广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初22836号原告：梅园，女，1988年4月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：何金香，广东经国律师事务所律师。被告：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳西路2号（西楼），统一社会信用代码：91440113191435428A。法定代表人：杨青松，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾煌辉，广州金鹏律师事务所律师。原告梅园诉被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅园及其委托诉讼代理人何金香、被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的委托诉讼代理人曾煌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅园向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理广州市番禺区大石镇富丽家园丽景园永达大厦E座701号房的不动产权属证书，价值约50万；2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年12月30日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同编号：番房购字第××号（永达大厦E座701号），双方约定，被告将番禺区大石镇富丽家园丽景园永达大厦E座701号房屋售予原告，该房建筑面积41.21平方米，成交总价69233元。合同签订后，原告于2003年12月30日向被告交付了30%的首期房款21233元，于2004年1月9日向被告交付了物业维修基金1384.66元，被告开具了相应的发票，并按合同约定将房屋交付给了原告使用。由于被告欺诈原告购买上述房屋可以办理入户和房款贷款，但入户和房款贷款均未能成功办理，双方产生矛盾，时至今日，双方仍因入户和房款问题未能协商一致，被告一直拒绝给原告办理上述房屋的不动产权属证书。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司辩称：被告认为，原告不履行其剩余购房款48000元人民币的支付义务，不仅构成了违约，而且也直接影响其所购房屋不动产权证的办理和入户手续的办理，责任完全在原告一方。原告向贵院起诉被告，纯属恶人先告状。鉴于原告未能付清剩余购房款和购房合同约定的迟延付款利息，被告不能开具涉案房屋剩余房款销售发票，不具备办理涉案房屋不动产权证的必备条件，原告的诉讼请求因其自身不作为而无法实现，故被告依约无法配合原告办理涉案房屋的不动产权证，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由如下：2003年12月30日，被告作为出售方即甲方，原告作为购买方即乙方，双方签订了一份编号为番房购字第××号（永达大厦E座701号）《房屋买卖合同》。合同约定：乙方向甲方购买座落于番禺区××镇××家园××永××大厦××号房屋，房屋建筑面积为41.21平方米，购房款总额为人民币69233元，付款办法：首期支付购房款人民币21233元，于签订本合同时付清，剩余购房款人民币48000元，于2004年1月5日内办理银行按揭支付。如乙方未能在本合同指定之限期内依时付清楼价款项，甲方可向乙方收取欠款总额的补偿利息，利率以月息1分2厘（1.2%）计算，由应付之日起计算至付清款项之日止。即使乙方依时补偿利息，如乙方已逾期两个月不依时付清楼价欠款，视为乙方违约，作自动退房处理。甲方可以书面通知乙方解除合同。届时，乙方所付之楼价款项由甲方收作赔偿金。如甲方因乙方未履约之损失多于乙方已付之楼价款项，甲方有权追索尚余的损失，另该楼房由甲方自行出售，收益归甲方所有。乙方在签订本合同时，须付清物业管理维修基金1384.66元人民币。除依本合同第六条款指定情况下延期外，甲方必须于2003年12月31日前将该楼房交付乙方使用。如甲方逾期超过两个月交付使用，由第三个月起按乙方已付楼价款总额向乙方支付补偿利息，利率以月息1分0厘（1.0%）计算。（详见原告提供的本诉证据1《房屋买卖合同【合同编号：番房购字第××号（永达大厦E座701号）】》）。合同签订当日即2003年12月30日，原告向被告支付了首期购房款21233元人民币，于2004年1月9日向被告支付了1384.66元人民币物业维修基金，被告向其开具了所收款项的发票。（详见原告提供的本诉证据2、3）。同时，被告按合同约定在2003年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用。（详见原告《民事起诉状》中“被告开具了相应的发票，并按合同约定将房屋交付给了原告使用”的自认事实）。