山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1746号上诉人（原审原告）：朱传伟，男，1990年6月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑君唐，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李静，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵开春，男，1982年2月22日出生，汉族，住山东省德州市。上诉人朱传伟因与被上诉人赵开春房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱传伟上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初5294号民事判决书，依法改判；2.本案诉讼费由赵开春承担。事实与理由：一审法院认定案件基本事实不清。涉案房屋位于集体土地上建设房屋，房屋的买卖违反强制性法律规定。2019年6月3日朱传伟与赵开春经济南瑞泽房产经纪有限公司介绍，签订房屋买卖合同一份，约定朱传伟购买赵开春名下位于济南市槐荫区匡山小区房屋，房屋总价为1195000元。双方签订合同后，朱传伟分别于2019年6月3日、2019年6月21日支付20万元以及485000元，两次共计支付685000元，剩余房款朱传伟准备贷款支付。朱传伟在办理贷款时得知，赵开春出售位于济南市槐荫区匡山小区房屋系集体土地上建设的房屋，且在办理不动产变更登记前，需要自书材料一份，内容为购房者需知晓房屋土地性质为集体等等。随后，朱传伟多次找到赵开春询问涉案房屋所在土地性质问题，但赵开春一直以不清楚、不了解为由拒不处理。2020年1月3日，济南市槐荫区自然资源局依据朱传伟提出的政府信息公开申请，作出《政府信息公开告知书》载明涉案房屋所在土地范围内的土地性质为集体土地。《山东省实施办法》第六条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《2005年山东省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要》第三项意见“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”涉案房屋所在位于集体土地之上，即便是作为建设住房使用，所建设的房屋也应当属于本集体经济组织成员之间进行流转。朱传伟与赵开春均不是涉案房屋所在集体土地上的经济组织成员，双方的买卖行为本身就已违反了强制性的法律规定，合同应属于无效。一审法院并未审查双方是否是本村经济组织成员，也未查明双方办理集体土地上房屋产权变更的具体依据。朱传伟在一审时主张合同无效的原因基于涉案房屋所在土地为集体土地，并根据我国土地管理法之相关规定，要求认定《买卖合同》违法强制性法律规定，一审法院以双方已经办理变更登记为由认定朱传伟的诉讼请求缺乏事实和法律依据，显然属于认定事实不清。综上，请二审法院查清事实，依法改判，维护朱传伟合法权益。另外，双方在签订房屋买卖合同时赵开春曾表示在房屋过户时房屋需要重新测绘，届时房屋面积比原来的房屋面积至少要大4个平方，虽然现在双方实际办理了过户，但该测大房屋面积的承诺并未兑现，朱传伟也希望赵开春能支付相应损失。赵开春辩称，对面积的事没有承诺过，一审认定事实清楚，适用法律正确。朱传伟向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费等涉案费用由赵开春承担。一审法院认定事实：一、本案之前，朱传伟作为原告，以赵开春为被告，向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年10月9日立案。朱传伟在该案中向一审法院提出诉讼请求：请求依法撤销双方于2019年6月3日签订的房屋买卖合同。其陈述事实和理由为：双方经济南瑞泽房产经纪有限公司介绍，于2019年6月3日签订房屋买卖合同一份，约定朱传伟购买赵开春名下房屋，房屋总价为1195000元。朱传伟按照合同约定分别向赵开春支付了定金200000元以及首付485000元整，剩余房款由朱传伟贷款支付。朱传伟办理贷款时发现，赵开春出售的房屋显示土地性质为集体，一般无法办理贷款，且办理产权登记时不动产登记中心的工作人员也需要购房者在办理变更登记前，需要自书材料一份，内容为购房者需清楚购买的房屋土地性质为集体等等。