福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终431号 上诉人（原审被告）：福建省仙建后勤服务有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇侯官路****楼****楼**。 法定代表人：沈良伟，总经理。 委托诉讼代理人：吴涌盛，福建望重律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜永雄，男，汉族，1975年10月1日出生，住仙游县。 委托诉讼代理人：何雪健，福建屯蒙律师事务所律师。 上诉人福建省仙建后勤服务有限公司（以下简称“仙建公司”）因与被上诉人颜永雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仙建公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第二项，改判驳回颜永雄一审的诉讼请求。事实与理由：一审判决以疫情不可抗力为由判决仙建公司退还保证金是错误的。（一）颜永雄未按时支付租金，根据双方签订的《第二企堂经营租同》9.3条第E项约定，乙方拖欠租金或约定的相关费用超过15天的，仙建公司有权选择提前终止本合同，并不予退还履约保证金。又根据《第二食堂经营租赁合同》4.4条约定，租金为按月支付，分别于每月10日前支付下一个月的租金。合同租赁期第一个月为2020年2月，因此，颜永雄支付第一期租金的日期为2020年1月10日，但颜永雄一直未支付，符合上述《第二食堂经营租赁合同》9.3条第E项约定，仙建公司有权终止合同，履约保证金不退还。(二)颜永雄违反《第二食堂经营租赁合同》9.3条第E项约定时，疫情尚未开始，一审法院以疫情不可抗力为由认定应退还履约保证金适用法律错误。一审法院根据后发生的事实否定之前颜永雄的违约行为是错误的。（三）双方在发函之前有协商过，颜永雄口头同意不退保证金且还会补两万块钱给仙建公司。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审民事判决，改判支持仙建公司的上诉请求! 颜永雄辩称，仙建公司主张不退还履约保证金没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。一、仙建公司主张颜永雄违约，履约保证金不予退还没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担责任的，人民法院不予支持。因此，一审法院判令仙建公司返还履约保证金是正确的。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本次疫情的确属于不可抗力且颜永雄从未入场经营，合同目的无法实现，给颜永雄造成很大损失，本案租金应当全部予以免除，颜永雄未按约支付租金不属于违约，故双方解除合同，履约保证金应当予以全部返还。 颜永雄向一审法院起诉请求：1.判决依法解除颜永雄、仙建公司于2020年1月7日签订的《第二食堂经营租赁合同》;2.判令仙建公司退还给颜永雄保证金120000元;3.本案诉讼费用由仙建公司承担。 一审法院认定事实：2020年1月7日，仙建公司（甲方）与颜永雄（乙方）签订《第二食堂经营租赁合同》，约定乙方承租甲方位于福州市闽侯县××街镇××路××号××号楼××层的第二食堂（其中包括四个餐饮档口），租赁期限自2020年2月1日起至2020年12月31日止；第二食堂只限于经营麻辣烫类、面食类、粉类、其他小食类。租赁期内场地租金为60000元／月；履约保证金支付方式为一次性支付，自本协议签订之日起三日内，乙方向甲方缴纳120000元作为履行协议和提供优质服务的保证金。合同第九条9.2约定，若因不可抗力事件发生，致使合同双方无法实际继续履行本合同，则甲乙双方有权提前终止合同而无需向对方承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。合同第十一条约定，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。合同还约定甲方为乙方提供经营所需的相关基本配套，保障乙方正常经营、为乙方工作人员提供统一服装等。 合同签订后，颜永雄于2020年4月22日向仙建公司发出《租赁合同解除函》，主要内容为：2020年1月7日，我与贵公司签订了《第二食堂经营租赁合同》，双方约定从2020年2月1日起，由我对闽侯县××街镇××路××号××号楼××层的第二食堂（含四个餐饮档口）进行租赁经营。合同签订后，我于2020年1月8日如约向贵公司支付了合同保证金12万元。但受疫情影响，我至今一直未能入场经营，对我已造成较大的经济损失。为避免我的经济损失进一步扩大，根据《第二食堂经营租赁合同》9.2条之约定，现函告贵公司从即日起解除该合同，并请贵公司在收到本函后七日内向我本人退还12万元合同保证金。 2020年4月23日，仙建公司针对颜永雄的《租赁合同解除函》向颜永雄回函称，双方签署合同后同期当日开始装修入场工作，就合同9.2条所述提前终止合同，请贵单位按照双方实际租用天数，于2020年4月23日微信接收本回函起（顺丰快件签收视为送达），限时当日内即时缴清该区间（2020年1月7日至2020年4月22日）所拖欠租金199887元及其他各项费用，每逾期一日，我司视为贵单位默许合同继续履行，直至租金及其他各项费用缴清，方可按照约定视为合同终止。