重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终69号上诉人（原审被告）：重庆鹏恒商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民族路188号16-1#1606室，统一社会信用代码91500103MA5ULM2X09。法定代表人：陈璞，董事长。委托诉讼代理人：林荣华，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅迪，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆萌呀文化传播有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商场第四层4001号商铺，统一社会信用代码91500107MA605E9G1A。法定代表人：熊星，总经理。委托诉讼代理人：熊文伟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆鹏恒商业管理有限公司（以下简称鹏恒公司）因与被上诉人重庆萌呀文化传播有限责任公司（以下简称萌呀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初26859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鹏恒公司的委托诉讼代理人林荣华、张雅迪，被上诉人萌呀公司的委托诉讼代理人熊文伟、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回萌呀公司对鹏恒公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费、保全费由萌呀公司负担。事实和理由：1、萌呀公司商铺已开业经营数月，应视为对招商条件基本符合合同约定的认可；2、鹏恒公司无任何实质导致萌呀公司租赁合同目的无法实现事由，萌呀公司无权主张先履行抗辩权；3、鹏恒公司交付房屋后，萌呀公司的主要义务就是按照合同约定支付租金。因此，萌呀公司作为承租人，其拒付租金的行为构成根本违约。因萌呀公司30余日未支付租金导致解除合同的条件成就，故鹏恒公司有权依法依约解除案涉《租赁合同》；4、租赁市场环境（如本案中出租人对主力商家入驻及开业的承诺条款）既非本案房屋租赁合同这一双务合同中明确具体约定的出租人主要义务，亦非可依诚实信用原则予以量化确定的从给付义务。萌呀公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鹏恒公司负有履行保证其承诺的主力商家开业的义务，鹏恒公司未履行该义务构成违约，萌呀公司享有合法的抗辩权利，鹏恒公司系违约解除合同。按照合同约定鹏恒公司应当双倍返还履约保证金，并赔偿萌呀公司损失。萌呀公司向一审法院起诉请求：1、判令鹏恒公司返还履约保证金、租金合计692483.12元；2、判令鹏恒公司赔偿经济损失5384216.68元；3、本案诉讼费由鹏恒公司承担。一审法院认定的事实：重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场所有权人为重庆江厦徐汇置业有限公司。该公司于2018年4月27日将仁悦天地商业广场出租给鹏恒公司，并同意鹏恒公司分零转租。2018年9月29日，重庆卓承商业管理有限公司作为甲方出租方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方承租方，鹏恒公司作为丙方，三方签订《商铺租赁合同》，约定甲方为重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场的出租单位，将商业广场4001号商铺出租给乙方用于经营，丙方为甲方全资子公司，对甲方提供担保，同时享有甲方的权利。计租日为商业广场整体开业日，如果因不可抗力或者甲方单方违约原因导致乙方实际开业日晚于商业开业日的，计租日以乙方实际开业日为准。保证金为乙方履行本合同约定义务和责任的担保，包括履约保证金。租赁期限为96个月，自2019年4月29日起至2027年4月28日止。乙方在房屋内经营的品牌为meyazoo,经营项目为体验。装修期间为进场日至开业日止。本合同开业日暂定为2019年4月29日，甲方有权统一调整开业时间，届时乙方应相应调整开业计划保持同时开业。乙方应当于开业日开业经营，乙方未开业的，不影响计租日的起算。