湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9281号原告：鲁艳，女，1974年4月11日出生，汉族，住址湖北省武汉市硚口区。原告：叶利平，男，1972年8月4日出生，汉族，住址福建省浦城县。以上两原告共同委托诉讼代理人：阳刘，湖北林熙律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：郑娟，女，1973年3月11日出生，回族，住址湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李翠兰、吴正魁，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。第三人：史正洪，男，1973年5月17日出生，汉族，住址湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：郑娟，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告鲁艳、叶利平（以下统称原告）与被告郑娟（以下称被告）、第三人史正洪（以下称史正洪）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁艳、叶利平及其委托诉讼代理人阳刘、被告郑娟的委托诉讼代理人李翠兰、吴正魁、第三人史正洪及其委托诉讼代理人郑娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告返还押金13000元；3、判令被告向原告退还租金64166.67元（包括2020年2-7月应减免的租金52500元及未使用期间的租金11666.67元）；4、判令被告向原告赔偿相关损失、费用合计148228.33元(包括剩余租赁期内装饰装修残值损失44669.62元、可得利益损失83558.71元、搬迁费10000元、律师费10000元)；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月13日原、被告协商一致，就位于武汉市江汉区妙墩路17号天仙大厦商铺1层1-6房的商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，商铺面积约56.13平方米，租期从2018年11月14日至2022年8月31日，租金13000元/月，半年付，押金13000元，装修免租期30天。合同中约定“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”、“在此之前，此门面的一切纠纷，与乙方无关，由甲方自行解决，若给乙方带来一切损失，由甲方承担”。原告租赁商铺用于加盟经营“香他她煲仔饭”，与长沙市香他她餐饮管理有限公司签订了《经营体系许可授权协议》，根据其品牌要求进行了门店的设计、装饰装修并购买相关设备，注册个体工商户名称为“武汉市江汉区振平小吃店”。2019年11月19日，双方协商一致签订了《补充协议》，约定2019年12月14日至2020年12月13日的租金为14万元，2019年11月20日前付10万元（已付），2020年2月底付4万元。原告根据武汉疫情防控、市场恢复实际情况，于2020年5月1日恢复经营，营业收入与往年同期相比大幅下降，营业收入明显减少，但随着疫情转好，营业收入成上升状态。2020年5月收到湖北瑞通天元律师事务所的律师函，方知房主（史正洪、陈琳）因被告拖欠租金要求解除租赁合同并腾退。原告与被告、房主多次协商，被告承诺：保障原告继续正常使用商铺，按已交的10万元租金，原告可正常使用该商铺至2020年12月13日，因疫情原因未交的4万元予以免除。2020年8月1日，原告所租用的商铺被人锁门无法经营，报警处理后方知系因被告与史正洪之间的纠纷未能解决所引发，警方组织调解无果。原告至今无法正常开展经营活动，损失不断扩大，多次要求被告及时解决问题，但至今未解决。为维护原告的合法权益，防止损失持续扩大，提起诉讼，望依法裁判。被告辩称，1、产权人史正洪曾述称，案涉商铺是原告要他锁的，原告不想继续承租，史正洪正好要收回房屋，为此两人恶意串通，由史正洪将案涉商铺上锁，故史正洪是本案侵权人，应由史正洪承担赔偿责任；2、被告并未承诺减免原告租金4万元。史正洪述称，其因本案被告未交纳房租而上锁收回商铺，系行使正常权利，本案纠纷与其无关。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月13日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将武汉市江汉区妙墩路17号天仙大厦商铺1层1-6号商铺（面积约56.13平方米）出租给乙方，租期从2018年11月14日至2022年8月31日，租金13000元/月，押金13000元；乙方须按约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，乙方应支付违约金13000元；甲、乙双方在经营过程中如因对方原因造成无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担；门面的一切纠纷与乙方无关，由甲方自行解决，若给乙方带来一切损失，由甲方承担。合同签订后，原告于当日支付了半年的租金及商铺押金13000元。被告将案涉商铺交付原告装修使用。