江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4266号上诉人（原审被告）：陆艳艳，女，1979年3月1日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陆家时（系陆艳艳父亲），住南通市海门区。上诉人（原审被告）：陆家时，男，1953年11月29日生，××族，住南通市海门区。被上诉人（原审原告）:沈燕红，女，1971年4月4日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：俞天天，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人陆艳艳、陆家时因与被上诉人沈燕红房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆艳艳、陆家时上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回沈燕红的全部一审诉讼请求；2.判令沈燕红支付违约金217600元；3.判令沈燕红因未能按约支付购房款，每逾期一天按总成交价的0.1%支付赔偿金；4.诉讼费用由沈燕红负担。事实与理由：1.一审判决事实认定错误。（1）一审认定政府的行政限制非不可抗力，与本合同实际履行情况和履行结果相悖。政府于2020年3月5日起对××路新村区域内的不动产进行行政限制，暂停转移和变更登记，造成2020年3月20日合同履行期限届满前，双方无法完成产权过户手续，案涉合同可依法解除。（2）合同约定的履行期限届满后，客观情况已发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，但沈燕红拒绝就合同的继续履行进行协商、签订新的补充协议条款，因而案涉合同终止履行。合同无法继续履行的责任在于沈燕红，一审认定我方拒绝继续履行合同与事实相悖。（3）一审认定“合同约定的过户期限届满后，原告方为履行合同，及时向有关部门申请解冻登记，而被告则不予配合，有违诚信”，进而认定“合同可以继续履行”，是对客观事实的否定，缺乏事实和法律依据。（4）一审认定“被告拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任”错误。我方在合同约定的履行期限内没有任何违约行为，无需承担违约责任。在履行期限届满后，双方未就继续履行合同达成新的约定，更不存在违约的问题。2.一审判决结果错误。我方在合同约定的履行期限内没有违约，履行期限届满后也无约可违。即使政府的行政限制如一审法院认定的不属于不可抗力，一审判决也违背了情势变更原则，判决结果错误。3.当事人应当全面履行合同约定的义务。既然一审法院认定政府的行政限制不属于不可抗力，沈燕红应对其未按约支付100万元购房款的违约行为承担违约责任。沈燕红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.政府部门对案涉房屋暂停转移、变更登记进行限制的行为无相关法律依据，该情形不属于“不可抗力”，陆艳艳无权以此为由拒绝继续履行过户义务。2.案涉合同不存在解除情形，房屋买卖合同合法有效，合同约定对买卖双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。3.陆艳艳、陆家时补充的关于要求本人承担违约金及赔偿金的上诉请求，法院不应进行审查。沈燕红向一审法院起诉请求：1.判令陆艳艳继续履行合同，配合本人办理南通市崇川区××路新村××幢××室房屋的过户手续；2.判令陆艳艳支付违约金217600元；3.判令陆家时对上述违约金承担连带给付义务；4.本案诉讼费由陆艳艳、陆家时承担。一审法院认定事实：2020年1月9日，陆艳艳（作为甲方、卖方）（陆家时代签）、沈燕红（作为乙方、买方）与南通市崇川城西有缘服务社、鑫都中介（作为丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定由甲方将座落于南通市××路新村××幢××室，建筑面积53.7平方米的房屋出售给乙方（房屋建筑面积以房产交易所重新核定的建筑面积为准，若建筑面积发生变化，成交总价款不变），成交总价款1088000元。