上海市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪01民终11969号上诉人（原审原告）：倪明连，男，1956年8月3日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：林连贞，女，1962年6月11日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：潘宸声，男，1973年12月11日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：潘涌声，男，1978年4月10日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：潘晓兵，男，1980年11月9日生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：周鹄，男，1981年8月20日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：周蓉蓉，女，1958年4月7日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：潘钢声，男，1975年3月6日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：潘雪平，男，1979年3月3日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：倪炳连，男，1952年8月10日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：倪笑蓉，女，1985年3月24日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：倪连珠，女，1964年6月11日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：倪晓荷，女，1981年1月3日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：周万明，男，1959年11月12日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：陈胜南，男，1966年2月20日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：陈辉，男，1974年2月3日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：林钿，男，1978年4月11日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：倪文婕（曾用名倪文叶），女，1983年2月6日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：吴素梅，女，1979年9月26日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：何笑萍，女，1984年3月13日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：郭庆仪，男，1977年9月12日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：林野，男，1963年8月31日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：吴建胜，男，1973年9月25日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：潘一中，男，1976年4月21日生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：叶敏，男，1978年7月8日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：赵海凡，男，1980年9月28日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：叶克照，男，1968年12月27日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：王小虎，男，1962年10月25日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：项光通，男，1967年9月5日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：何长忠，男，1959年9月24日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：章玉聪，男，1963年1月6日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：项进博，男，1979年11月4日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：裴海峰，上海市金茂律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：李星晨，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海民航置业有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路18号。