广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31581号原告：叶一航，男，1995年10月12日出生，汉族，住广州市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××61X。委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告：壹叁壹玖科技（广东）有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××××××38B。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：饶秀荷，女，该公司工作人员。原告叶一航与被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭审理了本案。原告叶一航的委托诉讼代理人卢淑芬，被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司的委托诉讼代理人饶秀荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶一航向本院提出诉讼请求：1.原告没收被告已经缴纳的履约保证金37770.7元；2.被告立即支付2020年2、3、6月租金41547.77元（2月份3777.07元、3月份18885.35元、6月份18885.35元）；3.被告立即支付2020年4、5、6月物管费17515.98元；4.被告立即支付2020年4、5、6月公摊费429.73元；5.被告立即支付因逾期支付上述费用而产生的违约金（违约金以每月逾期支付的租金、物管费、公摊费为本金，按照日万分之六点七的标准从每月11日起计算至实际支付之日止）；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年11月26日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××××××，租期从2019年12月1日起至2021年11月30日止。合同还约定被告应于每月10日前交纳当月租金及其他费用，逾期缴纳的，每逾期一天应按拖欠费用万分之6.7的标准支付违约金。自2020年2月起，被告不按时支付相关费用，截至2020年6月30日，被告共拖欠了租金41547.77元，物业管理费17515.98元，公摊费429.73元，暂计至2020年11月30日已产生违约金9497.12元。原告认为，被告逾期支付租金及相应费用的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，故起诉。被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司辩称，1.2、3月份的租金，被告与原告有协商按照五期支付，原告同意按照每期7554.14元，被告已经向原告支付了2期，共计15108.28元，尚余3期未支付，该3期原本协商在2020年6、7、8月支付。疫情期间，被告要求对租金进行减免，原告不同意。2.6月份的租金，被告提前一个月与原告沟通，原告当时要求被告签署合同，因法定代表人在外地无法回到佛山签署，因此没有签署原告要求的合同。3.被告向原告提供了退租申请，且被告于2020年6月13日已经搬离了租赁物，故不同意支付整月的租金，只同意支付至2020年6月13日。4.被告有提前告知原告要搬离涉诉租赁物，不同意原告没收保证金，被告曾与原告商量用保证金抵扣租金，原告不同意。5.物管费、公摊费被告仅同意支付2020年6月13日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，原告叶一航（甲方）与被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方出租给乙方的房屋为佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××，建筑面积132.16平方米×××××××××室，建筑面积192.21平方米，合计面积324.37平方米（以下简称涉讼租赁物）；租赁期自2019年12月1日起至2021年11月30日止，甲方于2019年12月1日前向乙方移交房屋钥匙，其中2019年12月1日起至2019年12月31日为装修免租期；每月的租金为18885.35元，第2年起，每年递增5%，物业管理费为18元/平方米，物业管理费、公摊费由乙方自行向物管公司缴纳；乙方应于每月10日前按合同第六条的约定完税后，将完税后的当月应付租金存入指定的账户；乙方应向甲方支付37770.7元作为履约保证金；在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的租金、物管费、公摊费，每逾期一日，则每日应按欠费总额的万分之6.7向甲方支付滞纳金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方原交付的履约保证金作为违约金交付给甲方，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。双方并约定其他权利义务。2020年3月23日，被告向原告发出《2月、3月房租延期分期支付申请书》，该申请书写明因公司年前刚搬来还没有正常，又赶上疫情来袭严重影响到公司正常运营，导致公司没有收益，公司的重要岗位都是湖北人，至今员工也没能回到工作岗位，目前公司处于资金严重困难时期，特申请业主宽限时日，把2月、3月两个月的房屋平均分期到4月、5月、6月、7月、8月5个月支付结清。2020年4月10日，被告的原法定代表人廖××向原告指定人员转账7554.14元，并载明万达广场6栋4101、4117室2月3月第一期租金；2020年5月12日，被告的原法定代表人廖小莉向原告指定人员转账7554.14元，并载明万达广场6栋4101、4117室2月3月第二期租金。2020年6月13日，被告的原法定代表人廖小莉向原告发出《写字楼办公室退还通知》，该通知写明涉讼租赁物已清空室内物品，即日其向原告叶一航退还办公室，终止租赁关系。另查明，4110室的月度管理费为2378.88元，2020年4月公摊费80.93元、2020年5月公摊费73.01元、2020年6月公摊费21.15元；4117室的月度管理费为3459.78元、2020年4月公摊费117.71元、2020年5月公摊费106.18元、2020年6月公摊费30.75元。2020年7月21日，深圳市万象物业管理有限公司佛山分公司分别出具两张发票，确认收到原告叶一航*供电*公摊电费429.73元、*企业管理服务*物业管理费17515.98元。