江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2083号 原告：宋天佳，男，1984年12月31日生，汉族，住徐州市金山桥开发区. 原告：黄家平，女，1983年1月30日生，汉族，住徐州市金山桥开发区. 委托诉讼代理人：张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秀丽，江苏茂通律师事务所律师。 被告：徐州绿润置业有限公司，住所地徐州云龙区翠屏山办事处土山寺居委会东125米。 法定代表人：卜凡童，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雯，江苏领信律师事务所律师。 原告宋天佳、黄家平与被告徐州绿润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告宋天佳、黄家平的委托诉讼代理人张鑫燕及李秀丽，被告徐州绿润置业有限公司的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期上房违约金13638.31元（违约金从2019年7月1日开始计算，按照原告已支付购房款每逾期一日按日万分之一计算，暂计算至起诉之日，后续计算至实际具备交付条件的交付之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年11月，原告与被告徐州绿润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于徐州市云龙区38号50幢1单元1502号房屋，合同总价款1108806元，房屋交付时间为2019年6月30日。同时根据合同第十二条及附件十一补充协议第22条的约定，如逾期交付房屋被告应按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但涉案房屋至今仍不具备交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告徐州绿润置业有限公司辩称:一、关于延期交付：1、认可原被告双方存在商品房买卖合同关系；2、确实是延期交付涉案商品房，被告最迟于2019年9月18日已经完成了向原告交付涉案商品房的合同义务。（1）双方商品房买卖合同补充协议第十一第21条（2）款约定：双方一致同意将本合同第9条房屋的交付条件变更为甲方取得建设工程竣工验收备案文件及买受人已付清该房屋全部价款，补充协议第12条约定：在甲方送达交房通知15日内，乙方应在付清房款及本补充协议第7条的各项税费后完成房屋验收和交接手续，如因乙方原因未能在15日内完成房屋验收和交接手续的，双方同意按以下方式处理（1）若乙方已付款大于或等于应交房款及本补充协议第7条的各项税费的视为甲方已将该商品房交付给乙方。根据以上约定，被告在2019.9.12日取得涉案商品房的竣工验收备案表之日即已满足交付条件，原告于2019.9.14日收到被告发出的上房通知，按通知中的要求原告应于2019.9.18日前办理入户手续，如乙方已经全部完成付款义务但不来办理上房手续的，甲方已经在原告收到上房通知之日完成了交付义务。3、即使存在延期交付商品房的情形，根据合同中约定被告也不应当承担逾期交付的违约责任，自2017年11月开始，江苏省政府、徐州市政府的相关部门就开始不断下达政府令，要求文件中被限制的各类施工企业必须停止施工，以应对恶劣的大气污染问题。为了能够让众多的购房人早日入住，在没有收到任何复工令的情况下，被告仍积极采取各种办法进行施工来保障各位业主的利益。另外根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条约定：如遇到以下特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以顺延交付期限，不视为甲方违约：1、《商品房买卖合同（预售）》签订后，因新颁发的规范性文件、政府管制，导致不能按时将房屋交付的。5、政府管制、征用或政府法律规定调整、规划变更等政府行为。6、其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等。（见商品房买卖合同第31页第8款）。本案中政府下发的停工令长达1年4个月时间，而被告迟延交付的时间只有三个半月，按以上合同条款约定被告可以相应顺延交付期限，并不存在任何违约行为。二、关于房屋质量问题，未提供相关验收证书及水、电、暖气的交付。存在临时用电的情况，但供电只是房屋使用条件之一，并非房屋交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方的《商品房买卖合同》补充协议：第21条第（2）款，双方一致同意将本合同第九条房屋的交付条件变更为：甲方取得建设工程竣工验收备案文件及买受人已付清该房屋全部价款。也就是说被告向原告交付商品房是只需要符合该条约定的条件即可。第（4）款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为在合同约定的交付日已经将该房屋交付给乙方。根据以上约定，被告已经在2019年9月12日取得竣工备案证明，原告在2019年9月14日已经收到被告发出的上房通知，被告已完全按合同的约定向原告履行了交付手续，交付时涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件。至此，被告不存在逾期交付商品房的违约情形。而第十条是对商品房相关设施设备交付条件的约定。即使存在设施设备未达交付条件的情形，也不应该承担第九条逾期交付房屋的违约责任。在补充协议第9条亦约定了，房屋交付过程中发现质量问题、装修和设备标准达不到合同约定的标准均不影响交接手续的办理，乙方不得据此迟延或拒绝办理交接手续，甲方应在房屋交付后根据合同的有关约定向乙方承担修复责任。