北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2530号上诉人（原审被告）：张泽，男，1971年5月6日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：孙昊，男，北京万科物业服务有限公司职员。上诉人张泽因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人张泽，被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人孙昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽上诉请求:1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32398号民事判决书；2.判令万科物业公司《物业合同》无效；3.判令万科物业公司只在实际工作的基础上获取相应报酬，至少减免物业费20%；4.判令万科物业公司上缴在小区违法经营的违法所得，按照业主大会决议是否冲抵物业费；5.判令万科物业公司承担本案全部诉讼费。事实和理由:上诉理由：1.判决书第二页张泽辩称段内容完全是法庭自行杜撰的，与业主陈述事实不符业主当庭陈述的八项内容包括投诉响应问题、物业违法问题、吸烟人管理问题、吸烟场所清洁问题、合同签订程序违法问题、物业人员行为规范问题、杂物堆放问题、违法经营问题。每项问题业主都按照物业什么行为或不作为、违反《物业合同》或者国家法律法规哪条，向法庭提交证据或要求物业提供证据的顺序陈述的。陈述内容是业主提交的《民事答辩书》的文字的子集。其中业主陈述了物业费减免20%的理由和计算方法。业主从未说过物业服务有“瑕疵”，一审法庭运用瑕疵一词有为物业方减轻责任之嫌。2.判决书回避了业主提出的三个重要问题。这三个问题是投诉响应问题、物业违法问题、合同签订程序违法问题。投诉响应问题反映的是物业方对于业主多次投诉完全不予理睬，是物业表明态度不向业主提供服务的问题。这不是物业服务的“瑕疵”问题。《物业合同》规定了双方的权利和义务，物业有权不提供服务，那么业主也有权不给钱。业主当庭提供了投诉的证据，物业没有反驳也没有相关证据证明其履行了责任。物业违法问题反映的是物业方长期的违法行为。《北京市控制吸烟条例》第十三条规定了物业在管理的小区有相关的禁烟责任，业主多次提醒也不予改正。国家法律法规也是《物业合同》遵守的内容，物业没尽义务也就不能行使有关权利。业主当庭提供了证据，物业没有反驳也没有相关证据证明其履行了责任。合同签订程序违法问题是最重要的问题。《物业合同》未经公示征求意见、未经业主大会表决通过，就由业委会与物业方签订。该合同签订程序违法，所以《物业合同》根本不成立，物业在小区提供服务是其自身主动行为，业主可就其实际发生的工作给予相应补偿但非必须。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条物业有举证责任。但是物业没有反驳意见。法庭《判决书》没有对这三个问题发表实质性意见，仅仅笼统的说“关于被告抗辩一节，其提供的证据不足以证明其抗辩理由，本院对此不予采信”。张泽认为法院的这个做法本末倒置，业主认为举证责任在物业方。法院应该让物业提供证据证明其做了相应的工作来反驳业主，而不是让业主去证明物业没有做的工作。3.其余问题法庭也视而不见。其他问题还有吸烟人管理问题、吸烟场所清洁问题、物业人员行为规范问题、杂物堆放问题、违法经营问题。例如吸烟人管理问题，吸烟场所清洁问题。物业从没有对吸烟人进行过劝阻，制止、曝光上报。这是违反《物业合同》的。而业主在8楼发现了吸烟据点，有照片有视频。物业未发现也未及时清理烟灰缸。物业的不作为违反了《物业合同》和《北京市控烟条例》有关内容。业主有证据证明，物业却没有证据反驳。4.物业起诉状的证据就不全。物业在一审起诉中提供《物业服务报告》和《物业服务财务收支情况表》以证明其按照《物业合同》要求提供了相应的物业服务。但仅提供了2020年一季度的文件，没有2019年4季度，2020年2、3季度的相关文件。因此，业主无法核实物业服务的实际情况。业主当庭表示异议，物业方说庭后提供。业主即向书记员表示，拿到物业文件后，将向法庭给出对物业服务的意见。但是业主在没有拿到文件进行核实，法庭也没有拿到业主意见时即做出判决，因此业主认为法庭的判决证据不充分、是没有根据的。5.庭审过程是不规范的不公平的。庭审过程只有书记员一人在场。业主提交《反诉书》被书记员退回，称等法官来了再给。笔录完成后书记员通知法官，法官旋风一样来后不久又风一样走了。