湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0322民初1086号原告：邵仁富，男，1979年8月1日出生，汉族，湖北省郧西县人，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：胡磊，湖北正星律师事务所律师。被告：李根信，男，1968年10月10日出生，汉族，湖北省郧西县人，住郧西县。委托诉讼代理人：余海艳（李根信的妻子），女，1966年4月16日出生，汉族，湖北省郧西县人，住郧西县。被告：易昌兵，男，1966年10月14日出生，汉族，湖北省郧西县人，住郧西县。原告邵仁富诉被告李根信、易昌兵确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，因需要对案涉房屋装修添附物品价值评估，经邵仁富申请进行司法鉴定而暂停计算审限。原告邵仁富及其委托诉讼代理人胡磊、被告李根信及其委托诉讼代理人余海艳、被告易昌兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵仁富向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告于2019年2月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判令被告李根信退还原告支付的购房款80000元,并赔偿原告因装修房屋产生的各项损失费共计39200元（具体明细附后）；3.诉讼费由被告承担。庭审将第二项诉讼请求变更为：判令被告退还原告支付的购房款8万元，并赔偿原告因装修房屋产生的各项损失共计33833元；增加一项是：鉴定费用3000元由被告李根信承担。事实与理由：2014年8月6日，被告李根信与被告易昌兵签订《承建转让房屋合同》，约定被告李根信将易昌兵位于城关镇××小区××层的基础上加盖水泥砖泥结构四层半住宅楼。房屋建好后，三楼、四楼作为工程款抵给被告李根信。2019年2月17日，原告与被告李根信签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将其所有的一套位于郧西县城关镇××小区××楼住宅出售给原告，原告向被告李根信支付购房款80000元。交付房屋时，该套房屋为毛坯房（未安装上、下水管道）。原告在装修房屋期间，因安装下水管道与楼下被告易昌兵发生矛盾，经王家坪村调解委员会主持调解，由原告及被告李根信二人向被告易昌兵支付5000元作为赔偿，被告李根信要求原告单独支付该笔赔偿款5000元后方可继续安装下水管道。原告为早日装修好房屋入住，支付了该赔偿款，但被告仍阻扰其安装下水管道，导致原告购房至今无法接通上下水，不能正常居住。二被告将房屋卖给本不属于王家坪村集体成员的原告，且目前原告无法安装下水管道，购买房屋的合同目的也无法实现，依据相关法律法规，该合同应当认定为无效的合同被告李根信辩称，原告所诉不属实。原告说自来水上下水不通不符合事实，合同目的并非不能实现。自来水是自己报装的，现在原告自己报装了，自来水早通了，下水管道比自来水还先通。王家坪村卖出的房屋大概两三百家，别人都合法。我开发卖出的房屋也不止原告一家，原告诉请不应得到支持。易昌兵辩称，原告购买房屋是否合法与我没有关系，房子也不是我卖的。去年我在家时，原告没有和我沟通上下水的事情，我6月13日出门后，原告才和我沟通。原告在我不知情的情况下，将我的楼梯道上地梁砸了。我的东西放在楼梯道上，我走时门锁在，我走后，原告把我的东西转到二楼了。为此，我和原告产生矛盾，不让原告安装下水，村委会进行了调解处理，达成了协议，让原告赔偿我5000元钱。本案当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年因修高速公路及郧西收费站需要，郧西城关镇王家坪村部分村民（包括易昌兵）的房屋被拆迁，拆除后，由村委会集中安置在王家坪小区，安每户置面积100平方米，小区土地性质属集体所有，当时大批拆迁，经县镇高速公路指挥部同意先建后办手续，现已完成确权登记但暂未发证。2012年到2014年因创卫建设，县委政府鼓励高速公路沿线加盖房屋，被告建设在王家坪小区的房屋属于该沿线范围内，按倡议可以加层，但未审批。2014年8月6日，被告李根信与被告易昌兵签订《承建转让房屋合同》，约定被告李根信在易昌兵位于城关镇××小区××层住房的基础上，加盖水泥砖泥结构四层半房屋。房屋建好后，三楼、四楼作为工程款抵给被告李根信。