天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初1286号原告（反诉被告）：核工业理化工程研究院，住所地天津市河东区津塘路168号。法定代表人：封志强，院长。委托诉讼代理人：陈正华，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施展，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：聂增云，男，1963年9月18日出生，汉族，个体工商户，住天津市河东区。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。原告（反诉被告）核工业理化工程研究院（以下简称核工业理化院）与被告（反诉原告）聂增云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。核工业的委托诉讼代理人陈正华、施展，聂增云及其委托诉讼代理人田蓓到庭参与诉讼，本案现已审理终结。核工业理化院向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令聂增云向核工业理化院支付拖欠的房屋租金20000元及水电费907.2元，两项共计200907.2元；2.请求法院依法判令聂增云将所租赁厂房返还给核工业理化院；3.诉讼费用由聂增云承担。庭审期间，核工业理化院增加诉讼请求，要求聂增云按照每月10000元标准支付房屋使用费至实际腾房之日止。事实及理由：2013年8月30日，核工业理化院全资子公司天津市东华汽车修理厂与聂增云签订了《厂房租赁合同》，合同约定天津市东华汽车修理厂将坐落在核理化院西侧变电所路上的厂区面积约2263平方米提供给聂增云使用，月租金为10000元。后东华修理厂办理注销，其权利义务已由核工业理化院取得。合同期间聂增云擅自更改厂房，核工业理化院提出异议，聂增云书面承诺合同期满后无条件返还房屋，现合同期满聂增云拒不返还房屋。为保障自己的合法权益，特此诉至法院，望判如所请。聂增云辩称，请求法院驳回核工业理化院诉请。核工业理化院与聂增云之间租赁合同已经终止，聂增云不存在拖欠租金的情况；双方在2015年2月17日订立了终止协议，约定了核工业理化院回购的金额，由于核工业理化院没有履行，因此聂增云不同意返还现有诉争房屋。聂增云向本院提出反诉请求：1.判令核工业理化院按照《厂房租赁终止协议》的约定，向聂增云支付厂房（建筑物）及附属设施收购款29000000元（最终支付金额以司法评估结果为准）；2.反诉费用和评估费用由核工业理化院承担。事实及理由：2013年8月30日，聂增云与核工业理化院的原下属单位天津市东华汽车修理厂签订《厂房租赁合同》。合同约定，汽车修理厂将坐落在核理化院西侧变电所路，场地使用面积约2263平方米及地上物租赁给核工业理化院使用，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。《厂房租赁合同》订立后，因案外人拒绝腾空场地，致租赁场地无法交付给聂增云使用。2014年9月在聂增云向案外人支付600000元补偿后，案外人腾空诉争场地，核工业理化院将场地交付给聂增云使用，并承诺给付四个月租期。聂增云在取得场地及地上建筑物使用权后，经核工业理化院同意由聂增云投资新建建筑物及附属设施，作为经营餐馆的场所。房屋建成后，聂增云提出解除厂房租赁合同，并于2015年2月12日签订《厂房租赁协议》，协议约定核工业理化院在评估价值基础上向聂增云收购投资建设的厂房及附属设施。收购协议签订后，聂增云履行《厂房租赁终止协议》于2018年4月26日向聂增云支付了400000元补偿款，而核工业理化院为依据收购协议履行应尽义务。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。核工业理化院辩称，聂增云所称理化院同意兴建建筑物与事实不符，聂增云无法证明。涉诉建筑为违法建筑，法律不应予以保障。根据合同法相关规定，双方签署的《厂房租赁终止协议》为无效协议。聂增云的诉请应予驳回。核工业理化院向本院提交以下证据：1.房屋所有权证复印件一份；2.国有土地使用证复印件1份；3.厂房租赁合同复印件1份；4.