北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4876号上诉人（原审被告）：北京东胜易居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇北高路赵全营段20号院6号楼1层118。法定代表人：张贵才，董事长。委托诉讼代理人：张海东，男，1987年1月3日出生，北京东胜易居房地产经纪有限公司部门经理，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：刘欢，男，1988年10月31日出生，住北京市顺义区。上诉人北京东胜易居房地产经纪有限公司（以下简称东胜公司）因与被上诉人刘欢房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人东胜公司的委托诉讼代理人张海东，被上诉人刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东胜公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回刘欢的全部诉讼请求。2、刘欢承担本案的诉讼费。事实和理由：一、合同签订之日生效，双方均应全面履行合同。东胜公司根据合同的约定，履行了自己的义务，每季度按时交付刘欢租金。2020年初，出现严重疫情，东胜公司也受到了重创，举步维艰。一审法院对于疫情的性质认定错误，应当属于不可抗力。刘欢委托东胜公司出租房屋，很难出租，合同不能履行，不属于东胜公司的过错。按照政策，刘欢应该给东胜公司减免租金。但是东胜公司要求刘欢减免租金时，刘欢根本不同意。对此双方协商一致2020年7月1日解除合同，东胜公司根本没有违约。二、根据相关的政策，出租人应当减免承租人的租金，刘欢不减免东胜公司的租金，是非常不公平的。三、根据双方合同约定，应当有90天的接洽工作期，一审法院判决支持刘欢这项诉讼请求不合理。刘欢辩称，同意一审判决，不同意东胜公司的上诉请求。小区管控严格不代表不能正常出入，凭出入证就可以进出，他们是可以正常带客户看房，不影响其使用；房屋不能出租的原因有很多，比如房屋价格高、自身的管理水平、发布信息的情况等等，且4月8日全国都已经恢复正常，疫情常态化了，对于房屋出租没有任何影响；因为签订了三年的合同，我给了其三个月的免租期，现在合同履行了1年，我认为不应该给3个月的免租期。刘欢向一审法院起诉请求：1．解除2019年9月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2．东胜公司支付2019年10月1日至2019年12月29日90工作期内的租金及2020年7月1日至2020年8月31日期间的租金共计9750元；3．东胜公司支付违约金11700元；4．案件受理费由东胜公司承担。一审法院认定事实：2019年9月22日，刘欢与东胜公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》记载：出租方（甲方）刘欢，代理方（乙方）北京东胜易居房地产经纪有限公司，第一条委托事项，甲方将坐落于北京市顺义区，合计59平方米，简装，委托给乙方代理出租，……第三条出租代理期限，出租代理期自2019年10月1日至2022年9月30日，共计叁年，甲方应于签署合同当日将该房屋交付给乙方正常使用……第五条租金，租金标准为壹仟玖佰伍拾元整元/月，按季支付，合同签订后，甲方开立银行账户，户名刘欢，账号×××建行，乙方按支付周期将租金汇入该账户……第六条佣金，甲方同意当2019年预留90天作为乙方接洽承租的工作期，工作日后开始计算租金，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的租金……第十条违约责任，出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，违约方按当年年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任，如乙方对此房屋进行装修、装饰的，甲方除支付违约金外另行赔付乙方对房屋装修、装饰的实际款项，合同签字生效后，甲方应积极按约定条件如期向乙方交付房屋，完成物业交割，保证乙方正常使用房屋，否则甲方未能按约定条件如期交付房屋，影响乙方正常使用房屋，又未征得乙方书面同意的，乙方有权单方解除合同，视为甲方根本违约并承担当年年租金50%标准的违约金……出租方（甲方）刘欢（签字），代理方（乙方）北京东胜易居房地产经纪有限公司（盖章），2019年9月22日。刘欢提交的编号为Y2044106《北京市商品房预售合同》载明：房屋坐落顺义区顺义新城，买受人为刘欢、王涵。刘欢提交结婚证证实刘欢与王涵系夫妻关系。庭审过程中，王涵表示同意由刘欢一人在本次诉讼中主张权利承担义务，东胜公司表示同意由刘欢一人履行合同权利义务。刘欢提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，记载：刘欢账户中，2020年1月1日转账存入5850元，附言三月房租，2020年4月9日转账存入5850元，附言三月房租，上述两笔转账对方户名均为石玉梅。