上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11479号上诉人（原审被告）：上海禹庆投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区东川公路8108号2幢135室。法定代表人：张丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：高飞，上海文飞永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海三豪实业（集团）有限公司（原名上海三豪实业有限公司），住所地中国（上海）自由贸易试验区张扬路828-838号26楼E、F室。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：王睿，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婵婷，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海禹庆投资管理有限公司（以下简称禹庆公司）与被上诉人上海三豪实业（集团）有限公司（以下简称三豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禹庆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三豪公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、禹庆公司经过授权委托，有权对上海市XX路XX-XX（双）、XX-XX（双）号房屋（以下简称涉案房屋）进行统一招商、经营和管理，包括但不限于占有、使用、收益、参与物业管理等权利和出租、联营、转委托等其他方式，或自己使用经营。三豪公司与禹庆公司签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）中“关于本合同的签订，甲方应取得原产权人的同意……”条款，并不意味着禹庆公司必须向三豪公司提供产权人书面同意文件。即便在签订租赁合同之前禹庆公司未取得完整的授权或授权不明，则2020年3月16日，禹庆公司也已经向三豪公司提供了转租权的授权证明，故三豪公司仍要求解除合同没有依据。另外，三豪公司如果认为禹庆公司未取得产权人的授权，则应主张合同无效而不是解除合同。2、禹庆公司根据租赁合同的约定及时通知三豪公司收房，三豪公司予以拒绝，也不支付首期租金。实际上三豪公司拒绝接收房屋的根本原因是基于新冠疫情发生的考虑。本案租赁合同无法履行系三豪公司导致，应由其承担相应的后果。3、即使禹庆公司需承担部分法律责任，但一审判决违约金金额明显高于三豪公司实际损失，合同约定一年中按455,704.94元/月的标准支付3个月租金，其余时间均为免租期，故该月租金的标准并不真实，违约金按该2个月租金标准计算不合理。请求二审法院支持禹庆公司的上诉请求。三豪公司辩称：不同意禹庆公司的上诉请求。1、禹庆公司自始没有取得本案租赁房屋的转租权。禹庆公司最终出示的原产权人的授权书复印件内容与涉案房屋的情况不符，其载明委托期限“至房屋销售至产权人止自行废除”，但涉案房屋合同约定的租赁截止日为2025年。何况，禹庆公司从未向三豪公司提供过该份授权书原件，仅在本案一审开庭的时候出具了该授权书的复印件，鉴于禹庆公司之前给三豪公司提供的授权委托书被证明是伪造的，故在其提交3月16日授权委托书的复印件的时候，三豪公司很难确认其真实性。2、一审法院所判违约金数额符合双方合同约定。双方所签合同约定违约责任是基于对月租金标准条款确认的情况下，约定违约金为两个月租金，且合同中另有其他条款也涉及该月租金标准，故双方对违约金约定均确认。若合同得以履行，则三豪公司每年预期收益在173万元左右，五年的收益是远超合同约定的违约金的，但为减少诉累而没有主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。三豪公司向一审法院起诉请求：1、确认三豪公司和禹庆公司于2020年1月7日签订的租赁合同于2020年3月25日解除；2、判令禹庆公司返还保证金455,704.39元；3、判令禹庆公司支付违约金911,408.78元。一审法院认定事实如下：涉案房屋由案外人XX公司所有。2019年11月28日，XX公司（甲方、委托方）与案外人Z公司（乙方、受托方）就包括涉案房屋在内的本区XX路XX（双）、XX-XX（双）、XX路XX、XX号的35套商铺签订包销收购合同（以下简称包销合同），约定自2019年11月30日至2020年10月31日期间由乙方为甲方包销上述商铺。