广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1129号原告：罗丹，女，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洋洋，广东卓领律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告罗丹诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人欧志强与被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2016年11月6日签订的《物业使用权转让合同》；2.判令被告向原告返还转让金238000元，并向原告支付自2017年2月25日起按年利率6%计算至被告实际付清款项之日止的资金占用期间利息；3.被告向原告支付本金的30%即71400元作为违约金；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年11月6日签订了《物业使用权转让合同》。合同约定，被告将位于佛山市南海区×××××××××号的商业用房使用权转让给原告，转让价款为238000元。转让期限从合同签订日起算截止2036年10月29日，并在转让期限届满之日起，赠送原告该物业使用权至2048年12月31日止。合同同时约定了被告应于2018年1月1日前将上述物业交付给原告，否则被告应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。原告在合同签订后按照约定支付了全部转让款238000元，但被告并未按照合同约定在2018年1月1日向原告交付前述物业。被告的行为已构成对《物业使用权转让合同》的根本性违约，给原告造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金及赔偿损失。因此，原告特向法院起诉，并请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除《物业使用权转让合同》没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，而且，原告主张按年利率6%计算利息以及按物业转让款的30%计算违约金，没有合同依据，亦明显过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告提交的转让物业的现场照片，本院对其进行综合认定；原告提交的律师函、EMS邮寄单、EMS邮单投递情况查询打印件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2016年11月6日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年10月29日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金238000元；甲方在2018年1月1日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。2021年2月6日，梦乐城公司出具《情况说明》，同意由智城公司承接梦乐城公司对原告应退履约保证金和租金所享有的债权，同意和本案物业使用权转让款一并处理。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月13日，原告提起本案诉讼。被告于2021年1月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款238000元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取梦乐城公司履约保证金及租金共42722元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未完成竣工验收备案手续，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月18日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款238000元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42722元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款195278元予原告。合同解除的过错方为被告，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款的15%即35700元为违约金标准。原告主张超出部分，本院不予支持。在本院已酌情支持原告违约金的情况下，原告请求被告以238000元为本金从2017年2月25日起按年利率6%计算利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗丹与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年11月6日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月18日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款195278元予原告罗丹；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35700元予原告罗丹；四、驳回原告罗丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3383.73元（原告已预交），由原告负担1485.73元，被告负担1898元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费1898元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月二十三日书记员 孙王成欣