江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终17号上诉人（原审被告）：高岭，男，汉族，1971年11月21日生，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：董惠莹，女，汉族，1972年3月12日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：单莹，上海天璇律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：周钦逢，上海天璇律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：纪正华，男，汉族，1963年8月20日生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：徐阿咪，女，汉族，1964年9月3日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人高岭、董惠莹与被上诉人纪正华、徐阿咪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初11288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人高岭、董惠莹上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回纪正华、徐阿咪的诉讼请求，诉讼费用由纪正华、徐阿咪承担。事实和理由：1.我方主张解除房屋买卖合同关系，并非认可双方当事人订立了房屋买卖合同，实际上双方当事人一直未能就房屋价款达成一致意见，且从未订立房屋买卖合同。2.我方在2003年至2004年间办理房屋产权证书时已经明确告知纪正华、徐阿咪如果不支付剩余房款，商铺就不再出售，纪正华、徐阿咪得知后也未曾支付剩余房款、并未要求过户，且未支付购房款已超过合理期限，构成根本违约。3.双方未达成以乐澄舫与小忙商行的结欠货款折抵房款的合意，货款未结清与房屋买卖交易无关。纪正华、徐阿咪基于自身原因并未主动对账催款，我方一直要求结算，但纪正华、徐阿咪一直未予回应，且如果有此意向，我方在办理房屋产权证书时，纪正华、徐阿咪应当会提出异议。4.纪正华、徐阿咪于2009年主动找到上诉人表示愿意重新议价，商定再支付30万元购买，后因纪正华、徐阿咪不愿意支付过户费，要求以不过户的形式成交，我方予以拒绝。原有的房屋买卖关系已发生改变，形成了新的房屋买卖合同关系，但纪正华、徐阿咪一直未予履行，故新的房屋买卖合同关系因此解除。5.双方不存在书面的房屋买卖合同，一审法院认为收据属房屋买卖合同的书面形式，属适用法律错误。综上，双方的房屋买卖合同关系应当解除，纪正华、徐阿咪应当返还占有商铺并支付使用费。被上诉人纪正华、徐阿咪则表示服从原审判决。纪正华、徐阿咪向一审法院起诉请求：1、请求判令高岭、董惠莹履行房屋过户手续；2、房屋过户手续费用由高岭、董惠莹负担；3、诉讼费由高岭、董惠莹负担。一审法院认定事实如下:纪正华、徐阿咪系夫妻关系，高岭、董惠莹也系夫妻关系。位于昆山市巴城镇临港路567号的建筑面积为65.34平方米的房屋所有权于2004年3月31日登记至高岭名下。高岭于2003年12月9日以70567.2元的价格向税务部门申报并缴纳了所有权登记所产生的税费。该房屋登记至高岭名下时，处于高岭与董惠莹的夫妻关系存续期间，二人认可该房产属夫妻共同财产。自2002年至今该房屋由纪正华、徐阿咪占有使用至今。高岭于2019年4月19日向一审法院提起诉讼，在诉状中要求纪正华、徐阿咪返还侵占的涉案房屋并按年租金1万元的标准计支付占有使用费（暂计算十年，实际按租金市场价计算至返还商铺为止）。在该案中，高岭陈述2002年纪正华在其未同意出售的情况下擅自将该房屋换锁并作为仓库使用长达16年的时间。期间，高岭多次要求徐阿咪搬走货物，返还商铺但均被拒绝。在该案件审理中，纪正华陈述高岭将上述房屋以7万元的价格出售给其，其中2万元以现金交付，另外5万元以乐澄舫结欠纪正华开设的个体工商户巴城小忙商行的货款予以折抵。纪正华和徐阿咪为此向一审法院提供了高岭出具的两份收条，其中载明高岭确认收到购房款共计2万元。