河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0105民初1840号原告段某某，男，汉族，1974年10月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人张舒，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人陈晓龙，河南国银律师事务所实习律师。被告谢某某，女，汉族。1966年6月14日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人张家兴，河南修谨律师事务所实习律师。被告李某某，男，汉族，1975年10月7日出生，住郑州市金水区。原告段某某诉被告谢某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段某某委托诉讼代理人张舒、被告谢某某及其委托诉讼代理人冯蕾蕾、张家兴、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某某诉称，2017年2月14日，原告与被告一签订了《转让协议》，被告一将其在郑州市煤炭医院旧改项目住宅楼一号楼西单元十六楼西北户团购房资格转让给了原告，协议约定购房款330000元，资金使用成本、转让费95000元，总计425000元，原告于协议签订当日支付了该笔款项。从转让协议签订后至今，被告一未在开发商处办理房屋购房资格更名过户事宜。签订《转让协议》时，转让房屋根本就不存在，且所谓的开发商郑州亿阳置业有限公司未取得郑州市煤炭医院旧改项目的承包资格。河南省煤炭总医院向郑州仲裁委员会申请仲裁，郑州仲裁委员会作出（2019）郑仲裁字第0619号仲裁裁决，责令郑州亿阳置业有限公司拆除在郑州市××文化路××号土地上的建筑物及围挡，将占用土地归还给河南省煤炭总医院，并向该院支付仲裁费1885215元。郑州市中级人民法院于2020年11月12日作出强制迁出公告，郑州市中级人民法院将强制执行（（2020）豫01执1101号强制迁出公告）。基于上述事实，原告与被告一签订的《转让协议》根本目的无法实现。原告与被告一多次协商退还房款均被拒绝，原告于2020年12月25日向二被告发送律师函，要求其按照《转让协议》来履行，二被告仍是消极处理态度。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判决。诉讼请求：一、请求解除《转让协议》；二、判令被告一退还购房费用425000元及同期银行利息，以425000元为基数，自2017年2月14日起计算至2019年8月19日之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为51365.97元；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计至起诉之日2021年1月4日为22862.05元，本息总计499228.02元；三、判令被告二对上述还款义务承担无限连带责任；四、判令本案的诉讼费由二被告承担。被告谢某某辩称，一、本案案由错误，答辩人与原告签订的合同为购房资格转让合同，并非房屋买卖合同。1、被告谢某某具有购房资格。郑州市第二十六中学与郑州亿阳置业有限公司达成团购房合作意向，答辩人系郑州市第九中学老师，二十六中同意答辩人参与团购，答辩人于2016年6月18日缴纳了一万元购房诚意金，二十六中收到款项后，为答辩人出具收据一份。亿阳公司要求，所有购房者先签订《借款合同》，随后再根据公司通知，统一签订房屋买卖合同。鉴于此，答辩人与亿阳公司于2017年1月23日签订了《借款合同》，并向乙方公司支付购房款32万元，亿阳公司收到款项后，向答辩人出具收据。原告共购买了两套房屋，对亿阳公司的以上安排，完全知晓。2、《转让协议》明确约定转让的是购房资格，并非房屋。根据原告提交的证据《转让协议》，协议中“经甲乙双方协商同意，甲方将所拥有的郑州煤炭医院旧该项目住宅楼一号楼西单元十六楼西北户（预估面积112.78平米）团购购房资格转让给乙方”，明确指出转让物为“团购购房资格”。实际上，答辩人转让的是购房资格，并非房屋，因此，本案案由错误。二、涉案改造项目因涉嫌刑事犯罪，已被郑州市公安局金水分局立案，尚在侦查阶段，本案应以刑事案件的处理结果为前提，应当暂时中止诉讼或者驳回原告的起诉。三、答辩人已按合同约定，积极、充分履行合同义务，不存在违约，不存在过错。1、原告系被告二同事的朋友，原告主动通过被告二的同事打听想买房，得知答辩人具有转让意向后，与答辩人联系协商。双方协商一致后，于2017年2月14日签订《转让协议》，原告向答辩人支付房款和转让款共计42.5万元，答辩人收到款项后，依据合同约定向原告交付了全部购房手续原件，原告收到原件后，持续持有所有原件至今。2、双方签订《转让协议》后，原告就加入“煤炭医院盼房群”（微信群），原告始终跟进并完全知晓项目进展情况。答辩人从微信群查询到的信息来看，自2017年11月12日起，原告多次在微信群中进行发言，原告对项目情况完全知晓。3、“煤炭医院盼房群”微信群中有亿阳公司的工作人员，工作人员在群里已告知后期会统一安排签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同时，再办理更名事宜，原告对相关情况完全知晓，因原告完全了解该项目客观情况，才自始至终未要求答辩人办理购房资格的过户更名，被告并无怠于履行合同义务的行为。4、答辩人将房屋转让给原告后，答辩人便不再过多关注项目相关情况，原告也从未就房屋转让事宜与答辩人联系过、沟通过。后因项目自身原因导致无法推进，原告直至2020年12月4日才电话通知答辩人说房子盖不成了，要求退房。因此，答辩人已经按照合同约定，积极、充分履行了合同义务，不存在任何违约，答辩人对原告不能购房不存在任何过错，原告已经取得购房资格，原告对答辩人的各项诉请缺乏依据，应予以驳回。