安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终427号 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司繁昌支行，住所地安徽省芜湖市繁昌区繁阳镇迎春路。 负责人：齐东云，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王道悦，安徽宇浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周传强，男，1984年11月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 被上诉人（原审原告）：戴娟娟，女，1986年9月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖浩研房地产有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区繁阳镇峨溪河景观步行道西侧。 法定代表人：牟海莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄俊，安徽宇润律师事务所律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司繁昌支行（以下简称建行繁昌支行）与被上诉人周传强、戴娟娟以及被上诉人芜湖浩研房地产有限公司（以下简称浩研房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市繁昌区人民法院（2020）皖0222民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建行繁昌支行上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市繁昌区人民法院（2020）皖0222民初2684号民事判决，将本案发回重审或依法直接改判驳回周传强、戴娟娟的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由周传强、戴娟娟、浩研房产公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法,依法应予撤销。一审判决采信证据认定的事实,不仅没有将证据副本送当事人,其至连庭审质证程序也未经过,就直接作为裁判依据,严重违法。首先，建行繁昌支行出具的承诺函,既非周传强、戴娟娟提供的证据,也不是周传强、戴娟娟申请法院调取的证据,更不是建行繁昌支行、浩研房产公司提供的证据,一审法院直接采信,有违民事诉讼“谁主张谁举证的原则”和程序的正当性。另外,一审法院在庭审后,并未将该承诺函的副本送达给当事人进行书面质证,就直接采信,也违反了民事诉讼法“证据非经庭审质证不得采信的规定”。其次,一审法院在判决书第七页,直接采信周传强、戴娟娟提交的代理词中的陈述,认定“浩研房产公司在解除案涉房产买卖合同后,于2020年6月22日与案外人徐达凤又签订了《商品房买卖合同》,将案涉房产卖给了案外人徐达凤”，并据此判定双方确已解除案涉房屋买卖合同。对于判决书认定的上述事实,无论是在一审庭审中还是庭审后,均未涉及,各方当事人对该事实是否存在也未发表过质证或辩论意见。二、一审判决虚构基础法律关系、错误认定法律事实,对本案进行判决,属于实体裁判错误,依法应予纠正。(一)原判认定建行繁昌支行与浩研房产公司、周传强、戴娟娟之间系资金监管服务合同关系,既无事实依据,也无法律依据。本案系商品房买卖合同关系,一审判决确定的案由也是房屋买卖合同纠纷，不涉及购房资金的监管问题。周传强、戴娟娟将应付给浩研房产公司的购房款购汇入建行繁昌支行内部账户,是因为该资金要先归还浩研房产公司在建行繁昌支行的贷款,然后建行繁昌支行解除抵押,办理物权转移登记,同时还要在案涉房屋过户后,建行繁昌支行重新给周传强、戴娟娟办理房屋抵押贷款。