上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终440号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘启昱，男，1991年11月7日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：张理雨，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸玉，上海兰迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈皎皎，女，1980年9月22日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周红山，上海市益昌律师事务所律师。上诉人刘启昱因与被上诉人陈皎皎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘启昱上诉请求：撤销一审判决第二项至第五项，依法改判陈皎皎支付押金占用利息（以押金人民币7,500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准，自2019年9月1日起计算至实际返还之日止），并驳回陈皎皎一审全部反诉请求。事实和理由：刘启昱迟延支付租金不存在主观恶意，不应承担违约金。刘启昱已于2019年8月31日履行腾房义务并通知陈皎皎进行验收，逾期交房的原因为陈皎皎怠于履行收房义务，因此逾期交房产生的后果应由陈皎皎承担。鉴于刘启昱并未拒绝归还钥匙，陈皎皎自行更换门锁产生的费用应由陈皎皎承担。陈皎皎并未提供充分证据证明房屋内的微波炉遗失，其要求刘启昱赔偿微波炉损失，缺乏依据。陈皎皎占用刘启昱押金长达15个月之久，应当支付相应利息损失。陈皎皎辩称：刘启昱逾期支付租金是客观事实，其应承担违约责任。双方合同到期终止后，刘启昱故意拖延交房及归还钥匙，应当支付陈皎皎实际收回房屋前的占有使用费。因刘启昱怠于返还房屋，陈皎皎不得不自行开锁收房，由此产生的更换门锁费用应由刘启昱承担。租赁合同附件中写明有微波炉，收房时微波炉遗失，刘启昱应予赔偿。不同意刘启昱的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。刘启昱向一审法院起诉请求：判令陈皎皎退还押金7,500元。一审审理中，刘启昱增加以下诉讼请求：1.判令陈皎皎按照合同赔偿因下水道损坏而造成的麻烦与损失费用7,500元；2.判令陈皎皎支付未按照合同返还押金而产生的资金占用费90,000元（合同约定的逾期罚金为日租金的100%，拖欠12个月，7,500×12）。陈皎皎反诉请求：1.判令刘启昱支付逾期支付租金的违约金78,750元；2.判令刘启昱赔偿更换门锁费用600元、微波炉损失500元；3.判令刘启昱支付2019年9月1日至9月11日期间的房屋使用费5,500元（按照每天500元计算）；4.判令陈皎皎无需退还房屋押金，该部分押金用于冲抵拖欠的违约金和损失。一审法院认定事实如下：陈皎皎系涉案房屋的权利人。刘启昱作为乙方（承租方）与陈皎皎作为甲方（出租方）、中介公司作为丙方（居间方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止。每月租金7,500元，租金以三个月为一期支付，乙方租金提前三日直接或通过丙方向甲方支付（即先付后租），逾期支付的，每逾期一日，乙方应按照当期日租金的100%支付逾期违约金。在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金），租赁保证金（押金）数额为一个月租金，即7,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。物业管理费（若有）由甲方承担。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后七个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。乙方应按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付款项。