浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7231号 上诉人（原审被告）：潘晶，男，1970年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人：杨松明，浙江根旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶静，女，1976年7月8日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托代理人：许观海，浙江宝简律师事务所律师。 上诉人潘晶因与被上诉人叶静房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11164号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年11月12日，叶静（出租方、甲方）与潘晶（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方将其位于杭州市余杭区××路××号××号房屋出租给乙方使用，面积298平方米，租赁用途为教育培训，租期10年，自2018年12月1日至2028年11月30日，免租期自2018年11月13日至2018年11月30日。租赁期限内第一年年租金90000元，乙方采取付六押一的方式向甲方支付租金，每期租金提前30天支付，租金共计20期。双方在合同附件三对租金支付时间做出明确约定，即于2018年11月12日前支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金45000元，于2019年4月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金45000元，于2019年10月1日前支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金47250元。乙方还应于2018年11月12日前支付一个月租金7500元给甲方作为押金。合同还约定，乙方必须按约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金两倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过10日，视为违约，除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按合同9.1条追究乙方违约责任。合同9.1条约定甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为相当于押金的违约金，即7500元。合同还做出特别约定如下：甲方会拆除现有楼梯，待租赁期满或租赁合同解除后需把楼梯复原，现有房屋有部分区域漏水，由乙方叫人安排维修，维修的合理费用由甲方承担。合同还对其他权利义务做出了约定。 后潘晶支付首期租金45000元及押金7500元。叶静委托物业公司对案涉房屋的渗漏问题进行维修。2019年4月10日，叶静通过微信联系潘晶，认为其未在约定的时间内付款，潘晶回复称四楼仍存在渗漏无法正常使用，双方就房租支付及渗漏水问题产生纠纷。2019年4月23日，叶静向潘晶发出律师函称潘晶无故拖欠房租违反合同约定，故写字楼租赁合同自律师函送达之日起解除，并要求潘晶在解除之日起10日内清空租赁房屋、迁出注册公司并在2019年5月10日前支付拖欠的租金、滞纳金及违约金。潘晶收到上述律师函后于2019年4月底向叶静回函称，叶静在签订合同时并未告知漏水严重程度，并提出要求将已收取的四楼租金全额退还或转为三楼租金，在漏水问题未解决前仅收取三楼的房租，若叶静要收回房屋，需赔偿潘晶经济损失，包括但不限于装修、审批、注册、已付租金、后期恢复等。因双方未能协商解决，叶静诉至原审法院，望判如所请。叶静的诉讼请求为：1、叶静、潘晶签订的《写字楼租赁合同》于2019年5月31日解除；2、潘晶立即结清水、电、电话费、网络使用费、空调费、能耗费、物业服务费等租赁房屋所涉的各项费用，腾空租赁房屋，并按日付租金标准250元/天支付自2019年6月1日起至2019年11月30日止的房屋占用费，2019年12月1日至房屋实际腾空之日止的房屋占用费按合同约定第二年租金94500元的日付租金标准支付；3、潘晶支付违约金7500元；4、本案的案件受理费由潘晶承担。 