贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初13414号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称工商银行南明支行），地址在贵阳市云岩区中华南路38号。负责人：弋非，该银行行长。委托代理人：王俊（执业证号：15201201111545599）、谭娅娅（实习），北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：刘雪霞，女，1978年1月21日生，汉族，住山东省定陶县。委托代理人：程志胜，代理权限：一般代理。被告：程志胜，男，1978年12月19日生，汉族，住山东省定陶县。被告：北京金源鸿大房地产有限公司（以下简称金源鸿大公司），地址在北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心652号。法定代表人：姜建国，该公司执行董事。委托代理人：曹启亮，贵州中孚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告工商银行南明支行诉被告程志胜、刘雪霞、金源鸿大公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行南明支行授权其委托代理人王俊，被告刘雪霞的委托代理人程志胜，被告程志胜被告金源鸿大公司授权其委托代理人曹启亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行南明支行诉称：为了购买贵阳世纪城房地产开发有限责任公司开发建设的位于贵阳市金阳新区房屋，被告刘雪霞向原告申请房屋按揭贷款。2009年8月19日，原告与被告刘雪霞、程志胜、贵阳世纪城房地产开发有限责任公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定刘雪霞向原告借款353000元用于购买上述房屋，贷款期限为自2009年8月19日至2029年8月19日止，合同约定了贷款利率、违约责任、担保责任等内容。同时约定刘雪霞、程志胜以其购买的上述房屋为借款提供抵押担保，贵阳世纪城房地产开发有限责任公司为该笔借款提供连带责任保证，并作为保证人在《个人购房借款／担保合同》上加盖公章。被告程志胜系刘雪霞的配偶，在贷款申请时已明确该借款为夫妻共同债务。合同签订后，原告按约向刘雪霞发放购房贷款。贵阳世纪城房地产开发有限责任公司是由被告北京金源鸿大房地产有限公司全资设立，贵阳世纪城房地产开发有限责任公司已于2014年12月23日注销。在合同履行过程中，被告刘雪霞、程志胜多次逾期还款，逾期已多达30多次，已严重违反合同约定，因此，根据《个人购房借款／担保合同》相关条款约定，原告有权宣告被告刘雪霞、程志胜的贷款立即到期，并要求被告刘雪霞、程志胜立即偿还剩余贷款本金及利息，同时要求被告北京金源鸿大房地产有限公司承担连带清偿责任。现诉至法院，请求判令：一、被告刘雪霞、程志胜立即偿还原告贷款本金195334.13元及利息、复利（截止至2020年6月29日欠息11310.19元，自2020年3月17日起根据《个人购房借款／担保合同》约定标准计算至贷款本息清偿完毕之日止）；二、被告刘雪霞、程志胜向原告支付原告为实现债权所支付的律师费用6199元；三、被告北京金源鸿大房地产有限公司对被告刘雪霞、程志胜的上述债务承担连带清偿责任；四、原告对被告刘雪霞、程志胜所有的位于贵阳市金阳新区房屋折价、拍卖、变卖所得的价款在被告刘雪霞的上述债务范围内享有优先受偿权，五、本案的诉讼费用、公告费、保全费由被告共同承担。被告刘雪霞、程志胜答辩称，愿意偿还贷款，但现无力偿还。被告金源鸿大公司辩称：本案的担保人贵阳世纪城房地产开发有限公司已于2014年注销，其主体资格已消灭，被告公司虽是担保人的法人股东，但不应承担担保责任；原告已委托其员工接收本案房屋产权等相关资料，贵阳世纪城房地产开发有限公司作为阶段性担保责任的担保人，其担保责任自2015年10月28日接收房产相关资料时已解除，不应再承担担保责任。经审理查明，2009年8月19日，原告工商银行南明支行（贷款人）与被告刘雪霞、程志胜，贵阳世纪城房地产开发有限公司（保证人）共同签订《个人购房借款抵押合同／担保合同》（Ａ［房］字［工］行［南明］支行［2009］年［090610］号），约定被告程志胜因购买位于贵阳市金阳新区房屋，向该银行贷款353000元，贷款期限为20年，即2009年8月19日至2029年8月19日。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，5.94下浮30%，据此确定年利率为4.158%，贷款利率发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利率；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人（开发商）自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；Ｂ、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。合同中还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。因借款人和保证人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人宣布贷款提前到期，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥证实抵押登记手续。2009年8月28日，原告向被告刘雪霞发放贷款353000元。2010年1月4日，被告刘雪霞与原告就其所购涉案房屋在贵阳市抵押权预告登记（筑房预金阳新字第××号）。此后，因被告刘雪霞多次未按时足额归还借款本息，原告遂诉至本院，提出如前诉请。审理中，被告金源鸿大房产公司提交程荣荣身份证复印件一份、房屋三证交接明细一份、授权委托书一份（载明：原告委托其工作人员程荣荣代为办理与贵阳世纪城移交贷款抵押房产《房屋所有权证》及相关权证的接洽工作。