安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终171号 上诉人（原审被告）：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/**E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。 法定代表人:戴光明。 委托诉讼代理人:张军，公司员工。 被上诉人（原审原告）:德邦翠馨居首届业主委员会，住所地安徽省合肥市新站区物流大道与龙门岭路交汇处德邦翠馨居小区内。 负责人:赵中军，业主委员会主任。 委托诉讼代理人:汪世东，安徽康盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，业主委员会委员。 被上诉人（原审被告）：合肥德邦置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市张洼路**，统一社会信用代码91340100769003198E。 法定代表人：沈思好，执行董事。 委托诉讼代理人:夏青，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王从远，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人合肥市传世物业管理有限公司（以下简称传世物业公司）因与被上诉人德邦翠馨居首届业主委员会（以下简称翠馨居业委会）、合肥德邦置业发展有限公司（以下简称德邦置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 传世物业公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回翠馨居业委会的诉讼请求；二、一审和二审诉讼费用由翠馨居业委会与德邦置业公司承担。 事实和理由：1、2008年1月7日与德邦置业公司与传世物业公司签订《前期物业服务合同》，根据该合同第四条、第五项约定，德邦置业公司应当自合同生效之日起30日内与传世物业公司合作建立及提供本物业所有的管理档案、资料（含工程建设竣工资料），但时至今日，德邦置业公司也未向我公司移交任何物业所有的管理档案、资料等；即使在一审任何阶段，德邦置业公司也未向法庭提交移交物业所有的管理档案、资料等任何证据，更没有提供其向传世物业公司履行了《前期物业服务合同》第四条、第五项约定权利义务的任何证据。2、德邦置业公司自认未向任何单位移交物业管理档案、资料，从未履行《前期物业服务合同》约定的档案、资料移交义务，然一审法院却判定德邦置业公司协助传世物业公司移交档案管理资料，这明显属于主次颠倒，履行合同责任主体错误，故其判决依据明显违反法律和合同约定。德邦置业公司在一审辩称：“即使原告主体适格，也无权要求我司移交物业资料，但合肥瑶海建筑安装工程有限公司（以下简称瑶海建安公司）没有移交，我单位并没有原告要求提交的资料。”“我方名义是开发商，但投资建设开发的主体瑶海建安公司，该小区报建施工、前期物业选择、物业移交等相关手续均是由该公司以我公司名义办理的，我方并未参与”。传世物业公司认为，从德邦置业公司的一审辩称已明确表明自2008年1月7日与上诉人签订《前期物业服务合同》生效至今，德邦置业公司均未向传世物业公司移交任何物业管理档案、资料，也从未履行《前期物业服务合同》第四条、第五项约定的任何义务。根据法律规定，合同具有相对性，该《前期物业服务合同》对传世物业公司、德邦置业公司都具有法律约束力，而德邦置业公司将自己应当承担法定义务，在未经相对方同意许可，自认为已转让给第三方瑶海建安公司的行为，已明显违反法律规定和合同约定。3、2019年10月14日传世物业公司与安徽振博物业管理有限公司（以下简称振博物业公司）签署的交接协议，在社区街道领导现场监督见证下已履行全部交接协议内容，振博物业公司也出具了交接清单，而一审法院却依照2019年10月16日合肥市新站区开发区发展局，备案通知复印件为依据，判决传世物业公司承担《交接协议》及记载清单内容，明显属于认定事实和适用法律错误。 翠馨居业委会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回传世物业公司的上诉请求。2019年10月8日传世物业公司在小区未成立业主委员会的情况下突然撤离，其拆走高层电梯主板导致电梯停运，拆除小区监控、大门及地下车库道闸，垃圾无人清扫，导致小区混乱。10月14日在新华社居委、七里塘社居委、合肥新站高新技术产业开发区建设发展局的指导帮助下，新的物业公司振博物业公司进场，并与传世物业公司签订交接协议，协议签订后未办理移交手续。2019年10月16日，合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局向传世物业公司发出《关于限期完成德邦翠馨居小区物业移交工作的通知书》，要求传世物业公司向业委会、新物业服务企业移交利用物业公共设施、公共场地等所得收益的收支情况明细账和余额，物业管理用房和属于业主共同所有的其它财物，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图等资料和财物，公共设备清单等物业管理需要的其他资料。但传世物业公司未按上述通知要求移交相关资料和财物。2019年10月29日经业主大会选举产生德邦翠馨居首届业主委员会，11月1日经合肥新站高新技术产业开发区建设发展局备案。业委会成立后发函要求传世物业公司移交小区的相关资料及设施、设备，但其拒收。根据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《安徽省物业管理条例》第五十二条的规定，前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。