四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终154号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周瑞凤，女，1986年7月17日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：杜林，四川应天缘律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：冯发秀，女，1966年8月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：范志林，男，1972年6月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 冯发秀、范志林共同委托诉讼代理人：付华，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：周锦淑，女，1983年9月20日出生，汉族，住四川省犍为县。 上诉人周瑞凤因与上诉人冯发秀、范志林、原审第三人周锦淑房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6772号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周瑞凤上诉请求：一、撤销原判第三、五、六项，依法改判冯发秀、范志林支付违约金60000元；二、诉讼费用由冯发秀、范志林承担。事实与理由：一、合同约定违约金为60000元，而周瑞凤的租房损失25098.5元，即使将损失包含在违约金内，要求支付60000元违约金也不多，一审仅支持20000元明显过低，甚至无法填平周瑞凤的损失，明显不公平。二、从完整的聊天记录中可知，恢复原状是合同自然到期，未提前解除且不缴纳保证金的情况下，协商一致后周锦淑的自愿行为，但本案双方并未协商一致，一审法院以协商过程中答应的条件作为判决依据明显有误。且周锦淑并非案涉合同当事人，只是代周瑞凤履行合同的执行人，其承诺恢复原状与合同约定不一致，在周瑞凤未认可的情况下不视为合同已经变更。三、2020年6月5日，房客搬走后，周瑞凤通知对方退还钥匙，但冯发秀、范志林直到8月28日才在一审法院组织下接收房屋，故因冯发秀、范志林原因导致房屋空置，周瑞凤不能使用也没有使用房屋的情况下，让其承担该损失于法无据。综上，一审判决第三、五、六项适用法律错误，应当予以改判。 冯发秀、范志林辩称，因答辩意见与其上诉理由一致，故在其上诉事实与理由中发表根本性的抗辩意见。 冯发秀、范志林上诉请求：一、撤销原判，请求发回重审或依法改判；二、请求支持冯发秀、范志林的一审反诉请求，驳回周瑞凤的一审本诉请求；三、本案诉讼费用由周瑞凤承担。冯发秀、范志林在审理中变更第二项请求为：请求驳回周瑞凤的一审本诉请求，支持冯发秀、范志林的反诉请求，由周瑞凤支付房屋装修、拆除以及建渣清运费共计35000元，不再要求对方履行恢复原状的义务。事实与理由：一、一审法院认定冯发秀、范志林违约错误。1.是周瑞凤的违约行为导致冯发秀、范志林采取断电措施，且该断电措施并未超过一般救济限度，冯发秀、范志林不存在违约。周瑞凤擅自改变房屋结构和使用功能将阳台、厨房隔成房间用于出租的行为存在重大的安全隐患可能危及其他承租人乃至整个小区业主的人身财产安全，冯发秀、范志林多次要求其整改，但其未予理睬，冯发秀、范志林不得已才采取断电措施。2.周瑞凤将4室2厅2卫的房屋改装成9室5卫的小房间进行群体出租，违反《房屋租赁合同》中不得改变房屋结构和使用功能进行装修的约定，同时违反“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、厨房不得住人”的法律规定。