法定代表人：朱传武，董事长。委托诉讼代理人：张占平，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。原审原告：王玉弟，女，1979年10月13日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。原审原告：项娟芬，女，1974年3月24日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。原审原告：陈继昶，男，1983年11月22日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。原审原告：陈继光，男，1982年4月12日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区。上诉人倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博（以下简称倪明连等32人）因与被上诉人上海民航置业有限公司（以下简称民航公司）、原审原告王玉弟、项娟芬、陈继昶、陈继光房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初71763号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪明连等32人上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证的违约金人民币14,909,965.40元。事实与理由：第一，租赁合同以及租赁协议书中确定出租的租赁部位为避难层，被上诉人规避消防法29条的规定出租，该租赁协议书应属无效，一审未核查该节事实，错误得出租赁部位为“出顶一及出顶二”，并基于该错误的事实认定租赁合同以及租赁协议书合法有效。第二，案外人温州XX集团有限公司（以下简称XX集团）在租赁合同及租赁协议书中具有双重身份，既代表XX集团自身，又是上诉人的代理人，如被上诉人无故单方解约，XX集团有重新提起追索的权利，上诉人也有权重新提起追索。一审认为上诉人无权追索，系对租赁协议书2.2条的错误理解。第三，租赁协议书2.1条明确约定只有在租赁合同正常终止时，购房合同的所有事项以及装修费抵销才视为全部了结。现被上诉人无故解除租赁合同及租赁协议书，上诉人有权追索逾期办理大产证的违约责任。第四，XX集团的转租，被上诉人是默认的。次承租人每月物业费和水电费的发票均是由被上诉人开具，被上诉人明知XX集团转租而不提异议，视为默认。被上诉人辩称：第一，避难层和出顶层是分开单列的，被上诉人出租的房屋类型是会所，上诉人认为出租的房屋是避难层没有依据。第二，案涉的购房合同是由XX集团预定一批房屋，之后寻找买受人，该合同仅是意向合同，不是真正意义上的买卖合同。补充协议约定，逾期办理大产证的违约责任仅针对1,784.22平方米。第三，租赁合同和租赁协议书仅约束XX集团和被上诉人，被上诉人将物业出租给XX集团，一并解决XX集团的装修以及和所有上诉人之间买卖合同的事宜。租赁合同的争议和上诉人无关，只有XX集团享有追索权。上诉人自2004年开始出租物业，收取租金，并无损失。第四，被上诉人并未无故解除租赁合同，XX集团擅自将承租物业转租他人，被上诉人有权解除租赁合同，XX集团无权追索。倪明连等人向一审法院起诉请求：1.判令民航公司支付逾期办理大产证的违约金人民币14,909,965.40元（以总房款66,980,976.50元为基数，按照每日万分之2.1标准计算自2005年12月31日起至2008年11月24日止，共计1,060天，66,980,976.50元=9,370元/每平方米X7,148.45平方米）；2.判令民航公司赔偿逾期支付违约金的利息损失（以14,909,965.40元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率3.25%计算自2008年11月25日起至实际清偿之日止）。一审法院认定事实如下：2002年12月25日，民航公司为甲方，倪明连、周某、章某1为乙方，签订购房协议，约定：“一、乙方倪明连、周某、章某1等自然人购置甲方座落于在XX路XX号“浦东XX大厦”商住两用房26层-38层的51%。乙方保证其他自然人均确认本协议和投资协议条款为购房的前提。二、购房面积约7,938平方米，（建筑面积，毛坯房。乙方所购房屋的面积以房产管理部门实际测量面积为准。）购房价格为美金1,132元/平方米。……六、购房区域位26层-38层的51%。购房程序为：本协议签订后十天内乙方付给甲方定金500万元人民币；待银行完备必要程序后，按房地产有关法律规定，签订商品房预售合同，70%的房屋按银行规定的付款条件申请按揭贷款，30%现房按一次性付款方式购置。”协议尾部乙方有倪明连签名并盖XX集团公章。