山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终108号 上诉人（原审被告）：高强日，男，1975年10月14日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：金永亮，山东容达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码55xx86。 法定代表人：孙丕喜，主任。 委托诉讼代理人：张庆民，山东韬戈律师事务所律师。 上诉人高强日因与被上诉人青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会（以下简称南屋石居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初10758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高强日上诉请求：请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、涉案酒店承包合同年租金价格约定不明。1.涉案2019年12月9日的证明系被上诉人的4名工作人员出具，该四人是涉案承包合同签订的经办人，其出具证明的行为系代表被上诉人南屋石社区居民委员会对涉案承包合同年租金条款签订情况的说明，该四人在证明材料上的签字是与其在涉案承包合同上签字相对等的职务行为，该证明并不需要被上诉人盖章。因此，该证明也不是证人证言，而是书证，一审法院对该证明的定性错误。2.2020年5月16日的录音录像资料清楚明确的记载了上诉人高强日与被上诉人主任孙丕喜关于涉案承包合同年租金条款约定不明应重新订立的谈话过程，一审法院对此不予认定属于认定案件事实错误。二、涉案酒店承包合同在2018年12月15日提前解除，上诉人不再使用酒店，上诉人不应承担2019年1-3月的租金。1.2018年12月15日，上诉人高强日以被上诉人南屋石社区居民委员会拒绝重新商定租金价格为由通知被上诉人提前终止履行承包合同，被上诉人的3名工作人员签收了终止承包合同通知书；同时上诉人高强日在当天将终止承包合同通知书张贴在被上诉人南屋石社区居民委员办公室的窗户上公示。因此，上诉人高强日解除合同的通知方式合法有效。2.2020年5月16日的录音录像资料清楚明确的记载了上诉人高强日自2018年12月15日以后不再履行涉案承包合同并要求与被上诉人南屋石社区居民委员会清算损失的事实，因此，被上诉人南屋石社区居民委员关2019年1-3月的租金的主张没有事实依据。3.承包合同解除后，当事人有协助、接收酒店、清算等的随附义务，又因涉案酒店属于不动产，无法移动，且该涉案酒店位于被上诉人的管理辖区范围内，在上诉人高强日提前终止承包合同的通知到达被上诉人时，关于涉案酒店未返还的举证责任转移至被上诉人南屋石社区居民委员承担。 南屋石居委会辩称：一审判决认定事实适用法律正确，需要重点强调的是：一、上诉人所谓的解除通知根本没有发出，从一审中其提交的虚假的EMS快递可以看出，其为了达到诉讼目的伪造了EMS的快递单及签收凭证。二、所谓的张贴，被上诉人处无一人看到。其仅仅是拍了照片，并未证明其张贴处于持续状态。更重要的是上诉人所谓的解除的理由不成立，不能达到解除的目的。 南屋石居委会向一审法院起诉请求：1.判令高强日支付承包费40万元及利息；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，南屋石居委会明确利息为：以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年1月31日起至2019年8月19日的利息，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行之日的利息；以10万元为基数，按同期银行贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年8月19日的利息，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行之日的利息。事实与理由：2015年12月30日，当事人双方签订《承包合同》，约定南屋石居委会将位于社区居民楼西宏泰喜都生态酒店（南屋石酒店）一处发包给高强日经营；承包期五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日；承包费第一年为10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金。