广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4141号原告(反诉被告)：陈××，男，1967年2月28日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××537。委托诉讼代理人：陈婕，广东比拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫舒惠，广东比拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹×，男，1984年10月6日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市崇仁县××××××××××××，公民身份号码：××2××××××××××××034。被告（反诉原告）：许××，女，1989年5月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区×××××××××××××××，公民身份号码：431××××××××××××327。上列二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：罗家威，广东名成律师事务所律师。第三人：博罗县××实业有限公司，住所地：博罗县××××××合益工业区，统一社会信用代码：914×××××××××××019U。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：阳安中，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉龙，广东金卓越律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈××诉被告（反诉原告）邹×、许××，第三人博罗县××实业有限公司（以下简称“××公司”）合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院于2020年4月9日立案，案号为（2020）粤0306民初10××3号。邹×、许××在举证期间提起反诉，深圳市宝安区人民法院已立案。深圳市宝安区人民法院经审查后认为本案为专属管辖，应由不动产所在地人民法院即本院管辖，故于2020年6月22日作出（2020）粤0306民初10××3号民事裁定，将本案移送本院处理。本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中发现本案案情复杂，故于2020年8月20日裁定将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈××的委托诉讼代理人陈婕，被告（反诉原告）邹×、许××的共同委托诉讼代理人罗家威，第三人××公司的委托诉讼代理人阳安中、李辉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈××向本院提出诉讼请求：1.邹×向陈××支付尾款10万元及利息（以10万元为基数，自2019年5月18日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全部付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计至2020年1月9日为2763元）；2.邹×、许××向陈××返还“博罗县×洲镇××塑料五金加工厂”的公章、营业执照、税务登记证、排污评估报告、检测报告、行政处罚决定书、交纳罚款票据、环保承诺函、环保备案自查报告、环保备案通知、环保备案函等资料；3.邹×、许××向陈××支付垫付的记账费1500元及税费2537.04元；4.邹×、许××承担本案的诉讼费用。庭审中，陈××申请将第三项诉讼请求中的“记账费1500元”变更为“记账费4200元”，具体为2019年8月至12月的记账费1500月、2020年1月至6月的记账费1800元、2020年7月至9月的记账费900元。其他诉讼请求不变。事实与理由：2018年10月16日，陈××（甲方）与邹×（乙方）签订《厂房买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在惠州市博罗县×洲××××合益××资源工业园北园二路17号厂房，并配套场地1902平方米；原合同（自2010年1月1日到2037年3月31日止），交易完成后甲方不负责保证合同的年限。