浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初4661号 原告：嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司，住所地浙江省平湖市经济技术开发区平湖大道东侧繁荣路北侧（平湖经济开发区资产管理有限公司内3号楼3113室），统一社会信用代码91330482MA29HR4HXJ。 法定代表人：张旭忠，董事长。 委托诉讼代理人：徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵迎，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 被告：陈浩琳，男，1990年11月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被告：成雯，女，1994年2月27日出生，汉族，住山西省泽州县。 原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司为与被告陈浩琳、成雯商品房预售合同纠纷一案，于2020年12月1日起诉来院，原告请求判令：1.解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××18）及附件；2.被告向原告支付违约金人民币239933.6元；3.被告于上述合同解除后立即协助原告到房地产主管部门办理合同解除及网上备案注销手续；4.原告有权从被告已支付房价款中直接扣除违约金、代偿款、律师费；5.本案诉讼费由被告承担。本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，并于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐琼、赵迎到庭参加诉讼，被告陈浩琳、成雯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未作答辩。本案现已审理终结。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、浙江省商品房买卖合同及附件1份，证明双方的商品房买卖合同关系。 证据二、债务逾期催款通知1份，证明因二被告债务逾期已构成违约，中国农业银行股份有限公司平湖市支行(以下简称贷款银行)于2020年11月10日向二被告签发通知书要求立即归还所欠本金818613.61元、利息24379.05元，共计842992.66元的事实。 证据三、个人贷款担保人履行责任通知书、代还款支付凭证各1份，证明贷款银行因二被告逾期未归还贷款，要求原告承担连带保证责任，原告按约于2020年11月19日为二被告代付欠款本息845745.83元的事实。 证据四、垫付归还通知短信、垫付款归还通知书、EMS邮寄封面、EMS物流查询截屏各1份，证明经原告书面催收后，二被告仍未归还原告代付全部款项，原告按照合同要求二被告承担违约责任。 证据五、委托代理合同、律师费发票及付款凭证各1份，证明原告为实现债权支付律师代理费21000元。 二被告未到庭质证，也未向本院提供证据。 本院认证如下，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且二被告未到庭质证，视为放弃质证权利，故本院对原告提供的证据予以认定，作为本案定案的依据。 本院经审理认定事实如下：原告作为出卖人、二被告作为买受人于2019年3月13日签订合同编号为×××18的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，并于同日在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续。合同约定，由二买受人购买出卖人开发的紫宸华府4幢2单元303号商品房一套，预测建筑面积82.85平方米，房屋总价款1199668元。二买受人应当于2019年3月13日前支付首期房价款369668元，剩余房款830000元由二买受人申请贷款支付，并由出卖人承担连带保证责任，出卖人保证期间，如因二买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与二买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由二买受人承担，同时二买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金；无论何种原因导致合同及补充协议解除的，若合同所涉房屋已经合同备案或预告登记或权属过户登记在买受人名下的，二买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。双方在合同附件中还约定，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将二买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用、房屋使用费及出卖人其他损失等）后的余额无息返还买受人。合同载明二被告的通讯地址为上海市奉贤区××路××号××号××室，并在第二十六条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 二被告与贷款银行签订《个人购房担保借款合同》申请办理贷款，由原告为二被告向贷款银行提供连带保证责任。后因二被告逾期偿还贷款且贷款银行催告无效，2020年11月13日，贷款银行向原告送达《个人贷款担保人履行责任通知书》，告知二被告借款逾期还贷并要求原告承担连带保证责任，原告于2020年11月19日代二被告向贷款银行归还其欠款本息共计845745.83元。2020年11月23日及24日，原告通过短信和快递形式通知二被告，要求其在接到通知后7日内补交购房款845745.83元。至今二被告既未能归还原告代偿款又未能与原告协商处理解决。2020年12月7日，本院在进入诉讼程序后依照《浙江省商品房买卖合同(预售)》约定的送达地址和联系电话，通过EMS邮政快递送达应诉材料，2020年12月17日EMS邮政快递以收件人不在收件地址、且无法联系收件人为由予以退回。原告为实现本案诉讼请求，支付律师代理费21000元。 本院认为，涉案《浙江省商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力。二被告至今未支付代偿款，其行为已构成违约，原告的合同目的已无法实现，故原告要求确认涉案购房合同及附件解除的诉讼请求，本院予以支持。本院发出的应诉材料于2020年12月17日被退回，依据法律文书送达相关规定，依据送达地址确认书确认地址送达法律文书，文书退回之日即视为送达之日，合同自通知到达对方时解除，故涉案购房合同已于2020年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告而言，原告应返还二被告已支付的购房款1199668元，就二被告而言，涉案购房合同已在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续，现该份合同已解除，故原告要求二被告协助办理注销网签合同备案登记手续及支付代偿款845745.83元的诉请，未违反法律规定，本院予以支持。双方当事人在合同中约定二被告违约导致原告解除合同，二被告须赔偿原告总房价款20%的违约金，该约定未违反法律规定，故原告主张二被告支付违约金239933.6元的主张，本院予以支持。原告主张律师代理费21000元，依据案件的难易程度和律师的工作量，本院予以确认，原告关于有权从二被告已支付房价款中直接扣除违约金、代偿款、律师费的主张，因有合同约定，本院一并予以支持。扣除应承担部分，二被告尚有多余款项在原告处，依据合同法的规定，原、被告应同时履行法律义务。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃了答辩及质证的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司和被告陈浩琳、成雯于2019年3月13日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××18）及附件，解除时间为2020年12月17日，原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司应返还被告陈浩琳、成雯购房款1199668元； 二、被告陈浩琳、成雯于本判决生效后十日内协助原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司办理双方于2019年3月13日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××18）的网签合同备案注销手续； 三、被告陈浩琳、成雯于本判决生效后十日内支付原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司违约金239933.60元、代偿款845745.83元和实现债权费用21000元，合计1106679.43元，原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司有权在被告陈浩琳、成雯购房款1199668元中直接扣除，上述一、三项折抵后，原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司尚欠被告陈浩琳、成雯92988.57元，限于本判决生效后十日内返还被告陈浩琳、成雯。 四、驳回原告嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14571元，减半收取7286元，由被告陈浩琳、成雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条款的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林金良 二〇二一年二月二十五日 书记员  陈丽燕