河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民终1253号 上诉人（原审原告、案外人）：郑州康之佳商贸有限公司。住所地：郑州市文化路6号院豫港企业办公楼6层607号。统一社会信用代码证××。 法定代表人：黄正华，该公司经理。 委托诉讼代理人：李智,河南荟智源策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛立新,河南善德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：常彦兵，男，汉族，1976年10月2日出生，住址：河南省扶沟县。 委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡龙，河南经东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑州市配套建设股份有限公司。住所地：郑州市管城区商埠新村5号楼。 法定代表人：康建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋俊萍,河南普丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钰，河南普丰律师事务所实习律师。 上诉人郑州康之佳商贸有限公司（以下简称康之佳公司）因与被上诉人郑州市配套建设股份有限公司（以下简称郑州市配套公司）、常彦兵案外人执行异议之诉一案，不服郑州市中级人民法院（2020）豫01民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康之佳公司的委托诉讼代理人李智、毛立新，被上诉人常彦兵及其委托诉讼代理人蒋新年、孟凡龙，被上诉人郑州市配套公司的委托诉讼代理人宋俊萍，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 康之佳公司上诉请求：1．请求依法撤销郑州市中级人民法院（2020）豫01民初700号民事判决书，改判：中止对位于郑州市管城回族区××街××街××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋的执行,解除对上述房屋的查封及租赁款的冻结、提取，确认上述房屋归康之佳公司所有。2．请求依法改判被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原审认定事实错误，康之佳公司有对案涉房屋排除执行的事实依据。2016年9月1日，被上诉人常彦兵因民间借贷纠纷申请执行郑州市配套公司，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01执1091号执行裁定书，于2016年12月7日轮候查封了案涉房屋，并冻结、提取了房屋租赁价款，拟对房屋进行评估、拍卖。但上述房屋在轮候查封前，即2011年9月29日，康之佳公司已在郑州市中级人民法院首封案件执行时购买，并在签订书面买卖合同后，对房屋进行修建、装饰、实际占用使用。康之佳公司应支付的到期房款，已经法院许可向首封案件和郑州市配套公司履行完毕。在签订买卖合同后，因首封案件当事人之间存在执行款金额争议，小部分到期尾款无法支付、且房屋尚未建成等因素，妨碍房屋所有权登记办理，康之佳公司并没有过错。现首封案件已结案，未到期尾款康之佳公司也可按照人民法院的要求交付执行。2、原审适用法律错误，案涉房屋排除执行的法律依据充分。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，康之佳公司在常彦兵执行案件轮候查封前，已经与被执行人签订了书面买卖合同，并实际修建、装饰、占有房屋，且经首封案件许可支付了到期房款，未到期房款也可按照人民法院的要求交付执行，康之佳公司已具备足以排除对上述房产执行的权利，应当中止对涉案房产的执行。综上，因本案轮候查封转为正式查封后，影响了案涉房屋权属登记的办理，且对涉案房屋评估、拍卖等行为侵害了康之佳公司权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当排除对涉案房屋的强制执行，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 常彦兵辩称，康之佳公司的上诉依法不能排除法院的强制执行，其上诉理由不成立，请求予以驳回。 1、康之佳公司不具有排除法院执行的事实和证据，其上诉理由不能成立。康之佳公司在法院查封后，与郑州市配套公司签订合同转移查封财产，因违法而无效。 2、康之佳公司没有在法院查封前合法占有案涉标的物。 郑州市中级人民法院2005年4月28日查封郑州市配套公司商埠城综合楼（案涉标的物），而康之佳公司成立于2011年9月7日。