贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初13368号 原告:王珍，女，汉族，1976年4月18日出生，贵州省正安县人，住贵州省正安县。 被告：遵义侨丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼**,统一社会信用代码：9152030272217220X6。 法定代表人：孙伟伟，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：贵州舸林律师事务所。 被告：遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司，住，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村一社会信用代码：91520302789767988Q。 法定代表人：孙冬，该公司总经理。 诉讼代表人：贵州舸林律师事务所。 二被告共同委托诉讼代理人：杜敏祯，贵州舸林律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告王珍（以下至判决主文前简称原告）与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称被告1）、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下至判决主文前简称被告2）普通破产债权确认纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告与被告1、被告2共同委托诉讼代理人杜敏祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告1于2017年3月21日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；2.判决位于遵义市红花岗区（景胜苑）第1号楼二层Ａ-Ｏ1号、Ａ-02号商业用房归原告所有；3.判决原告与被告2于2017年3月21日签订的两份《商铺委托经营管理合同》合法有效；4.判决被告2支付原告三年（从2017年3月21日至2020年3月20日）租金17970.00元；5.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：被告1开发了位于遵义市红花岗区，2017年3月20日，原告在被告1开设的销售大厅用本人工商银行卡刷卡缴纳了2万元给被告1，作为原告购买景胜苑第1号楼二层Ａ-01号、Ａ-02号商业用房的定金。2017年3月21日，原告与被告1签订了两份正式的书面《商品房买卖合同》，约定被告将景胜苑第1号楼二层Ａ-01号、Ａ-02号商业用房出售给原告，面积均是9.10平方米，单价每平方米7570.00元，总价款137772.00元，被告1应在2017年12月31日前将房屋交付原告。合同签订后，原告用本人的工商银行卡和农村商业银行卡分别刷卡支付了21000.00元和94000.00元，原告已经按合同的约定支付了全部购房款，同时被告1出具了书面收据表示收到原告支付的137772.00元购房款。2017年3月21日，原告与被告2签订了两份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将景胜苑第1号楼二层Ａ01号、Ａ02号商铺委托被告2经营管理，委托期限从2017年3月21日至2021年3月20日止，每年租金5990.00元。但被告2至今未支付过返租金。原告多次要求二被告按合同约定办理产权手续及支付返租金均不能，现在二被告进行破产重组，于是原告向二被告的管理人申报债权，2020年9月30日二被告管理人作出《债权初步审查意见》，结论为对原告申报交付景胜苑第1号楼二层Ａ01号、Ａ02号房屋并支付11980.00元返租金的债权不予确认。综上所述，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》合法有效，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告1、被告2共同辩称，1.原告与二被告签订的两份《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》属于无效合同，合同的签订并非二被告的真实意思表示。其提交了加盖有二被告公司印章的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》及收据上的印章并非二被告的真实印章；2.案涉房屋非原告所有，且物权并未发生变动。原告要求确认归其所有的案涉房屋系案外人贵州丘山房地产开发有限公司的财产，且位置不明,二被告对此不享有处分权，故原告的请求，无事实及法律依据；3.根据《企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的清偿无效，原告所请求的要去被告二支付原告三年租金17970.00元，无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》2份，证明原告与被告1签订的两份商品房买卖合同合法有效；2.原告名下中国工商银行“明细清单”1页、贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司天津路支行银行流水1页、购房款收据1张（2017年3月21日），证明原告按照约定支付了全部购房款137772.00元；3.《商铺委托经营管理合同》2份，证明该合同合法有效，被告2应按合同的约定向原告支付三年（2017年3月21日至2020年3月20日）的租金17970.00元；4.“债权初步审查意见”1份，证明被告1和被告2的管理人对原告所申报债权不予确认。 针对原告提交的以上3组证据，被告1、被告2共同发表如下质证意见：对第1、3组证据的真实性、合法性均不予认可，四份合同上加盖的印章均不是被告1和被告2的真实印章，被告1、被告2不是对应合同的签订主体；第2组证据中的“银行流水”不能证明原告将案涉购房款直接支付给被告，与本案不具备关联性。对“收据”的三性不予认可，被告1并未收到该笔款项，且该收据出具于2017年3月21日，此时被告1的公章已被工作组专门收归保管；对第4组证据无异议。 本院认为，原告提交的以上第1、3组证据以及第2组证据中的“收据”与其在本案中的主张具有关联性且被告1、被告2仅在口头上对证据中所加盖印章的真实性提出异议，不足以达到充分有效的反驳，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证；对于第2组证据中的2页“银行流水”，本院认为其所载内容仅反映出原告名下银行账户存在相应支取的状态，未明确显示“转账收款方”账户，无法客观体现原告主张的支取行为与被告1收款事实之间存在的牵连性，不符合证据的关联性，故本院对原告提交的2页“银行流水”不予确认；对于第4组证据，因被告1、被告均表示无异议，本院予以确认。 被告1、被告2在本案中共同提交了如下证据：1.（2018）黔0302破申2号民事裁定书及（2018）黔0302破2号决定书各1份，证明被告1、被告2已被法院裁定破产重整，法院指定贵州舸林律师事务所为被告1、2的破产管理人，管理人代表二被告参加诉讼；2.