广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7889号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山市禾硕实业发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：熊远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山多鑫模具有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××。法定代表人：汪照军，该公司经理。委托诉讼代理人：潘小舟，广东方源律师事务所律师。原审第三人：刁静，女，1968年12月19日出生，汉族，住陕西省西安市××××××。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。原审第三人：中山多贸赫纺织科技有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××。法定代表人：李振江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市禾硕实业发展有限公司（以下简称中山禾硕公司）因与被上诉人中山多鑫模具有限公司（以下简称多鑫公司）及原审第三人刁静、中山多贸赫纺织科技有限公司（以下简称多贸赫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中山禾硕公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，依法改判支持中山禾硕公司的一审诉讼请求，驳回多鑫公司反诉请求；二、多鑫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、中山禾硕公司与多鑫公司之间的《租赁合同》合法有效，能够且已经得到履行。东莞市禾硕实业投资有限公司（以下简称东莞禾硕公司）在2017年10月从刁静处承租物业时即已表明是从事物业转租经营，为方便管理及申报纳税，随即注册了关联企业即中山禾硕公司，负责对刁静物业的对外出租、管理，中山禾硕公司的注册地址在刁静厂房内，办理营业执照需要其提供证明材料，刁静不可能不知情。另外，中山禾硕公司出租给多鑫公司的《租赁合同》中有刁静代理人即其弟刁颢的签名确认，且另案中的中山市沁铭金属制品有限公司（以下简称沁铭公司）、原审第三人多贸赫公司同样是与中山禾硕公司签署租赁合同，同样有刁颢的签名确认，可以得知刁静对中山禾硕公司已自己名义对外转租经营知情且无异议。因东莞禾硕公司通过刁颢表见代理刁静签署的《补充协议》合法有效，东莞禾硕公司即取得了涉案厂房的承租权。中山禾硕公司虽与刁静无合同关系，但东莞禾硕公司与中山禾硕公司为关联企业，且转租给多鑫公司已经得到刁颢的确认，中山禾硕公司履行与多鑫公司的出租方义务不存在任何法律障碍。而又因为多鑫公司一直在占有使用涉案厂房，则中山禾硕公司通过与多鑫公司签署《租赁合同》，即已经完成租赁厂房的交付。一审法院认为“涉案《租赁合同》因无法实际履行而解除”不符合事实及法律规定。二、多鑫公司应当向中山禾硕公司承担违约责任，其损失可另案向刁静主张。如前所述，中山禾硕公司与多鑫公司之间的合同合法有效，中山禾硕公司已经完成了厂房的交付义务，多鑫公司因刁静声称其与中山禾硕公司之间就9007平方米的厂房不存在租赁合同关系，多鑫公司才向中山禾硕公司发出《撤销合同通知书》，转而向刁静缴纳租金。多鑫公司单方解除合同属违约行为，应按合同约定承担违约责任。因合同的相对性，多鑫公司因刁静的行为导致其违约的，可在承担相应违约责任后另案向刁静主张赔偿。被上诉人多鑫公司答辩称：一、本案中山禾硕公司的行为属于无权代理，且未经过业主刁静的追认，本案《租赁合同》在被刁静追认之前，多鑫公司依法行使了撤销权。本案租赁合同被撤销后对多鑫公司不发生法律效力，因此多鑫公司无需承担违约责任。多鑫公司之所以与中山禾硕公司签订《租赁合同》，主要是因为中山禾硕公司称刁静已经将处理厂房租赁事宜全权委托给中山禾硕公司，并告知多鑫公司刁静已将所有的厂房全部租赁给杨**公司（刁静之前出租了一部分厂房给杨**，杨**当时在厂区也对外进行招租），同时向多鑫公司出示了刁静给杨**的委托书（2019.3.16）。