广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终140号上诉人（原审原告）：肖筝，女，汉族，1983年10月31日出生，公民身份号码360×××××××********，住址广东省蕉岭县××××××××××。委托诉诉代理人：杨昌锋（肖筝的丈夫），1979年3月9日出生，公民身份号码441×××××××********，住址广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××××××××。被上诉人（原审被告）：蕉岭泰利投资实业有限公司，住所地广东省蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东（奥园广场对面），统一社会信用代码91441427MA4UT6D25M。法定代表人：张顺祥，该公司经理。委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。上诉人肖筝因与被上诉人蕉岭泰利投资实业有限公司（以下简称泰利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院(2020)粤1427民初691号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖筝上诉请求：一、撤销原审判决，支持上诉人一审诉求；二、判令被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一审法院对案件事实的认定有误，适用法律错误，本案事实和理由按上诉人在一审中陈述的意见即按一审起诉状的理由。另外，一审程序违法，一审没有恢复审理，我对被上诉人提交的证据无法再次当庭质证，也造成肖筝没有及时提出对涉案房屋的规划及设计安全质量由第三方鉴定的意见。被上诉人泰利公司答辩称：《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》的签订，是双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合同是合法有效的，各方均应积极履行。宝利园众多业主均确定与被上诉人之间真正履行的是《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》。《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》与《商品房买卖合同（预售）》众多条款的对比中可以看出，《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》对业主更有利，更能够对双方进行约束。因此，《商品房买卖合同（预售）》的作用是为了用于办理房屋按揭贷款、交税费、办理公积金、办理不动产权证等，为了政府部门备案的需要，无需质疑。而双方实际履行的是《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》。综上所述，请求二审法院查清案件事实，依法驳回上诉，维持原判。肖筝向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2018年7月10日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告退回购房款716800元；3、判令被告支付违约金358400元；4、判令被告退回维修基金6918元、税款13032.73元；（以上2-4项诉请金额合计1095150.73元）；5、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：被告取得在蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东编号为粤（2017）蕉岭县不动产权第0000399号地块的土地使用权，土地使用年限自2016年7月14日至2086年7月14日，经批准在该地块上建设商品房，定名为保利园商住楼。2018年3月15日，被告在蕉岭县发展和改革局备案证中“保利园”商住楼变更为“宝利园”商住楼，并于2019年4月17日经蕉岭县住房和城乡建设局批复同意，及2019年4月23日经蕉岭县民政局批复同意。该商住楼于2018年5月10日取得《广东省蕉岭县商品房预售许可证》。2018年2月12日，被告出具编号为0801的《签订合同前确认书》，该确认书约定了房号、总价、签订合同优惠、优惠后总价、交首期房款、按揭款、预收费、维修基金等，杨昌锋在该确认书中签名。2018年7月9日，原告在被告出具的《签订合同前确认书》签名，该确认书与2018年2月12日由杨昌锋签订的确认书内容基本一致，只是将二期房款由按揭改为一次性付清，总价改为9.6折，客户姓名改为肖筝即原告。原告与杨昌锋系夫妻关系，于2009年9月29日办理结婚登记手续。2018年7月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了合同编号为0801的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及附件。