重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝04民终112号 上诉人（原审原告）：王成，男，土家族，1990年6月14日出生，户籍地重庆市酉阳土家族苗族自治县。 被上诉人（原审被告）：黄晓燕，女，土家族，1971年6月17日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人:白明军，重庆金讼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永青，男，土家族，1978年9月7日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 被上诉人（原审被告）：邱燕，女，土家族，1982年10月17日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 上诉人王成因与被上诉人黄晓燕、张永青、邱燕案外人执行异议之诉一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初708号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年1月21日对上诉人王成，被上诉人黄晓燕及其委托诉讼代理人白明军，被上诉人邱燕进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成上诉请求：一、依法确认王成对位于酉阳县钟多街道钟南大道X号X幢XXX房屋享有占有权；二、停止对位于酉阳县钟多街道钟南大道X号X栋XXX房屋强制执行。事实和理由如下：1.2017年11月25日王成经过《宜霖房产》中介的介绍，在钟多街道钟南大道土家八千进行查看房屋，对X栋XXX的房产做了一定的了解，王成与中介公司工作人员一起在酉阳县国土局查询该房只是在工商银行办理按揭，没有其他任何债权纠纷和查封情况，没有发现任何问题，同时与中介公司工作人员一起向工商银行做了咨询是否可以向邱燕的名义向中国工商银行按月支付按揭款的事项，回复每月能收到按揭款就行，王成在中介公司工作人员的陪同下向开发商做了咨询，开发商账务显示邱燕已向开发商支付91016元，剩余5000元的首付尾款未支付，邱燕承诺与本人签订合同后向开发商支付尾款。2017年12月6日与中介公司工作人员、邱燕签订了该房产的定金合同，于2017年12月29日与中介公司工作人员、邱燕签订了《房屋买卖合同》，通过中介公司向邱燕支付首付款250723元整(预留30000元作为办理过户保证金)，邱燕履行承诺，签订合同当天，邱燕向开发商支付剩余购房款50000元整。经过和中介公司、邱燕的约定，本人从2018年1月份开始每月以邱燕的名义向中国工商银行支付2066元的按揭款至今。王成实际上承接了该房(土家八千X栋XXX)在中国工商银行的所有债务，应视为已付全部价款，虽未办理过户登记手续，不是王成的原因造成，是开发商和县国土局的原因导致未办理房屋产权证书，无产权证书办不了过户手续，但王成已对该房屋进行实际占有，并且王成无任何过错，一审法院本不该查封实际属于我的房子。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，具体规定为:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件王成仅接房时间在人民法院查封之后，但开发商签订合同接房时间是2017年10月，不是因为买受人的原因造成，故基本符合上述条件，王成已实际接房并装修且入住。一审法院对物权期待权理解有偏差，王成与邱燕虽系商品房再转让行为，但通过《房屋中介签订房屋买卖合同》合法有效，按国务院规定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;而土家八千房屋于2017年6月竣工，约定2017年10月交付房屋，王成于2017年12月29日才从邱燕处转购的房屋，没有违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的这一规定。一审法院理解法律适用法律死板，没有灵活运用法律保护王成的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结;根据这一规定，王成请求二审法院支持王成的上诉请求。三、王成认为，如果一审法院仅凭黄晓燕与张永青两人之间几张白条的高利贷，就给于支持。那么本着公平公正的原则，法院更应维护支持王成在中介公司见证下与邱燕的房屋买卖合同，不应该伤害王成的利益，更不应该把王成的房屋进行查封拍卖，人民法院在处理该案件时应当充分权衡利益大小，从维护社会和谐稳定的大局出发，不能因黄晓燕与张永青之间的高利借贷纠纷再制造更多的矛盾纠纷，产生不稳定的社会因素(上诉人对此房屋毕竟投入大半辈子的积蓄与心血)。民间高利贷理应找张永青归还，不能拿王成的房屋与民间高利贷扯到一起。四、王成首付已付清，按揭应视为付清全款，且已接房、装修入住，请二审法院考虑上述情况，于情、于理、于法都应支持王成的诉讼请求，纠正一审法院的错误判决。 黄晓燕辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.王成的上诉请求依法不能成立，提出以物权期待权的理由不能排除人民法院的强制执行。一审法院审理查明的酉阳县人民法院于2018年6月4日作出（2018）渝0242民初71号民事判决，判决张永青、邱燕偿还黄晓燕借款本金20万元，并且在该案中黄晓燕在起诉时向法院申请财产保全，一审法院于2018年2月作出（2018）渝0242执保10号执行裁定书，采取保全措施并查封了案涉房屋，查封期限3年。后因张永青、邱燕未履行还款义务而进入执行程序。