同时，根据江苏省高院（2019）苏民申4296号判决书的观点“出卖人逾期交付的违约责任约定，是针对房屋迟延交付情形下的一般条款，而水、电、气与上房同步，是绿地公司对涉案房屋使用条件作出的承诺而非房屋交付条件，就此产生的迟延问题不应适应逾期交付的违约责任约定”。因此对于涉案小区用电尚未完全达到合同约定的交付条件产生的迟延问题，但被告人仅应承担修复责任而不应承担逾期交付的违约责任，同时，虽然是存在未纳入城市用电的现象，但被告仍为业主提供了临时用电，保证了业主的生活用电需要，并且被告承担了所有的用电费用，未对业主造成任何损失。综上，被告已按合同约定向原告交付涉案商品房，不应承担任何违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，买受人宋天佳、黄家平与出卖人徐州绿润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于本市云龙区38号和平首府50幢1单元1502号房屋，预测建筑面积为108.92平方米，其中套内建筑面积为85.25平方米；该商品房单价为10180元，总价为1108806元。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人已付清该商品房全部价款的条件。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件约定：2、供电交付时纳入城市供电网并正式供电；3、供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市供热管网……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照第（2）种方式处理：非因出卖人原因导致未达到交付条件的，出卖人不承担违约责任。合同第十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房……出卖人在交付期限届满时已满足第九条第一款约定的交付条件，视作商品房已按期交付。 合同附件十一补充协议第8条约定：如遇到以下特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以顺延交付期限，不视为甲方违约：（1）《商品房买卖合同（预售）》签订后，新颁发的法律、法规、规章、规范性文件所规定的条件变更，导致甲方不能按时将房屋交付的；（2）《商品房买卖合同（预售）》项下房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止，导致甲方不能按时交付房屋的；（3）该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误的；（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题；（5）政府管制、征用或政府法律规定调整、规划变更等政府行为；（6）其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等；（7）遭遇不可抗力的。第21条关于房屋交付的补充约定（2）双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建设工程竣工验收备案证明文件及买受人已付清该商品房全部价款，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行受领房屋义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。第22条约定：甲方不能按照合同第十一条规定的期限将商品房交付给乙方使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方；甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告已经向被告支付了购房款，但被告未在2019年6月30日前向原告交付该商品房。2019年8月12日被告就案涉小区的房屋交付问题作出《关于和平壹号项目C地块延期交房及延期办证的告知函》，载明：“尊敬的业主：首先感谢您购买我司开发的绿地和平壹号（和平首府）房屋，成为我司业主。根据徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公司自2018年10月12日-2019年4月15日以来，多次下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》、《关于启动重污染天气红色应急管控措施的紧急通知》文件要求。在此期间内，要求执行停止各类施工工地混凝土搅拌作业等措施。根据上述文件规定，我司开发建设的所有项目，不但基础建筑材料无法得到供应，更应全部直接停工。对该政府法令，我司不能预见、不能避免且不能克服，只能遵照执行……为保证您的知情权，根据上述文件精神及《商品房买卖合同》补充协议第8条之约定，我司特向您发函通知约定的交房时间和办证时间由此顺延。如相关行政机关不再进一步加强管控，您购买的房屋预计可于2019年9月15日前交付；如在此期间，相关行政机关再次颁发管控文件要求停止施工，交付日期及办证日期仍将不得不发生顺延……”。被告将上述函件通过邮寄方式向包括原告在内的案涉小区业主邮寄。2019年9月12日涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年9月12日被告向原告发出《上房通知书》，通知原告于2019年9月16日至2019年9月18日到被告设置的上房地点办理上房手续。