上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终219号上诉人（原审被告，反诉原告）：陆婷婷，女，1977年8月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张南贤，上海市万众律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：禹春雷，男，1979年12月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：冷培清，上海同甘律师事务所律师。上诉人陆婷婷因与被上诉人禹春雷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初22063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆婷婷的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第七项，改判驳回被上诉人禹春雷要求陆婷婷支付垫付罚款人民币（下同）34,500元的诉请，改判驳回禹春雷要求陆婷婷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元的诉请，判令禹春雷返还2018年1月13日至2018年2月25日房屋使用费69,435元。陆婷婷在二审庭审中明确同意一审判决第一项、第四项、第五项、第六项。事实和理由：一、陆婷婷不应承担消防罚款34,500元，其只是在原有XX饭店使用十几年的基础上进行了软装潢的改动，并未改变房屋结构，该房屋自2003年5月经消防验收后，禹春雷于2007年开始承租该房屋，期间多次装修并改变结构，从未进行消防验收，没有证据表明罚款是针对陆婷婷本次装修的处罚，且消防罚款的责任人是XX饭店，陆婷婷与禹春雷之间签订的是餐饮转让合同及租赁合同，仅将餐厅经营权转让给陆婷婷；二、房屋占有使用费应自2017年8月25日起算，不应于2017年7月1日起算，2017年7月1日至2017年8月25日期间事实上是双方认定的房屋装修免租期。陆婷婷由于大房东不同意禹春雷转租才停止经营，且于2018年1月12日与禹春雷和大房东商议时明确表示解除与禹春雷的合同，返还房屋及交付钥匙，并于该日起停止经营，但禹春雷拒绝接受房屋、解除合同，陆婷婷因此于2018年1月22日向法院起诉请求解除合同，表明了返还房屋的态度，因此一审判决认定陆婷婷支付至2018年6月11日的房屋使用费是错误的。被上诉人禹春雷坚持一审辩称意见，认为一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。禹春雷向一审法院提起诉讼，请求：1、判令陆婷婷支付上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉讼房屋）恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费用85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,429.80元；2、判令陆婷婷支付禹春雷垫付罚款34,500元；3、判令陆婷婷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元（日使用费按月租金48,000元乘以12个月除以365天得出1,578.08元，共计162天）；4、判令陆婷婷支付违约金51,300元。陆婷婷向一审法院提起反诉，请求：1、判令禹春雷返还2018年1月13日至2018年2月25日多付租赁费69,435元（日租赁费按月租金48,000元乘以12个月除以365天得出1,578.08元，共计44天，总金额为69,435.52元，陆婷婷自愿放弃0.52元）；2.判令禹春雷返还押金48,000元；3.判令禹春雷赔偿装修损失391,000元，其中，装修费用246,000元、厨房炉灶及排风设备费用80,000元、空调费用24,500元、冷库工程费用23,500元、电梯费用17,000元。