重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初29714号原告:柯伟琼，女，汉族，1973年11月30日出生，住重庆市涪陵区涪清路888号7幢1单元2-1，公民身份号码512324197311301582。委托诉讼代理人：赵历黎，重庆展汇律师事务所律师。被告:重庆广韵酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道355号1幢21-9，统一社会信用代码91500000MA5U7UU8XH。法定代表人:范保华。委托诉讼代理人：李友志，重庆观新律师事务所律师。原告柯伟琼与被告重庆广韵酒店管理有限公司(以下简称广韵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯伟琼的委托诉讼代理人赵历黎，被告广韵公司的委托诉讼代理人李友志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柯伟琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋托管合作协议》；2、判令被告返还重庆市渝中区石油路1号29幢1403房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：重庆泊家网公寓管理有限公司在2016年12月23日，找到原告表示位于重庆市渝中区石油路1号29幢14-办公2#(又称恒大名都学府公寓)的房屋购买后可以由其托管运营并约定房屋按照29元每平方米计算租金支付给原告，原告当日购入房屋并与被告签署了一份《房屋托管租赁协议》，原告将房屋交付给被告后由原告支付装修钱款，被告提供装修服务，装修完成后被告将原告购买之房屋承租并用于酒店经营，双方在2017年10月27日签署补充协议，补充协议当中约定，被告将托管房屋转让至第三方经营、转租时，需提前5日用书面形式邮寄或速递的方式(详见原被告双方签署的《房屋托管租赁协议》第九条约定送达方式)通知原告，并需取得原告同意。双方合同于2018年3月1日开始正式履行，在2020年4月原告发现房屋使用方已经变更成重庆泊家名都酒店管理有限公司，被告在未书面征得原告同意的情况下擅自将房屋使用权转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。经查，2017年10月17日重庆泊家网公寓管理有限公司变更为重庆泊家酒店管理有限公司，2018年12月5日该公司名称再次变更为被告。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告广韵公司辩称，1、被告与重庆泊家名都酒店管理有限公司仅仅是合作经营关系，重庆泊家名都酒店管理有限公司仅仅是帮助推广销售酒店客房。因政府主管部门要求经营地与注册地一致，因此被告与重庆泊家名都酒店管理有限公司之间约定名义上对外以重庆泊家名都酒店管理有限公司名义经营酒店，并不存在原告方在诉状中所述的所谓转租行为；2、原被告之间订立的《房屋托管合作协议》虽然在支付租金收益方面具有一些租赁合同的特征，但不符合租赁合同的另一个显著特征即租赁物交由承租人使用。本案中双方的合作协议首部就明确约定，被告是接受原告委托为原告房屋提供酒店公寓托管经营服务，被告方提供的是托管服务，房屋的使用人是酒店宾客而不是被告。该托管合作协议第8.5条中“如遇紧急情况影响承租人入住，被告可以自行采取方案处理”的约定，即是原被告双方对房屋最终承租使用人是酒店宾客的一致认可，酒店宾客随时变化且明显不是被告，因此《房屋托管合作协议》并非典型的租赁合同，不应适用合同法关于转租的规定；3、合同法规定承租人擅自转租时出租人可以解除合同，其立法本意是考虑到不同承租人的资信与经济能力不同，或者使用租赁物的习惯与强度不同，造成出租人不能按时收租或者对租赁物更为严重的损毁破坏而不能实现合同目的。本案中一直是由被告付租且没有拖欠，实际使用房屋的也一直是酒店宾客，所以根本不存在所谓的被告转租影响原告合同目的实现问题，原告的诉求完全不符合立法本意，应当予以驳回；4、根据九民会议纪要第47条的规定，请求解除合同必须是严重影响到了合同目的实现，本案中被告方按时支付了原告方租金收益，正常为原告房屋提供酒店公寓托管经营服务，原告的合同目的没有受到任何影响，因此原告方不得擅自解除《房屋托管合作协议》；5、《房屋托管合作协议》约定的原告可以解除协议的情形仅为被告逾期支付租金超过三个月、或者原告提前一个月通知且没有客人预定订单两种情形，否则除不可抗力外原告均不得单方解约。