浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0282民初1459号原告：吴松年，男，1965年8月7日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，法律文书送达地址：浙江省宁波市镇海区中官西路777号创Ｅ慧谷27号楼浙江同璟律师事务所（代收人：侯晓慧）。委托诉讼代理人：于书凡，浙江同璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓慧，浙江同璟律师事务所律师。被告：慈溪市天桂置业有限公司。住所地：浙江省慈溪市周巷镇天元大道678号，统一社会信用代码：91330282MA291E993G。法律文书送达地址：浙江省慈溪市剧院路17号美华中心11楼浙江煜华律师事务所（代收人：徐烽）。法定代表人：林强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐烽，浙江煜华律师事务所律师。被告：上海恒屋置业顾问有限公司。住所地：上海市金山工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1908室，统一社会信用代码：91310110MA1G81EGX2。法定代表人：魏国华，该公司执行董事。被告：平安好房（上海）电子商务有限公司。住所地：上海市徐汇区凯滨路166号12、15层，统一社会信用代码：913101040885536371。法律文书送达地址：浙江省慈溪市新城大道北路595号文昌楼三楼浙江达鹏律师事务所（代收人：祝晶旭）。法定代表人：庄晓东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝晶旭，浙江达鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐徐，浙江达鹏律师事务所律师。原告吴松年诉被告慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）、上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法由审判员王治军适用简易程序审理。本院于2021年2月22日对本案公开开庭进行审理。原告吴松年的委托诉讼代理人于书凡，被告天桂公司的委托诉讼代理人徐烽，被告平安公司的委托诉讼代理人祝晶旭到庭参加诉讼，被告恒屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴松年向本院提出诉讼请求并明确为：1.判决被告天桂公司、恒屋公司和平安公司共同返还原告购房定金119895元；2.判决被告天桂公司、恒屋公司和平安公司共同赔偿原告自2018年3月31日起至返还之日止的利息损失（以119895元为基数，2019年8月19日前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）；3.判决被告天桂公司对被告恒屋公司、平安公司应负担的债务承担保证担保责任。事实和理由：座落在慈溪市××巷镇××（又名碧桂园天元府）商品房系被告天桂公司开发建设且由被告恒屋公司、平安公司帮助销售的住宅小区。2018年3月，原告到被告天桂公司设立的售楼处购买该处房屋。在售楼处工作人员的安排下，原告向被告恒屋公司的银行帐户支付购房定金119895元。售楼处工作人员向原告出具了加盖被告恒屋公司公章的定金收据。其后，售楼处工作人员通知原告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》并交付购房款。原告要求扣除前期交付的定金时，售楼处工作人员却告知原告称小区车位款为160000元，原告前期交付的定金已转为车位款，原告在付清合同约定的购房款后，只需凭车位抵用券交付10000元即可取得车位产权。因被告天桂公司没有按《商品房销售明码标价规定》、《浙江省商品房销售明码标价实施细则》和宁波市发改委和宁波市住建局《关于进一步规范宁波市商品房销售价格行为的通知》等规定，在交易场所醒目处放置有关车位的标价牌、价目表等明码标价信息，原告对售楼处工作人员的解释信以为真。故原告均按售楼处工作人员的要求领取了车位抵用券并在未扣除定金的情况下另行付清了购房款。2019年6月以后，原告得知被告天桂公司对外销售的月桂府车位价格实为10000元／个，遂原告与其他业主一起找到被告天桂公司要求退还前期交付的130105元定金。但被告天桂公司却称，他们的车位销售价确为10000元／个，但原告前期交付的定金系被告恒屋公司收取，被告天桂公司不知情，也不同意退还。综上所述，原告认为，三被告违反宁波市住建委、市发改委发布的《关于加强商品房及其机动车停车位（库）租售管理的通知》（甬建发（2017）192号）“在商品房销售时，房地产开发企业应根据备案价格制作车位（库）销售价格承诺书，并与商品房一房一价表在销售现场醒目位置同步张贴公示…”、“商品房销售实行一价清制度，除销售价款处，房地产开发企业和其他单位、个人不得以向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他价款或费用的方式变相涨价，不得以捆绑搭售强制购买车位（库）或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”等规定，以欺诈的方式多收的购房款，系违法收取的价外款，应予退还并赔偿原告损失。被告恒屋公司长期在被告天桂公司的售楼处从事销售涉案房屋的业务，收取涉案房屋的定金，同时被告天桂公司对被告恒屋公司的售房行为予以认可并完成了后续销售业务，故原告被多收取的价外款系三被告共同行为所致，三被告应当共同承担民事责任。被告天桂公司辩称：1.原告要求三被告返还119895元无事实和法律依据。案涉的119895元是原告交给恒屋公司的，与天桂公司无关，该费用系原告交给恒屋公司的居间费，天桂公司没有实施任何侵害原告权利的行为；2.原告依据承诺书要求天桂公司承担责任没有依据。恒屋公司收取的款项性质为居间费，并非价外款，不属于承诺书承诺返还的范畴。被告天桂公司出具的承诺书约定，只有经过法院判决应当返还且经执行无法到位时，被告天桂公司再进行垫付。本案中，原告的诉讼请求尚未经过法院判决，更不存在执行无法到位的情形，因此被告天桂公司的付款条件尚未成就。综上，请求驳回原告对被告天桂公司的诉讼请求。被告天桂公司向本院提交了《碧桂园与平安好房合作合同》、询问笔录各一份作为证据。被告平安公司辩称：1.如果原告主张的价外款是购房定金，那么返还的主体应当是天桂公司，如果是服务费，那么返还主体是恒屋公司；2.被告平安公司与天桂公司之间、与恒屋公司之间均系居间法律关系，被告平安公司自始至终未取得涉案的119895元，也不知情；3.恒屋公司是天桂公司指定的合作方，平安公司必须和恒屋公司签订居间合同，平安公司从天桂公司获取佣金后，大部分都转付给了恒屋公司，平安公司只是个渠道方，除了从天桂公司收取佣金外，从未要求客户支付任何费用。综上，被告平安公司不是本案的适格主体，不应当承担返还责任。被告平安公司向本院申请调取《渠道分销合作框架协议》一份作为证据。被告恒屋公司未做答辩，亦未提供证据。在审理过程中，本院依法出示了调取的以下证据：1.2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的回复报告；2.2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇人民政府的整改报告；3.2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问的笔录；4.2019年9月5日，被告天桂公司出具的自查整改报告；5.2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具的承诺书；6.2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的承诺书一份；7.2019年12月30日，被告天桂公司出具的关于解除暂停网签的报告。本院经审理认定本案事实如下：原告吴松年为购买被告天桂公司开发的案涉商品房，根据销售现场人员指示，分别于2018年3月31日、2018年4月29日向被告恒屋公司支付50000元、69895元，合计119895元。2018年5月30日，原告与被告天桂公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告天桂公司购买月桂府16幢702室房屋，合同价款908551元，原告已支付908551元。