福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终591号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林江浦，男，1985年8月1日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施婷，福建闽律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈启辉，男，1986年5月12日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：游金德，福建闽航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑少云，福建闽航律师事务所律师。 上诉人林江浦因与被上诉人陈启辉租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林江浦上诉请求：1.撤销福州市长乐区人民法院作出的（2020)闽0112民初4443号民事判决第二项，依法发回重审或改判林江浦无须支付陈启辉租金占用费；2.撤销福州市长乐区人民法院作出的（2020)闽0112民初4443号民事判决第四项，依法发回重审或改判陈启辉返还林江浦已付款项60000元及赔偿林江浦经济损失28034元；3.由陈启辉承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定“林江浦应向陈启辉支付2019年4月20日至2019年12月22日期间的占用费”系错误的，林江浦在2019年12月22日前就已经告知陈启辉要搬走设备，但陈启辉以未支付房租为由制止林江浦搬离设备。1、2019年10月28日，陈启辉说：“林总，你那边不准备租了吧，不租的话那我准备租给别人，你设备要尽快运走，你不运走租金还得这样出”，该对话表明在2019年10月28日前，林江浦就已经无法租赁及使用案涉厂房，已经在与陈启辉协商搬离厂房事宜。2019年12月22日，林江浦说：“厂那边现在什么情况？”陈启辉说：“那个？铁厂那个？房租交了东西搬走”，林江浦说：“没得协商了是吗”，该对话可以证明在2019年12月22日前，陈启辉就已经开始阻拦林江浦搬离案涉设备，双方经过一段时间的周旋，陈启辉仍然不让林江浦将设备搬离厂房，所以林江浦才在2019年12月22日再次询问陈启辉该如何处理，有无协商余地。2、根据《厂房租赁合同》第五条第2款约定：租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。但合同签订后，案涉厂房因系违建房屋且系部队用地，环保部门明确表示无法办理环保证，致使厂房无法使用，林江浦租赁厂房用于生产经营的合同目的无法实现。陈启辉明知林江浦租赁厂房系用于废钢加工，无法取得环保手续就不能进行任何生产经营，仍然与林江浦签订案涉合同，构成根本性违约，林江浦的合同目的无法实现应当由陈启辉承担全部责任，故陈启辉无权要求林江浦支付厂房占用费，并应当退还林江浦已付款项6万元。3、陈启辉未实际将案涉厂房交由林江浦使用，林江浦除安装了设备外，其余时间均不在案涉厂房，陈启辉由始至终均未向林江浦交付厂房钥匙。林江浦是否能将设备搬走，都要经过陈启辉的同意，表明厂房一直都是处于陈启辉控制之下。二、因陈启辉将无法使用的案涉厂房租赁给林江浦使用，致使合同无效，林江浦需将已安装的加工设备拆除，安装加工设备造成林江浦经济损失28034元应当由陈启辉全部承担。 陈启辉辩称，第一，一审判决林江浦向陈启辉支付2019年4月20日至2019年12月22日租金占用费是正确的。首先，根据2019年10月28日陈启辉与林江浦的一段对话：“陈：林总，你那边不准备租了吧，不租的话那我准备租给别人，你设备要尽快运走，你不运走租金还得这样出。林：好的，我安排一下，叫人过去拆。”该段对话足以表明陈启辉并不存在阻拦林江浦搬离案涉设备的事实，相反，林江浦作为不想继续租赁的一方在陈启辉的催促下仍没有积极搬离案涉设备，导致陈启辉无法将案涉厂房重新租赁第三人，因此林江浦实质上仍在继续占有、使用案涉厂房，理应继续支付租金占用费。第二，在陈启辉与林江浦签订的《厂房租赁合同》中并没有明确约定案涉厂房的具体用途，只是载到陈启辉作为出租方有保证案涉厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，这是出租人的义务，而且案涉厂房显然符合这一约定。