河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终556号上诉人（原审原告）：赵凤娟，女，汉族，1984年6月21日出生，住漯河市郾城区。被上诉人（原审被告）：漯河昌建盛世地产有限公司，住所地漯河市源汇区交通路433号。法定代表人：王运生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈彦磊，该公司员工。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。上诉人赵凤娟因与被上诉人漯河昌建盛世地产有限公司(以下简称昌建地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵凤娟上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判。2、一、二审的诉讼费由昌建地产公司承担。事实与理由：一、昌建地产公司与上诉人签订的商品房买卖合同昌建地产公司是否履行，昌建地产公司是否构成了对消费者的欺诈，通过一审查明，上诉人在2016年4月22日与昌建地产公司签订了一份商品房买卖合同,该房位于源汇区××与××交叉口××广场地下××号,建筑面积12.58平方米,其中套内建筑面积9.24平方米，该商品房单价为每平方米人民币28888.4元，总价款共计人民币363417元。合同签订后,昌建地产公司承诺在550天内给上诉人办理房屋所有权证书，而直到今天就没有给上诉人办理房屋所有权证书，同时昌建地产公司的规划图和现实严重不符，原先图纸规划9个直通出口,现实却只有一个仅能容纳2个人通过的消防安全出口(还是大润发的出口所有权,而不是昌建的所有权出口)，而且这个消防安全出口还是和昌建高层经过长达两年的协商的结果。另查明昌建地产公司与上诉人约定的内部基础设施根本没有,昌建地产公司在合同中承诺有供水口、排水、供电、供暖、燃气等基础设施设备齐全，但规划区域的餐饮区没有任何的排水口、排烟口等基础设备,昌建地产公司完全未按照合同履行。经上诉人及业主多次本着友好解决问题的态度找昌建地产公司高层进行协商,昌建地产公司高层人员蛮不讲理，并派出手下安保队和运营部人员对业主进行言语攻击和手头推搡,严重危害了上诉人和业主们的人身和财产安全。因此，上诉人认为,昌建地产公司未按照本合同规定履行,昌建地产公司欺诈消费者的合法权益。上诉人有权解除合同,昌建地产公司应当给上诉人解除合同后退还上诉人已付全部房款,同时自上诉人付款之日起,按照银行同期贷款利率计算给付利息,并按照全部房价款向上诉人支付违约金。二、通过现场查看，昌建地产公司所有设施的地下商铺都不具备出售,涉案的地下建筑、地下商铺预售出卖是违法的。地下商铺只能办使用权证不能办所有权证，被上诉人给上诉人签订的商品房买卖合同实属格式合同，该合同实属是对上诉人欺诈及霸王合同，签字时不是上诉人的真实意思表示，所以被上诉人的行为属于《合同法》第五十二条的欺诈行为，上诉人解除合同是合法合理的要求。同时漯河市城建局发布的房地产开发企业资质注销名单，2018年3月15日注销，注销单位有漯河昌建盛世地产有限公司，所以被上诉人在2019年12月16日以漯河市昌建盛世地产有限公司发布的公告实属无效，被上诉人以漯河市昌建盛世地产有限公司发布各种信息实属欺诈行为，上诉人根据合同法相关规定要求解除合同，支付违约金和利息于法有据。三、昌建地产公司在合同中承诺550天内办房产证,如超期办不成是否构成违约退房、解除合同。双方在2016年4月22日签订了一份商品房买卖合同,结合本合同的承诺，昌建地产公司设施是一无所有,上诉人根据昌建地产公司在商品房买卖合同(预售）第二十条二项（1）规定550天内给上诉人办理房屋所有权证书，可昌建地产公司到至今都没有给上诉人办理房产证，所以上诉人根据双方签订的商品房买卖合同有权解除合同,昌建地产公司承诺在550天内给上诉人办理房产证，而至今未办房产证，上诉人认为昌建地产公司的做法纯属诈骗,符合“合同法”第五十二条及本合同的规定。昌建地产公司应按双方的约定处理退房退款及支付违约金给上诉人,而一审法院所作出的判决无有任何法律依据和事实根据,违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，应依法撤销漯河市源汇区人民法院所作出的（2020)豫1102民初4263号民事判决书。四、一审法院适用法律错误,应依法更正。在本案中,应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定及“商品房买卖合同约定”或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持,昌建地产公司作为出卖人，应在合同约定的期限届满一年内为上诉人办理房产证,否则上诉人有权要求解除合同,上诉人要求解除合同的诉讼请求合理合法,请求二审法院依法查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。昌建地产公司答辩称：本案不符合解除合同的条件，涉案房屋已交付给上诉人，房屋正在正常使用，上诉人也从该房屋上获得租金收益。2019年3月12日，相关部门已经开始受理涉案房屋不动产权证的办理业务，昌建地产公司多次告知上诉人前去办理不动产证，但其由于个人原因至今尚未办理，昌建地产公司已经履行了相应的协助业务。