重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初27080号 原告：重庆心喜物业管理有限公司，住所地重庆市江北区大石坝街2号元佳花园1幢5-2，统一社会信用代码91500105574811363N。 法定代表人：郑家强，经理。 委托诉讼代理人：何健，重庆安广律师事务所律师。 被告：重庆建工第一市政工程有限责任公司，住所地重庆市渝中区人和街17号，统一社会信用代码91500000202800874X。 法定代表人：程世龙，董事长。 委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。 被告：重庆路泰建筑工程质量检测有限公司，住所地重庆市渝北区玉峰山镇石港大道8号8幢厂房1-2层，统一社会信用代码91500112663571541P。 法定代表人：李余良，总经理。 委托诉讼代理人：李华，重庆渝一律师事务所律师。 原告重庆心喜物业管理有限公司与被告重庆建工第一市政工程有限责任公司（以下简称“建工市政公司”）、重庆路泰建筑工程质量检测有限公司（以下简称“路泰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告重庆心喜物业管理有限公司的法定代表人郑家强及其委托诉讼代理人何健，被告建工市政公司的委托诉讼代理人李晓春，被告路泰公司的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年1月19日再次公开开庭进行了审理。原告重庆心喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人何健，被告建工市政公司的委托诉讼代理人李晓春，被告路泰公司的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆心喜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告路泰公司立即向原告支付2015年3月至2019年6月期间的物业服务费294610元、违约金229795元；2、判决被告建工市政公司对2015年3月至2019年6月期间的物业服务费294610元承担连带责任；3、判决被告建工市政公司立即向原告支付2019年7月至2020年8月期间的物业服务费73652.67元、违约金9574元。事实和理由：2014年3月3日，被告建工市政公司取得岭秀锦园1幢1-2号房屋和1幢负1-车库2号房屋两处物业的产权。2015年2月16日，原告与渝北区岭秀锦园业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，约定由原告为岭秀锦园提供物业服务，物业服务费为3元/月/平方米。2015年3月至2019年6月期间，被告路泰公司向被告建工市政公司租用上述两处物业，至今未向原告支付物业服务费。原告于2016年6月22日向被告路泰公司发出律师函，于2016年10月10日起诉被告路泰公司要求支付物业服务费，后申请撤诉；于2020年5月12日起诉要求被告建工市政公司要求支付物业服务费，后申请撤诉；于2020年7月28日向二被告发出律师函，二被告拒不支付物业服务费。 被告建工市政公司辩称，1、原告未向建工市政公司提供任何物业服务；2、原告与业委会签订的物业服务合同截止2018年2月已经到期，2018年2月之后原告与该小区无任何物业管理合同，原告无权提供任何服务，也无权收取任何费用；建工市政公司于2019年7月才收回该物业自用，对路泰公司之前的费用，建工市政公司不应承担支付责任；3、该物业面积商服用房只有809.31平方米，其余全部是车库，因此对原告起诉的物业费金额有异议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告路泰公司辩称，1、原告未向路泰公司提供任何服务；2、原告与业委会签订的物业服务合同截止2018年2月已经到期，2018年2月之后原告与该小区无任何物业管理合同，原告无权提供任何服务，也无权收取任何费用；3、该物业面积商服用房只有809.31平方米，其余全部是车库，因此对原告起诉的物业费金额有异议；4、原告从未按物业合同提供服务，包括除渣、安保、水电、车库防洪、排涝工作；护栏锈蚀，经常脱落，对路泰公司的工作人员造成安全隐患，原告从未治理；公用排污管道漏水，也是路泰公司自行修理，原告提供的服务未达到合同要求；5、原告于2016年起诉路泰公司，庭审中原告不能提供任何证据证明提供了服务，庭后原告撤诉；6、原告对路泰公司的起诉超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告建工市政公司系位于重庆市渝北区龙溪街道红金路51号附33号岭秀锦园1幢1-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为809.31平方米，系商服用房；被告建工市政公司亦系位于重庆市渝北区龙溪街道红金路51号附36号岭秀锦园1幢负1-车库2的业主，该房屋建筑面积为1079.22平方米，系车库。 