、不聚餐，出入公共场所戴口罩等疫情防控措施，显然会对涉讼商铺的正常经营造成影响。而在双方对租金应否减免未协商一致，且辉记购销店尚未明确向陈益发出解除合同通知前，辉记购销店即于2020年2月2日至3月7日对涉讼商铺进行上锁，本身亦存在部分过错。故结合本案实际情形，本院酌情支持辉记购销店没收陈益一个月租金额的按金即35000元，辉记购销店应退还陈益按金35000元。辉记购销店主张没收全部按金70000元，本院不予支持。对于陈益主张辉记购销店退还转让费158000元的诉请。双方均确认陈益已向辉记购销店支付了转让费158000元，本院对此予以采纳。对于该转让费，双方当事人均认可该转让费实际为入场费，但对于该费用的性质以及应否退还的问题在《租赁合同》中未进行相关约定，从双方续签租赁合同以及陈益支付转让费的时间可反映，陈益在签订合同当日支付转让费，系基于陈益对能够续租涉讼商铺三年的对价承诺，现《租赁合同》在租赁期限未届满前实际终止履行，因此，根据公平合理原则，辉记购销店应按上述《租赁合同》实际履行期间比例返还转让费给陈益。双方当事人在庭审中均确认陈益于2020年3月25日搬离涉讼房屋，本院予以采纳。故辉记购销店应向陈益返还的转让费为118193元{158000元÷36个月×[36个月-（9个月+2天÷30天）]}。对于辉记购销店主张陈益支付2020年1月1日至3月25日的租金（合同解除后为占有使用费）的诉请。陈益应向辉记购销店支付其占有使用涉讼商铺期间的租金。其中，对于2020年1月1日至2020年1月31日的租金，陈益应按照合同约定的租金标准35000元向辉记购销店支付。陈益主张1月份租金减免一半，缺乏理据，本院不予采纳。对于2020年2月2日至2020年3月6日期间，基于辉记购销店对涉讼商铺采取了上锁的措施，陈益实际无法使用涉讼商铺进行经营，故对于辉记购销店主张陈益支付该段期间的租金，本院不予支持。对于2020年2月1日以及2020年3月7日开锁后至2020年3月25日陈益搬离涉讼商铺期间的租金，如前所述，考虑到陈益承租涉讼商铺用于商业经营，势必受疫情因素影响，且辉记购销店自认对涉讼商铺还采取了拆除电表的行为，亦在一定程度上影响了陈益的正常经营，故根据公平合理原则，该段期间的租金应适当减少，根据本案实际情况，本院酌情按照合同约定租金标准的50%计算该期间的租金，即11667元（35000元/月×50%×20天÷30天）。故综上，陈益应向辉记购销店支付租金共计46667元。至于辉记购销店诉请的滞纳金，基于本院已支持辉记购销店没收部分按金，辉记购销店的损失足以得到弥补，故对于该滞纳金请求，本院不予支持。鉴于辉记购销店应退还的按金35000元以及转让费118193元，可用于抵扣上述所欠租金，抵扣后，辉记购销店还应向陈益返还款项106526元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区南村辉记建材购销店与被告陈益于2019年6月3日签订的《租赁合同》及相应租赁合同法律关系已于2020年3月10日解除；二、原告广州市番禺区南村辉记建材购销店自应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈益返还款项106526元；三、驳回原告广州市番禺区南村辉记建材购销店的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告陈益的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5313元（其中本诉受理费3763元，反诉受理费1550元），由原告广州市番禺区南村辉记建材购销店负担3136元，被告陈益负担2177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年二月一日书记员  徐倩雯