浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5906号上诉人（原审原告）：石福贰，男，1966年2月21日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：余海峰、陈双。被上诉人（原审被告）：乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司。住所地：乐清市白石街道新河浃村。法定代表人：金立宝，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：朱乐丹，女，1976年8月2日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：盛珍双，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱向前，男，1973年3月16日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：顾斌钦，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。上诉人石福贰因与被上诉人乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司（以下简称玉湖山庄旅游公司）、朱乐丹、钱向前合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石福贰上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审程序违法，没有依职权调取证据，回避应当查明的事实。玉湖山庄旅游公司系旅游观光公司，并不具备房产开发，其伙同朱乐丹、钱向前大肆收取钱财，在水库边建了十幢违章别墅，单石福贰就被诈去330万元。对所建别墅违章问题，石福贰的代理人跑了多趟有关部门取证，乐清市国土资源局执法中队以及其领导均要求由法院来调取证据，导致代理人多方努力，无法调取。为此，石福贰于2020年8月25日、2020年9月29日，两次呈申请书请求一审法院依职权调取证据，一审法院均以工作忙为由没有调取，致重要证据没有取得。由于该材料及卷宗，对本案事实、是非认定极其重要，因此，一审法院作法错误，导致对本案认定事实失去基本原则。二、一审判决认定事实错误，别墅违章的确存在。首先，石福贰提供的照片可以证明别墅已被拆除的事实，特别是百度上显示乐清市白石街道钟前水库别墅违拆与照片相对应的事实。其次，玉湖山庄旅游公司缺席以及朱乐丹、钱向前默认，都可以证明涉案房屋违章。第三，十幢别墅价值上亿，没有理由无缘无故被拆除。玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前没有提供涉案房屋有关土地招拍挂、审批、规划许可、房产证等能证明合法的任何手续，从反面可以证明涉案房屋系违章。三、一审判决认为欺诈不成立，系错误认定。石福贰作为一个老百姓去购买房屋，并不是以审查对方资质作为合同效力的条件。本案中，玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前明显存在过错。玉湖山庄旅游公司不具备房屋开发资格，也没有取得土地使用权，建设许可，根本不可能提供房产证，而购房合同明确约定玉湖山庄旅游公司负责办理房产证。故本案就是精心设计骗局一场。玉湖山庄旅游公司在合同中约定的永久土地使用、办理过户、税费承担，都是其谋取暴利制造的借口，完全是欺诈性质，损害了石福贰的权益，合同是无效的。四、玉湖山庄旅游公司没有依法建立账册、私人收取购房款，所有款项均为白条子，其项目负责人钱向前、财务负责人朱乐丹应承担返还330万元以及利息损失的责任。朱乐丹提供的银行账目很多的资金流向是其本人及钱向前，或者以其个人借给公司的资金，从上述行为来看，朱乐丹的行为根本不是一个会计的行为，而是股东的行为。朱乐丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。账本没有装订成册的问题，已经在一审作出解释，朱乐丹并非专业的财务人员，在形式上没有规范意识，但其在一审中已经提供了完整的证据，包括账目及银行转账记录，可以证明朱乐丹在收到石福贰的相关款项后已经全额用于公司的日常开销及经营。石福贰认为朱乐丹是公司股东的说法，系石福贰的猜测，没有依据。基于合同的相对性，涉案合同与朱乐丹毫不相干，朱乐丹也不是合同的相对方，对合同的内容是不知情的。石福贰认为朱乐丹需要承担返还责任，没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。钱向前辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。