上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终214号上诉人（原审原告）：陈萍，女，1974年10月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梅巍（系陈萍丈夫），住同陈萍。上诉人（原审被告）：戚祉忻，男，1997年5月18日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王艺程，上海通佑律师事务所律师。上诉人陈萍与上诉人戚祉忻因双方房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈萍上诉请求：除对一审判决第二项、第三项予以维持外，撤销其余判决，改判支持其一审全部诉请。主要事实和理由：1.根据涉案租赁合同有关约定，应支持其全部地板修复费用5,000元；2.因涉案房屋地板修复后需要通风至少3个月，涉案房屋空置7个月后于2020年6月20日才出租成功，根据前述合同约定，戚祉忻应赔偿提前退租造成的租金损失26,800元；3.其主张的逾期付款违约金、清洁费、中介费、误工损失，亦符合合同约定；4.其主张的违约金10,132元，符合合同约定，一审自由裁量过份，应全额支持其诉请；5.关于前述房屋空置损失，陈萍本是要求戚祉忻修复，戚祉忻拒绝后，其才自行修复，地板修复后油漆味道需要一段时间散发，才能满足当地房屋出租需求，故其此项主张应予支持。戚祉忻辩称，不同意陈萍的上诉请求和理由，具体理由同如以下上诉请求和理由。戚祉忻上诉请求：撤销原审判决第四项，改判为支付陈萍违约金6,700元。主要事实和理由：1.陈萍于2019年11月23日戚祉忻搬离房屋当日即控制房屋，且陈萍于同年12月挂牌出租房屋，此外，陈萍修复地板、更换家具半个月即可完成；2.一审已判决戚祉忻支付陈萍6,700元即一个月租金，同时，一审又支持陈萍相应房屋空置损失属于重复支持对方该项诉请，故对陈萍扩大的损失部分，依法不应支持。陈萍辩称，坚持其上述的上诉请求及事实和理由，不同意戚祉忻的上诉意见。陈萍向一审法院起诉请求：1.判令戚祉忻赔偿陈萍地板修复费用5,000元；2.判令戚祉忻赔偿陈萍床垫费用3,000元；3.判令戚祉忻赔偿陈萍信箱换锁费用50元；4.判令戚祉忻赔偿陈萍因提前退租造成的租金损失26,800元；5.判令戚祉忻赔偿陈萍中介费损失2,680元；6.判令戚祉忻赔偿陈萍误工费1,000元；7.判令戚祉忻支付逾期付款违约金10,132元；8.判令戚祉忻支付陈萍水、电、煤气费共计92.67元及逾期付款违约金；9.判令戚祉忻赔偿陈萍房屋清洁费501元；10.本案诉讼费用由戚祉忻承担。一审法院认定事实：陈萍系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人之一。2019年3月17日，陈萍（出租方、甲方）、戚祉忻（承租方、乙方）经XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）（居间方、XX公司）居间签订《房屋租赁合同》，约定陈萍将系争房屋出租给戚祉忻，租期自2019年3月24日起至2020年3月23日止，月租金6,700元，付二押一。租赁保证金（押金）6,700元，租赁关系终止，陈萍收取的租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由戚祉忻承担的费用外，剩余部分无息返还戚祉忻。戚祉忻每期租金提前柒日直接或通过XX公司向陈萍支付，逾期支付的，每逾期一日，戚祉忻应按当期日租金的200%支付逾期违约金。租赁期间，戚祉忻应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因戚祉忻使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，戚祉忻应负责维修。戚祉忻拒不维修的，陈萍可代为维修，费用由戚祉忻负担，陈萍有权直接从押金中抵扣相关费用。戚祉忻应在本合同租赁期限届满后叁日内返还该房屋，结清相关款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。