安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021）皖12民终233号 上诉人（原审原告）:彭正荣，男，1972年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉佳源房地产开发有限公司，住所地安徽省临泉县兴全大道201号3#109室，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A。 法定代表人：戴富强，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：阜阳市农丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路西侧209号，统一社会信用代码9134122158888685XH。 法定代表人：戴世忠，该公司董事长。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 上诉人彭正荣因与被上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）、阜阳市农丰置业有限公司（以下简称农丰公司）合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初7123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭正荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.收据不符合预约合同成立的基本要件，预约合同未成立；2.即使预约合同成立，预约合同未就车位价格、位置、面积、能否办理产权证等事项进行约定，现双方就上述内容无法达成一致，预约合同无法履行，上诉人已向佳源公司邮寄快递,明确表示不再购买车位，一审认定双方未进行本约合同磋商系事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、《九民会议纪要》第四十八条之约定，双方形成合同僵局，请求解除合同的，人民法院应当支持；3.佳源公司存在捆绑销售车位的强制交易行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，预约合同无效；4.佳源公司超数量预售车位，主观上存在过错，应当承担预期违约责任和缔约过失责任，退还车位定金和利息；5.上诉人购买的房屋所在楼栋下均为人防车位，佳源公司出售人防车位的行为违反了《安徽省物业管理条例》、《安徽省人民政府关于依法加强人民防空工作的意见》中的禁止性规定，应为无效，且佳源公司已向临泉县人民防空办公室做出了不销售人防车位的承诺。 佳源公司、农丰公司辩称：1.彭正荣交付的60000元不是订金，而是履行车位的付款义务即支付了车位款；2.销售车位与销售商品房各自独立，不存在捆绑销售行为；3.销售车位合同已经成立且履行，受法律保护，非经双方协商一致不能解除；4.彭正荣支付车位款后，涉案车位即不再销售他人，两年后提出毁约不再购买，明显违反契约精神。综上，彭正荣的上诉请求没有法律与事实依据，应予驳回。 彭正荣向一审法院起诉请求：依法判令佳源公司、农丰公司立即返还其购买车位的订金60000元；支付逾期利息6951元（按银行同期贷款利率4.75%，自2018年1月25日起，暂计算至2020年6月20日）；承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月25日，彭正荣为购买佳源公司开发的“临泉佳源·东方都市小区”A-7幢703号房屋，向佳源公司缴纳了房屋首付款。同日，彭正荣向佳源公司缴纳60000元，用于预留涉案A-7幢703号房屋车位，该款项由农丰公司代为收取并为彭正荣出具收据一张。彭正荣认为佳源公司销售房屋时捆绑销售车位，且彭正荣的车位无法办理产权证，双方就车位价格、面积、位置等无法协商一致，现彭正荣不想再购买车位，要求佳源公司、农丰公司退还支付的订金60000元并支付利息。 一审法院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。彭正荣向佳源公司交纳60000元用于预留车位，农丰公司代收此款并出具了收条，该行为说明双方虽未签订书面预约合同，但已达成（购买）预留车位的合意，即当事人、标的、数量、价格等主要条款已经达成合意，属于典型预约，对双方当事人具有强制磋商的约束力。在佳源公司开发的小区车位建成验收后，双方应该对选择车位的位置及办理车位使用权转让手续等问题进行磋商。彭正荣并未举证证明其以订立本约合同为目的与佳源公司已就有关问题进行磋商，或经磋商后佳源公司履行不能，没有履行预约后的磋商义务，现直接起诉要求佳源公司及农丰公司退还60000元并支付利息的诉讼请求没有法律和事实依据。彭正荣诉称佳源公司违法捆绑销售车位，购买车位不是其真实意思表示，但未提供证据证明。佳源公司在临泉房地产市场并不具有垄断地位，彭正荣购房的选择性较大，彭正荣在购买佳源公司开发的房屋时，佳源公司已告知其可买可租车位，彭正荣仍然愿意购买房屋并交纳“预留车位”金，是其自愿选择的真实意思表示。涉案车位系佳源公司投资建设完成，佳源公司具有涉案车位的使用、收益权利，可以通过出租或出售车位获得收益。同时佳源公司建设开发的涉案小区整体项目已经验收合格，且双方并未约定办理车位产权证，彭正荣以佳源公司不是涉案车位产权人、无权出售车位，涉案车位亦无法办理产权登记等理由要求解除合同，不予支持。农丰公司代为收取涉案车位款项，并非案涉合同的相对人，在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回彭正荣的诉讼请求。案件受理费737元，由彭正荣负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，彭正荣在购买佳源公司开发的房屋后又自愿交纳“预留车位”金60000元，佳源公司收取此款并出具了收据，收据对当事人、标的、数量、价格等主要条款予以确定，说明双方就购买（预留）车位已经达成合意，已成立事实上的预约合同关系，均应按照合同约定全面履行自己的义务。彭正荣一、二审期间并未举出充分、有效的证据证明佳源公司存在违约行为或涉案合同存在不能实现合同目的等法定解除情形，其要求解除合同，要求佳源公司、农丰公司退还车位费并支付利息的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。 根据涉案《商品房买卖合同》二十二条和《补充协议》第七条约定，买受人可通过购买或租赁方式获取车位所有权或使用权，车位售价或租金另行约定，故佳源公司销售车位与销售商品房各自独立，彭正荣提出佳源公司存在捆绑销售车位的强制交易行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案车位无论是人防车位或非人防车位，均系佳源公司开发建设，根据该款规定，佳源公司享有对涉案人防车位的使用管理权和收益权。佳源公司转让人防车位平时的使用权，并未损害国家利益，并未违反法律、行政法规的强制性规定。一审认定佳源公司出售人防车位使用权的行为有效并无不当，地下车位的预定销售数量并未超过佳源公司实际可销售的车位数量。彭正荣提出佳源公司无权出售人防车位及存在超数量预售车位，应当承担逾期违约责任和缔约过失责任的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1474元，由上诉人彭正荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二一年二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员徐玉洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。