广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9893号上诉人（原审被告）：东莞市********第一届业主委员会。住所地：广东省东莞市东***************。负责人：冯成斌，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市****建造有限公司。住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码:914**********040X0。法定代表人：陈炽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原审被告：广州虹宇物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区********************，统一社会信用代码:914**********739XE。法定代表人：伍兆明，该公司总经理。上诉人东莞市********第一届业主委员会（以下简称金成大厦第一届业委会）因与被上诉人东莞市****建造有限公司（以下简称金成公司）、原审被告广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）物权保护纠纷一案，不服东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金成公司向一审法院起诉请求：一、金成大厦的室内停车库120个停车位及室外汽车场60个停车位的物权归金成公司所有，停车位总值为10000000元；二、虹宇公司、金成大厦第一届业委会立即停止侵害，停止对金成大厦室内停车库120个停车位及室外汽车场60个停车位的侵占、出租及收益行为；三、虹宇公司、金成大厦第一届业委会向金成公司返还停车位租金收益（停车费收费标准450元/月/个的标准，即180个停车位每月81000元的标准，从2019年10月26日起计至两被告停止侵害之日止，暂计至2019年11月5日为27000元）及利息（以每月81000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年11月1日起逐月从每月最后一日起算至停车位收益清偿之日止，暂计算至2019年11月1日为23.63元）；四、虹宇公司、金成大厦第一届业委会赔偿金成公司的停车管理系统设备损失合计16450元；五、虹宇公司、金成大厦第一届业委会自判决生效之日起两个工作日内向金成公司提供侵害期间上述180个停车位所形成的租赁合同等文件资料及租金收入数据；六、虹宇公司、金成大厦第一届业委会就其强行霸占金成公司停车场的行为进行公开赔礼道歉；七、虹宇公司、金成大厦第一届业委会赔偿金成公司的金成大厦外围区停车场系统、岗亭财务损失合计76615元；八、虹宇公司、金成大厦第一届业委会承担一审的诉讼费。一审法院判决：一、确认位于金成大厦地下室的停车位以及地面33个停车位（附图第1-33号停车位）归金成公司享有；二、虹宇公司、金成大厦第一届业委会自一审判决发生法律效力之日起立即停止对金成大厦地下室的停车位及地面33个停车位（附图第1-33号停车位）的出租及收益行为；三、虹宇公司自一审判决发生法律效力之日起十日内向金成公司返还金成大厦停车位收益（其中，截止至2020年5月31日为9008.25元，自2020年6月起，每月按6224.925元的标准支付至实际返还停车位之日止）及相应利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以1402.5元、7605.75元为基数，分别从2020年5月1日、2020年6月1日起计算至实际清偿之日止，以6224.925元为基数，从2020年7月起的每月1日起分别计算至实际清偿之日止）；四、虹宇公司自一审判决发生法律效力之日起十日内向金成公司返还金成大厦地下室停车位及地面33个停车位（附图第1-33号停车位）的租金收据及相关电脑系统收费数据；五、金成大厦第一届业委会自一审判决发生法律效力之日起十日内向金成公司返还金成大厦停车位收益（其中，截止至2020年5月31日为137388.25元，自2020年6月起，每月按14524.825元的标准支付至实际返还停车位之日止）以及相应利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以3637元、13663元、17669元、35946元、15426元、12733元、20567.5元、17746.75元为基数，分别从2019年11月至2020年6月的每月1日起计算至实际清偿之日止，以14524.825元为基数，从2020年7月起的每月1日起分别计算至实际清偿之日止）；六、驳回金成公司的其他诉讼请求。一审诉讼费83776.22元，由金成公司负担11653.52元，由虹宇公司负担35525.92元、金成大厦第一届业委会负担36596.78元。金成大厦第一届业委会上诉请求：一、变更一审判决第一项，即删除此项判决中涉及地面33个停车位的部分；二、变更一审判决第二项，即删除此项判决中涉及地面33个停车位的部分；三、变更一审判决的第五项判决，即扣除地面33个停车位所产生并分给金成大厦第一届业委会的租金收益（扣除金额在2020年5月31日之前为6189.75元，之后每月为4421.25×70%=3094.88元，截止到2020年9月15日共13926.95元）及其相应利息。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。（一）根据《立法法》，除非另有特殊规定，“法不溯及既往”是法律适用的基本原则。涉案房地产的建造和交易时间，远早于物权法的施行时间，应当适用当时有效而且至今一直有效的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》来确定本案车库、车位的权属。（二）即使适用《中华人民共和国物权法》，也应直接适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专用的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，本小区不存在除外情形，因此本小区所在宗地的土地使用权归全体业主共有。相应地，所有室外露天停车位，包括地面33个规划内车位，都属于共有部分，归全体业主共有。因为这些地面车位，直接设置在业主共有的土地上，其上面没有任何建筑物和构筑物，不能成为建筑物区分所有权意义上的专有部分。（三）涉案的停车位不能办理产权证，不满足上述司法解释中“能够登记成为特定业主所有权的客体”这一条件，因而不能认定为物权法第六章所称的专有部分。在建筑物区分所有的小区内，我国一直没有给地面停车位颁发产权证的先例，因为这不符合地随房走、房随地走、房地一致的法理。一审判决把地面33个停车位确权给开发商，就等于把业主共有的土地分割出1000多平方米给开发商了，属于认定错误。二、一审法院在认定事实上也有问题，例如：法院从东莞市*******调取的众多关键证据，并没有提供给金成大厦第一届业委会一套副本进行充分研究。三、涉案停车位不能办理产权证，金成公司自认无法办理独立产权，因此案涉车位不能成为物权法意义上的专有物。四、一审法院适用法律错误。