福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终12号 上诉人（原审原告）：张艳玲，女，1994年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审原告）：苏中岳，男，1987年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人（原审原告）：张维霖，男，1999年3月25日出生，汉族，住福建省××福××东路××国际××城××室。 上诉人（原审原告）：黄志伟，男，1991年5月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审原告）：叶诗剑，男，1988年3月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审原告）：张惠蓉，女，1970年5月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审原告）：庄思菡，女，1997年3月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 上述七上诉人共同委托诉讼代理人：朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 上述七上诉人共同委托诉讼代理人：李诗萍，福建杰斐逊律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：晋江新城吾悦发展有限公司，住所地：福建省泉州市晋江市陈埭镇涵口村桥南8号。统一社会信用代码：91350582MA345BT83A 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯福星，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上诉人张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡因与被上诉人晋江新城吾悦发展有限公司（以下简称吾悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初8384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡一审诉讼请求；2.吾悦公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：吾悦公司在商品房预售过程中虚构商铺的周边环境，属于故意提供虚假情况的情形，诱使上诉人购买其商铺造成损失，严重违反诚实信用原则，涉嫌欺诈。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十二条，吾悦公司应当就张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡的损失承担损害赔偿责任。而依据《合同法》第五十四条，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡有权要求变更价款。一、吾悦公司将39亩紫峰里古厝群规划设计稿夸张为“600亩闽南文化旅游区”“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的地理位置，属于利用其优势地位明目张胆虚构事实，隐瞒真相的行为。一审判决认定吾悦公司未构成虚构事实，显然有违常识且认定事实错误。(一)地理位置是购买涉案商铺的最重要考虑因素，居住用房的建筑布局、方位以及房屋的采光、通风性能、户型结构设计、楼层是决定购房意愿的常见因素。而张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡购买涉案商铺目的是出租或自用经营，因此地理位置是影响涉案商铺是否有投资价值最重要的考量因素。则本案“600亩闽南文化旅游区”“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”是否真实存在，影响购房者的消费决策。(二)购房者购买预售房屋的信息来源于开发商，一审判决要求购房者上网自行查证涉案虚假宣传是否属实，既加重张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡的义务，又减轻开发商的诚信责任，且现实中亦无法完成该项查证。一审判决观点违反民法之公平原则。虽然双方在签订合同时并未将该宣传内容载入合同，但购房者在开发项目尚未建成，周边景观也未成形之际购买商铺，客观上决定了购房者对商铺地理位置等信息等都直接来源于吾悦公司所做的售楼广告和宣传资料，对张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡最终判断、确定房价及决定签订合同起到重要作用。综上，一审判决将虚假当合理，并要求张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡承担高于一般普通人的注意义务违背商业基本常识。二、吾悦公司隐瞒古厝群里大部分为祖厝宗祠的真相。吾悦公司宣传的“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的优越地理位置。结合吾悦公司多次举例的“五店市古厝群”，本案吾悦公司及上诉人所理解的古厝即为“古建筑”，因为古建筑之美可吸引游客前来游玩，进而带动商业。但实际情况是紫峰里实为周边居民的宗祠，常用于举办丧葬祭祀活动。并无吸引游客的优势，相反令一般人避而远之，严重不利于商铺的日常经营与人流。综上，一审判决回避吾悦公司专业开发商故意虚假宣传这一事实，将所有的注意义务加诸于张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡等普通人身上，而吾悦公司应当为其虚假宣传并获利的行为付出相应的代价，并应承担购房者等受害人的损失赔偿责任。吾悦公司虚构事实的行为符合民法关于欺诈的构成要件，上诉人有权据《合同法》第五十四条要求将不合理的价格变更至合理水平。即使法院认为该行为达不到欺诈程度，吾悦公司的虚构事实也符合《合同法》第四十二条的行为，依法应承担赔偿责任。一审法院事实认定不清，适用法律错误，应当予以改判。三、吾悦公司捏造了一个地理环境，无证据证明其主张的规划稿真实性，以及规划稿内容与“文化旅游区”、“4A级景区”有任何关联。四、案涉虚假事实不适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的要约邀请，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡亦非诉求吾悦公司按合同交付。张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡的诉求依据是基于吾悦公司的欺诈行为及缔约过错所导致的损失。一审判决以要约邀请反证不构成欺诈或缔约过错存在逻辑硬伤。