江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终156号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州佳幸塑胶有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道通达路429号。法定代表人：刘文明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永明，江苏明荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州民丰置业有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道郭新东路1号。法定代表人：曹斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉，江苏坤象律师事务所律师。上诉人苏州佳幸塑胶有限公司（以下简称佳幸公司）因与被上诉人苏州民丰置业有限公司（以下简称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初4545号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人佳幸公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回民丰公司的诉讼请求，支持佳幸公司的反诉请求，诉讼费由民丰公司承担。事实与理由：1.双方当事人之间存在了十余年的租赁合同关系。2008年我方承租涉案房屋时，房屋状态为毛坯房，双方在2007年的租赁协议中约定由我方自行解决租赁房屋内的水电设施，为此我方支付了27.6万元进行给排水设施建设、进行电力开户增容，并支付了30万元进行道路和绿化建设。另外，2008年我方经由民丰公司同意进行了临时建筑的搭建，为此也花费了27.7万元，双方在2007年的协议中约定上述资产均归属我方所有。因此，民丰公司应当将上述水电设施及临时建筑在拆迁中的评估作价返还给我方。2.民丰公司未能出示房产证原件和拆迁协议，无法证明其在2019年12月31日之后的房屋产权人，故其在本案中不具备诉讼主体资格。同时，因疫情影响，我方另行租赁房屋时无法办理生产许可证，导致搬迁延缓，一审应当考虑到该因素减轻我方的责任。民丰公司则表示服从原审判决。民丰公司向一审法院起诉请求：1.判令佳幸公司将其占用的坐落于通达路429号的厂房（面积1744.83平方米）腾空并交付原告；2.判令佳幸公司支付占有使用费（以年租金706372元为标准自2020年1月1日起计算至实际腾退之日止）。一审法院认定事实如下:苏州市吴中区郭巷街道双浜村1幢钢、钢混结构二层非居住用房，建筑面积2628.15平方米，2幢混合结构一层非居住用房，建筑面积41.44平方米，均登记在民丰公司名下。2007年10月12日，民丰公司（出租方、甲方）和佳幸公司（租赁方、乙方）签订租房协议，明确甲方将通达路标准厂房租赁给乙方，房屋面积为2628.15平方米，租期自2008年1月1日至2012年12月31日（签订本协议有3个月时间乙方需筹备电力）。到期后，优先乙方续租。供电乙方自上变压器，投资由乙方负责，租期到后，如乙方不续租，其资产归乙方。供水甲方负责到边。水电费用，由乙方负责。上述合同到期后，双方多次续签合同，于2018年1月18日再次签订厂房租赁合同，明确：甲方将位于通达路429号的厂房或仓库租赁乙方使用，租赁面积经双方确认为1744.83平方米，租赁物功能为工业性厂房，包租给乙方使用，租赁期限为2年，即从2018年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第一年租金为336368元，第二年租金为353186元。本合同生效后，甲方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应缴纳的费用，包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，需事先向甲方提交装修、改建涉及方案，并经书面甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。该租赁合同免责条款约定：13.1若因政府有关租赁行为的法律法规的修改导致甲方无法继续履行本合同时，按本条第2款执行。13.2凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何乙方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情和合同不能履行、或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公正机关出具，如无法获得公正出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责。该合同明确约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2019年11月6日，民丰公司向佳幸公司发送租赁合同到期终止函，明确：1、双方之间的租赁合同关系将于租赁合同到期日即2019年12月31日正式终止。