河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初8266号原告：常姣莲，女，汉族，1941年10月2日生，住河南省偃师市。原告：马秋霞，女，汉族，1966年7月25日生，住河南省偃师市。二原告共同委托诉讼代理人：李云帅，河南开物律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：常艺瑞，河南开物律师事务所实习律师，一般代理。被告：马建龙，男，汉族，1953年4月1日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘秋爽，河南博同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张茂锋，河南博同律师事务所律师，特别授权。被告：马军民，男，汉族，1970年3月22日生，住河南省洛阳市涧**。第三人：马小燕，女，汉族，1979年9月14日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘秋爽，河南博同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张茂锋，河南博同律师事务所律师，特别授权。原告常姣莲、马秋霞诉被告马建龙、马军民、第三人马小燕确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常姣莲及其与马秋霞共同委托的诉讼代理人李云帅、常艺瑞，被告马建龙、第三人马小燕及其共同委托的诉讼代理人刘秋爽、张茂锋，被告马军民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常姣莲、马秋霞向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告马建龙与马军民于1996年4月9日订立《契约》无效。二、判令第三人马小燕非法占有的房屋、集体建设用地的拆迁补偿收益（包含但不限于宅基地补偿款、房屋补偿款、过渡费等）归原告常姣莲、马秋霞、被告马军民所有。三、判令被告马建龙赔偿非法拆除原告的房屋财产损失5万元。四、判令被告马建龙对第三人马小燕应承担的责任承担连带责任。事实与理由：位于洛阳市××××组，东邻马五山、西邻路、南邻路、北邻马龙森、马木生的集体土地建设用地系两原告及被告马军民家庭共有，该集体土地建设用地登记在原告常姣莲配偶、原告马秋霞及被告马军民父亲马火印（1995年去世）名下，地上房屋五间，建筑面积60平方米。直至2020年政府发布郜庄安置征迁公告，原告前往办理拆迁安置手续时，才得知1996年4月9日马军民擅自单方将共有的五间房屋中的两间出卖给被告马建龙，现马建龙之女马小燕占有部分宅基地面积合计208.63平方米（南北长16.65米、东西宽12.53米）并将非法转让的两间房屋重建。原告认为，虽然两原告及被告马军民户口均迁出涉案村集体建设用地所在地的郜庄村，但根据2020年9月自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”同时,根据《不动产登记操作规范（试行）》规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。因此该建设用地上存有5间房屋系原告及被告家庭共有，故两原告及被告马军民仍享有该建设用地的使用权及房屋的所有权等权益。另，该建设用地的使用权及房屋的所有权系两原告及被告马军民家庭共有，根据《民通意见》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，共有人处理共有财产应当平等协商，取得一致意见”，部分共有人擅自处分共有财产的，依法应无效。被告马军民未经两原告同意与马建龙订立的契约转让家庭共有房产，至今未告知两原告，属于单方擅自处分的无效行为，两原告不同意转让共有房产，对该契约效力不予追认，该契约依法无效，且自始无效。故马小燕非法占有的房屋、宅基地的拆迁补偿收益（包含但不限于宅基地补偿款、房屋补偿款、过渡费等）归原告常姣莲、马秋霞、被告马军民共同所有。根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此涉案买卖房屋的契约无效后，被告马军民及马建龙因该契约取得财产应当互相返还，无法原物返还的，应当折价补偿。