上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12882号上诉人（原审被告）：上海芳荟餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙兰路277号2幢1层01部位2106室。法定代表人：强雨馨，总经理。上诉人（原审被告）：上海煜云贸易有限公司，住所地上海市闵行区苏召路1628号1幢A136室。法定代表人：薛芳，总经理。上诉人（原审被告）：薛芳，女，1971年6月13日出生，汉族，住江苏省金坛市。上诉人（原审被告）：强雨馨，女，1993年2月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：吴大帅，北京君都（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海东航置业有限公司，住所地上海市徐汇区龙兰路277号。法定代表人：冯亦军，执行董事。委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海芳荟餐饮管理有限公司（以下简称芳荟公司）、上海煜云贸易有限公司（以下简称煜云公司）、薛芳、强雨馨因与被上诉人上海东航置业有限公司（以下简称东航公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芳荟公司、煜云公司、薛芳、强雨馨上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人要求解除合同的理由不能成立，首先，上诉人并未改判商铺租赁用途，涉案租赁商铺始终主营水果零售，鲜榨果汁仅是主营业务之外的临时补充，仅占经营范围极小一部分；其次，上诉人虽然存在逾期支付租金的行为，但之前是因为整个商场没有人气经营困难，上诉人逾期付款被上诉人也予以接受，上诉人从2019年10月开始已正常交租；再次，芳荟公司股东结构确实发生过变更，但实际控制人没有发生过变化，且在被上诉人提出异议后股东又变更回来了。综上，上诉人并不存在致使被上诉人合同目的不能实现的根本性违约行为，被上诉人无权解除合同，双方之间的租赁合同应当继续履行。东航公司辩称，上诉人有擅自改变租赁用途、逾期支付租金及推广费、芳荟公司股东发生变更等行为，这些行为都违反了合同约定，被上诉人有解约权。不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东航公司向一审法院起诉请求：1.确认东航公司与芳荟公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月24日解除，并要求芳荟公司立即交还上海市徐汇区XX路XX号XX号楼2106号单元；2.芳荟公司支付自2019年12月25日至交还房屋期间的占用使用费，暂计算至2020年5月27日共129,567.60元；3.芳荟公司支付履约期间逾期付款违约金8,518.13元；4.芳荟公司补足租金优惠期2018年9月1日至2019年1月31日租金差额25,809.03元；5.芳荟公司支付违约导致合同提前解除的违约金43,885.80元；6.确认东航公司没收租赁保证金29,257.20元；7.芳荟公司承担本案公证费2,020元；8.芳荟公司承担本案诉讼费；9.煜云公司对以上全部付款义务承担连带责任；10.薛芳对煜云公司的付款义务承担连带责任；11.强雨馨对芳荟公司的付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年8月31日，东航公司（甲方）与煜云公司（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法出租的房屋，“商场”是指坐落于上海市徐汇区XX路XX号的当前名称为XX的地上、地下建筑、设施设备，规划红线范围内的场地，位于规划红线之外但为建筑物本身所配套使用的公共部位的综合称谓；保证金是指本合同第6-1条至6-4条所约定金额与用途的款项；1-3装修期是指本合同所规定的乙方可对该房屋进行装修的期间；1-4经营免租期是指本合同第5-1条所规定的甲方有条件的不计取房屋租金的期间；1-5该单元是指乙方所租赁房屋及相关设备设施的简称；2-1甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区XX路XX号“XX”商场2号楼2106号单元，该单元的坐落位置、四至及平面图见本合同附件一；2-2甲乙双方同意，该单元的租赁面积为34.83平方米，具体范围详见本合同附件二，该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算的款项均以本款规定的租赁面积为基数；2-4甲方作为该单元的房地产权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前甲方已告知乙方，该单元未设定抵押；3-1乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营果加品牌的水果零售用途的商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