河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终195号上诉人(原审原告)：洛阳名门商业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区九都路与南昌路交叉口西南角名门盛世小区A座604室。法定代表人：向平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高磊，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘啸晨，河南品缔晖诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：洛阳三合星健康产业有限公司，住所地洛阳市洛龙区太康路30号元华国际城市公寓3幢104号。法定代表人：徐波，该公司总经理。委托诉讼代理人：高鹏瑞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南三允律师事务所律师。上诉人洛阳名门商业管理有限公司（以下简称名门公司）、洛阳三合星健康产业有限公司（以下简称三合星公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人名门公司的委托诉讼代理人刘啸晨，三合星公司的委托诉讼代理人谌艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持名门公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由三合星公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“三合星公司迟延履行租金支付义务，系与名门公司沟通协商的结果，因此不构成违约”系事实认定错误。依据合同约定，三合星公司应于2019年12月1日前足额支付2020年1月至6月份的租金共计450666元，三合星公司仅于2019年12月3日向名门公司支付租金150222元。名门公司从未口头或书面同意三合星公司迟延付款，亦未授权他人就迟延付款的相关事宜与三合星公司协商。三合星公司未就其与名门公司协商迟延付款提供相关证据，一审法院认定事实有误。二、三合星公司迟延支付租金系出于自身原因所致，并非由出现新冠疫情的“不可抗力事件”引起，其在疫情出现前已经存在逾期支付租金的违约行为。名门公司行使合同解除权及要求三合星公司补交免租装修期内租金具备事实及法律依据。三合星公司向名门公司支付150222元租金的时间上可以看出，当时尚未出现新冠肺炎疫情，其未按合同约定支付租金的行为已经构成违约。疫情出现后的迟延履行行为不能成为三合星公司构成违约的阻却事由。因此，名门公司有权根据租赁合同第13.5条的约定行使合同解除权，根据第13.8条的约定要求三合星公司补交免租装修期内的租金。三、一审法院对于《中华人民共和国合同法》第117条的理解与适用过于片面，导致其适用法律错误，且有违公平原则。1.《中华人民共和国合同法》第117条明确规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。一审法院仅根据出现了不可抗力，而免除三合星公司应交纳的三个月租金，片面的对该法条前半部分进行了适用，忽略了条款中后半部分关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的内容。结合本案实际情况，三合星公司欠付租金的行为发生在不可抗力（新冠疫情）出现前，根据前述法律规定，不应免除三合星公司相应的付款及违约责任。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第26条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，人民法院应当根据公平原则对涉案各方利益进行分配。涉案房产属于商铺，三合星公司承租该房产系为了经营使用，而名门公司作为该房产的托管者，也是出于业主商业经营的目的而对外出租，一审法院以三合星公司在疫情期间无法正常营业为由，免除了其2020年2月至5月的全部租金，但并未考虑到疫情给名门公司造成的损失。一审法院并未结合实际情况平衡各方利益，其判决有违公平原则。四、一审法院在涉案合同已经解除的基础上仍然判决合同继续履行，有违“处分原则”。双方在合同第13.3条对解除合同的条件进行了明确约定，当条件成就时，名门公司有权行使解除权，即自三合星公司收到名门公司向其邮寄的《终止合同通知书》之日起，涉案合同已经解除，且三合星公司于2020年6月15日向名门公司发出工作联系函，函中明确表示愿意提前终止涉案租赁合同，故双方已就解除合同达成了合意。如三合星公司对解除协议持有异议，其可与名门公司协商重新签订租赁协议，也可提起确认解除合同效力的诉讼，而三合星公司并未采取任何救济措施。一审法院在涉案合同已经解除且三合星公司未提起诉讼的前提下，依然判决合同继续履行，明显违反处分原则。