广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初333号原告：欧东霞，女，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄新浩，男，公司员工。原告欧东霞与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈涛，被告的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧东霞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交楼违约金12951.53元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于佛山市南海区××房，总价款是863435元，被告免费提供房屋装修，当天原告与被告指派的佛山市XX装饰工程有限公司签订了一份委托装修协议并约定精装修交楼时间为2018年10月31日前，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款863435元，但被告直至2019年4月8日（延迟了159天）才将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十二条第一项第二款的约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。”但根据双方签订的补充协议约定，原告在签订房屋买卖合同60天内付清购房款，原告在2017年9月5日付款购房款，迟延了109天，原告迟延付款日期与被告迟延交楼日期冲抵后，被告仍需向原告支付迟延50天交楼的违约金12951.53元（即863435×0.0003×50=12951.53元)。为维护原告的合法权益，特具状法院，请依法判决。被告辩称，一、根据双方所签订的《补充协议》第三十条约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。二、本案的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。根据《补充协议》第六条约定：“商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，而并非是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准,根据《委托装修协议》约定精装修房的交楼时间为2018年12月31日。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第九条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、原告存在逾期支付房款现象，被告有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上原告逾期付款时间所对应的日起（逾期付款111天）。原告未按约定时间完成付款，尤其未按《补充协议》第四条第（五）款约定的期限完成按揭付款，根据该条款约定，原告逾期付款，则被告有权顺延交楼，且被告无须就此顺延交付承担违约责任，故房屋交付日应该为约定日加上原告逾期付款时间所对应的日期。六、原告不及时履行收楼义务，因此造成的逾期责任及损失应由原告自行承担，无权要求被告承担逾期交付的违约责任。即使按照《商品房买卖合同》主合同约定取得竣工验收备案表和房屋测绘报告的交楼条件，涉讼房屋取得竣工验收备案表时间为2018年12月12日，取得房屋测绘报告时间为2018年12月20日，被告在涉讼房屋符合交楼条件后，已分别于2018年12月20日、2019年4月3日通知原告收楼，如第三点所述被告在合同约定交楼时间2018年12月31前即已通知原告收楼，原告自已不及时履行收楼义务，造成的损失应由原告自已承担，被告无需承担逾期交楼的责任。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日之后开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，被告不及时履行收楼义务，造成的逾期责任及损失应由原告自行承担。因此，恳请法院查明事实后，驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼商品房）出售给买受人，成交价863435元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款173435元，除首期款外，剩余房款金额690000元应于2017年3月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市XX装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年10月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向被告购买涉讼商品房或涉讼合同解除，本协议即行解除。原告已支付全部购房款863435元。被告提供的收款回单显示原告因购买涉讼房屋申请的按揭贷款690000元于2017年9月5日转入被告账户。2018年8月1日，XX商业中心（1幢至6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，XX商业中心6幢（住宅）取得测绘报告书。2021年1月7日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼商品房的交付标准为带精装交付，约定的房屋交付时间以《委托装修协议》约定的交付时间为准；被告于2019年4月3日邮寄通知书通知原告于同年4月8日至4月9日办理收楼手续，原告于同年4月5日收到该收楼通知，并于同年4月8日办理收楼手续。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准。虽然涉讼补充协议约定被告交付商品房逾期超过90日且合同继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，被告应向原告支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，被告根据买卖合同及协议约定向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定原告逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，原告向被告支付的违约金可以叠加。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点。《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付时间为2018年10月31日，原、被告对此亦予以确认，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。被告逾期交楼的时间应自2018年11月1日开始起算。关于原告逾期付款、被告顺延交房的期间。原、被告签订的《补充协议》约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至被告收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉讼合同于2017年3月18日签订，根据《补充协议》约定，涉讼商品房的按揭贷款应在2017年5月17日前发放至被告的账户。现原告就涉讼房屋申请的按揭贷款690000元在2017年9月5日才转入被告的账户，原告已逾期付款111日，该期间应当相应顺延交楼期限，即被告交楼时间应自2018年11月1日顺延至2019年2月20日。被告于2019年4月3日向原告邮寄发出《装修交楼通知书》通知原告于同年4月8日至4月9日办理收楼手续，原告亦于同年4月8日办理了收楼手续，且在此之前涉讼商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故本院认定被告已于2019年4月8日履行了商品房交付义务，被告应以已付房价款863435元为本金从2019年2月20日起至2019年4月8日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金12433.46元（863435元×0.0003×48天）予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12433.46元予原告欧东霞；二、驳回原告欧东霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取61.9元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月九日书记员 孙王成欣