山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再574号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张丽君，女，1963年10月12日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：高强，山东源诚律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李树德，男，1983年1月16日出生，汉族，住山东省无棣县。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：周迪，女，1987年10月9日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 一审第三人：山东省滨州市滨城公证处，住所地山东省滨州市黄河十五路渤海八路交叉路口东南侧。 负责人：孙宗江，主任。 委托诉讼代理人：付喜菊。 委托诉讼代理人：王琪，山东一衡律师事务所律师。 申诉人张丽君因与被申诉人李树德、周迪、一审第三人山东省滨州市滨城公证处（以下简称滨城公证处）确认合同无效纠纷一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2018）鲁16民终1648号民事判决，向检察机关申请抗诉。山东省人民检察院于2020年7月28日作出鲁检民（行）监[2020]37000000187号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2020年9月29日作出（2020）鲁民抗171号民事裁定书,提审本案。山东省人民检察院指派纪养文、郑善坤出席法庭。申诉人张丽君及其委托诉讼代理人高强，滨城公证处的委托诉讼人王琪、付喜菊到庭参加诉讼。被申诉人李树德、周迪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，本案中张丽君因与林春燕存在借款抵押关系，由金帝投资中心为张丽君的借款提供担保，张丽君与周迪签订《授权委托合同书》，后周迪以张丽君代理人的身份与李树德签订《房地产买卖合同》，并将涉案房屋过户到李树德名下，但买卖双方事先并未查看房屋，张丽君、周迪均未将涉案房屋向李树德实际交付，李树德也未实际占有涉案房屋，涉案《房地产买卖合同》缺乏标的物和价款交付期间等买卖合同必备要件，亦没有实际交付价款的有效证据，且包含涉案房屋在内过户到李树德名下的十余套房屋，款项的拨付也并非与每套房屋价款一一对应。综合全案的证据来看，胡付华和王清华是借款抵押、房产过户等整个过程的幕后操控者，胡付华并非原审认定的一般案外人，周迪和李树德只是表面上的执行者，所以原审将胡付华作为与周迪有利害关系的人，将其证言不予采信，明显不当。胡付华、王清华、周迪、周志刚等证明材料能互相印证，形成证据链条，证明胡付华、王清华幕后操控将债务人抵押的房产通过一系列早已预谋好的手续转移至王清华雇佣的李树德名下，以达到谋取非正常利益的目的。 李树德与周迪签订的《房地产买卖合同》并非买卖双方之间的真实意思表示，即签订合同的目的并非真正意义的商品房买卖，虽然涉案房屋物权变动通过签订经过公证的《授权委托合同书》（公证书因程序问题被依法撤销）和《房产买卖合同》的合法形式，但涉案借款整个过程均是在案外人的操控下，类似情况达十余起，真实目的为了取得债务人房屋所有权，获取非正常利益，即以合法形式掩盖非法目的，损害了债务人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定周迪以张丽君名义与李树德签订的涉案《房地产买卖合同》无效。 申诉人张丽君的申诉请求与检察机关的抗诉意见一致。 被申诉人李树德、周迪未到庭答辩。 一审第三人滨城公证处答辩称，对授权委托书的公证是基于当事人的真实意思表示，由当事人亲自签字予以确认，内容真实有效，该公证文书已于2015年2月4日被撤销，原因是不符合公证文书质量标准。 张丽君向一审法院起诉请求：1.对位于滨州市××路××号××小区××号楼××室房产于2014年5月21日由周迪以张丽君名义与李树德签订的房地产买卖合同确认无效；2.李树德协助将上述房产过户至张丽君名下，由此产生的一切费用由周迪、李树德承担；3.诉讼费用由周迪、李树德承担。一审中，张丽君撤回了第二项请求。 一审法院认定事实：2012年9月24日，张丽君通过金帝投资中心向案外人林春燕借款50万元，约定月息二分；借款期限三个月，自2012年9月24日起至2012年12月23日止；借款利率按月利率2%执行；张丽君以坐落在滨州市××路××号××小区××号楼××室为本借款提供抵押。2012年9月25日，案外人林春燕以银行转账形式向张丽君打款。张丽君将涉案房产证原件交予林春燕。同日，张丽君办理抵押登记申请手续，将涉案房屋抵押给林春燕。至2014年10月，张丽君以银行转账形式向金帝投资中心人员支付部分款项。2013年3月21日，金帝投资中心支付林春燕20万元。2014年5月21日，金帝投资中心经营者胡付华向林春燕出具借据，载明借林春燕30万元，一个月内还清，但未偿还。