赵凤娟向一审法院起诉请求：1.判令赵凤娟与昌建地产公司解除合同；2.判令昌建地产公司返还赵凤娟支付的房款291363.44元及利息、违约金；3.本案诉讼费及代理费用由昌建地产公司承担。一审法院认定事实：2016年4月22日，赵凤娟和昌建地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：昌建地产公司将位于漯河市××区××与××交叉口昌建广场一期D1幢负1层190号商品房一套出售给赵凤娟（备案编号411100201604220009）；该房已由漯河市住房保障和房屋管理局预售批准，预售许可证号为20150275；建筑面积12.58平方米，单价为28888.4元，总价款为363417元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年4月22日支付首期房款183417元，余款180000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；等等。合同签订后，赵凤娟为购买案涉商品房支付了首付款183417元、补交2022元，交纳契税14536.68元、维修基金780元、办证费1817元，办理银行按揭贷款180000元。昌建地产公司于2019年3月12日在漯河市不动产登记局办理了案涉商品房的首次登记，于2019年5月17日与漯河市鑫盛房地产中介服务有限公司签订《期转现委托合同》一份，开始办理案涉房屋的不动产权证业务。昌建地产公司已分批次为该项目部分业主办理了不动产权证。2017年1月1日，赵凤娟（甲方）与河南昌建资产管理有限公司（乙方）签订《商铺经营管理委托书》一份。合同约定：赵凤娟将案涉商铺委托给河南昌建资产管理有限公司统一经营管理，委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日；委托期内乙方有权自主决定招商或自行经营管理等事项，甲方在委托期内享有收益权；委托期内，经营收益由乙方收取，乙方按照约定的委托管理费用向甲方支付，每季度支付一次；等等。此后，河南昌建资产管理有限公司依约向赵凤娟支付了2017年1月1日至2019年12月31日的返租。一审法院认为，赵凤娟与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。首先，就约定解除权而言，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担违约责任。该合同没有就逾期办证约定相关的合同解除条件；其次，就法定解除权而言，昌建地产公司的违约程度必须达到致使赵凤娟无法实现合同目的的程度，赵凤娟才享有合同解除权。本案中，昌建地产公司无论是交房时间还是逾期协助办理产权证书时间的确存在迟延履行的情况，已构成违约。但由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向赵凤娟返租三年。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，昌建地产公司的迟延履行虽然给赵凤娟造成一定的损失，但并不影响赵凤娟合同目的的实现，本案不符合合同解除的法定条件。至于由此造成的损失，赵凤娟有权请求赔偿，解除合同并非其惟一的救济途径。再次，案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同的履行并无障碍。从合同解除的立法目的而言，合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。综上，赵凤娟关于解除商品房买卖合同的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于赵凤娟的其他诉讼请求如何处理的问题。关于退还购房款291363.44元及利息的问题，赵凤娟的该项请求是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对该请求本院不予审理。关于支付违约金的问题，如前所述，本院已认定昌建地产公司逾期办证已构成违约，应当承担违约责任。本案中，赵凤娟请求昌建地产公司支付违约金，是建立在解除合同的基础之上，但其该项请求不具体、不明确，且与合同继续履行时所应承担的违约责任并非同一概念。若在合同继续履行的情况下，对该请求予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故本院对赵凤娟该项诉讼请求亦不予审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵凤娟解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。案件受理费100元，由赵凤娟负担。本院经审理查明，赵凤娟提交房地产开发企业资质注销证明一份，昌建广场项目一期地下室工程使用说明照片5张。证据来源：注销证明是在漯河市住房和城乡建设局网站下载，使用说明的照片是赵凤娟自己拍的，标识现仍在现场。说明漯河昌建盛世地产有限公司从2018年3月15日以后就没有房地产开发企业资质，所以之后给赵凤娟发布的任何手续及任何公告都不起任何法律效力。