河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终586号上诉人（原审被告、案外人）：安阳德宝置业有限公司，住所地：安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓**楼**。法定代表人：王太敬，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟冉，河南正义彰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：陈海林，男，汉族，1972年12月22日生，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：李艳芳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：程书臣，男，汉族，1965年4月14日出生，住河北省邯郸市魏县。上诉人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）与被上诉人陈海林、程书臣申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安阳德宝置业有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回陈海林的诉讼请求。理由：一、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本条法律规定的“登记”指的是不动产登记簿上的登记，并不是商品房备案登记，不动产登记簿的登记和备案登记是两个法律概念，不能混为一谈，不动产登记簿的登记才能产生物权变动的效力，原审适用法律错误。本案中程书臣对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权，房屋备案并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，涉案房产不归程书臣所有，陈海林无权直接执行涉案房产。二、原审已查明涉案房产是名为买卖，实为借贷的担保房产，如果出借人程书臣要对涉案房产进行拍卖，则程书臣必须持有相关金钱债务的生效判决书。但是本案中，程书臣并无该金钱债务的生效判决书，在没有生效判决书的情况下，程书臣本人就无权拍卖执行该涉案房产，同理，陈海林就更加没有权利拍卖执行涉案房产。德宝公司和程书臣之间名为买卖实为借贷，德宝公司在未履行还款义务的情况下，是程书臣对德宝公司享有金钱债权，并非德宝公司对程书臣享有金钱债权，涉案房屋物权仍归德宝公司所有，因此德宝公司是以物权排除陈海林金钱债权的执行，并非以金钱债权排除陈海林金钱债权的执行，原审判决对此事实认定系根本性错误。德宝公司从未否认欠程书臣款，但是不能以欠款未还清就认定涉案房屋物权归程书臣所有，原审判决混淆了金钱债权和物权的概念。本案正确的执行方法是殷都区人民法院执行局向德宝公司发出履行到期债权通知书，由德宝公司协助执行程书臣在德宝公司的款项。陈海林辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。关于备案合同效力问题国家设定的目的就是为了维护购买人权利，为了防止开发商进行一房多卖，备案登记以后具有排他性，如果备案登记不具有排他性，备案登记制度就起不到一定的作用。按揭房都要进行备案登记，如果备案登记不产生物权效力，那么目前签订买卖合同以后到办理不动产证书相隔的一两年时间，在此期间房子所有权仍归开发商所有不符合中国实际情况。2、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人上诉请求及理由不能成立。程书臣未到庭答辩。原告陈海林向一审法院起诉请求：1.判令准许执行安阳市文峰区德宝国际名城C-2办公楼1单元2层201室；2.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：（一）2012年4月19日，被告德宝公司作为出卖人与被告程书臣作为买受人签订了《商品房预售合同》，并在安阳市房管局进行了备案。合同约定，德宝公司将位于安阳市文峰区紫薇大道以南兴泰路东西两侧安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元2层201室房屋出售给程书臣，房屋代码为173417，预测建筑面积为1221.39㎡，总金额5000004元。同日，双方签订《商品房预售合同补充协议》，约定：1.买受人将全部购房款打到出卖人指定的如下户名和账户上：王海新，农行：62284913500********；2.如出卖人在买受人支付全部购房款之日起90日内（以下称还款期）能退还买受人全部购房款，双方同意执行以下条款：（1）解除商品房预售合同（按买受人退房办理，但无需承担退房的违约责任）；（2）出卖人向买受人支付退房补偿金300万元，该补偿金分三次支付，2012年5月19日，6月19日和7月19日各支付一次，每次支付100万元；（3）买受人应在收到退款后配合出卖人到房管部门办理商品房预售合同的退房登记手续，退房手续费及其他费用出卖人承担；3.如出卖人不能在买受人支付全部购房款之日起90日内退还买受人全部购房款及300万补偿款，双方同意执行以下条款：（1）商品房预售合同继续履行，买受人单方有权拒收出卖人所退房款及办理退房登记手续；（2）买受人与出卖人按规定时间向房管部门交纳应由双方各自承担的国家规定的契税和相关费用；（3）出卖人无条件配合买受人办理预售房屋所需的各项手续；（4）出卖人可以提前还款，到期后无法还款，应提前与买受方协商，同意后双方可以签订书面延期手续；4.在还款期内买受人不得将已签订的商品房预售合同约定的预售商品房抵押、质押借款或转让给第三方等妨碍物权转移或退房登记的行为；5.违约责任：在履行本补充协议第二条过程中，买受人应在收到退款同时办理退房手续，如买受人逾期10天不持身份证件到房管部门办理退房的登记手续，视为买受人严重违约，买受人应向出卖人承担每天1万元人民币的违约金，同时视为买受人同意退房，出卖人可持本协议到房管部门办理退房登记手续。