2、要求佳幸公司于到期之日前，结清截至租赁到期日的租金、水电费、滞纳金（如有）及各项应由佳幸公司承担的费用。3、要求佳幸公司于2019年12月31日24时前，将租赁物内佳幸公司物品迁出并将租赁物清扫干净、恢复原状后归还，否则将依据租赁合同该约定收取租赁物占有使用费，并保留追究违约责任及赔偿损失的权利，同时，遗留于租赁物内的一切设施设备，包括装修等物品将被视为放弃物，由民丰公司自由处置。4、要求佳幸公司在2019年12月31日24时前，办理完水、电、通讯（如有）、网络（如有）、煤气（如有）、营业执照迁出或注销等手续，如逾期未办理完成的，应按照租赁合同的约定承担违约责任。5、要求佳幸公司于2019年12月31日24时前将租赁物内的专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还，否则专用设施的维修、更换费用应由佳幸公司承担。该通知函佳幸公司于2019年11月8日收到。2020年4月1日，民丰公司委托江苏坤象律师事务所律师陈兰燕向佳幸公司发送律师函，明确要求佳幸公司在收到该律师函3日内结清拖欠款项、腾空并交还租赁物等行为。该律师函于次日送达佳幸公司。庭审中，民丰公司陈述，经其经办人现场查看，涉案房屋中佳幸公司人员已经撤离，但现场遗留大量设备尚未搬迁，且佳幸公司未与民丰公司进行房屋交接，涉案房屋仍由佳幸公司占有使用。佳幸公司陈述，涉案房屋内还有三台造粒机未能搬离，道路已被挖断，墙已被砌起来，已无法搬迁，并且上述三台造粒机目前也无可安置的地方，会尽快安置，同时2008年其在厂房外搭建了1栋临时建筑，该建筑内还有一些环保设备，如冷却塔、处理气体的机器等。佳幸公司表示，涉案厂房一开始全部由其承租，后来让出部分面积给他人承租，民丰公司为此同意其搭建了300平米的临时建筑，其整租的时候只有围墙、厂房、泥地，连门卫室的门都是其安装的，在2019年10月民丰公司还要求其上环保设备，其以为可以续租故继续投入了环保设备，但在2019年11月民丰公司又表示不再续租了。其生产需要环保许可，办理新的许可必须要有租房协议，由于疫情影响，即使办理了新的租房协议，也导致其无法及时办理环保许可，在涉案房屋其可以正常生产，搬迁后则无法生产，其不存在恶意占用，为此提供了2008年5月10日编制的建设项目环境影响申报登记表，2019年12月18日与出租房张全兴签订的租房合同、收据、苏州市吴中区木渎镇尧峰村经济合作社证明各一张，显示佳幸公司向张全兴租赁厂房，约定租期为2020年1月1日至2020年12月31日，2020年1月5日交付租费43200元租金，该租赁合同未署名约定租赁地址、租赁面积，苏州市吴中区木渎镇尧峰村出具书面证明表示，张全兴位于尧峰工业园7号厂房对外出租，土地性质为私有，建筑面积为1200平方米，房产登记时间为2008年1月，由于手续原因，该产权证尚在办理中无法办理产权证。关于佳幸公司反诉的损失主张，其提供了2007年、2008年的缴款通知、进账单、发票以及变电器照片、彩钢房照片等，明确其支付了276000元用于电力增容，支付300000元用于道路建设和绿化，支付227000元用于搭建临时建筑，以上共计803000元，结合2007年10月12日双方签订的租赁合同，佳幸公司认为该租房协议中明确供电由其自上变压器，投资由其负责，租期到期后，如其不续租，则资产归其，故要求民丰公司予以支付。民丰公司认为增容设备的费用其无约定或法定的赔付义务，彩钢房的搭建未经其同意，其均无需赔付。以上事实，由民丰公司提供的2018年1月18日厂房租赁合同、租赁合同到期终止函、产证、律师函及邮寄材料，由佳幸公司提供的2007年10月12日的租房协议、2008年5月10日的建设项目环境影响申报（登记）表、收据、租房合同、证明、支付凭证、发票、照片，由一审法院制作的开庭笔录、举证质证笔录等证据在线佐证。一审法院认为，2007年10月12日、2018年1月18日佳幸公司和民丰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应诚信履行各自的合同义务。本案中，双方签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限至2019年12月31日止，在到期之前民丰公司已提前书面告知佳幸公司到期不续租，佳幸公司理应对租赁合同到期时搬迁、交还租赁物提前做准备。佳幸公司虽提供了证据证明其已于2019年12月18日另行租赁了厂房，但当庭又自认合同到期日即2019年12月31日并不存在搬迁障碍，但由于环保许可的办理及疫情影响，其搬迁后无法在新租赁地点办公，故佳幸公司未能举证证明在租赁期限届满前为按约交还租赁物做了充分准备工作，双方之间的合同履行并不存在因疫情、因道路建设受损的情况。因佳幸公司怠于按约搬迁而造成的损失，应由佳幸公司自行承担，目前涉案现场并非完全不能搬迁，仅是搬迁难度增加，故佳幸公司的相关辩称意见一审法院不予采纳。综合本案案情，一审法院认定佳幸公司应腾退、交付涉案租赁厂房并应按合同约定每年353186元的标准向民丰公司支付自2020年1月1日起至实际迁出、搬离、交还之日止的房屋占有使用费。