四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终113号 上诉人（原审被告）：宋光琼，女，汉族，生于1980年6月29日，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地四川省成都市青白江区政府南路**。 法定代表人：赖筱蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：张多，四川瀛络律师事务所律师。 上诉人宋光琼因与被上诉人四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称圣爱资管公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋光琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人与开发商签订的物业服务合同系前期物业合同，未进行招投标，程序违法，且按照规定前期物业服务合同最多只能签订3年，就是说2015年3月后案涉物业服务合同就无效了，上诉人有理由拒交物业服务费；2.物业服务费的支付标准应当由被上诉人与业主协商达成一致，不应由被上诉人单方决定，在双方没有达成一致意见前，被上诉人主张收取物业费的条件未成立；3.小区配套设施不完善，电瓶车、自行车乱停乱放，小区景观无人打理，环境脏乱差，垃圾成堆；小区安防设施不完善，小区通道多，没有安保设施，保安形同虚设，外来人员可以随意进出，存在安全隐患；被上诉人未严格履职导致小区楼顶到处都是违章搭建，小区楼道还有各种乱贴的小广告。综上，一审判决不当，请予以改判。 圣爱资管公司辩称，案涉项目被上诉人是经过合法的招投标程序被选定的，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定缴纳物业费用，虽然存在服务瑕疵但是不构成上诉人拒缴物业费的理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。 圣爱资管公司向一审法院起诉请求：1.判令宋光琼立即向圣爱资管公司支付物业费5258.88元及违约金788.83，合计6047.71元。2.案件受理费由宋光琼负担。 一审法院认定事实：2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司（甲方）与四川圣爱物业经营服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对广安国际商业中心提供前期物业管理服务事宜，提供的前期物业管理服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。还约定物业服务费用首次按年交纳，到期后也可以按照月或者季度缴纳，业主或物业使用人应在到期前的十五日内缴纳下一个服务期间的物业服务资金。未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的千分之五每日的标准收取违约金。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新的物业服务合同生效时，合同自动终止。收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.10元标准收取；商业按建筑面积每月每平方米11.50元标准收取。 宋光琼是广安国际商业中心小区8栋7层4号业主，该房屋建筑面积为99.60平方米，宋光琼从2016年7月18日起至今未缴纳物管费。2020年4月30日圣爱资管公司委托四川红盾律师事务所向宋光琼发出了律师函催交物业费。宋光琼仍未向圣爱资管公司缴纳物业管理费。 另查明，2013年12月13日，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司。 一审法院认为，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为圣爱资管公司后，四川圣爱物业经营服务有限公司的权利义务由圣爱资管公司享有。圣爱资管公司依据四川圣爱物业经营服务有限公司与广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，为广安国际商业中心小区业主提供物业服务，宋光琼作为广安国际商业中心小区业主享受了圣爱资管公司提供的物业服务，依法应当向圣爱资管公司交纳物业服务费。现圣爱资管公司请求宋光琼交纳物业费的诉讼请求，应予支持。 宋光琼向圣爱资管公司缴纳物业服务费的期间应为2016年7月18日至2020年7月17日，共计48个月，按每月每平方米1.10元计算，宋光琼应缴纳的物业服务费为5258.88元（99.60㎡×1.10元/月/㎡×48个月）。 至于违约金，宋光琼反映的圣爱资管公司在履行合同过程中确实存在各种问题，且未得到妥善解决，圣爱资管公司履行物业服务合同存在瑕疵，因此，对圣爱资管公司主张的违约金不予支持。 