苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9694号原告：张晓燕。委托诉讼代理人：黄爱民，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州众团空间营造工程有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区润达新村33幢201室。法定代表人：宋海军，经理。被告：宋海军。上述两被告的共同委托诉讼代理人：胡炎，江苏宏谐律师事务所律师。原告张晓燕诉被告苏州众团空间营造工程有限公司（以下简称众团空间公司）、宋海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓燕委托诉讼代理人黄爱民,被告众团空间公司、宋海军共同委托诉讼代理人胡炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓燕向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告众团空间公司2019年9月21日签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》于2020年7月16日解除；2、判令两被告赔偿其违约金604000元。事实与理由：其委托被告出售位于苏州市××区木渎镇××室的房屋，合同约定若被告不能在约定的期限内出售，则两被告应一次性付款购买该房屋及办理过户。其一直催促被告售卖房屋，但被告以市场行情走低推脱卖不掉，两被告的行为构成根本违约，其于2020年7月15日向被告发出解除通知函，要求解除案涉合同及补充协议，并要求两被告承担合同约定的房屋成交价20%违约金。被告众团空间公司、宋海军共同辩称，案涉协议实际并未生效，双方始终在履行委托出售部分的内容，因受新冠疫情影响，全市小区实施严格的封闭管控措施，代理销售房屋无法正常进行，但双方未能就新的销售期限达成一致意见，后原告向其发出解除合同通知函，原告要求按原协议履行销售案涉房屋不符合实际情况，故案涉协议未能实际履行的责任不能完全归责于被告。另原告主张的违约金过高，其与原告约定的房屋成交价是288万元，其已支付原告定金8万元、房屋装饰装修费2万元、中介费4万元，案涉协议解除后房屋价格并未明显变化，扣除上述费用后原告没有明显的损失，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年9月21日，原告张晓燕（甲方）与被告众团空间公司（乙方，授权刘祥）签订《二手房买卖定金合同及补充协议》一份，约定甲方出售位于苏州市××区木渎镇××室的房屋，房屋整体成交价为2880000元，乙方于2019年9月21日前付给甲方购房定金80000元，甲方应当于2019年9月22日前腾空并向乙方移交房屋，因甲方或乙方没有履行本合同的相关条款，另一方有权逾期方按每逾期一天按房屋整体成交价格的千分之一向一方支付逾期违约金，一方逾期超过15天后，另一方有权要求终止并解除本合同，逾期方接到通知5天内向对方支付房屋整体成交价格的20%作为违约金，具体事项详见补充协议，售价以补充协议为准。同日，原告张晓燕（甲方）与被告众团空间公司（乙方）又签订《补充协议》一份，约定乙方在销售期内找到买家签订定金合同，最终成交价格按以下为准：如2019年11月22日前签订定金合同，房屋成交价格为288万，2019年12月22日前签订定金合同，房屋成交价格为291万，2020年1月22日前签订定金合同，房屋成交价为294元，2020年2月22日前签订定金合同，房屋成交价格为297万，2020年3月22日前签订定金合同，房屋成交价格为300万，2020年4月22日前签订定金合同，房屋成交价格为302万。乙方支付甲方定金80000元整，甲方同意乙方对该房屋进行全新装修，装修期0天，甲方交钥匙定于2019年9月22日。等到该房屋装修完毕，甲方委托乙方对该房屋进行再次出售，在装修期结束后的7个月内（2020年4月22日前）乙方负责找到买家并协助甲方收取定金与签订房屋买卖合同，如乙方未在销售期之内找到买家，则乙方以公司名义或个人名义一次性付款办理该房屋的过户手续。乙方保证甲方到手按本协议约定的价格，卖高出的房款全部归乙方所得。上述协议签订后，被告众团空间公司向原告支付了定金80000元。另查明，被告众团空间公司未能按约在2020年4月22日前找到买家出售案涉房屋，原告催告被告众团空间公司继续销售案涉房屋，但被告众团空间公司仍未能出售该房屋，双方亦未能就新的销售期限达成一致意见。2020年7月15日，原告向被告众团空间公司发出解除通知函，要求自2020年7月16日起解除《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》,并要求两被告承担违约金。两被告确认收到上述解除通知函，同意解除或不再履行上述协议。又查明，2020年7月19日，原告委托物业租售中心出售案涉房屋，后案外人桑圣梅以265万元购买该房屋，同年8月28日，案涉房屋变更登记至桑圣梅名下。审理中，原告称，因被告众团空间公司未在合同约定期限内出售案涉房屋，亦未按约定以两被告的名义一次性付款办理案涉房屋过户，造成其之后出售房屋的差价损失及两被告未实际付款的逾期利息损失，其要求两被告按《二手房买卖定金合同及补充协议》约定房屋成交价格20%承担违约责任。被告称，其受新冠疫情影响导致其未能按期销售房屋，亦未能与原告关于延长销售期达成一致，后原告发函解除了案涉房屋协议，故案涉房屋协议未能履行的责任不能由其承担，且原告自行出售房屋的价格明显低于市场价，该部分的扩大损失不能归责于其，应由原告自行承担。为此，被告提供了贝壳网、链家网、我爱我家网关于案涉房屋所在小区房屋的挂牌价格，反映案涉房屋的市场均价。原告称，案涉房屋的楼层是一楼，相对于其他楼层价格有很大差异，其以265万元的价格出售案涉房屋不能算低于市场价。审理中，被告宋海军确认与被告众团空间公司共同承担责任。以上事实，有原告提供的《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》、函、不动产权证，被告提供的定金收条等证据及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告众团空间公司签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。现原告要求关于案涉房屋的《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》于2020年7月16日解除，两被告亦予以同意，本院对此予以确认。因被告众团空间公司未能在约定的销售期内出售案涉房屋，两被告亦未能按约以自己的名义购买案涉房屋，原告据此要求两被告支付违约金，符合合同约定。关于违约金金额，原告要求按案涉协议约定的房屋最高成交价20%作为违约金，两被告抗辩该标准过高，要求法院调整。虽然两被告存在违约行为，但违约金的支付应以原告的实际损失为基础。因受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，两被告在一定期间内无法正常销售房屋，该疫情在双方签订合同时无法预见，亦不能避免，从房产销售行业特点看亦无法克服，故案涉房屋未按合同约定期间出售造成的差价损失应由原、被告合理分担。本院综合考量合同的履行情况及新冠疫情对案涉合同履行的影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认两被告应支付被告违约金185000元，扣除被告众团空间公司已支付的定金80000元，两被告还应支付原告违约金105000元。据此，根据原《中华人民共和国民法总则》第六条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告张晓燕与被告苏州众团空间营造工程有限公司2019年9月21日签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》、《补充协议》于2020年7月16日解除。二、被告苏州众团空间营造工程有限公司、宋海军于本判决生效之日起十日内支付原告张晓燕违约金人民币105000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币14920元，财产保全费5000元，合计人民币19920元，由原告张晓燕负担9960元，被告苏州众团空间营造工程有限公司、宋海军共同负担9960元（两被告负担部分费用已由原告预交，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 谢丰二〇二一年二月十八日法官助理 吴兵书 记 员 吴月