苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初3537号原告：苏州圆融发展集团有限公司，统一社会信用代码91320594780263580W，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。法定代表人：亢越，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州掌门精酿餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1P3DLR8W，住所地苏州工业园区李公堤路99号李公堤二期A14栋。法定代表人：周芳钜，总经理。委托诉讼代理人：梅颖达，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：许智尧，上海市金茂律师事务所律师。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融发展集团”）与被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司（以下简称“掌门精酿公司”）、周芳钜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，由审判员陈新雄适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。诉讼中，原告圆融发展集团申请撤回对被告周芳钜的起诉，本院依法予以准许。庭审中，原告圆融发展集团的委托诉讼代理人赵倩影，被告掌门精酿公司的委托诉讼代理人梅颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆融发展集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告掌门精酿公司立即将承租的苏州李公堤二期A14栋房屋腾空，并按《苏州李公堤二期租赁合同》附件四标准恢复原状后返还给原告；2.判令被告掌门精酿公司立即向原告付清至2020年4月18日所拖欠的欠款合计386543.68元（其中租金为301833.56元、物业管理费为64436.98元、推广费19331.09元、水费942.05元)，并支付迟延付款违约金16417.22元(以迟延支付款项为基数，按每日万分之五的标准计算，暂计算至2020年4月24日，最终计算至实际支付之日止)；3.判令被告掌门精酿公司支付解除合同违约金644430.12元、支付迟延返还房屋的占用费80498.41元(从解除之次日起，暂计算至2020年4月30日，最终计算至被告实际返还之日止)，且履约保证金346781.67元作为违约处罚由原告予以没收；4.判令被告周芳钜对被告掌门精酿公司的上述第1至第4项诉请债务承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费用、律师费由被告掌门精酿公司、被告周芳钜予以承担。诉讼中，原告将其诉请变更如下：第一，将诉请第1项变更为，请求确认原告与被告签署的《苏州李公堤二期租赁合同》及补充协议、三方协议于2020年4月18日解除；第二，将诉请第2项变更为，判令被告掌门精酿公司立即向原告付清至2020年4月18日所拖欠的租金301833.56元、物业管理费64436.98元、推广费19331.09元、水费1157.85元，并支付迟延付款违约金暂计16417.22元(以迟延支付款项为基数，按每日万分之五的标准计算，暂计算至2020年4月24日，最终计算至实际支付之日止)；第三，将诉请第3项变更为，判令被告支付解除合同违约金644430.12元（未履行租期内6个月租金、推广费和物业管理费之和）、支付延迟返还房屋的占用费80498.41元（从解除之次日起，暂计算至2020年4月30日，最终计算至被告实际返还之日止），且履约保证金346781.67元作为违约处罚由原告予以没收；第四，撤回原第4项诉讼请求；第五，将诉讼请求5变更为，本案诉讼费用及律师费17780元由被告掌门精酿公司承担。事实和理由：2017年4月10日，原告与被告周芳钜签署《苏州李公堤二期租赁合同》及《苏州李公堤二期租赁合同补充协议》各一份，约定被告周芳钜向原告承租苏州李公堤二期A14栋房屋用于“掌门精酿啤酒”餐饮及酒吧品牌的经营，租赁期限自2017年4月12日至2022年7月11日止。2017年6月28日，原告与被告掌门精酿公司、被告周芳钜签署《三方协议》一份，约定自2017年7月1日起租赁合同承租主体由被告周芳钜变更为被告掌门精酿公司，租赁合同项下的全部权利义务由被告掌门精酿公司享有和承担，被告周芳钜对于被告掌门精酿公司履行租赁合同的义务承担连带责任。上述合同签署后，被告掌门精酿公司并没有完全按照《租赁合同》及补充协议的约定按时足额缴纳约定的租金、物业管理费、推广费等费用，且自2020年1月1日起擅自停止营业。