贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终309号上诉人（原审被告）：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓１栋２单元２楼１号。统一社会信用代码。915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某英，女，1983年10月20日生，汉族，贵州省安顺市人，住重庆市渝北区。上诉人贵州大元房地产开发有限公司（以下简称“大元公司”）因与被上诉人潘某英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初3940号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人大元公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决一项，改判为按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，每月每平米按8元价格调整预期交房违约金，即8元/㎡/月×80.58㎡÷30天×305天=6553.84元。事实及理由：一、上诉人原审依据安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，提出请求适当降低对案涉房屋逾期交房违约金的计算请求于法有据，公平合理。但原审判决未支持上诉人适当降低的辩解请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款后段规定，上诉人认为，原审判决适用法律错误，判决结果不公，二审法院依法应当改判纠正，支持和践行当下国家提出的优化营商环境政策精神，为抗击新冠疫情共渡难关。二、关于交房时间的问题原审判决认定的交房时间为2019年11月30日，与上诉人通知交房时间2019年11月1日实际出入29天时间，即逾期交房天数应当为305天，而不是334天。虽然在个案中经济价值不大，但是上诉人开发的毕竟是一个项目，人数众多，再说，居于审判角度，体现的是一个公平公正的问题，同样亦应当予以引起重视。综上，上诉人认为，事实上案涉房屋在逾期交房期间处于未投入装修的状态，故，依照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，适当调整降低合同约定的逾期交房违约金系公平合理且完全符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款后段规定的。原审判决没有充分考虑和采纳，属适用法律确有错误，判决结果需要纠正。据此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百六十五条，第一百六十六条、第一百七十条（二）之规定，特向贵院依法提起上诉，请求改判支持上诉人的上诉请求。三、物业管理费1450元应当抵扣违约金。被上诉人潘某英二审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告潘某英向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告因延迟交房产生的违约金共计11583.06元（自2019年1月1日起至2019年12月1日实际交付房屋之日止以总房款345763元为基准按日万分之一计算）；2判令被告为原告办理商品房所有权初始登记；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实及证据，予以确认。对于双方有争议的事实及证据，本院认定如下：一、被告提交的原告签署的《关于安顺市【金鼎广场】4号住宅楼和5号住宅楼业主缴交物业服务费用起始时间及缴交标准的》（以下简称《确认函》）复印件及《安顺市【金鼎广场】前期物业管理服务》（以下简称《补充协议》）复印件，拟证实1、本案原告案涉房屋在补充协议中为第二条五号楼，面积为80.58平方米；2、本案原告购买的房屋应当缴纳物管费的起始时间是2019年12月1日起，同时原告签署的确认函，原告应当从2019年12月1日起至2020年12月1日向物管公司缴纳物管费，原告方的违约金应当减去物管费部分。原告方认为扣减的金额没有意见，但是需要对方补一个已经支付物管费的证明，避免物管再次要求缴纳。对于该组证据认定如下：首先，《确认书》中并未约定将被告大元伺代业主向物管公司支付的物管费抵扣逾期交房违约金；其次，《补充协议》为被告与物管公司之间的约定，其约定的权利义务并不针对原告；再次，原告方虽然同意将被告代其支付的物管费抵扣本案的违约金，但被告方并未提供其已代原告支付物管费的依据，故无法证实被告已代原告支付的物管费用为多少，原告方自愿抵扣的违约金为多少；最后，该证据可以证实原告收房时间为2019年12月1日。综上，对于该组证据真实性予以确认，但达不到被告要求抵扣违约金的证明目的。二、被告提交的《国有土地使用证》扫描件，拟证实被告已办理了不动产权证（土地使用权）的大证。原告认为国有土地使用证系土地使用者合法使用土地的权利凭证，是由土地管理部门核发；而房屋产权初始登记是在房屋竣工后90日内由开发商办理，核发机关为房屋产权登记部门，两者不同，该证与原告方要求被告办理的初始登记无关联性。对该证据一审法院认为：房屋初始登记是指已取得竣工验收合格的商品房项目依法进行产权登记，不应当是指土地使用权证，故被告提供的证据真实性予以确认，但不能达到被告证明目的。同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定：原告支付的房屋总价款为345763元；该房屋交付时间为2018年12月31日前向买受人交付该商品房。同时约定“自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金”、“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。本案房屋原告于2019年12月1日收房。一审法院认为：原告与被告大元公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面、适当的履行合同义务。原告按约定已经向被告大元公司交付所有的购房款345763元，被告予以认可。原、被告约定被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，但是原告自认被告在2019年12月1日才向其交房，而被告虽主张其在2019年11月1日向原告交付，但是未提交证据证实该主张，并且被告自愿代原告支付的物管费亦从2019年12月1日起计算的，故案涉房屋的交房时间以2019年12月1日认定。