江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2570号上诉人（原审被告、案外人）:姚宇，男，××族，1962年5月14日生，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告、案外人）:李荷芳，女，××族，1959年7月28日生，住苏州市沧浪区。上述两上诉人的委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。上述两上诉人的委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：陈帅宇，男，××族，1987年4月21日生,住海门市。委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳庆，江苏诚谨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐静，女，××族，1978年7月15日生，住苏州市虎丘区。上诉人姚宇、李荷芳因与被上诉人陈帅宇、邱某甲、唐静执行异议之诉一案，不服南通市海门区人民法院（原海门市人民法院，以下简称海门法院）（2018）苏0684民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，被上诉人邱某甲死亡,本院依法通知其第一顺序法定继承人作为当事人参加诉讼，邱某甲的法定继承人邱某乙（子）、邱家沛（父）、陈惠英（母）均向本院申请不参加诉讼。本案现已审理终结。姚宇、李荷芳上诉请求：一、撤销海门法院（2018)苏0684民初7379号民事判决；二、改判驳回陈帅宇的诉讼请求。事实与理由：一、2015年8月下旬，上诉人姚宇从朋友处得知××花园××幢××室房屋出售信息。经实地察看认识了唐静，得知唐静因无法支付贷款才出售该房屋。故专门找专业人士咨询，核实该房屋没有其他问题之后，才委托专业人士起草了一份《房屋买卖合同》。合同中双方确认了房屋空关状态，无任何户口迁入，同时约定购房价为人民币180万元，办理房屋产权交易时发生的全部税收和费用均由姚宇夫妇负担。实际购买价是195万元（加上法定卖方承担的税费15万元左右）。姚宇与唐静口头约定在第二天11月3号到工商银行返还所有欠款160万元左右，在签约当天姚宇夫妇支付2万元现金后，唐静和邱某甲将空关房屋交付给了姚宇夫妇，唐静将房屋所有资料及钥匙交给了姚宇。没想到2015年11月9日，海门法院裁定查封，随后苏州工业园区、吴中区法院先后查封了该房屋。在此情形下，姚宇夫妇起诉唐静、邱某甲房屋买卖合同纠纷，吴中区法院出具（2016)苏0506民初4546号民事判决，认定《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。2018年8月，姚宇夫妇向海门法院提出执行异议。海门法院出具了（2018)苏0684执异31号执行裁定：中止对于苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房屋的执行。姚宇夫妇一直等待海门法院将剩余款项交付执行的通知，但陈帅宇提起执行异议之诉，邱某甲积极配合陈帅宇，更没有想到唐静用已出售的房屋来承担偿还陈帅宇借款本息的责任。在一审听证中，上诉人已提交吴中区法院（2016)苏0506民初4546号民事判决书，但法庭没有征求各方意见，还作出截然相反的判决结果。二、一审判决以《民法总则》第154条和《合同法》第52条第2、3款规定，认定涉案房屋买卖合同无效，没有事实依据，适用法律明显有误。第一，姚宇夫妇是不折不扣的受害人，根本没有与唐静恶意串通，更不可能以合法形式掩盖非法目的。涉案房屋不在苏州市中心区域，在2015年10月买卖双方反复交涉时的市场价就是人民币200万元左右。上诉人申请对房屋当时的市场出售价格进行鉴定。第二，一审判决主观臆断与客观事实完全不符。首先，之前姚宇夫妇与唐静、邱某甲互不相识。其次，姚宇夫妇不是炒房客，完全是购房自住。如果得知房屋无法过户且可能被司法查封，姚宇夫妇绝不可能投入160万元现金为唐静返还银行欠款。姚宇在房管部门查询也没有发现任何法院的诉讼和执行保全措施。第三，一审判决认定有理由相信双方另行订立过租赁合同”，这属于无中生有的误判。