天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初791号原告（反诉被告）：天津国源红煤业有限公司，住所地天津市红桥区青年路11号。法定代表人：贾祺，该公司经理。委托诉讼代理人：陈文壮，天津智聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市宽庭酒店有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽新村某某路。法定代表人：黄士利，该公司经理。委托诉讼代理人：范宏明，天津悦德律师事务所律师。被告：黄士利，男，1957年4月1日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：天津市红桥区恩宽庭来顺火锅店，住所地天津市红桥区。经营者：黄士利，男，1957年4月1日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：天津市红桥区老城味道锁平大院饭店，住所地天津市红桥区。经营者：黄士利，男，1957年4月1日出生，汉族，住天津市红桥区。原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司（以下简称国源红煤业公司）与被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司（以下简称宽庭酒店）、被告黄士利及第三人天津市红桥区恩宽庭来顺火锅店（以下简称恩来顺火锅店）、第三人天津市红桥区老城味道锁平大院饭店（以下简称老城味道饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国源红煤业公司的委托诉讼代理人陈文壮、被告（反诉原告）宽庭酒店的委托诉讼代理人范宏明、被告黄士利、第三人恩来顺火锅店及老城味道饭店的经营者黄士利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国源红煤业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告及二第三人腾出天津市红桥区××号路××道交口面积约为2951平方米的房屋（不含华夏未来幼儿园所占房屋）；2.判令二被告支付自2020年2月10日至实际腾房之日使用费（按照每年130万元计算）；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年5月16日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期2010年10月1日至2025年9月30日。2015年11月2日，天津市红桥区人民法院作出（2015）红民初字第5619号民事调解书，合同期缩短至2021年9月30日。被告按照年租金130万元已实付租金至2020年2月10日。上述房屋总面积4401平方米，华夏未来幼儿园占1450平方米。2019年12月26日，因原告需对上述房屋经营业态整改，原告解除与被告签订的租赁合同，并通知被告在收到本通知之日起二十日内将案涉房屋腾空，并将腾空后房屋移交我单位。截止目前，原告要求腾房期限已过，被告仍在涉案房屋，故向本院提起诉讼，望判如所请。宽庭酒店、黄士利辩称，宽庭酒店通过招商竞争取得案涉房屋经营权，在租赁期间依照约定全面履行承租人义务，不存在违约。原告不享有合同解除权，其要求解除租赁合同的理由于法无据，基于原告坚持要求被告腾退房屋的诉讼请求及被告经营场所现状，宽庭酒店同意腾退案涉房屋，要求原告按照评估结论对宽庭酒店各项损失及可得利益进行赔偿。另外不同意支付2020年2月10日至实际腾房之日使用费，因为受新冠肺炎疫情影响，同时为配合原告工作宽庭酒店自2020年1月就停止营业，并且按照国家政策，原告对租金应予减三免三。黄士利不是合同相对方，不应承担腾房及支付租金的义务。宽庭酒店向本院提出反诉请求：1.判令国源红煤业公司赔偿损失5928932元；2.诉讼费用及评估费用由国源红煤业公司承担。事实和理由：宽庭酒店系红桥区政府根据《筹建某某路食品城项目》的计划通过招商方式被选定经营的，其经营业态均是依照政府要求安排，宽庭酒店为提升该项目的经营形象花费重金对建筑物进行高档装修。同时国源红煤业公司作为区直属企业也多次代表政府承诺待租赁到期后可以继续长期租赁。但国源红煤业公司现又以经营业态调整为由要求宽庭酒店腾退房屋，因而导致宽庭酒店的长期经营计划和为此做出的投入付之东流造成极大损失。损失包含案涉建筑物内物品、装修、装饰及设施设备在评估基准日的市场价值5428932元及2020年9月7日（评估基准日）至2021年9月30日的可得净利润50万元。国源红煤业公司对宽庭酒店的反诉辩称，不同意赔偿可移动物品的对应价值及可得净利润50万元。恩来顺火锅店、老城味道饭店述称，二第三人与黄士利共同合作经营恩来顺火锅店与老城味道饭店，若原、被告之间解除合同关系且被告腾退房屋，二第三人同样要求原告赔偿宽庭酒店各项装饰装修损失及经营可得利益损失；二第三人与被告之间的合作问题另行自行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宽庭酒店提交的利润表，证明2019年宽庭酒店的净利润为25万元，结合二第三人及案外人天津市红桥区葛记饮品店（以下简称葛记饮品店）的经营情况，二被告的全年净利润约为50万元。原告认为该证据系宽庭酒店单方制作，不予认可。