上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初19045号原告：董琳，女，1977年10月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙宏霞，浙江近山(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，浙江近山(上海)律师事务所律师。被告：陈其昌，男，1946年10月6日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：凌彩英，女，1948年6月1日出生，汉族，住上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。第三人：上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区物华路XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX室。法定代表人：李茂彦，总监。委托诉讼代理人：臧杨，男，系公司员工。原告董琳与被告陈其昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员缪欢独任审理，公开开庭进行了审理。审理中，依原告董琳申请，本院依法追加凌彩英作为本案被告，并依法追加上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星公司)作为本案第三人参加诉讼。原告董琳及其委托诉讼代理人孙宏霞律师、被告陈其昌、凌彩英及两被告共同委托诉讼代理人陈玉龙律师、第三人六星公司委托诉讼代理人臧杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董琳向本院提出诉讼请求：1、解除董琳与陈其昌、凌彩英于2020年4月25日就上海市虹口区同丰路666弄大上海紫金城11号1802室(以下简称系争同丰路房屋)签订的《房屋买卖合同》；2、判令陈其昌、凌彩英双倍返还董琳房屋定金20万元。事实和理由：2020年4月25日经六星公司居间介绍，董琳与陈其昌、凌彩英签订《房屋买卖合同》，约定陈其昌、凌彩英将其名下的系争同丰路房屋出售给董琳，房屋总价款888万元。合同约定签约当天董琳需支付定金10万元，2020年5月31日前董琳对系争同丰路房屋进行验看、清点确认无误，陈其昌、凌彩英履行交房义务后，董琳再行支付剩余房款。合同签订后，董琳即按约支付10万元定金。但此后董琳及中介人员多次与陈其昌、凌彩英协商看房事宜，但两被告均未带董琳看房，并多次约定看房日期又屡次修改，拒不履行。截至2020年5月31日合同约定交房日，两被告仍未履行上述义务，已构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。陈其昌、凌彩英辩称：不同意董琳的诉讼请求。第一，若董琳仍要购买系争同丰路房屋，两被告同意继续履行；但若董琳要求解除合同，两被告同意解除，但10万元定金不予退还；第二，系争同丰路房屋的买卖事宜均由中介人员操办。系争同丰路房屋长期对外出租，两被告出售时曾告知承租人。2020年4月25日中介称董琳要看房，但两被告人在青浦，且系争同丰路房屋的承租人当天亦不在，故两被告让亲戚忻洪潮带董琳去看了系争同丰路房屋隔壁的1801室房屋，该房屋系两被告女儿所有，户型与系争同丰路房屋一致。董琳看后同意购买，当晚双方即签订《房屋买卖合同》，董琳并支付10万元定金。但签约后几天，董琳称系争同丰路房屋存在病毒及漏水情况，要求解除合同并退还10万元定金。经两被告与房屋实际承租人联系，房屋并不存在病毒及漏水，故两被告告知中介若董琳坚持解约则10万元定金不予退还；第三，后续董琳之所以未能成功看房，责任并非在两被告。卖方之时两被告已告知中介及董琳系争同丰路房屋现对外出租，两被告并无房屋钥匙，且两被告住在青浦，故董琳看房需找中介上门带看，至于能否成功看到房屋并非两被告所能决定。且后续因为董琳没有交付房款，故两被告无法清退租客，也无法交房。综上，本案违约责任在于董琳，请求法院驳回其诉讼请求。第三人六星公司述称，2020年4月25日经己方居间介绍，董琳与陈其昌、凌彩英就系争同丰路房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定董琳应先支付10万元定金，两被告需于2020年5月31日前将租客清空并带董琳看房，待董琳查验无误后付款。因合同本身约定的董琳付款周期较长，故2020年5月31日前己方一直积极与两被告沟通协商看房时间，后续协商改期至2020年6月2日，但因租客没有腾退导致一直未能成功看房。中介人员还曾去系争同丰路房屋两至三次，但租客一直不给看房。后经协商，董琳提出两种方案：要么两被告带其看房后继续履行合同，要么两被告将10万元定金退还即解除合同。但两被告称无法看房，也不同意退还10万元定金。后董琳诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、系争同丰路房屋系陈其昌、凌彩英所有。2020年4月25日经六星公司居间介绍，董琳(乙方)与陈其昌、凌彩英(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定陈其昌、凌彩英将系争同丰路房屋出售给董琳，房屋总价款888万元。甲乙双方同意于本合同签署后240天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。关于付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当天支付588万元房款；第二期房款200万元乙方以银行贷款方式支付；乙方应于2020年5月31日前支付甲方房款100万元。