第三人马小燕无权占有涉案房屋及宅基地，故该宅基地面积及房屋的拆迁补偿权益等应归两原告及被告马军民所有。同时，马建龙应当对第三人马小燕应承担的责任承担连带责任。综上，请求贵院审理查明事实，正确适用法律，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告马建龙辩称：一、1996年4月9日马军民向马建龙出具的契约合法有效。1、出让房产及宅基地是家庭成员协商的结果。内容上，马军民父亲马火印常年有病，病故后欠外债数千元，为偿还债务，经与其家人协商将自家房屋两间有偿转让给马建龙，我国实行房地一体的原则，农村居民在出让房屋时，宅基地使用权一并转让，马建龙与马火印等均属于本集体经济组织内部成员，房产可以自由转让，故在马军民将房产卖给马建龙后，马建龙不仅取得了所购买的两间房产，还取得了相应的宅基地使用权。2、村委会加章的行为视为对本集体经济组织内部宅基地流转调剂的认可。形式上，该契约经原洛阳市郊区龙门郜庄村村民委员会认可，因村委会属基层群众性自治组织，是与原、被告均无利害关系的第三方见证机构，加章确认的行为视为同意本村成员之间房产转让及宅基地的流转，另龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处郜庄社区居民委员会于2020年12月26日也在该契约上加章确认,经办人韩书生也签字确认,足以证实该契约的效力,自出具契约至今村委会对马军民出卖房产给马建龙的事实一直处于认可状态。二、常娇莲、马秋霞对马军民转让马火印宅基地上两间房产的事实是知情且同意转让的。1.常娇莲系卖房事宜的主要联系人，马火印去世前就说将其所盖的两间房屋以2000元价格卖给答辩人,在1995年马火印去世之后,常娇莲主动找到答辩人说将自家两间房产卖给答辩人,但要增加1000元房款,答辩人同意后,常娇莲让其儿子马军民用常娇莲单位的稿纸给答辩人写了一份契约,契约上明确显示“根据我的家庭情况,经协商,我自愿把我家房屋两间有偿转让给马建龙,特由村委会见证”，该事项主要发起人和联系人是常娇莲,马军民是在常娇莲的指示和授意下出具的该份契约。2、马秋霞将村委会加盖公章后的契约复印件给与答辩人,知道马军民卖房给马建龙。1996年4月10日村委会加盖公章后答辩人将该份契约原件给了马秋霞,1997年4月份在中间人以及常娇莲等人都在场的情况下,双方又签订了一份房产转让协议,随后马秋霞将该契约复印一份给了答辩人,常娇莲、马秋霞、马军民均参与了上述契约及房产买卖协议的签订过程,对马火印宅基地上两间房产的处理均是知情的,根本不存在马军民单方出卖房屋的情形；3、本案早已经完成了交付。1997年双方签订房产转让协议书一份,约定答辩人以3000元的价格购买马火印宅基证上的两间房产,依据协议约定,3000元房款当场交付给常娇莲、马秋霞和马军民,同时该房产及宅基地也交付给了答辩人,因答辩人支付房款后经济比较困难,暂时没有重建,马建龙购买马火印的两间房产自然坍塌,直到2010年马小燕才在该幅宅基地上建造房屋,二原告不可能不知道上述事实。4、常娇莲、马秋霞、马军民在卖房前生活在一起,对马军民转让房产的行为以默示方式进行追认。农村的房产、土地属于家庭重要财产,一般的处置习惯是经过家庭成员协商后，再在本家族内寻找优先购买人，再经中间人及村委会见证写协议。另外,根据农村的交易习惯,共有人均有处理共有财产的权利,一方未经其他共有人同意处理共有财产,其他人进行追认的，一方处理财产的行为有效。本案出让房产及土地时有下列情形:1、马军民与二原告同住,2、家庭财产没有分割,3、房产及宅基地转让款3000元属于重大数额(依据当时的工人工资每月100元左右),4、村委会见证、中间人作证出具《契约》和《房产转让协议》。结合交易习惯马军民签订协议的过程是经过全家协商同意的,并且依据《民法典》第一百四十条的规定,符合以默示形式同意转让的意思表示。在马火印处理财产后,常娇莲、马秋霞均没有提出任何反对意见或者异议,从行为上视为对该处理财产行为的追认,而不是说时隔20多年之后,在遇到政府征拆,巨大利益面前,对当初行为的不追认,是不诚信的体现。