东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初4450号原告：山东众成地产集团有限公司，住所地山东省东营市东城辽河路105号，统一社会信用代码：913705006133729157。法定代表人：董**，董事长。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司，住所地山东省东营市东城辽河路105号24幢201室，统一社会信用代码：91370500MA3DTWRK5A。法定代表人：禚昌元，总经理。以上两原告共同委托诉讼代理人：崔艺，山东东照律师事务所律师。被告：冉德杰，男，汉族，1991年10月17日生，住山东省利津县。原告山东众成地产集团有限公司（以下简称“众成公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司（以下简称“红星美凯龙东营分公司”）与被告冉德杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，众成公司、红星美凯龙东营分公司共同委托诉讼代理人崔艺、被告冉德杰到庭参加诉讼。现已审理终结。众成公司、红星美凯龙东营分公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的《展位租赁及管理服务合同》(下简称《租赁合同》)；2、判决被告支付自2020年7月16日至2020年11月15日以来的展位租金及管理费75638元(暂计算至2020年11月15日，应计算至判决解除合同之日)；3、判决租赁合同解除后被告立即腾空其租赁原告方的展位。逾期占用的，应支付自合同解除之日至其实际腾空展位之日的逾期占用展位费用(依照合同约定应按照每日租金和管理费的二倍计算)；4、判决被告支付因逾期缴纳2020年7月16日至2020年10月15日租金及管理费而造成的逾期付款违约金20763元(以3个月租金为基数，自2020年7月16日暂计算至2020年11月15日共122天，应计算至结清之日，按照日千分之三计算，合同解除后依实际欠缴数额计算)，判决被告支付因逾期缴纳2020年10月16日至2020年11月15日租金及管理费而造成的逾期付款违约金5106元(以3个月租金为基数，自2020年10月16日暂计算至2020年11月15日共30天，应计算至结清之日，按照日千分之三计算，合同解除后依实际欠缴数额计算)；5、因被告违约造成合同解除，判决被告赔偿原告可得经济利益损失18909元(1个月房租)，支付合同解除违约金30000元；以上共计：150416元。6、判决被告支付原告律师费7000元；7、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月15日，被告与两原告签订《租赁合同》，被告承租两原告位于山东省东营市东城红星美凯龙商场综合馆F2-C8015，C8016展位，用于经营品牌柏林世家。租赁期限自2020年4月16日起至2021年4月15日止，展位面积共计393.95平方米，租金及管理费合计每月每平方米48元。《租赁合同》中有以下约定：约定租金、管理费付款周期均为三个月，先付后用；约定若逾期支付款项，承租人按欠款金额每日支付千分之三逾期付款违约金；约定有保证金及其补足条款，约定有合同解除过约金，数额与保证金相等，约定有两个月的通知期限等。2020年原被告签订合同后，前期被告合理履行了合同义务，但自2020年7月16日开始拖欠房租，原告方多次催讨，均未果。冉德杰辩称，对于原告主张的事实予以认可，但具体金额双方庭后协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：众成公司（出租方）、红星美凯龙东营分公司（管理方）与冉德杰（承租方）签订合同编号为0276050000549号的红星美凯龙家居商场《展位租赁及管理服务合同》，合同专用条款约定：展位编号为10615-AF02-T8-70633，经营品牌为柏林世家，展位位置为综合馆F2-C8015，C8016。该展位折合计租数量为393.95平方米；承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙东营分公司支付管理费（红星美凯龙东营分公司就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等），租赁期和服务期限均自2020年4月16日至2021年4月15日至，租金为33.6元/平方米/月，管理费为14.4元/平方米/月；4.3付款周期为三个月，3.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费；3.3出租方授权红星美凯龙东营分公司工作人员代为收取租金。根据出租方（或其关联方）和红星美凯龙东营分公司（或其关联方）此前签订的委托建设装饰和经营合同（或性质类似合同，以下简称“委管合同”），红星美凯龙东营分公司有权向承租方直接收取一部分租金，作为出租方在委管合同项下应支付的委托管理费，该部分租金付至红星美凯龙东营分公司账户，出租方仍应向承租人开具发票；5.1承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙东营分公司支付保证金，质量保证金30000元；9.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、租赁保证金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，从承租方最晚应缴纳时间的次日起，承租方同意并授权红星美凯龙东营分公司自行或指定第三方从承租方的货款中进行相应金额的扣款，如无法从承租方货款中进行扣付的，扣款后不足部分仍须由承租方补足，三方约定，红星美凯龙东营分公司或指定第三方按照如下顺序对承租方所欠款项予以账扣：1.