江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终525号上诉人(原审被告)：张家港中昂地产有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇凤凰大道中昂朗润营销中心二楼。法定代表人：徐亢，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，该公司员工。委托诉讼代理人：谢盛杰，该公司员工。被上诉人(原审原告)：深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区七莘路889号2幢C268室。负责人：孙顺喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈颖磊，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶祉霖，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。上诉人张家港中昂地产有限公司（以下简称中昂公司）因与被上诉人深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司（以下简称美墅公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2020)苏0582民初10201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。中昂公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.美墅公司承担二审诉讼费用。事实与理由：一、合同约定的考核期为2019年8月13日起至2019年10月30日，售罄时间应处在该考核期内，非一审法院认定的“案涉合同未约定售罄方式和售罄时间”。二、中昂公司的目的是在2019年10月30日前将房屋售罄，以避免低价工抵的情况，非一审法院认为的“无论以何种方式售罄，只要客观剩余叠墅在合理时间内全部售罄，中昂公司的目的就已经实现”。综上，请求二审法院查明事实后，依法支持中昂公司的上诉请求。美墅公司辩称：一、中昂公司与美墅公司于2019年8月16日签订的合同第六条在约定具体考核条件的同时，又明确约定了“认定美墅公司完成考核”的例外条款，该“认定”的条件为“叠墅全部售罄”的客观状态，并未约定售罄的时间及方式。由此，双方订立该条款的目的是促使项目房屋完成销售即可，无论是谁以何种方式和价格在何时完成，只要所有叠墅房源无房可供销售，即可达到合同目的，中昂公司退还保证金的条件成就。二、合同期最后一日，美墅公司要求“不要推荐”唯一“剩余房源”，涉案项目在合同到期前实际已无房可售。中昂公司在一审庭审过程中也予以确认。因此，项目中的叠墅已“售罄”，应认定美墅公司完成考核，中昂公司退还保证金的条件成就。三、中昂公司在签订合同之时明知仅余147套待售房产的情况下，仍与包括美墅公司在内的三家中介机构方分别签订了以50套为考核标准的居间合同，中昂公司在签约之初明知至少有一到二家中介机构不可能完成考核任务，仍利用其优势地位订立了该保证金条款，有违诚实信用原则，也显示公平。四、案涉房源中，以房“工抵”且属于考核范围内的房源仅有1套，及前文提及的唯一“剩余房源”，但中昂公司要求“不要推荐”，因此在合同到期之日实际已无房可售，中昂公司所称“逾期未完成销售而不得已以房工抵”没有事实依据。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，中昂公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回，维持原判。美墅公司向一审院起诉请求：1、判令中昂公司支付佣金2346994.96元并赔偿逾期付款利息损失（以2346994.96元为基数，自2020年7月1日起按LPR计算至中昂公司实际支付之日）；2、判令中昂公司返还项目保证金50万元；3、判令中昂公司支付垫付看楼大巴费用8350元；4、中昂公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月1日，中昂公司（甲方）与美墅公司（乙方）签订《张家港朗樾项目渠道合同》（合同编号：张家港朗樾-YXDL-2019-061）一份，约定乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供中昂朗樾项目渠道带客销售服务。第一条、委托范围及期限：（一）项目委托范围：中昂朗樾；（二）合同期限：自2019年8月1日起至2019年9月30日止。第二条、合作模式：乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供渠道带客销售服务。第六条、任务考核：目标任务考核：通过乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》的购房人购买套数不得小于5套/月。乙方转介客户是指：根据合同附件6的运转方式乙方介绍购买房屋的人，并成功购买甲方项目指定房源的购房人，即可认定由乙方转介客户。说明：乙方未达到上述考核标准，甲方有权解除本合同。