承诺书复印件1份；5.2018年8月10日水电费及租金缴费通知书复印件及送达照片一组。聂增云向本院提交以下证据：1.《厂房租赁终止协议》复印件1份；2.鉴定证据一组；3.缴费通知单及收据复印件4页；4.鉴定费发票复印件一组。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：本案诉涉诉房屋为坐落天津市河东区津塘路168号原天津市东华汽车修理厂厂房，房屋所有权人为核工业理化院。2013年8月30日，核工业理化院全资子公司天津市东华汽车修理厂（出租方、甲方，已注销）与聂增云（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定出租厂房为核工业理化院下属的（天津市东华汽车修理厂，津塘路168号余门）汽车修理厂厂房，坐落在核工业理化院两侧变电所路上，厂区面积约2263平方米。租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。年租金壹拾贰万元整，月租金壹万元。聂增云接收涉诉房屋后，对其进行改建及装修，用于经营酒店。2014年8月29日，聂增云出具《承诺书》，载明“本人租用核工业理化工程研究院的天津市东华汽车修理厂厂房……于今年6月份进入，因经营需要和修理厂条件限制，对修理厂厂房进行了维修和改造……维修改造的费用，由本人全部负担，厂房租赁合同期满后，甲方（修理厂）如收回厂房，本人无条件的服从，本人维修、改造的厂房等，无条件的随厂地留给修理厂，其所有权、使用权归修理厂……”2015年2月17日，核工业理化院作为甲方，聂增云作为乙方签订《厂房租赁终止协议》，约定“乙方在租用甲方修理厂期间，擅自对厂房进行了改造，违反了合同规定。双方协商，现终止厂房租赁，乙方停止施工，甲方收回现有厂房。就回收事宜，双方达成如下协议，1.请评估公司对改造后的厂房进行价值评估，在评估价值的基础上，下浮10%-15%的价格，甲方收回厂房，具体结算金额、方式再议。2.乙方在厂房改造中，拆除了甲方原部分厂房，经双方协商，乙方支付400000元，给甲方予以经济补偿……”上述协议签订后，核工业理化院未向聂增云支付厂房回收款，聂增云亦未向核工业理化院交还厂房，继续使用涉诉厂房经营酒店至今。2018年4月26日，聂增云支付核工业理化院400000元。2018年8月10日，核工业理化院向聂增云发出《水、电费及租金缴费通知书》，要求聂增云支付欠缴的水、电费268029.1元及截至2018年8月尚欠付租金160000元，如逾期拒不支付，将对涉诉房屋停止供水供电。庭审期间，核工业理化院认可聂增云分别于2018年10月13日及10月14日共向其转账付款268029.1元，该转账备注“水电费”。2018年10月24日，核工业理化院向聂增云发出《租金缴费通知书》，要求聂增云支付截至2018年10月欠缴租金180000元，聂增云接到该通知后未向核工业理化院付款。后核工业理化院对涉诉房屋断水断电，聂增云自行外接水电。诉讼期间经确认，聂增云认可欠付核工业理化院水电费907.2元。本案诉讼期间，聂增云申请对涉诉房屋建造及装修等造价进行鉴定，天津津建工程造价咨询有限公司于2020年12月2日作出津津建鉴字[2020]第4号工程造价鉴定意见书，认定涉诉房屋建筑工程、桩基工程、钢结构工程、道路工程、酒楼内檐装饰装修工程、外延幕墙工程、办公室装饰装修工程、安装工程（专业分包工程）造价合计20572619元。对于双方存在争议的事实及证据，本院认定如下：1.对于涉诉房屋接收时间。聂增云主张因有他人占用涉诉房屋，其实际于2014年9月进入涉诉房屋，核工业理化院给其4个月免租期。核工业理化院对此否认，主张聂增云于2014年6月15日进入涉诉房屋。对此本院认为，聂增云对其主张于2014年9月进入涉诉房屋且核工业理化院承诺其免租期未举证证明。其出具的承诺书第二页有聂增云签名，根据承诺书第二页内容分析，应能推定聂增云出具该承诺书时已经进入涉诉房屋。该承诺书时间出具时间既为2014年8月29日，则聂增云主张在2014年9月进入涉诉房屋与此矛盾，对其主张，本院不予采信。双方租赁合同约定租赁期限自2014年1月1日起算，聂增云未能证明其实际接收房屋时间，则核工业理化院主张其2014年6月15日进入涉诉房屋，对聂增云有利，对此本院予以确认；2.