江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5170号上诉人（原审被告）：北京环球中联投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号东区3A6室。法定代表人：范蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王梦迪，女。委托诉讼代理人：肖蕾，女，该公司法务。上诉人（原审被告）：南京越加出国咨询服务有限公司，住所地江苏省南京市中山北路2号紫峰大厦2209室。法定代表人：许宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛照华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雍蓓蓓，女，1979年6月2日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙志远，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈嘉凝，江苏天倪律师事务所实习律师。上诉人北京环球中联投资咨询有限公司（以下简称北京环球公司）、上诉人南京越加出国咨询服务有限公司（以下简称南京越加公司）因与被上诉人雍蓓蓓居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初10854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京环球公司的委托诉讼代理人王梦迪、肖蕾，上诉人南京越加公司的委托诉讼代理人毛照华、倪同木，被上诉人雍蓓蓓及其委托诉讼代理人孙志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京环球公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雍蓓蓓对北京环球公司的全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由雍蓓蓓全部承担。事实与理由：（一）一审法院判决北京环球公司承担责任，认定事实错误，适用法律错误。1.雍蓓蓓提供的宣传材料中虽有北京环球公司的标识及各项荣誉，甚至有北京环球公司胸牌的员工照片和官方微信二维码，但这些不能证明宣传册系北京环球公司制作。北京环球公司官网和官微上公开显示公司标识、各项荣誉、员工照片及官方微信二维码，任何人可通过官网和官微的公开信息制作宣传册；同时，北京环球公司制作过很多宣传册并公开发放，不排除被他人收藏后盗用制作的新宣传册。即使雍蓓蓓提供的宣传册为北京环球公司制作，但该宣传册上没有直接说明南京越加公司是北京环球公司的分公司，故北京环球公司不承担补充清偿责任。2.南京越加公司使用北京环球公司的商标，南京越加公司摆放的宣传册上有北京环球公司标识及二维码属正常的双方互相商业推广。一审法院据此认定南京越加公司制作宣传册，不符合常理。即使南京越加公司制作了宣传册，也不因宣传册上有北京环球公司的名字，就让北京环球公司承担责任。3.北京环球公司和南京越加公司虽有部分股东重合，但两公司均聘请职业经理人管理，股东不参与日常经营。一审判决仅凭两公司部分股东重合来认定北京环球公司知悉南京越加公司对外宣传其系北京环球公司分公司的事实，认定事实错误。（二）一审法院认定北京环球公司是本案适格被告，适用法律错误。南京越加公司与北京环球公司均为独立注册的法人，雍蓓蓓与南京越加公司签署《韩国济州岛考察陪同协议书》（以下简称《考察陪同协议》），该协议仅合同签约主体之间生效，北京环球公司没有参与，不应作为本案适格被告。综上，请求二审法院支持北京环球公司的上诉请求。雍蓓蓓针对北京环球公司的上诉辩称，一审时雍蓓蓓已提交证据证明南京越加公司和北京环球公司在各种途径的宣传中均称，南京越加公司是北京环球公司的分公司。一审判决查明事实明确，适用法律正确，北京环球公司的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。南京越加公司针对北京环球公司的上诉陈述，认可北京环球公司的上诉意见。南京越加公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回雍蓓蓓对南京越加公司的诉讼请求。（一）一审法院未查清本案事实，认定法律关系和法律性质错误。南京越加公司的经营范围：为公民出国定居、探亲、访友、商务考察、继承财产和其它非公务活动提供信息介绍、法律咨询、沟通联系、境外安排、签证申办及相关的服务。雍蓓蓓与南京越加公司签订合同的目的是移民而非在境外购买房屋。雍蓓蓓向其他中介机构咨询过多个国家移民事项，自知不符合其他国家移民条件；2016年8月19日，雍蓓蓓主动向南京越加公司咨询韩国移民事项，考察了雅顿山庄、麒麟山庄及案涉房屋等多个项目；2016年9月4日，雍蓓蓓自主决定与VICTOR投资株式会社（以下简称维克多公司）签订《维多利亚庄园预售合同》。