浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终637号 上诉人（原审被告）：吴江，男，1987年9月26日出生，汉族，住贵州省黄平县。 上诉人（原审被告）：王亮传，男，1991年6月26日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。 两上诉人的委托诉讼代理人：刘坤，女，系。 上诉人（原审被告）：刘坤，女，1988年12月12日出生，汉族，住江苏省九江市武宁县。 被上诉人（原审原告）：岱山居易房地产开发有限公司，住所地岱山县高亭镇衢山大道**。 法定代表人：钱烈马，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈强,浙江蓬星律师事务所律师。 上诉人吴江、王亮传、刘坤与被上诉人岱山居易房地产开发有限公司（以下简称居易公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省岱山县人民法院（2020）浙0921民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭。经阅卷及询问当事人，决定不开庭进行审理。上诉人刘坤及上诉人吴江、王亮传的委托诉讼代理人刘坤（通过远程视频）、被上诉人居易公司的委托诉讼代理人陈强到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。 吴江、王亮传、刘坤上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案案件受理费由被上诉人负担 居易公司辩称：一、居易公司与恒宏公司签订的《全权代理合同》已经在2018年2月8日解除，该合同约定恒宏公司有权依据客观情况、销售环境等因素开展存抵活动，但该约定与舟建发（2017）54号文件、浙价检（2017）171号文件相抵触，应属无效 居易公司向一审法院起诉请求：1.判令吴江、王亮传、刘坤归还抵存优惠金6万元，并支付自2019年9月19日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息；2.案件诉讼费由吴江、王亮传、刘坤负担 一审法院认定事实：2017年8月7日，居易公司与恒宏公司签订《全案代理合同》，约定由恒宏公司负责位于岱山县××镇××道××号××房地产项目的营销。根据合同约定，居易公司派专职负责人员在销售现场审核确定并对定金合同、商品房预售合同等合同盖章，收取定金、购房款等并向客户及时开具票据。恒宏公司的具体工作为楼盘推广、客户接待、代表居易公司与客户签约（合同模板由居易公司提供，最后由居易公司审核盖章）、收取房屋定金或房款、为客户办理银行按揭手续、向客户办理交房、根据实际需要制定存抵活动并收取存抵费用。双方指定的恒宏公司项目全权代表是雷勇，项目负责人是车航。2017年10月1日，沈兰英与居易公司签订商品房预定合同，约定沈兰英向居易公司购买位于恒丽府第25幢101室房屋一套，该合同签约代表处签名为“车航”，并加盖居易公司公章。同日，沈兰英通过刷卡支付定金5万元、存抵优惠金6万元，其中5万元进入居易公司账户，6万元进入杭景公司账户。沈兰英付款后，收到二张均盖有居易公司发票专用章和“车航”签名的收款收据。2018年3月15日，沈兰英向居易公司提出申请，要求解除双方签订的商品房预定合同，并由居易公司退还定金5万元及购房款493927.30元，后居易公司向沈兰英退还了上述二笔款项。2019年9月19日，居易公司根据（2019）浙0921民初1056号民事判决书，向沈兰英履行了存抵优惠金6万元的给付义务。2018年5月31日，恒宏公司的投资人变更登记为吴江、刘坤、王亮传。同年12月29日，吴江、刘坤、王亮传成立清算组人员。现该公司已注销。2018年10月19日，杭景公司的法定代表人由吴江变更登记为雷勇，现该公司已注销 一审法院认为，车航作为恒宏公司的工作人员以及项目负责人，在代表居易公司与沈兰英签订商品房预订合同时，向沈兰英额外收取了存抵优惠金6万元，该笔款项进入杭景公司账户。因杭景公司的原法定代表人吴江，亦是恒宏公司注销前的法定代表人；杭景公司注销前的法定代表人雷勇，又是恒宏公司与居易公司签订的《全案代理合同》中的项目全权代表。另根据《全案代理合同》约定，恒宏公司有权根据实际需要制定存抵活动并收取存抵费用。根据民事证据的高度盖然性，可以认定该笔6万元系沈兰英根据恒宏公司的指示缴入了杭景公司的账户。