周瑞凤的私自装修行为侵害冯发秀、范志林对其房屋的权益，应当承担恢复原状和赔偿损失的责任。二、周瑞凤在2020年6月要求解除合同，应当主动将屋内设施搬离，但其实际于2020年9月28日才搬走，故房屋占有使用费不应仅计算2020年6月4日至8月3日。三、根据合同约定，周瑞凤应当支付搬离前的物业费、水电费以及生活垃圾费。四、根据合同约定，周瑞凤应当将房屋恢复原状，双方于2020年8月28日经一审法院协调进行了交接，但直至9月28日才将所有的设施搬走，冯发秀、范志林为减少损失不得不聘请装修人员将房屋拆除，产生的拆除费用和建渣清运费共计35000元应由周瑞凤承担。综上，周瑞凤存在三处明显违约行为，一是违法违规装修隔断，二是将厨房、阳台装修成住房，三是违约二次整体转租。故冯发秀、范志林要求：一、周瑞凤应按照合同约定赔偿违约金60000元；二、周瑞凤在10日内拆除房屋装修并恢复原状；三、赔偿2020年9月15日至房屋恢复原状期间的经济损失（按市场行情6000元/月租金核算）；四、周瑞凤承担2020年6月4日至9月15日的房屋租金及此期间的物业费、水电费、生活垃圾费等所有费用；五、周瑞凤承担2020年9月15日至恢复原状之日的物业费、水电费、生活垃圾费等所有费用。 周瑞凤辩称，一、一审法院认定冯发秀、范志林违约，适用法律正确。二、冯发秀、范志林所称采取断电措施的目的是促使周瑞凤整改不是事实，与微信聊天记录不相符合。三、一审法院关于物业费、水电费、生活垃圾费用的判决正确。四、关于冯发秀、范志林变更诉讼请求，周瑞凤不予认可，该请求不是一审双方的诉请范围，其申请变更实际上已经超出了一审判决，不属于二审法院应当审理的范围，请求依法驳回。 周锦淑未到庭亦未提交书面陈述意见。 周瑞凤向一审法院起诉请求（经庭审明确后）:1.确认双方租赁合同因冯发秀、范志林违约，于2020年6月4日提前解除；2.冯发秀、范志林退还周瑞凤房租14333元、赔偿租金损失25098.5元（租金损失纳入违约金一并考虑）、退还押金3900元；3.冯发秀、范志林赔偿周瑞凤违约金60000元；4.冯发秀、范志林承担本案诉讼费。 冯发秀、范志林提向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》因周瑞凤违约，于2020年6月4日解除；2.判令周瑞凤腾退承租房屋，并支付实际交付房屋前的租金；3.判令周瑞凤拆除房屋装修，将房屋恢复原状；4.判令周瑞凤支付违约金60000元；5.判令周瑞凤支付物业费2122元、水费402元、生活垃圾费48元，共计2572元；6.判令周瑞凤承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月15日，冯发秀（出租人、甲方）与周瑞凤（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都市高新区府城大道188号时代晶科名苑房屋，建筑面积176.87平方米，租期为60个月，自2015年8月15日起至2020年9月15日止；房屋免租期为一个月，租金从2015年9月15日起算。 2.租金标准及支付方式：月租金为3900元，租金每6个月交付一次，周瑞凤向冯发秀支付的首次租金合计23400元，在本合同签订之日起当日内付清，首次租金对应的租期为2015年8月16日至2016年2月16日，第二次租金于2016年2月1日前付清，之后每6个月支付一次租金。 3.押金：周瑞凤于本合同签订之时缴纳给冯发秀押金3900元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，冯发秀于当日将押金（无息）退还给周瑞凤。 4.房屋装修：周瑞凤如需对该房屋进行装修，必须经冯发秀同意后方可实施；周瑞凤迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得冯发秀同意的情况下，周瑞凤可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状。 