苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初9885号原告：詹业阔，男，1973年10月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李强，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。被告：邹建峰，男，1972年12月2日生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州市吴江区同里镇叶建村村民委员会，住所地苏州市吴江区同里镇叶建村横港上。负责人：钱继华,该村委会主任。委托诉讼代理人：顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑晓菲，江苏震宇震律师事务所实习律师。原告詹业阔与被告邹建峰、苏州市吴江区同里镇叶建村村民委员会（以下简称叶建村村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹业阔及其委托诉讼代理人李强，被告邹建峰，被告叶建村村委会委托诉讼代理人顾小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹业阔向本院提出诉讼请求：1.依法确认叶建码头《房屋估价明细表》中的“50.40平方”房屋一间、“46.80平方”房屋一间及《装修及附着物估价明细表中》的“15公分混凝土场地”、“20公分混凝土场地”、“道渣回填”、“单层彩钢板棚”、“优质单层彩钢板棚”的补偿收益归原告所有，被告于判决生效后立即向原告支付上述征收整治补偿款，共计489979元(以评估价的一半计)；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为判令请求被告赔偿原告损失（损失金额包括：依法确认叶建码头《房屋估价明细表》中的“50.40平方”房屋一间、“46.80平方”房屋一间及《装修及附着物估价明细表中》的“15公分混凝土场地”、“20公分混凝土场地”、“道渣回填”、“单层彩钢板棚”、“优质单层彩钢板棚”的补偿收益归原告所有，被告于判决生效后立即向原告支付上述征收整治补偿款的50%，共计489979元)。事实和理由：原告是苏州市吴江区同里镇叶建码头等实际承租以及使用人，于2015年8月29日向邹建峰承租位于苏同里（黎）南星湖桥东面地块从事叶建码头经营，双方约定租赁期限从2015年8月29日至2020年8月29日，租金一年一付。原告承租地块后对地块进行了填渣及混凝土浇筑场地，并在场地上建造了砖木用房。2019年下半年，吴江区同里镇叶建村进行了征地拆迁整治，并通知了邹建峰.2020年3月31日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受同里镇人民政府委托对叶建码头进行了评估，后出具苏信房地估字［2019］吴江sz-18号《房产估价报告》，对码头上的九间房屋及相关的装修、附着物进行了评估，对各项目作出了估价，房屋及装修、附着物评估总价为1240155元。评估后，原告在不知情及未到场的情况下，同里镇政府组织工作人员对叶建码头进行了拆除，并与邹建峰签订了《拆迁补偿协议书》，补偿总价为评估总价的一半，计620077.5元。原告多次与被告协商补偿事宜，被告明确告知镇政府已经按拆迁补偿协议书的补偿金额发放到，但补偿款的发放需要邹建峰与原告共同至签字，并且邹建峰对补偿款的分配可能尚有异议，故不能对原告发放补偿款。叶建村村委会多次组织原告与邹建峰进行调解，但邹建峰并不理会。原告认为，原告是叶建码头的承租人及实际使用人，且“50.40平方”房屋一间、“46.80平方”房屋一间、“15公分混凝土场地”、“20公分混凝土场地”、“道渣回填”、“单层彩钢板棚”、“优质单层彩钢板棚”场地设施均是由原告出资建造，现原告被拆除的设施已经评估，补偿款也已经发放到，叶建村村委会对补偿款消极不发放给原告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告邹建峰辩称：原告承租时确实没有“50.40平方”房屋一间、“46.80平方”房屋一间，但原告出示的证据为虚假伪证。在被告将场地出租给原告之前已经把部分场地出租给柴文苏，时间为2013年8月23日，而原告是在2015年8月29日承租场地七亩，在此之前场地全部硬化及部分水泥硬化，2006年12月底全部结束，“15公分混凝土场地”、“20公分混凝土场地”、“道渣回填”、“单层彩钢板棚”、“优质单层彩钢板棚”都已经完成了，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告叶建村村委会辩称：请求法院驳回原告对被告村委会的起诉，理由如下：第一，村委会不是拆迁补偿的所有权人，仅是代管。