浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初2974号 原告（反诉被告）：黄巧巧，女，1986年2月16日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：傅承建,浙江良友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑芝霞，女，1958年7月1日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：郑甘霖（系被告之子），住浦江县。 原告黄巧巧为与被告郑芝霞之间的租赁合同纠纷一案，于2020年7月22日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张婷独任审判。本案于2020年8月12日第一次公开开庭进行了审理，原告黄巧巧及其委托诉讼代理人与被告郑芝霞及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告黄巧巧要求对其向被告郑芝霞租赁的位于××街道××路××号房屋的装修价值进行评估鉴定。本案于2021年1月26日第二次公开开庭进行了审理，原告黄巧巧及其委托诉讼代理人与被告郑芝霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄巧巧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同已解除；2、判令被告退还水电保证金10000元；3、判令被告赔偿原告装修损失125400元；4、判令被告赔偿原告停业、误工损失100000元。事实与理由：2016年4月29日，原告同被告签订房屋租赁合同一份，将位于浦江县××街道××路××号××栋房屋出租给原告使用，租赁期限为5年，从2016年6月1日至2021年5月31日，租金前三年每年128000元，后两年其租金按每年5%增加。合同签订后，原告按约定支付租赁款，并对租赁房屋进行装修，开办了悠莲瑜伽馆。后被告位于体育场东路1号房产，因诉讼被浦江县人民法院执行，并于2020年6月16日10时至2020年6月17日10时止在浦江县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，并且浦江县人民法院要求原告对房屋进行腾空。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，因被告的过错，导致原告无法继续租赁下去，给原告造成了极大的损失。 被告郑芝霞辩称：1、原告2020年至2021年度的租金未付，按租赁合同的约定，是原告违约在先；2、房屋原定于6月16日至6月17日进行司法拍卖，但现在拍卖公告已经撤销，且被告是在今年的6月26日才收到腾空公告的，原告对房屋的抵押拍卖情况早已知情，被告也已经向法院提出了异议，原告自行腾空，是原告未行使自己的权利，故其要求赔偿没有依据。3、即使存在损失，也是在7月2日之后，之前原告都在正常营业。4、根据合同法及执行的相关法律规定，拍卖对租赁合同没有影响。综上，被告同意解除双方的租赁合同，可对水电费进行结算后退还水电保证金，装修损失并不存在。 反诉原告郑芝霞向本院提出诉讼请求：1、确认反诉被告违反租赁合同，反诉原告要求解除合同；2、判令反诉被告付清6月、7月两月的房租共计23520元及8月1日起到钥匙交还日前的租金（387元/日）；3、判令反诉被告于2020年8月20日前腾空房屋并交还钥匙。事实与理由：2016年4月29日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，时间从2016年4月29日至2021年5月31日。交款日为每年提前两个月及三月底交清一年房租，而反诉被告2020年的房租至今没有支付，已拖欠4个月之久。2020年6月、7月的房租也一直未付，违反了双方签订的租赁合同第二条，故反诉原告提出如上诉讼请求。 