湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初1161号原告（反诉被告）：曾照珍，女，1970年9月5日生，汉族，住湖北省竹溪县。原告:沈正成，男，1995年11月13日生，汉族，住湖北省竹溪县。二原告共同委托诉讼代理人：潘峰，竹溪县法律援助中心律师，其代理权限为特别授权，含代为起诉，收集证据，参与调解，代收法律文书。被告（反诉原告）：蔡远玉，男，1973年10月13日生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：蔡田田（系蔡远玉之子），男，1998年3月2日生，汉族，住湖北省竹溪县。代理权限为特别授权，代为承认、反驳诉讼请求，代为放弃、变更、增加反诉请求，参加调解，进行和解，代签代收法律文书。委托诉讼代理人：华松，湖北君迪律师事务所律师。代理权限为特别授权，代为承认、反驳诉讼请求，代为放弃、变更、增加反诉请求，参加调解，进行和解，代签代收法律文书。原告曾照珍、沈正成与被告蔡远玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法由审判员王国辉适用简易程序于2020年10月15日第一次公开开庭进行了审理，庭审过程中，被告蔡远玉向本院提出反诉，经审查其反诉符合法律规定，本院依法予以受理并与本诉合并审理。2020年11月3日，本院第二次公开开庭对此案进行了审理。庭审过程中，蔡远玉向本院申请对房屋装修费用进行价格评估鉴定，2021年1月28日，十堰德高房地产估价有限公司作出了房屋装修价值评估鉴定报告，2021年2月2日，本院收到评估鉴定报告后，于2021年2月5日第三次公开开庭对此案进行了审理，原告（反诉被告）曾照珍，原告沈正成及二原告委托诉讼代理人潘峰，被告（反诉原告）蔡远玉及委托诉讼代理人蔡田田、华松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾照珍（反诉被告）、原告沈正成向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2014年2月16日签订的房屋买卖协议书；2、判决被告返还占用原告的房屋；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告曾照珍与原告沈正成系家庭成员，且为母子关系，2014年2月16日，原告曾照珍代表家庭共同生活成员与被告签订了房屋买卖协议书，由于原告房屋为农村自建自用房屋，土地使用权性质为农村集体土地，当时原告由于缺乏法律意识，不知道农村土地建房禁止买卖，现在通过普法学习，才知道该类买卖合同为无效合同，为了及时纠正违法无效行为，原告多次找到被告请求解除合同，退还房屋，被告无理拒绝至今。综上，法律明文规定农村集体土地建房禁止出售、不得交易，虽然原、被告签订了房屋买卖合同书，但该合同由于法律禁止而无效，故具文起诉，请求人民法院依法裁判。被告（反诉原告）蔡远玉辩称：请求人民法院判决房屋买卖合同无效；判决原告返还被告已支付购房款共计11.5万元；判决原告赔偿被告房屋装修款及各项损失共计15万元；由原告承担本次诉讼费用。原告与被告2014年2月16日签订房屋买卖协议书，由原告向被告出售住房一套，住房位置：湖北省竹溪县××××组，自房屋买卖协议签订至今，被告已累计支付购房款11.5万元，并于2018年1月开始对房屋进行装修，由于当时双方法律知识的欠缺，不知道农村土地建房禁止买卖，多次请求原告办理产权变更手续被原告拒绝。由于原告意图收回房屋，将导致被告无住所居住，对被告造成一定伤害，被告是在原告起诉之后才得知双方之间签订的房屋买卖合同系无效合同，同意解除；被告在房屋买卖合同签订及履行过程中无任何过错和过失，主观上也无恶意，请求法院作出合法公正的判决。