江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终331号上诉人（原审被告）：东台润东电器销售有限公司，住所地江苏省东台市金海东路**汇银商业广场****。法定代表人：万曰兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁峰，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：周奇峰，江苏煜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台德基购物广场有限公司，住所地江，住所地江苏省东台市鼓楼路**v>法定代表人：潘妙福，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛文霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗时华，江苏明盈律师事务所律师。上诉人东台润东电器销售有限公司（以下简称润东公司）因与被上诉人东台德基购物广场有限公司（以下简称德基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润东公司的上诉请求：撤销一审判决,改判驳回德基公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.案涉租赁物共400平方米，其中有150平方米系违章建筑，双方签订的合同是无效合同。一审法院认为润东公司未能提供证据证明存在违章建筑是错误的。润东公司已指出德基公司的房屋有部分不在其房屋产权证标注的面积上，德基公司是认可的。一审庭审中润东公司申请法院实地勘测，一审法院庭审中答复会给予回应，但此后却未予回应，剥夺了润东公司抗辩和申请勘测、鉴定的权利。2.一审法院认定因润东公司主动不履行的原因导致租赁合同解除是错误的。首先，德基公司提供的租赁物存在严重质量问题。在租赁期间多次漏水导致热水器、空调、展台、地板被水浸、地板被水浸泡商场消防不过关，至今未通过消防验收，经常被相关部门查处。加之和国贸集团摩擦不断，经常发生纠纷，导致润东公司无法经营。第三，德基购物广场的前身为百盛国际购物中心，润东公司在考察合作经营前，德基公司承诺德基购物广场一、二楼在2018年国庆节整体开业，但直至2020年2月整个商场仍没有整体开业，双方合同约定租金起算时间为9月1日，就是为了配合商场开业的。因商场没有人气，原来的承租方先后几十家撤柜，润东公司也关闭二楼经营、关闭电梯。润东公司在经营期间投入广告费等累计金额超50万元。但德基公司又另行招租了美的在商场中庭经营，形成恶性竞争；在润东公司通往商场中庭和正门的位置，招租了儿童游乐场所，同时堵住4米的大门，仅留1米通道。第四，2019年10月，润东公司和德基广场的负责管理经营人员沟通2月份到期解除合作事宜时，德基公司积极帮助润东公司寻找转租对象，也让润东公司帮助其招租，并且不算违约的事情。第五，由于上述种种原因，润东公司经营举步维艰，但一直坚持履行合同。但未能想到受2020年1月份新冠疫情的影响，2月份销售金额才9000元，实在无法生存，迫于无奈闭店，终止合作经营。因此，因不可抗力终止履行合同，属于法定解除合同事由。德基公司辩称，1.本案不存在违章建筑问题，案涉房屋位于东台市文化大厦内，是东台市文化局与浙江客商潘妙福等五人共同投资建成，其中一、二层及地下属于潘妙福等五人所有。房屋建成后，潘妙福等五人于2006年5月与东台市国贸大厦有限公司签订协议，将所属产权出租给东台市国贸大厦有限公司经营百盛国际购物中心综合商场，承租人承租后根据商业经营的布局和需要在承租的范围内进行了改扩建、装饰装潢、安装电梯以及消防设施的装配，并经批准后开业，案涉房屋的布局和装饰装潢并没有违反当时法律法规的强制性规定。2017年5月该商场经一审法院判决交还潘妙福等五人，返还的现状由公证处公证并摄像。德基公司接手后按原状对外出租和经营，未作任何改扩建，因此不存在违章建筑问题。且对违章建筑应由有权部门根据法律规定作出认定，润东公司在未经有权部门认定是违章建筑的情况下要求法院进行鉴定，于法无据。2.润东公司认为其解除合同有法定理由不能成立。首先，房屋不存在质量问题，2019年6月因遭受暴雨，下水管道堵塞造成漏水，事发后德基公司立即进行处理，并没有造成润东公司的损失，2019年9月润东公司缴纳租金时也没有提及损失。一审判决已明确润东公司可以另案起诉。其次，案涉房屋不存在消防问题。案涉房屋及整个文化大厦在2008年7月通过了盐城市公安消防支队的消防验收，否则不会批准投入使用。按照国家应急管理部的文件，德基公司是三级消防单位，采取承诺制，德基公司已向管辖部门东台三里桥派出所作出书面陈述。润东公司也未因消防问题受到处罚、影响经营。商场布局及经营模式属于德基公司的自主经营权，在合同没有约定的情况下，润东公司无权干涉。案涉店铺是独立的，有单独的门面对外，符合商业经营的需求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。德基公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决润东公司给付自2020年3月1日至2020年5月1日期间房屋空置经济损失62450元、违约金74920元、律师代理费10000元；2.润东公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，德基公司放弃请求润东公司给付自2020年3月1日至2020年5月1日期间房屋空置经济损失62450元的诉讼请求。