广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终222号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代理人：林滔。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海辉，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万长春，男，1974年3月9日出生，汉族，住江西省南昌市。被上诉人（原审原告）：李丽英，女，1975年1月29日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人万长春、李丽英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万长春、李丽英向一审法院起诉请求：合生公司自2018年7月1日起以购房总价款1217970元为基数按照年利率6%的标准向万长春、李丽英计付逾期交房违约金直至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知万长春、李丽英收房之日止；2.合生公司自2020年6月20日起以购房总价款1217970元为基数，按照年利率6%的标准向万长春、李丽英计付逾期办证违约金直至合生公司将为万长春、李丽英办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。一审法院经审理判决如下：一、合生公司于判决发生法律效力之日起七日内向万长春、李丽英支付逾期交房违约金（以1217970元为基数，自2018年7月21日起，按每日万分之一的标准，计至合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知万长春、李丽英收楼之日止）；二、驳回万长春、李丽英的其他诉讼请求。案件受理费3224元，减半收取1612元，由万长春、李丽英负担697元，合生公司负担915元。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回万长春、李丽英的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房事实认定错误及适用法律错误。1.一审法院错误认定竣工验收备案登记证作为交付法定条件。双方已签订补充协议变更合同约定的交付条件，合生公司依照合同约定交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证，法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。合生公司在通知万长春、李丽英收楼之前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即已经具备合同约定及法定交付使用条件。故合生公司不存在逾期交房，万长春、李丽英主张逾期交房没有事实和法律依据。二、退一步而言，即使法院最终认定还是构成逾期交房，一审法院也不应突破合同对违约金上限标准的约定，涉案项目已经在2020年9月4日取得竣工验收备案登记证，并已经再次通知万长春、李丽英收楼，一审法院不应当以违约金不能督促合生公司履行义务为由突破合同约定的上限。另，万长春、李丽英于2020年9月12日已经签收收楼通知书，但至今未办理收楼，相应责任应由其承担。三、万长春、李丽英认为约定5%的违约金上限过低，应当举证证明其实际损失，但万长春、李丽英没有提供任何证据证明其实际损失超过5%的违约金上限。万长春、李丽英辩称，一审法院判决按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，虽然偏低，但出于定纷止争目的，万长春、李丽英自愿撤回上诉，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对合生公司提出的交楼条件问题，我国法律规定商品房交付应当取得备案登记证，合同约定不应低于该标准，故取得备案登记证并交付房屋才符合法律规定，且双方合同也是同样约定，虽然双方在补充协议中将取得备案登记证变更为五方验收，但该补充协议是合生公司单方出具的格式合同，且降低了合生公司的责任，根据法律规定该约定属无效条款。对于违约金标准上限问题，在本案中开发商逾期交房时间达2年多，违约情况严重，如果适用该补充协议5%的上限无法弥补万长春、李丽英的损失，该上限的约定也与合生公司的违约程度不相符，另该5%上限也出现在补充协议中，但该协议中通过但书方式使得业主的违约金责任可突破5%，而开发商责任限定在5%内，故该协议限定了开发商义务，限制了业主的权利。本案二审期间，合生公司提交以下证据：1.中山市建设工程规划条件核实确认书、中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明合生公司一直积极推动规划验收、竣备及办证事宜，涉案小区已于2020年8月24日通过规划验收，9月4日取得竣工验收备案登记证，办证障碍已经消除，涉案小区可以办证，不存在调整违约金以督促开发商履约情形，本案应当遵守合同约定，不应调整合同约定违约金标准；2.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，拟证明合生公司已于2020年9月22日取得中山市自然资源局核准首次登记的通知，即已取得涉案小区的大确权，可以办证；3.收楼通知书、邮寄单、邮寄记录，拟证明合生公司已于2020年9月10日再次通知万长春、李丽英在9月13日前办理收楼手续，但其在9月12日收到通知后至今未办理收楼手续，应自行承担拒不收楼的责任。万长春、李丽英没有提交新证据，其质证称：对以上证据的真实性、合法性确认，但不能证明免除或降低合生公司的违约责任，该证据证明合生公司的违约时间长达2年，在业主的积极维权及法院的正确判决下，合生公司才积极办理竣工验收备案手续和产权登记，故不能限制合生公司的违约责任，不当的5%上限应当认定为无效。万长春、李丽英确认于2020年9月12日收到收楼通知，虽然时间仓促，但万长春、李丽英积极配合并于2020年9月13日去办理收楼手续，但现场收楼时发现涉案房屋存在严重质量问题包括门窗、阳台出现开裂，万长春、李丽英当场要求合生公司查明问题且整改并拒绝收楼，此后合生公司一直没有再次通知万长春、李丽英收楼，故违约金应当继续计算至合生公司整改完毕为止。本院二审查明，合生公司于2020年9月4日取得涉案商品房所在项目的建设工程竣工验收备案登记证，于9月10日向万长春、李丽英寄发收楼通知书，要求其于2020年9月13日办理收楼手续。万长春、李丽英于2020年9月12日签收通知书，于2020年9月13日去办理收楼手续，但其当天以涉案房屋存在严重质量问题包括门窗、阳台出现开裂为由拒绝办理正式收楼手续。除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同已明确约定交付标准为合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，该标准也是《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的法定交付条件。合生公司通过补充协议约定降低约定及法定的交付标准，对于业主的权益影响甚巨，属于限制业主的权利、免除合生公司的责任的格式条款，合生公司亦无证据证明已对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力。合生公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交付条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交房的违约责任，理据不足，本院不予支持。合生公司在涉案商品房符合交付条件后已于2020年9月12日向万长春、李丽英送达收楼通知书。万长春、李丽英在2020年9月13日办理收楼手续时以涉案房屋存在质量问题为由拒绝办理正式收楼手续。本院认为，万长春、李丽英在收楼时所提出的质量问题属于质量瑕疵问题，但质量瑕疵问题不能成为万长春、李丽英拒绝收楼的理由，可由合生公司按合同约定承担保修责任。故本院认定涉案商品房于2020年9月13日视为已经交付，本案的逾期交房违约金应计算至2020年9月13日。合生公司逾期交房长达2年多（从2018年7月21日起计至2020年9月13日），严重违反双方合同约定，势必造成买受人因未能使用涉案房屋造成租金等损失，而涉案补充协议约定的5%上限与前述违约行为的严重程度明显不相符，亦不足以弥补买受人的实际损失，一审法院根据合同法第一百一十四条之规定并结合当事人的诉求，认定合生公司应按合同约定的日万分之一标准计付逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。故合生公司应向万长春、李丽英支付逾期交房违约金（以1217970元为基数，自2018年7月21日起，按每日万分之一的标准，计至2020年9月13日止），本院对万长春、李丽英超出该金额的诉求部分不予支持，并对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，本院根据合生公司于二审期间提交的新证据予以改判，并非一审错判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17582号民事判决；二、中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向万长春、李丽英支付逾期交房违约金（以1217970元为基数，自2018年7月21日起，按每日万分之一的标准，计至2020年9月13日止）；三、驳回万长春、李丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3224元，减半收取1612元（已由万长春、李丽英预交），由万长春、李丽英负担697元，中山市合生宏景房地产有限公司负担915元，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向万长春、李丽英支付。二审案件受理费1830元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年二月二日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依