福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初2388号 原告：武平县晨兴物业服务有限公司，住所地福建省武平县平川街道七坊路，统一社会信用代码91350824768587419W。 法定代表人：刘永养，经理。 被告：福建华城房地产开发有限公司，住所地福建省武平县平川街道育才路第二中学学生公寓4、5号店面，统一社会信用代码91350824062276889F。 法定代表人：林喜玉，董事长。 委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘福莲，女，1981年12月19日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告武平县晨兴物业服务有限公司与被告福建华城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘永养，被告的委托诉讼代理人吴子胜、刘福莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、1.判令被告支付清华苑物业费、空置房物业费、空置房公摊水电费、电梯维保及年检费660,728.9元（总计1,387,831.9元-已付727,103元）；2.支付东街商厦应贴补物业费、空置房物业费、电梯维保及年检费106,972.2元，二项合计767,701.1元及按30%计算逾期违约金230,310.3元，总计998,011.4元；诉讼期间变更为：一、1.电梯维保及年检费4,970元（被告应承担B、C、D、E区截至2020年11月的一半为86,520元，扣除被告已支付72,625元和8,925元合计81,550元）；2.空置房公共电费10,000元；3.东街商厦空置房物业费19,190元、每月贴补至2020年11月78,000元及按78,000元的30%计算违约金23,400元，合计120,590元；4.清华苑A区电梯维保及年检费的一半28,710元；5.清华苑物业费、空置房物业费983,774.07元。以上合计空置房物业费1150229.07元+电梯维保及年检费4,970元-已支付727,103元，仍应支付428,096.07元；二、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：被告是清华苑、东街商厦的房地产开发公司，2013年10月、2017年9月，原（乙方）、被告（甲方）分别签订清华苑、东街商厦前期物业服务合同。清华苑、东街商厦前期物业服务合同分别约定，由原告对被告开发的清华苑、东街商厦提供前期物业服务。 清华苑分A、B、C、D、E共5个区。其中，A区住宅13351.3平方米、商铺4054.75平方米、集中商业1个1898.3平方米、地下停车位42个；B区住宅6664.08平方米、商铺924.69平方米；C区住宅7835.1平方米、商铺1292.88平方米、集中商业1479.68平方米、车位31个；D区住宅3200.05平方米；E区住宅11785.6平方米、商铺594.05平方米、地下停车位34个、摩托车位44个。B、D区合同期限三年，自从交房之日起算至三年期满之日止；A、C、E区合同期限二年，自从交房之日起算至二年期满之日止。B、D区于2015年5月底开始交房，C、E区于2015年12月底开始交房，A区于2018年7月底开始交房。《前期物业服务合同》约定：由原告对被告开发的清华苑提供前期物业服务；物业服务费用由原告在交房时按照住宅1.2元/平方米·月、商业店面及商业营业性用房0.5元/平方米·月、附属产权内车位60元/个·月、摩托车（含三轮摩托车、电动车）10元/辆·月的标准一次性向业主收取，交被告保管。另原、被告与B、C、D、E区业主约定，被告承担二年物业服务费）。空置房部分（包括未出售车库、车位或杂物间）物业服务费由被告承担；第一年在保修期内，电梯年检及维保检测费用由电梯供应商承担（若电梯供应商不承担，则由甲方承担）。第二年的电梯年检及维保检测费用由甲乙双方各承担一半；空置房部分分摊的公共水电费，由被告承担；物业费由被告按季考核拨付，在接下考核周期的第一个月10日前与被告承担的电梯年检及维保检测费或其他费用一起存入原告指定账户。至2020年8月，被告应拨付B、D、C、E区与业主约定承担二年的物业费1,004,818.7元、空置房物业费295,251.6元、空置房部分应分摊公共电费19,061.6元、电梯维保及年检费用68,700元，合计1,387,831.9元。2016年9月至2020年1月实际拨付727,103元，仍欠660,728.9元。