陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终33号上诉人（原审被告）：赵景明，男，汉族，生于1962年12月14日，陕西省洋县人，住汉中市洋县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王斌，洋县磨子桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西上善环境艺术科技工程有限公司，住所地：汉中市南郑区，组织机构代码91610702MA6YN4AF19.法定代表人：周仕江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡小雨，陕西上善环境艺术科技工程有限公司经理。委托诉讼代理人：赵艳，陕西嘉盟律师事务所律师。原审被告：洋县芙蓉假日酒店有限公司，住所地：洋县，组织机构代码91610723MA6YUBMQ54。法定代表人：赵伟军。上诉人赵景明因与被上诉人陕西上善环境艺术科技工程有限公司、原审被告洋县芙蓉假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院（2020）陕0723民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵景明上诉请求：1、请求撤销洋县人民法院（2020）陕0723民初1898号民事判决书，并依法根据查明的事实发回重审或改判租赁合同有效，并由双方继续履行合同义务。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为房屋在租赁期限内，不具备解除合同的法定情形，不同意解除租赁合同。被上诉人所交付的房屋消防设施不完善，被监管部门罚款并要求停业整改，无法正常营业。电梯手续也不完善，无法维保及正常运行，且存在重大安全隐患。二、在约定期限内无法给付租金，属于不可抗力因素造成的，被上诉人要求解除租赁合同，并承担违约金的诉求于法无据。且上诉人已经支付了100000元。三、由于疫情影响，造成上诉人停业长达4个月之久，根据国家相关政策，应当给上诉人减免3个月房租费用比较适当。四、根据租赁合同的约定，应当从2021年4月3日开始计算物业费。被上诉人陕西上善环境艺术科技工程有限公司辩称，一审判决解除双方的房屋租赁合同符合双方合同约定及法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。陕西上善环境艺术科技工程有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告于2018年4月2日签订的《明珠商业街租赁合同》，并恢复原状交付于原告；2、请求依法判决被告连带支付紫苑饭店2019年8月1日至2020年7月30日欠房屋租赁费460000元；2019年8月2日前欠房屋租赁费90000元；2020年4月至2020年8月31日欠物业费22500元，合计572500元；并按照5%支付违约责任28625元，共计601125元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月2日原告上善公司与被告赵景明就位于洋县广厦明珠商业街紫苑饭店房屋出租签订了《明珠商业街租赁合同》该合同第一条1项约定：“乙方向甲方租赁位于广厦明珠商业街紫苑饭店的现状房屋（面积5000平方米），经营项目为：饭店，租期共六年。租期自2018年4月2日起至2024年5月2日，第2项约定“（每年租金为人民币（大写）肆拾陆万元整小写460000.00）不含税。房屋保证金共计人民币（大写）二十万元整小写200000元。）乙方在签订合同时一次性交清次年租金及房屋押金。乙方每年必须提前两个月一次性交清次年租金，保证金在合同期满后，甲方确认门面及内部主体无损坏，设施设备完好、无欠费时，无息退还该保证金。房租租金在每年的基础上递增5%”，第4项约定：“乙方必须按约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠租金超过三十日，甲方有权无条件收回该房屋，且扣除押金，甲方另行出租且有权追究乙方按房租款的百分之五作为违约金”，第十条补充条款2、“从第三年起物业费按每平方1元计缴，如有调整按新价格收缴”。该合同生效时间2018年4月2日。合同履行期间2018年12月26日洋县市场监管管理局向陕西宏基物业管理运营有限洋县分公司送达了特种设备安全监察指令书，对涉及被告承租的紫苑饭店内使用电梯存在管理混乱，未进行维修，责令其落实电梯安全使用主体责任，落实电梯维护保养，责令于2019年1月5日前予以改正被告赵景明按要求对电梯进行了维护保养，维护保养整改期间紫苑饭店内电梯未停止使用。2018年10月19日洋县公安局消防大队向紫苑饭店送达了洋公消限字（2018）第0902号责令限期改正通知书，被告赵景明按通知要求对该紫苑饭店原不符合要求的消防通道进行了改造。2020年3月14日原告对被告所欠租金款项及款额与被告进行书面确认，其载明：“紫苑饭店：2019年8月2日前欠九万元租金（90000.00元），2019年8月1日至2020年7月30日租金肆拾陆万元整（460000.00元），物业费至2020年4月­­——2020年7月（4个月）4500×4=18000.00元（拾万捌仟元整），小计：568000.00元”。被告赵景明签名捺印。同时被告在确认欠款项单下方亲笔书写了付款承诺，载明：“6月份前支付20万元（贰拾万元），10月份前支付30万元（叁拾万元），12月份前全部付清”。2020年1月下旬新冠肺炎疫情突出，洋县防控部门通知要求餐饮服务经营单位从2020年1月26日起停止聚餐，至2020年3月21日零时起按要求恢复营业。2020年8月25日原告上善公司提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告上善公司与被告赵景明签订的紫苑饭店房屋租赁合同是双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成的合意，其合同生效后相对双方应当按其约定全面履行自己的义务。被告赵景明应当按约定的期限向原告支付租金，但被告无正当理由拖欠租金超过了双方约定的30日期限。