辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初15344号原告：李振业，男，1986年2月16日出生，汉族，住辽宁省东港市。被告：北京中天至诚商务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路15号院7号楼4层0410室。法定代表人：王元，该公司经理。被告：嘉里（沈阳）房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街121号706室。法定代表人：王志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩啸，北京（大成）沈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思阳，北京（大成）沈阳律师事务所律师。原告李振业与被告北京中天至诚商务有限公司（以下简称“中天至诚公司”）、被告嘉里（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“嘉里公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振业、被告嘉里公司委托诉讼代理人韩啸、谭思阳到庭参加诉讼，被告中天至诚公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振业向本院提出诉讼请求：1、判令被告中天至诚公司返还保证金17000元，并返还剩余房屋租金22635.62元；2、请求判令被告中天至诚公司赔偿经济损失30000元；3、被告嘉里公司对上述债务承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费、诉讼保全费由被告承担。事实及理由：2019年3月28日，原告与被告中天至诚公司签订了租赁协议，约定被告中天至诚公司拥有位于沈阳市沈河区整层房产的出租权，原告承租被告中天至诚公司经营管理的位于13层1322单元的房屋，建筑面积55平方米，租赁期限1年，自2019年4月10日起至2020年4月9日止，租赁单元租金为每月8500元，每6个月支付一次，需交付押金17000元，并约定了双方各自的权利义务。协议签订后至2019年4月11日，原告已经交付被告中天至诚公司租金51000元，押金17000元，合计68000元。自租赁协议签订生效后，原告投入大量资金经营。被告中天至诚公司与被告嘉里公司签订办公室租赁合同，约定嘉里公司将位于沈阳市沈河区整层房产的房屋租赁给被告中天至诚公司，承租方可以出租。被告中天至诚公司出租给原告的房屋已经包含了被告嘉里公司出租给被告中天至诚公司的租赁单元。2019年7月17日，被告中天至诚公司假借被告嘉里公司名义向原告送达告知函，通知原告2019年7月20日停止物业服务，要求原告在2019年7月20日搬离租赁单元，并于该日起被告中天至诚公司停止租赁协议约定的服务义务。2019年8月17日被告嘉里公司在未妥善处理原告与被告中天志诚公司纠纷的情况下，擅自停止对原告租赁房屋供电，将房屋上锁，电梯停运，导致原告不能进入租赁房屋办公，导致原告给客户所作的电子文本资料损毁，给原告带来的巨大的经济损失。原告认为，被告中天至诚公司与原告签订租赁协议，双方各自享有了相关权利和义务。中天至诚公司有义务继续履行租赁协议约定的义务，保障原告对租赁单元的使用权利。但是被告中天至诚公司擅自违约，拒绝继续履行租赁协议，属于严重违约行为。被告嘉里公司明确了被告中天至诚公司对涉案单元房屋的转租权利，却对租赁房屋停止供电、上锁，影响了原告的正常营业等，原告为维护其合法权益，诉至本院。被告中天至诚公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。被告嘉里公司辩称，1、原告李振业与嘉里公司之间并无合同关系，其要求嘉里公司返还剩余租金、保证金及支付损害赔偿金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。2018年7月18日，嘉里公司与中天至诚公司签订《租赁合同》，约定由中天至诚公司承租嘉里公司所有的位于沈河区青年大街125号企业广场B座13层的1单元至12单元，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止；第一年的月租金为133091元，月物业管理费为55620元；被告中天至诚公司应于每月1日前向被告嘉里公司支付租金及物业管理费，如逾期支付超过14天，嘉里公司有权解除租赁合同并收回租赁房屋。