朱传伟认为，赵开春在出售房屋时未就上述房屋的特殊情况向朱传伟履行告知的义务，致使朱传伟对房屋的实际情况存在重大误解，并作出了错误的购房决定。之后朱传伟多次找到赵开春协商，但均未达成一致意见。现提起诉讼，请求维护朱传伟的合法权益，支持朱传伟的诉讼请求。赵开春在该案中辩称，一、朱传伟在《民事起诉状》中事实与理由部分，提及的房屋地址信息有误。应为：匡山小区X号楼X单元X室，特此更正。朱传伟在《民事起诉状》中事实与理由部分，提及的房屋总价不准确。应为：在6月3日签定的《房屋买卖合同》中约定为1195000元整+口头约定的3000元整，合计：人民币1198000元整。二、朱传伟在《民事起诉状》中描述是在办理银行贷款时发现，赵开春出售的房屋显示土地性质为集体，朱传伟说法不正确，赵开春对此表述有怀疑。1.截止到目前，赵开春没有收到或见到任何关于房屋土地性质的书面材料。2.在办理房屋交易的流程中，原本由丙方办理银行贷款的事项，后由于乙方个人原因改为乙方自行办理银行贷款手续，并于6月21日签定了补充协议。3.在后期的协商中，赵开春要求朱传伟提供相应的材料，朱传伟没有出具。并声称此房屋不是他想要的那种房子，不管银行贷款的问题，就是不买了。三、朱传伟提及的办理产权登记时，需自书材料一份，内容为购房者需清楚购买的房屋土地性质为集体等等，朱传伟描述太笼统，不具体。目前房屋处于已网签状态，双方网签时，房管局没有要求提供此类材料。双方至今也没有去房管局办理过房屋产权登记。后经房管局证实，朱传伟所谓的自书材料是房管局工作人员以表格形式发放的文档，是产权登记变更流程的一部分，不是个例。四、朱传伟描述对房屋的实际情况存在重大误解，并作出了错误的购房决定，赵开春认为不成立。1.双方在签订合同之前已经明确房屋的所谓土地性质。双方在签订合同时，朱传伟问及中介和赵开春，就“此房屋交上出让金后新下的证就是国有土地证”的问题也沟通过。且赵开春主动提出需要将此内容写到《房屋买卖合同》中，以免引起不必要的担心和纠纷。（详见第六项一其他约定事项中第5条款）丙方也将宣读过，双方均表示无异议。2.就房屋交易过程来讲，对朱传伟没有造成损失或重大损失，也就不存在重大误解。3.朱传伟的朋友也住在匡山小区66#楼，其通过楼长大姐多次找赵开春询问房屋的情况，并称朱传伟不找中介，要自已找人办理过户手续。后来，朱传伟和瑞泽业务人员吴某、梁某找到赵开春，也声称不找中介办理房屋买卖手续，在谈话中赵开春得知其两人是中介人员。通过两次面谈，由瑞泽工作人员梁某、吴某组织，在经六路玛雅房屋（埃菲尔店）双方签定《房屋买卖合同》。赵开春收到传票之后，就此事多次找过中介方面，梁某声称自已辞职，经查实，其办公地点在泉景天沅店。4.关于做出购房决定：朱传伟介绍买房的用途是为结婚用，但在后期协商中，朱传伟一再强调此房屋拆迁补偿的问题。五、朱传伟在买卖交易过程中，没有按照合同约定履行，没能及时办理相关交易手续，在时间上一拖再拖，已给赵开春造成非常大的损失。鉴于以上原因，请求依照法律法规、事实描述维护赵开春的合法权益，对朱传伟的上诉请求予以驳回。一审法院经审理，在该案中认定事实如下：一、X号房屋为赵开春所有，于2007年7月17日进行了所有权登记，《房屋所有权证》号为济房权证槐字第X号，证载所有权人即赵开春，建筑面积74.55平方米。该房屋曾进行抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，设定日期为2007年7月2日，约定期间为2017年7月23日。二、2019年6月3日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第二分公司作为居间人、丙方，签订合同编号：0000882的《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售房屋给乙方，房屋所有权证书号槐字第X号，无抵押、无租赁；成交价格1195000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金200000元；乙方需要办理贷款的，甲、乙双方应在签订合同之日起7日内提供乙方贷款所需全部资料，在完税后且办理房屋产权转移登记之前，乙方须将除定金外的首付款485000元交付甲方；乙方委托丙方代为办理银行商业贷款，用于支付剩余房款510000元。贷款条件、最终贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准。