吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终124号 上诉人(原审原告、案外人)：焦玉明，男，1969年9月30日生，汉族，个体，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：王帅，男，1994年3月1日生，汉族，户籍地吉林省大安市，现住吉林省大安市。 原审第三人(被执行人)：孙荣革，男，1968年10月21日生，汉族，现住吉林省大安市。 原审第三人(被执行人)：大安市安泰房地产开发有限公司，住所地吉林省大安市安广镇光荣北街2-6-9亏。 法定代表人：石国安，经理。 上诉人焦玉明因与被上诉人王帅、第三人大安市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、孙荣革案外人执行异议之诉一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦玉明及其委托诉讼代理人刘艳峰到庭参加诉讼，被上诉人王帅、原审第三人安泰公司、孙荣革经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 焦玉明上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）吉0882民初1939号民事判决，依法改判并支持一审原告的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：大安市安泰房地产开发有限公司以及大安市天一伟业食品公司的实际出资人和控制人均是第三人孙荣革。上诉人购买的本案案涉房屋（A区3栋2单元801）总价款为364,728.00元给付方式为：受第三人指定，将购房款中223,044.00元存入大安市一天伟业食品公司在大安农村商业银行的贷款账户，其余的款项在此前已支付给了第三人，所以第三人才为上诉人出具了364,728.00元的收款收据。在上诉人支付购房款尾款时是受到第三人的要求支付至天一伟业公司贷款账户的事实，一审法院对此事是明知的。对于交付房屋时间应该依据入住费收据为准,事实也是在签订合同当日第三人将房屋钥匙等交付给上诉人的，一审法院在庭审后已经到现场实际勘察，足以证明案涉房屋已经实际交付至上诉人手中的事实。然一审法院视事实于不顾，在被告缺席情况下，错误理解《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，导致本案裁决结果严重错误，故恳请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 王帅未到庭，亦未递交答辩意见。 安泰公司、孙荣革述称，孙荣革是安泰公司的实际控制人，孙荣革是天一康城小区项目的实际开发人。2018年10月11日答辩人与上诉人达成意向协议，将答辩人开发的安广镇天一康城小区5号楼B区8号门市，3号楼9号车库、3号楼2单元801室和1001室住宅意向出售给上诉人焦玉明，当时上诉人转账给答辩人孙荣革购房款120万元。在2019年5月份答辩人与焦玉明商谈有关购房事宜，当时因为焦玉明想购买的上述房屋均被答辩人协议抵押给了大安农村商业银行和大安中小企业信用担保公司贷款，所以上诉人焦玉明要求对上述房屋进行解除协议抵押的条件，当时银行和担保公司的条件是由购房人焦玉明将尚欠的购房尾款59万余元用于偿还答辩人孙荣革及孙荣革实际控制的大安市天一伟业在大安农村商业银行的到期贷款，再同意解除上述房屋的协议抵押手续。在2019年5月28日上诉人焦玉明按照银行及担保公司和答辩人的要求，将上述房屋的尾欠款向答辩人及答辩人控制的关联企业大安市天一伟业公司在大安农业商业银行的贷款账户汇入四笔款项，分别为321,448.00元、46,728.00元、109,418.00元、113,626.00元，总计为591,220.00元。上诉人此前已经支付给答辩人120万元，总计支付购房款金额为1,791,220.00元，按照当时的承诺，答辩人对于按照市场价格开具的售楼合同金额多余的部分给予了优惠免除。上诉人焦玉明将上述款项汇入大安农村商业银行后，银行和担保公司将此前答辩人协议抵押的上述四处房屋的购房合同退还给答辩人，答辩人在2019年5月28日又重新对上述四处房屋给焦玉明和其妻子于秀杰出具购房合同和全额收到购房款收据，当天上诉人焦玉明又对上述房屋交付了入住费，答辩人也于当日交付了上述房屋钥匙。