重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初5668号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。 被告：郭荣倩，女，1965年11月18日出生，汉族，住址重庆市长寿区双龙镇双龙4组140号，公民身份号码510221196511184121。 委托诉讼代理人：杜佳玲，重庆箭宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄波，重庆箭宇律师事务所实习律师。 原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）诉被告郭荣倩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾继川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司委托诉讼代理人朱华，被告郭荣倩的委托诉讼代理人杜佳玲、黄波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告郭荣倩立即支付拖欠原告的物业服务费47630.22元（明细如下：从2015年4月1日起至2019年4月30日49个月物业服务费，每月物业服务费为954.78元（建面545.59平方米×1.75元/平方米·月），物业服务费欠费46784.22元，公摊电费欠费746元，违约金100元）；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔神韵小区提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔*-3业主。从2015年4月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。原告在此前进行了相关催收，但被告在约定的时间里仍不向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告郭荣倩辩称，1.原告作为服务的主体，没有尽到相关物业义务，导致被告的房屋被破坏，故被告有权拒绝支付物业服务费；2.原告起诉的期间，部分已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2010年8月15日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1.物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等事项；3.根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：别墅住宅3.5元/平方米˙月；4.共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5.未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取；6.物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金；7.本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 2015年4月8日，被告郭荣倩取得重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期小区*幢*-3号房屋的所有权，房屋的建筑面积为545.59平方米。此后至2019年4月30日，被告郭荣倩未装修入住房屋。2020年6月15日，原告晋愉物业公司向被告郭荣倩的住址重庆市长寿区双龙镇双龙4组*号邮寄《律师函》，该邮件于2020年6月22日由他人代收。 另查，晋愉碧怡林畔小区一期、晋愉碧怡林畔二期(东岸)和晋愉林畔神韵小区三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务。晋愉碧怡林畔小区一期、晋愉林畔神韵小区由原告晋愉物业公司提供物业服务，晋愉碧怡林畔二期(东岸)由重庆晋愉林畔物业服务公司提供物业服务。 经查询，原告晋愉物业公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，晋愉林畔物业公司的法定代表人为唐太明。 上述事实，有原、被告陈述、《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》、物业服务材料、民事判决书等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，并进行了备案登记，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告郭荣倩虽应向原告晋愉物业公司缴纳物业服务费，但因被告郭荣倩并未在涉案房屋居住，原告晋愉物业公司提交的在房屋外张贴催费单等证据不足以证明原告晋愉物业公司对于被告郭荣倩2015年4月至2017年5月期间的物业费进行了有效催收，故以原告晋愉物业公司向被告邮寄《律师函》的时间即2020年6月15日作为催收时间。诉讼时效可由此往前溯及三年，结合原告的诉讼请求，则被告郭荣倩应当向原告晋愉物业公司缴纳2017年6月至2019年4月止共计23个月的物业服务费，对被告郭荣倩提出部分期间已经超过诉讼时效的意见，予以采纳。原告晋愉物业公司主张每月服务费按1.75元/平方米·月计算（即合同约定价格的一半），符合合同约定，本院予以确认。则被告郭荣倩应支付2017年6月至2019年4月期间物业服务费为21960元（545.59平方米×1.75元/平方米·月×23月）；根据原告晋愉物业公司提交的欠费明细表，可确认被告郭荣倩欠付的2017年6月至2019年4月期间的公摊电费共计316元，其属于前期物业合同中约定的能源消耗，被告郭荣倩也应予以支付。综上，对原告晋愉物业公司诉请被告郭荣倩支付2017年6月至2019年4月期间物业服务费21960元，公摊电费316元，本院予以支持，超出部分，不予支持。另被告郭荣倩陈述房屋连廊被非法拆除问题，被告未举示相应证据予以证实，且亦未举示证据证明系因原告的服务服务行为导致，故被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予采纳。 对于原告主张的违约金100元，因被告郭荣倩不属于恶意拖欠，且原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭荣倩于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年6月至2019年4月期间物业服务费21960元，公摊电费316元，共计22276元； 二、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费991元，减半收取496元（原告已预交），由被告郭荣倩负担178元（在支付上述款项时一并迳付原告），原告重庆晋愉物业服务有限公司负担318元。 如果被告郭荣倩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇二一年二月八日 书记员  韩定芬