；4-8租赁期共计三年一个月，自2018年9月1日起至2021年9月30日；5-1合同约定租赁期届满且在乙方信守本合同约定之各项条款的前提之下，甲方同意给予乙方/个月的经营免租期，经营免租期内，乙方无须支付租金，但时段计入租赁期内且应向甲方或甲方委托的管理方支付除租金外的其他费用（包括但不限于物业管理费、水电等公用事业费等）；5-2双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方经营免租期的前提，如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取经营免租期内所免去的所有租金（按每月保底租金/租赁期内月平均提成租金为标准支付租金）；5-3该单元的租金标准按照以下方式由乙方向甲方支付，月保底租金的支付方式按5-4执行，自2018年9月1日起至2020年9月30日止，日租金为12元/日/平方米（其中不含增值税价格为11.43元/日/平方米，增值税金额为0.57元/日/平方米），自2020年10月1日起至2021年9月30日止，日租金为12.60元/日/平方米（其中不含增值税价格为12元/日/平方米，增值税金额为0.60元/日/平方米）；5-4本合同约定每三个月为一个支付周期，乙方应于该单元交付后每个支付周期前一个月二十日向甲方提前付清下一个支付周期保底租金，如当月第二十日为节假日的，则于之前最近的工作日支付，租赁期满或合同终止时的最后一个支付周期不满整月的按日计算，并在结算时一次付清；5-9乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金，若逾期累计超过三十日的，则按照第14-2（6）条处理；6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之后十个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金，金额为29,257.20元，甲方收到保证金的同时应出具相应收据；6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证；6-7乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费，该物业管理费包括营业时间内的空调费、商场公共区域的保安清洁费等其他费用，如租赁期内甲方和/或管理公司需提高物业管理费的，与乙方另行协商，具体收费标准如下：物业管理费每平方米租赁面积每月55元，其中不含增值税价格为51.89元/月/平方米，增值税金额为3.11元/月/平方米，从2018年10月1日开始收取；6-8乙方应在每个月的第二十日前向甲方或管理公司支付下个月的物业管理费；6-10除本合同规定的上述费用外，有关该单元的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及附件四各项费用从该单元交付或视为交付当日起均应由乙方承担，乙方使用该单元所发生的水费、电费等费用，乙方应按计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期（每月二十日前）将相应费用交付给甲方或管理公司，甲方或管理公司向乙方提供收款凭据，并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳；6-12租赁期间，乙方需承担并向甲方缴纳该商场的推广宣传费，推广宣传费自2018年10月1日至2021年9月30日止，计费标准为每月每平方米5元，其中不含增值税价格为4.72元/月/平方米，增值税金额为0.28元/月/平方米，从2018年10月1日开始收取，并与租金支付周期相同；7-1乙方应在2018年10月1日前正式对外营业；9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17时之前向甲方和管理公司交还该单元，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；14-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……（3）乙方未征得甲方同意改变该单元的租赁用途的；（4）乙方未征得甲方同意擅自转租该单元、转让该单元承租权或与他人交换各自承租或拥有的房屋的；……（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的；（7）乙方违反本合同的约定，经甲方和/或管理公司发出书面的改正通知后，在指定期限内未能改正的；……非违约方在依据本条14-2约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在解除合同日所在日历月起往前三个月保底均保底租金与三个月物业管理费之和/解除合同日上月提成租金的三倍与三个月物业管理费之和，若该违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分；14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方；14-4