广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初91号 原告：皮满云，男，汉族，1973年6月24日出生，住重庆市垫江县。 被告：北海市苏宁房地产开发有限责任公司，住所地：北海市北部湾西路5号启东商城7楼，统一社会信用代码：91450500773872791T。 法定代表人：刘安东，该公司执行董事。 -2- 委托诉讼代理人：覃炳锋，男，壮族，1976年10月18日出生，住北海市海城区，系北海市苏宁房地产开发有限责任公司的工作人员。 原告皮满云与被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告皮满云、被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人覃炳锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皮满云向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告所交银行按揭材料费8324元整，其中纳税证明（6000元），居住证（300元），契税（2024元）；2、判决被告依据商品房买卖合同第十五条第二款的约定，向原告支付逾期办证违约金2024.17元（计算方法：总房价202417元*1%）。原告当庭增加一项诉讼请求：判决被告赔偿原告查办契税发票支出的费用1412.11元。 事实和理由：原告于2013年9月27日向被告的员工杨振豪支付办理启东商旅公寓813号房银行按揭材料费8324元整，并于2013年12月31日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告房地产项目启东商务公寓8层813号房，房屋总价202417元。后原告根据合同约定分别于2014年2月21日支付首付款61417元，2014年3月21日银行按揭支付剩余房款141000元。由于被告不承认收到原告提交的银行按揭材料费，并至今未能提供契税发票给原告，而办理房屋权属登记需要该契税发票，导致原告至今未能办理房屋权属登记到自己名下，严重侵害了原告的权益。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。另据收据所载的约定，被告应退还原告的银行按揭材料费。原告为此诉至法院，请求判如所请。 -3- 被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司辩称，1、对于第一项诉讼请求，首先，所谓银行按揭材料费8324元系由案外人杨振豪收取，杨振豪系北海开元世合房地产营销策划有限公司员工，而非被告员工，其收取该笔费用未经被告授权，也不构成表见代理，被告对该笔费用不负有返还义务；其次，如皮满云证据《收条》载明，该费用“交给农村信用社办理银行按揭并通过，如不通过则全额退还所交办按揭材料金额”，而皮满云在诉状中自认“2014年3月21日银行按揭支付剩余房款141000元”，因此杨振豪受托事项已办理完成，皮满云无权要求退款；最后，上述《收条》系杨振豪于2013年9月27日出具，即使银行按揭未通过，符合退款条件，皮满云于2020年12月才起诉，也早已过诉讼时效。2、对于第二项诉讼请求，涉案房屋未能及时办理产权证的原因是杨振豪收取契税款2024元后，未及时代为缴纳契税，皮满云却要求被告承担该契税，被告依照法律规定及合同约定予以拒绝，要求皮满云自行承担该契税，并向其解释，其缴纳契税后，可依法向杨振豪索偿，但是皮满云却迟迟不缴纳契税。显然，皮满云不能在规定期限内取得房地产权属证书并非因被告的原因，被告无须承担违约责任。相反，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条第3款之约定，如买受人原因，导致出卖人无法如期办理的，由买受人承担一切经济损失与法律责任。3、对于当庭增加的诉讼请求，认为购房者缴交契税与开发商没有关系，原告主张的查契税发票的支出费用与被告无关，如要主张应向案外人主张。 经审理查明，2013年12月31日，原告皮满云（买受人）与被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＱＤ20130813），双方并于2014年1月2日签订合同附件五《合同补充协议》一份，上述合同及补充协议主要约定：原告购买被告开发建设的位于北海市；商品房总价款为202417元，采取首期款61417元和银行按揭贷款141000元的付款方式支付；商品房应于2014年5月1日前交付；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，则由被告按已付房价款的1%向原告 -4- 支付违约金，如原告原因，导致被告无法如期办理的，由原告承担一切经济损失与法律责任。 