浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初5034号 原告：郑晓东，男，1971年6月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：周力锋，上海市尚法律师事务所律师。 被告：潘俊，男，1983年2月11日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。 第三人：徐水钢，男，1970年1月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告郑晓东与被告潘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请追加徐水钢为第三人参加诉讼，本院经审查依法追加徐水钢为第三人参加诉讼。原告郑晓东及其委托诉讼代理人周力锋、被告潘俊及其委托诉讼代理人曾火旺、第三人徐水钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑晓东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告于判决确定之日腾退房屋，保持房屋适租性；2.判令被告支付2020年6月24日起至腾退房屋且交付钥匙止的租金；3.判令被告向原告支付转租违约金8万元；4.判令被告支付未付电费74.69元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年6月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将巨化街道孔家行政村孔雀街99、101号租给被告作为饭店经营，年租金肆万元整，租金先交纳后使用，每年一次性交纳；第一年、第二年房租递增百分之三；被告不得擅自将承租房屋转租他人使用，如违约，原告有权向被告收取本合同租金两倍的违约金。现被告未经原告的同意下，违约将房屋转租给第三人使用，该第三人又与转手给他人使用。原告要求被告付清房租、水电费后腾退房屋，发布通告联系被告，被告却一直置之不理，并在房屋上加锁阻碍原告行使权利。根据《合同法》第二百二十四条：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告未经原告同意将租赁物转让，侵犯原告合法权益，原告可以解除合同。被告需按照合同约定支付违约金8万元。根据《合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，原告可以解除合同。被告在一年使用期限过后未及时支付租金，原告可以解除合同并要求被告支付剩余租金及水电费。如上请求望贵院批准。 被告潘俊辩称：2019年6月13日原、被告签订合同属实，2019年9月26日原、被告、徐水钢三方协商一致，案涉房屋由原告与徐水钢之间重新签订合同，原、被告之间的合同已经解除，原告主张被告擅自转租不属实。之后产生的水电费也是由徐水钢支付给原告，且原告主张的违约金也过高。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 第三人徐水钢述称，2019年6月13日原告与被告签订了房屋租赁合同，2019年9月26日原、被告及第三人在实达实店里协商一致，重新签订了房屋租赁合同，约定将案涉房屋转租给第三人，并约定第三人经营不善可自行转租；2.原告违约要求提前解除合同，给第三人造成损失，第三人将追究原告的责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交了：1.房屋租赁合同，2.房产证明，3.案涉店铺照片，4.通告及照片，5.电费明细，6.原告与徐水钢的微信聊天记录。经庭审质证，被告认为证据1其中第六条第二款时间2020年被篡改，原写明时间为2024年，对其余的内容无异议，第三人对证据1无异议，本院对双方无异议部分的内容予以确认；被告对证据2的三性均有异议，认为村委会证明没有经办人签名，且村委会无权出具产权证明，第三人对证据2无异议，本院认为单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。故原告提交的证据2不符合证据的形式要件，且村委会并非不动产登记机关，无相应的职权，故对证据2不予确认。被告认为证据3不能达到原告的证明目的，第三人对证据3无异议，本院对证据3的真实性予以确认。被告对原告提交的证据4的三性均有异议，认为不符合证据的形式，且被告对通告不知道；第三人认为没有看到通告。本院认为原告提交的证据4的通知对象不明确，尚不足以证明已实际通知到被告，不能证明其待证事实，故本院不予确认。被告对原告提交的证据5的三性有异议，认为该电费明细的出处不明确，且有多处手工修改的痕迹；第三人认为证据5无法确认；本院认为该证据的来源不明确，真实性难以确认，故不予确认。被告对原告提交的证据6的真实性无异议，认为该证据证明原、被告的合同已经解除，所有的事情都是原告和第三人之间在沟通。第三人对证据6的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告向本院提交了原告与第三人的聊天记录，经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对该证据的关联性、合法性有异议，认为微信不是合同，微信内容不能证明双方的合同已经解除，该证据反而能证明被告违约转租的事实。第三人对该证据的真实性无异议。本院对被告提交的微信聊天记录的真实性予以确认，对关联性结合当事人的陈述综合认定。被告申请证人徐水钢出庭作证证言，经质证，原告认为徐水钢陈述部分内容不属实，店面于2020年6月14日才锁门的，因为房租没有交，徐水钢的烧烤店没有经营过一天，证人与被告转让后就把转让的告示贴上去，徐水钢陈述的三方谈成租赁不属实，谈了之后原告回去后与妻子商量后觉得租赁合同不能签，明确和徐水钢说了。本院结合当事人的陈述综合认定徐水钢的当庭陈述。第三人向本院提交了房屋租赁合同一份，经质证，原告对该证据的三性无异议，但认为不能证明原告与第三人签订了合同；被告对该证据真实性、合法性无异议，该合同原件在第三人处，证明原告与被告的合同已经解除，原告与第三人重新成立了租赁合同。本院对该证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告郑晓东与被告于2019年6月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（出租方郑晓东）将位于衢州市柯城区××街××号房屋出租给乙方（承租方潘俊），作为饭店经营。租赁时间为5年，自2019年6月13日至2024年6月12日止，租金交纳：年租金为人民币肆万元整，租金先交纳后使用，每年一次性交纳。第一年、第二年，房租递增百分之三，后面按百分之五。预收水电费押金人民币贰仟元，待房屋期满后，乙方不再租房屋并结清水电费后，退还押金。违约责任：乙方不得擅自将承租房屋转租他人使用，如乙方违约，甲方有权向乙方收违约金为本合同租金的两倍。租用房屋的水、电设施由甲方接通，水电费由乙方按实际使用量及时交纳，不得拖欠。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告支付第一年房屋租金即截至2020年6月12日止的房屋租金，2020年6月13日起的租金未支付。2019年9月26日原、被告及第三人口头协商，将案涉房屋转给第三人使用，第三人支付被告转让款45000元，并于同日移交了案涉房屋。同日，原告通过微信向第三人发送了原告与第三人房屋租赁合同的照片，第三人回复原告“租赁期还是5年吧，和以前一样。加上一条如乙方经营不善可自由转让，就行，别的不用更改”。原告回复第三人“没问题”。后原告与第三人未签订书面的租赁合同。原告将交纳水电费的通知通过微信发给第三人，第三人将水电费交付给原告。之后案涉房屋一直由第三人使用，2020年6月28日原告通过微信通知第三人在6月30日前将物品搬走，否则报备派出所，东西作无主处理。现原告诉至法院，诉讼请求如前。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为被告是否存在擅自转租的违约行为以及承担支付租金及违约金的违约责任。被告抗辩称原、被告及第三人协商一致，原告与第三人重新签订房屋租赁合同，原、被告之间的合同已解除，原告主张被告擅自转租不属实。本院认为，被告所提交的微信聊天记录并结合当事人的陈述，可以证明本案原、被告及第三人于2019年9月经口头协商，约定由第三人继续租赁案涉房屋，并就租赁的具体时间、租金等内容通过微信方式确定，之后也由第三人与原告之间实际履行租赁合同，故应确认为被告将原房屋租赁合同的权利义务转让给第三人，并由第三人与原告之间成立新的房屋租赁合同。原告主张的被告未经其同意擅自转租房屋，与本案查明的事实不符，本院不予支持。故原告提出的要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、由被告腾退房屋并支付房屋租金、违约金、电费的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。被告提出抗辩意见，其合理部分，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第六十条、第八十八条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告郑晓东的诉讼请求。 案件受理费2725元，减半收取1362.5元，由原告郑晓东负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  陈仁根 二〇二一年二月二十五日 书记员  孙 丹