河北省枣强县人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀1121民申1号 再审申请人（案外人）：李某，男，1987年5月4日出生，汉族，住故城县。 再审申请人（案外人）：师某，男，1957年2月2日出生，汉族，住故城县。 再审申请人（案外人）：师某，男，1982年12月28日出生，汉族，住故城县。 以上三人委托诉讼代理人：陈某，故城县政通法律服务所法律工作者。 被申请人（原审原告）：枣强县农村信用联社股份有限公司，住所地：枣强县人民东街189号。 法定代表人：滕章义，职务：董事长。 第三人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地故城县邢德公路南侧H-1-3号。 法定代表人李兰生，职务：总经理。 原审被告：王某，女，汉族，1978年11月4日出生，衡水市武邑县新华街4号南新村南8条2号，现住。 案外人李某、师某为被申请人枣强县农村信用联社股份有限公司与原审被告河北瑞恒房地产开发有限公司、王艳某金融借款合同纠纷纠纷一案，不服本院于2018年5月8日作出的（2018）冀1121民初148号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人李某、师某申请再审称，李某于2013年3月19日、师某于2014年1月24日分别购买了原审被告河北瑞恒房地产开发有限公司名下的州海商贸城Ｄ4-20、Ｄ4-10号房屋，并已交付大部分房款，且河北瑞恒房地产开发有限公司分别于2014年3月20日、2014年5月1日将案涉房屋交付给案外人李某、师某商住使用至今。河北瑞恒房地产开发有限公司于2014年11月4日将三案外人的房屋Ｄ4-20、Ｄ4-10号等房屋作为抵押物，与枣强县农村信用联社股份有限公司签订《抵押合同》，为王艳莉金融借款担保，并办理抵押登记，房屋他项权证书为故房他证押字第××号，土地他项权证为故他项（2014）第00326号。三案外人对此不知情，也未参加。枣强县人民法院于2020年6月17日查封了三案外人的房产。三案外人提出执行异议，枣强县人民法院于2020年7月17日分别作出（2020）冀1121执异14号、（2020）冀1121执异15号执行裁定书，驳回三案外人的异议请求，同时告知原判决错误的，应当依照审判监督程序办理。案外人认为枣强县人民法院（2018）冀1121民初148号民事判决书第二项，判决内容违反法律强制性规定，抵押合同无效。理由如下：1、案涉房产在河北瑞恒房地产开发有限公司与枣强县农村信用联社股份有限公司签订抵押合同之前出卖给三案外人，案外人居住使用在先。案外人对案涉房产享有实际所有权益，未完善的仅为房屋过户手续；2、案涉房产的实际权属与登记权属不一致，案涉房屋属于“有争议的房产”。根据法律规定，有争议的房产不得抵押；3、有争议的房产抵押的抵押合同应认定为抵押合同无效。《担保法》第37条规定：“有争议的财产不得抵押”，最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第113条规定“以自己不享有所有权或者经营权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。《物权法》第184条规定：所有权使用权不明或者有争议的财产不得抵押”《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法律的强制性规定的，合同无效；4、根据《物权法》解释（一）第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载于真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据民诉法第227条规定，再审申请人作为案外人对驳回再审申请人的执行异议裁定不服，认为枣强县人民法院（2018）冀1121民初148号民事判决书第二项判决内容错误，审理程序错误，未通知实际权利人参加诉讼，未查清案件基本事实，适用法律错误，将抵押合同无效认定为有效合同于法不合。再审法院应予纠正。根据民诉法第200条第6项、《民诉法》解释第423条之规定，再审申请人提出再审申请，请予受理。 再审申请人提交如下证据： 证据一、枣强县人民法院（2018）冀1121民初148号民事判决书。 证据二、枣强县人民法院（2020）冀1121执异14、、15号民事裁定书。 证据三、案外人的购房合同、交房款收据，其中李某交款514912元（总房款724912.8元），师某交款55万元（总房款65万）。 证据四、被申请人河北瑞恒房地产开发有限公司往来明细账。 证据五、交房通知单。 本院审查查明：枣强县农村信用联社股份有限公司与河北瑞恒房地产开发有限公司、王某金融借款合同纠纷一案，基本事实与再审申请书一致，本院经审理，于2018年5月8日，作出（2018）冀1121民初148号民事判决书，判决：一、被告王某于本判决生效之日起五日内偿还原告枣强县农村信用联社股份有限公司借款本金9000000元及利息（利息按合同双方约定利率计算，自2015年6月21日开始计算至实际清偿之日止）。二、被告王某不履行上述给付义务时，原告有权就被告河北瑞恒房地产开发有限公司名下的抵押物故房他证押字第××号、故他项（2014）第00326号折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、被告河北瑞恒房地产开发有限公司在承担本判决第二项抵押担保责任后，有权向被告王某追偿。判决书生效后，被执行人河北瑞恒房地产开发有限公司、王某未按照判决书确定的内容履行给付义务，枣强县农村信用联社股份有限公司申请执行，本案进入执行程序。 执行中，本院依法查封已抵押的河北瑞恒房地产开发有限公司名下位于故城县邢德公路南侧D4-1～20（故城字第16610号）房产及郑口镇大马庄村北、京杭大街东侧、邢德路南[故国用（2013）第294号]土地一宗，并拟采取拍卖处置措施。案外人李某于2013年3月19日、案外人师某于2014年1月24日分别出资购买了其中洲海商贸城D4-20、D4-10号房屋，基于实体权利提出了排除执行异议，要求停止对该两套房产的执行。经审查，本院作出（2020）冀1121执异14号、（2020）冀1121执异15号执行裁定，驳回三案外人的异议请求。 本院认为，再审申请人虽然是在执行异议裁定送达之日起六个月内提出了案外人再审申请，但原判决内容并没有错误损害其民事权益。首先，关于有争议财产不得抵押，进而抵押合同是否有效问题，涉案不动产虽有争议，但根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第一百八十七条规定“本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，也就是不动产抵押权登记才能设立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也就是说抵押合同效力与抵押权效力是相区分的。况且本案诉争土地使用权和房产所有权根据登记应属于被申请人河北瑞恒房地产开发有限公司，其签订的抵押合同应当有效，所以不能适用再审申请人提出的《最高人民法院关于〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条规定“以自己不享有所有权或者经营权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”。原判决中诉争国有土地使用权（商服用地3297.8平米）已办理抵押登记，抵押权已设立，而再审申请人与被申请人河北瑞恒房地产开发有限公司仅签订了买卖合同，并未办理登记，故未取得涉案不动产的所有权，原判决抵押权人优先受偿适用法律正确。其次，再审申请人仅是依据买卖合同享有物权期待权的买受人，并非实际权利人，也就不属于应当参加诉讼的人，不通知其参加诉讼合理合法，原审程序正确。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回再审申请人李某、师某的再审申请。 审判长  刘晨霞 审判员  董昭君 审判员  安章红 二〇二一年二月三日 书记员  李晓琦