苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7258号原告：朱建明，男，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：赵丹凤、周丽，江苏久顺律师事务所律师。被告：沈文良，男，汉族，住苏州市吴中区。被告：沈萍，女，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾琴华，北京市天元（苏州）律师事务所律师。原告朱建明与被告沈文良、沈萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱建明及其委托诉讼代理人赵丹凤、周丽，被告沈文良，被告沈萍及其委托诉讼代理人顾琴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建明向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈文良、沈萍协助原告将坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道姜家新村39幢204室房屋权属登记至原告名下；2、判令被告沈文良、沈萍向原告支付违约金140000元。事实和理由：2010年8月25日，被告沈文良因资金周转需要向原告借款8万元，并出具借条一份，原告以现金方式交付借款。2011年2月8日，被告沈文良与原告商定，将其所有的坐落于郭巷姜家新村39幢204室的拆迁安置房以70万元的价格出售给原告，双方为此签署了房屋买卖协议书，签约当天原告将购房款3万元交付给被告沈文良并由沈文良出具了收条。原告与被告沈文良另商定将前述8万元借款冲抵购房款，同时商定由原告将购房款57万元直接交付被告沈文良指定的案外债权人用于清偿沈文良的对外债务并直接冲抵涉案购房款。原告自2011年2月8日占有涉案房屋并实际居住至2017年1月6日，后原告将涉案房屋出租至今。现原告得知涉案房屋已登记至被告沈萍名下，为此原告要求被告沈文良、沈萍配合原告将涉案房屋变更登记至原告名下，但被拒绝，故原告诉至法院。被告沈文良辩称，不同意将涉案房屋过户至原告名下，亦不同意支付违约金，涉案房屋买卖事宜系由其一人操作，家中人员均不知情，涉案房屋买卖合同系受原告一方的逼迫而签订。另，本案涉及赌债，具体情形为，其在外欠了四五十万元赌债，赌债与原告无关，原告是在郭巷××村的赌场上放钱的人，其共计向原告借款40万元左右用于归还其在赌场上所欠的赌债。被告沈萍辩称，涉案房屋系拆迁安置房，存在其他共有人，涉案房屋买卖合同未经其他共有人签字确认，故合同无效。原告未支付购房款，所涉款项均为代其他人归还的赌债，故请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年2月8日，原告朱建明（受买人、乙方）与被告沈文良（出卖人、甲方）在见证单位苏州市吴中区郭巷东湖房产中介服务部的见证下签订房屋买卖协议书1份，主要内容为：甲方经所有产权人一致同意自愿将郭巷姜家小区39幢204室动迁安置房卖于乙方，房屋面积以房屋102.4平方米、车库14.22平方米为准，买卖性质为一次性绝卖，房屋价格为70万元，付款方式为签订本协议时乙方付68万元，余款2万元待房屋二证过户时同时付清。房屋价格包括房屋的其他附属设施（含车库），甲方不得因房屋增加附属设施及今后房价涨浮而增加房价。原始土地、房产证及其他相关手续领取的费用由甲方承担，今后二证等其他相关手续办理过户的费用及房屋出卖后的其他后续费用由乙方承担，甲方无偿积极协助乙方办理相关过户手续。甲方领取上述二证后60天内协助乙方办理相关过户手续。上述协议如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。该合同甲方处有被告沈文良签名，乙方处有原告朱建明签名，见证单位处有苏州市吴中区郭巷东湖房产中介服务部的盖章，并以手写字体载明“此房系甲、乙双方委托东湖房产代办签订协议，中介方不负任何法律责任。”。同日，被告沈文良出具收条1份，明确已收到朱建明购买涉案房屋的购房款30000元，收条下方见证单位写明“东湖房产”。涉案房屋已于2011年2月8日由被告沈文良交付原告，现由原告实际控制。