上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14097号上诉人（原审第三人）：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇光星村村委办公楼。法定代表人:杨益龙,执行董事。委托诉讼代理人：邓志红，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海绿宇物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区福佑路8号4楼E室。法定代表人：茆惠俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任军伟，浙江国圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄志东，男，1967年12月13日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人上海松江国际医药城有限公司（以下简称“医药城公司”）因与被上诉人上海绿宇物业管理有限公司（以下简称“绿宇公司”）、庄志东物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘佳独任审理，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人医药城公司的委托诉讼代理人邓志红、被上诉人绿宇公司的委托诉讼代理人任军伟、被上诉人庄志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人医药城公司上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人庄志东向被上诉人绿宇公司支付物业服务费。事实和理由：抵用券是作为购房优惠，发放给购房者的，正确使用方法应该是购房者在有效期内将券交给物业公司，无论券的金额大小，都可以在往后的物业费中逐渐抵扣完毕，或者就用于购买车位，一次抵扣完毕；虽然上述使用方法没有印在抵用券上，但券上标注了有效期以及“逾期作废”字样，医药城公司认为自身已经尽到充分的提示义务；庄志东没有在有效期内正确使用抵用券，故抵用券作废的后果应由其自行承担，物业服务费应由其自行支付。被上诉人绿宇公司辩称，其服从一审判决结果，但认为法院其实更应判令庄志东与医药城公司互相承担连带责任；绿宇公司收取抵用券都是在有效期内，收券后交由开发商兑付，绿宇公司与医药城公司之间的诉讼中涉及的抵用券结算款，是指医药城公司未兑付绿宇公司已收的抵用券；绿宇公司不反对业主一次性使用大额抵用券，因为提前预收多年的物业服务费用，对物业管理企业而言并无不利，事实上绿宇公司也从收取过业主交来的金额远超本案涉讼数额的抵用券；庄志东并没有在抵用券有效期内向绿宇公司提出过用券的要求，而过期的券，绿宇公司是不收取的。被上诉人庄志东辩称，不同意医药城公司的上诉请求；医药城公司是开发商，庄志东在2015年签约购房，医药城公司向其发放了两张抵用券，一张人民币1,000元（以下币种相同）的券是签约时就发放的，另一张10,000元的券，是因庄志东介绍他人购房，医药城公司作为答谢而发放给庄志东的，当时医药城公司声称金额较大、需走流程，所以到2016年夏季才发放；前一张券早已交给绿宇公司抵用完毕，后一张券发放后，其拿到物业管理处要求使用时，绿宇公司拒收，理由是医药城公司拖欠大量的抵用券结算款、再收券的话会积累风险，庄志东又找医药城公司沟通，医药城公司要求其通过购买车位的方式抵扣，但庄志东作为业主，不可能为了花掉抵用券而另行支出更多的钱款去购买一个自己并不需要的车位，于是医药城公司就开始推诿，一直推诿到券过期；从后来绿宇公司和医药城公司之间就抵用券结算款等款项发生的诉讼来看，绿宇公司向庄志东陈述的拒收理由还是比较合理的，时过多年之后，当年的物业经理、开发商代表早已不在了，物是人非，不能苛求庄志东对交涉过程再进行举证，但庄志东所述均属事实；2017年5月之前以及2019年5月以后的物业费，庄志东均按时足额交付，本案中争议的物业费，庄志东并非故意拖欠或拒付；庄志东认为整个事件是医药城公司不守信用、逃避责任所引起的，非常可耻；医药城公司所述“使用方法”，既不合理，也没有告知过业主。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。绿宇公司向一审法院起诉，请求判令：1.庄志东支付拖欠的物业综合服务费9,723.44元（自2017年5月10日至2019年4月30日）；2.庄志东支付绿宇公司因迟延支付上述费用所产生的违约金4,709.98元（按年利率24%的标准暂计至2019年12月31日，并按上述标准支付至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由庄志东承担。一审法院查明的事实：2016年8月2日,绿宇公司与开发商医药城公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：由绿宇公司对上海市松江区XX镇XX路XX弄XX小区提供物业服务，合同为期2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止；合同对于物业服务费等作了明确约定，其中，住宅：高层2.9元/月﹒平方米，多层3.7元/月﹒平方米。《前期物业服务合同》到期后，2018年10月16日，绿宇公司与医药城公司又续签《前期物业服务合同》一份，约定由绿宇公司继续为该小区提供物业管理服务，合同为期2年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止，收费标准同上。庄志东系上述小区XX号XX室房屋的权利人，该房屋建筑面积为142.22平方米。庄志东现尚欠自2017年5月10日至2019年4月30日止的物业服务费共计9,723.44元。一审法院另查明，庄志东现持有医药城公司在其购买房屋时赠送的“XX抵用券”一张，价值10,000元，用于抵扣物业费或车位款，有效期至2016年12月31日为止，医药城公司在抵用券上盖章。一审法院再查明，2020年4月2日，绿宇公司与医药城公司就物业费、收取的抵用券兑现等纠纷向法院起诉。2020年6月29日，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。一审法院审理后，于二〇二〇年十一月二十三日作出判决：一、医药城公司于判决生效之日起十日内支付绿宇公司物业服务费9,723.44元。二、驳回绿宇公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，减半收取80元，由绿宇公司负担25元（已付），由医药城公司负担55元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，涉案抵用券载明了房屋具体地址及业主方人员的姓名，还载明：客户须持有效身份证件，在缴纳物业费或购买车位时使用本券；本券使用后由本公司或其指定的单位收回作废。该事实有在案证据及当事人自认陈述为证，应予认定。本院认为，涉案抵用券由开发商医药城公司向特定房屋的业主发放，根据抵用券载明的内容，当业主选择以该券抵用相应数额之物业服务费用时，开发商负有代业主向小区物业服务单位偿付之义务。但是，业主与开发商之间的上述权利义务关系，均受到抵用券有效期的限制。对业主而言，欲实际享受上述“第三方代为偿付”之权利，需以在有效期内使用抵用券为前提，若失期，则将导致失权之后果。本案中，庄志东自认有一张1,000元抵用券已在有效期内使用完毕，由此可见，庄志东清楚抵用券的使用方法。庄志东就系争10,000元抵用券之交涉过程所做的陈述，本院虽不否认其具有一定合理性，但我们必须正视的是，庄志东在一、二审期间均无证据能够证明其在有效期内向绿宇公司或医药城公司提出过使用这张10,000元抵用券的要求，而绿宇公司和医药城公司对庄志东所述并不认可，在此情况下，仅凭庄志东的单方陈述，远不足以达致民事诉讼中“高度盖然性”的证明标准。因此，本院难以采信庄志东的抗辩意见。一审判令医药城公司向绿宇公司支付本案中的物业服务费用，并不妥当，本院予以纠正，对一审案件受理费亦一并予以调整。因绿宇公司并未提出上诉，故本院对一审判决主文第二项予以维持。综上所述，上诉人医药城公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6124号民事判决主文第二项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6124号民事判决主文第一项；三、庄志东于本判决生效之日起十日内支付上海绿宇物业管理有限公司物业服务费人民币9,723.44元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由上海绿宇物业管理有限公司负担人民币30元，由庄志东负担人民币50元。二审案件受理费人民币50元，由庄志东负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二一年二月二十三日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……