上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13927号上诉人（原审被告）：上海中财融资担保有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路958号2302室。法定代表人：边锡明，董事长。委托诉讼代理人：曾广超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金秋,浙江拙诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周中原，男，1989年9月29日出生，汉族，户籍地河南省唐河县。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭惠英，上海中夏律师事务所律师。原审被告：张**，女，1989年3月5日出生，汉族，户籍地江苏省睢宁县。上诉人上海中财融资担保有限公司（以下简称中财公司）因与被上诉人周中原、原审被告张**房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初39922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中财公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回周中原一审相应诉讼请求。事实与理由：1.中财公司在一审期间向法院提交了周中原不具有购房资格的调查申请，但一审法院不予调取相关证据。周中原故意隐瞒其没有购房资格，双方均不能实现合同目的，中财公司才不愿继续履行合同，就合同解除双方均有过错。2.上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）存在原产权人户口未迁出、漏水的问题，周中原对此明知，也愿意为此额外支出费用，故中财公司以低于市场价的价格将房屋出售。一审法院在认定损失时只考虑了房屋的合同价格和评估价格，未考虑房屋瑕疵，认定损失数额过高。周中原辩称：不同意中财公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.在合同履行期届满前，中财公司单方提出不再继续履行合同，周中原有无购房资格不影响中财公司继续履行合同，且周中原具有购房资格。故合同解除的责任在中财公司一方。2.系争房屋是否具有瑕疵与本案没有关联性，不是中财公司脱责的理由。张**未作答辩。周中原向一审法院起诉请求判令：1.周中原与张**、中财公司就系争房屋签订的《房地产买卖合同》解除。2.张**、中财公司向周中原赔偿损失51.20万元。一审法院认定事实如下：系争房屋产权登记人为中财公司。2019年6月13日，周中原（乙方）经过Z公司居间介绍与张**（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：房地产座落上XX村XX街坊XX号XX室，甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款计人民币（以下币种同）256万元整，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。双方确认在2019年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款（一）第6条违约责任约定处理。甲方未按本合同第四条限期交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款（一）第6条违约责任约定处理。该合同补偿条款（一）第6条违约责任约定：甲方违约责任，（1）甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）甲方发生下列情形的，均视为甲方根本违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行，逾期超过十个工作日的；甲方签订本合同又将该房地产转卖、租赁给第三方的；该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方违约责任：（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）乙方发生下列情形的，均视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。甲方可从乙方支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，若已支付的款项不足以支持违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付：乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方无正当理由单方要求解除合同的。合同附件三付款协议约定：乙方为表示购房诚意在签署本合同时，向居间方支付意向金5万元，居间方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对居间方的委托，若甲方在前述期限内未能签署本合同的，则乙方有权至居间方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托居间方与甲方洽谈。如甲方签署本合同的则该意向金在甲乙双方签署本买卖合同后转为部分定金。定金（除意向金以外，若有）甲方售房材料齐全3日内支付定金15万元。双方签字《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续（若需）当日内，乙方向甲方支付房款70万元，剩余房款161万元，乙方通过贷款方式支付，交房尾款5万元，乙方应于双方签署《房屋交接书》当日支付。乙方贷款审批通过后，甲方将该房屋交付给乙方。合同对其他事项还作了约定。一审法院另查明，合同签订后，周中原按约定支付了5万元，并由中介方保管，双方产生纠纷后，中介公司在2019年8月将5万元退还于周中原。一审法院又查明，2019年7月12日，周中原委托律师向中财公司发函，主要内容为周中原就中财公司反悔不愿出售房屋事宜向中财公司询问该房屋的出售事宜以及委托人是否认可周中原与张**就该房屋签订的房屋买卖合同以及对买卖合同的处理意见。