贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8685号上诉人（原审被告）:贵州威宁浩正农业发展有限公司。住所地：威宁县广园路奥体花园C1-4-2。统一社会信用代码:915205263374275952。法定代表人：邹宝忠，董事长。委托诉讼代理人(特别授权):陇康，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权):陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭凯，男，1977年2月8日出生，汉族，现住威宁县。委托诉讼代理人(特别授权):赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权):何华，贵州四立律师事务所律师。上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司（以下简称：浩正公司）因与被上诉人彭凯商品房预约合同纠纷一案，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2019年10月25日作出（2019）黔0526民初2846号民事判决，彭凯不服，提出上诉，本院以（2019）黔05民终6721号民事裁定发回重审；贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2020年8月30日作出（2020）黔0526民初391号民事判决，浩正公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人浩正公司上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人仅返还被上诉人购房款677984元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的预约合同已于2017年12月3日经上诉人通知解除，上诉人诉请解除合同，没有法律和事实依据，且解除合同的根本原因是因被上诉人未按时、足额缴纳首付款导致。上诉人早在2018年1月即已经诉请解除合同，后由于需要收集证据撤诉，故本案不适用定金罚则。上诉人仅应返还被上诉人超过定金部分的购房款。2.本案属商品房预约合同而非商品房买卖合同，认购协议缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形。双方并未签订正式的《商品房买卖合同》并做备案登记，房产局平台发送的短信无需审批可由房开商自行撤销，不具有物权公示效力。被上诉人主张双方形成商品房买卖合同关系于法无据，无权主张双倍赔偿。3.一审判令上诉人返还被上诉人150万元购房款认定事实错误，该150万元中，包含了822016元的定金，一审判决书已经查明被上诉人支付的100万元定金中只能依法认定的定金为822016元，其余177984元系购房款。4.一审判令上诉人自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止以177984元为计算基数，按照银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍支付上诉人资金占用利息及自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止以50万元为基数按照银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍支付上诉人资金占用利息没有法律依据。对于金钱给付义务中，因迟延支付，最直接也最易被预见的应当就是利息损失，即该笔款项被占用后，债权人无法进行存款获取利息收入，或债权人因急用该笔资金未得而不得不向第三人借款而必须支付利息等。本案中，上诉人未支付被上诉人购房款的原因是基于被上诉人未按照协议约定支付购房款，上诉人多次通知被上诉人结清款项，造成被上诉人共计677984元购房款一直未返还的原因在于被上诉人，故不存在延期支付的情形。被上诉人彭凯二审未作答辩。原审原告彭凯一审起诉请求：一、判决解除原、被告双方就浩正商业广场1-1-7、1-1-8号房屋于2017年11月21日形成的商品房买卖合关系；二、判决被告在10日内返还原告已付购房款150万元，并以100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍赔偿原告自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失；以50万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍赔偿原告自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失；三、判决被告在10日内支付原告已付购房款1倍的赔偿金150万元；四、本案受理费、保全费等费用全部由被告承担。本案在发回重审中，经向原告释明其诉讼的法律关系与法院经审理查明的法律关系如不一致，原告是否同意变更诉讼请求，原告表示如其诉讼的法律关系与法院审理查明的法律关系不一致，则同意以法院审理查明的法律关系解决原被告之间的纠纷。一审法院认定事实：原告彭凯（乙方）与被告浩正公司（甲方）于2017年3月28日签订《浩正商业广场铺位认购书》，约定彭凯向浩正公司认购其开发的和风世纪购物中心（原定名：浩正商业广场）项目1-1-7、1-1-8号商铺。