山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1242号上诉人（原审原告）：王仪，男，1949年9月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王波，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼，山东舜翔律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：济南市纺织科学研究院，住所地济南市天桥区田庄东路4号。法定代表人：李勤锋，院长。委托诉讼代理人：李祥，男，该院员工。委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人王仪与上诉人济南市纺织科学研究院（以下简称纺科院）房屋买卖合同纠纷一案，因均不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仪上诉请求：1.改判一审判决第三项为纺科院赔偿王仪房屋增值损失765104.8元；2.诉讼费用由纺科院承担。事实和理由：一审法院认定王仪在涉案房产增值损失赔偿上承担50%过错，该比例明显过高，系法律适用、事实认定错误，应当依法纠正。纺科院在房产增值损失赔偿上应承担至少90%的过错责任。1.纺科院作为房屋出卖人，主观上恶意欺诈，过错程度大。纺科院将涉案房屋先后出售给江真、王仪，属于一房多卖，该交易模式本身就决定出卖人过错程度大；在涉案房屋出售给王仪时，纺科院已经为江真办理了房屋权属登记，且登记证书就保存在纺科院，纺科院作为出卖人对房屋现状及出售情况是十分清楚的，其将房屋出售给王仪过程中，一直未披露房屋已售卖江真的事实，并承诺和保证自己对房产的所有权和处置权，直到目前纺科院仍坚称涉案房产归自己所有，并有权处置。因此，纺科院作出房屋出卖人，明知第一次出售现状，但刻意隐瞒与江真的交易情况并对外承诺对房屋享有所有权和处置权，属于恶意欺诈，应承担主要过错责任。2.纺科院处于交易优势地位，应承担主要过错责任。纺科院作为事业单位法人，涉案房屋均属于国有资产，资产处置已经取得行政部门的审批，也经过了单位领导班子集体决议，因此其向王仪等出售房产的行为是以政府信用作为背书，具备强大公信力，购房人完全有理由信赖出卖人，对于一房二卖的后果纺科院应承担主要过错责任。3.标的物状况及交易背景等因素致使购房人足以信赖出卖人。涉案房产出售给王仪时，一同出售的房产还有十几套，上述房产已经全部空置，符合出售条件，江真等权属登记人在交易过程也从未出现，也未提出异议。在当时状况下下，王仪完全有理由相信如此大规模国有资产处置不可能是无权处分，纺科院也不会出售不属于自己的房产，如果出现问题，十几套房子的权利人不可能没人出来主张权利，因此王仪等人完全有理由相信纺科院保证的房屋产权属于单位、纺科院有权处置的说法，王仪等购房人的信赖利益应当得到保护。4.王仪在本案中没有明显过错。虽然王仪对涉案房产交易具有一定的审查责任，但该审查注意义务的行使要结合交易背景、出卖人承诺、标的物现状、双方地位、信赖利益保护、不动产登记制度发展等诸多因素来判断，本案中王仪仅应承担轻微的审查过失责任，一审法庭不能以此就直接认定王仪作为购房人承担50%过错责任，该认定方式和50%认定比例违反公平原则，违背常理常情。纺科院辩称，一、纺科院在涉案房屋的买卖过程中并不存在过错，不应承担任何责任，而王仪在购买房屋的过程中存在重大过错，其应当承担全部责任。1.纺科院在整个房屋处置的过程中已经将相关的权利义务进行了告知，王仪也针对涉案房屋的实际权属状况进行了详细的了解，且当时纺科院出售涉案房屋的价格也低于市场价格，原因就是双方已经约定好了涉案房屋系现状受让，让王仪等人自己办理过户，而纺科院并无办理过户的权利和义务，双方正是基于上述前提下进行的交易。在将涉案房屋交付给王仪之后，十多年来王仪一直未找纺科院办理过户也印证了这一点。2.纺科院在将涉案房屋交付给王仪之后曾想办法帮助王仪协调房屋的实际登记人江真办理房屋过户，但是王仪出于不缴纳过户费等原因坚持不办过户，在王仪坚持不办理过户的情况下，纺科院无法自行决定办理过户事宜，由此产生的不利后果不应当由纺科院来承担。3.与王仪一同处置的房屋中有2户购房者，按照购买约定，自己找房屋的原产权登记人办理了产权变更并缴纳了相应的费用，避免了后续纠纷的产生。该事实进一步印证了纺科院在处置房屋时，已经履行了告知义务并约定受让者自己办理过户手续。4.王仪在取得涉案房屋前，涉案房屋已经登记在江真名下，即涉案房屋的登记现状已通过登记方式向社会公开，纺科院无法隐瞒涉案房屋的产权登记现状，王仪未持有房产证在此居住长达14年的事实，说明其认可现状受让的事实。5.