上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终114号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海韬麟餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄22-23号。法定代表人：谢昌福。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路666弄73号。法定代表人：张立凯，执行董事。委托诉讼代理人：田忆丰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，该公司员工。上诉人上海韬麟餐饮企业管理有限公司（以下简称韬麟公司）因与被上诉人上海联东金熠投资有限公司（以下简称联东金熠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初10060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韬麟公司上诉请求：撤销一审判决第三项至第五项，改判支持韬麟公司一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：2020年4月，联东金熠公司在租赁房屋南侧5米范围内搭置一间垃圾房，堆放25桶生活垃圾，严重影响韬麟公司的餐饮经营，双方租赁合同因联东金熠公司严重违约而解除。联东金熠公司辩称：双方合同因韬麟公司多次逾期支付租金的违约行为而解除。合同解除后，韬麟公司恶意拒绝返还租赁房屋，导致联东金熠公司与案外人之间就系争房屋签订的买卖合同解除，联东金熠公司因此承担人民币90万的赔偿。垃圾房并非联东金熠公司搭建，且韬麟公司提出异议后，联东金熠公司在行政机关指定期间内将垃圾房拆除。据此，请求驳回上诉，维持原判。韬麟公司向一审法院起诉请求：1.确认韬麟公司与联东金熠公司签订的《联东U谷电子商务园租赁合同》于2020年7月1日解除；2.判令联东金熠公司赔偿损失520,000元；3.判令联东金熠公司退还租赁保证金86,113.59元。联东金熠公司反诉请求：1.判令韬麟公司支付房屋占用费（按双倍租金标准，自2020年7月1日起算至实际腾退之日止）；2.判令韬麟公司支付逾期付款违约金90,832元；3.判令韬麟公司支付违约解约违约金86,114元；4.判令韬麟公司从租赁物业处腾退并恢复原状。一审法院认定事实如下：2017年6月30日，韬麟公司、联东金熠公司签订《联东U谷电子商务园租赁合同》，约定由韬麟公司租赁联东金熠公司位于上海市金山工业区XX路XX弄XX、XX号（一楼整层及二楼南边部分）房屋，租期为2017年8月1日至2022年7月31日止，用途为餐饮、超市，租赁保证金为86,113.59元。合同还约定，联东金熠公司已经依法选聘物业管理企业为北京XX股份有限公司XX分公司，韬麟公司同意在本合同租期内由联东金熠公司依法选聘的物业管理企业为园区提供物业管理服务。2017年6月30日，韬麟公司向联东金熠公司交纳了租赁保证金86,113.59元。韬麟公司已向联东金熠公司交纳租金至2020年6月30日止。因垃圾房的设置，上海市金山区市场监督管理局于2020年6月9日向韬麟公司下达了责令整改通知书和当场行政处罚决定书，要求韬麟公司立即改正，拆除污染源（垃圾房）并作出警告的行政处罚。2020年6月17日，韬麟公司向联东金熠公司寄送了律师函，认为垃圾房由联东金熠公司建造设立，要求联东金熠公司于2020年6月30日前拆除，如未按上述日期拆除，决定于次日解除《租赁合同》并要求联东金熠公司赔偿损失。2020年7月13日，联东金熠公司向韬麟公司寄送了厂房租赁关系解约函，认为2020年4月至6月期间房租迟延付款超过60天，根据合同约定，行使单方解除权，收回租赁物，还载明韬麟公司未按合同约定按时交纳租金产生的相应违约金。一审中，韬麟公司申请对装修、设备损失进行评估。一审法院准许后，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对韬麟公司的装修、设备损失进行评估。2020年9月15日，上海联合工程监理造价咨询有限公司向一审法院来函表示，依据沪高法[2006]26号文件，鉴定费用需按评估原值为基数，而韬麟公司坚持以530,000元为送审金额计算鉴定费用，导致鉴定工作无法进行，将案件退回。一审法院认为，本案的争议焦点：一、联东金熠公司在履行合同过程中是否有违约行为，致使合同目的不能实现。本案中，韬麟公司主张联东金熠公司在其租赁物外5米内建造垃圾房，导致其合同目的无法实现。联东金熠公司辩称，垃圾房并非由其建造，而是物业公司搭建。对此，一审认为，现有证据难以认定联东金熠公司有违约行为，亦难以认定垃圾房导致韬麟公司合同目的不能实现，原因如下：1.