山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终460号上诉人（原审被告）：林涛，男，1967年10月16日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：于啸金，山东伟祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：白午阳，山东伟祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼三楼304-309号，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，该公司员工。上诉人林涛因物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林涛上诉请求：1、撤销济宁市究州区人民法院(2020)鲁0812民初3089号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审认定事实不清，适用法律错误，理由如下：本案中的《物业服务合同》不是由上诉人等业主或建设单位与被上诉人签订，济宁军分区充州干休所也不是建设单位，案涉《物业服务合同》也不属于前期物业服务合同，被上诉人应当向《物业服务合同》的签订主体主张物业服务费；本案应当适用《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”之规定。一、案涉《物业服务合同》的签订主体系被上诉人(乙方)与济宁军分区充州干休所、山东民祥房地产开发有限公司(甲方)，上诉人未授权或委托前述单位代其与本案被上诉人签订物业服务合同，合同中所约定的义务不能对上诉人产生法律效力。济宁军分区充州干休所也不是案涉物业的建设单位，无权签订前期物业服务合同。被上诉人提供的《物业服务合同》所约定权利义务不能对上诉人产生法律和事实上的约束。二、被上诉人应当向《物业服务合同》的签订主体主张物业服务费。济宁军分区充州干休所及山东民祥房地产开发公司，做为独立存在的单位，具备民事主体资格，其与被上诉人签订物业服务合同，即应当由该两家单位享有合同权利并承担合同义务。根据《物业服务合同》第三条：“本合同签订前，乙方应先行支付贰万元保证金，交至干休所财务办，待双方合同到期后，且交接清楚时如数返还”约定证实，接受被上诉人物业服务的主体为济宁军分区充州干休所，所以合同中才会约定由被上诉人向干休所交纳履约保证金。三、济宁军分区究州干休所不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的建设单位，案涉《物业服务合同》更不属于前期物业服务合同.其与被上诉人签订的《物业服务合同》更符合《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人腹行债务的……”的法律规定。因此在本案中，系由济宁军分区充州干休所与被上诉人约定，由被上诉人履行物业服务义务。根据被上诉人一审中提交的诉状自认及《物业服务合同》中约定的内容：“被上诉人系为济宁军分区充州干休所提供物业服务”、“受益人为物业的全体业主和物业使用人”，更能证实被上诉人系接受济宁军分区充州干休所委托，为上诉人等业主提供物业服务的客观事实，根据合同中对业主及全体使用人称为“受益人”的描述，也能证实上诉人在本案中不应当承担支付物业服务费的义务。综合上述意见，上诉人认为一审法院认定事实不清及适用法律错误，敬请二审法院予撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉求。山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业）答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人，维持原判。山东伟琦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费2391.77元。一审法院认定事实，济宁军分区兖州干休所现为兖州金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及民祥房地产公司开发建造的。原告伟琦物业与兖州干休所、民祥房地产公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓（无电梯）按每月每平方米0.45元收取，多层公寓（有电梯）按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层（6层以下含6层）按每月每平方米1元收取；3、小高层（7层以上含7层）按每月每平方米1.1元收取。同时约定物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，原告又继续为金阁花园小区提供物业服务至今。被告林涛系该小区2号楼1单元402室的业主，其房产建筑面积为143.65平方米，自2017年8月1日至2020年8月31日，林涛应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为2391.77元（0.45元×143.65平方米×37个月）。林涛没有交纳该物业费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，案外人兖州干休所、民祥房地产公司作为建设单位，依法与伟琦物业签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。伟琦物业按照合同约定向林涛提供了物业管理服务，林涛亦应按合同约定交纳物业管理服务费。伟琦物业要求林涛支付自2017年8月1日起至2020年8月31日的物业管理服务费2391.77元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告林涛于本判决生效后十日内给付原告山东伟琦物业服务有限公司物业费2391.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告林涛负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，济宁军分区兖州干休所现为兖州金阁花园小区，林涛系该小区2号楼1单元402室的业主，该小区系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及民祥房地产公司开发建造。兖州干休所、民祥房地产公司作为建设单位，依法与伟琦物业签订的前期物业服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，伟琦物业按照物业合同约定向林涛提供了物业管理服务，林涛亦应按合同约定交纳物业管理服务费。综上所述，上诉人林涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林涛负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二一年二月七日书记员  李梦琦