河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终741号上诉人（原审被告）：沙学峰，男，1974年3月30日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：郭照方，河南荣元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省美景家具有限公司，住所地：原阳县产业集聚区金祥家具产业园。法定代表人：郑玉涛，执行董事。委托诉讼代理人：徐强，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。上诉人沙学峰与被上诉人河南省美景家具有限公司（以下简称美景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0725民初3239号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沙学峰委托诉讼代理人郭照方和被上诉人美景公司委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙学峰上诉请求：一、撤销一审法院（2020）豫0725民初3239号民事判决第一、二项，改判驳回美景公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。二、本案诉讼费由美景公司承担。事实与理由:一、沙学峰已履行完毕支付租赁费的义务,而一审法院在毫无证据的情况下错误认定双方变更了租金的支付标准及方式,显然与事实不符。1、事实上,自2018年12月4日至2020年5月25日,沙学峰已支付美景公司2703000元(含保证金、不含伙食费)。根据双方签订的《厂区租赁合同》,截止2020年7月10日(沙学峰搬离厂区之日前一天),美景公司应收租赁费为2632980元,故沙学峰已履行完毕支付租赁费的义务,美景公司无权要求沙学峰另行支付租赁费。2、美景公司在一审中未提交任何关于双方约定变更支付标准的证据。仅凭每月20万元的转账记录不能证明双方变更了支付标准。更重要的是,美景公司提出的第一项诉讼请求中,关于租金的计算标准即为《厂区租赁合同》约定的每月171540元。该项诉讼请求的计算方式就足以证明双方在2020年1月至5月期间,仍应按照每月171540元计算租金,而不是一审认定的每月20万元。3、因疫情造成的影响,我国在社会保险、税务等方面均予以了不同程度的减免。在疫情期间的新闻报道中,也多次弘扬出租方主动减免租金的暖心事迹。而一审判决却反其道而行之,在没有任何证据的情况下,认为疫情期间双方协商增加了租金,这显然与常理不符、与不幸遭遇了新冠肺炎疫情的国情不符,沙学峰不可能在产量大幅度下滑的情况下同意增加租金,一审认定事实严重错误,依法应予以纠正。二、一审法院认定事实错误,判决逻辑矛盾。沙学峰对一审判决认定《原阳厂房交接单》具有真实性不持异议,该《原阳厂房交接单》恰恰证明了双方系协商一致解除合同,沙学峰不应承担违约金。1、从《原阳厂房交接单》的名称、内容,结合美景公司督促沙学峰搬离厂房的视频可以看出,该交接单即是双方对于协商一致解除租赁合同所达成的合意。如无解除合同的合意,美景公司也不会主动要求沙学峰搬离厂房,更不会与沙学峰进行厂房及相关物品的交接。一审判决在确认了该交接单具有真实性的同时,又认为沙学峰未提供证据证明双方协商一致解除合同,该判决逻辑显然矛盾,沙学峰不应承担违约金。2、同时,该交接单中不体现欠付租金事宜,也即2020年7月11日双方进行交接时,不存在欠付租金的情形。3、一审法院依据双方签订的《原阳厂房交接》,认定事实如下“沙学峰使用美景公司电费4610.58元(6682度电*0.69元)”,足以证明一审法院认可《原阳厂房交接》的内容真实性及关联性,同时内容上书写的“甲方工人吃乙方食堂费用8200元”,该笔费用是美景公司应当向沙学峰支付的,而一审法院对此置之不理,具有严重的偏颇性。三、本案中,沙学峰共计付款2703000元(含15万元保证金)+8200(伙食费)=2711200元,美景公司应收款2632980(租赁费)+46115.2(电费)=2679095.2,故沙学峰总体已超付32104.8元,依法应改判驳回美景公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。综上所述,一审法院认定事实错误,应当予以纠正,故为维护上诉人的合法权益,特向二审法院提起上诉,望判如所请。美景公司辩称：一、美景公司与沙学峰双方对于2019年度租金不存在争议。首先,根据美景公司与沙学峰双方于2018年12月4日签订的《厂区租赁合同》第二条、第三条、第五条约定,沙学峰于2018年12月4日支付美景公司40万元、2018年12月30日支付美景公司523000元,合计支付923000元,其中扣除沙学峰应当支付给美景公司的15万元保证金外,剩余上半年租金(2019年1月1日-6月30日)为773000元,该部分为厂房及综合楼2019年度上半年的租金(557280元+216000元=773280元,沙学峰少付280元),不包含展厅(2019年度展厅并未实际租赁)。