四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1602民再9号 原审原告：杜海波，男，生于1979年6月4日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张全科，四川展正律师事务所律师。 原审被告：刘道富，男，生于1963年11月12日，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：王山，男，生于1970年5月5日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 原审原告杜海波与原审被告刘道富房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）川1602民初3261号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月29日作出（2020）川1602民监9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。2020年12月14日，经王山申请，本院将其作为本案第三人参加诉讼。原审原告杜海波的委托诉讼代理人张全科、第三人王山的委托诉讼代理人张世瑜到庭参加了诉讼。被告刘道富经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告杜海波称，他方再审中的诉讼请求为，因案涉标的物缺失，故在原审诉讼请求的基础上，要求将原审第一项诉讼请求变更为：请求判决确认广安区××庙××号××号房屋的实际买受人为杜海波，且确认案涉房屋被安置权利人为原告。事实和理由：因案涉房屋被拆迁，物权已经灭失，故直接请求确认房屋物权存在障碍，但杜海波已经全部履行了买房人义务，且占用使用房屋，缴纳房屋交易税费，即便案涉房屋存在以物抵债的客观事实，但该以物抵债（视为房屋买卖协议）双方并未实际履行，刘道富并未真正向王山交付房屋，其也没有占用案涉房屋本身。杜海波系本案案涉房屋的实际权利人，理由为：1.刘道富将房屋已经交付给杜海波，从相关租金的收取能证实杜海波占用、使用、收益的事实；2.杜海波已经支付了全部房屋款项，全部履行了自己的义务，对已完成的交易应予保护；3.杜海波为房产过户登记在做前期准备，将案涉房屋税费全部缴纳，已经表明过户实际履行客观事实。综上，本案买卖合同的买受人应为原告杜海波。鉴于案涉房屋因拆迁物权已经灭失，杜海波作为房屋实际买受人，享有相应的安置权利，故应当依法确认杜海波为安置权利人。 原审被告刘道富辩称，1.刘道富与杜海波的房屋买卖真实且已交付，本人确认将案涉广安区××庙××号××号××号门市卖给了杜海波，交付给杜海波并由杜海波收取租金，杜海波早在2013年11月20日案涉门市被征收之前就已经完税，足以证明该交易的真实性。该门市也实际由杜海波控制、收取租金，足以证明刘道富交付给杜海波。故杜海波享有案涉门市的物权；2.2018年该案起诉时，案涉门市已经被划为征收范围，房管部门已经停止过户登记。故该门市不具有过户的可能，基于债权主张协助办理过户不会受法院支持，案涉门市登记在刘道富名下，但实际已经卖给杜海波，双方之间对物权归属产生了争议，该案符合物权法第三十三条的规定，杜海波可在该案中主张物权；3.虽然被征收对象基于产权而享有，但确认被安置权利人是由征收部门认定，对于安置权利的争议应是行政诉讼或行政复议程序处理，并非民事诉讼的范畴。 第三人王山述称，1.杜海波2018年提起诉讼时，未实际占有、使用诉争门市，杜海波诉称其实际占有使用门市的事实与（2014）广安民初第3930-2号民事裁定书载明的事实相互矛盾；2.在2018年起诉时，杜海波未足额支付诉争门市的房屋交易款；3.杜海波与刘道富形成房屋买卖合同、王山与刘道富形成买卖合同时间均是在物权法实施前，不应适用物权法的规定；4.王山与刘道富形成了真实合法的房屋买卖合同关系，且由广安区法院及广安市中级法院的生效判决确认。同时，王山与刘道富已经办理了房屋的交接手续，案涉房屋的拆迁部门也已与王山签订了征收补偿合同，王山实际占有使用了房屋；5.