山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初11739号原告：马海波，男，1969年2月23日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：纪国苓，山东康捷律师事务所律师。被告：尤鹏，男，1989年10月28日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：宋超，山东相泰律师事务所律师。原告马海波与被告尤鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告马海波及其委托诉讼代理人纪国苓，被告的委托诉讼代理人宋超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马海波向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付占用期间使用费等31798元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告分别签订了房屋租赁合同，被告租赁了原告位于的房屋，上述房屋租赁到期后被告仍然继续占用直到2019年10月底拆迁，上述占用费原告催要后未果，现原告为了维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告尤鹏辩称，双方租赁合同因政府拆迁不能继续履行，故原告诉请应当依法驳回。原告马海波为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1，租赁合同5份，证明：原、被告分别在2018年3月30日签订了租赁位于青岛房屋租赁合同，租期为2018年3月31日至2019年3月30日止，年租金为19700元；2018年3月30日签订了租赁6-7号房屋租赁合同，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，年租金为9000元；2018年6月10日签订了6-2号房屋的租赁合同，租期为2018年6月10日到2019年6月10日，年租金为9000元；2018年9月20日签订了6-8号房屋的租赁合同，租期为2018年9月20日至2019年9月20日，年租金为9000元；2018年1月1日签订了6-3号甲、6-5、6-6号房屋的租赁合同，租期为2018年1月1日至2020年1月1日，年租金为27000元，上述合同还约定了对于乙方（被告）的装修、改善、增设的固定设施租赁到期后乙方不得破坏应保持原样交回，甲方（原告）不承担装修的费用，若租赁房屋被纳入拆迁范围合同可解除，双方不承担违约责任。被告对证据的真实性无异议，对证明事项认为以合同约定为准。原告应当提交其与仙家寨社区居委会的租赁合同，及缴纳租赁费的发票或者收据等凭证，用以证明涉案房屋原告具有承租权及转租权，原来的租赁合同没有解除，若原租赁合同解除，则原告无权主张租赁费。证据2，腾房通知书5份，EMS邮寄单据3张、EMS查询打印记录3份，证明：因双方合同到期，马海波分别在2019年8月9日（房屋6-7、6-2、6-1、6-3）向尤鹏发出腾房通知，要求尤鹏限期腾房恢复原样，快递单号为1023264574522，该快递单号尤鹏已经签收。2019年9月4日（房屋6-8）马海波向尤鹏发出腾房通知书，要求尤鹏腾房，快递单号为1067508678323，该快递尤鹏已经收到。2019年10月8日马海波（房屋6-3甲、6-5、6-6）向尤鹏发腾房通知书，要求其腾出合同已经到期的房屋，快递单号为1067508599523，该快递尤鹏已经签收。被告对证据的真实性不认可，没有证据证明已经过尤鹏签收，发函快递是原告的单方请求。在2019年2月份，原告已经因拆迁的需要与有关部门签订了拆迁补偿协议，并且涉案房屋已经经过拆迁部门的评估，拆迁协议中第六条明确定原告就涉案房屋已经处于无权状态，纳入了政府拆迁范畴，故其在2019年8、9月份、10几月份给尤鹏个人发腾房通知，其已经失去了实际意义。EMS查询打印记录不是原件，被告没有签收过。证据3，照片打印件12张，证明：照片1证明原告在租赁给被告时房屋的状态门窗俱全，照片2-5证明被告在租赁后将房屋改造，拆除门窗、砸掉墙壁。照片6-12证明被告腾房后的状态，被告在2019年10月底腾房后没有将房屋保持原样交回，而是将房屋的改造设施、门等全部移走，只剩下框架。被告认为照片1不能证明门窗俱全，反而证明没有任何门窗，只是框架，照片2-5证明被告承租后在没有框架上加上了门和窗由其是卷帘门等设备设施，照片6-12是搬家之后的状况。证据4，城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明1份，2019年10月8日陈正虎（流亭街道拆迁负责人）提供的微信记录截图打印件1份，证明：原告与仙家寨社区于2019年10月8日签订了青岛新机场高速连接线集体土地征迁拆除补偿协议，案涉拆迁补偿协议的签订时间为2019年10月8日。被告对证据的真实性无法确认，该证明形式不合法，无负责人、经办人的签字及联系方式。