因此，双方签订的《考察陪同协议》只是移民服务开展的前提条件，而非独立的房屋买卖居间合同。双方之间的法律关系是移民法律关系，而非房屋买卖居间法律关系。（二）一审法院关于南京越加公司责任问题的认定存在错误，且认定南京越加公司承担70%损失显失公平。1.《维多利亚庄园预售合同》第十六条规定，建筑物竣工之前，因项目的进行的需要，雍蓓蓓根据《信托业法》将包括建筑物在内的项目用地委托给信托公司并完成信托登记的，视为雍蓓蓓已同意该项信托。可见，雍蓓蓓同意将涉案房产进行信托。一审法院以南京越加公司未尽如实告知义务判决其承担70%损失责任，不仅加重了南京越加公司的告知义务，且未查清雍蓓蓓明知涉案房产已被信托也不会影响其签订案涉购房合同的事实，没有区分该事实是否知晓会对雍蓓蓓的决策起到否定作用，是机械地理解法律上的“如实告知义务”。且本案应定性为移民法律关系，判断南京越加公司是否违反“如实告知义务”应看南京越加公司在移民服务中有没有违反如实告知义务，不应在房屋买卖关系中加以判断。2.雍蓓蓓没有等到卖方的最后过户期限即解除了涉案房产的销售合同，故在签订预售合同前涉案房产是否信托与雍蓓蓓的损失之间不存在直接因果关系。3.南京越加公司的服务费用无论是看房费还是移民服务费均来源于房产开发商。如果预售房产不能完成过户，移民服务就不能开展，移民服务费也不能收取。故在促成涉案房产过户的问题上，南京越加公司与雍蓓蓓的利益是一致的，即南京越加公司不存在故意隐瞒影响雍蓓蓓签订房屋预售合同的事实。南京越加公司只收取5000元看房服务费，却要承担70%损失显失公平。（三）一审法院未查清雍蓓蓓的实际损失并推定全损，缺乏法律依据。一审法院并没有详细调查也没有要求双方进一步举证即推定雍蓓蓓损失先按全部损失处理，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有关中止诉讼的规定；违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于损失赔偿以实际损失为限的法律原则；最后该判决结果也不符合诉讼经济原则，浪费国家大量的人力物力，造成诉累。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持南京越加公司的上诉请求。雍蓓蓓针对南京越加公司的上诉辩称，（一）一审法院认定本案法律关系是居间合同纠纷正确。南京越加公司上诉称房屋中介业务不是其经营范围，只能说明其从事的业务超越了经营范围，其介绍雍蓓蓓到韩国购买房产，双方形成居间合同关系。（二）南京越加公司向雍蓓蓓宣传时称，所有移民房屋是由其律师全程把关，所有房产的产权证代办都由其律师负责，所有项目100%没有风险；从南京越加公司的上诉理由可以看出，其向客户推荐房屋时不核实房屋的产权信息，没有尽到注意义务。（三）在涉案房屋无法交付的情况下，雍蓓蓓至南京越加公司维权，其一直推脱责任，要求雍蓓蓓自行承担损失或自行到韩国维权。韩国法院的诉讼没有让雍蓓蓓获得任何收益。综上，南京越加公司的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。北京环球公司针对南京越加公司的上诉陈述，其对南京越加公司的上诉没有意见。雍蓓蓓向一审法院起诉请求：1.判令北京环球公司、南京越加公司连带赔偿雍蓓蓓购房损失4824560元及利息（自2016年9月26日起至实际给付之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）；2.诉讼费由北京环球公司、南京越加公司承担。一审法院经审理查明的事实：一、北京环球公司许可南京越加公司使用其注册商标的事实。北京环球公司系由黄某和孙某共同投资成立的有限责任公司，其经营范围包含投资咨询和因私出入境中介服务、代理服务等。黄某任北京环球公司的监事，同时系南京越加公司的股东。南京越加公司的经营范围包括投资咨询、为公民出国定居、探亲、访友、商务考察等提供信息介绍、法律咨询等。北京环球公司取得了“环球投资移民”的注册商标证书，证书编号为第10474522号，国家工商行政管理总局向其发放的商标注册证载明该商标的核定服务项目为“（第41类）教育、教育信息、安排和组织会议”等。北京环球公司的营业执照显示，市场监督管理部门明确规定其在经营中不得向投资者承诺投资本金不受损或者承诺最低收益。2015年8月18日，北京环球公司出具了一份证明，明确其授权南京越加公司使用“环球投资移民”的商标，南京越加公司享有该商标项下的资源权限。二、雍蓓蓓与南京越加公司签订协议并支付费用的事实。2016年8月26日，雍蓓蓓作为甲方与乙方南京越加公司在南京越加公司位于南京市鼓楼区的办公地点签订了《考察陪同协议》，该办公地点悬挂了北京环球公司的标识。