文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初4356号原告：井佳康，男，1994年10月2日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：刘磊，江苏钟山明镜（淮安）律师事务所律师。被告：潘奕霏，女，1991年5月13日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：程晶晶，江苏文通律师事务所律师。原告井佳康诉被告潘奕霏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告井佳康及其委托诉讼代理人刘磊、被告潘奕霏及其委托诉讼代理人潘奕霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井佳康向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款215000元；3.判令被告赔偿原告租金损失1600元；4.判令被告支付原告违约金99000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定被告将网签在其名下的位于涟水县房屋出售给原告，总价330000元。支付方式：原告与合同签订当日一次性支付给被告150000元，然后从2019年3月开始，原告每个月15日向被告按月给付5000元购房款，累计付至270000元后，剩余60000元购房款待上述房屋产权证办理至原告名下后，再由原告一次性支付给被告。同时约定在履行过程中，如有一方违约，则守约方有权向违约方主张房屋总价款150%的违约金。上述合同签订后，原告一次性向被告支付了150000元，并从2019年3月起，按月向被告支付5000元购房款。另，被告将房屋交付原告后，原告将房屋出租。2020年4月，被告联系原告，要求原告一次性将剩余购房款付清，否则将向原告退还所有已付购房款，并收回房屋。从2020年4月起，被告并拒绝受领原告按月支付的5000元购房款。同时，被告在原告不知情的情况下，将原告的租客从案涉房屋中撵走，擅自更换了门锁。原告通过多种途径与被告沟通无果，现诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告潘奕霏辩称，1.同意解除原、被告签订的房屋买卖合同，解除时间应该是2020年8月8日，因被告不存在违约，是原告逾期支付购房款；2.被告已经收取购房款215000元，其中150000元系签订合同当天给付，剩余均是合同约定每月15日前分期给付，但原告自2019年9月起逾期支付每月的5000元，被告在原告多次违约支付购房款的情况下，与承租房屋的租客协商无果下，更换了锁芯；3.鉴于上述理由与事实，原告无事实依据要求被告给付损失和违约金，请求驳回原告的该诉讼请求。经审理认定事实如下：2019年2月，原告井佳康与被告潘奕霏签订1份房屋买卖合同，约定原告购买被告潘奕霏位于涟水县房屋，房屋总价款为330000元，签订合同当日支付购房款150000元，自2019年3月起，每月15日前支付购房款5000元，汇至270000元后，剩余60000元待涉案房屋过户至原告名下后一次性支付给被告。合同签订后，原告于签订合同当日支付被告150000元。原告分别于2019年3月12日、2019年4月14日、2019年5月15日、2019年6月15日、2019年7月15日、2019年8月15日分别支付给被告5000元，合计30000元。之后，原告分别于2019年9月18日、2019年10月20日、2019年10月27日、2020年1月15日、2020年3月20日分别支付给被告5000元、3000元、2000元、5000元、20000元，合计35000元。2020年4月21日，原告再次支付给被告5000元，但被告当即全部退还给原告。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，原告将涉案房屋出租给他人。2020年4月22日，被告向原告发送微信：“现在两个选择，你把剩下钱给我或者我把你支付的钱给你！”2020年5月3日，被告向原告发送微信：“前提是我不可能再压6万房产证。”当日，原告向被告发送微信：“剩下六万我转你转不过去，你支付宝把我拉黑了。我一直都要给你钱。”2020年8月，被告向涉案房屋租赁人发送短信，称房屋不再对外出租，要求其搬走。2020年8月6日，原、被告因房屋买卖发生纠纷，涟水县公安机关组织双方协商，但未果。2020年8月8日，被告通过微信要求与原告解除房屋买卖合同。另查明，涉案房屋在原告诉至本院时，被告尚未取得房屋不动产权证书。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的支付宝、微信转账记录，微信聊天记录，短信记录；被告提供的原告付款明细、微信聊天记录等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于合同解除问题，首先，原、被告双方均同意解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以确认；其次，关于合同的解除时间问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百六十七条规定“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案中，原、被告签订的房屋买卖合同约定，330000元购房款当中120000元，采用每月15日前给付5000元的方式，共分24期，原告自2019年9月至2019年12月，共4期未能按时给付，2020年1月按时给付，2020年3月20日补齐2019年11月、12月、2020年2月、3月共计4个月购房款共20000元，又计4期未能按时给付，2020年4月再次未能按时给付，故原告累计9次，共计45000元购房款未能按时给付，未能达到全部购房款的五分之一，故原告未享有法定的合同解除权。被告未能提供双方签订的房屋买卖合同，未能举证双方约定的合同解除情形，故被告未能享有约定的合同解除权。故对被告主张合同自2020年8月8日起其向原告发出解除合同通知时，房屋买卖合同即已解除的主张，本院不予采信，应当自原告诉至本院要求解除与被告之间的房屋买卖合同时，双方签订的房屋买卖合同确定解除。第二，关于原告是否有权要求被告返还购房款问题，因被告同意返还原告已经支付的购房款215000元，故本院予以确认。第三，关于被告是否应当向原告支付租金损失及违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告在2020年4月21日拒绝接收原告给付的5000元购房款，4月22日要求原告支付剩余全部购房款，5月3日要求不再扣留60000元购房款，证明被告不再履行双方之间的房屋买卖合同，存在违约行为。同时，原告在履行房屋买卖合同的过程中，亦存在逾期支付购房款的违约行为。原告要求被告向其支付损失及违约金，但根据法律规定原告可择其一，不应同时主张。本院结合原、被告双方的违约行为，酌定被告给付原告违约金30000元，不再支持原告的租金损失请求。原告主张，双方约定违约金的标准为总房款的150%，但并未提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百六十七条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告井佳康与被告潘奕霏于2019年2月就涟水县房屋签订的《房屋买卖合同》。二、被告潘奕霏于本判决生效后15日内退还原告井佳康购房款215000元，并给付原告井佳康违约金30000元，合计245000元。三、驳回原告井佳康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6034元，由被告潘奕霏负担5425元，原告井佳康负担609元。保全费2098元，由被告潘奕霏负担1895元，原告井佳康负担203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：井佳康6232636100136677138；潘奕霏：6232636100136677146）。审 判 长 王 丽人民陪审员 徐 锋人民陪审员 徐同兴二〇二一年二月二十五日书记员钱泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十七条第一款付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。