福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初6373号 原告（反诉被告）：苏永超，男，1988年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：王小兰，福建良伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚隽颖，福建良伍律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）：钟燕艺，女，1990年5月28日出生，畲族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王小兰，福建良伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚隽颖，福建良伍律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周家熙，男，1989年9月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张萍，女，1991年6月9日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏永超、钟燕艺与被告（反诉原告）周家熙、张萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏永超、钟燕艺及其共同委托诉讼代理人王小兰、龚隽颖，两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人谢东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏永超、钟燕艺向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月12日解除；2.判令周家熙、张萍向苏永超、钟燕艺支付违约金41.6万元；3.判令周家熙、张萍向苏永超、钟燕艺支付逾期付款违约金5200元（以208万元为基数，按日利率0.05%自2020年5月8日起计算至2020年5月12日）；4.判令周家熙、张萍赔偿因其违约给苏永超、钟燕艺造成的损失3万元；5.判令周家熙、张萍向苏永超、钟燕艺支付因本案花费的律师费3万元。事实和理由：2020年5月2日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定周家熙向苏永超购买位于厦门市海沧区××七里××号××室房屋，成交价为208万元。周家熙于合同签订当日支付定金1万元。按照约定，周家熙应于2020年5月7日前支付第二笔定金19万元，但其并未依约履行。诉争房屋系苏永超、钟燕艺的夫妻共同财产，出售该房屋系双方共同决定。2020年5月8日，苏永超、钟燕艺通过微信和发函的方式催款，但周家熙的配偶张萍明确表示不愿再付定金，也拒绝购买该房屋。两被告拒绝履行合同，构成根本违约，按照《房屋买卖合同》约定，应支付成交价20%的违约金计41.6万元。两被告系夫妻关系，共同参与诉争房屋的买卖过程，应共同承担违约责任。2020年5月12日，苏永超委托律师向两被告发函，通知解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求两被告于2020年5月15日前支付违约金，但其至今仍未履行。因两被告迟延支付第二笔定金，按照合同约定，还应支付逾期付款违约金5200元。两原告出售诉争房屋的目的是以售房款支付向案外人购房的款项，因两被告的违约行为，导致两原告只能降价出售诉争房屋，由此产生的损失3万元理应由两被告予以赔偿。望法院支持以上诉讼请求。 周家熙、张萍辩称，同意解除诉争合同，但两原告作为违约方无权解除合同。房屋买卖合同的出卖方及中介方均有义务如实向买受方披露房屋的全部真实情况。双方之所以产生争议，系由于两原告及中介方未如实向两被告披露变更房屋结构及所出售房屋未附带小花园的事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。而且，两原告改变房屋结构，在非承重外墙上开立门窗，向中介方及两被告告知诉争房屋外部可以自行搭建雨棚、小花园的行为，也违反了住建部《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定。因此，两原告才是违反合同约定的一方，无权解除合同，其要求支付违约金缺乏依据。违约金的功能在于填平非违约方的损失，即使法院最终认定两被告的行为构成违约，两原告主张的两项违约金亦明显过高，依法应予调减。