5.其他事项：从交房之日起，房屋产生的所有费用（物业、水电气费）由使用方承担；冯发秀同意周瑞凤对该房屋进行装修、分租使用，但不允许进行二次整租；在租赁期内，双方任何一方有违约行为，则赔付对方违约金60000元；房屋租金从第四年开始每年递增5%，即第四年递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%。 合同签订当日，周瑞凤向冯发秀、范志林支付首次租金23400元及押金3900元，合计27300元。冯发秀、范志林向周瑞凤出具《收据》。 合同签订后，冯发秀、范志林向周瑞凤交付了案涉房屋，交付时房屋为清水房。此后，由周锦淑实际管理租赁房屋，对房屋装修、隔断后，对外分租。本案一审审理过程中，周瑞凤向一审法院提交了与案外人吴文秋、邓欢等八人的《居住房屋租赁合同》。 2020年2月8日，因受新冠肺炎疫情影响，需要对租赁房屋内承租人信息进行登记备案，周锦淑与冯发秀通过微信进行沟通： 冯发秀：请你整理一下发给我。我去社区和派出所备案，要求提供返程信息。 冯发秀：总共6个人吗？ …… 冯发秀：所以你要随时关注租户的流动情况，并且要告知我。 2020年2月11日，周瑞凤向冯发秀支付租金25800元。一审庭审中冯发秀、范志林认可周瑞凤将租金支付到了2020年9月15日，即25800元租金对应的租赁期为2020年3月16日至2020年9月15日。 2020年4月19日，冯发秀因案涉房屋分租问题，与周锦淑通过微信进行沟通，部分聊天内容如下： 冯发秀：我的房子装修成了10来间，改变了原房屋结构，房门也搞坏了，房租到期后怎么给我恢复原状？ 周锦淑：你到期了不租，我要给你恢复原样。 冯发秀：房屋装修及建筑垃圾没有几万元是恢复不了的，所以你要交押金。3900元的押金远远不够。 周锦淑：我们有专业做的人。 …… 周锦淑：你后来不租了吗？ 冯发秀：是的，不租了。你找人来把房子给我恢复原状。 周锦淑：到期了我们有人来做。 冯发秀：不行，必须交押金。 …… 2020年4月19日，冯发秀、范志林向周瑞凤发出《通知》，载明：时代晶科xx幢xx号租户，鉴于本户原租户于5月1日房租到期，根据合同约定房屋须恢复原貌，业主也将对本房屋进行装修。请本户每个房间租住的所有人员在5月1日之前办理退租手续并搬离此屋，届时装修公司将进场拆卸临时装修及设施，请提前做好准备工作。 其后，周锦淑与冯发秀通过微信就上述《通知》再次沟通： 周锦淑：这是你贴的吗，你去看看合同几月份到期。 冯发秀：不管了，除非你交押金拆除。 …… 冯发秀：你必须给我交拆除违规装修的押金，到时候你拆除后我退给你。你如果在本周内不交2万，我直接把人赶出去了。 2020年6月2日，因双方无法就房屋恢复原状达成一致，冯发秀、范志林遂拆除了案涉房屋电表，对房屋采取了断电措施。其后，因房屋内断电导致房屋无法使用，周瑞凤提前解除了与分租的八位承租人的租赁合同。 2020年6月4日，周锦淑通过微信向冯发秀、范志林告知提前解除合同，主要内容为：因你将电表拆除，房屋无电无法使用，现通知你，因为租赁合同提前解除，现要求你退还我的未使用房租14333元，押金3900元，并赔偿违约金60000元，并退还你房屋钥匙。冯发秀回复称：你违法改变房屋结构，必须赔偿我的损失，并且恢复原貌，否则起诉你。 2020年8月28日，在一审法院组织下，周锦淑向冯发秀、范志林交还案涉房屋钥匙四把，电卡一张，门禁卡一张，冯发秀、范志林的委托诉讼代理人申群亮向周瑞凤出具《收条》，同时载明：房屋内装修未拆除。 一审另查明以下事实： 1.案涉房屋位于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号，系冯发秀、范志林共同共有。 2.