河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初934号原告：邢占彬，男，1989年4月27日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：牛炳灿，河南昊文律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐倩，河南昊文律师事务所实习律师。被告：刘青娜，女，1983年12月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：乔冠华，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷亚飞，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州居美房地产营销策划有限公司二里岗分公司，住所地郑州市管城回族区城东南路93号院附23号隆达小区24号商铺。负责人：张伦洋，经理。委托诉讼代理人：牛伟朋，男，该公司员工，住河南省新密市。原告邢占彬与被告刘青娜、郑州居美房地产营销策划有限公司二里岗分公司（以下简称居美公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢占彬及其委托诉讼代理人牛炳灿，被告刘青娜及其委托诉讼代理人乔冠华、雷亚飞，被告居美公司的委托诉讼代理人牛伟朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢占彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告定金5万元，并按定金罚则赔偿被告5万元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，邢占彬将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告定金18800元，并赔偿原告因购买房屋支付的评估费及金融代办费12000元，并向原告支付违约金211500元；3.判令被告居美公司承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年11月9日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，约定原告购买被告刘青娜位于管城××区航海路××院金色港湾××单元××楼西户的房屋，成交价款为141万元，原告支付定金5万元，采取按揭贷款的方式支付房款，被告刘青娜于合同签订后7个工作日自行负责房屋解押。合同约定时间到期后，被告刘青娜一直未办理房屋解押手续，致使房屋交易无法完成。后在原告与中介公司的多次催促下，被告刘青娜均以各种原因推诿拒不办理解押手续。被告的行为严重违反了合同约定，已构成违约，故原告诉至法院。刘青娜辩称：1.涉案《房屋买卖合同》已于2020年6月4日解除。《房屋买卖合同》签订后，答辩人积极配合原告办理按揭贷款手续，并自行联系垫资公司工作人员，进行资质审查，因垫资用款成本较高，且金额有限，为进一步筹措解押款，答辩人与原告、被告居美公司三方又于2019年12月4日签订《补充协议》一份，约定：“甲方借用乙方人民币贰拾贰万元；用于偿还所欠中国银行贷款；上述借款于办理过户手续之日冲抵管城回族区港湾路1号院金色港湾6号楼2单元5层西户房屋转让款等内容”。《补充协议》签订当天，答辩人已提前联系垫资公司工作人员到场，垫资公司同意在原告付款后，将剩余部分以垫资形式，支付至答辩人还款账户用以解押。但由于原告拒绝支付上述解押款，导致涉案房屋无法办理解押手续。2020年6月4日，被告居美公司组织各方进行协商，各方一致同意解除《房屋买卖合同》。仅就被告已付款项的返还方式及金额产生了争议。因此，各方已于2020年6月4日就涉案合同的解除达成了一致意思表示，《房屋买卖合同》已于该日解除。2.原告的违约行为是《房屋买卖合同》无法继续履行的主要原因，答辩人不存在违约行为，无需承担违约赔偿责任。由于原告本人原因，银行贷款审批迟迟未通过，导致《房屋买卖合同》无法及时履行，答辩人急需变卖房屋还清负债的合同目的无法实现。《补充协议》明确约定原告应于签订合同当日向答辩人支付22万元解押款，但原告未向答辩人支付任何款项，导致涉案房屋无法及时解押，已构成严重违约。因原告严重的违约行为，导致答辩人的合同目的无法实现，且2020年房屋价格回落，同时答辩人需向银行支付高额的负债利息，因此，答辩人为减少自身损失而将房屋另行出售，系答辩人为减少自身损失而采取的自力救济行为，并不构成违约。3.原告不存在任何损失。涉案《房屋买卖合同》解除后，原告已通过被告居美公司另行购置了房屋，其在本案中缴纳的佣金及代办费已用于抵扣此后的各项费用。同时,因涉案房屋的价格一直回落，涉案合同的解除，亦未对其造成任何预期利益损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。居美公司辩称，被告刘青娜存在违约行为，被告居美公司不应承担连带责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月9日，刘青娜（甲方、卖方）、邢占彬（乙方、买方）、居美公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1.乙方自愿购买甲方位于管城回族区港湾路1号院金色港湾6号楼2单元5层西户房屋，建筑面积119.89平方米，成交价格141万元；2.乙方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费5万元，其中佣金及代办费31200元；3.甲乙双方同意使用按揭贷款方式支付房款，甲乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；4.该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后），按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；5.甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方的佣金损失和其他经济损失；乙方违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失；本合同签订后甲乙双方任何一方拒绝按合同约定履行合同和办理过户手续，违约方应按本合同约定的房屋总价款的15%向守约方支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，邢占彬向居美公司支付定金18800元，佣金及代办费31200元，评估费及金融服务费12000元。居美公司已向邢占彬退还40000元。2019年12月1日，居美公司工作人员通知刘青娜，邢占彬已经办理好按揭贷款手续，并约定于2019年12月4日共同办理房屋解押手续。2019年12月4日，刘青娜（甲方）、邢占彬（乙方）、居美公司（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：1.甲方借用乙方22万元，该借款用于偿还所欠中国银行贷款，偿还贷款后解除因该贷款所设定于该房屋的抵押；2.本合同签订当日中介方协助甲乙双方共同到中国银行办理还款手续，甲方在办理还款手续时直接将该借款支付给中国银行的同时甲方为乙方出具借据；3.鉴于甲乙双方在房屋买卖合同中约定的付款方式，现双方同意，上述借款于办理过户手续之日用于冲抵管城回族区港湾路1号院金色港湾6号楼2单元5层西户房屋转让款。同日，邢占彬、刘青娜、居美公司的工作人员牛伟朋共同到中国银行办理房屋解押手续，但当天并未办理成功，邢占彬未将《补充协议》约定的22万元支付给中国银行，刘青娜亦未将其自行从垫资公司筹措的剩余解压款（约70万元）支付给中国银行。2019年12月30日，刘青娜通过微信向牛伟朋询问房屋抵押事宜，牛伟朋进行了解答。2020年3月，牛伟朋通过微信询问刘青娜钱是否准备好，何时可以去房管局办手续，刘青娜未回复。2020年4月，刘青娜补办了房产证，并将房屋另行出售给他人。2020年5月，牛伟朋向刘青娜发送微信：“姐，房子你要是不诚心出售你就选个时间过来解除合同吧”，刘青娜未回复。2020年6月4日，邢占彬、刘青娜在居美公司协商解除《房屋买卖合同》事宜，因双方就退款存在争议，未能达成一致意见。本院认为，本案所涉《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，各方均应按约履行。因被告刘青娜已将涉案房屋另行出售给他人，《房屋买卖合同》已无法继续履行，故原告要求解除该《房屋买卖合同》本院予以支持。被告辩称的《房屋买卖合同》已于2020年6月4日解除，因原被告在当日仅就解除合同进行了协商，并未达成一致意见，原、被告亦未向对方发出过解除合同的通知，故被告的该项辩称，本院不予采信。关于《房屋买卖合同》解除前的履行情况，原告已支付定金、佣金、代办费、评估费、金融服务费，并已办理了按揭贷款审批手续，按照约定履行了自己的义务。根据合同约定，涉案房屋的解押手续应由被告刘青娜自行筹措资金办理，即被告刘青娜负有办理涉案房屋解押手续的义务，而被告刘青娜未按照约定办理解押手续，并在《房屋买卖合同》尚未解除的情况下，将涉案房屋另行出售给他人，其行为已经构成违约。关于被告刘青娜辩称的原告不履行《补充协议》构成违约，《补充协议》的性质属于借款合同，原告未支付出借款项的行为，不能视为违约，被告刘青娜的该项辩称，本院不予采信。被告刘青娜还辩称其另行出售涉案房屋的行为系因原告违约，为避免损失进一步扩大。根据上述分析，在《房屋买卖合同》履行过程中违约的一方系被告刘青娜，故其关于避免损失进一步扩大的辩称，理由不足，本院不予采信。关于评估费及金融代办费12000元，该费用已实际发生，现由于被告刘青娜的违约行为导致合同解除，故该费用属于原告的损失，原告要求被告刘青娜予以赔偿，本院予以支持。关于原告要求被告刘青娜返还定金18800元并支付违约金211500元。因《房屋买卖合同》解除，故被告居美公司应将依据《房屋买卖合同》收取的定金18800元退还原告，现被告居美公司已将定金退还原告，故原告要求被告刘青娜再次返还定金，系适用了合同法第一百一十五条关于定金罚则的规定。根据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告在本案中同时主张定金和违约金，但无论是定金还是违约金，其性质均在于弥补守约方的损失，同时兼具惩罚违约方的功能，因此在适用时，应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素进行考量。原告与被告刘青娜签订《房屋买卖合同》之后，郑州市二手房价格未出现明显上涨浮动，故原告要求按照房屋总价款的15%计算违约金，明显超出其损失，被告刘青娜在答辩中亦对违约金提出异议。故本院在综合考虑案件实际情况下认为，本案已判令被告刘青娜对原告的评估费及金融代办费损失进行了赔偿，同时再适用定金罚则已足以弥补原告的其他损失并对被告刘青娜的违约行为做出一定惩罚。因此，原告要求被告刘青娜返还定金18800元，本院予以支持，原告要求被告刘青娜支付违约金211500元，本院不予支持。原告要求被告居美公司承担连带责任，无相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、解除原告邢占彬与被告刘青娜、郑州居美房地产营销策划有限公司二里岗分公司于2019年11月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘青娜于本判决生效后十日内赔偿原告邢占彬损失12000元并返还定金18800元；三、驳回原告邢占彬的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5036元，减半收取计2518元，由原告邢占彬负担2154元，被告刘青娜负担364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  宋文梅二〇二一年二月二十日书记员  郭丽鹏