安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终62号 上诉人（原审原告）：胡娟娟，女，1985年7月15日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：明光碧胜房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市恒丰酒店401，统一社会信用代码91341182MA2NPH0JX4。 法定代表人：张铭宗，系执行董事。 委托诉讼代理人：史德平，该公司员工。 上诉人胡娟娟因与被上诉人明光碧胜房地产开发有限公司(以下简称碧胜公司)商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡娟娟的委托诉讼代理人范辉、任倩、被上诉人碧胜公司的委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡娟娟上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持胡娟娟的一审诉讼请求；2.诉讼费用由碧胜公司承担。事实和理由：一、原审判决不予准许胡娟娟对房屋的装修、设备标准价值进行司法鉴定，从而认定胡娟娟主张返还装修价款的诉讼请求不能成立是错误的。1.胡娟娟与碧胜公司签订的《商品房预售合同》中房屋价款在合同第三条明确约定，且胡娟娟已经按照合同约定履行完全部付款义务。2017年12月，胡娟娟与碧胜公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：房屋面积119.69平方米，房屋建筑面积单价为4590元/平方米，房屋总价为549365元，包含房屋全装修总价为740869元。合同签订后，胡娟娟按合同约定履行完付款义务，碧胜公司亦收取了购房款。碧胜公司虽辩称认购书、明码标价书约定的房屋单价是6189.9元/平方米，但该认购书及明码标价均系《商品房预售合同》的预合同，其目的是为了与胡娟娟签订正式的《商品房预售合同》。认购书的第七条第三款明确约定，该认购书在双方签订《商品房预售合同》时自行终止。从时间顺序来看，认购书上打印的时间为2017年11月25日，而双方签订的《商品房预售合同》则为2017年12月23日，即便认购书是胡娟娟所签和没有失效的情况下，双方一旦签订了《商品房预售合同》，就应该视为对认购书内容的变更，就应该以《商品房预售合同》的各项约定为准。另外，明码标价书是碧胜公司单方制作的格式条款，根据该条款的内定来看，排除了胡娟娟的主张权利，加重了胡娟娟的合同义务，该条款应认定为格式条款，应适用合同法关于格式条款的相关规定，属于无效约定。因此，涉案房屋单价应以《商品房预售合同》第三条的约定为准，即单价为4590元/平方米，总房价款549365元，房屋全装修总价为740869元。2.碧胜公司交付的房屋装修标准与《商品房预售合同》约定不符，碧胜公司应立即返还胡娟娟精装修差价，就差价部分进行司法鉴定，以便查明胡娟娟的具体损失。2019年12月17日，胡娟娟与碧胜公司办理了房屋交付手续。交付后，胡娟娟发现房屋装修标准与合同约定标准不符，也与碧胜公司前期宣传的样板间标示的“交付标准”相差甚远。合同附件三虽就建筑结构、装修及设备标准进行了约定，但该约定中并没有就各个材料的品牌、规格、单价进行约定。根据日常生活经验，同样是一件装修材料，品牌不同差价甚远，使用周期及客户体验均有不同。提供的样板间交付标准的视频能够清晰显示碧胜公司在一些物件上标明“交付标准”字样，而碧胜公司对视频的真实性及样板间的交付标准也予以认可。碧胜公司在收取了胡娟娟巨额装修费用的情况下，交付给胡娟娟的精装修房屋标准与实际的样板间标准差距太大，胡娟娟实在难以接受，这也违背了双方在《商品房预售合同》中的约定，更违背了胡娟娟签订案涉合同的初衷。依据《商品房预售合同》第十七条的约定，碧胜公司交付的房屋装修、设备的相关标准应达到本合同附件三约定的标准，否则，胡娟娟有权要求碧胜公司按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。原审法院到案涉房屋进行了现场勘验，根据勘验的结果和胡娟娟提供的证据，胡娟娟已经达到了启动司法鉴定的初步标准，且鉴定以后更有利于查明案件基本事实。因此，请求准许胡娟娟进行司法鉴定，对于鉴定的结果双方自愿承担风险，而不应人为的回避司法鉴定。原审法官在查勘现场后仍进行错误认定，判决说理不充分，不能让胡娟娟信服，从维护胡娟娟的合法权益角度，也只有司法鉴定才能确定是否存在装修差价进而确定胡娟娟的损失数额。二、碧胜公司交付的房屋质量不符合《商品房预售合同》的相关约定，胡娟娟在原审中也就房屋质量问题向原审法院申请了司法鉴定，但原审法院认为胡娟娟未在庭审中提交房屋质量问题向碧胜公司要求保修的证据，最终未准许胡娟娟申请司法鉴定的决定错误。自交房以来，胡娟娟发现房屋存在诸多质量问题。如窗户、墙面已经出现多处开裂的情况，经胡娟娟多次与碧胜公司沟通后，碧胜公司也对房屋进行了返修处理。但碧胜公司的返修水平有限，以至于看不出来维修前和维修后的区别。至今，胡娟娟家里仍存在多处影响胡娟娟居住使用的房屋质量问题。