一审法院认定的事实：上海A有限公司（以下简称A公司）系涉讼房屋的产权人，房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。A公司原名上海B有限公司，后变更为上海C有限公司，最终变更为现名上海A有限公司。2003年5月30日，上海市公安局长宁分局防火监督处向A公司出具《关于上海D有限公司内装修工程消防验收合格的意见》，载明，涉讼房屋装修工程竣工消防验收申请收悉……消防验收合格。2007年7月18日，A公司（甲方）与禹春雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租涉讼房屋用于餐饮（无油烟气）。禹春雷承租涉讼房屋后，注册经营上海XX饭店（以下简称XX饭店）。此后，双方于2012年4月16日、2017年4月16日续签租赁合同，并增加XX饭店为丙方，约定租赁期限至2022年4月15日止。上述租赁合同均约定乙方承租期间，不得改变房屋结构，如改变房屋结构，即时或合同终止（含解除）时，除恢复原状外，并承担违约责任。其中，前两份合同约定不得转租，最后一份并无“不得转租”的特别规定。一审审理中，禹春雷确认其承租涉讼房屋后有过装修。2017年6月17日，禹春雷（甲方）与陆婷婷（乙方）签订《餐厅转让合同》，约定甲方将涉讼房屋餐厅转让给乙方使用，转让总价为450,000元。饭店名称：XX饭店（不包括甲方注册在XX路XX号的所有商标及执照）。2017年6月20日，陆婷婷向禹春雷支付了450,000元。2017年6月23日，禹春雷（甲方）与陆婷婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有涉讼房屋租给乙方，乙方用于餐饮（无油烟气），甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担；合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日止；乙方支付租金第一年576,000元，第二年起每年递增24,000元，租金支付方式先付租金后租用，每半年付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付，押金为48,000元；乙方负担房屋的日常维修费用、内外装修费用。装修房屋不得改变内外结构（以产权证为准）；乙方经营期间必须服从政府主管部门的管理，负责消防、安全、治安等工作，保证营运安全。因影响营运安全造成的损失由乙方负担。如主管部门禁止该房用于餐饮，该合同解除，甲方不承担乙方损失的赔偿；乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止（含解除）时，除恢复原状外，并承担违约责任。一审审理中，禹春雷、陆婷婷均确认签约时，禹春雷出示了其与A公司签订的房屋租赁合同以及涉讼房屋的产权信息。2017年7月1日，陆婷婷向禹春雷支付了首期租赁费及押金共336,000元，禹春雷于当日将涉讼房屋交付陆婷婷。此后，陆婷婷便接手XX饭店，继续使用XX饭店的名义和营业执照经营。2017年7月1日至2017年8月27日期间，陆婷婷对涉讼房屋进行装修。2017年7月7日，A公司至涉讼房屋查看，发现涉讼房屋装修的情况。禹春雷告知A公司，房屋没有转租，只是与他人合作经营。当日，禹春雷向A公司出具《说明》称，涉讼房屋装修由其负全部责任。禹春雷另于当日向陆婷婷发送微信，“2017年7月1日涉讼房屋装修由乙方负全部责任”，陆婷婷回复，“确认”。后，A公司遇见陆婷婷，陆婷婷称与禹春雷系合作关系。2017年8月19日，A公司向XX饭店发函称，XX饭店在装修时对原房屋部分扩建，部分改变了房屋结构。XX饭店已构成违约。要求XX饭店立即整改，即按照产证载明结构，拆除扩建、改建的违章建筑，恢复原房屋结构。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向涉讼房屋发送《行政处罚决定书》，查明2017年11月28日，涉讼房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定，决定给予XX饭店责令停止使用，并处罚款30,000元的处罚。