山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1265号上诉人（原审原告、反诉被告）：李文堂，男，1961年10月5日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉霖，男，1990年4月13日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵凤利，山东彰理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓红，女，1979年7月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高宝生，山东鼎杰事务所律师。委托诉讼代理人：方惠，山东鼎杰事务所律师。上诉人李文堂、李玉霖因与被上诉人李晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李文堂、李玉霖上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4702号民事判决书第一至三项判决，依法发回重审或改判支持李文堂、李玉霖的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李晓红承担。事实和理由：一、一审判决认定李晓红欠付剩余购房款为12.7万元的事实错误，剩余购房款应为15万元，2.3万元是李晓红承担的过户费用。一审中各方均认可买卖双方对车位过户产生了争议，李晓红在反诉状中自认车位价值15万元。证人关某在庭上先是承认李晓红交付了一部分税费，而在李晓红的摇头示意下改口陈述税费没有争议（与赵某陈述双方在税费上有争议的证言矛盾），而在其他陈述中表示“后期就不会留15万元车位费了，两方协商好留15万元车位费”，明显证人关某的证言自相矛盾，证明其知晓李晓红支付部分税费，因为车位未网签过户扣留15万元购房款未付，但在法庭上对税费承担进行了虚假陈述。虽然李文堂、李玉霖从未同意李晓红扣留所谓车位费，但证人关某关于剩余购房款的证言与李文堂、李玉霖主张欠付购房款的金额互相印证，能够证实李晓红支付的2.3万元是办理继承过户的税费，尚未支付的购房款为15万元，被李晓红以车位费名义扣留。根据李晓红多次支付购房款的记录，每次付款都是以万为单位的整数，最后一笔付款突然出现23000的付款金额与购房款支付惯例不符，也明显不合常理。而23000元大体相当于是继承过户所需税费（办理继承诉讼、过户等税费大约46000元左右）的50%，证明李文堂、李玉霖陈述的李晓红自愿承担继承过户费用是事实。二、在李晓红明显逾期付款违约的情况下，一审法院却驳回李文堂、李玉霖的违约金主张，与事实和法律规定完全相悖。1.合同中对于购房款付款时间及条件约定明确，李晓红逾期付款的事实非常清楚，明显构成违约。依据合同约定，解押后5个工作日内即2018年11月30日前，李晓红应全额付清第二笔购房款，而其在逾期12天时才支付30万元，逾期13天时支付70万元，逾期26天时支付50万元，逾期28天时支付100万元，逾期29天时支付60万元，此时（2018年12月29日），李晓红已逾期一个月，加上第一笔购房款一共才支付了350万元，仅为总房款的一半多点。2019年1月3日李文堂、李玉霖缴纳继承过户税费共计45146.03元。《房屋权属状况信息》证明李玉霖的房产所有权登记时间为2019年1月10日。2019年1月14日，李晓红于逾期第45天时支付200万元，同日双方进行网签。李晓红于逾期54天（2019年1月23日）时支付购房款40万元，税费23000元，并串通中介说剩余15万购房款已交给中介随时可以付给李文堂、李玉霖，李文堂、李玉霖才同意并于同日办理过户，后中介又否认其收到了李晓红的15万购房款而无法支付给李文堂、李玉霖。故李晓红逾期支付了565万元购房款及45146.03元税费，其中15万元购房款及22146.03元税费至今尚未支付。2．一审法院认为“在李文堂、李玉霖未及时协助李晓红办理涉案房屋网签备案手续的情况下，李晓红未全额支付购房款项有合理理由”，完全没有事实及法律依据。合同签订时，李文堂、李玉霖与李晓红双方明知涉案房产仍在仲伟霞名下，且存在抵押，必须通过解押后才能将房屋过户到李玉霖名下，第一次过户后才可以进行李玉霖和李晓红间的网签和过户手续。