湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1979号上诉人（一审原告）：湖北佳禾化工科技有限公司。住所地：湖北省荆州市荆州开发区滩桥镇黄场工业园。法定代表人：柯玉成，公司董事长。委托诉讼代理人：杨元章，湖北昭阳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中铁十四局集团有限公司。住所地：山东省济南市历下区奥体西路2666号铁建大厦A座。法定代表人：吴言坤，公司董事长。委托诉讼代理人：朱天鹏，湖北博智律师事务所律师。上诉人湖北佳禾化工科技有限公司（以下简称佳禾公司）因与被告中铁十四局集团有限公司（以下简称中铁十四局）侵权责任纠纷一案，不服江陵县人民法院（2020）鄂1024民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳禾公司上诉称：1、一审认定事实不清，侵权占地面积确定错误，二号车间后面的场地与二号仓库后面的空地是两块土地，二号仓库后面的土地是空地，但二号车间后面的土地是农作物种植地。2、一审把煤炭堆场及周围绿化用地认定为租赁范围错误。3、一审把钢构车间周边绿化用地认定为租赁范围错误。4、两个车间及两个仓库周边的绿化带及功能区域均应认定为侵权占用范围。5、一审认定的赔偿标准仅为现有标准的六分之一，该认定显失公平，应按现有的市场租赁标准计算本案的损失。为此，请求二审依法改判。中铁十四局答辩称：1、答辩人严格按照租赁合同合理使用租赁物，根本不存在任何侵权行为，上诉人在上诉状中提到的侵占其场地面积是上诉人自己捏造的事实，涉嫌虚假诉讼。2、答辩人对一审判决没有提起上诉不等于答辩人服判，更不意味着上诉人可以得寸进尺，恶意借助本案讹诈答辩人的国有资产。为此，请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告佳禾公司的诉讼请求：1.判令被告停止侵权行为，返还侵占原告未出租地，并清除所有工业建筑物恢复原状；2.判令被告赔偿原告3072000元；3.判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。2020年1月28日，原告向法院提交书面变更诉讼请求申请书，撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告向原告支付超过租赁合同范围占用场地占用费3834270元，依法予以准许。一审认定：佳禾公司厂区位于荆州××滩桥镇黄场工业园。2015年7月31日，因修建蒙华铁路荆州段需要，中铁十四局蒙华铁路MHTJ-23标段项目经理部二工区作为甲方与佳禾公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，甲方因工作需要租用乙方房屋、场地一处，双方约定：“一、租赁范围及内容：乙方佳禾公司院内两栋闲置楼房及相应场地整体出租给甲方作为办公、生活生产使用，具体租赁范围包括甲方使用的办公用房（三层楼一栋，约2000平米）、宿舍楼一栋（二层楼约1500平米）、仓库两栋（办公楼后面），配套室外场地（宿舍对面空地、仓库后面空地），配套水电、房屋、厕所、围墙等相应使用设施。二、租赁期限：租用期自2015年8月1日至2019年7月31日止，租赁期为四年。三、租金及付款方式：1、租赁费共计陆拾万元每年，包括两栋楼房（办公楼和宿舍）、两栋仓库（其中一栋只用四分之三）、配套室外场地（宿舍对面空地、仓库后面空地），配套水电、房屋、厕所、围墙等相应使用设施。…四、甲乙双方的权利和义务：1、甲方在租赁期间可以对租赁房屋进行部分改造和装修，…甲方有权在承租范围内建造围墙、大门、临时房屋等临时性设施，产生的费用由甲方承担。……10、在协议履行期间，如发生争议，双方先按《中华人民共和国合同法》有关规定协商解决，另定之补充协议将成为本协议的一部分。协商解除不成时，可向甲方上级企业所在地法院提起诉讼。…”协议签订后，甲方在乙方公司仓库与围墙之间空地上修建了5#混凝土拌合站。在佳禾公司钢构车间（面积约1350平米）里堆放了水泥板。2015年9月22日，乙方佳禾公司向甲方发出《关于要求增加租金的函》，要求酌情增加年租金。2015年10月2日，甲方回函不予考虑。2015年12月30日，甲乙双方签订《房屋租赁补充协议》，约定：“一、租赁范围及租赁费用：1、房屋租赁：乙方佳禾公司院内两栋闲置楼房（办公楼一栋；三层楼约2000平米，宿舍楼一栋；二层楼约1500平米）及仓库两栋（办公楼后面）出租给甲方作为办公、生活使用。配套水电等相应使用设施，房屋租赁费用为贰拾万元每年。