依据双方签订的《商品房预售合同》第二十二条的约定，碧胜公司交付的房屋有其他工程质量问题的，胡娟娟有权要求碧胜公司在保修期内除免费修复外，还应给予补偿。原审认为应由胡娟娟提供向碧胜公司要求保修的证据。根据已经查明的案件事实情况，胡娟娟要先进行电话或现场向碧胜公司报修，然后由胡娟娟制作报修工单后指派公司工人进行入户维修，维修结束后再由胡娟娟在工单上签字确认，最后该工单由工人带回公司存档。该证据是由碧胜公司单方制作的，在胡娟娟处并没有底联留存，原审法院认为该报修工单的证据应由胡娟娟提供，这显然是强人所难。且无论胡娟娟能否提供该证据，这既不影响胡娟娟向碧胜公司就房屋质量问题进行维权的权利，也不影响碧胜公司作为合同相对方，按照合同约定和法律规定对胡娟娟的案涉房屋在质保期内承担保修的责任和义务。胡娟娟在原审中已经将需要维修的存在质量问题的地方向碧胜公司报修过了，碧胜公司也做了相应维修，但维修的质量没有保证，至今胡娟娟家里仍存在房屋质量问题没有解决。胡娟娟为明确具体损失，向原审法院申请了司法鉴定，但原审法院最终没有准许胡娟娟的关于房屋质量问题的鉴定申请，这不利于查明案件基本事实，也不利于维护胡娟娟的合法权益。因此，为了查明案件事实，也为了明确胡娟娟的具体损失，胡娟娟向贵院就房屋质量问题再次申请进行司法鉴定。三、原审法院认定碧胜公司在售房时制作的前期宣传册、看房视频不属于合同的要约，故胡娟娟主张的赔偿虚假宣传、承诺违约金的诉讼请求不能成立是错误的。众所周知，影响房屋价格的因素很多，小区的交通、环境等等，碧胜公司宣传的小区配套设施应该包含其中，尽管在《商品房预售合同》里没有就公共区域的配套设施设备作明确约定，但从碧胜公司制作的前期宣传册、网站均能看到碧胜公司对案涉小区公共区域即儿童乐园、游泳馆、健身房、高尔夫球场的说明和允诺。可见，碧胜公司的该宣传对与碧胜公司是否订立《商品房预售合同》有重大影响。在一审庭审中，碧胜公司也自认小区里仅有的设施是儿童滑滑梯，前期宣传册中宣传的游泳馆和健身房等公共设施设备均没有。胡娟娟认为前期宣传手册对胡娟娟签订《商品房预售合同》有重大影响，应当视为要约，前期宣传的小区配套设施设备没有按照约定安装、建设到位，碧胜公司就应当按照合同约定及法律规定向胡娟娟承担虚假宣传、承诺的违约责任。在原审中，碧胜公司在开庭时自认小区在售房时是有健身房的，但碧胜公司在卖完房子后就拆除了。这属于要约的一部分，典型的符合司法解释的相关规定所适用的关于虚假宣传的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，无论是依据合同约定还是法律规定，结合原审已经查明的案件事实，碧胜公司的违约行为均构成虚假宣传、承诺，碧胜公司应依约、依法向胡娟娟承担违约责任。综上所述，胡娟娟、碧胜公司双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方就全屋价格、装修标准、房屋质量等作出明确约定的情况下，碧胜公司未按合同约定履行的，依约依法均应向胡娟娟承担相应的违约责任。故原审认定基本事实错误，导致适用法律错误，请求二审查明后依法改判或发回重审，依法维护胡娟娟的合法权益。 碧胜公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回胡娟娟的上诉请求。 胡娟娟向一审法院起诉请求：1.判令碧胜公司立即返还精装修差价暂定5万元（具体赔偿金额待鉴定后确定）；2.判令碧胜公司立即赔偿房屋质量维修费暂定2万元（具体赔偿金额待鉴定后确定）；3．判令碧胜公司立即赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元；4．判令碧胜公司承担本案全部鉴定费、诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月25日，胡娟娟以乙方与碧胜公司以甲方签订《明光碧桂园嘉山公馆认购书》一份，约定乙方向甲方购买明光市金达路18号明光碧桂园嘉山公馆碧桂园．嘉山公馆8幢2单元901室（YJ115-9型）洋房，认购单价6189.9元，总售价740869元。12月23日，碧胜公司（甲方）与胡娟娟（乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上述房屋，该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全修价格）为4590元，乙方购买的房屋总价款（不包含房屋全修价格）暂定为549365元，全装修总价为740869元；甲方定于2019年12月25日前将房屋交付给乙方。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再做变动。合同中的附件三对该房屋的建筑结构、装修及设备标准作了具体约定。合同补充条款第五条约定，该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无须因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。合同签订后，胡娟娟按照约定交付购房款。 另查明，案涉房屋于2018年12月21日取得住宅工程质量分户验收合格证。