文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初14299号原告：张华，女，汉族，1967年4月29日出生，住重庆市九龙坡区。原告：张晓杰，女，汉族，1969年7月6日出生，住重庆市南岸区。以上二原告的共同委托诉讼代理人：何**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆风云林文化传播有限公司，住所重庆市渝北区回兴街道兴科五路42号A幢6-2-3，统一社会信用代码91500112MA5U7X4H61。法定代表人：施伟烽，总经理。被告：施伟烽，男，汉族，1993年11月8日出生，住广东省海丰县。被告：姚成，男，汉族，1993年9月27日出生，住重庆市荣昌县。原告张华、张晓杰与被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张华及其委托诉讼代理人何**、被告重庆风云林文化传播有限公司法定代表人、施伟烽、姚成参加诉讼，本案现已审理终结。原告张华、张晓杰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2019年3月26日签署的租赁合同及相应补充协议；2、判决被告支付原告拖欠的费用（租金、占有使用费）221300元及逾期支付租金违约金（以欠付租金为基数，从2020年11月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至付清时止）；3、判令被告支付原告2020年9月1日至2020年11月30日期间物管费1984.5元、电费974.4元、2020年8月1日至2020年11月30日期间消防维保费264元（66元/月×4月）、水费4186.25元。事实和理由：2019年3月26日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，该租赁合同签订后，原告严格按照该租赁合同约定将重庆市江津区某房屋提供给被告使用，原告已履行完毕自身全部义务。事后，因被告资金困难无法按时付款，双方又分别于2020年5月10日、7月3日签订了《补充协议》。根据租赁合同及补充协议相关约定，被告应当按照双方商定的时间足额支付拖欠的租金。被告的行为已经构成根本性违约，截止目前，被告已实际拖欠原告多月的租金及其他费用一直未支付。原告多次与被告协商，且多次函告被告，要求被告能及时支付上述拖欠的租金等费用，但至今无果，故诉至法院请求判如所请。被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽共同答辩：1、2020年8月13日原告已将涉案房屋关闭，原告2020年9月1日给我发送了解除租赁合同通知书，双方租赁合同的解除时间应为2020年9月1日，且在此期间原告也已经张贴门面出租；2、重庆风云林文化传播有限公司和施伟烽是合同的相对方，都在合同中签字或盖章，租赁合同相应的权利和义务应由公司和施伟烽承担；3、姚成以前是公司股东，与施伟烽是合伙关系,姚成和施伟烽于2020年9月份以书面协议形式作出了责任化分，姚成不承担该租赁合同的责任；4、原告于2020年8月就收取了涉案房屋钥匙，后来开门也都找原告要钥匙开门，被告经营涉案房屋三天，是因案外人经手房屋，把租金作为转让费给原告，但案外人不愿意就没租成；5、双方租赁合同已于2020年9月1日解除，之后物管费不应被告支付、电费应为946.5元、消防维保费愿意按照66元/月支付、水费认可实际产生的费用。被告姚成答辩：同被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽的答辩意见一致。姚成与施伟烽是合伙关系，被告之间内部已经作出了责任区分，姚成不应该承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市江津区某房屋所有权人为张华、张晓杰。2019年3月26日，甲方（出租方）张华与乙方（承租方）施伟烽、加盖重庆风云林文化传播有限公司签订房屋租赁合同。约定：租赁地点坐落重庆市江津区某号，房屋所有权人为张晓杰、张华，租赁期限为伍年。自2019年4月1日至2024年6月31日止。租金按建筑面积1000㎡计租，（1）2019年4月1日至2019年6月30日免租期，免租期间物业管理费由乙方承担。（2）2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为22元/㎡/月，月租金为人民币贰万贰仟元整22000元。（3）2020年7月1日至2021年6月30日，租金单位为24元/㎡/月，月租金为人民币贰万肆仟元……（6）2023年7月1日至2024年6月30日，租金单位为28元/㎡/月，月租金为人民币贰万捌仟元整。合同约定租金单价中不含物业管理费、垃圾处置费和水、电、中央空调等其他费用，前述费用由乙方直接支付给项目物业管理公司。房屋自租赁期限开始之日起，所产生的水、电等费用按照实际用量及公摊部分由乙方自行承担。公摊水电费以甲方委托的物业管理公司核算为准，乙方予以认可。若有异议，可向物业公司查询。乙方须向甲方缴纳50000元履约保证金（不计息）。本合同到期，乙方完结退房手续且按合同约定无相应扣款，双方对账无误后，则无息全额退还履约保证金。