2、场地租赁：乙方佳禾公司院内场地（宿舍楼对面空地、仓库后面空地及相应的道路）出租给甲方作为办公、生活生产使用。配套厕所、围墙等相应使用设施，场地租赁费用肆拾万元每年…”。2018年10月，佳禾公司向法院提起诉讼，要求中铁十四局停止侵权行为并赔偿损失。2019年7月25日，原、被告双方达成《补偿协议》，约定：1.甲方补偿乙方捌拾万元作为后续租赁房屋及院内场地修复费用，修复由乙方负责，甲方不再进行任何修复。2、甲方继续租住房屋及场地至2019年9月30日，不再另外缴纳租赁费用，到期后甲方撤出场地，期间水电费用由甲方负责。中铁十四局分别于2019年8月29日、8月30日、9月22日将80万元支付给了佳禾公司。另认定：江国用（2011）第3410024号登记土使用权人为佳禾公司，该土地系出让工业用地，使用面积为62820.50平方米。其中职工宿舍登记面积为1535.32平方米、办公楼登记面积为2311.33平方米、一仓库登记面积为3030.36平方米、二仓库登记面积为3030.36平方米、钢构车间登记面积为1350.08平方米。一审认为：本案的争议焦点为：一、本案的法律关系。佳禾公司以侵权法律关系向法院提起诉讼，要求中铁十四局赔偿因侵权给其造成的损失3834270元。中铁十四局认为其与佳禾公司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，本案的法律关系为合同关系。一审认为，本案系双方在履行《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》内容时引发的纠纷，佳禾公司认为中铁十四局在履行合同时超出合同约定范围侵犯其财产权益，提起侵权之诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”佳禾公司有权选择提起侵权之诉，故本案根据佳禾公司的诉讼请求按照侵权法律关系进行审理。二、佳禾公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”该法第一百九十五条第一款第（一）项规定：“权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，佳禾公司于2015年9月22日向中铁十四局发出了《关于要求增加租金的函》，可以推定佳禾公司从该日起应当知道权利受到损害。佳禾公司于2015年11月2日再次向中铁十四局送达书面意见，此时，诉讼时效期间中断，重新计算诉讼时效期间。佳禾公司于2018年10月30日向法院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效期间，故对中铁十四局的时效抗辩理由依法不予采纳。三、双方签订的《房屋租赁协议》的租赁范围及面积的认定。原、被告双方就租赁范围系整体租赁还是部分租赁产生分歧。根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条租赁范围及内容的约定：乙方佳禾公司院内两栋闲置楼房及相应场地整体出租给甲方中铁十四局作为办公、生活生产使用，具体租赁范围包括甲方使用的办公用房（三层楼一栋，约2000平米）、宿舍楼一栋（二层楼约1500平米）、仓库两栋（办公楼后面），配套室外场地（宿舍对面空地、仓库后面空地），配套水电、房屋、厕所、围墙等相应使用设施。虽然语句中包含了“整体”二字，但是该“整体”二字前有限定词“两栋闲置楼房及相应场地”，而且紧接着对具体的租赁范围一一作了标明，由此可见“整体”并非包含佳禾公司厂区所有的房屋及场地，租赁的范围应当以协议中写明的“具体租赁范围”包括的房屋及区域为限。四、中铁十四局是否存在侵权行为，是否应当承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，佳禾公司要求中铁十四局承担侵权赔偿责任，其应当就中铁十四局存在侵权行为及侵权行为给其造成的损失承担举证责任。佳禾公司认为中铁十四局超租赁范围占用其面积共计13987平米（其中二车间西侧4114.5平米、锅炉房南侧1619.2平米、煤堆场640平米、三车间及周边场地4163.25平米、二车间绿化带300平米、一仓库周边绿化带1008平米、二仓库周边绿化带1584平米、一车间南侧绿化带558平米）。但双方在签订房屋租赁合同时并未对面积进行测量。同时，根据《房屋租赁协议》中约定，佳禾公司将两栋闲置的楼房及相应场地整体出租给被告，具体包括办公用房、宿舍楼一栋、仓库两栋，配套室外场地（宿舍对面空地、仓库后面空地），配套水电、房屋、厕所、围墙等相应使用设施。