北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3032号上诉人（原审原告）：王力，男，1986年7月16日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张岩，北京市狄克律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉红，女，1963年8月11日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王艳平，女，1971年3月17日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。上诉人王力因与被上诉人张玉红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人王力及其委托诉讼代理人张岩，被上诉人张玉红之委托诉讼代理人王艳平、李海壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王力上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持王力诉讼请求或发回重审；2．一、二审案件受理费由张玉红承担。事实和理由：王力与张玉红于2017年因租赁石园北区X号楼及楼前小楼事宜产生纠纷，后经一审法院（2017）京0113民初11995号民事判决书判令张玉红双倍返还王力定金40万元，但针对王力提出的其他损失请求，以未实际产生为由要求王力另案处理。此后，王力与北京师范大学教育培训中心、师汇优创教育服务咨询（北京）有限公司，经北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108民初24184号民事判决书，可以证明王力产生实际损失300000元及案件受理费损失5800元。一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误。首先，双方租赁物为商业用途楼房两栋，年租金高达200余万元。张玉红作为出租人，很显然，其能够预见到承租房屋用于商业用途，且双方在签订合同之初，张玉红也多次询问租赁房屋的用途，王力均向其表示用于开设幼儿园，即使张玉红不知王力租赁房屋用于经营幼儿园，其也完全知晓租赁如此巨额财产必将用于商业经营，涉诉房屋双方签订合同前一直将房屋用于出租，先前经营大型连锁餐饮企业已经出租多年，其完全知晓使用房屋经营商业需要投入大量资金及精力这一社会常识。而一审判决以张玉红不知道租赁物用于经营幼儿园为由不支持王力的请求属认定事实错误。其次，一审法院认定，王力已经主张定金又主张实际损失有所重合属认定事实不清，双倍返还定金40万元，王力仅因此减少损失20万元，且该定金的返还是对张玉红违约行为的罚金，是维护和稳定市场经济秩序正常运转的法定事由，而王力的实际损失已经远远超出了20万元，对于超出部分并不存在重合的事实，故一审法院认定事实错误。再次，一审法院以未实际交付房屋、未实际交付租金为由判令不支持王力的诉讼请求，属适用法律错误。王力与张玉红签订的租赁协议合法有效，王力本着契约精神对合同的信赖，本着对中国法律的信赖，依据合同约定，合理合法地经营商业事宜，无任何违约的前提下，一审法院以未实际交付房屋、未实际交付租金为由判令不支持王力的诉讼请求没有法律依据，合同是法治社会制约双方强有力的协议形式，双方依据合同约定履行各自应尽义务也是合同法的基本概念，人民法院应严格审查合同的合法性、更应严格审查合同任何一方主体的违约行为，并依据法律规定作出裁判结果而维护合同守约方的合法权益，而一审判决非但没有考虑合同守约方的合法权益，更没有考虑未实际交付房屋、未实际交付租金的原因是张玉红违约所致的基本事实，而错误地将张玉红的违约行为强加为王力一方的过错。属适用法律错误，最后，王力认为人民法院是保障社会稳定、维护法律权威性的最后一道屏障。保障契约精神、保障合同主体依法履行合同更是法律的基本概念。1．张玉红完全无视合同的存在，无视国家法律的制约，明目张胆地在与王力签订合同后又与他人另行签订协议从而造成违约事实。2．人民法院判决书已经认定张玉红违约。3．人民法院判决书可以证实王力产生实际损失30余万元。在此前提条件下，一审判决不支持王力主张违约损失赔偿，而将违约方的违约行为造成守约方的损失判令守约方自行承担损失结果，与合同法基本概念相悖。张玉红辩称，不同意王力的上诉请求与事实和理由，请求二审法院维持一审法院判决。王力向一审法院起诉请求：1．请求判令张玉红立即赔偿王力损失30万元并支付利息（以30万元为基数，自2017年3月2日起计算至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，2019年8月20日及其之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为计算标准）；2．请求判令张玉红赔偿王力（2018）京0108民初24184号案件的案件受理费5800元；3．本案案件受理费由张玉红负担。一审法院认定事实：2017年1月24日，张玉红作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王力签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于石园北区X号楼及楼前小楼（以下简称该商铺）租赁给乙方经营，租赁场所的具体范围见《房屋平面图》；乙方承诺该商铺作为商业用途正常使用；该商铺租赁期限自2017年6月1日起至2032年11月30日止；该商铺免租期限为自2017年6月1日起至2017年11月30日止；租赁期内租金为：2017年6月1日至2018年11月30日，租金为人民币230万元；2018年12月1日至2023年11月30日，租金为人民币260万元；2023年12月1日至2027年11月30日，租金为人民币280万元；2027年12月1日至2032年11月30日，租金为人民币300万元；租金按每半年缴付，乙方应于每次房租到期前15日将租金缴付与甲方，其中第一年一次性缴纳房租为人民币230万元，之后每半年缴费一次；在甲方向乙方交付商铺后10日内，乙方应向甲方交付人民币10万元，作为乙方的合同保证金（保证金包括协议期间内乙方应缴纳的水、电、物业、暖气费），本合同终止后，若乙方存在拖欠相关费用，甲方有权扣除相应拖欠金额的保证金。若无拖欠费用，甲方应在15日内退还乙方保证金；在本合同签订之后15日内，乙方向甲方支付人民币20万元，作为此租赁合同的定金，若乙方反悔不履行合同，甲方有权扣除乙方的合同定金。若甲方反悔不履行合同，甲方应赔偿乙方双倍的合同定金作为对乙方的经济补偿；本合同生效后，在不影响商铺建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部及外部的装修、布置和改造，装修内容及方案须提前告知给甲方；甲乙双方不得无故自行终止合同，因终止合同给对方造成损失的，应双倍赔偿对方；本合同约定的租赁期限开始后，如甲方不能按期将该商铺交付乙方使用，甲方需提前三十日通知乙方，并告知乙方预定交付场地时间，推迟期间累计不超过九十日。