河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终148号 上诉人（原审原告）：承德恩次方房地产经纪有限公司（曾用名：承德中洲房地产经纪有限公司），住所地河北省承德市双桥区碧峰门民俗文化街12号曲艺表演建筑-3层西面办公室。 法定代表人：邵岩，总经理。 被上诉人（原审被告）：承德蜗牛房地产经纪有限公司，住所地河北省承德市双桥区翠兴大厦1幢8层806号-1。 法定代表人：郭振，经理。 委托诉讼代理人：方芳，河北紫胤律师事务所律师。 上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司因与被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司法定代表人邵岩，被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司委托诉讼代理人方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德恩次方房地产经纪有限公司上诉请求：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初2480号民事判决书，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；二、本案全部费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人诉请被上诉人赔偿违约金的请求应予支持。上诉人与被上诉人关于违约赔偿一事在双方2018年7月14日签订的《承德碧峰门民族文化街项目全案及策划服务合同》已经进行了明确约定。合同第5.3约定了如被上诉人未按照附件l完成任务视为违约，需赔偿上诉人40万元违约金，若未在2018年9月8日前转账至上诉人指定账户的需赔偿双倍违约金。被上诉人即未能完成任务又单方擅自解除合同的行为严重违反了合同约定，根据《合同法》第107条的规定和双方合同的约定，被上诉人应当承担违约赔偿责任。二、上诉人主张被上诉人返还代缴电费的诉请应支持。2019年1月7日，原告代被上诉人向承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司交付了12#销售中心的电费，该公司出具了收据一张。电费系被上诉人经营使用期间产生并拖欠的，根据合同第2.4.4条，项目售楼处，样板房的水（包括饮甩水）、电、办公设备及耗材、售楼部租余、物业费、采暖费以及合同备案打印所需耗材、保洁费、保安费由被上诉人承担的约定，电费应由被上诉人缴纳，上诉人代为缴纳的应予返还。请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 承德蜗牛房地产经纪有限公司辩称，一、答辩人不存在违约行为，是上诉人迟延履行致使合同目的不能实现，所以答辩人不承担违约责任。答辩人蜗牛公司与上诉人签订案涉合同，蜗牛公司在2018年7月14日至2019年6月1日这一期间内作为碧峰门民俗文化街项目的全案广告策划及销售代理商，但因房屋产权所有人将案涉房产在银行办理抵押，在出卖给客户房产后迟迟不能按照约定向抵押权人申请解除抵押，致使各个客户的合同目的不能实现，相继提出解除《房屋买卖合同》。又因待售商铺作为一个整体对外抵押，上诉人根本未告知其对商铺进行二次分割的情形，鉴于整体商铺处于抵押状态，上诉人令答辩人分割销售商铺也会致使最终每个客户都无法办理房屋过户手续。综上两点原因，答辩人实在无法按照约定履行合同，就连之前的已有工作业绩随着房屋买卖合同的解除也全部化为乌有。上述事实是双方不争客观事实，所以上诉人在其最早具有解除合同权利的时候也没有要求解除合同，而是为了保留答辩人交付的保证金，至合同期满，乃至其提起本案诉讼过程中都未提及解除合同一事。故答辩人不存在违约行为，不承担违约责任。二、上诉人提交的三张水电费付款通知单为碧峰门民俗文化有限公司出具的付款单，但就是仅显示存在欠费状态，并不能体现电费的实际消耗及使用人为答辩人。且结合上诉人提交的第4号证据《碧峰门民俗文化街项目全案策划、销售、招商、及代理合同》，该合同为其与承德碧峰门民俗文化有限公司签订合同，根据合同相对性，应是承德碧峰门民俗文化有限公司向上诉人收取的水电费，所以该水电费应当由上诉人承担。综上，应依法驳回上诉人的上诉请求，并维持一审判决。 承德恩次方房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告违约金人民币354497.53元；2、请求法院依法判令被告返还原告为其垫付的电费款15957.87元；（上述合计370455.40元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告承德恩次方房地产经纪有限公司原名称为承德中洲房地产经纪有限公司。2019年9月18日经承德市双桥区行政审批局审批，变更为现名称。 