河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终891号上诉人（原审原告）：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区长兴街88号泉舜财富中心润泉苑2幢1-3商铺。法定代表人：吴泉水，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泽宇，河南坤达律师事务所律师上诉人（原审被告）：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司，营业场所：洛阳市洛龙区牡丹大道166号泉舜购物中心。负责人：李丹路，系该公司总经理。上诉人：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司，住所地：郑州市二七区二七路200号。法定代表人：吕伟顺，系该公司董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：高红军，河南航星律师事务所律师，特别授权。二上诉人共同委托诉讼代理人：石属刚，河南航星律师事务所律师，特别授权。上诉人厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（以下简称泉舜洛阳公司）、上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司（以下简称新玛特洛龙分公司）、大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称郑州新玛特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人泉舜洛阳公司的委托诉讼代理人余卉颖，上诉人新玛特洛龙分公司、郑州新玛特公司共同委托诉讼代理人高红军、石属刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉舜洛阳公司上诉请求：一、撤销原判第一、三项内容，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：一审判决上诉人共计减免百货一个月租金、管理费和物业费有失公平，且没有依据。我公司基于双方长期友好合作及与共同应对疫情的决心和信心，已经在起诉状中主动免收2020年第二季度百货部分15天的租金及管理费共计766666.67元，但是对方反而要求减免第二季度全部租金、管理费及物业费。增加了我公司损失。在此种情形下，一审判决在上诉人自愿放弃部分权利的基础上，再减免百货部分15天租金、管理费和一个月物业费有失公平，一审判决减免管理费和物业费无依据。二、涉案超市未因疫情停止经营，一审判决减免超市一个月租金、管理费、物业费有失公平，且没有事实和法律依据。超市未因疫情停止经营。我公司作为出租人一直为涉案超市的经营提供各种服务保障，并为此投入巨额资金。一审判决减免超市一个月租金、管理费、物业费有失公平。新玛特洛龙分公司、郑州新玛特公司共同上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人承担租金、管理费及物业费共计1871086.72元（一审多判金额1871086.72元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院酌情减免一个月租金、管理费及物业费与上诉人因疫情造成的实际损失不符，应改判减免两个月的相关费用。因受疫情影响，我公司的经营自2020年1月25日之后便面临困难，百货部分被迫暂停营业近一个月，超市部分也只能销售民生产品。被上诉人在疫情期间为减少经营成本，将购物广场的营业时间由原来的十二个小时减少为八个小时，致使上诉人的经营时间大幅减少。一审法院仅酌情减免第二季度一个月的租金、管理费和物业费与我公司所遭受的实际损失不符。二、上诉人为中小企业，现要求减免两个月的相关费用有法律依据和裁判依据。上诉人为中小企业，承租被上诉人场地用于经营，应参照适用该减免标准。再者，在司法实践中有减免两个月或三个月租金的判例。现上诉人根据本案的实际情况，要求减免两个月的相关费用并不有失公平。泉舜洛阳公司辩称：1、大商公司上诉状中自认，百货部分停业近一个月，超市部分没有停业，但却要求泉舜公司给予减免两个月相关费用明显不公平。支付相关激励举措在第二季度后使得对方经营明显好转甚至好于往年，所以对方仅强调自身损失而要求减免两个月相关费用明显不公平；2、对方引用的洛阳市政府（2020）5号文件，是这对租赁国有资产用房的中小微企业，但是涉案房屋不是国有资产用房，对方也不是中小微企业；3、相关案例不能简单适用于本案，疫情对每个行业、对个人的影响和对不同规模的企业的影响也是不同的，对方的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。新玛特洛龙分公司、郑州新玛特公司共同共同辩称：对方在一审已同意减免15天的租金及管理费，现又认为一审判决减免管理费没有依据明显自相矛盾。另外，一审法院已查明营因受疫情影响在2020年1月25日之后已无法正常经营，并结合疫情期间的超市、商场等实体企业和经营状况和恢复营业时间，判决减免物业费有事实依据。在疫情期间我公司坚持超市部分经营是为保障民生，承担着巨大的经营损失，对方将购物广场每天的营业时间缩短为八小时，在客观上对超市经营造成一的定影响。我公司没有选择停止营业控制成本，表明了承担了疫情防控和保障民生的相应责任。泉舜洛阳公司一审诉讼请求：1、请依法判令被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司向原告支付2020年第二季度百货部分和超市部分的租金、管理费及物业费共计4846593.49元；2、依法判令被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司对上述第一项诉讼请求的全部债务承担连带责任；3、本案的全部诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：2013年4月23日，泉舜洛阳公司作为出租人（甲方）与作为承租人(乙方)的郑州新玛特公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：泉舜洛阳公司将“泉舜购物中心”内负一层、一、二、三、四层的部分场地及附属的设施设备（建筑面积为51336.97平方米）租赁给郑州新玛特公司用于经营百货、超市、电器及其他项目；租金及费用：包含房屋租金60%，综合管理费40%；抽成租金及费用与保底租金及费用取其高的方式（指按照会计年度，抽成租金及费用与保底租金及费用相比较，若抽成金额低于合同约定的保底金额，按保底金额计取；若抽成金额高于合同约定的保底金额，则按抽成金额计取）。