《考察陪同协议》约定：乙方为甲方提供韩国济州岛房产信息、客户咨询服务；乙方协助安排甲方前往韩国济州岛进行三天二晚房产项目实地考察，具体服务范围包括往返机票预订、酒店预订、车辆预订，安排当地接待考察韩国济州岛房产项目；乙方为甲方提供在济州岛三天二晚实地考察期间的双语陪同与翻译服务；甲方成功购买乙方推荐的韩国济州岛房产后（已支付5亿韩元购房款，且该款占总房款的20%以上），乙方免费协助甲方办理韩国Ｆ2及Ｆ5签证……本协议签订时，甲方需一次性支付考察陪同费人民币5000元／户；如甲方成功购买了乙方推荐的韩国济州岛房产，则乙方无息退还甲方已支付的考察陪同费人民币5000元。上述协议签订后，雍蓓蓓向南京越加公司支付了考察陪同费5000元，南京越加公司陪同雍蓓蓓至韩国济州岛的多个地点进行了考察。三、雍蓓蓓签订预售合同并支付购房款的事实。维克多公司取得了济州特别自治道西归浦市吐坪洞2869番地面积为31647平方米的土地使用权，并取得了在该土地上建设公寓设施的权利，该公寓设施取得了房地产投资移民许可。2016年9月4日，雍蓓蓓作为甲方与乙方维克多公司签订了《维多利亚庄园预售合同》。该合同约定，雍蓓蓓向维克多公司购买维多利亚××××室房屋，总价7.56亿韩元，预定使用日期为2016年10月1日；甲方支付完毕全额预售款，并办理完毕乙方名义的所有权保存登记之后，可以进行与本合同相关的所有权转移登记；建筑物竣工之前，因项目进行的需要，甲方（可能属于翻译错误，应该为乙方）根据《信托业法》将包括建筑物在内的项目用地委托给信托公司并完成信托登记的，视为甲方已同意该项信托。上述协议签订后，雍蓓蓓于2016年9月4日支付定金1.5亿韩元、2016年9月5日支付1.6亿韩元、2016年9月26日支付4.46亿韩元，共计7.56亿韩元，维克多公司向雍蓓蓓出具了《入金确认书》。另外，雍蓓蓓还缴纳了登录税和管理费等费用。上述房款及税费的总额为800258294韩元，折合人民币4824560元。南京越加公司在雍蓓蓓签订合同后将5000元费用退还给了雍蓓蓓。四、维克多公司将本案所涉房屋进行信托及雍蓓蓓与其协商解除合同并进行诉讼的事实。维克多公司于2016年8月24日完成了对涉案房屋的所有权保存登记。2016年8月30日，维克多公司因信托（韩国的信托既要办理信托登记，也要将房屋的所有权变更至信托权人名下，信托登记信息可以公开查阅）的原因，将涉案房屋转移登记至韩国KB不动产信托株式会社名下。维克多公司因未能解除信托致使其不能在预定的时间内将房屋过户至雍蓓蓓名下，雍蓓蓓因此与南京越加公司及维克多公司进行了多次沟通。雍蓓蓓在与南京越加公司进行沟通时，南京越加公司的工作人员费某称：“律师告知解决房屋问题的方式有两种，一种是解除信托，另一种是退房，拿到通告函后我们马上上岛，16号出通告函……去了以后，你只要强势地跟他表明你的欲望就行了……退房，没有商量的余地……我们付的律师费，包括差旅费，在谈判的过程中早就付掉了……”。雍蓓蓓为解决上述问题还曾与黄某（雍蓓蓓称黄某系南京越加公司工作人员）一起与维克多公司的工作人员慎某、郑某等进行了沟通，慎某在谈话时向黄某提到“你们那边尽快把前面我们该给你们解决的解决，代理费，但你们这边也赶紧的把这边的房子给卖了，这是最好的”，黄某称其公司不看重那笔钱，最主要的是要解决雍蓓蓓的事情。最后，三方商定周三签订好退房协议。2016年11月15日，维克多公司向雍蓓蓓发函，保证最迟在2017年2月15日前顺利办理房屋产权证书，若在承诺期内未能妥善处理好房屋所有权问题，其公司愿赔偿相应的经济损失。2017年1月18日，雍蓓蓓通过电子邮件发送了解除预售合同的通知。同日，维克多公司通过电子邮件进行了回复，表示同意解除合同，并附加了“退款协议书”。2017年2月15日，雍蓓蓓向维克多公司发送了《关于办理退还房款的函》，明确该公司曾分别于2016年11月15日、2017年1月13日和2017年1月21日书面保证于2017年2月15日前解决房产问题，并承诺如果雍蓓蓓要求退还房款，其公司将于2017年2月15日协助办理退款手续，但至今其并未收到该款，故其希望明后天办理退款手续。但是，维克多公司并未向雍蓓蓓返还购房款，雍蓓蓓遂和另一购房人李某（本案证人）一起向韩国济州地方法院提起诉讼。2017年11月30日，韩国济州地方法院作出了2017ＧＡ和11601损害赔偿案件的判决书，判决维克多公司返还雍蓓蓓所支付的购房款、管理费、税费等共计800258294韩元，并对房款中的定金1.5亿韩元从2016年9月4日，中期付款1.6亿韩元从2016年9月5日，余款4.46亿韩元、管理费8202000韩元和税费36056.294韩元从2016年9月26日起至2017年7月4日止按照5%的年利率计算损失，且从2017年7月5日起至还清时止，按照15%的年利率标准计算损失。该判决生效后，维克多公司并未履行义务，雍蓓蓓遂申请强制执行。维克多公司除因雍蓓蓓和李某案件外，还因其他纠纷被诉至韩国济州地方法院。经法院判决，维克多公司共欠付雍蓓蓓及其他债权人共计8149018730韩元。