福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初31号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行,住所地福建省福州市鼓楼区湖东路222号。 负责人：黄奕生，职务行长。 委托诉讼代理人：高翔，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被告：陈月明，女，汉族，1968年6月14日出生，住福建省福清市。 被告：魏吓强，男，汉族，1966年2月23日出生，住福建省福清市。 被告：福清兰天置业有限公司，住所地福建省福清市龙田镇上薛村（原龙西中学旧址）。 法定代表人：王灵善，职务董事长。 委托诉讼代理人：范晓辉，福建奥广律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称“浦发银行”）诉被告陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。浦发银行的委托诉讼代理人高翔、福清兰天置业有限公司委托诉讼代理人范晓辉到庭参加诉讼，陈月明、魏吓强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行向本院提出诉讼请求：1.判令陈月明、魏吓强偿还浦发银行借款本金225544.8元及相应的利息、罚息、复利，（利息、罚息、复利按合同约定利率标准计至实际还款之日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率为基数，暂计至2020年9月17日止的利息、罚息、复利合计7588.89元）；2.判令陈月明、魏吓强赔偿浦发银行因本案而需支出的律师费839元、公告费及为实现债权而支出的全部费用；3判令浦发银行有权以陈月明名下位于××路街道××村××期××号楼××层××店面的房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第1项、第2项诉讼请求的债权；4.判令福清兰天置业有限公司对陈月明、魏吓强上述第1项、第2项诉讼请求的债权承担连带清偿责任；5.判令陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司承担本案案件受理费、保全费。 事实与理由：浦发银行与陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司签署了《个人购房担保借款合同》，约定陈月明向浦发银行申请个人购房借款，用于购买位于××路街道××村××期××号楼××层××店面房屋（以下简称该房产）。贷款期限为10年，自2013年5月15日至2023年5月15日止。贷款利率采用浮动贷款利率，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算（签订本合同时中国人民银行基准年利率为6.55%），如贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率按年调整。合同还约定将贷款资金支付至指定的账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期还款日为10日。若陈月明逾期还款，浦发银行有权就逾期贷款计收罚息，罚息按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。若陈月明违约，浦发银行有权宣布本合同项下陈月明已提用贷款部分的本息立即全部提前到期，并且有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮50%并立即执行。若陈月明在合同有效期内违约致使浦发银行决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由陈月明承担。魏吓强自愿对陈月明上述贷款承担共同还款责任。 抵押人陈月明名下位于××路街道××村××期××号楼××层××店面的房屋向浦发银行提供抵押担保，抵押担保范围为陈月明在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产以及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。该房产办理了抵押预告登记，权利人为浦发银行，义务人为陈月明。 保证人为福清兰天置业有限公司，保证范围为陈月明在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的约定透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。保证期间为自本合同签订之日起，至陈月明办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且浦发银行收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。保证方式为连带责任保证担保。 上述合同签署后，浦发银行依约于2013年5月15日发放贷款57.5万元，但陈月明未能按合同约定如期偿还贷款本息。 陈月明、魏吓强未作答辩。 福清兰天置业有限公司辩称，其对浦发银行诉请的借款事实无异议，若发生其代垫欠款的情形，其有权对拍卖款享有优先受偿权。 本院认为，陈月明、魏吓强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。浦发银行提交《个人购房担保借款合同》、《不动产登记证明》、个人贷款借款凭证（借据）、欠款明细表、《法律服务委托协议》及律师费发票、支付凭证作为证据，福清兰天置业有限公司对上述证据的真实性及证明对象均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据现有证据及庭审陈述，本院对浦发银行诉请的事实予以确认。 另查，截至2021年2月4日，陈月明尚欠浦发银行借款本金225544.8元及利息、罚息（包含复利）12658.57元。 本院认为，陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司与浦发银行共同签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行，浦发银行已经履行了放贷义务，陈月明未按约还款已经构成违约，应当承担违约责任，浦发银行要求陈月明提前偿还尚欠的本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。浦发银行为追索本案债权实际支出律师费839元，故陈月明应依约赔偿浦发银行律师费839元。魏吓强作为共同还款人在《个人购房担保借款合同》上签字，应对陈月明上述债务承担共同还款责任。 关于浦发银行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福清兰天置业有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至陈月明名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但陈月明怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人陈月明有协助办理抵押登记的义务，福清兰天置业有限公司应督促其办理。本院确定陈月明应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人陈月明若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人浦发银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈月明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈月明财产，客观上应作为陈月明责任财产进行处置；其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求；最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人浦发银行有权处分购房人陈月明于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈月明取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故浦发银行有权处置案涉商品房。 综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人浦发银行对案涉商品房折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因浦发银行与保证人福清兰天置业有限公司约定的阶段性连带保证责任解除日为借款人办妥案涉房产的抵押登记手续，且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本之日，在抵押权未能依登记而设立情况下，福清兰天置业有限公司的保证责任延续。根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后,除当事人另有约定外,有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿,享有债权人对债务人的权利,但是不得损害债权人的利益”的规定，保证人福清兰天置业有限公司司在承担保证责任后，有权向债务人陈月明追偿。在追偿过程中，若债权人浦发银行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福清兰天置业有限公司垫付之款项及代垫款产生的利息，仍有余款的应退还陈月明。 陈月明、魏吓强未到庭参加诉讼，未提交证据及答辩意见，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第四百零二条、第四百一十条、第六百七十六条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈月明、魏吓强应于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款本金225544.8元及利息、罚息（包含复利）12658.57元（暂计至2021年2月4日，之后利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计付至借款还清之日止）； 二、陈月明、魏吓强应于本判决生效之日起十日内支付上海浦东发展银行股份有限公司福州分行为实现债权支出的律师代理费839元； 三、福清兰天置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、陈月明应于本判决生效之日起三十日内协助上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理不动产（××路街道××村××期××号楼××层××店面）抵押登记手续，福清兰天置业有限公司应督促陈月明并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行收到不动产抵押权证证书之日，福清兰天置业有限公司的保证责任终止； 五、××路街道××村××期××号楼××层××店面抵押登记办妥后，或陈月明逾期仍未办理抵押登记的，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、上海浦东发展银行股份有限公司福州分行对××路街道××村××期××号楼××层××店面拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福清兰天置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按照垫付时一年期市场报价利率从款项垫付之日起计算），再有余款的退还陈月明； 七、福清兰天置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈月明、魏吓强追偿。 如果陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4838元，适用简易程序减半收取2419元，由陈月明、魏吓强、福清兰天置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇二一年二月二十七日 法官助理  林 舒 书 记 员  孙兰兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第七百条保证人承担保证责任后,除当事人另有约定外,有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿,享有债权人对债务人的权利,但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。