浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初17215号 原告：金袁圆，女，1994年6月24日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：金峰，浙江兰竹律师事务所律师。 被告：诸暨市润利房地产开发有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路****北第七、八间。 法定代表人：何利云。 委托诉讼代理人：蒋松益，浙江新兴律师事务所律师。 原告金袁圆与被告诸暨市润利房地产开发有限公司（以下简称“润利公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告口头提出反诉，要求解除与原告签订的商品房买卖合同，但未向本院缴纳反诉费用，本案按撤回反诉处理。本院于2020年12月23日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金峰，被告润利公司的委托诉讼代理人蒋松益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金袁圆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年5月31日起至交房之日止以530万元本金按日万分之一计算的逾期交房违约金；2、判令被告支付从2019年5月31日起至其交付权属证书或登记证明之日止以530万元本金按日万分之一计算的逾期交付违约金。事实和理由：原被告双方于2018年1月3日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市××街道××村××幢××室房屋，总价为530万元，交房时间为2018年5月31日前，如逾期交房，则被告承担逾期之日起至实际交付日止按已付房款日万分之一计算的违约金；约定于2019年5月31日前取得房屋相关权证交付原告，如逾期交付，则被告承担逾期之日起至实际交付日止按已付房价日万分之一计算的违约金，双方还对其它权利义务作了约定。原告按约全款支付了全部房款，现交房日期已远远超过约定日期，被告仍无法按约交付房屋及相关权证，已构成违约。之后双方对被告违约问题无法达成一致意见，故起诉至法院。 被告润利公司答辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、合同约定总房款530万元，定于2018年1月3日前首付300万元，其余230万元为银行按揭，另外，合同第十九条与合同附件八第五条约定交房时原告应付清物业维修基金；2、原告只提供了三份浙江增值税普通发票，但没有相应付款凭证，不能证明原告已经履行了全部付款义务；3、上述涉诉楼盘可以交房，且被告方已通知原告交房，但原告拒不办理交房手续，现起诉延迟交房违约金动机不正确，被告认为原告是自愿延迟交房，交房后会产生物业费；4、原告至今未交纳物业维修资金，被告按合同约定有权拒绝交房，且不属于延期交房，相应也不承担逾期交房违约金。合同第五条约定，买受人应当在办理交房手续时交清物业维修资金，由出卖人向买受人收取，同时上述合同附件八《补充协议内容》第五条相关约定买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房日期应延至买受人付清全部应付款后30天内，顺延期限不视为交付逾期，所以被告在原告未付清物业费的前提下有权拒绝交房；5、关于原告的第2项逾期办证违约金的诉请依法不应支持。合同附件八《补充协议内容》第八条7约定，“若出卖人逾期交房的，则本合同第十五条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”，故原告的该项诉讼请求不应得到支持；6、被告经营的大埂头润园别墅楼盘，因涉及与雄风公司重大诉讼，被查封了10多亿资产，建筑施工单位也经常停工，被告大幅度降价销售，因此存在逾期交房、难以交房等风险，买受方明知该情况，合同价远远低于市场价，同期同类型市场房价在2万/平米以上，而涉案房屋却不到10000元/平方；7、为了将上述楼盘完工，开发商将“永利中心城”出售，但所得款项由政府接管，开发商宁愿不支付员工薪酬和日常开支费用，强烈要求政府首先确保润园别墅工程款及竣工验收所需费用，才使建筑公司能最终完成竣工验收任务，避免了烂尾楼的发生，开发商所做的努力也是在保护购房户最大的利益；8、上述楼盘的大多数购房户表示理解，已经办理了交房手续，并表示不需要被告承担延期交房的责任。同样本市也有些楼盘存在延期交房，购房户表示只要开发商能完成竣工验收交房即可；9、关于原告第1项延期交房违约金诉讼请求。合同第八条相应约定，如遇不可抗力、政府行为、买受人违约等，出卖人可延期交房。本案中，开发商遇10多亿资产查封，又受新型冠状病毒大规模流行性疾病影响，被告相应工作无法进行，变卖永利中心城所得资金又被政府接管，这是一种不可抗拒的阻力。另外买受人也存在逾期付款的情况，据此，被告延期交房可以免责。合同附件八《补充协议内容》第七条5也约定“若买受人未结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供个买受人，其后果由买受人承担”；10、据了解购房户也存在违约付款情况，如未按时付款，且未将款项汇入政府监管账号。合同第七条相关约定，买受人应存入出卖人在中信银行开立的监管账户内，原告未将购房款按约存入监管账户，给开发商的资金使用造成较大影响，相应建筑施工进度受限，经常停工，对延期交房购房户也存在一定责任。综上，被告开发的大埂头润园别墅楼盘销售价格很低，原告签约时也明知存在延期交房的风险，甚至是烂尾楼，现开发商将经过艰苦努力，完成楼盘建筑，且达到交房条件，实属不易。被告虽然未按合同约定时间交房，但存在许多客观原因及不可抗力因素。原告具有较强的经济实力，也有一定的文化道德素养，应将心比心，宽大为怀，相互理解。如被告要承担逾期交房违约金，请求减少违约金额。被告法定代表人的弟弟何利江已支付原告父亲150万元，原告的起诉会对涉案小区整体后续工作造成阻碍，不利于社会安定团结，原告延期付款，被告也可以解除合同。 