照片证明:1、该图片中的2-5份人防工程的栏目中,有人民防空工程概括,人民防空工程维护管理制度，人民防空工程平时使用须知,都在昌建广场地下负一楼通道通往大润发唯一的通道门口张贴,该工程是地下人防工程,所以赵凤娟从没见过昌建地产公司出示这些人防工程的申请,备案表和相关的法律文书,同时昌建地产公司也未向赵凤娟说过是人防工程。因此赵凤娟根据人防工程的最佳答案:人防工程能当商品房出售吗?所以认定人防工程是没有产权的,人防工程仅能具有买卖使用权,没有产权。因此双方签订的商品房买卖合同完全是虚假、欺诈合同。2、商品房买卖合同是指地上楼房才能办理不动产所有权证,地面以下的人防工程只能办理不动产使用证(在使用期间不准转移,拍卖过户)，使用证是与租用一样，所以双方签订的商品房买卖合同的负一楼声称给赵凤娟办理不动产所有权证,纯属是一种欺诈行为。昌建地产公司质证称：对证据一真实性有异议，赵凤娟所出示的注销名单中明确载明了昌建地产公司方资质等级为暂定。常理上，暂定资质时间为一年，即2017.3.15-2018.3.15，该资质到期后，会自动续转。且与涉案房屋不动产证的取得无任何关系。对证据二真实性有异议。赵凤娟所述人防工程与案涉房屋不在同一区域，且实际上涉案房屋已经可以办理房产证，赵凤娟本人去房管局单方就可以办理。关于本案争议的涉案区域是否是人防工程，本院通知昌建地产公司提交涉案工程的规划许可等相关手续。昌建公司向本院提交涉案工程建设工程规划许可证副本原件一份、交工验收证书、建设工程竣工规划核实合格证及情况说明一份，加盖漯河市自然资源确权登记交易服务中心查档专用章的（2015）漯房管售字第20150275号预销售许可证一份。证明昌建地产公司所述地下一层为人防的工程理由不成立，人防工程的实际位置位于本工程的地下二层，具体人防区域在漯河市人民防空办公室有备案，该组证据载明的地下一层为商业，与产权证载明的商业是一致的，并非人防工程，是准予销售的。赵凤娟质证称:1、对规划许可证真实性无异议，证明问题有异议。赵凤娟向法庭递交的昌建广场项目一期地下工程有防空办所标识的人防工程概况、人防工程维护管理制度、人防工程平时使用须知均在昌建广场负一楼大门粘贴，所以对昌建公司提供的证据要证明的问题不予认可。同时，我们也查看了昌建广场负二楼和负三楼是地下停车场，与本案争议的昌建广场负一楼系人防工程所处位置不在一个区域。2、交工验收证书，验收地点虽未标明是人防工程，但标识显示是人防工程，同时该证据证明漯河昌建广场项目一期地下室工程地点恰恰证明是人防工程。3、建设工程竣工规划核实合格证与本案无关。4、情况说明真实性有异议，系单方制作不能采纳。5、对该预售许可证不认可，因该许可证不能证明是赵凤娟的，这是集体证不是分割证，因涉案的昌建广场地下商铺属人防工程，就是办证也应依法撤销。对当事人在二审中就案件事实的举证、质证，本院认证如下，涉案商铺所在的地下一层规划用途为商业。漯河市住房保障和房屋管理局2015年11月19日颁发了（2015）漯房管售字第20150275号预售许可证批准预售。赵凤娟二审中称涉案商铺地点为人防工程，与涉案工程建设工程规划许可证、交工验收证书、建设工程竣工规划核实合格证、预销售许可证载明的事实不符。二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：赵凤娟与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的规定，应为有效合同。当事人双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。合同履行过程中，昌建地产公司无论是交房时间还是协助办理产权证书时间均存在迟延履行的情况，已构成违约。当事人在合同履行中的违约行为分为轻微违约和根本违约。轻微违约一般指违约行为并未使守约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础，可以通过其他合理的方式补救并使合同恢复至正常状态。即使存在违约行为并不必然导致合同解除的法律后果。根本违约则是指违约方的违约行为实质性地剥夺了受损害方订立合同所期待的利益，致使合同目的落空，受害方可以解除合同。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向赵凤娟返租三年，并不影响赵凤娟合同目的的实现，且案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同继续履行并无障碍。昌建地产公司的违约行为不构成根本违约，故一审判决对赵凤娟关于解除商品房买卖合同的请求不予支持并无不当。一审判决认定昌建地产公司逾期办证应当承担违约责任，但赵凤娟本案中请求昌建地产公司支付的违约金，是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对逾期办证违约金予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故一审法院对赵凤娟该项诉讼请求不予审理亦无不当。对此，一审判决已经告知当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人赵凤娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵凤娟负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  寇文启审判员  李 冲二〇二一年二月二十六日法官助理刘怡书记员张峰