王山与刘道富案件中王山曾提出在确认合同有效的前提下，要求刘道富办理房屋过户手续，基于当时的客观情况，且当时涉案门市已经纳入拆迁，无法办理房屋过户，所以不得以撤回了要求办理过户的诉讼请求，结合王山诉讼的主观目的，其已经通过积极方式维护自己的权益，且王山与拆迁部门签订了拆迁补偿合同，所以王山已经取得房屋的安置权利，杜海波只能确认合同的效力，但是不能确认涉案房屋的安置补偿权利。 原审原告杜海波于2018年7月17日向本院起诉请求：1.依法确认位于广安市广安区××庙××号××号××号门市（广房字第2××Ｘ、2013012301863）归原告所有，金额30万元整；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月23日，杜海波与刘道富签订了《房屋买卖合同》，约定杜海波以30万元购买被告所有的位于广安区××庙××号××号××号门市。合同签订当天，杜海波向刘道富支付28万元，剩余2万元约定过户后支付，刘道富向杜海波出具了收条。后杜海波缴纳了契税、营业税等费用后，但却无法联系被告导致无法办理过户手续。前述门市由杜海波对外进行出租。根据《物权法》第三十三条的规定，请求确认前述二门市归杜海波所有。 本院原审认定案件事实：2013年10月23日，刘道富（出卖方、甲方）与杜海波（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方独自所有的广安市广安区××庙××号××号××号门市两个；所购买的两个门市的总价格为人民币300000元（大写：叁拾万元整）；甲方所出售的房屋状况为：该房屋位于广安市广安区××庙××号××号××号，设计用途为商业，建筑面积均为41.26平方米，该两个门市已办理房屋产权证，房屋产权证号分别为广房字第2××Ｘ、2××3号，未办理土地使用权证；乙方在签订本合同时，向甲方交付购房款贰拾捌万元（大写：贰拾捌万元）；办理该房屋产权过户手续后，乙方再向甲方支付贰万元（大写：贰万元整）；还约定房屋交付时间、违约责任等内容。 2013年10月23日，杜海波向刘道富支付了28万元，刘道富向杜海波出具了壹份收条，其内容为“今收到杜海波购《房屋买卖合同》约定支付的购房款280000.00元(贰拾捌万元整)是实。收款人：刘道富”。 2013年10月25日，刘道富（甲方）与杜海波（乙方）签订了《补充协议》，其内容为“甲方与乙方经过充分协商就《房屋买卖合同》达成如下补充协议：一、广安市广安区××庙××号××号××号门市交由蒋某琼继续承租，用于酒水批发租金每年共计2000元，过户之前暂由甲方代收。二、自本协议签订之日起，甲方所收租金需如数交给乙方，如果甲方未交给乙方，则乙方有权从房款尾款20000元（大写：贰万元整）予以直接扣除，直至过户完成且无需征求甲方同意”。 广安市广安区××庙沟52号附3号，建筑面积41.26㎡，房屋所有权证号为：广房字第2××3号。 广安市广安区××庙沟52号附2号，建筑面积41.26㎡，房屋所有权证号为：广房字第2××Ｘ。 杜海波到相关职能部门缴纳了契税、营业税等税费，但至今未办理过户手续。杜海波起诉来院，要求依法裁决。 同时查明，杜海波欠刘道富的购房款20000元，扣除租金6000元，杜海波下欠刘道富购房款14000元。 本院原审认为：原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》《收条》和原、被告的陈述，说明原告在被告处购买了被告所有的位于广安市广安区××庙××号××号××号两个门市是事实，且原告还到相关职能部门缴纳了契税、营业费等税费，故原告依合同约定履行了义务，本案所争执门市的所有权理应归原告所有，但原告下欠被告的购房款14000元理应支付。 本院原审判决：原告杜海波购买被告刘道富所有的位于广安市广安区××庙沟52号附2号（房产证号：广房字第2××Ｘ）和附3号（房产证号：广房字第2××3号）两个门市的所有权归原告杜海波所有，但原告杜海波向被告刘道富支付购房款14000元。 本院再审认定事实如下： 2012年11月8日，王山（买方，乙方）与原审被告刘道富（卖方，甲方）签订了房屋买卖合同，合同约定：根据国家有关法律、法规，在平等自愿的条件下，协商一致的基础上，甲、乙双方就房屋买卖达成如下协议，共有遵守执行。