《合同》第七条约定的“支付第一笔仅用于解押的购房款当日进行网签，”客观上自始不存在履行的可能性，且双方是明知的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）款的规定，“事实上不能履行的，不产生履行的法律效力”，故该条款系无效约定，不产生约束力。《合同》第七条约定内容为：“甲乙双方协商确定在甲方收到第一笔购房款当日共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。”即便该条款具有履行性，也应由双方共同履行，而不是李文堂、李玉霖单方的责任，李晓红也没有举证证明在符合办理网签备案手续条件的情况下，其要求李文堂、李玉霖共同办理网签手续，而李文堂、李玉霖拒绝的事实。因此，不能认为李文堂、李玉霖有单方违约行为。双方实际办理房屋网签及过户手续都不存在恶意拖延的情形，李文堂、李玉霖一直在积极合理地履行合同义务，不存在任何违约。李文堂、李玉霖办理解押在合同约定的期限内，申请解押完毕后，李玉霖需要将房屋过户至自己名下，也是需要时间的，并非一审法院所述“但抵押注销以后便不存在客观上不能履行的情形”，不存在障碍不等于能够立即履行。李玉霖的房产所有权登记时间为2019年1月10日，加上制证发证的时间，李玉霖应晚于10日几天才可取得权利证书，仅在登记日期后第四天就办理了网签，说明李玉霖实际上一取得房产证便联系网签事宜，实际在积极履行合同义务。而从李晓红付款的进度和时间来看，在实际履行中李晓红在网签备案条件成立之前就已经逾期付款，也从来没有将办理网签是否拖延作为付款的条件或者逾期付款的理由。故，李文堂、李玉霖并无违约行为，并一直积极合理地履行合同义务，也未影响李晓红实现合同权益，一审判决认为李文堂、李玉霖有违约行为完全没有事实和法律依据。何况，办理网签并非合同约定的支付购房款的条件，一审判决将办理网签作为李晓红逾期付款的对等抗辩理由毫无法律依据。综上所述，李晓红未按合同约定在办理完毕解押手续后五个工作日内付清全款，逾期支付了绝大部分购房款和全部继承过户税费，购房款逾期总额高达565万元，占房屋总价款的93.4%，其中15万元至今仍未支付。李晓红违反合同约定的付款义务期限，在长达近两个月的时间内才陆陆续续逾期支付部分购房款，至今也未完全支付，一直在以合同之外的事项为借口恶意拖延付款，李文堂、李玉霖实际上是有权利拒绝进行网签和过户的，但李文堂、李玉霖出于善意一直在积极适当履行合同义务，不存在任何违约行为。合同明确约定逾期付款的违约金标准为总房款的日千分之三，应属惩罚性违约金，李文堂、李玉霖主张按未付金额的24%/年计算违约金，符合法律规定，亦属合理范围。三、一审法院认定“继承过程中即李玉霖办理涉案房屋及车位转移登记手续产生的税费并未约定由李晓红承担”错误。李文堂、李玉霖与李晓红双方在签订该房屋买卖合同时，李文堂、李玉霖均为涉案房屋共有人，李文堂、李玉霖均尚未取得全部房屋所有权，李晓红认可李文堂、李玉霖的卖方地位，认可李文堂、李玉霖签订合同时的所有权现状，亦认可签订合同时的房屋登记状态，李文堂、李玉霖与李晓红在此情况下签订了《合同》，涉案房屋的所有权移转过户自然应包含自李文堂、李玉霖等共有的状态下直至转移到李晓红的名下。李晓红已明知该涉案房屋要先办理继承过户手续，要有两次过户才能完成交易，继承过户也是李晓红获得房屋产权实现合同目的的必要条件，具有不可分性，合同中已经对此进行了明确说明，并未将继承行为独立于合同之外。在此情形下合同第六条第一款第2项约定过户产生的所有费用由李晓红承担，该“过户所有费用”理应包含第一次继承过户的税费，也就是过户给李晓红之前的产生的所有税费都由李晓红承担，否则将不能够实现合同目的，这也符合实践中一般房屋过户的税费承担习惯。何况李晓红已经单独向李文堂、李玉霖支付了大约一半的因继承过户发生的税费23000元，以实际履行行为确认了其应承担该项税费。因此，一审法院关于房屋继承过户的税费承担主体认定错误，依据《合同》的约定，李晓红应承担因继承过户产生的税费，其迟延缴纳税费也应承担相应的违约金。四、一审法院判决李文堂、李玉霖协助办理车位所有权转移登记并交付给李晓红，超出合同约定范畴，没有法律依据。关于车位，双方签订的《合同》中明确约定的标的为“使用权车位”，对该车位的权益范畴约定很明确，仅指使用权，并不包含车位所有权，根本不存在歧义，不产生对合同条款重新理解的问题，任何人无权对其作出扩大含义外延的解释。一审判决认定车位所有权归属李晓红的理解纯属强词夺理，完全脱离合同约定内容。所有权车位作为独立物权，并非房屋的附属物，双方如果同意转移车位所有权也应当另行签署单独的转让协议，应当另行协商解决。