2019年3月28日，李振业与中天至诚公司签订租赁协议，约定由李振业承租中天至诚公司享有出租权的1322室。租赁期限自2019年4月10日至2020年4月9日止，月租金8500元。李振业应于上一个季度末向中天至诚公司支付下一个季度的租金。租赁保证金17000元应于该租赁合同签订后的3日内支付给中天至诚公司。本案的三个主体间存在两份租赁合同，分别为嘉里公司与中天至诚公司之间的租赁合同，以及中天至诚公司与李振业之间的租赁合同。依据合同相对性原则，合同一方仅能向对方主张权利。本案中嘉里公司与李振业间并不存在合同关系。次承租人李振业要求嘉里公司返还剩余租金、保证金及支付损害赔偿金无合同依据，嘉里公司并未收取，并未保管原告的保证金及房屋租金。李振业将嘉里公司列为本案被告显属错误，其诉请不应得到支持。2、李振业要求嘉里公司对中天至诚公司应返还的保证金、剩余租金及支付的损害赔偿金承担连带责任没有合同及法律依据。李振业与嘉里公司间并无合同关系，遑论基于合同约定而产生的连带责任。我国现行有效的法律规定中，并无本案情形下嘉里公司需承担连带责任的法律规定，故李振业要求嘉里公司对中天至诚公司应当返还的保证金、剩余租金及支付的损害赔偿金承担连带责任没有合同及法律依据。3、2019年7月31日，出租人嘉里公司与承租人中天至诚公司之间的房屋租赁合同关系已解除。2019年7月31日之后，原告对于案涉房屋的占有属无权占有。嘉里公司作为房屋所有权人有权收回案涉房屋。自2019年7月1日起，中天至诚公司开始拖欠租金及物业费，嘉里公司多次发函催缴，但中天至诚公司均未予支付。2019年7月17日，中天至诚公司向包括原告在内的次承租人出具了一份告知函，明确终止其与次承租人之间的租赁合同关系，并提示各次承租人及时办理退租手续，清算租金及保证金。随后，其与部分次承租人就解约、退款等事宜达成了一致意见，并签订了解除协议。因中天至诚公司的违约行为致使合同约定以及法定的解除条件成就，2019年7月31日，嘉里公司向中天至诚公司发出《租赁合同解除通知书》，明确解除与中天至诚公司间的房屋租赁合同。快递回单显示，中天至诚公司已经签收了该解除通知书。据此，嘉里公司与中天至诚公司间的租赁合同已解除。2019年8月19日，嘉里公司向中天至诚公司发送《解决后续事项处理的通知函》，要求中天至诚公司在8月20日前清空租赁房屋内的物品，按交付时标准交还房屋。2019年8月27日，嘉里公司在13层张贴《告知函》，通知包括李振业在内的次承租人，其与中天至诚间的租赁合同已解除，嘉里公司决定收回13层房屋，并要求次承租人取走遗留的物品。被告认为，嘉里公司作为案涉房屋的所有权人，在其与中天至诚公司之间的租赁合同解除后，及时收回房屋防止损失扩大的行为理应受到法律保护。李振业向嘉里公司主张返还保证金、剩余租金及支付损害赔偿金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依照我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对证据发表质证意见的诉讼权利。本案被告中天至诚公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。对于当事人对真实性无异议的原告李振业提交的租赁合同、收据、报警记录、告知函、发票照片，以及被告嘉里公司提交的租赁合同及补充协议，本院予以确认。对于被告嘉里公司提交的房屋交接单复印件、邮件截图、告知单及通知和解除协议复印件、邮件打印件及附件、纠正违约行为的通知函及快递单截图、解除合同通知书及快递单，因上述证据本院已在另案中已经进行了审查并予以确认。本案中经对上述证据与已经确认的证据进行比较，并未发现差别。故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，被告中天至诚公司作为承租方，被告嘉里公司作为出租方，就坐落于沈阳市沈河区租赁合同。按照上述合同及后续补充协议约定，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日。装修期为3个月，自2018年8月1日起至2018年10月31日。待租赁期结束后，双方同意续约3年。