江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1963号原告：常州市新北区房屋征收与补偿办公室，住所地江苏省常州市新**泰山路**，统一社会信用代码12320408467296095H。法定代表人：朱惠峰，主任。委托诉讼代理人：郝秀凤、杨婧妍，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：扬州超途贸易有限公司，住，住所地扬州市广陵区李典镇泰李西路**-1一社会信用代码91321002MA20BU299H。法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：陈长征，江苏锦叙通律师事务所律师。被告：金桥房地产开发股份有限公司，住所，住所地江苏省常州市新**通江中路****社会信用代码91320400137174589P。法定代表人：朱国梅，董事长。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。原告常州市新北区房屋征收与补偿办公室（以下简称新北征收办）与被告扬州超途贸易有限公司（以下简称超途公司）、金桥房地产开发股份有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新北征收办的委托代理人郝秀凤、杨婧妍、被告超途公司的委托代理人陈长征、被告金桥公司的委托代理人张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查查明，2016年5月18日，本院作出（2015）天商初字第1618号民事判决书，判决如下：1、常州市金达基础工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向华夏银行股份有限公司常州分行归还贷款本金2650万元及利息、罚息（按照合同约定的利率计算至实际还清之日止，暂计至2015年10月10日为1125234.82元）；2、常州市金达基础工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向华夏银行股份有限公司常州分行支付律师费301100元；3、若常州市金达基础工程有限公司未能履行上述第一、二项判决内容，则原告有权就金桥公司设定抵押的坐落于常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××层××号车库的房产和相应的国有土地使用权折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；4、金桥公司、无锡金太湖房地产开发有限公司、朱国梅、黄成思对常州市金达基础工程有限公司的上述第一、二项判决承担连带清偿责任；5、华夏银行股份有限公司常州分行于本判决生效之日起十五日内向陈茜支付鉴定费57120元；6、驳回华夏银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。案件审理过程中，本院依据华夏银行股份有限公司常州分行支行的申请，于2015年11月6日作出（2015）天商初字第1618号民事裁定书，裁定冻结常州市金达基础工程有限公司、金桥公司、无锡金太湖房地产开发有限公司、朱国梅、黄成思、陈茜的银行存款31800000元，或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2015年11月6日查封了金桥公司名下的坐落于常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××层××号车库，上述查封为首查封或已取得处置权。（2015）天商初字第1618号案件判决生效后，华夏银行股份有限公司常州分行的向本院申请强制执行。本院于2016年10月13日立案，案号为（2016）苏0402执2694号。因暂时无财产可供执行，本院于2017年12月10日执行裁定：终结本院（2015）天商初字第1618号的本次执行程序；待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。2018年12月11日，因华夏银行股份有限公司常州分行将上述债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，而中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司又将上述债权转让给了嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙），故依据嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）的申请，本院作出执行裁定：变更嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。2019年4月17日，经嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）申请，本院立案恢复执行，案号为（2019）苏0402执恢321号。案件执行过程中，案外人新北征收办于2020年4月9日向本院提起执行异议，请求中止对常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××层××号车库的执行并解除对该房屋的查封。本院于2020年4月22日作出（2020）苏0402执异15号执行裁定书，驳回了新北征收办的异议请求。原告新北征收办向本院提出诉讼请求：1、判令停止对常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢地下层以及天山花园第1、2、3、4、6号车库（建筑面积共计23082.1平方米）的执行行为。2、判令被告2协助原告办理上述车库的不动产所有权变更登记手续。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：一、本案的事实情况。2018年10月31日，常州市天宁区人民法院对华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏银行）与常州市金达基础工程有限公司（以下简称金达公司）、金桥公司、无锡金太湖房地产开发有限公司、朱国梅、黄成思金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402执2694号之三执行裁定书，裁定继续查封常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢地下层以及第1、2、3、4、6号车库，并查封第29幢地下层。