河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15988号上诉人(原审被告)：丁某某，男，回族，1972年1月17日出生，住郑州市金水区。委托代理人马丽、段培东，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市中道鑫茂资产管理有限公司，住所郑州市金水区经一路北35号院3号楼3层305号，注册号410199000030500。破产管理人：北京德恒（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：李**飞、陈亮，系郑州市中道鑫茂资产管理有限公司管理人工作人员。上诉人丁某某因与被上诉人郑州市中道鑫茂资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁某某上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9688号民事判决，将本案发回重审或改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审期间提起反诉，上诉人所提反诉完全符合法律规定，一审法院不予受理，存在严重的程序错误。二、上诉人与被上诉人之间的合同已于2018年2月实际解除，上诉人应当按照被上诉人指示同东韩砦村民组签订的合同支付房租，不应按照原合同支付房租。三、按照上诉人同东韩砦村民组签订的合同，上诉人已经将房租支付至2019年5月份，上诉人已经提交相应支付凭证在庭审中进行说明，但一审法院却直接按照被上诉人诉讼请求中房租的支付时间予以计算，并未依据事实及证据作出裁判，一审法院在认定上诉人租金支付时间点的问题上存在认定事实错误。四、2020年1月20日至3月22日疫情期间上诉人所租赁的房屋被迫关门停业，期间房屋租金应予减免。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。郑州市中道鑫茂资产管理有限公司辩称，一审法院不受理上诉人的反诉不存在错误；上诉人关于其与被上诉人的合同于2008年2月份实际解除的主张不能成立，上诉人主张按照每月25000元的标准支付房租缺乏依据；本案不应当再对上诉人的租金进行减免，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑州市中道鑫茂资产管理有限公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判令：1、确认原被告之间的房屋租金合同于2020年5月18日解除；2、被告向原告支付租金378000元（自2019年4月1日起至被告实际退还房屋之日止，租金按3万元每月计算，暂计算至2020年5月18日）；3、被告腾空并搬离租赁房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月19日，原告向被告出具收据一张载明：今收到丁某某叁万元房屋定金。其上加盖原告财务专用章。2013年7月23日原告郑州市中道鑫茂资产管理有限公司作为出租方（甲方），与承租方被告丁某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要载明第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方将位于郑州市××与××路交叉口向西100米路北、东韩寨小区红专路临街房屋。2、面积：该房屋面积约为200平方米，房屋现状为毛坯房。3、用途：乙方租用该房屋作为服装经营使用。第二条租赁期限1、租赁期从2013年7月23日至2023年7月22日止；2、装修免租期从2013年7月24日起至2013年8月31日止；3、租金起计日从2013年9月1日起至2023年8月31日止。第三条押金、租金、物业费的收取1、乙方在本合同双方签字之日起向甲方支付押金30000元。在合同履行完毕或双方协议解除时，若乙方没有拖欠甲方租金、物业等其他费用时，由甲方退还给乙方。2、租金：经双方商定、该房屋年租金为人民币360000元，以后每三年一递增，房屋租金递增额度在原租金基础上最低增加5％，递增租金如超过5％由双方根据市场情况协商决定但每年递增额度不得超过上年租金的10％。乙方每三个月向甲方缴纳一次租金，乙方应于每季度的第一个月的10日前向甲方支付该季度的租金，待乙方缴纳完毕五年租金后，由甲乙双方协商确定下一续租期的租金数额。第八条违约处理1、乙方在逾期支付租金三十天内，违约一天按人民币300元向甲方支付违约金；于逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方应当自实际逾期付款之日其按日租金的2倍向甲方支付违约金，支付违约金不足抵付甲方损失的，应向甲方赔偿造成损失及违约金的差额部分，并向甲方返还租赁的房屋。2、租赁期间乙方擅自退租的，甲方不予退还乙方缴纳的押金，押金不足弥补甲方损失的，由乙方负责赔偿。3、因乙方违约而导致甲方解除合同的，乙方应在收到甲方解除合同的通知之日起三日内退还所承租的房屋，并将存放在房屋内的一切财物搬走，如乙方逾期退还所租赁的房屋，每逾期一天，按照3倍日租金额向甲方支付违约金，超过五天，乙方不将存放在房屋内的一切物品搬走，除支付违约金外，则视为乙方自动放弃对该房屋内存放物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追偿。原告郑州市中道鑫茂资产管理有限公司作为甲方与被告丁某某作为乙方签订房屋租赁合同补充协议载明，因目前市场经营总体情况低迷，门面房生意普遍下滑，为了甲乙双方能够长久平稳的维持双方租赁现状，经甲乙双方友好协商，特作出以下决定：1、甲方承诺就原告出租给乙方用于开办服装店的，位于红专路东韩寨小区临街门面房租金，自2016年度不再执行原租赁合同内每三年递增条款，房屋月租金维持叁万元整不变。2、如果2017年以后，门面房市场仍然不景气，周边一定范围内的门面房普遍存在租金下降等现象，则甲方同意给予乙方房租下浮优惠，具体调整额度由甲乙双方协商通过。以上协议内容为双方真实意思表示，共同遵守，原房屋租赁合同中与本协议相悖的内容均以本协议为准，与原合同具有同等法律效力。