广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24105号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA4UMU3X2J。法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：温美容，广东京兆律师事务所律师。被告：袁秀兰，女，1980年4月21日出生，汉族，住湖南省邵阳市×××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××804。原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告袁秀兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序审理，于2021年1月18日公开开庭审理了本案。原告佛山市潮领商业营运有限公司的委托诉讼代理人温美容到庭参加诉讼，被告袁秀兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市潮领商业营运有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告一次性支付拖欠的截止2020年3月31日的租金、营运费、水电费本金33942.41元；2.被告支付上述欠付租金、营运费、水电费本金为基准、按照拖欠金额总额的日万分之五标准向原告支付逾期滞纳金至实际付清之日止；3.被告承担原告律师费5000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年2月23日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》、《商业运营管理服务合同》及《补充协议》，约定被告承租原告位于西樵镇××××××铺位。租赁期限为5年，自2017年3月16日起至2022年3月15日止。约定租金和营运费按以下方式收取：第1年(2017年3月16日-2018年3月15日)每月租金为15262.5元，每月商业营运费为7122.5元。第2年(2018年3月16日-2019年3月15日)：每月租金为16025.62元，每月商业营运费为7478.63元。第3年(2019年3月16日-2020年03月15日)每月租金为16826.9元，每月商业营运费为7852.56元。第4年(2020年3月16日-2021年3月15日)每月租金为17668.24元，每月商业营运费为8245.19元。第5年(2021年3月16日-2022年3月15日)每月租金为18551.65元，每月商业营运费为8657.45元。该商铺每月租金最迟于每个日历月的第五日或之前支付。合同已依法成立，合法有效，双方应全面积极履行合同义务。合同签订后，原告已依约履行合同义务，向被告交付了租赁物。被告在合同签订后，承租的前面一段时间也能按合同约定履行。但自2020年2月起，被告经常逾期交租金、营运费和水电费，并于2020年3月31日违反合同约定，实际单方终止经营。被告的诸多行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。根据《合同法》及双方的相关规定，因被告违约，原告于2020年4月26日向被告发出《解除合同函》，通知其于2020年4月26日起解除双方的租赁合同关系，并依约没收被告已支付的定金性质租赁保证金等保证金。被告拖欠租金及营运费的行为属于严重违约行为，应依法承担违约责任，除了应支付至合同解除之日止的拖欠租金外，还应支付拖欠租金、营运费等的滞纳金。根据《商铺承租合同》第11.2条、《商业运营管理服务合同》第8.2条等约定，被告另应承担原告因本案产生的诉讼费、律师费等合理费用。原告现基于上述事实与理由，故起诉。被告袁秀兰庭后向本院提交书面答辩意见称，被告2019年已从广州过新疆，后来与原告所租商铺托付给被告的哥哥袁××帮忙管理。被告已于2020年3月5日将店铺钥匙交还给了原告员工，被告自动放弃合同保证金（2个月租金）30525元、营运管理费保证金（2个月管理费）14245元、水电周转金2035元，合计46805元，原告至今还扣押被告服装货架和二百多件衣服，与原告租的店铺亏了十几万。在于原告租下商铺时，商铺是毛坯，被告装修二十多万，才经营了三个月，由于原告商铺防水没做好，害被告无法经营，原告公司管理人员从不出面解决，都是以补充广告为来搪塞。经营3年多来，原告也一直未按合同提供租金费用发票给被告。根据合同第七条7.6中的B条：非甲方同意乙方不得转让分租，改变经营品牌，停止使用或者转租该商铺或任何部分或该商铺之任何权益，都属违约。如果根据合同，被告本已于2018年8月份就会放弃商铺，但原告员工又帮被告出主意同意转租，收了红包，可合同又不同意更改名字，被告见不到领导，就一直耗在里面，此店铺被告一直在转让，好几次可以转让成功的（并且有时还收了转租的订金后面都退了），可原告员工（李总）就是说上面不同意更改合同名字，而被告一直见不到领导，2020年3月5日疫情一放松点，被告的哥哥去了西樵司法所，司法所也约不到原告领导，当时被告是想把货品拿回，但是原告不同意，并收走了店铺钥匙。原告“同事不同人对待”，上次起诉的樵岭国际一楼阳光名店店铺是转让的并且更改了合同名字，如果原告同意合同改名字，被告也不会亏这么多。2020年2月、3月举国抗疫，原告也响应国家号召屏蔽租客，门都没开，被告哪来利益，可原告却还惦记2月、3月租金，并且被告自动放弃合同等押金作为补偿。从2020年1月20日疫情期（1月份租金已交），店铺一直未予营业，综上所述，原告追诉的一切费用，被告不予承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.《商铺租赁合同》原件1份、《商业营运管理服务合同》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系；被告租赁原告位于西樵镇江浦东路26号樵岭国际商业中心负一层C区C0003至C0004号铺位。原告同时向被告提供营运管理服务。租赁期限为5年，自2017年3月16日起至2022年3月15日止。双方还约定了其他权利义务的内容。如果对方违约，原告有权没收被告的租赁、营运费和水电费保证金，并追究被告违约责任；3.《解除合同函》原件1份、物流信息截图打印件1份，用以证明原告于2020年4月26日向被告发出《解除合同函》，因一直未依约缴纳租金、营运费要求解除合同，并依约没收被告已支付的定金性质租赁保证金等保证金。同时，被告应立即付清拖欠的租金及营运费，并支付相关的违约金与滞纳金。被告于2020年5月2日签收快递，已收到该《解除合同函》；4.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份、转账记录截图打印件1份，用以证明原告为实现债权支出了合理的律师费5000元，该费用依约应由违约方的被告承担；5.