福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽05执异6号 案外人：费海花，女，1972年9月29日出生，汉族，户籍地福建省石狮市，现住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：施净煌，福建善馀律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦。 负责人：连斌良，支行行长。 被执行人：泉州市大天机械工贸有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇东埔村。 法定代表人：卢和平。 被执行人：卢和平，男，1958年7月27日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：龚秀彩，女，1963年3月31日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：邱建法，男，1970年11月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：杨燕妮，女，1970年11月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：蔡健聪，男，1957年12月21日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民往来内地通行号码×××01，现住福建省石狮市。 在本院指定石狮市人民法院（以下简称石狮法院）执行申请执行人中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工行石狮支行）与被执行人泉州市大天机械工贸有限公司（以下简称大天机械公司）、卢和平、龚秀彩、邱建法、杨燕妮、蔡健聪借款合同纠纷一案中，案外人费海花对执行石狮市八七路2092巷15、17、19、21、23、25、27号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人费海花称，请求：中止对址在石狮市八七路2092巷15、17、19、21、23、25、27号房地产（以下简称案涉房地产）的强制执行，并解除对费海花购买的案涉房地产的查封。事实和理由：2020年8月20日石狮法院发布公告，在（2020）闽0581执恢350号执行案件中查封被执行人杨燕妮、蔡健聪名下的案涉房地产，若杨燕妮、蔡健聪在2020年8月27日未履行生效法律文书确定的义务，则将对上述案涉房地产进行拍卖。事实上杨燕妮、蔡健聪将其名下的上述案涉房地产拆分成小套进行出售，其中的石狮市××路××巷××号××层（中天名座）301＃房产（建筑面积为22.5平方米）于2011年出售给费海花，双方约定的购房总价款为105379元，费海花已经交付了全部购房款，并且当年就已交付费海花使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上述房产在泉州市中级人民法院查封之前已经出售给费海花，并由费海花占有使用至今，费海花对上述房产的权利能够排除执行。费海花为支持其异议请求，提供了房产买卖协议、收款收据、银行交易流水及付款凭条、证明、物业费收据、执行裁定书等证据复印件。 本院查明，2011年6月15日杨燕妮、蔡健聪等签订《最高额抵押合同》，以案涉房地产为大天机械公司向工行石狮支行借款设定最高额1500万元抵押担保，并办理了抵押登记。本院在审理（2013）泉民初字第978号案件中，于2013年8月6日查封了案涉房地产。工行石狮支行与大天机械公司、卢和平、龚秀彩、邱建法、杨燕妮、蔡健聪借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会于2013年11月11日作出厦仲裁字[2013]第0494号裁决书，裁决大天机械公司应向工行石狮支行偿还借款本金8992924.7元及利息、罚息和复利，以及工行石狮支行对蔡健聪、杨燕妮抵押的案涉房地产享有优先受偿权等项。上述裁决发生法律效力后，工行石狮支行向本院申请强制执行，本院受理立案号（2014）泉执行字第109号。执行中与（2014）泉执行字第110号、111号、112号申请执行人工行石狮支行申请执行厦门仲裁委员作出厦仲裁字[2013]第0492号、0491号及厦仲裁字[2014]第9号裁决等执行案件并案处置，于2014年3月10日查封了杨燕妮、蔡健聪上述案涉房地产。2017年11月24日本院将上述申请执行人工行石狮支行申请执行厦门仲裁委员作出厦仲裁字[2013]第0494号裁决一案指定石狮法院执行，石狮法院于2018年12月1日受理立案号（2018）闽0581执5084号，2019年9月29日石狮法院决定将该案并入另案执行，并裁定终结该案的执行。2020年4月17日石狮法院恢复该案执行，立案号（2020）闽0581执恢350号。石狮法院在执行中，续封并裁定、公告拍卖或变卖案涉房地产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，费海花提供的房产买卖协议中的甲方出卖人方落款签名并非杨燕妮、蔡健聪，而是受托人郭自力，协议落款时间为2011年，并无具体月日，协议第九条约定双方保证于2011年3月31日前签订房管局提供的《房地产转让协议书》并前往房管局办理交易登记手续，费海花并未能举证证明杨燕妮、蔡健聪有委托郭自力代理出售房产的委托授权，因此，费海花提供的证据不足以证明房产买卖协议合法有效；费海花也未能证明其所主张购买的石狮市××路××巷××号××层（中天名座）301＃房产在设定抵押或本院查封前非因其自身原因未办理过户登记。因此，费海花对登记在被执行人杨燕妮、蔡健聪名下的案涉房地产提出排除执行异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项规定的情形，费海花的异议请求，证据不足，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回费海花的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇二一年二月二十四日 书记员  庄春生 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。