厂房及租地合同总价218万元转让；签订合约当日乙方付定金20万元，甲方协同乙方与工业园管理处和租客见面商讨交接事项，在乙方准备好尾款188万元时通知甲方，甲方应到管理处过户××公司的用地使用协议书，再安排过户营业执照事项，签好字办好，乙方支付款项到甲方账户，甲方收到款项后将协议书和营业执照、环保资料等一切相关资料交给乙方，尾款10万元待手续完全交接支付（扣除租客现交的押金49500元整），无任何其他纠纷的情况下，在三个月内再付给甲方。以上付款以转账或现金方式交付，在乙方支付完180万元前，厂房租金还是由甲方收取，此笔款项支付后当天房租应由乙方收取。若甲方将土地、厂房抵押给任何第三方或因任何甲方原因反悔不出售，则甲方应无条件全额退还乙方所交付的款项，并按3倍金额进行赔偿。甲方协助乙方办理相关过户手续过程中发生的费用由乙方支付；本物业的租售，与工业园区、国家单位政府部门或其它任何单位个人无任何纠纷，未做任何形式的抵押贷款纠纷；本物业在合同签订日之前的任何经济纠纷均由甲方承担全部责任；甲方承诺工厂内现有的环保设备或相关批文续费已付清，与乙方无关，待办理完毕后发放移交给乙方，但相关批文能否获批按相关政策，甲方不负相关责任。备注：双方转签用地协议时如遇到法律纠纷的，双方约定由深圳市松岗法庭处理；及其它约定。《厂房买卖合同》签订前一日即2018年10月15日，许××向陈××转账20万元作为定金。合同签订之后，邹×、许××准备好188万元并通知陈××，双方于2019年2月15日到案涉厂房所在园区的管理处（即第三人××公司）办理过户手续，邹×指定许××为合同的相对人与第三人签订《××实业有限公司用地协议》，同时取消陈××与第三人原签订的《××实业有限公司用地协议》。同日，陈××与许××签订了《合约》及《协议书》。《合约》约定：业主陈××将位于××镇××村合益××资源工业区内北园二路17号厂房转让给许××，从管理处过户合同手续签订后，厂房的债权债务由许××自行承担；厂房原有注册营业执照博罗县×洲镇××塑料五金加工厂（下称“××加工厂”，负责人为陈××），因厂房过户给许××，但××加工厂的名下挂靠环保排污备案手续，一旦注销营业执照相当于环保备案报废，现由承接方许××对陈××作出承诺，如涉及环评责任、义务、费用问题的，由许××承担责任；在未办理好排污许可证之前，营业执照由许××负责交纳各项费用，负全部经营过程的责任和义务，与陈××无关；待领取环保排污许可证后安排其他营业执照重新过户，或有其他解决方案变更环评手续时，需陈××配合注销营业执照的，陈××再安排时间协助；及其它约定。《协议书》约定：“在营业执照及税务注销前，目前北园二路17号已查明该物业（厂房）不存在拖欠的债权债务，如原业主有保留隐瞒以该物业签署过欠条或欠款，属原业主自行负责。在过合同后，如由于政策问题，政府部门追收厂房历史遗留费用，则由新业主自行承担。”陈××与许××签订《合约》及《协议书》后，将××加工厂的公章、营业执照、税务登记证、排污评估报告、检测报告、行政处罚决定书、交纳罚款票据、环保承诺函、环保备案自查报告、环保备案通知、环保备案函等资料交付给邹×、许××。2019年2月18日，邹×指定吕××向陈××支付款项188万元。至此，《厂房买卖合同》第三条第1款约定的厂房交接手续已办理完毕。根据该约定，邹×应在交接手续完毕三个月内（即2019年5月17日前）向陈××支付尾款10万元，但经陈××多次追讨，邹×仍拒不支付。另外，第三人是案涉厂房所在园区的管理处，陈××将厂房卖给邹×之后应办理的相关手续均是在第三人处办理，第三人知悉陈××与邹×、许××之间的交易过程，并存管案涉有关文件。综上所述，邹×未能按照《厂房买卖合同》的约定履行尾款10万元的支付义务，已违反合同约定，其行为已严重侵害了原告的合法权益。××加工厂的公章、营业执照、税务登记证、排污评估报告、检测报告、行政处罚决定书、交纳罚款票据、环保承诺函、环保备案自查报告、环保备案通知、环保备案函等资料是陈××借给邹×、许××使用，两人应予以返还上述资料。再者，许××承诺承担使用××加工厂证照期间的所有费用，则邹×、许××应向陈××支付其垫付的记账费用以及税费。故陈××依法提起诉讼，恳请法院判如所请。原告（反诉被告）陈××为其主张向本院提交如下证据：1.《××实业有限公司用地协议》。证明陈××与第三人××公司原签订的协议，原件已被第三人收回。2.《厂房买卖合同》。证明陈××与邹×的合同关系，邹×应于厂房交接手续办理完毕三个月内向陈××支付购买厂房尾款10万元。3.中国农业银行个人借记卡交易明细对账单。证明邹×指定许××于2018年10月15日向陈××支付合同定金20万元。4.《合约》、《协议书》；5.中国农业银行个人借记卡交易明细对账单。