江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11276号上诉人（原审被告）：秦淑芳，女，1929年6月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审被告）：毛震毅，男，1957年1月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审被告）：孙玉英，女，1958年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师，代理上列三上诉人。被上诉人（原审原告）：尹玉玲，女，1968年3月14日生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。上诉人秦淑芳、毛震毅、孙玉英因与被上诉人尹玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。秦淑芳、毛震毅、孙玉英上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由尹玉玲负担。事实和理由：1.因尹玉玲非苏州户籍，无法提供苏州社保或纳税证明，属限购对象，案涉房屋不能办理过户手续。秦淑芳、毛震毅、孙玉英在申请过户过程中全部配合，无任何违约行为，如果案涉房屋可以在产权交易中心正常过户，秦淑芳、毛震毅、孙玉英愿意配合过户。一审法院对尹玉玲是否系限购对象、是否具备购房主体资格、案涉房屋不能过户的原因等基础事实未查清，导致法律适用错误。2.案涉房屋2019年办理过户，房产交易管理部门明确应适用的是2019年限购政策，一审判决将2016年10月3日苏府【2016】150号《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》作为定案依据，明显错误。尹玉玲通过中介运作向法院起诉取得诉讼文书，以此规避国家限购政策，系虚假诉讼，《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》也要求对此类规避税收限购限贷政策的纠纷进行严格审查。尹玉玲辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案不适用该限购政策，更不存在虚假诉讼。秦淑芳、毛震毅、孙玉英引用的《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》是指存在假离婚、阴阳合同等事实，本案系真实房屋买卖合同，不适用于本案。尹玉玲向一审法院起诉请求：判令尹玉玲与秦淑芳、毛震毅、孙玉英签订的房屋买卖合同合法有效，秦淑芳、毛震毅、孙玉英继续履行合同，将位于苏州市虎丘区红叶花园4幢1405室不动产过户登记至尹玉玲名下。一审法院认定事实：2015年7月23日，秦淑芳（乙方）与案外人苏州市新浒旅游开发有限公司（甲方）签订定销商品房购销合同一份，约定由乙方向甲方购买位于苏州高新区浒墅关镇红叶花园4幢1405室（73.87平方米）的定销商品房。2015年8月5日，在居间方苏州高新区博一房产信息咨询服务部（中介方）居间介绍下，尹玉玲（购房人、乙方）与秦淑芳、毛震毅、孙玉英（售房人、甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同第一条约定甲方将其所有之坐落于苏州市高新区浒墅关镇红叶花园二期4幢1405室（结算面积61.67平方米、产证面积约73.87平方米）的房屋以375,000元的价格出售与乙方，《房屋买卖（居间）合同》其他条款之主要内容如下：“第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁拾柒万伍仟元整（大写），该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙承担，营业税由乙承担，其他相关税、费由乙承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙承担。第三条：中介信息服务费及支付。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币伍仟元整（大写），乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币伍仟元整（大写）。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）。1.乙方向甲方的交款约定：(1)乙方于2015年8月5日交付定金人民币10000.00元整壹万元整（大写）。（2）因暂无发证，押款人民币贰万元整。（3）其余人民币叁拾肆万伍仟元整在8月20号之前付甲方，即交房。第五条：相关事宜。1.房屋办理权属变更过程中所涉及的所有税费以相关部门实收为准，丙方所计算清单仅作参考，不能作为税费凭据。2.若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。3.丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在年月日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。4.甲方承诺于腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。5.以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。6.租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续。第六条：违约责任。1.甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2.甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3.甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5.甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。第七条：免责条款如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：约定其它事宜。（1）该房今后房价涨跌与甲方无关。（2）“两证”发下甲方必须无条件配合乙方过户。（3）过户的各种税、费、维修基金、物业管理费由乙方承担。（4）今后该房有无车库与甲方无关。（5）甲方如有隐瞒该房产权实情，毛震毅负一切承担责任。（6）签定本（协）议按上述方式付款后生效，甲、乙双方不得违约，违约必究。