次日，上海市长宁区公安消防支队向XX饭店出具《罚款缴纳通知书》，要求其在2018年1月10日前缴纳罚款，逾期缴纳每日按罚款数额的百分之三加处罚款。由于当时系陆婷婷在经营，陆婷婷与禹春雷沟通后，决定与A公司碰头，共同商讨处罚事宜。2018年1月12日，A公司、禹春雷与陆婷婷三方共同碰头。A公司在该日得到了禹春雷与陆婷婷之间的租赁合同以及转租合同，确认了禹春雷转租的事实。次日，陆婷婷要求向禹春雷返还房屋钥匙，遭拒。且由于禹春雷及陆婷婷均不愿缴纳罚款，A公司于2018年1月15日向上海市长宁区公安消防支队缴纳了XX饭店上述罚款及加处罚款共计34,500元。2018年1月19日，A公司向禹春雷、XX饭店致函称，A公司已获悉禹春雷、XX饭店转租的事宜，不同意其转租及对涉讼房屋违章装修改变结构，要求解除与禹春雷、XX饭店的租赁合同及恢复原状。2018年1月22日，禹春雷收到上述函件。2018年1月25日，A公司将该函件另抄送给陆婷婷。一审审理中，陆婷婷确认收到函件。2018年3月29日，陆婷婷向禹春雷发送微信，“涉讼房屋已全部撤空，请接收”，禹春雷回复，“请按双方在法院里约定的恢复原状，办理移交手续”。2018年4月14日，XX饭店向A公司致函称，鉴于A公司已起诉解约，XX饭店暂时停止支付租金。2018年4月15日，A公司回函称，XX饭店并非租赁合同承租人，A公司未向XX饭店要求解约，也不同意XX饭店暂时停止支付租金的行为。一审审理中，禹春雷、陆婷婷均确认2018年5月30日，因陆婷婷要求禹春雷签署《接收单》，确认相关经济由禹春雷全部负担，与陆婷婷无涉后，才肯交还涉讼房屋，而禹春雷未同意签署，故当日双方未完成房屋交接。2018年6月12日，陆婷婷将涉讼房屋钥匙返还禹春雷。2018年6月15日，A公司法定代表人与禹春雷发生肢体冲突，禹春雷将钥匙遗留在涉讼房屋，A公司将涉讼房屋上锁后，将钥匙寄给禹春雷，A公司称禹春雷拒收。2018年11月3日，禹春雷向A公司支付34,500元。一审法院另查明，2017年7月1日，陆婷婷与毛某签订《装修工程施工合同》，委托毛某承接涉讼房屋店面装修，工期自2017年7月4日至2017年8月25日，工程价款为246,000元。毛某出具《收据》及《证明》，确认收到陆婷婷以现金形式支付的涉讼房屋装修工程款246,000元。田某出具《厨房设备报价清单》，总金额合计83,957元。陆婷婷向田某转账支付38,000元。《付款凭单》载明，田某收到其余货款42,000元。田某另出具《证明》，确认收到陆婷婷支付的涉讼房屋厨房设备货款共计80,000元。一审审理中，陆婷婷确认报价单金额虽为83,957元，实际结算时其与田某确认后，仅支付80,000元。2017年7月7日，陆婷婷与Z公司签订《杂物电梯采购合同》，委托该公司为涉讼房屋安装杂物电梯，合同总价为17,000元。Z公司出具《证明》，确认收到陆婷婷支付的2017年7月7日承接涉讼房屋传菜机货款17,000元。2017年7月11日，陆婷婷与Y公司签订《工程合同》，委托该公司就涉讼房屋安装冷库工程，工程总价为23,500元。Y公司出具《证明》，确认收到陆婷婷支付的冷库工程款23,500元。一审审理中，陆婷婷确认其已搬离空调、冰箱、厨具等零星用品。A公司于2020年5月19日接受一审法院调查时，确认其收回涉讼房屋后，已拆除原有装修，恢复房屋原状。禹春雷、陆婷婷对此均无异议。一审法院又查明，一、关于禹春雷、陆婷婷所签房屋租赁合同效力。A公司另案起诉禹春雷、XX饭店，陆婷婷作为第三人，案号为（2018）沪0105民初11327号，要求确认禹春雷与陆婷婷签订的房屋租赁合同无效等，该案一审判决驳回A公司的诉讼请求。后A公司不服一审判决对该案上诉，本院经审理认为A公司明确表示不同意禹春雷将涉讼房屋转租给陆婷婷，禹春雷、XX饭店并未提供相应的充分证据佐证A公司同意其转租，现也无证据显示A公司在知道禹春雷、XX饭店将涉讼房屋租给陆婷婷后在六个月内未提出异议，故作出（2018）沪01民终13664号民事判决，对该案改判为禹春雷与陆婷婷签订的房屋租赁合同无效。二、关于禹春雷、陆婷婷所签转让合同效力。陆婷婷另案起诉禹春雷，案号为（2019）沪0105民初8579号，要求确认餐厅转让合同无效及禹春雷返还转让费45万元，该案一审经审理认为因生效判决认定房屋租赁合同无效，禹春雷无权对餐厅所在房屋进行转租，故陆婷婷亦无法合法取得餐厅经营权，据此判决餐厅转让合同无效，并酌情判令禹春雷退还陆婷婷转让费38万元。