北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45302号原告（反诉被告）：中视昕博科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李春鹏，董事长。委托诉讼代理人：李春美，该公司职员。委托诉讼代理人：李振富，该公司职员。被告（反诉原告）：北京万家图景物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇土井村盛景创业园T01、1#楼。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。原告（反诉被告）中视昕博科技（北京）有限公司（以下简称中视公司）与被告（反诉原告）北京万家图景物业管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中视公司之委托诉讼代理人李春美、李振富及被告万家公司之委托诉讼代理人梁晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中视公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；2、判决被告返还原告房屋租赁押金人民币100706.42元；3、判决被告返还原告已交房租85275.59元（2020年1月26日-3月15日已交房租）；4、判决被告返还原告半个月租金25176.6元（2019年3月15-3月31日房租）；5、由被告全部承担本案的诉讼费用。从原告提出解除合同之日起，如被告拖延支付款项，被告应按照万分之五支付给原告违约金。事实和理由：2018年12月14日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于北京市海淀区西北旺镇土井村×4万家盛景大厦×1、×2、×3,作为线下培训使用。租期3年，自2019年3月15日起至2020年3月14日止。月租金为50353.21元，押金为50353.21元，支付方式为押一付六。后原被告签订补充协议约定支付方式由押一付六变更为押二付三即押金为100706.42元。受新冠肺炎影响，2020年1月26日北京市委市政府及教委发文要求暂停北京市校外培训机构线下培训活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。受上述政策及疫情影响，原告无法正常经营，根据双方签订的本合同条款第七条，违约责任第四条，如遇到不可抗力因素，合同自动解除。2020年2月1日，原告通过微信和电话告知被告解除合同，并于2020年3月31日书面通知被告解除均未果。此外，在经营初期，由于被告拆除洗手间，并整个大厦因为装修导致原告室内严重污染，经协商退还半个月租金25176.6元。综上，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院提出诉讼，望判如所请。万家公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、合同解除需要达到法定标准，依照法律规定和双方当事人约定达成解除条件方可解除，并不是原告单方说要解除就可以解除，原告一再提到疫情问题，依照最高院相关案件的指导意见并不是完全解除的条件。故我方认为合同目前仍在履行当中，并没有解除。2、现在原告给我方造成了巨大的经济损失存在违约不予交纳租金的情况，依据合同约定押金不予退回。3、已经交纳租金不予退还。4、半个月租金没有依据，不同意给付。另我方提出反诉，反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付2020年3月15日至2020年11月30日之间的房屋占用费429588.91元；2、反诉费用由被反诉人承担。中视公司对万家公司反诉的辩称，不同意被告的反诉请求，合同中约定如遇到不可抗力等因素，合同自动解除，双方互不付责任。我方租用房屋过程中完全遵守了被告的制度，且被告还给其他租户五个月的免租期，我方并没有享受到。本院经审理认定事实如下：万家公司（出租方，甲方）与中视公司（承租方，乙方）于2018年2月14日签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将北京市海淀区西北旺镇土井村×4万家盛景大厦×1、×2、×3房间，租赁给乙方用于办公使用，面积359.88平方米。二、租赁期限为叁年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，其中2018年12月14日起至2019年3月14日为免租期。三、租金及结算方式：1、房屋单价：前两年￥4.6元/平米/天,第三年递增5%。前贰年租金为1208477.04元，第三年租金为634450.45元。2、乙方付款方式为押一付六，押金为50353.21元。3、付款日期2018年12月20日，计￥302119.26元；2019年9月5日，计￥302119.26元；2020年3月5日，计￥302119.26元；2020年9月5日，计￥302119.26元……5、在本合同租赁期满，乙方付清所有费用，并腾清物品，经甲方确认所租用房间及附属设备设施完好，并安全退出房间且确认乙方公司注册地已迁出北京市海淀区西北旺镇土井村×4万家盛景大厦×1、×2、×3后，甲方五日内将租房押金本金不计利息退还乙方。七、违约责任：2、乙方在本合同期满前要求终止合同，应在退出房屋之日前一个月交书面通知于甲方，该书面通知则视为乙方单方解除合同，乙方应支付甲方相当于一个月房租的违约金，如该书面通知交于甲方之日，至乙方退出房屋之日不足一个月，则乙方应支付甲方相当于一个月房租的违约金。在搬出乙方物品，腾出房屋，保证租用房屋及设施完好并经甲方验收确认、支付甲方有关费用并与甲方进行费用清算。4、如遇到不可抗力因素拆迁或拆除等，本合同自动解除，双方互不追究责任。乙方无偿腾退，甲方不做任何赔偿。甲方应无息退还乙方未发生的剩余租金。合同签订后，万家公司将涉案房屋交付到中视公司处，中视公司交纳押金100706.42元（两个月房租），有押金收据为证，经查，中视公司已交纳2020年3月15日之前的房租，2020年3月15日之后的房租未交纳。中视公司主张其承租涉案房屋用于经营线下培训，庭审中其提交北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，证明因该通知导致其无法开展线下办学，属于不可抗力，故根据合同相关条款，涉案房屋租赁合同应于2020年1月26日自动解除。