2015年2月16日，渝北区岭秀锦园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市物业服务合同》一份，主要约定由乙方为岭秀锦园小区提供物业服务，期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止，合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，若合同到期甲方未与新的物业公司签定合同，乙方又在本物业区域服务，本物业合同继续有效；商业物业的物业服务费标准为3元/月/平方米，车库管理费50元/月/车；业主应于每月20至30日交纳当月物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。该合同于2015年3月18日在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。 2016年1月1日，被告建工市政公司与被告路泰公司签订《租赁合同》一份，约定被告建工市政公司将其坐落于渝北区龙溪街道红金路51号岭秀锦园1栋房屋出租给被告路泰公司使用，该房屋建筑面积共900平方米（车库）、635.3平方米（办公）；租赁期3年，自2016年1月1日起至2018年12月30日止；实际物业管理费由被告路泰公司自行交纳。审理中，二被告均认可案涉商业用房及车库的租期为2015年3月1日至2019年6月30日，租赁期间的物业服务费由被告路泰公司交纳。 原告对岭秀锦园小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因二被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2016年10月10日起诉被告路泰公司要求其支付物业服务费，于2016年12月20日撤诉；于2020年5月12日起诉被告建工市政公司要求其支付物业服务费，于2020年7月22日撤诉；于2020年7月28日向被告路泰公司邮寄《律师函》催收2015年3月至2019年6月期间的物业服务费；于2020年7月28日向被告建工市政公司邮寄《律师函》催收2015年3月至2020年7月期间的物业服务费。原告另提供一份2016年6月22日的《律师函》及EMS邮递单以证明其向被告路泰公司催收，因EMS邮递单上无邮戳，二被告对此不予认可。 对于案涉商业用房，原告陈述，其提供的服务包括保安巡逻、垃圾的收集和清运、消防供水、化粪池清掏、绿化的清理和维护等；二被告对此不予认可，认为原告未提供服务，并提供了水电费发票、照片、光盘、证人证言等予以证明；经本院现场查看，案涉商业用房外安装了一不锈钢栅栏，被告建工市政公司称其在2020年自行安装，原告称在2016年之前就安装了。对于案涉车库，原告陈述，其未安排人员管理车库，未对车库内部进行打扫，车库与小区无电梯或楼梯相连，车库只有一个出入口，不需要经过小区大门进出；原告称车库与小区有共用的设施设备，经本院前往现场查看，未发现有共用的设施设备。 原告在庭审另说明，案涉商业用房和车库的物业服务费的标准均为3元/月/平方米；第一项诉讼请求中包含车库物业服务费168357.64元、商业物业服务费126252.36元；第三项诉讼请求中包含车库物业服务费42089.58元、商业物业服务费31563.09元。 上述事实，有产权查询信息、重庆市物业服务合同、备案证明、租赁合同、社区证明、（2016）渝0112民初20729号受理案件通知书、（2016）渝0112民初20729号民事裁定书、（2020）渝0112民初12215号民事裁定书、律师函、邮政速递物流单、（2016）渝0112民初20729号案件审理笔录、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用2021年1月1日之前的法律、司法解释。 对于案涉商业用房的物业服务费，因商业用房与本案小区属于同一物业管理区域，原告在服务案涉小区的过程中对该商业部分亦提供了物业服务，故二被告应当向原告支付商业部分的物业服务费。二被告辩称原告未向商业部分提供任何服务的理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与渝北区岭秀锦园业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》在有关房管部门进行了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，对岭秀锦园小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定了服务期限至2018年2月28日止，但同时又约定若合同到期未签订新的合同，原告又在案涉小区服务，该合同继续有效，故二被告抗辩的2018年2月之后原告无权提供服务的理由不能成立，本院亦不予采纳。原告作为物业服务企业为岭秀锦园小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，被告路泰公司作为承租人，其与被告建工市政公司约定由其交纳物业服务费，故承租期间即2015年3月至2019年6月的物业服务费应由其交纳，被告建工市政公司作为业主应当承担连带责任。 