质量保证金；2.租赁保证金；3.租金、管理费；4.服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金；5.违约金，同一抵扣顺位的费用不分先后，如有其他费用需要账扣的，以红星美凯龙东营分公司或指定第三方实际抵扣的顺序为准；9.2承租方违反本合同（包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件）任何约定，须向红星美凯龙东营分公司支付违约金的，承租方同意并授权红星美凯龙东营分公司或指定第三方自行从承租方的货款中进行相应金额的扣款，扣款后不足部分仍须由承租方补足；13.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙东营分公司，向出租方和红星美凯龙东营分公司支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙东营分公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位。合同通用条款约定：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；19.6承租方存在任何违约情形的，红星美凯龙东营分公司为确保承租方履约能力，有权要求其停止销售展位内摆样商品，不向其开具商品出门单，不允许承租方将展位内商品撤离商场；19.8本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租房和红星美凯龙东营分公司支付违约金；21.3合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月前向出租方和红星美凯龙东营分公司提出申请，并重新签订书面合同，在同等条件下，承租方享有优先承租权，如新租赁合同在本合同终止日期前未完成签署，且承租方在本合同到期后仍在此展位持续经营，各方同意暂按本合同约定的标准执行，在新的租赁合同完成签署后，按新合同约定重新计算费用，各方按照多退少补的方式进行清算，如在本合同到期三个月后仍未签订新的租赁合同，且承租方人仍在此展位持续经营，视同承租方同意按照出租方和红星美凯龙东营分公司新租赁合同费用标准执行，同意从本合同终止日次日起的租金、管理费等费用标准按照新租赁合同的标准执行，否则承租方须按本合同约定撤离展位；21.4在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙东营分公司，向出租方和红星美凯龙东营分公司支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙东营分公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位；21.6在合同期内，承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等），经红星美凯龙东营分公司书面催告仍未交纳的，红星美凯龙东营分公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙东营分公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；21.8合同无论何种原因终止的，承租方应于红星美凯龙东营分公司书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位；21.9合同无论因何种原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除，破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙东营分公司和出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。红星美凯龙东营分公司要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。2020年8月18日，红星美凯龙东营分公司、山东东照律师事务所向冉德杰发送《关于冉德杰未正确履行与红星美凯龙东营分公司之间义务并督促其立即更正的律师函》，载明：截止到本律师函发出之日，冉德杰长期拖欠合同所涉展位的租金、管理费共计56728.8元，及其违约金。冉德杰的上述行为已经严重违反了《展位租赁及管理服务合同》的约定，侵害了红星美凯龙东营分公司管理秩序。请在收函之日立即联系红星美凯龙东营分公司相关负责人，并立即全面履行上述合同义务。为维护商场的利益，避免更大的损失，将可能采取合同约定的适当方式进行自救，并通过必要的法律途径维护自身合法权益。若进入诉讼程序，根据合同约定冉德杰还要承担红星美凯龙东营分公司因诉讼而支出的诉讼费、律师费、保全费等相关费用。山东东照律师事务所（受托方、乙方）与众成公司、红星美凯龙东营分公司（委托人、甲方）签订《法律顾问聘用合同》，合同约定甲方同意聘请乙方担任甲方法律顾问，乙方同意接受聘请并承诺以乙方团队的力量为甲方提供本合同约定的法律顾问服务，在一个法律顾问服务年度内，乙方为甲方提供的前5个案件法律服务的固定收费部分为每个案件7000元，合计35000元，该合计金额甲方应于本合同签订后十日内一次性向乙方支付完毕，且无论一个法律顾问服务年度内是否达到5个案件法律服务，该合计金额为年度固定费用，不予退还；本合同有效期自2020年10月1日至2021年9月30日。