文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9927号原告：李康林，男，1976年12月15日出生，汉族，重庆市九龙坡区某法律服务所法律工作者，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆尚驿居房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区汉渝路**附**9-5，统一社会信用代码91500106MA5UJ2U38P。法定代表人：刘春林，重庆尚驿居房地产经纪有限公司总经理。原告李康林与被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭于2020年8月6日进行了审理，原告李康林和被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司的法定代表人刘春林到庭参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭于2021年1月19日进行了审理，原告李康林到庭参加诉讼，被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告李康林向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金4800元；2.判决被告向原告支付损坏房屋内墙面100平米左右的修复费用2500元；3.判决被告向原告支付因修缮房屋导致房租损失4800元；4.判决被告向原告支付损坏卫生间赛格牌洗脸盆一套的损失1280元，厨房灯一套的损失150元，电脑凳子一个的损失50元，节能灯泡4个的损失40元，微波炉一个的损失500元，共计2020元；5.判决被告向原告支付欠缴2020年3月和4月物业管理费153.8元；6.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告诉称不再要求被告赔偿电脑凳子50元的损失，撤回了该项诉讼请求。事实及理由：2018年8月30日，原被告双方签订租赁合同，约定原告将位于沙坪坝某井X号X号楼XX-X房屋出租给被告，租赁期限从2018年9月1日至2021年8月31日，房租每月1600元，付款方式为季付。被告本应当在2020年2月29日缴付第二年度第三季度的房租，而被告迟迟不交房租，经原告多次催收后，被告才于2020年3月10日缴付房租2000元，剩余房租一直未交。2020年4月7日，双方约好第二天面谈时间，但被告又找各种理由故意不露面，只告诉房屋钥匙在中介城祥地产，原告来到城祥地产拿到钥匙进到房屋内时，发现整套房屋的墙面全是发霉点，面积大约100平方米，卫生间洗脸盆陶瓷断裂2处，洗脸盆柜门被损坏，损坏厨房灯一套，电脑凳子一个，节能灯泡四个，损坏微波炉一台。原告要求被告赔偿以上损失，被告不予赔偿。遂起诉至法院，请求判如所请。被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司辩称：1、被告不同意向原告支付违约金4800元，房屋租赁合同已于2020年4月10日解除，协商内容为原告不退被告押金1600元，原告不退被告租房购买的餐桌一套、电脑桌一套共计2600元。被告向原告支付了2000元的房屋租金，另支付了水、电、气、物管费共计600元解除房屋租赁合同。违约金标准也过高，请求法院进行调整。2、被告不同意向原告支付损坏房屋内墙面100平米左右的修复费用2500元。房屋出现部分霉点，已经在合同解除时根据对方要求不退押金，不退家具，作为代价补偿给原告，原告诉称没有依据。3、被告不同意向原告支付因修缮房屋导致房租损失4800元。合同已解除，根据原告的要求，押金不退，家具不退，作为代价补偿给原告。4、被告不同意向原告支付损坏卫生间赛格牌洗脸盆一套的损失1280元，厨房灯一套的损失150元，电脑凳子一个的损失50元，节能灯泡4个的损失40元，微波炉一个的损失500元。被告确实损坏了洗脸盆，但是只是有点裂痕，不影响使用。合同已解除，根据原告的要求，押金不退，家具不退，作为代价补偿给原告。厨房灯和节能灯泡为自然损坏，根据原被告之间签订的合同第11条，被告不承担责任。电脑凳子本身就是被告自行添置的，且被告搬离房屋时是完好的。微波炉在被告搬离涉案房屋时，原告验房时没有提出微波炉损坏，其诉称没有事实依据。5、被告确实没有支付2020年3月、4月的物管费，但是当时被告将水、电、气、物管费共计600元支付给原告，原被告之间已结清费用。本院经审理对事实查明如下：位于重庆市沙坪坝区某井X号X号楼XX-X房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为原告李康林及案外人何雪梅，房屋套内建筑面积51.48平方米，建筑面积63.55平方米。2018年8月30日，原告李康林（甲方）与被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司（乙方）签订《存房租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋自愿存入乙方名下的“租赁管理中心”。