云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2021)云2524民初152号原告：林增好，男，1978年7月10日出生，汉族，住云南省建水县。原告：鄂静，女，1979年5月13日出生，汉族，住云南省建水县。二原告共同委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师（实习）。代理权限为特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：李瑶，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：张发青，男，1977年11月21日出生，汉族，住云南省建水县。现住云南省建水县。委托诉讼代理人：顾刚，云南勤展律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河川宏房地产经纪有限公司。住所：云南省建水县奥城二期6号商铺。法定代表人：杨康成，系该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：李跃祥，男，1979年3月11日出生，苗族，住云南省蒙自市。代理权限为特别授权代理。第三人：解玉林，女，1959年9月17日出生，汉族，住云南省建水县。第三人：关卜铭，男，1987年7月16日出生，汉族，住云南省建水县。原告林增好、鄂静与被告张发青、红河川宏房地产经纪有限公司及第三人解玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，在诉讼过程中，依法追加关卜铭为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林增好、鄂静及委托诉讼代理人杨乐、李瑶，被告张发青及委托诉讼代理人顾刚、红河川宏房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李跃祥及第三人解玉林、关卜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林增好、鄂静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《云南省二手房买卖合同》；2、判令被告张发青立即返还原告支付的购房款354000元，被告红河川宏房地产经纪有限公司返还原告支付的佣金7000元；3、判令两被告连带赔偿原告违约金147800元。以上各项合计508800元；4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告于2019年11月6日，在被告红河川宏房地产经纪有限公司的居间下，与被告张发青达成了房屋买卖协议，购买被告张发青位于建水县房屋，总房款为739000元，双方签订了《房屋买卖定金协议书》，被告张发青承诺“具备房屋买卖条件”，原告承诺按时与被告签订《房屋买卖合同》及遵守本协议中的房屋价格等约定，之后原告按约当场支付了54000元定金给被告张发青。同时，原告还与被告红河川宏房地产经纪有限公司签订了《房产购房委托协议书》，委托人的买房要求为：“该房屋无债权、债务及使用权纠纷”，并且支付了佣金7000元。2019年12月2日，原、被告三方按照约定正式签订《云南省二手房买卖合同》，合同中除前述约定之外，还约定了签订合同当天原告向被告张发青支付购房款30万元，余下385000元待开发商处交房时卖方确认此房能贷款的金额后（贷款金额以开发商为准），以尾款385000为基准多退少补。在签订合同时，两被告故意隐瞒了合同中“房屋所有权人：解玉林”的重要事项，后来在签订合同之后原告发现该问题，即对此提出异议，但被告张发青及红河川宏房地产经纪有限公司均表示没有问题，他们都能处理好并且保证能过户给原告。之后，原告多次向被告张发青要求完成过户手续，以便可以向银行申请贷款。被告张发青却答复原告，该房屋不能贷款，你要买就一次性支付尾款。后经原告多方打听了解，该房屋真实所有权人为第三人解玉林，被告张发青也是作为购房人向其购买该房屋，然后又转售给原告。现在，第三人解玉林已经明确拒绝继续出售该房屋给被告张发青，张发青已无法继续履行与原告之间的房屋买卖合同，原告多次向被告张发青要求退还已付购房款均遭到拒绝，多次要求被告红河川宏房地产经纪有限公司履行居间义务协调处理此事，也遭到拒绝。