委托经营协议（个人）复印件1份、不动产信息查册表复印件1份，用以证明原告潮领公司有权出租涉案商铺；6.表格打印件1份、付款通知打印件1组，用以证明被告尚欠原告租金营运费共计33353.81元及欠付电费共计588.6元。被告庭后提交证据材料如下：1.照片打印件1组、微信聊天记录打印件1组；2.商铺租赁合同复印件1份、商业营运管理服务合同复印件1份、补充协议复印件1份。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩、质证及举证的权利。经审查，原告提供的证据6中的表格打印件为其单方制作未经被告认可，本院对其证明力不予确认；原告出示的其他证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认；对被告提供的证据1中的照片，该照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据2中的微信聊天记录，本院结合案件事实予以综合认定；对被告提供的证据2，该证据与原告提供的证据一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与被告袁秀兰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区×××××××××××××号铺位（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为145.36平方米，套内建筑面积约为101.75平方米；租赁期5年，自2017年3月16日起至2022年3月15日止，装修期自2017年3月16日起至2017年4月30日止，起租日为2017年5月1日，开业日为2017年3月25日（暂定）；涉讼商铺仅限于用作经营艾诺绮品牌女装、女鞋店用途；2017年3月16日至2018年3月15日，每月租金15262.5元，每月商业营运费7122.5元；2018年3月16日起至2019年3月15日，每月租金16025.62元，每月商业营运费为7478.63元；2019年3月16日起至2020年3月15日，每月租金16826.9元，每月商业营运费7852.56元；2020年3月16日起至2021年3月15日，每月租金为17668.24元，每月商业营运费8245.19元；2021年3月16日起至2022年3月15日，每月租金为18551.65元，每月商业营运费8657.45元；租赁保证金30525元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款15262.5元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清；商铺首年每月商业营运费为7122.5元，于每个日历月第五日或之前支付；甲方在建筑期间内所订之开业日期为暂定日期，甲方须随时与乙方联络，确认最后正式开业日期；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；无论乙方是否装修商铺，乙方均有责任于开业日当天或之前开始营业；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失（包括但不限于租金损失及违约金），上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以认可；所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水、电、煤气供应的费用)由乙方承担。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与被告袁秀兰（乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方前述商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积101.75平方米，经营类别为女装、女鞋店，品牌为艾诺绮，第1年每月商业营运费为7122.5元，第2年，每月商业营运费为7478.63元，第3年，每月商业营运费为7852.56元，第4年，每月商业营运费8245.19元，第5年，每月商业营运费为8657.45元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金5087.5元，但最低装修保证金为5000元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付14245元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和2035元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与被告袁秀兰（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2020年4月26日，原告向被告邮寄发出《解除合同函》，该函写明被告自2020年2月起一直未依合同约定向原告缴纳租金、营运费等费用，原告多次通过微信等电子方式、书面形式通知被告缴纳所欠费用，但被告均一再推托，没有缴纳，被告还于2020年3月31日单方终止经营，违反了合同约定。被告行为严重违反合同约定，已构成根本性违约，原告正式函告被告从即日起解除双方签订的涉讼租赁合同、涉讼合同、《补充协议》，原告依法、依约没收原告已支付的定金性质保证金；被告接到函后十日内一次性支付上述欠款本金、滞纳金等。被告接到函后三日内与原告联系清偿欠款事宜，否则视为被告同意原告行使留置物品占有权及同意作为欠款的留置担保，如被告未在合理期限内履行债务清偿义务，原告将依法行使留置权，处置被告物品用于抵偿欠款，欠款不足部分仍应由被告清偿。该邮件于2020年5月2日投递并签收。2020年6月19日，广东京兆律师事务所出具发票，确认收到原告佛山市潮领商业营运有限公司*现代服务*律师费5000元。2020年6月22日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与广东京兆律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与袁秀兰（艾诺绮）租赁合同纠纷一案，委派温美容律师担任甲方的委托代理人，律师代理费为5000元。双方并约定其他权利义务。另查明一，被告提供的微信聊天记录显示2020年4月2日，被告指定人员发送微信称“李总；我那间档口钥匙给你了，你别到时是我锁着门不让你们出租哦”。另查明二，涉讼商铺已办理确权登记。另查明三，原告提供的付款通知书显示，被告在2019年12月23日至2020年1月22日期间应缴电费为451.8元，2020年1月23日至2020年2月22日期间应缴电费为136.8元，该付款通知书载明了电费的具体读数。