上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终513号上诉人（原审被告）：姜晓鹏，男，1987年8月25日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：汤晨辉，上海誓维利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张轩，男，1983年11月8日生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。上诉人姜晓鹏因与被上诉人张轩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人姜晓鹏上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：上诉人与父母共同居住，购买电梯房的目的是为了换一个生活便利的环境，然被上诉人恶意隐瞒电梯经常停运的情况，本案系被上诉人违约在先；并且，上诉人得知电梯无法使用后已第一时间向被上诉人发送解约告知书，原审法院判决上诉人承担违约金显失公平。被上诉人张轩辩称，电梯能否运行并非被上诉人的合同义务，且电梯故障只是偶发事故；上诉人为其母亲买房之事实，被上诉人无从知晓，故其认为一审判决正确，要求维持原判。张轩诉至一审法院，请求判令：一、解除张轩与姜晓鹏签订的《上海市房地产买卖合同》；二、姜晓鹏支付张轩违约金人民币（下同）940,000元；三、本案诉讼费由姜晓鹏承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋权利人核准登记为张轩。2020年6月14日，张轩作为出卖方（甲方）与姜晓鹏作为买受方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为135.17平方米；转让价款为4,700,000元；甲方于2021年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接……甲、乙双方于2021年4月15日前办理转让过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元整；2、乙方于2020年7月15日之前，支付甲方房款450,000元整；3、乙方于2021年2月28日之前，支付甲方房款2,300,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,900,000元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同还对其他事项作出了约定。此后，姜晓鹏向张轩支付房款50,000元。原审另认定，2020年6月22日，姜晓鹏向张轩发出《单方解约告知书》一份，载明：就姜晓鹏购买张轩涉案房屋，在案外人XX房屋-上海XX有限公司居间介绍下，双方于2020年6月14日签订了《房地产买卖居间协议》以及《上海市房地产买卖合同》，且姜晓鹏已支付张轩定金及部分房款（若有）计50,000元。姜晓鹏因自住房产无法根据居间方承诺价售出，故无力购买张轩房产。姜晓鹏决定尽快通知张轩解约，不再购买，以避免张轩进一步损失。现郑重通知张轩：1、姜晓鹏决定单方面解除该协议、合同，同时保留追究张轩法律责任的权利；2、对于姜晓鹏已支付的定金及部分房款，请求张轩根据实际损失酌情退回；3、上述协议、合同等相关文件自此告知书寄出后立即解除。后张轩于次日收到该告知书。原审再认定，2020年7月27日，张轩诉至一审法院，请求姜晓鹏继续履行《上海市房地产买卖合同》，支付张轩购房款450,000元，该案案号为（2020）沪0117民初10451号。因姜晓鹏在该案2020年8月21日庭审中明确表示不同意继续履行合同，故张轩当庭变更诉讼请求为：判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，姜晓鹏支付违约金940,000元。后张轩申请撤诉，一审法院于2020年9月7日裁定准许张轩撤回起诉。原审中，双方一致确认：2020年6月13日，姜晓鹏由中介公司带看涉案房屋。原审中，张轩陈述其卖房目的系为置换房屋，故实际损失在于系争房屋网上备案撤销前，其无法置换房屋。原审中，姜晓鹏陈述，2020年6月16日，姜晓鹏再次看房时首次发现电梯故障问题。2020年6月19日，电梯仍然不运转，姜晓鹏便从网上查找文本格式，决定解约。因当时姜晓鹏还不知电梯是长期停运，证据也还不确凿，便未将此问题写入《单方解约告知书》。对此，张轩认为电梯确于2020年6月14日、15日发生故障，物业公司声称缺少零件，拖延了一段时间，但电梯自修好至今均运转正常。姜晓鹏自发现电梯问题至张轩第一次起诉开庭期间未就此向张轩提出过异议。原审中，就姜晓鹏支付的房款50,000元，张轩要求在本案中一并处理，用以抵扣姜晓鹏应当承担的违约金；姜晓鹏则要求予以退还。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张轩与姜晓鹏签订的《上海市房地产买卖合同》属双方真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应遵守约定，按约履行己方的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案房屋买卖合同解除的原因及责任归属？