因此,款项支付到建行繁昌支行的内部账户而不是浩研房产公司的账户,是浩研房产公司用该房款还贷、建行繁昌支行解除案涉房产抵押登记的前置程序和客观需要,而不是建行繁昌支行对该资金的支付负有监管义务。如果本案存在资金监管服务合同,则需要由建行繁昌支行(房屋抵押权人)和浩研房产公司(房屋出让人)、周传强、戴娟娟(房屋买受人)三方签署购房资金监管合同,并且要约定购房资金的支付条件和相应的监管义务。本案即使存在资金监管合同,就一审法院已经查明的事实,浩研房产公司实际收取了房屋买受人周传强(戴娟娟)的购房款,若监管人不当履行监管义务造成一方当事人损失的,也只能判决浩研房产公司承担还款责任,监管人承担补充赔偿责任,而不是承担直接责任。最后,一审判决认定建行繁昌支行、浩研房产公司、周传强(戴娟娟)之间存在购房资金监管合同,则一审判决就需要在判决主文中确认,该资金监管合同是否需要解除。因为只有解除了该资金监管合同,作为法院认定的资金监管方建行繁昌支行才有返还资金的法定义务。(二)一审判决在法律逻辑和法律适用上均存在错误,依法应予纠正。首先,一审判决认定“本案的《商品房买卖合同》看似只有买卖双方,实则三方。建行繁昌支行作为抵押权人,如果不参与其中,则买卖双方的交易目的将无法实现”。可本案一审查明的事实是建行繁昌支行并非案涉房屋买卖合同的任何一方当事人,仅对案涉房屋享有抵押权,房屋买卖合同解除后,根据合同法的规定,应由房屋的出卖人返还购房款,不应由抵押权人承担向买房人返还已付房款的责任。其次,浩研房产公司委托建行繁昌支行代收购房款,不仅符合法律规定而且符合经验法则。建行繁昌支行是案涉房产的抵押权人,浩研房产公司尚欠建行繁昌支行到期贷款未归还,买受人周传强(戴娟娟)也明知案涉房产建行繁昌支行有抵押,所以,将购房款支付至建行繁昌支行临时账户完全符合各方利益和诉求。而周传强(戴娟娟)在本案一审中,从未提供任何证据证明他们和建行繁昌支行以及浩研房产公司之间存在购房资金的监管关系。一审法院仅凭周传强(戴娟娟)当庭口头的主张,无视建行繁昌支行和浩研房产公司对该节事实的否认,即认定本案存在资金监管事实,是有失公允的。最后,一审判决认定建行繁昌支行付款860800元给浩研房产公司既不符合约定,也不符合法定,存在明显过错。是毫无道理的。一方面,周传强(戴娟娟)汇至建行繁昌支行账户的购房款是支付浩研房产公司的购房款,款项支付后,该资金所有权即转移至浩研房产公司,依购房合同约定,浩研房产公司当然取得该款项的支配权;另一方面,从相关事实发生的时间顺序来看,在建行繁昌支行向一审法院作出承诺之后,就再也没有给浩研房产公司支付过款项，原判认定建行繁昌支行欺骗一审法院,同样是子虚乌有。 周传强、戴娟娟辩称，建行繁昌支行上诉的核心理由是否认其对案涉资金负有监管责任，建行繁昌支行认为其是受浩研房产公司委托代收购房款，受托收款的原因是要归还浩研房产公司在建行繁昌支行的贷款，释放抵押，办理案涉房产产权转移登记，建行繁昌支行的这一上诉理由完全不符合本案客观事实。建行繁昌支行对周传强、戴娟娟是有承诺的，在3月30日建行繁昌支行要求周传强、戴娟娟将购房款打入他们的账户，承诺负责将房产过户给周传强、戴娟娟；在4月29日，建行繁昌支行承诺房产无法过户时，退款给周传强、戴娟娟。现周传强、戴娟娟的诉求无非是要求其兑现承诺，一审支持了周传强、戴娟娟的主张，符合法理和情理。另，建行繁昌支行以一审法院采信未经质证证据为由认为一审程序违法，周传强、戴娟娟认为该理由不能成立。一审判决认定商品房买卖合同是经协商解除的，且没有以浩研房产公司于2020年6月22日将案涉房产转让给徐达凤的事实或者建行繁昌支行对一审法院的承诺为裁判理由。故建行繁昌支行主张一审法院采信该方面的证据并据此裁判是不客观的。 浩研房产公司辩称，浩研房产公司与周传强、戴娟娟于2020年4月9日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不存在重大误解、胁迫或者乘人之危等情形，合同是合法有效的，双方当事人均应按约履行，浩研房产公司一直全面适当地履行合同义务，积极地促成该笔交易完成。