湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终160号上诉人（原审被告）：孙萍，女，1942年4月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区。上诉人（原审被告）：孙睿，女，1972年9月30日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：孙萍，系孙睿之母,1942年4月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区金银湖路13号东方海棠花园3栋1单元601室。被上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司。住所地：武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：张秀女，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人孙萍、孙睿因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙萍、孙睿上诉请求：依法撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：一、一审法院没有正确理解物业收费酬金制的概念，从而导致一审认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。补充意见为，我方认为物业公司价格的制定违法，计价面积与实际不符，服务不到位，违规收费，存在不公开收入开支等行为，违背了物业服务合同的约定，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人未履行相应义务，且服务态度恶劣，不仅未帮业主解决实际问题，且管理不到位，给我方造成人身伤害，还让黑势力随意进出本小区，小区业主多次向被上诉人提出异议，被上诉人均不予理会，故我方认为其物业服务存在问题，物业费不合理。万科物业公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、孙萍、孙睿支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12757.14元，并按日万分之五的标准支付至实际给付之日止的违约金（暂计算至2019年9月30日的违约金为3008.87元）；2、孙萍、孙睿承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:孙萍、孙睿系武汉市东西湖区东方海棠花园小区3号楼1单元6层1号房的业主，该房屋面积167平方米。2017年1月1日，武汉市东方海棠花园第一届业主委员会（以下简称东方海棠花园第一届业委会）与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金，具体标准为小高层、高层按照建筑面积2.32元/月/平方米预交。万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。业主或物业使用人应于每季度首月15日前交纳本季度的物业服务资金，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。孙萍、孙睿从2017年1月1日开始未交纳物业服务费至今。2020年7月6日，孙萍、孙睿与东方海棠花园第一届业委会签订《物业费托管协议》，孙萍、孙睿将物业服务费10000元交由东方海棠花园第一届业委会保管，因孙萍、孙睿一直不交纳物业服务费及车位服务费，万科物业公司多次进行催缴，孙萍、孙睿仍未交纳。一审法院认为：关于物业服务费及违约金的诉讼请求。东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有约束力。孙萍认为物业服务合同中关于小区总建筑面积及户数的约定有误，万科物业公司根据错误的建筑面积及户数核算的物业服务费的标准不能作为交纳物业服务费的标准，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，孙萍所依据的理由并非导致合同无效的法定情形，因此，即使物业服务合同中约定的总建筑面积和户数与实际总建筑面积和户数不一致，也不导致物业服务合同的无效。另，物业服务合同中约定该小区物业收费实行酬金制，即根据物业面积和物业类型预交物业服务费，万科物业公司提取应收物业服务费的10%作为酬金，再根据审计结果，如结算后有结余，结余部份转入公共收益，如有亏损，再视情况召开临时业主大会讨论是否提价。因此，物业总建筑面积和户数对物业服务费的标准亦无直接关联，孙萍以此为由认为物业服务费标准过高的辩称意见法院不予支持。孙萍辩称万科物业公司的服务不达标，存在服务瑕疵，但根据其提供的照片不能证明万科物业公司存在服务质量问题，而根据万科物业公司提供的证据证明其按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，故对孙萍的该项辩称意见，本院亦不予支持。孙萍、孙睿从2017年1月1日开始未交纳物业服务费，对万科物业公司主张其支付物业服务费的请求法院予以支持，经计算，孙萍、孙睿需支付的物业服务费为12785.52元（2.32元/平方米/月×167平方米×33个月）。万科物业公司仅主张12757.14元，法院依据其主张确定孙萍、孙睿应支付的物业服务费。因孙萍提供的部分照片可以说明万科物业公司并非完全无服务瑕疵，对此结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，法院对万科物业公司的违约金诉求不予支持。对孙萍、孙睿将部分物业服务费交由东方海棠花园第一届业委会进行保管的行为，因该行为系孙萍、孙睿与东方海棠花园第一届业委会之间的约定，该约定对万科物业公司不发生效力，故对孙萍主张已将物业服务费交由业委会保管的意见与本案无关，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有的知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。法律并未规定物业公司应该公开物业收支账目明细的义务，法律亦未赋予业主知晓物业公司收支账目明细的权利，故对孙萍要求万科物业公司公布收支明细以确定物业服务费标准的请求本院不予支持。孙睿经法院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，国务院《物业管理条例》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、孙萍、孙睿于判决生效之日起十日内向武汉市万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12757.14元；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费194元（武汉市万科物业服务有限公司已预缴），由孙萍、孙睿负担，并在履行上述给付义务时一并支付给武汉市万科物业服务有限公司。二审期间，上诉人孙萍、孙睿向本院提交案涉小区业主联名信，即关于强烈要求万科物业公司审计公开的签名书，拟证明上诉人要求按物业服务合同的约定对万科物业公司的物业服务收费进行审计。万科物业公司质证认为上述证据不符法律规定的形式，并非一审中无法获取的证据，不能作为新证据；一审法院审理中被上诉人已提交过相应的审计报告，且在另一关联案中已经法院详细质证；上诉人萍、孙睿要求公开物业公司所有员工收入支出明细已超出法律规定的知情权范畴，且侵犯员工个人隐私及被上诉人声誉，不符合法律要求。被上诉人与东方海棠第一届业委会签订的合同未被法院认定无效的情况下，该物业服务合同是有效的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，审理的是业主孙萍、孙睿是否应按物业服务合同缴纳物业费的问题，上述联名信与本案无直接关联，故本院不予采信。各方未提交其他新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”武汉市东方海棠花园第一届业主委员会与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该物业合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合同对小区全体业主均具有约束力，万科物业公司提供了物业服务，上诉人孙萍、孙睿作为业主则应该交纳相应的物业费。我国物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式。本案中，小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，标准为小高层、高层按照建筑面积2.32元/月/平方米预交。此收费标准在政府指导价的合理范围内，合法有效。上诉人孙萍、孙睿主张万科物业公司收取物业费过高，与事实不符，本院不予支持。至于上诉人孙萍、孙睿提出万科物业公司提供的物业服务存在服务瑕疵的问题，其并未提供相关证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，上诉人孙萍、孙睿应承担举证不能的不利法律后果。一审法院结合事实综合衡量，未支持万科物业公司的违约金请求，处理恰当。另，根据法院查明事实，该小区物业费收支已经过审计，上诉人孙萍、孙睿要求万科物业公司公开财务账目、进行审计，并以此拒交或少交物业费的理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，孙萍、孙睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人孙萍、孙睿负担。本判决为终审判决。审判长  李行审判员  申斌审判员  刘阳二〇二一年二月二十四日法官助理熊雪婷书记员郑思旗