青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3174号上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：西宁市城西区西川南路78号10楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。二上诉人委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。被上诉人（原审原告）：陈世东，男，汉族，1978年1月23日出生，公民身份号码：×××，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：赵小娟、韩召国，青海延辉律师事务所律师。上诉人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）与被上诉人陈世东房屋买卖合同纠纷一案，陈世东于2020年8月17日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法解除陈世东与庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》；判令庄和公司、庄和西宁分公司连带返还购房款1216100元，支付违约金255030元、律师代理费30000元，上述款项共计1501130元。西宁市城西区人民法院于2020年10月23日作出（2020）青0104民初3791号民事判决，宣判后，庄和公司、庄和西宁分公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2018年7月9日陈世东（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《商品房定购协议》（合同编号：ZHDC-AL2018-221号）一份，合同主要约定陈世东购买位于西宁市××区商品房，建筑面积50.05平方米，房屋单价为每平方米25996元，总价款为116610元，付款方式为协议签订当日缴纳首付款50%（含已付定金）586100元，剩余房款580000元需向银行提交贷款资料进行银行按揭申请，出卖人应于2019年12月31日交付买受人使用，出卖人逾期交房违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款及利息，自协议解除之日起计算至退还之日，按照中国人民银行活期存款利率执行，买受人交付的税费不计利息，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，本协议第五条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金,合同并约定了其他事项等内容。陈世东于2018年7月5日向庄和西宁分公司缴纳购房定金10000元，于2018年7月9日向庄和西宁分公司缴纳购房款576100元，于2018年7月25日向兰州善居电子商务有限公司支付50000元作为购买奥莱城房屋优惠。2018年12月19日，陈世东（借款人）与青海银行股份有限公司城北支行（贷款人）、庄和西宁分公司（保证人）签订《购房按揭贷款合同》，主要约定陈世东购买西宁市城西区西关大街134号1号楼3层134-956号商品房，从青海银行股份有限公司城北支行贷款580000元，贷款期限为10年，自2018年12月19日至2028年12月19日，贷款利率按年利率5.88%执行，陈世东在不可撤销地授权青海银行股份有限公司城北支行在办妥本合同项下的抵押登记并取得抵押预登记证明书后的3个工作日内，该行将贷款金额一次性以陈世东名义划入庄和分公司账户内等内容。2020年3月12日，陈世东向青海银行股份有限公司城北支行偿还涉案房屋剩余贷款529727.27元及利息1968.38元。另查明，庄和公司与兰州善居电子商务有限公司签订《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》1份，主要约定庄和公司委托兰州善居电子商务有限公司为庄和公司金色海湖奥莱城步行街项目提供独家团购渠道服务，合同期限为2018年5月10日至2019年5月9日止，合同期内庄和公司委托兰州善居电子商务有限公司作为本项目的独家团购渠道服务商，兰州善居电子商务有限公司为本项目组织客户参与本项目委托房源团购活动并配合庄和公司客户完成签约，庄和公司不得以任何形式授权其他第三方开展同类团购渠道服务活动；庄和公司为客户办理购房优惠，必须收回客户提交的《兰州善居会员购房优惠确认单》客户联并在收回的客户联中注明“已办理优惠”字样，庄和公司定期将收取的《兰州善居会员购房优惠确认单》移交给兰州善居电子商务有限公司，双方以收回的客户联作为核算确认本项目渠道服务收入和支出的唯一依据等内容。再查明，2020年7月10日陈世东委托青海延辉律师事务所律师赵小娟、韩召国为本案诉讼代理人，陈世东于2020年7月13日向青海延辉律师事务所支付律师服务费30000元。2020年7月16日，陈世东向该院申请诉前财产保全，请求对庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区不动产进行查封、冻结，担保人中国太平洋财产保险股份有限公司西宁中心支公司为陈世东该诉前财产保全行为提供担保，陈世东向中国太平洋财产保险股份有限公司西宁中心支公司支付保全保险费3002.26元，向法院缴纳保全费5000元。原审法院认为，陈世东与庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行各自义务。本案中，陈世东已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给陈世东，庄和西宁分公司已逾期交房90日，现陈世东要求解除与庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》诉讼请求符合法律规定，予以支持。