戚祉忻返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时，应经陈萍验收认可，相互结清各自应当承担的费用。戚祉忻有下列情形之一的，陈萍可书面通知戚祉忻解除本合同，且戚祉忻应向陈萍支付数额相当于壹个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……戚祉忻在合同届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的。合同第十条约定，若无约定的，双方愿意按照月租金的50%分别向XX公司支付佣金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，陈萍按约向戚祉忻交付系争房屋，戚祉忻向陈萍支付了押金6,700元，并陆续付租至2019年11月23日。2019年5月23日，陈萍向戚祉忻女友发送微信“该付房租了吧？”2019年5月25日，陈萍再次微信询问戚祉忻女友“房租打了吗？3月24日开始起租的啊”，戚祉忻女友回复“打了，他今天早上打”，并于当日通过戚祉忻支付宝向陈萍支付租金13,400元。陈萍回复“以后还是按时吧，不要延期，这次就算了，以后不要再这样”，戚祉忻女友称“好的”。2019年7月23日，戚祉忻向陈萍支付租金13,400元；2019年9月23日，戚祉忻向陈萍支付租金13,400元。2019年11月23日，戚祉忻女友向陈萍发送微信，表示“由于工作变动，我们要提前搬走了，所有的钥匙和遥控器在书柜里，有一个门钥匙在水箱里”，陈萍当日回复“我现在去房子那边，我建议你们也过来一趟，把东西交接一下”，戚祉忻称“不太方便过来了”。一审法院查明，陈萍为系争房屋内地板翻新花费5,000元，更换信箱锁具花费50元，对系争房屋单次清洁花费102元，清洁油烟机花费142元，深度清洁（厨房）花费239元。陈萍另支付了系争房屋的租赁居间费2,680元。陈萍于2019年11月25日、2020年1月14至17日请公休年假5天。戚祉忻已和案外人另行签订《上海市房屋租赁合同》，约定戚祉忻承租位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，戚祉忻并于2019年11月7日向案外人支付押金5,900元及2019年11月19日至2020年2月18日的租金17,700元。一审庭审中，双方一致确认系争房屋内水、电、煤气费用均已结清，陈萍故撤回要求戚祉忻支付水、电、煤气费用及其逾期付款违约金的诉讼请求。一审法院认为，陈萍、戚祉忻签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。戚祉忻承租系争房屋期间，理应合理使用并爱护房屋及其附属设施。根据陈萍提供的2018年12月戚祉忻承租前、2019年11月戚祉忻退租时的地板及床垫照片对比，系争房屋出租给戚祉忻前，地板及床垫并未有明显磨损痕迹；出租给戚祉忻使用至戚祉忻退房时，系争房屋的地板及床垫有抓痕，结合庭审中戚祉忻认可其在系争房屋内养猫一事，法院有理由相信损坏系在戚祉忻租赁系争房屋期间产生，故戚祉忻应当承担相应的赔偿损失的责任，陈萍要求戚祉忻支付地板修复费用及床垫修复费用，于法有据，法院予以支持。基于陈萍购买系争房屋已有数年、地板未经重新装修、床垫使用多年的事实，根据诚信原则和公平原则，综合合同的履行情况、损坏物品的折旧等市场价值、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，法院依法酌定戚祉忻应承担地板修复费用3,000元、床垫费用1,500元。陈萍主张戚祉忻承担更换锁具的费用，戚祉忻辩称信箱钥匙已放在系争房屋内，但未提供相应证据予以证明，故法院对陈萍的该项诉请予以支持。根据合同约定，戚祉忻每期租金应提前柒日支付，逾期支付租金将承担违约责任，现戚祉忻并无证据证明陈萍同意其逾期支付，加之戚祉忻多次延迟支付租金，故戚祉忻应支付逾期付款违约金；鉴于戚祉忻认为支付逾期付款违约金约定标准过高，要求法院予以调整，根据法律规定，结合公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、陈萍的实际损失、当事人过错程度等情况，法院将租金滞纳金酌定为150元。戚祉忻于2019年11月23日向陈萍提出解约，并于当日搬离系争房屋，法院认定双方的租赁关系已于该日解除。