江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1282执异17号案外人：靖江市城中村投资建设有限公司，统一社会信用代码9132128266131498XP，住所地靖江市。法定代表人：张琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祁麟，江苏骥江律师事务所律师。申请人：江苏天德建设工程有限公司，统一社会信用代码9132128276101612X6，住所地靖江市。法定代表人：潘广进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶青，江苏太湖律师事务所律师。被申请人：江苏银声房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码913212825781093790，住所地靖江市。法定代表人：张海金，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈智俊，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被申请人：德禧隆江苏置业有限公司，统一社会信用代码91321282061828282R，住所地靖江市。法定代表人：陆莺，总经理。被申请人：刘兵，男，汉族，1977年8月15日出生，住靖江市。被申请人：陆莺，女，汉族，1974年4月3日出生，住靖江市。本院在执行江苏天德建设工程有限公司（以下简称天德公司）申请财产保全江苏银声房地产开发建设有限公司（以下简称银声公司）、德禧隆江苏置业有限公司（以下简称德禧隆公司）、刘兵、陆莺为建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人靖江市城中村投资建设有限公司（以下简称城中村公司）向本院提出书面异议。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，本院于2020年7月22日受理天德公司诉银声公司、德禧隆公司、刘兵、陆莺为建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）苏1282民初3483号，申请人天德公司向本院申请财产保全,本院于当月24日作出民事裁定：冻结被申请人银声公司、德禧隆公司、刘兵、陆莺的银行存款5200万元或查封相应价值的财产。当月25日,本院立案强制执行，案号为（2020）苏1282执保757号。当月27日，靖江市不动产登记中心协助本院查封了登记于德禧隆公司名下位于靖江市××西侧、团结路南侧Ａ地块的不动产（不动产权证号：苏（20××）靖江不动产权第××号，土地使用权面积4462平方米）。次日，靖江市住房和城乡建设局协助本院预查封被申请人银声公司开发的位于丽水湾花园8-02号、8-03号、7-03号、15-01号、15-02号、15-03号、15-04号、23-1-602室、26-1-202室、26-2-203室、23-201室、23-202室、23-301室、23-302室、23-303室、23-304室、23-504室、23-401室、23-402室、23-403室、23-404室、23-503室的不动产，预查封期限三年，自2020年7月28日起至2023年7月27日止。案外人城中村公司提出异议称，截止2017年8月31日，银声公司结欠案外人本金61500000元及利息12768750元。双方于2017年10月30日签订《抵款协议书》，约定银声公司将其开发的23-1－602、26-2－203、26-1－202、15-01、15-02、15-03、15-04、8-02、8-03、7-03不动产按靖价认定行[2017]32号文件认定的价格抵算案外人借款本金46983241元，余欠本息另行协议还款。2017年11月7日，双方就前述不动产签订了《商品房买卖合同》，前述合同均已在靖江市住建局网签备案。协议签订后，银声公司将上述10套不动产和钥匙均移交给案外人，案外人当即在每套房屋上张贴了“此套房产权人为靖城街道城中村公司”的显著告示，故前述不动产已属案外人实际管理和占有的财产，虽然由于工程未通过竣工，至今未符合办理房产登记的条件，然法院亦不应查封案外人财产。另，由于法院已查封了德禧隆公司名下的地块，该地块预计价值在一亿元左右，故法院查封标的金额远远超出保全标的。案外人现提供《抵款协议书》（含价格认定明细表）一份、《商品房买卖合同》及对应不动产照片各十份，以证明案外人所述属实，并请求法院解除对案外人所有的23-1－602、26-2－203、26-1－202、15-01、15-02、15-03、15-04、8-02、8-03、7-03不动产的查封。申请人天德公司辩称，银声公司结欠我司工程款48970863元及利息等相关款项，为此我司诉至法院，目前案件仍在审理过程中。我司的诉讼请求中有一项为请求法院确认天德公司对案涉“丽水湾花园”工程（包含不限于案外人所提异议的23-1－602、26-2－203、26-1－202、15-01、15-02、15-03、15-04、8-02、8-03、7-03号不动产）折价或者拍卖、变卖所得的价款在银声公司欠付天德公司债务的范围内享有优先受偿权。即便案外人所述属实，网签备案合同不是产权设立、变更的生效条件，不必然导致产权变更生效，法院查封的不动产仍属于银声公司所有。由于法院保全的不动产实现的价值无法确定，且上面存在抵押权人，故不存在超标的查封的情况。综上，请求驳回案外人的异议请求。被申请人银声公司辩称，案外人所述我司欠款金额、双方签订抵款协议书及商品房买卖合同，天德公司所述我司结欠工程款金额均属实，但天德公司主张优先受偿权的不动产均已由我司全部出售，我司同意案外人的请求。被申请人德禧隆公司、刘兵、陆莺未答辩。另查明，天德公司诉银声公司、德禧隆公司、刘兵、陆莺为建设工程施工合同纠纷一案，本院已于2021年1月15日作出（2020）苏1282民初3483号民事判决，判决天德公司对位于靖江市靖城镇环城东路西侧、横港河南侧、桃园路东侧地块的丽水湾花园工程折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述工程款本金的范围内享有优先受偿权。该判决现尚未生效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人对被法院查封的财产系城中村公司的财产且查封该财产属超标的查封为由，请求解除查封，实质是既作为案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。本案中，城中村公司提供的《抵款协议书》、《商品房买卖合同》等证据表明其与银声公司是就以房抵借款达成了合意，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，城中村公司并未实际支付购房款，不符合第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。城中村在房屋权属变更登记之前，不能基于案涉《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。故而财产保全是否超标的查封亦与其无关。综上，案外人城中村公司的异议请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人靖江市城中村投资建设有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐亚华人民陪审员  张玉胜人民陪审员  张 勇二〇二一年二月五日书 记 员  朱盈譞