后禹春雷不服一审判决上诉，本院作出（2019）沪01民终12607号民事判决，驳回上诉，维持原判。三、关于涉讼房屋改变结构、恢复原状。A公司另案起诉禹春雷、XX饭店，案号为（2018）沪0105民初6439号，要求赔偿其装修改变结构的修复费用、修复期间房屋租金损失等，该案一审生效判决禹春雷、XX饭店支付恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,214.50元。因A公司申请，该案启动司法鉴定程序，房屋检测站出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，禹春雷、XX饭店在装修改造涉讼房屋过程中，曾拆除部分墙体、部分楼梯台阶、局部楼板开洞等，新建了部分墙体、台阶等情况属实，具体改动部位：1.底层，（1）拆除部分，1、2轴原墙体及窗拆除，见照片04、05；1/A轴西北侧原5个踏步拆除，见照片06；1/A轴东侧开设700mm（宽）X2000mm（高）门洞，见照片07；（2）新建部分，1轴向西约1500mm位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与二层西阳台梁外侧齐平，见照片08；2轴向东约1500mm位置砌筑墙体，东南角布置洗碗间，见照片05、09；A轴向南约1500mm位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与二层南阳台梁外侧齐平，见照片10；A轴南侧新增6级踏步，见照片11；A轴原窗拆除，洞口砌筑墙体；1/A轴西南角增设升降机，见照片12；1/A轴北侧区域砌筑160mm（宽）X850mm（高）X8800mm（长）墙体布置服务台，见照片13。2.二层，（1）拆除部分，1轴原墙体及窗拆除，见照片14；A轴原墙体及窗部分拆除，西侧开设门洞，见照片15；西阳台、南阳台原栏杆拆除；阳台西南角楼板开洞设置升降机；（2）新建部分，西阳台原栏杆位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与阳台梁外侧齐平，见照片16、17；南阳台原栏杆位置砌筑墙体及安装固定窗，与阳台梁外侧齐平，见照片18；南阳台楼板中部砌筑分隔墙体，见照片19；A轴东侧原窗洞位置砌筑墙体，见照片20，西侧开设门洞，1/A轴东北侧约1㎡范围内新增楼板；1/A轴西南角增设升降机，见照片21；1/A轴北侧区域新增多道墙体，见照片22及示意图4-4。3.设备，底层、二层水、电、煤气等设备均重新改造。并提出修缮建议：1.全面拆除后期新建墙体、门窗、台阶、升降机、卫生间、洗碗台、新布设的电气系统、燃气系统、给排水系统等；2.按竣工图纸恢复房屋原状，（1）恢复拆除、开洞的墙体及饰面、窗（2）恢复局部开洞口的二层楼板（3）恢复拆除的楼梯台阶（4）恢复二层外走廊的花式栏杆（5）恢复房屋的给排水（含室内外给排水管、明沟等）、电气、燃气系统（6）恢复房屋的卫生间。华瑞公司则受托对涉讼房屋修复费用进行造价鉴定，并出具《鉴定报告》及补充说明，鉴定结论为修复造价为261,872元。本案一审审理中，房屋检测站向一审法院出具《情况说明》，确认《司法鉴定意见书》中“工程基本概况”所载明的装修改造实施时间和实施人员，均为A公司所述。陆婷婷确认，其用铝合金围挡出服务台，将原底层的卫生间用作储藏室，将底层洗碗间所在部位改作洗碗用途，对楼板开洞增设升降机，在二层分隔搭建出卫生间和冷冻室。四、关于消防处罚。A公司另案起诉禹春雷、XX饭店，案号为（2018）沪0105民初5290号，要求返还A公司垫付的罚款34,500元，该案一审经审理认为A公司交付的房屋已于2003年5月30日通过了消防部门的验收，禹春雷承租房屋后于2017年7月进行装修，但未经消防安全检查即擅自投入使用导致XX饭店被消防部门进行处罚，A公司出于避免房屋被消防部门停止使用造成更大的损失垫付罚款，故判决支持A公司的诉讼请求。后禹春雷不服一审判决上诉，本院作出（2018）沪01民终11728号民事判决，驳回上诉，维持原判。