广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5860号原告：佛山市旭田五金机械有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：袁焕玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：候毅婷，广东名品律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢子敏，广东名品律师事务所实习律师。被告：佛山市长河铭川金属制品有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：谢某1。原告佛山市旭田五金机械有限公司（以下简称佛山旭田公司）与被告佛山市长河铭川金属制品有限公司（以下简称佛山长河铭川公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山旭田公司的委托诉讼代理人候毅婷到庭参加了诉讼。被告佛山长河铭川公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山旭田公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年5月的场地占用费121314.1元、2020年6月的场地占用费118178.1元、2020年7月的场地占用费31483元，同时支付自逾期之日起至实际清偿之日止按每月2%的标准计付的逾期付款违约金，暂计算至2020年11月3日的违约金合计为29878.27元（详见《场地占用费逾期付款违约金计算明细》）；2.判令被告向原告支付2020年4月的综合费用43520.78元、2020年5月的综合费用43958.11元、2020年6月的综合费用7865.26元，同时支付自逾期之日起至实际清偿之日止按每月2%的标准计付的逾期付款违约金，暂计算至2020年11月3日的违约金合计为10276.54元（详见《综合费用逾期付款违约金计算明细》）；3.判令被告向原告赔偿租赁物修复费用18200元；4.判令原告无需向被告退还押金160000元；5.判令被告将原工商登记中的住所变更为“佛山市三水区××××××××××××××之一”以外的地址；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月31日，原告佛山旭田公司的法定代表人袁焕玲与被告的法定代表人谢某1签订《租赁合同书》，约定原告将其位于佛山市三水区××××××××××××的部分厂房、宿舍、空地（以下简称部分厂房、宿舍、空地）出租给被告作生产经营使用。2019年10月30日，袁焕玲与谢某1又另行签订了《租赁合同解除协议》，约定双方于2019年10月31日解除上述《租赁合同书》，原告同意给予被告最长6个月的期限作为被告的搬迁期，即被告最迟应于2020年4月30日前将租赁物腾空并返还原告。场地占用费计算周期为一个自然月，先交纳后使用，被告应于上一个计费周期的25-30号前向原告缴纳下一个月的场地占用费。厨房租金、电房维护费、管理费、水费、电费等各项费用应于发生后的次月5号前缴纳。若被告未能按期足额向原告支付场地占用费及各项费用的，原告有权要求被告自逾期之日起至实际清偿之日止按每月2%的标准计付逾期付款违约金。若被告未按约定期限向原告腾空并返还租赁物的，原告有权没收被告已缴纳的押金160000元。协议还明确约定被告应于搬迁期内办理好经营场所的工商变更登记，将经营场所变更为原租赁物地址以外的地址。《租赁合同解除协议》签订后，被告不但多次逾期支付场地占用费及各项费用，而且经原告多次催告被告仍未按期腾空并返还租赁物，直至2020年7月才基本搬离，被告已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决支持原告的诉讼请求。场地占用费逾期付款违约金计算明细：月份场地占用费（元））月利率计算起止日天数违约金（元）2020年5月121314.12%2020.5.1-2020.11.3186天15042.952020年6月118178.12%2020.6.1-2020.11.3155天12211.742020年7月314832%2020.7.1-2020.11.3125天2623.58合计：270975.2合计：29878.27综合费用逾期付款违约金计算明细：月份场地占用费（元））月利率计算起止日天数违约金（元）2020年4月435202%2020.5.6-2020.11.3181天5251.512020年5月43958.112%2020.6.6-2020.11.3150天4395.812020年6月7865.262%2020.7.6-2020.11.3120天629.22合计：95344.15合计：10276.54佛山长河铭川公司诉讼中没有答辩和提交证据。佛山旭田公司在诉讼中提交了证据《租赁合同书》《租赁合同解除协议》《租赁场地搬迁期届满后价格调整通知》《腾退督促函》《告知函》《律师函》、邮政快递送达情况、原告代理律师与被告的法定代表人谢某1的微信聊天记录截图、《租赁厂房2020年4月费用明细》《租赁厂房2020年5月费用明细》《租赁厂房2020年6月费用明细》《验收清单》《企业机读档案登记资料》、粤（2018）佛三不动产权第0050801号不动产权证书、粤（2020）佛三不动产权第0067625号不动产权证书等证据，证明其主张的事实。