宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终86号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司。负责人：张东，该支行行长。委托诉讼代理人：赵某某。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈海燕，女。被上诉人(原审被告）:马向东，男。上诉人中国工商银行股份有限公司青铜峡支行（以下简称工行青铜峡支行）因与被上诉人陈海燕、马向东房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工行青铜峡支行的委托诉讼代理人赵海龙、被上诉人陈海燕到庭参加诉讼，被上诉人马向东经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行青铜峡支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈海燕的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈海燕承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审判决认定工行青铜峡支行退还陈海燕购房款并出具收条一张，视为陈海燕将案涉房屋出售给了工行青铜峡支行错误。工行青铜峡支行并未购买陈海燕的住房。1.本案基本的事实是工行青铜峡支行为出售坐落于青铜峡镇新民区原工商银行储蓄所营业楼，而案涉房屋包含在营业楼之中，为便于整体出售青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼，工行青铜峡支行以中间人的身份将陈海燕的住宅出售给马向东，陈海燕、马向东自愿签订《房地产买卖契约》。2.工行青铜峡支行退还陈海燕购房款是由于工行青铜峡支行在拍卖青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼之前，马向东已向工行青铜峡支行表示购买青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼，而陈海燕自愿出售案涉住宅，马向东有意购买，为了便于拍卖，工行青铜峡支行提供《房地产买卖契约》陈海燕与马向东自愿签订，陈海燕马向东不认识，没有对房屋买卖事项进行协商并不影响《房地产买卖契约》的合法、有效。出售、购买是双方真实的意思表示、房屋价款是通过工行青铜峡支行协商议定数额，签定买卖契约时陈海燕、马向东做为具有完全民事行为能力人自愿签字确认，且已实际将案涉房屋交付。案涉房屋马向东通过拍卖的方式取得了所有权，只是未办理变更登记。3.关于支付购房款的事实，从表面看是工行青铜峡支行支付了陈海燕的房款11170.22元，而实际是马向东将房款交给工行青铜峡支行，由工行青铜峡支行代为支付，这一事实通过马向东将涉案房屋出售给李文军即可证实。二、案涉房屋与青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼整体出售给了马向东，办理变更登记应当分开进行，根据本案的事实可认定为陈海燕、马向东之间关于涉案房屋买卖合同有效，办理产权变更登记也只能是由陈海燕协助马向东办理，关于办理房产变更的登记与工行青铜峡支行无关，且涉案房产根本无需办理在工行青铜峡支行名下。三、一审判决陈海燕协助办理青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼的过户明显错误。1.陈海燕只对涉案302号住宅有主张权，对青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼的变更登记无权主张；2.青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼在工行青铜峡支行名下，该营业楼拍卖后马向东一直未主张变更登记。综上，请求改判驳回陈海燕的诉请。陈海燕辩称，不同意工行青铜峡支行的上诉请求，一审判决认定事实清楚。陈海燕的丈夫陈克与工行青铜峡支行签订商品房屋合同后，2004年因病去世。2005年8月29日工行青铜峡支行解除与陈克签订的房屋买卖合同。当时合同签订价款是11170.22元，工行青铜峡支行将案涉款如数退还给陈海燕，陈海燕给工行青铜峡支行出具收据，工行青铜峡支行同时收回房产证。2019年夏天的时候，陈海燕到工行青铜峡支行打了借条借出房产证。陈海燕请求工行青铜峡支行将房屋过户到工行青铜峡支行名下，但是陈海燕多次去找，工行青铜峡支行都推诿。陈海燕不认识马向东，与马向东签订的买卖合同无效，并不是陈海燕把房子卖给马向东的，而是工行青铜峡支行将房产证收回后将房款退回陈海燕，工行青铜峡支行将整栋楼卖给马向东，不是以陈海燕个人的名义卖给马向东，房屋应该过户给工行青铜峡支行。陈海燕与工行青铜峡支行都去过房管局，房管局明确答复不能过户给个人，只能过户到工行青铜峡支行名下，之后工行青铜峡支行再过户给马向东。马向东未出庭亦未提交书面答辩意见。陈海燕向一审法院起诉请求：1.依法解除陈海燕丈夫陈克与工行青铜峡支行签订的商品房买卖合同，判令工行青铜峡支行将青铜峡镇原工行储蓄所营业及住宅楼302号住宅房过户到工行青铜峡支行名下；2.判令工行青铜峡支行赔偿陈海燕经济损失1300元；3.本案诉讼费由工行青铜峡支行负担。一审法院认定事实：陈海燕的丈夫陈克（2004年11月去世）原系工行青铜峡支行青铜峡铝厂分理处职工。1997年3月14日根据房改政策购买了工行青铜峡支行位于青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅，建筑面积55.61平米，交纳购房款11170.22元。1998年12月24日，陈克与工行青铜峡支行签订《青铜峡市城镇公有住房买卖合同》，1999年1月11日办理了房屋产权证，证号为青房权证青镇字第房改售字00103号，房屋所有权人为陈克。2005年5月8日，工行青铜峡支行委托银川正大房地产评估事务所对青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼的房产进行评估。2005年5月16日，宁夏正大拍卖行在新消息报上登载拍卖公告，对包括青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼在内的8处房产进行拍卖。