浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10378号 上诉人（原审被告）李瑞强，男，1959年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）浙江省浙能房地产有限公司，住所地浙江省杭州市下城区延安路515至521号第12层。 法定代表人贾年根，董事长。 委托代理人吴浙玲、周之斌，浙江东鹰律师事务所律师。 原审第三人周海军，男，1979年12月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市上城区。 上诉人李瑞强因与被上诉人浙江省浙能房地产有限公司（以下简称浙能公司）、原审第三人周海军返还原物纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审判决认定：位于大学路126号、128号、130号、132号、134号、136号、138号、140号、142号商铺由浙能公司所有。2015年11月11日，浙能公司与周海军签订房屋租赁合同一份，约定周海军承租位于大学路132、134、136、138、140号商铺（均二层，建筑面积425.88平方米），租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，租金每年434398元。2015年12月30日，浙能公司与周海军再签订房屋租赁合同一份，约定周海军承租位于大学路142号商铺（二层，建筑面积91.44平方米），租赁期限自2015年12月25日至2018年12月24日，租金每年85588元。周海军承租上述商铺后，将位于大学路132、134、136、138、140、142号商铺第2层、132号商铺第1层部分及142号商铺第1层部分转租给李瑞强经营，期限自2013年12月16日至2018年12月15日。李瑞强使用上述商铺以及从案外人处转租的大学路130号商铺第1层部分及大学路126、128、130号商铺第2层经营酒店，其中130号商铺第1层部分（建筑面积26.755㎡）、132号商铺第1层部分（建筑面积12.17㎡）用作酒店大堂及通往2层的楼梯，142号商铺第1层部分（建筑面积10.89㎡）用作酒店消防通道，126、128、130、132、134、136、138、140、142号商铺第2层用作酒店客房。2018年12月26日，浙能公司与周海军签订协议书，约定：双方于2015年11月11日、2015年12月30日签订的房屋租赁合同已到期终止，双方确认给予周海军腾退期，周海军确保在新承租人竞租成功后及时腾退，浙能公司暂收取截止至2019年1月31日的房屋占用费。2019年2月22日，浙江产权交易所有限公司作出出租项目成交反馈函，确认130号1层部分、132号1层部分、142号1层部分、126-142号二层商铺由案外人李珍最终承租，成交价首年473000元。后，浙能公司多次与李瑞强协商腾退事宜，并于2019年5月21日向李瑞强作出《房屋腾退通知》，要求其于2019年5月31日前腾空房屋并交还房屋钥匙。因与李瑞强协商腾空事宜未果，李珍于2019年11月14日向浙能公司提交放弃承租权声明书，表示其放弃上述商铺的承租权。2019年11月27日，浙能公司向浙江产权交易所有限公司出具公函，表示认可李珍放弃承租的事实，并于2019年12月20日向浙江产权交易所有限公司支付交易服务费16475元。另查明，浙能公司为与周海军房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月10日诉至原审法院，诉请：1.判令周海军立即将大学路132、134、136、138、140、142号商铺的第二层腾空并交还；2.判令周海军支付占用使用费224424元（以日租金为标准，自租赁合同到期第二日起暂计算至2019年9月20日，请求计算至实际交还商铺之日止）；3.判令周海军支付逾期交还商铺的违约金326900元（以日租金的3倍为标准，自2019年4月21日起暂计算至2019年9月20日，请求计算至实际交还商铺之日止）；4.本案诉讼费由周海军承担。原审法院于2020年5月22日作出（2020）浙0102民初577号民事判决：一、周海军于判决生效之日起十日内将坐落于杭州市上城区大学路××号××号××号××号××号××号商铺××层腾空并返还浙江省浙能房地产有限公司；二、周海军于判决生效之日起十日内支付浙江省浙能房地产有限公司坐落于杭州市上城区大学路××号××号××号××号××号××号商铺××层占有使用费56263.8元（自2019年2月1日起至2019年4月20日止）；三、驳回浙江省浙能房地产有限公司的其他诉讼请求。该判决已生效，周海军已按判决向浙能公司支付了2019年4月20日之前的占有使用费。本案审理中，浙能公司与李瑞强均同意按照2020年1月6日的租金市场价计算李瑞强占有使用案涉商铺期间的占有使用费。因双方对该时间节点的租金标准有异议，原审法院经李瑞强的申请，委托浙江伟业房地产估价有限公司进行评估。