宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初2241号 原告（反诉被告）：周志运，男，1971年9月18日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：沈长苗，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨信岳，男，1945年5月8日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被告：张豪雄，男，1973年11月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 以上两被告委托诉讼代理人：顾杰赟，浙江凡心律师事务所律师。 原告周志运与被告杨信岳、张豪雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法由审判员彭晓晓适用简易程序审理。审理过程中，被告杨信岳于举证期限内提起反诉，本院予以合并审理，并于2020年6月3日公开开庭进行审理。原告周志运及其委托诉讼代理人沈长苗，两被告委托诉讼代理人顾杰赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志运向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房屋租赁合同，立即恢复宁波市北仑区××街道××号楼房水电；2.判令两被告退还疫情防控期间2020年2月、3月两个月租金7000元；3.判令两被告赔偿自2020年5月6日起至恢复现状日止按每日500元计算的违约损失（至2020年5月9日止为2000元）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告杨信岳系被告张豪雄之父，2019年3月13日其受被告张豪雄委托与原告周志运签订租房协议一份，约定将宁波市北仑区××街道××路××号楼房一幢出租给原告用于经营餐饮，租房期限到房屋拆迁之日止，租金为42000元／年，一年一付，先付后用，从2019年5月1日起至2020年4月30日止，以后每年递增租金双方协议，但须提前一个月付清下年的租金。租赁期间，遇国家征用拆迁，出租方提前告知承租方，承租方无条件搬迁。租房协议签订后，原告依约向被告杨信岳支付了第一年租金和3000元押金。原告另向原租户支付了店面转让费8万元，并花费20多万元用于房屋装饰及购置开店设施。2020年1月底开始，因新冠肺炎疫情防控需要，原告关店2个多月，期间被告杨信岳也多次打电话要求原告不要返回宁波，原告认为疫情防控属不可抗力，被告应依法免除原告相应周期内的房租。同时，2020年4月初，两被告突然以租期届满为由要求原告在5月中旬前腾房搬迁。2020年5月6日、7日，被告方先后对房屋断水、断电，逼迫原告腾房，显属违约，被告方应立即恢复水电，并对原告的损失予以赔偿。 被告杨信岳答辩并反诉称：根据原告周志运与其所签订的《租房协议》，房屋租期系自2019年5月1日起至2020年4月30日止，以后每年递增房租费双方协议，但必须提前一个月付清下年的房租费。2020年3月底，原告未提出续租，也未将下一年度的租金支付给其，双方租赁合同关系于2020年4月30日终止。此后，其在前往租赁房屋查看时发现原告存在如下诸多违法、违约情形：第一，在未告知其并征得其同意的前提下，私自将租赁房屋二楼、三楼违法转租（群租）给宁波宝新项目施工队做宿舍之用，暂住在此处的农民工多达二十余人。第二，周志运在租赁房屋内违法经营早餐店，该早餐店不仅未进行工商登记更不符合消防、环保等部门要求，属于违法经营。第三，对租赁房屋进行超出租赁房屋正常使用功能的违法、违约使用，并因此给租赁房屋造成了严重损害和重大安全隐患，加速房屋老化、折旧。租赁房屋系民居，其正常用途系用于居住，且应仅限于原告及其同住家庭成员生活居住之用。因群租问题，导致房屋居住人员数量剧增，产生严重超过租赁房屋负荷的生活污水、生活垃圾，群租人员还私自架设电线，在厨房之外私自搭设厨房、炉灶，给租赁物造成了严重的安全隐患。因违规经营早餐店，致使租赁房屋墙面、地面油污堆积，并在屋内存放大量灌装液化气，私自违章搭设棚、架，存在重大安全隐患。