陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15692号上诉人（原审原告）李松：男，1989年4月25日出生，汉族，西安市临潼区乐道商贸有限公司员工，住西安市临潼区人民路据王家驹东侧松苑实业有限公司1号楼3楼。上诉人（原审被告）：赵鹏涛，男，1982年9月26日出生，汉族，西安市临潼区斜口街道办事处芷阳村村民，住西安市临潼区群星莱骊三加3号楼1单元2204室。上诉人李松与上诉人赵鹏涛租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李松上诉请求：1.改判支持李松一审全部诉讼请求（退还差额6700元租金）；2.本案一、二审诉讼费由赵鹏涛承担。事实和理由：本案一审判决赵鹏涛退还李松三个月租金，未全部支持李松一审诉讼请求，有失公平。李松与赵鹏涛之间所签订的租赁合同期限为2019年6月13日至2020年6月13日止，双方约定年租金20000元。合同同时约定：在合同期内如遇不可抗力因素，李松不能正常营业，赵鹏涛应在十五日内退还李松剩余租金。2019年11月20日左右，因科技大学学生中毒事件导致大学后门被关闭，后因店铺门前道路拓宽、违建棚拆除等问题，李松一直未能正常营业。2020年春节后因新冠肺炎疫情原因，李松再未经营。上述原因完全是不可抗力因素。李松因无法经营，多次联系赵鹏涛，协商解决退还租金问题，赵鹏涛答应李松待不可抗力因素解除，双方租赁合同期限顺延，但截至2020年9月，李松还是无法继续经营，在与赵鹏涛协商无果的情况下，李松无奈将赵鹏涛诉至法院，双方在诉讼过程中，解除租赁合同，赵鹏涛收回租赁房屋。李松缴纳租金至2020年6月13日，赵鹏涛理应按照双方约定退还李松未实际经营期间的租金11700元。赵鹏涛辩称，不认可李松上诉请求。科技大学开门与否与赵鹏涛无关。赵鹏涛并未承诺李松科技大学校门会常开。经营生意应该由李松来承担相应的风险。赵鹏涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵鹏涛承担一个半月的租金损失；2.一、二审诉讼费由李松承担。事实和理由：赵鹏涛与李松签订租赁合同而李松未实际经营，除新冠疫情原因外，均属李松自身的经营风险，与赵鹏涛无关。一审根据临潼当地疫情和对李松经营的影响，判令赵鹏涛退还三个月租金给李松，显属错误。临潼因疫情封区是从春节后的二月份开始，三月份就有商铺开始营业，所以影响时间应在一个月左右，而不应是三个月，一审判处退租三个月，时间过长。且影响损失应由双方承担，不应由赵鹏涛一人承担，故赵鹏涛认为，如按影响三个月计算，赵鹏涛仅应承担一个半月。请求撤销一审判决，酌情改判。李松辩称，租赁赵鹏涛的房屋经营生意主要客源是学生，租赁时交纳较贵的房租及转让费，看中的即为涉案房屋周围学生生源正常充足。李松2019年6月份租赁涉案房屋，10月份科技大学出现了中毒事件导致科技大学后门关闭，之后政府派人拆除了其他违建导致李松无法正常经营。这些情况在李松租赁房屋时均无法预见，不属于李松的经营风险，李松坚持上诉请求。李松向一审法院起诉请求：1、依法判令赵鹏涛立即退还李松租金11700元，押金3000元，合计14700元；2、诉讼费由赵鹏涛承担。一审法院认定事实：2019年6月13日，李松与赵鹏涛签订《租房协议书》，约定：租房地点为芷阳村西二组（科技大学后门）；租赁期限为一年（2019年6月13日-2020年6月12日）；每年租金为20000元，于协议签订后一次性支付。合同还特别约定：在合同期内如遇不可抗拒的因素，令李松不能正常营业，赵鹏涛应在十五日内退还李松剩余租金。合同签订后，李松开始经营烤串生意，并分三次通过微信转账向赵鹏涛给付了房屋租金20000元及交纳了租赁押金3000元。2019年11月20日左右，因食品安全事故事件大学后门关闭，李松遂停业，其后因店铺门前道路拓宽、违建棚拆除及2020年春节后新冠肺炎疫情原因，李松再未经营。