河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1007号上诉人（原审被告）：连金德，男，1982年8月10日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张慧。被上诉人（原审被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司，住所地：河南省新乡市卫辉市孙杏村镇碧桂园。法定代表人：陈真，总经理。委托诉讼代理人：谢敏、张学蕊，员工。上诉人连金德因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0781民初2645号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连金德及其委托诉讼代理人张慧和被上诉人碧桂园物业公司的委托诉讼代理人谢敏、张学蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连金德上诉请求：撤销一审法院（2020）豫0781民初2645号民事判决，请二审法院查明事实，重新判决。事实与理由：一、新乡市碧桂园房地产开发有限公司并未按协议把房屋交付连金德，房子钥匙一直在新乡市碧桂园房地产开发有限公司处，没有通知收房和验房，双方之间的协议义务并未完成，从何来的物业费？二、新乡市碧桂园房地产开发有限公司是合同的制定方，在侵害到对方利益的情况下，应以对方利益为准。协议上却说不管通知到没有，都一律按收房处理，明显是霸王条款。并且新乡市碧桂园房地产开发有限公司在销售该房屋过程中，存在欺诈行为，花园面积与当时所承诺的313平米，完全不符，相差90平米左右。三、从发现问题至今，连金德一直强调“问题不解决，无法接受现在的房屋，无法收房”，新乡市碧桂园房地产开发有限公司也一直在出解决问题的方案，但至今未兑现，拖延期间产生的物业费应由新乡市碧桂园房地产开发有限公司承担。四、连金德未收到所签《新乡碧桂园前期物业服务协议》。在一审中，碧桂园物业公司拿出《新乡碧桂园前期物业服务协议》，发现日期并非连金德亲自填写。且物业在园区服务期间，去掉连金德防盗门上的保护膜和防护帘，造成连金德防盗门严重变色，变破旧。碧桂园物业公司辩称：一、一审法院认定事实正确，连金德认为开发商为按合同把房屋实际交付于连金德，事实不成立。二、连金德认为销售房屋过程存在欺诈行为，与本案并非同一法律关系。三、连金德称未收到《新乡碧桂园前期物业服务协议》，与事实不符。《新乡碧桂园前期物业服务协议》在连金德购房时作为商品房合同的附件签署，且已交付给连金德，并有连金德签名确认。四、连金德称碧桂园物业公司拆除其防盗门上的保护膜和防护帘等事实，证据事实不成立。碧桂园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令连金德向碧桂园物业公司支付物业服务费共计人民币15197.52元（暂计为2018年10月1日至2020年9月30日）；2、请求判令连金德以当月所欠物业费为计算基数，按照《新乡碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金至连金德付清物业服务费之日止暂计2018年10月1日至2020年5月的合同违约金数额为24379.34元，按本金的30%的计收违约金为4559.25，物业费本金及违约金共计19756.77元。3、请求判令由连金德承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月17日，碧桂园物业公司（乙方）、连金德（甲方）双方签订《新乡碧桂园前期物业服务协议》一份，协议主要约定：“房屋坐落位置为新乡碧桂园138幢01，建筑面积253.29平方米；碧桂园物业公司为连金德提供约定物业管理服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及该物业使用人额档案管理服务。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米2.5元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月5日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力，在签订本协议前，由乙方将协议样本送达有关部门备案。”连金德自2018年10月开始未交纳相关物业费用，截止至2020年9月未交金额为15197.52元；碧桂园物业公司分别于2019年6月13日、2020年4月27日向连金德邮寄《欠费追缴函》，于2020年5月13日寄发律师函，要求连金德缴交物业服务费，但连金德至今未交。另查明,2017年4月16日,连金德（××）与新乡市碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》,该合同第十一条约定：“出卖人应当自于2018年10月1日前向××交付该商品房;该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前X日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书送达××。××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该房屋所在地为办理交付手续的地点。交付该房屋时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，××有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任有出卖人承担。”2017年4月16日，连金德（××）与新乡市碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《协议书》一份，该协议书主要条款约定：“一、该花园的暂测面积为313平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体四至由出卖人在与该商品房周边链接的的款中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，××对此无异议），经××要求，出卖人同意提供给××使用；六、买卖双方一致同意：因该花园是应××要求而提供的给××使用，××使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加××根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果，××对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故××承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房。”