重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初25748号原告：重庆华恒文化体育产业发展有限公司，住所地重庆市江**盘溪路**附**3-1，统一社会信用代码9150010558802407XT。法定代表人：祖华灵，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菲，重庆索通律师事务所实习律师。被告：重庆国跆文江体育文化传播有限公司，住，住所地重庆市江**盘溪路**附**X-X子山体育公园全民健身中心)1F-R001，统一社会信用代码91500105MA5U7QYH8J。法定代表人：付敬涵，职务不详。原告重庆华恒文化体育产业发展有限公司(以下简称华恒公司)与被告重庆国跆文江体育文化传播有限公司（以下简称国跆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华恒公司的委托诉讼代理人陈瑶、黄菲到庭参加诉讼。被告国跆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告华恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金380233元（此租金为2020年1月1日至2020年9月30日租金，减去疫情期间租金2个月，每月租金54319元的计算方式得出）；2.判令被告立即向原告支付违约金（分别以54319元为基数，自2020年1月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算；以162957元为基数，自2020年4月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算；以162957元为基数，自2020年7月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；3.判令被告向原告支付欠缴的租赁保证金106925.68元、水电费18279.6元及物管费79009.6元；4.判令被告支付原告房屋占用费111665.85元（以54319元每月为标准，从2020年10月1日起计算至2020年11月27日止）。事实和理由：2016年8月1日，被告与重庆小样创业服务有限公司（以下简称小样公司）签订了《重庆石子山体育公园青年创业社区租赁合同》（以下简称《租赁合同》）（以付敬涵名义签订，2016年10月18日通过签订《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》将付敬涵的权利义务转让至被告），承租位于重庆市江北区盘溪路X号附X号X-X（石子山体育公园全民健身中心）1F-R001（以下简称案涉房屋），建筑面积987.62平方米；承租期自2016年8月1日至2020年7月31日；租赁期的第一、二年，租金为45元/月/建筑平方米，即44442.9元/月，租赁期的第三、四年，租金为55元/月/建筑平方米，即54319.1元/月；租金每两个月支付一次，被告应在每两个月的最后7个工作日内将下两个月的租金支付给小样公司；自租赁起始日被告应按月向小样公司物业管理委托方缴纳物业管理费及水电费；租赁保证金为133329元；如被告未能按约缴纳租金，应每日按应付租金的千分之五向小样公司支付违约金。2019年12月31日，被告与原告、小样公司签订《房屋租赁合同变更协议》，将原《租赁合同》的出租方由小样公司变更为原告；被告应从2020年1月1日起，于每季度第一月的十日前以转账方式向原告指定的账户一次性支付本季度的租金。原告合同期限延长至2020年9月30日。合同签订后，原告严格按照合同约定履行，被告自2019年12月31日起未履行租金支付义务，案涉房屋已于2020年11月27日腾空。原告遂提起诉讼，望判如所请。被告国跆公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，小样公司（甲方）与付敬涵（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于重庆市江北区盘溪路X号附X号X-X（石子山体育公园全民健身中心）1F-R001房屋，建筑面积987.62平方米；乙方承诺将租赁物业的用途限定为跆拳道馆、跆拳道培训及跆拳道相关产业；租赁期限自2016年8月1日起至2020年7月31日止；租赁期的第一、二年，租金为45元/月/建筑平方米，租赁期的第三、四年租金为55元/月/建筑平方米；租金的起算日为2016年12月31日；乙方自合同签订日2016年8月1日起向甲方缴纳租赁期第一、二年的租赁保证金133329元，2018年8月1日乙方应补缴租赁期第三、四年增加的租赁保证金29628元；若乙方在合同期内违约、欠缴各项费用或给甲方造成经济损失等行为，则甲方有权从租赁保证金中扣收相应费用或违约金；在合同期内，甲方从租赁保证金中扣收相应费用或违约金，乙方应在10日内向甲方补齐租赁保证金；乙方应在2016年8月1日缴纳租赁保证金133329元，于2016年9月1日缴纳第一期租金（租金支付到2017年2月28日）88886元；按照先付租金后使用的原则，每两个月支付一次租金，乙方应在每两个月的最后7个工作日内将下两个月的租金支付给甲方；甲方委托的物业管理方为北京安信行物业管理有限公司重庆分公司，物业费用标准为10元/平方/月，自租赁起始日乙方应按月向甲方物业管理委托方按时足额缴纳物业管理费及水电费，物业管理费用缴纳时间为自租赁起始日开始，每月的1日至10日；租赁终止时，双方未就续租达成一致的，乙方应在终止日前将租赁物业全部清空并交还甲方，双方签署《租赁物业交接单》；乙方迟延交还租赁物业，甲方未自行打开租赁物业期间，视为租赁物业仍为乙方占用，乙方应按最后一期租金标准的1.1倍向甲方支付物业占用费；如乙方不能按合同约定的时间缴纳租金，则乙方应当向甲方缴纳违约金，违约金每日按应付租金的千分之五计算；乙方在合同期内拖欠租金超过30天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用超过30天的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所交付的租赁保证金；未尽事宜，由甲乙双方另行签订补充协议作为本合同的附件，本合同的附件是本协议不可分割的组成部分。