福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽08民终39号 上诉人（原审被告）：张观生，男，1979年8月5日出生，汉族，党员，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：李香，女，1958年12月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 法定代理人：李健，男，1962年12月16日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：刘光海，福建天岩律师事务所律师。 上诉人张观生因与被上诉人李香房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初3671号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张观生上诉请求：撤销原判第二项，改判张观生将坐落于龙岩市新罗区××路××号××幢××房屋返还给被上诉人李香（办理房屋变更登记和过户的所有税费由李香承担），李香应返还张观生已支付的购房款84920元。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案合同判决无效的原因是李香被认定为限制民事行为能力，由此所造成的损失，属合同法规定的“双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，张观生已承担此前的房屋过户费20719.45元，故返还房屋的过户费用根据公平原则应由李香承担。2.根据合同法第五十条的规定，张观生返还李香讼争房屋，李香应当返还张观生已支付的购房款84920元。 李香辩称，1.张观生采用欺诈手段与答辩人订立合同。张观生明知答辩人是智障人士，采取欺骗隐瞒的手段，以明显低于市场价格的成交价，于2018年9月12日与答辩人签订《存量房买卖合同》，该行为属欺诈。2.案涉房屋市场价格应为120万元左右，张观生为了达到偷逃国家税款的目的，与答辩人签订的《存量房买卖合同》，约定房屋转让价格为6万元，并以该合同办理过户和缴纳各项税费，严重损害国家税收利益。3.答辩人未实际交付房屋，张观生也未支付任何款项给答辩人。虽然双方已签订了《存量房买卖合同》，且房产已变更至张观生名下，但该房屋一直由答辩人母子居住至今，张观生未占有该房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判正确，应驳回张观生的上诉请求。 李香向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2018年9月12日签订的《存量房买卖合同》无效。2.判令张观生将坐落于龙岩市新罗区房产产权恢复至李香名下。 一审法院认定事实：2018年9月12日，出售人（卖方）李香与买受人（买方）张观生签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定，卖方以60000元将其名下的位于龙岩市新罗区××路××号××幢××（建筑面积61.67㎡）房屋（所有权证号：41381）出售给买方张观生，所有税费由买方承担。当日，买卖双方在不动产登记中心办理该套房屋的产权过户变更登记，买受人张观生向福建省龙岩市国土资源局补缴土地价款12968元，向国家税务总局龙岩市新罗区税务局支付契税2910.37元、个人所得税4365.54元。2018年9月13日，张观生取得了龙岩市新罗区××路××号××幢××房屋的产权证，证号为闽（2018）龙岩市不动产权第0048034号。2018年9月14日，张观生通过招商银行龙岩分行（户名：张观生，开户行：招行龙岩分行，账号6214××××3333）转账支付李香75000元（户名：李香，开户行：工行龙岩分行，账号：6212××××5604）。之后至今，李香未向张观生交付上述涉案房屋。2020年5月8日，李香诉至该院，请求判如所诉。另查明，2020年5月19日，申请人李健向该院申请认定李香为无民事行为能力人，该院以（2020）闽0802民特78号立案受理。2020年6月4日，该院委托福建省龙岩市第三医院对李香的精神状态及是否具有民事行为能力进行鉴定。2020年7月12日，福建省龙岩市第三医院出具龙三院司鉴字第00024号《精神疾病鉴定意见书》，鉴定结论为：被鉴定人李香患有轻度精神发育迟滞，目前为轻度智残，具限制民事行为能力。2020年7月28日，该院以（2020）闽0802民特78号民事判决书判决：一、宣告李香为限制民事行为能力人；二、指定李健为李香的监护人。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”的规定，李香的监护人李健以李香属智障人员，张观生欺诈智障人员，李香与张观生于2018年9月12日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖价格严重不公平为由主张《存量房买卖合同》无效。显失公平的合同是指一方当事人利用其优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，李香因患有轻度精神发育迟滞，目前为轻度智残，属于限制民事行为能力人，李香与张观生签订的《存量房买卖合同》，存在着一方当事人即张观生利用其优势并利用李香属于智残人员且没有经验的情形。《存量房买卖合同》中，房屋买卖价格6万元明显低于市场价格，致使双方的买卖明显违反公平、等价有偿的原则，损害了李香的合法权益，李香的监护人李健主张房屋买卖价格显失公平有理，李香与张观生订立的《存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，张观生应将龙岩市新罗区××路××号××幢××房屋返还给李香，李香诉请张观生返还坐落于龙岩市新罗区××路××号××幢××房屋并过户至李香名下有理，该院应予支持。张观生主张李香属完全民事行为能力人，李香与其订立的《存量房买卖合同》真实有效，应继续履行，但张观生向该院提供的证据不能证明其上述主张，李香患有轻度精神发育迟滞，目前为轻度智残，属于限制民事行为能力人，对张观生的上述主张，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第五十八条规定，判决：一、原告李香与被告张观生于2018年9月12日签订的《存量房买卖合同》无效。二、被告张观生应将坐落于龙岩市新罗区××路××号××幢××房屋返还给原告李香，并于本判决生效之日起三十日内协助原告李香将该涉案房屋过户至原告李香名下（办理该涉案房屋变更登记和过户的所有税费由张观生承担）。本案案件受理费1300元，减半收取为650元，由被告张观生负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，对一审认定事实无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，根据张观生自述，其与李香相处一年多，并多次向其提供帮助，应对李香的智力状况具有一定的了解。而其以总价6万元购买了本案讼争房屋，购房均价不足1000元/平方米，远低于同时期相同地段的房屋价格，结合李香在签订该合同时自身患“脑膜炎”、“脑中风”等疾病致使智力发育迟滞等情形，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决本案《存量房买卖合同》无效，具有相应的事实和法律依据，本院予以确认。张观生在本次交易过程中未能提供证据证明在交易磋商过程中有告知李香近亲属，以远低于市场行情的房产价格，购买并将讼争房屋完成过户登记的行为，符合欺诈、乘人之危等情形，双方的买卖明显违反公平、等价有偿的原则，其上诉认为返还房屋所产生的过户费用应根据公平原则应由李香承担的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于张观生主张要求李香返还其已支付的购房款84920元的问题，因其在一审诉讼过程中未就该款项提出反诉请求，且李香亦否认收到上述款项，双方对该款项存在争议，张观生对该款项可另行解决，对该主张，本院亦不予审理。 综上所述，张观生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1923元，由上诉人张观生负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二一年二月二十三日 书记员 林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；