江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终222号上诉人（原审被告）：连云港三十六艺商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路96号，社会统一信用代码91320700MA1ERQE9U。委托诉讼代理人:徐中仕，江苏华德律师事务所律师。委托诉讼代理人:嵇永春，江苏华德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨新安，男，汉族，1973年6月20日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：申震，江苏永信律师事务所律师。上诉人连云港三十六艺商业管理有限公司（以下简称三十六艺公司）因与被上诉人杨新安租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月08日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人连云港三十六艺商业管理有限公司上诉请求：1.请求法院改判一审法院作出的上诉人承担被上诉人管理费、空调费、物管费195000元并赔偿各项损失175814元的判决。2.请求法院判令诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合作协议系有效协议。一审法院判决中也己经认定上诉人与被上诉人事实上的租赁关系成立，故被上诉人己经实际使用了上诉人出租的房屋，其管理费、空调费、物管费195000元是在经营过程中产生的实际费用，应该由被上诉人自行承担。一审法院判决上诉人承担是没有依据的。二、被上诉人上报的赔偿项目清单及损失没有事实与法律依据。该数据是被上诉人自行提出的，没有经过任何机构或部门评估，且一审法院判决的数额以被上诉人提交的数据而确认上诉方并不认可判决“装修：106542元（13万-46916元×50%）;新风系统：12500元（21000元-17000元×50%）;监控、开关插座、灯具、窗帘、软装、吧台等固定设施：36972元【43120元-（7000元+3796元+1500元）×50%】;员工薪资损失19800元（3人×2个月×3300元人月）”，对于该计算方法，上诉人不予认可。监控、开关插座、灯具、窗帘、软装、吧台等固定设施费用损失计算并无依据。即便一审法院认可被上诉人提交的数据，也应该按照数据一半即50%计算，而不是用被上诉人提供的数据乘以50%再减去。故此明显可以看出一审法院判决出现计算错误。二、一审法院程序错误，虽然上诉人在一审法院第一次开庭没到场，但在上诉人申请后，一审法院也同意再次开庭，并且上诉人在第二次开庭时就提交了反诉状，一审法院应该接受上诉人提交的反诉状。但一审法院不仅没有接受上诉人的反诉状，而且在判决书中也只字未提。故一审法院明显存在程序错误。被上诉人杨新安答辩称：针对上诉状第一点，上诉人认为我方已实际使用房屋，相关费用应由我方承担，其说法无事实和法律依据，涉案房屋是我方与上诉人合作经营产生的合作关系，在双方签订的合作合同中明确约定由上诉人提供办学许可证和消防合格证，基于这一前提，我方才与上诉人签订了合作合同，使用涉案房屋，由于上诉人没能如约提供上述两证，导致我方根本没有任何实际经营行为，该房屋一直处于等待上诉人办理两证过程中，因此不属于上诉人所说的实际使用，应当视为实际待用；针对上诉状第二点，一审过程中，一审法院已经提出要对涉案财产损失依法评估，由于涉案房屋已经被第三方拆除并且重新装修导致重新鉴定的基础条件已经丧失，因此无法进行价格鉴定，而我方提交的相关损失均向一审法院提交了发票、收据、微信转账记录等相关证据予以佐证，一审审理过程中法官也亲自到涉案第三方我家鲜生超市有限公司，也就是涉案房屋业主进行实际调查，我家鲜生也向法庭证明了涉案房屋的装修费用大概20万左右，与我方陈述一致，关于计算方法，我方认为依据我方提交的装修费用票据一审将其中由我方可以拆除的设施作价扣除完全合情合理合法，属于法院的酌定范围，没有上诉人所说的计算错误，如果上诉人认为一审判决我方承担50%的相关损失过大，我方同意将所有拆除的设施作价转让给上诉人，关于程序问题，我方认为一审程序合法，一审过程中我方没有听到上诉人所说的反诉相关要求。杨新安向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《联营合同》；2.返还杨新安房租及押金252639元，赔偿各项损失987279元，合计1239918元；3.诉讼费由三十六艺公司承担。一审法院认定事实：2019年3月20日，三十六艺公司作为甲方、杨新安作为乙方，经协商签订一份《联营合同》。