被告天桂公司与被告平安公司签订合作合同，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安公司推介的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安公司签约金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安公司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安公司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。被告平安公司与被告恒屋公司签订渠道分销合作框架协议，该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与被告平安公司指定楼盘项目的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%；5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。2018年下半年开始，陆续有购房者向周巷镇人民政府，慈溪市住建局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。周巷镇人民政府及住建局就购房者反映的情况进行了调查。2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的回复报告：天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。平安公司违反合同，私下委托恒屋公司。对于投诉事件，会积极配合处理。2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇人民政府的整改报告：我司于2018年1月1日与平安公司签订合作合同约定我司委托平安公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安公司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对22组购房户收取价外款3140000元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象。了解情况后，我司联系并督促恒屋公司及平安公司与该批客户进行当面约谈，经多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识，由我司拟三方协议进行签确后进行退款至该客户账户，若恒屋公司无力或拒绝退款则由我司代为垫付。协议签订后，我司进行了垫付。期间我司做出如下整改：1.与平安公司及其他中介公司终止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问，其在笔录中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊君在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在90000元左右，汪杰提出他们车位备案价在160000元/个，实际成本40000元/个，可在销售过程中通过10000元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在150000元左右，其中110000元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户由恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具承诺书：一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担。业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。……该部分业主需向我司提供因购买“月桂府”房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如有微信聊天记录等）等，否则我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式三份，我司、59位业主、周巷镇人民政府各持有一份。2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具承诺书一份：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。2019年12月30日，被告天桂公司出具关于解除暂停网签的报告：1.月桂府项目于2019年9月26日完成竣工交付备案，同时完成销售专户监管解除手续，各施工单位的相关工程款按照施工合同支付；2.关于月桂府价外款事项，根据与政府协商，我司为相关业主执行兜底提供一笔37500000元担保金，该笔款项的使用周巷镇政府监管，我司将于一审判决后，向全体业主发送告知函，告知相关事宜。另查明，原告等购房者向被告恒屋公司支付款项时，被告恒屋公司向购房者出具了定金收据，后恒屋公司收回部分定金收据。以上事实由原告吴松年提供的商品房买卖合同、付款凭证、定金收据、微信聊天记录、承诺书、购房定金收据照片、录音记录、案外人李春霞与售楼业务员的语音聊天记录、新闻报道视频、手写购房款计算清单、客户带看确认单、账户交易明细、身份证复印件、证明、增值税普通发票，被告平安公司提供的渠道分销合作框架协议一份，被告天桂公司提供的合作合同、询问笔录各一份，本院依法出示的回复报告、整改报告、询问笔录、承诺书、报告等及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，争议焦点为案涉119895元款项的性质。根据被告恒屋公司的操作惯例，其向购房者收取款项时一般出具定金收据，购房者有理由相信其交纳的是房屋或车位定金。从被告天桂公司与平安公司之间的合作合同及被告平安公司与恒屋公司之间的合作框架协议来看，被告恒屋公司受平安公司转委托参与案涉商品房销售，从庭审中被告的辩称及被告天桂公司项目副总在住建局所作陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同意，但无论是天桂公司与平安公司签订的合作合同，还是平安公司与恒屋公司签订的合作框架协议，均约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项，并支付相应利息损失。关于被告天桂公司，因其多次以承诺书、整改报告等形式承诺对被告恒屋公司收取的款项承担补充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务。对被告天桂公司辩称其并不知情恒屋公司的销售行为，其收款行为与天桂公司无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及承诺不符，本院不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示恒屋公司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安公司无须承担还款责任的辩称予以采信。另原告定金付清之日为2018年4月29日，故原告诉请的利息损失应从2018年4月29日起计算。原告诉请合法的部分，本院依法予以支持。被告恒屋公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海恒屋置业顾问有限公司返还原告吴松年119895元；二、被告上海恒屋置业顾问有限公司支付原告吴松年以119895元为基数自2018年4月29日起至实际履行日止的利息损失，2019年8月19日前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；以上一、二项判决确定的给付义务于本判决生效之日起三十日内履行；三、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确定的被告上海恒屋置业顾问有限公司的返还款项经执行未能清偿部分承担补充付款责任；四、驳回原告吴松年的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2966元，减半收取计1483元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司、慈溪市天桂置业有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 王治军二〇二一年二月二十四日代书记员 陈丹妮