山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执异7号 案外人：本山传媒（泰安）有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区（新天街广场刘老根大舞台）。 法定代表人：韩志龙，总经理。 委托诉讼代理人：王群，山东泰山蓝天律师事务所律师。 申请执行人：董广庆，男，汉族，1966年1月3日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。 被执行人：山东岳海之尊置业有限公司，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处河东村。 法定代表人：赵建，总经理。 委托诉讼代理人：李长龙，该公司工作人员。 在本院执行申请执行人董广庆与被执行人山东岳海之尊置业有限公司（以下简称岳海置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人本山传媒（泰安）有限公司向本院递交书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人本山传媒（泰安）有限公司称：请求撤销（2018）鲁09执保114号保全财产通知书（以下简称114号通知书）和（2019）鲁09执814号之二执行裁定书（以下简称814号之二裁定书），并撤销对涉案房产的执行（房产详情：1、泰安市岱岳区××、××、××街文化旅游广场刘老根大舞台南半部分营业楼二楼（即一楼大厅上的二层部分）、三楼营业房一宗，东起营业楼楼东侧至营业楼楼西侧，北至营业楼内的剧场的南墙，南至营业楼的南墙。2、刘老根大舞台剧场内的全部房屋及三层办公、宿舍部分和四层食堂。理由如下：一、114号通知书和814号之二裁定书查封的房产已经由本山传媒公司购买并交付使用，非因案外人原因导致无法办理登记手续，并不必然导致该房产不属于案外人所有。本山传媒（泰安）有限公司早在2013年9月30日开业之前就与岳海置业公司签订房屋买卖合同，合同约定岳海置业公司将涉案房产卖与案外人，案外人也支付了相应购房款，岳海置业公司按照合同约定对房屋进行了专门设计，并于2013年9月30日刘老根大舞台开业之前交付使用。案外人交付全部购房款及交付使用的事实，可以证实涉案房产的实际所有权已经于泰安市中级人民法院受理的执行案件中涉及的纠纷产生前发生了变动，仅是因岳海置业公司资金运营出现问题，导致房产资金链断裂无法缴纳土地税费、配套费、工程款等问题，涉案房产暂时无法办理登记手续。案外人对于房屋产权办理过户登记不存在过错，结合不动产买卖及交付使用的实际情况、房产设计的独特性和专属性等特征，可以清晰地反映出该宗房产的所有权现已归案外人所有的事实。 申请执行人董广庆答辩称，案外人的请求没有任何事实依据和法律依据，系二者为了规避执行，侵害答辩人的合法权益而恶意串通，炮制了本案的虚假诉讼，请求依法驳回异议请求并依法对其实施制裁措施。一、答辩人与岳海置业公司于2016年6月29日签订了《还款协议》，明确被执行人以名下所有资产包括刘老根大舞台作抵押，如一期不能按时偿还，答辩人有权处置抵押物。涉案房产一直是被执行人岳海置业公司的资产，签订《还款协议》时被执行人从未表示该房产有出售、查封等情形，并且自愿将涉案房产作为抵押物，且该《还款协议》已经山东省高级人民法院认定为有效的协议。二、案外人并非《泰安市商品房预售合同》的当事人，该合同的签订主体是岳海置业公司和本山传媒有限公司（辽宁民间艺术团有限公司）。该合同纯系伪造，是为了炮制本案的诉讼而故意量身定做的。通过查询涉案房产，并没有办理预售许可证以及土地使用证等合法手续，合同上注明的均为虚假资料。三、辽宁民间艺术团有限公司之前已经申请书面异议，主张涉案房产系辽宁民间艺术团有限公司购买，并且以刘老根大舞台的品牌价值抵顶了价款1600万，泰安市中级人民法院已经作出（2020）鲁09执异59号执行裁定，驳回辽宁民间艺术团有限公司的异议请求，而辽宁民间艺术团有限公司并未提起执行异议之诉，现该裁定已经生效。现案外人针对114号通知书再次提起执行异议，属于重复申请，应当依法予以驳回。四、答辩人与岳海置业公司多年来各种交往较多，尤其是近几年为了催要借款，常年在其公司常驻，对岳海置业公司和刘海涛的经营情况了如指掌，其没有也不可能将涉案房产转让给案外人或者辽宁民间艺术团有限公司，本案诉讼是他们制造的虚假诉讼。五、根据案外人以及辽宁民间艺术团有限公司的陈述，所谓《补充协议》明显是对《合作协议》的补充，而并非是对商品房预售合同的补充。案外人借与被执行人签订的《补充协议》将“本山传媒有限公司”更正为本山传媒（泰安）有限公司，来主张预售合同的实际主体为案外人，明显是张冠李戴。 