另外，维克多公司还欠付税款和保险费共计228816230韩元。2018年11月至2019年3月，韩国济州地方法院通过拍卖维克多公司的房产获得了1626960000韩元，上述房款中应优先支付评估费2770900元。另外，Ｃ＆ＳＰＡＲＫ株式会社和申智电设株式会社还对总额为3356800000韩元的财产申请了留置权。一审法庭辩论终结前，雍蓓蓓尚未取得任何执行款。雍蓓蓓在无法获得维克多公司的退款后，曾至南京越加公司讨要说法，南京越加公司的工作人员对雍蓓蓓所称的南京越加公司曾向其宣传至韩国投资移民百分之百安全一事，不持异议。五、北京环球公司通过公众号在网络上发布信息及雍蓓蓓持有相关广告宣传册的事实。北京环球公司的微信公众号名称为“环球出国移民”。2019年3月11日，江苏省南京市石城公证处出具了（2019）宁石证民内字第555号公证书，对雍蓓蓓进入该微信公众号中查看的内容进行了公证。公证录像显示，北京环球公司通过其微信公众号发布了相关广告，其中提到自己是业内最早开设韩国投资移民项目的公司，拥有丰富的移民办理经验，是国内唯一有韩国济州分公司的移民机构，其提供20项免费登陆服务，其中包括专注韩国济州岛项目、提供零风险项目、100%成功等，并明确其有最强大的直属海外接待服务，已有300多位客户成功登陆韩国，市场占有率70%，成功率100%等。雍蓓蓓手中持有多份广告宣传册，上述册子中均载有北京环球公司的标识，并有该公司的微信二维码，其中一份册子的企业简介册中载明：环球移民专业品牌创建于上世纪90年代，央视广告合作伙伴，是较早进入中国移民行业的国际化公司……全球27家分公司及直属接待中心实现一体化管理，并载明了27家分公司的地址和电话，其中“环球南京”的地址在南京市鼓楼区。另外，还有一些册子载有北京环球公司的各项荣誉以及佩戴北京环球公司铭牌的员工照片等。雍蓓蓓在南京越加公司的经营地点拍摄的照片显示该地点摆放了多份宣传册，宣传册的页面上载有北京环球公司的标识和二维码。六、证人出庭作证的事实。雍蓓蓓为证明自己的主张申请证人李某出庭作证。李某称：北京环球公司于2016年与其签订了考察陪同协议，并向其收取了费用，且于2016年9月带其至韩国考察房屋，其购买园的房产，北京环球公司保证百分之百成功，能够拿到签证；其所签订的考察陪同协议与雍蓓蓓所签署的协议内容一致；其已经于2019年春节后向北京市朝阳区人民法院提起诉讼；维多利亚庄园的房屋是北京环球公司推荐的，对方称买房后可以办理签证；其没有主动询问所购买房屋上是否有抵押。北京环球公司认为证人李某与其之间存在利害关系，其证言不应被人民法院采信。南京越加公司认为证人与北京环球公司之间存在利害关系，且证人陈述北京环球公司为其提供了多个房产，其是自行选择园的房屋。雍蓓蓓认为，证人李某虽然与北京环球公司之间存在诉讼，但该案与本案是两个不同的案件，李某的证言可以证明房屋是北京环球公司推荐的，且北京环球公司许诺百分之百的成功。上述事实，有当事人提供的证据以及证人李某的证言等，在卷予以佐证，一审法院予以认定。一审庭审中，本案当事人对以下事实产生了争议：1.关于本案所涉房屋系雍蓓蓓主动选择的还是南京越加公司推荐的事实。雍蓓蓓称，维多利亚庄园的房屋系南京越加公司推荐的，南京越加公司对此不予认可，并向一审法院提供了其与雍蓓蓓的聊天记录，该记录显示雍蓓蓓在2016年7月份曾询问南京越加公司关于新西兰、加拿大、澳洲等地区的移民标准，后又发送了一个信息“强帖解析，投资韩国正当时”，并询问“好像是你们最近主推项目……最近中韩关系不是紧张吗”，对方进行了语音回复。一段时间以后，雍蓓蓓告知对方其买了一套维多利亚的房子，并表示感谢。2.关于宣传册是否系北京环球公司制作的问题。雍蓓蓓主张其提供的宣传册系北京环球公司制作的。北京环球公司对宣传册中的二维码系其公司的不持异议，但称该册子并非其制作的。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于雍蓓蓓与南京越加公司是否存在居间关系的问题。首先，合同法规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，南京越加公司与雍蓓蓓签订的合同虽为《考察陪同协议》，但该协议约定了南京越加公司为雍蓓蓓提供韩国济州岛的房产信息和房产咨询服务的内容，且约定雍蓓蓓需支付5000元的服务费，故可以认定南京越加公司与雍蓓蓓之间存在居间服务合同关系。南京越加公司虽在《考察陪同协议》中与雍蓓蓓约定其在雍蓓蓓购买济州岛房屋后需退还考察陪同费5000元，但该约定仅能使一审法院认定其自愿放弃从雍蓓蓓处所获取的利益，并不能使一审法院认定其并非居间人。因为，南京越加公司作为服务提供方有权拒绝接受报酬，亦有权与委托人之间对是否支付报酬另行约定，故雍蓓蓓是否实际支付报酬，不是认定双方之间存在居间关系的必要条件。相反，南京越加公司是否为雍蓓蓓提供了订立合同的机会或者提供了订立合同的媒介服务，才是认定双方之间是否存在居间合同关系的必要条件。