河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终441号上诉人（原审第三人）：尚瑞军，男，1973年4月29日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏新华，男，1960年3月10日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦浩月，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区相三路**楼****。法定代表人：王天顺，职务:总经理。上诉人尚瑞军因与被上诉人夏新华、安阳市太兴房地产开发有限责任公司（以下简称太兴房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2019）豫0502民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚瑞军上诉请求:l、撤销文峰区人民法院(2019)豫0502民初4392号民事判决书；2、请求二审法院在查清事实的基础上,依法改判或发回重审；3、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由:1、一审法院适用法律严重错误,裁判理由自相矛盾。一审法院裁判理由适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”但后面又阐述:“原、被告签订的征收置换协议并非基于原告夏新华对案涉被拆迁房屋享有所有权”。既然夏新华不享有所有权,夏新华与太兴公司的协议就不属于所有权调换形式,不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》的规定,夏新华不享有优先权。2、一审法院丝毫不考虑上诉人的居住安宁权和市场交易秩序,制造社会矛盾和信访案件。上诉人已经装修入住,在购买涉案房产时并不知晓也无从知晓夏新华。3、根据2021年1月1日施行的最高人民法院关于修改最高人民法院关于在民事审判工作中适用中华人民共和国工会法若干问题的解释等27件民事类司法解释的决定，删除了《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，且根据修改后的商品房买卖解释第24条规定，本解释公布后尚在一二审阶段的适用本解释，本案应当适用修改后的司法解释，一审判决所依据的司法解释已经不存在。被上诉人夏新华辩称，一、上诉人要求取得涉案房屋没有事实依据。基于被上诉人与太兴公司之间签订的《产权征收（拆迁）置换协议书》合法有效，且被上诉人迁出原房屋后，太兴公司已进行了拆迁。本案涉及到的拆迁行为就是对原住户的拆迁，作为被上诉人的住户即是被拆迁人，被上诉人取得案涉房屋的所有权有相应的事实基础。二、上诉人要求取得涉案房屋没有法律依据。1、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条被删除，并不影响本案继续适用该“第七条”的规定。具体理由如下：本案一审时适用修订前的《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定进行裁判，适用法律正确。即使“第七条”被删除，但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷，发生在民法典及依据民法典进行修订的司法解释之前，依据本规定，“第七条”的相关规定仍然可以适用于本案。2、即使不援引“第七条”的相关规定，被上诉人也依法应当取得涉案房屋。首先，设立被上诉人对涉案房屋享有物权的《产权征收（拆迁）置换协议书》成立时即生效，不因被上诉人未进行物权登记而影响合同效力。故上诉人要求取得涉案房屋没有相应的依据。其次，此前安阳市殷都区人民法院作出的类案判决，上诉后贵院均予以维持，太兴公司向河南省高级人民法院申请再审，其再审请求也被裁定驳回再审申请。此前的一系列判决中均未引用“第七条”的规定，但同作为被拆迁人的权利已依法得到维护。太兴房地产公司未答辩。被上诉人夏新华向一审法院起诉请求:1.判令原告就清风和祥家园2号楼2单元1201号房优先取得所有权；2.判令被告及第三人配合原告办理该房屋的权属转移事宜；3.判令被告配合原告将该房屋备案或过户到原告名下；4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.2011年12月18日，原告夏新华（乙方）与被告太兴房地产公司（甲方）签订产权征收（拆迁）置换协议书，写明：根据安阳市城市总体规划和安阳市发改委【2011】430号文件精神，市政府安政文【2009】280号文件规定，经批准，现对安阳市农机公司地块实施改造拆迁，为保护甲乙双方当事人的合法权益，经友好协商，签订如下征收安置协议：一、拆迁简况：根据规划精神，甲方征收乙方位于安阳市农机公司家属院平房南数四排西数第1-2间，原住户夏新华，房屋建筑面积47.18平方米（以双方现场测量相关房屋面积为准，原产权归农机公司所有），规划内厨房面积15.02平方米，简易棚面积8.86平方米。二、甲方安置乙方住房的相关情况：1.甲方为乙方安置新住宅房一套，地址位于文明大道与铁一路交叉口西北角由太兴房地产开发有限责任公司开发的清风和祥家园住宅小区**，（毛墙、毛地、无室内门、进户门为防盗门、含水、电、气、暖），图纸计算面积为141.57平方米，房屋最终面积以房产局测绘为准。三、结算金额及缴款时间：经相互协商，结算后乙方应向甲方补缴房款100000元（房屋面积差价按房产局测绘面积多退少补另计）。合同签订后三天内交清补缴款项。四、双方权利及义务：甲方所提供的安置房应具备完善的相关手续，符合质量要求，产权清楚，并协助乙方办理合法的房产手续，费用由乙方自理。甲方在取得预售许可证后签订统一的商品房买卖合同，甲方按统一的商品房买卖合同约定交房。乙方对提供的原居住房，应对其真实性、准确性负责（无产权纠纷），否则，由此引起的纠纷由乙方承担一切法律责任，并结清原住房的水、电、气等费用。甲方对补偿后的房屋及附属物享有处置权，乙方不得干预并保持其房屋及附属物现状不变。