吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终309号上诉人（原审被告）：尹春香，女，1971年5月10日生，汉族，住长春市绿园区锦程大街**1门9中门。委托诉讼代理人：曲宏音，吉林茂世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市华谊酒店有限公司，住所地长春市朝阳区西安大路**国际大厦****。法定代表人：蔡云华，总经理。委托诉讼代理人：李鸿钢，公司职工。委托诉讼代理人：唐文鹏，吉林国隆律师事务所律师。上诉人尹春香因与被上诉人长春市华谊酒店有限公司（以下简称华谊酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。华谊公司原审提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，并由尹春香腾空租赁房屋；2.判令尹春香向华谊公司支付租金300,000.00元，装修费150,000.00元，水电费4,460.00元，滞纳金225,000.00元，共计679,460.00元；（以上租金及各项费用暂计算至2020年5月1日），同时判令尹春香按照年租金280,000.00元标准向华谊公司支付自2020年5月1日至实际腾空房屋之日期间的租金。3.本案诉讼费由尹春香承担。事实与理由：2018年11月1日，华谊酒店与尹春香签订《房屋租赁合同》，合同约定由尹春香承租位于长春市西安大路616号国际大厦A座一层房屋，房屋面积300平方米，租期从2018年11月1日至2023年10月30日，第一年租金240,000.00元，按季度付，第二年租金280,000.00元，半年付。同时约定尹春香应支付装修款200,000.00元及水电费。违反合同约定期限支付租金的，应按月租金10%支付滞纳金。合同签订后，尹春香仅支付房租80,000.00元，装修费50,000.00元，现已欠付租金、装修费等共计679,460.00元。现华谊酒店依法向法院提起诉讼，要求依法支持华谊酒店的诉讼请求。尹春香原审辩称：在华谊酒店未尽到必要合理的配合义务前，尹春香有权行使不安抗辩权拒绝交纳房租。案涉租赁区域为店中店，本身处于国际大厦一楼的一个角落位置，非常隐蔽，且主要针对外国高端顾客，如果不在酒店外墙悬挂牌匾，将直接导致尹春香无法正常经营，双方在签订合同时，华谊酒店对这一点是明知的。合同签订后，尹春香对餐厅投入了1,600,000.00余元进行装修，期间，华谊酒店也为尹春香指定了大厦外玻璃墙面的一处位置用于牌匾安装，尹春香按照华谊酒店指定的位置及规格做好了牌匾后，向华谊酒店请示安装时，华谊酒店称其去请示国际大厦后便没有了音讯。尹春香找到华谊酒店负责人，负责人推诿说国际大厦不批准在该区域悬挂，让尹春香自己去与国际大厦协调，尹春香无奈，只能去找国际大厦，但是国际大厦告之尹春香，该外墙区域已经随房屋一起出租给华谊酒店，该区域属于华谊酒店的管理范围，应找华谊酒店协商，且国际大厦与尹春香不存在合同关系，不与尹春香对话，此事一直被推诿到现在也依然没有解决。目前，该餐厅已经具备了正常营业的全部条件，只差牌匾不能安装，导致至今无法开业。如果能够解决牌匾问题，尹春香可以随时开业。由此可见，由于华谊酒店未尽到合理的配合义务甚至恶意阻拦，使得尹春香餐厅开业的目的无法实现，因此，尹春香拒绝交纳租金的行为并不构成违约。华谊酒店主张疫情期间的租赁费用没有事实和法律依据。尹春香从2019年2月25日起就与华谊酒店协商安装牌匾事宜，由于华谊酒店一直推诿，尹春香一直没能开业，房屋装修后一直处于闲置状态。疫情期间，华谊酒店的酒店从2020年2月中旬到5月中旬一直处于整体关闭状态，由于所有的经营场所都被华谊酒店控制，尹春香不能自由进出，所以该期间尹春香既没有占有也没有使用该房屋。换言之，即便尹春香此时能达到正常经营状态，也无法实现正常经营的可能，华谊酒店主张该期间的租金，于法无据。双方所签订的租赁合同没有实际履行，过错在于华谊酒店。租赁合同尽管已实际签订，但由于华谊酒店的过错导致根本无法履行，华谊酒店的过错主要表现合同签订后，华谊酒店自身还没有装修完毕，所以，根本无法提供尹春香开业所必须具备的经营条件，如悬挂经营牌匾，使用共同的排风、排烟设施，使尹春香无法通过工商行政管理部门对其经营场所进行的查验，这一事实导致尹春香的工商营业手续无法获取批准，由于没有正常的工商经营手续及没有达到经营西餐厅场所必须具备的条件，因此迟迟无法正常开业，使得该租赁场地没有使用一天，双方所签订的租赁合同根本没有实施和履行，造成这一结果的原因完全在于华谊酒店，故本案完成租赁使用事实的合同关系，也不存在缴纳所谓的租赁费用。