贵单位及时缴清租金及其他各项费用，自合同终止之日起算，我司会按照合同约定如期退还贵单位履约保证金。 2020年4月30日，仙建公司再次向颜永雄发出《租赁合同解除函》，内容为：我司分别于2020年4月19日发函至贵单位租金《催款函》、2020年4月18日发函至贵单位关于商议解除合同的《回复函》、2020年4月23日发函至贵单位关于《租赁合同解除函》的回复函告，但贵公司未根据我司合法、合理的函告作出最终回复意见，现我司根据合同函告归单位提前终止合同，根据合同第9.2、9.3条，我司依据所述条款提前终止合同时，不予退还贵单位已缴纳履约保证金，并追赔贵单位所拖欠租金及我司所遭受的实际损失：贵单位截止2020年4月30日所拖欠租金180000元、水电物业费5880元及电表更换费用200元；我司所遭受的实际损失：1月份装修期间租金（1.7-1.31），小计35887元、2020年5月1日至承租出去之间空档期租金损失（按照60000元/月的标准计算）。现函告贵单位自本函告顺丰快件送达之日（微信电子版发送成功即视为送达）起，理解执行合同解除应付款项。若于2020年5月3日我司未收到相关款项，我司将依法追赔已拖欠租金、违约金、我司遭受的实际损失、及追赔所产生的律师费、差旅费等。 审理中，一审法院于2020年9月24日至案涉租赁场地送达诉讼文书，案涉租赁场所内的学校无学生上课、食堂及办公区域处于无人办公状态。 一审法院认为，颜永雄与仙建公司之间签订的《第二食堂经营租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，全国爆发新冠肺炎疫情，合同约定的起租日时（2020年2月1日），全国属于新冠肺炎疫情防控阶段，颜永雄无法进场经营。颜永雄于2020年4月22日向仙建公司发出《租赁合同解除函》，仙建公司亦于2020年4月30日向颜永雄发出了《租赁合同解除函》，双方均有解除合同的意思表示，故对颜永雄有关解除合同的诉求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。案涉租赁场地为学校、培训机构内的食堂及餐饮档口，仙建公司与颜永雄约定的租金中不仅包含场地租赁使用的费用，还包含了仙建公司为颜永雄提供相关服务的费用以及该场地内学校、培训机构等为食堂带来的客流等商业价值。涉案合同在起租日前就已爆发新冠肺炎疫情，因疫情防控需要，学校、培训机构等无法复学，颜永雄无法进场经营，合同无法正常履行，且一审法院在送达过程中发现案涉场地内至2020年9月24日，仍处于无人办公状态，颜永雄无法实现合同目的，故仙建公司应将收取的履约保证金返还给颜永雄。仙建公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，予以缺席审理、判决。综上，判决：一、解除颜永雄与福建省仙建后勤服务有限公司于2020年1月7日签订的《第二食堂经营租赁合同》；二、福建省仙建后勤服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向颜永雄退还保证金120000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由福建省仙建后勤服务有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。 本院认为，本案的争议焦点为仙建公司是否应向颜永雄退还保证金及具体金额。在双方当事人签订案涉租赁合同后，仙建公司已将案涉租赁场地交付给颜永雄占有，颜永雄直至2020年4月22日才向仙建公司发出《租赁合同解除函》，颜永雄本应承担自2020年2月1日至2020年4月22日的占有费用。但因受新冠肺炎疫情的影响，颜永雄实际并未进场经营，合同目的无法实现。本院认为，新冠疫情的突然爆发势必给每一位经营者造成不可避免的经济损失。基于案涉合同履行及新冠疫情影响的因素综合考量，为平衡双方利益，根据公平原则，本院酌情认定由颜永雄向仙建公司承担一个月的租金即60000元，仙建公司在扣除该部分租金后将剩余保证金60000元（120000元-60000元=60000元）退还给颜永雄。 综上所述，仙建公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4457号民事判决第一项； 二、变更福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4457号民事判决第二项为福建省仙建后勤服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向颜永雄退还保证金60000元； 三、驳回颜永雄的其他一审诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2700元，减半收取计1350元，由颜永雄、福建省仙建后勤服务有限公司各负担675元；二审案件受理费2700元，由颜永雄、福建省仙建后勤服务有限公司各负担1350元。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年二月二十四日 法官助理  许露明 书 记 员  林若汐