合同第三条约定：（1）本合同签订时乙方支付8万元作为购房定金，由丙方转交甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于2020年3月20日前办理产权过户手续，同时乙方支付100万元给甲方，如因甲或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价0.1%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方的交房时间为款清交房，交房时，乙方付清余款8000元。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方，合同继续履行。（4）甲乙双方产权过户的费用由各自承担，双方如委托丙方办理上述手续，则需将有关材料和费用交与丙方或由丙方直接从房款中扣除上述费用。合同第七条约定：在合同履行过程中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，则责任由违约方承担，丙方收取的中介费不再退还。合同第八条违约责任约定：（1）甲方违约，双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。（2）乙方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。合同第十五条约定，甲方签字人陆家时能代表产权人陆艳艳售房意向，如产权人有疑议，陆艳艳愿意承担一切违约责任。合同签订当日，沈燕红向陆艳艳交纳案涉房屋购房定金8万元，后因案涉房屋周边进行区域改造，政府部门对该地区不动产暂停转移、变更登记进行限制，2020年3月20日双方当事人未能办理案涉房屋的过户登记，遂产生争议，沈燕红方仍要求继续履行合同。2020年3月20日，陆艳艳向鑫都中介工作人员发送短信称：2020年3月15日，中介曾征询陆艳艳意见，因政府原因，房产交易中心已冻结办理过户手续如何处理，因此政府行为属于不可抗力，双方只能解除合同，如今日办理不了过户手续，且政府也没有明确何时可办理，该房屋买卖合同依法解除。同年3月23日，陆家时向中介方发函，认为至2020年3月20日24时，案涉房屋买卖合同的履行期限已届满，合同应当终止。2020年3月23日，沈燕红及中介方携带案案涉房屋买卖的相关材料向南通市崇川区虹桥街道申请不动产解冻登记。2020年3月27日，案涉中介函复陆艳艳、陆家时称：三方签订的房屋买卖合同在政府行政限制之前，据了解可先行到社区居委会进行登记，确属先期买卖的可由社区向不动产登记部门提交审核，审核通过后通知具体过户时间。中介方遂于3月20日或21日通知双方前往社区登记，陆艳艳、陆家时未予配合，中介虽与沈燕红持案涉买卖合同等相关材料前往社区居委会进行了登记，中介将尽快组织双方沟通协调，确保合同履行。2020年4月1日，陆艳艳、陆家时向本市崇川区虹桥街道申请撤销对案涉房屋的解冻登记，其后相关部门予以撤销解冻登记。一审另查明，南通市不动产登记中心2020年7月13日出具的查询结果反映，案涉××路新村××幢××室房屋未存在过户障碍的情形。一审诉讼中，沈燕红认为，因为陆艳艳拒绝履行合同，导致发生定金利息损失、房屋使用损失（租金标准每月1500元左右），也产生了律师费等一系列费用，故沈燕红可按合同约定向陆艳艳主张相关违约金损失。另陆家时作为陆艳艳的代理人，应当承担相应连带责任。一审法院认为，沈燕红与陆艳艳及中介方签订的《房地产买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于陆艳艳的行为是否构成违约及违约金额的认定，明晰该争议又涉及陆艳艳是否可依据不可抗力相关规定终止合同。对此，法院认为，根据我国法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据本案查明，政府相关部门虽对案涉房屋进行了行政限制，即在合同履行过程中对案涉房屋暂停转移、变更登记，但当事人仍可凭买卖合同等相关材料申请解冻登记、审核过户登记。由此，案涉房屋被暂停转移、变更登记，并不属于无法克服的客观情况。合同约定的过户期限届满后，沈燕红为履行合同，也及时向有关部门申请解冻登记，而陆艳艳则不予配合，有违诚信。合同可以继续履行且沈燕红并不存在根本违约的情况下，陆艳艳不享有合同单方解除权，案涉房屋买卖合同在约定的过户期限届满后亦非自动终止。现案涉房屋继续履行已无障碍，沈燕红要求陆艳艳继续履行合同，配合沈燕红办理南通市崇川区××路新村××幢××室房屋的过户手续，于法有据，法院予以支持。