广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终310号上诉人（原审原告）：张仲轩，男，1972年6月19日出生，汉族，住广东省中山市********************。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：郑孝明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘金庆，男，该公司员工。上诉人张仲轩与上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张仲轩向一审法院起诉请求：1.汤臣公司支付逾期交房违约金人民币139058元；2.汤臣公司退还张仲轩物业管理费人民币1674元。一审法院经审理判决如下：一、汤臣公司应于判决发生法律效力之日起三日内向张仲轩支付逾期交房违约金87146.8元；二、驳回张仲轩的其他诉讼请求。案件受理费3114元，减半收取为1557元（张仲轩已预交），由张仲轩承担557元，由汤臣公司负担1000元，汤臣公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1000元返还给张仲轩。张仲轩上诉请求：撤销一审判决，改判支持张仲轩一审全部诉讼请求。事实和理由：2019年11月21日，张仲轩到现场收楼时，汤臣公司并未出示商品房验收合格证，也没有将商品房验收合格证张贴在任何地方，加上当时房屋的墙壁存在裂缝、空鼓，张仲轩有权拒绝收楼，由此产生的延期责任由汤臣公司承担。张仲轩于2020年5月31日才实际收楼，逾期交楼违约金应计算至2020年5月31日。因此，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。针对张仲轩的上诉，汤臣公司辩称，张仲轩实际收楼时间是2019年11月21日，而违约金起算时间应从银行放款次日起算即2019年1月18日起算。汤臣公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审法院认定张仲轩于2019年6月6日付清全部房款，并判决逾期交楼违约金从2019年1月1日计算至2019年11月21日，属于认定错误。张仲轩的按揭贷款于2019年1月17日才到达汤臣公司，汤臣公司有权顺延交楼时间，于2019年1月18日才有交楼义务。因此，一审判决认定事实及判决有误，应依法改判。针对汤臣公司的上诉，张仲轩辩称，案涉房屋是银行按揭贷款，合同只规定了首期款支付时间，而按揭贷款是汤臣公司代办的，与张仲轩无关。本院二审期间，张仲轩提供了中山市建设工程竣工验收备案登记证的照片一份，拟证明汤臣公司第一次收楼时没有出示该登记证，在第二次收楼时才将该登记证从柜子拿出供张仲轩拍照，并不是汤臣公司所称有张贴公示。经质证，汤臣公司称其于2019年10月17日已经取得了该登记证，过几天后就将该登记证张贴在售楼处公告栏，在张仲轩收楼前已经有三十几户住户收楼了，肯定需要向住户公示。本院二审期间，汤臣公司提交中山农村商业银行贷款受托支付回单一份，拟证明张仲轩银行按揭贷款到账时间为2019年1月17日，汤臣公司应于2019年1月18日才有交楼义务。经质证，张仲轩确认真实性，不确认关联性，按揭贷款手续是汤臣公司代办的，与张仲轩无关。本院另查明，张仲轩的银行按揭贷款于2019年1月17日才从张仲轩的个人账号转入汤臣公司的账号，直至该日，张仲轩才付清全部购房款。除上述本院查明的事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人上诉的事实和理由及诉辩意见，本案的争议焦点为一审法院认定逾期交房违约金的起算时间及截止时间是否正确。关于逾期交房违约金的起算时间问题。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，汤臣公司应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给张仲轩使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如张仲轩未履行付清应付房款，汤臣公司有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，张仲轩截止至2019年1月17日才付清全部购房款，汤臣公司有权将涉案商品房交付的期限顺延至张仲轩付清全部购房款之日止，即汤臣公司于2019年1月18日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给张仲轩使用的义务。因此，逾期交房违约金的起算时间为2019年1月18日。一审法院认定从2019年1月1日起开始计算逾期交房违约金，认定有误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金的截止时间问题。张仲轩上诉主张其在2019年11月21日收楼时，汤臣公司并未出示竣工验收备案登记证，其有权拒绝收楼。本院认为，汤臣公司于2019年10月17日已经取得了建设工程竣工验收备案登记证。汤臣公司主张张仲轩在2019年11月21日收楼时，其已经将建设工程竣工验收备案登记证张贴在售楼大厅和物业管理处供业主查看。该主张符合房地产市场一般交易习惯，根据日常生活经验法则，本院予以采信。对张仲轩的上诉主张，本院不予采信。张仲轩在2019年11月21日去办理收楼手续时，涉案房屋已取得了竣工验收备案登记证，已符合合同约定的交付条件，张仲轩理应按合同约定进行收楼，其拒绝办理收楼手续，视为于2019年11月21日已收楼。一审法院认定逾期交房违约金的截止时间为2019年11月21日，并无不当，本院予以确认。综上，逾期交房违约金的期间应从2019年1月18日计算至2019年11月21日。根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向张仲轩支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90天，按每日万分之三的标准支付。经本院核算，汤臣公司共计逾期交房307天，故逾期交房违约金应每日按张仲轩已付房价款万分之三进行计算。汤臣公司应向张仲轩支付逾期交房违约金82574元（896572元x0.3‰x307天）。对于张仲轩要求汤臣公司返还管理费1674元的诉讼请求，因该管理费并非由汤臣公司收取，并且该诉讼请求与本案分属两个不同的法律关系，故对于张仲轩的这一诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，张仲轩的上诉理据不足，本院不予支持；汤臣公司的上诉请求部分成立，部分不成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29088号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29088号第一项为：中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向张仲轩支付逾期交房违约金82574元；三、驳回张仲轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3114元，减半收取为1557元（已由张仲轩预交），由张仲轩负担643元，中山市汤臣房地产开发有限公司负担914元，并于本判决发生法律效力之日起三日内直接向张仲轩支付；二审案件受理费5092元（已由张仲轩预交3114元，中山市汤臣房地产开发有限公司预交1978元），由张仲轩负担3931元，并于本判决发生法律效力之日起三日内直接向中山市汤臣房地产开发有限公司支付817元；中山市汤臣房地产开发有限公司负担1161元。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年二月一日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依