《安徽省物业管理条例》第六十三条规定，传世物业公司在2019年10月14日从小区撤离时未向翠馨居业委会及新的物业公司移交任何资料及设施设备，导致翠馨居业委会及新的物业公司无法正常展工作，其行为已严重违反了上述条款的规定。 德邦置业公司辩称，德邦置业公司仅是涉案小区名义上的开发商，实际投资建设开发单位为瑶海建安公司。该小区的建设、前期物业公司的选择、物业设施及资料的移交等活动均是由瑶海建安公司完成，德邦置业公司未参与。瑶海建安公司也已经将涉案的物业服务资料及设施移交给传世物业公司，否则传世物业公司在无涉案物业资料及未控制相关物业设施的情况下，不可能为涉案小区提供10年之久的物业服务。德邦置业公司不负有移交物业服务资料及设施的义务，请法院依法裁判。 翠馨居业委会向一审法院起诉请求判令：一、传世物业公司立即向其移交《物业移交资料清单》中载明的物业管理的相关设施、设备及资料（一审当庭明确为：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图户验收等竣工验收资料；电梯、消防、道路路灯、绿化、地、地下管网等相关资料儿园、12号楼的活动中心、250平方米物业用房；园林施工图纸及树种清单；业主名册；物业管理费、停车费、公共区域出租的相关账册和票据）。 一审法院认定事实：德邦置业公司开发建设了位于合肥市新站高新技术产业开发区的德邦翠馨居小区，后德邦置业公司（甲方）与传世物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，委托传世物业公司在德邦翠馨居小区进行前期物业管理。合同约定：委托管理期限为五年，自2018年1月7日起至2013年1月7日止。若本合同到期，小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的物业管理委托合同，则本合同自动顺延。甲方自合同生效之日起30日内与乙方合作建立及提供本物业所有的管理档案、资料（含工程建设竣工资料、住用户资料）。2019年10月8日，传世物业公司撤出该小区的物业管理。2019年10月14日，传世物业公司（甲方）与振博物业公司（乙方）签订《交接协议》，协议约定:2019年10月14日，经甲乙双方现场确认，对德邦翠馨居小区进行交接。甲方负责将小区内所有相关资料、设施设备全部移交给乙方，乙方于当日正式接管德邦翠馨居小区全部物业管理工作。具体移交项目如下:1、电梯、地、地下库房库消防设施设备、排污泵等。2、小区内所有相关图纸资料。3、公共照明电、水。4、值班室、监控室及管理用房（备注:详细设施设备运行情况附清单）。该协议另附《德邦翠馨居小区公共设施现状交接清单》，记载了小区消防、监控、电梯、道路、门禁、路灯照明等公共设施设备缺失、受损等现状。没有相关图纸、资料移交内容。 2019年10月16日，合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局向传世物业公司发出《关于限期完成德邦翠馨居小区物业移交工作的通知书》，载明根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的规定，传世物业公司应同新的物业公司办理交接手续，同时按照《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》的规定向业主委员会、新物业服务企业移交利用物业公共设施、公共场地等所得收益的收支情况明细账和余额，物业管理用房和属于业主共同所有的其它财物，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图等资料和财物，公共设备清单等物业管理需要的其他资料。后传世物业公司未按该通知要求移交相关资料和财物2019年10月29日，经业主大会选举产生翠馨居首届业委会，同年11月1日向合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局备案。2020年11月18日，安徽康盈律师事务所受翠馨居业委会委托向传世物业邮寄律师函，要求传世物业公司向翠馨居业委会移交小区相关资料，传世物业公司拒收。 一审庭审中，经翠馨居业委会申请，振博物业公司总经理余明甫出庭作证。其陈述2019年10月14日在七里塘街道、新华社居委有关领导参加下，振博物业公司与传世物业公司进行了交接，地，地下管网竣工图主花名册、消防图纸、电梯维保记录、小区竣工图没有交接，只移交了6部电梯。活动用房、幼儿园等全部由传世物业公司出租给他人，物业用房共上下四间，只收到一个楼门卫室。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《安徽省物业管理条例》第五十二条、第六十三条的规定，办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；园林施工图纸及树种清单；业主名册；物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。本案中，翠馨居业委会诉请传世物业公司移交上述资料、设施设备，符合法律规定，传世物业辩称部分资料系因德邦置业公司未提供，其余所有资料已移交，德邦置业公司辩称案涉小区实际投资建设开发主体为瑶海建安公司，物业资料已由该公司移交传世物业，均未能提供证据予以证明。德邦置业公司辩称翠馨居业委会未取得业主大会授权，无权代表全体业主起诉，诉讼主体不适格。经查，翠馨居业委会产生程序合法，其诉请移交相关资料、设施，未超出《物业管理条例》规定的业主委员会履行职责的范围，且符合全体业主的共同利益，故系本案适格的诉讼主体。