河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11972号 上诉人（原审原告）：董朋飞，男，1985年3月27日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：王一川，河北正才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨醒，河北正才律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄军城房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区经济开发区昌盛大街1号。 法定代表人：张来全，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李东，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雅雅，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人董朋飞因与被上诉人石家庄军城房地产开发有限公司（以下简称军城房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张晨醒、被上诉人的委托诉讼代理人李东、姚雅雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董朋飞上诉请求：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初2238号民事判决；二、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《合作建房协议》；三、依法改判被上诉人返还上诉人支付的298389元房款及利息（以298389元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算自2017年7月4日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际清偿完毕之日止）；四、一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担，事实与理由：一、一审判决认定“石家庄军城房地产开发有限公司积极履行合同，董朋飞可以实现合同目的”是错误的。1.《合作建房协议》对该项目建设完毕有明确约定，董朋飞基于对该项目完成时间的期待和信赖才与石家庄军城房地产开发有限公司（以下简称“军城公司”）签订协议，交付房屋的前提是军城公司先建设完毕，时至今日，协议约定期限已经届满一年多，案涉楼栋建设完毕遥遥无期，交付房屋的时间更是不能确定，被告的违约行为严重损害了上诉人的合法权益，因此董朋飞享有解除权。2.军城公司怠于履行合同义务，已经构成根本性违约。《合作建房协议》中对预期建设完成时间有明确约定，但军城公司在签订《合作建房协议》后，三年多的时间仅办理了销售房屋的有关证件；军城公司于2018年就办理了施工许可证，到2020年10月份长达两年的时间案涉楼栋仍处于打地基状态，其明显怠于履行合同义务，违反了《合作建房协议》的约定，在一审中军城公司提交的证据欲证明因大气污染、减污减排、疫情、社会重大事件发布的停工通知导致自己无法施工，但位于同一块地，同时规划的另一栋楼不但已经建设完成，而且已经于2019年7月5日取得商品房预售许可证，在同一地块、开发商相同、手续相同、施工单位相同、所面临的客观环境也相同的情况下，相邻的两栋楼的建设进度有天壤之别，根源是石家庄军城房地产开发有限公司有意为之，其故意拖延甚至停滞工程建设，其已经构成根本性违约。3.一审判决表述先后矛盾，有意偏袒被上诉人。一审法院在判决中一方面称双方的协议具有法律效力，对双方有约束力，另一方面又称被上诉人在庭审中同意为上诉人调换房屋，以此作为被上诉人积极履行合同的表现。既然合同有效，那么双方应按合同约定的内容履行，案涉协议涉及的房屋为2号楼的房屋，被上诉人应向上诉人交付2号楼的房屋，在被上诉人有能力履行2号楼建设义务的情况下，被上诉人拒不履行或拖延履行，其行为明显违约。一审法院非但没有追究被上诉人的违约责任，反而肯定其以非合同标的替代合同标的的行为。如此一来，双方签订的协议还有什么意义？对双方的约束力又体现在何处？一审法院的做法明显偏袒被上诉人。二、继续履行合同违反了合同法规定的当事人法律地位平等、意思自由的原则。一审法院认为军城公司积极履行合同义务从而驳回董朋飞的诉讼请求。现双方不能就合同条款达成一致意见，故而《商品房买卖合同》已不可订立。因此，如继续履行合同义务，违反合同系当事人自愿平等协商的意思表示之原则，也严重违反了合同法所规定的当事人法律地位平等、意思自由的原则，综上所述，一审法院认定事实错误，请求贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 军城房地产公司答辩称，一、原判决认定案涉合同不存在法定解除情形事实清楚，适用法律正确。首先，案涉合同约定“项目预计于2019年9月30日建设完毕”，该约定只是对答辩人建设完毕的约束，并没有对被答辩人产生权利，被答辩人不能以此为由行使解除权。其次，双方于2017年7月4日签订案涉合同后，答辩人按照合同约定积极办理各种手续证件。2017年9月12日，答辩人取得高迁西街国有土地9317.5平方米的使用权，2017年8月办理军城雅郡项目建设用地规划许可证，2018年8月办理建设工程规划许可证，2018年11月16日办理军城雅郡1/2号住宅楼建筑工程施工许可证，2019年7月5日，办理军城雅郡1#住宅楼商品房预售许可证。以上行为均说明，答辩人积极履行合同。自2018年10月至2019年12月，因疫情、大气污染、削山造别墅、旅发大会等原因政府明令禁止施工，答辩人停工长达343天，被答辩人主张答辩人故意拖延甚至停滞工程建设无任何事实依据，更不符合常理。