第七条、渠道费计提标准与支付（结算）：（一）渠道费计取标准与支付：1、渠道费的计提标准及条件：乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》，叠墅产品的下叠7.7万/套，叠墅产品的中叠6.7万/套，叠墅产品的上叠6.7万/套，洋房5万/套，高层4万/套（如产生合同中止或终止履行、或客户退房等因素导致合同解除，合同价款相应递减），并且乙方转介客户按《商品房买卖合同》约定已付全部购房款。2、渠道费结算支付标准：全部房款已到账，叠墅产品的下叠7.7万/套，叠墅产品的中叠6.7万/套，叠墅产品的上叠6.7万/套，洋房5万/套，高层4万/套（满足上述渠道费的计提条件）。3、渠道费支付：次月结算符合计提标准*95%，且未付渠道费。（二）保证金留存：留存每套渠道费的5%作为乙方履行本合同的保证金，保证金于客户签约，并全额回款交房1个月后退还。2019年8月13日，双方再次签订《张家港朗樾项目渠道合同》（合同编号：张家港朗樾-YXDL-2019-063）一份，涉案主要内容为：第一条、委托范围及期限：（一）项目委托范围：中昂朗樾；（二）合同期限：自2019年8月13日起至2019年10月30日止。第二条、合作模式：乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供渠道带客销售服务。第六条、任务考核：目标任务考核：2019年8月13日至2019年10月30日通过乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》的购房人购买套数小于50套，认定乙方违约，乙方承担50万的违约金。乙方转介客户是指：根据合同附件6的运转方式乙方介绍购买房屋的人，并成功购买甲方项目指定房源的购房人，即可认定由乙方转介客户。说明：若中昂朗樾项目剩余叠墅全部售罄，乙方未能完成50套叠墅签约，认定乙方完成考核。第七条、渠道费计提标准与支付（结算）：（一）渠道费计取标准与支付：1、渠道费的计提标准及条件：乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》，叠墅产品合同总价*7.5%，洋房5万/套（如产生合同中止或终止履行、或客户退房等因素导致合同解除，合同价款相应递减），并且乙方转介客户按《商品房买卖合同》约定已付全部购房款。2、渠道费结算支付标准：全部房款已到账，叠墅产品合同签约总价*7.5%、洋房5万/套（满族上述渠道费计提条件）。3、渠道费支付：次月结算符合计提标准*100%，且未付渠道费。5、乙方在转介客户“合同给你网签备案且银行放款”后及时依据《客户登记确认单》、《签约确认单》编制结算清单以甲方确认为准；乙方在向甲方申请付款前需提前向甲方提供“渠道费”增值税专用发票，否则，甲方不予支付相关款项。6、购房客户完成签订《商品房买卖合同》后退房的，若甲方未收取客户定金及购房款的或甲方同意客户退房并退还定金及购房款的，乙方之前收取的渠道费在甲方提出要求的15个工作日内全部退还甲方。（二）保证金预留：乙方支付50万作为乙方履行本合同的保证金，乙方在合作期限（考核期限）2019年8月13日至2019年10月30日前完成50套（含50套）叠墅签约，甲方于一周内退回保证金。若乙方2019年8月13日至2019年10月30日未能完成50套叠墅签约认定乙方违约，乙方承担50万元违约金，违约金甲方可以根据违约情况在保证金中优先扣除。该保证金若乙方如约履行本合同，无违约行为根据合同约定进行结算。如在合同期内，乙方有违约行为发生，则该笔保证金甲方扣除乙方承担违约责任（或其他责任）数额后如有余款进行结算后再履行给付义务。第九条、乙方的权利、义务：（二）乙方负责开发客户和带客户到场确认，并在销售过程中协助客户维护，乙方如组织“中昂朗樾项目”的外围销售推广活动应事先征得甲方的书面同意，产生的费用包括但不限于拓客所需要的展位费、小区或人流密集处摆展、拓客人员工资及奖励、带看费、社区/商超进场费、看房车油费及停车费等一切相关费用由乙方自行负责。上述合同签订后，美墅公司于2019年8月26日向中昂公司支付保证金500000元。截止2019年10月30日，经美墅公司居间提供渠道带客，共计34套房屋被认购，包括洋房3套，叠墅31套。50套考核目标范围内的房源共成功居间28套（包含未在本案中计算佣金的2-506室）。上述被认购的房屋中，最迟的签约时间为2020年5月29日。扣除2019年8月18日认购的2-506号房屋佣金98946.68元及尚未满足支付条件的四套叠墅应结佣金的5%即13400元外，中昂公司尚未支付美墅公司佣金金额为2346994.96元。此外，美墅公司因带客看房，为中昂公司垫付了大巴费用8350元。审理中，美墅公司认为，我司没有违约，案涉合同约定的叠墅已售罄，我司已完成考核；且为中昂公司代理的3家中介机构加上我司，房源一共是140多套，中昂公司明知我司和其他中介机构至少有1个不可能完成考核任务的情况下依然签订以50套作为考核标准有失公平。美墅公司为支持其主张，提供微信群聊天记录（主要内容为：2019年10月23日，谢：“还有几套房源，在本周日之前要全部搞定”；2019年10月25日，谢：“还有最后两套有问题的房子，这周末给干掉，月底之前把签约全部搞定。”