庭审中，中视公司主张万家公司于2020年4月初将涉案房屋上锁，不让其公司人员进入涉案房屋并搬出公司物品。中视公司另主张其于2020年4月15日向万家公司邮寄送达了《解除合同告知函》，万家公司于当日签收。针对上述证据，中视公司提交公司人员李思凝与被告公司人员周杰的微信记录、涉案房屋上锁照片、邮寄单打印件为证。中视公司主张万家公司收到《解除合同告知函》在函上用铅笔写明“该解除合同告知函属于乙方单方意愿，甲方不予认可，并且乙方并未于2020年2月1日以书面形式向甲方提出终止合同”后拍照，另通过微信将该照片发给中视公司。微信记录显示，万家公司工作人员周杰称“这个当时不是给你回复了吗？上面的内容甲方不予认可”。另在2020年6月16日的微信记录中显示：万家公司人员对中视公司人员称“首先，你从始至终没有交过书面的退租申请。而且都次找你谈，你每次都是回去考虑便杳无音信了。锁门是因为你欠租，你欠物业的房费，而且在物业不知情的情况下开始搬家，物业发现后才锁你的门。至于你说屋内有什么贵重物品我们不清楚，因为门上有你和物业2把锁，所以物业也进不去你家。还有你说的私人贵重物品不让拿，物业怎么没同意你进屋拿东西了，你一共说了3次进屋拿东西，物业都同意了……”万家公司对中视公司的上述主张均不认可，主张其是在2020年7月份左右上锁的涉案房屋，但未就该主张提交相关证据，且其主张公司从未收到中视公司邮寄的书面合同解除告知函。庭审中，经过询问，万家公司认可微信聊天记录中周杰系其公司工作人员，该证据的微信号是周杰本人的微信。另查，经与万家公司协商，中视公司于2020年12月21日将己方物品从涉案房屋中搬出。万家公司未退还中视公司所交押金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，中视公司与万家公司于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行。关于合同解除的原因、方式及时间。中视公司主张因北京市教育委员会于2020年1月26日发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知导致其无法线下办学，属于不可抗力，故根据合同相关条款，涉案房屋租赁合同于2020年1月16日自动解除。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的障碍，不会导致整个合同目的无法实现，不会导致整个合同无法继续履行。故对于中视公司主张涉案合同于2020年1月26日解除并要求被告返还原告已交2020年1月26日至2020年3月15日的租金85275.59元的诉讼请求，本院不予支持。中视公司主张万家公司于2020年4月初将涉案房屋上锁且其于2020年4月15日向万家公司邮寄《解除合同告知函》，万家公司于当日签收。通过中视公司提交的微信记录显示，2020年6月双方就在争论房屋上锁事宜，故涉案房屋上锁时间应在2020年6月之前，故万家公司称其将涉案房屋上锁时间为7月初的主张，本院不予采信。对于微信记录中万家公司针对《解除合同告知函》照片的回复“这个当时不是给你回复了吗？上面的内容甲方不予认可”，表明万家公司当时已经收到该函件，且照片上面铅笔的回复意见就是万家公司当时的意见。综合上述证据及查明的事实，本院认定《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月15日。关于合同解除的后果。因本院认定双方合同于2020年4月15日解除，中视公司已实际支付2020年3月15日之前的租金。故2020年3月15日至2020年4月15日期间为合同履行期间，中视公司应当支付相应的租金。对于相应费用标准，考虑到中视公司承租涉诉房屋用于线下培训，因受疫情防控措施影响导致无法进行正常营业，如按原租金标准支付租金对其明显不公平，故本院结合疫情的发展及防控政策对涉诉合同构成的影响等案件实际情况，根据公平原则对2020年3月15日至2020年4月15日期间的租金酌情予以调整，根据合同约定日租金为1655.45元计算32天为52974.4元，减半为26487.2元。中视公司已经向万家公司交纳押金100706.42元，且尚未退还，该押金抵扣上述租金后，剩余74219.22元应由万家公司退还中视公司。万家公司以中视公司存在违约不予交纳租金的情况为由主张押金不予退回的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于中视公司要求万家公司返还半个月（2019年3月15日-2019年3月31日）租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于中视公司要求万家公司支付从中视公司提出解除合同之日起，如万家公司拖延支付款项，万家公司应按照万分之五支付给中视公司违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于万家公司要求中视公司支付2020年4月16日至2020年11月30日期间租金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、中视昕博科技（北京）有限公司与北京万家图景物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除；二、北京万家图景物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还中视昕博科技（北京）有限公司押金74219.22元；三、驳回中视昕博科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京万家图景物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2234元（中视昕博科技（北京）有限公司已预交），由中视昕博科技（北京）有限公司负担1406元；由北京万家图景物业管理有限公司负担828元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3872元（北京万家图景物业管理有限公司已预交），由北京万家图景物业管理有限公司负担3641元；由中视昕博科技（北京）有限公司负担231元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二一年二月二十六日书记员  陈雅楠