同月14日原告收到该《上房通知书》。 涉案小区通知上房后，2019年9月18日，被告出具《和平壹号四期业主提出问题整改方案》，载明：1、关于小区电力问题，我司承认小区目前是临时用电，未接入国家电网，未达到合同上约定的上房条件。现做出承诺：于2019年10月31日前达到电力设施竣工并验收合格，接入国家电网分户到位。在临时用电期间所产生的费用全部由我司承担，如果因临时用电断电原因产生的所有问题（如装修工期拖延、设备损坏、人身财产安全问题），我司一并承担。如2019年10月31日未达到正式供电，我司承担违约责任，并主动和业主商谈赔偿问题（赔偿期限不超过三个月，超过三个月后翻倍赔偿）。2、小区地面停车位问题：靠近56#、52#的车位全部取消（超过半数以上业主同意），并用同小区外围铁艺围墙做成隔离，并配备入小区门禁，并保证非小区外人员不得占用车位（限期三个月完工）。3、小区连廊围栏问题：目前小区连廊围栏净高度为0.6米，按照业主要求，我司将围栏净高度加高至1.1米。4、小区内供暖设备问题：我司承诺小区供暖设备于2019年11月30日安装完毕，并验收合格，达到供暖要求。5、关于水电分户押金问题：小区达到水电过户后，区物业领取全额退费1000元。6、我司将每周公布一次施工进度，并发送到业主代表群。庭审中原告明确诉讼请求逾期上房违约金计算至起诉之日。 另查明，为了控制大气污染，提高空气质量，徐州市人民政府及相关部门、江苏省人民政府相关部门多次下发文件，采取多项措施。2017年11月14日，徐州市人民政府办公室下发《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，载明的管控时间为2017年11月15日-12月31日，强化措施中载明有如下内容“对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产，切断生产用电”、“管控期间，所有工地不得进行土石方作业”。 2018年1月20日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，要求各设区市人民政府，立即采取更有力措施，应对大气严重污染形势，其中明确要求水泥企业全部停产，工地全部停工。次日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，通知要求各地、各相关部门在原有管控措施基础上，加大管控工作力度，切实有效应对重污染天气的影响，明确要求全市所有工地一律停止土石方作业，所有搅拌站（除市政重点工程和抢险工程配套外）一律停止生产。2018年3月26日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，其中要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。此后2018年6月、10月、11月、12月、2019年1月、3月、4月相关部门亦多次下发应对大气污染实施管控的文件。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告购买被告开发建设的涉案房产，并向被告交付了购房款，根据合同约定，被告应当在2019年6月30日前向买受人交付符合交付条件的涉案房产。但是，根据《商品房销售合同（预售）》附件十一补充协议第8条的约定，当出现政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为，或其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等，被告可以据实予以顺延交付期限。本案中，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门自2017年11月起多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到被告上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向被告供应施工材料，必然导致工期的延误；同时直接要求被告停止施工，必然会延误工期。由于政府上述管控措施，导致被告不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非被告所能控制。根据上述事实及合同约定，被告可以据此顺延交付期限，并免除其延期交付的合同责任。2019年9月12日涉案房产取得竣工验收备案证明，符合合同约定的交付条件，根据政府采取管控的程度、期限，本院认为在此期间为合理的顺延期限，应免除被告延期交付的合同责任。故原告主张逾期上房违约金，本院不予支持。 关于原告以小区用电问题要求房屋逾期交付违约金的主张。根据商品房买卖合同第九条及补充条款的约定，只要房屋取得竣工验收备案证明及买受人付清房款，即符合房屋交付条件。合同第十条关于水、电、暖、燃气的交付约定，属于房屋相关设施设备的交付条件，有关设施设备不符合交付条件的，原告可另行依据双方关于设施设备的相关约定主张违约（损害赔偿）责任，但原告不能据此主张逾期交付房屋的违约责任。况且被告在房屋交付时针对供电未纳入城市供电网的问题亦已采取了补救措施为业主提供免费临时用电，故原告以供电问题主张逾期交付房屋违约金的主张，本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告宋天佳、黄家平的诉讼请求。 案件受理费141元，由原告宋天佳、黄家平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  姜方平 人民陪审员  张庆喜 人民陪审员  姚方武 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  张 伟