河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终241号上诉人（原审被告）:驻马店御邦房地产开发有限公司。住所地：驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都7号楼1楼东户。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任卫丽，系该公司员工。被上诉人（原审原告）:朱勤，女，1977年7月27日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人:郭燕，河南胜蓝律师事务所律师。上诉人驻马店御邦房地产开发有限公司（以下简称御邦房地产公司）因与被上诉人朱勤商品房预约合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初8993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人御邦房地产公司的委托诉讼代理人任卫丽、被上诉人朱勤及其委托诉讼代理人郭燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御邦房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判其无需支付房款利息、无需返还定金。事实与理由：认购书合同目的不能实现的根本原因在于被上诉人，被上诉人拒绝履行认购书义务，上诉人已经履行认购书所约定的合同义务，上诉人无需返还定金，仅需退还扣除定金后的剩余房款，无需承担利息。一审法院同时支持被上诉人利息与双倍返还定金主张，违反“填补损失”原则。一审法院错误采信被上诉人的录音证据违反证据规则，认定事实错误。朱勤答辩称，其多次催促上诉人，上诉人未能履行签订《商品房买卖合同》的义务，其有权解除合同，上诉人应当返还购房款并赔偿损失，也有权请求双倍返还定金。上诉人称“双倍返还定金违反填补损失原则”无法律依据，双倍返还定金的责任取决于违约行为本身，并不考虑是否给守约方造成损失。请求驳回上诉，维持原判。朱勤向一审法院起诉请求:一、判令解除原、被告于2019年10月7日签订的编号为0001823的《驻马店恒大悦府商品房认购书》；二、判令被告向原告返还首期房款284057元及利息（以284057元为基数，自2019年10月7日起计至款项返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、判令被告向原告返还定金40000元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月2日，原告朱勤向被告御邦房地产公司转账支付购房定金20000元。2019年10月7日，原告朱勤（乙方）与被告御邦房地产公司（甲方）签订驻马店·恒大悦府《认购书》一份，该《认购书》约定了：乙方自愿依下列条件向甲方认购驻马店恒大悦府楼盘3幢2单元1604单元，该商品房建筑面积共108.65平方米，其中，套内面积79.23平方米。按建筑面积计算，单价为8321元/㎡，总金额为904057元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、2、按揭付款：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款284057元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款600000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……等内容。2020年10月7日，原告又向被告转账支付了首付款284057元，被告向原告收据一份，载明：“兹收到朱勤（3-2-1604）交来房款（含定金）304057元”。被告未能与原告签订《商品房买卖合同》。此后，原告于2019年10月、11月多次催促被告签订《商品房买卖合同》均未果，此后，原告要求被告解除合同返还购房款未果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2019年10月29日、2019年11月6日原告催促被告的置业顾问史明超及其主管人员与原告签订《商品房买卖合同》，被被告的主管人员告知因房管局实行资金监管，合同模板需要先网签再打合同，暂时无法签订《商品房买卖合同》，也无法确认可以签订《商品房买卖合同》的具体时间，只能尽快解决。诉讼中，原告提交了：1、2019年10月28日，原告及其丈夫庄海峰与被告的置业顾问史明超的谈话录音一份；2、2019年10月29日原告与史明超及其主管人员在售楼部的谈话录音一份；3、2019年10月29日原告与史明超及其主管人员的电话录音一份；4、2019年11月6日原告与史明超的电话录音两份，用于证明：1、被告的主管人员在电话中明确表示“暂时没有给你签”、“因为房管局实行资金监管，然后现在合同模板需要先网签再打合同”，即在2019年10月8日原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是因被告不能提供已经房管部门审核通过的合同文本。被告没有按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，被告应承担违约责任。2、2019年11月6日，原告明确通知被告的置业顾问史明超要求退房。被告质证称，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。1、首先该录音文字的形式类似证人证言，若原告通过该录音来证明目的需要对话人出庭作证，否则真实性无法核实，也不知道对话人身份是谁。2、该组录音中均显示的是原告发送的是其丈夫的征信，这与本案无关。3、通过录音可看出通话对方拒绝原告录音，其合法性有异议。