安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初5787号 原告:唐叶琴，女，1978年12月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。 被告:李**,男,1961年8月29日生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。 被告:郭在秀,女,1966年2月18日生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。 二被告共同委托诉讼代理人：汪元胜，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。 第三人：铜陵市牵源房地产经纪有限公司，住所地安徽省铜陵市官塘路西侧895号网点，统一社会信用代码：91340700MA2NAMEW7U。 法定代表人：宣丽娟。 原告唐叶琴与被告李**、被告郭在秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理，审理中，依法追加了铜陵市牵源房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼。原告委托代理人程贺、被告李**及其委托代理人汪元胜、第三人铜陵市牵源房地产经纪有限公司到庭参加诉讼，被告郭在秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告唐叶琴的诉讼请求：1、撤销原被告于2020年4月19日签订的《房屋买卖合同》;2、判令二被告返还购房款45万元及利息损失(以50万元为基数,从2020年4月29日起至判决给付之日止,按利全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算);3、判令二被告双倍返还定金计10万元;4、判令二被告承担房屋买卖中的中介费共0.7万元；5、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2020年4月19日,原告与被告一在铜陵市牵源房产经纪有限公司处签订了一份《房屋买卖合同》。双方在合同中约定,原告购买被告二的房屋,价款218万元。还约定了付款方式、过户中的税费承担、违约事项、中介费等。同日,原告与铜陵市牵源房产经纪有限公司签订了《佣金确认书》,并向其交付了中介费1万元。签约当天,原告向被告一交付了定金5万元。被告一向原告出具了5万元收条。2020年4月28日,原告按被告一的要求向被告二支付了45万元房款,被告一向原告出具了45万元收条。后来,原告得知,早在2020年3月2日,铜陵市铜官区城市管理行政执法局发出《公告》,通知被告一到接受调查;2020年6月2日,铜陵市自然资源和规划局作出《关于重新对浓林溪院、天景御园小区涉嫌违法建设规划合法性认定的复函》,对被告二房屋中的23.37ｍ认定为违法建设。对于原告来讲真是个晴天霹雳!花二百多万元买被告二的房子,居然其中还有23.37ｍ的违法建设。我的丈夫、我的父母得知后义愤填膺。作为我们平常人家购买楼房是个特大喜事,却买了个麻烦,想不通。两被告在卖房时,明知已被行政机关查处,却瞒着我,与我签订合同,收取我的定金、购房款,这种行为有违诚实信用原则。事后我及我丈夫找被告一协商撤销合同,返还定金、购房款、佣金,一开始,被告一同意,并委托房屋中介售卖此房。后来,拒不接受,还说我把违法建设的部分拆掉不就行了吗。当初购房前我看了房子,不知道有违法建设的部分,才下决心买的。试想,拆掉一部分,我还会买吗？ 综上所述,被告一有违诚实信用的做人做事原则,给原告及家人造成了精神上的重大伤害,在协商多次无果的情况下,原告才起诉,恳请做出公正的裁判。 被告郭在秀辩称：1、原告诉请撤销与被告于2020年4月19日订立的不符合法律规定，应予驳回。第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案，原告与其丈夫通过中介和被告一起去现场看房时，被告详细介绍了房情，原告也在一目了然房屋现状后，经友好协商，双方才达成合约。因此，不存“重大误解”的事实。原告反悔的根本原因是房价的迭落，没有增值。原告诉称：后来…，得知…，违法建设等等，纯属借口。2、原告迟延支付购房款，显已构成违约，依法应承担违约责任。根据第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此，被告要求原告承担继续履行并赔偿损失等违约责任。