另查明：沈文良于2011年2月14日向本院提起离婚诉讼，要求与案外人王洪妹离婚，女儿由王洪妹抚养，其依法承担抚养费，财产依法分割。后经本院调解，双方于2011年2月15日达成如下调解协议：一、沈文良与王洪妹离婚。二、女儿沈萍由王洪妹负责抚养，沈文良自2011年3月1日起每月负担抚养费800元至女儿独立生活时止。三、家庭成员共有财产拆迁安置房位于苏州市吴中区郭巷街道姜家新区36幢202室和39幢204室住房及将要安置的80平方米住房由沈文良与王洪妹另行处理。四、沈文良名下的夫妻共同债务由沈文良负责偿还；王洪妹名下的夫妻共同债务由王洪妹负责偿还。五、案件受理费减半收取人民币120元，由沈文良承担。2020年6月30日，坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道姜家新村****房屋（建筑面积102.40平方米，附39幢15号车库一只）登记至被告沈萍名下，共有方式为单独所有。关于房款，原告称已支付了68万元，包括：1、2010年8月25日其出借给被告沈文良的借款8万元，款项系现金方式交付，为此，原告提供借条1张，载明沈文良因做生意需资金周转于2010年8月25日向朱建明借8万元，如有特殊情况造成其他后果或无法偿还时，应拿借款人所有财产作实数抵押，其他因此造成的后果自负，被借方不得对其作出责任解说。借条的借款人处写有沈文良的名字并按有捺印，落款日期写为2010年8月25日。2、2011年2月8日其支付被告沈文良的3万元，据此原告提供了2011年2月8日被告沈文良出具的收条，载明收到朱建明涉案房屋购房款30000元，见证单位写为东湖房产。3、由原告替被告沈文良清偿的对外债务所冲抵的购房款合计57万元，据此，原告提供了借条11张，出借人分别为姚雪玲（5张，具体为2010年6月10日出具的金额为40000元的借条、2010年7月1日出具的金额为40000元的借条、2010年7月7日出具的金额为40000元的借条、2010年9月8日出具的金额为20000元的借条、2010年9月27日出具的金额为10000元的借条，合计金额15万元）、朱四妹（3张，具体为2010年7月2日出具的金额为70000元的借条、2010年8月19日出具的金额为100000元的借条、2010年9月12日出具的金额为10000元的借条,合计金额18万元）、朱建新（1张，具体为2010年9月25日出具的金额为80000元的借条）、叶东兴（1张，具体为2010年8月1日出具的金额为100000元的借条）、朱云龙（1张，具体为2010年7月20日出具的金额为60000元的借条），借条格式与2010年8月25日原告作为出借人、借款金额为8万元的借条格式基本一致，原告还称，上述57万元均由其现金归还完毕，归还时间自签订购房协议至协议签订后五年期间，被告沈文良知道其代为清偿债务的事情，其还清后并未将借条还给被告沈文良。经质证，被告沈文良认为，涉案款项均为赌债，房屋买卖合同也是被原告逼迫所签，均是不合法的，就涉案房款，其已收到原告交付的房款3万元，并未收到原告的借款8万元。另，上述11张借条的款项都是原告先向案外人借款，后将款项再出借给其。被告沈萍认为：1、借款金额为8万元的借条款项系赌债，被告沈文良从未做过生意，原告应提供款项交付凭证且经向沈文良核实并未实际收到该8万元；2、对3万元收条，该款也系赌债，并非真正的购房款；3、对11张借条，载明的款项均系被告沈文良与他人之间的赌债，且原告与沈文良之间并未形成书面的赌债抵购房款的约定。故其均不予认可，与本案也没有关联性。审理中，原告称，其于2001年起在厂里做保安，自己家中也从事鸡头米种植及销售生意。沈文良以做生意为由向其借款，双方均为本地人，其也相信对方。其与沈文良之间存在14万元的借贷往来，其中一笔8万元来源于其家中存款，一笔6万元系其向村里的朱云龙借款后再出借给沈文良的，均为现金交付，但具体的借款日期其记不清楚了。其出借给沈文良的款项不涉及赌债，双方之间系正常的民间借贷往来。后沈文良没钱还款，就说卖房子还钱并表示涉案房屋系沈文良一人所有，其就相信了沈文良，且其家中当时并未拆迁，就想着买下来，并在房款中一并结算。就涉案房款，其于签订房屋买卖协议当天交付沈文良3万元，另行支付中介费1万元，因沈文良欠其他人钱，就拿出65万元的借条给其，并表示这些钱全部由其负责归还，其想着反正需要向沈文良支付购房款，故同意了。