案涉房屋自2020年6月4日至2020年8月28日期间，一直处于断电状态。 以上事实有《房屋租赁合同》《收据》、微信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1.合同履行过程中谁存在违约，合同因何解除；2.双方责任的具体承担。 一、合同履行过程中谁存在违约，合同因何解除 本案本反诉之中，双方均认可合同于2020年6月4日解除，只是对解除原因存在争议，故一审法院对案涉《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除予以确认。现双方互诉违约并主张违约金，周瑞凤认为冯发秀、范志林在合同履行过程中对租赁房屋采取断电措施，导致其无法实现合同目的，构成根本违约。而冯发秀、范志林则认为周瑞凤擅自改变房屋结构，违法群租，造成房屋存在重大安全隐患，并且违反合同约定进行二次整租，亦构成违约，对此，一审法院从以下几点进行考量： （一）周瑞凤在合同履行中是否存在违约 关于这一问题，主要集中于两个焦点：1.周瑞凤是否改变房屋主体结构进行违法群租，造成重大安全隐患；2.是否违反约定进行二次整租。一审法院认为，首先，双方合同约定：“冯发秀、范志林同意周瑞凤对该房屋进行装修、分租使用，但不允许进行二次整租”，一审庭审中冯发秀、范志林也认可同意周瑞凤分租，故周瑞凤对租赁房屋进行分租使用有合同依据。其次，冯发秀、范志林抗辩称周瑞凤为分租而改变房屋主体结构，造成重大安全隐患，但并未对其主张提供充分证据予以证明，应承担举证不能的责任。并且，案涉房屋交付时为清水房，合同约定周瑞凤进行装修须经冯发秀、范志林同意，冯发秀、范志林一审庭审中称其从2015年出租到2020年初双方产生纠纷四年多时间对房屋装修情况毫不知情明显不符合常理。第三，关于二次整租，一审法院认为从双方合同约定可知，冯发秀、范志林二人对周瑞凤租赁房屋进行分租是明知的，其整租之意应为将房屋整体转租给他人而周瑞凤不再管理和参与，而并不是不允许分租。另外，冯发秀、范志林在一审庭审中称对于分租的具体情况不清楚，即便要分租亦只能以原设计的房间为最小出租单位，但在双方2020年2月疫情期间的聊天记录显示，冯发秀、范志林是知悉案涉房屋内居住了6人以上，而案涉房屋原设计为四室一厅，因此，无论是双方的聊天记录，还是合同具体履行情况来看，都无法体现出冯发秀、范志林对于周瑞凤分租行为持有异议。故冯发秀、范志林主张周瑞凤存在违约行为无事实和法律依据，一审法院不予支持。对其主张的周瑞凤支付违约金的诉请亦不予支持。 （二）冯发秀、范志林在合同履行中是否存在违约 周瑞凤主张因冯发秀、范志林擅自断电，导致合同无法继续履行，故冯发秀、范志林构成违约，冯发秀、范志林对于断电事实予以认可，但抗辩称断电是为了让周瑞凤对房屋进行整改。对此，一审法院认为，出租人应当保持租赁房屋的适租性，亦有义务维护合同的正常履行，冯发秀、范志林在合同履行期内，无正当理由采取断电措施，直接导致案涉房屋无法正常使用，因而合同无法继续履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。至于冯发秀、范志林抗辩所称断电是为了让周瑞凤整改，一审法院认为，即便需要整改，冯发秀、范志林也应当采取正当途径在合理限度内加以解决，而非直接采取断电方式，直接断电不仅给承租人造成经济损失，也明显超过了一般的救济限度，故冯发秀、范志林断电的行为于法无据，对其抗辩一审法院不予采纳。周瑞凤因冯发秀、范志林违约而享有合同法定解除权。 二、双方责任的具体承担 基于前述认定，综合双方提出的本反诉诉讼请求，一审法院分项认定如下： （一）房屋租金 双方均认可周瑞凤是将租金支付到了2020年9月15日，即周瑞凤2020年2月11日支付的租金25800元对应的租期为2020年3月16日至2020年9月15日，折合每月为4300元，现双方合同于2020年6月4日解除，对于合同解除后的租金，冯发秀、范志林应当予以返还，计算方式为4300*3+11/30*4300=14476.67元。