答辩人与上诉人之间达成的房屋买卖合同真实有效，答辩人坚持案涉房屋所有权归属上诉人所有，被上诉人的查封保全上诉人合法购买的房屋无法律依据。上诉人实际占有案涉房屋的时间就是签订售楼合同的当日，案涉房屋至今没有经过验收，不能办理产权过户，但是可以办理房屋产权预告登记，答辩人在协助上诉人办理案涉房屋预告登记时发现案涉房屋被法院查封，答辩人与被上诉人之间系民间借贷纠纷，被上诉人对案涉房屋不具有优先受让权，所以答辩人多次欲与被上诉人协商解除查封，被上诉人拒绝出面商谈，导致本案成诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条以及吉林省高级人民法院印发《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》的通知第二十条规定，答辩人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 焦玉明向一审法院起诉请求：1、确认我与安泰公司、孙荣革于2019年5月28日签订的天一·康城A区3栋2单元801室房屋的售楼合同合法有效，解除对此房的查封执行；2、判令被告王帅负担诉讼费等相关的费用。用。事实和理由:我于2019年5月28日购买了安泰公司、孙荣革开发的大安市安广镇天一·康城A区3号楼2单元801室面积为140.28平方米的房屋，于当日付清了总价款为364,728.00元，此房于当日交付给我，我交付了房屋入住费后进行了实际占有。此后，王帅与安泰公司、孙荣革之间发生了债务纠纷的诉讼，王帅申请法院查封了此房，我向法院提出了执行异议，但法院作出了（2020）执异65号执行裁定、驳回了我的异议申请。我认为，我与安泰公司、孙荣革之间的房屋买卖真实合法，我已对此房实际占有和使用，未办理产权过户登记是因为该公司和孙荣革出售的房屋因客观原因不能办理过户登记，我对此无过错。 一审法院认为，虽然原告焦玉明提供了其在法院查封案涉房屋之前与安泰公司签订的此房书面买卖合同、价款收据、入住费收据，但是其提供的吉林大安农村商业银行股份有限公司贷款借款凭证显示出其向大安市天一伟业食品有限公司汇款，而不是向案涉房屋的卖方安泰公司汇款，汇款金额为223,044.00元，与案件房屋价款364,728.00元相差较大，不能证明焦玉明已对此房的价款已经付清、甚至不足以证明其已经交付过此房价款。焦玉明所称的其对案涉房屋在法院查封前已经实际占有的事实不能认定。因此，焦玉明对其请求排除法院对案涉房屋的执行所提出的事由中，至少有付清此房价款、实际占有此房的两项事实不能认定。本案涉及的执行案件是王帅与被执行人安泰公司之间的金钱债务的执行，焦玉明作为执行案件的案外人，对法院查封的被执行人安泰公司名下的不动产提出执行异议，按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，只有在同时满足以下四个条件时，才能依法予以支持：一是在法院查封前已签订有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已经合法占有该不动产；三是已经交付全部价款，或者已经按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四是非因买受人自身的原因未办理过户登记。现在本案原告焦玉明所举证据，不足以证明其已经对案涉房屋在法院查封前向安泰公司交付了全部价款、在法院查封前已经实际占有此房，所以法院不能确认焦玉明就执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对焦玉明的诉讼请求不应支持。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第九十三条第一款第五项、第三百零六条、第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决如下：驳回原告焦玉明的诉讼请求。受理费6,771.00元，由焦玉明负担。 本院二审期间，焦玉明提交如下证据： 1.手机银行转账记录截屏照片3张，证明转账时间为2018年10月11日，总金额为120万元，收款人为安泰公司实际控制人孙荣革。在签订房屋买卖合同前，上诉人已实际支付购房款120万元。 2.