2019年4月1日，中山禾硕公司的工作人员廖利兵告知多鑫公司必须签订合同，否则不允许多鑫公司继续经营，多鑫公司不想惹麻烦，在当时很紧迫的情况下看了一下刁静给杨**的授权书后，与中山禾硕公司签订了《租赁合同》。然而，随后刁静却通知多鑫公司其从未授权任何人或公司对外签订合同。因此，在刁静未追认的情况下，多鑫公司于2019年5月8日依法行使了撤销权，撤销了与中山禾硕公司在2019年4月1日签订的《租赁合同》。二、中山禾硕公司与东莞禾硕公司是两个独立的法人，刁颢的行为不属于表见代理，中山禾硕公司无权对外签订租赁合同。首先，东莞禾硕公司与刁静签订《厂房租赁合同》（2017.10.17），刁静将部分厂房出租给东莞禾硕公司，但该合同约定的租赁厂房并不包括本案厂房。2020年8月28日，中山禾硕公司提交了一份由东莞禾硕公司法定代表人杨**与刁颢签订的《厂房租赁合同》（2017.7.3）。由此可见，同样的《厂房租赁合同》，刁静签订时间在后，以实际行动明确表示其不同意由刁颢代为对外签署合同。上述情况，东莞禾硕公司是知晓的，否则也不会和刁静重新签订租赁合同。其次，为了本案诉讼，东莞禾硕公司和刁颢签订了一份漏洞百出与事实不符的《补充协议》（落款时间显示为2018年3月26日），同时提供了一份2011年3月13日刁静授权刁颢的委托书。中山禾硕公司的上述行为无非是为了在本案中说明刁颢对外签字具有法律效力，从而证明东莞禾硕公司可以合法对外出租刁静的厂房。但是从2017年10月17日刁静亲自签署租赁合同取代了刁颢签署合同的情况来看，2011年3月13日的《授权委托书》对东莞禾硕公司而言已经失去了法律效力，最起码对东莞禾硕公司就刁静厂房租赁再次签订合同时也应该起到提醒的作用，并且该《授权委托书》中刁静的签名经过司法鉴定确认也是虚假的。最后，东莞禾硕公司在明知业主刁静未授权刁颢的情况下，非但不与刁静签订合同，反而故意与刁颢签订《补充协议》，在签订协议时主观存在恶意，并且违背诚实信用原则。2017年10月在刁静不追认刁颢签字的情况下，东莞禾硕公司与刁颢后续签订的补充协议已经严重侵害了刁静的合法利益，该《补充协议》应属于无效协议。故刁颢的行为不属于表见代理，东莞禾硕公司也未取得本案涉案厂房对外租赁的权利。中山禾硕公司与东莞禾硕公司是两个独立的法人，即便是关联公司，鉴于上述情况，中山禾硕公司也无权与多鑫公司签订租赁合同。原审第三人刁静陈述称：一、中山禾硕公司与东莞禾硕公司的法定代表人不同，注册地点不同，并非关联企业。二、刁静与中山禾硕公司没有任何交易往来。刁颢与刁静虽然是姐弟关系，但刁颢只负责厂房的催租和维修，没有权利代表刁静对外签订租赁合同。刁颢与东莞禾硕公司串通损害刁静的利益，刁静之妹刁某在一审中陈述的证言不全面，没有说清是哪一份厂房租赁合同。刁静没有见过该《补充协议》，据刁某所述，也没有见过该补充协议。刁某只是在2017年10月10日左右拟定了2017年10月17日的厂房租赁合同，并交由刁静本人与杨**签订，刁颢在2017年7月签订的租赁合同是虚假的，因该份合同刁某在2017年10月才起草。原审第三人多贸赫公司陈述称：一、无论刁颢与刁静是否构成表见代理，中山禾硕公司均没有刁静的合法授权。二、《补充协议》所记载授权的是东莞禾硕公司，并非中山禾硕公司。而杨**是东莞禾硕公司的法定代表人和股东，因此实际有合同关系的是杨**和东莞禾硕公司，中山禾硕公司并不是本案及与多贸赫公司之间租赁合同的适格主体。中山禾硕公司于2019年5月16日向一审法院起诉请求：一、解除中山禾硕公司与多鑫公司之间的《租赁合同》，并限期多鑫公司将房屋移交给中山禾硕公司；二、多鑫公司自2019年4月1日起按每月8300元向中山禾硕公司交付租金至租赁房屋返还之日（暂计至2019年5月31日租金合计16600元）；三、多鑫公司以每月租金支付逾期之日起以月息2%向中山禾硕公司支付逾期付款违约金至款项付清之日止（暂从2019年4月6日和5月6日起分别以8300元为基数，逾期付款违约金暂计至2019年5月6日为166元）。四、多鑫公司支付违约金24900元。多鑫公司向一审法院反诉请求：一、中山禾硕公司向多鑫公司返还厂房押金4760元；二、中山禾硕公司向多鑫公司返还厂房押金收据原件（收据载明金额11840元）。一审法院认定事实：一、位于中山市×××××××的土地使用权人【土地使用权证：中府国用（2005）第××号，使用权面积12020.9㎡】及其上的房屋的权属人【房地产权证：粤房地证字第**，建基面积1468.87㎡，建筑面积4624.05㎡，三层，房屋用途工业及配套设施，土地使用权性质为国有】为刁静。