本案中，南京越加公司确实陪同雍蓓蓓考察了韩国济州岛的多个房产项目，为雍蓓蓓提供了订立合同的媒介服务，故双方之间存在居间关系。其次，南京越加公司和北京环球公司虽辩称维多利亚庄园的房屋系雍蓓蓓自行选择的，但其提供的微信聊天记录并不能证明该事实，且该聊天记录以及雍蓓蓓提供的录音、录像等可以证明南京越加公司为其提供了房产信息，故一审法院对南京越加公司和北京环球公司的抗辩意见不予采纳。再次，本案证人李某虽与北京环球公司之间存在诉讼，但其证言仅存在证明力的问题，并非完全不能采信，因此一审法院对北京环球公司和南京越加公司辩称的李某的证言不应予以采信的意见，不予采纳。因李某亦称系北京环球公司提供的房产信息，且北京环球公司与南京越加公司之间存在一定的关联关系，故雍蓓蓓主张维多利亚房产信息系北京环球公司和南京越加公司提供的事实，具有较大可能性，一审法院予以认定。最后，南京越加公司虽未从雍蓓蓓处实际直接获得利益，但其必然会从开发商或销售商处获取利益，否则有违“商事主体”的本性，亦不符合经济规律。综上，南京越加公司辩称其与雍蓓蓓之间并非居间服务合同关系，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于北京环球公司是否系本案适格被告的问题。因雍蓓蓓提供的载有北京环球公司标识的宣传册中载明该公司在全世界有27家分公司及直属接待中心，且载明的27家分公司及直属接待中心中包含“环球南京”，而“环球南京”的地址为南京市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦2809-2811室，该地址恰恰是南京越加公司的地址，故雍蓓蓓认为北京环球公司系南京越加公司的总公司，并以此为由列其为本案共同被告，并无不当。北京环球公司以其并非本案合同相对人为由，辩称雍蓓蓓列其作为本案被告系主体错误，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于南京越加公司的责任问题。本案中，南京越加公司与雍蓓蓓所签订的《考察陪同协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均具有约束力。南京越加公司作为该协议所约定的房产信息提供方和客户咨询服务提供方，应在雍蓓蓓签订房屋买卖协议前向其提供拟购买房屋的完整信息，包括房屋的位置、价格及开发商的规模、资信等，尤其要告知雍蓓蓓该房屋的土地或者产权是否已被抵押、信托等事实，以供雍蓓蓓作出理性的选择。而南京越加公司在雍蓓蓓购买该房屋前，并未查询该房屋的信托信息，亦未告知雍蓓蓓该房屋已被维克多公司信托给他人的事实，且未告知雍蓓蓓购买已信托的房屋存在的风险以及韩国信托制度的具体规定等，致使雍蓓蓓购买了已经被维克多公司信托给他人的房屋，并最终导致雍蓓蓓无法获得产权登记。因此，应认定南京越加公司并未全面履行合同义务，其行为构成违约。北京环球公司辩称《考察陪同协议》没有约定南京越加公司有尽职调查义务，因此不应承担损害赔偿责任。该抗辩意见与合同中所约定的“提供韩国济州岛房产信息”的内涵不符，该约定应当被理解为南京越加公司应提供“韩国济州岛房产的真实、详细信息”，而非提供“不实、片面信息”，而南京越加公司显然并未将涉案房屋已经被维克多公司信托给他人的事实告知雍蓓蓓，亦未将韩国信托制度的规定向雍蓓蓓作出说明，故一审法院对北京环球公司所提出的该项抗辩意见不予采纳。因南京越加公司的行为与雍蓓蓓购买已被信托的房屋之间具有因果关系，故应对雍蓓蓓的损失承担损害赔偿责任。但是，雍蓓蓓作为购买人，理应在购买他国房屋前了解该国的房屋产权制度，并在合同签订前认真查询该房屋的产权登记信息，以防止自己的利益受损，而其显然并未尽到上述义务，亦没有认真仔细地查看合同中关于“信托”的约定，更没有询问“信托”的法律意义和风险，而是直接基于南京越加公司的推荐与维克多公司签订了房屋买卖合同，因此其自身亦存在过错，应对自己的损失承担一定的责任。根据双方的过错程度，一审法院认定南京越加公司应对雍蓓蓓的损失承担70%的赔偿责任。四、关于北京环球公司是否应承担责任的问题。首先，北京环球公司与南京越加公司之间虽均系独立法人，但两个公司之间的股东部分重合，因此两个公司之间并非毫无联系，而是具有一定的关联关系。其次，北京环球公司虽辩称雍蓓蓓所提供的广告宣传册并非其公司制作的，但该广告材料中不仅载有北京环球公司的标识，而且载有北京环球公司的各项荣誉，还载有佩戴北京环球公司胸牌的员工照片和其公司的官方微信二维码，通过该二维码可以直接进入北京环球公司的微信网页，若该宣传资料并非其制作，则其他单位和个人很难知悉其如此全面的信息，且北京环球公司陈述其曾经制作过将南京越加公司作为其分公司进行宣传的材料，故该宣传册系其制作的可能性较大，一审法院予以认定。再次，即使雍蓓蓓提供的宣传册并非北京环球公司制作，因该册子与南京越加公司经营地点所摆放的册子具有一致性，亦应认定南京越加公司制作或使用了该册子。