四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终230号 上诉人（原审被告）：广安市广达置业有限公司，住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室。 法定代表人：包中山，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨天武，男，1989年8月9日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：蔡国庆,四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安市广达置业有限公司（广达置业公司）因与被上诉人杨天武商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广达置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回杨天武的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由杨天武承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》内容、形式均合法，系双方基于真实意思表示所签订，具有法律效力。对于逾期交房违约责任承担方式有约定，应当严格执行合同约定。2.杨天武已于2020年6月7日接房，并与广达置业公司签订房屋交接费用结算单，确认了逾期交房违约金并履行完毕，一审在未查清该事实的情况下判决广达置业公司按照租金方式向杨天武支付逾期交房违约金没有法律依据。 杨天武辩称，广达置业公司的上诉请求、事实及理由均不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。 杨天武向一审法院起诉请求：1.判令广达置业公司立即向杨天武支付截止2020年4月9日逾期交付房屋的违约金7,782元；从2020年4月10日及以后的逾期交房违约金按59.4076元/天计算至房屋实际交付之日止；2.案件受理费由广达置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月20日，杨天武（买受人）与广达置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号，房屋建筑面积为123.24平方米，总价款为594076元；2.该商品房交付给买受人时符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；（2）该商品房已取得房屋面积实测报告书；（3）分期交房的，买受人同意不以第1.2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；4.除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2020年4月17日，广达置业公司向杨天武邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。杨天武于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 一审法院认为，杨天武、广达置业公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。杨天武履行了支付购房款的义务，广达置业公司应当按照合同约定期限向杨天武交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案双方争议的焦点是：广达置业公司交付的房屋是否符合交付条件；违约金如何计算。根据2018年3月19日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收与竣工验收备案是两个不同概念，法律和行政法仅规定竣工验收合格为交付使用条件，杨天武、广达置业公司双方约定的交付条件也只有竣工验收合格证明，不包括竣工验收备案。广达置业公司在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向杨天武发出接房通知，杨天武拒绝接房屋，其责任不在广达置业公司。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知杨天武所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月6日，故广达置业公司超过合同约定期限158天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准问题。杨天武认为约定的违约金计算标准过低，主张按照59.4076元/天的标准计算，并举示证据证明同地段其他楼盘房屋租金根据房屋面积大小及装修情况在50元-60元/天不等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，杨天武、广达置业公司双方虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合广达置业公司的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以杨天武所购房屋的租金损失1,200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限广达置业公司于判决生效之日起十日内向杨天武支付逾期交付房屋的违约金6,320元；二、驳回杨天武的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨天武负担5元，广达置业公司负担20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审中，广达置业公司提交了《广发叁号房屋交接费用结算单》及中国工商银行网上电子回单，拟证明：杨天武已于2020年6月7日接房，并在业主确认处进行了签字捺手印，广达置业公司已于2020年11月4日按《商品房买卖合同》向杨天武履行了逾期交房违约金，现杨天武再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。 杨天武质证意见：对该证据不发表意见，由人民法院认定。 本院认证意见：该证据能证实杨天武于2020年6月7日接房，广达置业公司与杨天武对违约金标准进行了确认、结算并已及时履行，本院予以采信。 二审审理查明：2020年6月7日，杨天武与广达置业公司签订《广发叁号房屋交接费用结算单》，接收案涉商品房。《广发叁号房屋交接费用结算单》载明：杨天武2020年6月7日接收4-2-0307号房屋，面积差异款：预售房屋面积123.24㎡，实测面积123.2㎡，面积差异0.04㎡，应补面积差异款192.82元。逾期交房违约金：预售房屋总价594,076元，逾期183天，按预售房屋总价日万分之0.1违约金标准应支付1,087.16元。不动产权证工本费：住宅85元/户。合计应补金额1,279.98元。杨天武与广达置业公司工作人员均在结算单签字确认。广达置业公司于2020年11月4日向杨天武转账支付1,279.98元。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：杨天武主张逾期交房违约金应否得到支持。 广达置业公司上诉主张，杨天武已于2020年6月7日接房，接房时签订了《广发叁号房屋交接费用结算单》，对逾期交房违约金等费用进行了结算，并已履行完毕，现杨天武再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。杨天武虽对广达置业公司二审中提交的证据拒绝发表质证意见，但其并未明确否认其真实性，亦未否认广达置业公司向其转账的事实，更未提交其他证据反驳广达置业公司主张的事实，故本院认定《广发叁号房屋交接费用结算单》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，该结算单合法有效。杨天武与广达置业公司已经对广达置业公司逾期交房违约金进行了协商处理，且已经履行完毕，现杨天武再起诉要求广达置业公司给付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，依法不应支持。广达置业公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。 综上所述，广达置业公司上诉请求成立，应予支持。因出现新证据，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区（2020）川1602民初5759号民事判决； 二、驳回杨天武的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由杨天武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二一年二月二十六日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 茜