四、原告应自行承担购房风险，并向亿阳公司主张权利，原告要求答辩人返还转让费用及利息缺乏依据，有失公平，也有违违法的权利义务对等原则。1、《转让协议》第三条明确约定“甲方对本房产不再享有任何权利，不再承担任何风险”。答辩人已积极配合原告履行合同义务，不存在违约，原告应向亿阳公司主张权利，原告向答辩人提出诉求，缺乏依据。2、原告在微信群里，时刻关注项目进展，充分了解项目情况，在项目出现问题时，应遵循诚实信用原则，及时通知答辩人协助退房，避免投资风险，防止损失扩大，但原告直至2020年12月4日才电话通知答辩人说房子盖不成了，要求退房，错过了退房时机。3、答辩人了解到，有个别购房者在2019年上半年度时，要求亿阳公司退房，亿阳公司也将房款返还给购房者。但原告直至现在才提出退房，而亿阳公司至今已经严重经营恶化，并被列为被执行人，原告在确知购房无望的情况下，要求答辩人返还房款和利息，让被告承担原告的投资风险，权利义务不对等，对答辩人极为不公。综上，涉案改造项目因涉嫌刑事犯罪，公安机关已经于2020年12月23日立案侦查，本案处理应以刑事案件的处理结果为前提。同时，答辩人已经积极履行合同义务，无违约行为，也不存在任何过错，原告求答辩人偿还购房款和转让费以及同期银行利息的诉求无依据，因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李某某辩称，本人不同意原告所有诉讼请求，对被告一要求的返还义务承担无限连带责任。本人在原告与被告一的买卖合同纠纷中只是起到了牵线及帮忙作用，未收到原告方任何款项。原承诺的担保也仅限于被告一不配合原告办理更名过户手续的担保责任，不应承担原告所请求的无限连带责任。经审理查明：一、2016年，郑州市第二十六中学与郑州亿阳置业有限公司达成团购房意向，团购房项目为“亿阳-北海”，位于金水区××北段××院内（省煤炭总医院）。被告谢某某参加了郑州第二十六中学的团购，被告谢某某于2016年6月18日向郑州亿阳置业有限公司支付购房诚意金10000元、2017年1月23日，被告谢某某支付该公司借款320000元。二、2017年2月14日，原告段某某（乙方）与被告谢某某（甲方）、被告李某某（担保人）签订《转让协议》一份，主要约定：“经甲乙双方协商同意，甲方将所拥有的郑州市煤炭医院旧该项目住宅楼一号楼西单元十六楼西北户（预估面积112.78平米）团购房资格转让给乙方，甲方已缴纳房款叁拾叁万元整，资金使用成本并转让费用共计玖万伍仟元整，两项合计肆拾贰万伍仟元整。付款方式：银行转账，本协议签订后两日内由乙方向甲方一次性付清上述款项。甲方收到所有款项后，甲方向乙方出具收据，并向乙方交付手中所持有的购房所有手续，包括：开发商开具的收据，与开发商之间签署的相关协议。甲方负责协助配合乙方完成开发商处的房屋购房资格更名过户所有事宜，确保购房资格顺利转移，否则退换乙方所交全部款项及银行同期利息。本协议生效，乙方向甲方支付所有款项后，获得本协议所指团购房的购房资格，承担由于本次房产建造过程及后续正式房产购买手续办理过程中的所有风险。甲方对本房产不再享有任何权利，不再承担任何风险。为确保甲方收到转房款项后积极配合乙方完成购房资格的过户更名义务，由担保人承担相关担保责任，担保人：李某某。”协议签订当日，原告段某某通过银行向被告谢某某62178680*****26账户转款425000元，备注：“购煤炭医院改造房款。”三、原告段某某向被告谢某某付款后，因郑州亿阳置业有限公司与河南省煤炭医院发生纠纷，河南省煤炭总医院作为申请人提起仲裁。2020年6月28日，郑州仲裁委员会作出（2019）郑仲裁字第0619号仲裁裁决书，裁决：1、申请人与被申请人于2011年5月6日签订的《房地产项目合作开发协议书》无效；2、亿阳公司拆除其在郑州市××文化路××号土地上的建筑物及围挡，并将占用土地归还给煤炭总医院。2020年11月12日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01执1101号强制迁出公告，责令被执行人郑州亿阳置业有限公司及涉案土地上所有人员在2020年12月9日前从郑州市××文化路××号土地上迁出，并拆除其上建筑物及围挡。到期仍不履行的，将依法强制执行。因郑州亿阳置业有限公司不服仲裁裁决，作为申请人于2020年12月29日向郑州市中级人民法院提起诉讼，请求：1、撤销郑州仲裁委员会（2019）郑仲裁字第0619号仲裁裁决书；2、确认2011年5月6日双方签订的《房地产项目合作开发协议书》有效。2021年1月8日，郑州市中级人民法院作出（2020）01民特127号民事裁定书，裁定：“驳回申请人郑州亿阳置业有限公司的申请。”原告段某某见此情况，于2020年12月份其通过EMS专递向被告谢某某、李某某二人各邮寄律师函一份，要求被告退还购房款、转让费及支付利息。但被告谢某某未予退还。原告催要未果，遂于2021年1月21日诉至本院。本院认为，原告段某某与被告谢某某、李某某签订《转让协议》合同目的系买卖团购房，但团购房建设依据的《房地产项目合作开发协议书》已被生效仲裁书裁决为无效合同，且郑州市中级人民法院于2020年11月20日已作出强制迁出公告，原、被告在无效合同基础上签订的《转让协议》亦应属无效协议，原告请求解除合同，本院依法不予支持。被告谢某某已收取原告段某某的购房款及转让费425000元，应当及时退还原告段某某。原告请求利息及被告李某某承担连带责任，无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢某某应当于本判决生效后十日内支付原告段某某购房款及转让费合计425000元。二、驳回原告段某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4394元，原告段某某负担2197元，被告谢某某负担2197元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二一年二月七日代理书记员  王 帅