广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36895号原告：陈丝莹，女，1988年2月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：彭晓理，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄似锦，广东广之洲律师事务所实习人员。被告：郑洪珍，女，1968年5月23日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：涂洪刚，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉雯，广东凡立律师事务所实习人员。原告陈丝莹与被告郑洪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日作出（2020）粤0111民初9764号民事判决书，原告陈丝莹不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）粤01民终19110号民事裁定书，裁定撤销（2020）粤0111民初9764号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丝莹的委托诉讼代理人彭晓理、黄似锦，被告郑洪珍及其委托诉讼代理人涂洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丝莹向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》；2.被告根据《广州市房地产买卖合同》的约定向我清偿尚未支付的20万元定金；3.被告承担本案的受理费、财产保全费等所有诉讼费用。事实和理由：我与被告于2019年9月22日签订《广州市房地产买卖合同》，约定我向被告购买位于广州市白云区（辖区范围内）房。该房产处于抵押、查封状态，我与被告在该合同内约定了定金条款，以确保该房产顺利解除查封，办理过户手续。我已依约向被告支付20万元作为履行过户手续义务的履约定金，被告亦向我出具了定金收据。2019年11月28日、2020年1月22日，被告均表示其无法解决资金问题，因此待售房产无法解除查封。我和被告签订的《广州市房地产买卖合同》第三条约定，自合同签订之日起三个月内（即2019年12月22日前），双方共同向房地产交易中心申请办理登记过户手续。且第六条明确约定，因被告的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易中心办理登记过户手续的，被告需向我赔偿双倍定金共计40万元。为保证我资金安全，被告担保人陈某华提供个人担保，且与我签订《房产抵押合同》，提供位于广州市天河区（辖区范围内）房的房产作为被告向我返还定金本金20万元的担保，截至2020年2月28日，被告担保人已向我支付定金本金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被告无法在合同约定期限内将待售房产解除查封，导致合同履行期限不明，根据法律规定和合同约定应向我双倍返还定金，共计40万元，扣除被告担保人已代被告支付的20万元，仍需支付20万元，并承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。综上所述，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告郑洪珍辩称，（一）案涉合同为附条件的合同，条件未成就系第三方的原因，双方签订的广州市房地产买卖合同第一条第四项约定，甲乙双方已知悉该房屋处于查封状态，并同意通过第三方公司办理解封贷款等事宜，可见岭南资产公司办理解封是双方交易的前提条件，否则合同无法履行。第二条约定，交易双方经协商一致商定上述房地产交易总价格为500万元，该金额为甲方实收金额，其中含办理房地产解封手续费、转让房屋维修基金卡、房屋附属物。可以看出，对于解封手续费的支付也进行了约定，解封手续费的承担也是由买家即原告支付的。我与原告在签订房屋买卖合同之前已经向原告出售车位，并且是以明显低于市场价格的形式出售的，我在困境之中的情况，原告是知悉的。由于第三方无法办理房屋解封，导致双方履行合同条件没有成就，而该条件未成就的原因是不可归责于合同双方的原因造成的，是第三方的原因造成的，（二）我已经履行了合同约定的义务，没有违约，原告要求我承担违约责任缺乏合同依据。在签订合同之前及在合同履行过程中，我积极履行了合同约定的义务，未阻止合同约定的条件成就，为了保证原告的利益，我不仅将房产查封情况房屋全部提交给原告，并且将查封情况写进了合同，在原告支付定金前还签订了房产抵押合同，为原告的定金提供了抵押物。买卖合同签订之前，还带原告前往岭南资产了解解封的相关流程。在岭南资产公司无法办理房屋解封的情况下，我及时通知了原告表示愿意退还定金，如果今后房屋再出售，仍然按照相同的价格出售给原告。上述均表明我是真心实意想将房屋解封以保证合同履行，在合同履行过程中并没有违约行为，也不存在阻止合同约定条件成就的行为，合同之所以无法履行是因为第三方的原因，并非因我的原因造成、综上，原告要求我赔偿定金没有合同依据，应予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区（辖区范围内）房，房屋建筑面积178.0581平方米，套内面积147.1517平方米；甲乙双方已知悉该房屋处于查封状态，并同意通过第三方公司（岭南资产）办理解封、登记过户、贷款等事宜；甲乙双方经协商一致，商定上述房地产交易总价格为500万元（该金额为甲方实收金额，其中含办理该房地产解封手续费、转让房屋维修基金卡、房屋附属物）。