文书内容重庆市第四中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)渝04执异1号案外人：河北利兴特种电缆有限公司，住所地河北省河间市黎民居乡孙郭庄村，统一社会信用代码91130984754036499U。法定代表人：耿玉照，总经理。申请执行人：陈久华，男，汉族，1965年8月5日出生，住重庆市渝中区。被执行人：重庆百俊泓宜置业有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道办事处官坝路315号，统一社会信用代码915001140824132620。法定代表人：何红，该公司董事长。被执行人：何国均，男，汉族，1962年2月13日出生，住重庆市渝中区。被执行人：重庆万鑫电力安装工程有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号西普大厦17-6，统一社会信用代码-2-915001057717735115。本院在执行申请执行人陈久华与被执行人重庆百俊泓宜置业有限公司、何国均、重庆万鑫电力安装工程有限公司(以下简称万鑫公司)房屋买卖合同纠纷一案[(2020)渝04执21号]过程中，案外人河北利兴特种电缆有限公司（以下简称利兴公司）向本院提出书面执行异议申请，认为本院查封的位于重庆市渝中区上清寺路83号24-X号房屋自2008年12月12日起实际所有人系案外人利兴公司，请求解除查封措施，将该房屋财产归还案外人。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人利兴公司称，本院以(2020)渝04执21号之二执行裁定查封了重庆市渝中区上清寺路83号24-X号房屋，但该房屋自2008年12月12日起属利兴公司所有，早已不是何国均的财产，法院查封案外人的财产错误。理由如下：一、何国均购买房屋过程。2001年12月21日，何国均与房地产开发商签订商品房买卖合同，以303631元的价格购买了重庆市渝中区上清寺路83号24-A8号(暂定房号)房屋。因开发商烂尾工程，不能按时交房，为了确权，何国均起诉。重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第2127号民事判决书确认渝中区上清寺路83号24-A8号（暂定房号）房屋所有权人为何国均，判决生效后，2011年11月8日重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民他执字第799号执行裁定书确认：重庆市渝中区上清寺路83号24-AX号（原房号为24-A8）房屋过户给何国均。二、何国均抵债的过程，且自2011年11月8日以后，抵债行为合法有效，房屋实际所有权人为案外人。何国均成立万鑫公司，并担任法定代表人。万鑫公司与案外人多年来有义务往来，截止到2008年12月12日双方结算，（结算经办人是何国均与代理人刘允建）万鑫公司尚欠案外人货款1748640.50元。因万鑫公司无力支付，何国均用自己购买的渝中区上清寺路83号24-A8号房屋作价50万元抵账，当天双方签订了抵账协议。并约定月底办理过户手续。但是因为烂尾工程何国均自己都办理不了房产证，故此过户手续一直未办理。2011年何国均通过生效的法律文书确认了对渝中区上清寺路83号24-AX号（调整前标号24-A8）拥有所有权，因为法律文书具有物权效力，所以何国均抵债给案外人的行为合法有效。在以上基础上，2013年7月12日，何国均涉案房屋交付给案外人，并通知物业由案外人的代理人刘允建和刘洪伦办理入住装修事宜。自此该房屋一直由案外人占有使用和收益，直到现在。三、因为开发商及政府原因，渝中区上清寺路83号24-X号房屋一直不能为第一买受人何国均办理不动产权证，2019年12月何国均接通知可以办证了，就依法办理了过户手续，其间产生的税费等等由案外人出资缴纳。综上，1.房屋抵债协议系2008年签订，法院查封系2020年，协议签订在法院查封12年以前。2.2013年案外人已合法占有了抵债房屋。3.房款50万元自2008年12月12日就等于实际支付。4.至今未过户是因为房地产部门不能给何国均颁发产权证，所以何国均也不能给案外人办理过户，非案外人自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应解除查封。以上事实望法院查明，请求法院准予申请人所请，以维护申请人的合法权益。本院查明，申请执行人陈久华与被执行人重庆百俊泓宜置业有限公司、何国均、重庆万鑫电力安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依据已发生法律效力的重庆仲裁委员会(2018)渝仲字第1931号裁决书，于2020年1月8日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行上述法律文书所确定的义务。2020年6月4日，本院作出(2020)渝04执21号之二执行裁定，查封了被执行人何国均所有的位于重庆市渝中区上清寺路83号24-X号房屋[产权证号：渝（2019）渝中区不动产权第0013XXXX0号]。另查明，2001年12月21日，何国均与重庆变维房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以303631元的价格购买了重庆市渝中区上清寺路73-115号“自然大第”名义层第24层A8号(后变更为重庆市渝中区上清寺路83号24-AX号)房屋。后因开发商不能按时交房，何国均向重庆市渝中区人民法院提起诉讼。重庆市渝中区人民法院作出（2010）中区民初字第2127号民事判决，判令重庆变维房地产开发有限公司将案涉房屋移交给何国均，判决生效后，案件执行阶段，2011年11月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2011）渝一中法民他执字第799号执行裁定：将重庆市渝中区上清寺路83号24-AX号房屋过户给何国均。还查明，何国均设立了万鑫公司并担任法定代表人。万鑫公司与案外人利兴公司有业务往来，截止到2008年12月12日双方结算，(结算经办人是何国均与代理人刘允建)万鑫公司尚欠案外人货款1748640.50元，因万鑫公司无力支付，何国均自愿用自己购买的渝中区上清寺路73-115号“自然大第”名义层第24层A8号房屋作价50万元为万鑫公司抵偿债务，当日，双方签订了《物业抵款协议》并约定于当月底办理过户手续。但因案涉房屋工程烂尾的原因，何国均无法办理房产证，故双方约定办理过户手续未能完成。2013年7月12日，何国均将案涉房屋交付给案外人利兴公司，并通知物业由案外人的代理人刘允建和刘洪伦办理入住装修事宜。后该房屋一直由案外人利兴公司占有、使用和收益。2019年12月何国均接通知可以办房屋产权证后，依法对该房屋办理了过户手续并登记到其名下，其间产生的税费等已由案外人缴纳。案外人利兴公司针对其异议，提供了以下证据：1.2001年11月21日何国均与重庆变维房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2.重庆市渝中区人民法院(2010)中区民初字第2127号民事判决书；3.重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民他执字799号执行裁定书；4.万鑫公司由何国均签字与利兴公司在2008年12月12日签订的《物业抵款协议》；5.何国均委托余勇办理物业登记的委托书、余勇向案涉房屋的物业出具的情况说明，刘允建签字的业主情况登记表、收房表、消防安全责任书等；6.房屋的租赁合同；7.2013年7月12日利兴公司缴纳维修基金的收据和2019年12月缴纳案涉房屋契税的完税证明、房屋不动产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人利兴公司在本院查封前于2008年12月12日与万鑫公司签订了《物业抵款协议》，被执行人何国均自愿以其购买的涉案房屋为万鑫公司抵偿债务，案外人利兴公司已按合同用约定用万鑫公司所欠债务50万元支付了房款，并办理了房屋交接手续实际使用该房屋。上述房屋虽未办理产权过户登记手续，但不可归责于案外人利兴公司。因此，利兴公司提出的异议申请符合上述规定且其权利能够排除执行。综上，利兴公司请求法院中止执行涉案房屋并解除查封的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于重庆市渝中区上清寺路83号24-X号房屋[不动产权证书：渝(2019)渝中区不动产权第0013XXXX0号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  冉江**审判员  蒲开明审判员  黄 瑶二〇二一年二月一日书记员  徐 洁