具体办理以下事宜：1、核实在我行办理贷款客户移交名单，确保该名单准确无误；2、代为接收贵阳世纪城移交的《房屋所有权证》；3、接收相关权证及票据包括：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、契税完税证、房屋产权登记费发票、产权交易手续费发票、土地证登记费及工本费票据等。受托人在办理上述事项时所签字本行均予以认可。至受托人收执上述资料之日起，有关贵阳世纪城就借款人（购房人）的贷款所承担的阶段性连带担保责任予以解除，且该房屋相关权利及风险由我行按合作协议相关约定及国家法律相关规定转移），证明原告工作人员程荣荣已于2015年10月28日从贵阳世纪城房地产开发有限公司领取房屋的相关资料，房开公司阶段性担保责任已解除；原告对上述证据真实性无异议，但认为贵阳世纪城房地产开发有限公司在2014年12月已注销的情况下不能产生免除法律责任的后果，现并无证据证明贵阳世纪城房地产开发有限公司系经过清算注销，被告金源鸿大发地产公司作为股东因应承担相应责任，该授权委托书仅能证明原告方收到相应房屋资料，并不能证明原告同意贵阳世纪城房地产开发有限公司及其股东被告金源鸿大公司免除担保责任。被告刘雪霞、程志胜多次逾期还款，截止至2021年1月29日，被告刘雪霞、程志胜尚欠原告借款本金195334.13元，借款利息14945.73元、罚息2362.32元、复息957.64元。另，被告北京金源鸿大房地产有限公司系贵阳世纪城房地产开发有限责任公司唯一股东，贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2014年12月23日在工商办理注销手续。另查明：刘雪霞与程志胜于2002年1月24日登记结婚，系夫妻关系。上述事实，有原、被告陈述，《个人购房抵押借款合同/担保合同》、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》、借款借据、预购商品房抵押权预告登记证书、授权委托书、身份证复印件、借款申请书、房屋三证交接明细、个人贷款借据余额信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告工商银行南明支行与被告刘雪霞、程志胜、贵阳世纪城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款抵押合同/担保合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，合同各方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订于被告刘雪霞、程志胜夫妻关系存续期间，是夫妻共同债务。合同签订后，该银行依约将贷款21万元发放给被告刘雪霞，但被告刘雪霞、程志胜多次未按期足额归还借款本息，已严重违约，现原告诉请要求被告刘雪霞、程志胜归还截止至2021年1月29日的借款本金195334.13元、借期内利息14945.73元、罚息2362.32元、复息957.64元，于法有据，本院依法予以支持；因案涉合同并未明确约定将罚息纳入复利的计算范围，故罚息应以借款本金元为基数计算，复利应以借期内利息元为基数计算，罚息、复息之和应以年利率24%为限。因原告并未提交相应证据佐证，故对原告主张要求被告支付其实现债权所产生律师费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告金源鸿大公司对上述债务承担连带清偿责任，根据涉案住房贷款合同记载，原贵阳世纪城房地产开发有限公司所提供的担保方式为阶段性连带责任保证，所谓阶段性连带保证，本意是指房地产公司为借款人在该阶段内（贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止）向银行履行还款义务提供保证，是为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证，一旦房屋抵押办理成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案所涉房屋虽未完成抵押登记手续的办理，但经本院查明，贵阳世纪城房地产开发有限公司已于2015年10月就将涉案房屋的相关资料交付给原告，原告在持有借款人房屋产权资料后，有条件在法定期限内完成或请求借款人配合完成抵押登记手续的办理。至今原告却怠于行使、履行办理正式抵押登记的权利和义务。本案中阶段性连带责任保证条款，属附解除条件的约定，原告既是办理抵押登记的权利人，亦是义务人，在办理抵押登记的条件达成后，因其怠于行使、履行办理或请求债权人配合办理证实抵押登记的义务，导致贵阳世纪城房地产开发有限公司解除保证责任的条件不能成就，此系原告的消极行为方式不正当地阻止条件成就，应视为贵阳世纪城房地产开发有限公司解除保证责任的条件成就。故被告金源鸿大房产公司所继受贵阳世纪城房地产开发有限公司的保证责任应予免除，现原告诉请要求被告金源鸿大房产公司对上述债务承担连带担保责任，于法无据，本院依法不予支持。因原、被告双方仅对所购房屋办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，并未就该抵押房屋办理商品房抵押登记，现原告主张对上述房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十六条、第一千零六十四条之规定，判决如下：一、被告刘雪霞、程志胜在本判决生效后十五日内归还原告中国工商银行股份有限公司南明支行截止至2021年1月29日的借款本金195334.13元、借期内利息14945.73元、罚息2362.32元、复息957.64元（此后的罚息及复利按照双方合同约定的标准计算至借款本息清偿完毕之日止，其中罚息以借款本金元为基数计算，复利以借期内利息为基数计算，罚息、复息之和以年利率24%为限，利随本清）；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司南明支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4400元，由被告程志胜负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付给原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 罗 静人民陪审员 周 群人民陪审员 黄 凌二〇二一年二月二十日书 记 员 陈孝翠