其次,沙学峰于2019年7月31日通过新乡市德尚展示道具制作有限公司支付美景公司45万元、于2019年8月31日支付美景公司33万元,合计支付2019年下半年租金78万元整,美景公司按照合同约定应收沙学峰2019年下半年厂房及综合楼租金为773280元,但考虑到沙学峰并未按照合同约定提前于2019年6月1日支付美景公司下半年租金,沙学峰自愿支付美景公司晚交租金利息6720元(780000元-773280元)。综上,美景公司于2019年度共计收取沙学峰租金1553000元(780000元+773000元）,不包含美景公司收取的15万元保证金,沙学峰虽然存在迟延支付租金的违约行为,但整体上按照合同约定时间将租金支付完毕。故,美景公司与沙学峰双方对于2019年度租金不存在争议,且沙学峰在一审中亦当庭认可。二、美景公司与沙学峰双方存在协商一致将2020年度租金变更为20万元/月一付的事实。根据双方签订的《厂区租赁合同》第五条约定,沙学峰应当提前一个月于2019年12月1日之前将2020年度租金一次性支付完毕,但沙学峰因自身经济困难,无法按时支付完毕,故找到美景公司协商,美景公司同意沙学峰按月支付租金,但租金标准提高为20万元/月,后沙学峰按照双方变更后的付款条件进行支付,沙学峰分别于2019年12月5日支付美景公司2020年1月份租金20万元、于2020年1月7日支付美景公司2020年2月份租金20万元、于2020年3月3日支付美景公司2020年3月份租金20万元、于2020年3月31日支付美景公司2020年4月份租金20万元、于2020年5月20日及5月25日合计支付那就公司2020年5月份租金20万元,上述沙学峰合计支付美景公司2020年1-5月份租金100万元整。综上,从2019年度到2020年1-5月份沙学峰支付租金情况看,可以充分证明双方对2020年度租金付款条件存在协商一致变更的事实,双方已经将2020年度租金标准变更为20万元/月一付。至于沙学峰所说的因疫情影响变更租金不符合常理,其所说没有任何依据,且双方协商系在疫情发生之前。三、沙学峰于2020年7月15日擅自撤离了美景公司场地,构成违约。本案租赁合同签订后,美景公司将厂区交付给沙学峰使用,沙学峰按照变更后的约定(20万元/月)支付租金至2020年5月底。后沙学峰并未按照合同第八条第4款约定提前3个月书面通知美景公司解除合同,而是于2020年7月15日擅自撤离美景公司场地,沙学峰构成违约;且一审中根据美景公司提交的通话录音显示,沙学峰明确其不再租赁美景公司场地的原因系自身搬厂所致,与美景公司无关。至于美景公司主张的2020年7月11日的交接手续,美景公司不予认可,即使双方存在协商解除租赁合同的事实,但交接手续上也没有美景公司同意免除沙学峰不应承担违约责任的条款,沙学峰仍应承担违约责任。四、沙学峰应支付拖欠美景公司的租金257310元、电费52129元,共计309439元。首先,沙学峰应支付拖欠美景公司的租金257310元。自2020年6月份开始,沙学峰即未支付美景公司任何租金,截止2020年7月15日,沙学峰应支付美景公司拖欠的一个半月租金(2020年6月1日-7月15日)为30万元(20万元×1.5月),但美景公司在起诉时,并未告知代理人2020年月租金支付情况,故起诉时代理人仍按照合同约定的租金标准主张,直至开庭前一天,代理人方知沙学峰2020年支付租金的情况,但美景公司考虑到沙学峰做生意不易且受到疫情影响,并未变更诉讼请求,仍按照原合同约定标准主张欠付的租金,但不应将美景公司的好心当作是美景公司认可租金未变更的理由。故,沙学峰应支付美景公司欠付租金257310元。其次,沙学峰应支付美景公司电费52129元。庭审中,沙学峰认可使用美景公司电费50000元、美景公司代缴电费2129元,合计52129元,沙学峰虽辩称美景公司使用沙学峰6682度电,应扣除电费6013.8元,但并无证据证明,沙学峰举证的2020年7月11日交接清单复印件,美景公司不予认可。故,沙学峰应支付美景公司电费52129元。五、沙学峰应支付美景公司违约金393881.64元。按照租赁合同第八条第4款约定,租赁期内,除法律政策规定和本协议约定,沙学峰不得擅自解除合同,若沙学峰擅自解约的,必须提前3个月书面通知美景公司,解除合同应付给美景公司违约金,违约金为剩余租期内应交租金总额的5%。本案中,沙学峰于2020年6月开始停止支付租金直至2020年7月15日擅自搬离,且未提前3个月书面通知美景公司,已经构成违约,应支付美景公司违约金。剩余租期为2020年6月至2023年12月,共3年零7个月,违约金计算为(9×19060×7+9×1.06×19060×24+9×1.06×1.06×19060×12)×5%=393883.29元。