诉讼期间变更为300,351.07元。 东街商厦建筑面积4226.91平方米，《前期物业服务合同》约定：由原告对被告开发的东街商厦提供前期物业服务，合同期二年。物业服务费用住宅、商业物业按1.2元/平方米·月计收取；本合同期限内及本合同期满、新的物业合同签订前，被告每月补助原告物业费3,000元，按季拨付；本合同生效之日起至房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费由被告承担；第二年及以后、新的物业合同签订前，电梯年检及维保检测费用由甲乙双方各承担一半。至2020年8月，被告应拨付：应贴补物业服务费69,000元、空置房部分物业费31,372.2元、电梯维保及年检费用6,600元，合计106,972.2元。诉讼期间变更东街商厦电梯维保及年检费一半7,155元、空置房物业费19,190元、每月贴补至2020年11月78,000元及按78,000元的30%计算违约金23,400元，合计127,745元； 被告辩称，1.原告的起诉所依据的数据没有事实依据。原告在2020年8月开始多次与被告对账，原告向被告提交了请求支付的申请书，其申请书开始的金额为37万余元。在2020年9月经过原、被告多次核对，原告主动将金额调整为23万余元，但被告认为金额不准确，还有多项费用未扣除，尚在协商中，现在原告直接向法院起诉，并且要求被告支付物业服务费及违约金共计99万元。被告认为该数额是没有任何事实和法律依据的。 2．原告的诉请，根据双方签订的合同约定，支付条件尚未成就。根据合同约定，双方要对金额进行核对，并且被告对原告的物业服务进行考核，合格才向原告支付物业服务费。但原告质量达不到约定的一级服务的标准，考核并不过关，所以双方多次协商降低费用，并没有就具体的金额达成一致，在原告也未通过考核验收的情况下，该物业服务费尚不具备支付条件。 3．从2015年开始，原、被告之间对住宅及收费标准，即合同约定的金额已经另行协商，即按照1元每平方米来计算，与其他业主的物业费是有区分的。2016年，原告向被告提出要求被告支付3个月的物业服务费的时候，也是按照1元每平方米的标准来提出申请。被告支付的金额也是按照1元每平方米住宅物业服务的标准向原告支付物业服务费。所以双方对住宅的物业服务费已经变更，约定由1.2元每平方米调整为1元每平方米。故原告按1.2元标准来起诉，违反了约定，与实际不符。 4．物业服务费由原告直接向业主收取，而不是向开发商收取，且实际原告也向业主收取了，而这次起诉原告将A区的物业服务费全部要求由被告来承担没有事实和法律依据。 5．原告起诉2015年至2020年的物业服务费，起诉前三年的物业费已超过诉讼时效。特别是在2015年至2017年，应由被告代业主支付的物业服务费已经过了3年，也就已经过了诉讼时效。 6．原告诉请的违约金。被告认为，2017年以来的服务费，2020年8月开始双方多次对账，就双方对金额至今仍未核对清楚，并非被告拒付该物业服务费，被告也从来没向原告表示拒付物业服务费。所以被告并不存在违约，原告起诉按照30%的标准计算违约金，我们认为是没有事实和法律依据。综上，请求法院依法判决。 本案审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认： 被告是清华苑、东街商厦的房地产开发公司。2013年10月15日，原（乙方）、被告（甲方）签订《华城﹒清华苑前期物业服务合同》（下称《清华苑物业合同》）一式二份，合同第一章概况：清华苑房地产开发项目分A、B、C、D、E共5个区，总建筑面积56563.39平方米（以实际测绘面积为准）。其中，A区住宅142套13351.3平方米、商铺25套4054.75平方米、集中商业1个1898.3平方米、地下停车位41个；B区住宅60套6664.08平方米、商铺21套924.69平方米；C区住宅81套7835.1平方米、商铺12套1292.88平方米、集中商业1个1479.68平方米；D区住宅36套3200.05平方米；E区住宅111套11785.6平方米、商铺8套594.05平方米、地下停车位39个。第一期为B、D区，第二期为A、C、E区。合同第二章对服务内容及质量进行约定。合同第三章第五条第一款约定：物业服务费用按业主拥有的物业产权面积计算，具体标准是住宅1.2元/平方米﹒月；商业店面及商业营业性用房0.5元/平方米﹒月；附属产权车位60元/个﹒月。合同第三章第五条第四款对前期物业服务期间费用给付及考核办法约定：1.乙方按照上述第五条标准在交房时一次性向业主收取前期物业服务期间的物业服务费，交甲方保管（实际履行过程中“交甲方保管”的条款未执行）；2.