高岭对上述收条的真实性予以认可，但因为当时商定的售房价格为9万元，而纪正华仅支付了2万元但双方并未签订买卖合同，双方买卖协议没有实际达成。高岭还陈述，在2004年办房产证时纪正华提出给5000元过户费，其要求支付剩余尾款才收下办证费。后该房屋登记至其名下，纪正华对此并未提出异议。2009年双方再次协商房屋过户事宜，商定以30万元的价格成交后因过户费由谁承担而未达成协议；之后其多次向纪正华讨要涉案房屋。该案中一审法院另查明，高岭系乐澄舫合伙经营人，乐澄舫与巴城小忙商行存在业务往来，从该商行购买酒水饮料等货物，存在结欠小忙商行货款的事实。一审法院经审理后认为高岭确认收取了纪正华支付的购房款，说明双方已就涉案房屋买卖建立房屋买卖合同关系。高岭主张纪正华和徐阿咪系非法占用涉案房屋，但却未提供充分证据证明在长达16年的时间里向纪正华和徐阿咪主张过权利，明显不符合常理。高岭也未提供证据证明已行使合同解除权，解除了双方之间的房屋买卖合同，故一审法院认定双方纪正华和徐阿咪系基于房屋买卖合同而占用涉案房屋，故对高岭的诉讼请求不予支持。一审法院遂于2019年10月18日判决，驳回高岭的全部诉讼请求。该判决现已发生法律效力。另查明，高岭提供了短信记录和纪正华的诉讼案件清单用以证明其向涉案房屋租户催讨租金从未放弃主张权利，而纪正华存在多起诉讼并且在诉讼中不实陈述获取不当利益。纪正华和徐阿咪对上述证据不予认可，认为与本案无关。一审法院认为：当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明。高岭在2019年向一审法院起诉案件中不认可双方存在买卖合同关系，主张纪正华、徐阿咪系非法占用涉案房屋，但在（2020）苏0583民初11279号案件中又主张解除双方之间的房屋买卖合同，前后相互矛盾，属不诚信行为。如若双方未建立房屋买卖合同关系，高岭向纪正华出具收条确认收到购房款，明显与常理不符。现高岭主张解除房屋买卖合同，意即认可双方之间订立了房屋买卖合同，但在诉状以及答辩的事实与理由中的陈述又不认可双方就房屋买卖合同达成合意，自相矛盾。一审法院已经生效的法律文书已经认定双方存在房屋买卖合同，而高岭主张未支付纪正华、徐阿咪未支付剩余购房款，但对于购房尾款的陈述又不一致。至2019年高岭起诉要求返还房屋诉讼之间长十七年的时间里高岭未向纪正华、徐阿咪催要购房款，明显不符合常理。基于高岭系乐澄舫合伙经营者以及乐澄舫与纪正华经营的小忙贸易商行存在业务往来的事实，纪正华陈述以结欠货款冲抵购房款更符合常理。纪正华的案件信息，发生时间都在近几年，无法达到其证明目的且纪正华和徐阿咪也不予认可，故一审法院不予采信。董惠莹作为高岭的妻子，对高岭的上述财产处分行为在长达十七年的时间里没有提出异议，视为追认了高岭与纪正华、徐阿咪之间的房屋买卖合同关系，该合同亦应对其具有拘束力。综上，一审法院认为高岭与纪正华、徐阿咪之间的房屋买卖合同，纪正华、徐阿咪已经履行完付款义务。高岭、董惠莹应当及时履行协助涉案房屋的不动产权转移义务。故对纪正华、徐阿咪要求高岭、董惠莹协助办理涉案房屋不动产权转移义务的诉讼请求，一审法院予以支持。双方并未明确约定相应不动产转移过程中产生税费的负担方式，故该费用应当由双方按法律规定各自负担。对纪正华、徐阿咪要求高岭、董惠莹承担过户过程中产生手续费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。关于高岭、董惠莹抗辩双方之间的房屋买卖合同不符合法定形式的抗辩意见，一审法院认为《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中，高岭出具了两份收据确认了双方之间存在房屋买卖合同的意思表示，且双方对购买标的并无异议，合同的其他内容双方可以通过行为或其他方式作出补充约定，故可以认定该收据属房屋买卖合同的书面形式。对高岭、董惠莹的上述抗辩意见，一审法院不予采信。关于高岭、董惠莹主张货款不能抵充购房款的抗辩意见，一审法院认为上述债权性质相同，都属于金钱之债，属于可以相互抵消的范围。昆山市巴城阳澄湖乐澄舫酒店登记经营者为高岭个人，高岭、董惠莹未提供充分证据证明纪正华、徐阿咪明知该酒店为高岭与他人合伙的情况下，高岭以该酒店货款抵消购房款的行为属于表见代理，应当对双方发生法律效力；高岭、董惠莹未提供充分证据证明在长达十七年的时间内在纪正华、徐阿咪占用涉案房屋的情况下向纪正华、徐阿咪催要过购房款，故一审法院认定上述债权债务发生抵消更符合常理。