上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20651号原告：上海绍瑛培训学校有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁安伦，董事长。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。被告：上海霞锦实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郁敏珺，执行董事。被告：上海锦和商业经营管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁敏珺，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告上海绍瑛培训学校有限公司(以下简称“绍瑛培训”)与被告上海霞锦实业有限公司(以下简称“霞锦实业”)、上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“锦和公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17公开开庭进行了审理。原告绍瑛培训的委托诉讼代理人刘斌及被告霞锦实业、锦和公司的共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海绍瑛培训学校有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除绍瑛培训与霞锦实业、锦和公司签订的房屋租赁合同；2.判令霞锦实业、锦和公司退还绍瑛培训已付的2020年1月24日至2020年3月15日期间的房屋租金193,134.24元，并免除合同解除之日前的房屋租金；3.判令霞锦实业、锦和公司返还房屋租赁保证金、能源押金、物业管理费押金合计389,482.89元；4.本案诉讼费由霞锦实业、锦和公司负担。事实和理由：2017年底，原告拟在徐汇区筹建设立教育培训机构，根据行政管理部门要求培训机构必须在经营地注册登记。为此，原告在筹备期间，由原告的关联公司上海静安绍英进修学校(以下简称“绍英学校”)代为在2017年12月与两被告签订租赁合同一份，约定两被告将上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX单元出租给绍英学校作为教育培训和办公场地使用，租赁期限自2018年1月20日至2021年4月30日，月租金为112,971.15元。租赁保证金为338,913.45元、能源押金6,000元、物业管理费押金44,569.44元。租金支付方式为每个月一付，先付后用。自2018年4月20日起支付租金。合同签订后，原告按约支付了相应款项。2019年1月登记审核通过后，原告与两被告签订租赁合同转让协议，由原告承担租赁合同中的权利和义务。2020年1月，因突发新冠肺炎疫情，原告根据上海市政府要求停课，至今未恢复教育培训工作。2020年3月底，原告向被告提出要求解除租赁合同，但两被告要求原告承担违约责任，并拒绝返还各类押金。2020年4月，原告将租赁房屋钥匙交付物业管理公司。原告认为双方之间的租赁合同已经于2020年3月26日解除，现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告认为双方之间的租赁合同解除时间为2020年5月9日，系被告发函后解除。就原告已经支付的租金，被告没有返还的义务。就原告支付的各类保证金，因原告尚拖欠被告部分租金、物业管理费、水电费等，应当在被告履行完上述义务之后，若有剩余，方能返还。不同意保证金部分在本案中一并处理，被告已经另案提起诉讼。本院经审理认定事实如下：霞锦实业系上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人。2017年12月，霞锦实业(出租方，甲方)、案外人绍英学校(承租方，乙方)与锦和公司(管理方，丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，计租面积为825.36㎡。乙方承诺，租赁系争房屋经营仅作教育培训用途。丙方拟于2018年1月20日前向乙方交付系争房屋。房屋租赁期限自2018年4月20日起至2021年4月30日止。2018年4月20日至2020年4月19日的月租金为112,971.15元；2020年4月20日至2021年4月30日的月租金为118,745.23元。在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，给予乙方的装修期为2018年1月20日起至2018年4月19日止。该房屋租金采取先付后用的方式，即乙方须在2018年1月20日前向甲方支付2018年4月20日至2018年5月31日的首期租金，即153,826.47元，其后每壹月为一个付款周期，各个付款周期应付的租金，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，否则，视为逾期支付。在签约之日，乙方应向甲方支付保证金、能源押金和物业管理费押金，保证金为等额于第一年三个月的租金计338,913.45元，能源押金6,000元，物业管理费押金等额于第一年三个月的物业管理费计44,569.44元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金、能源押金和物业管理费押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方没有违约行为，并按照第七条相关约定归还该房屋并办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)30日内，甲方应将保证金、能源押金和物业管理费押金全额或余额(如有)返还给乙方，不计利息。