《租赁合同》签订后，小样公司向付敬涵移交了案涉房屋，付敬涵向小样公司支付了租赁保证金和房屋租金。2016年10月18日，小样公司（甲方）与被告（乙方）签订《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》，约定：双方同意，自2016年10月18日，《租赁合同》中付敬涵的权利义务转由乙方享有和承担。2019年12月31日，原告（甲方）与小样公司（乙方）、被告（丙方）签订《房屋租赁合同变更协议》，载明：租赁保证金133329元，已经由丙方向乙方支付，并抵扣丙方应付的租金59257.2元、水电费27916.08元、物业费19752.4元；三方同意自2020年1月1日起，原租赁合同中的出租方由乙方变更为甲方，乙方从变更日起即退出原租赁合同关系；丙方原已支付乙方的租赁保证金（扣除相关欠费后）26403.32元，乙方应在本协议签订后3日内支付至甲方指定账户，甲方无需向丙方退回租赁保证金；丙方按原有方式向物业公司缴纳物业管理费用，自甲方重新招标确定新的物业管理公司后，丙方按甲方新确定的标准，在缴纳租金时一并向甲方或甲方确认的主体缴纳物业管理费；租赁合同解除后，甲方与丙方按照原租赁合同的约定处理租赁保证金退还事宜；甲方同意丙方按照原告合同的租赁期限，及2016年8月1日起至2020年7月31日止承租该房屋，双方同意在本协议签订时，将原合同的租赁期限延长至2020年9月30日，并由甲方按照原乙丙之间的租赁合同标准向丙方收取租金；房屋租金每三个月支付一次，丙方应从2020年1月1日起，于每季度第一个月的十日前以转账方式向甲方指定账户一次性支付本季度的租金；本协议与原租赁合同不一致的，以本协议为准。除本协议另有约定的以外，原租赁合同内容继续有效。2020年1月1日，原、被告签署了《重庆华恒文化体育产业发展有限公司租赁企业安全告知书》。2020年3月23日，被告向小样公司提交《情况说明》，载明：截止2019年12月31日，欠租赁费、水电费、代收龙湖物业物管费共计106925.68元，从原已缴纳的租赁保证金133329元中扣除以上相关费用共计106925.68元，余下保证金共计26403.32元，请贵司按约定转交原告，在与原告签订的房屋租赁合同变更协议生效时，被告需补交余下租赁保证金136553.98元。《房屋租赁合同变更协议》签订后，被告自2020年1月1日起未交纳案涉房屋的租金、水电费、物业管理费。2020年7月13日，重庆索通律师事务所向被告邮寄了《重庆索通律师事务所关于要求限期支付房租的律师函》（以下简称《支付房租的律师函》），载明：原告委托该所，就与被告租赁事宜进行交涉。合同签订后，原告按合同履行了相关义务，你方并未按照约定按期支付租金（2020年1月1日至3月31日的房屋租金162957.3元；2020年4月1日至6月30日的房屋租金54319.1元[已减免2个月]）；2020年7月1日至9月30日的房屋租金162957.3元）。截至2020年6月30日，被告尚欠原告租金380233.7元、保证金106925.68元、物业管理费69133.4元、水费584.9元、电费7558.69元。通知被告自收到本律师函之日起三日内，按合同的约定向原告支付应缴纳租金、物业管理费、水电费、违约金等费用。如上述通知未能被理会，原告将撤销被告对其公开招租项目的申请权。该函于2020年7月14日送达被告。2020年11月25日，重庆源海物业管理有限公司石子山体育公园管理处作出《关于重庆国跆文江体育文化传播有限公司物业费的情况说明》，载明：被告每月应付源海物业9876.2元，2020年1月-8月被告总计拖欠源海物业物业费79009.6元。另查明，2013年10月28日，重庆市江北区城乡建设委员会作出建竣备字[2013]57号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，对重庆市江北区石子山体育公园工程予以竣工验收备案登记。2015年4月23日，重庆市公安局石马河派出所出具《重庆市江北区石子山体育公园门牌号编制证明》，证明其对石子山体育公园全民健身中心门牌进行编号。2017年9月4日，重庆宏融资本运营管理集团有限公司出具《石子山体育公园资产管理情况说明》，载明：根据2011年《区府第102次常务会议纪要》文件精神，区属公园的现有和今后形成的经营性资产均纳入新公司（现重庆华恒文化体育产业发展有限公司）资产范围统一经营管理。目前相关移交手续及产权证正在办理中。上述事实，有《租赁合同》、《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》、《房屋租赁合同变更协议》、《重庆华恒文化体育产业发展有限公司租赁企业安全告知书》、《情况说明》、《支付房租的函》、EMS快递邮单、EMS中国邮政速递物流、《关于重庆国跆文江体育文化传播有限公司物业费的情况说明》、重庆源海物业小样项目2020年1月-8月物业综合收费通知单、《石子山体育公园资产管理情况说明》、建竣备字[2013]57号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市江北区石子山体育公园门牌号编制证明》及原告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，小样公司与付敬涵签订的《租赁合同》，小样公司与被告签订的《