期间拒绝了业主的反诉，业主始终没有完整表达诉求，庭审是不完整的笔录过程中，业主向法庭出示了在8层发现吸烟据点的视频，书记员让物业代理人看并给出意见，物业尽然拒绝，称回去再看。庭审次日业主就将视频图片刻光盘顺丰寄到法院。但在《判决书》中没有看到物业对视频的质证意见。书记员一定程度剥夺了业主充分陈述案情的权利，因为有些不该业主出示证据的内容因书记员的规定而导致无法发言，而笔录最终也错误和遗漏较多。业主充分尊重法庭的要求但因业主不是法律专业人士，不知道该如何维护自己的权利。庭审中当需要物业提供证据时，书记员经常主动向业主解释这叫举证不能。业主认为书记员的鲁莽行为实际起到了对物业的暗示作用，似乎在告诉对方不用举证。笔录签字时发现书记员记录的错误遗漏较多，且有差距，书记员让业主自己写。业主次日立即把反诉书中的反诉二字替换成答辩二字打印后同光盘顺丰寄给法庭。判决书所称“本院组织当事人进行了证据交换和质证”也是不存在的。首先物业当庭就没有任何证据提供。其次业主庭审后第二天就刻光盘提供了所有的视频图片但没有看到物业的质证意见。物业也没有合法提供《物业服务报告》和《物业服务财务收支情况表》，这个法庭是知道的，业主也当庭说明了物业提供后业主将给出自己的意见。9月24日开庭，25日就下达判决书是在没有证据的支持下做出的草率行为，是完全错误的，判决书的内容不是事实。6.一审判决书逻辑不通。判决书称业主“提供的证据不足以证明其抗辩理由，本院对此不予采信”于逻辑不通。业主反诉物业没有提供相关服务，法庭应该向物业要求提供相反证据以证明物业提供了相关服务，而不能让业主去证明物业没有发生的事，因为从逻辑和经验来讲，证明“不作为”比证明“作为”要困难得多。如果按照法院的逻辑，物业索取物业费，法院就应该让物业提供业主没交物业费的证据。也正因为这个逻辑，物业现在起诉庭审时都懒得提供证据了，因为反正都是要胜诉的。物业并没有提供3个季度的《物业服务报告》和《财务收支表》，法院对此判决没有依据。业主提交了11号楼8层有吸烟据点的证据，有视频有照片。法庭在没有查明事实之得出“提供的证据不足以证明其抗辩理由”的结论事实认定不清。综上，业主认为业主的诉求是简单又容易理解的，物业有没有按照国家相关法律法规和《物业合同》向业主提供相应服务也是很容易搞清楚的。法庭不应该对承办的物业费案件采取一刀切的做法，只对业主施加压力促其缴费，而不从根本上解决物业公司服务的问题。业主再次申明：业主如再发现物业人员在楼道吸烟，发现一次拒交半年物业费，发现两次拒交全年物业费。万科物业公司辩称：同意一审判决，不同意张泽的上诉请求，请求二审法院维持原判。1.张泽陈述张泽辩称内容是一审法院杜撰，这是不存在的；2.万科物业公司物业服务合同第8页第18条有明确显示经营的情况。3.吸烟问题，物业经理与张泽沟通过，公司多人都跟张泽沟通过，物业公司也派人蹲守过一个月，也都贴了禁止吸烟的提示，做了相应的改进措施。4.物业服务合同是与业主委员会签订的，不是与业主签订的，这是有效的。万科物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张泽支付2019年10月至2020年9月期间的物业服务费3877.92元；2、判令张泽支付违约金500元。一审法院认定事实：北京市朝阳区万科星园业主委员会（以下简称万科星园业委会）作为甲方，万科物业公司作为乙方，签订《物业服务合同》，约定，物业名称：北京市朝阳区万科星园小区；物业类型：普通住宅；坐落位置：北京市朝阳区仰山路。物业管理服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。业主按其拥有物业的建筑面积、按以下标准预先交纳物业服务资金，高层住宅：3.38元/平方米??月，商业用房：5元/平方米??月，会所：5元/平方米??月。物业服务资金按季交纳，业主或者物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳下期的物业服务资金。在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。庭审中，双方均认可张泽为1906号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为95.61平方米，该房屋所在区域的物业费收费标准为3.38元/平方米??月。万科物业公司主张张泽未缴纳2019年10月至2020年9月期间的物业费，张泽对欠费期间予以认可，但表示未交纳物业费系因为万科物业公司的物业服务存在瑕疵。万科物业公司就其主张提供物业服务合同、2020年第一季度服务报告予以佐证。