贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终194号上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司遵义分公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路静安大厦，统一社会信用代码：91520300914761471N。负责人：汤剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：林永强，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市金宁物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路港澳广场，统一社会信用代码：91520301761398252B。法定代表人：何涛，该公司总经理。上诉人中国人寿保险股份有限公司遵义分公司（以下简称人人寿保险遵义分公司）因与被上诉人遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。人民财保余庆公司上诉请求：一、请求撤销汇川区人民法院（2020）黔0303民初4894号民事判决，改判驳回一审原告全部诉请；二、本案诉讼费由被上诉人（一审原告）承担；事实和理由：一、一审法院适用法律错误。《物权法》的“建筑区划”与《物业管理条例》等法律规定的“物业管理区域”是两个不同的概念，虽然一般情况下，“建筑区划”可以等同于“物业管理区域”，但现实中，确实存在非一般的情况，即：“建筑区划”大于“物业管理区域”。所以，《贵州省物业管理条例》第八条第二款的规定：“．．．．．．配套设备设施能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。”可见，不能因为我们的房屋与港湾丽都小区在同一建筑区划内，就一定属于被申请人的物业管理区域。是不是属于他们的物业管理区域，应当看他们代业主管理的设备设施是不是可以分割的。而本案中，如一审判决书中列明物业公司管理的住宅区的环境和绿化、消防设施、蓄水池、电梯、监控报警设备等，是住宅区专用的，与申请人是完全分开的，申请人既不能使用，也不能享受，而是住宅区独立使用的。至于一审判决书中另外列举的配电房、水泵房等设备，我们后面会详细进一步说明。简单地讲，金宁物业公司管理区域外业主的任何房屋及设备设施，他们都没有收取物业费的权利。一审判决引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条的规定用于本案，是错误的，毕竟，上述司法解释引用了“物业服务区域”这个概念，该司法解释条文的应用，显然只适用于“物业服务区域”内的业主，扩展到“物业服务区域”外的业主适用上述条文，肯定是错误的。这一点不仅是显然的，同时《中华人民共和国民法典》第九百三十七条（物业服务合同的第一条）就明确了物业服务合同的对象是“物业服务区域”内的业主，而并不是“建筑区划”内的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“．．．．．．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这条规定显然是针对“物业服务区域”内的业主，其可以享受物业服务而选择放弃的情况。但本案的上诉人，连享受本案被申请人物业服务的可能性都没有，也不存在选择接受或放弃的权利，所以更不能适用这条法律规定。二、事实认识错误。一审判决不管物业管理公司一般情况下的服务，包括：卫生保洁、小区安全、绿化管理、电梯运行、车辆停放等服务，而列举了整体环境以及绿化、配电房、水泵房、消防设施、监控报警设备、电梯、蓄水池的维护。那我们就以一审判决所列举的这些内容来一一分析，看看物业公司到底为申请人提供了什么服务?我们提供的证据（相片）以及一审法院去现场了解的情况都能清楚这样一个事实：申请人的营业用房与被申请人封闭的物业服务区域是分隔开的，而分隔的两道门正是被申请人管理的两道门，即：他们封闭的物业服务区域在两道门之内，而我方的营业用房在两道门之外的开放环境中。被申请人的服务范围不可能超过他们自己封闭起来的物业服务区域。所以，他们为物业服务区域内管理或服务的整体环境以及绿化、消防设施、监控报警设备、电梯、蓄水池的维护与申请人没有任何关系，唯一能扯上关系的，只有配电房、水泵房。以下分别就配电房、水泵房作出详细的说明：1、配电房。首先，我们营业用房所用的配电房是在我们的房屋内，并不在被申请人的物业服务区域中（他们更没有来提供过任何维护工作），且他们物业服务区域内的一部分业主的配电设施还在我们的房屋内。其次，更重要的是，根据国家《供电营业规则》第四十七条规定：“供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。