福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终972号 上诉人（原审原告）：陈永远，男，1960年9月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡清沙，福建佳汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄月珍，女，1970年1月8日出生，住福建省石狮市。 法定代理人:吴铭煌，黄月珍之子,男，1992年2月7日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所律师。 原审第三人：蔡润民，男，1939年7月1日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 上诉人陈永远因与被上诉人黄月珍、原审第三人蔡润民物权保护纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈永远上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈永远一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定基本事实错误、适用法律不当、程序违法、判决错误，应予以纠正。一、一审判决认为诉争房产未办理不动产权登记，陈永远主张享有诉争房产的所有权，没有事实和法律依据，适用法律不当，认定事实错误。1.根据《物权法》第三十条规定,陈永远以出资建房的事实行为，取得集资房的产权，属于集资房的原始共有人之一，属于物权原始取得，不因未办理物权登记而否认陈永远拥有诉争房产所有权。《职工房产证明书》可证实陈永远分得第302号套房及一间储藏间，系诉争房产的所有人。原石狮市直属粮库的法定代表人陈加耀在法庭所做的调查笔录中也陈述，职工参与集资建房所得的房屋由职工自行支配使用或转让，亦说明诉争房产分给陈永远后，陈永远享有所有权。2.就算诉争房产未办理不动产登记，事实上诉争房产的所有人为陈永远，这是石狮市直属粮库认可的事实，无论是否办理不动产登记，陈永远都是诉争房产的所有人。3.若按一审判决逻辑，则使用权与所有权同样作为物权，也需要不动产登记，黄月珍也不是合法登记的使用权人，不能认定为合法使用权人。二、一审判决认为陈永远自始取得的仅是诉争房产50年的使用期限，认定错误，不符合客观事实。1.《职工房产证明书》明确了诉争房产已经分给陈永远，尽管没有物权登记，陈永远也享有该房屋所有权。就算是诉争房产50年土地使用权到期后，陈永远也可以像商品房一样申请展期使用。就算诉争房产的使用年限仅为50年，陈永远不仅享有50年的房屋使用年限，还享有对诉争房产占有、收益、处分的权利以及50年之后如何处分诉争房产的权利。2.石狮市直属粮库法定代表人陈加耀陈述，房屋由职工自行支配使用或转让，石狮市直属粮库不作任何干涉。集资房使用期限虽然为50年，但目前集资房已被拆迁，置换成安置房，使用年限实际上已因政府拆迁置换成安置房，改变房屋性质而解除。陈永远对于诉争房产享有的物权不限于50年。3.陈永远转让诉争房屋给蔡润民使用时，明确约定使用年限50年，50年后必须归还房屋，不同于卖房。陈永远没有转让诉争房产的占有、收益、处分等权益，目前集资房已不止50年的使用年限，超出《契约》范围的使用权利应归陈永远，诉争房屋被征迁所置换的安置房应归陈永远所有。三、一审判决认为诉争房产被拆迁所获得的拆迁安置补偿权益是基于使用权人对房屋的合法使用权，并非基于房屋的所有权，认定事实错误，适用法律不当。有关部门征迁诉争房产给予拆迁安置补偿是补偿诉争房产因被拆迁而消灭的物权，一审判决认定拆迁安置是补偿使用权人对房屋的合法使用权，违背拆迁赔偿本意。1.一审法院径直推定诉争房产被拆迁所补偿的是使用权人对于房屋的合法使用权，没有任何依据。