韬麟公司未提供相关证据证明垃圾房的建造者系联东金熠公司。根据证据和庭审情况，可以确认垃圾房确实存在于韬麟公司租赁物5米内位置，确实对韬麟公司相关的生产经营存在影响，但因租赁物所在园区有相应的物业管理公司即北京XX股份有限公司XX分公司，该公司应当有义务保证韬麟公司可以开展正常的生产经营，故在现有证据情况下，难以认定联东金熠公司存在违约行为。2.垃圾房是否致使合同目的不能实现。韬麟公司主张，垃圾房的存在导致其被行政处罚，无法继续经营。对此，一审认为，行政处罚只是警告并要求韬麟公司拆除垃圾房，未要求韬麟公司停业，韬麟公司的停业并非迫不得已，如果垃圾房的存在导致韬麟公司产生了相关经营损失，韬麟公司得向相关侵权人或园区的管理者要求赔偿，而非直接解约，而且韬麟公司庭审中也确认相关的垃圾房已经在行政部门要求的期限（2020年7月7日）之前2020年7月6日搬离，阻碍韬麟公司合同权利实现的障碍及时得到了清除，韬麟公司无权自行向联东金熠公司设立最后履行期，因此，韬麟公司于2020年7月1日并没有法定解除权。二、联东金熠公司是否有权依据合同约定解除《租赁合同》。联东金熠公司认为韬麟公司逾期支付租金达60日，其有权单方解除合同。韬麟公司辩称，该租赁期间（2020年4月至6月）处于疫情期间，双方协商一致按月支付。该期间确属疫情期间，考虑到韬麟公司也按照约定金额交纳了相应房租，故联东金熠公司在寄送解约函时并不具有单方解除权，一审法院对韬麟公司的辩解意见予以采纳，关于合同解除日期，因庭审中双方达成一致意见为2020年7月1日，与法不悖，予以确认。关于韬麟公司要求联东金熠公司赔偿其相应装修损失，因无法认定联东金熠公司存在过错且韬麟公司未就损失金额提供相应证据，对该项诉请不予支持。关于韬麟公司要求退还租赁保证金86,113.59元，根据《租赁合同》第8.5条可以看出，该租赁保证金系履约保证金，并不具备违约金性质，故在双方解除合同后，韬麟公司要求退还予以支持。关于联东金熠公司要求韬麟公司支付房屋的占有使用费和腾退涉案厂房的诉讼请求。根据《租赁合同》约定，合同提前终止的，韬麟公司应于终止之日起十天内迁离租赁物，并将租赁物归还于联东金熠公司，韬麟公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向联东金熠公司双倍支付延期租金。韬麟公司主张应在鉴定装修损失后再腾退涉案租赁物，尚属合理，予以采纳。后因鉴定未果，韬麟公司应当及时腾退涉案租赁物，经多次组织协调，韬麟公司法定代表人均答应腾退，但始终未付诸行动，一审法院认为，鉴定终止后韬麟公司应当及时搬离、向联东金熠公司返还涉案房屋，并向联东金熠公司支付自2020年7月1日起至实际搬离之日的占有使用费，2020年7月1日至2020年9月24日（鉴定退还后第十天）期间，因韬麟公司具有合理理由，按照合同约定的租金标准计算占有使用费；2020年9月25日起至实际搬离期间，按照合同约定的双倍租金标准计算。关于租赁物恢复原状的诉请，因联东金熠公司未提供租赁物原状方面的证据，在本案中不予处理，联东金熠公司可另行主张。关于联东金熠公司要求韬麟公司支付逾期付款违约金，对于2020年7月之前的逾期付款违约金，一审法院认为，韬麟公司长期存在未按约定时间支付租金的情况，联东金熠公司从未向韬麟公司主张相应的迟延违约金，可以视为联东金熠公司已放弃相应权利，本案中再向韬麟公司主张不符合诚实信用原则，对该部分诉讼请求不予支持，对于2020年7月至9月房租产生的逾期付款违约金6,737.43元（89,832.36元×3‰×25天），予以支持。关于联东金熠公司要求韬麟公司支付90天租金作为赔偿，因双方均不具有解约权，且均当庭同意《租赁合同》于2020年7月1日解除，酌情确认双方协商解除合同，韬麟公司无需向联东金熠公司支付赔偿，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院于二○二○年十月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决：一、上海韬麟餐饮企业管理有限公司与上海联东金熠投资有限公司签订的《联东U谷电子商务园租赁合同》于2020年7月1日解除；二、上海联东金熠投资有限公司应于判决生效之日起十日内向上海韬麟餐饮企业管理有限公司返还租赁保证金86,113.59元；三、上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离并向上海联东金熠投资有限公司返还位于上海市金山区XX路XX弄XX、XX号（一层整层及二层南边部分）房屋；四、上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海联东金熠投资有限公司支付占有使用费，自2020年7月1日起至2020