大安农商行2019年5月28日出具的贷款还款凭证4份，总金额为591,220.00元，证明按照原审第三人要求，上诉人将购买的包括本案案涉房屋在内的四套房屋差价款份四笔转入原审第三人以及原审第三人实际控制的公司，即大安市天一伟业食品有限公司的贷款账户内，银行将上诉人购买的房屋协议抵押合同退还给原审第三人，原审第三人与上诉人签订了售楼合同，并出具了收款收据。 3.大安农商行、大安市中小企业担保公司处置抵押物认可还款通知书（复印件）一份，证明案涉房屋在内的四套房屋是由大安农商行、中小企业担保公司到原审第三人售楼处，与原审第三人共同协商后，指定上诉人将购房尾款支付到大安市天一伟业食品有限公司账户内的，当时有农商行的信贷员和担保公司的工作人员共同在现场签字确认，我们是按照还款通知单支付的上述款项，本案的案涉房屋上诉人已经全部交纳了购房款。 4.与本案案涉房屋同时购买的另三套房屋的购房合同以及收款收据。证明在2019年5月28日上诉人购买了四套房屋，总价款为1,791,220.00元。其中8号门市房的价格合同上约定是4500.00元/平方米，但因为上诉人提前支付120万元购房款，原审第三人给予优惠，实际按照4000.00元/平方米支付的8号门市房房款。 5.原审第三人出具的证明两份，证明上诉人已经实际支付了全额的购房款，且原审第三人已经将房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人已经实际占有案涉房屋。 6.不动产登记中心出具的信息查询结果证明一份，证明在大安市范围内上诉人名下没有任何其他可居住的房产，购买该房屋的主要目的是为了居住。 王帅、孙荣革、安泰公司未到庭对上述证据进行质证，视为对以上证据的认可，本院对上述证据予以采信，对于上述证据证明的问题本院将综合全案证据予以考量。 本院经审理认定事实如下：大安市人民法院在执行王帅与安泰公司、孙荣革民间借贷纠纷案件中，在2019年8月20日作出（2019）吉0882民初1914号民事裁定，裁定对大安市安广镇天一·康城A区3号楼2单元801室住宅楼予以查封。2020年8月26日焦玉明提出执行异议，主张2019年5月28日其与安泰公司签订售楼合同，安泰公司将案涉房屋以364,728.00元（房屋建筑面积为140.28平方米，每平方米2600.00元）的价格出售给焦玉明，并于当日出具购楼款收据。一审法院于2020年9月9日作出（2020）吉02执异65号民事裁定，裁定驳回焦玉明的异议申请。焦玉明不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另经一审法院现场查看，案涉房屋未进行装修、不具备入住条件。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，案外人焦玉明对人民法院查封的案涉房屋提出排除执行的异议应当承担举证责任，证明享有排除执行的民事权益。焦玉明主张其与孙荣革在2018年10月对购买房屋进行了协商，并转款120万元，但只出示了转款记录，没有其他证据佐证该事实的存在，无法证明其向孙荣革转款是为了购买房屋，亦不能证明该款项是购房款，也不能证明孙荣革将该款项交付给安泰公司，安泰公司收取了的售楼款。 另焦玉明主张，因其所购买的四处房产在银行抵押担保，所以经其与孙荣革、安泰公司协商，以偿还贷款的方式补交购房款。经庭审调查，焦玉明向大安市天一伟业食品有限公司、孙荣革账户内的转款金额与售楼合同上约定的金额不符，孙荣革叙述的购房过程不符合一般购房商品房的交易习惯，因此，依据现有证据不能证明焦玉明与安泰公司存在真实的商品房买卖合同关系，也不能证明焦玉明付清了购房款。 焦玉明主张已实际占有案涉房屋，经一审法院现场查看，案涉房屋未进行装修，不具备入住条件，焦玉明提交的证据不足以证明已合法占有此房屋。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，焦玉明提交的证据不符合第二十九条的相关规定，亦不满足第二十八条规定的条件，焦玉明主张享有案涉房屋排除执行的民事权益，本院不予支持。 综上所述，焦玉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,771.00元，由焦玉明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇二一年二月三日 书记员  潘海峰