因南京越加公司与北京环球公司之间有部分股东重合，且股东黄某系北京环球公司的监事，故应认定北京环球公司知悉南京越加公司对外宣传其是北京环球公司分公司的事实，并允许南京越加公司以分公司的名义对外宣传。因此，北京环球公司应对南京越加公司的行为承担相应的责任。综上，无论雍蓓蓓所提供的宣传册是否系北京环球公司制作的，北京环球公司应基于该宣传册所体现出的总分公司之间的关系，而对南京越加公司给雍蓓蓓造成的损失承担补充清偿责任。五、关于南京越加公司和北京环球公司应承担的损失数额问题。雍蓓蓓在韩国购买房屋后，并未获得房屋产权登记，其在解除合同后至一审法院法庭辩论终结前，亦未获得任何赔偿，因此其损失已经产生。因韩国济州地方法院已经对雍蓓蓓的房款、管理费和登录税损失等（折合人民币4824560元）予以认定，且南京越加公司和北京环球公司对该事实并无异议，故雍蓓蓓主张其因房屋买卖合同未能履行而受到的直接损失为人民币4824560元，具有事实和法律依据，一审法院予以认定。雍蓓蓓起诉时主张其利息损失自2016年9月26日起按照同期人民银行贷款利率进行计算，符合法律规定，但因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，故此后的贷款利率标准应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，因雍蓓蓓已经在韩国对维克多公司提起了诉讼，且获得了胜诉判决，故上述损失均系目前所能确定的损失，而非最终损失，其最终损失应根据该案的执行程度予以确定，即该案执行终结后雍蓓蓓不能得到的执行款才系其最终损失。因韩国的法律和执行程序与国内不同，且雍蓓蓓最终何时能够取得该判决中所确定的钱款以及在何种程度上能够获得该钱款尚不能直接确定，而要求雍蓓蓓在该案执行终结后再行向南京越加公司和北京环球公司主张损失，显然对其极为不公平，故南京越加公司和北京环球公司应先行在一审法院认定的责任比例内赔偿雍蓓蓓的损失，待雍蓓蓓通过韩国济州地方法院执行获得南京越加公司和北京环球公司承担的责任比例范围内的财产时，南京越加公司和北京环球公司可再行向雍蓓蓓主张返还。据此，根据一审法院认定的责任比例以及雍蓓蓓目前已经产生的损失，一审法院认定南京越加公司应先行对4824560元款项中的70%即3377192元（4824560元×70%）承担损害赔偿责任，并对该款自2016年9月26日起至实际偿还该款之日止的利息承担损害赔偿责任。北京环球公司对南京越加公司不能偿还的部分，承担补充清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京越加公司于判决生效之日起十日内赔偿雍蓓蓓至韩国购房所产生的房款、管理费和登录税等损失共计3377192元，并赔偿该款所产生的利息损失（2016年9月26日至2019年8月19日期间的利息损失按照同期人民银行贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际偿还该款之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北京环球公司对南京越加公司不能偿还的部分承担补充清偿责任；三、驳回雍蓓蓓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45396元，保全费5000元，共计50396元，由雍蓓蓓承担15396元，南京越加公司和北京环球公司承担40000元。二审中，南京越加公司提交下列证据：证据（一）中介机构经营许可证，证明南京越加公司系一家从事因私出国中介服务机构，针对本案而言是提供韩国F2签证服务。证据（二）济州岛特别自治道公示信息，证明南京越加公司与雍蓓蓓签订合同前，涉案房屋具备销售条件且符合房地产投资移民制对象设施；购买该房产可实现《考察陪同协议》项下“获得韩国F2签证（包括F2签证续签）及F5签证”的合同目的。证据（三）《维多利亚庄园预售合同》（王莉、霍之云、金鑫）、助登记事项全部证明书、外国人登记证，证明涉案房屋购买前即使办理了信托，购买后可通过解除信托手续方法取得产权证，最终购房人获得F2签证，实现合同目的。证据（四）上海振寰投资咨询有限公司工商快照、南京越加公司工商快照，证明上海振寰投资咨询有限公司和南京越加公司为关联公司，均从事出国中介服务。证据（五）案件委托合同及补充合同，证明南京越加公司委托韩国律师事务所为雍蓓蓓提供法律服务，法律服务的范围包括确认事实关系、进行法律分析等，以非诉讼到诉讼的方法解决雍蓓蓓与维克多公司之间的纠纷，该合同对律师代理费作出具体的约定，南京越加公司履行了合同相对方应履行的义务。证据（六）济州地方法院分配表，证明经过南京越加公司努力，最终雍蓓蓓能获得的分配款人民币1037099.81元。证据（七）集团付流程、金张律所发票、汇款回单，证明南京越加公司因雍蓓蓓的事情而委托韩国律师支付费用总计人民币544007.35元。证据（八）监控录像，证明雍蓓蓓进入南京越加公司，通过摔物品方式干扰南京越加公司工作，达到其维权目的，故雍蓓蓓与维克多公司之间解除合同并不是南京越加公司的建议，系被迫所为。