反诉被告黄巧巧辩称：1、同意解除双方的租赁合同：7月2日反诉原告擅自进行了断水断电，是反诉原告的过错；2、法院在反诉被告开办的悠莲瑜伽馆张贴了腾空公告，且反诉被告也向法院执行局询问过是否保护其租赁权利，法院明确是不保护的，因双方的租赁合同系在房屋抵押之后签订的；3、反诉被告于3月停止经营，地板也已拆除，且在法院明确不保护反诉被告的租赁权利，反诉被告腾空搬离是遵照法院的腾空公告；综上，租赁合同的解除系因反诉原告的原因导致房屋被法院执行进行司法拍卖，过错在反诉原告，其要求支付租金没有依据，反诉被告愿意支付一个月的租金，钥匙会在案件解决后之后进行交还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据：原告（反诉被告）证据：1、原告另行租赁的合同及装修合同，证明原告因涉案房屋被抵押拍卖，虽租赁期未满也只能搬离另行租赁并进行装修，原告另行支付的租金的损失。被告对真实性无法确定，与被告无关，是原告违约在先造成的。 2、涉案房产因张贴腾空公告，导致有很多客户退卡的微信聊天截图，证明因被告的过错，致使原告无法继续使用涉案房屋，导致很多客户退费，造成原告的损失。被告认为系原告自身造成的损失，与被告无关。 3、东阳市一达价格事务所有限公司出具的估价报告书及鉴定费发票，证明案涉房屋原告的装修残值，即被告造成的损失。被告认为与本案无关。 被告（反诉原告）证据：1、撤回拍卖公告（打印件），证明司法拍卖已被撤回，对原告的租赁并不受影响，原告应当支付租金。原告对真实性没有异议，撤回拍卖公告系因执行局对房屋的评估不完整。 2、2020年1月至2021年1月的案涉房屋的电费清单，证明原告2020年7月2日之前都在正常经营。原告对真实性没有异议，但电费金额在100-200之间的系被告一家人所用电费，原告是于2020年7月搬离，但3月开始未正常经营。 3、2020年7月23日原告店员与被告的微信聊天记录，证明2020年7月之前原告都在正常经营。原告对真实性没有异议，但系为了拆除空调因电工要求进行通电再行拆除产生的费用。 对以上原、被告有异议的证据，本院认定如下： 对原告另行租赁的合同及装修合同，本院无法确认其真实性，也无相关的支付凭据，而原告开办瑜伽馆，不管是在涉案房屋还是另行租赁他处，都要支付租金，故对该证据不予认定。对客户退卡的微信聊天记录，本院无法核实其真实性，且退卡退费与涉案房屋被拍卖是否具有直接因果关系不能确定，退费的相关支付凭证也未提供，故对该证据不予认定。对估价报告书及鉴定费发票，系在原告申请后由本院按法定程序委托鉴定机构作出的鉴定报告，与本案有关联性，应予认定。对被告的撤回拍卖公告，本院对其真实性予以认定，但撤回拍卖公告不能说明对原告租赁权进行了保护，不能达到被告的证明目的。对被告提供的案涉房屋的电费清单及被告与原告店员的微信聊天记录，对其真实性予以认定，但不能达到原告的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，经审理本院认定事实：2016年4月29日，原告黄巧巧作为乙方与被告郑芝霞作为甲方签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告郑芝霞将其所有的位于浦江县××街道××路××号××栋房屋出租给原告使用，租赁期限为五年，自2016年6月1日至2021年5月31日止，租金前三年每年12.8万元，第四年其租金按每年5%增加；乙方应每年提前两个月付清当年租金，到期不缴纳租金的，甲方有权收回房屋；乙方向甲方交付水电保证金1万元。合同到期后不计息退还；合同期满，房屋内不动产部分归甲方所有，动产部分归乙方所有；租赁期间因政府部门需要对出租房屋征用或拆迁，甲方不承担乙方任何由此造成的损失，甲方协助乙方向有关部门索赔，房屋装潢的补偿款归乙方所有并退还相应的房租。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告郑芝霞按照合同约定将涉案房屋交付给原告黄巧巧，原告黄巧巧对房屋进行了装潢，开办了浦江县悠莲瑜伽馆。前四年租赁期间，原、被告均按合同履行了权利义务。 2020年2月26日，浦江县人民法院作出（2016）浙0726执3304号公告，责令作为被执行人的郑芝霞于2020年4月日前迁出浦江县体育场东路1号房地产。浦江县人民法院定于2020年6月16日10时至2020年6月17日10时止在淘宝网司法拍卖往来平台对涉案房地产进行公开拍卖。