江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2958号原告：徐向阳，女，1969年6月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。被告：程坤廷，男，1991年1月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。第三人：无锡市锡山区中医医院，住所地无锡市锡山区锡北镇张泾西新路1号、无锡市锡山区东港镇港下健康路。法定代表人：吴寅清，该院院长。委托诉讼代理人：李立新，江苏诚卓律师事务所律师。原告徐向阳与被告程坤廷、第三人无锡市锡山区中医医院（以下简称锡山中医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告徐向阳委托诉讼代理人杨和龙，被告程坤廷（参加第二次庭审），第三人锡山中医院的委托诉讼代理人李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐向阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2019年7月11日签订的《租房合同》；2、判令被告立即赔偿原告店铺设计费10000元、转让费36000元、中介费1800元、装修费38000元、广告12500元、专用监控费799元、网络开户费398元、食材损失5000元、员工宿舍租金6000元、停业营业损失61000元（暂算至2020年4月14日止），以及自2020年4月15日起至判令解除原告与被告2019年7月11日签订的《租房合同》之日止以每日339.96元计算的停业损失）；3、判令被告立即退还原告房租3000元、房屋租赁押金5000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年，徐向阳与程坤廷就无锡市××路××号西边两间店铺的租赁事宜达成合意。在签订书面租赁合同之前，程坤廷要求徐向阳与当时正在租赁案涉房屋的汤鹏杰达成店铺转租协议。徐向阳为此向汤鹏杰支付店铺转让款36000元。2019年7月11日，徐向阳与程坤廷签订房屋租赁协议，租赁期限延续之前汤鹏杰与程坤廷的约定即自2018年12月1日至2021年11月31日止，租金为6万元／年，先付后用，另徐向阳应支付保证金5000元。合同签订后，徐向阳依约履行了相关义务，但2019年11月12日，房东锡山中医院以程坤廷转租涉案房屋未经过其同意为由要求徐向阳停业关门。2019年11月14日，锡山中医院强制锁门。徐向阳与程坤廷就该事宜进行交涉，程坤廷仅愿意赔偿徐向阳2万元。双方协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告程坤廷辩称，徐向阳在承租案涉房屋时，程坤廷已告知徐向阳其无权转租案涉房屋，但徐向阳仍愿意承租案涉房屋；现徐向阳要求解除双方签订的租赁合同，程坤廷表示同意；对于徐向阳主张的损失，如店面产生的实际损失，程坤廷同意承担；至于徐向阳主张的转让费、中介费，因系程坤廷直接将案涉房屋出租给徐向阳的，故不会产生上述损失；至于徐向阳主张的员工宿舍租金及停业损失费，徐向阳主张无事实依据，程坤廷不予认可。此外，徐向阳未向程坤廷交纳房屋租金和水电费，要求徐向阳交纳。第三人锡山中医院述称，案涉租赁房屋系锡山中医院所有，锡山中医院将房屋出租给程坤廷，按照双方签订的租赁合同，案涉房屋不得转租，锡山中医院对于程坤廷将房屋转租给徐向阳的事实是不清楚的，故在锡山中医院得知转租事实后，即解除了与程坤廷签订的房屋租赁合同。因锡山中医院并非案涉租赁合同的相对方，故锡山中医院不应承担任何责任。经审理查明：2019年7月4日，徐向阳之子郭超奎与案外人汤鹏杰签订商铺转让合同，约定汤鹏杰将位于无锡市××路××号西边两间店铺（75平方米）转让给郭超奎使用。店铺转让后，郭超奎同意代替汤鹏杰向房东继续履行租赁合同并按时交纳租金及原合同约定由汤鹏杰交纳的水、电、物业等各项费用。双方约定交铺时间为2019年7月1日，转让费为36000元，转让费不包含任何设备，剩余房租和押金另算；签订转让合同当天郭超奎支付汤鹏杰5000元作为定金，剩余费用（包括剩余转让费、剩余房屋和押金）在签订租赁合同当天一次性付清。合同补充条款约定：合同三年一签；房租6万元一年，3年不涨价，郭超奎下期租金在汤鹏杰现有合同结束后支付。同日，汤鹏杰出具收款收据，确认收到案涉房屋转让定金5000元，其余费用于签订租赁合同当天支付。2019年7月10日，程坤廷与徐向阳签订租房合同，约定程坤廷将锡港路29号西边两间店面（75平方）转租给徐向阳，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月31日，徐向阳租赁该房屋作为麻辣烫使用，不得擅自改变租赁房屋用途。租金为60000元／年，先付后用，徐向阳需支付保证金5000元给程坤廷作为履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证。租赁期间，徐向阳使用租赁房屋产生的水、电等费用由徐向阳承担。同日，案外人李虎出具收款收据，确认收到郭超奎58300元，该收据备注栏中写明：剩余转让费、押金、剩余房租总计58300元，其余费用全部结清，其中10000元现金，剩余48300元转账。梁溪区淮楚房产中介服务部在该收款收据中盖章。另查明，2017年4月25日，锡山中医院与程坤廷签订租房协议，约定锡山中医院将锡港东路29号5间二层房屋出租给程坤廷用于电动车经营，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，租金为2017年6月1日至2018年5月31日为120000元，2018年6月1日至2019年5月31日为128000元，2019年6月1日至2020年5月31日为136000元。