四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初4093号 原告：泸州市永盛物业服务有限公司，住所地古蔺县古蔺镇迎宾大道15号凤凰城小区8号楼底楼1号，统一社会信用代码91510525687912638M。 法定代表人：赵燕，执行董事。 委托诉讼代理人：周远祥，公司员工。 被告：黄国文，男，1966年4月18日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告泸州市永盛物业服务有限公司（以下简称永盛公司）与被告黄国文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告永盛公司的法定代表人赵燕及永盛公司委托诉讼代理人周远祥、被告黄国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年5月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2940元并承担本案的案件受理费。事实与理由：原告系古蔺县凤凰城小区物业管理企业，被告系该小区2号楼1单元4-2的业主，该房屋建筑面积为116.97平方米。被告入住后，与原告签订了物业管理合同，与原告建立了物业管理关系，每月应交物业管理费70元。根据原被告约定，被告最迟应于每月25日前缴纳物业管理费，如逾期则应按每月2%承担违约金。2017年5月1日起，被告就未向原告缴纳物业管理费。经原告多次催收，被告均拒不交纳。截至2020年10月31日，被告共欠原告物业费人民币2940元。原告认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同交纳物业管理费，被告拒不交纳物业管理费，属于违约行为，为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告黄国文辩称，1.原告诉称的事实不属实，根据《前期物业管理服务合同》，被告的物业管理费应按0.50元/月/平方米计算；原告自2013年9月起将物业费的标准由0.50元/月/平方米提高为0.60元/月/平方米属单方面的提价行为，未得到小区业主包括被告的认可；原告以停电为手段要求被告交纳物业管理费，原告被迫交纳物业管理费；2.被告没有收到原告的催收通知；3.原告没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量，原告在卫生、绿化、车辆停放、安全管理、广告收益公示等方面存在问题；4.若原告将多收被告的物业管理费528元、楼道灯费176元、电费1141.66元予以退还，被告同意按照合同约定按0.50元/月/平方米交清欠费时段的物业费。 原告永盛物业、被告黄国文围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告提交的证据进行了庭审质证。原、被告提交的证据结合当事人的陈述，能够证明本案案件事实，本院予以确认并记录在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2009年11月10日，原告永盛公司（乙方）与泸州市永祥房地产开发有限公司（甲方，以下简称永祥公司）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定“永祥.凤凰城”由甲方委托乙方实行物业管理服务；物业管理服务期限暂定两年，自2010年6月30日起至2012年5月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止，业主委员会未成立，自动续期至业主委员会成立并选聘物业管理企业后办理完毕各项移交工作时止。2009年12月5日，原告永盛公司（甲方）与被告黄国文(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告永盛公司向被告黄国文所购凤凰城2号楼1单元4-2的房屋提供物业服务，物业管理服务期限自开发商通知交房之日起至业主大会成立并选聘物业管理公司之日止，住宅按建筑总面积0.50元/月/平方米收取物业管理服务费用，在办理交房手续时支付前半年的首期物业管理服务费用，以后每月缴纳；从开发商通知交房之日即从2010年8月24日起乙方应全额交纳物业管理服务费。乙方违反合同，不按合同约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。 2018年9月1日，古蔺镇凤凰城小区业主委员会出具《授权委托书》载明，经凤凰城小区业主委员会研究，暂委托泸州市永盛物业服务有限公司为古蔺镇凤凰城小区提供物业服务，物业服务内容，物业服务标准，物业服务收费，权利义务等均按照现有规定执行。 2013年7月25日，古蔺县物价局、住建局联合发文，古物价（2013）73号文件“关于规范我县住宅物业服务收费管理有关事项的通知”规定：古蔺县普通商品住宅前期物业服务收费三级物业管理服务等级标准无电梯住户≦0.60元/月/平方米，本通知从2013年9月1日起执行。原告在古蔺镇凤凰城小区公示栏张贴。2017年8月8日，古蔺县发展和改革局作出《责令退还多收价款通知书》（古发价退【2017】01号），责令永盛公司退还消费者多收价款的决定，凤凰城小区部分业主已办理完毕退还电费的相关手续，被告黄国文至开庭前未予办理。 