证明东胜公司未按期支付租金和尚欠租金的事实。东胜公司对此认可。东胜公司提交微信聊天记录截屏打印件一张，证明刘欢于2020年7月28日完成收房，刘欢对此认可。庭审过程中，双方均表示双方于2020年7月28日协商解除了《北京市房屋出租委托代理合同》，并于当天完成了房屋交付，现房屋已由刘欢实际控制并于8月12日出租给案外人。东胜公司认可应当在7月1日支付租金，但因为疫情导致没有刘欢联系方式没有与刘欢事前沟通，因此不存在违约，且双方在七月底解除合同后双方就完成了房屋交付，刘欢八月份就将房屋出租，没有实际损失，如果法院认定存在违约情节，要求法院对违约金数额予以下调。刘欢表示在2019年合同签订时曾为东胜公司介绍了一个租客，租期半年，解除合同时房屋没有租客。东胜公司表示房屋就租给过刘欢介绍的那一个租客，因为疫情又续租了一个多月，从2020年5月至7月合同解除时，该房屋均处于空置状态。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同作为民事主体之间开展交易的一种表现形式，一旦依法成立，除非出现法定事由，如不可抗力等，否则就要实现交易目的。东胜公司主张新冠疫情防控措施为不可抗力，如公司员工人员隔离、小区封闭无法带客户看房，但这并不必然导致双方之间所订立的租赁合同无法履行，并非合同法第一百一十七条所规定的“不可抗力”，因此东胜公司的辩称不成立。双方均认可已于2020年7月28日协商解除《北京市房屋出租委托代理合同》，法院不持异议。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东胜公司未按期支付租金依合同约定构成违约，应当承担违约责任。刘欢主张东胜公司依照合同约定支付11700元违约金，虽然北京新冠疫情原因不能成为东胜公司主张不可抗力的抗辩事由，但戒严措施一定程度上确实会影响东胜公司经营和房屋再次出租，再结合双方在合同解除时顺利完成房屋交接，刘欢在半个月内又将房屋再次出租等实际情况，法院结合东胜公司违约的过错程度以及因违约给刘欢造成的经济损失等方面综合考虑，酌定东胜公司支付刘欢违约金8000元。刘欢主张东胜公司支付2019年10月1日至12月29日90个工作期的已免除的租金及2020年8月1日至31日期间因东胜公司未提前通知刘欢解约而产生的租金均属于因违约产生的损失赔偿，该损失在东胜公司支付违约金后能够完全弥补，因此法院对刘欢主张东胜公司支付2019年10月1日至12月29日90个工作期的已免除的租金和2020年8月1日至31日期间因东胜公司未提前通知刘欢解约而产生的租金不予支持。刘欢主张东胜公司支付2020年7月房屋租金1950元，东胜公司对此认可，法院予以确认。判决：一、刘欢与北京东胜易居房地产经纪有限公司于二〇二〇年七月二十八日解除双方于二〇一九年九月二十二日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、北京东胜易居房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付刘欢二〇二〇年七月房屋租金一千九百五十元；三、北京东胜易居房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付刘欢违约金八千元；四、驳回刘欢的其他诉讼请求。一审案件受理费一百六十八元，由刘欢负担四十八元（已交纳），由北京东胜易居房地产经纪有限公司负担一百二十元，于判决生效之日起七日内直接给付刘欢。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于，东胜公司应否向刘欢支付2020年7月房屋租金以及违约金。对于2020年7月房屋租金，双方均认可涉案合同于2020年7月28日协商解除，对于合同解除前所产生的房屋租金东胜公司仍负有支付义务，且一审中东胜公司明确表示同意支付2020年7月的房屋租金1950元，一审判决其支付上述款项正确，东胜公司上诉拒绝支付租金缺乏依据，本院不予支持。对于违约金，依据本案查明的事实，东胜公司未按合同约定期限支付租金并由此导致涉案合同的提前解除，其行为已构成违约，东胜公司主张此系新冠疫情这一不可抗力所致，其不应承担相应违约责任。对此，本院认为，新冠疫情及防控措施确实会对东胜公司的经营及出租造成一定影响，但就涉案合同而言，尚不会导致涉案合同的无法履行，故对东胜公司的上述上诉主张，本院不予采纳。一审依据合同约定的违约金条款，结合东胜公司违约行为给刘欢造成的包括提前解除合同所导致的房屋空置损失以及依据三年合同期限所给予90天免租工作期的租金损失在内的实际损失情况，并综合考虑疫情对涉案合同履行造成的影响等本案具体情况，酌情确定东胜公司支付刘欢违约金8000元，属于合理裁量范畴，本院予以维持，并对东胜公司关于不支付违约金的上诉主张不予支持。综上所述，东胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由北京东胜易居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年二月二十六日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  王 艳