河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7992号原告：李琳，女，汉族,1986年1月26日出生，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住南阳市。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师，代理权为特别授权。被告：刘德玉，女，汉族，1956年7月15日出生，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张亚峰，北京市郦阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李琳诉被告刘德玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李琳及其委托诉讼代理人王博源，被告刘德玉及其委托诉讼代理人张亚峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金共计100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告通过南阳中元房产经纪有限公司购买刘德玉位于南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户（302户）房屋。双方签订《定金收据》，约定购房总成交价为1050000元，原告在向被告刘德玉支付50000元购房定金后，被告刘德玉便从北京回南阳办理相关房屋买卖手续。原告于签订《定金收据》当天，便将50000元购房定金支付给被告，随即要求被告刘德玉尽快回南阳办理房屋买卖手续。然被告毫无诚信可言，在签订《定金收据》的次日便通过中介明确告知该房屋不再出售。后原告多次要求被告依约定办理房屋买卖手续，但被告均予以拒绝。现被告已将该套房屋转卖他人，无奈原告要求被告双倍返还购房定金，但被告仍以各种理由拖延拒绝支付。被告的上述严重违约行为，严重侵害了原告的利益。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告李琳立案时，要求被告刘德玉与宁献南共同返还购房定金，庭审中又撤回了对宁献南的起诉。被告刘德玉辩称，1、被告刘德玉不是本案适格被告，根据售房协议、定金收条可以看到并没有刘德玉的签字确认，也没有刘德玉的授权委托书，也不存在刘德玉的事后追认，根据合同的相对性，原告不应将刘德玉列为被告，请法庭予以查明；2、售房协议和定金收条均属于无效合同，根据民法通则66条规定，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，宁献南未取得刘德玉及相关房屋权利人的合法授权委托书，因为没有授权委托书，原告和南阳中元房产经纪有限公司，应当知道宁献南没有代理权，超越代理权还与宁献南签订售房协议和定金收据，明显存在过错。根据担保法第5条，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，主合同与定金合同均有效是适用定金罚则的前提条件。现因合同不具备生效的条件，而导致宁献南与原告签订和合同无效，因此被告刘德玉不应承担双倍返还定金100000元的责任。3、中介机构存在过错，应当承担赔偿责任。根据法律、法规、规章的相关规定，中介机构应当审查代理人是否有合法的授权委托书、中介机构应当有足够数量的专业人员，应当对房屋产权信息进行核验，但是中介机构在没有授权委托书，没有核实房屋产权信息、没有足够数量的专业人员的情况下，为原被告双方提供了高风险、不负责任的中介服务，导致了今天本不应该发生的诉应承担相应责任。4、本案涉及的房屋权属实际情况是并非刘德玉本人单独所有房产，购买该房屋时是婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，在丈夫去世后(死亡于2013年5月24日)，在刘德玉配偶去世后，没有留下遗嘱，该房产已发生法定继承，应属于刘德玉与子女共同所有。在房屋权属并非刘德玉一人所有的情况下，中介机构未进行相关房屋权属审核就安排了这次交易是极度不负责、不专业的表现，属于中介机构的过错。5、因房产中介的不专业，导致了原被告双方的交易风险发生，如果原告通过这样的中介机构购买了房屋，那么事后将面临更大的风险，有可能钱房两空。现原告要求双倍返还购房定金于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告李琳提交李琳、刘德玉的身份证复印件及宁献南的驾驶证复印件、定金收据、中国农业银行转账明细单、刘德玉中国建设银行卡复印件、手机聊天截图、证人证言；被告刘德玉提交交房通知单、户口本复印件、售房协议、火化证明、中介机构的工商信息。以及原被告的当庭陈述等证据。本院已将原被告双方提交的证据入卷予以佐证。本院经审理认定如下事实：刘德玉购买位于南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户房产一处，2009年12月30日、2011年6月17日分两次共计支付房款610000元。2013年7月份，该房产开始交房，在该房产的购房手续中仅有刘德玉的名字，未显示其他共有人。