北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2305号上诉人(原审被告)：田艳玲，女，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：上和教育咨询（天津）有限公司，住所地天津市武清区。法定代表人：于洋，经理。委托诉讼代理人：徐筱非，女，上和教育咨询（天津）有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人田艳玲因与被上诉人上和教育咨询（天津）有限公司（以下简称上和教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初67014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。田艳玲上诉请求：1．撤销一审判决，改判上和教育公司向田艳玲支付违约金41870元；2．一、二审诉讼费由上和教育公司承担。事实和理由：1．双方签订租赁合同后，田艳玲按期交付了房屋。之后，上和教育公司支付租金至2020年5月4日，上和教育公司以受新冠疫情影响要求解除合同，田艳玲并未同意，据田艳玲了解，该租赁房屋的物业公司全员努力保证房屋正常使用，并未影响上和教育公司使用，上和教育公司无权要求田艳玲退还押金。2．上和教育公司提前解除合同构成违约，应当承担违约责任，即向田艳玲支付月租金200%的违约金41870元；3．双方合同约定了免租期，上和教育公司支付了21个月租金后提前退租，给田艳玲造成了损失。同时，上和教育公司也没有配合田艳玲的新租户看房，造成房屋长期空置。上和教育公司辩称，同意一审法院判决，不同意田艳玲上诉请求。租赁合同依通知已经解除，并没有上和教育公司未按约定支付租金的情形。田艳玲主张违约金属于反诉内容，不属于上诉审理范围。因不可抗力解除合同，是客观原因导致合同不能履行，不适用违约责任条款。双方合同没有承租人配合看房的约定义务，田艳玲没有实际受损的证据，房屋空置与上和教育公司退租没有因果关系。免租期是装修改造的准备时间，与租期无关，免租期租金并非田艳玲的损失。上和教育公司向一审法院起诉请求：要求田艳玲退还房屋押金41870元。一审法院认定事实：2018年7月4日，上和教育公司（乙方，承租人）与田艳玲（甲方，出租人）在北京嘉信汇通房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋用作办公。免租期自2018年7月5日至2018年8月4日，租赁期自2018年8月5日至2023年8月4日。租金标准：2018年8月5日至2020年8月4日，每月20935元，单价5．2元每平米每天……支付方式：押二付三，各期租金支付日期2018年10月28日……2020年1月28日、2020年4月28日……押金41870元……租赁期满或合同解除，乙方公司注册地址迁出本房屋后，甲方将房屋租赁押金抵扣由乙方承担的费用、租金，以及双方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数返还给乙方。关于违约责任，乙方有合同约定的违约情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，田艳玲向上和教育公司交付了涉案房屋，上和教育公司依约交纳了押金41870元，并支付了房屋租金。2020年3月26日，上和教育公司向田艳玲发送《解除合同通知函》，主要内容为因疫情导致租赁合同没有履行的可能性且不能实现合同主要目的，故以疫情构成不可抗力为由，要求与田艳玲解除合同，并要求田艳玲于收到本通知函之日起一个月对涉案房屋进行验收、退还租房押金41870元。一审庭审中，上和教育公司表示其因不可抗力解除合同，是因为疫情原因导致其缩小了办公规模，不需要使用这么大面积的房屋作为办公场所使用，所以其退租。因为疫情属于不可抗力因素，其享有法定及约定的解约权，不存在违约的情形，其亦提前30天发出了解除通知，田艳玲也没有对此提出异议，故双方的租赁合同已解除。田艳玲则表示疫情是影响上和教育公司经营的因素，但是涉案房屋并没有因为疫情而不能使用，其作为出租人没有过错。上和教育公司提前解约属于违约，涉案房屋一直空置，亦有相应损失，故不同意退还押金。另，上和教育公司表示其将租金交纳至2020年4月28日，并于2020年4月29日搬离涉案房屋，双方就租金没有争议。田艳玲则表示上和教育公司将租金交纳至2020年5月4日，上和教育公司搬离的时间应该是在2020年5月5日或6日搬走的。双方均未就各自主张举证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。该案中，上和教育公司和田艳玲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。上和教育公司以新冠肺炎疫情导致其缩小了办公规模，需要减少办公场所为由要求解除合同，一审法院认为，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但上和教育公司承租涉案房屋明确约定用于办公使用，新冠肺炎疫情仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难。而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。综上，上和教育公司援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。因上和教育公司已将涉案房屋交还田艳玲，租赁合同无法继续履行，故双方租赁合同已解除。合同解除后，押金应予退还。关于退还的金额，一审法院结合双方合同的履行情况以及田艳玲的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定田艳玲退还上和教育公司押金三万元。据此，一审法院于2020年12月8日判决：一、田艳玲于判决生效后七日内退还上和教育咨询（天津）有限公司押金三万元；二、驳回上和教育咨询（天津）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为田艳玲是否应当退还押金以及退还押金的数额。上和教育公司和田艳玲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上和教育公司以疫情原因主张解除合同，因上和教育公司并未举证证明疫情或疫情防控措施导致其无法履行合同义务，故上和教育公司解除合同无合同及法律依据。因上和教育公司已将涉案房屋交还给田艳玲，双方合同无法继续履行，故双方合同应予解除。鉴于双方租赁合同履行期间正处于新冠肺炎疫情突发时期，疫情的影响客观存在，考虑到上和教育公司已提前一个月向田艳玲发出解除通知，同时结合双方合同履行情况以及田艳玲的损失等因素，一审法院最终酌定田艳玲退还上和教育公司押金3万元并无明显不当。关于田艳玲要求上和教育公司支付其违约金41870的上诉意见，因一审法院已经在退还押金的数额上考虑了田艳玲的损失问题，且田艳玲在一审诉讼中并未对此单独提出反诉，该上诉请求不属于二审受理范围。综上所述，田艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费423元，由田艳玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二一年二月二十五日法官助理  向玗