佳禾公司厂区租赁时存在的建筑物为：门房、办公楼一栋、宿舍楼一栋、仓库两栋（办公楼后面）、车间两间（仓库左右两侧）、锅炉房、配电房、钢构棚一间；闲置的场地为：宿舍对面空地、仓库及车间后面的空地。对于协议中约定的“仓库后面空地”如何认定双方存在争议。佳禾公司认为“仓库后面空地”仅包括仓库正后方的空地，边界与仓库平齐。而中铁十四局认为应包括仓库后面所有的空地。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据协议的约定，佳禾公司是将两栋闲置的楼房及相应场地整体出租给中铁十四局，且在签订房屋租赁合同时，佳禾公司公司早已没有正常生产经营。根据中铁十四局租赁房屋的目的及整个租赁合同可知，“仓库后面空地”应当理解为仓库后面所有的空场地。但是，对于佳禾公司公司仓库后面空地右侧一个面积约1350.08平方米的钢构棚，该钢构棚未在约定租赁范围内，中铁十四局在租赁期间使用该钢构棚堆放水泥板构成侵权，应当承担侵权责任。关于责任承担问题，现租赁合同已经到期，双方办理了交接手续，侵权行为已停止，但中铁十四局在使用期内获得了利益。一审认为，赔偿责任参照双方约定的租金计算较为适宜。根据双方于2015年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》及房屋产权证上登记的面积计算得知，双方对房屋的租金约定为约20元/平方米/年（房屋租赁费每年20万元，办公楼面积2311.33平方米、宿舍楼面积1535.32平方米、一仓库面积3030.36平方米、二仓库面积3030.36平方米，共9907.37平方米。20万元/年÷9907.37平方米=20元/平方米/年）。被告使用原告钢构棚四年零二月，应赔偿112507元（1350.08平方米×20元/平方米/年×50个月）。另外，被告修建拌合站、简易板房、在绿化带及道路上堆放水泥板的行为对租赁物造成了一定的侵害，但该侵害属于在使用租赁物期间对租赁物造成的损害。2019年7月25日，被告与原告签订了一份《补偿协议》，约定由中铁十四局补偿佳禾公司80万元作为后续租赁房屋及院内场地修复费用，且已支付完毕，该补偿费包含了对租赁物损害的修复费用，故被告无需再支付。综上所述，经合议庭评议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中铁十四局集团有限公司向原告湖北佳禾化工科技有限公司支付侵权赔偿款112507元。二、驳回原告湖北佳禾化工科技有限公司的诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十五日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37474元，由原告湖北佳禾化工科技有限公司负担36374元，由被告中铁十四局集团有限公司负担1100元。上诉人佳禾公司向本院提交该公司所在地卫星地图6张，拍摄时间从2014年至2019年，证明中铁十四局侵权多占用地的事实。中铁十四局质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，该证据与本案无关，不是二审的新证据，且不能达到其证明目的。本院论证：因该地图为卫星定位拍摄的地图，从地图上可以很清晰地观察到佳禾公司厂区内的变化情况，2014年的地图是佳禾公司的原貌，2016年的地图是中铁十四局进驻后的地貌改变情况。本院对上诉人提交的6张卫星地图均予以采信。二审查明，从2016年的卫星地图来看，中铁十四局的主要建筑物均集中在两间仓库后面的空地之上，在钢结构棚周围并无任何新增建筑。在农作物区虽然没有新增建筑物，但农作物区被占用、土地硬化是明显的。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点是：1、一审认定的侵权面积是否正确。2、一审认定的侵权赔偿标准是否合理。一审认定的侵权面积是否正确首先，需要说明的是本案侵权纠纷是租赁双方对租赁范围产生歧义导致的，而并非一方当事人恶意侵占另一方当事人的合法权利所产生。作为承租方中铁十四局来说，中铁十四局签订这个租赁协议是想租赁佳禾公司厂区内所有闲置的房屋及土地的，所以才在租赁合同中有整体承租的意思表示。因此，对于中铁十四局而言，该租赁合同就是对厂区内所有闲置房屋及土地的承租。而对于出租方佳禾公司来说，虽然佳禾公司目前处于停产状态，但厂区内还有闲置设备及其他堆放的材料，以及厂区内的鱼池、果园及其他绿化林木、菜地需要保留，所以才在厂区有整体出租的约定下，对租赁范围进行了详细的标明。因此，对于佳禾公司而言，佳禾公司出租的仅是合同标明的范围，合同未提及的范围均不在租赁范围之内。