西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16404号 原告：西安中新荣景房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码91610136663154959P。法定代表人：杨华，董事长。委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏紫艳，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：吕本贵，男，1985年6月19日出生，汉族，具体住，职不详，户籍住址地福建省周宁县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：北京银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码 91610000671520146H。负责人：沈建峰，行长。委托诉讼代理人：高雅，公司员工，住西安市碑林区。原告西安中新荣景房地产开发有限公司（以下简称中新荣景公司）与被告吕本贵及第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕窈窕、魏紫艳与第三人北京银行委托诉讼代理人高雅到庭参加诉讼，被告吕本贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中新荣景公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方签订的备案登记号Y1206XXXX《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告向原告支付合同解除违约金218365.8元；3、请求法院依法判令被告立即配合原告办理登记号为Y12062186《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；4、请求判令被告和第三人办理中新浐灞半岛XX区X幢X单元XX层XXXX号房的预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续；5、判令被告向原告返还房屋并恢复原状；6、判令被告偿还原告代其向银行偿还的全部按揭贷款共计588417.35元；7、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：其与被告于2012年8月18日，签订《商品房买卖合同》（登记备案号为Y12062186），被告购买其开发的位于西安市未央区浐灞生态区XX大道XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋总价款727886元，首付款227886元，剩余房款50万元以按揭某某支付。被告依约支付首付款后向北京银行申请按揭贷款，其中原告作为保证人为被告承担阶段性连带担保责任。因被告逾期还款，第三人向法院起诉，法院判决被告偿还部分贷款及相应利息，第三人从原告保证金账户扣划51390.8元，并向西安市碑林区人民法院起诉，要求被告偿还借款本息，同时要求原告对被告债务承担连带清偿责任。现原告已向北京银行代偿被告欠款本息。现因被告上述行为违反合同约定，侵害其合法权益，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告吕本贵未到庭答辩。第三人述称，其与原、被告双方于2012年10月16日签订了编号为32001F122393《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称借款合同）约定：被告为购买涉案房屋向其银行申请贷款50万元，借款期限360个月，还款方式为等额本息。同时，该合同及原告提供的担保文件约定原告为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。其银行按约履行了放款义务，但自2016年8月开始，被告未按合同约定履行按期足额还款义务，其多次催要未果，其按约向被告宣布借款合同到期，并向原告宣布保证人履行保证责任通知。2019年4月其银行向西安市碑林区人民法院提起诉讼，经法院审理判令被告向其银行还本付息，原告承担连带清偿责任，现原告已代被告偿还涉案房屋按揭贷款本息，原告有权在承担清偿责任后向被告行使追偿权。原告要求其银行办理涉案房屋抵押登记备案手续，该笔抵押其银行已于2020年10月22日办理了注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告提供如下证据：证据一、（2019）陕0103民初7194号民事判决书、《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1206XXXX）；证据二、中新荣景代偿付款证明、保证金代扣证明、银行结清证明；证据三、追偿通知及邮寄证明。第三人提供如下证据：证据一、《注销抵押通知书》。因被告未到庭，应自行承担举证不能之责任。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12062XXX，约定被告购买原告开发的位于西安市未央区浐灞生态区XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋。建筑面积95.66平方米、总价款727886元，首付款按房款总价31.31%即227886元缴纳，剩余房款50万元以按揭某某被告从北京银行按揭贷款支付。该合同附件五约定：因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，原告有权选择以下方式处理：（1）买受人未能按期足额向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫款项30%的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款30%的违约金。（2）由于买受人原因导致银行解除借款合同的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付合同总价款的30%违约金。2012年10月16日，原告与被告吕本贵及案外人阮某某签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告以上述所购房屋向银行进行抵押，原告对被告上述债务承担提供阶段性连带责任担保。2013年3月28日，被告与第三人办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。贷款后，银行依约向被告放款，被告依约向银行还款，但被告自2016年8月开始逾期还款，经第三人多次催收未果，第三人于2019年4月25日诉至法院，经西安市碑林区法院作出（2019）陕0102民初7194号判决书，内容为：“一、被告吕本贵、阮某某于本判决生效之日起十日内偿还原告北京银行股份有限公司西安分行借款473056.36元、利息及罚息42514.69元，合计515571.05元（截至2018年6月26日）及自2018年6月27日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利；二、被告吕本贵、阮某某于本判决生效之日起十日内支付原告北京银行股份有限公司西安分行律师费3000元；三、被告西安中新荣景房地产开发有限公司对被告吕本贵、阮某某上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告吕本贵、阮某某追偿；四、驳回原告北京银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。”因被告未履行上述判决的金钱给付义务，原告代被告向第三人偿还上述判决款项。现原告诉至法院，诉讼请求如前所述。因被告未到庭致调解不能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人自愿行为，且不违反法律规定，本院予以确认。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告通过诉讼解除与被告于2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》，且本院已依法向被告送达原告的起诉状，原告主张解除合同之请求，符合法律规定，本院应予准许，同时《商品房买卖合同》及《补充协议》一并予以解除。原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》注销手续，系对解除上述合同的延续义务，本院予以支持，被告一并应返还浐灞半岛XXX区第X幢X单元XX层XXXX号商品房。第三人对涉案房屋预抵押登记办理了注销手续，现原告主张被告和第三人办理涉案房屋贷款抵押登记备案证明注销手续，已无事实依据，本院不予支持。因被告未按约向银行支付按揭贷款，被告之行为显系违约，现原告按约要求被告支付违约金，系双方合同约定，本院予以认定。原告与被告及第三人签订的《西安市房地产抵押合同》，系当事人自愿行为，且不违反法律规定，本院予以确认。被告逾期还款，导致原告向第三人承担保证责任。根据原告举证及第三人陈述，可以认定原告代被告垫付贷款的事实。被告应向原告承担违约金，现原告主张被告按购房款的30%支付违约金，该违约金计算基数标准过高，本院予以调整，酌情按总购房款10%计算为宜，即被告支付原告违约金72788.6元。原告作为连带保证人代被告向北京银行偿还剩余按揭贷款本息，原告要求被告偿还代垫向第三人清偿的588417.35元，本院予以支持。原告现要求解除合同，应向被告返还已缴纳购房款，因被告未到庭，就扣除上述违约金及其他费用后，原告返还被告的款项，被告可另案处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告西安中新荣景房地产开发有限公司与被告吕本贵于2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1206XXXX）于本判决生效之日起予以解除；二、被告吕本贵于本判决生效之日起十日内协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司在房管部门办理上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1206XXXX）备案注销手续；三、被告吕本贵于本判决生效之日起十日内向原告返还上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12062186）位于西安市未央区浐灞生态区XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋；四、被告吕本贵于本判决生效之日起十日内支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司代垫清偿款588417.35元；五、被告吕本贵于本判决生效之日起十日内支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司违约金72788.6元；六、驳回原告西安中新荣景房地产开发有限公司其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11867元、保全费4553元、公告费600元（原告均已预交），现由被告吕本贵承担，被告于上述第四项付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   林  娜         二○二○年十二月三十一日 书  记  员   马  楠