现案涉房屋建设已具备办理预售许可证的条件，且预售许可证正在办理过程中，很快会拿到预售许可证，并尽快交房，被答辩人的购房的目的可以实现，被答辩人不符合法定解除合同的情形，答辩人未违反任何合同约定，被答辩人主张解除无合同与法律依据。再次，在房地产市场下行、房价回落的市场环境下，被答辩人诉请解除合同，违反诚实信用原则。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。 董朋飞向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原、被告2017年7月4日签订的《合作建房协议》；二、请求判令被告返还原告支付的298393元房款并赔偿原告利息损失（以298393元为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算自2017年7月4日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际清偿完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月4日军城房地产公司（甲方）与董朋飞（乙方）签订《合作建房协议》。协议约定：甲乙双方友好协商一致同意在甲方鹿泉区。一、甲方负责项目开发建设，乙方应出资868393元，待项目开发完成后乙方分得项目2号楼1单元1202号住宅房屋一套，房屋建筑面积89.71平米（按房管局最终确权面积以每平方米9680元多退少补）；二、乙方出资兴建的房产，甲方负责土地、规划建设、项目验收等开发手续并施工建设，乙方拥有此房产的房地产所有权；三、乙方在签订合作建房协议书时，向甲方支付合作款268393元，剩余600000元办理银行按揭贷款；五、项目初步定名称为军城雅郡，甲乙双方另行签订《商品房买卖合同》。七、其他：1、甲方承诺乙方该住宅房屋产权为市证正规70年产权，项目预计于2019年9月30日建设完毕。签订正式合同后，本定房协议即自动作废并由甲方收回……。协议还约定其他内容。当日董朋飞向原告付款268393元，军城房地产公司为原告出具收据。 另查明，2017年9月12日被告取得高迁西街村国有土地9317.5平方米的使用权，2017年8月办理军城雅郡项目建设用地规划许可证,2018年8月办理建设工程规划许可证。2018年11月16日办理军城雅郡1/2号住宅楼建筑工程施工许可证。2019年7月5日被告办理军城雅郡1#住宅楼商品房预售许可证。2号楼尚在建设中，至今双方未签订《商品房卖合同》。 2020年7月22日原告诉至本院要求解除双方签订的《合作建房协议》并返还购房款及利息。 一审法院认为，关于合作建房协议性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。2017年7月4日军城房地产公司与董朋飞就涉案房屋的《合作建房协议》，该协议约定买受人只是获得房屋，不承担经营风险，应认定为房屋买卖合同，该合同是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，协议约定双方另行签订正式商品房预售合同，说明双方的合同还未成立，性质属于预约合同。双方签订的《合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规等无效情形，自当事人签字盖章之日起成立，对各方当事人具有法律约束力，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案双方未约定合同解除的条件，不适用约定解除。第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案焦点问题是是否符合法定解除条件。首先，根据合同约定项目预计于2019年9月30日建设完毕。该约定只是对被告建设完毕的约束，并没有对原告产生权利，原告也就不能以此为由行使解除权。其次，原被告签订合作建房协议后，被告积极办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，相邻楼栋业也办理房屋预售证书。庭审时被告表示可以为原告调换已经封顶相邻楼栋房屋，说明被告积极履行合同，原告购房的目的可以实现，故原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告董朋飞的诉讼请求。案件受理费6392元，减半收取计3196元，保全费2218元，由原告董朋飞负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人、被上诉人双方签订的《合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，该《合作建房协议》合法、有效，双方均应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案双方未约定合同解除的条件，不适用约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。双方在协议中约定，该项目预计于2019年9月30日建设完毕，没有约定明确的交房时间；上诉人也没有提供证据证实自己进行过交房催告；双方签订合作建房协议后，被上诉人对合作项目现已办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，相邻楼栋也已办理房屋预售证书，一、二审庭审时被上诉人也表示可以为上诉人调换已经封顶相邻楼栋房屋，现有证据不能认定上诉人的购房的目的不能实现，原审对上诉人要求解除合同的诉讼请求不予支持，适用法律并无不当。 综上所述，董朋飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6392元，由上诉人董朋飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二一年二月二十六日 书记员  孙扬帆