在合同履行过程中，浩研房产公司多次催促周传强、戴娟娟按合同约定支付购房款，但是周传强、戴娟娟却以种种理由怠于履行，拒不支付购房款，已经给浩研房产公司造成了巨大损失。同时要说明的一点，案涉房产现在完全是可以履行过户手续的。一审的审判程序也存在严重违法，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或直接予以改判。 周传强、戴娟娟向一审法院起诉请求：1.解除周传强、戴娟娟与浩研房产公司签订的《商品房买卖合同》，解除周传强、戴娟娟与建行繁昌支行签订的三份《个人住房（商业用房）借款合同》；2.浩研房产公司、建行繁昌支行立即返还周传强、戴娟娟909979元及支付利息(自2020年5月22日始，按全国银行间同业拆借利率，算至款项还清之日止。至2020年10月21日计14597.58元)；3.诉讼费用由浩研房产公司、建行繁昌支行承担。 一审法院认定事实：2020年4月，周传强、浩研房产公司、建行繁昌支行经过多次沟通协商，就周传强、戴娟娟夫妇购买浩研房产公司所有的但抵押给建行繁昌支行的“浩研·浪琴湾”第4幢S1-1、S2-1、S1-2、S2-2、S1-3、S2-3商铺达成以下共识：1.周传强、戴娟娟购买以上商铺，购房款按建筑面积计算，建筑面积共计884.02㎡，单价为4751元/㎡，购房总价应为4199979元。周传强、戴娟娟首付2100000元，余款周传强、戴娟娟以所购商铺向建行繁昌支行抵押贷款，以建行繁昌支行发放的贷款支付；2.周传强、戴娟娟将首付款缴付至建行繁昌支行内部账户，款到建行繁昌支行账户且周传强、戴娟娟申请的贷款获批后，建行繁昌支行即解除抵押，并由建行繁昌支行和浩研房产公司负责将上述商铺产权登记至周传强、戴娟娟名下，后再由周传强、戴娟娟将上述商铺抵押给建行繁昌支行；3.在上述商铺产权登记至周传强、戴娟娟名下且抵押给建行繁昌支行后，由浩研房产公司、建行繁昌支行就其两者之间的债权、债务自行结算。基于以上共识，周传强、戴娟娟、浩研房产公司于2020年4月9日签订《商品房买卖合同》；同日，周传强、戴娟娟向建行繁昌支行内部账户缴付2000000元，加上其2020年4月2日缴付至建行繁昌支行账户的100000元，2020年4月20日、21日缴付至建行繁昌支行账户的9979元，周传强、戴娟娟共计缴付2109979元；2020年4月16日，浩研房产公司向建行繁昌支行提出申请，申请支用周传强购房首付款860800元用于办证等费用，后建行繁昌支行于2020年4月17日向浩研房产公司支付了860800元。2020年4月29日，周传强、戴娟娟与建行繁昌支行签订三份《个人住房(商业用房)借款合同》，约定周传强、戴娟娟用案涉房产抵押贷款，贷款总额为2090000元。同日，周传强、戴娟娟、浩研房产公司、建行繁昌支行共同至不动产登记部门办理相应的解除抵押及产权变更登记、抵押登记手续，但因上述商铺被一审法院保全而不能办理。2020年5月21日，浩研房产公司向建行繁昌支行出具申请称，“因周传强经营困难申请退房，特此申请退回周传强购房首付款120万元，敬请支付”，后建行繁昌支行退还了1200000元。2020年5月27日，建行繁昌支行向一审法院作出承诺，承诺案涉房产的出售价款全部用于归还建行贷款本息，如有多余则上缴一审法院，同时申请一审法院解除对案涉房产的查封保全，一审法院于2020年5月28日裁定解除了案涉房产的查封保全，但三方当事人并未及时办理案涉房产的过户手续。2020年9月21日，安徽省芜湖市中级人民法院裁定查封了案涉房产；2020年11月25日一审法院裁定对案涉房产又进行了查封。现三方为案涉房产买卖发生争议，周传强、戴娟娟诉至一审法院，要求判如所请，并于开庭后递交的代理词中称，浩研房产公司在解除案涉房产买卖合同后，于2020年6月22日与案外人徐达凤又签订了《商品房买卖合同》，将案涉房产卖给了案外人徐达凤，以进一步证明双方确已解除案涉房产的买卖合同。 一审法院认为，周传强、戴娟娟、浩研房产公司于2020年4月9日签订《商品房买卖合同》，2020年4月29日周传强、戴娟娟与建行繁昌支行签订的三份《个人住房(商业用房)借款合同》，均是当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点有两个，一是上述合同是否已解除；二是如果合同已解除，那么剩余的首付款909979元该由谁负责退还。 