江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初6227号原告：瞿胡平，男，1968年12月16日生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。委托诉讼代理人：徐科，常州市武进区雪堰镇法律服务所法律工作者。被告：武进区礼嘉农家寒舍饭店，住所地江苏省常州市武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号，注册号×××44。负责人：魏世军，男，1976年10月14日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：杨平，江苏东鼎法律服务所律师。原告瞿胡平诉被告武进区礼嘉农家寒舍饭店（以下简称农家寒舍饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告瞿胡平及其委托诉讼代理人徐科、被告农家寒舍饭店的负责人魏世军及委托诉讼代理人杨平到庭参加诉讼。后本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年12月22日再次公开开庭，原告瞿胡平及其委托诉讼代理人徐科、被告农家寒舍饭店的负责人魏世军及委托诉讼代理人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿胡平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间于2019年1月2日签订的《饭店租赁协议书》于2020年5月13日解除；并要求被告于判决生效之日立即搬离位于武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号的房屋。2、判令被告立即向原告支付房屋租金16625元，房屋占有使用费（按照45000元/年计算自2020年5月13日起至实际迁出该房屋之日止）以及违约金7500元，暂计24125元；3、请求判令被告搬离位于常州市武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号的房屋时结清所有水电费用并回复原样；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年11月14日与宁文贵签订了一份《嘉豪商务-休闲中心-农家寒舍饭店转让协议》取得自2019年1月1日起被告所在房屋的租赁权。原告与被告经营者在2019年1月2日签订一份《房屋租赁协议书》，约定将位于武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号房屋继续租赁给被告开饭店，协议约定：租金第一年为45000元，一次性付清一整年，以后每年租金根据市场行情调节，租金每年提前35天一次性付清一整年。2019年11月份原告到被告处约谈下一年租金时，被告谎称原告偷电并拒绝约谈且拒付租金，原告于2020年4月11日向被告下达催款通知书，要求被告按照合同约定支付2020年整年的租金，被告仍拒绝配合支付租金，原告又于2020年5月13日向被告下达解除房屋租赁合同通知书，要求被告于2020年5月15日搬离该房屋，交还房屋，被告依旧我行我素，拒不履行。无奈，原告为了维护自身合法权益，特诉至本院。被告农家寒舍饭店辩称,1、原告不能擅自解除双方的租赁合同关系并要求被告从租赁房屋中清退搬离，原、被告于2019年1月2日签订了一份《饭店租赁协议书》，协议书约定从2019年12月31日起租，但未约定租赁终止日期，根据法律规定为不定期租赁，被告未明确表明不续租或者不支付租金。2、原告解除租赁关系的理由不成立，原告主张解除租赁关系是因为被告拒付2020年度的租金，实际上是原告将租赁从45000元提升至70000元，上浮了25000元，上浮幅度达到55%，从原告与房主黄小新的租赁合同看，第二年租金仅上浮15%左右，原告擅自抬高租金的行为严重违背了价格行情，经过礼嘉派出所多次协调，原告在同意60000元的标准支付租金的情况，原告仍拒绝被告支付租金，且强行要求原告搬离。并且原告提交的催款单也没有明确要求被告支付下一年度租金的具体金额，原告向被告发出催款和解除租赁关系的通知，是因为原告明知道不能擅自解除租赁关系，而故意将不履行合同的主要义务转嫁给被告，造成被告不履行合同主要义务的假象。3、被告在原告处承租房屋经营饭店，这不同于一般意义上的房屋租赁，被告需要对租赁物进行装饰装修并投入大量资金用于经营使用，原告任意解除租赁关系将会对被告造成很大的经营损失。本院经审理查明事实如下：原案外人宁文贵从黄小新处承租了位于武进区礼嘉百兴名园2幢1-7室房屋用于经营嘉豪商务宾馆、休闲中心和农家寒舍饭店，后宁文贵将其中5-7室房屋（即农家寒舍饭店）转租给被告魏世军使用。2017年11月4日，因宁文贵不再经营嘉豪商务宾馆和休闲中心，将嘉豪商务宾馆、休闲中心和农家寒舍饭店承租权转让原告瞿胡平，当天原告作为承租方与房屋所有权人黄小新作为出租方签订《租赁协议》一份，黄小新将武进区礼嘉镇百兴名园2-1——2-7(12间)出租给原告使用，期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，2018年1月1日至2019年12月31日止的房屋租金为15万元/年，2020年1月1日至2022年12月31日的房屋租金为18万/年。