贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终590号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄超，男，1989年2月21日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅芳，贵州元朗律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义辉亚置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区东大街英伦城邦售楼部。统一社会信用代码：91520321082792960N（1-1）。法定代表人：吴和通，总经理。委托诉讼代理人：王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文弟，重庆山语（遵义）律师事务所实习律师。上诉人黄超、遵义辉亚置业投资有限公司（以下简称辉亚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院(2020)黔0321民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄超上诉请求：1、依法撤销播州区人民法院（2020）黔0321民初6950号民事判决第四项；2、变更第三项为：辉亚置业公司于判决生效之日起十五日内向黄超支付利息（利息以96.9万元为基数，从2019年7月16日起按照LPR公布的报价利率标准计算至全部款项返还完毕之日止）；3、依法判决辉亚置业公司于判决生效之日起十五日内向黄超支付违约金（违约金以应退款96.9万元为基数，按照格式合同条款约定的买受人逾期付款应支付的标准对等计算，自约定交付之日起计算至判决解除之日止，截至上诉人起诉之日为362700元，最终以实际产生为准）；4、本案案件受理费由辉亚置业公司承担。事实及理由：一、原审人民法院对涉案房屋是否符合交付条件、黄超提出解除合同的理由、是否存在格式条款加重黄超的责任和义务、排除黄超的主要权利等事项未查明，导致本案认定事实不清。二、原审人民法院认定双方协议解除合同缺乏事实依据，对辉亚置业公司的违约行为及责任的承担认定错误，根据黄超证明的事实，辉亚置业公司已经违反约定，双方认购书合法有效，辉亚置业公司违反约定应当承担违约责任，在辉亚置业公司未提供证据证明案涉房屋符合交付条件的情况下，不能认定辉亚置业公司无违约行为，不能免除辉亚置业公司的违约责任。2020年疫情对合同履行的影响，应归属于双方，而非一方当事人，双方当事人均受此影响，但不能以此免除辉亚置业公司的违约责任。辉亚置业公司二审未向本院提交书面答辩意见。辉亚置业公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初字6950号民事判决，将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由黄超承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，辉亚置业公司与黄超的《英伦城邦认购书》已依法成立，辉亚置业公司延期交房的原因系不可抗力，对黄超已经履行了告知义务，并积极的采取了补救措施，故并未构成违约。按照互负债务，同时履行的原则，辉亚置业公司可要求黄超至2020年9月30日支付尾款并签订《商品房买卖合同》，但黄超直接要求解除双方所签订的《英伦城邦认购书》，并不予支付尾款、恶意阻却《商品房买卖合同》成立，该行为已经严重侵害了辉亚置业公司的信赖利益，构成违约，故辉亚置业公司有权不予退还黄超给付的5万元定金。二、综合辉亚置业公司与黄超在一审过程中所提供的证据及上述事实可知，辉亚置业公司并未违约，实际违约方系黄超，故本案的诉讼费用应当全部由黄超承担。三、一审后，辉亚置业公司有新证据足以证实黄超人在一审中提供的《测绘报告》数据是错误的，涉案房屋面积误差并未超过3%，上诉人提出解除合同的反诉请求是基于对《测绘报告》测绘面积认知错误所致，辉亚置业公司与黄超所签订的《英伦城邦认购书》不应解除，请求继续履行《英伦城邦认购书》中所约定义务。黄超二审未向本院提交书面答辩意见。黄超向一审法院请求：1.原、被告双方房屋买卖法律关系成立；2.判决解除原、被告双方签订的《英伦城邦认购书》；3.退还原告已付购房款96.9万元并支付利息（以中国人民银行同期贷款基准利率计算自2019年7月16日起至实际退还之日止，截至起诉之日暂计51，437.75元）；4.判决被告向原告支付违约金（按格式合同约定买受人逾期付款违约金为标准对等计算自房屋约定交付之日至判决解除之日止，截止起诉之日暂计362，700.00元）；合计1，374，137.75元。5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，被告（反诉原告）辉亚置业公司取得遵市商房预证播区字（2019）第2019031号《遵义市商品房屋预售许可证》。2019年7月16日，原告黄超（反诉被告）（乙方）与被告（反诉原告）（甲方）签订了《英伦城邦认购书》。主要约定：乙方自愿向甲方认购英伦城邦楼盘9幢1单元1层2号商业用房，该商业用房建筑面积195.09平方米，选择分期付款方式，优惠后建筑面积单价6，197.14元/m'，总价120.9万元。乙方签署认购书时支付5万元作为定金，乙方选择分4次付款，第一次于2019年8月30日支付28.9万元、第二次于2019年12月30日支付32万元、第三次于2020年2月29日支付31万元，第四次于2020年6月30日支付剩余款24万元，并签订商品房买卖合同，于2020年6月30日交房。