江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣03民终80号上诉人（原审被告）：宏德盛（江西）房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区瑞金北路**，统一社会信用代码91360300568690550D。法定代表人：张冬，该公司经理。委托诉讼代理人：陈秋枫，江西赣天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱灵枫，江西赣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娇，女，1986年10月9日生，汉族，住江西省芦溪县。被上诉人（原审原告）：甘礼斌，男，1985年4月4日生，汉族，住江西省上栗县。上诉人宏德盛（江西）房地产开发有限公司（以下简称宏德盛房地产公司）因与被上诉人刘娇、甘礼斌商品房销售合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏德盛房地产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人支付逾期交房违约金22242元。事实与理由：一审法院判决上诉人每日按已付购房款高于万分之三支付逾期交房违约金，有违公平原则，也有违江西省高级人民法院的有关规定。案涉房产逾期交付的原因是行政机关审批迟延，并非房地产开发商的全部责任，且刘娇、甘礼斌没有举证证明约定的违约金合理。请求二审法院判决上诉人自逾交房之日2016年5月31日至收房之日2016年8月8日，每日按已付购房款万分之三支付违约金；自收房之日至具备交付条件之日2017年1月11日，每日按已付购房款万分之一支付违约金，逾期交房违约金共计22242元。刘娇、甘礼斌未作答辩。刘娇、甘礼斌向一审法院起诉请求：1.判令宏德盛房地产公司支付逾期交房违约金68625元；2.由宏德盛房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方于2016年1月14日签订《房屋买卖合同》，约定刘娇、甘礼斌购买宏德盛房地产公司位于安源区房屋一套，房屋总价款为610000元；宏德盛房地产公司应当在2016年5月30日前，将具备符合交付使用条件的房屋给刘娇、甘礼斌使用。如逾期交房，刘娇、甘礼斌有权要求宏德盛房地产公司每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，刘娇、甘礼斌依约支付了首付款160000元，并与宏德盛房地产公司、中国银行安源支行签订《个人购房／担保合同》，中国银行安源支行于2016年2月5日向宏德盛房地产公司支付450000元。至此，刘娇、甘礼斌已向宏德盛房地产公司支付了全部房款610000元。2016年8月8日，双方办理了收房手续。案涉房屋实际取得竣工验收备案证的日期为2017年1月11日，该备案证载明“凡未取得本证的各类工程，不得交付使用，销售，不得办理房屋权属登记证等有关手续”。因宏德盛房地产公司迟延交房，刘娇、甘礼斌于2019年5月22日向原审法院起诉，请求支付逾期69天的违约金，该案开庭审理后，刘娇、甘礼斌撤诉。2020年11月3日，刘娇、甘礼斌向原审法院起诉，要求宏德盛房地产公司支付违约金68625元(610000元×0.05%×225天)。宏德盛房地产公司承认存在逾期交房的事实，也愿意支付违约金以补偿实际损失，但认为按双方合同约定万分之五支付违约金超过了实际损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准，同时有违公平原则，请求法院按照省高院规定的万分之一到万分之三计算。同时，违约金额度应分两个阶段计算，第一阶段为约定交房日至实际交房日，共计69天，该阶段未使用房屋，按法律规定的最高额度，每日为已付购房款的万分之三支付12627元；第二阶段为实际交房日至竣工验收合格日，共计156天，该阶段从使用角度未造成任何损失，按法律规定的最低额度，每日为已付购房款的万分之一支付9615元。一审法院认为，宏德盛房地产公司承认刘娇、甘礼斌主张的事实，故对刘娇、甘礼斌主张的事实予以确认。本案争议焦点为违约金的认定。首先，双方于2016年1月14日签订的《萍乡市商品房买卖合同》是当事人真实的意思表示，属有效合同，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。其次，刘娇、甘礼斌已按照合同约定于2016年2月5日全额支付购房款，但宏德盛房地产公司未在合同约定的2016年5月30日前交付房屋，属违约行为，应当承担违约责任。再次，关于违约金的计算，根据双方合同约定，逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。现刘娇、甘礼斌诉请宏德盛房地产公司按合同约定的已付购房款万分之五计算逾期交房违约金，符合合同约定。对于宏德盛房地产公司提出合同约定的违约金过高，应予以调整的抗辩意见，原审法院认为，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，可以要求适当减少。一方面，宏德盛房地产公司作为房地产开发企业，应当熟知合同条款的法律效力及其商业风险，既然提供该合同与刘娇、甘礼斌协商，表明其当时清楚并愿意接受合同中违约条款的约束，而宏德盛房地产公司确实存在逾期交房的违约行为，导致刘娇、甘礼斌2016年8月8日才收房，故自逾期交房之日2016年5月31日至收房之日2016年8月8日，共计69天，按合同约定每日按已付购房款万分之五计算违约金为21045元（610000元×0.05%×69天）；另一方面，考虑到2016年8月8日双方办理了收房手续，刘娇、甘礼斌自2016年8月8日开始实际占有使用涉案房屋，故结合合同的履行情况、预期利益，兼顾诚实信用原则和公平原则，对收房后2016年8月9日至房屋实际具备交付条件之日2017年1月11日，共计156天，每日按已付购房款万分之四计算违约金38064元（610000元×0.04%×156天），故违约金共计59109元（21045元+38064元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、限宏德盛（江西）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘娇、甘礼斌支付违约金59109元；二、驳回刘娇、甘礼斌的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元（甘礼斌已预交），由刘娇、甘礼斌负担239元，宏德盛房地产公司负担1277元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议焦点为违约金的计算标准。双方之间的买卖行为发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，本案应适用民法典实行前的法律、司法解释。因一审法院于2020年11月3日受理本案，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）。双方约定逾期交房违约金的计算标准为每日按已付购房款的万分之五计算，宏德盛房地产公司认为该约定标准过高，未提供免除逾期交房违约责任的证据，刘娇、甘礼斌亦未提供证据证实因逾期交房造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定，参照江西省高级人民法院于2020年6月9日发布的《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，结合合同履行情况（双方于2016年8月8日已办理收房手续）、违约方宏德盛房地产公司的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，应酌情调整违约金计算标准为每日按已付购房款的万分之三计算。据此，宏德盛房地产公司应向刘娇、甘礼斌支付逾期交房的违约金41175元（610000元×0.03%元/天×225天）。综上所述，宏德盛房地产公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初3705号民事判决；二、宏德盛（江西）房地产开发有限公司向刘娇、甘礼斌支付逾期交房的违约金41175元；三、驳回刘娇、甘礼斌的其他诉讼请求。上述给付义务，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。自本判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。一审案件受理费1516元，二审案件受理费722元，共计2238元，由刘娇、甘礼斌负担238元，由宏德盛（江西）房地产开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇二一年二月二十六日法官助理陈颖澍书记员胡青