广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终320号上诉人（原审被告、反诉原告）：张文慧，女，1968年10月12日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××04X。委托诉讼代理人：李越，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林培其，男，1966年8月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区××××××××××××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××314。委托诉讼代理人：李越，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市清溪镇浮岗柏朗股份经济合作社。住所地：广东省东莞市××××××。负责人：张国彬，村长。委托诉讼代理人：何金宝，广东深商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思鸿，广东深商律师事务所律师。原审第三人：黄根和，男，1988年9月27日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××510。原审第三人：洪桂芬，女，1980年2月2日出生，汉族，住广东省揭东县×××××××××××零号，公民身份号码为445××××××××××××24X。原审第三人：周彪，男，1976年7月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区××××××××××××××××××，公民身份号码为422××××××××××××079。原审第三人：陈宝林，男，1988年8月8日出生，汉族，住湖南省东安县××××××××××，公民身份号码为431××××××××××××859。原审第三人：罗景全，男，1966年10月24日出生，汉族，住四川省长宁县×××××××××××，公民身份号码为512××××××××××××919。原审第三人：叶文礼，男，1967年11月6日出生，汉族，住河南省新蔡县××××××委叶庄西组，公民身份号码为412××××××××××××639。上诉人张文慧、林培其因与被上诉人东莞市清溪镇浮岗柏朗股份经济合作社（以下简称柏朗合作社）及原审第三人黄根和、洪桂芬、周彪、陈宝林、罗景全、叶文礼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初17297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文慧、林培其上诉请求：1.将本案发回重审，或撤销一审判决第二、三项，改判张文慧、林培其无需向柏朗合作社支付占有使用费，改判柏朗合作社支付张文慧、林培其64000元，不得直接冲抵；2.一审、二审诉讼费由柏朗合作社承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。案涉租户合计有12户，其中5户在张文慧、林培其通知后已搬离，余下租户拒绝搬离。但一审按租户全部未搬离处理，属于认定事实明显不清。另外，一审对租金查明事实不清，占用费标准模糊不清，且缺乏法律依据，对于每个租户的租金情况都没有查明的情况下，就按柏朗合作社主张的金额认定。张文慧、林培其认为应查明后按照面积比例折算占用费，一审认为分租难以分割就按整栋物业计算占用费，该计算标准是法律不允许的。二、一审适用法律错误。本案属于无效合同，张文慧、林培其并非占用人，且已协助清场并通知租户退押金，柏朗合作社应对其明知不符合法律规定的租赁物仍然出租的过错行为承担责任。无效合同适用的是过错原则，一审判令张文慧、林培其承担责任与其认为无效合同没有法律效力的结论相互矛盾。本案中，张文慧、林培其已履行力所能及的义务，但一审却认为张文慧、林培其需要为柏朗合作社的过错承担责任。三、柏朗合作社开始将实际占用人列为原审被告，后一审准许其撤诉，其应对撤回对实际占用人的起诉承担责任，而不是撤诉后逼张文慧、林培其承担责任。另外，柏朗合作社放弃对第三人的主张是其自身问题，一审可按侵权法律关系认定主体不适格，依法判决驳回全部诉讼请求。四、一审并未明确争议焦点，纠纷定性错误。本案是侵犯物权纠纷，争议焦应是：谁是实际占用人，谁应承担占用费用。柏朗合作社已放弃对实际责任人的起诉主张，应承担撤诉的后果，既然其主张占用费，应由占用人承担法律责任，特别在合同无效的前提下，当然谁占用谁担责。另外，关于退租问题，张文慧、林培其与柏朗合作社多次联合清场，甚至报警处理，但由于柏朗合作社要求租金过高，引起实际占有人强烈不满，并且拒绝离场，导致纠纷发生。既然是占用费用，应由实际占有人承担占有侵权的法律责任。张文慧、林培其并非占有人和使用人，且已明确通知柏朗合作社租金过高无法承租，并与所有租户办理了退租手续和退还押金，但一审对张文慧、林培其已尽力积极履行通知、办理退租手续，并配合柏朗合作社清场等工作未做任何评价，也未对张文慧、林培其的行为给予任何认可。简言之，一审认为张文慧、林培其无论做什么都没有用，只要有人占用租赁物，责任就由张文慧、林培其承担，如此判决结论难以让人信服。再者，法律不强人所难，但按一审判案思维，张文慧、林培其需要按95000元的标准一直支付占用费，不符合情理。五、一审认为柏朗合作社支付给张文慧、林培其的费用直接冲抵违法，这是相互债务，没有法定和约定的抵扣权利，一审判令抵扣不符合法律规定。柏朗合作社辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。根据合同相对性原则，张文慧、林培其的行为已构成占有的事实。双方签订的《租赁协议》已于2019年9月30日到期，张文慧、林培其作为承租方应当在租赁期限届满前两天，将全部租赁物业清理干净并办理相关交接手续，但张文慧、林培其并未履行腾退租赁物业并交接，已构成占有的事实。张文慧、林培其应当按照《租赁协议》的约定在租赁期限届满后，就全部租赁物业向柏朗合作社支付占有使用费，现张文慧、林培其以第三人不予配合办理清退作为抗辩理由明显不能成立。