上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1961号上诉人（原审被告）：上海铭同装饰设计工程有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号。法定代表人：贺伟，总经理。委托诉讼代理人：张苏媛，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏娜，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢551室。法定代表人：周桂如，董事长。委托诉讼代理人：万曲，男，上海展盈房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：韩玲，女，上海展盈房地产开发有限公司员工。上诉人上海铭同装饰设计工程有限公司（以下简称铭同公司）因与被上诉人上海展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初16362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭同公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第一项，改判确认双方当事人就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年7月2日终止；2.撤销原审判决主文第二项、第三项、第五项，改判上诉人仅需支付被上诉人相当于三个月租金的金额（每月租金29,269.17元）；3.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需支付被上诉人2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占有使用费79,888.06元；4.维持原审判决第六项。主要理由：1.上诉人于2020年7月2日向被上诉人当面提交书面文件告知退租，故《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》在2020年7月2日即告终止。2.系争合同在2020年7月2日即告终止，故上诉人自7月3日起即无需再向被上诉人支付租赁房屋的租金和物业费，无需承担相应的滞纳金，更无需承担2020年9月24日至2020年12月4日房屋占有使用费。3.即便上诉人属于提前退租的情形，违约金总额不能超过三个月租金。4.2020年7月2日上诉人已经通知被上诉人终止合同，被上诉人怠于处置，导致损失扩大。5.系争合同为格式合同，加重上诉人的责任，违背公平原则，格式条款应当被认定为无效，不应成为原审法院的判决理由。展盈公司辩称：1.上诉人提前退租系违约行为，被上诉人根据合同约定向法院起诉解除合同，解除日应是上诉人收到起诉状副本之日。2.上诉人未将房屋按约返还，一直占用房屋，被上诉人有权收取占有使用费。3.上诉人中途退租系违约行为，应当根据合同约定承担违约责任。4.上诉人于2020年9月26日搬离部分物品，但仍未将物品全部搬走，也未恢复房屋，被上诉人无法另行出租，并非怠于处置。展盈公司向原审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年9月23日（起诉状副本送达铭同公司之日）解除；2.判令铭同公司支付的租赁保证金和物业管理费保证金101,481.93元归展盈公司所有；3.判令铭同公司支付2020年7月1日至2020年9月23日的租金80,670.64元、物业管理费12,562.98元；4.判令铭同公司支付欠付租金、物业管理费的滞纳金，其中，以2020年7月的租金、物业管理费之和33,827.31元为本金，自2020年6月16日起算；以2020年8月的租金、物业管理费之和33,827.31元为本金，自2020年7月16日起算；以2020年9月1日至2020年9月23日的租金、物业管理费之和25,579元为本金，自2020年8月16日起算；均算至实际支付之日止，按每日3%标准计算；5.判令铭同公司将房屋恢复原状并支付自2020年9月24日起至实际恢复原状并返还房屋之日止的房屋占用费（按合同约定租金及物业管理费的两倍标准计算）；6.判令铭同公司支付房屋空置费损失175,615.02元（按6个月租金标准计算）；7.判令铭同公司支付装修免租期租金45,627.83元。审理中，展盈公司变更其第5项诉讼请求为：铭同公司支付2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占用费159,776.11元。原审法院认定，2018年8月16日，展盈公司（甲方，出租方）与铭同公司（乙方，承租方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，该房屋签约面积为253.23平方米，用途为办公；租赁期自2018年8月15日起至2021年8月14日止；2018年11月1日起至2021年8月14日止每日每平方米签约面积租金为3.8元，月租金为29,269.17元；乙方须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为18元，月物业管理费为4,558.14元；乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于三个月租金的保证金87,807.51元以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金13,674.42元；租金和物业管理费以每个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费期的租金和物业管理费；若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的3%作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止；第9-2条有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；除合同第九条之规定以外，如发生以下情况，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费）：（1）乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过三十天……；租赁期限届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十七条之规定将该房屋恢复原状（除非甲方书面同意全部或部分保留），并向甲方办理交接手续；租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将该房屋恢复至附件所列现有装修及设施状况并归还；若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理；甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担；当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依合同附件所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格；若乙方未按上述约定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期间内的租金和使用该房屋所产生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失；除合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止合同，合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失、装修审图费损失和补交装修期租金等。