陕西省西安市中级人民法院 民   事   判  决   书                         （2020）陕01民终14472号上诉人（原审被告）：姚演妮，女，1977年2月23日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李新峰，男，1977年11月13日出生，汉族，住西安市长安区，系姚演妮之夫。被上诉人（原审原告）：海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司,住所地西安市长安区。负责人：符月兰，该分公司经理。委托诉讼代理人：张利平，男，1957年6月3日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈泽雄，北京京师（海口）律师事务所律师。上诉人姚演妮因与被上诉人海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司（以下简称新宏发公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初14257号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚演妮上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，新宏发公司继续履行合同；2.新宏发公司负担一、二审全部诉讼费用。3.新宏发公司承担商店被盗费用、门口摊位费和转让费用。事实和理由：姚演妮租赁新宏发公司房屋用于经营，姚演妮曾约定不提高租金，对上浮30%不予认可，缺乏法律依据，应按照原合同执行。新宏发公司未赔偿姚演妮商店被盗、转让费、门口摊位费等经济损失情况下，一审判决姚演妮腾房处理方式不妥。新宏发公司新房租系自2020年1月1日开始，此前房租不应按30%计算。新宏发公司辩称，新宏发公司在履行合同过程中并未违约。租赁合同第二条约定，涉案商铺租期一年，自2018年12月8日起至2019年12月7日，双方并未明确合同终止后第二年须按固定金额续租。合同第三条第二款，新宏发公司将空格部分全部打了删除线/，以明确告知承租方合同到期后须按公平原则重新定价。新宏发公司履行合同过程中告知涉案合同终止后重新定价的行为并不违约。一审判决根据打了删除线/的条款，认定新宏发公司约定租金错误，一审判决认定新宏发公司存在一定责任，并以此减轻姚演妮违约责任对新宏发公司不公，姚演妮违约占用享受比其他已正常签约承租人低很多的价格，合同关于逾期交还铺面占用费按租金加倍收取并未违约公平性原则，该加倍租金收取条款仅弥补新宏发公司基本损失，不属于违约制裁条款。1998年，通过政府招商引资，新宏发公司投资建成太乙农贸市场，新宏发公司就一直以低租金培育市场，当年每间铺面350元，折合每月每平方米15.84元，涉案合同约定沿街商铺仅36元/㎡/月，仅为当时的2.28倍，《致太乙农贸市场商户公开信》及现已按新标准签订租赁合同的商铺中，租金仅为1998年时的3.8倍，涨幅非常小，与物价相比仍然是低租金，新宏发公司亏损是以过低租金培育市场所致，2016年，在村委会和太乙街办的支持下，新宏发公司投入几百万元拆除原市场D栋部分商铺，建成了本地区最大的综合类超市，同时对市场裸露地面进行硬化，市场内增加了一条大型排水沟，当时还加盖了C栋二楼，使所有ABC各栋商铺不再晒顶，姚演妮罔顾事实，对再次投入资金改造升级而发生的变化视而不见。市场厕所并非政府投资公益厕所，需要市场投入资金、管理人员勤做卫生保洁和粪便清理外运，只有合理收取租金和使用费才能保持市场的正常运转。关于姚演妮不得擅自将承租商铺转租的约定为合同法第22条规定，是为了防止现商铺和承租人低价从新宏发公司取得租赁后，高价转租他人谋取差价和扰乱市场秩序。姚演妮擅自搭建铁棚房将场地占为己有严重扰乱新宏发公司管理秩序，客观上给新宏发公司造成损失，属违约行为。租金重新调整新标准，只是趋于和目前铺面的配套设施、营商环境相适应，也是提高市场管理工作人员困难、缓解新宏发公司继续严重亏损的必要合理措施，绝大多数商户表示理解并予以接受，纷纷与新宏发公司签订合同。新宏发公司向一审法院起诉请求：1.判令姚演妮腾交位于西安市长安区XX街道XX市场XX栋XX号XX号连通商铺；2.判令姚演妮支付合同到期后商铺继续占用费【占用费按照原合同约定租金加倍收取计2600元/月（原合同租金1300元/月*2倍），计算至实际搬离商铺之日止】；3.判令姚演妮交付的B栋1号-14号铺面租赁保证金1000元不予退还，归新宏发公司所有；4.判令姚演妮承担本案诉讼费、催收、鉴定、保全、公告、执行、律师、差旅等费用。一审法院认定事实如下：自2006年起，姚演妮通过他人转让接手承租新宏发公司位于西安市长安区XX街道XX市场XX栋XX号XX号连通商铺（面积44.2平米）。姚演妮、新宏发公司每年均签订《商铺租赁合同》。2018年8月25日，新宏发公司作为甲方，姚演妮作为乙方，双方又签订《商铺租赁合同》一份。该《商铺租赁合同》第二条约定：租期壹年，由2018年7月16日至2019年7月15日。第三条约定：每月租金人民币1300元，壹年租金15600元。第四条约定：双方约定，乙方在付给甲方年租金时，应同时付给甲方租赁保证金1000元。第七条第8项约定：租赁期满、合同解除或乙方违约，乙方须将装修过的房屋恢复原状（甲方同意保留的除外），并在两日内将房屋内全部物品搬出，否则视为垃圾处理。逾期搬离，逾期部分占有使用费按本合同约定租金加倍收取，直至乙方退还商铺之日止。租房保证金不予退还。除此之外，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括甲方因延迟向新租户交付该房而需承担的违约金。第八条第3项约定：租赁期满乙方应如期返还给甲方该承租房，在同等租金条件（租金价格及支付方式）下，乙方有续租商铺的优先权，但须在合同期满前一个月向甲方申请办理续租合同，由双方另行商议续租事宜。