河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2187号上诉人（原审原告）：步文亮，男，1964年8月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘佩锋，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩银辉，河南金色世纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所地：郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅）。法定代表人：王立生，执行董事。委托诉讼代理人：李健、郭永璞，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司，住所地：河南省中牟县刘集镇财政所院内二楼。负责人：曹久辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晨辉、张领叶，该公司工作人员。上诉人步文亮因与被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅生活服务郑州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初7841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人步文亮的委托诉讼代理人刘佩锋，被上诉人雅居乐房地产公司的委托诉讼代理人李健，被上诉人雅生活服务郑州分公司的委托诉讼代理人张领叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。步文亮上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持步文亮一审的全部诉求。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。1.雅居乐房地产公司违约。其交付的房屋不符合合同约定和基本排水的正常要求，小区排水系统不完善，未完成市政配套，存在严重质量问题，涉案房屋逢雨必淹，多次泡水，历时五年来多次维修未能修复正常，严重影响正常居住使用。故步文亮有权解除房屋买卖合同。2.雅生活服务郑州分公司未能尽到小区排水系统日常维护及管理的义务，步文亮有权解除物业服务合同。3.涉案房子泡水的真正原因是涉案房屋所在的康庄路雨水管网未贯通，污水管网排水不通畅，导致小区内雨污水排放存在较大问题，步文亮邻居也存在泡水情况，严重影响房屋主体安全，整栋别墅不适宜正常居住使用。二被上诉人无法从根本上解决问题。竣工验收备案是行政验收，不能证明涉案房屋排水正常，且与公证的泡水事实相悖。雅居乐房地产公司辩称，1.其已将符合合同约定的房屋交付给步文亮，不存在违约行为，步文亮要求解除合同没有事实及法律依据。涉案房屋于2014年10月交付，2016年第一次泡水，距交房已近2年，无证据证明涉案房屋存在质量问题，以涉案房屋发生三次返水现象认定小区排水系统不完善证据不足。步文亮所称泡水原因相应的报告产生于2017年5月11日，是雅居乐房地产公司向政府协调反馈解决小区周边管网问题，并不能证明涉案小区、房屋排水系统存在问题。2.步文亮要求解除合同已超出解除权行使期限。根据其所述，其在2018年7月已知涉案房屋存在影响居住的严重质量问题，则其2020年提出解除合同已超出期限。3.步文亮要求按照购房款、契税、专项维修基金、预告登记费、房地产权登记费支付时间为起始点计息赔偿，无事实及法律依据。涉案房屋泡水非由雅居乐房地产公司造成，且评估的价值已经包含相应的增值部分。除购房款之外的费用，非由雅居乐房地产公司收取，与雅居乐房地产公司无关，也不应由雅居乐房地产公司返还。请求二审驳回上诉，维持原判。雅生活服务郑州分公司辩称，1.其与步文亮之间为物业服务合同关系，雅生活服务郑州分公司已按照合同约定提供了物业服务，并无违约事实，步文亮不能单方面要求解约。2.缴纳物业管理费是法定也是约定义务，步文亮要求返还物业费无事实及法律依据，物业费已经用于了小区的公共服务开支。3.步文亮其他诉求，与雅生活服务郑州分公司无关。请求二审驳回上诉，维持原判。步文亮向一审法院起诉请求：1.解除步文亮与雅居乐房地产公司于2014年9月23日签订的合同编号为ZM140××××7873《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.要求雅居乐房地产公司返还步文亮购房款1206617元并支付利息（自2014年1月13日起至实际给付之日止），返还购房款2000000元并支付利息（自2014年6月16日起至实际给付之日止），返还购房款790000元并支付利息（自2014年9月26日起至实际给付之日止），返还购房款11859元并支付利息（自2019年5月29日起至实际给付之日止），以上利息利率均为中国人民银行同期同类贷款利率；3.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮契税59949.25元并支付利息（自2017年2月28日起至实际给付之日止），赔偿契税177.89元（自2019年5月29日起至实际给付之日止），以上利息利率均为中国人民银行同期同类贷款利率；4.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮专项维修资金7453.25元、预告登记费60元、房地产权登记费60元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年1月4日起至实际给付之日止的利息；5.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮涉案房屋增值利益损失2517424元；6.解除步文亮与雅生活服务郑州分公司于2014年1月4日签订的《前期物业管理服务协议》；7.要求雅生活服务郑州分公司返还步文亮物业费32102.64元；8.要求雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司赔偿步文亮因房屋泡水造成酒的损失608128元；9.要求雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司赔偿步文亮因腾退房屋引起的家电拆迁、安装、封包费用1140元，家具搬迁封包费用2800元，所有酒的搬迁费4500元；10.要求雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司赔偿步文亮保全证据公证费5020元；11.要求雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司赔偿步文亮评估费56670元。