三、唐静根本没有必要与姚宇夫妇恶意串通，签订买卖合同是其合理的决定。唐静因长期未还银行贷款而被工商银行起诉，在房地产行情并不好的2015年，通过司法拍卖房屋，扣除未满两年需交5.55%的营业税等过户费用，有可能还不够还清银行的欠款。当时唐静在权衡利弊后，主动与银行协商，要求给她时间在市场上寻找买家，争取将房价卖得比司法拍卖高一点。唐静从2015年8月起就一直委托中介出售该房屋，一直未能成交。唐静与姚宇夫妇签约售房，完全在情理之中。四、一审判决没有全面看待《房屋交付确认书》，对唐静和姚宇签署的《收条》置之不理。上诉人提交的房屋交付确认书、收条和物业费缴纳凭证，当事人各方均无异议。《收条》载明唐静将三张门禁卡、钥匙一把、水、电、煤气、有线电视卡、以及房屋权属证书、土地使用权证、售房发票等物品交给姚宇，完全证实唐静于2015年11月2日将房屋交付给姚宇。五、吴中区法院作出的（2016)苏0506民初4546号民事判决和海门法院（2018)苏0684执异31号执行裁定都认定2015年11月2日唐静交付了涉案房屋给姚宇，且涉案当事人均对此没有争议，一审判决却想方设法要认定“姚宇夫妇没有合法占有案涉房屋”。六、海门法院第二次庭审中，上诉人得知唐静称10万元己退还给姚宇时，当即向法庭表示，如果唐静确已将10万元退还给姚宇，姚宇将立即将这10万元交给海门法院。后因一审承办法官让上诉人不要再将这10万元付给法院而未付。综上，吴中区法院的（2016)苏0506民初4546号民事判决和海门法院的（2018)苏0684执异31号执行裁定，分别以判决形式和裁定形式认定唐静、邱某甲与姚宇、李荷芳于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。一审判决查明事实没有出入，仅凭与姚宇夫妇存在重大利益冲突的邱某甲的“自认”，主观推理姚宇夫妇“其对邱某甲对外负债也是明知的”,认为买卖双方恶意串通，低价交易涉案房屋，规避“莫须有的强制执行”，从而认定房屋买卖合同无效，既没有事实依据，又适用法律明显不当。客观上明显是邱某甲与陈帅宇恶意串通，趁姚宇代为返还银行欠款后查封涉案房屋。请求二审法院依法处理本案，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈帅宇答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。理由是：一、一审法院综合合同订立、履行过程，结合当事人订立合同时的背景及双方当事人的主客观情况得出合同无效的认定，尊重事实、符合常理。（1)上诉人与唐静、邱某甲签订的合同系经本案上诉人的代理人专业签订，知悉法律风险存在，利用唐静、邱某甲急于摆脱债务烦恼、法律意识淡薄等不对等地位迫使唐静、邱某甲接受其不平等的条件而签署，属于明显的乘人之危，意图从中牟利，客观上帮助唐静、邱某甲逃避债务、规避执行、损害被上诉人及其他合法债权人的利益。并且安排唐静、邱某甲签订空白的租赁合同，来达到万一合同被确认无效就以实际占有房屋来阻却执行的目的。（2)从合同约定的价款看，当时案涉房屋系精装修的高档小区，地理位置优越，根据被上诉人邱某甲的陈述，案涉房屋市值280多万，但双方仅以合同价180多万签署协议，明显以不合理的低价成交，一方摆脱债务并套取部分现金，另一方低价吃进牟取价格差，虽未明显串通，但合意逃避债务，规避执行之实显而易见。（3）从合同履行的行为看，几百万元的房产，签订当日支付两万元就可以办理所谓的交接；除了支付9万现金及偿还银行贷款外，上诉人根本没有按约去履行合同。上诉人甚至将汇给第三人的钱款也算作支付的房款，回避第三人已经退还钱款的事实，意图通过唐静、邱某甲不出庭核实的可能来达到其侵吞购房款，明显属于虚假陈述，属于虚假诉讼的一种表现形式。（4)关于房屋交付，一审法院查证了房屋交付确认书上的涂改事实，足以力证其矛盾，显示上诉人处心积虑通过专业人士帮助摆脱债务，帮助上诉人非法牟利的非法目的。2015年的11月9日、10日、17日上诉人姚宇才缴纳物业费、热水费和车位费，显然在2015年的11月9日海门法院查封该房产时，上诉人并未实际占有该房产。2016年6月15日缴纳物业费和热水费才是其实际住进房屋的证明。二、上诉人以所谓“受害人”的身份意图洗脱自己“以合法形式掩盖非法目的”的嫌疑。但事实证明其明显虚假陈述，暂且不论在2015年11月9日海门法院查封前，已经涉讼的苏州案件均已判决的事实。