三合星公司辩称，一审法院判决确认双方继续履行合同并且减免疫情期间的房屋租金，事实认定正确，请求驳回名门公司的上诉，其他答辩意见同三合星公司的上诉意见。三合星公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回名门公司的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由名门公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。三合星公司于2020年8月1日才恢复营业。因名门公司下属的名门物业对案涉房屋断水断电致三合星公司无法使用，三合星公司不应当承担2020年6月1日至2020年7月31日期间的房屋租金。应将三合星公司已交纳的2020年2月份房租抵顶2020年8月1日之后的房屋租金。名门公司辩称，三合星公司主张的租金折抵没有事实和法律依据，不应支持。三合星公司应当按照合同约定向名门公司支付其欠付的全部租金。疫情期间支付租金数额的认定由人民法院在利益平衡的基础上根据公平原则依法进行确认。三合星公司在履行合同过程中已多次未按约定的时间节点支付租金，其行为已构成违约。其他答辩意见同名门公司的上诉意见。名门公司向一审法院起诉请求：1.判令三合星公司向名门公司支付拖欠租金285421.8元以及滞纳金46469.5元（注：滞纳金以285421.8元为计算基数，按每日逾期金额0.067%的标准支付，计算期间自2019年12月1日起暂计至2020年7月31日，主张至实际支付之日）；2.判令三合星公司向名门公司支付租赁房屋超期占有使用费75111元（注：计租面积为1502.22㎡，租金为50元/㎡/月，计算期间自2020年7月16日起暂计至2020年7月31日，主张至实际支付之日）；3.判令三合星公司向名门公司支付免租装修期的租金共计450666元（注：计租面积1502.22㎡，租金50元/㎡/月，计算期间自2019年1月1日起至2019年6月1日）；4.判令三合星公司自判决生效之日起10日内搬离租赁房屋并将其恢复原状后交还名门公司；5.判令三合星公司自判决生效之日起10日内变更工商登记注册地，不得再以租赁房屋作为其工商登记注册地；6.本案诉讼费由三合星公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，洛阳名众房地产开发有限公司出具《授权委托书》，全权委托名门公司对住宅底商（洛阳市九都路与上阳路交叉口名门万象项目临街一至二层商铺）进行对外出租，委托期限自2018年3月22日起至2028年3月21日止。委托期内，名门公司有权以其自身名义对外签署租赁合同等文件。2018年4月12日，名门公司（甲方）与三合星公司（乙方）签订《洛阳名门商业租赁合同》，约定将名门万象3#楼208/109/209/110/210/111/211/213/215/216/217/218的房屋出租给三合星公司，租赁房屋作为乙方经营所用，品牌为【世纪英豪】，租赁期限为10年，自2018年12月1日至2028年11月30日止，自租赁期限开始之日起6个月为免租装修期，租金每六个月为一个支付周期…乙方延迟缴纳租金、履约保证金等任何一项超过20天的或延迟缴纳上述费用累计超过3次的，甲方均有权终止本合同。合同还约定：本合同任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行本合同时，根据不可抗力的影响程度，可以部分或全部免除责任，但应及时通知对方并应采取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任，不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任。合同签订后，三合星公司开始装修、营业。2019年12月3日，三合星公司向名门公司缴纳2020年1月至2月的房租150222元。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控一级应急响应，采取停工、停业、停课、限制或禁止集市、集会、影剧演出以及其他人群聚集的活动等紧急措施。2020年5月15日，洛阳市体育局发布《关于有序开放全市体育运动场所的通知》，要求体育运动场所经所在县（市、区）体育部门批准后，在落实防控措施前提下，采取预约、限流等方式有序复工复产，室内体育运动场所人数不得超过总承载人数的50%，采取预约、错峰入场、间隔就坐等措施，避免人员聚集带来的感染的风险。2020年8月1日，三合星公司正式营业，对公众全面开放。一审法院认为，名门公司与三合星公司签订的《洛阳名门商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违法，依法确认有效。在合同履行过程中，全国范围内出现新冠肺炎疫情，对于合同当事人而言，其无法预见疫情的爆发、也不能避免和克服疫情的影响，故新冠疫情及其防控措施属于不可抗力事件。