甲、乙双方经协商一致，乙方按以下付款方式付款：在签订本合同时乙方向甲方支付定金20万元，在该房地产解封后，乙方向甲方再支付定金5万元，在该房地产过户后1个月内乙方向甲方支付款项375万元；剩余款项100万元，乙方向甲方采取分期方式支付，具体如下：第一笔分期10万元在2020年12月31日前支付。第二期分期10万元在2021年12月31日前支付。第三期分期10万元在2022年12月31日前支付。第四笔分期10万元在2023年12月31日前支付。第五笔分期60万元在2024年12月31日前支付；甲方应当于该房地产过户后30天内，配合乙方办理完交接手续，将本合同约定的房地产交付给乙方使用；自本合同签订之日起，甲方有义务监督第三方公司（岭南资产）尽快处理该房地产解封、登记过户、贷款等手续，三个月内甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理登记过户手续；该房地产解封费用由甲方支付；登记过户费用由乙方支付；由甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理登记过户手续的，甲方须向乙方赔偿双倍定金（第六条）；因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易中心办理登记过户手续的，乙方须向甲方赔偿其所造成的直接经济损失；如因不可抗力上述交易无法完成，则甲方应返还乙方全部定金，并自本合同签订之日起甲方按每月2%的利率支付利息给乙方等。上述合同签订后，原告向被告支付定金20万元。2019年11月28日，被告通过微信告知因解决不了解封资金问题，只能解除双方签订的购房协议，并提出将需要退还的款项退还给原告。后原告分别于2020年1月23日、2月13日、2月28日收到被告退还的定金共计20万元。另查，根据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2019年9月12日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋存在本院、广州市海珠区人民法院、广州市越秀区人民法院共计4个诉讼案件的司法查封，还设置有权利人为蔡子毅、广州京信小额贷款有限公司的抵押债权分别为80万元和420万元的抵押。目前，涉案房屋被多个法院司法查封的情况仍持续。原审中被告于2020年5月15日收到原告的起诉状副本材料。诉讼中，原被告双方均表示双方为同一小区的住户，此前双方因成功交易了被告出售的车位认识。原告表示双方在签订合前经核对涉案房屋司法查封和抵押的债务后，以500万元的数额解决司法查封问题，双方才约定以500万元的价格交易，并明确其提出第二项诉讼请求的依据是双方签订的《广州市房地产买卖合同》第六条的约定。本院认为，原被告双方签订的《广州市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋目前仍被法院司法查封，双方签订的涉案合同客观上无法继续履行，现原告要求解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》合理合法，本院予以支持。因本案属原告在未通知对方的情况下直接以提起诉讼的方式主张解除合同，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”和《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，上述《广州市房地产买卖合同》应在本案起诉状副本送达被告时解除，即2020年5月15日解除。关于原告要求被告清偿尚未支付的20万元定金的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案双方纠纷发生在民法典施行前，故对于该问题的法律适用应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。且双方签订的《广州市房地产买卖合同》明确约定，涉案房屋的解封费用由被告支付，原告在签订合同后已依约向被告支付定金20万元，后被告因无法解决解封资金问题而主动提出终止合同，涉案房屋至今因被司法查封导致双方签订的合同无法继续履行，现原告要求被告依照合同第六条关于“由甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理登记过户手续的，甲方须向乙方赔偿双倍定金”的约定双倍赔偿定金20万元有据。因被告已向原告退还20万元定金，故现原告要求被告赔偿剩余的定金20万元有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈丝莹与被告郑洪珍于2019年9月22日签订的《广州市房地产买卖合同》于2020年5月15日解除；二、本判决生效之日起五日内，被告郑洪珍向原告陈丝莹赔偿定金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，保全费1520元，均由被告郑洪珍负担，并于判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  肖録婷人民陪审员  王 慧人民陪审员  陈华守二〇二一年二月二十六日书 记 员  陈玉梅