河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申7970号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：詹传海，男，1960年8月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王海涛，河南融业律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：臧中伟，男，1973年6月18日出生，汉族，住河南省郑州市。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：龙杰，男，1975年8月25日出生，汉族，住河南省郑州市。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：冯印宗，男，1975年11月21日出生，汉族，住河南省泌阳县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州紫鼎宾馆有限公司，住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路51号。法定代表人：刘琼林，该公司经理。再审申请人詹传海因与被申请人臧中伟、龙杰、冯印宗、郑州紫鼎宾馆有限公司（以下简称紫鼎宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终3771号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。詹传海申请再审称，（一）生效判决认定《补充协议》有效并解除该协议错误。紫鼎宾馆于2019年1月6日将正在经营的饭店锁门，有锁门照片及庭审记录为证，紫鼎宾馆的加锁行为是导致詹传海不能使用涉案房屋的直接原因。紫鼎宾馆与臧中伟签订的《房屋租赁协议》第二条明确约定“在合作协议期限内不得以各种名义、方式单方转包、转租及第三方合作，如有需要，需提前征得紫鼎宾馆同意下进行”，禁止了任何形式的转租、权利让度。臧中伟、龙杰、冯印宗转租后要求詹传海将房租交给臧中伟，以臧中伟作为交款人向紫鼎宾馆付款，并且紫鼎宾馆开具的收据交款人为臧中伟，紫鼎宾馆对转租行为是不能知情的。水电费收据并不能证明紫鼎宾馆对转租事宜知情更不能证明视为紫鼎宾馆同意转租。臧中伟称其向紫鼎宾馆口头说过转租事宜，与《房屋租赁协议》第十二条“未尽事宜，由双方另行补充协议”不相符。紫鼎宾馆的加锁行为直接证明了紫鼎宾馆不认可转租的事实，补充协议当然无效。2019年3月30日臧中伟向紫鼎宾馆申请提前终止协议并签订解除《房屋租赁协议》，该协议当事人仍然是臧中伟，反证了臧中伟、龙杰、冯印宗未告知紫鼎宾馆转租事宜且紫鼎宾馆不认可转租事宜。如果紫鼎宾馆认可转租，那么臧中伟并无权解除原租赁协议，该解除协议的当事人应当是詹传海而非臧中伟。臧中伟、龙杰、冯印宗在没有转租权的情况下，强行对第三人的房产进行出租，是对他人物权权益的侵犯，违反法律的规定，因此转租合同无效。臧中伟、龙杰、冯印宗主张紫鼎宾馆未提异议，转租的补充协议应当有效，但紫鼎宾馆锁门行为直接表达出了异议。臧中伟、龙杰、冯印宗对其主张事实未能提交充分且客观的证据，不能证明紫鼎宾馆同意转租，亦无法认定紫鼎宾馆在知道转租后六个月的法定时限内未主张权利，应承担举证不能的不利后果。因此，臧中伟、龙杰、冯印宗将房屋擅自转租，转租协议无效。（二）生效判决认定《补充协议》合法有效，驳回了詹传海返还转让费10万元的请求缺乏证据证明。郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队的询问笔录显示，臧中伟、龙杰、冯印宗于2019年4月1日将詹传海经营的饭店内的所有物品拉走并进行变卖，系对原告物权所有权的侵害。关于转让费的《收到条》载明：今收到紫鼎宾馆二楼餐厅（原杭州钱塘江面馆）转让费壹拾万元整（￥100000.00元）包含前厅后厨桌椅板凳所有设备（所有权转让给詹传海）。所谓的转让费是包含前厅后厨桌椅板凳所有设备的款项，在臧中伟、龙杰、冯印宗拉走的物品中包含该10万元的物品，臧中伟、龙杰、冯印宗应当返还或者照价赔偿该10万元物品。詹传海主张返还该10万元转让费系臧中伟、龙杰、冯印宗拉走相关物品的侵权赔偿。（三）原审认定詹传海不能经营系第三人彭永建造成，詹传海应当支付房租实属基本事实缺乏证据证明。如果是詹传海自己不能经营自动锁门不使用房屋，那么詹传海支付房屋使用费理所应当。