文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3925号原告（案外人）：朱学龙，男，汉族，1964年10月15日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱军，江苏圣火律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德富，江苏业致胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐学宝，男，汉族，1958年6月9日出生，住淮安市。被告（被执行人）：朱学刚，男，汉族，1967年4月21日出生，住淮安经济技术开发区。原告朱学龙与被告徐学宝、朱学刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告朱学龙的委托诉讼代理人朱军、被告徐学宝到庭参加诉讼，被告朱学刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱学龙向本院提出诉讼请求：请求停止对黄码乡新农村集中居住区C9号房屋的执行。事实和理由：一、黄码乡新农村集中居住区C9号为原告财产，事实清楚。2010年10月23日，原告与黄码乡集镇集中居住区建设指挥部签订了《房屋代建协议》，黄码乡集镇集中居住区建设指挥部出具了房款收据。由于涉案房屋为小产权房，所以相关协议和收据足以证明黄码乡新农村集中居住区C9号为原告财产。被告在执行异议中称该协议为虚假协议，无事实和法律依据。二、被告将黄码乡新农村集中居住区C9号作为被执行人朱学刚的财产执行，无事实和法律依据。首先，朱学刚的代建协议是2009年10月12日，原告的代建协议是2010年10月23日，原告的代建协议应该是在朱学刚代建协议解除后签订的，该事实可以向涉案房屋的出售方核实。其次，朱某,4执行异议案中，原告并不是当事人，没有参与诉讼，法院仅以朱学刚的代建协议认定涉案房屋为朱学刚财产，而没有向房屋出售方(黄码乡集镇集中居住区建设指挥部)核实情况，明显错误。再次，原告对和解协议书毫不知情，更没有作为见证人。所以更不存在原告认可涉案房屋为朱学刚财产的情况。综上所述，法院裁定对黄码乡新农村集中居住区C9号的查封等执行错误，无事实和法律依据，原告对案涉房屋享有物权。请求法院依法维护原告作为所有人的合法权益，给予公正判决。被告徐学宝辩称，案涉房屋早在2012年9月5日就被法院查封。2012年9月19日，案外人朱某,4以朱学刚在2010年4月4日将案涉房屋抵押给其为由提出书面执行异议，被法院（2012）浦执监字第008号裁定驳回，该裁定载明了朱学刚于2009年10月12日与黄码乡集镇集中居住区建设指挥部签订了案涉房屋的代建协议。原告所提交的签订于2010年10月23日的代建协议明显与事实不符。在朱某,4提起的执行异议案件中，法院已经查明了案涉房屋代建协议为朱学刚所签，且被告于2010年12月23日起诉，2012年9月查封案涉房屋，其后数年间未见异议人提出异议。如房屋为原告所有，其早就应该提出异议。原告所提供的案涉房屋的代建协议签订日期与交付日期之间间隔仅为一个月零七天，明显与现实不符。另外，在2013年8月12日，朱学龙作为见证人与被告及朱学刚签订过一份和解协议书，更说明案涉房屋为朱学刚所有。被告朱学刚未到庭，亦未向本院提交书面答辩及质证意见。经审理查明，2010年12月23日，原清浦区人民法院立案受理了原告徐学宝与被告淮安市智思房地产开发有限公司、朱学刚、淮安市清浦区黄码乡人民政府买卖合同纠纷一案。2011年8月11日，原清浦区人民法院作出（2011）浦商初字第0014号民事判决：“一、被告朱学刚于本判决生效后三日内一次性支付原告徐学宝材料款306031元及逾期利息7494.92元，合计313525.92元。