房屋系公民的重大财产，王仪在购买了涉案房屋后，明知其应当找房屋的实际登记人江真办理过户，但其怠于行使自己的权利，在接收了涉案房屋十几年以来一直未找江真办理房屋的过户登记，即便是在纺科院的催促下也未办理过户，由此产生的风险应当由其自行承担。6.退一步讲，即便涉案的房屋买卖合同解除，王仪在涉案房屋居住长达十几年之久，出于公平原则考量，王仪的损失也得到了补偿，不应当再由纺科院承担责任。二、王仪将其不办理过户而产生的不利后果归责于纺科院，没有任何事实及法律依据。纺科院与王仪均系平等的交易主体，无论是国有资产处置还是作为涉案房屋的出售方，纺科院均按照相关法定程序履行了相关义务，不存在任何的欺诈行为，更不处于交易的优势地位，王仪作为一个完全民事行为能力人，应当知悉不动产买卖应当办理过户的客观事实，且涉案房屋的真实权属状况已经登记公示，也并系非纺科院能够隐瞒的。因此，涉案房屋未办理涉案房屋的过户，均系王仪自身原因导致，与纺科院无关，由此产生的后果应当由王仪自行承担。纺科院上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回王仪的诉讼请求；2.一、二审的案件受理费由王仪承担。事实与理由：一、一审认定事实清楚，但部分证据使用不正确。一审法院已经查明双方皆知悉涉案房屋登记的所有权人为江真，查明了现状受让的真相，在双方知悉涉案房屋处置现状的情况下，王仪未向其他九户购房人一样，自负费用办理过户，且无偿占有使用涉案房屋十余年之久，系被判腾房的唯一原因，由此产生的不利后果应由王仪承担。王仪拒不办理涉案房屋的过户登记，是其失去对涉案房屋控制的唯一原因，纺科院在整个过程中并不存在任何过错，主要理由如下：1.纺科院将涉案房屋出售时，王仪明确知晓涉案房屋的权属登记状况，为达到长期无偿使用且不承担过户费用的目的，不向房产部门申请过户，在纺科院多次为其协调过户时，又拒绝过户，侵害了案外人江真的权益，致使江真提起腾房之诉。2.案外人江真提起腾房之诉后，纺科院仍积极为王仪协调过户，且案外人江真同意过户，但王仪始终拒绝办理涉案房屋的过户，谎称不知道涉案房屋的权属登记状况，显见其通过诉讼达到不当获利的目的。二、一审判决无法律依据。1.一审已判令双方之间买卖合同解除，根据有关法律规定，双方应当恢复原状，而本案标的物，已因王仪之过，无法恢复原状，其无权要求纺科院返还房款并承担增值损失；2.根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定、第七条规定，涉案房屋至今未能办理过户的主要原因系王仪拒绝办理过户所致；3.纺科院为事业单位，其财务核算与货币支付有严格的规定，必须执行预算管理，所有资金，必须首先提前编制年度预算，经市人大同意后，才能支出，一审判决的支付方式与此抵触。王仪辩称，一、纺科院所述与事实不符。1.王仪按当时市价支付了全部房款，没有理由不办理房产证，购房后多次找到纺科办理过户，一直没法办理或者拖着不办，院纺科院是房屋买卖合同的出卖人，出卖人自然要协助办理过户登记，王仪根本不认识江真，要不是腾房诉讼，王仪也找不到江真，更别提找江真过户。2.王仪对于已经支付了全款的房屋，居住是其合法权利。3.纺科院确实跟江真等相关人员沟通过，但是没成功。如果真能协调过户，王仪不会被法院腾房，也不会出现后续一系列诉讼，包括纺科院起诉江真的诉讼。如果江真现在同意给王仪过户，王仪本案直接撤诉。二、王仪购房之时确实不知涉案房屋已登记在江真名下，作为买受人，王仪仅具有轻微审查过失，一审判决王仪承担50%过错责任，明显过重。三、王仪作为纺科院老职工，理解现在诉讼赔偿结果会对单位造成影响。最终造成现在的结果确实是纺科院工作失误或是过错导致的，纺科院应当对自己过错承担绝大部分责任。王仪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋买卖关系；2.纺科院返还王仪已付购房款213646元及利息（自2006年4月20日起至该款项支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.纺科院赔偿王仪房屋增值损失850117元，房屋评估司法鉴定费10000元；4.纺科院承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王仪原系纺科院职工。济南市天桥区田庄东路4号2号楼原系纺科院名下财产。2004年11月2日，济南市财政局出具济财统[2005]2号《关于同意济南市纺织科学研究院处置住房的批复》，同意纺科院处置位于本市天桥区田庄东路4号院内的十八套住房。2005年4月1日，纺科院（作为甲方）与江真（作为乙方）签订《房屋买卖协议》（加盖了纺科院的公章）一份，双方约定：“一、甲方自愿将其所有的坐落在天桥区田庄东路4号院的房产，建筑面积75.30平方米（含共用分摊面积）卖于乙方。