甲方（被告嘉里公司）同意乙方（被告中天至诚公司）在租赁期内将房屋以“服务式办公室”的经营模式转租或分租给第三人。但乙方将全部承担本合同项下的全部责任和义务，包括但不限于因分租关系或产生的有关法律和政府规定的各项费用。乙方转租次承租人的租赁期限应短于甲、乙双方签署的租赁合同期限。在乙方承租期间，乙方所租赁的楼宇的低区7-13层，除乙方外，甲方不应引入其他任何带有房屋出租经营性质的第三方（包括商务中心、联合办公等），乙方承租该办公楼其他房屋时，需提前三个月书面通知甲方，乙方享有同等条件下优先承租权。乙方需于收到甲方租赁方案后，在五个工作日内书面答复是否承租，逾期未答复视为放弃优先承租权。乙方应在与次承租人签署转租协议后3个工作日内将次承租人的相关资料及次承租人签署的承诺书提供给甲方，并通过次承租人在转租协议签署后7月工作日内到物业公司办理相关登记。另外在合同8-7条款中约定，乙方将该房屋转租给次承租人的，次承租人与乙方发生任何纠纷争议时，由乙方负责处理解决。如因此给甲方造成任何不良影响或损失的，甲方有权向乙方行使本合同16-1条款约定的救济措施。在合同第十六条违约责任条款中，合同16-1约定，如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的十四天内仍未支付或乙方违反或不履行本合同条款等情况发生，甲方有权：拒绝交付房屋，或随时进入该房屋或其任何部分以收回整个房屋，本合同亦立即终止，有权经提前采取暂停水、电、空调、通讯供应等措施敦促乙方履行其根据本合同应尽的义务，乙方对甲方的敦促行为表示理解并承担因此产生的后果。合同16-4约定，除本合同另有约定外，凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方按照本合同约定的方式寄出解除合同的书面通知之日，本合同即告终止。乙方应在甲方指定的时限内将该房屋按照本合同附件二约定的房屋标准状况交还给甲方。如乙方逾期继续占用该房屋，甲方有权立即进入该房屋并收回该房屋，乙方还应赔偿因其未能按时迁出给甲方造成的损失。上述被告嘉里公司与被告中天至诚公司之间的租赁合同签订后，2019年3月28日，承租人被告中天至诚公司（甲方）又与次承租人原告李振业（乙方）另行签订《租赁协议》（合同编号为SYJL20196003），将被告中天至诚公司承租的13层1322单元转租给原告李振业。上述租赁合同约定，甲方即被告中天至诚公司拥有位于沈阳市沈河区整层房产的出租权，乙方即原告李振业承租甲方经营管理的该房屋位于第13层的1322单元，租赁单元的面积为55平方米，租赁期限为1年，自2019年4月10日起至2020年4月9日，期间遇以下情况应顺延：装修期自2019年4月1日起至2019年4月9日止。租金为每月8500元，每6个月支付一次（首个付款期除外）。租赁保证金为17000元。按照合同中约定付款日期表格显示，2019年4月1日至2019年4月9日为免租期，2019年4月10日至2019年10月9日的租金51000元连同押金17000元应于合同签订之日起3个工作日内交付。2019年10月10日至2020年4月9日的租金应在2019年9月30日前交付。关于协议的终止与解除，合同第十条约定，本协议于有效期届满之日终止。经甲方双方协商一致，可提前解除本协议。租赁期内，如遇不可抗力，法律、法规、政策变化、社会公共利益以及城市建设需要等原因致使本协议无法履行的，遇有上述事件的一方应当在上述事件发生之日起15日内通知另一方，双方互相不承担任何法律责任。除非本协议另有约定，如果一方违反本协议条款，违约方在收到守约方书面纠正通知后7日内未纠正违约行为或未采取任何补救措施或与守约方达成新的协商安排，则守约方可以随时向违约方发出书面解约的通知，解约通知自送达违约方之日起生效（违约方拒收的，自守约方发出之日起生效），本协议解除后，违约方按本协议约定承担违约责任，且应赔偿由此给守约方造成的全部损失。上述合同签订后，原告于2019年4月11日向被告中天至诚公司支付了租赁押金17000元，并按约定支付了租金至2019年10月9日。2019年7月12日，因案涉房屋的承租人被告中天至诚公司拖欠被告嘉里公司应付租金及管理费，被告嘉里公司向被告中天至诚公司发送标题为“关于逾期支付嘉里企业广场办公楼租金管理费催缴的通知”的电子邮件，要求被告中天至诚公司于2019年7月17日前缴清欠付款项。