上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14463号原告：林华康，男，1967年5月29日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：毛卫红(夫妻关系)，女，汉族，户籍地浙江省。原告：潘秀微，女，1954年1月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告：戚显彪，男，1961年11月23日出生，汉族，户籍地浙江省。原告：林华东，男，1969年3月14日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：林华康(兄弟关系)，男，1967年5月29日出生，汉族，户籍地浙江省。被告：孙登禹，男，1991年4月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王怡琳，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：任远春，上海市申房律师事务所律师。第三人：上海途腾置业有限公司，住所地上海市静安区威海路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：徐莹。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东与被告孙登禹、第三人上海途腾置业有限公司(以下简称途腾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序。审理中，途腾公司提出诉讼请求，本院受理后合并审理，并于2020年12月10日公开开庭审理，原告林华康(暨林华东的委托诉讼代理人)、潘秀微、戚显彪，被告孙登禹的委托诉讼代理人任远春，第三人途腾公司的委托诉讼代理人葛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东向本院提出诉讼请求：请求判令1.原、被告及第三人之间签订的《委托经营管理协议补充协议》于2020年7月15日解除；2.被告孙登禹支付2020年3月16日起至2020年7月15日止的租金341,331.20元；3.被告孙登禹支付物业费26,738.22元；4.被告孙登禹支付违约金255,998.40元。事实与理由：原、被告及第三人之间签订《委托经营管理协议补充协议》，约定被告承租原告所有的上海市静安区南京西路XXX号XXX、XXX室(以下简称系争房屋)，租赁期限自2019年3月16日起至2021年3月15日止，租金每月85,332.80元。2020年3月16日起三个月的租金应于2020年3月11日之前支付，然经多次催讨，被告至今仍未支付。综上,为保护自身的合法权益,原告诉至法院,请求判如所请。被告孙登禹辩称，不同意所有的诉讼请求，被告于2019年12月11日最后一次支付租金，2020年3月11日之前应支付下一期租金，但由于疫情的影响，被告于2020年1月25日停业，根据街道通知，不得在2020年2月底之前恢复营业，且被告店铺无法堂食，酒吧不得营业，故被告无法经营。在2020年3月11日之前，被告已经协商退租或减免租金，均被原告拒绝。后被告经营店铺于2020年4月30日倒闭，继续履行合同对被告不公平。因疫情造成无法履行，故合同应于2020年4月30日解除。被告不存在恶意违约行为，不应承担违约责任，后因双方无法就解约达成一致，造成损失的扩大，双方的损失应当由原、被告分担。如果认定被告违约，合同中约定的违约金标准过高，应予调整。疫情开始后，占有使用费应降低。被告支付的押金并未返还应在本案中一并处理。第三人述称，同意解除合同，根据合同约定，被告向第三人支付租金后，由第三人支付给原告，被告租金支付至2020年3月15日，故第三人不存在违约责任。第三人途腾公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认途腾公司与孙登禹签订的《店铺租赁合同》,林华康、潘秀微、戚显彪、林华东与途腾公司、孙登禹之间签订的《委托经营管理协议之补充协议》均于2020年7月15日解除；2.孙登禹向途腾公司支付2020年3月16日起至2020年6月15日期间的租金63,999.60元；3.孙登禹支付以欠付租金63,999.60元为本金，按日万分之五的利率计算自2020年3月16日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金；4.孙登禹向途腾公司支付律师费16,600元。原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东辩称，不同意途腾公司的意见。被告孙登禹辩称，同意《委托经营管理协议之补充协议》解除，解除日期为2020年4月30日。不同意其余的诉讼请求。《委托经营管理协议之补充协议》签订以后，《店铺租赁合同》已经失效，三方协议中没有体现租金收取的比例，途腾公司不应向孙登禹主张租金。途腾公司要求孙登禹支付律师费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋权利人为林华康、潘秀微、戚显彪、林华东。