证明邹×指定许××与陈××办理厂房交接手续，并指定吕××于2019年2月18日向陈××支付188万元，至此，邹×与陈××约定的厂房交接手续已办理完毕。6.邹×与陈××的通话录音及文字整理。证明邹×承诺支付尾款10万元，因资金紧张，要求陈××宽限三个月，陈××表示同意，但邹×仍未按时支付。同时邹×也表示要支付代理记账等费用，但亦未支付。7.《收款收据》、《税收完税证明》、微信截图。证明原告为邹×、许××垫付了记账费及税费。8.许××与××公司签署的《××实业有限公司用地协议》、《收据》。证明陈××与许××的厂房交接手续已办理完毕。9.《收款收据》。证明陈××为邹×、许××垫付了2020年1-6月的记账费1800元及7-9月的记账费900元。被告（反诉原告）邹×、许××共同答辩并反诉称，2018年10月16日，邹×与陈××签订了一份《厂房买卖合同》，约定由邹×向陈××购买案涉厂房及配套场地1903平方米，厂房及租地合同转让总价为218万元；双方如遇到法律纠纷，双方约定由深圳市松岗法庭受理。许××已于2018年10月15日向陈××支付定金20万元；邹×、许××委托吕××于2019年2月18日向陈××支付转让款188万元。合同签订后，陈××将案涉厂房交付给邹×、许××，后发现案涉厂房未办理规划报建手续，且案涉厂房用地属于农村集体用地等原因而无法办理过户手续，两人曾与陈××多次沟通，但上述问题仍未得到解决。因此，案涉厂房的建造未履行相关的审批手续，未取得建设工程规划许可证，且案涉厂房所占用的土地为农村集体土地，违反了法律法规的强制性规定，依据我国《合同法》第五十二条之规定，双方签署的《厂房买卖合同》应认定为无效。同时依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈××应当向邹×、许××返还购厂房款208万元及相应的利息。对陈××的第二项诉讼请求，由于陈××没有提交相关的证据证明其已将××加工厂的公章、营业执照等资料交给邹×、许××，同时案涉合同亦明确××加工厂随案涉厂房一并过户。故陈××诉请返还上述资料，没有任何法律依据。对于第三项诉讼请求，邹×、许××并无异议，同意支付。综上，邹×、许××共同提出反诉请求：1.确认邹×与陈××于2018年10月16日签订的《厂房买卖合同》无效；2.陈××向邹×、许××返还购厂房款208万元及利息（以208万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2019年2月18日起计算至款项实际返还之日止）；3.本案全部诉讼费用由陈××承担。庭审中，邹×、许××明确第二项反诉请求中2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告（反诉原告）邹×、许××为其本诉辩称及反诉主张共同向本院提交如下证据：《厂房买卖合同》、银行明细对账单。证明：邹×与陈××签订《厂房买卖合同》及具体约定；许××于2018年10月15日向陈××支付定金20万元；邹×、许××委托吕××于2019年2月18日向陈××支付转让款188万元。原告（反诉被告）陈××辩称，邹×、许××的反诉请求没有事实基础和法律依据，请求法院予以驳回。一、陈××与邹×于2018年10月16日签订的《厂房买卖合同》是双方自愿签署，虽然名为《厂房买卖合同》，但是从合同整体内容，以及陈××与许××后续签订的《合约》、《协议书》的内容来看，是资产转让的协议，是陈××与第三人××公司签订的《××实业有限公司用地协议》权利义务的转让，并非不动产的转让，合同没有违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。二、邹×早于2018年2月在案涉园区惠州市博罗县×洲××××合益××资源工业园以其母亲吕××的名义成立博罗县×洲镇××塑胶五金加工有限公司并经营，邹×十分清楚案涉厂房的用地性质，也清楚办理用地手续的义务方是第三人××公司。三、2018年10月，邹×在工业园区的微信群发布收购厂房的信息，在陈××告知有厂房设备等拟转让的信息后，邹×主动向陈××要求受让。在双方沟通过程中，陈××将其与第三人××公司签订的《××实业有限公司用地协议》及附件、《收据》向邹×出示，邹×清楚案涉厂房的情况，未提任何异议。陈××与邹×签订的《厂房买卖合同》中所称的“过户”，是指陈××与邹×到第三人处对《××实业有限公司用地协议》的“乙方”主体进行变更，并非一般意义上的房产过户手续。陈××在本诉中提交的第一份证据及在反诉中提交的第一份证据，印证了将用地协议中的“乙方”从陈××变更为许××。