存房租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日止。租金为1600元/月。签订合同当天支付第一季度45天房租，第二季度提前5天收房租，以此类推，直到合同终止。甲方次日另收乙方房屋保证金1600元，如存房期满无欠费，并且房屋设施及家具家电无损坏，自然磨损消耗除外，甲方当天应将保证金退还乙方。存房租赁期间的房屋物管费由乙方负责缴纳，电视费、水、电、气费由乙方负责缴纳。甲方房屋存入乙方名下，于本合同签订时每年提供免租期45天后，无论该房屋出租与否，乙方保证在当天其将该房屋租金按季划入甲方账户，若到期乙方未按合同约定时间将租金划入甲方账户，逾期时间达十五天，甲方有权收回房屋，视乙方违约处理。（如遇国家法定节假日，可以顺延，但顺延期限不得超过七天）。违约责任：甲方若提前收回该房屋或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知乙方，按合同约定每年赔偿乙方二个月租金作为违约金，并退还房屋剩余租金及房屋保证金。乙方若私自改变房屋结构或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知甲方，按合同约定每年赔偿甲方二个月租金（含房屋保证金）作为违约金。甲方存入乙方“租赁管理中心”的房屋，乙方拥有完全使用出租权，以支付甲方房屋租金，存房期间，甲方可要求乙方在正常出租房屋后告知甲方，乙方不得擅自改变房屋结构和用途，并保证合同期满房屋内所有设施及家私家电正常使用完好（自然损耗除外）。如房屋内设施、家私、家电出现人为性损坏，由乙方承担。甲方必须保证存入“房屋托管中心”的房屋内所有设施、家私、家电在本合同签订时使用正常，房屋内干净整洁，否则由此造成的损失由甲方承担。合同期满，乙方交房时也必须保证房屋设施、家私、家电使用正常，房屋干净整洁方可交房。因不可抗拒原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。合同附件《房屋理财中心物业使用状况表A》，载明了水费、电费、燃气费的底数。合同附件《房屋理财中心物业使用状况表B》，载明了物品名称有电视机一台、微波炉一台、电脑桌一张等。合同签订后，被告向原告交纳了租房保证金1600元。根据原告李康林与与被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司的法定代表人刘春林的微信聊天记录载明：2020年2月26日，原告：“刘总：早上好，该交第二个季度的房租啦。”2020年3月29日，原告：“刘总：请赶紧把4月份的房租转给我，做人做事需要格局和诚信。”2020年4月7日，原告：“刘春林：再次通知你，请及时交4月和5月份的房租费和所有的物管、水、电、气费用，另外中午给你电话，我们协商的事情，你决定好了提前一天给我联系。”2020年4月8日，刘春林：“钥匙在小区大门口旁，城祥地产放起的。”原告：“我还有一哈到，到了给你打电话，你再过来。”刘春林：“钥匙在诚祥地产，你直接去拿钥匙。”原告：“刘总，你电话关机，好久到？请回信，等你半天了。”2020年4月10日，原告：“水电气费还没有转过来哦。”原告：“通知，我与重庆尚驿居房地产经纪有限公司的存房租赁合同于2020年4月10日解除。”2020年4月11日，刘春林向原告转账600元，原告收取了款项。2020年3月10日，被告向原告支付租金2000元。2020年4月10日，原告向被告的法定代表人刘春林发送手机短信，内容为：“通知，我与重庆尚驿居房地产经纪有限公司的存房租赁合同于2020年4月10日解除。”2020年4月14日、6月1日，原告分别向被告的法定代表人刘春林发送微信短信，要求被告赔偿损坏墙面、卫生间洗脸盆、厨房灯等物品的损失。2020年7月2日，原告向重庆明仁物业管理有限公司交纳物管费153.80元，备注为：“2020.3-4，X-XX-X”。另查明，2020年4月8日，原被告双方并没有一起前往涉案房屋完成还房、验房手续。审理中，原告举示了拍摄于2020年4月8日的照片12张，其中有照片显示部分墙面有发霉的痕迹，有照片显示洗脸盆台面有损坏、洗脸盆下方的柜门缺失，有照片显示美的微波炉的把手缺失。原告拟证明涉案房屋的墙体、卫生间洗脸盆、厨房灯、节能灯泡、微波炉等物品有损坏的事实。被告对其中三张显示墙面的照片的真实性有异议，对其余照片的真实性无异议，被告认为墙体是自然消耗损坏，并不是被告损坏。对于洗脸盆的事实，被告认可确实损害了洗脸盆，现在有一个裂缝，但是原告并没有退还被告租房保证金，相当于对原告进行了赔偿，被告不愿意再另行赔偿。原告举示了2020年4月15日奔伟五金建材批发开具的收据、重庆卫国装饰材料有限责任公司销售清单、2020年4月8日的收据。其中用于证明洗脸盆购买价格的销售清单出具时间为2009年2月28日，品名“M-54PVC柜，1套，价格1280元”。证明：原告对墙面进行修复产生的材料费及人工费2500元，卫生间洗脸盆的购买价格为1280元，原告重新购买了厨房灯、节能灯花费98元。被告对该组证据的真实性不予认可。