江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0723民初5168号 原告：朱玉环，女，1985年1月8日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。 被告：张红，女，1966年3月24日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：王运河，灌云县东王集法律服务所法律工作者。 原告朱玉环与被告张红租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序进行公开审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告朱玉环及委托诉讼代理人乔鸿兵，被告张红委托诉讼代理人王运河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱玉环向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还押金40000元及支付的利息（按年利率6%，从2020年8月20日至给付完毕），至诉前本息共计40131元；退还2个月租金36658元。合计76789元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月19日签订《房屋租赁合同》，合同中对租赁期限、租金数额、给付方式等等做了约定(详见《房屋租赁合同》)。原告按照《租赁合同》约定交付了租金及押金。租赁期间发生了不可抗力“新冠疫情”，造成原告餐饮经营，春节期间最佳经营期被迫关门。损失严重，后原被告就疫情期间租期延期或免租协商无果，原被告一致同意2020年8月20日解除《租赁合同》。被告委托房管家于2020年8月20日对房屋进行验收，验收合格。《租赁合同》解除后，被告仍占有原告押金40000元没有退还。原告就疫情期间租金免租、押金问题协商未果诉至法院。请求支持原告诉求。 被告张红辩称，2019年3月19日，朱玉环从“小板凳老火锅”第二任老板王某手中转租本人伊新路两间两层(约400平米)门面房，经营餐饮服务，租期至2022年4月20日，租金按原租赁合同执行，即一年一付，给付时间为每年8月20日前。2020年1月疫情使全国餐饮业生意均遭受影响。朱玉环微信联系火锅店转租，本人出于同情考虑让朱玉环转租不成就退还房屋。朱玉环提出要付几十万转让费，并在5月4日又微信，还要自己带着做，并问租期能顺延多久？2020年7月26日朱玉环又微信，要求下年租金少一点，租期能否顺延一点。我回复：因疫情下年租金在应交的数额上少收一万元。她还想再少，我就回复如果你继续租，就按时把租金付了，若不租，8月20号前就交回租赁房屋。后经协商退回租赁房屋，双方合同终止。2020年8月20日，朱玉环电话联系接收房屋、退回其押金40000元。我委托房管家去验收房屋时，发现朱玉环拆除房屋内楼梯扶手，破坏室内电箱电线，我方拒绝接收房屋，后经报警处理也未交接成功。原告诉求答辩人退还押金40000元，此押金按照房屋租赁合同系“履行保证金”，因原告在退还答辩人租赁房屋时恶意损坏其屋内财产，构成严重违约，按照双方租赁合同第七条，答辩人有权要求原告将损坏财物修复，故暂滞留原告履行保证金40000元，待原告将其损坏的财物修复后，答辩人立即退还履行保证金40000元(合同约定系无息退还)。原告诉求答辩人退还2个月租金36658元，不成立！由于疫情影响，原告在其生意经营难，取得答辩人同意转租店面又转不出去，又无力预付下一年租金的情况下，再三与答辩人协商，答辩人在顶着明知双方合同终止会给其租金造成重大损失的压力下，出于对原告的同情，同意收回房屋，双方合同不再履行，终止合同时，答辩人没有要求原告提前解除合同给予任何经济补偿，这本身就是对原告疫情期间损失的一种照顾，现原告再要求答辩人退还2个月租金，明显不合理，也显失公平。且原被告在协商合同终止履行过程中，原告从未向答辩人提出此要求。因原告在终止合同中的违约行为，造成答辩人租赁房屋至今(近半年）无法出租，给答辩人精神上、经济上遭受重大损失。因此，原告诉求于法于理均不成立，请求法院予以驳回！诉讼费由原告自行承担。 经审理查明，2019年3月19日，被告张红（出租方）作为甲方与原告朱玉环（承租方）作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将其购买的位于灌云县的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2016年8月20日起至2022年4月20日止，乙方租用房屋主要用于餐饮；第一年租金为190000元，从第二年起（含第二年）每年租金在前一年租赁基础上递增5%即第二年租金为199500元，…，以此类推；乙方应缴纳甲方履行保证金40000元（保证金由朱玉环转交王某），同时乙方在没有出现第十二条中第2、3两项有关违约责任的前提下，合同期满后，水、电、物业费等一切费用交后无息退还；乙方应于每年的8月10日至8月20日向甲方支付下一年的租金。