贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终332号 上诉人（原审被告）:朱正敏，男，1974年12月6日生，汉族，住贵州省福泉市。 上诉人（原审被告）:张会，女，1964年8月16日生，汉族，住贵州省福泉市。 被上诉人（原审原告）:贵州洁安佳物业管理有限公司，住所地贵州省福泉市。 法定代表人:李万强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨光贵，贵州平越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐璨，贵州平越律师事务所律师。 上诉人朱正敏、张会因与被上诉人贵州洁安佳物业管理有限公司（以下简称洁安佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2020）黔2702民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱正敏、张会上诉请求：1、撤销福泉市人民法院（2020）黔2702民初2464号民事判决或发回重审，改判按照每平方支付0.50元的物管费；2、案件受理费由洁安佳物业公司承担。事实和理由：首先，一审法院适用法律程序及认定事实有误。洁安佳物业公司没有履行物业管理的职责，只是收取住户的各种费用，小区的垃圾到处都是，没有当天清扫，保洁不到位；小区电梯经常出现故障，产品出现故障是正常现象，但是该物业管理部没有及时申请修复，去年春节停电4天，物业管理也没有备用电源，造成大部分人家备用的生活用品损失；小区内的路灯经常不亮，小区的大门进出没有登记，单元门锁一直都是坏的，没有修理，按照规定物管费等每个季度都进行公布，但是洁安佳物业公司没有履行自己的义务，有很大安全隐患；其次，一审法院的判决完全不符合事实和法律规定。从现场看是洁安佳物业公司的全部责任，一审法院偏袒了洁安佳物业公司，没有公正判决；第三，朱正敏、张会购买的是开发商的精装房，在二楼，去年被水淹没近一个星期，物业管理没有及时处理，造成朱正敏、张会家居等设施损失很大，物业管理没有尽到他们的职责，所以即使交费，洁安佳物业公司要求每平方1元的物管费过高，只能按照每个平方0.5元交纳。 洁安佳物业公司二审答辩称，一、原判决认定朱正敏、张会迟延支付物业管理费的行为已违反约定正确；二、朱正敏、张会在上诉状中提出其未缴纳物管费是因洁安佳物业公司管理不到位、房屋被水淹等原因导致，该主张没有事实依据。洁安佳物业公司在一审中已经提交来电来访记录、水泵房巡查登记表、物业服务工作剪影等证据，证实洁安佳物业公司已经按合同全面履行了提供物业服务的义务，朱正敏、张会主张的小区停电、电梯故障、房屋被水淹等情况发生的原因并不在于洁安佳物业公司，在上述情况发生后，洁安佳物业公司也积极协调相关部门进行处理、联系相关人员进行维修，已尽到服务义务；三、朱正敏、张会主张按0.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费没有法律依据。 洁安佳物业公司向一审法院起诉请求：判决被告及时给付原告物业费2976.40元;2、本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月15日，被告朱正敏、张会与友尊房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得位于福泉市住房一套，建筑面积148.82平方米。2017年8月17日，友尊房地产公司将上述房产交付给被告。当日朱正敏签署承诺书，承诺：“本人是印象山水物业项目10栋2层2房（铺）的买受人，已详细阅读并同意遵守《印象山水物业管理临时规约》；履行规约约定的义务，同时作如下声明：1、同意遵守并倡导其他业主和物业使用人遵守本规约。2、同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任。3、本人同意在转让该物业时，取得物业继受人签署本规约的承诺书并送达开发建设单位或物业服务企业，开发建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”。同日，被告朱正敏（乙方）与贵阳广宁物业管理有限公司（甲方）签订《印象山水前期物业管理服务协议》，约定：“乙方交纳费用时间：业主应于收楼（按收楼通知书或购房合同约定的收楼时间）之日起交纳物业服务费用。住宅按建筑面积每平方米1.2元／月（含公共水电费，但二次供水耗用的电费按本楼栋大厦户数平均分摊，向业主／物业使用人另行收取）”，此外协议还对甲、乙的权利义务、物业管理服务内容、环境卫生等亦作出了相应的约定。2018年8月22日，友尊房地产公司与贵阳广宁物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同解除协议》，解除贵阳广宁物业管理有限公司对印象山水前期物业服务，期限至2018年8月31日止。2018年10月8日，友尊房地产公司（甲方）与洁安佳物业公司（乙方）签订《印象山水前期物业管理服务合同》，由原告对“印象山水”项目（占地面积3平方米、总建筑面积10万平方米）提供前期物业管理服务，第五条约定为：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅”，第六条约定为“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明天线、泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施”，第七条约定为“附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、摩托车棚、停车场”；第八条：“共用绿地、花木的养护与管理”；第九条“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所”；第十条“公共环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运”；第十八条约定为“本合同规定的物业管理委托期限暂定为陆年，自本合同生效之日起至2024年10月8日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。”；第十九条约定为“本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”；第二十三条约定“住宅物业1.2元／月.