山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1092民初184号 原告（反诉被告）：张玲，女，汉族，1978年10月27日出生，住威海经区。 委托诉讼代理人：林荣耀、宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000264201615U，住所地威海青岛中路**。 法定代表人：丛树平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张邵军，山东恺维律师事务所律师。 原告张玲与被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及委托诉讼代理人林荣耀、宋书琦，被告长峰房地产公司之委托诉讼代理人张邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玲向本院提出诉讼请求:1.请求判令长峰房地产公司向张玲支付逾期交房违约金30881元；2.长峰房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月9日，张玲与长峰房地产公司签订编号为【预】201400042352的威海市商品房【预售】合同，约定张玲购买长峰房地产公司开发的广安苑-6号-601室房屋，合同约定于2015年12月31日前交房。张玲依约付清了全部房款595000元，但长峰房地产公司未按合同约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。现为维护张玲的合法权益，特诉至贵院，请求支持张玲的诉讼请求。 长峰房地产公司辩称，第一、长峰房地产公司并不是涉案房产的出售方，作为被告主体不适格。案外人上海念润投资管理有限公司（以下简称念润公司）基于合作开发拥有涉案房产所有权，长峰房地产公司只是代为签订买卖合同，念润公司系房屋的实际出售方。张玲于2014年12月1日与念润公司签订认购书，约定张玲购买由念润公司开发的广安苑6号601室房产。合同签订当日，张玲向念润公司支付购房定金。2014年12月9日，念润公司向长峰房地产公司出具委托书以及承诺书，该授权书以及承诺书明确确认权利与义务，由念润公司承担。第二、本案预售合同中已经明确约定了履行期限为2015年12月31日，诉讼时效自2016年1月1日起算，至2018年1月1日届满，即使按照现在的3年诉讼时效也已经过了诉讼时效。届满之后，无论是长峰房地产公司还是念润公司均未作出同意履行的承诺,诉讼时效也没有重新起算。第三、张玲的违约金是计算错误的，预售合同约定的单体验收合格达到交付条件，因此违约金应当计算至单体竣工验收合格之日。本案中广安苑6号楼也就是原尚海湾D2号楼于2016年3月29日验收合格，因此违约金应当截止于2016年3月29日。 长峰房地产公司向本院提出反诉请求，要求张玲支付逾期付款违约金6650.9元。事实与理由：2014年12月9日，长峰公司与张玲签订了威海市商品房预售合同，约定张玲购买位于威海经区产，总价款为595000元，所有款项须于2015年1月10日前付清。合同第八条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期时间不超过90天的，每逾期一天按照总房款的万分之五十支付违约金。本案中张玲于2015年1月27日才付清购房款，逾期17天，但由于合同约定的日万分之五十的标准过高，故本案按照年利率24%的标准主张，符合现行法律规定，故张玲应支付违约金6650.9元。 张玲辩称，第一，双方签订的威海市商品房预售合同中第八条，关于逾期交房的违约责任与逾期付款的违约责任不对等且过分悬殊（日万分之三和日万分之五十的标准）。提供格式条款一方，不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任限制对方主要权利的，格式条款无效。故长峰房地产公司利用事先拟定好且为了重复使用的属于格式条款的日万分之五十的逾期付款违约金之约定违反了公平原则，应属无效。同时，应按照公平原则和权利义务对等原则确定，逾期付款违约金，也按照日万分之三的标准。第三，长峰房地产公司要求张玲支付逾期付款违约金的诉讼请求早已超过诉讼时效，合同约定张玲应付款的时间为2015年1月10日，张玲贷款实际支付时间为2015年1月27日，诉讼时效在2017年1月26日时已届满，且长峰房地产公司从未向张玲主张过权利，确已超过诉讼时效。综合以上，恳请驳回长峰房地产公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年8月16日，案外人念润公司与长峰房地产公司签订《合作开发协议》，约定合作开发广安苑生活小区项目，对外以长峰房地产公司名义开发建设和销售。