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，绍英学校向霞锦实业支付租赁押金338,913.45元、能源押金6,000元、物业押金44,569.44元。后霞锦实业、锦和公司(甲方)、绍英学校(乙方)、绍瑛培训(筹)(丙方)、郁某某(丁方)与郁安伦(戊方)签订《租赁合同转让协议》一份，约定：自2019年1月1日起甲、乙双方签订的租赁合同中乙方的权利、义务随即由丙方承继，丁、戊两方同意为丙方履行租赁合同向甲方提供连带保证责任。……甲、乙双方签订租赁合同时，乙方已向甲方支付房屋租赁保证金338,913.45元、能源押金6,000元及物业管理费押金44,569.44元，乙方同意该笔保证金及能源押金自本协议生效之日起直接转为丙方承继该租赁合同权利义务时应支付予甲方的房屋租赁保证金及能源押金，乙方放弃就前述保证金及能源押金向甲方主张任何权利并保证将不会再向甲方主张退还房屋租赁保证金及能源押金。原告实际支付租金至2020年3月15日。2020年2月27日，原告向霞锦实业发函称因受新冠肺炎疫情影响，原告作为培训机构处于全部停止状态，租金和人员开支的压力使原告在日常经营方面困难重重，申请免除自2020年2月1日至2020年3月31日的租金。2020年3月13日，原告向霞锦实业发出承诺函一份，原告承诺，一旦原告发出退租通知、或者提前解除租赁合同、或者停止营业，则于退租通知发出之日、或提前解除租赁合同的有关协议生效之日、或停止营业之日，原告即放弃在系争房屋注册登记住所(营业地址)的权利，原告将尽快办理营业场地变更手续，工商部门可将系争房屋登记为其他第三方的住所(营业地址)，原告无任何异议。2020年3月24日，原告向霞锦实业发出《催款通知书回复》一份，称因受新冠肺炎疫情影响，原告无法抵抗此次灾难，经原告多次向霞锦实业反映实际困难后，于3月13日致函霞锦实业提出提前终止租赁合同，希望霞锦公司妥善处理后续事项。2020年5月8日，霞锦实业向原告发出《房屋租赁合同解除通知函》一份，称因原告逾期支付租金、物业管理费，已违反合同约定，故通知原告于2020年5月9日起解除合同，收回系争房屋，并要求原告承担相应的违约责任。就该份函件，原告表示已收悉。庭审中，原告向本院提供由案外人上海大管家物业管理有限公司出具的收条一份，称收到209室任某某老师钥匙一把。对此，两被告表示从未收到物业公司交付的系争房屋钥匙，并认为其直至2020年8月方收回系争房屋。另查明，2021年1月22日，两被告向本院提起诉讼，要求绍瑛培训支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等并承担相应的违约责任【案号：(2021)沪0104民初1890号】，该案现在进一步审理中。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房屋租赁合同、租赁合同转让协议书、转账凭证、霞锦公司发出的解除合同通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守。本案中，因原告存在逾期支付租金的情况，霞锦实业于2020年5月明确发函表示双方租赁合同于2020年5月9日解除，就原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。就合同解除时间，因原告并不享有合同解除权，故就合同解除的时间应认定为两被告主张的2020年5月9日。2020年初，确实因新冠肺炎疫情影响，给各行各业造成了影响，原告作为教育培训机构，亦不可避免受到了影响。上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应，现原告要求被告退还2020年1月24日至2020年3月15日租金的诉请，由本院根据共克时艰、共担风险的原则，酌情确定被告返还原告一个月租金金额。就原告要求免除租期内剩余租金的诉请，因缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。就原告要求被告返还租赁押金、能源押金、物业管理费押金的诉请，因根据合同约定，在租赁关系终止时，该笔费用除用以抵充合同约定应当由原告承担的费用外，且在乙方没有违约行为并办妥工商登记注销手续后，若有余额方予以退还。现两被告已经向本院提起诉讼，要求原告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等并承担违约责任，该笔款项的退还条件尚未成就，故就原告的该项诉请，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认上海绍瑛培训学校有限公司与上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司签订的房屋租赁合同于2020年5月9日解除；二、上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海绍瑛培训学校有限公司房屋租金112,971.15元；三、驳回上海绍瑛培训学校有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,626元，减半收取计4,813元，由上海绍瑛培训学校有限公司负担3,850元，上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司负担963元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二一年二月二十五日书记员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。