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》，原告、小样公司、被告签订的《房屋租赁合同变更协议》均系各方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《租赁合同》、《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》、《房屋租赁合同变更协议》签订后，被告按约将案涉房屋交付给被告，被告应按《租赁合同》、《重庆小样青年社区客户个人转公司签署补充协议》、《房屋租赁合同变更协议》约定的期限向原告缴纳租金，因《房屋租赁合同变更协议》约定租赁期限延至2020年9月30日，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金488871.9元（55元/平方米/月×987.62平方米×9个月），原告主动减去被告疫情期间的两个月房租，系对自身民事权利的放弃，本院予以确认，故被告还应向原告支付380233.7元，但被告自2020年1月1日起未缴纳租金，原告向被告邮寄了《支付房租的函》进行催收，被告仍未缴纳，故对原告要求被告支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金380233元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金（分别以54319元为基数，自2020年1月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算；以162957元为基数，自2020年4月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算；以162957元为基数，自2020年7月11日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）的诉讼请求，因《租赁合同》约定“如乙方不能按合同约定的时间缴纳租金，则乙方应当向甲方缴纳违约金，违约金每日按应付租金的千分之五计算”，现原告主张按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的4倍计算违约金，因原告主张并未超过合同约定，被告亦未到庭答辩，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付欠缴的租赁保证金106925.68元的诉讼请求，原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付水电费18279.6元及物管费79009.6元，因《租赁合同》约定“甲方委托的伟业管理方为北京安信行物业管理有限公司重庆分公司，物业费用标准为10元/平方/月，自租赁起始日乙方应按月向甲方物业管理委托方按时足额缴纳物业管理费及水电费，物业管理费用缴纳时间为自租赁起始日开始，每月的1日至10日”，被告应向物业管理方缴纳水电费及物业管理费，且原告并未举示证据证明其已代被告向物业管理方缴纳了水电费及物业管理费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付房屋占用费111665.85元的诉讼请求，因《租赁合同》约定“租赁终止时，双方未就续租达成一致的，乙方应在终止日前将租赁物业全部清空并交还甲方，双方签署《租赁物业交接单》”、“乙方迟延交还租赁物业，甲方未自行打开租赁物业期间，视为租赁物业仍为乙方占用，乙方应按最后一期租金标准的1.1倍向甲方支付物业占用费”，因《租赁合同》已于2020年9月30日到期终止，被告于2020年11月27日才腾空案涉房屋，则被告应自2020年10月1日起至2020年11月27日，按照实际占用时间前一期的租金标准的1.1倍向原告支付房屋占用费，即113526.92元（[54319.1元+48887.19元]×1.1倍），现原告主张111665.85元，系其对自身民事权利的放弃，本院予以确认，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆国跆文江体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆华恒文化体育产业发展有限公司支付自2020年1月1日起至2020年9月30日的租金380233元（减去疫情期间租金2个月）；被告重庆国跆文江体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆华恒文化体育产业发展有限公司支付违约金（以54319元为基数，按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的4倍，自2020年1月11日起至付清之日止；以162957元为基数，按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的4倍，自2020年4月11日起至付清之日止；以162957元为基数，按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的4倍，自2020年7月11日起至付清之日止）；三、被告重庆国跆文江体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆华恒文化体育产业发展有限公司支付房屋占用使用费111665.85元；四、驳回原告重庆华恒文化体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19661.26元，减半收取计9830.63元，由被告重庆国跆文江体育文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王大伟二〇二一年二月十八日书记员  马燕群