黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终16号上诉人（一审被告）：赵丽勇，男，1985年4月1日出生，汉族，个体业主，住河北省廊坊市燕郊经济开发区。被上诉人（一审原告）：王利平，男，1963年9月3日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省嫩江市。被上诉人（一审原告）：李革霞，女，1962年9月16日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省嫩江市。上诉人赵丽勇因与被上诉人王利平、李革霞房屋租赁合同纠纷一案，不服嫩江市人民法院（2020）黑1121民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人赵丽勇，被上诉人王利平、李革霞到庭参加询问。本案现已审理终结。赵丽勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.王利平、李革霞负担诉讼费用。事实和理由：1.双方在合同中约定每年租金140,000元，取暖费由王利平、李革霞负责。所以140,000元租金中包括每年10月1日至次年4月30日的取暖费。计算房屋租金时，不能简单以140,000元为标准计算每一个月的房屋租金。2.双方解除合同的时间未查清。首先，按照合同约定，交纳下一年房屋租金的时间应为1月24日至4月25日，如未按期交付，房主有权收回房屋。赵丽勇未在期限内交付租金，以其行为表示不再履行合同，自2020年4月25日起，王利平、李革霞应当自行处分房屋，超期所带来的损失应由王利平、李革霞自行承担。故合同的解除时间应为2020年4月25日。其次，赵丽勇提交的录音可以体现其在2020年7月30日要求继续履行合同，但2020年4月25日开始，王利平、李革霞便将房屋加锁并张贴了房屋出租广告，表示当时王利平、李革霞以其行为收回房屋，不再履行合同。但由于王利平、李革霞的加锁行为，致使赵丽勇至今无法将屋内物品搬出，因此扩大的损失应由王利平、李革霞承担。3.一审法院适用法律错误。首先，如果依一审法院认为，因赵丽勇未如期交付房屋便是要求解除房屋租赁合同的理由，没有法律依据。按照《中华人民共和国合同法》规定，合同解除要么是有法律规定，要么是有合同约定，并不是一审判决所认为的不违反法律规定。其次，受新冠××疫情影响，赵丽勇生活在北京，第一年租期届满时，其无法离开北京，并且根据国家政策，也应减免部分房屋租金，并不能简单的按合同约定进行裁判。4.本案中，王利平、李革霞也具有过错。首先，由于其擅自加锁，导致赵丽勇出兑饭店时无法进入房屋内，意向人无法了解房屋现状，给赵丽勇造成了巨大的经济损失。赵丽勇租赁房屋开始便投入了一百余万元进行装修，如正常出兑，可以弥补房屋装修损失，但多次与王利平、李革霞协商，其均拒绝。其次，双方约定的房屋租赁期间为三年，虽然赵丽勇未如期给付租金，但在疫情影响下，2020年4月时，嫩江市的餐饮业均无法营业，法院应考虑延期及减免房租。王利平、李革霞辩称，同意一审判决。王利平、李革霞向一审法院起诉请求:1.解除王利平、李革霞与赵丽勇签订的房屋租赁合同；2.赵丽勇返还房屋并将房屋恢复原状；3.赵丽勇赔偿王利平、李革霞的损失81,667元，其中房租46,667元，取暖费支出35,000元；4.诉讼费由赵丽勇负担。一审法院认定事实：2019年4月25日王利平、李革霞与赵丽勇签订了房屋租赁合同，约定王利平、李革霞将位于嫩江市国土资源局厢房楼690平方米房屋租给赵丽勇使用，合同期限为2019年4月25日至2022年6月1日，租金420,000元，每年租金140,000元，取暖费甲方（王利平、李革霞）负责。赵丽勇只交付了第一年的租金140,000元（2019年4月25日至2020年4月24日）。2019年12月赵丽勇经营的饭店停止营业。租期届满后，李革霞又在该饭店外门加一把锁，在外门北侧张贴房屋招租广告。2020年7月30日王利平、李革霞与赵丽勇通话，赵丽勇要继续经营该饭店，租赁该房屋。至诉前，赵丽勇未向李革霞、王利平交纳第二年房屋租金。