2020年1月7日，三豪公司（承租方、乙方）与禹庆公司（出租方、甲方）就涉案房屋签订房屋租赁合同。合同约定甲方作为该房屋的授权委托人与乙方建立租赁关系；关于本合同的签订，甲方应取得原产权人的同意，如未取得产权人同意而造成乙方损失应赔偿。甲方于2020年1月20日前交付房屋，租期自2020年1月20日至2025年1月20日。第一次免租期自2020年1月20日至2020年10月19日止，第二次免租期自2021年1月20日至2021年10月19日止，第三次免租期自2022年1月20日起至2022年9月19日止，第四次免租期自2023年1月20日起至2023年7月4日止，第五次免租期自2024年1月20日起至2024年7月19日止。租金为455,704.93元，五年内租金不变。2020年1月20日支付2020年10月20日至2020年12月19日期间的租金911,409.86元。甲方交付房屋时，乙方应交付租赁保证金455,704元。甲方应向乙方提供房产证明、消防证明、环评报告、排污排水许可证等相关证件，如因甲方原因导致乙方所需经营证件无法或延迟取得，或导致乙方不能正常经营，在乙方正常合法经营前所产生的租赁费，甲方无权收取。甲方未按约交付房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的，乙方有权书面通知解除合同，且甲方应支付2个月租金作为违约金。甲方违反本合同约定或因甲方原因导致合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，并要求甲方支付月租金2倍的违约金。2020年1月13日，案外人张明为三豪公司向禹庆公司支付保证金455,704元。合同签订后，禹庆公司向三豪公司提交其与Z公司承包经营合同的第一页，显示Z公司委托其对包销合同的商铺进行经营管理。合同未显示签约时间。2020年2月28日，三豪公司向禹庆公司发函，称：贵司应向我司提供房屋产权人授权书（或同意转租的证明）和房屋产权证等材料，请贵司在收到函件后7日内履行上述合同义务，否则我司将解除合同；因新冠疫情影响，我司无法正常接收房屋、进场装修及招商，双方应以补充协议将合同履行期限延后2-3个月；双方签订补充协议的前提是贵司履行相关证明材料的提供义务。禹庆公司于同年3月2日签收该函件。2020年3月5日，XX公司向Z公司出具租赁授权委托书，载明：鉴于双方签署的包销收购合同，就位于本区XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，乙方有权对上述商铺招商，以乙方名义与承租人签订租赁合同，授权权限自签订之日至以上房号业主不动产权证办理出来截止。2020年3月25日，禹庆公司收到三豪公司发送的解约函，载明：鉴于你司至今未能交房，现通知你司解除租赁合同。同日，三豪公司收到禹庆公司发送的解约函，载明：你单位拖延支付租金及相关费用已构成严重违约，现通知你租赁合同于2019年3月24日解除。一审中，禹庆公司陈述涉案房屋的钥匙一直由Z公司保管，因涉案房屋就在那边，2020年1月20日之前其授权三豪公司去找Z公司沟通拿钥匙，三豪公司没有来收房；2020年2月28日之后，其要求三豪公司先支付租金才同意交付房屋。三豪公司陈述未曾收到禹庆公司主张交付房屋的通知。一审法院要求禹庆公司提交其在2020年1月20日之前通知三豪公司收房的证据材料，禹庆公司未能提交。三豪公司为证明禹庆公司未取得房屋产权人的转租许可，提交授权委托书一份，尾部盖有“上海A有限公司”、“Z公司”字样的公章，载明：XX公司（甲方）授权Z公司（乙方）就包括涉案房屋在内及本区XX路XX-XX（双）号、XX弄XX-XX号、XX路XX、XX号商铺进行招商，以乙方名义或委托第三方与承租人签订租赁合同，授权期限自签订之日即2020年3月1日至2025年2月28日。三豪公司称该委托书由禹庆公司于2020年3月5日向其提交，其经与XX公司核实后发现该委托书为禹庆公司伪造。禹庆公司确认该证据为其业务员伪造，称因三豪公司直至2020年3月尚未支付租金，其告知业务员与三豪公司解约，因业务员考虑到自己的佣金问题，私刻XX公司及Z公司的公章后将该委托书提交于三豪公司。因此，一审法院认为该证据可以证明直至2020年3月5日禹庆公司仍未取得XX公司同意灼言转租全部涉案房屋的授权材料。禹庆公司为证明其已取得房屋产权人的转租许可，提交委托书一份，尾部盖有“上海A有限公司”、“Z公司”字样的公章，载明：XX公司（甲方）授权Z公司（乙方）就涉案房屋对外招商，以乙方名义或乙方委托第三方与承租人签订租赁合同，委托期限自2020年1月1日至销售至产权人止自行废除。