浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10720号 上诉人（原审原告）易山亮，男，2000年11月4日出生，汉族，住河南省商城县。 委托诉讼代理人孙寒梅，上海江怀律师事务所律师。 上诉人（原审被告）卢美嘉，女，1988年2月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人许俊君，浙江良济律师事务所律师。 上诉人易山亮与被上诉人卢美嘉相邻关系纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人易山亮的委托诉讼代理人孙寒梅，被上诉人卢美嘉的委托诉讼代理人许俊君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：易山亮与杭州孚元泰置业有限公司签订《房屋转让合同书》，约定易山亮购买杭州孚元泰置业有限公司开发建设的位于西湖区三墩镇吉鸿路与郑家路路口的“九玺天城”（暂定名）西区2幢1001室房屋，房屋面积426.87平方米，总价款738万元（含西区地下一层202、203、204车位），购房款分两期支付并于2018年6月25日前付清，房屋交付期限为2018年9月25日。合同手写注明，下水管以实际交付为准，易山亮。合同签订后，易山亮于2018年6月10日前付清购房款，2019年1月5日支付物业维修基金27747元，2019年1月18日支付2018年9月1日至2019年8月31日期间物业费19365元，公共能耗费4710.47元。2019年1月5日，易山亮与绿城物业签订《丰盛九玺前期物业服务协议》，并从绿城物业处签收交付物品清单，含业主手册、业主户内验收单、进户门钥匙、单元门门禁卡等物品和资料。卢美嘉系丰盛九玺1101室业主，并于2018年8月28日向绿城物业提交《装修申请表（住宅）》、《装修施工前检查承诺书》、《装修施工单位承诺书》，承诺严格遵守绿城物业制定的《装修管理手册》和《装修管理协议》，如违反住宅装修相关法律法规，同意绿城物业收回施工人员出入证、禁止施工，直至相关事项处理完毕。后1101室在装修施工过程中改变给排水管布局、增加给排水管并将1101室地板打穿，将水管下穿至1001室天花板上方，后接入主管。绿城物业在2018年10月9日巡查发现1101室进行前述施工要求停工并要求装修负责人提供与楼下业主签订的打孔同意书，当得知并未签订协议时作出停工处理。卢美嘉于2018年10月30日告知绿城物业1001室业主口头同意1101室业主的装修打孔行为，只是不愿意签书面协议，故卢美嘉针对打孔问题向绿城物业出具《承诺书》，载明因装修需要，经专业设计后改变了客卫、主卫和厨房的下水管道定位位置，为消除10楼业主产生的顾虑，本人郑重承诺，该施工的改动处保证施工质量和规范要求，如今后产生该处施工有任何隐患问题本人无条件修复和承担一切损失，与物业无关。2019年1月5日，易山亮至绿城物业办理交房手续时，在验房过程中发现1001室房屋多出打孔19个，与双方电话沟通中1001室业主同意的打孔数不一致，遂要求恢复原状。2019年1月11日，绿城物业对1101室作出停工整改处理，后联系双方多次沟通但因对赔偿数额及整改方案未达成一致而未果。经易山亮申请，原审法院委托杭州蓝天园林建设有限公司、浙江荣成资产评估有限公司对1001室房屋修复方案及空置期间房屋损失进行评估鉴定。杭州蓝天园林建设有限公司于2020年5月6日作出《司法鉴定报告》，载明该公司对涉案建筑进行了相关现场查勘，现场情况如下：涉案建筑东北角（会议室）新增一处管道（外径约为100mm）；东侧卫生间内新增五处管道（一处外径约100mm，一处外径约150mm，三处外径约70mm），原始该卫生间存在六处管道，即该卫生间现有11处管道；中部大空间办公室西北角新增五处管道（一处外径约100mm，两处外径约70mm）；西侧卫生间新增四处管道（一处外径约150mm，三处外径约100mm），原始该卫生间存在五处管道，即该卫生间现有9处管道；西北角财务室新增五处管道（一处外径约150mm，两处外径约100mm，两处外径约70mm），原始该位置存在五处管道，即该出现有10处管道；储藏室新增一处管道（外径约为70mm）。