作为守约方，两被告亦尽到了防止违约方损失进一步扩大的义务，在获悉两原告未如实披露诉争房屋存在的严重问题后，立即告知可以将房屋转售他人，以免造成损失的进一步扩大，事实上，两原告也已将诉争房屋另售他人。两原告才是违约方，其主张赔偿损失及律师费缺乏依据。 周家熙、张萍向本院提出反诉请求：1.判令苏永超、钟燕艺向周家熙、张萍双倍返还定金2万元；2.判令苏永超、钟燕艺向周家熙、张萍支付因本案产生的律师费3万元。事实和理由：2020年5月2日，反诉原被告双方签订关于厦门市海沧区××七里××号××室房屋的《房屋买卖合同》，全程交易由厦门市海沧区××房产中介服务部指派的代表沈佳斌提供中介服务。前述合同签订后，2020年5月4日，反诉原告发现反诉被告及中介方未如实披露诉争房屋存在的严重问题。其一，反诉被告将诉争房屋的结构进行了变更，将房屋的原始结构大门用水泥封堵，在房屋内部根本无法发现，另开一道出入房屋的门。该等情形，反诉被告及中介方在签订合同时未向反诉原告披露，在事后沟通过程中，中介方亦承认未向反诉原告披露该情况；其二，中介方所发的关于该套房屋的中介信息亦披露，该房屋系带花园的，在与反诉被告的沟通中，其也表示该房屋带花园，但合同签订后，经反诉原告向房屋所在小区物业公司核查，该房屋根本没有带花园，任何自行搭建花园的行为均可能被城管拆除。基于前述事实，反诉原告于2020年5月5日将解除合同并退回定金的诉求明确告知反诉被告及中介方，但反诉被告及中介方对此不予理会。反诉原告认为，双方合同的解除系由于反诉被告及中介方未如实披露诉争房屋存在的严重问题所致，反诉被告应承担违约责任。 苏永超、钟燕艺辩称，早在委托中介方出售诉争房屋时，已将房屋的产权证书披露给中介方，房屋钥匙也交给中介方，由中介方对房屋出售事宜进行全程居间服务。在签订《房屋买卖合同》之前，反诉原被告双方并未有过接触。反诉原告在多次前往诉争房屋实地看房，对房屋完全了解后，在中介方的居间服务下，与反诉被告签订《房屋买卖合同》，对房屋买卖的细节进行了约定，并支付了定金。由始至终，该房屋的状态一直披露在中介方及反诉原告的视线中，不论是房屋的权属状况，还是房屋的实地状况，反诉被告根本不存在任何隐瞒情形。按照《房屋买卖合同》约定，反诉原告可以解除合同的情形包括房屋存在权利瑕疵、甲方（反诉被告）逾期履行合同义务、甲方（反诉被告）拒绝出售房屋或抬高房屋价格，显然本案不存在上述约定情形，本案亦不存在反诉原告可以解除合同的法定事由。诉争房屋有合法的权属登记手续，验收合格，符合居住条件，不存在建筑安全隐患。反诉原告所谓的严重问题，无非就是其及家人认为风水不好，这是主观认识问题，并非房屋的问题。涉案房屋无论是否大门封堵，均不影响反诉原告对房屋的使用，也不影响房屋的主体结构安全。若合同当事人均可任意以风水、迷信等理由随意解除合同，法律尊严何在？诉争房屋的产权面积为71.32平方米，反诉原告在购房前实地看过，作为成年人，其有足够的概念及能力判断是否包含花园。诉争房屋在1楼，底层住户将小部分房前屋后公共空间占为己用，虽不合法，但确属现实生活中普遍存在的现象，反诉原告对此不可能不知晓。况且，反诉原告的合同目的是买房，是否带花园并不能成为阻却其合同目的的实现。综上所述，反诉被告并无任何违约行为，违约方系反诉原告，其反诉请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2020年5月2日，苏永超与周家熙在厦门市海沧区××房产中介服务部的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定苏永超将位于厦门市海沧区××七里××号××室房屋【产权证号闽（2016）厦门市不动产权第xxxx38-1号】出售给周家熙，建筑面积71.32平方米，成交价208万元，周家熙应于合同签订当天支付定金1万元，于2020年5月7日前再支付定金19万元，苏永超应于2020年5月11日向抵押权人提前清偿借款，双方于2020年5月20日前办理过户送件手续，周家熙应于送件受理当日支付购房款39万元，周家熙申请贷款147万元支付购房款，预留交房保证金和迁出户口保证金各1万元，待交房、结清相关费用及迁出房屋内所有户口当日支付；任何一方逾期履行本协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金；若出现该房屋被查封或存在限制转让的情形，出售方逾期履行本协议义务超过二十日或拒绝将该房屋出售或擅自提高交易价格或将该房屋出售给第三方的情形，出售方构成根本违约，买受方有权书面通知解除合同，并有权选择要求双倍返还定金或要求按合同成交价的20%支付违约金；若买受方拒绝购买该房屋或逾期履行本合同义务超过二十日的，出售方有权书面通知解除合同，并有权选择没收已付定金或要求按合同成交价的20%支付违约金；因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用；双方还就过户契税、房屋交付、户口迁移、管辖等事项进行约定。