委托书尾部显示出具日期为“2020年3月16日”，并有手书“复印无效”字样。三豪公司称禹庆公司未能提供该证据原件，且其从未收到过该证据，故对其真实性不予认可；委托书载明的委托权限远短于案涉租赁合同约定的租期，故对其证明力不予认可。一审法院要求禹庆公司的委托诉讼代理人卫叶斌出示该证据原件，卫叶斌称已将该证据原件交给禹庆公司委托的律师，律师未交给他，故无法出示原件。因禹庆公司未提供证据原件，且三豪公司的质证意见合理，故一审法院对其真实性和证明力不予确认。禹庆公司为证明其与三豪公司就租金支付进行协商以及三豪公司要求其提交产权证书等材料的经过，提交其内部工作人员间、其与Z公司、其与三豪公司、三豪公司与Z公司的微信聊天记录、短信记录若干。其中，三豪公司“Ameile林招租房人”于2020年3月20日与Z公司联系，称“林大哥，你们协商好又反悔，我们一步步让，真的很过分”，Z公司回复“你这话说的有点不对了，好像是我公司的责任”，三豪公司称“不是你们公司责任，谈了三次我们是不是尽可能妥协，可是禹庆呢”、“没办法我们也只好让法务走该走的程序”。三豪公司“小林”与禹庆公司孟祥营之间的聊天记录显示，禹庆公司于2020年1月8日向三豪公司发送涉案房屋的产权证书，于同年1月17日发送XX公司与Z公司之间的包销合同，三豪公司于同年2月28日确认禹庆公司已提交排水证及环评报告，三豪公司于同日要求禹庆公司“麻烦你明天把大房东转租证明盖好章先扫描发邮箱给我”。三豪公司对上述微信聊天记录的真实性认可，故一审法院对其真实性予以确认，可以证明禹庆公司已于2020年2月向三豪公司交付产权证书、排水证及环评报告，并证明禹庆公司直至2020年2月28日仍未向三豪公司交付其有权转租的材料；双方在2020年3月20日前后曾经Z公司调停就解约事宜进行协商。三豪公司不认可其余证据的真实性，禹庆公司又未能当庭出示其余微信聊天记录及短信记录的原件，且未说明联系人员的真实身份，故一审法院对其余证据的真实性难予确认。一审法院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于承租双方哪方的行为已构成违约？合同约定禹庆公司签订本合同应取得原产权人的同意，且应于2020年1月20日前向三豪公司交付房屋，而三豪公司应于2020年1月20日支付第一笔租金。由此可见，禹庆公司取得大房东的转租授权及交付房屋的义务在先，三豪公司支付租金的义务在后。在禹庆公司未履行上述合同义务之前，三豪公司有权暂不支付租金。禹庆公司称其通知三豪公司自行与Z公司协商取钥匙，但未提交任何证据予以证明，退言之，该行为即便属实，也不能视作其已履行交付房屋的合同义务，故对禹庆公司的上述意见不予采纳。关于禹庆公司是否已取得转租授权的问题，禹庆公司称涉案房屋为XX公司所有，XX公司委托Z公司承包经营，其于2019年12月取得Z公司的转租权，故其有权出租涉案房屋。一审法院认为，XX公司与Z公司的包销合同显示，自2019年11月30日至2020年10月31日期间，Z公司为XX公司包销涉案房屋在内的35套商铺。XX公司向Z公司出具的租赁授权书显示，自2020年3月5日起至小业主办出产权证为止，Z公司有权以自己名义对外出租涉案房屋的部分。上述两份证据所显示的租赁房屋及授权期间与案涉租赁合同的约定并不一致，至多可以证明Z公司自2020年3月5日起至其小业主办出产证期间可以自己的名义对外出租涉案房屋的部分，不足以证明Z公司已就原案涉租赁合同的租赁期间将涉案房屋的全部对外出租已取得XX公司的同意。如Z公司都未能取得XX公司的出租同意，则禹庆公司从Z公司处取得的转租权更无依凭。与此相对，禹庆公司于2020年3月5日向三豪公司提交其伪造的授权委托书的这一节事实，与三豪公司所称禹庆公司未曾取得转租权的说法可相印证。故一审法院认为禹庆公司称其已取得转租权的说法不能成立。综上，禹庆公司未能按约向三豪公司交付房屋和未取得转租权的行为已构成根本违约，三豪公司有权据此解除合同。在禹庆公司未能消除上述违约行为给合同履行造成的影响之前，其无权要求三豪公司支付租金，故三豪公司未支付租金的行为不构成违约，禹庆公司无权据此解除合同。2020年3月25日，禹庆公司收到三豪公司寄送的解约函，故案涉租赁合同于该日解除。三豪公司要求确认租赁合同于该日解除的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，禹庆公司应向三豪公司返还租赁保证金。三豪公司主张禹庆公司返还租赁保证金455,704.39元的诉请，一审法院予以支持。