河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终269号 上诉人（原审原告）：王某敏，男，1972年12月18日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：罗兴海，河北周元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启航，河北周元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄铭基房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**新世纪钻石广场**15A12。 法定代表人：李军峰，该公司执行董事。 被上诉人（原审第三人）：李某云，女，1955年5月12日出生，汉族，住赵县。 上诉人王某敏因与被上诉人石家庄铭基房地产开发有限公司（以下简称铭基公司）、李某云房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王某敏、被上诉人铭基公司、被上诉人李某云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某敏上诉请求：1．撤销赵县人民法院（2020）冀0133民初1569号民事判决第一项；2．改判被上诉人石家庄铭基房地产开发有限公司履行房屋买卖合同，向上诉人交付柏林苑及配套地下室；3．由被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。二被上诉人恶意串通，伪造购房协议和交款票据，恶意损害上诉人的利益，其“交付”行为无效。石家庄铭基房地产开发有限公司（下称开发公司）和李某云签订的认购书第二条明确约定“建筑面积134平方米，单价为2,500元/平米”、付款方式为“一次性付款”，但房屋总价和李某云实际支付价款只有“180,000元”，和应售价款相差155,000元，明显违背交易常理。李某云出示的购房票据显示，其在七年后的2017年4月21日补交185,000元，和购房协议约定的“一次性付款”矛盾，不能作为认定事实的依据。而上诉人和被上诉人开发公司的《认购协议书》全部由开发公司的法定代表人李军峰亲笔填写，如果开发公司在2011年11月21日将诉争房屋出售给了李某云，就不可能在2012年8月8日再行出售给上诉人并收取上诉人的全部购房款。二、一审法院不允许对二被上诉人的购房协议和交款票据的形成时间进行司法鉴定，程序违法。一审中，上诉人提出鉴定申请，要求对二被上诉人签订的《柏林苑内部认购书》、缴费票据的制作时间进行鉴定，以此来证明二被上诉人恶意串通，损害上诉人的利益，其交付行为无效。对于这一案件基本事实，一审法院却以“由于被告已将房经交付第三人，鉴定结果无论如何，对判决结果不会产生实质影响”为由，不予准许鉴定，严重程序违法。恶意串通的无效交付不产生法定交付的效力。三、仅以“交付”为由驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误在没有不动产登记的前提下，以“交付”确定房屋买卖合同买受人的顺序，必须是合法的交付和善意的占有。二被上诉人以损害上诉人利益为目的，恶意签订房屋买卖协议，恶意“交付”上诉人已经支付全部房屋价款的房屋，本身即是“行为人与相对人恶意串通、损害他人合法权益的民事法律行为无效”（民法总则第154条）。一审判决不审查“交付”的主观目的和客观效果，以“交付”驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。 李某云答辩称，不同意上诉人的上诉理由，我们是2011年11月21日与铭基公司签订内部认购合同，2号楼2单元302室，当天我方向铭基公司交付了18万元，2017年4月21日铭基公司通知我方缴纳剩余房款，尾款为185,000元，当天缴纳，铭基公司将案涉房屋的钥匙交付给我方，2018年4月15日，铭基公司让我方交付水电费，并且要求我们装修完毕，2020年5月3日，我方按照被告的要求交付了物业费以及其他费用，并按照铭基公司的要求缴费6万元房款。足以证明我方已经购买了案涉房屋，应由铭基公司交付使用权，原告的起诉书说明了案涉房屋由我方占有使用，上诉人和铭基公司合同晚于我方与铭基公司的合同，依照一房多卖原则，案涉房屋，第三人已经按照合同占有使用，请求驳回原告的诉讼请求。 铭基公司未到庭发表答辩意见。 王某敏向一审法院起诉请求：1．判令被告履行房屋买卖合同，向原告交付及配套地下室；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告铭基公司签订的合同及履行情况：2012年8月8日，原告与被告签订《柏林苑内部认购书》，约定原告购买被告开发的柏林苑房屋一套加配套地下室，原告提供的该认购书显示，所购房屋位置有改动，共两个房号，一个是3-4-302，一个是，面积130平方米，总价款280,000元，约定交房时间2016年7月31日前。