上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1184号上诉人（原审被告）：徐刚，男，1976年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐铭，上海市成平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区金钻路389号310室。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，上海旭曹置业有限公司工作人员。上诉人徐刚因与被上诉人上海旭曹置业有限公司（以下简称旭曹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初76725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐刚上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判双方于2020年6月1日解除租赁合同，并驳回被上诉人关于滞纳金的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人没有解除合同的权利，也没有违约责任的追索权。被上诉人是在最高人民法院有关规定发布后，且在上诉人于系争租赁场地注册新公司欲继续履行合同的情况下强行解除合同是不符合上述规定的，法院依该规定不应支持被上诉人请求解除合同和追索上诉人的违约责任。且即便考虑到上诉人迟延支付租金，而因疫情原因上诉人没有不付租金的主观故意。被上诉人却在特殊情况下既不合理减免租金，也不放弃不合理的滞纳金要求，造成租金的延迟支付。故不是上诉人过错造成的，上诉人不应支付滞纳金。二、原判认定合同解除日为2020年6月4日是错误的，因被上诉人无合同解除权，所以不应按其通知解除的日期认定。而因被上诉人与其有紧密关联关系的商场物业公司限制上诉人进入商场正常经营，迫使上诉人于2020年6月1日搬离租赁房屋，结束租赁关系。故合同解除日应为6月1日。被上诉人旭曹公司不同意徐刚的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人逾期支付租金，我方有权解除合同。我方于2020年6月3日发出解除通知函，上诉人于2020年6月4日收到且在一审中承认2020年6月4日解除合同。二、上诉人逾期支付租金，我方有权要求上诉人支付逾期支付租金的违约金。旭曹公司向一审法院起诉请求：一、确认旭曹公司与徐刚签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；二、请求判令徐刚向旭曹公司支付2020年2月23日至2020年6月1日租金人民币（以下币种同）52,069.72元；三、请求判令徐刚向旭曹公司支付滞纳金，以46,161.10元为基数，按每日3‰的标准，从2020年1月28日起，计算至实际付清之日止；以5,908.62元为基数，按每日3‰的标准，从2020年4月28日起，计算至实际付清之日止；四、请求判令徐刚承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2019年5月17日，以旭曹公司为甲方（出租方），徐刚为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋用途为商业，乙方经营内容为儿童教育，非经甲方允许不得经营其他内容；承租商铺只供乙方所经营恒思教育使用。合同第三条“租赁期限及装修期”约定，租赁期限为5年，自2019年5月23日起算。“3.2甲方提供的装修期免租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不得享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金。”合同第四条“租金及支付方式”约定，2019年5月23日至2020年5月22日日租金为2.50元/平方米，每月租金为18,464.44元；2020年5月23日至2021年5月22日，日租金为3元/平方米，每月租金为22,157.33元；2021年5月23日至2022年5月22日，日租金为3.15元/平方米，每月租金为23,265.19元；2022年5月23日至2023年5月22日日租金为3.31元/平方米，每月租金为24,446.92元；2023年5月23日至2024年5月22日日租金为3.48元/平方米，每月租金为25,702.50元；租金采用先付后用，首期租金为2019年5月23日起至第3个月最后一日期间的租金，首期（2019年5月23日至2019年8月22日）租金为55,393.31元（含税），乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前一天）由乙方以现金、支票或银行转帐方式向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方在收到租金后的7个工作日内向乙方开具租金发票。