上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12784号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵金铎，男，1982年10月18日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：金马棚，男，1983年6月1日出生，汉族，户籍地河南省新蔡县。委托诉讼代理人：胡亮，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。上诉人赵金铎、上诉人金马棚因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵金铎上诉请求：撤销原判，改判支持其一审时提出的全部诉请。事实与理由：房屋授权委托书中并无金马棚可以以自己名义对外出租涉案房屋的权限，无法保证租赁的正常持续，涉案房屋租赁合同无效，金马棚对其不具有出租房屋权利的行为导致合同无效的后果承担赔偿责任。金马棚上诉请求：撤销一审判决第三项，改判赵金铎承担中介费损失38,000元。事实和理由：自己所提供的补充协议和情况说明等证据可以证明出租人具有出租资格，自己在授权范围内的出租行为是有效的，合同约定了中介损失费为38,000元，赵金铎未按约支付租金，导致合同解除，应当按约支付中介损失费。赵金铎、金马棚就对方的上诉请求均不予认可。赵金铎向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《厂房租赁合同》，金马棚返还赵金铎已支付的租金114,999元、押金38,333元，并支付违约金76,666元、装修费100,000元，同时承担律师费10,000元。金马棚反诉请求：判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；赵金铎搬离并返还坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号4号的厂房（后撤回）；支付自2020年6月20日起至实际返还厂房之日止的厂房租金及按每月38,333元计算的占有使用费（后撤回）；支付自2019年11月20日至2019年12月19日的免租期租金38,333元；赔偿金马棚中介费损失38,000元；支付违约金76,666元及律师费14,000元。一审法院查明事实：位于上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋系案外人上海A有限公司（以下简称A公司）所有，建筑面积为32,181平方米。2019年11月20日，赵金铎作为承租方（乙方）与金马棚作为出租方（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积约1,120平方米。每日每平方米租金为1.125元，月租金为38,333元，年租金为460,000元（按照每年365天计算）。房租付六押一，押金为38,333元。每年的5月20日、10月20日前缴纳房租。在房租到期前，需提前一个月缴纳下期房租，每延迟一日须缴纳2,000元/日的滞纳金。如果延迟超过半个月未交房租视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方违约责任。租期自2019年12月20日起至2021年12月19日，厂房自2019年11月20日交付给乙方使用，至2019年12月19日为免租期。如果乙方违约或不履行合同，如租期未满一年内退租则需要正常缴纳免租期内的房租和一个月中介费。厂房及附属设施现状出租，其他装修、添置设施及办理所有证件费用等全部由乙方承担。另外厂房水电、结构承重、房产证、土地证及当地税收、工商、环保政策等情况也已经如实告知乙方，乙方愿意承租并承担相应责任。如因以上原因乙方不租赁厂房则视为乙方违约，甲方有权终止本协议且不退还租金和押金。厂房租赁期间，如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的，违约方须赔偿2个月租金作为补偿。合同未尽事宜，甲、乙双方共同协商解决，协商不成可向厂房所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用全部由乙方承担。另，该合同还对其他相关内容作出约定。上海B有限公司（以下简称B公司）于2017年1月9日注册成立，金马棚登记为该公司的法定代表人。2020年8月27日，B公司出具《情况说明》，对双方签订的《厂房租赁合同》予以认可，该合同项下出租方的全部权利均由金马棚主张，其不再另行主张。一审中双方一致确认：1、赵金铎向金马棚支付了2019年12月20日至2020年6月20日的租金230,000元和押金38,333元；2、起诉前双方均未向对方发送过解除合同的通知；3、法庭辩论终结前涉案房屋系空置状态。一审法院认为，《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约恪守履行各自的合同义务。双方对合同解除无异议，予以确认。