重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终497号上诉人（原审被告）：九龙坡区谢家湾江畔餐馆，经营场所重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号2幢龙湖·西城天街L馆-3F-16、17号，统一社会信用代码92500107MA5UP7C3XR。法定代表人：何曲。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆升伟乐成资产管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九滨路9号，统一社会信用代码915001076992768782。法定代表人：陈继伟，总经理。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。原审被告：重庆李子坝餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街66号附4号2楼，统一社会信用代码9150010309123133X0。法定代表人：何曲，经理。委托诉讼代理人：叶林，女，1994年7月20日出生，汉族。上诉人九龙坡区谢家湾江畔餐馆（以下简称江畔餐馆）因与被上诉人重庆升伟乐成资产管理有限公司（以下简称升伟乐成资产公司）、原审被告重庆李子坝餐饮管理有限公司（以下简称李子坝餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人江畔餐馆的委托诉讼代理人唐超，被上诉人升伟乐成资产公司的委托诉讼代理人王滟，原审被告李子坝餐饮公司的委托诉讼代理人叶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江畔餐馆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的案件受理费由升伟乐成资产公司负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，江畔餐馆依法享有单方解除权，双方签订的租赁合同实际已于2019年8月27日解除，江畔餐馆没有义务支付合同解除后的租金。因升伟乐成资产公司违约，江畔餐馆享有单方解除权；2、一审法院判决江畔餐馆支付租金68569元以及违约金（以68569元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%至付清之日止），违反了双方关于用保证金优先抵扣逾期租金的合同约定，且对江畔餐馆明显不公，请二审法院予以改判。根据租赁合同第8.2.1条的约定，若江畔餐馆逾期支付租金、商业服务费、租金升伟乐成资产公司应从租赁保证金中扣除。升伟乐成资产公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院判决江畔餐馆支付租金金额及违约金公平合理。李子坝公司陈述称，同意江畔餐馆的上诉意见。升伟乐成公司向一审法院起诉请求：1、判令江畔餐馆支付2019年8月9日至2019年11月29日的租金70929元。2、判令江畔餐馆支付逾期付款违约金，以70929元为基数，按月息2%计算，从2019年10月20日起至付清日止支付违约金。3、本案的诉讼费由江畔餐馆与李子坝餐饮公司承担。一审法院认定的事实：2017年5月8日，升伟乐成资产公司（甲方）与李子坝餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将位于重庆市九龙坡区九滨路九龙滨江商业广场8号楼1层的部分区域出租给乙方使用，乙方以“李子坝梁山鸡、三斤耗儿鱼”的品牌统一对外营业，建筑面积601.65平方米。2、租赁期限为2017年5月10日至2022年11月9日。3、租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积，计租面积按601.65平方米计算。月租金为：……第二个租约年自2018年11月10日至2019年11月9日，每月的租金标准为35.5元/平方米，第三个租约年自2019年11月10日至2020年11月9日，每月的租金标准为38.74元/平方米……。4、乙方应按季度为周期支付租金，除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前，向甲方一次性足额支付下期租金。5、如乙方未按约定向甲方支付或补交租金等款项，则每延期一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金。