再查明，新乡市碧桂园房地产开发有限公司于2020年11月15日向一审法院出具《关于连金德、张慧房屋的情况说明》一份，该材料主要内容证明，连金德所购的新乡碧桂园138幢01房屋已依据《商品房买卖合同》第四章第九条约定，取得建设工程竣工验收备案证明、取得房屋测绘报告，该房屋具备交付条件。且该司已于2018年5月25日向连金德邮寄《收楼通知书》，根据该司与连金德签订的《商品房买卖合同》的约定，××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该房屋所在地为办理交付手续的地点，故该房屋的交付时间应为2018年10月1日。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《新乡碧桂园前期物业服务协议》，合法有效，不违反国家法律、法规禁止性规定，各方当事人均应当依约全面履行义务。该协议明确约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。”结合连金德与新乡市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及关于花园使用权的《协议书》，均已明确约定：“××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”；“××对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故××承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房”。根据上述协议约定，无论连金德是否对案涉商品房进行验收，该房屋的交付日期届满之日即为物业交付之日，即2018年10月1日，故连金德应交纳物业服务费的起始时间也应为2018年10月1日。因此，关于连金德辩称的因花园面积减少、贷款利率升高等原因导致连金德与新乡市碧桂园房地产开发有限公司一致在磋商，新乡市碧桂园房地产开发有限公司未实际交付房屋等理由，作为不应交纳物业费的答辩意见，不符合双方的合同约定，一审法院不予支持。关于连金德辩称的连金德方从未见过与碧桂园物业公司签订的《新乡碧桂园前期物业服务协议》，不知该协议的相关内容，因此应适用合同法中关于格式条款无效（未明确告知）的相关规定，认定协议内容无效。一审法院认为，因双方所签《新乡碧桂园前期物业服务协议》第三十条明确载明，“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力，在签订本协议前，由乙方将协议样本送达有关部门备案。”且在庭审中，碧桂园物业公司明示该物业服务协议，是连金德购房时作为商品房合同的附件签署的，已交付给连金德，并由连金德的签名确认，故碧桂园物业公司已完成其举证责任。若连金德欲证明其未见该协议，应提供相应证据予以证明。因其未能提供相应证据，故对连金德的该项答辩意见，一审法院不予支持。关于连金德辩称的闲杂人员可随意进出其房屋，在屋内排泄，且破坏房屋大门上的保护膜和防护帘，致使其的防盗门严重变色，变破旧，要求物业赔偿的意见，因连金德主张是损害赔偿请求权，而非针对本案的抗辩权，故其应提起反诉或另案主张其相关权利。至于连金德提出的关于商品房所涉绿地使用权的花园面积减少、亦或房屋符合交付条件与否，等涉及连金德与新乡市碧桂园房地产开发有限公司之间房屋买卖合同关系,因与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系,连金德可寻其他合法途径予以解决。出于碧桂园物业公司与新乡市碧桂园房地产开发有限公司关联性考虑,连金德也确与新乡市碧桂园房地产开发有限公司交涉绿地使用面积减少等方面问题,而非恶意拖欠物业服务费,故一审法院对碧桂园物业公司主张逾期付款违约金诉请不予支持。据此,依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条规定,一审判决:一、连金德于一审判决生效之日起十日内支付碧桂园物业公司自2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费15197.52元。二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。如果连金德未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取197元，由碧桂园物业公司负担67元，连金德负担130元。二审中，连金德提供二组新证据。第一组：U盘录音以及纸质内容，证明目的：新乡市碧桂园房地产开发有限公司始终没有将房子交付连金德，也就不存在交物业费。第二组：照片若干，证明目的：碧桂园物业公司服务不到位。碧桂园物业公司质证意见：根据连金德与新乡市碧桂园房地产开发有限公司签订的购房合同约定，目前该房屋已经属于是交付给连金德，而且根据碧桂园物业公司与连金德的《新乡碧桂园前期物业服务协议》约定，房屋的物业费自合同交付日期起开始计算。因此连金德应该承担物业费。针对连金德提供的证据，本院将结合本案案情及其他证据综合认定。二审查明的除房屋已经交付的事实外与一审认定的事实一致。本院认为：关于是否连金德支付物业费问题。《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业××的物业，物业服务费由建设单位缴纳。”二审中，结合当事人的陈述，连金德提供证据可以证明新乡市碧桂园房地产开发有限公司未将房子实际交付给连金德，因此碧桂园物业公司起诉主张连金德支付物业费，缺乏法律依据。综上，连金德的上诉请求成立，予以支持；一审判决不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省卫辉市人民法院（2020）豫0781民初2645号民事判决；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司的诉讼请求。一审案件受理费294元，减半收取197元，二审案件受理费180元，均由碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二十四日书记员  王 洁