平方米（含公共水电费）”，此外该合同还对甲、乙双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等亦作出了相应的约定。合同签订后，原告于2018年10月1日起向包含被告住房在内的印象山水项目提供主要做了楼道清扫、绿化、保洁、电梯、路灯、水电维护、邮件收取等物业管理服务。尔后，被告以其房屋被淹未得到解决为由拒绝向原告缴纳2018年10月1日至2020年5月30日期间的物业管理费，原告于2019年5月17日、10月18日、11月15日等多次向被告发出欠物业费缴费通知，要求被告近期缴纳物业费，截至原告起诉，被告未向原告支付上述期间的物业管理费。另查明，2018年10月8日，友尊房地产公司与洁安佳物业公司签订《印象山水前期物业管理服务合同》时，印象山水小区尚未成立业主委员会。 一审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。被告朱正敏、张会于2016年12月15日与友尊房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得位于福泉市住房一套，建筑面积148.82平方米。2017年8月17日，友尊房地产公司将上述房产交付给被告。当日被告朱正敏签署的承诺书，同意遵守《印象山水物业管理临时规约》，履行规约约定的义务等内容。同日，被告朱正敏与贵阳广宁物业管理有限公司签订《印象山水前期物业管理服务协议》。在物业履行期间，2018年8月22日，友尊房地产公司在解除贵阳广宁物业管理有限公司对印象山水前期物业服务后，在印象山水未成立业主委员会前，友尊房地产公司于2018年10月8日再次与洁安佳物业公司签订的《印象山水前期物业管理服务合同》，上述合同所约定的内容系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律的效力性、强制性规定，属有效合同，符合相关法律规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原告已向被告提供2018年10月1日至2020年5月30日的物业管理服务，被告应按合同约定及时支付上述期间的物业管理费2976.40元（20个月×1元／平方米×148.82平方米），而被告迟延支付物业管理费的行为，已违反合同约定，应承担相应的民事责任。故原告诉请被告支付物业管理费2976.40元的主张，有事实和法律依据，依法予以支持。对于原告主张的律师费，原告对此未提供证据予以证实，对原告的该主张不予支持。对于被告辩称，其没有缴纳物管费是因其房子被淹，其向多方反映都没有得到处理，故其才没有交物业费的辩解理由，因其辩解理由与本案不属于同一法律关系，不属于本案处理的范畴，且其主张亦不是不交纳物业管理费的合理抗辩，故被告的该辩解理由，不予采纳，被告可另行主张权利。另，对被告辩称，其未与原告签订有物业服务合同的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，友尊房地产公司与原告签订的《印象山水前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力，故被告的该辩解理由，亦不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告朱正敏、张会于本判决生效之日起十日内支付原告贵州洁安佳物业管理有限公司物业管理费二千九百七十六元四角零分；二、驳回原告贵州洁安佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，已减半收取25.00元，由被告朱正敏、张会承担。 本院二审期间，朱正敏、张会围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于朱正敏、张会提交的光盘、照片以及证人常某、文某的证言，可以证明洁安佳物业公司在提供物业服务时存在一定的瑕疵，本院对该事实予以认定。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：物业服务及物业费认定问题。 本院认为：关于本案物业服务及物业费认定问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，本案，洁安佳物业公司已向包括朱正敏、张会在内的全体小区业主提供了物业管理服务，朱正敏、张会也实际享受了洁安佳物业公司提供的物业服务，根据合同的约定以及公平及等价有偿原则，朱正敏、张会应当向洁安佳物业公司交纳物业管理费。朱正敏、张会主张洁安佳物业公司存在提供服务不到位，存在公共卫生脏乱、电梯经常出故障未及时修复、小区路灯经常不亮、小区停电期间洁安佳物业公司未准备备用电源、单元门锁长期处于损坏状态等物业服务不到位的情况，从其二审提交的证据看，洁安佳物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，但并不足以作为不交纳物业费的合理理由。对于洁安佳物业公司在物业服务过程中存在的瑕疵，朱正敏、张会可以依照合同约定要求洁安佳公司进行相应的整改，或通过法律途径维护自身权益，而朱正敏、张会却以消极地拒付物业费对抗物业瑕疵，该行为不具有合法性。另外，洁安佳物业公司作为提供物业服务的主体，亦应当虚心听取朱正敏、张会等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐的社区环境。至于交费的金额标准问题。洁安佳物业公司提供的物业管理服务虽有一定的瑕疵，但考虑到该瑕疵仅是一般瑕疵，且洁安佳物业公司在起诉时已将收费标准由合同约定的每平方米1.2元，下调为1元，对欠交的物业费作出了一定的让步，朱正敏、张会上诉主张将物业费下调为按每平方米0.5元的标准交纳，没有事实和法律依据，对其该项主张不予采纳。关于朱正敏、张会主张的房屋被水淹问题，因其未能提供充分证据证实系洁安佳物业公司导致，应承担举证不力的法律后果，对其该项上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人朱正敏、张会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱正敏、张会负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年二月二十六日 法官助理毛辉 书记员杨洁