经审理，本院查明：2018年1月3日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告将位于诸暨市××街道××幢××室房屋及附属用房出卖给原告，上述商品房总价款为530万元，原告应在2018年1月3日前付清首付款300万元，剩余230万元通过银行办理按揭手续；被告应在2018年5月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，逾期若超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金；被告承诺于2019年5月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，被告不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定，按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为100元／平方米。该款项未包含在房屋总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。在《附件八：补充协议内容》中约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十五条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任；如因买受人原因或政策变更等其他原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起45个工作日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之三向出卖人支付违约金；补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。 2017年12月19日，原告通过汇款方式向被告支付了房款300万元。2018年3月5日、3月22日、3月23日，原告又分别支付被告房款130万元、30万元、70万元。2020年9月28日，被告通知原告于2020年10月1日起办理交房手续。 上述事实，除原、被告的庭审陈述外，还有原告提供的商品房买卖合同、汇款凭证、增值税普通发票，被告提供的收房通知书、快递面单等证据予以证实。上述证据经质证，双方对真实性均无异议，本院审查后对真实性均予以确认。被告还向本院提供了银行流水凭证，但未证实与本案的关联性，本院不作认定。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2018年1月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。在合同履行过程中，被告未能按期交房，根据双方签订《浙江省商品房买卖合同》第九条之约定，被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告据此应支付原告以530万元为基数自2018年6月1日起自2020年10月1日止按日利率万分之一计算的违约金；原告还要求被告支付自2019年5月31日起至交付权属证书或登记证明之日止以530万元为基数按日万分之一计算的逾期违约金，因双方在《附件八：补充协议内容》中约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十五条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任；如因买受人原因或政策变更等其他原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起45个工作日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之三向出卖人支付违约金；补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准，故原告关于逾期交付权证的合理诉请应为自2020年10月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止以530万元为基数按日万分之一计算的逾期违约金。被告抗辩原告未按约定日期交付房款，经本院折算，原告于2018年3月22日支付的30万、3月23日支付的70万分别逾期10天、11天，原告应向被告支付违约金3210元，为减少讼累，本院在本案中一并处理，并在被告应付的款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告诸暨市润利房地产开发有限公司支付原告金袁圆自2018年6月1日起至2020年10月1日止以530万元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金，扣除原告应支付给被告的3210元逾期付款违约金，余款于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告诸暨市润利房地产开发有限公司支付原告金袁圆自2020年10月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止以530万元为基数按日万分之一计算的逾期违约金，限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告金袁圆的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13340元（按原告诉讼请求计算至起诉之日，原告实际缴纳48900元），依法减半收取6670元，由原告金袁圆负担3000元，被告诸暨市润利房地产开发有限公司负担3670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  李荣震 二〇二一年二月二十三日 书记员  孙茵楚