乙方向甲方支付履约保证金233457.71元，乙方如果未能按照合同约定支付租金、商场管理费或者其他应付款项，甲方可以从履约保证金中扣除，扣除后乙方应当补足。第一租赁年度固定租金为216164.55元每季度，按季度缴纳，每个季度届满前的最后一个月15日之前缴纳下一个季度的租金，先租后用。合同签订之日起3日内，乙方应当支付216164.55元，该费用在计租日后自动转为第一期租金，租金期间为2019年4月29日至2019年7月28日。其他租金应当在每期最后一个月15日之前支付下一个季度的租金。乙方延迟交纳合同项下应由乙方支付的所有费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，由乙方承担合同终止的违约责任。双方确认，本合同因为乙方违约导致甲方行使合同解除权，则甲方有权没收履约保证金，并要求乙方承担违约金20000元。本合同因甲方违约提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。2018年12月21日，重庆卓承商业管理有限公司作为甲方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方，鹏恒公司作为丙方，三方签订《补充协议》，约定将出租方变更为鹏恒公司，原合同继续全部有效。2018年12月21日，重庆卓承商业管理有限公司甲方与北京萌呀企业管理有限公司乙方签订商铺租赁合同补充协议，约定甲方暂定开业日为2019年4月29日，如果因为甲方原因造成商场未在2019年5月6日前开业，甲方需按乙方实际损失对乙方进行补偿直至开业为止。补偿金额直接冲抵租金，人员工资和能耗按照实际费用补偿，动物饲料按照每月45000元补偿，维生系统耗材按照每月12000元补偿。商场开业时，甲方需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。甲方需保证商场开业时整体出租面积开业率达80%以上，若未达到乙方有权延迟开业，延迟期间，甲方按乙方实际损失进行赔偿直至乙方开业为止。合同期内因甲方原因导致合同提前终止，乙方撤场的实际损失由甲方负责，乙方应在合同终止前7日内进行设备拆除，其余场地恢复工作及费用由甲方负责。该补充协议为原合同不可分割的部分。2019年1月11日，鹏恒公司作为甲方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方，萌呀公司作为丙方，三方签订《变更协议》，约定将承租方变更为萌呀公司，合同中北京萌呀企业管理有限公司的权利义务由萌呀公司全部继承。合同签订后，萌呀公司于2018年9月30日向鹏恒公司支付了216164.55元，于2018年10月10日向鹏恒公司支付了履约保证金233457.71元。2018年11月30日，萌呀公司接收了承租房屋九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场4001号商铺后，开始房屋装修装饰即建设动物智慧城堡。2018年10月29日，北京萌呀公司与重庆中梁建筑安装公司签订装饰工程设计合同，设计费用为7万元，实际付款63000元。2018年12月3日，北京萌呀公司与重庆新可安制冷设备有限公司签订中央空调及新排风专项工程，工程造价515000元，实际付款410000元。2018年12月4日、2018年12月24日、2019年1月23日萌呀公司与重庆众雕装饰工程有限公司共计签订三份重庆市装饰装修工程施工合同，对室内动物园进行土建、拆除、水电安装、屋顶墙地面处理等，工程造价共计1825567元，实际付款1565567元。2018年12月6日，萌呀公司与东莞市广建消防工程有限公司重庆分公司签订消防设备安装施工合同，工程造价179107.8元，实际付款109500元。2019年1月11日，萌呀公司与泉州森恺艺术景观工程有限公司签订仿真塑石造景工程施工合同，工程造价82万元，实际付款674000元。2019年1月22日，萌呀公司与南京迅猛龙文化传媒有限公司签订LED天花互动销售合同，合同金额258000元，实际付款206400元。2019年1月29日，萌呀公司与重庆斯凯达门窗有限公司签订折叠水晶门购销合同，合同金额26600元，实际付款26600元。2019年3月5日，萌呀公司与重庆南邦木业有限公司签订仁悦天地书吧书柜定制合同，合同金额160000元，实际付款128000元。