特别提醒注意的是，许××与第三人签订的《××实业有限公司用地协议》的签订日期还沿用了陈××与第三人的《××实业有限公司用地协议》的签订日期，即2010年1月1日。陈××向第三人交纳的“北园二路17号委托报建厂房”的费用对应的《收据》及款项也转至许××的名下，作为许××委托第三人报建厂房的款项。因此，邹×、许××在《民事反诉状》所述“合同签订后，案涉厂房因未办理规划报建手续且案涉厂房用地属于农村集体用地等原因而无法办理过户手续，后曾与被反诉人多次沟通，但上述问题仍无法解决。”是不真实的。从邹×知悉案涉园区（邹×早在受让陈××的厂房等资产之前就在案涉园区经营公司）到主动要求陈××将案涉厂房及资产转让给他的情况，以及现在邹×、许××又以案涉厂房未履行报建手续为由诉请确认合同无效的情况，凸显了两人的恶意。四、2019年2月15日，许××与第三人签订用地协议，明确了办理相关手续的义务方是第三人，履行用地协议的主体为邹×、许××与第三人。两人自2019年2月18日接收案涉厂房及设备等资产后，至今已使用了21个月，两人应继续履行其与第三人的用地协议。综上所述，邹×应按照《厂房买卖合同》的约定，向陈××支付剩余的10万元款项，邹×、许××的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告（反诉被告）陈××为其辩称向本院提供以下证据：1.许××与第三人签订的《××实业有限公司用地协议》、《收据》。证明许××清楚案涉土地用地性质，也清楚如何办理报建手续。邹×、许××承继陈××的用地协议后，陈××委托第三人办理报建手续的费用转为许××委托第三人办理报建手续的费用，未办理报建手续的责任在于邹×、许××。2.博罗县×洲镇××塑胶五金加工有限公司工商资料。证明邹×早在2018年2月以吕××的名义在案涉厂房所在园区成立博罗县×洲镇××塑胶五金加工有限公司并经营；邹×清楚案涉园区的用地性质，还主动与陈××交易，凸显了邹×的恶意。第三人××公司述称，一、合同性质的认定不能仅仅根据合同的名称来确定，而是以合同中的内容为基础，并结合双方当事人签订合同的目的和真实意思来综合判断。案涉合同虽名为厂房买卖合同，但根据其内容及合同实际履行情况来看，该合同实为案涉厂房权益等相关权利义务概括转让合同。案涉合同签订后，陈××按约将厂房及土地交付给邹×、许××正常使用，并为其办理了相关合同主体的变更、交接等工作，邹×、许××亦如约向陈××支付绝大部分款项。案涉厂房不存在被政府相关职能部门认定违法建筑物、被拆除或责令拆除的情况，厂房内供水、供电等配套设施齐全，完全具备正常使用的条件。且案涉合同签订之后原、被告均履行了各自应尽的义务，双方在均能够继续实现合同目的的情况下，邹×、许××应继续按照双方之间的约定履行付款义务。故邹×、许××在反诉中提出要求确认案涉合同无效的主张无事实或法律依据。二、原、被告签订《厂房买卖合同》后，陈××协助邹×、许××办理了合同主体变更，将相关资料移交给邹×、许××，并缴交房产税、土地使用税等一系列工作。邹×、许××已前往第三人管理的合益××资源工业园详细了解过工业园区的土地及厂区内的实际情况，清楚了解工业园区的土地权属情况，明显可以看出邹×、许××在继受案涉合同权利义务时是知晓案涉土地的实际权属、厂房报建等具体情况，也清楚案涉合同的签订所存在风险和责任后果，且合同履行期间两人未曾对厂房报建手续尚有缺陷的问题提出过异议。在原、被告的聊天记录中可以看出，邹×、许××对案涉合同效力是没有异议的，也是希望继续履行该合同的。在陈××没有提起本案诉讼之前，邹×、许××基于案涉厂房出租收取次承租方的费用，获取相当可观的收益，但因疫情致使厂房出租困难，从而导致邹×、许××经济收益减少或者暂无收益，并非因案涉厂房自身存在安全危险或是因案涉厂房被政府部门列入“两违”整治范围等原因。显然邹×、许××对案涉厂房的报建情况是相当了解的，两人继续使用案涉厂房并不会对其权益产生任何影响。邹×、许××因疫情原因导致厂房出租困难，使其收益减少，在此情况下两人非但不积极采取补救措施，却以案涉合同无效为由提起反诉，将自身需要承担的风险完全转嫁给陈××，其行为明显违反了诚实信用原则，其提起本案反诉属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意诉讼，法院应不予支持。邹×、许××作为违约方明显恶意提起本案反诉，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同不仅对其没有约束力，甚至会使其获得不正当利益，这违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容行为人继续通过此类情形获得不正当利益，使得合同无效制度沦为违约方追求不正当甚至非法利益的手段。