山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异109号 案外人：青岛嘉诺物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路681号。 法定代表人：王某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾某某，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某某，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛汉弘投资有限责任公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层。 法定代表人：宋某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：白某，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某某，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层（福泰大厦）。 法定代表人：张某某，经理。 被执行人：青岛劳伦斯房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区通济办事处城北三路。 法定代表人：韩某某，执行董事。 本院在执行申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司与被执行人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1611号】过程中，案外人青岛嘉诺物业管理有限公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛嘉诺物业管理有限公司称，请求法院在执行程序中保障案外人作为房屋承租人享有的在租赁期内占有使用青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下位于青岛市××区××号“福泰大厦”房屋（以下简称“案涉房产”）以及对案涉房产享有优先购买权、优先租赁权等合法权益，确认在租赁期内案外人有权拒绝向最终受让人移交案涉房产。事实与理由：2016年，青岛和硕物业管理有限公司与青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》（下称原合同），约定由青岛和硕物业管理有限公司承租“福泰大厦”共计15286.17㎡的房屋，租赁期限为20年，自2017年5月1日至2037年4月30日止。根据原合同约定，青岛和硕物业管理有限公司自2016年11月30日开始占有使用案涉房产。2018年8月28日，案外人与青岛和硕物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司三方共同签订《合同变更协议》，约定青岛和硕物业管理有限公司将其在原合同项下权利义务一并转让给案外人，案外人成为房屋承租人，并变更租赁面积为13874.07㎡，租赁期限变更为自2018年10月1日至2038年9月30日。上述《合同变更协议》签订后，案外人即占有使用所约定的租赁房屋，无拖欠租金情况。基于上述事实，案外人在法院对“福泰大厦”进行司法查封之前即与青岛劳伦斯房地产开发有限公司就案涉房产签订了合法有效租赁合同，并实际占有使用案涉房产。故申请法院充分维护和保障案外人依法享有的承租人权益。 申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司答辩称，请求驳回案外人的执行异议请求。1.案外人主张其为案涉房产的承租人不能成立。根据案外人提交的证据，其主张的是其与本案被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司之间存在以租抵债的抵偿欠款的合同之债，而非租赁合同之债，即并非真正的租赁关系。因此案外人主张的“租赁关系”不适用“买卖不破租赁”的原则，该“租赁关系”不能对抗申请执行人，案外人不享有优先购买权和优先承租权。案外人提交的证据及其相关陈述，既不充分，又存在诸多自相矛盾、违反法律规定的情形，不足以证明案外人与青岛劳伦斯房地产开发有限公司存在合法有效的租赁关系，也不足以证明其支付租金的主张，故案外人主张其为案涉房产的承租人不能成立。2.案外人对案涉房产不享有合法有效的承租权，从而也不享有基于承租权产生的优先购买权、优先承租权以及占有使用权，更无权拒绝向案涉房产受让人移交案涉房产。综上，案外人的异议主张不能成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 为证明其主张，案外人青岛嘉诺物业管理有限公司向本院提交以下证据：1.《租赁合同》，证明2016年11月，青岛和硕物业管理有限公司与青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订《租赁合同》，约定由青岛和硕物业管理有限公司租赁位于即墨市烟××路××号福泰国际大厦房屋共计15286.17㎡，租赁期限为20年，自2017年5月1日至2037年4月30日。2.《合同变更协议》，证明2018年8月28日，青岛劳伦斯房地产开发有限公司、青岛和硕物业管理有限公司与青岛嘉诺物业管理有限公司签订《合同变更协议》，约定青岛和硕物业管理有限公司将其在《租赁合同》（即证据1）项下权利义务一并转让给青岛嘉诺物业管理有限公司，由青岛嘉诺物业管理有限公司作为房屋承租人，同时将租赁期限调整为2018年10月1日至2038年9月30日，将租赁面积调整为13874.07㎡，租金亦相应减少。3.