其不可能在法院查封前合法、合理的占有案涉标的物。 3、至今还没有支付完购房款。按照法律规定可以提存，康之佳公司却没有进行提存。 4、因为至今法院没有解除查封，康之佳公司不可能办理案涉标的物的不动产的过户登记，其自身存在过错。 综上，康之佳公司不具有排除强制执行的事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。 郑州市配套公司答辩称，一审判决认定事实错误，适用法律不当。康之佳公司的上诉请求有事实依据和法律依据，请求依法判决解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2011年9月29日，郑州市配套公司与康之佳公司签订了三份商品房买卖合同（合同编号为【ＧＦ-2000-0171】），将位于郑州市管城回族区××街××街××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋出售给康之佳公司。因当时郑州市配套公司与他人有债务纠纷，为不耽误工期使工程尽快完工，也为了尽早偿还债务，故而与康之佳公司约定由其代付各种款项。截止目前，康之佳公司为郑州市配套公司代付款项共计14700676元，目前尚有少量尾款未支付，郑州市配套公司于2012年将涉案房屋交付康之佳公司占有使用。 综上，康之佳公司在签订商品房买卖合同后履行了付款义务，并实际占有了房屋。因郑州市配套公司的债务对上述房屋进行查封、拍卖没有法律依据。 康之佳公司向一审法院提出诉讼请求:1、中止对位于郑州市管城回族区××街××街××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋的执行,解除对上述房屋的查封及租赁款的冻结、提取;2、确认位于郑州市管城回族区××街××街××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋归康之佳公司所有;3、本案诉讼费用由常彦兵承担。 一审法院认定事实：常彦兵、白冰诉康建新、郑州市配套公司民间借贷纠纷一案,郑州市中级人民法院于2015年12月20日作出（2012）郑民一初字第12号民事判决,判令郑州市配套公司偿还常彦兵借款本金1380万元,并支付利息479.55万元,共计1859.55万元,案件受理费1333373元,由郑州市配套公司负担。康建新、郑州市配套公司提起上诉,河南省高级人民法院于2016年6月2日作出（2016）豫民终666号民事裁定,按康建新、郑州市配套公司自动撤回上诉处理。后常彦兵向郑州市中级人民法院申请强制执行,郑州市中级人民法院于2016年9月1日立案,执行案号为（2016）豫01执1091号。执行过程中,作出（2016）豫01执1091号执行裁定书、协助执行通知书,轮候查封了郑州市配套公司名下位于管城回族区××街××街西商阜城综合楼第二层201、202、203的房产（预售证号0065）,查封期限自2016年12月7日起至2019年12月6日止。郑州市中级人民 法院于2019年11月12日对该房产续行查封,期限自2019年11月12日至2022年11月11日。该查封已转变为有效查封。在另案河南隆基建设有限公司（以下简称隆基公司）诉郑州市配套公司建设工程合同工程款纠纷一案［（2005）郑民二初字第54号］中,郑州市中级人民法院于2005年4月28日诉讼保全查封了郑州市配套公司开发的商埠城综合楼1＃楼二层房产。针对该案,河南省高级人民法院于2009年12月4日作出（2008）豫法民再字第124号生效民事判决书,判决郑州市配套公司于判决生效后十日内支付隆基公司7009508.53元及利息（利息从2005年4月8日至付清之日按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算）。后隆基公司向郑州市中级人民法院申请强制执行,郑州市中级人民法院于2010年1月6日立案执行,立执行案号为（2010）郑执一字第96号。2019年2月15日，郑州市中级人民法院作出（2010）郑执一字第96号结案通知书,该案执行完毕。另查明,2011年9月29日康之佳公司与郑州市配套公司签订商品房买卖合同三份,分别约定康之佳公司购买配套公司开发的位于郑州市××街××号商埠城综合楼第二层201、202、203房产,其中201号房屋面积为1152.7平方米,房屋价款为6339850元、202号房屋面积为1469.68平方米,房屋价款为8083240元、203号房屋面积为785.75平方米,房屋价款为4321625元,付款方式均为分期付款,但未约定具体付款期限。康之佳公司主张2011年10月9日至2019年1月21日期间,其以向郑州市配套公司直接转款、垫付 工程材料款及相关费用、支付执行款及执行费用、律师费及诉讼费、还贷款及利息、房租抵扣购房款等形式向郑州市配套公司支付房款总计14700676元。 