广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初16164号原告：广州市轩景物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：广州凯思鸣教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：苏颖娴，职务总经理。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所实习律师。原告广州市轩景物业管理有限公司诉被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州市轩景物业管理有限公司的委托诉讼代理人张溪函，被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人张磊强、辜曼霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市轩景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理费184450.5元及2020年3月10日至2020年4月10日的水电费828.71元；2.被告按欠缴费用185279.21元每日万分之二点一的标准向原告支付逾期付款违约金（各以61483.50元、61483.50元、61312.21元为本金，分别从2020年2月6日、3月6日、4月6日起算至实际付清之日止）；3.被告向原告支付律师费3000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因承租广州市天河区珠江东路XX号三层XX单元，原、被告签订《高德置地广场商业物业管理服务合同》，物业管理费每月61483.50元。但被告自2020年2月起，拒绝支付物业管理费、水电费，2020年4月30日出租方收回涉案物业，故原告提起本案诉讼。被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司答辩称，1.自2020年1月，新冠××疫情扩散全国，在政府的行政命令指导下，原告长期停业，原告并未为被告提供物业管理服务，应免除疫情期间被告缴纳物业管理费的责任，同时原告提出的水电费用毫无依据。被告在2020年3月至4月期间处于停业状态，不可能产生水电费，同时被告也已经足额缴纳了2020年2月-4月的水电费，不存在欠费的情况。2.被告存在可免除缴纳物业管理费的正当理由，原告不能要求被告承担逾期缴纳管理费的违约责任。原告支出的律师费也不应由被告承担。3.原告主张的违约金计算标准过高，应当调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。经审理查明：广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）与被告签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》，约定明和公司同意将涉案商铺出租给被告作商业用途使用，被告向明和公司指定的物业管理公司支付物业管理费，管理费由物业服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费每月每平方米45元，每月管理服务费42565.5元，公共能源费每月每平方米15元，每月公共能源费14188.5元，两项费用合计56754元。被告应于每月五日前将该月物业管理费支付至物业管理公司账户内。电费由被告自行承担，被告根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向明和公司指定的物业管理公司交纳电费。单元内水费若存在由被告承担的情形，水费的计算方式为乙方实际用水×政府公布价。公共区域的水电费包含在管理费中，明和公司及物业管理公司不再向被告收取。水电费每月结算一次，由被告在每月5日前缴交上月的水电费给物业管理公司。被告须按时向物业管理公司交付物业管理费、水电费等。如被告迟延缴付的，除应缴清应缴费用外，还须向物业管理公司支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额3‰计算。由于被告欠费导致明和公司诉讼追索被告欠费的，由被告承担名和公司委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工程查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。双方确认同意将《租赁合同补充协议》物业管理费标准修改为，自2018年8月1日起该物业的管理费按建筑面积940.90㎡计算，每月每平方米65元，即本物业每月物业管理费61483.50元。2020年6月22日，明和公司出具《关于指定物业管理公司的说明》，记载租赁期内，原指定由雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司为被告承租的涉案租赁物提供物业管理服务。因业务发展需要，明和公司自2019年1月1日起，指定由原告为被告提供物业管理服务，自2019年1月1日起，被告按照租赁合同约定向原告支付物业管理费及水、电费及其他与物业管理服务相关费用。2020年1月24日，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，表明“自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动”。2020年5月27日，广州市教育局根据广东省教育厅《关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》（粤教防组[2020]84号）要求发布返园返校时间安排，表明“校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日”。被告在庭审中陈述，其是经营英语培训、早教亲子班级托班等教育培训机构，由于疫情其在2020年1月24日-2020年6月2日期间没有开业。2020年4月29日，明和公司向被告承租的涉案商铺地址发出《关于解除合同的通知》，记载由于被告逾期缴纳2020年2月-4月的租金等费用，已构成严重违约，通知被告于2020年4月30日解除双方签订租赁合同及补充协议，并于2020年4月30日起收回涉案商铺等。该封快递于2020年5月8日退回妥投。当事人在庭审中确认，被告与明和公司的租赁合同关系于2020年4月30日解除。当事人在庭审中确认，疫情期间原告有对涉案物业进行管理，被告支付管理费至2020年1月31日止。原告认为被告的水电费支付至2020年3月9日止。被告认为其已经付清了原告主张期间的水电费，并提供了转账记录，显示2020年4月14日，被告向原告支付3811.26元，备注为2-4月份水电费。原告认为原告支付的3811.26元是涉案租赁物1-3月份的水电费，不含2020年3月10日至4月10日期间的水电费。为证明上述期间的水电费金额，原告提供了其自行制作的2-4月管理费、水电费缴款通知书。上述通知书中未注明2020年3月10日至4月10日期间的水电费金额及组成。被告对上述通知单不予认可。原告在庭审中陈述，从上述通知单中无法看出水电费的金额，其主张的水电费为公摊水电费，其中电费是818.99元、水费6.92元、污水费2.8元，是通过抄水表和电表得出的。但未进一步举证。另查明，由于被告没有支付管理费，原告提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，原告提交其与广东金领律师事务所签订的《民事委托合同》和金额为3000元的发票。因被告欠缴租金等，明和公司向本院提起（2020）粤0191民初15011号诉讼，要求本案被告支付2020年2月1至2020年4月30日租金、违约金并没收履约保证金等。该案一审判决判令本案被告向明和公司支付195588.48元，并驳回其他诉讼请求。本院认为：原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但根据明和公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》约定，被告应向明和公司指定的物业公司支付物业管理费，而原告即为明和公司指定的涉案物业管理人，且原告也是实际的物业服务提供方。故此，原告有权向被告追索欠付的管理费。被告与明和公司的租赁合同关系于2020年4月30日终止，故原告主张被告应向其支物业服务费至该日，合法有据，本院予以支持。据此，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的物业服务费为184450.5元（61483.50元/月×3月）。原告认为其主张的2020年3月10日至4月10日期间的水电费828.71元属于公摊水电费，但合同约定每月管理费包括了公摊水电费，且其主张的上述费用并无任何证据证明，被告不予确认，故对原告的主张的水电费及相应的违约金，本院不予支持。管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，被告以其受疫情及疫情防控措施影响无法营业为由要求免交物管理费，缺乏依据，本院不予支持。但同时也应当考虑到，被告确因受疫情及疫情防控措施影响无法营业，并据此向业主提出了租金减免申请，故其未按照合同约定的时间足额支付管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对原告按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。同理，对于原告主张赔偿其支出的律师费，本院不予支持。鉴于涉案合同关系已于2020年4月30日解除，在此情况下，被告应当向原告结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故本院认定其应从2020年5月1日起支付迟延付款的违约金。轩景公司主张违约金按照每日万分之二点一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。违约金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市轩景物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的管理费184450.5元及迟延违约金（违约金的具体计算标准为：以184450.5元为本金，按照每日万分之二点一的标准，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止；违约金以本金为限）；二、驳回原告广州市轩景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4088元，由原告广州市轩景物业管理有限公司负担106元，被告广州凯思鸣教育信息咨询有限公司负担3982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月二十四日法官助理贾清宸书记员钟秀娟