浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初11915号 原告（反诉被告）：杭州鲜禾益市场管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道金家渡朱家路8-18号-1。 法定代表人：金瑞红，系董事长。 委托诉讼代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所。 被告（反诉原告）：陈裕青，男，1980年12月19日出生，汉族，住浙江省云和县。 委托诉讼代理人：章正航、方正，浙江金道律师事务所。 第三人：王国强，男，1981年10月30日出生，汉族，住江苏省邳州市。 第三人：沈成龙，男，1973年4月19日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人：宋华，女，1988年2月18日出生，汉族，住河南省商丘市。 第三人：陈泽娟，女，1985年4月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。 第三人：郑冬生，男，1973年8月22日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 第三人：孙天龙，男，1989年9月15日出生，住吉林省磐石市。 原告（反诉被告）杭州鲜禾益市场管理有限公司（以下简称鲜禾益公司）诉被告（反诉原告）陈裕青、第三人王国强、沈成龙、宋华、陈泽娟、郑冬生、孙天龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后被告陈裕青提起反诉，本院予以受理，将案件转为普通程序审理，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员楼德卫独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告鲜禾益公司委托诉讼代理人金忠华、被告陈裕青及其委托诉讼代理人章正航、方正及第三人王国强、沈成龙、郑冬生、孙天龙到庭参加诉讼，第三人宋华、陈泽娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告鲜禾益公司起诉称：2017年，原告与被告签订《农贸市场摊位租赁合同》，约定原告将金家渡综合市场农贸市场一楼西区1号至39号商铺出租给被告，并约定了面积、租期、租金等。合同第六条第2款第（2）项约定：“乙方（被告）不得出租、借租、转让摊位证照或者拼摊经营。”第八条第6款约定：“未经甲方（原告）同意，擅自将摊位转租给他人，更改经营范围的，甲方有权解除合同并要求赔偿违约金”。2018年8月20日，原告与被告又签订《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》，对租赁面积、租期、租金等进行了变更。租赁时间变更为2018年9月1日至2022年8月31日，租金第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元，第四年26万元。事后，被告擅自将摊位转（分）租给第三人：王国强销售炒货、沈成龙销售猪肉、宋华销售卤味食品、陈泽娟销售杀白鸡、郑冬生销售冰鲜、孙天龙销售烤鸡、胡丽销售葡萄等。2019年12月10日，原告书面通知被告，要求被告整改“私自改建经营区域、胡乱招商、私拉电线”行为，但被告置之不理。2020年5月23日，原告向被告发送《腾空店铺函》一份，告知解除合同，但被告拒不腾退。现原告起诉，请求判令：一、确认原告与被告签订的《农贸市场摊位租赁合同》、《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》已于2020年5月23日解除；二、被告和第三人腾退、返还租赁摊位；三、被告赔偿违约金500000元；四、本案诉讼费和保全费由被告承担。本案审理中，原告撤回了第二项请求，其余请求不变，并撤回对第三人胡丽的诉讼。 原告鲜禾益公司向本院提交《农贸市场摊位租赁合同》、《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》、《腾空店铺函》、《公证书》等证据以证明起诉事实。 被告陈裕青答辩称：鲜禾益公司未能按照合同履行，致市场内经营水果的摊贩过多，造成其经济损失，不同意解除合同。 被告陈裕青就本诉部分未向本院提交证据。 第三人王国强陈述意见：其确在案涉市场从事个体经营，已经交付给陈裕青场地使用的费用。 第三人沈成龙陈述意见：其确在案涉市场从事个体经营，已经交付给陈裕青场地使用的费用。 第三人郑冬生陈述意见：其确在案涉市场从事个体经营，已经交付给陈裕青场地使用的费用。 