广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30568号原告：朱笑余，女，1985年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道中****×××××××，公民身份号码441×××1×××********。委托诉讼代理人：冉茜，广东经纶律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所，住所地广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******社会信用代码91440605MA51QABX6U。法定代表人：罗某1。原告朱笑余诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人冉茜到庭参加诉讼。被告卓景公司、嘉匠公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业使用权转让合同》、《物业装修合同》于2020年9月8日解除；2.被告卓景公司向原告返还款项234667元并支付利息（利息以234667元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2020年9月19日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年9月30日为1234元）；3.被告卓景公司向原告支付违约金15930元；4.被告嘉匠公司向原告返还款项44300元并支付利息（利息以44300元为本金，从2019年9月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止，暂计至2020年9月30日为233元）；5.被告嘉匠公司向原告支付违约金5310元；6.被告卓景公司对被告嘉匠公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告经中介公司介绍，于2018年9月27日与被告卓景公司签署《物业使用权转让合同》，约定将位于佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园(琦宝国际·创客T+)×××××××号物业使用权转让给原告，物业建筑面积37.15平方米，套内面积26.51平方米，层高4.5米，合同第二条第1项约定：“使用权期限自2019年9月30日起至2048年6月30日止，其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延，第三条约定：“使用权转让费为223594元，综合管理费为112134元”等等。同日，被告卓景公司还要求原告签署《物业装修合同》。《物业装修合同》乙方是被告嘉匠公司，合同第二条约定物业装修总价为74300元，第三条约定“根据主合同(租赁合同)约定，该物业的交付时间为2019年9月30日。……被告卓景公司发出主合同约定的交付通知视为一并发出装修交付通知”，第六条约定“任何情况下本合同须与主合同同时履行或解除。无论原因为何，本合同解除，则主合同亦同时解除，……如主合同终止、解除、被撤销，本合同亦随之自动解除”等等。被告卓景公司对《物业装修合同》出具《承诺书》，承诺对物业装修工程承担连带责任。签署上述两份合同后，原告于2018年9月24日向被告卓景公司支付30000元定金，2018年9月27日向被告卓景公司支付145728元，向被告嘉匠公司支付2300元；此后原告自2019年2月起每月向被告卓景公司指定账户支付3467元直至2020年7月份，共支付58939元(3467元/月×17个月)；自2018年11月份起每月向被告嘉匠公司指定账户支付2000元直至2020年7月份，共支付42000元(2000元/月×21个月)。原告向被告卓景公司支付了234667元，向被告嘉匠公司支付了44300元，合计支付278967元。《物业使用权转让合同》实为租赁合同，被告卓景公司巧立名目为“物业使用权转让”，不仅提前收取未交付物业租金和综合管理费，而且提前收取装修费，违背权利义务对等基本原则和公平原则。《物业使用权转让合同》第七条第1项约定被告卓景公司应于2019年9月30日前将1019号物业交付原告使用，《物业装修合同》第三条第1项也约定被告嘉匠公司必须于2019年9月30日前完成装修。但两被告却未按期交付，已经拖延一年之久。原告与两被告经办人交涉交付物业事宜，毫无结果，甚至拒听电话，两被告严重逾期行为已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第94条第(三)、(四)项规定了法定解除权，原告委托律师向两被告发《律师函》，通知自2020年9月8日起解除《物业使用权转让合同》和《物业装修合同》，并要求两被告于合同解除后十日内(即2020年9月18日前)退还278967元及利息，但两被告至今未退款。为维护原告合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法查清事实，支持原告的全部诉讼请求。被告卓景公司辩称，一、被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业。虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向广东华鼎建筑工程有限公司提起诉讼，要求其履行涉案工程竣工验收并交付的义务，该案正在审理中。被告卓景公司已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第5点约定向原告支付违约金，但不同意返还已收取的款项。二、根据《物业使用权转让合同》第五条第5点约定，“甲方（被告卓景公司）逾期超过90天仍未向乙方（原告）交付物业的自逾期超过90天后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金”，当中甲乙双方已明确约定违约金的计算标准，故原告请求按照LPR利率的四倍计算利息，没有合同依据。三、依据被告卓景公司对原告作出的装修承诺，被告卓景公司愿意对被告嘉匠公司就涉讼物业装修工程承担合同内违约责任。四、诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。