另，合同第七条“关于装修和改变房屋结构的约定”中约定：…。退租时，乙方投入的资产属于动产部分由乙方所有，不动产部分（新建、改建及内、外装潢等）归甲方所有，乙方不得随意损坏，否则由乙方负责修复或赔偿。第十一条“提前终止合同”约定：如因国家建设，不可抗力因素造成合同终止的，乙方应支付实际使用期间的房屋租金，同时乙方须在甲方规定的时间内搬出承租房屋，双方互不承担相关损失。第十二条“违约责任”约定中，2.如乙方在规定时间范围内逾期交纳租金，甲方将视乙方违约，甲方将扣除保证金并视作自动解除合同。3.乙方在承租期间若中途退租的，应提前三个月以书面说明的方式告知甲方，甲方签字确认后，方可同意乙方退租，否则视作违约，甲方将扣除乙方保证金，并同时解除合同，收回出租的房屋。甲方张红由其丈夫刘立春代签，并备注：王某之前由颜军承租，王某已与颜军交接完毕，现承租人与王某交接完毕。原告朱玉环签订合同后使用涉案租赁房屋，同日向上一手承租人王某给付租房压（押）金40000元、火锅店转让（房租）费用尾款116000元，所交押金由张红丈夫刘立春出具“收到朱玉环租房压金肆万元”的收条。2019年8月20日、9月20日，朱玉环通过中国银行向张红支付租金合计219948元（合同约定的第四年即2019年8月20日至2020年8月20日租金）。 2019年12月27日至30日，原告朱玉环与被告张红微信聊天，朱玉环提出“店我打算转出去了”、“我准备先在朋友圈发，你这边得先知道啊”。张红回应“好，千万别不挂（租），到交租金那天交房，那就不行哟，现在网上也挂”。2020年1月份，灌云县人民政府决定，为遏制新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称“新冠××疫情”）扩散和蔓延，自2020年1月26日起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，其中，严禁大规模的婚丧宴席、聚会聚餐，…。自2020年3月27日24时起，江苏省将疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年5月3日，原告朱玉环与被告张红微信聊天“店转让，好多人都觉得房租是贵了，房租能少点吗？”，张回应“不可以”。朱“…我只能自已继续慢慢做，每天都亏”；张“那就交给我吧”；朱“还有几十万的转让费呢，装修、设备这些”；张“那你就转”。2020年7月31日，朱“你看你这边房租降一点呢，…，就是因为房租太高，一直转不出去，…，姐你这边通融通融行么”，张“我家房租在那边是最底了，按合同上交房租，是230946.1875元，因为疫情会少收你1万，其它就别在说了，如租按时把租金发卡上，不想租到8月20日之前我会派人去接收房屋，…”。2020年8月5日至9日，原告朱玉环、被告张红就租赁房屋退租时的水电等费用支付、承租期间租金发票、清单物品等事项进行协商。2020年8月20日至2020年9月5日，原告朱玉环、被告张红就租赁房屋验收交接、租金发票及押金、水电等费用的交付又多次协商。其中，2020年8月20日，被告张红委托的房管家徐某,4在验收房屋时，发现房屋内楼道扶梯被割断、电箱被拆除、线路被破坏，双方因“房屋损坏拒绝收房”发生争执引发报警，后原、被告在微信中对“验收交房”、“只给钥匙”各执一词。2020年8月29日，朱“已经验收完了，你家房管家当着派出所的面说过了，房子验收没问题”；张“既然没问题，那你就把房交他吧，其它的就你走法律程序吧”、“他只接收你房”。时至2020年9月5日，双方仍就交房没有达成一致。2020年9月9日，原告朱玉环在本院提起本案诉讼。2020年9月10日，被告张红在涉案房屋门内玻璃上张贴留有联系电话152××××7669“房主出租”的招租广告。 上述事实，有原、被告当庭陈述；有原告举证的《房屋租赁合同》、（押金）收条、银行转账交易成功电子回单、收条、微信聊天记录打印件、接处警工作登记表、照片打印件、灌云县人民政府灌政发[2020]10号文件、连云港市疫情防控第13号通告、通话录音；有被告张红举证的照片、证人徐某,4部分出庭证言等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用、公平的原则。本案中，原告朱玉环与被告张红签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。经查实，被告张红已按合同约定交付租赁房屋给原告使用，原告朱玉环亦依约履行支付押金40000元及租金219948元等义务。原告朱玉环承租房屋经营“火锅”餐饮近10月时，向被告张红提出转（让）租，被告张红同意转租。时至2020年1月“新冠××疫情”突发事件的发生及其后，原告朱玉环再次微信转租一事并请求“房租降一点”，被告张红同意下一年租金“因为疫情会少收你1万，其它就别在说了，…不想租到8月20日（缴租金日）之前就接收房屋”。双方协商无果。据此，本院认为原、被告通过微信聊天，实则上是对房屋租赁合同解除、转租及减少租金的磋商。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审时原、被告均明确双方之间的合同于2020年8月20日解除。