原告举示了重庆渝宁苏宁电器有限公司的发票一张，载明2011年12月28日购买了美的微波炉一台，付款金额为559元。另外，原告述称被告应当在2020年2月23日交纳下一季度2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，但被告逾期交纳，应当承担违约责任。被告认可应当在2020年2月底之前向原告交付2020年3月起的租金，被告确实未按时支付，因为疫情期间，房屋空置，小区也进不去，国家政策也是减免房租，被告一直和原告协商房屋事宜，所以没有及时支付。被告于2020年3月10日向原告支付了2000元的租金，后面就没有向原告支付租金了，原被告之间的租赁合同已经解除，也不需要再向原告支付租金了。被告还述称在合同解除前，双方就已经协商不退还被告保证金1600元，被告也不再要了。对于该保证金1600元，原告表示因为被告违约，不同意退还给被告。原告述称原告于2020年4月8日取回房屋钥匙后打开了房门，发现了房屋内存在物品损坏的情况，原告后面也没有使用房屋，而是对墙面进行了修复，直到2021年1月才将涉案房屋交付他人使用。原告还述称是被告将涉案房屋出租给案外人，案外人在房屋客厅内煮饭、炒菜，导致水蒸汽将房屋墙面浸湿，遂要求被告赔偿墙面修复损失及租金损失。被告坚持认为墙体是自然消耗损坏，并不是被告人为损坏。双方分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告举示的房地产权证、存房租赁合同、物业使用状况表、微信聊天记录、短信记录、照片、发票，被告举示的存房租赁合同、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告于2018年8月30日签订的《存房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。本案原告的诉讼请求为多项构成，本院分别论述如下：一、关于原告要求被告支付违约金4800元的诉讼请求。原被告双方签订的《存房租赁合同》约定，租金付款方式为签订合同当天支付第一季度45天房租，第二季度提前5天收房租，即被告应当提前5天支付下一季度的房屋租金。诉讼中，原告述称被告应当在2020年2月23日交纳下一季度2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，被告也认可应当在2020年2月底之前向原告交付2020年3月起的租金，再结合合同约定的支付期限，可以认定被告应当在2020年2月24日前向原告支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的房屋租金4800元。通过原告与被告法定代表人刘春林的微信聊天记录显示，原告从2020年2月26日开始便多次向被告催收房屋租金，至2020年3月10日，被告向原告支付了租金2000元，届时，被告仍未支付完毕应付租金，被告逾期支付租金的行为违反了合同约定。2020年4月8日，被告的法定代表人刘春林称“钥匙在小区大门口旁，城祥地产放起的”，原告称“我还有一哈到，到了给你打电话，你再过来。”可见，被告已经于2020年4月8日表示要求交还钥匙，交还钥匙的行为即表示不再继续履行合同，原告的回复也可以看出原告是同意被告交还钥匙的，并相约被告的法定代表人去取房屋钥匙。由于原被告双方并未在2020年4月8日办理完毕交房、验房手续，而是原告自行前往涉案房屋查看了房屋情况，之后，原告于2020年4月10日向被告发出解除合同的通知，被告抗辩时也称原被告双方的房屋租赁合同的解除时间为2020年4月10日，因此，本院认定原被告双方签订的《存房租赁合同》的解除时间为2020年4月10日。虽然《存房租赁合同》已经于2020年4月10日解除，但通过现有证据可以看出合同解除是由于被告要求提前交还钥匙不再继续履行合同所致，且被告存在逾期支付租金的违约行为，被告仍应当承担违约责任。《存房租赁合同》约定，合同期限为2018年9月1日至2021年8月31日，乙方不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知甲方，按合同约定每年赔偿甲方二个月租金（含房屋保证金）作为保证金。原告遂向被告主张违约金4800元，还表示不退还保证金1600元。对于违约金的支付，被告述称已经在与原告解除合同时将保证金1600元作为违约金支付给了原告，现被告抗辩原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。对于原告主张的违约金标准是否存在过高的情形，本院分析如下：依据《存房租赁合同》的约定，原告将涉案房屋出租给被告是将房屋存放于被告名下的“租赁管理中心”，原告每年给予被告免租期45天，用于被告将房屋出租给他人。因此，被告承租涉案房屋并不是自用，而是需要再次转租给他人，被告的行为具有营利性质。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。虽然被告并未在本案中举示证据证明被告因涉案房屋空置造成的损失及金额，但考虑到被告为房地产经纪公司，且因为疫情的原因其经营必定会受到一定程度的影响，会造成一定程度的资金困难。