山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初9470号 原告：赵艳红，女，1982年3月20日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张树鹏（赵艳红之夫），男，1981年3月8日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。 被告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，该公司员工。 原告赵艳红诉被告济南俊汇置业有限公司（以下简称俊汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张树鹏、陈庆强，被告委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵艳红向本院提出诉讼请求：1.解除赵艳红、俊汇公司于2017年9月28日所签署的编号为0004983号的《恒大悦庭商品房认购书》；2.判令俊汇公司返还赵艳红已付购房款1919675元并赔偿赵艳红资金占用期间的利息损失（利息损失以267951元为基数自2017年10月1日起按同期贷款利率标准的1.95倍计算至2018年3月28日止；以535902元为基数自2018年3月29日起按银行业同期贷款利率标准的1.95倍计算至2018年6月29日止；以1919675元为基数自2018年6月30日至2019年8月20日至按银行同期贷款利率标准的1.95倍计算至实际付清之日止。自2019年8月21日起以1919675元为基数，按银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算至实际付清之日止）；3.判令俊汇公司双倍返还赵艳红已交付的购房定金差额部分2万元；4.案件受理费全部由俊汇公司承担。事实与理由：2017年9月28日，赵艳红、俊汇公司签订《恒大悦庭商品房认购书》，约定赵艳红认购济南恒大悦庭项目25号楼2单元603室房屋一套，房屋总价款1919675元，房屋规划用途为住宅，约定俊汇公司须于2017年10月1日支付第一笔购房款287951元同时与赵艳红签署正式的《商品房买卖合同》。赵艳红于签订认购协议书当日向俊汇公司支付了购房定金2万元。出于对俊汇公司的信任及在俊汇公司工作人员的虚假承诺和怂恿下，赵艳红在俊汇公司屡次无故拒绝按认购协议书约定与其签订《商品房买卖合同》的情况下，分别于2017年10月1日向俊汇公司支付购房款267951元、2018年3月28日支付287951元、2018年6月29日支付1343773元。截止至2018年6月29日，赵艳红已提前足额向俊汇公司付清了全部应付购房款1919675元，俊汇公司接收该款项后于2018年9月24日向赵艳红出具总购房款已结清的收款收据一份。款项付清后，赵艳红多次催促俊汇公司尽快与其签订正式《商品房买卖合同》，均遭到俊汇公司无故拖延。经核实，俊汇公司系因涉嫌违规销售被政府部门限售致使网签数量受到严重限制，俊汇公司多次拒绝与赵艳红签订正式《商品房买卖合同》，其行为已经构成根本违约，且严重违背了诚实信用原则，导致赵艳红与其签署认购协议的目的无法实现。赵艳红自2018年11月起以俊汇公司长期拒绝签订正式《商品房买卖合同》为由，多次通过电话和现场协商方式找到俊汇公司工作人员，提出退房退款要求，并多次通过口头方式向俊汇公司送达解除认购协议书的意思表示。俊汇公司在收到赵艳红的解约通知后完全承认自己的违约行为，并仍向赵艳红承诺将尽快签订正式《商品房买卖合同》，但因俊汇公司的根本违约行为，赵艳红决定解除与俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》，并不再签订《商品房买卖合同》，但俊汇公司未退还购房款及支付资金占用期间利息损失。俊汇公司除存在的上述根本违约情形外，还存在虚假宣传行为，《恒大悦庭商品房认购书》中明确约定本合同所涉房屋的规划用途为住宅，但赵艳红查询的相关登记信息上可以明确得知俊汇公司所出售的案涉房屋规划用途为居住公寓，俊汇公司在出售房屋时对规划用途这一核心条款进行隐瞒的行为，严重侵犯了赵艳红的合法权益，同样构成根本违约。综上，俊汇公司的上述行为已经构成根本违约，赵艳红曾多次与俊汇公司协商返还购房款、双倍退还定金并支付资金占用期间利息损失事宜，但均无果，无奈之下，诉至法院。 俊汇公司辩称：一、赵艳红所述购房及交款过程与实际不符，要求俊汇公司承担法律责任没有事实依据。首先，涉案房屋由第三人由晓明于2017年9月28日在俊汇公司处购买，并于2017年10月1日至2018年9月24日期间分四次将全部房款支付俊汇公司。房款付清后，由晓明通过房屋中介公司齐鲁楼市于2018年9月9日将房屋出售给赵艳红，二人并向俊汇公司出具具结书，由晓明退出认购该房产，由赵艳红认购该房产，由此引起的法律纠纷和经济赔偿均有本人负责，与俊汇公司无关。二、俊汇公司并无违约行为，也未拒绝与赵艳红签订商品房合同，俊汇公司不同意解除认购书。