河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21306号原告李阳阳，女，1990年6月9日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人王宁，河南大周律师事务所律师。被告河南石佛艺术公社有限责任公司，住所地郑州高新技术产业开发区石佛办事处石佛村。法定代表人张栩，执行董事。委托代理人胡东阁,系公司员工。第三人郑州银行股份有限公司陇海支行，住所地郑州市二七区陇海中路98号。负责人吕红帅，行长。委托代理人巩大振，该行员工。委托代理人付文乐，该行员工。原告李阳阳与被告河南石佛艺术公社有限责任公司、第三人郑州银行股份有限公司陇海支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宁、被告河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称石佛艺术公社）委托代理人胡东阁、第三人郑州银行股份有限公司陇海支行（以下简称郑州银行陇海支行）委托代理人巩大振、付文乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于郑州市高新技术开发区××大道××单元××商品房××套，被告应于2018年12月31日前交付诉争房屋.2017年6月5日,原告与第三人签订《个人贷款合同》；2018年9月29日，原告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》。原告依照约定向被告支付了相应款项，但截至目前被告仍以各种理由迟延向原告交付房屋。现原告依据合同约定，有权要求解除与被告所签合同，被告应按照合同约定退还购房款，并支付违约金，故请求判令：1、解除原被告于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003328044）,并撤销该商品房买卖合同的备案信息及预告登记；2、解除原告与第三人郑州银行股份有限公司陇海支行签订的《个人贷款合同》（编号为01120170010189667）及《郑州市预购商品房抵押合同》；3、被告归还原告已付购房款178457元及向第三人已付的银行贷款本息74739.14元，并支付违约金3554.57元；4、被告归还原告维修基金2493元、不动产登记费550元、印花税18元，共计3061元；5、被告赔偿原告支付的首付款利息损失（以178457元为基数，自2017年5月17日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际退还之日）；6、被告向第三人支付剩余的银行贷款本息；7、被告承担本案诉讼费、保全费。被告石佛艺术公社辩称：一、原告请求判令解除原告与被告石佛公司签订的《商品房买卖合同》（GX17003328044）的合同解除权已经丧失，原告请求解除《商品房买卖合同》并撤销该商品房买卖合同的备案信息及预告登记、返还维修基金、不动产登记费、印花税、首付款贷款本息及要求被告偿还剩余贷款本息的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。二、《个人贷款合同》是担保主合同《商品房买卖合同》的债权而存在的，是从合同。在主合同《商品房买卖合同》仍有效存在的情况下，且不存在《个人贷款合同》约定的合同解除情形，李阳阳要求解除与第三人郑州银行陇海支行签订的《个人贷款合同》无事实和法律依据，应不予支持，依法驳回。第三人郑州银行陇海支行述称：1、原告与我行签订的《个人贷款合同》系双方真实意思表示，我行已发放贷款，原告应按约定偿还贷款本息。2、买受人作为商品房买卖合同的当事人，是第三人依据贷款合同实现债权的主要对象，特别是第三人未能就房屋实际取得抵押权的情况下，依据商品房担保贷款合同应享有的担保权利一旦不存在，第三人实现权利存在较大风险。故三方之间，应当回归原始的商品房担保贷款法律关系。若法院判决解除商品房买卖合同，第三人要求由买受人和开发商归还我行全部未结清贷款本息。3、第三人在贷款本息全部结清的前提下，可配合办理解除涉案房屋买卖合同所需的法律手续。经审理查明，2017年5月17日，原告作为买受人，被告石佛艺术公社作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003328044），约定：原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××单元××商品房××套，付款方式为2017年5月17日现金付款178457元，2017年6月17日商业贷款付款177000元。出卖人应当在2018年12月31日前将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告将涉案房屋房款支付完毕。另查明，案涉房屋已经具备使用条件仅手续未办理。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、银行流水、增值税普通发票及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告石佛艺术公社签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人郑州银行陇海支行签订的《个人贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，原告与被告石佛艺术公社之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人郑州银行陇海支行之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据案涉合同约定，石佛公司应于2018年12月31日前将竣工验收合格且取得竣工备案表的房屋交付李阳阳，合同约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。李阳阳提起本案诉讼要求解除合同，其行使解除权的期限已超过法定的一年除斥期间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中买卖合同约定，出卖人逾期交房60日起，并没有额外附加原告主张的“解除权发生之日”为“违约方在守约方指定履行合同主要义务的合理期限届满”之内容，故原告解除权已经消灭，另经过了解，案涉房屋已经具备使用条件仅手续未办理，综上，原告主张解除涉案房屋买卖合同，不予支持。关于原告诉请撤销该商品房买卖合同的备案信息及预告登记、解除与第三人签订的《个人贷款合同》及《郑州市预购商品房抵押合同》、退还购房款、向第三人已付的银行贷款本息、退还维修基金、不动产登记费、印花税、被告向第三人支付剩余银行贷款本息，前提均系本案解除涉案《商品房买卖合同》，且原告诉请被告支付首付款利息损失，系基于解除合同，被告占用资金产生，故对前述诉请，均不予支持。关于违约金，合同约定被告应于2018年12月31日前将涉案房屋交付原告，目前尚未办理相关手续、未交房，已构成违约。原告与被告石佛艺术公社所签《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定“……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。原告已支付全部房款355457元，参照逾期交房继续履行合同违约金计算方式计算违约金，至判决之日已超过原告诉请的3554.57元，故原告主张逾期交房违约金数额并无不当，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南石佛艺术公社有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李阳阳违约金3554.57元；驳回原告李阳阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5617元，减半收取2809元，由原告李阳阳负担2784元，被告河南石佛艺术公社有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李文涛二〇二一年二月二十六日书记员  董 越