河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终743号上诉人（原审原告）：新乡市红旗区上海公馆业主委员会，住所地新乡市红旗区新飞大道**。负责人：吴洲，主任。委托诉讼代理人：李琦，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆倩倩，河南联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡正豪置业有限公司，住，住所地新乡市平原路与新飞大道西南角/div>法定代表人：郭胜苗，董事长。委托诉讼代理人：赵红庆，河南宁鸣律师事务所律师。上诉人新乡市红旗区上海公馆业主委员会（下称上海公馆业委会因与被上诉人新乡正豪置业有限公司（下称正豪公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0702民初6678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人上海公馆业委会的委托诉讼代理人李琦、穆倩倩，上诉人正豪公司的委托诉讼代理人赵红庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海公馆业委会上诉请求：撤销一审判决，改判增加正豪公司移交6号楼一层东户即101号房屋作为物业管理用房的实际使用；撤销一审判决第二项，改判支持其一审该项诉讼请求，即正豪公司将案涉1、2号楼1-2层116号房产交付业主使用。事实和理由：1、案涉101号房屋已经在房产部分登记为业主物业用房，但现为社区实际使用，正豪公司应交付该房。2、案涉1、2号楼1-2层116号房产，经房管部分档案、规划设计图标明为小区大堂会所，正豪公司应当将该房屋提供交付给业主实际使用。正豪公司辩称，应撤销一审判决，驳回对方上诉请求。正豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上海公馆业委会的原审诉讼请求。事实与理由：案涉物业用房经规划局审批在6号楼一层为144.46平米，但因该楼建设房屋面积为113.06平米，不符合规划标准，其实际交房为4号楼一单元1103室，面积为158.89平米。实际交房面积符合规划局的审批标准，不应再另行将6号楼一层东户101室面积为113.06平米的房屋实际交付。上海公馆业委会辩称，应驳回对方上诉。上海公馆业委会向一审法院提出诉讼请求：1、正豪公司向上海公馆业委会移交足量的物业管理用房（按照规定不低于总建筑面积的千分之四即497.7㎡，已经移交158.89㎡），并由正豪公司到房产登记部门备案为全体业主共同所有；2、正豪公司立即将上海公馆东大门交付全体业主使用（现在是售楼部、规划是人行通道及入户大堂）；3、诉讼费等由正豪公司承担。重审期间，上海公馆业委会将第二项诉讼请求变更为：判令正豪公司停止侵权，将涉案小区大堂交付全体业主使用。一审法院认定事实：正豪公司为新乡市上海公馆小区开发商，上海公馆业委会为该小区业主依法成立的业主委员会。正豪公司建设的上海公馆小区规划总建筑面积为124424.84㎡。该小区建成后，正豪公司交付了6号楼一层东户即101号房（建筑面积113.06㎡）作为物业用房，并办理了过户手续，登记在上海公馆全体业主名下，之后又交付了4号楼1单元1103室（建筑面积158.89㎡）作为物业用房，但未办理过户手续，现该房屋仍登记在正豪公司名下。上海公馆业委会还认为上海公馆小区1、2楼116室（建筑面积775.72㎡）系小区东大门出入通道属于业主共有，应交付为全体业主使用为由，诉至法院。另查明，1、2014年8月29日，新乡市房产咨询测绘服务中心对上海公馆1、2号楼进行了测量，测量后出具了“商品房面积实测成果报告书”。该报告书显示116室房屋测量套内建筑面积为749.97㎡、共有分摊面积为25.75㎡，建筑面积共计775.72㎡，设计用途为商业用房;2、2018年10月10日，正豪公司与郭正豪签订商品房买卖合同（预售），将1、2号楼1-2层116号房产出售给郭正豪，预测建筑面积775.72㎡，单价7000元/㎡，总价款5430040元。现该房产[（2018）新乡市不动产权第0035053号]备案登记为郭正豪单独所有。