6、乙方违反本合同有关转租约定的和未按约支付租金的，甲方有权经书面通知乙方，单方解除合同，解除《通知》送达后视为合同解除。7、租赁期限内，如政府或公用事业部门行为造成商业项目周边道路、市政设施、环境景观及公用事业供应受到影响，不属于甲方违约和情势变更，甲方无需承担责任，乙方须按照约定标准支付应付租金或其他应付款项。同时约定快递以送达之日视为收悉日。并于同日，升伟乐成资产公司将案涉商铺交付给李子坝餐饮公司使用。2017年9月6日，升伟乐成资产公司（甲方）、李子坝餐饮公司（乙方）与江畔餐馆（丙方）签订《权利义务概括转让之三方协议》，其中约定：1、乙方将甲方与其签订的《房屋租赁合同》的权利义务一并转让予丙方，甲方同意乙方的转让行为。2、三方确认，本协议签订前，乙方已向甲方支付了截至2018年2月9日期间的全部租金。本协议签订后，包括2018年2月10日之后的租金缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丙方继承，丙方作为合同主体继续履行合同；乙方就丙方履行《房屋租赁合同》向甲方承担连带保证责任。2019年8月30日，升伟乐成资产公司向江畔餐馆发出《租金催告函》，其中载明：江畔餐馆应于2019年7月20日前一次性支付2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金共计64075.74元及违约金。一审庭审中，升伟乐成资产公司举示申请一份，拟证明李子坝餐饮公司曾租赁案涉项目负二层6号库房用于放置酒水杂物。江畔餐馆认为该笔库房租金已包含至本案租金的诉讼请求中，且该笔租金并未约定违约金，故该笔租金不应当计算违约金。经审查，2017年8月29日，李子坝餐饮公司向重庆江函物业管理有限公司申请，载明：李子坝餐饮公司向物业公司申请租金为1200元/月，自2017年9月1日起计租，租金支付方式为按季度支付。上有“情况属实，请领导审批”、“建议给予支持”等手写内容。升伟乐成资产公司当庭明确江畔餐馆尚欠自2019年8月26日至2019年11月29日的租金共计70929元，其中包含江畔餐馆尚欠自2019年10月1日至2019年11月29日的库房租金2360元。江畔餐馆举示营业执照、身份证明、公示报告，拟证明江畔餐馆已于2019年10月29日变更了工商注册地址，已经从案涉商铺退租。升伟乐成资产公司认为该证据不能证明江畔餐馆的退租事实。江畔餐馆还举示重庆市九龙坡区城市管理局下发的通知一份、关于我店外摆问题的申请函一份，拟证明2019年7月31日因政策原因导致江畔餐馆经营受到严重影响。升伟乐成资产公司认为上述证据与本案无关，升伟乐成资产公司认可收到江畔餐馆发出的申请函，但并未对外摆问题进行过承诺。江畔餐馆还举示关于解除租赁合同、物业服务合同、商业管理服务合同的函及说明、EMS快递邮单，拟证明因升伟乐成资产公司不履行合同约定的推广义务，李子坝餐馆于2019年8月27日函告升伟乐成资产公司要求解除合同，案涉租赁合同已于2019年8月27日解除，后又于2019年11月28日将钥匙邮寄给升伟乐成资产公司。对此，升伟乐成资产公司认可收悉该函件，但认为江畔餐馆的单方行为不能达到解除合同的效力，江畔餐馆还举示照片，拟证明由于升伟乐成资产公司未尽到商业推广义务，导致商铺商业氛围低迷，商家经营困难，故江畔餐馆于2019年8月25日退租，并将商铺上锁交付升伟乐成资产公司。升伟乐成资产公司对此不予认可。一审另查明，升伟乐成资产公司与江畔餐馆双方确认从2019年8月26日至2019年11月29日尚欠租金70929元(其中包含库房租金2360元）。一审法院认为，升伟乐成资产公司与李子坝餐饮公司签订的《房屋租赁合同》及升伟乐成资产公司与江畔餐馆、李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》，系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于房屋租赁合同是否于2019年8月27日解除的问题。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，本案中，江畔餐馆及李子坝餐饮公司并未举示证据证明其享有法定或者合同约定的单方解除权，且李子坝餐饮公司已不是合同相对方，加之升伟乐成资产公司予以否认，故李子坝餐饮公司向升伟乐成资产公司发函解除合同的行为，并不产生解除房屋租赁合同的法律后果。江畔餐馆主张案涉租赁合同已于2019年8月27日解除的意见，并无事实依据，不予采纳。关于库房租金是否支付的问题。