江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初4940号原告：赵海梅，女，1979年2月4日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：徐厚坚（系赵海梅之夫），男，1980年10月10日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：顾蓉，江苏清越律师事务所律师。被告：刘根林，男，1955年4月30日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：林爱华，女，1962年2月23日生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：顾书圣，泰州市姜堰区顾高法律服务所法律工作者。第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道558号，统一社会信用代码91321204088438604C。法定代表人：张加庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫巧玲，女，该公司员工。原告赵海梅与被告刘根林、林爱华，第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案，根据原告的财产保全申请，作出（2020）苏1204民初4940号民事裁定，冻结两被告银行存款31万元或查封、扣押其等额价值财产，并实际采取保全措施。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵海梅及其委托诉讼代理人徐厚坚、顾蓉，被告刘根林、林爱华的共同委托诉讼代理人顾书圣，第三人天为易居公司的委托诉讼代理人卫巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海梅向本院提出诉讼请求：1.两被告双倍返还原告购房定金剩余的20万元；2.两被告赔偿原告因其根本违约给原告造成的损失10万元、律师费1万元；3.两被告承担中介费2.68万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告增加解除其与两被告签订的房地产转让合同的诉讼请求。事实与理由：2020年3月6日，原、被告经第三人居间签订房地产转让合同，约定：两被告将坐落于泰州市姜堰区房屋出售给原告，总价款134万元；原告需向被告支付购房定金20万元；2020年12月31日前原告支付房款120万元（含定金）给被告，同时被告配合原告办理该房120万元的抵押手续，并将该房交付原告入住；2022年12月30日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，原告支付尾款14万元；中介费为原、被告各承担成交价1%，合同履行过程中如一方违约，中介费正常收取，在违约方支付对方违约金（含定金）中支付，不足部分由双方各付一半，守约方有向违约方追讨的权利；若被告中途悔约，应书面通知原告和第三人，除需按原告所付定金的双倍及将己付款返还给原告外，被告还需承担违约责任，并赔偿损失；若被告未按合同约定的期限履行，每逾期一日，被告给付原告相当于上述房屋总价款5%的滞纳金，逾期超过10日视作悔约行为，并由被告承担违约责任；如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金40万元；本合同经三方签字后立即生效；等。合同签订后，原告向被告支付了定金20万元，但被告未能履行合同，让其女儿告知原告及第三人其不再出售案涉房屋。调解未果后，2020年10月26日被告单方退还定金。2020年10月29日第三人向被告发出催告函，但被告不予理睬。2020年11月2日原告打电话要求被告履约，但被告明确表示不再向原告出售涉案房屋。2020年11月5日原告发现涉案房屋已于11月1日进行装修，后经了解，该房已由被告出售并过户于他人。被告在收取原告购房定金后拒绝继续履行合同，构成根本性违约。另外，由于姜堰房价自签约后快速上涨，被告的违约致原告购房延迟，使得原告购房成本增加。刘根林、林爱华辩称：1.案涉房地产转让合同签订时被告尚未取得不动产权证，案涉合同应为无效，原告对此明知，故所付费用应各自返还；2.被告确实于2020年3月16日出具20万元的定金收条，但当日原告的丈夫徐厚坚仅向被告转账10万元，2020年4月18日徐厚坚向被告转账的10万元，其转账时备注是购房款，故原告未按合同约定履行20万元定金的给付义务，属于先行违约，原告先行支付的定金10万元被告应不予返还；3.合同约定应当签订资金托管或监管协议，但双方并未签订，互为违约；4.2020年10月，原、被告沟通后均认为协议已无履行必要，被告于同年10月26日将原告协议签订当日给付的定金10万元及2020年4月18日给付的购房款10万元予以退还，以此结清案涉纠纷；5.2020年3月16日，原告给付10万元定金时，被告转账给第三人2万元，现由于被告已将定金及购房款返还给原告，所以原告应当返还给被告2万元；6.第三人有义务审查交易房屋性质等，涉案的房屋转让合同是在无法过户、无法履行的情况下达成的，由此给被告造成的损失，第三人应当承担赔偿责任；7.诉讼费、保全费应依据法律规定由败诉方承担或按责承担，律师费在协议中未约定，该费用应由原告自行承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。天为易居公司述称，对原告的诉讼请求、事实和理由没有异议。关于定金的问题，通过第三人进行房屋交易的定金正常5万元左右，但被告当时急需20万元，所以合同约定定金20万元。经协商，双方同意先由原告签订合同当日给付10万元，原告向被告出具10万元欠条。原告给付剩余10万元后收回欠条，并在第三人处予以撕毁。本院经审理认定事实如下：1.2018年10月25日，刘根林、林爱华与泰州市中梁盛置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定刘根林、林爱华向泰州市中梁盛置业有限公司购买位于泰州市姜堰区房屋，总价款120.3524万元。次日，双方办理案涉房屋网上备案登记，预销售证号：姜房（预）证第[2018]030号，交付时间2020年6月30日。2.2020年3月16日，刘根林、林爱华（均为甲方，转让方）与赵海梅（乙方，受让方）、天为易居公司（丙方，居间方）签订房地产转让合同一份，约定：甲方将其所有的位于泰州市姜堰区房屋出售给乙方，总价款134万元；本合同签订时，乙方支付甲方购房定金20万元，甲方出具定金收条；2020年12月31日前乙方支付房款120万元（含定金）给甲方，同时甲方配合乙方办理该房120万元的抵押手续，并将此房交给乙方入住，2022年12月30日前办理过户，乙方支付尾款14万元；中介费由双方各承担成交价1%，于合同签订时付清，如因违约致合同终止，中介费正常收取，在违约方支付的违约金（含定金）中支付，不足部分由双方各半负担；如甲方中途悔约，应书面通知合同相对方，除需返还双倍定金及已付款外，还须承担违约责任，并赔偿损失，如甲方未按合同约定的期限履行责任，逾期十日视为悔约；违约方向守约方支付违约金40万元；等等。