山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4912号 上诉人(原审原告)：山东省寿光市五金交电化工有限公司，住所地寿光市新兴街228号。 法定代表人：李波，总经理。 委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：齐庆功，男，1972年4月17日出生，汉族，居民，住寿光市。 委托诉讼代理人：秦彩雯，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。 上诉人山东省寿光市五金交电化工有限公司（以下称五金公司）与上诉人齐庆功因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 五金公司上诉请求：撤销一审判决第二项内容，依法改判或发回重审；诉讼费由齐庆功承担。事实和理由：一审驳回上诉人关于“占用费”的请求错误。一、五金公司主张的是2005年4月份的租金，与其后签订的《房屋场地租赁补充合同》无必然联系。五金公司与齐庆功在2004年1月1日签订《房屋场地租赁合同》，租期2004年2月2日起至2014年2月1日止，共10年，租金100万元，每年租金10万元。2005年3月，齐庆功所谓的改扩建工程全部完工，并取得改扩建后房屋的权属证书。2009年2月11日，五金公司、齐庆功签订《房屋场地租赁补充合同》，约定租期延长10年，延长期间的租金每年20万元。据以上事实，在2005年4月份至2014年2月，租金依然是每年10万元，但该期间的租赁物的改扩建已经完成，从原来的2000多平方米改扩建为4000多平方米，改扩建的部分由齐庆功使用，但未支付相应的对价，即合理的占用费，因此五金公司主张占用费合法有据，应予支持。二、无论《房屋场地租赁合同》，还是《房屋场地租赁补充合同》均未涉及改扩建的内容，且《房屋场地租赁补充合同》中明确约定“本补充合同与2004年1月1日签订的房屋租赁场地租赁合同同时有效”，该约定的含义就是：租赁范围没有任何变化。在“租赁范围”没有任何变化的情况下，一审法院的视为内容既无必要，也无权利进行如此的推定。三、中国的GDP每年的增速都要在7%以上，10年以后的租金翻一番符合经济发展规律，一般情况下，租赁合同中租金每年都要递增的，以上情况是众所周知的事实，依法无须举证。因此一审法院认为五金公司无法解释提高租金的合理性于法无据，但这也与五金公司主张的占用费无关。四、如上所述，五金公司已经按诉请完成了全部举证责任，因此租赁物中囊括改扩建的部分应由齐庆功进行举证，并承担举证不能的责任，而不能把该举证责任分配给上诉人。因此一审法院对举证责任的分配是错误的。 针对五金公司的上诉，齐庆功辩称，五金公司的上诉理由不能成立，一审判决驳回五金公司关于占用费的诉讼请求正确，应予维持。 齐庆功上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由五金公司承担。事实和理由：一、齐庆功与五金公司互负到期债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。在五金公司未支付齐庆功租赁物改扩建费11396321.89元及延迟履行金的情况下，齐庆功未支付五金公司20万元年租赁费应当相互抵销，齐庆功不构成违约，不符合合同解除的情形。二、五金公司未按照法律规定履行合同解除的程序，其在2017年2月1日已经知道齐庆功未按约交纳租金之日起，未在法定期限30日内行使解除权，已经超过一年的除斥期限；且在本案一审审理期间，五金公司又起诉齐庆功支付2019年、2020年租金，显然五金公司通过其行为表明继续履行合同的意思表示。三、齐庆功投入大量资金对涉案租赁物进行改扩建、装修装饰，一审仅简单判决双方合同解除，未对合同解除后齐庆功的损失赔偿问题进行处理，不符合公平原则。四、涉案租赁费牵涉近300户租赁户，齐庆功已经同租赁户签署合同至2024年，租金也已经交纳，一审直接判决解除合同，容易造成群体性事件，不利于社会稳定。 针对齐庆功的上诉，五金公司辩称，齐庆功的上诉理由不能成立，五金公司提出解除合同的事实基础是齐庆功未按合同约定支付租金，达到了合同解除的约定条件。五金公司与齐庆功之间不存在互负债务，不能相互抵顶。五金公司主张2019、2020年的租金，是因为齐庆功继续使用涉案房屋，应当支付相应的租金，不是继续履行合同的意思表示。 五金公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除五金公司与齐庆功在2004年1月1日签订的《房屋场地租赁合同》、2009年2月11日签订的《房屋场地租赁补充合同》；2.判决齐庆功支付给五金公司2005年4月份针对扩建改建部分的占用费200000元（暂定，按鉴定结果另行确定），若法院需对占用费进行鉴定，则占用费以鉴定结果为准；3.