3、如果原告(违约方)愿以承担违约责任及赔偿损失为代价“取得”一个解除权，被告亦不反对。但赔偿损失应以被告遭受的实际损失，即以房屋差价2000元每平米计：436000元。 综上，原告诉请，没有事实和法律依据，请求依法全部驳回。 第三人铜陵市牵源房产经纪有限公司称：我们的业务员王良兆（女）从网上获取售房信息后，业务员组织双方看房、谈房价后，于2020年4月19日通知原被告双方到我们中介机构处签订合同，对价款、支付方式、税费承担、物业费等内容都在合同中做了详细约定，佣金按照1%应收取21800元，业务员为了开单，与买卖双方谈好了只收7000元佣金，当时收取买方10000元不是佣金，是合同保证金，如果双方成交，只收取7000元，剩余3000元会退还给买方。签订合同的时候有原告唐叶琴、被告李**在场签订的，被告郭在秀不在场，被告郭在秀委托了被告李**签订合同，当时签约时我没见到委托手续，只是听业务员讲已经与被告一办理了委托手续，并且也电话联系了被告二，被告二是认可签订该房屋买卖合同的。 原告庭审提交证据：1、唐叶琴、李**、郭在秀身份证信息。证明:原、被告主体资格适格。2、房屋买卖合同。证明:原、被告约定原告购买被告二房屋,双方在合同中约定了定金、房价、计付方式、税费承担、违约责任等。3、佣金确认书。证明:原告与铜陵市牵源房产经纪有限公司确定中介费为0.7万元。4、收条(2020.4.19)、收条(2020年4月28日)、收据、银行汇单。证明:被告一收定金5万元,被告二郭在秀收房款45万元,铜陵市牵源房产经纪有限公司收合同保证金1万元。5、铜官区城市管理执法局公告(2020年3月2日)、铜陵市自然资源规划局《关于重新对浓林溪院、天量御园小区涉嫌违法建设规划合法性认定和复函》(2020年6月12日)。证明:1）、涉案房屋有违法建设23.37平米。2）、2020年4月19日被告一与原告签订《房屋买卖合同》时隐瞒了这一情况。 被告郭在秀质证意见：证据一的三性均不持异议。 证据二真实性没有异议，但该买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。买卖合同约定房屋建筑面积是221.81平米，房屋成交价是218万元，证明了被告出售的房屋装修、改造增加的面积不包含在221.81平米的面积和总房价里。 证据三真实性、合法性、关联性由第三人确认。 证据四收条、收据不持异议，证明原告按合同约定支付了5万元定金、45万元房款，我们收到5万元定金、45万元房款是事实，该证据恰能证明买卖合同的合法有效性。 证据五公告和复函我们没有收到过，原告诉称的23.37平米的违法建设定性不准确，该部分建筑应该属于装修部分。且我们没有隐瞒该情况，原告到了现场看房，对于增加的房屋部分原告是明知的，我们也告知了原告，原告表示认可，才签订了合同。 第三人质证意见：对证据一到证据四我们都是认可的，对证据五我们之前没有看到过，大概在2020年6月份原告在办理公积金贷款之前，原告说不买了，我当时问她什么原因，原告提出了该房屋有违法建筑的问题，我们就组织了房屋买卖双方进行了多次协商，没有协商成。 被告庭审提交证据：1、《不动产权证》。证明：（1）案涉房产是被告依法取得的合法、合格的房产，本身不存在违建的事实；（2）产权建筑面积：221.81平米，与交易面积相符。2、《房屋买卖合同》。证明（1）双方之间建立了合法有效的房屋买卖合同关系；（2）依法成立的合同受法律保护；（3）案涉房产成交价为：218万元，先付定金5万，余款213万元应于2020年6月19日支付而原告至今未付，已构成违约的事实。3、照片四张。证明（1）被告对案涉房产进行了部分装修、改造，且装修、改造(十几万)成果是无偿的赠送给原告、与房屋买卖合同无关的事实；（2）原告对被告装修、改造的事实是明知的，被告不存在隐瞒。4、58同城截图。证明目前该地段房屋市场挂牌已迭至每平方8000元的事实。 原告质证意见：证据1真实性没有异议，权利人只有被告郭在秀一人，被告一与被告二的委托关系，被告一是否有权利代签合同、代收定金由法庭审查。尽管房产证上建筑面积为221.81平米，但是违法建筑面积未在房产证上登记，被告一未告知原告有违法建筑面积，原告是不知情的。 证据2合同的真实性不持异议，但不能证明被告的证明观点，不能证明原告违约，恰能证明被告违约，被告隐瞒了该房屋有违法建筑面积的事实。 证据3不符合民诉法的证据形式要件，三性我们均不予认可。 证据4不具备证据的三性，不能作为证据使用，与本案无关。 第三人质证意见：证据1、证据2是客观真实的，证据3给我看也没用，我没去现场看过，证据4是从网上下载的，目前房价是跌了一些。 