一审法院认为，康之佳公司作为案外人提起本案执行异议之诉,应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因康之佳公司系企业法人,且涉案房屋系商铺,故应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,审查康之佳公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先,关于在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。常彦兵申请郑州市中级人民法院查封涉案房屋的时间为2016年12月7日,康之佳公司提交的商品房买卖合同显示落款日期为2011年9月29日,虽在法院轮候查封之前,但此时该房屋早已被郑州市中级人民法院另案查封,康之佳公司称其经一审法院允许购买涉案房屋,无有效证据予以证明,且与被法院查封房产的法定处置规则不符,康之佳公司与郑州市配套公司针对已被法院查封的房产签订买卖合同,该合同的合法有效性无法认定。其次,关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。康之佳公司主张其与郑州市配套公司签订商品房买卖合同后,郑州市配套公司即向其交付了房屋,后由其对外出租给案外人,但根据康之佳公司提交的证据,落款日期在本案轮候查封前的租赁合同均是以郑州市配套公司名义签订,另案外人交付的租金亦用于支付郑州市××公司所欠的案件执行款,故根据 在案证据不能证明康之佳公司在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋。再者,关于价款支付问题,康之佳公司主张其在2011年10月9日至2019年1月21日期间,陆续支付房款14700676元,但根据其提交的支付证据,仅部分款项有银行转款凭证,部分大额款项仅有其单方收据,不能证明款项已实际支付,且其支付的款项用途包括材料款、设备款、诉讼费、律师费、审计费、支付工资、还借款及利息、支付执行款等等,不足以认定支付款项性质系购房款,另其所主张的在长达8年多的期限内分60余次支付房款,明显不符合一般房屋买卖交易规则,故康之佳公司在诉讼中提交的证据不能证明其已支付涉案房屋购房款。最后,关于未办理过户手续的问题。康之佳公司在与郑州市配套公司签订房屋买卖合同时,该房屋已被一审法院另案查封,康之佳公司明知房屋被法院查封无法办理过户手续,仍与配套公司签订合同购买房屋,且签订合同后不及时支付对价,完成交易,对无法办理过户手续存在明显过错。综上,康之佳公司提交的证据不能证明其符合法律规定的案外人排除执行的情形,对其要求排除涉案房屋执行的诉讼请求,一审法院不予支持，判决驳回康之佳公司的诉讼请求。案件受理费134268元,由康之佳公司负担。 本院二审查明的事实与一审基本相同。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，各方的争议焦点是康之佳公司对涉案的房屋是否享有物权期待权，是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”由以上规定可知，案外人康之佳公司请求排除法院对涉案房屋的执行，需同时符合以上四个条件。本案中，2010年6月21日，郑州市中级人民法院作出(2010)郑执一字第96号执行裁定书，要评估、拍卖本案涉案房产。而2011年9月29日,该房产不仅没有被拍卖，反而康之佳公司与郑州市配套公司签订了商品房买卖合同，约定以1800多万元的价格将涉案房屋出售给康之佳公司。在房屋已被郑州市中级人民法院查封，且要进行评估拍卖的情况下,郑州市配套公司将该房屋出售，此种情况极不正常，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定，康之佳公司称其经过了一审法院执行法官的允许,但没有提供有效证据予以证明,故本院对于该合同的合法有效性无法予以认定。由于房屋处在被查封的状态之下，康之佳公司应当对涉案房屋不能正常过户有一定的预期，因此，其对涉案房屋没有完成过户存在过错。 综上，康之佳公司明知房屋被查封仍然购买，买卖合同签订 以后长时间仍然以郑州市配套公司的名义对外出租，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件至少三个不能得到满足，故其上诉主张不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134268元，由郑州康之佳商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少禹 审判员  牛建华 审判员  李建瑞 二〇二一年二月十九日 书记员  王 珊