在一审庭审中，被上诉人、邱某甲的陈述均可以证明上诉人及其代理人明知唐静、邱某甲存在很多债务，意图通过规避执行的方式来牟取非法利益的本质。上诉人通过虚假诉讼方式在苏州法院起诉意图得以确权以及以虚假的所谓古董处理骗取唐静、邱某甲协助处理房屋问题，体现了上诉人意图以合法形式掩盖非法目的的行径。被上诉人唐静述称，其说过房屋交易有风险，也多次告知债务未还，对陈帅宇谈过房屋交易后尾款还给他。陈帅宇的一审诉讼请求：判令准许执行苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房屋。经审理查明，2016年7月6日，海门法院对陈帅宇诉邱某甲、唐静、第三人陈克旅民间借贷纠纷一案作出（2015）门开民初字第01102号民事判决：一、邱某甲代为归还陈帅宇借款本金70万元并支付期内利息28000元；二、邱某甲代为支付陈帅宇逾期还款利息（以本金70万元为基数，按照年利率24%的标准自2014年7月9日计算至实际履行之日）。上述第一、二项，由邱某甲于判决生效之日起十日内履行完毕。三、邱某甲在承担保证责任后，有权向陈克旅追偿。四、驳回的其他诉讼请求。案件受理费人民币11220元、公告费人民币600元，共计人民币11800元，由邱某甲负担。2015年11月9日，海门法院根据陈帅宇的申请，作出（2015）门民诉保字第00016号民事裁定：冻结被申请人陈克旅、邱某甲、唐静在银行账户上的存款人民币85万元或查封、扣押同等价值的财产。同日，海门法院向苏州市吴中区住房和城乡建设局发出（2015）门执保字第00043号协助执行通知书，查封被告唐静名下位于苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房产。根据陈帅宇的申请，海门法院于2016年12月22日立案强制执行，案号为（2016）苏0684执3382号。2017年12月28日，海门法院以“双方自行协商”、陈帅宇撤销执行申请为由作出（2016）苏0684执3382号执行裁定：终结本案的执行。2018年8月2日，陈帅宇以发现邱某甲下落为由，申请海门法院恢复执行，该院于2018年9月11日立案，案号为（2018）苏0684执恢507号。在该案执行过程中，追加唐静为该案被执行人，由其以其名下的位于苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房屋变现款为限，与邱某甲共同偿还陈帅宇借款70万元及相应的利息、诉讼费用人民币11800元。2018年10月12日，海门法院作出（2018）苏0684执恢507号执行裁定：查封被执行人唐静名下位于苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室的房屋。2018年10月12日，海门法院向苏州市吴中区不动产登记中心发出（2018）苏0684执恢507号协助执行通知书，继续查封被执行人唐静名下位于苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室的房屋。对此，案外人姚宇、李荷芳提出异议，海门法院于2018年10月30日作出（2018）苏0684执异31号执行裁定：中止对于苏州市吴中经济技术开发区城南街道××花园××幢××室房屋的执行。陈帅宇不服该裁定，向海门法院提起执行异议之诉称，姚宇、李荷芳的房屋买卖行为不足以阻却案涉房屋的执行。请求：判令准许执行苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房屋。一审法院经审理查明，唐静、邱某甲原是夫妻关系，双方于××××年××月××日登记结婚，于××××年××月××日离婚。双方在婚姻关系存续期间通过银行贷款购买案涉执行标的即苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室房屋（以下简称案涉房屋），于2014年4月17日取得房屋的所有权证及国有土地使用权证，房屋单独登记在唐静名下。2015年11月2日，姚宇、李荷芳与邱某甲、唐静签订房屋买卖合同，约定：一、房屋基本情况：1、邱某甲、唐静向姚宇、李荷芳出售××××幢××室房屋，建筑面积为141.98平方米；2、该房屋购买时，唐静向工商银行留园支行申请贷款，后因贷款逾期未归还，被工商银行诉至法院，该案现已审理终结。