建筑面积合计79.04平方米，建筑面积单价为52，000.00元/㎡，房屋总价款为4，110，080.00元。认购书第三条约定：“签订本认购书时，乙方需支付定金100万元，该定金作为乙方购买上述物业并签订《商品房买卖合同》的担保。在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。乙方违反本认购书约定或不与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，不与甲方指定的物业公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》，无权要求甲方返还定金。反之，甲方违反本认购书约定或不与乙方签订《商品房买卖合同》及附件，甲方指定的物业服务公司不与乙方签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》，则甲方向乙方双倍返还定金”。合同第四条约定：“在认购期限内，乙方享有上述铺位购买权，甲方无权另售，否则视为违约，向乙方双倍返还定金；乙方采用实名制签约，不得转让或改换名称。”合同第五条约定：“乙方须于接到甲方电话通知之日起七日内与甲方完成所认购物业的《毕节市商品房买卖合同》全部签约手续，同时缴纳当期房款及其他相关费用。双方的联络方式以本认购书记载的电话、传真、通讯地址为准。…”合同第八条约定：“乙方在接到甲方电话或书面通知签订《商品房买卖合同》时，补足该铺位首付余款1，110，080.00元，余款200万元办理按揭。”认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告彭凯于当日缴纳定金100万元（其中8万元用其他租赁房屋装修保证金折抵）。2017年10月11日，被告浩正公司工作人员通知原告到其公司签订合同，原告妻子陈琼即用微信告知被告浩正公司负责人其在外出差，原告身份证遗失正在办理要求延期签订合同，该负责人回复必须在15日内签合同，否则退款另卖。2017年11月1日，原告向浩正公司缴纳50万元首付款。2017年11月10日，被告浩正公司工作人员短信通知原告于2017年11月15日前交齐首付款，原告于2017年11月21日通过被告浩正公司POS机缴纳首付款494，962.00元，原告即收到房易通短信服务平台发送的涉案两份合同已通过威宁县房产事业局签约完成信息。同日，该笔494，962.00元首付款于当日被浩正公司退回原告。被告浩正公司以原告的征信不符合按揭贷款要求，原告已单方违反认购书约定，分别以短信、书面通知彭凯解除《铺位认购书》，办理退款手续，原告收到通知后未作出回应。被告在通知与原告解约后，于2017年12月4日与案外人邓超、裴锋签订《铺位认购书》，并于2018年8月8日与邓超、裴锋签订《商品房买卖合同》，将1-1-7号商铺卖给邓超，将1-1-8号商铺卖给裴锋。另查明，2018年1月19日，被告浩正公司提起诉讼，请求判决解除与原告签订的《铺位认购书》，原审法院经审理后于2018年3月5日作出（2018）黔0526民初500号民事判决书，判决解除原、被告双方签订的《浩正商业广场铺位认购书》。后原告不服判决，向毕节市中级人民法院提出上诉，毕节市中级人民法院经审理认为原判认定事实不清，以（2018）黔05民终1834号民事裁定书裁定撤销（2018）黔0526民初500号民事判决，发回重审，在发回审理期间被告浩正公司撤回起诉。再查明，本案原被告之间对法院通过审理查明的事实均予认可。同时查明，原告彭凯同意如其诉讼的法律关系与法院审理查明的法律关系不一致，则以法院审理查明的法律关系解决原被告之间的纠纷。一审法院认为，根据本案双方当事人的诉、辩理由和举证、质证意见，双方争议的焦点归纳为：一、本案应定性为商品房预约合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、原告在本案中是否构成违约；三、原告请求解除涉案合同并要求双倍返还购房款并给付资金占用利息的主张是否成立。关于焦点一，涉案合同的名称为《浩正商业广场铺位认购书》，合同目的是定购涉案两个商铺，该认购书未对商铺的基本状况、交付使用条件、公共配套基础设施、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜进行明确约定，虽被告浩正公司已经收受原告的购房款，但该合同缺乏《商品房销售管理办法》第十六条列举的《商品房买卖合同》的主要条款，故双方签订的涉案认购书不构成商品房买卖合同法律关系。原告主张按商品房买卖合同处理，缺乏法律依据，不予采纳。对原告认为买卖合同已通过网签，应认定买卖合同已成立的主张，根据《城市商品房管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记手续可以委托代理人代理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”，结合威宁县房产事业局房屋交易管理中心负责人的解释：“网签是指合同文本已经录入系统，网签是必经程序，方便网上审核，网签成功后需通过双方签字确认的纸质合同用于备案，在未备案前双方可以修改、撤销合同，在未备案前，申请撤销网签合同无需征得对方同意。”可以认定，网签只是一种形式，网签成功不等于买卖合同已成立，买卖双方应自签订正式商品房买卖合同时双方的商品房买卖合同关系才正式成立，故原告的该项主张亦不能成立。