2018年5月30日，原告作为乙方（受托方）与承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司作为甲方（委托方）签订《碧峰门民俗文化街项目全案策划、销售、招商及代理合同》，约定甲方开发建设的碧峰门民俗文化街项目，委托乙方（原告）全案广告策划及销售与招商的独家代理事宜，总建筑面积为30000平方米。该合同对双方的权利、义务，服务费用标准及支付方式、合同期限，违约责任等均进行了明确约定。 2018年7月14日，本案原告作为甲方（委托方）与被告作为乙方（受托方）又签订《承德碧峰门民族文化街项目全案及策划服务合同》。就原告承接的承德碧峰门民俗文化街项目委托被告全案广告策划及销售代理事宜。委托销售总建筑面积为30000平方米。在服务费用标准及支付方式部分约定：3.1.1乙方（被告）作为驻场代理，如完成甲方（原告）与产权所有方签订的代理协议中月度任务，应获得产权所有方实际支付甲方佣金的40%，如未完成甲方与产权所有方签订的代理协议中月度任务，应获得产权所有方实际支付甲方佣金的20%。如三个月连续完不成甲方与产权所有方签订的代理协议中规定的月度任务，甲方有权解除合同。3.1.2由于甲方前期投入售楼处装修和广告费，故在被告成功售出100套应得佣金全部由原告收取，在被告成功售出100套后，原告按照3.1.1分配方式给予乙方佣金。合同第5.3约定，如乙方未按照附件1完成任务，即在2018年9月1日前未完成30套销售任务，视为乙方违约，乙方需赔偿甲方400000.00元违约金。需在2018年9月8日前转账至甲方指定账户。若乙方未在2018年9月8日前转账至甲方指定账户，乙方需赔偿双倍违约金即800000.00元。若乙方完成附件一中第一条任务，但未完成第二条任务，乙方仍需在2018年10月14日前赔偿甲方400000.00元违约金。若乙方未在2018年10月14日前转账至甲方指定账户，乙方需双倍赔偿违约金，即800000.00元。 上述协议签订后,被告即进行上述商铺销售，但合同履行期内未能完成任何一期月度销售任务。 另查明，原、被告签订合同所涉商铺大部分处于抵押状态，且原告要求被告销售的商铺系二次分割的若干没有独立产权的小面积商铺。在商铺售出后存在不能解押，不能为买受人办理产权登记的情形。 一审法院认为，原、被告之间的争议焦点之一为本案原告是否为适格主体，是否应由承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司参加诉讼。经审查，该公司将其开发的项目的广告策划、销售及招商的代理事宜委托给本案原告，并就此与原告签订了《碧峰门民俗文化街项目全案策划、销售、招商及代理合同》。该合同对双方的权利义务包括原告需要销售的商铺数量及获得的收益进行明确的约定。但之后原告将承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司委托的事项转委托给本案被告，合同的权利义务进行了重新约定，相应的利益并非完全归属其委托人即承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司，而是原告自行享有一部分利益，故该合同并非是原告作为承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司的代理人与本案被告签订的合同，被告代理人主张依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定被告在订立合同时知道原告与承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司的代理关系，承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司应受该合同约束，并应作为本案诉讼主体参加诉讼的主张明显无事实及法律依据，本院不予支持。 本案第二个争议焦点为在履行合同过程中，被告未完成合同确定的义务是否应向原告承担违约责任的问题。本院认为，原告委托被告出售的商铺存在抵押，且出售的13号、14号楼系一个大房本，需要整体解押才能为买方办理房屋产权登记。庭审中查明待售商铺存在二次分割，且买方在付款后碧峰门公司不能及时为买方办理解押手续并办理产权登记，故被告即使能够与买方达成买卖商铺意向，在为买方办理产权登记手续亦存在障碍，导致商铺的销售受到影响，进而影响合同的履行。被告未能完成合同附件即任务清单约定的销售任务，不应认定为违约，原告主张其承担违约责任支付合同约定的违约金，本院不予支持。 本案第三个争议焦点即原告主张的电费是否应支持。