福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终499号 上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。 法定代表人：耗顺花，经理。 委托诉讼代理人：李小强，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：王大富，男，1985年7月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1988年9月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王大富，系杨帆丈夫。 上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋资产管理公司）因与王大富、杨帆房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丽屋资产管理公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判美丽屋资产管理公司无需支付增添隔断墙拆除清运费1045元，实际占用房屋产生的租金4600元，违约金47158元；2.一审、二审诉讼费由王大富、杨帆承担。事实与理由：一、美丽屋资产管理公司与王大富、杨帆之间为委托合同关系，合同中已明确约定王大富、杨帆将案涉房屋交由美丽屋资产管理公司代为管理出租，双方并非租赁合同关系。二、受新冠疫情影响，福州市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外埠人员居住等防疫措施，导致案涉房屋无法正常出租，美丽屋资产管理公司经营困难，遂双方协商与延迟支付租金事宜，美丽屋资产管理公司同意待排除不可抗力因素，将立即支付当期租金。但王大富、杨帆于2020年6月2日强制将案涉房屋换锁收回。疫情系不可抗力因素，根据合同约定，美丽屋资产管理公司因疫情延迟支付租金不属于违约的情形。三、即便法院认为美丽屋资产管理公司存在违约情形，合同中约定的违约金也明显过高，应予调整。四、美丽屋资产管理公司未收到一审法院的起诉状、证据和传票，一审法院在未穷尽送达方式的情况下直接进行公告送达，程序违法。 王大富、杨帆辩称，一、双方签订的合同虽然名为出租委托合同，但从内容上可以看出实际为房屋租赁合同，一审认定事实清楚，适用法律正确。二、王大富、杨帆单方解除案涉合同合法合约。1.根据合同约定，美丽屋资产管理公司未按合同约定支付租金达5日的，王大富、杨帆有权单方解除合同。期间，王大富、杨帆多次催促美丽屋资产管理公司支付租金，但美丽屋资产管理公司均不予理会，无奈之下，王大富、杨帆于2020年4月14日向其发送解除合同通知书，并于2020年5月28日向其发送房屋交接催告函。2.疫情影响不属于不可抗力。一方面，疫情期间，案涉房屋一直有租客居住，租客亦按时交租。另一方面，疫情期间福州也未出台拒绝外埠人员居住等防疫措施，美丽屋资产管理公司称其因疫情无法正常开展业务无法正常经营导致经营困难没有事实依据。3.关于双方协商的问题，期间王大富、杨帆一直催促美丽屋资产管理公司缴纳租金，但其表明只有王大富、杨帆变更付款方式后才可安排付款事宜，王大富、杨帆无法接受，遂向法院起诉。4.关于房屋交接事宜。合同解除后，王大富、杨帆多次催促美丽屋资产管理公司尽快办理房屋交接手续，并将屋内物品全部清运走，但其故意拖延。2020年6月2日，双方才进行房屋交接，门锁目前还未更换，仍是美丽屋资产管理公司之前管理的密码锁。5.王大富、杨帆多次催促美丽屋资产管理公司进行处理，均未得到回应，只能自行处理，增添隔断墙拆除清运费应由美丽屋资产管理公司承担。三、案涉合同系美丽屋资产管理公司提供的制式合同，且美丽屋资产管理公司的违约及管理不善，给王大富、杨帆造成巨大损失，因此不存在违约金过高的情形。四、一审法院依法进行公告送达，送达程序合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 王大富、杨帆向一审法院起诉请求：1.判令解除王大富、杨帆与美丽屋资产管理公司之间的《福州市房屋出租委托合同》（合同编号：1000202）；2.判令美丽屋资产管理公司支付房屋增添隔墙拆除清运费1045元；3.判令美丽屋资产管理公司支付房屋设备设施损失费，包括客厅地面、卧室地面、书房地面、客厅和卧室墙面等修补、粉刷，客厅装饰玻璃开裂换新，卫生间热水器拆装，客厅电路恢复改造，入户防盗门修复等，共计20000元；4.判令美丽屋资产管理公司向王大富、杨帆归还房屋三个月免租期租金共计14100元；5.判令美丽屋资产管理公司向王大富、杨帆支付违约金47158元；6.判令美丽屋资产管理公司支付实际占用房屋产生的租金9400元（60日）；7.