另外，双方发生纠纷后，华谊酒店方不采取积极的态度解决问题，而是采取过激的非法手段，例如，断水断电，盗取经营用品，这一点也直接导致尹春香履行合同不能，无法实现租赁房屋的目的，因此自2019年至今，已一年之久，尹春香没有进行过一天的营业活动，而导致这一结果的原因在于华谊酒店，因此华谊酒店请求支付租赁费用及其他相关费用，不符合事实，依法也不能保护。装修费用不应保护。合同第五条第四款，要求尹春香承担相应的费用（木工、瓦工、电工、大白、水暖、空调、消防、理石）人民币二十万，这一合同条款明显有失公允，本案华谊酒店并非房屋的产权人，相对于产权人讲，他也是该房屋的承租人，其为满足自己的正常经营需要，装修经营场所及购买必要的经营设施所发生的相关费用应视为其经营成本的投入，该费用不应全部由尹春香承担，且该部分费用所涵盖的装修面积、材料价格标准及实际发生的人工费用都没有标注清楚，该条款显然是利用尹春香对行业知识的欠缺对被告进行诱导，该条款对于尹春香来讲极为不公平，因此，对于该部分诉请，不应保护。原审法院审理查明：2018年11月1日，华谊酒店与尹春香签订《房屋租赁合同》，合同约定由尹春香承租位于长春市西安大路616号国际大厦A座一层房屋，房屋面积300平方米，租期从2018年11月1日至2023年10月30日，第一年租金240,000.00元，按季度付，第二年租金280,000.00元，半年付。同时约定尹春香应支付装修款200,000.00元及水电费。违反合同约定期限支付租金的，应按月租金10%支付滞纳金。合同签订后，华谊酒店将房屋交付给尹春香使用，尹春香仅支付房租80,000.00元，装修费50,000.00元。2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元，2019年5月1日到2020年5月1日租金260,000.00元，以及2020年5月2日到一审庭审结束的租金尹春香均没有给付。经庭审释明，双方均同意租赁合同提前解除。原审法院认为：尹春香、华谊酒店之间是房屋租赁合同关系，在房屋租赁合同关系中，出租方义务是将租赁的房屋交付给承租人使用、收益，承租人的义务是支付租金。华谊酒店为尹春香提供了约定的房屋，就完成了出租合同的义务，尹春香应当按照约定支付房屋租金。尹春香以其没有悬挂牌匾，不能营业的抗辩理由不能成立。一方面，双方在合同中并没有约定华谊酒店有义务为尹春香协调，悬挂牌匾，另一方面是否允许尹春香悬挂牌匾，并非华谊酒店能够决定，其审批权在执法局。因此尹春香以此主张免除交纳租金的义务不能成立。关于华谊酒店将房屋临时借用给其他人和物品丢失的问题，由于尹春香并没有提供证据证明华谊酒店借用给其他用户具体的时间，以及丢失物品的具体价值，故在本案中不能一并解决，对于此问题尹春香可另行主张权利。关于装修费问题，由于双方在合同中约定了装修费问题，并且尹春香也先期给付了50,000.00元装修费，可知尹春香对承担装修费并无异议。但是由于双方提前解除了合同，因此应当扣除尹春香没有使用的期间的装修费。合同约定租赁期间为2018年11月1日到2023年10月30日，租期为五年，截止庭审结束时，华谊酒店使用了出租房屋一年零三个月，按六十个月结算。故尹春香应当承担装修费的四分之一，即50,000.00元。双方约定的违约金过高，应予调整，具体调整为按照尹春香欠付租金的年利率24%计算支付滞纳金。华谊酒店没有提供水电费的证据，对此诉讼请求本院不予支持。对于吉林省疫情一级响应期间的房租约定予以免除。