山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1440号 上诉人（原审原告）：青岛安恒泰建设工程有限公司，住所地：青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xxX6。 法定代表人：何玉祥，总经理。 委托诉讼代理人：王玺森，山东金口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕彬，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王小英，女，1971年10月4日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王玉家，青岛西海岸周正法律服务所法律工作者。 上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司（以下简称安恒泰公司）与被上诉人王小英房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安恒泰公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销青岛市黄岛区人民法院作出（2020）鲁0211民初17746号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋租期为15年，无任何法律及事实依据。2019年3月22日，上诉人与被上诉人分别就被上诉人承租上诉人位于青岛市黄岛区××街道××路××楼××号××房签订《房屋租赁合同》，合同第二条第一款明确表述为“租赁时间3年，租赁期自2018年5月20日至2021年5月19日止”，因此，一审法院认定被上诉人租赁上诉人的房屋租期为15年，无任何法律及事实依据。二、一审法院认定被上诉人的违约行为不足以导致合同根本性无法履行从而驳回上诉人起诉，系基本事实不清，适用法律错误。《房屋租赁合同》第三条第五款、第七条第五款、第八条二款均明确约定“被上诉人须按照合同约定时间向上诉人缴纳房屋租金，逾期30天，上诉人有权终止或解除合同，收回房屋，且已交付租赁费及押金不予退还”。上诉人认为合同双方就合同条款已达成共识，则双方均应当遵守合同约定，依照《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被上诉人未能如约向上诉人支付租金且违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，上诉人有权主张解除合同。综上，原审判决基本事实不清，使用法律错误，导致判决失当，严重损害上诉人的合法权益，特请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判。 被上诉人王小英辩称，同一审答辩意见，一审判决查明事实清楚，认定证据确实充分，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。 安恒泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除安恒泰公司、王小英签订的两份房屋租赁合同；2、判令王小英腾退黄岛区薛家岛街道办事处xx路xx社区商业楼xx、xx号网点房；3、本案诉讼费由王小英承担。事实与理由：2019年3月22日，安恒泰公司、王小英签订两份房屋租赁合同，约定：王小英承租安恒泰公司位于青岛市黄岛区××街道××路××楼××号××房，并对房屋租金及交纳方式、违约责任等作出了约定。合同签订后，安恒泰公司依约履行了全部合同义务，但王小英迟迟未能依约向安恒泰公司支付租赁费。据此提起诉讼，请求判如所请。 王小英一审中辩称，不同意解除合同，王小英还在正常经营，王小英租赁房屋开宾馆，租赁期限为15年，安恒泰公司与南营村签订的租赁合同期限也是15年，为了开宾馆，王小英作的装修设计都是15年，共投入资金200余万元。如果解除合同将给王小英带来很大损失。租赁费没有及时交纳，首先是安恒泰公司和很多业主协商不让缴纳房屋，目的是让南营村把房租降下来。再就是今年疫情受影响不好做，当时安恒泰公司说给业主免3个月租金，也没有兑现。王小英将租赁安恒泰公司的房屋又转租给超市，超市直接将租金298720元交给了安恒泰公司，应视为王小英已经交纳了部分租金。 一审法院认定事实如下：1、2019年3月22日，安恒泰公司（甲方出租方）与王小英（乙方承租方）签订房屋租赁合同，约定：第一条租赁物基本情况租赁物：青岛市黄岛区xx路xx社区商业楼xx号网点。第二条租赁期限、用途（1）租赁时间3年，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日止，甲方于本合同签订日之前已将房屋交付乙方，双方无需再办理交接手续……第三条租金、押金、管理费交纳期及条件（1）乙方已经向甲方交清2019年5月19日之前的租金。乙方已经向甲方交押金160,000元。（2）租金按年交纳，3年年度租金均为2.00元/每天/平方米，面积为803.11平方米，年租金总额586,270.3元。押金为160,000元，管理费为2.8元/每月/平方米。租金、管理费、押金应交付账户为：张争良，xxxx，招商银行青岛开发区支行，如若变动甲方以书面告知。（3）合同到期续租，租金、管理费每三年递增5%（即2021年度房屋租金、管理费为2018年度的……1.05倍；2024年房屋租金、管理费为2021年度的1.05倍；以此类推）……（本合同终止于2033年5月18日）……（5）乙方须于每年的4月1日前交清当年租金（即采取先交房租后使用的原则），逾期30日，视为乙方违反本合同约定、放弃该网点房承租权，甲方有权收回房屋且不退回房屋租赁押金，且乙方向甲方支付本合同约定违约金……第七条合同的终止与解除……（5）乙方未在合同约定的时间内交清租金，视为乙方违约，如超过30日未交清合同约定的租金、管理费，乙方已支付的押金不予退还，租赁物由甲方予以收回……第八条违约条款（1）合同期内任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担50万元违约金，已支付租赁费、押金及管理费不予退还。（2）乙方必须按合同约定时间向甲方支付租金，逾期未交，每迟交一日应向甲方支付迟交额5%的违约金。逾期30日，甲方有权终止或解除合同，收回房屋，并由乙方按第八条第一款规定承担违约金，且已交付租赁费及押金不予退还……。 