《广东省商品房买卖合同》的主要内容有：第三条商品房基本情况：位于蕉岭县×××××××以南、蕉阳大道以东的保利园商住楼第******房，该商品房建筑面积共约125.79平方米，其中套内建筑面积约103.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约22.7平方米。第四条计价方式与价款：商品房属预售，按套出售，总金额人民币716800元。第六条付款方式及期限：首付房款229700元，2018年7月9日前付清余款487200元办理银行按揭。第八条交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前，将已验收合格或达到装修标准并于买受人房款付清之日交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的50%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2、该房按套计价，办理房地产权证面积按蕉岭县住房和城乡规划建设局的测绘核定为准，面积如有差距，买卖双方不作任何补偿。第十条规划、设计变更的约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买收人同意。不同意变更的买收人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日起银行固定资产贷款利率计算）。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。如果出卖人通知买收人办理房屋交付手续，买受人逾期办理的，视作为商品房验收合格之日为买受人接受房屋交付日期……。此外，合同还约定办理不动产所产生的税收及费用按国家或者当地相关规定由买卖双方各自承担（契税由个人缴交）；买受人应当缴足首期住宅专项维修资金55元每平方。附件四合同补充协议第六条约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续。原、被告均在《广东省商品房买卖合同》的合同正文末尾处签名、盖章。上述合同签订后，原告于2018年7月10日付清了购房款716800元，被告向原告出具了发票。2018年10月22日，原告向被告支付了契税13032.73元。2019年2月12日，杨昌锋支付了涉案房屋的住房维修基金6918元。后来，原告称其得知被告将“保利园”商住楼变更为“宝利园”商住楼，并将一楼架空层全部封堵改为商业用房用于出售、超规划许可范围对车库进行大范围扩建、店面实空超高、擅自增加容积率等并被政府行政处罚。2019年8月左右，原告向被告发出《告知函》，称由于被告违反双方签署合同第十条中规划、设计变更的约定，要求中止合同，退回房款并协商赔偿损失。2019年8月10日，被告对原告进行回复称：告知函已收悉，有关你提出中止合同及退款一事，我公司认为你的中止合同及退款要求与法无据，我们公司并没有违反合同的约定，并没有改变房屋的规划设计。望你继续履行合同的义务。2019年12月25日，宝利园商住楼通过验收备案。2019年12月20日左右，被告通过报纸、电视台等形式通知业主于2019年12月21日至2019年12月30日期间到被告宝利园管理处办理收楼有关手续。原告称其丈夫杨昌锋于2019年12月21日前来收楼，但被告未能提供工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故杨昌锋拒绝收楼。于是部分业主制作了《房屋拒收函》并送达给被告，2019年12月25日杨昌锋也在《房屋拒收函》的表格中进行了签名。原告称后来被告一直未再通知原告前来收房。2020年5月7日，原告又向被告发出《催告函》，要求被告向原告出具收房通知书并提供符合交房的相关材料，并对原告作出书面答复。2020年5月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告截止2020年5月16日已逾期交房138天，现通知被告于2020年5月16日解除双方商品房买卖合同，于收到本通知之日起30日内向原告返还已付购房款716800元，并按累计已付购房款的50%向原告支付违约金358400元等。后因双方未能协商一致，故原告诉至一审法院，提出上述请求。此外，因在一审法院相同被告、相同案由、相同事实的案件还有多宗，故一审法院于2020年9月30日口头裁定中止诉讼，待同类案审理结果出来后于2020年10月30日恢复审理。一审法院认为：《广东省商品房买卖合同》及附件是双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。原告要求解除上述合同是否应该支持，一审法院分析认为：一、原告称被告将涉案商住楼名称由“保利园”变更为“宝利园”未通知原告，私自更改容积率、未按设计规划进行建设而受到行政部门处罚，违反《广东省商品房买卖合同》第十条约定，原告有权终止合同。被告称其变更商住楼的名称，经过政府相关部门批准，且该名称变更对楼盘的建筑风格、园林风格、产品设计以及客群的分布、房屋的质量、居住环境都没有影响，也不影响商品房的使用和合同的效力，原告也无任何其他证据证实被告存在有导致涉案商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的行为。