文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初7176号原告：重庆市涪陵区城市广场商业有限公司，统一社会信用代码91500102747492779K，住重庆市涪陵区广场路**。法定代表人：简永明，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪，重庆睿诚律师事务所律师。被告：重庆雄都影院有限公司（曾用名：重庆雄都影院投资有限公司），统一社会信用代码915000005656149151，住所地重庆市渝**泰山大厦东段****。法定代表人：魏延法，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江志强，男，1983年12月28日出生，汉族，重庆雄都影院有限公司职工，，住北京市海定区委托诉讼代理人：邹小方，辽宁明申律师事务所律师。原告重庆市涪陵区城市广场商业有限公司诉被告重庆雄都影院有限公司租赁合同纠纷一案，本院在2020年11月16日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市涪陵区城市广场商业有限公司的委托诉讼代理人冉光辉、张豪，被告重庆雄都影院有限公司的委托诉讼代理人江志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：（1）判决解除原、被告2011年5月16日签订的《影院场地租赁合同》及相关补充协议。（2）判令被告支付2020年4月11日起至合同解除之日止按每月167507元计算的租金，支付从逾期之日起至实际支付时止按应付租金每日千分之五计算的滞纳金，支付违约金502521元，补足2019年7月1日至2020年4月10日期间的租金优惠差额751140元，修复租赁场地内专用电扶梯和BC、B6轴线的扶梯扶手，修复租赁场地内损坏的玻璃裂口，并退还装修时拆除的风机配件、管道，五樘消防卷帘门。（3）由被告负担本案案件受理费。原告主张的事实与理由如下：2011年5月16日，原、被告签订《嘉裕国际影城场地租赁合同》约定，被告租用原告位于重庆市涪陵区广场A2B4层2708㎡场地用于经营影院；租赁期限为10年即从2011年10月1日起至2021年9月30日止；租金标准，前3年按46.16元/㎡.月，从第四年起每年递增5%；逾期支付租金违约责任标准为每日5‰；承租人违约终止合同的，还需按剩余租金30%计算支付租金。2011年7月5日，双方签订《影院场地租赁合同的补充协议》约定，承租人可拆除场地内BC、B6轴线扶梯扶手，合同届满后需恢复原样；可拆除空调风机房配件、管道和五堂消防卷帘门，合同届满后需交付出租方。随后，双方还签订了《〈影院场地租赁合同〉之补充协议之二》约定，从2019年7月1日起租金优惠按每月10万元收取；若因承租人的原因导致合同终止的，承租人需按《嘉裕国际影城场地租赁合同》约定计算，补足差额。合同签订后，双方均按合同履行，租金支付至2020年3月30日。此后，被告以经营调整为由来函要求解除合同，因双方未能就此达成协议，被告便拒不支付租金，并于2020年11月11日再次向原告主张解除合同。原告认为，被告通过行为明确表示不再履行合同，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，因此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆雄都影院有限公司辩称，被告没有违约行为，不应承担违约责任。理由如下：第一、被告没有不再履行合同义务的意思表示，被告2020年3月30日《工作联系函》的真实意思是影院因防疫需要停放，通知原告做好相应配合工作，不是单方终止合同履行的意思；2020年11月11日的解约函，也仅是行使解约协商请求权，并无不再履行合同的意思。第二、被告没有支付2020年3月30日后的租金是因受新冠疫情影响，客观没有经营收益而无力支付，依法属不可抗力导致不应承担违约责任。退一步讲，即使法院认定被告2020年11月11日的函件构成单方解除合同的意思表示，被告因不可抗力原因主张解除合同符合法律规定亦不构成违约。因此，原告要求被告补足优惠期间的租金、支付2020年4月－11月期间的租金不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认定被告违约，原告主张的损失远高于可预见的损失，法院应予调整。原告为证明其主张，向本院举示了如下证据佐证：（1）《嘉裕国际影城场地租赁合同》、《〈影院场地租赁合同〉的补充协议》、《〈影院场地租赁合同〉之补充协议之二》等证据复印件。原告举示该组证据旨证明双方约定内容。（2）被告2020年3月30日给原告的函件、原告给被告的复函、《授权函》、《关于〈影院场地租赁合同〉的终止意向函》等证据复印件。原告举示该组证据佐证被告明示不再履行合同。被告没有举示证据。结合当事人的陈述和对原告举示证据的质证、审查，对原告主张的事实，本院确认如下：2011年5月16日，原、被告签订《嘉裕国际影城场地租赁合同》约定，被告租用原告位于重庆市涪陵区广场路19号城市广场A2B4层2708㎡场地用于经营影院；租赁期限为10年；租金标准，2011年5月31日起4个月为免租金期不计作租期，被告只需支付水、电、物业管理等费用，此后租金按46.16元/㎡.月计算支付，从第四年起每年在上一年标准上递增5%；租金采用先交后用按季交纳方式履行。关于违约责任问题。双方约定，若一方违约导致另一方解除合同，违约方需承担赔偿责任；承租方逾期缴纳租金和相关费用，需按当期应付租金每日5‰计算支付滞纳金；逾期在3个月以上的视为根本性违约，出租方有权单方解除合同，不退还保证金，且承租方还需按剩余租期租金30%计算支付违约金。关于解除合同问题。双方约定，不可抗力导致合同无法履行或履行无必要时，遭受不可抗力方可解除合同，但需提前通知另一方。2011年7月15日，双方签订《影院场地租赁合同的补充协议》约定，承租人可拆除场地内BC、B6轴线扶梯扶手，合同届满后需恢复原样；可拆除空调风机房配件、管道和五堂消防卷帘门，合同届满后需交付出租方。