2017年11月27日张永青与邱燕离婚后，邱燕将此房屋出售给王成，王成支付了部分房款，2019年10月13日，王成向开发商接房，并于2019年12月12日进行了部分装修。从以上事实看，法院查封在前，王成实际占有房屋在后，王成提出的排除执行的理由是其对房屋享有物权期待权，在本案中特指登记要件主义的物权变动，尚未办理登记时，受让的期待权，这一抗辩及上诉理由是不成立的。2.王成与邱燕间签订的《房屋买卖合同》实质是预售商品房再转让行为。其买卖合同是违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条及《国务院办公厅转发住建部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）中的禁止性规定，即禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。一审法院认定事实和适用法律正确。3.依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，将物权期待权保护对象定义为所有登记财产的买受人，但未限制执行债权的种类。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案的具体事实，案涉房屋买卖合同签订在后，法院查封在前。目前王成实际占有案涉房屋也是在法院查封之后，王成也未全部支付涉案房屋款项，所以，王成对案涉房屋的权利尚不满足我国法院对物权期待权的保护条件，王成以此为由请求排除强制执行的理由不能成立。王成认为诉争房屋系期房来排除法院的强制执行，该抗辩其上诉理由也是没有事实和法律依据的，一审法院不予采信与法有据。二、王成的上诉请求没有事实和法律依据，缺乏证据支撑，请求二审法院予以驳回。在二审中王成并未提供新的证据证明其上诉主张。王成提出黄晓燕与邱燕之间的借款系高利贷的事实根本不存在。王成接房入住时明知该房屋有法院查封而不能过户，自身具有过错应当自担风险，故其上诉请求没有事实和法律依据，不能排除人民法院的强制执行。 邱燕辩称，涉案的房子是在2017年12月29日与王成签订合同卖给王成的，黄晓燕找我的时候我就陈述房子已经卖给王成了，至于张永青和黄晓燕之间债务在我和张永青的离婚协议上面写的很清楚，张永青对外的所有债务我都不清楚。房屋买卖合同签订后，都是王成在支付房屋的价款，我同意王成的上诉意见。 王成向一审法院起诉请求：1.依法确认王成对位于酉阳县钟多街道钟南大道X号X栋XXX房屋享有占有；2.停止对位于酉阳县钟多街道钟南大道X号X栋XXX房屋的强制执行；3.判令黄晓燕、张永青、邱燕承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：酉阳土家族苗族自治县人民法院在审理（2018）渝0242民初71号黄晓燕与张永青、邱燕民间借贷纠纷一案中，黄晓燕于2018年2月6日向该院提出诉讼财产保全申请，请求查封、冻结被保全人张永青、邱燕位于酉阳县“土家八千”楼盘X幢XXX的房屋，该院于2018年2月8日作出（2018）渝0242执保10号执行裁定书，裁定对备案登记在张永青、邱燕名下的房屋一套（坐落于酉阳县钟多街道钟南大道1号土家八千XX幢XXX）予以查封，查封期限为三年。同年2月11日到酉阳县国土资源和房屋管理局办理了查封登记。2018年6月4日，该院依法对（2018）渝0242民初71号案件作出判决，张永青偿还黄晓燕借款本金200000元；张永青、邱燕偿还黄晓燕借款本金200000元。该判决生效后，因二人均未履行，黄晓燕向该院申请强制执行，2019年11月25日，该院作出（2018）渝0242执2801号执行裁定书，对上述房屋进行拍卖。2019年12月23日，案外人王成对该院查封的案涉房屋提出书面异议，该院于2020年3月13日作出（2019）渝0242执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人王成的异议请求。该裁定于2020年3月17日送达王成，王成于2020年3月30日向该院提起案外人执行异议之诉。 案涉房屋原系张永青、邱燕（二人原系夫妻关系）于2016年7月22日共同与重庆博润实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》所购买，购买时系预售商品房，同日办理了网签备案登记。合同约定，该房屋建筑面积109.19平方米，套内面积87.16平方米，分摊面积22.03平方米；房屋总价款470016元，首付141016元，其余329000元以按揭方式支付。随后，张永青、邱燕以此房在酉阳县工商银行办理了抵押贷款，贷款本金329000元。该房贷由邱燕开始按月归还2066元，20年还清。2016年10月9日办理了预购商品房预告登记。2016年11月开始，邱燕按月支付购房贷款。2017年11月27日，张永青和邱燕在酉阳县民政局领证离婚，双方离婚协议明确上述房屋归邱燕所有，银行贷款由邱燕负责归还。邱燕随即将此房交酉阳县宜霖房地产经纪有限公司代售。同年12月6日，王成交纳购房定金20000元。同年12月29日，在中介方酉阳县宜霖房地产经纪有限公司的见证下，邱燕（甲方）与王成（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方以587442元将酉阳县土家八千X幢XXX号房屋出售给乙方（王成）。乙方采取贷款方式付款，乙方接甲方按揭继续以甲方名字月供，乙方应于2017年12月29日给甲方首付款250723元，留30000元作为过户押金，房屋过户完成的同时，乙方将30000元交付给甲方。同日，王成通过银行转账200000元给邱燕，邱燕于该日向王成出具收条一张，载明：“今收到王成（50024219900614XXXX）购买土家八千X栋XXX购房首付款￥：220723.00元（贰拾贰万零柒佰贰拾叁元整）。