由于2020年1月25日吉林省人民政府启动一级疫情响应，2020年2月26日疫情一级响应结束，因此2020年1月25日到2月26日的房屋租金应当予以免除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十三条的规定，判决如下：一、原告长春市华谊酒店有限公司与被告尹春香签订的房屋租赁合同予以解除，本判决生效后被告立即将租赁的房屋腾空并交还原告；二、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元和2019年5月2日到2020年5月1日的租金247,000.00元（260,000.00元-13,000.00元）；三、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司租金的滞纳金其中2019年2月1日到2019年5月1日的租金40,000.00元，从2019年2月1日开始按照年利率24%计算至给付之日止；2019年5月2日到2020年5月1日的租金247,000.00元，从2019年5月2日开始按照年利率24%计算至给付之日止；四、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司装修费50,000.00元（已经给付）；五、被告尹春香在本判决生效后立即给付原告长春市华谊酒店有限公司2020年5月3日开始至被告迁出租赁房屋时止的租金，该租金按照年租金280,000.00计算；六、驳回原告长春市华谊酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5,297.00元，由被告尹春香负担。宣判后，尹春香不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.华谊酒店单方终止合同，租金不应继续计算。尹春香发现抽屉被撬开、经营物品被搬走后，立即向公安机关报案，公安机关派员随同尹春香来到经营现场时，发现尹春香所购置的高档桌椅板凳等经营物品已经部分被华谊酒店利用、部分被搬到别处。一审中，华谊酒店的代理人承认了搬走上诉人经营物品的事实，并称搬走这些物品是为了替上诉人保管，但由此可见，正是由于华谊酒店的原因，导致尹春香无法继续履行合同。在公安机关派员出现场时，尹春香进行了现场拍摄，从光盘内容可见，华谊酒店已经将租赁给尹春香的场地出租给某服装经销商使用，这可以充分证明华谊酒店不履行租赁合同并单方终止了合同。2.华谊酒店不履行租赁合同并严重违约的事实表现本案当事人双方签订合同后，租赁房屋并没有实际投入使用，对此华谊酒店一方具有不可推卸的责任，一审华谊酒店依据双方尚没有履行的租赁合同提出给付租金、违约金、利息的请求，无事实和法律依据。华谊酒店的违约行为表现为尹春香为经营酒店投入了巨额资金进行了前期的准备工作，由于该租赁房屋不具备经营条件，且华谊酒店未尽到必要的配合义务，致使租赁合同无法履行。另外，无法悬挂牌匾也是酒店无法正常开业的另一个重要原因，一审中已经对此进行了详细的阐述，尽管悬挂牌匾这一事项没有在合同中做出明确约定，但是从行业的经营条件上来看，悬挂牌匾是经营酒店、实现效益的必备条件，华谊酒店以合同对此没有约定来推卸责任，有失常理。3.一审判决房屋租金的计算时间节点完全违背了事实。法院判决尹春香承担2019年2月至2019年5月期间的租金4万，这期间双方的装潢均没有完成，且华谊酒店掌控着经营场地的全部钥匙，华谊酒店要求只有在其装潢完毕后，尹春香才能进场。由于经营场地根本不具备营业的条件和可能，所以华谊酒店主张该期间的房租不应获得支持。另外，一审还判令尹春香承担2019年5月至2020年5月期间的租金24万元，这一判决结果完全不考虑此期间由于被上诉人的原因导致尹春香完全没有进入正常的营业状态，由于上述事项达不到工商行政管理部门的验收标准，使得尹春香根本无法正常营业，且2020年疫情期间，华谊酒店一直关店，受制于此，尹春香客观上也无法营业。一审判决没有考虑华谊酒店的违约事实及必须承担的合同义务，要求尹春香承担该期间的全部租金及滞纳金，显然违背事实、有失公允。综上所述，请求二审人民法院查明事实，发回重审或依法改判，以维护综上所述，请求二审人民法院查明事实，发回重审或依法改判，以维护尹春香的合法权益。华谊酒店二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.《房屋租赁合同》第四条第2款约定：“房租为上打租，提前一个月支付（期间租金不得拖欠，逾期不交，每月按月租金额的标准加收10%的滞纳金，超出10日，甲方有权无条件终止合同，收回房屋使用权）。”2.2019年1月1日，华谊酒店向尹春香出具《收据》，记载收取款项14万元，包括押金3万元，租金6万元，装修金5万元。2019年6月6日，华谊酒店向尹春香出具《收据》，记载收取房租2万元。3.2020年8月19日，华谊酒店擅自将案涉房屋另行借给他人使用。本院认为：1.关于租赁合同效力的问题。