上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1960号上诉人（原审原告，反诉被告）：王颖华，男，1972年4月14日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李小河，男，1984年1月3日生，汉族，户籍地四川省巴中市恩阳区。被上诉人（原审被告）：何欧，女，1986年1月8日生，汉族，户籍地四川省盐亭县。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱海生，上海好济律师事务所律师。上诉人王颖华因与被上诉人李小河、何欧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王颖华上诉请求：1.维持原审判决主文第一项、第三项、第六项；2.撤销原审判决主文第二项，改判两被上诉人支付上诉人自2019年8月20日至2020年8月6日的租金及占有使用费80,057.25元（2019年8月20日至2020年5月19日期间按每月6,825元的标准计付，2020年5月20日之后按每月7,166.25元的标准计付）。3.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人不予返还两被上诉人押金1万元。4.撤销原审判决主文第五项，改判两被上诉人将涉案房屋恢复原状。主要理由：1.关于合同解除方式及解除时间应当厘清。合同履行期间，没有出现影响被上诉人使用房屋的状况，上诉人不存在任何过错。被上诉人未按约定支付租金，且在上诉人起诉后也没有履行腾退房屋的义务，导致上诉人损失扩大，上诉人有权解除合同，同时要求被上诉人支付租金及使用费，并承担违约责任。合同有效的情况下，原审法院无权酌定租金支付标准。2.原审庭审中上诉人提交了涉案房屋交付被上诉人使用前的照片，尽到了举证义务，合同解除后被上诉人应当将房屋恢复原状。李小河、何欧辩称：1.原审认定系争合同无法继续履行是双方都有一定程度违约行为导致的，而不是被上诉人单方违约。2.原审认定合同解除时间符合法律规定，是正确的。3.原审中被上诉人提供了执行法院腾房公告和谈话笔录，都能证明被上诉人是因为法院执行行为导致不能继续使用涉案房屋。4.装修的用途符合合同约定，上诉人知情且默认，现在不是被上诉人单方违约，要求被上诉人恢复原状没有理由也不符合实际。王颖华向原审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间签订的《租赁合同》；2.判令李小河、何欧支付自2019年8月19日至合同解除之日的租金暂计47,775元（人民币，下同）；3.判令李小河、何欧搬离并返还上海市松江区XX路XX弄底层3-2号房屋（以下简称“涉案房屋”）；4.判令李小河、何欧将涉案房屋恢复原状。原审诉讼过程中，王颖华将上述第二项诉请变更为：判令李小河、何欧支付自2019年8月20日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费（2019年8月20日至2020年5月19日期间按每月6,825元的标准计付，2020年5月20日之后按每月7,166.25元的标准计付）；另增加一项诉请：判令李小河、何欧支付王颖华2019年10月1日至2019年11月30日期间的电费955.39元、2018年5月20日起至合同解除之日止的水费397.80元。李小河向原审法院提出反诉请求：1.确认其与王颖华之间于2018年5月6日签订的《租赁合同》无效；2.判令王颖华赔偿其加盟费损失36,000元；3.判令王颖华赔偿其装修损失108,823元；4.判令王颖华向其返还押金10,000元。原审法院认定，李小河、何欧系夫妻关系。2018年5月6日，王颖华（甲方、出租方）与李小河（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋（该合同载明房屋建筑面积约60平方米）作经营XX用，租期五年，自2018年5月20日起至2023年5月19日止。月租金6,500元，租金以转账方式支付，双方议定首期付六个月，另付一万元押金，以后按每个月结算一次，提前二十天支付下次房租。双方约定租金每年递增5%，即第二年租金为每月6,825元，以此类推。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费由乙方承担。乙方应按约支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。未经甲方同意，乙方不能改变所租房屋的结构、装修，并爱护房屋，不得将房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应赔偿或修复。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方支付违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权不退押金。合同另对其他相关事宜作出了约定。