山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初893号原告：王明刚，男，1977年2月18日出生，汉族，泰安市能源局干部，住泰安市泰山区。被告：泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司，住所地泰安市。法定代表人：高荣香，董事长。委托诉讼代理人：武卫华，男，该公司法务部部长。原告王明刚与被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司（以下简称志高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明刚、被告志高公司委托诉讼代理人武卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金（以428974.6元为基数，自2013年8月1日计算至实际办理产权手续止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月16日签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于泰山区岳秀阳光城117号楼3单元4层401户房屋。被告应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，逾期双方同意自被告承诺的期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。原告依约交纳购房款428974.6元，被告在2013年4月30日向原告交付该商品房后未在约定时间内办理商品房的所有权转移登记。为此，原告特诉至法院，请求判如所诉。志高公司辩称，同意承担违约金15000元，根据该房的总购房款按日万分之零点五计算，被告已经于2019年12月30日发布办证公告，因此除受三年诉讼时效制约外，还应扣除自公告至起诉之日一年时间，共计15000元。另外，被告公司已处于停业状态，债权及股权均被查封，无力支付赔偿费用，请求调解，诉讼费用由原告承担四分之三、被告承担四分之一。本院经审理认定事实如下：2012年4月16日，原、被告签订编号为YS0035375的《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰山区，预测建筑面积120.37㎡，单价3460元/㎡，总价款416480元；买受人已于签约前付清全款416480.2元。出卖人应当在房屋交付使用后90日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，因出卖人的责任未能在约定期限内办理产权转移登记的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告向被告缴纳购房款428974.6元。原告提交收房通知单一份，证实被告于2013年5月13日向原告交付涉案房屋。该房屋尚未办理所有权转移登记。原告主张自2013年8月1日开始计算逾期办理房产证的违约金。被告主张因原告未主张权利，超出诉讼时效的期间的违约金不应支持，而且该楼已经办理出来大证，被告已于2019年12月30日登报公告要求业主办理房产证，因此，还应扣除自公告之日至起诉之日的时间，据此计算，违约金应为15000元。为此，被告提交报纸公告复印件一份，载明2019年12月30日被告公司通知岳秀阳光城三期业主，该三期项目具备办理不动产权证条件，请购买岳秀阳光城三期房产并付清房款的业主于2019年12月31日起前来社区物业办公室领取需由公司提供的办证资料，自行办理所购房地产的《不动产权证》，但被告未提交该楼办理大证的证据。原告对此不予认可，称没有见过该报纸公告。被告称涉案房屋所在楼房的大证已于2017年4月29日办出，因部分业主房产被告新泰市人民法院查封，致使整栋楼不能办证。被告均未提交证据证实。原告提交徐长生、毕思锋、尹衍水出具的证明各一份，并称其曾于2017年6月、2018年7月找被告协商逾期办证事宜。被告对此不予认可。原告还主张因被告不提供涉案楼房的房产图纸，其无法直接到不动产登记部门办理不动产权属登记，被告则称办证均是遵循正常程序进行，曾与部分业主协商代缴物业费、免除办证违约金，协商不成的由业主起诉办理房产证，被告没有不予配合的情形。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，系有效合同。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内保证办理商品房的所有权转移登记（办理产权职能部门受理时间除外），即被告须在商品房交付使用后90日内保证原告办理商品房所有权转移手续。原、被告对涉案房屋的总价款428974.6元、涉案房屋已交付及尚未办理所有权转移登记手续的事实均无争议。原告提交的证据证实涉案房屋交房日期为2013年5月13日，因此，被告应在涉案房屋交付使用后90日内即2013年8月11日前保证原告办理商品房所有权转移登记。被告原因未能在合同约定的时间办理商品房所有权转移手续，构成违约，因此，被告应按合同约定支付原告违约金。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效，原告提交案外人徐长生、毕思锋、尹衍水出具的证明，欲证实其曾于2017年6月、2018年7月找被告协商办证事宜，原告提交的该组证据系徐长生、毕思锋、尹衍水在打印好的证明材料上签字，证人均未出庭，原告未向本院提交书面证人出庭申请，故对原告提交的徐长生、毕思锋、尹衍水出具的证明，本院依法不予采信。原告于2020年12月29日向本院提交起诉材料，被告应在2013年8月11前保证原告办理商品房所有权转移登记，已超过了法律规定的三年的诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，系持续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，故违约金起算日应为自原告提交起诉材料之日即2020年12月29日向前倒推三年，故违约金应自2017年12月29日起开始计算。原告已付房款428974.6元，根据合同约定，违约金以已付房款为基数，按每日万分之零点五计算违约金，按办理产权职能部门受理时间除外，本院予以确认。截至2020年12月29日，违约金数额为23507.81元（428974.6元×0.005%/日×1096日）。被告虽提交报纸公告复印件一份，但原告对此不予认可，且被告仅出示通知业主办理不动产证的报纸公告未提交涉案房屋所在楼房已办理大证等相关证据，无法证实被告于2019年12月30日前确已保证原告能够办理涉案房屋的不动产权转移登记手续。故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王明刚违约金（截至2020年12月29日违约金为23507.81元；自2020年12月30日起计算至实际办理房屋产权转移登记之日止，以428974.6元为基数，按每日万分之零点五，办理产权职能部门受理时间除外）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告王明刚承担190元，由被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司承担210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二一年二月三日法官助理崔明书记员田甜