本院认定意见如下：该证据未经相关部门确认，宽庭酒店未提交纳税凭证等予以佐证，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原坐落天津市红桥区丁字沽新村某某路砖混平房255.01平方米、棚子116.34平方米（土地证号：红地字第63034号）及砖灰平房251.78平方米、棚子576.41平方米（土地证号：红地字第63035号）的产权人为天津市红桥区煤建公司。1992年天津市红桥区煤建公司更名为天津市煤业建筑器材红桥公司（以下简称煤建红桥公司），2018年7月煤建红桥公司改制变更为天津国源红煤业有限公司，即本案原告。2010年5月6日甲方煤建红桥公司与乙方宽庭酒店（黄士利）签订《房屋租赁合同》及附件一，同年7月8日、12月30日、2012年2月8日双方分别签订附件二、附件三、附件四，约定：甲方出资的房屋坐落在天津市红桥区××号路××道交口，原煤建红桥公司某某路煤店改造、在建的某某路食品城；出租房屋为三层钢混框架结构毛坯房，建筑面积约4290平方米，其中一层某某路一侧底商建筑面积约430平方米、中环线一侧约920平方米，二至三层建筑面积各约1467平方米，后院停车场约900平方米，总计面积约4950平方米；租赁期限自2010年10月1日起至2025年9月30日止共计15年；房屋年租金金额分段计算，2010年10月1日起至2011年9月30日止每年度租金为185万元，2011年10月1日起至2015年9月30日止每年度租金为120万元，2015年10月1日起至2020年9月30日止每年度租金为200万元，2020年10月1日起至2025年9月30日止每年度租金为205万元。2010年5月12日煤建红桥公司向宽庭酒店出具《关于某某路食品城的说明》，载明“某某路食品城坐落于红桥区某某路，（占地2696平方米），是我天津市煤业建筑器材红桥公司原某某路煤业门市部的改造提升的项目。食品城的建设是依据红桥区区长办公会确定的，见【红桥政纪（2009）39号】关于丁字沽某某路食品城项目加快建设的会议纪要，建筑为三层4000余平方米，产权为天津市煤业建筑器材红桥公司所有。特此说明。附件：红桥区煤建公司原产权证。”2010年10月14日天津市规划局红桥区规划分局下发建设工程规划许可证，载明类型为临时建筑，建设单位（个人）为煤建红桥公司，建设项目名称为某某路食品城，建设位置为红桥区某某路与xx道交口，建设规模为4401平方米。2015年11月2日经本院调解，煤建红桥公司与宽庭酒店达成协议：“一、原、被告确认2015年10月1日到2016年9月30日的租金为人民币1220000元，以后年租金按每年20000元递增，被告天津市宽庭酒店有限公司按月交纳，递增的租金于每年租期的首月交纳（即被告天津市宽庭酒店有限公司于2015年11月10日之前一次性给付原告天津市煤业建筑器材红桥公司租金220000元，后每月10日之前交纳当月租金100000元至2016年9月30日，2016年10月10日之前交纳租金140000元，后每月10日之前交纳当月租金100000元至2017年9月30日，2017年10月10日之前交纳租金160000元，后每月10日之前交纳当月租金100000元至2018年9月30日，依此类推）；二、合同租期缩短至2021年9月30日止，合同到期后即终止，其他合同未约定事项，参照原合同执行；三、如被告天津市宽庭酒店有限公司未按上述约定履行租金交纳义务，则自逾期之日起恢复原合同的履行，未交纳租金按原合同折算……。”宽庭酒店承租案涉房屋后用于商业经营。2016年、2017年、2018年黄士利分别注册老城味道饭店、恩来顺火锅店及案外人葛记饮品店，使用案涉房屋第一层用于经营。截至法庭辩论终结，第一层使用人老城味道饭店已停止经营，恩来顺火锅店、葛记饮品店已自行搬离，第二层由案外人华夏未来幼儿园使用，第三层使用人宽庭酒店已停止经营；宽庭酒店自2020年2月11日起未向原告支付费用。2019年12月26日原告向二被告发出通知：“鉴于我单位需对贵处租赁的位于天津市红桥区××号路××道交口房屋经营业态整改。现正式通知贵处：即本通知发出之日，解除与贵处于2010年5月16日签订的《房屋租赁合同》。请贵处在收到本《通知》之日起二十日内自行将天津市红桥区××号路××道交口的房屋腾空，并将腾空后房屋移交我单位。如期限届满贵处不能自行腾空并向我单位移交房屋，我单位将适时启动法律程序。”依宽庭酒店申请，本院委托天津市中鑫资产评估有限公司对位于天津市红桥区××村××号路××市场价值提供价值参考，评估范围包含宽庭酒店、恩来顺火锅店、老城味道饭店三部分。2020年11月26日该公司出具报告书，载明：经评估，截至评估基准日2020年9月7日，天津市红桥区人民法院委托评估资产的评估值为人民币5428932.00元，大写人民币伍佰肆拾贰万捌仟玖佰叁拾贰元整，评估结论详细情况见评估明细表。为此宽庭酒店支付评估费35万元。原告对报告书无异议，但要求扣除可移动资产402880元，认为剩余市场价值应当根据全部租赁期限11年与剩余租赁期间进行折算。二被告及二第三人对报告书无异议，不同意原告的意见。庭审中，原告称其于2009年拆除原有平房和棚子后，出资建造案涉三层建筑物，认可宽庭酒店自2020年1月份停止经营。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》相对方是否包含黄士利；2.2020年2月10日至实际腾房之日的使用费是否应当交纳，数额如何确认；3.案涉物品、装修、装饰及设施设备如何处置；4.