广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1147号原告：季永霞，女，1978年11月28日，藏族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：闫劲松，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。第三人：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔某1。原告季永霞诉被告佛山盛明置业有限公司、第三人佛山市戴斯物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告季永霞及其委托诉讼代理人黄世刚到庭参加了诉讼。被告、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.原告与被告、第三人于2019年7月20日签订的《补充协议》于本案起诉状送达被告、第三人之日起解除；2.原告与被告于2018年2月26日签订的《物业使用权转让合同》于本案起诉状送达被告之日起解除；3.被告向原告返还合同转让款192888元并支付违约金（违约金以192888元为基数，自2019年3月31日起计算至实际清偿日止，按年息15.4%现暂计至2020年9月30日，违约金暂计为44557元）；4.原告与被告于2018年2月26日签订的《装修协议》于本案起诉状送达被告之日起解除；5.被告返还原告装修费用60500元并支付原告资金占用期间的利息（利息以60500元为基数，自2018年2月26日起按年息3.85%计算至实际清偿之日止，现暂计至2020年9月30日，合计5823元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月26日与被告签订《物业使用权转让合同》，被告将***物业的使用权转让给原告，总转让款为237388元。《装修协议》约定原告于2018年2月26日前一次性支付装修费60500元给被告。2019年7月20日，原告与被告、第三人签订《补充协议》，约定被告自愿补贴原告2900元/月，直到该物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日等。被告没有按《补充协议》的约定履行，已构成违约，原告有权要求解除。被告因违反《补充协议》，导致其也违反《物业使用权转让合同》、《装修协议》，原告有权要求解除上述协议，并要求退回已付款项，并支付违约金。具体包括：被告返还合同转让款192888元并支付违约金，违约金自2019年3月31日起以192888为基数按年息15.4%计算至实际清偿日止，现暂计算到2020年9月30日，计44557元。返还原告装修费用60500元并支付原告资金占用期间的利息，利息以60500元为基数，自2018年2月26日起按年息3.85%计算至实际清偿之日止，现暂计至2020年9月30日约5823元。被告辩称，1.同意解除《补充协议》、《物业使用权转让合同》及《装修协议》。2.同意退还原告已支付的物业使用权转让款192888元，同时以192888元为本金按日万分之五标准从2019年3月31日（约定交房期次日）起计算违约金给原告，但违约金最高上限不超过52066.4元（即192888元的30%减去原告已领取过被告于2019年8月20日及2019年9月19转账的两期共5800元的补贴）。3.同意退还原告已支付的装修协议款60500元，同时以60500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率从本案立案之日起计算利息支付给原告至该装修协议款清偿之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年2月26日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将南海区***物业（以下简称“涉讼物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止；总转让款金额为237388元；甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用；甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金；甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金；双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年2月26日前一次性支付装修费用60500元给甲方；双方并约定其他权利义务。2019年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订《补充协议》约定甲方补贴乙方每月2900元，直到涉讼物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方的委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续。乙方同意，若甲方按照上述第一条约定支付了相应的补贴，则甲乙双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。2018年2月26日，原告向被告支付首期款130588元，后原告向被告分期支付转让款62300元，合计192888元。原告向被告支付装修款60500元。2021年1月13日，原告提起本案诉讼。2021年1月21日，原告起诉状送达给被告及第三人。诉讼中，原告陈述其收取被告补贴款共计5800元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于二十年期间的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。被告同意解除《物业使用权转让合同》及《装修协议》，本院确认上述合同于被告收到原告请求解除合同的诉状当日即2021年1月21日解除。被告应返还已收取的转让款192888元及装修款60500元予原告。涉讼物业至今未交付，原告有权主张解除《补充协议》，本院确认上述协议于被告、第三人收到原告请求解除合同的诉状当日即2021年1月21日解除。《物业使用权转让合同》约定被告逾期交付物业的，被告应交付物业之日起按照合同约定支付违约金，本院结合合同的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，被告应支付原告违约金52066.4元（以192888元的30%即57866.4元扣减原告收取补贴款5800元），原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。被告应支付原告以装修款60500元为本金从本案立案之日即2021年1月13日至被告实际清偿之日止按年利率3.85%的标准计算的利息予原告，原告主张超过本院核准的部分，本院不予支持。被告与第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告季永霞与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月21日解除；二、确认原告季永霞与被告佛山盛明置业有限公司签订的《装修合同》于2021年1月21日解除；三、确认原告季永霞与被告佛山盛明置业有限公司、第三人佛山市戴斯物业管理有限公司签订的《补充协议》于2021年1月21日解除；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款192888元及支付违约金52066.4元予原告季永霞；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业装修款60500元及以60500元为本金从2021年1月13日至实际清偿之日止按年利率3.85%的标准计付利息予原告季永霞；六、驳回原告季永霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3262.01元（原告已预交），由被告负担并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十二日书记员  杨文晖