云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终37号上诉人（原审原告）：李伟民，男，1972年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。上诉人（原审原告）：付秋香，女，1980年6月27日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。二上诉人共同委托诉讼代理人：官和平，男，1958年9月19日出生，汉族，祁东县洪城法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：景洪浩宇房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市。统一社会信用代码：91532801668271038J。法定代表人：李昆营，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李伟民、付秋香与被上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院(2020)云2801民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟民、付秋香上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初2872号民事判决，发回重审或依法改判;2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案主要事实没有查清，导致事实认定错误。一审未查清的事实有：1.本案属于商品房房屋交付纠纷，还是办理不动产权属转移登记纠纷；2.本案上诉人是否曾经要求并委托被上诉人代办产权登记手续，本案案涉房屋无法办理不动产权属转移登记、致使合同目的无法实现的原因何在，应当归责于哪方承担责任；3.被上诉人的现实情况是否具备为上诉人办理产权登记手续的条件，被上诉人不能为上诉人办理产权登记是否构成违约；4.上诉人请求解除购房合同是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房交付是否可以作为拒绝办理不动产权属转移登记的免责理由。二、一审判决遗漏诉讼请求，审理程序违法。一审判决遗漏上诉人请求依法判决确认被上诉人无限期地拖延办理商品房不动产权属登记证书行为违法的诉讼请求；被上诉人没有提出商品房交付纠纷的主张，也没有提出本案应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定调节的主张，一审判决超出了被上诉人主张的范围，审理程序违法。三、一审判决适用法律不当，判决显失公平。《物权法》《民法总则》及《民法典》是上位法，最高院的司法解释是下位法，对于商品房产权登记纠纷适用诉讼时效问题，应当适用上位法的规定，不能适用最高院司法解释的规定。上诉人的诉讼本意是要求获得产权证书，是因为被上诉人无限期的拖延办证，而且今后相当一段时间都没有办法办理产权证书，上诉人才主张解除购房合同。景洪浩宇房地产开发有限公司辩称：本案不具备解除合同的法定情形，本案所涉房产尚未办理产权登记，并非被上诉人原因导致，是由于买卖双方订立合同时不能预见、不能克服、不能避免的政策调控导致，虽然上诉人房产不能办理产权登记非被上诉人过错，但被上诉人仍在积极推进案涉项目产权登记事宜。上诉人主张解除合同的期限己过除斥期间，上诉人已于2014年6月8日接房，至其起诉时已远远超过解除合同的除斥期间，其主张不应得到支持。被上诉人认为上诉人的主张缺乏法律和事实依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。李伟民、付秋香向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房购销合同》，责令浩宇公司依约返还全部购房款1406818元，并赔偿李伟民、付秋香损失320755元；2.本案诉讼费、代理费由浩宇公司承担。庭审中，李伟民、付秋香明确第一项诉讼请求中的损失系按购房款的20%计算且放弃第二项诉讼请求中的代理费主张。一审法院认定事实：2011年10月27日，浩宇公司作为出卖人（甲方）与李伟民、付秋香（乙方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定甲方以出让方式取得位于景洪市新大桥头西南侧编号Ｃ-（34）-45-3地块的土地使用权，土地规划用途为商业用地。土地使用权证号：景国用（2009）第××号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：茶博园商业Ａ区。乙方购买该项目第3幢第1层156-1号房，总价款1205924元整，房屋参考套内面积34.92平方米。乙方在本合同签订当日内付清首付款605924元，余款600000元由乙方办理银行按揭贷款支付。甲方应于2011年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记条件的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办登记的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，在取得《房屋所有权证》后180天内为乙方取得《国有土地使用证》。补偿协议约定一方将其购买的商品房无偿交由甲方委托商业公司经营2年，甲方同意给予乙方按两年，每年固定收益为商定成交价格的7.14%，2年收益为商定成交价格的14.28%，总计为人民币200894元的购房优惠，根据协议第一、二条的约定，甲乙双方签订的《商品房购销合同》载明的合同价格为甲乙双方成交价格扣减甲方一次性补偿乙方2年商铺使用费后的价格。合同及补充协议还约定了其他内容。合同及补充协议签订后，李伟民、付秋香依约向浩宇公司支付了全部购房款，并于2014年6月8日办理了房屋交接手续接收房产、于2014年7月30日进行了装修。现李伟民、付秋香以因浩宇公司原因导致李伟民、付秋香无法办理产权证书为由诉至法院要求解除《房屋购销合同》。一审法院认为，本案《商品房购销合同》系双方真实意思表示，依法设立的合同具有法律效力，双方均应认真全面履行各自义务。关于产权登记的内容，在《商品房购销合同》第十二条进行了约定，内容为“本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记条件的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办登记的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，在取得《房屋所有权证》后180天内为乙方取得《国有土地使用证》”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，解除权的性质为形成权，如果没有在法律规定或约定的期限内行使权利，该权利消灭。对于解除权的行使期限有约定的从约定，无约定的从法律规定，法律没有明确规定的应按照同样情况同样处理的原则予以合理确定。对于开发商而言，协助业主办理产权登记手续与交付房屋同样为商品房购销合同中约定的合同义务，故因逾期协助办理产权登记手续产生的解除权应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在解除权发生一年内行使权利，否则解除权消灭。本案案涉房屋已经交付李伟民、付秋香使用接近六年，假如无限期的赋予当事人合同解除权,则必然伴随类似完成已六年之久的交易关系处于不稳定状态,影响交易安全，显然违背我国合同法的立法宗旨。李伟民、付秋香直至今年6月才向本院起诉主张解除购销合同已经超过合理的解除权期限，故对李伟民、付秋香提出的解除《商品房购销合同》并返还购房款赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李伟民、付秋香的诉讼请求。已减半收取的案件受理费10174元（实收），由李伟民、付秋香负担。本院二审期间，上诉人对一审认定的事实提出以下异议：1、该案是房屋办证纠纷，但一审认为是房屋交付纠纷，一审认定错误。2、该案中房屋不能办证是因为开发商擅自改变了土地的性质。3、一审遗漏了上诉人的诉讼请求，上诉人的诉讼请求是要求被上诉人办理房产证。4、一审判决没有查清商品房交付不可以作为拒绝办理不动产权属转移登记的免责理由。被上诉人认为一审事实遗漏了被上诉人已取得办理房产证和土地证的相关证据，被上诉人具备了办理产权登记的条件。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的基本事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，解除权的行使必须及时，因为在一方享有解除权时，该当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。解除权属于形成权，如果没有在法律规定或约定的期限内行使权利，该权利消灭。本案中，双方在合同中未约定解除权人行使解除权的期限，且案涉房屋已经交付李伟民、付秋香使用六年，李伟民、付秋香主张解除合同已超过解除权行使的除斥期间，故对李伟民、付秋香提出的解除《商品房购销合同》并返还购房款赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，李伟民、付秋香的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20348元，由上诉人李伟民、付秋香负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  吕 勇二〇二一年二月三日法官助理张远雄书记员刘佳佳