甲乙双方特此同意，在本合同有效期内，如乙方的现有股东结构发生变更，从而使得乙方的现有控股股东不再成为乙方的直接或间接控股股东，则乙方应于有关该股东变更之协议书签署之日或该股东变更经政府有关部门批准或登记之日起三天内通知甲方，甲方有权但无义务在接到该通知后或在甲方知道乙方该等控股股东结构发生变更之日后解除本合同，收回该单元，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；15-6乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、推广宣传费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同约定的及本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件四所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.10%支付滞纳金；等等。《商铺租赁合同》的附件八“装修期及管理费”约定，该单元自2018年9月1日至2018年9月30日为装修期；其中装修期间管理费每平方米租赁面积每月固定27.50元。附件九“月保底租金付款清单”约定，2018年9月1日至2019年1月31日，租金支付金额为38,138.85元（含增值税）；2019年2月至2020年9月，每月支付金额为12,712.95元；2020年10月至2021年9月，每月支付金额为13,348.60元；乙方确认本附表中租金优惠期为2018年9月1日至2019年1月31日，享有的前提是乙方妥善履行本合同，若非因甲方原因，乙方单方提前终止本租赁合同，甲方有权要求乙方按日租金12元/平方米补足租金。2018年9月27日，东航公司（甲方）与煜云公司（乙方）、芳荟公司（丙方）签署《商铺租赁合同主体变更协议》，鉴于甲乙双方于2018年8月31日签署了《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于上海市徐汇区XX路XX号XX中心XX号楼XX号商铺的物业，租赁期限至2021年9月30日止；为了经营需要，乙丙双方共同向甲方申请将《商铺租赁合同》项下权利义务自乙方概括转移至丙方，由丙方继续履行《商铺租赁合同》，各方约定如下：1、自2018年9月27日起，《商铺租赁合同》约定的乙方所有权利和义务全部转移至丙方，丙方承诺完全理解与接受《商铺租赁合同》中约定的条款，并同意继续履行《商铺租赁合同》项下之权利和义务，《商铺租赁合同》项下乙方已支付各项费用详见附件；2、乙方对丙方在《商铺租赁合同》及丙方与甲方签订的与《商铺租赁合同》相关的其他补充协议、文件项下应履行之义务承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为丙方在上述合同、协议或文件项下的相关义务履行期届满后两年；3、对《商铺租赁合同》主体变更前乙方的违约行为，甲方仍有权按合同约定追究乙方的违约责任，丙方对乙方在主体变更前的违约行为承担无条件、不可撤销的连带保证责任；……5、乙方向甲方支付各项金额，详见附表，乙方确认，乙方已向甲方支付的租赁保证金29,257.20元及公共事业费押金2,089.80元，自动转为丙方的租赁保证金及公共事业费押金，《商铺租赁合同》终止后所涉费用由甲方与丙方结算，均与乙方无涉；……本协议为《商铺租赁合同》不可分割的组成部分，如本协议内容与《商铺租赁合同》有任何抵触，以本协议为准，本协议未作约定的内容，仍按《商铺租赁合同》条款执行；等等。该协议的附件“乙方已支付各项费用”载明，租赁保证金：29,257.20元；公共事业费押金：2,089.80元；装修期物业管理费：12,707.83元，费用期限自2018年9月1日至2018年9月30日。芳荟公司成立于2018年10月9日，系自然人独资有限责任公司，注册资本150万元，法定代表人为强雨馨，住所地位于上海市徐汇区XX路XX号XX幢1层01部位2106室。2019年8月12日，投资人（股权）由强雨馨变更为张某。同年12月26日，投资人（股权）由张某再次变更为强雨馨。煜云公司也系自然人独资有限责任公司，唯一股东为薛芳。一审审理中，东航公司称芳荟公司目前仅按照一倍租金的标准缴纳占用费至2020年10月31日，自2020年11月1日起的占用费并未支付。但鉴于其存在逾期不交还房屋的违约行为，故应当按照合同约定价格的三倍标准补交自2019年12月25日至返还房屋期间的占用使用费。同时，东航公司提供若干付款凭证及《商铺果加延期付款明细》，证明芳荟公司存在多次迟延付款的行为，双方约定逾期支付租金的违约金标准为日千分之三，逾期支付物业管理费、推广费等的违约金标准为日千分之一，故经计算，芳荟公司共计产生违约金8,518.13元。1.商铺固定租金，2019年2月至4月应付截至日期为2019年1月20日，实付到账日期为2019年2月12日，迟延23日；2019年5月至7月应付截至日期为2019年4月20日，实付到账日期为2019年5月9日及6月14日，分别迟延19日和55日；2019年8月至10月应付截至日期为2019年7月20日，实付到账日期为2019年7月24日，迟延4日。2.