；2019年10月26日，谢：“叠加全部落位完成，还有几套洋房也要尽全力干掉，顺利把签约完成。”；2019年10月28日：谢：“15-10413-106速度推荐”；2019年10月29日，谢：“两套下叠赶紧带客户过来认购”，“三家公司赶紧落实以下客户问题，还有一天半的时间”；2019年10月31日，谢：“13-106勿推，洋房也勿推，所有房源已全部做工抵，接下来把剩余认购未签的收进来就行”），证明中昂公司营销负责人谢盛杰于2019年10月31日在中昂朗樾总代理群中发出通知，要求不再代理项目房源，我司已无房可卖。中昂公司经质证后认为，对聊天记录的部分内容真实性不予认可，该聊天群内各聊天人的身份信息无法核实，且从该内容来看，可以证明系美墅公司违约：在2019年8月13日前尚有147套房屋未出售，至2019年10月30日房屋也未售罄，我方与三家中介机构都签订了不少于50套的考核目标并约定了违约金，实际上三家中介机构签订的合同内容基本都是相同的，目的是为了督促三方竞争快速履行，或一起努力将房屋全部卖完。我方是在10月30日发现在还有房源的情况下，美墅公司未完成2019年8月13日合同约定的考核任务，同时也导致了我方无法支付相应的工程款，我方结合自身资金的情况下，于2019年10月31日上午10点20分发出售罄通知，并于当日把这些房子抵给了施工方。现案涉项目的剩余叠墅全部售罄，一方面是通过代理商联系渠道带客户，一方面通过工抵。双方当事人一致确认约定佣金的支付标准以认购时间为准，售罄指的是认购完毕。一审法院认为，美墅公司与中昂公司之间的居间合同依法成立，合法有效。双方当事人于2019年8月13日签订的案涉合同约定了美墅公司在2019年8月13日至同年10月30日期间如未能完成50套叠墅的居间数量即构成违约，但同时还约定了若该项目剩余叠墅全部售罄，即便美墅公司未能完成居间数量，仍认定完成考核。虽然美墅公司并未完成考核房源数量，但根据中昂公司所确认的聊天记录内容来看，2019年8月19日签订的案涉合同约定的考核期满后第二天即2019年10月31日，中昂公司就明确表示所剩房源已经全部通过工抵方式销售完毕，中昂公司在庭审中也确认剩余叠墅已通过代理商居间及工抵方式全部售罄。因案涉合同并未明确约定售罄方式及售罄时间，也并无证据证明双方此后有过其他约定，加之中昂公司自述其与其他两家中介机构签订了内容基本相同的合同，故上述条款应当理解为无论以何种方式售罄，只要客观上剩余叠墅在合理时间内全部售罄，中昂公司的销售目的已经实现，美墅公司即相应完成考核任务，故现美墅公司主张中昂公司支付案涉佣金的条件已经成就。双方当事人对结欠的佣金金额、逾期付款损失及美墅公司垫付的看楼大巴费用并无异议，一审法院依法予以确认。因美墅公司并未违约，中昂公司主张不予返还美墅公司预先支付的500000元保证金并无事实依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及相关法律规定，判决：一、中昂公司于判决生效之日起10日内支付美墅公司佣金2346994.96元、并赔偿逾期付款利息损失（以2346994.96元为基数，自2020年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际支付之日）；二、中昂公司于判决生效之日起10日内返还美墅公司项目保证金500000元；三、中昂公司于判决生效之日起10日内支付美墅公司垫付的看楼大巴费用8350元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29970元，减半收取14985元，财产保全费5000元，合计19985元，由美墅公司负担164元，由中昂公司负担19821元。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审经审理查明、当事人双方确认无误的事实予以确认。本院认为：美墅公司与中昂公司签订的居间合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合同关系依法成立并有效，双方都应当按约履行各自的义务。关于美墅公司是否完成考核任务的问题。中昂公司与美墅公司之间的聊天记录显示，2019年10月31日上午10时21分，中昂公司向美墅公司及其他两家中介机构明确表示所有房源业已通过工抵售罄，证明此时案涉项目已无叠墅房源可供美墅公司销售，根据美墅公司与中昂公司签订的合同约定，2019年8月13日起至2019年10月30日期间，若中昂朗樾项目剩余叠墅全部售罄，则美墅公司即使未能完成50套叠墅签约的，也视为完成考核。据此，美墅公司实际已经达成了渠道合同约定的考核条件。中昂公司上诉提出其签订渠道合同的目的在于将案涉项目的房屋全部售罄，以防止出现低价工抵的情况，本院认为，中昂公司既未提供证据证明其具体以工抵方式销售的叠墅数量和金额，也未提供证据证明美墅公司怠于销售的叠墅明细，更未提供证据证明美墅公司怠于销售案涉项目叠墅与其必须以工抵方式销售剩余叠墅之间存在因果关系，因此对其主张本院不予采信。综上,中昂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张家港中昂地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙鲁江二〇二一年二月十八日书记员  张嘉旻