上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12469号上诉人（原审原告）：季婧立，女，1984年4月13日，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王环宇，上海木诚木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卞江，男，1969年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：李爱芳，女，1980年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：秦根兄，女，1946年2月14日，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：卞岚，女，1972年1月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人季婧立因与被上诉人卞江、李爱芳、原审第三人秦根兄、卞岚房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季婧立上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：合同约定的交房当日被上诉人并未清空上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋中尚有大量遗留物品未搬离，被上诉人承诺于2019年6月6日前清空并交钥匙，房屋交接书双方尚未签字暂由中介保管，待达到交房条件后生效。2019年5月6日视频显示被上诉人同意在首付款中扣除4万元作为2019年6月6日清空房屋交房的押金。事实上，上诉人从未真正控制涉案房屋，2019年6月6日后上诉人多次要求被上诉人清空房屋交房，被上诉人借故拖延。一审中，法院也要求被上诉人交房，被上诉人至今未交，目前还更换了涉案房屋的钥匙。卞江、李爱芳辩称：上诉人违约，至今首付款未付清。上诉人无购房资格。不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。秦根兄、卞岚未作陈述。季婧立向一审法院起诉请求：1、判令卞江、李爱芳清空上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，向季婧立履行交房义务；2、判令卞江、李爱芳按购房合同第九条第五款（1）的约定向季婧立支付违约金，自2019年6月6日起至实际交房日止，每天按涉案房屋转让总价款人民币150万元的千分之五计算；3、判令卞江、李爱芳支付占用涉案房屋期间的物业费、水电费。一审审理中，季婧立撤回要求卞江、李爱芳支付占用涉案房屋期间物业费、水电费的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2016年8月10日，卞江、李爱芳及秦根兄、卞岚与上海XX有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，涉案房屋即根据该安置协议取得。2019年4月8日，季婧立为乙方、卞江、李爱芳为甲方，签订上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预约合同），约定由季婧立购买涉案房屋，转让价为150万元（系甲方净到手价）；季婧立于2019年4月8日之前向卞江、李爱芳支付定金至6万元，季婧立于卞江、李爱芳提供动迁协议当日（交房当日）向卞江、李爱芳支付首付至90万元（内含定金），季婧立于房屋交易限制期满后7日内双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日直接支付卞江、李爱芳房屋尾款60万元（该笔付款季婧立可进行贷款支付，卞江、李爱芳给予配合，正常贷款所增加时间，卞江、李爱芳不予追究季婧立补偿）。合同第九条房屋交接与验收中约定，双方履行各自义务，并约定卞江、李爱芳动迁协议初始当日（交房当日）2019年5月8日前交房于季婧立，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续……卞江、李爱芳未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、卞江、李爱芳逾期不办理相关房屋交付手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金……合同签订当日，季婧立向卞江、李爱芳支付6万元。2019年5月6日，季婧立（乙方）与卞江、李爱芳（甲方）签订房屋交接书，该交接书载明，甲乙双方于2019年5月6日对涉案房屋的交接事宜达成如下确认：“1、根据双方于2019年4月8日签订的《上海市房屋买卖合同》的规定，甲方移交该房产及所列附属设施、装饰交付乙方。该房产再无甲方任何物品，经验收后乙方认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。2、双方确认，根据该合同附件四所规定，相关物业管理费、水、电、煤、有限电视等其他费用，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担（所附交接之日抄表数字如下：水、电、煤数字均为0）。3、双方确认，本确认书签订后，三日内双方前往物业管理处，水、电、煤、有限电视等相关部门就维修基金、水、电、煤、有限电视等进行过户更名…6、甲方确认已收到除尾款外的所有房款，已收房款数额为贰佰柒拾万元整。”该房屋交接书上部手书添加“钥匙甲方于2019年6月6日前交给乙方”。同日，季婧立向卞江、李爱芳支付40万元，卞江、李爱芳向季婧立出示了动迁协议。2019年5月7日，季婧立再次向卞江、李爱芳支付40万元。一审审理中，季婧立称房屋交接书上“钥匙甲方于2019年6月6日前交给乙方”是中介方于交接书签订当日写的，同时确认在2019年5月6日确实收到卞江、李爱芳交付的钥匙等物品，但卞江、李爱芳处仍留有一把钥匙；之后房屋也更换过一次锁，季婧立与卞江、李爱芳处均留有换锁后的房屋钥匙。卞江、李爱芳称其签交接书时上面并没有“钥匙甲方于2019年6月6日前交给乙方”字样，交接书签订当日即将钥匙、房卡、煤气卡交付季婧立，房屋已经交付给季婧立，留东西在涉案房屋内是因为季婧立未将约定房款支付给卞江、李爱芳；房屋之后确实有过一次换锁，换锁后中介给了一把备用钥匙，因为卞江、李爱芳物品还在房屋内。