河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初27283号原告（被告）赵泽仕，男，汉族，1984年2月15日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人赵敏杰，女，汉族，1987年7月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人李凯杰，济源市天坛法律服务所法律工作者。被告（原告）河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人陈磊，董事长。委托诉讼代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人张燕，河南文丰律师事务所律师。赵泽仕与河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，将（2021）豫0105民初429号案件并入（2020）豫0105民初27283号案件，两案合并公开开庭进行了审理。赵泽仕的委托诉讼代理人赵敏杰、李凯杰，河南锦家置业有限公司的委托诉讼代理人纪云丽、张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵泽仕作为原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订编号为190××××2231的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即退还原告款项163782元，并承担利息15000元（从收到第一笔预约金开始分笔按同期银行贷款利率计算至全部退还之日止）共计178782元；3、赔偿因此支出中介费1255元、诉讼代理费20000元等损失共计21255元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月15日，原告购买被告开发建设的位于金水区××、××西××村财富中心2x号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号为:190××××2231，双方合同约定：房屋建筑面积121.98米，总房款766854元，付款方式：首付款383854元，为分期缴纳，比例为50.06%；商业贷款383000元，比例为：49.94%，该商业贷款383000元由被告为原告办理，所贷款项直接由银行转入被告账户。后原告按照被告要求提供了办理按揭贷款所需的一切资料，被告持资料在自家售楼部里合作的两家银行办理按揭贷款手续。原告2019年11月2日向被告交10000元预约金，2019年11月15日向被告交维修基金7928元、首期付款31854元，2019年12月18日向被告交第一笔首期38000元，2020年6月18日向被告交第二笔首期76000元，共计向被告交款163782元；2019年11月15日向被告合作销售的郑州利升合房地产营销策划有限公司交中介费1255元，以上共计165037元。2019年11月15日向被告合作销售的郑州利升合房地产营销策划有限公司交印花税158元，2020年4月23日向银行缴纳了办理按揭贷款的印花税140元。因被告自身原因未能按照合同约定足额为原告办理383000元贷款，银行只同意贷款30万元，原告接到通知后，未对被告有任何怨言，也未要求被告承担违约责任，而是积极找被告协商，愿将少贷的83000元计入首付分期支付，被告的主管领导对原告却是避而不见，无情的拒绝协商，并严重违反合同约定停止为原告办理贷款，致使原告合同目的不能实现。原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如上。河南锦家置业有限公司作为被告辩称：1、被告同意解除商品房买卖合同，但合同解除的原因系原告违约导致，原告应当承担违约责任。2019年11月15日原、被告签订编号为190××××2231《商品房买卖合同》后，依照合同约定，原告应以贷款方式支付383000元。签约时原告承诺其对按揭贷款政策已经充分了解且具备按揭贷款条件。合同签订后，被告配合原告向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行申请了贷款，并于2020年4月13日就涉案合同进行了备案。但由于原告自身资信原因，未能获得贷款审批。之后被告多次与原告沟通更换银行申请贷款或者改为一次性付款，但原告均不予配合，导致被告至今仍未收到全部房款，原告存在根本违约。原告的行为违反了《商品房买卖合同》附件四第三条第2、3、4项的约定，依约原告应当承担总房款20%的违约责任。2、合同解除后，原告应当配合被告办理商品房买卖合同的注销备案和预告登记注销。被告己就涉案商品房买卖合同进行了备案和预告登记，商品房买卖合同解除后，配合办理合同备案注销和预告登记注销系原告合理的附随义务。法院如果判决解除合同，应当就此一并处理。3、合同解除后，被告退还原告的款项应当扣除原告应承担的违约金，应退款项为10411.2元，且无利息。原告违约导致合同解除，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第2项约定，原告应当承担总房款20%的违约金，余款无息退还。原告已向被告支付房款155854元，维修基金7928元，扣除原告应向被告支付的违约金153370.8元，剩余款项为10411.2元。被告不存在任何违约，原告违约，原告主张利息无事实和法律依据。综上，被告认为，原告诉求无事实和法律依据，除解除合同外，其他诉求应当予以驳回。