二、驳回原告其他诉讼请求。”原告徐学宝对一审判决不服，上诉至淮安市中级人民法院，该院于2012年2月16日作出（2012）淮中商终字第0035号民事判决：驳回上诉，维持原判。后因被告朱学刚未履行生效判决确定的义务，致原告向法院申请执行，原清浦区人民法院于2012年8月15日立案，执行案号为（2012）浦执字第00750号。2012年9月5日，原淮安市清浦区人民法院作出（2012）浦执字第750-1号民事裁定：对被执行人朱学刚所有的清浦区房屋予以查封、扣押。当日，原清浦区人民法院发出查封公告并张贴于该房屋，查封了上述房屋。2012年9月19日，朱某,4以朱学刚因欠款已于2010年4月4日将该房屋抵押给其为由提起执行异议，要求撤销上述民事裁定书。2012年9月20日，原淮安市清浦区人民法院作出（2012）浦执监字第008号裁定：驳回异议人朱某,4提出的执行异议，继续执行。在该裁定书查明部分写明：“被执行人朱学刚于2009年10月12日与黄码乡集镇集中居住区建设指挥部签订位于淮安市清浦区黄码乡集镇集中居住区房屋代建协议。后被执行人朱学刚因资金困难多次向异议人朱某,4借款未还，并于2010年4月4日向异议人朱某,4书面承诺以本案被查封房屋作为抵押”；本院认为部分写明“被执行人朱学刚与黄码乡集镇集中居住区建设指挥部签订位于淮安市清浦区黄码乡集镇集中居住区房屋代建协议，证实该房屋的所有权人为本案的被执行人朱学刚，查封该房屋符合法律规定。被执行人朱学刚与异议人朱某,4之间的承诺，只能证明双方的借贷关系，并不能证实本院所查封房屋的所有权已转移，异议人的异议理由不能成立，本院不予支持”。2019年9月20日，本院作出（2012）浦执字第00750号之一执行裁定：对被执行人朱学刚所有的位于淮安市清江浦区房屋予以查封、扣押。2019年9月27日本院发出查封公告。执行异议案件中，徐学宝提交了一份委托书及和解协议书。该份委托书载明的出具时间为2013年7月30日，委托人为朱学刚，受委托人为朱桂香，具体内容为“本人朱学刚现委托朱天助（本人非婚生子女）的监护人朱桂香全权代表本人处理黄码乡政府隔壁的别墅与朱某,4、徐学宝的债务纠纷问题。另因本人欠下很多外债，无力抚养小孩，故处理此别墅所剩余款全部给予朱天助作为最后的一次性生活补偿，以后本人不再对此小孩负任何责任”。2013年8月12日，朱某,4、徐学宝与被执行人朱学刚（委托人朱桂香）以及见证人朱学龙签订一份《和解协议书》，载明“一、朱学刚欠朱某,4人民币合计贰拾玖万元，朱学刚欠徐学宝人民币叁拾肆万元整，现朱学刚委托其非婚生子女（朱天助）监护人朱桂香代表其本人将黄码乡政府隔壁，黄码乡茂盛庄园C区9号房屋以现价75万元冲还朱某,4和徐学宝欠款。……六、本协议由朱学刚兄弟朱学龙见证”。徐学宝还称后来因为其与朱某,4均拿不出钱来，所以和解协议没有履行。案外人朱学龙对本院查封案涉房屋的行为不服，向本院提起书面异议，请求法院对朱学龙名下位于黄码乡新农村集中居住区（黄码乡茂盛花园）C9号楼解除查封，撤销（2012）浦执字第750号查封上述房屋的裁定书。本院于2020年6月10日作出（2020）苏0812执异54号执行异议裁定：驳回异议人朱学龙的异议请求。另查明，原告还提交了案涉房屋代建协议、房款收据、日期为2013年2月2日朱学龙交付规费的收据等证据，原告庭审中称，原告与朱学刚系兄弟关系，案涉房屋的性质是小产权房，建房手续就是原告与指挥部签订的代建协议和收取房款的收据，代建协议中落款的黄码乡集镇集中居住建设指挥部是该小区的开发商，案涉房屋是从开发商杨慧林处购买，杨慧林就是该指挥部的负责人，以上证据能够证明案涉房屋为原告所有。三四年前原告得知案涉房屋被查封，就将代建协议等证据提交给法院执行法官许嘉明，该房屋就没有被继续执行，也就没有立即提出执行异议。