据此，依照《物业管理条款》第二十九条、第三十八条，《安徽省物业管理条例》第五十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，该院判决：一、传世物业公司于判决生效之日起十日内向翠馨居业委会移交《交接协议》（附公共设施交接清单)中载明的竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图户验收等竣工验收资料，电梯、消防、道路路灯、绿化、地、地下管网等相关资料林施工图纸及树种清单，业主名册，物业管理费、停车费、公共区域出租的相关账册和票据；德邦置业公司对判决第一项中移交物业管理相关设施、设备及资料予以协助；三、驳回翠馨居业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由传世物业公司负担。 二审中，翠馨居业委会围绕其答辩意见提供德邦翠馨居幼儿园场地租赁合同、德邦翠馨居基站场地租赁合同各一份，证明传世物业公司手上有公共区域收益的相关合同账目等资料，但对方一直拒绝交付。 传世物业公司质证认为，对幼儿园场地租赁合同的真实性无异议，但是我公司没有收取场地租赁费用，只是收取物业费，对于铁塔的租赁协议没有原件，真实性不予认可。幼儿园和铁塔合肥分公司基站是公益事业物业公司只是象征的收取一定的管理费作为物业费的补充不是单纯的商业行为，所以没有必要提交资料。 德邦置业公司质证认为，对翠馨居业委会二审提交证据的三性无异议，证明目的与我单位无关。 德邦置业公司围绕其答辩意见提供合作协议和补充协议各一份，证明涉案小区实际开发建设的单位是瑶海建安公司，案涉物业资料以及案涉小区的案涉交付都是由瑶海建安公司，包括案涉传世物业公司的选聘也是由瑶海建安公司负责，相关的物业管理资料所需的设施设备已经由瑶海建安公司交付。 传世物业公司质证认为，对德邦置业公司二审提交证据的真实性有异议，对方提供的均是复印件，也未提供相关裁判文书，协议当事人没有传世物业公司，对传世物业公司没有约束力，且协议内容也没有记载由瑶海建安公司向传世物业公司移交相关建设、物业资料。 翠馨居业委会质证认为，对德邦置业公司二审提交证据的三性均有异议，该证据是复印件，且我们并未看到相关裁判文书材料，从协议内容可以看出德邦置业公司是案涉小区的开发商，瑶海建安公司只是施工单位。根据《安徽省物业管理条例》，德邦置业公司作为建设单位，仍然应当向物业服务企业移交相关资料及设施设备。对证明目的也不予认可，德邦置业公司与传世物业公司签订的前期的物业合同，按照合同约定德邦置业公司、传世物业公司应当向翠馨居业委会移交相关资料和设备。 传世物业公司二审未提交新证据。 本院经审查认为，二审翠馨居业委会提交的德邦翠馨居基站场地租赁合同以及德邦置业公司提供合作协议和补充协议均无协议原件，且对方当事人对协议真实性均持异议，故对该三份证据的真实性本院不予确认。对翠馨居业委会二审提供的德邦翠馨居幼儿园场地租赁合同的真实性，各方均无异议，本院对其真实性予以确认。该份租赁合同由传世物业公司德邦翠馨居管理处与合肥市大忠幼儿园签订，合同明确约定将德邦翠馨居小区幼儿园及户外活动场地移交大忠幼儿园办园使用，且约定有房租费、物业费与租金支付相关事宜，传世物业公司虽质证认为没有收取场地租赁费用，但并未提供有效反驳证据，故对传世物业公司针对该份租赁合同只收取物业费的质证意见本院不予采纳，对翠馨居业委会有关传世物业公司持有公共区域收益的相关合同账目等资料的证明目的本院予以采信。 对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，振博物业公司系在传世物业公司退场后德邦翠馨居小区新的物业服务公司，案涉《交接协议》及所附公共设施交接清单系传世物业公司与振博物业公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《交接协议》不但约定了传世物业公司负责将案涉小区所有相关资料、所有设施设备包括但不限于小区内所有相关图纸全部移交给振博物业公司，同时所附公共设施交接清单还对小区消防、监控、电梯、道路等公共设施设备缺失、受损现在进行了记载，传世物业公司虽上诉认为其已经依照《交接协议》及所附公共设施交接清单向振博物业公司办理了材料交接，但并未提交任何证据证明，一审法院依据《交接协议》签订后合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局向传世物业公司发出的《关于限期完成德邦翠馨居小区物业移交工作的通知书》中要求其公司应限期向新的物业公司移交相关建设及物业管理资料的内容结合振博物业公司总经理余明甫一审庭审中所作的有关案涉小区建设及物业管理资料并没有从传世物业公司手中接收到的证人证言，认定传世物业公司并未向新的物业公司移交相应建设及物业管理资料无误。依据《物业管理条例》第二十九条有关物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关开发建设及物业管理的资料移交给业主委员会的规定以及《交接协议》中约定的传世物业公司应负的资料移交义务，一审法院判令传世物业公司承担移交相关资料的主体责任并无不当。同时，鉴于德邦置业公司作为建设单位并未举证证明其已经向传世物业公司移交相关建设及物业资料，故德邦置业公司应协助传世物业公司做好相关资料的移交工作，传世物业公司上诉认为应由德邦置业履行主移交义务的理由，本院不予采纳。 综上所述，合肥市传世物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人合肥市传世物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王丽 审判员  王苗 审判员  陈烜 二〇二一年二月二十六日 法官助理宋知龙 书记员许晓露 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。