现场查勘是新增管道孔未设置套管亦未填充密实。该公司恢复原状的修复方案为：拆除现有新增给排水管道，采用比原设计高一个等级的微膨胀细石混凝土对新增孔洞进行浇捣填实，并制定了具体方案。2020年5月29日，浙江荣成资产评估有限公司作出《资产评估报告》，载明1001室房屋恢复原状工程的修复方案所需费用及案涉房屋空置期间（2018年10月1日至评估基准日即2020年5月26日）的租金评估值为453500元，其中恢复原状工程修复方案所需费用评估值46100元，房屋空置期间租金评估值为407400元。易山亮为此支付评估鉴定费用共计20000元。 2020年7月易山亮诉至原审法院，请求判令：1.卢美嘉排除妨碍，按照房屋原图纸管道施工，将易山亮屋内各处被破坏板面砸掉重新加固浇灌（以达到浙江省建筑规划标准为准）；2.卢美嘉赔偿易山亮支付的物业费19365元（自2018年9月1日起暂计至2019年8月31日）；3.卢美嘉赔偿易山亮房屋无法出租的空置损失费307346.4元（以每日每平方2元为基数计算，房屋面积426.87平方米，自2018年10月1日起暂计至2019年8月31日）；4.要求卢美嘉赔偿易山亮为处理纠纷支付的交通费2000元；5.本案诉讼费由卢美嘉承担。庭审中，易山亮将诉讼请求变更为：……2.卢美嘉赔偿易山亮支付的物业费38730元（自2018年9月1日暂计至2020年8月31日止）；3.卢美嘉赔偿易山亮房屋无法出租的空置损失费471742元（21442元/月自2018年10月1日起计至2020年6月18日）；……5.卢美嘉承担鉴定费20000元（总计532424元）。 原审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。易山亮系1001室房屋买受人、支付房屋购房款并实际占有房屋，系该房屋业主。卢美嘉作为1101室业主，在装修过程中，未经易山亮同意而私自打穿1101室地板，改动房屋给排水管道布局的行为侵害了易山亮的物权，应当承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。具体为，卢美嘉应根据《司法鉴定报告》中的修复方案拆除现有新增给排水管道，采用比原设计高一个等级的微膨胀细石混凝土对新增孔洞进行浇捣填实。关于赔偿损失。因易山亮于2019年1月5日收房，原审法院酌情扣除房屋装修期，即自2019年1月5日至2019年5月19日，卢美嘉应赔偿易山亮自2019年5月20日至2020年5月19日房屋空置损失247277元、物业费19365元、评估鉴定费20000元。易山亮关于卢美嘉赔偿2000元交通费的诉讼请求，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。卢美嘉提出的相关抗辩，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、卢美嘉于判决生效之日起三十日内将丰盛九玺公寓2幢1101室新增给排水管道拆除，并根据《司法鉴定报告》中修复方案的要求对新增孔洞进行浇捣填实。二、卢美嘉于判决生效之日起十日内赔偿易山亮房屋空置损失247277元、物业费19365元、评估鉴定费20000元，共计286642元。三、驳回易山亮的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4562元，由易山亮负担2106元；由卢美嘉负担2456元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 宣判后，易山亮、卢美嘉均不服，向本院提起上诉。 