贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初12971号 原告：李翔，男，汉族，1969年4月16日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：徐世龙，贵州四同律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：汪灵，贵州四同律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：遵义市永诚房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区石佛路1号楼,统一社会信用代码：9152030021476134X5。 法定代表人：陈学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋嘉陵，该公司员工，代理权限为一般代理。 被告：王敏，男，汉族，1964年7月11出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：黄先知，女，汉族，1965年10月26日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司、王敏、黄先知商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李翔委托诉讼代理人徐世龙、被告遵义市永诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋嘉陵到庭参加诉讼，被告王敏、黄先知经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李翔向本院提出诉讼请求：1.判决被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知签订的遵义市红花岗区沙河小区综合批发市场5号楼一层18号营业房买卖关系不成立；2.判决由被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知协助原告李翔撤销于2009年8月19日办理的遵义市红花岗区沙河小区综合批发市场5号楼一层18号营业房（预告登记证书编号：200909931）预告登记手续；3.判决被告遵义市永诚房地产开发有限公司协助原告李翔办理遵义市红花岗区、18号营业房产权预告登记备案手续，将该房屋预告登记在原告李翔名下；4.本案诉讼费由被告遵义市永诚房地产开发有限公司承担。事实和理由：2008年7月3日，原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告遵义市永诚房地产开发有限公司自愿将其开发的位于遵义市红花岗区门面房屋384.42平方米，以6000.00元／平方米，总价2306520.00元出卖给原告。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告遵义市永诚房地产开发有限公司于2008年8月19日开据了销售不动产发票。2009年5月31日,被告遵义市永诚房地产开发有限公司将上述4间门面房交付给原告，原告接收该房屋至今。至此，遵义市红花岗区门面房屋（营业房）的所有权人已经是原告李翔。由于被告遵义市永诚房地产开发有限公司未按照《商品房买卖合同》第15条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”履行合同义务，原告已于2015年3月11日向法院提起诉讼，请求遵义市永诚房地产开发有限公司为原告办理《商品房买卖合同》交易取得的位于遵义市红花岗区门面房屋的产权登记手续，法院受理后已于2015年3月23日作出（2015）红民一初字第560号民事判决书，支持了原告的诉讼请求，遵义市永诚房地产开发有限公司上诉至遵义市中级人民法院，中级法院发回红花岗区法院重审，现该案经过重审，（2015）红民重字第59号判决书已确认1号、2号、17号、18号门面房屋属原告所有，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，该判决现已发生法律效力。2019年11月，原告去房管局查询得知被告遵义市永诚房地产开发有限公司为了办理贷款于2009年与被告王敏、黄先知另行签订了虚假的《商品房买卖合同》，将其中遵义市红花岗区沙河小区综合批发市场5号楼一层18号营业房出售给被告王敏、黄先知夫妻二人，并办理了产权预告登记，该房屋产权预告登记证书编号为200909931。因被告王敏、黄先知与遵义市永诚房地产开发有限公司之间是为了办理贷款融资签订的《商品房买卖合同》，并不是真实的商品房买卖法律关系，双方均明知这间门面已经出售给原告李翔并实际交付使用，显然该虚假买卖行为已经损害了原告的合法权益。