责任分界点按下列各项确定：1、公用低压线路供电的，以供电接户线用户端最后支持物为分界点，支持物属供电企业。”显然，配电房的相关设施，是属于供电企业，并不属于业主。对于业主而言，如果供电企业违反相应的供电合同责任，自然是业主与供电企业之间的事。退一步讲，如果是供电企业委托物业公司代为管理，那物业公司的服务对象是供电企业，且我们已向供电企业交费了相关费用，其显然不能再收取业主的相关费用。2、水泵房。根据我们提供的水泵房门口的相片，明确显示水泵房内的设施（供水设备及消防泵设备）是属于遵义市供水有限责任公司的，也并不属于业主。同上述道理一样，如果物业公司可以进入该房屋并管理里面的设备，其也是受供水公司的委托，且我方已按供水公司的要求交纳了水费及二次供水的相关费用（有我方提供的交水费发票为证），物业公司无权要求业主交纳他们为供水公司服务的费用。当然，现实中，水泵房内除了供水设备以外，还有为消防灭火用水所需的设备。根据贵州省《消防设施管理规定》第十七条规定，连公共区域的消防栓都是属于供水公司管理，更不用说消防栓的上一级消防泵的问题了。三、举证责任。根据《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”而一个业主大会只能成立一个业主委员会，如果被申请人认为：他们的物业服务区域包括了申请人的营业用房，其应该承担相应的举证责任。可能他们会说，根据他们与港湾丽都业主委员会签订的2014年、2016年及2019年的合同，合同上包括了保险公司的营业用房，所以申请人的营业用房就在其物业服务区域内。但我们认为，这个证据是不行的，因为我们向一审法院提交的被申请人与港湾丽都业主委员会签订的2017年至2019年的物业服务合同中，明确了服务范围只包括住宅区的378户（面积48294m），并不包括申请人的营业用房。既然存在同样相反的证据，所以被申请人还要承担进一步的举证责任，而其无法举证的情况下，理应承担举证不力的后果。四、一审判决认定我方承担2017年1月1日起到2020年7月16日的物业服务费没有事实依据。首先，如上述，我们向一审法院提交的被申请人与港湾丽都业主委员会签订的2017年至2019年的物业服务合同中，明确了服务范围只包括住宅区的378户（面积48294m），并不包括申请人的营业用房。在合同都如此明确的情况下，物业公司无权超越服务合同范围收取物业服务费（见最高院物业服务司法解释第五条）。同时，根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十三条：“非住宅（包括办公用房、写字楼、娱乐业、商场娱乐服务业和别墅区）物业管理公共性服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会协商后按物业管理服务收费分级管理权限报价格主管部门批准后执行。”显然，非住宅物业管理公共性服务收费标准，是要报价格主管部门批准后才能执行。而一审判决，只根据被申请人与港湾丽都业主委员会签订的合同上约定的2．5元/mf/月，就认定为该约定标准有效，显然是不正确的。综上，一审判决既适用法律错误，又对事实认定错误，才造成一审判决得出错误的结论，为尊重事实，维护法律尊严，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。金宁物管公司二审未答辩。金宁物管公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业服务费913,093.84元、违约金273,928.15元，合计1,187,021.99元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月29日，原告金宁物业公司（乙方）与遵义市德宝物业管理有限公司（甲方）签订《港湾丽都物业管理委托合同》，载明因甲方承接港湾丽都前期物业管理服务以来，由于经营不善，公司长期严重亏损，无法继续经营，甲方通过协议选聘方式将港湾丽都转委托乙方实行物业管理服务，该合同约定物业管理面积约5．82万平方米（包括住宅面积5．46万平方米、商业面积3681.83平方米，即中国人寿保险公司办公用房、小区停车位55个，其中5个属于德宝房开公司专属使用，小区总户数为A、B、C、D栋共378户，入住332户），委托管理服务期限自2011年9月1日至2013年8月31日止，合同期满前，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，合同终止。原告金宁物业公司（乙方）与遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会（甲方）分别于2014年4月30日、2016年4月30日、2019年4月30日签订《物业服务合同》，该三份合同中均约定的内容为：第二条：物业管理区域面积包括商业面积（中国人寿保险公司）3681.83平方米等。第六条：物业服务内容包括本物业规划红线内的共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施设备、摄像监控系统、景观水泵。