一、房屋地址及情况：甲方自愿将XX沟市场门市共8个门市约270平方米门市公共厕所一座约40平方米及住房（房屋建筑面积80㎡），出售给乙方，该房屋内的附属设施、设备（水、电、气、闭路）等一并转让给乙方；二、房屋价格，甲、乙双方议定的上诉房屋成交价为人民币89万元整；三、付款方式为：签订合同时，乙方一次性付款89万元，过户时间由乙方决定。合同还约定了双方的违约责任等内容。2012年11月8日，被告刘道富向原告王山出具了收条一份，内容为：“收条、今收到王山交来购房款890000.00元正，大写捌拾玖万元整，此据属实、收款人刘道富、2012年11月8日”。 同日，原告王山在被告刘道富持有的合同最后一页背面作出书面承诺，内容为：“本人承诺2013年内如刘道富还款玖拾万元给王山，本人把合同内的房子还给刘道富。承诺人王山。2012.11.8”。 2013年1月23日，广安市广安区××庙××号××号××号办理了房屋所有权证，房屋所有权证编号分别为：广安区房权证广房字第2××Ｘ号、广安区房权证广房字第2××3号，所有权人均为刘道富，附记载明事项为“遗失补证”。 2013年10月23日，刘道富（出卖方、甲方）又与杜海波（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方独自所有的广安市广安区××庙××号××号××号门市两个；所购买的两个门市的总价格为人民币300000元（大写：叁拾万元整）；甲方所出售的房屋状况为：该房屋位于广安市广安区××庙××号××号××号，设计用途为商业，建筑面积均为41.26平方米，该两个门市已办理房屋产权证，房屋产权证号分别为广房字第2××Ｘ、2××3号，未办理土地使用权证；乙方在签订本合同时，向甲方交付购房款贰拾捌万元（大写：贰拾捌万元）；办理该房屋产权过户手续后，乙方再向甲方支付贰万元（大写：贰万元整）；还约定房屋交付时间、违约责任等内容。 2013年10月23日，被告刘道富向被告杜海波出具了收条一份，其内容为：“今收到杜海波购《房屋买卖合同》约定支付的购房款280000.00元(贰拾捌万元整)是实。收款人：刘道富。2013年10月23日”。 2013年10月25日，刘道富（甲方）与杜海波（乙方）签订了《补充协议》，其内容为“甲方与乙方经过充分协商就《房屋买卖合同》达成如下补充协议：一、广安市广安区××庙××号××号××号门市交由蒋某琼继续承租，用于酒水批发租金每年共计2000元，过户之前暂由甲方代收。二、自本协议签订之日起，甲方所收租金需如数交给乙方，如果甲方未交给乙方，则乙方有权从房款尾款20000元（大写：贰万元整）予以直接扣除，直至过户完成且无需征求甲方同意”。庭审中，第三人王山不认可该证据的真实性，认为该协议虽载明诉争门市由蒋某琼继续租用，但是没有蒋某琼的签字，也没有其租赁房屋和支付租金的证据，不应采信。 2013年11月20日，被告杜海波就案涉门市缴纳了相应的契税、印花税的税费。 2014年9月28日，杜海波起诉刘道富，请求判决刘道富立即交付房屋、办理所有权过户手续，并支付违约金、赔偿损失。该案审理过程中，王山向本院提交了其与刘道富签订的房屋买卖合同，并提供了金额为89万元的收条。2015年3月11日。广安区公安分局以王山被诈骗为由，决定立案侦查。本院以该案涉涉嫌刑事犯罪为由，作出（2014）广安民初字第3930-2号民事裁定书，驳回了杜海波的起诉。 2016年1月7日，广安市广安区地名委员会办公室出具广安市广安区地名使用准予登记凭证载明：王山于2012年11月8日向刘道富购买的位于广安市广安区××市场××号××号××住房，其中8个门市门牌编号分别为广安市广安区××庙沟52号附2号、52号附3号等；公共厕所门牌编号为广安市广安区××庙沟52号附15号；住房门牌编号为广安市广安区**。 2016年1月12日，原告王山向本院提起诉讼，要求确认其与被告刘道富于2012年11月8日签订的房屋买卖合同有效，同时要求被告刘道富协助其办理合同中约定的房屋的过户手续。被告刘道富在该案中未出庭应诉，本院依法缺席公开开庭审理。庭审中，原告王山自愿放弃协助过户的诉讼请求。