淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7130号原告：王海军，男，汉族，1976年2月1日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：郭继，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯加远，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。被告：朱从清，男，汉族，1963年4月24日出生，住淮安市清江浦区健康西路33号5号楼102室，现住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：万霜冰，江苏益淮律师事务所律师。第三人：清河区精彩房产中介服务部，住所地淮安市清江浦区健康东路东大院二区10幢门面6室，统一社会信用代码92320811MA1TQ7LN8X。负责人：张海兵，系个体工商户业主。委托诉讼代理人：赵加冲，女，汉族，1981年9月12日出生，住淮安市清江浦区。原告王海军与被告朱从清、第三人清河区精彩房产中介服务部（下简称：“精彩房产部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王海军及其委托诉讼代理人郭继，被告朱从清及其委托诉讼代理人万霜冰，第三人精彩房产部委托诉讼代理人赵加冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除双方于2020年8月15日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告赔偿原告违约损失暂定30万元（具体赔偿数额以房屋评估价款与房屋买卖合同约定的购房款差额为准）；3、判令被告返还原告定金2万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费及评估费。事实和理由：2020年8月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，中介方为精彩房产部。合同约定，被告将坐落于本市清江浦区健康西路33号院内5幢102室出售给原告，成交价为111万元，于2020年9月19日之前首付房款71万元，剩余房款40万元于贷款下来后一次性付清。后因涉案房屋升值，被告明确表示不再履行《房屋买卖合同》义务，原告多次与被告协商，被告均不予理睬。为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告作为购房人已于2020年8月20日构成逾期付款，被告据此于8月24日通知居间方解除房屋买卖合同的行为合法合理。虽然房屋买卖合同中约定首付款71万元（含定金2万元）于2020年9月19日之前付清，但双方于合同签订时进一步口头约定原告应在8月20日之前先支付30万元，但原告一再拖延，一直到24日都未凑齐款项，致使被告急需用钱的目的无法实现，多次与原告沟通无望后，被告便通知居间方解除了房屋买卖合同。2、原告不具备购房资格，房屋买卖合同无法继续履行。原告购买房屋的本质系为了投资，其在购买案涉房屋之前已在相同学区的罗马皇宫购买了一套房屋，其在绿地世纪城还有一套（本次诉讼已提供保全担保），其已满足市区户籍拥有2套住房的限购条件，无法继续购买。其在与被告的聊天记录中也多次陈述其不具备购房资格，限购政策已导致案涉合同无法继续履行。3、房屋买卖合同已于2020年8月27日经双方协商一致解除，原告主张继续履行合同无事实和法律依据。原、被告在2020年8月27日的电话通话中已协商一致解除案涉房屋买卖合同，并就2万元定金的退还方式达成一致。后因原告未如约现身导致定金仍在被告处，无法退还。原告之后向被告发送短信以及寄送函件的行为实质上属于原告就案涉房屋向被告重新发出订立合同的要约行为，但被告一直未予承诺，双方之间未建立房屋买卖合同关系，原告不应主张继续履行已协商解除的合同。4、案涉房屋已被改造自用，仍在施工中，不再符合原合同交易的条件。在原、被告协商解除合同后，被告已对案涉房屋进行了改造并留作家庭自用，不准备再次出售，房屋目前仍在施工中。5、原、被告已经于2020年8月27日解除合同，双方就2万元定金的返还达成一致意见。因为被告在8月24日就已通知居间方，因原告违约而要求解除案涉合同，所以原告应自行承担由此导致的损失，无论是之后其自行筹借款项还是本案提起诉讼的相关损失，都应该由原告自行承担，本案争议实质上就是被告是否应该退还原告2万元定金的争议，被告同意退还2万元定金。