俊汇公司于2016年12月23日取得涉案房屋预售证，具备签署商品房买卖合同的条件，随时可以与赵艳红签订商品房合同，而且签订商品房买卖合同需要赵艳红向俊汇公司提供身份证、户口本等原件在济南市房管局办理房查手续，赵艳红一直要求退房，并无任何配合签订网签合同的行为，涉案房屋未能签订商品房合同责任不再俊汇公司。三、俊汇公司并未隐瞒涉案房屋为居住公寓的事实，也不应该承担相应责任。首先，赵艳红通过房屋中介公司齐鲁楼市介绍，在第三人由晓明处直接购得房屋，俊汇公司只是在确保收到全部房款后配合办理更名手续，由晓明知道涉案房屋为居住公寓，由晓明作为更名卖出房屋的收益方有义务告知赵艳红，根据由晓明与赵艳红签字的具结书，由此产生的法律纠纷和经济赔偿由其自己负责。其次，赵艳红在更名时对涉案房屋为居住公寓的事实也是明知的。俊汇公司作为有经验的开发商不可能隐瞒涉案房屋为居住公寓的事实，在销售现场对特殊楼层以公示牌的形式将特殊房源进行公示，而且在更名时，赵艳红也对济南恒大悦庭特殊楼层温馨提示进行了签字确认。综上所述，赵艳红以俊汇公司拒签商品房合同，未告知居住公寓为由解除认购书没有法律和事实依据，俊汇公司也不同意解除，请法院驳回赵艳红诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月28日，甲方（出卖人）俊汇公司与乙方（买受人）由晓明签订《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0003892，约定：乙方自愿依下列条件向俊汇公司认购济南恒大悦庭25号楼2单元603室，该商品房的规划用途为【住宅】。该商品房建筑面积共129.32㎡，其中，套内建筑面积97.96㎡。按建筑面积计算，单价为14844.38元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为19596.52元/㎡，总金额为人民币1919675元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），俊汇公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2017年10月2日前支付首期房款267951元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月28日前付清287951元；于2018年9月28日前付清383935元；于2019年3月28日前付清383935元；于2019年9月28日前付清575908元。 2017年9月28日，由晓明向俊汇公司支付2万元定金，同年10月1日，由晓明向俊汇公司支付267951元，俊汇公司出具收据一张，证明收由晓明款项287951元（含定金2万元）。 2018年3月28日，俊汇公司收到由晓明购房款287951元。 2018年6月29日，赵艳红与由晓明签订《房屋买卖合同》，约定：由晓明自愿出售位于济南市历城区恒大悦庭25-2-603室房产。成交价格：180万元整。赵艳红于2018年6月29日前将120万元存入由晓明指定账户恒大城售楼处账户，剩余房款于2018年8月31日前将60万元存入由晓明指定账户。由晓明承诺收到房屋全款后在售楼处免费将该房产认购书姓名更改为赵艳红。当日，赵艳红以由晓明的名义向俊汇公司支付购房款120万元，由晓明在POS签购单上签字向俊汇公司支付3356元。俊汇公司向由晓明出具收据一张，证明收到由晓明购房款1343773元，注明含优惠金额。原、被告双方均认可优惠金额为140417元。 2018年9月9日，具结人由晓明赵艳红签字确认具结书（转名），载明：由于由晓明本人原因，自愿退出对案涉房产的购买，由赵艳红认购该房产，并与俊汇公司签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》以及办理该房产的购房相关手续。由晓明对已交房款不向俊汇公司提出任何主张，剩余房款由赵艳红负责交纳。 俊汇公司为由晓明、赵艳红办理了更名手续。甲方（出卖人）俊汇公司与乙方（买受人）赵艳红签订了《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0004983，该认购书约定的内容与前述认购书一致。 2018年9月24日，俊汇公司向赵艳红出具收据，收款方：俊汇公司，付款方：赵艳红，不动产项目名称：济南恒大城25号楼-2-603，金额：1919675元。 赵艳红提交俊汇公司置业顾问李晖名片一张以及其丈夫张树鹏与李晖通话录音，证明张树鹏于2018年6月26日、2018年11月11日、2018年11月18日、2018年12月24日与李晖通话、李晖承诺可以网签以及之后拖延网签等内容。 其中，2018年6月26日录音内容显示，张树鹏问：“什么时候可以网签？”另一方回答：“正常你全款之后网签没问题的，网签很快就能网签下来，你只要更了名的恒大以后就可以直接系统里就有你的名字了。”张树鹏问：“现在目前的话这五证都全了了吗？”另一方回答：不全网签不了啊。你这栋楼上很多人都网签了。 2018年11月11日录音内容显示，张树鹏问：“你好李老师，最近忙吗？”另一方回答：“还可以啊。”张问：“我们那个房子什么时候网签啊？”答：“网签，你得等了，因为在你前面排队的人还特别的多。