上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初89286号原告(反诉被告)：上海正钻实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：杨志忠，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：储博文，男，1987年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：储国荣(系被告储博文父亲)，住同被告储博文。原告(反诉被告)上海正钻实业有限公司与被告(反诉原告)储博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海正钻实业有限公司委托诉讼代理人王俊明，被告(反诉原告)储博文委托诉讼代理人储国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海正钻实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；2.判令被告赔偿装修损失人民币(以下币种同)35,000元。事实和理由：2019年5月15日，原、被告就上海市浦东新区新场镇杨辉路800弄硅谷商墅86号房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁用途为仓储、办公，租期自2019年6月15日至2024年6月14日，1-3年年租金为95,000元(不含税)，租金每半年支付一次，即47,500元，4-5年年租金为11,000元；第一次租金于租赁合同签订日支付，以后租金每次提前5日支付，原则上先付后住。房屋交付之日，原告支付被告房屋保证金10,000元。之后，被告给原告介绍的装修人对涉案毛坯房屋进行了装修，原告花去装修费和房屋设施设备费十万余元。但自今年2月，因受全球新冠病毒疫情的影响，原告销售业绩下滑。原告经销的产品的很多国内生产厂家都开始在网上开店，导致产品价格急剧下跌，且出口订单滞销。原告是销售中间商，没有产品优势，开源非常困难，亏损日益严重。行业市场环境今非昔比，所以只能节流压缩开支，为了降低存货成本，以获取生存空间。为此今年6月起，原告多次找被告方协商退房事宜，但被告方不同意提前解约。为减少经营亏损,2020年7月15日，原告腾空和搬离了被告的房屋。之后尽管原告提出转租或愿意赔偿被告寻租损失或支付合理违约金方式协商解约，但被告方依旧执意要求继续履行合同，非要让原告通过法院解决。为了避免原告亏损扩大，为了被告尽快能找到资金良好的租户，为了优化资源配置，为了维持正常的社会经济秩序，为了化解矛盾定纷止争，2020年8月15日原告通过快递和微信向被告送达了解除租赁合同通知，解除《房屋租赁合同》，限被告收到本通知三日内联系原告办理房屋交接手续，否则由此造成的损失将由被告承担。2020年8月18日，被告拒不办理房屋交接手续，原告通过微信将涉案房屋腾空的视频发送给被告。原告同时将涉案房屋的钥匙放在硅谷物业公司方经理处，并通知被告及时收取钥匙。原告认为新冠病毒疫情导致原告的行业经营环境发生了难以预测的变化，致使原告亏损严重，确实无力继续履行合同，故原告诉至法院，要求判如所请。储博文辩称，不同意原告全部诉讼请求，原告的诉讼请求无事实和法律依据。所谓因疫情导致合同解除不是事实，疫情与原告无关，从解除合同情况说明中明确了因降低成本，原告在浙江已经租赁了房屋，为了追求利益最大化才解除合同，建立在损害被告的利益之上，与民法典等相关法律违背。被告将毛坯房借给原告，原告自行进行了装修，且是原告擅自要求解除合同，不应由被告承担，应由原告自行承担。原告从未多次寻找被告协商退房，从双方微信可以看出，原告不是协商，是通知、通牒、限令，合同约定五年，原告要求提前解除应该拿出诚意与被告协商，原告未与被告照过面，应主动上门与被告协商。确认原告将钥匙放在硅谷物业方经理处并通知了被告，被告告知方经理其没有责任和义务，也没有被告授权，不能代表被告收取原告钥匙，故二三天内方经理将钥匙返还给了原告，目前钥匙仍在原告处。被告提起反诉请求如下：1.要求原告支付被告违约金50,000元；2.要求原告支付被告自2020年6月15日起至本判决生效之日止的租金/房屋使用费，按95,000元/年的标准计算。针对被告的反诉请求，原告辩称不同意，理由如下：1.双方的租赁合同已依据法律和合同约定于2020年8月15日解除，原告不存在违约，故被告要求支付违约金的请求不认可，即便法庭认为原告违约，违约金也过高，请求根据合理寻租期限予以调整。2.双方合同已于2020年8月15日解除，原告为防止被告损失扩大已通知其寻找新租户，原告愿意在本案中支付被告2020年8月15日之前的租金，押金10,000元抵扣租金后再向被告支付6,093元。被告不同原告办理房屋交接手续其对2020年8月15日之后的损失应当自行承担。3.放置至物业处的原告配置的涉案房屋的钥匙确实已退还原告，原告愿意当庭返还配制的钥匙，被告交付给原告的钥匙已在涉案房屋内。针对原告的答辩意见，被告确认收到过押金10,000元，当庭收回原告自行配制的涉案房屋钥匙一把。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，以被告为出租方(甲方)，原告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方，租赁用途为仓储、办公、居住；租赁期限自2019年6月15日至2024年6月14日止，共计5年；1-3年年租金为95,000元(不含税)，租金每半年支付一次，即47,500元，4-5年年租金为110,000元。