同时，因遵义市永诚房地产开发有限公司拒绝为原告办理因《商品房买卖合同》交易取得的位于遵义市红花岗区门面房屋的产权登记手续，同样侵犯了原告的合法权益。为了维护正常的市场交易秩序，保护原告的合法权益，特提起诉讼，请予以支持原告的诉请。 被告遵义市永诚房地产开发有限公司辩称，1.是被告王敏、黄先知于2008年购买案涉房屋后办理的抵押贷款，并由红花岗区农村信用社办理贷款手续，贷款至今还有33万元未归还；2.对于撤销备案登记的问题，因备案登记是信用社向备案机构办理的抵押登记，所以登记机关不可能办理撤销抵押登记的手续。 被告王敏、黄先知未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告李翔作为买受人与作为出卖人的被告遵义市永诚房地产开发有限公司于2008年7月3日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171）一份，该合同主要约定以下内容：被告遵义市永诚房地产开发有限公司将其名下位于贵州省遵义市红花岗区营业房屋出售给原告李翔。前述四套房屋建筑面积共计384.42平方米，房屋单价为6000.00元／平方米，总价款2306520.00元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人于签订本合同之日起一次性付清房款”；合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2009年5月30日前向买受人交付经验收合格的商品房”；合同第十五条关于产权登记的约定载明了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”此外，该合同中还约定了“商品房销售依据”、“面积确认及面积差异处理”、“违约责任”、“保修责任”等方面内容。上述《商品房买卖合同》签订后，被告遵义市永诚房地产开发有限公司于2008年8月19日向原告李翔分别出具了四张标的房屋购房款的“销售不动产统一发票”，其中涉及本案第1号楼的金额为599640.00元（面积99.94㎡）；第2号楼的金额为514020.00元（面积85.67㎡）；第18号楼的金额为653700.00元（面积108.95㎡）。2009年5月31日，被告遵义市永诚房地产开发有限公司将前述第1号、2号、17号、18号营业房屋交付给原告李翔，且双方于当日共同签订“房屋移交清单”一份。2009年8月19日，被告王敏、黄先知针对“第18号营业房屋”办理了预告登记（证书编号200909931），并于2009年8月20日作为抵押人就该营业房屋办理了抵押登记，抵押权人为遵义市红花岗区农村信用合作联社礼仪信用社；债权数额400000.00元；抵押期限为2009年8月28日至2010年8月27日。 另查明，因原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司及案外人张显辉、唐之英就上述合同中“第1号、2号、17号、18号营业房屋”的产权登记纠纷导致了诉争，本院于2016年12月28日作出（2015）红民重字第59号民事判决书、贵州省遵义市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）黔03民终3009号民事裁定书，已生效的（2015）红民重字第59号民事判决书中确认了本案原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司所签《商品房买卖合同》系合法有效。2018年2月6日，原告李翔针对本案《商品房买卖合同》中“第17号营业房屋”的预告登记等争议问题向本院起诉被告遵义市永诚房地产开发有限公司及案外人袁琳、王国栋，本院于2019年4月26日作出（2018）黔0302民初2066号民事判决书，该民事判决书于2019年6月14日发生法律效力，其中第一项判决主文为“遵义市永诚房地产开发有限公司与袁琳、王国栋之间关于遵义市红花岗区营业房买卖法律关系不成立”；第二项判决主文为“由被告遵义市永诚房地产开发有限公司、袁琳、王国栋于本判决生效之日起三十日内协助原告李翔撤销于2009年9月7日办理的遵义市红花岗区营业房（预告登记证书编号：200911192）预告登记手续”；第三项判决主文为“由被告遵义市永诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李翔办理遵义市红花岗区营业房预告登记手续，将该房屋预告登记在原告李翔名下。”2019年7月18日，原告李翔依据（2018）黔0302民初2066号民事判决书向本院申请强制执行，经采取执行措施，遵义市不动产登记事务中心已将位于遵义市红花岗区营业房预告登记在原告李翔名下，本院亦向其送达了（2019）黔0302执2851号结案通知书。 还查明，原告李翔曾于2020年3月18日向本院起诉被告遵义市永诚房地产开发有限公司、王敏、黄先知商品房销售合同纠纷一案。