上述贷款款项在银行发放贷款之日，由银行直接向甲方支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款多少少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性补足。合同在“六、其他约定事项”中明确：1.经甲乙双方协商一致，甲乙双方任何一方不得违约，其违约违约方须向守约方支付违约金350000元；2.经甲乙双方协商一致，乙方应于房产过户完毕后并取得房产证5日内办理银行抵押手续；3.乙方保证自己具备在济买房条件，具有购房资格，甲方保证该房屋可以正常交易过户；4.乙方应于2019年6月25日前办理网签事宜，网签当日支付首付款485000元；5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还；6.丙方已宣读本合同，双方均无异议；7.甲乙双方协商一致，乙方同意甲方不留存物业保证金，双方均无异议。合同另对相关事宜进行了约定。以上合同签订当日，朱传伟向赵开春支付定金20万元。赵开春出具《购房定金收条》。三、2019年6月21日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第四分公司作为居间人、丙方，又签订《补充协议》，内容为：经甲、乙双方协商，就X号房屋（房屋所有权证书号：济房权证槐字第X号）双方房屋买卖合同（合同编号：0000882）中关于乙方办理银行贷款手续事宜达成一致，合同中约定：乙方需要办理贷款，乙方委托丙方代为办理银行商业贷款用于支付剩余房款510000元。现因银行贷款问题乙方与丙方未达成一致，乙方自行办理银行贷款手续，丙方继续配合甲乙双方办理上述房产的网签、过户缴纳税费事宜，若因贷款手续所产生的问题由乙方自行解决并承担相应责任。如有争议，两方配合进行调解。本补充协议与所身份证的双方房屋买卖合同是不可分割的组成部分，与原合同具有相等的法律效力。同日（2019年6月21日），朱传伟向赵开春交付购房款485000元。赵开春出具《购房首付款收条》。四、朱传伟与赵开春在本案诉讼中确认双方之间的房屋买卖已经办理了网签；双方另确认X号房屋能够进行权属转移登记。对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。当事人双方有争议的事实：一、朱传伟主张X号房屋坐落的土地性质为集体性质，赵开春不予认可。赵开春就此主张提供录音，其称系与济南市政务服务中心相关人员的通话内容。录音中其询问该人员X号房屋能否交易及交纳土地出让金的情况。该人员回答能够正常交易，如果要交土地出让金，比例为1%。该人员另回答X号房屋坐落的土地性质为国有划拨土地，交纳土地出让金即可出让。朱传伟对赵开春提交的录音不予认可，主张即使可以缴纳土地出让金也不能证明土地性质可以改变。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。朱传伟在本案诉讼中主张X号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相应的证据加以证明。且依赵开春提交的《房屋所有权证》及双方确认《房屋买卖合同》已经网签、X号房屋可以进行权属转移登记的事实，朱传伟主张X号房屋坐落的土地性质为集体土地依据不足，一审法院不予确认。但赵开春提交的录音证据，因其中通话人员的身份不能确定，因此录音体现的内容一审法院亦不予确认。二、赵开春主张与朱传伟签订《房屋买卖合同》约定的成交价格为1195000元，实际为1198000元。朱传伟对赵开春的主张不予认可。一审法院认为，依据民事诉讼法关于举证责任的规定，赵开春虽主张成交价格为1198000元，但其与朱传伟签订的《房屋买卖合同》中明确约定成交价格为1195000元，且朱传伟对赵开春的该主张不予认可。因此一审法院对赵开春的该主张不予认可，确认应以《房屋买卖合同》中载明的成交价格1195000元为准。一审法院在该案中认为，朱传伟在中提出的诉讼请求为撤销其与赵开春签订的《房屋买卖合同》，理由为重大误解，具体是指签订合同时对X号房屋坐落的土地性质为集体土地不了解。关于朱传伟提出以上诉讼主张的法律依据，《中华人民共和国合同法》第五十四条确有明确规定，即因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但因赵开春对朱传伟的以上主张提出异议，依照民事诉讼法关于举证责任的规定，朱传伟应当提供证据证明所涉《房屋买卖合同》订立时存在着重大误解。通过审理，一审法院认为朱传伟的举证不足，其以上诉讼主张一审法院不能支持。