青岛和硕物业管理有限公司、青岛嘉诺物业管理有限公司与次承租人所签房屋租赁合同6份，证明青岛和硕物业管理有限公司与青岛劳伦斯房地产开发有限公司签订《租赁合同》后，自2016年底即开始对案涉房产进行实际占有使用收益，青岛嘉诺物业管理有限公司自2018年8月签订《合同变更协议》后即开始对案涉房产实际占有使用收益。4.《债权抵付租金协议》，证明2018年8月28日，青岛劳伦斯房地产开发有限公司、张某某、青岛嘉诺物业管理有限公司、王峰四方签订《债权抵付租金协议》，青岛劳伦斯房地产开发有限公司同意以其对青岛嘉诺物业管理有限公司的应收租金金额抵销张某某对王峰负有的债务，抵销方式为每年抵50万。《债权抵付租金协议》签订后，青岛嘉诺物业管理有限公司每年应向青岛劳伦斯房地产开发有限公司支付租金情况如下：2018年10月1日至2023年9月30日，每年102万元；2023年10月1日至2028年9月30日，每年117万元；2028年10月1日至2033年9月30日，每年184万元；2033年10月1日至2038年9月30日，每年202万元。5.股东会决议，证明青岛劳伦斯房地产开发有限公司与青岛嘉诺物业管理有限公司就签署《债权抵付租金协议》均取得了公司股东会同意。6.指定收款账户证明、银行汇款电子回单、往来业务结算确认函，证明自2018年9月至2020年9月，青岛嘉诺物业管理有限公司共向青岛劳伦斯房地产开发有限公司支付租金为1409549元，已付清2020年9月30日之前的房屋租金。7.对账函，证明青岛劳伦斯房地产开发有限公司实际控制人张某某欠青岛嘉诺物业管理有限公司的实际控制人王峰12135702.74元，双方同意按照1000万元进行抵付。 申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司质证称，对证据1至证据7的真实性均无法确认，部分租金付款人为王峰，并非本案案外人，与本案无关，部分回单的用途为汇款不能证明系租金，用途写的是房租的，不能证明为案涉房产的租金。法院于2020年9月1日和2020年9月11日分别对案外人的项目负责人史爱敏、阴惠芳作了询问笔录，该笔录相关负责人称案外人是于2017年入住案涉房产，接受委托进行运营的，而案外人在异议申请书中以及证据的证明事项中陈述其是于2018年8月28日才开始占有使用案涉房产的，前后陈述矛盾。案外人在向法院提交的情况说明中表示缴纳租金至2023年10月20日，提前缴纳若干年的房租与常理不符。对账函恰恰能证明如果案外人主张的交易存在，其与青岛劳伦斯房地产开发有限公司之间系以租抵债的关系，并非真正的租赁关系，不享有优先权及占有使用权。从对账函的内容看，并没有证据证明存在相关的业务关系，其中的借贷业务利息远高于法律保护的范围，房租业务也并非案涉房产的房租业务，且所列租赁期间均在案外人与青岛劳伦斯房地产开发有限公司建立租赁关系之前。 为证明其主张，申请执行人青岛汉弘投资有限责任公司向本院提交情况说明、调查笔录与询问笔录各1份，证明内容同质证意见。 案外人青岛嘉诺物业管理有限公司质证称，对证据的真实性无异议，对申请执行人所述租金时间问题以本次质证过程中的陈述为准。因两公司债权债务比较多，比较复杂，难免出现一些错误。青岛和硕物业管理有限公司与青岛嘉诺物业管理有限公司系关联公司，之所以在调查笔录、询问笔录所陈述的入住时间与本次不一致，是因为员工将青岛和硕物业管理有限公司与青岛嘉诺物业管理有限公司视为一体。 本院查明，青岛汉弘投资有限责任公司与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月8日作出（2019）鲁02民初551号民事判决书，判决如下：一、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司60680000元；二、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司利息27200000元；三、被告青岛劳伦斯房地产开发有限公司对上述第一至二项付款义务承担连带责任；四、驳回原告青岛汉弘投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552000元，由原告青岛汉弘投资有限责任公司负担76601元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担475399元。保全费5000元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛汉弘投资有限责任公司向本院申请执行，执行案号为（2020）鲁02执1611号。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2019年4月3日，本院作出（2019）鲁02民初551号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下的银行存款人民币10260万元或查封其同等价值的其他财产。并于2019年4月4日作出协助执行通知书，通知即墨区不动产登记中心查封即墨市鹤山路599号甲10层（电梯10层实为9层）003019、2009号003574、15层003572、21层003571、19层003570、17层003569、5层003568、1108号003564、2001号003563，烟青路555号二层201057、一层201056、九层201061、八层201060、23层201306、六层201278，即墨市鹤山路599号甲201394，查封期间为三年，自2019年4月4日至2022年4月3日。于2019年4月9日作出协助执行通知书，通知即墨区不动产登记中心，查封即墨市鹤山路599号甲1106号003566、即墨市鹤山路599号甲2003号003575、即墨市鹤山路599号甲2004号003567、即墨市鹤山路599号甲2005号003562、即墨市烟青路555号7层201059，查封期限为3年，自2019年4月9日至2022年4月8日。 