4、该组证据不能证明被告存在违约，而且通话录音的最后一段，原告明确表示签了《商品房买卖合同》她也办不了按揭，可以证明原告拒绝履行《认购书》是本案发生诉讼的根本原因，被告没有违约行为，不构成原告享有解除权的事由。诉讼中，被告提交了：1、律师函复印件一份，用于证明被告一直积极要求与原告签订《商品房买卖合同》，并发函催促。2、2020年7月被告向原告发出的通知、EMS回执各一份，用于证明由于原告一直未按照律师函中约定履行合同义务，被告已经发送通知要求解除认购书，本案《认购书》已经解除。原告质证称，对真实性和证明目的有异议，①被告未按照《认购书》的约定与原告签署《商品房买卖合同》，并在原告明确要求被告退房退款后，被告仍以寄送通知律师函的方式意图制造原告违约的表象，强行使得认购书解除权条件成就，应当视为条件不成就，被告无权解除。②原告提交的收据、交款核对单均显示收到原告交来房款含定金，交款内容为首付款等内容，该20000元已经转化为房款，被告无权予以没收。③定金不予退还的条件是乙方未按约定支付首付款及签署《商品房买卖合同》，原告已经依约支付了首付款，且未签订《商品房买卖合同》的原因在被告，该条不能适用。一审法院认为，2019年10月7日原、被告双方签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原告提交的其与被告的置业顾问史明超及其主管的谈话录音、电话录音系原件，其谈话内容均是围绕本案诉争房屋，符合日常交易习惯，对其真实性和证明目的本院予以采信。本案中，原、被告双方在《认购书》中约定：原告须于2019年10月8日前支付首期房款284057元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款600000元由银行提供按揭贷款。原告依约履行了向被告支付首期房款284057元的义务，被告应依约在收取原告首期房款的同时履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，经原告多次催促，截至2019年11月被告仍未能履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，也未能确认与原告签订《商品房买卖合同》的具体时间，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除双方签订的《认购书》，于法有据，予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争《认购书》解除后，被告应向原告返还已收取的284057元购房款并赔偿该款的利息损失，现原告请求返还购房款284057及赔偿利息损失，于法有据，予以支持。关于原告请求被告双倍返还定金40000元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”本案中原告依约交纳了定金20000元，现被告违反《认购书》的约定未能在交付首期房款的同时与原告签订《商品房买卖合同》，导致合同解除，根据上述法律规定，原告请求被告双倍返还定金40000元，于法有据，予以支持。关于被告提出原告拒绝签署《商品房买卖合同》办理银行按揭贷款，构成根本违约的辩解，缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告朱勤与被告驻马店御邦房地产开发有限公司于2019年10月7日签订的《驻马店·恒大悦府商品房认购书》。二、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱勤返还购房款284057元及赔偿该款的利息损失（以284057元为基数，自2019年10月7日起计至购房款返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。三、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱勤双倍返还定金40000元。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3081元（已减半收取），由被告驻马店御邦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换，上诉人提交一份商品房预售许可证，以证明其不存在资金监管问题；被上诉人质证称该证据不能证明上诉人在认购书约定的合同履行期限内取得了经房管部门审核通过的商品房买卖正式文本。被上诉人提交一份信用报告，以证明其不存在个人不能办理按揭贷款的问题；上诉人质证称对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与一审被上诉人陈述相矛盾。结合本案其它证据，上诉人提交的证据不能充分证明其未违约的事实，对被上诉人提供的信用报告予以采信。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的焦点问题：1、案涉认购书应否予以解除；2、合同解除应否双倍返还定金及利息。关于认购书应否解除的问题，一审法院根据双方签订的《认购书》及被上诉人提供的录音证据，能够认定上诉人未按约定与被上诉人签订《商品房买卖合同》，已构成违约，被上诉人请求解除《认购书》符合法律规定，应予支持。上诉人未按《认购书》约定的期限签订《商品房买卖合同》，存在过错，依据法律规定，本案解除合同应当返还购房款及利息损失；同时依据定金罚则的规定，应当双倍返还定金，一审法院判决正确。上诉人主张被上诉人违约没有提供充分证据予以证明，其所主张的支持利息与双倍返还定金属适用法律错误没有依据。综上所述，驻马店御邦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由驻马店御邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年二月二十日书记员  庞壹卉