自2006年开始，村委会将叶建村19组的一块闲置土地共14.8亩出租给邹建峰，一直续租到2020年的3月20日，上述土地出租的时候地上没有任何建筑物，就是一块空地。合同约定如果遇拆迁，土地补偿款归村集体所有，土地上建筑物等都归承租人，村委会并不想占有拆迁土地上的建筑物包括场地费用，故村委会最多只是无独立请求权的第三人。第二，原告与邹建峰之间签订了一份转租协议，补偿款是邹建峰与同里镇政府委托的拆迁公司签订的，拆迁补偿款权限厘清后，村委会是愿意协助将款项给付原告或者邹建峰，原告也愿意将款项直接转到法院账户，届时由法院将相应的款项给付原告或者邹建峰。在拆迁补偿款到账后，村委会曾组织原告和邹建峰协商补偿款的分配，双方没有达成一致意见才致本案讼争。综上，被告并不想占有款项，也不是所有权人，只是代管并协助将款项支付给原告或邹建峰。双方当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：邹建峰向叶建村村委会承租位于苏同里（黎）南星湖桥东面的土地（面积约14.8亩），租赁期限截至2020年3月20日。2013年8月22日，邹建峰将涉案南星湖桥东面的空地及房间出租给案外人柴文苏。2015年8月29日，邹建峰作为出租方（甲方），詹业阔作为承租方（乙方），双方签订《租赁协议》一份，协议约定：邹建峰将位于苏同里（黎）南星湖桥东面的土地（面积约7亩）出租给詹业阔，租赁期限为五年，自2015年8月29日至2020年8月29日；租赁期满，乙方有优先承租权，承租价格甲、乙双方协商；在租赁期内乙方不得私自搭建任何违章建筑。每年租金为7.5万元，签订之日一次性付清，下年度的租金在签订之日前一个月支付。在租赁期间不得私自转让或出租。上述《租赁协议》签订后，詹业阔支付了截至2019年8月29日的租金。审理中，詹业阔自述因拆迁其于2019年11月10日搬离涉案租赁物。庭审中，詹业阔申请证人郑某,4到庭作证，其陈述：“2016年经朋友介绍去原告那里浇水泥地皮。下面垫的道渣，是泥，大车子拉过来倒在那里，我要把它整平。料是詹业阔提供的。2016年浇了一次，后来隔了一年浇了一次，大约2、3年。大的地皮大概800多个平方，位置在小屋后面，我在那里干了两天。还有两块小一点的，加起来大概800平方米左右，浇了一天。完工后过一两天，切完缝以后詹业阔用现金支付工程款。”詹业阔还申请证人王某,4到庭作证，其陈述：“当时我自己开挖机，帮姚雪红在那边干活（挖水闸的基础），詹业阔场地在边上，看到我了，问我有没有道渣，让我帮他填一下。我给他填的场地分几批，不是一次填的，可能有3次，时间2016年、2017年。第一次是1000多个平方，3块差不多大，加起来大概3000个平方。原来的场地大部分是没有道渣的，最里面放着水泥罐，有条路通往那里是有道渣的，有低洼的地方我帮他填平。有道渣的路大概5、6米宽，有7、80米长。三次工程总共七八万元，之前的都是现金支付的，最后一次是微信支付的。”同时王某,4表示每一次工程完成后向詹业阔开具一份收据。另查明：2019年7月19日，苏州市吴江区同里镇人民政府委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案租赁物的房屋及装修附着物进行评估，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2020年3月31日出具苏信房地估字［2019］吴江第sz-18号《房产估价报告》，结论为涉案租赁物的房屋及装修附着物在2019年7月19日的评估价值为1240155元：⑴房屋共计453.29平方米，评估总价为287213元，其中：①简易一等房屋，建筑面积50.40平方米，评估价格为20079元；②简易一等房屋，建筑面积46.80平方米，评估价格为18645元。⑵装修及附着物评估总价为952942元，其中：①15公分混凝土场地：面积为1594.25㎡,重置单价为127元，评估价为202470元；②20公分混凝土场地：面积为1564㎡,重置单价为155元，评估价为242420元；③道渣回填（清道渣）：面积为8750.78m³,重置单价为55元，评估价为481293元；④单层彩钢板棚：面积为132.11㎡,重置单价为70元，评估价为9247元；⑤优质单层彩钢板棚：面积为38.69㎡,重置单价为150元，评估价为5804元。评估后，邹建峰向詹业阔配偶表示“评估的是房子，地面上的一分钱也没有的。”2020年3月10日，苏州吴江同盛房屋拆迁有限公司作为苏州市吴江区同里镇人民政府的代理人与邹建峰签订《拆迁补偿协议书》一份，协议书约定：因三治（治违、治污、治隐患）整治项目涉及邹建峰房屋/厂房需动迁，补偿邹建峰房屋拆迁各类款项合计620077.5元（其中房屋扣除违章建筑453.29×50%平方米，计人民币143606.5元；房屋装修评估价952942元×50%，计476471元）。