2019年3月11日，萌呀公司与九龙坡区黄桷坪奇丽玻璃加工厂签订玻璃采购、安装施工合同，合同金额78000元，实际付款31200元。2019年3月22日，萌呀公司与中山市万象云端科技有限公司签订万象云端管理平台服务及设备销售协议，合同金额86814.6元，实际付款85483.4元。以上动物智慧城堡装修装饰费用共计3299750.4元。2019年4月29日，鹏恒公司经营的仁悦天地商业广场正式开业，同日萌呀公司的动物智慧城堡开业，但是万达宝贝王、古德菲力健身、NIKE、ADIDAS集合店当日并未开业，直至2020年5月仍未开业。2019年7月30日，萌呀公司向鹏恒公司发出整改告知函，内容为：补充协议中约定，商场开业时，鹏恒公司需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业，因鹏恒公司未能完全履约，而造成萌呀公司动物智慧城堡经营状况受到极大负面影响。鹏恒公司已经违反补充协议约定，请立即整改并通知萌呀公司验收，在此期间，萌呀公司有权暂缓相应租金、费用的交纳。2019年8月17日，鹏恒公司向萌呀公司发出解除合同告知函，内容为：因为萌呀公司延迟缴纳所有费用超过30日，鹏恒公司依据合同约定有权单方解除合同，并由萌呀公司承担合同终止的违约责任。鹏恒公司于2019年7月27日、2019年8月2日发出催款函，要求萌呀公司履行合同，现萌呀公司拒不履行合同义务，已构成违约，鹏恒公司依据商铺租赁合同规定，解除合同，没收保证金并保留向萌呀公司索赔损失及违约金的权利。2019年8月21日，萌呀公司向鹏恒公司发出搬迁告知函，内容为：基于鹏恒公司提出解除商铺租赁合同，萌呀公司决定搬迁4001号的动物智慧城堡，搬迁时间为2019年8月21日起至2019年8月31日结束，鹏恒公司不得阻挠搬迁，萌呀公司保留相应的权利。2019年8月31日，萌呀公司将承租的4001号商铺钥匙交还给了鹏恒公司。一审审理中，萌呀公司与鹏恒公司双方均确认合同于2019年8月17日解除。一审审理中，萌呀公司认为由于协议约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店等未能在2019年4月29日进驻并开业，故萌呀公司并未实际开业，只是配合商场搞了商业推广，不应计算租金，且鹏恒公司构成违约；鹏恒公司认为虽然约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店未开业，但是有同等级的商家进驻开业，仍然符合合同约定，为此，鹏恒公司举示了梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids商铺租赁合同及店铺照片，证明鹏恒公司引进了健身、运动、儿童游乐等业态商家，各业态均于2019年4月29日开业，且是与合同约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店同等级商家，萌呀公司认为鹏恒公司引进开业的梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids并不是和古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店同等级的商家。一审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。根据萌呀公司的诉讼请求及鹏恒公司的抗辩意见，并结合一审庭审双方的意见，本案的争议问题为，一是萌呀公司或者鹏恒公司是否存在违约行为，二是违约金或者损失如何认定，三是违约行为与违约金或者损失是否存在因果关系。一、鹏恒公司未能按照协议约定保证古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店或者同等级的商家同时开业，构成违约。商铺租赁合同补充协议约定，鹏恒公司甲方暂定开业日为2019年4月29日，商场开业时，甲方需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。该约定表明，在商场实际开业日，古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店应当同时开业，如果古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店未能同时开业，则必须要有同等级的其他商家同时开业。