另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××路××号××室，建筑面积293.39平方米，所在层数为3-4层，登记权利人为叶静、叶永春。 案件审理过程中，潘晶申请对案涉房屋是否存在渗漏进行鉴定，原审法院依法予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定。后因潘晶未缴纳鉴定费导致鉴定未成。2020年1月7日，潘晶拍摄案涉房屋现场视频显示，房屋尚存在渗漏的情形。 原审法院认为：叶静、潘晶签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，潘晶应在2019年4月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金，但潘晶未按约支付，其逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。潘晶抗辩称，因叶静提供的房屋四楼存在渗漏，一直未能修复完毕，严重影响房屋使用，叶静并未提供具备正常使用功能的房屋，故潘晶不支付租金系行使先履行抗辩权。原审法院认为，双方在签订合同时已经明确案涉房屋存在渗漏情形，对此潘晶亦是清楚的，且合同约定由潘晶安排维修，合理费用由叶静承担。虽然在实际履行过程中由叶静安排物业维修，但在双方就维修结果产生争议且实际仍存在渗漏的情况下，潘晶可依据合同自行维修，并要求叶静承担合理费用。故案涉房屋四楼存在渗漏的情形并不能构成先履行抗辩的事由，潘晶以渗漏水问题对抗其应承担的最主要的租金支付义务，缺乏依据，故对潘晶的上述抗辩意见，原审法院不予采信。潘晶迟延支付租金超过10日，构成违约，叶静有权解除合同。现叶静已向潘晶发出律师函通知潘晶解除合同，潘晶已于2019年4月底收到并回函，故双方签订的《写字楼租赁合同》已经解除。叶静要求确认合同自2019年5月31日解除，原审法院不予支持。合同解除后，潘晶应将案涉房屋腾空，故对叶静的该项诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，现案涉房屋实际仍由潘晶占有使用，潘晶应支付相应的占有使用费。原审法院结合合同解除的时间、潘晶已付租金数额及实际占用房屋的情况，酌情确定由潘晶自2019年6月1日起按照150元／天的标准向叶静支付占有使用费至实际腾空之日止。潘晶迟延支付租金构成违约，叶静要求潘晶支付违约金7500元，理由成立，但庭审中叶静亦同意潘晶已支付的押金7500元作为违约金予以抵扣，原审法院对此予以确认，潘晶无需另行支付违约金。叶静要求潘晶结清水、电、电话费、网络使用费、空调费、能耗费、物业服务费等相关费用，但并未能够明确具体数额，且上述费用由其他职能部门收取，叶静亦未先行垫付，故对叶静的该部分诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、潘晶于判决生效后十日内腾空位于杭州市余杭区××街道××路××号××室的房屋；二、潘晶支付叶静占有使用费（自2019年6月1日起按照150元／天的标准计算至实际腾空之日止），于判决生效后十日内付清；三、驳回叶静的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由叶静负担25元；由潘晶负担25元。 宣判后，潘晶不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定的案件事实。1、原审法院未依据本案实际情况直接认定潘晶违约系教条主义表现，存在严重错误。2018年11月12日，潘晶与叶静签订《写字楼租赁合同》。就该合同的整体内容而言，己经十分明确了叶静承担着房屋的修缮义务、适租义务，此亦为叶静的最为主要的义务。然而，叶静在履行修缮义务、适租义务的过程中并未按照合同的约定将“良好使用状态”的房屋交付潘晶使用，不符合潘晶同叶静签订租赁合同的根本目的。因而，原审法院教条式地认定潘晶违反合同约定，系严重错误的行为。2、原审法院认定本案事实的逻辑存在严重错误。潘晶知晓房屋部分区域存在漏水情形，但并不意味着潘晶知晓房屋漏水的严重程度，也不意味着潘晶知晓出租人存在如此怠惰履行修缮义务、适租义务的行为。现存房屋漏水情形并非简单的、些许的渗漏现象，而是十分严重的情况。