贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民再134号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王广碧，女，汉族，1942年11月11日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：陈文静，女，汉族，1970年10月20日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系再审申请人之女。代理权限为特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安顺山城房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园****。法定代表人：郭成勇。诉讼代表人：北京德恒（温州）律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：李榕。代理权限为特别授权代理。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：安顺汇资商业投资发展有限公司。住。住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房**/div>法定代表人：王华。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。再审申请人王广碧因与被申请人安顺山城房地产开发有限公司（以下简称“山城公司”）、安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）商品房预售合同纠纷一案，因不服本院（2019）黔04民终1463号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申1302号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭审理了本案，再审申请人王广碧及其委托诉讼代理人陈文静，被申请人山城公司破产管理人工作人员李榕，汇资公司委托诉讼代理人汪敏、彭佳佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王广碧申请再审称，请求：1、依法再审撤销原判，改判支持再审申请人的诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被申请人承担。理由：（一）原判认定案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋已经不属于山城公司所有，没有事实依据和法律依据，其所认定的基本事实缺乏证据证明。从全案来看，没有证据证明被申请人山城公司所开发预售、申请人在2014年10月23日即付清全款所认购、2016年3月14日双方又签订了正式《商品房买卖合同》购买的、经查“无备案状态”信息的案涉房屋“已经不属于山城公司所有”，而同时又认定“该房屋登记状态为拆迁安置房”“拆迁安置房不能对王广碧办理转移登记”，均无事实依据和法律依据。（二）原判称案涉房屋在房屋登记行政主管部门的登记状态为拆迁安置房并已锁定且不能办理网签和备案，既没有合法依据也不是正当理由。房屋的登记状态为拆迁安置房不是法律规定的物权登记凭证依据。且安顺市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》及《查询情况》充分证实，案涉房屋还在开发商名下，且该证明、查询情况是在诉讼期间的现实状态。（三）原判认定申请人合同目的在目前状态下已经不能实现，是错误的，系对非法行为的保护和对合法权利的侵害，依法应当得到纠正。综上，再审申请人王广碧根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（二）项之规定申请再审。被申请人山城公司辩称：针对案涉房屋是否属于山城公司所有，现在该房屋已经交付给拆迁户，并且山城公司法人郭成勇为解决一房多卖的情况，已将F-14跃15-3号房交付给王广碧，也将之前支付的房款计算在F-14跃15-3号房中，王广碧已经接房，也已经补付差额的房款，应当驳回再审申请人的诉讼请求。被申请人汇资公司辩称：与山城公司的意见一致，但补充一点，本案涉案房屋已交付东关办事处用于拆迁安置工作。原审原告王广碧向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同交付位于安顺市西秀区给原告，并为原告办理该房的网签、备案、预告登记、转移登记手续。2.判令被告支付违约金，以275576元为基数，从2016年12月31日起每日支付万分之一直至交房办证时止，计24750元。3.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：2014年10月，原告与被告签订了《“紫鑫名苑”Ｆ栋住房自愿认购书》，约定原告于2014年10月23日向被告交付认筹金275576元，认筹户型为Ａ户型，楼层为19层，建筑面积约90.65平方米；一次性付款（该付款方式享受总房价优惠72520元整）。2014年10月23日，原告将上述房屋认筹金275576元支付给被告，被告向原告出具了收款收据。2016年3月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于安顺市西秀区房屋，该商品房建筑面积91.12平方米，该房屋按照套（单元）计算，该商品房总价款为275576元。