淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9067号原告：刘永君，男，汉族，1979年2月4日出生，住常州市武进区。被告：淮安华信投资发展有限公司，住所地淮安市漕运西路清河区社会管理大厦9楼，统一社会信用代码：91320802087995484E。法定代表人：孙尔兵，职务总经理。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。原告刘永君与被告淮安华信投资发展有限公司（以下简称：华信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行审理。原告刘永君，被告华信公司委托诉讼代理人张前到庭参加诉讼案。本案现已审理终结。原告刘永君向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿延期办证违约金30348元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告购买被告位于花漾城一期1号楼1-307室房屋，双方于2016年10月18日签订《商品房买卖合同》，约定：买房人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。附件四：“合同补充协议（一）第3条明确规定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理不动产权登记。需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的，双方同意：如因出卖人的责任，买受人不能在商品房综合验收合同后的90天内取得不动产证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”2017年5月25日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告所购买的商品房由被告管理经营，对于商品房的实际交付使用日期，原告按被告实际使用商品房时间计算。被告第一次发放商铺租金的日期为2017年11月1日，原告办理商铺产权的日期为2019年8月15日，减去90天，总计562天。经原告多次索要，被告至今尚未偿还，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告华信公司辩称：对于逾期办证的事实及计算标准没有异议，但逾期办证期间应从2018年10月1日计算至2019年8月14日，逾期天数共计317天，总计17118元。根据原、被告举证和陈述，双方当事人对下列事实陈述一致，本院予以确认：被告华信公司开发建设花漾城商业一期项目。2016年10月18日，原告刘永君（买受人）与被告华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为花漾城商业一期第1幢5单元3号房，总价款54万元；出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同附件四的合同补充协议（一）约定：3、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理不动产登记。需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的，双方同意：如因出卖人的责任，买受人不能在商品房综合验收合同后的90天内取得不动产证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2017年5月25日，原告刘永君（委托方，甲方）与淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（经营管理方，乙方）（以下简称：花漾城分公司）签订《委托经营管理协议》，约定：甲方委托乙方经营管理位于淮安市清河区“花漾商业城”2层307号的房屋，建筑面积为16.95平方米，甲方委托乙方经营的管理期限自2017年10月28日起至2022年10月27日止（共计5年）。合同签订后，被告取得涉案房屋的经营使用权。2017年11月1日，花漾城分公司支付原告租金5935元。2017年10月26日，被告华信公司取得花漾城商业一期项目的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年10月30日，花漾城商业一期工程经竣工验收合格，并于2018年11月6日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。2018年12月19日，原告刘永君取得涉案房屋增值税发票，其中购房款54万元，税额27000元，合计567000元。2019年8月15日，原告刘永君取得涉案房屋的《不动产权证书》。原、被告双方一直未办理书面交接房屋手续。庭审中，由于原、被告对于交房时间发生分歧，导致双方对于违约金的起算点不同，原告认为交房时间应当是委托管理起算点2017年11月1日，被告认为交房时间应该为合同约定的最迟交付时间2018年6月30日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告刘永君按约支付购房款并缴纳相关契税等费用，被告华信公司应该按约交付房屋并办理不动产权证。被告华信公司逾期为原告办理产权登记，构成违约，应当承担违约责任。原告于2019年8月15日取得不动产登记证书，故被告逾期办证违约金的截止时间到2019年8月14日。关于房屋交付时间的确定。由于涉案房屋系商铺，原告与被告华信公司名下花漾城分公司还存在委托经营管理关系，房屋没有进行实体交付，导致原、被告对房屋交付时间产生分歧。合同约定涉案房屋最后的交付时间为2018年6月30日，同时约定了交付条件为经竣工验收，表明涉案房屋具备了交付条件后在2018年6月30日前交付都符合合同约定。根据委托经营管理合同约定花漾城分公司于2017年10月28日开始经营管理，并从2017年11月1日起支付涉案房屋的租金，而涉案房屋于2017年10月30日经竣工验收，表明涉案房屋计租时已经符合交付条件，原告从2017年11月1日起取得收益。结合原、被告双方一直未进行实体交付的事实，故原、被告房屋交付时间确定为2017年11月1日，并无不妥，本院照准。被告华信公司主张应当以合同约定最迟交房时间作为涉案房屋交付时间，与事实不符，本院不予采纳。根据合同约定，被告华信公司应于房屋交付后90个日内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，故涉案房屋的逾期办证违约金应从2018年1月31日（2017年11月1日计算90日至2018年1月30日）起开始计算。综上，被告华信公司应支付原告刘永君2018年1月31日至2019年8月14日期间逾期560天，逾期办证违约金30240元（560日*0.01%*540000元），原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告淮安华信投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘永君逾期办证违约金30240元；二、驳回原告刘永君的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取333元，由被告淮安华信投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年二月二十六日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。