贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终631号上诉人（原审被告）：杨永发，男，汉族,1972年12月4日出生，住贵州省大方县。上诉人（原审被告）：田艳，女，汉族，1980年11月22日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：朱勇，男，汉族,1990年5月10日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：张鑫，女，白族,1995年1月29日出生，住贵州省大方县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：李海龙、黄妮（实习），贵州本芳律师事务所律师。原告朱勇、张鑫与被告杨永发、田艳确认合同无效纠纷一案，已由贵州省大方县人民法院作出（2020）黔0521民初5766号民事判决。上诉人杨**发、田艳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人杨**发、田艳上诉请求：1、请求贵州省毕节市中级人民法院依法改判大方县人民法院（2020）黔0521民初5766号之错误判决，驳回被上诉人在一审法院中的无理诉求。2、上诉等费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间转让房屋是在平等、互利的条件下进行协商商定的，并且还有相关的在场人参与促合而成，根本没有一方强买强卖的行为存在。退回被上诉人的转让房屋资金没有道理。被上诉人朱勇、张鑫未予答辩。原审原告起诉请求：1．判决确认原、被告双方2017年10月22日签订的《房屋转让协议》无效；2．判决被告向原告返还支付的房款260000元，并以260000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借利率从2017年10月22日起计算至被告还清全部购房款之日止向原告支付利息（暂计：33553.89元）；3．本案诉讼费由被告承担原审法院查明：原告朱勇系贵州省大方县村民，原告张鑫系贵州省大方县村民；被告杨永发、田艳系贵州省大方县村民。经相关政府部门批准后，被告杨永发、田艳在大方县核桃乡民生村定联组大纳路边修建住房一栋。2017年10月22日，被告杨永发作为甲方与原告朱勇作为乙方签订了《房屋转让协议》，约定“经甲、乙双方于2017年10月22日在杨永发家中共同协商，甲方将座落于核桃乡民生村定联组大纳路边住房转让给乙方作永久性居住使用，为今后空口无凭，立下此协议，协议内容如下：一、四至界限为：东抵大纳路边沟（其中：墙体长4.34米，院坝宽4.34米），南抵杨永军地界，西抵杨永发圈（其中：墙体长4.42米，以该转让房板面滴水为界），北抵杨永亮住房（其中，从前面到杨永亮厨房边沿长度11.7米，朱勇、杨永亮各占二分之一宽度，又从杨永亮厨房边沿外到后面墙体归朱勇所有，长度15.98米，该段中间的门、窗必须封闭，墙上眉毛檐必须切掉）。二、转让价为人民币肆拾陆万元整，（小写：460000元），付款方式乙方自签定之日起付给甲方人民币贰拾陆万元整（小写：260000元），所欠转让款贰拾万元于2019年10月22日前乙方一次性付给甲方，否则甲方有权收回该房产，前期所付房款甲方不给退回，乙方在付清房款后，甲方将准建许可证交给乙方作永久性保留。三、该房产自签字之日起生效，今后任何一方不履行承诺，赔偿另一方违约金人民币捌拾万元整，并追究相关法律责任。四、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。”，原告朱勇、张鑫在合同尾部乙方处分别签名、捺印予以确认，被告杨永发、田艳在合同尾部甲方处分别签名、捺印予以确认。合同签订后，原告朱勇向被告杨永发支付了房屋转让款260000元，并出具欠条一张，内容为“今欠到杨永发房款200000元〈贰拾万元整〉，定于2019年10月22日前付清”。约定的房屋转让尾款到期后，原告未支付剩余的房屋转让款200000元，并于2020年9月2日诉至原审法院，请求判如所诉。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，被告作为案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，但其对涉案房屋的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。原、被告签订的《房屋转让协议》虽是双方的真实意思表示，但案涉房屋系在集体土地上修建的房屋，根据“地随房走”的原则，该房屋的买卖必然涉及到宅基地的使用权转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，宅基地属于村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织内成员享有的权利，具有一定的福利保障功能和人身依附性，原则上只能在本集体经济组织范围内流转，非本集体经济组织成员无权取得。结合最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在“关于农村房屋买卖问题”一节中的规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”，大方县不属于试点地区，被告系大方县核桃乡民生村村民，与原告非同一集体经济组织成员，被告将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员的原告的行为实际已经侵害了本集体经济组织其他成员的利益，违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告与被告于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方因该合同取得的财产应予以返还，即原告退还向被告购买的住房，被告返还原告已支付的购房款。原告主张被告支付利息无事实和法律依据，原审法院不予支持。被告抗辩主张原告朱勇改变案涉房屋结构及因转让房屋后原告为重建房屋居住在大方县富民村镇银行贷款30万元对自己造成损失，但所举证据不能达到其证明目的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不利的责任，原审法院对被告的上述抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱勇、张鑫与被告杨永发、田艳于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》无效；二、在本决生效后十五日内，由原告朱勇、张鑫退还向被告杨永发、田艳购买的住房（该房屋位于贵州省大方县大纳路边），由被告杨永发、田艳返还原告朱勇、张鑫购房款260000元；三、驳回原告朱勇、张鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，适用简易程序减半收取2850元，由原告朱勇、张鑫负担1425元，被告杨永发、田艳负担1425元。二审中，上诉人提供证据第一组：照片一张，证明目的：被上诉人改动过我们的房子。证据第二组：证明一份，证明目的：本组人同意我们卖房子。本院认为该两组证据达不到上诉人的证明目的，与本案基本事实无关，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案合同的效力如何认定，如无效，无效后果如何认定。本院认为，本案中，上诉人作为甲方与被上诉人作为乙方签订了涉案合同（即《房屋转让协议》），约定甲方将座落于核桃乡民生村定联组大纳路边住房转让给乙方作永久性居住使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，上诉人系大方县核桃乡民生村村民，与被上诉人非同一集体经济组织成员，上诉人将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员的被上诉人的行为实际已经侵害了本集体经济组织其他成员的利益，违反了法律强制性规定，涉案合同依法应认定为无效合同。其次，涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，双方因该合同取得的财产应予以返还，一审判决被上诉人朱勇、张鑫退还向上诉人杨永发、田艳购买的住房，上诉人杨永发、田艳返还被上诉人朱勇、张鑫已支付的购房款26万元依法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由上诉人杨永发、田艳负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二一年二月九日书记员 邱诗韵