山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终49号 上诉人（原审被告/反诉原告）：青岛悦宝耶鲁教育科技有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：贾萱，总经理。 委托诉讼代理人：李东江，山东海之信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付董董，山东海之信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告/反诉被告）：青岛证大大拇指商业发展有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：陈锋，董事长。 委托诉讼代理人：丁晨凇，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈星宇，山东海鲲律师事务所实习律师。 上诉人青岛悦宝耶鲁教育科技有限公司（以下简称悦宝公司）因与被上诉人青岛证大大拇指商业发展有限公司（以下简称大拇指公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 悦宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案租赁房屋自被上诉人交付时就存在漏水渗水的质量问题且一直未能修复，该事实清楚、证据充分，一审判决仅简单认定“租赁房屋在2018年11月23日之前存在漏水问题”，属于认定事实不清，显失公允。二、上诉人已履行了通知义务并多次催促被上诉人维修，被上诉人未解决漏水渗水问题，致使上诉人无法实现合同目的，上诉人有权据此解除合同并拒付租金，一审判决以“不符合合同约定及解除合同的合理程序，不予支持”，明显有误。三、被上诉人隐瞒并交付存在漏水、渗水质量问题的房屋，违背诚实信用原则，根本违约在先，一审法院认定“双方均存在违约”有误，判令上诉人支付2018年8月至11月期间的租金及不再处理保证金有误，显失公平公正。四、本案房屋存在漏水、渗水质量问题，导致上诉人无法正常经营、损失严重，该事实清楚，因果关系明确，一审不予支持，判决有误。 大拇指公司辩称：一、出租商铺未发生上诉人所述多次漏水、一直漏水情形，上诉人也并未多次通知答辩人漏水、维修，上诉人主张与事实不符，被上诉人没有违约情形。涉案商铺交付时并未漏水，不存在所谓“隐瞒”，否则上诉人也不会承租。从上诉人承租商铺一直到2018年11月，未出现上诉人所谓的多次漏水、一直漏水情况，也不存在所谓的漏水导致上诉人损失的情形，更不至于导致上诉人无法经营而停业。否则，如果出现这么长时间的、这么严重的漏水问题，上诉人应及时止损并解除合同。然而，事实情况是上诉人仍然正常交纳房租并继续经营持续两年之久，此有违常理。此外，对于上诉人一审提交的证据五谈话录音表明“以前”漏的问题是指“开业那阵”，可以说明商铺上一次漏水发生时间是在2016年开业时，后续未再发生漏水情形。上诉人工作人员的相关自述具有较强的证明力，足以采信。上诉人提交的证据不足以证明其曾多次通知答辩人漏水及维修，也未书面通知被上诉人漏水及维修，从侧面也可以说明2018年11月底前该商铺没出现过漏水及需要维修的情况。被上诉人在2018年11月前不知情漏水，2018年11月发生漏水时应上诉人的请求而进行了维修，故其不存在违约的情形。因此，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，其相关诉求不应得到支持。二、上诉人停业系其自身经营不善导致，与被上诉人无关。经查，网络公开信息显示上诉人经营异常，涉多起诉讼，可见其停业系自身原因导致，而与被上诉人无关。所谓的漏水导致停业，违背市场规律和常理，不应得到支持。综上，被上诉人不存在违约情形，上诉人的上诉请求应予驳回。 大拇指公司向一审法院起诉请求：1.确认2016年7月13日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》已经解除；2.判令悦宝公司向大拇指公司支付租金223865.4元及逾期付款违约金7238元（违约金按照银行同期贷款利率的400%计算至实际付款之日止，暂计算至2018年12月31日）；3.判令悦宝公司已缴纳的保证金125532元归大拇指公司所有；4.判令悦宝公司向大拇指公司支付解除合同违约金162849.24元；5.诉讼费、保全费由悦宝公司承担。 悦宝公司向一审法院提出反诉请求：1.大拇指公司返还悦宝公司租金878724元、租赁保证金125532元；2.大拇指公司赔偿悦宝公司房屋装饰装修损失977460元、广告宣传损失559587.1元、教具损失570000元、其他经济损失（物业、版税、检测费）307443元；3.大拇指公司赔偿悦宝公司经营利益损失（以司法鉴定结论为准）；4.