天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初133号原告：郑彩凤，女，1990年9月13日出生，汉族，住天津市河西区。被告：苏丽，女，1973年4月27日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：靳会华，男，1972年10月12日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。原告郑彩凤与被告苏丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑彩凤，被告苏丽及其委托诉讼代理人靳会华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑彩凤向本院提出诉讼请求：1.判令苏丽返还剩余房屋租金3000元、押金1000元；2.判令苏丽返还剩余房屋取暖费1170元；3.判令苏丽以5170元为基数，支付自2021年1月4日起至实际给付之日止按照年利率6%的标准计算的逾期利息；4.诉讼费用由苏丽负担。事实和理由：原、被告于2019年9月22日签订房屋租赁合同，约定郑彩凤租住天津市蓟州区××镇××小区××的房屋，租赁期间自2019年9月25日起至2020年9月24日止，租金为每月1000元，房屋押金1000元，租赁期满后退还押金。租赁期间届满后，郑彩凤继续使用涉诉房屋，但租赁方式变更为不定期租赁。郑彩凤于2020年8月8日向苏丽预付6个月的租金6000元，后支付了2020年的房屋取暖费。2020年11月25日，郑彩凤因工作地点变动，通知苏丽房屋租赁至2020年12月31日后不再续租，并于2020年12月27日与苏丽办理了房屋交接手续。后郑彩凤多次联系要求退还租金、押金及取暖费，苏丽拖延推诿，拒不退还。诉讼过程中，郑彩凤表示如不能认定本案租赁合同为不定期租赁，则要求解除双方的租赁合同。苏丽辩称，不同意郑彩凤的诉讼请求。第一，郑彩凤在双方书面租赁合同期限届满前，已明确表示要续租六个月，并支付了相应的租金，因该续租期间包含冬季取暖季，郑彩凤亦缴纳了取暖费。至此双方已成立并开始履行期限为六个月的租赁合同，郑彩凤主张双方为不定期租赁合同关系，无事实依据。第二，郑彩凤无权以通知的方式行使租赁合同的任意解除权，双方未办理房屋交接手续，案涉房屋尚在郑彩凤的管理控制之下。第三，郑彩凤单方主张解除合同构成违约，依法应承担违约责任或赔偿苏丽基于合同所产生的信赖利益损失即租金损失。同时，基于本案六个月租赁期限尚未届满，案涉房屋的水电、物业等费用尚未结清，郑彩凤要求退还押金的主张也不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2019年9月22日，苏丽（甲方）与郑彩凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条（租赁房屋坐落、面积及附属设施）租赁房屋（以下简称“该房屋”）坐落于天津市蓟州区××小区××室，房屋建筑（计租）面积86平方米，该房屋附属设备设施热水器、洗衣机、冰箱、空调、电视、床、沙发。第三条（租赁期限）自2019年9月25日起至2020年9月24日止，共12个月。第四条（租金及支付方式）该房屋月租金为人民币1000元，此价格不含相关税费。租金按半年结算，首次租金乙方于2019年9月23日前交给甲方，以后各期租金交付时间为半年结算，乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金。第五条（保证金）乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋财产保证金1000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无条件无息退还给乙方。第八条（合同的变更及解除）1.租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前15日书面通知对方，双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，退还乙方剩余房租及保证金并赔偿乙方月租金的10%，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。2.租赁期满后，若乙方要求续租，须提前15日书面向甲方提出，甲方应在收到通知后10日内向乙方正式书面答复，甲方若无答复，视为不同意续租，乙方应退还房屋；如甲方同意续租，则应续签租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。3.因不可抗力原因（包括租赁物业被依法拆迁）导致房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除本合同，且互不承担违约责任。甲方按实际租期收取租金，保证金予以退还。《房屋租赁合同》还约定了其他条款。合同签订后，郑彩凤按约缴纳了房屋租金、押金等，苏丽按约将房屋交付使用。合同履行过程中，2020年8月8日，郑彩凤通过微信给苏丽留言“姐，下半年房租转给您，我怕我到时候又忘记了”，并向苏丽转账6000元，苏丽接收该款项。