证据（九）电汇凭证（外汇汇款报文专用复印件），证明2020年12月7日，雍蓓蓓实际获得分配款约人民币1093321.60元，汇款是美金，根据当天汇率折算。北京环球公司对南京越加公司提交的证据的三性没有异议。雍蓓蓓对南京越加公司提交的证据发表质证意见如下：证据（一）没有原件，对真实性不予认可。证据（二）合法性和关联性不予认可，2020年8月13日石城公证处做的公证书真实性予以认可，但该信息从域外传到国内法院，应按照相应的法律规定进行公证加认证并提供翻译件，且该信息通篇是韩文，无法质证。证据（三）系案外人在韩国购房的信息，没有原件，对真实性、关联性不予认可。证据（四）真实性认可，认可两家公司的关联关系。证据（五）真实性认可、证明目的不予认可，南京越加公司委托韩国律师诉讼，是在雍蓓蓓维权后被迫作出的行为。证据（六）真实性认可，但该证据只记载雍蓓蓓的债权份额和对应的金额，不能说明雍蓓蓓已获得实际受偿。证据（七）没有原件，对真实性不予认可，且该组证据属于南京越加公司内部的款项支付和业务流程，雍蓓蓓无法核实，即使南京越加公司支付了相应的款项，也包含雍蓓蓓在内多个客户的支出。证据（八）真实性认可，不认可证明目的，该证据恰好证明在客户出现购房损失后，南京越加公司推诿使得雍蓓蓓不得不采取过激行为进行维权。证据（九）真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的不认可；该笔款项进入中国银行江苏分行后，已被中国银行原路返回，该款项中国国内银行不予接收，关联案件当事人李某于2020年9月在北京也收到分配款，也按原路返还至韩国法院；雍蓓蓓无法在国内实际接收该款项，南京越加公司和北京环球公司对此早已明知。北京环球公司提交下列证据：北京环球公司企业信用信息公示报告、营业执照副本（北京环球公司、南京越加公司、沈阳环球广和出国咨询有限公司大连分公司）、官网域名备案截图、商标注册证（环球移民），该组证据证明北京环球公司没有分支机构，与环球南京并非总公司与分公司的关系。南京越加公司对北京环球公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的也予以认可。雍蓓蓓对北京环球公司提交的证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可。雍蓓蓓提交下列证据：证据（一）通话录音（雍蓓蓓和南京越加公司工作人员黄春燕），证明根据协议约定，维克多公司应于2016年10月1日将涉案房屋交付给雍蓓蓓，并办理相关产权证件；维克多公司逾期交房后，雍蓓蓓与南京越加公司工作人员黄春燕交涉，黄春燕仍然称所售房屋是经过韩国律师把关的，没有问题，且韩国律师正在代理雍蓓蓓办理产权证，最迟11月初，雍蓓蓓就能拿到产权证；其陈述系虚假陈述和承诺，是欺骗客户的行为。证据（二）承诺书（落款人南京越加公司并加盖公章、落款日期2017年3月10日），证明2017年3月南京越加公司承诺，协助办理退房事宜产生的相关律师费、诉讼费等费用由南京越加公司承担。北京环球公司对雍蓓蓓提交的证据发表质证意见如下：证据（一）真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明与雍蓓蓓通话的人是否是南京越加公司员工，也无法证明录音是否存在截取或经过处理。证据（二）真实性和合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可；不管通过什么样的方式，我方委托的律师帮雍蓓蓓获得了赔偿分配款。南京越加公司对雍蓓蓓提交的证据发表质证意见如下：证据（一）没有原始载体，合法性、真实性不认可；录音中所称的南京越加公司工作人员黄春燕早已离职，其不能确认真实性；即使该证据是真实、合法的，形成于2016年10月下旬，即形成于维克多公司逾期交房后，可证明南京越加公司委托韩国律师交涉房产目的是维权，不能证明看房时南京越加公司承诺韩国律师把关，达不到证明目的。证据（二）真实性、合法性、关联性均认可，但证明目的不予认可；该承诺是在雍蓓蓓数次前往南京越加公司办公场所采取争吵等方式维权的压力下，南京越加公司抱着息事宁人的态度作出的协助雍蓓蓓解除购房合同的违心之举。二审审理中，雍蓓蓓确认如其从韩国法院领取案款事项于本案二审判决后才办理完毕，则其实际领取的案款将在后续执行程序从南京越加公司应付款项中予以扣减；具体汇率按照1元人民币兑换165.5韩元计算，在计算人民币时按四舍五入取整到元。截至本案二审法庭辩论终结前，雍蓓蓓尚未实际领取到韩国法院分配的案款。一审法院查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.雍蓓蓓与南京越加公司是否形成居间法律关系；2.南京越加公司、北京环球公司是否应对雍蓓蓓的损失承担赔偿责任；3、雍蓓蓓的实际损失数额认定问题。