为免歧义，本款中所述的“月”均为自然月，即每月的第一日至最后一日，开业日所在的月为第1个自然月。合同第五条“租赁保证金”约定，乙方应在本合同签订之当日以银行转帐的形式支付约2个月租金，合计44,314.65元给甲方作为租赁保证金，合约期间不计利息。合同第十一条“甲方的权利和义务”约定，甲方有权依据本合同的约定向乙方收取租金、租赁保证金及相关费用。若乙方拖欠租金、物业管理费、其他需要向甲方支付费用而未交付的天数超过15日，甲方有权在事先通知乙方后暂停承租商铺的水、电、电话等公共设施的供应和物业管理服务，直至拖欠款项及其违约金全部清偿为止。甲方亦有权视情况采取以下措施：有权限制乙方继续营业，有权采取自助强制措施（包括但不限于在乙方商铺加锁、限制其经营人员出入、暂扣乙方物品等等），直到乙方全部交付完毕费用后停止。若因为前款原因导致解除合同的，甲方有权将暂扣的乙方物品盘点另行存放，有权将清理完毕的商铺随时出租，若自合同解除后2个月乙方依然未付清应付费用，甲方即可委托相关机关对暂扣乙方之物品进行拍卖或出售，获得货款冲抵为乙方应付款，若有不足，甲方有权继续向乙方主张。合同第十五条“责任免除及不可抗力”约定，“……15.3如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。但是，在一方延迟履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。15.4如遇不可抗力，各方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同第十六条“本合同的解除和终止”约定，“16.1在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：……（9）乙方未按时足额缴纳租金的天数超过【30】日或累计达【30】日的；……”。合同第十七条“违约责任”约定，“……17.2如因甲方违约导致乙方单方解除本合同的，甲方应向乙方返还剩余租赁保证金，同时向乙方支付剩余租赁期内租金总额百分之三十作为违约金；如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。……17.4乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走。……”合同另约定了其他事项。2020年6月3日，旭曹公司向徐刚住所地发送《通知函》，主要内容为：因徐刚未按时足额交纳租金的天数超过30日或累计达30日的，根据合同约定，旭曹公司可以单方解除合同，并没收租赁保证金，还应向旭曹公司支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。另，因未按时支付租金等费用，时间超过三日的，自第四日起，每延迟一天按拖欠总金额的千分之三向旭曹公司交纳滞纳金。据此，旭曹公司函告徐刚，要求徐刚付清租金及滞纳金，解除双方之间的《商铺租赁合同》，并将涉案房屋恢复原状返还旭曹公司，租赁保证金不再退还。徐刚于次日签收。2020年7月21日，旭曹公司向徐刚住所地发送《告知函》，主要内容为：因徐刚未按照合同约定支付租金，旭曹公司于2020年6月3日发函解除合同，但徐刚至今未将涉案房屋恢复原状并交还旭曹公司，特致函要求徐刚在收到本函件3日内搬离涉案房屋并恢复原状，否则旭曹公司有权自行或委托第三方处置涉案房屋内的物品及装饰装修，由此产生的法律责任及支出的所有费用由徐刚承担。《告知函》邮件查询记录显示：2020年7月22日投递结果为未妥投，备注拒收；2020年7月25日投递结果为退回妥投。一审法院认为，房屋租赁合同，即房屋所有权人作为出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。旭曹公司起诉要求确认其与徐刚之间的房屋租赁合同关系于2020年6月4日解除，徐刚表示解除合同无异议，但系旭曹公司违约，解除时间应为2020年6月1日。根据庭审查明的事实，因徐刚未按照约定支付租金，旭曹公司于2020年6月3日向徐刚发出解除合同的通知，徐刚于次日签收。徐刚认为其于2020年2月13日开始无法正常办公，但该日系涉案房屋所在商场就疫情发生采取防控措施的日期，系徐刚违约，旭曹公司有权解除合同，解除时间以解除通知到达徐刚之日为准，故对旭曹公司要求确认双方当事人签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。旭曹公司主张徐刚支付2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金。