上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13661号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海安航实业有限公司，住所地上海市普陀区长寿路295弄1、2号1208室。法定代表人：顾旭如，总经理。委托诉讼代理人：谭玉英，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汀，上海江怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海宝泽物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道2123号2层8221室。法定代表人：李峰，执行董事。委托诉讼代理人：郭华杰，男，上海宝泽物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：上海恋尚超市有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金沪路97号地下一层。法定代表人：于之和，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘荣军，上海丰进立和律师事务所律师。上诉人上海安航实业有限公司（以下简称安航公司）因与被上诉人上海宝泽物业管理有限公司（以下简称宝泽公司）、上海恋尚超市有限公司（以下简称恋尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初21627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安航公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七项，改判上诉人不承担房屋返还义务，驳回宝泽公司的相应诉请，支持上诉人的反诉请求，宝泽公司赔偿装修损失人民币（以下币种相同）400万元。事实与理由：宝泽公司知道其转租用于餐饮经营，但系争房屋客观上无法进行餐饮经营，宝泽公司存在过错。系争房屋由恋尚公司实际使用，其没有实际占有，其不应当承担使用费责任，违约金认定也过高。被上诉人宝泽公司辩称：其合同相对方是上诉人，有权向上诉人主张合同责任，其并未保证系争房屋可以用于餐饮，这和上诉人转租时承诺用于餐饮是不一样的。请求二审法院维持一审判决。被上诉人恋尚公司辩称：其已经返还了房屋，完成了交接义务。请求二审法院依法判决。宝泽公司向一审法院起诉请求：一、判令解除宝泽公司与安航公司于2017年8月28日签订《上海市房屋租赁合同》于2018年11月6日解除；二、判令安航公司支付自2018年10月1日起按照月租金369,088元标准计算至2018年11月5日期间租金；三、判令安航公司支付自2018年11月6日起按照月租金738,176元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；四、判令安航公司支付解约违约金2,214,528元；五、判令安航公司、恋尚公司从上海市浦东新区XX大道XX号XX层房屋（即本案系争房屋）中迁出，并将上述房屋返还给宝泽公司；六、诉讼费用由安航公司、恋尚公司承担。安航公司向一审法院提出反诉请求：一、判令宝泽公司赔偿装修损失400万元；二、反诉费由宝泽公司负担。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX大道XX号XX层房屋产权登记在上海宝泽物业管理有限公司名下。2017年8月28日，宝泽公司（甲方）与安航公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX大道XX号XX层房屋出租给乙方，建筑面积为4,044.81平方米。合同第二条约定，甲方确保房屋性质为商业（以现在权利证书登记为准，甲方不加以限制），乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、公寓酒店、餐饮或者其他合法用途使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。第三条约定，甲方于2017年10月1日前向乙方现状交付该房屋。房屋租赁期自2018年4月1日至2038年3月31日止。其中2017年10月1日至2018年3月31日为装修免租期。第四条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3元，月租金为369,088元。该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年在前面两年的基础上递增6%。乙方支付租金的方式为押二付二。第五条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即738,176元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米/天（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间使用费。第八条约定，甲方同意乙方转租该房屋部分或全部转租给他人。第九条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按月租金的六倍支付违约金。2017年8月28日，宝泽公司出具《转租确认书》称，宝泽公司于2017年10月1日将上海市浦东新区XX大道XX号龙珠广场2楼区域租赁给安航公司，经营范围为办公、公寓酒店、餐饮或者其他合法用途使用，租赁期限自2017年10月1日至2038年3月31日止。宝泽公司确认，租赁期限内安航公司可根据租赁合同约定将物业单元或者部分转租给第三人。2017年8月30日，安航公司与恋尚公司签订《上海市房屋租赁合同》约定，安航公司将系争房屋出租给恋尚公司，租赁期限自2017年9月16日至2032年9月15日，其中2017年9月16日至2017年12月15日为免租期，月租金为369,088元，房屋租金递增为每两年递增8%。