福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终622号 上诉人（原审原告、反诉被告）:闽侯县青口镇人民政府，住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路1号。 负责人：林捷，镇长。 委托诉讼代理人：宋建善，福建熙鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美霞，福建熙鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建大森林文化传播有限公司，住所地福建省福州市闽侯县荆溪镇溪下村溪下158号1#厂房整座。 法定代表人：林龙建，总经理。 委托诉讼代理人：林馨，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 上诉人闽侯县青口镇人民政府（以下简称“青口镇政府”）因与被上诉人福建大森林文化传播有限公司（以下简称“大森林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青口镇政府上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判大森林公司向青口镇政府支付违约金3403112.7元（月租金567185.45元×6个月），驳回大森林公司返还履约保证金1701600元的反诉请求。事实与理由：一、一审判决对违约金酌情降低30%没有依据。1.本案虽发生新冠疫情，但受疫情影响的时间在2020年5月1日之前，均发生在免租期内，之后疫情缓解并恢复正常状态，根据国家、省、市的相关规定，对2020年5月1日之后的租金没有再减免了。2.大森林公司承租案涉房屋是为了自营，是否可以转租属经营风险问题，不涉及情势变更，一审判决以无法转租为由减免30%违约金没有依据。3.因大森林公司违约解除合同，青口镇政府损失巨大，第二次重新招标的租金单价从71元降低到50元，违约金尚不足以弥补青口镇政府损失，不应减免。二、一审判决以履约保证金不是定金性质为由，认定青口镇政府应将履约保证金退还大森林公司，与招投标法相抵触。1.《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第二款规定“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”；第六十条规定“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任”。相对于担保法，招投标法是特别法，履约保证金是法律规定的其他担保方式。2.《房屋租赁合同》第九条第1款明确约定“如果是大森林公司违约，大森林公司须向青口镇政府支付违约金（按当年6个月租金计算），并且青口镇政府没收大森林公司预交的租金及保证金，在未支付全部违约金之前，大森林公司不得撤走设备并需保持设备完好正常的使用状态。”一审判决与双方约定不一致，且没收履约保证金也是违约责任的方式，即使合并计算违约金和履约保证金，仍大大低于青口镇政府第二次招标的损失，履约保证金也应列入违约金一并计算而非单独返还。 大森林公司辩称，一、因受2020年新型冠状肺炎疫情影响，除无法继续履行本案租赁合同以外，大森林公司原有的其他主营业务亦因受到疫情管控的严重影响而无法正常开展，加之前期现金投入履约保证金1701600元、租赁场地装修投入约100万元、场地人员及日常经营开支约120万元、招标代理服务费40000元，本案租赁场地装修完毕后逢新型冠状肺炎疫情，商铺长期空置，资金链断裂，大森林公司已出现资不抵债，大森林公司对本案一审判决所确定的违约金标准虽亦持有异议，但碍于无力支付二审诉讼费而未上诉。二、大森林公司于2019年6月开始对商铺进行装修，因交付1701600元保证金后资金周转困难，故仅就商铺的1/2面积部分进行装修，打算该部分用于经营农贸市场，直至2020年1月装修完毕准备招租营业，但2020年1月底全国新型冠状肺炎疫情爆发，受国家、省、市各级政府政策严格管控，装修完毕的农贸菜市场难以出租，长期空置，一审法院综合考虑本案客观实际，体恤民营企业在新冠疫情下的难处，对本案违约金酌情降低30%，有事实依据。三、在本案合同履行过程中，青口镇政府也存在违法违规、违背诚信之行为。青口镇政府于2019年4月18日向大森林公司交付的侯公消验字[2018]第0079号《建设工程消防验收意见书》载明“13#、14#楼一层、二层为连体配套商业服务用房，13#楼三至二十八层为住宅，14#楼三至二十一层为住宅”，明显与招标文件中明确的13#、14#楼一-三层为商业用房性质不符。且消防验收意见中明确13-21#楼仅对地下室工程进行验收，地面建筑物不符合验收标准。青口镇政府向大森林公司交付的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》内容与闽侯县城建档案室备案的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》不一致，包括竣工日期、竣工验收组织实施情况及工程质量评定内容、竣工验收时间均不一致。