双方还对各自的权利义务等进行了约定。2020年7月16日后的租金、管理费，冉德杰未支付。本院认为，冉德杰与众成公司、红星美凯龙东营分公司签订的《展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。租赁期内，冉德杰未按约定支付租金及管理费，经催收仍未交纳，且庭审中被告对解除租赁合同无异议，两原告可依约解除合同。2020年8月18日，红星美凯龙东营分公司、山东东照律师事务所向冉德杰发送《关于冉德杰未正确履行与红星美凯龙东营分公司之间义务并督促其立即更正的律师函》，故本院确认合同解除时间为2020年8月18日。合同解除后，冉德杰应将租赁的展位返还两原告，冉德杰未提交证据证实其已经将展位腾空并返还，故两原告要求冉德杰腾空该展位的诉讼请求，本院予以支持。对于其要求冉德杰支付逾期占用展位费问题，本院予以支持，但对于数额，众成公司、红星美凯龙东营分公司主张按照合同第19.9条的约定双倍计算场地占用费，但该条款实际约定的是逾期占用展位需要按每日租金、管理费的二倍支付违约金，不属于针对“场地占用费”的约定。在合同没有明确约定场地占用费计算标准的情况下，本院认为场地占用费按照合同终止前的租金标准计算较为公平合理，即冉德杰应当按照每月18909.6元（393.95平×48元（每平/每月））的标准向原告支付自2020年8月19日至交还场地之日的场地占用费，对于众成公司、红星美凯龙东营分公司请求的过高部分，本院不予支持。冉德杰欠付2020年7月16日后的租金及管理费，其应依约支付，故两原告的该项诉讼请求，本院予以支持，冉德杰应支付两原告2020年7月16日至2020年8月18日的租金及管理费20170.24元（393.95平×48元（每平/每月）÷30天×32天）。《展位租赁及管理服务合同》9.1条约定，若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。因冉德杰未按合同约定支付租金和管理费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但众成公司、红星美凯龙东营分公司主张按合同约定的日千分之三支付逾期付款违约金明显过高，且众成公司、红星美凯龙东营分公司未举证证实冉德杰逾期交纳租金、管理费对其造成的实际损失，基于公平原则，本院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，冉德杰拖欠众成公司、红星美凯龙东营分公司租金、管理费给众成公司、红星美凯龙东营分公司造成的损失，在其无相关证据证实的情况下，一般情况下应认定为资金占用利息损失。依照最高人民法院关于利率以及违约金的相关规定，资金占用利率一般按照年利率6%计算，故本院将逾期支付租金及管理费、场地占用费违约金的计算标准调整为年利率6%，其中租金及管理费至2020年8月18日为106元（20170.24元×6%÷365×32）；场地占用费违约金为以每月18909.6元（393.95平×48元（每平/每月））为基数，按年利率6%计算，自2020年8月19日至交还场地之日止。对于众成公司、红星美凯龙东营分公司请求的违约金过高部分，本院不予支持。两原告主张冉德杰支付可得经济利益损失，因合同未明确约定，且本院已确认冉德杰向两原告继续支付展位占用费并支付逾期付款违约金，故两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。同理，两原告要求冉德杰支付解约违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。三方签订的合同对因承租方违约导致的律师费约定由承租方承担，两原告已经支付律师费7000元，故两原告的该项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司与被告冉德杰签订的《展位租赁及管理服务合同》于2020年8月18日解除。二、被告冉德杰于本判决生效之日起十日内支付原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司2020年7月16日至2020年8月18日期间的租金和管理费20170.24元，支付至2020年8月18日的违约金106元。三、被告冉德杰于本判决生效之日起十日内将涉案展位腾空返还给原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司，并向原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司支付场地占用费（自2020年8月19日至交还场地之日止，按18909.6元/月的标准计算），及场地占用费的违约金（以欠付场地占用费为基数，按年利率6%计算）。四、被告冉德杰于本判决生效之日起十日内向原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司支付律师费7000元。五、驳回原告山东众成地产集团有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司东营分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3448元，减半收取计1724元，由被告冉德杰负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王飞虎二〇二一年二月二十四日书记员  栗岫雯