葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1403执异13号异议人（案外人）：张硕，男，1988年12月14日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。申请执行人：广发银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地：葫芦岛市龙湾大街182C、182D。负责人：孙明生，该行行长。被执行人：葫芦岛市中天商贸有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路**楼A门市。被执行人：苗安顺，男，1962年11月18日出生，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛市天马房地产开发有限公司，住所，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路**Ddiv>法定代表人：廉金民，该公司总经理。被执行人：廉金民，男，1977年10月15日出生，蒙古族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯**iv>法定代表人：尚世雨，该公司经理。被执行人：尚世雨，男，1979年4月28日出生，满族，住兴城市。被执行人：陈秀月，女，1977年8月19日出生，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：廉丽君，女，1980年8月21日出生，蒙古族，住兴城市。本院在执行广发银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称广发银行）与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、葫芦岛市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君借款合同纠纷一案中，于2020年12月7日，作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路61号楼N、不动产权证号为200814580房屋。案外人张硕提出书面执行异议，认为该房屋为其购买，应中止查封。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张硕称，一、异议人于2005年与天马公司签订商品房买卖合同，双方约定将该公司开发的玉皇家园4号1层9号房产（即龙港区锦葫路61号楼1-2层13N）暂定169.932平方米，以总价款34.708万元的价格出售给我，并保证于2006年9月30日前交付房屋，还约定保证该房产没有债权债务纠纷，如因公司原因不能办理产权登记或是发生债权债务纠纷由公司承担全部责任。我签完合同后，已于2005年交付了全部购房款，也于2005年装修使用至今。虽然我一直主张过户事宜，但天马公司一拖再拖，一直未配合办理产权过户登记。现得知我的房屋由于天马公司与广发银行有债权债务纠纷已被贵院查封，故提出异议申请。因为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，该房屋应属于我所有，广发银行无权查封该房屋。二、虽然当时天马公司将该房屋抵押给广发银行，但无论是在抵押期间出售，还是先出售后抵押，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然优于抵押权人对商品房享有的抵押权，申请人的物权期待权应予保护。三、按照第九次《全国法院民商事审判官在会议纪要》第125条、126条的规定，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理过户手续。抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法予以支持。故此，人民法院应当依法支持申请人的主张。四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定，商品房消费者对此类案件提出执行异议的，人民法院依法予以支持。针对该规定，对于普通的商品房消费者并没有区分是商业门市还是居住性住房，但都保护消费者的购买权即物权期待权。五、因为天马公司在基层法院有很多关于此类案件，都是将出售给消费者的房产抵押给各大银行，或者是在抵押权释放后又出售给消费者，都是欺骗银行贷款的一种行为，已涉及到了刑事案件范畴，而且有的银行在抵押权释放时已经丧失了合法抵押权。所以，天马公司规避审判、规避为消费者办理产权证的巨大过错行为，都应当受到法律的制裁，更不应将其自己的过错让广大消费者来买单。综上，请求法院中止对该房屋的执行。案外人向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》1份；2、购房款《专用收款收据》3份，金额35.128万元；3、天马公司出具收据1张；4、葫芦岛市不动产信息查询证明1份；5、《葫芦岛市龙港区天盈超市》企业信用信息表3张；住宅房间照片1张。申请执行人广发银行称：异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。首先，异议人未提交房屋买卖合同，不能证明在案涉房屋被查封前与天马公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，异议人未提供其支付房屋价款的转账凭证及购房发票，不能证明购买行为的真实性。再次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条规定“商品房消费者的权利与抵押权的关系，根据人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第1条、第2条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必需严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理原则。”有权提出异议的商品房消费者应符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条规定，即所购房屋应用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而本案案涉房屋为商业用房，明显不符合上述规定。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十”之规定，异议人的主张不顾后法律规定，请求法院依法驳回异议申请，以维护答辩人的合法权益。另查明，2017年10月24日，天马公司将案涉房屋抵押给广发银行。被执行人葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、天马公司、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君未提交书面意见。本院经审查查明：广发银行与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、天马公司、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路61号楼N、不动产权证号为200814580房屋。案外人张硕向本院提出执行异议，认为案涉房屋为其购买，法院不应查封，应依法中止对该房屋的执行。申请执行人广发银行认为，异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。本院认为，本案争议的焦点为案外人张硕对本院查封的天马公司名下坐落于龙港区锦葫路61号楼N、不动产权证号为200814580房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。而解决该争议焦点的关键在于如何使用法律，案外人认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，申请执行人广发银行认为应适用该规定第二十九条。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条都是为了保护案外人的物权期待权，两者不是排斥关系，而是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。具体到本案中，案外人张硕于2005年与天马公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，实际占有使用了该房屋，多次向天马公司主张办理产权登记过户事宜未果，其行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。从事实上看，案外人张硕早在2005年便购买占有使用了该房屋，而申请人广发银行是在2017年才办理的房屋抵押，2020年才申请本院查封该房屋，案外人王立峰对案涉房屋的合法占有使用远远早于申请人广发银行。从立法目的上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条都是为了保护案外人的物权期待权，在本案中，存在在先的案外人张硕的物权期待权较存在在后的广发银行的抵押权更值得法律保护。因此，案外人张硕为本院查封的天马公司名下坐落于龙港区锦葫路61号楼N、不动产权证号为200814580房屋权利人，其权利能够排除本院的执行，其关于中止对该房屋执行的申请符合法律规定，本院应予支持。申请执行人关于继续执行的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在天马公司名下坐落于龙港区锦葫路61号楼N、不动产权证号为200814580房屋的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  贺亚军执行员  张永东执行员  陈 龙二〇二一年二月七日书记员  李树常