（一）一审法院错误适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，规划内的车位可以约定归属不意味着车位属于开发商，因为当车位属于个别或全体业主时，当事人也可以约定，一审法官把规划内的车位判决给金成公司，没有法律依据。（二）一审法院如果适用《中华人民共和国物权法》，则应适用该法第七十四条第三款，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位属于业主共有。（三）在物权法实施前，我国法律已经确定了房地一致的法律原则，具体体现在房地产法第三十一条、国有土地使用和转让暂行条例第二十四条、城市房屋权属登记管理办法第六条规定，金成公司所称的车位应属于该宗地的全体业主。五、关于认定事实的问题。（一）一审判决第11页12-14行的两项认定错误，一审法院认为金成公司已经对地下室即地下停车场办理了初始登记，但地下室不等于地下停车场，地下室除了地下停车场外还有地下生活水池、发电机房等设施，且金成公司在申请的初始登记面积为3860平方不等于所有地下车位的面积，而是所谓地下室面积。（二）一审法院认为超出规划的停车位没有占有业主共有的道路和场地错误，实际上这些地下车位紧贴着小区土地建设的，这些土地属于本小区业主共有。金成公司答辩称：本案属于物权保护纠纷，金成大厦第一届业委会及虹宇公司的侵权行为均发生在《中华人民共和国物权法》发生之后，一审判决适用法律正确。一、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，由于作为建设单位的金成公司出售商品房时并没有在买卖合同中约定金成大厦车位、车库的归属，事后也没有签订补充协议进行处分，所以应当认定建筑区域内，规划建设范围内的车位、车库，如开发商与业主之间未明确约定归属，作为车位、车库权利处分人的建设单位依法享有该车位、车库，不应认定案涉地面停车位属于小区共有部分。二、根据国家质检总局颁布的《房产测量规范》规定，金成公司作为开发商在与买受人签订《商品房买卖合同》时没有将案涉180个停车位计入出售商品房的公摊面积，也没有对案涉180个停车位通过附赠或者出租等方式进行约定，现金成大厦第一届业委会没有对金成大厦地下室的120个停车位提起上诉，证明金成公司的主张符合事实，具有法律依据。同理，案涉33个室外地面停车位也一样没有计入公摊面积，不属于共有部分，依法属于金成公司。虹宇公司未在法定期限内提交答辩意见。二审期间，金成大厦第一届业委会提交如下新的证据：一、金成大厦房屋的不动产权证两本，拟证明金成大厦宗地面积是8212.1平方米，其土地使用权人是全体业主，该宗地范围内没有归某个业主专有的土地使用权，并不存在约1050平方米的土地使用权（地面33个停车位）归金成公司所有的情况；二、最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定书，拟证明案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。金成公司质证称：一、房产证不属于新证据，应当按照法律规定对金成大厦第一届业委会进行训诫或处罚，对房产证真实性予以确认，关联性不确认，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，规划内的车位应当首先满足业主的需要，所以基于谁开发谁受益的原则，由于案涉小区未就商品房外的车位出售或赠与给业主，无论土地在不动产上的登记面积是否包含案涉车位，也应当依法属于开发商；二、民事裁定书没有原件，无法核实，即便属实，该案件的裁判是2017年发布的，争议的事实主要是绿化面积与规划车位占用的小区公共道路，而本案不涉及绿化面积、规划面积、占用规划道路，故该裁定书与本案无关。虹宇公司未发表质证意见。二审期间，金成公司、虹宇公司均未向本院提交新证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：二审期间，金成大厦第一届业委会向本院提交《调查取证申请书》，请求法院到东莞市自然资源局调取金成大厦所在宗地的土地使用权出让合同及其补充协议。本院认为，本案为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对金成大厦第一届业委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）归谁享有。对此，本院作如下分析：首先，虽然金成公司与业主签订的商品房买卖合同的时间早于《中华人民共和国物权法》的实施时间，但由于当时的法律对于车位的归属没有规定，且金成公司主张虹宇公司、金成大厦第一届业委会侵权的事实发生在《中华人民共和国物权法》实施之后，为了更好地解决本案纠纷，原审法院适用《中华人民共和国物权法》的相关规定作为裁判依据，并无不当。其次，根据金成大厦第一届业委会提交的总平面图显示，案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）属于建筑区划内用于停放汽车的车位。关于车位的所有权，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条规定的第二款、第三款明确了规划车位的所有权问题。根据该条第二款的字面意义和立法本意来看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提，应当是认可规划用于停放汽车的车位的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应当归属于建设单位。从金成公司提交的商品房买卖合同可知，金成公司在销售案涉金成大厦物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属，在合同生效后也没有达成补充协议，即双方对案涉停车位并没有约定。据此，应当认定案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）权属人是金成公司。对于是否存在《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，根据目前双方提交的证据及一审法院从东莞市住房和城乡建设局、东莞市*******调取的相关资料来看，现无证据显示案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）占用了建筑物公共分摊面积及占用业主共有的道路或者其他场地，故不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的情形。综上，原审法院认定案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）权属目前应属于金成公司，并无不当。金成大厦第一届业委会二审提交的证据不能推翻前述认定，本院对该些证据材料不予采纳。此外，金成大厦第一届业委会无正当理由逾期向本院申请到东莞市自然资源局调取金成大厦所在宗地的土地使用权出让合同及其补充协议，且调查取证的内容与本案的判决结果没有关联性，故本院对金成大厦第一届业委会的该项调查取证申请不予准许。综上所述，金成大道第一届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21355.71元，由东莞市********第一届业主委员会负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二一年一月二十八日书记员 杨汀欢