广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33645号原告：郑泽棉，男，1981年8月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某2。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。第三人：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告郑泽棉与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市溢汇盛酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人朱笑玲，两被告及第三人的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛投资公司回购佛山市南海区***物业自2020年10月21日后的使用权并向原告支付回购价款180183.93元；2.被告三溢同利公司对第一项诉讼请求支付回购价款承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》及《补充协议》。《物业使用权转让合同》约定租赁物业位于佛山市南海区***(以下简称涉讼物业)，被告溢汇盛投资公司向原告交付该物业后于2022年8月31日前，原告可向被告溢汇盛投资公司申请回购该物业剩余使用权，如符合条件，被告溢汇盛投资公司应予以回购，回购价为合同总转让价的80%；《经营管理服务协议》约定原告向被告溢汇盛投资公司支付该物业的经营管理服务费205200元，原告按照《物业使用权转让合同》约定向被告溢汇盛投资公司申请回购物业，本协议与物业使用权转让合同同时解除，被告溢汇盛投资公司无息返还80%的经营管理服务费。《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了322452元。(2020)粤0605民初15863号民事判决书认定《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出二十年部分无效，判决被告溢汇盛投资公司返还78862.09元给原告，被告三溢同利公司对被告溢汇盛投资公司返还义务承担连带清偿责任，该判决已生效。2016年11月29日，原告与同样是被告三溢同利公司全资子公司的第三人签订《物业租赁合同》。(2020)粤0605民初15212号民事判决书判决《物业租赁合同》于2020年6月20日解除及涉讼物业返还等，该判决已生效。截至2020年9月31日，该物业已经具备双方在《物业使用权转让合同》第十条约定的回购条件。根据上述合同约定及合同法规定原告于2020年10月21日书面向被告溢汇盛投资公司提出回购该物业剩余使用权的要求，被告溢汇盛投资公司无作答复。(2020)粤0605民初15863号民事判决书确认，20年有效期内原告使用涉讼房屋的对价《经营管理服务协议》有效部分为225229.91元，即《物业使用权转让合同》的合同总价为225229.91元，被告应按225229.91元×80%=180183.93元回购涉讼物业，并由第三人向被告溢汇盛投资公司交付房屋。被告溢汇盛投资公司、第三人均是被告三溢同利公司的全资子公司，也是被告三溢同利公司的项目公司，被告三溢同利公司应对《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》《补充协议》及《物业租赁合同》的义务承担连带责任。两被告及第三人辩称，一、涉讼物业现为符合合同约定的回购条件，原告不得要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼物业的剩余使用权和支付回购价款。根据（2020）粤0605民初15212号民事判决书的判项第三人已按照原告指定的通讯地址和联系电话，于2020年9月5日书面通知原告收回涉讼物业，第三人已经履行其义务，但因原告个人原因至今未接受涉讼物业，第三人对此无过错。在此情况下，原告不能直接将涉讼物业交还给被告溢汇盛投资公司。二、被告溢汇盛投资公司和第三人均不是被告三溢同利公司的子公司。而且被告三溢同利公司、第三人并非《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》的签订主体和履行主体，根据合相对性原则，与《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》涉及的债权债务无关系，不应承担责任。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。因原、被告对相对方提交的真实性无异议的证据，故本院对双方提交证据的真实性均予以采信。被告提交的证据提交了投递单原件，本院对其真实性予以确认。被告提交的物业返还通知打印件，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼物业是佛山市南海区***其中一个单元，已办理竣工验收手续及竣工验收备案手续。2016年11月29日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定物业位于佛山市南海区***号；该物业使用权转让期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定按时足额向甲方支付物业使用权转让款的前提下，本条第1款转让期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；乙方应在转让期限届满前5日内将该物业交还给甲方；该物业在本合同约定使用权转让期限的转让总价款为138400元。甲方应当在2018年8月31日前将物业交付乙方使用。甲方向乙方交付该物业后于2022年8月31日前，乙方可向甲方申请回购该物业剩余使用权，如符合下列条件，甲方应予以回购，回购价为本合同约定的总转让款的80%，回购价包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿。所回购的物业不处于租赁或委托经营期限内、没有发生整体转让使用权的情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；物业状态应与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；乙方已经全额付清该物业的贷款本息，经营管理服务费，物业管理费，水、电费等其他能源费。甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续(包括签订合同、办理物业交接手续)。如乙方未在约定期限内提出回购申请(包括提出形式不符合要求)、或乙方条件不符合、或乙方逾期办理回购手续的，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应当继续履行本合同的约定。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，乙方通过受让取得涉讼物业的物业使用权（详见《物业使用权转让合同》），甲方通过专业运作，对“溢东广场”项目提供整体服务；乙方同意支付该物业的经营管理服务费207600元；乙方全额支付协议款项后，如乙方按照《物业使用权转让合同》的约定，向甲方申请回购物业使用权，且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕该物业回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费。2016年11月29日，原告与第三人签订《物业租赁合同》约定原告将涉讼物业租赁给第三人。2020年9月18日，本院作出的（2020）粤0605民初15212号民事判决书，判决原告与第三人签订的《物业租赁合同》于2020年6月20日解除；第三人向原告返还涉讼物业等，上述民事判决书已发生法律效力。2020年8月31日，本院作出的（2020）粤0605民初15863号民事判决书，认定原告向被告溢汇盛投资公司租赁涉讼物业2018年8月31日至2038年8月30日期间的对价为225229.91元；《物业使用权转让合同》除租赁期限超过20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效；判决被告溢汇盛投资公司向原告返还78862.09元等。上述民事判决书已发生法律效力。诉讼中，各方确认涉讼物业现与被告溢汇盛投资公司交付时的状态一致。本院认为，生效民事判决已认定《物业使用权转让合同》除租赁期限超过20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。《物业使用权转让合同》约定了回购相关条款，现原告在2022年8月31日前申请回购，被告溢汇盛投资公司未举证证明涉讼物业存在不符合回购条件的情形，被告溢汇盛投资公司应对涉讼物业进行回购。原告主张被告溢汇盛投资公司支付180183.93元（225229.91×80%），符合双方约定，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还180183.93元予原告郑泽棉；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告郑泽棉承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1951.84元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年一月二十二日书记员  杨文晖