后因被执行人郑芝霞对拍卖提出执行异议而撤回了该场拍卖。 （2016）浙0726执3304号公告作出后，合同约定的租赁期未满，原告黄巧巧因涉案房屋被拍卖后其租赁权并不受法律保护，其不能继续使用房屋已成必然，未按合同约定交纳下一年度的房屋租金。而被告郑芝霞因原告黄巧巧未按合同约定交纳房租，于2020年7月2日对涉案房屋进行断水断电，原告黄巧巧于次日搬离涉案房屋，但未向被告郑芝霞交还钥匙。双方因房租、钥匙及损失赔偿等问题未能协商一致发生纠纷，原告黄巧巧于2020年7月22日向本院提起诉讼。 另查明：2014年6月28日，被告郑芝霞与中国建设银行股份有限公司浦江支行签订了编号为XT67744492514006的抵押合同，以涉案房地产为浙江省浦江仙华灯饰有限公司与中国建设银行股份有限公司浦江支行签订的XT67744492514006贷款合同项下的所有债务提供抵押担保，并于2014年6月30日办理了抵押登记。该抵押合同的第七条约定了对抵押人处分抵押财产的限制：一、未经乙方（即中国建设银行股份有限公司浦江支行）书面同意，甲方（即郑芝霞）不得已任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割；二、经乙方同意，甲方处分抵押财产而获得价款或其他款项应当存入乙方指定的账户。乙方有权选择本合同第六条第五款第（二）至（四）项约定的任一方法对上述款项进行处理，甲方应协助办理有关手续。 后因借款人浙江省浦江仙华灯饰有限公司未能偿还贷款，中国建设银行股份有限公司浦江支行于2016年1月6日向本院提起诉讼，要求借款人偿还借款、保证人承担保证责任并实现抵押权。本院于2016年5月5日作出（2016）浙0726民初112号民事判决书，判决中国建设银行股份有限公司浦江支行对本案涉案房地产具有优先受偿权。判决作出后，借款人、保证人及抵押人郑芝霞均未提起上诉。判决生效后，中国建设银行股份有限公司浦江支行于2016年7月21日向本院申请执行。 本院认为，对租赁合同的解除，原、被告均予以认可，但均认为合同解除的过错在对方。本案的争议焦点一、租赁合同解除的过错方。本案的租赁合同在抵押权设立之后签订，且根据现有证据，被告郑芝霞在订立租赁合同时并未向原告黄巧巧告知租赁物设立了抵押权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，房屋出租前已设立抵押权的，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。现因第三人主张实现抵押权，涉案房屋在租赁期内被法院执行并将以拍卖的形式实现变价，可以预见所有权人会在拍卖成功后发生变动，且法院发出公告要求被告腾空涉案房屋，原告继续履行原租赁合同已无可能，其不再按合同约定提前两个月付清当年租金，合乎情理。如涉案房屋未设立抵押权，没有第三人主张权利，按已履行的情况推断，原、被告是完全可以按合同履行完毕的。但是，因被告郑芝霞在签订租赁合同前就涉案房地产上设立了抵押权，且未在租赁合同订立之初就房产抵押的情况告知原告黄巧巧，在抵押权人要求实现抵押权后，致使其与原告黄巧巧的租赁合同不能继续履行，因此，合同解除的过错在于被告。 本案的争议焦点二、原告黄巧巧在搬离涉案房屋后未交还钥匙，是否对被告郑芝霞造成了损失。如被告郑芝霞有权在原告黄巧巧搬离后将涉案房屋再行出租的，那么原告黄巧巧未交还钥匙致使其不能收取相应的租金，被告郑芝霞是存在损失的。但是按照被告郑芝霞与抵押权人中国建设银行股份有限公司浦江支行签订的抵押合同，其在设立抵押权之后的出租行为应得到抵押权人的书面同意，否则是不能对抵押物进行处分的。抵押权人向法院申请实现抵押权后，其为了顺利对抵押物进行变价，必然不会同意抵押人在此期间再对抵押物进行出租，且法院已经发出了腾空公告，被告郑芝霞因此不能就抵押物取得收益，故原告黄巧巧未交还钥匙，也未对其造成损失。 本案的争议焦点三、原告黄巧巧在搬离涉案房屋后交还钥匙前，是否应当向被告郑芝霞支付租金。《中华人民共和国民法典》第七百二十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条均规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。