第三人孙天龙陈述意见：其确在案涉市场从事个体经营，已经交付给陈裕青场地使用的费用。 第三人宋华和陈泽娟未答辩也未提交证据。 反诉原告陈裕青提起反诉称：2017年3月7日，其与鲜禾益公司签署《农贸市场摊位租赁合同》一份，约定由其承租金家渡综合农贸市场内的商铺号一楼西区1号至39号，实际面积约600平方米经营范围，用于水果基地直供批发及零售，租期为5年，从2017年6月1日至2022年5月31日。2018年8月20日，因案涉市场重新规划布局，涉及到原租赁合同里签署的租赁面积、租金以及双方相关权益的变更等问题，双方签署《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》，鲜禾益公司收回部分租赁面积，租期为4年，从2018年9月1日至2022年8月31日。其中合同第1.1条约定“乙方（反诉原告）将原租赁面积右侧和后侧立柱线外面积划出给甲方（反诉被告），靠近乙方经营门面右侧约2.4米范围仅限作为通道使用，此通道乙方也参与管理，如甲方将该范围内提供给他人经营使用或以任何理由阻碍通道即视为违约，甲方需赔偿乙方每天3000元违约损失。”第1.3条约定“甲方南侧和南侧6间（乙方租赁面积到底持平的区域），全天不得经营水果，违反此条，甲方每天赔偿乙方3000元”第3.2条约定“甲方需确保早市（5：00-12：00）时间外，不允许任何摊贩占据乙方经营区域通道和妨碍乙方经营区域视线”“甲方需确保早市摊位时间外，不得招商引进与乙方经营同类水果行业的商家及摊贩在市场上内开业经营，如有第二家同行在市场经营，需赔偿乙方50万元”。现反诉原告已按合同约定按时足额支付租金，但鲜禾益公司在收回部分场地后，允许市场内（包括反诉原告管理的南侧和南侧6间的摊位上）多家全天营业的水果摊位经营，严重违约。反诉原告一直尝试与鲜禾益公司沟通解决该问题，鲜禾益公司一直拒绝改正，近期针对反诉原告对该问题的投诉直接不予回应，避而不谈，导致纠纷。故陈裕青提起反诉，请求判令：一、反诉被告停止违约行为并依合同约定向反诉原告支付违约金500000元；二、因诉讼产生的费用由反诉被告承担。 反诉原告就反诉部分向本院提交的证据为：《农贸市场摊位租赁合同》、《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》，反诉原告拍摄的市场内照片、视频，反诉原告朋友圈截图，2019年8月5日杭州综合频道《今日关注》节目视频等证据以证明反诉事实。 反诉被告答辩称：针对陈裕青违约转租的事实其一直尝试与陈裕青沟通解决，但无果，该行为严重影响到案涉市场的日常经营。陈裕青的反诉缺乏事实依据，请求应予以驳回。 反诉被告就反诉部分未向本院提交证据。 上述证据，经本院组织质证，双方均对证据的待证事实提出异议，经本院审查，确认与本案有关，予以有效证据使用。 根据到庭当事人的陈述及双方提交的证据，本院审理查明本案事实与鲜禾益公司的陈述一致。 另查明：审理中，陈裕青陈述其在承租期间就市场部分摊位以“合作经营”方式由第三人王国强、沈成龙、宋华、陈泽娟、郑冬生、孙天龙等进入市场经营，并收取“分红”资金。 本院认为：双方签订的《农贸市场摊位租赁合同》、《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，各方当事人均应按照合同条约定履行合同义务。本案中，陈裕青自述认可的其在承租期间就市场部分摊位以“合作经营”方式由第三人王国强、沈成龙、宋华、陈泽娟、郑冬生、孙天龙等进入市场经营并收取“分红”的事实实际就是其转租的行为，该行为符合双方合同约定的合同解除条件，即被告转租给第三人导致合同解除权成就，故对于鲜禾益公司解除合同的诉讼请求，本院予以支持，其在合同履行期间所发送的函件因其亦有违约行为存在且陈裕青提出异议并不发生解除合同的法律效力。另在合同履行中，鲜禾益公司虽有允许市场内其它摊位经营水果销售的违约行为，但陈裕青同样有超出合同约定范围经营、违约转租的违约行为存在，故对于双方要求对方承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杭州鲜禾益市场管理有限公司与被告（反诉原告）陈裕青签订的《农贸市场摊位租赁合同》、《金家渡农贸市场摊位租赁合同附加协议》于本判决生效后解除； 二、驳回原告（反诉被告）杭州鲜禾益市场管理有限公司的其它诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陈裕青的全部反诉请求； 本案本诉部分案件受理费8800元，诉讼保全申请费3020元，合计11820元，由原告（反诉被告）杭州鲜禾益市场管理有限公司负担；反诉部分案件受理费8800元，由被告（反诉原告）陈裕青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 楼德卫 二〇二一年二月十六日 法官助理 孟 斌 书 记 员 沈海华