本案中，因不可抗力导致三合星公司无法正常营业，整个疫情期间处于歇业状态，即租赁合同在该段时间内合同目的不能实现，进而致使三合星公司经营收益减少，不能按时支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应当予以免除2020年2月至5月的全部租金。现三合星公司应向名门公司支付2020年6月1日至7月31日的租金，扣减其已支付的2月份租金，还应支付75111元。2019年底，三合星公司仅支付两个月租金，系其与名门公司相关工作人员沟通协商的结果，应视为双方对合同履行作出的变更，该行为不构成违约；后，新冠疫情致使合同义务短时间内不能履行，并非三合星公司的过错导致，且三合星公司多次表示愿意继续履行合同，故三合星公司的未付款行为不构成根本违约事项，双方可继续履行合同，依约承担合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第二百一十二条规定，判决：一、三合星公司于本判决生效之日起支付名门公司截止2020年7月份的租金75111元；二、驳回名门公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6188元，由三合星公司负担540元，由名门公司负担5648元。本院二审期间，名门公司提交三合星公司于2020年6月15日向名门公司发出的解除合同的《工作联系函》一份。拟证明2020年6月15日，三合星公司因经营亏损，向名门公司书面作出关于“提前终止合同”及“2020年7月15日前交还房屋”的意思表示。结合名门公司于2020年6月24日向三合星公司发出的《终止合同通知书》，双方已对解除合同达成一致，符合约定解除的法律规定，涉案租赁合同已于2020年6月24日解除。三合星公司质证称，真实性认可。三合星公司发出该联系函只是为了就疫情期间的房租减免进行商谈，双方最终没有达成合同解除的意思。最终双方是继续履行合同，案涉房屋三合星公司于2018年承租，2019年才投入使用。经二审审理查明，三合星公司于2020年6月15日出具工作联系函，表示因房租过高、商铺经营无盈利等原因提前终止与名门公司签订的案涉租赁合同，拟于2020年7月15日前将案涉房屋交还名门公司。名门公司认可收到该工作联系函。其他事实与一审法院认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，名门公司与三合星公司签订的《洛阳名门商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律规定，应为合法有效。关于名门公司上诉主张案涉租赁合同已经于2020年6月24日解除的意见不能成立，理由如下：首先，三合星公司一审提交的微信聊天记录，名门公司虽不予认可，但名门公司确认李伟伟、刘伟均系其公司员工，该证据能够证明三合星公司与名门公司工作人员沟通协商变更了部分租金交纳的时间，一审法院认定三合星公司2019年底仅支付两个月租金不构成违约正确。其次，三合星公司于2020年6月15日向名门公司发出的工作联系函，表示了提前解除案涉租赁合同的意思表示，名门公司在二审审理期间确认于2020年6月21日接收到该工作联系函，但其并未向三合星公司作出同意解除案涉租赁合同的意思表示，即双方未达成协议解除合同的合意。名门公司于2020年6月24日以三合星公司欠付租金为由，依据案涉租赁合同第13.3条约定的条件行使解除权，以终止合同通知书的形式向三合星公司发出解除合同的书面通知，但此时受新冠疫情及其防控措施的不可抗力事件影响，三合星公司即使存在未及时交纳租金的违约行为，但过错程度较轻，且双方多次就案涉租金进行协商，因此，一审法院认定案涉租赁合同解除条件并未成就且未支持名门公司案涉租赁合同已解除的意见并无不妥。关于三合星公司欠付租金数额认定问题。经查，2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控一级应急响应，采取停工、停业、停课、限制或禁止集市、集会、影剧演出以及其他人群聚集的活动等紧急措施。2020年5月15日，洛阳市体育局发布《关于有序开放全市体育运动场所的通知》，要求体育运动场所经所在县（市、区）体育部门批准后，在落实防控措施前提下，采取预约、限流等方式有序复工复产，室内体育运动场所人数不得超过总承载人数的50%，采取预约、错峰入场、间隔就坐等措施，避免人员聚集带来的感染的风险。三合星公司租赁的案涉房屋于2020年8月1日恢复营业使用。一审法院综合本案实际情况，认定免租期为4个月，并判决三合星公司支付截止2020年7月份的租金75111元并无不当。名门公司上诉主张一审法院未考虑平衡各方利益处理不当及三合星公司上诉主张租金应予以抵扣的意见均不能成立。综上，名门公司与三合星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13304元，由洛阳名门商业管理有限公司负担11626元，洛阳三合星健康产业有限公司负担1678元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二一年二月二十二日书记员 麻琳娜