青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2021）青0105民初452号原告:姜占喜，女，汉族，1976年2月15日出生，公民身份号码：×××，现住西宁市。被告：谈玉秀，女，汉族，1955年5月9日出生，公民身份号码：×××，现住西宁市。委托诉讼代理人：吴青，女，汉族，1981年1月15日出生，公民身份号码：×××，住西宁市，系谈玉秀之女。被告：西宁市城北区铭诚房屋中介服务部。经营场所：青海省西宁市城北区小桥大街35号1号楼2单元2071室，统一社会信用代码：92630105MA75P5MH36。经营者：李玉凤，女，藏族，1981年1月7日出生，公民身份号码：×××，住西宁市城西区胜利路景林佳苑5号楼2单元2111室，系该中介服务部经营者。原告姜占喜与被告谈玉秀、西宁市城北区铭诚房屋中介服务部（以下简称铭诚中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告姜占喜、被告谈玉秀的委托诉讼代理人吴青、被告铭诚中介服务部的经营者李玉凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告谈玉秀依据定金罚则向原告支付20000元的违约金；2、请求判令被告铭诚中介服务部对该20000元承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：被告谈玉秀委托被告西宁市城北区铭诚房屋中介服务部将其位于西宁市××区的房屋出售。2020年12月1日原告欲购买该房屋，通过该中介公司与被告谈玉秀取得联系，并按照约定向被告谈玉秀支付了20000元的定金，并向原告出具了定金收条。2020年12月3日，被告谈玉秀与原告签订房屋买卖合同，约定被告谈玉秀将该房屋以775000元的价格出售给原告，付款方式为分期付款，原告于2020年12月10日前支付275000元，剩余500000元另行支付，同时双方约定了若卖方违约双倍返还定金，若买方违约定金不退的定金罚则。合同签订后，原告于2020年12月10日前多次要求被告谈玉秀收取第一笔275000元的购房款，被告一直以各种理由推脱拒收，并告知原告不再履行房屋买卖合同，便退还原告20000元定金。后原告了解到案涉房屋已经出售给第三人，被告铭诚中介服务部未履行告知义务应承担连带责任，二被告的行为已构成根本违约，应按照合同约定的定金罚则向原告双倍返还定金。被告谈玉秀辩称：被答辩人所述与事实完全不符，被答辩人因个人原因未能按照合同约定的期限支付275000元的首期履约款，违约在先，并自愿放弃购买，答辩人并未构成违约。2020年12月2日，答辩人委托青海兴诺房地产营销策划有限公司对位于西宁市××区房屋进行销售，经办人为王×。12月3日经王×联系由其合作单位西宁市城北区铭诚房屋中介服务部代为销售，当日由原被告及铭诚中介服务部签订房屋销售三方合同。合同约定被答辩人于12月10日前支付首期履约款275000元，后期500000元款项待被答辩人办理贷款支付。合同约定买方未按约定支付支付房屋价款的，按照若甲方违约，双倍返还定金，乙方违约不退还定金，合同中除首期履约款275000元的约定外无其他定金约定。王×给答辩人的女儿吴青转来275000元首期履约款中的10000元。答辩人未收取其他定金，也未开具定金收条。截至12月10日答辩人再未收到任何一笔履约款，被答辩人也未曾有电话、微信、银行转账的请求。后王×电话通知吴青，原告因无法提供其劳务公司资料等原因无法办理贷款，也未再支付履约金，被答辩人也通过铭诚中介服务部口头放弃购买房屋。2020年12月27日，答辩人出于人道考虑，委托王×以现金的方式将10000元首付履约金退还给被答辩人。综上，被答辩人在诉状中所称的20000元定金，答辩人根本不知情，被答辩人向答辩人支付的首付履约款275000元中只收到了10000元。被答辩人未按合同约定在12月10日前完全支付275000元的首付履约款，首先构成违约，且通过中介口头表达了因无法办理贷款，放弃购买的诉求，故请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告铭诚中介服务部辩称，1、根据合同约定，本案原告应当向西宁市仲裁委员会申请仲裁。