原、被告在合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，并约定逾期交房超过60日的违约责任为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；双方还在合同中约定了出卖人承诺于“2014年4月30日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定逾期办理转移登记在360日内的违约责任为“约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。另外，双方还在合同中对前期物业管理、不可抗力、争议解决的方式等问题进行了约定。合同约定的交房时间届满后，被告未按约向原告交付涉案房屋。被告开发的位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑二期Ｆ栋于2015年10月23日取得商品房屋预售许可证。同时查明，安顺市西秀区城镇投资发展有限公司经向安顺市西秀区人民政府请示并经安顺市西秀区人民政府同意，收购安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”小区的部分商品房作为棚户区改造安置房，协议收购价为3650元/m2。本案第三人安顺汇资商业投资发展有限公司系安顺市西秀区城镇投资发展有限公司的全资子公司。第三人安顺汇资商业投资发展有限公司与被告安顺山城房地产开发有限公司于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F幢的建筑面积为10216.4平方米的房屋，单价为每平方米3650元，总价款为37289860元。2016年8月29日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款6894930元；2016年9月9日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款700000元；第三人安顺汇资商业投资发展有限公司受被告安顺山城房地产开发有限公司的委托于2017年1月22日分别向紫鑫名苑F栋施工单位武汉建安集团有限公司项目负责人罗云支付10842265.1元、向安顺市住房和城乡建设局支付城市基础设施配套费515374.9元、向安顺市中级人民法院支付其向被告所购买的107套房屋中的26套被法院查封的房屋欠款（4000000元）和执行费用（48350元）共计4048350元；前述款项总计为人民币23000920元。被告因建设南路、凤东路的建设在2015年8月31日至2016年5月5日期间向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司借款11750000元，第三人于2016年10月13日代被告向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司偿还了借款11750000元，该款在第三人应向被告支付的购房款中予以抵扣。故第三人支出的款项包含该11750000元在内，合计为人民币34750920元。另查明，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司就向被告安顺山城房地产开发有限公司购买的紫鑫名苑”二期项目F栋楼的房屋分别于2017年1月19日、1月20日与被告重新签订了“紫鑫名苑”二期项目F栋楼81套、26套的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方于2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》作废，双方在重新签订的《商品房买卖合同》中约定：第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F栋楼107套房作为棚户区改造拆迁安置房，该107套房屋建筑面积共计11901平方米，单价为每平方米人民币3650元，按照建筑面积计算总价款为人民币43438650元。双方在《商品房认购协议》中约定：出卖人在上述商品房办理完成本次交易网签、备案、预告登记（买受人不要求的除外），并将相关资料移交买受人后，买受人扣除已付房款，再按照所购房源实际面积扣除总房款20%金额作为本次所购商品房质量保修金后，将剩余房款全额支付给出卖人。出卖人办理完成本次所购商品房产权，并将办理完产权手续交接买受人，同时经双方确保所购商品房无质量问题后，买受人退还出卖人质量保修金。再查明，原告向被告购买的安顺市西秀区房屋在第三人向被告回购作为拆迁安置房的房源中，该房屋已锁定为拆迁安置房，该房号无法办理网签及备案。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。第三人与被告签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》也是双方的真实意思表示，亦合法有效。被告向原告出售的其开发的位于安顺市西秀区房屋包含在第三人向被告购买的安顺市西秀区体育路紫鑫名苑第Ｆ栋的107套房屋中，在“一房二卖”的情形下，被告对原告及第三人均未交付房屋，亦均未办理房屋登记备案手续。现案涉争议的紫鑫名苑Ｆ栋1单元19层5号房屋并不具备交付使用条件，且该房屋登记状态为拆迁安置房，而拆迁安置房不能对原告办理转移登记。