另查明四，原告陈述其在疫情期间有对商场承租户发布租金减免优惠，优惠方案为2020年3月19日前缴清2020年1月底前的欠款，2020年2月份商铺租金及营运费减免10日，2020年3月份商铺租金及营运费减免5日。2020年9月18日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原告陈述涉讼商铺在2020年3月31日停止经营并撤场，涉讼商铺中的C0003号商铺尚未出租，C0004号商铺已出租给案外人。2.原告陈述被告自2020年2月1日起仅向原告支付了2020年2月份的部分租金16642元，剩余租金、营运费、水电费均未支付；原告诉请1欠款33942.41元的具体构成为2020年2月份的营运费7852.56元、租金184.9元，2019年12月23日至2020年1月22日期间的电费451.8元，2020年1月23日至2020年2月22日期间的电费136.8元，2020年3月份的租金17261.14元、营运费8055.21元。本院认为，涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日或之前向原告支付当月租金及商业营运费，现原告主张被告就涉讼商铺自2020年2月1日起开始欠付租金和营运费，被告作为义务履行方，既未提供证据其已履行相应付款义务，又未提供证据证明其在2020年2、3月份未占用涉讼商铺，故本院对原告要求被告支付2020年2、3月份租金和营运费的诉请予以支持。关于2020年2月、3月的租金、营运费，原告确认其在疫情期间给予承租商户的租金优惠为2020年2月份租金、营运费减免10日，2020年3月份租金、营运费减免5日，该租金优惠方案虽附有缴清欠费的时间期限，但考虑到疫情及疫情防控措施对被告履行合同可能带来的影响及困难，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告在2020年2月、2020年3月期间仍可以按照租金优惠方案享受2月减免10天租金和营运费、3月减免5天租金和营运费的优惠，即被告应向原告支付2020年2月期间的租金和营运费共16169.3元[（16826.9元+7852.56元）÷29日×（29日-10日）]、2020年3月的租金和营运费共21233.06元{[（16826.9元+7852.56元）÷31日×15日+（17668.24元+8245.19元）÷31日×16日]÷31日×（31日-5日）}。原告确认被告已向原告支付了2020年2月的部分租金16642元，故被告尚需向原告支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金和营运费共20760.36元（16169.3元+21233.06元-16642元），原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。被告提供的微信聊天记录无法证明其已于2020年3月5日将涉讼商铺交还给原告，故对被告提供的证据1中的微信聊天记录，本院对其证明力不予确认。关于电费，原告提供的付款通知书中载明2019年12月23日至2020年1月22日期间的电费为451.8元，2020年1月23日至2020年2月22日期间的电费为136.8元，且付款通知书中写明了具体电费读数，被告作为承租方，既未提供证据其已支付该期间的电费，又未提供证据证明其在该期间已将涉讼商铺交还给原告，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付电费的期间，原告主张的该电费金额均在合理范围内，故本院对原告要求被告支付电费588.6元（451.8元+136.8元）的诉讼请求予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽被告逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向原告支付滞纳金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之一点五。经核算，被告应以451.8元为本金从2020年2月16日起、以20760.36元为本金从2020年3月6日起、以136.8元为本金从2020年3月16日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原告主张按日万分之五计算逾期付款违约金过高，其对违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于律师费，涉讼服务合同约定守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故原告请求被告支付已付律师费5000元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告袁秀兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及营运费欠款共20760.36元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；二、被告袁秀兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费588.6元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；三、被告袁秀兰应以20760.36元为本金从2020年3月6日起至实际付清欠款之日止按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第一项清；四、被告袁秀兰应以451.8元为本金从2020年2月16日起、以136.8元为本金从2020年3月16日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；五、被告袁秀兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；六、驳回原告佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费收取为826.28元（原告已预交），由原告佛山市潮领商业营运有限公司负担334.28元，被告袁秀兰负担492元，被告袁秀兰应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳492元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市潮领商业营运有限公司多预交的诉讼费用492元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市潮领商业营运有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  罗鹏英人民陪审员  叶瑞婵二〇二一年一月二十九日书 记 员  陆美羽