乙方应在本合同租赁期满后当日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好、房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，相互结清各自应当承担的费用。合同另对其他相关事项进行了约定。此外，上述合同包括四项附件，分别是：家具家电清单、房屋交接书、退租确认书、收款收据。其中，退租确认书双方均未签字。2018年8月21日，陈皎皎出具收款收据，明确收到刘启昱定金（转为押金）7,500元。之后，刘启昱通过银行转账分两次分别向陈皎皎支付租金22,500元、64,786.50元。在租赁期间，涉案房屋存在空调维修问题及水管漏水到楼下的问题，刘启昱与陈皎皎对此均进行了沟通。2019年6月21日，刘启昱妻子颜某微信陈皎皎称，“……首先这个确实是我们的问题没有按时把房租付掉，因为我一直以为我先生有在付……您和中介说的滞纳金按照合同来我们也没有意见”。2019年8月31日，双方及中介人员的微信群聊记录显示：中介人员称“今天把房子的水电煤交割了一下，租客需要给房东441元”，刘启昱方称“ok”。2019年9月7日，双方微信聊天记录显示，刘启昱方微信称“违约金的事情，咱走法律程序，法院怎么判，我们怎么来”“押金的事情，在房子完好的情况下，你是没有权利扣押的”“钥匙我还给你。你什么时候来取，我随时可以给你”。2019年9月9日，刘启昱方通过微信要求陈皎皎尽快来取钥匙，但又称钥匙不会给中介。2019年9月11日，陈皎皎微信称“我舅舅和潘小姐过去了，他们说你没来也没接电话没回微信，你太太说你把钥匙拿走了”。刘启昱回复“哦？是吗？”。一审审理中，陈皎皎提供的和中介人员的微信聊天记录载明，2019年9月12日，中介人员进入涉案房屋，拍摄了房屋内视频，显示微波炉没有了，并且显示更换了房屋大门的锁芯。中介人员称换锁600元。2019年9月21日，陈皎皎通过微信支付了上述款项。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的租赁合同，系刘启昱、陈皎皎自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方租赁合同约定，租赁关系终止时，陈皎皎收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定的由刘启昱承担的费用外，剩余部分无息返还刘启昱。现双方租赁合同已到期终止，陈皎皎应按照合同约定将租赁保证金返还刘启昱。关于陈皎皎要求刘启昱支付逾期支付租金违约金的反诉请求。根据双方合同约定，刘启昱支付租金的方式为三个月为一期支付，每期提前三日支付。从刘启昱实际支付租金的情况看，除第一期租金按时支付外，其余三期租金刘启昱均未按时支付，刘启昱直至2019年6月13日才一次性支付后三期的租金，对此，刘启昱妻子在微信中也同意按照合同约定来支付滞纳金。刘启昱于诉讼中又称其不是故意不支付租金，而是以为其妻子已经支付，陈皎皎提醒后，刘启昱马上支付了全部租金，并据此主张违约金过高，要求调整。一审法院认为，按时支付租金是刘启昱应履行的基本合同义务，刘启昱所称的理由不能作为延期支付租金的合法依据，因此，刘启昱对此应承担违约责任。关于违约金的数额，考虑到刘启昱的主观恶意不大，在陈皎皎提醒后又及时支付完毕，可参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍确定为3,370元。关于陈皎皎要求刘启昱支付换锁费用及微波炉费用的反诉请求。双方未对房屋钥匙进行交接，也未签署退租确认书。庭审中，刘启昱陈述当时的诉求是陈皎皎退还押金，刘启昱交还钥匙。此外，从双方微信聊天记录亦可看出，刘启昱虽然同意退还钥匙，但也一直要求陈皎皎退还押金。一审法院认为，双方租赁合同终止后，承租方有义务将房屋返还出租方，并进行相应的交接。本案中，首先刘启昱有义务将钥匙交还陈皎皎，至于双方关于返还押金的争议，并不影响刘启昱履行返还钥匙的义务，且双方租赁亦通过中介方进行，刘启昱返还钥匙并不存在障碍。现由于刘启昱未能返还钥匙导致陈皎皎重新更换门锁，其费用应由刘启昱承担。关于金额，陈皎皎已实际支付给中介人员，予以确认。至于微波炉的费用，双方租赁合同家具家电附件明确显示有微波炉，作为承租人，刘启昱有义务在租赁合同终止后将附件中的物品返还陈皎皎，同时在返还前亦有保管的义务，虽然刘启昱称其没有搬走微波炉，但从现场视频看，微波炉确已不存在，中介人员亦证明现场不存在微波炉，故酌情判令刘启昱赔偿陈皎皎微波炉费用200元。