如九十日后甲方仍未能将经营场地交付乙方使用，乙方有权通知甲方解除本合同，并赔偿乙方损失。上述合同签订后，王力向张玉红支付了20万元定金。后王力与张玉红因合同履行产生争议。2017年6月28日，张玉红作为出租人与案外人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。2017年7月5日，王力将张玉红诉至本院，请求确认双方于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》有效并立即解除该合同，请求判令张玉红赔偿王力因违约造成的经济损失1487425元及双倍返还王力定金40万元，该案案号为（2017）京0113民初11995号。2017年11月30日，一审法院作出（2017）京0113民初11995号民事判决书，判决王力与张玉红之间的租赁合同于2017年8月17日解除，张玉红双倍返还王力定金40万元，并驳回王力的其他诉讼请求。2018年5月10日，王力以特许经营合同纠纷为由将北京师范大学教育培训中心、师汇优创教育服务咨询（北京）有限公司诉至北京市海淀区人民法院，请求判令北京师范大学教育培训中心、师汇优创教育服务咨询（北京）有限公司返还合作经营服务管理费30万元，该案案号为（2018）京0108民初24184号。2020年6月1日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108民初24184号民事判决书，判决驳回王力的全部诉讼请求，案件受理费5800元由王力负担。该案判决后，王力认为上述合作经营服务管理费30万元及案件受理费5800元系张玉红违约拒绝履行房屋出租合同导致，故诉至法院即本案。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，张玉红不履行合同义务，将涉案租赁物转租给他人，存在违约，致使双方租赁合同解除，张玉红应当承担赔偿损失等违约责任。在张玉红已承担双倍返还定金40万元违约责任的情况下，王力现再行主张30万元合作经营服务管理费、利息及案件受理费损失。对此，本院认为：其一，双方于涉案租赁合同中约定了20万元作为租赁合同的定金，若承租方反悔不履行合同，出租方有权扣除承租方的合同定金，若出租方反悔不履行合同，应赔偿承租方双倍的合同定金作为对乙方的经济补偿，因此双方可预见到的因不履行合同所造成的损失即是定金数额20万元，那么双方均应依据合同约定予以适用。其二，王力既主张合同约定的双倍返还定金，又主张相关经济损失，二者性质上有所重合，在考虑其相关损失时应当考虑已返还的定金数额。其三，双方签订的租赁合同并未明确约定系开办幼儿园使用，王力并无充分证据证明张玉红在签订租赁合同时即对王力与案外人幼儿园合作经营服务事宜明知，且王力与案外人签订合作协议时，租赁期限尚未开始，租赁场地亦尚未交付，租金亦尚未支付，在王力、张玉红之间的租赁合同尚未实际开始履行的情况下，王力自行开展相关合作事宜具有较大经营风险，产生的经营损失亦并非基于租赁合同解除所造成的直接损失。此外，王力交付给案外人的30万元款项系合作经营服务管理费，王力未实际使用案外人相关品牌，案外人亦未实际提供教育教学服务，此种情况下虽然王力提交了驳回其返还30万元合作经营服务管理费的诉讼请求的民事判决书，王力亦未提出上诉，但该判决结果对张玉红没有法律约束力。综上，本案中王力主张的30万元合作经营服务管理费、利息及案件受理费等并非因张玉红违约导致的直接损失，在双方已在合同中明确约定在一方不履行合同情况下以定金数额作为经济补偿的情况下，结合双方租赁合同订立、履行情况，该损失已超出了张玉红订立合同时可预见的违反合同造成损失的范围，故法院对上述诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王力的全部诉讼请求。一审案件受理费2944元，由王力负担（已交纳）。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据一审法院（2017）京0113民初11995号已经发生法律效力的民事判决书认定的事实及判决，张玉红未按照合同约定于2017年6月1日将租赁物交付王力，而是在2017年6月28日与案外人就涉案房屋签订租赁合同，张玉红应承担违约责任，判决2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月17日解除，张玉红双倍返还王力定金40万元。根据一审法院（2017）京0113民初11995号已经发生法律效力的民事判决书认定的事实，王力与北师大教培中心、师汇公司2017年2月28日签订合作协议后向师汇公司支付30万元作为新标准体系幼儿园品牌费和服务费。本案中，王力认为张玉红向其双倍返还定金40万元不足以弥补其损失，要求张玉红赔偿其品牌费和服务费30万元。本案争议焦点是：王力与北京师范大学教育培训中心、师汇优创教育服务咨询（北京）有限公司之间的品牌费和服务费30万元是否应由张玉红承担。首先，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。王力、张玉红的《房屋租赁合同》中约定商铺作为商业用途正常使用，未约定开办幼儿园，张玉红根据合同约定无法知晓王力租赁商铺是用于开办幼儿园。其次，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。只有当违约所造成的损害是可以预见的情况下，才能认为损害与违约后果之间具有因果关系，如果损害是不可预见的，则不存在因果关系，违约当事人也不应当承担对这些损害的赔偿责任。本案中，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，王力应对“幼儿园品牌费和服务费30万元是张玉红订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。在王力目前不能证明品牌费和服务费30万元是张玉红在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失的情形下，结合已经发生法律效力的民事判决书判决张玉红双倍返还王力定金40万元的情形，一审法院判决驳回王力诉讼请求的处理意见并无不妥，故本院对王力有关“改判支持王力诉讼请求或发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。综上，王力上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5888元，由王力负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年二月二十六日法官助理  陈文文