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，郑彩凤继续使用该房屋，苏丽没有提出异议。后郑彩凤因工作原因需外出培训，与苏丽协商解除案涉房屋租赁事宜，双方就此产生争议。本案审理过程中，经2021年2月25日现场勘察，涉诉房屋内没有郑彩凤的物品，郑彩凤于当日将房屋钥匙及水电气热的单证卡等材料交付苏丽。本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方的租赁关系为六个月的定期租赁还是不定期租赁。郑彩凤主张，双方租赁关系为不定期租赁，理由为本案双方的书面租赁合同履行期限已经届满，未再签订书面合同，符合《中华人民共和国民法典》规定的不定期租赁的情形。苏丽主张，双方以缴纳租金的方式，就房屋续租的期限达成了一致的意思表示，租赁期限为六个月。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。据此可知，具备“租赁期限届满”、“承租人继续使用租赁物”、“出租人没有提出异议”这三个条件，可以产生“原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的法律后果。该规定是在具备三个条件的情况下，对当事人具有维持租赁关系意思表示作出的推定。仅依据上述三个条件，无法对当事人关于后续租赁期限问题的意思表示作出认定，故为稳定租赁关系，得出“租赁期限为不定期”结论。而本案除具备上述三个条件外，当事人之间还发生了缴纳、收取租金的行为，故不宜简单适用上述规定，还需对双方当事人关于租赁期限的真实意思表示作进一步分析论证。结合《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”的规定，针对租赁期限六个月以上当事人没有订立书面合同的情形，只有具备“无法确定租赁期限”的条件，才能认定为不定期租赁。该规定是对《中华人民共和国合同法》相应条款的变更，毕竟所谓不定期租赁合同是指租赁期限不确定，但如果当事人能够通过其他方式确定租赁期限，就不应视为不定期租赁。综合上述分析，具体到本案，郑彩凤向苏丽缴纳租金的行为，应当按照当时双方所使用的词句，结合行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定其真实含义。首先，郑彩凤向苏丽交付6000元租金时的微信留言为“姐，下半年房租转给您，我怕我到时候又忘记了”，该留言从文义理解应为以交付租金的形式预先承租下半年的房屋。其次，从双方过往的微信聊天记录来看，双方对该6000元是固定租赁半年的房租，还是不定期租赁，待解除合同时房租多退少补未作明确的表示，但郑彩凤在交付6000元房租前，曾于2020年7月6日在微信中问苏丽“明年房子没变化吧？”、“不卖吧？房租没变化吧？”，苏丽表示“没变化”后，郑彩凤留言“要是没变化我就交取暖费啦”。此后，郑彩凤还曾在微信中留言“姐你要是真卖房子提前说哈”，苏丽表示“肯定提前跟你们说啊”、“谁买也得让你们住到期，放心啊”。通过上述微信聊天内容，可知郑彩凤在交付6000元租金前对保持稳定的租赁关系具有合理的利益与期待，尤其是在缴纳取暖费前就房租是否有变化向苏丽征求意见，表明其具有在案涉房屋居住到取暖季结束的心理预期。第三，从双方的现实情况看，郑彩凤承租案涉房屋的用途为生活居住并非临时性经营，其向苏丽缴纳6000元租金时，尚未发生因工作原因需外出培训的情形，保持稳定的租赁关系符合郑彩凤的现实需求。当事人以行为作出意思表示的，对该意思表示的认定应以行为作出时表达的信息为准，不得因嗣后客观事实发生变化而作出不符合当时情形的解读。现郑彩凤因工作原因不需要继续租住案涉房屋，其主张交付租金的意思表示为希望双方保持不定期租赁合同关系，双方可随时解除租赁合同，既不符合常理，又有违诚实信用原则。综上，郑彩凤向苏丽交付6000元租金，苏丽接收该租金，双方以实际行为达成至少再维持半年租赁关系的一致意思表示。本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方的租赁合同关系不属于不定期租赁。2.关于租赁合同的解除问题。郑彩凤主张，其已于2020年11月25日以通知的方式行使合同解除权，并于2020年12月27日与苏丽办理了房屋交接手续，本案合同已经解除。苏丽主张，双方曾到房屋现场进行查验，但其因不同意解除租赁合同，故未接收该房屋。本院认为，首先，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。如前论述，本案合同不属于不定期租赁，郑彩凤以本案属不定期租赁合同为由，主张享有任意解除权，本院不予支持。其次，2020年11月25日郑彩凤在微信中的留言“姐，跟您说一下，我们规培通知下来了，我们估计住到元旦就不住了”，苏丽留言“那你那个伴儿住不”、“这个时候，正不好租房的时候”、“一般在取暖前边，都租好了”，郑彩凤留言“她续租了”，苏丽留言“你再张罗张罗”。通过上述内容，既无法得出郑彩凤作出通知解除合同的明确意思表示，更无法得出苏丽同意解除合同的明确意思表示，不符合双方合意解除的情形。