经原告多次函告，被告掌门精酿公司也仍未按约履行。此后，原告迫于无奈只能于2020年4月15日向两被告发送律师函，要求解除租赁合同。根据租赁合同约定，特快专递形式发送的函件，从寄出2日后视为送达，故从2020年4月18日起，双方之间的租赁合同关系即已解除。现据原告统计，截至2020年4月18日(即解除之日)被告掌门精酿公司共欠付租金为301833.56元、物业管理费为64436.98元、推广费19331.09元、水费942.05元。根据双方租赁合同约定，因承租方原因而导致租赁合同解除，承租方应承担违约责任。此外，由于被告掌门精酿公司至今未将房屋返还原告，按照合同约定，被告掌门精酿公司还应向原告支付迟延返还房屋期间的场地使用费。综上所述，由于被告掌门精酿公司未依约履行租赁合同解除后的善后处理及结算事宜，为此，原告迫于无奈，只能依法提起诉讼追究被告掌门精酿公司的法律责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告掌门精酿公司辩称：第一，答辩人基于合法理由解除了租赁合同，答辩人自2017年开始承租原告处的房屋用于开展餐饮及酒水经营，但由于本案系争房屋所在地商圈并未成熟，答辩人承租的2年期间一直处于亏损状态。直到2019年12月底，答辩人已经无法继续承担亏损扩大，加之当时新冠疫情已有周边报道，答辩人综合考虑后，认为自己经营状况不佳，未来新冠疫情又会对原告和答辩人之间的房屋租赁合同的履行造成巨大的影响，故于2019年12月31日向原告送达了撤场申请。原告当时并未明确表示不同意答辩人撤场。答辩人认为根据《民法典》及《合同法》相关规定，原告和答辩人之间和房屋租赁合同应被认为系根据双方同意一致的意思表示于2019年12月31日解除。退一步说，也是答辩人因失去了履行合同的基础，明确表示不能继续履行合同的主要债务，加之未来不久后新冠疫情这一不可抗力将影响房屋租赁合同，故而向原告提出解除合同。原告在收到答辩人的撤场申请后的合理期限内（3个月内）并未书面表示异议，故应当认为原告在收到答辩人的撤场申请之日双方的房屋租赁合同即被解除；第二，答辩人不应当承担原告在本诉中主张的违约责任。首先，答辩人认为双方合同的解除是基于双方一致的意思表示，答辩人的撤场申请也符合合同中的相关书面送达之条款，故不应当承担合同规定的违约责任。其次，现在原告主张的款项中有三项是带有惩戒性质的：1、2020年1至4月拖欠费用对应的罚息；2、解除违约金64万余元；3、2020年4月至2021年1月10日的双方房屋占有用费（按原告主张的标准估算为120万元）。上述三项金额合计接近300万元，而原告与答辩人合同期中每月的房租、物业及推广费合计仅为8.4万元，故答辩人认为原告主张的违约金金额过高，远超其实际损失，应当依法进行调整。最后，答辩人认为造成房屋占有的原因不应单方面的归责于答辩人，答辩人早在2019年12月31日即提出撤场，并愿意当日交还钥匙。疫情过后，答辩人更是积极向原告表示可以放弃承租房屋内的全部装修和设备，并寄还钥匙配合还房。但原告未采取合理的行动，造成了房屋占用的损失。答辩人认为2020年1月1日至2021年1月10日期间的房屋占有费用不应以双方原租金和物业费的两倍计算，原告与答辩人应当合理的分担2020年1月1日至2021年1月10日期间占有费用。另外，2020年1月至2020年4月处于疫情爆发期，故该时间段的房屋占有费用应当合理的进行减免；第三，答辩人请求原告返还押金。目前，原告处尚存有答辩人支付的押金三笔：公共事业押金8974.1元；履约保障金346781.67元；外立面恢复保证金15万元。答辩人目前未拖欠公共事业费用，也未违反原告与答辩人之间的房屋租赁合同，最后在撤场时答辩人也对外立面进行了恢复，原告亦已签收认可，故答辩人认为原告应当向答辩人返还上述三笔押金。本院经审理查明的事实如下：2017年4月10日，原告圆融发展集团（出租方、甲方）与周芳钜（承租方、乙方）签署《苏州李公堤二期租赁合同》及《苏州李公堤二期租赁合同补充协议》各一份，约定周芳钜向原告承租苏州李公堤二期A14栋房屋用于“掌门精酿啤酒”餐饮及酒吧品牌的经营，租赁期限自2017年4月12日至2022年7月11日止。上述合同约定的履约保证金为346781.67元（相当于3个月的租赁期最后一年保底月租金、物业管理费及宣传推广费数额之和）。约定的保底租金为自2019年7月12日至2021年7月11日期间，按84072.36元/月计算，在2021年7月12日至2022年7月11日期间，按92261.23元/月计算。租金的支付时间和方式为：保底租金采用先付后用的原则按月支付。乙方应于交付日或之前支付首月保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金，同时按照甲方或管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分(如有)。