另外，原告在（2018）黔0526民初500号案件及提起上诉期间，以及提起本案诉讼时均认可双方属商品房预约合同法律关系。综合以上分析认定，原告认为与被告浩正公司已形成商品房买卖合同法律关系无事实依据及法律依据，本案应定性为商品房预约合同纠纷。关于焦点二，根据双方签订的合同第五条约定，原告（乙方）接到甲方（被告）电话或书面通知之日起七日内与甲方完成签约手续，同时缴纳当期房款及其他费用。从该约定看，原告可以在签订正式商品房买卖合同时交清全部首付款，被告浩正公司在未与原告签订《商品房买卖合同》前，即要求原告交齐全部首付款，本身已突破了合同约定。同时，从原告妻子陈琼与被告浩正公司负责人的微信聊天记录来看，原告有继续履行合同的诚意，原告积极缴纳首付款的行为也印证了该事实。原告虽未按被告浩正公司指定的期限签订合同，但确属事出有因，不能当然认定原告已构成违约。2017年11月1日、11月21日，原告两次分别向被告浩正公司缴纳首付款50万元、494，962.00元，被告浩正公司以自身行为表明其愿意继续履行合同，即便在原告不能办理按揭贷款的情况下，双方亦可以通过补充协议或其他方式要求原告一次性支付全款，如原告确实无力支付全款时，被告浩正公司可以要求解除合同。而被告浩正公司在未与原告进行平等磋商的情况下，仅以原告不能办理按揭贷款为由单方解除合同，确属有失公允。况且被告浩正公司提交的所有证据均不能证明原告有不良征信，银行不予贷款。相反原告提交了2017年12月11日在贵州省农村信用社的贷款凭证证实其可以在金融机构贷款的事实，原告是否真正存在不良征信问题存疑。故原告在本案中不应认定构成违约。关于焦点三，前述已认定原告不构成违约，被告浩正公司认为已书面通知原告解除合同的理由不能成立。在双方签订的《浩正商业广场铺位认购书》继续有效的情况下，被告浩正公司在（2018）黔0526民初500号案件发回重审审理期间，合同尚未协议解除或法定解除的情况下，于2017年12月4日与案外人邓超、裴锋签订《铺位认购书》，并于2018年8月8日与邓超、裴锋签订《商品房买卖合同》，将1-1-7号商铺卖给邓超，将1-1-8号商铺卖给裴锋，致使合同目的不能实现，被告浩正公司的行为属主观故意，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案由于被告浩正公司的违约行为致使涉案合同目的不能实现，原告请求判令被告浩正公司承担违约责任于法有据，应予支持。对违约金的处理，本案属商品房预约合同法律关系，原告请求双倍返还已付购房款的理由不能成立，应适用定金罚则处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，由于被告浩正公司的违约，应按双方的合同约定，由被告浩正公司双倍返还定金。因合同总标的为4，110，080.00元，原告缴纳的定金100万元已超过法律规定20%的上限，原告请求被告给付惩罚性定金822，016元属合理请求，应予支持。但对于原告提出的以100万元为基数，按照银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍赔偿原告自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失请求，因根据定金原则，认定被告浩正公司收取原告的定金为822，016元，原告所付100万元钱款在扣除822，016元定金后，所剩177984元系购房款，故不应再支持原告要求按银行贷款利率的1.3倍给付100万钱款利息的请求，只能支持以177984万元为基数，按照银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍赔偿原告自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失。对原告于2017年11月1日缴纳的购房款50万元，被告已使用近两年，原告要求按银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍支付自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息属合理请求，应予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告彭凯与被告贵州威宁浩正农业发展有限公司于2017年3月28日签订的《浩正商业广场铺位认购书》；二、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司于判决书生效后10日内返还原告彭凯已支付购房款150万元；三、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司判决书生效后10日内给付原告彭凯惩罚性定金822，016.00元；四、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司以177984万元为基数，按银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍支付原告彭凯自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息；五、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司以50万元为基数，按银行间同类拆借中心市场报价利率的1.3倍支付原告彭凯自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息。