广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40455号原告邹某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：广东省深圳市光明新区。委托代理人赵某，广东某某律师事务所律师。被告童某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：福建省长汀县。委托代理人吴某某，广东某某律师事务所律师。第三人深圳市某某实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人刘某某。委托代理人黄某某，广东某某律师事务所律师。原告邹某某诉被告童某某、第三人深圳市某某实业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹某某及其委托代理人赵某、被告委托代理人吴某某、第三人委托代理人黄某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告将承租的房产交还原告；2、被告支付拖欠的租金135000元（人民币，下同）（按同地区月租金9000元计算，暂从2020年6月24日起计至2020年9月24日，实际计至被告返还承租房产为止）；3、被告支付拖欠的本体基金、污水处理费、垃圾处理费、水费、物业管理费、滞纳金共计25290.58元（暂计至2020年5月31日，实际计至被告返还租赁房产为止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人与被告于2014年8月1日签订房屋租赁合同，合同约定：将第三人所有的位于深圳市龙岗区的房产出租给被告使用，约定租期为2014年8月1日至2029年7月31日，每月租金为3500元。2019年3月，第三人被深圳市中级人民法院裁定进入破产清算程序，并于2019年4月指定广东某某律师事务所为管理人，管理人于2019年5月5日发出通知书，函告被告童某某解除了其与第三人的房屋租赁合同。被告于2019年年5月11日签收了管理人发出的解除合同通知书。2019年12月25日原告通过淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，竞拍取得第三人所有的位于深圳市龙岗区产的所有权，并于2020年6月24日取得该物业不动产权证书。原告认为，第三人的管理人已依法解除了其与被告的租赁合同，被告应及时返还相关房产，补交相关费用，但被告自2014年9月起拖欠物业管理费等费用，在原告取得涉案房产所有权后仍拒不支付租金，且拒不返还房产，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益。被告的答辩要点：1、2014年8月1日签订的案涉房屋租赁合同，租期15年，租金每月3500元，合计租金63万元，已经一次性全部付清，并对该房屋进行了装修等共计70多万元。2、2017年龙岗法院发来搬迁公告，责令第三人或者其他无权占有租赁物的人员搬离，于是被告向法院提起诉讼，龙岗区人民法院于2018年8月12日作出（2017）粤0307民初16454号民事判决，确认被告与第三人于2014年8月1日签订的15年租赁合同有效，应继续履行，已一次性付清63万元的租金。虽然破产法赋予了破产管理人有任意解除权，但是被法院确定的事实及判决应当得到尊重，如果贵院又支持原告的诉讼请求，很容易出现两个内容相冲突的判决。3、即使破产管理人认为本案租赁合同已解除，也应当予以破产管理人的身份对被告提起诉讼，原告无诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。4、退一步来说，即使破产管理人的解除权大于法院的判决，涉案的租赁合同已经解除，那么被告的租金及装修费等费用应当优先得到赔偿，属于优先债权。管理人与原告的串通起诉的行为不当，不应当得到支持。管理人虽有发解除房屋租赁通知，但没有解决尚未履行租赁合同期已付的租金、装修费、损失等费用70多万元，在双方的录音可以得到确认，管理人是同意支付被告费用的。同时深圳中级人民法院也未对涉案租赁合同的费用进行认定。5、2019年5月15日，被告将（2017）粤0307民初16454号民事判决书张贴在房门口墙上至今，告示参与竞买人本房屋租赁期至2029年7月31日已经一次性支付完毕了15年的租金63万元，原告是知道房子是存在租约的。6、涉案房产被法院进行司法拍卖时，拍卖网上有标的物介绍及竞买公告，记载了涉案房产存在租赁以及相关风险告知。7、涉案房产网上挂牌价为750万元，现以415万元成交，和市场价相差330万元左右，买房人即原告知道这套房产还有租约，竞买成功后需支付剩余租期的租金及损失。8、从公平原则来看，原告以低于市场价40%的价格购得房产，是明知存在租约进行的购买行为，深圳中院在了解情况后也未对被告的债权进行定性，那么从公平原则应当支付被告损失款。9、民法典规定了居住权和所有权的分离，案涉房产为何如此低价，就是因为所有权与居住权分离的原因。综上所述，原告的四项诉求均没有事实及法律依据，请求法院予以全部驳回。第三人的答辩要点：虽然（2017）粤0307民初16454号民事判决书确认被告与第三人签订的租赁合同有效，但第三人进入破产清算程序后，管理人依法解除涉案租赁合同，现双方的租赁合同已经终止，被告应当立即搬离涉案房产，若对被告造成损失，可向管理人申报债权。