易山亮上诉称：一、一审法院查明易山亮至绿城物业办理交房手续时，在验房过程中发现1001室业主房屋多出打孔19个，与双方电话沟通中1001室业主同意的打孔数不一致，遂要求恢复原状。该事实查明有误。无论是上诉人与被上诉人电话沟通、通过物业沟通，还是上诉人的庭审陈述，上诉人均明确必须经其书面同意，被上诉人方可操作，不存在与同意的打孔数不一致的说辞。二、一审法院已查明，涉案房屋交付期限为2018年9月25日，易山亮于2018年6月10日付清涉案房屋购房款，2019年1月5日支付物业维修基金27747元，2019年1月18日支付2018年9月1日至2019年8月31日期间物业费19365元，公共能耗费4710.47元。2019年1月5日，易山亮与绿城物业签订《丰盛九玺前期物业服务协议》，并从绿城物业处签收交付物品清单，含业主手册、业主户内验收单、进户门钥匙、单元门门禁卡等物品和资料。即易山亮最迟也已于2019年1月5日收房。本可以收房后即开始装修使用的房屋，由于卢美嘉的侵权行为，导致至今仍无法装修与使用。然一审酌情认定扣除房屋装修期，即卢美嘉只赔偿易山亮自2019年5月20日至2020年5月19日房屋空置损失247277元，而2019年5月20日之前的空置损失被“酌情”抹掉。即使卢美嘉现在依判决拆除其违法新增管道，依修复方案对新增洞口进行浇捣填实，易山亮也需在其已恢复、填实的基础之上再行装修。一审法院硬性塞入不存在的装修期（2019.1.5-2019.5.19）；易山亮在卢美嘉恢复、填实后进行真正装修（假设同一审法院酌情的四个半月）。故一审等于认定易山亮一共需要将近9个月的时间来装修，这是对上诉人的严重不公，严重损害了上诉人的利益。并且，截止当事人2020年9月2日收到法院判决书，上诉人利益仍在受损中，期间产生的损失仍应由被上诉人承担，直至被上诉人恢复、填实相关管道及洞口。综上，请求撤销原判第二项，改判卢美嘉赔偿易山亮房屋空置损失360605元（2019年1月5日暂至2020年6月18日止）。 针对易山亮的上诉，卢美嘉答辩称：一、易山亮上诉称的2018年9月25日房屋交付期限只是和开发商约定的交付时间，并非是实际交付时间。在易山亮和开发商的房屋转让合同附件一，房屋评估图中有手写下水管以实际交付为准。而众所周知，商品房开发交房是有先有后的。如果不加以约定的话，难免会发生后接收房屋的人对已经接收业主的装修行为提出质疑，徒增争议。同时，本着公平的原则，对实际交付房屋当时的状态有异议的，可以拒绝接受开发商交付。因此，易山亮和开发商的下水管以实际交付为准的约定是符合客观实际，对易山亮具有法律约束力。因此，易山亮所主张的下水管的原状应当认定为2019年1月5日易山亮实际验收接收房屋当时的房屋的现状，而卢美嘉的装修行为发生在2018年11月份之前，显然不可能侵害到易山亮的权利。二、两份物业情况说明载明，2019年1月5日易山亮才实际办理交房验收以及卢美嘉的装修打孔行为实际已经征得易山亮的同意。原审第二次庭审当中易山亮也当庭认可卢美嘉装修前已经告知了易山亮要装修打孔，并且易山亮也同意了。因此，即使所谓的19个洞当中确实存在有不合理的部分，恢复也应当只是不合理的部分，不能因为存在不合理就否定整个合理的装修部分，对整个装修进行修复是以偏概全。三、装修期免租金是房屋租赁的交易习惯，易山亮在2019年1月5日实际交付接收房屋，从装修期的角度，原审认定从2019年5月20日起算是合理的。但是原审没有考虑到涉案房产性质是商业服务办公用途，而不是住宅，而且涉案房屋是426平方的大面积，也没有考虑到涉案房产的所在地以及小区租赁的客观上的需求，甚至一审鉴定机构也错误地按照商住两用公寓来进行评估。而且从本质上来讲，用租金来推定损失也违背实际损失的法律适用规则。四、易山亮的起诉以及上诉有违合同相对性以及诚实信用原则，直至原审结束，易山亮并没有提供自己已经办理不动产权证的任何依据。