山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初244号原告：交通银行股份有限公司烟台分行。住所地：山东省烟台市芝罘区大马路5号。法定代表人：苏兴越，该分行行长。委托诉讼代理人：张家纯，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。被告:郭双林，男，1965年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告:蓬莱碧桂园房地产开发有限公司。住所地山东省蓬莱市海滨东路99号。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，该公司工作人员。原告交通银行股份有限公司烟台分行与被告郭双林、被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2021年1月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张家纯及被告碧桂园公司的委托诉讼代理人杨贞祥到庭参加诉讼；被告郭双林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告郭双林于2018年7月25日签订的编号为201801376160999001200000303的《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告郭双林偿还原告借款本金650673.71元、利息64444.25元、罚息4100.61元、复利5457.36元（利息、罚息、复利暂计算至2020年12月21日）及自2020年12月22日起至实际给付之日止仍按合同约定计算利息、罚息、复利；3、判令被告郭双林赔偿律师费8000元；4、判令碧桂园公司对本案债务承担连带保证责任；5、确认原告对登记在被告郭双林名下、坐落于蓬莱市海滨东路99号碧桂园11号楼1单元2402号，不动产单元号370684001036GB00022F00570094房产在拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费、保全费（4126元）由两被告承担。被告碧桂园公司辩称，1、原告应先就登记在被告郭双林名下的蓬莱碧桂园海滨东路99号碧桂园11号楼1单元2402号行使优先受偿权，而非直接要求被告碧桂园公司承担连带保证责任。2、被告碧桂园公司只需就涉案商品房被处置后被告郭双林未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，并有权向被告郭双林追偿。根据原告与我司签署的《按揭业务担保合作协议》第13条第2款之约定：鉴于甲方（原告）和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲（原告）乙（被告碧桂园公司）双方一致同意，不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，如果借款合同对甲乙双方的权利约定与本协议冲突，由甲乙双方协商一致后签约补充协议。据此在原告与我司未签订补充协议的前提下，我司承担保证责任的范围及方式应当以原告与我司签订的《按揭业务担保合作协议》为准，《按揭业务担保合作协议》第5条第3款第2项约定，如原告主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方（被告碧桂园公司）应立即承担连带清偿责任。原告与被告郭双林已于2020年6月18日至蓬莱市不动产登记中心办理抵押登记，原告为抵押权人并取得鲁（2020）蓬莱市不动产证明第0003658号不动产登记证明。原告应先向被告郭双林追索，处置被告郭双林所购房产，只有在处置后仍不足清偿或该房产无法处置的，我司才承担连带清偿责任。3、案涉商品房已符合办理权属证书和抵押登记的条件，但被告郭双林一直拖延办理，导致该房屋至今未取得房产证，未办理正式抵押，我司不应因被告郭双林的过错承担责任。根据被告郭双林与我司签订的《商品房买卖合同》补充协议第8条产权登记的约定，我司应当自该商品房交付之日起365日办理房屋产权初始登记，在办理房屋产权初始登记后通知买方将办理商品房《房屋所有权证》应由买方提供的资料提交我司，卖方于接到通知后15日内将相关资料提交给卖方，买方未按上述约定履行，由此导致不能按时办理该商品房《房屋所有权证》等后果由买方自行承担。涉案房屋目前已交付，我司已于2019年4月24日办理完该房屋的产权初始登记，取得该房屋的大产权证，即（2019）蓬莱市不动产权证第0004191号，该商品房已符合办理权属证书和抵押登记的条件，但被告郭双林一直拖延不办。后我司于2020年4月9日以EMS邮件形式（邮件号码XA52778764737）书面通知被告郭双林向我司移交办证材料，但被告郭双林仍未提供，对于借款人恶意拖延办证，损害我司利益，并影响我司债权保障的情况下，我司对借款人的恶意行为不应承担责任。4、即使认定被告碧桂园公司就被告郭双林所欠债务承担连带赔偿责任，我司也仅应对其中的部分债务承担连带清偿责任。根据原告与我司签订的《按揭业务担保合作协议》第5条第3款第1项之约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方（原告）应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知乙方（被告碧桂园公司），逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任。据此原告未依约向我司通知，我司仅应就其中的4期贷款本息承担保证责任。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年7月27日，原告作为甲方与作为乙方的被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》第5条第3款第一项约定：购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知乙方，逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任。第5条第3款第2项约定：如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。第13条第2款约定：鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，设计甲乙双方之间的权利义务的，如果借款合同对甲乙双方的权利约定与本协议冲突，由甲乙双方协商一致后签约补充协议。