2014年5月21日，周迪以张丽君代理人的身份与李树德签订房地产买卖合同，约定涉案房屋成交价格为50万元，一次性付款；并约定房屋已交付，在交付房屋时，买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该清单上所列物品，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋钥匙。周迪向李树德出具的收据载明，收到李树德滨州市××路××号××小区××号楼××室全部房款50万元，房屋收款指定账户为周志刚中国农业银行6228××××3313，收据落款时间为2014年5月22日。李树德主张付款方式为王清华于2014年5月20日转入周志刚账户10万元，于2014年5月24日转入周志刚账户40万元。后又变更付款方式为2014年5月20日通过王清华账户转入周志刚账户10万元，李树德于2014年5月21日转入周志刚账户172877元，于2014年5月22日转入周志刚账户20万元，余款27123元现金支付。但对其变更付款方式，李树德并未作出合理解释。2014年5月21日，周迪以张丽君代理人的身份与李树德到滨州市房地产管理局办理涉案房屋转移登记申请。2014年5月27日，涉案房屋所有权人登记为李树德，产权证号为××。应金帝投资中心要求，张丽君（委托人、甲方）与周迪（受托人、乙方）签订委托书，约定，甲方委托乙方办理与该房屋有关贷款的还款与解押、房产证换证与领证、抵押登记手续、签署相关的借款抵押合同和授权委托合同并办理公证以及代领房产证和他项权证等相关证照、买卖过户、签署买卖合同、缴纳税费、缴纳维修基金、办理银行过户及贷款等手续；委托期限自委托书签订之日至上述事宜办理完毕为止。张丽君对上述委托书通过滨城公证处进行了公证，滨城公证处作出（2014）滨城证民字第958号公证书。2014年7月30日，张丽君对上述公证书提出复查申请。2015年2月4日，滨城公证处作出（2015）滨城证决字第2号决定书，载明根据滨州市公证协会的建议，公证处对投诉人张丽君申请撤销2014年1月24日出具的（2014）滨城证民字第958号公证书进行复查，经复查，（2014）滨城证民字第958号公证书没有依据《山东省公证文书质量标准》第八条的规定，以拍照、录像的方式固定证据，决定撤销（2014）滨城证民字第958号公证书。张丽君及周迪均未对涉案房屋向李树德进行实物交付，李树德也未实际占有涉案房产。除涉案房产，过户到李树德名下的房产还有十余套。根据滨州市中级人民法院（2016）鲁16民终1054号案件中2016年8月23日对胡付华制作的调查笔录载明，李树德是王清华雇佣的工作人员，胡付华与王清华之间有投资合作关系，王清华计划向金帝投资中心投资1000万元购买借款人所抵押的房产，因金帝投资中心有大量的房产，若借款人不能偿还借款时为了盘活房产将房产过户给李树德，若借款人能够清偿借款本金及违约金，便再将房产过户给借款人，李树德对房子在哪、状况及能否交付均未考察，对于付款情况并非按照每套购房合同约定的价款支付，而是预估一个价钱交付，周迪系胡付华前妻，周志刚是周迪的父亲，其账户由胡付华控制。2017年9月28日对胡付华制作的询问笔录载明，打款和过户的房屋并不是对应的，后来过户了十几套房屋，计算总价是500万元左右，王清华出资1000万元，胡付华出房产，过户后双方共同持有房产，由胡付华推向市场进行变卖，原房主可以优先购买……先不对外出售涉案房屋，因为原房主长期失联，过户后他们都会主动联系，等到原房主放弃优先购买涉案房屋后其和王清华才对外出售涉案房屋。 一审法院认为，本案中，虽然周迪以张丽君代理人身份与李树德签订房地产买卖合同，但周迪与李树德之间真实意思表示并非商品房买卖。首先，从周迪及李树德身份看，周迪签署上述文书时系金帝投资中心经营者胡付华妻子，其签字行为系履行金帝投资中心经营者胡付华的职务行为；李树德系王清华表弟，虽然签订合同相对方系李树德，但根据胡付华陈述，王清华计划向金帝投资中心投资1000万元购买借款人所抵押的房产，因金帝投资中心有大量的房产，若借款人不能偿还借款时，为了盘活房产将房产过户给李树德，若借款人能够清偿借款本金及违约金，便再将房产过户给借款人。即包括涉案出资在内的500万元左右实际出资人均系王清华。其次，周迪与李树德签订房屋买卖合同并过户到李树德名下的房产多达十余套，且房屋销售价格低于市场价格，明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，此种买卖行为有违常理。再次，从合同履行看，包括涉案房屋在内十余套房屋，款项的拨付并非与每套房屋价款一一对应，且合同关于房屋交付的约定为：“房屋已交付，在交付房屋时，买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该清单上所列物品，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋钥匙”，但周迪、胡付华以及张丽君至今对涉案房屋未向李树德进行实物交付，李树德未实际占有涉案房屋，且胡付华与王清华约定虽然房屋过户到李树德名下，但若借款人能够清偿借款本金及违约金，便再将房产过户给借款人，不符合楼房买卖日常生活经验。根据上述情况，胡付华与王清华之间形式上是房屋买卖，但王清华并非以取得涉案房屋所有权为目的，其签订所谓房屋买卖合同的真实意思表示，是为了实现出借资金的风险保障，双方之间的法律关系实质上是借贷让与担保，并非商品房买卖。