本案属于合同纠纷，法院无权超出本案合同的约定范围，强令当事人履行合同之外的义务。且涉案车位李文堂、李玉霖已按照合同约定交付给李晓红，李晓红没有使用障碍，李文堂、李玉霖已完全履行了《合同》中约定的全部义务，不存在任何违约。一审法院违背合同内容，强加给李文堂、李玉霖合同中不存在的车位网签过户义务，并按房屋网签过户条款要求李文堂、李玉霖履行车位网签过户义务，据此认定李文堂、李玉霖违反合同约定承担违约责任明显缺乏合同及法律依据。综上所述，合同法规定，合同一经签订当事人必须严格履行，否则应当承担违约责任。李晓红恶意拖延支付购房款，违约行为明显，其所谓的抗辩理由均无法律依据，不能成立。一审法院认定事实不清，违背合同内容和目的曲解合同，错误适用法律，强行增加李文堂、李玉霖的合同外义务，严重侵害李文堂、李玉霖的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决，查清事实，正确适用法律，依法发回重审或改判。李晓红辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院维持原审判决。本案是房屋买卖合同纠纷，法律关系和事实其实并不复杂，但由于李文堂、李玉霖的无理诉求及不合常理的观念，一审法院竟把判决书书写长达20页，经审理认定的事实分十点进行了完整具体的阐述，一审又分六点把观点、依据和理由进行了细论，可谓用心良苦，但仍没有得到李文堂、李玉霖的认可和尊重。一审法院把房屋买卖过程、签订合同的主要内容、双方的交易的本意、作为经办人的中介方反馈的情况、款项支付金额和时间，争议产生的原因、行业交易习惯等都一一查明，认定事实清楚，适用法律正确，虽然没有支持李晓红的反诉请求，但李晓红仍认为一审判决合法合情合理。二、李文堂、李玉霖的上诉没有事实和法律依据，观点偏激、不合常理，请求二审法院依法驳回李文堂、李玉霖的上诉请求。1.李晓红向李文堂、李玉霖购买房屋，支付的款项就是购房款，应承担的税费自然就是买卖过户的税费，从事房产行业的两位证人当庭就表示李文堂、李玉霖向李晓红主张继承的税费很可笑，很不能理解。因此一审法院认定李晓红剩余购房款为12.7万元是正确的。2．李文堂、李玉霖竟提出李晓红没有举证证明要求李文堂、李玉霖办理网签，竟把网签的约定认定“事实不上能履行”来强引法律依据，以及不存在障碍不等于能够立即履行等偏激观点。网签是对房屋购买人的一种保障，作为买房的李晓红自然希望尽早办理网签，哪有消极办理之说，从合同约定的网签时间为李文堂、李玉霖收到第一笔购房款当日办理就能看来迫切性，而在李晓红支出数十万、甚至数百万元后，李文堂、李玉霖仍未给办理网签。3.一审法院判决李文堂、李玉霖协助办理车位所有权转移登记并交付给李晓红使买卖合同的根本目的得到实现，十分正确。出庭作证的证人是涉案房屋的中介方、经办人，对合同书上书写“使用权”的过程进行了还原，当时买卖双方的真实意思就是产权转移即过户。在房屋和车位捆绑销售及车位又是有产权可以过户的情况下，一审法院判决车位过户并交付符合交易习惯，实现了买卖合同的目的，不应有任何非议。综上，请求二审法院依法驳回李文堂、李玉霖的上诉请求，维持原判。李文堂、李玉霖向一审法院起诉请求：1.李晓红支付剩余购房款15万元；2.李晓红支付逾期支付购房款的违约金（2018年12月1日至2019年1月23日期间为127200元；自2019年1月24日起至实际支付之日止，以15万元为基数，按照年利率24%计算）；3.李晓红支付剩余税费22146.03元；4.李晓红支付逾期支付税费的违约金（2019年1月3日至2019年1月23日期间为632元；自2019年1月24日起至实际支付之日止，以22146.03元为基数，按照年利率24%计算）；5.李晓红支付律师费30000元；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费等均由李晓红承担。李晓红向一审法院反诉请求：1.李文堂、李玉霖继续履行于2018年10月28日签订的《存量房屋买卖合同》，协助其办理济南市槐荫区经六路500号新世界阳光花园（西区）中地下车库X的转移登记手续并交付给其；2.李文堂、李玉霖向其支付自2018年11月14日起至实际办理完济南市槐荫区经六路500号新世界阳光花园（西区）中地下车库X在房屋管理登记部门网签备案手续之日期间的违约金（以合同总房价款605万元为基数，按日3‰计算）；3.李文堂、李玉霖赔偿其律师费损失3万元；4.