该公司于2020年5月23日作出《房地产估价报告书》，认为：大学路130号商铺第1层部分（建筑面积26.755平方米）日租金5.72元／㎡，年租金5.59万元；132号商铺第1层部分（建筑面积12.17㎡）日租金1.94元／㎡，年租金0.86万元；142号商铺第1层部分（建筑面积10.89㎡）日租金1.94元／㎡，年租金0.77万元；大学路126-142号商铺第2层（建筑面积367.115平方米）日租金为1.94元／㎡，年租金25.99万元。再查明，因位于大学路130号商铺第1层部分（建筑面积26.755平方米）、大学路126号、128号、130号商铺第二层系李瑞强从案外人处转租，浙能公司另行处理上述商铺的腾退事宜。 浙能公司诉至原审法院，请求：1.判令李瑞强立即将大学路132号、134号、136号、138号、140号、142号的所有第2层商铺腾空并交还；2.判令李瑞强立即将大学路142号1层的部分商铺、132号1层的部分商铺腾空并交还；3.判令李瑞强赔偿因逾期交还商铺给浙能公司造成的损失185657元（以日租金标准计算，自2019年4月21日起暂计算至2019年9月20日，实际计算至交还商铺之日止）；4.本案诉讼费由李瑞强承担。审理中，浙能公司增加诉讼请求：判令李瑞强赔偿因逾期交还房屋导致新承租方取消交易所产生的16475元交易服务费的损失。 原审法院认为：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，浙能公司与周海军之间的房屋租赁合同已终止，李瑞强作为次承租人应腾空案涉商铺。浙能公司诉请李瑞强将大学路132号、134号、136号、138号、140号、142号的所有第2层商铺以及132号第1层的部分商铺、大学路142号第1层的部分商铺腾空并交还浙能公司，于法有据，原审法院予以支持。浙能公司要求李瑞强按日租金标准支付自2019年4月21日起至实际交还案涉商铺之日止的违约金，实质上是要求李瑞强支付实际腾房之前的占有使用费，原审法院认为符合法律规定，予以支持。根据浙江伟业房地产估价有限公司作出的案涉商铺评估价格，李瑞强应以1.94元/㎡·天的租金标准支付浙能公司占有使用费，案涉商铺的建筑面积共计281.72㎡（包括132号商铺第1层部分建筑面积12.17㎡，142号商铺第1层部分建筑面积10.89㎡，及132-142号商铺第2层建筑面积258.66平方米），故李瑞强应按每天546.5368元（1.94元/㎡·天×281.72㎡）的标准向浙能公司支付自2019年4月21日起至实际腾房之日止的占有使用费。在李瑞强占有使用案涉商铺经营酒店期间，浙江省于2020年1月23日因新型冠状病毒肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，原审法院考虑李瑞强因不可抗力无法正常经营，酌情减免2个月的占有使用费。经计算，李瑞强应支付浙能公司自2019年4月21日起至2020年8月31日（439天）的占有使用费239929.66元。浙能公司诉请李瑞强赔偿交易服务费损失16475元，原审法院认为因李瑞强未处理腾退事宜导致浙能公司未能与案外人李珍按竞标价格签订租赁合同，故李瑞强应承担浙能公司的该项损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、李瑞强于判决生效之日起十日内将坐落于杭州市上城区大学路132号商铺第1层部分（建筑面积12.17㎡）、142号商铺第1层部分（建筑面积10.89㎡）以及大学路132号、134号、136号、138号、140号、142号商铺第2层腾空并返还浙江省浙能房地产有限公司；二、李瑞强于判决生效之日起十日内支付浙江省浙能房地产有限公司占有使用费239929.66元（暂计算至2020年8月31日，实际以每日546.5368元的标准计算至实际腾房之日止）；三、李瑞强于判决生效之日起十日内支付浙江省浙能房地产有限公司交易服务费损失16475元；四、驳回浙江省浙能房地产有限公司的其他诉讼请求。如果李瑞强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，由浙江省浙能房地产有限公司负担1015元，由李瑞强负担1151元。 宣判后，李瑞强不服，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。在一审期间，上诉人向上城区人民法院递交了其在租赁案涉租赁物期间，租赁物因屋顶漏水而多次受损的照片，以及雇请人员对租赁物受损处进行维修的情况说明和费用清单等证据。但一审法院未对该等证据进行质证，在一审判决书中也未对上诉人该等抗辩内容进行评价。二、一审事实认定存在错误。根据《合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上诉人租赁案涉租赁物期间，屡发屋顶漏水事件，多次跟被上诉人提出要求其进行维修，被上诉人均未予理会，无奈在租赁期间上诉人只能自己频繁雇请人员进行维修，历年来花费维修费用合计55921元，有受损照片和受雇人员进行证明。