签订合同当日，周家熙向苏永超支付定金1万元。 2.根据产权证记载，诉争房屋所属建筑物总层数为19层，所在层为1层，登记的共有人为苏永超与钟燕艺。苏永超与钟燕艺为夫妻关系。钟燕艺对苏永超签订合同的行为予以认可。张萍系周家熙的配偶。本案审理中，原被告双方一致确认，本案《房屋买卖合同》项下房屋的出卖方为苏永超、钟燕艺，买受方为周家熙、张萍。 3.苏永超因委托中介方出售诉争房屋，向中介方提供了房屋权属登记证书的复印件及房屋钥匙。签订合同前，周家熙、张萍在中介方工作人员陪同下现场查看了诉争房屋情况。 4.苏永超、钟燕艺在使用诉争房屋期间，对房屋进行了装修，将原先的正门封闭并砌为墙体，将原先阳台的一部分改建为入户门，并加装了防盗窗，从外观上可以看出该部分经过装修改造。周家熙、张萍当时系从改建的入户门进入诉争房屋。 5.2020年5月3日，张萍与钟燕艺在微信聊天中谈到在诉争房屋门口绿地上种花草的话题，钟燕艺提及当初买诉争房屋时也想做个小花园。 6.2020年5月4日12时29分，张萍通过微信通知钟燕艺，称：“真的非常非常不好意思，我真的不能买这个房子了，我妈我姑强烈反对，我真的没有别的办法了。”同日13时58分，张萍又在微信中对钟燕艺说：“不要的关键点是：后面那个封死的门，我母亲一看那个门就说很不吉利，但是中介隐瞒，没有告知我们，也没有带我们去看，只说是堵封死的墙。”2020年5月6日13时许，张萍在同事陪伴下找小区物业工作人员了解诉争房屋门口的绿地能否改建为花园，得到的答复是该区域属于小区公共绿地，不能私自改建。 7.2020年5月8日，钟燕艺通过微信通知张萍，催促其与周家熙尽快支付已到期的第二笔定金19万元。张萍答复称确定不买诉争房屋，告知钟燕艺一方可委托中介将房屋重新出售，称中介方对其隐瞒了重要事实，并询问钟燕艺能否退还定金。钟燕艺回复称不买房已违约，保留追究的权利。同日，苏永超向周家熙发出《履约通知函》，敦促周家熙如约履行合同义务。2020年5月11日，苏永超委托律师致函周家熙、张萍，以二人迟延支付定金，拒绝购买诉争房屋，构成根本违约为由，解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求二人支付违约金41.6万元。该函于2020年5月12日到达。 8.2020年5月14日，以苏永超、钟燕艺为出售方，以庄细娥为买受方的双方签订《房屋买卖合同》，约定苏永超、钟燕艺以205万元的价格将诉争房屋转让给庄细娥。 9.苏永超、钟燕艺委托律师代理本案诉讼，产生律师费3万元。周家熙、张萍委托律师代理本案诉讼，产生律师费3万元。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同成立于民法典施行前，双方在民法典施行前因履行合同发生争议，因此应当适用当时的法律、司法解释的规定。 基于在案事实，本院认定，《房屋买卖合同》的出卖方为苏永超和钟燕艺，买受方为周家熙和张萍。该合同已成立并生效。周家熙、张萍迟延支付定金19万元，经苏永超、钟燕艺催告后，周家熙、张萍明确表示不购买诉争房屋，苏永超、钟燕艺据此解除合同。周家熙、张萍辩称，苏永超、钟燕艺及中介方未如实披露变更房屋结构及未附带小花园的情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违约在先，无权提出解除合同。本院认为，本案系存量房买卖。苏永超事先将房屋权属登记证书的复印件及房屋钥匙提供给中介方，签约前，周家熙、张萍也在中介方的陪同下对诉争房屋进行实地查看，有条件充分了解房屋情况，争议的正门、阳台的装修和改动以及房屋是否附带小花园，通过产权信息和房屋的物理属性可以识别和判断，不属于隐蔽瑕疵或通过公开渠道难以获取的信息，苏永超、钟燕系看房后签约，基于存量房交易习惯，苏永超、钟燕艺有理由相信周家熙、张萍系在对诉争房屋充分了解的情况下自愿订立合同，在案证据不能证明双方约定阳台入户门附近的绿地属于买卖标的物的一部分或达成交易的附带条件，亦无证据表明诉争房屋存在影响使用安全的质量问题，因此，周家熙、张萍拒绝履行合同义务，缺乏正当理由，该行为构成违约。按照约定，苏永超、钟燕艺有权解除合同。有关解除合同通知已于2020年5月12日到达周家熙、张萍，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，本案《房屋买卖合同》自通知到达时解除。苏永超、钟燕艺请求确认合同于2020年5月12日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。周家熙、张萍认为中介方未尽到如实报告义务，损害委托方利益，属于中介合同履行争议，与本案系不同的法律关系，应另行主张。 