五、关于禹春雷向A公司支付的违约金。A公司另案起诉禹春雷、XX饭店，案号为（2019）沪0105民初7401号，要求解除租赁合同并要求禹春雷、XX饭店支付自2018年4月16日起的房屋使用费、违约金等，该案一审经审理认为禹春雷擅自转租，构成违约，A公司于2018年1月19日发函明确不同意转租并要求解除租赁合同，该函于2018年1月22日送达禹春雷，故双方的房屋租赁合同应于2018年1月22日解除，而关于使用费，A公司已于2018年6月15日收回房屋，故禹春雷、XX饭店应按租赁合同约定的租金标准，支付自2018年4月16日起至2018年6月15日止的房屋使用费85,500元，并酌定违约金为51,300元。后A公司不服一审判决上诉，本院作出（2019）沪01民终15305号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：另案生效判决确认因禹春雷未经产权人A公司同意，擅自将涉讼房屋转租给陆婷婷，故禹春雷、陆婷婷所签订的房屋租赁合同无效，但双方经释明并未要求就合同无效后果在该案一并处理，而本案则涉及到合同无效的后果处理。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋改变结构和恢复原状的责任承担问题。6439号案件生效判决认定禹春雷承担涉讼房屋的恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费用85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,214.50元。该案判决后，禹春雷提出本案诉讼，主张因涉讼房屋改变结构全由陆婷婷所为，故要求陆婷婷承担上述恢复原状费用等。陆婷婷辩称其除增设升降机等，涉讼房屋绝大部分改动由禹春雷实施。就此，因6439号案件中房屋检测站出具《司法鉴定意见书》，对装修涉讼房屋的具体改动部位作出认定，本案中，一审法院根据A公司于2017年7月、8月拍摄的视频、房屋检测站的《回复说明》以及陆婷婷就其改动房屋部位所做自认，并结合以下因素，就具体改动部位究竟由谁实施认定如下：1.底层1、2轴原墙体及窗拆除、二层1轴原墙体及窗拆除、二层西阳台、南阳台原栏杆拆除由禹春雷实施；2.底层1/A轴西北侧原5个踏步拆除、A轴南侧新增6级踏步、底层1/A轴北侧区域砌筑墙体布置服务台、底层、二层1/A轴西南角增设升降机、二层阳台西南角楼板开洞设置升降机系陆婷婷所为；3.西阳台、南阳台原栏杆拆除后，禹春雷在原栏杆位置下方1/3处砌筑实心拦板，材质为红色多孔砖，在2/3处布置统长铝合金窗，而现2/3处均为实心墙，材质为灰色砌块，据此可以判断实心墙应由陆婷婷所为，鉴于实心墙砖墙的负重较轻且阳台跨度不大，故陆婷婷拆除实心拦板后再重新砌筑的可能性不大，一审法院据此认定西阳台、南阳台原栏杆位置砌筑墙体下方1/3处的实心拦板由禹春雷所为，上方2/3的实心墙由陆婷婷所为，西阳台原栏杆位置现安装的铝合金窗由陆婷婷所为，而二层卫生间系陆婷婷搭建，出于功能所需，应为陆婷婷在南阳台安装固定窗；4.关于二层冷藏室，如前所述，因禹春雷拆除南阳台原栏杆后，下方砌筑实心拦板，上方布置铝合金统窗，如冷藏室为禹春雷分隔搭建所用，则在上方仍为窗的情况下，不具备冷藏条件，且上方现已无窗而为陆婷婷所砌筑的实心墙，据此可以认定冷藏室系陆婷婷分隔搭建所用，由此可以判断，二层1/A轴东北侧约1㎡范围新增楼板及A轴原墙体及窗部分拆除、西侧开设门洞，因系通往冷藏室所必须，故均为陆婷婷改动；5.结合二层冷藏室、卫生间均为陆婷婷分隔搭建，出于功能设置及墙体封闭围合的需要，南阳台楼板中部砌筑分隔墙体、二层A轴东侧原窗洞位置砌筑墙体亦为陆婷婷所为；6.从视频来看，二层冷冻室沿与1/A轴平行线上的墙体以及冷冻室、洗菜间、封闭隔间靠近东侧外墙的墙体、封闭隔间沿1/A轴墙体由陆婷婷所砌，原靠近1轴内侧墙体有两个门洞，现仅有1个，结合陆婷婷自认冷冻室由其分隔搭建，以及实现上述分区的功能及隔间四至围合所需的必要性分析，1/A轴北侧区域新增多道墙体由陆婷婷所为，较为合理；7.关于底层东南角布置洗碗间，陆婷婷虽否认由其改建所为，但是，陆婷婷确认其将该部位改为洗碗用途，另结合陆婷婷按其经营餐饮需要，根据不同功能用途对二楼所做的分隔搭建，一审法院据此认定布置洗碗间由陆婷婷所为，更具证据优势；8.