据此，原告认为由于被告张发青的原因导致双方之间的买卖合同无法履行，除返还全部已支付的购房款外，其必须依据合同承担总房款20%的违约赔偿金。同时被告红河川宏房地产经纪有限公司未尽到受托人的义务，不但未能完成委托事项，还造成委托人遭受重大损失，除应退还收取的佣金外，还应与过错方连带承担赔偿责任。请求法院依法查明事实，作出公正判决，维护原告的合法权益。被告张发青辩称，原告所诉事实不符，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。理由如下:1、2019年10月23日，被告通过红河川宏房地产经纪有限公司的居间，向解玉林购买位于建水县房屋，总房款为685000元，解玉林、红河川宏房地产经纪有限公司均向被告承诺该房屋可以贷款，故被告于2019年10月10支付解玉林购房定金20000元，2019年10月23日支付解玉林购房款280000元（以上共计300000元）。在被告与解玉林签订的《云南省二手房买卖合同》附件二中第3条明确约定“剩余房款人民币385000元待开发商处交房时卖方确认此房能贷款的金额后（贷款额度以开发商为准），以尾款385000元为基准多退少补”。附件三补充协议第6条明确约定“卖方应无条件配合买方签订一手房合同至买方指定人员名下”。因解玉林与红河川宏房地产经纪有限公司向被告多次明确承诺该房屋可以贷款，且会配合被告办理，仅是贷款金额暂时无法确定，该情况也是解玉林与红河川宏房地产经纪有限公司向原告明确承诺的，故2019年12月2日被告向原告林增好出具由红河川宏房地产经纪有限公司代书的《收条》中也明确载明“余下部分购房款人民币385000元待开发商处交房时卖方确认此房能贷款的金额后（贷款金额以开发商为准）。以尾款385000元为基准多退少补”。后发生该房屋无法贷款的情况，不是被告导致，被告是根据解玉林、红河川宏房地产经纪有限公司向被告的承诺而转述原告。2、在被告向解玉林购买该房屋后，因被告生活需求变化，另购买了其他位置的房子，故又委托红河川宏房地产经纪有限公司将该房屋出售，被告将该情况明确告知了解玉林，解玉林表示会配合被告签订一手房合同至转售的人名下。在原告林增好、鄂静与被告签订协议前，被告就已明确告知了原告林增好、鄂静该房屋原房东系解玉林，被告系转售。在红河川宏房地产经纪有限公司的通知下，解玉林还曾多次参与被告与原告沟通，直至被告与二原告签订《云南省二手房买卖合同》。且在被告与林增好、鄂静签订的《云南省二手房买卖合同》中，已明确了房屋所有权人为解玉林的事实，并不存在原告所述故意隐瞒房屋所有权人为解玉林的情况。3、在被告得知该房屋可以签订一手合同时，被告及红河川宏房地产经纪有限公司工作人员多次打电话通知二原告，要求其来签订一手合同并协商办理贷款事直，被告、解玉林及二原告多次在红河川宏房地产经纪有限公司约谈处理此事。但二原告一直持不签字不办理不主动的消极态度。直至开发商交房前两天，被告最后一次通知二原告去签订一手合同，二原告照样持此态度，后解玉林将该房屋一手合同签订在他人名下，系二原告自己原因导致本案房屋未能签订一手合同至其名下，故被告不应对此承担任何违约责任。综上，被告同意解除与二原告签订的《云南省二手房买卖合同》并同意退还二原告向被告支付的购房款354000元。但导致本案房屋不能交易的原因并不是被告行为所致，被告不应承担违约责任。被告红河川宏房地产经纪有限公司辩称，我公司已尽到受托义务，造成房屋买卖合同未能履行不是我公司行为所导致，我公司不存在违约行为，不应承担违约责任，我公司不同意退还原告已支付的佣金7000元。第三人解玉林、关卜铭述称：l、现在该房屋所有权人是关卡铭，被告张发青不是该房屋权利人，没有权利出售该房屋，第三人不同意被告张发青出售该房屋给原告林增好；2、本案中两被告与原告签订《云南省二手房买卖合同》时是在隐瞒我方的情况下签订的，张发青转卖该房时我方毫不知惰，所以原、被告在该房买卖中的情况与我方没有关系，我方不承担任何责任(包括经济责任)。张发青转卖该房一事并未告知于我方，我方是从农机公司领导处得知我方房屋己被张发青转卖，后我方想办法找到林增好核实后才知道确有此事，当时林增好还说他和我方没有关系。事实及理由：2019年10月10日，经红河川宏房地产经纪有限公司经办人介绍，我（解玉林）与张发青在红河川宏房地产经纪有限公司办公室达成协议，将农机公司新集资房A栋1单元501号房出售给张发青，房价总计685000，张发青当时支付了定金20000元。