江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4821号上诉人（原审原告）：会昌县专享爱母婴健康服务有限公司，住所地：江西省会昌县文武坝镇月亮湾新区创业创新中心8楼，统一社会信用代码：91360733MA37WWMHXU。法定代表人：李峰海，总经理。委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：文运球，江西柯睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：会昌县众城置业有限公司，住所地：江西省会昌县文武坝镇工业园区，统一社会信用代码：91360733327627534D。法定代表人：蓝贤荣，执行董事。委托诉讼代理人：张**生，江西金蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李本优，男，1977年4月23日生，汉族，住江西省南康市，系公司员工。上诉人会昌县专享爱母婴健康服务有限公司（以下简称“专享爱公司”）因与被上诉人会昌县众城置业有限公司（以下简称“众城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院（2019）赣0733民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人专享爱公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判决众城公司返还专享爱公司租赁保证金175206元，并从2019年7月23日起按年利率16.8%支付违约金至款项付清之日止；3.判决众城公司赔偿专享爱公司1377051.91元及利息（从2019年7月23日起按年利率6%支付款项付清之日止）；4.本案一、二审诉讼费用由众城公司承担。事实与理由：一、众城公司直至2019年仍在装修，至今仍存在开裂、漏水问题，未通过消防验收合格，众城公司严重违反租赁合同约定，至今未交付符合约定的租赁房屋，专享爱公司系依法解除租赁合同；二、一审判决认定事实错误，不能交付租赁房屋的责任在于众城公司，专享爱公司不存在违约。本案中，逾期交付图纸的责任、设计变更责任在于众城公司，装修不符合租赁合同约定而出现的返工情况也并非设计变更，施工方不存在向专享爱公司交付验收，众城公司也从未有任何书面通知向专享爱公司交付验收，拒不验收与事实不符；三、丁某证言不具有证据三性，其与众城公司存在利害关系，其证言与其后提交的通话录音证言不一致，丁某仅负责部分装修工程，其证言不能证实整个工程已完工，不能作为定案依据；四、鉴定报告不具有证据三性，众城公司未按期支付鉴定费用应视为放弃鉴定，众城公司擅自变更其提交的鉴定申请，应当重新选择鉴定机构，一审法院未提前通知专享爱公司到场鉴定，鉴定结果不能证明在双方约定交付的时间是否符合交付条件，不包含施工质量是否符合要求，消防验收及墙面裂缝伴有渗水霉渍至今未达到交付条件，众城公司申请的鉴定事项也不需要司法机构鉴定，请求二审法院依法改判。众城公司辩称，本案租赁合同众城公司不构成违约，逾期交付责任在于上诉人本身。第一，上诉人虽然在2018年9月13日和众城公司签订了租赁合同，合同约定了装修图纸作为合同附件，但实际上正式交付装修图纸是2018年10月19日，该图纸是由上诉人朋友即一审提交的证据三聊天记录微信名为“月子中心设计吴总”，出图交付给众城公司，而现场施工必须要有图纸，众城公司才能交给施工方报价并签订施工合同，故图纸交付延期导致双方约定的施工期限90天应顺延；第二、上诉人在施工过程中不断增加项目，变更设计，一共有20多项，一审证据四新增变更验收报告及施工方丁某的证言可以证明；第三、根据双方租赁合同最后一页，手写的补充条款，案涉租赁物销售后双方的租赁合同自动解除，被上诉人的权利义务自动转移至第三方业主，且以上诉人和第三方业主签订的租赁合同为准，实际上，根据房屋买卖合同及销售明细表可以证明案涉房屋在2018年9月20日一直到2019年1月20日已经全部销售给第三方业主，这意味着双方的合同在众城公司将全部物业销售完毕时已经终止解除。