五、协议签订后，乙方应在2011年12月18日前搬迁完毕，乙方将原住房交与甲方，甲方给乙方开具订房通知单。乙方最终的安置房确定由甲方开具的订房通知单为准。本协议一式四份，甲乙双方各二份，签字生效。原告夏新华及被告太兴房地产公司均在该协议上签字盖章。合同签订后，2011年12月18日，被告太兴房地产公司向原告夏新华出具订房通知单，确定原告订购的房屋为清风和祥家园2号楼2单元12层东户，房号为2-2-1201。原告分别于2011年12月20日、2012年6月5日依上述合同约定向被告交纳房款1万元、9万元，共计10万元。2.原告夏新华已按产权征收（拆迁）置换协议约定搬迁完毕，被告开发的清风和祥家园案涉房屋已竣工，但被告太兴房地产公司未按约定将案涉房屋交付原告。2016年1月26日，被告太兴房地产公司与第三人尚瑞军签订商品房预售合同一份，约定尚瑞军购买安阳市殷都区文明大道与铁一路交叉口西北角清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋；2016年1月27日被告太兴房地产公司向尚瑞军出具收款收据，显示收到尚瑞军清风和祥家园2-2-1201房款588760元，尚瑞军对涉案房屋进行了装修。清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋现在尚瑞军名下预售备案登记。原告提交2018年6月19日清风和祥家园2-2-1201房屋的装修许可证，称其知道涉案房屋被他人占有后，到该房屋处发现正在装修，告知占有房屋的人，该房屋存在纠纷，原告已进行了诉讼保全。3.案涉被拆迁房屋位于原安阳市农机公司院内；第三人提交涉案房屋的房产证及附件，案涉夏新华原居住的被××房屋××安阳市农机公司全民所有；农机公司院内有多排平房，公司将该平房提供给公司职工及家属居住。在对安阳市农机公司地块进行拆迁改造过程中，对于该处平房的拆迁，太兴房地产公司与多名安阳市农机公司职工签订了产权征收（拆迁）置换协议书。安阳市农机公司改制后，现为安阳市金地农机有限公司。第三人提交（2018）豫0505民初735号民事判决书、（2019）豫05民终980号民事判决书，李蓉起诉太兴房地产公司、安阳市金地农机有限公司（第三人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，生效判决确认太兴房地产公司向李蓉交付位于安阳市文明大道清风和祥家园住宅小区2号楼2单元102室房屋并协助李蓉办理该房屋的不动产登记事宜。一审法院认为，2011年12月18日原告夏新华与被告太兴房地产公司签订的《产权征收（拆迁）置换协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效协议，双方均应按协议书内容履行义务。被告已经向原告出具订房通知单，明确了具体房屋的位置、房号，原告已搬出原被征收的房屋，并按协议向被告补交房款10万元，被告应当按照征收置换协议的约定向原告交付案涉房屋，即清风和祥家园2号楼2单元1201室，并协助原告办理不动产登记事宜。但被告太兴房地产公司于2016年1月26日与第三人尚瑞军签订商品房预售合同，并出具购房款收据，现清风和祥家园2号楼2单元1201室房屋在尚瑞军名下预售备案登记，被告太兴房地产公司事实上对案涉房屋进行了“一房两卖”，构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原告主张对清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋优先取得所有权，符合法律规定，本院予以支持。第三人尚瑞军述称太兴房地产公司不是拆迁人，原告不是被拆迁人，原告就诉争房屋不享有优先取得权，认为征收置换协议应属无效；本院认为，原、被告签订的征收置换协议并非基于原告夏新华对案涉被拆迁房屋享有产权，被告太兴房地产公司在签订该协议时，对案涉被拆迁房屋的产权及占有使用状况明知，该协议并不违反法律规定，双方均应按协议约定履行，故第三人该述称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告夏新华对安阳市殷都区文明大道与铁一路交叉口西北角清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋优先取得所有权；二、被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司及第三人尚瑞军应于本判决生效之日起十日内协助原告夏新华办理上述清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋的权属转移登记手续，将该房屋登记至原告夏新华名下。案件受理费2300元，由被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2011年12月18日夏新华与太兴房地产公司签订的《产权征收（拆迁）置换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。虽然涉案被拆迁房屋的原所有权人为农机公司，但是夏新华是被拆迁房屋的实际用益物权人，享有被拆迁人的相应权利，且该协议书涉及的拆迁是根据安阳市城市总体规划作出的，案涉协议书的形成是基于拆迁事实以及拆迁人与被拆迁人的一致同意形成的置换协议书，太兴房地产公司在签订协议当天出具的订房通知单也明确了安置房屋的具体位置，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第七条规定，判决夏新华对涉案房屋享有优先取得所有权的权利，认定事实清楚，适用法律正确，故对上诉人提出的一审法院适用法律错误、没有考虑社会交易秩序、产权征收（拆迁）置换协议书为预约合同的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人尚瑞军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人尚瑞军负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年二月二十二日书记员  聂书全