江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2963号 原告：王彩侠（案外人），女，1989年9月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人:张钊，江苏彭城律师事务所律师。 被告：江苏银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市云龙区绿地商务城（B6-1地块）2号楼。 负责人:蒋学众，该行行长。 委托诉讼代理人:周亚,江苏盛仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张里勇，男，1972年9月8日生,汉族，该行员工，住徐州市云龙区。 第三人:李克全，男，1984年11月2日生，汉族，住徐州市贾汪区。 原告王彩侠与被告江苏银行股份有限公司徐州分行（以下简称江苏银行）、第三人李克全执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王彩侠的委托诉讼代理人张钊、被告江苏银行的委托诉讼代理人周亚及张里勇、第三人李克全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王彩侠向本院提出诉讼请求：1、确认原告对徐州市泉山区欣欣路东南郡二期B2—2号楼602室有承租权；2、停止（2019)苏0303执165号限期清空房屋通知书，要求原告清空并迁出徐州市泉山区欣欣路东南郡二期B2—2号楼602室的执行行为；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2020年5月13日原告收到（2020)苏0303执异88号裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。 2013年，原告与第三人协商购买位于徐州市泉山区产，并交纳了部分房款，第三人将房屋交给原告，原告对涉案房屋进行装修。后原告多次要求第三人履行买卖协议，办理过户手续，但第三人一直拖延时间，后来原告得知涉案房屋被第三人抵押，无法过户，要求第三人李克全退还所交的房款，赔偿装修款，但他因欠钱数额较大，无力退还，经多次协商，第三人愿意将房屋租赁给原告使用，无奈，原告与第三人于2014年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁该房，租期15年，原告负责房屋的装修，用装修款抵租金，所交房款算作押金。2019年原告接到云龙区法院作出的（2019)苏0303执165号限期清空房屋通知书，要求原告清空并迁出案涉房屋。原告向云龙区人民法院提出执行异议，法院作出（2019)苏0303执异82号裁定书，对此原告申请复议，徐州市中级法院作出（2019)苏03执复246号执行裁定书，将案件发回重审。云龙法院于2020年4月30日，开庭听证，后作出（2020)苏0303执异88号裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并告知原告如不服裁定，可以向法院提起诉讼。 原告认为原告与第三人之间的《房屋租赁合同》合法有效，原告支付了部分购房款、对案涉房屋进行装修、使用、交纳物业费等。根据《合同法》第二百二十九条，《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，原告在案涉房屋被查封前已经承租，原告享有合法的承租权，遵循“买卖不破租赁”的原则，原告有权继续使用案涉房屋。提起诉讼，请求判如所请。 被告江苏银行辩称：一、(2017)苏0303民初1957号民事判决书为生效法律文书，法院依法对被告李克全采取的强制执行措施符合法律规定；二、原告主张没有事实法律依据，不能成立。1、本案在执行异议申请期间，查明原告与第三人之间存在姻亲关系，原告是第三人的兄弟媳妇，结合事实与现有证据，原告与第三人就案涉房屋既不存在买卖关系，也不存在租赁关系，原告属无偿居住案涉房屋。2、原告与第三人之间未签订书面房屋买卖合同，不存在买卖的事实。双方签订的租赁合同第四条内容表明双方之间的21万元是借款，不是购房款。3、原告与第三人就案涉房屋不存在房屋租赁关系，双方虽签订房屋租赁合同，但是明显不合常理，与事实不符；三、以装修款20万元抵一次支付15年租金为内容的合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不产生阻却执行的效力。 