原告对被告提供的《按揭业务合作担保协议》真实性无异议，但认为根据原告与两被告签订的个人房产抵押贷款合同约定，被告被告碧桂园公司就本案债权提供连带责任保证，且合同第5.6条担保人同意本合同项下贷款同时受借款人和第三方提供的保证、抵押或质押担保的贷款人有权自行决定担保权利的行使，且本案抵押物仅办理预抵押、预告登记，无法充分保证原告的实现债权的权益，被告碧桂园公司应对本案承担连带责任保证。2018年7月25日，原告作为贷款人与作为借款人的被告郭双林、作为担保人的碧桂园公司签订编号为201801376160999001200000303的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告郭双林向原告借款670000元用于购买位于蓬莱市产，贷款期限180个月。基准利率种类为五年以上(期限)人民银行贷款基准利率，利率上浮15%，按合同约定调整利率，合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。等额本息还款，每月还款额为5522.57元；本息按期支付，还款日为每期末月的1日。被告郭双林归还款项不能足额清偿全部债务时，原告有权自行决定被告郭双林各笔债务的清偿抵充顺序。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项；担保人同意本合同项下贷款同时受借款人和第三方提供的保证、抵押或质押担保的贷款人有权自行决定担保权利的行使。被告郭双林未按照合同约定的日期和时间偿还贷款本金或支付利息，视为合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告郭双林立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2020年6月18日，原告与被告郭双林至蓬莱市不动产登记中心就贷款所购房产办理抵押登记，原告为抵押权人并取得鲁（2020）蓬莱市不动产证明第0003658号不动产登记证明。原告依约将贷款670000元支付至被告郭双林账户名下。被告郭双林取得上述借款后，自2019年3月1日起未依约还本付息。被告碧桂园公司当庭提交了蓬预字第171004130005号合同原件、（2019）蓬莱市不动产权第0004191号产权证复印件及EMS邮件（邮件号码XA52778764737）寄送记录网页打印件，用以证明案涉商品房已办理房屋产权初始登记，符合办理权属证书和抵押登记的条件，但由于被告郭双林恶意拖延导致未能办理，因此被告碧桂园公司不应承担责任。原告对被告碧桂园公司提交的蓬预字第171004130005号合同原件、（2019）蓬莱市不动产权第0004191号产权证复印件的真实性均无异议，但认为该两份证据系被告郭双林与被告碧桂园公司双方之间的法律关系，与本案无关；原告对被告提交的EMS邮件（邮件号码XA52778764737）寄送记录网页打印件真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为，原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务合作担保协议》合法有效，协议中虽约定不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，如果借款合同对甲乙双方的权利约定与本协议冲突，由甲乙双方协商一致后签订补充协议，但本案中原告与被告碧桂园公司并未签订补充协议，故针对贷款合同和按揭业务合作担保协议冲突之处，应以具体的贷款合同为准。原告与两被告签订的《个人房产抵押贷款合同》中明确约定，该合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。被告关于原告应先对登记在被告郭双林名下的蓬莱碧桂园海滨东路99号碧桂园11号楼1单元2402号房产行使优先受偿权，而非直接要求被告碧桂园公司承担连带保证责任的辩解，于约不符，本院依法不予采纳。《按揭业务合作担保协议》中原告应在被告郭双林连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知被告碧桂园公司之约定，与原告和两被告签订的个人房产抵押贷款合同相冲突，应以贷款合同为准，故被告碧桂园公司关于其仅对其中部分债务承担连带清偿责任的辩解，本院亦不予采纳。本案审理过程中，被告碧桂园公司提交的EMS邮件（邮件号码XA52778764737）寄送记录网页打印件，无法看出邮寄的材料内容，且无法证实系被告郭双林本人签收，被告碧桂园公司关于因被告郭双林恶意拖延导致无法办证之辩解，无证据证实，本院亦不予采纳。原告的第五项诉请，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中所涉房产仅办理预告登记，尚未办理建筑物所有权首次登记，该项诉请于法不合，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定及上述引用条款，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司烟台分行与被告郭双林、被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月25日签订的编号为201801376160999001200000303的《个人房产抵押贷款合同》；二、限被告郭双林于本判决生效之日起10日内偿还原告交通银行股份有限公司烟台分行借款本金650673.71元、利息64444.25元、罚息4100.61元、复利5457.36元（暂计至2020年12月21日），同时自2020年12月22日起至实际给付之日止仍按个人房产抵押贷款合同约定计算利息、罚息、复利；同时由被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、限被告郭双林于本判决生效之日起10日内赔偿原告交通银行股份有限公司烟台分行律师费8000元；同时由被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果被告郭双林、被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告交通银行股份有限公司烟台分行。案件受理费减半收取为5584元及财产保全费4126元，均由被告郭双林、被告蓬莱碧桂园房地产开发有限公司共同负担。因原告交通银行股份有限公司烟台分行已向本院全额预交，限两被告本判决生效之日起10日内径付给原告9710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本８份，上诉于烟台市中级人民法院。审判员 顾 磊二〇二一年二月三日书记员 潘文雯