上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终195号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈杰，男，1958年7月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沈李豪，上海市达隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈大鹏，上海市达隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段姗姗，女，1986年8月13日出生，汉族，住黑龙江省东宁县。上诉人陈杰因与被上诉人段姗姗房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈杰上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，改判段珊珊向陈杰支付自2020年4月1日至房屋恢复原状之日止的占有使用费及物业管理费，改判段珊珊向陈杰支付因恢复系争房屋原状所付出的花费共计213,000元。事实与理由：1.陈杰与段珊珊之间从未达成解除合同的合意；2.段珊珊在违反房屋恢复原状约定的前提下，破坏房屋导致房屋不能使用，未经陈杰同意单方邮寄房屋钥匙的行为不构成交还房屋；3.段珊珊未按规定注册，而且仍在他处继续非法经营，恶意毁约应承担相应责任；4.一审判决陈杰退还段珊珊20,000元租金违反自由裁量原则；5.一审判决段珊珊不需支付房屋占有使用相关费用违反合同约定，自由裁量不当。段珊珊辩称：不同意陈杰的上诉请求。2020年2月曾与陈杰三次通电话，陈杰表示同意其搬离,陈杰于同年4月6号收到钥匙。关于恢复原状，陈杰一直未提供有效图纸，未提供钥匙，且现在的装修更有利于出租，目前系争房屋已另行出租。不存在违法经营行为且与本案无关。2020年2月、3月期间，新冠疫情非常严重，市政府明令禁止营业，一审法院判令退还租金且不需支付房屋占有使用费用合情合理。段姗姗向一审法院起诉请求：1.确认段珊珊、陈杰签订的《上海A有限公司商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）于2020年3月20日解除；2.判令陈杰退还段珊珊押金30,000元和租金41,000元（2020年2月份退还部分租金10,000元、2020年3月份退还全部租金31,000元）。陈杰向一审法院提出反诉请求：1.判令段珊珊将涉案房屋恢复原状（按照陈杰从上海B有限公司调取的涉案房屋图纸进行恢复）并返还陈杰；2.判令段珊珊支付陈杰租金及物业管理费（自2020年4月1日起计算至实际返还房屋之日止，租金按每月45,000元计算，物业管理费按每月3,857.10元计算）；3.判令段珊珊支付解约违约金60,000元；4.判令段珊珊将上海C有限公司的注册地址从松江区XX路XX弄XX号1-2层迁出。一审审理中，因上海C有限公司的注册地址已从松江区XX路XX弄XX号1-2层迁出，故陈杰撤回了第4项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年7月31日，陈杰作为甲方、出租方，段珊珊作为乙方、承租方，案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）作为丙方、居间方，签订一份《上海A有限公司商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定甲方将涉案房屋出租给乙方。第2-1条约定，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方培训教育托班中心使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第3-1条约定，甲方于2018年8月1日前向乙方交付房屋，租期自2018年8月1日起至2021年7月30日止。第4-1条约定，房屋年租金总计360,000元，物业费每月金额为3,857.10元。第4-2条约定，2018年10月1日至2019年8月1日的月租金为30,000元；2019年8月1日至2020年8月1日的月租金为31,000元；2020年8月1日至2021年8月1日的月租金为32,000元。