关于陈皎皎要求刘启昱支付2019年9月1日至2019年9月11日房屋使用费的反诉请求。刘启昱称已在2019年8月31日前搬离了涉案房屋，但由于双方对于退还押金、逾期付款的滞纳金等问题尚存在争议，故并未办理交房手续，刘启昱亦未将房屋钥匙交还陈皎皎，直至2019年9月11日，陈皎皎通过更换门锁方才进入涉案房屋，并予以收回。承租人在房屋租赁合同到期后具有向出租人交付房屋的义务，并且合同也约定了返还房屋应符合正常使用的状态，并经出租方验收认可。即便如刘启昱所称已于租赁合同到期前搬离了涉案房屋，但刘启昱并未履行交房义务，房屋钥匙也未交还陈皎皎，导致陈皎皎只能通过更换门锁的方式进入房屋，故在此之前的房屋使用费刘启昱应予以支付。关于使用费的标准，合同约定为租金的两倍，考虑到双方存在退还押金、支付逾期付款滞纳金等争议，刘启昱可按照合同租金标准向陈皎皎支付房屋使用费，共计2,750元。关于刘启昱在审理中增加的要求陈皎皎赔偿因下水道损坏而造成的损失费用及陈皎皎扣押押金而产生的资金占用费用的诉讼请求，因缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。一审法院审理后于二○二○年十一月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、陈皎皎于判决生效之日起十日内向刘启昱返还房屋押金7,500元；二、刘启昱于判决生效之日起十日内向陈皎皎支付逾期支付租金的违约金3,370元；三、刘启昱于判决生效之日起十日内向陈皎皎支付更换门锁费用600元；四、刘启昱于判决生效之日起十日内向陈皎皎支付微波炉费用200元；五、刘启昱于判决生效之日起十日内向陈皎皎支付2019年9月1日至2019年9月11日的房屋使用费2,750元；六、驳回刘启昱的其余诉讼请求；七、驳回陈皎皎的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，反诉案件受理费减半收取计967元，由刘启昱负担1,200元，由陈皎皎负担967元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方租赁合同于2019年8月31日到期终止，双方均无异议。本案中，双方主要争议在于刘启昱是否应当承担逾期支付租金的违约金，以及合同终止后陈皎皎是否存在怠于受领涉案房屋的问题。关于第一项争议，刘启昱未按时支付租金为双方不争之事实。从双方微信聊天记录来看，刘启昱未按时履行租金支付义务的原因，并非其一审中主张的陈皎皎怠于履行维修义务，且其一方曾明确表示愿意按照合同约定支付违约金。刘启昱于诉讼过程中，以非故意违约为由，主张不应支付违约金，于法无据，系有违诚信，本院难以支持。鉴于双方合同约定，租赁关系终止时，押金可用于抵扣合同约定的由刘启昱承担的费用，在刘启昱不愿承担逾期支付租金的违约责任的情形下，陈皎皎自可根据合同约定以押金抵扣违约金。据此，刘启昱要求陈皎皎支付押金占有期间的利息损失，缺乏依据。关于第二项争议，结合双方陈述及微信聊天记录可知，租赁合同到期后，刘启昱一方明确返还涉案房屋及钥匙，系以陈皎皎返还押金为前提。如上所查，因合同履行过程中，刘启昱存在逾期支付租金的违约行为，陈皎皎依据合同约定可以押金抵扣刘启昱应当承担的违约金，合同到期后，刘启昱无权以押金未返还为由拒绝返还房屋。据此，可以认定系刘启昱怠于履行返还房屋义务而非陈皎皎构成迟延受领。在刘启昱搬离涉案房屋又不向陈皎皎返还的情况下，经沟通无果后，陈皎皎通过重新更换门锁收回房屋，系采用合理方式避免损失扩大，产生的换锁费用应由刘启昱承担，且刘启昱应支付陈皎皎实际收回房屋之前的占有使用费。关于微波炉的费用，合同附件家具家电清单中列明有微波炉，而陈皎皎收回房屋时拍摄的现场视频显示，房屋内微波炉遗失，一审法院据此酌定刘启昱赔偿陈皎皎微波炉费用200元，并无不当。综上所述，刘启昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3,367元，由刘启昱负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十四日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……