故一审法院对于周瑞凤主张的退还租金14333元予以支持。 （二）违约金 周瑞凤此项诉讼请求的依据为合同约定：“在租赁期内，双方任何一方有违约行为，则赔付对方违约金60000元”，如前文所述，冯发秀、范志林应承担相应的违约责任，故对于周瑞凤主张冯发秀、范志林支付违约金的诉请一审法院予以支持。关于违约金金额，周瑞凤因冯发秀、范志林擅自断电导致租赁房屋无法正常使用，确有损失，而造成的损失实际为与分租租客提前解除合同的租金损失，一审庭审中周瑞凤明确其提出的租金损失25098.5元并入到违约金诉请中一并主张，同时，一审法院认为，违约金应该以实际损失为依据，且以弥补损失为主，惩罚为辅，一审法院综合考虑合同履行情况、周瑞凤所受损失以及违约方过错程度，酌情确定违约金为20000元。 （三）押金 双方合同对于押金的退还约定为：“租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，冯发秀于当日将押金（无息）退还给周瑞凤。”，现合同因冯发秀、范志林违约而提前解除，且冯发秀、范志林未能举证证明周瑞凤改变了房屋主体结构破坏房屋设施，故应向周瑞凤退还押金。 （四）关于房屋腾退 关于冯发秀、范志林要求周瑞凤腾退房屋的诉请，因在一审法院指令之下，双方已经于2020年8月28日完成了房屋钥匙与房屋的交接，已无处理必要。 （五）关于拆除房屋装修、恢复原状 冯发秀与周锦淑2020年4月19日的微信聊天记录中载明：“冯发秀：我的房子装修成了10来间，改变了原房屋结构，房门也搞坏了，房租到期后怎么给我恢复原状？周锦淑：你到期了不租，我要给你恢复原样……周锦淑：你后来不租了吗？冯发秀：是的，不租了。你找人来把房子给我恢复原状。周锦淑：到期了我们有人来做。”，上述内容可以显示出周锦淑对于拆除房屋装修，将房屋恢复原状无异议，也愿意进行恢复，故一审法院对于冯发秀、范志林主张周瑞凤拆除装修并恢复原状的诉请予以支持。结合房屋装修的现状，一审法院给予15天恢复原状的期间。 （六）房屋占有使用费 冯发秀、范志林主张周瑞凤支付合同解除后至房屋实际返还之日的租金，此项诉请实际为合同解除后的房屋占有使用费。对此，一审法院认为,虽然案涉合同因冯发秀、范志林违约而提前解除，且从合同解除后到交还钥匙期间房屋处于断电状态无法使用，但是，周瑞凤因分租对案涉房屋进行隔断装修，房屋整体变动较大，客观上确会影响冯发秀、范志林再次出租，并且，在周锦淑与冯发秀通过微信沟通过程中，周锦淑明确表示愿意拆除装修恢复原状，但至今仍未恢复，故冯发秀、范志林因房屋装修未拆除而未收回房屋也符合常理。因此，一审法院对于冯发秀、范志林主张周瑞凤支付房屋占有使用费的诉求予以支持。但另一方面，冯发秀、范志林作为房屋所有权人，在周瑞凤迟迟未将房屋恢复原状的情况下，应当及时收回房屋，以避免损失扩大，故一审法院综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况，酌定冯发秀、范志林合理止损期为2020年6月4日合同解除之后2个月，即至2020年8月3日，其后的损失为自行扩大的损失，不予支持。至于费用标准，参照合同约定的租金标准，每月4299.75元，费用为8599.5元。 （七）物业费、水费、生活垃圾费 对于冯发秀、范志林主张的物业费、水费、生活垃圾费，根据双方合同的约定，应由周瑞凤承担。但是上述费用的收费主体并非冯发秀、范志林，且冯发秀、范志林并未提供证据证明已对上述费用进行了垫付，因此对于此项诉讼请求不予支持。如今后出现垫付的情况，冯发秀、范志林可另行主张。