原告要求被告路泰公司支付2015年3月至2019年6月期间的物业服务费，被告路泰公司在庭审中提出了诉讼时效的抗辩；上述合同约定业主应在每月20至30日交纳当月物业服务费用，故诉讼时效应从未交费的当月31日或次月1日起算；原告在庭审中提供了一份2016年6月22日的《律师函》及EMS邮递单以证明其向被告路泰公司催收，因EMS邮递单上无邮戳，故本院不予采纳；原告于2016年10月10日起诉被告路泰公司要求其支付物业服务费，于2016年12月20日撤诉，诉讼时效期间重新计算至2019年12月19日届满；原告于2020年5月12日起诉被告建工市政公司要求其支付物业服务费，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款“对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力”的规定，此次起诉对被告路泰公司亦发生诉讼时效中断的效力；按照诉讼时效三年的期间计算，2017年4月之前的费用超过了诉讼时效，本院不予支持。因此，本院确认被告路泰公司在本案中交纳物业服务费的期间为2017年5月至2019年6月。 原告要求被告建工市政公司支付2019年7月至2020年8月期间物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因原告未向本院提供证据证明其对2020年8月的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告建工市政公司支付2020年8月的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 根据上述协议的约定，结合原告陈述，商业部分的物业服务费标准为3元/月/平方米，在2017年5月至2019年6月期间，被告路泰公司应交纳的商业物业服务费为3元/月/平方米×809.31平方米×26个月=63126.18元，被告建工市政公司对此承担连带责任。原告起诉要求被告建工市政公司支付2019年7月至2020年8月期间商业物业服务费31563.09元，由此可推算出被告建工市政公司在该期间每月交纳的商业物业服务费为2254.51元，此系原告对自身权利的处分，本院按照该标准予以主张，故在2019年7月至2020年7月期间，被告建工市政公司应交纳的商业物业服务费为2254.51元×13个月=29308.63元；本院对原告诉请中超出的部分不予支持。 对于违约金，因原告在物业服务质量上存在瑕疵，故本院不予支持。二被告辩称原告未提供服务，虽提供了水电费发票、照片、光盘、证人证言等予以证明，但该证据尚不足以达到拒交或少交物业服务费本金的程度。对于案涉商业用房外安装的不锈钢栅栏，系被告建工市政公司自行安装，其应自行承担相关后果，亦不能达到拒交或少交物业服务费本金的程度。 对于车库物业服务费，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在物业服务关系中，业主或物业使用人与物业服务企业之间亦应当遵循公平的原则。业主或物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费，应当以物业服务企业向业主或物业使用人提供了物业管理服务为前提。本案中，尽管原告与渝北区岭秀锦园业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定了车库管理费，但原告未对案涉车库进行管理，未对车库的卫生、安保、停车等日常事务提供服务，原告称案涉车库与小区有共用的设施设备，与本院前往现场查看的情况不一致，原告亦未提供证据予以证明，故原告起诉要求二被告支付车库物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告称其对车库外的公共区域进行了物业服务、二被告就应当交纳车库物业服务费，尽管案涉车库属于被告建工市政公司所有，但是并不能以此为由将地下车库等同于小区住宅及商业用房，小区业主以自己的专有面积为标准交纳物业服务费，根本原因是业主享受了小区公共区域的保洁、安保、绿化维护等物业服务，而地下车库需要安排人员保洁、安保、管理，故原告不能以未给住宅、商业用房提供室内服务也收取了物业服务费为由收取地下车库的物业服务费，本院对原告的该意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告重庆路泰建筑工程质量检测有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆心喜物业管理有限公司2017年5月至2019年6月期间的商业物业服务费63126.18元； 二、被告重庆建工第一市政工程有限责任公司对上述第一项判决内容承担连带清偿责任； 三、被告重庆建工第一市政工程有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆心喜物业管理有限公司2019年7月至2020年7月期间的商业物业服务费29308.63元； 四、驳回原告重庆心喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9876.32元，由原告重庆心喜物业管理有限公司负担8374.32元，被告重庆建工第一市政工程有限责任公司、重庆路泰建筑工程质量检测有限公司负担1502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张晓华 人民陪审员  曾庆灵 人民陪审员  王建军 二〇二一年二月十九日 书 记 员  李文婧