易山亮在2019年1月5日应同意接收房屋，根据易山亮与开发商的合同，易山亮对房屋的现状是认可的，并且予以接收并办理了交接的手续，这是易山亮对自身权利的行使和放弃。否则如果易山亮对2019年1月5日当时的现状是有异议的话，应当是拒绝接收，并向其合同相对方开发商主张索赔或者相应的权利，而不应该认可的现状却向卢美嘉主张权利。再退一步讲，向卢美嘉来主张的话，开发商也应当作为本案的必要的共同诉讼当事人，故原审程序也是违法的。综上，请求驳回易山亮的上诉请求。 卢美嘉上诉称：一、原审审判程序严重违法。1.原审漏审卢美嘉原审反诉。根据2020年6月17日“偶然”所取得的证据，6月18日开庭审理前，卢美嘉通过移动微法院依法提交反诉状及反诉证据（书面反诉状当日寄交）。开庭前，卢美嘉又就反诉事宜向原审法官作了解释。当日庭审中，卢美嘉又再次要求审理反诉，提出反诉是《民事诉讼法》第五十一条赋予卢美嘉的法定诉讼权利。暂且不论反诉结果，只要符合条件，原审法院就应当受理；如果原审不予受理，亦应当作出裁定，告知卢美嘉，当事人尚有权上诉。但原审完全置之不理，原审判决中也只字不提，无异于剥夺了卢美嘉的基本诉权。根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项，本案应当撤销原判决，发回原审法院重审。2.原审拒绝卢美嘉调查取证申请程序违法。原审2019年10月16日第一次庭审前，卢美嘉向绿城物业服务集团有限公司杭州第四分公司（简称物业公司）要求调取易山亮房产移交及装修过程中涉及本案事实的相关资料，但物业公司以需法院调查令为由拒绝。为此，经与原审联系，并按照原审要求，于2019年12月16日提交《调查令申请书》，但在此后多次联系中，均被告知法官要审核，2020年6月16日，原审法官在电话中口头同意次日开具，次日17日下午两点，卢美嘉准时到原审法院，却被原审法官口头拒绝，卢美嘉当即在移动微法院中明确提出异议并要求原审复核。抱着再试试看的态度，卢美嘉再次来到物业公司，却发现易山亮方已有人先到物业公司查档。物业公司则错把卢美嘉代理人当作是易山亮的代理人，“错”把档案（仅部分）交给了卢美嘉。而该“误打误撞”取得的证据成了卢美嘉原审反诉的主要证据。3.原审判令卢美嘉赔偿易山亮评估鉴定费20000元严重违背程序法规定。（1）本案评估鉴定是原审认为审理案件需要，决定由易山亮提出鉴定申请及预交鉴定费，由原审法院委托具有司法鉴定资格的机构鉴定。因此，该评估鉴定费并不是损失，而是诉讼费用，原审将其作为损失判决卢美嘉赔偿显属违法。（2）原审判决卢美嘉修复于理于法，在客观上和法律上都是无法实现的。首先，让不专业的卢美嘉修复不现实。其次，双方已经对簿公堂，修复中磕磕碰碰不说，又怎么判断修复好?徒增矛盾。因此在原审询问时，卢美嘉都是明确表示，如果人民法院判决应该修复，卢美嘉要求不修复，直接赔偿修复费用，并当庭陈述，不管判决结果如何，可以先付修复费用，以避免损失继续扩大。（3）上述三项评估鉴定费用共计2万元，既然原审未采纳修复费用鉴定结论，相应的评估鉴定费用亦不应由卢美嘉来承担。其余两项鉴定费用，则应当按照易山亮的主张合理分担。4.原审采纳的“修复方案”、“租金损失”鉴定报告，鉴定程序违法，修复方案依据的标准和规范已经废止。（1）鉴定报告第4页第四条修复方案依据的《民用建筑设计统一标准》于2019.10.1实施，《建筑给水排水设计标准》和《办公建筑设计标准》都是2020.3.1才实施。而本案装修事实在上述三个标准实施前已经形成，应当适用原《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）。（2）上述三个标准中都明确规定有部分条款是强制性条文，其余都是参考性系款；而修复方案所依据的标准条款全部是参考性条款，不是强制性执行条文。因此在不存在安全质量问题的情况下，并不为法律所禁止。（3）鉴定人员现场考察发现原设计方案中财务室就有5处管道。