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认周瑞凤与冯发秀、范志林于2015年8月15日签订的关于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号房屋的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；二、冯发秀、范志林于判决生效之日起十日内向周瑞凤退还租金14333元；三、冯发秀、范志林于判决生效之日起十日内向周瑞凤支付违约金20000元；四、冯发秀、范志林于判决生效之日起十日内向周瑞凤退还押金3900元；五、周瑞凤于判决生效之日起十五日内将上述房屋内的装修进行拆除并恢复原状。六、周瑞凤于判决生效之日起十日内向冯发秀、范志林支付房屋占有使用费8599.5元。七、驳回周瑞凤的其他本诉诉讼请求；八、驳回冯发秀、范志林的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2405元，由周瑞凤负担1512元，冯发秀、范志林负担893元，反诉案件受理费减半收取2405元，由周瑞凤负担1203元，冯发秀、范志林负担1202元。 二审中，范志林、冯发秀提交了：1、2020年4月冯发秀与周瑞凤的微信聊天记录，该微信记录显示，周瑞凤聊天中表示对方已同意其装修，如何装修是承租人自己的事，冯发秀表示承租人擅自改变房屋结构，拟证明范志林、冯发秀不知晓房屋被分隔分租的事实；2、房屋平面图及视频资料，显示案涉房屋原设计为四室两厅两卫，周瑞凤承租后拆除和修建了部分墙体，将房屋分隔为九间卧室，拟证明周瑞凤违反合同约定，擅自改变房屋结构；3、验收单、微信付款记录及收条、现场拆除照片，显示冯发秀分别在2020年12月31日及2021年1月15日支付了8000元及27000元，并均注明装修拆除费用，案外人周彬出具了收条，案涉房屋现场进行了较大规模的墙体拆除和建筑垃圾清运工作，拟证明因周瑞凤拒绝履行合同义务，冯发秀为及时止损自行拆除装修恢复原状，所花费金额为35000元；4、双方短信聊天记录，显示2020年9月26日冯发秀要求周瑞凤尽快将房屋内所有家具家电搬离，双方协商后周瑞凤于2020年9月29日搬走所有家具家电，拟证明周瑞凤实际搬离时间为2020年9月29日；5、物业公司出具的收据，显示2020年6月1日至12月31日的物管费、垃圾清运费为2559.64元及2020年6月5日至12月4日的水费为36.36元，拟证明周瑞凤应承担相应期间的物管费、垃圾清运费及水费。 周瑞凤质证认为，对微信聊天记录真实性无异议，但认为合同约定了其可以装修，且分隔并未对房屋承重结构进行破坏，未违反合同约定；对房屋平面图及视频资料真实性均无异议；对拆除费用的证据，认为最多花费8000元，35000元的花费不合理；对短信记录真实性认可，但部分家具家电未搬离理是其认为可以遗留给对方继续使用；对物管费用收据真实性无异议。 本院对前述证据真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 周瑞凤在二审中未提交新证据。 二审另查明，案涉的《房屋租赁合同》约定，承租人应遵守小区物管制度，不得擅自改变该房屋的建筑结构和用途，否则出租人有权收回房屋。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，冯发秀与周瑞凤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为：1、合同履行过程中哪一方存在违约情形，范志林、冯发秀的断电行为是否适当；2、一审酌情确定周瑞凤支付两个月占用费是否适当；3、违约方应承担的违约责任。 关于哪一方存在违约情形。本院认为，案涉的《房屋租赁合同》中明确约定了承租人不得擅自改变房屋结构。从查明的事实来看，周瑞凤承租房屋后，拆除了部分原有墙体并新修建了部分墙体，分隔了部分房屋，属于改变房屋结构的情形。双方在2020年4月的聊天记录显示，冯发秀在当时才知晓房屋结构被改变，周瑞凤在此之前未告知冯发秀其改变房屋原有结构的事实。