2017年10月1日，宝泽公司与安航公司签订《房屋转租授权书》约定，根据安航公司的申请，宝泽公司同意安航公司对系争房屋进行分割（分割状况如附件平面图所示）并转租，同意获悉承租人将该房屋再次转租给恋尚公司，鉴于宝泽公司同意恋尚公司对该房屋进行分割并转租，但此授权仅限于办理工商登记注册使用，且不得违反以下约定：1、安航公司分割并部分转租该房屋的，不免除安航公司在《上海市房屋租赁合同》项下的任何约定义务。2、恋尚公司不得违反上述《上海市房屋租赁合同》中关于房屋用途的约定。3、安航公司、恋尚公司转租期间，安航公司与恋尚公司之间所产生的争议、纠纷由安航公司自行解决，与宝泽公司无关。4、因物业产权发生变动或不可抗力等原因导致解除租赁合同时，宝泽公司仅按照与安航公司签订的《上海市房屋租赁合同》中相关违约条款对安航公司做出相应补偿。宝泽公司不对恋尚公司承担任何责任。2017年10月18日，宝泽公司将系争房屋交付给安航公司。安航公司支付给宝泽公司租赁保证金738,176元。安航公司自2018年10月1日起欠付租金。2018年10月8日，宝泽公司向安航公司发送《关于上海安航实业有限公司所欠房屋租金催款函》表示不同意延迟支付租金，安航公司于次日收到该函。2018年11月5日，宝泽公司向安航公司发送《通知合同解除并索赔函》称，经书面通知，仍未缴纳租金，且拖欠2018年10月份租金，自送达本通知之日起，原合同正式解除。安航公司应于收到函件3日内交还房屋，支付租金及违约金，安航公司于次日收到该函。2018年11月13日，宝泽公司向恋尚公司发送《关于上海恋尚超市有限公司搬离物业并支付占用费用的通知书》称，因安航公司未按约支付租金，我司正式函告安航公司原合同正式解除，收到函件3日内交还房屋。因我司与贵司无直接租赁协议关系，我司提出恋尚公司作为房屋实际使用人，在安航公司诉讼期间由贵司向我司缴纳临时房屋占用费用，贵司予以拒绝。我司正式函告贵司，10日内提出合理解决方案并支付我司临时使用费用，逾期我司将采取停水停电等相应措施，由此造成各种损失，由贵司自行承担，恋尚公司于次日收到函件。2018年12月7日，宝泽公司向安航公司发送《告知书》，要求安航公司于2018年12月14日给予具体解决问题的答复，于2018年12月17日前向宝泽公司支付应付的租金及违约金等费用，安航公司于次日收到函件。恋尚公司在（2018）沪0115民初57328号一案中申请对系争房屋的装修进行鉴定，一审法院委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定，鉴定结论为上海市浦东新区XX大道XX号2楼202室酒店部分装修工程造价为5,880,205元，残值为5,320,410元；2楼美食广场部分的装修工程造价为752,695元，残值为681,039元；2楼201室办公室部分的装修造价为84,828元，残值为76,752元。双方当事人对鉴定结论无异议。恋尚公司在（2018）沪0115民初57328号一案中就系争房屋是否能办理中型或小型饭店餐饮许可证向一审法院申请调查令向上海市浦东新区市场监督管理局调查，上海市浦东新区市场监督管理局于2018年11月3日复函称，根据相关法律规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废弃的餐饮服务项目。另查，2017年10月1日，恋尚公司与案外人王某就上海市浦东新区XX大道XX号2楼202室房屋签订《房屋租赁合同》，租赁面积为2,750平方米。2018年2月5日，王某出具《承诺书》称，本人王某现承租上海市浦东新区XX大道XX号2楼202室物业，该物业将用于上海XX酒店管理有限公司的注册地址使用及经营，如信息不符所有责任将由本人承担。目前系争房屋由上海XX酒店管理有限公司用于开设宾馆，其余部分用于美食广场、办公室。一审法院认为，宝泽公司与安航公司签订《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。宝泽公司与安航公司均同意于2017年8月28日签订《上海市房屋租赁合同》于2018年11月6日解除，一审法院依法予以准许。安航公司将系争房屋转租给恋尚公司，合同解除后，安航公司、恋尚公司应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还给宝泽公司。安航公司使用系争房屋，理应按约支付租金，故对宝泽公司要求安航公司支付2018年10月1日起按照每月369,088元标准计算至2018年11月5日期间租金的诉请，一审法院依法予以准许。宝泽公司要求安航公司按照租金标准的2倍支付房屋使用费，安航公司认为该标准过高，要求法院予以调整，一审法院综合考虑合同的履行情况、市场租金标准等因素，根据公平合理原则，酌定判令安航公司支付自2018年11月6日起按照月租金的1.2倍即每月442,905.6元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费。宝泽公司要求安航公司按照月租金的6倍支付解约违约金，安航公司认为标准过高，一审法院综合考虑宝泽公司的实际损失以及另行出租系争房屋的时间等因素，酌情判令安航公司按照三个月租金标准即1,107,264元支付给宝泽公司解约违约金。本案在审理过程中，宝泽公司自愿将保证金738,176元返还给安航公司，一审法院依法予以准许。针对安航公司要求宝泽公司赔偿装修损失该反诉诉请，一审法院认为，宝泽公司虽未承诺系争房屋可以用于餐饮，但在《上海市房屋租赁合同》中约定系争房屋作为公寓酒店、餐饮或其他合法用途使用，宝泽公司于2017年8月28日出具《转租确认书》中明确系争房屋的经营范围为办公、公寓酒店、餐饮或其他合法用途使用，宝泽公司对于安航公司承租系争房屋经营餐饮是明知的，且未表示过反对。宝泽公司明知经营餐饮需要办理餐饮许可证，但根据上海市浦东新区市场监督管理局于2018年11月3日复函称，根据相关法律规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废弃的餐饮服务项目，宝泽公司在将系争房屋出租给安航公司时未尽到合理的提示义务，故系争租赁合同解除的主要责任虽不在宝泽公司，但宝泽公司亦应承担一定的过错责任。