被告黄国文系凤凰城小区2号楼1单元4-2房屋业主，该房屋建筑面积116.97平方米。被告从2013年9月起按0.60元/月/平方米标准每月缴纳物业管理服务费70元，履行至2017年4月。2017年5月至2020年10月共计42个月，被告应交物业费为2947.64元（116.97平方米×0.6元/月/平方米×42个月），经原告催收后被告至今仍未交纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人争议焦点之一是黄国文是否应按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费。当事人协商一致，可以对合同内容进行变更。黄国文从2013年9月起按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费至2017年4月，足见双方已经就变更原《前期物业管理服务合同》收费标准达成了一致意见。黄国文主张其受胁迫按照新的物业费价格标准进行交纳，并未提交证据证明。对于黄国文辩称未看到公示的文件以及调价未经小区业主同意的主张。审查认为，公示物价局文件只是永盛公司发出要约方式的一种，从黄国文按照0.60元/月/平方米的标准交纳物业费的行为可知，黄国文客观上已经知晓永盛公司的调价要约并通过其行为作出了相应的承诺,且0.60元/月/平方米的价格并未超过古物价（2013）73号文件规定的收费标准。故黄国文的辩解理由不能成立，其应按照变更后的物业费收费标准即0.60元/月/平方米的标准交纳物业费。被告所持原告应退还其多交纳的物业费528元的主张，与查明事实不符，于法无据，本院不予支持。 关于被告黄国文所持原告没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量的辩解主张，其提供了小区内环境卫生等方面存在部分瑕疵的证据。因物业服务具有整体性，除了涉及业主的专有部分的服务，还涉及房屋建筑的共用部分以及公共设施、消防设施设备的维护与管理，原告已就其向被告提供物业服务提交了相关证据，能证明其依照《前期物业管理合同》的约定履行了管理和服务的义务；被告提交的证据不能证明原告未按合同约定提供物业管理服务,且一般的服务瑕疵不能作为业主拒不缴纳物业费的理由，故对被告所持原告没有按照《前期物业管理合同》约定保证服务质量的辩解主张，本院不予支持。 关于原告永盛公司是否存在违规收取单元楼道灯费和电费的问题。小区单元楼道灯为建筑物及其附属设施的范畴，本案中，原、被告双方并未对楼道灯的电费进行明确约定，但业主是单元楼道灯的直接受益者，根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定”的规定，结合楼道灯的正常使用必然会产生电费的实际情况，被告黄国文亦未提供永盛公司收费过高和该176元从何时计算至何时的相关证据，故对被告要求退还176元楼道灯费的主张，本院不予支持。关于电费的退费问题，古蔺县发展和改革局《责令退还多收价款通知书》（古发价退【2017】01号）号文件已作出责令永盛公司退还消费者多收价款的决定，原告认可退还多收电费，被告以多收的电费需要第三方机构鉴定后方才认可为由至今未退费，但至开庭时，被告未向本院提交证明其已向相关第三方机构提交了鉴定申请或向人民法院提起诉讼的相关证据，也未提供原告多收了多少电费的相关证据，故其一方面主张要第三方机构鉴定后方才认可，另一方面又主张按照自己计算的金额1141.66元予以退还，二者存在逻辑矛盾。在退费金额不能确定且双方不能达成一致意见的情况下，对被告要求退还多收1141.66元电费的主张，本院不予支持。被告可就电费的退费问题与原告协商解决，协商不成可依法维权。 被告黄国文作为凤凰城小区的业主入住该小区后，接受了永盛公司的物业管理服务并实际交纳物业管理费至2017年4月。在小区成立业主委员会后，凤凰城小区并未选聘新的物业管理企业，永盛公司实际为凤凰城小区业主提供物业服务至今。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，原告要求被告按约定内容交纳物业管理费的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告欠交物业管理费的时间和具体金额，原告请求被告交纳物业管理费的期间为2017年5月1日至2020年10月31日共计42个月，被告应交纳物业管理费为2947.64元，原告主张被告交纳2940元系原告对其民事权利的处分，本院予以确认。本案系物业服务合同纠纷，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 由被告黄国文于本判决书生效之日起十日内支付原告泸州市永盛物业服务有限公司物业管理费2940元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告黄国文负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈蔺 二〇二一年二月五日 书记员  邓雷 附申请执行的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。