石福贰以合同签订欺诈为由主张合同无效。但现有的证据及合同履行情况，均可以证明合同在签订过程中不存在欺诈，而且双方均按照合同履行义务，可见双方都认可合同不存在欺诈，石福贰现认为欺诈，是事后反推的主观认定。请求维持原判。玉湖山庄旅游公司未作答辩。石福贰向一审法院起诉请求：1.确认石福贰、玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前于2017年6月19日签订的购房合同无效；2.判令玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前返还石福贰己付3300000元购房款及利息损失（以3300000元为基数，自2018年2月1日开始按照年利率4.35%计算至实际还款之日为止，暂算至起诉日为622000元）。一审法院认定事实：石福贰因有意购房，2017年5月12日，石福贰向朱乐丹中国农业银行尾号为1878的银行账户汇款2000000元。同日，玉湖山庄旅游公司向石福贰出具领款收据，载明：“今收到石福贰预付订金款计人民币贰佰万元正，用途说明：玉湖山庄1号楼西栋别墅”。2017年6月19日，玉湖山庄旅游公司作为卖方和石福贰作为买方签订《购房合同》，约定：“第一条合同标的，乙方同意购买甲方开发拥有的座落乐清市××街道××村××别墅区××号楼××栋（西面）的房产住宅，……土地性质为集体使用土地。……甲方承认乙方所购房屋的法定永久使用土地所有权，不设年限。第二条上述标的房地产的交易价格总价为人民币3500000元整。（大写：叁佰伍拾万元整）。第三条付款方式：甲乙双方同意以三次性付款方式结算付款，本合同签订，乙方认可甲方房屋结构和座向。乙方向甲方支付人民币《贰佰万元整》做为购房定金。剩余房款人民币《壹佰叁拾万元》整于房屋交付完毕当日付给甲方。甲方应于交付乙方房屋后24个月内办理好房屋产权过户到乙方名下。甲方向乙方交付房产证明后，乙方应支付剩余《贰拾万元》人民币，甲方负责办理产权过户手续等一切费用及税费。定金以汇款凭证为准生效。第四条交房：交房时间暂定为2017年10月1号左右，甲方确保房屋建筑质量安全结构完整，绿化，水电到户，污水排放，管道，等配套完善交付乙方。……第六条本合同主体1.甲方金立宝、钱向前共2人；2.乙方石福贰。……”出卖方处有玉湖山庄旅游公司公章及其法定代表人金立宝签名、钱向前签名，中间见证人处有方君宝签名。2018年2月1日，石福贰向朱乐丹中国农业银行尾号为1878的银行账户汇款1300000元。次日，玉湖山庄旅游公司向石福贰出具领款收据，载明：“今收到石福贰购房款计人民币壹佰叁拾万元正，用途说明：玉湖山庄1号楼西栋别墅”。现涉案房屋已被拆除。一审法院认为，关于诉争合同的效力。有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；违反法律、行政法规的强制性规定。石福贰诉称诉争合同系以欺诈方式订立，但玉湖山庄旅游公司的经营范围按照有关规定属于向社会公示的内容，石福贰完全可以获知相关信息，而石福贰作为购房人也有必要的核实义务，石福贰也未提交其他证据证明玉湖山庄旅游公司等采取欺诈方式与其订立合同，故不能证明诉争合同系以欺诈方式签订。石福贰诉称涉案房屋系违法建筑，但石福贰提交的照片不能证明其主张，石福贰也未能提交其他证据予以证实，尚不能证明涉案房屋系违法建筑。故石福贰要求确认诉争合同无效的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。因诉争合同未被确认无效，石福贰要求玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前返还购房款3300000元及支付相应利息损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。玉湖山庄旅游公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利，依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回石福贰的诉讼请求。案件受理费38176元，减半收取计19088元，由石福贰负担。本院二审期间，玉湖山庄旅游公司、朱乐丹、钱向前均未向本院提供新的证据。石福贰向本院提交了一组照片，以证明房屋因违章已被拆除的事实。朱乐丹、钱向前对该组照片的三性均存在异议，认为其仅为公司的工作人员，不参与公司的经营，对别墅的情况也是不清楚的。且照片无法看出是不是涉案房屋，也不能证明涉案房屋因违章而被拆除。根据石福贰的申请，证人陈某、朱某出庭作证，以证明涉案房屋因违章被拆，该拆除经过玉湖山庄旅游公司的同意，同时证明玉湖山庄旅游公司签订涉案合同存在欺诈。朱乐丹、钱向前质证认为证人的身份无法确认，陈某的证人证言仅能证明涉案房屋被拆除的事实。