经审查，《租赁合同书》《租赁合同解除协议》《律师函》等证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；对于原告提交的《租赁场地搬迁期届满后价格调整通知》《腾退督促函》《告知函》，原告虽举证证明其已将《租赁场地搬迁期届满后价格调整通知》告知被告的法定代表人谢某1，但原告没有举证证明被告同意上述通知的内容，因该通知涉及提高案涉租赁物的场地占用费单价等内容，属于对《租赁合同解除协议》核心约定条款的重大变更，原告以被告未提出异议为由主张该通知对双方产生合同效力，没有事实和法律依据，故本院对《租赁场地搬迁期届满后价格调整通知》不予采信，《腾退督促函》《告知函》内容真实，于本案有关联性，本院依法采信，但本院不予确认该两证据中所称按《租赁场地搬迁期届满后价格调整通知》收取占用期间的各项费用的内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月31日，原告佛山旭田公司的法定代表人袁焕玲作为甲方与作为乙方的被告的法定代表人谢某1签订《租赁合同书》，约定将原告佛山旭田公司名下的位于佛山市三水区××××××××××××的厂房（一层厂房建筑面积为2552.1平方米、二层厂房建筑面积为2000平方米）、宿舍8间、及空地出租给被告公司经营使用。合同约定租赁期10年，即自2018年2月1日起至2028年1月31日止；一层厂房租金每月按16元/平方米的标准计算，二层厂房租金每月按11元/平方米的标准计算，宿舍租金每月按630元/间的标准计算，空地租金每月按4000元计算；《租赁合同书》后附有《租赁费用计算明细表附件4》记载：“厂房一层：2552.1平方米×16元/平方米=40833.6元，厂房二层：2000平方米×11元/平方米=22000元，空地：4000元，宿舍：630元/间×8间=5040元，合计：71873.6元”。《租赁合同书》第三条约定：“……3、本合同签订后，乙方须向甲方缴纳160000元的押金，押金在合同期内不计利息，也不作租金用。如乙方没有严重违反合同约定，则甲方于本合同期满15日内将押金如数退还乙方。4、实行先交租后使用的原则，每次在前一个交租期内的30号前交下一个月租金，如乙方未按时交租，每推迟一天需向甲方交纳当月租金的1%作违约金。乙方应按交租表及递增要求交租，否则应承担违约责任……”；《租赁合同书》第五条约定：“……1、如乙方拖欠租金或水电费的，自逾期日起，乙方按应交租金或水电费每天百分之一的违约金向甲方支付违约金。超过30日或一年内累计逾期缴费超过三次的，甲方还有权单方解除本合同，并没收乙方交纳的全部定金及履约保证金……”；《租赁合同书》第六条约定：“……如在搬迁过程中造成甲方损失的，乙方须承担修理、修缮及赔偿责任……”。2019年10月30日，原告佛山旭田公司作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同解除协议》，约定于2019年10月31日解除上述《租赁合同书》，《租赁合同解除协议》第三条约定：“……1、甲方同意给予最长6个月的期限给乙方作为搬迁期，即乙方最迟应于2020年4月30日前将租赁物腾空并返还给甲方……乙方返还租赁物前，应对租赁物尽到妥善维护义务，不得拆除、损坏租赁物原有建筑、设施以及乙方在租赁期间加建、装修的建筑物、装饰物，否则乙方应赔偿甲方的损失。2.在搬迁期内，乙方应按如下标准及期限向甲方支付占用场地的费用及其他费用：（1）乙方使用原租赁范围的，仍应按照71891.6元/月的标准向甲方支付场地占用费。……（3）搬迁期内，乙方仍应向甲方支付厨房租金1320元/月、厂房电房维护费246.7元/月、厂区安保管理费2000元/月、车间、宿舍税费按3.628元/立方米计收、车间、宿舍电费按0.95元/度计收……以上费用应于发生后的次月5号前缴纳……6、鉴于乙方以原租赁物地址作为经营场所办理了工商登记，乙方应于搬迁期内办理好经营场所的工商变更登记，将经营场所变更为原租赁物地址以外的地址”；《租赁合同解除协议》第五条约定：“1、若乙方未能按照本协议约定向甲方付清本协议第一条确定的欠款的，以及向甲方支付搬迁期内场地占用费及各项费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起至实际清偿之日止按照月2%的标准计付逾期付款违约金。2、若乙方在搬迁期内有如下情形之一的，甲方有权要求乙方立即返还租赁物，并没收乙方已缴纳的押金160000元，若不足以赔偿甲方损失的，甲方仍有权向乙方追索：……（2）逾期或未足额向乙方支付搬迁期内场地占用费及各项费用超过15日或累计超过2次的……（5）未按约定期限向甲方腾空并返还租赁物的……（7）未办理经营场所工商变更登记的。”2020年4月23日，原告通过微信方式向被告法定代表人谢某1发送《腾退督促函》，要求被告依约及时搬迁返还租赁物并结清费用；2020年5月8日，原告通过微信方式向被告法定代表人谢某1发送《告知函》，再次督促被告履行合同义务；2020年8月17日，原告委托广东名品律师事务所向被告发出《律师函》，被告法定代表人谢某1于2020年8月18日签收。