济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初7272号原告：刘海涛，男，1975年6月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王俊生，山东垠鹏律师事务所律师。被告：刘森图，男，1976年6月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李建亭，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。原告刘海涛与被告刘森图合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案。立案前，原告刘海涛向本院提出了诉前保全申请并提供了担保，本院审查后予以准许并裁定采取了诉前保全措施。本院依法适用简易程序，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告刘海涛及其委托诉讼代理人王俊生，被告刘森图及其委托诉讼代理人李建亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款项10万元，并支付自起诉之日起至实际付清之日的利息(以10万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.保全申请费、保全保险费、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系槐荫区兴福街道办事处小饮马庄村村民。2018年2月初，原告到小饮马村委看房，小饮马村会计告知原告，房屋不对外卖，只能购买本村村民手中房屋。原告在小饮马村委初次遇到了被告，被告称其有济南市槐荫区兴福街道办事处小饮马村民委员会开发的饮马大厦安置村民房屋转让。原告便与被告协商转让买房事宜，被告出售单价3400元。在其被告购买时每平方3000元基础上加价400元，原告购买两套房屋总面积254.50平方米，加价共计101800元，双方协商舍弃零头，原告向被告支付加价购房款项10万元。2018年2月8日，原告购买济南市槐荫区兴福街道办事处小饮马村民委员会开发的饮马大厦1号楼6层05室和10层04室房屋两套，该村村委要求原告购买该村在集体土地上开发的房屋除支付购房合同中约定的款项外，还应当向本村村民支付一部分款项，原告按村委规定标准通过银行转账向被告支付购房款项10万元。后涉案房产被济南市中级人民法院查封，原告提出执行异议，被驳回。原告购买房屋的目的无法实现，客观上没有享受被告的村民待遇，被告应当将购房款项10万元返还。为维护原告合法权益，向法院起诉，请依法判决。诉讼过程中，刘海涛将其要求返还10万元款项的理由变更为其与刘森图之间的合同关系无效，并明确保全保险费为500元。刘森图辩称，1.原告以房屋买卖合同关系为本案案由起诉错误，被告不是本案房屋买卖合同关系的相对方，根据合同相对性的原则和法律规定，原告只能基于合同向合同相对方提出请求或者提起诉讼，不能向被告提起请求。原告诉称的涉案房屋系案外人槐荫区兴福街道办事处小饮马村民委员会及山东百世房地产开发有限公司卖予原告的，被告不是该房屋买卖合同的当事人，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，不是涉案房屋买卖合同关系的相对主体，原告将被告列为被告主体不适格。2.原告诉求中明确在2018年2月份到小饮马村看房，通过村委相关人员向其介绍了房屋的位置、现状、权属情况及购买资格条件等事项，原告同时也称初次认识被告，在知晓被告为小饮马村民时，恳请被告将名额介绍给原告使用，承诺给其报酬重谢的保证，同时原告告知被告也已了解涉案房源的权属情况的利害关系，承诺涉案房产成就后，只享受一次性报酬服务十万元，收到该款后，涉案房产的其他一切权利义务与被告无关。故，原告将该款自愿转至被告名下，系原告认可被告居间报酬的自愿行为，同时也认可涉案房产产权情况的利害关系已经清晰明确，被告仅有介绍作用，主观上并无过错，自款项转至被告名下时，各方权利义务关系归于消灭，不存在所谓返还的问题，原告严重违反恪守承诺、诚实信用的原则。3.被告认为原告与合同相对人村委会及百世公司签订房屋买卖合同时，涉案房产的出卖人虽未取得预售权、处分权，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，原告只有合同解除权，合同的相对方与被告无关，其损失只能应当向出卖人主张。并且，原告与合同相对人并未解除合同或者退还房屋于相对人，故原告现在对被告主张权利无法律依据。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。刘海涛向本院提交了转账凭证、执行裁定、房屋买卖合同及收据、保险费发票，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年2月8日刘海涛向刘森图转账10万元。2018年2月28日，山东百世房地产开发有限公司（以下简称百世公司）作为甲方，刘海涛作为乙方，济南市槐荫区兴福街道办事处小饮马庄村民委员会（以下简称村委会）作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》两份，约定乙方向甲方购买坐落于济南市槐荫区二环西路北首路东暂定名为百世广场的1号楼6层05室房屋以及1号楼10层04室房屋两套。两套房屋价格分别为402600元、360900元。2018年5月3日，村委会向刘海涛出具两份集体经济组织收入票据，载明刘海涛已付清上述房屋的房款。刘海涛称其在朋友介绍下与刘森图相识，获知刘森图享有购买百世广场房屋的资格，其便出资10万元购买了刘森图两套房屋的购房资格，在转付款项后，其便在刘森图的配合向与百世公司及村委会签订了上述两套房屋的购房合同并向村委会交纳了购房款。但上述房屋建设在集体土地之上房屋，该房屋没有取得规划许可也没有取得商品房预售许可，其认为其购买刘森图购房资格的行为以及签订房屋买卖合同的行为均为无效。因双方买卖购房资格的行为无效，其要求刘森图向其返还支付的10万元并支付自起诉之日起的利息损失。刘森图则认为其收取10万元款项后，仅是介绍刘海涛购买了其享有购房资格的两套房屋，双方之间系中介合同关系。刘海涛购房前对涉案房屋的性质是明知的，且涉案房屋仅是现在没有取得商品房预售许可证，存在后续取得的可能性。在刘海涛已经与百世公司及村委会签订了购房合同的情况下，其不负有返还10万元款项的义务。经本院询问，双方均无法提供涉案房屋的建设规划许可手续以预售许可证，且刘海涛自认其明知涉案房屋为在集体土地上建设的房屋且欠缺合法建造手续。另查明，刘海涛已经将百世公司及村委会诉至本院，案号为（2021）鲁0104民初597号，其诉讼请求包括退还上述两套房屋购房款。刘海涛为本案诉前财产保全提供担保支出保险费500元。本院认为，刘森图自认其享有百世广场两套房屋的购房资格，且在收取刘海涛的10万元款项后，刘海涛与百世公司及村委会签订了房屋买卖合同，因此双方之间系购房资格的买卖关系，而非直接的房屋买卖关系以及中介合同关系。故本案案由应当变更为合同纠纷。因当事人均无法提供涉案房屋的建设规划手续及预售许可证，且刘海涛也非小饮马村集体经济组织成员，刘森图向刘海涛转让涉案两套房屋购房资格的合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在合同无效的情况下，刘森图应当将其收取刘海涛的10万元款项返还刘海涛。刘海涛该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。关于利息损失，因双方之间的合同关系无效，刘森图继续占有刘海涛的10万元款项没有法律依据，其该无权占有行为必然造成刘海涛该款项的利息损失。因此本院对刘海涛要求刘森图向其赔偿其起诉后利息损失的诉讼请求，予以支持。刘海涛支出的诉讼保全保险费系其为本案诉讼支出的合理费用，刘森图应当予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘森图于本判决生效之日起十日内向刘海涛返还购房资格转让款10万元；二、刘森图于本判决生效之日起十日内向刘海涛赔偿购房款利息损失（以10万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的，自2020年12月2日计算至本息付清之日止）；三、刘森图于本判决生效之日起十日内向刘海涛赔偿诉讼保全保险费500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，诉讼保全申请费1070元，由刘森图负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二一年二月七日书记员  官静