2020年11月2日，本院作出（2020）鲁02执1611号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下位于青岛市××区××号“福泰国际大厦”的房产共计21处。具体房产为：鹤山路599号甲10层（电梯显示10层，实为9层），证号为即房公转字第003019；鹤山路599号甲2009号，证号为即房公转字第003574；鹤山路599号甲15层，证号为即房公转字第003572；鹤山路599号甲21层，证号为即房公转字第003571；鹤山路599号甲19层，证号为即房公转字第003570；鹤山路599号甲17层，证号为即房公转字第003569；鹤山路599号甲5层，证号为即房公转字第003568；鹤山路599号甲2004号，证号为即房公转字第003567；鹤山路599号甲15层1106号，证号为即房公转字第003566；鹤山路599号甲1108号，证号为即房公转字第003564；鹤山路599号甲2001号，证号为即房公转字第003563；鹤山路599号甲2005号，证号为即房公转字第003562；鹤山路599号甲2003号，证号为即房公转字第003575；即墨市烟青路555号七层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号二层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号一层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号九层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号八层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号六层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号23层，证号为即房自字第××号；即墨市鹤山路599号甲，证号为即房自字第××号。 另查明，2018年8月28日，青岛劳伦斯房地产开发有限公司、青岛和硕物业管理有限公司、青岛嘉诺物业管理有限公司签订《合同变更协议》，该协议约定由青岛和硕物业管理有限公司将原房屋租赁合同项下的各项权利义务转让至案外人青岛嘉诺物业管理有限公司，由青岛嘉诺物业管理有限公司承租青岛劳伦斯房地产开发有限公司名下房产，具体证号为即房自字第××号、即房公转字第××号、即房自字第××号、即房自字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房公转字第××号、即房自字第××号、即房自字第××号、即房自字第××号。本次拍卖清单中涉及到案外人主张的承租房产为鹤山路599号甲2009号，证号为即房公转字第003574；鹤山路599号甲15层，证号为即房公转字第003572；鹤山路599号甲21层，证号为即房公转字第003571；鹤山路599号甲19层，证号为即房公转字第003570；鹤山路599号甲17层，证号为即房公转字第003569；鹤山路599号甲5层，证号为即房公转字第003568；鹤山路599号甲2004号，证号为即房公转字第003567；鹤山路599号甲15层1106号，证号为即房公转字第003566；鹤山路599号甲2001号，证号为即房公转字第003563；鹤山路599号甲2005号，证号为即房公转字第003562；鹤山路599号甲2003号，证号为即房公转字第003575；即墨市烟青路555号一层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号六层，证号为即房自字第××号；即墨市烟青路555号23层，证号为即房自字第××号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人青岛嘉诺物业管理有限公司与被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司在案涉房产查封前已签订书面租赁合同并占有使用至今，故案外人关于在租赁期限内继续占有使用上述房产的请求于法有据，本院予以支持。对于案外人关于优先购买权、优先租赁权等权利的主张，均系合法租赁关系所附随的法定权利，而执行异议程序系针对具体执行行为进行审查，因此，本院在执行异议程序不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 案外人青岛嘉诺物业管理有限公司在租赁期限内享有阻止向受让人移交占有鹤山路599号甲2009号【证号为即房公转字第003574】、鹤山路599号甲15层【证号为即房公转字第003572】、鹤山路599号甲21层【证号为即房公转字第003571】、鹤山路599号甲19层【证号为即房公转字第003570】、鹤山路599号甲17层【证号为即房公转字第003569】、鹤山路599号甲5层【证号为即房公转字第003568】、鹤山路599号甲2004号【证号为即房公转字第003567】、鹤山路599号甲15层1106号【证号为即房公转字第003566】、鹤山路599号甲2001号【证号为即房公转字第003563】、鹤山路599号甲2005号【证号为即房公转字第003562】、鹤山路599号甲2003号【证号为即房公转字第003575】、即墨市烟青路555号一层【证号为即房自字第××号】、即墨市烟青路555号六层【证号为即房自字第××号】、即墨市烟青路555号23层【证号为即房自字第××号】房产的权利。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年二月七日 法官助理张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