广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初264号 原告:王海莲，女，1984年11月5日出生，壮族，无业，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：廖美岚，广西凌盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚传峰，广西凌盛律师事务所实习律师。 被告：广西春天房地产开发有限责任公司，住所地广西百色市城东路迎龙区YL01-04-36地块，统一社会信用代码91451000599842326A。 法定代表人：朱兵，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李桂英，广西齐川律师事务所律师。 原告王海莲与被告广西春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告王海莲的委托诉讼代理人廖美岚、龚传峰，被告春天房地产的委托诉讼代理人李桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海莲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告春天房地产向原告王海莲支付逾期交房违约金19804.7元（从2016年6月2日计算至2017年7月2日止，违约金为334258元×395天×0.15‰=19804.7元）；2、判令被告春天房地产在本案判决确定之日起30日内将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在合理期限内办理房屋不动产权证交付给原告；3、判令被告春天房地产向原告支付逾期办证违约金43988.3元（从2017年6月1日计算至2020年1月7日1316天，违约金为334258元×1316天×0.1‰=43988.3元)；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原告与被告签订编号为 2015605749《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发位于百色市城东路迎龙区，建筑面积90.34平方米，每平方米3700元，总价为334258元。合同第十一、十二条约定交房时间为2016年6月1日前出卖人向买受人交付该商品房，逾期交付超过30日的，买受人有权解除合同，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款0.15‰的违约金；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限屆满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.1‰的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款334258元，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋及办理不动产权登记证，而是到2017年7月2日才交付房屋，逾期395天，不动产权登记证至今没有办理。被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起上述请求。 被告春天房地产答辩称，逾期交房和逾期办证原因是施工方中阳公司过错导致，并非被告原因导致，不应由被告承担所谓的违约责任。另外，原告诉请违约金计算过高，应予以下调。原告诉请逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持。涉案合同约定是以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续行债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案合同均定于2016年6月1日前交房，事实上于2017年7月2日交房，原告应于2016年6月起就知晓交房逾期情况，至迟也于2017年7月2日已明确知晓逾期交房的事实及产生的违约金数额，但原告于2021年1月才提起诉讼请求支付逾期交房违约金，明显已全部超过3年的诉讼时效。原告诉请逾期办证违约金的起算时间即2017年6月1日有误。根据涉案合同第二十条的约定：“……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的买受人不解除合同，自……，期限届满之次日起……”。因此，原告诉请逾期办证违约金应从实际交房之日（即2017年7月2日）的次日365日内即2018年7月3日起算才对。因此，希望法院在查明事实，做出公正的裁决。 综合当事人陈述和认定的证据，本院经审理查明的事实如下：2015年11月25日，原告王海莲与被告春天房地产签订编号为2015605749《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于百色市城东路迎龙区，建筑面积90.34平方米，每平方米3700元，总价 为334258元。交房时间为2016年6月1日前，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部房价款的日万分之一点五向买受人支付违约金；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限屆满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按全部房价款的日万分之一日向买受人支付的违约金。合同签订后，原告已依约于2016年9月26日向被告支付了全部购房款334258元，被告于2017年7月2日交付房屋给原告，但至今未办理不动产权登记证给原告。原告认为被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，故诉至本院。 上述事实，有原告王海莲向本院提交的证据有：原告的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告、商品房买卖合同（预售）、百色市商品房买卖合同登记备案证明、销售不动产统一发票（自开）、收据、交税登记表、契税发票、中国工商银行转账小票、《春天花园入伙通知书》、《房屋验收单》、《住宅小区防火责任书》。 本院认为，原告王海莲与被告春天房地产于2015年11月25日签订编号为2015605749《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认，双方当事人应当全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、被告春天房地产是否存在逾期交房和逾期办证的违约问题；2、本案是否超过诉讼时效的问题；3、原告主张的违约金是否有事实和依据。 