甲方通知账单中上月指上个自然月。附件二中约定的物业管理费为17948.2元/月，推广费为5384.46元/月，该两项费用的支付时间和方式均为，从开业日起开始计算。采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费和推广费。合同第12-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终业当日将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。第14-1条约定：下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：第一，乙方逾期不支付租金、物业管理费、空调使用费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到1个月或以上的。第14-2条约定：乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金。第18-2条约定:因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。第19-3条约定：根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信、特快专递或其它方式发至本合同载明的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在挂号信寄出两日后视为送达。2017年6月28日，原告圆融发展集团与被告掌门精酿公司及周芳钜签署《三方协议》一份，约定自2017年7月1日起租赁合同承租主体由周芳钜变更为被告掌门精酿公司，租赁合同项下的全部权利义务由被告掌门精酿公司享有和承担，被告周芳钜对于被告掌门精酿公司履行租赁合同的义务承担连带责任。另查明：2019年12月31日被告掌门精酿公司向原告发送撤场申请，其中记载：我公司苏州掌门精酿餐饮管理有限公司自门店前期2017年4月12日进驻筹备开始，到2018年3月31日开业以来，承蒙贵公司各方面给予支持，在此深表感谢。经过一年多的经营，我公司意识到实际客座率低，经营状况不理想，进而导致开业至今一直处于严重亏损，现无法继续承担亏损，申请撤场。希望贵公司考虑我公司面临的实际困难，能一如既往地给予大力帮助与支持。原告确认其在当日即收到该撤场申请，但其表示并未同意该其撤场并提前解除合同。诉讼中，原告确认该函已于2019年的12月31日实际收到。另外，在2020年4月15日，原告圆融发展集团向被告掌门精酿公司发送解除涉案租赁合同解除的律师函件。该函并未签收，但原告认为根据合同第19-3条的约定，相关材料在邮寄两日后即视为送达。被告掌门精酿公司则认为上述律师函并未实际签收，不能据此确定合同解除时间。此外，庭审中，双方确认在2020年的8月13日，被告掌门精酿公司将涉案房屋的钥匙交还给了原告圆融发展集团。双方还确认，在2021年1月10日，就涉案房屋双方进行了交接，已在该日由被告将涉案房屋完成恢复原状并返还给了原告。双方还确认，被告的租金、物业费及推广费支付至2019年12月31日，此后的费用均未交纳。双方认可，截至交接之日，被告掌门精酿公司结欠原告的水费金额为1157.85元，被告在原告处尚有租赁保证金346781.67元、还原保证金15万元、公共事业押金8974.10元。关于上述三项费用，原告还表示，对于租赁保证金346781.67元应予以没收，对于还原保证金150000元及公共事业押金8974.10元则同意用于抵扣相关费用。以上事实有《苏州李公堤二期租赁合同》、《苏州李公堤二期租赁合同补充协议》、《三方协议》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告圆融发展集团与周芳钜就苏州李公堤二期A14栋房屋签订了《苏州李公堤二期租赁合同》、《苏州李公堤二期租赁合同补充协议》，后圆融发展集团与掌门精酿公司、周芳钜共同签订《三方协议》，根据上述合同及协议圆融发展集团与掌门精酿公司间成立了房屋租赁合同关系，双方均应依约履行各自权利义务。上述原、被告双方的房屋租赁合同关系成立后，被告掌门精酿公司于2019年的12月31日向出租人圆融发展集团单方提出解除租赁合同并撤场，但原告圆融发展集团并未有表示同意的意思表示。在2020年4月15日原告圆融发展集团亦向被告掌门精酿公司发送解除合同的律师函，但该函未能实际送达。此后，在2020年的8月13日被告掌门精酿公司将涉案场地的钥匙交还给了原告并再次告知要求撤场。综合上述过程，本院认为对于涉案合同的解除，双方以相关通知及行动实际于2020年的8月13日达成了合同解除的一致意思表示，本院认定涉案房屋租赁合同关系实际于2020年8月13日解除。关于合同的解除责任，本院认为，涉案租赁合同解除系掌门精酿公司单方要求撤场且长期拖欠租金等费用所导致，应由掌门精酿公司一方承担合同提前解除的违约责任。