2020年5月4日，原、被告双方的工作人员在《租赁厂房2020年4月费用明细》上签字确认2020年4月的综合费用为43520.78元；2020年6月2日，原、被告双方的工作人员在《租赁厂房2020年5月费用明细》上签字确认2020年5月的综合费用为43958.11元；2020年7月2日，原、被告双方的工作人员在《租赁厂房2020年6月费用明细》上签字确认2020年6月的综合费用为7865.26元。2020年6月16日，被告将案涉厨房、宿舍交还原告；2020年6月30，被告将案涉厂房一层交还原告；2020年7月16日被告将案涉厂房二层及公摊空地交还原告；2020年7月16日，原、被告双方的工作人员进行租赁物的清点、交接，双方在《验收清单》上签名确认，《验收清单》对车间一楼墙面3个洞口、东面玻璃窗损坏按实际修复价格赔偿进行了确认，对升降平台的损失双方确认按实际修复价格赔偿，但同时确认未达到验收标准，须双方协商一直赔偿标准方可验收。原告在诉讼中陈述：原、被告双方的工作人员口头约定车间一楼墙面洞口修复按1000元计算，车间一楼的玻璃窗的修复按200元计算，升降平台的修复按17000元计算，合计18200元，但双方没有进行书面确认。另查明，佛山长河铭川公司于2020年11月3日在佛山市三水区××监督管理局注册成立，股东为谢某1、李美英，法定代表人为谢某1，登记住所为广东省佛山市三水区××××××××××××××之一。再查明，位于佛山市三水区××××××××××××××的不动产的权利人为佛山旭田公司，房屋建筑面积为7676平方米，用途为工业用地/车间，2020年，上述不动产权证书由原粤（2018）佛三不动产权第0050801号变更为粤（2020）佛三不动产权第0067625号。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的规定。原告佛山旭田公司与被告佛山长河铭川公司经合意签订《租赁合同书》，约定将原告名下的部分厂房、宿舍、空地出租给被告经营使用，后双方又签订了《租赁合同解除协议》，约定解除厂房租赁协议并就部分厂房、宿舍、空地的场地占用费计算标准、违约条款等达成约定，上述协议系原、被告双方的真实意思表示，协议没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应收法律保护，双方均应依约切实履行。关于场地占用费和综合费用的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本案中，被告应按照《租赁合同解除协议》的约定及时履行支付场地占用费和厨房租金、电房维护费、管理费、水费、电费等综合费用的义务，但被告逾期没有履行支付义务，被告构成违约。根据《租赁合同书》《租赁合同解除协议》对部分厂房、宿舍、空地租金的计算标准，本院确认：被告拖欠原告2020年5月的场地占用费为：厂房一层：2552.1平方米×16元/平方米=40833.6元，厂房二层：2000平方米×11元/平方米=22000元，空地：4000元，宿舍：630元/间×8间=5040元，合计71873.6元；被告拖欠原告2020年6月的场地占用费为：厂房一层：2552.1平方米×16元/平方米=40833.6元，厂房二层：2000平方米×11元/平方米=22000元，空地：4000元，宿舍（租金计算至2020年6月16日）：630元/间×8间÷30天×16天=2688元，合计69521.6元；被告拖欠原告2020年7月的场地占用费为：厂房二层（租金计算至2020年7月16日）：2000平方米×11元/平方米÷30天×16天=11733.33元，空地（租金计算至2020年7月16日）：4000元÷30天×16天=2133.33元，合计13866.66元。另，原告与被告共同确认了2020年4月的综合费用为43520.78元、2020年5月的综合费用为43958.11元、2020年6月的综合费用为7865.26元。因此，原告主张被告支付拖欠的上述场地占用费和综合费用，有事实和合同依据，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告超出的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，《租赁合同书》《租赁合同解除协议》均约定了逾期付款违约金的适用条件和计算方法，该约定系双方真实意思表示，应属有效，综合考虑被告拖欠货款的原因、合同约定的违约金计算标准明显过分高于原告无法按时收到租金所造成的资金占用损失、原告未举证证明其因被告逾期支付货款所造成的实际损失和预期利益等因素，本院根据合同法意思自治原则，同时兼顾公平原则和诚实信用原则，调整认定被告应向原告支付的逾期付款违约金为：以71873.6元为基数，自2020年5月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金；以69521.6元为基数，自2020年6月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金；以13866.66元为基数，自2020年7月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金；以43520.78元为基数，自2020年5月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金；以43958.11元为基数，自2020年6月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金；以7865.26元为基数，自2020年7月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付违约金。