2020年11月24日，原告提起诉讼，诉讼中，原告确认其已于2020年6月13日收回涉讼租赁物。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告原交付的履约保证金作为违约金交付给原告。现被告在涉讼合同约定的租赁期限内搬离涉讼租赁物、终止双方的租赁关系，被告已构成违约，原告有权没收被告的保证金，故本院对原告要求没收被告交纳的保证金37770.7元的诉请依法予以支持。被告认为其提前告知原告搬离涉讼租赁物，原告即无权没收其保证金的抗辩于法无据，本院依法不予采纳。关于租金，涉讼合同约定每月的租金为18885.35元，现原、被告均确认被告就2020年2月的租金仅支付了15108.28元，被告于2020年6月13日收回涉讼租赁物，故被告尚需向原告支付租金30846.07元[18885.35元-15108.28元+18885.35元+（18885.35元/月÷30日×13日）]。原告在收回涉讼租赁物后再要求被告支付2020年6月13日之后的租金无事实和法律依据，其对租金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于物管费、公摊费，涉讼合同约定物业管理费、公摊费由被告自行向物管公司缴纳。根据该约定，涉讼合同履行期间的物业管理费、公摊费应由被告负担。涉讼租赁物的物业管理费为5838.66元/月（2378.88元+3459.78元）、2020年4月公摊费为198.64元（80.93元+117.71元）、2020年5月公摊费为179.19元（73.01元+106.18元），故被告需向原告支付2020年4月、5月的物业管理费共11677.32元（5838.66元/月×2个月）、公摊费共377.83元（198.64元+179.19元）。2020年6月的物业管理费5838.66元、公摊费51.9元（21.15元+30.75元）是2020年6月整月发生的金额，本院按照被告实际使用涉讼租赁物的期间与该费用期间的比例确定被告应支付2020年6月1日至2020年6月13日期间的物业管理费2530.09元（13日÷30日×5838.66元）、公摊费22.49元（13日÷30日×51.9元）。综上，被告应向原告支付物业管理费14207.41元（11677.32元+2530.09元）、公摊费400.32元（377.83元+22.49元），原告对物业管理费和公摊费的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于违约金，涉讼合同虽约定被告逾期交纳合同约定应由被告负担的租金、物管费、公摊费，每逾期一日，则每日应按欠费总额的万分之6.7向原告支付滞纳金，但该约定的违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之二。1.关于2020年2月、3月租金的逾期付款违约金；2020年3月23日，被告向原告发出《2月、3月房租延期分期支付申请书》要求把2月、3月两个月的房租平均分期到4月、5月、6月、7月、8月5个月支付结清，原告就此虽未与被告签订书面协议，但考虑到疫情对被告经营的影响及被告已按该申请书的内容履行了第一期、第二期款项的支付义务，原告对此亦未提出异议的事实，本院对被告要求2020年2、3月份的租金平均分五期在4-8月付清的主张予以支持。现被告未按申请书的内容支付第三至第五期款项，应各以7551.14元（18885.35元×2个月÷5期）为本金，分别从2020年7月至2020年9月每月的1日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之二标准计算逾期付款违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。2.关于2020年6月的逾期付款违约金，涉讼合同约定被告应于每月10日前支付当月租金，被告逾期支付2020年6月13日之前的租金，应以8183.65元（18885.35元/月÷30日×13日）为本金从2020年6月11日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。3.关于物业管理费、公摊费的逾期付款违约金，2020年7月21日，原告代被告向物业管理公司交纳物业管理费、公摊费，故被告应以原告代垫费用14607.73元（14207.41元+400.32元）为本金从共2020年7月21日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告，原告对物业管理费和公摊费逾期付款违约金超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司交纳的履约保证金37770.7元归原告叶一航所有；二、被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金30846.07元予原告叶一航；三、被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费14207.41元、公摊费400.32元予原告叶一航；四、被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司应各以7551.14元为本金分别从2020年7月至2020年9月每月的1日起，以8183.65元为本金从2020年6月11日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告叶一航，本项随上列第二项清；五、被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司应以14607.73元为本金从2020年7月21日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告叶一航，本项随上列第三清；六、驳回原告叶一航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1217.62元（原告已预交），由原告叶一航负担262.62元，被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司负担955元，被告壹叁壹玖科技（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向迳付955元予原告叶一航，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年一月二十九日书记员 陆美羽