广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0606民初1553号原告：余永祥，男，1998年12月9日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：余长林，男，1976年4月15日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，系原告的父亲。被告：佛山市保坤置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道办事处荔村村委会南苑东路3号保利名苑163号商铺，统一社会信用代码：91440606MA53FBJ79B。法定代表人：彭袆。委托诉讼代理人：肖姝娴，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思力，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告余永祥与被告佛山市保坤置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。原告余永祥及其委托诉讼代理人余长林，被告的委托诉讼代理人王思力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余永祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还购房定金20000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年8月，被告代理销售保利云启雅苑。原告于2020年8月28日向被告缴纳了20000元诚意金。其后，原告与被告的销售人员进行微信聊天，确认可以办理首付两成后，原告在涉案楼盘开盘当天（即2020年9月5日）时选择了商品房房号，并将20000元诚意金转为购房定金。之后，原告打算办理银行按揭时才获悉涉案楼盘要支付首付三成，因原告无力筹集三成首付，遂要求被告退还购房定金20000元，但被告拒绝退还。据此，原告特向法院提起诉讼。在诉讼中，原告明确被告退还定金的理由如下：被告销售人员在销售时存在欺诈误导原告，根据合同法规定原告支付的定金可撤销，欺诈是指被告在签订合同时隐瞒签订合同的事实，具体事实是原告要求办理两成首付，但可以办理两成首付需要附带其他条件，条件为购房人必须是国家公务员或世界五百强公司的在职员工，被告没有如实告知上述情况，导致原告支付购房定金，而原告确实无力筹措三成首付用于购买涉案房产，基于合同可撤销的前提下原告要求被告退还20000元定金。被告佛山市保坤置业有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉请，理由如下：1.涉案合同案由应为商品房预约合同纠纷，并非商品房预售合同纠纷，双方并未签订正式的商品房预售合同；2.双方于2020年9月5日签订了认购书，该认购书系双方真实意思表示，被告不存在欺诈或误导行为，认购书属有效协议；3.原告未按认购书约定的时间支付三成首付款，已构成违约，被告依据约定没收原告定金，符合法律及合同约定；4.因原告未按约定履行支付首付款、办理贷款及签订《商品房买卖合同》，经协商无果，被告于2020年9月23日向原告发出书面《告知函》，要求解除双方签订的认购书，原告于2020年9月24日收到上述《告知函》，涉案认购书于2020年9月24日解除。据此，原告向本院提供了以下证据：原告的身份证复印件、被告的国家企业信用信息公示报告打印件、收款收据、中国农业银行POS机交易记录、微信聊天记录截图打印件（2份，时间：2020年9月5日、9月10日，对象：原告与被告的员工陈某1）；被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告在诉讼中提供以下证据：《保利云启雅苑认购书（预售）》电子打印件、法大大电子文件签署技术报告、告知函复印件、邮件单、邮件物流页面截图打印件；原告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：保利云启雅苑（2栋）的房产开发企业为被告佛山市保坤置业有限公司，该栋于2020年8月19日取得商品房预售许可证。2020年8月28日，原告余永祥通过刷卡向被告支付了购房诚意金20000元。2020年9月5日涉案楼盘正式开售，原告称口头询问过被告的销售人员可以首付二成后，确认选购涉案楼盘16楼1605房，并将诚意金收据更换成购房定金收据，双方在线上签订了《保利云启雅苑认购书（预售）》。该认购书约定如下：1.原告向被告购买保利云启××××房，房价优惠折扣后为1554772元。2.付款方式：银行贷款，定金为认购总价20%，其中已缴纳认筹金20000元于签署认购书时自动转为定金，剩余定金须于签署认购书后七日内付清；首期房款为认购总价30%，于签署认购书后七日内（即2020年9月11日前）付清（已含定金）；按揭款认购总价70%，须于签署认购书七日内（即2020年9月11日前）申办按揭贷款，申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行批复为准，如银行批出按揭金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方必须在银行初审确定贷款额度后7天内一次付清；如认购方的按揭申请不为银行接受，须选择出售方认可的其他付款方式。3.认购方应于首付房款缴纳当天与出售方签订《商品房买卖合同》，认购方交清首付款、物业专项维修资金以及有关费用方才签订《商品房买卖合同》。4.如认购方未在认购书约定期限内支付定金、房款或不履行此认购书约定的其他义务，认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。……其后，原告陈述准备办理按揭时获悉其不符合首付二成的人员范围，自身也无法筹集涉案房产所需三成首付款，向被告的销售人员表示不想履行认购书，并要求退还定金20000元。被告于2020年9月12日作出《告知函》，认为原告未能按认购书的约定支付首付房款、并带齐资料签订《商品房买卖合同》，原告已违约，合同自动解除，原告已缴纳的定金不予退还，于2020年9月23日通过EMS方式向原告邮寄上述《告知函》。原告于2020年9月24日收到上述《告知函》。原告认为被告的销售人员存在欺诈及误导的情形，导致无法继续履行合同，对于被告要求没收定金20000元有异议。因双方协商无果，原告遂于2021年1月7日向本院提起诉讼。本院认为，本案案由原为商品房预售合同纠纷。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同；而商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式出现。本案中，原告与被告仅签订了《保利云启雅苑认购书（预售）》，该认购书约定了双方在一定期限内签订《商品房买卖合同》，且双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，故本院将案由变更为商品房预约合同纠纷。结合双方的诉辩，本案争议焦点：《保利云启雅苑认购书（预售）》是否可撤销。对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百四十八条的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”结合本案，原告认为被告的销售人员故意隐瞒涉案房产支付首付三成的事实，存在欺诈行为，导致原告出现重大误解，应当撤销涉案认购书。对此，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。首先，根据谁主张谁举证的原则，原告在本案中提供的证据未能佐证被告的销售人员作出承诺涉案房产原告只需首付二成，且涉案认购书上也明确注明需要支付购房款的三成作为首付款，即原告现有据不足以证明被告存在欺诈行为。其次，原告认为签订《保利云启雅苑认购书（预售）》属于重大误解，但原告作为具有完全民事行为能力人，在签订涉案认购书前应当知道涉案房产应付首期款的成数及具体金额，且认购书上也明确注明了上述内容及具体支付时间，原告在签订时应当知晓上述内容，但原告认为并不清楚上述内容，理据不充分，本院不予支持。最后，根据认购书的约定，如果原告未能获得银行审批的贷款额度或者贷款资格，涉案房产所需购房款原告仍需要限期支付差额或被告认可的付款方式完成付款义务，即原告在签订上述认购书前，应当对涉案房产所需购房款进行相应的资金筹集，也进行了充分准备，即使按原告陈述，涉案房产的二成与三成购房款首付款的差额约15万元，该金额相对购房总价并非属于大额款项，原告完全可以通过其他方式筹集，该差额也不构成重大误解情形。综上，原告主张《保利云启雅苑认购书（预售）》存在可撤销的事由，理据不成立，本院不予支持。承上述，原告与被告签订的《保利云启雅苑认购书（预售）》，系双方真实意思表示，没有违反强制性法律规定，属有效协议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解除》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，原告签订了涉案认购书，未按约定履行支付首付款义务，导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，已构成违约，被告有权没收原告支付的定金20000元，故原告要求被告退还定金20000元，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解除》（法释[2003]7号）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余永祥的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为150元（原告已预交），由原告余永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇二一年二月十九日书记员  陈玉琳