济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初319号原告：山东山坤机电设备安装工程有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010274658011XY。法定代表人：刁晓兰，董事长。委托诉讼代理人:张湘亮，山东沃盛律师事务所律师。被告：李冰，男，1981年12月15日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：刘小潘，上海锦天城（济南）律师事务所律师。原告山东山坤机电设备安装工程有限公司（以下简称山坤机电公司）与被告李冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山坤机电公司的委托诉讼代理人张湘亮,被告李冰及委托诉讼代理人刘小潘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山坤机电公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2013年1月1日起至2018年8月31日止拖欠的房屋租金29万元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月9日，原告与案外人山东省水利厅机关服务中心签订《水利大酒店承包经营租赁合同》一份，约定将位于济南市某门头房一间（面积约为35平方米）租给原告使用，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，经案外人同意，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给被告使用，租赁期限为5年，自2013年1月1日至2017年10月31日止，年租金为人民币6万元，付款方式为每半年交纳一次，交第二次租赁费时，须提前10日交纳后半年租赁费用，以此类推。原告依约向被告交付了房屋，被告并实际占用了该房屋，在租赁期间，被告累计向原告交纳房租5万元。合同期满后，被告一直实际占用该房屋，因案外人申请仲裁，要求原告返还涉案租赁房屋，双方于2018年8月31日终止房屋租赁关系，在此期间被告共计拖欠房租29万元。经原告多次催要，被告拒不交纳，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李冰辩称，济南历下某中心已经经过合法清算予以注销，现不具备诉讼主体资格。一、答辩人李冰是以自己的名义与山坤机电公司签订涉案某大酒店旁侧约30平方米门头房的房屋租赁合同，被答辩人所签房屋租赁合同未实际履行，且签订多份合同系为山东省水利厅机关服务中心代收房租所用。二、被答辩人山坤机电公司所提诉讼请求已过诉讼时效。答辩人李冰与其租赁合同关系止于2017年10月31日，被答辩人于2021年1月7日提起诉讼，已超过诉讼时效，其诉讼请求不应被支持。三、答辩人李冰在2017年10月份以后，已向山东省水利厅机关服务中心直接缴纳租金，未拖欠被答辩人山坤机电公司租金。综上所述，被答辩人要求答辩人支付租金没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月27日，山东省水利厅机关服务中心（出租方、甲方）与山坤机电公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：“一、出租标的：出租房屋位于山东山水宾馆旁侧，面积为30平方米，乙方出租房屋用于商业经营。二、出租年限：出租期限为五年零两个月，自2012年11月1日起至2017年12月31日止，租赁费用自2012年11月1日起计算。三、租金：乙方应向甲方支付的年租金为税后2.2万元（价格为2元/天/平方米），因租赁产生的一切税费均由乙方自行承担。四、租金支付方式：签订本合同时，乙方一次性交清2012年11月1日至2014年10月31日的租金共计4.4万元。自2014年11月1日起，租金每半年缴纳一次，乙方须在每个半年度开始前10日缴纳，以此类推。”山东省水利厅机关服务中心法人尹长文与山坤机电公司法人刁晓兰分别签字并盖有公章。李冰提供的2014年10月30日山坤机电公司（出租方、甲方）与李冰（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同一），载明：“一、出租标的：出租房屋位于山东某宾馆旁侧，面积约为30平方米，乙方出租房屋用于商业经营。二、出租年限：出租年限为三年零两个月，自2014年11月1日起至2017年12月31日止。租赁费用自2014年11月1日起计算。三、租金：乙方应向甲方支付的年租金为税后5万元（2.2万元）（价格为2元/天/平方米），因租赁产生的一切税费均由乙方自行承担。四、租金支付方式：自2014年11月1日起，租金每半年缴纳一次，乙方须在每个半年度开始前10日缴纳，以此类推。”山坤机电公司法人刁晓兰签字并盖有公章，李冰签字认可。庭审中，山坤机电公司称双方实际并未按上述合同履行，而是按照其与济南某中心签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同二）履行的，该合同中约定：“甲方：山坤机电公司，乙方：济南明达昇中心；甲方同意将位于济南历山路129-3号金膳坊酒店所属门头一间（一楼南头面积35平方米），租给乙方使用。经甲乙双方共同协商签订协议如下：一、租赁期限为五年。自2013年1月1日至2017年10月31日止。二、年租金为人民币6万元整。自2013年1月1日起计租。三、付款方式：每半年缴纳一次，每次缴纳人民币3万元，签订本合同时乙方一次性付清半年租赁费，交第二次租赁费时，须提前10天缴纳后半年租赁费用，以此类推。”该合同盖有山坤机电公司公章，济南明达昇中心公章以及法人李冰签字。2012年11月1日，山坤机电公司（甲方）与历下宁媛干鲜果品商行—李冰（乙方）签订《房屋使用协议书》，协议书中载明：“李冰同志系我单位职工，经甲乙双方协商同意，将某大酒店旁侧房子（一楼南头面积为30平方米）交给乙方经营使用，签订协议如下：1、使用期限五年零两个月。