新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4413号 原告：连晓华，女，1974年1月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：李永亮，新疆创新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚庆，新疆创新律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，回族，该公司董事长助理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。第三人：樊海霞，女，1974年2月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。原告连晓华与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称：宏锦天晟房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，于2020年4月20日作出（2019）新0109民初5501号民事判决，被告宏锦天晟房地产公司不服该判决提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院以原判决认定基本事实不清为由发回重审。本院2020年10月20日立案后另行组成合议庭，并依法追加樊海霞为本案第三人，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告连晓华及其委托诉讼代理人李永亮、李尚庆，被告宏锦天晟房地产公司的委托诉讼代理人马萍、第三人樊海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连晓华向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行《三方抵账协议书》及《香榭丽都认购书》所约定的义务，即与原告签订商品房买卖合同，向原告交付位于乌鲁木齐市米东区天晟．香榭丽都小区5号楼2单元801室的房屋（别称：5B号楼801室）（房屋价值：811,800元），并办理房屋产权过户手续；发回重审后，变更诉讼请求为：判令解除双方签订的《香榭丽都认购书》，被告返还购房款811,800元整并支付利息227,304元整（811,800元×5‰×56个月）；2．判令被告承担违约金243,540元整（811,800元×30％）；3．判令被告承担保全费5,000元、保全担保费2,436元、邮寄送达费60元，合计1,290,140元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告、被告与第三人樊海霞签订了《三方抵账协议书》，三方同意以被告开发的位于乌鲁木齐市米东区香榭丽都小区5B号楼801室（别称：5号楼2单元801室）的房屋（总价款811,800元）抵账给原告，同日原被告双方签订了《香榭丽都认购书》，由原告认购涉案房屋。被告取得商品房预售许可证后，一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未履行交付义务，经查，被告已经与2019年6月17日将涉案房屋出售给了李建刚，导致原告无法取得该房屋。为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告宏锦天晟房地产公司辩称：我方确实与原告、第三人签订了《三方抵账协议书》，由于第三人未与我方进行结算，未归还我方借条，因此三方抵债协议书无效，而与其配套的香榭丽都认购书及相关收据也应无效。原告没有与我方产生任何的资金交易，也没有提供有力的证据证明与第三人存在实际债权债务关系，无权要求我方退还相应的房款并支付利息。我方与第三人之间的借贷存在高额利息，已偿还的借款已远远超过欠其的借款，且我方多次要求与第三人算账，并向其发送了告知函，但第三人一直未与我方算账，因此我方没有违约，不应当承担违约责任，也不应该再承担其他费用。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人樊海霞辩称：我与原告的姐姐连玉琴是朋友，借款是连玉琴转给我的，连玉琴让我给原告出具的借条。我又把钱借给了被告。后来借款还不上，原告不停地向我催要，我就与原告、被告签订了《三方抵债协议书》，但是我跟被告之间的债务确实没有算清。我认为《三方抵债协议书》是有效的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告连晓华的姐姐连玉琴与第三人樊海霞系朋友关系。案外人张雨峻（曾用名张玉军）系原告的丈夫。2014年7月11日，原告与其丈夫张雨峻分别向原告的姐姐连玉琴转账490,000元、30,000元。2014年7月14日，原告的姐姐连玉琴向第三人樊海霞的妹妹樊海燕转账504,400元；2015年3月10日，原告丈夫张雨峻向原告的姐姐连玉琴转账63,400元，2015年3月16日，原告的姐姐连玉琴向第三人樊海霞转账48,500元；2015年5月13日，原告丈夫张雨峻向原告姐姐连玉琴转账150,000元，2015年5月15日，原告姐姐连玉琴向第三人樊海霞转账173,750元。