同时，沈燕红亦应按约支付剩余购房款。陆艳艳拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉买卖合同虽有约定，卖方违约按总房价的20%赔偿给买方，沈燕红亦据此主张陆艳艳支付违约金217600元。但在沈燕红请求继续履行合同的主张已经得到支持的情形下，案涉违约金条款明显过高，应予调整。综合考虑沈燕红的实际损失以及合同履行情况等因素，法院酌定支持1万元。此外，沈燕红要求陆家时承担连带责任，无事实和法律依据，法院难以支持。综上，一审法院判决：一、沈燕红与陆艳艳于2020年1月9日签订的《房地产买卖合同》继续履行，其中，陆艳艳于判决生效之日起十日内协助沈燕红办理南通市崇川区××路新村××幢××室房屋的过户手续；二、陆艳艳于判决生效之日起三十日内给付沈燕红违约金1万元；三、驳回沈燕红其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案不存在适用不可抗力及情势变更的情形，陆艳艳据此主张合同解除不能成立。一审判决认定陆艳艳拒绝继续履行合同构成违约并无不当。具体分述如下：一、陆艳艳以不可抗力及情势变更为由，主张案涉合同终止履行的上诉理由不能成立。其一，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。其中，不可克服是指该客观情况无法抗拒。本案中，房屋买卖合同签订于政府行政限制之前，后因案涉房屋周边进行区域改造，政府相关部门对该区域不动产暂停转移、变更登记，但并非完全限制变更登记，如陆艳艳依据案涉房屋买卖的相关材料向政府部门申请解冻、办理过户登记，待政府部门审核确认后仍可履行过户义务，可见政府相关部门的行政限制并非不可克服，难以认定构成不可抗力。退一步讲，即使行政限制系属不可抗力，不可抗力作为法定免责事由，能够免除的仅是陆艳艳迟延履行的责任。双方合同关系依旧存在，并不当然地归于消灭。不可抗力要产生合同解除的效力，须因不可抗力而不能实现合同目的。而陆艳艳申请解冻即可履行过户义务，政府相关部门的行政限制即使属于不可抗力，也未致使其房屋出售的合同目的不能实现，不能成就合同解除的条件。故陆艳艳以不可抗力主张合同已依法解除缺乏依据，本院不予支持。其二，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生重大变化，致合同之基础动摇或丧失，若继续维系合同原有效力显失公平，而允许变更合同内容或解除合同。本案中，案涉房屋被暂停转移、变更登记仅是暂时性的，尚未使得合同之基础动摇或丧失。况且案涉房屋现已不存在过户障碍。故情势变更的规则难以适用，陆艳艳要求沈燕红就合同的内容重新协商，沈燕红拒绝协商则合同终止的上诉理由亦缺乏法律依据，本院不予采信。二、陆艳艳无正当理由拒绝继续履行合同构成违约。沈燕红与陆艳艳及中介方签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。办理房屋的过户手续是陆艳艳作为卖方的合同义务，不因履行期限的届满而免除，合同关系亦不因履行期限届满而自动终止，不存在陆艳艳所称“无约可违”的情形。在案涉房屋已不存在履行障碍可继续履行的情形下，陆艳艳应当继续履行合同。而陆艳艳拒绝履行构成违约，应当承担违约责任。至于陆艳艳认为沈燕红未支付100万元房款亦构成违约的理由，因合同约定双方当事人在同一时间互为对待给付义务，故在陆艳艳履行过户义务之前，沈燕红有权行使履行抗辩权，其未支付100万元房款系对权利的正当行使，不构成违约。但在陆艳艳协助沈燕红办理过户手续时，沈燕红亦应按约支付房款。三、本案系沈燕红作为原告提起的继续履行合同之诉，陆艳艳、陆家时在一审时并未提出反诉，现其上诉主张沈燕红支付违约金及赔偿金，实属在二审中提出对沈燕红的诉讼主张。因沈燕红不同意由二审法院一并审理，故就该项上诉请求本院不予理涉。综上，陆艳艳、陆家时的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16550元，保全费5000元，合计21550元，由上诉人陆艳艳、陆家时负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 艳审 判 员  季建波审 判 员  胡 皓二〇二一年二月二十五日法官助理  钱 荣书 记 员  汤婷婷