2017年郑州博安电子产品有限公司向被告丁某某发函：经我公司研究致函您们：1、同意您们按原与我公司签订的《房屋租赁协议》中约定的租金金额暂向郑州市金水区丰产路街道办事处常寨村委会东韩寨砦村民组支付费用；2、支付期限为一年，届满后贵我各方另行协商。2019年3月28日郑州市中级人民法院作出（2019）豫民终4593号民事判决书载明：“上诉人（原审原告）：郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组。上诉人（原审被告）：任志民。被上诉人（原审原告）郑州博安电子产品有限公司，上诉人不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初17237号民事判决书向原审法院提起上诉．．．．．．博安公司向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告立即停止妨害原告对金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一、二层商铺的占有、使用；2、判令二被告赔偿原告金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层恢复原状；3、判令二被告赔偿原告金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一层、二层商铺租金收益损失200万元（暂计算自2017年1月1日至2018年5月20日租金损失）；4、本案诉讼费由二被告承担。．．．．．．另查明，王慧萍与王清亮系夫妻关系，二人于1987年3月24日登记结婚，2014年12月26日离婚。王清亮系原告法定代表人，王慧萍系郑州市中道鑫茂资产管理有限公司法定代表人。一审法院认为，被告东韩砦村民组与案外人加华公司签订的《商铺买卖合同》；加华公司与原告签订《房屋买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。虽然被告东韩砦村民组与案外人加华公司签订《商铺买卖合同》时合同中涉及的临街商铺并未依法取得权属证书，但东韩砦村民组对上述商铺享有实质上的处分权，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条之规定，加华公司依据双方真实意思表示订立买卖合同并占有上述商铺，其已依法取得对上述商铺使用、收益、处分的权利。加华公司依据上述权利又与原告签订《房屋买卖合同》将部分临街商铺即案涉商铺以4100万元的价格出让予原告并交付占有，原告也依法取得了案涉商铺占有、使用、收益的权利，原审法院对此予以确认。加华公司与被告东韩砦村民组，加华公司与原告均在合同履行的过程中产生争议并诉至法院，但在未经法院生效判决确认合同撤销或解除及双方当事人自愿撤销或解除合同的情形下，上述《商铺买卖合同》、《房屋买卖合同》均合法有效，原告基于合法有效的买卖合同取得的占有系有权占有，应受物权法第二百四十五条之保护，任何人未经法律程序采用私力妨害占有权人占有、使用房屋的行为均属违法行为。经审理查明，2016年12月19日，被告东韩砦村民组强行将案涉商铺上锁，致使正常经营的商户无法经营，迫使部分商户重新与其签订商铺租赁合同，并向其交纳房租，其行为已违反合同及法律规定，应承担排除妨碍并赔偿损失的责任。．．．．．．一审法院判决：一、被告任志民、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后十日内立即停止妨害原告郑州市博安电子产品有限公司对金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下一层、地上一、二层商铺的占有、使用；二、被告任志民、郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后将金水区红专路东韩砦小区临街1号楼地下室一层恢复原状或将商铺租金交由原告郑州市博安电子产品有限公司收取；三、被告郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组于判决生效后十日内赔偿原告郑州市博安电子产品有限公司租金损失200万元．．．．．．二审期间，当事人均未提交新证据。原审法院经审理查明，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组诉河南省加华投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原审法院经审理做出（2019）豫01民终3480号民事判决书。在该案中，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组起诉河南省加华投资有限公司解除双方签订的《商铺买卖合同》，该判决书认定“当事人双方签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现河南省加华投资有限公司已经支付了大部分购房款，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组请求解除合同的诉请没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。”该判决也已生效。其他事实与一审法院查明事实一致。．．．．．．原审法院认为，原审法院（2019）豫01民终3480号民事判决书已依法确认郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组与河南省加华投资有限公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，博安公司基于其与河南省加华投资有限公司的《房屋买卖合同》取得对涉案房屋的使用、收益、处分的权利，且已经实际占有使用该房产。任何人未经法律程序采用私力妨害合法占有权人占有、使用房屋的行为均属违法行为。一审法院根据房屋租赁人发出的律师函、情况说明、案外人证人证言及东韩砦村民组的情况说明等证据认定东韩砦村民组的妨害侵权的事实并判决东韩砦村民组赔偿给博安公司造成的租金损失200万元并无不当。综上所述，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年4月2日生效。郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组就该案向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申7713号民事裁定书，载明：驳回郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会东韩砦村民组的再审申请。2020年5月18日，原告向被告微信发送解除合同通知书一份载明，“丁某某：你自2019年4月1日起至今未依照合同约定向我郑州市中道鑫茂资产管理公司支付房屋租金，我公司已于2020年5月11日向你送达了有关租金支付欠缴租金，否则我公司将通知你解除租赁合同并收回房屋。但截至目前，我公司未收到你交付的任何款项，你拒付租金的行为已导致我公司出租房屋的合同目的无法实现。现我公司郑重地通知你：解除你与我公司之间就郑州市金水区××与××路交叉口向西100米路北、东韩砦小区红专路临街门面房的出租所签订的房屋租赁合同，请你尽快腾空、搬离房屋并办理房屋交接手续。”被告回复：“关于因你方（甲方）给我造成营业巨大损失，在没有给我确定赔付或者减免租金前，我只认法院判决书。你单方面违约在先，你没有权利终止我的租赁合同。所有对我红专路店目前经营出现的影响以及造成的损失，我会果断维权的同时保留证据追加索赔。”2020年6月17日郑州博安电子产品有限公司出具情况说明一份，主要载明，我公司是位于郑州市金水区××与××路交叉口西北角东××砦小区××楼××层东户商铺的所有权人，我公司认可郑州市中道鑫茂资产管理有限公司对上述商铺享有占有、使用、收益的权利，同意其在使用期间对外出租并收取租金。被告庭审中陈述，自2019年5月份之后就再没有交过房租，我们不知道交给谁。一审法院认为，原被告于2013年7月23日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原被告合同履行期间，因案涉商铺与案外人产生纠纷，导致被告租金暂时向东韩砦村民组交付，后河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终4593号民事判决书确认案涉房屋租金自判决生效之日起应由郑州博安电子产品有限公司收取，该判决已于2019年4月2日生效。郑州博安电子产品有限公司出具情况说明认可原告郑州市中道鑫茂资产管理有限公司对案涉商铺享有占有、使用、收益的权利，同意其在使用期间对外收取租金，故被告自（2019）豫01民终4593号民事判决书生效后即2019年4月2日起应向原告缴纳租金。被告陈述自2019年5月份之后就再没有交过房租，上述判决生效后经原告催要，被告仍未向原告支付租金，原告于2020年5月18日用微信方式向被告发送解除合同通知书，故双方租赁合同已于2020年5月18日解除，被告应腾空搬离案涉商铺。同时，因被告欠付租金，故被告已缴纳的押金30000元应抵扣2019年4月一个月房租，故被告支付原告自2019年5月2日至2020年5月18日的租金为348000元，之后按照每月3万元的标准向原告支付房屋实际占用期间的费用至被告实际退还房屋之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告郑州市中道鑫茂资产管理有限公司与被告丁某某之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；被告丁某某于判决生效之日起十日内支付原告郑州市中道鑫茂资产管理有限公司租金及房屋实际占用期间的费用（自2019年5月2日至2020年5月18日的租金为348000元，之后按照每月3万元的标准计付至被告实际交还房屋之日止）；三、被告丁某某于判决生效之日起十日内搬离并腾空郑州市金水区××与××路交叉口西北角东××砦小区××楼××层东户商铺。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6970元，由被告丁某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2020年12月3日，河南省郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105破8号民事裁定书，裁定受理并继续审理宋进英申请郑州市中道鑫茂资产管理有限公司破产清算一案。2020年12月17日，河南省郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105破8号关于指定郑州市中道鑫茂资产管理有限公司管理人的决定，指定北京德恒（郑州）律师事务所担任郑州市中道鑫茂资产管理有限公司破产管理人。2021年2月2日，郑州市中道鑫茂资产管理有限公司破产管理人出具意见认可郑州市中道鑫茂资产管理有限公司原代理人于2020年12月11日提交的书面答辩意见。本院认为，关于上诉人主张的一审法院对其反诉不予受理系程序错误问题，因本案审理的是房屋租赁合同纠纷，被上诉人作为出租人所主张租金期间的起始时间为2019年4月份，而上诉人作为承租人在一审中提起反诉所主张的经营损失系侵权所致，依据的事实发生于2016年，且涉及案外人，即与本案不具备合并审理的条件，一审法院亦于当庭对上诉人进行了告知，故上诉人该主张不能成立，本院不予采信。上诉人如因侵权行为导致损失可另案起诉。就上诉人主张其与被上诉人之间的合同已于2018年2月实际解除，其应按照与案外人签订的合同支付房租的问题，现被上诉人对该理由不予认可，被上诉人于2017年致函上诉人所称应系对自身租金收取权利的处分，该函亦未否认原有房屋租赁合同的效力，且之后上诉人与案外人对商铺租金的约定并不必然对被上诉人产生约束力，即上诉人该主张缺乏事实和法律依据，故对其该主张本院亦不予支持。上诉人与案外人的租金纠纷可另行主张。就上诉人所提疫情期间租金减免问题，被上诉人于2019年4月向上诉人主张房租，上诉人至今并未交纳，即违约在先；且上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》对逾期支付房租的违约责任有明确约定，但被上诉人在本案中并未主张房租逾期支付的违约金，即对疫情因素亦予考虑，故上诉人该主张也不成立，本院不予采纳。综上所述，丁某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6970元，由上诉人丁某某负担。本判决为终审判决。审判长  刘祖一审判员  刘文琳审判员  徐卫岭二〇二一年二月三日法官助理杨金广书记员宫雨露