二、2019年4月1日，中山禾硕公司与多鑫公司签订《租赁合同》，约定将位于中山市坦洲第三工业区33号一楼部分厂房及配套宿舍现状出租给多鑫公司使用，厂房面积430㎡，以上面积均含公共使用分摊面积，租期三年自2019年4月1日至2022年4月1日止，每月租金8300元（管理员、保安、保洁）。中山禾硕公司应于2019年4月1日将场地交付给多鑫公司，自此计收租金等事项。2019年5月8日，多鑫公司向中山禾硕公司发出《撤销合同通知书》，要求中山禾硕公司退回押金4760元与厂房租赁合同的押金收据原件（11840元）。三、中山禾硕公司称其与东莞禾硕公司系关联企业，一审法院依法询问了东莞禾硕公司的法定代表人杨**，其认可中山禾硕公司与东莞禾硕公司属关联公司。中山禾硕公司提供了刁静与东莞禾硕公司签订的《厂房租赁合同》（2017年10月17日）、《补充协议》（2018年3月26日），以及刁静授权刁颢全权代理厂房出租一切事物的《授权委托书》（2011.03.13），以证明其有权与多鑫公司订立租赁合同并收取租金。1.《厂房租赁合同》（2017年10月17日）内容：刁静将其位于申堂二路B栋全部13207.6㎡、C栋厂房一楼第9-14间总面积1132.62㎡、三楼2925㎡、四楼2925㎡、五楼1639㎡、六楼3025㎡，总合计24854.22㎡厂房出租给东莞禾硕公司，不得作其他非法用途，租期2017年8月1日至2037年7月30日，前四年税后厂房租金298250.64元/月、宿舍租金30000元/月，合计328250元等事项。2.《补充协议》（2018年3月26日）内容：刁静（甲方）与东莞禾硕公司（乙方）签订《补充协议》（刁颢与杨**分别在合同尾部的甲方、乙方处签名），称根据刁静与东莞禾硕公司原租赁合同签订时的约定，为便于乙方统一管理，将甲方以下五家租户面积合计约9097㎡自与租户合同期满时出租给乙方，乙方可选择与租户续签合同或者另租他人，并与租客办理交接手续：①陈梦然承租的C栋五楼，面积约1296㎡；②汽车检测设备公司承租的C栋一楼，面积约420㎡；③中山多鑫模具有限公司承租的C栋厂房7-8铺，面积约395㎡；④张文才承租的C栋厂房一楼和A栋部分面积共约450㎡；⑤多茂赫公司承租的C栋一楼、A栋一楼等厂房，共计约6536㎡。刁静认为中山禾硕公司向多鑫公司及（2019）粤2071民初12939号被告沁铭公司出示的《授权委托书》（2011.03.13），并非其本人书写，因此在（2019）粤2071民初12939号案件中一并申请对该《授权委托书》进行笔迹鉴定，并提交《委托书》（落款时间为2019年3月16日），《补充协议》的签字及指纹进行鉴定。一审法院通过摇珠方式依法选定广东南天司法鉴定所为该鉴定事项的鉴定机构，刁静垫付了鉴定费10380元（8160元+2220元），该所出具了粤南[2019]文鉴字第976号和粤南[2019]痕鉴字第2520号两份司法鉴定意见书：①倾向认为标称时间“2011.03.13”《授权委托书》、标称时间“2019年3月16日”的《委托书》落款处“刁静”签名字迹与刁静本人签名样本字迹不是同一人所写，委托人处“刁静”的捺印不是样本捺印人刁静的手指捺印，对该授权书签字和捺印的形成时间无鉴定意见；②标称时间“2018.3.26”的《补充协议》落款甲方处“刁颢”、乙方处“杨**”签名形成时间无鉴定意见。四、一审庭审中，多鑫公司申请证人刁静的妹妹刁某到庭作证，证人证实其与刁静、刁颢三人系兄弟姐妹，关于厂房的租赁合同由证人拟定，刁颢拿着合同与承租人签字，刁颢签自己的名字，后面应该写代签。刁静亦确认刁颢为其管理厂区。五、2019年4月17日，刁静与刁颢协议解除劳动关系，刁静承诺不再追究刁颢在工作过程中的任何失误和责任，刁颢也不对以前工作中的任何事情承担责任，承诺保护刁静公司的经营秘密、不得做有损刁静的事情。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。需要解决两个争议焦点问题：一、刁颢的行为是否构成表见代理。二、中山禾硕公司与多鑫公司签订《租赁合同》是否可以履行。首先，刁颢与刁静系姐弟关系，刁静也确认刁颢一直有帮忙其处理一些涉及土地、厂房出租的事务，平时帮其管理厂区，也曾替刁静签订《租赁合同》。结合刁颢与刁静的关系，及其平日对厂区进行管理等行为，还有《授权委托书》（2011.03.13）等情况，东莞禾硕公司有理由相信刁颢有代理权，虽然经鉴定该《授权委托书》并非刁静所写，即刁颢代刁静与东莞禾硕公司签订《补充协议》并无刁静的授权，但其签订《补充协议》的法律后果仍应由刁静承担。