安徽省蚌埠市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖03执异7号 异议人（被执行人）：广西中裕置业发展有限公司，住所地广西壮族自治区钦州市金海湾东大街88号，机构代码450700200035651。 法定代表人：吴金木，该公司执行董事。 申请执行人：国厚金融资产管理股份有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场A1座11楼1102、1103室，统一社会信用代码91340207098681720A。 法定代表人：李厚文，该公司董事长。 被执行人：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放四路南首雪华路（雪华乡人民政府）2楼207室，机构代码34030000004016。 法定代表人：吴金木，该公司执行董事。 被执行人：上亿企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇长清路2363号，机构代码310115000429143。 法定代表人：胡国仁，该公司总经理。 本院在执行国厚金融资产管理股份有限公司与安徽中琦置业有限公司、广西中裕置业发展有限公司、上亿企业集团有限公司合同纠纷一案中，被执行人广西中裕置业发展有限公司提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 广西中裕置业发展有限公司异议称：蚌埠市中级人民法院在执行中，通过淘宝网司法拍卖网络平台，于2019年9月26日和11月12日两次拍卖主债务人安徽中琦置业有限公司216套房产，因无人竞买流拍。2019年11月26日裁定变卖，变卖起拍价总计9245.5431万元。根据西安仲裁委员会（2018）第1165号仲裁裁决书，安徽中琦置业有限公司欠本金7305万元。计算至查封之日的贷款本息余额8828万元（已含利息、罚息、复利）。2019年1月29日，蚌埠市中级人民法院从安徽中琦置业有限公司扣划107.3406万元；同时为办理贷款，安徽中琦置业有限公司于2016年1月20日与陕西省国际信托股份有限公司签订《中国信托业保障基金委托认购协议》，向陕国投支付保障基金认购金80万元。目前保障基金及其收益已被扣划用于还款。安徽中琦置业有限公司216套房产变卖起拍价9245.5431万元，已远超出贷款本息余额（8828万元-107.3406万元-80万元-保障基金收益）。即使不计算保障基金收益，超出的金额也有604.8837万元。然而蚌埠市中级人民法院于2019年12月又查封了异议人钦国用（2012）第Ａ0039号、钦国用（2013）第Ａ1555号土地使用权以及580套商铺，导致异议人无法对该地块开发利用，商铺无法对外出租经营。被查封的房屋中，部分商铺已出售给经营户或已用于抵债，给异议人以及相关权利人的利益造成严重损害，属于严重超标的查封。最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》要求在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益影响，避免过度执行。当前疫情防控期间，超范围查封致使异议人无法对资产进行开发利用、无法融资，已售房屋无法办理过户、未售房屋无法销售，资产无法运营。在安徽中琦置业有限公司216套房产变卖起拍价已超出剩余贷款本息的情况下，再对异议人的土地使用权和房产进行查封，属于过度执行。请求依法解除对异议人位于钦州市金海湾东大街南面、蓬莱大道东侧的土地使用权证号为钦国用（2012）第Ａ0039号以及位于钦州市××××路东面、蓬莱南大街西面的土地使用权证号为钦国用（2013）第Ａ1555号土地使用权以及房产的查封。 申请执行人国厚金融资产管理股份有限公司辩称:1、异议人提出贷款利息计算至查封之日没有法律依据。截至2020年4月30日，被执行人应支付的本金、利息、罚息、复利、迟延履行金等共计约13542万元，安徽中琦置业有限公司可供法院变卖的216套房产价值仅约9245万元，与被执行人应履行的债务还相差4297万元。异议人申请以8828万元作为本案的执行标的额提出查封超标的额，错误。2、异议人对其被查封的财产估值过高，其提出的超标的额查封缺乏事实依据。一是两宗土地及580套房产价值共计55694.75万元，没有合法的评估报告为支撑；二是被查封的两宗土地及580套房产均已设置了抵押权，抵押担保的债权目前约3亿元，答辩人仅能在抵押权人行权之后就查封财产的剩余价值部分获得受偿。