判令齐庆功承担本案的诉讼费用。庭审中五金公司变更第二项诉讼请求数额为60000元。 一审法院认定事实：2004年元月1日，五金公司、齐庆功签订《房屋场地租赁合同》一份，约定齐庆功租赁五金公司坐落于市区××路××西，五交化大厦以北，市委宿舍院以南的场地及房屋，经营场地南北宽50米，东西长42米，共2100平方米，场地上有砖混结构平房46间，石棉瓦大棚2个，每个490平方米；租赁期限共10年，从2004年2月2日起至2014年2月1日；租金100万元，交纳方式为：2004年1月28日交2004年2月2日至2009年2月1日5年的租金50万元；2008年12月30日交2009年2月2日至2014年2月1日5年的租金50万元。2009年2月11日，双方签订《房屋场地租赁补充合同》一份，约定：租赁期限延长10年，改为自2004年2月2日至2024年2月1日，租金每年20万元，在签订补充合同当日，齐庆功需将2009年2月2日至2014年2月1日的租赁费50万元和2014年2月1日应交的5万元租赁费一次交给五金公司，于2009年7月1日付给五金公司租赁费10万元，于2014年至2023年每年2月1日前各付20万元。并约定若承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回场地房屋。后齐庆功交纳租金至2017年1月31日，其后租金未付。 2017年6月7日，五金公司将齐庆功诉至一审法院，要求齐庆功支付2017年度的租金200000元并支付违约金，齐庆功提出反诉要求五金公司支付租赁房屋改扩建费用14029343元、房屋维修费用2781280元。一审法院经审理后于2018年10月18日作出（2017）鲁0783民初2998号民事判决，判令齐庆功支付五金公司2017年度租金200000元并支付违约金；判令五金公司支付齐庆功商场改扩建费用12073568.21元。后五金公司不服判决提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理后于2020年1月7日作出（2019）鲁07民终32号民事判决，维持上述一审判决中判令齐庆功支付五金公司租金200000元并支付违约金的判项，变更第二项判项为判令五金公司支付齐庆功商场改扩建费用11396321.89元。 2018年5月9日，五金公司将齐庆功诉至法院，要求齐庆功支付2018年度租金200000元并支付违约金。一审法院经审理后作出（2018）鲁0783民初2542号民事判决，判令齐庆功支付五金公司2018年度租金200000元并支付违约金。后齐庆功不服判决提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理后作出（2019）鲁07民终2871号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。 另查明，2004年签订《房屋场地租赁合同》后齐庆功拆除五金公司院内原有旧房屋进行了改扩建，五金公司就新建商场于2005年向房管部门提交了确权申请并通过了审批。 一审法院认为，五金公司、齐庆功之间签订的《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。齐庆功应按合同约定按时交纳租金，其自2017年2月1日起即不再支付五金公司租金，有法院生效判决为证，构成违约。双方合同约定若齐庆功迟延交纳租金30天以上，五金公司有权终止合同，收回房屋，且齐庆功未履行法律生效判决，现五金公司以此为由要求与齐庆功解除租金合同及补充合同，符合法律规定的合同解除条件，予以支持。齐庆功辩称双方互负债务，可以抵消，且五金公司应支付齐庆功的改扩建费用数额远远超出齐庆功应付的租金数额，故齐庆功不存在违约情形，五金公司无权要求解除合同。一审法院认为，齐庆功自2017年2月1日起即已不履行到期债务（2017年度租金），而其要求五金公司支付改扩建费用发生在2017年6月份之后，且法院于2018年10月份方作出一审判决，五金公司是否应支付齐庆功改扩建费用在2017年2月1日齐庆功拒付租金时尚属未知，不属于到期债务，不符合法律规定的可以相互抵消的债务情形，故齐庆功主张两项债务抵消，于法无据，不予采信，齐庆功不付租金构成违约。齐庆功辩称五金公司于本案起诉前未提前通知其解除合同一事，不符合合同解除的法定程序，一审法院认为，五金公司要求解除合同系基于双方合同约定，同时齐庆功在法院判决后仍未交纳租金，符合合同法规定的法定解除条件，现五金公司向法院起诉要求解除合同系行使合同解除通知权的一种方式，符合法律规定，对齐庆功的抗辩意见不予采信。