到目前为止，唐静已有共计约160多万元款项（贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费）未归还；3、该房屋目前欠交10000元物业费。二、购房款的支付：房屋转让价为180万元，支付方式为姚宇、李荷芳代唐静付清上述欠款后（多出160万元的部分也由两人承担），再付给唐静20万元（含定金2万元，另外的18万元由姚宇、李荷芳通过资金托管方式支付）。三、付款方式为，姚宇、李荷芳以现金方式于2015年11月2日支付邱某甲、唐静20000元定金；于2015年11月5日前，支付唐静欠工商银行留园支行的贷款本金、利息、罚息，一次性付入工商银行留园支行指定的还款账户；姚宇、李荷芳在双方办理房屋过户手续时，通过资金托管方式向邱某甲、唐静支付购房款18万元。双方还对违约责任等进行了约定。姚宇、李荷芳当日向唐静交付了定金2万元。随后,姚宇、李荷芳前去办理房屋过户登记手续，但由于案涉房屋尚在中介挂牌，致使办理手续未果。又查明，中国工商银行股份有限公司苏州分行就与唐静案涉房屋贷款纠纷向苏州市姑苏区人民法院起诉，经该院调解后，出具了（2015）姑苏商初字第01241号民事调解书，由唐静归还所欠借款本金1493640.66元、利息、律师费35000元及案件受理费9442元。2015年11月3日，姚宇代唐静履行了上述调解书所确定的义务。工商银行留园支行据此出具了唐静个人贷款结清的证明。2015年11月9日、10日、17日，姚宇向朗诗××物业服务中心缴清了案涉房屋2015年1月至2015年12月的物业费、相应的热水费共计8490.7元及该期间的车位费720元。姚宇又于2016年6月15日向朗诗××物业服务中心支付了2016年全年的物业费7754.4元及热水费198元，合计7952.4元。姚宇又于2016年1月29日、2016年6月25日，向唐静分别支付房款3万元、2万元。一审法院认为，本案争议焦点为姚宇、李荷芳与邱某甲、唐静之间房屋买卖合同的效力应如何认定。综观双方之间合同订立及履行的经过，认定双方之间签订的房屋买卖合同无效。具体理由：从双方订立合同的意思表示来看，案涉房屋虽登记在唐静个人名下，但应认定为邱某甲与唐静的共同财产。结合姚宇、李荷芳要求邱某甲在房屋买卖合同中共同签字，应视为其二人对房屋所有权的真实情况是明知的。作为邱某甲、唐静而言，在明知邱某甲对外大量负债的情况下，非但不想方设法履行还款义务，还以低于市场价出售案涉房屋。庭审中，邱某甲自认房屋出售时的市场价应接近300万元，故其主观显然是为尽快转移财产，实现规避执行的目的。作为姚宇、李荷芳而言，其对邱某甲对外负债也是明知的，对案涉房屋可能面临司法查封也存在心理预期，故其在与邱某甲、唐静订立买卖合同的同时，另行订立了租赁合同，目的无非是利用邱某甲、唐静急于转移财产的心理，低价吃进案涉房屋，并为之后请求排除强制执行作好双重准备。虽未有直接证据证实双方在签订买卖合同的同时还签订了租赁合同，但结合邱某甲的自认、唐静的陈述，以及庭审中姚宇拒绝回答是否签订过租赁合同等事实综合分析，法院有理由相信双方另行订立过租赁合同。故双方就案涉房屋的买卖的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款的规定，应确认无效。从合同履行的情况来看，双方虽在案涉房屋被查封之前已签订房屋买卖合同，但该合同如前所述已被本院认定为无效合同。另外，从双方约定交付2万元定金即交付房屋等内容来看，明显不符合房屋买卖的交易惯例，双方恶意串通规避执行的主观故意明显。姚宇、李荷芳虽提供房屋交付确认书，但该确认书上有涂改痕迹，涂改前的时间为2015年10月31日，该时间尚在签订合同之前，明显自相矛盾，故法院对该证据依法不予采信。物业公司出具证明案涉房屋于2015年11月9日已缴清2015年度的物业费，但当日该房屋已被法院查封，故不能证明姚宇、李荷芳在案涉房屋查封之前已经实际占有。从姚宇交付的房款来看，除去缴纳案涉房屋的贷款、代理费、诉讼费等费用外，按照合同约定其仍需支付20万元，现有证据不能证明其所有房款均已付清，且姚宇于2015年11月27日支付的10万元于同年12月5日、6日收回。如前述所述，首先，姚宇、李荷芳与邱某甲、唐静签订并非合法有效的合同；其次，姚宇缴纳物业费的时间与法院查封系同日，不能证明其在本院查封之前就已合法占有案涉房屋；再次，经查明，姚宇、李荷芳至本案诉讼时仍未支付全部购房款。