2019年10月23日按照合同约定，双方在红河川宏房地产经纪有限公司办公室签订了《云南省二手房买卖合同》，合同约定张发青付给我购房款280000元，剩余房款385000元，约定待开发商交房时卖方确认此房能贷款的金额后(贷款额度以开发商为准)，以尾款385000元为基准多退少补，并在合同中双方约定付清房款当天正式交房。2020年9月26日，开发商通知交清房款就可以交房，我方及时让红河川宏房地产经纪有限公司经办人通知张发青前来交清房款并办理房屋转移手续，但张发青表示没钱，后来我方又多次联系张发青前来办理房屋转移手续，他均以没钱为由不来办理，现在该房所有权人已办理为关卜铭。对此是被告张青发违反合同约定，约定的履行期限到期后不能履行，该房屋现在已由关卜铭交付房款，所有权人已登记为关卜铭。张发青的违约责任应由其自行承担。各方当事人争议的焦点是：1、对于各方当事人之间签订了房屋买卖合同之后是什么原因造成未能按照合同履行；2、对于未能按照合同履行所产生的后果，属哪方违约，各方当事人应如何承担相应的法律责任；3、对于原告所提诉讼请求是否具有事实及法律依据，应如何认定应否支持。本院经审理认定事实如下：第三人解玉林认购得位于建水县房屋。2019年10月10日，被告张发青与红河川宏房地产经纪有限公司签订《房产购房委托协议书》，委托红河川宏房地产经纪有限公司办理购买第三人解玉林该套房屋的相关购房手续，由红河川宏房地产经纪有限公司收取佣金8800元，对其他委托事项、各方责任等作了相应约定，于同日按照约定被告张发青支付给第三人解玉林购房定金2万元。后于2019年10月23日，由红河川宏房地产经纪有限公司作为经纪机构，第三人解玉林与被告张发青签订了《二手房买卖合同》，约定由第三人解玉林将该套房屋出售给被告张发青，成交价款为685000元，签订合同之日由被告张发青支付给第三人解玉林购房款280000元，剩余房款385000元，待开发商交房时卖方确认此房能贷款的金额后（贷款额度以开发商为准），以尾款385000元为基准多退少补，买卖双方定于付足贷款以外房款金额当天正式交付该房屋，如买卖双方哪方违约，均应按照全部房价款的20%向对方支付违约金，对其他税费负担、违约责任等也作了相应约定，并于同日由各方签订了《补充协议》，对各方其他权利义务等进行了约定。于2019年10月23日，第三人解玉林出具《收条》一份给被告张发青，确认收到张发青支付的购房定金2万元，已付购房款280000元，合计30万元。后于2019年11月6日，二原告林增好、鄂静与红河川宏房地产经纪有限公司签订《房产购房委托协议书》，委托红河川宏房地产经纪有限公司办理购买被告张发青已向第三人解玉林购买的该套房屋的相关购房手续，由红河川宏房地产经纪有限公司收取佣金7000元，对其他委托事项、各方责任等作了相应约定，于同日由红河川宏房地产经纪有限公司作为经纪机构，由被告张发青（作为出让方）与二原告（作为买受人）签订《房屋买卖定金协议书》，约定由被告张发青将向第三人解玉林购买的该套房屋出售给二原告，总房款为739000元，由二原告支付购房定金54000元给被告张发青，对其他事项等也作了约定。于2019年12月2日，由红河川宏房地产经纪有限公司作为经纪机构，由被告张发青（作为出卖人）与二原告（作为买受人）签订《二手房买卖合同》，约定由被告张发青将该套房屋出售给二原告，成交价款为739000元，签订合同之日由二原告支付被告张发青购房款30万元，剩余房款385000元，待开发商交房时卖方确认此房能贷款的金额后（贷款额度以开发商为准），以尾款385000元为基准多退少补，双方定于“以开发商统一交房时间为准，由买方直接对接开发商进行交房”的方式交付该房屋，如买卖双方哪方违约，均应按照全部房价款的20%向对方支付违约金，对其他税费负担、违约责任等也作了相应约定，并于同日由各方签订了《补充协议》，对各方其他权利义务等进行了约定。于2019年12月2日，由被告张发青出具《收条》给原告林增好，确认收到原告林增好支付的购房定金54000元，已付购房款30万元，合计354000元。在二原告与被告张发青签订的《二手房买卖合同》第一条第（二）项第1小项中已注明“房屋所有权人：解玉林”。各方当事人签订上述各项合同后，在实际交付该房屋时，因原告及被告张发青对该房屋未能办理贷款手续，经第三人解玉林通知催促被告张发青付清房款后交房，被告张发青未能付清房款而未能接收该房屋。后第三人解玉林将该房屋权利转让归关卜铭，以第三人关卜铭名义交纳了该房屋的购房款，现尚未办理不动产权证登记。