江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2014号上诉人（原审被告）：何松，男，1967年4月5日出生，××族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：丁斌，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈益锋，女，1983年12月17日出生，××族，住江苏省南通市通州区。原审被告：耿玉，女，1968年10月8日出生，××族，住上海市虹口区。原审第三人：南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省南通高新区世纪大道198号财富中心1601-1611室。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。上诉人何松因与被上诉人陈益锋及原审被告耿玉、原审第三人南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称通州碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何松上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费、保全费由陈益锋负担。事实和理由：2018年9月5日，本人请朋友任栋梁帮忙借款，其介绍陈益锋借款130万元给本人，约定利息30万元。本人将案涉房屋抵押给陈益锋，双方签订借款合同。但陈益锋的律师又拿出房屋买卖合同让本人签字，并告知本人只是做一个形式。当时本人急于用钱，没有细想，就签订了两份合同，但两份合同均没有给本人。2019年4月陈益锋以房屋买卖纠纷起诉本人，与事实不符，本人有微信聊天记录，证明本人被陈益锋欺骗。陈益锋向一审法院起诉请求：1.要求何松、耿玉立即为其办理南通市通州区金沙镇××湾××幢××室房屋过户手续并交付该房屋；2.通州碧桂园公司协助办理上述房屋所有权证；3.何松、耿玉按每月2000元的标准承担其自2018年11月起至过户手续完成之日止的损失，并承担律师费77912元、保全保险费3300元、差旅费2000元。审理过程中，陈益锋将第1项诉讼请求变更为要求何松、耿玉立即协助办理南通市通州区金沙镇××湾××幢××室房屋产权过户手续。一审法院认定事实：通州碧桂园公司系南通市通州区金沙镇碧桂园天玺湾项目的开发商，何松是该项目部分工程的实际施工人，在该项目上有多套“工抵房”，包括涉案的××幢××室房屋。2017年3月2日，何松与通州碧桂园公司就××湾××幢××室房屋签订了《商品房买卖合同(预售)》，并对该合同进行了网上备案。合同约定该房单价为每平方米5721.53元，房屋建筑面积145.65平方米，总价款为833341元。2018年9月13日，通州碧桂园公司就上述房屋按建筑实测面积143.31平方米、单价5628.5125951元，向何松开具了金额为806622.14元、税额为13330.86元的增值税票。通州碧桂园公司与何松就该房屋房款已清，房屋已交付何松，但至今未办理产权登记手续。2018年9月13日，何松、耿玉(两人系夫妻关系)作为甲方、陈益锋作为乙方签订了《房屋买卖合同》1份，合同主要内容为:“1.甲方自愿将坐落于南通市通州区金沙镇××湾××幢××室的房屋出卖给乙方。2.转让价款人民币130万元，支付方式为自房屋交付给乙方之日起七日内支付到如下账户:户名:通州碧桂园公司，开户行:农业银行南通市通州支行营业部，账号:71×××69;此外，需备注内容:代何松缴纳执行款。3.房屋交付:本合同签订之日由甲方向乙方交付房屋，由乙方占有该房屋，双方办理相关交接手续。4.房屋权属过户，自乙方支付全部房款之日起，甲方即应当协助乙方办理相关房屋过户手续。过户有关税费由双方按照法律规定各自承担各自税费。5.……若一方违约，则违约方应当承担守约方的全部损失，包括但不限于律师代理费、保全保险费、诉讼费、差旅费等。”同日，何松与实际使用涉案房屋的案外人谢旋旋签订了《无偿借用协议》、协议甲方为何松、耿玉，乙方为陈益锋，丙方为谢旋旋。协议主要内容为:“1.丙方承租甲方坐落于南通市通州区金沙镇××湾××幢××室的房屋，丙方对于乙方一次性支付130万元购买甲方该房屋子以认可;2.乙方承诺将南通市通州区金沙镇××湾××幢××室的房屋无偿借用给丙方至协议签订之日起一年。3.自本单签订之日，南通市通州区金沙镇××湾××幢××室的房屋由乙方依法取得所有权，丙方自本单签订之日可以无偿使用一年。4.本单签订之日，房屋即完全交付给乙方。以上交付单”。陈益锋虽未在该协议上签字，但认可该份协议。2018年9月14日，陈益锋按《房屋买卖合同》的约定向通州碧桂园公司汇入130万元，并标注了“代何松缴纳执行款”。2019年4月25日，陈益锋以要求办理房屋过户手续并交付涉案房屋、赔偿损失等为由诉至一审法院。2019年7月4日，因与现居住于该房屋内的案外人阎迪发生争执，陈益锋父亲报警，后双方协商解决，阎迪搬出该房屋，故陈益锋向一审法院撤回了要求交付房屋的诉讼请求。一审审理中，陈益锋陈述，其曾准备在通州碧桂园买房作投资，看过样板间，也交过意向金，但没有买到。后来舅舅任栋梁说何松在碧桂园有套现房，价格也合理，因当时其在金沙，何松在外地工地，何松又是舅舅任栋梁的朋友，其遂委托任栋梁去办理有关事宜，其没有亲自去看房。当时何松有一朋友住在房屋内，其不急着拿房，基于人情关系，其同意何松的朋友住一年。后来其催了好多次要求过户，但是何松一直不回来办理。其与何松之间不存在借款及房屋抵押关系，借款应该有借条并且约定利息。为查明案件事实，一审法院向案外人任栋梁进行了调査。