山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初8226号 原告：张振兴，男，1987年6月10日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：侯佳佳，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵良，山东联邦律师事务所律师。 被告：山东泰和华宇房地产集团有限公司，住所地寿光市圣城街道正阳路3228号，统一社会信用代码9137078316569467XU。 法定代表人：王清汉，总经理。 委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。 原告张振兴与被告山东泰和华宇房地产集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯佳佳、邵良，被告华宇公司的委托诉讼代理人姜龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张振兴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交付使用燃气违约金81705.7元；2、依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金38918元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与被告签订商品房买卖合同(预售)，购买被告开发的玉泉苑珺园9号楼1单元10层1002号，房款总价为766111元，原告依约向被告交付全部房款。根据合同第十条(一)4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但在约定的交付日期2016年12月31日交付房屋时，燃气尚不具备交付使用条件，被告已构成违约。同时合同约定双方应在商品房交付使用后一年内内办理房屋所有权转移登记，逾期由出卖人按每日全部已付款万分之一向买受人支付违约金。因被告原因致使向原告交付房屋后一直未取得房屋所有权证书，其应当承担违约责任，为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉至贵院，请贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。 华宇公司辩称，1、原告起诉主体错误，遗漏了必要的共同原告，根据购房合同，房屋共有人还有蔺爱庆，原告不能自行起诉；2、原告起诉的事实与理由与事实不符，原告方没有按照合同约定支付首期购房款，根据合同法的规定原告违反了先履行义务，无权就被告方可能存在违约为由进行主张权利；3、原告起诉所称被告违约的事实不存在，诉讼请求第一项要求支付逾期交付燃气违约金不成立，供气设施已于2016年10月5日完成施工具备接气条件，开通手续根据第10条第1款约定需要买房即本案的原告自行办理，燃气不开通责任在于原告自己与被告无关，该项诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定2016年12月31日交付房屋时具备使用条件，如果交付时燃气不具备使用条件，原告应在3年内即2019年12月31日前向法院起诉，原告起诉时间是2020年11月3日已经超过诉讼时效，诉讼请求第2项要求支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立，合同第20条第1款约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记，这说明申请办理房屋登记是原被告共同的责任，不是被告单方的义务，登记所需身份证明材料被告不掌握，需要由原告主动向登记机关提报并做身份认证，登记工作才能启动，原告从来没有主动向登记机关提报登记材料，也没有向被告提出要求共同办理的意思表示，因此没有在房屋交付之日起一年内取得房屋所有权证书，是原告不主动、不作为、怠于行使自己权利所致，并非被告妨碍办理，所以原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立，要求驳回原告的诉讼请求。另外两项违约金标准过高，原告方没有造成实际损失，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）玉泉苑.珺园9号楼1单元10层1002号房屋，总价款为766111元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年4月26日前支付该商品房全部价款。出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：1、供水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信……；6、有线电视……；7、宽带网络……。其中第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 2016年4月29日，被告为原告出具了总价款为867001.2元（含储藏室）的发票。被告按合同约定于2016年12月31日前交付了房屋。2019年6月15日，涉案房屋具有了办理不动产登记的条件，被告于2019年6月14日通知原告等住户办理相关登记；寿光市宝力隆燃气集团有限公司于2020年12月18日出具证明，内容为：我公司对于山东泰和华宇房地产集团有限公司开发的玉泉苑1-4号楼、10号楼、12号楼、13号楼，至2016年10月5日已具备接气条件。2018年12月20日，原告开通居民管道燃气。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房增值税普通发票、办理不动产证的通知照片、寿光市宝力隆燃气集团有限公司出具的证明、涉案房屋居民管道燃气供用气协议及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。合同约定2016年12月31日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年12月20日，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约。按合同约定，涉案房屋所有权证书应在双方约定的房屋交付之日2016年12月31日起一年（即2017年12月31日）内取得，被告于2019年6月14日才通知原告提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，被告不能提交证据证实系因原告不配合造成逾期办证，应视为被告违约。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任。双方争议焦点为违约金数额。被告庭审中认为违约金过高，要求酌情减少。关于逾期交付使用燃气违约金的问题，因被告交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。原告主张按双方合同第十二条为依据计算违约金，因该条款系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，原告主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，被告未按期开通居民管道燃气确实给原告生活带来一定的不便，本院综合考虑以上情况，酌情确定被告承担逾期开通管道燃气违约金的数额为2000元。关于逾期办理房屋所有权证违约金，双方合同约定按已付购房款日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，亦不超出原告的已付购房款同期银行贷款利率损失，本院予以确认。违约金的计算时间应自房屋交付一年次日起（2018年1月1日）至被告通知原告房屋达到办证条件日止（2019年6月14日），共538天，原告自愿计算至2019年5月23日，并自愿计算为508天，系对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。经计算，逾期办证违约金为38918.4元(766111元×508天×万分之一)。上述两项违约金数额共计40918.4元。被告辩称原告遗漏了必要的共同原告，但合同相对人为原告，其后房屋产权登记情况不影响原告行使合同权利，本院对被告抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张振兴违约金40918.4元； 二、驳回原告张振兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2712元，减半收取计1356元，由原告张振兴负担600元，由被告山东泰和华宇房地产集团有限公司负担756元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李云升 二〇二一年二月六日 书记员  张琰琰