综上，陈帅宇提起的本案申请执行人异议之诉应当予以支持。据此，该院于2019年5月22日作出（2018）苏0684民初7379号民事判决：准许执行苏州市吴中经济技术开发区城南街道××花园××幢××室房屋。案件受理费10800元，由姚宇、李荷芳负担5400元，由邱某甲负担5400元。本院二审期间，上诉人姚宇、李荷芳提交了苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明（查询时间2019年6月3、4日）共3份，以证明姚宇、李荷芳夫妇在苏州市无房，上诉人买卖案涉房屋是善意的。对此，陈帅宇、唐静质证后均认为与本案无关。本院依职权进行调查，在苏州市自然资源和规划局调取了2015年9月10日至2016年11月3日苏州市吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室、××幢××室、××幢××、××室（非住宅）、××幢××室共五套房屋的买卖合同。对此，上诉人姚宇质证提出，其中两套是非住宅，一套住宅店铺的价格非常高，其他的价格也差不多，还有一套是在2016年初价格暴涨前交易的。并认为与本案无关，协商交易案涉房屋时价格没有上涨。被上诉人陈帅宇对其真实性合法性予以认可，并认为应当作为一个参考依据。被上诉人唐静对其真实性和合法性均无异议，并认为其和姚宇在2015年7、8月份经“我爱我家中介”认识时中介挂牌价格偏高，姚宇需要降低，导致双方没有谈成。本院还向被上诉人唐静提取了下列材料：1、唐静于2013年4月25日向苏州合置业有限公司购买案涉房屋的商品房买卖合同和停车位使用协议。该合同中载明商品房总价款2199481元，车位使用费110000元（使用期限20年）。2、唐静于2014年11月4日与朱磊签订的房屋买卖合同书（实际未履行），该合同书中双方议定不含过户税、房价费2100000元。3、邱某甲于2015年9月10日与练卫强在万盛房产中介签订的房屋买卖（居间）合同（实际未履行），该合同书中双方协商后的实际成交价格2020000元。对上述三份证据材料，上诉人姚宇质证确认真实，认为后两份房屋买卖合同能够证明唐静向其出售案涉房屋出售前一直通过中介对外挂牌出售，210万元、202万元的价格都没有实际成交，表明该价格明显偏高。被上诉人陈帅宇、唐静质证后均无异议。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏商初字第01241号民事调解书的主文为：一、被告唐静确认结欠原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款本金1493640.66元、利息（含罚息、复利）27803.33元（暂计算至2015年8月1日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止），该款被告唐静于2015年11月30日前全部归还原告（具体金额以银行出具的对账单为准）。二、被告唐静应支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师损失费41029元，原告同意被告按35000元支付，该35000元被告于2015年11月30日前支付原告。三、如果被告唐静未按上述第一、二项协议约定的期限足额履行还款义务的，原告有权就放弃的律师费6029元及未支付的全部欠款本息、未支付的律师费、案件受理费一并向人民法院申请强制执行，并有权对被告提供的抵押物（坐落于苏州吴中经济开发区城南街道××花园××幢××室）经过协议折价或者拍卖所得价款中优先受偿。四、原告放弃其他诉讼请求。五、原、被告双方就本案再无其它纠葛。六、案件受理费18884元，减半收取9442元，由被告唐静负担，于2015年11月30日前直接支付原告，原告预缴的上述费用本院不再退还。七、本调解协议内容自原、被告双方签字之日起生效。本院再查明，2016年7月5日，姚宇、李荷花作为原告对被告唐静、邱某甲房屋买卖合同纠纷一案向苏州市吴中区人民法院提起诉讼。姚宇、李荷花的诉讼请求：1、确认原、被告于2015年11月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2、确认××××幢××室房屋归原告所有；3、被告将登记在唐静名下的××××幢××室房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下。