2019年2月17日，原告（合同乙方）与被告李根信（合同甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、乙方自愿购买甲方拥有的坐落在郧西县城××镇王家坪小区房产（三楼住宅）出售给乙方，乙方对甲方所有要出售的房产有所充分了解；二、上述房产的价格为人民币（已付80000元整）大写捌万元整。本合同自签订之日甲乙双方同意一次性全部付清。办证费用有乙方支付。本条款后手写注明：房价135000元整。三、双方同意在正式协议签字后将房屋交给乙方，房屋移交时其房屋内的使用权一并移交给乙方（为了安全起见，乙方在装修及使用期间，不得擅自改变房屋的内在结构及外观。如确实需要，需经甲方同意），水井是房主王祥的，协商后提供给乙方使用。上述房产所有的办证手续费，水电、数字电视报装的费用由乙方单独承担。甲方有义务提供相应的证件协助乙方办理。（以后甲方其他房产分割、转让，乙方无权干涉）。四、甲方必须保证该房屋出入畅通，甲乙双方在房屋使用过程中，涉及到共有的电、水、排污及楼梯间和户外墙面的美化所产生的费用由甲乙双方共同承担。五、甲方将房屋卖给乙方后，自签字之日起不得反悔。本合同未尽事宜甲乙双方可另行约定……原告邵仁富和被告李根信分别在本合同上签名捺印。合同签订后，原告向被告李根信支付了80000元房款，李根信向邵仁富交付了房屋。房屋交付时，该套房屋为毛坯房，未安装上、下水管道。原告在装修房屋期间，因安装下水管道与楼下被告易昌兵发生矛盾，2020年4月2日，经驻片民警、村治保会和三方当事人协商，王家坪村人民调解委员会出具了人民调解协议书，其协议内容为：一、因邵仁富损害易昌兵楼梯道地梁混泥土，邵仁富已经恢复；二、李根信和邵仁富同意一次性支付易昌兵地梁损失费5000元。三、赔偿以后邵仁富在四日之内安装好，易昌兵不得以任何理由阻扰邵仁富安装自来水和上下管道。四、楼梯道双方当事人不得摆放任何东西和杂物。原被告三人均签名捺印。被告李根信要求原告单独支付该笔赔偿款5000元后方可继续安装下水管道。原告为早日装修好房屋入住，支付了该赔偿款，但安装下水管道仍受到阻扰，导致原告无法接通上下水。原告认为，二被告将房屋卖给本不属于王家坪村集体成员的原告，依据法律规定属无效的合同，因此提起诉讼。因房屋装修添附工程价款双方也存在争议，经委托鉴定，湖北循其本价格鉴定评估有限公司对案涉房屋装修添附价格评定为33833元，邵仁富为此支付评估费3000元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉《购房合同》是将在农村集体所有的土地上加盖的房屋进行买卖的合同。根据物权法关于房地一体的原则，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。依照我国现行法律规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织分配给本集体组织成员使用，不能对外流转。本案中，邵仁富并非涉案房屋所在地即王家坪村组织成员，故其签订的《购房合同》违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李根信应返还邵仁富已付房款，邵仁富应向李根信返还案涉房屋。另外，因为原告对房屋进行了装修添附，拆除又会造成巨大财富浪费，应返还房屋折价补偿，本院参照鉴定意见确定。综上，对邵仁富要求确认签订《购房合同》无效，请求出卖人被告李根信返还购房款以及装修添附价值33833元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告起诉被告易昌兵没有事实依据，其对易昌兵的诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第三百六十三条、第五百零八条，以及《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条规定，判决如下：一、确认原告邵仁富与被告李根信签订的《购房合同》无效;二、原告邵仁富将涉案房屋及其房门钥匙交付给被告李根信;三、被告李根信返还原告邵仁富已经支付的购房款80000元，并折价补偿原告邵仁富装修添附款33833元，共计113833元;四、驳回原告邵仁富其他诉讼请求。上述执行事项，限于本判决书发生法律效力后30日内履行清结。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2764元以及鉴定费3000元，由原告邵仁富负担2882元，被告李根信负担2882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  叶贵方审 判 员  许丽平人民陪审员  曹树清二〇二一年二月七日书 记 员  叶银青