湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初52号原告：怀化市泰和投资管理有限公司，住所地怀化市鹤城区，统一社会信用代码91431200066384481P。法定代表人：涂芳铨。委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。被告：长沙市肯德基有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713－1724号房，统一社会信用代码91430100616603707X。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：陈琛，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。第三人：怀化好安居房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路178号，统一社会信用代码914312007506158481。诉讼代表人：粟宝珍，怀化好安居房地产开发有限公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：孔天悦，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：许曦，湖南云天律师事务所律师。原告怀化市泰和投资管理有限公司（以下简称泰和公司）与被告长沙市肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）及第三人怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，并组成合议庭于2021年1月21日公开开庭审理了本案。原告泰和公司委托诉讼代理人王建辉、被告肯德基公司委托诉讼代理人陈琛、第三人好安居公司委托诉讼代理人孙天悦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年1月20日起至判决生效之日止所拖欠的房屋租金（租金支付金额按照《租赁合同》的约定计算，暂按15万元计算）；2、判令被告在后续租期中必须按期支付租赁合同中所规定的租金直至合同期满；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据2019年6月19日湖南省怀化市中级人民法院公告可知，第三人好安居公司已于2019年6月10日向该院申请破产清算，该院已裁定受理该破产清算申请一案。2014年1月20日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，约定将其所有的位于湖南省怀化市××路（迎丰路与人民路交汇处东南角），总计使用面积为45.27平方米的房屋出卖给原告，同日，第三人与原告依约履行了合同。2016年5月31日，原告以房屋所有人身份办理人房屋预告登记。在《商品房买卖合同》签订前，第三人与被告已签订了《租赁合同》，已将诉争房屋出租给被告使用，房屋租金由第三人收取。在《商品房买卖合同》签订后，第三人应尽告知义务，告知被告其已将诉争房屋出售给了原告，原租赁合同的权利义务已转移至原告，后续租金应由原告收取。原告为诉争房屋的所有权人和合法出租人，合法享有收取房屋租金的权利，但2014年1月20日至今，被告都未向原告交付房屋租金。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条的规定，原告为房屋所有权人，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房买卖合同》与《租赁合同》事实清楚，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，被告应继续履行合同义务向原告支付租金，被告恶意拖欠租金不符合合同约定，故应按照《租赁合同》约定支付租金。为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告肯德基公司辩称，1、依据租赁合同附属的租赁范围图，并结合原告提交的买卖合同中对于205号房产标注的位置，被告并未占用205号房产，该房产非被告租赁范围，无需向原告支付租金。2、恳请法院依职权调查案涉项目一、二层分户图，并结合被告提交的租赁范围图确认被告租赁房产的具体房号及对应的产权人。3、被告自2016年9月起向宋俐娟支付该餐厅各月的金额租金。4、鉴于租赁合同对于租金的支付标准为按餐厅营业额给付租金，若原告为租赁房产中部分房产的产权人，或者租赁房产还涉及其他人，恳请法院将宋俐娟及其他产权人追加为本案的第三人，以便各产权人在本案中通过协商或者法院依法判决各房产产权人应分割的租金比例，只有这样才能够妥善解决本案中租金支付事宜。5、因怀化市中级人民法院于2020年9月28日向被告送达了（2019）湘12破5号之一民事裁定书和协助执行通知书，内容为：停止支付新天地城市广场40栋107、108、109、116、117、204、205、206、207、215、216号商铺尚欠的租金，以及今后产生的租金，故被告于收到裁定书当日起停止向宋俐娟支付租金。截至目前被告已向宋俐娟支付租金至2020年7月，2020年8月1日至今的租金尚未支付。第三人好安居公司述称，1、第三人已经进入破产清算程序，现预告登记至原告名下房屋并未过户，应当认定为破产财产。2、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，支付房款的银行流水是虚假的流水，双方形成的是让与担保关系，而并非房屋买卖关系。