秦根兄、卞岚于2020年8月5日至一审法院，陈述称涉案房屋是根据2016年8月10日《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》安置所得，该安置协议被拆迁人为秦根兄、卞江、卞岚；现被安置人已达成一致意见，涉案房屋归卞江一人所有，与秦根兄、卞岚无关，卞江有权处置涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋系卞江、李爱芳及秦根兄、卞岚动迁安置所得，被安置人之间已达成协议，该涉案房屋即归卞江、李爱芳所有。现季婧立与卞江、李爱芳就涉案房屋签订动迁房预售预约合同，系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。季婧立主张其已支付房款，但卞江、李爱芳未依约交付房屋。一审法院认为，季婧立已收取房屋钥匙，且双方亦签署房屋交接书，再结合季婧立于交接书签订后即支付合同约定的应于交房当日支付的绝大部分房款，故应认定卞江、李爱芳虽有物品留在涉案房屋内，但该占用是在季婧立接收房屋后同意卞江、李爱芳继续使用涉案房屋，卞江、李爱芳依据双方合同约定应承担的房屋交付义务已经完成，故季婧立再行依据双方合同要求卞江、李爱芳腾空交付房屋并主张逾期交付违约金的请求，一审法院不予支持。一审审理中，季婧立自愿撤回要求卞江、李爱芳支付物业费及水电费的请求，系当事人对自身权利的处分，一审法院予以准许。秦根兄、卞岚经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二〇二〇年九月二十四日作出判决：驳回季婧立的全部诉讼请求。案件受理费28,760元，减半收取计14,380元，由季婧立负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2019年5月6日，被上诉人与上诉人的视频显示，被上诉人说“我老房子，当时动迁的什么，有冰箱，有洗衣机，还有一些家具，旧家具什么的，全部在里面”，“尽快就是把它们搬走”“第二个呢，就是你可以呢，比如说你现在给的钱当中，我先就是不要全部给我，比如说留个5万几万的，等我搬走了，你再给我也没问题”。上诉人同意后，居间人员提出约定一个时间，被上诉人提出“就一个月左右，今天是5月几号？5月6号，我们就66大顺，6月6号”。至于押款金额，居间人员表示“你本来应该是84万嘛，”被上诉人表示“那就押4万元好了”“6万加4万元相当于10万，这次就转80万”。2019年7月，上诉人微信被上诉人称，其房子已经违约未清空，并问“你房子打算怎么处理？你还放着东西我也不能住，一直这么拖着，也不是办法吧”。被上诉人回复，“我房子放的东西一直存在的，你早就知道的，我不存在违约”。居间人员也于2019年8月催促被上诉人尽快交房，被上诉人称房内“还有古董”“一幅画”等，并说“我无权放自己东西吗？”2019年9月10日，上诉人致函被上诉人，称距离约定交房的2019年6月6日已经逾期三个多月，要求被上诉人收函后在2019年9月18日前清空房屋。2019年11月1日，居间人员、上诉人以及被上诉人均在涉案房屋，上诉人更换了涉案房屋的钥匙，被上诉人拿走了一把钥匙。后因被上诉人未交房，上诉人诉至一审法院，请求交房并要求被上诉人承担违约责任。2020年5月13日一审第一次开庭时，被上诉人表示涉案房屋已经清空，可随时交房。2020年8月19日一审第二次开庭时，一审告知既然房屋已经清空，要求双方庭后至现场交接，双方均表示同意，但因故未成。二审中，本院也曾组织双方先行交接，被上诉人明确表示不同意交接，并表示不同意继续履行合同，要求解除合同。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人是否已经将涉案房屋交付给上诉人。虽然双方签有房屋交接书，从表面上看符合房屋交接的形式，但细究该交接书，水电等公用事业费的读数均无记录，已收房款也未如交接书所载达到275万元，双方签署的也不是房屋买卖合同，而是出售转让合同，最重要的是该交接书明确“钥匙甲方于2019年6月6日前交给乙方”。虽然签交接书当日，上诉人取得涉案房屋钥匙，但被上诉人仍保有涉案房屋的钥匙，且有物品遗留在屋内。根据双方之间以及被上诉人与居间方的微信记录、视频等证据，可以确认双方同意2019年6月6日前交房，2019年5月6日付80万元，余留4万元在实际交房时支付。后上诉人多次要求被上诉人交房，被上诉人均借故拖延，一审中被上诉人同意交接也未履行，二审中被上诉人明确表示不同意交接，可见被上诉人未履行交房义务，应承担相应的违约责任。一审认为上诉人已经收取房屋钥匙且签署房屋交接书，并支付大部分房款，被上诉人交房义务已经完成，因交房并非仅是交接钥匙，而是转移涉案房屋的控制权，上诉人虽然取得房屋钥匙，但并未控制占有涉案房屋，涉案房屋内尚有被上诉人珍视的物品，被上诉人仍然持有涉案房屋的钥匙，上诉人无法进入涉案房屋实际居住使用，该情形不能确认被上诉人已经履行交房义务，一审对此认定有误，本院予以更正。至于被上诉人抗辩首付款余额未付清以及上诉人不符合购房资格的问题，前已述及首付款余款与交房应同时履行，现被上诉人拒绝交房，首付款余额付款条件未成就，至于上诉人是否符合购房资格的问题，不属于本案讨论范围，故对被上诉人的抗辩意见不予采纳。根据出售转让合同第九条的约定，被上诉人逾期不办理房屋交接手续的，每逾期一天，应按总房款的千分之五支付违约金，现上诉人自愿将违约金标准调整为日万分之二，本院认为尚属合理，予以支持。综上，季婧立的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13532号民事判决；二、卞江、李爱芳应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给季婧立；三、卞江、李爱芳应于本判决生效之日起十日内向季婧立支付逾期交房违约金（以150万元为本金，按照日万分之二的标准，自2019年6月7日起计算至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,380元，由卞江、李爱芳负担；二审案件受理费28,760元，由卞江、李爱芳负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二一年二月二十五日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。