故不能以被查封财产的全部价值来考量答辩人的查封额度。三是异议人没有考虑其被查封财产在拍卖变现时的降价因素。四是异议人没有考虑其被查封财产在拍卖变现时应缴纳各种税费。被查封财产处置时要从所得价款中优先扣除各类税费、执行费、拍卖费等，最终能够用以清偿执行债务的剩余款项部分不足土地拍卖所得款项的50%。3、目前有效查封的财产已经不包含安徽中琦置业有限公司的财产，仅为异议人的财产。安徽中琦置业有限公司被查封的财产经变卖程序仍不能处置，且答辩人不接受以物抵债，法院应对该财产解除查封。异议人仍将安徽中琦置业有限公司的财产计算为有效查封的财产额度，并以此推断超标的查封，不正确。请求驳回异议人的异议申请。 本院经审查查明：国厚金融资产管理股份有限公司与安徽中琦置业有限公司、广西中裕置业发展有限公司、上亿企业集团有限公司合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年9月25日作出西仲裁字（2018）第1165号裁决书，裁决：1、安徽中琦置业有限公司于本裁决书送达之日起15日内偿还国厚金融资产管理股份有限公司贷款本金73050000元人民币。2、安徽中琦置业有限公司于本裁决书送达之日起15日内向国厚金融资产管理股份有限公司支付截止2018年3月21日的利息12863689.17元，逾期本金罚息2203869.58元，逾期利息复利1407528.41元，合计16475087.16元，并按照合同约定支付国厚金融资产管理股份有限公司自2018年3月22日的利息、逾期本金罚息、逾期利息复利至贷款清偿之日止。3、国厚金融资产管理股份有限公司对安徽中琦置业有限公司提供抵押的房产（安徽省××朝阳路东侧的钓鱼台生活城项目1、2、4层124套商铺及13-20层129套公寓，产权证面积为13208.82平方米）及对应的土地使用权（坐落于安徽省××朝阳路东侧，面积为9327.868平方米，编号为“蚌国用（出让）第2012330号”）享有优先受偿权。4、国厚金融资产管理股份有限公司对安徽中琦置业有限公司质押给陕西省国际信托股份有限公司的保证金享有优先受偿权（保证金账户户名为陕西省国际信托股份有限公司，开户行为中国农业银行大连星海支行，帐号为34×××30）。5、上亿企业集团有限公司、广西中裕置业发展有限公司对安徽中琦置业有限公司的上述债务的清偿向国厚金融资产管理股份有限公司承担连带保证责任。6、国厚金融资产管理股份有限公司的其他仲裁请求不予支持。7、本案仲裁费678704元，由安徽中琦置业有限公司承担。在仲裁期间，国厚金融资产管理股份有限公司向蚌埠市蚌山区人民法院提出财产保全申请，该院于2018年6月15日作出（2018）皖0303执保字第95号民事裁定，查封安徽中琦置业有限公司所有的坐落于蚌埠市××生活城商铺××、办公用房129套。 该裁决书生效后，本院于2018年11月14日立案执行，执行标的为89525087.16元，执行受理费156925元，案号为（2018）皖03执200号。2019年1月29日，本院划拨安徽中琦置业有限公司名下银行存款1073406元。执行中，本院对安徽中琦置业有限公司所有的位于蚌埠市钓鱼台生活城共计290套房屋，委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司进行价格评估，评估总值15595.63万元。2019年9月26日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对其中142套商铺及74套办公用房，计216套房产公开拍卖。216套房产评估价为127827612.78元，起拍价为评估价的85%即108653470.863元。因无人竞买而流拍。因申请执行人不同意以第一次拍卖的流拍价抵债，2019年11月12日，本院对上述216套房产在第一次拍卖流拍价的基础上再次降价15%，即以92355450.2335元为起拍价进行第二次拍卖，因无人竞买仍流拍。因申请执行人不同意以第二次拍卖的流拍价抵债，本院于2019年12月20日在淘宝网司法拍卖网络平台以第二次拍卖的流拍价进行变卖。亦无人竞买。2020年3月10日，国厚金融资产管理股份有限公司书面函复本院，不接受以上述房产进行抵债。2020年5月20日，本院以（2018）皖03执200号之四执行裁定，终结本次执行程序。 本院另查明，2019年12月3日，本院通过钦州市不动产登记局，查封广西中裕置业发展有限公司名下钦国用（2012）第A0039号、钦国用（2013）第A1555号土地使用权，查封期限三年。同年12月4日，本院通过钦州市住房和城乡建设局，查封广西中裕置业发展有限公司名下所有未售房产，查封期限三年。 