一审法院认定事实：2014年9月23日，步文亮作为买受人，雅居乐房地产公司作为出卖人，双方签订了编号为ZM140××××7873的《商品房买卖合同》，约定雅居乐房地产公司将位于中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19幢1-4层106号房出售给步文亮，该商品房户型为复式住宅，用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.3米，建筑层地上4层。该商品房建筑面积共212.32平方米，其中，套内建筑面积200.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.44平方米。双方约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为18823.55元／平方米，总金额3996617元。合同第八条对交付期限约定：雅居乐房地产公司应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付步文亮使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十四条约定雅居乐房地产公司承诺与该商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房时达到使用条件；2.天然气在房屋交付后，由燃气公司安装验收后移交使用……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：雅居乐房地产公司承诺负责继续达到使用条件……。《商品房买卖合同》补充协议第九条第7款约定：根据市政规划要求，步文亮房屋前后或者地面花园所在地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，步文亮对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检查工作。如步文亮在房屋、花园等使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。步文亮已按照合同约定一次性支付总房款。雅居乐房地产公司于2014年6月25日取得《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年7月30日，步文亮取得涉案房屋不动产权证书，登记权利人为步文亮，登记证号为豫（2019）中牟县不动产权第0119179号。雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司（现更名为雅生活服务郑州分公司）与步文亮双方于2014年1月4日签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款约定雅生活服务郑州分公司对本园区内的共用部位、共用设施设备进行维护、修缮，提供绿化、环境卫生、公共秩序、交通与车辆停放秩序维护等物业管理服务；协议第二条第一款约定共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。协议第三条对物业管理服务质量要求作出约定：二、设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时，做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查，使用正常。三、公共场所（地）的维护和管理要求：小区路面整洁、维修及时，标识系统完整规范，配套设施维修及时。2019年7月29日，涉案房屋发生泡水造成室内暂存的白酒箱体被泡，当天，步文亮向河南省郑州市黄河公证处申请证据保全公证，称其所拥有的涉案房产负一楼每遇到大雨必淹，严重影响其生活和该房产的安全，故其申请对负一楼现状进行摄像和拍照，并对摄像和拍照行为进行保全证据公证，该公证处出具了（2019）豫郑黄证内民字第32909号公证书，步文亮为此支出公证费5020元。案件审理过程中，步文亮向一审法院提出鉴定申请，请求对1.涉案房屋的现有价值；2.因房屋泡水造成的各项损失；3.涉案房屋的装修损失、退房后无法拆卸或拆卸后无价值的财产损失；4.因腾退涉案房屋需支出的搬家费、家具和空调拆装费进行评估、鉴定。一审法院受理后，依法委托河南英信房地产资产评估咨询有限公司对以上事项进行鉴定评估。评估公司作出豫英信资评报字[2020]第014-1号《中牟县人民法院委托评估步文亮所有的位于雅居乐国际花园（东园）的房屋因泡水造成的白酒经济损失及搬家费评估项目资产评估报告》一份，确定案涉房屋家电拆迁、安装、封包费用1140元，家具搬迁封包费用2800元，所有酒的搬迁费4500元，所有酒品受损损失608128元，共计616568元，为此步文亮支付鉴定评估费用8066元。另，评估公司作出豫郑英信评字[2020]060374A号《房地产司法鉴定估价报告》一份，确定中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19幢1-4层106号房屋于价值时点的市场价值为人民币652.59万元，合建筑面积单价为30736元/平方米，为此步文亮支付鉴定评估费用48604元。两项评估费用合计56670元。另查明，1.2017年5月11日，雅居乐房地产公司向郑东新区管委会递交《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》，该报告中指出，现由于康庄路雨水管网未贯通、污水管网排水不通畅，导致园区内雨污水排放存在较大问题。2.2016年雨季，步文亮因雨棚漏水和后花园排水井返水等问题曾向雅生活服务郑州分公司提出过维修诉求，雅生活服务郑州分公司表示将安排施工单位尽快修复，并赔付一年物业费。2017年1月23日涉案房屋再次因排水不畅发生泡水，造成室内暂存的待售白酒箱体被泡，木地板、墙体受损。为此，步文亮诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，要求雅居乐房地产公司及雅生活服务郑州分公司赔偿其因泡水造成的白酒损失、木地板损失、墙面损失、白酒搬挪费用等一系列损失及支出的费用。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年7月25日作出（2018）豫0191民初9473号民事判决书，判令：雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司于判决生效后十日内赔偿步文亮财产损失496946元、保全证据公证费4020元、价格评估鉴定费40494元，以上共计541460元。案件受理费8810元，减半收取4405元，由雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司共同负担。判决后，雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司提起上诉，郑州市中级人民法院经审理认为：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。3.2017年9月25日，雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司。