同日，原告瞿胡平与原承租人宁文贵签订《嘉豪商务宾馆-休闲中心-农家寒舍饭店转让协议》一份，约定经房屋产权人同意将宁文贵经营嘉豪商务宾馆、休闲中心和农家寒舍饭店以转让费为70万元价格转让给瞿胡平，其中农家寒舍的房屋租金自2019年1月1日起由瞿胡平收取，休闲中心自2019年2月4日起经营权及其内部设施和经营权归瞿胡平所有。2019年1月2日，原告瞿胡平（作为甲方）与被告负责人魏世军（作为乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，原告拥有一处饭店，其中包括厨房、房间、餐厅、雅间，建筑面积约200平米，双方协商于2018年12月31日起将上述资产全部租给魏世军使用，第一年租金为45000元，一次性付清一整年，此后每年租金根据市场行情调节，租金每年提前35天一次性付清一整年。该份合同未约定合同的终止时间。签订协议后，被告按约支付了2019年度的租金，并实际在诉争房屋内使用经营。后双方因2020年度的租金金额未能协商一致，原告于2020年4月11日，在被告的经营场所张贴催款通知书，并同时向被告邮寄了该份催款通知书，该通知书主要内容为被告方应于2019年11月底一次性支付2020年度租金，但对租金金额未明确，为此双方发生争议，后至常州市公安局武进分局礼嘉派出所进行协商，原告同意被告按60000元标准支付2020年租金，但要求到2020年12月31日前搬走，被告同意支付60000元，但不认可到2020年12月31日前解除租赁合同，双方仍未能协商一致意见。被告于2020年11月21日将45000元租金转给了原告，但原告于2020年11月22日将该款退还给了被告。2020年5月13日，原告又通过顺丰快递向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书。上述事实，由原告提交的饭店租赁协议书、嘉豪商务宾馆-休闲中心-农家寒舍饭店转让协议、租赁协议、房产证复印件、催款通知书一份、张贴催款通知书照片一张、解除房屋租赁合同通知书一份、张贴解除房屋租赁合同通知书照片两张、及顺丰邮寄通知书的面单，及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告瞿胡平从房屋所有人承租案涉房屋后，原告有权以自己的名义对商铺进行使用、经营、出租、收益、管理和向承租人主张权利等。因此，原告瞿胡平与被告签订的《饭店租赁协议书》，系其真实意思表示且不违反有关法律规定，应属合法有效。本案中，原告与被告签订的《饭店租赁协议书》仅约定了第一年度即2019年度的租金金额，对于租赁期限未作约定，嗣后也未达成补充协议，故2019年之后，双方之间的租赁合同关系为不定期租赁合同。因此,原告在被告未存在违约行为的情况下,通知解除合同是符合法律规定的,但其应给予被告一定的合理期限搬离房屋。关于合同解除时间。原告于2020年4月11日向被告解除房屋租赁合同通知书，被告也认可收到该份解除房屋租赁合同通知书，故双方租赁合同于2020年4月11日解除。合同解除后，承租方应当将租赁物返还给出租方。对于原告要求被告搬离常州市武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号的房屋并恢复原状后返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋租金及占有使用费。2020年1月1日起至《租赁合同》解除之日（2020年4月11日）期间的房屋租金，被告应当支付，并且在合同解除之后，被告仍应当支付诉争房屋至判决确定的履行之日的占有使用费，现原告主张按照45000元/年的标准支付上述期间内的费用，本院予以支持，经计算，合同解除之前的租金为12500元，自2020年4月12日起至本判决确定的履行之日的房屋占有使用费按照123.29元/天的标准支付。对于违约金。因原告行使的系不定期租赁合同的解除权，双方在合同履行过程中均不存在违约，故原告主张违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、二百二十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告瞿胡平与被告武进区礼嘉农家寒舍饭店于2019年1月2日签订的《饭店租赁协议书》于2020年4月11日解除。二、被告武进区礼嘉农家寒舍饭店于本判决生效之日起十日内将坐落在江苏省常州市武进区礼嘉镇百兴名园2幢5-7号房屋腾空后交付给原告瞿胡平。三、被告武进区礼嘉农家寒舍饭店于本判决生效之日起十日内支付给原告瞿胡平房屋租金12500元。四、被告武进区礼嘉农家寒舍饭店于本判决生效之日起十日内支付给原告瞿胡平自2020年4月12日起至本判决确定的履行之日止，按123.29元/天的标准计算的租赁房屋占有使用费。五、驳回原告瞿胡平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由被告武进区礼嘉农家寒舍饭店负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 秦 宏人民陪审员 庄 科人民陪审员 陈晓峰二〇二一年二月十八日法官 助理 庄 娇书 记 员 张 静