经审理查明，2014年8月1日，第三人深圳市某某实业有限公司及案外人刘某某作为出租方，被告董某某作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定出租深圳市龙岗区房产，租赁面积109.38平米，房产证号为深房地字第**；租期15年，自2014年8月1日起至2029年7月7月31日止，每月租金3500元，租金总额63万元，一次性交付；出租方欠承租方借款9070000元；双方同意以租金抵扣欠款，视为租金已支付完毕；签订合同当日将租赁物交承租人使用；租赁期限届满或合同被解除时，承租人应将租赁房屋及附属设施返还出租人，承租人添置的可移动、可拆卸的设备设施由承租人自行收回，而对于承租人的装修、装饰的不可拆除部分归出租人所有；承租人有权对租赁物进行装修及将租赁物全部或部分转租给第三方。2017年，被告童某某起诉第三人深圳市某某实业有限公司、刘某某房屋租赁合同纠纷，诉请确认双方于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行合同。本院于2018年6月月12日作出（2017）粤0307民初16454号民事判决，判决确认双方于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》有效，应予继续履行。2019年3月22日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03破申317号民事裁定书，裁定受理第三人深圳市某某实业有限公司的破产清算一案，并于2019年4月1日作出（2019）粤03破86号决定书，指定广东某某律师事务所担任深圳市某某实业有限公司的管理人。2019年5月5日，第三人的管理人向被告童某某邮寄发出《通知书》，依据《企业破产法》第18条之规定，决定解除2014年8月1日的《房屋租赁合同》，解除时间为被告童某某收到通知书之时，并应自合同解除之日起15内自行搬迁，结清房屋水电的一切费用等。2019年5月11日，被告童某某收到《通知书》。2019年11月21日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03破86号之三民事裁定书，根据第三人的管理人的申请，经审查后裁定确认债权人童某某的债权共计10700820元，且属普通债权。2019年12月26日，原告邹某某通过淘宝网司法拍卖网络平台以4154481.30元竞得涉案房屋产，于2020年1月10日签署了《拍卖成交确认书》，交接了涉案房产，于2020年6月24日办理了涉案房产过户登记。法院拍卖涉案房产时，在《竞买公告》、《竞买须知》、《拍卖标的物调查情况表》载明：标的物有租赁，管理人已于2019年5月10日通知童某某解除房屋租赁合同。2020年5月，被告童某某向第三人的管理人及深圳市中级人民法院邮寄《反馈表》反映其要求继续履行涉案房产的租赁合同至期满。又查，截至2020年5月份，被告童某某拖欠涉案房产的物业管理费、本体基金、污水处理费、垃圾处理费、水费、滞纳金等共计35290.58元。本院认为，第一，经本院审理释明后，原告将原来起诉的“房屋租赁合同纠纷”变更为“返还原物纠纷”，且不变更原诉讼请求，故，本案的法律关系属于物权请求权。第二，根据企业破产法第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。”在本案，法院受理第三人的破产申请后，第三人的管理人对案涉租赁合同具有法定解除权，且第三人的管理人将解除通知书发送给了被告，要求被告在收到通知书后15日内搬离，被告于2019年5月11日收到了该通知书，案涉租赁合同已于2019年5月11日解除。被告此后占用案涉房产，无合同及法律依据。原告作为善意第三人通过法院拍卖程序于2019年12月26日竞得案涉房产且已于2020年6月24日登记在原告名下，原告已经合法取得案涉房产所有权，有权基于物权请求权要求被告搬离房产。被告与第三人之间签订租赁合同，如果被告认为第三人侵害了其合法权益，可以根据租赁合同另行主张，但不得以此对抗已取得案涉房产所有权的原告。综上，原告诉请被告将涉案房产交还、以及支付占有使用费（2020年6月24日起至被告返还涉案房产之日止），有事实及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，因原告未提供有效切实的同地区月租金证据，亦未提供证据证明其实际损失，本院参考被告的2014年原租赁合同约定每月3500元，酌情考虑租金上涨幅度支持占有使用费按照8200元支付。关于原告诉请涉案房产的物业管理费、水费、本体基金等费用。原告提供的证据为2020年5月份之前的相关费用，因被告仍占用涉案房产，上述费用可能持续发生，也可能由被告自行缴纳，上述费用可待被告交付返还涉案房产之时明确具体债权债务，再另行主张，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告童某某应于本判决生效之日起五日内向原告邹某某交还涉案房产（位于深圳市龙岗区房产）；二、被告童某某应于本判决生效之日起五日内向原告邹某某按照每月8200元的标准支付从2020年6月24日起至被告童某某实际交还涉案房产之日止的占用费；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753元（原告已预交），由原告邹某某承担1227元，被告童某某承担526元并直接迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年二月二十六日书记员  罗 韵