2、因原告的贷款手续办不下来，双方一致同意解除合同，且已将定金全部退还给了原告。原告至今未支付首付款违约在先，此后该房屋如何出售，我公司不知情，我方未收取任何费用，不存在任何过错，因此，原告要求我方承担连带责任于法无据。原告为支持其主张向本院提交如下证据：证据一、《西宁市房屋买卖契约》，拟证明：原被告三方签订房屋买卖合同的事实；2、合同约定原告按购买房屋价格3%的比例向铭诚中介服务部支付代理费14000元，贷款代办费3000元；证据二、收条，拟证明原告向被告铭诚中介服务部交付20000元定金，由铭诚中介服务部员工向原告出具收条的事实；证据三、录音光盘，拟证明被告谈玉秀已通过其他中介将案涉房屋出售给他人的事实。被告谈玉秀的质证意见为：对证据一的真实性无异议；对证据二是中介公司与原告之间的行为我不知情，也与我无关。对通话录音的真实性不确定，但认可已将房屋出售给他人的事实。被告铭诚中介服务部的质证意见为：对证据一、二的真实性均无异议，证据三不清楚，与被告铭诚中介服务部无关。被告谈玉秀向本院提交如下证据：证据一、录音光盘，拟证明1、由谈玉秀的女婿甘富鑫、青海兴诺房地产营销策划有限公司职员王×、沈×，铭诚中介服务部职员罗世龙于2021年1月19日谈话确认，铭诚中介服务部收取了原告交纳的20000元定金，谈玉秀不知情的事实；2、原告未按照合同的约定于2020年12月10日前向被告交付275000元首付款，也没有向被告提出支付该款项的事实；3、因贷款办不下来，原告向铭诚中介服务部提出放弃购买后，铭诚中介服务部将定金退给原告的事实；证据二、青海兴诺房地产营销策划有限公司员工王×、沈×出具的情况说明，拟证明谈玉秀委托青海兴诺房地产营销策划有限公司祁连路兴诺店王×代为出售，与第三方铭诚中介服务部合作，于2020年12月3日签订房屋买卖契约，该契约中未涉及定金事宜，姜占喜未在合同约定的12月10日前支付合同履约金275000元。因买方姜占喜贷款审批未通过，经与铭诚中介服务部协商，于2020年12月27日达成一致，买方放弃购买此房的事实。原告姜占喜的质证意见为：对证据一，定金在签订合同之前就已经支付给了中介服务部，谈玉秀已经将该房屋出售给了他人。合同约定的275000元未支付是因为铭诚中介服务部说贷款办不下来一直拖着。对证据二我并未提出放弃购买房屋，是铭诚中介服务部违约。被告铭诚中介服务部对被告谈玉秀提交的证据无异议，予以认可。被告铭诚中介服务部提交的证据为青海兴诺房地产营销策划有限公司王×、沈×出具的情况说明，拟证明原告因贷款未被审批，未能在12月10日前支付房屋首付款，致使合同无法履行，违约在先的事实。原告的质证意见为，被告铭诚中介服务部一直以贷款办不下来为由，未办理贷款而拖着，我也未能交纳首付款。被告谈玉秀对铭诚中介服务部提交的证据无异议，予以认可。被告申请证人王×、沈×出庭作证，拟证明谈玉秀委托青海兴诺房地产营销策划有限公司王×代为出售其房屋，经与铭诚中介服务部合作，铭诚中介服务部联系有人要购买房屋并给王×转来10000元，12月2日王×将10000元转给了谈玉秀的女儿吴青，12月3日三方签订了房屋买卖合同，合同约定姜占喜应当在12月10日前支付履约款275000元，剩余房款由姜占喜委托铭诚中介服务部办理贷款，但因姜占喜贷款资料不齐全等原因未能通过审批，姜占喜没有支付履约款，也没有向我们提出要支付该笔首付款。12月22日，姜占喜打电话给负责办理贷款手续的沈×，沈×要求其提交其他材料办理贷款，姜占喜嫌麻烦就表达了放弃购买房屋的意思，之后谈玉秀将10000元现金交给王×，王×通过微信退还给了铭诚中介服务部。原告的质证意见为，对证人证言不予认可，铭诚中介服务部一直让我补充材料，我提交了相关材料，但贷款还是没有办下来。被告谈玉秀、铭诚中介服务部对证人证言均无异议，予以认可。本院对双方无异议的证据，予以确认并在案佐证。双方对证据提出的意见也是本案争议的焦点，本院将结合当事人的陈述及其他证据在判决理由中作综合分析认定。本院经审理查明如下法律事实：2020年7月，被告谈玉秀委托青海兴诺房地产营销策划有限公司祁连路兴诺店办理出售其位于西宁市××区房屋事宜。