现沈兰英与居易公司之间就岱山县高亭镇恒丽府第25幢101室房屋的商品房预订合同解除，在居易公司已向沈兰英返还6万元存抵优惠金后，有权向恒宏公司主张。因该笔6万元存抵优惠金是恒宏公司作为代理商向包括沈兰英在内的买受人收取的一笔额外费用，在沈兰英提出解除商品房预定合同时，恒宏公司便存在返还这笔6万元的义务，且目前也无法证实该笔款项的收取存在合法性和合理性，故该笔6万元系恒宏公司注销前应清结的债务。现恒宏公司已登记注销，吴江、刘坤、王亮传作为该公司股东及清算组人员，未在恒宏公司注销之前对该笔债务进行清偿，故该三人应对该笔6万元及其利息承担清偿责任。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:吴江、刘坤、王亮传自判决生效之日起十五日内支付居易公司6万元及自2019年9月19日起至实际清偿之日止按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。案件受理费1300元，公告费560元，合计1860元，由被告吴江、刘坤、王亮传负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实，与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，岱山县高亭镇恒丽府第25幢101室房屋的申报价格为9800元/平方米，恒宏公司销售该房产时，告知购房者沈兰英可以参与“存抵团购”活动，存6万元抵11万元。享受存抵活动后，沈兰英以每平方米9686.6元价格购买了案涉面积为203.76平方米的房产。 本院认为，沈兰英向居易公司购买案涉房产，并与居易公司签订购房买卖合同，双方合同关系成立。2017年10月1日，沈兰英支付抵存优惠金6万元，该款项进入杭景公司账户。恒宏公司与居易公司于2017年8月7日签订《全案代理合同》，由恒宏公司代理销售居易公司恒丽府第房产。依照《全案代理合同》第二条第2款、第3款约定，恒宏公司有权开展存抵活动，并收取存抵费用。结合杭景公司的原法定代表人吴江，亦是恒宏公司注销前的法定代表人；杭景公司注销前的法定代表人雷勇，又为恒宏公司与居易公司签订的《全权代理合同》中恒宏公司的项目全权代表，一审认定恒宏公司收取了沈兰英交付的6万元，应为正确。 从已经查明的事实看，案涉房产当时向房地产管理部门申报的最高限制价格为9800元/平方米，恒宏公司应按此申报价格为限对外销售。若要给予购房户优惠的，亦应告知购房者申报价格，并在申报价格基础上给予优惠。但依照沈兰英与居易公司签订的购房合同约定的购买价格看，恒宏公司当时显然是以先抬高房价，再通过存抵的方式使最后的成交价低于申报价格，该行为明显损害了购房者的权益。在此情况下，沈兰英有权要求解除与居易公司的房产购销合同。居易公司与恒宏公司签订的《全权代理合同》第二条第5款约定，恒宏公司应确保其向购房者提供的各项服务行为符合国家法律法规的相关规定，现其虚抬房价、收取存抵优惠金的行为损害购房者权益，显然违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。现因恒宏公司的违约行为，导致居易公司向沈兰英返还由恒宏公司收取的抵存优惠金6万元，居易公司依照双方之间成立的合同，有权要求恒宏公司返还该款项，并支付居易公司相应的利息损失。三上诉人主张居易公司随意与购房者协商解除买卖合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。 三上诉人作为恒宏公司股东，在2018年12月29日成立清算组清算，后予以注销。当时居易公司虽未向沈兰英返还6万元，但2017年12月，居易公司已发函告知恒宏公司收取6万元抵存优惠金不当，应自行向购房者退还收取的抵存优惠金，而恒宏公司收取沈兰英的案涉6万元抵存优惠金在2017年12月前，在此情形下，三上诉人作为恒宏公司股东及清算组人员，未在恒宏公司注销之前对该笔债务进行处理，一审依照《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条之规定，判决三上诉人应对该笔6万元及其利息承担清偿责任，并无不当，本院予以支持。 综上，吴江、王亮传、刘坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由吴江、王亮传、刘坤共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨盛文 审 判 员 许旭涛 审 判 员 刘燕波 二〇二一年二月九日 法官助理 龚 杨 代书记员 张梦婷