根据上诉人与第三方业主签订的租赁合同，双方之间的合同是从打款之日生效，所以本案违约方是上诉人本身；第四、关于消防验收，消防验收是行政法定职权，虽然双方合同中约定“消防要求必须符合相关部门审核通过”，该约定并未明确消防验收的具体时间，且消防验收不是众城公司单方可以决定的，是政府行政职能，上诉人以消防验收未通过拒收租赁物，没有法律依据；第五、关于工程质量，案涉的租赁物经过一审法院委托鉴定，该鉴定意见清晰表明满足正常经营使用要求，符合交付使用条件，虽然该鉴定报告也明确了个别墙段（瑜伽建设露台外墙段）出现裂缝并有渗水，但从位置看，并不会影响整体使用，上诉人提交的证据照片中墙体裂缝并不是在室内，而是在屋顶露台的墙体，该部分也不会影响上诉人的正常使用。同时，上诉人所提交的照片是在今年10月1日拍摄的，而不是在2019年1月15日主体竣工验收产生的。专享爱公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认双方当事人于2018年9月13日签订《租赁合同》于2019年7月23日解除；2.依法判令众城公司返还专享爱公司租赁保证金175206元，并从2019年7月23日起按每日5%支付违约金至款项付清为止；3.依法判令众城公司赔偿专享爱公司损失1377051.91元及利息（从2019年7月23日起按年利率6%支付至款项付清之日止）；4.本案诉讼费由众城公司承担。一审法院认定事实，专享爱公司经营母婴产后护理、修复、保健服务等项目。众城公司从事房地产开发、房屋出租、出售等业务。专享爱公司因经营月子会所之需，租赁众城公司开发的位于会昌县月亮湾新区创业中心8楼整层房屋。2018年9月13日，双方签订了一份《租赁合同》，甲方（出租方）为众城公司，乙方（承租方）为专享爱公司。合同主要约定：1.租赁期限：2018年9月13日至2028年9月13日止，共十年；2.租赁保证金175206元；3.租金价格：每月租金58402元；4.甲方负责按乙方要求进行本层房屋装修，装修范围包括硬件装修及软装和酒店常规设备及设施、家私、家电、消防安全、网络布置、监控系统、电路设施等，在此期间产生的费用均甲方承担，乙方要求的内容以甲乙双方盖章的“乙方要求说明附件”为准；5.违约责任。补充条款：该物业销售后，甲乙双方签订的本租赁合同自动解除，甲方权利义务转移到第三方业主，以乙方与第三方签订的租赁合同为准。“乙方要求说明附件”：第一条：装修标准说明。1.乙方提供装修设计图纸，甲方按图纸的要求实现所有硬装、软装。（详情根据本合同附带的装修设计图纸、物料清单、施工图为标准）；第二条：设施、设备标准说明。设施、设备包含酒店常规设备及设施、家私、家电、空调、供水、供电、消防安全、网络布置、监控系统、电路设施等（消防要求符合相关部门审核通过）；第三条：装修时间期限：甲乙双方自合同签订后甲方按要求90天完成装修并交付乙方验收完成。以上内容乙方有权实时检查，并有权监督纠正甲方改正。合同签订后，因专享爱公司（乙方）未将装修设计图纸交给众城公司（甲方），众城公司无法按合同约定施工，专享爱公司直至2018年10月19日才交给房屋装修的施工方。此后，在双方当事人代表人共同监督下开始进行房屋装修施工。2019年1月18日装修主体已完工，装修施工方负责人丁某通知专享爱公司代表人李峰海、众城公司代表人李本优要求进行验收，专享爱公司代表人李峰海认为房屋个别外墙有漏水，拒绝验收收房。主体装修过程中及主体装修施工结束后专享爱公司不断变更设计，众城公司一直予以配合，但专享爱公司一直坚持认为装修质量不合格，拒绝验收收房，导致交房时间进一步延期。2019年4月8日，专享爱公司向众城公司邮寄律师函，要求众城公司履行合同义务。2019年7月22日，专享爱公司向众城公司发出解除合同通知书，要求解除2018年9月13日签订《租赁合同》。众城公司要求对涉案房屋装饰装修工程质量是否符合交付条件申请鉴定，经双方同意，一审法院委托江西赣昌工程质量检测中心进行鉴定，2020年8月21日，江西赣昌工程质量检测中心作出赣昌检测［2020］（技）字第007号检测鉴定意见书。检测鉴定意见：1.本案受鉴定房屋会昌县月亮湾新区创业中心八楼会昌县专享爱母婴健康服务有限公司专享爱月子中心装饰装修工程和设备用具及设施配套工程已按《租赁合同》中“乙方要求说明附件”要求和装修设计图或设计变更完工或配置，整体外观观感质量良好，已满足正常运营使用要求，符合交付条件。2.本案受鉴房屋个别墙段（瑜伽健身露台外墙段）墙面出现裂缝并伴有渗水霉渍，应进行修复以保证房屋美观和正常功能使用。因双方协商赔偿未果，引发本案。另查明，1.