2019年7月19日，被告中天至诚公司向包括原告在内租户发出通知，通知原告2019年7月20日后物业停止服务，要求原告于2019年7月20日前搬离租赁单元，租金计算截止至2019年7月20日，并与项目客服办理退租手续，已付租赁保证金17000元及已付未使用租金2019年7月21日至2019年10月9日期间的租金22635.62元将于退租手续办理完成之后返还给原告。2019年7月23日，因被告中天至诚公司未能及时清偿欠付租金和物业管理费，被告嘉里公司向被告中天至诚公司发送电子邮件，要求其在2019年7月31日前纠正违约行为，支付逾期款项及违约金。否则被告嘉里公司将于2019年7月31日解除与被告中天至诚之间的租赁协议。2019年7月30日，被告嘉里公司将解除通知书通过快递公司寄向被告中天至诚公司，该快递于2019年7月31日由被告中天至诚公司的收发室签收。此后由于该楼物业公司将包括原告公司租赁使用的1322单元在内的单元封锁，并停用电梯。次承租人业户于2019年8月22日报警，警方经了解，认为双方纠纷属于民事纠纷，应当通过民事诉讼解决。原告故诉至本院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被告嘉里公司作为房屋所有权人与承租人被告中天至诚公司签订房屋租赁合同合法有效。被告嘉里公司同意被告中天至诚公司转租房屋，故被告中天至诚公司就承租房屋与原告李振业签订的租赁合同亦成立并合法有效。根据查明事实，被告中天至诚公司在履行其与被告嘉里公司签订的房屋租赁合同期间，存在拖欠租金的违约行为。被告嘉里公司作为房屋出租人有权按照其与被告中天至诚公司之间签订的租赁合同约定，采取相应的救济措施，被告嘉里公司通知承租人被告中天至诚公司解除租赁合同。双方租赁合同关系自该通知到达被告中天至诚公司解除。原告李振业按其与被告中天至诚公司之间的租赁合同约定，按时支付租金至2019年10月9日。现被告中天至诚公司因其自身原因通知原告自2019年7月20日之日起不再继续按租赁合同约定履行，属于违约行为，应当退还押金及未使用的租金，并承担相应违约责任。原告要求被告中天至诚公司返还保证金17000元，返还剩余2019年7月21日起至2019年10月9日期间的未使用的租金22635.62元，具备事实和法律依据，本院予以支持。关于出租人解除房屋租赁合同而致次承租人不能继续使用租赁物，是否应由出租人承担违约责任的问题，出租人作为房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，出租人按照其与承租人的签订的租赁合同将案涉房屋交给承租人使用，也有按照租赁合同约定要求承租人返还租赁物的权利。由于出租人并未与次承租人即原告形成直接的租赁合同关系。依照我国法律对于合同相对性原则的要求，次承租人只能按照其与转租人即被告中天至诚公司之间签订的合同主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担合同违约责任。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。次承租人亦未及时依照法律规定途径行使救济权以避免返还租赁房屋。因此出租人作为房屋所有权人，有权利行使物权请求权，要求次承租人返还租赁物。原告未能提供足够证据证实被告嘉里公司在租赁房屋过程中有依法应向原告承担连带责任的情况，因此对于原告主张被告嘉里公司承担连带责任的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告北京中天至诚商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李振业租赁押金17000元；二、被告北京中天至诚商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李振业未使用租金22635.62元；三、驳回原告李振业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元，公告费260元，由被告北京中天至诚商务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王泽明审 判 员 靳志宇审 判 员 皮晓赛二〇二一年二月二十五日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。