乙方对上述房产作了充分了解，自愿购买。二、双方协商议定上述房产价格为人民币小写：134050元，大写：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房现金人民币：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。三、付款方式：现金。甲方在收到全部房款之日起三日内，将房屋钥匙交于乙方，并记录水电表的基数。四、甲方保证上述房产权属清楚、合法，若房产发生产权纠纷，由甲方负责解决，造成经济损失的由甲方赔偿。同时协助乙方办理房产手续。五、办理房产手续所需要交纳的有关税、费，由乙方（买方）承担。六、违约责任：甲乙双方自合同签订后，中途若乙方违约，应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还给乙方；若甲方违约，应自违约之日起三日内将乙方所支付的购房款（计利息）返还给乙方。七、双方约定的其他事项：1.此房产若买卖，只可按当年房产评估价卖给甲方。2.此房只准购房当事人居住，不得出租或借给他人居住。”纺科院与江真签订《房屋买卖协议》后，纺科院按照协议约定将坐落在本市天桥区田庄东路4号院的房产（涉案房产）过户至江真名下。2006年4月20日，纺科院以总价款213646元的价格将涉案房屋出卖给王仪。王仪支付了价款213646元，纺科院向其出具收据。纺科院将房产交付于王仪，由王仪占有使用。2017年10月25日，江真作为原告，以王仪为被告，向一审法院提起诉讼，请求：判决王仪腾出江真所有的济南市天桥区田庄东路4号房屋。2017年12月14日，一审法院作出（2017）鲁0105民初4805号民事判决书，驳回了江真的诉讼请求。江真不服该判决，向本院提起上诉。2018年6月12日，本院作出（2018）鲁01民终3304号民事判决书，判决：一、撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初4805号民事判决书；二、王仪于判决生效之日起六十日内将济南市天桥区田庄东路4号的房屋腾出。王仪不服该判决，申请再审，2018年9月17日，本院作出（2018）鲁01民申297号民事裁定书，裁定驳回王仪的再审申请。2018年11月8日，纺科院为原告，以江真为被告向济南市历城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1.判决确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区田庄东路4号院的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除；2.判决江真于2018年12月31日之前协助纺科院将位于济南市天桥区田庄东路4号院内的房屋过户至纺科院名下；3.本案的案件受理费、保全费由江真承担。在诉讼过程中，纺科院将第一项诉讼请求变更为：判决确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区田庄东路4号院的《房屋买卖协议》不成立。2018年12月28日，该院作出（2018）鲁0112民初10265号民事判决书，判决：“驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求”。纺科院对判决不服，于法定期限内向本院提起上诉。本院经过审理后于2019年10月15日作出（2019）鲁01民终3792号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年10月21日，纺科院作为原告，以江真作为被告，向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1.解除纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区田庄东路4号院的《房屋买卖协议》；2.江真将位于济南市天桥区田庄东路4号院的房屋过户至纺科院名下；3.本案起诉费、保全费等诉讼费用全部由江真负担。诉讼中，纺科院变更第一项诉讼请求为：确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区田庄东路4号院的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除。2020年4月7日，本院作出（2019）鲁0105民初5543民事判决书，判决：“驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求。”