六、沙学峰应支付美景公司三个月提前退租损失共计514620元。按照双方签订的《厂区租赁合同》第八条第5款约定,若沙学峰在合同未到期之日,提前退租,沙学峰应承担本合同约定的租金,一直到美景公司再租给第三方的日期为准,由沙学峰承担在为出租期间的一切费用。故,沙学峰应支付美景公司提前退租的损失费用,因合同约定若沙学峰擅自解约,必须提前三个月书面通知美景公司,因此美景公司仅主张3个月租金为提前退租损失,共计514620元(9×19060×3),符合法律规定,人民法院应当予以支持。综上,请求二审法院驳回沙学峰的上诉请求。美景公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令沙学峰支付美景公司拖欠的租金257310元、电费52129元，共计309439元整；2、判令沙学峰支付美景公司提前退租损失共计514620元；3、判令沙学峰支付美景公司违约金393883.29元；4、本案诉讼费用由沙学峰承担。一审法院认定事实：2018年12月4日，美景公司与沙学峰签订《原阳家具产业园七号地美景家具合作协议书》和《厂区租赁合同》，该合同约定“出租方：河南省美景家具有限公司（以下简称甲方）承租方：沙学峰（以下简称乙方）乙方在充分了解甲方厂区位置、性能的基础上，乙方愿意租赁甲方的厂区，经双方友好协商达成如下条款，以供双方共同遵守执行：第一条、出租厂区坐落地址：原阳县金祥家具产业园七号地第二条、乙方租赁甲方厂区包括场地约20000平方米，厂房约10320平方米，综合楼4000平方米，展厅约4740平方米。第三条、租赁期限及租金：租期为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日止。其中展厅租期从竣工交付之日起一个月后开始计算。租金为9元/㎡/月，第一年按每半年支付一次租金，租金如下：厂房每半年租金金额人民币：伍拾伍万柒仟贰佰捌拾元，综合楼每半年租金金额人民币：贰拾壹万陆仟元，展厅每半年租金金额人民币：贰拾伍万元伍仟玖佰陆拾元。每两年为一个租用周期，租金按每两年递增6%计算。此价格不含税费价格。第四条、出租厂区的用途：生产家具。第五条、租金交纳期限：乙方应于2018年12月1日前向甲方支付2019年上半年租金，2019年6月1日前向甲方支付2019年下半年租金。从第二年起按每一年支付一次租金，每次应在租金到期之日提前一个月支付次年租金……第八条乙方责任：4、租赁期间，除法律政策规定和本协议约定，乙方不得擅自解除合同，若乙方擅自解约的，必须提前3个月书面通知甲方，解除合同应付给甲方违约金，违约金为剩余租期内应交租金总额的5%。5、乙方违约责任：如果乙方在合同未到期之日，提前退租，乙方应承担本合同约定的租金。一直到甲方再租给第三方时的日期为准。由乙方承担在未租期间的一切费用，然后解除合同”，美景公司与沙学峰均在该合同上签章并签字。合同签订后，沙学峰支付美景公司保证金150000元。2019年1月1日至2019年12月31日，沙学峰按照合同约定支付了美景公司租金。2019年12月5日，沙学峰向涂桂华转账200000元，2020年1月7日，沙学峰向涂桂华转账200000元，2020年3月3日，沙学峰向涂桂华转账200000元，2020年3月31日，沙学峰向涂桂华转账200000元，2020年5月20日，沙学峰向涂桂华转账100000元,2020年5月25日，沙学峰向涂桂华转账100000元,以上共计1000000万元。2019年9月26日，美景公司预交电费50000元，2020年8月25日，美景公司交纳2020年7月至8月电费2128.83元，电费单价每度0.69元。2020年7月11日，美景公司与沙学峰双方签订的《原阳厂房交接》显示，美景公司使用沙学峰6682度电。另查明，2019年10月28日，美景公司与沙学峰制作《河南省美景家具有限公司办公楼、厂房交接手续》及《河南省美景家具有限公司办公楼、厂房交接单》，移交方张运汀、接收方陈新辉均在交接手续和交接单上签字。美景公司称，张运汀不是其公司工作人员；沙学峰称，张运汀、陈新辉是双方各自的负责人。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”，第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，美景公司与沙学峰签订的《原阳家具产业园七号地美景家具合作协议书》和《厂区租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。关于合同解除问题。