双方另约定，甲乙双方应于2020年5月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方支付尾款5万元。合同第11条约定定金责任：甲方收到乙方支付的定金后，若违约不卖，应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付定金不予退还；2、2020年4月25日当天，陈其昌向董琳另出具《收款收据》一张，确定收到董琳支付的系争同丰路房屋定金10万元；3、根据董琳与六星公司中介人员的微信聊天记录显示，董琳于2020年5月9日向中介人员发送消息：“找到了他也不会让看房吧，我都到现在没看到过”，中介人员回复：“月底腾出来了可以看，之前呢只能看对面的”。董琳于2020年5月29日发送消息：“他真费劲，房子不能看，交房也不交，定金也不退，真无语”；4、董琳于2020年5月30日向陈其昌(手机号码为：XXXXXXXXXXX)发动短信，内容为：“陈其昌先生、凌彩英女士，你们好！我是购房人董琳，按照你我双方于2020年4月25日签订的房屋买卖协议，我们应该在2020年5月31日前往大上海紫金城11号1802室房屋实地验看，并另行相应的交付和付款义务，因为群租问题，多次想看房屋也始终没有看成，请你们也体谅我们的心情，按协议约定另行自己的义务，谢谢！”，后陈其昌于2020年5月31日回复“r”。2020年6月2日，董琳再次向陈其昌发送短信：“陈其昌先生、凌彩英女士，本来约定好5月31日看房，你们推到6月2号，今天6月2号了，你们再次爽约，请问两位是什么意思？不想卖方的话，请归还我的十万元定金，谢谢！”；5、根据董琳所提供的录音及文字整理资料，2020年6月4日中介人员曾致电陈其昌，中介人员称：“……客户也讲了，你把定金退给她，她也不追究你责任，大家互相的去和平解约”，陈其昌回复“我有什么责任，我卖掉了，我不是不卖……”,中介人员称：“你卖给她，你的合同上写着，要5月底交房”，陈其昌回复：“钱你要先付啊，你没有钱”，中介回复：“……你要先把房子交给她啊，她要给你90万元，一共100万元”，陈其昌回复：“交房可以的，你先付剩下的钱，我把房交给她”；6、2020年6月5日，董琳的委托诉讼代理人张凯律师向陈其昌、凌彩英邮寄送达《律师函》，要求解除系争《房屋买卖合同》并要求两被告双倍返还定金20万元。根据EMS快递回执查询，该《律师函》已于2020年6月17日签收。另，张凯律师还于2020年6月10日通过手机短信方式向陈其昌发送上述《律师函》，当晚陈其昌回复：“,”。张凯律师还曾于2020年6月11日致电陈其昌，张凯律师称：“我的意思是你的定金退给他，你的房子继续卖你的，我们继续买我们的房子”，陈其昌回复：“卖房子我要卖给她的咯”，张凯律师称：“……你要到我们进去看的啊”，陈其昌回复：“我租房给二房东，我提供个电话给你，你让二房东对接，我没有钥匙”、“我没有钥匙的，怎么去”。陈其昌称：“你钱都不肯拿出来，你就只交了10万块钱，你叫我怎么带看房”张凯律师回复：“是的，我先交定金，然后你带我去看房，我看完房再付你前，你现在房子都不带我看，你让我直接付款”。张凯律师称：“现在两个方案，一个方案，你带我们看房，接下来我们履行后面的合同，第二个方案，你把定金退给我们，这个事情就结束了，我们签个和解协议，或者第三个，我们就去法院处理这个事情”，陈其昌回复：“随便你”。审理中，陈其昌、凌彩英为证明曾告知过承租人董琳看房事宜申请证人张某某出庭作证。证人张某某主要作证内容为：“自己自陈其昌、凌彩英处承租了系争同丰路房屋，后转租给他人使用。今年疫情期间，陈其昌曾告知自己欲将房屋出售，但并未告知买家何人，只要求将租客清退。后续经自己与租客沟通，有几家租客并未清退。后续自己仍支付房租给陈其昌，陈其昌亦收下房租。2020年5月31日至6月2日期间，系争同丰路房屋并未完全腾退。陈其昌曾跟自己讲过需配合有买家或中介来看房。但自己告知陈其昌没有时间，若买家、中介来看房，可以让他自己敲门，至于租客配合与否要看租客的心情”。对此，董琳认为张某某证人证言恰能证明直至2020年6月2日董琳始终未能成功看房，且租客并未腾退。本院认为，董琳与陈其昌、凌彩英签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守诚实信用原则，按约履行自己的义务。根据合同约定，董琳需于2020年5月31日前对系争同丰路房屋进行验看、清点，确认无误后陈其昌、凌彩英将房屋交付董琳，后董琳支付部分房款。但经审理查明，直至2020年6月2日，陈其昌、凌彩英作为系争同丰路房屋的所有权人并未清退房屋内租客，亦未配合董琳对房屋进行验看、清点，致系争合同无法继续履行。陈其昌、凌彩英此举显已构成违约，现董琳据此要求解除系争《房屋买卖合同》并要求陈其昌、凌彩英双倍返还定金，于法有据，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告董琳与被告陈其昌、凌彩英于2020年4月25日就上海市虹口区同丰路666弄大上海紫金城11号1802室签订的《房屋买卖合同》于2020年6月10日解除；二、被告陈其昌、凌彩英于本判决生效之日起十日内双倍返还原告董琳定金计20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由被告陈其昌、凌彩英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二一年二月二十五日书记员 牛元宏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。