因底层原卫生间由陆婷婷改造为储藏室，出于功能改变所需，底层A轴原窗拆除、洞口砌筑墙体及1/A轴东侧开设门洞由陆婷婷所为的可能性较大，一审法院对此予以确认；9.根据底层现扩建出的外墙需要围合的必要性以及底层洗碗间所对应的二层坡顶未改动，故对洗碗间的两侧外墙重新砌筑可能性不大的判断，可以认定底层1轴向西约1500mm位置砌筑墙体中除涉及西南角升降机所砌西墙的其余部分及安装铝合金窗、A轴向南约1500mm位置砌筑墙体中除涉及西南角升降机所砌南墙的其余部分及安装铝合金窗、2轴向东约1500mm位置砌筑墙体应为禹春雷所为，而为增设升降机所需，陆婷婷须拆除楼板，其重新砌筑涉及西南角升降机的西侧、南侧外墙的可能性较大，一审法院对此予以确认；10.关于水、电、煤气等设备的重新改造，涉讼房屋类型为站场码头，禹春雷自2007年起承租涉讼房屋用于经营餐饮，因房屋用途发生较大变化，原有水、电、煤气等系统设备难以满足餐饮所需的可能性较大，而禹春雷于2017年6月才与陆婷婷签订租赁合同，将涉讼房屋转租给陆婷婷，陆婷婷承租房屋仍用于餐饮经营，房屋用途并未发生改变，故其重新改造的可能性较小，综上，一审法院认定水、电、煤气等设备的重新改造应为禹春雷实施。根据一审法院查明的上述房屋改建状况及主体，结合房屋检测站提出的修缮建议和华瑞公司就房屋修复造价作出的《鉴定报告》及补充说明，一审法院认定禹春雷、陆婷婷应就其各自改建部分承担相应的复原责任，故对于6439号案件先行认定禹春雷所承担的恢复原状费用、恢复期间的房屋空置费用、司法鉴定费、审价费、案件受理费中，应由陆婷婷承担的分别为83,287元、27,192.82元、6,360.89元、2,067.29元、1,022.35元。关于禹春雷主张陆婷婷支付垫付罚款34,500元，一审法院认为，5290号案件生效判决虽确认A公司所垫付的罚款34,500元应由禹春雷承担，但依据的理由系A公司交付的涉讼房屋已于2003年5月30日通过了消防部门的验收，禹春雷承租房屋后于2017年7月进行装修，但未经消防安全检查即擅自投入使用导致XX饭店被消防部门进行处罚，一审法院注意到，禹春雷于2017年6月即与陆婷婷签订租赁合同、餐厅转让合同，将涉讼房屋转租给陆婷婷以及餐厅经营权转让给陆婷婷，租赁合同现虽无效，但是，其中明确约定陆婷婷经营期间应服从主管部门的管理，负责消防工作，因影响营运安全造成的损失由陆婷婷负担，故陆婷婷对于相关消防事宜及后果应属明知，而陆婷婷于2017年7月1日接手涉讼房屋后，于2017年7月1日至2017年8月27日期间，对涉讼房屋进行装修，且在装修完后继续使用XX饭店的名义和营业执照对外经营。据此，上述处罚事由实际系陆婷婷装修后未经消防安全检查即擅自投入使用导致，消防罚款34,500元的最终责任应及于陆婷婷。禹春雷的该项诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于禹春雷主张陆婷婷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元，陆婷婷辩称其已支付自2017年8月25日起的六个月租赁费，故禹春雷无权重复主张2018年1月1日至2018年2月25日期间的使用费，另因消防部门责令XX饭店停止使用，其于2018年1月12日起停止经营，且次日，A公司不同意转租要求其暂缓经营，故其不应支付自2018年1月13日起的使用费。对此，一审法院认为，首先，租赁合同现虽无效，但陆婷婷已于2017年7月1日接收涉讼房屋，并装修完毕对外经营，而使用费的收取是以实际占有使用房屋为基础，故陆婷婷应向禹春雷支付自2017年7月1日起的使用费，其已支付的六个月租赁费应抵充2017年7月1日至2017年12月31日的使用费；其次，消防部门虽责令XX饭店停止使用，如前分析，该处罚决定所依据的事由系陆婷婷对涉讼房屋装修后未经消防安全检查擅自投入使用所致，故即使如其辩称因上述处罚决定而停止经营，也非禹春雷原因造成；再次，现有证据无法证明陆婷婷自2018年1月12日起停止经营且系禹春雷原因导致，而一审法院注意到，A公司在7401号案件中要求解除租赁合同并要求禹春雷支付自2018年4月16日起的房屋使用费等，该案生效判决认定双方租赁合同于2018年1月22日解除，禹春雷应按租赁合同约定的租金标准，支付2018年4月16日起至2018年6月15日即A公司收回房屋之日止的使用费，故从该案认定来看，禹春雷也并未在使用涉讼房屋上受到影响。