第三人庭审提交证据：唐叶琴、李**的身份证复印件；李**与郭在秀于2020年4月11日签订的的房屋交易授权委托书原件；房屋买卖合同原件；佣金确认书原件。 原告质证意见：对第三人的上述证据没有异议。 被告质证意见：对第三人的上述证据没有异议。说明一下，从委托书来看，被告一不是本案适格被告，被告一只是被告二委托代理人，其行为产生的后果应由被告二郭在秀承担，请求法庭驳回原告对被告一李**的诉讼请求。 对原被告及第三人提交证据，结合各方质证意见，对原被告及第三人认可的证据依法采信。 经审理查明：2020年4月19日,原告唐叶琴与被告郭在秀、李**，第三人铜陵市牵源房产经纪有限公司（委托机构）共同签订了《房屋买卖合同》一份。合同对房屋的坐落、建筑面积、房屋的价款，付款方式、过户税费承担、违约事项、中介费等做出约定。同日,原告唐叶琴向被告李**支付了定金5万元，被告李**向原告出具了收条；原告唐叶琴又与第三人铜陵市牵源房产经纪有限公司签订了《佣金确认书》,并向其交付了合同保证金1万元。2020年4月28日,原告根据被告李**的要求向被告郭在秀的银行卡转账支付了45万元预付款,被告李**向原告出具了收条。2020年6月，原告因该房屋涉嫌违法建设问题，在第三人铜陵市牵源房产经纪有限公司协调下，原被告双方多次协商未果，以致成讼。 另查明，2020年3月2日,铜陵市铜官区城市管理行政执法局发出《公告》,对浓林溪院小区150余户业主（包含被告郭在秀的9栋80号）在未办理建设审批手续的情况下，在小区内私自搭建构筑物、设施等，通知各业主到接受调查。2020年6月2日,铜陵市自然资源和规划局做出《关于重新对浓林溪院、天景御园小区涉嫌违法建设规划合法性认定的复函》,对被告郭在秀的房屋中的23.37ｍ认定为违法建设，属无法采取改正措施消除影响的情形。2020年6月12日，铜陵市铜官区城市管理行政执法局将上述复函和《浓林溪院涉嫌违法建筑面积统计表》予以公示，公示期间为2020年6月12日至2020年7月12日。如相关当事人不服上述认定结论，可自公示期满之日起六十日内向铜陵市人民政府申请行政复议，也可在六个月内直接向铜陵市中级人民法院提起诉讼。 案涉房屋浓林溪院9栋80号登记在郭在秀名下，产权属郭在秀单独所有。郭在秀委托李**办理该房屋出售事宜。李**只是委托代理人，不是本案适格被告。 以上事实有当事人陈述，原被告及第三人身份信息，《房屋买卖合同》、《不动产权证》、佣金确认书、收条、收据、银行汇单，公告、公示、《复函》、《浓林溪院涉嫌违法建筑面积统计表》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益，并应当遵循诚实信用原则，因重大误解签订的合同可以撤销。本案原被告及第三人在签订买卖合同过程中，被告明知案涉房屋改造扩建部分没有办理合法手续，违反国家相关法律法规，且不向原告进行风险提示，误认为给了原告便宜；被告在实地察看及签约过程中，也未尽到注意义务，误解为检了便宜；第三人作为委托中介机构，也未能严格审查核实，致使原被告及第三人因重大误解签订了《房屋买卖合同》，导致合同目的不能实现。根据法律规定，因重大误解订立的合同可以撤销，合同撤消后取得财产应当返还。故对原告要求撤销《房屋买卖合同》，返还购房款、购房定金的诉讼请求依法予以支持；对原告要求被告承担房屋中介费、购房款利息损失及双倍返还定金的诉讼请求不予支持。被告李**作为房屋买卖合同的代理人，其行为产生的法律后果均由被告郭在秀承担，对原告要求李**承担本案民事责任的诉讼请求不予支持。被告郭在秀的辩解意见不予采纳。《房屋买卖合同》撤销后第三人收取原告的合同保证金应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下： 一、撤销原告唐叶琴与被告郭在秀、第三人铜陵市牵源房地产经纪有限公司2020年4月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告郭在秀于本判决生效后三日内返还原告唐叶琴购房款45万元及购房定金5万元; 三、驳回原告唐叶琴对被告李**的诉讼请求和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9370元，减半收取4685元；由被告郭在秀负担4400元，原告唐叶琴负担285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  查飞行 二〇二一年二月二十三日 法官助理崔英丽 书记员王天琢 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。