江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终982号上诉人（原审被告）：昆山景润物业管理有限公司。法定代表人：陈立瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洁，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市玉山镇维格翰贸易商行。经营者：蔡卫平。委托诉讼代理人：那玉来，江苏登元律师事务所律师。原审被告：苏州市弘宇兴自动化设备有限公司。法定代表人：陈李斌，该公司总经理。上诉人昆山景润物业管理有限公司（以下简称景润公司）因与被上诉人昆山市玉山镇维格翰贸易商行（以下简称维格翰商行)、原审被告苏州市弘宇兴自动化设备有限公司（以下简称弘宇兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初18620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。景润公司上诉请求：依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：景润公司一审时申请追加昆山陈琪资产管理有限公司(以下简称陈琪公司)作为本案一审的被告，但一审法院未追加，程序不合法。景润公司、陈琪公司与昆山市周市司法所朱所(代表所有一审原告方租户利益)共同协商拟定《款项支付与承担协议书》，景润公司提供的与朱所的通话录音反映，租户对协议是明确知晓并同意剩余所有款项全部由陈琪公司支付，协议签署完毕后，租户与景润公司再无关联。因此，陈琪公司是本案必须共同诉讼的当事人，其与本案存在法律上的利害关系。一审法院未对景润公司为追加陈琪公司所提供的证据进行实质性的审查，进而驳回景润公司追加的申请，程序不合法。维格翰商行辩称：景润公司称在通话录音中，司法所贾所陈述租户对于《款项支付与承担协议书》是明确知晓，并明确同意剩余所有款项全部由陈琪公司支付，并承诺协议签署完毕后，租户与景润公司再无关联，该主张无事实依据；2、陈琪公司与本案被上诉人没有房屋租赁合同关系，不应将陈琪公司列为本案上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷的当事人。双方因房屋租赁产生纠纷，经司法所贾所出面调解，但调解过程中，被上诉人均未参与，也是诉讼中才知晓存在《款项支付与承担协议书》。调解结束后，贾所只是告知被上诉人已经协调好，景润公司和陈琪公司同意退还款项，具体如何退还，被上诉人不知情。景润公司与陈琪公司签订的《款项支付与承担协议书》，仅是景润公司与陈琪公司签订的协议，对于协议的内容，被上诉人不知晓，也未经被上诉人认可，其效力仅约束景润公司与陈琪公司，对被上诉人不产生效力。在被上诉人与景润公司的诉讼纠纷中，不应将陈琪公司列为当事人。对于景润公司与陈琪公司因该协议产生的纠纷，景润公司应另行诉讼解决。维格翰商行向一审法院起诉请求：1.判令弘宇兴公司、景润公司向维格翰商行返还房屋租赁押金2500元、租金16667元及逾期付款利息（自2020年7月21日起，以应返还金额19167元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报利率计算，实际计算到款项全部支付之日为止)；2.判令本案诉讼费由弘宇兴公司、景润公司承担。一审法院认定事实：2019年4月11日，维格翰商行（乙方、承租方）与弘宇兴公司（甲方、出租方）签订一份《厂房租赁合同书》，约定弘宇兴公司将位于昆山市周市镇长江北路459号厂房出租给维格翰商行使用，合同期限为两年，即从2019年4月15日起至2021年4月14日止；甲方于2019年4月12日前向乙方交付厂房，甲方给予乙方3天的装修期，乙方可进厂房装修等准备措施，自2019年4月15日起正式起算租金；厂房租金为60000元/年；租金定金支付：乙方于签订本协议之日，向甲方支付5000元作为租金定金（如乙方违约，此定金不予返还，如甲方违约，应向乙方双倍返还定金，自租赁期开始时此定金自动转为租房保证金，合同期满时，如乙方无违约责任且租赁物无损坏，甲方在合同期满五日内将此保证金（不计息）返还乙方。）；租金支付：厂房租金先付后用，租金为拾贰月一付，每次应支付租金60000元，每期租金须提前1个月支付，乙方于2019年4月12日前向甲方支付第一期租金65000元（含5000元保证金）。合同签订后，弘宇兴公司按约将厂房交付给维格翰商行使用，维格翰商行也向弘宇兴公司交付租金及保证金。2019年1月1日，弘宇兴公司、景润公司与维格翰商行签订《出租方变更协议》，明确弘宇兴公司与维格翰商行签订的《厂房租赁合同书》出租方由弘宇兴公司变更为景润公司，弘宇兴公司将其对租赁合同书中的权利义务一并转让给景润公司，从2019年1月1日开始的厂房租金由景润公司收取。之后，维格翰商行按约向景润公司支付租金至2020年10月14日。2020年7月6日，昆山市人民法院发出公告，涉案房地产已因奥捷五金（江苏）有限公司（以下简称奥捷公司）被申请强制执行而拍卖，要求租赁人于2020年7月20日上午9时30分前迁出上述不动产。之后，维格翰商行于2020年7月20日迁出涉案厂房，后景润公司退还维格翰商行押金2500元。现因维格翰商行要求弘宇兴公司、景润公司退还剩余押金及多支付的租金未果，遂诉至一审法院，由此引起本案纠纷。另查明：昆山市周市镇长江北路459号厂房原登记产权人为奥捷公司，其将该厂房出租给陈琪公司，后陈琪公司又将厂房转租给弘宇兴公司，弘宇兴公司再次将租赁合同中的权利义务转让给景润公司。后涉案厂房因奥捷公司被申请强制执行而拍卖，陈琪公司（甲方）与景润公司（乙方）签订一份《款项支付与承担协议书》，约定：“一、甲、乙双方经确认应退还小租户费用人民币140万元（暂计，以实际支付金额为准）。