上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1010号上诉人（原审被告）：上海京磐汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南公路4730号。法定代表人：关兵，执行董事。委托诉讼代理人：孙哲，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾金保，男，1961年9月27日出生，汉族，住江苏省丹阳市。被上诉人（原审原告）：顾华兴，男，1953年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙浩，上海申海律师事务所律师。上诉人上海京磐汽车销售有限公司（以下简称京磐公司）因与被上诉人曾金保、顾华兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初7239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京磐公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定上诉人未经被上诉人同意对房屋进行维修是错误的。本案系争房屋年久失修，且合同约定被上诉人在每次调整租金前，应对房屋全面修理，但其从未修过。上诉人承租后陆续对房屋进行修理，均告知被上诉人，其是同意且未表示异议。系争2017年的房屋维修，也是经被上诉人同意的，且施工期间，被上诉人顾华兴就在施工现场。被上诉人作为房东，应负有关注自有房屋状况的义务，发现承租人有违约改变房屋状况，应及时向承租人提出，但被上诉人在长达3年多时间内从未向上诉人提出过异议。故并非上诉人未经被上诉人同意擅自维修房屋的。二、本案司法鉴定中，只有一名具有相应资质的司法鉴定人员参加现场鉴定工作，违反鉴定程序规则，同时，鉴定结论认定屋面属建筑主体，并据此作出的鉴定结论是无法律依据的，故鉴定意见书程序严重违法，结论错误。三、上诉人并未拖欠房租。2020年的二期租金均为160,125元。而被上诉人未履行维修房屋的义务和原来搭建的违章建筑被政府强制拆除及被上诉人在上诉人租赁场地上搭建起大水罐影响上诉人经营。上诉人多支出的房屋修理费、搬迁费和经营损失共计231,052元，分别在两期租金中抵扣后，剩余的租金上诉人均已支付。因被上诉人拖欠上诉人上述费用在先，上诉人依据有关法律规定对互负到期债务有权行使抵销权。两被上诉人曾金保、顾华兴不同意京磐公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人从未要求被上诉人维修，且上诉人的维修行为系改造损害了房屋结构。二、本案鉴定系司法鉴定，上诉人提出的程序规则条文不适用司法鉴定，本案司法鉴定合法有效。三、上诉人未按合同约定履行支付租金的义务，根据约定我方有权收回房屋，上诉人提出的扣除相关费用无事实依据，也未提出相应反诉。曾金保、顾华兴向一审法院起诉请求：一、解除曾金保、顾华兴与京磐公司于2010年7月29日签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》；二、判令京磐公司搬离位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号内第3、5、7、8、9、10幢房屋（以下简称系争房屋），并将上述房屋恢复原状后返还给曾金保、顾华兴（恢复原状的内容包括将第3、5幢房屋的屋面由彩钢结构恢复为瓦面结构）；3.判令京磐公司向曾金保、顾华兴支付自2020年4月12日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费（自2020年4月12日起至2020年12月31日止按照每年人民币320,250元的标准计算，自2021年1月1日起按照每年336,262元的标准计算）。一审法院认定事实：2010年7月29日，曾金保、顾华兴作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的京磐公司签订《房屋租赁协议书》，约定曾金保、顾华兴将位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号（原南汇区XX镇XX公路XX号）房屋出租给京磐公司，租期为二十年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；2011年1月1日至2015年12月31日期间每年租金为305,000元、2016年1月1日至2020年12月31日期间每年租金为320,250元、2021年1月1日至2025年12月31日期间每年租金为336,262元、2026年1月1日至2030年12月31日期间每年租金为353,075元；先付租金后使用，每六个月支付一次。