对微信截图的真实性无法确认，不认可。证据5，房屋建筑物评估明细表，证明：14号房单价评估为977元/平方米、1号房单价1016元/平方米与评估报告一致。被告对该证据真实性无异议。被告尤鹏为反驳原告诉讼请求向本院提交证据如下：证据1，拆迁补偿协议1份，证明2019年2月份，原告已经与流亭街道仙家寨社区居委会签订拆迁补偿协议，协议第六条约定本协议签订后涉案房屋和土地，所有的合同终止，进而证明自2019年2月起原告就涉案房屋已经处于无权状态，纳入了政府拆迁范畴，故双方租赁合同并不是自然到期，原告所谓的腾房诉求没有实际意义，其占有使用费、损失费没有法律依据。原告对证据的真实性无异议，从原告提交的证据4证明原告与仙家寨社区是2019年10月8日签订的拆迁补偿协议，该拆迁补偿协议及拆迁补偿补充协议恰好证实原告、被告租赁合同到期后，原告仍有处分权。该补偿协议第三条“本协议拆迁协议后……”在此双方并没有约定交还日期。拆迁补充协议，原告与流亭街道仙家寨社区村委会签订2020年1月10日，在此双方约定附属物由乙方负责拆除，拆除的附属物归乙方，拆除过程中发生的财产损害以及人身损害由乙方承担，在该补充协议中双方未约定交付房产的具体时间即在2020年1月10日之前，原告均有对出租房屋的使用权和支配权、租赁权，并要求被告腾房支付占有费用的权利。实际原告交付房屋给仙家寨社区的时间是2019年10月30日。证据2，拆迁公告打印件2份，证明：2019年3月涉案房屋已经在拆迁范围之内，政府已经进行拆迁，结合证据，以及原告提交的房屋租赁合同第九条，足以证明上述事实，同时第九条也明确说明双方互不付违约责任和赔偿责任。原告对证据的真实性不认可，实际原告与仙家寨社区所定的拆迁交付时间为2019年10月底。证据3，装修清查评估明细表，价值时点，2019年2月15日，资产占有方的名称是本案原告。原告认为该房屋建筑物评估表价值时点虽然为2019年2月15日，但是原告与仙家寨社区对资产的交付时间为2019年10月底，并非是2019年2月15日。证据4，从网络打印的新闻通稿2份，以上2份证据均用以证明2019年2月15日政府已经征收了原告的涉案土地及房屋并进行评估，也意味着原告没有涉案土地及房屋的承租权、转租权，因此原告无权向被告主张租赁费。原告对上述打印件不认可，实际政府的拆迁时间为2019年10月，双方在2019年10月8日才签署房屋拆迁协议，交付时间为2019年10月底。经审理查明，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积111平方米，房屋租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日，租金标准27000元/年；双方于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积45+37平方米，房屋租赁期限自2018年3月31日至2019年3月30日，租金标准19700元/年；双方于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，租金标准9000元/年；双方于2018年6月10日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年6月10日至2019年6月10日，租金标准9000元/年；双方于2018年9月20日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年9月20日至2019年9月20日，租金标准9000元/年。除2018年9月20日签订的房屋租赁合同外，上述合同均约定，对于乙方的装修、改善和增设的固定设施，租赁到期后，乙方不得破坏，应保持原样交回，甲方不承担装修等费用。上述合同均约定，房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，双方互不承担违约责任。双方均认可被告已于签订合同当日付清上述合同中约定的租赁费。另查明，马海波（乙方）与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会（甲方）签订《拆除补偿协议》，约定：一、被拆除房屋及附属物情况被拆除的乙方房屋及附属物位于仙家寨社区，房屋建筑面积2876.91平方米，被拆除房屋及附属物已由青岛中天兴业土地房产评估有限公司进行评估。二、非住宅房屋及附属物补偿金、停车停业损失补偿金、搬迁补助费数额及付款时间1、结合评估机构的评估结果，甲方支付给乙方非住宅房屋及附属物补偿金为人民币2909496元，停产停业损失补偿金为人民币1967806.44元，搬迁补助费为人民币109322.58元，以上补偿费用合计人民币4986625.02元。协议还约定了其他事项。庭审中被告称该《拆除补偿协议》签订时间为2019年2月份。原告则称签订时间为2019年10月8日，并提交了由城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明，载明：马海波于2019年10月8日签订青岛市新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道辖区内集体土地征迁拆除补偿协议。