综上，陆婷婷的上述抗辩意见，缺乏依据，一审法院难以采纳。因陆婷婷于2018年6月12日将房屋钥匙返还禹春雷，陆婷婷应参照租赁合同约定的租金标准，向禹春雷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费。关于禹春雷所主张的日使用费计算方式，陆婷婷并无异议且其亦按相同计算方式反诉要求禹春雷返还多付的租赁费，并无不当，一审法院予以准许。故禹春雷要求陆婷婷支付使用费255,648.96元，合法有据，一审法院予以支持。关于禹春雷主张陆婷婷支付违约金51,300元，一审法院认为，7401号案件生效判决确认因禹春雷擅自转租，构成违约，酌定禹春雷、XX饭店支付A公司违约金51,300元，故禹春雷所主张的上述违约金系其与A公司房屋租赁合同项下，因其擅自转租而导致的违约责任，根据合同相对性原则，该责任无法及于陆婷婷。故禹春雷的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于陆婷婷反诉要求禹春雷返还2018年1月13日至2018年2月25日多付租赁费69,345元，如前所述，陆婷婷仅支付过六个月租赁费，而在抵充2017年7月1日至2017年12月31日期间的使用费后，其未再支付自2018年1月1日起的使用费。故陆婷婷上述关于返还多付租赁费的反诉请求，显然难以成立，一审法院不予支持。关于陆婷婷反诉要求禹春雷返还押金48,000元，一审法院认为，租赁合同现已无效，禹春雷应予返还押金。关于陆婷婷反诉要求禹春雷赔偿装修损失391,000元，包括装修费用246,000元、厨房炉灶及排风设备费用80,000元、空调费用24,500元、冷库工程费用23,500元、电梯费用17,000元。对于陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用，《厨房设备报价清单》总报价为83,957元，因供应商出于让利，陆婷婷实际结算时仅支付80,000元，一审法院考虑到报价单中部分属于可移动，部分属于不可移动，酌定陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉可移动部分金额为17,437.50元，不可移动部分金额为62,562.50元。另关于陆婷婷主张的电梯费用17,000元，实为针对传菜机的购买及安装费用，而传菜机属于可拆卸并另行使用的设备。现有证据无法证明陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉可移动部分及传菜机遗留在涉讼房屋现场且由禹春雷处置，即使能够证明，陆婷婷于2018年3月29日向禹春雷发送微信称“房屋已全部撤空请交接”，据此可以认定陆婷婷已对其需要搬离的物品有过确认，故上述主张的可移动部分及传菜机也应视为陆婷婷自行放弃，陆婷婷现要求禹春雷赔偿该部分损失，于法无据，一审法院不予支持。陆婷婷确认已搬离空调，其仍要求禹春雷赔偿空调费用24,500元，一审法院不予支持。对于装修工程款246,000元、陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉不可移动部分金额62,562.50元、冷库工程费用23,500元，有合同、报价单、收据、转账凭证、付款凭证、案外人出具的收款证明等证据彼此印证，系陆婷婷为进行装修所支出的费用，对上述金额，一审法院予以认定。禹春雷未经A公司同意擅自转租导致租赁合同无效，而陆婷婷确认签约时，禹春雷出示了其与A公司签订的租赁合同及房屋产权信息，故陆婷婷作为次承租人，未能了解、核实产权人是否同意转租，亦未尽到审慎审查义务，且A公司发现涉讼房屋装修情况时，禹春雷、陆婷婷均对其称双方系合作经营关系，禹春雷出具《说明》承诺对装修负全责，并向陆婷婷发送微信“装修由陆婷婷负全责”，陆婷婷则回复“确认”，陆婷婷虽辩称“确认”并非对上述微信的回复，却未能提供相反证据推翻，且陆婷婷对微信聊天记录的真实性并无异议，故其辩称意见，一审法院不予采纳，此后，陆婷婷仍继续装修并在装修完后对外经营，故禹春雷、陆婷婷对于合同无效和装修损失的产生均负有相应责任。