任栋梁称，何松在通州碧桂园做工程，其通过朋友认识了何松，并向何松购买碧桂园的别墅，其把购房款给了何松，但何松并没有把购房款全部支付给通州碧桂园公司，该公司遂起诉何松，并要拍卖别墅。为凑齐执行款，何松卖了涉案房屋给陈益锋，其也借给何松101万元。陈益锋是其外甥女，买房是作投资用的。此前，其和陈益锋到通州碧桂园项目看过很多次，对该小区的房屋很清楚。陈益锋本来准备买湖边的大平层，但看中的房屋被他人买走了，就没有买成。后来正好何松的房屋价格合适，陈益锋就买下来了。为了保证房屋买卖的安全，合同是委托律师去办的。由于别墅马上要被拍卖了，所以涉案房屋何松卖得比较急，当时有个叫谢旋旋的人住在里面，何松说已出租一年，故陈益锋也只能让谢旋旋住一年。陈益锋确实是买房，当时何松结欠碧桂公司房款三四年都没有给付，别墅都快被拍卖了，陈益锋不可能还借钱给何松。一审另查明，为本起纠纷，陈益锋与江苏融畅律师事务所于2019年3月30日订立《委托代理合同》，委托该律师事务所指派蒋建江、阮俊慧律师为其与何松、耿玉案件一审、二审、执行的代理人，合同约定代理费为77912元，委托办理的法律事务需要支付的诉讼费、鉴定费、评估费、翻译费、査档费、复印费、异地(常州市行政区域外)所需差旅费等均由陈益锋另行支付。2019年4月24日，因申请诉讼保全提供担保需要，陈益锋向紫金财产保险股份有限公司常州中心支公司交纳保险服务费3300元，获得该保险公司向一审法院出具的保险保函。另在本案审理过程中，陈益锋因向一审法院申请诉讼保全而支出保全申请费5000元。一审庭审中，陈益锋的诉讼代理人陈述，陈益锋作为普通工薪族为购买涉案房屋已入不敷出，故双方口头约定律师费在案涉房屋过户到陈益锋名下时全额支付。另主张的差旅费2000元系代理人至法院的汽油费、过路过桥费、住宿费等，具体费用由法庭酌定。主张的每月2000元的损失是指涉案房屋的租金损失。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，何松、耿玉为凑齐执行款，以免别墅被拍卖，用涉案房屋向他人抵押借款或卖房还款均有可能。陈益锋主张其与何松、耿玉成立房屋买卖合同关系，有双方签订的《房屋买卖合同》为证，且房款130万元亦未明显低于市场价格，何松辩称双方存在借贷关系，双方签订的《房屋买卖合同》实为借款合同的担保，但未能就此举证证明，故对何松该抗辩意见不予采纳。双方之间签订的《房屋买卖合同》并未违反法律强制性规定，亦系双方真实意思表示，故合法有效，双方应按约履行。现陈益锋已按约付清了房款，房屋亦已交付，何松、耿玉理应及时办理房屋产权初始登记并协助陈益峰办理产权过户登记。通州碧桂园公司作为开发商，有协助何松办理房屋产权初始登记的义务，何松、耿玉是否返还其公司所垫付的专项维修基金及是否清偿所拖欠的物业管理费与协助办理房屋产权登记无涉，其公司或相关权利主体可另行主张权利，其公司不得因此而拒绝履行协助义务。何松、耿玉未按照合同约定及时协助陈益峰办理产权过户登记，构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。陈益锋主张按每月2000元的标准计算租金损失至过户手续完成之日止，因其与何松夫妻签订房屋买卖合同时明知该房屋有他人居住使用，其亦同意无偿借用一年，且其在一年未满时已实际占有了该房屋，故陈益锋的该主张无事实依据，不予支持。关于陈益锋主张的律师代理费、保全保险费及差旅费，根据《房屋买卖合同》的约定，上述费用应由作为违约方的何松、耿玉承担。现陈益锋主张律师代理费77912元，虽有《委托代理合同》为证，但该费用尚未实际发生，且其代理人陈述的费用尚未支付的原因，与陈益锋购房作投资的实际情况并不相符，故本案中对该项费用不予支持，该项费用可待实际发生后另行主张。陈益锋主张差旅费2000元，但未提供证据子以证实，亦不予支持。陈益锋为诉讼保全支出保险费3300元属实，何松、耿玉按约应予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决：一、限何松、耿玉于判决生效后20日内办理位于南通市通州区金沙镇××湾××幢××室房屋产权初始登记(所涉税、费由何松、耿玉承担)，通州碧桂园公司予以协助;何松、耿玉于完成初始登记后20日内协助陈益锋办理该房屋产权过户手续，将该房屋产权变更登记至陈益锋名下(所涉税、费由双方依相关规定予以承担)；二、限何松、耿玉于判决生效后20日内支付陈益锋保全保险费3300元;三、驳回陈益锋的其他诉讼请求。案件受理费2290元，陈益锋负担2055元，何松、耿玉负担235元；保全费5000元，由何松、耿玉负担。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，何松提供其和任栋梁的微信聊天记录，证明何松是向任栋梁借款，任栋梁推荐何松向陈益锋借款130万元，陈益锋直接打给通州碧桂园公司。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。何松主张其和陈益锋是借贷关系，其提供了和任栋梁的微信聊天记录，虽然聊天记录中有借款的意思，但并不能看出何松和陈益锋达成借贷合意，双方也未能形成借贷的书面手续。反观陈益锋主张的房屋买卖关系，其和何松、耿玉签订了房屋买卖合同，陈益锋支付了对价，且已实际占有房屋，故应当认定陈益锋主张双方存在房屋买卖关系成立。陈益锋请求何松、耿玉和通州碧桂园公司协助办理房屋过户手续应予支持。综上，何松的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2290元，由上诉人何松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 吕 敏审判员 季建波二〇二一年二月二十六日书记员 陈 宁