合同第七条约定：甲方以场地投资，乙方以技术投资，甲方每年收取乙方管理费合计345835元；第八条约定：联营公司独立核算，自负盈亏，由乙方负责统一核算盈亏，利润由乙方独自拥有或亏损由乙方独自负责；第十一条约定：在本合同的联营地址和联营期间内，甲方负责联营场所内的公共区域始终符合消防安全管理要求，并按规定取得消防安全许可证，乙方可以不再单独办理消防安全许可事宜，如果乙方自身可以办理独立的消防安全行政许可，则甲方提供方便；如果乙方自身办理不了独立的消防安全许可证，则甲方可以让乙方挂靠在甲方的消防大证内，但乙方必须服从甲方的统一安排。甲方负责提供教育主管部门核发的《办学许可证》，乙方原则上不再单独办理《办学许可证》，可以挂靠在甲方的办学许可证之下……如甲方被吊销或者注销《办学许可证》，乙方有权立即解除本合同，终止联营并追究甲方的违约责任；第十二条约定：甲方将坐落于连云港市海州区通灌南路96号连云港36艺商业管理有限公司第三层商铺3号网点，以联营投资形式交给乙方使用，该商铺面积433平方米；第十三条约定：本合同期限为五年；第十五条约定：管理费付款方式半年，乙方应向甲方交纳四个月的管理费计115278作为保证金，于本合同签订后7日内交纳；第十六条、十七条约定：商铺预计于2019年3月20日前交付，自商铺交付之日起二个月为装修期，装修期免管理费用;第三十一条补充条款：物业费3.5元/月/平，年计18186元；空调费60元/年/平，年计25980元；物业费、空调费半年付；第四年起租金年付，每年按5%递增；该教育广场内除此外不得再经营中小学全科类辅导，甲方免费提供正面外立面广告位二处供乙方使用。合同还约定了其他事项。杨新安在落款处签名确认，三十六艺公司在落款处加盖公司和法定代表人印章予以确认。2019年3月21日，杨新安与上海乂学教育科技有限公司签订5年期的《咨询协议》，约定使用该公司专有商标，在连云港市新海实验中学片区选择培训机构地点开展教学活动并一次性支付咨询费45万元。同年3月22日，杨新安向三十六艺公司支付了半年管理费172917元、空调费12990元、卫生费（即物管费）9093元和保证金57689元，合计252639元。同年4月4日，杨新安向江苏苍穹机电设备安装有限公司采购联营商铺内全热新风系统并将安装和空调改造工程发包给该公司，共支付费用2.1万元，其中设备材料费用计17000元。同年4月6日，杨新安将联营商铺装修工程发包给连云港铁恒装修工程有限公司施工,共支付费用130000元，其中钢化玻璃隔断门价值46916元。杨新安还安装了灯具、监控设施、窗帘、固定柜桌等设施，花费43120元，购买了教学必备的课桌等设施并聘用教师、发布广告，准备以松鼠全科教育的名义对外开展教育培训活动。2019年7月17日，杨新安向三十六艺公司发出书面告知函，通知其联营商铺已于2019年5月1日完成装修，家具、设备、人员均已到位，因三十六艺公司未能取得《消防许可证》和《办学许可证》，导致其无法开业，要求三十六艺公司于同年7月23日前提供两处广告位并办好“两证”，具备开业相关条件。三十六艺公司收函后，于同年7月20日回复已经申办“消防许可证”并取得一定进展，届时《办学许可证》也会一并办理并准备再提供一处户外广告位。2019年10月8日，杨新安再次向三十六艺公司发出书面告知函，通知因其未能取得“两证”、只提供一处广告位，导致杨新安错过6月暑期、9月秋季最佳招生季，产生员工薪资损失16.5万元（10人×5个月×3300元/人/月）和物业租金等损失暂定327500元，要求三十六艺公司承担。杨新安发函后无果，遂成诉。一审法院另查明，2018年11月12日，三十六艺公司与出租方江苏我家鲜生超市有限公司、担保方连云港力联商贸有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定连云港力联商贸有限公司将其位于本市海州区产整租给江苏我家鲜生超市有限公司，江苏我家鲜生超市有限公司又将该房屋第一、三层商铺（第三层建筑面积5000平方米）出租给三十六艺公司，租期9年。本案诉讼期间，因三十六艺公司未能按约向江苏我家鲜生超市有限公司支付押金和房租，该公司于2020年5月1日书面通知三十六艺公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方于同年6月1日签订解除合同协议。杨新安于同年8月15日撤出涉案商铺并拆除安装的新风系统、监控、灯具等设备和隔断玻璃门。该商铺已由第三方承租并重新装修。一审法院认为，杨新安、三十六艺公司双方签订的《联营合同》合法有效，双方都应严格履行。三十六艺公司违反双方约定，未能取得联营场所内的公共区域消防安全行政许可和《办学许可证》，使杨新安不能正常开展教学培训活动；三十六艺公司与房屋转租人解除《房屋租赁合同》，使其丧失与杨新安继续履行合同的能力；三十六艺公司的行为导致杨新安合同目的不能实现，已构成根本违约，应当依法承担赔偿损失等违约责任。