3、第三人已经归还所有借款，原告应当解除预告登记至其名下的房屋。4、第三人管理人已向原告发出《解除合同通知书》，已经解除了案涉房屋的《商品房买卖合同》。5、案涉205号房屋属于第三人财产，被告应当将205号房屋租金交与第三人，故第三人管理人在破产管理清算的过程中，向法院申请被告暂时给付租金，法院依法裁定暂停支付。经审理查明：2012年5月31日，第三人好安居公司与被告肯德基公司签订《租赁合同》，约定：被告肯德基公司租赁第三人好安居公司的位于怀化市鹤城区××路××路交汇处东南角，两层总计使用面积为399平方米的房产，其中1层172，2层约为227，房产的具体位置、使用范围以附件一租赁范围图红线圈定部分为准；承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；合同期限自2012年11月1日至2028年1月1日，其中2012年11月1日至2012年12月31日为装修期，被告无需支付租金；该处餐厅某一租赁年度营业额在人民币800万元以下（含人民币800万元），则被告按该租赁年度年营业额的7.5%的比例支付给第三人作为租赁年度的房屋租金，如某一租赁年度营业额在人民币800万元以上，则被告按租赁年度年营业额的8%的比例支付该租赁年度的房屋租金。第三人预先以被告每月的营业额为基础，逐月按7.5%比例提取被告的营业额作为月租金，被告应于每月7日之前，向第三人提供上月营业额和应计抽成租金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》，每租赁年度结束后次月15日前，被告向第三人提供《年度租金结算通知单》，计算得到被告实际应付的当年租金。如在该月第10个工作日内，第三人没有以书面方式通知被告未收到该月《营业额及租金和其他款项通知单》，或以书面方式通过对该月《营业额及租金和其他款项通知单》的数据表示疑问，则视为第三人已收到上述通知单并无异议；第三人应于每月10日向被告肯德基公司提供合法房屋租赁发票，以便被告按时凭证付款，被告应于每月25日前向第三人支付上月租金；如第三人未按合同约定提供房屋租赁发票，则被告有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至第三人提供房屋租赁发票后15天止；被告按本合同约定时间将租金汇往第三人下列账号后，即视为被告已完成付款义务：单位名称：怀化好安居房地产开发有限公司，开户行：中国建设银行怀化分行鹤城支行，账号：4300××××4148；在本合同有限期内，第三人如欲将房产所有权转让给第三方，第三人应提前三个月以书面形式通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权，如被告书面放弃优先购买权，则第三人保证使受让方充分了解双方在本合同下的权利和义务，同时以受让方书面同意承担本合同项下第三人的一切义务为转让生效之前提。如果受让方不出具书面同意承担在本合同项下第三人一切义务的，被告有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束。第三人好安居公司向被告肯德基公司发出《关于肯德基城市广场餐厅租赁期限确认事宜》（无落款时间），内容为：贵司于2014年1月27日开业，《租赁合同》中约定的租期为：2013年1月1日起至2028年1月1日止，应调整为2014年1月27日起至2029年1月26日止，租金起算日为2014年1月27日。现经核实，被告肯德基公司租赁新天地城市广场第40幢商铺的房号分别为：107、108、109、116、117、204、205、206、207、215、216。2014年1月20日，原告泰和公司与第三人好安居公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告泰和公司购买第三人开发的新天地城市广场项目中第40幢商业二层202、205、209、210、219、232、235、261、265、266、267、268、269、270、271、272门面，总购房款10000000元，原告泰和公司应于合同签订之日起24个月内一次性付清购房款；第三人泰和公司应在2014年5月19日前将门面交付给原告泰和公司使用，并在门面交付使用后90日内，将办理权属登记需由第三人好安居公司提供的资料报产权登记机关备案，如因第三人好安居公司的责任，原告泰和公司不能在2014年6月18日前取得房地产权属证书的，双方同意按原告泰和公司不退房，第三人好安居公司按已付房价款的0.1%向其支付违约金；商品房达到交付使用条件后，第三人好安居公司应当书面通知原告泰和公司办理交付手续。双方进行验收交接时，第三人好安居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同年1月21日，怀化市中小企业信用担保有限公司向原告泰和公司分两次各转账5000000元，合计10000000元（备注投资款），原告泰和公司向第三人好安居公司转账10000000元（备注投资购房款），第三人好安居公司向案外人怀化壹联兴商贸有限公司转账10000000元（备注往来款），案外人怀化壹联兴商贸有限公司向原告泰和公司转账10000000元，原告泰和公司向第三人好安居公司转账10000000元（备注投资购房款），第三人好安居公司向案外人怀化市冠盛商贸有限公司转账10000000元（备注往来款），案外人怀化市冠盛商贸有限公司向原告泰和公司转账10000000元，原告泰和公司向第三人好安居公司转账10000000元（备注投资购房款）。同年1月22日，第三人好安居公司向怀化市冠盛商贸有限公司转账10000000元（备注往来款），怀化市冠盛商贸有限公司向原告泰和公司转账10000000元，原告泰和公司向怀化市中小企业信用担保有限公司转账10000000元（备注还款）。