推广费，2019年1月至3月应付截至日期为2018年12月20日，实付到账日期为2018年12月26日，迟延6日；2019年4月至6月应付截至日期为2019年3月20日，实付到账日期为2019年4月15日，迟延26日；2019年7月至9月应付截至日期为2019年6月20日，实付到账日期为2019年6月28日，迟延8日；2019年10月至12月应付截至日期为2019年9月20日，实付到账日期为2019年9月25日，迟延5日。3.物业管理费，2018年12月应付截至日期为2018年11月20日，实付到账日期为2018年11月28日，迟延8日；2019年1月应付截至日期为2018年12月20日，实付到账日期为2019年1月8日，迟延19日；2019年2月应付截至日期为2019年1月20日，实付到账日期为2019年2月18日，迟延29日；2019年3月应付截至日期为2019年2月20日，实付到账日期为2019年3月13日，迟延21日；2019年4月应付截至日期为2019年3月20日，实付到账日期为2019年4月15日，迟延26日；2019年5月应付截至日期为2019年4月20日，实付到账日期为2019年5月9日，迟延19日；2019年6月应付截至日期为2019年5月20日，实付到账日期为2019年6月14日，迟延25日；2019年7月应付截至日期为2019年6月20日，实付到账日期为2019年6月28日，迟延8日；2019年8月应付截至日期为2019年7月20日，实付到账日期为2019年7月29日，迟延9日；2019年9月应付截至日期为2019年8月20日，实付到账日期为2019年8月26日，迟延6日；2019年10月应付截至日期为2019年9月20日，实付到账日期为2019年9月23日及9月24日，迟延3日；2019年12月应付截至日期为2019年11月20日，实付到账日期为2019年11月22日，迟延2日。芳荟公司对付款凭证的真实性予以确认，也确认确实存在延期付款的情况。一审审理中，东航公司还称芳荟公司签署《商铺租赁合同》时约定的商铺租赁用途为“水果零售”，现却经营水果榨汁、出售果汁，导致临近位置的果汁店倒闭，也影响了同类型商铺的招租。为此，东航公司提供现场照片、其他品牌的《商铺租赁合同》、退租申请书、解除协议等。对此，芳荟公司认为证据的真实性均无法确认，果汁店铺的倒闭有很多原因，与本案无关。一审审理中，针对股权变更事宜，芳荟公司向本院提供强雨馨和张某签署的《合作经营协议》，称双方合作经营芳荟公司的果加水果店铺，由张某分摊前期装修及设备采购成本5万元，并成为芳荟公司股东、担任法定代表人；强雨馨负责对外联络、管理等工作，按照成本出资比例强雨馨按67%的比例分享利润、承担风险；等等。对此，东航公司称证据的真实性不认可，但芳荟公司确实进行了股权变更。一审审理中，东航公司提供：1.2019年11月16日，东航公司向芳荟公司发出《告知书》，称对方有法定代表人及股东的变更行为，因此有权责令对方在5日内停止营业，并追究对方违约行为的法律责任。2.2019年12月19日，东航公司又向芳荟公司发出《告知书》，称对方有股东变更行为，现依据《商铺租赁合同》第14-2第（4）（7）、14-4的约定，有权解除合同，要求对方承担合同解除的违约责任；希望对方收函后5日内停止营业、交还场地、结清租金等费用，否则将断水停电、追究违约责任等。3.2020年1月2日，东航公司再次向芳荟公司发出经公证的《告知书》《承诺书》，称对方股权结构变更、逾期支付租金累计达200余天，因此东航公司有权解除合同、追究违约责任，要求对方交还场地、结清费用等。东航公司为此支付公证费2,020元。芳荟公司对第一份《告知书》不认可，第二份《告知书》确认于同年12月24日收到，真实性认可。第三份经公证后的《告知书》收悉，但是不同意支付公证费用。一审法院认为，东航公司与煜云公司签署的《商铺租赁合同》以及东航公司与煜云公司、芳荟公司签署的《商铺租赁合同主体变更协议》，均系各方当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自义务。首先，针对东航公司的第一项诉请，法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，各方在《商铺租赁合同》中约定，当承租人改变租赁单元的租赁用途、逾期不支付租金或其他应付费用累计超过三十日、或者租户的股东结构发生变更使得现有控股股东不再成为直接或间接控股股东时，非违约方均可选择书面通知违约方解除本合同。据本案查明事实来看，芳荟公司在租赁期间内，具有上述违约行为，因此东航公司有权行使合同约定的解除权。东航公司主张行使合同解除权的，应当书面通知对方。现东航公司于2019年12月19日向芳荟公司发出《告知书》，宣布单方解除《商铺租赁合同》，具有事实及法律依据，《商铺租赁合同》应自《告知书》到达对方时解除，即2019年12月24日《商铺租赁合同》予以解除。因此东航公司诉请要求芳荟公司立即返还上海市徐汇区XX路XX号XX号楼2106号单元，法院予以支持。其次，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。芳荟公司在租赁期间存在迟延付款的违约行为，属于当事人履行合同义务不符合约定的情形，应当按照双方合同约定承担违约责任。