第4-3条约定，乙方以每三月为一期向甲方支付租金，租金付款日为每付款月的第一天，该款并对每期租金的支付时间和金额作了具体约定。第5-1条约定，乙方应在签订本协议之日起3日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即30,000元。乙方在租赁期内不得以押金抵扣作为租费。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用以及甲方因其他事由代乙方支付的费用外，剩余部分无息归还乙方。第7-2条约定，乙方返还该房屋应当恢复原有状态。返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用后，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。若未经甲方验收合格，甲方有权扣押乙方所有设备，且乙方应按合同所规定的每日租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占有使用费。第10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方对房屋的装修装饰及相关支出，甲方无须支付费用。乙方无条件去相关部门办理营业场所信息变更。第十二条约定，合同签订后甲乙双方各付30,000元作为丙方居间佣金，在合同履行过程中，若因甲乙双方任何一方的原因导致合同终止，丙方将不退还所收取的佣金。该合同另对其他事宜作了约定。同日，段珊珊向陈杰支付了30,000元押金。2019年12月23日，段珊珊向陈杰支付了93,000元租金及11,571.30元物业费。2020年1月29日，段珊珊向陈杰发送短信：“过年好，房东先生。想跟您沟通一个情况，现在受疫情的影响，市政府要求教培机构2月份暂停营业一个月，这种情况对我们业务影响很大。想跟您商量一下，2月份的房租是否可以减免，或者下一季度房租延期支付可以吗？”2020年2月8日，段珊珊向陈杰发送短信：“陈总你好，元宵节快乐。现在疫情严重，我们3月份还不知道是否可以恢复营业，4月1号之前我们没有办法支付下一季度房租，您看延迟一个月，5月1号之前付可以吗？希望您能理解，帮助我们度过这个难关可以吗？您看到消息以后回复我一下好吧。”2020年2月12日，段珊珊向陈杰发送短信：“陈总，这几天我们了解了一些新的情况，我们3月份也不能正常营业，停业2个月，给我们造成很大损失，我们没有办法继续经营万达店了，昨天我们开会决定在4月1号房租到期之前撤店。因为疫情影响，我们不得已提前终止租房合约，属于不可抗因素，希望您能理解，我们撤店以后麻烦您把押金退还给我，谢谢。”2020年3月19日，段珊珊向陈杰发送微信：“陈总，你们哪天有空可以来拿一下钥匙，方便中介过来看房。”陈杰回复：“好的谢谢”。2020年3月20日，段珊珊向陈杰方陈经理发送微信：“陈经理，你今天什么时候有空来万达拿一下钥匙？我跟陈总说过了，他说好，方便你们让中介看房”。陈杰方陈经理回复：“最近我在外”。2020年3月23日，段珊珊向陈杰方陈经理发送微信：“陈经理，万达商铺的钥匙20号那天中介带人来看房的时候，我们把钥匙给中介了，给了XX地产何某。”2020年4月3日，段珊珊向陈杰发送微信：“陈总，我已经让律师撤诉了，押金我不要了，钥匙3月20号已经给中介了，麻烦你别再让人每天在商铺门口贴催租了，这个商铺和我已经没有关系了。疫情对大家都影响很大，希望互相多点理解吧。”2020年4月4日，段珊珊向陈杰发送微信：“陈总，以前跟您说拿钥匙给中介看房，你说好的，但是您和陈经理一直都很忙，没有时间来跟我交接拿钥匙，我就先给了中介一把，我这里还有一把钥匙，您没时间来拿，我就寄给您好了”，段珊珊并在微信中向陈杰发送了钥匙的邮寄凭证。审理中，段珊珊申请证人黄某出庭，证人陈述：其是XX中介的员工；2020年3月10日左右，其看到涉案房屋空置，故通过中介系统联系到了陈杰，询问其涉案房屋是否出租，陈杰表示目前可以看房，但租客已将租金付至2020年3月底，故目前尚不能出租；2020年3月19日，有客户要看涉案房屋，证人通过陈杰联系到了陈杰的受托人陈经理，陈经理就提供了段珊珊的电话，为了方便看房证人想让段珊珊将钥匙给证人，段珊珊表示需征得陈杰同意，因当场陈杰电话未拨通，故当天钥匙没有给证人，当时涉案房屋内段珊珊物品已搬空；2020年3月20日上午，证人的同事何某又联系段珊珊看房，何某回来以后说租客将钥匙给他了，后来何某又将钥匙给了证人；证人在2020年4月告知陈杰钥匙在证人处，陈杰表示知道了，并没有表示要收回钥匙；证人在2020年4月、5月带客户看过房子，2020年5月27日，陈杰方陈经理说有客户要看房子，证人便将钥匙还给了陈经理；2020年6月6日，陈杰方陈经理又将钥匙给了证人方便证人带人看房；涉案房屋的装修状况证人是看到的，有些客户喜欢毛坯的房子，有些客户喜欢带装修的房子。