年9月24日止，按照合同约定的租金标准计算，自2020年9月25日起至实际搬离之日止，按照合同约定的双倍租金标准计算；五、上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海联东金熠投资有限公司支付逾期付款违约金6,737.43元；六、驳回上海韬麟餐饮企业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海联东金熠投资有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4,930元，由上海韬麟餐饮企业管理有限公司负担3,954元，上海联东金熠投资有限公司负担976元。反诉案件受理费2,408元，由上海韬麟餐饮企业管理有限公司负担1,550元，上海联东金熠投资有限公司负担858元。二审中，双方均未提供新证据。经审理查明，系争租赁合同第5.2条约定，韬麟公司应于合同签订之后5个工作日内，向联东金熠公司支付首笔租金，后续租金为一季度收取一次，每一季度结束前15日内韬麟公司应向联东金熠公司支付下一季度租金。2020年7月13日，联东金熠公司向韬麟公司寄送了厂房租赁关系解约函，认为韬麟公司长期存在逾期支付租金的违约行为，累计产生违约金共计49,802.72元。韬麟公司未按照合同约定支付租金及其他应付费用包括违约金达60日，联东金熠公司据此行使单方解除权。一审认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方虽然一致确认系争租赁合同于2020年7月1日解除，但对解除原因及解除后果的处理均存在争议。关于解除原因的争议，韬麟公司认为联东金熠公司在租赁房屋南侧5米范围内搭建一间垃圾房，堆放25桶生活垃圾，经通知未予整改，导致其无法经营，合同目的无法实现，故系争租赁合同因联东金熠公司违约而解除；联东金熠公司认为，系争租赁合同因韬麟公司长期逾期支付租金，构成严重违约而解除。对此，本院认为，对于垃圾房的设置本身，双方均无异议，考虑到韬麟公司租赁房屋系用于经营餐饮，该垃圾房的设置确实对其经营造成影响，事实上韬麟公司亦因此而被行政机关责令整改和处罚，联东金熠公司作为出租人提供适租房屋的义务，包括确保约定租赁用途实现的环境要求，因此，垃圾房即使系物业公司设置，仍不能免除联东金熠公司的责任。但是，韬麟公司于本案诉讼中确认，2020年7月1日之前，仍在继续经营，且联东金熠公司已经在行政机关要求的期限之前拆除垃圾房。据此而言，联东金熠公司违约行为是否导致韬麟公司合同目的无法实现，并非没有讨论余地。同时，合同履行过程中，韬麟公司确实存在多次逾期支付租金的情况，但联东金熠公司实际是在韬麟公司发出律师函后，才以韬麟公司逾期支付租金为由，作出解除合同的意思表示。并无证据证明联东金熠公司曾就此提出异议，在此情形下，其未经催告直接解除合同亦不能认为系合法诚信行使合同权利。据上而言，虽然双方在合同履行过程中均存在违约行为，但系争租赁合同解除并非双方任何一方行使解除权而解除，或者说，不能单独归责于双方任何一方。关于解除后果的争议。首先，合同解除后，及时返还租赁房屋系韬麟公司作为承租人的当然义务。双方就租赁房屋内装修等添附产生的争议，可以通过拍摄照片、视频，甚或公证保全等方式固定证据后予以解决，韬麟公司以装修等添附未作处理为由拒不返还房屋，缺乏依据。尤其是因韬麟公司原因导致装修等添附评估程序终止后，经一审法院释明，韬麟公司仍未返还房屋，一审法院据此依据系争租赁合同约定判决韬麟公司支付相应房屋占有使用费，并无不当。其次，关于逾期支付租金的违约金，合同履行过程中，虽然没有证据证明联东金熠公司提出了相应主张，但并不能据此认为双方就租金支付时间另行达成了变更协议，或者联东金熠公司放弃追究韬麟公司逾期支付租金的违约责任。联东金熠公司未及时提出主张仅导致其不能未经催告就直接行使解除合同的权利。需要指出的是，合同解除之后，韬麟公司并无继续支付后续租金的义务，因此，对于2020年7月至9月的租金，韬麟公司于2020年7月1日之后无需再支付，一审认定该季度租金韬麟公司逾期支付超过25天，存在不当。依照合同约定，该期间的租金仅仅构成迟延15天支付。考虑到韬麟公司本应支付之前欠付租金的违约金，一审关于逾期支付租金违约金的判决，从结果而言，尚无明显不当。最后，关于装修损失，一审中，韬麟公司申请对装修等添附损失进行评估，但因韬麟公司原因，鉴定程序终止，致具体损失无法确定，韬麟公司无法提供证据证明，一审法院据此驳回韬麟公司相应诉请，于法有据。综上，韬麟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币14,676元，由上海韬麟餐饮企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……