被告（反诉原告）蔡远玉向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判决解除房屋买卖合同；2、判决被反诉人返还反诉人已支付的购房款115000.00元；3、判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修款114867.00元；4、判决被反诉人赔偿反诉人购房款及装修款资金占用利息44857.04元；5、判决被反诉人补偿反诉人装修期间误工费40000.00元（因装修三人误工在家，误工时间三个月）；6、赔偿其他经济损失及精神损失共计30000.00元，包括二次搬家费用，二次装修，丧失宅基地使用权及精神损失等；7、判决由被反诉人承担本次诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人2014年3月2日签订房屋买卖协议书，由被反诉人向反诉人出售住房一套，住房位置：湖北省竹溪县××××组，自房屋买卖协议签订至今，反诉人已累计支付购房款115000.00元，并于2018年2月开始对房屋进行装修，2018年5月装修完毕。由于双方签订协议时被反诉人尚未取得房产证，为达成房屋买卖协议，被反诉人隐瞒小产权房情况，向反诉人承诺房屋产权不存在缺陷，可以办理过户，并承诺取得房产证时及时为反诉人办理房屋过户。合同签订后，反诉人多次请求被反诉人办理产权变更手续被被反诉人拒绝，现由于被反诉人意图收回房屋，将导致反诉人无住所居住，对反诉人造成一定伤害，由于被反诉人无法为反诉人办理房屋过户手续，致使合同目的无法实现，请求法院判决解除合同，返还反诉人购房款项及房屋装修款，并按照购房协议约定赔偿反诉人各项经济损失，请求法院支持反诉人各项请求。反诉被告曾照珍辩称：对反诉请求第一项无异议；对第二项请求以实际发生的9万元为准；第三项是反诉方单方的民事行为，因反诉人与被反诉人系亲戚关系，双方均有过失，应当由双方按过失大小分担，房屋装修的价格应当以第三方评估为参考，不应当由反诉人自行列明的数字为准；第四项反诉人支付了房款，同时由反诉人占有房屋至今，建议折抵，如果分歧较大，请求第三方评估；第五项与本案没有关系；第六项没有法律依据；第七项超出法院裁判范围的由反诉人承担，判决结果范围内的由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告（反诉被告）提交的房屋买卖协议书、集体土地使用证复印件、户口本复印件，被告（反诉原告）提交的房屋现状照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）曾照珍、原告沈正成对被告（反诉原告）蔡远玉提交的证人曾某1的证言，提出异议，认为证人没有出庭作证；对证人曾某2当庭作证的证言无异议。本院认为，对证人曾某2当庭作证的证言，虽然当事人双方均无异议，但根据证人当庭陈述的事实，原、被告之间交易及付款证人均未在场，其陈述的支付购房款的事实系听被告妻子所说，所证明的购房款的总金额与双方当事人签订的房屋买卖协议不符，系传来证据，其证言不足以证明案件事实；对证人曾某1的证言，根据法律规定，证人应当出庭接受当事人质询，证人曾某1未出庭接受当事人质询，不符合法律规定，故对上述证据不予采信。对蔡远玉向法庭提交的装修房屋费用支出清单，曾照珍、沈正成提出异议，且蔡远玉已申请对房屋装修费用进行了评估鉴定，故对该证据不予采信。对经蔡远玉申请，十堰德高房地产估价有限公司作出的房屋装修价值评估鉴定报告，曾照珍、沈正成提出部分异议，认为有两项均为水电工，厕所、厨房存在漏水现象，太阳能管损坏一根，成新率90%有异议。本院认为，该评估鉴定报告，鉴定程序合法，鉴定机构资质合法，且系双方当事人共同选定，其异议理由不能成立，对该评估鉴定报告本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：曾照珍、沈正成系竹溪县水坪镇洞子沟村村民，二人为母子关系；蔡远玉系竹溪县县河镇水田坝村村民。2013年，曾照珍、沈正成以沈正成的名义在自己位于竹溪县××××组宅基地自建楼房一栋6套。2014年2月16日，曾照珍经沈正成认可与蔡远玉签订房屋买卖协议书，协议约定：甲方（出售方）曾照珍，乙方（购买方）蔡远玉。1.曾照珍（甲方）出售后院楼房第二层、包楼梯间在内有167平方米，价格为140000.00元（拾肆万元），乙方首付现金80000.00元（捌万元）整，余下欠款60000.00元（陆万元）整，经双方协商，乙方可在三年以内付清，如若到期未付清，后果乙方负责；2.