再者，考虑到被告于2020年3月10日补交了租金2000元，欠费时间并不久，违约性质并不严重。本院综合案情，认为被告交纳的保证金1600元作为违约金支付给原告已经较为公平、合理，将合同约定的违约金标准调整为1600元，被告不应再向原告支付违约金。因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告赔偿墙面维修费用2500元及房租费4800元的诉讼请求。原告述称原告在交房时发现涉案房屋墙面存在多处霉点，并举示了照片等证据证明损失的事实。被告抗辩称墙体是自然消耗损坏，并不是被告人为损坏。《存房租赁合同》约定，乙方要保证合同期满房屋内所有设施及家私家电正常使用完好（自然损耗除外），如房屋内设施、家私、家电出现人为性破坏，由乙方承担。对于墙面的损失，原告主张是被告将涉案房屋出租给案外人，案外人在房屋客厅内煮饭、炒菜，导致水蒸汽将房屋墙面浸湿。但原告只有口头陈述，未举示相应证据证明。并且，由于重庆天气较为潮湿，墙面出现霉点也极有可能与环境因素、自然损耗等密切相关。因此，原告举示证据并不能证明是被告人为性破坏导致墙面出现霉点等情况，应当承担举证不能的法律后果。对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告赔偿洗脸盆损失1280元的诉讼请求。如前所述，合同约定如房屋内设施、家私、家电出现人为性破坏，由被告承担赔偿责任。根据原告举示的照片及被告作出的陈述可以认定被告在租赁涉案房屋期间确实对房屋内的洗脸盆及柜门造成了损坏，导致了洗脸盆台面出现了缺口、洗脸盆下方柜门缺失，被告应当按照合同约定承担赔偿责任。对于赔偿金额，原告举示了日期为2009年2月28日的重庆卫国装饰材料有限责任公司销售清单一份，该清单中记载了PVC柜1套，价格为1280元。考虑到原告确实受到了损失，且该销售清单载明的商品价格也基本符合市场行情，本院对该证据予以采信。但由于原告购买时间为2009年2月28日，距离合同解除之日已有十年之久，考虑到该洗脸盆及柜体的使用周期，本院酌情判令被告向原告赔偿洗脸盆损失800元。四、关于原告要求被告赔偿厨房灯及节能灯泡损失的诉讼请求。对于该部分损失，原告举示了照片，从照片上并不能看出灯具损失明显属于人为破坏造成，原告要求被告承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。五、关于原告要求被告赔偿微波炉损失500元的诉讼请求。对于该部分损失，原告举示了照片，从照片上显示一台美的微波炉的把手已经缺失。原被告双方签订的《存房租赁合同》附件《物业使用状况表B》中载明有微波炉一台，并未备注微波炉存在受损的情况。被告对微波炉照片的真实性无异议，也并未举示证据证明微波炉受损是自然损耗造成，应当承担赔偿责任。根据原告举示的重庆渝宁苏宁电器有限公司的发票显示，原告于2011年12月28日购买的美的微波炉，购买价格为559元。由于原告举示的发票载明的购买产品及品牌与原告举示的照片显示的微波炉品牌一致，且原告持有发票原件，本院对该发票的真实性予以采信。考虑到原告购买时间距离合同解除之日约八年之久以及微波炉的正常使用周期，本院酌情判令被告向原告赔偿微波炉损失150元。六、关于原告要求被告支付2020年3月、4月的物管费153.8元的诉讼请求。《存房租赁合同》约定，存房租赁期间的物管费、水、电、气费应当由被告负责缴纳。原告与被告法定代表人刘春林的微信聊天记录显示，原告于2020年4月10日向被告催收水、电、气费，被告的法定代表人刘春林于2020年4月11日向原告转账600元，被告抗辩称该600元包含了涉案房屋的物管费、水、电、气费，但原告表示该600元并不包含物管费。对此争议，本院认为，微信聊天记录中显示原告催收的并不包含物管费，被告在转账时也并没有备注费用明细中包含了物管费，因此，被告的此项抗辩无事实依据，本院不予采信。根据原告举示的重庆明仁物业管理有限公司出具的收费发票来看，原告交纳了涉案房屋2020年3-4月的物管费153.8元，由于原被告双方的房屋租赁合同的解除时间为2020年4月10日，被告应当承担2020年3月1日至2020年4月10日期间的物管费，金额为102.53元。因此，被告应当向原告支付物管费102.53元。被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告李康林赔偿洗脸盆损失800元；二、限被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告李康林赔偿微波炉损失150元；三、限被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告李康林支付物管费102.53元；四、驳回原告李康林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支行迟延履行期间的债务利息。案件受理费158.3元，减半交纳79.15元（原告已预交），由原告李康林负担54.15元，被告重庆尚驿居房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二一年二月四日书记员  杨美