（7）成交过户前甲方违约，按成交总额双倍及加装修费赔偿给乙方。第九条：其它。1.本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。2.本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。丙方执一份，甲乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。3.附件：该房屋买卖附属设施清单。4.甲乙双方共同委托中介方进行网签、进行备案，网签等政府规定的相关过户交易手续。”尹玉玲于合同签订当日向秦淑芳、毛震毅、孙玉英交付定金10,000元、于2015年8月12日交付秦淑芳、毛震毅、孙玉英房款345,000元，秦淑芳、毛震毅、孙玉英出具了相应的收条予以确认，双方并进行了案涉房屋的交接，现案涉房屋苏州市高新区浒墅关镇红叶花园二期4幢1405室一直由尹玉玲居住使用至今。2020年6月2日，苏州高新区有关政府职能部门出具之不动产登记簿查询记录显示，案涉房屋苏州市高新区浒墅关镇红叶花园二期4幢1405室（房屋建筑面积73.87平方米）的权利人为秦淑芳，房屋性质为定销商品房。因秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英未能协助尹玉玲将案涉房屋过户登记至尹玉玲名下，遂致诉讼。一审另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府出台了苏府[2016]150号之《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的文件，其中规定“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”，秦淑芳、毛震毅、孙玉英据此认为尹玉玲自2016年10月4日起已经不能满足苏州的购房资格，但该文件之后半部载明“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”。而市政府职能部门在对预售房源作解释时认为，预售房源包括“新建商品房和二手住房”。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。尹玉玲与秦淑芳、毛震毅、孙玉英之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。合同约定“‘两证’发下甲方必须无条件配合乙方过户”，现案涉房屋苏州市高新区浒墅关镇红叶花园二期4幢1405室的产权已办理至秦淑芳名下，而秦淑芳、毛震毅、孙玉英未能协助尹玉玲将案涉房屋过户登记至尹玉玲名下致本次诉讼，责任在秦淑芳、毛震毅、孙玉英，秦淑芳、毛震毅、孙玉英应承担由此产生的民事责任。尹玉玲要求确认双方之间签订的房屋买卖合同合法有效、由秦淑芳、毛震毅、孙玉英继续履行合同将位于苏州市虎丘区红叶花园4幢1405室不动产过户登记至尹玉玲名下的诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院应予支持。双方所签订之案涉房屋的房屋买卖（居间）合同的时间发生在苏州市人民政府出台之苏府[2016]150号（2016年10月3日）之前，且该文件亦明确“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”。故秦淑芳、毛震毅、孙玉英提出之依据苏州市人民政府之相关文件精神现尹玉玲符合限购情形而不具备购房资格的主张，其理解与文件精神存在差异，秦淑芳、毛震毅、孙玉英据此提出之主张不能成立。进而，秦淑芳、毛震毅、孙玉英提出之尹玉玲系限购对象、案涉房屋买卖合同事实上已经不能履行、合同的目的已经不能实现、要求驳回尹玉玲诉讼请求的辩称意见没有事实和法律依据，一审法院对其意见不予采信。案涉房屋虽登记在秦淑芳一人名下，但秦淑芳、毛震毅、孙玉英参与了签订合同的整个过程、并接受了尹玉玲所交付的房款，故秦淑芳、毛震毅、孙玉英仍负有合同义务，即协助办理相关的产权过户手续。关于购房款之余款20,000元一事，因一审中双方当事人未就该款是否与本案一并处理提出方案，故本案对此不予理涉。综上所述，尹玉玲要求确认房屋买卖合同合法有效、并由秦淑芳、毛震毅、孙玉英继续履行合同将涉案房屋过户登记至尹玉玲名下之诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：秦淑芳、毛震毅、孙玉英于判决生效之日起十日内配合尹玉玲将坐落于苏州市虎丘区红叶花园4幢1405室的房屋产权过户至尹玉玲名下，产权过户过程中所需税、费等费用由尹玉玲负担。一审案件受理费6,926元，减半收取3,463元，由秦淑芳、毛震毅、孙玉英负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，尹玉玲与秦淑芳、毛震毅、孙玉英签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现案涉房屋的产权已办理至秦淑芳名下，尹玉玲要求秦淑芳、毛震毅、孙玉英继续履行合同，将案涉房屋过户登记至尹玉玲名下于法有据，本院予以支持。关于秦淑芳、毛震毅、孙玉英认为尹玉玲系限购对象，案涉《房屋买卖（居间）合同》事实上不能继续履行的主张，经本院核实，《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》自2016年10月4日开始实施，该意见规定2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外，且该预售房源包括新建商品房和二手住房。本案中双方当事人于2015年8月5日签订《房屋买卖（居间）合同》，尹玉玲于合同签订当日向秦淑芳、毛震毅、孙玉英交付定金10000元、于2015年8月12日交付秦淑芳、毛震毅、孙玉英房款345000元，除尾款20000元外的所有房款均已付清，且案涉房屋在合同签订后也实际交付尹玉玲占有使用，故本案不适用《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。秦淑芳、毛震毅、孙玉英还主张本案应适用2019年限购政策，没有依据，本院对秦淑芳、毛震毅、孙玉英的上述主张均不予采信。秦淑芳、毛震毅、孙玉英应协助尹玉玲办理相关产权过户手续。综上所述，秦淑芳、毛震毅、孙玉英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6926元，由上诉人秦淑芳、毛震毅、孙玉英负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二一年二月二十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。