2020年6月12日房屋租赁合同到期后，李松与赵鹏涛就疫情原因延长租期或腾房退租金一直未能协商一致，李松遂诉至法院。另：庭审后，李松与赵鹏涛于2020年10月15日达成《房屋租赁解除合同书》，载明：1、李松租赁房主赵鹏涛芷阳村西二组门面房，现合同已到期，解除租赁合同；2、关于房屋租赁时所交的押金返还和房屋租金纠纷由法院处理；3、现房屋已腾空，交还房主钥匙；同时，该解除合同书注明租赁期间水电费为191元。经征询李松意见，其同意从赵鹏涛返还的押金中扣除。一审法院认为，李松与赵鹏涛所达成的《租房协议书》，系双方真实意思表示，亦符合法律相关规定，故合法有效，并对双方均有法律约束力。李松与赵鹏涛在达成协议后，均按约定履行了各自义务，李松亦开始经营烤串生意，主要消费群体为当地大学生。后因食品安全事件导致大学后门关闭，李松经营受限遂关门停业，后又因店铺门前道路拓宽、违建棚拆除及2020年春节后新冠肺炎疫情原因，李松再未经营，庭审后双方达成解除租赁合同，赵鹏涛收回租赁的房屋。庭审中，双方主要争议为租赁期间是否存在不可抗力免责事由及赵鹏涛应否退还李松停业期间的租金。根据当地实际情况，自2020年春节后至租赁合同届满期间，确实存在因疫情防控直接影响李松经营的情形，根据双方租赁合同特别约定及法律关于不可抗力免除责任的相关规定，赵鹏涛应退还该期间房屋租金。对李松提出因食品安全事件导致大学后门关闭及店铺门前道路拓宽、违建棚拆除等原因致其不能经营，应属其经营风险所导致的损失，该损失不应由赵鹏涛承担，同时，该主张亦不符合双方合同关于不可抗拒因素的约定及法律关于不可抗力免除责任的规定，故其要求赵鹏涛退还该期间房屋租金，无事实及法律依据，应不予支持。对于因不可抗力应由赵鹏涛退还租金的期间，根据当地疫情防控实际及对李松经营的影响程度，酌情确定为3个月，故赵鹏涛需返还的租金应为5000元（20000元÷12个月×3个月）；对于李松要求退还房屋押金，赵鹏涛表示同意，故李松该诉讼请求依法予以支持，赵鹏涛在扣除租赁期间水电费后应退还的押金为2809元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：赵鹏涛于本判决生效之日起十日内退还李松房屋租金5000元及租房押金2809元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理168元、减半收取计84元，由李松负担34元，由赵鹏涛负担50元。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为赵鹏涛应退还李松房屋租金数额问题。根据本案查明事实，自2020年春节后至租赁合同届满期间，确实存在因疫情防控直接影响李松经营的情形，故一审根据本案实际情况酌情认定赵鹏涛向李松退还三个月租金5000元，并无不妥，应予以维持。李松上诉主张因食品安全事件导致大学后门关闭及店铺门前道路拓宽、违建棚拆除等原因致其不能经营，但上述原因属于因租赁房屋周围经营环境变化对经营情况造成的影响，一审法院认定该主张不符合双方合同关于不可抗拒因素的约定及法律关于不可抗力免除责任的规定，对李松相应主张不予支持，与法不悖。因在2020年春节疫情发生后至涉案合同履行期限届满，受疫情影响涉案房屋确未实际经营，赵鹏涛主张其仅应承担一个半月的租金损失，依据不足。综上所述，李松、赵鹏涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,李松、赵鹏涛各自预交168元，由李松、赵鹏涛各自负担50元，退还李松118元、退还赵鹏涛118元。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年二月  十日                       书 记 员  张  舒  涵       1