庭审中，原告提交的收据显示2019年1月7日向承德避暑山庄碧峰门民俗文化园区有限公司交付电费，但收条中显示存在欠费，且原告提供的证据不足以证明上述电费的实际消费期间及使用人，无法达到其证明目的，其可搜集证据另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告承德恩次方房地产经纪有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提交证据如下：1、《房屋建筑面积明细表》（复印件），该证据来源：由承德市房产测绘公司按照碧峰门的房本出具的测绘面积，欲证明，用以证明13、14号楼并非是被上诉人所说的是独立的大房本，而是分割的小房本，都有房本；2、《对外出售抵押房产协议书》（复印件），该证据来源：承德市东大街农村信用社出具的，欲证明，一、房屋产权是已经进行分割抵押了，二、证明银行同意碧峰门民俗文化产园区有限公司对抵押房产进行销售；3、（1）《承德碧峰门民俗文化街13、14号楼的百工坊商业分割图》（复印件），该证据来源：是承德蜗牛房地产经纪有限公司提出的分割方案，然后由承德设计院出具的图纸。（2）《选铺确认单》（原件）（3）《定金单》（原件）来源：由我方公司出具，由承德蜗牛房地产经纪有限公司员工签字确认的。欲证明：签订主合同是2018年7月份签订的，而设计院出具的图纸也是2018年7月份签订的，证明了分割协议是由蜗牛公司参与进行的分割。我方公司将权利交给了承德蜗牛房地产经纪有限公司，全部策划方案都是由承德蜗牛房地产经纪有限公司承担责任的。证明承德蜗牛房地产经纪有限公司员工签字的选铺确认单上商铺的号和图纸上商铺号是一致的。证明碧峰门商业街13、14号楼分割成独立小房本的，这个事实承德蜗牛房地产经纪有限公司是知晓的，并且是由承德蜗牛房地产经纪有限公司主导进行分割的；4、陆春艳、司云玲提供的证明（是陆春艳和司云玲微信给我发过来的我给打印出来的）该证明来源：2019年1月16日陆春艳、司云玲给出具的。欲证明，承德蜗牛房地产经纪有限公司工作人员对商户虚假承诺三月内办理产权证导致商户退房，并不像被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司所述是由我方原因导致买房人退房。是被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司对买房人虚假承诺三个月内办理产权手续导致的；5、《碧峰门公司与陆春艳和司云玲签订的买卖协议》（原件）用以证明：协议中明确告知买房人房屋已经存在抵押了，说明买房人对房屋存在抵押是知情的，协议中还承诺了三个月内办理房本，客户在协议上签字说明了客户是认可这个约定的；6、蜗牛公司法人郭振和他的妻子宁魏给我方转的违约款的凭证（原件）时间是2020年8月17日，宁魏给我公司转款5万元，承德蜗牛房地产经纪有限公司员工史忠波给我公司转款90000元、82751元两笔。欲证明：按主合同约定违约日期之后达成了违约，承德蜗牛房地产经纪有限公司给我公司转款部分违约金，说明承德蜗牛房地产经纪有限公司是认可违约这个事实的；7、由我公司跟承德碧峰门民族文化街签订的租房协议（原件），该证据来源：碧峰门公司提供的，时间是2019年3月15日。欲证明：按合同2条租赁费用和付款方式租金是2.8元每天每平方米，年度租金是132941.76元，共计130.08平方米。该房租是由我公司进行交付的，承德蜗牛房地产经纪有限公司就在我公司租赁的房屋中进行的销售，按合同约定房租水电在其销售期间内由承德蜗牛房地产经纪有限公司承担。我公司给其代缴了132941.76元，给我公司造成了损失。电费是由12号楼销售中心产生的，而12号楼销售中心只有承德蜗牛房地产经纪有限公司一家使用，因此电费应该全部由承德蜗牛房地产经纪有限公司承担。我公司代缴电费15957.87元，发票上注明的电费3639.45元，是2018年11月份的电费，欠费3278.72元，是2018年10月份的欠费，预存电费8840.9元，是预存的11月份以后的电费，由我公司预存给碧峰门民俗文化公司的。因为碧峰门公司用电很高，所以预存的电费被碧峰门公司使用不到两个月就用光了，实际碧峰门公司到2019年5月份才撤出；8、2018年7月14日我公司跟承德蜗牛房地产经纪有限公司签订的任务清单一份（复印件），欲证明：碧峰门民俗文化公司抵押的房产是小房本不是大房本。因为存在抵押现状，为了达到解押的资金，所以才与承德蜗牛房地产经纪有限公司签订的合同上约定了销售任务。如果承德蜗牛房地产经纪有限公司按销售约定完成销售任务，回来的销售资金是可以进行解押房产的，每卖四、五套就可以解押一批，一批是三、四套左右。所以当时才和承德蜗牛房地产经纪有限公司签订的协议中约定了销售任务和违约赔偿。但承德蜗牛房地产经纪有限公司并未完成销售任务，同时应该由承德蜗牛房地产经纪有限公司投入的100万广告费用，承德蜗牛房地产经纪有限公司也没有投入，导致了房屋无法销售，给我方造成了损失，因为签订房屋合同我方违约需要赔客户违约金。我公司和承德蜗牛房地产经纪有限公司没有约定跟买房者购买的房屋多长时间进行解押；9、我公司和碧峰门公司签订的碧峰门民俗文化街项目全案策划、销售、招商及代理合同（原件一审已经提交，属于补充内容不算新证据）签订日期是2018年5月30日。该证据来源于碧峰门公司出具。欲证明：碧峰门商业产园区对我方公司也下达了同样的任务，合同约定起止日期中每个月600万以上销售额或每个月30套的任务。 