第三，2020年12月27日，郑彩凤既未就案涉房屋的水电暖等费用与苏丽或相关单位办理结算手续，亦未将房屋钥匙等与苏丽办理交接手续，其关于本案租赁合同已经解除的主张，本院不予采信。鉴于本案为房屋租赁合同，郑彩凤对案涉房屋已无继续居住的需求，经本院释明，郑彩凤表示不论是否为固定期限租赁合同关系，均要求解除合同。针对本案是否符合“违约方起诉解除”的情形，本院作如下分析。赋予违约方起诉解除合同的权利，针对的是在一些合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利的情形。首先，郑彩凤作为承租方，因工作原因对房屋已没有居住需求，明确表示不再居住该房屋，并已腾清房屋内的个人物品，继续履行合同对其显属不利。其次，苏丽作为出租方，及时解除租赁合同关系，打破合同僵局，有利于减少房屋闲置，提高资源利用效率。本院综合考虑双方陷入合同僵局的现实情况，郑彩凤及时清结法律关系的利益需求，在不损害苏丽利益的前提下，对郑彩凤通过本案诉讼解除双方租赁合同的诉求予以认可。3.关于本案的租金及各项费用的处理问题。郑彩凤与苏丽订立《房屋租赁合同》，租赁期限届满后，双方又通过一次性缴纳租金的形式形成了半年的租赁合同关系，苏丽收取郑彩凤交付的6000元租金时，具有获得该租金的合理预期。本案诉讼前，双方当事人在协商过程中曾试图通过寻找替代承租者的方式来解决纠纷，但因客观原因未找到替代承租者。现郑彩凤提前解除合同，应对苏丽在解除合同后寻找替代承租者的合理期间的租金损失承担赔偿责任。该合理期间的截止期限不应晚于合同正常履行的到期期限，本院综合考虑租赁合同的剩余期限，认定郑彩凤以预交租金中剩余部分赔偿苏丽的损失。双方在租赁合同中约定，物业管理费、水电费、宽带网络费、暖气费由郑彩凤负担。经现场勘查及双方当事人确认，案涉房屋剩余燃气26.3立方米，该费用为郑彩凤所交，郑彩凤在提交的材料中载明剩余燃气价值为69元，本院予以认可。郑彩凤承租房屋时电表余额为204元，现电表显示余额为60.73元，郑彩凤应补齐差额143.27元。郑彩凤主张不存在水费欠费，苏丽主张不论是否欠费均不再向郑彩凤主张，本院予以认可。郑彩凤主张已缴纳当季取暖费，因合同解除要求苏丽返还剩余的1170元。本院认为，该取暖费是郑彩凤在合同解除前为自己居住需要向供热单位交付的费用，苏丽既未收取该费用，亦无法向收费单位主张返还该费用，故郑彩凤预交取暖费剩余部分应作为合同解除后寻找替代承租者合理期间的损失，由郑彩凤自行承担。郑彩凤与苏丽均认可，郑彩凤已将2020年9月24日前的物业费交付苏丽，自2020年9月25日起的物业费未缴纳，物业费标准为每年720元，本院予以认可。2021年2月25日双方对房屋钥匙等进行了交接，交接后，案涉房屋从原租赁合同关系中得以释放，郑彩凤让渡出案涉房屋占用、使用等权属。在郑彩凤已将租金和供热费中剩余部分作为解除合同后寻找替代承租者合理期间损失的情况下，从公平角度出发，物业费的负担应以交接时间为界，交接后由苏丽负担，作为其再次获得房屋支配权、获取出租房屋可能性的对价。故郑彩凤应负担自2020年9月25日起至2021年2月25日止的物业费300元。郑彩凤与苏丽均未就其他费用提出主张。依上述费用清算情况，郑彩凤应向苏丽支付前欠房屋各项费用374.27元（143.27元+300元-69元）。综上所述，本院认为，郑彩凤以双方租赁合同系不定期租赁为由，主张已经以通知的方式解除合同，于法无据。郑彩凤在本案中要求解除合同，本院综合考虑合同陷入僵局的情况及各自的利益、损失问题，对此予以准许。合同解除后，苏丽因非自身原因存在损失，本院从公平角度出发，以剩余期限内的租金抵偿苏丽损失，对郑彩凤要求退还剩余租金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，郑彩凤与苏丽已就案涉房屋进行交接，本院已对各项费用问题进行了清算，郑彩凤应向苏丽支付各项费用374.27元。郑彩凤向苏丽缴纳房屋押金1000元，上述费用可从押金中扣减，扣减后余额625.73元，苏丽应予退还。苏丽主张郑彩凤租赁期间造成屋内物品损坏，但不能提供证据证明该损坏系郑彩凤未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物所致，其要求郑彩凤赔偿损坏物品的损失，本院不予支持。郑彩凤要求苏丽支付逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第一百三十六条第二款、第七百零七条、第七百一十条、第七百七十一条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除郑彩凤与苏丽就坐落于天津市蓟州区××小区××室的房屋租赁合同关系；二、苏丽于本判决生效之日起七日内返还郑彩凤押金625.73元；三、驳回郑彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（郑彩凤提供的银行账户：中国建设银行卡号6217××××9693）案件受理费50元，减半收取计25元，由苏丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵国动二〇二一年二月二十六日书记员  刘亚楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。