涉案房屋装修工程由众城公司发包给会昌县荣晟新能源工程有限公司进行装饰装修，合同价格3000000元，实际结算价格为3185354元；2.鉴定费40000元。一审法院认为，专享爱公司与众城公司之间签订的《租赁合同》合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于是否延期交房的问题。双方于2018年9月13日签订《租赁合同》，按《租赁合同》中“乙方要求说明附件”要求甲乙双方自合同签订后甲方按要求90天完成装修并交付乙方验收完成，也即众城公司应于2018年12月13日前交付。但该“乙方要求说明附件”约定乙方提供装修设计图纸，甲方按图纸的要求实现所有硬装、软装。但涉案房屋装修工程施工项目负责人丁某证实，该装修设计图纸于2018年10月19日才给项目施工方，因此，装修施工期限应从2018年10月19日起算90天内完工。2019年1月18日装修主体已完工，装修施工方负责人丁某通知专享爱公司代表人李峰海、众城公司代表人李本优要求进行验收，李峰海拒绝接受验收。李峰海在没有证据证明装修存在严重质量问题情况下，而是找一些细小问题，且不断变更装修设计，若专享爱公司有心经营月子中心的话，应当积极主动验收收房，尽早开业，而不是对装修中存在细小质量问题而拒绝验收收房，且施工过程中专享爱公司一直有代理人对装修质量进行跟踪监督。显然，延期交房的说法不成立。关于涉案房屋装饰装修工程质量是否符合交付条件的问题。经江西赣昌工程质量检测中心进行鉴定，并作出赣昌检测［2020］（技）字第007号检测鉴定意见书。检测鉴定意见：本案受鉴定房屋会昌县月亮湾新区创业中心八楼会昌县专享爱母婴健康服务有限公司专享爱月子中心装饰装修工程和设备用具及设施配套工程已按《租赁合同》中“乙方要求说明附件”要求和装修设计图或设计变更完工或配置，整体外观观感质量良好，已满足正常运营使用要求，符合交付条件。专享爱公司认为涉案房屋装饰装修存在质量问题证据不足，专享爱公司方拒不验收收房的行为违反了双方签订的租赁合同的约定，致使双方签订的《租赁合同》不能履行，专享爱公司应当承担违约责任。因此，专享爱公司要求众城公司赔偿其损失的请求不予支持。关于鉴定费40000元承担的问题。因专享爱公司的违约行为造成涉案房屋进行鉴定，因此，鉴定40000元由专享爱公司承担。关于双方签订《租赁合同》是否解除的问题。本案中专享爱公司的行为表明没有继续履行合同的诚意，且众城公司也同意解除合同。一审法院对双方于2018年9月13日签订的《租赁合同》予以解除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除专享爱公司与众城公司于2018年9月13日签订的《租赁合同》；二、原告会昌县专享爱母婴健康服务有限公司向被告会昌县众城置业有限公司支付鉴定费40000元；三、驳回专享爱公司其他的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26626元，由专享爱公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。专享爱公司向本院提供：证据一、李峰海与众城置业项目负责人李本优微信聊天记录，拟证明2018年12月停工事实，2019年3月施工方丁某还未完工，2019年6月墙面因漏水导致墙纸浸湿发霉，家居物品泡水，2019年7月吊机仍在施工；证据二、李峰海与装修负责人丁某微信聊天记录，拟证明2018年10月10日众城公司才与装修公司签合同，已导致工期延误。2018年10月25日丁某称众城置业将签合同之前的错误图纸给她，工程量变更责任在于众城公司。2019年1月8日丁某称因众城置业未正常付款导致工期延误。2019年6月27日才施工吊顶，墙体漏水；证据三月子中心项目推进群聊天记录，拟证明2018年12月5日停工事实。2018年12月10日消防设备尚未安装。2019年4月1日墙体漏水掉漆，已经补过多遍了，无法修补；证据四月子中心项目甲乙双方群聊天记录，拟证明2019年5月29日墙体渗水，2019年7月众城公司仍在做防水，补油漆，工程未完工；证据五2020年10月1日案涉房屋现状图片，拟证明2020年10月，房屋多处墙体开裂渗水掉漆，线路未完工；证据六责令停止违法行为通知书，证据来源：会昌县住房和城乡建设局，拟证明租赁房屋装修工程未经政府消防审查，也未取得政府消防验收合格。