2.《土地房屋动迁补偿安置协议书》约定，征迁的是诉争房产，给予安置补偿权益为产权调换方式，属于房屋所有权的置换，非使用年限的置换。3.诉争房产除了剩余25年的使用权利以外，占有、使用、处分、收益等所有权的权能及剩余25年之后的使用权均为陈永远享有。诉争房产被征迁所补偿的是基于诉争房产的整体物权，诉争房产的拆迁安置补偿权益理应归陈永远所有。四、一审判决认为从石狮市镇中路南段工程工作指挥部调取的陈永远与蔡润民之间的契约是否存在裁剪“伍拾年后产权归卖方所有”等内容的事实，不影响本案的审理结果，对是否存在蔡润民及黄月珍等人对契约进行裁剪的事实及相关证据均不予审查认定，明显袒护黄月珍或蔡润民。1.黄月珍或蔡润民是否故意裁剪相关内容，关系到黄月珍或蔡润民是否明知诉争房产的产权最终是要归属陈永远所有，二者均没有所有权，才故意提供裁剪后的《契约》骗取安置房，二者不是善意取得，不能认定是合法使用权人。2.《契约》被裁剪内容可以证实“伍拾年后产权归卖方所有”等约定内容已经改变原契约约定，陈永远将房屋交给蔡润民使用50年，50年后房屋应归还陈永远。黄月珍能够从蔡润民处所获得的仅为约定剩余的使用年限，拆迁房屋所置换的安置房应归陈永远所有。五、一审认为蔡润民支付陈永远的6万元价款包含了储藏间的对价，陈永远在长达二十多年的期间亦未提出任何异议或干涉蔡润民、黄月珍对储藏间的使用，由此认定陈永远转让给蔡润民的诉争房产包含了储藏间，认定事实错误。1.陈永远从未将储藏间一并转让给蔡润民使用。陈永远与蔡润民之间的《契约》及黄月珍与蔡润民之间的《立卖断根协议书》均没有涉及储藏间转让使用。2.不能将陈永远出资6万元建房与蔡润民按约定支付6万元混为一谈。一审判决以蔡润民根据《契约》支付6万元建筑费，而陈永远出资6万元参与集资建房分得套房及储藏间为由，推定陈永远转让给蔡润民使用的是三房一厅套房及储藏间错误。3.储藏间建成以后一直都是由陈永远占有使用，陈永远还通过石狮市直属粮库门卫保安介绍对外出租几年，停租后陈永远将储藏间上锁，蔡润民或黄月珍对陈永远占用、出租储藏间从未提出异议，陈永远未将储藏间转给蔡润民使用。请求二审法院查明事实，支持陈永远的上诉请求。 黄月珍辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。一、陈永远主张其享有物权，但诉争房屋至今未取得产权登记，是公房，未进行房改，目前使用人是黄月珍，石狮市直属粮库已经在90年代确定使用年限是50年，陈永远不享有诉争房屋的物权。二、根据陈永远与蔡润民签订的契约，载明房屋归于买主，永与出让人无关，日后若房改，产权证手续应交给买主，可明确陈永远转让房屋是将所有权利一并转让。三、陈永远违背诚实信用原则，其主张不应得到支持。 蔡润民邮寄书面陈述意见认为一审判决正确。 陈永远向一审法院起诉请求：确认石狮市直属粮库员工集资房C5302号房屋及储藏间的拆迁补偿安置权益归陈永远享有。 一审法院认定事实：陈永远原为福建省石狮市直属粮库员工，1994年在单位参加内部集资建房（全额），分得石狮市直属粮库办公楼加层住宅第302号套房（即Ｃ5302房屋，下简称诉争房屋），建筑面积（包括住宅建筑面积、杂物间建筑面积及公用建筑面积）132.55平方米，集资金额59606元。1994年8月29日，石狮市直属粮库出具收款收据一份，确认收到陈永远支付的6万元“职工商品房集资款”。1997年5月28日，石狮市直属粮库出具《石狮市直属粮库职工房产证明书》，对上述事实予以确认，同时载明“使用期限伍拾年（自一九九五年元月一日至二0四四年十二月三十一日止）。注：1、整个主体建筑不得随意拆改，否则后果自负。2、土地的一切权利归直属粮库，房屋使用者无权干涉。3、本证明书一式两份，单位及房屋使用者各执一份。”诉争房屋至今未办理不动产权登记。2017年4月14日，石狮市深化市属国有企业实体化改革领导小组办公室关于石狮市国有粮食企业兼并重组事实方案的批复，同意将石狮市直属粮库等六家企业整体行政划拨到石狮市粮食购销有限公司。