二原告以二被告构成违约为由，于2021年1月7日向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告之间签订的《云南省二手房买卖合同》；判令被告张发青立即返还原告支付的购房款354000元，被告红河川宏房地产经纪有限公司返还原告支付的佣金7000元；判令两被告连带赔偿原告违约金147800元。上述事实，有原、被告及第三人各方当事人陈述，原告提供的《房产购房委托协议书》、《收款收据》、《房屋买卖定金协议书》、《二手房买卖合同》、收条、转账记录；被告提供的《房产购房委托协议书》、《二手房买卖合同》、《收条》；第三人提供的交纳购房款发票在卷证实，本院予以确认。本院认为，由被告红河川宏房地产经纪有限公司作为经纪人，二原告林增好、鄂静于2019年11月6日与红河川宏房地产经纪有限公司签订的《房产购房委托协议书》，于同日由被告张发青（作为出让方）与二原告（作为买受人）签订的《房屋买卖定金协议书》，及后又于2019年12月2日，由被告张发青（作为出卖人）与二原告（作为买受人）签订的《二手房买卖合同》，所签合同均为各方当事人的真实意思表示，其合同依法成立合法有效。但在合同履行过程中，因被告张发青与第三人解玉林签订的《二手房买卖合同》未能按合同约定履行，为此被告张发青未能取得所买受房屋的所有权，并因此不能履行向二原告交付该房屋的义务，现该房屋的权利人已由解玉林转让归第三人关卜铭，已实际不能进行交付。造成未能交付该房屋其合同不能履行的后果，系被告张发青未能取得所买受房屋所有权的原因所致，根据《民法典》第五百九十七条第一款“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，对于二原告所提要求解除双方之间所签《二手房买卖合同》的请求，具有事实及法律依据，本院予以认定及支持，对此被告张发青还应承担相应的违约责任。在原告与被告张发青所签的《二手房买卖合同》中已注明“房屋所有权人为解玉林”，原告已经知道当时所签合同买受的该房屋权属并非系被告张发青所有，可能存在该房屋不能转移交付的情况，而仍与被告张发青签订该合同，而后来造成不能按合同履行交付该房屋，其中原告虽不存在违约行为，但对签订该合同存在一定过失，应自己承担相应的过错责任。原、被告双方在所签合同中虽约定“如违约，违约方应按照全部房价款的20%向对方支付违约金”，为此原告依此约定并按此计算提出了要求被告承担赔偿违约金147800元的请求，但因原告在签订合同时自己也存在一定过错，可依法减轻被告张发青应承担的违约责任，故对此本院不予完全支持。对被告张发青应承担的违约责任（即损失赔偿额），本院根据各方当事人的过错程度结合本案实际情况予以确定，酌定按承担赔偿违约金5000元予以处理。被告红河川宏房地产经纪有限公司在履行经纪服务合同义务中，虽系因被告张发青未能取得所买受房屋所有权的原因导致合同未能履行进行房屋交付，但被告红河川宏房地产经纪有限公司未能按照约定完成协助交易双方办理该房屋的交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续的义务，未能达到合同目的，其已存在相应的违约，应承担相应的违约责任，故对原告所提要求返还已支付佣金7000元的请求，本院予以支持。综上所述，对原告林增好、鄂静所提诉讼请求的合理部分，具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条第二款、第五百九十七条的规定，判决如下：一、解除原告林增好、鄂静于2019年12月2日与被告张发青签订的《云南省二手房买卖合同》。二、被告张发青于本判决生效后十日内返还原告林增好、鄂静已支付的购房款354000元（其中含购房定金54000元）；赔偿原告林增好、鄂静违约金5000元。三、被告红河川宏房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告林增好、鄂静已支付的佣金7000元。四、第三人解玉林、关卜铭在本案中不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8890元，减半收取计4445元，由原告林增好、鄂静承担445元，被告张发青承担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  刘宝宽二〇二一年二月七日书记员  周 全