故原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的在目前状态下已不能实现。故原告要求被告继续履行原合同并要求被告依照原合同交付房屋、办理转移登记，并承担逾期交房及逾期办证的违约责任的诉讼请求依法不能得到支持。综上，原告的诉讼请求，不予支持。被告安顺山城房地产开发有限公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：驳回原告王广碧的诉讼请求。本案受理费468元，减半收取234元，由原告王广碧承担。王广碧上诉请求：请求二审依法查明和正确认定事实，正确适用法律，撤销原判，依法改判为支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原判认定案涉房屋的登记状态为拆迁安置房、合同目的在目前状态下已不能实现，认定事实错误，判决结果对上诉人极为不公。上诉人与被上诉人山城公司签订的《商品房买卖合同》有效，现该房屋现场可见已全部竣工完善，具备使用条件。上诉人签约在先、履约在先，并在汇资公司交易前已经全部履行付款义务。二被上诉人的交易在后，且并无合法充分和清晰的证据表明被上诉人汇资公司履行该房屋的付款义务，依理依法应当优先保护上诉人在先存在的合法权利。根据查询结果，该房屋不存在任何等级，原判认定“锁定”或“登记”为拆迁安置房没有任何合法依据以及合法、充分的证据支持。相关部门出具的《证明》不是行政公文，不符合单位证明作为证据必须加盖单位公章和由法定代表人、经办人签名的证据资格条件，更不是法律规定的依法登记行为。因此，不存在案涉房屋的登记状态为拆迁安置房、合同目的在目前状态下已不能实现的事实。二审确认一审查明的事实。二审认为，首先，根据一审在卷经庭审质证确认的证据可以证明，被上诉人汇资公司于2016年8月29日、9月9日、10月13日、2017年1月22日通过多种方式支付了购房款，并扣除总房款20%金额作为所购商品房质量保修金。第二，安顺市住房和城乡建设局2017年1月22日出具的《查询情况》以及安顺市房屋产权管理处产籍管理科2019年7月26日出具的《查询情况》和安顺市自然资源局2019年7月25日出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明，现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋为拆迁安置房，需要被上诉人汇资公司出具解锁申请及情况说明方可解除锁定、提供安置，现该商品房现房处于无备案状态，王广碧与山城公司关于该房的商品房买卖合同未有备案登记信息。因此，现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋已经不属于山城公司所有，其在房屋登记行政主管部门的登记状态为拆迁安置房并已锁定，且不能办理网签和备案。上诉人王广碧与被上诉人山城公司签订《商品房买卖合同》的合同目的是山城公司获得价款的同时王广碧取得案涉房屋的所有权。现因案涉争议房屋已被住建部门锁定为拆迁安置房，并明确不能办理网签和备案，故前述《商品房买卖合同》的合同目的在目前状态下已经不能实现。在合同目的不能实现的情况下，经人民法院释明，上诉人仍然坚持要求继续履行原合同并要求被上诉人山城公司依照原合同承担违约责任，其诉讼请求依法不能得到支持。另外，前述相关行政机关出具的证明等证据材料虽然没有法定代表人、经办人的签名，但是这仅是证据形式上的瑕疵，其真实性可以确定，不影响其证据效力。综上，一审判决驳回上诉人王广碧的诉讼请求的判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人王广碧负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于再审申请人提交的第一组证据2014年10月23日王广碧向山城公司支付275576元的《收款收据》及银行凭条，拟证实其中有一笔79300元的流水包含在275576元购房款内，再审认为该笔款项能与其他笔购房款相互印证，并且与购房总价款不矛盾，再审对该证明目的予以认可。关于再审申请人提交的第二组证据收款收据（金额为67743元）、收条（金额为20524元）及个人（现金取款）凭条，拟证实为获得紫鑫名苑Ｆ栋1单元14跃15-××号房屋补交山城公司购房款88267元，再审认为该组证据中收款收据、收条均有山城公司盖章及法定代表人签字确认，能证实山城公司收到上述两笔款项，共计88267元。关于被申请人山城公司提交的第一组证据1、《债权申报材料》-肖启珍，内容为肖启珍于2020年8月17日向管理人申报债权，表示已入住紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房屋并要求办理该房屋的产权证；2、《Ｆ-1-19-5拆迁户已入住》视频，内容为紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房现居住人为拆迁户肖启珍。该组证据拟证实紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房屋已用于拆迁安置，且拆迁户已经入住。再审认为该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，对该组证据证明目的予以认可。