一、周传强、戴娟娟、浩研房产公司于2020年4月9日签订《商品房买卖合同》已经协商解除。理由如下，（一）2020年4月29日三方去办理案涉房产过户手续发现过户不能时，周传强的思想发生了变化，并与浩研房产公司及建行繁昌支行协商沟通，从浩研房产公司给建行繁昌支行的退款申请中可以看出，浩研房产公司最迟于2020年5月21日已同意周传强退房，即解除《商品房买卖合同》，建行繁昌支行对此也是明知的和同意的，并按照浩研房产公司的申请退给了周传强120万元首付款。（二）退一步说，即使该《商品房买卖合同》双方没有达成解除的合意，就目前情况看，案涉房产被两个法院查封，也无法及时履行过户手续，周传强、戴娟娟要求解除合同，也应当得到支持。故浩研房产公司要求继续履行《商品房买卖合同》的抗辩，不予采信。 二、2020年4月29日，周传强、戴娟娟与建行繁昌支行签订的三份《个人住房(商业用房)借款合同》应当解除。该借款合同的前提条件是用周传强所购的案涉房产抵押贷款，现案涉房产的买卖合同已解除，本合同的目的无法实现，故周传强、戴娟娟要求解除与建行繁昌支行签订的三份《个人住房(商业用房)借款合同》予以支持。 三、剩余的首付款909979元应当由建行繁昌支行负责退还。理由如下：（一）本案的《商品房买卖合同》看似只有买卖双方，实则三方。建行繁昌支行作为抵押权人，如果不参与其中，则买卖双方的交易目的将无法实现，从周传强与建行繁昌支行负责人齐东云的通话记录中也可以看出建行繁昌支行参与了案涉房产的交易活动，也基本明确了各自的权利义务。（二）建行繁昌支行在交易活动中的权利义务是什么？浩研房产公司与建行繁昌支行均认为是委托收款关系，而周传强、戴娟娟则认为是资金监管服务关系。一审法院认为建行繁昌支行在本案中的角色不仅仅是委托收款关系，如果仅仅是委托收款关系，则不符合常理，周传强可以直接向出卖方浩研房产公司账户付款，没必要绕一个弯子将首付款汇至建行繁昌支行内部账户。将首付款汇至建行繁昌支行的根本原因在于周传强对交易缺乏足够的安全感，担心交易不成给自己造成损失，同时也是确保抵押权人的抵押权不受侵害，故要求建行繁昌支行对首付款进行监管。事实上，建行繁昌支行负责人齐东云在与周传强的通话记录中也证实了建行繁昌支行在本次交易中的权利义务，即收取首付款、负责办理过户手续、实现抵押权、办理按揭贷款、“如果房子无法过户则肯定退款”。（三）建行繁昌支行将首付款中的860800元支付给浩研房产公司既不符合约定，也不符合法定，存在明显过错。建行繁昌支行在支付上述款项时并未得到周传强、戴娟娟的许可；在抵押权未全部实现的情况下擅自将首付款支付给浩研房产公司也明显不当；2020年5月27日，建行繁昌支行向一审法院申请解除查封时，一审法院也意识到解除查封可能存在的法律风险，故要求建行繁昌支行作出承诺，承诺案涉房产的出售价款全部用于归还建行繁昌支行贷款本息，如有多余则上缴一审法院。一审法院的这一要求是建行繁昌支行的法定义务，现建行繁昌支行未遵守该承诺，不仅欺骗了一审法院，而且理论上有可能损害浩研房产公司其他债权人的利益。（四）周传强、戴娟娟主张浩研房产公司也承担退还义务无法律依据，对此请求不予支持。建行繁昌支行将首付款中的860800元支付给浩研房产公司的法律基础，不管是基于双方抵押合同关系，还是别的法律关系，都与周传强、戴娟娟无关。周传强、戴娟娟既不是向浩研房产公司支付该款项的付款人，也未指示建行繁昌支行支付该款项，故无权请求浩研房产公司返还该款项。 四、周传强、戴娟娟主张首付款的迟延退还利息符合法律规定，予以支持，可自起诉之日起，即自2020年11月4日起，以909979元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的利率，计算至款项还清之日止。