故对该抗辩意见，一审法院亦不予采信。如前所述，纪正华、徐阿咪已经履行完毕付款义务，故高岭、董惠莹并无合同解除权，故其主张通过诉讼行使合同解除权的抗辩意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高岭、董惠莹于判决生效之日起十日内协助纪正华、徐阿咪办理位于昆山市巴城镇临港路567号商铺的不动产权转移手续；办理上述手续过程中产生的各项税费由纪正华、徐阿咪和高岭、董惠莹按法律法规的有关规定负担。二、驳回高岭、董惠莹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取775元，财产保全费720元，以上共计1495元，由高岭、董惠莹负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院另查明，一审法院于2019年10月18日作出的（2019）苏0583民初9063号生效民事判决认定“徐阿咪和纪正华系基于双方当事人（高岭与纪正华、徐阿咪）之间的房屋买卖合同而合法占用涉案房屋”。二审中，高岭、董惠莹提供了结付情况表1张以及该表相对应的账单6页。证明2002年到2003年期间，双方当事人业务往来所涉及的货款经最终结算仅为28690元，并非被上诉人所称的5万余元。纪正华、徐阿咪经质证对证据的真实性以及证明目的不予认可。其认为首先，情况表是高岭、董惠莹单方制作的。对于6页账单，有纪正华签字的只有2页，其中有一页金额是1263.50元，这张从被上诉人签字的位置来看，不排除有退货后来添加的可能性。董惠莹签字的明细单中的“纪小忙”三个字是后来添加的，其余的明细单都没有我方的签字，部分账单也存在明显的修改痕迹。其次，即便高岭、董惠莹提供的原始凭证属实，那么相应的欠付金额也在5万元之上，加上之前付款的2万元现金，总计金额也已超过7万元，双方当时约定的房屋买卖价格就是7万元。再次，我方在一审当中提供的双方交易的详细送货单总计五万余元，每一页都有高岭、董惠莹一方的签名确认，且在昆山法院的另外一个关联案件（2020）苏0583民初11279号案件中，高岭、董惠莹对该组证据是予以确认的。因此，我方认为即使高岭、董惠莹所补充的证据属实，从证明效力角度来说也不能对抗我方此前所提交的送货单。上述事实由二审庭审笔录、（2019）苏0583民初9063号、（2020）苏0583民初11279号判决书予以证实。本院认为，生效判决已认定纪正华、徐阿咪与高岭、董惠莹之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，纪正华、徐阿咪系买房人，高岭、董惠莹系卖房人。本案中纪正华、徐阿咪基于房屋买卖合同关系要求高岭、董惠莹履行房屋过户手续，具有合同依据，应予支持。关于合同履行，纪正华、徐阿咪称双方约定的房屋交易价是7万元，其支付了2万元现金，并以高岭、董惠莹欠付货款5万余元折抵剩余房款，其已经履行了付款义务；高岭、董惠莹则称双方约定的房屋价款是9万元，折抵房款的货款仅为28690元。本院就此认为，首先，高岭、董惠莹提供的结付情况表系其单方制作，相应的账单并不能反映当时的欠付货款全部情况，上述证据不足以证明纪正华、徐阿咪未付清房款；其次，高岭、董惠莹未能提供证据证明房屋价款为9万元，该房屋已由纪正华、徐阿咪实际使用长达十余年，如纪正华、徐阿咪未付清房款，根据日常经验法则，高岭、董惠莹应当会向纪正华、徐阿咪催讨剩余房款，但其未就此提供任何证据；再次，在本案及（2019）苏0583民初9063号、（2020）苏0583民初11279号案件审理过程中，高岭、董惠莹先是称其当时不同意出售房屋，双方当事人未达成过买卖的合意，后又称双方约定的房屋价格是9万元，并要求解除房屋买卖合同，高岭、董惠莹的以上陈述自相矛盾，有违诚信原则。综上分析，本院采信纪正华、徐阿咪的陈述，认定涉案房款已经付清，现房屋具备过户登记条件，高岭、董惠莹负有配合办理房屋过户手续的义务。综上，高岭、董惠莹上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人高岭、董惠莹负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年二月二十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。