苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8904号原告：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路18号麦稻星光5楼。法定代表人：黄幼名，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。被告：秦学兵，男，1970年8月15日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称为麦稻公司）诉被告秦学兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦稻公司委托诉讼代理人陆振华、郭丽华，被告秦学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦稻公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金及物业费3097807.50元。事实和理由：2017年8月，其与被告签订租赁合同，将麦稻星光商业广场三层第MD3001号商铺出租给被告，用于经营“开心玩国”，租期自2017年10月1日至2023年9月30日，但被告经常拖欠租金。经核算，2017年10月1日至2020年9月30日的租金为1460962.50元，物业费为2026845元，但被告仅支付390000元，仍欠3097807.50元。庭审中，原告表示，租金计算标准为0.86497元/天/㎡，物业费1元/月/㎡，第三年起每年租金、物业费递增6%，按此计算，2017年10月至2020年9月的租金及物业费共计3487807.50元，但被告仅支付租金390000元、保证金210000元，余款未付。被告秦学兵辩称，确与原告签订过租赁合同，签订合同前，原告法定代表人黄幼名承诺，待“开心玩国”项目盈利后再支付租金，不盈利可不付租金，但该内容未写入合同，是黄幼名口头所述，其未查看合同内容直接进行签字。原告与其共签有两份合同，第一份合同签订时间2015年，第二份是2017年，2015年的合同实际未履行，当时商场尚未建成。等到2017年商场建好，其与原告重新订立租赁合同，是原告拿着合同文本找其签字。2016年，其已进场装修，装修一半时停掉了。2017年签约后，其继续装修，并花费约1800000元购置很多设备。“开心玩国”项目从未盈利，其从未向原告支付过租金。原告所说的390000元、210000元，可能是黄幼名将借款抵作该两笔款项。2015年左右，黄幼名共计向其借款700000元，仅还款20000元，但黄幼名从未向其说过将借款与租金、保证金相抵。经审理查明，苏州市甪直集团有限公司（以下简称为甪直集团）系吴中区甪直镇南塘河路18号房屋所有权人。2017年8月1日，甪直集团出具产权证明，明确根据其与原告的租赁合同约定，由原告负责苏州麦稻商业广场项目的招商、运营。2017年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，载明甲方将南塘河路18号麦稻星光商业广场三层第MD3001号商铺出租给乙方，建筑面积1851㎡（套内建筑面积1111㎡+公摊面积740㎡），按面积计算款项的，均以建筑面积为准；租赁期限6年，自2017年10月1日至2023年9月30日，免租期6个月，具体时间段：2018年1月1日至6月30日；免租期专指免除租金的期限，免租期内，乙方须及时足额交纳租金之外的所有费用；第一年至第三年的租金及物业费均为584385元、675615元（租金0.86497元/㎡/天，物业费1元/㎡/天），第四年至第六年租金及物业费均为619448元、716152元（租金0.91687元/㎡/天，物业费1.06元/㎡/天），支付方式：先付后用，每半年支付一次；签订合同时，乙方向甲方支付483903元，此后每个支付期的款项，须在下个期限开始日30日前支付；签订合同时，乙方向甲方支付履约保证金210000元；如乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费以及其他甲方应收款，甲方有权采取停水、停电等措施催收。庭审中，被告表示，租赁合同无异议，当时说好项目盈利后再支付租金，签订合同时，租赁面积套内1111㎡、公摊740㎡，大约2018年2月或3月，原告觉得其生意不好，让其将现在健身房使用的区域腾出来，过了2个月或3个月，原告又要求其将电玩区让出来，如该区域没人租赁，就由其继续使用，电玩区确实一直无人租用，仍由其使用，健身房区域腾出来以后空置一段时间，就租给健身房的经营者，之后租赁面积再无变化；黄幼名与其认识20多年，他让其经营该项目，清楚知道项目是否盈利，但黄幼名不同意将盈利才付租金的内容写进合同；原告曾对其采取停电措施，其找到黄幼名协商，就再未停电，起诉以后黄幼名找其谈过，向其支付300000元，让其搬走，其已同意该方案，但黄幼名说暂时没钱只能欠着，其没有接受。