2020年9月8日，本院作出（2020）黔0302民初1884号民事裁定书，裁定准许原告李翔撤回该案的起诉。 针对上述事实，除当事人所作庭审陈述外，原告李翔提交下如下3组证据：1.《商品房买卖合同》1份、“销售不动产统一发票”4张、“房屋移交清单”1张；2.“房屋记载表”2张、公安机关“询问笔录”1份；3.（2018）黔0302民初2066号民事判决书及“生效证明书”各1份、（2015）红民重字第59号民事判决书及（2017）黔03民终3009号民事裁定书各1份、（2019年）黔0302执2851号结案通知书1份。被告遵义市永诚房地产开发有限公司提交了（2020）黔0302民初1884号民事裁定书1份。庭审过程中，被告遵义市永诚房地产开发有限公司对原告李翔所提交的用以证明三被告之间买卖关系不真实的“询问笔录”表示与本案无关。经本院审查，该份“询问笔录”主要反映了遵义市公安局红花岗分局经济犯罪侦查大队民警于2018年1月9日针对案外人“袁琳”就本案《商品房买卖合同》中所涉营业房屋是否系相关预告登记权利人在真实购买意思下所办理的抵押贷款等内容进行的询问，案外人“袁琳”表示其系被告遵义市永诚房地产开发有限公司名下副总兼财务总监，本案合同中“第17号、18号营业房屋”在已出售给他人的情况下之所以还会分别登记在其本人与被告黄先知等他人名下用于抵押贷款，是因为被告遵义市永诚房地产开发有限公司为了贷款用于资金周转所作的决定，第17号、18号营业房屋的“房屋记载表”上所载明的预告登记权利人与被告遵义市永诚房地产开发有限公司之间并未发生真实的购买关系，并且本案合同所涉“第1号、第2号营业房屋”的情况亦与之类似。本院认为，该“询问笔录”与原告李翔在本案中的主张具有关联性且被告遵义市永诚房地产开发有限公司并未否认其真实性，被告王敏、黄先知未到庭亦未提出相应反驳，故本院予以确认。除此之外，原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司对上述事实及对方所提交其余证据的真实性均无异议，仅在证明目的上存在分歧，故本院对双方所提交的以上证据均予以确认并在卷佐证。 本院认为，债是按照合同约定或者依照法律规定在当事人之间产生的特定权利义务关系。首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司于2008年7月3日在自愿平等且不违反法律法规的情况下签订的《商品房买卖合同》应属当事人的真实意思表示且合法有效，双方依法成立商品房买卖合同关系。因而，足以认定原告李翔与被告遵义市永诚房地产开发有限公司之间产生了关于商品房屋买卖合同之债的关系，双方理应依约履行自己的合同义务，即买受人支付价款、出卖人转移交付房屋所有权。另依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”。经质证审查，原告李翔所提交的（2018）黔0302民初2066号民事判决书已生效且该文书在审理查明部分已明确认定原告李翔向被告遵义市永诚房地产开发有限公司支付了《商品房买卖合同》中四间营业房屋的总购房款2306520.00元，其中包含了本案诉争的“第1号、第2号、第18号房屋”的购房款，结合被告遵义市永诚房地产开发有限公司亦向原告李翔提供了等金额的“销售不动产统一发票”，足以认定原告李翔已依约履行了买受人的付款义务。被告遵义市永诚房地产开发有限公司对此提出“原告李翔并未实际交付购房款，本案买卖合同的签订是基于被告遵义市永诚房地产开发有限公司差欠案外人“李永鸥”的借款，在难以偿还借款的情况下，才转变为与原告李翔的买卖合同关系”的抗辩理由。原告李翔表示确系通过其胞弟“李永鸥”支付的购房款。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律法规所禁止外，均予以准许。本案中，原告李翔的付款方式即便如被告遵义市永诚房地产开发有限公司所述，即通过终止其与案外人“李永鸥”的借款合同关系，再由与原告李翔建立商品房买卖合同关系与之替代，但该行为并非系为“履行借款合同”而提供的担保，至于案外人“李永鸥”愿意用被告遵义市永诚房地产开发有限公司差欠其的借款替代原告李翔向被告遵义市永诚房地产开发有限公司支付购房款的行为系双方间另外的法律关系，亦属当事人意思自治的范畴。此种法律关系上的转变并不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对被告遵义市永诚房地产开发有限公司提出的“原告李翔未实际支付购房款”的反驳主张，不予采纳。