福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终575号 上诉人（原审原告）：李琼，女，1986年10月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：郭锦晖，女，1989年1月9日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：郑辉，男，1976年5月8日出生，汉族，住福州市晋安区，系郭锦晖丈夫。 原审第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面。 法定代表人：黄少华，经理。 上诉人李琼因与被上诉人郭锦晖、原审第三人福州家天下房产代理有限公司（以下简称“家天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李琼上诉请求：1、撤销福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1507号民事判决第一项，改判为郭锦晖向李琼支付违约金10万元；2、本案一审、二审诉讼费均由郭锦晖承担。事实与理由：一、郭锦晖未按合同约定办理过户登记构成违约，李琼一审诉请其支付10万元违约金有明确的合同依据。首先，根据《房产买卖合同》第十一条第5点的约定，合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币10万元整，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本条款所约定的违约金及产生的佣金、服务费、律师代理费、诉讼费。李琼曾多次督促郭锦晖及时履行义务，但其一直拒绝履约，理应向李琼承担违约责任。其次，福州市仓山区人民法院生效民事判决已认定郭锦晖系限购对象，因限购政策导致合同无法履行，但福州市针对房产购买的限购政策实施多年，郭锦晖仍与李琼签订《房产买卖合同》，应承担由此带来的交易风险，因此本案合同因郭锦晖违约而解除，其应当承担相应的违约责任。最后，《房产买卖合同》补充协议第2条约定了郭锦晖有权指定有效产权人购买本案房产，即使郭锦晖属限购对象，但其可以指定有效产权人购买，故本案合同本可以继续履行，但郭锦晖拒不履行，存在重大违约行为且系恶意违约，郭锦晖应按合同约定支付违约金及律师费用。二、本案房产买卖合同房屋的出卖价格是998000元，而违约金数额仅10万元，明显是并未过高的。合同中关于违约金兼具有弥补损失和违惩罚的性质。本案系郭锦晖恶意违约导致合同无法履行，无论李琼是否实际遭受损害，均不影响郭锦晖承担合同约定的违约金。三、郭锦晖未能未举证证明违约金过高，应承担举证不能的后果。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日）第50条的规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。郭锦晖一审时仅提供所谓“安居客”网络截图，称房价上涨，但是该截图未进行公证，没有证明效力，截图内容亦不能证明李琼的损失情况。 郭锦晖辩称，造成违约的原因是福州家天下房产代理有限公司造成的。家天下公司在郭锦晖是否具有购房资格都没弄清楚的情况下，就贸然撮合买卖双方签订购房合同。家天下公司曾两次要求郭锦晖到福州便民服务中心打印社保缴费证明，其拿到材料后均未告知郭锦晖社保缴纳地在长乐不符合在福州购买二手房的规定。《房产买卖合同》补充协议第2条约定，郭锦晖有权指定有效产权人购买本案房产。主观上郭锦晖很想购买李琼的房子，但是客观上郭锦晖不具备购房资格。在2020年1月13日收到不予网上受理的短信之后，郭锦晖与母亲商量是否能将户口移到福州，遭到母亲的反对。郭锦晖的父亲2015年在福州买了房子，也与他商量是否可以将户口落户到这套房子，但是遭到阿姨的拒绝。这些本是购房前家天下公司要和郭锦晖讨论确认的事情，但其没有事前做到就促成购房合同的签订。并且在事发之后家天下公司本可以推荐其他的购房者顶替郭锦晖买房，但其没有采取任何的补救措施。郭锦晖从未阻止李琼重新出售该房产，甚至希望李琼尽早出售该房产。经郭锦晖于2021年1月14日了解，李琼在去年6月份已将该房产出售，而其在在去年9月9日金山法庭开庭时并未告知法庭这一事实。郭锦晖于2021年1月13日走访了该房产所在的家天下阳光城新界店，据店长谢平介绍，该房产同样户型不同楼层于去年下半年一次性付款成交金额是96万，该房产的出售没有李琼带来损失。 家天下公司未作陈述。 李琼向一审法院起诉请求：1．郭锦晖向李琼支付违约金100000元；2．郭锦晖承担李琼支出的律师费12000元；3．本案诉讼费、保全费、公告费等全部诉讼费用均由郭锦晖承担。 一审法院认定事实：2019年12月15日，李琼和郭锦晖签订《房产买卖合同》，主要约定：李琼将坐落于福州市仓山区××镇××路××号××＃楼××层××公寓的房屋转让给郭锦晖，成交价为998000元；合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金100000元，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本条款所约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、诉讼费、差旅费等。2019年12月16日，原郭锦晖签订《补充协议》，约定：李琼于2019年12月18日或之前将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由第三方处监管。由第三人提供交易服务。上述合同签订后，李琼依约履行合同义务，郭锦晖未依约办理过户登记手续。另查明，讼争《房产买卖合同》已于2020年1月31日解除。李琼因本案诉讼支出律师费12000元。 一审法院认为，《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。郭锦晖未依约办理过户登记手续，构成违约，应承担违约责任。郭锦晖称其系限购对象，因限购政策导致了合同无法履行，然而，即使郭锦晖确系限购对象，但福州市针对房产购买的限购政策施行多年，郭锦晖仍与李琼签订《房产买卖合同》，应承担由此带来的交易风险。郭锦晖认为第三人未予告知而促成该笔交易，但该理由不能免除郭锦晖在房屋买卖合同中的责任。李琼要求郭锦晖支付违约金100000元，鉴于李琼系房屋出售方，所主张的违约金过分高于李琼的实际损失，一审法院酌定郭锦晖向李琼支付违约金60000元。李琼要求郭锦晖支付律师费12000元，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、郭锦晖于一审判决生效之日起十日内向李琼支付违约金60000元；二、郭锦晖于一审判决生效之日起十日内向李琼支付律师费12000元；三、驳回李琼的其他诉讼请求。 二审期间，郭锦晖向本院提交其与李琼的交谈视频、电话录音，与租户及中介的对话录音，与楼管的短信记录等证据。本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：以上证据与本案缺乏关联性，不予采信。经审理查明，李琼与郭锦晖就本案交易于2019年12月27日签订《兴业银行福州分行二手房交易资金监管协议》，冻结郭锦晖308000万元购房款。李琼于2020年6月以978000万元将案涉房屋出售。 经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李琼与郭锦晖于2019年12月15日签订《房产买卖合同》，约定李琼将案涉房屋以998000元转让给郭锦晖，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，郭锦晖配合李琼办理了资金监管手续，冻结308000购房款。此后因郭锦晖不具备购房资格导致《房产买卖合同》于2020年1月31日解除，郭锦晖应承担违约责任。结合本案合同的履行情况来看，郭锦晖在前期均依约履行义务，不存在恶意违约的情形。案涉房屋于2020年6月以978000万元出售，与李琼和郭锦晖约定的成交价相差20000元，该部分价差应认定为李琼的损失。综上，一审法院酌定郭锦晖向李琼支付60000元违约金并无不当。 综上所述，李琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由李琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年二月四日 法官助理  黄舒烨 书 记 员  黄舒烨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。