湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终161号上诉人（原审原告）：武汉市东方海棠花园小区第一届业主委员会。住所地：武汉市东西湖区东方海棠花园小区业委会办公室。负责人：代昆，业委会主任。委托诉讼代理人：喻淼，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩红梅，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市万科物业服务有限公司。住所地：武汉市东西湖区金山大道187号。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀女，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市东方海棠花园小区第一届业主委员会（以下简称东方海棠花园第一届业委会）因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方海棠花园第一届业委会上诉请求：依法撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：一、一审法院认定案由错误，本案案由应为物业服务合同纠纷。上诉人的诉请主要以物业服务合同为依据。二、一审法院适用法律错误。上诉人的第一、三、四项诉请不属于业主知情权纠纷的审理范围，一审法院应就此向上诉人释明，上诉人可另行主张。万科物业公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东方海棠花园第一届业委会向一审法院起诉，请求判令：1、确认万科物业公司2019年10月8日的《关于物业服务合同到期后不再续签的函》真实有效，东方海棠花园第一届业委会、万科物业公司签订的《东方海棠花园物业服务合同》已于2019年12月31日到期后不再续签，双方物业服务合同终止；2、万科物业公司依据《东方海棠花园小区物业服务合同》的约定和酬金制的规定，向原告公开2017年1月1日至2019年12月31日期间对东方海棠花园小区物业服务期间的所有收入情况，包括但不限于收取的物业服务费、车位服务费、临时车辆管理费、利用公共场地设施产生的经营收益等全部费用和相关记录、协议、资料等，以及为小区物业服务期间产生的各项实际支出，尤其是人工费用明细（包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、五险一金、个人所得税及福利等）详细资料，并进行财务审计；3、万科物业公司向东方海棠花园第一届业委会移交2017年1月1日至2019年12月31日期间的所有财务收入和支出的银行账目、财务账目、收入和支出的凭证以及相关记录、协议、资料等；4、万科物业公司向东方海棠花园第一届业委会移交2017年1月1日至2019年12月31日期间的利用小区公共场地、设施产生的经营收入等公共收益资金、账目和经营协议等资料；5、万科物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2017年1月1日，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，合同继续有效：A.万科物业公司同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。该小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金。万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。东方海棠花园第一届业委会每年1月聘请第三方审计机构对东方海棠花园小区上一年度物业服务资金收支情况进行审计结算，如结算后有结余部分则转入公共收益，如年度结算不足部分则由东方海棠花园小区公共收益一次性补足。当公共收益无法补足时，万科物业公司有权要求东方海棠花园第一届业委会召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。2019年9月23日，东方海棠花园第一届业委会向万科物业公司发出《物业服务合同到期不再续签的通知书》。2019年10月8日，万科物业公司回函表示在物业服务费收费标准无法达成一致的情况下，万科物业公司决定合同到期后不再续签合同。2019年12月27日，万科物业公司向东方海棠花园第一届业委会发函，表示双方物业服务合同即将到期，万科物业公司提议为保障小区物业管理平稳过渡，在维持原物业服务合同条款不变的前提下，万科物业公司愿意与东方海棠花园第一届业委会签订为期三个月的《临时物业服务协议》，以便在此期间选聘新的物业公司。2019年12月29日，东方海棠花园第一届业委会向万科物业公司回函，表示将于2020年1月20日前对小区物业公司选聘工作进行表决。截止目前，东方海棠花园未召开业主大会选聘新的物业公司，万科物业公司仍在为东方海棠花园小区提供物业服务。一审另查明，万科物业公司对2017年1月-6月和2017年6月至2018年12月的财务状况进行审计并公布。2019年9月，受东方海棠花园第一届业委会委托，审计公司对万科物业公司2017年1月至2019年6月30日的财务报表进行审计。在审计报告中，审计公司特别说明“因公司（指万科物业公司）只提供人事部编制的分配表、部门人员工资标准、岗位设置人员标准，而业主委员会（指东方海棠花园第一届业委会）要求提供实际支出的人工费用明细资料，包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、五险一金、个人所得税及福利等详细资料。公司以业主委员会的要求涉及公司经营机密为由，要求签署保密协议，而业主委员会认为，以上信息，在小区范围内向全体业主公开，符合物业服务合同的约定和酬金制原则，拒绝了公司要求。”