河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1121号上诉人（原审原告）：新乡市惠发物业管理有限公司,住所地：新乡市凤泉区耿黄镇耿庄生态园。法定代表人：韩香兰，经理。委托诉讼代理人：文健、张俊光，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：米艳敏，女，1955年11月30日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：崔清理，河南宁璋律师事务所律师。上诉人新乡市惠发物业管理有限公司（以下简称惠发物业公司）因与被上诉人米艳敏物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市凤泉区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0704民初1120号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠发物业公司委托诉讼代理人文健、张俊光和被上诉人米艳敏的委托诉讼代理人崔清理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠发物业公司上诉请求：一、依法撤销一审法院（2020）豫0704民初1120号民事判决，改判支持惠发物业公司的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由米艳敏承担。事实与理由：惠发物业公司认为一审法院以超过诉讼时效为由驳回惠发物业公司的部分诉讼请求属于适用法律错误。1、从物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性的角度来说，尽管各期物业费用是随着时间推移分别产生的，但针对单个业主而言，其应当承担的债务是基于同一物业合同的约定而产生的，且各期债务相互具有关联性。2、从审判角度考虑，此类案件自最后一期债务履行期限届满之日起算，也有利于节约诉讼成本，提高司法效率。米艳敏自2011年起至2020年始终没有按时缴纳物业服务费，而惠发物业公司始终为该小区提供物业服务，因此惠发物业公司认为对于本案所涉诉的物业服务费用不存在诉讼时效问题。米艳敏辩称：一审判决驳回惠发物业公司的部分诉讼请求，应当予以维持。由于该房屋已于2017年9月份转让给魏世帅，米艳敏与惠发物业公司之间不存在物业管理关系。惠发物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令米艳敏向惠发物业公司支付所欠物业服务费25162元及违约金（违约金每年442元，计算方式为每年物业费3028.52元乘以万分之四，从2011年1月1日计算至2020年7月31日）；2、本案诉讼费用由米艳敏承担。诉讼过程中，惠发物业公司放弃违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：惠发物业公司为新乡市凤泉区绿茵河畔小区的物业服务企业。米艳敏购买该小区72-107号别墅。2009年10月10日，双方签订《新乡惠发绿茵河畔前期物业管理服务协议》（以下简称：《前期物业服务协议》），内容载明：“本协议当事人：甲方：新乡市惠发物业管理有限公司乙方：本物业名称：新乡市凤泉区绿茵河畔…乙方所购房屋基本情况：1、类型住宅座落位置72-107建筑面积262.893平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖合同》时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第一条、双方的权利和义务一、甲方的权利和义务…6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；…二、乙方的权利义务…7、依据本协议向甲方交纳物业服务费用…10、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；…第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：按季度收取，每季度提前10天（上季度末20号-30号）预交下一季度物业服务管理费用。二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅住宅：0.96元/月·平方；智能化安防设施维护费：0.1元/月月·平方…三、因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费、智能化安防设施维护费；…五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；六、物业管理服务费用标准按新乡市物价局和政府有关部门的相关规定进行及时调整。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向甲方支付滞纳金。…”协议签订后，米艳敏缴纳了2011年以前的物业费。后因米艳敏拖欠2011年1月1日以后的物业费，双方发生纠纷，惠发物业公司诉至一审法院。一审法院认为：依法成立的合同应当履行。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”双方签订《前期物业服务协议》，约定惠发物业公司为米艳敏提供物业服务，米艳敏支付惠发物业公司物业服务费用，惠发物业公司、米艳敏之间形成物业服务合同法律关系。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…”米艳敏接受物业服务的同时，应当按照法律规定和合同约定缴纳物业服务费用。米艳敏对惠发物业公司提交的欠费明细表计算方式无异议，故一审法院认定米艳敏自2011年1月1日至2020年7月31日共计应缴纳物业服务费25162元。米艳敏辩称“2017年之前因为米艳敏为惠发物业公司销售了四套房屋，惠发物业公司物业管理人员明确表示免去米艳敏相应的物业管理费”、“米艳敏已经在2017年9月将该房屋转卖给魏世帅，已经办理了房屋过户手续”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”米艳敏主张的上述事实无有效证据予以证明，一审法院不予采信。米艳敏辩称“惠发物业公司起诉2017年9月份之前的物业费，已经超过了民法总则所设定的3年诉讼时效。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。…”第一百九十三条规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”双方约定了交纳物业费的时间（按季度收取，上季度末20号-30号预交下一季度物业费），米艳敏未按期交纳2017年9月份之前的物业费，惠发物业公司在约定的交费期满之日就应当知道权利受到损害。惠发物业公司未提供证据证明其在法定的诉讼时效期间内（二年或三年）向米艳敏主张过权利或具有诉讼时效中止、中断的情形，一审法院对2017年9月份之前的物业费不予支持。其余物业费米艳敏未提出诉讼时效抗辩，一审法院予以支持。故根据欠费明细表，米艳敏应支付惠发物业公司物业费（262.893平方米×0.96元/月·平方米×34个月）=8580.83元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十三条、第二百零六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、限米艳敏于一审判决生效后十日内支付惠发物业公司物业费8580.83元；二、驳回惠发物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.5元，由惠发物业公司负担141.5元，米艳敏负担73元。二审中，惠发物业公司提供证人出庭作证。证明目的：惠发物业公司已经通过口头还有电话等形式，对米艳敏进行催缴物业费，因此不存在诉讼时效中断。米艳敏质证意见：首先，证人是惠发物业公司的员工，有利害关系；其次，物业费是按季度交，证人所说的每月催收物业费情的况不真实。本院认为：惠发物业公司提供的证据不能证明其目的，该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于是否超过诉讼时效问题。双方约定了交纳物业费的时间，米艳敏未按期交纳2017年9月份之前的物业费，惠发物业公司在约定的交费期满之日就应当知道权利受到损害。惠发物业公司没有提供充分的证据证明其在法定的诉讼时效期间内向米艳敏主张过权利或具有诉讼时效中止、中断的情形。因此，一审对惠发物业公司主张2017年9月份之前的物业费不予认定，并无不妥。综上，惠发物业公司上诉请求不成立，不予支持；一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由新乡市惠发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二十四日书记员  王 洁