在本院审查期间，案外人本山传媒（泰安）有限公司提交三组证据：证据一是合作协议一份，证实合作协议真实有效，合同中约定了涉案房屋买卖主体为合作双方，涉案房屋的设计用途为经营刘老根大舞台；证据二是泰安市商品房预售合同一份、收据二份、国内跨行大额汇款凭证二份、兴业银行回单一份，证实涉案房屋的买卖时间早于查封时间，并且涉案房屋的建造标准及设计图纸均是为经营刘老根大舞台专门设计和建造，本山传媒（泰安）有限公司在2013-2014年支付完毕全部购房款项，并且涉案房屋已经交付使用；证据三是补充协议一份，证实协议中约定的房屋所有权及购买人均是案外人，涉案房屋买卖合同的签订主体存在记载错误，应当为案外人与被执行人之间的买卖关系，并非本山传媒有限公司，该合同中约定的权利义务应当由案外人与被执行人享有和履行。 为证实自己的主张，申请执行人董广庆提供五份证据，证据一是还款协议一份；证据二是泰安市商品房公示系统查询信息一份；证据三是（2020）鲁09执异59号案件执行笔录两份；证据四是（2020）鲁09执异59号执行裁定书及送达回证；证据五是（2020）鲁09执异87号执行裁定书、（2020）鲁09民初240号民事判决书。 本院经审查，查明以下事实： 申请执行人董广庆与被执行人岳海置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）鲁09执保114号执行裁定书，裁定冻结岳海置业公司名下银行存款4100万元或查封、扣押其相应价值的财产；于2018年12月18日作出（2018）鲁09执保114号查封公告，查封岳海置业公司名下位于泰安市岱岳区××、××、岳海××文化旅游广场××舞台南××营业楼××楼营业房一宗，东起营业楼楼东侧至营业楼楼西侧，北至营业楼内的剧场的南墙，南至营业楼的南墙，面积约1000平方米。本院于2019年6月10日作出（2018）鲁09民初402号民事判决书，内容为：一、被告岳海置业公司于本判决生效之日起十日内偿还原告董广庆借款本金3861.6691万元；二、被告岳海置业公司于本判决生效之日起十日内偿还原告董广庆借款的相应利息（以本金3861.6691万元为基数，按照年利率6%计算，自2016年6月30日起计算至实际清偿之日止，扣除已支付的6000元利息）；三、驳回原告董广庆其他诉讼请求。该判决书生效后，依董广庆的申请，本院于2019年11月27日立案执行，案号为（2019）鲁09执814号；于2020年4月3日作出（2019）鲁09执814号执行裁定书，裁定查封岳海置业公司名下位于泰安市岱岳区××、××、××街文化旅游广场刘老根大舞台一楼大厅外东西两侧1至3层的房屋，并于2020年4月8日作出查封公告；于2020年9月2日作出814号之二执行裁定书，裁定：一、查封岳海置业公司位于泰山大街××、××、岳海××文化旅游广场××舞台南××营业楼××（××楼大厅上的二层部分）、三楼营业房一宗，东起营业楼楼东侧至营业楼楼西侧，北至营业楼内的剧场的南墙，南至营业楼的南墙。二、查封刘老根大舞台剧场内的全部房屋及三层的办公、宿舍和四层食堂。 另查明，辽宁民间艺术团公司以114号通知书和（2019）鲁09执814号执行裁定书查封的房产系辽宁民间艺术团的房产为由，向本院提出异议，并称已通过协议方式支付房屋对价（通过刘老根大舞台品牌价值）。本院于2020年6月29日作出（2020）鲁09执异59号执行裁定书，裁定驳回辽宁民间艺术团有限公司的异议请求。后本山传媒（泰安）有限公司以114号通知书和814号裁定书查封的房产系本山传媒（泰安）有限公司的房产为由，向本院提出异议，并称已经交付全部购房款及交付使用。本院于2020年8月6日作出（2020）鲁09执异87号执行裁定书，裁定驳回本山传媒（泰安）有限公司的异议请求。本山传媒（泰安）有限公司向本院提起执行异议之诉，本院于2020年10月28日作出（2020）鲁09民初240号民事判决书，判决驳回本山传媒（泰安）有限公司的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点是：案外人本山传媒（泰安）有限公司的异议理由能否阻却执行。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 对于是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。案外人本山传媒（泰安）有限公司主张在2013年9月30日开业之前就与岳海置业公司签订房屋买卖合同，但从其提交的《泰安市商品房预售合同》来看，合同双方为本山传媒有限公司与岳海置业公司，而非本山传媒（泰安）有限公司。案外人主张合同的签订主体存在记载错误，但其提交的证据不足以证实本山传媒（泰安）有限公司为合同当事人，案外人的主张证据不足，本院不予支持。 对于是否已经支付价款的问题。案外人本山传媒（泰安）有限公司主张已经交付全部购房款，其主张与辽宁民间艺术团公司所述“已通过协议方式支付房屋对价（通过刘老根大舞台品牌价值）”相互矛盾，对于上述主张本院亦不予支持。 综上，案外人主张涉案房屋为其所有，事实和法律依据不足，其异议理由不足以排除本案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 驳回案外人本山传媒（泰安）有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二一年二月八日 法官助理李新 书记员陈珠慧