2019年8月15日，因中财公司未答复周中原，周中原遂再次发函中财公司，就上述问题要求中财公司在一个月内予以回复，逾期未作表示视为中财公司拒绝追认，周中原将追究中财公司相关民事责任。中财公司对上述函件未作答复。一审诉讼中，中财公司确认张**系其员工，并授权张**与周中原签订房屋买卖合同；周中原签订合同时也明知张**是中财公司员工，受中财公司委托与周中原签订合同。一审庭审中，周中原向一审法院递交了包括中介在内的微信群聊天记录，其中2019年7月1日，中介向曾先生询问6月30日前材料是否可以补全，客户可以补大定金，该曾先生：“回答已经通知公司不同意出售，预签合同不再生效。不同意出售的签字之前已经给你们看过了。”2019年8月16日，张**在该微信群内发了相关不同意出售的材料照片，并发表文字内容为：“你们中介为什么还没退定金？我们早就通知你们房子不卖了，为什么还不退定金？再次通知你们中介，最晚三天内将当时你们已收取的买家5万元定金退还买家！”同时，周中原向一审法院明确，本案中要求中财公司承担责任，不再主张张**承担相应责任。一审审理中，周中原向一审法院递交申请，要求对系争房屋市场价值进行评估，一审法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋价值进行评估，该公司出具的估价报告结论为：房屋价值为285万元整。一审法院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。系争房屋产权登记人为中财公司，周中原在签订合同时已知晓张**为中财公司的委托代理人，中财公司也确认张**经其授权与周中原签订《房地产买卖合同》，故周中原与张**签订的《房地产买卖合同》依法成立并生效，张**作为中财公司的代理人，其与周中原签订的《房地产买卖合同》，对周中原与中财公司具有约束力，周中原与中财公司均应恪守合同，履行合同约定的义务。涉案合同的解除，应结合合同约定、违约行为等因素来判断确定。双方在合同中约定一方违约，另一方享有解除权。中财公司已构成违约，周中原根据合同约定，享有合同解除权。理由如下：周中原在签合同时按合同约定支付意向金5万元，中财公司应按合同约定在3日内准备齐全售房材料，周中原通过中介向中财公司询问准备售房材料情况，既合理又符合约定。虽然中财公司对周中原提供的微信群聊天记录持有异议，但张**对该聊天记录不持异议，张**作为中财公司指定的售房委托代理人，其在微信中所作的意思表示应当认定为代表中财公司。张**在微信内容中明确表示中财公司不同意出售系争房屋，并且强调“早就通知你们……”、“再次通知你们……”，可以证实中财公司明确不再继续履行合同，之后张**要求中介公司退还代为保管的意向金以及周中原两次向中财公司发函，要求中财公司明确表态，中财公司均未予回复一系列行为，均可印证中财公司不愿履行合同。而中财公司认为周中原不具备购房资格，其未能提供证据证实，且周中原是否具备购房资格并不妨碍中财公司按合同约定履行，故中财公司抗辩周中原存在违约行为的理由不成立。由于中财公司不愿继续履行合同，构成违约，周中原根据合同约定行使解除权，于法有据，应予支持。中财公司构成违约，理应承担违约责任，但周中原主张的赔偿损失的金额过高，一审法院综合考虑中财公司低于市场挂牌价出售、房屋评估价格、周中原履行合同时支付金额、中财公司违约过错程度等因素，予以确定中财公司赔偿周中原损失25万元。周中原放弃要求张**承担赔偿责任的请求，未悖法律规定，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○二○年九月十八日作出判决：一、解除周中原与上海中财融资担保有限公司于2019年6月13日就上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室房屋签订的《房地产买卖合同》；二、上海中财融资担保有限公司于判决生效之日起十日内赔偿周中原损失25万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,920元，由上海中财融资担保有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，中财公司、张**在2019年10月14日签收起诉状副本等材料。本院又查明，一审法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋价值进行评估的价值时点为2020年3月19日。本院认为，张**作为中财公司的代理人，在合同签订后明确向周中原提出不再继续履行合同，并没有提出因周中原不具有购房资格、合同无法履行而解除合同，故中财公司违约在先，周中原是否具备购房资格，本院不予审查。关于合同解除的时间，一审法院未予明确，周中原以起诉方式行使合同解除权，中财公司在2019年10月14日签收起诉状副本，本院确认周中原与中财公司于2019年6月13日就系争房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年10月14日解除。关于一审酌定中财公司赔偿周中原损失25万元是否合理的问题。首先，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司系有资质的司法评估机构，其接受法院委托作出的估价报告亦不存在鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等情形，故本院对中财公司提出评估公司未将系争房屋中有未迁出户口及房屋漏水等问题作为估价影响因素的抗辩意见不予采纳，对估价报告予以采信。其次，双方合同约定房屋转让价为256万元，以2020年3月19日作为价值时点的估价为285万元，房屋差价损失为29万元，一审法院虽未以合同解除日2019年10月14日作为评估的价值时点，但一审法院结合本案的实际情况将周中原的损失酌定为25万元，所作判决并无明显不当，可予维持。综上，中财公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由上诉人上海中财融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月二十五日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……