高强日承包后，仅支付了第一年和第二年承包费，此后再未交纳承包费。截止2019年4月因故双方不能继续履行承包合同为止，高强日共欠南屋石居委会承包费40万元。请求判如所请。 高强日于一审中辩称，因酒店房屋属于违章建筑，承包合同无效；承包合同的承包费条款约定不明，合同价格对双方没有约束力，需另行协商；2018年12月15日，高强日以南屋石居委会不进行承包费价格协商违约为由，提出了终止履行合同。 一审法院认定事实：2015年12月30日，南屋石居委会（甲方）与高强日（乙方）签订《承包合同》，主要约定，甲方将位于社区居民楼西宏泰喜都生态酒店（南屋石酒店）一处发包给乙方经营，承包期为五年，即2016年1月1日至2020年12月31日；承包范围为酒店及周边停车场和临建性房屋，并由乙方负责通路、通水、通电，乙方所需办理相关酒店手续由甲方配合。承包金额及结算方法，第一年10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金。在承包期限内乙方可在承包范围内加装酒店等服务所需设施及物品，所有权归乙方所有。在承包期内，根据形势发展，如遇政府使用和旧村改造统一规划，双方应顾全大局，同意终止合同，并有双方协商，由甲方给予乙方合理的经营性补偿以及乙方投资兴建的其他地上附着物等费用，承包费按实际使用期计算。 2017年3月7日，高强日向南屋石居委会支付2016年酒店承包费10万元，后高强日又支付了2017年的酒店承包费20万元。2018年之后的承包费，高强日未再支付。因南屋石酒店房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋于2019年3月底被拆除。 高强日主张于2018年12月15日向南屋石居委会送达终止承包合同通知书（南屋石酒店），将该通知书张贴于南屋石居委会门口窗上，并提交了有南屋石居委会村两委成员秦初基、吴淑君、刘孝才签字的终止承包合同通知书（南屋石酒店）。 高强日提交的2020年5月16日的录像载明高强日与南屋石居委会主任孙丕喜的对话如下：高强日“村民会我有个问题正好再提一提，孙书记你好，全体村民代表大家好，今天村民代表会我有问题需要领导给解答，问题就是去年开的村民代表会议，也整一年了，说好酒店拆除后给我评估我在酒店的设施投入，还有葡萄园的设施投入，材料已经报村委了，但是一年过去了还没有评估报告及合理的答复，一直拖着不解决问题对我已经造成很大的损失。由于承包酒店及葡萄园时没有最终确定承包费，当时合同约定的承包费是应付街道检查，这事村两委也开过会了，村民代表也都知道，去年村代表会说要重新商讨承包价格，今天我觉得应当商讨解决。各位领导同志们，葡萄园这样荒着让全体老百姓及外面人对你们领导执政能力产生质疑，希望社区领导能尽快及时的给我解决问题，还老百姓给你们个好的口碑，孙书记在这里，全体村代表也在这里，我这个问题提提”，孙丕喜“不是应付检查不检查，当时生态园当时包给你，因为上级中央的原因酒店拆掉了，拆掉了当时就说了酒店就终止合同，葡萄园你觉着贵了，配不齐套，我说你可以交回来，你交回来，我们终止合同”，高强日“到现在评估报告没有出来，一直拖了一年了，不是回事”，孙丕喜“你不交，你承包，是你的事，你在上面放羊放狗不该我事，是不是，难道我租去房子”，高强日“不是不交，一直等你们来清算，当时村民代表会说的重新商议，你们始终是拖着我不解决问题”，孙丕喜“你觉贵，你可以交出来，你不交啊”，高强日“不是不交，书记，我一直等你们清算，一直等你们清算，而且我已经递交了村里一些相关的文件，你们一直不解决”，孙丕喜“村里是投入的，代表们都知道”，高强日“我也投入了很多，包括葡萄园也投入了，这些全体村民都知道，现在不是讨论这个事，去年村民代表会也说给我解决这个事”，孙丕喜“代表都在这个地方，你欠村一块，你交上一块，你投入的二毛由评估公司给你评估，村里要还是不要，村里要开村民大会”，高强日“对，这都一年多了这个评估一直没出来，这地一直这么荒地了，老百姓怎么个看法”，孙丕喜“你租着房子，租着地”，高强日“这个问题书记这么说，就是你们不对了，作为村领导你怎么这么说，说谎话”，孙丕喜“荒了，是你的事”，高强日“荒了不是我的事，是村里不解决问题”，孙丕喜“我不管张三李四租我的房子”，高强日“这一年下来了，去年开半年总结，是6月3号，也是在这里开会，说好了，赶快商议和我重新商定，是村一直没商定出来，而且我也把材料提交了，始终等你们来清算，材料我也递到了，把相关的一些材料递到村里，是你们不解决”。 