其后，王颖华（甲方、出租方）与李小河以何欧（乙方、承租方）名义签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋（该合同载明房屋建筑面积约35平方米）作经营XX用，租期五年，自2018年5月20日起至2023年5月19日止。月租金6,500元，租金以转账方式支付，双方议定首期付六个月，另付一万元押金，以后按每个月结算一次，提前二十天支付下次房租。双方约定租金每年递增5%，即第二年租金为每月6,825元，以此类推。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费由乙方承担。乙方应按约支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。未经甲方同意，乙方不能改变所租房屋的结构、装修，并爱护房屋，不得将房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应赔偿或修复。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方支付违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权不退押金。合同另对其他相关事宜作出了约定。原审审理中，双方确认，2018年5月6日双方签订合同后，王颖华就将租赁物交给了李小河。王颖华称，其就交付时的租赁物状况仅拍摄了数张照片，未作其他固定。李小河、何欧称其未作固定，但确认王颖华提交照片所反映之状况。原审审理中，李小河称，其承租涉案房屋后，依约自营XX熟食店，并称其仅是以何欧之名办理了营业执照，何欧虽然知晓该店存在，但其并未实际参与经营过程。关于租金，王颖华确认李小河、何欧已付租至2019年8月19日。关于租金收取，王颖华称，平时全部系通过微信收取，第一期3.9万元和押金1万元系本人微信所收，后因被羁押，就委托朋友李某通过微信代收，但李小河、何欧向李某仅支付过两笔：2019年1月6日付了3.9万元、当年6月26日付了20,475元。李小河、何欧对此表示确认。至于后续未再付租之原因，李小河称，因此前每次付租都由李某催收，而后续未再催收，加之当时忙，也未主动支付。对此，王颖华则称，其在2019年12月24日刑满释放后多次以短信和电话方式向李小河催租，但李小河不予理睬，还说是法院不让其向王颖华再付租，王颖华遂告知其若不付租则尽快搬离，但李小河、何欧既不付租也不搬离。李小河对此不予认可。关于押金，王颖华确认收到李小河、何欧所付押金1万元，同意在本案中一并处理，王颖华主张没收。李小河、何欧则主张返还。原审另查明，2019年11月14日，台州市椒江区法院作出（2018）浙1002刑初863号刑事判决书，该案事实查明部分载有：2014年3月20日，被告人王颖华以其表弟林某之名注册成立了上海XX管理有限公司（以下简称“XX公司”），后王颖华将上海市松江区XX路XX弄1、3、5、7号的不动产出租给XX公司20年，王颖华便以XX公司之名出租给解某、林某及李小河等多人，等等。原审审理中，李小河、何欧提供（2018）浙1002刑初863号刑事判决书一份，证明：1.王颖华将涉案房屋出租给李小河之事实在该刑事判决中得到了确认，且该行为被给予负面评价；2.王颖华在涉案合同履行期间一直处于刑事羁押状态，导致李小河与其联系不畅，且在相关法院到租赁物处要求李小河闭店并限期搬离之时，更是联系不上王颖华，遂无法及时交还钥匙给王颖华。王颖华对该判决的真实性无异议，但认为，一则，该判决追究的是王颖华逃避执行之行为，并非否定王颖华的出租行为。已查封房屋出租仅是对于法院执行行为无对抗效力，并非无效。二则，王颖华并未失联，其于2019年12月24日即已刑满释放，此后多次联系李小河，但李小河、何欧均未回复。且李小河、何欧也承认2020年5月8日才到租赁物内搬东西，房屋钥匙也一直在李小河、何欧手中，直到2020年6月16日才将钥匙返还王颖华。原审审理中，就2020年5月8日至租赁物搬东西一事，李小河解释称，其确实于2019年11月1日搬离涉案房屋了，当时留下的东西原本不要了，但事后觉得亏得太多，里面有些东西挪到新店还能用，遂再至租赁物处搬东西。原审审理中，双方均确认，就租赁物返还并未办理过书面或其他形式的交接。原审审理中，原审法院询问王颖华，为何在实际收到钥匙后还要求李小河、何欧返还涉案房屋，王颖华称因房屋内还留存有李小河、何欧的物品，故租赁物尚未返还，且李小河、何欧也从未向王颖华做出过合同已解除的确认。为防止损失进一步扩大，原审法院组织双方于2020年8月6日庭审时办理了形式上的交接，双方对该形式上的交接均无异议。原审审理中，王颖华表示，关于合同解除的法律后果，除本案诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理了。原审诉讼中，李小河、何欧确认系于2020年6月18日收到王颖华的诉状副本。原审审理中，双方对下列问题尚存争议：1.李小河、何欧另提供涉案房屋产调信息一份，证明涉案房屋在出租给李小河、何欧之时已被多家法院司法查封；房屋在出租时就存在被法院执行拍卖之可能，但王颖华并未如实告知。