关于租赁面积的变化，原告于2020年11月向本院提起诉讼，要求健身房负责人宋某某支付租金。该案中，宋某某与原告签订租赁合同的时间为2019年7月9日，对应的建筑面积1167㎡。原告表示，2019年6月，其从被告的承租面积中拿出350㎡交给健身房使用，同意自2019年6月起，计租面积调整为1500㎡，租赁面积变化后，未与被告签订协议，健身房租赁合同的1167㎡，套内面积比例约55%即600㎡左右，是从被告及苏州广电青少年培训中心的租赁区域分配而来，被告进场前支付过600000元，包括保证金210000元及租金390000元，从未向被告承诺项目盈利后再付租金。关于疫情对涉案商铺经营情况的影响，甪直集团于2020年7月向本院起诉，要求原告支付租金，原告对此作出过说明。该案审理中，原告表示，2020年2月1日，政府通知商场停止经营，所有人员禁止进入，除超市、药店外，其他商户都不再经营，直到2020年5月26日再次开放，该期间的租金应全部免除，商场约一半租户已签订免租协议，大部分免除下半年2个月租金。本院于2020年11月9日作出（2020）苏0506民初4712号民事判决，酌定减免原告1个月左右的租金600000元。原告不服该判决，已提起上诉。以上事实，由原告提供的不动产权证书、产权证明、租赁合同及当事人陈述、（2020）苏0506民初4712号民事判决书、（2020）苏0506民初9395号庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。原告将涉案商铺出租给被告使用，被告理应按约支付租金。被告表示，其与原告口头约定“开心玩国”项目盈利后才能支付租金，否则无需支付租金，但未能提供相应证据，且与合同约定不符，难以采信。原告按照合同约定要求被告支付租金，合法有据，应予支持。租赁合同载明，租期为2017年10月1日至2023年9月30日，先付后用。原告在本案中主张的2017年10月1日至2020年9月30日的前三年租金，支付期限均已届满。租赁合同明确，按建筑面积1851㎡计收租金及物业费，并约定第一年至第三年的租金、物业费计算标准为0.86497元/㎡/天、1元/㎡/天，应根据被告实际使用的面积确定租金及物业费数额。关于租赁面积，按被告陈述，其租用的商铺建筑面积1851㎡，包括套内建筑面积1111㎡、公摊面积740㎡，2018年2月或3月，其将健身房所在区域退给原告，未再使用，后原告要求腾出电玩区，但无人租用，就由其继续使用，健身房区域空置一段时间后对外出租。但是，从健身房的租赁合同看，签订时间为2019年7月，与被告所述时间相差较大。原告表示，2019年6月，其要求被告让出部分区域出租给健身房，面积约为350㎡，健身房使用的房屋面积由被告及另一租户分割所得。被告就租赁面积的变化未能提供证据，参照健身房租赁合同的订立日期，本院确定自2019年6月起，被告计租面积调整为1500㎡。按此计算，扣除6个月免除租金的期限，2017年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费共计3169018.54元，但未考虑疫情对经营情况的影响。按原告在另一案件中的陈述，可以确定涉案商铺所在的麦稻星光商业广场于2020年2月1日起禁止人员进入，除药店、超市，其他商户全部停业，直到2020年5月重新开放，原告已为部分租户减免两个月的租金费用。被告租用的商铺经营儿童游乐“开心玩国”项目，受疫情影响较为严重，期间根本无法使用商铺，更不能接受原告的物业服务。“开心玩国”未能正常经营，必然导致所得收入下降，产生较大损失。考虑到疫情的不可抗力因素对服务业的沉重打击，以及原告为其他租户减免租金费用的期限，本院酌定免除被告2020年两个月的租金及物业费，扣除减免费用后，2017年10月1日至2020年9月30日的租金及物业费2998840.03元。原告自认，被告已支付租金390000元，被告仍应支付2608840.03元。至于保证金，本案未涉及合同解除，不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告秦学兵于本判决生效之日起十日内支付原告苏州麦稻商业管理有限公司人民币2608840.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币15791元，由原告苏州麦稻商业管理有限公司负担1955元，被告秦学兵负担13836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月四日书记员  孔宇