故上诉人在承担房屋占有使用费时应当扣除为维修租赁物而支出的费用。三、被上诉人支付给浙江产权交易所有限公司交易服务费16475元全部由上诉人承担有失公允。该笔损失表面上看来是因为上诉人未及时腾房导致案外人李珍拍得案涉租赁物承租权后放弃承租而产生的。但对该损失被上诉人应当承担主要责任，其根本原因是被上诉人侵犯了上诉人对案涉租赁物的优先承租权。并在未与上诉人就腾房或续租等事项达成协商前，就擅自将租赁物承租权公开进行拍卖，甚至没有通知上诉人参与竞拍。被上诉人不诚信的行为才是产生该笔损失的直接因素。综上，上诉人认为一审法院判决存在程序违法、事实认定不清的情形。请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，发回重审或改判上诉人只需支付被上诉人房屋占有使用费184008.66元。 上诉人李瑞强在二审中提交的证据有：1、13张照片，证明房屋屋顶漏水，漏水已经超出自我修复的范围，被上诉人没有履行维修的责任，所以房屋占有使用费应当扣除维修租赁费。2、许志荣的证明，证明房屋屋顶漏水造成多次维修，许志荣是维修人之一。 被上诉人浙能公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。第一，关于案涉房屋维修义务承担的主体问题。案涉房屋浙能公司作为房东与承租人周海军签订了房屋租赁合同，周海军又与李瑞强签订了转租合同，将房屋转租给了李瑞强。首先，根据合同相对性原则，李瑞强主张相关合同权利的对象是周海军，而非浙能公司；其次，在周海军与李瑞强的转租合同第五条中，已经明确约定了，周海军对房屋交接现状以外的事项不承担任何责任，使用营业房的日常、水电、土建维修、上下水道疏通、补漏等由李瑞强自行维修。可见，房屋漏水的维修义务承担主体，应为李瑞强。因此，一审法院判决未支持次承租人李瑞强房屋维修的费用，认定事实清楚、适用法律正确。第二，关于交易服务费承担问题。由于房屋租赁期限届满，次承租人已经无权继续使用房屋，而次承租人仍然占有房屋、拒不腾退的，已经侵犯了出租人的合法权益。因次承租人侵犯出租人合法权益的行为，造成了出租人交易服务费的损失，该行为和结果之间具有直接因果联系，应由次承租人承担由此造成的直接损失。因此，一审法院判决由次承租人李瑞强承担16475元交易服务费的损失赔偿，认定事实清楚、适用法律正确。二、一审判决程序合法。关于上诉人所述的屋顶漏水及损失的证据，其是在一审开庭过程中当庭才提供的该类证据，一审法院在开庭过程中已经按照法律程序和规定，对该类证据组织了质证，被上诉人一审案件的代理律师，已经当庭对该类证据发表了质证意见，对该类证据的三性均提出了异议。因此，并不存在上诉人所述的未组织质证的情况。综上，上诉人的上诉请求并无事实和法律的依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。 被上诉人浙能公司在二审中未提交新的证据。 原审第三人周海军辩称：同意原审判决。 原审第三人周海军在二审中未提交新的证据。 上诉人李瑞强提交的证据1，被上诉人浙能公司对真实性、合法性、关联性不予确认，该组照片并不属于二审的新证据，对该13张照片真实性不予确认，所在地点、店铺号无法核实，关联性无法确认，本案中被上诉人是房东，周海军与李瑞强签订了转租合同，即使是有维修的问题，根据合同相对性原则，李瑞强应该和周海军自行处理该等事情，因此不能达到从浙能公司主张的占有使用费中扣除维修费的证明目的。原审第三人周海军认为无论是否漏水，周海军与李瑞强的合同已经明确，漏水与周海军无关。本院认为，该组照片不能证明李瑞强所要证明的内容，且与本案浙能公司的诉讼请求无关，本院不予确认。 上诉人李瑞强提交的证据2，被上诉人浙能公司、原审第三人周海军认为不属于二审的新证据，该证据的证明形式不符合举证规则，如果是要案外人提供证人证言或者相关书面证明的，该人因出庭进行陈述接受法庭的询问，关联性不予确认，不能证明应当扣除维修费。本院认为，该证据属证人证言，证人需出庭接受质询，故该证据不符合证据的形式要件，本院不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：李瑞强主张其承租的商铺漏水所产生的维修费用，需从其应支付的占有使用费中予以扣除。因李瑞强在一审中未对商铺漏水造成的损失提出明确的诉讼主张，其要求因商铺漏水造成的损失直接从占有使用费中予以扣除，本院不予支持。李瑞强可另案要求解决。在房屋租赁合同履行期限届满后，李瑞强有应当及时腾退房屋的义务。因李瑞强未及时处理腾退义务导致浙能公司未能与案外人李珍按竞标价格签订租赁合同，从而产生交易服务费损失，对此李瑞强应负赔偿责任。李瑞强认为浙能公司剥夺其优先承租权，且未通知其参加竞拍，因此产生交易服务费损失的责任在于浙能公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费212元，由李瑞强负担。李瑞强于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二一年二月十九日 书记员  杨帆