第一次租金于租赁合同签订日支付，以后租金每次提前5日支付，原则上先付后住。乙方在领取房屋钥匙当日向甲方交纳房屋保证金10,000元，于租赁期满后乙方结清水、电、通讯宽带网费等费用后由甲方当日应退还，多退少补；房屋交付日期为乙方支付保证金当日，房屋交付日至2019年6月15日期间为甲方优惠乙方的装修免费期。合同第六条第(一)款约定，租赁期间非不可抗力或人力无法预测的原因双方均不可解除合同，否则违约方应承担五万元的违约金，双方协商一致的情况下就合同条款可以变更。合同尾部手写部分载明“已收取合同履约保证金壹万元，合同履行完毕按合同约定退还或拆抵房租。”合同另约定了其他事项。合同签订后，被告将涉案房屋(毛坯)交付原告，原告支付被告房屋保证金10,000元，并对涉案房屋装修后使用。2020年7月27日，原告法定代表人杨志忠通过微信向被告发送《关于硅谷86号退房的情况说明》，表明其因决策失误、疫情等原因无法继续履行租赁合同，现已腾空涉案房屋，被告可随时前来收回房屋及钥匙。被告方微信回复杨志忠未载明具体解除合同承担的违约责任，是否解除合同关键在于原告方的方案。杨志忠微信表示支付一个月租金数额的违约金。被告方表示按照合同违约金数额为伍万元，无法接受原告方的方案，要求继续履行合同。2020年8月1日，被告通过微信告知杨志忠，要求继续履行合同，原告应当支付第二年度上半年房租，如有困难可申请缓交。2020年8月14日，原告通过EMS向被告寄送《解除房屋租赁合同通知》，表明自2020年6月起，原告多次寻找被告协商解除合同及办理退房手续，但被告坚持要求履行合同，原告迫于无奈已于2020年7月15日搬离涉案房屋，要求被告收到本通知三日内联系原告办理房屋交接手续，否则损失由被告承担。被告于次日签收。2020年8月17日，被告通过邮政快递向杨志忠寄送《关于的回复》，表明不同意解除租赁合同，不接受原告方限其三日内联系办理房屋交接手续的蛮横主张。杨志忠于次日签收，签收后通过微信向被告发送房屋腾空后的视频，要求被告尽快寻找新租户，避免损失扩大。因原、被告对租赁合同履行事宜产生纠纷，故原告诉至本院，要求判如所请。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》《关于硅谷86号退房的情况说明》《解除房屋租赁合同通知》、微信聊天记录，被告提交的《关于的回复》以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求确认合同于2020年8月15日解除合同。根据庭审查明的事实，原告在合同履行过程中，自行搬离涉案房屋，并于2020年8月14日向被告寄送《解除房屋租赁合同通知》，被告于次日签收。原告在本案中并无合同解除权，但其已搬离涉案房屋，表明不再愿意使用涉案房屋，涉案房屋的钥匙均已返还。鉴于租赁合同已无继续履行的可能，本院确认合同于2020年8月15日解除。原告另主张被告支付装修损失，但本案合同因原告而解除，故对原告要求被告赔偿装修损失35,000元的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金50,000元。原告表示过高要求予以调整。违约金金额应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。结合本案的实际情况、被告违约程度等情形，本院将被告支付原告违约金数额酌定为24,000元。被告另要求原告支付2020年6月15日至本判决生效之日止的租金/房屋使用费。原告表示愿意支付2020年8月15日之前的租金，同意将已付押金10,000元用于抵扣租金后再向被告支付6,093元，本院予以照准。至于后续的房屋使用费，原告已于2020年7月27日告知被告涉案房屋已腾空，可前来交接房屋，被告未曾前往。被告又于2020年8月15日收到原告发出的《解除房屋租赁合同通知》，知晓原告已搬离涉案房屋，仍未收回涉案房屋，后续扩大的空置损失应由其自行承担。故对被告要求原告支付后续房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海正钻实业有限公司与被告(反诉原告)储博文签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；二、原告(反诉被告)上海正钻实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)储博文违约金24,000元；三、原告(反诉被告)上海正钻实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)储博文2020年6月15日至2020年8月15日期间的租金6,093元(原告支付至被告处的押金10,000元已抵扣)；四、驳回原告上海正钻实业有限公司其余诉讼请求。五、驳回被告储博文其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，减半收取计337.50元，由原告上海正钻实业有限公司负担。反诉案件受理费525元，由反诉原告储博文负担316元，反诉被告上海正钻实业有限公司负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年二月一日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。