2、2019年3月22日，安恒泰公司（甲方出租方）与王小英（乙方承租方）签订房屋租赁合同，约定：第一条租赁物基本情况租赁物：青岛市黄岛区xx路xx社区商业楼xx号网点。第二条租赁期限、用途（1）租赁时间3年，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日止,甲方于本合同签订日之前已将房屋交付乙方，双方无需再办理交接手续……第三条租金、押金、管理费交纳期及条件（1）乙方已经向甲方交清2019年5月19日之前的租金。乙方已经向甲方交押金160,000元。（2）租金按年交纳，3年年度租金均为2.10元/每天/平方米，面积为797.46平方米，年租金总额611,253.09元。押金为160,000元，管理费为2.8元/每月/平方米。租金、管理费、押金应交付账户为：张争良，xxxx，招商银行青岛开发区支行，如若变动甲方以书面告知。（3）合同到期续租，租金、管理费每三年递增5%（即2021年度房屋租金、管理费为2018年度的……1.05倍；2024年房屋租金、管理费为2021年度的1.05倍；以此类推）……（本合同终止于2033年5月18日）……（5）乙方须于每年的4月1日前交清当年租金（即采取先交房租后使用的原则），逾期30日，视为乙方违反本合同约定、放弃该网点房承租权，甲方有权收回房屋且不退回房屋租赁押金，且乙方向甲方支付本合同约定违约金……第七条合同的终止与解除……（5）乙方未在合同约定的时间内交清租金，视为乙方违约，如超过30日未交清合同约定的租金、管理费，乙方已支付的押金不予退还，租赁物由甲方予以收回……第八条违约条款（1）合同期内任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担50万元违约金，已支付租赁费、押金及管理费不予退还。（2）乙方必须按合同约定时间向甲方支付租金，逾期未交，每迟交一日应向甲方支付迟交额5%的违约金。逾期30日，甲方有权终止或解除合同，收回房屋，并由乙方按第八条第一款规定承担违约金，且已交付租赁费及押金不予退还……。 3、在合同签订之前，安恒泰公司已经将涉案房屋交付给了王小英，王小英也交清了2019年5月19日之前的租金，并向安恒泰公司交纳了押金160,000元。王小英将承租安恒泰公司的房屋又出租给超市，2020年5月15日、2020年9月9日金泽超市通过银行转账代王小英支付给安恒泰公司租金298,720元，安恒泰公司在庭审中认可收到了该款。 4、2020年5月7日，安恒泰公司通过邮政快递向王小英发送房屋租金催收函，称：……时至今日，你方仍未交纳2020年度房屋租金及管理费……特致函如下：一、鉴于疫情影响，在考虑你方利益的情况下，即使我司经营同遇困难的情况下也对你方迟交有所理解，但也应该有期限，特此，我方请你方于2020年5月15日12时前按合同约定向我方足额缴纳拖欠的租赁费及管理费。二、若你方未按本催收函指定时日交纳欠款，我司将依约解除合同，收回房屋，同时通过法律途径追究你方的违约责任。另：我司现就免租、降租事宜告知你方如下：受疫情影响，我司本着服务于业主、让利于业主的经营理念，已多次向xx社区居委会、xx办事处及相关单位发函减免租金、降低租金申请，若南营社区居委会及相关单位回复减免、降低租金，我司将按同等时间给你方免除租金、按比例降低租金。 2020年5月8日，王小英签收了催收函，其在一审庭审中也承认收到了催收函，并称因为疫情原因未及时交纳房屋租赁费。 一审法院认为，房屋租赁合同，属于长期性合同。安恒泰公司与王小英签订的xx社区商业楼xx号、xx号网点房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行，安恒泰公司、王小英双方均应按合同约定履行各自义务。现安恒泰公司向一审法院起诉以王小英逾期交纳房租为由，主张解除安恒泰公司、王小英之间签订的两份租赁合同，从一审法院查证的事实看王小英租赁安恒泰公司的房屋租期为15年，大部分用于经营宾馆，一部分出租给他人经营超市，超市的经营业主已将该部分房租交给了安恒泰公司，可认定王小英已经交纳了部分租金。因疫情发展变化，对宾馆、商场、餐饮等行业的波动较大，虽王小英未交纳2020年度的剩余房租，但该行为不足以导致合同根本性无法履行，故安恒泰公司以王小英逾期交纳房屋租金为由主张解除租赁合同一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛安恒泰建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由青岛安恒泰建设工程有限公司负担。 本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审驳回上诉人诉讼请求是否正确。涉案两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，一审法院对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。虽然两份合同显示：租赁时间3年，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日止，但又进一步约定，合同到期续租，租金、管理费每三年递增5%（即2021年度房屋租金、管理费为2018年度的……1.05倍；2024年房屋租金、管理费为2021年度的1.05倍；以此类推）……（本合同终止于2033年5月18日）……。综合合同全文，双方约定的租赁到期未2033年，即一审法院认定的房屋租期为15年有事实及法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于双方租赁期限为三年的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 双方之间租赁合同为长期租赁，被上诉人对于2019年5月19日前房租已交清，且在上诉人处有押金16万元。2020年5月15日、2020年9月9日被上诉人转租的超市通过银行转账代被上诉人支付上诉人租金298720元。因疫情对宾馆、商场、餐饮等行业的影响较大，虽被上诉人未交纳2020年度的剩余房租，但该行为不足以导致合同根本性无法履行。一审据此驳回上诉人以被上诉人逾期交纳房屋租金为由主张解除租赁合同的诉讼请求于法有据，本院对此予以维持。上诉人关于应解除合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年二月二十六日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