2014年2月19日，原告向被告支付涉案商品房首期款61417元，被告并于2014年2月21日向原告开具收取上述房款的购房发票。2014年3月21日，原告向被告支付涉案商品房银行按揭贷款141000元。2014年10月份，被告将涉案商品房交付给原告。2020年12月21日，原告向税务机关缴纳了涉案商品房的契税2024.17元，并于2020年12月22日将契税发票原件一份交给被告用于办理涉案商品房的不动产转移登记手续。 庭审中，被告主张其于2017年底已通知原告提交材料办理涉案商品房的产权登记，但原告不予认可，称未收到过任何办证通知，系原告于2020年8月份要求被告协助办证才被告知缺少契税发票的事实。 另查明，2013年9月27日，案外人杨振豪作为经收人向原告出具一份《收据》，该《收据》载明“今收到皮满云交来启东商务公寓813号房保险费代收款828元整、评估费代收款600元整，合计1428元”并加盖北海市苏宁房地产开发有限责任公司财务专用章。同日，案外人杨振豪作为经办人向原告出具一份《收条》，该《收条》载明：“今收到皮满云交来办理启东商旅公寓813号房银行按揭材料费8324元整，手续包含：1、纳税证明（6000元）；2、居住证（300元）；3、契税（2024元）。并交给农村信用社办理银行按揭并通过，如不通过则全额退还所交办按揭材料金额。” 原告向本院提供一份其与昵称为“浪子绝尘”的微信用户的微信聊天记录，该聊天记录显示：“浪子绝尘”自称杨振豪，其于2013年系启东商务公寓售楼部销售经理，现通过开发商负责人了解到涉案商品房的契税未交，称当年与原告约定代交契税，但由于时过多年，没有原告的相关证件等材料进行申报，又无法联系到原告，导致漏交契税，后因个人原因杨振豪从原来的销售公司离职，最终导致交税一事搁置，但认为除了代缴契税由于上述原因未能完成，其他委托事项已经完成，并已通过银行按揭手续，并称其与原告的委托和开发商无关，其愿意把当初代缴的契税款 -5- 2024元退给原告。 原告主张系通过案外人杨振豪购买的涉案商品房，杨振豪应为被告员工，其收取的银行按揭材料费8324元没有依据，应由被告予以退还；被告则抗辩称杨振豪并非被告员工，被告未收取或授权杨振豪向原告收取银行按揭材料费8324元，若为被告代收款项应加盖被告公章，而2013年9月27日的《收条》为杨振豪单方出具，与被告无关。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办证违约金的问题。根据合同约定，被告应于涉案商品房交付使用后365日内协助办理产权登记。经双方当事人确认，涉案商品房已于2017年10月份交付，则被告应于2018年10月份前协助原告办理涉案商品房的产权登记。被告主张已于2017年年底通知原告提供材料予以办证，但由于原告未能提供契税缴纳证明导致未能按约履行办理产权登记手续，但原告不予认可收到被告要求提交办证材料的通知，被告亦未能提供证据证明其于2017年年底已通知原告提交办证材料的主张，故本院对被告所称由于原告原因导致逾期办证的抗辩意见不予采纳。被告未按合同约定履行协助办证义务，应当承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，原告主张被告支付逾期办证违约金2024.17元，依法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告退还银行按揭材料费8324元的问题。本案中，原告未能提供证据证实案外人杨振豪系被告的员工，也未能提供证据证明被告已收取或授权杨振豪收取原告银行按揭材料费8324元的事实，故原告要求被告退还银行按揭材料费8324元，缺乏事实依据，本院不予支持。如前所述，被告并未代收原告支付的契税款，并不负有为原告办理契税缴纳事宜的义务，原告为查办契税发票而支付的相关费用与被告无关，原告要求被告赔偿该部分费用，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 -6- 之规定，判决如下： 一、被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司应当支付逾期办证违约金2024.17元给原告皮满云； 二、驳回原告皮满云的其他诉讼请求。 案件受理费58元，减半收取29元，由被告北海市苏宁房地产开发有限责任公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 谭小凤 二〇二一年二月十八日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 劳淑桢 -7-