关于被告春天房地产是否存在逾期交房和逾期办证的违约问题。按照合同约定，被告春天房地产应于2016年6月1日前交房给原告，并应于365天内即2017年6月1日前办理不动产权登记证给原告。原告依约已于2016年9月26日向被告支付了全部购房款334258元，被告于2017年7月2日才交付房屋原告，至今未办理不动产权登记证给原告。所以，被告春天房地产存在逾期交房违约问题和逾期违约办理房屋权属登记问题，应承担违约责任。被告春天房地产提出违约是施工方中阳建设有限公司造成，不由其承担责任的辩解。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定：“出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房。”根据双方合同约定及法律法规规定，原告已依约于2016年9月26日向 被告支付了全部购房款334258元，完全履行己方义务的情况下，被告春天房地产应按合同约定于2016年6月1日将符合交付使用条件的商品房交付给原告，现被告春天房地产逾期395天即2017年7月2日才交付房屋给原告，违反诚实信用原则，构成单方违约。被告于2017年7月2日交付房屋给原告，应于365天内即2018年7月2日前办理房屋不动产权证交付给原告，但直至本案判决前，被告也没有办得房屋不动产权登记证给原告，其行为已构成违约。故被告春天房地产提出其不存在违约的辩解，本院不予采纳。 关于本案诉讼时效的问题。本案存在逾期交房违约金的诉讼时效和逾期办证违约金诉讼时效两个问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，按照合同约定，被告春天房地产应于2016年6月1日前交房给原告，并应于365天内即2017年6月1日前办理不动产权登记证给原告。本案中，被告实际于2017年7月2日才交房给原告，说明从2017年7月2日起，原告已知道被告逾期交房，侵害其合法权利，原告最迟应于2020年7月1日主张自己的合法权益，现原告于2021年1月13日才主张该项权利，该主张已超过三年诉讼时效，且原告没有向本院提交诉讼时效中断的有关证据，故原告主张逾期交房违约金的三年诉讼时效已过。原告此项诉请，本院不予以支持。被告关于此项辩解，有事实和法律依据，本院予以采纳。关于逾期办证违约金诉讼时效问题，被告春天房地产于2017年7月2日交房，应于2018年7月2日前办理不动产权登记证给原告，但直到本案判决前，被告仍没有办得房屋不动产权证给原告，原告于2021年1月13日主张自己的合法权利，没有超过三年诉讼时效，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告关于此项辩解，本院不予采纳。 原告诉请被告支付逾期办理房屋不动产权证违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告春天房地产未能按期办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在合理期限内办理房屋不动产权证交付给原告，也未能将需延期交付的不可抗力原因及时告知原告，应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房的房屋所有权证交付给买受人，买受人要求继续履行的，合同继续履行，并由出卖人按全部房价款的0.1‰向买受人支付违约金。因此，原告要求被告春天房地产继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付房屋房屋所有权证，并向原告支付相应违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此计算，从2018年7月3日起至2021 年1月7日原告起诉之日止，被告逾期办理房屋不动产权证时间共计937天，被告应支付原告违约金31319.97元（334258元×937天×0.1‰）。 关于原告主张被告在本案判决确定之日起30日内将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在合理期限内办理房屋不动产权证交付给原告的诉请。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件向工程所在地的具级以上地方人民政府建设主管部门备案”。就本案，根据双方签订的合同第二十条关于房屋登记的约定，从字面上看，买受人取得房地产权属证书是在商品房交付之日起365天内，即出卖人应于365日内办得商品房的房屋所有权证书给买受人。根据上述法律规定和合同约定，案涉商品房于2017年7月2日交付房，被告应于交付后365日内（即在2018年7月2日前）将办理不动产权证书的首次登记等办理权属登记所需材料交予产权登记机关并办得房屋产权证给原告。因此《商品房买卖合同》第二十条的约定应理解为：如因被告原因，导致原告未能在涉案房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告即违约。现被告逾期三年多未得房屋所有权证书给原告，被告的行为已违约，应承担违约责任。按《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定除外。因此，本院判决由被告在本案判决生效之日起30日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于本案判决生效之日起60日内办理办理房屋所有权证给予原告。原告此项诉请，有事实和法律规定，本院予以支持。被告辩称其已于2019年5月9日将办理权属登记所需材料交予产权登记机关，并已履行了协助办理房屋权属登记的义务，但未向本院提交相关证据证实，其辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，判决如下： 一、由被告广西春天房地产开发有限公司向原告王海莲支付逾期办理房屋不动产权证违约金31319.97元； 二、被告广西春天房地产开发有限公司在本案判决生效之日起30日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于本案判决生效之日起60日内办理办理房屋所有权证给予原告。 三、驳回原告王海莲的其他诉讼请求。 案件受理费1394元，减半收取697元，由原告王海莲负担355元，由被告广西春天房地产开发有限公司负担342元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起六十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  蒙继能 二〇二一年二月二十五日 书记员  梁彧安