理由为：1.朱传伟与赵开春在签订的《房屋买卖合同》中明确约定“5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由该约定可以体现出双方在订立合同时对土地性质问题进行过交流、沟通，否则不会将此问题专门协商并订立于合同之中。2.X号房屋已经进行权属登记，赵开春取得了所有权，且该房屋曾经在银行进行过抵押。朱传伟自己在诉讼中也说明该房屋可以进行权属转移登记，其与赵开春还确认双方的房屋买卖合同也已进行了网签。由此表明该《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。3.朱传伟在诉讼中虽主张X号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相关证据加以证明。且从审理查明的事实，也不能印证其该主张。综合以上，鉴于《房屋买卖合同》合法有效，具备履行的条件，且朱传伟未提供充分有效证据证明其在合同订立时存在着重大误解，一审法院对朱传伟的诉讼请求不予支持。一审法院就该案作出（2019）鲁0104民初5756号民事判决，驳回朱传伟要求撤销与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。朱传伟不服该判决，上诉于济南中院。该案二审期间，朱传伟提交以下证据：证据1.政府信息公开告知书一份，证明朱传伟购买的涉案房屋所在土地是集体土地；证据2.朱传伟与赵开春通话录音两份，通话时间为2019年7月26日和2019年8月14日，证明朱传伟曾与赵开春就房屋土地性质问题进行陈述，表示双方之间并未讨论土地性质。赵开春质证称，对证据1真实性无法确认，涉案房屋可以在房管局正常交易，银行也可以贷款；对证据2真实性认可，但不能证明其目的，签订合同之前说没有谈房屋土地性质，录音中2019年7月26日陈述这句话的意思是我们签订合同之前第一次见面只是谈的房屋价格，价格也没有谈好朱传伟和中介就走了。济南中院认证认为，证据1.政府信息公开告知书一份系行政管理机关作出，并加盖济南市槐荫区自然资源局公章，在并无相反证据予以推翻的情况下，该院对此予以采信；证据2.朱传伟与赵开春通话录音，赵开春认可其真实性，故该院予以确认，但该证据并不足以证明双方在签订合同之前未对涉案房屋土地性质进行讨论的事实。济南中院对一审查明的事实予以确认。济南中院认为，该案二审争议焦点为朱传伟要求撤销涉案房屋买卖合同的主张能否成立。关于涉案房屋的土地性质问题，二审中朱传伟提交的《政府信息公开告知书》系行政管理机关作出，上面明确载明涉案房屋土地性质为集体土地，对此应予采信。朱传伟要求撤销房屋买卖合同的理由系双方在签订合同过程中，赵开春未履行告知涉案房屋土地性质系集体土地的义务，导致朱传伟对土地性质存在重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”重大误解必须是误解人对合同的内容发生了重大误解，且该重大误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。该案中，涉案房屋买卖合同对土地性质并无明确约定，仅约定甲方应当保证房屋可以正常交易，能够办理贷款手续，而且第五条还约定“若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由此也可印证双方对涉案房屋土地性质进行沟通过，否则不会专门就此问题进行特别约定，一审对该条款的理解和认定并无不当。朱传伟主张该条约定仅系双方对涉案房屋不能办理贷款时针对违约责任达成的合意，有违常理，该院不予采信。据此，朱传伟主张其在购买涉案房屋过程中对房屋土地性质存在重大误解，既无有效证据予以证明，亦与合同约定不符，该院对此不予采信。另，涉案房屋土地性质虽为集体土地，但根据双方在房屋买卖合同的上述约定以及涉案房屋能够正常办理银行贷款、过户手续等事实，该土地性质并不会导致朱传伟的合同目的无法实现。基于上述分析，朱传伟以重大误解为由要求撤销涉案房屋买卖合同，该主张于法无据，一审未予支持并无不当。济南中院就该案作出判决，驳回朱传伟的上诉，维持一审法院原判决。二、朱传伟在本案诉讼中提交的《政府信息公开告知书》即其在前案二审期间提交的《政府信息公开告知书》，由济南市槐荫区自然资源局于2020年1月3日出具，内容为该局于2019年12月13日受理朱传伟提出的政府信息公开申请书，朱传伟申请公开的政府信息内容为：X号房屋所在地范围内的土地性质及有关的部门规章或政府会议纪要等相关信息。该局告知：1.