根据修复方案适用的三个标准条款要求，财务室显然不应该有给排水管道。那是否原房产就存在不按标准设计施工。还要恢复原状，修复方案本身是否合法。（4）修复方案是完全按照易山亮所主张的恢复原状的诉讼请求制作，何为原状?易山亮购买涉案房产时承诺“下水管以实际交付为准”。原审亦查明，易山亮实际接受交付时间是2019年1月5日。鉴定人参照其他房屋的管道布局作出鉴定结论，所谓原状的依据本身就是错误的。（5）租金损失评估报告不完整。报告第12页第一行载明，评估人员对周边区域内的房产租赁交易情况进行调查，选取了相近的三个比较实例，综合平均得出租金费用。第8页取价依据第一项“专业市场的市场价格信息，询价记录”。但包括在附件一评估明细表，整份鉴定报告没有对所谓周边区域是哪里、询价房产是毛坯房还是已装修房、租赁需求等作出任何说明。而据卢美嘉了解，涉案房产小区退租以及不能出租的空置率极高。根据报告第8页第二行“中评协2017.38号《资产评估执业准则——不动产》”第十七条对询价实例信息有明确规定和要求，第三十四条更进一步规定，无论单独出具不动产评估报告，还是将不动产评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。换句话说，仅从评估报告内容，相关应当披露信息以及卢美嘉所提的质疑，确实无法理解违背了鉴定人对不动产评估的执业准则。（6）以租金来确定闲置损失没有法律依据。报告第7页第六项评估依据中，所适用的法律法规中没有提到任何闲置损失参照租金计算的条款。反而在最高法《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十条、第十二条中规定询价结果应当告知当事人。本案不是房地产买卖纠纷，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条实际损失来确定，该实际损失应当通过易山亮举证，否则会出现通过漫长的诉讼期间获得稳定、更大的利益，这显然有违立法的本意。二、1.卢美嘉在装修前就下水管改动打孔事宜事先征得易山亮电话同意。至于数量是否一致，卢美嘉并未改变装修图纸，易山亮应当提供当时其同意打孔数量的依据。2.不动产物权的取得以登记为准，直至原审判决，易山亮除《房屋转让合同书》外，没有提供不动产权证件等物权权属的任何证据，其主张物权受到侵害没有最基本的事实依据。3.易山亮与开发商《房屋转让合同书》约定“下水管以实际交付为准”。即易山亮主张的案涉房产的下水管布局当以2019年1月5日接收交付时为准。而在此时，打孔已经完成，自不存在卢美嘉侵害易山亮物权一说。如果易山亮对接收房产现状有异议，可向开发商主张权利，不应该在无异议并接受交付后，向卢美嘉主张。三、原审适用法律有误。本案是相邻权纠纷，但原审裁判时却并未适用相邻权纠纷的规则。相邻权纠纷应当遵循《民法通则》第八十三条，最高法《民通意见》第九十九、一百、一百零三条，《中华人民共和国物权法》第八十四、八十八条、第九十二之规定。本案中，卢美嘉的装修打孔并没有损害易山亮房屋结构、安全，主要还是根据生活习惯改变了洗浴设施的摆放位置，致下水管布局发生了一定的改变，但都只是在原来基础上的适当调整，并没有影响易山亮房屋的安全和正常使用。易山亮作为相邻关系一方，根据相邻关系的法律规定和处理精神，应该有适当的容忍义务，而不应在卢美嘉装修完成以后，再称受到侵害。易山亮主张受到的所谓“侵害”，应当是房屋使用安全性受到影响为前提。邻居之间协商通常都是口头，根据日常生活经验，不可能如普通经济关系中的签订书面凭证，因此审查标准应当适当区分。四、卢美嘉原审反诉事实清楚，证据充分，应当依法得到支持。2018年8月，卢美嘉征得易山亮同意，按要求将装修图纸向物业公司申报后，依法对1101室房产进行装修。2018年10月，涉及打孔装修作业结束。2019年1月5日，易山亮和开发商、物业公司办理验房手续，易山亮在现场认可房屋现状、质量后，接受了房屋的交付。