河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终583号上诉人（一审被告）：宋玉华，男，1980年10月26日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：苏锋，河南日月星律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴春礼，男，1986年11月26日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人宋玉华因与被上诉人吴春礼租赁合同纠纷一案，不服河南省平舆县人民法院（2020）豫1723民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋玉华的委托诉讼代理人苏锋，被上诉人吴春礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋玉华上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不退还任何租金或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人吴春礼承担。事实和理由：一、承租人违约，出租人不应退还房租，一审法院酌定退还租金5000元无依据。一审法院已经查明，被上诉人未经上诉人的同意私自退租搬离房屋，并且被上诉人退租后就在诉争房屋的隔壁另行租赁了门面房继续经营汽车生意，被上诉人有继续履行租赁合同的能力，但其拒绝履行，明显在故意违约，一审法院在同意被上诉人解除合同的前提下，应当充分考虑到被上诉人的过错给上诉人造成的损失，不能判令上诉人支付任何费用。上诉人没有任何过错，双方签订的合同中也没有退租的约定。二、上诉人不存在过错，判令退租有违公平。合同约定2020年度的租金为30000元，被上诉人没有付清当年的租金就违约，即使拖欠租金，上诉人也从没有不让被上诉人使用房屋，上诉人没有过错。按照合同约定，被上诉人至少应当一次性支付租金3万元，但被上诉人实际只支付了2万元。现被上诉人单方解除租赁合同，若上诉人自行恢复原状势必发生费用，一审法院在认定被上诉人违约的前提下，不仅不要求其赔偿上诉人的损失、按照合同补齐欠付租金10000元，却酌定退还被上诉人租金5000元违反公平、诚信原则。三、被上诉人占用房屋期间应付租金高于20000元，上诉人不应退还任何租金。截止目前，被上诉人的物品仍留放在上诉人房屋中，被上诉人从来没有给上诉人说过腾清返还房屋事宜，无论经营还是空置，上诉人作为出租人都无权干涉被上诉人使用房屋的用途。房屋自2020年4月1日起一直由被上诉人实际使用，上诉人至今未占有、管理诉争房屋，按照被上诉人实际占用时间计算，上诉人应得的租金已超过20000元。综上，请求二审法院依法支持其上诉主张。吴春礼辩称：一、其与上诉人于2020年4月1日签订租赁协议，租期两年，每年租金30000元，其已交纳20000元，因疫情影响，双方商量减免租金，多次协商未果，上诉人6月份就让其搬出房屋（有聊天记录为证），并退还剩余租金，并且在此期间，上诉人的母亲多次在门前辱骂，导致生意无法正常经营，无奈之下双方协商解除租赁合同，搬出房屋。截止2020年8月1日，仅仅租用了四个月的时间。按照正常交易习惯，上诉人应退还租金10000元。二、其之所以没有一次性付清租金，实属双方私下达成协议，由于疫情的发生，对中小企业影响很大，就先支付了20000元的租金，后来解除租赁合同，也是双方协商一致的结果。三、上诉人称其占用房屋的租金已超过20000元不属实。双方于2020年6月份开始协商搬出房屋事宜，在此腾房期间，上诉人的母亲一直住在楼上，而且也时不时地下楼看着，上诉人称搬出房屋毫不知情不属实。其于2020年8月1日正式搬出房屋，当天晚上就把电费卡还给上诉人的母亲。上诉人称其至今还占有房屋不符合事实，房屋内仅剩余一点废品，本想将房屋打扫清理一遍，但门锁已被上诉人更换。四、其租赁房屋是做汽车装饰一类的生意，租赁时房屋系毛坯房，屋内所有装饰均是为了做生意需要，而且是经过上诉人同意才装修的。根据公平和诚信原则，上诉人理应赔偿其装修损失25000元。五、上诉人系当地村民，一审法院判决下达后，为了不履行判决，以各种理由起诉被上诉人索要赔偿，先已被平舆县人民法院驳回诉讼请求。综上，请求二审法院依法公平判决。吴春礼向原审法院起诉请求：1、解除合同并返还租金10000元；2、租赁期限未到，宋玉华强行让其搬出房屋，所产生的搬迁费以及承租房屋期间对其房屋进行的装修费用共计25000元。3、诉讼费用由宋玉华承担。一审法院认定事实：2020年4月1日，吴春礼与宋玉华签订租赁协议，该协议约定：宋玉华将其位于王栋桥门面房三间一层租给吴春礼使用，租期2020年4月1日至2022年4月1日，租金每年30000元。吴春礼已向宋玉华支付20000元租金。2020年8月份，吴春礼未与宋玉华进行协商解除合同就私自退租，搬离租赁房屋，另行租赁房屋。庭审中，吴春礼称25000元是装修费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，吴春礼与宋玉华签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴春礼与宋玉华未进行协商解除合同私自退租，搬离租赁房屋，已构成违约，吴春礼另行租赁房屋已导致不能实现合同目的，对吴春礼主张解除合同的诉讼请求，予以支持。对宋玉华辩称不同意解除合同，要求继续履行合同的意见，不予支持。根据吴春礼租赁房屋期限及应承担的违约责任，该院酌定宋玉华退还吴春礼租金5000元。对宋玉华辩称恢复房屋原状的意见，其未提出反诉，宋玉华可另行起诉。对吴春礼主张宋玉华支付装修费用的请求，无法律依据，不予支持。综上，河南省平舆县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，于2020年12月4日作出（2020）豫1723民初5071号民事判决如下：一、吴春礼与宋玉华签订的租赁协议解除。二、宋玉华于本判决生效后十日内向吴春礼退还租金5000元。三、驳回吴春礼的其他诉讼请求。案件受理费338元，由宋玉华承担38元，吴春礼承担300元。本院二审期间，围绕争议焦点，上诉人宋玉华以有新证据为由当庭提交照片两张。证明：被上诉人目前在上诉人的房屋隔壁继续经营，没有造成经济损失，不应退还租金。对该证据，被上诉人吴春礼的质证意见是，真实性无异议，证明目的不予认可。被上诉人以有新证据为由当庭提交照片三张和录音两段。证明：上诉人强行让其搬出租赁房屋，不是其私自退房。对该证据，上诉人的质证意见是，不属于新证据，照片没有拍摄时间，录音是被上诉人与上诉人的母亲发生争吵，不能证明双方已达成解除协议。根据当事人的质证意见以及证据本身的证明力，双方提交的证据均不足以证明其目的，不予采信。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据当事人的上诉、答辩情况，本案二审争议的焦点问题是：一审法院判决上诉人宋玉华向被上诉人吴春礼退还租金5000元是否有事实和法律依据。现对本案争议焦点评判如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人宋玉华与被上诉人吴春礼之间存在合法、有效的房屋租赁合同，双方应依约履行各自的义务。因被上诉人搬离租赁房屋后，已另行租赁他人房屋进行经营，本案双方签订的租赁合同目的客观上不能实现，一审法院判决解除双方签订的租赁合同于法有据，予以支持。对被上诉人请求上诉人退还租金10000元的问题。一审法院根据双方租赁合同约定、被上诉人已支付租金数额以及实际使用租赁房屋期限和应承担的违约责任等相关情况，综合考虑后判决上诉人向被上诉人退还租金5000元并无不当，予以支持。宋玉华上诉称其不存在违约行为，不应当退还被上诉人租金的主张证据不足，不予支持。综上所述，宋玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋玉华负担。本判决为终审判决。审判长  王东风审判员  于俊义审判员  丁耀东二〇二一年二月二十日书记员  魏 冉