合同另约定未经锡山中医院许可，程坤廷不得转作他用，不得转租他人。2019年10月左右，锡山中医院以程坤廷未经其同意将房屋转租给第三人为由解除了其与程坤廷之间的房屋租赁合同。审理中，徐向阳申请证人李某出庭作证。李某陈述，其系汤鹏杰、李虎向徐向阳转让店铺的中介经办人。案涉店铺的上一任老板汤鹏杰、李虎委托李某转让店铺，李某就找到了需要租赁店铺的徐向阳。徐向阳看到店铺后很满意，于是与汤鹏杰签了转让合同，并交付给汤鹏杰5000元定金，再与程坤廷签了租赁合同。由于截至到新的租赁合同签订之日，汤鹏杰支付的租金多于实际使用的天数，故徐向阳将多余的租金、转让费等一并支付给李虎。在徐向阳与程坤廷签订房屋租赁合同时，其看到过李虎、汤鹏杰与程坤廷签订的房屋租赁合同，后来该合同被撕掉了。至于程坤廷与锡山中医院之间的合同，其没有看到。一般中介只审查上一手的合同。对此，程坤廷对证人证言不予认可，认为其与徐向阳签订房屋租赁合同并未通过中介。审理中，双方对于以下事实无异议，徐向阳花费店面装修费38000元，设计费10000元，广告费8000元。双方对于以下事实存在争议：一、合同订立过程，徐向阳陈述其系通过中介与案外人汤鹏杰签订店铺转让协议，再与程坤廷签订房屋租赁合同；但程坤廷陈述，其与汤鹏杰确存在房屋租赁合同关系，但双方未签订书面合同，后汤鹏杰陈述其做不下去，要喊个合伙人一同经营，因店铺需要办理营业执照，遂与汤鹏杰的合伙人徐向阳签订房屋租赁合同，其并不知晓系汤鹏杰将案涉店铺转让给徐向阳的；二、关于徐向阳主张的费用：徐向阳主张其产生如下损失：1.转让费36000元、中介费1800元，因案涉店铺系程坤廷与徐向阳直接签订租赁合同，故程坤廷对该费用不予认可；2.专用监控费799元、网络开户费398元，该项费用都是徐向阳实际使用产生的费用，徐向阳不经营可以带走的，故对该项费用不予认可；3.食材损失5000元，程坤廷认可该损失为2000元；4.个人及员工房屋租金6000元，程坤廷认为即使租赁合同不解除，徐向阳及其员工也需要地方住，故对该项费用不予认可；5.停业损失61000元，程坤廷认为徐向阳系2019年11月份即被通知解除合同，其怠于寻找店铺，扩大了损失，故程坤廷不予认可。三、关于徐向阳主张返还的已付租金8000元、及房屋押金5000元，程坤廷表示其未收到汤鹏杰、李虎支付的上述费用，故对上述费用不予认可。且程坤廷另陈述，其与汤鹏杰存在租赁关系时，并未收取汤鹏杰押金及租金。上述事实，有徐向阳提供收款收据、商铺转让合同、租房合同、租房协议、停租通知书、限期搬离通知书及本院庭审笔录、质证笔录等在卷佐证。本院认为，程坤廷与徐向阳签订了房屋租赁合同，约定租赁限期至2021年11月31日，租赁期间内，因房屋所有权人锡山中医院解除了其与程坤廷签订的房屋租赁合同，并限期徐向阳搬离，实际导致徐向阳实际无法使用该房屋，现徐向阳诉至本院要求解除其与程坤廷签订的房屋租赁合同，程坤廷对此亦无异议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉及到徐向阳主张的损失，因程坤廷对徐向阳主张的店面装修费38000元，设计费10000元，广告费8000元无异议，本院予以认定。对于双方存在争议的费用，本院现作如下认定：1.转让费36000元、中介费1800元，因该费用并非因程坤廷与徐向阳之间的租赁合同而产生，故本院对该费用不予认定；2.专用监控费799元、网络开户费398元，因该费用并非租赁合同项下必须产生的费用，故本院对此不予认定；3.食材损失5000元，因徐向阳未能提供证据证明损失的金额，但考虑到程坤廷认可该损失为2000元，故本院认定食材损失为2000元；4.个人及员工房屋租金6000元，因该费用并非因租赁合同实际产生，且如程坤廷所述，即使租赁合同不解除，徐向阳及其员工也需要地方住，故本院对该项费用不予认定；5.停业损失61000元，因徐向阳未能提供证据证明该损失，但考虑到房屋租赁合同解除必然会影响徐向阳实际经营，故本院酌定参照上年度餐饮业在岗职工平均工资49447元，计算六个月为24723.5元；6.未使用房屋租金3000元及房屋押金5000元，因徐向阳并未向程坤廷支付该费用，且程坤廷陈述其并未收到汤鹏杰或李虎支付的上述费用，故本院对该费用不予认定。以上，徐向阳共产生如下损失：店面装修费38000元，设计费10000元，广告费8000元、食材损失2000元、停业损失24723.5元，合计82723.5元。因程坤廷未经出租人同意转租房屋给徐向阳，而徐向阳明知程坤廷系转租房屋，但未审核程坤廷与锡山中医院之间的房屋租赁合同，故现房屋租赁合同解除系双方的过错所致。对于徐向阳主张的损失，本院结合双方的过错程度酌定由程坤廷承担60%的赔偿责任即49634.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、程坤廷与徐向阳于2019年7月10日签订的房屋租赁合同解除；二、程坤廷于本判决生效后10日内赔偿徐向阳损失49634.1元；三、驳回徐向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6768元，由程坤廷负担1821元，由徐向阳负担4947元（徐向阳同意其预交的诉讼费由程坤廷于本判决生效后10日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢 妍人民陪审员  钱荣源人民陪审员  戴丽红二〇二一年二月一日书 记 员  洪明琪