鉴于合同约定逾期支付租金的违约金标准为每日千分之三、逾期支付物业管理费、水电费、推广宣传费等费用的违约金标准为每日千分之一，该标准显属过高，法院一并按照每日万分之五的标准予以调整，调整后芳荟公司应支付的逾期付款违约金金额为1,589元。第三，对于东航公司要求芳荟公司支付自2019年12月25日起至交还房屋期间的占有使用费，依据系《商铺租赁合同》约定的租户若未经出租人书面同意而逾期不交还该单元，则租户应按日平均租金的三倍向出租人支付占用使用费。另外，东航公司还要求芳荟公司补足租金优惠期2018年9月1日至2019年1月31日租金差额25,809.03元，要求芳荟公司支付违约导致合同提前解除的违约金43,885.80元，以及确认东航公司有权没收租赁保证金29,257.20元。对此法院认为，虽然双方在《商铺租赁合同》中对上述条款均有相关的约定，但上述条款均系当芳荟公司产生违约行为时其应承担的法律后果，属违约金的表现形式，违约金兼具惩罚与补偿的性质，上述几项诉请既是对芳荟公司违约行为的惩罚，也是对东航公司履行利益的补偿。鉴于芳荟公司提出请求对上述几项违约金的标准进行调整，法院依据东航公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，酌定芳荟公司应按照合同约定的正常租金标准支付合同解除后的占用使用费。由于目前芳荟公司缴纳租金至2020年10月31日，若其晚于该时间交还房屋的，应当按日租金12.60元/平方米的标准支付自2020年11月1日起至实际交还房屋期间的占用使用费。对于补足租金差额及支付提前解约违约金、没收租赁保证金等诉请，法院一并判令芳荟公司除被东航公司没收租赁保证金外，还另需支付东航公司租金差额及提前解约违约金共计30,000元。对于芳荟公司诉请的公证费2,020元，双方对此费用的负担并无合同约定，且并非为本案诉讼所支出的必要合理的费用，故该项诉请法院不予支持。最后，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。东航公司与煜云公司、芳荟公司签署的《商铺租赁合同主体变更协议》中，煜云公司承诺对芳荟公司在《商铺租赁合同》及相关的其他补充协议、文件项下应履行之义务，承担无条件、不可撤销的连带保证责任，故东航公司对煜云公司提出的诉请，于法有据，法院予以支持。此外，强雨馨系芳荟公司的唯一股东，薛芳系煜云公司的唯一股东，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现强雨馨、薛芳均未举证股东的个人财产独立于公司的财产，故应当由其各自承担不利后果。一审法院审理后，依法判决：一、确认上海东航置业有限公司与上海芳荟餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月24日解除；二、上海芳荟餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内向上海东航置业有限公司返还上海市徐汇区XX路XX号XX号楼2106号单元；三、上海芳荟餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内按照日租金12.60元/平方米的标准支付上海东航置业有限公司自2020年11月1日起至实际交还房屋期间的占用使用费；四、上海芳荟餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司逾期付款违约金1,589元；五、上海芳荟餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司违约金30,000元；六、确认上海东航置业有限公司收取上海芳荟餐饮管理有限公司的租赁保证金29,257.20元不予返还；七、上海煜云贸易有限公司对判决第三项至第五项确定的付款义务承担连带清偿责任；八、上海煜云贸易有限公司履行判决第七项确定的全部义务后，有权向上海芳荟餐饮管理有限公司追偿；九、薛芳对判决第七项确定的付款义务承担连带清偿责任；十、强雨馨对判决第三项至第五项确定的付款义务承担连带清偿责任；十一、驳回上海东航置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费计5,046元，由上海东航置业有限公司负担2,899元，由上海芳荟餐饮管理有限公司、上海煜云贸易有限公司、薛芳、强雨馨共同负担2,147元。二审中，上诉人提供付款凭证一份，证明其又向被上诉人支付了3个月租金，目前租金已经支付至2021年1月31日，证明上诉人有支付租金的能力且积极履行支付租金的义务。被上诉人经庭后核实，确认收到上述款项，但认为上诉人支付的是占有使用费，且仍欠付推广费。本院经审查认为，双方对上述付款情况不持异议，本院予以确认。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，上诉人于2020年10月13日向被上诉人支付2020年11月至2021年1月租金40,045.80元。二审审理期间，双方办理了涉案商铺退租手续，并结清了相关费用，退租结算单中载明除租赁保证金29,257.20元及公共事业费押金2,089.80元外，出租方及承租方双方互不相欠。