关于物业服务企业若未完全履行物业服务合同，业主可以进行的权利救济途径有较为明确的规定指引，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但法律并未明确规定，在物业服务企业未完全履行物业服务合同或服务不完全到位的情况下，业主享有拒交或少交物业服务管理费的权利。因此，对宋光琼提出的圣爱资管公司没有做到物业公司最基本的管理服务，她不应该支付这么多的物业管理费的意见，因没有相关法律规定，依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、宋光琼在本判决发生法律效力后十五日内向四川圣爱融创资产管理有限公司支付物业服务费5258.88元；二、驳回四川圣爱融创资产管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由宋光琼负担20元，四川圣爱融创资产管理有限公司负担5元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，上诉人提交了一张光盘，内容为上诉人通过手机拍摄的小区环境、门岗、停车场进入小区通道、楼顶违章建筑等12段录像资料，拟证明案涉小区存在安全隐患，所有的地下通道都无门禁无保安等安保措施，任何外来人员均可以自由进入小区，小区清洁卫生不到位，车辆乱停乱放，顶楼业主违章搭建，被上诉人履行物业管理职责不到位。被上诉人质证认为：1.该视频资料没有提供原件予以核实，不排除有剪辑编辑的可能性；2.车库通道问题，物业公司是履行了安全职责的，是业主为了进出方便才把门打开未关闭；3.从视频中只看见了顶楼有建筑物，看不出来是违章建筑，且物业公司只是履行监督职责，向有关机关报告过，物业公司没有权利拆除；4.关于清洁卫生的问题，早晚垃圾是最多的，视频上的垃圾是清运公司还未进行清理，所以可能是小区个别业主把垃圾扔在地上；5.电瓶车、自行车乱停乱放的问题，物业公司是履行了相应的通知义务的，是业主不自觉，物业公司没有处罚等权利，只能劝告；6.小区游乐设施的问题，是因为规划变更，当时设计没有设计该内容，不是物业公司的责任。综上，上诉人拍摄的视频仅是小区当时的情况，不能反映案涉小区物业的全貌。 被上诉人提交了如下证据：1.被上诉人发出的违章装修整改通知书复印件4份；2.被上诉人张贴违法占用疏散通道、消防车通道告知书的照片复印件；3.被上诉人工作人员疏通通道上的电瓶车的照片打印件3张；4.被上诉人向广安市城市管理执法局物管科提交的案涉小区违章搭建的汇报材料及执法局工作人员到现场对违建房屋进行查封的图片；5.被上诉人在业主门上张贴的违章装修整改通知书打印件及在小区张贴栏张贴的告知书、画报、温馨提示等，告知业主不得违章搭建、乱停乱放、乱堆垃圾。拟证明物业公司尽到了自身职责，履行了物业服务合同规定的义务。上诉人质证认为，该组证据不能达到被上诉人的证明目的，小区违章建筑很多年了，直到2020年执法局才去查封，被上诉人未及时履行职责导致的，其他照片也不能证明物业公司履行了职责。 本院对证据认证如下：上诉人提交的证据属于对小区环境、门岗、顶楼建筑等的拍摄资料，能够反映当时的情况，本院予以采信。被上诉人提交的证据能够证实其向城管执法局汇报了该小区违章搭建的情况，证明被上诉人履行了相应的物业服务职责，本院亦予以采信。 二审查明案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：上诉人是否应当按《前期物业服务合同》缴纳物业服务费。 上诉人上诉主张《前期物业服务合同》程序违法，且未与业主达成一致意见，故不应按该物业服务合同交纳物业服务费。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，根据该规定，前期物业合同是由建设单位按照一定程序选聘物业服务企业，未与业主协商一致的合同，建设单位只需在销售物业的买卖合同及其附件中包括前期物业服务合同约定的内容，即对业主发生法律效力。本案中，《前期物业服务合同》系由被上诉人与建设单位广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订，上诉人主张签订程序违法，但未提交相应证据证实，故不能认定该《前期物业服务合同》无效。至于前期物业合同签订的时间，相关法律行政法规并未限制性规定，故上诉人主张《前期物业服务合同》签订程序违法，违反了最高三年时间限制的上诉理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人不完全履行物业职责的问题，本案证据确实显示被上诉人履行物业服务合同存在各种问题、瑕疵，但是物业公司在提供物业服务的时候，是单对多的过程，不能因其服务存在瑕疵就据此认定被上诉人未履行其物业服务职责进而拒交物业费。一审法院亦考虑到被上诉人履行物业服务存在瑕疵，未支持被上诉人主张的违约金，且一审裁判文书亦对上诉人的权利救济进行了明确的告知，故本院对上诉人主张不应交纳物业服务费的上诉请求不予支持。 综上所述，宋光琼的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宋光琼负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二一年二月二十六日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