庭审后，原告补充提交情况说明一份，称案涉房款均为现金支付，资金为朱学龙当时做工程的自有资金，朱学龙没有参与和解协议的签订，在交付相关费用后就拿到案涉房屋，朱学龙没有对外出售房屋，没有参与该房屋的建设，葛明系朱学龙的朋友，所以请葛明缴纳物业费并管理案涉房屋，现葛明因刑事案件被控制。案涉房屋的装修工人是陈龙霞找的，是因为朱学龙长期不在淮安，所以请陈龙霞保管该房屋，并给陈龙霞居住，原告得知案涉房屋被查封后就立即提起了执行异议。徐学宝称，上述证据涉嫌造假。原告提供的票据显示，葛明在2019年9月16日向黄码乡新农村集中居住区物管缴纳C9房屋物业费1500元，次日缴纳水电入户费用，原告称案涉房屋由原告控制，相关费用由原告委托案外人葛明代为支付。被告徐学宝称上述票据可能是真的，被告徐学宝查封案涉房屋之后，每两、三年就请法院续封，已经续封三四次了，今年疫情后请许嘉明法官续封，发现有人在装修案涉房屋，可能就是葛明，当时施工的工人给了装修人的号码给许法官。事实上该房屋的门窗是朱某,4在几年前装的，现在房子被徐学宝锁了。开发商物业公司只管收钱，证据不能达到原告的证明目的。被告徐学宝提交了落款日期为2013年8月12日朱桂香、朱某,4、朱学龙签字的和解协议书一份，证明原告朱学龙见证了朱学刚用案涉房屋抵债给徐学宝和朱某,4。原告对该和解协议真实性有异议，称其没有见证该协议，字也不是原告签的。该和解协议注明的是黄马乡茂盛庄园C区9号房屋，与本案没有关联。该和解协议不具有法律效力，根据被告自身陈述，后期的法律文书已经否定了该和解协议的法律效力。该份和解协议不能达到被告的证明目的，不能以此推定案涉房屋的所有权归属。原告当庭称将申请对和解协议的原告笔迹进行鉴定，但庭后未在指定期限提交书面鉴定申请。庭后，因原告朱学龙不配合调查，本院无法联系原告核实相关案件事实，本院在谈话中明确告知原告代理人，如不能在指定期限内主动联系法院，接受法院调查，提供相应的证据，将承担相应的不利法律后果，后原告在释明后仍不提供相应的证据，未到庭说明情况亦未主动联系法院。被告徐学宝还提交了C19号房屋代建协议的复印件，称朱学刚是建设方，C9和C19的房屋是开发商给地皮给朱学刚自建的，C19的房屋被朱学刚卖掉了，故没有查封。原告称该代建协议与案涉房屋并非同一房屋。徐学宝申请证人朱某,4到庭作证。证人朱某,4称，案涉C9号房屋是朱学刚的，有C9房屋的门和窗户都是证人装的，2010年前后，朱学刚和杨慧林带证人到C9房屋，说房子是朱学刚的，朱学刚出具了承诺书给证人，说不还钱的话就把这套房屋给证人，证人为案涉房屋安装了铁门和窗户。证人打听到开发商杨慧林欠朱学刚的钱，将这两套房屋抵给朱学刚，法官在查封过程中询问开发商杨慧林，杨慧林陈述C9房子是朱学刚的。这个房子法院只要向群众和开发商了解就应该知道案涉房屋是朱学刚的。朱学龙在2010年的时候连5000元都拿不出来，哪来的钱买几十万的房屋。证人还称，朱学刚的老婆朱桂香找到商东雷法官，证明C9房屋归朱学刚所有，和解协议在清浦区法院楼底下签订的，朱学龙、朱桂香、徐学宝、王思平都在场，签完字后朱学龙还找证人要两万元钱。协议中的签字是朱学龙签的，朱学龙没有要到两万元钱，协议就没有交给法院执行局，也没有履行。证人听说朱学刚还欠开发商的钱，C19也卖掉了。C9法院一直在查封，证人都查封两三次了。原告当庭质证意见为，承诺书真实性请法院审核，且提及的是C19房屋，与本案无关，对证人证言的真实性有异议，其涉及到C9的问题均为听说和推测，不能证明C9房屋为朱学刚所有，另外按照证人所陈述的朱学刚欠开发商钱，而将C9抵给朱学刚，明显不符合逻辑，可能因朱学刚欠开发商钱，开发商将案涉房屋出售给原告。被告徐学宝认可证人的陈述及证据，但证人有一点没有说清楚，C19被朱学刚卖掉了，C9是开发商将C9地皮抵给朱学刚，朱学刚自建的。朱学龙是主动来法院签订和解协议，该和解协议的内容是法官起草的。