2005年9月15日，民航公司为甲方，倪明连、周某、章某1（XX集团）为乙方，签订购房协议补充条款，约定就乙方履行购房协议购买剩余的1,784.22平方米建筑面积商住商品房事宜达成一致意见：“一、乙方应于2005年9月28日前办理购房手续并一次性支付全额购房款，房价按原协议预定价格执行。若乙方逾期未办理购房手续或未一次性支付全额购房款，则视同乙方自动放弃前述房屋购买权。届时，乙方同意按照乙方实际购买公寓面积占全部公寓面积的比例变更其持有上海A酒店公寓管理有限公司的股权。二、甲方承诺于2005年12月30日之前办理完房产初始登记手续，并取得新建商品房房地产权证（大产权）。甲方若逾期取得房地产初始证（大产权）的，应根据购房款总额并按照中国人民银行的日息万分之2.1向乙方支付逾期违约金，直至取得房地产权证（大产权）止……”合同尾部乙方有倪明连、周某、章某1签名并盖XX集团公章。2006年1月2日，上海市浦东新区房地产测绘中心出具房屋土地权属调查报告，XX路XX号房屋累计建筑面积67,750.15平方米，其中包括1-16层建筑面积27,272.77平方米，17-25层建筑面积11,802.15平方米，26-38层建筑面积14,035.77平方米，避难层（一）建筑面积754.36平方米，避难层（二）建筑面积930.42平方米，避难层（三）建筑面积704.43平方米，出顶1-3层建筑面积933.21平方米等。2008年11月24日，XX路XX号建筑面积67,750.15平方米房屋被核准登记在民航公司名下。2009年7月，包括倪明连等32人、王玉弟、项娟芬、陈继昶、陈继光在内以及胡某、唐某、章某2出具授权委托书，“就浦东XX大厦租赁合同、协议书（09年7月日签约，共两份）条款约定涉及丙方全体人员（小业主）的权利与义务，决定全部委托给中城建设集团倪明连先生”。2009年8月12日，民航公司为甲方（出租方），XX集团为乙方（承租方），签订《浦东XX大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将上海市XX路XX号XX大厦出顶一（即39层）建筑面积为549.47平方米、出顶二（即40层）建筑面积191.87平方米，合计建筑面积741.34平方米出租给乙方做办公使用，租赁期限为12年，自双方交付日起。第7.4条约定，租赁期内乙方不得将该租赁单元转租给第三方。第13.2条约定，租赁期内，乙方如违反本合同第6、7、11条规定的，甲方有权提出书面警示，如乙方执意多次违反上述规定，甲方有权终止合同。乙方无权在提起任何其它相关事宜。同日，民航公司为甲方，XX集团为乙方，倪明连及其五名购房合伙人为丙方，签订《浦东XX大厦30-40楼场地租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），明确甲方为上海浦东新区新金桥路“浦东XX大厦”唯一的房地产开发商；乙方为上海“浦东XX大厦”39、40层会所的承租人、系丙方在“浦东XX大厦”公寓式酒店的物业收益代理人，是丙方购房合同（协议）确认、变更相关事项的代理人，并持有授权委托书；丙方系“浦东XX大厦”部分公寓式酒店之业主。第2.1条约定，乙方、丙方同意自签订“浦东XX大厦租赁合同（39、40层）”之日起至合同正常终止时止（不可抗力除外），该“浦东XX大厦”39、40、41层乙方已投入之装修费视为抵消；同时，甲、丙方所签订的公寓式酒店原购房合同（协议）及2005年9月15日所签购房补充条款所涉及的所有事项均视为已妥善处置，无任何未尽事宜，并授权乙方签署有关文件。第2.2条约定，甲方若无故单方于“浦东XX大厦租赁合同（39、40层）”有效期内解除合同，则乙方对2.1条视为无效，并有重新提起追索的权利。2012年3月10日，民航公司为甲方，XX集团上海分公司为乙方，签订关于三十九、四十层使用面积的确认，确认乙方租用甲方位于上海市浦东新区XX路XX号XX大厦出顶一（即39层）建筑面积为549.47平方米、出顶二（即40层）建筑面积191.87平方米，合计建筑面积741.34平方米，并明确2009年11月2日为双方浦东XX大厦租赁合同起始日等。2016年4月，民航公司向XX集团寄送关于终止《租赁合同》及《租赁协议书》的通知；民航公司亦通过微信向倪明连发送该通知。2017年3月6日，上海XX公司向民航公司出具告知，表示其原在XX大厦XX楼，39楼，40楼办公，根据民航公司要求现已搬迁完毕；同日上海A有限公司出具上海XX大厦39-40层移交说明，表示其原租用的上海XX大厦39-40层，由于民航公司多次催搬，不能办公，故提前终止使用，于2017年3月6日搬出清场。倪明连等人表示，租赁的39-40层房屋自2011年或2012年起开始转租，由实际承租人交付物业管理费等，并提交上海民航置业有限公司浦东D酒店向实际承租人上海A有限公司开具的相应发票。民航公司确认叶敏、叶克照、潘一中、潘雪平、潘钢声、潘涌声、潘宸声、潘晓兵、倪晓荷、倪笑蓉、倪连珠、倪炳连、林连贞、林钿、林野、王玉弟、王小虎、项进博、项娟芬、项光通、周鹄、周蓉蓉、周万明、陈继昶、陈辉、陈胜南、陈继光、吴建胜、吴素梅、郭庆仪、何长忠、何笑萍、章玉聪、赵海凡及倪文叶于2003年10月与民航公司签订相应XX大厦35套房屋上海市商品房预售合同；林连贞、倪明连以及胡某、唐玉贞于2009年9月与民航公司就XX大厦18套房屋签订上海市商品房出售合同；上述购房人已按照合同金额付清房款并已取得相应房屋的上海市房地产权证。