江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11210号上诉人（原审原告）:汪宽浩。委托诉讼代理人：陈映池，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚白男。被上诉人（原审被告）：王伟。委托诉讼代理人：杨磊，江苏澹泊律师事务所律师。上诉人汪宽浩因与被上诉人姚白男、王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初5613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪宽浩上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在送达过程中多次出现过错，程序违法。1.一审法院在本案审理中出现该送达传票不送达的情况。上诉人于2019年3月向一审法院提起本案诉讼，但经三次送达均未能将起诉状副本及传票送达被上诉人姚白男。在追加王伟为本案一审被告后，一审法院亦未将传票送达王伟，导致上诉人不得不再次缴纳公告费。2.一审法院在被上诉人缺席审理完毕后，在未通知上诉人的情况下再次进行公告，并在公告期未满的情况下，再次安排开庭。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人符合普通购房者的特征。上诉人曾在多家中介的推荐下看过案涉房屋所在小区的多套房屋，购买案涉房屋时，因姚白男称房屋为毛坯状态并在出租中，不方便看房，故上诉人看了类似房型，在了解房屋的位置和他基本情况后双方协商一次性付款交易，在支付2万元意向金后订立《房屋买卖居间合同》。之后，上诉人支付了相应的房款并完成过户手续。因此，从上诉人汪宽浩的整个购房过程来看，上诉人系出于一个购房者的真实购房意思进行房屋买卖交易，上诉人也多次跟姚白男进行微信、电话确认，一审法院认定上诉人不符合普通购房者的特征无事实依据。2.案涉房屋的买卖并非恶意串通。首先，被上诉人未能提出充足证据以达到排除合理怀疑的证明标准。其次，上诉人在一审庭审中承诺并不存在任何恶意串通和其他交易的情况；最后，被上诉人王伟也在庭审中申请法院调查令调取汪宽浩和姚白男之间的银行流水，汪宽浩也同意由法院进行调取，但一审法院对此并未审理查明。3.王伟为案涉房屋仅支付总计32万元的房款，法院已判决姚白男、徐平向其支付违约金11.6万元，且其已经在案涉房屋中居住长达六年，而汪宽浩为案涉房屋已经支付85万房款，故从公平公正的角度来看，案涉房屋的所有权亦应由上诉人享有。王伟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：上诉人与姚白男之间房屋买卖的真实性与合法性存疑。1.房屋买卖合同系标的额较大的合同，正常情况下，买受人均会实地看房，了解房屋具体位置、交通状况、房屋采光、是否有人居住或被出租等情况。但本案中，上诉人在整个购房过程中均未实地查看案涉房屋。2.房屋买卖双方一般均会在合同中就购房款支付时间、房屋交付时间、银行贷款、办理过户手续等履行细节作出明确约定，但上诉人与姚白男对上述内容未做明确约定，故上诉人的行为不符合一个普通购房者的特征。3.王伟于2014年11月17日购买案涉房屋并装修入住，之后姚白男不履行房屋过户义务并不断要求加价，王伟拒绝后，姚白男故意以不合理低价将房屋转让给汪宽浩。因此，上诉人与姚白男之间的房屋买卖只是表象，恶意低价转让、逃避债务才是双方之间的真实目的。4.姚白男出卖案涉房屋时，该房屋的市场价格应为146万元，但姚白男仅以105万元出卖，低于市场价格41万元，不合常理。5.从房屋买卖的时间节点、交易流程、购房价格、履行情况、款项支付情况、房屋过户等情节来看，上诉人与姚白男之间的房屋买卖存在诸多不符合约定和常理之处。（1）本案中，姚白男在上诉人还欠有50万房款未付的情况下就办理了过户登记手续，有违常理。（2）汪宽浩与姚白男之间的房款支付行为不符合一般购房交易流程。首先，《房屋买卖居间合同》签订于2018年5月29日，但汪宽浩于2018年5月25日就已支付2万元意向金，其未提供任何意向协议或中介公司出具的收据等。其次，一般来说意向金包含在定金之内，而本案中意向金不包含在定金内，汪宽浩超额支付了2万元。最后，双方约定首付款为50万元，但汪宽浩支付了55万元，超额支付了5万元。（3）《房屋买卖居间合同》约定案涉房屋的装修标准为现状，但合同并未提及任何关于装修标准、家居、家电等情况。（4）《房屋买卖居间合同》约定余款采用银行贷款的方式支付，但双方未采用此种方式。（5）汪宽浩在《房屋买卖居间合同》签订前即已支付购房意向金，并超额支付了购房定金和房款。（6）《存量房买卖合同》的内容亦不符合一般购房交易流程。该合同显示汪宽浩与姚白男于2018年6月14日已进行网签备案，开始办理过户登记手续，但此时汪宽浩仅支付了55万元房款。此外，该合同约定姚白男应于2018年7月10日前腾空房屋，但案涉房屋一直由王伟居住，汪宽浩至今从未进过该房屋。（7）汪宽浩与姚白男之间的增值税普通发票亦存在不合理之处。一般来说，只有在款项支付完毕后，才会开具发票，但本案中双方于2018年7月5日就开具了105万元的发票。被上诉人姚白男未作答辩。一审法院认定事实:2018年5月29日，汪宽浩（买方、乙方）与姚白男（卖方、甲方）及居间方昆山宜佳乐房产咨询有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方将坐落在昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋（建筑面积130.14平方米）及22号车库、72号车位以总价105万元出售给乙方。