红花岗区坪丰市场建设项目工作领导小组出具的“情况说明”复印件1份，证明2012年12月起至2018年5月，被告1、被告2的两枚公章及两枚财务专用章收归工作组专门保管，原告提交的4份合同及收据上的印章均非被告1、被告2的真实印章；3.“景胜苑1号楼项目产权及往来账款结算书”复印件1份，证明案涉房屋非被告1所有，原告要求归其所有的案涉房屋系贵州丘山房地产开发有限公司的财产，被告1对此不享有处分权。 原告对被告1、被告2共同提交的以上3组证据发表如下质证意见：对第1组证据无异议；对第2组证据不予认可，原告认为合同及收据上加盖的印章是真实的；对第3组证据不清楚，原告是在被告1的售楼部购买的房屋，销售人员也告知案涉房屋属于被告1。 本院认为，被告1、被告2共同提交的第1组证据客观、真实且原告亦无异议，故本院予以确认；对于第2组证据，本院认为系由“红花岗区坪丰市场建设项目工作领导小组”针对被告1、被告2与案外人“杨双应”、“王诗容”其他合同纠纷案件所出具的证明且为复印件，与本案不具有必然的客观联系，同时其主要证明内容即“2012年12月起至2018年5月期间，被告1、被告2的两枚公章及两枚财务专用章收归工作组专门保管”亦不足以完全排除被保管印章用于使用的可能性，并且仅凭该份“情况说明”显然无法达到被告1、被告2否认争议印章真实性的反驳目的，不符合证据的关联性，故本院对该份证据不予采信，不作为本案定案依据；对于第3组证据，本院认为亦仅从表面上反映出被告1与案外人“贵州丘山房地产开发有限公司”于2015年12月9日对双方间相关产权及账款进行清算的结果且该证据系复印件，与本案原告的主张不具有关联性，同时不动产的权属认定应按照法律规定以登记为准，故本院对该份证据不予采信。 结合当事人的庭审陈述及已确认的上述证据，本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告作为买受人与作为出卖人的被告1签订了《商品房买卖合同》2份，两份合同主要分别约定被告1将“坪丰市场（景胜苑）”第1号楼二层A-O1号、A-02号两间商业用房出售给原告，每间房屋面积均为9.10㎡，单价均为7570.00元/㎡，总价款均为68886.00元。被告1应于2017年12月31日前进行交付。两份合同上均有原告及被告1委托代理人“唐勇”签名且加盖了被告1名下印章。2017年3月21日，被告1向原告出具“收据”1张，载明已收到原告支付的以上两间房屋购房款137772.00元。针对上述两间标的房屋，原告作为委托人于2017年3月21日与作为受托方的被告2签订了《商铺委托经营管理合同》2份，两份合同主要分别约定原告将“坪丰市场（景胜苑）”第1号楼二层A-O1号、A-02号两间商业用房委托给被告2进行经营管理，委托期限为2017年3月21日至2021年3月20日，在此期间每间商业用房的年租金均为5990.00元，由被告2按照合同约定的时间进行支付。2018年5月24日，贵州省遵义市红花岗区人民法院作出（2018）黔0302破申2号民事裁定书，裁定受理被告1与被告2的重整申请，同时于2018年5月25日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任被告1、被告2的管理人。2020年9月29日，被告1与被告2的管理人向原告出具“债权初步审查意见”1份，审查结论对原告要求履行本案标的房屋交付义务及支付11980.00元返租金的申报不予确认。此外，原告在本案庭审过程中表示签订上述合同后仅由销售人员向其指示标的房屋所在地，其并未实际进行接收和管理。 本院认为，本案的争议焦点首先在于原告分别与被告1、被告是否存在相对应的合同关系，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，经质证审查，被告1、被告2并未提供充分证据对其提出的“合同及收据上所加盖印章不真实”的反驳主张加以证明或作出合理说明，因此被告1、被告2均应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告1、2的反驳理由不予支持。据此，结合原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》及“收据”，足以认定原告与被告1、被告2分别产生了买卖合同关系及委托合同关系。但本案中，原告在与被告1、被告2分别签订了两份《商品房买卖合同》、两份《商铺委托经营管理合同》后并未实际接收标的房屋亦未办理相应登记手续，原告对此亦表示仅由销售人员向其指示了标的房屋所在地便不存在其他经营管理行为。足见该《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》均属未履行完毕的合同，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。遵义市红花岗区人民法院于2018年5月24日裁定受理被告1、被告2的破产申请后，原告并未进行催告，被告1、被告2的共同管理人亦未在二个月之内通知原告，因此本案原告与被告1、被告2签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》应视为已解除，故对于原告诉求确认与被告1、被告2分别签订的两份《商品房买卖合同》、两份《商铺委托经营管理合同》有效以及合同标的房屋归其所有的主张，本院不予支持。其次，原告在诉讼请求中还主张由被告2支付其三年租金17970.00元。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款规定“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”、第五十八条第三款规定“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”、第五十六条第二款规定“债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利”。可见，原告作为债权人行使该项债权的诉讼权利当以先行向被告2管理人对该债权进行申报为前置条件，但根据其提交的“债权初步审查意见”上所载明的内容，原告向管理人已申报的返租金仅为11980.00元，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，目前被告2已进入破产重整程序，无法对原告的债权进行个别清偿，原告诉求被告2支付租金的主张没有法律依据，故对原告与被告2之间关于具体租金的争议已无法律上的审查意义，其可另案主张确认已申报部分租金的债权。对于原告主张的17970.00元返租金中超出已申报11980.00元部分的债权，原告可依照法律规定另行向被告2管理人进行申报。据此，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条第一款、第四十八条第一款、第五十六条第二款、第五十八条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王珍的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125.00元，由原告王珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 殷俊 二〇二一年二月六日 法官助理 冯珊 书 记 员 李敏