三、退一步讲，即便案涉厂房因未取得建设工程规划许可证或相关主管部门未批准建设，案涉合同被认定为无效合同，然而结合本案事实情况来看，在陈××为邹×、许××办理合同主体变更手续、土地、厂房及资料交接事宜时，厂房土地权属、报建手续等问题邹×、许××是明显知晓、清楚地，其明知案涉厂房建设情况存在瑕疵可能导致案涉合同被认定无效，仍积极追求或放任结果发生，导致案涉合同无效邹×、许××明显存在过错。而且案涉厂房未被政府部门认定为违章建筑或违法用地，案涉合同仍具备继续履行的条件。故邹×、许××提起的反诉请求毫无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人××公司为其述称向本院提供以下证据：1.租地合同。证明第三人取得案涉土地相关权益的事实。2.集体建设用地使用权证。证明案涉合同所涉土地的实际权利人为博罗县×洲镇××村委会，同时证明案涉土地的用地性质为工业用地，本案建设行为不存在违法用地的事实。3.合益工业园建筑面积示意图。证明案涉厂房位于该示意图范围内，而且该示意图由××镇人民政府规划建设办公室加盖印章，足以证明相关政府部门是同意在该厂区范围内开展建设的，本案所涉建筑不属于违章建筑。在庭审过程中，本院组织各方当事人进行了举证、质证。根据上述证据及各方诉、辩意见，本院经审理查明，2007年3月27日，第三人××公司（乙方）与案外人博罗县×洲镇××村民委员会（甲方，下称“××村委会”）在博罗县×洲镇人民政府的见证下签订《租地合同》，约定××村委会将其辖区面积约1000亩的土地出租给第三人××公司自行规划兴建厂房及场地设施，开发经营废旧塑料××、五金加工销售等综合市场；租赁期限为2007年7月1日至2037年6月30日共计30年；双方还明确约定其他条款。××村委会于2010年9月28日取得位于××镇××村48米路北边的集体建设用地使用权证[证号：博府集用（2010）第××001号；用途：工业用地；面积：66045平方米]。××公司提交由博罗县×洲镇规划建设办公室于2011年1月21日加盖印章的“合益工业园建筑面积示意图”，主张案涉厂房的建设经当地镇政府相关部门核定，不属违法建设。陈××对以上事实予以确认。邹×、许××对上述证据真实性认可，但认为根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，在城市乡镇规划区内进行建设，建设单位应当向县级以上人民政府城乡规划主管部门申请建设工程规划许可，因此上述证据不能证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证。2010年1月1日，××公司（甲方）与陈××（乙方）签订《××实业有限公司用地协议》，开篇约定××公司协同政府在××村、××村征收土地发展五金、塑料××资源工业园区，由××公司统一规划、统一管理、对外招商，投资方按公司规划自建厂房。合同主要约定：甲方将位于惠州市博罗县×洲××××合益××资源工业园北园二路17号土地交由乙方使用，面积1902平方米（含分摊面积），土地使用期限自2010年1月1日至2037年3月31日。土地租赁价格每平方米0.888元，青苗赔偿分摊费每平方米0.3元，土地使用费与青苗赔偿分摊费每三年同步递增一次，每次递增幅度8%。投资方（即乙方）在认领土地时按每平方米15元交纳土地规划平整费用，签订协议时按每平方米18元交纳用地保证金，从认领土地时计超过二年控制土地或拖欠三个月未交使用费，公司将收回土地并没收保证金；乙方认领土地后建成厂房使用。合同期满时，双方未能达成续租协议的，乙方在该场地上兴建的建筑物及公共设施（变压器除外）归甲方所有。协议还约定了其他事项。陈××、案外人唐××于2010年11月17日共同向博罗县合益××资源有限公司出具一份承诺书，内容大意：陈××兴建的位于北园二路17号简易厂房工程，由唐××施工队承建，二层面积1902平方米，于2010年4月3日开工，2011年3月12日竣工，该工程并未办理规划报建手续，也没有通知××建筑公司派管理员对该工程进行隐蔽检查验收，现要求办理该工程的验收合格证，由此造成的相关法律责任均由陈××全部承担。同日，博罗县合益××资源有限公司向陈××开具一份《收据》，载明：“今收到北园二路17号委托报建厂房押金43180元”。后陈××于2013年4月1日在该地址上登记设立了个体工商户××加工厂，登记经营者为陈××，经营范围为加工、销售五金塑料制品。