兰州善居电子商务有限公司系庄和公司委托销售房屋的代理人，在代理售房过程中的行为所产生的后果均应由庄和公司承担，陈世东向兰州善居电子商务有限公司以服务费名义缴纳的钱款，虽未包含在《商品房定购协议》约定的房款中，但陈世东向兰州善居电子商务有限公司以服务费名义交纳50000元，应认定为《商品房定购协议》的购房款，该款项的返还责任应由庄和公司承担，故庄和公司应向陈世东退还购房款1216100元。关于陈世东主张违约金255030元（636100元按照年利率11.76%自2018年7月25日计算至2020年7月15日为147766元，580000元按照年利率11.76%自2018年12月19日计算至2020年7月15日为107264元）的诉讼请求，该院认为双方在《商品房定购协议》中约定“买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款及利息，自协议解除之日起计算至退还之日，按照中国人民银行活期存款利率执行”，但陈世东提供证据可以证明双方约定的违约金不足以弥补给其造成的经济损失，该院认为违约金应按照年利率6%自逾期交房之日即2020年1月1日计算至陈世东主张之日2020年7月15日较为适宜，即1216100元*6%/360天*196天为39726元，对于陈世东要求给付违约金255030元的诉讼请求，不予支持。对于陈世东要求庄和西宁分公司给付律师服务费30000元、保全保险费3002.26元的诉讼请求，因双方签订的《商品房定购协议》中约定因诉讼而发生的诉讼费、律师服务费等费用，由败诉方负担，保全保险费为保全申请人支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，故律师服务费30000元、保全保险费3002.26元应由庄和西宁分公司负担。关于陈世东要求庄和公司承担责任的问题，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。综上所述，庄和公司、庄和西宁分公司应支付陈世东购房款1216100元、违约金39726元、律师服务费30000元、保全保险费3002.26元，共计1288828.26元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、陈世东与庄和西宁分公司于2018年7月9日签订的《商品房定购协议》予以解除；二、庄和公司、庄和西宁分公司于本判决生效后十日内支付陈世东购房款1216100元、违约金39726元、律师服务费30000元、保全保险费3002.26元，共计1288828.26元；三、驳回陈世东的其他诉讼请求。案件受理费9155元（减半收取），由庄和西宁分公司、庄和公司负担7860元，陈世东负担1295元，保全费5000元，庄和西宁分公司、庄和公司负担。宣判后，庄和西宁分公司、庄和公司不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实错误，2018年12月18日双方正式签订了《商品房预售合同》，因此2018年7月9日签订的《商品房订购协议》为双方正式签订《商品房预售合同》之前的预约合同，一审判决解除《商品房订购协议》虽无不当，但《商品房预售合同》的效力如何认定，并未从根本上解除双方就涉案商品房权利义务。关于违约金双方在《商品房订购协议》中明确约定为按照中国人民银行活期存款利率执行，有约定从约定，原判以6%的年利率计算违约金无合理依据。关于律师服务费在双方签订的《商品房预售合同》中并无约定，故不应支持，请求二审人民法院撤销原判，依法作出公正判决。陈世东辩称，《商品房订购协议》是经过双方签字确认实际履行的合同，而庄和西宁分公司提供的《商品房预售合同》没有经过陈世东的签字确认，故该份合同对陈世东没有约束力。双方在《商品房订购协议》中约定的违约金过低，不足以弥补其损失，其为购房向银行贷款的利率为5.88%，加之根据庄和西宁分公司的要求提前还贷，又向银行支付了6000元违约金，原判确定的违约金比例虽较低，但其也予以了认可，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三点，一是原判判令解除庄和西宁分公司与陈世东签订的《商品房订购协议》是否适当。庄和西宁分公司认可无法向陈世东交付所购的商铺、同意解除双方之间的购房协议，但认为之前签订的《商品房订购协议》已被之后签订的《商品房预售合同》所取代，故法院判决解除的应为《商品房预售合同》，而庄和西宁分公司提交的《商品房预售合同》是一份双方均没有签字、盖章确认的空白合同，陈世东也否认双方签订过《商品房预售合同》。本院认为，庄和西宁分公司提交的《商品房预售合同》中合同双方并未签字、盖章，该合同对双方没有约束力，原判判决解除双方签字确认的《商品房订购协议》并无不当，应予维持。二是原判确定的违约金数额是否适当。庄和公司对于原判确定的违约金起算期间并无异议，只是认为违约金的计算标准应为《商品房订购协议》所约定的中国人民银行活期存款利率执行，即3.5%。本院认为，《商品房订购协议》虽然约定了违约金以活期存款利率执行，但陈世东在起诉时主张协议约定的违约金过低，并提供了相关证据，陈世东所购商铺价值1166100元，定购协议签订当日缴纳首付房款50%（含已付定金）586100元，剩余580000元进行按揭贷款，银行按揭贷款的年利率为5.88%，远高于存款利率3.5%，再者陈世东提出解除合同的要求后，庄和西宁分公司要求其先还清贷款，陈世东又承担了提前还贷的相关费用及利息，故原判以6%计算违约金并无不当，应予维持。三是原判确定的律师费有无合理依据，在双方签订的《商品房订购协议》第九条约定：“本协议执行中发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，可向本协议房产所在地人民法院起诉；因诉讼而发生的诉讼费、律师服务费等费用，由败诉一方承担”。协议约定了律师费的负担方式，庄和西宁分公司以《商品房预售协议》中没有此约定为由拒绝承担，如上所述，《商品房预售协议》并未经双方签字确认，对双方并未产生效力，故不应以此协议确定双方的权利义务。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18310元由上诉人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年二月二日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。