如乙方未在约定日期支付相应房款，则每天按所交房款的1%向甲方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定，但对甲方逾期交房的违约责任，双方未进行约定。认购书签订前后，原告（反诉被告）支付了5万元定金以及一至三期购房款91.9万元。2020年3月5日，被告通过短信方式通知原告等33位购房人，告知“英伦城邦三期工程交房时间暂时延期至2020年9月30日，且承诺待疫情解除后，争取早日交房......”。2020年7月15日，被告委托遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司对英伦城邦9号楼进行了现场测绘，经测绘9楼0单位1层2号房（即认购书中记载的英伦城邦楼盘9幢1单元1层2号商业用房）建筑面积为209.01m。2020年9月22日，被告（反诉原告）以短信方式通知原告（反诉被告）携带身份证等手续于2020年9月28日前去办理接房手续。次日，被告（反诉原告）又以邮寄送达方式向原告（反诉被告）送达《通知》，通知原告于2020年9月28日去接房，且结清购房尾款24万元。同年同月28日，原告微信回复被告要求被告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋竣工验收备案登记表。现原告诉至本院，请求支持如前诉请，被告提起反诉，请求支持其反诉请求。另查明，英伦城邦9号楼已于2020年8月13日经竣工验收合格。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告（反诉被告）黄超与被告（反诉原告）辉亚置业公司签订《英伦城邦认购书》时，被告（反诉原告）已取得商品房预售许可证，故双方之间构成商品房买卖合同关系，且双方签订的《英伦城邦认购书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均要求解除《英伦城邦认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对双方当事人签订的《英伦城邦认购书》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中，原告（反诉被告）已经在认购书签订前后，支付了被告（反诉原告）定金50，000.00元（已转为购房款）及一至三期购房款91.9万元，现双方同意解除合同，故对原告要求被告返还购房款96.9万元的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于原、被告双方是否相互违约，双方是否应当互负违约责任以及应当如何计算利率和违约金。根据双方签订的《英伦城邦认购书》的约定，原告认购的商业用房建筑面积为195.09m'，原告应当在2020年6月30日支付第四期购房款24万元，被告应当在2020年6月30日交付建筑面积为195.09m的商业用房给原告，但因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告于2020年3月5日通过短信方式通知原告等33位购房人，告知“英伦城邦三期工程交房时间暂时延期至2020年9月30日，且承诺待疫情解除后，争取早日交房......”，现英伦城邦9号楼已经竣工验收合格，且被告已于2020年9月22日、2020年9月23日通过短信和邮寄送达的方式通知原告（反诉被告）于2020年9月28日去办理接房手续，故被告于2020年9月28日交付房屋属于因不可抗力致使合同迟延的合理情形，且已在合理时间通知原告，故被告并不存在违约，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金5万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，反诉原告未交付房屋给反诉被告，故反诉被告也有权拒绝支付相应的购房款，故反诉被告也不存在违约，对反诉原告该诉请也不予支持。关于原告要求被告支付购房款利息（以96.9万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2019年7月16日起至实际退还之日止）的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，本案中，原告认购的英伦城邦楼盘9幢1单元1层2号商业用房建筑面积为195.09㎡，被告交付的英伦城邦楼盘9楼0单位1层2号房（即认购书中记载的英伦城邦楼盘9幢1单元1层2号商业用房）经测绘建筑面积为209.01m'，超过原告认购面积的3%，故对原告要求被告支付利息的诉请予以支持，结合本案实情，一审法院酌情认定以原告已付购房款96.9万元为基数，从原告起诉之日即2020年9月9日起至上述购房款付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）黄超与被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司于2019年7月16日签订的《英伦城邦认购书》。二、被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）黄超购房款96.9万元。