河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终305号上诉人（原审被告）：开封正源置业有限公司，住所地开封市开发区汉兴路南（北京汇源开封公司院内）。法定代表人：曹佩敏，经理。委托诉讼代理人：郑建武，河南论衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫佳伟，河南论衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许斌，男，汉族，1971年2月19日生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐毅，河南地依律师事务所律师。上诉人开封正源置业有限公司因与被上诉人许斌房屋买卖合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。开封正源置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书中判令“支付利息，同时应支付许斌赔偿款2675000元”的判项；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决赔偿被上诉人2675000元没有事实根据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是为了打击一房二卖，惩罚房屋出卖人的不诚信行为，而本案并不属于该条规定的情形。上诉人与案外人张华的案件是民间借贷，与张华签订房源意向书是为了担保张华的债权得以实现。张华以与上诉人房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，上诉人一直都予以否定。在向许斌出让房屋时，与张华的案件正在诉讼过程中，没有经过法院最终裁决，此时不能认定案涉房屋上诉人已经卖给了张华，更不能认定上诉人一房二卖的事实。2、一审法院判决上诉人承担1722432元自2018年3月1日起的利息，依法不能成立。按照与被上诉人的租赁合同，2018年3月1日为被上诉人应当交纳租金的时间，被上诉人延迟交纳，应由被上诉人承担延迟交纳租金的违约责任。被上诉人提出解除合同，上诉人认可，应当自本案判决生效后，双方的房屋买卖合同解除，上诉人负有向被上诉人返还购房款的义务，才能承担逾期付款的利息。综上，请依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人许斌答辩称，1、生效判决已认定张华与上诉人之间是商品房买卖合同关系，并非民间借贷法律关系。上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时，对被上诉人隐瞒房产A11-105、A11-205已经卖与张华的事实，构成一房二卖。2、被上诉人在租房期间正常缴纳租金，不欠租金。在购房合同解除后，扣除房租，剩余资金上诉人向被上诉人支付资金占用利息并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。许斌向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除许斌与开封正源置业有限公司于2018年4月12日签订的购房协议，判令开封正源置业有限公司返还许斌购房款2675000元及利息（按银行同期拆借利率自2018年4月12日起至实际还款之日止计算），并支付一倍赔偿金（2675000元的赔偿金）；2、开封正源置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月29日，许斌与开封正源置业有限公司签订房屋租赁合同一份，约定许斌租用开封正源置业有限公司所有的开封市格林公馆A11—105、A11—205商铺，租期三年，自2017年3月1日至2020年2月29日，每月租金30728元，每半年交付一次租金。上述月租金标准二年不变，自第三年起，以合同约定的年租金为基数每年递进上浮5%。合同签订后，许斌开始装修并使用案涉房屋至今。2018年4月12日，许斌（乙方）与开封正源置业有限公司（甲方）签订购房协议一份，协议约定乙方购买甲方格林公馆A11号楼5号商铺（1-2层），一层面积255.49平方米，二层面积257.02平方米，总面积512.51平方米，总房款8900000元。乙方付款方式为分期及按揭贷款，按揭贷款金额为3550000元，余5350000元作为首付款。签订购房合同当天，乙方支付甲方2675000元购房款，剩余首付款2675000元在购房协议签订180天内一次性付清。乙方在协议签订后应当尽快办理按揭贷款手续，乙方保证按揭贷款3550000元在协议签订后180日内按揭放款。合同签订后，许斌按照合同约定向开封正源置业有限公司支付了首期购房款2675000元，开封正源置业有限公司向许斌出具有收据。另查明，2016年12月18日，一审法院作出（2016）豫0211民初2769号民事判决书，认定开封正源置业有限公司与案外人张华于2015年5月12日订立的A11号楼63号铺房屋购买意向书及补充协议合法有效，判决开封正源置业有限公司应与张华签订《商品房买卖合同》并将A11号楼63号铺交付案外人张华。开封正源置业有限公司不服提起上诉，开封市中级人民法院于2017年3月6日作出（2017）豫02民终322号生效民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月1日，一审法院在执行上述案件过程中，对案涉A11—105、A11—205房产进行了查封，许斌对执行提出异议，一审法院于2020年3月27日作出（2020）豫0211执异6号执行裁定书，裁定驳回许斌的执行异议申请。2019年9月4日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02民再46号民事判决书，认定张华于2015年5月12日与开封正源置业有限公司签订的《格林公馆内部房源意向书》及《补充协议》约定的A11号楼63号铺与案涉A11—105、A11—205是同一房产，开封正源置业有限公司应与张华就上述房产签订《商品房买卖合同》并交付上述房屋。一审法院认为，许斌、开封正源置业有限公司双方于2016年12月29日签订的房屋租赁合同及2018年4月12日签订的购房协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照租赁合同及购房协议的约定全面履行各自义务。本案开封正源置业有限公司在明知案涉房产已经生效判决认定由开封正源置业有限公司出卖给案外人张华并应交付给张华的情况下，又将案涉房产出售给许斌，与许斌签订购房协议同时收取许斌首期购房款2675000元，根据法律规定：当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案开封正源置业有限公司将已经出卖给张华的房屋又卖给许斌，致使许斌无法取得案涉房屋，导致合同目的无法实现，故对许斌要求解除双方于2018年4月12日订立的购房协议的诉讼请求，一审法院予以支持。对许斌要求开封正源置业有限公司退还许斌首期购房款2675000元、支付利息并赔偿其一倍购房款的诉讼请求，根据相关法律规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对许斌的上述诉求，一审法院予以支持。开封正源置业有限公司应退还许斌购房款2675000元并支付利息（自2018年4月12日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算），同时应支付许斌赔偿款2675000元。对开封正源置业有限公司要求从退还款项中扣除开封正源置业有限公司应支付许斌的自2018年3月1日起31个月的租金共计952568元的抗辩意见，因许斌对此予以认可，故一审法院依法认定从开封正源置业有限公司应退还许斌的购房款2675000元中扣除许斌应支付开封正源置业有限公司的租金952568元，扣除后余额为1722432元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除许斌与开封正源置业有限公司于2018年4月12日签订的购房协议；二、开封正源置业有限公司于一审判决生效之日起十日内退还许斌剩余购房款1722432元（已扣除开封正源置业有限公司应支付许斌的自2018年3月1日起31个月的租金共计952568元），并支付利息（自2018年4月12日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算），同时应支付许斌赔偿款2675000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49250元、财产保全费5000元，由开封正源置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，出卖人在订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，根据已经查明的事实，2015年5月12日，开封正源置业有限公司与案外人张华签订了两份《格林公馆内部房源意向书》及《补充协议》，开封正源置业有限公司将格林公馆小区C3号楼62号铺在房管局登记备案号为C3-101（1层）、C3-201（2层）、C3-201（2层），C3-301（3层），A11号楼63号铺在房管局登记备案号为A11-105（1层）、A11-205（2层）、A11-305（3层）出售给张华。2018年4月12日，开封正源置业有限公司在未与张华解除合同的情况下，又与许斌签订购房协议，开封正源置业有限公司将格林公馆A11-105（1层）、A11-205（2层）再次出售给许斌，同时收取许斌首期购房款2675000元，构成法律意义上的一房二卖。故，开封正源置业有限公司的上诉理由不能成立，一审判决开封正源置业有限公司向许斌支付利息，并赔偿2675000元并无不当。综上所述，上诉人开封正源置业有限公司的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审认定事实清楚正确，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28200元，由上诉人开封正源置业有限公司负担（预交49250元，多交需退回）。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二一年二月七日书记员  陈艳艳