合同第四条（四）乙方的义务第1项约定：乙方应按时缴纳租金、保证金及其他费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等因乙方在使用过程中发生的一切费用，经甲方催告后仍不履行的，甲方有权解除本合同。第19项约定租赁期满或租赁合同解除时，乙方应在租赁期满或合同解除后一个月内（本月内租金照付）将所承租的房屋移交甲方，乙方逾期未交还房屋的房屋占用费标准：合同解除后，乙方每占用租赁房屋一日，应按合同解除时两倍日租金的标准向甲方累计计付租赁房屋占用费至乙方实际交还租赁房屋或双方就租赁房屋续签租赁合同之日止。合同第五条违约责任（一）任何一方未能履行本合同约定的条款、符合合同约定解除条件或法定解除条件的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。2、乙方违约，甲方行使解除权的，乙方已缴纳的租金和履约保证金作为违约金不予退还（乙方未向甲方缴纳履约保证金的，除乙方已缴纳的租金不予退还外，乙方应向甲方支付履约保证金同等级金额作为违约金。本合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除。3、本合同其他条款对合同解除后的处理方式、责任承担另有专项约定的，优先适用该约定。（二）乙方逾期交付房租，每逾期一日，按季度租金的千分之0.5向甲方支付违约金……（三）如逾期壹个月未缴纳租金，或租赁期内缴纳租金逾期总天数累计超过60天，或累计超过物业、水电气费等合计达到壹万元以上时，甲方有权解除本合同、收回该房屋另行出租并追收所欠租金，履约保证金不予退还(乙方未向甲方缴纳履约保证金的，乙方应向甲方支付履约保证金额同等金额作为违约金，且乙方应按逾期天数向甲方支付季度租金千分之0.5/天的违约金。1.追收乙方所欠租金.2、不予退还乙方缴纳履约保证金。合同还对争议解决等条款进行了约定，在合同尾部，甲方：张华法定（委托）代表人：张晓杰、经办人：张华。乙方：重庆风云林文化传播有限公司并加盖该公司公章，法定代表人：施伟烽。2020年5月10日和7月3日，原告张华、张晓杰分别与被告施伟烽、姚成针对涉案房屋租金减免、金额和支付时间等签订两次《补充约定》，约定由二被告支付。原告张华在微信中向被告施伟烽发送补充协议样本时，陈述：“因为你和姚晨两个人是合伙，你把合同发给他，然后他签字同意以后截图发给我。”2020年11月2日，被告施伟烽向原告张华、张晓杰出具《说明》，载明：“张华，张晓杰：在2019年3月26日，我们双方签订了《房屋租赁合同》，该合同签订后，你们将江津区某房屋提供给我使用，但是事后因我资金困难无法按时付款，虽然我们又分别于2020.5.10和2020.7.3签订了《补充协议》，但我们仍未按时付款，违背了上述协议的约定，目前为了进一点解决相关欠费事宜，我方同意于2020.11.2日先行支付2万元(贰万元整）给你们，并在11月4日前将承租屋内的所有移动的物品全部腾空，包括空调，在搬迁过程中我承诺不得损坏（或破坏）房屋及装饰，保护好承租房屋，否则，我要承担修复责任。特此说明签字确认施伟烽。”同日，被告施伟烽向原告张华、张晓杰出具《确认说明》，载明：“张华，张晓杰，截止目前，我在经营期间拖欠物业公司费用合计6728元，该费用具体构成如下：1、物业费1323元，661.5月×2=1323元(欠2020.9-10物业费未缴付);2、电费945.6元.(至2020.10.1前欠费.10月份未抄表);3、水费4262元（至2020年8月13日抄表前欠费，9-10月还未抄表）；4、消防维保费198元，66×3月=198.(2020.8-10月未缴付）。以上金额承租人承诺尽快到物业公司去缴付完清。部份未抄表金额，本人愿意照物业公司确认金额缴付。特此说明。施伟烽，同时被告施伟烽在该说明尾部手写添加：“本人施伟烽承诺门面2020年9月1日前物业费、消防维保费（以上1、4条），2020年前电费、水费（以上二、三条）归本人承担所产生的费用。2020年11月26日，被告才腾空涉案房屋。审理中，双方一致确认原告2020年9月1日向被告发送解除租赁合同通知书，被告于同日收到。截止2020年7月31日前被告拖欠原告的租金为91000元。2020年11月被告支付原告20000元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同和两份《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合同书合法有效，应受法律保护。原告于2020年9月1日以被告拖欠租金为由发送《解除租赁合同通知书》，被告同日收到该通知书并认可2020年9月1日解除。故双方签订的合同已于2020年9月1日已解除，原告现起诉要求判决解除双方之间签订的房屋租赁合同和补充协议，本院不予支持。原告提出以2020年11月26日腾空房屋日解除合同未提供相应依据，被告也不认可，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》（1999.3.15)第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应当支付尚欠的租金、逾期支付租金违约金、房屋占用使用费及其他费用。