关于违约解除的违约金，原告圆融发展集团主张其没收被告交纳的履约保证金346781.67元并承担相当于未履行租期内6个月租金、推广费和物业管理费之和的违约金644430.12元，本院认为该两项均实质为违约金的主张，且主张的金额过高，结合涉案合同提前解除给原告所造成的损失及合同违约情节等，本院酌情将违约金调整为346781.67元，因该金额与履约保证金金额一致，故两者相互冲抵，不再另行支付。关于被告掌门精酿公司结欠的租金、物业费、推广费及水费，本院认为，双方对于水费结欠金额1157.85元均不持异议，对此本院予以认定。关于结欠的租金、物业费金额，双方均确认费用支付至2019年12月31日止，又因承上述分析涉案合同认定涉案合同于2020年8月13日解除，故租金及物业费均计算至该日为止。至于推广费，双方确认支付至2019年12月31日止，故应从2020年1月1日起开始计算，考虑其实际性质及合同中约定的用途，本院认为在2020年4月15日原告向被告发送解除合同律师函后的推广费不应再予以计算，故该项费用计算至该日止为宜（即计算至2020年4月15日）。综合上述租金、物业费及推广费的计算区间及相应标准，经核算租金结欠金额为623762.67元，物业费结欠金额为133164.06元，推广费结欠金额为24230.07元，三项合计为781156.8元。另外，上述期间，受疫情影响房屋的实际使用经营也必然受到相应影响，考虑相关疫情政策及对于房屋使用造成的影响，本院酌情扣减其中两个月的租金、物业费及推广费。扣减后，该三项费用合计结欠金额为566346.76元（781156.8-168144.72-35896.4-10768.92）。关于该三项费用的逾期支付违约金，结合各项费用的结欠金额、期限以及合同中约定的违约金计算标准等，本院酌情认定该项费用为16000元。关于涉案房屋的占有使用费，原告主张按租赁期满前租金（原标准为84072.36元/月）和物业管理费（原标准为17948.2元/月）之和的两倍标准计算。本院认为上述主张的计算标准过高，应予合理调整，本院结合被告违约及原告实际损失情况，酌情将其调整为按原租金及物业管理费之和的1.3倍计算，即132626.73元/月。关于计算的期间，承上述分析在2020年8月13日前为租金，故使用费应自2020年8月14日起计算至房屋实际返还之日止即2021年1月10日。根据上述标准及期间，经核算房屋占有使用费金额为649689.29元。又因双方确认并同意，被告在原告处的还原保证金150000元及公共事业押金8974.10元用于抵扣其结欠费用，故相应抵扣后，被告还应向原告支付上述占有使用费用490715.19元（649689.29-150000-8974.10）。关于原告主张的律师费损失，双方在合同中约定由败诉方承担对方该项损失，本案中原告因诉讼支出律师费17780元，本院结合原告诉请的支持情况等，酌情支持该项损失金额14000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司就苏州李公堤二期A14栋房屋的租赁合同关系已于2020年8月13日解除；二、被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司应向原告苏州圆融发展集团有限公司支付合同解除的违约金346781.67元（该款已用履约保证金346781.67元用于折抵，折抵后该款被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司无需另行支付）；三、被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州圆融发展集团有限公司支付结欠的租金、物业费、推广费三项合计为566346.76元；四、被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州圆融发展集团有限公司支付水费1157.85元、律师费损失14000元及房屋占有使用费490715.19元（该金额为折抵还原保证及公共事业押金后还应支付的金额）；五、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13912元，由原告苏州圆融发展集团有限公司负担2912元，由被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司负担11000元，此款项已由原告苏州圆融发展集团有限公司预交，本院予以退还，被告苏州掌门精酿餐饮管理有限公司负担部分（11000元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈新雄二〇二一年二月二十六日书记员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。