河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1026号上诉人(原审被告)：丁彦声，男，1981年9月1日出生，汉族，住邓州市。被上诉人(原审原告)：丁风霞，女，1971年6月25日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：武钦定，河南三贤律师事务所律师，特别授权。上诉人丁彦声因与被上诉人丁风霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁彦声，被上诉人丁风霞及其委托诉讼代理人武钦定，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁彦声上诉请求：1.撤销(2020)豫1381民初3523号民事判决，改判丁彦声减少支付5万元;2.一、二审诉讼费由丁风霞承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误。1.丁彦声所建的房屋,村组集体组织从来没有任何异议。丁彦声对该土地具有合法的使用权。2.丁彦声的房屋建造至今,未有任何职能部门认定该房屋为违章建筑。丁彦声对该房屋具有合法的处分权,更何况丁彦声处分的是该房屋的使用权,丁彦声处分房屋使用权的行为合法有效。3.合同无效或被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无论丁彦声与丁风霞之间的房屋买卖合同是否有效,合同无效或被撤销后，丁风霞作为过错方,都有责任对丁彦声的损失进行赔偿。4.丁彦声的具体损失如下:合同差价损失4.5万元，丁风霞占有使用该房屋五年（2014年-2019年),应当支付房屋占有使用费,一年房屋使用费按1万元计算,约5万元，合计9.5万元。丁风霞即便只承担50%的责任,也应当赔偿丁彦声4万多元。5.丁风霞提供的收据,属复写而成,应提供原件进行比对,根据举证规则,不应采信该证据。丁风霞辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回丁彦声的上诉请求，维持一审判决。1.一审中，丁彦声未提供任何证据证明，其对土地具有合法的使用权、对房屋具有合法的处分权。本案双方是房屋买卖关系，处分房屋的使用权无从谈起。2.本案是在双方未意识到合同无效的前提下，双方协商一致，自愿解除房屋买卖，这从丁彦声自愿退还丁风霞1万元即可得到证明，所以，赔偿损失无依据。3.尽管本案双方的买卖协议无效，丁彦声不能得到丁风霞的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，在因违反法律和行政法规而导致法律行为无效的情形下，如果双方都是故意违法，即使双方有损失，也无请求对方予以赔偿的权利。丁彦声无权对涉案房屋进行买卖，其合同差价无从谈起。若说赔偿损失，也只能是丁彦声赔偿长期占用丁风霞购房款利息损失。丁彦声交付的是毛坯房，2014年秋交付，2015年春就从丁风霞处拿走了钥匙，双方已解除协议，房屋占用费无依据。4.丁风霞提供的收据是原件，丁彦声自认收据是其书写。丁风霞向一审法院起诉请求：1.依法判令丁彦声返还丁风霞购房款119000元及利息（自起诉之日起按年利率6％计算至款付清之日止）；2.本案诉讼费丁彦声承担。一审法院认定事实：2014年，丁风霞与丁彦声达成口头协议，丁彦声把房屋一座（位于邓州市××龙乡××）卖给丁风霞，并约定了价款，由丁风霞先支付丁彦声购房款120000元。预付购房款120000元后，丁彦声为丁风霞出具收据一份，载明：“今收到购房款卫生院人民币壹拾贰万元正￥120000√丁彦声”。随后丁风霞又通过转账方式支付给丁彦声9000元。双方因房屋买卖问题发生纠纷后，经丁风霞追要，丁彦声返还购房款10000元，仍有购房款119000元未返还丁风霞。另查明：1.案涉房屋既无准建手续，又无房屋产权等手续，同时丁彦声又无证据证明案涉房屋办理有所占用土地的农用地转用审批手续和土地使用权证书；2.案涉房屋所在地为邓州市九龙乡半店村，既非丁风霞所在村，又非丁彦声所在村。一审法院认为，关于案涉房屋，作为出让方的丁彦声不能举证证明房屋所使用土地为国有土地使用权，根据案涉房屋所处位置，双方当事人对房屋性质的自认，可以认定案涉房屋所使用的土地为集体所有性质。对在集体土地上修建的房屋进行转让，出让方和受让方应均须为同一集体经济组织成员，所出让的房屋使用的土地也应属出让方、受让方所在的集体经济组织所有。丁风霞、丁彦声买卖既非出让方、又非受让方所在的集体经济组织所有土地上的房屋，会导致集体土地所有权的落空，损害社会公共利益，因此丁风霞、丁彦声达成的买卖案涉房屋的口头协议无效。所以丁风霞要求丁彦声返还购房款的主张，依法应予支持。关于丁风霞主张的利息、丁彦声辩称的房屋差价损失和占有使用费等，由于签订买卖合同时丁风霞、丁彦声均已经知道案涉房屋性质，却仍要进行买卖行为，双方均存在过错，故各自损失应当各自承担。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：丁彦声于判决生效后十日内返还丁风霞购房款119000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，由丁彦声承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为丁风霞应否支付丁彦声合同差价损失及房屋占有使用费合计5万元，一审法院判决丁彦声返还丁风霞购房款119000元是否正确。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国实行的是房地一体主义,涉案房屋所占用的土地为农村集体土地,丁风霞、丁彦声不是该土地所在农村集体的成员,丁彦声使用农村集体土地建设房屋后买卖,必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,违背了上述法律的效力性强制性规定。因此,依据上述法律的规定,一审法院认为丁风霞、丁彦声口头约定的房屋买卖协议无效并无不当，本院对此予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后双方因该合同取得的财产应当予以返还。现案涉房屋已经归还丁彦声，丁彦声应返还丁风霞购房款。丁风霞向一审法院递交120000元收据一份，丁彦声在一审时认可收据是其书写，一审法院对该收据予以认定并无不当。一审法院依据丁彦声书写的收据及双方之间后续转账情况，认定丁彦声应返还丁风霞119000元并无不妥，本院予以确认。关于丁风霞应否支付丁彦声合同差价损失及房屋占用使用费合计5万元。丁风霞称房屋交付后的次年2015年春因无力支付剩余房款，其与丁彦声协商不要房屋返还房款，并把房屋钥匙交还给了丁彦声。虽然丁彦声称房屋钥匙不是2015年春交还的，但对其2019年另行转让房屋持有房屋钥匙的事实予以认可。结合双方一审庭审时一致认可丁彦声交给丁风霞的房屋系毛坯房，丁彦声在丁风霞支付房款后，确实退回丁风霞1万元房款及房屋系丁彦声事后单方另行转让的事实，丁彦声抗辩并上诉丁风霞应支付其合同差价损失及房屋占用使用费合计5万元的理由，事实依据并不充分，且对该主张丁彦声一审并未提起反诉，一审法院未予支持适当。丁彦声上诉请求改判减少支付5万元无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，丁彦声的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由丁彦声负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月二十日法官助理刘慧书记员李斌