段珊珊对证人证言无异议，段珊珊认为自2020年3月20日起涉案房屋就在陈杰控制下。陈杰对证人证言不予认可，陈杰认为段珊珊将钥匙交付给中介未经陈杰同意，不能以此认定陈杰已经收回了涉案房屋。2020年4月27日一审审理中，段珊珊表示其早已搬离，涉案房屋内无段珊珊物品，陈杰认为段珊珊并未将涉案房屋恢复原状，故明确表示不同意收房。一审审理中，段珊珊、陈杰确认陈杰于2020年4月6日收到段珊珊寄送的钥匙。段珊珊陈述：其在2020年2月25日左右搬离涉案房屋，搬离当天，其与陈杰代理人陈经理电话告知过已搬离，但无书面证据；2020年3月20日，段珊珊将涉案房屋钥匙交付给了中介何某，由中介带人去看房，故以该日作为合同解除之日；段珊珊承租涉案房屋做培训教育托班，主要是做学前托班和假期托班。陈杰陈述：2020年3月底之前的租金和物业管理费段珊珊均已付清；2020年3月31日，其去涉案房屋张贴催款函，发现段珊珊已搬离；其按照《商铺租赁合同》第10-6条主张违约金，该条约定违约金为一个月租金，但陈杰还有其他损失，包括中介费损失30,000元，陈杰还给予段珊珊两个月免租期，故现主张60,000元的解约违约金，其依据第7-2条的约定要求段珊珊按租金的1.5倍支付占有使用费。一审法院认为，《商铺租赁合同》系段珊珊、陈杰真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，段珊珊要求确认涉案合同在2020年3月20日解除，陈杰认为合同解除时间为段珊珊返还房屋之日。一审法院认为，2020年3月19日段珊珊向陈杰发送微信，询问陈杰哪天有空可以来拿一下钥匙，方便中介过来看房，陈杰回复“好的谢谢”。从微信内容可以看出，陈杰在该日同意解除合同。故一审法院确认涉案《商铺租赁合同》在2020年3月19日解除。关于合同解除的原因，段珊珊认为系疫情所致，属于不可抗力，一审法院认为，虽然疫情确实影响了段珊珊的经营，但段珊珊以无力支付租金为由提前退租，仍系违约，应当承担违约责任。依据《商铺租赁合同》第10-6条的约定，段珊珊中途擅自退租的，应向陈杰支付一个月租金作为赔偿，陈杰有权从保证金中抵扣。陈杰反诉请求明确系要求段珊珊支付解约违约金，依据合同约定，段珊珊应当向陈杰支付解约违约金31,000元，与保证金相抵后，段珊珊需向陈杰支付解约违约金1,000元。关于段珊珊要求退还租金的诉请，段珊珊承租涉案房屋系从事培训教育托班，疫情期间尤其是2020年2、3月份对其使用房屋客观上确实产生重大影响，一审法院酌定陈杰在2020年2月、2020年3月分别向段珊珊退还租金10,000元，共计20,000元。关于陈杰要求段珊珊将涉案房屋恢复原状的诉请，依据《商铺租赁合同》第7-2条约定，段珊珊返还该房屋应当恢复原有状态。故段珊珊应将涉案房屋恢复原状，现双方均认可按照陈杰从上海B有限公司调取的图纸进行恢复，一审法院亦予以确认。关于陈杰要求段珊珊支付自2020年4月1日起的租金及物业管理费的诉请。段珊珊认为其在2020年3月20日已将涉案房屋交付陈杰，陈杰认为段珊珊至今尚未向其返还涉案房屋。一审法院认为，依据证人证言及其他在案证据，一审法院无法认定段珊珊向中介交付钥匙的行为经过了陈杰同意，2020年3月20日不能视为段珊珊向陈杰返还房屋之日。陈杰确认2020年4月6日收到段珊珊寄送的钥匙，一审法院认定该日为段珊珊向陈杰返还房屋之日。陈杰确认段珊珊在2020年3月31日前的租金和物业管理费均已付清，段珊珊应向陈杰支付自2020年4月1日起至2020年4月6日止的房屋占有使用费及物业管理费，经计算，金额共计6,971元。关于陈杰认为段珊珊未将房屋恢复原状、未经陈杰验收，故应按日租金的1.5倍支付占有使用费的意见，一审法院认为，段珊珊承租涉案房屋做培训教育托班，客观上确实受疫情影响较大，段珊珊在2020年2月份即通知陈杰提前退租也及时返还了钥匙，关于段珊珊的违约责任一审法院已在解约违约金中予以考虑，故对陈杰该项意见一审法院不再予以考虑。