被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司质证意见为，对1号证据真实性和证明目的不认可，其是复印件，其是承德市测绘房产公司单方出具，不是承德蜗牛房地产经纪有限公司出具的。测绘公司出具不代表不动产登记中心就能按照该测绘表中的房屋颁发相应的房本；对2号证据银行出具的证明，真实性认可，该证明不能使客户顺利办理房本，而且房屋的抵押也并非是分割抵押的，根据上诉人提供的协议书三份，每份协议书中是按照上诉人说法是一批进行抵押的，不是分割抵押的；对3号证据测绘图纸，该证据不能证明是承德蜗牛房地产经纪有限公司对房屋进行分割的，对选铺确认单，该单是上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司单方出具给承德蜗牛房地产经纪有限公司的，所以并不能证明是承德蜗牛房地产经纪有限公司来参与房屋的分割，并知晓在分割后能够办理房本，达不到上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司证明目的。对定金单因找不到该证据，无法质证；对4号证据，陆春艳和司云玲的证明真实性不认可，该两份证明全部为机打的证明，只是在姓名身份证号和购买商铺号是手填上去的，其他证明内容应该由上诉人公司提前准备好，在结合上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提交的委托管理协议是司云玲和陆春艳和上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司签订，就是说司云玲和陆春燕购买房屋后是委托上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司管理房屋而不是委托我公司进行管理。根据买卖协议时间来看，房屋是由我公司销售的；对5号证据，买卖协议，真实性认可，结合该证据的第八条，卖方收到全部购房款后向抵押权人申请解除抵押，在抵押权人解除抵押后90日内办理产权手续。并不是上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司所述是答应客户3个月内办理手续，是办理产权解押手续后才能办理产权过户手续。因为上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司就是出卖人一直没有及时解除客户购买的商铺，所以就不存在后续的90日内期限，致使合同根本无法实现；对6号证据转账凭证真实性认可，转款三笔没有备注违约金，应该是2018年8月21和24日转给上诉人公司的，具体是购房款还是保证金我方不清楚。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司所述是2020年转款的，实际是2018年转款的，不能证明该款是违约金；对7号证据租房协议，该证据租赁的是文化街13号楼不是跟本案有关的12号楼销售中心。所以13号楼的租赁合同和本案无关联性。对电费收据，真实性认可，但不能证明该笔款项是我方公司使用的，结合上诉人注册登记地在承德市双桥区，可能存在共同使用的情形。而且上诉人所述是蜗牛公司2019年5月份退场，也没有提供证据证明，因此该证据达不到证明目的；对8号证据任务清单，真实性认可，证明目的不认可，结合上诉人所述卖出4-5套解押一批的说法，但客户买的并不一定都是同一批被封的房屋中的房屋，所以根据商户确实存在商铺的面积不等再加上客户有的是付全款有的是付首付，根本不可能达到解押的情形。即使承德蜗牛房地产经纪有限公司完成了销售任务，按照这种客观情况，农村信用社这边也不会给予解封；对9号证据招商代理合同，真实性认可，证明了合同的甲方民俗文化街公司允许上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司可以进行产权分割10-40平方米，然后办理按揭贷款予以出售，这是他们双方的约定，由此也可以证明案涉的房屋的分割是与我公司无关，是上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司将房产分割后与被抵押的房产面积不等导致了商户购买商铺后不能办理房屋过户手续。 本院对上述证据认定意见为，证据1为复印件，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司未提交原件，该证据也不能达到“二次分割后都有房本”的证明目的，本院不予采纳；证据2为复印件，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司未提交原件，但该证据能够证实案涉房产办理了抵押登记，对其是否办理了分割抵押将结合其他证据予以综合评判；证据3为上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司单方提供，该证据没有被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司盖章确认，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张“签订主合同时间”与“设计院出具的图纸的时间”一致来推定承德蜗牛房地产经纪有限公司知晓并参与二次分割依据不足，本院不予采纳；证据4为陆春艳和司云玲的证人证言，因证人无正当理由未出庭作证接受质询,该证据不能作为认定案件事实的根据，本院不予采纳；证据5的真实性予以认可，该证据第八条关于产权登记的约定中明确注明：在抵押权人解除抵押后90日内，出卖方协助买受方办理产权手续。