广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）桂09民终350号 上诉人（一审反诉原告、一审被告）：玉林市嘉和国际城小区业主委员会，地址：玉林市玉州区二环北路**。 业主委员会主任：钟开广。 委托诉讼代理人：陈东焕，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁国森，广西红火律师事务所律师。 被上诉人（一审反诉被告、一审原告）：广西玉林裕江物业管理有限公司，住所，住所地：玉林市胜利路****社会信用代码：91450900071996466X。 法定代表人：黎严敏，该公司总经理。 上诉人玉林市嘉和国际城小区业主委员会（下称嘉和业委会）因与被上诉人广西玉林裕江物业管理有限公司（下称裕江物业）物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初5144号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 反诉原告嘉和业委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认反诉原告与反诉被告签订的《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》已于2020年8月31日解除；2.判决反诉被告立即腾空玉林市嘉和国际城小区3-4栋1楼物业用房，并将房屋交还给反诉原告；3.判决反诉被告支付物业用房占用租 金给反诉原告（租金的计算：按每月2000元，自2020年9月1日起至交还之日为止）；4.判决反诉被告向反诉原告移交物业管理资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下、地下管网工程竣工图设备的安装、使用和维修保养等一切材料）；5.判决反诉被告向反诉原告支付2019年6月1日至2020年5月31日小区活动经费30000元；6.判决反诉被告向反诉原告赔偿嘉和国际城小区公共设施损坏的经济损失50000元；7.判决反诉被告向反诉原告支付律师服务费9000元；8.本案受理费、公证费、财产保全费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告为玉林市嘉和国际城小区成立的业主委员会，负责该小区的管理工作，该小区规划用地面积为30546.16平方米，总建筑面积为175238平方米。2019年3月27日，反诉被告通过投标，中标了反诉原告所属小区的物业服务项目，并于2019年4月20日签订《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合同》。该合同约定：反诉被告应当在半年内升级小区出入门系统，增加人脸识别、智能识别车牌安防设备；改建小区正门，完善康乐设施等内容。反诉被告自进驻小区至今，未按物业服务合同约定的义务。(一)在消防设施方面，反诉被告自接手小区至今，因其管理不当，没有对消防器材进行定期检查或维修，造成小区有100个左右消防栓内箱外部玻璃破损、水带或者水枪不知去处且消防栓无水，致使经济损失达50000元。2019年7月17日，玉林市玉州区消防救援大队向反诉被告下达过《责令限期改正通知书》，要求整改，但反诉被告无视该改正通知书，无规业主的生命、财产安全，至令未整改。(二)未按《中标通知书及》及《玉林市嘉和城商住小区物业管理服务合问》约定改造小区正大门。(三)未按约定升级改造刷卡出入、手机微信远程遥控门禁系统以及增加人脸识别、智能识别车牌系统。合同约定，升级改造刷卡出入、手机微信远程遥控门禁系统由物业公司出资，并在签订合同半年内改造完成；增加人脸识别、智能识别车牌由物业公司先垫资对系统进行改造升级，然后在公共收益退回给物业公司，但要向物业公司收取一定的改造押金，改造完验收合格后退还押金。但反诉被告在收到反诉原告解除合同通知之后，擅自进行简陋的改造，且该改造也没经过反诉原告的同意。(四)未支付小区活动经费及广告费用。双方约定广告公共收益和每年提取2.5-3万元小区活动经费按广告公共收益5：5分配，物业公司每年提取2.5-3万元小区活动经费。至今反诉被告收取的广告公益费都没有公示也没有按照比例进行分配，同时反诉被告也没有提取2.5-3万元小区活动经费。(五)未维护小区绿化、卫生、排水。现在小区的绿化已经严重毁损，有部分绿化区域已无植被，或者有植被但杂草丛生，无人养护管理。小区垃圾满地堆，四栋下面的污水池常年无人清理，已严重影响了业主生活。(六)反诉被告未按约定配备物业管理人员。其仅招聘的安保人员及电工不符合要求。鉴于反诉被告上述严重违约行为，合同目的未能实现，反诉原告迫于无奈于2020年8月5日向反诉被告发出《责令限期整改通知书》，但反诉被告仍然无视该通知书，解除合同条件成就。故反诉原告于2020年8月20日向反诉被告送达《关于解除与裕江物业管理有限公司签订的服务合同通知》，解除该合同。合同解除后，反诉被告仍占用物业用房，拒不交还保管物业资料，仍在小区只顾收到业主物业费。本案中，反诉原告因聘请广西红火律师事务所为代理人，并为支付律师费9000元。综上所述，反诉被告严重违法了服务合同，严重侵害小区全体业主的合法权益，特依法向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告裕江物业辩称，1、嘉和业委会解聘其程序不合法；2、其在嘉和国际城使用的办公用房属于社区物业用房，嘉和业委会无权处分该用房，也无权要求其搬离；3、嘉和业委会并没有将物业管理资料交付给其；4、至于小区业主活动经费，若其能继续履行合同，不安抗辩的情形消除，其会履行该项义务；5、嘉和业委会未提供损失清单，如何计算50000元损失，缺乏事实依据；6、关于律师费，无事实和法律依据；7、反诉产生的费用应当由嘉和业委会承担。 玉林市玉州区人民法院审查认为，依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”业主委员会的法定职责并不包括参加诉讼，业主委员会必须要取得业主的明确授权才能提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关业主共有和共同权利的其他重大事项，由业主共同决定；同条第二款规定，决定第一款第七项的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。本案中，反诉原告嘉和业委会没有提供充分的证据证明其代表业主提起本案诉讼得到了半数以上业主的共同授权。如果嘉和业委会得到半数以上业主授权提起诉讼，诉讼后果必须由全体业主承担，因此，对于业主授权诉讼的行为必须有明确无误的授权证明，否则将侵犯到业主的诉讼权利。故嘉和业委会在本案中不能代表全体业主行使诉讼权利，其作为反诉原告起诉，主体不适格，对嘉和业委会的起诉应予驳回。 玉林市玉州区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回反诉原告玉林市嘉和国际城小区业主委员会的起诉。 上诉人玉林市嘉和国际城小区业主委员会及其代理人上诉称，上诉人属于民诉法规定可以提起诉讼的其他组织，是合法的诉讼当事人且是代表全体业主对被上诉人提出反诉，一审裁定驳回起诉（反诉）不当，诉请本院撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。 本院经审理认为，嘉和业委会作为一个依法成立的组织，其可以从事法律规定的民事行为，但依据业委会《物业管理条例》及相关法律的规定，其并不当然取得作为原告的主体资格代表全体业主提起诉讼，经业主大会授权其可以代表全体业主作为原告提起诉讼，所产生的后果由全体业主承担。本案中，其提起反诉，而反诉作为一个独立的诉，其必须得到业主大会的授权，否则其无权代表全体业主提起诉讼，因此，一审法院裁定驳回起诉并无不当，上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  梁 冰 审 判 员  文惠新 二〇二一年二月二十二日 法官助理  陈伟君 书 记 员  陈海梅