四、青口镇政府后续就商铺重新招标，中标公告显示中标单价为35.5元/㎡/月，与大森林公司签订合同时确定的单价65元/㎡/月相差近一倍，也明显高于同地段商铺租金单价，诉争合同对大森林公司而言显失公平。五、大森林公司承租的商铺因新冠肺炎疫情导致不能经营，在此情形下大森林公司申请终止合同，应当适用《房屋租赁合同》第九条第6款关于“因不可抗力事由导致本合同无法继续履行，造成甲方或乙方损失的，双方互相免除责任，双方不构成违约，本合同自行解除”的约定，大森林公司不构成违约，不应承担违约责任。六、《房屋租赁合同》租金标准65元/㎡/月，而同地段同类商铺租金均价为25-35元/㎡/月左右，青口镇政府在2020年7月21日就租赁场地在政府采购网上发部的租金单价咨询公告中的租金单价初定35-40元/㎡/月，2020年9月4日重新招标后的中标单价为35.5元/㎡/月，因此违约金的基数可参照诉争场地同地段同类商铺租金标准计算，不应超过35.5元/㎡/月，一审法院按照65元/㎡/月标准计算违约金，对大森林公司不公。七、一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百十一八条规定，判决青口镇政府返还大森林公司已付的保证金，适用法律正确。 青口镇政府向一审法院起诉请求：判令大森林公司向青口镇政府支付违约金3403112.7元（月租金567185.45元×6个月）。 大森林公司向一审法院提出反诉请求：1.确认大森林公司与青口镇政府于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日经双方协商解除；2.判令青口镇政府退还大森林公司已支付的合同保证金1701600元；3.判令青口镇政府就大森林公司租赁房屋装修部分进行适当补偿（折合约800000元）。 一审法院认定事实：2019年3月，青口镇政府就青口镇拆迁安置房（二期）南区13#、14#楼1-3层商业网点的房屋进行公开招标，由大森林公司中标。2019年4月19日，大森林公司向青口镇政府缴纳履约保证金1701600元，2019年4月29日，青口镇财政所向大森林公司出具结算票据，确认收到上述保证金。2019年5月22日，青口镇政府与大森林公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.青口镇政府将青口拆迁安置房（二期）13#、14#楼1-3层商业网点，使用面积8725.93平方米（其中一层面积约2977.83平方米，二层2874.05平方米、三层2874.05平方米）租赁给大森林公司作为商贸服务使用；租赁使用期限自2019年5月23日至2032年5月22日止计13年。2.青口镇政府同意在租赁期限内给予大森林公司装修免租期一年，免租期自2019年5月23日起至2020年5月22日止。免租期结束后，自2020年5月23日起开始计算租金。第一年租金每月每平方为65元，小计每月租金为567185.45元，大森林公司应缴租金从2020年5月23日开始计算，租金总额与中标通知书不一致的地方以本合同为准。3.合同履约保证金为1701600元。4.大森林公司在租赁期间所进行的装修、正常的房屋修缮及修补所发生的一切费用由大森林公司负担，租赁期满或者被提前终止租赁合同的，其装修、修缮项目的财产归青口镇政府所有。5.如果是大森林公司违约，大森林公司须向青口镇政府支付违约金（按当年6个月租金计算），并且青口镇政府没收大森林公司预交的租金及保证金，在未支付全部违约金之前，大森林公司不得撤走设备并需保持设备完好正常的使用状态。 2020年5月21日，大森林公司向青口镇政府发出《提前解除租赁合同及移交告知函》，告知青口镇政府由于受新型冠状病毒肺炎引起的疫情影响，其所承租的房屋处于空置状态，新型冠状病毒肺炎引起的疫情符合不可抗力的构成要件，双方均不构成违约，互相免除责任，故以书面形式向青口镇政府提出解除租赁合同。2020年5月31日，青口镇政府与大森林公司、福州新都物业管理有限公司共同签订了《店面交还协议》，约定：1.大森林公司于2020年5月31日前将所租用房产按现状条件交还青口镇政府，对于因大森林公司改建等原因造成青口镇政府损失，青口镇政府保留追偿的权利。2.大森林公司返还福州新都物业管理有限公司物业管理费及水电费等20000元，福州新都物业管理有限公司不再提出欠资问题。3.大森林公司退还所租店面后应积极与青口镇政府协商解除合同后的相关法律问题，并签署合同解除协议。 一审法院认为，青口镇政府与大森林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。大森林公司于2020年5月21日向青口镇政府提出解除合同，双方于2020年5月31日签订了《店面交还协议》，青口镇政府在庭审时也认可双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除，故一审法院予以确认。房屋租赁合同签订后，青口镇政府已给予了大森林公司一年的免租期用于装修，时间从自2019年5月23日起至2020年5月22日止，2020年5月份新冠疫情的防控已稳定，企业也已复工复产，大森林公司此时提出解除合同，确给青口镇政府造成了租金损失，大森林公司认为其不应承担违约责任，不能成立，一审法院不予支持。