山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终771号上诉人（原审原告）：丁洁，女，1969年8月18日出生，汉族，初中毕业，住济宁北湖省级旅游度假区。委托诉讼代理人：许岩，山东明廉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沙沙，山东明廉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁全荷物业服务有限公司，住所地济宁北湖省级旅游度假区荷韵花园小区二号公建102。法定代表人：聂元姝。委托诉讼代理人：孙智，济宁任城明政法律服务所法律工作者。上诉人丁洁因与被上诉人济宁全荷物业服务有限公司（以下简称全荷物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求依法撤销济宁市任城区人民法院作出的(2020)鲁0811民初7606号民事判决，发回重审或依法改判。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未认真查清本案的基本事实。1、认定济宁京和房地产有限公司与被上诉人系独立的法人企业，与事实不符。被上诉人的前身是济宁京和物业服务有限公司、济宁全和物业服务有限公司，其中的股东聂元姝等人在济宁京和房地产开发有限公司中互为股东。上诉人提供的《济宁市普通住宅前期物业服务收费本案表》能够印证，被上诉人就是济宁京和房地产有限公司指定的物业公司。2、济宁京和房地产有限公司施工的二期工程与涉案小区是同一个小区，上诉人提供的证据能够证实二期工程对上诉人的生活存在严重影响。原审法院认定二期工程施工对上诉人造成了影响，却认定已“协调处理”，这与事实严重不符，被上诉人也未提供任何证据证实二期工程的恶劣影响电得到妥善处理，显然是原审法院故意偏袒被上诉人。3、被上诉人提供的物业服务标准为五星级服务，上诉人提供的证据证实被上诉人的服务标准严重不达标，上诉人提供的《责令整改通知书》能够证实。被上诉人单方提供的《回复》，上诉人对该证据的真实性有异议，是被上诉人单方制作。尤其是该《回复》中的“整改完毕”，没有实质内容，上诉人提供的部分证据材料能够证实被上诉人未采取任何措施，期间的报警，与业主之间的冲突照片、视频能够印证。另，原审法院认定“被上诉人提供物业管理服务期间，业主及被上诉人均未对物业服务合同中约定的目标管理进行考核”，该认定强词夺理，将未能进行考核的义务推脱在业主身上，将不利后果判决在业主身上，违背公平原则。二、原审法院适用法律错误，违背公平原则。1、原审法院认定上诉人提供证据的效力上极为严苛，却对被上诉人提供的证据效力上极为宽松。上诉人提供的《责令整改通知书》、录像、照片、出警记录等证据都是小区的现状，就因为被上诉人当庭否认，原审法院不加甄别，否定证据的效力，明显是错误的。涉案小区就在济宁市任城区人民法院许庄法庭的对过，事实情况一目了然。2、济宁京和房地产有限公司自行备案的《收费备案表》能够显示，被上诉人作为前期物业就是由济宁京和房地产有限公司指定，两公司的股东登记是互为股东。济宁京和房地产开发公司的二期在建工程对上诉人造成的影响不言而喻。根据《济宁市住宅物业服务收费实施管理办法》第十二条的规定，应依法减免上诉人的物业费数额。3、尽管原审法院判决退还上诉人2017年度的部分物业费，但上诉人无法认可被上诉人目前的收费及服务标准。要求二审法院予以减免物业费的数额。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误。恳请二审法院在查清事实的基础上，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益!被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。丁洁向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告2017年已足额缴纳物业费的50%部分，共计1172.30元；2.依法判令被告以2019年物业费原价的50%向原告收取物业费；3.依法判令被告自起诉之日起至小区达到约定标准之日止，按照合同约定费用的50%收取物业服务费；4.判令被告履行物业合同义务，整改完善物业服务设施；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：全荷物业系成立于2015年5月12日的物业服务企业，曾用名济宁京和物业服务有限公司、济宁全和物业有限公司，2020年5月28日变更为现称，经营范围包括物业管理服务、清洁服务、园林景观工程、建筑装饰工程等。丁洁系济宁北湖省级旅游度假区荷韵花园小区4号楼1单元1601室的业主，但未实际入住，该房屋系高层住宅，建筑面积为125.78平方米，所在小区未成立业主委员会。