合同解除时间？二、合同解除后果如何处理？围绕本案争议焦点，一审法院作如下阐述：关于争议焦点一，张轩主张姜晓鹏未按约付款，且明确拒绝继续履行合同，姜晓鹏构成违约，张轩系行使单方解除权。张轩自身不存在任何违约行为，电梯是否能够正常使用与其无关，电梯停运是偶发事件，其无法控制，且姜晓鹏无证据证明系为其母购房。姜晓鹏则主张其系为照料高龄双亲生活起居购房，故系争房屋配有正常运行的电梯是姜晓鹏订立房屋买卖合同的目的，现因张轩恶意隐瞒的违约行为致使其合同目的不能实现，故姜晓鹏有权行使单方解除权。对此一审法院认为，首先，姜晓鹏向张轩发出的《单方解约告知书》中载明的解约理由为“无力购买”，并非“电梯故障”，而姜晓鹏对此所作解释无法自圆其说，故双方合同实际系因姜晓鹏自身原因而无法继续履行；其次，姜晓鹏提供的证据尚无法证实相关电梯存在长期停运或经常发生故障的事实。根据查明的事实，相关电梯在姜晓鹏签约前看房时是正常运转的，即便发生停运情况，也属偶然，只要及时跟进维修，便能消除对高层住户日常出行的影响；最后，涉案《上海市房地产买卖合同》对系争房屋所在楼房的电梯能够维持正常使用状态未作特别约定，故电梯状态问题并非张轩的合同义务。而电梯维护保养职责在于小区物业公司，电梯故障亦不能归责于张轩。因此，姜晓鹏要求行使单方解除权的理由均不能成立，一审法院不予采纳。本案中，双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定了姜晓鹏支付房款的时间，现姜晓鹏未能在约定时间内付款已经构成根本违约。张轩行使单方解除权解除双方合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除时间，一审法院认为，因张轩在（2020）沪0117民初10451号案件于2020年8月21日进行的庭审中已明确要求解除合同，姜晓鹏当庭收悉，故一审法院认定双方于2020年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年8月21日解除。关于争议焦点二，首先，关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如前所述，本案双方合同解除原因系姜晓鹏根本性违约造成，故其理应承担违约责任。双方合同明确约定违约金以房屋总价的20%即940,000元计算，现姜晓鹏认为合同约定的违约金过高，理由是张轩不存在损失，但姜晓鹏对此并未提供证据予以证明。另一方面，根据庭审查明的事实，尚无充分证据证明双方签约时张轩就其系为置换出售本案系争房屋的目的告知姜晓鹏，故姜晓鹏在签约时对其违约造成的后果并无充分预知，且姜晓鹏在双方签订房屋买卖合同后数日即已发函要求解约，考虑到违约金的性质是弥补损失并对违约方有一定惩罚性，故一审法院结合张轩损失情况、合同履行情况、姜晓鹏过错程度、房价市场因素等，酌情将违约金调整为200,000元。其次，关于房款50,000元，姜晓鹏要求退还，且其认为该款系定金。对此一审法院认为，其一，双方合同明确约定该款项为房款，且按照通常交易习惯，房屋买卖合同签订后，定金均转化为购房款，故姜晓鹏支付的50,000元性质应为房款；其二，双方合同第九条亦明确姜晓鹏承担违约责任的，张轩可从姜晓鹏已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，故张轩主张本案中以姜晓鹏已付房款50,000元抵扣违约金，有合同及法律依据，一审法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,于二○二○年十一月二十八日判决：一、张轩与姜晓鹏就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋于2020年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年8月21日解除；二、姜晓鹏于判决生效之日起十日内支付张轩违约金200,000元（应扣除50,000元，尚需支付150,000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,280元，减半收取计6,640元，由张轩负担4,450元（已付），姜晓鹏负担2,190元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《上海市房地产买卖合同》于法无悖，双方均应恪守。姜晓鹏主张因涉讼房屋电梯经常停运，其享有单方解约权，然张轩对此不予认可。对此本院评述如下：其一，姜晓鹏签约前看过房，当时电梯运行正常；其二，电梯曾有故障，但目前已修复且正常运行；其三，姜晓鹏确认其未向张轩披露过其系为母亲买房。综合前述情形，本院认为，电梯维护责任主要在于小区物业公司，而非张轩个人，且电梯偶发的故障并不影响涉讼房屋买卖合同的继续履行，故姜晓鹏在本案中不享有单方解约权，涉讼合同不能履行的责任在于姜晓鹏，原审判决其依约承担违约责任并无不妥，对此本院予以认同。综上所述，上诉人姜晓鹏关于撤销一审判决第二项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人姜晓鹏负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月二十六日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……