民丰公司要求按照706372元/年为标准计付占有使用费的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。至于佳幸公司反诉要求民丰公司赔付损失803000元的意见，一审法院认为佳幸公司的上述主张证据尚不充分，理由如下：1、虽2007年10月12日的租赁协议中约定合同到期后，佳幸公司有优先承租权，到期后，如佳幸公司不续租，则供电资产归佳幸公司，但该协议中所载明的租期应为该合同约定租期即截止日为2012年12月31日，该合同的上述内容仅仅约定在该租房协议到期后，若因佳幸公司原因不续签则相关的供电投资设备归佳幸公司。庭审中，佳幸公司将该租期到期理解为佳幸公司多次续签合同后不再承租涉案房屋，不符合该条款的内涵本意；2、佳幸公司提供的增容设备的支付凭证、发票，均产生于2007、2008年，庭审中，双方一致确认自2007年10月12日签订该份协议后，截至2018年1月16日双方签订最后一份租赁协议，之间双方续签过多份租赁合同，佳幸公司所陈述的增容设备、电线其已使用了10年有余；3、结合佳幸公司实际使用上述增容设备、电线等的年限，以及2007年合同签订的内容可知，2007年签订该合同约定资产归属时实际系充分考虑佳幸公司投入后实际使用年限较短而造成利益失衡而做出的约定；4、双方一致确认从未就供电设备的归属进行过特别约定；5、依据双方签订的2018年1月18日厂房租赁合同，该合同中明确约定，合同生效后申办供电增容的有关费用，均由承租人承担，即双方已在该合同中约定承租后的增容费用由承租人承担的约定；6、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外，本案中，佳幸公司反诉主张的电力增容费、道路和绿化费、临时建筑费用均与装饰装修一致，属于对涉案不动产的添附，现双方约定的租期已届满，佳幸公司要求民丰公司补偿上述费用的意见，无法律依据，一审法院不予采纳。综上，佳幸公司应将其占用的位于苏州市吴中区通达路429号的厂房（面积1744.83平方米）腾空并交付民丰公司，并支付自2020年1月1日起按照每年353186元的标准计算至实际腾退之日止的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州佳幸塑胶有限公司于判决生效之日起十日内迁离、腾空苏州市吴中区通达路429号厂房（面积1744.83平方米）并将之交还苏州民丰置业有限公司。二、苏州佳幸塑胶有限公司于判决生效之日起十日内向苏州民丰置业有限公司支付自2020年1月1日起至实际交还之日止按年租金人民币353186元的标准计算的占有使用费。三、驳回苏州民丰置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回苏州佳幸塑胶有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2604元、反诉案件受理费5915元，合计8519元，由苏州民丰置业有限公司负担1151元，由苏州佳幸塑胶有限公司负担7368元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，佳幸公司与民丰公司于2007年10月签订租赁合同，约定2008年至2012年期间佳幸公司向民丰公司承租涉案房屋并由佳幸公司自行筹备电力，虽双方约定合同到期后如佳幸公司不续租，则资产归佳幸公司所有，但该合同到期后，佳幸公司继续承租该房屋并多次签订租赁合同，直至2018年1月18日签订最后一份租赁合同，该份合同并未约定合同期满后双方不再签订租赁合同则出租人需向承租人赔偿或补偿形成附合的装饰装修物价值。佳幸公司以其进行给排水设施、道路绿化建设、进行电力开户增容、临时设施搭建等经过民丰公司同意为由，在租赁合同期满后要求民丰公司予以赔偿，无相应依据，本院不予支持。双方签订最后一份合同的租期截止日为2019年12月31日，合同约定合同期满后双方未达成续租协议的，承租人应当于租赁期限届满之日迁离租赁物并返还给出租人。民丰公司于2019年11月6日即向佳幸公司发送了租赁合同到期终止函，告知其合同期满后不再续租，依照前述约定，佳幸公司应当在2019年12月31日搬离房屋并返还给民丰公司。佳幸公司上诉认为因疫情影响，其另行租赁房屋时无法办理生产许可证，导致搬迁延缓，应减免收取其房屋占有使用费。本院就此认为，2019年12月31日前疫情尚未发生，其未能搬迁责任在于其自身，其该项上诉理由本院不予采纳。另，租赁合同期满后佳幸公司应当向民丰公司返还房屋，其继续占有使用房屋，民丰公司有权要求其支付房屋占有使用费，佳幸公司上诉称民丰公司在2019年12月31日之后并非房屋所有权人，其无需支付房屋占有使用费，该上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，佳幸公司上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8821元，由上诉人苏州佳幸塑胶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年二月二十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。