诉讼费用由大拇指公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月13日，大拇指公司（甲方）与悦宝公司（乙方）签订“证大大拇指广场”租赁合同，大拇指公司将位于崂山区房屋（以下简称租赁房屋）租赁给悦宝公司，房屋建筑面积888.6平方米，套内建筑面积634平方米；租赁期限为6年，自计租日开始计算，该房屋的开业日为2016年10月30日；租金标准为：第1个租约年的第1-2个租约月的固定租金为33元/平米/月，第1个租约年的第3-12个租约月的固定租金为66元/平米/月；第2个租约年的第1-4个租约月的固定租金为33元/平米/月，第2个租约年的第5-12个租约月的固定租金为66元/平米/月；第3-4个租约年的固定租金为70.62元/平米/月；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的千分之五支付违约金。乙方向甲方支付保证金125532元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，如果乙方拖欠本合同规定的应支付的款项，甲方有权以保证金抵付欠款，同时甲方有权要求乙方自应付上述欠款之日起按应付未付款项的千分之五日承担违约金。第六条房屋使用要求和维修责任约定：该房屋及其原有的附属设施（不包括乙方添置的）在正常使用中有损坏或发生故障的，维修责任由甲方承担。因乙方或第三方使用不当造成损坏或故障的，由乙方承担维修责任。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施因正常使用发生损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复；甲方应在接到乙方书面通知后24小时内进行维修。第十条违约责任约定：若乙方违反本合同项下任何付款责任，乙方同意甲方经事先通知乙方的七日后有权切断该房屋水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用均由乙方负责。甲方有权扣除全部或部分保证金来抵付乙方的任何应付款项。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，大拇指公司将租赁房屋交付悦宝公司使用，悦宝公司于2016年11月5日开业经营悦宝园崂山店，悦宝公司支付大拇指公司保证金125532元，悦宝公司支付租金至2018年7月份，支付租金数额为878724元，之后租金未支付。 2018年9月21日、2018年10月11日，大拇指公司两次向悦宝公司发出关于尽快支付租金款/费用的催告函，悦宝公司工作人员签收催告函。因悦宝公司未支付租金，大拇指公司于2018年12月1日对租赁房屋停电，悦宝公司人员撤场。2018年12月9日，悦宝公司向大拇指公司人员王剑锋邮寄解除合同关系函，王剑锋拒收。2018年12月14日，大拇指公司向悦宝公司发解除合同通知函，悦宝公司收到该函。 一审另查明，悦宝公司主张租赁房屋漏水影响使用，于2016年11月13日通过微信、电话通知大拇指公司，第一次书面通知大拇指公司漏水是2017年上半年（具体时间记不清楚），直接送到了大拇指公司办公室和喜马拉雅酒店，但没有提交相应的证据。大拇指公司称悦宝公司最早与大拇指公司交涉漏水是2018年12月份，租赁房屋在租赁给悦宝公司之前曾经漏水，但是已经修复，交房时是合格的。对此问题，悦宝公司提交以下证据：1.悦宝公司工作人员与大拇指物业客服经理于巧云微信聊天记录，主张悦宝公司于2016年11月13日第一次通知大拇指公司租赁房屋顶板出现漏水渗水，于巧云回复“这是项目遗留的问题，之前商铺撤场也是因为漏水”。大拇指公司质证称于巧云不是大拇指公司员工，上面显示是物业经理，大拇指公司无法确认其身份。2.2018年11月23日悦宝公司员工与大拇指公司商管经理张喆宽、大拇指广场物业负责人就漏水渗水问题进行沟通的谈话录音，该录音载明，张喆宽及物业公司负责人均在之前便了解该商铺有漏水情况，且张喆宽对悦宝公司所欠款项进行了催账。大拇指公司质证称仅对录音中商管经理张喆宽的身份予以认可，但不认可该漏水地点即涉案房屋，也不认可悦宝公司经营的悦宝园是因为漏水事宜导致的退费，认为悦宝公司未能正常上课包括停车场进不去、夏天没空调、市政供暖不及时、楼下装修等因素。3.2017年1月16日，上海锦正保险公估有限公司对喜马拉雅酒店及悦宝公司租赁房屋的漏水渗水现场进行查勘并核损资料，租赁房屋位于喜马拉雅酒店漏水事故现场楼下，该公司定损金额为15157.64元，落款处为公估师：戴子建，及执业证编号。大拇指公司质证称对证据的真实性无法确认，没有大拇指公司签字确认，且该证据无法证明悦宝公司无法正常经营且受到经济损失，也无法证明漏水是涉案房屋，喜马拉雅酒店与大拇指公司属于独立核算两个主体，喜马拉雅酒店并未向大拇指公司通知漏水事宜。4.2019年4月3日青岛市崂山公证处作出的（2019）鲁青岛崂山证经字第183号公证书，对涉案房屋的漏水渗水客观情况进行现场公证，根据该公证书可知2019年3月14日涉案房屋中漏水情况依旧存在。