在潘晶承租的过程中，叶静出租的房屋不仅存在四楼严重漏水情形，而且三楼的漏水情形同样存在。换言之，在雨量充沛的时候，三楼与四楼的漏水情形是一致的，即出租房屋的漏水情形呈现“哗啦啦、哗啦啦”往下流的态势。前述漏水情形的存在，严重影响承租人对整体房屋的承租使用。3、基于上述两点事实情况，叶静履行合同义务严重不符合约定的行为已经严重损害潘晶的合法权益，系根本违约行为。因此，享有《写字楼租赁合同》解除权的主体是潘晶，而非叶静。因潘晶对于承租房屋投入成本巨大，在潘晶再三权衡之下认为，行使解除权并非最佳选择，而叶静完全履行修缮义务、适租义务才能为潘晶挽回最大损失。遂，潘晶并未要求解除与叶静的租赁合同法律关系，而是要求叶静积极履行租赁合同，积极履行修缮义务、适租义务。4、原审法院将房屋的修缮责任克以潘晶承担的思维模式严重错误。就漏水房屋的维修安排事宜，潘晶己经明确向叶静提出过维修方案，对此作出过具体安排。但当潘晶向叶静报备方案之时，叶静对此明确拒绝，亦即叶静要求自行维修。基于此，《写字楼租赁合同》涉及漏水房屋修缮义务、适租义务系叶静应当履行的主要义务。结合案涉房屋的漏水的严重状况以及漏水时间期限（至今己有一年多时间），潘晶行使先履行抗辩权实属合理之举。二、原审法院判决适用法律错误原审法院对于潘晶先履行抗辩权主张的否定，违反《中华人民共和国合同法》第67条关于先履行抗辩权的规定，违反该法律规定的精神内涵。就法律性质而言，租赁法律关系系双务合同法律关系，即双方均对彼此互负履行义务。依据先履行抗辩权规定之内涵，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《写字楼租赁合同》签署之后，潘晶方面已经足额且积极履行了支付租金的义务，但叶静在履行房屋漏水的维修义务方面，其履行行为与双方合同约定以及订立合同的目的并不相符。依照前述法律法规规定，潘晶提出先履行抗辩权请求权既合法又合理。原审法院直接生硬地否定潘晶抗辩权的存在，实则不合理。支付租金是承租人的主要义务，履行维修义务同样是出租人应当履行的主要义务，二者存在对等关系。因此，原审法院排斥《中华人民共和国合同法》第67条关于先履行抗辩权规定作出判决，系明显适用法律错误之行为，应予纠正。三、原审法院确定潘晶向叶静支付的租金费用错误原审法院据以作出费用认定的依据错误。首先，根据前述所示，本案《写字楼租赁合同》解除权的行使在潘晶而非叶静。其次，潘晶所承租的房屋，四楼漏水情况己经严重使得潘晶根本无法使用，三楼漏水情况已经严重影响潘晶的正常经营。原审法院以150元/天的标准认定潘晶应承担的费用，依据不足。潘晶承担的费用至少应当结合三楼的漏水情况，且至少应当在150/天以下予以认定，而非简单粗暴地直接进行上下分层，轻易地作出150/天费用的认定结论。综上，请求：撤销原审判决第二项，改判驳回叶静要求支付占有使用费的请求，并由叶静承担诉讼费用。 叶静答辩称：一审判决公平公正，符合法律规定。潘晶的诉讼请求与一审中不一致，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，潘晶向本院提交如下证据材料： 1、漏水视频。 2、漏水视频。 证据1、2拟共同证明：案涉房屋漏水严重程度与签订租赁合同时出租人的陈述说明情况不一样，造成潘晶严重损失的事实。 3、告知书。 4、照片。 5、微信聊天记录。 证据3、4、5拟共同证明：案涉房屋漏水问题存在，潘晶受有损失，已于2020年10月底11月初腾空搬走，并将此事告知了叶静。 上述证据经出示，叶静发表意见称：证据1、2系潘晶单方制作，三性均有异议，针对漏水潘晶一审中提出鉴定，但因未交费而未鉴定。证据3、4、5的真实性认可，叶静方也曾回函给对方，回函中叶静方已明确态度。 本院经审核认为，叶静对证据1、2所提异议成立，对证据1、2本院不予确认。证据3、4、5的真实性叶静没有异议，本院予以确认。 叶静向本院提交如下证据材料： 回函。拟证明在接到函件后，告知对方因案件在上诉，所以不同意接收房屋。 上述证据材料经出示，潘晶发表意见称：真实性无异议，潘晶愿意腾空，同意解除合同。 本院经审核认为，对该证据的真实性，潘晶不持异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：2020年11月3日，潘晶向叶静发出告知书，告知叶静潘晶已于2020年10月31日腾空案涉房屋不再使用，并请安排人员来收回房屋，交接工作如需协助可致电承租人等。