在私法领域，双方当事人的约定应当得到遵守，本案中原告方的解约情形不符合协议约定，因此不应当得到支持；6、王顺明是酒店的常住宾客，在2019年6、7月就有二十多次的入住记录，重庆泊家名都酒店管理有限公司也在前台显著位置悬挂了营业执照，王顺明、柯伟琼、柯伟琼之间的信息共享，因此原告对酒店对外名义上是重庆泊家名都酒店管理有限公司在经营的事情应当知情，所以就算原告方主张转租解约也超出了六个月的法定时限，同样不应当支持；7、案涉酒店120多户业主，只有案涉的3位业主提出解除合作，绝大部分业主希望继续履行《房屋托管合作协议》。由于酒店是一个整体，解除部分客房的协议也会造成整个酒店的停业，不利于其他业主及酒店员工的合法权益，也不利于本地经济发展和社会稳定。原告的真实目的就是想据此要挟被告涨租金收益，原告方的不诚实守信行为，应当受到法律的驳斥，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月23日，柯伟琼（甲方）与重庆泊家网公寓管理有限公司（乙方）签订《房屋托管合作协议》，约定：托管房屋位于重庆市渝中区石油路1号29幢1403号房，房型为（单间配套/一室一厅），建筑面积为35.74平方米，权属证书所登记的所有权人为柯伟琼。托管房屋经营模式为：酒店公寓托管经营。乙方统一委托专业的装饰装修企业对甲方的提供的房屋进行装饰装修后，乙方以向甲方支付租金的方式对甲方提供的已经装饰装修完成的房屋进行酒店公寓托管经营。本次租赁期限为十年，自2018年3月1日起至2028年2月29日止，具体以交房次日起计算。托管期内，甲方除不可抗力外不得单方解约，否则视为违约。…托管房屋的租金为29元/月/㎡，自免租期届满的次日起计算租赁期限。免租期：甲方同意自托管房屋交付乙方的次日起计算9个月作为免租期。免租期内，不计算托管房屋租金。租金支付：甲方同意该托管房屋的前五年租金收益62187元（即：2018年3月1日至2023年2月29日的租金共计62187元）乙方不予支付给甲方，该五年租金收益已作为甲方在房屋开发商处购买该房屋时的购房优惠使用；剩余的五年租金收益，由乙方自免租期届满的次日起按十年租期平均分配至每月的应得租金额度518元按月支付甲方，并于每月10号前将上一个月租金支付至甲方指定的以下银行账户，税费由乙方代扣代缴。…。双方权利义务1、甲方的权利和义务…（3）甲方应保证乙方能按本协议的约定单独占有使用和管理托管房屋…。（4）托管经营期间，乙方为更有利于托管经营，甲方同意乙方对托管房屋进行装修改造。2、乙方的权利和义务（1）托管经营期间，乙方有权利按本协议的约定对托管房屋享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，且不受甲方及他人的非法干涉和侵犯。（2）托管经营期间，乙方对托管房屋享有唯一、排他性占有权、代理经营权。（3）乙方有权独立自主地利用托管房屋开展经营活动。2016年12月23日，柯伟琼（乙方）与恒大地产集团重庆有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购房屋为重庆市渝中区石油路1号29幢14-3，建筑面积35.74平方米，套内建筑面积25.29平方米，商品房为清水房，总成交金额为139348元，建筑面积单价为3898.94元/平方米，套内建筑面积单价为5510元/平方米。2016年12月23日前支付房款139348元整。2017年7月21日，恒大地产集团重庆有限公司向柯伟琼开具金额为139348元的购房款发票。《房屋托管合作协议》签订后，柯伟琼将案涉房屋交付被告使用，被告将该房屋进行了装修改造，该房屋目前作为酒店在使用。2017年10月27日，柯伟琼（甲方）与重庆泊家网公寓管理有限公司（乙方）签订《关于的补充协议》，约定甲乙双方一致确认，自2017年6月1日至2028年2月29日甲方提供的位于重庆市渝中区石油路1号29幢14-03号房屋交给甲方使用，甲方在约定期限内不得干涉乙方对于该房屋的装修，使用以及经营。乙方同意：若乙方在托管经营期限内将对该房屋的经营权转让给第三方经营或转租的，须提前5日通知甲方，且乙方应将对该房屋恢复原状的义务一并转移至第三方。另，重庆泊家网公寓管理有限公司于2017年10月17日更名为重庆泊家酒店管理有限公司，后又更名为广韵公司。案件审理中，柯伟琼举示了住宿发票1张，拟证明被告已经将原告的涉案房屋转租给重庆泊家名都酒店管理有限公司。广韵公司质证认为对该证据的真实性无异议，但是该发票是王顺明在2019年在酒店住宿金额的一部分，票面金额说明王顺明经常入住该酒店。