2020年12月1日，原告姜占喜欲购买该房屋，与青海兴诺房地产营销策划有限公司的合作单位铭诚中介服务部及原告达成协议并向铭诚中介服务部交纳购房定金20000元，铭诚中介服务部员工罗世龙向原告出具收条一份，并于当日将其中的10000元微信转账支付给王×。该收条中备注了商业贷款，首付30%剩余70%贷款，贷款审批不下来全额退款，贷款审批下来甲乙双方不得违约，违约方承担违约金总房价10%，并支付丙方中介费3%。12月2日，王×向被告谈玉秀之女吴青转账10000元。2020年12月3日，原告姜占喜与被告谈玉秀的委托代理人吴青、铭诚中介服务部签订《西宁市房屋买卖契约》，合同约定：被告谈玉秀将其位于西宁市××区房屋一套，建筑面积95.98平方米，以775000元的价格出售给原告。同时约定买方于2020年12月10日前以现金、转账的方式支付人民币275000元，于2021年前支付500000元。双方定于过户当日正式交付该房屋。若甲方违约，则双倍返还定金；若乙方违约，则定金不退。合同签订后，因原告的商业贷款资料不齐全，无法通过审核，造成付款时间的延误，原告未能在2020年12月10日前向谈玉秀支付房屋首付款275000元。2020年12月22日，原告打电话给青海兴诺房地产营销策划有限公司员工沈×，沈×告知原告还要提供其他贷款资料，原告嫌麻烦向沈×表达了不再购买该房屋的意思表示。2020年12月27日，王×告知吴青原告贷款办不下来，不再购买房屋，吴青即委托王×通过微信转账将10000元退还给了铭诚中介服务部员工罗世龙。2020年12月30日，罗世龙将收取原告的20000元定金退还给了原告姜占喜。2020年12月28日，谈玉秀另行委托青海兴诺房地产营销策划有限公司将该房屋出售给了他人，并办理了房屋过户手续。本院认为，我国合同法规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《西宁市房屋买卖契约》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方当事人均应依约履行合同义务。根据本案查明的事实，因被告铭诚中介服务部在为原告办理商业贷款中原告提交的审核资料不齐全，未能及时通过审核，原告未能按合同约定的期限向被告谈玉秀支付275000元的房屋首付款，且原告在与沈×通话中表达了不再购买房屋的意思表示，且铭诚中介服务部已将收取的20000元定金退还给了原告，因此，原、被告签订的房屋买卖契约已经解除。原告认为其并没有放弃购买该房屋，无证据支持，本院不予采信。本案争议的焦点为原告姜占喜主张由被告谈玉秀双倍返还定金，铭诚中介服务部承担连带清偿责任的诉求是否成立的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。确定由收受定金方双倍返还定金应当符合上述法律规定的情形。本案中，原被告之间签订的《西宁市房屋买卖契约》中约定了原告应当于2020年12月10日前向被告谈玉秀支付房屋首付款275000元，但在此期间被告除收到王×转账支付的10000元外，被告谈玉秀未收到原告交付的任何一笔房款，原告作为给付定金的一方未能按照合同约定向被告谈玉秀支付房屋首付款，构成违约，该违约行为造成房屋买卖合同目的未能实现，应承担违约责任。原告委托铭诚中介服务部为其办理贷款未通过审批是因为其贷款资料不齐全，并非被告谈玉秀和铭诚中介服务部的过错，被告谈玉秀、铭诚中介服务部在合同履行过程中不存在违约的事实，且被告铭诚中介服务部已将收受的20000元定金返还给了原告，故原告要求被告双倍返还定金的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告姜占喜的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告姜占喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张育宁二○二一年二月二十六日书记员 马馥梅附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。