四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初5187号 原告：泸州市图书馆，住所地泸州市江阳区一环路龙透关路段147号，统一社会信用代码：12510400450992692P。 法定代表人：吴铭，馆长。 委托诉讼代理人：夏楠，男，系泸州市图书馆职工。 委托诉讼代理人：王国麟,四川中豪（泸州）律师事务所执业律师。 被告：温光静，男，1961年7月23日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：罗焰，四川正当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏正奎，男，住四川省泸州市江阳区（系泸州市企业家俱乐部推荐）。 原告泸州市图书馆与被告温光静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由颜永春独任审判，公开开庭进行了审理。原告泸州市图书馆的委托诉讼代理人夏楠、王国麟，被告温光静及其委托诉讼代理人罗焰、夏正奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州市图书馆向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《联营协议书》；2.判决被告迁出所占用的场地，并将场地恢复原状交还原告；3.判令被告自2020年1月1日起，按2000元/月的标准向原告支付不动产占用损失，直至被告搬离之日止（截止2020年9月30日为18000元）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年1月3日签订《联营协议书》，约定被告向原告承租位于泸州市少年儿童图书馆后侧约300平方米的场地用于棋牌茶座、奇石展销等经营活动，租期自2019年12月31日止，每月租金2000元。因泸州市少年儿童图书馆年久失修，急需整体维修改造，2020年5月22日，原告向被告发出《通知》，依法告知被告不再续约，并给予被告足够的时间于2020年7月25日前腾退。但期限届满后，被告拒不归还所占用的场地，甚至还在场地内进行装修等施工活动，给文物建筑造成破坏，产生巨大安全隐患。故原告依据相关法律规定提起诉讼。 被告温光静辩称，1.原告诉称之地不是其职能职责管理的地方，即原告不是本案适格主体，应当驳回原告的诉讼请求；2.原告与被告签订的是联营协议书而非租赁协议书，虽然被告每月支付相应租金，但原告是否具有管理或收取相应租金的资格，以及收取的资金是否交回财政，有待相关部门查证；3.原告刻意隐瞒泸州市图书馆后侧300多平方米原来是一片荒地丛生、垃圾遍地的无人管理区，被告为了美化环境，已投入30多万元资金建设美化环境；4.案涉场地安全危险因素的排除系泸州市音乐家协会参与和垫资16万元左右，历经3个多月时间，原告始终未参与到排除危险工程中；5.原告诉求将场地恢复原状，交还原告，既不符合建设文明、卫生城市的要求，也不符合法治社会建设精神文明的需要；6.承租人经出租人同意，或虽未经出租人明确同意，但出租人知道不反对的，构成善意添附。故结合本案实际，原告应当对被告的实际付出给予补偿。其相关权利另行主张，不在本案中提起反诉。 原告为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：1.泸市国用（2014）第21576土地使用权证，泸市房权证江阳区字第0××0号、0××1号、0××2号、0××5号、0××6号房屋所有权证；2.《联营协议书》；3.四川省政府非税收入缴款书；4.视频、录音、照片资料（含微信截图）。以上证据证明原告系租赁标的物的合法产权人，双方当事人签订的《联营协议书》系租赁合同关系，且被告交纳的租金已由原告上缴泸州市财政局；原告通过多种途径要求解除与被告的租赁合同，且限期被告腾退房屋，并及时告知被告停止装修施工以免造成对文物的破坏。 被告为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：1.视频、照片，证明被告对案涉区域进行了排危抢险；2.奇石茶园管理协议，证明泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会和被告共同签署协议并共同管理案涉区域；3.不动产权利及其他事项登记信息、土地登记卡、泸州市房地产监理交易所房产测绘报告书、土地勘测面积报告书，证明房屋办理了产权。 上述证据经庭审质证辩论，被告认为：1.案涉区域虽然原告办理了房屋所有权证和土地使用权证，但在办理中是否合法，是否违规违纪，被告正在申请调查；2.《联营协议书》不是租赁协议，每年签订该协议已有十多年，虽然原告收了租金，但其不承担任何责任和义务，当出现安全隐患时，均是被告出面协调解决，原告却反而向城管部门举报被告；3.对原告诉称已向泸州市财政局交纳的租金缴款书票据的真实性和关联性予以质疑；4.对原告提交的视频、录音、照片资料（含微信截图）的真实性予以认可，但同时证明了被告对文物进行了保护，被告的维修是排危抢险。原告认为：1.对被告提供的视频、照片的真实性、关联性、合法性不予认可，且从被告提供的照片可以证明双方发生争议的是同一块标的物；2.被告未取得原告授权，被告的委托管理并不符合法律规定和与原告的约定，原告按约定对被告的固定性和永久性的投入资金不予承担，故被告与泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会产生的所有费用与原告无关；3.被告提交的案涉区域不动产权利及其他事项登记信息、土地登记卡、泸州市房地产监理交易所房产测绘报告书、土地勘测面积报告书，与原告提交的该区域的相关权属证相吻合，故原告具备诉争场地和房屋的合法所有权，且被告占用范围系原告的产权范围，应当依法予以腾空。 本院认为，原告所举的证据客观真实有效，本院予以确认。被告所举的第1组、第3组证据客观真实有效，本院予以确认；被告所举的第2组证据，与原告无关，达不到被告的证明目的，本院不予确认。 根据以上确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告于2014年取得位于泸州市江阳区××路××号宗地面积2026.90平方米的国有土地使用权，以及该土地上的编号为泸市房权证江阳区字第0××0号、0××1号、0××2号、0××5号、0××6号房屋的所有权。