贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初2号 原告：安顺市平坝区和谐物业服务有限公司，注册住所地：安顺市平坝区安平街道办事处和谐小区**，现住所地：贵州省安顺市平坝区希望城玫瑰园。统一社会信用代码：91520421MA6GPKYY8E。 法定代表人：谢达芬，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张莉，女，1980年8月7日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省安顺市平坝区，现住贵州省安顺市平坝区。系。代理权限为特别授权代理。 被告：安顺市平坝区东风房地产开发有限公司，，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处塔山路统一社会信用代码：91520421775341791E。 法定代表人：黄昌华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：韦树峰，男，1963年5月20日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省安顺市平坝区。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司诉与被告安顺市平坝区东风房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员刘炳文适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付拖欠原告的商铺1-1-5物业服务费12,960元，滞纳金12,960元，1-3-2物业服务费49,752元，滞纳金19,403元，共计95,075元。2、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年10月20日，原告与被告所居住的小区，安顺市平坝区大东风购物城业主委员会签订《物业服务管理合同》。并且双方约定由原告向被告提供物业服务，被告支付服务费，收费标准为每月每平方米1.5元，但是被告1-1-5号面积为360平方米的商铺从2018年10月20日起至2020年10月20日止共计24个月未支付物业服务费，共计12,960元。1-3-2室面积为1382平方米的商铺从2018年10月20日起至2020年10月20日止共计24个月未支付物业服务费，共计49,752元。且原告与被告在《物业服务管理合同》中还约定了若被告未按期缴纳物业服务费需每天支付千分之一的滞纳金，并且每半年支付一次，由此计算出1-1-5室滞纳金为12,960元，1-3-2室滞纳金为19,403元。基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第191条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求判决如原告所请。 被告安顺市平坝区东风房地产开发有限公司辩称：原告起诉被告主体不适格，1-1-5已经于2017年9月30日出售给案外人谭家经，根据物业条例的规定，应当由业主自行承担物业费；1-3-2我方从2014年开始就已经承租给案外人姚娟、黄爱红，在双方租赁合同中约定，由承租人承担物业费，根据物业管理条例规定有约定的从约定，因此，以上两房的物业费均不应由我方承担及诉讼主体有误。另外，原告诉请的滞纳金已经大于物业服务费的本金，过分高于损失，请求依法予以调整。要求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年10月21日，原告与被告物业所在的小区安顺市平坝区大东风购物城业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定由原告向被告所在小区业主提供物业服务，被告小区业主支付物业服务费，合同期限从合同生效之日起至2020年10月11日止。合同第七条约定：物业服务费用约定，……1、物业服务费用由业主（或使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯楼：小区住宅物业服务费用按建筑面积1.0元/月·平方米执行。2、商业物业：业主或使用人按建筑面积1.5元/月·平方米交纳。……。5、缴费时间：物业服务费按月/季度/年交，费用到期15日之前缴清服务费用，每逾期一日乙方将按照所欠金额的1‰收取滞纳金。合同第八条约定：费用的支付1、业主或使用人应自《大东风购物城物业服务合同》上签订之日起全额交纳物业服务费用。……4、乙方物业服务费按月/季度/年缴纳；业主或物业使用人应在费用到期月底前15日内履行交纳义务。 合同签订后，原告在上述合同期间内为平坝县大东风购物城提供相应物业服务，合同期满后离场。 同时查明：被告在本案涉及的物业之一为：商业物业为平坝县大东风购物城三楼1-3-2室商铺面积为：1382平方米，现状为已经出租给他人经营；物业之二为：一楼1-1-5室商铺面积为：122.43平方米，于2017年9月30日出售给案外人谭家经、黄竹嫒，双方签订有《商品房买卖合同》，购房人已经支付相应房款，该房屋已经交付给购买人，并已经由购买人出租给他人经营。 另查明：在原告为案涉物业小区提供物业服务期间未向被告主张过权利，被告也未支付过物业服务费用；2021年1月2日原告代理人张莉用其手机向被告法定代表人发送短信催告缴费，被告未予支付。原告遂诉讼来院。 上述事实有原、被告的法庭陈述，及原告所举的《物业服务合同》、短信催费通知截图、电梯维保记录、相片、铺面租赁合同；被告所举证的《1-1-5商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、房款收款凭证、租赁合同在卷佐证，且经庭审组织质证和本院审核。足以认定。 本案争议的焦点是：1、原告的诉请有无事实和法律依据；2、1-1-5号房屋的物业业主是谁？3、原告主张的滞纳金（违约金）应否予以调减。 本院认为，原告与被告物业所在小区的业主委员会订立的《物业服务合同》，合法有效，合同对业主具有法律约束力，本院予以确认。通常认为，业主即物业所有权人。依照《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，即使物业服务费用依租赁合同约定应由使用人交纳，仍不能免除业主的责任，因此本案中原告起诉被告向其主张权利符合法律规定，被告认为其已经将物业出租，物业费用应由使用人承担的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳；被告为案涉1-3-2室商铺的所有权人，其应受前述小区业委会与原告签订的《物业服务合同》的约束，原告要求被告按照合同标准支付平坝县大东风购物城三楼1-3-2室商铺物业服务费49,752元的诉请，事理俱在，本院予以支持。被告可以在交纳物业服务费后依据房屋租赁合同向有关承租人另行主张权利。 原告主张的平坝县大东风购物城一楼1-1-5室商铺已经由被告出售给案外人谭家经、黄竹嫒，签订有书面买卖合同，该商铺购买人已经支付相应房价款，房屋已经交付，虽然房屋尚未过户登记，但是未过户并非购买人的原因导致，在此情况下该商铺已经不能因为未过户而认定还属于被告的物业，原告向被告主张此出售房屋物业服务费用，属于主体不适格。相关主体不是本案的必要共同诉讼主体，原告可另案起诉解决，本案中对此1-1-5室物业服务费问题不予处理。 案涉《物业服务合同》对交纳物业服务费的时间约定不明，并且在2021年1月2日前原告未向被告主张过权利，仅于起诉前才向被告主张物业费权利，其关于被告在起诉前存在物业服务费逾期应支付违约金（滞纳金）的请求，无事实依据；再则，合同约定每逾期一日原告（乙方）将按照所欠金额的1‰收取滞纳金过高，对包括被告方在内的小区业主不公平，故此被告主张调减的意见，本院予以采纳，从2021年1月2日起被告应按同期银行存款利息标准支付原告逾期滞纳金。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安顺市平坝区东风房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司支付1-3-2室商铺物业服务费49,752元。 二、被告安顺市平坝区东风房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性按同期同类银行存款利率标准向原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司支付物业服务费逾期滞纳金，滞纳金以49,752元为基数从2021年1月2日起计算至物业费支付完毕日止。 三、驳回原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,980元，减半收取990元，由原告安顺市平坝区和谐物业服务有限公司负担468元，由被告安顺市平坝区东风房地产开发有限公司负担522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1,980元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审判员  刘炳文 二〇二一年二月二十二日 法官助理夏小惠 书记员张丁勇