空置房部分（包括未出售车库、车位或杂物间）物业服务费由甲方承担；3.电梯第一年在保修期内，电梯年检及维保检测费用由电梯供应商承担（若电梯供应商不承担，则由甲方承担）。第二年的电梯年检及维保检测费用由甲乙双方各承担一半；4．物业服务费由甲方根据考核情况按季拨付，若达到服务标准按100%拨付，若达不到服务标准，按比例扣减档次给付；……8.如果达不到合同要求或其他原因，甲乙双方有权解除合同，物业服务费等各项费用按乙方实际月份结算。甲乙双方中途解除合同应提前三个月书面通知对方。合同第三章第六条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。合同第三章第七条第四款约定：空置房部分分摊的公共水电费，由甲方承担。甲方要求另行开启景观工程产生的水、电费用，由甲方承担。合同第四章第八条第一款约定固定停车车位为小车60元/个·月、摩托车（含三轮摩托车、电动车）10元/辆·月。合同第八章第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五、六、七、八条规定，未能按时足额交纳物业服务费等各项费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。合同第九章第二十八条约定：本合同期限B、D区三年，自交房之日起算至三年期满之日止；A、C、E二年，自交房之日起算至二年期满之日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十一条约定：甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。《清华苑物业合同》签订后，B、D区于2015年5月底开始交房，2015年6月1日起计算物业服务费；C、E区于2015年12月底开始交房，2016年1月1日起计算物业服务费；A区于2018年7月底开始交房，2018年8月1日起计算物业服务费。 原、被告与B、C、D、E区业主签订的《商品房买卖合同》，其中，附件《关于前期物业管理的约定》：1.含《前期物业服务合同》；2.物业服务费的给付及考核办法：原告按上述标准在交房时一次性向B、C、D、E区业主收取一年的前期物业服务费，交被告保管（实际履行过程中“交被告保管”的条款未执行），剩余二年的前期物业服务费由被告承担；空置房部分（包括未出售车库、车位或杂物间）物业服务费由被告承担；电梯第一年在保修期内，电梯年检及维保检测费用由电梯供应商承担（若电梯供应商不承担，则由被告承担）。第二年的电梯年检及维保检测费用由原、被告双方各承担一半。 根据武平县测绘队对清华苑房地产开发项目B、C、D、E共4个区的实际建筑面积测绘累计如下：总计33058.77平方米，其中商品居住房屋面积29326.32平方米，架空层面积913.72平方米，店面面积2643.98平方米，物业用房面积174.75平方米，地下停车位62个（E区34个、C区28个），摩托车位E区44个。 对A区A1栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为2849.34元。对A区A2栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为375.28元。对A区A3栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为28976.12元。对A区截至2020年6月30日止的地下车位空置物业费为35,982元。 B区二年后至2020年6月30日止的空置房物业服务费807.31元。C区二年后至2018年12月30日止地上空置房物业服务费6,155.36元、地下停车位物业服务费12,364元（注2018年12月16日成立业主委员会）。D区无二年后空置房物业服务费。E区二年后至2019年5月31日止地上空置房物业服务费（含店面）11,381.17元（注：E区于2019年5月31日成立业主委员会）。E区二年后至2019年5月31日止地下停车位物业服务费10,140元。依上《清华苑物业合同》约定，第二年的电梯维修保养费及电梯年检费根据原告与龙岩久川电梯有限公司签订的《电梯日常维修保养合同》，其中：1.C、E区11部第二年年维保费40,320元（每月3,360元）；2.A区12部第二年维保费43,200元（300元/部）；3.B、D区7部第二年维保费29,400元；4.A区12部第二年电梯年检费7,020元；5.B、C、D、E区18部第二年电梯年检费10,260元，以上合计130,200元。 2017年9月27日，原（乙方）、被告（甲方）签订“东街商厦”《福建省前期物业服务合同》（下称《东街前期物业合同》）。