江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1204民初86号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路**。负责人：崔卫华，该分公司总经理。委托诉讼代理人：顾春明，男，该分公司员工。被告：泰州大管家建筑装饰工程有限公司，统一社会信用代码91321204346446552C，住所地泰州市姜堰大道**蓝岳首府**楼**商业**。法定代表人：杨友成，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨思杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：夏卫东，男，该公司员工。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司与被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾春明、被告委托诉讼代理人杨思杰、夏卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日的物业费40000元、利息6000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：被告是蓝岳首府商11号楼二层商业01-19号商铺承租方，2015年10月1日被告就前期物业管理服务事宜与原告签订了《物业服务补充协议》，协议中约定了服务费用、缴费时间及其他相关权利和义务。协议签订后被告物业费缴纳至2019年9月30日，后一直未缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费，原告多次催要无果。被告的行为违反法律规定和协议约定，违背诚实信用原则，请求判如前所请。被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司辩称，1.物业合同条款未保护业主权益，约定门前属于包干区不成立，商业购物街门口停车场没有配备工作人员，未对车辆进行有序管理。2.关于物业报修事宜，被告已租5年，每年报修原告均说无办法，后是被告自行修补。3.业主财产和应得权益得不到保障。一是2020年3月5日被告中央空调外机组丢失三台，110出警，但因物业未装监控致无法侦破，即使之前未配备监控也应后期添加。二是当时被告提出楼下超市的门头装修不可挡住被告的空调、窗户，但原告置之不理，因当时关系还可以，没考虑空调外机问题，现相当于丢失五台空调。三是被告楼上有健身房，噪音对被告干扰很大。四是被告承租面积与实际使用面积不符，承租面积应3900多平方米，但装修时无端被隔壁占用40多平方米，原告应退还被告这么多年的房租和物业费差价。4.被告因疫情影响，2020年春节期间停业3个多月，房租和工人工资仍需支付，已无法维持经营，现已停业，房屋早已归还原告，请求根据实际情况，维护被告权益，体恤农民工创业不易。原告补充陈述称，1.门前包干区问题详见《服务补充协议》第一条，应由原告承担的已承担。2.因房屋为出租房，维修责任并非在原告，被告可向出租方主张权利，与本案无关。3.关于商业街的监控，原告在主要道口如姜堰大道口、商业街内部东西道路有监控，未在楼道上安装监控是原设计，非被告所说原告未按规定安装。关于超市门头，被告未向原告反映该情况，如被告想拆除超市上面的空调，原告可协助被告拆除。健身房噪音与原告无关。关于房屋面积，按合同约定为3935.74平方米，物业费按2.2元/平方米/月收取则被告每年应交100000元，而原告仅收40000元，已给予被告很大优惠。关于空调遗失，被告将空调安装在二楼墙壁，一般不会丢失，由于被告不知道空调具体何时被偷，致无法查找实时监控。4.关于疫情，原告冲在第一线，物业服务没有影响，原告已按合同约定进行了服务。本院经审理认定事实如下：一、2015年9月14日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定：被告承租位于泰州市姜堰区，建筑面积3935.74平方米；本项目物业管理费用自商铺交付之日起计算，具体物业管理费用标准以被告另行与物业公司签订合同为准；被告应承担租赁物业的物业管理费以及该租赁物业应分摊的公共能耗费，被告在签订本合同的同时与本项目的物业管理服务公司即原告签订《物业管理服务协议》《物业管理规约》，并按约履行义务；《蓝岳首府前期物业管理服务协议》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，但如其他合同组成文件的内容与本合同内容不一致，除非其他合同组成文件对效力有特别约定，否则均以本合同为准。二、2015年10月1日，原、被告签订物业服务补充协议一份，载明：原、被告于2015年9月14日签订了关于原告为被告所租赁的商铺：泰州市姜堰区姜堰大道99号，蓝岳首府11号楼二层商业01#、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14、15、16、18、19#共18间商铺（建筑面积3935.74平方米）提供物业服务的《前期物业服务协议》，经协商对被告应向原告缴纳的相关费用及物业公司服务内容达成补充协议。该协议约定：被告自行管理物业单体及屋前包干区并承担相关费用；被告按照40000元的标准每年向原告缴纳物业服务费；本补充协议系对原合同的进一步约定和补充，为原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等法律效力。若原合同约定与补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准。三、2018年10月1日，原、被告签订前期物业服务协议一份，该协议系原告提供的格式协议，未写明房屋基本情况、类型、面积等，被告原法定代表人即本案被告委托诉讼代理人杨思杰在该协议尾部签字。该协议约定：被告未按时间缴纳费用的，原告按每日3‰向被告计收违约金。四、2020年11月2日，原告向被告邮寄催缴函，催缴2019年10月1日至2020年9月30日的物业费40000元。另查明，本院对原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案于2020年5月8日作出（2020）苏1204民初347号民事判决，该判决已生效。该案宣判前，原告撤回了对被告主张物业费的诉讼请求。该案判决认为，原告将案涉物业三楼出租给健身房产生噪声影响被告正常生产经营酌情减除被告15%的租金。庭审中，被告对原告主张的被告自2019年10月1日至2020年9月30日没有缴纳物业费以及物业费应在2019年10月1日前缴纳的时间均无异议。上述事实有原告提交的物业服务补充协议、前期物业服务协议、房屋租赁合同、催缴函、邮寄详情单以及原、被告陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同及物业服务补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。被告虽对原告提供的2018年10月1日签订的前期物业服务协议予以否认，但结合商铺租赁合同、物业服务补充协议的约定及原、被告陈述的相关事实，可以认定原、被告之间存在物业服务协议，故本院对双方于2018年10月1日签订的前期物业服务协议的真实性、合法性、关联性予以认定，该协议亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。被告未按约缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的物业费40000元，应承担相应的违约责任。关于被告辩称的门前包干区以及健身房噪声等问题，双方在物业补充协议中已经约定被告自行管理物业单体及屋前包干区并承担相关费用，健身房噪声问题亦已在原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案中处理，故本院对此不予采信。关于被告辩称的承租面积减少要求返还之前缴纳的费用，无事实和法律依据，本院亦不予采信。关于被告辩称的房屋维修、安保、车辆管理等问题，原告确存在物业服务不到位的瑕疵，本院酌情减除被告应缴纳物业费的10%即4000元。对原告要求被告给付2019年10月1日至2020年9月30日物业费36000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息6000元的请求，原告在庭审中明确该利息系按年利率15%从2019年10月1日计算至2020年9月30日，前期物业服务协议约定被告未按时间缴纳费用，原告按每日3‰向被告计收违约金，原告虽对此进行了调整，但综合考虑物业服务情况和疫情因素，本院酌情确定违约金按年利率6%计算为2160元（36000元*6%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费36000元及违约金2160元，合计38160元；二、驳回原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费475元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费950元。审 判 员 张树春二〇二一年二月八日法官助理 杭 君书 记 员 高 雅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。