广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15231号原告：朱浩昌，男，1966年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××瑞丰楼902房，公民身份号码440××××××××××××214。委托诉讼代理人：吴丽芬（原告朱浩昌的妻子），女，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××729。被告：杨普邦，男，1972年4月23日出生，汉族，住广东省阳春市××××××××，公民身份号码441××××××××××××21X。原告朱浩昌与被告杨普邦租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序于2021年1月19日公开开庭审理了本案。原告朱浩昌的委托诉讼代理人吴丽芬，被告杨普邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱浩昌向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年11月1日起至所有设备、货物搬走之日止的租金（暂计至2020年10月31日为281518元，租金标准为24000元/月）；2.被告立即向原告支付6个月的租金145200元作为违约金；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月26日，被告与原告签订了《罗村朱浩昌工业园厂房租赁合同书》，约定被告租赁朱浩昌的厂房，租赁期从2015年11月26日至2021年11月30日。经原告不断催收，被告拒不支付2019年11月1日起至今共计6个月的租金等款项。被告的行为已经构成违约，根据《合同法》的相关规定，原告有权解除双方签订的《物业租赁合同》，被告应立即向原告交还租赁物，付清拖欠的租金，并支付相关违约金。根据《合同法》等相关约定，因本案产生的诉讼费等费用均由被告承担。被告杨普邦辩称，厂房在2019年12月中旬已经没有再使用，至2020年4月中旬，被告与原告沟通，原告要求被告搬出涉案厂房，被告答应，原告要求被告支付完毕所有租金才可以搬离，被告称现在无法全部支付。原告出售了一部分设备，将另一部分设备搬去其他地方存放。被告有一名员工前往涉案租赁厂房处发现厂房已经另行出租。另行出租的时间在2020年4月份之前。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.租赁合同书原件1份，用以证明原告与被告的租赁关系。诉讼中，被告没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-2真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，原告朱浩昌（出租方、甲方）与被告杨普邦（承租人、乙方）签订《南海区罗村城北工业园吴村朱浩昌物业租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：承租起止期限为2015年12月1日至2021年11月30日止，租赁项目名称为×××××××厂房（以下简称涉讼厂房）；厂房、办公楼、空地（包括物业服务费600、垃圾费270）月度承租租金为22000元；拖欠基础设施建设费时间累计达20天，超出三十天拖欠基础设施建筑费(即租金)作违约处理，甲方有权收回厂房，终止合同并没收租赁押金；如若甲方擅自解除或终止合同应双倍返还押金给乙方，并赔偿乙方因搬迁遭受的损失和费用；若乙方擅自解除或终止合同，则乙方要赔偿六个月的基础设施建设费用为违约金，弥补甲方的损失及无权要求甲方返还押金；甲方收取乙方22000元/月是纯属收取基础设施建设费，不包括其他费用；乙方签约时即付66000元押金给甲方；甲方每月1-5日内收取乙方当月基础设施建设费；2015年12月1日至2018年11月30日租金22000元/月，2018年12月1日起递增10%，每月24200元。涉讼合同手写注明送装修期至11月30日，从12月1日计租。2020年7月2日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原告陈述涉讼厂房没有办理产权证，也没有规划报建手续。2.原、被告均确认被告已向原告支付至2019年10月31日之前的租金，2019年11月1日后的租金仅支付了8882元，之后被告没有再支付租金。3.原、被告均确认被告向原告支付了保证金66000元，原告确认该保证金尚未进行抵扣，同意以该保证金抵扣被告欠付原告的租金。4.原告陈述其在2020年4月1日就涉讼厂房与案外人签订了租赁合同，另行出租。5.被告陈述其同意向原告支付涉讼厂房出租给案外人之前的租金，租金标准按照合同约定。6.原告在诉讼中明确表示在被告付清租金欠款前，不同意被告搬离其放置在原告处的物品；其在将涉讼厂房出租给案外人前有通知被告搬离涉讼厂房内的物品，但要求被告付清全部租金欠款才可搬离，否则不准许搬离。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告确认其出租给被告的涉讼厂房没有产权证，也没有办理规划报建手续，被告亦未提供证据证明涉讼厂房已办理产权证或规划报建手续，故原、被告就涉讼厂房签订的涉讼合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告依据涉讼合同约定要求被告支付6个月的租金145200元作为违约金于法无据，本院依法不予支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼厂房，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼厂房期间的使用费予原告。涉讼合同载明2018年12月1日起每月租金24200元，原、被告均确认被告就2019年11月1日后的租金仅支付了8882元，原告主张其在2020年4月1日将涉讼厂房出租给案外人，被告亦陈述原告在2020年4月前将涉讼厂房另行出租并同意按照约定的租金标准向原告支付至涉讼厂房另行出租前的租金，综上，经核算，被告需向原告支付2019年11月1日至2020年3月31日期间使用费共112118元（24200元/月×5个月-8882元）。原、被告均确认被告向原告支付了保证金66000元，原告同意以该保证金抵扣2019年11月1日后被告欠付的租金，故经抵扣，被告尚需向原告支付使用费46118元（112118元-66000元），原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。2020年4月1日后，被告虽有物品存放在原告提供的场地，但根据原、被告的陈述，被告未搬离涉讼厂房内的物品是因原告不同意被告在付清欠款前搬离所致，且诉讼中原告明确表示在被告付清租金欠款前，不同意被告搬离其放置在原告处的物品，故在2020年4月1日后被告物品占用原告场地是因原告拒绝被告搬离所致，由此导致的场地占用费损失应由原告自行承担，本院对原告要求被告支付2020年4月1日至所有设备、货物搬走之日使用费（租金）的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨普邦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费46118元予原告朱浩昌；二、驳回原告朱浩昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费7700.77元（原告已预交9679.2元），由原告朱浩昌负担6747.77元，被告杨普邦负担953元，被告杨普邦应于本判决发生法律效力之日起十日迳付953元予原告朱浩昌，本院不另收退。对原告朱浩昌多预交的诉讼费用1978.43元，在本判决发生法律效力后经原告朱浩昌书面申请,本院退还予原告朱浩昌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  陈少英人民陪审员  李彩云二〇二一年一月二十九日书 记 员  陆美羽