江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初336号原告：杭州驰宸资产管理有限公司，统一社会信用代码：91330108MA28NFT172,住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江虹路******。法定代表人：李康丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭济萍，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焱，北京大成（杭州）律师事务所律师。被告：鹰潭钜众娱乐有限公司，统一社会信用代码91360600MA38TGBW3B，住所地江，住所地江西省鹰潭市信江新区滨江中路**金海岸****商业**v>法定代表人：曾雄海，执行董事。委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂静翔，江西骏华翼律师事务所律师。被告：戴菲，女，1992年9月25日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告杭州驰宸资产管理有限公司（以下简称杭州驰宸公司）与被告鹰潭钜众娱乐有限公司（以下简称钜众娱乐公司）、戴菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告杭州驰宸公司委托诉讼代理人彭济萍、被告钜众娱乐公司委托诉讼代理人汪兵胜、桂静翔、被告戴菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州驰宸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴租金91800元以及相应的违约金10228.08元，合计102028.08元；2.判令被告承担原告维权所支出的律师费、财产保全等合理费用共计6000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，要求将诉讼请求第一项变更为：判令被告向原告支付欠缴租金380000元及相应违约金22860.38元，取整后约合人民币402860元，其余诉讼请求不变。事实和理由：2019年8月30日，原告杭州驰宸公司与被告钜众娱乐公司、戴菲签署了《鹰潭市金海岸商铺房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同约定原告杭州驰宸公司将位于鹰潭市租赁给被告钜众娱乐公司使用，被告戴菲为被告钜众娱乐公司向原告杭州驰宸公司支付全部房屋租金及相关违约责任提供连带责任保证。按照《房屋租赁合同》约定，被告钜众娱乐公司应于2020年5月25日、2020年11月24日分别向原告支付两笔各20万元租金，共计40万元，但被告钜众娱乐公司一直怠于履行，至今只支付了108200元。根据合同约定，乙方逾期交付租金、管理费、水、电、空调及其他费用的，每逾期一天，须按照逾期缴纳费用的万分之五向甲方支付违约金。被告钜众娱乐公司怠于履行合同义务，严重侵害原告合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告钜众娱乐公司辩称，被告钜众娱乐公司并非有意违约不支付租金，而是因为××疫情的影响，导致营业收入大幅减少，客观上无力支付租金，请求法院根据实际情况及相关规定免除被告钜众娱乐公司2020年1月25日至2020年4月30日期间的租金，并减少2020年5月26日至今的租金及违约金；原告杭州驰宸公司主张的违约金计算标准也过高，请求依法核减。被告戴菲辩称，被告钜众娱乐公司因为××疫情的影响，导致营业收入大幅减少，实在是无力支付租金，请求法院减免租金及违约金；原告主张的违约金计算标准过高，请求依法予以核减；租赁合同中并未明确具体的担保范围、担保内容，被告不应承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《鹰潭市商品房买卖合同》复印件、《房屋管理授权委托书》复印件、《鹰潭市金海岸商铺房屋租赁合同》复印件、被告合计支付108200元租金的转账凭证复印件，被告钜众娱乐公司提交的《江西省新型冠状病毒感染××疫情防控应急指挥部令第1号》复印件、《鹰潭市广电局关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《律师函》，证明被告存在延迟缴纳租金行为，有原告提交的与被告钜众娱乐有限公司授权代表杨世一、被告戴菲聊天记录予以佐证，本院予以采信；2.原告提交的聊天记录，被告钜众娱乐公司对关联性有异议，但被告戴菲无异议，本院予以确认；3.被告钜众娱乐公司提交的已经支付第一期租金20万元、履约保证金6.7万元，合计26.7万元的转账凭证，原告杭州驰宸公司对真实性无异议，本院确认被告钜众娱乐公司已支付第一期租金20万元、履约保证金6.7万元，合计26.7万元的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，原告杭州驰宸公司（甲方）与被告钜众娱乐公司（乙方）、戴菲（丙方）签订了一份《鹰潭市金海岸商铺房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于鹰潭市的房屋租赁给乙方使用；租赁期限为2019年9月1日至2027年8月31日；租金按年计算，自租期起算之日起每年租金按400000元计算，物业交付后每两年年租金标准在上一年度基础上逐年递增5%。