第七条：物业服务内容包括共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池室外上下水管道、沟渠、池、井。第八条：物业服务内容包括公共区域的绿地、花木、建筑等的养护与管理。第九条：物业服务内容包括公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十一条：物业服务内容包括消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。第十二条：物业服务内容包括电梯、水泵的运行和日常维护管理。第十六条：丽都酒店商业用房、停车场（丽都酒店）、中国人寿保险公司商业用房由乙方按房屋产权面积2．5元/平方米/月向业主（或物业使用人）收取，物业服务费按年或季或月交纳，业主（或物业使用人）逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每日按应交服务费的3‰向乙方支付违约金。第二十八条：业主逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三收取违约金。以上三份合同还约定了其他权利义务，分别约定的合同期限为：自2014年5月1日至2016年4月30日止、自2016年5月1日至2019年4月30日止、自2019年5月1日至2021年4月30日止。一审法院另查，被告人寿保险遵义分公司于2007年9月20日与遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该房开公司购买了位于香港路北段××大厦××、××、××房，该商品房用途为营业用房，建筑面积为1层共1017.41平方米，2层共2663.42平方米。涉案小区成立遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会并于2013年在遵义市住房和城乡建设局备案。一审庭审中，原告金宁物业公司为证实在涉案房屋所在小区提供了物业服务，提交了以下材料：1、保洁确认单（2017年1月至2018年11月、2019年3月至2020年7月）；2、外来人员进出记录表（2016年1月至同年12月、2018年1月至同年11月、2019年1月至同年12月、2020年4月至同年7月）；3、工程巡检记录（2017年1月至同年5月、2017年7月至2019年12月）；4、供电系统记录表（2018年1月至2020年7月）；5、公共部位设施及设备巡查记录表（2017年7月至2018年10月、2019年1月至2020年7月）；6、供水日检、月检记录表（2018年1月至2020年7月）、系统月检记录（2017年1月至同年12月、2019年1月至2020年7月）；8、低压运行系统记录表（2018年1月至2020年7月）；9、消防设施季检记录（2017年1月至2018年12月、2020年1月至同年6月）；10、电梯日常维保合同（2017年6月-2018年5月、2019年7月-2020年7月、2019年5月-2022年12月）。2017年8月、2019年8月电梯特种设备使用标志；11、清理化粪池票据两张（票据出具时间分别为2018年4月12日、2020年3月9日）；12、公共设施发生故障抢修证明（由遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会、遵义市汇川区大连路街道长新社区居民委员会盖章确认属实）。为查明案件事实，一审法院组织双方进行现场勘查并拍摄了勘查照片，勘查内容包括：涉案被告人寿保险遵义分公司所有的办公楼的具体位置、办公楼背面在小区内开设一个消防通道、中央空调百叶窗出风口、该办公楼使用的配电房设备、二次供水设备及蓄水池、消防设施及蓄水池、排污主管道、自来水水表。一审庭审中，金宁物业公司自愿撤回主张的违约金273,928.15元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，物业服务企业提供物业服务所依据的物业服务合同，合同相对人应为建设单位或业主委员会或采取业主大会选聘的方式，原告提供的2011年8月29日与遵义市德宝物业管理有限公司签订的《港湾丽都物业管理委托合同》不能作为提供物业服务的依据，而原告金宁物业公司与遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会分别于2014年4月30日、2016年4月30日、2019年4月30日签订《物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该三份合同对包括被告人寿保险遵义分公司在内的全体业主具有约束力。另原告未举证证实2011年9月1日至2014年4月30日期间事实上为被告人寿保险遵义分公司所有的物业提供服务的证据，故对该期间主张的物业费不予支持。