针对周家熙、张萍迟延支付定金及拒绝履行合同的违约行为，苏永超、钟燕艺在本案中同时主张逾期付款违约金和解约违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可知，对逾期违约金和解约违约金能否并用，应根据履行情况和合同性质进行判断。房屋买卖合同属于一次性履行合同，而非继续性合同。出卖方苏永超、钟燕艺既已选择解除合同，则合同溯及既往地解除，合同被解除时即恢复原状，因此不存在向买受方主张逾期付款违约金的请求权基础。因此，本院对苏永超、钟燕艺主张的逾期付款违约金不予支持。苏永超、钟燕艺解除合同后，选择按合同成交价的20%主张解约违约金，有合同依据。周家熙、张萍辩称，该违约金标准明显过高，应予调减，而且两被告已及时告知苏永超、钟燕艺可以将房屋转售给他人，尽到了防止损失进一步扩大的义务。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。苏永超、钟燕艺主张于2020年5月14日以205万元的价格将诉争房屋另行出售，并提供《房屋买卖合同》在案佐证。由此看来，苏永超、钟燕艺因周家熙、张萍毁约造成的实际损失主要是降价出售的差价损失3万元。因此，如按合同约定以成交价的20%计算解约违约金计41.6万元，确实过分高于实际造成的损失。综合考虑本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院对苏永超、钟燕艺主张的解约违约金酌情支持4万元。苏永超、钟燕艺主张的降价出售的差价损失，属于因解约造成的实际损失，本院在确定解约违约金数额时已充分考虑，不能重复计算。因此，本院对苏永超、钟燕艺主张的赔偿差价损失3万元的请求不予支持。本案诉讼系因周家熙、张萍未能履行合同义务发生，苏永超、钟燕艺提起诉讼系为了维护自身合法权益，其诉求的部分金额未获支持主要是本院从减轻债务人违约责任，平衡双方利益的角度出发所作的裁量，苏永超、钟燕艺要求周家熙、张萍赔偿因本案支出的律师费3万元，有合同依据，也未超出合理范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。苏永超、钟燕艺既选择适用违约金条款，则应退还收取的定金。周家熙、张萍违约致使合同解除，其要求苏永超、钟燕艺加倍返还定金1万元并赔偿因本案产生的律师费损失3万元，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原被告双方于2020年5月2日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月12日解除； 二、周家熙、张萍应于本判决生效之日起十日内向苏永超、钟燕艺支付违约金4万元； 三、周家熙、张萍应于本判决生效之日起十日内向苏永超、钟燕艺赔偿因本案诉讼产生的律师费3万元； 四、苏永超、钟燕艺应于本判决生效之日起十日内向周家熙、张萍退还定金1万元； 五、驳回苏永超、钟燕艺的其他诉讼请求； 六、驳回周家熙、张萍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4259元，由苏永超、钟燕艺负担312元，周家熙、张萍负担3947元；反诉案件受理费525元，由周家熙、张萍负担。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                  审判员                                             姚亮                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           二〇二一年二月二十五日                                                                                                                                                                                                                                                                                                 代书记员                                             庄丽玲                                      附：本案适用的法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。