本院于2016年5月31日作出（2016）川1602民初409号民事判决书，判决原告王山与被告刘道富于2012年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效。 被告刘道富不服该判决，向广安市中级人民法院申请再审。刘道富认为（2016）川1602民初409号民事判决适用法律错误。其依据刘道富与王山签订的房屋买卖合同最后一页背面王山书写的内容为“本人承诺2013年内如刘道富还款玖拾万元给王山，本人把合同内的房子还给刘道富。承诺人王山2012.11.8”的承诺，认为该民事行为名为房屋买卖，实为民间借贷。广安市中级人民法院审查认为，刘道富申请再审时提供的其与王山、叶强三人的合伙协议等证据仅能证明三人之间具有合伙关系，不能证明其与王山之间存在民间借贷关系。即使如刘道富所所称，其与王山、叶强之间的合伙关系解散后，经结算，其应付王山89万元，其事后再与王山签订房屋买卖合同的行为亦应认定双方达成了以案涉房屋抵偿债务的合意。其单方提供的承诺人署名为王山、落款时间为2012.11.8的书面承诺表明刘道富如在2013年还款90万元给王山，王山即将案涉房屋还给刘道富，在刘道富未提供足够证据证明其与王山之间存在民间借贷关系的情形下，该份书面承诺仅能证明王山单方承诺案涉房屋买卖合同存在回购条件。刘道富提供的证据不足以证明案涉房屋买卖合同与刘道富主张的民间借贷之间存在直接关联，刘道富主张其与王山存在以房屋买卖合同为担保的民间借贷关系证据不足，2017年6月15日，广安市中级人民法院作出（2017）川16民申30号民事裁定书，裁定驳回刘道富的再审申请。 2016年6月23日，房屋征收部门（甲方）广安市广安区国有土地上房屋征收与安置办公室与被征收人（乙方）王山就位于广安市广安区××庙××号××号××号分别签订了《四川省广安市广安区国有土地上房屋征收补偿合同》，均约定：1.被征收房屋系砖混结构，商业用途，根据法院（2016）川1602民初409号判决书；2.被征收人自愿选择货币补偿进行房屋征收补偿和奖励；3.甲方付给乙方房屋终结总价值238000元、被征收房屋室内装饰及不可搬动附属设施的补偿价值8148元、搬迁费3000元、停产停业损失补助费9180元、水电气闭路电话宽带等5128元、奖励（按时签合同、交钥匙产权证）59500元，共计322956元，在合同签章生效后一个月内付清等。合同签订后，广安市广安区国有土地上房屋征收与安置办公室按照合同约定向王山支付了补偿款共计645912元。 因杜海波对前述征收补偿款的权利人提出异议，2018年4月25日、7月13日，广安区征收办两次召开听证会，讨论关于原告王山、被告杜海波就案涉门市权属的争议问题。广安区征收办提出两点解决建议，一是通过法院确权，二是原告王山、被告杜海波协商解决。 2018年7月17日，本院受理了杜海波起诉刘道富要求确认案涉门市归杜海波所有的案件，并于2018年8月30日作出（2018）川1602民初3261号民事判决，判决“原告杜海波购买被告刘道富所有的位于广安市广安区××庙沟52号附2号（房产证号：广房字第2××Ｘ号）和附3号（房产证号：广房字第2××3号）归原告杜海波所有，但原告杜海波向被告刘道富支付购房款14000元”。 2019年10月15日，广安市广安区住房和城乡建设局向本院提起诉讼，要求确认原广安市广安区国有土地上房屋征收与安置办公室与被告王山于2016年6月23日就案涉房屋签订的《四川省广安市广安区国有土地上房屋征收补偿合同》无效，王山立即退还房屋征收补偿款645912元及利息。 2019年6月4日，刘道富向广安市广安区人民政府的国有土地上房屋征收补偿办公室邮寄了《关于文庙沟52号、柑子园街14号征收补偿的申请函》，称自己是文庙沟XX住房的产权所有人，要求将房屋征收补偿款支付给自己。而被告未与其签订征收补偿协议，刘道富遂提起行政诉讼。2019年11月15日，广安市中级人民法院立案受理了（2019）川16行初85、86、87、88、89、90、91、92号原告刘道富就前述房屋诉被告广安市广安区人民政府不履行法定职责八件行政诉讼案件。查明：2012年11月8日，王山和刘道富签订房屋买卖合同，刘道富将案涉的前述八个门市、房屋、公厕共作价89万元卖给王山，王山向刘道富支付房款89万元，但未办理产权变更登记。