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。本案中，双方签订房屋买卖合同系虚假行为，其隐藏行为为借款让与担保。依据民法总则，双方签订的房屋买卖合同为虚假的意思表示实施的民事法律行为，无效。而双方之间设立的借款让与担保关系，系恶意串通，既违背张丽君授权委托合同书所授权的本意，也损害张丽君的合法权益。根据原、被告庭审陈述，综合全案证据，本案诉争的房地产买卖合同应认定为无效。张丽君要求确认本案房地产买卖合同无效，依法予以支持。张丽君申请撤回第二项诉讼请求，系对权利的自行处分，依法予以准许。周迪未按原审法院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，依法可缺席判决。经审判委员会讨论决定，判决：被告周迪以原告张丽君的名义与被告李树德于2014年5月21日签订的位于滨州市××路××号××小区××号楼××室的房地产买卖合同无效。案件受理费100元，财产保全费3020元，由被告周迪、李树德负担。 李树德上诉请求：撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初第2131号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费及财产保全费均由被上诉人负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：李树德提供证据一欲证实自2014年5月20日至2014年9月18日李树德通过银行16次向金帝投资中心工作人员周志刚转款计4547771.88元。李树德向周志刚转款4074870.81元（其中包括通过王清华向周志刚账户两次转款计50万元）由银行转账明细予以证实，予以确认。但其中通过网银向6222021613014392863账号转付的172877.99元、100000.99元、200000.09元三笔款项缺乏证据证明转出方及转入方户名，故上述转款，证据不足，不予采信。李树德提供13份房屋买卖合同欲证实自2014年5月21日始李树德通过金帝投资中心工作人员胡付华、周迪等签订房屋买卖合同13份，合同房款共计4410000元。因另外的12份房屋买卖合同中的出卖方均非本案当事人，故对其真实性在本案中不作认定。 二审中，张丽君认可被滨城公证处撤销公证的《委托书》中的签名是其所签，但称当时的落款日期为空白，该《委托书》实际签署时间为2013年2月。《委托书》载明：张丽君因工作繁忙，现委托周迪将涉案房屋前往房地产管理部门及相关部门代为办理一切手续，包括签署买卖合同、买卖过户以及水电暖更名等事项，并约定周迪在办理上述事宜过程中所签署的一切文件和实施的一切行为，其均予承认，法律后果由其承担。委托期限自委托书签订之日至上述事宜办理完毕为止。 2012年9月24日，林春燕（出借人）、张丽君（借款人）、金帝投资中心（保证人）签订《房屋抵押保证借款合同》，约定：借款金额50万元，月利率2%；借款期限自2012年9月24日起至2012年12月23日，共三个月。如不能按照合同约定如期还清借款，应向林春燕支付全部借款本金20%的违约金。金帝投资中心提供连带责任保证担保。张丽君以坐落在滨州市××路××号××小区××号楼××室（房屋面积170.20㎡,附房25.32㎡）为本借款提供抵押担保，抵押期限自2012年9月24日起至2012年12月23日。张丽君同意违约时，由林春燕处置抵押物。金帝投资中心履行了保证责任代张丽君偿还全部欠款后，张丽君同意林春燕将抵押权转让给金帝投资中心。 二审法院查明的其他事实与一审基本一致。 二审法院认为，本案争议焦点是:（一）一审判决采信证据及认定事实是否正确；（二）周迪是否有权代理张丽君对外签订房地产买卖合同及公证文书被撤销是否影响本案房地产买卖合同的效力；（三）周迪、李树德、公证处是否恶意串通，是否以合法形式掩盖非法目的，损害张丽君财产权益。 （一）一审判决采信证据及认定事实是否正确问题。李树德上诉主张案外人胡付华的证言不能作为证据使用，一审判决认定周迪与李树德订立合同的真实意思不是商品房买卖以及胡付华与王清华之间存在借贷让与担保关系，没有事实依据。法院认为，1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。胡付华与周迪原系夫妻关系，与本案当事人具有利害关系；胡付华在2016年8月23日的陈述与2017年9月28日的陈述并不一致，且其陈述亦没有其他证据加以印证，因此，一审判决采纳与本案具有利害关系的胡付华前后陈述不一致的“证言”作为认定本案事实的依据不当。2.关于案涉房屋的价格问题。一审中，当事人对此既未提出主张，亦未提交证据，一审认定房屋销售价格低于市场价格，缺乏依据。3.借贷让与担保一词，在我国现行法律中没有明文规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。上述规定的适用前提明确限于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，只有当事人签订买卖合同系出于让与担保的意思表示的情形下，才能适用上述规定。