购买条件：定金为35万元，首付款55万元（含定金35万元），甲方同意该房价尾款三万元由丙方暂为保管，待交易完成交接房屋时退还给甲方。如乙方无需贷款或无贷款资格则全额支付第三期价款，双方应于签订买卖合同后的十日内向丙方提供房屋交易所需的评估、贷款、网签等资料并保证真实性，如有问题均由双方负责，并由丙方办理一切房屋交易相关手续。汪宽浩于2018年5月25日支付姚白男购房意向金2万元、于5月29日支付首付款53万元（分两笔支付，分别为35万元与18万元）、于2018年7月11日支付购房款30万元，共计支付房款85万元，尚有尾款20万元未支付。昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋于2018年7月12日过户登记至汪宽浩名下。汪宽浩与姚白男于2018年7月11日在微信上聊天，内容如下：汪宽浩：老姚，今天再给你30万元，等房产证下来就处理交房的事情。姚白男：同意。汪总，汇过来，我急着用。汪宽浩：OK，马上。2018年7月14日聊天内容如下：汪宽浩：（传涉案房屋的房产证），什么时候处理交房问题？2018年7月19日聊天内容如下：汪宽浩：老姚，什么情况？交房的事情怎么处理？你电话发我。姚白男：132××××7368。汪宽浩：老姚，交房的事情你是不是处理了？到底什么情况？你这么拖着也不是事情，咱们抓紧时间把事情处理了，尾款我们好结清。一审法院另查明：2011年3月24日，姚白男与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》，约定姚白男房产拆迁后，取得安置房茗景苑小区七期804室和72号车库、22号车位。2015年初，涉案房产登记在昆山市临丰房产开发有限公司名下，坐落在昆山市，建筑面积130.14平方米。2016年6月24日，涉案房产转移登记至姚白男名下。汪宽浩在购买涉案房屋前并未到过涉案房屋处查看具体情况。2014年11月17日，王伟与姚白男之子徐平签订《房屋买卖合同》，约定王伟购买昆山市玉山镇茗景苑七期住宅（含地下车库72号和自行车库22号），建筑面积128.91平方米，价格580000元。付款方式：签订合同当日支付100000元，2015年4月30日前支付200000元，2016年4月30日前支付20000元，过户产生的费用由王伟承担；徐平在房产证、土地证下来后必须无偿过户给王伟，不得添加任何附加条件拖延过户手续的办理。合同第六条约定，王伟违约则前期支付的房款不予退还，徐平违约则赔偿汪宽浩总房价20%的违约金，退还王伟前期支付的所有房款。上述房屋于2014年12月左右交付王伟，王伟于2015年2月入住。上述事实由房屋买卖居间合同、收据、银行转账凭证、微信聊天记录、不动产产权证、民事判决书等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：房屋买卖合同是标的额较大且比较重要的合同，购房者在签订房屋买卖合同前会前往看房，了解房屋的具体位置、交通情况、房屋采光、房屋是否有人居住、是否有租约等，且会就房屋买卖合同履行的细节作出明确的约定，如购房款支付的时间、是否需要申请银行贷款、房屋何时交付、何时办理过户等，但是汪宽浩在购买房屋时却并从未看过房，就与姚白男签订了房屋买卖合同，且该合同对于房款支付时间、是否办理贷款按揭、房屋交付时间等均未作明确约定，汪宽浩的上述行为不符合一个普通购房者的特征，故一审法院对于汪宽浩主张与姚白男之间有买卖房屋的真实意思表示的观点难以采信，进而对于汪宽浩要求姚白男继续履行房屋买卖合同向其交付房屋并支付租金的诉讼请求亦不予支持。综上，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回汪宽浩的全部诉讼请求。案件受理费14250元，公告费690元，共计14940元，由汪宽浩负担。二审中，当事人未向本院补充提交新证据。本院另查明，在本院另案作出的（2020）苏05民终2921号生效民事判决中，已认定汪宽浩与姚白男就昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋及22号车库、72号车位签订的《房屋买卖居间合同》《存量房买卖合同》系恶意串通损害王伟合法权益的行为，应属无效。以上事实，由苏州市中级人民法院（2020）苏05民终2921号民事判决书予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，另案生效的（2020）苏05民终2921号民事判决书已经认定，汪宽浩与姚白男就昆山市玉山镇仁心苑32号楼804室房屋及22号车库、72号车位签订的《房屋买卖居间合同》《存量房买卖合同》无效，故汪宽浩无权依据《房屋买卖居间合同》与《存量房买卖合同》要求姚白男交付案涉房屋及22号车库、72号车位。此外，虽然案涉房屋登记在汪宽浩名下，但因《房屋买卖居间合同》与《存量房买卖合同》无效，故汪宽浩并非案涉房屋及22号车库、72号车位的真实所有权人，其亦无权要求王伟交付案涉房屋及22号车库、72号车位。综上所述，汪宽浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，公告费300元，共计14550元，由汪宽浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年二月九日法官助理 孟 涛书 记 员 徐 韬