林江浦在与陈启辉订立合同过程中应当对合同中的租赁标的的现状是否满足自己的生产需要以及能否实现自己的经营目的等进行详细了解，在全面了解的情况下方才决定与陈启辉签订租赁合同，而事实上，在双方签订租赁合同之后，林江浦也已经开始使用租赁标的，根本不存在林江浦主张的因“案涉厂房因系违建房屋且系部队用地，环保部门明确表示无法办理环保证，致使厂房无法使用”的情况。林江浦占用案涉厂房并持续使用是客观存在的事实，案涉厂房不存在林江浦需要陈启辉允许和配合才可以控制及搬离案涉设备的情况。从一审法院庭前各方共同去案涉厂房看到的现场可知，案涉厂房现状没有上锁，并且林江浦也配有案涉厂房的钥匙，即便陈启辉锁上，也不影响林江浦正常使用或将案涉设备搬离。第三，案涉租赁标的在2020年9月份一审法院与双方现场查看后，为了避免扩大损失，林江浦在一审法院的要求下才搬离了相关设备，此时陈启辉才收回租赁标的，具备了向第三人出租的条件，虽然一审法院在一审判决中仅支持到2019年4月20日至2019年12月22日期间的占用费，但为了息诉止争，陈启辉并未提出上诉请求。事实上，陈启辉从未限制林江浦将机器设备搬离现场，相反，在林江浦未能及时缴纳租金的情况下，陈启辉多次主动要求林江浦解除合同，返还租赁标的，以便陈启辉可以另寻第三人承租。 陈启辉向一审法院起诉请求：1.判令解除陈启辉和林江浦于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》；2.判令林江浦返还租赁厂房；3.判令林江浦支付2019年7月20日至2020年9月2日期间共计13个月拖欠的租金195000元。审理中，陈启辉放弃第2项诉求。 林江浦向一审法院反诉请求：1.判令确认陈启辉和林江浦于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令陈启辉返还林江浦已付款项60000元；3.判令陈启辉立即向林江浦赔偿损失28034元；4.判令陈启辉立即返还林江浦存放于陈启辉厂房内的所有设备。审理中，林江浦放弃第4项诉求。 一审法院认定事实：2019年4月20日，陈启辉将其承租的位于××镇××村××路××号厂房转租给林江浦。为此，双方签订了一份厂房租赁合同，合同约定：甲方（陈启辉）将合法拥有的厂房出租给乙方（林江浦）使用，该厂房座落在××镇××村××路××号，建筑面积约1500平方米。厂房类型为钢结构。租赁期限自2019年4月20日至2020年4月20日,租赁期1年；月租金为15000元，年租金为180000元；第一年租金不变，第二年起递增率为5%；甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为15000元，租金押一付一；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方；租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，甲方有权不退还乙方厂房保证金等内容。签订合同后，林江浦即陆续将金属破碎机等设备搬进涉案厂房，并依约向陈启辉支付了三个月的租金45000元和保证金15000元。2020年9月2日，林江浦将上述设备搬离并将厂房腾空给陈启辉。 审理中，陈启辉自认涉案铁皮厂房未经相关部门批准建设，且同意将林江浦所交付的保证金15000元用于抵扣租金；在承租涉案厂房的过程中，陈启辉与林江浦就腾出厂房及支付租金问题曾进行如下交流。2019年10月28日，陈启辉说：林总，你那边不准备租了吧，不租的话那我准备租给别人，你设备要尽快运走，你不运走租金还得这样出。林江浦说：好的，我安排一下，叫人过去拆。……2019年12月22日，林江浦说：“厂那边现在什么情况?”陈启辉说：“那个？铁厂那个？房租交了东西搬走。”林江浦说：“没得协商了是吗？”陈启辉说：“这个要怎么商量？……你说你的想法是什么样的？你提出一个方案，想法跟我说一下是什么样的？”2020年9月2日，林江浦说：“现在厂房里面的设备肯我搬走了吗?”陈启辉说：“肯让你搬啊，为什么不肯？你自己随时都能搬。”林江浦：“我之前有跟你说过，我东西搬走，房租也会交还给你，也没这么多事了。”陈启辉说：“你房租不交，东西怎么搬走？”等内容。 上述事实，有双方提交并经庭审质证的厂房租赁合同、土地租赁合作协议书、转租同意书、付款凭证、微信聊天记录、通话录音以及双方在庭审中的陈述等证据证实。