依据证据规则的规定,本案已经过了20多年,马小燕在此建房居住人所公知,因此,答辩人庭审中只要举证在该幅土地上居住的事实,就完成了二原告及被告马军民共同同意出让房产的事实的举证责任,法院应责令二原告及马军民承担举证证明二原告不知情及被告马军民未告知二原告的举证义务。5.生效裁判文书证明常娇莲、马秋霞对马军民处理财产没有任何异议。在马军民、常娇莲、马秋霞诉马龙森财产损害纠纷一案中，三人及其代理人在庭审中对马军民将马火印宅基地上两间房产转让的事实并没有提出任何异议,该案经过两次开庭审理,其中第二次庭审笔录第四页内容:“审:马军民,你199.8平方米上面是不是只有两间房子,两间房子卖给谁了?答:是两间房子，卖给马建龙了”,洛龙区人民法院(2020)豫0311民初4901号判决书审理查明的事实:“马火印去世后,1996年4月9日,原告马军民向案外人马建龙出具契约一份,将自家房屋两间有偿转让给了马建龙”,以上庭审笔录及判决书中关于将199.8平方米内的房产卖给马建龙的事实描述的非常详细,常娇莲、马秋霞均没有提出任何异议,故二原告在起诉状中称不知情马军民未经二原告同意擅自处理共有财产是不符合常理的。6、宅基地不属于遗产范围,两间房产已经转让,常娇莲、马秋霞、马军民对房产不具有所有权,对宅基地不具有使用权。由于二原告及被告马军民早在1996年将房产出卖给马建龙,根本没有房产可以继承,更不存在继承宅基地使用权的问题,根据土地管理法的规定,宅基地不能单独继承,如果房产已经不存在了,就不会有宅基地使用权,故不能适用2020年9月自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》,另外,该答复的效力低于法律、司法解释,不能适用于本案。2015年不动产登记条例出台,第五条明确规定不变更登记的不具有物权效力,且2014年国家要求对农村宅基地进行地籍登记,二原告及马军民没有申请,没有提起土地行政确认诉讼,视为放弃相应权利,视为其对转让行为的认可,故对房产不具有所有权,对宅基地不具有使用权。7、答辩人的行为构成善意取得,法律保护善意第三人的利益。关于原告所引用的《民通意见》第八十九条:共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。该条款不仅规定了一般情形,还规定了“第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益”的例外情形。本案马军民在处理共有房屋时常娇莲和马秋霞知情并且同意将房产卖给马建龙,通过前面答辩人的陈述也可证明三人均参与卖房的过程,并且书写契约的稿纸都是常娇莲提供的,马军民、马秋霞出生后就一直跟随其母亲常娇莲生活,卖房时依然生活在一起,故马军民处理房产时二原告应当是知情的,并且马建龙、马小燕对房产的建造及该宅基地的实际使用长达20多年,二原告称当时不知道该房屋的买卖,与事实不符。即便是其他共有人不知情,《民通意见》规定了:第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法利益,因此无论从哪个方面考虑,该契约系有效契约,房子转让给答辩人,答辩人也就随之取得相应的宅基地使用权,原告要求返还拆迁补偿款的诉求就无法成立。三、答辩人没有非法占有二原告的房屋及宅基地。答辩人基于有效的买卖合同关系占有该处房屋及宅基地属于有权占有,拆迁补偿收益与二原告及被告马军民无关。另外,集体建设用地使用权与宅基地使用权虽同属于物权法中用益物权,但适用的前提和对象不一样,建设用地使用权是以国有土地为对象的,宅基地使用权是本集体经济成员在自己所拥有的使用权的土地上建造房屋并获得房屋所有权。原告在诉状中多次用到集体建设用地,本案涉及到的是宅基地,与建设用地无关,故原告诉求不正确。四、原告要求答辩人对马小燕应承担的责任承担连带责任更是无任何依据。连带责任由法律规定或当事人约定,没有这两者作为前提，连带责任不允许产生,因为连带责任是对当事人非常沉重的负担,不能随意乱用。本案中,答辩人与马小燕均不存在任何过错，没有承担连带责任的依据。五、关于拆迁补偿收益同二原告及马军民没有关系,不应确认归其所有。1、过度费是为搬迁人员准备,原告不是被搬迁主体,不应享有。2、房屋补偿款,因房产是对马小燕所建现有房屋的补偿不是对转让的两间房产的补偿。另外,马建龙受让的24平方米的房产已经自然消失,不符合拆迁补偿的要件,原告不应享受该利益。