贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3897号 上诉人（原审被告）：王珏珲，男，1985年1月9日生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：范捷虎，贵州良华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：杨昌盛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正律师事务所律师。 上诉人王珏珲因与被上诉人贵州众享时代商业管理有限责任公司（以下简称从享时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人王珏珲及其委托诉讼代理人范捷虎、被上诉人贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王珏辉上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初3510号民事判决，并依法改判；2、依法判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2020年9月9日作出（2020）黔2701民初3510号民事判决书，判决上诉人履行支付义务，但上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判：一、（2020）黔2701民初3510号民事判决书认定事实不清，双方已对《新都汇国际购物广场商铺使用合同》《新都汇国际购物广场商铺管理合同》的实际履行时间进行了变更，缴费时间起点为2018年10月1日。上诉人与被上诉人已经对租金支付时间进行了实际变更。变更的原因有以下几点，一是上诉人系2017年12月初接收商铺，上诉人接收商铺后一直在积极装修，但因与装修公司产生纠纷并进入了民事诉讼程序，导致商铺装修竣工时间延迟。上诉人在重新更换装修公司后，商铺的实际装修竣工时间为2018年12月22日。上诉人与被上诉人签订的合同附件三中约定的“自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费试用期......，如按此起算时间计算，将对被上诉人有失公平。因此，双方才协商重新变更了《新都汇国际购物广场商铺使用合同》《新都汇国际购物广场商铺管理合同》实际履行时间，即上诉人从2018年10月1日起开始交纳使用费和管理费。从庭审过程中上诉人提交的“店铺租金、垃圾转运费、物业费收据”也可以充分证实，双方对于使用费和管理费的实际交纳时间是从2018年10月1日起计算，上诉人并非没有证据证实。二是上诉人和被上诉人在合同履行期间，被上诉人也对租金也进行过催收和沟通，其下发给上诉人的交费通知计算标准和金额至始至终都没有把2018年10月1日以前的租金计算在内，是被上诉人在起诉后才反悔，要求收取之前的租金，不符合契约精神，也违背诚实信用原则。二、一审法院适用法律错误，未按照《合同法》第四十一条之规定，作出不利于提供格式条款一方的解释。首先，《商铺使用合同》第5.1.3条虽然约定：“使用费起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日经营期间（两者取其较迟的、商场开业起算日为甲方营业日）”，但在合同附件三中也明确约定了“自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费试用期......”。一审法院也在判决书中认为关于租金的起算点存在矛盾。但值得注意的是，本案的涉案合同是格式合同，条款是格式条款，提供方是被上诉人。根据《合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。一审法院并非没有裁判依据，仅以参照同类案件判决及商业交易习惯来判断租金起算时间，属于适用法律错误。其次，上诉人作为商铺承租人一方，处于弱势地位，不仅在商场管理不到位的情况下，承受高出一般标准的商业风险，现阶段又面临支付不合理的巨额租金，这不利于市场经济的发展，也不利于鼓励商户自主创业带动经济的经济导向。再次，关于违约金方面，被上诉人在新都汇国际购物广场商铺的管理过程中存在管不完善之处，对商铺承租者的正常经营造成了一定影响，存在违约行为，且被上诉人在2019年7月份对上诉人进行了断水断电的处理，导致上诉人被迫停业，上诉人未及时缴纳租金也是基于上述原因，并非单方面的违约、逾期缴纳租金。一审法院在认可被上诉人亦存在违约的情况下，仍然判决上诉人单方承担违约责任，无疑加重了上诉人的责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审人民法院依法改判。 众享时代公司二审答辩称，第一，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉人上诉请求；关于双方当事人的使用费和管理费的起算时间在双方签订的管理合同当中是有明文规定的，根据双方鉴定的5.1.3条的规定使用费的起算，而根据使用合同和管理合同的约定上诉人是不享有免费装修期的，根据双方的约定上诉人具有九十天的免费使用期，最终起算时间是在2018年3月18日，其次，双方当事人并未对使用费及管理费的起算时间重新达成新的协议，且对于是否改变费用起算时间的事实上诉人并未提出书面的证据加以证明，应当承担举证不能的后果，关于使用费及管理费的起算时间，涉及到双方当事人重大权利义务的变更，不可能仅凭上诉人所称双方有口头约定就改变了双方当事人关于费用起算时间的约定，对于涉及到合同双方当事人核心权利义务的事实，被上诉人都会与承租人签订相应的补充协议来予以确定，不可能仅仅通过费用起算时间来确定，这与常理不符；第二，双方当事人签订的商铺使用合同和管理合同是双方当事人在协商一致的情况下所签订不属于格式合同，关于费用的起算时间的条款也是在双方当事人协商一致的基础上所确定的，更不属于格式条款，而且本案涉及的商铺使用合同和管理合同约定费用的起算时间是很合理的，不存在争议；第三，本案实则是上诉人与案外人深圳市乐峰巣装饰有限公司因为装饰装修合同产生纠纷导致上诉人不能正常经营，本案属于上诉人自身经营风险，上诉人违背合同的约定，违背事实，单方更改费用的起算时间，其实质是想将自身的经营风险转移给对方，请法庭依法查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 众享时代公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》已于2019年8月5日解除；2、判令被告支付原告从2018年3月18日起至2019年8月5日止的商铺使用费、管理费共计182350元；3、判令被告以182350元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年3月18日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日，原告与贵州大地永乐置业有限公司签订《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》，从而获得新都汇国际购物广场的经营管理权。