张泽就其抗辩提供短信截图、照片、视频等予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万科星园业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故张泽应当受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。万科物业公司按照合同约定履行了物业服务义务，张泽应当支付物业费。关于张泽抗辩一节，其提供的证据不足以证明其抗辩理由，一审法院对此不予采信。故一审法院对万科物业公司主张张泽支付物业费的诉讼请求予以支持。万科物业公司主张的违约金，因张泽并非恶意欠缴，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张泽于判决生效之日起七日内给付北京万科物业服务有限公司2019年10月至2020年9月期间的物业服务费3877.92元；二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人的诉辩意见，本院总结本案的争议焦点为以下三点：一、《物业服务合同》的合同效力问题。张泽上诉提出万科星园业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》未经公示征求意见、未经业主大会表决通过，就由业委会与物业方签订，该合同签订程序违法，所以《物业服务合同》根本不成立，物业在小区提供服务是其自身主动行为，业主可就其实际发生的工作给予相应补偿但非必须。对此本院认为，张泽虽然否认业委会与万科物业公司的合同效力，称合同签订程序违法，但其并未提交充分证据证明其主张成立，且其在一审期间亦并未对合同效力及万科物业公司对涉案房屋提供物业服务的事实予以否认，故对于张泽的该项上诉主张，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。万科物业公司为涉案房屋提供了物业服务，张泽应当支付物业费。二、万科物业公司提供的物业服务是否存在严重的问题，应当减免20%的物业费。张泽上诉提出物业提供的服务存在严重问题，对于业主多次投诉完全不予理睬，违反了《物业服务合同》规定的合同义务；物业方存在长期的违法行为，按照《北京市控制吸烟条例》第十三条的规定，物业在管理的小区有相关的禁烟责任，业主多次提醒也不予改正，物业没有反驳也没有相关证据证明其履行了责任；还有杂物堆放问题、违法经营等问题，物业公司也没有向张泽提供3个季度的《物业服务报告》和《财务收支表》。对此本院认为，关于张泽主张的物业服务存在诸多问题的上诉意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从张泽提供的现有证据而言，难以证明万科物业公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然万科物业公司提供部分服务、包括禁烟措施方面确实存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对张泽以此为由要求扣减20%物业服务费的上诉意见，本院不予采信。同时，需要说明的是，万科物业公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。三、一审法院审理程序是否严重违法。张泽上诉还提出一审庭审过程是不规范不公平，庭审期间拒绝了业主的反诉，业主始终没有完整表达诉求，庭审是不完整的；判决书中没有看到万科物业公司对视频的质证意见；书记员一定程度剥夺了业主充分陈述案情的权利，笔录最终也错误和遗漏较多；庭审中书记员对万科物业公司暗示不用举证；在没有证据支持的情况下草率作出判决；判决书的内容也不是事实，逻辑不通；对于业主提交的关于吸烟的证据，在没有查明事实之得出“提供的证据不足以证明其抗辩理由”的结论，事实认定不清。对此本院认为，虽然根据张泽的主张，一审法院对于案件的审理程序可能确实存在不规范之处，但张泽并未提交充分证据证明一审法院存在严重违反法定程序，且明显影响案件公正处理的情况，故对于张泽的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，张泽的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张泽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年二月二十五日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华