2014年12月1日，张玲与念润公司签订了定房认购书一份，约定张玲认购广安苑（尚海湾）6号楼601室，合同价款595000元，首付185000元，余款410000元以贷款方式付清。 2014年12月9日，张玲与长峰房地产公司签订了威海市商品房预售合同，约定张玲购买位于威海经区产，总价款为595000元，所有款项须于2015年1月10日前付清。长峰房地产公司应当在2015年12月31日前，将建设工程经单体竣工验收合格的商品房交付给张玲使用。合同约定了逾期交房违约金为逾期一天支付总房款的万分之三；逾期付款违约金为逾期一天支付总房款的万分之五十。张玲于2015年1月27日付清房款，逾期17天。案涉房屋于2016年3月26日经单体竣工验收合格。念润公司于2016年5月26日通过特快专递给张玲发出交房通知书。按照预售合同补充协议约定，按照本合同的通讯地址发出的书面通知，发出三日内即视为送达,即2016年5月29日视为送达。故长峰房地产公司逾期149天交房。 上述事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。 本院认为，张玲与长峰房地产有限公司签订的《威海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、长峰房地产公司是否是适格主体；二、张玲、长峰房地产公司的诉讼请求是否已过诉讼时效；三、张玲、长峰房地产公司主张的逾期违约金是否合理。 关于焦点一、根据本院依法查明的事实，虽然案外人念润公司与长峰房地产公司有合作开发协议，并对双方的权利义务作了约定，但该合作开发协议系双方内部约定，不能约束作为购买房屋的第三人。本案中，虽然念润公司与长峰房地产公司按照内部约定，念润公司与张玲签订了认购协议、向张玲发出了交房通知书；但房屋预售合同的签订主体为长峰房地产公司与张玲，且在该合同中约定了长峰房地产公司与张玲的违约责任；根据合同的相对性原理，张玲向长峰房地产公司主张逾期交房违约金并无不当。故长峰房地产公司是本案适格主体。 关于焦点二、张玲向本院提交了商品房使用说明书用以证实案涉房屋前期物业公司为威海联行物业服务有限公司。张玲并提交威海联行物业服务有限公司于2017年12月25日出具的证明，证明准许案涉房屋物业费自2020年1月1日开始收取。上述证据证实因长峰房地产公司逾期交房，张玲曾主张过权利，长峰房地产公司的解决方案为以物业费的方式抵顶应付违约金，并向张玲出具相关证明。上述事实证明本案诉讼时效有中断事由。长峰房地产公司对上述证据的真实性提出异议，但无证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以认定，具有证明力。根据上述有效证据，威海联行物业服务有限公司作为念润公司及长峰房地产公司与张玲约定的前期物业公司，在其已经提供了物业服务的情况下，其出具证明的行为客观上代表了长峰房地产公司或念润公司对于双方违约情况的处理态度。故张玲的诉讼请求存在诉讼时效中断情况，未过诉讼时效。同理，长峰房地产公司反诉要求张玲逾期付款违约金，也因该事由存在诉讼时效中断的情况，未过诉讼时效。 关于焦点三、张玲主张逾期交房违约金30881元，由于长峰房地产公司逾期149天交房，故其违约金应按照预售合同的约定，按照总房款595000元，以每日万分之三支付张玲逾期交房违约金，即26596.5元（595000元×0.03%×149天），其余不予支持。 长峰房地产公司主张逾期付款违约金6650.9元。由于预售合同的逾期付款违约责任，作为格式条款，不合理地加重了对方的责任，应属无效条款。逾期付款违约责任应按照公平原则，与逾期交房违约责任相一致。故逾期付款违约金，应按照总房款595000元，以每日万分之三计算，共计3034.5元（595000元×0.03%×17天），其余不予支持。 综上，原、被告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司给付张玲逾期交房违约金26596.5元； 二、张玲给付威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司逾期付款违约金3034.5元； 三、以上一、二项相互兑除后，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司共应给付张玲23562元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回张玲、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计239元，由张玲负担33元，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担206元；反诉费减半收取25元，由张玲负担11元，威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙福杰 二〇二一年二月七日 书记员  刘 怡