2017年11月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订编号为：2017-2780号《商铺使用合同》和《商铺管理合同》。其中《商铺使用合同》约定的主要内容为：1、甲方（原告）提供新都汇国际购物广场-1060、-1061号商铺出租给乙方（被告）使用；2、使用期限为3年，即2017年12月18日至2020年12月17日止；3、商铺用途，该商铺供乙方作母婴“Fernbaby”品牌经营之用；4、使用费及支付方式，乙方使用费详见附件三。前两年服务费80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月；自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费使用期，乙方在进场装修后15天内缴纳第一个季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方承诺在2017年12月3日前进场施工；5、起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）；6、乙方支付的使用费不包括需支付推广费、管理费、政府税费及其费用（如水、电、燃气、电话等）；7、商铺交付日期为2017年12月3日之前，合同约定的使用期结束之日起不超过5日内交还，除使用期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺；8、乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交房使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，履约保证金不予退还。《商铺管理合同》约定的主要内容为：管理费及支付方式：（1）履约保证金，乙方向甲方交纳相当于1个月商业管理费加经营服务费及推广费数额的履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。履约保证金为8800元；（2）乙方交纳的管理费包含经营服务费、商业管理费详见附件一，商业管理费：5元/平方米/月，合计715元/月；经营服务费：前两年80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月；自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费使用期，乙方在进场装修后15天内缴纳第一个季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方承诺在2017年12月3日前进场施工；乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交付使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。2017年12月18日，新都汇国际购物广场正式开业；原告于2017年12月4日将门面交付被告，被告当日向原先交付装修押金3000元后，对案涉门面装修；2018年9月9日，原告向被告出具“装修垃圾清运费18595元”收据1张，2018年9月12日，原告向被告出具“三相电改电费用5000元”收据1张，2018年12月21日，原告向被告出具收据1张，载明“2018年10月1日至2019年3月31日店铺租金（减免壹个月）88000元”，同日，又出具载明“垃圾转运费（2018年10月1日至2019年9月30日止（减免壹个月）1101元”收据1张，还出具载明“2018年10月1日至2019年9月30日物业费（减免贰个月）7150元”收据1张，2019年5月20日，原告向被告出具收据1张，载明“店铺租金35200元”，2019年7月31日，原告向被告发出《合同解除告知函》，以被告违约为由解除合同，并要求被告于函送达五日内将店铺清空退还原告，被告于2019年8月5日搬离。 一审法院认为，关于合同解除的时间。原、被告签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效；其中《商铺使用合同》主要约定对物业本身进行使用应交纳的费用，即对租金的约定，《商业管理合同》则是原告对商场提供管理服务，物业所有人或使用人应当支付的服务费用的约定，二者共同构成原、被告之间的租赁合同法律关系，庭审中，原告诉请要求确认双方签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》于2019年8月5日解除，被告无异议，予以支持。关于双方是否口头约定变更了合同中使用费和管理费的起算时间和标准。案涉两份合同中关于使用费和管理费的支付条款，仅载明“履约保证金8800元，前两年服务费80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月；商业管理费：5元/平方米/月，合计715元/月；经营服务费前两年80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月。”