2018年10月16日，陈××（卖方、甲方）与邹×（买方、乙方）签订《厂房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方坐落在惠州市博罗县×洲××××合益××资源工业园北园二路17号厂房，并配套场地1902平方米，原合同期限自2010年1月1日至2037年3月31日，交易完成后甲方不负责保证合同的年限。厂房和租地合同转让总价218万元，签订合约当日乙方支付定金20万元，甲方协同乙方与工业园管理处和租客见面商讨交接事项；在乙方准备好尾款188万元时通知甲方，甲方应到管理处过户××公司的用地协议书，再安排过户营业执照事项；办妥手续后，乙方向甲方支付款项，甲方收款后将协议书和营业执照、环保资料等一切相关资料交给乙方；尾款10万元待手续完全交接（扣除租客现交的押金49500元）、无其他纠纷的情况下，在三个月内付给甲方。合同还约定了其他事项。2018年10月15日，许××向陈××转账支付20万元定金。2019年2月18日，邹×、许××委托案外人吕××向陈××转账支付188万元。2019年2月15日，陈××与许××签订一份《合约》，约定：陈××将案涉厂房转让给许××，从管理处过户合同手续后，厂房的债权债务由许××自行承担。厂房上原由陈××注册成立的××加工厂名下挂靠有环保排污备案手续，一旦注销营业执照，环保备案手续亦同作废。现由许××对陈××作出承诺，如涉及环评责任、义务、费用问题的，由许××负责承担；在未办理好排污许可证前，营业执照由许××负责缴纳各项费用，并承担全部经营过程的责任和义务，与陈××无关；等领取环保排污许可证后就安排其他营业执照重新过户，或有其他解决方案变更环评手续时，需陈××配合注销营业执照的，陈××再安排时间协助。同日，陈××与许××又签订一份《协议书》，约定：在营业执照和税务注销前，目前北园二路17号已查明该物业（厂房）不存在拖欠的债权债务，如原业主有保留隐瞒以该物业签署过欠条或欠款，属原业主自行负责。在过合同后，如由于政策问题，政府部门追收厂房历史遗留费用就由新业主自行承担。陈××提交其与邹×于2019年5月16日、17日的手机通话录音，其中邹×提及厂房已经出租，合同尾款15日到期，但因资金周转紧张，最迟三个月内付清，到时再办理营业执照过户手续；陈××表示同意。邹×、许××对录音的真实性认可，但认为其接收案涉厂房并出租给案外人张义后，因厂房涉嫌环保问题，张义起诉邹×要求退还租金并赔偿损失，至此邹×才知道案涉厂房没有取得合法报建手续，故拒绝向陈××支付合同尾款10万元。陈××主张其垫付了××加工厂的土地使用税2537.04元，以及2019年8月至2020年9月的记账费4200元。邹×、许××当庭予以认可，并同意向陈××支付。陈××提交由许××与第三人××公司签订的落款日期为2010年1月1日的《××实业有限公司用地协议》、博罗县×洲镇××塑胶五金加工有限公司工商资料，主张邹×早在2018年2月即以吕××的名义在案涉厂房所在工业园区成立博罗县×洲镇××塑胶五金加工有限公司并经营，因此邹×、许××清楚案涉厂房所在土地的性质，也清楚如何办理报建手续，即办理与土地相关手续由××公司负责，且陈××已向××公司交纳了土地报建等所需要的费用。上述协议与陈××、××公司于2010年1月1日签订的《××实业有限公司用地协议》内容一致。许××称该协议仅是许××与××公司关于案涉厂房对应土地的转名协议，且日期倒签，实际日期是《厂房买卖合同》签订之日即2018年10月16日。××公司陈述案涉厂房目前正在完善相关报建手续，已向相关部门提交申请，且地块的状况符合城市规划，该区域的控规为工业用地。另查，第三人××公司系于2007年3月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理。本院认为，关于陈××与邹×于2018年10月16日签订的《厂房买卖合同》的效力问题。根据本院查明的事实，第三人××公司从案外人××村委会处承租包括案涉土地在内的集体土地，规划建设为塑料××资源加工利用基地，××公司再行将土地分割后与“投资方”签订《用地协议》，由投资方认领土地投资建厂，并支付××公司用地保证金、土地使用费等相关费用，使用期满后如双方未能达成续租协议，则投资方建设的建筑物及公共设施归××公司所有。由此可以看出，××公司承租土地后转租他人，由次承租人带资建厂，案涉厂房即系由陈××以此模式建设而来。邹×从“投资方”陈××处受让取得土地及地上建筑物（厂房），转让标的物应为土地使用权及地上建筑物剩余期限的承租权。