案涉小区所有交付的房屋都是水电、门窗都做好才交付，这套房子没有，是朱学刚建设的半成品，现在还是半成品。朱学刚的C9房屋在2012年就被查封的，朱学刚在2013年还出具委托书给朱桂香处理案涉房屋。本院调取了（2018）苏0812执2751号执行卷宗材料，该案调查过程中的材料显示，朱学龙、刘凤兰曾于2016年4月10日将其在盐河镇的自建房屋通过协议的方式抵给朱文意、王玉英。本院还调取了（2016）苏0802民初4946号案件中录音笔录一份，在该笔录第二页（页码56页）中，葛父称，葛明明在黄码有一栋别墅。该笔录第三页中，葛明明称，南边那360平米的别墅，小产权房只能写协议。本院调查了案外人陈龙霞，陈龙霞称朱学龙是其表叔，去新疆五年以上，2017年打电话要求陈龙霞帮他装修案涉房屋并将房屋借给陈龙霞居住，陈龙霞2019年打算自己先出几万元装修楼下，陈龙霞2018年缴纳了案涉房屋物业费500元，2019年还委托葛明（身份证姓名为葛明明）缴纳了案涉房屋的物业费、水电入户费等费用。在装修时，法院许法官告知陈龙霞案涉房屋被法院查封了，不得装修，于是朱学龙将案涉房屋的代建协议和收据原件等材料邮寄给陈龙霞，让陈龙霞代为提起执行异议。陈龙霞还称，虽然是亲戚，但是其不知道朱学龙妻子和其他家人姓名，陈龙霞父母对朱学龙也不熟悉，葛明是陈龙霞朋友，上述钱款均由葛明帮助陈龙霞代缴的，陈龙霞尚未付款给葛明，其不清楚葛明是否与朱学龙、朱学刚是否存在债务。本院调查了案外人朱桂香，朱桂香称，其与朱学刚同居后育有一子朱天助，2013年8月12日的和解协议书是真实的，朱学刚的委托书也是真实的，该和解协议及委托书是因为朱学刚当时欠钱太多，不敢出面，也没有关心过朱桂香母子，就委托朱桂香用案涉C9房屋来处理其与朱某,4、徐学宝的债务，按照协议约定，案涉房屋给债权人后，债权人给付朱桂香13万元，该和解协议是在原清浦法院一楼签订的，朱学龙到场也签了字，目的是作为见证人证明朱桂香有权代表朱学刚，当时朱桂香也持有一份和解协议。另据朱桂香了解，朱学刚在黄码小区盖了许多别墅并留了两套别墅，其中给朱学龙的房屋早就被卖掉了，2013年前后朱学刚告知朱桂香，其在黄码的别墅因为欠钱被法院保全了。朱学龙前两年人还在淮安，但因为欠钱，在老家待不下去。调查中，朱桂香还向法院出示了朱学刚出具的借条一份，朱桂香因法院未能按其要求书面承诺在判决中为其留一部分钱给朱桂香，故拒绝在调查笔录中签字。2021年1月21日，本院在案涉黄码集中居住区（一品御墅）调查发现，该小区物业门卫办公室墙上张贴的C9号楼房屋业主姓名为葛明。该小区物业经理张正贵称，案涉房屋系小产权房，与房主只签订了一份代建协议。之前根据开发商提供的业主名册找朱学龙要物业费，朱学龙一直没有给钱。2018年打过朱学龙电话要物业费后，葛明来交钱了。张正贵提供的物业费收据照片显示，2018年葛明缴纳案涉C9号楼物业费500元，2019年葛明缴纳案涉房屋物业费1500元。2019年葛明来装修案涉房屋，被法院阻止，葛明就不再缴纳2020年的物业费。本院还在黄码镇电力公司调取了朱学刚、葛明明的C9房屋用电开户情况。2021年1月22日，本院调查了朱学龙关联案件申请执行人刘俊杰，其在电话中称，朱学龙曾经在盐河交管站工作，收入不多，其妻子刘凤兰是盐河粮管所的职工，一个月工资两千元左右，刘俊杰曾经用其名下的房子为朱学龙提供担保，也替他们偿还了部分债务。朱学龙夫妻俩在淮安欠下不少债务，几年都没有见到人，电话也打不通，曾经听说朱学龙在黄码买过房子，但后来卖掉了。2021年1月26日，案涉小区开发商杨慧林在本院调查中陈述，黄码集中居住区原名茂盛庄园，2009年前后杨慧林、王国祥、马玲从董春茂手中受让该小区的开发权，小区共建成别墅83栋，均为小产权房，C区20栋房屋全部为朱学刚包工包料承建，朱学刚盖好房屋后，开发商以指挥部名义对外销售，指挥部依照其与朱学刚的协议按照工程进度支付工程款。