如买受人违反本协议第四条的约定所需承担的违约责任同上。如因出卖人原因造成，不视为买受人违约；6.出卖人和买受人签署的《商品房预售合同补充协议》实质上是出卖人向买受人借款2000万元行为；7.买受人程书臣已经获得《商品房预售合同》上的买受人（两人）授权，所有买授人授权买受人程书臣作为代表人签署协议并办理法律手续；8.本补充协议作为商品房预售合同的组成部分，与主合同不一致的部分，以本协议为准。（二）2014年，被告程书臣向安阳市文峰区人民法院（以下简称文峰法院）起诉，要求德宝公司提供预售登记在其名下的173417、173418房屋的相关手续并协助其办理房屋所有权证，该法院作出（2014）文民一初字第1140号民事裁定，驳回程书臣的起诉，程书臣不服提出上诉，安阳中院于2015年6月22日作出（2015）安中民立终字第243号民事裁定，指令文峰法院对本案进行审理，文峰法院审理期间程书臣撤诉。2018年，德宝公司向文峰法院起诉，请求确认其与程书臣签订的两份《商品房预售合同》无效，文峰法院作出（2018）豫0502民初2819号民事判决，程书臣不服提出上诉，安阳中院于2018年11月20日作出（2018）豫05民终4572号民事裁定，发回文峰法院重审。文峰法院重审期间德宝公司撤诉。（三）北关法院在审理原告陈海林与被告程书臣民间借贷纠纷一案过程中，于2015年7月8日作出（2015）北民初字第683-1号裁定，查封程书臣名下本案案涉房产，同年11月24日，该院作出（2015）北民初字第683号判决，判决程书臣于判决生效后十日内偿还陈海林借款人民币50万元及利息，并负担案件受理费、保全费共计11820元。判决生效后，陈海林向北关法院申请执行。殷都法院审理的原告陈海林诉与被告程书臣民间借贷纠纷一案，于2018年3月21日作出（2018）豫0505民初543号民事判决，判决程书臣于判决生效之日起十日内偿还陈海林借款440万元及利息，并负担案件受理费26536元。判决生效后，陈海林向殷都法院申请强制执行。（四）一审法院于2020年2月10日对安阳市文峰区德宝国际名城C-2办公楼1单元2层201室房屋进行了拍卖，同年2月19日，被告德宝公司作为案外人对执行标的提出异议，本院于3月30日作出（2020）豫0505执异1号执行裁定，中止对该房屋的执行，原告陈海林不服提起诉讼。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，主要争议焦点是被告德宝公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告程书臣与德宝公司签订商品房买卖合同购买该公司开发的案涉房产，并对该合同进行预售备案，关于案涉商品房预售合同登记备案的效力，一审认为，经过预售登记的房屋不能再行出售，预售合同登记达到了预售登记的目的。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，争议房产201室已备案登记在程书臣名下，故对该争议房产进行查封、拍卖并无不当。德宝公司辩称，程书臣与该公司签订《商品房预售合同》及补充协议并办理备案登记，实质上是该公司向程书臣借款2000万元的担保行为，不是真正的房屋买卖关系，不产生物权变动。一审认为，根据双方签订的《商品房预售合同补充协议》第三条约定，如出卖人不能在买受人支付全部购房款之日起90日内退还买受人全部购房款及300万元补偿款，商品房预售合同继续履行，程书臣向德宝公司支付了全部购房款，该公司未提供充分证据证明其按合同约定履行了合同义务，即使该公司与程书臣之间名为买卖实为借贷法律关系，德宝公司对程书臣也负有偿还借款及补偿款的义务，德宝公司在未履行还款义务的情况下主张权利，实质上仍属于金钱债权，如允许其以一个金钱债权去排除另一个金钱债权的执行，将会使申请执行人即本案原告陈海林既执行不到被执行人程书臣名下财产，又执行不到德宝公司应偿还程书臣的借款及补偿款，显失公平。因此，在德宝公司未偿还程书臣借款及补偿款的情况下，德宝公司不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除执行。原告请求准许执行争议房产，应予支持。程书臣经法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：准许执行被告程书臣名下位于安阳市文峰区德宝国际名城C-2办公楼1单元2层201室房屋。案件受理费46800元，由被告安阳德宝置业有限公司负担。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”；程书臣与德宝公司签订了《商品房买卖合同》并在房管部门进行了预售备案登记，意味着案涉房屋德宝公司不能再另行出售他人，对外具有一定的公示效力，故一审法院对案涉房屋进行查封不违背司法解释规定。程书臣与德宝公司签订的《商品房预售合同补充协议》第三条约定，如出卖人不能在买受人支付全部购房款之日起90日内退还买受人全部购房款及300万元补偿款，商品房预售合同继续履行。虽然双方之间名为房屋买卖实为民间借款，但上述协议可以显示德宝公司将案涉房屋作为借款担保的意思表示，且德宝公司认可未按双方协议偿还程书臣借款，故程书臣享有对德宝公司的到期债权。程书臣欠付陈海林的债务有生效判决予以认定，在程书臣怠于行使对德宝公司到期债权的情况下，依据民法典535条，陈海林可以以自己名义提起代位权诉讼，仍然可以依法对案涉房屋申请查封、拍卖。德宝公司在未履行还款义务的情况下主张排除执行，将会使申请执行人陈海林既执行不到被执行人程书臣名下财产，又执行不到德宝公司应偿还程书臣的借款及补偿款，显失公平。一审法院在德宝公司未偿还程书臣借款及补偿款的情况下，认为德宝公司不享有足以排除强制执行的民事权益，支持陈海林请求准许执行争议房产的判决合法合理，应予确认。综上，德宝公司上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元由安阳德宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  彭立辉审判员  张利平二〇二一年二月二十四日书记员  陈 曦