1995年7月1日，陈永远与蔡润民签订契约一份，载明“立出让套房契字人晋江市永和镇古厝村陈永远今有单位分配给个人的壹套住房（三房一厅，系），因自不需用，愿出让给石狮大仑村蔡润民为业，原建筑造价费人民币陆万元正，已由买主支付交清。另加人民币壹万贰仟元正作为买主酬金给卖主收用，此款亦已收足无误。自出让之后，任凭买主装修使用。房产权、继承权均归买主所有，永与出让人无涉。此房确系出让人单位分配给个人名下之产，日后房改分发产权手续应交买主存照。倘若卖主子女争议，应由出卖人自己负责处理，与买主无关。立据之日，款均付清，日后决不再生枝节。此系两愿，各无异言，恐日后无凭，立此出让套房杜绝契存执为据。附：石狮市直属粮库九四年八月二九日收据一份交买主掌管备查。”等内容。2006年5月13日，蔡润民将诉争房屋出让给黄月珍，并签名出具立卖断根协议书一份，载明“立卖断根商品房契字人石狮大仑蔡润民自有在石狮狮仔山粮库房一厅结构商品房一套。今将此套房卖给石狮塘后村黄月珍为业。面议卖价人民币壹拾万陆仟元。该款已全部付清，从今起，该套房由买主管去为己业，并拥有产权，任其使用不敢阻挡。保此房系卖主原有物业与别人无关，此次出卖经家人同意，出卖断根，以后卖主及其子孙不得言找言赎，此系甘心情愿，绝不后悔，现将原有契字一齐交给买主收入。恐口无凭，特立此断根字一纸付给买主黄月珍女士收执为据。”等内容。后蔡润民将诉争房屋交付黄月珍，黄月珍对诉争房屋进行装修并入住。2018年，因石狮市狮仔山片区改造建设项目建设需要，需动迁诉争房屋土地及房屋。2018年5月29日，石狮市国土规划和房产管理局与黄月珍的委托代理人吴铭煌签订《石狮市狮仔山片区改造建设项目土地房屋动迁补偿安置协议书》一份，动迁诉争房屋并进行相应补偿。后吴铭煌领取了部分安置补偿权益。诉讼过程中，法院向福建省石狮市粮食购销有限公司的粮购部门副经理陈加耀（原为石狮市直属粮库的法定代表人）调查，陈加耀陈述石狮市直属粮库1994年单位集资建房的房屋未办理不动产权登记，建房的土地系国有土地，土地的使用期限是50年，石狮市直属粮库给职工出具的职工房产证明书都是载明使用期限50年的。职工参与集资建房所得的房屋由职工自行支配使用或转让，石狮市直属粮库未予任何干涉，也没有登记房屋的使用或转让情况。现单位集资建房的房屋都被拆迁了，拆迁补偿权益均归房屋现在的合法使用权人，与石狮市直属粮库没有关系。 一审法院认为，因蔡润民系香港特别行政区居民，本案属涉港澳民商事案件，应参照涉外案件处理。按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案应适用诉争房屋所在地法律即中华人民共和国法律作为本案的准据法。本案系陈永远主张其系诉争房屋的所有权人、享有诉争房屋拆迁补偿安置权益纠纷，本案的案由应为物权保护纠纷。本案诉争房屋系单位集资房，系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，被纳入经济适用房管理范畴。陈永远将诉争房屋卖给非本单位人员蔡润民，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。陈永远与蔡润民之间转让诉争房屋的意思表示真实，未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，且陈永远所在单位石狮市直属粮库对包括陈永远在内的参与集资建房职工转让单位内部集资房行为予以认可，故陈永远与蔡润民之间所签订的转让诉争房屋的契约合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诉争房屋未办理不动产权登记，石狮市直属粮库出具的《职工房产证明书》亦明确陈永远仅享有诉争房屋50年使用期限，故陈永远主张其享有诉争房屋的所有权，没有事实和法律依据，不予支持。