本案中，美景公司提出沙学峰是2020年7月15日搬离厂房，沙学峰不予认可，认为应以2020年7月11日交接清单载明的时间为准，美景公司未提交有效证据证明，沙学峰提交了《原阳厂房交接》清单打印件、微信聊天记录及涂桂华于2020年7月10日通过微信发给沙学峰的督促搬离厂房的视频，美景公司对《原阳厂房交接》清单的真实性不予认可，但通过沙学峰提交的2019年10月28日交接手续及交接清单，能够表明办理厂房入住交接和搬离交接的均为张运汀、陈新辉，沙学峰未否认交接手续及交接清单的真实性，该二人应分别为美景公司与沙学峰办理该项事务的负责人，进而能够认定沙学峰提交的《原阳厂房交接》的真实性，故应认定沙学峰是2020年7月11日搬离案涉厂房，双方签订的租赁合同不再继续履行。关于租金问题。本案中，美景公司与沙学峰对2019年案涉厂房租金交纳的标准及数额均无异议，但双方对2020年的租金标准存在争议，美景公司提出沙学峰应按每月200000元支付租金，沙学峰提出应按合同约定支付租金，2020年1月至5月沙学峰共向原告支付租金1000000元，通过沙学峰提交的银行转账明细，表明沙学峰是按照每月200000元的标准支付美景公司租金，按美景公司与沙学峰双方的合同约定第二年应一次性支付全年的租金，沙学峰每月支付美景公司租金200000元系双方对合同关于支付租金方式及标准的变更，沙学峰应以此标准支付美景公司租金，截止2020年7月11日沙学峰已支付完毕2020年1月至5月的租金，2020年6月1日至7月11日的租金沙学峰未支付美景公司，但美景公司主张沙学峰仍按合同标准支付租金，系对其权利的合法处分，一审法院不持异议，故沙学峰应支付原告的租金为234438元【按9元/㎡/月×（10320平方米+4000平方米+4740平方米）÷30天×41天计算】。关于违约金及退租损失问题。美景公司称沙学峰擅自解除合同，沙学峰不予认可，称是和美景公司协商解除合同，美景公司与沙学峰均未提交有效证据证明各自的主张，但沙学峰未支付美景公司搬离厂房前的租金，双方在合同中明确约定按剩余租期内应交租金总额的5%支付违约金及沙学峰支付每经公司未租出厂房期间的费用，考虑违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，根据公平原则和诚实信用原则，结合美景公司的实际损失、沙学峰的过错程度、疫情因素等情况，一审法院酌定沙学峰支付美景公司违约金80000元，对美景公司主张沙学峰支付退租损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于电费问题。本案中，美景公司为沙学峰垫付电费共计52128.83元，沙学峰提交的《原阳厂房交接》显示美景公司使用沙学峰6682度电，按照每度电0.69元，美景公司使用的电费为4610.58元，故沙学峰应支付美景公司电费47518.25元（按52128.83元-4610.58元计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、沙学峰于一审判决生效后十五日内支付美景公司租金234438元、电费47518.25元；二、沙学峰于一审判决生效后十五日内支付美景公司违约金80000元；三、驳回美景公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7880.74元，由沙学峰负担2342元，美景公司负担5538.74元。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：一、关于租金标准和方式是否变更的问题。本案中，双方合同约定2020年起每年租金一次性支付，但从支付的实际情况看，2020年1月至5月，沙学峰每个月有规律的支付20万元，合计100万元，结合双方的陈述，可以认定双方租金支付标准和方式对书面合同约定进行了变更。沙学峰称每月的租金标准没有变、支付方式进行了变更，本院不予支持。二、关于沙学峰是否违约的问题。从沙学峰提交的微信记录看，双方在2020年7月11日签订《原阳厂房交接》清单之前，对厂房移交和算账事宜进行多次沟通协商，始终未提及一方违约之事，现有证据无法证明沙学峰违约，故沙学峰上诉称其不应当承担违约金，本院予以支持。综上，沙学峰上诉请求部分成立，予以支持；一审判决不当部分应予纠正。综上，沙学峰的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决不当部分，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初3239号民事判决第一项；二、撤销河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初3239号民事判决第二、三项；三、驳回河南省美景家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7880.74元，由河南省美景家具有限公司负担5910.74元，沙学峰负担1970元；二审案件受理费6729.34元，由河南省美景家具有限公司负担1417元，沙学峰负担5312.34元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月十八日书记员  王 洁