本院再查明，2016年12月5日，广西中裕置业发展有限公司、陕西省国际信托股份有限公司签订一份《（陕国投·星海3号集合资金信托计划）抵押合同》，广西中裕置业发展有限公司以钦国用（2012）第A0039号、（2013）第A1555号土地使用权以及凤凰商业广场、小商品贸易区项目部分在建工程合计30014.1平方米并连同对应面积的土地使用权为贷款1.4亿元提供担保。其中，钦国用（2012）第A0039号项下57779.59平方米的商服用地，抵押给陕西省国际信托股份有限公司，贷款本金6000万元；钦国用（2013）第A1555号项下67187.49平方米的商服用地，抵押给陕西省国际信托股份有限公司，贷款本金7000万元。 据广西中裕置业发展有限公司提交的广西中正房地产评估有限公司出具的估价结果，钦国用（2012）第Ａ0039号项下57779.59平方米的商服用地，总地价17044.98万元；钦国用（2013）第Ａ1555号项下67187.49平方米的商服用地，总地价19820.31万元；上述地价合计36865.29万元。经本院向国家税务总局钦州市钦南区税务局询价，上述两宗土地在税务部门存量房价格评估系统内未有相关计税评估价格数据。本院就查封的580套房产，经向国家税务总局钦州市钦南区税务局询价，结果为：位于钦州市××海湾东大街××中国××商贸城××区××海湾东大街××（××海湾东大街南面、蓬莱大道西侧）中国广西东盟商贸城一期Ｂ区的商铺，其计税评估基准价为第一层商铺8012元／平方米、第二层商铺6009元／平方米、第三层商铺5208元／平方米、第四层商铺4407元／平方米、第五层商铺4006元／平方米。580套房产价值合计1.6亿元。 2016年2月4日，安徽中琦置业有限公司转账支付给陕西省国际信托股份有限公司保障基金委托认购款80万元。 本院认为：本案的争议焦点为本院查封案涉财产是否存在超标的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，根据西安仲裁委员会西仲裁字（2018）第1165号裁决，安徽中琦置业有限公司欠付国厚金融资产管理股份有限公司贷款本金73050000元；截止2018年3月21日的利息12863689.17元、逾期本金罚息2203869.58元、逾期利息复利1407528.41元，合计16475087.16元，以及按照合同约定支付自2018年3月22日的利息、逾期本金罚息、逾期利息复利至贷款清偿之日止，另加上仲裁费678704元、执行费156925元。截至目前，本案应执行标的额已累计达15496.46万元，且该裁决确认广西中裕置业发展有限公司承担连带保证责任。被执行人安徽中琦置业有限公司名下价值15595.63万元的财产，其中216套房产经过一拍、二拍降价后虽仍价值92355450.2335元，但国厚金融资产管理股份有限公司不接受以物抵债，则申请执行人的债权未能得到清偿，本院遂查封承担连带保证责任的广西中裕置业发展有限公司名下财产，符合执行依据的判决内容。因国厚金融资产管理股份有限公司的债权未得到清偿，故本案的执行标的额依法应当计算至目前。广西中裕置业发展有限公司异议提出本案债权利息计算应截至查封安徽中琦置业有限公司财产之日止，于法无据。 案涉钦国用（2012）第A0039号、钦国用（2013）第A1555号项下的商服用地和房产580套，依据广西中裕置业发展有限公司提供的估价结论和本院的询价结果，虽价值5.29亿元，但考虑到网络司法拍卖实践中降价拍卖的因素，按最大比例两次降价拍卖即5.29亿元×70%×80%=2.96亿元，再考虑其他债权人的抵押债权1.4亿元和案涉土地的价值系广西中裕置业发展有限公司单方提供的因素，即使还考虑到本案另行划拨、支付款项，本院查封广西中裕置业发展有限公司案涉两宗土地和580套房产，并未构成明显超标的查封。广西中裕置业发展有限公司提出本案严重超标的、过度执行的理由不成立。广西中裕置业发展有限公司因本案对其强制执行导致的民事权益受损，应通过另案追偿的方式予以救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，本院裁定如下： 驳回异议人广西中裕置业发展有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向安徽省高级人民法院申请复议。 审判长  钟如君 审判员  李丰年 审判员  张志荣 二〇二一年二月二十四日 法官助理田文祥 书记员陈序 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。