关于租金的问题。庭审中，原、被告一致认可截止2020年7月31日前被告拖欠原告的租金为91000元。考虑到2020年初新冠肺炎疫情的爆发，案涉门面经营必然受到影响，此也属于不可抗力事件造成的后果。本院酌情减免1.5个月的租金即33000元。故截止2020年9月1日，被告应支付的租金为62800元[91000元＋2020年8月租金24000元＋(24000元/月÷30天×1天)－2020年11月支付的20000元-33000元]。原告提出因被告未租满五年，需补缴66000元的免租期租金，因合同中并无此约定，被告也不认可，本院不予采信。关于支付逾期支付租金违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（1999.3.15)规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”本案中，由于被告未能按照合同约定及时支付租金，故对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的主张予以支持。根据合同约定被告应按逾期天数向原告支付季度租金千分之0.5/天的违约金。现原告自愿调低违约金以62800元为基数，从2020年11月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至付清时止，不违反法律规定，本院予以支持。关于占有使用费问题。原、被告双方在合同中约定：合同解除后一个月内（本月内租金照付）将所承租的房屋移交原告，被告方逾期未交还房屋的房屋占用费标准：合同解除后，被告每占用租赁房屋一日，应按合同解除时两倍日租金的标准向原告累计计付租赁房屋占用费至被告实际交还租赁房屋或双方就租赁房屋续签租赁合同之日止。本案中，2020年9月1日，双方即解除房屋租赁合同关系，被告应在一个月内腾退房屋，从被告提交的《说明》中可以看出，是因被告方的原因迟迟未腾退，故被告应支付2020年9月2日至11月26日期间的房屋占有使用费。根据合同约定，被告在合同解除后一个月内应按租金标准双倍计算占有使用费，审理中，原告自愿按照租金标准计算该阶段房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以确认。故被告应支付原告房屋占有使用费68000元[（24000元/月÷30天×29天）＋24000元＋（24000元/月÷30天×26天）]。关于其他费用的问题。原告已垫付2020年11月26日前应由被告支付的水、电费、消防维保费、物管费，现原告要求被告支付，于法有据，本院予以支持。根据原告提交的交纳发票和物管说明，水费4186.25元、电费为974.4元、物管费1896.3元[（661.5元/月×2月＋661.5元/月÷30天×26天）]、消防维保费255.2元（66元/月×3月）＋（66元/月÷30天×26天），原告多余部分的主张,本院不予支持。关于被告辩称姚成不承担责任的问题。被告以施伟烽和姚成之间系合伙关系，因二人内部做了责任划分，提出姚成不应承担责任的辩论意见。本院认为，被告施伟烽和姚成的合伙关系已向原告显名披露，且姚成通过签订两份补充协议自愿加入债务,姚成与施伟烽、重庆风云林文化传播有限公司一并对涉案租赁合同所产生的债务共同承担责任的事实成立。姚成与施伟烽之间内部责任划分约定未经原告知晓并认可，故被告主张其无须承担赔偿责任的抗辩理由依据不足,不能成立,本院不予采纳。至于姚成向原告赔偿了涉案款项后,两人之间如何确定各自的责任,可另寻法律途径解决。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定(2021.1.1)第一条，《中华人民共和国合同法》（1999.3.15)第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成在本判决生效后七日内支付原告张华、张晓杰房屋租金62800元;二、被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成在本判决生效后七日内支付原告张华、张晓杰逾期支付租金违约金（以62800元为基数，从2020年11月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至付清时止）。三、被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成在本判决生效后七日内支付原告张华、张晓杰房屋占有使用费68000元。四、被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成在本判决生效后七日内支付原告张华、张晓杰水费4186.25元、电费974.4元、消防维保费255.2元、物管费1896.3元。五、驳回原告张华、张晓杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2451元，由被告重庆风云林文化传播有限公司、施伟烽、姚成负担（该费用原告已预交，由被告在履行判决义务时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李海霞二〇二一年二月二十三日书记员  王滟杉