合同解除，但双方未就违约责任的免除协商一致，故禹庆公司仍应承担违约责任。三豪公司要求禹庆公司支付违约金911,408.78元的诉请，具有事实和法律依据，禹庆公司虽要求调整，但未提交任何证据证明违约金金额明显高于三豪公司损失，考虑本案的实际情况，一审法院对本项诉请予以支持。一审法院审理后，于2020年8月27日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、上海三豪实业有限公司与上海禹庆投资管理有限公司于2020年1月7日签订的房屋租赁合同于2020年3月25日解除；二、上海禹庆投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告返还租赁保证金455,704.39元；三、上海禹庆投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海三豪实业有限公司支付违约金911,408.78元。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,104元，减半收取计8,552元，由上海禹庆投资管理有限公司负担。本案二审中，禹庆公司提供微信聊天记录截图，证明禹庆公司已通知三豪公司按约定时间交房。三豪公司认为：该证据不属于二审新证据，况且三豪公司也要求准时交房，但禹庆公司并未按约提供材料，不符合双方交接房屋的条件。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，三豪公司于2020年9月8日变更企业名称为上海三豪实业（集团）有限公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。禹庆公司与三豪公司签订租赁合同系双方真实意思，合法有效。现双方争议焦点在于合同解除应归责于哪一方。本案中，双方所签合同明确约定禹庆公司和三豪公司建立租赁关系，禹庆公司应取得原产权人的同意以及应向三豪公司提供房产证明、消防证明、环评报告、排污排水许可证等相关证件。合同签订后，三豪公司按约向禹庆公司支付房屋租赁保证金，但禹庆公司未按约及时向三豪公司提供房屋产权人同意出租的授权书等材料，故三豪公司于2020年2月28日发函要求禹庆公司于7日内提供前述材料，但之后禹庆公司的业务员向三豪公司提供了其伪造的委托书，即便禹庆公司又向三豪公司提供了XX公司出具的租赁授权委托书，但该委托书上记载的允许出租房屋的范围和期限与三豪公司承租的房屋范围和期限并不一致。基于以上种种事实，三豪公司认为禹庆公司向其出租涉案房屋实际并未取得产权人的同意，涉案房屋不具备交付条件，系属合理，三豪公司于2020年3月25日发函解除双方合同，具有法律依据，禹庆公司构成违约，应向三豪公司承担合同解除的违约责任。双方租赁合同约定违约金按2个月租金计算，但鉴于租赁合同虽约定租金标准为每月455,704.93元，但第一、二年每年仅支付3个月租金，第三年仅支付4个月租金；第四、五年每年仅支付6个月租金。据此，禹庆公司的违约行为发生在第一年租期内，当年实际上全年仅需支付三个月租金，综合考虑三豪公司的实际损失与禹庆公司的主观过错及合同履行状况，衡平双方当事人之间的利益，本院认为一审判决的违约金数额过高，本院酌情予以调整确定禹庆公司应向三豪公司支付违约金455,704.39元。另，禹庆公司应退还三豪公司已付的租赁保证金455,704.39元。综上所述，禹庆公司部分上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36168号民事判决第一、二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36168号民事判决第三项；三、上海禹庆投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海三豪实业（集团）有限公司支付违约金455,704.39元。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,104元，减半收取计8,552元，由上海禹庆投资管理有限公司负担5,701元，上海三豪实业（集团）有限公司负担2,851元;二审案件受理费17,104元，由上海禹庆投资管理有限公司负担11,402元，上海三豪实业（集团）有限公司负担5,702元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年二月二十六日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……