五、如果查实两份规划稿中确实提及“600亩文化旅游区”和“拟建4A级景区”，吾悦公司虚构的事实来源于对该两规划的严重夸张，则因为虚假的事实的地理位置、面积均可确定，足以令购房者产生合理期待，并将之作为购买案涉商铺关键考量因素。 吾悦公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据清楚，法律正确，应予维持。首先，案涉商品房认购协议和商品房买卖合同协议及其补充协议是各方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，亦不存在经批准或登记才生效的法定条件，对各方当事人均有约束力。吾悦公司在履行案涉合同的协议的过程中，不存在过错，未侵犯当事人的合法权益，不应承担赔偿责任。其次，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡主张吾悦公司承担赔偿责任的法律依据是《合同法》第四十二条及《合同法》第五十四条，然，合同法四十二条规定的是缔约过失责任，其使用的前提应为合同尚未生效或尚未成立，本案中案涉合同协议均已生效，不存在使用该条款的条件。二、《合同法》第五十四条规定的是可撤销、可变更的合同，在本案一审过程中张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡并未诉求撤销或变更合同，无权依据该条款向吾悦公司主张责任。综上，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡的诉求没有事实和法律依据，理应驳回。 张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡向一审法院起诉请求：吾悦公司赔偿张艳玲损失257262.9元，赔偿黄志伟损失260059.2元，赔偿张维霖损失554677.8元，赔偿叶诗剑损失317544.3元，赔偿张惠蓉、庄思菡损失330454.8元，赔偿苏中岳损失222101.4元。 一审法院认定事实：1.张艳玲与吾悦公司于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708230062）及相应补充协议，约定张艳玲购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××3元。吾悦公司已向张艳玲交付该案涉商铺。2.黄志伟与吾悦公司于2017年8月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708240123）及相应补充协议，约定黄志伟购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××4元。吾悦公司已向黄志伟交付该案涉商铺。3.张维霖与吾悦公司于2017年9月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号201709060043）及相应补充协议，约定张维霖购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××6元。吾悦公司已向张维霖交付该案涉商铺。4.叶诗剑与吾悦公司于2017年8月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708260099）及相应补充协议，约定叶诗剑购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××1元。吾悦公司已向叶诗剑交付该案涉商铺。5.张惠蓉、庄思菡与吾悦公司于2017年8月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708100100）及相应补充协议，约定张惠蓉、庄思菡购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××6元。吾悦公司已向张惠蓉、庄思菡交付该案涉商铺。6.苏中岳与吾悦公司于2017年8月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号201708220032）及相应补充协议，约定苏中岳购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市××镇××广场××幢××号商铺××8元。吾悦公司已向苏中岳交付该案涉商铺。7.双方签订的《商品房认购协议》第二条第5款载明“相关广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准…”。8.双方签订的案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）项约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。…”、第（二）项约定：“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”。9.销售过程中，吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4Ａ级景区”、“600亩闽南文化旅游区”等宣传广告。10.晋市监处字［2019］04-274号《行政处罚决定书》认定“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划建4Ａ级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性。 一审法院认为，双方签订的案涉《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。各原告作为完全民事行为能力人，对《商品房认购协议》第二条第5款及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）（二）项载明的相关广告宣传资料等均为要约邀请的内容应当清楚明白，对吾悦公司在宣传资料中“上述业态品牌为落位规划，仅作为意向参考，进驻品牌商家最终以签约入驻合同为准”的提示理应审慎识别与判断。吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”“600亩闽南文化旅游区”的广告宣传，系营销促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡作为理性投资人，应知购买案涉商铺属于风险性较高的投资行为，应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预见，且广告宣传的“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”“600亩闽南文化旅游区”为重大项目，完全可以通过政府信息公开予以知情，故由此产生的风险应自行承担。另，吾悦公司上述广告宣传是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性，但并未构成虚构事实。