杨新安提出“解除双方签订的《联营合同》、返还杨新安房租、押金、空调费、物管费252639元”的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于杨新安装修和安装的设备损失，因被拆除，无法进行工程造价审计，但杨新安损失确实存在，一审法院酌定拆除的固定设施均按对价折算，确认损失如下：1、装修：106542元（13万元-46916元×50%）；2、新风系统：12500元（21000元-17000元×50%）；3、监控、开关插座、灯具、窗帘、软装、吧台等固定设施：36972元【43120元-（7000元+3796元+1500元）×50%】；4、员工薪资损失19800元（3人×2个月×3300元/人/月）】。至于其他投资和可得利益损失，因杨新安提供的证据不充分，一审法院不予认定；可以挪动的电脑、投影仪、桌椅等通用设备，因其不具有专属性，该费用不应作为损失认定。综上，除付给三十六艺公司相关费用以外，杨新安因三十六艺公司违约造成损失共计175814元，三十六艺公司应予赔偿。三十六艺公司提出“本案真实法律关系是租赁合同纠纷”的答辩意见成立；但提出“杨新安从签订《联营合同》至今一直正常经营”的意见无事实依据，提出“有关主管部门没有对涉案教育机构未取得办学许可的行为进行处罚，客观上并不影响杨新安的经营活动、杨新安主张的各项损失没有事实和法律依据，杨新安不能以消防许可证和办学许可证未能办理为由主张涉案合同解除”的意见，一审法院审查后认为，杨新安坚持守法经营既是其合同权利，也是民商事活动的基本原则，双方《联营合同》第十一条约定：“如甲方被吊销或者注销《办学许可证》，乙方有权立即解除本合同，终止联营并追究甲方的违约责任”，而三十六艺公司从未取得办学许可证，完全符合双方解除合同的约定条件，三十六艺公司的抗辩意见不能成立；请求“依法驳回杨新安诉求”的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四项）、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除杨新安、三十六艺公司于2019年3月30日签定的《联营合同》；二、三十六艺公司于判决书生效之日起十日内返还杨新安支付的管理费、押金、空调费、物管费252639元并赔偿杨新安各项损失175814元；三、驳回杨新安的其他诉讼请求。一审案件受理费15959元（已预交），由杨新安负担8230元，三十六艺公司负担7729元并连同赔偿款一并付给杨新安。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.一审法院对于被上诉人主张的管理费、空调费、物管费以及各项损失的认定是否准确。2.本案程序是否违法。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，涉案的《联营合同》约定三十六艺公司有义务提供《消防安全许可证》以及《办学许可证》。而本案中，自2019年3月20日签订合同直至一审诉讼，三十六艺公司均未能办理完成上述证件，且涉案房屋已被转租人收回，故一审法院认定杨新安解除涉案联营合同符合合同约定和法律规定，并由三十六艺公司对于合同的解除承担赔偿责任并无不当。对于赔偿的具体数额，首先，因《消防安全许可证》以及《办学许可证》未能取得，故杨新安租赁的合同目的不能实现，涉案场地亦未能实际使用，故其缴纳的管理费、押金、空调费、物管费252639元应予以返还。其次，对于具体损失，杨新安对涉案场地进行了实际投入，包括装修以及购买相关设备、雇佣相关人员，因涉案合同迟迟无法继续履行，故杨新安的上述投入已变为实际损失。因涉案场地已被转租人收回，致使不具备条件对涉案场地进行造价评估，一审法院据此进行酌定并无不当。上诉人虽然对酌定的数额不服，但其也未能举证予以证明，本院对此不予支持。关于第二项争议焦点，上诉人主张其曾提起反诉但一审法院没有受理，因此，一审程序严重违法。对此，本院经审查后认为，上诉人未能提供证据证明其曾提起反诉，故本院对该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人三十六艺公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5563元（连云港三十六艺商业管理有限公司已预交），由连云港三十六艺商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月四日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。