广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终187号 上诉人（原审被告）：苏延平，男，1968年12月21日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：鲍家军，广西君望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖永朝，男，1970年7月17日出生，汉族，住贵港市港南区。 委托诉讼代理人：梁自成，广西中龙律师事务所律师。 上诉人苏延平因与被上诉人赖永朝房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院（2020）桂0803民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 苏延平上诉请求：一、撤销贵港市港南区人民法院(2020)桂0803民初1568号民事判决;二、驳回赖永朝的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一审法院认为港南区新塘镇人民政府与赖永朝签订《房屋征收补偿安置协议书》，征收了案涉的苏延平租赁的赖永朝的厂房和仓库，支付给了赖永朝全部征收补偿款，该房屋征收补偿安置协议书是约束赖永朝与政府之间的征收补偿、拆迁安置法律关系，与赖永朝、苏延平之间的厂房租赁合同关系无关、赖永朝没有把征收的厂房及仓库交付给政府前仍有占有、使用、收益权，从而认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期是完全错误的，没有任何的事实与法律 2 依据。一、本案中双方存在的争议焦点在于赖永朝的房屋所有权何时转移给新塘镇政府？2018年9月12日新塘镇人民政府与赖永朝签订了《房屋征收补偿安置协议书》，同年10月11日新塘镇人民政府将征收补偿款全部支付给了赖永朝，至此，房屋征收工作全部结束。房屋的所有权由赖永朝转移给了新塘镇人民政府。根据2018年9月12日新塘镇人民政府与赖永朝之间签订的《房屋征收补偿安置协议书》第十条约定“协议经双方签定后即发生法律效力，应共同遵守，不按下列情形履行的，视为违约，另一方可依法进行诉讼：被征收房屋，并交出被征收房屋由甲方施工队伍拆除”和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”的规定，原赖永朝房屋的所有权自征收人新塘镇人民政府与被征收人赖永朝之间签订《房屋征收补偿安置协议书》明确约定了赖永朝的搬迁期限为领取50%房屋征收补偿费之日起15天。2018年10月11日新塘镇人民政府将补偿协议款全部支付给赖永朝，赖永朝应按约定自2018年10月11日起15天内搬空被征收房屋，并交出被征收房屋给新塘镇人民政府。一审法院以征收指挥部2020年7月10日发给赖永朝的搬迁并拆除《通知》为交付房屋的时间，没有任何事实与法律依据。二、涉案房屋所有权在约定的搬迁期限到来之日起，赖永朝不再享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利。根据我国《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。由于涉案房屋被新塘镇人民政府的征收，房屋的所有权转移到人民政府后，新塘镇人民政府作为物权的所有人才是依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利主体。一审法院认为，在赖永朝的房屋被征收后，所有权即使转移给了新塘镇人民政府，只要赖永朝没有把征收的厂房及仓库交付给政府前仍有占有、使用、收益权，这是完全错误的，没有任何事实与法律依据。更何况双方签订的《厂房租赁合同》在2019年1月20日租赁期限己经届满，原《厂房租赁合同》也己自行终止，如果对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，也应当是房屋的所有 3 权人新塘镇人民政府，与赖永朝无关。综上所述，请求二审法院依法查明事实，依法支持上诉人的全部诉讼请求，驳回赖永朝的全部诉讼请求。 赖永朝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。理由为：1、上诉人是与被上诉人签订了租赁合同合法有效，上诉人也一直使用被上诉人的厂房直到2020年9月底政府部门才开始拆迁，2020年7月20日政府拆迁部门才要求被上诉人腾空交付给拆迁部门，2、被上诉人与政府拆迁部门签订了拆迁补偿协议与本案无关，属于另一个法律关系，而且拆迁部门在上诉人租赁被上诉人厂房这个阶段内并未要求被上诉人交付腾空房屋。3、贵港市中级人民法院（2020）桂08民终2874号民事判决认定，被上诉人与拆迁部门签订的拆迁协议与被上诉人与上诉人签订的租赁协议是不同的法律关系，被上诉人与上诉人签订的租赁合同并不因为被上诉人与拆迁部门签订了拆迁协议而无效。 