广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30672号原告：刘丽萍，女，1972年11月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：杜王福，广东理奥律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所，住所地广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******社会信用代码91440605MA51QABX6U。法定代表人：罗某1。原告刘丽萍诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杜王福到庭参加诉讼。被告卓景公司、嘉匠公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告卓景公司向原告返还款项267863元并支付违约金（违约金自2019年12月29日起，按每日45元的标准计算至开庭之日止）；3.解除原告与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》；4.被告嘉匠公司向原告返还装修工程费用55725元并支付违约金（违约金从2019年12月29日起，按每日45元的标准计算至开庭之日止）；5.被告卓景公司对被告嘉匠公司的上述债务承担连带清偿责任；6.两被告向原告支付律师费19500元；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月29日，原告与被告卓景公司就佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝国际·创客T+项目×××××××号的物业签订了《物业使用权转让确认书》，其中载明需要在当日支付定金3万元，并且约定原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》后确认书作废。2018年10月1日，原告与被告卓景公司签订了合同编号为QBG-08-420的《物业使用权转让合同》，其中约定原告受让被告卓景公司上述物业的使用权，出让期限从2019年9月30日起至2048年6月30日止，原告一次性支付被告卓景公司使用权转让总价款267863元(含定金)，被告卓景公司应当在2019年9月30日前将该物业交付原告，并约定了关于违约金的支付标准。同日，在被告卓景公司要求下，原告与被告嘉匠公司就上述物业签订了合同编号为NHJJ-QB-08-420的《物业装修合同》，其中正文部分约定该合同为从合同、《物业使用权转让合同》为主合同，还约定装修工程费用为55725元(含定金)，装修工程应在2019年9月30日前完工。同时该合同第五条第2款约定了关于违约金的支付标准，第5款第3小点则约定“本合同生效后，如主合同非因甲方的原因解除导致本合同解除的，则甲方已付的装修费用由乙方无息退回给甲方”。在同日被告卓景公司也出具了一份《承诺书》约定其对《物业装修合同》中载明被告嘉匠公司的装修工程承担连带责任。物业转让金及装修工程费的付款经过：2018年7月29日原告通过招商银行信用卡在楼盘售卖现场的pos机刷卡支付30000元物业转让金的定金给被告卓景公司；2018年7月29日原告通过中国银行信用卡在楼盘售卖现场的pos机刷卡支付20000元装修工程费的定金给被告嘉匠公司；2018年10月1日原告通过平安银行储蓄卡在楼盘售卖现场的pos机刷卡支付237863元物业转让金给被告卓景公司；2018年10月1日原告通过平安银行储蓄卡在楼盘售卖现场的pos机刷卡支付35725元装修工程费给被告嘉匠公司；2018年7月29日、2018年10月1日两被告皆出具了收款收据，载明收取原告支付的上述款项。违约金的计算标准：《物业使用权转让合同》及《物业装修合同》皆约定两被告交付日为2019年9月30日，90天为缓交期，90天后即2019年12月29日，2019年12月29日与诉状签署之日2020年10月25日相隔301天。所以被告卓景公司、嘉匠公司应承担的违约金分别暂计为13545元、4515元。另，为维护自身的合法权益，原告于2020年10月15日委托广东理奥律师事务所对两被告提起诉讼而支出了律师费19500元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告与两被告双方签订的两份合同是双方真实意思表示，合法有效，双方成立合同关系，原告已如约向两被告支付了物业使用权转让金及装修工程费，经过原告多次催告，截止目前两被告仍未履行合同约定的交付义务，主合同《物业使用权转让合同》、从合同《物业装修合同》的目的已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除两份合同并有权要求两被告承担违约金。原告选择解除两份合同的，两被告应当退回原告已支付的物业使用权转让金及装修工程费。被告卓景公司还应对被告嘉匠公司的违约责任承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告卓景公司辩称，一、被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业。虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向广东华鼎建筑工程有限公司提起诉讼，要求其履行涉案工程竣工验收并交付的义务，该案正在审理中。被告卓景公司已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第5点约定向原告支付违约金，但不同意返还已收取的款项。二、依据被告卓景公司对原告作出的装修承诺，被告卓景公司愿意对被告嘉匠公司就涉讼物业装修工程承担合同内违约责任。三、诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。四、《物业使用权转让合同》并未对原告提起诉讼而产生的律师费约定由被告卓景公司负担，况且律师代理属于当事人诉讼能力的补强，并非必要支出，原告主张律师费没有合同依据，被告卓景公司对该费用不予认可。综上，请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，同时由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金，驳回原告的诉讼请求。被告嘉匠公司辩称，一、基于被告卓景公司愿意以支付违约金的方式替代双方所签的物业合同的解除，且造成涉讼物业不能按时交付的根本原因非被告嘉匠公司所致，故被告嘉匠公司同样以支付违约金的方式要求法院判决合同继续履行，不同意解除合同及退款、支付利息。二、诉讼费由被告嘉匠公司承担没有依据。三、《物业装修合同》并未对原告提起诉讼而产生的律师费约定由被告嘉匠公司承担，况且律师代理属于当事人诉讼能力的补强，并非必要支出，原告主张律师费没有合同依据，被告嘉匠公司对原告主张的律师费不予认可。综上，请求法院判决《物业装修合同》继续履行，同时由被告嘉匠公司承担逾期完成装修的违约金，驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，被告卓景公司虽向本院提供了证据，但其经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，亦未能提供证据原件予以核对，且其所提交的证据均是基于其与案外人之间产生的材料，本院对其提供的证据不予审查。被告嘉匠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原告提供的有原件予以核对的证据真实性予以确认并附卷佐证。原告提供的其他证据内容清楚，来源合法，两被告未到庭提出异议，亦未提供证据予以反驳或推翻，本院对原告提供的该部分证据真实性亦予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年7月29日，原告（承租方，乙方）与被告卓景公司（出租方，甲方）签订《琦宝国际·创客T+物业使用权转让确认书》，约定甲方将坐落于佛山市南海区××××××广佛新干线北侧的琦宝国际·创客T+项目×××××××号的物业交付乙方有偿经营使用；使用权期限自2019年9月30日起，至2048年6月30日止。