广安区人民法院于2016年5月31日作出（2016）川1602民初409号民事判决书，认定前述房屋买卖合同合法有效。2016年7月4日，广安区人民政府发出广区征决字[2016]1号国有土地上房屋征收决定，本案所涉的住房房屋在本次征收范围之内。广安市中级人民法院认为刘道富主张补偿的前述案涉门市房屋，已经出售给王山，其房屋买卖合同效力已为生效民事判决所确认，且王山已经全额支付了房款，广安区人民政府与王山签订房屋征收补偿合同并无不当，遂于2019年12月23日作出（2019）川16行初85、86、87、88、89、90、91、92号行政判决书，判决驳回刘道富的诉讼请求。刘道富不服，向四川省高级人民法院提出上诉，四川省高级人民法院于2020年12月分别作出（2020）川行终1629、1640、1642、1643、1644、1645、1646号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 王山因杜海波与刘道富房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）川1602民初3261号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年12月16日立案受理，并于2020年3月27日判决撤销（2018）川1602民初3261号民事判决书中“原告杜海波购买被告刘道富所有的位于广安市广安区××庙沟52号附2号（房产证号：广房字第2××Ｘ）和附3号（房产证号：广房字第2××6号）两个门市的所有权归原告杜海波所有”的判决内容。杜海波、刘道富不服该判决，上诉至广安市中级人民法院，广安市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）川16民终1067号民事判决书，撤销了本院作出的（2019）川1602民撤2号民事判决，驳回原告王山的诉讼请求。 2020年12月14日，广安市广安区房屋征收服务中心出具证明称，文庙·橡皮沟（柑子园片区）棚户区改造范围内的文庙沟52号附2号、附3号门市已于2020年12月2日拆除完毕。 本院再审认为，杜海波与刘道富签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，在没有其他证据证明合同具有无效情形下，该合同为有效合同。合同签订后，杜海波依据双方建立的房屋买卖合同关系，享有合同债权，但因双方并未办理房屋所有权变更登记，杜海波未实际取得诉争的位于广安区××庙××号××号××号门市的所有权。同时根据查明的事实可知，诉争广安区××庙××号××号××号门市于2016年7月14日被纳入国有土地上房屋征收范围之内，且于2020年12月2日被拆除，事实上已无法进行产权登记，故杜海波要求确认诉争广安区××庙××号××号××号门市归其所有于法无据，本院不予支持。原审认定事实正确，但适用法律错误，应予纠正。 关于原审原告杜海波在再审中变更诉讼请求，要求确认广安区××庙××号××号房屋的实际买受人为杜海波，且确认案涉房屋被安置权利人为原告，依照最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”，以及《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，原审原告杜海波在再审中变更的诉讼请求，不属于本案再审审理的范围。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款，《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）川1602民初3261号民事判决； 二、驳回原审原告杜海波的诉讼请求。 原审案件受理费5800元，由原审原告杜海波负担，向四川省广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判长  刘青华 审判员  胡道凤 审判员  谭媛媛 二〇二一年二月二十六日 书记员  周 英