贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初134号原告：杨跃，男，1978年6月1日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：付倩怡，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：徐永双，贵州曼威律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：贵州绿洲房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路12号。法定代表人：杨再秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨跃民，贵州毕方律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告杨跃与被告贵州绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付倩怡、徐永双、被告绿洲房开公司的委托诉讼代理杨跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将“工行新村”小区xx号商品房产权转移登记至原告名下，并将房产证交付至原告；2、判令被告按中国人民银行同期贷款利率（自2014年1月1日计算至2019年8月31日为66193.92元）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（自2019年9月1日计算至2020年10月31日为10962.51元）向原告支付逾期办理商品房产权转移登记证书的违约金合计77156.43元，从2020年11月起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）支付违约金直至被告实际将“工行新村”小区xx号商品房产权转移登记至原告名下（并交付房产证）时止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012001994，已于2012年元月5日作销售备案），购买被告开发的位于铜仁市商品房（建筑面积：121.68㎡），原告已按约付清购房款￥194688元。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项的约定：“出卖人（被告）承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（原告）。”但是，因被告自身原因，导致本小区至今仍不具备将商品房产权转移登记在原告名下的条件，故至今仍未能向原告交付房屋证。为维护自身权益，经原告前往相关部门咨询得知，被告开发的“工行新村”3号楼至今仍未能通过相关专项验收，以致未进行且无法作综合验收，也未办理该工程竣工备案。由此可知，被告现今根本尚不具备办理房产转移过户登记的条件，严重侵害业主权益且未承担任何违约责任。根据我国法律规定，截至2020年10月，被告应向原告支付逾期未办理商品房产权转移登记证书的违约金77156.43元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告杨跃自愿撤回第一项诉讼请求。被告绿洲房开公司辩称：原告的诉请无事实及法律依据，被告并非是办理商品房转移登记的责任主体，也并非是办理房屋登记的主管部门，故原告的第一项诉讼请求应予驳回；原、被告双方之间《商品房买卖合同》中第八章第二十二条第三项中并未约定逾期办理房产手续并交付相关文书的违约金，因此，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求；工行新村项目至今未能办理房产证的原因，并非在被告，被告在2010年经招商引资入驻工行新村项目，被告在入驻该项目时，案涉3号楼已经施工到了地上2层，现未能通过竣工验收的原因，是该楼层的规划，已经超过规划的红线，导致未能竣工验收，因此，涉案商品房未能办理产权登记，并非是被告的责任，而是应当由之前的开发商对规划超过红线承担相应的法律后果，综上，请求驳回原告的诉讼请求；原告的诉讼已经超过诉讼时效，并且计算标准过高，应当予以调整。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对双方没有争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012001994），约定原告杨跃购买被告绿洲房开公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋，建筑面积121.68㎡，套内建筑面积102.23㎡；按套内面积计价，单价为1904.41元／㎡，总价款194688元。买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款59688元，余款135000元以公积金支付。同时，合同约定交房时间为2013年9月30日前，交房时绿洲房开公司应向原告杨跃提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》；绿洲房开公司应于2013年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告杨跃，并约定超过该期间30日内交付办理商品房转移登记有关文书的，绿洲房开公司按已付房款的万分之五承担违约责任；超过该期间30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告杨跃有权退房，退房时应由绿洲房开公司自收到退房通知起30日内退还原告已付款，并按银行同期贷款利率支付利息。合同对双方当事人的其他权利和义务进行了约定。原告杨跃于2012年4月17日向被告绿洲房开公司支付购房首付款59,288元，并于2012年4月24日向原告支付购房款400元。余款135,000元已通过银行办理公积金按揭贷款向被告付清。2013年11月23日，原告向被告交纳了办证费951元。2013年11月28日，原告交纳了住宅专项维修资金3,894元。被告绿洲房开公司已于2014年前向原告杨跃交付了案涉房屋。庭审中，被告陈述，其系于2010年5月18日才参与建设涉案工行新村项目，案涉房屋所在小区因规划验收未通过，房屋初始登记也未办理，至今未取得房屋所有权初始登记。上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，受法律保护。原、被告均应当按照约定全面履行各自义务。原告杨跃按约向被告绿洲房开公司交纳了全部购房款，绿洲房开公司理应按照合同约定向原告杨跃履行相应义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，根据案涉《商品房买卖合同》约定，绿洲房开公司应于2013年12月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房所有权转移登记。但绿洲房开公司至今未取得案涉商品房的初始登记，亦未能协助原告交付办理产权转移登记，绿洲房开公司存在逾期办证的违约事实，理应向原告承担逾期办证的违约责任。对原告所主张的逾期办证的违约金，被告辩解称其系于2010年5月18日才参与建设涉案工行新村项目，该协议第一条项目情况上已经注明，涉案楼栋3号楼已施工至地上2层，且当时相关的项目意向、规划方案、施工设计图纸均已经得到批准，根据铜仁市规划局的规划验收结论，该楼层至今未能通过规划验收，是因为2010年前的施工已经超过规划红线，因此，被告作为后期参与建设的企业不应当对参与之前发生的行为承担不利后果。对此，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告参与案涉工行新村项目的时间为2010年5月18日，早于案涉《商品房买卖合同》签订之前；被告绿洲房开公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，相对于买受人而言，绿洲房开公司占据优势地位，掌握案涉地块当时的现状、规划等可能导致后期工程相应的规划验收延误的不利因素。前述不利因素对案涉房屋如约办证的不利影响，绿洲房开公司作为专门从事房地产开发的企业，应当作出预估、预判。绿洲房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》系绿洲房开公司提供的格式合同，对约定房屋办证的时间绿洲房开公司亦占据优势。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”之规定，案涉《商品房买卖合同》如因2010年前的施工已超过规划红线导致绿洲房开公司至今未能办理案涉房屋所有权初始登记，绿洲房开公司依法亦应当根据合同相对性原则向原告承担违约责任。故，绿洲房开公司的上述辩解理由，于法无据，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》仅约定逾期30日后仍不能办理商品房转移登记的有关文书，原告退房时被告应退还已付款并按银行同期贷款利率支付利息，但未约定逾期30日后仍不能办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的情况下违约金的计算标准。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定虽对买受人在未约定逾期办证违约金的情况下主张违约金的计算标准提供了参照依据，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”，本案原告并未提供证据证明因绿洲房开公司的逾期办证行为给其造成的损失及损失的数额，同时，被告于2014年前已将案涉房屋交付原告使用，购房人即原告的住房需求已得到保障，双方签订案涉《商品房买卖合同》的主要目的已基本实现。被告绿洲房开公司逾期办证的行为并未给原告造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，涉及多方面的因素。故，原告在本案中主张的违约金过分高于逾期办证对原告造成的损失，鉴于被告在庭审中亦提出违约金过高应于调减之抗辩，综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡原、被告双方的利益，被告承担逾期办证的违约金酌定5,000元较为合理。对原告超过部分违约金的诉讼主张，本院不予支持。原告杨跃在庭审中自愿撤回其第一项诉讼请求，此系其对诉权的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定。综上所述，本院支持由被告向原告支付逾期办理商品房产权转移登记违约金5,000元，超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告贵州绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨跃逾期办理商品房产权转移登记违约金5,000元；二、驳回原告杨跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取864元，由原告杨跃负担764元，由被告贵州绿洲房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二一年二月四日法官助理龙仲夏书记员章靖宜