三、被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）黄超支付利息（计算方式为：以96.9万元购房款为基数，从2020年9月9日起至款项付清之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告（反诉被告）黄超的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司的其余反诉请求。案件受理费17，167.00元，减半收取8，583.50元，由原告（反诉被告）黄超承担3，000.00元，被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司承担5，583.50元；反诉费525.00元，减半收取262.50元，由被告（反诉原告）遵义辉亚置业投资有限公司承担。本案二审期间，辉亚置业公司向本院提交遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司于2021年1月21日出具的房产实测报（2021）第09008号《房屋面积测绘报告》一份及照片四张，证明涉案房屋因辉亚置业公司主动将公摊的楼梯面积予以放弃，故涉案房屋建筑面积经再次测绘为194.13㎡，面积差并未大于3%。对以上证据，黄超均不予以认可。二审查明，遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司于2020年7月15日出具的房产实测报（2020）第07379号《房屋面积测绘报告》载明涉案房屋的建筑面积为209.01㎡，分摊面积为42.57㎡，套内面积为166.44㎡。2021年1月21日，该测绘公司又出具房产实测报（2021）第09008号《房屋面积测绘报告》一份，载明涉案房屋建筑面积为194.13㎡，分摊面积为27.69㎡，套内面积为166.44㎡。本院向遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司负责测绘涉案房屋的测绘员王强调查，其陈述2021年1月21日出具的房产实测报（2021）第09008号《房屋面积测绘报告》是应辉亚置业公司的要求，没有将公摊的楼梯面积计入涉案房屋的建筑面积，故两份测绘报告的测绘结果有所不同，该调查笔录已经双方当事人质证。本院查明的其余事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为：一、黄超与辉亚置业公司之间是否应当互负违约责任；二、辉亚置业公司是否应以已付购房款为基数向黄超支付因房屋建筑面积与合同约定面积不符的利息；如果应向黄超支付利息，该利息的起算时间如何认定。针对焦点一，黄超以辉亚置业公司逾期交房及房屋面积差过大要求解除合同及辉亚置业公司承担违约责任，在本案一审开庭中也以前述理由为据要求辉亚置业公司承担责任，故对其在二审中提出的原审法院未查明涉案房屋是否符合交付条件以及是否存在格式条款加重其责任主张原审法院认定事实不清的上诉理由，本院不予采纳。因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，辉亚置业公司将原定交房时间从2020年6月30日延迟至2020年9月30日，并于2020年3月5日也通过短信和邮寄送达的方式通知黄超，辉亚公司延迟交付房屋属于不可抗力所致，且通知的时间与交房的时间均在合理期间，故本院认为，辉亚置业公司不应因逾期交房承担违约责任。黄超在与辉亚置业公司签订《英伦城邦认购书》后，如期支付了房屋款项，在辉亚公司未按规定将房屋交付给黄超前，黄超拒绝支付尾款也不存在违约，故本院认为，黄超与辉亚置业公司所持对方应承担违约责任的上诉理由均不能成立。针对焦点二，本案起诉前，辉亚置业公司已委托遵义市播州区播雅房地产测绘有限公司测量涉案房屋的建筑面积为209.01㎡，且辉亚置业公司工作人员也在2020年9月28日通知黄超补交原定建筑面积195.09的3%即5.85个平方的差价，证明辉亚置业公司认可该测绘报告。虽然在二审期间辉亚置业公司又向本院提交了同一测绘公司所作出的09008号测绘报告，证明黄超所购买的房屋重新测绘的建筑面积为194.13㎡，误差没有大于3%，但本院认为，该09008号测绘报告所得出的涉案房屋建筑面积为194.13㎡的测绘结果系因辉亚置业公司主动放弃将楼梯面积计入黄超房屋的公摊面积内的原因所致，且不论辉亚置业公司放弃该部分面积是否合法合规，该证据也并不属于辉亚置业公司在一审庭审结束后新发现或申请一审法院调查取证未获准许的证据，而007379号测绘报告系在本案诉争发生前产生亦经辉亚置业公司认可的报告，采纳07379号测绘报告更符合民法的公平与诚实信用原则，现辉亚置业公司依据该09008号测绘报告主张不应解除《英伦城邦认购书》的上诉请求，与其一审反诉请求自相矛盾，本院不予支持，辉亚置业公司应以已付购房款为基数向黄超支付因房屋建筑面积与合同约定面积不符的利息。关于该利息的起算时间，黄超于2019年8月30日向辉亚置业公司支付28.9万元、于2019年12月30日支付32万元、于2020年2月29日支付31万元，双方约定第四次于2020年6月30日支付剩余款24万元，后系因疫情原因及双方磋商未果，以致黄超于2020年9月9日提起诉讼，原审法院结合本案事实，以黄超已付购房款96.9万元为基数，酌情认定黄超起诉之日为利息起算日并无不当，对此，本院予以确认。综上所述，黄超与辉亚置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34334元，由黄超负担17167元，由遵义辉亚置业投资有限公司负担17167元;保全费5000元，由遵义辉亚置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年二月二十四日法官助理杨颜竹书记员冯滢