河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终574号上诉人（原审被告）：泌阳泰联物业管理有限公司，住所地泌阳县北一环与工业路交汇处北侧。法定代表人：陈保国，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永为，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建新，男，1966年11月13日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：吴心阳，河南济世雨律师事务所律师。上诉人泌阳泰联物业管理有限公司（以下简称泌阳泰联物业）因与被上诉人李建新房屋租赁合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2020）豫1726民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泌阳泰联物业的委托诉讼代理人刘永为，被上诉人李建新的委托诉讼代理人吴心阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泌阳泰联物业上诉请求：撤销泌阳县人民法院（2020）豫1726民初4623号民事判决，改判驳回李建新的起诉，或者将本案发回重审。事实和理由：1、双方签订的《商铺委托经营管理协议》所指向的房屋尚不能投入使用，因此案涉合同未生效，上诉人不应当承担合同约定的支付租金的义务；2、一审法院依法应当通知驻马店市海天置业有限公司参加诉讼，未通知驻马店市海天置业有限公司参加诉讼属于程序错误。李建新辩称，案涉合同是否生效应当参照合同约定予以确认，同时案涉商铺已经投入使用，因泌阳泰联物业管理不善未能产生收益与李建新无关，且同类案件均已进入执行程序。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李建新向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金315000元及利息（第三年、第四年、第五年的租金；利息自起诉之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月2日，原告李建新从驻马店市海天置业有限公司购得位于泌阳县北一环与工业路交汇处东北侧“泰联国际广场”6号楼6305号、3号楼3215、3211、3217、3313、3214号、2号楼2342、2354号共八间商铺，支付了全部价款1，500，000元。后原告与被告泌阳泰联物业就上述商铺签订了四份权利义务约定相同的《商铺委托经营管理协议》，原告为甲方，被告为乙方。协议第三条约定：原告将其购买的上述商铺委托被告进行出租和经营管理，委托经营期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止（共计10年），原告应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付被告；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为原告向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向原告实际交付商铺的时间迟延的，如原告放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如原告向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向原告交房之日开始计算。如因原告未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算；第四条约定：原告委托被告直接从开发商接收商铺，并对该商铺进行验收，原告可参与验收并提出意见，被告的验房结论可视为原告的验房结论；第六条约定：委托经营期限内前两年，原告放弃向被告收取任何形式的经营收益。委托经营第三年、第四年、第五年，不管商铺是否出租，被告给予原告每年保底租金收益为购房合同金额的7％，每年的租金收益低于购房合同金额7％的，差额部分由商管公司补贴，租金收益高于购房合同金额7％的，除7％保底收益外超出7％-10％（不含7％）的租金部分委托方和受托方按8：2分成，超出10％-15％（不含10％）的租金部分委托方和受托方按7：3分成，超出15％以上的租金部分委托方和受托方6：4分成；第十条约定：委托经营期内，原、被告双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。合同还对双方的其他权利及义务作了约定。2017年10月1日至2020年9月30日是《商铺委托经营管理协议》约定的第三、四、五年，逾期至今，被告仍未按照协议约定向原告支付任何收益。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的四份《商铺委托经营管理协议》约定被告依据该协议拥有案涉商铺的使用权、经营权和管理权，向原告支付租金收益，符合租赁合同的规定。原告支付了案涉商铺的全部价款，且商铺已在行政管理部门进行了备案登记，依法原告已经取得了案涉商铺的所有权，且被告亦在协议中认可，案涉四份《商铺委托经营管理协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。被告应按协议约定按时足额支付租金收益。关于被告辩称原告未将房屋交付给被告的问题。《商铺委托经营管理协议》第三条第（三）项约定，房屋未交付的原因不在原告方，原告方也未向开发商追责的情况下，协议约定的委托经营期开始时间不变；第四条约定，原告委托被告直接从开发商处接收商铺并对商铺进行验收，且被告亦并未提供证据证明案涉商铺没有交付。故对被告泌阳泰联物业的该辩解意见一审法院不予采纳。关于是否应当通知驻马店市海天置业有限公司参加诉讼问题。驻马店市海天置业有限公司不是《商铺委托经营管理协议》的当事人，亦不是该协议的利害关系方，不属于共同诉讼人，依法不应当追加该公司参加诉讼，且按照协议约定，商铺是否交付的举证责任当属于被告，故对被告的该意见一审法院不予采纳。综上，原告的诉讼请求理由成立，一审法院予以支持，被告应当按照约定支付原告315000元（1500000元×7％×3年）的租金收益，并承担原告利息损失的违约责任（被告亦当庭认可）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十五日内，被告泌阳泰联物业管理有限公司向原告李建新支付自2017年10月1日至2020年9月30日三年的租金收益共计315000元及利息（利息自原告起诉之日即2020年11月13日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元（减半收取），由被告泌阳泰联物业管理有限公司承担。二审中，上诉人泌阳泰联物业提交泌阳县人民法院作出的（2016）豫1726执143号、（2017）豫1726执异85号执行裁定书，拟证明李建新不享有案涉房屋的所有权。李建新质证称，其已经为案涉房屋办理了网签备案，条件成熟后即可办理产权登记。二审查明，泌阳县人民法院（2016）豫1726执143号、（2017）豫1726执异85号执行裁定书所依据的泌阳县人民法院（2015）泌民初字第01506-01510号民事调解书，已经被泌阳县人民法院（2018）豫1726民再10号、12号、13号、14号、15号民事裁定所撤销。案外人朱跃进、邓姗、赵金梅、周爱丽、杜淑红不服上述民事裁定，向本院提起上诉后，本院均裁定“驳回上诉，维持原裁定”。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人泌阳泰联物业管理有限公司与被上诉人李建新争议的焦点是：1、本案应否追加驻马店市海天置业有限公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼；2、双方签订的《商铺委托经营管理协议》是否生效，上诉人应否承担违约责任。关于焦点1，驻马店市海天置业有限公司不是《商铺委托经营管理协议》的当事人，亦不是该协议的利害关系人，一审法院未予追加该公司参加诉讼并无不当。关于焦点2，案涉《商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方约定，如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为被上诉人向上诉人交付商铺的时间，并由开发商直接交付上诉人。开发商向被上诉人实际交付商铺的时间迟延的，如被上诉人放弃向开发商主张延迟交房责任，则协议约定的委托经营期开始时间不变；如被上诉人向开发商主张延迟交房责任，则协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向被上诉人交房之日开始计算。如因被上诉人未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算。本案中，上诉人至今未向被上诉人按照约定支付租金，亦不能证明因被上诉人自身原因造成商铺无法交付使用，一审法院认定上诉人构成违约并无不当。至于被上诉人是否享有案涉房屋的所有权，在案外人朱跃进、邓姗、赵金梅、周爱丽、杜淑红与驻马店市海天置业有限公司民间借贷纠纷列案件中，泌阳县人民法院查封了案涉房屋，但是该系列案件的民事调解书已经被人民法院生效民事裁定所撤销，上诉人称被上诉人不享有案涉房屋所有权的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人泌阳泰联物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6026元，由上诉人泌阳泰联物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  董永通审判员  杨振松二〇二一年二月二十五日书记员  董福林