《东街前期物业合同》约定：甲方应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示，乙方提供服务的受益人为物业管理区域的全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。本物业总占地面积682平方米，建筑面积4226.91平方米，其中多层住宅3680.95平方米，商业545.96平方米。本合同期限暂定2年自2018年9月25日起至2020年9月24日止。《东街前期物业合同》第七条约定：多层住宅和商业物业均按1.2元/月﹒平方米；本合同期限内及本合同期满、新的物业合同签订前，甲方每月补助乙方物业费3,000元，按季拨付；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；电梯第一年保修期内，电梯年检费及维保检测费用由电梯供应商承担或甲方承担，第二年及以后，新的物业合同签订前，电梯年检费及维保检测费用由甲乙双方各承担一半。甲方每月补助部分与电梯年检、维保检测费按季结算，甲方在每季度第一个月10日前存入乙方指定账户。本合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物服务费由甲方承担。《东街前期物业合同》第十四条约定：甲方、业主违反本合同第七、八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千万之二标准向乙方支付违约金。合同签订后，该物业房屋从2018年9月底通知交房，2018年10月1日起交房。被告（甲方）从2018年10月1日起至2020年10月31日止，尚欠空置房（含店面）物业服务费16,173元，按合同约定支付25个月补助物业费3,000元/月计75,000元；第二年即2019年10月1日起至2020年9月30日止的维保费为12,600元（3台×350元/台·月×12）、年检费1,650元（3台×550元/台·年），合计14,250元。 另查明，自2016年7月15日至2020年1月23日，被告已支付原告无争议的物业服务费11笔合计727103元。诉讼期间，经原告申请，本院于2020年9月11日作出（2020）闽0824民初2388号民事裁定书，裁定：一、查封福建华城房地产开发有限公司所有的位于武平县平川街道育才路6-24号华城清华苑Ａ3幢104号店和位于武平县××街道××路××号××街××号店（限制过户及设置他项权利）。查封期限为三年。如需续行财产保全的，申请人应在保全期限届满七日前向本院提出申请。二、查封（限制过户及设置他项权利）刘永养、钟文平提供担保的位于武平县××镇××村××层店面（武房权证2011字第0××3号房产证、武国用2012第0××4号土地使用权证）房产和位于武平县××街道××村××层××室（武房权证2013字第0××1号房产证、武国用2013第1××6号土地使用权证）房产，查封期限为三年。 以上事实，有原告提供：原、被告于2013年10月15日签订的《华城·清华苑前期物业服务合同》，被告与业主签订的合同编号201302670《商品房买卖合同》，被告与业主签订的合同编号201500372《商品房买卖合同》，原、被告于2017年9月27日签订的《福建省前期物业服务合同》各1份，原告与龙岩久川电梯有限公司签订的《福建省电梯日常维护保养合同》3份，《快意电梯维修保养收款收据》2份及《福建省政府非税收入缴款通知书》和《福建省政府非税收入票据》各1份。被告提供的东街商厦物业相关的《武平县晨兴物业服务有限公司收据》2份、《交房通知书》和《东街商厦物业管理收费告知书》各1份、《国内标准快递》22份；被告提供清华苑相关的武平县测绘队关于清华苑ABCDE区《面积测绘统计表》31份、《武平县商品房买卖合同备案信息表》1组、清华苑A区二位业主的《交房通知书》及《清华苑物业管理收费告知书》各1份、《邮寄收寄清单》及《国内标准快递》1组，及原、被告陈述等证据材料真实。 原、被告争议焦点一：住宅物业服务计算标准多少。 原告认为，按《清华苑物业合同》和《东街前期物业合同》均书面约定，住宅按1.2元/平方米·月计算物业服务费。 被告认为，原、被告之间对住宅及收费标准，已经另行协商，即按照1元/平方米·月来计算。