合同签署后第一个274天租期的租金按200000元优惠收取，后续租金均按本合同约定标准收取；自甲方收到乙方首期费用后，甲方向乙方交付物业，第二笔租金开始每半年支付一次；乙方应于2020年5月25日、2020年11月24日分别向甲方支付两笔20万元租金，共计40万元；履约保证金67000元，租赁期满后，履约保证金将不计利息在双方完成物业交接后七个工作日内退还乙方；本合同签署后3天内，乙方一次性向甲方缴纳267000元（其中首期租金200000元，履约保证金67000元）；租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、水、电、空调及其他费用的，每逾期一天，须按逾期缴纳费用的万分之五向甲方支付违约金；甲、乙、丙三方协议一致，约定由丙方对本合同项下全部费用及其他义务承担连带保证责任担保，担保范围包括但不限于：乙方对甲方所负的主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及甲方为实现债权和担保权利而产生的费用（包括但不限于公证、评估、登记、保险、鉴定、拍卖、诉讼或者仲裁、保全、送达、执行、律师、差旅等全部费用）等内容。合同签订后，被告钜众娱乐公司于2019年8月30日支付了首期租金及履约保证金267000元，原告杭州驰宸公司将房屋交付被告钜众娱乐公司使用。被告钜众娱乐公司分别于2020年5月26日支付租金20000元，5月31日支付租金13333元，8月31日支付租金74867元，合计108200元。另查明，江西钜众娱乐有限公司于2020年10月变更为鹰潭钜众娱乐有限公司。2020年1月25日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥令（第1号）决定从1月25日晚上18时起停止公众聚集性活动，关闭影院、剧场、卡拉ＯＫ厅、图书馆、酒吧、网吧等公共场所。2020年4月26日，鹰潭市发布关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知，从5月1日起全市ＫＴＶ、网吧、电影院等娱乐场所、互联网上网服务营业场所有序复工复产。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市金海岸商铺房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应按照该合同约定履行各自的义务。原告杭州驰宸公司依约将房屋交付给被告钜众娱乐公司使用，被告钜众娱乐公司应按合同约定支付租金。根据合同约定被告钜众娱乐公司应在2020年5月25日，11月24日之前分别支付原告杭州驰宸公司两笔租金各20万元，现被告钜众娱乐公司仅支付了108200元，已构成违约，故对原告杭州驰宸公司要求被告钜众娱乐公司支付剩余租金并支付违约金的诉请，本院予以支持。考虑被告钜众娱乐公司主要经营酒吧业务，确实受疫情影响较大，本院酌定减免两个月租金，故被告钜众娱乐公司应支付的第二期租金为25133.33元，加上在2020年11月24日之前未支付的第三期租金200000元，被告钜众娱乐公司共应支付原告杭州驰宸公司租金为225133.33元。原告主张按日万分之五计算违约金，被告钜众娱乐公司、戴菲辩称违约金计算标准过高，本院综合考虑合同的履行情况、被告的违约情况以及原告的预期利益等因素，将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。合同中约定了担保的方式和内容，被告戴菲作为连带责任保证人在合同中签字，应对被告杭州驰宸的上述债务承担连带清偿责任。被告戴菲辩称合同中未明确具体的担保范围、内容，无事实依据，本院对该辩驳不予采纳。关于原告杭州驰宸公司主张的律师费，因双方在租赁合同中并未约定由被告钜众娱乐公司承担律师费等实现债权的费用，故对原告杭州驰宸公司的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鹰潭钜众娱乐有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告杭州驰宸资产管理有限公司租金225133.33元及违约金（违约金计算为：其中25133.33元自2020年5月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止，200000元自2020年11月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止）；二、被告戴菲对被告鹰潭钜众娱乐有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告戴菲在承担连带清偿责任后，有权向被告鹰潭钜众娱乐有限公司追偿；三、驳回原告杭州驰宸资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7433元（原告杭州驰宸资产管理有限公司已预交），减半收取计3716.50元，保全费1020元，合计4736.50元，由原告杭州驰宸资产管理有限公司负担1894.6元，被告鹰潭钜众娱乐有限公司负担2841.9元，被告戴菲承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  邵金华二〇二一年二月二十六日法官助理陈浩如书记员胡何玙蕾附：与本案有关的法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。