本案诉讼费用由李文堂、李玉霖承担。一审法院认定事实：一、坐落于济南市槐荫区经六路500号新世界阳光花园（西区）X号楼X（房产证号：济房权证槐字第X号）及地下车库X号（房产证号：槐X号）原登记在仲伟霞名下，仲伟霞系李玉霖的母亲。仲伟霞去世后，一审法院于2018年9月4日立案受理的李文堂诉李玉霖、仲伟崑、仲伟红法定继承纠纷一案，案号为（2018）鲁0104民初5402号。经一审法院主持调解，于2018年11月7日作出（2018）鲁0104民初5402号《民事调解书》，涉案房屋及地下车库归李玉霖所有，347号地下车库于2019年1月31日登记至李玉霖名下。二、2018年10月28日，李文堂作为甲方（出售方），李玉霖作为共有权方，李晓红作为乙方（买售方），双方在济南中住西南房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿向乙方出售坐落于济南市槐荫区经六路500号新世界阳光花园（西区）X号楼X的房屋，房屋建筑面积212.06平方米，共同出售的附属设施包含：暖气燃气接通到户正常使用、精装修、此价格已包含使用权车位。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，剩余抵押额度约为30万元。甲方应于收到乙方第一笔购房款后30个工作日内办理完毕解除抵押手续，解押费用来源，甲乙双方协商为乙方第一笔购房款。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为605万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。乙方于2018年10月28日，向甲方支付定金10万元。乙方于出继承判决书后将第一笔购房款40万元存入甲方账户，于甲方办理完毕解押手续后五个工作日内，将第二笔购房款565万元存入甲方账户。甲方应当于收到全部购房款30日内将该房屋交付给乙方。按国家规定卖方应承担增值税、个税等税费，买方应承担契税、工本费、土地出让金等税费，买卖双方现就税费缴纳，协商如下：一、办理以上手续应当缴纳的税与费，经甲乙协商一致，按如下标准承担：1.甲方不承担税费，2.乙方承担的税费为个税、契税等过户产生的所有费用，3.本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由乙方缴纳。二、因一方不按合同约定缴纳相关税、费导致交易不能继续进行的，其应向对方支付相当于房屋总价款30%的违约金。三、因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商解决，协商不成或因地方税务局对二手房交易计税价格进行调整导致增加的，仍按照本条第一款约定承担。甲乙双方协商确定在甲方收到第一笔购房款当日共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。于甲方收到第二笔购房款当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。如房屋登记机构要求买卖双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机关的要求到场办理。第八条违约责任，一、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的（买方明知仍自愿购买的除外）；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；4.合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.擅自将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%的金额向乙方支付违约金。三、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.合同签订后又拒绝购买该房屋的；2.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金，甲方有权决定将乙方支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。…五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。第十一条特别提示4.