徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初10170号原告：徐州泰和汽车销售服务有限公司，住所地徐州高新技术产业开发区华夏路28-12号。法定代表人：蔡磊，该公司经理。委托诉讼代理人：黄立海，江苏汇君律师事务所律师。被告：徐州泰和汇福汽车销售服务有限公司，住所地徐州市铜山区珠江路南华夏路西，铜山镇滕寨村，徐州高新区第三工业园。法定代表人：桑乃军，该公司经理。诉讼代表人：江苏彭城律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：刘斌，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨时，江苏彭城律师事务所律师。原告徐州泰和汽车销售服务有限公司（以下简称泰和公司）诉被告徐州泰和汇福汽车销售服务有限公司（以下简称泰和汇福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰和公司的法定代表人蔡磊及委托诉讼代理人黄立海，被告泰和汇福公司委托诉讼代理人陈雨时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰和公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付租金50万元（自2020年6月1日到2020年10月31日，每个月租金10万元），并承担逾期违约金（自起诉之日起，按照每日年租金1%的标准计算至实际支付之日止）。2、本案起诉费、保全费等费用均由被告负担。事实与理由：2014年7月12日，原被告双方签订徐州泰和汽车（原起亚4S店）租赁合同，双方约定租期10年，自2014年9月1日至2024年8月30日，并对租金进行约定。现被告拖欠2020年6月至10月份租金合计50万元，且超过一个月拒不支付。按照租赁合同第十一条的约定，被告应承担相应违约金。以上事实有租赁合同、告知书、解除租赁合同通知书等证据证实。现为维护自身合法权益，特向本院起诉，请依法予以支持。被告泰和汇福公司辩称，因泰和汇福公司目前已知破产财产不足以支付破产费用，财务审计尚未展开,目前管理人已经将此情况向铜山区人民法院破产业务庭反应，在汇福公司财务审计报告未作出之前，事实无法查明，关于被告欠付租金问题无法确认。鉴于此，恳请合议庭待被告的财务审计报告出具后再行开庭，以免认定欠付租金数额出现误差，导致泰和汇福公司的破产财产分配出现错误，影响其他债权人的利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月12日，原告泰和公司（甲方）与被告泰和汇福公司（乙方）签订《徐州泰和（原起亚4S）租赁合同》，合同约定:一、甲方将投资建设的徐州市高新区汽车产业园现经营起亚4S店的厂房租给乙方作汽车4S店经营使用(具体详见附图)，厂房占地为约13亩，具体房屋结构附照片。二、双方商定租期为10年，自2014年9月1日起至2024年8月30日止。具体承租日以甲方搬迁完毕交乙方使用日起算。租金分别为：第一至第三年，每年100万元；第四及第五年，每年110万元；第六及第七年，每年120万元：第八及第九年，每年130万元：第十年为140万元。三、租金第一年采取年付制，后续年度则每半年一付，并提前一个月支付。合同签订后，乙方需在5日内付清第一个支付周期租金100万元人民币，合同自该期租金付清之日起生效。甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，若乙方索要正式发票，甲方可以代交并开具发票，但所需税金费用由乙方承担。此厂房的各项政府税收费用由甲乙双方各负担一半。四、甲方将现在经营起亚的4S店租给乙，现有的房屋、上地、消防都已验收合格。由乙方根据自己的实际使用要求进行装修使用，并完善安全、消防等设备设施做好安保工作，但一切装修建设不得改变原主体结构并服从甲方统一规划和管理。合同到期后除办公设施外，乙方不得损坏已有装修及附着物，一切固定装修和附着物归甲方……十一、违约责任。1、双方应认真履行以上条款，如有违约，对方有权提前解除合同。如乙方租金逾期缴纳，每逾期一日须向甲方缴付年租金的1%作违约金，逾期超过一个月，甲方有权终止合同。2、合同期内如有争议，双方协商解决。协商不成，任何一方均可向厂房所在地法院起诉。泰和公司在合同尾部的甲方处盖章确认，泰和汇福公司在乙方处盖章确认。因被告拖欠房租，泰和公司于2020年8月31日向泰和汇福公司发出告知书一份，内容为：鉴于徐州汇福福特汽车公司拖欠房租半年多次催要未付严重违反合同约定，现按照租赁协议第十一条约定如下，租赁双方如有违约，对方有权提前解除合同。如乙方租金逾期缴纳，超过一个月，甲方有权终止合同。甲方徐州泰和汽车公司自2020年9月1日零时起解除租赁合同，停止徐州汇福福特公司租赁场地经营使用权。2020年9月1日，泰和公司（甲方）和泰和汇福公司（乙方）达成承诺协议，协议约定：对于泰和汇福公司所欠泰和公司2020年3-8月房租60万，2020年2季度房产土地税金12678.75元，2020年6月开票20万元租金发票税额13018.78元，合计625697.53元。泰和汇福公司2020年2月转账8000元，8月转账10000元，合计欠款607697.53元。泰和汇福公司2020年9月1日打款150000元（另有银行转账凭证予以证实），2020年9月9日打款157697.53元（另有银行转账凭证予以证实）。2020年9月30日打款100000元作为2020年9月份房租，以后每月的房租在月初5个工作日内付款。甲方同意给予乙方30万元租金延期支付，直至全国疫情好转。原被告在承诺协议尾部分别盖章确认。承诺书签订之后，泰和汇福公司于2020年9月1日向原告支付150000元，于2020年9月10日支付157697.53元，至此3月份、4月份、5月份合计30万元的租金已经支付。2020年10月12日，泰和公司法定代表人蔡磊通过微信向泰和汇福公司法定代表人桑乃军发出《解除租赁合同通知书》，通知书内容为：鉴于你公司连续违反合同及承诺协议书，我公司决定于2020年10月12日下午17时终止与贵公司的合作，请尽快补完所欠租金50万元；我公司场所自2020年10月13日封门转租或自行使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告泰和公司与被告泰和汇福公司签订的租赁合同不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照租赁合同的约定履行义务。被告未按照合同约定支付租金，原告经多次催要达成支付协议后，被告仍未按照承诺支付租金，已经构成违约，原告对涉案合同享有解除权。原告于2020年10月12日向被告发出解除通知书，解除处通知书到达被告时，该解除通知书对原告发生解除效力，因此，本院确认涉案合同于2020年10月12日解除。关于尚欠租金数额的确认。原告泰和公司主张自2020年6月1日到2020年10月31日的租金，但泰和公司和泰和汇福公司的合同已经于2020年10月12日解除，且根据原告提供的证据显示在合同解除时原告就采取了封门断电的措施，也未提供证据证明被告之后继续占有、使用租赁房屋的事实，鉴于原告亦认可涉案租金计算至2020年10月12日，故本院支持被告2020年6月1日至2020年10月12日的尚欠租金数额为438709.68元。关于逾期违约金，原告主张违约金计算标准为每日年租金1%为标准予以计算，被告认为该标准过高。本院认为，虽然原告按照合同约定主张违约金，但该约定明显过高，违反法律规定，本院依法调整为按照尚欠租金438709.68元为基数，按照日万分之三为计算标准，自起诉之日2020年10月29日计算至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐州泰和汇福汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州泰和汽车销售服务有限公司支付租金438709.68元及违约金(以438709.68元为基数，按照日万分之三为标准，自2020年10月29日计算至实际给付之日止)。二、驳回原告徐州泰和汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告徐州泰和汇福汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘莉平人民陪审员  孙云山人民陪审员  李兴东二〇二一年二月二十八日书 记 员  吕林宇