对于聂增云2018年4月26日支付的400000元的性质。聂增云于2018年4月26日支付核工业理化院400000元，核工业理化院主张该款系聂增云补缴的租金，聂增云主张该款系履行双方《厂房租赁终止协议》第2项，支付给核工业理化院的拆除厂房经济补偿。对此本院分析认为，聂增云支付核工业理化院400000元时间为2018年4月26日，其数额与截至该时聂增云欠付核工业理化院的租金（使用费）数额并不相符，但与《厂房租赁终止协议》约定的经济补偿金数额完全相符。核工业理化院虽曾向聂增云催缴租金及水、电费，但其催缴通知书发出时间为2018年8月10日、2018年10月24日，均晚于聂增云的付款时间，因此不能认定该400000元是聂增云在核工业理化院催缴后支付的租金（使用费）。聂增云在核工业理化院催缴后支付了水、电费268029.1元，该水、电费与400000元均为同一人向核工业理化院转账汇款。对于268029.1元，其转账备注为“水、电费”，而400000元转账并未备注性质，则根据聂增云付款习惯分析，亦不能认定其向核工业理化院支付的是涉诉房屋租金（使用费）。综上，对于核工业理化院主张聂增云支付的400000元为租金，本院不予认定。对于聂增云主张400000元为支付《厂房租赁终止协议》约定的经济补偿金，本院予以认定；3.对于《厂房租赁终止协议》的效力。核工业主张《厂房租赁终止协议》无效，理由为聂增云改建涉诉房屋未经建设规划许可，涉诉房屋属于违章建筑。《厂房租赁终止协议》由核工业理化院的副总会计师郭效明违规用章签订，存在与聂增云恶意串通。《厂房租赁终止协议》中的约定变相为违法建筑确权。对此本院分析认为，《厂房租赁终止协议》上加盖核工业理化院单位公章，庭审中经质证，核工业理化院对于公章真实性表示认可。核工业理化院主张该协议系其单位工作人员与聂增云恶意串通签订，未能举证证明，本院不予采信。《厂房租赁终止协议》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；4.对于鉴定意见，核工业理化院及聂增云对鉴定意见提出异议，对此相关鉴定人员出庭接受质询。对于核工业理化院就鉴定依据材料、鉴定起始范围等提出的异议，鉴定单位均作释明，其鉴定系结合聂增云提交的施工图纸及现场实际勘查作出，鉴定造价按照聂增云提交的合同造价与评估造价就低选取的原则，鉴定时间点以建造时间为准，因双方合同终止时间与建造时间相差不大，故数额不会有较大差距，上述解释具有合理性，本院予以采纳。核工业理化院质疑鉴定单位曾提交《鉴定方案》一份，其内容包括无法计算聂增云所主张的原厂房拆除费用、通过《施工图纸》及现场实际勘查确认涉案工程量、土建、安装工程、室外门前地面及路灯工程的计价方式执行2012年《天津市建筑工程预算基价》等标准。庭审中经询，鉴定单位表示该《鉴定方案》并无向双方当事人送达的规范流程，无论当事人是否对此有异议，其均依照相关标准及实际看场、核实情况进行鉴定，因此核工业理化院是否对《鉴定方案》有异议，不影响本案的鉴定结果。聂增云认为鉴定意见中“钢结构部分”少于其实际花费数额，对此未能提交证据推翻鉴定意见，则对该部分鉴定意见，本院予以采信。综上，对于鉴定意见，本院予以采纳；5.对于涉诉房屋断水断电时间。核工业理化院主张于2018年12月31日对涉诉房屋断水断电，聂增云主张于2018年7月断水断电。对此本院分析认为，核工业理化院于2018年8月10日作出水电费催缴通知，告知聂增云不及时补缴费用将对涉诉房屋断水、电，则据此可推定该时核工业理化院尚未对涉诉房屋断水断电，对于聂增云所述，本院不予采信。对于核工业理化院主张于2018年12月31日断水、电，本院予以采信。本院认为，本案中，核工业理化院的子公司天津市东华汽车修理厂与聂增云作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《厂房租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。天津市东华汽车修理厂注销后，则相关合同权利义务由核工业理化院承接。核工业理化院与聂增云在2015年2月17日签订《厂房租赁终止协议》，双方《厂房租赁合同》实际已于2015年2月17日协商解除。双方合同既解除，则聂增云应将涉诉房屋腾空并交还核工业理化院。