后其花了四五年时间才将上述借条款项还清，均系现金归还。签订房屋买卖协议书当天，沈文良便将房屋钥匙交给了其，其过了一段时间就开始装修自住，待其自己家中拆迁房到手后，其便将涉案房屋出租出去并收取租金至今。审理中，本院向案外人褚香英、朱四妹、姚雪玲、朱建新、朱云龙分别进行了调查：褚香英在调查笔录中称，2011年2月其刚开始做房产中介并挂靠在郭巷东湖房产中介服务部。沈文良拿到钥匙当天即联系其，让其帮忙将卖房，并表示其全家都同意卖房。涉案房屋买卖协议书于2011年2月8日签订时其也在场，当时系朱建明与沈文良自己谈好价格后到东湖房产中介处要求中介提供协议模板，因涉案交易并非由东湖房产中介促成，故该中介负责人要求在协议书最后加上一句话即双方委托签订、中介不负法律责任。签订房屋买卖协议时据了解沈文良夫妻在闹离婚，沈文良称涉案房屋是归其所有，另外两套归其妻子和女儿所有，故仅由沈文良一人签字。签订协议当天，朱建明给了沈文良现金3万元，另外，朱建明当时拿出一把借条出来点，并称其将房屋买下来，然后帮沈文良还债，缺的部分给了现金。朱四妹在调查笔录中称，朱建明是其姐夫，其与沈文良是小学同学，一直从事环卫工工作。某次沈文良以做生意缺钱为由向其借款，起初其没同意，后碍于同学关系同意出借。其分三次共计出借给沈文良18万元，当时没有微信等工具，故均为现金交付，交付地点为东环路家乐福某饭店，在场人还有其小姐妹姚雪玲。所涉借条都是沈文良带着空白模板过来当着其面书写并按指印，其将现金交给沈文良。借款后沈文良分文未还，其也知晓朱建明买了沈文良房子并帮沈文良还债的约定，故均由朱建明替沈文良归还了18万元，其中朱建明现金交付其11万元，剩余7万元系以其从朱建明处多次采购鸡头米的货款冲抵。款项全部归还完毕后，其将三张借条还给了朱建明。姚雪玲在调查笔录中称，其手头有点闲钱，经其理发徒弟朱四妹介绍由沈文良向其借款，听朱四妹说沈文良做生意缺钱。其共计出借给沈文良15万元，款项来源于其自有资金，每次出借款项时朱四妹均在场，款项均为现金交付，交付地点在东环路家乐福的小饭店或茶楼里，由沈文良带着空白模板并当着其面书写涉案借条并按指印，其将现金交给沈文良。后朱建明分了两次清偿了上述借款，一次5万元，一次10万元，均系现金归还，另外多支付了三四千元的利息，还款地点在东环路家乐福的小饭店。其收到款项后就将借条还给了朱建明。朱建新在调查笔录中称，其在长桥派出所做辅警，是朱建明的亲弟弟，与沈文良是小学同学，只知道沈文良是做生意的。沈文良以生意资金周转为由向其借款，起初其没同意，后碍于同学关系同意出借。其共计出借给沈文良一笔8万元，款项来源于其自有资金，款项为现金交付，交付地点在其家中，具体由沈文良带着空白借条模板并当着其面书写借条并按指印，其将现金交给沈文良。后沈文良没有归还上述借款，朱建明向其表示已经讲好借款由朱建明负责归还。借条出具几年后，朱建明向其清偿了上述借款，其收到款项后就将借条给了朱建明。朱云龙在调查笔录中称，其在园区双湖广场做厨师，与沈文良同在一个大队，双方年龄差距大且不熟悉，其与沈文良之间没有任何借贷往来。朱建明与其同村，平时关系较好。2010年朱建明向其借款并出具了借条，其将现金6万元交付给朱建明，出借款项来源于其自收房租及其工资。半年后朱建明向其现金归还了借款6万元并支付了800元左右的利息，其将借条还给了朱建明。直至2020年朱建明在法院起诉其才知道有一张其为债权人、借款人为沈文良、金额为6万元的借条存在，当时朱建明向其表示为了记住向其借款6万元的事情，故把其名字写在了借条出借人处，具体为何如此操作其不清楚。经质证，原告对以上本院向案外人制作的五份调查笔录的真实性无异议，除褚香英以外的被调查人在笔录中所述的沈文良的债务已由朱建明偿还清楚，原告已经偿还清楚即视为原告已经履行完毕房屋买卖合同中约定的付款义务。被告沈文良对上述五份调查笔录的真实性无异议，对于褚香英的调查笔录的内容基本无异议，对于其他四人的调查笔录内容均不予认可，认为所涉人员都是一伙的。对于涉案借条，除了债权人为原告的借条款项系其直接向原告借款，其余写有其他债权人的借条款项均为原告先向该些案外人借款后再将款项出借给其。