再依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本案中，原告李翔提交了2009年5月31日双方签名盖章认可的“房屋移交清单”，同时（2018）黔0302民初2066号民事判决书确认被告遵义市永诚房地产开发有限公司在取得“商品房预售许可证明”的情况下已向原告李翔交付了第1号、第2号、第18号营业房屋，结合《商品房买卖合同》第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，足见在原告李翔已履行完毕付款义务的情况下，被告遵义市永诚房地产开发有限公司亦应依约全面履行自己的义务，故原告李翔提出的第3项诉讼请求即“判决被告遵义市永诚房地产开发有限公司协助原告李翔办理遵义市红花岗区、18号营业房产权预告登记备案手续，将该房屋预告登记在原告李翔名下”符合法律规定和双方合同中的约定，本院予以支持。 其次，对于原告李翔提出的第1项诉讼请求即“判决被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知签订的遵义市红花岗区沙河小区综合批发市场5号楼一层18号营业房买卖关系不成立”，本院认为该项诉求应视为原告李翔请求确认被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知之间关于“第18号营业房屋”的商品房买卖合同无效。本案中，虽然各方均未提交三被告之间的“商品房买卖合同”，但该合同的存在应系办理争议房屋预告登记的条件之一。而被告遵义市永诚房地产开发有限公司作为出卖人，在明知案涉“第18号营业房屋”已出售给原告李翔并交付的情况下，又与被告王敏、黄先知针对该房屋签订买卖合同并办理了预告登记，其行为明显存在主观恶意。同时，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案被告王敏、黄先知如若作为房屋买卖合同中真实的买受人一方，其应当持有正常履行买受人义务的相关凭证以及足以反驳原告李翔主张的依据，但被告王敏、黄先知未到庭参加诉讼，也未提出相应抗辩理由，视为放弃相应诉讼权利，被告遵义市永诚房地产开发有限公司对此亦未提出任何反驳，再结合原告李翔提交的“询问笔录”中所载明“第18号营业房的预告登记权利人与被告遵义市永诚房地产开发有限公司之间并未发生真实的购买关系”的询问内容，本院推定原告李翔提出三被告之间关于“第18号营业房屋”的买卖关系是为办理贷款所作出的虚假行为的主张成立。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”，本院对原告李翔的该项诉求予以支持，三被告之间关于“第18号营业房屋”的买卖行为应认定为无效。此外，由于原告李翔提出的第2项诉讼请求系基于第1项诉讼请求所产生的附随主张，故本院亦依法予以支持。而对于被告王敏、黄先知针对“第18号营业房屋”所办理的抵押贷款，本院认为与本案不系同一法律关系，由相关各方按照法律规定及客观实际情况另行处理。 再次，被告遵义市永诚房地产开发有限公司提出原告李翔就本案争议纠纷曾于2020年3月18日向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，随后于2020年9月8日申请撤诉。原告李翔表示其撤回（2020）黔0302民初1884号的起诉系为准备证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”，原告李翔在前案中提出的撤诉申请是在法律允许的范围内对自己诉讼权利的处分，其在人民法院准许撤诉后又另行提起本案诉讼的行为并不违反“一事不再理”的诉讼原则，故对于被告遵义市永诚房地产开发有限公司提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。此外，被告王敏、黄先知经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”，本案依法缺席判决。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第九十五条规定，判决如下： 一、被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知之间就贵州省遵义市红花岗区永诚路沙河小区综合批发市场5号楼一层第18号营业房屋所产生的买卖行为无效； 二、被告遵义市永诚房地产开发有限公司与被告王敏、黄先知于本判决生效后十日内共同撤销2009年8月19日办理在贵州省遵义市红花岗区永诚路沙河小区综合批发市场5号楼一层第18号营业房屋上的预告登记（证书编号：200909931）； 三、被告遵义市永诚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告李翔办理位于贵州省遵义市红花岗区营业房屋的预告登记手续，并将前述房屋预告登记至原告李翔名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12625.00元，由被告遵义市永诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 殷俊 二〇二一年二月十八日 法官助理 冯珊 书 记 员 李敏