退还的款项主要为应退还小承租户的剩余押金和2020年7月20日后的租金），该笔金额由甲方承担；二、乙方已经代为甲方缴纳了甲方自用部分的电费14万元，另甲方应退还乙方两层独栋的运作费剩余费用18万元，甲方应支付乙方上述两项合计32万元；三、退还小租户费用人民币140万元（暂计，以实际支付金额为准）在甲方支付完毕后，乙方应在30日内就租赁合同纠纷一事起诉甲方，如甲方胜诉，乙方应在判决生效后10日内将甲方支付的实际费用在扣除32万元后返还给甲方；如乙方胜诉，甲方应在判决生效后10日内支付乙方32万元。四、若甲乙双方的诉讼纠纷乙方败诉，上述涉及退还小租户费用由卓洪斌以个人名义进行担保。”。对该份协议书，维格翰商行称不清楚。再查明：维格翰商行在搬离厂房时尚有5450元的电费未结清。一审法院认为，维格翰商行与弘宇兴公司签订的《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，弘宇兴公司将厂房交付给维格翰商行使用，维格翰商行也按约向弘宇兴公司支付租金及保证金。在合同履行期间，弘宇兴公司将其在上述《厂房租赁合同书》中作为出租方的权利义务转让给景润公司，并经维格翰商行同意。之后，维格翰商行支付租金至2020年10月14日。2020年7月20日，维格翰商行根据法院公告的要求迁出涉案厂房，维格翰商行与景润公司之间的《厂房租赁合同书》因非维格翰商行的原因于当日解除，现维格翰商行要求退还押金及预付的租金，于法有据。因弘宇兴公司已将其在租赁合同书中的权利义务转让给景润公司，故应由景润公司退还维格翰商行相关押金（保证金）及预付的租金，对于维格翰商行要求弘宇兴公司承担付款责任，没有依据，一审法院不予支持。关于应退还的押金（保证金）的金额，维格翰商行要求退还押金2500元，景润公司对此无异议，一审法院予以确认。关于景润公司应退还维格翰商行租金的金额，根据《厂房租赁合同书》中对租金标准的约定及合同解除的时间，经核算，景润公司应当返还维格翰商行租金14167元。另，因维格翰商行在搬离厂房时尚有5450元的电费未结清，景润公司要求在前述返还款中扣除该款，维格翰商行无异议，一审法院予以确认。综上，景润公司应返还维格翰商行押金2500元、租金14167元，合计16667元，扣除需支付给景润公司的电费5450元，景润公司还需返还维格翰商行款项11217元。景润公司逾期返还维格翰商行款项，确实给维格翰商行造成一定损失，应支付维格翰商行逾期付款利息（以11217元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报利率，从2020年7月26日起计算至实际支付之日止）。关于弘宇兴公司、景润公司要求追加陈琪公司作为本案共同被告的主张，从诉讼程序上，维格翰商行对陈琪公司并无诉讼请求，弘宇兴公司、景润公司无权追加陈琪公司为被告并要求其担责；从实体上，与维格翰商行发生合法关系的是景润公司，维格翰商行不清楚景润公司与陈琪公司的约定，对维格翰商行也不具有约束力，故对弘宇兴公司、景润公司的该主张，本案不予理涉。维格翰商行要求景润公司承担前述款项返还义务，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：一、昆山景润物业管理有限公司返还昆山市玉山镇维格翰贸易商行押金2500元、租金14167元，合计16667元，扣除需支付给昆山市玉山镇维格翰贸易商行的电费5450元，还需返还昆山市玉山镇维格翰贸易商行款项11217元并支付逾期付款利息（以11217元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报利率，从2020年7月26日起计算至实际支付之日止），上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回昆山市玉山镇维格翰贸易商行对苏州市弘宇兴自动化设备有限公司的诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由昆山市玉山镇维格翰贸易商行负担25元，昆山景润物业管理有限公司负担115元。二审中，景润公司提交通话录音两份，通话人员为卓洪斌（景润公司、弘宇兴公司股东）与周市镇司法所贾所长，证明维格翰商行对于景润公司与陈琪公司之间的《款项支付与承担协议书》是知晓的，租户一方同意款项由陈琪公司支付。维格翰商行质证意见为：景润公司与司法所贾所的协商或者电话录音过程，维格翰商行均未参与，无法确认录音的真实性。录音主要围绕景润公司与陈琪公司关于房屋租金的协议，和维格翰商行与景润公司间的房屋租赁纠纷没有直接关系。对录音的获得途径是否合法不知情，对录音合法性不予认可。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，维格翰商行诉请要求景润公司退还保证金及租金，系基于维格翰商行与弘宇兴公司之间签订的《厂房租赁合同书》及弘宇兴公司、景润公司、维格翰商行间的《合同主体变更通知书》。基于合同的相对性，维格翰商行有权要求景润公司履行合同相关的权利和义务。故一审法院判决由景润公司向维格翰商行退还租金、押金及逾期付款利息并无不当。景润公司二审主张应当追加陈琪公司为被告，由陈琪公司向维格翰商行退还保证金及租金，理由是组织调解的周市镇司法所贾所长电话中告知景润公司，承租人已知晓费用由陈琪公司退还，但维格翰商行对此不予认可。维格翰商行非电话录音的当事人，景润公司与陈琪公司之间达成的协议对维格翰商行无约束力，并不能影响景润公司与维格翰商行之间的权利义务关系，故一审法院对于景润公司要求追加陈琪公司的主张未予理涉，也无不当。景润公司与陈琪公司之间的权利义务关系，与本案无关，应另案处理。综上，景润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人昆山景润物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二一年二月二十六日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。