连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0703民初23号原告：张涛，男，1990年2月12日生，汉族，住连云港市连云区。原告：陈琳琳，女，1988年1月16日生，汉族，住连云港市住连云区。委托诉讼代理人：张涛（系被告陈琳琳配偶），男，1990年2月12日生，汉族，住连云港市住连云区。被告：连云港福港房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区云和路88号福港好莱坞8-5号门面。统一社会信用代码：91320700750528736H。法定代表人：张伙金，执行董事。委托诉讼代理人：张贵，江苏路卓律师事务所律师。原告张涛、陈琳琳诉被告连云港福港房地产开发有限公司（以下简称福港房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张涛，被告福港房地产公司委托诉讼代理人张贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛、陈琳琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2020年8月10日至11月10日期间违约金合计4500元；2、判令被告立即整改房屋空鼓、主管道堵塞、卫生间防水漏水、可视电话未装，室内垃圾未清运等问题尽快解决；3、判令被告赔偿因延期交房原告租房交通费等损失5000元。庭审中原告修正诉求为：1、判令被告支付自2020年7月20日至2021年1月13日期间违约金合计8984.4元（按合同约定超过90天按万分之1.1计算）；2、判令被告立即整改卫生间防水漏水，可视电话未装，室内垃圾未清运的问题尽快解决；3、判令被告赔偿因延期交房原告租房、交通费、误工费损失7000元（误工费460元=2天×230元/天，交通费540元，房屋租金6000元）。事实与理由：2018年5月22日，两原告购买被告位于连云区。合同约定，出卖人（即被告）应当在2020年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因疫情原因，房屋延期于2020年8月10日交付。但因以下情况造成房屋违反合同约定及相关法律法规，造成本人至今无法正常验收居住。被告于2020年8月10日通知两原告交房，两原告到所购房屋内验收出现问题：①出现每面墙面多达十几处空鼓，②卫生间主管道堵塞流出黄色液体，③卫生间防水不合格渗水至楼下，④卫生间地漏严重堵塞，⑤可视电话未安装等情况，随后告知开发商和接管物业，物业按照流程登记维修，两原告未收房。2020年8月10日-2020年11月10日期间，两原告多次到物业咨询维修进度，并进入房内查看情况，（有现场视频及图片）维修并未完成不符合交房标准，两原告多次找被告和物业沟通协调推进维修，但开发商和物业相互推诿一拖再拖，无奈原告于2020年10月19日向市长热线12345反应情况,后根据住建局反馈指导向被告送达《催告履行合同告知书》被告当场接过催告书。经3次向住建部门反馈无推进结果，且被告拒绝协商赔偿。请法院支持原告的诉讼请求。被告福港房地产公司辩称，被告不存在逾期交房，涉案工程于2020年4月30日通过五方验收，五方验收后及时向主管部门报送竣工验收备案资料，2020年9月21日涉案工程取得竣工验收备案表，被告交付的工程符合交房条件，虽然原告称房屋存在部分瑕疵，但并不影响房屋的交付，即使存在原告称的瑕疵完全可以在交付后通过房屋保修的方式予以修复，因此原告主张的逾期交房违约金及租房交通费等损失没有事实依据。退一万步讲即假定存在逾期交房的行为按照原被告签订商品房买卖合同的约定也仅仅是逾期交房违约金的问题，在双方有明确约定的情况下，原告另行主张租房、交通费等损失没有法律依据，况且本案中被告的房屋具备交付条件，是由于原告自己的原因拒绝接收，由此产生的责任由原告自行承担，综上请法庭驳回原告诉求。经审理查明，2018年5月22日，原告张涛、陈琳琳作为买受人与被告福港房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》1份，合同约定买受人购买出卖人位于连云港市连云区。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2020年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经单位工程质量分期验收合格。第九条约定，出卖人逾期交房除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条第一款规定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件四第5条约定，《商品房买卖合同》第十一条中“出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件”，根据双方约定，出卖人出示单位质量分期验收合格证明文件，买受人如需出卖人出示其它文件，则《商品房买卖合同》第八条的交付期限相应延长，出卖人不承担逾期交付的责任。合同还对其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告按约付清房款507594元。2020年4月30日，涉案商品房经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，验收意见为：该工程各项手续，工程质量保证资料齐全；建筑、结构、水、电安装，节能验收等均满足设计文件要求，达到规范规定的验收标准，工程竣工资料齐全，工程质量合格，同意验收。2020年9月21日，涉案商品房经备案验收。因疫情原因，被告积极响应政府及项目所属街道建议“社区不聚集、不扎堆”的抗疫口号，按照集中交房不超过50组的原则，对涉案小区实行分批次办理交房手续。对于因个人原因急需办理交房手续的，告知业主自行联系各自销售人员或拨打售楼处热线提前预约时间办理。