综上，请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，同时由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金，驳回原告的诉讼请求。被告嘉匠公司辩称，一、基于被告卓景公司愿意以支付违约金的方式替代双方所签的物业合同的解除，且造成涉讼物业不能按时交付的根本原因非被告嘉匠公司所致，故被告嘉匠公司同样以支付违约金的方式要求法院判决合同继续履行，不同意解除合同及退款、支付利息。二、根据《物业装修合同》第三条第2点及第五条第2点的约定，“乙方（被告嘉匠公司）逾期完成装修的，每逾期一天，乙方按照15元/日的标准向甲方（原告）计付违约金。”当中甲乙双方已明确表示违约金的计算标准，故原告请求按照LPR利率的四倍计算利息，没有合同依据。三、诉讼费由被告嘉匠公司承担没有依据。综上，请求法院判决《物业装修合同》继续履行，同时由被告嘉匠公司承担逾期完成装修的违约金，驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，被告卓景公司虽向本院提供了证据，但其经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，亦未能提供证据原件予以核对，且其所提交的证据均是基于其与案外人之间产生的材料，本院对其提供的证据不予审查。被告嘉匠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原告提供的有原件予以核对的证据真实性予以确认并附卷佐证。原告提供的其他证据内容清楚，来源合法，两被告未到庭提出异议，亦未提供证据予以反驳或推翻，本院对原告提供的该部分证据真实性亦予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年9月24日，原告（承租方，乙方）与被告卓景公司（出租方，甲方）签订《琦宝国际·创客T+物业使用权转让确认书》，约定甲方将坐落于佛山市南海区××××××广佛新干线北侧的琦宝国际·创客T+项目×××××××号的物业交付乙方有偿经营使用；使用权期限自2019年9月30日起，至2048年6月30日止。其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；本物业使用权转让价总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为335728元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为223594元，综合管理费为112134元；乙方按照分期付款的方式支付物业使用权转让款，首期款175728元于《琦宝国际·创客T+物业使用权转让合同》签订之日前付清（含定金），余下款项160000元从《琦宝国际·创客T+物业使用权转让合同》签订之日次月起分60期按日历月逐月支付，即每期款项为2667元，应在每月5日前支付当期款项，在交楼前支付完毕余下款项；乙方在签订本确认书之日向甲方支付定金30000元。2018年9月27日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号×××××××号物业使用权；物业使用权期限自2019年9月30日起，至2048年6月30日止。其中2019年9月30日至2039年9月30日为租赁期，2039年10月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为335728元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为223594元，综合管理费为112134元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金30000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取商业贷款方式支付使用权转让总价款，首期款175728元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项160000元以商业贷款方式支付，于2018年10月31日前支付完毕；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止。甲方逾期超过90日仍未向乙方交付该物业的，自逾期超过90天后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金。同日，原告（委托方，甲方）与被告（承接方，乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行装修至精装修标准；该物业的装修工程费用总价款为74300元；甲方按照分期付款方式支付总价款，首期款2300元，于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项72000元从本合同签订之日次月起分36期按日历月逐月支付，即每期款项为2000元，应在每月5日前支付当期款项；根据主合同的约定，该物业的交付时间为2019年9月30日，甲乙双方一致同意：乙方应于该期限届满之日前完成装修工程，装修交付通知与主合同约定的交付通知一并发出，卓景公司发出主合同约定的交付通知视同一并发出装修交付通知，即乙方就装修完毕交付事项不另行通知；如甲方逾期未付清物业装修款（含分期付款部分），乙方有权顺延向甲方交付该物业；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同必须与主合同同时履行或解除。无论原因为何，本合同解除，则主合同亦同时解除，因本合同解除导致主合同解除的，违约方还需承担主合同解除责任，如主合同终止、解除、被撤销，本合同亦随之自动解除。同日，被告卓景公司出具承诺书，承诺对涉讼物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与装修公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如装修公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。