林华康(甲方)与途腾公司(乙方)签订《委托经营管理协议》，由途腾公司管理系争房屋，对系争房屋进行统一招商、出租，代为行使对承租人进行管理、服务、收取租金、分配租金等，代为行使除商铺产权、甲方租金收益权外的有关商铺的其他权利；在签订商铺租赁合同之后，途腾公司于收到房租和履约保证金后15个工作日内，按协议约定的分享比例，扣除税收后，将房租和履约保证金的80%通过银行转账的方式，支付给甲方；20%履约保证金由乙方负责保留并管理，并由甲方监督；商铺租赁合同约定租金的20%作为途腾公司运营管理费(作为今后十年收取的基准价)。2019年2月1日，途腾公司(甲方、出租方)与孙登禹(乙方、承租方)签订《店铺租赁合同》，约定：孙登禹承租上海市静安区南京西路XXX号(铺号118-a)用于经营“柴”品牌，建筑面积为175.91平方米；租赁期限自2019年2月1日起至2022年3月15日止；租金按三个月为一期支付，于下一期租金起算五日前支付；保证金为第一年度三个月租金，若孙登禹违反合同项下义务，途腾公司有权扣除保证金，以补偿因违约受到的损失；租赁期限内，如遇重大政治、经济活动，造成孙登禹不能经营，则途腾公司根据实际发生的天数，免收租金或合同期限相对顺延，造成双方损失的，互不承担违约、赔偿责任；孙登禹拖欠租金达五个工作日以上的，视为违约，途腾公司有权解除本合同，保证金作为违约赔偿金不予退还，造成途腾公司损失的，孙登禹还应另行赔偿；在租赁期内，孙登禹未按照合同约定支付租金，每逾期一天，按应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上，途腾公司有权解除合同。合同签订后，孙登禹向途腾公司支付租赁保证金319,998元、物业管理费保证金31,350元，并支付租金至2020年3月15日，后再未支付。途腾公司将收取的租赁保证金和租金的80%支付给林华康。孙登禹接收房屋后开始经营“柴”品牌餐厅，售卖牛排和色拉、披萨和三明治、炒面炒饭等。2019年3月31日，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东(甲方、业主)与途腾公司(乙方、经营管理公司)、孙登禹(丙方、实际承租人)签订《委托经营管理协议之补充协议》，载明租赁期限自2019年2月1日起至2022年3月15日；第一年度月租金为106,666元，第二年度月租金115,199元；租金按三个月为一期支付，每期租金应于下一期租赁起算五日前支付；租赁保证金170,665.60元，170,665.60元由甲方保管，85,332.80元由乙方保管；丙方拖欠租金达五个工作日以上的，视为违约，甲、乙有权解除租赁合同，并立即收回和使用该店铺，保证金作为违约赔偿金不予退还，造成甲、乙方损失的，丙方应另行赔偿；在租赁期内，丙方未按照合同约定支付租金，每逾期一天，按应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期五天以上，甲、乙方有权解除合同；丙方违反租赁合同及附件的任何保证、承诺、义务的，应按照319,998元向甲、乙方承担违约责任，甲方应收违约金253,998.40元，乙方应收违约金63,999.60元。2020年2月21日，途腾公司向包含孙登禹在内的“魔贸580商场”各商户发送《通知》，告知，自即日起恢复部分堂食和全部外卖业务，需复工的商户必须遵照相关政府部门的复工要求审批合格后方可开工，面食和馄饨暂不允许堂食，酒吧和美容暂不允许经营。2020年5月22日，林华康向孙登禹发送函件，载明，据悉你想搬走系争房屋内的物件和设备，因你尚未支付该商铺内2020年3月16日起至2020年6月15日的租金，故不能搬离该商铺内的物件和设备，等你付清租金和应付的相关费用及理清法律程序后方可有权处理你在该商铺内的物件和设备。另查，2020年7月15日，孙登禹与途腾公司就系争房屋签署了《租户退场交接单》，载明应于2020年7月17日之前清理所需要的物品。再查，2020年10月12日，林华康支付2020年3月15日起至2020年10月9日期间的物业管理费45,713.90元。本院认为，当事人之间签订的《店铺租赁合同》、《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议之补充协议》系真实意思表示，各方均应恪守。林华康、潘秀微、戚显彪、林华东与途腾公司之间签订《委托经营管理协议》，将系争房屋交由途腾公司进行经营管理，双方之间系委托关系；途腾公司与孙登禹之间签订《店铺租赁合同》，将系争房屋出租给孙登禹，双方之间系租赁合同；后三方签订《委托经营管理协议之补充协议》，其中关于出租人的权利义务的约定，表述为甲方、乙方承担或享有，故该三方协议应当视为林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及途腾公司作为一个整体应承担出租方的义务并享有权利。本案中，仅处理出租方与承租方孙登禹的租赁关系，业主和经营管理公司内部之间的委托合同关系在本案中不作处理。关于合同解除，疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了孙登禹的损失，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东作为产权人，途腾公司作为商场经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，出租方和承租方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。虽，双方就租金是否减免未达成一致意见，但孙登禹并未举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍，合同目的并非无法实现。