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除周传强、戴娟娟与浩研房产公司2020年4月9日签订的《商品房买卖合同》；二、解除周传强、戴娟娟与建行繁昌支行2020年4月29日签订的三份《个人住房（商业用房）借款合同》；三、建行繁昌支行于判决生效之日起十日内退还周传强、戴娟娟购房首付款909979元及逾期付款利息，逾期付款利息自2020年11月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算至款项还清之日止；四、驳回周传强、戴娟娟的其余诉讼请求。本案一审案件受理费6523元，由建行繁昌支行、浩研房产公司负担。 二审中，周传强、戴娟娟提交的浩研房产公司与案外人徐达凤就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，从该合同的形成时间来看其并不属于二审中的新的证据，且其与本案二审诉争焦点并无明显关联，本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于建行繁昌支行上诉所称的一审法院将当事人没有举证且未经送达和质证的证据直接作为裁判依据这一程序违法问题，经本院审查，一审判决中涉及的建行繁昌支行于2020年5月27日出具的承诺，该承诺本身即系建行繁昌支行向一审法院作出的，一审判决事实认定部分仅是对建行繁昌支行向一审法院承诺的内容进行了客观表述，不涉及其他相关事实的查明，该认定并无不当。对于建行繁昌支行另称的一审判决未经质证直接采信周传强、戴娟娟提交的代理词中关于案涉房产又出售给案外人徐达凤的陈述这一程序违法问题，经本院核实，一审事实认定部分关于该节完整的表述是“现三方为案涉房产买卖发生争议，周传强、戴娟娟诉至本院，要求判如所请，并于开庭后递交的代理词中称，浩研房产公司在解除案涉房产买卖合同后，于2020年6月22日与案外人徐达凤又签订了《商品房买卖合同》……”，据此，该节并未对浩研房产公司已将案涉房产另行出售给案外人作出认定，只是对周传强、戴娟娟提交的代理意见予以了客观陈述，一审法院也没有将该代理意见中所涉的上述内容作为本案的裁判依据。结合上述，建行繁昌支行关于一审程序违法的上诉主张与事实不符，本院不予支持。二、关于剩余首付款909979元应由谁向周传强、戴娟娟退付的问题。从查明的事实来看，本案所涉交易方式显然不同于一般的商品房买卖，作为房屋买受人的周传强、戴娟娟并没有直接向出卖人浩研房产公司支付购房首付款，而是将首付款付至抵押权人建行繁昌支行的内部账户，根据各方关于案涉房屋交易流程的陈述以及建行繁昌支行的负责人与周传强的通话记录等，可以看出之所以采取这一交易方式的根本原因在于周传强、戴娟娟与建行繁昌支行对浩研房产公司均缺乏信任，从而该两方达成共识即周传强、戴娟娟将首付款支付给建行繁昌支行，建行繁昌支行确保自身利益后解除案涉房屋的抵押，促成周传强、戴娟娟与浩研房产公司交易的完成。在案涉交易的过程中，周传强、戴娟娟与建行繁昌支行之间亦是形成了相应的权利义务关系。然，建行繁昌支行在收取周传强、戴娟娟购房首付款后，并没有最终履行解除房屋抵押的义务，后三方就案涉交易协商解除，建行繁昌支行收取周传强、戴娟娟的款项已失去合同及法律基础，理应将其收取的购房首付款全部退还给周传强、戴娟娟。至于建行繁昌支行将首付款中的860800元支付给浩研房产公司的行为则系其对自身利益的处分，与周传强、戴娟娟无关，不能因此减轻其对周传强、戴娟娟的上述款项返还义务。一审对于剩余首付款的退还责任主体认定并无不妥，建行繁昌支行关于该节的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，建行繁昌支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12900元，由中国建设银行股份有限公司繁昌支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱训明 审判员  丁大慧 审判员  宋喜萍 二〇二一年二月二十五日 书记员  陆慧见 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。