最后，从常识、常情、常理看，案涉商铺目前所在地理位置，并无法与厦门鼓浪屿、晋江五店市相比拟，其人流量固然也无法相匹敌，商铺的商业价值更不可相较而言，故案涉商铺价格显著低于该两处地方的商铺价格，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡作为完全民事行为能力人对此是可以进行识别和判断的。综上，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡以吾悦公司在签订合同前虚构事实，隐瞒真相，侵害其知情权为由主张赔偿损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。因本案不具备赔偿损失的事实依据，故张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡申请对案涉商铺以剔除“600亩闽南文化旅游区”地理位置的影响，对案涉商铺紧邻38亩紫峰里古厝群这一实际地理位置的市场价格进行评估，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回张艳玲、黄志伟、张维霖、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡、苏中岳的诉讼请求。受件受理费36658元，减半收取18329元，张艳玲负担2579.5元，黄志伟负担2600元，张维霖负担4673.5元，叶诗剑负担3031.5元，张惠蓉、庄思菡负担3128.5元，苏中岳负担2316元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审查明无异议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，本院认定如下：第一，关于一审认定事实中“宣传资料”“宣传广告”，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡认为应如实记载为布幕、围挡、招牌、售楼处现场、微信公众号，本院认为，“宣传资料”“宣传广告”布幕、围挡、招牌、售楼处现场、微信公众号等宣传方式的统称，该事实并无实质争议。第二，关于“其辐射范围具有不确定性”为晋市监处字[2019]04-274号《行政处罚决定书》认定的事实，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡虽有异议，但并未提供证据推翻该事实，本院对该事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点为吾悦公司是否存在虚假宣传行为及是否应承担相应的民事责任。 吾悦公司在商品房销售过程中实施的广告宣传行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传并处以相应的行政处罚，但行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度，依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，吾悦公司是否承担责任仍需按照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的合同条款予以认定。 关于张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡主张吾悦公司构成缔约过失，应依《合同法》第四十二条的规定承担相应的赔偿责任。本院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成缔约费用支出或者丧失缔约机会等损失时所应承担的民事责任。本案合同已经成立并已生效，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡该项主张无事实根据与法律依据，不予支持。 关于吾悦公司的行为是否构成欺诈，《合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡作为买房人，主张吾悦公司的虚假宣传行为构成欺诈，要求变更合同，对此应考察张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡在签订合同时是否因为吾悦公司的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实的意思表示。房产属于价值较大的财产，根据一般的认知，购房者在购房前主要是对房屋的质量、价格、地段、周边环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才作出购买与否的意思表示。买房人作为具有完全民事行为能力的自然人，在签订合同前势必会对该房产的区域位置、交通配套、商业业态规划、周边经济环境、开发商商业信誉及资质等情况作全面分析和了解，其签订正式买卖合同应当是建立在对上述因素进行综合判断基础上的，而不仅仅是以开发商“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”“600亩闽南文化旅游区”的宣传内容作为判断依据，该宣传亦不足以使上诉人作出违背自身意图的意思表示。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述条文之规定，商业广告等为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，可以确定为要约。吾悦公司对拟建景区及600亩闽南文化旅游区的宣传并不属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，因此吾悦公司的广告宣传资料尚不足以认定构成要约。案涉合同中对所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容约定明确，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，吾悦公司的广告宣传行为也未使张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡对合同内容产生错误认识。 综上，张艳玲、苏中岳、张维霖、黄志伟、叶诗剑、张惠蓉、庄思菡要求变更合同的理由不能成立，其诉讼请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币36658元，由张艳玲负担5159元，由苏中岳负担4632元，由张维霖负担9347元，由黄志伟负担5200元，由叶诗剑负担6063元，由张惠蓉、庄思菡负担6257元。 本判决为终审判决。 审判长  洪颍雅 审判员  李玮玲 审判员  郑 励 二〇二一年二月二十六日 书记员  梁锡鸿 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。