随后，双方还签订《〈影院场地租赁合同〉之补充协议之二》约定，从2019年7月1日起租金优惠按每月10万元收取；若因承租人的原因导致合同终止的，承租人需按《嘉裕国际影城场地租赁合同》约定计算，补足差额。合同签订后，双方均按合同履行，租金支付至2020年3月30日。2020年3月30日，被告以行业变革、经营亏损和新冠疫情影响无法经营，决定关闭影院为由，发函要求与原告协商处理善后事宜。2020年4月29日，原告回函未对被告终止合同履行表示异议，仅提出依约不退还保证金、要求补足优惠的租金。事后，双方未就此进一步协商。2020年11月11日，被告通过中影信达影院管理（北京）有限公司向原告送达《关于〈影院场地租赁合同〉的终止意向函》，表示无力经营，决定关闭相应影院，要求终止合同，并提出解决合同解除后相关事宜的方案。2020年11月16日，原告诉至本院。2020年11月27日，被告收到包括原告诉状副本等诉讼文书。诉讼中，原告撤回了要求被告修复租赁场地内专用电扶梯和BC、B6轴线的扶梯扶手，修复租赁场地内损坏的玻璃裂口，并退还装修时拆除的风机配件、管道，五樘消防卷帘门的诉讼请求，本院已当庭准许原告撤回该诉讼请求。另查明，至本案辩论终结前，被告未支付欠付的租金。被告提出未支付2020年3月30日后租金是受新冠疫情的影响属不可抗力导致，未举示证据佐证该疫情对被告经营影院的影响程度，但原、被告双方认可国家相关机关因该疫情禁止影院开业期间是2020年1月下旬到2020年7月下旬。本院认为，依我国法律规定，依法成立的合同属有效合同，对双方当事人均有约束力。一方当事人不履行主要债务的，另一方当事人有权单方解除合同，要求违约方承担违约责任。本案中，原、被告签订的租赁合同和相应补充协议没有法定无效事由属有效合同，当事人均应严格遵守合同约定履行义务。依合同约定，被告应先支付租金后使用场地。被告在2020年3月30日明示由于行业变革、经营亏损和新冠疫情影响，已无法经营要求协商解除合同。2020年11月11日，疫情影响结束后，被告再次表示无力经营，已决定关闭相应影院，要求终止合同履行，提出解决合同解除后相关事宜的方案，仍不支付租金。被告前后一致的意思表示和相应行为已表明不再履行合同义务，依法原告有权解除合同。原告采用诉讼方式主张解除合同，依法本院确认相应的租赁合同于2020年11月27日原告诉状副本送达被告时解除。合同解除后，依法被告应当主动返还租赁物。因原告未并案主张并明示若被告不主动履行返还租赁物，将另行主张相应权利，故本案不予并案处理。关于原告主张的租金问题。疫情期间被告客观无法经营，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第6条规定精神，本院确定调整免除被告3个月租金的支付义务，延长租金支付期限为国家解除影院开业禁令后1个月即从2020年8月1日起支付2020年7月1日起至合同解除时止的租金，租金标准按《嘉裕国际影城场地租赁合同》约定标准计算。关于被告的行为是否构成违约和原告主张的违约金是否明显过高的问题。本院认为，疫情期间被告没有经营属不可抗力所致不视为违约，但疫情结束后达4个月之久，被告仍拒不支付租金应视为违约。被告违约后，原告有权要求被告支付相应的违约金。原告主张违约金包括按每日5‰计算未支付部分租金的滞纳金和按剩余期间租金30%计算的违约金明显过高，本院按一般融资利率标准，调整为以应支付租金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.5倍标准计算逾期支付租金的滞纳金，按剩余期间租金20%计算支付提前终止合同违约金。《〈影院场地租赁合同〉之补充协议之二》约定承租人违约导致合同解除的，承租人需补足优惠的租金，属鼓励被告履约的价格优惠条款不属违约金条款，原告有权要求被告支付被优惠的租金，对原告的相应请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款和第二款、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告2011年5月16日签订的《影院场地租赁合同》及相关补充协议，于2020年11月27日解除。二、被告重庆雄都影院有限公司在本判决生效后10日内，支付原告重庆市涪陵区城市广场商业有限公司2019年7月1日至2020年4月1日期间的被优惠的租金583633元（计算公式：2019年7月1日至9月30日租金按每年191.4364万元计算3个月为47.8591万元，加上2019年10月1日至2020年3月30日租金按每年201.0083万元标准收100.5042万元，减去实收90万元），支付2020年7月1日至2020年11月27日期间的租金836697元（计算公式：2020年7月1日至9月30日期间按每年201.0083万元计算的50.2521万元，加上2020年10月1日至11月27日期间按每年211.0587万元计算的33.4176万元），支付2020年7月1日至9月30日期间租金50.2521万元从2020年8月1日起至实际支付时止按2020年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.5倍计算的滞纳金，支付2020年10月1日至2020年11月27日期间33.4176万元从2020年10月1日起至实际支付时止按2020年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.5倍计算的滞纳金，支付按剩余期间即2020年11月28日起至2021年9月30日间租金20%计算的违约金355282元（计算公式：按租金标准每年211.0587万元计算10.1个月后再乘以20%）。三、驳回原告重庆市涪陵区城市广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26210元，减半收取13105元，由原告重庆市涪陵区城市广场商业有限公司负担2617元，被告重庆雄都影院有限公司负担10488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田世明二〇二一年二月二日书记员  秦 媛