江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执复57号复议申请人（异议人）：谭云芬，女，1953年10月15日，汉族，住所地常熟市。委托诉讼代理人：陆贤刚，江苏竹辉律师事务所律师。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行，住所地常熟市虞山镇谢桥健康路1号。主要负责人：石益。委托诉讼代理人：陆斌，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骥，江苏少平律师事务所律师。被执行人：常熟市联益服饰工艺品有限公司，住所地常熟市虞山镇毛桥村。法定代表人：周美华。复议申请人谭云芬不服江苏省常熟市人民法院（以下简称执行法院）（2020）苏0581执异124号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。执行法院经审查查明：2019年9月10日，执行法院对江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行（以下简称常熟农商行谢桥支行）诉常熟市联益服饰工艺品有限公司（以下简称联益公司）金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0581民初10765号民事调解书：一、联益公司于2019年11月10日前一次性归还常熟农商行谢桥支行借款本金430万元及至2019年7月17日的罚息21276元，并支付自2019年7月18日起按照合同约定继续计算至实际归还日止的罚息。款由双方自行交接。二、联益公司于2019年11月10日前支付常熟农商行谢桥支行律师费147500元。款由双方自行交接。三、原告有权以折价或拍卖、变卖联益公司抵押的坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢房产（熟房他证虞山字第××号）在最高额7293600元范围内，常熟市虞山镇毛桥村2幢房产（熟房他证虞山字第××号）在最高额23420700元范围内优先受偿。四、原告有权以折价或拍卖、变卖联益公司抵押的坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权〔常他项（2014）第01558〕最高额430万元范围内优先受偿。五、双方当事人一致同意本调解协议，自双方签字捺印起，即具有法律效力。六、案件受理费减半收取21190元，财产保全费5000元，合计26190元，由联益公司负担并于2019年11月10日前直接支付原告，执行法院不再收退。根据常熟农商行谢桥支行的申请，执行法院于2020年2月20日立案强制执行，案号为（2020）苏0581执1184号，在该案执行过程中，执行法院于2020年9月30日作出（2020）苏0581执1184号之一执行裁定：一、对联益公司名下的坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产及坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权上除去租赁关系后进行拍卖、变卖。二、解除案外人徐进良、谭云芬、常熟金裕华针纺织有限公司、江苏蒂澜蒙服饰有限公司、常熟市上品佳源纺织品有限公司、常熟市三峰服饰绣品厂、耿庆广、刘健、王小英及其他占有人在常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产及常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权上的占有。案外人徐进良、谭云芬、常熟金裕华针纺织有限公司、江苏蒂澜蒙服饰有限公司、常熟市上品佳源纺织品有限公司、常熟市三峰服饰绣品厂、耿庆广、刘健、王小英及其他占有人自收到本裁定之日起十日内腾空并搬离上述不动产，逾期不搬离的，执行法院将予以强制迁出。若不服本裁定，应当在收到本裁定之日起十日内以书面形式向执行法院提出异议。异议期间，不停止执行。执行法院另查明，联益公司名下坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢（权证号：虞山10042344、虞山10042343）于2013年1月24日进行了最高额抵押登记，联益公司名下坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权〔常他项（2014）第01558〕于2014年6月3日进行了抵押登记。谭云芬提出异议称，一、谭云芬与联益公司签订的租赁合同合法有效。联益公司于2013年向常熟农商行出具的不出租承诺书不能推翻或影响谭云芬与联益公司签订的房产租赁合同合法有效，且已实际履行6年。