江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1303号上诉人（原审被告）：王燕琴，女，1972年6月27日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吴新玉，江苏王牌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱春蕾，女，1969年3月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人王燕琴因与被上诉人邱春蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。王燕琴的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、涉案房屋是本人和王仁伟的夫妻共同财产，在没有取得王仁伟许可的情况下，不能直接判决我方协助过户。2、被上诉人邱春蕾是通过不正当手段和我方签订的《房屋买卖合同》。邱春蕾早就知道涉案房屋将要拆迁，其故意隐瞒该重要事实，且为了交易过户指示我方在离婚协议中添加“香溪新村3幢306室附房归王燕琴所有”的字样，后来又找到王凤琴虚构与其之间的经济纠纷，并在我方不知情的情况下单方办理不动产权证书，意图将房屋由夫妻共同财产变更成我方单独所有。3、涉案的土地上有本人合法建造的附属物，即使法院判决我方应当协助办理过户手续，也应当仅限于32.22平方米的房屋，对于其他部分的附属物应当予以区分。邱春蕾辩称:服从一审判决。请求驳回上诉,维持原判。邱春蕾向一审法院起诉请求：1、判令原审被告履行《房屋买卖合同》，将苏州市吴中区房屋权属转移登记至其名下；2、判令原审被告支付违约金33000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年6月23日，王燕琴（卖方）与邱春蕾（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定王燕琴将位于苏州市吴中区木渎镇香溪新村3幢306附房以33万元的价格出售给邱春蕾，房屋建筑面积33.22平方米，房屋所有权证号为00016560。合同第二条权属情况约定：卖方保证对该房屋具有完整处分权，……由于卖方原因，造成房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第四条房屋产权及具体状况的承诺约定：卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，应支付房屋总价款10%的违约金。合同第七条税、费相关规定约定：本次交易产生的税费、土地出让金以及其他税费等由买方支付。合同还对逾期交房、逾期付款等违约责任进行了约定。合同签订当日，邱春蕾向王燕琴支付了33万元购房款，王燕琴交付了房屋。上述《房屋买卖合同》中载明的苏州市吴中区木渎镇香溪新村3幢306附房的公安编号为苏州市吴中区（以下简称香溪新村3幢5号）。香溪新村3幢5号登记情况如下：2017年12月11日，苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）作出不动产登记，不动产权证书编号为苏（2017）苏州市不动产权第6051388号，权利人为王燕琴，共有情况为单独所有，房屋坐落为苏州市吴中区，建筑面积32.22平方米，土地面积29平方米。2018年1月10日，邱春蕾代领了该不动产权证书。2018年9月14日，王燕琴称上述不动产登记证书因保管不善遗失，故申请补发权属证书。后苏州资规局2018年10月16日重新办理了编号为苏（2018）苏州市不动产权第6077267号的不动产权登记证书。因发现王燕琴重新办理了涉案房屋的不动产权登记，邱春蕾于2019年12月2日至苏州资规局申请异议登记。2020年4月14日,王燕琴提起行政诉讼，请求撤销不动产登记，原审法院经审理裁定驳回了王燕琴的起诉；王燕琴提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审查驳回了王燕琴的上诉，维持原裁定。另查明，王燕琴与王仁伟系协议离婚。其中一份离婚协议中有如下约定：“香溪新村3幢306室附房归王燕琴所有”。对此，王燕琴表示，涉案房屋是其与王仁伟夫妻关系存续期间购买的房屋，属于夫妻共同财产，当时为了达到交易目的，邱春蕾让其在离婚协议书上添加了房屋归其所有的字样，真实的离婚协议书中并没有上述字样。邱春蕾表示离婚协议是王燕琴给其的，相应内容也是王燕琴写的。再查明，2018年1月10日，王燕琴、邱春蕾与案外人王凤琴签订了一份协议。协议载明：“现有邱春蕾要求王燕琴把苏州市吴中区房屋过户给王凤琴，以前和王燕琴所签协议作废。”王燕琴表示，从该协议可以看出其与邱春蕾签订的房屋买卖合同已作废，因此邱春蕾主体不适格。邱春蕾表示，其并不是想将房屋卖给王凤琴，因王燕琴拖着不过户，其无奈之下找到王凤琴，想先过户到王凤琴名下再过户回来，但后来不了了之。2020年10月15日，王凤琴在接受原审法院询问时陈述：其大概在2017年的时候认识邱春蕾，后来通过邱春蕾认识王燕琴。因为邱春蕾买了王燕琴的房屋，房子面积小价格低，其就想买过来，所以三方就签了协议。房屋具体情况其并不清楚，也未支付过房款。后来其约王燕琴过户，王燕琴说忙，还说和邱春蕾没弄好，其感觉比较烦，就和邱春蕾、王燕琴说房子不要了。因为其未付过任何钱，现在房子与其无关。以上事实，由当事人陈述、《房屋买卖合同》、不动产查询记录、证明、离婚登记表及协议书、银行客户交易明细及汇款凭证、三方协议、（2020）苏05行终399号行政裁定书以及原审法院调查材料等证据证实。原审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，王燕琴、邱春蕾签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具约束力。至于2018年1月10日，王燕琴、邱春蕾、王凤琴签订的三方协议，缺乏价款、履行期限、违约责任等主要条款，邱春蕾也表示双方当时并非以建立房屋买卖法律关系为真实目的，现王凤琴也明确不需要履行，故王燕琴据此协议否认邱春蕾的主体资格于法无据。现涉案房屋邱春蕾已支付全部房款，故其要求王燕琴将房屋权属转移登记至其名下的主张，原审法院予以支持。过户产生的相关费用，依约由邱春蕾承担。至于邱春蕾主张房屋总价10%的违约金，根据本案的实际情况，可以看出双方有关“房屋总价款10%的违约金”系对权属纠纷及债权债务纠纷方面的约定，双方对逾期过户的违约责任并未进行明确约定，故邱春蕾要求王燕琴支付房屋总价款10%违约金的主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、王燕琴于本判决生效之日起十五日内协助将苏州市吴中区房屋（建筑面积32.22平方米，土地面积29平方米）的不动产权属转移登记至邱春蕾名下，相应过户费用由邱春蕾承担。二、驳回邱春蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，由王燕琴负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人邱春蕾已经全额支付了购房款33万元，上诉人王燕琴拒绝履行协助办理产权过户的义务，依法构成违约，被上诉人邱春蕾诉请要求其继续履行合法有据，依法应当得到支持。涉案房屋登记的所有权人为王燕琴个人，根据物权公示原则，应当认定属于其个人单独所有的财产。王燕琴二审主张涉案房屋属于其和王仁伟的夫妻共同财产，并无事实和法律依据，本院依法不予采信。王燕琴另主张邱春蕾是通过不正当手段和其签订《房屋买卖合同》，因缺乏合法、有效的证据证明，本院同样不予认定。双方房屋买卖合同的标的物仅涉及苏州市吴中区房屋，并不涉及上诉人王燕琴主张的附属物部分，本院依法予以明确。双方针对前述附属物如存在纠纷，应当另行解决，本案二审不作理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人王燕琴负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年二月二十六日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。