需由甲乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第八条规定，追究违约方责任。合同还对其他事项进行了约定。三、2018年10月29日，王肖霞向李玉霖转账10万元，并注明转定金。11月13日，李晓红向李玉霖转账30万元。12月12日，张云向李玉霖转账30万元。12月13日，张云向李玉霖转账70万元。12月26日，李晓红向李玉霖转账50万元。12月28日，李晓红向李玉霖转账100万元。12月29日，李晓红向李玉霖转账60万元。2019年1月14日，李晓红向李玉霖转账200万元。1月23日，李晓红向李玉霖转账423000元。本案诉讼中，李文堂、李玉霖认可已经收到李晓红支付的5923000元，但李文堂、李玉霖认为其中只有590万元为购房款，23000元为李晓红支付的李玉霖办理继承过程中产生的税费。李晓红认为已支付的5923000元均为购房款。四、2019年1月3日，李文堂、李玉霖各分别缴纳涉案房屋产权转移书据印花税716元。同日，李玉霖缴纳涉案房屋赠与契税、产权转移书据印花税合计43712.83元。1月23日，李晓红缴纳涉案房屋买卖契税42996.22元。五、涉案房屋于2019年1月14日网签备案至李晓红名下，于2019年1月29日登记至李晓红名下。六、李文堂、李玉霖在诉讼中陈述，房屋买卖时双方没有就车位的使用权期限进行约定，涉案房屋是李晓红于2019年5月份自己找人开锁进去的。2018年11月23日，其办理了解押手续。合同约定交完购房款当日办理权属转移登记手续，因为有争议，中介说有一部分钱打到他们账户上去了，让去过户，但过完户后，中介说没有收到15万元。房屋买卖合同约定了税费承担，李晓红明知涉案房屋要进行继承，口头约定了继承产生的税费应由李晓红承担。双方均知道涉案房屋需要先过户至李玉霖名下才能再过户到李晓红名下，合同约定其需要用李晓红支付的第一笔购房款30个工作日内进行解押，其只有在解押后才可将房屋过户至李玉霖名下，双方才能进行网签，合同约定缴纳第一笔购房款当天进行网签，在客观上自始不存在实现的可能，该条款无效，其不应因此被认定为违约。李晓红反诉违约金标准过高，应予调整。七、李晓红在诉讼中陈述，其把钱转给李文堂，李文堂收钱后就找不到人了，李文堂说把房子卖给别人了，不给其过户。其是因为李文堂、李玉霖没有按合同网签行使了先履行抗辩权和不安抗辩权，其没有违约行为。合同约定支付第一笔购房款40万元当日办理网签，其2018年11月13日支付第一笔购房款40万元，当天李文堂、李玉霖应该为其办理房屋和车位的网签备案手续，之后才支付第二笔购房款，但实际网签时间为2019年1月14日，至今车位都没有网签。当时约定，剩余12.7万元房款办理车位网签的时候给李文堂、李玉霖，但是中介一直联系不上李文堂、李玉霖。李文堂、李玉霖当时说过完年给过户，过完年中介就打不通电话了。合同中并未约定由其承担房屋继承过程中的税费。李文堂、李玉霖主张的违约金标准过高，应予调整。李晓红在庭审中陈述庭后5日内向一审法院书面回复李文堂、李玉霖注销涉案房屋抵押的时间，但未回复。八、李晓红在本案诉讼中申请赵某、关某作为证人出庭作证，一审法院审查后予以准许。证人赵某陈述，其是中住地产公司店长，涉案房屋买卖其和关某是经办人。当时卖方将房屋及车库一并出售给买方，车库需要过户给买方，其协调过车位过户的事情。《存量房买卖合同》是中住公司提供的，公司规定必须有一个证人在合同上签字，所以高坤坤在经办人处签字。合同中约定的出判决后将第一笔40万元存入甲方账户及第二笔购房款的付款方式是双方协商后约定的。买卖合同中第七条权属转移登记条款也是双方约定的条款。李晓红在卖方卖房子时知道房屋在走继承手续。合同签订时，卖方隐瞒了车位有产权，所以合同上写的使用权。合同中“此价格包含使用权车位”是应卖方要求写的。买卖合同过程中卖方的真实意思是过户带产权，签订合同的时候因为手中没有证，也不确定有没有证，可能也不知道。当时卖方没有向其表述过卖的是车位的使用权。李晓红问过卖方，卖方说这个价格一块都过户给你。买卖合同履行过程中，双方就车位过户发生过争议，房屋过户的时候买方想着把车位一起过户，但是卖方不予办理。房屋一开始就有争议，卖方不配合过户，说把房子卖给别人了，其盯了房主一上午，卖方没办法了才和李玉霖一起去过户。双方对税费有争议，办继承本身自己出继承费用，卖方想让买方承担一部分，但是后来买方没承担，合同签订的是买方承担过户的费用，这个与继承的费用不是一回事。买卖合同签订时，涉案车位的市场价格是15万元左右有产权。