截至今日，案涉物业仍有部分被第三人占用。根据合同相对性原则，合同是在特定的合同当事人之间发生法律约束力，在张文慧、林培其与第三人之间的租赁合同关系中，张文慧、林培其作为合同的相对方，可以另行向第三人主张合同权利，但不能据此作为本案抗辩的理由。本案中，张文慧、林培其应当按照租赁合同约定在租赁期限届满后将租赁物业交付给柏朗合作社，但张文慧、林培其至今仍未交付，故张文慧、林培其应支付租赁物业占有使用费。二、张文慧、林培其主张按未搬离的部分商铺来支持占有使用费，不符合客观事实，也没有法律依据。案涉物业为村集体物业，根据当地政府政策，村集体物业必须通过镇集体资产交易中心平台，进行公开招投标才可以招租放租，案涉物业必须以整体对外出租。案涉物业作为农村集体财产具有特殊性，收回必须是整个收回，否则就会影响整个物业的出租。现张文慧、林培其以部分商户已清退来请求只支付部分占用费，明显与柏朗合作社需以物业完整性进行出租的客观事实相互矛盾。对于部分商户的清退，张文慧、林培其亦没有针对该部分商户与柏朗合作社办理退租手续，也没有向柏朗合作社交还钥匙要求退租验收，该事实应当视为张文慧、林培其持续占用该物业。柏朗合作社的物业虽然划分为多个小商铺，但是张文慧、林培其的分租行为并未按照承租物业的面积进行计算，且现实中该分租部分的面积亦是难以计算的，故一审以整个租赁物业要求张文慧、林培其支付占有使用费是符合法律规定，也符合客观事实的。第三人未按照其与张文慧、林培其之间的约定履行交付义务，张文慧、林培其可以另寻法律途径解决。三、合同无效不影响张文慧、林培其支付占用使用费。案涉物业属于村集体财产，因为历史原因不能办理相关的建设许可证，但这并不影响村集体对该物业的使用权和收益权。再者，一审虽然认定合同无效，但实际上并不影响张文慧、林培其对案涉物业占用的事实。关于占有使用费标准，案涉物业于2019年9月18日公开招投标竞得价为每月156000元，后因张文慧、林培其的占有行为导致废标；2020年7月7日案涉物业第二次招投标为月租金每月95000元。因考虑到疫情，柏朗合作社同意按照第二次竞标价95000元的价格来收取占有使用费，事实上，按月租金95000元的标准，已远远低于市场标准。四、一审判决第四项关于抵扣押金64000元的判令，合理合法。押金是基于案涉房屋租赁法律关系所产生的款项，一审判令予以抵扣，不仅合理而且有利于后续本案执行程序的进行，应予以支持。黄根和、洪桂芬、周彪、陈宝林、罗景全、叶文礼未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。柏朗合作社向一审法院起诉请求：1.张文慧立即将位于东莞市×××××××商住楼“柏朗大厦”（共8栋商住楼，每栋5层，总建筑面积5900平方米）内所有商户及其所有物品清空搬离后交还柏朗合作社；2.张文慧自2019年10月1日起按照每月156000元标准向柏朗合作社支付“柏朗大厦”占有使用费至实际交还“柏朗大厦”之日止；3.张文慧按照中国人民银行同期贷款利率标准以本金156000元为基数分别按月支付上述应付“柏朗大厦”占有使用费延迟利息自2019年11月1日计算至实际全部付清之日止；4.林培其对张文慧的上述义务承担连带清偿责任；5.第三人黄根和、洪桂芬、周彪、陈宝林、罗景全、叶文礼协助张文慧、林培其办理“柏朗大厦”的清退手续；6.本案诉讼费由张文慧、林培其承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认柏朗合作社与张文慧、林培其就位于东莞市×××××××商住楼“柏朗大厦”于2007年9月30日签订的《租赁协议》无效；二、限张文慧、林培其自判决发生法律效力之日起一个月内将位于东莞市×××××××商住楼“柏朗大厦”交还给柏朗合作社，第三人黄根和、洪桂芬、周彪、陈宝林、罗景全、叶文礼负有腾房义务；三、限张文慧、林培其自判决发生法律效力之日起五日内向柏朗合作社支付2019年10月1日起至实际返还“柏朗大厦”之日止的占有使用费，占有使用费按照每月95000元的标准计算；四、柏朗合作社向张文慧、林培其返还押金64000元，该款项从上述第三判项中直接冲抵；五、驳回柏朗合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14735元，由柏朗合作社负担786元，张文慧、林培其共同负担13949元；反诉受理费700元，由柏朗合作社负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初17297号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据张文慧、林培其的上诉意见及柏朗合作社的答辩意见，二审争议焦点为：本案应否按《租赁协议》所约定的总面积收取占有使用费以及押金能否冲抵。张文慧、林培其主张由于第三人未配合返还案涉物业的部分房屋不应支付占有使用费。本院认为，张文慧、林培其的主张违反合同相对性原则，本院不予采纳。案涉物业是柏朗合作社的村集体财产用于整栋出租收益，目前仍有大面积占用租赁物业的“新爵宾馆”等部分次承租人未搬离，由于张文慧、林培其未将案涉物业全部退还，影响整体出租收益，长期占用将会导致村集体利益损失进一步扩大。因此，柏朗合作社诉请张文慧、林培其按《租赁协议》所约定的总面积收取占有使用费，一审予以支持，并无不当。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张文慧、林培其向柏朗合作社缴纳的案涉物业押金，依法应由柏朗合作社予以返还，但张文慧、林培其拖欠柏朗合作社的物业占有使用费，故一审判令两者相冲抵，并无不当。综上所述，张文慧、林培其的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17472元（已预交），由张文慧、林培其负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年二月二十日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。