重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0111民初439号原告：重庆平顶物业管理有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号，统一社会信用代码91500225673351825G。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，系公司职工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：王亮，男，1994年4月13日出生，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶公司）诉被告王亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员余明独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告平顶公司的委托诉讼代理人罗加斌、张靖鼎到庭参加了诉讼，本院电话联系被告王亮后按照其所留地址邮寄送达相关法律文书被拒收退回、本院并电话通知及短信电子送达相关法律文书，开庭之日被告王亮未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王亮立即支付欠下的物业管理费3319元（2018年1月1日至2020年12月31日）、公摊费540元、违约金3253元，共计7112元及违约金（从应交物业费之季度末开始按每日千分之三计算至付清时止）；二、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告平顶公司自愿将第一项诉讼请求中的违约金由按每日千分之三计算变更按照中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。事实和理由：2012年8月28日原告与重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，又于2015年8月27日起至2020年8月26日止签订前期物业服务合同，由原告为其开发的帝豪名都小区提供物业服务，同时合同约定了物业服务费的收取以及双方的权利、义务；合同到期后，由于小区部分业主对业主委员会选聘物业服务企业的程序等有质疑，现至今未选聘新的物业服务企业，原告平顶公司服务至今。原告平顶公司按合同约定提供了服务，但被告不按合同约定交纳相关费用。从2018年1月1日至2020年3月31日下欠物业管理费3790元（2018年1月1日至2020年3月31日）、公摊费405元、违约金4772元，共计8967元。原告多次催收未果。被告王亮系重庆市大足区XX号物业的实际使用人，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王亮未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司是重庆市大足区龙岗街道翠溪路帝豪名都小区的建设单位，被告王亮系重庆市大足区XX号房屋所有权人，房屋建筑面积76.83平方米。2015年8月27日原告平顶公司（乙方）与开发商重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由原告平顶公司为被告所在的帝豪名都小区提供物业服务。合同的起止时间为2015年8月27日至2020年8月26日。该合同第十条约定：电梯楼物业1.2元-1.5元/月/平方米（包括电梯运行费），公摊费15元/户/月。合同第十五条约定：对于甲方已交付使用，但物业买受人或使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位、会所等），物业服务费按应收标准向物业买受人收取。合同第十六条约定：业主缴纳物业公共服务费用时间在接房时预交全年的物业管理服务费，次年按季或半年缴纳。乙方和业主双方约定在每季度末的25日至30日内或之前缴纳物业管理服务费。合同第三十七条约定：物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日3‰支付违约金。合同到期后，由于小区部分业主对业主委员会选聘物业服务企业的程序等有质疑，现至今未选聘新的物业服务企业，原告平顶公司服务至今。被告王亮从2018年1月1日至今未向原告交纳物业服务费和公摊费。经原告催收未果，现诉至法院，并提出前述诉讼请求。原告平顶公司自2012年起即为帝豪名都小区物业服务单位。原告在服务过程中，对电梯房物业按1.2元/月/平方米收取物业服务费，公摊费按15元/户/月收取。原告平顶公司以上门送达催缴通知单等方式进行了催交。被告王亮经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证等相关权利，并承担相应的法律后果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司作为大足区帝豪名都小区的建设单位，2015年8月27日重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司与原告平顶公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照该《前期物业服务合同》的约定享有权利并履行义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”本案中，原告平顶公司与重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司续签的《前期物业服务合同》对被告王亮具有约束力；原告平顶公司有权要求接受了物业服务的被告王亮支付价款或者报酬，合同到期后，原告平顶公司提供证据证明其按照此前期物业合同的约定向大足区帝豪名都小区业主提供了基本的物业服务，被告王亮作为大足区帝豪名都小区的业主，应当按照其所在小区的建设单位重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司与原告平顶公司签订的《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。被告王亮拖欠物业服务费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应交2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为1.2元/月/平方米×76.83平方米×36个月=3319.06元、公摊费为15元/户/月×36个月=540元。故对原告要求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3319元、公摊费540元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同的约定“物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日3‰支付违约金。”，被告应向原告支付违约金；本案中，原告平顶公司自愿将违约金的比例按每日千分之三计算变更为按照年利率24%计算，是原告对自身权利的处分，本院予以认可。《前期物业服务合同》约定按季或半年缴纳，每季末的25日至30日内或之前缴纳；本院确定按半年缴纳，被告从2018年1月1日开始至今未缴纳物业费，第一次应在2018年6月30日前缴纳，则违约金应从2018年7月1日开始计算，违约金为：从2018年7月1日为以643.18元［（76.83平方米×1.2元/月＋15元）×6个月］为本金按照年利率24%计算至2018年12月31日违约金为77元、从2019年1月1日起以1286.35元［（76.83平方米×1.2元/月＋15元）×6个月×2］为本金按照年利率24%计算至2019年6月30日为153.2元、从2019年7月1日起以1929.5元［（76.83平方米×1.2元/月＋15元）×6个月×3］为本金按照年利率24%计算至2019年12月31日为231元、从2020年1月1日起以2572.7元［（76.83平方米×1.2元/月＋15元）×6个月×4］为本金按照年利率24%计算至2020年6月30日为306.3元、从2020年7月1日起以3215.88元［（76.83平方米×1.2元/月＋15元）×6个月×5］本金按照年利率24%计算至2020年12月31日为385元；2018年1月1日至2020年12月31日违约金为1152.5元，从2021年1月1日起以3859元为本金按照年利率24%计算至付清为止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定（2021.1.1）》第一条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：由被告王亮于本判决生效后十日内给付原告重庆平顶物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3319元、公摊费540元共计3859元及违约金（2020年12月31日前违约金为1152.5元，从2021年1月1日起以3859元为本金按照年利率24%计算至付清为止）。二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告王亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收为25元，由被告王亮负担。本判决为终审判决。审判员  余明二〇二一年二月二十日书记员  伍思