为此，提供原告方管理人员钟银燕于2020年9月30日发送给被告工作人员曾象生《关于要求结清2015年6月至2020年8月期间物业服务费的函》、原告于2016年4月10日发送给被告《关于要求尽快拨付清华苑二期1-3月份物业服务费的函》、原告于2016年7月12日发送给被告《关于要求尽快拨付清华苑二期3-6月份物业服务费的函》、原告于2016年9月21日发送给被告《关于要求尽快拨付清华苑一期6-8月份物业服务费的函》、原告于2016年10月18日发送给被告《关于要求尽快拨付清华苑二期6-9月份物业服务费的函》，以证明原、被告已另行协商，按照1元/平方米·月计算被告应支付的住宅物业服务费及空置房物业费。经原告质证，对钟银燕的发函，钟银燕已于2020年6月1日离职，不能代表公司，且该函无公司盖章。对于其他证据，除2016年4月10日的发函有原件外，其余无原件。 本院认为，被告提供的上述证据内容与原告要求被告支付物业服务费相关联，结合被告已按原告发函的金额支付了物业服务费的款项，其真实性予以采信，能证明原、被告对住宅物业服务费收费标准，已另行协商按1元/平方米·月计算。 原、被告争议焦点二：被告已代原告支付电梯年检费及维保检测费用金额多少。 原告认为，除2017年7月17日（8,925元）、2018年2月13日（72,625元），被告按与原告口头约定由被告支付的第二年度电梯年检费及维保费用外，其他费用均与本案物业服务费争议无关。 被告认为，其已代原告支付电梯年检费及维保检测费用金额161,215元。其中分别2015年9月30日、2016年5月6日、2017年7月17日、2018年2月13日、2018年6月5日、2018年6月5日分别支付43,650元、3,990元、8,925元、72,625元、9,375元、22,350元。并提供相应《报销单据封面》及《福建省政府非税收入票据》、《中国建设银行单位客户专用或电子回单》、《快意电梯维修保养收款收据》（统称被告提供的证据八）予以证明。经原告质证认为，2018年6月5日的二笔支付项目，其中22,350元属于综合验收电梯类检验收费，收款人吴小平为被告财务人员；付款日期2018年6月5日的9,375元是东街商厦电梯年检费，当时原告物业服务从2018年10月1日起开始。 本院认为，被告提供的上述证据，其中，2015年9月30日（43,650元）、2016年5月6日（3,990元）二项付款，与合同约定“电梯第一年保修期内，电梯年检费及维保检测费用由电梯供应商承担或甲方承担。”不符合，应属被告自己承担款项；2018年6月5日支付东街商厦电梯年检费9,375元，该期间尚未交付商品房，物业服务费尚未开始计算，应属被告自己承担款项；2018年6月5日支付清华苑电梯年检费22,350元，经办人吴夏梅，收款人吴小平，与原告无关；2017年7月17日（8,925元）和2018年2月13日（72,625元），收款人分别为钟银燕、原告，二项合计81,550元，应属被告已代原告支付电梯年检费及维保检测费用金额。对于被告提供的电费、巡更棒、电梯门套维修费与本案争议无关，不予审理。 综上查明事实，本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告之间关于清华苑、东街商厦前期物业服务合同是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，为有效合同，对原、被告具有约束力，双方应按合同全面履行相应义务。 一、根据原、被告与B、C、D、E区业主签订的《商品房买卖合同》约定的原告按上述标准在交房时一次性向B、C、D、E区业主收取一年的前期物业服务费，剩余二年的前期物业服务费由被告承担；二年后的空置房部分（包括未出售车库、车位或杂物间）物业服务费由被告承担，据此，被告应承担的清华苑B、C、D、E区二年的前期物业服务费为： 1.商品居住住宅面积29326.32平方米×1元/平方米·月×24个月=703,831.68元； 2.架空层面积913.72平方米，属于业主共有，不应由被告承担物业服务费； 3.店面面积2643.98平方米×0.5元/平方米·月×24个月=31,727.76元； 4.物业用房面积174.75平方米，不应由被告承担物业服务费； 5.地下停车位62个（E区34个、C区28个）×60元/个·月×24个月=89,280元； 6.摩托车位E区44个×10元/个·月×24个月=10,560元，以上1至6项合计835,399.44元。 二、被告应承担B、C、D、E区二年后的空置房部分（包括未出售车库、车位或杂物间）物业服务费： 1.B区二年后即2017年6月1日起至2020年6月30日止的空置房物业服务费807.31元； 2.C区二年后即2018年1月1日至2018年12月15日止地上空置房物业服务费6,155.36元； 3.