原告已向被告卓景公司支付首期转让款175728元(含定金30000元)以及17期分期款58939元(3467元/月×17个月)，共234667元，并已向被告嘉匠公司支付装修款共44300元。原告举示的创客T+项目特殊申请表载明以下内容：客户于2018年9月24日认租创客T+8座1019单元，已交首期款并签订了物业使用权合同。剩余160000元尾款，当时客户选择了和开发商合作的南海农商银行做商业贷款，由于银行告知客户已经与开发商终止合作，导致贷款没有批下来，现客户申请作分期60期，前36期作有息分期，每期还3467元（含利息），后24期作无息分期，每期还2667元。原告委托广东经纶律师事务所于2020年9月8日分别向两被告寄送律师函，告知因两被告违约，要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《物业装修合同》，上述邮件均于2020年9月10日被签收。已发生法律效力的（2020）粤0605民初26455号民事判决书查明：琦宝铝材装饰展贸中心8幢已取得建设工程规划许可证。诉讼中，被告卓景公司在答辩状中自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年11月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证，根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年部分的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告卓景公司签订的《琦宝国际·创客T+物业使用权转让确认书》及《物业使用权转让合同》对于原告支付余款的方式约定虽有不同，但从原告提交的银行流水、付款凭证等证据可知，原告实际上是按照《创客T+项目特殊申请表》载明的付款方式分期支付剩余的物业使用权转让款予被告卓景公司，本案亦无证据表明被告卓景公司曾对此提出异议，应视为双方对《创客T+项目特殊申请表》载明的原告付款方式达成一致。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告卓景公司应在2019年9月30日前将涉讼物业交付给原告，如原告在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日止。经审查，原告按照双方约定每月支付3467元分期款予被告卓景公司至2020年7月，而被告卓景公司未能按照合同约定的时间交付涉讼物业予原告，故原告有权拒绝支付剩余转让款，原告已依约履行其付款义务。截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的《律师函》之日（2020年9月10日）解除。与此同时，涉讼《物业装修合同》因上述合同有效部分的解除丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让金234667元应退还予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告诉请被告卓景公司从逾期交付之日2019年10月1日起至2020年9月18日按45元/日的标准计付违约金共15930元（45元/日×354日），及以234667元为本金，从2020年9月19日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付利息，鉴于原告诉请的上述违约金及利息的前提和基础均为原告因被告卓景公司违约导致的损失，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情认定被告卓景公司从逾期交付之日2019年10月1日起至实际清偿之日止按45元/日的标准计付违约金予原告，原告超出上述核定范围的诉请部分，本院不予支持。涉讼《物业装修合同》已经解除，被告嘉匠公司收取的装修款44300元应当退还予原告，但被告嘉匠公司对涉讼《物业装修合同》的解除没有过错，故原告诉请被告嘉匠公司向其支付利息及违约金，缺乏理据，本院不予支持。此外，被告卓景公司在答辩状中虽述称自愿对被告嘉匠公司就涉讼物业装修工程合同承担合同内违约责任，但其前提是涉讼《物业使用权转让合同》及《物业装修合同》并未解除，与此同时，原告提供的《承诺书》所载内容仅显示被告卓景公司承诺在物业装修工程未达合同约定标准且装修公司未进行整改时由其承担装修整改责任，而非承诺对被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任，原告亦未能提供充分有效证据证明被告卓景公司存在需为被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任的法定事由，依法应承担举证不能的不利后果，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告卓景公司、嘉匠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告朱笑余与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年9月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月10日解除；二、解除原告朱笑余与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年9月27日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让金234667元并支付违约金（违约金从2019年10月1日起按45元/日的标准计至实际清偿之日止）予原告朱笑余；四、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款44300元予原告朱笑余；五、驳回原告朱笑余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费3844.69元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3844.69诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年二月十八日书记员 李和仪