四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初4095号 原告：泸州市永盛物业服务有限公司，住所地古蔺县古蔺镇迎宾大道15号凤凰城小区8号楼底楼1号，统一社会信用代码91510525687912638M。 法定代表人：赵燕，执行董事。 委托诉讼代理人：周远祥，公司员工。 被告：张贵仁，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告泸州市永盛物业服务有限公司（以下简称永盛公司）与被告张贵仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告永盛公司的法定代表人赵燕及永盛公司委托诉讼代理人周远祥、被告张贵仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年12月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2800元并承担本案的案件受理费。事实与理由：原告系古蔺县凤凰城小区物业管理企业，被告系该小区5号楼1单元1-2的业主，该房屋建筑面积为132.57平方米。被告入住后，与原告签订了物业管理合同，与原告建立了物业管理关系，每月应交物业管理费80元。根据原被告约定，被告最迟应于每月25日前缴纳物业管理费，如逾期则应按每月2%承担违约金。2017年12月1日起，被告就未向原告缴纳物业管理费。经原告多次催收，被告均拒不交纳。截至2020年10月31日，被告共欠原告物业费人民币2800元。原告认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同交纳物业管理费，被告拒不交纳物业管理费，属于违约行为，为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告张贵仁辩称，1.《前期物业管理服务合同》收费标准0.5元的约定符合规定，被告的物业管理费应按0.50元/月/平方米计算；原告自2013年9月起将物业费的标准由0.50元/月/平方米提高为0.60元/月/平方米属单方面的提价行为，未得到小区业主包括被告的认可；2.原告没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量，原告在卫生环境保持、公共设施维护等方面存在问题；3.永盛公司违约在先，被告有权拒绝支付物业服务费。 原告永盛物业、被告张贵仁围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告提交的证据进行了庭审质证。原、被告提交的证据结合当事人的陈述，能够证明本案案件事实，本院予以确认并记录在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2009年11月10日，原告永盛公司（乙方）与泸州市永祥房地产开发有限公司（甲方，以下简称永祥公司）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定“永祥.凤凰城”由甲方委托乙方实行物业管理服务；物业管理服务期限暂定两年，自2010年6月30日起至2012年5月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止，业主委员会未成立，自动续期至业主委员会成立并选聘物业管理企业后办理完毕各项移交工作时止。2011年1月26日，原告永盛公司（甲方）与被告张贵仁(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告永盛公司向被告张贵仁所购凤凰城5号楼1单元1-2的房屋（建筑面积132.57平方米）提供物业服务，物业管理服务期限自开发商通知交房之日起至业主大会成立并选聘物业管理公司之日止，住宅按建筑总面积0.50元/月/平方米收取物业管理服务费用，在办理交房手续时支付前半年的首期物业管理服务费用，以后每月缴纳；从开发商通知交房之日即从2011年1月26日起乙方应全额交纳物业管理服务费。乙方违反合同，不按合同约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。 2018年9月1日，古蔺镇凤凰城小区业主委员会出具《授权委托书》载明，经凤凰城小区业主委员会研究，暂委托泸州市永盛物业服务有限公司为古蔺镇凤凰城小区提供物业服务，物业服务内容，物业服务标准，物业服务收费，权利义务等均按照现有规定执行。 2013年7月25日，古蔺县物价局、住建局联合发文，古物价（2013）73号文件“关于规范我县住宅物业服务收费管理有关事项的通知”规定：古蔺县普通商品住宅前期物业服务收费三级物业管理服务等级标准无电梯住户≦0.60元/月/平方米，本通知从2013年9月1日起执行。原告在古蔺镇凤凰城小区公示栏张贴。 被告张贵仁从2013年9月起按0.60元/月/平方米标准每月缴纳物业管理服务费80元，履行至2017年11月。2017年12月至2020年10月共计35个月，被告应交物业费为2783.97元（132.57平方米×0.6元/月/平方米×35个月），经原告催收后被告至今仍未交纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人争议焦点之一是张贵仁是否应按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费。当事人协商一致，可以对合同内容进行变更。张贵仁从2013年9月起按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费至2017年4月，足见双方已经就变更原《前期物业管理服务合同》收费标准达成了一致意见。张贵仁主张其受胁迫按照新的物业费价格标准进行交纳，并未提交证据证明。对于张贵仁辩称未看到公示的文件以及调价未经小区业主同意的主张。审查认为，公示物价局文件只是永盛公司发出要约方式的一种，从张贵仁按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费的行为可知，张贵仁客观上已经知晓永盛公司的调价要约并通过其行为作出了相应的承诺,且0.60元/月/平方米的价格并未超过古物价（2013）73号文件规定的收费标准。故张贵仁的辩解理由不能成立，其应按照变更后的物业费收费标准即0.60元/月/平方米的标准交纳物业费。 关于被告张贵仁所持原告没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量的辩解主张，其提供了小区内环境卫生等方面存在部分瑕疵的证据。因物业服务具有整体性，除了涉及业主的专有部分的服务，还涉及房屋建筑的共用部分以及公共设施、消防设施设备的维护与管理，原告已就其向被告提供物业服务提交了相关证据，能证明其依照《前期物业管理合同》的约定履行了管理和服务的义务；被告提交的证据不能证明原告未按合同约定提供物业管理服务,且一般的服务瑕疵不能作为业主拒不缴纳物业费的理由，故对被告所持原告违约在先且没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量的辩解主张，本院不予支持。 被告张贵仁作为凤凰城小区的业主入住该小区后，接受了永盛公司的物业管理服务并实际交纳物业管理费至2017年11月。在小区成立业主委员会后，凤凰城小区并未选聘新的物业管理企业，永盛公司实际为凤凰城小区业主提供物业服务至今。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，原告要求被告按约定内容交纳物业管理费的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告欠交物业管理费的时间和具体金额，原告请求被告交纳物业管理费的期间为2017年12月1日至2020年10月31日共计35个月，被告应交纳物业管理费为2783.97元，原告主张被告交纳2800元过高，本院支持以被告住房的实际建筑面积132.57平方米计算的金额2783.97元。本案系物业服务合同纠纷，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 由被告张贵仁于本判决书生效之日起十日内支付原告泸州市永盛物业服务有限公司物业管理费2783.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告张贵仁负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈蔺 二〇二一年二月二日 书记员  邓雷 附申请执行的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。