河南锦家置业有限公司作为原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的编号为190××××2231的《商品房买卖合同》及附件中的“合同补充协议”已解除；2、判令被告协助办理编号为190××××2231的《商品房买卖合同》备案登记注销及商品房预告登记的注销；3、判令被告支付合同解除的违约金153370.8元；4、判令被告承担原告因本案支付的律师费30674元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年11月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：190××××2231)，约定被告购买原告开发建设的位于金水区××、××西××村财富中心26层2645号房；建筑面积121.98m；总房款766854元，约定付款方式为按揭贷款，首付款383854元，商业贷款383000元。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，被告应当于合同签订当日开始办理商品房贷款手续，如果被告未能成功办理银行按揭贷款，应当于银行审批结果揭晓后7日一次性支付剩余房款。然而合同签署后，被告既未按合同约定配合办理银行按揭贷款手续，也未向原告支付剩余房款。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第4款之规定，在《商品房买卖合同》备案后30日内，由于被告原因导致贷款未能到达原告监管账户的，原告有权解除合同，被告需向原告支付总房款20%的违约金。原告为维护合法权益，为避免损失扩大，故诉至法院，望判如所请。赵泽仕作为被告辩称：2019年11月15日，被告购买原告开发建设的位于金水区××、××西××村财富中心26层2645号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：190××××2231，合同约定：房屋建筑面积121.98平米，总房款766854元，付款方式：首付款383854元，为分期缴纳，比例为50.06%；商业贷款383000元，比例为：49.94%，由被告将个人资料交给原告，由原告到银行为被告办理一切贷款手续，所贷款项直接由银行转入原告账户。被告按原告要求向其提供了办理按揭贷款所需的一切资料，经原告审查合格后，由原告持被告的资料在自家售楼部里合作的两家银行办理按揭贷款手续。被告2019年11月2日向原告交10000元预约金，2019年11月15日向原告交维修基金7928元、首期付款31854元，2019年12月18日向原告交第一笔首期38000元，2020年6月18日向原告交第二笔首期76000元，共计向锦家公司交款163782元；2019年11月15日被告向原告合作销售的郑州利升合房地产营销策划有限公司交中介费1255元、印花税158元，计款1431元，以上共计165195元。2020年4月23日被告向银行缴纳了办理按揭贷款的印花税140元。从以上事实可以看出：第一、被告与原告双方对付款方式，贷款比例等进行了明确约定，被告也依约交付了约定款项，由此充分证明被告依约履行了合同，没有任何过错和违约行为。因银行不接受个人自行办理银行抵押按揭手续，银行抵押按揭手续应由开发商办理。被告已按照原告要求向其提供所有资料，并经其审查符合要求，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。根据合同也可以看出原告之所以签合同是认为自己有足够能力为被告办理约定数额贷款，目的也是为了销售自己房屋获得利益，贷款数额未达到合同约定数额，是原告所售房屋价值只能在银行抵押贷款300000元，而不是承诺的数额商业贷款383000元，不应将责任转嫁于被告，而是自己违约责任，被告不存在任何过错，更不应当承担任何违约责任。第二、被告接到原告的解除合同通知后，多次到原告处了解情况，进行协商解决，可是原告领导避而不见，故意拖延不结，经了解，一方面是银行不放款，另一方面是原告不想把涉案房屋出售给被告，是原告为了恶意解除合同，错误的要求被告足额缴纳放款，进行强人所难，炮制被告违约的假象，由此证明是原告故意撕毁合同，责任全在原告！第三、原告所称的附件四：合同补充协议，是纯粹的格式合同，原告免除自己责任、加重被告责任、排除被告主要权利，明显是无效合同，以此要求被告承担违约责任，不应受到法律支持。事实上，原告至今未将被告的购房合同交给被告，仅仅是让被告在合同签字后将合同拿走，被告手中根本没有合同，锦家公司如此之作，目的不言自明，更谈不上向被告提示和说明义务。第四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还××。原告未按约履行合同义务，存在重大过错，理应承担给被告造成的一切经济损失。请求法院依法驳回锦家公司诉讼请求，支持被告的请求。经审理查明：1、2019年11月15日，赵泽仕（××）与河南锦家置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：190××××2231），合同主要约定：赵泽仕购买河南锦家置业有限公司开发的位于金水区××、××西××村财富中心26层2645号房屋，建筑面积共121.98平方米，套内建筑面积83.85平方米，公共分摊建筑面积38.13平方米，每平方米6286.72元，总金额766854元。付款方式为：约定金额383854元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-11-15，交纳比例：50.06%；约定金额：383000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：49.94%。