发现上述情况后，其立即通知了公安、城管、工商等有关部门，并要求原告周志运对违法、违规情况进行整改，并腾退返还房屋，但周志运非但不思悔改，还扬言要其赔偿损失。综上，请求法院驳回原告周志运的本诉请求，并反诉要求：1.判令原告周志运立即将位于宁波市北仑区××街道××路××号的房屋恢复原状并腾退返还给被告杨信岳；2.判令原告周志运按42000元／年的标准向被告杨信岳支付自2020年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。审理过程中，被告杨信岳将第二项诉讼请求变更为：判令原告周志运按60元／天的标准向被告杨信岳支付自2021年2月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。 被告张豪雄答辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，原告系基于违约要去张豪雄承担责任，然张豪雄并非合同相对方，其与杨信岳之间也非委托合同关系，如果张豪雄作为房主侵害了原告相关权益，原告应另行提起侵权之诉，而不应在本案中一并处理。 原告周志运针对被告杨信岳的反诉答辩称：双方约定的租赁到期日为房屋拆迁之日，现该房屋未拆迁，相应的租赁期限并未届满，且原告也不存在被告杨信岳所称的违法、违约行为，故原告无需腾空房屋，被告仍应继续履行涉案租赁合同。 经审理，本院认定无争议事实如下： 被告杨信岳系被告张豪雄之父，位于宁波市北仑区××街道××号房屋系被告张豪雄所有。2019年3月13日，原告周志运作为乙方，被告杨信岳作为甲方签订《租房协议》一份，载明：一、甲方同意将霞浦街道舍口杨路95楼房一幢租给乙方。二、租金每年为42000元，一年一付，先付后租。从2019年5月1日起至2020年4月30日止。以后每年递增房租费双方协议，但必须提前一个月付清下年的房租费。三、经营期间发生的水、电、网线费，电视闭路费均由乙方自已承担。四、租赁期间未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构，如要改变或者装修等，必须经甲方同意。乙方不得擅自将房屋转租给他人。外来人员必须办理暂住手续，如发生非法事件，乙方自负后果。五、乙方人为损坏房内各类东西则按原价赔偿。乙方中途违约退房、房租不退。乙方需遵纪守法，搞好清洁卫生，注意电火安全。租赁期间，乙方发生一切事故均由乙方自行承担，与甲方无关。租赁期间，水、电、座便器，化粪池等日常家用零星设施有损坏，由乙方自行解决修复，与甲方无关。七、乙方需交甲方押金3000元。待租期结束，乙方付清所有费用后，甲方退还乙方押金。八、退房前搞好房内清洁卫生，恢复原样。否则作违约处理，押金不退。九、租赁期间，遇国家征用拆迁，甲方提前告知乙方，乙方无条件搬迁。同时，该合同下端周志运手写如下内容：1.乙方可以中途转让但是要通过甲方同意；2.租房日期到拆迁。杨信岳、周志运分别在手写部分捺手印。2020年5月6日、5月8日，因周志运未按照杨信岳要求腾空涉案房屋，被告张豪雄作为房屋所有权人分别至有关部门申请对涉案房屋予以断水断电，相关部门于同日予以办理。 另查明，2019年3月3日，案外人刘飞群作为甲方，原告周志运作为乙方签订《租房合同书》一份，约定：甲方一间房屋出租给乙方做早点，年租金为23000元，租期为3年（2019年4月6日至2022年4月5日）。经房东同意可以转租，在租赁期内房屋被国家征用，那么乙方要无条件搬出，甲方要把剩余的租金退还给乙方。本合同有效期为三年，三年后乙方享受续租权，租金一年一付。上述刘飞群的房屋位于杨信岳出租房屋隔壁。 2019年6月20日，被告杨信岳、案外人刘飞群作为甲方，原告周志运作为乙方签订《租房合同》一份，约定将杨信岳与刘飞群房屋中间的弄堂所搭设的房屋一间租赁给乙方做餐饮，年租金为8000元，一次性付清一年租金，租期为2019年6月20日至2020年6月19日止。在租赁期限内，经房东同意可以转让，在租赁期内如房屋被国家征用，那么乙方要无条件搬出，甲方把剩余的租金退还给乙方。乙方享受续租，租金3年内不涨价。 以上事实由原告周志运与杨信岳签订的《租房协议》，与杨信岳、刘飞群签订的《租房合同》，与刘飞群签订的《租房合同书》，被告杨信岳提供的房产证、非商品居住房屋出租登记证明以及原被告在庭审陈述予以证明。 