被告按照15-24号楼楼栋、户型对交付的商品房划分39批次，交房时间从2020年7月20日延长至2020年8月25日。原告为20号楼，交付时间在2020年8月9日至2020年8月13日。关于被告通知交房的时间，双方确认2020年7月20日前被告书面通知原告于2020年8月10日前办理房屋交接手续。2020年8月24日，被告向原告反映涉案商品房存在室内垃圾未清运，有空鼓、管道堵塞、卫生间防水漏水情况，并且室内没有装可视电话。被告认可涉案房屋存在空鼓、卫生间防水漏水、室内未装可视电话，并对上述问题进行了整改。原告称卫生间主管道堵塞，被告否认，原告仅向法庭提供了照片1组，通过照片无法判断管道是否堵塞，对原告主张的该事实不予采信。原告提供的2020年9月26日照片显示墙面空鼓有部分维修，尚未安装可视电话。2020年10月19日照片显示房屋空鼓维修完成，但楼下业主反映房屋卫生间仍然阴水。本院于2021年1月19日至涉案商品房进行勘验，勘验结果为：1、可视电话已安装。2、卫生间防水于2020年1月14日修复好。另查明，原告通知被告交房时，涉案商品房卫生间存在少量垃圾未清运，被告于2021年1月19日前对该垃圾进行了清理。再查明，涉案商品房《住宅质量保证书》约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期如因防水材料、涉及或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。地面饰面空鼓、开裂保修期为1年，保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，建设单位将无偿进行修补。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》1份、增值税专用发票1张、照片1组、《催告履行合同通知书》1份，被告提供的工程竣工验收证明书1份、竣工验收备案表1份、2020年7月5日交房通知书1份、邮件查询记录1份、房款结清通知书1份、工程资料保证书1份、涉案小区15-22、24号住宅交付明细表、房款结清通知书1组及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。原告称被告逾期交房每月支出租金1440元，原告就其主张向法庭提供《房屋租赁合同》1份，合同约定原告租赁案外人陈颖位于新浦区房屋一间，租期从2020年9月1日至2021年8月31日，租金每月1440元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告应遵照履行。关于交房时间，合同约定被告应当在2020年7月20日前交付商品房，被告因疫情原因分批交房属于不可抗力，交房时间应当顺延合理的期限，根据被告分批交房的楼栋、户型，被告通知原告于2020年8月10日前收房属于合理交房期间，不构成逾期。关于交房条件，《商品房买卖合同》第八条第一款、附件四第5条均进行了明确约定，涉案房屋于2020年4月30日通过五方验收，符合约定的交房条件。虽然涉案房屋存在空鼓、卫生间防水漏水、室内未装可视电话的问题，但该问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”规定中的严重影响正常居住使用的问题。商品房买卖合同中“逾期交房违约金”的适用有着明确的约定及严格的适用条件，对于未严重影响正常居住使用的质量瑕疵问题，出卖人承担的是相应的保修责任，原告不能以上述理由拒绝收房，原告可要求被告在保修期内承担保修责任，故原告诉请被告赔偿逾期交房违约金的诉求，无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿因延期交房原告租金、交通费、误工费损失7000元（误工费460元=2天×230元/天，交通费540元，房屋租金6000元）的诉求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告2020年8月24日向被告反映房屋存在的质量问题，被告2021年1月14日才将卫生间防水修复好，未在合理的期间内进行修复，虽然被告的行为不构成逾期交房，但被告未在合理期限内对卫生间质量问题进行修复，客观上造成原告不能正常接收房屋对房屋进行装修的损失，应支持原告主张的以租金标准计算的合理期间内损失。本院酌定合理的防水修复期间15天，认定原告主张的1440元/租金在合理的租金范围内。关于原告有权主张的损失计算天数，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告未及时对防水进行修复，原告也未采取合理的措施及时的止损，对修复时间延长存在过错，本院酌定支持原告2个月按租金标准计算的损失费用，即支持原告诉请被告赔偿损失2880元（2个月×1440元/月），对原告诉求合理的部分，本院予以支持。原告诉求交通费、误工费无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告立即整改卫生间防水漏水、安装可视电话清运室内垃圾的诉求，因该问题已经整改，对原告该诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港福港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张涛、陈琳琳损失2880元。二、驳回原告张涛、陈琳琳的其他诉讼请求。案件受理费199.6元，由原告张涛、陈琳琳承担149.6元，由被告福港房地产公司承担50元（原告已预交，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 武心勇二〇二一年二月十八日法官助理 刘广侠书 记 员 管 娟法律条文《中华人民共和国共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。