另A公司在收回涉讼房屋后，已拆除原有装修并恢复原状。综上，一审法院结合双方各自的责任以及陆婷婷所作装修设施在经营期间经合理使用，应扣减一定损耗等，酌定禹春雷赔偿陆婷婷装修损失130,195.77元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定于2020年10月19日作出民事判决：一、陆婷婷应于判决生效之日起十日内向禹春雷支付恢复原状费用83,287元、恢复期间的房屋空置费用27,192.82元、司法鉴定费6,360.89元、审价费2,067.29元、案件受理费1,022.35元；二、陆婷婷应于判决生效之日起十日内向禹春雷支付垫付罚款34,500元；三、陆婷婷应于判决生效之日起十日内向禹春雷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元；四、禹春雷应于判决生效之日起十日内向陆婷婷返还押金48,000元；五、禹春雷应于判决生效之日起十日内向陆婷婷赔偿装修损失130,195.77元；六、驳回禹春雷的其余本诉诉讼请求；七、驳回陆婷婷的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审本诉案件受理费人民币10,987.51元，由禹春雷负担4,718.65元，由陆婷婷负担6,268.86元。一审反诉案件受理费人民币4,442.18元，由禹春雷负担1,556.89元，由陆婷婷负担2,885.29元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审期间，双方当事人的争议焦点集中在：一、陆婷婷是否应当承担消防部门的罚款；二、对于涉案租赁合同无效后的使用费的处理问题。对于争议焦点一，根据生效的一审法院（2018）沪0105民初5290号民事判决、本院（2018）沪01民终11728号民事判决均认定，消防处罚的原因系由于涉讼房屋于2017年7月进行装修，但未经消防安全检查即擅自投入使用导致被消防部门处罚。因此，结合陆婷婷对涉讼房屋的装修行为及对涉讼房屋的使用时间，一审法院认定消防罚款的原因可归责于陆婷婷，禹春雷代付的罚款应由陆婷婷承担，于法有据，本院依法予以维持。陆婷婷辩称其未改变涉讼房屋的房屋结构或者应由XX饭店承担责任，并无依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，禹春雷在本诉中提出陆婷婷应支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费，而陆婷婷在反诉中提出禹春雷应返还2018年1月13日至2018年2月25日多付的租赁费，二者的日使用费（租金）标准一致。由于涉案租赁合同无效，而陆婷婷系自2017年7月1日开始占有涉讼房屋，故房屋使用费的起算时间亦是该日开始。陆婷婷称应按照无效合同约定租赁起始日2017年8月25日开始计算，于法无据，本院不予采纳。此后，由于涉讼房屋被消防部门责令停止使用，如前所述，系可归责于陆婷婷的原因造成的，而陆婷婷确实对涉讼房屋进行了结构变动，其向禹春雷返还涉讼房屋应该恢复原状后返还，应该恢复至交付时的状态才能返还，非现状返还。这亦符合租赁合同无效后恢复原状的要求。因此陆婷婷未恢复原状即提出返还涉讼房屋，不构成不承担2018年1月12日至2018年6月11日期间的房屋使用费的合理抗辩，本院不予采纳。一审法院基于陆婷婷支付了6个月的使用费，结合涉讼房屋占有及返还的期间，判决陆婷婷承担2018年1月1日至2018年6月11日的使用费，符合本案及7401案的实际情况，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陆婷婷的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,652.23元，由上诉人陆婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……