林江浦提交一份费用清单，以此说明其因安装钢材加工设备支出费用28034元。陈启辉质证认为费用清单系林江浦自行制作的，不予认可。一审法院认为，林江浦提交的该组证据系其自行制作，不具有真实性，不作为定案依据，故林江浦的主张，一审法院不予采纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案诉争的铁皮厂房的搭建，未经批准，故一审法院认为陈启辉与林江浦的厂房租赁合同无效。租赁合同无效，林江浦作为承租方应腾空并向承租方返还租赁物，同时，陈启辉作为出租方有权要求承租方林江浦按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 本案的主要争议焦点在于陈启辉有无阻止林江浦搬离涉案厂房，占有使用费应计算至什么时候。对此，一审法院分析认为，首先，林江浦主张其于2019年10月20日明确通知了陈启辉要搬离案涉厂房，并要求搬运案涉设备，但陈启辉一再以林江浦欠付租金为由阻拦林江浦取回设备，私自扣押。但林江浦未提交证据证实上述主张，且从双方于2019年10月28日对话中可看出，陈启辉还让林江浦将设备搬走，故林江浦的上述主张，一审法院不予以支持。其次，双方在2019年12月22日对话中，陈启辉说“那个？铁厂那个？房租交了东西搬走。”林江浦说：“没得协商了是吗？”陈启辉说：“这个要怎么商量？”。从以上双方对话内容可知陈启辉曾要求林江浦先交租金方可让林江浦搬离涉案设备，即存在陈启辉阻拦林江浦取回设备的事实。因此，一审法院认为，在2019年12月22日之后，致使林江浦继续占用涉案租赁物的过错在陈启辉。陈启辉要求林江浦支付之后的租金占用费没有法律依据，但林江浦应向陈启辉支付2019年4月20日至2019年12月22日期间的占用费，共计8个月零2天，即121000元（15000元/月×8月+15000元/月÷30天/月×2天），扣除林江浦已付的租金45000元和保证金15000元，林江浦仍应向陈启辉支付占用费61000元。林江浦要求陈启辉向其赔偿损失28034元，所提交的证据不足以证实该主张，故林江浦的该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈启辉和林江浦于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》无效；二、林江浦应于本判决生效后十日内向陈启辉支付租金占用费61000元；三、驳回陈启辉的其他诉讼请求；四、驳回林江浦的其他诉讼请求。 二审期间，当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案铁皮厂房未经相关部门批准建设，陈启辉与林江浦的厂房租赁合同应认定为无效，陈启辉作为出租方有权要求林江浦按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。林江浦主张其在2019年12月22日前就已告知陈启辉要搬走设备，陈启辉以未支付房租为由制止林江浦搬离设备，案涉厂房一直处于陈启辉控制之下。但陈启辉与林江浦于2019年10月28日的对话中并未体现陈启辉阻止林江浦搬离案涉厂房，在无其他证据佐证的情况下，林江浦的上述主张无法成立。林江浦主张陈启辉明知其租赁厂房系用于废钢加工，无法取得环保手续就不能进行任何生产经营，仍然与林江浦签订案涉合同，林江浦的合同目的无法实现应当由陈启辉承担全部责任。首先，案涉《厂房租赁合同》中未明确约定厂房的具体用途，仅载明甲方（陈启辉）有保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。其次，林江浦作为承租人，在与陈启辉订立租赁合同时应对案涉厂房是否符合生产经营条件等情况进行充分了解，租赁合同签订后林江浦将设备安装进厂房，表明其已知晓案涉厂房的情况。本案现有证据不足以证明林江浦的上述主张，故本院不予采纳。林江浦已实际占有使用案涉厂房，其应向陈启辉支付房屋占有使用费61000元。 综上所述，林江浦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6961元，由林江浦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年二月二十二日 法官助理  黄舒烨 书 记 员  林若汐 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。