A、百货部分（乙方租赁面积为39336.97㎡，其中包括负一层面积为4381.37㎡）；保底租金及费用：第一至第三个租赁年度为1500万元/年；第四至第五个租赁年度为1800万元/年；第六个租赁年度起为2000万元/年；B、超市部分保底租金及费用：乙方租赁面积为12000㎡，保底租金及费用：第一至第三个租赁年度为150万元/年；第四租赁年度为200万元/年。租赁面积的物业管理费为4元/月/平方米。租金及费用的支付：保底租金及费用每三个月支付一次：应于每年1月1日后五个工作日内、4月1日后五个工作日内、7月1日后五个工作日内、10月1日后五个工作日内各支付三个月保底租金及费用。2015年12月17日，泉舜洛阳公司作为出租方（甲方）与作为原承租方（乙方）的郑州新玛特公司及作为现承租方（丙方）的新玛特洛龙分公司签订《房屋租赁合同》补充协议一份，协议主要约定：经三方协商一致，乙方将其在租赁合同项下全部权利义务概括转让给丙方，租赁合同的租赁人由乙方变更为丙方。由丙方享有租赁合同项下承租人的全部权利，承租租赁合同项下承租人的全部义务，乙方承担连带责任。物业租赁面积变更为总租赁面积为42771.68平方米；百货部分保底租金及费用变更为：第一至第三个租赁年度为1340万元/年；第四至第五个租赁年度为1640万元/年；第六年租赁年度起为1840万元/年。除本协议明确修改或增加的条款外，租赁合同条款继续有效。合同签订后，双方依约履行。对于2020年第二季度百货部分和超市部分的租金、管理费及物业费为5613260.16元的事实，原被告双方均无异议。因减免租金的金额问题原被告产生分歧，引起诉讼。一审法院认为：泉舜洛阳公司与郑州新玛特公司签订的《房屋租赁合同》及泉舜洛阳公司与郑州新玛特公司、新玛特洛龙公司签订的《房屋租赁合同》补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行义务。新玛特洛龙分公司应按照合同约定支付2020年第二季度的租金。但2020年元月，××疫情，2020年1月25日，我省启动疫情防控一级应急响应，新玛特洛龙分公司在2020年1月25日之后实际营业状态受到一定程度的影响，无法正常经营。××疫情属不可抗力，属于法定免责事由，对于新玛特洛龙分公司应承担的租金、管理费及物业费可酌情予以减免。结合疫情期间超市、商场等实体企业的经营状况及恢复营业时间，本院对2020年第二季度新玛特洛龙分公司应当支付的租金、管理费及物业费等酌情减免一个月即1871086.72元，剩余3742173.44元，新玛特洛龙分公司应及时支付。郑州新玛特公司应按补充协议约定承担连带清偿责任。对泉舜洛阳公司的其他诉讼请求不予支持。新玛特洛龙分公司、郑州新玛特公司辩称应减免第二季度全部租金、管理费及物业费等的理由，没有法律依据，亦有失公平，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司于本判决生效之日起三十日内向原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司支付租金、管理费及物业费等共计3742173.44元；二、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22786元，由原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司负担2786元，由被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司、大商集团郑州新玛特购物广场有限公司共同负担20000元。本院认为：根据一、二审审理已查明，2013年4月23日，泉舜洛阳公司与郑州新玛特公司签订《房屋租赁合同》一份，约定了租赁场地经营百货、超市、电器及其他项目的具体内容。在双方合同履行过程中，新玛特洛龙分公司缴纳了2020年第一季度租金后，2020年元月，××疫情，新玛特洛龙分公司的经营受到一定程度的影响，因2020年第一季度租金的减免问题，双方发生争议。关于双方的上诉事项，2020年1月,因全国突发新冠肺炎疫情,政府强令停产停业。考虑到涉案场所用途系群体聚集性场所，确因疫情的原因无法正常开展经营，超市场地虽然营业，但由于众所周知的原因，营业规模与客流量均受到客观限制，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知,“依法准确适用不可抗力规则”，对于场地租金应当酌情予以减免。根据我省的具体情况，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。2020年5月6日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级，一审法院酌定减免一个月，不符合河南省人民政府以上重大突发公共卫生事件应急响应级别通知的精神，本院酌定应当减免2个月为宜，即应付租金为1871086.72元。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定事实基本清楚，对于疫情期间减免标准的确定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（2021）维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6477号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6477号民事判决第一项为：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司洛阳洛龙分公司于本判决生效之日起三十日内向厦门泉舜集团洛阳置业有限公司支付租金、管理费及物业费等共计1871086.72元；三、驳回厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的上诉请求。二审案件受理费14740元，由厦门泉舜集团洛阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年二月十九日书记员  常冰莹