刁静因刁颢的无权代理行为产生的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条的规定，被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。即便是中山禾硕公司与东莞禾硕公司属于关联企业，但其与刁静并无合同关系，对案涉房屋并无权利，其无法向多鑫公司实际交付案涉房屋。案涉租赁合同因无法实际履行而解除，合同双方基于合同取得的财产应当予以返还，中山禾硕公司应向多鑫公司返还收取的厂房租赁押金及押金收据原件，同时多鑫公司也应将中山禾硕公司重新开具的押金收据交还。双方约定在交付房屋后开始计算租金，但合同订立后，中山禾硕公司并未向多鑫公司交付案涉房屋，产权人刁静已经向多鑫公司主张其所有权，中山禾硕公司在客观上也无法实际交付，双方的合同无法履行的过错在于中山禾硕公司，其要求多鑫公司支付租金及逾期付款违约金、违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除中山禾硕公司与多鑫公司于2019年4月1日签订的《租赁合同》；二、中山禾硕公司自判决发生法律效力之日起七日内向多鑫公司返还厂房租赁押金4760元及押金收据原件（收据金额11840元）；三、驳回中山禾硕公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费842元（中山禾硕公司已预交），由中山禾硕公司负担。反诉案件受理费108元（多鑫公司已预交），由中山禾硕公司负担（中山禾硕公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付多鑫公司）。本院二审期间，中山禾硕公司、多鑫公司、刁静、多贸赫公司均未向本院提交新的证据。二审中，刁静申请其妹刁某出庭作证，证明刁静并未授权刁颢代其签订合同。刁某陈述称其在刁静的厂房负责催租和收取租金，刁颢在园区负责维护基础设施。因刁颢与杨**勾结，想把刁静的厂房廉价出租，故刁静与刁颢解除了聘用关系，刁颢无权代刁静与杨**签订合同。2017年10月17日刁静与杨**签订的厂房租赁合同是其于2017年10月15日左右与刁静商量细节后起草的，2018年3月26日补充协议并非其起草的，且其在本案一审第一次开庭后才看到该协议。对于刁某的证言，中山禾硕公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可。多鑫公司、刁静、多贸赫公司对其真实性、合法性、关联性均予以认可。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刁静与刁颢系姐弟关系，刁颢平时帮刁静管理厂区，也曾代刁静对外签订过租赁合同，且多鑫公司或者刁静均未提交证据证明东莞禾硕公司或者杨**在与刁颢代表刁静签订《补充协议》时存在恶意，在刁颢持有委托人署名为刁静的《授权委托书》（2011.03.13）情况下，东莞禾硕公司有理由相信刁颢有代理权。在此情形下，一审判决认定刁颢代表刁静签订的《补充协议》的法律后果应由刁静承担，并无不当，本院予以维持。多鑫公司抗辩主张刁颢的行为不构成表见代理，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，东莞禾硕公司虽然依据涉案《补充协议》取得了涉案厂房的管理、使用权，但东莞禾硕公司与中山禾硕公司均属于独立的企业法人，中山禾硕公司并没有举证证明其在与多鑫公司签订本案租赁合同时，已经取得东莞禾硕公司的授权，即中山禾硕公司对涉案厂房并不享有控制、管理和对外租赁等权益，其无法将涉案厂房交付给多鑫公司使用、收益。在此情形下，一审判决认定中山禾硕公司与多鑫公司签订本案租赁合同因无法实际履行而解除，并无不妥，本院亦以维持。基于此，中山禾硕公司无权要求多鑫公司向其支付租金及违约金，并应向多鑫公司返还收取的厂房租赁押金及押金收据原件。综上所述，上诉人中山禾硕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元（中山市禾硕实业发展有限公司已预交），由上诉人中山市禾硕实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年二月二十七日书记员 勾华吴歌