证人关某陈述，其是21世纪不动产置业顾问，其联系的买卖事宜，一直跟到最后，赵某是店长。卖房子时卖方把车位一并卖给李晓红，合同上有体现。当时谈的是房屋和车位一起过户给李晓红，房子和车位都有证。其协调过车位过户的事情，有聊天和通话记录。在合同上签字必须有经纪人协理证，持证的两个人签字才行，其也有证，但是没有必要在合同上写三个人，所以其本人没有签字。合同条款是双方协商约定的，现场有李文堂、李晓红及公司的律师，三方都在。权属登记条款是双方约定的条款。“此价格已包含使用权车位”是应卖方要求写的，当时原房主本人去世了，车位带产权，李文堂不确定是否有产权，后期做继承公证时体现出车位有证，当时李文堂找不到证，其跟着李玉霖到政务服务大厅办理挂失。当时临近年底，为了过户就把房子先过户了，后期车位另行过户。年后车位办理了产权证，但卖方一直没去领证，其联系不上卖方，一直拖了很长时间。今年卖方主动联系其，说要起诉李晓红。其实就是当时李文堂不确定车位有没有产权，就在合同上写的使用权。当时口头说的车位有产权就给办过户，但没有写到合同中。卖方没有向其表述过卖的是车位使用权，如果有，后期就不会留15万元车位费了，两方协商好留15万元车位费，不协商好房屋不给过户，车位当时价格大约15、16万元。税费当时没有争议，有争议就过不了户了，继承税费肯定是卖方交。李文堂、李玉霖对证人证言质证称，证人证言可以证实是李晓红明知涉案房屋先办理完毕继承后才能网签过户至李晓红名下，而过户的前提是先支付完毕第二笔购房款，李晓红至今未支付完毕购房款15万元，是李晓红违约在先，其不存在违约行为。其对车位的产权不确定才约定了此价款包含的是车位的使用权，可见合同中车位出售给李晓红的是使用权，不是所有权，车位过户和本案无关。李晓红对证人证言质证称，从证人证言可以看出买卖双方均是有意转让房屋和车位产权的，合同中使用权的表述只是在李文堂未确定是否存在产权时的临时表述。从价款上可以看出其认可的价款也是和有产权可以过户车位的价款一致。九、2020年8月5日，李文堂作为甲方，山东彰理律师事务所作为乙方，双方签订《委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方委托指派廖伏雨、赵凤利律师作为甲方与李晓红买卖合同纠纷一案甲方的代理人。经甲乙协商，签订本合同时，甲方应向乙方支付代理费叁万元，差旅等费用由甲方承担。合同还对其他事项进行了约定。2020年8月19日，山东彰理律师事务所为李文堂开具3万元的增值税普通发票。2020年8月19日，李晓红作为甲方，山东鼎杰律师事务所作为乙方，双方签订《委托代理合同》。合同约定，甲方因与李文堂、李玉霖房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师办理，甲方应向乙方支付代理费叁万元。合同还对其他事项进行了约定。当日，李晓红向山东鼎杰律师事务所支付代理费3万元，山东鼎杰律师事务所为李晓红开具发票。十、李文堂为申请财产保全提供担保，购买了中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险，支付保全担保保险费600元。一审法院认为，李文堂、李玉霖与李晓红签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约定行使权利、履行义务。一、关于剩余购房款，一审法院认为，合同约定房屋总价款605万元，李晓红已向李文堂、李玉霖支付5923000元。李文堂、李玉霖主张李晓红支付的5923000元中包括应由李晓红承担的23000元税费，李晓红对此不予认可。李文堂、李玉霖并未举证证明李晓红已支付的款项中包含税费23000元，从李晓红的付款情况看，李晓红亦并未单独向李文堂、李玉霖支付过23000元。因此，李晓红已支付的5923000元均为购房款，李晓红还应支付的购房款数额为12.7万元。李文堂、李玉霖要求李晓红支付15万元，没有依据，超出部分，一审法院不予支持。二、关于车位的所有权归属，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同中关于房屋基本状况约定，李文堂、李玉霖向李晓红出售涉案房屋，附属设施包含使用权车位。李文堂、李玉霖认为合同中明确约定出售车位使用权，其没有义务为李晓红办理涉案车位的网签及过户手续。李晓红辩称，合同签订时，李文堂不确认车位是否有产权，所以写了使用权车位，房屋价格中已经包含了有产权的价格。