安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终514号 上诉人（原审原告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所安徽省亳州市工业园区A区，统一社会信用代码91341600586128457F（1-1）。 法定代表人：张晓金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李旭晗，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴建，男，1977年3月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区上善名郡名园19栋1单元3201号。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）、吴建因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿都公司上诉请求：增判吴建承担本案一二审律师费10000元，本案的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》第八条第8款中明确约定承租人应承担出租人催讨应收款所支付的合理开支，该开支包括但不限于合理的律师费。本案律师费依法应予支持。 吴建辩称：律师费不应该由我承担。 吴建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿都公司的诉求。事实与理由：一审认定事实错误，一审认定双方2018年11月29日到2019年11月28日的合同有效是错误的，双方签订的合同无效。一审认定事实相互矛盾，一审既然认定合同有效，又认定双方形成了不定期合同。我方一审时提交法庭的照片若干张，证明亿都公司履行合同不符合约定，消防不达标、供电系统不达标、公共设施不达标、质量不达标等。2019年11月28日我就撤离亿都公司的房屋，因为合同到期，没和亿都公司打招呼，就搬离现场，导致被告上法庭。搬离房屋时没有告诉亿都公司的理由是合同到期终止，没有续签。因为没有用电，可以证明房屋没有实际使用，以上几点都可以证明合同终止，不可能再履行2019年11月28日以后的合同，不应支付房屋费、商铺宣传推广费及市场培育费等。亿都公司未提交己方履行合同义务的任何证据，一审适用法律错误。 亿都公司辩称：葛长飞的个人言词对合同效力没有任何影响，吴建在合同到期后，既不签合同也不缴费，也不搬离，依法视为不定期合同，亿都公司可随时要求解除合同，一审判决合同有效和认定双方现为不定期合同，没有任何问题。根据公司一审提供证据可以清楚地证明已按合同约定交付了房屋，并对市场进行了有效管理。一审认定吴建继续占有使用房屋判决依法缴纳租金没有任何不当之处。 亿都公司一审诉讼请求：1.确认被告违约并判决解除原、被告双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》;2.判决被告支付2019年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计17670.2元（暂计至2020年4月30日，2020年5月1日后相关费用继续按照约定计算至被告实际搬离房屋并付清全部租金时止）；3.依法判决被告支付打印费、交通费、代理费及其他开支10000元；4.案件的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：案外人刘腾飞、陈子峰、李倩、唐丹丹、分别购买位于亳州市光明西路与研发路交汇处的亳州亿都国际商城A31号楼211、212、231号商铺后，与原告签订《委托经营管理合同》，约定将涉案房屋委托本案原告经营管理，该房屋委托期限内所有的收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给原告亿都公司。涉案房屋于2013年1月31日通过竣工验收。委托经营期限内，原告亿都公司（甲方）与被告吴建（乙方）签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》，约定将涉案的房屋租赁给被告吴建使用，吴建用于经营门业，租赁期间为2018年11月29日至2019年11月28日。房屋的租赁费、商铺宣传推广费、商铺市场培育费共计20142元。乙方所租赁铺位综合管理费（物业费）按照建筑面积为每平方每月1.5元，乙方共租赁115.6平方米。合计每年1665元。以后每年度的费用应提前90天支付，乙方不能及时结算时，则甲方有权责令乙方停止营业及扣押乙方商品。乙方迟延交纳商铺租赁费用、物业服务费用的，每延迟一日按照年租金支付1%支付滞纳金。合同签订后，被告缴纳租赁费等各项费用共计20142元，原告免收一年的物业费。合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续占用涉案房屋至今。 一审法院认为：综合原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点为，1、双方是否存在合同关系。2、原、被告之间的合同是否有效；原告的诉讼请求能否得到支持；针对争议焦点1，由于双方签订有书面的租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告一直占有使用该租赁物，原告未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应当认定双方成立不定期租赁关系。因此对于被告主张双方不存在的租赁的答辩意见本院不予支持。