自2012年11月1日至2017年12月31日止。2、水、电、暖气费由乙方缴纳。”山坤机电公司法人刁晓兰以及济南历下某中心法人李冰签字并盖有公章。庭审中，李冰称山坤机电公司提供的上述合同未实际履行，双方履行的是其提供的合同，从其交纳房租的情况可予以证明。2014年10月28日李冰通过中信银行向山东省水利厅机关服务中心支付房屋租金4.4万元，其称该4.4万元为2012年11月1日至2014年10月30日期间的租金；山坤机电公司与本案无关。李冰通过上海浦发银行济南和平路支行向刁晓兰（山坤机电公司的法定代表人）转款情况如下：2016年7月1日转账1万元、2016年8月1日转账5000元、2016年12月26日转账2.5万元、2017年7月14日转账1万元；2015年1月19日樊秀英（山坤机电公司财务）出具的收条载明：“今收到李冰2015年上半年部分房租1万元整。”2015年9月2日刁晓兰出具的收条载明：“今收到7000元整现金。”2017年8月山东省水利厅机关服务中心以山坤机电公司拖欠租金为由申请仲裁，（2017）济仲裁字第1869号裁决书载明：仲裁庭经开庭仲裁，查明以下事实：……出租房屋位于山东某宾馆旁侧，面积约30平方米，乙方出租房屋用于商业经营，出租期间为5年零2个月，自2012年11月1日起至2017年12月31日止，租赁费用自2012年11月1日起计算，乙方应向甲方支付的年租金为2.2万元（价格为2元/天/每平方米），签订本合同时，乙方一次性交清2012年11月1日至2014年10月31的租金4.4万元……。仲裁庭意见：1、关于租金问题：仲裁庭认为，双方合同就房屋租赁事宜约定明确，被申请人没有证据证明合同未履行，也没有证据证明已交纳了2014年11月1日以后的房屋租金，申请人要求支付2014年11月1日至2018年4月30日的房屋租金76860元，2018年5月1日后以2元/平方米/日×30平方米为标准，至本案裁决生效之日的占用费据实结算，事实清楚，证据充分，仲裁庭予以支持，被申请人应支付申请人房屋租金76860元，占房屋占用费9000元。仲裁庭裁决如下：一、被申请人山坤机电公司支付申请人山东省水利厅机关服务中心2014年11月1日至2018年4月30日的房屋租金76860元。……”本裁决书已发生法律效力。2017年10月19日、11月14日、12月12日山东山水宾馆分别出具收到李冰现金1.3万元、7000元、7500元的收到条。2021年2月5日，山东省水利厅下属单位山东山水宾馆出具的《证明》载明：“山东山水宾馆收到李冰2017年10月1日至2018年9月30日房租费共计人民币2.75万元整。特此证明。”山东山水宾馆加盖公章。另查明：济南历下明达昇商贸中心于2020年12月1日注销。本院认为,山东省水利厅机关服务中心与山坤机电公司，山坤机电公司与济南某中心、李冰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照诚实信用原则认真履行。但双方对于履行山坤机电公司与济南某中心签订的租赁合同（合同二）还是山坤机电公司与李冰签订的租赁合同（合同一）存在争议。本院认为，一、签订合同一与合同二的目的都是为山东省水利厅机关服务中心代收租金，结合李冰提交的银行流水以及收条显示，在签订该合同之前的2012年11月1日至2014年10月30日期间，李冰共支付给山东省水利厅机关服务中心房屋租金4.4万元（年租金为2.2万元/年）；合同一中载明“乙方应向甲方支付的年租金为税后5万元（2.2万元）（价格为2元/天/平方米）”虽然租金显示为5万元，但按照括号内显示年租金2.2万元，且按照括号内显示的年租金计算方法计算后年租金为21900元，与2.2万元接近，所以年租金为2.2万元系情理之中；二、2015年1月19日至2017年7月14日期间，李冰共支付3年的租金6.7万元，亦系按年租金2.2万元支付；三、山坤机电公司未提供双方按合同二约定的年租金6万元履行的有关证据。综上本院认定，双方系履行的合同一的内容。李冰应按年租金2.2万元支付房屋租金。2015年1月19日至2017年7月14日期间，李冰共支付3年的租金6.7万元，租金已支付至2017年11月17日。自2017年11月18日至合同期满即2017年12月31日的租金未付。根据合同一的约定：“自2014年11月1日起，租金每半年缴纳一次，乙方须在每个半年度开始前10日缴纳，以此类推。”该合同最后一期房租应于2017年7月31日前支付，根据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，山坤机电公司于2020年9月10日向本院起诉，距离最后一期缴纳租金日期2017年7月31日已超过三年，其未提供诉讼时效中止或中断的证据，现李冰主张山坤机电公司的主张已超过诉讼时效，故本院认定山坤机电公司要求李冰支付2017年11月18日至2017年12月31日的租金，证据不充分，本院不予支持。因本案租赁的标的物面积约30平方米，山东山水宾馆旁侧的房屋的所有权人系山东省水利厅机关服务中心，而非山坤机电公司，山坤机电公司与李冰租赁合同期满后未再续签租赁合同，山坤机电公司无权要求李冰支付房屋占用费。因此，山坤机电公司要求李冰支付2018年1月1日后房屋占用费，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。综上，山坤机电公司请求李冰支付2013年1月1日至2018年8月31日拖欠房屋租金29万元，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回原告山东山坤机电设备安装工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币2863元，由原告山东山坤机电设备安装工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二一年二月二十五日书记员  亓瑞