虽然载明的是“履约保证金”，但双方对使用费约定每月8800元无异议，仅对收费起算时间、管理费收取标准有争议，原告认为起算时间应从合同约定使用期限2017年12月18日起免90天即2018年3月18日起算，被告认为双方已口头约定变更为所有费用均从2018年10月1日开始起算，根据被告举证2018年12月21日，原告向被告出具收据1张，载明“2018年10月1日至2019年3月31日店铺租金（减免壹个月）88000元”，以及当日出具的另两份垃圾转运费、物业费收据所载明的内容来看，原告明确表示同意给被告减免1个月的租金和垃圾转运费、2个月物业费，以及被告提供的2018年9月9日“装修垃圾清运费18595元”、2018年9月12日“三相电改电费用5000元”以及2018年12月21日的租金收据载明的时间、内容来看，可认定被告在2018年9月份之前仍未装修完毕，按照《商铺使用合同》第5.1.3条约定：“使用费起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日经营期间（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。”，第7.1条约定：“乙方有天的免费装修期，自该商铺交付至次日起起算。”及合同附件三中“自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费试用期；”，同一份合同关于租金起算时间相互矛盾，参照同类案件判决及商业交易习惯，一审法院认定本案存在免租期，且免租期应从商场实际开业之日开始计算，免租期应计算至2018年3月18日，被告认为应从其实际装修完毕营业之日起计算免租期，不符合交易习惯，不予采纳，同时被告抗辩其经与原告沟通同意从2018年10月1日交纳使用费和管理费，但未举示充分证据印证，不予采信，管理费标准，原告认为按合同约定每月管理费应是9350元，被告抗辩从其交费收据可推断出原告同意变更为按8800元每月标准收取，对管理费，双方在合同中虽作约定，但被告提交原告出具的2018年12月21日金额为88000元的租金收据中，只可能被告得到原告对于使用费和管理费均按每月8800元标准收取后，收费的收据金额才能与票据相符，据此，可认定被告以实际行为方式已将使用费和管理费收费标准均变更为每月8800元，故使用费应按变更后标准计收，但原告在收据上载明的减免费用应从应付欠款中扣除。关于被告实际欠费金额问题。首先，经过庭审，双方均认可案涉两份合同的解除时间为2019年8月5日，故从被告应缴纳商铺使用费、商铺管理时间应自2018年3月18日起计算至2019年8月5日止，按约定，被告应付原告商铺使用费、商铺管理费为：8800/月×16月+8800/月÷30日×18日=146080元×2-292160元；扣除被告在2018年12月21日交纳的88000元及原告在该收据上承诺免除的一个月“租金”17600元，以及被告于2019年5月20日交纳的租金35200元，被告实欠原告商铺使用费、管理费为：292160元-88000元-17600元-35200元=151360元；根据涉及原告类似案件的法院生效法律文书，结合本案事实，可以认定本案原、被告双方均存在违约行为，故被告交纳的装修押金3000元应退还被告，扣抵被告实欠原告商铺使用费、管理费后，故被告实际欠费金额应为148360元。关于逾期付款违约金。原告主张按每日0.3‰的标准支付，按照双方合同约定，该约定不违反法律规定，予以支持，自2019年8月5日计至付清为止。综上所述，对原告请求中合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告王珏珲签订的编号为：2017-2780号《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》于2019年8月5日解除；二、被告王珏珲于本判决生效后十日内支付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司截止2019年8月5日拖欠的商铺使用费、管理费共计148360元，并从2019年8月5日起按日0.3‰支付违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司负担2122元，被告王珏珲负担3000元（该款原告已预交，被告负担部分可径付原告）。 二审中，上诉人向本院提交如下新证据：通话录音，拟证明双方对租金支付时间进行了实质变更。经组织质证，该证据达不到上诉人的证明目的。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.双方对租金的起算时间是否约定变更；2.是否承担违约金。 本院认为，王珏珲与众享时代公司于2017年11月24日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，双方存在房屋租赁合同关系，合法有效，本院予以确认。一审判决该两合同于2019年8月5日解除，双方没有异议，本院予以确认。双方对使用费、管理费等租金的计算标准没有异议，本院予以确认。关于本案租金起算时间的问题。双方在商铺使用合同和商铺管理合同中约定使用费和管理费起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。在附件一、三中约定，乙方在2017年12月3日前进场施工，进场装修后15天付第一季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方具备开业条件之日起有90天免费使用期。2017年12月18日，新都汇国际购物广场正式开业，王珏珲于2017年12月4日接收门面，当天交付装修押金3000元，直到2018年9月前，王珏珲仍未装修完毕。因双方未约定免费装修期，应当以新都汇国际购物广场正式开业时2017年12月18日作为起算租金的时间，租金的起算时间与具备开业条件后的90天免费使用期的约定并不矛盾，一审法院扣除90天免费使用期后，以2018年3月18日作为起算租金时间正确。王珏珲上诉主张双方已经变更起算时间为2018年10月1日，所举证据不足以证明该主张。关于违约金问题，一审判决按日0.3‰作为违约金计算标准，没有超过双方在合同中的约定标准，并无不当。因此，王珏珲的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人王珏珲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3640元，由上诉人王珏珲负担；本院退还王珏珲预交的二审案件受理费1482元。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年二月二十二日 法官助理毛辉 书记员杨洁