认定以上事实的证据材料有：上海公馆小区整体规划效果图、上海公馆小区整体规划图、新乡市房管局出具的图纸、设计院出具的图纸；规划许可证、物业用房移交清单、商品房买卖合同、房屋权属登记证书、小区总平图、新乡市房产咨询测绘服务中心出具的商品房面积实测报告书等。一审法院认为：《河南省物业管理条例》、《新乡市物业管理用房配置管理办法》对小区物业用房的标准进行了规定。对建设单位向业主委员会移交物业用房的标准为总建筑面积的千分之二至千分之四，本小区根据总建筑面积计算，物业用房的面积应在248.85㎡-497.7㎡之间。虽然正豪公司已将4号楼1单元1103室作为物业用房交付使用，但其并未办理过户，现物业用房面积总和为113.06㎡+158.89㎡=271.95㎡，不超出也不低于以上规定范围，故上海公馆业委会要求正豪公司将物业用房到房产登记部门备案为全体业主共同所有的诉讼请求，一审法院予以支持。上海公馆业委会还认为上海公馆小区1、2号楼1-2层116室房屋系小区东大门出入通道属于业主共有，应为全体业主使用。在规划部门审批通过的规划方案图纸中，116室房屋东侧的城市共享广场外的新飞大道上虽标注有“人行主入口”字样，但“人行主入口”与116室房产之间还相隔有规划的城市共享广场，图纸中并未明确指向为116室房产就是该入口。图纸中还显示，在“人行主入口”标示位置越过城市共享广场后，在116室房产与其北邻的社区服务型配套商业用房之间存在消防紧急出入口通道，顾名思义，该通道系在紧急情况下由消防车辆出入，这与平时兼具由小区业主人行出入功能并不矛盾，对照规划方案图纸显示的小区西北角通道标注有“车行出入口兼消防出入口”字样，也可以对此予以印证。因此，仅凭图纸标注的“人行主入口”字样不能确定116室房产为小区业主共有，总之，上海公馆业委会提交的证据不足以证明该事实，故该请求一审法院不予支持。上海公馆业委会的其他诉讼请求及正豪公司的其他答辩意见，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，一审判决：一、正豪公司于判决生效之日起三十日内将上海公馆小区4号楼1单元1103室（建筑面积158.89㎡）过户登记在上海公馆全体业主名下作为物业用房；二、驳回上海公馆业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费200元，由正豪公司承担50元，由上海公馆业委会承担50元，剩余100元，予以退还。二审查明，案涉小区6号楼一层东户即101室已经登记为物业用房，但正豪公司现并未向上海公馆业委会进行移交，现为社区用房使用。认定该事实的证据为正豪公司二审庭审中自认。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，上海公馆业委会、正豪公司分别提出上诉，本院围绕其二人的上诉请求进行审理。关于上海公馆业委会的上诉请求能否支持的问题。首先，关于移交物业用房问题。一审判决认定应移交两处房产共计271.95平米，符合法律规定的范围，对于案涉小区6号楼一层东户即101室并未移交，因此，正豪公司应当移交该处房产。其次，关于小区东大门案涉房产能否提供给业主共同使用问题。现案涉房产已经过户给郭正豪，在事实上、法律上现已经无法交付给业主共同使用，故对该上诉请求，不应支持。关于正豪公司的上诉请求能否支持的问题。案涉小区应当移交的物业用房面积标准，《河南省物业管理条例》已有明确规定为千分之二至四，一审判决认定应移交两处现有可以过户使用的房屋271.95平米，符合该标准范围之内的规定，并无不当。正豪公司主张应按照新乡市规划局当时审批的144.46平米移交的请求，与上述地方性法规不符，不应支持。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6678号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6678号民事判决第二项；三、新乡正豪置业有限公司于本判决生效后三十日内向新乡市红旗区上海公馆业主委员会交付案涉小区6号楼一层东户101室；四、驳回新乡市红旗区上海公馆业主委员会的其他诉讼请求。二审案件受理费200元，新乡市红旗区上海公馆业主委员会负担100元；新乡正豪置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二一年二月七日书记员  张明悦