2019年12月17日，碧胜公司与胡娟娟办理房屋交接手续，胡娟娟签名确认后入住。 一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。胡娟娟与碧胜公司签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。 本案中，胡娟娟与碧胜公司在合同中对房屋及装修价格进行的约定，应视为系双方在综合考虑各项市场因素后而形成的交易价格。根据双方签订合同的计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修总价为740869元。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。案涉合同约定的全装修总价，亦是双方基于合同附件三《装饰、设备标准》的约定，就全装修总价达成的一致的意思表示，而非基于合同附件三约定的标准所计算的造价的总和，双方对于涉案房屋的装修费用或装修单价并未做明确约定。涉案《补充协议》约定，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。因涉案房屋已通过竣工验收备案，符合交房条件。2019年12月17日，碧胜公司与胡娟娟办理房屋交接手续，视为胡娟娟对合格房屋的接受，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使胡娟娟所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。同时，案涉《商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由碧胜公司与胡娟娟针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家居摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准。因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为碧胜公司为签订案涉合同而提出的要约，对碧胜公司不具有约束力。本案中，即使涉案房屋存在一定的装修质量缺陷及瑕疵问题，也属于工程保修范围内的质量问题。胡娟娟如认为房屋质量存在问题，可按合同约定向碧胜公司主张维修义务，碧胜公司亦不得拒绝承担保修责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，胡娟娟提供的《商品房预售合同》及《碧桂园．嘉山公馆儿童成长白皮书》，均没有明确相关配套设施的建设方案、设置规模等具体约定，也没有违约责任条款，故不属于合同的要约。 综上，胡娟娟以案涉房屋的装修、设备的相关标准未达到合同附件三约定的标准，赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元，主张碧胜公司返还精装修差价，补偿房屋质量维修费的请求，缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回胡娟娟的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由胡娟娟负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。由于胡娟娟与碧胜公司所签订的涉案《明光市商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故均为有效合同。胡娟娟与碧胜公司应按合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。由于胡娟娟未能提供确凿充分的证据证实其认为所接收的涉案房屋装修标准与合同约定标准不一致要求碧胜公司进行更换而碧胜公司不予更换，且其亦未能提供确凿充分的证据证实其就涉案房屋存在质量问题要求碧胜公司进行维修而碧胜公司不予维修，胡娟娟与碧胜公司在合同中明确约定展示样板房不作为商品房的交付标准，故胡娟娟要求通过鉴定确定装修差价款、因房屋质量问题所造成的具体损失及胡娟娟要求碧胜公司返还装修差价款、补偿房屋质量维修费的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 因胡娟娟与碧胜公司在合同中未对商品房开发范围内的相关配套设施等作具体约定，也无确凿充分的证据证明碧胜公司在商品房销售广告和宣传资料中就商品房开发范围内的相关配套设施等所作的说明和允诺具体确定。故胡娟娟要求碧胜公司赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，胡娟娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人胡娟娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二一年二月一日 书记员  岳陈陈 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。