尹春香上诉主张案涉房屋因缺少规划手续应为违法建筑，故《房屋租赁合同》无效。虽然华谊酒店未能向法院提供房屋的规划手续，但并无相关行政主管部门认定案涉房屋为违法建筑，亦未因此原因下发过行政处罚，且对违法建筑的认定并非法院职权范畴，故尹春香该上诉主张本院不予支持。2.关于尹春香是否构成违约的问题。依据《房屋租赁合同》的约定，尹春香应按季度向华谊酒店支付租金，但尹春香并未依约履行该义务，其行为构成违约，应承担违约责任。尹春香上诉主张其拒付租金系因华谊酒店存在不让其悬挂牌匾、不配合其办理营业执照、餐厅无法封闭、交付的房屋面积不足、华谊酒店擅自停水停电的情形，但华谊酒店仅为房屋转租方，其对尹春香能否在国际大厦楼外墙处悬挂牌匾并无决定权，此亦非合同约定的出租方义务，故尹春香以华谊酒店不让其悬挂牌匾为由拒付租金，无合同依据。关于尹春香上诉主张的其他理由，因并未提供相关证据证实对方存在违约行为，双方当事人在合同履行过程中交涉时亦从未提及相关情况，故此主张事实依据不足，本院不予支持。3.关于尹春香应付租金的期限及尚欠租金数额的问题。因华谊酒店在2020年8月19日擅自将案涉房屋另行借给他人使用，其行为已经构成对房屋的占有，此时华谊酒店与尹春香的《房屋租赁合同》事实上已经解除，原审判决判令解除《房屋租赁合同》并返还房屋已无必要，应予更正。因《房屋租赁合同》已于2020年8月19日解除，故尹春香应付租金的期限应截至2020年8月19日。关于尚欠的房屋租金数额，2018年11月1日-2019年10月30日的租金为24万元，2019年11月1日至2020年8月19日的租金标准为年28万元，该期间的租金数额为224,000.00元，以上总计租金数额为464,000.00元。原审判决将华谊酒店收取的3万元押金直接抵扣尹春香应付的租金，华谊酒店未提出异议，视为认可。故扣除华谊酒店已收取的11万元租金和押金，尹春香尚欠的租金数额为354,000.00元。尹春香上诉主张应有一个月装修免租期，但该主张与合同约定不符，本院不予支持。尹春香上诉另主张因疫情影响，应免除2020年1月24日至2020年3月19日的租金。疫情虽属不可抗力，但由此造成的损失应由双方当事人基于公平原则分担，因一审判决已基于疫情原因免除了尹春香的一个月租金，故尹春香该上诉主张本院不予支持。4.关于尹春香应如何承担滞纳金的问题。依据《房屋租赁合同》第四条第2款“房租为上打租，提前一个月支付（期间租金不得拖欠，逾期不交，每月按月租金额的标准加收10%的滞纳金”的约定，滞纳金的标准为当月月租金的10%，原审判决认定滞纳金标准为尚欠租金数额的年24%，属认定事实不当，应予更正。因尹春香逾期支付租金，依据上述约定，应向华谊酒店支付滞纳金，每月滞纳金数额为当年月租金标准的10%，对于滞纳金的起算日期，双方当事人对于原审判决认定均未提出异议，本院予以认定。综上，原判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3834号民事判决第四项；二、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3834号民事判决第一项、第五项、第六项；三、变更长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3834号民事判决第二项为上诉人尹春香于本判决生效后立即给付被上诉人长春市华谊酒店有限公司租金354,000.00元；四、变更长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3,834号民事判决第三项为上诉人尹春香于本判决生效后立即给付被上诉人长春市华谊酒店有限公司滞纳金（2019年2月1日到2019年10月30日按照每月2,000.00元计算，2019年11月1日至租金实际给付之日止按照每月2,333.00元计算）；五、驳回被上诉人长春市华谊酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费5,297.00元，由尹春香负担2,760.00元，由华谊酒店负担2,537.00元；二审案件受理费8,988.00元，由尹春香负担4,683.00元，由华谊酒店负担4,305.00元。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二一年二月十九日法官助理 张佳楠书 记 员 宫士杰