河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9317号原告：盛捷（郑州）服装有限公司，住所中牟县白沙镇振兴路**，统一社会信用代码91410100732462737H。法定代表人：段巧爱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶延芳，河南剑澜律师事务所律师。被告：田涛，男，1982年11月5日出生，汉族，，住河南省中牟县委托诉讼代理人：张建明，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚萌，北京市两高律师事务所实习律师。原告盛捷（郑州）服装有限公司与被告田涛租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛捷（郑州）服装有限公司委托诉讼代理人叶延芳，被告田涛及其委托诉讼代理人张建明、李亚萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛捷（郑州）服装有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告田涛支付房屋租金259500元（2018年4月1日至2018年9月30日的租金10000元/月，共计5万元；2018年10月1日至2020年4月30日的租金10500元/月，共计199500元）；二、本案诉讼费由被告田涛承担。事实和理由：2016年8月15日，盛捷（郑州）服装有限公司与田涛签订《厂房租赁合同》，约定盛捷（郑州）服装有限公司将其位于郑州市白沙镇后程村的厂房出租给田涛使用，租赁期限自2016年10月1日至2021年8月31日，房屋面积为1000平方米，租金10000元/月，并约定了第三年租金上涨0.5元/平方米。协议签订后，田涛仅支付房屋租金180000元，之后的房屋租金一直拖欠拒付，2020年5月上述房屋被拆迁，田涛搬离，但田涛拖欠的租金259500元至今未付，故盛捷（郑州）服装有限公司诉至本院。被告田涛辩称，一、田涛与盛捷（郑州）服装有限公司之间不存在租赁合同关系，盛捷（郑州）服装有限公司诉讼主体不适格。盛捷（郑州）服装有限公司诉称其于2016年8月15就涉案厂房与田涛签订《厂房租赁合同》是不存在的，田涛就涉案厂房与案外人王志良签订的《厂房租赁合同》，并向王志良账户支付的房租，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。二、涉案厂房的《厂房租赁合同》因不可抗力无法履行，案外人王志良与田涛协商道路施工期间暂不计算房租。2018年3月初，涉案租赁场地门口的青年路因政府维修导致人员和车辆无法通行，致使田涛无法正常使用租赁场地，又因田涛与王志良签订《厂房租赁合同》第三条第3款：“甲方必须保证水电齐全，道路畅通”的约定，故王志良、田涛于2018年3月初经协商后，达成“道路施工期间暂不计算房租”的约定，现该道路仍在施工，禁止任何人员、车辆通行，所以2018年3月至今的房租不应计算。三、涉案《厂房租赁合同》已于2020年3月解除，租赁双方互不相欠。2020年3月，经涉案场地村支书协调，田涛与王志良达成一致，解除租赁合同，田涛不向其主张租赁合同约定的营业赔偿款、房屋路面的装修款等剩余价值，双方互不相欠。综上所述，盛捷（郑州）服装有限公司的诉讼请求不应被支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，盛捷（郑州）服装有限公司（甲方）与田涛（乙方）签订《厂房租赁合同》一式两份[盛捷（郑州）服装有限公司提供的《厂房租赁合同》尾页甲方落款处有盛捷（郑州）服装有限公司加盖的印章，田涛在乙方处签名；田涛提供的《厂房租赁合同》尾页甲方落款处有盛捷（郑州）服装有限公司员工王志良在甲方法人代表处的签名，田涛在乙方处签名，二份合同内容相同），主要内容为：甲、乙双方就乙方租赁合同新建厂房相关事宜，以友好协商，达成以下协议：一、厂房所处地点、面积：郑州市县白沙镇后程村，厂房面积1000平方米。二、租赁期限及租金缴纳方式：合同为期肆年零拾壹个月，2016年10月1日-2021年8月31日止，乙方交房租时间提前一个月，每次每年一次性付清一年房租，前两年房租为10元/㎡，每年租金为120000元整，第三年以后（含第三年）增加0.5元/㎡，即第三年增加0.5元/㎡以后，在租赁期间甲方不再对乙方增加租金直到合同结束。三、甲方责任：……。3、甲方必须保证水电齐全，道路畅通。