针对原被告争议的问题，本院分析认定如下： 一、关于原被告间的租赁合同关系是否已终止的问题。原告周志运认为：第一，涉案《租房协议》约定的租期系至房屋拆迁之日止，并非系至2020年4月30日止。《租房协议》第二条载明的“2019年5月1日至2020年4月30日”之一时间段，不是针对整个租赁期限而言，仅是因《租房协议》签订于2019年3月13日，为了避免对第一年租金所对应的周期产生歧义而进一步予以明确。同时，第二条载明的“租金每年为42000元”“以后每年递增房租费双方协议”也可以看出，租赁期限并非是一年，而是长期租赁，否则不会对以后的房租情况进行约定。第二，《租房协议》的打印字体版本系杨信岳提供，在协议最下方，双方又再次对租期进行强调，明确系至拆迁日止，该部分手写内容更能体现双方真实的意思表示，应以该部分内容为准。第三，原告除了租赁涉案房屋外，该房屋隔壁的房屋以及中间的弄堂，原告均进行了租赁。所涉租赁合同中均约定了如遇拆迁，原告应无条件搬离。从该约定可以看出，涉案房屋所涉地段被拆迁并不是遥遥无期，而是各方均有预期。在这种情况下，租期至拆迁日止是有效、明确的，并不构成约定不明，不构成不定期租赁。而且，原告为租赁涉案房屋经营餐饮店，又向案外人支付了高额的转让费、也对房屋进行了装修装饰，如果合同期限仅为一年明显不公平也不合理。综上，涉案租赁合同未到期且被告也无权解除涉案合同，该合同未终止，被告应继续履行。被告杨信岳认为：第一，从整个《租房协议》来看，仅有第二条对期限进行了约定，即自2019年5月1日起至2020年4月30日止。从房屋租赁相关交易惯例来看，合同中关于期限的约定一般均系针对整个租赁周期而言，不会从租金的角度去解释该租金所对应的周期。同时，如果是长期租赁，双方会对后续租赁的标准予以明确，但从第二条后半段所载明的“以后每年递增房租费双方协议，但必须提前一个月付清下年的房租费”来看，双方针对第二年起的租赁事宜是否履行以及按照什么标准进行履行都没有明确约定。该条约定仅能说明原告可以续租，但续租是需要双方进行协商的，并不能以存在后续协商的空间即否定了原本关于一年期租赁期限的约定。第二，根据合同约定，原告如果要续租应至少在2020年3月底前与被告协商续租事宜并支付相应租金，然原告并未提出要求，双方未形成新的合意，双方的租赁合同已于2020年4月30日到期终止。第三，合同下半部分手写的“租房日期到拆迁”是指在一年的租赁期限内，如果遇到拆迁，租赁到期日是以拆迁之日为准，并非是指原告所称的只要房屋不拆迁，原告可以一直使用，无需再受一年租期的限制。退一步讲，即使原告上述主张成立，关于“租房日期到拆迁”这一约定也并不明确，应系不定期租赁，被告杨信岳有权随时解除合同。本案中，被告杨信岳已多次通知原告要求其腾空，涉案合同已经解除，相关权利义务亦已终止。本院分析认为：第一，为经营餐饮店，周志运分别与杨信岳、刘飞群签订了三份合同，所涉租赁物相邻，合同签订时间相近，其中两份签订于2019年3月，一份签订于2019年6月。从三份合同的内容来看，均约定了年租金金额，支付时间为一次性付清一年，紧接着载明了相应的周期，关于该周期有两份合同明确载明性质系“租期”。虽然本案争议房屋所涉合同在“2019年5月1日起至2020年4月30日止”这一期限前未载明相应性质，但周志运作为一名商事主体并结合另外两份合同的签订情况来看，该期限应为合同约定的租赁期限。杨信岳与周志运所签订合同中所载明的“以后每年递增房租费双方协议，但必须提前一个月付清下年的房租费”的内容，并不能当然的推出涉案租赁合同系一个长期租赁合同，结合另外两份合同中关于到期后周志运享有续租权来看，该约定系关于周志运后期续租的约定，但具体的续租金额、时间是需要双方进一步协商，以达成新的租赁合意。上述约定无法否定周志运、杨信岳关于当前租期为一年的约定。第二，三份合同中虽均提到了如遇拆迁问题后相应的解决对策，但该约定在租赁合同中较为常见，系针对合同在履行合同过程中出现不可抗力等问题的处理条款，并不能因三份合同中存在关于拆迁的约定即得出涉案房屋拆迁具有明确性，合同的期限即到拆迁之日止的结论。相反，从三份合同的内容来看，租期到拆迁均未跳出“在租赁期限内”这一框架，即该约定应系在租赁期内，如遇到拆迁，相应的截止日期应以拆迁之日为准。