被告沈萍对于上述五份调查笔录的真实性无异议，但对于褚香英的笔录，其内容与涉案买卖合同无关联性，且笔录中中介方已为自身不承担责任留有了余地，笔录内容中已提及涉案房屋存在共有人的情况，故对于房屋买卖合同的真实性不予认可；对于朱四妹的笔录，原告系朱四妹亲姐夫，故该份笔录的证明效力较弱，朱四妹虽陈述出借了18万元，但借款还款均没有转账记录，其认为都是原告在操作，故对于朱四妹的陈述内容不予认可；对于姚雪玲的笔录，姚雪玲称可能朱四妹没钱，但朱四妹实际出借了款项，且借款还款都无记录，内容不符合常理，并非正常的民间借贷，都是原告以不同人的名义出借给沈文良的；对于朱建新的笔录，朱建新是原告弟弟，其陈述的证明效力较弱，另外，朱建新的借条落款时间是2010年9月25日，朱建新陈述借条出具后过了好几年朱建明才将款项归还，但涉案房屋买卖合同签订时间是2011年2月，原告陈述签订合同时即有了朱建新的借条，时间上明显矛盾；对于朱云龙的笔录，沈文良与朱云龙都不认识，而是朱建明借着朱云龙的名义出借的款项，朱建明涉嫌套路贷了，完全是虚假的民间借贷，其不予认可。另外，上述调查笔录中所有的款项没有一笔银行转账，不符合常理。关于房屋买卖协议书的签订过程，原告陈述，其与沈文良同村，当时听说了沈文良结欠很多外债要卖房，其买房时知晓沈文良的经济状况。被告沈文良陈述，其借了原告四五十万元钱，要归还其在外的赌债，无奈之下其与原告签订了房屋买卖协议，协议的出售人处就其一人签的字，但其家庭被拆迁人包括其、其父亲、妻子及女儿共四人。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议书、收条、不动产登记簿查询记录、借条，被告沈文良提供的本院（2011）吴少民初字第0082号民事调解书、本院制作的调查笔录、询问笔录、质证笔录、庭前会议笔录等予以证实。庭审中，被告沈文良称，其与原告之间存在房屋租赁合同关系，2011年2月8日前其拿房后自己使用涉案房屋，后其将房屋出租给第一任承租人，后其又将房屋出租给原告，双方没有签订租赁协议，后原告将房屋转租出去了。其收取过原告支付的1万多元租金，均系现金支付。原告并不存在替其偿还在外债务的情况。原告朱建明称，其与被告沈文良之间不存在租赁关系，而是被告沈文良将房屋出售给其，其并没有支付沈文良租金的行为。其于2011年2月8日拿房。另，被告沈文良称，本案存在高利贷、套路贷的情况，被告沈萍称，本案存在套路贷、砍头息的情况，但俩被告均表示无法提供相应证据材料。本院认为，本案中，原、被告关于双方之间是否存在买卖合同关系存在争议，原告认为其购买了被告的涉案房屋并要求协助变更该房屋的登记手续，被告否认双方之间存在房屋买卖合同关系。综合本案案情，本院认为原告的证据尚不充分，理由如下：一、从房屋买卖合同的签订过程来看：原告陈述双方是同村人员，且知晓被告的经济状况，则按照常理，购房人一般不会购买该类房屋，且依据双方关系，也无需专门找中介签订居间合同。但涉案房屋买卖协议上有房产中介作为见证方盖章，却又注明中介方不负任何法律责任，有违常理。二、从房屋买卖合同签订的参与人来看，房屋系拆迁安置房，但被安置对象除了被告沈文良外均未到场，不符合交易习惯。三、从房屋的交付时间来看，原告陈述在签订协议当天即拿房，被告沈文良陈述房屋钥匙在协议签订之前就被原告拿走了。尚未付清房款即交付房屋亦不符合常理。四、从原告陈述的房款支付来看，第一，所有款项均系现金归还，借条格式相同，且朱四妹、朱建新和原告有亲戚关系，证明效力低；第二，即使存在代付借款作为房款支付，按照常理，也应该在被告确认的情况下偿付，从本案偿付的时间和金额来看，随意性较大，借贷有无支付利息，何时归还均有不定性；第三，债权人为朱建新的借条的出具时间为2010年9月，晚于涉案房屋买卖合同交易时间，不符合常理，且与原告和案外人陈述的借条交付时间不一致；第四，案外人朱云龙陈述其与被告沈文良并不熟悉，且明确与沈文良之间没有任何借贷往来，原告对此作出的解释亦不符合常理。综上，原告的诉请无充分证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱建明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为5400元、财产保全费4020元，合计人民币9420元，由原告朱建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 顾霞二〇二一年二月十九日法官助理 张望书 记 员 于悦