丁洁作为甲方（委托方），与作为乙方的被告（受托方）签订了《荷韵花园物业管理服务协议》，将其物业委托被告实行管理服务，合同第二章关于委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的维修养护和管理；道路、排水管道等市政公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、集运；交通与车辆进出、停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；小区所有公共区域、附属配套建筑和设施由乙方统一管理，甲方不得私自利用、占有；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、地下车位管理费（有车位的）、装修垃圾清运费、经有关单位委托可代收电费、水费、采暖费、天然气费等。合同同时约定：委托管理自小区业主与开发商办理商品房移交手续之日起；甲方应服从乙方的物业管理，就物业服务有关问题向乙方提出意见和建议，按规定按时足额交纳物业服务费及其他费用；乙方根据有关物业管理法律法规及本协议的约定，制定物业服务制度，负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，及时组织实施；乙方须按“房屋外观良好，设备运行正常，房屋及设施设备的维修养护及时，公共环境干净舒适，绿化完整，交通秩序有序，保安24小时全天候值班巡逻”约定，实现目标管理；住宅房屋的物业管理服务费由乙方按建筑面积1.6元/月.㎡向业主或物业使用人收取，按相应文件及物价因素调整管理服务费标准；空置房屋长期闲置一年以上的物业管理服务费，由乙方按收费标准的70%向业主收取；乙方违反本协议第五章（物业管理服务质量）的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方给予经济赔偿。合同签订后，被告对包括原告在内的荷韵花园小区业主提供了物业管理服务，并在小区内公示了收费标准及物业服务星级标准。2019年2月26日，丁洁向被告交纳了2017年度物业费2414.98元。另查明，2016年1月20日，济宁市城市建设综合开发中心就建设单位济宁京和房地产有限公司与被告签订的荷韵花园前期物业服务合同进行了备案。2019年的2月22日，作为物业主管部门的济宁太白湖新区建设局、价格主管部门的济宁北湖省级旅游度假区经济发展局以及作为物业服务企业的被告签章的《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》载明：开发建设单位为济宁京和房地产有限公司，物业服务项目为济宁荷韵花园小区，物业企业接管小区物业时间为2016年1月20日，物业服务企业服务等级为五星级，有电梯住宅收费标准为1.6元/㎡.月。2019年8月23日，济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局联合向被告发出《责令限期整改通知书》，指出其管理的荷韵花园小区存在下列问题：物业项目经理不具备物业管理师资格且工作经验不足6年，电梯、泵房等设备每日巡查记录不符合要求，定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单满意率不达标。2019年8月31日，被告就整改向济宁太白湖新区建设局做了回复，济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局联合出具的说明显示被告已于8月31日整改完毕。被告在对涉案小区提供物业管理服务期间，业主及被告均未对物业服务合同中约定的目标管理进行考核。再查明，济宁京和房地产有限公司与被告均系独立法人企业。济宁京和房地产有限公司于2018年11月26日取得了济宁荷韵花园二期即18#-26#楼及二期车库的《建设工程规划许可证》，在取得了《建筑工程施工许可证》后进行施工建设。该项目在施工过程中，业主曾因施工扰民问题与被告方工作人员发生纠纷，后协调处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，丁洁与被告签订的《荷韵花园物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。丁洁按1.6元/㎡.月交纳了2017年度的物业费2414.98元，被告庭审后经核实也认可丁洁并未实际入住，根据双方签订的《荷韵花园物业管理服务协议》第二十二条第四款约定“空置房屋长期闲置一年以上的物业管理服务费，由乙方按收费标准的70%向业主收取”，被告应按1.6元/㎡.月标准的70%收取物业管理费直至原告实际入住为止，多收取2017年度物业费2414.98元的30%即724.50元应当退还原告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护业务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。丁洁要求被告履行物业合同义务、整改完善物业服务设施，在庭审中明确要求被告整改完善的服务设施主要包括安保、绿化、卫生、配套设施中的电梯、泵房、自行车停车棚及在建施工扰民问题。丁洁对于该二项诉讼请求，虽然提供了责令限期整改通知书、录像及照片、出警记录等证据来支持其主张成立，但被告对此予以否认。