湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终31号上诉人（原审被告）：曾勇宏，男，1988年11月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：曾冰波（系曾勇宏之父），男，1960年12月18日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南银通物业管理有限公司，住所地湘潭市高新区晓塘路9号创新大厦708室。法定代表人：冯龙，总经理。委托诉讼代理人：李双红，女，1972年7月4日出生，汉族，公司员工，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人曾勇宏因与被上诉人湖南银通物业管理有限公司（以下简称“银通物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾勇宏上诉请求：1、请求撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2926号民事判决，判令驳回银通物业公司的诉讼请求。2、由银通物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人银通物业公司违反法律规定，从2015年起将上诉人的房产强行断水停电达5年之久，致使上诉人无法正常居住，且存在对上诉人装修期间丢失物品不理不睬等不履行合同义务的行为，其违约、违规在先，无权要求上诉人支付物业管理费。2、上诉人已缴纳物业费5185元，实际缴纳物业费已至2015年年底，银通物业公司要求曾勇宏支付自2015年1月1日至2019年8月31日的物业管理费9367元，与事实不符。被上诉人银通物业公司答辩称，答辩人已完全按合同约定履行物业服务工作，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。银通物业公司一审起诉时的诉讼请求为：1、判令曾勇宏支付拖欠的物业管理服务费9367元（从2015年1月1日起计算至2019年8月31日止）；2、判令曾勇宏承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：曾勇宏系城郊?尚玲珑小区Ｂ栋3单元1506号房屋业主，其所有的房屋建筑面积为130.68㎡。2010年5月8日，城郊?尚玲珑小区开发商湘潭云峰置业有限公司与银通物业公司签订《城郊?尚玲珑前期物业管理服务委托合同》，合同约定：由银通物业公司对其开发的位于湘潭市岳塘区××路××号××社区××小区进行物业管理，小区建筑面积：约91533㎡；管理期限3年，自2010年12月10日起至小区业主委员会成立时止。2013年4月6日，曾勇宏与银通物业公司签订《前期物管业主委托书》，约定：“双方于2013年4月6日将Ｂ栋三单元，建筑面积130.68平方米的商品房，进行物管交接验收：1、2013年4月6日双方验收后商定，曾勇宏同意就其所有的物业及公共部分部位委托银通物业公司进行前期物业管理，曾勇宏愿意遵守政府相关规定和《前期合同、业主公约、装修合同》；2、从入伙通知交房之日起，次月收取物业管理服务费，收费标准按每月每平方壹元贰角捌分，先预交壹年的物业管理服务费；3、室内设施，水、电、气三表均由曾勇宏自行管理；4、委托有效期自交付之日起，自业主委员会成立之日止；5、甲方承诺在委托期限内，服从并配合物管处的各项工作按时交纳各项费用；6、前期委托期间，曾勇宏所有财务及装饰材料、车辆等均由曾勇宏自行管理。”2018年4月27日，湘潭市岳塘区尚玲珑业主委员会（以下简称“尚玲珑业委会”）代表小区全体业主与银通物业公司签订《物业服务合同》，双方约定：由银通物业公司对位于湘潭市××路××号××小区进行物业管理服务，小区建筑面积为76583.78平方米，物业管理费收费标准：居住房1.28元／㎡／月，住改商2.28元／㎡／月，物业管理期限为三年，即2018年至2021年。《物业服务合同》签订后，曾勇宏于2019年12月18日缴纳19个月（2013年6月1日-2014年12月31日）的物业管理费后，再未依约缴纳物业管理费。自2015年1月1日至2019年8月31日，曾勇宏共欠物业管理费9367元，银通物业公司多次催收未果，遂提起诉讼。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案中，开发商湘潭云峰置业有限公司与银通物业公司签订的《城郊?尚玲珑前期物业管理服务委托合同》及尚玲珑业委会与银通物业公司签订的《物业服务合同》对尚玲珑小区全体业主均具有约束力，银通物业公司为尚玲珑小区提供了物业管理服务，曾勇宏作为该小区的业主，应当向银通物业公司交纳物业管理费。