从2018年1月起至2019年12月，王成每月通过银行转账2066元至邱燕的银行账户用于偿还该房屋的银行按揭款。2019年10月13日，王成向开发商接房，并于2019年12月12日向物管交纳装修保证金及除渣费，之后对该房进行了装饰装修。 一审认为，本案争议的焦点有：1.王成提起案外人执行异议之诉是否在法定期限内；2.王成对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。下面分别分析如下： 关于焦点1,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”酉阳土家族苗族自治人民法院于2020年3月13日作出（2019）渝0242执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人王成的异议请求，王成于2020年3月17日收到上述裁定后，于2020年3月30日向该院提起案外人执行异议之诉，未超过法定提起案外人执行异议之诉的期限规定。 关于焦点2，王成据以提出排除执行的理由主要是对案涉房屋享有物权期待权，在本案中特指采登记要件主义的物权变动尚未办理登记时，受让人的期待权。关于王成在本案中是否享有物权期待权，作如下评述：一是本案中王成认为其与邱燕间签订的《房屋买卖合同》其实质为预售商品房再转让行为，其行为符合《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的规定，行为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）中规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”根据上述规定是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的。二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定将物权期待权保护的对象定义为所有登记财产的买受人，但未限制执行的债权种类，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了补充，并对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件进一步进行了明确，具体法律规定为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条件必须同时满足，具体到本案而言，首先，酉阳土家族苗族自治县人民法院到酉阳县国土资源和房屋管理局办理查封登记的时间系2018年2月11日，而王成与被执行人签订买卖合同的时间是2017年12月29日，合同签订在查封之前；其次，王成接房的时间是2019年10月13日，向物管交纳装修保证金及除渣费并对房屋进行装饰装修的时间是2019年12月12日，即使王成目前实际占有案涉房屋，也是在法院查封之后；再次，王成未支付全部价款，虽然每月向邱燕银行账户转入房屋的相应按揭款项，但从法律关系上看，银行只对邱燕享有权利，对王成并不具有法律约束力，因此不能视为王成已付清了全部价款；最后，从本案查明的事实来看，对于未过户的情况确实不能归结于王陈自身原因。综上，王成对案涉房屋的权利尚不能全部满足我国法律对于物权期待权的保护条件，故其以物权期待权为由请求排除执行的理由，不予支持。 另外，王成在庭审中认为讼争房屋系期房，案涉房屋至今未登记在被执行人张永青、邱燕名下，人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当。若王成认为被执行人张永青、邱燕本身对案涉房屋不享有相关的权利，那么其作为买受人更不享有案涉房屋的物权期待权，故对王成该项意见不予采纳。 综上所述，王成不具有足以请求排除本案执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回王成的诉讼请求。案件受理费80元，由王成承担。 二审中，各方当事人均未举示新的证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王成请求确认对案涉房屋享有占有权的理由是否成立；二、王成对案涉房屋享有的权益能否排除黄晓燕申请对案涉房屋的执行。现逐一分析评述如下： 关于焦点一。本案中，王成系基于购买行为占有房屋，但其占有房屋时并未取得房屋产权登记证书，且其系在司法机关查封后占有的房屋，故其占有房屋并非有权占有，其要求确认其对房屋享有占有权的请求不能成立。 关于焦点二。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然邱燕、张永青对案涉房屋办理了预告物权登记，但案涉房屋至今并未登记在被执行人邱燕、张永青的名下，故，本案不能适用根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理，即使能适用本条规定，王成也系在人民法院查封之后占有的房屋，王成对房屋的享有的权益也不符合本条规定的排除执行的四个必备要件。故，王成要求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并判令排除对案涉房屋的执行的请求不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。上诉人王成的上诉请求及理由依法不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张泽端 审 判 员 王勐视 审 判 员 谢长江 二〇二一年二月八日 法官助理 陶善春 书 记 员 董天嘉