对当事人不持争议的事实，本院予以确认。 关于租赁押金40000元，原告主张因合同解除应予返还；被告则辩称该40000元是履行保证金，因原告退房时损坏财产构成违约，被告有权暂不予退还。根据合同约定，如原告有逾期交纳租金、中途退租违约，被告有权扣除保证金，否则无息退还。经查原告不存在上述违约情形，被告则无权扣除押金。即便原告退房时将房屋内楼道扶梯、电箱及线路损坏，也是应按双方“关于装修和改变房屋结构的约定”确定责任进行赔偿，本案被告未提起反诉，可另行诉讼主张违约损失。本院认为，无论租赁押金或是以履行保证金之称，其目的在于保证合同能够继续履行，故押金与违约金不能同时使用。被告的辩称不符合约定，于法无据，本院不予采纳。本案履行保证金（押金）应从何时退还？双方合同中未作具体约定，但从合同中第三条第2款“…合同期满后，水、电、物业费等一切费用交后无息退还”的约定，可以看出合同解除之日不是退还履行保证金的唯一条件，租赁房屋交接也应是该约定的条件之一，故原告主张被告从2020年8月20日（合同解除时）起支付押金占用利息，不符合合同约定，本院不予采纳。再归至本案，原、被告在合同解除时间确定后，双方对租赁房屋验收、交接发生争议，根据原告所举证据（聊天记录、照片）结合双方庭审陈述进行分析，本院认定时至2020年9月5日双方就租赁房屋的“钥匙”未交接成功，而被告于同年9月10日已在房内张贴了招租广告的事实。本院认为，原告提起本案诉讼之日（2020年9月9日）符合双方之争的客观事实，以此作为履行保证金应退还日为妥，即是履行保证金逾期付款利息的起算日。 关于退还2个月租金36658元。原告主张的理由是租赁期间发生了不可抗力“新冠疫情”，造成原告餐饮最佳经营期被迫关门，损失严重。被告认为因疫情影响同意原告转租，但转租不成又无力预付下一年租金，在合同终止（解除）会造成租金损失的情况下，被告出于同情收回房屋，没有要求原告给予任何经济补偿，这就是对原告疫情期间损失的一种照顾，现原告再要求退还2个月租金，明显不合理，也显失公平。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国“新冠××疫情”产生和形成具有突发性、传播和影响的广泛性，从控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，“新冠××疫情”属于不可抗力。“新冠××疫情”虽然给餐饮业的经营造成一定影响，但不能必然导致原告承租房屋经营餐饮目的的落空。本案合同的解除，是原告自疫情前提出至疫情防控应急响应级别调整后，原、被告就下一年租金减少未达成一致而协商的结果。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，原告基于疫情要求减少下一年租金是合理的，但减租的范围仅限于疫情影响范围内产生的相关租赁费用，其要求退还疫情期间已交付的租金，不符合最高院的指导意见规定。且双方在对租金减少协商时，被告已作出减收原告因疫情影响的下一年租金10000元，在合同协商解除时也未对提前解除合同所造成的自身损失提出要求，一定程度上分担了疫情对原告经营的不利影响。相反，如果要求被告退还原告“新冠××疫情”二个月期间已交付的租金，其实质是让被告承担疫情所致的全部不利后果，反而有失公平。退一步讲，本案合同如因“新冠××疫情”造成提前解除，再究合同第十一条“提前终止合同”的约定，被告亦不承担原告的相关损失。综此，原告依约已使用租赁房屋，其交付的租金符合约定，其主张退还2个月租金36658元的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定之规定，判决如下： 一、被告张红于本判决生效之日起十日内向原告朱玉环支付履行保证金（押金）40000元，并支付逾期付款利息（以40000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年9月9日起计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告朱玉环其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1720元，由原告朱玉环承担800元，由被告张红负担920元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：62×××69。 审 判 长  汤锦军 人民陪审员  孙东方 人民陪审员  徐利红 二〇二一年二月十八日 书 记 员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第九十二条【合同终止后的义务】合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 二：上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000107793（本案子账号） 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部