四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终279号 上诉人（原审被告）：蔡忠，男，1976年2月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被上诉人（原审原告）：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**炳草岗大街**，统一社会信用代码：91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人蔡忠因与被上诉人攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 蔡忠上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初4393号民事判决，依法改判驳回金泰物业公司的诉讼请求;2.本案一二审诉讼费用由金泰物业公司承担。事实和理由：1.本案一审中法院未审核金泰物业公司是否具有独立法人资格，是否取得物业管理资质，物业费收费标准是否经过物价管理部门批准，对此，金泰物业公司亦未提交相应的证据予以证明。2.本案2017年11月23日之前的物业费已过诉讼时效，在此期间的物业费不应得到支持。一审法院仅凭借金泰物业公司提供的内部、单方催收台账记录认定金泰物业公司该笔物业费诉讼时效中断不合乎法律规定。催收台账仅是单方记录，不能反映其催收通知是否向上诉人送达的事实存在，故不能作为定案依据，也不适用诉讼时效中断。3.上诉人在一审中提交的照片能够真实反映金泰物业公司未尽到基本的物业管理服务义务，一审法院对此没有采信也没有进行走访核实，有违司法公正。 金泰物业公司辩称：公司具有合法有效的物业经营资质，且物业公司已按《合同》约定履行了相关的物业管理服务义务，物业管理和服务存在部分瑕疵也是因小区业主欠缴物业费导致物业运行经费不足。并且上诉人没有提供充足的证据证明金泰物业公司存在根本违约，以致上诉人可以拒缴物业费的行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 金泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡忠支付物业服务费14740元，违约金4422元，合计19162元；2.本案诉讼费由蔡忠承担。 一审法院认定事实：金泰物业公司系2010年5月13日登记成立从事物业管理的企业。金泰物业公司于2011年8月18日与蔡忠签订了《金泰·金碧天下小区前期物业服务协议》，金泰物业公司为甲方，陈顺琼、蔡忠为乙方，合同约定由甲方为“金泰·金碧天下”小区提供前期物业管理；住宅物业服务费用按其业主拥有物业的建筑面积交纳，1.5元/月/平方米，乙方接房时首次交纳一年的物业管理服务费，以后第6个月的第一个月的十日前履行交纳该半年的物业管理服务费的义务；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金，同时甲方有权公布欠费者的名单，并采取法律手段予以追缴。还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等进行了约定。金泰物业公司在该合同签订后入驻“金泰·金碧天下”小区提供物业服务。 位于四川省攀枝花市东区××路××号××栋××单元××号房屋登记的所有权人为蔡忠，建筑面积为103.44㎡。金泰物业公司入驻“金泰·金碧天下”小区从事物业服务期间，蔡忠按照每月155.16元的标准缴纳了2013年2月1日以前的物业服务费，未缴纳2013年2月1日至2020年12月31日的物业服务费。2014年5月10日，蔡忠在向金泰物业公司申请退还装修押金时，书面承诺2013年2月1日至2015年1月31日的物业管理费年底统一缴纳。金泰物业公司于2020年7月到一审法院提起诉讼，向蔡忠主张2013年2月1日起至2020年6月30日的物业服务费，一审法院依法向蔡忠邮寄送达了民事诉状、传票等法律文书，蔡忠本人签收。 一审法院认为，金泰物业公司系具有独立法人资格的从事物业管理活动的企业，其与蔡忠签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。金泰物业公司自2011年8月起为包括蔡忠在内的“金泰·金碧天下”小区业主提供了物业管理服务，小区业主理应按合同的约定向金泰物业公司交纳相应的物业服务费。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。据此，金泰物业公司主张蔡忠缴纳物业服务费合法有据，一审法院予以支持。对蔡忠提出的本案已过诉讼时效期间的抗辩意见，一审法院认为，诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首先，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案金泰物业公司所主张的2017年11月23日以后的物业服务费在诉讼时效期间内。其次，对2017年11月23日之前的物业服务费，从金泰物业公司提交的催收台账看，台账记载了蔡忠不缴纳物业服务费的理由，可以证明自蔡忠拖欠物业服务费后金泰物业公司通过电话方式向蔡忠催收拖欠的物业服务费的事实，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中继，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”之规定，金泰物业公司每一次向蔡忠催收物业服务费，即发生诉讼时效中断，因此，金泰物业公司的起诉在法律规定的诉讼时效期间内，蔡忠的该抗辩意见，一审法院不予采信。