同时需指出，虽然合同中约定冯发秀允许周瑞凤对房屋进行装修和分租，但该约定与周瑞凤不得擅自改变房屋结构的约定并不矛盾，在同时约定允许装修和不得改变房屋结构的情形下，周瑞凤自行拆除和新增部分墙体、分隔房屋的行为已经违反合同约定，构成违约。根据合同约定，在此情况下出租人范志林、冯发秀有权收回房屋，该约定实质是在该违约情形出现的情况下出租人有权解除合同。因此范志林、冯发秀自行断电、收回房屋的行为符合合同约定，不构成违约。 关于一审酌情确定周瑞凤支付两个月占用费是否适当。本院认为，承租人在出租人依约行使解除权后，应及时腾退、交还房屋。根据二审查明的事实，虽然双方在2020年8月即交接了房屋钥匙，但周瑞凤在2020年9月29日才最终将剩余全部家具家电搬离案涉房屋，因此周瑞凤在此时才完成腾退和交还义务，故相应的占用费应计算至此时。周瑞凤在案涉《房屋租赁合同》解除及房屋钥匙交接后继续占有房屋的事实，与冯发秀、范志林是否履行止损义务无关，故其应支付的占用费不应酌情分担。因周瑞凤已支付租金至2020年9月15日，故本院对范志林、冯发秀要求周瑞凤支付房屋占用费至2020年9月28日的主张予以支持，对周瑞凤要求退还租金及不支付占用费的主张不予支持。周瑞凤还应向范志林、冯发秀支付占用费1863元(4300元÷30天×13天)。同时周瑞凤还应支付在此期间的物管费、垃圾清运费及水费，按照占有时间比例，其应支付物管费及垃圾清运费1463元，水费24元。 关于违约责任。周瑞凤擅自改变房屋结构，违反合同约定，应承担相应的违约责任。合同约定任何一方违约，应赔付对方违约金60000元，同时还约定周瑞凤向冯发秀支付的3900元押金的退还条件为房屋及设施无损坏遗失。本案中，在合同解除后应由周瑞凤履行恢复原状的义务，但鉴于其在审理过程中明确拒绝履行该义务，故范志林、冯发秀自行恢复原状的行为并无不当，其产生的相应费用应视为周瑞凤违约行为对范志林、冯发秀造成的损失。本案中范志林、冯发秀举示其恢复原状支出的费用为35000元，考虑到周瑞凤将原设计的房屋进行了较大范围的结构性变动，且周瑞凤未能自行恢复原状等情形，本院确认该35000元费用为范志林、冯发秀的实际损失。因此，综合本案违约情形及损失情况，在3900元押金不予退还的基础上，本院酌情确定周瑞凤还应向冯发秀、范志林支付违约金32000元。冯发秀、范志林在二审中还另行要求周瑞凤支付恢复原状费用，该主张实际已涵盖在违约金主张中，故本院对其另行要求支付恢复费用的主张不予支持。 综上所述，周瑞凤的上诉请求不能成立，应予驳回；冯发秀、范志林的上诉请求部分成立；一审判决未能准确认定事实，且适用法律不当，本院依法予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6772号民事判决第一项； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6772号民事判决第二、三、四、五、六、七、八项； 三、周瑞凤于本判决生效之日起十日内向范志林、冯发秀支付房屋占用费1863元及物管费、垃圾费1463元，水费24元； 四、周瑞凤于本判决生效之日起十日内向范志林、冯发秀支付违约金32000元； 五、驳回周瑞凤的全部诉讼请求； 六、驳回范志林、冯发秀的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取2405元，由周瑞凤负担；一审反诉案件受理费2405元，由周瑞凤负担2005元，范志林、冯发秀负担400元；二审周瑞凤上诉案件受理费1515元，由周瑞凤负担；二审冯发秀、范志林上诉案件受理费2320元，由周瑞凤负担1920元，由范志林、冯发秀负担400元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年二月二十四日 书记员 袁雅丽