山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终608号上诉人(原审原告)：赵恩平，男，1960年7月1日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：赵晓飞，男，1986年6月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽鑫，山东舜天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘森，男，1986年7月27日出生，汉族，住山东省泰安市。上诉人赵恩平、赵晓飞因与被上诉人刘森房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。赵恩平、赵晓飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.二审诉讼费用由刘森承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、刘森违约行为的时间节点认定错误。《房屋租赁合同》约定，刘森应于2019年10月前向赵恩平、赵晓飞交付第二期房租115000元，但经赵恩平、赵晓飞不断索要，刘森一直拖延至2019年11月19日才支付了部分房租57500元，剩余部分一直未缴纳，已经构成违约，而此时并未发生疫情。2、双方在签订合同时已对争议处理过程中所产生的费用问题作出了规定。《房屋租赁合同》第9条第6款明确约定：若乙方未经甲方事先书面认可，擅自提前解除本合同，则乙方赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于仲裁诉讼费、律师费。故赵恩平、赵晓飞要求刘森承担诉讼费、律师费的诉讼请求具有合法依据。3、刘森事先未经任何书面告知，于2020年3月突然向赵恩平、赵晓飞提出解除合同并搬离房屋。《房屋租赁合同》第9条第1款约定，“租赁期未满，乙方要求退租需提前3个月书面通知甲方，并经甲方书面认可”；以及该合同第9条第6款约定，“若乙方未经甲方事先同意，擅自提前解除合同，则乙方必须向甲方支付相当于届时三个月基本租金的违约金”。刘森在一审中提交录音辩称已事先口头告知管理人，但录音中管理人再三强调要求告知刘森合同已有约定，要求刘森提交书面申请，对此一审法院并未进行认定核实。故刘森构成根本违约，导致该房屋一直空置至2020年9月才对外出租成功，给赵恩平、赵晓飞造成了严重的经济损失，刘森应当承担违约责任。4、一审法院将部分保证金冲抵违约金，在事实及法律关系上认定不清。双方在《房屋租赁合同》第4条第1款中约定，“乙方在交纳第一期租金的同时应另行向甲方交纳履约保证金5万元，甲方有权在乙方违约时不予退还，同时不影响甲方采取其他权利”。刘森当时由于资金紧张，故向赵恩平、赵晓飞表示先交纳部分保证金2万元，剩余部分延缓交纳，后赵恩平、赵晓飞考虑其经济情况，出于善意同意缓交，但始终未放弃该项权利。一审法院在没有认定刘森违约在先的情况下，结合疫情影响直接将2万元保证金一部分冲抵房租，一部分冲抵违约金，这无疑在一定程度上加重了赵恩平、赵晓飞的经济损失，过度减轻了刘森的违约责任。二、一审判决法律适用错误。本案中刘森的违约行为发生在疫情之前，不能因刘森不肯支付租金一直拖延至疫情，就反而保护其违约行为，这明显有违契约精神及公平原则，同时也不属于《民法典》第557条合同消灭的原因。一审判决有违公平原则。本案中的涉案房屋是赵恩平与济南鑫都大厦物业管理中心签订房屋租赁合同承租的，赵恩平、赵晓飞每半年需向济南鑫都大厦物业管理中心交纳房租，此期间房租金额也并未因疫情的原因有所减免。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人的公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同中，如果全部免除租金，减轻刘森的违约责任，则实际上让赵恩平、赵晓飞承担疫情带来的全部风险及经济损失，反而不公平。刘森辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘森没有违约行为，刘森之所以在2019年11月19日缴纳57500元是因为当时刘森与物业代理人杨曰进已经达成了新的约定，因为当时的生意状况一直很差，先行付的57500元，从2019年11月9日至2020年2月9日，相当于是双方变更了合同内容，是合法的。变更合同之后，赵恩平、赵晓飞根本没有提出任何异议，从而证明刘森没有违约。另外刘森解除合同是合法有效的。根据情势变更原则，刘森有权单方解除合同，且解除合同的请求是在2020年1月份就已经告知了物业方，杨曰进同意了，并且共同对外张贴了出租的广告。赵恩平向一审法院起诉请求：1.请求判令刘森立即支付赵恩平、赵晓飞房屋租金57500元及延期支付违约金（计算方式：以57500元为基数，自2019年10月9日起至刘森还清款项之日止，按每日千分之五计算）；2.请求判令刘森立即支付赵恩平、赵晓飞解除合同违约金57500元；3.