鹏恒公司经营的商场于2019年4月29日开业，开业时古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店并没有同时开业；同时，虽然鹏恒公司引进的梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids在2019年4月29日开业，但是不能证明梦氏健身与古德菲力健身是同一等级，探险阳光乐园与万达宝贝王是同一等级，rookie、特步Kids与NIKE、ADIDAS集合店是同一等级，且NIKE、ADIDAS集合店系转门销售NIKE、ADIDAS的门店，具有整体性，故鹏恒公司存在违约行为。由于鹏恒公司存在违约行为在先，古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家并未开业，势必影响整个商场的知名度以及经营人流，进而造成萌呀公司不能借助以上商家及商场知名度来吸引人流带动消费，在此情况下，萌呀公司要求鹏恒公司整改，希望鹏恒公司按合同约定落实以上商家进驻开业，在鹏恒公司已经违约且未能整改之前，萌呀公司有权行使先履行抗辩权，即暂缓缴纳商铺租金直至整改完成为止。因此，萌呀公司暂缓缴纳租金不构成违约。对于租金，由于商场和鹏恒公司均已经于2019年4月29日开业，故租金应当从2019年4月29日开始计算。鹏恒公司支付了一个季度2019年4月29日至2019年7月28日的租金216164.55元，对于2019年7月29日以后的租金，萌呀公司有权行使先履行抗辩权，即暂缓缴纳商铺租金直至鹏恒公司整改完成为止。由于萌呀公司已经开业，故对于已经支付的2019年4月29日至2019年7月28日的租金216164.55元，萌呀公司要求返还没有依据。二、违约金和损失认定问题。双方在商铺租赁合同中约定，本合同因甲方鹏恒公司违约提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。商铺租赁合同补充协议约定，合同期内因甲方鹏恒公司原因导致合同提前终止，乙方撤场的实际损失由甲方负责。依据以上关于违约金的约定，鹏恒公司在违约在先的情况下，在萌呀公司要求整改后，仍然没有整改，即没有保证古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家开业，并且向萌呀公司发出解除合同的函通知解除合同。故，鹏恒公司因为违约并导致合同提前终止，应当承担违约责任。根据合同约定，应当双倍退还萌呀公司交纳的保证金466915.42元（233457.71元*2倍），并赔偿萌呀公司损失，该损失包括合同约定的撤场的损失，也包括萌呀公司为了经营动物城堡的装修装饰损失。萌呀公司为了经营动物城堡，对场地进行了基础装修装饰及动物场地装饰，费用共计3299750.4元。以上费用均是萌呀公司为了经营动物城堡不得不投入的成本，且该装修装饰已经添附于商铺，因为鹏恒公司违约并解除合同，导致萌呀公司投入以上装修装饰费用后不能得到任何收益回报，故该装修装饰费用为萌呀公司因为鹏恒公司违约造成的损失，鹏恒公司应当赔偿萌呀公司。对于动物饲料补偿、维生系统耗材补偿、人员工资补偿、能耗水电费损失，补充协议约定的是萌呀公司未开业才赔偿的项目，由于萌呀公司已经开业，故无需赔偿。对于装修管理费、除渣费、垃圾清运费及其他赔偿费用，因没有有效票据，不予支持。三、关于鹏恒公司违约与萌呀公司损失的关系问题。如前面第二部分所述，鹏恒公司因为没有保证古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家开业，构成违约，且在萌呀公司要求鹏恒公司整改的情况下，不但没有整改，反而解除合同，导致萌呀公司投入的装修装饰费用共计3299750.4元无法收益回报，故鹏恒公司违约行为与萌呀公司的装修装饰费用损失存在因果关系。对于萌呀公司同意解除合同的问题，在鹏恒公司违约的情况下，萌呀公司并没有要求解除合同，而是向鹏恒公司发函，要求鹏恒公司整改，希望古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店入驻开业，继续履行合同。但是鹏恒公司并未整改，违约行为仍然持续，在此情况下，萌呀公司可以选择继续经营让损失扩大，也可以选择终止合同阻止损失扩大，在鹏恒公司通知解除合同的情况下，萌呀公司选择终止合同阻止损失扩大，这对于萌呀公司自身和鹏恒公司都是正常合理的选择；同时，萌呀公司同意解除合同，并不意味着萌呀公司同意放弃向鹏恒公司主张赔偿，萌呀公司在搬迁告知函里面也明确表明了保留相应的权利。而且事实上，在鹏恒公司违约的情况下，萌呀公司也有权要求解除合同并赔偿损失。