但鉴于大森林公司在装修完成后，即遭遇新冠疫情的管控措施，无法将案涉房屋出租，导致其资金周转出现困难，故对青口镇政府主张大森林公司承担相当于6个月房租的违约金3403112.7元，一审法院予以酌情降低30%，即大森林公司应承担2382178.89元违约金（3403112.7元×70%）。又因大森林公司在签订合同前缴纳了履约保证金1701600元，履约保证金的功能在于为大森林公司履行合同提供担保，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，双方在《房屋租赁合同》中并未明确该履约保证金即为定金，仅约定如大森林公司违约，该履约保证金予以没收，该约定仅适用于大森林公司一方，未能体现定金罚则双向担保的性质，故青口镇政府应将该履约保证金退还给大森林公司。前述违约金与履约保证金相抵扣，则大森林公司还应向青口镇政府支付违约金680578.89元。双方在租赁合同第三条第2款约定：“乙方（大森林公司）在租赁期间所进行的装修、正常的房屋修缮及修补所发生的一切费用由乙方负担，租赁期满或者被提前终止租赁合同的，其装修、修缮项目的财产归甲方（青口镇政府）所有。”故大森林公司诉请青口镇政府对其装修部分进行适当补偿的主张不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决：一、闽侯县青口镇人民政府与福建大森林文化传播有限公司于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、福建大森林文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向闽侯县青口镇人民政府支付违约金680578.89元；三、驳回闽侯县青口镇人民政府的其他诉讼请求；四、驳回福建大森林文化传播有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费34025元，减半收取计17012.5元，由闽侯县青口镇人民政府负担13610.2元，福建大森林文化传播有限公司负担3402.3元。反诉案件受理费10058元，减半收取计5029元，由闽侯县青口镇人民政府负担3421元，福建大森林文化传播有限公司负担1608元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，青口镇政府与大森林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点在于违约金及履约保证金的处理问题。 根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋租赁使用期限为2019年5月23日至2032年5月22日止计13年，免租期自2019年5月23日起至2020年5月22日止。....如果是大森林公司违约，大森林公司须向青口镇政府支付违约金（按当年6个月租金计算），并且青口镇政府没收大森林公司预交的租金及保证金......。本案大森林公司于2020年5月21日向青口镇政府提出解除合同，确给青口镇政府造成了损失，应依约承担违约责任，即大森林公司须支付违约金且青口镇政府有权没收大森林公司预交的保证金。大森林公司抗辩称新冠疫情构成不可抗力，本院注意到，新冠疫情爆发时期尚处于双方当事人约定的免租期内，大森林公司提出解除合同时新冠疫情在国内形势已逐渐好转，故大森林公司以新冠疫情爆发导致其合同目的不能实现为由，提出解除合同，依据不足。一审法院考虑到大森林公司的客观情况酌情降低30%的违约责任，较为合理，本院予以认可，但对履约保证金的处理不当且与合同相悖，本院依法予以纠正，青口镇政府有权依照合同约定没收大森林公司交付的履约保证金1701600元。 综上，青口镇政府的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初3809号民事判决第一项； 二、撤销福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初3809号民事判决第二、三、四项； 三、福建大森林文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向闽侯县青口镇人民政府支付违约金2382178.89元； 四、驳回闽侯县青口镇人民政府的其他上诉请求及其他一审诉讼请求； 五、驳回福建大森林文化传播有限公司的其他一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费34025元，减半收取计17012.5元，由闽侯县青口镇人民政府负担4084元，福建大森林文化传播有限公司负担12928.5元。反诉案件受理费26812元，减半收取计13406元，由福建大森林文化传播有限公司负担。二审案件受理费28580元，由闽侯县青口镇人民政府负担13988元，福建大森林文化传播有限公司负担14592元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年二月二十二日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君