河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终525号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡天宝置业有限公司，住所地新乡经济技术开发区纬七路8号。法定代表人：宋文革，总经理。委托诉讼代理人：王荣庆，员工。委托诉讼代理人：贾宝贵，河南日诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南海之纳房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）祥盛街39号祥盛小区2号楼3单元11层30号。法定代表人：杜好强，执行董事。委托诉讼代理人：邵建秀，员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚辉，男，1980年12月14日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：原海涛、王爽（实习），河南宁鸣律师事务所律师。上诉人新乡天宝置业有限公司(以下简称天宝公司)、河南海之纳房地产营销策划有限公司（以下简称海之纳公司）因与被上诉人张亚辉商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初7032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天宝公司的委托诉讼代理人王荣庆、贾宝贵，上诉人海之纳公司的委托诉讼代理人邵建秀，被上诉人张亚辉的委托诉讼代理人原海涛、王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宝公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除与张亚辉商品房购销合同关系；要求张亚辉因未及时签订商品房购销合同和支付全部购房款造成所购房屋闲置的损失税金14968元，及利息10万元（以房款这里的改动3177040元为基数，以银行同期贷款月利率7.6‰，至2018年8月起计算至解除与张亚辉商品房购销合同止）。事实和理由：一审判决认定上诉人与张亚辉没有形成房屋买卖关系是认定事实和适用法律错误。第一，双方已形成特定的商品房买卖合同关系，商品房销售意向书应当认定为商品房买卖合同。2018年1月2日左右，张亚辉实地查看了即将完工的天宝华庭唐院。与天宝公司营销关系单位海之纳公司达成了商品房销售意向书，该意向书具备了房屋买卖合同的主要条款，有甲方乙方及联系方式、房屋坐落面积单价总价及支付方式等。依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条：该协议应当认定为商品房买卖合同。第二，商品房销售意向书已实际履行。张亚辉已按意向书约定分期缴纳20万元房款。天保公司已依法缴纳了20万元的购房款税金并出具了收据，双方存在特定的商品房买卖关系。张亚辉虽未在意向书上签字，但在签意向书之时向海之纳公司出示了身份证，并告知了联系方式和手机号，确认的意向书的内容，并已按第一条已交10万元享受折抵房款40万元优惠规定，向海之纳公司交纳订房意向金10万元，确认了以建筑面积每平方米8000元的价格选购购买天宝公司案涉房产一套，总计合计房款是3477040元，分期付款至2018年6月1日付清。海之纳公司将意向书转交全保公司确认后张亚辉通过按照一项要求支付相应款项。张亚辉未按约定分期付款和签订正式的商品房买卖合同构成违约，用赔偿给天宝公司造成的损失，应当承担赔偿责任。张亚辉辩称，应驳回上诉，维持原判。海之纳公司上诉请求：确认其收取张亚辉的10万元系定金，张亚辉无权返还。事实与理由：其收取张亚辉的10万元应理解为定金，有录音为证。且张亚辉之后又交纳10万元购房款，更加印证第一次的10万元性质为定金。现张亚辉拒不履行合同，构成违约，其不应返还该定金10万元。张亚辉辩称，应驳回上诉，维持原判。张亚辉向一审法院提出诉讼请求：依法判令海之纳公司、天宝公司连带返还款项200000元及利息（以200000元为基数从起诉之日起按照银行同业拆借中心同期贷款利率计算至实际支付之日止）。天宝公司向一审法院提出反诉请求：1、解除与张亚辉《商品房购销合同》关系；2、要求张亚辉因未及时签订《商品房购合同》和支付全部购房款造成所购房屋闲置所造成的损失税金14968元及利息10万元（以房款3377040元为基数以银行同期贷款月利率7.6‰自2018年8月起计算至解除与张亚辉《商品房购销合同》关系止）。一审法院认定事实：2018年1月2日，张亚辉向海之纳公司交纳10万元。2018年1月17日，张亚辉向天宝公司交纳10万元。2020年11月6日，海之纳公司向张亚辉邮寄《签订通知书》，要求张亚辉签订《商品房买卖合同》，但送达未妥，张亚辉被注明“拒收”。海之纳公司提交的《天宝·唐院认购意向书》仅加盖其公章，未有张亚辉的签名。一审法院认为，本案中，对于张亚辉于2018年1月2日向海之纳公司交纳的10万元，张亚辉主张为认筹意向款，海之纳公司主张为定金。意向金与定金的差异性决定了二者不能等同为一。意向金是开发商的一种营销手段，开发商在收取意向金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。而定金是在合同订立时或在合同履行前当事人约定一方预先给付对方一定数量的金钱,以保障合同债权实现的一种担保方式。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。海之纳公司仅依据张亚辉未签字的《天宝·唐院认购意向书》及其出具的收据主张该10万元为定金，无事实及法律依据，不予支持，故海之纳公司应向张亚辉返还该10万元。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款：法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《商品房销售管理办法》第十六条第一款：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，张亚辉与天宝公司并未签订书面买卖合同，且不存在一方已履行主要义务，对方接受的情形，故张亚辉与天宝公司之间不存在商品房买卖合同关系，无需一审法院判令解除。天宝公司持有该10万元，无事实和法律依据，其应向张亚辉返还该款项。张亚辉的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。天宝公司要求张亚辉向其支付税金损失14968元及利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条，一审判决：一、海之纳公司于判决生效后十日内返还张亚辉10万元；二、天宝公司于判决生效后十日内返还张亚辉10万元；三、驳回张亚辉的其他诉讼请求；四、驳回天宝公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由海之纳公司负担1075元，天宝公司负担1075元，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳（一审法院诉讼费开户银行：中国建设银行股份有限公司新乡市区支行；开户名称：新乡市红旗区财政局非税收入管理；账号：41×××41；交纳时务必备注案号与交款人）。反诉费1300元，由天宝公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，海之纳公司、天宝公司分别提出上诉，本院围绕其二人的上诉请求进行审理。关于海之纳公司的上诉请求能否支持的问题。张亚辉向其公司交纳10万元，收据上明确为该款为定房意向金，故其称可以通过录音记录来证明的说法，在无其他证据进一步推翻或否定上述收据上显示的为意向金的情况下，对其上诉请求不予支持。关于天宝公司的上诉请求能否支持的问题。张亚辉向其公司转账10万元，收据上写明为2018年1月17日购房首付款10万元。结合天宝公司提交的认购意向书可知，该意向书上甲方、乙方处仅有天宝公司印章，并无时间及张亚辉签字。因此，不能仅根据张亚辉向天宝公司支付10万元，就得出该款具有签订购房预约合同的意思。因此，天宝公司主张双方构成预售商品房合同的意思并据此要求解除双方合同，让张亚辉承担违约责任的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4899元，新乡天宝置业有限公司负担2599元；河南海之纳房地产营销策划有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二一年二月一日书记员  张明悦