徐刚表示疫情期间其无法正常经营，且旭曹公司于2020年5月中旬锁门，故不同意支付，但徐刚未能提供充分证据证明旭曹公司已于2020年5月锁门，旭曹公司自认于2020年6月3日锁门。疫情并不免除承租方支付租金义务，徐刚应当向旭曹公司支付使用期间的费用，故对旭曹公司要求徐刚支付2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。但考虑到徐刚的经营确实受到疫情的影响，一审法院将2020年2月23日起至2020年6月1日期间的租金金额酌定为35,000元。旭曹公司另主张徐刚支付延期支付租金滞纳金。徐刚确实存在拖欠支付租金的行为，应当承担相应的违约责任。徐刚表示不同意支付。一审法院综合考虑疫情影响、合同履行情况等将滞纳金数额酌定1,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、旭曹公司与徐刚签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；二、徐刚于本判决生效之日起十五日内支付旭曹公司2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金35,000元；三、徐刚于本判决生效之日起十五日内支付旭曹公司滞纳金1,000元；四、驳回旭曹公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,549元，减半收取计774.50元，由徐刚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否有权单方面解除合同，其通知解除合同的日期是否应认定为系争合同解除日；二、上诉人是否应承担违约责任，并支付滞纳金。针对第一个争议焦点：首先，依照租赁合同约定推算上诉人欠付的租金中绝大部分是2020年2月23日至5月22日金额计5,5393.32元，其余租金为同年5月23日至6月1日仅10天的租金5,908.62元。而前一期租金的应付日期为2020年1月24日，依照合同约定，上诉人未按时足额缴纳租金超过30日的，被上诉人有权单方解除合同并追究上诉人的违约责任。故根据上述合同履行情况，被上诉人请求解除合同并要求上诉人承担违约责任，本应予支持的。其次，上诉人现主张依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，因疫情和本案特殊情况，被上诉人请求解除合同并由上诉人承担违约责任，不应支持。然而结合已查明的事实，如上所述，上诉人欠付租金的应付日期是2020年1月24日，此时正逢疫情刚开始，而按上诉人所称，商场限制人员出入影响其正常经营是2月13日，期间又是春节放假，上诉人经营的是教育培训机构，正值放假并未影响其正常经营。故系争租金绝大部分的应付时间，并未受疫情影响，故当时上诉人并未因疫情因素导致其资金周转困难或营业收入明显减少。因此，上诉人以疫情为由主张被上诉人无权解除合同并追究上诉人违约责任并不符合最高人民法院上述规定。再次，因被上诉人有权解除合同，故依照合同约定，其通知上诉人解除合同的意思表示到达上诉人之时即为解除日。故原判的相应认定并无不当。针对第二个争议焦点：首先，如上所述，上诉人逾期付款的行为显然构成违约，依约应承担违约责任，即针对逾期付款的违约情形，应自逾期后第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的千分之三向被上诉人缴纳滞纳金。现一审判决在未采纳上诉人主张因疫情原因，被上诉人无权解除合同并追究上诉人违约责任的意见的情况下。但实际上已充分考虑到疫情因素，在上诉人欠付的总租金55,393.32元中，酌情减免了20,393.32元，判令上诉人实际支付35,000元，即在欠付三个多月租金中减免了一个多月的租金，已充分体现了最高人民法院上述规定的精神，实际上也由被上诉人因疫情承担了部分损失。且在减免后租金基础上酌定的滞纳金仅1,000元，是低于合同约定的滞纳金标准计算的金额幅度较大的。其次，关于被上诉人主张其迟延付款的过错在于被上诉人方，不应支付滞纳金的理由。对此，经查，上诉人所指的上诉人与物业公司采取的限制措施，实际上是商场物业公司根据政府的指示要求针对突发的公共卫生事件，为保护包括上诉人在内的所有商场租户、客户的公共健康而作出合理管控措施，并未全面禁止上诉人的租用和经营。且即使被上诉人与物业公司存在投资上的关联关系，上述限制措施，并不能归属于被上诉人的行为，也非被上诉人要求下所为。因此，上诉人以此为由主张被上诉人对其延迟付款存在过错的理由不能成立。综上所述，上诉人徐刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人徐刚负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年二月二十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……