但是，原告收楼之后，并未按照合同约定在2004年1月5日前办理银行按揭或者直接支付剩余购房款48000元人民币，一直拖欠至今。原告不履行其剩余购房款的支付义务，不仅构成了违约，而且也直接影响其所购房屋不动产权证的办理和入户手续的办理，责任完全在原告一方。原告诉称“由于被告欺诈原告购买上述房屋可以办理入户和房款贷款，但入户和房款贷款均未成功办理”等，纯属无稽之谈和污蔑诽谤。综上，涉案房屋至今未能办理不动产权证的后果，是原告没有依约付清购房款，导致涉案房屋不具备办理不动产权证的客观条件所致，责任完全在原告自身。被告依约履行了其合同义务，不存在违约事实，违约的是原告。众所周知，购房销售发票是办理房屋不动产权证的必备文件之一，先交购房款后销售开发票，这是相关法律法规规定的。原告未能付清涉案房屋剩余购房款及其约定的迟延利息的情况下，被告不可能先出具剩余购房款项的销售发票。原告在没有履行其先行合同义务的前提下，被告不具备开具涉案房屋剩余房款销售发票的合法性，涉案房屋也不具备办理不动产权证的必备条件，原告的诉讼请求因其自身不作为因而无法实现，故被告依约无法配合原告办理涉案房屋的不动产权证。鉴此，被告请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求为盼。被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司向本院提出如下反诉请求：1、原告向被告支付其所欠购房款48000元人民币；2、原告以其所欠购房款48000元人民币为基数按月利率1.2%，自2004年1月6日起至上述购房款付清之日止，向被告计付利息；3、被告承担本案本诉、反诉受理费。事实与理由：2003年12月30日，被告作为出售房即甲方，原告作为购买方即乙方，双方签定了一份编号为番房购字第××号（永达大厦E座701号）《房屋买卖合同》。合同约定：乙方向甲方购买座落于番禺区××镇××家园××永××大厦××号房屋，房屋建筑面积为41.21平方米，购房款总额为人民币69233元，付款办法：首期支付购房款人民币21233元，于签订本合同时付清，剩余购房款人民币48000元，于2004年1月5日内办理银行按揭支付。如乙方未能在本合同指定之限期内依时付清楼价款项，甲方可向乙方收取欠款总额的补偿利息，利率以月息1；2厘（1.2%）计算，由应付之日起计算至付清款项之日止。即使乙方依时补偿利息，如乙方已逾期两个月不依时付清楼价欠款，视为乙方违约，作自动退房处理。甲方可以书面通知乙方解除合同。届时，乙方所付之楼价款项由甲方收作赔偿金。如甲方因乙方未履约之损失多于乙方已付之楼价款项，甲方有权追索尚余的损失，另该楼房由甲方自行出售，收益归甲方所有。乙方在签订本合同时，须付清物业管理维修基金1384.66元人民币。除依本合同第六条款指定情况下延期外，甲方必须于2003年12月31日前将该楼房交付乙方使用。如甲方逾期超过两个月交付使用，由第三个月起按乙方已付楼价款总额向乙方支付补偿利息，利率以月息1分0厘（1.0%）计算。（详见原告提供的本诉证据1）。《房屋买卖合同【合同编号：番房购字第××号（永达大厦E座701号）】》。合同签订当日即2003年12月30日，原告向被告支付了首期购房款21233元人民币，于2004年1月9日向被告支付了1384.66元人民币物业维修基金，被告向其开具了发票。（详见原告提供的本诉证据2、3）。同时，被告按合同约定在2003年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用。（详见原告《民事起诉状》中“被告开具了相应的发票，并按合同约定将房屋交付给了原告使用”的自认事实）。但是，原告收楼之后，并未按照合同约定在2004年1月5日前办理银行按揭或者直接支付剩余购房款48000元人民币，一直拖欠至今。原告不履行其剩余购房款的支付义务，不仅构成了违约，而且也直接影响其所购房屋不动产权证的办理和入户手续的办理，责任完全在原告一方。但是，原告现在恶人先告状，向贵院起诉了被告，即贵院受理的（2020）粤0113民初22836号案。鉴此，被告现提起反诉，请贵院支持被告的全部反诉请求为盼。原告梅园对被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的反诉辩称：我方同意支付剩余未支付的购房款48000元以及诉讼时效内的利息。经审理查明：2003年12月30日，被告作为出售方即甲方，原告作为购买方即乙方，双方签订了一份编号为番房购字第××号（永达大厦E座701号）的《房屋买卖合同》一份，该合同约定：乙方向甲方购买座落于番禺区××镇××家园××永××大厦××号房屋，房屋建筑面积为41.21平方米，购房款总额为人民币69233元，付款办法：首期购房款人民币21233元须于签订本合同时付清，剩余购房款人民币48000元，于2004年1月5日内办理银行按揭支付，逾期办理计收欠款利息，利息率1.2%。该合同第四条如乙方未能在本合同指定之限期内依时付清楼价款项，甲方可向乙方收取欠款总额的补偿利息，利率以月息1分2厘（1.2%）计算，由应付之日起计算至付清款项之日止。