河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终527号上诉人（原审被告）：陈晓林，男,1968年10月24日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：徐庆峰，河南新林州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王运武，男，1981年10月24日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：侯成林，河南天舟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：魏文兴，男，1967年9月16日生，汉族，住林州市。上诉人陈晓林因与被上诉人王运武、魏文兴案外人执行异议之诉一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初8301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈晓林上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回王运武的诉请或者发回重审。2、本案诉讼费由王运武负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人均为普通债权人，均对魏文兴享有债权。魏文兴在不同时期分别向上诉人和被上诉人王运武提出过借款，其借款并没有特殊性，王运武仅享有普通债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖合同在先，亦不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据《物权法》第九条规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋仍然登记在魏文兴名下，因此，从物权公示的角度来看，魏文兴是案涉房产的所有权人。虽然王运武实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定取得案涉房屋所有权。王运武和魏文兴虽签订《房屋买卖合同》，目的系基于魏文兴与王运武之间的借款抵账行为，实质上是以物抵债协议，目的在于消灭魏文兴与王运武之间的债权而非单纯的房屋买卖，不必然引起房屋权属的变动，债权人只有债权请求权，而非物权，并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。二、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定解决的主要是买受人对所买不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的买卖合同关系。本案基于普通债权而发生以物抵债，魏文兴虽将案涉房产交付，但其本意仍然是消灭与王运武之间的普通债权，并不能直接定性王运武“买受人”地位。如果，认定以物抵债可以排除执行，则无异于王运武以“买受人”身份可以通过以物抵债方式获得由于受法律保护的其他普通债权，将处于平等受偿的普通债权由了先后之区别。王运武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人已通过买卖协议，在上诉人起诉前就占有涉案房屋并居住多年，虽然未办理过户，但责任不在自己，故完全能够排除执行。王运武向一审法院起诉请求：1、终止对林州市长安大道凤宝紫园5幢2单元902号房产的执行并解除查封（执行标的40万元）；2、确认林州市长安大道凤宝紫园5幢2单元902号房产归原告所有；3、诉讼及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人魏文兴因需周转资金于2013年向原告王运武借款100万元，由于不能按期偿还，2015年5月25日，经双方协商，魏文兴将位于林州市长安大道凤宝紫园5幢2单元902号房产（以下简称902号房产）及地下车位以55万元卖给王运武，房价从之前的100万元借款中直接扣除，魏文兴将902号房产的钥匙交付给王运武。因开发商交付的毛坯房，王运武进行装修后于2016年8月入住至今。902号房产是2011年4月魏文兴从林州凤宝住宅建设有限责任公司购买，商品房买卖在林州市房产管理局进行了预告登记。以房抵债后，原告要求办理房产过户登记，因魏文兴嫌抵偿的价格较低的原因致使至今未能办理过户登记。2019年，被告陈晓林因民间借贷纠纷起诉魏文兴，法院于2019年10月10日作出（2019）豫0581民初4626号民事判决：魏文兴于判决生效后十日内给付陈晓林借款40万元。陈晓林申请执行后，法院于2020年6月22日作出（2020）豫0581执1593号裁定，查封了902号房产。于是王运武提出了执行异议，法院于2020年10月15日作出（2020）豫0581执异125号裁定，驳回了王运武的异议请求。王运武于2020年10月22日收到该裁定，于11月5日提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可以依据《中华人民共合同民事诉讼法》第二百二十七条规定，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，审查双方房屋买卖合同书符合买卖合同成立要件，能够认定买受人王运武系在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；买受人已经向魏文兴支付了全部购房款；根据魏文兴在法院2020年6月查封房产之前2015年已经向买受人交付了房屋钥匙，以及2016年起买受人已经装修实际入住、缴纳税费、契税等的实际情况，对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业管理、通水通气通电手续等占有、使用房产行为进行判断，现买受人在法院查封案涉房产前已经取得房屋钥匙并装修入住的行为，视为王运武在人民法院查封之前已合法占有该不动产；因第三人认可不配合的原因未能办理房产过户手续，过户登记要求又比较严格，故买受人不具有过错，属于非因自身原因未办理过户登记。综上所述，本案符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持的规定。故本案原告作为房产买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。关于原告王运武在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房产可以由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，案外人基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权，而不应当直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此请求不予支持。被告辩称王运武对案涉房产不具有权利人资格、提出的执行异议不具有排除性、对案涉房屋不享有物权期待权，仅享有普通债权等理由，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得对原告王运武购买的林州市长安大道凤宝紫园5幢2单元902号房产执行；二、驳回原告王运武的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告陈晓林负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王运武是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈晓林主张涉案房屋未办理过户手续，魏文星是所有权人，王运武对魏文兴享有的是普通债权，买卖合同实质上是以物抵债协议，不必然引起房屋权属的变动，王运武未取得物权。在债务清偿期限届满前，债权人和债务人签订的《房屋买卖合同书》虽然具有房屋买卖合同的外在形式,但本意是为实现债务的清偿，性质上属于以房抵债协议,基于债的平等性,“买受人”对“出卖人”所享有的债权并不较申请执行人所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，不能排除执行。而本案中，王运武虽开始为魏文兴的金钱债权人,但在其债权已届清偿期后实际上与魏文兴达成合意,签订了买卖合同，将两者之间的法律关系由借贷关系转化为了不动产买卖合同关系,此时其所处的法律地位与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的买受人不存在本质区别。王运武和魏文兴之间签订的买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王运武在涉案房屋被查封前与魏文兴签订了合法有效的买卖合同、实际占有使用、支付了合理对价和非因自身原因未办理过户登记，其主张排除对涉案房屋的执行，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持正确。陈晓林以以物抵债协议不是以房屋买卖为目的为由，主张不能排除对房屋的执行，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈晓林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由陈晓林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  朱志伟审判员  付文华二〇二一年二月十九日书记员  何 瑶