2020年3月14日被告向原告书面承诺付款期限，被告承诺付款期限虽疫情尚未解除，但其承诺是被告自愿意思表示，且在疫情解除后直至原告起诉主张权利之日，被告仍未支付租金及履行约定义务，其行为已明显违约。现原告请求解除2018年4月2日双方签订的明珠街紫苑饭店租赁合同，符合双方约定的解除合同的情形，依法应予准许。原告请求被告支付所欠2019年8月1日至2020年7月30日欠房屋租赁费460000元；2019年8月2日前欠房屋租赁费90000元；2020年4月至2020年8月31日欠物业费22500元，并按照5%支付违约金之主张依法应予支持。因疫情系不可抗力因素致被告停产营业2个月，期间2个月租金及物业费分别从应支付的紫苑饭店租金和下欠物业费中扣除（租金平均月38333.33元，物业费平均月5625元）。被告关于其承租期间维修电梯费用及改造消防通道产生的费用应从租金中扣除之主张，其合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。本案被告在承租的紫苑饭店使用期间，因消防通道和电梯维护不符合行政法规相关规定，被告自行对电梯进行维护保养，消防通道进行改造升级，应当对其产生的费用从应付的租金中扣除，但被告未提供充分、完整、合理的合法有效证据，故其应承担举证不能的不利后果，待有充分证据后可另行主张。被告关于2019年11月18日、2020年1月4日两次给付原告支付100000元租赁费及47800元改造消防通道修补费47000元，双方在2020年3月14日确认欠租事宜时为何不从租金费用中扣除的答辩意见，对此原告称该付款系结算前所欠租金，结算时已经扣除。该院认为被告所述的两次付款时间均在双方结算确认时间之前，其辩解意见明显不符合常规也不符合逻辑，故其辩解理由不能成立。原告将洋县芙蓉假日酒店有限公司，列为本案共同被告，请求共同承担责任，因合同具有相对性，《明珠商业街租赁合同》2018年4月2日签订合同的另一方当事人系被告赵景明，原告不能对无合同关系的第三人提出请求，系诉讼主体不适格，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，遂判决：一、原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司与被告赵景明2018年4月2日签订的《明珠商业街租赁合同》解除，被告赵景明并于判决生效后5日内将租货物广厦明珠商业街紫苑饭店交付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司。二、限被告赵景明于判决生效后15日内支付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司2019年8月2日前租金90000元，2019年8月3日至2020年7月30日租金460000元，2020年4月1日至2020年8月31日物业费22500元，及违约赔偿金28625元，总计601125元。（以上应支付的总额中扣减两个月租赁和物业费共87916.66元）三、驳回原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9811元，减半收取4905.5元，由被告赵景明承担。本院二审期间，上诉人提交一份租赁合同（复印件）及照片，证明被上诉人曾有过堵门行为，维权行为不合法。经质证，被上诉人对上述证据的真实性及证明目的均不认可。经审查，上诉人提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。一审认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决解除双方的租赁合同是否正确。二、一审认定的租赁费用以及违约金是否正确。针对焦点一，涉案《明珠商业街租赁合同》是双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成的协议，合法有效，对双方有法律约束力。该合同第一条第4项明确约定“乙方必须按约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠租金超过三十日，甲方有权无条件收回该房屋，且扣除押金，甲方另行出租且有权追究乙方按房租款的百分之五作为违约金”，从2020年3月14日双方的所欠租金书面确认单上看，上诉人拖欠租金的时间已远超合同约定的30日，且在上诉人书面承诺了付款日期后，仍未按期履行支付义务，行为已明显违约，一审判决解除双方的租赁合同符合本案客观事实以及双方合同的约定，并无不当。而对于上诉人提出的因消防通道和电梯维护不符合行政法规相关规定，给其造成了损失的问题，双方租赁合同第二条“租赁期满房屋修缮”中约定：“合同期内，乙方经营门面所产生的所有费用由乙方自行承担，包括经营过程中产生的任何安全责任事故、水费、电费、物业费、垃圾清运费、排污费、电梯使用及电梯保养维护、门面维修费及经营场所产生的一切相关费用等”，可见电梯等设施设备的维护保养义务由上诉人承担，且上诉人对其所主张的损失亦未提供充分的证据证明，上诉人的该上诉理由不能成立。针对焦点二，2020年3月14日的欠款单，应视为双方对之前所有欠款金额及款项的书面确认，上诉人主张应扣减已支付的100000元，给付的时间分别为2019年11月18日和2020年1月4日，均早于达成欠款单的时间，上诉人主张2020年3月14日欠款单的欠款金额中包括之前已支付的100000元，既不符合常理，也无证据支持，该理由显不能成立。对于上诉人主张的因新冠疫情应减免3个月房租的问题，双方在2020年3月14日达成欠款单的时候，正值新冠疫情期间，但上诉人确认了欠款金额并自愿承诺了还款期限，一审考虑到疫情的不可抗力因素和上诉人的实际情况，已对租金和物业费扣减了2个月，故一审依据双方合同以及欠款单认定的租赁费用以及违约金正确。综上所述，上诉人赵景明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3680元，由上诉人赵景明负担。多预交的6131元予以退还，由其持据到本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二一年一月二十九日法官助理 王雅泽书 记 员 王 梦1