刘德玉的配偶宁指南于2013年5月24日去世。李琳通过南阳中元房产经纪有限公司的工作人员申晓生（即本案证人）与刘德玉沟通协商案涉房产的买卖事宜。2018年3月19日，申晓生给刘德玉留言“刘姐你好，我是中介公司的小申，给你去电是关于别墅的事，看到请回电话。”刘德玉随后回复“小沈好：我弟电话138××××0597他让你一点过给他联系，他现在有事。”申晓生回复“好的”“刘姐，宁大哥下午有事，他说明天再约我。”刘德玉随后回复“小沈那你们就约时间把，我把卡号也给他了。”申晓生回复“好的”。2018年3月20日14点57分，申晓生用彩信方式将尚未签名、尚未填写李琳名字和身份证号码的《定金收据》、《售房协议》的电子版本发给刘德玉让其确认。15点55分，原告方将50000元转入刘德玉提供的中国建设银行账户内。16点01分，刘德玉回复申晓生“收到是金，谢谢小申了。”宁献南（刘德玉丈夫宁指南的弟弟）在已完善李琳姓名和身份证号码的《定金收据》中卖方位置签名“刘德玉（代宁献南）”，在卖方委托收款人位置签名“宁献南”，并按指印。该《定金收据》内容为“今收到李琳(身份证号码:)支付购买南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户(302户)之购房定金￥50000元(人民币大写:伍万元整)。买卖双方议定总成交价为￥1050000元(人民币大写壹佰零伍万元整)。备注:1、卖方前期为该房产所支出的所有费用(包括但不限于原始房款、物业维修基金、中央空调初装费、燃气初装费、办证费)均包含总成交价里。2、拖欠物业公司的物业管理费、中央空调使用费、生活垃圾费由卖方承担。3、更名费用由卖方承担。4、本定金收据附卖方(刘德玉)和卖方委托代理人()身份证复印件各一份。”宁献南另在《售房协议》中业主方位置签名“刘德玉（代宁献南）”，并按指印。该《售房协议》内容为“今有业主方刘德玉预出售南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户(302户)之房产，现中介方经全力推销，已为业主方寻找到买家并推荐成交，最终成交价格为1050000元(人民币大写:壹佰零伍万元整)。现中介方和业主方经协商一致，业主方承诺到手净收房款为990000元(人民币大写:玖拾玖万元整)，业主方不再承担其他费用;剩余60000元房款归中介方支配，由中介方负责办理该房产的更名手续，代为缴纳更名费和拖欠物业公司的五年物业管理、683天中央空调使用费等费用;若费用有剩余则充当中分费用，若费用超支由中介方自行承担。”该《售房协议》中加盖有南阳中元房产经纪有限公司公章。后，刘德玉反悔，不愿向李琳出售房屋，并自2018年3月21日起与申晓生就退还定金、继续交易房产等问题进行沟通，刘德玉只愿意退还50000元，李琳通过申晓生表示要求刘德玉双倍退还定金100000元或按照原交易价格继续履行合同，但最终双方未达成一致意见。另查，刘德玉已经案涉房产卖与他人。本院认为,案涉纠纷系因买卖房屋产生的纠纷，从刘德玉与申晓生的聊天记录中可以看出，是刘德玉本人与中介公司经理申晓生联系沟通，商量确定关于涉案房屋的买卖事宜，因其长居北京，不能亲自到场，故告知申晓生，由宁献南代表自己办理前期手续，在签字前，定金收据及售房协议已经由申晓生以彩信方式发给刘德玉确认，在刘德玉确认并明示已收到定金后，由宁献南代表其在定金收据、售房协议中签名。且在刘德玉反悔不愿继续履行合同义务，表示要退还定金的情况下，刘德玉仍表示由其弟到场处理相关事宜。以上种种行为，足以使李琳相信即使没有书面委托手续，宁献南是受刘德玉的口头委托处理相关事宜的，即宁献南具有代理权，代理行为是有效的。本院对被告刘德玉辩称宁献南没有代理权，自己未签名未追认，定金收据、售房协议均系无效合同的答辩理由，不予采信。关于刘德玉辩称涉案房产系宁指南遗产，中介公司未落实房屋实际所有人的情况存在过错，应承担赔偿责任的问题。涉案房产的所有手续中仅显示刘德玉，未显示其他共有人，一直也是刘德玉本人与中介公司申晓生联系协商卖房事宜，即使未告知其他遗产继承人卖房事宜，也是刘德玉自身过错造成的。中介公司是否存在过错及是否承担赔偿责任问题与李琳起诉要求刘德玉退还定金的纠纷不是同一法律关系,本院对该答辩理由不予采信。从刘德玉与申晓生的聊天记录中可以看出，在收到李琳支付的50000元定金后，刘德玉和其家人觉得卖价偏低，不愿继续履行房屋买卖行为并要求重新协商购房价格，之后协商未果。随后，刘德玉将涉案房产卖与他人，刘德玉的行为属于违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”宁献南代表刘德玉签订的《定金收据》有效，法律后果应由被代理人刘德玉承担，刘德玉存在违约行为，故应按照定金罚则双倍返还定金，即向李琳支付100000元。综上,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:本判决生效后十日内，被告刘德玉双倍返还原告李琳定金共计100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告刘德玉负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 刘 路二〇二一年二月一日书记员 高铭逊