对于核工业理化院主张的房屋租金及使用费，本院认为，聂增云使用涉诉房屋，在双方租赁期间的，应当向核工业理化院支付房屋租金，合同解除后继续占用的，应当向核工业理化院支付房屋使用费。聂增云于2014年6月15日接收涉诉房屋，故聂增云应向核工业理化院支付2014年6月15日至2015年2月17日期间租金。对于房屋使用费，对于核工业理化院对涉诉房屋断水断电前（2018年12月31日前）部分，核工业理化院要求参照原租金标准即每月10000元标准支付，属于合理要求，本院予以支持。核工业理化院对涉诉房屋断水断电后，涉诉房屋不能正常使用，故该部分本院酌定按照每月8000元标准支付，直至聂增云腾房之日止。对于核工业理化院主张的水费及电费907.2元，聂增云认可给付该款，对此本院予以确认。对于聂增云要求核工业理化院支付厂房回收款一节，双方《厂房租赁终止协议》约定，合同终止后，聂增云应向核工业理化院腾房并支付拆除原厂房经济补偿金400000元，核工业理化院则应支付聂增云厂房回收款。聂增云既已支付400000元补偿款且本案判决其履行腾房义务，则核工业理化院亦应依约定向聂增云支付厂房回收款。对于回收款的数额，《厂房租赁终止协议》约定计算标准为“请评估公司对改造后的厂房进行价值评估，在评估价值的基础上，下浮10%-15%的价格，甲方收回厂房，具体结算金额、方式再议”。本案诉讼期间，根据聂增云鉴定请求，涉诉房屋的工程造价为20572619元，该造价分为“建筑工程、桩基工程、钢结构工程、道路工程、酒楼内檐装饰装修工程、外延幕墙工程、办公室装饰装修工程、安装工程（专业分包工程）”。庭审期间经向鉴定单位核实，其中“建筑工程、桩基工程、钢结构工程”为涉诉房屋建造主体造价（三项合计9843549元），“旧楼内檐装饰装修工程、外延幕墙工程、办公室装饰装修工程、安装工程（专业分包工程）”为装修工程（各项合计10127455元），剩余一项道路工程造价601615元。对于上述工程造价中的主体建造部分，核工业理化院应按照双方协议约定支付聂增云回收补偿。对于道路部分，因与涉诉房屋的正常使用密切相关，故亦视作涉诉厂房主体建造的一部分，核工业理化院应一并支付回收补偿。考虑到核工业理化院未及时付款给聂增云造成的损失，本院酌定核工业理化院按照下浮10%标准向聂增云支付上述主体及道路部分的回收款，经计算为9400647.6元。对于工程造价中的装修部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案双方厂房租赁合同虽于2015年2月17日解除，但聂增云在解除后并未腾房，而是继续使用涉诉房屋经营至今，其实际使用涉诉房屋已经超过了双方约定的租赁期限，因此对于涉诉房屋的装修造价不宜再计入厂房回收范围。对于上述工程造价中装修部分的回收补偿，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、聂增云于本判决生效之日起三十日内将其租赁的坐落核工业理化工程研究院西侧变电所路原天津市东华汽车修理厂厂房（厂区面积2263平方米）腾空并交还核工业理化工程研究院；二、聂增云于本判决生效之日起三十日内支付核工业理化工程研究院房屋租金及使用费（2014年6月15日起至2018年12月31日期间，按照每月10000元标准计算，2019年1月1日至实际腾房之日止，按照每月8000元标准计算）；三、聂增云于本判决生效之日起三十日内支付核工业理化工程研究院水、电费907.2元。四、核工业理化工程研究院于本判决生效之日起三十日内给付聂增云厂房回收款9400647.6元；五、驳回核工业理化工程研究院的其他诉讼请求；六、驳回聂增云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4314元、由聂增云负担。反诉费93400元，由核工业理化工程研究院负担38800元，由聂增云负担54600元。鉴定费750000元，由核工业理化工程研究院负担342712元，由聂增云负担407288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 楠审 判 员  孙鸿蕾人民陪审员  张文燕二〇二一年二月九日书 记 员  何 欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。