该判决已生效。另查明，本案在审理过程中，根据王仪申请，一审法院委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋在2018年6月12日的房地产市场价值进行评估，该机构于2020年8月20日出具房地产估价报告，确定评估对象在2018年6月12日的房地产评估总值为￥1063763元。王仪支付鉴定费10000元。一审法院认为，双方就涉案房屋形成的买卖关系，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。因涉案房屋登记的所有权人为江真，案外人江真并非涉案房屋买卖的当事人，且江真亦未对纺科院向王仪出售涉案房屋的行为事后进行追认，故从而使得王仪取得涉案房屋的目的无法实现，故王仪要求解除与纺科院房屋买卖关系的请求，予以支持。因王仪向纺科院支付了购房款213646元，故纺科院应当将该213646元的购房款返还给王仪，对王仪要求返还购房款213646元的请求予以支持。对于王仪主张的房屋增值部分的损失，鉴于王仪明知涉案房屋登记的所有权人为江真，且在占有使用涉案房屋十余年之久不办理过户登记手续；纺科院将涉案房屋已经出售给案外人江真，涉案房屋已经登记于江真名下的情况下，仍将涉案房屋出售给王仪的情形，一审法院认定王仪、纺科院在涉案房屋买卖过程中均存在过错，酌定对于就涉案房屋买卖关系解除后造成的损失各承担50%的责任。根据山东弘裕土地房地产评估测绘有限公司对王仪购买的涉案房屋在2018年6月12日的房地产评估总值为￥1063763元（人民币壹佰零陆万叁仟柒佰陆拾叁元整），故纺科院应当向王仪支付涉案房屋增值部分的损失425058.5元【（1063763元-213646元）】×50%，对王仪主张的过高部分不予支持。关于王仪主张的购房款利息，因王仪的损失即涉案房屋增值部分的损失，王仪在主张涉案房屋增值部分的损失的情况下又主张购房款利息，没有事实和法律依据，故对王仪的该主张不予支持。关于王仪主张的鉴定费，因该费用系王仪对涉案房屋价值进行鉴定而支付的费用，故对王仪的该主请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王仪与济南市纺织科学研究院之间的房屋买卖合同于判决生效之日解除；二、济南市纺织科学研究院于判决生效之日起10日内偿还王仪购房款213646元；三、济南市纺织科学研究院于判决生效之日起10日内支付王仪涉案房屋增值部分损失425058.5元；四、济南市纺织科学研究院于判决生效之日起10日内支付王仪支付的鉴定费10000元；五、驳回王仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15723元，由王仪承担6289元，由济南市纺织科学研究院承担9434元。本院二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，二审予以确认。本院认为，纺科院与王仪签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，王仪履行了购房款支付义务，纺科院应按合同约定向王仪交付房产并协助办理过户登记手续。因涉案房产的登记所有权人为江真，生效判决确认王仪将纺科院交付的涉案房产向江真腾房，致使纺科院与王仪签订的房屋买卖合同的目的无法实现，故该房屋买卖合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，涉案房屋买卖合同解除后，纺科院除应向王仪退还购房款外，对于涉案房产的增值损失，纺科院亦应承担赔偿责任。关于责任承担比例，因纺科院将并非登记在其名下的房产出售给王仪，造成王仪无法取得涉案房产的所有权，而王仪购买涉案房产时亦明知房产所有权并未登记在纺科院名下，存在不能办理过户登记手续的风险，故双方对于合同的履行不能均存在过错，一审法院考量双方的过错程度，酌情认定双方对于房产增值损失各自承担50%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。王仪为鉴定房产增值损失所支出的鉴定费用，系因纺科院未能向其履行合同约定的相应义务，为确定损失数额而支出的费用，一审判决该项费用由纺科院承担并无不当，本院予以维持。综上所述，王仪、纺科院的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15723元，由上诉人王仪负担5410元，由上诉人济南市纺织科学研究院负担10313元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 高希亮审判员 尹 腾二〇二一年二月二十日书记员 田 琳