2005年7月22日，银川正大房地产评估事务所出具房地产估价报告，青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼的房产评估总价格为48800元。2005年8月29日，工行青铜峡支行退还陈海燕购房款11170.22元，陈海燕给工行青铜峡支行出具收条1张，内容为“今收到工行青铜峡市支行退陈克住宅处置房屋款¥壹万壹仟壹佰柒拾元贰角贰分（11170.22）。收款人：陈海燕。2005.8.29”。同日，工行青铜峡支行还让陈海燕在其提供的《房地产买卖契约》签名。该契约载明：甲方（卖方）陈海燕自愿将坐落在青镇新民区的房地产（建筑面积55.61平方米）出售给乙方（买方马向东），甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹万壹仟壹佰柒拾元贰角贰分，乙方于2005年8月29日前付清，甲方于2005年8月29日将房屋交付给乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自负担，在履行中若发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成任何一方可向青铜峡房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。后工行青铜峡支行又让马向东在该《房地产买卖契约》上乙方（买方）处签名。并从陈海燕处收回青房权证青镇字第房改售字00103号房屋产权证，保管至今。2005年9月2日，马向东通过竞拍，以56300元竞得青铜峡镇原工商银行储蓄所营业楼。当日，马向东与宁夏正大拍卖行签订了拍卖成交确认书，与工行青铜峡支行签订《房屋出售协议》，内容为“一、甲方（中国工商银行青铜峡市支行）将其坐落在青镇新民区原工行铝厂办青镇储蓄所营业楼出售给乙方（马向东），同时，乙方对甲方出售房屋已作详尽了解，愿以现有状况购买；二、房屋出售价共计人民币伍万陆仟叁佰元整（不含地价）；三、购房款由乙方在本协议签订之日前以现金方式一次性交清；四、甲方在收到全部房款后，对第一条中所列房产交付乙方，并向乙方提供办理产权变更过户手续所需的证件资料，但办理上述手续时除房产交易所涉及的销售不动产税由甲方承担。非其他甲方不出具任何发票，一切税费由乙方承担（包括土地出让金，办证费等）；五、对第一条中所列房产所占用土地不作交易（面积728.5平方米）。四至为：东至工行家属院，西至安装处新民区街道，南至青铜峡石街，北至安装处家属院（后附营业用房平面图和土地使用平面图）；六、从乙方取得房屋产权之日起，与该房屋相关的一切费用由乙方承担，水、电由乙方向供水、供电单位申请转户，转户期间因乙方使用而发生的尚挂在甲方名下的水电费由乙方承担；七、房屋所有权转让乙方后，乙方必须对房产、土地使用权办理过户手续，因过户而发生的一切费用（包括过户手续费、土地出让金等费用）均由乙方承担；八、本协议经甲、乙双方签字、盖章并经公证部门公证后生效；九、本协议生效后，乙方承担与该房产有关的一切风险。”2007年2月21日，马向东又以83000元将竞得的房屋出售给李文军。上述房屋一直未办理过户手续。一审法院认为，陈海燕与马向东并不认识，也未就青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅房的买卖事宜进行过协商，马向东也未给陈海燕支付过购房款，陈海燕及马向东分别在工行青铜峡支行提供的《房地产买卖契约》上签名，不是陈海燕和马向东真实意思表示，该《房地产买卖契约》无效。工行青铜峡支行退还陈海燕住宅处置房屋款11170.22元，并从陈海燕处收回青房权证青镇字第房改售字00103号房屋产权证，应视为陈海燕将青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅房出售给了工行青铜峡支行。故陈海燕要求将青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅房过户到工行青铜峡支行名下的诉讼请求成立，一审法院予以支持，应交纳的税费、土地出让金及过户的其他费用由工行青铜峡支行负担。陈海燕出售自己其他房屋交纳的税费1300元不应由工行青铜峡支行负担，其该项诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈海燕协助工行青铜峡支行于判决生效之日起30日内将青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅房过户到工行青铜峡支行名下，应交纳的税费、土地出让金及过户的其他费用由工行青铜峡支行负担；二、驳回陈海燕的其他诉讼请求。案件受理费200元，由工行青铜峡支行负担。二审中，当事人均未提交证据。一审审理查明的事实有相应证据证实，本院予以认定。本院认为，根据本案查明的事实，马向东与陈海燕均陈述互不相识，双方并未就案涉房屋的买卖事宜进行协商，而工行青铜峡支行为了拍卖青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼，让陈海燕与马向东签订案涉房屋《房地产买卖契约》，工行青铜峡支行退还陈海燕房款，并收回案涉房屋产权证由工行青铜峡支行保管，后工行青铜峡支行将包含案涉青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅在内的整栋楼拍卖给马向东。据此，青铜峡镇原工商银行储蓄所营业及住宅楼302号住宅实际由工行青铜峡支行进行处分，陈海燕主张工行青铜峡支行将案涉房屋过户至工行青铜峡支行名下的诉请成立，一审判决并无不当。工行青铜峡支行主张其只是中间人，案涉房屋实际由陈海燕出售给马向东的上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人工行青铜峡支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人中国工商银行有限公司青铜峡支行负担。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二一年二月七日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。