大拇指公司质证称公证时间为2019年3月14日，此时双方租赁合同已经解除，该租赁房屋归大拇指公司支配，悦宝公司无权对涉案房屋作出处理。 一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格遵守。第一，对于房屋漏水与租赁合同解除问题，悦宝公司主张因房屋漏水影响其使用，故拒付租金并解除租赁合同，对此，该院认为，根据悦宝公司提交的2018年11月23日悦宝公司员工与大拇指公司人员张喆宽、大拇指广场物业负责人就漏水问题进行沟通的谈话录音及公证书，可以认定租赁房屋在2018年11月23日之前存在漏水问题，悦宝公司多次通知大拇指公司房屋漏水，因此该院对房屋漏水予以认定。根据租赁合同第六条约定，房屋在正常使用中有损坏或发生故障的，应由甲方维修；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施因正常使用发生损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复。因此，根据该约定及常理，房屋发生漏水，悦宝公司应书面通知大拇指公司进行维修，大拇指公司应当及时维修。悦宝公司书面通知后，大拇指公司不维修或者维修后不能解决的，悦宝公司可以再次催告大拇指公司在合理期限内维修，仍不能解决的，悦宝公司才可以提出降低租金或者解除租赁合同。本案中，悦宝公司未提交证据证明其书面通知大拇指公司维修，以及在大拇指公司未修复后再次催告大拇指公司在合理期限内维修否则将解除合同，故悦宝公司拒付租金并直接要求解除合同，不符合合同约定及解除合同的合理程序，该院不予支持。因悦宝公司未支付2018年8月份之后的租金，大拇指公司在催告悦宝公司尽快支付租金未果后，于2018年12月1日对租赁房屋停电，并于2018年12月14日通知悦宝公司解除合同，符合合同约定及法律规定，故租赁合同于2018年12月14日解除。第二，因大拇指公司提供给悦宝公司的房屋存在漏水问题，悦宝公司未按合同约定履行通知维修义务并拒付租金，双方均存在违约行为，故大拇指公司在通知悦宝公司解除租赁合同后，主张悦宝公司已支付大拇指公司的保证金归大拇指公司所有并要求悦宝公司支付违约金，事实依据不足，该院不予支持。第三，关于租金，大拇指公司于2018年12月1日对租赁房屋停电，悦宝公司已不能正常使用房屋，故悦宝公司支付租金截止时间应为2018年11月底，悦宝公司应支付大拇指公司2018年8月至11月期间租金，数额应为179092.32元（44773.08元×4个月），折抵悦宝公司已支付的保证金125532元，还应支付大拇指公司53560.32元，于该判决生效后十日内履行。关于大拇指公司主张的利息，悦宝公司逾期支付租金造成大拇指公司利息损失，应支付大拇指公司利息，自2018年12月1日起计算至判决生效之日止，其中自2018年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至判决生效之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第四，悦宝公司反诉请求大拇指公司返还已支付的租金878724元，因悦宝公司已实际使用租赁房屋，要求返还租金没有事实依据，不予支持。悦宝公司反诉请求大拇指公司返还保证金125532元，已在计算租金时折抵，不再处理。悦宝公司反诉要求大拇指公司赔偿悦宝公司房屋装饰装修损失977460元、广告宣传损失559587.1元、教具损失570000元、其他经济损失（物业、版税、检测费）307443元及经营利益损失，悦宝公司不能证明上述所谓损失与房屋漏水存在因果关系，没有事实依据，该院不予支持。综上，判决：一、确认双方2016年7月13日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、悦宝公司于判决生效之日起十日内支付大拇指公司租金53560.32元，并支付该款自2018年12月1日起至本判决生效之日止的利息，其中自2018年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至判决生效之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回大拇指公司的其他诉讼请求；四、驳回悦宝公司的全部反诉请求。案件受理费8995元、诉讼保全费2620元，共计11615元，由大拇指公司负担7611元，悦宝公司负担4004元。反诉案件受理费17075元，由悦宝公司负担。 二审中，悦宝公司提交涉案房屋漏水视频一组，证明：涉案房屋自上诉人承租开始不断的出现漏水现象，每次通知被上诉人，被上诉人一直拖延维修时间，即便是进行维修，也没有从根本上解决房屋的漏水现象，给上诉人的经营造成了具体损失。 大拇指公司质证称：对上诉人提交的三段视频的真实性不予认可，该证据非原件，上诉人也并未当庭出示原始载体，无法确定录制时间是否为上诉人承租期间，也无法确定录制的地点及所录制内容是否为上诉人承租商铺。 