本案诉讼费、公告费由美丽屋资产管理公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，王大富、杨帆与美丽屋资产管理公司签订《房产租赁合同》，约定王大富、杨帆将其坐落于福州市晋安区岳峰镇长乐××路××单元房屋出租给美丽屋资产管理公司作居住使用；租赁期限自2018年10月4日至2023年10月3日，共5年；租金前三年为每月4700元，后两年为每月4900元，按季支付；出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损失及一切责任均由甲方承担，或者有乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用；委托期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将受托事宜全部或部分转委托给他人；双方经协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因必须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任；乙方有未按约定支付租金达5日的、擅自改变房屋用途、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿等情形时有权单方解除合同；出租委托其内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17％向守约方支付违约金等内容。合同签订后，王大富、杨帆依约将案涉房屋交付美丽屋资产管理公司使用。租赁合同存续期间，美丽屋资产管理公司本应在2020年4月4日支付14100元租金给王大富、杨帆，但在王大富、杨帆多次催促下，美丽屋资产管理公司仍迟迟不付款。经王大富、杨帆多次协商，美丽屋资产管理公司仍未按时支付租金，遂诉至法院。另查，美丽屋资产管理公司已于2020年6月2日搬离案涉房屋，并与王大富、杨帆办理案涉房屋交接手续。 一审法院认为，王大富、杨帆与美丽屋资产管理公司就案涉房屋签订的《福州市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。美丽屋资产管理公司自2020年4月4日起未按时缴纳房租，经王大富、杨帆多次协商催告拒不履行义务，其行为不具有合法适当的依据，构成违约，现王大富、杨帆要求解除双方租赁关系，符合合同约定，一审法院照准。合同解除后，王大富、杨帆依据案涉合同约定要求美丽屋资产管理公司支付房屋增添隔墙拆除清运费1045元、实际占用房屋产生的租金9400元（60日）、违约金47158元，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于王大富、杨帆要求美丽屋资产管理公司支付房屋设备设施损失费共计20000元，王大富、杨帆未就客厅装饰玻璃开裂换新、卫生间热水器、防盗门拆装等房屋实际损失提供相应证据证明，应承担举证不利后果，故一审法院不予支持。王大富、杨帆要求美丽屋资产管理公司归还房屋三个月免租期租金共计14100元，无法律依据，一审法院不予支持。美丽屋资产管理公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，一审法院依法缺席审理、裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认王大富与北京美丽屋资产管理有限公司于2018年7月4日签订的《福州市房屋出租委托合同》于本判决生效之日解除；二、北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向王大富支付房屋增添隔墙拆除清运费1045元、实际占用房屋产生的租金9200元、违约金47158元；三、驳回王大富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，公告费260元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，王大富、杨帆与美丽屋资产管理公司签订的《福州市房屋出租委托合同》合法有效，双方应按约履行。从该合同内容来看，王大富、杨帆将案涉房屋交付给美丽屋资产管理公司进行出租管理，美丽屋资产管理公司按期支付租金，双方实际形成租赁合同关系。一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。 合同履行过程中，美丽屋资产管理公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。美丽屋资产管理公司主张其系受疫情影响导致经营困难延付租金，其不构成违约；但案涉房屋并非经营生产用房，且美丽屋资产管理公司亦未能提供相应的证据证明因疫情影响到案涉租赁房屋的使用功能，故其主张不能成立，本院不予采纳。根据案涉合同约定，美丽屋资产管理公司未按约定支付租金达5日的视为违约，应按合同总租金的17%支付违约金。故王大富、杨帆要求美丽屋资产管理公司支付违约金符合合同约定。美丽屋资产管理公司主张违约金过高要求调整，但未能就违约金过高尽到相应举证责任，故其主张不能成立，本院不予采纳。另，一审诉讼中，一审法院向美丽屋资产管理公司营业地址寄送相关诉讼材料，未能送达后采取公告送达的方式，并不存在违反程序的情形。 综上所述，美丽屋资产管理公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4474元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