五金公司主张扩建部分租金，一审法院认为，五金公司已于2005年明知齐庆功改扩建的事实已经生效判决确认，之后双方于2009年签订的《房屋场地租赁补充合同》，可视为五金公司是在明知改扩建事实的基础上与齐庆功重新签订的租赁合同且增加了租金数额，五金公司无法合理解释提高租金的合理性，亦无法证实签订补充合同时租赁标的物未囊括改扩建房屋，因此，对五金公司针对改扩建部分的租金要求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、山东省寿光市五金交电化工有限公司与齐庆功于2004年元月1日签订的《房屋场地租赁合同》、于2009年2月11日签订的《房屋场地租赁补充合同》于判决生效之日解除；二、驳回山东省寿光市五金交电化工有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 二审中，齐庆功提交：1、寿光市人民法院出具的计算明细表二份，载明：齐庆功欠付五金公司2017年、2018年租金及违约金的计算明细，与齐庆功申请执行五金公司债权相抵顶的计算明细。拟证明齐庆功已经在执行过程中，以其对五金公司的债权抵顶了欠付五金公司的租金及违约金。2、寿光市人民法院出具的（2020）鲁0783执589号案款付款通知书二份，载明：齐庆功申请执行五金公司案件中，齐庆功已收到执行过付款400000元、458667元。3、（2020）鲁0783民初3446号民事判决书一份，载明：五金公司起诉请求判令五金公司支付2019年、2020年租赁费400000元及违约金。寿光市人民法院判决：齐庆功支付五金公司租金400000元，并支付违约金。4、山东农村商业银行电子回单一份，载明：齐庆功作为付款人向寿光市人民法院账户转账支付400000元，备注为（2020）鲁0783民初3446号租金。 经质证，五金公司对于收款通知书、民事判决书的真实性予以认可，但对于具体执行情况不知情，并主张齐庆功提交的上述证据均系执行过程中的内容，不能因齐庆功在执行过程中履行了租金支付义务而否定其违约行为及事实的存在，不影响五金公司主张解除合同。 对于齐庆功提交的上述证据，本院认为，上述齐庆功提交的由寿光市人民法院出具的资料系来源于寿光市××室，真实性予以确认；五金公司虽对齐庆功二审提交证据证明的执行情况不予认可，但未提出相反证据予以否定，本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，五金公司与齐庆功签订的《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》真实合法有效，双方均应按约履行。双方在履行过程中，因租金支付及房屋改扩建费问题产生纠纷，法院经审理作出（2017）鲁0783民初2998号民事判决和（2019）鲁07民终32号民事判决。根据上述生效判决书内容，可以认定齐庆功未按时向五金公司支付2017年租金200000元、存在违约行为属实，五金公司欠齐庆功房屋改扩建费11396321.89元亦属实。根据齐庆功在二审中提交的执行资料及对执行过程的陈述，上述判决书生效后，齐庆功通过债权抵顶的方式履行了2017年度租金支付义务。由此可见，五金公司与齐庆功之间的租赁合同不存在无法继续履行、合同目的无法实现的情形，五金公司亦未因此受损，五金公司要求解除合同不利于维护合同稳定和社会经营秩序的稳定。另外，虽然齐庆功存在不按时交纳2017年租金的违约行为，但是从五金公司提起（2017）鲁0783民初2998号案件的诉讼情况看，五金公司仅起诉要求齐庆功支付租金及违约金，未主张解除合同，在法院已经判决支持其关于租金及违约金诉讼请求的情况下，双方之间的合同应当继续履行，五金公司又以相同的违约事实另案起诉要求解除合同不能成立。因此，五金公司关于解除与齐庆功之间租赁合同的诉讼请求不能成立，应予驳回。 关于五金公司主张的占用费问题，双方在《房屋场地租赁合同》及《房屋场地租赁补充合同》中均未对改扩建之后的场地占用费问题进行约定，而且，场地改扩建的时间在前，双方签订补充合同的时间在后，齐庆功一直占有使用，并按合同约定支付租金，五金公司并未对齐庆功占用使用改扩建场地提出异议，五金公司现向齐庆功主张改扩建场地的占用费缺乏依据。 综上，五金公司的上诉请求不能成立，不予支持；齐庆功的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5246号民事判决； 二、驳回山东省寿光市五金交电化工有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4300元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 二审案件受理费4300元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾元胜 审判员  张振显 审判员  叶伶俐 二〇二一年二月二日 书记员  李朋朋