宽庭酒店主张的可得利益是否应当支持，数额如何确认。宽庭酒店（黄士利）虽然于2010年签订《房屋租赁合同》，但经本院2015年调解，已明确合同相对方为宽庭酒店，故本院认定黄士利并非合同一方。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，红桥区某某路与XX道交口房屋为临时建筑，原告与宽庭酒店订立的《房屋租赁合同》及附件一、附件二、附件三、附件四虽系双方真实意思表示，但租赁期限已超过临时建筑的使用期限，超过部分即自2012年10月14日起《房屋租赁合同》及四附件无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故宽庭酒店及老城味道饭店作为使用人应将案涉房屋腾交原告。因房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，虽符合法律规定，但原告系国有企业，根据相关新冠肺炎疫情政策，应自2020年2月7日起免除三个月、减半三个月租金，且合同无效系原告未取得案涉房屋合法审批手续所致，原告曾于2019年12月26日向宽庭酒店发出解除合同通知书，宽庭酒店自2020年1月起未实际经营，老城味道饭店在法庭辩论终结前停止经营，恩来顺火锅店及葛记饮品店在法庭辩论终结前自行搬离，因诉讼期间进行评估，宽庭酒店及第三人无法营业，本院综合考虑以上因素，双方应分担房屋占有使用费，由宽庭酒店按每年26万元标准向原告支付2020年5月10日至实际腾房之日案涉房屋第一层、第三层的占有使用费，较为适宜。因原告未主张第二层的使用人华夏未来幼儿园腾交房屋，未陈述华夏未来幼儿园使用房屋情况，故因第二层所产生的租金本案不予分析，原告可另行主张权利。关于案涉建筑物内物品、装修、装饰及设施设备的处置及可得净利润，二第三人同意由原告对宽庭酒店进行赔偿，本院予以照准。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告同意利用装饰装修物及设施设备，本院予以照准。经评估案涉建筑物内物品、装修、装饰及设施设备在评估基准日的市场价值为5428932.00元，已经考虑了折旧问题，故折价数额应以该数额为准。原告主张按全部租赁期限11年与剩余租赁期间进行折算，无事实依据，考虑合同无效系原告未取得案涉房屋合法审批手续所致，宽庭酒店承租案涉房屋时针对房屋权属已尽到审查义务，对于合同无效不存在过错，可移动资产所对应价值亦应由原告按评估价值支付给宽庭酒店，故对于原告针对宽庭酒店反诉请求的抗辩意见，本院不予支持。关于可得净利润，宽庭酒店虽未提交有效证据证明其可得利益数额，但其因合同无效，在合同约定期限届满前停止营业，确会产生损失，根据一般餐饮酒店行业利润，考虑经营面积，本院酌情支持30万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过)第三条第二款、第五条、第九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司及第三人天津市红桥区老城味道锁平大院饭店将坐落天津市红桥区××号路××道交口房屋第一层、第三层腾交原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司；二、被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司于腾空上述房屋后五日内按每年26万元标准向原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司一次性支付2020年5月10日至实际腾房之日第一层、第三层的房屋占有使用费;三、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司一次性支付被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司物品、装修、装饰及设施设备折价费5428932.00元；四、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司一次性支付被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司可得净利润30万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15122元，减半收取7561元，由原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司负担5758元，被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司负担1803元；反诉费26652元，被告（反诉原告）天津市宽庭酒店有限公司负担701元，由原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司负担25951元；鉴定费35万元，由原告（反诉被告）天津国源红煤业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  徐婷二〇二一年二月十日法官助理范洁书记员赵爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过)第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。