由于本案是租赁合同产生歧义后引起的侵权纠纷，侵权人中铁十四局主观上并无侵权的故意，所以在认定侵权面积时宜粗不宜细，尽量兼顾租赁双方的合法利益；其次，就侵权面积的认定来说，因为双方签订的租赁合同对土地租赁面积并没有进行详细的约定，既没有限定租赁的土地面积也没有限定租赁的土地价格，而是大致约定为“宿舍对面的空地以及仓库后面的空地”，目前当事人对宿舍对面的空地并无争议，有争议的是两间仓库后面的空地。与两间仓库并排的有左右两间车间，左侧车间后是佳禾公司的钢结构棚，右侧车间后面是佳禾公司的农作物区菜地。在两间仓库后面的，除了有一大块空地外，还有佳禾公司的配电房及锅炉房，在配电房和锅炉房的后面还有小部分未使用的空地，佳禾公司要求将配电房和锅炉房后面的空地列为侵权占地来认定。本院认为，因为租赁合同约定的是仓库后面的空地，没有约定是仓库后面与配电房、锅炉房前面的空地，且租赁合同还将配套水电、房屋、厕所、围墙等相应使用设施及场地作为租赁物，因此，配电房、锅炉房后面的场地属于租赁范围，上诉人佳禾公司要求将配电房、锅炉房后面的场地认定为侵权占地的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于左侧车间后面的钢结构棚的认定问题，本院认为该钢结构棚并非空地，属于佳禾公司原有的建筑物，该建筑物并非租赁合同所约定的租赁物，中铁十四局占用该建筑物构成侵权。佳禾公司上诉认为一审认定的钢结构棚面积不正确，应将钢结构棚周围直至围墙的空地面积均认定为侵权占地面积。本院认为，在本院现场查勘时，钢结构棚周围空地依然为空地，并无中铁十四局在其上建设任何建筑物，因此，认定钢结构棚周围土地为侵权占地证据不足，本院不予支持。对于右侧车间后面的农作物菜地的认定问题，虽然该地段并非空地，而是有佳禾公司种植的农作物在其上存在，严格地来讲该地段并非租赁范围之内，中铁十四局在使用土地时，为了方便车辆进出，将该地段占有使用，将该地段的林木移栽他处，将菜地作为车辆进出场地使用，已经构成侵权。一审将该地段视为仓库后面的空地错误，本院予以纠正。上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。一审认定的侵权赔偿标准是否合理如前所述，本案侵权人中铁十四局在主观上并无侵权的故意，只是在使用租赁物时因为对合同的理解错误而无意占用了佳禾公司的部分场地，因此，在赔偿上应首先考虑合同双方对租赁价格的原有约定，不宜按现有市场价格来确定赔偿标准，这样既可以保护受害人佳禾公司的合法权益，也不致让无意侵权的中铁十四局蒙受不必要的损失。一审按照合同约定的总租金除以总租赁面积计算出每年每平方米20元的单价租金，并将此作为赔偿标准并无不当，本院予以维持。上诉人要求按照市场租赁价格或者是评估价格作为损失认定价格的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于钢结构棚的损失认定本院维持一审判决认定的112507元，对于农作物菜地的损失认定，首先是菜地的面积认定，上诉人佳禾公司认为农作物区直至院墙的面积为2500平方米，侵权面积应按2500平方米来认定。本院认为，农作物区是与钢结构棚相对称的两块土地，农作物区土地面积虽然比钢结构棚面积略大，但考虑到农作物区的占用并非全部占用，而是部分占用，且从前述宜粗不宜细的原则考虑，本院确认菜地面积为钢结构棚面积一致，上诉人要求将右侧车间后面直至围墙的面积均认定为侵权面积的上诉理由不能成立，本院支持有理部分。对于农作物区的赔偿标准问题，虽然菜地并非空地，其上有农作物，但菜地毕竟不是厂房，佳禾公司在菜地上的投资不多，经济效益也不高，且中铁十四局在该地段上的获利也不多，仅仅是将该地段作为车辆进出的通道使用，因此，如果按合同约定的土地租赁价格40万作为参考来计算损失对中铁十四局不公，本院酌情按钢结构棚的标准计算菜地的损失为112507元。综上所述，本院确认佳禾公司的总损失为225014元，上诉人佳禾公司的上诉理由部分成立，本院支持有理部分。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江陵县人民法院（2020）鄂1024民初13号民事判决；二、中铁十四局集团有限公司于本判决书生效之日起十五日内赔偿湖北佳禾化工有限责任公司225014元；三、驳回湖北佳禾化工有限责任公司的其他诉讼请求。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费37474元，二审案件受理费37474元，合计74948元，由湖北佳禾化工有限责任公司负担52463万元，由中铁十四局集团有限公司负担22485元。本判决为终审判决。审判长 徐 峰审判员 葛筱立审判员 熊 艳二〇二一年二月十九日书记员 汪宇婷