江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1025号上诉人（原审被告）：刘庆辉，男，1970年4月1日出生，汉族，住兴化市。被上诉人（原审原告）：太仓市华宝轧辊厂，统一社会信用代码9132058575586902XN，住所地太仓市双凤镇新闯村。主要负责人：洪正强，厂长。委托诉讼代理人：吴保华，江苏华保律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛杏生，江苏华保律师事务所实习律师。上诉人刘庆辉因与被上诉人太仓市华宝轧辊厂（以下简称华宝轧辊厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘庆辉上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.2015年12月31日，刘庆辉作为太仓景睦环保设备有限公司（以下简称景睦公司）的法定代表人与华宝轧辊厂重新签订了《租房协议》，故承租方应为景睦公司，刘庆辉不是本案适格被告。2.华宝轧辊厂在2016年即与政府协商拆迁安置，2019年3月份即达成拆迁补偿协议，要求刘庆辉搬离涉案厂房，并答应给予景睦公司其应得的拆迁补偿，双方已结清电费，华宝轧辊厂也拆除了电表等用电设施。但华宝轧辊厂迟迟未支付景睦公司拆迁补偿，景睦公司迫于无奈未将房屋钥匙交还华宝轧辊厂。3.2019年3月份止，涉案房屋已经被拆迁，不具备合同约定的使用条件，华宝轧辊厂不具备出租该房屋的资格，景睦公司无需支付自2019年4月1日起的任何费用。被上诉人华宝轧辊厂辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华宝轧辊厂向一审法院起诉请求：1.确认华宝轧辊厂与刘庆辉之间的租赁关系在2020年6月30日解除；2.刘庆辉将坐落在太仓市双凤镇新闯村四组的一幢厂房腾退给华宝轧辊厂；3.刘庆辉按照95000元/年支付华宝轧辊厂2019年9月21日至腾退厂房之日的租金和房屋占有使用费。一审法院认定事实：1998年10月7日，太仓市双凤镇新闯村村民委员会（以下简称新闯村村委会）在本村四组取得约20292平方米土地使用权。而且，新闯村村委会在该幅土地上建造了数幢不同结构的厂房，并在1998年10月15日取得《房屋所有权证》。2004年1月29日，新闯村村委会（甲方）与华宝轧辊厂（乙方）签订《房产买卖契约》一份，约定：甲方将坐落在太仓市双凤镇新闯村四组的旧厂房（包括厂区内的路面、供电设施）出售给乙方；上述房产的成交价是550000元，乙方向甲方预付200000元保证金，其余款项等甲方处理好有关事项后分期付款，但是甲方将房产证过户手续办完后乙方必须全款付清；甲方同意将厂区内27.50亩土地长期出租给乙方，每年土地租金是20000元。该契约还约定了其他事项。2005年9月21日，华宝轧辊厂（甲方）与刘庆辉（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将470平方米空置厂房出租给乙方，租赁期限是五年，自2005年9月21日至2010年9月20日；每年租金是45000元，先付款后使用。该协议还约定了其他事项。租赁期限届满之后，刘庆辉继续承租华宝轧辊厂的涉案厂房，双方经协商多次变更租金标准，其中将租赁期限2018年9月21日至2019年9月20日的租金提高至95000元。刘庆辉已经支付华宝轧辊厂2018年9月21日至2019年9月20日的租金95000元。2019年4月份，刘庆辉从涉案房屋内搬离一些机器、设备，但是仍遗留部分生产资料，且未与华宝轧辊厂办理房屋交接手续。2020年6月30日，华宝轧辊厂向刘庆辉送达《腾退通知书》一份，主要内容是：1.双方的租赁关系于2020年6月30日解除，请刘庆辉在2020年7月15日前搬离租赁房屋，并将租赁房屋腾退给华宝轧辊厂；2.请刘庆辉在2020年7月5日前付清截至2020年6月30日的租金或者房屋占有使用费。诉讼中，一审法院数次询问刘庆辉是否同意彻底搬离涉案房屋，并将涉案房屋迁让给华宝轧辊厂。但是，刘庆辉明确表示不同意迁让涉案房屋。上述事实，由华宝轧辊厂提供的《土地使用权证》《房屋所有权证》《房产买卖契约》《协议书》《腾退通知书》以及原审原、被告当庭陈述等证据证实。一审法院认为：华宝轧辊厂、刘庆辉签订的《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。该《协议书》约定的租赁期限届满之后，刘庆辉仍使用涉案房屋，华宝轧辊厂没有提出异议，且继续收取刘庆辉的租金，故应认定双方依然存在房屋租赁合同关系。诉讼中，双方均确认已经解除租赁合同关系，只是对解除合同日期存在争议。刘庆辉辩称解除日期在2019年3月份，但是未提供有效证据予以证明，故对刘庆辉的该项答辩意见，一审法院不予采纳。华宝轧辊厂主张解除日期是2020年6月30日，并提供其在2020年6月30日发送给刘庆辉的《腾退通知书》，刘庆辉确已收到该份通知。