广韵公司举示了一份广韵公司（甲方）与重庆泊家名都酒店管理有限公司（乙方）于2018年12月28日签订的《酒店合作经营协议》载明：“甲方成立于2016年9月，乙方系由甲方于2018年8月作为唯一法人股东注册设立，经营范围为酒店管理等业务，因实施股权激励等原因于2018年10月办理了股权变更登记。乙方目前拥有较为成熟酒店推广销售团队，为充分发挥双方的资源优势，现甲乙双方就合作经营位于重庆市渝中区石油路1号29幢的酒店项目事宜，经过友好协商达成如下协议，以共同遵守。……二、合作方式1、甲方有资本及酒店日常运营管理的优势，乙方有较强的酒店客房推广营销团队与渠道，因此双方商议采取甲方为主乙方负责推广销售的合作经营模式，即对酒店的后续投入、设施设备维护、物资采购、财务等后勤保障、保洁保安等日常酒店运营管理方面的工作均由甲方负责，乙方仅负责酒店的推广销售，以提高客房入住率和营业收入。2、为满足消防治安税务等行政主管部门关于实际经营地与注册地相符的要求，双方商议本酒店项目对外以乙方名义营业并以乙方名义进行相应的经济活动，由此导致一方发生的税费及其他行政管理费用均计入经营成本，按本协议约定在分配收益前据实支出。……双方的合作经营核算期限暂定2019年1月1日至2026年12月31日……”，拟证明被告与重庆泊家名都酒店管理有限公司仅仅是合作经营关系，重庆泊家名都酒店管理有限公司仅仅是帮助推广销售酒店客房，因政府管理要求经营地与注册地一致，双方约定以重庆泊家名都酒店管理有限公司名义对外经营酒店，并不存在原告方在诉状中所述的转租行为，柯伟琼质证认为对酒店合作经营协议三性不予认可，不能达到其证明目的；广韵公司举示了照片3张（出具原始载体，拍摄时间2021年1月25日）、发票记账联复印件1张，拟证明案涉酒店两年多来对外一直以重庆泊家名都酒店管理有限公司名义在公开经营，且其根据监管要求将公司营业执照悬挂在酒店接待前台的显著位置，酒店的经常入住客人或其他关注酒店经营的人很容易知道酒店的对外名义经营主体是重庆泊家名都酒店管理有限公司，柯伟琼质证认为对该证据的真实性无异议，但关联性不认可，被告提供的证据形成时间为2021年1月25日，并不能证明其在之前已经以重庆泊家名都酒店管理有限公司名义在公开经营；广韵公司举示了王顺明酒店入住记录7页，拟证明王顺明在2019年2月起就有酒店入住记录，2019年6、7月更是频繁入住，两个月入住超过20次，全年累计入住80多次，是酒店的最频繁入住客人，结合酒店公开悬挂营业执照的客观事实，足以证明王顺明最迟在2019年6、7月就知道酒店的对外名义经营足以是重庆泊家名都酒店管理有限公司，因此原告对酒店经营状况知情并默认至少一年半以上，无权再提出异议要求解约，柯伟琼质证认为对该证据的三性不予认可，该证据系个人隐私，被告在未经同意的情况下私自取证，侵害王顺明隐私。柯伟琼陈述，房屋托管合作协议性质上为租赁合同，被告未经原告同意，私自转租，构成违约。被告已经违反房屋托管合作协议第4.3条约定，并未实际对原告提供购房的优惠，故被告构成违约，原告有权解除合同收回房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告与被告签订的《房屋托管合作协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告在购买案涉房屋同时，即与被告签订了房屋托管合作协议，租赁期限约定为十年，由此可以推定原告购买案涉房屋意图较为明确，即由被告托管经营酒店公寓，原告获取收益，同时双方对房屋将使用为酒店公寓用房的意思一致。且合同明确约定托管经营期间，广韵公司对托管房屋享有单独占有、使用和独立自主经营管理的权利，柯伟琼称被告未经许可进行转租，但未提供充分证据予以证明。2016年12月23日，柯伟琼与恒大地产集团重庆有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，后支付相应购房款，一直未提出异议，其现称被告并未实际对原告提供购房优惠与常理不符，本院不予采信。被告并未违背双方的立约本意，也未影响原告实现合同目的。原告现要求解除其与被告签订的《房屋托管合作协议》并要求返还房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告柯伟琼的全部诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告柯伟琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  来攀峰二〇二一年二月二十五日书记员  马 红