河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4469号上诉人（原审被告）：王玉玲，女，回族，1967年5月2日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：王新建，男，汉族，1968年6月6日生，住开封市顺河回族区。被上诉人（原审原告）：开封市九和房地产开发有限公司，住所地开封市苹果园南路1号。统一社会信用代码：914102006999541817（1-1）。法定代表人：王德平，系董事长。委托诉讼代理人：李德印，河南崔国钟律师事务所律师。上诉人王玉玲因与被上诉人开封市九和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（2020）豫0203民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王玉玲不服原审判决，上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。2013年10月3日双方签订合作建房意向书，2016年6月23日双方签订《商品房买卖合同》，王玉玲购买了开封市九和房地产开发有限公司开发的皇家华韵项目30#楼1单元104号房，房屋总价款518573元，已交纳208573元为首付款，王玉玲要求将剩余的310000元办理银行按揭贷款，王玉玲同开封市九和房地产开发有限公司虽然几次前往银行办理按揭手续，但都没有办成，后来，王玉玲才知道因涉案土地被查封才不能办理按揭贷款，开封市九和房地产开发有限公司要求王玉玲以现金方式交付余款，王玉玲无奈，只好借了很多亲戚朋友的钱，有的是出高息借的款，交了剩余房款271144元，剩余房款4万元未交。开封市九和房地产开发有限公司应为王玉玲办理按揭贷款。现开封市九和房地产开发有限公司无法给王玉玲办理按揭贷款，王玉玲经济困难交不上剩余的4万元，不是王玉玲的过错。开封市九和房地产开发有限公司违约在先，其所开发的皇家华韵项目违反合同规定，有严重的债权债务纠纷，造成其土地被查封，直接造成王玉玲无法办理房地产权证，开封市九和房地产开发有限公司应按合同规定承担全部责任，并应承担违约的不利后果。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十六条规定：在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。王玉玲购买的房屋入户门和地下室车库门在保修期内均因质量问题坏了，多次向开封市九和房地产开发有限公司反映，要求派人维修，开封市九和房地产开发有限公司均迟迟不予维修，王玉玲上诉人要求开封市九和房地产开发有限公司承担此费用，并修好地下室车库门。开封市九和房地产开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王玉玲没有成功办理银行按揭贷款，责任不在开封市九和房地产开发有限公司。请求驳回上诉，维持原判。开封市九和房地产开发有限公司向原审法院起诉请求：1、判令王玉玲向其交纳购房款40000元，并从2019年8月20日起至所欠房款还清为止，按银行同期贷款利率支付违约金；2、诉讼费由王玉玲承担。原审法院认定事实：2013年10月3日，王玉玲、开封市九和房地产开发有限公司签订《合作建房意向书》，合作建设皇家华韵项目30#楼1单元1层西北（04），王玉玲于当日交纳合作建房履约金207429元。2016年双方正式签订《商品房买卖合同》，购买了其皇家华韵项目30#楼1单元104号房，合同建筑面积138.36平方米，房屋总价款518573元，合同约定王玉玲交纳208573元为首付款，剩余310000元采用银行按揭贷款交纳。合同第七条规定了“买受人逾期付款的违约责任”，该条款为格式化填充条款，但填充处均为空白。合同签订后，王玉玲又交纳房款270000元，还欠40000元房款未交。2019年7月18日，开封市九和房地产开发有限公司作出《通知书》，内容为“王玉玲：2013年10月3日你们与我公司签订一份合作建房意向书，合作建设《皇家华韵》项目的30#楼1单元西北（04）5号房，该房建筑面积138.36平方米，每平方米单价3748元，并于当日交纳合作建房履约金207429元。2016年6月20日双方正式签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款518573元。补缴房款271144元，剩余房款40000元未交。为此特通知你们，请你们于本通知送达之日起30日内向我公司交纳剩余房款40000元，如逾期仍未交纳，你们与我公司签订的《商品房买卖合同》自动解除。特此通知”，该通知开封市九和房地产开发有限公司以邮政快递的方式向王玉玲邮寄，回执单显示2019年7月20日签收。开封市九和房地产开发有限公司曾于2020年1月7日向法院起诉，请求法院依法确认2016年9月18日双方签订的《商品房买卖合同》解除并判令王玉玲向其支付违约金。2020年6月15日，该院依法作出（2020）豫0203民初84号民事判决书驳回了开封市九和房地产开发有限公司的诉讼请求。现开封市九和房地产开发有限公司再次起诉。再查明，由于涉案土地被查封，王玉玲曾向郑州市中级人民法院申请执行异议，2018年1月23日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01执异24号执行裁定书，驳回了案外人王玉玲的异议。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。买受人应当按照约定的时间支付价款。结合本案，开封市九和房地产开发有限公司与王玉玲签订《商品房买卖合同》后，双方就应按照合同履行自己的权利义务。由于涉案房屋未能办理银行按揭，王玉玲已实际向开封市九和房地产开发有限公司支付大部分购房款，仅剩余4万元未能支付，且王玉玲自称已经入住涉案房屋，就应将剩余购房款4万元支付给开封市九和房地产开发有限公司。故对于开封市九和房地产开发有限公司主张的判令王玉玲向其交纳购房款40000元的诉讼请求，该院予以支持；对于开封市九和房地产开发有限公司主张的违约金部分，因双方在《商品房买卖合同》中并未定，故对此诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王玉玲于判决书生效之日起三十日内支付开封市九和房地产开发有限公司剩余购房款4万元整。二、驳回开封市九和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费400元，由王玉玲负担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。本案王玉玲与开封市九和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同合法有效。该合同签订后，王玉玲按照合同约定支付了部分房款，开封市九和房地产开发有限公司已经将涉案房屋交付给王玉玲，履行了交房义务，故对于剩余的40000元购房款，王玉玲应当给付开封市九和房地产开发有限公司。王玉玲上诉称依据双方合同约定，王玉玲交纳首付款208573元，另外的310000元采用银行按揭贷款交纳，因开封市九和房地产开发有限公司土地被查封，导致其不能办理银行按揭贷款，故剩余的40000元房款其不应当交纳，应当办理银行按揭贷款。本院认为，首先，王玉玲没有提交充分的证据证明其没有成立办理银行按揭贷款是因为开封市九和房地产开发有限公司土地被查封，其次，在王玉玲没有办理银行按揭贷款的情况下，对于另外的310000元购房款，王玉玲已经自行交纳了270000元，王玉玲以自己的实际行动表明在银行按揭贷款不能办理的情况下，自愿采用交纳全款的方式履行双方的商品房买卖合同，故对于剩余的40000元购房款，王玉玲仍应当支付。关于王玉玲上诉的房屋质量问题，不属于本案审理的范围，王玉玲可另行通过法律途径解决。综上，王玉玲的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年二月二十日书记员  袁 曼