2016年12月20日，华夏银行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）签订了《债权转让协议》，协议约定华夏银行向华融公司转让对金达公司享有的债权。华融公司与嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）于2017年6月22日签订《单户债权转让协议》，协议约定华融公司向嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）转让对金达公司享有的债权。2018年12月11日，嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）向贵院申请变更为本案的申请执行人，贵院于当日裁定应予准许。2020年3月，原告对执行标的提出书面异议，请求停止对上述车库的执行行为，同年3月27日南京市中级人民法院将天山花园第29幢地下层的处置权移送天宁法院，天宁法院以（2020）苏0402执异15号执行裁定书驳回原告的异议请求。2007年12月12日，原告与被告2签订了《天山花园（定销安置房）开发建设协议》，约定由被告2开发建设天山花园小区及其公建配套设施。2011年1月5日，被告2向原告交付了天山花园住宅、商铺及配套车库（包括营业性车库）。2014年12月30日，原告与被告2签订了《天山花园、玲珑花园结算协议》（以下简称“结算协议”），约定由原告回购除天山花园1号大车库以外的其他营业性车库（即第7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及天山花园第2、3、4、6号车库）。同时，协议中约定由被告2为原告办理上述车库的不动产所有权变更登记手续后，原告支付上述款项。2015年1月原告与被告2补充签订了《常州市车位（车库）买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。2015年1月28日，被告2将天山花园、玲珑花园项目的结算工作委托给案外人宋虎大办理，同时明确两安置房项目（包括营业性车库在内）的结算总额为88102328.7元，原告仍需支付结算尾款48102328.7元。由于被告2已经将营业性车库抵押给华夏银行并办理了抵押登记手续，2015年2月6日，原告以支票的形式向被告2支付了2370万元并约定原告支付的款项专用于解除金桥公司营业性地下车库抵押登记。但事后原告得知，被执行人将该支票背书给案外人宋虎大，未用于营业性车库的解押手续。二、提起案外人执行异议之诉的理由。首先，原告购买上述案涉车库符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。被告2将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告与被告2签订了合法有效的买卖合同，同时原告已合法占有该不动产且已按照合同约定支付部分价款，并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，案涉车库未办理过户登记不是由于原告的原因，依法能够排除强制执行。其次，原告对案涉车库享有物权期待权。原告基于结算协议、买卖合同及相关法律规定，在已支付部分价款并合法占有案涉车库的情况下，其基于合同享有的一般债权转化为其对该房屋享有的物权期待权。尽管该物权期待权上不属于法律意义上的物权，但已具备了物权的实质性要素，在权利的内容和效力上优于普通金钱债权。即使被告1的抵押权优于原告的物权期待权，原告同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，保证抵押权人的债权得到实现，因此没有为实现抵押权而牺牲原告对案涉车库物权期待权的必要。最后，被告1申请查封案涉车库属于超额查封。2014年原告与被告2签订的结算协议约定案涉车库的收购金额为6711余万元，即使不进行市场评估及不考虑不动产溢价的现实情况，原申请执行人华夏银行申请查封原告价值3180万元的财产，案涉车库的价值远大于原申请执行人申请查封的金额。综上，特向贵院提出案外人执行异议之诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求，停止对原告购买的案涉车库的执行行为。庭审中，新北征收办撤回对1号车库的诉讼请求。被告超途公司辩称，原告涉案房款并未支付完毕，其不享有提起诉讼的权利；如其支付相应款项，才能依法判决。被告金桥公司辩称，案涉地下车库事实上均已销售给原告并已经实际交付。目前上述车库原告还尚欠24402328.71元未付清，因此尚未能办理不动产登记手续。如果原告能将上述款项付清，那么被告将协助办理案涉车库的产权登记。本院查明：2007年12月11日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）与金桥公司（乙方）签订《天山花园（定销安置房）开发建设协议》一份。协议约定：乙方所开发建设的天山花园小高层、高层住宅，其中28万平方米定销安置房，专项用于经甲方认定的城市建设征地拆迁、旧城改造、园区建设和土地收储等项目的拆迁安置。根据《常州市斌北区天山花园（定销安置房）土地挂牌出让和土地使用条件要求》规定乙方所建定销安置房回购价格实行政府定价，核定的回购价格为人民币3200元/㎡，此价格为住宅面积的均价。小区内规划建设的营业性公建由乙方自行投资建设，并由其按有关规定自行销售。乙方所建房屋必须经过分户验收和竣工验收，按规定应配建小区内公建配套设施必须配备齐全（给排水、供电、燃气、通讯、有线电视、路灯、车库等），工程质量及使用功能应符合国家相关法律、法规所规定的要求。该协议还对其他事项作了约定。2014年12月30日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室（甲方）、金桥公司、常州市金达置业有限公司（乙方）、宋虎大签订《天山花园、玲珑花园结算协议》一份。协议约定的相关内容如下：天山花园共有住宅311183.2平方米，其中定销商品房建筑面积为28万平方米（实际测量面积为280024.31平方米），另外311158.89平方米由乙方自行销售。营业性车库25886.34平方米。28万平方米定销房按比例对应的营业性车库面积为23294.33平方米，乙方自行销售的31158.89平方米按比例对应的营业性车库面积为2592.01平方米。考虑到实际车库无明确界线，无法按上述面积分割，经现场查看，1号大车库面积2804.24平方米，与乙方对应的2592.01平方米最接近，确定此车库作为乙方自有，其余营业性车库23082.1平方米由甲方按审计单位测算的平均成本价2907.63元/平方米收购，收购金额为67114206.42元。