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，双方均未对物业服务合同中约定的目标管理进行考核，又因物业管理涉及面广，包括卫生、保安、绿化等多项内容，物业管理为长期的、动态的，仅依丁洁提供的照片、录像不能充分认定被告的物业服务存在严重瑕疵，即不能达到被告不完全履行物业服务合同所约定的目标管理及未做到所公示的物业服务星级标准的证明目的，故一审法院对丁洁的该项诉讼请求，依法不予支持。涉案证据不能证实荷韵花园小区二期工程的建设与被告所提供的物业管理服务有关，关于在建工程扰民问题，受到影响的权利人可另行通过合法途径行使救济权利。同时，被告作为物业服务企业，应当重视业主需求，加强与业主的沟通，努力提高物业服务水平，为业主提供优质、高效的物业管理服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告济宁全荷物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告丁洁已交纳2017年度物业费的30%即724.50元；二、被告济宁全荷物业服务有限公司按《荷韵花园物业管理服务协议》约定标准的70%收取物业管理费直至原告丁洁实际入住为止；三、驳回原告丁洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告济宁全荷物业服务有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据一、济宁太白湖新区建设局关于对济宁京和房地产有限公司停止移栽树木的督办函、济宁太白湖新区建设局通报各一份。证明：1、济宁京和房地产有限公司与全荷物业是关联企业，该公司开发的本案小区与二期在建工程是同一个小区，印证原审法院认定不是同一小区的事实是错误的。2、全荷物业对涉案小区物业服务意识欠缺，小区管理不规范，毁绿种菜问题突出，电梯维修不及时，擅自将电梯卡与物业收费捆绑。3、第一次建设局对物业公司作出整改通知后，全荷物业并未整改，变本加厉。4、二期在建工程将一期工程的树木移植过去，全荷物业不制止，配合移植。证据二、济自资规依复（2020）43号依申请公开政府信息答复书及规划图各一份。证明：本案小区与二期在建工程是同一开发商开发，是同一小区，本案小区与二期在建小区共同使用一个东门出行。土地性质一致，为同一宗土地。全荷物业质证称：针对证据一，对于移栽树木督办函，根据双方签订的物业服务合同，合同中约定了绿化植物所有权归全荷物业所有，是在双方自愿的情况下依法签订。针对证据二，真实性无异议。但该规划图只是抽象的把涉案辖区内的建设方式予以描述，与客观存在的情况不一致。建设工程属于一期或二期，均与物业公司管理无关，不具备关联性。经二审审查，上诉人提交的上述证据无法有效的证明济宁京和房地产有限公司与全荷物业人格混同，应对彼此的行为互负责任。对该组证据的证明力本院不予采纳。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《荷韵花园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该协议对物业服务的具体事宜及收费标准等均进行了约定，约定内容不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。被上诉人对涉案小区提供了物业服务，上诉人作为业主，应按照其与物业公司签订的物业服务协议的约定交纳物业服务费。关于被上诉人是否已尽到其物业服务义务的问题。上诉人上诉称被上诉人未依合同的约定履行物业服务。因物业管理服务时间链长、涉及面广，包括维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等多项内容，根据上诉人一、二审提供的证据，虽然能够印证被上诉人在履行合同过程中存在维护管理不及时、不到位等瑕疵问题，但尚不构成重大瑕疵。上诉人不应将降低物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故其此项上诉理由本院不予支持。关于上诉人提出济宁京和房地产有限公司在建工程严重扰民，济宁京和房地产有限公司与被上诉人系关联公司，应降低物业费的上诉请求。因关联公司的人员、业务、财产等方面交叉或混同，导致各自无法区分，丧失独立人格的，才构成人格混同。本案中，济宁京和房地产有限公司与被上诉人的业务范围并不一致，也无证据证明二公司在财产与人员方面交叉混同，无法认定二公司人格混同，进而对彼此的行为互负责任。现给上诉人造成生活影响的扰民问题来源于济宁京和房地产有限公司的在建工程，而非被上诉人，上诉人可以直接找建设工程的施工方要求解决或者向相关部门投诉，进行维权。上诉人以在建工程的扰民问题而要求降低物业费的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁洁负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年二月十八日书记员  黄 灿