该协议第4-2条约定：“乙方保证承租上述房屋仅为自用，对土地及房屋进行装潢施工时，应将设计的装潢图纸和具体施工的方案供甲方予以认可后方能投入施工。”第4-3条约定：“乙方拥有其租赁范围内的一切使用权，同时承担对房屋及其设备的维修保养，所支出的各种费用由乙方承担。”第4-6条约定：“租赁期间，乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋结构，故意或过失造成租用房屋的损坏，乙方应负责恢复原状或赔偿经济损失。”第5-1条约定：“任何一方若未能履行本协议签订的各条款或违反国家和地方有关房地产租赁的规定，需通知违约方进行整改，整改期限为10天—15天；若不改，守约方将有权提前解除本协议。解除协议后所带来的一切损失由违约方承担。”第5-2条约定：“乙方每年应按约定时间付款，逾期支付，则乙方需按逾期天数每日向甲方支付年租金的万分之五计算违约金，逾期超过二个月，甲方有权收回出租给乙方的房屋剩余期限的全部使用权。”协议还约定了其它事宜。同日，曾金保、顾华兴与京磐公司签订《补充协议》，约定系争房屋的交付日期等，并约定甲方在每次调整租金之前对租赁房屋进行一次全面维修，费用由甲方支付。上述协议签订后，曾金保、顾华兴将系争房屋交付给京磐公司，京磐公司陆续支付租金至2019年12月31日止。2020年2月29日、7月12日，京磐公司各支付租金59,599元、29,599元。2019年9月23日，曾金保、顾华兴委托律师向京磐公司发送《律师函》，内容包括：“……近期发现，贵公司存在以下违约事实：1、未经曾保全（曾金保）、顾华兴同意将部分厂房内部及屋面进行结构改造，违规搭建钢结构，改变屋面瓦结构为彩钢结构，严重破坏租赁厂房的房屋结构；危及厂房安全。2、未经同意擅自改变厂房使用用途，将办公用房违规改造为公寓并予以出租，同时带来人身及财产安全隐患。……贵公司的行为已经违反双方协议第五条的规定，应当限期予以整改，故发函通知贵公司，限期在收到此函后十五日内予以拆除、整改，恢复租赁房屋原样，消除安全隐患，如未能拆除、整改的，曾保全（曾金保）、顾华兴将有权解除与贵公司的《房屋租赁协议》，并由贵公司承担一切法律后果。”因京磐公司至今未将系争房屋恢复原状，曾金保、顾华兴认为京磐公司擅自改变房屋结构、改变房屋用途并转租的行为构成违约，故诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，曾金保、顾华兴与京磐公司签订的《房屋租赁协议书》《补充协议》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应恪守。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”根据双方当事人签订的《房屋租赁协议书》，京磐公司对房屋进行装潢施工时，应将设计的装潢图纸和具体施工的方案供曾金保、顾华兴予以认可后方能投入施工；租赁期间，京磐公司未经曾金保、顾华兴书面同意擅自改变房屋结构，故意或过失造成租用房屋的损坏，京磐公司应负责恢复原状或赔偿经济损失；京磐公司未能履行协议条款，曾金保、顾华兴需通知京磐公司进行整改，整改期限为十天至十五天，若未整改，曾金保、顾华兴有权提前解除协议。京磐公司根据“检测人员岗位水平证书实行注册制，现场检测和室内试验应由不少于两名注册人员承担”的规定提出司法鉴定程序严重违法，从鉴定资料可以看出，本案的现场检测工作由检测人员周某、胡某承担，二人均系注册人员，京磐公司以二人未同时至现场为由认为鉴定程序严重违法的意见，一审法院不予采信。根据《鉴定意见书》的结论，京磐公司将系争第3幢、第5幢房屋瓦屋面改造为彩钢板屋面，改变了房屋原建筑主体，且屋面改造未见设计资料，屋面彩钢板紧固件设置不符合相关规范要求，屋面抗风揭能力差，屋面改造损害了房屋建筑主体。曾金保、顾华兴曾就该损害向京磐公司发送《律师函》要求限期整改，但京磐公司未在合理期限内予以恢复。另，京磐公司未按照合同约定的标准足额支付租金，所提出应扣除的相关款项亦缺乏依据。