对原告金宁物业公司主张的从2014年5月1日起的物业服务费，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”、第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告金宁物业公司受该小区业主委员会委托提供物业服务，双方签订的《物业服务合同》约定了相应的物业服务内容，被告人寿保险遵义分公司辩解原告金宁物业公司未向自己提供物业服务，本案中原告金宁物业公司陈述为被告人寿保险遵义分公司所有的物业提供的服务包括小区的整体环境以及绿化，配电房、水泵房、消防设施、监控报警设备、电梯、蓄水池的维护，其提交了工程巡检记录、供电系统记录表、供水日检、月检记录表、低压运行系统记录表、消防设施安全记录表、化粪池清理票据、业主委员会及社区居委会出具的公共设施发生故障抢修证明等证据予以证实，故对被告人寿保险遵义分公司的该辩解不予采信，原告金宁物业公司提供了相应的物业服务，被告人寿保险遵义分公司应承担相应的物业服务费。对原告主张的物业费的计算时间，结合其庭审中陈述的为被告人寿保险遵义分公司提供的物业服务范围，原告提交的证据仅能证实从2017年1月起提供物业服务履行服务合同的事实，因合同约定交纳物业费为按年或季或月方式，故应以实际提供物业服务的时间来计算，结合合同约定的交费单价和已查明的涉案物业面积，原告已向被告催收过物业费的事实，认定被告应向原告支付2017年1月至起诉之日（2020年7月16日）止共42.53个月的物业服务费为（1017.41平方米＋2663.42平方米）×2.5元/月/平方米×42.53个月=391,364元。据此，根据《物业管理条例》第三十三条、第三十四条第一款、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告中国人寿保险股份有限公司遵义分公司于本判决生效后五日内向原告遵义市金宁物业管理有限公司支付截止2020年7月16日的物业服务费391,364元。二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司其余的诉讼请求。案件受理费元7,740元（已减半由原告预交），由被告中国人寿保险股份有限公司遵义分公司承担2,554元，原告遵义市金宁物业管理有限公司承担5,186元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，委托本院诉调对接中心对本案进行调解，人寿保险遵义分公司同意支付金宁物业公司物业服务费十万元，案件受理费按照比例分摊，此次调解方案不作为今后支付物业服务费的依据。经多次调解，金宁物业公司不同意上述调解方案，调解未成功。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，物业服务企业提供物业服务所依据的物业服务合同，合同相对人应为建设单位或业主委员会或采取业主大会选聘的方式，金宁物业公司与遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会分别于2014年4月30日、2016年4月30日、2019年4月30日签订《物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该三份合同对包括人寿保险遵义分公司在内的全体业主具有约束力。人寿保险遵义分公司上诉称金宁物业公司未向自己提供物业服务，金宁物业公司陈述为人寿保险遵义分公司所有的物业提供的服务包括小区的整体环境以及绿化，配电房、水泵房、消防设施、监控报警设备、电梯、蓄水池的维护，其提交了工程巡检记录、供电系统记录表、供水日检、月检记录表、低压运行系统记录表、消防设施安全记录表、化粪池清理票据、业主委员会及社区居委会出具的公共设施发生故障抢修证明等证据予以证实，故对人寿保险遵义分公司的该上诉主张，本院不予支持。人寿保险遵义分公司主张金宁物业公司与港湾丽都业主委员会签订的2017年至2019年的物业服务合同中，明确了服务范围只包括住宅区的378户（面积48294m），并不包括人寿保险遵义分公司的营业用房，但金宁物业公司与遵义市汇川区港湾丽都小区业主委员会分别于2014年4月30日、2016年4月30日、2019年4月30日签订《物业服务合同》，均包含了人寿保险遵义分公司的营业用房，时间具有连续性，人寿保险遵义分公司也无证据推翻上述《物业服务合同》，并且金宁物业公司与人寿保险遵义分公司存在事实上的相关物业服务，金宁物业公司提供了相应的物业服务，人寿保险遵义分公司应承担相应的物业服务费。综上所述，人寿保险遵义分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,480元，由中国人寿保险股份有限公司遵义分公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二一年二月二十五日法官助理杨颜竹书记员胡汝静