且曾勇宏与银通物业公司之间所签订的《前期物管业主委托书》亦系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，但曾勇宏从2015年起至今未依约缴纳物业费，现银通物业公司要求曾勇宏支付自2015年1月1日至2019年8月31日的物业管理费9367元（130.68㎡×1.28元/月/㎡×56个月），于法有据，予以支持。曾勇宏辩称的:1、水表自转导致水费增多系物业公司责任，物业为防止业主水费损失关停水表没有根本解决水表自转的问题，故而拒缴物业费，一审法院认为水表运转失常给曾勇宏造成的损失之间的法律关系，与曾勇宏与物业公司之间的物业服务合同关系，系两种不同的法律关系，不能作为其拒绝缴纳物业费的理由；2、业主验房收房后实际入住情况不能作为不缴物业费的原因，故曾勇宏所称其入住时间不足一年，先前已缴纳的物业费需作相应抵扣或作为预交物业费的要求，亦于法无据；3、曾勇宏所称装修期间物品丢失，物业公司未尽职责帮忙协查且服务态度恶劣，履行合同有瑕疵，但其并未提供相应的证据进行佐证，另双方签订的《前期物管业主委托书》中有明确约定装修期间的物品及所有财物由曾勇宏自行管理，故其要求物业公司赔偿物品丢失的损失亦与合同约定的权利义务不符，故上述三项辩论意见，均于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：曾勇宏于本判决生效之日起立即支付湖南银通物业管理有限公司物业管理费9367元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由曾勇宏负担。本院二审审理查明，经双方核对，银通物业公司共收取曾勇宏物业费5185元，并向曾勇宏出具了三张收据，其中2013年4月6日收据载明收取曾勇宏2012年6月1日至2013年5月31日物业费2007元，2014年12月18日收据二张，分别载明收取曾勇宏2013年6月1日至2014年5月31日和2014年6月1日至2014年12月31日物业费2007元和1171元。银通物业公司一审提供的业主资料表明案涉房屋交房时间是2013年4月6日，入住时间是2013年8月1日。一审判决查明其他的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位湘潭云峰置业有限公司与银通物业公司签订的《城郊?尚玲珑前期物业管理服务委托合同》、曾勇宏与银通物业公司之间所签订的《前期物管业主委托书》及尚玲珑业委会与银通物业公司签订的《物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，银通物业公司为尚玲珑小区提供了物业管理服务，曾勇宏作为该小区的业主，应当依约向银通物业公司交纳物业费。根据查明的事实，曾勇宏缴纳了物业费5185元，其中包括2012年6月1日至2013年5月31日物业费2007元，因案涉房屋是2013年4月6日办理的物管交接验收手续，按照《前期物管业主委托书》“从入伙通知交房之日起，次月收取物业管理服务费……”的约定，银通物业公司应从2013年5月起收取物业费，现银通物业公司对于其收取曾勇宏2012年6月1日至2013年4月30日期间的物业费未提供足够的依据，故曾勇宏已交的该部分物业费可冲抵其拖欠的案涉物业费，曾勇宏对此提出的上诉理由成立，本院予以采纳，曾勇宏应向银通物业公司缴纳的案涉物业费为7527.25元（9367元﹣2007元÷12×11）。对于曾勇宏以银通物业公司断水停电为由拒绝缴纳物业费上诉理由，因与本案不属同一法律关系，以及其以银通物业公司未履行合同义务或履行合同不符合约定为由拒缴物业费的上诉理由，因未提供足够的证据证明，本院均不予采纳。综上，原审判决认定事实有误，处理欠妥，应予改判。依照依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2926号民事判决；二、由曾勇宏于本判决生效之日起立即支付湖南银通物业管理有限公司物业管理费7527.25元；三、驳回湖南银通物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由曾勇宏负担20元，湖南银通物业管理有限公司负担5元。二审案件受理费50元，由由曾勇宏负担40元，湖南银通物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二一年二月二十五日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。