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于第一个争议焦点，即雍蓓蓓与南京越加公司是否形成居间法律关系。本院认为，《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据已查明的事实，涉案《考察陪同协议》约定南京越加公司为雍蓓蓓提供韩国济州岛房产信息、房产咨询服务，并协助安排雍蓓蓓前往韩国济州岛实地考察。在《考察陪同协议》的履行中，南京越加公司安排并陪同雍蓓蓓前往韩国济州岛考察多个房产项目，并最终促成雍蓓蓓与维克多公司签订《维多利亚庄园预售合同》，根据上述合同约定及实际履行情况，已足以认定双方之间形成居间合同关系，一审法院对此认定正确。南京越加公司主张双方之间为移民服务合同关系，依据涉案《考察陪同协议》并不能直接认定双方就移民事项形成服务合同关系；虽然南京越加公司退还雍蓓蓓5000元费用，但雍蓓蓓是否实际支付报酬，并非认定双方之间形成居间合同关系的必要条件；且根据南京越加公司的陈述，其在介绍客户购房成功并办理房产证后，会从房产开发商处获得相应利益，故南京越加公司的该项主张，依据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，即南京越加公司、北京环球公司是应对雍蓓蓓的损失承担赔偿责任。本院认为，《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据涉案《考察陪同协议》的约定，南京越加公司作为居间方，应向雍蓓蓓提供拟购买房屋的完善信息，包括房屋的位置、价格、开发商的规模和资信、房产的权属状况、法律风险等。相较于国内房产交易，在境外房产交易中，南京越加公司作为专业公司，对于境外房产信息的了解和掌握应予更高标准，否则极易使处于弱势的国内购房者作出错误判断。雍蓓蓓作为国内普通购房者，并非境外房屋交易及法律方面的专业人士，必然对专业从事该事项的南京越加公司较为信赖，在此情况下，在房屋买卖合同签订前，南京越加公司更应详细调查掌握拟交易房产的产权信息及所涉及的相关法律制度和风险。本案中，在《维多利亚庄园预售合同》签订前，维克多公司因信托的原因，已将涉案房屋进行了转移登记，而南京越加公司并未向雍蓓蓓告知涉案房屋已转移登记的事实，亦未告知购买已信托的房产存在的风险以及韩国信托制度的相关规定和法律后果，最终致使雍蓓蓓所购房屋无法取得产权登记，故南京越加公司并未全面履行合同义务，其行为已构成违约，且其行为与由此给雍蓓蓓造成的损失具有因果关系，故南京越加公司应对雍蓓蓓的损失承担相应的赔偿责任，一审法院对此认定正确。南京越加公司主张我国信托法律制度与韩国大体相同，雍蓓蓓应予明知，南京越加公司的该项主张对于作为普通购房者的雍蓓蓓，所要求的标准过于严苛，本院不予采纳。南京越加公司主张其已向雍蓓蓓告知韩国相关法律制度规定，但未充分举证予以证明，故南京越加公司主张其已履行了合同义务，不应承担雍蓓蓓损失的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方的过错程度，确定南京越加公司应承担70%的赔偿责任适当，本院予以维持。南京越加公司主张一审法院认定的70%的赔偿责任过重，依据不足，本院不予采纳。涉案《考察陪同协议》主体虽为南京越加公司和雍蓓蓓，但从本案案情来看，北京环球公司与南京越加公司两个公司的股东部分重合，北京环球公司监事黄某系南京越加公司股东；南京越加公司宣传册中加载了北京环球公司的微信二维码，其使用的电话电码与宣传册中环球南京的电话一致，北京环球公司的内部邮件反映雍蓓蓓所属分公司为南京，一审法院据此认定北京环球公司对南京越加公司给雍蓓蓓造成的损失承担补充清偿责任，裁量适当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，即雍蓓蓓的实际损失数额认定问题。根据已查明的事实，因《维多利亚庄园预售合同》无法履行引发诉讼，韩国法院已对雍蓓蓓的相应损失（折合人民币4824560元）予以认定，因雍蓓蓓现尚未获得任何赔偿，故上述已被认定的损失为雍蓓蓓的直接损失，一审法院对此认定正确。一审法院根据双方过错程度确定的责任比例而认定的南京越加公司应支付的赔偿数额适当。因雍蓓蓓尚未从韩国法院实际领取到执行款，实际受偿数额尚不能确定；雍蓓蓓确认如其后续从韩国法院领取到案款，则其实际领取的案款将在后续执行程序从南京越加公司应付款项中予以扣减，故一审法院认定南京越加公司先行在责任比例范围内赔偿雍蓓蓓的损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，南京越加公司、北京环球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45396元，由北京环球中联投资咨询有限公司负担22698元，南京越加出国咨询服务有限公司负担22698元。本判决为终审判决。审判长 刘 干审判员 王晓燕审判员 王 熠二〇二一年二月八日书记员 刘雨晴