房屋实际交付后，易山亮以当初其同意的下水管道打孔数量与实际数量不同为由，要求卢美嘉赔偿，导致卢美嘉被迫停止装修活动，至今不能使用。后因协商无果，易山亮违背诚实守信原则，以自己什么都不知道提出本案一审诉讼。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十五条规定，如业主对房屋现状及质量有质疑，有权不予接收房屋；如确认接收后，仅可对主体结构质量提出异议，否则依法当不予支持。现易山亮仅以其接收时的房屋现状，与原建筑状况有所改动，提出恢复原状及无理高额索赔，阻碍卢美嘉装修使用，应依法承担法律责任，赔偿因此给卢美嘉造成的损失。综上，请求撤销原判，将本案发回重审。 针对卢美嘉的上诉，易山亮答辩称：一、卢美嘉否认绿城物业在2018年10月9日巡查发现其施工要求停工并获得易山亮同意书，认为物业并未巡查，早在卢美嘉刚开始装修就已经知晓其打孔意图及位置等，且也多次与易山亮本人联系，只是因为易山亮始终在外地，双方方未签署书面同意书。事实上，卢美嘉提供给物业的装修资料中并没有任何一份与打孔相关，提供签署的都是格式装修条约条款，不存在物业收到并知晓其打孔意图与位置。其次，如果物业没有巡查发现并要求停工，那么卢美嘉为什么之后要出具《承诺书》?卢美嘉该事实说法自相矛盾，虚假陈述，混淆法庭查明真相。最后，虽易山亮是涉案房产权利人，实际易山亮尚为大学在校学生，房屋购买付款及处理实际为其父亲易成来，绿城物业登记的联系方式也是易成来的。卢美嘉代理人信誓旦旦地多次陈述他们和易山亮直接沟通，所谓的易山亮口头答应其打孔，亦属欺骗法庭。卢美嘉就算联系，也是和易成来联系的，不可能会直接和易山亮联系上。易山亮自始也表明基于邻里关系，打孔可以，但是需要告知具体打孔方案并签订书面协议。因卢美嘉擅自欺骗物业并擅自打孔多达19处，严重损害了易山亮合法权益，经多次沟通无效，发函告知也无效的情况下，易山亮被逼无奈才提起诉讼。二、一审中卢美嘉提起所谓的管辖权异议，并在被驳回后再次上诉，导致本案拖延了一年多方有一审判决。其损失是卢美嘉自行造成。且一审中法官现场查看时，早早就通知各方。然卢美嘉从不亲自到场沟通处理，仅仅找了几个无任何代理权限和决定权的人来应付，连诉讼代理人都未到场，完全不尊重法律法庭与法官。二审中又所谓的义正言辞的各种指责，把自己置于所谓的“受害者”的地位，颠倒黑白是非，藐视司法。三、因一审判决书签署日期为2020年6月18日，而易山亮实际收到判决书为2020年9月2日，为保障自己合法权益，请求改判卢美嘉赔偿易山亮房屋空置损失412120元（2019年1月5日起暂至2020年9月2日止，按一审法院判决的20606元/月×20月）。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，易山亮、杭州孚元泰置业有限公司于2017年10月10日签订《房屋转让合同书》。易山亮于2020年7月14日取得丰盛九玺天成2号楼10层的不动产权证。 本院认为：卢美嘉以易山亮在一审时并未取得案涉房产的物权，故不能主张相邻权。本院认为，虽易山亮2020年7月14日才取得丰盛九玺天成2号楼10层的不动产权证，但其与杭州孚元泰置业有限公司就上述房产的买卖合同早在2017年10月10日即已签订，并已依约付清购房款、物业维修基金、物业费和公共能耗费，故易山亮是上述房产的相关权利人，其有权依据相邻关系向卢美嘉主张权利。卢美嘉以一审对其反诉未进行任何处理为由主张本案应发回重审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定，构成反诉的要件为反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系或反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。