合同签订时，天为易居公司明确告知赵海梅案涉房屋未办理不动产权证。合同签订当日，刘根林出具见证收据一份，载明“今收到赵海梅购买位于鼎尚花园小区19幢901室购房定金人民币贰拾万元整（小写￥200000.00元),此据。”收据尾部注明：“汇款帐号，农行：6228483428458200078，刘根林。”天为易居公司作为见证方盖章。同日，赵海梅的丈夫徐厚坚向上述银行帐户转账10万元，转账备注为“鼎尚花园19号楼901房定金”；2020年4月18日，赵海梅的丈夫徐厚坚又向上述银行帐户转账10万元，转账备注为“鼎尚花园19号901户购房款”。3.庭审中原告陈述，其起初是与两被告的女儿刘丽洽谈房屋购买事宜，双方洽谈好后两被告过来签订的合同。2020年9月，刘丽电话告知不想将涉案房屋出售给原告，同年10月15日，刘丽再次在微信聊天中表明不想卖给原告。2020年10月22日，两被告之婿黄洋与原告通话，表示将20万元退还给原告，并协商赔偿事宜。同年10月26日，刘根林将上述20万元退还至原告之夫徐厚坚银行账户内。同年11月2日，原告与被告刘根林通话，被告刘根林明确表示涉案房屋不出售给原告。4.2020年10月，两被告与案外人姜伟志、陈春凤经姜堰居家房屋信息咨询部居间签订房地产转让合同一份，两被告将案涉房屋出售给姜伟志、陈春凤，总价款149万元，税款等费用均由姜伟志、陈春凤负担；同年11月17日，姜伟志办理案涉房屋产权变更登记手续。另查明，截止起诉之日，原、被告均没有向第三人交纳中介费用。以上事实，有商品房买卖合同、房地产转让合同、见证收据、银行卡交易明细、不动产登记簿查询记录、证人宋某证言、电话录音以及当事人陈述等证据证明。本院认为，原告赵海梅与被告刘根林、林爱华签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，两被告未与原告解除房地产转让合同，亦未得到原告同意的情况下，擅自将案涉房屋加价出售给案外人，并办理过户登记手续，已构成根本违约。由于买卖标的物系同一房屋，该房屋已登记在案外人名下，原告实际已无法实现合同目的，故原告要求解除与两被告之间的房地产转让合同的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，本院确认案涉合同于起诉状副本送达之日（2020年12月7日）解除。关于返还定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，案涉房地产转让合同约定购房定金为20万元，原告也实际向被告支付20万元，且被告刘根林亦向原告出具了20万元定金的收据，因此案涉定金数额应为20万元。被告辩称2020年4月18日原告转账10万元时备注的是购房款，该款应为购房款并非定金，但对于非专业从事房产交易的原告及其丈夫徐厚坚，要求其区分定金与购房款显然过于严苛，其认为定金就是购房款，符合正常理性人的认识。另外，被告也没有证据证明因定金事宜提出过异议，况且未到房款支付时间，原告提前支付购房款，明显与常理不符，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。两被告的违约行为致使案涉合同目的无法实现，作为收受定金的两被告应双倍返还定金20万元，截至本案诉讼时，两被告仅返还20万元，故原告要求两被告再返还定金20万元，本院予以支持。关于赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日）第二十八条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采用补救措施或者赔偿损失等违约责任；买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，涉案房屋买卖合同履行期间，房屋市场价格上涨，两被告将案涉房屋另售他人，致原告的合同目的无法实现，由此造成的房屋市场价格与涉案合同约定价格之间的差价属于原告利益损失范畴，两被告应赔偿原告该损失。由于原告未提交足够的证据证明诉讼时涉案房屋的市场价格，本院参照两被告和案外人签订的合同价以及原告和两被告签订房地产转让合同时的购买价，酌情认定两者差价15万元（149万元-134万元=15万元），作为赔偿原告损失的依据。然而涉案定金足以弥补被告违约造成原告的上述损失，现原告已要求两被告双倍返还定金，故原告要求两被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于律师代理费，因原、被告双方未对律师代理费的承担进行约定，原告要求两被告支付律师代理费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于中介费，由于原、被告均未向第三人交纳中介费，所以原告无权向被告主张该费用，退一步讲，即使原告向第三人交纳了中介费，但该费用属于被告给原告造成的损失，而涉案定金亦足以弥补该损失，原告也无权向被告主张，故原告要求两被告支付中介费，本院亦不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日）第二十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵海梅与被告刘根林、林爱华2020年3月16日签订的房地产转让合同于2020年12月7日解除。二、被告刘根林、林爱华于本判决生效之日起十日内返还原告赵海梅购房定金20万元。三、驳回原告赵海梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6352元，减半收取计3176元，保全费2070元，合计5246元，由原告负担2910元，两被告负担2336元(原告同意其预交的两被告负担部分的案件受理费由两被告向其直接支付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告案件受理费、保全费合计2336元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 孙素华二〇二一年二月二十四日法官助理 顾 娜书 记 员 白艳鹤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日）第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。