赖永朝向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的不定期租赁关系；2、判令被告退还租赁的厂房及仓库，并向原告支付租金75000元及利息375元（租金暂计至起诉之日止，实际要求计算至被告返还占用房屋之日；利息计算：以拖欠租金为本金，自2020年3月起计至清偿之日止，按年利率百分之六计算，暂计至起诉之日止为375元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月23日，原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房面积为1200平方米，座落在贵港市港南区。二、厂房起租日期和租赁期限：厂房租赁自2014年1月20日起至2019年1月20日止，租赁期为五年。第一年、第二年租金每月7000元人民币，从第三年起每月租金为8000元。在生产、经营过程中，被告还租用了原告900平方米的仓库，租金每月4500元。 2018年9月12日，港南区新塘镇人民政府与原告签订《房屋征收补偿安置协议书》，征收了案涉的被告租赁的原告的厂房和仓库，并于同年10月11日将征收补偿款全部支付给了原告。 4 港南区新塘镇政府征收原告上述土地及建筑物后因未要求及时交付，2019年1月20日《厂房租赁合同》期满后，原、被告未另签订租赁合同，但被告一直使用上述厂房及仓库，并向原告交至2020年3月的租金，之后的租金至今未交。2020年7月10日，港南区新塘片区土地房屋征收工作指挥部通知原告在2020年7月20日前自行搬迁并拆除上述地上附着物。现被告已搬离上述厂房，仓库已拆除。 一审法院认为，港南区新塘镇人民政府与原告签订《房屋征收补偿安置协议书》，征收了案涉的被告租赁的原告的厂房和仓库，支付给了原告全部征收补偿款。该房屋征收补偿安置协议书是约束原告与政府之间的征收补偿、拆迁安置法律关系，与原、被告之间的厂房租赁合同关系无关，原告没有把被征收的厂房及仓库交付给政府前仍有占有、使用、收益权。租赁期限届满后，虽厂房及仓库已征收，但原告尚未把厂房及仓库交付给政府，被告仍继续使用租赁厂房及仓库，原告无异议，虽未续签租赁合同，但原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因此，原告要求被告支付租金有事实和法律依据，本院予以支持。因原、被告未约定不定期租赁租金支付时间，原告要求被告支付逾期支付租金利息无事实依据，本院不予支持。又因原告无具体交付厂房及仓库给征收单位的时间，原、被告也未能提供证据证实被告搬离租赁厂房和仓库的具体时间，因此，本院确定被告搬离厂房及仓库的时间为港南区新塘片区土地房屋征收工作指挥部通知限定的时间即2020年7月20日，被告向原告支付租金也以此时间为止，被告应向原告支付的租金为45833元（12500×3个月+12500元÷30天×20天）。《厂房租赁合同》是原、被告所签，被告辩称原告不是本案适格的主体，原告无权收取相应租金，本院不予支持。原、被告的租赁合同已期满，租赁的厂房及仓库已征收，且被告已搬离，不定期租赁关系已自然解除，判决被告退还租赁的厂房及仓库已无实际意义。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告苏延平于本判决生效后十日内向原告赖永朝支付租金45833元；二、驳回原告赖永朝的其他诉讼请求。 5 二审期间，本院组织双方当事人进行询问。对一审认定的事实，经查证属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，苏延平与赖永朝签订的《厂房租赁合同》于2019年1月20日租期届满后，双方未另行签订书面租赁合同，苏延平继续使用原租赁厂房，并按原合同约定支付租金至2020年3月给赖永朝。依上规定，应认定双方当事人订立了不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，对双方当事人有约束力。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，苏延平在租赁赖永朝的厂房期间，案涉租赁厂房被政府征收，赖永朝与新塘镇政府于2018年9月12日签订了《房屋征收补偿安置协议书》。此后，苏延平仍继续使用案涉租赁厂房，至少至2020年7月20日政府指定的最后搬离期限。案涉租赁厂房虽为政府所征收，所有权也发生了变动，但并未影响苏延平的实际使用，其仍应依合同约定支付厂房租金。作为厂房租赁合同出租人，赖永朝主张承租人苏延平按合同约定支付拖欠的租金，一审法院予以支持符合法律规定。 综上，苏延平上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费946元，由上诉人苏延平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 李庚华 审 判 员 陈燕霞 6 二〇二一年二月二十五日 法官助理 梁露露 书 记 员 邹贵琦