因此，一审法院认定双方在2020年6月30日解除房屋租赁合同关系。租赁关系解除之后，刘庆辉应当将涉案房屋迁让给华宝轧辊厂。因此，华宝轧辊厂请求刘庆辉腾退涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。刘庆辉在2019年4月份搬离一些机器、设备后，不能按照合同约定使用涉案房屋。但是，刘庆辉未将涉案房屋迁让给华宝轧辊厂，致华宝轧辊厂遭受经济损失。因此，一审法院按照双方约定的租金标准95000元/年，认定刘庆辉承担2018年9月21日至2019年3月31日的租金50139元，承担2019年4月1日至2020年6月30日的一半租金59375元。经计算，刘庆辉应当支付华宝轧辊厂2018年9月21日至2020年6月30日的租金合计109514元，其已经支付95000元，故刘庆辉还应支付14514元。刘庆辉租赁涉案房屋的用途是从事经营活动，其在涉案房屋内安装了大量机器、设备，故刘庆辉搬离涉案房屋确需一个月期限，即自2020年7月1日至2020年7月31日。该合理期限内，华宝轧辊厂因不能收回涉案房屋而存在经济损失，刘庆辉也无法从事正常经营活动，故一审法院酌定刘庆辉仅需参照95000元/年的标准承担一半房屋占有使用费3958元（95000元/年÷12个月×0.5）。该合理期限届满之后，刘庆辉仍未腾退涉案房屋，且诉讼中也拒绝腾退涉案房屋，该行为属于违约行为，华宝轧辊厂有权参照95000元/年请求刘庆辉支付房屋占有使用费。因此，刘庆辉应当支付华宝轧辊厂2020年8月1日至2020年10月31日的房屋占用使用费是23750元（95000元/年÷12个月×3个月），并参照95000元/年支付华宝轧辊厂2020年11月1日至迁让之日的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，一审法院判决：一、太仓市华宝轧辊厂与刘庆辉之间的房屋租赁合同关系在2020年6月30日解除；二、刘庆辉在判决生效后十日内将坐落在太仓市双凤镇新闯村四组的一幢厂房迁让给太仓市华宝轧辊厂；三、刘庆辉在判决生效后十日内支付太仓市华宝轧辊厂租金14514元；四、刘庆辉在判决生效后十日内支付太仓市华宝轧辊厂房屋占有使用费27708元，并参照95000元/年支付太仓市华宝轧辊厂2020年11月1日至实际迁让之日的房屋占有使用费；五、驳回太仓市华宝轧辊厂的其他诉讼请求。案件受理费9330元，减半收取计4665元，由华宝轧辊厂承担303元，刘庆辉承担4362元。二审中，刘庆辉向本院提交涉案房屋拆迁补偿协议总价格表（其代理人手抄）一份、其他承租户杨志平的拆迁评估表一份、其他承租户其刚强的人民调解书一份，以证明刘庆辉也有权获得相应拆迁补偿。华宝轧辊厂质证后对证据的房屋拆迁补偿协议总价格表（手抄本）真实性、关联性均不予认可；对杨志平户的拆迁评估表真实性无异议，关联性不予认可，杨志平户涉及拆迁的房屋已由杨志平出资购买，仅未办理过户手续，杨志平可以取得房屋的拆迁利益。对其刚强的人民调解书真实性予以认可，但与本案无关联性，其刚强作为承租人愿意配合腾退，华宝轧辊厂也自愿支付其2000元作为补偿。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，2005年9月21日的《协议书》约定华宝轧辊厂将空置厂房470平方米出租给刘庆辉使用，使用期限5年，该协议书由承租方刘庆辉签字、出租方华宝轧辊厂经办人签字并加盖公司印章，合法有效。租期届满后，刘庆辉仍使用涉案厂房，并支付租金，双方成立不定期租赁合同关系。因刘庆辉支付至2019年9月20日的租金，之后拖欠租金不付，华宝轧辊厂通知其于2020年6月30日解除租赁关系，刘庆辉确认收到该通知，故双方不定期租赁关系于2020年6月30日解除。虑及刘庆辉于2019年4月已将部分机器设备搬离，一审法院酌定2019年4月1日至2020年6月30日按原租金标准的一半予以支付，2020年7月为合理搬迁期，占有使用费按原租金标准的一半支付，合理搬迁期届满后仍拒不搬离，按原租金标准支付占有使用费，均属于合理裁量，并无不当。刘庆辉上诉主张2019年4月1日后无需支付租金的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2005年9月21日的《协议书》对拆迁事宜并无约定，且刘庆辉本案中未就此提起反诉，本院不予理涉。刘庆辉未能提供2015年12月31日的合同原件，对该项事实本院不予确认。刘庆辉二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，刘庆辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9330元，由刘庆辉负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年二月十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。