江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终110号上诉人（原审被告）：陈胜祥。被上诉人（原审原告）：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路399号。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李格致，江苏东大舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江市河山纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。法定代表人：钮丰华，执行董事。委托诉讼代理人：钮阿二，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：吴江市春洲纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。法定代表人：徐雪芬，执行董事。委托诉讼代理人：钮阿二，系该公司股东。上诉人陈胜祥因与被上诉人苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）、吴江市河山纺织有限公司（以下简称河山公司）、吴江市春洲纺织有限公司（以下简称春洲公司）返还原物纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1527号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈胜祥上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、陈胜祥与原房屋产权人吴江市盛泽盛利织物整理厂签订房屋租赁合同，租期为2014年3月12日至2023年3月12日。后陈胜祥将涉案房屋转租给河山公司、春洲公司，由其实际控制人钮阿二（钮丰华）签署租赁合同，租期为2014年4月1日至2020年4月1日。涉案房屋目前的实际占用人应是河山公司、春洲公司。二、瑞霖公司通过合法竞买成为涉案房屋的权利人，在2019年5月及2020年3月7日，瑞霖公司已对实际使用人即河山公司、春洲公司主张返还涉案房屋，并采取了剪电线、堵门等强行收回房屋的措施，并要求直接向其支付房租。陈胜祥从2020年4月1日起，已经与河山公司、春洲公司无转租关系，因此瑞霖公司的权利被侵害从2020年4月1日以后与陈胜祥无关，涉案房屋占用费不应由陈胜祥承担。三、陈胜祥基于涉案房屋的租金收益为4万元每年，则返回房屋占用费也应以此标准计算，而不应以评估的租金标准计算。四、陈胜祥承租涉案房屋时，为毛坯状态，现有装修及水电开户、施工等是由陈胜祥出资，共计花费十多万。而评估报告依据的是全装修状态，因此导致租金评估价格较高。五、瑞霖公司主张的房屋占用费评估费，应由其自行承担。被上诉人瑞霖公司辩称，请求驳回陈胜祥的全部上诉请求，维持一审判决。被上诉人河山公司、春洲公司辩称，租赁合同是钮阿二与陈胜祥签订的。2020年4月1日之后钮阿二已经搬出原租赁房屋。原审原告瑞霖公司向一审法院起诉请求：1.判令三原审被告立即返还非法占用的位于；2.判令三原审被告立即支付非法占用房屋的占有使用费73861元（按《估价报告》确定的租金标准56049元/年，自法院裁定强制过户法律文书作出之日即2019年6月21日计算至三原审被告实际返还房屋之日止）；3.判令三原审被告承担评估鉴定费5000元；4.判令本案诉讼费用由三原审被告承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与陈胜祥签订房屋租赁合同，约定陈胜祥租赁盛利商区M幢62-63号房屋,房屋租赁期限自2014年3月12日至2023年3月12日止，租金为240000元。陈胜祥提交了2014年3月12日的收款收据复印件，证明已支付了合同约定的租金240000元。2017年7月10日，一审法院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，一审法院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权、机器设备以及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，一审法院出具民事裁定书，裁定涉案房地产（含无证房产）、机器设备归买受人瑞霖公司所有。吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人出具情况说明，表示未通知承租盛利商区C幢62-63房屋的陈胜祥继续履行合同，故即使陈胜祥与吴江市盛泽盛利织物整理厂存在房屋租赁合同，该合同也已于2017年9月10日解除。瑞霖公司向陈胜祥主张搬离并支付占用使用费，双方协商不成，瑞霖公司诉至一审法院。案件审理过程中，瑞霖公司申请对案涉房屋的占有使用费标准进行评估，一审法院依法委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司（以下简称中冠公司）进行评估，中冠公司出具估价报告，确定自2019年6月18日至2020年8月10日期间的市场租赁价值为56049元。为此，瑞霖公司支付评估服务费5000元。以上事实，有瑞霖公司提交的房屋租赁合同、（2017）苏0509破22号民事裁定书、决定书、拍卖公告、拍卖成交确认书、（2017）苏0509破22号之三民事裁定书、（2017）苏0509破22号之六协助执行通知书、情况说明、估价报告、评估服务费发票，陈胜祥提交的收款收据复印件及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：陈胜祥与吴江市盛泽盛利织物整理厂于2014年3月12日签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。一审法院于2017年7月10日受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知陈胜祥继续履行涉案租赁合同，涉案租赁合同已于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈胜祥自合同解除之日至今，未向吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人或瑞霖公司返还占用的房屋，故一审法院认定涉案房屋仍由陈胜祥占有使用。陈胜祥占用涉案房屋无法律依据，理应及时返还房屋并支付房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给瑞霖公司，瑞霖公司于2019年6月21日取得了涉案房地产的所有权，瑞霖公司有权要求陈胜祥返还占用的房屋，并支付自瑞霖公司取得房地产所有权之日即2019年6月21日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审法院根据估价报告，认定该期间的房屋占有使用费标准为133.45元/天（56049/420）。陈胜祥抗辩其之前将涉案房屋转租给河山公司、春洲公司，并且涉案房屋目前由春洲公司使用，但未提供任何证据证实，故仅凭涉案房屋上悬挂的抬头，一审法院对陈胜祥的抗辩意见难予采信，据此，瑞霖公司对河山公司、春洲公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、陈胜祥应于判决生效之日起十日内返还苏州市瑞霖纺织科技有限公司由其占用的坐落于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场内）盛利商区M幢62-63号房屋。二、陈胜祥应于判决生效之日起十日内支付苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以133.45元/天计算自2019年6月21日至实际返还之日止）。三、驳回苏州市瑞霖纺织科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费604元，由陈胜祥负担。评估服务费5000元，由苏州市瑞霖纺织科技有限公司与陈胜祥各半负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2014年3月12日陈胜祥与吴江市盛泽盛利织物整理厂签订的房屋租赁合同合法有效。一审法院于2017年7月10日受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知陈胜祥继续履行涉案租赁合同，根据法律规定，涉案租赁合同已于2017年9月11日解除。租赁合同解除后，陈胜祥并未向吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人返还涉案房屋。2019年瑞霖公司通过司法拍卖竞得吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产。瑞霖公司作为房屋所有权人要求陈胜祥返还涉案房屋，并支付自其取得房屋所有权之日即2019年6月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，合法有据，应予支持。陈胜祥主张其将涉案房屋转租给河山公司、春洲公司，从2020年4月1日起其与河山公司、春洲公司已无转租关系，故2020年4月1日起的房屋占有使用费不应由其承担。对此本院认为，陈胜祥基于租赁合同占有使用涉案房屋，租赁合同解除后，陈胜祥未能返还涉案房屋的，应当承担法律责任。陈胜祥主张的其与河山公司、春洲公司之间的法律关系即使属实，也系另一法律关系，不能对抗瑞霖公司，陈胜祥可依法另行处理。陈胜祥还主张评估报告依据的是全装修状态，导致租金评估价格偏高。对此本院认为，租赁合同解除后，陈胜祥本应及时返还涉案房屋，但其仍占有使用涉案房屋，故应按涉案房屋的现状支付相应的占有使用费。一审法院根据评估报告认定房屋占有使用费的标准，并无不当。另，一审判决评估费由陈胜祥与瑞霖公司各半负担，亦无不当。综上，陈胜祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由上诉人陈胜祥负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年二月二十二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。