四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初37号 原告：陈小娟，女，1963年8月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：朱世琼，女，1961年9月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：张玉，女，1972年6月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：温庆，女，1964年3月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：孙莉英，女，1973年6月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：程希熙，女，1984年10月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：凌慧琼，女，1968年5月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：吴萍，女，1963年10月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：梁涛英，女，1964年3月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：周葶，男，1970年6月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陈晓佳，女，1972年4月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：万志伟，男，1970年12月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王玉容，女，1965年10月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：张明，男，1963年3月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：廖秀红，女，1966年11月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：杨芝兰，女，1962年12月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：田洪，男，1967年2月21日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：谭鸿浩，男，1992年4月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：黄射文，男，1953年5月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：郭唯，女，1980年2月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：岳松生，男，1963年7月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：徐崇俊，男，1942年10月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：吴坚，男，1964年1月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王小鸣，女，1957年11月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李祥忠，女，1968年10月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：卿太树，男，1963年4月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：宋筱华，女，1963年12月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：彭敏，女，1975年9月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：郑莹，女，1967年10月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：刘晓芳，女，1960年10月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陶立军，男，1977年1月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：蒋涛，女，1963年7月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王玥，女，1987年8月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：刘秀英，女，1957年2月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：魏亚军，男，1976年1月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陈惠，女，1973年7月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：林敏，女，1972年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：张译丹，女，1984年3月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：袁素英，女，1968年4月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：彭倩，女，1979年8月12日，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：黄巧红，女，1960年4月7日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：王静宇，女，1984年3月18日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：张益，女，1971年2月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：徐建国，男，1958年5月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：谢宇，男，1963年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：杨晓明，男，1968年1月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陈勇，男，1971年2月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李奕霖，女，1993年8月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：陈桂英，女，1953年5月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：余佳芮，女，1977年9月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：王雪莲，女，1964年3月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：曾继红，女，1966年11月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：郑重，男，1969年6月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：万焱，女，1971年11月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：谭舒月，女，1990年6月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：杨秀梁，男，1970年5月19日出生，住四川省资阳市雁江区。 