……我们去年的有的都还没开始网签……现在济南市限购，限购限签……现在这个小区，你知道恒大城有多少业主吗，没有网签的有多少业主吗？我们光三期就六栋……” 2018年12月24日录音内容显示，张树鹏：“你好，李老师。” 另一方回答：“你好。”张：“我家里遇到一点困难，想着吧这个房子退掉的话怎么走这个流程？”答：“可以走法律程序。”张：“怎么还走法律程序呢？”答：“正常是不能退的呀。”问：“不是，怎么我这个还没网签呢？怎么不能退呢？”答：“这跟网签和没网签没关系对吧？”张：“咱恒大不是有无理由退房吗？”答：“我上次不是跟您说过了吗？您属于是买了别人的房子，你不是说直接在恒大买的房子。……交全款的话是以由晓明的名义交的全款，由晓明全款之后，恒大有个更名的政策才会给他更名。……” 俊汇公司认可李晖曾是该公司员工，已离职，对录音内容未予确认。 赵艳红提交其丈夫张树鹏与12345热线人员于2020年2月26日通话录音，拟证明济南市建委主管部门经查询后电话告知张树鹏，俊汇公司所出售的案涉房屋曾因监管资金不到位导致被限制网签，但自2017年8月8日以后就完全具备了重新办理网签的条件，俊汇公司无正当理由主观上恶意拒绝与赵艳红签署正式商品房买卖合同，构成根本违约。俊汇公司质证意见为，如果该通话中确系建委工作人员，在该通话中可以看出，涉案楼栋在2017年8月8日以后就能网签，在赵艳红已经交清房款的情况下，如果其按时进行了房查（购房人提供身份证、户口本至济南市房管局查询购房人名下房屋情况，生成网签号码，根据该号码进行网签。一般情况下，房查由开发商集中办理），俊汇公司不会拒绝与其网签。 本院认为，虽然案涉房屋开始是案外人由晓明向俊汇公司购买，但在分期交纳房款过程中，由晓明将房屋出卖给了赵艳红，由赵艳红以由晓明的名义向俊汇公司交纳了剩余房款。俊汇公司对此予以认可，同意办理更名手续，且俊汇公司与赵艳红双方签订了《恒大悦庭商品房认购书》（编号：0004983）。俊汇公司亦向赵艳红出具了全额购房款的收据。在赵艳红2018年6月29日已经支付全部房款、2018年9月9日已经与由晓明共同出具转名具结书、赵艳红方多次向俊汇公司要求办理网签手续的情况下，俊汇公司在较长时间内一直未办理案涉房屋网签手续。俊汇公司辩称办理网签手续需要赵艳红的配合，未及时办理网签责任不在俊汇公司，但其不能举证证明曾及时通知赵艳红方办理网签以及赵艳红不予配合等情况存在，该辩称不能成立。赵艳红与俊汇公司未能及时为案涉房屋办理网签，双方之间未能成立商品房买卖合同关系，过错在俊汇公司。俊汇公司与赵艳红签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：0004983）约定案涉房屋的规划用途为住宅，亦不符合该房屋实际为居住公寓的事实，俊汇公司的行为亦构成违约。 现赵艳红主张解除双方签订的编号：0004983的《恒大悦庭商品房认购书》，符合合同法规定的当事人可以解除合同的法定情形，本院予以支持。在案涉房屋买卖交易中，俊汇公司实际收到购房款1779258元，应向赵艳红返还。对于俊汇公司依据房屋买卖关系成立给与的优惠金额140417元，因认购书已经解除，赵艳红亦未实际支付该笔款项，依法不应再由俊汇公司返还。 本案中，客观上俊汇公司实际占有使用了涉案房屋资金，且解约的责任在俊汇公司，故俊汇公司应赔偿赵艳红的经济损失。支付相应的利息。赵艳红主张利率1.95倍的利息损失，未提交充分证据予以证明，考虑案涉房屋买卖交易的实际履行情况，本院参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定利息损失。结合赵艳红的实际损失等本案情况，对其要求双倍返还定金2万元的主张不予支持。鉴于该2万元已经实际交纳，也由俊汇公司占有使用，对该2万元俊汇公司亦应支付相应利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告赵艳红与被告济南俊汇置业有限公司签订的编号：0004983的《恒大悦庭商品房认购书》； 二、被告济南俊汇置业有限公司返还原告赵艳红购房款1779258元，并赔偿经济损失（以287951元为基数，自2017年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年3月28日止；以575902元为基数，自2018年3月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年6月29日止；以1779258元为基数，自2018年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日止；以1779258元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止；） 三、驳回原告赵艳红的其他诉讼请求。 如果济南俊汇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22438元，减半收取计11219元，由济南俊汇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 邓秋英 二〇二一年二月十九日 法官助理 管仁娟 书 记 员 陈 芃