一审法院认为，合同中虽写明“使用权车位”，但房屋买卖过程中，通常情况是房屋及车位捆绑销售，在车位没有产权的情况下，买卖双方不会对所有权进行约定，合同多表述为车位使用权，但在车位有产权的情况下，买受人依据房屋买卖合同享有的期待权包括车位使用权和所有权，买受人仅购买车位使用权而放弃所有权明显不符合交易习惯。按李文堂、李玉霖陈述，其与李晓红并未约定使用权期限，这意味着李晓红将无限期使用由李玉霖所有的车位，此种情况增加了交易的不确定性，亦与李晓红订立房屋买卖合同的目的不符。中介公司经办人员出庭作证时亦陈述，房屋买卖合同签订时双方约定的为车位所有权，因为李文堂不确认车位是否有产权，所以写了使用权车位。由此可以确定，合同虽写明“使用权车位”，但合同的真实意思并不仅仅包括使用权。李文堂、李玉霖向李晓红出售的不仅是涉案车位的使用权，还包括所有权。一审法院对李文堂、李玉霖主张出售的车位仅为使用权的意见，不予采纳。三、关于逾期支付购房款的违约金，一审法院认为，李文堂、李玉霖主张按房屋买卖合同约定，李晓红应在李文堂、李玉霖注销抵押后5个工作日内支付剩余全部购房款，李晓红至今未付清全部购房款，违反合同约定，但其该项主张一审法院不予采纳，理由为：剩余购房款12.7万元李晓红尚未支付的原因是李文堂、李玉霖未按约定办理涉案房屋及车位的网签手续。即便按李文堂、李玉霖陈述，合同约定的李文堂、李玉霖在收到李晓红第一笔购房款当日办理网签手续，在涉案房屋存在抵押的情况下客观上不存在履行的可能性，但抵押注销以后便不存在客观上履行不能的情形，李文堂、李玉霖陈述的注销抵押时间2018年11月23日，经审理查明，涉案房屋办理网签备案手续的时间为2019年1月14日，该网签日期在抵押注销后接近两个月。在李文堂、李玉霖未及时协助李晓红办理涉案房屋网签备案手续的情况下，李晓红未全额支付第二笔款项有合理理由，李文堂、李玉霖无权要求李晓红支付逾期支付购房款的违约金及律师费、保全保险费。四、关于李玉霖继承过程中办理所有权证产生的税费，一审法院认为，因涉案房屋买卖时，正在进行继承诉讼，涉案房屋及车位并未登记至李文堂、李玉霖名下，李文堂、李玉霖办理涉案房屋及车位的继承手续过程中产生了税费。根据房屋买卖合同的约定，由买方承担过户产生的所有费用。双方就税费承担的约定明确具体，即李晓红承担的税费仅为过户产生的所有费用。而继承过程中即李玉霖办理涉案房屋及车位转移登记手续产生的税费并未约定由李晓红承担。故李文堂、李玉霖要求李晓红支付剩余税费22146.03元及相应违约金的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。五、关于涉案车位的所有权转移登记及交付，一审法院认为，经审理，一审法院认定李文堂、李玉霖向李晓红出售的不仅为车位使用权，还包括车位所有权。因此，李文堂、李玉霖有为李晓红办理涉案车位网签及转移登记手续的义务，李晓红有权要求李文堂、李玉霖为其办理涉案车位网签及转移登记手续。需要说明的是，涉案车位现登记在李玉霖名下，李玉霖应协助李晓红将涉案车位转移登记至李晓红名下，李文堂作为合同中的出卖人，如需其协助，其亦应配合。李晓红的该项反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。按双方合同约定，办理车位转移登记期间的税费由李晓红承担。但从合同约定来看，李晓红应在办理涉案车位转移登记手续之前向李文堂、李玉霖支付剩余购房款12.7万元。李晓红另要求李文堂、李玉霖交付涉案车位，李文堂、李玉霖辩称已经将涉案车位交付给李晓红，李晓红自行在物业办理手续即可使用。因双方之间就涉案车位存在较大争议，一审法院应明确李文堂、李玉霖交付车位的义务。按照《存量房屋买卖合同》的约定，并考虑到涉案房屋早已由李晓红实际居住使用的情况，李文堂、李玉霖应当于李晓红支付剩余购房款12.7万元后及时协助李晓红办理涉案车位的交付手续。李晓红要求李文堂、李玉霖交付涉案车位的请求，一审法院予以支持。六、关于李晓红主张的违约金，一审法院认为，按合同约定，李文堂、李玉霖与李晓红协商确定在李文堂、李玉霖收到第一笔购房款当日共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上备案，于甲方收到第二笔购房款当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。