案涉小区房屋销售的方式是与买受人签订代建协议，收取房款后向买受人出具收据。朱学刚在2010年前后与杨慧林协商购买C9和C19号房屋并与指挥部签订过C9和C19两套房屋的代建协议，2012年前后朱学刚向指挥部支付C9号楼部分房款，朱学龙也向杨慧林支付C9号楼部分房款，因朱学刚无力购买C19号房屋，指挥部将该房屋在2015年将该房屋出售他人。朱学刚与朱学龙支付C9房屋的房款后，二人与指挥部签订了三方认证的承诺书，将案涉C9房屋转到朱学龙名下。因时间间隔较长且房屋售完后指挥部撤销，账册没有妥善保管，杨慧林无法提交承诺书、相关账册、代建协议等相关材料。关于案涉小区物业登记表中显示C9房屋业主为葛明的问题，杨慧林听邻居提起过，朱学龙差葛明的钱，C9房屋抵给了葛明。葛明向物业缴纳了该房屋2018年和2019年的物业费，缴纳了该房屋的开通水电的费用。关于本院在黄码电力公司调取了朱学刚、葛明明的C9房屋用电开户情况，杨慧林称显示2009年10月朱学刚立户的用电开户对应的应该就是C9房屋的用电记录，因为其在该小区只购买过C9房屋。对C9葛明明的用电开户真实性没有异议。还查明，朱学龙与朱学刚系兄弟关系。庭审结束后，原告代理人朱军与朱学龙解除了委托代理手续，原告重新委托张德富代理，后张德富因朱学龙不能当面交流相关事宜解除了委托代理手续。本院认为，案涉房屋系被执行人朱学刚包工包料建成的小产权房，法院以此为线索依据当事人申请保全该房屋并无明显不当。朱学龙提交的其与指挥部签订的代建协议实为买卖合同，因该房屋为小产权房，无法办理产权证书，故该协议即便真实亦因违法而无效，故本院对于原告朱学龙庭审中所称的其为案涉房屋所有权人的主张不予支持。案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有的权益能够排除执行的高度盖然性证明标准。原告声称其从指挥部购买案涉房屋，在2010年用现金支付了全部房款四十余万元，其仅能提供代建协议和收据，不能提供案涉房款的来源证明，其代理人朱军在递交给法院的情况说明中称买房时朱学龙搞工程，资金均为其自有资金，但未提供证据证明。开发商杨慧林称该房屋有朱学刚的付款，后来通过三方认证承诺书的形式转到朱学龙名下，结合朱学龙因欠债导致其在盐河的房屋被抵给他人，现常年在外，且不能主动配合法院调查案件事实的情况，本院认为其证据无法证明其购房时具有支付大额现金房款的能力，其提供的收据不足以证明案涉房款全部由其缴纳，故对于朱学龙支付全款的主张，本院不予支持。朱学龙与被执行人朱学刚系兄弟关系，朱学刚因欠下大量外债下落不明，朱桂香、朱某,4、徐学宝等人一致陈述其与朱学龙等人在2013年就案涉房屋签订和解协议，以案涉房屋处理朱学刚与徐学宝、朱某,4的债务，该协议上有朱学龙作为见证人的签字。朱学龙当庭否认该协议中签字的真实性，口头提出笔迹鉴定的要求，后并未在本院限定的期限内递交书面鉴定申请，故本院对朱桂香、朱某,4、徐学宝等人关于和解协议书中朱学龙亲自到场签字的陈述予以采信。朱学龙在2013年就到场见证朱桂香受朱学刚委托处理案涉房屋抵债事宜，在协议书中其作为见证人而非案涉房屋所有权人签字且未在2013年及时对本院2012年的查封公告提出异议等行为均不合常理，故本院对于其所称的案涉房屋系其购买且为其所有的主张不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告朱学龙的诉讼请求。案件受理费8137元，公告费600元，由原告朱学龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  林晓军人民陪审员  刘素菊人民陪审员  徐 波二〇二一年二月八日法官助理刘远升书记员王静附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。