原告：邓红兵，女，1965年3月31日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：余萍，女，1961年9月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：黄雪英，女，1972年3月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：蔡金威，男，1967年12月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：洪莉，女，1968年6月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：邹波，男，1977年9月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李玲，女，1976年7月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：马勤，女，1973年5月6日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告：罗庆华，女，1971年9月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：沈桂芳，女，1965年4月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：詹力，男，1964年11月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：熊显玲，女，1956年9月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：胡刚，男，1982年8月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：孙永康，男，1956年12月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：董晓斌，女，1973年11月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李英明，女，1976年2月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：詹波，男，1970年1月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：银燕，女，1971年12月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告：李林钊，女，1954年12月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：穆建立，女，1954年3月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：彭明珍，女，1949年7月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：龚晖，女，1970年6月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：熊弘，女，1969年6月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：施毅，男，1964年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：罗凯中，男，1984年12月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：罗元斌，男，1974年4月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陈琳，男，1961年12月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：陈琪琪，女，1987年7月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：赖惠敏，女，1962年8月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：魏常书，女，1956年9月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：何晓莉，女，1958年10月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：汪树怀，男，1946年3月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：艾玲，女，1970年8月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：罗怡，女，1984年11月5日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告：雷菊芳，女，1949年11月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：李乃耕，男，1989年2月4日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：张筱琴，女，1951年6月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李民，男，1976年12月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王开艳，女，1966年9月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：王晓菊，女，1968年11月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 诉讼代表人：王晓菊，女，1968年11月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 诉讼代表人：余萍，女，1961年9月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：唐帆，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：母绪花，四川蜀缘（资阳）律师事务所实习律师。 被告：吴泽学，男，1970年4月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告陈小娟、朱世琼等96人与被告吴泽学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。96名原告的共同委托诉讼代理人唐帆、母绪花和被告吴泽学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 96名原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金732,000元及资金占用利息22,783元（按同期贷款市场报价利率4.15%为标准，自2020年1月1日暂计算至2020年12月1日，直至付清），共754,783元；2.