苏州市吴中区人民法院审理后认为原告姚宇、李荷芳与被告唐静、邱某甲于2015年11月2日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效。原告实际应支付的房款包括其应代被告支付的所欠工商银行留园支行的涉案房屋贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等所有款项及另需向被告支付的20万元。该院认定原告现仅欠13万元房款未向被告支付。另对原告所作其自2015年11月2日已居住在涉案房屋内一直至今的陈述予以采纳。虽原告已支付了绝大部分房款，且已居住于涉案房屋内，但涉案房屋现还处于法院查封状态，故该套房屋现在尚不具备过户的条件，原告要求两被告配合将××××幢××室房屋过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故对涉案商品房的所有权应自房产登记时成立，现因该房屋被查封，原、被告双方继续履行该商品房买卖合同受限，涉案房屋尚未过户登记至原告名下，故原告请求确认××××幢××室房屋归其所有的诉讼请求，亦不予支持。该院遂于2015年11月2日作出(2016)苏0506民初4546号民事判决：一、原、被告双方于2015年11月2日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告姚宇、李荷花的其他诉讼请求。案件受理费收取人民币21000元，由原告姚宇、李荷花承担10500元，被告唐静、邱某甲承担10500元。本院还查明，本案一审于2019年2月15日听证中，唐静陈述房屋买卖合同过程时称：“2013年3月我与邱某甲共同购买该套房屋，由于邱某甲名下信用卡贷款逾期，不能办理贷款，所以案涉房屋写我一个人，房产售楼中心帮我办理了假离婚证，所以房子就办理到我一个人名下。…2014年6月发现邱某甲债务问题，我就从该套房屋中搬离出去。当时房屋出于空关状态，这个期间属于出售时间，都是邱某甲去挂的中介，我一个都没去挂过。在南环新村的中介成交了，我已经签订房屋买卖合同，这个时候发现邱某甲有新的债务出现，并把该套房屋查封了，不能过户，我当时出了3万元违约金给购买人。邱某甲的债务人知道该情况后，撤掉了房屋查封。为了让我们顺利买卖该房屋，拿到钱后还钱给他。后来，邱某甲又把这套房屋挂牌了，然后在后面的中介认识了姚宇，第一次没有谈成，…过了一两个月姚宇联系到我，问我房子状态如何，然后我们坐下来谈，我告知姚宇，邱某甲有债务问题等、房屋买卖之间存在的风险，房屋存在债务纠纷。姚宇说他愿意承担风险。期间一次有人找我要钱，包括陈帅宇，我也向陈帅宇做出过承诺，如果房屋出售，还掉房贷后，剩余的钱由邱某甲用来还债。最早的是书面承诺，当时还没有卖房，所以后来急于卖房要替邱某甲还债。因为很多人向我要钱，房子当时没有人愿意接手，当时只有姚宇愿意接手，这种情况下就和姚宇谈成了房屋买卖，比市场价稍微低一点卖给姚宇，姚宇愿意承担不能过户的风险。…在这种情况下，我把房屋低于市场价卖给姚宇，姚宇承诺愿意承担买房的风险，并帮我偿还银行贷款，后来签订了买卖合同，是去姚宇指定的律师事务所，2万元在出门的时候就给邱某甲了。合同签订后，我把所有的东西都交接给姚宇了，包括门禁、钥匙、水电卡。姚宇知道还欠着物业费、车位费、水电费，他也愿意缴纳这些费用。房屋买卖合同签订几日后，在姚宇还清房屋贷款前提下，去银行拿了他项权证。拿了他项权证后，我交给了刘志耘，然后去房产交易中心办理过户，交易中心告知我有中介问题，后来去吴中区办理房屋中介的问题，才得知房子被海门法院查封了，所称过户没有办理成功。后面就是（姚宇、李荷花）在吴中区法院起诉我没有办理过户。…当时市场不景气，200余万元，当时没人要房子，当时提出把房子给陈帅宇或者其他的债权人，他们没有人愿意接手，…。”对上述陈述，姚宇、李荷花表示没有异议。本院又查明，对于案涉房屋买卖价款剩余10万元尚未支付，姚宇、李荷芳在庭审中要求支付给执行法院处置。本院认为，本案的核心争议焦点为姚宇、李荷芳与邱某甲、唐静签订的房屋买卖合同是否合法有效？