违约责任：××如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，被告按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同附件四补充协议第三条第2款约定：××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于《商品房买卖合同》签订后3日内向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，××可选择补交资料、采取新增措施、提高首付比例或选择其他付款方式支付剩余房款，但如××未在7日内对上述任何一种方式作出选择并付清余款的，每逾期一日按照本合同第七条承担违约责任，出卖人并有权解除合同；出卖人选择解除合同的，有权自××首付款中扣取相当于总房款20%的违约金，余款（如有）无息退还给××；如××未获得或未足额获得银行放贷又无力自行补足房款而请求解除买卖合同的，经出卖人同意解除买卖合同后，出卖人有权向××收取或自××首付款中扣取相当于总房款20%的违约金，余款（如有）无息退还给××等等。2、上述《商品房买卖合同》于2019年4月13日在郑州市住房保障和房地产管理局办理了合同备案登记手续。该套房屋于2020年6月22日办理了预购商品房预告登记，豫（2020）郑州市不动产证明第0163334号不动产登记证明显示权利人为赵泽仕。3、赵泽仕于2019年11月2日向河南锦家置业有限公司缴纳预约金10000元，于2019年11月15日向河南锦家置业有限公司缴纳首期款31854元、维修基金7928元，于2019年12月18日向河南锦家置业有限公司缴纳第一笔首期38000元，于2020年6月23日向河南锦家置业有限公司缴纳第二笔首期76000元，共计163782元。4、赵泽仕提交的2019年11月15日由郑州利升合房地产营销策划有限公司开具的两张收据显示分别收到其印花158元、中介费1255元。5、2020年12月30日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具的拒贷证明显示：赵泽仕，于2020年4月13日在我行申请个人商业用房抵押贷款38.3万元，由于其本人资信原因，未通过审批。6、庭审中，河南锦家置业有限公司认可收到赵泽仕缴纳的购房款155854元，维修基金7928元，并明确放弃律师费的诉请。本院认为：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。赵泽仕与河南锦家置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，赵泽仕未按合同约定办理贷款手续，缴纳剩余房款，已逾期付款超过90日，符合合同中关于合同解除的条件，鉴于双方都诉请解除合同，故本院对该项诉请予以支持，本案合同应于本判决生效之日解除。赵泽仕亦应协助河南锦家置业有限公司办理双方《商品房买卖合同》（合同编号：190××××2231）备案信息注销登记手续及配合原告办理注销房屋预告登记[豫（2020）郑州市不动产证明第01633x号，权利人:赵泽仕]。关于购房款及违约金，根据合同约定××逾期超过90日后，出卖人解除合同的，××按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。依合同约定赵泽仕按累计应付款的0.5%支付违约金，计3834.27元（766854×0.5%），河南锦家置业有限公司诉请过高部分，本院不予支持。合同解除后，原、被告互付返还义务。河南锦家置业有限公司处尚有赵泽仕向其支付的首付款及维修基金163782元，该款项可与赵泽仕对河南锦家置业有限公司的债务相互抵销，故河南锦家置业有限公司应向赵泽仕退还余款159947.73元。关于赵泽仕主张的利息及诉讼代理费，没有合同依据，本院不予支持。关于赵泽仕主张的中介费1255元，其提交的收据显示该款由郑州利升合房地产营销策划有限公司收取，该收据并非河南锦家置业有限公司所出具，其要求河南锦家置业有限公司退还此费用，证据不足，本院不予支持。关于河南锦家置业有限公司主张的律师费，在庭审中其明确表示该项诉讼请求不再主张，本院对此费用不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本院确认原告（被告）赵泽仕与被告（原告）河南锦家置业有限公司签订的编号为19005672x1《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告（被告）赵泽仕于本判决生效后十日内配合被告（原告）河南锦家置业有限公司办理注销位于金水区丽水路南、文化路西杲村财富中心xx房屋【豫（2020）郑州市不动产证明第0163xx号，权利人:赵泽仕】的预告登记手续；三、原告（被告）赵泽仕于本判决生效后十日内协助被告（原告）河南锦家置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：19005672231）备案信息注销登记手续；四、被告（原告）河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告（被告）赵泽仕剩余款项159947.73元；五、驳回原告（被告）赵泽仕的其他诉讼请求；六、驳回被告（原告）河南锦家置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4140元，由赵泽仕负担500元、河南锦家置业有限公司负担3640元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李雯二〇二一年二月十九日书记员  王戚