双方因此发生争议，东方海棠花园第一届业委会诉至法院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和国务院《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有的知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。法律并未规定物业公司应该公开物业收支账目明细的义务，法律亦未赋予业主知晓物业公司收支账目明细的权利。业委会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主行使权利。因此，在业主并不享有知晓物业公司收支账目明细的前提下，东方海棠花园第一届业委会作为业主大会的执行机构亦不可能享有该权利，故对东方海棠花园第一届业委会要求万科物业公司提供物业服务合同期限内的全部收入和支出情况的诉讼请求法院不予支持。关于确认双方合同权利义务终止的请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意（一审判决此处存在法律条文表述错误）。东方海棠花园第一届业委会的第一项诉讼请求实际上是不再与万科物业公司续签物业合同，但东方海棠花园第一届业委会在未举证证明已召开业主大会形成了选聘新物业公司决议的情况下，其第一项诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。关于移交账目及资料的请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的前提是物业服务合同的权利义务终止，但从本案审理的情况看，双方签订的物业服务合同虽然已于2019年12月31日届满，但东方海棠花园小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，未签订新的物业服务合同，万科物业公司仍在为东方海棠花园小区提供物业服务，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司的物业服务合同的权利义务并未终止，因此东方海棠花园第一届业委会的第三、四项诉讼请求亦无事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，国务院《物业管理条例》第六条第二款、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回武汉市东方海棠花园小区第一届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由武汉市东方海棠花园小区第一届业主委员会负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于本案案由的问题，东方海棠花园第一届业委会的主要诉请以《物业服务合同》为依据，且业主知情权纠纷系业主依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十三条由业主提出，并非由小区业委会主张。因此，一审认定案由为业主知情权纠纷错误，二审予以纠正，本案案由应认定为物业服务合同纠纷。关于案涉《物业服务合同》是否由人民法院认定为终止的问题，依据《物业服务合同》之约定，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，至本案受理之日，合同已到期终止。此情况下无需由人民法院确认合同终止。故东方海棠花园第一届业委会主张由人民法院确认终止合同，于法无据，本院不予支持。关于万科物业公司应公开收支情况的合理范围的问题，依据《物业管理条例》规定和《物业服务合同》约定，万科物业公司应对小区公共部分收益向全体小区业主予以公开。根据本案查明的事实，东方海棠花园第一届业委会委托专业会计师事务公司对万科物业公司东方海棠花园小区项目从2017年1月起至2019年6月的财务报表进行了审计，由专业会计师事务公司出具审计报告。该审计报告已送达东方海棠花园第一届业委会，东方海棠花园第一届业委会认可已收到审计报告。从审计报告载明的内容看，审计报告已包括车位租赁费、广告收益等小区业主共有公共部分的收入情况，小区业委会应将其向全体业主公开，以满足业主知情权要求。东方海棠花园第一届业委会主张应公开万科物业公司人工费用明细（包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、五险一金、个人所得税及福利等）详细资料，对此，本院认为，该公开主张涉及物业公司的经营信息和员工的个人隐私，且无法律和合同依据，故不予支持。关于小区设施和资料移交的问题，虽然《物业服务合同》已到期，但是，东方海棠花园小区业主大会尚未选聘新的物业公司，万科物业公司仍在提供物业服务，其与东方海棠花园小区之间存在事实的物业服务关系。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”第三十六条规定：“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。”依据上述规定，新选聘物业公司承接物业时，东方海棠花园小区业委会方可办理小区设施和资料移交手续，现阶段其主张不符合法律规定。故东方海棠花园第一届业委会提出办理小区设施和资料移交手续的主张，本院不予支持。另，虽然万科物业公司于2019年10月8日出具《关于物业服务合同到期后不再续签的函》，表示不再提供物业服务，但是，其后仍在提供物业服务，事实上已改变了上述函件所表明的意思表示。故东方海棠花园第一届业委会要求确认《关于物业服务合同到期后不再续签的函》真实有效的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，东方海棠花园第一届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人武汉市东方海棠花园小区第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李行审判员  申斌审判员  刘阳二〇二一年二月二十四日法官助理熊雪婷书记员郑思旗