认购书签订后，原告于2012年8月13日向被告支付150,000元、2012年9月6日向被告交付27,894元、2016年1月6日交付100,000元，合计交付购房款277,894元。2．第三人与被告签订的合同及履行情况：第三人与被告签订《柏林苑内部认购书》，合同注明的签署日期为2011年11月21日，购买房屋的房号为，建筑面积134平方米，单价2,500元/平方米，总金额180,000元。第三人于2011年11月21日向被告交付购房款180,000元、2017年4月21日交付购房款185,000元并于同日被告向第三人出具证明，证明第三人购买及付款情况说明，2018年4月15日交付水电费500元、2020年5月3日补交购房款60,000元、同日交纳智能卡表及管道维修费、电力工程维修费、暖气维修及测漏费、入户测压及维修费、物业费等费用。 一审法院认为，商品房买卖中，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应该按以下顺序确定履行合同买受人：a．已办理房屋所有权转移登记的；b．均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；c．均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售，是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。关于第三人与铭基公司签订的商品房买卖合同的效力问题。原告主张，第三人与被告签订的合同系恶意串通，侵害了原告的合法权益，并申请对第三人提供的认购书及首付款票据的形成时间进行鉴定。所谓恶意串通，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。本案中，第三人向被告所购房屋，有被告开具的票据证实第三人已经向被告交纳购房款，所购房屋的意思表示是真实的，并非虚假，并且第三人的出资明显高于原告出资，第三人并未从中获得非法利益，不能认定第三人与被告间存在恶意串通。原告与被告间的房屋买卖合同以及第三人与被告之间的房屋买卖合同均应认定为有效合同。原告与被告之间，以及第三人与被告之间的房屋买卖合同均为债权合同，不论合同先后，应受到平等的保护，不存在债权优先问题。被告已将涉案房屋交付第三人，与第三人的商品房买卖合同已经履行完毕，已履行的债权应得到保护，这是保护市场交易的基本要求。虽然双方未在土地部门办理产权登记手续，不能产生登记物权的对抗效力，但未办理过户登记手续并未影响到债权的履行效力。已履行完毕的债权具有对抗未履行债权的效力。现涉案房屋已交付第三人，原告与被告之间签订的商品房买卖合同已经从客观上不能履行。故对原告的请求，不予支持。对于原告申请对第三人与被告签订的认购书和首付款票据形成时间的鉴定申请，由于被告已将房屋交付第三人，鉴定结果无论如何，对判决结果不会产生实质影响，故不予准许。判决：驳回原告王某敏的诉讼请求。案件受理费2,734元，由被告石家庄铭基房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了王某敏的妻子李月敏与柏林园小区物业负责人李红涛的通话录音，欲证实二被上诉人的买卖合同是后补的，不是2011年签的。被上诉人李某云质证称，他们是串通的，对录音不认可。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人铭基公司与李某云之间是否存在恶意串通损害上诉人利益的情况。上诉人主张二被上诉人恶意串通，应由其承担举证证明的责任。本案中，铭基公司与李某云签订《柏林苑内部认购书》，约定了具体的房号、面积和房屋价款，李某云分三次向铭基公司交付了全部的购房款。首先，二被上诉人之间的交易行为符合正常的交易习惯，李某云购买案涉房屋的价款属于市场价，且高于上诉人购买房屋的价款，不存在获得非法利益的情况；其次，上诉人未有充足证据证实二被上诉人具有恶意串通的主观意识及行为。关于上诉人申请对二被上诉人签订协议及票据形成时间进行司法鉴定，因上诉人未能提供对上述证据真实性产生合理怀疑的初步证据，一审不予鉴定并无不妥。综上，上诉人主张二被上诉人存在恶意串通损害其利益，理据不足，本院不予采信。案涉房屋现已经交付于李某云，李某云已对房屋开始装修，铭基公司一房二卖的行为损害上诉人的合法权益，上诉人可就其损失向侵权人主张赔偿损失，本案中主张交付房屋因现实不能履行，一审驳回其诉请并无不当。 综上所述，王某敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,468元由上诉人王某敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  李荣水 审 判 员  孟志刚 二〇二一年二月十九日 法官助理  郄张雨 书 记 员  王曼曼