为达到上述证明目的，上诉人专享爱公司补充提交李峰海与李本优2018年10月25日至2019年8月13日微信记录以及双方公司代表与丁某等组建的月子中心项目2018年9月20日至2019年6月7日微信聊天记录，众城公司质证认为，上诉人未在法定期限内提交该补充证据，不属于新证据，是之前就有的聊天记录，该补充证据不能作为本案定案依据。对证据一至证据四的三性及证明目的均有异议，丁某和上诉人及被上诉人共同建立了微信群“月子中心项目推进群”，一审庭审中，丁某向法庭陈述，由于上诉人是承租方，设计也是上诉人提供，所以施工要征求上诉人意见，根据上诉人提交的微信聊天记录也可以证明，上诉人直接向丁某提出设计变更，增加项目等要求。根据证据二李峰海与丁某微信记录，2019年1月8日下午，李峰海向丁某提出“你不行，你要把工期延误划掉，既说道我们工期延误，又说道宝辉集团没有付钱，这样不好”，该聊天记录可以印证案涉工程在2019年1月15日已经主体竣工，双方该聊天背景是丁某快完工时，找到双方验收要求注明工期延误，但李峰海要求不要写上去。根据证据二李峰海与丁某微信记录，在2018年10月25日的微信聊天记录内容，李峰海说“吴昌仁给你们的图纸是正确的”，丁某回答说“吴昌楠（仁）给我们的图纸是后来签完合同开工那天”，该聊天记录可以证明之前钟工给的图纸是错误的，而李峰海所说的吴昌仁给的图纸就是一审中被上诉人提交的证据三微信聊天记录中的“月子中心设计吴总”，昵称“昌仁”，这两份聊天记录表明，丁某一审向法庭陈述在2018年10月19日才将图纸交付给被上诉人。而根据合同约定，装修图纸是由上诉人提供，上诉人的微信记录清晰无误表明吴昌仁提供的图纸才是正确图纸，双方最终施工应该按照2018年10月19日上诉人提交的图纸施工，所以应顺延工期。在2019年1月15日主体完工后，确实存在顶楼外墙漏水，但并不影响整体使用。对证据五的“三性”及证明目的有异议，该照片拍摄时间是2020年10月1日，不是主体竣工验收时，且鉴定机构明确不会影响整体交付使用。对证据六的关联性有异议，双方的租赁合同在被上诉人将全部房屋销售完毕后即2019年1月20日已经解除，而上诉人又重新和第三方业主签订了租赁合同，对于后续的租赁合同权利义务上诉人应该向第三方业主主张，该责任主体是专享爱公司，不是被上诉人，所以该证据与被上诉人无关。对补充提交的两组微信聊天记录，众城公司质证认为，对该组证据“三性”及证明对象均有异议，该组聊天记录反映，在2019年1月25日装修主体完工后，上诉人不断变更、增加设计，假借消防验收和屋顶外露台漏水一致拒绝验收房屋。消防验收的主体是月子中心，被上诉人单方没有办法办理验收。该组证据可以证明在装修过程中，李峰海直接管理指挥丁某。本院经审查认为，关于证据一至证据四，李本优与李峰海的聊天记录复印件、李峰海与丁某的微信聊天记录、月子中心项目推进群聊天记录、月子中心项目甲乙双方群聊天记录，结合丁某一审庭审陈述及众城公司质证意见，能够证明装修施工图纸系吴昌仁2018年10月19日拿给丁某，案涉房屋施工过程中存在墙体漏水、掉漆的现象，众城公司在处理防水、补墙漆的事实，本院对专享爱公司主张的该部分事实予以采信。对证据五，专享爱公司提供的照片无法充分证明线路设备配备及租赁物交付的质量情况，对该证明目的不予采信。对证据六的真实性、合法性予以采信，可以证明专享爱公司因未经消防设计审查擅自施工被会昌县住房和城乡建设局责令停止施工。二审经审理查明，2020年12月10日会昌县住房和城乡建设局向专享爱公司下发《责令停止违法行为通知书》，该通知书载明因月子会所未经消防设计审查擅自施工，责令专享爱公司停止施工行为。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于本案证据认定问题，首先，关于丁某的证言，众城公司将月子会所装饰、机电、给排水等工程交由会昌县荣昇新能源工程有限公司施工，丁某是施工方代表，也加入了众城公司与专享爱公司的月子中心项目推进群，丁某经一审法院依法传唤出庭，其证言经双方当事人质证，也可以与双方当事人提供的微信聊天记录、《装饰装修结算清单》等证据印证，应予采信，本院对专享爱公司就丁某证言提出的异议，不予采纳。其次，关于鉴定报告，上诉人专享爱公司主张租赁物不符合交付条件的问题，经众城公司申请，一审法院委托江西赣昌工程质量检测中心对于装修工程质量是否符合交付条件进行鉴定，根据双方合同约定的装修、设备、设施标准说明，经众城公司对鉴定事项进一步明确为对于已完工的涉案房屋装饰装修工程和设备用具及设施配置是否符合《租赁合同》中“乙方要求说明附件”约定要求，是否符合交付条件，鉴定事项不涉及装饰装修工程施工质量是否符合相应施工质量验收规范要求。