朱传伟申请公开的房屋所在地的土地性质为集体土地，我国集体土地经由申请进行登记。经检索，未查询到该房屋所有范围的土地登记资料。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第四款的有关规定，朱传伟申请公开的信息不存在。2.朱传伟申请公开的有关部门规章，告知如下，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十八条、《山东省政府信息公开办法》第十条的规定，行政机关一般不承担为申请人汇总、加工或者重新制作政府信息，以及向其他行政机关和公民、法人或者其他组织搜集信息的义务。3.朱传伟申请公开的政府会议纪要，经查，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第四款的有关规定，该信息不存在。三、赵开春在本案诉讼中提交：1.《贷款审批通知书》，载明朱传伟申请二手房贷款，贷款金额40万元，期限24年，首付金额53万元。2.《购房房款欠条》，由朱传伟于2020年7月29日出具，写明朱传伟因购买X号房屋欠业主赵开春购房尾款40万元。由银行贷款支付，在欠款人上报抵押并银行房款至赵开春账户，收到全款后此欠条自动作废。3.《个人住房交易纳税申报表》及《收件回执》载明朱传伟与赵开春办理房屋交易手续。4.《房屋所有权证》为赵开春原持有的济房权证槐字第X号《房屋所有权证》。赵开春与朱传伟在本案诉讼中确认X号房屋的不动产权已经转移登记至朱传伟名下。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”朱传伟在本案中主张其购买赵开春名下X号房屋因涉案房产所在土地性质为集体土地，因此其要求确认与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效。对其该诉讼请求，一审法院认为不能支持。理由为：1.朱传伟与赵开春于2019年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定朱传伟购买的是赵开春名下X号房屋。依该合同的约定，赵开春作为出卖人的主要义务是向朱传伟交付房屋，并协助朱传伟办理房屋的不动产权转移登记。现赵开春的合同义务均已完成，表明《房屋买卖合同》已经得以履行。2.《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”朱传伟与赵开春在前案判决生效之后，已经就本案所涉X号房屋进行了不动产权登记，依照《中华人民共和国物权法》的规定，该房屋已经经过不动产权登记机构的审查和登记，朱传伟对该房屋已经取得不动产权利。在此情形下，朱传伟再提起本案诉讼，要求确认其与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效缺乏事实根据和法律依据。判决：驳回朱传伟要求确认与赵开春于2019年6月3日签订《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由朱传伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱传伟提交（2020）鲁01民终1182号案件调查笔录一份，拟证明双方在签订房屋买卖合同时确实没有对房屋土地性质进行过确认，赵开春表述为不清楚土地性质。经质证，赵开春称对该证据的真实性无异议，原来的证上确实没有记录土地性质的问题，没有相关信息。二审中，赵开春陈述其已经全部收到涉案房屋购房款。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，朱传伟主张涉案房屋买卖合同无效，但根据双方陈述的关于该合同的履行情况，赵开春已经协助将房屋变更登记在朱传伟名下，且朱传伟已经向赵开春支付全部购房款，故朱传伟要求确认涉案房屋买卖合同无效，无相应依据，依法不予支持。一审法院判决驳回朱传伟的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于朱传伟上诉主张赵开春应支付未重新测绘房屋面积造成的损失，其未在一审起诉时提出，本院不予处理。综上所述，上诉人朱传伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱传伟负担。本判决为终审判决。审 判 员 高希亮二〇二一年二月十九日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