综上所述，鹏恒公司在履行与萌呀公司签订的商铺租赁合同中，因为未能保证古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店或者同等级商家开业，构成违约，鹏恒公司应当双倍返还萌呀公司交纳的履约保证金。鹏恒公司违约后，在萌呀公司通知要求整改的情况下没有整改，并且解除合同，给萌呀公司造成损失，应当予以赔偿。据此，判决：“一、被告重庆鹏恒商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆萌呀文化传播有限责任公司双倍返还履约保证金共计466915.42元；二、被告重庆鹏恒商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆萌呀文化传播有限责任公司损失3299750.4元；三、驳回原告重庆萌呀文化传播有限责任公司其他诉讼请求。本案受理费27169元、保全费5000元，共计32169元，由原告重庆萌呀文化传播有限责任公司承担12169元，被告重庆鹏恒商业管理有限公司承担20000元。”本院二审审理过程中，鹏恒公司举示了确认函，拟证明2019年4月29日仁悦天地购物中心开铺率达到了80%。举示了民事判决书，拟证明萌呀公司已于2019年4月29日实际开业。萌呀公司不认可确认函的真实性，认可民事判决书的真实性，但认为无法达到鹏恒公司的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为鹏恒公司在履行合同过程中是否存在违约行为，以及是否应就此承担相应的违约责任。首先，鹏恒公司与萌呀公司所签订的房屋租赁合同补充协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。该补充协议明确约定商场开业时，鹏恒公司需保证商场内部主力商家（古德菲力健身，越界影城，万达宝贝王，NIKE、Adidas集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。鹏恒公司所出租的案涉房屋作为仁悦天地购物中心的组成部分，该购物中心所引入的商家等级与规模必然影响整个购物中心的层次定位与客流人数，故双方就补充协议中所约定的商家引进及开业属于租赁市场环境的保证条款，属于鹏恒公司的主要合同义务。截至2019年4月29日仁悦天地购物中心开业鹏恒公司并未按照合同约定保证古德菲力健身，万达宝贝王，NIKE，Adidas集合店或其他同等级商家进驻及同时开业，虽然鹏恒公司举示证据证明其引进了梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步kids商铺，但合同所约定的古德菲力健身、万达宝贝王均属于在全国范围享有一定知名度的连锁机构，rookie、特步kids同样在品牌的知名度与品牌定位上与NIKE、ADIDAS不属于同一级别，鹏恒公司主张其已与古德菲力健身、万达宝贝王签约，古德菲力健身与万达宝贝王违约不进驻与其无关，其与萌呀公司补充协议约定的为鹏恒公司需保证上述商家的引进并同时开业，即使鹏恒公司与上述商家进行了签约，但未同时开业亦不符合双方之间的合同约定，故鹏恒公司所举示的证据不足以证明其已按照合同约定履行了其招商义务，因鹏恒公司未按上述协议约定履行其合同义务，构成违约。虽然案涉房屋租赁合同及补充协议并未约定鹏恒公司违反上述约定的法律后果，但作为租赁市场环境的保证条款，鹏恒公司未履行相应的合同义务可以视为鹏恒公司向萌呀公司所交付的租赁场地不符合合同所约定目的。鹏恒公司举示萌呀公司使用案涉场地的证据并不能起到萌呀公司同意免除鹏恒公司市场环境保证条款的合同义务。因鹏恒公司向萌呀公司交付的场地不符合合同约定的目的，萌呀公司有权行使同时履行抗辩权暂缓向鹏恒公司支付相应的租金，鹏恒公司在接到萌呀公司的整改告知函后非但不按照合同约定履行相应的义务，反而向萌呀公司发出解除合同告知函，由此导致双方租赁合同解除的责任应由鹏恒公司承担。一审据此支持萌呀公司解除合同所产生的损失合理，鹏恒公司认为其不构成违约，不应承担赔偿责任的上诉理由本院不予支持。综上所述，鹏恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54338元，由上诉人重庆鹏恒商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  夏兴芸审判员  倪洪杰二〇二一年二月三日（院印）书记员  王丽丽