因朱某与石福贰系朋友关系，朱某的证人证言的证明力较低，且无法证明待证事实。玉湖山庄旅游公司未发表意见。本院认为，照片反映了涉案房屋已被拆除的事实，一审已对该事实予以认定，本院予以确认。证人陈某的身份无法确认，故对其证言本院不予采信。证人朱某仅合同签订时在场，对于双方之间如何协商并不知情，故不能证明待证事实。对上述证人证言，本院均不予采信。本院于2021年1月7日向乐清市综合行政执法局发函，咨询涉案房屋是否为违法建筑。乐清市综合行政执法局于2021年1月20日向本院寄送了回复函（乐综执函［2021］10号），该函载明：钟前村水库南首郑建光等八户经个人建房审批后建设四幢建筑，因存在移位建设，当事人于2020年对该处建筑自行进行拆除。石福贰对该函的真实性、合法性有异议，认为钟前村水库南首郑建光等八户经个人建房审批后建设四幢建筑，均是玉湖山庄旅游公司、钱向前、朱乐丹一手暗箱操作，借名建造，恐被行政处罚，自行拆除该处建筑。乐清市综合行政执法局没有深入了解事实真相。若法院确认真实性，该函证明玉湖山庄旅游公司、钱向前、朱乐丹欺诈事实，因无法交房，应当返还购房款。钱向前对该函的真实性、合法性予以确认，认为该函的内容能够证明涉案房屋不存在因违法建筑而被拆除的事实。朱乐丹认为其仅是公司财务人员，对公司项目的相关情况不了解。玉湖山庄旅游公司未发表意见。各方均确认涉案《购房合同》中的座落乐清市××街道××村××别墅区××号楼××栋（西面）的房产住宅为钟前村水库南首郑建光等八户经个人建房审批后建设四幢建筑中的一处房产。本院认为该回复函内容真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，乐清市综合行政执法局回复函（乐综执函[2021]10号）载明：钟前村水库南首郑建光等八户经个人建房审批后建设四幢建筑，因存在移位建设，当事人于2020年对该处建筑自行进行拆除。涉案房屋为钟前村水库南首郑建光等八户经个人建房审批后建设四幢建筑中的一处房产。本院认为，根据乐清市综合行政执法局回复函的记载，涉案房屋所在的整个建设项目因存在移位建设的情形而被拆除，故可认定涉案房屋属于违法建筑。双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故双方签订的《购房合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案双方当事人因无效合同取得的财产，应相互返还。石福贰因合同取得的房屋已被拆除，故无需予以返还。玉湖山庄旅游公司因合同取得的购房款，应当返还石福贰。同时，购买房屋系大宗商品交易，作为买受人有谨慎审查的义务。本案中，涉案房屋并非对外销售盈利。根据石福贰的陈述，系其主动通过熟人关系找玉湖山庄旅游公司购买涉案房屋。正如石福贰上诉状中所说，关于玉湖山庄旅游公司是否具备开发资格、有无取得涉案土地使用权、建设许可、是否有产权证属于玉湖山庄旅游公司应当告知的事项，而上述信息亦属于石福贰可通过公开信息或要求玉湖山庄旅游公司提供书面材料予以审查的情形，石福贰主张其对房屋相关情况一无所知，明显与事实不符。鉴于石福贰系在明知涉案房屋手续不完备，存在可能被拆除风险的情况下，购买该房屋，其自身亦具有较大的过错。综合考量双方的过错等具体情况，本院酌情确定玉湖山庄旅游公司向石福贰返还60%的购房款，计1980000元（3300000元×60%）。关于朱乐丹、钱向前的责任。朱乐丹系玉湖山庄旅游公司的财务人员，钱向前系涉案房屋所在建设项目负责人，均不是涉案《购房合同》的相对人。朱乐丹收取购房款、钱向前在《购房合同》上签字均系职务行为，石福贰要求其承担共同返还购房款责任，于法无据，本院不予支持。综上，石福贰的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初5314号民事判决；二、确认石福贰与乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司于2017年6月19日签订的购房合同无效；三、乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还石福贰1980000元；四、驳回石福贰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38176元，减半收取计19088元，由石福贰负担9452元，由乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司负担9636元；二审案件受理费38176元，由石福贰负担18904元，由乐清市玉湖山庄旅游开发有限公司负担19272元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年二月二十日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