2020年11月9日，叶静回函称：本案尚在二审审理期间，潘晶提出要求叶静安排收回房屋，该行为与潘晶的上诉诉求相矛盾。并表示在二审判决前，或当事人撤回二审上诉前，不接受潘晶提议。 本院再查明：二审过程中，双方均同意于2021年1月29日无条件交接，至于潘晶是否承担交接之前的占有使用费，由法院依法判决。2021年1月29日，双方到房屋现场进行交接。交接过程中，叶静提出，经查验存在下列问题：1、324房和323房之间进门右边被打通，安装木门一扇；2、原叶静在324客厅安装有楼梯通往四楼，合同约定租赁结束或合同中止必须恢复原状，现状为封闭状态。3、客厅吊顶部分破损。4、叶静另有二个车位提供给潘晶，要求一并清退，潘晶表示二个车位只使用二个月已经归还叶静，经叶静确认没有归还。叶静并表示，要求恢复原状，并认为目前尚不具备接房条件，待恢复原状后再接房。潘晶表示：1、木门安装拆除（恢复隔断墙）与楼梯修复问题。只是春节来临之际，难以找到泥瓦工，潘晶承诺一定在春节后工人上班后及时恢复原状：木门拆除，恢复隔断墙、3至4楼的楼梯修复。即使房屋交接之后，潘晶也承诺会做到木门拆除，恢复隔断墙、3至4楼的楼梯修复。2、叶静房屋原来出租之时便无吊顶的存在（实际情况是吊顶、地砖均不存在），潘晶承租后，吊顶由潘晶装修而来，吊顶破损不应成为拒绝接受房屋的理由。3、潘晶与叶静的租赁合同中根本不涉及车位的问题，而且潘晶根本未使用叶静提及的车位问题（当时，其车位已由叶静委托的通彻物业管理有限公司收回管理），不存在归还车位的问题，叶静以此为由拒绝接受房屋实属不合理。4、潘晶承租房屋之时，屋内一片破烂，现经潘晶装修已经很好。况且，潘晶已经在10月底已经搬出，并将搬出的事宜告知叶静，并要求对方接收房屋，只是叶静对此一直视而不见。因而，潘晶请求法院支持潘晶10月已经搬出退租的请求。5、综合本案的实际情况，一切问题的起因系叶静拒绝履行适租义务造成的。潘晶再次在法庭之下承诺，木门拆除，恢复隔断墙、3至4楼的楼梯修复，一定在春节后工人上班后及时恢复原状。但在恢复原状之后，潘晶仍然希望法院依法要求叶静退还租金。6、今天上午，潘晶已经将叶静房屋的钥匙向叶静移交，叶静也同样欣然接受了。叶静表示潘晶上述基本事实差不多，但其代理人和代理人的助手都没有拿过钥匙。 经本院询问双方当事人，潘晶主张叶静的朋友吴女士已经接受钥匙。叶静陈述因潘晶表示春节期间不方便，要求将钥匙放在业委会，现钥匙在吴女士这里，吴女士表示潘晶随时可以去拿钥匙，该情况叶静不知情，代理人不知情。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。房屋租赁合同，出租人应提供符合约定目的使用的标的物供承租人占有使用，承租人应当支付租金。在租赁合同中，承租人提供的标的物应符合合同约定的用途，对标的物非因承租人使用所产生的瑕疵，出租人应承担修复义务。但租赁合同的当事人亦可对该项义务的承担主体进行合同的约定，该类约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋存在漏水情形，出租人已进行了告知，并且双方于合同中约定由承租人叫人安排维修，维修的合理费用由出租人承担，该约定为有效约定。虽然合同签订后，由叶静委托了物业公司进行维修，但该行为并不排除潘晶依据租赁合同的约定自行维修，并由叶静承担合理费用的权利。事实上，若案涉房屋经维修仍无法使用，或因叶静的原因无法维修而导致合同目的无法使用，潘晶当然享有合同约定的解除权，但其在承租案涉房屋时知晓存在漏水的情形，并与叶静约定由其负责叫人维修，叶静承担费用的前提下，既未按约定对案涉房屋进行修复，亦未提出因房屋无法使用而解除合同，仅以房屋漏水为由要求行使先履行抗辩权，缺乏法律依据，原审法院不予支持符合法律规定和合同约定，本院予以维持。二审中，经本院组织双方交接，虽然双方确认吴女士收取了案涉房屋钥匙，但叶静在交接当天即通过微法院对房屋未恢复原状，不同意接受，而潘晶也认可未恢复原状的事实，并表示愿意恢复原状，故而本院认为不能认定双方已经实际完成了交接，故而潘晶应当承担房屋实际腾退之日前的占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1263元，由上诉人潘晶负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月二十二日 书记员  姚丽萍