请求本案诉讼费用、律师费由刘森承担。一审法院认定事实：2019年4月28日，基泰物业与刘森签订《房屋租赁合同》，双方约定：基泰物业将济南市历城区花园路107号鑫都大厦东副楼房屋出租给刘森，面积128平方米，租期为5年，自2019年4月10日起至2024年5月9日止；刘森应于2019年4月10日前支付第一期（2019年5月10日至2019年11月9日）的租金115000元，此后于前一支付周期期限届满30日前支付下一期租金；第一年第二期租金起止日期为2019年11月9日至2020年5月9日；刘森在交纳第一期租金的同时另行交纳5万元保证金。合同中对于各自的权利义务等均予以明确约定。合同签订后，刘森于2019年4月10日通过银行转账的形式，向赵恩平转款135000元，其中115000元的租金、2万元保证金。基泰物业将房屋交付给刘森，刘森从事餐饮经营。根据合同约定，刘森应于2019年10月交给第二期（2019年11月9日至2020年5月9日）租金115000元，刘森未按约定交纳，于2019年11月19日交纳57500元。刘森于2020年3月5日撤离租赁房屋。另查明，基泰物业的股东为赵恩平、赵晓飞，2019年12月19日，该公司被注销。涉案房屋系赵恩平承租济南鑫都大厦物业管理中心的房屋，现涉案房屋已由赵恩平、赵晓飞另行出租。双方对以上事实无异议，一审法院予以确认。关于刘森提前解除合同，刘森提交其于2020年10月21日与原基泰物业工作人员杨曰进的电话录音。在电话中，刘森表示：在年底的时候不到一月份就给杨曰进说了提前退租的问题，当时就与杨曰进一起将房子往外租。杨曰进表示：你那时候没有书面协议，合同上写的用书面协议。经质证该电话录音，赵恩平、赵晓飞对其真实性、合法性、关联性均提出异议，反驳称通过该证据无法核实被录音人的身份，且该录音时间为本案开庭前，录音目的存在恶意，再者电话中“杨曰进”也明确说到要有书面协议。关于杨曰进的身份，赵恩平、赵晓飞称杨曰进不是基泰物业的员工，只是负责基泰物业对外出租房屋的物业管理。赵恩平、赵晓飞虽然对于刘森提交的该份录音提出异议，结合杨曰进在原基泰物业的工作性质及杨曰进与刘森的其他通话内容，可以认定在2019年年底，刘森曾向杨曰进口头提出提前解除合同。一审法院认为，赵恩平、赵晓飞系基泰物业股东，该公司被注销后，赵恩平、赵晓飞提起本案诉讼，主体适格。原基泰物业与刘森签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已实际履行，应为有效合同。本案争议焦点为，赵恩平、赵晓飞要求刘森交纳2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金及承担按三个月租金计算的违约金有无事实及法律依据。根据一审法院查明的事实，刘森于2019年11月19日交纳的57500元租金，系2019年11月9日至2020年2月9日期间的租金，刘森于2020年3月5日撤离租赁房屋，实际尚欠2020年2月10日至同年3月5日期间25天的租金。双方约定的合同履行期限为5年，合同约定租赁期未满，刘森要求退租需提前3个月书面通知，刘森虽未按合同约定向原基泰公司提出书面申请，但已于2019年底向该公司负责出租房屋的物业管理人员提出。虽然刘森在履行合同过程中存在不按约定的数额及时间支付租金，提前解除合同未提交书面通知的情形，但2020年年初，因新冠肺炎的爆发，出现疫情是客观事实，使各项生产经营均受到不同程度的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案实际，一审法院认为，合同约定月租金为19166.67元，刘森实际欠付25天的租金为15972.22元，刘森已交纳的2万元保证金足以抵顶其欠付的租金，抵顶租金后剩余部分作为违约金弥补赵恩平、赵晓飞的损失。为此，对于赵恩平、赵晓飞要求刘森交纳合同约定的租金及按三个月租金支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。赵恩平、赵晓飞为本次诉讼聘请律师，支付律师代理费6000元，双方签订的合同中对此无约定，对于该项请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回赵恩平、赵晓飞的诉讼请求。案件受理费2600元，减半收取计1300元，由刘森负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同的解除及租金、违约金的支付问题，一审法院已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。赵恩平、赵晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。综上所述，赵恩平、赵晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人赵恩平、赵晓飞负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年二月一日书记员  刘彤