对于原告超出的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿租赁物修复费用的问题。本案中，《租赁合同书》《租赁合同解除协议》均约定了被告对租赁物及其设施的修理、修缮及赔偿责任，在被告向原告返还租赁物时，双方亦对租赁物内的墙面三个洞口、玻璃窗损坏及升降平台损坏的事实进行了确认，虽然《验收清单》只记载了“按实际修复价格赔偿”的一致意见，而没有具体列明修复或赔偿的价格，但根据原告提交的证据、原告的陈述，结合生活常理，原告主张墙面三个洞口修复按1000元计算、玻璃窗的修复按200元计算、升降平台的修复按17000元计算，合理合法，本院予以支持，故本院确认被告应向原告支付修复墙面三个洞口、玻璃窗及升降平台的费用18200元。关于押金的问题。本案中，《租赁合同解除协议》约定了没收押金的适用情形，被告长时间拖欠原告场地占用费及综合费用的行为，已构成根本违约，故原告主张依约没收被告已交付的押金160000元，有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告办理经营场所工商变更登记的问题。本案中，原告与被告在《租赁合同解除协议》中约定了被告应于搬迁期内办理好经营场所的工商变更登记，将经营场所变更为原租赁物地址以外的地址，该约定条款系双方真实合意达成，并不违反法律规定，且具有一定的合理性，应属合法有效，对被告具有合同约束力，故在被告没有诚信履行该项合同义务的情况下，被告构成违约，故对于原告主张被告将原工商登记中的住所变更为“佛山市三水区××××××××××××××之一”以外的地址，有合同依据，本院予以支持。被告佛山长河铭川公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市长河铭川金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市旭田五金机械有限公司支付2020年5月的场地占用费71873.6元、2020年6月的场地占用费69521.6元、2020年7月的场地占用费13866.66元，合计155261.86元，并支付逾期付款违约金（以71873.6元为基数，自2020年5月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付；以69521.6元为基数，自2020年6月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付；以13866.66元为基数，自2020年7月1日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付）；二、被告佛山市长河铭川金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市旭田五金机械有限公司支付2020年4月的综合费用为43520.78元、2020年5月的综合费用为43958.11元、2020年6月的综合费用为7865.26元，合计95344.15元，并支付逾期付款违约金（以43520.78元为基数，自2020年5月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付；以43958.11元为基数，自2020年6月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付；以7865.26元为基数，自2020年7月6日起至实际清偿之日止按年利率8%的标准计付）；三、被告佛山市长河铭川金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市旭田五金机械有限公司支付修复租赁物的费用18200元；四、原告佛山市旭田五金机械有限公司无需向被告佛山市长河铭川金属制品有限公司返还押金160000元；五、被告佛山市长河铭川金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将原工商登记中的住所变更为“佛山市三水区××××××××××××××之一”以外的地址；六、驳回原告佛山市旭田五金机械有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4628元（原告已预交），由被告佛山市长河铭川金属制品有限公司负担3240元，由原告佛山市旭田五金机械有限公司负担1388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员陈钦彬二〇二一年二月九日书记员黎斯欣