2019年3月26日，唐某及胡某分别向一审法院出具声明书，表示就倪明连等诉收上海B有限公司房屋买卖合同纠纷，其不参与诉讼过程，自愿放弃其在该案中涉及的全部权益。一审法院认为，1、就原告主体问题。购房协议、购房协议补充条款系当事人真实意思表示，合法有效。倪明连等人系根据购房协议与购房协议补充条款与民航公司签订出售合同或预售合同、支付房款并取得房地产权证的业主；XX集团虽在购房协议及购房补充条款上盖章，但购房协议上明确系自然人购置房屋，同时2009年8月12日《租赁协议书》上明确XX集团系丙方亦即倪明连等浦东XX大厦丙方公寓式酒店业主的物业收益代理人，系各自然人购房合同（协议）确认、变更相关事项的代理人，故一审法院采信倪明连等人的陈述，对民航公司提出的原告主体异议，不予采信。本案中，部分原告系一审法院依法追加，其中唐某、胡某向一审法院明确放弃权利，不参加本案诉讼，故一审法院未将其列为原告；王玉弟、项娟芬、陈继昶、陈继光经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未向法院明确放弃相关诉讼权利，一审法院依法缺席审理。2、关于《租赁合同》及《租赁协议书》的效力问题。倪明连等人提出租赁合同租赁部位系房屋土地权属调查报告书上明确的避难层，故针对避难层签订的租赁合同及场地租赁协议应属无效。一审法院经审查，民航公司与XX集团签订的租赁合同明确租赁部位为出顶一及出顶二，而并非倪明连等人所提出的避难层，倪明连等人提出的合同无效理由，一审法院不予采信。租赁合同及场地租赁协议书系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。3、倪明连等人的诉讼主张。2009年8月12日《租赁协议书》明确乙方为XX集团，倪明连等人认为乙方亦包括各倪明连等人，但并未提供证据，故对倪明连等人该陈述，一审法院不予采信。根据场地租赁协议，协议签订后甲、丙方所签订的公寓式酒店原购房合同（协议）及2005年9月15日所签购房补充条款所涉事项均视为已妥善处置，无任何未尽事宜，故可认定购房合同及补充条款双方已了结，再无纠纷。而场地租赁协议书第2.2条约定，甲方（即民航公司）若无故单方于“浦东XX大厦租赁合同（39、40层）”有效期内解除合同，则乙方（即XX集团）对2.1条视为无效，并有重新提起追索的权利，该约定仅能理解为发生约定情形时，2.1条对XX集团不再有效，XX集团可就2.1条涉及的装修抵销问题再行追索，而倪明连等人作为丙方无权依据该条款再向民航公司主张基于购房合同补充条款约定的逾期办理大产证的违约金。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二〇二〇年五月二十七日作出判决：驳回倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博、王玉弟、项娟芬、陈继昶、陈继光的全部诉讼请求。案件受理费112,926元，公告费1,080元，均由倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，倪明连等人及XX集团与民航公司签署的购房协议以及补充条款系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定应为有效。购房协议及补充条款明确“乙方（倪明连方）保证其他自然人均以确认本协议和投资协议条款为购房的前提”，约定倪明连等自然人欲购买的房屋楼层、面积以及单价。后上诉人分别与民航公司签订若干份商品房预售合同，与民航公司独立建立房屋买卖合同关系。本院认为，上诉人与民航公司的商品房预售合同签订在后，如各上诉人认为民航公司存在违约行为，应根据商品房预售合同关系及相关法律规定寻求救济。综上，倪明连等上诉人依据其与民航公司签订的购房协议及补充条款提起本案主张，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项，裁定如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初71763号民事判决；二、驳回倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博、王玉弟、项娟芬、陈继昶、陈继光的起诉。一审案件受理费112,926元，退还倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博。公告费1,080元，由倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博负担。上诉人倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博预交的二审案件受理费111,259元予以退还。公告费1,200元，由倪明连、林连贞、潘宸声、潘涌声、潘晓兵、周鹄、周蓉蓉、潘钢声、潘雪平、倪炳连、倪笑蓉、倪连珠、倪晓荷、周万明、陈胜南、陈辉、林钿、倪文婕、吴素梅、何笑萍、郭庆仪、林野、吴建胜、潘一中、叶敏、赵海凡、叶克照、王小虎、项光通、何长忠、章玉聪、项进博负担。本裁定为终审裁定。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二一年二月二十五日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……