二审中，大拇指公司提交其在企查查查询的关于青岛市范围内青岛悦宝耶鲁教育科技有限公司的涉诉情况（三份），证明：上诉人经营不善导致涉及多起诉讼，导致最终停业的结果。 悦宝公司质证称：对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。与本案无关，作为任何一个企业在经营过程中产生的经济纠纷属于一个正常现象，上诉人产生纠纷的原因正好是由于上诉人与租赁被上诉人房屋期间，因房屋漏水影响了上诉人的经营，给上诉人造成了经营的困难和经济损失，对上诉人的经营品牌也产生了严重的影响，影响了上诉人的经营活动，才产生了部分的经济纠纷。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人拖欠租金的行为是否构成违约；二、上诉人的反诉主张是否支持。 关于焦点一。按照法律规定及涉案租赁合同约定，上诉人作为承租人应按时足额向出租人支付房租。但从一审查明事实来看，上诉人支付租金至2018年7月份，之后租金未支付。故，一审法院认定上诉人作为承租人拖欠租金的行为构成违约，有事实和合同依据，符合法律规定，并无不当。 上诉人抗辩称其拖欠租金是因房屋自交付时起就一直存在漏水问题，导致其无法正常经营。对此，分析如下： 首先，2016年7月涉案房屋租赁合同签订后，涉案房屋交付上诉人使用，上诉人在长达两年使用期间内正常支付租金至2018年7月份，支付租金数额878724元。若涉案房屋一直存在漏水问题导致上诉人无法正常经营，而上诉人又正常向出租人支付租金，存在矛盾，明显与常理不符。 其次，在房屋租赁合同实际履行过程中，如承租房屋存在漏水、设施设备需要维修等问题，一般并不能直接据此成为承租人拒付租金的依据。承租人依据合同按期足额履行支付租金义务与出租人及时履行对房屋及其设施的维修保障义务是两个独立的合同义务，相对方均应依据合同约定及时履行相应义务。因为漏水等事项有程度轻重之分，对于承租房屋的正常使用也存在着不同影响。另外从承租人一方来说，既可以通知出租人在合理期限内维修，也可以在通知出租人以后自行维修，而要求出租人承担维修费用及相关损失。通常来说，如果漏水等问题严重影响到房屋的正常使用，在承租人履行了向出租人的通知义务后，出租人在合理期限内未及时履行维修义务的，此时承租人可选择向出租人发出书面通知，告知出租人因其未及时履行维修义务构成违约，现承租人将停止向其支付租金。从本案来看，涉案租赁合同第六条约定，房屋在正常使用中有损坏或发生故障的，应由甲方（被上诉人）维修；租赁期间，乙方（上诉人）发现该房屋及其附属设施因正常使用发生损坏或故障时，应及时书面通知甲方（被上诉人）修复。因此，根据合同约定，涉案房屋有损坏或发生故障，被上诉人应首先及时书面通知被上诉人予以修复，若被上诉人在经书面通知后的合理期限内未予修复导致上诉人无法正常使用房屋时，上诉人才能选择主张（书面通知被上诉人）拒付房租直至主张解除合同。本案中，从一审查明事实来看，上诉人未提交证据证明其曾书面通知被上诉人对漏水进行维修；上诉人亦未提交证据证明其在拒付租金前曾书面通知被上诉人应在合理期限内予以维修否则其将拒付租金。 关于焦点二。从一审查明事实来看：2016年7月涉案租赁合同签订后，被上诉人将租赁房屋交付上诉人使用，上诉人于2016年11月5日开业经营店铺并支付租金至2018年7月份，支付租金数额为878724元，之后租金未支付。2018年9月、10月，被上诉人两次向上诉人发出关于尽快支付租金款/费用的催告函，上诉人人员签收催告函。因上诉人未支付租金，被上诉人于2018年12月1日对租赁房屋停电，上诉人人员撤场。2018年12月9日，上诉人向被上诉人人员王剑锋邮寄解除合同关系函，王剑锋拒收。2018年12月14日，被上诉人向上诉人发解除合同通知函，上诉人收到该函。从前述事实可见，在承租房屋后两年期间内，上诉人均正常向被上诉人支付租金，在此期间上诉人并未通知出租人因漏水而解除合同。在上诉人拖欠租金后，被上诉人向上诉人两次书面催要，上诉人经催要后既未支付拖欠租金，亦未向出租人书面回复拖欠租金的原因。因上诉人拖欠租金经催要未支付，被上诉人于2018年12月1日对租赁房屋停电，上诉人人员撤场。在此情况后，上诉人于2018年12月9日向被上诉人人员王剑锋邮寄解除合同关系函。综合前述情形，一审法院在综合案情后对上诉人解除合同的相应主张未予支持，并无不当。 上诉人对于其主张的涉案房屋自交付时起就一直存在漏水问题未能修复导致其无法正常经营，未能提交充足证据予以证明，故一审法院未予支持其相应反诉请求，亦无不当。 上诉人已缴纳二审案件受理费34578元，但按上诉人的上诉请求计算，其应缴纳二审案件受理费18459元，余额16119元予以退还。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18459元（上诉人已缴纳34578元，余额16119元予以退还），由上诉人青岛悦宝耶鲁教育科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年二月一日 法官助理 曹文斌 书记员 王珩霖 书记员 丛丽红