能够证明买受人对案涉房产存在抵押是知情的。但是该证据未体现出“被上诉人答应客户3个月内办理房本的承诺”，故本院对后一证明目的不予采纳；证据6为银行账凭证，对其真实性予以认可，但是转账明细未注明是违约金，不能达到上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司的证明目的，本院不予采纳；证据7的真实性予以认可，能够证实上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司与承德碧峰门民俗文化有限公司签订了租赁合同，并由承德恩次方房地产经纪有限公司承担租赁期间的水电费用，对该证据将结合其他证据予以综合评判；证据8的真实性予以认可，该证据仅能证实双方约定了销售任务、广告投入数额等简要内容，但该证据不能达到证明“被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司未完成销售任务”“承德蜗牛房地产经纪有限公司没有实际投入的100万广告费用”的证明目的，本院不予采信；证据9的真实性予以认可，该证据是承德中洲房地产经纪有限公司（承德恩次方房地产经纪有限公司）与承德碧峰门民俗文化有限公司签订的合同，该合同对签约双方具有约束力，对该证据将结合其他证据予以综合评判。 二审认定的事实与一审认定的事实相一致，一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司是否存在违约以及是否需要向上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司承担赔偿责任；二、上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司返还垫付15957.87元电费应否支持。 一、关于被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司是否存在违约以及是否需要向上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司承担赔偿责任的问题。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司在向买受人销售案涉房产时虚假承诺，对案涉房产的二次分割知情并参与，且未完成双方签订的附件条款，应承担违约责任；被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司辩称其未向买受人做出虚假承诺，未参与案涉房产的二次分割且不知情，被上诉人公司未完成附件条款的销售任务的根源为案涉房产不能解除抵押致使无法完成销售，其没有违约也无需承担赔偿责任。对此，本院认为，首先，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提交的证人证言，因证人无正当理由未出庭作证接受质询，该证人证言依法不能作为认定案件事实的依据，亦不能证明承德蜗牛房地产经纪有限公司向买受人销售案涉房产时虚假承诺；其次，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张“签订主合同时间”与“设计院出具的图纸的时间”一致来推定承德蜗牛房地产经纪有限公司知晓并参与二次分割，没有事实和法律依据；同时，设计院出具的图纸（二次分割）上没有被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司的盖章以及相关授权人员签字，上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提交的证据资料不能证明被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司参与案涉房产的二次分割且知情；再次，依据买房人与承德避暑山庄碧峰门文化园区有限公司签订的《房屋买卖合同》，以及承德避暑山庄碧峰门文化园区有限公司与东大街信用社签订的《抵押合同》，各方当事人均知晓案涉房产存在抵押的事实，因办理产权解押手续是办理产权过户手续的前置条件，而上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司未提供案涉房产的抵押人即承德避暑山庄碧峰门文化园区有限公司已经办理产权解押手续的证据，由于抵押人不能办理产权解押手续，被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司亦无法办理案涉房产的产权过户手续，故案涉房产不能办理产权过户的责任不能归责于被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提交的证据资料不足以推翻一审认定的案件事实，其应承担举证不能的不利后果。