2019年1月3日，原、被告签订《联营协议书》，约定的主要内容如下：1.原告将泸州市少年儿童图书馆后侧位于上述土地内的房屋和场地共计约300平方米租赁给被告经营奇石茶园，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，为期一年，双方实行联营联办，即原告出场地，被告负责具体经营事务；2.被告承办期间每月租金为2000元整，租金按季度预收，每季度预交6000元后再使用房屋场地，被告应按时交纳服务使用费，如被告每推迟或延误一天，按月租金的5%收取滞纳金；3.被告交纳保证金6000元给原告，如积极配合各项工作，无事故发生，承租期满后一次性退还；4.被告承租期间不得擅自改变房屋主体建筑结构，不得擅自将所租房屋转租、转包、转让给任何单位及个人，否则视为严重违约，原告有权提前终止协议收回场地，并不退还保证金，如被告需要开发新项目须征得原告同意，并且所有装饰装修投入在承租期满时原告一律不捡底，对固定性、永久性设施的资金投入被告不得提出补偿或索要；5.被告在承租期间，不得肆意扩张和侵占协议规定以外的场屋，否则视为违约，原告也不得在协议期未到时提前收回协议规定的场屋，或提出协议未列入的其他要求；6.对被告在租用的场地内搭建的简易厕所产生的费用，由被告承担，原告不再捡底；7.被告租赁期间应办齐相关经营手续，所产生的一切费用自理，自负盈亏；8.协议期满，如需续约，被告应提前一个月向原告提出申请，同等条件下，被告享有优先权。 合同签订后，双方按上述协议履行至2019年12月，均无争议。期间，被告未征得原告同意的情况下，于2019年11月1日与泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会签订《关于合作共同管理泸州市图书馆奇石茶园协议》，约定的主要内容为：被告用与原告租赁并投资修建的奇石茶园和相关设施设备作为投资入股，泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会共同出资9.8万元和后续装饰装修费用作为投资入股，共同管理奇石茶园，泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会主要负责奇石茶园的日常管理工作，合作时间为2019年11月1日至2030年12月30日，奇石茶园租金每月2000元，由泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会负责交纳，保证金6000元，由被告垫付。2020年1月起，被告要求继续履行上述协议并交纳租金，原告予以拒绝。2020年5月22日起，原告多次通过微信、电话、张贴通知的方式，告知被告解除双方签订的《联营协议书》，限期被告应当在2020年7月25日前搬离，将租赁场地和房屋归还原告，并要求被告不得在所租赁的场地房屋内继续施工及其应当承担的相应后果。期限届满后，被告至今未搬离。 庭审中，原告对其第二条诉讼请求变更为：要求被告按现状腾退所租赁的房屋场地。 本案的争议焦点如下： 一、原告主体是否适格。原告合法取得案涉房屋场地的房屋所有权和土地所有权，《联营协议书》涉及的房屋场地属原告的产权范围，故原告是本案适格主体。 二、《联营协议书》的性质。该协议约定由原告出租场地房屋给被告经营奇石茶园，被告自主经营，自负盈亏并每月支付原告租金。故原、被告名为联营，实质为租赁协议。 三、《关于合作共同管理泸州市图书馆奇石茶园协议》是否对原告有效，原告是否享有合同解除权。被告在租赁有效期内与泸州市企业家俱乐部、泸州市音乐家协会签订的该协议，并未征得原告同意，原告事后亦未追认，实质系被告擅自转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故该协议对原告不发生法律效力，原告享有对合同的解除权。 综上，本院认为，原告与被告签订的《联营协议书》合法有效，被告未经原告同意擅自转租的行为对原告不发生法律效力且原告享有对合同的解除权。租赁合同期届满后，被告继续占用案涉租赁房屋场地，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告签订的《联营协议书》继续有效；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“…..视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原被告之间的租赁期限视为不定期，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告于2020年5月22日向被告提出解除合同，并已给予被告合理期间，故原告要求解除与被告签订的《联营协议书》并要求被告将租赁的房屋场地按现状腾退的主张合法，本院予以支持；合同解除时间以原告的解除通知到达被告时解除，本院确定为2020年5月23日。被告在合同期满后从2020年1月1日起不定期租赁上述房屋场地至2020年5月22日，尚欠原告该期间的租金为9467元（4个月×2000元/月＋2000元/月÷30天×22天，取整），应当由被告支付原告；合同解除后，自2020年5月23日起，被告继续占用租赁房屋场地，所产生的房屋占用费至被告将租赁的房屋场地腾退给原告止，房屋占用费参照租金标准，按2000元/月计算，应当由被告支付原告。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告温光静与原告泸州市图书馆于2019年1月3日签订的《联营协议书》于2020年5月23日予以解除； 二、被告温光静于本判决生效之日起三十日内将原告泸州市图书馆所有的位于泸州市江阳区××路××号××所占用的房屋场地腾空交付原告泸州市图书馆； 三、被告温光静于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市图书馆自2020年1月1日至2020年5月22日止的租金9467元；并从2020年5月23日起以双方约定的每月租金2000元为基数，被告温光静还应支付至房屋场地腾空交付原告泸州市图书馆期间的房屋占用费； 四、驳回原告泸州市图书馆的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告温光静负担。 本判决为终审判决 审判员  颜永春 二〇二一年二月三日 书记员  胡晋豪