陈永远主张其与蔡润民签订的契约转让的仅是诉争房屋50年的使用权，该约定内容是否真实存在，均不影响双方契约所转让的房屋权利内容，亦不影响本案的审理结果，因为陈永远自始取得的仅是诉争房屋50年的使用期限，其转让诉争房屋上的权利最大限度也只能是诉争房屋50年的使用权，转让的标的不可能超过陈永远对诉争房屋享有的权利范畴，诉争房屋被拆迁所获得的拆迁安置补偿权益亦是基于使用权人对房屋的合法使用权，并非基于房屋的所有权。陈永远已将诉争房屋的使用权进行转让，其主张享有诉争房屋的拆迁安置补偿权益，没有事实和法律依据，不予支持。从石狮市镇中路南段工程建设工作指挥部调取的陈永远与蔡润民之间的契约是否存在剪裁“伍拾年后产权归卖方所有”等内容的事实，均不影响本案的审理结果，故对是否存在蔡润民及黄月珍等人对契约进行剪裁的事实及相关证据均不予审查认定。陈永远主张其出让给蔡润民的仅是诉争的C5302号房屋，不包含储藏间，对此不予采信，理由为：从石狮市直属粮库出具的《职工房产证明书》上载明302号套房包括住宅及储物间的集资金额为59606元、收款收据上载明“职工商品房集资款6万元”、陈永远与蔡润民签订的契约上载明“原建筑造价费人民币陆万元正，已由买主支付交清。另加人民币壹万贰仟元正作为买主酬金给卖主收用，此款亦已收足无误”，可见蔡润民支付陈永远的6万元价款是包含了储藏间的对价，且陈永远在长达二十多年的期间亦未提出任何异议或干涉蔡润民、黄月珍对储藏间的使用，由此足以认定陈永远转让给蔡润民的诉争房屋包含了储藏间。蔡润民合法取得诉争房屋的使用权，其与黄月珍之间签订的立卖断根协议书的内容亦合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。黄月珍据此取得诉争房屋的合法使用权，并实际占用、使用诉争房屋十多年，诉争房屋被拆迁，所获得相应安置补偿权益应由黄月珍享有。综上所述，陈永远的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回陈永远的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，黄月珍提交给拆迁指挥部的陈永远与蔡润民签订的契约存在明显裁剪痕迹，该契约内容应当以陈永远提交的契约为准。陈永远提供的契约载明“注：经双方协商同意，买方产权使用五十年，五十年后产权归卖方所有（二○四五年七月一日归还）”。根据该内容，应认定陈永远是变相将诉争房屋出租给蔡润民，期限为五十年。陈永远将诉争房屋出租给蔡润民五十年，超过法定最长租赁期限二十年，超出部分无效，但法定期限内的租赁仍然有效。在诉争房屋未进行所有权登记、陈永远仅是将诉争房屋出租给蔡润民的情况下，蔡润民与黄月珍签订房屋买卖合同系无权处分，对陈永远不具有约束力，黄月珍不能据此取得诉争房屋的拆迁安置补偿权益，诉争房屋拆迁安置补偿权益应归集资建房者陈永远享有。 综上所述，陈永远的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初6071号民事判决； 二、确认石狮市直属粮库员工集资房C5302号房屋及储藏间的拆迁安置补偿权益归陈永远享有。 一审案件受理费8922元，由蔡润民负担4461元，黄月珍负担4461元，均应于本判决生效之日起五日内交纳，陈永远预交的案件受理费8922元予以退回；二审案件受理费8922元，由蔡润民负担4461元，黄月珍负担4461元，均应于本判决生效之日起五日内交纳，陈永远预交的案件受理费8922元予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 黄玮鹏 审 判 员 张 萍 二〇二一年二月二十五日 法官助理 吴一凡 书 记 员 洪铭锋 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。