文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0117民初7421号原告：重庆尚龙商业管理有限公司，住所地重庆市合川区钓办处北环路******，统一社会信用代码91500117584266899J。法定代表人：刘洪伟，执行董事。委托诉讼代理人：郑祥敏，重庆合州律师事务所律师。被告：谯恒，男，1986年11月24日出生，汉族，住四川省华蓥市。原告重庆尚龙商业管理有限公司与被告谯恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆尚龙商业管理有限公司的委托诉讼代理人郑祥敏，被告谯恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆尚龙商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金（含物业费）785270.60元及赔偿违约金（违约金以785270.60元为基数从2020年5月25起每日按1%计算至付清日止;二、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2018年8月2日签订《租赁合同》，约定原告将位于合川区钓鱼城街道北环路21号铂金环球广场第×层房屋（建筑面积2259.70平方米）出租给被告，租期6年，即从2018年12月1日起至2024年11月30日止，第1-3年每月租金49713.40元......，同时被告每月每平方米缴纳物业费5元，计每月11300元，租金（含物业费）提前5日支付，每三个月支付一次，如逾期每日按欠费总额的1%收取违约金等合同内容。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告使用房屋至今，但被告未按合同约定缴纳2019年3月1日至2020年8月31日的房屋租金785270.60元（已扣除原告自愿免除疫情期间一个月的租金及物业费61011.90元）。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告应按合同约定缴纳租金，现被告拒不缴纳，属于根本违约，应承担违约责任。原告经催收未果,遂提起诉讼，请求判决如前。被告谯恒辩称，签订合同之前是说好了有免租期被告才入住的，不然被告是不会签订合同的，合同上虽然是写了免租期及违约责任，但是并没有明确的告知被告，被告也没有细看，原告之前也只是催促缴纳租金，并没有催缴免租期的租金；原告所诉有78万余元租金不属实，被告每年房租加上物业费一共是43万元，期间被告还支付了几万元的租金，剩下的租金请求协商分期支付。对于违约金，被告不认可，因为被告拖欠租金的时间不久；同时，要求按照有免租期的方式履行合同和计算租金等费用。本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《铂金环球广场房屋租赁合同》，该合同第一条约定：原告将位于重庆市合川区钓办处北环路21号铂金环球广场第×幢第×层（建筑面积2259.70平方米）出租给被告商用。合同第三条约定：租赁期限：6年，自2018年12月1日至2024年11月30日止；免租期：甲方给予乙方免租期共计为15个月，装修期3个月，时间为2018年9月10月11月；起租时间12月1日，采取先交后免的方式，即租赁期的第1约年缴租3个月、免租3个月；免租期内5元/平方米的物业管理费照常收取；乙方未能按时足额支付租金以及本协议约定的所有与租赁相关其他费用的，免租期不予执行，乙方应向甲方如实支付全额租金；该房屋租金：按建筑面积计算22元/平方米/月(该租金不包含税金，如需开具发票，税金由乙方承担）；租金自第四年起每年在前一年的租金基础上递增5%（如该年公布的物价增长指数即CPI高于5%则按该年物价增长指数递增）；租金计算明细：第一年月租金：49713.40元，第二年月租金：49713.40元，第三年月租金49713.40元，第四年月租金：52199元，第五年月租金：54809元，第六年月租金：57550元，......；缴租方式：3个月一付，第一租约年按3个月一付，第二租约年起按3个月一付；签订本合同当日乙方向甲方支付第一租约年的前3个月租金149140元；该房屋物业管理费：按建筑面积计算5元/平方米/月，签订本合同当日乙方向甲方支付第一租约年的前3个月物业管理费33900元，以后每个周期开始之日前5日内支付当期租金及物业管理费，逾期未缴者，每日按欠费总额的1%收取滞纳金；乙方逾期30日未足额支付租金及其他费用，甲方有权单方面解除本合同，乙方交纳的履约保证金不予退还，并承担相应违约责任（未履行完签订合同期限以上优惠将不给予执行，乙方将补足所有费用。）