系争房屋因无法办理餐饮许可证，确实给经营造成一定影响，但从经营面积可知，目前系争房屋主要目的用于开设宾馆，系争房屋的瑕疵对经营影响有限，安航公司以此为由拒付租金的理由不成立，因安航公司逾期支付租金致使租赁合同解除，安航公司应承担合同解除的主要过错责任。系争房屋的装修残值经鉴定为1,289,845元（酒店部分装修残值为5,320,410元+美食广场装修残值为681,039元+办公室装修残值为76,752元），一审法院综合考虑合同履行情况、双方的过错责任等情形，酌情确定宝泽公司承担20%的赔偿责任即宝泽公司赔偿给安航公司装修损失257,969元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年九月十五日作出判决：一、上海宝泽物业管理有限公司与上海安航实业有限公司于2017年8月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月6日解除；二、上海安航实业有限公司、上海恋尚超市有限公司于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX大道XX号XX层房屋中迁出，并将上述房屋返还给上海宝泽物业管理有限公司；三、上海安航实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝泽物业管理有限公司自2018年10月1日起按照月租金人民币369,088元标准计算至2018年11月5日期间租金；四、上海安航实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝泽物业管理有限公司自2018年11月6日起按照月租金442,905.6元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；五、上海安航实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宝泽物业管理有限公司解约违约金人民币1,107,264元；六、上海宝泽物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还给上海安航实业有限公司保证金人民币738,176元；七、上海宝泽物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海安航实业有限公司装修损失人民币257,969元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币30,421元，减半收取计人民币15,210.5元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币20,210.5元，由上海宝泽物业管理有限公司负担人民币8,085.5元，上海安航实业有限公司负担人民币12,125元。反诉案件受理费人民币19,400元，由上海安航实业有限公司负担人民币15,520元，上海宝泽物业管理有限公司负担人民币3,880元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人与宝泽公司一致确认，系争房屋是在2017年10月1日就已经交付。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，宝泽公司不认可恋尚公司已经交还房屋，恋尚公司未提供房屋交接的证据。本院认为，宝泽公司与安航公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。安航公司未能按约支付租金，已经构成违约，一审法院认定导致合同解除的主要过错责任在于安航公司，是正确的。作为宝泽公司的合同相对方，安航公司不能因其向恋尚公司转租而免除自身的付款义务及房屋返还义务，安航公司主张其无需返还房屋，无需支付相应款项均无事实依据。一审法院根据实际情况，综合考虑各方过错，已经对合同约定的违约责任予以了适当调整，并无不当，安航公司主张一审法院认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。关于装修损失的问题，一审考虑到宝泽公司与安航公司的合同中并未明确约定承诺系争房屋用于餐饮，条款表述与安航公司的转租合同有所差别，但也记载了经营范围包括餐饮，而行政机关表示系争房屋无法办理餐饮许可，造成了一定的经营困难，酌情认定宝泽公司就装修残值损失承担20%的赔偿责任，并无不当。但一审法院的计算基数明显有误，根据评估结论，总计装修残值为6,078,201元（酒店部分装修残值为5,320,410元+美食广场装修残值为681,039元+办公室装修残值为76,752元）。因此，宝泽公司应承担的装修损失应为1,215,640.20元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初21627号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初21627号民事判决第七项；三、上海宝泽物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海安航实业有限公司装修损失人民币1,215,640.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币30,421元，减半收取计人民币15,210.5元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币20,210.5元，由上海宝泽物业管理有限公司负担人民币8,085.5元，上海安航实业有限公司负担人民币12,125元。反诉案件受理费人民币19,400元，由上海安航实业有限公司负担人民币13,504元，上海宝泽物业管理有限公司负担人民币5,896元。二审案件受理费人民币46,868元，由上海安航实业有限公司负担人民币36,557.04元，上海宝泽物业管理有限公司负担人民币10,310.96元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月二十四日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……