陈××与第三人××公司签订《用地协议》后一直依约向第三人交纳土地使用费及青苗赔偿分摊款，陈××从第三人××公司处承租案涉土地，其清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于陈××，根据“地随屋走、屋随地走”的原则，案涉合同名为买卖，实为租赁。案涉厂房系附着于集体土地之上且没有取得建设工程规划许可证的建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，陈××与××公司均确认案涉厂房目前未取得建设工程规划许可证，××公司主张已经在办理中。但截至一审法庭辩论终结前，各方当事人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本院认定陈××与邹×就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。关于合同无效双方的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈××与邹×签订的《厂房买卖合同》为无效合同，对此结果陈××与邹×均存在过错，应各自承担同等责任。陈××在签订《厂房买卖合同》后收取了邹×、许××支付的转让款共计208万元，因合同无效，陈××因此取得的财产应予以返还。现两人请求陈××返还上述208万元，本院予以支持。陈××请求邹×、许××支付合同约定的剩余款项10万元，本院不予支持。邹×、许××请求陈××支付上述208万元的利息。该利息属于上述款项被陈××占用期间所产生的孳息，一般而言按资金占用期间银行贷款利率予以计算，其性质并非违约金，同属陈××因无效合同取得的财产，故陈××应一并予以返还。陈××于2018年10月15日收取20万元、2019年2月18日收取188万元，相应利息应一并返还，其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。陈××请求邹×、许××返还××加工厂的公章、营业执照、税务登记证、排污评估报告、检测报告、行政处罚决定书、交纳罚款票据、环保承诺函、环保备案自查报告、环保备案通知、环保备案函等资料。虽然陈××与许××签订的《合约》约定“厂房原有注册营业执照博罗县×洲镇××塑料五金加工厂过户给许××……在未办理好排污许可证前，营业执照由许××接手”，但陈××未提交其已将上述资料交付给邹×、许××的证据，如交接清单等，也无法明确具体的资料名称，邹×、许××对此也不予认可。因此陈××该项请求目前因证据不足，本院暂不予支持。陈××主张为邹×、许××垫付××加工厂的记账费4200元及税费2537.04元，邹×、许××对此并无异议，并同意支付，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈××与被告（反诉原告）邹×于2018年10月16日签订的《厂房买卖合同》无效。二、被告（反诉原告）邹×、许××于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）陈××垫付的记账费4200元及税费2537.04元，共计6737.04元。三、原告（反诉被告）陈××于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）邹×、许××2080000元及利息（其中以200000元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日止；以1880000元为基数，自2019年2月18日起至2019年8月19日止；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息。以2080000元为基数，自2019年8月20日起至款项全部付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。四、驳回原告（反诉被告）陈××的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）邹×、许××的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24××元，由原告（反诉被告）陈××负担16××元，被告（反诉原告）邹×、许××共同负担800元。反诉案件受理费11720元，由原告（反诉被告）陈××负担8060元，被告（反诉原告）邹×、许××共同负担××60元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  胡海林审 判 员  黄利仁人民陪审员  邱婉嫦二〇二一年二月三日法官 助理  胡灏玲书 记 员  陈琼好