蔡忠应当向金泰物业公司缴纳2013年2月1日至2020年12月31日的物业服务费14740元。蔡忠未按物业服务合同的约定按期缴纳物业费，有违诚实信用、恪守承诺的原则，系蔡忠违约，依法应当承担违约责任。金泰物业公司将双方物业服务合同约定的每日3‰的违约金计算标准，调整为物业费总金额的30%，有利于蔡忠，亦不违反法律的规定，一审法院予以支持，蔡忠应当向金泰物业公司支付违约金4422元。蔡忠提交的证据不足以证明其主张的金泰物业公司没有尽到《前期物业管理合同》约定的义务，小区管理混乱，小区内很多空地未绿化，环保、清洁做得不够完善的抗辩意见成立，且蔡忠若认为金泰物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒不交纳物业费的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。金泰物业公司收取蔡忠装修房屋期间的各类费用，并不违反双方物业服务合同的约定，不属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，因此蔡忠关于金泰物业公司乱收费的抗辩意见，一审法院不予采纳。蔡忠的其他抗辩意见与一审法院查明事实不符，一审法院均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：蔡忠于判决生效后十日内一次性向攀枝花市金泰物业管理有限公司支付2013年2月1日起至2020年12月31日的物业服务费14740元，违约金4422元，合计19162元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。 上诉人蔡忠向本院提交U盘一个，内含其于2020年10月拍摄的该小区照片39张及本小区视频4个；2020年12月28日—30日拍摄的该小区道路视频17个、照片4张；2021年2月5日拍摄的该小区视频15个、照片1张。综合拟证明金碧天下小区物业管理存在绿化不达标、住宅小区内开设商铺、麻将馆、楼顶私搭乱建、卫生条件脏乱差、地砖开裂、墙砖脱落等物业问题。在庭审中本院当庭对上述视频及照片进行了播放。金泰物业公司发表综合质证意见：1.对视频及图片拍摄的真实性无异议，但其中大部分视频未能反映拍摄的地点，根本无法确认拍摄地点就是本小区。能看出是本小区的视频及照片中也均不能证明金泰物业公司未尽到基本的物业服务义务。另外，住宅小区内开设商铺、麻将馆、楼顶私搭乱建等问题并不在物业服务管理范围内，即便有违章搭建，物业公司也并无执法权，物业公司仅能就涉及小区违章搭建的行为向业主进行了相应的政策宣讲，并向有关部门反映。本院认为，蔡忠提交的视频及图片证据均不能达到证明金泰物业公司未履行基本物业管理服务义务，从而应该减少物业服务费的证明目的。对上述证据，本院依法不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，经审查，金泰物业公司系于2010年5月登记成立，是具有独立法人资格的从事物业管理活动的企业。从入驻该小区至今金泰物业公司一直按约为包括上诉人蔡忠在内的金碧天下小区业主提供了相应的物业服务，蔡忠作为该小区业主，接受了该物业服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系。蔡忠亦承认拖欠物业服务费的事实，理应按约向金泰物业公司支付相应的物业管理服务费。对于蔡忠上诉称该小区存在绿化不达标、住宅小区内开设商铺、麻将馆、楼顶私搭乱建、卫生条件脏乱差、地砖开裂、墙砖脱落等物业问题，本院认为，蔡忠在本案一二审中提交的证据均不足以证明金泰物业公司未尽到基本的物业管理服务义务或履行物业服务存在重大瑕疵，不足以达到其抗辩拒交或减交物业服务费的目的。并且，金泰物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使金泰物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，蔡忠不能因为金泰物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。小区业主拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常缴费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处，因此蔡忠理应支付拖欠的物业费并支付违约金。 至于本案2017年11月23日之前的物业费是否已过诉讼时效的问题。本院认为，在本案一审中金泰物业公司提交了物业费催收台账记录及蔡忠出具的《说明》，以此证明蔡忠拖欠物业费和作出缴纳承诺以及物业公司通过电话进行催收的事实。催收台账记录亦记载了包括蔡忠在内的部分小区业主欠费催收的情况，内容客观真实，可以证明自蔡忠拖欠物业服务费后金泰物业公司通过电话方式向蔡忠催收拖欠的物业服务费的事实。民法总则关于诉讼时效中继的相关规定，自金泰物业公司每一次向蔡忠催收物业服务费时起，即发生诉讼时效中断，此时诉讼时效期间重新计算。因此，金泰物业公司的起诉在法律规定的诉讼时效期间内，蔡忠提出2017年11月23日之前的物业费已过诉讼时效的该抗辩意见于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，蔡忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费279元，由蔡忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李怀胜 审 判 员 王金涛 审 判 员 董 敏 二〇二一年二月二十六日 法官助理 郭 成 书 记 员 谷梓钇