王颖华对此不予认可，称其并未隐瞒，且当时为了配合李小河、何欧办理证照，其已将产调信息交付李小河、何欧，李小河、何欧对查封一事理应明知。另李小河、何欧自认，其承租房屋时，并未调查涉案房屋的具体情况，办理证照之时，王颖华虽配合提交了产调信息，但并未包含查封信息。还称若知道房屋已被查封，是绝对不会承租的。王颖华则称，其提供的是全套的产调信息，包含有查封信息。2.王颖华称，涉案房屋并未被拍卖。其之所以在涉案房屋被查封后再出租，是因为其认为可以出租。李小河、何欧称其未收到法院向其所发协助执行通知书，但当时相邻的空关铺面都被贴了封条。3.原审庭审中，关于恢复原状，王颖华称，有此前之照片可供判明原状，故要求按照片反映之状况予以恢复。王颖华另称，其交付李小河、何欧之租赁物原本无隔墙，李小河、何欧承租后加装了两三道隔墙，原先的门是不锈钢钛合金门，李小河、何欧改装成了卷帘门，且都未经王颖华同意。李小河、何欧则坚持答辩意见。4.关于搬离及交接。李小河、何欧称其于2019年11月1日搬离，未留下有用物品在屋内。另称，大约2019年10月，台州中院的法官来找其做了笔录，并要求其搬离房屋，并称即使后面可以继续租用，相应租金也只能向法院支付。原审审理中，王颖华则提供结算周期分别为2019年10月1日至31日、2019年11月1日至30日的电费发票联两张，付费金额分别为879.16元和76.23元，证明李小河、何欧用电情况，并佐证李小河、何欧所称于2019年11月1日搬离不属实。而李小河、何欧反驳称，2019年11月的电费明显减少，足以证明租赁物已不再使用。另王颖华提供照片及视频若干，其中有五张照片用以证明其与李小河、何欧签订租赁合同之前的房屋状况；另外的照片及视频证明李小河、何欧曾于2020年5月8日至租赁物处拆除并搬离物品，且只拆走了李小河、何欧自认为值钱的东西，尚有物品遗留。李小河、何欧确认其曾于2020年5月8日至租赁物处搬东西，并再次强调当天搬走所需物品后，再无有用物品遗留。关于涉案房屋钥匙，李小河确认系于2020年6月16日让店员送还王颖华。因为此前一直联系不上王颖华，王颖华系2020年4月才联系李小河的，当时王颖华让李小河、何欧办理一下交接，其向李小河、何欧言明自己已搬离，里面的东西也都不要了，押金也不要了，甚至应退的租金也不要了，同时搬离所造成的损失也不向王颖华主张了，让王颖华赶紧再出租。但双方并未谈拢。5.李小河称从2019年8月20日至2019年11月1日期间实际经营受到影响，原审询问其直接证据，其提交：1.温岭法院2019年9月18日的腾房公告一份，系该法院于2019年9月19日张贴于涉案房屋处；2.温岭法院的谈话笔录一份；3.《房屋租赁合同书》一份，系李小河与芳图公司所签，李小河称，该合同系在台州法院的执行法官到来之前，王颖华之友李某找到其，提出以XX公司名义签订一份租赁合同，其就签了。经质证，王颖华对上述证据1、2的真实性无异议，但不认可证明目的。对上述证据3的真实性表示无法确认。王颖华认为，租赁合同合法有效，合同履行中也不存在因法院查封行为或其他强制执行行为导致李小河、何欧无法使用租赁物之状况。6.李小河称，其反诉所提之加盟费对应的加盟期为三年，本案中虽主张了全部，但其愿意以2019年11月1日为界，只主张2019年11月1日至加盟期届满之日的加盟费。该诉请虽无明确的合同依据，但其认为是合理的。关于装修损失108,823元，是指所有装修投入，包括软装及硬装。其中硬装大概4-5万元。7.李小河提交加盟店-思贤店装修费用结算确认清单、门店装修表、加盟店物品配送清单、转账凭据各一份，综合证明其为经营“XX”熟食店所支付的加盟费及装修费。经质证，王颖华对真实性表示无法确认，对证明内容也不认可。并指出，一则，装修系李小河、何欧自主实施且未经王颖华允许，风险自担；二则，李小河、何欧证据所列多为动产，并未形成附合。原审认为，本案中虽有两份《租赁合同》，但从在案证据来看，王颖华与何欧之间的《租赁合同》系为办理证照所签，并非实际履行之合同，故相关权利义务衡量应以另一份合同即王颖华与李小河之间于2018年5月6日签订的《租赁合同》为准。而该合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。李小河、何欧反诉主张合同无效，但其理由尚缺乏法律依据，难以成立，故原审不予支持。至于合同的状态，一则，李小河、何欧已实际搬离租赁物，并已将钥匙返还王颖华，《租赁合同》事实上已不再继续履行；二则，抛开合同效力之争议，双方对合同解除实质无异议，仅是对解除事由存有争议。故原审结合案情确认双方当事人之间于2018年5月6日签订的《租赁合同》已解除。至于解除后果的处理问题，根据民事诉讼“不告不理”之原则，宜围绕双方各自诉请展开。首先，关于解除事由和可归责性问题，原审认为，结合在案证据及日常生活经验，李小河、何欧所作其在承租期间遇到法院上门张贴公告、被法院工作人员告知相关注意事项、彼时与王颖华联系不畅等事实方面的陈述，均具有高度盖然性，原审予以采信，在此情况下，李小河、何欧作为一般社会人，受此影响不敢继续开展经营并搬离租赁物亦具有合理性和可信度，同时李小河、何欧未按约支付租金也情有可原。