一审法院对被告的辩称意见予以采纳，原告未提供充分的证据及充足的理由来说明被告违反上述合同第十条的约定，原告据此要求解除合同，不予支持。二、原告称其丈夫2019年12月21日前去收楼时，被告并未取得竣工备案证明文件，事后被告取得竣工备案证明文件后一直未告知原告，被告没有履行交房通知义务。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房日期是2019年12月30日，被告在该日期前已经取得竣工备案证明文件，即符合交房条件；同时双方合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续。故原告以被告在取得备案证明文件后未再通知原告前来交楼构成违约，要求解除合同，不予支持。综上所述，原告要求被告解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，退回购房款、支付违约金、退回维修基金、税款，无法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告肖筝的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币7328.18元，由原告肖筝负担。二审庭审期间，上诉人向本院提交了如下证据：蕉岭保利园商住楼规划平面图和彩色照片及相关函件，拟证明被上诉人公司一系列的违建行为，目的是为了证明被上诉人违反了合同第10条的约定，上诉人可以终止买卖合同。被上诉人发表如下质证意见：上诉人所提供的彩照为梅州168民生网所记录的讼求书，从中可以看出双方约定履行的是广东省合同，被上诉人楼盘名称的改变或变更并不影响涉案商品房的使用，也不影响合同的效力，商住楼名称应当以相关政府部门审核的名称为准。违建与本案无直接的利害关系，被上诉人认为不属于合同第10条约定的终止条件。双方合同约定的交付条件为商品房已验收合格。被上诉人泰利公司亦向本院提交了如下证据：1.（2020）粤14民终946号民事判决书（复印件），拟证明涉案房屋经法院生效判决证实符合交付条件。2.《蕉岭县×××商住楼规划核实竣工测量成果》（复印件），3.《房屋建筑面积测绘成果报告书》（1#楼-16#楼房产面积测量）复印件，以上拟证明涉案房屋的测绘数据。4.广东华昌联工程建设有限公司营业执照、测绘资质证书（复印件），拟证明测绘公司具备相关资质。5.（2020）粤14民终946号证据目录、（2020）粤14民终946号补充证据目录，拟证明该案件系与涉案案件相类似的案件，已经在该案件中提交相关证据材料。上诉人对证据1关联性有异议，我国不适用判例法，对判决有异议，已准备向高院提出申诉，该判决不应当作为参考；证据2—3证明内容看不到，关联性有异议，证据2只有一个封面，没有具体合同相对方约定的房屋测绘报告报告。证据3没有相关的数据，生成时间2020年4月30日，远远超出了合同的交付时间，更好地证明了被上诉人违约，不能提供房屋测绘报告；对证据4没有异议；证据5按照（2020）粤14民终946号的质证意见。（2020）粤14民终946号按套销售面积差异不予补偿，引用的条款是选择性条件，但合同并没有约定选用，并没有生效,属于合同条款适用错误。被上诉人没有按照《商品房销售管理办法》第19条的相关规定标明房屋平面图详细尺寸。二审另查明，二审庭审中，肖筝的丈夫杨昌锋作为其诉讼代理人确认其在2019年12月25日的《房屋拒收函》中签名。根据一审庭审笔录及一审法院于2020年10月30日发出的《告知书》记载，一审法院于2020年7月30日中止诉讼。从一审卷宗材料反映，肖筝一审期间的特别授权诉讼代理人在一审法院于2020年10月30日发出的恢复诉讼的《告知书》中签名。本院对一审法院认定的除“一审法院于2020年9月30日口头裁定中止诉讼”之外的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：1.一审是否存在程序违法；2.肖筝诉请解除合同并要求泰利公司退款支付违约金的依据是否充分。关于一审是否存在程序违法的问题。肖筝上诉认为一审法院在中止诉讼后没有恢复诉讼，影响其诉讼权利。经查，一审法院于2020年7月30日中止诉讼，后于2020年10月30日恢复诉讼，并告知了肖筝的特别授权诉讼代理人，故不存在没有恢复诉讼影响当事人诉讼权利的事实。肖筝上诉认为一审存在程序违法，无事实依据，不予支持。关于肖筝诉请解除合同并要求泰利公司退款支付违约金的依据是否充分的问题。肖筝起诉主张泰利公司未通知其擅自将房屋名称“保利园”变更为“宝利园”，违建等，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十条的约定，其有权终止合同。经查，泰利公司变更商住楼名称已经政府有关部门批准同意，且该商住楼更名并不会影响房屋的使用功能，房屋质量，肖筝也无证据证实其购买房屋的户型结构、空间尺寸、方位朝向等规划、设计与双方约定的不符，对其造成了实质性的影响。因此，肖筝主张终止合同的依据并不充分，一审对其诉请不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14656.36元，由上诉人肖筝负担。本判决为终审判决。审判长  陆宝华审判员  陈国华审判员  张孟棋二〇二一年二月二十日书记员  朱红珍