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、确认段姗姗与陈杰在2018年7月31日签订的《上海A有限公司商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、陈杰应退还段姗姗2020年2月和2020年3月的租金共计20,000元；三、段姗姗应支付陈杰解约违约金1,000元（已扣除原告已付押金30,000元）；四、段姗姗应支付陈杰自2020年4月1日起至2020年4月6日止的房屋占有使用费及物业管理费共计6,971元；上述第二、三、四项相互抵扣后，陈杰于本判决生效之日起十日内退还段姗姗12,029元；五、段姗姗于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX弄XX-XX号房屋恢复原状【按照被告从上海B有限公司调取的图纸进行恢复】。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,575元，反诉案件受理费2,932元，财产保全申请费1,017元，合计诉讼费用5,524元，由段姗姗负担1,958.50元（已付），由陈杰负担3,565.50元（已付2,338.50元，余款1,227元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审审理过程中，陈杰围绕其上诉请求提交了三组证据。第一组证据为照片一组，以证明系争房屋的破坏严重导致陈杰无法收回房屋；第二组证据为电话录音记录，以证明陈杰要求段珊珊将房屋恢复原状被拒绝，因此陈杰只能自行恢复；第三组证据为房屋恢复预算及发票一张，以证明恢复房屋原状的费用。段珊珊对上述三组证据的真实性均认可，但对证明目的均不认可。对第一组证据，其认为房屋损坏并不严重，其装修反而有利于再次出租；对第二组证据，其认为当时同意恢复原状，但陈杰一直未提供图纸，未提供钥匙，也未提供充足时间；对第三组证据，其认为费用过高。本院经审查认为，鉴于段珊珊对恢复原状所支付费用并不认可，而且陈杰所提交证据只是预算单及部分发票，本院认为，该些证据不能证明其提交目的，因此本院均不予采纳。本院另查明，二审审理过程中，陈杰与段珊珊均表示，陈杰已经对系争房屋进行了修复，因此一审法院要求段珊珊恢复房屋原状的判决无需执行。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案所涉的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点在于《商铺租赁合同》何时解除以及解除后果如何处理。在案事实表明，自2020年1月起，段珊珊多次向陈杰发送信息商量租金支付及合同解除问题，陈杰并未表示反对且在同年3月19日回复“好的谢谢”，据此可以推断陈杰在该日同意解除合同。根据查明事实，合同解除后，陈杰于同年4月6日收到系争房屋的钥匙，表明其已取得系争房屋控制权，因此，其主张段珊珊仍应支付自4月6日起的房屋占有使用费并无事实和法律依据。段珊珊租赁系争房屋系从事线下培训，一审法院考虑到2020年2月、3月期间，新冠疫情严重，其无法经营，因此酌情支持了段珊珊返还租金的部分诉讼请求，属合理，可予维持。根据二审查明事实，陈杰已经对系争房屋进行了修复，且段珊珊对此亦表示认可，双方均表示一审法院判令段珊珊对系争房屋恢复原状的判决已无需执行，对此本院予以确认。至于陈杰在二审中要求段珊珊偿还房屋修复费用的主张，本院认为，因双方对该费用争议较大，且属于二审中新发生的事实，陈杰可对该费用另行主张。综上所述，陈杰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于系争房屋无需由段珊珊恢复原状，本院对相关判决主文予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3617号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3617号民事判决第五项。二审案件受理费7,463元，由上诉人陈杰负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 庞建新审判员 成 阳二〇二一年二月二十四日书记员 俞泊泓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……