另查明，房屋现已被双方各自上锁。赵丽勇饭店经营所使用的移动物品均在房屋中。一审法院认为，因赵丽勇未交纳2020年4月25日至2021年4月24日的房屋租金，王利平、李革霞要求解除与赵丽勇的房屋租赁合同，不违反法律规定，法院予以支持。赵丽勇抗辩称李革霞在房屋第一年到期后对外张贴房屋租赁合同的广告，系双方解除合同的主张，没有其他证据证实。李革霞、赵丽勇在争议房屋的外门各加一把锁，且赵丽勇经营饭店所使用的移动财物均在房屋中，实际未将争议房屋交付李革霞、王利平，其抗辩双方解除房屋租赁合同的主张不能成立。赵丽勇抗辩称房屋租金中包括取暖费35,000元，与合同条款中约定的内容相悖，其抗辩主张不符合合同约定，法院不予支持。王利平、李革霞要求赵丽勇以房屋租金每年140,000元予以赔偿，不违反法律规定，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除王利平、李革霞与赵丽勇签订的房屋租赁合同；二、赵丽勇于判决生效后十日内将房屋（赵丽勇将自己投入的可移动财物迁出，装修等固定的设施予以保留）交付王利平、李革霞；三、赵丽勇自2020年4月25日起至房屋实际交付之日止按年租金140,000元向王利平、李革霞赔偿损失。案件受理费1,550元，由赵丽勇承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年3月，赵丽勇给李革霞打电话，告知李革霞其不再准备继续经营饭店。经双方同意后，王利平、李革霞另行将房屋加锁，同时，赵丽勇张贴了房屋出兑广告，李革霞张贴了房屋出租广告。本院认为，2019年4月25日王利平、李革霞与赵丽勇签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同内容。该合同约定：“租金每年在租赁期满三个月之前支付下年租金，如不按期限交付租金，甲方有权收回房屋。”现赵丽勇未按期交付租金，王利平、李革霞诉请解除合同符合该项约定的合同解除条件。关于赵丽勇主张的房屋租赁合同已于2020年4月25日实际解除的问题。首先，前述合同约定的解除条件属于王利平、李革霞的“单方解除权”，具备该约定解除条件时，是否解除合同在于王利平、李革霞的意思表示和选择，而非赵丽勇不给付租金则合同解除。其次，在租赁合同法律关系中，作为承租人享有的权利主要为对租赁物的使用。虽然2020年3月赵丽勇告知李革霞不再经营饭店，但“不经营饭店”与“不租赁房屋”是两个不同的事实，赵丽勇并未腾房或搬离租赁房屋，物品仍存放在房屋内。即赵丽勇仍在继续使用该房屋，并未放弃对房屋的使用权，其仍享有租赁合同项下的权利。再次，双方当事人分别张贴房屋出租和出兑广告系经彼此同意，结合赵丽勇未搬离房屋的事实，应当认定赵丽勇当时的真实意思表示是为了能够将饭店进行出兑或将店内物品出卖，以减少经营损失。而出兑饭店涉及房屋租金部分，作为出租人的王利平、李革霞亦需与新的承租人协商，故王利平、李革霞将房屋另行加锁的行为具有合理性，且经过了赵丽勇同意。据此，不能以王利平、李革霞张贴出租广告和房屋加锁即认定其已行使解除权或房屋租赁合同已解除，赵丽勇的损失情况亦与王利平、李革霞无关。关于房屋租金与供热费的关系问题。房屋租赁合同约定每年租金140,000元，取暖费由王利平、李革霞负担。依据该内容，租金140,000元并不包含供热费，故计算欠付租金数额与供热费无关。若供热费由赵丽勇交纳，且包含在140,000元租金内，则计算欠付租金数额时应当扣减赵丽勇搬离房屋后的相应供热费，而本案情形与此不符。另外，双方当事人的房屋租赁合同纠纷虽然产生于新冠××疫情期间，但是赵丽勇经营的饭店停业于新冠××疫情之前，且赵丽勇没有及时搬离租赁房屋致使租金持续产生亦是其自身存在过错。即本案房屋租赁合同的履行情况与新冠××疫情无关联性，不存在应当减少租金的不可抗力情形。综上所述，赵丽勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,100元，由赵丽勇负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二一年二月二十四日书记员  王春宇