同日，展盈公司（甲方，出租方）与铭同公司（乙方，承租方）签订《补充协议》，约定：装修免租期自2018年8月15日起至2018年9月30日止期间，乙方免交该房屋的租金，该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用，乙方2018年8月15日起至2018年10月31日止期间实际支付的日租金为1.52元，月租金为11,707.69元；如因乙方违约导致合同提前终止，乙方须按照每日每平方米建筑面积租金3.8元补交装修期的租金。2018年8月17日，双方当事人共同签署《现场确认单》，其中列明涉讼房屋交付时的装修及设施设备状况。上述合同签订后，铭同公司按约向展盈公司支付租赁保证金及物业管理费保证金共计101,481.93元，并支付截止至2020年6月30日的租金、物业管理费。2020年7月2日，铭同公司向展盈公司面交《退租申请》，其中载明，由于铭同公司受疫情影响，经营受困，濒临破产边缘，无法继续经营，故现申请退租。2020年9月26日，铭同公司将大部分物品搬离涉讼房屋。2020年12月4日，原审法院组织双方当事人至涉讼房屋查看房屋状况时，双方当事人一致确认，展盈公司按《现场确认单》及毛坯状态将涉讼房屋及房屋钥匙交付给铭同公司，此后，铭同公司对涉讼房屋有过部分改动，其中包括大门，故铭同公司改刷门卡进出大门。展盈公司当场表示，不再要求铭同公司恢复原状。铭同公司当场表示，其仍遗留在涉讼房屋内的少量物品视为丢弃物，并向展盈公司返还门卡。双方于当日完成房屋交接。原审认为，双方当事人签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。铭同公司支付涉讼房屋租金、物业管理费至2020年6月30日止，逾期未支付租金、物业管理费超过一个月，并于2020年7月2日向展盈公司申请退租，在展盈公司未予同意的情况下，铭同公司的行为系擅自提前退租。综上，展盈公司有权行使合同解除权。关于合同解除时间，展盈公司以提起诉讼的方式解除租赁合同，起诉状副本于2020年9月23日送达铭同公司，故展盈公司主张以该日作为合同解除日，合法有据，原审予以支持。合同解除日前铭同公司欠付的租金及物业管理费应当予以缴纳。经计算，2020年7月1日至2020年9月23日，铭同公司欠付的租金为80,670.64元、物业管理费为12,562.98元。关于欠付租金、物业管理费的滞纳金标准，合同约定按每日3%计算，铭同公司抗辩该标准过高，请求法院调整，原审认为，该标准确实过高，结合租赁合同履行情况、铭同公司违约情形等，酌定按每日万分之三计算。根据合同约定的付款周期，展盈公司关于分段计算滞纳金至实际支付之日止的主张，符合约定，原审予以支持。合同解除之后铭同公司还应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，若铭同公司拖欠租金等款项超过1个月或中途退租，展盈公司有权没收铭同公司所付的租金和物业管理费保证金，在后者情形下，铭同公司另应补交装修免租期租金。故展盈公司主张没收租赁保证金及物业管理费保证金，合法有据，原审予以支持。关于装修免租期租金，虑及合同约定的租赁期及合同履行程度，原审酌定铭同公司应向展盈公司支付装修免租期租金13,542.53元。关于房屋占用费，根据合同约定，合同提前终止的，铭同公司负有履行恢复原状并归还房屋义务，经展盈公司验收后办理交接手续。合同现已于2020年9月23日解除，铭同公司对涉讼房屋确有过部分改动，应承担相应复原义务，而直至2020年12月4日原审法院组织双方至现场勘察时，展盈公司方明确表示不再要求铭同公司恢复原状，且现场仍遗留铭同公司少量物品，铭同公司当场表示视为丢弃物处理，并向展盈公司返还门卡，双方遂完成房屋交接。据此，展盈公司要求铭同公司支付2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占用费，合法有据，期间亦属合理。关于占用费标准，鉴于2020年9月26日后除留有铭同公司少量物品外，铭同公司并未在涉讼房屋内实际办公，展盈公司主张按两倍租金及物业管理费的标准计算确实偏高，原审酌定铭同公司应当参照合同关于月租金及物业管理费标准的约定，向展盈公司支付上述期间的占用费79,888.06元。关于展盈公司主张铭同公司按6个月租金标准赔偿空置费损失，合同中并未对房屋空置损失赔偿做出特别约定，在展盈公司未能就该部分损失充分举证的情况下，原审判定铭同公司承担的前述免租期租金、没收保证金等责任足以弥补展盈公司的实际损失。展盈公司的该项诉讼请求，缺乏依据，原审不予支持。据此判决：一、展盈公司与铭同公司就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月23日解除；二、铭同公司已支付的租赁保证金及物业管理费保证金合计101,481.93元归展盈公司所有；三、铭同公司应于本判决生效之日起十日内支付展盈公司2020年7月1日至2020年9月23日的租金80,670.64元、物业管理费12,562.98元以及欠付租金、物业管理费的滞纳金，其中，以33,827.31元为本金，自2020年6月16日起算；以33,827.31元为本金，自2020年7月16日起算；以25,579元为本金，自2020年8月16日起算；均算至实际支付之日止，按每日万分之三标准计算；四、铭同公司应于本判决生效之日起十日内支付展盈公司2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占有使用费79,888.06元；五、铭同公司应于本判决生效之日起十日内支付展盈公司装修免租期租金13,542.53元；六、驳回展盈公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费减半收取计4,778.67元，由展盈公司负担2,387.02元，铭同公司负担2,391.65元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人铭同公司与被上诉人展盈公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。上诉人书面告知被上诉人提前退租，但被上诉人未予同意，上诉人之行为不能发生终止合同的效果。原审法院依被上诉人主张，认定本案系争合同于被上诉人起诉状副本送达上诉人之日解除，本院认为正确。上诉人提前退租明显构成违约，理应缴清合同解除前欠付租金、物业管理费及相应滞纳金，依约承担违约责任，并支付合同解除后对系争房屋的占有使用费。原审法院对相关金额的认定均有事实根据和合同依据，并已结合案件实际情况予以酌减，本院认为合理。被上诉人现主张仅以三个月租金的金额为限承担欠付费用及违约责任，且无需支付合同解除后占有使用费，但上诉人未能举证证明其主张具有事实根据、合同依据或法律依据，本院难以支持。综上所述，铭同公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,778.67元，由上诉人上海铭同装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年二月二十六日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……