其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；本物业使用权转让价总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为267863元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为178396元，综合管理费为89467元；乙方按照一次性付款的方式支付物业使用权转让款，于《琦宝国际·创客T+物业使用权转让合同》签订之日支付267863元（含定金）；乙方在签订本确认书之日向甲方支付定金30000元。2018年10月1日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号×××××××号物业使用权；物业使用权期限自2019年9月30日起，至2048年6月30日止。其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为267863元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为178396元，综合管理费为89467元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金30000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取一次性付款方式支付使用权转让总价款，于《琦宝国际·创客T+物业使用权转让合同》签订之日支付267863元（含定金）；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止。甲方逾期超过90日仍未向乙方交付该物业的，自逾期超过90天后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金。同日，原告（委托方，甲方）与被告（承接方，乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行装修至精装修标准；该物业的装修工程费用总价款为55725元；甲方按照一次性付款方式支付总价款，于本合同签订之日支付55725元（含定金）；根据主合同的约定，该物业的交付时间为2019年9月30日，甲乙双方一致同意：乙方应于该期限届满之日前完成装修工程，装修交付通知与主合同约定的交付通知一并发出，卓景公司发出主合同约定的交付通知视同一并发出装修交付通知，即乙方就装修完毕交付事项不另行通知；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同必须与主合同同时履行或解除。无论原因为何，本合同解除，则主合同亦同时解除，因本合同解除导致主合同解除的，违约方还需承担主合同解除责任，如主合同终止、解除、被撤销，本合同亦随之自动解除。同日，被告卓景公司出具承诺书，承诺对涉讼物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与装修公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如装修公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。原告已向被告卓景公司支付物业使用权转让款267863元，并已向被告嘉匠公司支付装修款共55725元。已发生法律效力的（2020）粤0605民初26455号民事判决书查明：琦宝铝材装饰展贸中心8幢已取得建设工程规划许可证。诉讼中，被告卓景公司在答辩状中自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年11月19日，原告提起本案诉讼，被告卓景公司于同年11月25日签收本院邮寄送达的起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年部分的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按照《物业使用权转让合同》的约定付清涉讼物业的全部使用权转让款，被告卓景公司也应依约在2019年9月30日前将涉讼物业交付给原告。而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月25日）解除。与此同时，涉讼《物业装修合同》因上述合同有效部分的解除丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让金267863元应退还予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告诉请被告卓景公司从2019年12月29日起至本案开庭之日即2020年12月18日止按45元/日的标准计付违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告的该项违约金诉请予以支持。经核算，按照上述方法计算，被告卓景公司应向原告支付违约金16020元（45元/日×356日=16020元）。涉讼《物业装修合同》已经解除，被告嘉匠公司收取的装修款55725元应当退还予原告，但被告嘉匠公司对涉讼《物业装修合同》的解除没有过错，故原告诉请被告嘉匠公司向其支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。此外，被告卓景公司在答辩状中虽述称自愿对被告嘉匠公司就涉讼物业装修工程合同承担合同内违约责任，但其前提是涉讼《物业使用权转让合同》及《物业装修合同》并未解除，与此同时，原告提供的《承诺书》所载内容仅显示被告卓景公司承诺在物业装修工程未达合同约定标准且装修公司未进行整改时由其承担装修整改责任，而非承诺对被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任，原告亦未能提供充分有效证据证明被告卓景公司存在需为被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任的法定事由，依法应承担举证不能的不利后果，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告卓景公司、嘉匠公司向其支付因提起本案诉讼产生的律师费19500元，但涉讼《物业使用权转让合同》及《物业装修合同》均未就律师费的负担进行约定，且律师费并非原告提起本案诉讼所必然产生的费用，故原告该项诉请缺乏理据，本院不予支持。被告卓景公司、嘉匠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告刘丽萍与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年10月1日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月25日解除；二、解除原告刘丽萍与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年10月1日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让金267863元并支付违约金16020元予原告刘丽萍；四、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款55725元予原告刘丽萍；五、驳回原告刘丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费3358.61元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3358.61元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年二月十八日书记员 李和仪