四、乙方责任：1、乙方如需对房屋进行装修或改建时，应征行甲方同意。……。五、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款，或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，提前六个月另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担，赔偿金额为人民币40000元。附加：如遇到政府回收土地，涉及营业赔偿应归乙方所有，乙方有权与政府交涉赔偿，在租赁未满期间，乙方有权对外转租、转让，如果房租用不完可以退租（按实际租赁时间计算房租）。六、如因不可抗拒力因素使承租房屋及其设备损失的，双方不承担责任（国家征地、地震、地陷等自然灾害）。……。九、甲方委托乙方施工，房间砌墙（2.4墙），长30米*高4.5米，共计135平方，外墙35米左右，2.2米高，含内外粉刷。打通下水道排入管网（500管），供水管安装共计200米左右（要求联塑6.3管），所有工程款支付乙方四万元。2016年8月5日，王志良为田涛出具编号为0019931的收据一份，主要内容为：今收到田涛半年房租70000元。2017年1月27日，王志良向田涛转账10000元。2017年9月28日，王志良为田涛出具编号为0019934收据一份，主要内容为：今收到田涛半年房租60000元。2020年7月27日，郑州市郑东新区白沙镇人民政府出具情况说明一份，主要内容为：盛捷（郑州）服装有限公司位于白沙镇××号，土地证号为牟国用（2005）第1**，房产证编号为牟房权证字第**、牟房房权证字第**、房权房权证字第**、权证房权证字第**、证字房权证字第**、字第房权证字第**。020年3月10日与我镇签订国有土地上建筑物及附着物征收补偿协议，并于2020年4月下旬开始搬迁，同时进行拆迁，6月底完成拆迁，7月1日完成接地手续。在案件审理过程中，本院依法对王志良制作调查笔录一份，王志良称：一、其受雇于盛捷（郑州）服装有限公司，其代表盛捷（郑州）服装有限公司共收取田涛房屋租金13万元；二、涉案厂房位于整个厂房北院的西北角，北院和南院之间有个小门，可供人通行，涉案厂房共有两个大门，一个大门在振兴路、一个大门在青年路，青年路于2018年3月左右修路后，盛捷（郑州）服装有限公司就将上述小门全部扒掉，让北院的租户从该处通行至振兴路上的南门向外通行，振兴路一直畅通；三、涉案厂房已于2020年4月30日拆除；四、合同约定盛捷（郑州）服装有限公司雇佣田涛施工的一些项目，价值4万元，实际价值5万元，该5万元抵扣了田涛的房租，其向田涛转账的1万元是其代表公司向田涛支付的田涛修建南北苑中间小门及垒墙的工费。盛捷（郑州）服装有限公司对王志良调查笔录发表质证意见为：除王志良陈述的6万元所做工程的工程范围不太精确外，其余内容均属实；田涛对王志良调查笔录发表质证意见为：对于王志良所称的涉案厂房的四邻、两个大门情况及合同中第九条约定工程对应的工程款、王志良向其转账1万元的性质属实，无异议外，其他部分不属实包括涉案厂区内南、北厂房中间的小门于2018年3月份封路时被扒掉不属实，该小门是于2020年3月份左右拆迁前为拆迁做准备，将盛捷（郑州）服装有限公司东西运出去，才将该小门拆除的。在案件审理过程中，盛捷（郑州）服装有限公司、田涛均对2016年8月5日田涛交付的租金7万元及抵扣的租金5万元是2016年10月1日至2017年9月30日前的租金，2017年9月28日交付的租金6万元是2017年10月1日至2018年3月31日前的租金，之后租金没有支付无异议；对王志良转账至田涛账户的1万元系盛捷（郑州）服装有限公司支付给田涛的工程款无异议；对2020年4月30日开始搬迁、拆迁无异议。盛捷（郑州）服装有限公司称：1、王志良系盛捷（郑州）服装有限公司的员工；2、自涉案《厂房租赁合同》签订后至涉案房屋于2020年4月底被拆迁，水电、路始终保持畅通，田涛也始终占有着盛捷（郑州）服装有限公司的厂房，《厂房租赁合同》没有依法被解除，因政府拆迁，涉案《厂房租赁合同》于2020年4月底实际终止；3、盛捷（郑州）服装有限公司从未与田涛达成过关于租金减免及租金折抵拆迁补偿款的协议及口头协议；4、认可王志良称青年路于2018年3月开始修路，至于青年路何时修好，其方不清楚，但是其方认为青年路修路不影响田涛从振兴路通行。