一审法院组织鉴定机构及双方当事人代表于2020年7月31日对受鉴工程进行勘验及拍照取证，专享爱公司经一审法院通知未到场参与勘验，鉴定机构于2020年8月21日作出赣昌检测［2020］（技）字第007号鉴定意见书，证明装饰装修工程和设备用具及设施配套工程已按合同及设计图或设计变更完工或配置，整体外观观感质量良好，已满足正常运营使用要求，符合交付使用条件。案涉房屋个别墙段（瑜伽健身露台外墙段）墙面出现裂缝并伴有渗水霉渍，应进行修复以保证房屋美观和正常使用功能。本院认为，江西赣昌工程质量检测中心具有见证取样检测及主体结构工程现场检测资质，专享爱公司未能提供充分证据证实鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足或有相反证据足以推翻该鉴定结论，该鉴定报告能够证明租赁物装修工程和设备用具及设施配套工程等实际情况，应予采信。关于上诉人专享爱公司主张的图纸交付问题，根据《乙方要求说明附件》第一条及专享爱公司有义务提供装修设计图纸、物料清单及施工图，结合双方当事人、证人丁某庭审陈述及月子中心项目推进群2018年10月15日的聊天记录，专享爱公司认可的是吴昌仁提交给施工方的图纸，专享爱公司于2018年10月19日通过吴昌仁交付施工方图纸、蓝图，施工方按照该图纸施工，故装修施工期限应相应顺延。关于上诉人专享爱公司主张设计变更问题，专享爱公司称其从未变更设计，但根据专享爱公司月子中心物料参考清单、众城公司及施工方荣昇公司2019年1月19日《装饰装修结算清单》、及2019年1月7日专享爱公司及法定代表人李峰海签章的《材料更换确认书》，专享爱公司在合同履行过程中存在材料、设备更换的事实，专享爱公司提出系装修不合格返工非变更设计的主张，本院不予支持。关于租赁物是否符合交付条件及损失问题，专享爱公司提出租赁物至今存在开裂、漏水，未通过消防验收合格，不具备正常交付使用条件。本院认为，专享爱公司二审提供的会住建停字[2020]第（0104832）号《责令违法行为通知书》可以证明，专享爱公司因未经消防部门对消防设计方案的审查擅自施工被责令停止施工。专享爱公司主张根据《乙方要求说明附件》第二条，消防未通过责任在于众城公司。众城公司主张该通知书违法主体在于专享爱公司，合同中双方关于消防的条款约定不明，众城公司租赁房屋主体已经通过了消防验收，案涉装修是否通过消防验收的义务在于专享爱公司。本院认为，在双方当事人签订的《乙方要求说明附件》第二条设施、设备标准说明中载明消防要求须符合相关部门审核通过，从会住建停字[2020]第0104832号《责令违法行为通知书》载明内容可知，消防问题在于专享爱公司并未向消防部门报审消防设计方案而擅自施工，本案租赁物的用途是经营月子会所，而对于消防设计方案的报送，双方并未在《租赁合同》及《乙方要求说明附件》第一条中明确应由众城公司负责，同时结合《乙方要求说明附件》第一条“乙方提供装修设计图纸，甲方按图纸的要求实现所有的硬装、软装”的约定，《责令违法行为通知书》的违法主体也是专享爱公司，故专享爱公司主张消防未通过的责任在于众城公司，本院不予支持。专享爱公司主张房屋开裂、漏水拒绝验收，但未提供充分证据证明因房屋开裂、漏水导致其无法正常经营的后果，专享爱公司以开裂、漏水、消防为由一直拒绝验收房屋致双方当事人陷入合同僵局，进而造成合同解除，专享爱公司主张众城公司承担签订租赁合同后因专享爱公司运作楼层项目的全部费用损失，本院不予支持。关于房屋租赁保证金172506元，根据《租赁合同》第七条第3款，“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，否则租赁保证金不予退还。”现专享爱公司无正当理由拒不验收收房的行为违反了双方签订的租赁合同的约定，致使双方签订的租赁合同不能履行，专享爱公司主张退还租赁保证金及利息，本院不予支持。综上，上诉人专享爱公司上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20346元，由上诉人会昌县专享爱母婴健康服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年二月八日代理书记员  雷 娜