；保证金：签订本合同当日乙方向甲方支付一个月租金为保证金61012元作为该房屋的合同履约保证金；保证金在合同期满扣除相关费用后甲方一次性无息退还；合同第四条约定：甲方应于2018年8月30日前将该房屋交付给乙方；合同第十条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同，乙方已经支付的租金及合同履约保证金不予退还，同时乙方应当在甲方指定的时间内无条件撤场，并赔偿给甲方造成的一切损失：1.乙方逾期30日未交付租金及水电气费，2.……等；合同第十一条约定：......，（三）乙方的违约责任：1.乙方违反本合同约定，逾期缴纳租赁费、水电燃气费等费用，应自应支付之日起至实际支付之日止每日按拖欠金额的1%向甲方支付逾期付款违约金，如乙方超过应付款时间30日未付相关费用，甲方有权停水、停电、终止合同，......。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付给了被告使用至今，被告也向原告交纳了部分租金、物业费等费用，但自2019年3月1日起至2020年8月31日止被告尚欠原告租金（含物业费）785270.60元。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，被告陈述其交纳了2019年9、10、11月的物业费，但未提供证据证实。另查明，原告重庆尚龙商业管理有限公司与重庆浩龙铂金实业有限公司签订《委托经营管理合同》，约定重庆浩龙铂金实业有限公司全权委托原告对位于重庆市合川区北环路21号环球广场实施统一招商运营管理，委托期限为：2015年1月1日至2030年1月1日。还查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR利率为3.85%。本院认为，原、被告签订的《铂金环球广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同内容除原告有权停水、停电和每日按拖欠金额的1%支付逾期付款违约金过高外其余不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护，双方均应自觉遵守和履行。原告按合同约定履行了义务，而被告则未按合同约定按时足额支付租金（含物业费），其行为已违约，应承担违约责任，按合同约定，其免租期不予执行，因此，被告从2019年3月1日至2020年8月31日期间共计应缴纳租金（含物业费）1098214.20元（61011.90元/月×18个月），扣除其已缴纳的该期间租金（含物业费）251931.70元及疫情期间免一个月租金（含物业费）61011.90元，尚欠租金（含物业费）785270.60元。故原告要求被告立即支付租金（含物业费）785270.60元理由正当，本院予以支持。关于违约金的问题，因被告未按合同约定按时足额支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任；但合同约定“逾期缴纳租赁费、水电燃气费等费用，应自应支付之日起至实际支付之日止每日按拖欠金额的1%支付逾期付款违约金”，本院认为该标准显著过高，依法应予降低；在审理过程中，原告并未举示证据证明具体损失，故本院综合考虑被告履行合同实际情况，包括合同约定、租金（含物业费）总额、欠付租金（含物业费）金额、拖欠时间等因素，根据公平、诚实信用原则，按照全国银行间同业拆借中心于2020年12月21日公布的1年期贷款市场报价利率（LPR利率）3.85%计算违约金；原告请求从2020年5月25起开始计算违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以尊重，故应从2020年5月25起开始计算违约金至被告付清租金（含物业费）时止，因此，被告应支付从2020年5月25起以785270.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年1年期贷款市场报价利率（LPR利率）3.85%计算违约金至被告付清租金（含物业费）785270.60元时止。综上，被告的辩解理由不成立，故对其辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由被告谯恒于判决生效后十日内支付给原告重庆尚龙商业管理有限公司租金（含物业费）785270.60元及违约金﹝（违约金从2020年5月25起以785270.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年1年期贷款市场报价利率（LPR利率）3.85%计算至被告谯恒付清租金（含物业费）785270.60元时止）﹞;二、驳回原告重庆尚龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11652.72元，减半收取5826.36元，由被告谯恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇二一年二月十八日书记员  王郁文