根据本案查明的事实，在法院查封案涉房屋前，双方在房屋中介场所相识，经过充分协商，了解案涉房屋存在抵押情形后，签订了房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应依法确认有效。具体理由如下：一、没有证据证明双方签订的房屋买卖合同是虚假的。庭审中，邱某甲自认在签订买卖合同的同时，双方签订了同一标的物的租赁合同，但作为被执行人的邱某甲并未提供相应的证据证实。一审法院根据邱某甲的自认、唐静的陈述，以及庭审中姚宇拒绝回答是否签订过租赁合同等事实推定双方另行订立过租赁合同。对此，本院认为，协商租赁合同（包含内容）与租赁合同成立、履行均不属同一概念，本案中认定租赁合同成立证据不足。而且即使签订了租赁合同，也不足以否定双方业已签订的房屋买卖合同的真实性。二、根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押人转让抵押财产无需经抵押权人同意，转让合同的效力不受抵押权人同意与否的影响。本案中，尽管涉案房屋转让时，设定有中国工商银行股份有限公司苏州分行的抵押权，但买卖双方优先确定了买卖价款代还抵押权下债务，表明双方交易是公开透明的。而且双方协商之时，涉案房屋也未受到查封等附加性限制。在此情形下，双方交易为法律所允许。一审法院认为，邱某甲、唐静在明知邱某甲对外大量负债的情况下，非但不想方设法履行还款义务，还以低于市场价出售案涉房屋。该判定与法律允许民事主体自由处分自身财产的原则相背离，不能仅因负有债务而限制当事人的对外民事行为。三、房地产本身存在价格涨跌波动的市场性，取决于交易双方的心理预期。根据本案查明的事实，唐静在与中国工商银行股份有限公司苏州分行就案涉房屋贷款纠纷形成民事调解书后，为偿还债务，自行出售案涉房屋，将所得价款偿还债务，并无不当。尽管转让案涉房屋时的交易价格低于原购买价格，但结合其在中介挂牌价未成交的事实，以及交易契税由买方单独承担的约定，案涉房屋以180万元的价格转让，不属于以明显低价转让房屋，不存在损害第三人权益的情形。一审法院认为，姚宇、李荷花利用邱某甲、唐静急于转移财产的心理，低价吃进案涉房屋，目的是排除强制执行，无充分证据证实，本院不予采信。交易后，邱某甲、唐静存在将多余价款挪作他用的可能性，但不能据此认定其对外交易行为违法。至于陈帅宇主张交易双方恶意串通，损害其合法权益一节，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。依照该条法律规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，具有三个特点：（一）各方当事人都出于恶意。即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意。（二）当事人之间互相串通。（三）损害了特定第三人的合法权益。根据本案查明的事实，没有证据证明姚宇、李荷花存在侵害第三人的主观恶意、串通行为以及损害后果。四、涉案房屋交易后，因法院查封而不能办理过户，姚宇、李荷花于2016年7月5日提起诉讼，要求唐静、邱某甲办理过户手续，苏州市吴中区人民法院审理后作出(2016)苏0506民初4546号民事判决，判定双方的房屋买卖合同合法有效，同时因房屋处于查封状态，不具备过户条件而判决驳回了姚宇、李荷花的房屋过户请求。该判决已发生法律效力，在当事人没有相反的证据足以推翻的情况下，该生效判决认定的基本事实应当得到确认，其预决效力应当得到尊重。综上所述，姚宇、李荷花向邱某甲、唐静购买案涉房屋合法有效，对于剩余尾款10万元，姚宇、李荷花当庭承诺支付给执行法院处置，结合全案事实，可以认定姚宇、李荷花已经支付全部价款并实际占有。案涉房屋未办理过户登记手续，系执行法院查封所致，姚宇、李荷花对此没有过错，依法享有足以排除强制执行的民事权益。陈帅宇要求准许执行案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。姚宇、李荷花的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南通市海门区人民法院（2018）苏0684民初7379号民事判决；二、驳回陈帅宇的诉讼请求。一、二审案件受理费各10800元，合计21600元，由陈帅宇负担。本判决为终审判决。审判长  金建飞审判员  倪红晏审判员  孙国祥二〇二一年二月一日书记员  张校烨