3、宅基地补偿款,因经村委会同意流转,且不属于遗产范围,故其诉求无法律依据六、本案已超诉讼时效，确认无效,应依据《合同法》应具有返还请求权。本案，二原告及被告马军民自应当知道转让之日起计算返还请求权的诉讼时效,且两间房间在诉前早已经不存在,原告第二项诉讼请求“要求非法占有房屋的相关权益”,属于债权请求权,应自知道转让之日起计算诉讼时效,早已经超过《民法通则》规定的2年诉讼时效。（本案已超20年）依据《物权法》第二百四十五条、《民法典》第四百六十二条规定:返还原物请求请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。本案原告的请求权已经消灭。七、原告不具备本案的诉讼主体资格。原告没有提供任何证据证明其与马火印的夫妻关系和父女关系,依法不具备本案的诉讼主体资格。综上,请求人民法院在审理查明事实的基础上依法驳回原的诉讼请求。被告马军民辩称：是我自己单方面一个人与马建龙写的房屋买卖协议，只有我自己一个人签字，马建龙也没有签字，单方面签字的协议应该是无效的，协议的签署日期是1996年4月9日，村委会盖章是1996年4月10日，我收到钱也是1996年4月9日，不可能在一年后再与对方签署任何东西。第三人马小燕述称：其意见同被告马建龙的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：原告常姣莲系马火印之妻，马秋霞系马火印的女儿，被告马军民系马火印的儿子，1994年9月，洛阳市郊区人民政府为马火印颁发了证号为洛郊集建（土13）字第003866号的集体土地使用证，土地使用者为马火印，地号为03-12-490。宗地四至为：东马五山、南路、西路、北马龙森、马木生。马火印享有宅基地使用权的面积为199.8平方米，其中建筑占地面积为60平方米。马火印去世后，1996年4月9日，原告马军民向案外人马建龙出具《契约》一份，载明：“我叫马军民，居住在郜庄村第四村民组，因我爸马火印常年有病，久治不愈，去年病故，现欠外债数千元，根据我的家庭情况，经别人协商，我自愿把我家房屋两间有偿转让给马建龙，特由村委会监证，到镇政府给予公证，以受法律保护。我特写此证明。卖方：马军民，96.4.9”。1996年4月10日，洛阳市郊区龙门镇郜庄村民委员会在该契约上加盖公章，并签署“情况属实郜庄村委96.4.10”。契约签订后，被告马军民将案涉房屋交付给马建龙占有使用，马建龙向马军民缴纳房款3000元。马建龙称2009年其将案涉房产及宅基地转让给其女儿马小燕使用，马小燕于2010年至2012年期间在该宅基地上新建房屋约200平方米。2015年12月9日，洛阳市国土资源局龙门分局对郜庄村进行地籍调查，并出具河南省农村集体土地使用权地籍调查表中载明：土地使用权人为马小燕。2020年郜庄社区整体改造征迁工作启动，原告称其在办理拆迁安置手续时才得知案涉房屋在1996年由马军民出卖给被告马建龙。另查明：常姣莲、马军民户籍所在地为洛阳市××**，马秋霞户籍所在地为洛龙区偃师市。被告马建龙、马小燕户籍均在洛龙区××村。本院认为，关于1996年4月9日被告马建龙与马军民订立契约的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告常姣莲、马秋霞以马军民与马建龙订立契约时马军民对涉案房屋无处分权为由，要求确认契约无效，不符合上述法律规定的合同无效情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。马建龙及马火印均系洛龙区××村村民，属于本集体经济组织内部成员，马建龙以3000元的价格从马军民处购买房产，并经郜庄村村民委员会进行见证确认，故马建龙依法取得了两间房屋的所有权及案涉宅基地的使用权，之后马建龙将案涉宅基地使用权转让给同村村民马小燕的行为，系其对自身权利的处分，亦不违反法律规定，应为合法有效，现二原告主张第三人马小燕所享有的拆迁补偿收益归其所有及要求被告马建龙赔偿非法拆除房屋财产损失等其他诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告常姣莲、马秋霞的诉讼请求。本案受理费减半收取575元，由原告常姣莲、马秋霞共同承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李雪二〇二一年二月十八日书记员  杨曼