地下停车位物业服务费12,364元；对于原告主张2018年12月16日成立业主委员会后的空置房等物业费，双方均未提供终止物业服务时间，涉及业主权利义务，原告可另行主张； 4.D区无二年后空置房物业服务费； 5.E区二年后即2018年1月1日起至2019年5月31日止地上空置房物业服务费（含店面）11,381.17元； 6.E区二年后即2018年1月1日起至2019年5月31日止地下停车位物业服务费10,140元。对于原告主张2019年6月1日成立业主委员会后的空置房等物业费，双方均未提供终止物业服务时间，涉及业主权利义务，原告可另行主张; 以上1.2.3.5.6项合计40,847.84元。 三、被告应对A区自2018年8月1日起应承担的物业服务费： 1.对A区A1栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为2,849.34元； 2.对A区A2栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为375.28元； 3.对A区A3栋截至2020年6月30日止的空置房物业费为28,976.12元； 4.对A区截至2020年6月30日止的地下车位物业费为35,982元; 以上1至4项合计68,182.74元。 四、被告应支付东街商厦的物业服务费及电梯维修保养费及电梯年检费： 1.从2018年10月1日起至2020年10月31日止，应支付空置房（含店面）物业服务费16,173元； 2．应按合同支付25个月补助物业费3,000元/月计75,000元； 3.第二年即2019年10月1日起至2020年9月30日止的维保费为12,600元、年检费1,650元，合计14,250元，被告应承担50%计7,125元。 以上1至3项合计98,298元。 五、依上《清华苑物业合同》约定，第二年的电梯维修保养费及电梯年检费，应根据原告与龙岩久川电梯有限公司签订的《电梯日常维修保养合同》确定： 1.C、E区11部维保费40,320元（每月3,360元）； 2.A区12部维保费依43,200元（300元/部）； 3.B、D区7部维保费依29,400元； 4.A区12部电梯年检费7,020元； 5.B、C、D、E区18部电梯年检费10,260元。 以上合计130,200元，被告应承担50%为65,100元。 六、空置房公摊水电费。原告主张19,061.6元，但以实际交房计算空置房公摊水电费不准确，被告未在本院指定期间内核减，按10,000元计算。 以上总计1,117,828.35元，扣除被告已支付的前期物业服务费727,103元及第二年的电梯维修保养费及电梯年检费81,550元，余309,175.35元，被告应予支付给原告。对于原告主张的东街商厦的物业服务费及电梯维修保养费及电梯年检费违约金问题，双方签订了二份前期物业服务合同，被告已支付的款项，并未约定特指款项，原告主张的东街商厦物业服务费逾期违约金23,400元，本院不予支持。本案前期物业服务合同，除清华苑C、E区成立业主委员会外，其他小区至今尚未成立，前期物业服务合同尚未终止或解除，为便于本案审理，对截止日期之后发生的空置房物业服务费问题，原告可另行主张。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建华城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付武平县晨兴物业服务有限公司清华苑、东街商厦物业服务费、电梯维修保养费及电梯年检费、公摊水电费合计309,175.35元。 二、驳回武平县晨兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,721元，由武平县晨兴物业服务有限公司负担2,145元，福建华城房地产开发有限公司负担5,576元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  兰银芳 人民陪审员  危力煌 人民陪审员  叶春斌 二〇二一年二月二十二日 书 记 员  林 静 附注：本判决主要法律依据 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1．被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2．被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3．诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4．对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。