本案中，卢美嘉自认其反诉是基于易山亮无故阻挠，导致其装修无法继续导致的损失。因此，卢美嘉的诉请与本案诉请并非基于相同的事实，也并非基于相同的法律关系，其提出的诉请并非本案的反诉，卢美嘉的上述主张不能成立，本院不予支持。卢美嘉以一审未准许其调查取证，却允许未申请调查取证的易山亮调查取证为由，主张一审程序违法，要求发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。卢美嘉主张2019年1月5日时打孔行为已经完成，而易山亮与杭州孚元泰置业有限公司约定“下水管以实际交付为准”，故易山亮无权主张恢复所谓的“原状”，且卢美嘉非专业人士，让其负责修复，客观上、法律上都无法实现。本院认为，“下水管以实际交付为准”系易山亮与杭州孚元泰置业有限公司之间的约定，并不意味着易山亮同意相邻业主对其房产进行改造，依照相关的法律规定，易山亮有权要求卢美嘉将其房屋恢复至卢美嘉改造之前的状态，卢美嘉的上述理由不能成立，本院不予支持。卢美嘉以易山亮负有容忍义务为由拒绝恢复原状并赔偿相应损失。本院认为，相邻关系的处理以“有利生活、方便生活、团结互助、公平合理”为原则，相邻关系人的容忍以对方的必须为限度。卢美嘉未举证证明其变更管道位置的必要性，且其打孔数量之多，增设管道之多超出一般常规。另，其新增管道未设置管套亦未填充密实。因此，卢美嘉的改造行为明显超出了相邻关系人的容忍限度，其上述理由不能成立，本院不予支持。评估鉴定费不属于诉讼费用，其是因双方无法达成一致，为确定因果关系及损失金额而发生的维权成本，属于易山亮的损失。易山亮亦诉请卢美嘉承担评估鉴定费，故一审在本案中一并处理并无不妥。一审委托有资质的鉴定机构对1001室房屋修复方案和空置期间的房屋损失进行评估，程序合法，鉴定依据和方法亦无不妥之处，一审采纳鉴定报告意见，并判由卢美嘉承担评估鉴定费正确。卢美嘉以1101室房屋装修早于鉴定报告适用的标准为由，主张鉴定报告不应采信。本院认为，无证据显示卢美嘉打孔行为何时开始、何时结束，鉴定机构以评估鉴定时实施的相关标注作为评估鉴定依据并无不妥。案涉房屋本就可以出租使用，故以租金标准衡量房屋闲置的损失并无不当。易山亮系2019年1月5日实际收房，因此其主张2018年10月1日至2019年1月5日的房屋空置损失，有失公允，本院不予支持。一审酌情扣除房屋装修期，从2019年5月20日起算房屋空置费用并无不当，但易山亮主张房屋空置损失计算至2020年6月18日，而原判只计至2020年5月19日，存在漏判，本院予以纠正。卢美嘉赔偿易山亮2019年5月20日至2020年6月18日房屋空置损失267197元。至于2020年6月18日至卢美嘉实际履行期间案涉房屋空置所致损失，因超出本案一审诉请，本院不予审查。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6190号民事判决第一项，即卢美嘉于判决生效之日起三十日内将丰盛九玺公寓2幢1101室新增给排水管道拆除，并根据《司法鉴定报告》中修复方案的要求对新增孔洞进行浇捣填实。 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6190号民事判决第二项、第三项。 三、卢美嘉于本判决生效之日起十日内赔偿易山亮房屋空置损失267197元、物业费19365元、评估鉴定费20000元，共计306562元。 四、驳回易山亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9124元，减半收取4562元，由易山亮负担1935元；由卢美嘉负担2627元。二审案件受理费7300元，由易山亮负担1705元，由卢美嘉负担5595元。易山亮、卢美嘉于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二一年二月二十六日 书记员 苏彧楠