广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31868号原告：潘芸萍，女，1972年12月14日出生，汉族，住浙江省余姚市。原告：吕诚贤，男，1971年1月13日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上述原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，本院依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人何丽燕、被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出请求：1.确认原、被告于2017年7月31日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第九条、第十五条、第二十二条、第二十五条无效；2.被告向两原告支付逾期交楼的违约金145420.71元(以购房款4847357元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之五的标准计付)；3.被告向两原告支付逾期办证的违约金19389.43元(以购房款4847357元为基数，自2019年10月25日起至2019年12月3日止，按日万分之一的标准计付)；4.被告向两原告支付逾期接通燃气管道违约金782848.16元(以购房款4847357元为基数，自2018年10月31日起至2019年9月18日止，按日万分之五的标准计付)；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海区***是被告开发建设的房地产项目。2017年7月31日，原被告签订《商品房买卖合同(预售)》约定：两原告购买该项目3幢2梯1802房（以下简称涉讼商品房），总价为4847357元；被告应于2018年10月30日前向两原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉讼商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日上起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金；因被告原因，两原告未能在交付之日起360日内取得商品房房屋所有权证书，被告需自期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，向两原告支付全部购房款日万分之一的违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重两原告责任、排除两原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除两原告主要合同权利、加重两原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求两原告签署《补充协议》(以下简称《补充协议》)。被告辩称，纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重两原告责任、排除两原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二、四、九条关于交付条件、逾期交付违约责任、逾期办证违约责任的约定，存在免除、减轻被告测绘、交付、办证的违约责任，严重损害了两原告的合法权益，依法无效。此外，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条的约定，与该合同冲突的《补充协议》，依法无效且不适用与原被告双方。因此，《补充协议》依法无效。据了解，涉讼商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉讼商品房的交付条件，构成违约。依约，被告应按照按购房总价日万分之五标准支付违约金，截止至2018年12月29日，违约金为145420.71元。2019年11月份，被告才通知两原告办理涉讼商品房《不动产权证书》，已超《商品房买卖合同(预售)》中交付之日起360日内办理的约定。因被告原因导致涉讼商品房逾期办理房屋所有权转移登记，被告依约应按照按购房总价日万分之一标准，向两原告支付自2019年10月25日起至2019年12月3日止的违约金为19389.43元。依约，被告应于2018年10月30日前完成涉讼商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但涉讼商品房所在项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。依约，被告应按购房总价日万分之五支付违约金，截止至2019年9月18日，违约金为782848.16元。被告辩称，一、被告与两原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。二、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系由于客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。涉讼商品房的法定及约定交付条件均为取得竣工验收备案。涉讼商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件。即使认为涉讼商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致涉讼商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而涉讼商品房所在的华南国际金融中心项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。由于测绘中心的原因，涉讼商品房迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告。由于台风影响，2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致华南国际金融中心的测绘工作延误两日。三、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据损益相抵的原则，减轻被告的赔偿责任。两原告已于2018年10月22日起持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，且两原告并未举证证明其因未取得房屋测绘报告遭受的损失金额。因此，在此情况下，应根据损益相抵原则，结合合同实际履行的情况，减轻被告的赔偿责任。四、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。被告已在2019年9月3日通知两原告办证（在新冠疫情发生之后，刚恢复复工复产的初期），并未超过《补充协议》约定的办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约金。五、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期办证违约金，则应认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的合格交付之日，应从该日起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。六、被告负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，被告已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步来说，即使认定被告负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约，但逾期接通管网的原因在于政府政策而并非被告，且两原告已实际接收了房屋获得了使用价值，应以两原告的损失综合被告的违约过错程度为基础调低违约金。七、逾期接通公共燃气管网的违约金标准问题。实际上每个月燃气费用的成本也仅在100元左右，故应按照该标准计算违约金。若根据《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准（日万分之五）计算，涉讼商品房一个月的逾期燃气违约金就过高。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《银企合作协议》《暂时停止施工通知》《复工申请》《工作联系单》及网上办事系统截图、南海区瓶装燃气价格截图、《燃气施工合同》，本院综合具体案情进行认定。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区***。该商品房的房产测绘机构为佛山市南海区***。房屋总价为4847357元。（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（第十三条）该商品房交付时出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据按套内建筑面积计价的约定，套内面积误差比绝对值在3%以内（包含3%）的，据实结算房价款。（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第五条）《商品房买卖合同》第十三条第1款变更为……按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%……；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。……；（第十条）《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第3项另行约定的具体内容如下：该商品房所在建筑区划内的绿化、园林、泳池、球场、文化体育场所及设施等均属于出卖人所有……；（第十八条）出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅作为初步介绍项目之用……；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。（第二十三条）双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条最后一自然段、第十四条规划变更第（三）款、第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第十七条保修责任第（三）款、第二十二条建筑物区分所有权第（一）款、第（二）款删除，不再适用。（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的。双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性。本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……；双方另行约定其他内容。两原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年10月22日，两原告在《收楼资料移交清单》签名。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告书。2019年9月3日，两原告收到被告领取办证资料通知。另查明，为查清涉讼楼盘项目华南国际金融中心燃气接通的情况，本院依法致函佛山市南海燃气发展有限公司。该公司函复本院，华南国际金融中心项目于2019年9月18日接通公共燃气管网，开发商已报装的门牌单元具备燃气开通条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。两原告主张《补充协议》属格式条款，部分条款免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，诉请确认该部分条款无效。本院具体分析如下：一、该补充协议是被告在签订房屋买卖合同时另行拟定的以进一步明确买卖双方权利义务的条款，其中第二、三、四、二十二条、二十五条是对《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件的变更，未对买卖双方的权利义务作出对等约定，存在明显的减轻被告责任、加重两原告责任、排除两原告主要权利的情形，两原告主张补充协议第二、三、四、二十二、二十五条无效，理据充分，本院予以支持；二、补充协议第九条，并未免除被告协助两原告办理产权证的义务，也不存在排除原告主要权利的情形，两原告诉请该条款无效，本院不予支持。三、两原告诉请确认无效的其他条款，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对两原告权利造成影响的程度，考虑该条款对两原告有无约束力。当两原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。关于逾期移交办证资料违约金。《补充协议》约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，商品房交付使用之日应当为涉讼商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日即2018年12月29日，被告于2019年9月3日通知两原告领取办证资料，没有超出双方约定的时限，两原告诉请被告支付逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予两原告，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止期间的逾期交付违约金。但因两原告自2018年10月22日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，从两原告收楼次日起至2018年12月29日期间，本院酌定按日万分之一的标准计算该期间的违约金，经核算为29084.14元（4847357元×0.0001×60天），两原告主张超出部分，本院不予支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，虽然涉讼楼盘项目华南国际金融中心逾期接通公共燃气管网并不影响两原告的收楼，但确实给两原告使用涉讼商品房造成了一定影响。涉讼商品房取得测绘报告后（2018年12月29日后）至具备燃气开通条件之日即2019年9月18日期间，涉讼商品房仍未达到合同约定的使用条件，被告应赔偿两原告损失，本院结合合同履行情况、被告违约情形、两原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定被告从2018年12月30日起至2019年9月18日止按日万分之一的标准向两原告支付损失127485.49元（4847357元×0.0001×263天），两原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告潘芸萍、吕诚贤与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2017年7月31日签订《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金29084.14元予原告潘芸萍、吕诚贤；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失127485.49元予原告潘芸萍、吕诚贤；四、驳回原告潘芸萍、吕诚贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计6638.29元（两原告已预交），由两原告负担4922.29元，被告负担1716元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十二日书记员  杨文晖