2019年11月19日，原、被告签订《补充协议》约定，支付方式由半年付变更为年付，2019年12月14日至2020年12月13日的年租金为14万元，2019年11月20日前付10万元，2020年2月底付4万元，逾期按5%收取违约金。2018年11月15日，原告叶利平（乙方）与长沙市香他她餐饮管理有限公司（甲方）签订《经营体系许可授权协议》，约定乙方获准使用甲方经营体系在武汉市江汉区妙墩路17号天仙大厦商铺1层1-6号商铺设立品牌店，协议有效期为三年，自2018年11月15日至2021年11月14日；乙方需向甲方支付经营体系许可使用费38000元，该费用支付后不予退还；乙方还需向甲方支付经营保证金20000元，本协议期满终止后退还，若乙方没有实际经营或经营后提前解除本协议的，甲方不退还经营保证金；甲方根据“香他她”门店设计标准，协助乙方对门店统一规划设计，相关图纸由甲方工作人员设计，装修由甲方指定的第三方装饰公司装修，费用由乙方承担。2018年11月16日，鲁艳向长沙市香他她餐饮管理有限公司支付经营体系许可使用费38000元、经营保证金20000元。2018年11月20日，叶利平（甲方）与长沙市雨花区贤义装修设计服务部签订《装饰工程合同书》，约定由该设计服务部对案涉商铺进行装修，装修款共计70700元，11月23日，叶利平支付了上述款项，同日叶利平支付广告牌制作费9000元。2018年12月25日，叶利平以案涉商铺为住所地登记注册武汉市江汉区振平小吃店。另查明，2017年10月1日，湖北宇济房地产股份有限责任公司与被告郑娟签订《房屋租赁合同》，将案涉商铺出租给郑娟，租赁期限自2017年10月1日至2022年8月31日，租金每月4500元。2020年1月13日史正洪、陈琳购得上述商铺。2020年5月18日，史正洪、陈琳委托律师向被告发送律师函，并抄送原告叶利平，称因被告未按约定向委托人支付租金，特此发函通知：从2020年5月18日起解除与被告郑娟之间的《房屋租赁合同》，要求被告自收到本函之日起三日内支付占用房屋期间的所有租金，五日内腾退房屋。2020年8月1日，史正洪因与被告郑娟的纠纷将案涉商铺上锁，原告停止经营。2020年8月3日原告因与被告的房屋租赁纠纷，与湖北林熙律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师费10000元。原告将个人物品从案涉商铺搬离，支付搬运费8300元。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告支付房屋租金，被告应按照约定提供案涉商铺供原告使用，现被告因其与产权人史正洪的纠纷导致案涉商铺自2020年8月1日起无法使用，构成违约，应承担违约责任。案涉商铺于2020年8月1日被史正洪收回，原告的合同目的无法实现，其诉请判令解除《商铺租赁合同》及《补充协议》的请求成立，本院予以支持，解除时间为2020年8月1日。《商铺租赁合同》及《补充协议》解除后，被告收取的押金13000元及多收取的租金应予退还。对于应退还租金的数额，经查，原告自2019年12月14日至2020年8月1日合同解除之日共租赁使用案涉商铺232日，此外，新冠××疫情导致案涉商铺在2020年1月23日-4月8日（共76日）期间无法正常使用，在此期间的租金损失应由出租方、承租方共同承担，被告应退还原告38日的租金，故原告实际应缴纳租金的日期共计194日，应支付的租金共计140000元÷365日×194日=74411元，被告应退还原告租金100000元-74411元=25589元。《商铺租赁合同》约定原、被告双方在经营过程中因对方原因造成无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担；门面的一切纠纷与原告无关，由被告自行解决，若给原告带来一切损失，由被告承担。被告违约，原告要求被告赔偿律师费、物品搬运费及剩余租赁期内装修残值损失的诉讼请求成立，其中律师费10000元、搬运费8300元。原告支出的装饰装修费用包括广告牌制作费9000元、装修款70700元，共计79700元，根据原告与长沙市香他她餐饮管理有限公司签订《经营体系许可授权协议》，原告自2018年11月15日至2021年11月14日期间（共1096日）有权在案涉商铺经营“香他她”品牌店，因被告违约，原告自2020年8月1日起至2021年11月14日（共471日）无法在此经营，装修残值计79700元÷1096日×471日=34250.6元。对于原告所提的可得利益损失，因未能提供充足证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、原告鲁艳、叶利平与被告郑娟签订的《商铺租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告郑娟于本判决生效之日起十日内返还原告鲁艳、叶利平押金13000元；三、被告郑娟于本判决生效之日起十日内返还原告鲁艳、叶利平租金25589元；四、被告郑娟于本判决生效之日起十日内支付原告鲁艳、叶利平装饰装修残值损失34250.6元、律师费10000元、搬迁费8300元，共计52477.9元；五、驳回原告鲁艳、叶利平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2247元，由原告鲁艳、叶利平承担1208元，被告郑娟承担1039元（此款鲁艳、叶利平已预交本院，郑娟随上述判决款项一并支付鲁艳、叶利平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二一年二月二十八日书记员  徐骏