判令被告向原告支付维修费用5800元；3.判令被告向原告支付违约金81,333元。 事实及理由：2018年1月23日，原、被告签订了雁江区广场路（资阳市国税局旁）营业用房1楼《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2018年2月1日至2024年1月31日，2018年-2020年房屋年租金976,000元，房租每半年一付，且提前三十天交租后使用。被告承租该营业用房后，自2020年2月1日起的房租一直拖欠未缴。2020年10月底，被告未经原告同意腾空租赁用房并退还钥匙，将其经营所用设施设备当场处理。截止2020年10月31日，被告已拖欠租金数额为732,000元。同时《协议》第五条二款（八）项约定，被告须与原告协商一致方可解除协议，并支付原告一个月租金为违约金，履约保证金不予退还。合同履行期间，被告将承租房屋的电力主线破坏，导致该房屋及相邻二楼部分商户停电。原告外聘电力工人将该线路修复，共花费5800元，按《协议》第五条第二款第（二）项约定，该费用应当由被告承担。被告承租营业用房由原告96人共同所有，被告的违约行为严重损害了原告等产权人的合法权益。为维护原告及共有产权人的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼。 被告吴泽学辩称，1.原告诉讼代表人主体资格不适格。原告诉讼代表人不具有代表性，原告不能证明《共同诉讼代表人推选书》上系本人签名，《共同诉讼代表人推选书》应当经公证机关公证。2.《房屋租赁协议》未实际履行。原、被告于2018年1月23日签订《房屋租赁协议》后原告未向被告交付房屋，被告未向原告交纳租金和履约保证金，不存在被告拖欠原告租金问题。3.关于违约金，原告拒绝向被告交付房屋，导致房屋租赁合同无法履行，原告违约在先；被告不应向原告支付违约金。4.关于维修费，被告未使用房屋，不存在损坏房屋，故不应当向原告支付维修费。5.《房屋租赁协议》未约定2020年房屋租金，原告向法庭提交的《房屋租赁协议》被原告私自更改，被告不予认可。被告请求法庭驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼主张向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原、被告向法庭提交的《房屋租赁协议》、房屋所有权证、收据、手机短信记录等，其形成合法、客观真实，且与本案具有关联性，对其证据效力本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据，结合当事人陈述，本院查明本案事实如下： 案涉房权证资阳字第2××2号房屋系原告朱世琼等96人按份共有，共同对外出租。2018年1月23日，原告朱世琼作为业主代表与被告签订了《房屋租赁协议》，约定将上述房屋一层2032.7平方米出租给被告使用；租赁期限为2018年2月1日至2024年1月31日，共6年；房屋租金分别为2018年2月1日至2019年1月31日927000元、2019年2月1日至2020年1月31日976000元、2020年2月1日至2021年1月31日976000元、2021年2月1日至2022年1月31日1025000元、2022年2月1日至2023年1月31日1074000元、2023年2月1日至2024年1月31日1123000元,共计6101000元。协议还约定了违约责任等其他事项。房屋租金交至2020年1月31日。2020年4月27日，原告向被告短信称“对于2月份的房租我方优惠半个月”，5月2日被告向原告短信称“我们店子明天正式关门了。一个是疫情影响，二个房租过高，无法再经营，你们业委会商量如何办？”原告认可自2020年10月31日起解除《房屋租赁协议》。2020年2月1日至2020年10月31日的房屋租金，被告至今未向原告支付。被告欠原告2020年2月1日至2020年10月31日房屋租金732000元。 本院认为，原告朱世琼作为96名原告的代表与被告签订的《房屋租赁协议》系原被告真实意思表示，合法有效，合同双方应当按照合同约定履行合同义务；被告使用租赁物后，尚欠部分租赁费未及时支付，原告要求被告履行支付义务本院予以支持。2020年5月2日被告向原告发出短信称因疫情影响和房屋租金过高经营场所关张，其实质是向原告提出解除《房屋租赁协议》，原告认可自2020年10月31日起解除《房屋租赁协议》，应当认定为原被告协商一致于2020年10月31日解除《房屋租赁协议》。被告应当向原告支付至2020年10月31日止的房屋租金。被告在诉讼中认为原被告双方在《房屋租赁协议》未约定2020年房屋租金，该观点与本案事实不符。租赁合同第一条中约定的租期为2018年2月1日至2024年1月31日共6年，合同中没有租赁期间免租期的特别约定；在第二条分期租金表述中明显缺少了2020年2月1日至2021年1月31日期间租金，且合同终止时间延续到了2025年1月31日；原告在诉讼中称合同中缺少了2020年2月1日至2021年1月31日期间租金表述系笔误，对此本院予以采信。2020年1月起，由于新冠病毒引发肺炎疫情，严重影响全国各行业生产经营。被告租赁原告房屋从事餐饮业，疫情对餐饮业的影响是严重的。原告于2020年4月27日向被告短信称“对于2月份的房租我方优惠半个月”，本院对原告主动减少房屋租金，与被告共度难关的行为予以肯定。参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”和第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”精神，结合本案具体情况，本院对被告应当向原告支付的租金及利息予以调整，对原告要求被告承担违约责任的请求不予支持。原告要求被告支付维修费用，对此，原告未能向法庭提交有效证据证实被告对租赁物造成损害，且实际发生了维修费用，对原告该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告吴泽学于本判决生效之日起十日内向原告陈小娟、朱世琼、张玉、温庆、孙莉英、程希熙、凌慧琼、吴萍、梁涛英、周葶、陈晓佳、万志伟、王玉容、张明、廖秀红、杨芝兰、田洪、谭鸿浩、黄射文、郭唯、岳松生、徐崇俊、吴坚、王小鸣、李祥忠、卿太树、宋筱华、彭敏、郑莹、刘晓芳、陶立军、蒋涛、王玥、刘秀英、魏亚军、陈惠、林敏、张译丹、袁素英、彭倩、黄巧红、王静宇、张益、徐建国、谢宇、杨晓明、陈勇、李奕霖、陈桂英、余佳芮、王雪莲、曾继红、郑重、万焱、谭舒月、杨秀梁、邓红兵、余萍、黄雪英、蔡金威、洪莉、邹波、李玲、马勤、罗庆华、沈桂芳、詹力、熊显玲、胡刚、孙永康、董晓斌、李英明、詹波、银燕、李林钊、穆建立、彭明珍、龚晖、熊弘、施毅、罗凯中、罗元斌、陈琳、陈琪琪、赖惠敏、魏常书、何晓莉、汪树怀、艾玲、罗怡、雷菊芳、李乃耕、张筱琴、李民、王开艳、王晓菊支付房屋租金630,000元； 二、驳回原告陈小娟、朱世琼、张玉、温庆、孙莉英、程希熙、凌慧琼、吴萍、梁涛英、周葶、陈晓佳、万志伟、王玉容、张明、廖秀红、杨芝兰、田洪、谭鸿浩、黄射文、郭唯、岳松生、徐崇俊、吴坚、王小鸣、李祥忠、卿太树、宋筱华、彭敏、郑莹、刘晓芳、陶立军、蒋涛、王玥、刘秀英、魏亚军、陈惠、林敏、张译丹、袁素英、彭倩、黄巧红、王静宇、张益、徐建国、谢宇、杨晓明、陈勇、李奕霖、陈桂英、余佳芮、王雪莲、曾继红、郑重、万焱、谭舒月、杨秀梁、邓红兵、余萍、黄雪英、蔡金威、洪莉、邹波、李玲、马勤、罗庆华、沈桂芳、詹力、熊显玲、胡刚、孙永康、董晓斌、李英明、詹波、银燕、李林钊、穆建立、彭明珍、龚晖、熊弘、施毅、罗凯中、罗元斌、陈琳、陈琪琪、赖惠敏、魏常书、何晓莉、汪树怀、艾玲、罗怡、雷菊芳、李乃耕、张筱琴、李民、王开艳、王晓菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,219元，（朱世琼等96名原告已向本院交纳），由被告吴泽学负担；被告吴泽学于本判决生效之日起十日内向朱世琼等96名原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张拥军 人民陪审员  于晓红 人民陪审员  罗雅玲 二〇二一年二月一日 书 记 员  刘前梅