北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4130号上诉人（原审被告）：北京市朝阳区育慧里一区业主委员会，住所地北京市朝阳区育慧里一区3号楼1604室。负责人：王启文，业主委员会主任。委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓阳，北京市拓夫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京威嘉力科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区育慧里11号。法定代表人：吴小津，经理。委托诉讼代理人：蒋博，北京凯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周紫薇，北京凯理律师事务所实习律师。原审被告：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区绿景苑3号楼三层308室。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：张洁莹。上诉人北京市朝阳区育慧里一区业主委员会（以下简称业委会）与被上诉人北京威嘉力科技发展有限公司（以下简称威嘉力公司）、原审被告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华公司）因排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初53055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。业委会上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回威嘉力公司的诉讼请求。上诉理由：1.北京市朝阳区育慧里一区3号楼1层×××号房屋（以下简称×××号房屋）为物业用房。2.威嘉力公司虽然有×××号房屋的不动产权证明，但并不能证明其享有产权人的各项权利，其没有原告主体资格。威嘉力公司为被委托管理涉案小区而成立的单位，对涉案小区进行代管。×××号房屋虽登记在威嘉力公司名下，但并非其所有，不享有所有权。×××号房屋为国有财产，威嘉力公司没有证据证明×××号房屋已转为私有财产。3.威嘉力公司要求业委会、首华公司腾出×××号房屋没有事实和法律依据。4.原审法院在审理过程中没有进行录音录像，系程序违法。威嘉力公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。首华公司未提出上诉。威嘉力公司在原审法院诉请：1.判令首华公司、业委会腾退×××号房屋并按现状交还威嘉力公司；2.判令首华公司、业委会结清占有使用×××号房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用。原审法院经审理查明：威嘉力公司原名称系北京威嘉力科技发展公司，于2009年7月16日办理名称变更。2002年，×××号房屋办理产权登记在威嘉力公司名下。经查，威嘉力公司于1998年3月2日独资设立北京慧隆物业管理有限责任公司（以下简称慧隆公司）。另查1,2017年，业委会将慧隆公司诉至法院，要求确认双方事实物业服务合同已解除，要求慧隆公司移交物业办公用房、1号楼、2号楼、3号楼地下室全部和消防出口建筑房，法院于2018年2月8日作出（2017）京0105民初60952号民事判决书，判决：一、业委会与慧隆公司之间的物业服务合同关系已解除；二、慧隆公司于判决生效之日起十五日内退出北京市朝阳区育慧里一区物业服务区域，并将北京市朝阳区育慧里一区1号楼×××号房屋、×××号房屋、地下室及消防出口房屋移交业委会。慧隆公司不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）京03民终5055号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。业委会就上述案件向法院申请执行，执行过程中，威嘉力公司提出执行异议。法院于2018年10月22日作出（2018）京0105执异1606号执行裁定书，驳回案外人威嘉力公司的执行异议请求。后，威嘉力公司申请再审，北京市第三中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）京03民申118号民事裁定书，认为：“业委会与慧隆公司之间的物业服务合同纠纷，主要是围绕物业服务合同的解除及办公用房的移交问题，原一、二审法院根据实际情况对此进行处理并无不当，所作判决并未影响甚至剥夺限制申请人做为产权人行使其各项权利。同时，申请人亦可通过其他途径解决问题。故申请人的再审主张不能得到支持，应驳回其再审请求。”综上裁定：驳回威嘉力公司的再审申请。关于×××号房屋规划用途，据北京市城市建设档案馆备案之竣工图载明，户型结构为两个卧室、一个起居室、两个卫生间及一个厨房。据北京市朝阳区不动产登记事务中心存档之房屋所有权转移登记申请书载明房屋建筑面积76.08平方米，房屋规划用途系住宅，房屋使用用途系住宅。关于×××号房屋使用情况，×××号房屋原由慧隆公司用于物业办公，经生效法律文书判决移交业委会后，业委会与首华公司签署《北京市物业服务合同》将×××号房屋作为物业用房移交首华公司使用，现用于首华公司办公。原审法院判决认定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。结合在案证据可知，×××号房屋登记所有权人系威嘉力公司，威嘉力公司依法对×××号房屋享有占有、使用、收益及处分之权利。业委会及首华公司抗辩主张×××号房屋系物业管理用房，但作为物权归属及内容判断依据的不动产登记簿载明×××号房屋规划及使用用途均系住宅。以×××号房屋用于物业办公的使用方式作为用途的判断方式于法无据，不应据此否定不动产登记簿载明权利人享有之物权权利，法院对业委会及首华公司的抗辩事由难以采信。现威嘉力公司要求首华公司、业委会腾退×××号房屋并按现状交还，法院予以支持。另，威嘉力公司要求首华公司、业委会结清占有使用×××号房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用，但未能明确具体数额，缺乏具体的诉讼请求及事实理由，应予驳回。鉴于威嘉力公司主张的其他诉讼请求需予实体处理，故对该项起诉，法院按照“判决吸收裁定”的原则处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、北京首华物业管理有限公司、北京市朝阳区育慧里一区业主委员会于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区育慧里一区3号楼1层×××号房屋，将上述房屋按现状交还北京威嘉力科技发展有限公司。二、驳回北京威嘉力科技发展有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：二审中，各方主要争议的是业委会、首华公司应否将×××号房屋腾退返还给威嘉力公司的问题。一、关于×××号房屋的所有权问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。从原审期间调取的房屋档案材料来看，×××号房屋登记在威嘉力公司名下，威嘉力公司是×××号房屋的所有权人，依法享有×××号房屋的所有权。业委会主张×××号房屋由全体业主共有，威嘉力公司不享有所有权的意见，与×××号房屋的登记情况不符，本院难以支持。二、关于业委会、首华公司是否有权继续占有、使用×××号房屋的问题。首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。威嘉力公司为×××号房屋的所有权人，威嘉力公司占有、使用×××号房屋是其法定权利，现业委会、首华公司与威嘉力公司之间没有协议，且威嘉力公司不同意业委会、首华公司继续使用×××号房屋，故业委会、首华公司继续占有、使用×××号房屋没有法律依据。其次，业委会虽主张×××号房屋为物业用房，但从诉讼中查询的规划、登记等情况来看，×××号房屋的用途为住宅，未登记为物业用房或配套设施，故业委会主张×××号房屋为物业用房的意见，没有相应依据，本院不予采纳。再次，虽然（2018）京03民终5055号案件判决慧隆公司将×××号房屋移交业委会，但在该判决中也明确说明，该案仅处理的是物业管理交接的问题，仅是在慧隆公司撤出物业管理区域时将其管理的物业范围进行交接，并未处理×××号房屋的所有权等问题；且（2020）京03民申118号民事裁定认为“所作判决并未影响甚至剥夺限制申请人做为产权人行使其各项权利。同时，申请人亦可通过其他途径解决问题。”现威嘉力公司作为×××号房屋的所有权人，主张所有权人的相关权利，符合法律规定。再次，如果业委会、首华公司需要使用×××号房屋作为物业用房，业委会、首华公司可与威嘉力公司协商，在达成协议的情况下可以继续使用；但在本案诉讼中，业委会、首华公司未与威嘉力公司达成协议，且业委会也不同意调解，故业委会、首华公司继续占有、使用×××号房屋没有约定依据，应当将×××号房屋腾退给威嘉力公司。另外，经本院审查，原审法院的审理不违反法定程序。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由北京市朝阳区育慧里一区业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年二月二十五日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月