六、驳回原告彭凯的其他诉讼请求。案件受理费30800元由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司负担25746元，原告彭凯负担5054元。保全费5000元由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司承担。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方的实际履行情况，上诉人对被上诉人迟延履行支付首付款的义务予以接受，可以认定上诉人愿意继续履行合同。上诉人同意继续履行合同后，又以被上诉人迟延支付首付款为由主张解除合同无法律依据；同时，上诉人虽于2017年12月3日书面通知彭凯解除《铺位认购书》，但又于2018年1月19日提起诉讼，请求判决解除《铺位认购书》，原审法院作出（2018）黔0526民初500号民事判决判决后，彭凯不服提起上诉，本院以（2018）黔05民终1834号民事裁定书裁定撤销该判决，发回重审，在发回审理期间浩正公司撤回起诉；综合全案事实，一审认定上诉人书面通知并不能达到解除合同的效力，并无不当，且对此已进行详尽论述，本院予以确认，不再赘述；上诉人关于合同已经通知解除的上诉理由，本院不予采纳。一审法院已认定本案系商品房预约合同纠纷，并按商品房预约合同关系处理双方权利义务，并未认定双方法律关系为商品房买卖合同关系，也未按商品房买卖合同关系判决上诉人双倍返还购房款，上诉人关于双方非商品房买卖合同关系，被上诉人无权要求双倍赔偿的上诉主张无意义。上诉人对被上诉人已支付款项情况均予以认可，故一审判令上诉人返还150万元购房款并无不当，上诉人主张该判项错误的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。被上诉人支付的购房款中，除认定为定金的部分款项外，其余677984元款项自支付之日起由上诉人占有使用，造成了被上诉人资金被占用的损失，且案涉合同系上诉人原因而解除，故上诉人应当支付资金占用利息，上诉人关于其不存在延期支付的情形，不应支付资金占用利息的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。但因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率系2019年8月20日起发布，该日期之前的资金占用利息应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，一审判决上诉人支付资金占用利息的部分标准不当，应予纠正。综上，一审认定事实清楚，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族人民法院（2020）黔0526民初391号民事判决第一、二、三、六项，即：“解除原告彭凯与被告贵州威宁浩正农业发展有限公司于2017年3月28日签订的《浩正商业广场铺位认购书》；由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司于判决书生效后10日内返还原告彭凯已支付购房款150万元；由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司判决书生效后10日内给付原告彭凯惩罚性定金822，016.00元；驳回原告彭凯的其他诉讼请求”；二、变更贵州省威宁彝族回族苗族人民法院（2020）黔0526民初391号民事判决第四项为：由上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司以177984元为基数，支付被上诉人彭凯自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息，2017年3月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至债务履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、变更贵州省威宁彝族回族苗族人民法院（2020）黔0526民初391号民事判决第五项为：由上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司以50万元为基数，支付被上诉人彭凯自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至债务履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司的上诉请求。一审案件受理费30800元由上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司负担25746元，被上诉人彭凯负担5054元。保全费5000元由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司负担。二审案件受理费19596元，由上诉人贵州威宁浩正农业发展有限公司负担18000元，被上诉人彭凯负担1596元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年二月七日书记员 赵 莉