一审法院认定的事实：2018年5月28日，德基公司（甲方）与润东公司（乙方）签订《合作经营合同》一份，约定：甲方将坐落在东台市一楼（面积400平方米）用于和乙方合作经营海尔电器，合作期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；双方按固定收益分成，所有经营费用由乙方承担，含人员工资、劳动保险、财务费用，乙方每年分配给甲方的固定收益分成为249800元，支付方式为先付半年费用125000元，余款124800元于2019年3月1日前交清，先交后用，后两年的交款依据第一年；如单方擅自不履约，应向对方偿付甲方固定收益分成20%的违约金。如乙方违约，由东台市人民法院处理，并承担财产保全保险费、律师代理费等费用。合同签订后，德基公司依约向润东公司交付了400平方米的租赁房屋，润东公司支付费用至2020年2月底。2020年3月1日至2日，润东公司以商场档次太低影响营业、案涉房屋存在质量问题等理由撤场，后告知德基公司并交还房屋。2018年5月29日，德基公司开具客户为“海尔”、租金60000元的收款收据，2018年9月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金65000元的收款收据，2019年3月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金124800元的收款收据，2019年9月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金125000元的收款收据。2020年4月2日，德基公司（甲方）与江苏明盈律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派罗时华、张某律师承办甲方与润东公司的案件，甲方在本合同签订时向乙方交纳代理费10000元。2020年5月20日，江苏明盈律师事务所开具代理费10000元的江苏增值税发票。一审法院另查明，位于东台的房屋所有权人为潘妙福,潘妙福自愿将该产权交给德基公司占有、使用和收益，房屋的出租收入归德基公司所有。一审法院认为，德基公司与润东公司签订《合作经营合同》，经双方确认实为房屋租赁合同，该合同约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。德基公司将案涉房屋交付润东公司使用，润东公司按照约定支付了2018年9月1日起至2020年2月29日的租金，后润东公司以商场档次太低影响营业、案涉房屋存在质量问题等理由撤场，并向德基公司交还了承租房屋，可以认定双方解除了房屋租赁合同。因承租人违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不宜超过六个月。本案房屋租赁合同的解除是因润东公司主动不履行的原因，故润东公司在违约解除双方房屋租赁合同后，仍应向德基公司支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。德基公司主张违约金按应付房屋租金374600元的20%计算为74920元，约为案涉房屋109天的租金，不违反法律强制规定，依法应予支持。关于德基公司主张的律师代理费10000元，根据相关规定，确实属于过高，一审法院依法酌定为8000元。关于润东公司辩称的案涉房屋部分系违章建筑、存在消防设施问题等导致合同无效，因未能提供证据证明，一审法院不予采信；关于润东公司辩称的因疫情产生的不可抗力导致合同解除是法定事由，没有事实和法律依据，一审法院亦不予采信。综上所述，德基公司的合理诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、润东公司应于判决发生法律效力之日起15日内向德基公司支付违约金74920元、律师代理费8000元，合计82920元；二、驳回德基公司的其他诉讼请求。案件受理费3247元，由德基公司负担1421元，润东公司负担1826元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，润东公司与德基公司签订的《合作经营合同》，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。润东公司承租该房屋时对房屋的现状是明知的，也实际接收使用了该房屋，现其认为房屋中部分系违章建筑，但未能提供相应证据证实，本院对润东公司认为案涉《合作经营合同》无效的上诉理由不予采信。《合作经营合同》约定的租赁期限为三年，截止2021年8月31日止，而润东公司于2020年3月1日至2日即从案涉房屋中撤出，并向润东公司交还了房屋，双方对合同已经解除无异议。对于造成合同解除的责任，润东公司认为系德基公司的原因导致合同解除，其提出商场档次低影响营业、房屋存在质量问题等问题，但未能提交证据证实上述问题确实存在，且该问题已经严重影响经营，租赁合同目的无法实现，因此，一审法院认定房屋租赁合同解除系因润东公司原因导致并无不当。润东公司认为新冠疫情系是合同解除的法定免责事由，缺乏法律依据，本院不予采信。根据规定，因承租人违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不宜超过六个月。本案中一审法院以约109天租金损失作为计算违约金的依据，并不违反法律规定。润东公司提出德基公司于2020年3月份已经将案涉房屋另行出租，实际不存在损失，但其未能提交证据证实，且不能当然成为其不承担违约责任的抗辩事由。因此，润东公司认为其不应承担违约金的理由不能成立，本院不予采信。综上，润东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3247元，由上诉人东台润东电器销售有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  周 陇审判员  曹 荣二〇二一年二月二十五日书记员  黄 慧