本案中，《借款合同》中的借贷双方是林春燕和张丽君，李树德不是该合同中的当事人；借款合同仅约定了房屋抵押，借贷双方未订立房屋买卖合同；本案房产买卖合同是周迪在张丽君的另外明确授权后签订的，并非基于借款合同处置房产；即便在胡付华的陈述中也没有关于王清华出借资金、双方之间存在借贷关系的意思表述和有关让与担保的意思表述。故一审判决认定非本案当事人的胡付华与王清华之间存在借贷让与担保关系，亦缺乏证据。因此,一审判决认为本案订立房屋买卖合同是一种虚假行为，系恶意串通，违背了张丽君的授权本意，损害了张丽君的合法权益，缺乏事实依据。 （二）周迪是否有权代理张丽君对外签订房地产买卖合同及公证文书被撤销是否影响本案房地产买卖合同的效力问题。张丽君主张周迪对其既无代理权也无处分权，授权委托公证已被撤销，基于无效的授权而签订的房地产买卖合同也是无效。法院认为，本案房地产买卖合同订立时，周迪持有经过公证的委托书。张丽君在二审中的陈述表明，2013年2月，张丽君向周迪签署了没有落款日期的授权委托书，委托书内容除落款日期外与滨城公证处公证的委托书是完全一致的，因此，公证书被撤销仅能证明公证行为失去效力，不足以因此否定张丽君给周迪出具委托书的事实。授权委托书一经签署即成立生效，没有注明日期不影响其法律效力。张丽君自认签署委托书的时间是2013年2月，故该委托书自2013年2月即已生效。因本案没有证据表明在案涉房地产买卖合同订立之前存在解除委托的事实，周迪代理张丽君订立本案合同也未超出委托书的授权范围，故周迪持有张丽君的委托书、房产证，李树德有理由相信周迪具有代理权。综上，周迪代理张丽君与李树德签订房地产买卖合同系根据张丽君的授权委托而为，其代理行为合法有效。张丽君主张周迪既无代理权也无处分权与事实不符。公证书因不符合质量标准被撤销，影响不到其出具授权委托的事实和效力，其依此主张涉案合同无效的理由不能成立。 （三）关于张丽君主张周迪、李树德、滨城公证处恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害其财产权益问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，张丽君针对上述主张未提供充分有效的证据加以证明，其该项主张亦不能成立。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。依上所述，周迪以张丽君代理人的身份与李树德订立的本案房地产买卖合同系根据张丽君的授权委托而为，本案没有证据表明存在有上述规定中合同无效的情形。因此，原判认定本案合同无效，缺乏事实依据，应予纠正。综上，李树德的上诉请求成立，予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初第2131号民事判决；二、驳回张丽君的诉讼请求。一审案件受理费100元，财产保全费3020元；二审案件受理费100元，均由被上诉人张丽君负担。 本院再审查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院再审认为，本案的争议焦点问题是案涉房屋买卖合同的法律效力如何认定。首先，周迪与李树德签订房屋买卖合同并过户到李树德名下的房产多达十余套，但房屋销售价格低于市场价格，明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，一审法院据此认定双方之间的房屋买卖行为有违常理具有事实依据。其次，依据周迪与李树德履行的所有房屋买卖合同分析，李树德拨付的款项与每套房屋价款并非一一对应，且合同中明确载明：“房屋已交付，在交付房屋时，买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该清单上所列物品，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋钥匙”，但实际情况却是李树德没有实际占有涉案房屋。再次，胡付华与王清华约定虽然房屋过户到李树德名下，但若借款人能够清偿借款本金及违约金，便再将房产过户给借款人，该约定并不符合房屋买卖日常生活经验。根据以上分析可知，房屋实际买受人王清华不但对房屋的来源知情，而且对于借款的偿还、房屋物权变动和利益的分配与胡付华达成了一致，案涉合同是为了取得债务人房屋的所有权，获取非正常的利益，即以合法形式掩盖非法目的，损害了债务人的利益，一审法院据此认定案涉房屋买卖合同无效正确，本院予以确认。 综上分析，检察机关关于案涉房屋买卖合同无效的的抗诉意见成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省滨州市中级人民法院（2018）鲁16民终1648号民事判决； 二、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初第2131号民事判决。 一审案件受理费100元，财产保全费3020元，二审案件受理费100元，均由被申诉人周迪、李树德负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾新芳 审判员  李召亮 审判员  柴家祥 二〇二一年二月三日 书记员  白 靖