怀化市中小企业信用担保有限公司、怀化壹联兴商贸有限公司、怀化市冠盛商贸有限公司原均系怀化佳惠公司所属的关联公司。原告泰和公司的委托诉讼代理人王建辉当庭陈述，原告泰和公司与怀化市中小企业信用担保有限公司、怀化壹联兴商贸有限公司、怀化市冠盛商贸有限公司不存在投资的经济往来，原告泰和公司出10000000元，怀化壹联兴商贸有限公司、怀化市冠盛商贸有限公司也是各出10000000元，该两家公司均是挂在原告泰和公司名下来购买房屋。原告泰和公司与第三人好安居公司为上述40幢的205房屋办理了网签，并于2016年5月31日就205房屋与怀化农村商业银行股份有限公司人民路支行在不动产登记机关办理了预告登记，但至今未取得涉诉房屋的不动产权证书。2014年4月25日，案外人宋俐娟与第三人好安居公司签订8份《商品房买卖合同》，约定：原告购买第三人开发的新天地城市广场第40幢107、108、109、204、206、207、215、216号房屋，房款共计8025834元。2014年6月27日，第三人为新天地城市广场项目中第40幢107、108、109、204、206、207、215、216号房屋在怀化市房产管理局办理了预告登记，预告登记权利人均为案外人宋俐娟，案外人宋俐娟至今未取得上述房屋的不动产权证书。案外人宋俐娟与被告肯德基公司因租租赁合同解除及租金支付形成纠纷，案外人宋俐娟于2016年3月21日诉至湖南省怀化市鹤城区人民法院主张权利，经该院审理作出（2016）湘1202民初562号民事判决，认定被告肯德基公司已将2016年8月31日前的房屋租金交付给第三人好安居公司，判决被告肯德基公司于判决生效之日起十五日内向宋俐娟支付从2016年9月1日起的房屋租金（租金支付金额按照《租赁合同》的约定计算），驳回宋俐娟的其他诉讼请求。此后，被告肯德基公司将其所租赁的商铺的全部租金向宋俐娟进行给付。再查明，本院于2019年6月10日根据第三人好安居公司的申请，裁定受理第三人好安居公司破产清算申请一案。2019年6月11日，本院指定湖南云天律师事务所为管理人。2020年7月31日第三人好安居公司管理人向原告泰和公司发出《解除合同通知书》，同时，向宋俐娟等人也发出了《解除合同通知书》，向被告肯德基公司发出《关于催收房屋租金的函》。原告泰和公司与第三人好安居公司之间的解除合同纠纷正中诉讼进行中，尚未审结。2020年9月10日，第三人好安居公司管理人向本院书面申请冻结2020年8月10日至2028年1月1日期间，新天地城市广场第40幢107、108、109、116、117、204、205、206、207、215、216号商铺租金。本院于2020年9月28日作出（2019）湘12破5号之一民事裁定：一、自本裁定书送达之日起，停止支付新天地城市广场第40幢107、108、109、116、117、204、205、206、207、215、216号商铺尚欠的租金以及今后产生的租金；二、停止支付租金期间，未经本院同意或上级法院决定，承租人肯德基公司不得支付租金。该裁定已送到给被告肯德基公司，肯德基公司陈述截止目前已向宋俐娟支付租金至2020年7月，2020年8月1日以后的租金至今尚未支付。上述案件事实，经本院公开开庭审理，双方当事人举证、质证、辩论，本院确认有原、被告及第三人身份信息、《商品房买卖合同》、人民法院公告、民事判决书、银行转账清单、《租赁合同》及平面图、《关于肯德基城市广场餐厅租赁期限确认事宜》、房屋登记查询证明、民事裁定书、协助执行通知书、房屋分层平面图、《解除合同通知书》等及庭审陈述予以证实。本院认为：本案中，在第三人好安居公司与原告泰和公司签订《商品房买卖合同》之前，第三人好安居公司早已将《商品房买卖合同》约定出售的205号商铺出租给被告肯德基公司使用，现原告泰和公司认为其基于与第三人好安居公司签订的《商品房买卖合同》而承继了租赁合同的权利义务，其作为205号商铺的所有权人和合法出租人有权向被告肯德基公司主张收取租金，其的该主张是否成立，系本案的争议焦点。本案所涉205商铺属于不动产，依照法律规定物权只有经过依法登记才产生法律效力。涉案的205商铺的开发商是第三人好安居公司，第三人好安居公司破产清算申请受理前，涉案的205商铺产权并未转移登记至原告泰和公司名下，物权尚未发生转移，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”之规定，涉案的205商铺仍属于第三人好安居公司的财产，原告泰和公司并非涉案205商铺的所有权人，即便其已就涉案的205商铺办理预告登记所享有物权期待权，也不能视为其取得涉案的205商铺的物权。同时，从在案的证据来看，并无证据能够证实，在第三人好安居公司破产清算申请受理前，原告泰和公司与第三人好安居公司已告知了被告肯德基公司涉案205商铺转让给了原告泰和公司，而且被告肯德基公司在第三人好安居公司破产清算申请受理前，亦已向第三人好安居公司及依据生效判决向案外人宋俐娟支付了租金。现涉案205商铺产权尚未发生物权转移，仍属于第三人好安居公司的财产，故被告肯德基公司应付涉案商铺的租金应属于第三人好安居公司的财产收益，亦属第三人好安居公司的财产。因此，原告泰和公司主张其作为205号商铺的所有权人和合法出租人有权向被告肯德基公司收取租金的理由不能成立，依法不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，判决如下：驳回原告怀化市泰和投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告怀化市泰和投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月二十二日书记员  龙星宇