戚祉忻在与陈萍的租赁合同尚未解除时，即与案外人另行签订租赁合同，缺乏诚信，故解除合同的过错完全在于戚祉忻，租赁合同解除后，戚祉忻理应承担相应的违约责任，并赔偿损失。根据合同约定，戚祉忻提前解约的违约金相当于一个月租金，故可将戚祉忻已付的押金6,700元予以抵扣。陈萍主张4个月空置期损失，时间过长，法院难以全额支持，酌定为2个月空置期损失即13,400元为宜。合同约定乙方返还房屋应符合正常使用的状态。鉴于戚祉忻擅自搬离并拒绝与陈萍办理房屋交接手续，陈萍为此花费的清洁费，理应由戚祉忻承担。因合同中没有关于深度保洁的特别约定，故法院认为系争房屋符合一般的清洁标准即可，酌定戚祉忻应当承担的清洁费用为262元。陈萍要求戚祉忻承担居间佣金及误工费损失，于法无据，加之法院已支持违约损失，故法院对该诉请不予支持。陈萍撤回要求戚祉忻支付水、电、煤气费共计92.67元及逾期付款违约金的诉请，系其对自身民事权利的处分，于法不悖，法院予以准许。一审法院据此，依法判决：一、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍地板修复费用3,000元；二、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍床垫费用1,500元；三、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍信箱换锁费用50元；四、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍解约违约金6,700元及空置损失13,400元（戚祉忻在陈萍处的押金6,700元可抵扣上述费用）；五、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍逾期付款违约金150元；六、戚祉忻于判决生效之日起十日内支付陈萍房屋清洁费262元；七、驳回陈萍的其余诉讼请求。一审案件受理费1,029元，减半收取计514.50元，由戚祉忻负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院确认，本案的争议焦点为陈萍上诉主张的各项费用应否全部支持以及戚祉忻上诉主张不应重复支持陈萍主张的房屋空置损失是否合理。关于第一节争议焦点，本院认为，双方当事人签订涉案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。戚祉忻于2019年11月30日，以其女友名义向陈萍发送微信告知钥匙放在水表箱里、提前搬走等内容而提前退租时，未按合同约定与对方交接房屋及钥匙等，造成陈萍面临突然的重新招租等困境，陈萍称其先让戚祉忻自行修复，在戚祉忻未予修复的情况下，陈萍才代为修复，虽花费时日，但符合合同约定，同时其及时挂牌招租，且在地板修复后又以适当时间通风并无不当，戚祉忻并未提供确实证据证实陈萍有扩大损失的相应行为，故戚祉忻有关对房屋空置损失全部不予支持的意见，本院不予支持。同时，本院须指出，一审根据本案的具体情况，酌定两个月的空置损失，并无不当，本院予以确认，陈萍上诉请求支持其提前退租造成的租金损失一节，本院鉴于一审法院在酌定2个月空置损失的同时，又按解约违约金支持陈萍6,700元，亦符合合同约定和实际情况，本院予以确认。关于第二个争议焦点，本院认为，除上述有关提前解约金、空置损失已作阐述外，对其余费用，即地板修复费用、清洁费、逾期付款违约金，一审法院根据本案具体情况，分别酌定了相应数额。对此本院须指出，一审法院在本案中，针对合同中没有明确详尽约定时，可根据本案的实际情况，有权在合情合理前提下，对相应数额作出酌定，本院经审查并未见不当，故予以确认。陈萍主张的中介费、误工费损失，缺乏相应确实依据，一审不予支持正确，本院亦予以确认。综上所述，陈萍、戚祉忻的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.03元，由上诉人陈萍负担365.03元、由上诉人戚祉忻负担135元。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  侯卫清审判员  潘春霞二〇二一年二月二十三日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……