福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初176号 原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林万科中心第二、三层。 法定代表人：余小原，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈凌云、赖颖林，女。 被告：任清，女，1985年2月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告深圳市万科物业服务有限公司（以下简称深圳万科物业公司）与被告任清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告深圳万科物业公司委托诉讼代理人陈凌云、赖颖林与被告任清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令任清向深圳万科物业公司支付拖欠的物业费6461.44元（从2018年7月起暂计至2020年6月）；2.判令任清向深圳万科物业公司支付拖欠的水电公摊费747.54元（从2018年7月起暂计至2020年6月）；3.判令任清向深圳万科物业公司支付物业费滞纳金1176.56元（滞纳金按日万分之五的标准暂计至2020年6月止，最后计算至任清支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；4.本案诉讼费用由任清承担。 事实和理由：2014年1月1日，深圳万科物业公司与闽侯县万科汇开发有限公司签订关于万科·金域蓝湾项目的《前期物业服务合同》，合同约定：1.深圳万科物业公司为万科·金域蓝湾小区提供物业服务，规定了深圳万科物业公司有权收取物业服务费及收取标准；2.第十四条约定：物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费（包括车位服务费），在该季度首月15日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。任清购买福州市××号楼××单元，深圳万科物业公司出具交付通知书证明任清已实际接受该房屋。任清应当按照《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2018年7月份以后任清以种种理由不予缴纳物业服务费、水电公摊费用、滞纳金。任清的行为严重影响了深圳万科物业公司物业服务的正常开展。 任清辩称，1.依据闽侯县发展和改革局“侯发改（2016）85号文件指导的处理意见，要求物业服务严格按照政府部门规定的普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准范围内收取，至于购房合同没有对特约服务费（尊享服务费）进行约定的，在收取物业费时只能按照规定的普通住宅物业服务指导性收费标准内收取，依此文件指导，业主只需付基础服务费1.6元/㎡，而尊享服务费1.38元/㎡并无补充协议；2.依据《前期物业服务合同》第26条规定，深圳万科物业公司应退还2016年10月-2018年6月多付的物业管理费1.08元/㎡，共计2190.88元；3.根据相关法律规定，物业应该采取措施保护业主人身财产安全，现交房已超过四年，每栋楼的大堂门口都停放着非机动车辆，在开放区域给老人、孩子、行动不便等人员带来了安全隐患，2020年6月小区里物品丢失，深圳万科物业公司以监控探头不足为由，无法查找丢失物品下落，人身与财产均得不到有效保护；4.依据《物业服务合同补充协议》，物业24小时接受业主报修服务，急修30分钟内到达，其他报修按约定时间到达，但深圳万科物业公司关于此项有许多不到位或根本无法执行，如任清于2016年10月23日向管家进行新系统保护罩的报修，但因房子空闲，2016年11月2日未更换，催促后于2016年11月9日更换完成，前后共用时18天等；5.根据相关法律规定，业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，深圳万科物业公司并未公示共有部分的经营收益，并且应当将此收益归还业主或冲抵物业服务费；6.相关法律并未规定未支付的物业服务费需要交纳滞纳金，对1176.56元的滞纳金不予认可，如需付此费用，深圳万科物业公司应支付业主预交物业费的相应利息。 本院认为，闽侯县万科汇开发有限公司与深圳万科物业公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。深圳万科物业公司为涉案小区提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。任清系闽侯县上街镇万科·金域蓝湾小区X栋X单元的业主，房屋面积为96.63㎡。 关于物业费标准的问题。任清辩称，购房合同未对特约服务费（尊享服务费）进行约定，在收取物业费时只能按照规定的普通住宅服务指导性收费标准收取，本案中业主只需付基础服务费1.6/㎡·月。本院认为，深圳万科物业公司提交的闽侯县万科汇开发有限公司与任清签订的且经备案登记的《商品房买卖合同》中的《前期物业服务合同补充协议》已明确约定了涉案小区高层住宅物业服务费收费标准为2.98元/㎡·月，包含综合物业服务收费标准为1.6元/㎡·月、社区文化活动及客户尊享服务收费标准为1.38元/㎡·月，且任清办理入住手续后亦按该标准缴纳物业费，故任清该项抗辩意见，本院不予采纳。任清亦辩称，涉案小区物业服务不符合合同约定标准，并向本院提交了拍摄照片等证据材料拟用以证明其主张，本院结合庭审陈述及相关证据认为，虽然深圳万科物业公司物业服务存在一定的瑕疵，但物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，业主应认识到及时交纳物业费是保障小区物业正常运转的前提条件，物业服务企业也应及时对小区公共设施进行维护，以充分获取业主的支持和配合，故任清上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，任清应按合同约定交纳物业服务费。任清主张深圳万科物业公司应退还2016年10月至2018年6月的多付的物业费2190.88元无依据，本院不予认可。根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》约定，自业主所有的物业所在的楼栋首次集中交付之日起三年内，住宅物业业主按2.68元/月平方米的标准交纳物业服务费，自上述期间届满之次日起，住宅物业的物业服务费仍由业主按2.98元/月平方米的标准向深圳万科物业公司交纳。因此，深圳万科物业公司诉请任清支付2018年7月至2020年6月的物业服务费6461.44元（96.63㎡×2.68元/㎡·月×15月+96.63㎡×2.98元/㎡·月×9月），本院予以支持。 关于深圳万科物业公司诉请任清支付水电公摊费的问题。庭后双方对水电公摊费用明细进行核对，任清对深圳万科物业公司主张的2020年1月至2020年6月的水电公摊费177.19元予以认可，故对于深圳万科物业公司诉请任清支付2020年1月至2020年6月的水电公摊费177.19元的诉讼请求，本院予以支持。任清主张该期间的公共收益部分应予以扣减，因其未举证证明公共收益情况，本院对该主张不予认定，任清可另行就公共收益部分主张权利。对于深圳万科物业公司诉请任清支付2018年7月至2019年12月水电公摊费的诉讼请求，因其提交证据不足以证明公摊水电费实际支出情况，本院不予支持。因公摊水电费系小区实际支出需要，深圳万科物业公司可根据小区实际支出情况和小区公共收益情况另行主张权利。 关于违约金的问题。本院认为，深圳万科物业公司与任清因物业服务费收费标准产生争议未能及时协商解决，故对于深圳万科物业公司要求任清支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、任清应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付物业服务费6461.44元； 二、任清应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付水电公摊费177.19元； 三、驳回深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由任清负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二一年二月十九日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。