根据合同的约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限即在2018年12月31日前将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金，故被告逾期交房时间为2019年1月1日至2019年11月30日，共计334天，按总房款345763元的日万分之一计算违约金为11548元，故被告应支付原告逾期交房违约金11548元。被告认为本案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，请求按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，按每月每平方按8元价格进行调整，因为原告购买的是商品房，不是公租房，被告也没有证据证实合同约定的逾期交房违约金过高，故被告的该辩称不予采信。被告辩称其代原告向深圳市公元物业管理有限公司支付了2019年12月1日至2020年11月30日的物业管理费，要求从违约金中抵扣，原告同意抵扣，但是要求被告提供已代其支付物管费的事实。因被告方未提交证据证实代付款事实，且该《确认函》上并未约定如果被告代付物业费后应扣减逾期交房违约金，故被告要求抵扣的主张，不予采信。合同约定的商品房所有权初始登记，系出卖人自行在商品房交付使用之日起90日内申请，并办理至被告名下的行为，房屋初始登记并非原告享有的权利，故原告要求被告为其办理商品房所有权初始登记的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告潘某英逾期交房违约金人民币11548元；二、驳回原告潘某英的其他诉讼请求。案件受理费人民币90元，减半收取人民币45元，由被告贵州大元房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人大元公司提交《交房通知》照片、《交房通知》各一份，拟证明案涉房屋系2019年11月1日通知业主交房。被上诉人潘某英质证表示对证据的真实性不予认可，系上诉人自行制作。本院认为，上述证据均系上诉人自行制作，对其真实性不予采信。上诉人大元公司提交安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初4830号民事判决，拟证明该份判决的第九页第三行，房开公司委托物业公司进行管理，2019年11月1日是在物业公司管理的时限内的，且该判决书已经判决上诉人承担物业费。被上诉人潘某英发表质证表示由于上诉人至今未支付物业费，物业公司没有退我装修押金，要扣我物管费，上诉人交清物业费且物业公司退我装修押金后，我同意实际交多少抵扣多少。本院认为，上诉人已针对该判决提起上诉，该判决尚未生效，达不到上诉人的证明目的，不予采信。被上诉人潘某英提交2019年11月24日金鼎广场业主致大元公司办理接房手续通知函，拟证明上诉人的交房日期不是2019年11月1日，在这个时间后，业主都还在催促交房。上诉人质证表示达不到被上诉人的证明目的，通知时间是2019年11月24日，通知的第一条第一句的表述，对大元公司交房时间是不确定的。本院认为，该证据系被上诉人自行制作，不予采信。被上诉人潘某英提交《交房通知》照片一份，拟证明上诉人出示的交房通知是自行制作的，上诉人制作了一系列时间不同的交房通知，上诉人向法院提交的交房通知是假的，是事后制作的。上诉人质证表示不符合证据的“三性”，达不到其证目的，因被上诉人不能确定照片的拍摄时间。本院认为，该证据达不到被上诉人的证明目的，不予采信。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：逾期交房违约金应否调减，一审认定交房时间是否正确，违约金能否抵扣物业费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。第一，对于逾期交房违约金应否调减的问题。上诉人与被上诉人于2018年4月18日签订《商品房买卖合同》约定在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。现上诉人逾期交房，应当承担违约责任。上诉人主张合同约定的违约金过高，但未提交证据予以证明。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以认定。本院认为，上诉人逾期交房对被上诉人造成的损失客观上可体现为租金损失。案涉房屋系商品房，上诉人要求按照公租房租金价格计算违约金，本院不予支持。同时，结合案涉房屋购房总价以及当地同地段、同类型的房屋租金价格、经济水平、物价等实际情况，双方合同约定的逾期交房违约金并未超过造成损失的百分之三十，不属于违约金约定过高的情形。故一审对逾期交房违约金未予调减并无不当，对上诉人的该上诉理由不予支持。第二，一审认定交房时间是否正确的问题。上诉人主张其交房时间为2019年11月1日，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“第十四条交接手续（一）该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。......”现其提交的《交房通知》系其自行制作，也无其他证据证明上诉人已通过书面或电话、短信方式通知买受人接房，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应承担举证不能的后果，故上诉人的该上诉理由不能成立，一审认定交房时间并无不当。第三，对于违约金能否抵扣物业费的问题。现上诉人要求以其缴纳物业费抵扣逾期交房违约金，因物业费与违约金属不同法律关系产生的费用，且双方并未约定代付物业费后应扣减逾期交房违约金。加之，上诉人至今尚未实际缴纳物业费用，故对其主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由和请求均不成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费90元，由上诉人贵州大元房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二一年二月二十三日法官助理张婕书记员卢昌蝶(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。