马海波（乙方）与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会（甲方）于2020年1月10日签订《拆除补偿补充协议》，约定：被拆除的乙方附属物位于仙家寨社区，甲方支付给乙方的附属物补偿金为人民币29348元。协议还约定了其他事项。又查明，青岛中天兴业土地房地产评估有限公司受青岛市城阳区流亭街道办事处委托对青岛市新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道辖区内仙家寨社区集体土地上自然人马海波所属资产补偿价值征收进行了评估，该评估有限公司于2019年8月14日《房地产征收估价报告》[青中房估字（2019）第076-1号]。还查明，马海波于2019年8月9日通过邮政EMS(快递单号:1023264574522)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-1、6-3、6-7、6-2），分别要求尤鹏于2019年9月8日（房屋6-1、6-3、6-7），于2019年9月10日（房屋6-2）腾出房屋，恢复原样并支付期间的占用费，该邮件于2019年8月10日由本人签收。马海波于2019年9月4日通过EMS(快递单号:1067508678323)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-8），要求尤鹏于2019年9月21日腾出该房屋，并恢复原样，该邮件于2019年9月5日由他人签收。马海波于2019年10月8日通过EMS(快递单号:1067508599523)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-3甲、6-5、6-6），要求尤鹏于2019年10月21日腾出该房屋，该邮件于2019年10月9日由本人签收。尤鹏称其于2019年10月份搬离涉案房屋，双方未交接，涉案租赁房屋已拆除。马海波称尤鹏于2019年10月底搬离，双方未交接，涉案租赁房屋已拆除。以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是被告尤鹏是否支付原告马海波占用使用费的问题？被告称原告于2019年2月份与仙家寨社区居民委员会签订《拆除补偿协议》，但其未提交证据证明其主张，且从该《拆除补偿协议》的内容看，涉案相关补偿金的数额是结合评估机构的评估结果所确定，而《房地产征收估价报告》出具为2019年8月14日，故被告该陈述明显与事实不符，本院不予采信。原告提交的城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明可以证实马海波与该居民委员会于2019年10月8日签订了该《拆除补偿协议》，本院对此予以采信。被告称其于2019年10月份搬离涉案房屋，双方未交接。原告则称被告于2019年10月底搬离涉案房屋，双方未交接。综合考虑各自陈述，并结合原告提交的2019年10月8日就涉案6-3甲、6-5、6-6号房屋向被告邮寄的《腾房通知书》看，被告需于2019年10月21日前腾出上述房屋，该邮件显示被告于2019年10月9日本人签收，对此本院认为，被告于2019年10月21日搬离涉案房屋更符合本案实际，本院确认被告搬离的时间为2019年10月21日。被告租赁原告涉案房屋（6-1、6-2、6-3、6-7、6-8号）租期届满后,仍占有使用上述房屋至2019年10月21日,原告据此按照原租赁合同约定的租金标准要求被告支付占用期间使用费的主张符合法律规定，本院予以支持。其中对于涉案6-1、6-3号房屋，双方租赁合同于2019年3月30日到期，租金为每年19700元，占用使用费计算为11064元（19700元÷365天×205天），原告仅主张10944元符合法律规定；对于涉案6-7号房屋，双方租赁合同于2019年3月31日到期，租金为每年9000元，占用使用费计算为5030元（9000元÷365天×204天），原告仅主张5000元符合法律规定；对于涉案6-2号房屋，双方租赁合同于2019年6月10日到期，租金为每年9000元，占用使用费计算为3279元（9000元÷365天×133天），原告仅主张3248元符合法律规定；对于涉案6-8号房屋，双方租赁合同于2019年9月20日到期，租金为每年9000元，占用使用费计算为764元（9000元÷365天×31天），原告仅主张750元符合法律规定。对于原告主张的损失11856元，原告现有证据不足以证明其主张，本院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尤鹏于本判决生效后10日内支付原告马海波占用使用费共计19942元。二、驳回原告马海波的其他诉讼请求。案件受理费595元，由原告负担222元，由被告负担373元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  康廷富审判员  赵丕杰二〇二一年二月三日书记员  纪晓琛