故一方面，原审尚不能简单认定本案中系李小河、何欧违约导致合同解除，另一方面，王颖华出租房屋的行为即使存在不当，也并不必然导致合同无效或解除。总体而言，原审统合案情认为，就合同解除局面之形成，双方均存在一定程度上的行为失当，但作用力相抵消，可互不承担违约责任。其次，关于具体诉请之判定。就本诉之租金或使用费，虽然原审认为李小河、何欧所述于2019年11月1日搬离一事具有可信度，但一则，尚难以据此就认定李小河、何欧已完成租赁物之返还交接义务，二则，在案证据表明李小河、何欧曾于2020年5月8日又至租赁房屋处搬运物品，可视为李小河、何欧至少在仓储意义上使用了涉案房屋，理应支付适当的使用费。基于上述两点，再综合考量合同约定的租金标准、房屋钥匙的交还时间、双方办理形式交接的时间、诚实信用及公平原则等因素，原审酌定李小河、何欧应向王颖华支付2019年8月20日至2020年6月18日期间的租金或使用费4.5万元。就本诉之房屋返还，因李小河、何欧已将房屋钥匙交还，且双方在庭审中也办理了形式交接，故该项诉请原审不予支持。就本诉之恢复原状，王颖华要求按其提供的照片恢复原状，但一则不足为凭，二则难以操作，故原审对该项诉请亦不予支持。就本诉之水电费，李小河、何欧对此并无异议，原审予以支持。就反诉之加盟费损失，一则根据李小河、何欧对该加盟费之表述，该损失是否客观存在尚存疑；二则，基于上述解约事由之分析，即使该损失客观存在，李小河、何欧主张由王颖华承担也理据不足，故不予支持。就反诉之装修费损失，同样基于上述理由，该项诉请理据不足，不予支持。至于押金，李小河、何欧主张返还，而王颖华主张没收，原审根据案情判令予以返还，但可与前述租金或使用费相冲抵。另需说明的是，结合李小河、何欧之间的特殊身份关系及合同实际履行情况，王颖华要求李小河、何欧共同承担责任尚无不妥，原审予以支持。据此判决：一、确认王颖华与李小河之间于2018年6月5日签订的《租赁合同》已解除；二、何欧、李小河支付王颖华租金或使用费4.5万元；三、何欧、李小河支付王颖华王颖华电费955.39元、水费397.80元；四、王颖华向何欧、李小河返还押金1万元；上述第二、三、四项付款义务相抵，何欧、李小河于本判决生效之日起十日内支付王颖华租金或使用费36,353.19元；五、驳回王颖华的其余诉讼请求；六、驳回李小河的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,715元，反诉案件受理费1,698元，合计3,413元，由王颖华负担781元（已付），由李小河、何欧负担2,632元（已付1,698元，余款934元于本判决生效之日起七日内交付原审法院）。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王颖华与被上诉人李小河于2018年5月6日签订的《租赁合同》为本案实际履行的合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。原审法院综合合同实际履行情况，认定本案系争合同已经实际解除，本院认为正确。上诉人作为房屋出租方，理应向被上诉人提供可以正常使用的房屋，并负有不干扰被上诉人正常使用房屋的义务。上诉人现主张合同解除系因被上诉人违约所致，而上诉人无任何过错，该主张与在案证据所反映的情况不符，在上诉人未提交新证据的情况下，本院难以采信。原审法院认定双方当事人互不承担违约责任，本院认为合理。合同无责解除后，被上诉人理应向上诉人结清租金或使用费及电费、水费；上诉人亦应向被上诉人返还押金。原审法院结合被上诉人归还房屋钥匙的时点，以被上诉人实际收到上诉人诉状副本之日作为租金或使用费的结算日，本院认为正确。原审法院综合考量合同约定及合同实际履行情况，对租金或使用费的数额予以酌定，亦属合理。上诉人坚持主张恢复房屋原状，但二审中并未提交新的证据以证明恢复原状的必要性和可操作性，本院难以支持。综上所述，王颖华的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审判决主文第一项中“2018年6月5日签订的《租赁合同》已解除”系笔误，应为“2018年5月6日签订的《租赁合同》已解除”，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、变更上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7923号民事判决第一项为“确认原告（反诉被告）王颖华与被告（反诉原告）李小河之间于2018年5月6日签订的《租赁合同》已解除”；二、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7923号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项。二审案件受理费1,006元，由上诉人王颖华负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年二月二十六日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……