乙方若在一年内经济周转顺利的情况下，可预付5000.00元（伍仟）现金，用于水、电搭接安装，甲方应协助处理好，做到水电畅通；3.经双方本着公平、公正、合法原则，协商一致达成售（卖）购（买）房屋条款；4.乙方必须遵守公共道德、和睦邻里；5.乙方需要办理相关证件时，甲方须提供相关证明，甲方则不负担任何费用，费用由乙方负责。以上条款由双方共同签订，自签订之日起生效，必须共同遵守，若有违约行为，由违约方负责，赔偿未违约的一方一切损失。协议签订前，蔡远玉已接受并占有该房屋，协议签订后，蔡远玉先后向曾照珍支付了购房款90000.00元，并于2018年对该房屋进行了装修，2021年1月28日，经十堰德高房地产估价有限公司评估鉴定，蔡远玉居住的167平方米的房屋装修价值的现有价值折旧后总值为93038.84元，蔡远玉支付评估费5000.00。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有。农村宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。又根据土地管理法规定，村集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告并非同一集体经济组织成员，现原告就购买被告宅基地上自建房与被告达成的《房屋买卖协议书》，违反了我国法律、法规的强制性规定，应认定为无效协议。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《房屋买卖协议书》确认无效后，被告因该协议取得的房屋应当返还给原告，原告收取的购房款及被告花费的装修费用应当返还给被告，对原告主张判决被告返还占用原告的房屋的诉讼请求依法予以支持。被告反诉请求判决反诉被告返还已支付的购房款；判决反诉被告支付房屋装修款的诉讼请求依法予以支持，但返还的购房款以实际支付的金额为准，装修款以评估鉴定的结论为准；评估费5000.00元，因双方当事人均有过错，由双方各自承担2500.00元；关于被告反诉请求的判决被反诉人赔偿购房款及装修款资金占用利息44857.04元的诉请，本院认为，本案中，原告明知所出售的房屋系农村集体土地上自建房的情况下仍与被告达成买卖协议，被告在应当知道所购买房屋系农村集体土地上自建房的情况下仍与原告达成购房协议，双方均有过错，虽然原告占有使用了购房款，但被告占有使用了房屋，应当各自承担相应的责任，故对该诉请不予支持；关于被告反诉请求的判决被反诉人赔偿其装修期间误工费40000.00元，赔偿其他经济损失及精神损失共计30000.00元（包括二次搬家费用，二次装修，丧失宅基地使用权及精神损失等）的诉讼请求，本院认为，因双方均有过错，且反诉原告未提供相应证据证实其主张，应由其自行承担举证不能的法律后果，该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、蔡远玉应返还曾照珍、沈正成位于竹溪县水坪镇洞子沟村2组面积为167平方米住房一套（包含评估鉴定的所有装修项目）；二、曾照珍、沈正成应返还蔡远玉购房款90000.00元，房屋装修费93038.84元，合计183038.84元；三、曾照珍、沈正成应支付蔡远玉评估费2500.00元；四、驳回曾照珍、沈正成的其他诉讼请求；五、驳回蔡远玉的其它反诉诉讼请求。上述应返还的财产，定于本判决生效之日起三十日内返还，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3100.00元，已减半收取1550.00元，由曾照珍、沈正成负担775.00元，蔡远玉负担775.00元；反诉案件受理费6470.86元，已减半收取3235.43元，由曾照珍、沈正成负担990.20元，由蔡远玉负担2245.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二一年二月二十五日书记员  罗成弯附:相关法律条文附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……