本案中，抵押权人作为第三人主张实现抵押权并向法院申请执行，法院由此发出了就涉案房产的腾空公告，与原告黄巧巧作为承租人不能对租赁物继续进行使用，两者之间具有因果关系，原告黄巧巧可以请求减少租金或者不支付租金。现涉案房屋已被法院要求腾空，钥匙由原告掌控不会对被告造成损失，亦不能成为被告郑芝霞要求原告支付租金的理由。但原、被告的租期以每年的5月31日作为节点，2020年6月期间原告黄巧巧仍在使用租赁物，该期间的租金其应当予以支付，在庭审中原告黄巧巧也表示愿意支付。 本案的争议焦点四、原告黄巧巧因租赁合同提前解除后产生的损失及损失的承担。原告黄巧巧主张的损失分为装修损失及停业、误工损失。原、被告签订的租赁合同租期为五年，原告黄巧巧开办瑜伽馆进行了相应的装潢，其本可以使用房屋装潢五年，但因涉案房屋被执行提前结束租期，不能继续进行使用，房屋装潢的残余价值是租赁合同提前解除后产生的损失。对于原告主张的停业、误工损失10万元：6万元系另行租赁的租金，但原告黄巧巧如继续租赁涉案房屋，也需支付租金，另行租赁的时间与其搬离涉案房屋的时间也没有很大的差距，该部分损失本院不予认定；3万元系因搬离涉案房屋后瑜伽馆客户退费的营业损失，原告没有提供相应的依据也未证明两者之间存在因果关系，且原告虽主张自2020年3月起已经没有正常营业，但2020年系新冠疫情发生的特殊年份，2020年3月因疫情未正常营业，在各行各业均存在。而在悠莲瑜伽馆的微信公众号上涉案房屋所在场馆，其课表一直更新到2020年7月初，故原告主张自2020年3月起一直未正常营业，不是事实；1万系拆除相应装潢的费用，该部分费用原告并未提供相应依据。综上，本院认定原告因解除合同产生的损失为涉案房屋装潢的残余价值，对其主张的停业、误工损失不予认定。对于损失的承担，应当依据在合同解除过程中原、被告是否存在过错及过错程度。本院认为，本案租赁合同提前解除的过错在于被告郑芝霞，且依据现有证据，其与原告黄巧巧在订立租赁合同时并未告知租赁标的物上存在权利瑕疵。而依据原、被告签订的租赁合同第六条的约定，可得出房屋装潢的所有权归属承租方。现因被告郑芝霞的过错导致租赁合同被提前解除，其应当对归属原告黄巧巧的房屋装潢残余价值予以赔偿。 本案的争议焦点五、水电保证金是否予以退还。被告郑芝霞主张在对水电费进行结算后，剩余部分进行退还，但是原、被告双方在庭审中对水电费用的说法不一，且均为口头陈述并没有其他相应的证据予以佐证，本院无法进行水电费用的核算。而且，依据原、被告签订的租赁合同，水电保证金在租赁期限届满后予以退还。现租赁合同提前解除，租赁期限因此提前到期，被告郑芝霞作为出租人应按合同约定予以退还。至于水电费用，由原、被告自行结算。 综上，本院对原告黄巧巧及反诉原告郑芝霞合理、合法的诉讼请求予以支持，解除原、被告于2016年4月29日签订的租赁合同，被告郑芝霞应赔偿原告黄巧巧涉案房屋装潢的残余价值125400元，反诉被告黄巧巧应支付反诉原告郑芝霞2020年6月的租金11760元，对二人其他没有法律、事实依据的诉讼请求，本院依法予以驳回。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告黄巧巧与被告郑芝霞于2016年4月29日签订的房屋租赁合同； 二、被告郑芝霞于本判决生效后十日内赔偿原告黄巧巧装修损失125400元； 三、被告郑芝霞于本判决生效后十日内退还原告黄巧巧水电保证金10000元； 四、驳回原告黄巧巧的其他诉讼请求。 五、反诉被告黄巧巧于本判决生效后十日内支付反诉原告郑芝霞租金11760元。 六、驳回反诉原告郑芝霞的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2416元（已减半收取），由原告黄巧巧负担1026元，由被告郑芝霞负担1390元。鉴定费3000元由被告郑芝霞负担。 反诉费194元（已减半收取），由反诉原告郑芝霞负担97元，由反诉原告黄巧巧负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 婷 二〇二一年二月二十六日 代书记员  洪惠昌 ·6· ·12·