具体结算和支付：两小区合并结算，经审计公司审核并由叁方确认，天山花园建设总成本为1209677987.76元，最终结算甲方还应付乙方97057293.95元；玲珑花园建设总成本为862620134.28元，最终结算乙方应付甲方8954965.25元，双方分别出具合法票据。合计甲方支付乙方88102328.7元。乙方应将两小区中甲方回购尚未安置的住宅房和收购的营业性车库办理至甲方名下，并将区会计中心借款事宜处理完毕后，甲方支付上述款项。本协议未一揽子解决办法。一经签署，双方应就玲珑、天山两个小区建设工作达成了全面、彻底的结算，有关项目财务利息、销售费用、管理费用、车库分摊等原有争议均已达成一致意见，各方不得反悔，此后不存在任何结算方面的未尽事项。常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室、金桥公司、常州市金达置业有限公司、宋虎大在该协议上盖章签字。常州市新北区财政局、常州市新北区审计局作为见证方在协议上签字。2011年1月5日，金桥公司与常州市新北区三井街道办事处签订《天山花园交接协议书》，金桥公司接受新北征收办的指示，将案涉7幢、8幢、10幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢地下层以及第2、3、4、6号车库（除上述车库外、交付对象还包括天山花园住宅、商铺及其他配套车库）交付给新北征收办的受托人常州市新北区三井街道办事处。该交接协议签订后，常州市新北区三井街道办事处接收对天商花园小区实际履行管理职责，天山花园所有车库已交际交付给属地社区和物业管理单位占有、使用和管理。2015年1月，金桥公司与新北征收办签订了相应的《常州市车位（车库）买卖合同》（共12份），约定金桥公司将常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢地下层以及第2、3、4、6号车库出售给新北征收办。上述合同均约定，该车位（车库）所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。上述合同约定的车库总价款为67114206.42元。2015年2月6日，常州市新北区房屋征收与补偿办公室以支票的形式向金桥公司支付了23700000元，该款原本用于专项解除抵押，但实际该款未按约使用。金桥公司、新北征收办、超途公司一致确认新北征收办尚有24402328.71元购买车库款未予支付。超图公司承诺，如果新北征收办将结欠的24402328.71元汇至法院账户用于清偿超途公司的抵押债权，超途公司同意将案涉车库的抵押及查封予以解除。常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢地下层以及2、3、4、6号车库登记在金桥公司名下，且设立有抵押权，抵押权人为华夏银行，于2014年6月17日办理了抵押登记手续，现抵押权仍存在。本院于2015年11月6日查封了金桥名下的坐落于常州市××花园××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢地下层以及第2、3、4、6号车库（均为首封），到期后均进行了续封。南京市中级人民法院于2016年4月查封了29幢地下层（首封），后于2020年将处置权移送给本院。2020年9月23日，本院作出（2019）苏0402执恢321号之四执行裁定书，将申请执行人嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）变更为扬州超途贸易有限公司。根据该裁定并经超途公司的申请，本院将本案被告嘉兴泽明投资合伙企业（有限合伙）变更为扬州超途贸易有限公司。金桥公司出具《情况说明》一份。载明：2007年12月11日，常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室与金桥公司签订《天山花园（定销安置房）开发建设协议》，协议约定由金桥公司按拆迁办的要求对天山花园小区进行建设和交付。金桥公司按约建成后，于2011年1月5日按上述协议约定将开发建设的住宅、商铺、车库等进行交付，其中包括全部案涉抵押的车库，并于同年收到1900余万元的车库款。从上述行为来看，金桥公司与拆迁办对案涉抵押车库实际发生交易的时间远在华夏银行抵押之前。而作为华夏银行在2014年6月办理案涉抵押贷款时，当时车库已由拆迁办在管理使用，其在现场对抵押物核查时也应明知。……金桥公司陈述：双方实际交易的时间是2011年，该时间早于华夏银行抵押权形成的时间。原被告签订的车库买卖合同的时间是2015年但当时该合同的签订仅是为了办理车库的不动产所有权证的订立，因此应当以双方实际交易时间2011年为准。事业单位法人证书显示，新北征收办与常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室为同一单位。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于新北征收办对案涉车库是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。至于新北征收办主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定进行判断。《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，如果买受人以享有物权期待权排除执行的，必须同时符合上述四个条件，否则，其享有的权利不足以排除执行。综合本案情况，对照上述规定，具体分析如下：1、对于案涉《常州市车位（车库）买卖合同》涉及的不动产，新北征收办确认尚有24402328.71元购买车库款未予支付。本案审理过程中，新北征收办陈述愿意支付该款项（在诉状中也表示同意将剩余款项交付执行），但在本案判决前，其并未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2、案涉不动产设定了抵押，抵押权的存在必然会对不动产过户产生实质影响。新北征收办在签订买卖合同时没有尽到注意义务查询所购不动产的权利限制状况，对未能办理过户登记手续存在相应的过错。3、新北征收办未能支付全部价款，该行为也是导致案涉不动产不能过户的原因之一。综上，新北征收办对案涉不动产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回常州市新北区房屋征收与补偿办公室的诉讼请求。案件受理费377372元，由常州市新北区房屋征收与补偿办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  王旭明人民陪审员  吴志龄二〇二一年二月二十四日书 记 员  朱晓骁