2020年7月30日，叶建村村委会出具《证明》一份，内容为：邹建峰自2006年3月20日起租赁本村19组闲置土地后，根据会议，在2006年4月至2006年12月底建造了生产用房，并铺设了道渣及部分场地水泥硬化。2007年又扩建了部分用房，后被镇有关部门拆除，至2019年年底拆除复垦前，未再建造过任何违章建筑及场地混凝土、道渣硬化的任何施工作业。2020年11月10日，叶建村村委会又出具《证明》（附照片）一份，内容为：“叶建村码头于2017年2月20日接到吴江经济技术开发区土地局和城管局联合执法通知，要求码头上新建水泥场地约1600平方，属于违法违章，需要进行恢复原样，并以上级要求于2017年3月17日对水泥场地进行整改并恢复原土地。”庭审中，邹建峰自认其交付詹业阔时涉案租赁物上并不存在上述建筑面积为50.40平方米的简易一等房屋和建筑面积为46.80平方米的简易一等房屋，但是有彩钢板棚，平方与评估结论一致，道渣有七八千立方，混凝土两千多平方。詹业阔自认邹建峰租给冷库的混凝土是其建造的，但诉请的其他部分均是由其后建造的。以上事实，有原告提供的租赁协议、银行卡交易明细清单、照片、房产估价报告、拆迁补偿协议书、视频资料、证人证言、微信聊天记录截屏，被告邹建峰提供的租赁协议、照片、村委会证明、租赁合同，被告叶建村村委会提供的房产估价报告、拆迁补偿协议书、证明、照片以及到庭当事人的陈述在卷佐证。双方当事人对以下证据存在争议，本院认证意见为：1.原告詹业阔提供的《情况说明》，被告邹建峰、叶建村村委会对上述证据的真实性不予认可。《情况说明》属于证人证言，证人汪某,4无正当理由未到庭接受质证，故对该份证据，本院不予采纳。2.原告詹业阔提供的《收款收据》，被告邹建峰、叶建村村委会对上述证据的真实性不予认可。原告提供的收据日期起止日期为2015年至2018年，但收据编号确为连号，庭审中詹业阔提供的证人王某,4表示每一次工程完成后向詹业阔开具一份收据，明显不符合常理，后詹业阔庭审中自认上述收据为后补证据，故对其真实性，本院不予采信。3.原告詹业阔提供的微信转账记录，被告邹建峰、叶建村村委会对上述证据的关联性不予认可。原告未提供微信转账对象的相关证据，本院无从核实与涉案租赁物的关联性，故对上述证据，本院不予采纳。本院认为：詹业阔与邹建峰于2015年8月29日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《租赁协议》约定租赁期限为五年即自2015年8月29日起至2020年8月29日止，在上述房屋租赁合同期限内，因三治（治违、治污、治隐患）整治项目涉及涉案租赁物需动迁，导致租赁合同无法继续履行，詹业阔搬离涉案租赁物。虽然拆迁事项的发生取决于相关行政部门，但仍构成出租人对承租人的违约，故邹建峰作为出租人仍应承担租赁合同提前终止的违约责任。关于违约赔偿的数额，邹建平提供了叶建村村委会于2020年7月30日出具《证明》，该《证明》明确“至2019年年底拆除复垦前，未再建造过任何违章建筑及场地混凝土、道渣硬化的任何施工作业”，结合詹业阔提供的证据，可以确认詹业阔承租后确实建造建筑面积为50.40平方米的简易一等房屋和建筑面积为46.80平方米的简易一等房屋，并对涉案租赁物进行扩建，但从《拆迁补偿协议书》可知，涉案租赁物上房屋、场地、彩钢板棚等均为违法建造，而双方当事人在《租赁协议》中明确约定“在租赁期内乙方不得私自搭建任何违章建筑”，詹业阔作为承租人未经出租人邹建峰同意建造房屋、场地等产生的费用，应由承租人詹业阔自行负担，但考虑到涉案租赁物因出租人违约而提前终止，参考征收补偿协议书中相关费用，本院根据《租赁协议》未履行到期的期限酌定邹建峰赔偿詹业阔损失98000元。叶建村村委会并非租赁合同相对方，故承租人詹业阔无权向叶建村村委会主张赔偿损失。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告邹建峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告詹业阔损失98000元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）二、驳回原告詹业阔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4325元，由原告詹业阔负担3200元，由被告邹建峰负担1125元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院（或江苏省高级人民法院）。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院(或江苏省高级人民法院)预交上诉案件受理费。审判员  曹玲玲二〇二一年二月五日书记员  顾文彬附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。