第三人陈述称，因代理人不是案涉房屋买卖合同的经办人，对具体情况不太清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告将其所有的位于淮安市清江浦区的房屋委托给第三人代为对外出售。原告从第三人处得知相关售房信息后，经第三人居间，双方于2020年8月15日签订《房屋买卖合同》（编号：0005951）一份，约定，原告以111万元的价格购买被告案涉房屋；关于付款方式，合同第三条约定，1、首付定金2万元；2、分期付款约定：首付人民币71万元（含定金），原告于2020年9月19日前付清。剩余40万元，原告于贷款下来付清，并约定于2020年9月19日办理产权过户手续，款清交房。关于违约责任，合同第六条约定，如被告违约须双倍返还原告定金，如原告违约则所交定金不退，同时违约方须支付对方相关损失以及承担中介费。合同第十二条约定，案涉房屋为2020年9月1日上二年级，清中学位未用。三方在签订上述《房屋买卖合同》时，第三人曾查询到原告不具有购房资格，并告知双方，但原告称可以用其父亲的名义签订合同，故双方才签订的案涉合同。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，被告出具了定金收条。2020年8月24日，被告电话联系第三人工作人员顾海梅，称原告未能在约定的8月22日前支付40万元购房款，要求终止合同，顾海梅称原告因不具备购房资格，打算以其父母的名义购房，但其父母不能贷款，故现想办法全款买房，而不是贷款。被告明确表示不再履行案涉合同。2020年8月27日，被告电话联系原告，因被告坚持原告未能在2020年8月22日前支付40万元已经违约，故不同意继续履行合同，双方最终未能达成一致意见，原告在通话结束时问被告“如果你确定就是真的不卖，那你那个定金怎么办”，“定金什么时候退我呢”，后双方约定在2020年8月28日下午见面退还定金，但原告最终未赴约。2020年9月7日，原告通过短信方式联系被告，要求被告提供收款人及银行卡账号，以便将剩余购房款109万元一次性支付。被告回复称，按照原、被告以及第三人的三方约定，原告应在2020年8月22日前先行付款30万元，2020年9月19日之前在付款40万元，尾款和银行对接，但原告并未按期付款，并表示已经电话通知第三人终止合同，不再出售案涉房屋。2020年9月8日，原告再次通过邮政快递方式向被告邮寄通知，称先前准备以其父母名义贷款购买案涉房屋，因其父母均无法进行房屋贷款，故准备全款购房，现109万元的购房款已经准备好了，要求被告五日内日确认并通知收款人以及银行卡账号信息。被告未予接收上述邮政快递。2020年9月7日，第三人的工作人员短信联系被告，斡旋案涉合同的继续履行，被告于2020年9月17日回复称原告未能在约定的2020年8月22日前付款，在2020年8月24日已经电话通知第三人终止合同，现在不再卖房的意思仍没有变化。本案审理过程中，根据原告的申请，本院依法对案涉房屋采取了保全措施。本院认为，原告自签订案涉合同时起至今仍不具备购房资格，因此，案涉合同客观上已无法继续履行，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，被告收取的2万元定金应予以退还。关于原告主张的违约损失赔偿。根据庭审查明的事实，原、被告在签订案涉合同时，第三人经查询，已将原告不具备购房资格的事实如实告知双方，但原告试图以其父母的名义来履行案涉合同，来达到规避本市限购政策的目的，其目的已不正当，应对案涉合同的解除承担主要责任，而被告明知原告无购房资格而签订相关协议，亦应对案涉合同的解除承当相应的过错责任，其虽在合同的履行过程中拒绝收取原告支付的购房款，有违诚实信用原则，但原告据此主张被告构成根本违约，依据不足，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王海军与被告朱从清于2020年8月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱从清于本判决生效后十日内一次性返还原告王海军定金2万元。三、驳回原告王海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费14790元，由原告王海军负担7395元，被告朱从清负担7395元；保全费5000元，由原告王海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××12）。审 判 长  王 强人民陪审员  王亚美人民陪审员  赵秋菊二〇二一年二月十九日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。