故曾金保、顾华兴要求解除合同，并将系争第3幢、第5幢房屋恢复瓦屋面后返还系争房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，曾金保、顾华兴要求京磐公司按照合同约定的租金标准支付自拖欠租金之日起至实际返还系争房屋之日止的租金和房屋使用费，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、解除曾金保、顾华兴与京磐公司于2010年7月29日签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》；二、京磐公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号内第3、5、7、8、9、10幢房屋，并将其中第3、5幢房屋恢复为瓦屋面后，将上述房屋返还曾金保、顾华兴；三、京磐公司于本判决生效之日起十日内支付曾金保、顾华兴自2020年4月12日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费（自2020年4月12日起至2020年12月31日止按照每年320,250元的标准计算，自2021年1月1日起按照每年336,262元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,036元，减半收取计2,018元，鉴定费51,000元，共计53,018元，由曾金保、顾华兴共同负担鉴定费20,000元，京磐公司负担受理费2,018元，鉴定费31,000元，合计33,018元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案《司法鉴定意见书》是否可采信；二、上诉人是否有权在应付租金中抵销有关费用；三、上诉人是否存在违约行为，故被上诉人可单方解除合同。针对第一个争议焦点：首先，关于鉴定程序是否违法。上诉人对此主张程序违法的理由是，系争司法鉴定的两名鉴定人均未到现场检测，而是由另两名非鉴定人且其中一人不具有检测资质，是违反有关鉴定法律规定的。上诉人在一审中作了相同的主张，鉴定人对此到庭依法说明，且根据鉴定书记载，现场检测工作由周某、胡某承担，两人均系注册鉴定人员，其中周某是受一审法院依法委托的鉴定机构指派的两名司法鉴定人员之一，故并非上诉人所称本案两名鉴定人没有到现场检测。故上诉人认为鉴定程序违法的理由不能成立。其次，关于鉴定结论是否正确。根据《司法鉴定意见书》和鉴定人员的书面说明记载，对于上诉人提出屋面不能认定为主体结构的主张，本院认为该意见书和鉴定结论的出具机构并非两鉴定人，而是受法院委托的鉴定人员的任职机构作出的结论。并明确是依据相关规定认定房屋屋面属建筑主体，而上诉人否定该鉴定结论，未提供相应的法律和事实依据，一审判决对具有与上述系争事实有关的专业技术的法定鉴定机构作出的专业鉴定意见，无理由不予采信。故上诉人的相应上诉理由无法予以支持。针对第二个争议焦点：首先，上诉人主张的其承担的三部分费用的事实，未提供充分证据证明与本案的关联性。其次，上诉人也未充分举证证明该些费用即使发生均应由被上诉人承担的理由和合同及法律依据。其中关于维修费是否应由被上诉人承担的理由在下文阐述。即不能证明系被上诉人的到期债务。再者，该些费用，因现有证据无法明确系被上诉人所欠上诉人的到期债务，且未在被上诉人同意情况下，上诉人主张应抵销系争其欠被上诉人的债务是不符合其依据的相关法律规定，也无其他法律依据的。针对第三个争议焦点：首先，上诉人称其实施系争房屋维修和施工是经被上诉人同意，对此未提供证据证明，且在双方明确约定要由被上诉人书面同意的情况下，上诉人以被上诉人是明知并未表示异议为由，不能推定被上诉人是同意的。且如上所述，应予采信的司法鉴定结论明确上诉人对屋面的改造损害了房屋建筑主体。据此，一审判决依据系争合同和最高人民法院的有关规定，认定上诉人违约并支持被上诉人解除合同的诉讼请求，本院予以认同，理由不再赘述。其次，如上所述，因上诉人无权主张上述第二个争议焦点所涉费用可以抵销其应付租金，故上诉人主张未拖欠租金的理由不能成立。因而剩余不应抵付的租金已逾期，也构成违约。再有，上诉人主张的其维修施工的内容中除上述改变房屋结构的违约部分外，按房屋租赁协议第4-3条约定，上诉人拥有其租赁范围内的一切使用权，同时承担房屋及其设备的维修保养，所支出的各种费用由上诉人承担。同时上诉人在未举证证明属补充协议约定的应由被上诉人提交租金前应维修的内容情况下，请求维修费用应由被上诉人承担的理由也不能成立。综上所述，上诉人上海京磐汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,036.00元，由上诉人上海京磐汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年二月二十三日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……