但是本案詹传海交付了2018年3月1日至2019年2月28日的房租，紫鼎宾馆在2019年1月6日锁门导致詹传海不能继续使用房屋，系被动的不能使用房屋。因此，应当退还詹传海在2019年1月6日至2019年2月28日期间的租金55161元。（四）生效判决认定臧中伟、龙杰、冯印宗代交违约金并由詹传海承担错误。臧中伟、龙杰、冯印宗反诉主张违约金，提交的证据系臧中伟与紫鼎宾馆之间的合同，詹传海未对臧中伟授权也未对相关内容追认，依据合同相对性，臧中伟、龙杰、冯印宗的该等事项与詹传海无关。（五）生效判决参照公安机关的询问笔录认定臧中伟变卖款37000元，缺乏证据证明。詹传海为经营对饭店进行升级改造、装修、维修等，詹传海提交的单据均是相关的合同、收据、清单等实际花费，均发生于2018年11月20日之后，且距离2019年1月6日被锁门仅仅1个月左右，臧中伟、龙杰、冯印宗在无权处分的情况下拉走并变卖，未得到詹传海的认可，应当返还财产或者赔偿损失259102.6元。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。龙杰、冯印宗提交意见称，（一）詹传海主张的10万元包括桌椅板凳，在经营的时候詹传海就已经开始变卖了。（二）报案后物业上说怕詹传海跑了，因为詹传海欠了水电费、房租、天然气费。（三）3万元是代缴的一个月的房租，违约金是以3万元为基数，一天一天计算，双方之间的租赁协议到2019年12月30日左右，在大合同之内。（四）詹传海因为不遵守约定造成损失，截至3月31号发短信通知詹传海，詹传海不在乎。替詹传海交的3万元违约金也就不说了。本院经审查认为，（一）关于《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从该条法律规定看，未经出租人同意转租房屋，损害的是出租人的利益，出租人有权主张转租合同无效。本案中，有权主张合同无效的是出租人紫鼎宾馆，在紫鼎宾馆没有明确请求确认转租合同无效的情况下，詹传海作为次承租人请求确认转租合同无效缺乏事实依据和法律依据。而且臧中伟、冯印宗、龙杰承租涉案房屋后，将涉案房屋转租与詹传海、彭永建，紫鼎宾馆亦实际收取了彭永建交付的涉案房屋2018年3月1日至2018年10月31日的水电气费，紫鼎宾馆并未提出异议，应视为同意转租。故生效判决认定《补充协议》有效并无不当。（二）关于10万元转让费是否应当返还的问题。关于转让费的《收到条》载明：今收到紫鼎宾馆二楼餐厅（原杭州钱塘江面馆）转让费壹拾万元整（￥100000.00元）包含前厅后厨桌椅板凳所有设备（所有权转让给詹传海）。该转让费是詹传海接手经营餐厅的对价，转让协议已经实际履行，詹传海享有了饭店的经营权和转让物品的所有权，合同目的已经实现。臧中伟、龙杰、冯印宗变卖詹传海物品，生效判决已经判令臧中伟、龙杰、冯印宗赔偿詹传海相应损失，詹传海请求返还10万元转让费缺乏事实依据。（三）关于詹传海不能经营的原因问题。2018年11月20日詹传海与彭永建签订的《散伙协议》以及郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12456号案件材料，证明詹传海自认无法经营的原因是其与彭永建合伙产生纠纷，无法继续经营。而紫鼎公司锁门系实施的自救行为，并非导致詹传海无法经营的根本原因，故生效判决认定詹传海不能租赁系詹传海与彭永建产生纠纷所致证据充分。（四）关于詹传海是否应当承担违约金的问题。詹传海与臧中伟、龙杰、冯印宗签订的《补充协议》约定：所有协议按2014年2月1日臧中伟与紫鼎宾馆所签的房屋租赁协议执行，该约定对当事人具有约束力，故生效判决依据《房屋租赁协议》的约定判决詹传海支付违约金符合合同相对性原则。（五）关于赔偿损失数额问题。詹传海认为臧中伟、龙杰、冯印宗变卖餐厅物品造成的损失数额为259102.6元，但是没有提交充分的证据证明，根据“谁主张、谁举证”的原则，詹传海应当承担不利的法律后果。生效判决参照臧中伟在公安机关的自认，酌定该部分损失为37000元，符合证据规则。关于詹传海提出的饭店升级改造、装修、维修等损失，因系詹传海的原因导致租赁合同不能履行，詹传海请求臧中伟、龙杰、冯印宗承担该部分损失缺乏事实和法律依据。综上，詹传海的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回詹传海的再审申请。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇二一年二月十九日法官助理苗振林书记员孙萍