即使乙方依时补偿利息，如乙方已逾期两个月不依时付清楼价欠款，视为乙方违约，作自动退房处理。甲方可以书面通知乙方解除合同。届时，乙方所付之楼价款项由甲方收作赔偿金。如甲方因乙方未履约之损失多于乙方已付之楼价款项，甲方有权追索尚余的损失，另该楼房由甲方自行出售，收益归甲方所有。上述《房屋买卖合同》还约定：乙方在签订本合同时，须付清物业管理维修基金1384.66元人民币；除依本合同第六条款指定情况下延期外，甲方必须于2003年12月31日前将该楼房交付乙方使用。在上述合同签订当日即2003年12月30日，原告向被告支付了首期购房款21233元人民币，于2004年1月9日向被告支付了1384.66元人民币物业维修基金，被告向其开具了所收款项的发票。同时，被告按合同约定在2003年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用。2004年1月14日，房管部门对涉案房屋办理了权属人为梅园的商品房鉴证，商品房编码为0154603，购销合同号为0449142。原告在收楼之后，并未按照《房屋买卖合同》约定在2004年1月5日前办理银行按揭或者直接支付剩余购房款48000元给被告，一直拖欠至今。2020年12月24日，原告将被告诉至本院，要求被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权权属证书，并由被告承担全部诉讼费用。被告到庭应诉，被告称本案系原告违约，至今未支付剩余购房款，故被告在本案中提起反诉要求被告支付剩余购房款48000元及按照月利率1.2%的标准自2014年1月6日起计算逾期付款利息。原告则辩称同意支付剩余购房款48000元及诉讼时效内的利息，对2004年1月6日至2018年1月19日期间的利息则不同意支付。在本案庭审中，被告对原告提供的《房屋买卖合同》、商品房鉴证情况、购房费发票、物业维修基金发票等证据的三性均没有异议。被告在本案中未提供证据。以上事实，有原告梅园提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原告提供的证据及本案庭审中原、被告双方的诉辩，可以证实原、被告双方曾于2003年12月30日签订了《房屋买卖合同》，原告并向被告支付了首期房款21233元及物业维修基金1384.66元，被告按合同约定于2003年12月31日前将涉案房屋交付给原告占有使用至今，房管部门也于2004年1月14日办理了权属人为原告的商品房合同鉴证，但原告至今未向被告支付剩余购房款48000元。在本案庭审中，原告表示同意支付剩余购房款48000元及2018年1月20日至今的利息，被告则要求原告按合同约定的利率标准从2004年1月6日开始计算逾期付款利息。本院认为，原告在履行涉案的《房屋买卖合同》中存在违约行为，而被告并无任何违约行为，正是因为原、被告双方在《房屋买卖合同》中对原告逾期付款情形明确约定了被告可以获取月利率1.2%的利息，被告才多年来一直未向原告催促支付剩余购房款。近十几年来，广州市房价急剧上涨，而被告在签订合同次日即将涉案房屋交付给原告使用至今，故不论是从公平合理原则予以考量，还是按照诚实信用、等价有偿的民事活动基本原则，原告逾期付款的利息也应当从2004年1月6日起按照月利率1.2%的标准予以计算。在原告向被告付清剩余购房款48000元及逾期付款利息之后，被告亦应当配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，但办理涉案房屋产权变更登记所需的税费、手续费等杂项费用均应由原告承担。由于本案系因原告违约未及时支付购房款而产生纠纷，故本案的本诉及反诉受理费用，亦均应当由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、原告梅园应当于本判决发生法律效力之日五日内向被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司支付剩余购房款48000元及逾期付款利息（逾期付款利息以48000元为基数，按照月利率1.2%的标准从2004年1月6日起计算至剩余购房款实际支付完毕之日止）。二、在原告梅园向被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司付清剩余购房款48000元及逾期付款利息之后，被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司应当在十日内协助原告梅园办理广州市番禺区大石街富丽家园丽景园永达大厦E座701号房屋产权变更至原告梅园名下的登记过户手续（办理完税及过户手续的相关税费、手续费等杂项费用均由原告梅园承担）。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4400元、反诉受理费4400元，均由原告梅园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年二月二十六日法官助理刘莎书记员王雅佩