关于被申请人山城公司提交的第二组证据1、调查笔录、聊天记录，内容为安顺山城房地产开发有限公司法定代表人郭成勇陈述；2、《债权申报材料》-王广碧，内容为王广碧于2020年8月17日向管理人申报债权，要求办理紫鑫名苑Ｆ-14跃15-3号房屋的产权证，并表示已于2019年10月办理接房手续，现该房屋正在装修。3、《Ｆ-14跃15-3号房屋尚未有人入住》视频，内容为Ｆ-14跃15-3号房比邻的Ｆ-14-4号房住户表示Ｆ-14跃15-3号房并未有人入住。4、《Ｆ-14跃15-3已交物管费》视频，内容为物业工作人员表示Ｆ-14跃15-3号房已经交房，业主王广碧已经缴纳物业费。该组证据拟证实为解决紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房的一房多卖问题，山城公司将紫鑫名苑Ｆ-14跃15-3号房出卖给王广碧，原紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房屋275576元购房款计入Ｆ-14跃15-3号房购房款中，王广碧已经办理接房手续、缴纳物管费，并于2020年7月1日支付剩余尾款67743元，现该房屋正在装修。再审申请人及汇资公司对该组证据的三性不持异议，但再审申请人对缴纳的尾款67743元证明目的持异议，认为应为缴纳88267元。再审对各方当事人不持异议的证据予以采纳，针对再审申请人的异议，再审在上述再审申请人提交的第二组证据中对补缴纳的尾款数额已作认定，在此不再赘述。关于被申请人汇资公司提交的第一组证据：汇资公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人任职文件。证明其身份信息。关于被申请人汇资公司提交的第二组证据：1、民事起诉状；2、紫鑫名苑住宅销控表；3、增加诉讼请求申请书；4、（2019）黔04民初62号民事判决书。拟证实其方向山城公司购买紫鑫名苑107套商品房，其中包括本案涉案房屋，并已交付给东关办事处用于拆迁安置工作，同时判决书判决山城房开向其方支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的事实。再审申请人与山城公司对汇资公司提供的上述两组证据三性均无异议，经审查，再审对汇资公司提交的上述证据证明目的予以认可。再审除原审认定“案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元19层5号房屋已经不属于山城公司所有，且不能办理网签和备案。”的事实外，确认原审查明的其他事实。另查明，案涉紫鑫名苑Ｆ-1-19-5号房屋已交付给案外人，且已入住。山城公司为解决“一房多卖”问题，已将紫鑫名苑Ｆ栋1单元14跃15-××号房屋交付给再审申请人，再审申请人已向山城公司缴纳88267元，并于2019年10月办理了接房手续。再查明，本院于2020年6月17日作出（2020）黔04破5-1号民事裁定，裁定受理安顺山城房地产开发有限公司的破产清算。2020年8月17日再审申请人就紫鑫名苑Ｆ栋1单元14跃15-××号房屋进行非金钱债权申报，申报内容为“办理产权证”。再审认为，本案的争议焦点为再审申请人原审诉讼请求应否支持？民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，全面履行自己的义务，本案中双方当事人自愿签订案涉《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，故双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预售给承购人，所签订的商品房预售合同应当在签约之日起30日内由实施预售的房地产开发企业持“商品房预售合同”向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而涉案房屋已锁定为拆迁安置房的状态，显然不具有备案登记的效力，并不能对抗善意第三人，也不能产生物权变动的效力。故原审以案涉《商品房买卖合同》的合同目的在涉案房屋已锁定为拆迁安置房的状态下已经不能实现为由，驳回再审申请人原审诉讼请求的理据不足。本案案涉房屋包含在汇资公司向山城公司购买的安顺市西秀区体育路紫鑫名苑Ｆ栋的107套房屋中，对于“一房多卖”的合同履行问题，在本案案涉房屋未办理网签、预告登记、过户登记的情形下，一般还应综合考虑房屋占有情况、买受人实际付款数额的多少、合同成立的先后、合同履行情况等因素，公平合理地予以考虑。本案中，再审申请人与山城公司现已签订另一份合同，约定交付另一套房屋（Ｆ栋1单元14跃15-××号），虽该份合同的效力问题并不属于再审审理范围，但考虑到再审申请人已就Ｆ栋1单元14跃15-××号房屋补交了房价款，且该套房屋也已交付给再审申请人，并结合案涉Ｆ栋1单元19层5号房屋又已交付给拆迁户的事实，综合考虑本案实际，故对再审申请人的原审诉讼请求不予支持。再审中再审申请人向本院提交《再审诉求》，针对该份材料中再审申请人现要求山城公司为其办理Ｆ栋1单元14跃15-××号房屋的转移登记手续的诉求，再审应当在具体的再审请求范围内审理再审案件，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围，故对再审申请人该诉求本案不作审理。综上，原审驳回再审申请人诉讼请求的理由不当，再审予以纠正，但裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2019）黔04民终1463号民事判决。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  刘 运二〇二一年二月二十二日书记员  程凯军