关于合同解除原因，赵金铎基于金马棚未提供相应资料导致其无法办理消防、环评手续及园区道路修缮导致其无法使用涉案房屋，主张合同目的无法实现行使法定解除权，金马棚基于赵金铎未按约支付租金，主张依据合同第二条第4款行使约定解除权。首先，赵金铎租赁涉案房屋用于仓库存储使用，现有证据无法证明其无法办理消防和环评手续的事实，更无法证明系金马棚未提供相应的协助义务所致。其次，双方均未就园区道路修缮的持续时间进行有效举证，即使按照赵金铎举证的通告内容，亦无法证明园区道路修缮严重影响到涉案房屋无法使用的程度。故赵金铎要求行使法定解除权并无事实和法律依据。赵金铎应于2020年5月20日前支付下一期房租，然其至今仍未支付，构成违约，合同约定金马棚享有单方解除权的条件已成就，金马棚以此为由要求解除合同，予以采纳。至于合同解除时间，因起诉前双方均未向对方发送过解除合同的通知，故以金马棚反诉状副本送达赵金铎之日即2020年7月7日作为合同解除时间。赵金铎向金马棚支付了押金及截至2020年6月20日止的租金。基于合同解除，金马棚应返还赵金铎押金38,333元。赵金铎陈述其于2020年4月22日自行搬离，但未交还房屋钥匙，现有证据亦无法证明其于2020年6月20日前与金马棚办理了房屋交接手续。故赵金铎要求金马棚返还已付租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。涉案合同解除责任在于赵金铎，其无证据证明金马棚存在违约行为，故其要求金马棚支付违约金、装修费损失及律师费损失均无合同和法律依据。关于赵金铎主张金马棚返还10,000元定金的诉讼请求，因双方并未就该款项进行过相关约定，金马棚亦不予认可，故不予支持。因赵金铎提前退租及违约，客观上给金马棚造成一定损失，且直至辩论终结前涉案房屋仍是空置状态。根据双方合同约定，自2019年11月20日起至2019年12月19日止为免租期。如赵金铎违约或不履行合同，租期未满一年内退租则需要正常缴纳免租期内的房租和一个月中介费，且须赔偿2个月租金作为补偿。金马棚要求赵金铎支付免租期内的房租38,333元及中介费损失，依据充分，应予支持。关于涉案房屋的中介费金额，应按实际建筑面积核算即13,147.98元（38,000元/3,237平方米X1,120平方米）。金马棚主张赵金铎支付违约金76,666元，符合双方合同约定，亦无不当，予以支持。律师费系金马棚为诉讼产生的实际损失，有权要求赵金铎赔偿，但金额过高，结合合同履行情况及赵金铎违约程度等因素，酌情调整为7,000元。判决：1、解除赵金铎与金马棚于2019年11月20日签订的《厂房租赁合同》；2、赵金铎于判决生效之日起十日内支付金马棚免租期租金38,333元；3、赵金铎于判决生效之日起十日内赔偿金马棚中介费损失13,147.98元；4、赵金铎于判决生效之日起十日内支付金马棚违约金76,666元；5、赵金铎于判决生效之日起十日内赔偿金马棚律师费损失7,000元；6、驳回赵金铎其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计3,200元，反诉案件受理费1,858元，合计诉讼费5,058元，由赵金铎负担4,648元，金马棚负担410元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人未提供新的证据。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方所签订的《厂房租赁合同》合法有效，金马棚在一审中提供的A公司向案外人上海C有限公司（以下简称C公司）出具的《授权书》、C公司与B公司2019年11月6日签订的《租赁合同》及于2019年11月20日签订的《租赁合同之补充协议》、2020年8月31日C公司出具《情况说明》各一份，上述证据能证明B公司有涉案房屋的租赁权及对外转租的权利，而金马棚系B公司的法定代表人，B公司对金马棚的出租行为予以认可，一审法院根据查明的事实认定金马棚对涉案房屋享有出租权，其对判决理由所作的阐述，本院予以认同。赵金铎上诉认为金马棚出租涉案房屋无效的理由缺乏事实依据，本院不予采信。因赵金铎未按照合同约定在2020年5月20日前支付下一期房租，构成违约，属于合同约定可以单方行使合同解除权的情形，一审中双方同意解除合同，因此以金马棚反诉状副本送达赵金铎之日即2020年7月7日作为合同解除日。但鉴于合同解除的责任在于赵金铎，所出租房屋一段时间处于空置状态，客观上给出租方造成了一定损失，一审法院根据双方合同约定的违约责任计算出租方的合理损失金额，尚无明显不当。赵金铎、金马棚的上诉要求，本院均不予支持。综上所述，赵金铎、金马棚的上诉请求皆不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,008元，由上诉人赵金铎负担8,258元，上诉人金马棚负担750元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二一年二月十日书记员  庄人杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……