一审法院认为：南屋石居委会与高强日之间签订的虽系承包合同，但根据合同约定内容，实为房屋租赁合同。而案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉承包合同无效。综合双方的诉辩理由，该案争议的焦点问题为高强日是否应支付南屋石居委会房屋占有使用费及数额、并承担利息的认定。对此，该院评判如下：高强日对承包合同就承包费价格的约定不认可，认为约定无效、承包费价格需另行协商确定，但其未提交充分有效证据证明该主张，且其按照约定支付了2016年酒店承包费10万元、2017年酒店承包费20万元，故该院对其该抗辩理由不予采信。高强日虽主张承包合同已于2018年12月15日终止，但通过高强日提交的录像中其与孙丕喜的对话，其中孙丕喜说“不是应付检查不检查，当时生态园当时包给你，因为上级中央的原因酒店拆掉了，拆掉了当时就说了酒店就终止合同，葡萄园你觉着贵了，配不齐套，我说你可以交回来，你交回来，我们终止合同”，高强日对此未进行反驳，也未主张承包合同已于2018年12月15日终止，该院对高强日的该抗辩理由亦不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，案涉承包合同虽然无效，高强日仍应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，南屋石居委会要求高强日支付的承包费实为房屋占有使用费。因案涉房屋已于2019年3月底被拆除，高强日应支付至2019年3月的房屋占有使用费。承包合同约定“承包金额及结算方法，第一年为10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金”，高强日仅支付了第一年的承包费10万元、第二年的承包费20万元，故南屋石居委会要求高强日支付2018年至2019年3月的房屋占有使用费40万元，理由正当，本院予以支持。因承包合同无效，南屋石居委会要求高强日承担利息，于法无据，该院不予支持。综上所述，判决：一、高强日本判决生效之日起10日内支付南屋石居委会房屋占有使用费40万元；二、驳回南屋石居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，共计6170元，由高强日负担。高强日负担部分应在判决生效之日起10日内直接支付南屋石居委会。 二审中，高强日提交证据材料为：证据一、录音录像、照片一组，录像在2019年1月15日南屋石居委会将涉案酒店的牌子拆除。照片为2019年3月6日、7日南屋石居委会将涉案房屋内的设施拆除，证明涉案房屋已由被上诉人控制；证据二、证人周某、胡某、孙某、曲某的证言，证明因房租较高等原因，涉案饭店于2018年11月底停止经营等。 南屋石居委会质证称：对证据一不予认可，对真实性不予认可；对证据二、不予认可，对证明力有异议。 因录音录像、照片及相关证人证言真实性不能确定且与证明事项无直接关联性，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：高强日应否支付南屋石居委会房屋占有使用费40万元。 上诉人虽主张其《承包合同》约定的承包金额不明，须另行协商后确定，但上诉人依据的证据材料不足以佐证该主张且上诉人已按照约定支付第一年的承包费10万元、第二年的承包费20万元，存在矛盾，明显与常理不符。上诉人还主张《租赁合同》于2018年12月15日提前解除，为此，上诉人二审中提供2019年1月15日南屋石居委会将涉案酒店的牌子拆除的录音录像、照片等证据材料，对此被上诉人不予认可且上诉人不能证明已返还房屋与被上诉人，其主张涉案酒店位于被上诉人的管理辖区范围内，关于涉案酒店未返还的举证责任由被上诉人南屋石社区居民委员承担，缺乏法律依据。 本案中，案涉承包合同虽然无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据一审查明的事实，上诉人仍应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费至2019年3月。故，一审法院认定高强日按照《承包合同》的约定支付房屋占有使用费，有事实和合同依据，符合法律规定，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人高强日负担。 本判决为终审判决。 审判长  管 磊 审判员  王颖颖 审判员  谷林平 二〇二一年二月二十五日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