2020年12月17日，再次变更名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，各方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，由各方当事人签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对步文亮、雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司均具有法律约束力，步文亮、雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同成立后，步文亮与雅居乐房地产公司已经分别按照合同约定交付全部购房款及房屋，双方办理完毕房屋交接手续，步文亮早已入住该房屋并在2019年7月取得该房屋不动产权证书，雅生活服务郑州分公司已经为房屋所在园区提供物业管理服务，步文亮向雅生活服务郑州分公司缴纳物业费。现步文亮以雅居乐房地产公司交付的房产存在质量问题，严重影响正常居住使用，雅生活服务郑州分公司提供的物业管理服务不符合合同约定为由要求解除案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理服务协议》，但各方既未在合同中就该事项作出可以解除合同的约定，同时雅居乐房地产公司提供的竣工备案表也证明了其交付的房屋已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且已经政府相关部门竣工验收备案，质量合格，符合合同约定。步文亮提供的鉴定评估报告书、公证书等证据能够证明涉案房屋因泡水造成一系列损失，但不能证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题和主体结构质量问题，即不能证明雅居乐房地产公司在履行合同中存在根本性违约，故对步文亮要求解除合同的主张，均不予支持。步文亮要求雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司返还购房款、物业费，赔偿契税、专项维修资金、预告登记费、不动产权登记费、房屋增值利益损失、因腾退房屋引起的家电拆迁、安装、封包费用、家具搬迁封包费用，均是建立在解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理服务协议》的基础上，故对以上费用，亦不予支持。同时，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据商品房买卖合同约定，雅居乐房地产公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付步文亮使用。步文亮的房屋在2016年、2017年、2019年多次发生排水井返水到室内的现象，可见雅居乐房地产公司把房屋交付步文亮使用时，小区的排水系统是不完善的，并且雅居乐房地产公司在其2017年5月11日向郑东新区管委会提交的《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》中也指出园区内雨污水排放存在较大问题。故雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，小区的雨污水排水设施不完善，致使步文亮房屋泡水，财产遭受损失，其应承担赔偿责任。雅生活服务郑州分公司作为步文亮所在小区的物业管理公司，根据物业合同约定，雅生活服务郑州分公司的管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统的正常使用，雅生活服务郑州分公司没有尽到合同约定的义务，存在违约行为，致使步文亮财产遭受损失，亦应承担赔偿责任。故对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务郑州分公司共同赔偿步文亮房屋泡水造成所有酒品搬迁费用4500元、酒品损失608128元共计612628元的诉请，予以支持。对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务郑州分公司支付其保全证据公证费5020元的诉请，该项费用是步文亮为了防止证据灭失而支付的必要费用，予以支持。对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务郑州分公司支付56670元鉴定评估费用的诉请，综合前述雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司的责任承担情况，认为因房屋泡水造成的财产损失等项目的评估费用8066元应由雅居乐房地产公司、雅生活服务郑州分公司负担。关于涉案房屋价值的评估费用48604元由步文亮自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司于判决生效之日起十日内赔偿步文亮酒品搬迁费用4500元、酒品损失608128元、保全证据公证费5020元，共计617648元；二、驳回步文亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63211元，减半收取31605.5元，由郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司负担5028元，步文亮负担26577.5元。鉴定费56670元，由郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司负担8066元，步文亮负担48604元。本院二审期间，步文亮提交了证据：涉案房屋有关泡水、返水、现状及邻居加装水泵排水等照片，证明涉案房屋的排水问题长期得不到解决，严重影响正常居住使用。本院组织当事人进行了质证。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，首先需要解决的前提问题是涉案房屋买卖合同能否解除。对此，步文亮一、二审提交的所有证据仅能证明涉案房屋多次泡水的事实，不能证明涉案房屋存在严重质量问题；步文亮亦陈述涉案房屋泡水的真正原因系小区外管网存在问题。且涉案房屋已经交付给步文亮，步文亮亦取得涉案房屋不动产权证书，涉案合同已经履行完毕，不能认定雅居乐房地产公司存在根本性违约行为，故涉案房屋买卖合同不符合解除条件，不予解除；相应的，物业管理服务合同亦不能解除。由于涉案合同均不能解除，故返还相应款项及利息和房屋增值损失的诉求不应支持。但步文亮提交的证据能够证明二被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，故需赔偿由此给步文亮造成的损失，一审已对相应损失和必要的费用予以支持，二审予以维持。综上所述，步文亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58814元，由步文亮负担。本判决为终审判决。审判员  杨彦浩二〇二一年二月二十二日书记员  王晓真