故孙登禹欠付2020年3月15日起的租金，并于2020年4月30日以疫情造成无法经营为由关闭店铺，构成违约。但其主张于该日解除，并未提供发送解除通知的证据。从林华康2020年5月22日的复函中可以看出，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及途腾公司已经收到孙登禹要求搬离并解除合同之意思表示，故《店铺租赁合同》及《委托经营管理协议之补充协议》应于2020年5月22日解除。关于欠付的租金，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及途腾公司均主张应自2020年3月16日起支付至2020年6月15日止。孙登禹认为其于2020年4月30日起歇业，但搬出经营设备、物品受阻，之后的费用不应由孙登禹承担。首先，当事人之间于2020年7月15日办理房屋交接手续。本院认为，2020年5月22日，林华康已经知晓孙登禹欲关闭店铺并搬走系争房屋内的物品，途腾公司作为商场的经营管理者亦应当已经知晓，在此情况下，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及途腾公司应主动配合孙登禹对系争房屋进行交接，林华康因孙登禹欠付费用而拒绝孙登禹搬离物品的行为造成了损失的扩大，因此，2020年5月22日之后的占有使用费不应由孙登禹承担。其次，孙登禹主张疫情开始后的租金应当予以减免。因为疫情的影响，自2020年1月25日起至2020年2月21日期间，商场处于停业状态，孙登禹无法使用系争房屋进行经营，且在复工以后，也禁止进行堂食，对店铺的使用亦产生了一定的影响，故该段期间的损失应由当事人之间进行分担，鉴于孙登禹已全额支付租金至2020年3月15日，相应的租金减免金额在其欠付金额中予以扣除。结合以上因素，本院酌情确定孙登禹应支付至2020年5月22日止的租金为122,924元。虽然疫情对经营产生影响，但该段期间的物业管理费还应当支付。孙登禹应支付2020年3月15日起至2020年5月22日期间的物业管理费45,713.90÷209×69=15,092元。关于违约金和租赁保证金，鉴于孙登禹违约，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东主张孙登禹支付三个月租金作为违约金。然，疫情发生后，林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及途腾公司并未采取措施或者与孙登禹协商解决因疫情带来的损失，造成孙登禹经营资金困难而解除合同，且疫情确给孙登禹带来一定的经营困难，故本院酌情确定孙登禹应支付违约金为213,332元。合同解除后，孙登禹主张支付的租赁保证金、物业管理费保证金应予以返还，鉴于孙登禹尚欠费用，故从案结事了的角度考虑，租赁保证金、物业管理费保证金应用于冲抵租金和违约金、物业管理费，即孙登禹支付的租赁保证金319,998元、物业管理费保证金31,350元不予退还。关于逾期付款滞纳金，因孙登禹经营受疫情影响，且各方对租金是否减免存在一定的争议，故逾期付款滞纳金不予支持。关于律师费，途腾公司要求支付律师费，并无依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告孙登禹与第三人上海途腾置业有限公司签订的《店铺租赁合同》，原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东与被告孙登禹、第三人上海途腾置业有限公司签订的《委托经营管理协议之补充协议》于2020年5月22日解除；二、被告孙登禹应于本判决生效之日起十日内向原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及第三人上海途腾置业有限公司支付租金122,924元；三、被告孙登禹应于本判决生效之日起十日内向原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及第三人上海途腾置业有限公司支付物业管理费15,092元；四、被告孙登禹应于本判决生效之日起十日内向原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及第三人上海途腾置业有限公司支付违约金213,332元；五、原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东及第三人上海途腾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告孙登禹返还租赁保证金319,998元、物业管理费保证金31,350元，该款与上述应付款项予以冲抵后，双方互不负支付和返还义务；六、原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东的其余诉讼请求，不予支持；七、第三人上海途腾置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,847元，由原告林华康、潘秀微、戚显彪、林华东负担2,940元，被告孙登禹负担6,570元，第三人上海途腾置业有限公司负担1,337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年二月一日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。