以上转账合计726,650元。庭审中，第三人樊海霞认可2015年3月15日、5月15日分别向原告出具借500,000元、250,000元的借条二张。2016年4月20日，原告连晓华（作为丙方）与被告宏锦天晟房地产公司（作为甲方）及第三人樊海霞（作为乙方）签订一份《三方抵账协议书》，约定：一、甲方因资金紧张，于2016年4月20日向乙方借款811,800元人民币，现因乙方又欠丙方借款811,800元，三方达成以下协议，以资三方共同遵守：一、甲、乙、丙三方一致同意甲方以甲方开发的商品住宅《香榭丽都小区》抵偿乙方应付丙方的借款811,800元，抵偿商品住宅位于香榭丽都小区5Ｂ号楼8单元01室，面积为162.36平方米（最终以交房时实际测量为准），单价为5,000元/平方米，总价款为811,800元；二、甲方仅以抵债商品房对应的购房款抵偿乙方应付丙方的款，其他费用均应由丙方或丙方指定的第三方承担，包括但不限于契税、公共维修基金、物业管理费、取暖费等其他费用；三、甲方所开发的商住小区尚未取得《商品房预售许可证》，三方协议签订后，丙方不得以任何理由要求甲方向其支付现金抵偿债务。待甲方取得《商品房预售许可证》后，由甲方与丙方或丙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》约定履行各自义务；四、协议签订后，甲方对乙方的借款连本带息已付清，乙方不得再向甲方主张任何权利；五、三方协议签订后，任何一方不得违约，如有不按履行协议者，按本协议折抵账款的30%承担违约责任。2016年4月20日，原告连晓华（作为认购方，乙方）与被告宏锦天晟房地产公司（作为出售方，甲方）签订一份香榭丽都认购书，该认购书所约定的主要内容为：一、乙方认购香榭丽都小区5Ｂ号楼8层01室，建筑面积162.36平方米，单价5,000元/平方米，总房款811,800元；二、乙方选择一次性付款方式，乙方须于签订此认购书后支付100%的房款（含订金），即811,800元；三、《商品房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止，乙方该认购书须交还甲方；四、最终发生实体法律效力时，甲、乙双方实际履行依据以乙方与甲方签署的《商品房买卖合同》为准。当日，被告宏锦天晟房地产公司向原告出具金额为811,800元的收据一张。2017年8月，被告宏锦天晟房地产公司取得了5号楼的商品房预售许可证。就本案所涉及的位于乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟·香榭丽都5号楼2单元801号的房屋存在房屋预售备案登记，该登记的购房人为李建刚，预售合同号为2019预0233864，建筑面积161.59平方米，登记日期2019年6月17日。认定上述事实的证据有：转账汇款记录、结婚证、户口本、借条二张、三方抵账协议书、香榭丽都认购书、收据、住房情况查询及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本案查明的事实，原告连晓华与第三人樊海霞之间存在借贷关系，第三人樊海霞与被告宏锦天晟房地产公司之间存在借贷关系。2016年4月20日原、被告及第三人签订《三方抵账协议书》，约定以被告开发的位于香榭丽都小区5Ｂ号楼8单元01室商品住宅抵偿第三人樊海霞欠原告的借款，当天被告宏锦天晟房地产公司与原告连晓华签订《香榭丽都认购书》并向原告出具的房款收据。原告连晓华并未向被告宏锦天晟房地产公司实际支付购房款，而是通过原告连晓华与第三人樊海霞之间的债权代为履行支付房款义务。庭审中，被告宏锦天晟房地产公司不认可《三方抵账协议书》和《香榭丽都认购书》中抵偿的房款金额，认为该房款包含了被告宏锦天晟房地产公司与第三人樊海霞之间的借款及高额利息。对此原告连晓华提交的证据无法证实三方之间的债权债务具体数额，第三人樊海霞庭审中也未提交任何证据证实其与被告宏锦天晟房地产公司之间的债权债务数额，并在法庭指定期间内拒绝核算其与被告宏锦天晟房地产公司的债权债务，导致《三方抵账协议书》、《香榭丽都认购书》及收据形成的基础借贷关系及借贷金额事实无法查清，因此原告连晓华以商品房预售合同纠纷直接向被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司主张权利缺乏事实和法律依据。故原告连晓华的诉讼请求，本院不予支持。原告连晓华应当以借贷关系向第三人樊海霞主张权利，第三人樊海霞与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司之间的债权债务，由第三人樊海霞自行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告连晓华的诉讼请求。案件受理费14,365.52元（原告连晓华已预交），财产保全费5,000元，由原告连晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   叶萍人民 陪 审员   牛焱人民 陪 审员   马莉二 〇 二 一 年 二 月 二 十 八 日书  记  员   武攀