涉案车位2019年1月31日登记至李玉霖名下，李文堂、李玉霖至今并未在车位登记至李玉霖名下后协助李晓红办理涉案车位的网签手续，已构成违约，应当承担违约责任，但李晓红也通过扣留部分购房款的方式对抗李文堂、李玉霖的违约行为，且从合同履行过程看，李文堂、李玉霖虽未办理涉案车位的网签及转移登记手续，但李晓红并不存在使用车位的客观障碍。李晓红在本案诉讼中亦未举证证实其产生了实际损失。故李晓红要求李文堂、李玉霖支付违约金及律师费的反诉请求，一审法院不予支持。综上，判决：一、李晓红于判决生效之日起十日内向李文堂、李玉霖支付剩余购房款127000元；二、李玉霖于李晓红支付剩余购房款127000元之日起十日内协助李晓红将坐落于济南市槐荫区经六路500号新世界阳光花园（西区）中地下车库X（房产证号：济南X）的所有权转移登记至李晓红名下并将上述车位交付给李晓红，如需李文堂配合，李文堂应予协助，办理上述车位转移登记期间的费用由李晓红承担；三、驳回李文堂、李玉霖的其他诉讼请求；四、驳回李晓红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7330元，减半收取计3665元，由李文堂、李玉霖负担2507元，李晓红负担1158元。案件申请费2770元，由李文堂、李玉霖负担1895元，李晓红负担875元。反诉案件受理费5908元，减半收取计2954元，由李文堂、李玉霖负担1220元，李晓红负担1734元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李文堂、李玉霖提交证据：（2018）鲁0104民初5402号案民事诉状、调解笔录及调解协议一份，拟证明李文堂、李玉霖至2018年11月1日上午均不认为本案涉案车位存在所有权，可以证明买卖双方在签订合同时对合同中约定的车位仅为使用权车位，没有所有权，是非常明确的。李晓红质证称，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，在一审中两证人作为中介方是经办人，也陈述李文堂当时不确定车位是否有产权，才在合同中以使用权作为临时描述，一审判决中关于车位产权问题也根据合同的整体相关条款及合同目的作为习惯进行了阐述，李晓红认可一审法院的意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、李晓红欠付购房款数额以及李晓红应否承担逾期支付购房款违约金；二、李晓红应否支付税费22146.03元以及李晓红应否承担逾期支付税费违约金；三、李文堂、李玉霖应否将车位所有权转移登记至李晓红名下。关于焦点一，涉案《存量房屋买卖合同》约定涉案房屋价款为605万元，李晓红向李文堂、李玉霖支付5923000元，李文堂、李玉霖主张其中包括23000元税费，未提交相应证据予以证实，且李晓红不予认可，故李晓红欠付购房款数额为127000元。涉案合同约定李文堂、李玉霖在收到李晓红第一笔购房款当日办理网签手续，约定李晓红在李文堂、李玉霖办理完毕解押手续后五个工作日内支付第二笔购房款，从合同约定的时间来看，网签手续应在李晓红支付第二笔购房款之前办理完毕，故李晓红在未办理网签手续之时不支付第二笔购房款具有合理理由，一审法院认定李晓红不应承担逾期支付购房款违约金并无不当，本院予以维持。关于焦点二，涉案《存量房屋买卖合同》约定李晓红承担的税费为个税、契税等过户产生的所有费用，李文堂、李玉霖主张李晓红应当支付因继承产生的税费，未在合同中予以明确约定，一审法院认定李晓红不应支付该笔税费及承担相应违约金并无不当，本院予以维持。关于焦点三，李文堂、李玉霖主张其二人与李晓红签订《存量房屋买卖合同》之后才得知涉案车位存在所有权，所以合同中仅约定了转让车位使用权；关于车位使用权期限，李文堂、李玉霖称合同中没有约定，其二人的使用权是多长时间，转给李晓红的使用权就是多长时间。故此，本院认为，按其二人的主张及陈述，其转给李晓红的车位使用权实际是无限期使用权，为了防止将来李文堂、李玉霖依据车位证又将车位转卖产生新的纠纷，也为了避免交易的不确定性，一审法院判决李玉霖于李晓红支付完毕购房款后将车位转移登记到李晓红名下且李文堂应予以协助并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李文堂、李玉霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由上诉人李文堂、李玉霖负担。本判决为终审判决。审 判 员 高希亮二〇二一年二月十日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