第三人李克全辩称，原告确实是我弟媳妇，但是原告现在离婚了，是我们自己把这个事说清的。2013年11月份我向我弟李元元借钱，最多一个月就还给他，后来我没还上，他又着急买房子，我就说我把房子卖给他，他也同意了。2014年5、6月份找过我两次过户，后来因为工作原因，我就把房子抵押给上海的刘钢了，当时原告和李元元不知道这个事。2014年秋天的时候他就开始装修了，我说等你装修完我再给你过户，等11月份左右他就知道抵押的事了，就又吵又闹，我爸妈也出面了，李元元说装修花了将近20万元，我认为没花这么多钱，但是当时有抵押确实无法过户，我弟说要不然让我给写个租赁合同，无法过户得让他住房子，就签订了租赁合同。最开始借江苏银行钱的时候是以公司的名义结的，后来贷款落到我一个人身上了，后来我公司出事，资金就出现问题，也没有能力还银行的钱了。 本院认定事实如下：王彩侠向本院提交一份落款日期为2014年12月16日其与李克全签订的房屋租赁合同，载明承租方王彩侠（甲方）承租出租方李克全（乙方）位于徐州市泉山区。房屋租期一共180个月，自2014年12月16日起至2029年12月15日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生活居住使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；房屋出租是为毛坯商品房，无任何装修，由乙方负责出资装修，装修款为20万元，甲方原向乙方借款的21万元作为房屋押金，已付过给甲方，租期到期后甲方退还乙方已付的21万元押金。房屋租金以20万元装修款抵作甲方的15年租金，以及乙方负责缴纳15年的物业费，水电煤气费，暖气费和期间的房屋任何维修费用。装修竣工验收后，房屋的装修装饰部分均归属甲方所有，乙方中途退租的不得要求补偿相关装饰装修的费用。 江苏银行与李克全金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月17日查封了案涉房产，后经本院审理，于2017年10月16日作出（2017）苏0303民初1957号民事判决：被告李克全于判决生效之日起十日内偿还原告江苏银行徐州分行借款本金169779.42元及截至2017年3月16日的利息8552.67元（此后的利息按合同约定计算至实际支付之日止）。 该判决生效后，江苏银行向本院申请强制执行，本院于2019年2月23日查封了涉案房产，查封期限为3年。 原告刘钢起诉李克全、徐州万科网络信息服务有限公司、李福兴、李丹、李贤凤民间借贷纠纷一案，上海市黄浦区人民法院2017年12月1日作出（2017）沪0101民初2359号民事判决书，该判决书认定，2014年8月1日，刘钢与李克全签订抵押合同，李克全以案涉房屋作为抵押物，双方办理了抵押登记。该判决书第十一项：原告刘钢有权就李克全名下徐州市泉山区东南郡小区B2-2号楼2-602的房屋在70万元的抵押范围内，就顺序在前的抵押权人受偿后对该房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该判决已经生效。 王彩侠对本院执行案涉房屋不服，向本院提出书面异议，本院于2020年5月12日作出（2020）苏0303执异88号执行裁定书，驳回王彩侠的异议请求。 本院认为，首先，从原告提交的租赁合同内容来看，涉案房屋租赁期限15年，房屋装修款20万元抵作15年的租金，李克全向原告原借款21万元作为房屋押金等约定，不符合现实生活中租赁交易的正常情况；由于原告与李克全原系姻亲关系，原告与李克全之间存在多笔大额资金转账行为，该租赁合同未办理租赁登记备案。故原告主张该租赁合同签订于本院查封案涉房屋之前，并无充分证据。 其次，因另案债权人刘钢对案涉房屋享有优先受偿权，本院是案涉房屋的首查封法院，对案涉房屋有处置权，在审查原告提出的异议时应对案涉房屋上的权利负担一并审查。即使原告提交的租赁合同真实有效，亦是“先抵押后租赁”，该租赁关系不能对抗已经登记的抵押权。 原告主张确认其对案涉房屋有承租权，无法律依据，本院不予支持。原告主张停止限期清空房屋通知书，要求原告清空并迁出案涉房屋的执行行为，无事实法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王彩侠的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告王彩侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  姜方平 人民陪审员  史永刚 人民陪审员  汪安全 二〇二一年二月二十四日 书 记 员  张 伟