田涛称：1、田涛系与王志良签订涉案《厂房租赁合同》；2、其自2018年封路时没有搬走，随后也一直没有搬，一直空置；3、2018年3月路封后，经田涛与盛捷（郑州）服装有限公司协商，达成口头协议什么时候路通就什么时候交租金，且向法庭提供其于2020年5月17日拍摄的青年路修路照片，用于证明拍摄时青年路尚未修好；4、田涛在租赁的厂房旁盛捷（郑州）服装有限公司空地内自建了370-380平方的厂房且经过了盛捷（郑州）服装有限公司同意，双方曾至拆迁指挥部说该370-380平方建筑物、500平方的混凝土地坪及相关装修的赔偿款，一起与租金相抵，双方互不相欠。另查明，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求采取停工、停业、停课等强制控制措施。自2020年3月19日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。自2020年5月6日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案《厂房租赁合同》的相对方。盛捷（郑州）服装有限公司与田涛签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。田涛虽辩称该合同系其与王志良签订，但王志良称其系盛捷（郑州）服装有限公司的员工，其系代表公司与田涛签订的涉案合同并收取租金，故盛捷（郑州）服装有限公司系涉案《厂房租赁合同》的出租方，其作为原告主体适格。关于盛捷（郑州）服装有限公司要求田涛支付房屋租金259500元的问题。在本案审理过程中，盛捷（郑州）服装有限公司、田涛均对田涛已交付自2016年10月1日起至2018年3月31日止的房屋租金18万元（其中分两次向盛捷（郑州）服装有限公司员工王志良交付房屋租金13万元，用工程款抵扣房屋租金5万元）无异议，对王志良代表盛捷（郑州）服装有限公司转账至田涛账户内的1万元系盛捷（郑州）服装有限公司应支付给田涛的工程款无异议。但对于田涛应否支付2018年4月1日至2020年4月30日期间的房屋租金，田涛称自2018年3月左右至2020年4月涉案房屋门口的青年路处于封路状态，就该期间的房屋租金问题其曾与盛捷（郑州）服装有限公司、王志良达成了道路施工期间不计算房租及涉案合同于2020年3月解除的意见，盛捷（郑州）服装有限公司对此不予认可，田涛亦未提供相应证据予以证明，本院不予采信。盛捷（郑州）服装有限公司另称青年路虽处于封路状态[盛捷（郑州）服装有限公司认可王志良称青年路于2018年3月左右开始修路的陈述，不认可田涛提供的田涛于2020年5月21日拍摄的青年路仍处于封路状态的照片]，但田涛可从涉案厂房的南大门通行至振兴路，振兴路一直畅通，本院结合双方当事人陈述、证人证言、经审查确认的证据，综合分析认为涉案房屋因青年路修路导致无法正常通行至青年路上，且青年路因修路不畅通，在一定程度上会影响到涉案房屋的正常使用，给涉案房屋的承租方造成了一定损失，本院酌定自2018年4月1日至2020年4月30日期间的房屋租金由出租人盛捷（郑州）服装有限公司负担30%，承租人田涛负担70%。另外，鉴于2020年2月6日至2020年5月6日期间受疫情影响河南省发布重大突发公共卫生事件应急一级响应、二级响应，在一级、二级应急响应期间涉案厂房无法正常使用，按照公平原则，本院酌定自2020年2月6日至2020年4月30日期间的房屋租金由出租人盛捷（郑州）服装有限公司、承租人田涛分别负担50%。故田涛应负担的房屋租金为177240元[自2018年4月1日至2018年9月30日期间为42000元（6个月×1000平方米×10元/平方米×70%），自2018年10月1日至2020年2月5日期间为120540元（492天÷30天/月×1000平方米×10.5元/平方米×70%），自2020年2月6日至2020年4月30日期间为14700元（84天÷30天/月×1000平方米×10.5元/平方米×50%）]，盛捷（郑州）服装有限公司可要求田涛支付房屋租金177240元。盛捷（郑州）服装有限公司其他过高部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告田涛于本判决生效之日起十日内向原告盛捷（郑州）服装有限公司支付租金177240元；二、驳回原告盛捷（郑州）服装有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5193元，减半收取2596.5元，由原告盛捷（郑州）服装有限公司负担674.1元，被告田涛负担1922.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二一年二月二十四日书记员  朱赛