河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终363号上诉人（原审原告）：岳枝，女，1966年10月15日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：管继福，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司,住所地驻马店市市辖区盘龙山路与泰山路交叉口西南角45号楼一、二、三层。法定代表人：高辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。上诉人岳枝因与被上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2020）豫1702民初10504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳枝的委托诉讼代理人管继福，被上诉人嘉富诚公司的委托诉讼代理人刘朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳枝上诉请求：撤销驿城区人民法院（2020）豫1702民初10504号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式的约定系格式条款，该条款系打印，排除了上诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于房屋面积差处理方式规定,主张超出面积差3%部分双倍返还价款的合法权益，故该条款无效；2、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被上诉人应当按照原价返还房屋面积差3%以内部分，双倍返还面积差超过3%的部分；3、一审法院作出（2020）豫1702民初11205号民事判决，诉争的事由与本案一致，在该判决中一审法院支持了原告的诉讼请求，一审法院对同类案件的处理结果不同应予纠正。嘉富诚公司辩称:1、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，经双方确认后签字、加盖公章，该合同为有效合同；2、双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积差处理方式明确，且合同中清楚写明其他约定与第五条第一种方式不一致的以第一种方式为准，双方权利义务对等，符合公平原则；3、双方签订的《商品房买卖合同》内容与中华人民共和国建设部制定的范本除附件外基本一致，主合同内容没有一项是格式条款；4、《商品房买卖合同》第五条第一款双方自行约定的内容均有横线，内容显然是另外填写，该内容是双方协商一致的结果，不能因该条款是打印就排除购房者的选择权，该条款系合同主要内容，不是格式条款；5、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方就面积差异处理事宜在合同中已经明确约定，就应当尊重当事人的意思表示，按照合同约定履行；6、案涉房屋未办理不动产登记书，实际面积尚未确认，一审法院认定被答辩人请求与合同约定不符正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。岳枝向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告多支付的3.2511平方米3%部分的房价款13647.4元；2、判令被告支付超出3%部分绝对值的双倍价款116269.27元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月22日，原告岳枝（××）与被告嘉富诚公司（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：一、原告购买被告开发的位于驻马店市××城区××与盘龙山××交叉口西北××小镇××东××单元××商品房××套，该商品房合同约定建筑面积共108.37平方米，其中，套内建筑面积87.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.37平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为4398.63元/㎡，总金额476679元。二、第五条第一项：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行。（2）退款和补款均不计利息。（3）其他约定与第5条第1种方式不一致的以第1种方式为准……等条款。此后，双方因房屋的面积差发生争执，以诉称理由诉至一审法院，酿成纠纷。另查明，原告向被告支付了全部房款，被告已将案涉房屋交付原告。一审诉讼中，原告提交了驻马店市房屋面积测绘报告复印件一份，用于证明：测绘报告是被告委托测量，该报告显示房屋实际建筑面积91.27平方米，合同约定108.37平方米，合同约定面积多于实际面积17.1平方米。被告质证称，对测绘报告的真实性、合法性、关联性均有异议，该测绘报告没有出具单位的盖章，没有出具人员的签字，该证据是单方制作，被告不予认可，亦不能证明原告的证明目的。本案的房屋面积应以房屋产权证为准，原告提供的测绘报告不能证明房屋的实际面积，故原告诉称面积差17.1平方米没有事实和法律依据。原告提交双方签订的商品房买卖合同一份，主张本案合同是格式性合同，合同第五条第一项的规定做出对提供合同方有利的解释，违反了法律规定，且被告方也没有履行告知义务，不应予以采用。被告质证称：1、合同第五条明确约定了处理方式，是按照双方自行约定的第一种处理方式进行处理，与原告的起诉不符。该条也并不存在原告所称的第五条第三款。2、本案的商品房买卖合同是从驻马店房管局领取的合同，该合同对面积差处理的约定不是格式条款，合同对面积差的处理方式有自行约定及按照法律规定的解决方式等赋予了原告不同的选择，赋予了购房者的权利，双方自行协商选择了第一款，不符合合同法39条第二款关于格式条款的约定，不是格式条款。而且双方商定选择了第五条第一种处理方式，该处双方同意按第一种方式处理，该内容部分划有横线，显示双方协商另外填写，虽然是打印，但打印也是一种书写方式，该购房合同中除最后签名、盖章，所有内容均是双方协商一致后打印的，该打印是为了防止人为的篡改，因此双方商议的面积差处理结果不是无效的格式条款，应按照合同约定进行处理。第五条是合同的主要条款，不存在格式条款的情形。且合同第五条第一款明确约定，建筑面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，故原告起诉的双倍返还无事实依据。该条款是双方自行约定的，是合同主要条款，合同是双方签字捺印，该条款并不违反法律强制性规定，该条款并非格式条款。一审法院认为，2015年8月22日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，①原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定“以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行”，即面积误差无论是否超出3%，均应据实结算，多退少补，按照合同单价单倍返还相应价款。关于面积差异处理方式的上述约定，虽为事先拟定，但并未约定房屋面积误差超出3%时,不返还相应价款等免除其责任的条款,并不违反《合同法》第四十条关于一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法律规定，故对原告提出的合同第五条第一项为格式合同，不应采用的主张，不予采纳。②《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）项:“××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：……(二)房屋实际面积小于合同约定面积的，……面积误差比超过3%部分的房价款由××双倍返还买受人”。即当面积误差比超过3%时，应首先适用“合同有约定的,按照约定处理”的规则处理，只有合同没有约定或者约定不明确时,才能按照上述双倍返还规则处理。以上，原告请求据实返还多支付的房价款，符合合同约定。但，本案案涉房屋尚未办理房屋产权证，且原告提交的驻马店市房屋面积测绘报告系复印件，被告亦不予认可，不符合《商品房买卖合同》中“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的合同约定，根据举证责任分配规则，原告应承担举证不能的法律后果，故对“据实返还房价款”的请求也因原告所持驻马店市房屋面积测绘报告系复印件而不能支持；对该部分诉讼请求，原告可另行提供证据，主张权利。综上，原告请求判令被告返还原告多支付的房价款13647.4元及双倍返还房价款116269.27元，无事实和法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告岳枝的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告岳枝负担。二审中，上诉人岳枝提交房屋分层分户平面图一份，拟证明实际房屋面积比合同约定的108㎡少了17.1㎡。嘉富诚公司质证称，对分户图的真实性无异议，但房屋面积差异的处理应以房产证登记的面积为准，该证据与本案不具有关联性。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司应否向上诉人岳枝返还面积差3%以内的购房价款及超出3%部分的双倍购房价款。首先，关于案涉《商品房买卖合同》第五条的效力问题。嘉富诚公司提供的《商品房买卖合同》虽系行业范本，但无免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，双方约定明确，亦不存在对该条款有两种以上解释的情形，一审法院认定该条款为有效条款，并无不当。其次，该合同第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。现案涉房屋虽已交付，但尚未办理房屋产权登记，房屋产权面积未经有关部门确认，且嘉富诚公司不同意以上诉人提交的测绘图等记载的面积为准，故上诉人请求条件尚未成就，一审法院不予支持并无不当。综上所述，岳枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人岳枝负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  董永通审判员  杨振松二〇二一年二月二十五日书记员  董福林