升伟乐成资产公司举示了李子坝餐饮公司于2017年8月29日向重庆江畔物业管理有限公司出具的租赁库房申请。虽然申请中具备租赁物、租金单价及租赁期间等租赁合同的基本要素，但该申请的相对方为李子坝餐饮公司及重庆江畔物业管理有限公司，同时，升伟乐成资产公司与江畔餐馆、李子坝公司并未在其后签订的《权利义务概括转让之三方协议》中对库房的租赁关系是否发生权利义务的概括转让进行明确约定，故对升伟乐成资产公司主张该笔租金的诉讼请求，不予支持。关于租金问题，江畔餐馆作为租赁合同的相对方应按约支付租金，但江畔餐馆在支付完截止至2019年8月25日的租金后，就未再支付任何费用。根据房屋租赁合同约定，江畔餐馆应向升伟乐成资产公司支付2019年8月26日至2019年11月29日的租金共计68569元（70929元-2360元），对此予以支持。江畔餐馆逾期未支付上述租金，已构成了违约，亦应承担相应违约责任，一审审理中，升伟乐成资产公司自愿调整按照月利率2%的标准计算，予以准许。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，升伟乐成资产公司与江畔餐馆、李子坝餐饮公司签订的《权利义务概括转让之三方协议》明确约定，李子坝餐饮公司对江畔餐馆在履行房屋租赁合同中的义务承担连带担保责任。现江畔餐馆未按约支付租金，李子坝餐饮公司应对被告江畔餐馆的租金支付义务承担连带责任，故对升伟乐成资产公司的该项诉讼请求，予以支持。据此，判决：“一、被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆于本判决生效后十日内向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付租金68569元及相应违约金（以68569元为基数，从2019年10月20日起按月利率2%计算至付清之日止）。二、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司对被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆上述支付义务承担连带责任。三、驳回原告重庆升伟乐成商业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费855元，由原告重庆升伟乐成商业管理有限公司负担100元，由被告九龙坡区谢家湾江畔餐馆、被告重庆李子坝餐饮管理有限公司连带负担755元。”本院二审审理过程中，江畔餐馆举示了委托书一份，拟证明江畔餐馆委托李子坝餐饮公司向升伟乐成资产公司发函要求解除租赁合同、商业合同及物业合同，故李子坝餐饮公司有权于2019年8月27日向升伟乐成资产公司发函要求解除租赁合同、商业合同及物业合同。升伟乐成资产公司不认可该证据的真实性，认为该证据系江畔餐馆与李子坝餐饮公司之间所签订，并未经过升伟乐成资产公司的认可，不能达到江畔餐馆的证明目的。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，升伟乐成资产公司与李子坝餐饮公司、江畔餐馆所签订的《房屋租赁合同》与《权利义务概括转让之三方协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。江畔餐馆上诉认为升伟乐成资产公司未尽到商业推广义务，构成根本违约。但上述合同中并未将商业推广义务作为升伟乐成资产公司应负的合同义务加以约定，江畔餐馆上诉认为升伟乐成资产公司违约的上诉理由缺乏相应的证据予以证明。江畔餐馆在不享有合同所约定的解除权与法律规定的解除权的情况下，委托李子坝餐饮公司向升伟乐成资产公司发函不能产生合同解除的效力，江畔餐馆认为双方之间的房屋租赁合同已于2019年8月27日解除的上诉理由不能成立。虽然案涉房屋租赁合同第8.2.1条约定，如承租方未能按照合同约定支付租金、商业管理服务费、物业服务费、违约金或其他应付款项，出租方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，但该条约定系升伟乐成资产公司有权予以扣除，并非其必须以履约保证金进行扣除，江畔餐馆上诉认为租金应当从履约保证金中进行扣除的上诉理由亦缺乏相应的合同依据。综上所述，江畔餐馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由上诉人九龙坡区谢家湾江畔餐馆负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二一年二月二十六日（院印）书记员  王丽丽