河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7104号原告：南阳市天伦物业服务有限公司法定代表人：赵靖，任董事长。地址：南阳市车站路与雪峰路交汇处。委托诉讼代理人：顾洪涛，男，1971年10月11日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：李玉常，河南南都律师事务所律师，特别授权。被告：田甜，女，1977年5月26日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市宛城区。原告南阳市天伦物业服务有限公司诉被告田甜租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，在法律规定的时间内向当事人送达了相关法律手续，并依法由审判员周丹独任审判，于2020年11月28日公开开庭进行了审理，原告南阳市天伦物业服务有限公司及其委托诉讼代理人顾洪涛，被告田甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市天伦物业服务有限公司诉称：1、原、被告2013年6月1日签订租赁合同一份，合同约定被告自2013年6月1日开始租赁都市兰亭2号楼下临药都路12号门面房，租期一年，年租金12000元，物业费1276元，合计每年13276元。2014年双方续签一年合同，到期后，双方没有续签合同，但被告一直在使用该房屋至2020年7月。自2015年12月1日起至2020年5月31日，共拖欠门面房租金、物业费等共计87896元。2、自2016年1月1日起，被告租赁原告10号门面房，双方没有签订书面租赁合同，但双方口头约定按照12号门面房的价格计算租金，被告共拖欠租金等共计20220元。3、2013年10月1日—2015年9月30日，原告将11号门面房租赁给雷磊使用，年租金18740元，物业费1350元，合计每年20090元。2015年10月1日被告开始租赁11号门面房，租金仍然按照原合同执行。被告共拖欠租赁费等96656元。以上三间门面房，被告共拖欠租金等共计213907元。经原告多次催要无果，特诉至贵院，诉讼请求：1、判令被告支付房屋租赁费190644元、物业费13313元、物业费违约金9135元、垃圾处理费815元，以上共计213907元。2、诉讼费由被告负担。原告南阳市天伦物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：1、租赁合同、前期物业服务协议各一份，证明2013年雷磊签订的合同，后来变成了不定期租赁合同。合同约定物业公司有权根据市场情况调整单价，每次调价时通知了所有商铺，下发的有调价通知单。2、欠费明细、已缴费明细、证明各一份，证明被告2013年开始交的各项费用，从2015年10月开始欠费。被告田甜辩称：我欠物业费属实，我租赁时是按照租金单价每平方米20元，原告计算是按照每平方米28元。我们的差距就在这里。被告田甜在法律规定的期限内未向本院提交相关证据。对原告南阳市天伦物业服务有限公司提供的证据，被告田甜发表质证意见如下：协议属实，2013年刚开始租赁时签过合同，合同一年一签，后来没再签过合同，都是口头协议。我是开发商明伦房地产老总的亲戚，涨房租是对准大家的，每家每户情况不一样，我的房租一直是比大家少的，原告按照大家的标准起诉我，我认为应该按照我之前房租的标准计算。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于被告无异议的证据本院予以采信，对有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，本院确认以下事实：被告田甜租赁原告南阳市天伦物业服务有限公司都市兰亭门面10号、11号、12号（现销售房号1006、2001、2002）三间，经营亿和盛茶庄。其中12号门面房的面积为59.08㎡，被告自2013年6月1日开始租用，双方在2013年按照年租金12000元、物业费1276元，签订了租赁合同；被告租用半年后，双方又续签了一年的租赁合同，合同到期后未再签订书面房屋租赁合同，被告支付租金至2015年11月30日。此后又继续使用该房屋至2020年5月31日，且未支付房租、物业费、垃圾处理费。10号门面房的面积为13.4㎡，被告自2016年1月1日开始租用至2020年5月31日，双方未签订房屋租赁合同，被告也未支付房租、物业费、垃圾处理费。11号门面房的面积为62.47㎡，原租户为雷磊，雷磊与原告负责人赵婧于2013年10月1日签订了房屋租赁合同，年租金14000元、物业费1300元。2014年10月1日续签合同至2015年9月30日，年租金18740元、物业费1350元，费用已支付完毕。被告丈夫从雷磊处将11号门面房转租，此后被告使用该房屋至2020年5月31日，且未支付房租、物业费、垃圾处理费。现原告诉至本院，要求原告支付拖欠的房租190644元、物业费13313元、物业费违约金9135元、生活垃圾处理费815元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。虽然原、被告双方在案涉10号、11号门面房租赁期间未签订租赁合同,但原、被告对租赁房屋的房号、面积、被告在租赁期间正常使用且实际占用的状态均予以认可，双方租赁关系成立。且原、被告均认可案涉12号门面房自2013年签订房屋租赁合同后未再签订书面房屋租赁合同，被告田甜继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间形成不定期租赁合同关系。综上，被告田甜租赁原告南阳市天伦物业服务有限公司位于南阳市××××大道药都对面明伦都市兰亭楼下门面10号、11号、12号（现销售房号1006、2001、2002）三间，经营亿和盛茶庄，事实清楚，被告理应支付拖欠的租金。二、关于房租价格。原告主张10号门面（现销售房号1006）自2016年1月1日至2017年12月31日按每月25元/㎡计算，自2018年1月1日至2018年12月31日按每月26.5元/㎡计算，自2019年1月1日至2020年5月31日按每月28元/㎡计算；11号门面（现销售房号2001）自2015年10月1日至2018年9月30日按每月25元/㎡计算，自2018年10月1日至2019年9月30日按每月26.5元/㎡计算，自2019年10月1日至2020年5月31日按每月28元/㎡计算；12号门面（现销售房号2002）自2015年12月1日至2018年11月30日按每月25元/㎡计算，自2018年12月1日至2019年11月30日按每月26.5元/㎡计算，自2019年12月1日至2020年5月30日按每月28元/㎡计算。且主张每次调价时均向所有商铺，包括被告下发了调价通知单，但被告田甜对此不予认可，其只认可租赁时租金单价为每月20元/㎡。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中原告并未向本院提供关于租金单价约定或调价通知单等相关证据，应承担对自己不利的法律后果。从被告田甜已经交纳的租金来看，2013年6月至2015年11月30日原告是按照单价每月20元/㎡收取的12号门面房租金。本院对被告田甜认可的租金单价予以认定，即10号门面的租金为20元/㎡×13.4㎡×（4年+5个月）=14204元，11号门面的租金为20元/㎡×62.47㎡×（4年+8个月）=69966.4元，12号门面的租金为20元/㎡×59.08㎡×（4年+6个月）=63806.4元。关于原告主张的物业费13313元、物业费违约金9135元及生活垃圾处理费815元，被告田甜无异议，本院予以认可。另，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，故仍适用当时的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告田甜于本判决生效之日起十日内支付原告南阳市天伦物业服务有限公司都市兰亭10号、11号、12号（现销售房号1006、2001、2002）三间门面的租金、物业费、物业费违约金及生活垃圾处理费共计171239.8元。二、驳回原告南阳市天伦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元（已减半收取），由被告田甜负担1834元，原告南阳市天伦物业服务有限公司负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  周丹二〇二一年二月四日书记员  高烨