否则，合同期满后，甲方有权将商铺另行出租。该《商铺租赁合同》还对其他事项予以约定。2019年7月4日，新宏发公司向姚演妮送达《告知书》一份，告知姚演妮商铺在合同期满后将按照每月每平米60元予以租赁；同时告知：“上述商铺租赁期满后如续租，你应该在期满前10日内到我司市场办公室办理合同续租手续，否则，合同到期后我司将收回商铺另行出租”。姚演妮收到《告知书》后，认为此次租金涨幅过高，双方产生争议。姚演妮并未按照新宏发公司指定的期间签订合同以及缴纳租金，亦未搬离商铺。新宏发公司诉至法院。诉讼中，新宏发公司撤回对于姚演妮所承租的市场内B幢13号商铺之起诉。一审另查明按照新宏发公司要求的每月每平米60元计算，姚演妮需每月缴纳租金2652元。一审法院认为，新宏发公司、姚演妮签订《商铺租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，应属合法有效，当事人理应按约履行。现新宏发公司、姚演妮租赁期限届满，双方又未能续签合同，故姚演妮依法负有向新宏发公司腾交商铺的法定义务。现新宏发公司诉请要求姚演妮腾交房屋，理由正当，依法予以支持。租赁合同期满后，姚演妮未续签合同仍持续占用新宏发公司房屋，缺乏合法依据，故姚演妮依法应当支付新宏发公司房屋占用费。新宏发公司、姚演妮告曾在合同中约定租赁期满后房屋占用费，即“逾期搬离，逾期部分占有使用费按合同约定租金加倍收取”，然而该约定系基于姚演妮在租赁期满后拒绝腾房之违约行为，故双方对于逾期腾房占有使用费之约定本质上属于违约金性质，鉴于该逾期腾房占有使用费过分高于新宏发公司的实际损失，故依据姚演妮申请进行适当调整。另外，新宏发公司、姚演妮曾在《商铺租赁合同》中约定商铺续租事宜，但双方对于商铺续租具体事项，尤其是续租租金数额一节并未明确约定，新宏发公司在续租金额约定不明的情形下，单方要求租金每月每平米按照60元计算，多出原租金一倍以上，并强行要求姚演妮按照新宏发公司单方自定价格续签合同，有悖民事活动公平自愿原则；同时，姚演妮基于双方往年商铺续租习惯未能及时腾房，主观过错较小。综上，对于房屋占用费的单某某具体数额，基于本案姚演妮违约之实际缘由以及违约金补偿性与惩罚性的双重性质，并参照原合同房屋租金（1300元/月），酌情上浮30%，合理确定为单某某56.3元（1300元/月*130%÷30日/月）。至于新宏发公司诉请要求保证金不予退还一节，因该保证金系姚演妮向新宏发公司交纳的款项，新宏发公司仅负有按约返还保证金之义务，对于该保证金并不享有确认之诉之权利，故新宏发公司此项诉讼请求并不符合民事诉讼法律规定，不予支持。至于新宏发公司诉请要求的催收、鉴定、保全、公告、执行、律师、差旅等费用，缺乏证据证明，不予支持。新宏发公司自愿撤回对于姚演妮所承租的市场内B幢13号商铺之起诉，并不违反法律规定，予以准许。至于姚演妮辩称因新冠疫情影响要求租金减免一节，因该政策属于倡导性政策，并非法律强制性规定，故不予采纳。至于姚演妮辩称商铺被盗损失以及59000元商铺转让费损失一节，因姚演妮并未提出反诉，不予涉及，姚演妮可另行提出诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告姚演妮在本判决生效后十日内向原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司腾交位于西安市长安区XX街道XX市场XX栋XX号XX号连通商铺。二、被告姚演妮在本判决生效后十日内支付原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司位于西安市长安区XX街道XX市场XX栋XX号XX号连通商铺的房屋占用费（按照单某某商铺租金56.3元，自2019年7月16日起计算至实际腾房之日。）三、驳回原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司已预交，由海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司与姚演妮各负担25元。姚演妮应承担部分在执行时连同上述判决之款一并给付海南新宏发旅业开发有限公司陕西分公司。经审理查明，新宏发公司与姚演妮2018年8月25日《商铺租赁合同》第三条第二款约定“按年交纳房屋租金，在合同签订之日一次性支付；租金每年按_％递增”，其中每年按_％递增空格处已用斜线划掉。一审查明其余事实双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，新宏发公司与姚演妮于2018年8月25日签订商铺租赁合同，新宏发公司将约定商铺交由姚演妮承租使用，双方约定租期为2018年7月16日至2019年7月15日，前述租期届满后双方再未续签合同，新宏发公司要求姚演妮返还租赁物，符合法律规定，另外，双方约定租期届满后，姚演妮未及时腾交房屋理应承担房屋占有使用费，一审法院参照双方原合同约定结合本案实际情况酌情上浮30%计算占用费亦无不妥。关于续租，根据双方商铺租赁合同第八条约定，姚演妮应于合同期满前一个月向新宏发公司申请办理续租合同，由双方另行商议续租事宜，否则合同期满后新宏发公司有权将商铺另行出租，经审查双方因租金标准无法达成一致并未重新签订租赁合同，本案审理中双方亦无法就续租事宜达成一致意思表示，而原租赁合同租期已届满，故姚演妮上诉关于继续履行租赁合同的请求缺乏事实依据，不予支持。姚演妮上诉所称新宏发公司应向其承担被盗费用、门口摊位费用、转让费用等，因其一审未有提出诉求，本案二审不予涉及。综上所述，姚演妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，姚演妮已预交，由姚演妮负担。本判决为终审判决。审  判  长    刘      琪审  判  员    师      婷审  判  员    卫  婉  莹  二○二一年二月二十日 书  记  员    崔      旋     1