第三，如前文所述，“以后每年递增房租费双方协议，但必须提前一个月付清下年的房租费”的约定系关于续租的约定。是否续租，并非系由周志运一方提出即可成立，而系建立在双方自愿且一致同意的基础之上。本案中，周志运于2020年4月10日才提出相关续租要求，杨信岳当即表示后续该房屋不再进行出租，而系自用，双方未能达成一致，形成新的租赁合意，周志运也不存在行使优先承租权的客观条件，双方租赁合同关系自2020年4月30日到期终止。综上，周志运要求继续履行涉案合同的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。杨信岳要求周志运腾空并返还涉案房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于两被告是否应退还原告2020年2月、3月房租费7000元的问题。本院认为，考虑到原告经营行业系餐饮业，堂食进餐在一定时间段内受到政策性限制，原告的经营收入自疫情以来确实受到影响，经营收益减少，损失较大。因此，对于原告现提出减免、退还房租的诉请，本院根据当前的经济恢复态势及原告自身的经营状况，结合公平合理的法律原则和损失共担的抗疫精神，酌情免除原告在租期内的两个月的租金7000元，该部分租金出租方应予以返还。需要强调的是，虽然霞浦街道舍口杨路95号楼房系张豪雄所有，但该房屋其已交予其父杨信岳对外出租，租金由杨信岳收取，相关的合同利益张豪雄并不享受，该二人之间并非系委托合同关系。涉案租房合同，系杨信岳与周志运之间签订，张豪雄并非合同相对方。故上述租金应由杨信岳予以返还，与张豪雄无关。因租赁合同到期后，原告迟迟未进行腾空，应支付被告杨信岳相应的房屋占用使用费，考虑到该房屋已断水断电原告未再经营获利，杨信岳也表示针对该房屋不再对外出租用于自用，杨信岳具有自住房屋等因素，现被告杨信岳自愿从2021年2月1日起至原告周志运实际腾空之日止按照60元/天的标准主张房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。同时，因原告现尚未腾退涉案房屋且其在本案中未主张相应押金的返还，故该笔押金待原告腾退后与被告结算时，另行理直。 三、关于原告主张的2020年5月6日起至恢复原状之日止按照500元/天计算的违约损失能否成立的问题。本院认为，原告在庭审中陈述该部分损失性质为经营损失，因涉案租赁合同已于2020年4月30日终止，原告此后应对涉案房屋予以腾退，故被告无需对原告因不能使用涉案房屋所导致的经营收入的减少承担任何赔偿责任。 综上，原告周志运本诉诉请，正当合法部分，本院均予以支持，其余部分不予支持。被告杨信岳的反诉请求符合法律规定，本院予以支持。被告张豪雄关于其与本案无关，无需承担任何责任的答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百五十七条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周志运应于本判决生效之日起一个月内腾退位于宁波市北仑区××街道××号楼房××幢，并返还给被告（反诉原告）杨信岳； 二、原告（反诉被告）周志运应于本判决生效之日起一个月内支付被告（反诉原告）杨信岳自2021年2月1日起至实际腾退之日止按照60元/天的标准计算的房屋占有使用费；被告（反诉原告）杨信岳应返还原告（反诉被告）周志运租金7000元；上述房屋占用使用费被告（反诉原告）杨信岳可从其应返还给原告（反诉被告）周志运的上述租金中予以扣除，扣除后仍有剩余款项于原告（反诉被告）周志运实际腾退并返还房屋之日起五日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）周志运的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费130元，减半收取65元，由原告（反诉被告）周志运负担40元，由被告（反诉原告）杨信岳负担25元；反诉受理费65元，由原告（反诉被告）周志运负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 彭晓晓 二〇二一年二月四日 代书记员 张静君