谭云芬与联益公司于2014年5月签订的房产租赁合同虽迟于联益公司向常熟农商行出具承诺书的时间，但不能否认谭云芬与联益公司签订的房产租赁合同合法有效：联益公司违背承诺在没有征得常熟农商行同意情况下将房屋出租只是对其与常熟农商行之间借款合同的违约行为，后果应由联益公司承担，无法推翻谭云芬作为善意第三人与联益公司签订的已实际履行6年的房产租赁合同的合法有效；如要推翻合同法律效力，也须通过常熟农商行或联益公司向法院提起确认房产租赁合同无效或撤销的诉讼，由法院判决确定；2013年联益公司向常熟农商行签署的承诺书系最高额抵押合同的附件。该最高额抵押合同实际只是双方达成的一个战略性的合作框架协议，对当事人双方没有实质性的约束力。即使办理最高额抵押登记手续，无法对抗借款人对抵押物所有权、使用权的处分。常熟农商行申请拍卖联益公司房产土地，依据是与联益公司因2016年借款提起的3个诉讼。2016年上述具体借款关系发生前，常熟农商行与联益公司之间的借款关系不存在或存在但已消灭。由于谭云芬与联益公司在2014年7月签订的房产租赁合同早于常熟农商行与联益公司发生的实际借款关系，因此联益公司的承诺不能否认谭云芬与联益公司签订的房产租赁合同合法有效。二、谭云芬签订的租赁合同所涉标的物除常熟农商行设立抵押权的一部分有证房屋外，还有宿舍楼、食堂、门面房等未领证房屋。（2020）苏0581执1184号之一执行裁定书为实现有证房屋抵押权的最大利益，而裁定解除谭云芬对未设立抵押的无证房屋的租赁合同及转租他人的转租合同，显然是对抵押权人的过度保护，损害谭云芬的合法权益。综上，请求裁定撤销（2020）苏0581执1184号之一执行裁定书，支持谭云芬带租拍卖的请求。异议审查期间，异议人谭云芬向执行法院提交了下列证据：1、谭云芬（乙方）与联益公司（甲方）于2014年5月30日签订的《租赁合同》一份，主要内容为甲方向乙方出租坐落在常熟市××山镇毛桥工业园区的房屋，有证房屋建筑面积4400平方米左右，位于主体厂房一楼及三楼。有证厂区内宿舍楼宿舍共计26间（1000平方米左右）。无证房屋的建筑面积700平方米左右。租赁期限为20年。从2014年5月30日起至2034年5月29日。每年租金40万元，二十年租金合计800万元。二十年全部租金在甲方所欠乙方的债务中于签订日抵扣清（视同已全部付清）。2、交接人为戴月珍、接收人为谭云芬于2014年11月30日签订的交接手续一份，主要内容为交付联益公司厂房一楼、三楼及部分配套用房。2020年12月7日，联益公司法定代表人周美华向执行法院陈述，联益公司向谭云芬出租的无证房屋没有建设规划许可证，也无报批手续。执行法院认为，异议人谭云芬提交的其与联益公司订立的租赁合同签订于案涉不动产设立抵押之后、提交的交接手续亦发生在设立抵押之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如带租拍卖将损害抵押权人及其他债权人利益。异议人主张执行法院裁定解除其与联益公司对未设立抵押权的未领证房屋的租赁合同损害其合法权益，执行法院认为，联益公司自认其与谭云芬签订的租赁合同项下无证房屋尚未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，相关条款应属无效，故执行法院对异议人的主张不予支持。综上，执行法院对异议人谭云芬的租赁关系予以涤除符合法律规定，异议人谭云芬的异议请求不能成立，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回谭云芬的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。复议申请人谭云芬复议请求：撤销（2020）苏0581执异124号执行裁定书，支持复议申请人带租拍卖的请求。事实和理由：案涉执行金额仅有400余万元，而需要拍卖的土地厂房的评估价在3000余万元，带租拍卖不会影响申请执行人的利益。申请执行人常熟农商行辩称：被执行人在申请执行人处的债务，合计是两千多万元。申请执行人仅以本案启动执行程序并非表示被执行人仅负有四百多万的债务。另外，被执行人对其他债权人有未清偿的数百万元债务，法院正在执行过程中，带租拍卖不利于债权人债权的实现。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回复议申请人的复议申请。本院查明事实与执行法院查明事实一致。本院认为，复议申请人谭云芬主张所依据的租赁关系成立于案涉抵押设立之后，其要求带租拍卖即阻止交付执行标的，缺乏依据，执行法院不予支持，并无不当。被执行人联益公司还存在其他债务，谭云芬提交的执行标的评估报告不足以证明带租拍卖不会损害抵押权人利益，故其该项复议理由亦不能成立。综上，谭云芬的复议不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回谭云芬的复议申请，维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异124号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  柏宏忠审判员  丁 兵审判员  朱婉清二〇二一年二月二十六日书记员  白佳敏