被上诉人向本院出具情况说明，确认上诉人已搬离承租房屋，租金、物业费、水电费等均已结清。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否可以行使合同解除权。虽然根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。但是，基于诚实信用以及鼓励交易之原则，在守约方行使解除权时，亦应审查违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的的实现，来确定合同应否予以解除。本案中，被上诉人主张其行使约定解除权依据的事由为：上诉人擅自改变租赁用途、逾期付款累计超过30天、芳荟公司股东发生变更。对此本院逐一分析如下：第一，关于租赁用途，经查，双方在合同中约定的租赁用途为“水果零售”，被上诉人主张上诉人增加了鲜榨果汁业务，然鲜榨果汁属于水果销售的附加或衍生服务，上诉人出于销售需要在零售水果的基础上提供鲜榨果汁服务，难言即为改变了租赁用途；且在合同履行过程中，也没有证据反映被上诉人对上诉人该行为提出过异议，在被上诉人数次向上诉人发送告知书要求解除合同的过程中，也没有提及上诉人改变租赁用途这一事由；因此被上诉人以上诉人擅自改变租赁用途为由行使解除权不能成立。第二，关于逾期付款，合同履行过程中上诉人确实存在逾期支付租金的情况，但首先，上诉人对其逾期付款的原因作出了相应解释，主张由于商场新开业经营困难，该理由具有一定合理性，且上诉人确实自2019年10月起就开始正常交租，未再出现逾期的情形；其次，被上诉人自认，每次到期若租金未到账其就会催讨，上诉人根据催款情况都会缴纳欠付租金，被上诉人收取款项后也都开具了相应的发票，在催讨过程中被上诉人从未提出过解除合同；再次，虽然2019年12月19日、2020年1月2日被上诉人向上诉人发出告知书要求解除合同，但此时上诉人已经不存在欠付租金的情况。综上，本院认为，虽然上诉人在合同履行过程中曾存在逾期支付租金的违约行为，但在被上诉人催款的情况下其均及时支付，被上诉人也予以接受，该行为应视为被上诉人同意继续履行合同，此后在上诉人正常支付租金的情况下，被上诉人再以上诉人之前的逾期付款为由要求解除合同显然缺乏依据。第三，关于股权变更，双方在合同中约定租赁期限内承租方的股权结构不得变更，芳荟公司在2019年8月变更了投资人，确实违反了合同约定，但一则，从实际履行情况来看，芳荟公司仅是进行了工商登记的变更，实际经营状况并未发生改变，难言该变更对出租人会产生任何实质性的影响或影响到出租人合同目的的实现；再则，被上诉人2019年11月向上诉人提出异议后，上诉人即刻申请变更为原来的投资人，2019年12月26日芳荟公司的投资人已经变更为原来的状态，上诉人该行为反映了其及时纠错、诚意履约的态度。因此，被上诉人以股权变更为由主张解除合同亦不能成立。综合以上理由，本院认为，上诉人在履行合同过程中确实曾存在逾期付款、股权变更的违约行为，但上诉人并不具备恶意违约之情形，且违约情节轻微，尚不足以达到合同解除之程度，被上诉人有权要求上诉人承担相应违约责任，但不能要求解除合同。原审法院判令上诉人支付逾期付款违约金正确，但对合同应予解除的认定不当，本院予以纠正。鉴于二审审理期间，上诉人自愿退租且双方已经办理了退租手续，双方的租赁合同客观上已经解除，现双方也都同意由本院对违约金、保证金等事宜进行处理，故为避免讼累，本院对合同解除后果一并予以处理。在被上诉人不享有合同解除权的情况下，上诉人自愿退租被上诉人表示同意，应视为双方协商一致解除了租赁合同，双方均不应承担违约责任。另，鉴于双方就租金、水电费、物业费等相关费用均已结算完毕，故被上诉人应当向上诉人退还租赁保证金及公共事业费押金。综上所述，芳荟公司、煜云公司、薛芳、强雨馨的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初4074号民事判决；二、上海芳荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司逾期付款违约金1,589元；三、上海东航置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海芳荟餐饮管理有限公司租赁保证金29,257.20元；四、上海东航置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海芳荟餐饮管理有限公司公共事业费押金2,089.80元；以上二、三、四项相互抵销后，上海东航置业有限公司应给付上海芳荟餐饮管理有限公司29,758元；五、驳回上海东航置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,046元，由上海东航置业有限公司负担4,167.20元，由上海芳荟餐饮管理有限公司负担878.80元；二审案件受理费2,147元，由上海东航置业有限公司负担1,073.50元，由上海芳荟餐饮管理有限公司负担1,073.50元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二一年二月二十三日书记员 吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……