针对争议焦点2，原告将房屋出租给被告经营系依据其与房主签订的《委托经营合同》取得对外在出租的权利。原被告签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不侵害国家和其他第三人的合法权益。依法应当认定为有效合同，被告主张的该合同无效，由于其并未提供证据证明该合同存在无效的情形，对于被告认为合同无效的抗辩，不予采纳。双方签订的原租赁合同继续有效，原被告双方形成不定期租赁关系，现由于被告一直未能支付使用涉案房屋的各项费用，即被告未履行合同的主要义务，致使原告出租房屋取得收益的合同目的无法实现，原告有权随时解除合同。因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。被告主张其目前已经搬离房屋，由于其搬离房屋时并没有告诉原告，并不能视为其已经将房屋返还给原告。因此，对于被告在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，被告应当按照合同约定予以缴纳。双方约定涉案房屋的使用费每年为20142元，每天55.18元（20142元/365天），物业费每天4.56元（1665元/365天），合计每天59.74元。被告未按照合同约定交纳使用费，被告应当承担违约责任，并交纳滞纳金。双方约定的滞纳金为每日按照年租金支付1%支付明显过高，被告主张合同无效亦是对违约金的不予认可，对违约金予以适当调整，酌定将滞纳金调整为全年各项费用的0.3倍，即每年滞纳金6542.1元【（20142元+1665元）×0.3】，每天滞纳金17.92元（6542.1元/365天）。截止到2020年4月30日，被告共计使用154天，被告应当支付各项房屋占用费9199.96元及滞纳金2759.68元（共计11959.64元），以后的房屋使用费及滞纳金按照每天77.66元（59.74元+17.92元）支付直至被告返还房屋并付清费用为止。至于原告主张的律师代理费等其他费用，由于原告未提供证据证明该费用实际发生，对于该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、亳州亿都商城商业管理有限公司与被告吴建于2018年9月15日签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。二、被告吴建于本判决生效之日起十日内支付原告亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计11959.64元。自2020年5月1日后的各项费用按照每天77.66元计算至被告吴建返还案涉房屋之日止。三、驳回原告亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取246元，由原告亳州亿都商城商业管理有限公司负担140元，被告吴建负担106元。 亿都公司二审补充提交如下证据：1、亿都公司与安徽永恒律师事务所的代理费结算协议一份、代理费收费发票一张，证明本案一二审代理费10000元以及该费用应由吴建承担。吴建质证意见为：该证据与我无关，我没有签合同，无书面协议，和我本人没关系，不应该由我承担。2、当庭播放房屋现状视频一份，证明房屋仍被使用，没有办理退租。吴建质证意见为：里面的东西不是我的，我是2020年7月份搬走的，我从2019年底已经不干了。 本院查明事实同一审。二审补充证据及吴建的实际占用时间，本院在论述中综合评判认定。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：吴建应否继续支付亿都公司租金，律师费应否支持。关于租金应否继续支付的问题。二审庭审中，吴建称其2019年底已经不干了，2020年7月份从案涉房屋搬走。亿都公司认可吴建是2020年7月份退的房。根据上述事实，吴建在租赁期限届满后仍然继续占用案涉房屋，依法应当继续支付租金。租金的计付截止日期，本院根据本案实际情况及庭审调查双方陈述的事实确定为2020年6月30日。双方的不定期租赁合同自吴建实际搬离房屋后实质上已经终止，不存在判决解除问题。关于律师费的问题。双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》第八条中明确约定承租人应承担出租人催讨应收款所支付的合理开支，该开支包括但不限于合理的律师费。本案中，亿都公司为催讨租赁费实际委托了律师并提交了律师费发票，相关开支客观存在，本院结合诉讼标的额及当地经济发展水平，酌定支持律师费3000元。综上，对双方当事人上诉的部分请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10549号民事判决； 二、吴建于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计11959.64元；自2020年5月1日后的各项费用按照每天77.66元计算至2020年6月30日。 三、吴建于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司律师费3000元； 四、驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费492元，减半收取246元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担146元，吴建负担100元；二审案件受理费149元，由吴建负担99元，亳州亿都商城商业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  王艳东 审判员  沙启峰 二〇二一年二月一日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