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提出被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司应承担违约责任支付违约金的上诉主张于法无据，本院不予支持。 二、关于上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司返还垫付15957.87元电费应否支持的问题。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张为被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司垫付15957.87元电费，其提供的与案外人承德碧峰门民俗文化有限公司签订的租房合同的证据，能够证实上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司承租了“碧峰门民俗文化街第13号楼负一层自有分区1号商铺（130.08ｍ²）”，亦能够证实承德恩次方房地产经纪有限公司有权转租。提供的电费收据能够证实其为12号销售中心实际缴付15957.87元电费。本院经核查，承德恩次方房地产经纪有限公司（甲方）与承德蜗牛房地产经纪有限公司（乙方）于2018年7月14日签订了《碧峰门民俗文化街项目全案策划、销售、招商及代理合同》第2.4.4条约定：“项目售楼处，样板房的水（包括饮用水）、电、办公设备及耗材、售楼部租金、物业费、采暖费以及合同备案法印所需耗材、保洁费、保安费由乙方承担”，该约定能够证实承德蜗牛房地产经纪有限公司认可承担租用项目售楼处、样板房期间的电费。被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司辩称13号楼不是跟本案有关的12号楼销售中心，且上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司注册登记地在承德市双桥区，可能存在共同使用的情形。本院认为，被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司在与上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司签订的协议中同意承担租赁期间的电费，并未否认在案涉项目处租用房产进行销售，其抗辩理由也不能证明被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司没有租用过上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司提供的房产，亦未举证证明其租用过上诉人以外的其他人的房产证据。本院对上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司提供的关于电费的证据予以采信。故对于上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司主张被上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司返还垫付15957.87元电费应予支持。上诉人承德恩次方房地产经纪有限公司该上诉理由成立，应予支持。一审法院对此判决错误，应予纠正。 综上所述，承德恩次方房地产经纪有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初2480号民事判决书； 二、承德蜗牛房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还承德恩次方房地产经纪有限公司电费15957.87元； 三、驳回承德恩次方房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费6856.00元，减半收取3428.00元由承德蜗牛房地产经纪有限公司负担428.00元，承德恩次方房地产经纪有限公司负担3000.00元；二审案件受理费6856.00元，由承德蜗牛房地产经纪有限公司负担负担856.00元，承德恩次方房地产经纪有限公司负担6000.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年二月二十日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 包居正