上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1187号上诉人（原审被告）：上海奉篆汽车贸易有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明金钱公路3298号第7幢1355室。法定代表人：陈勇，执行董事。上诉人（原审被告）：陈勇，男，1986年1月5日生，土家族，住湖南省石门县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉良，上海申新律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：钱倞譞，上海申新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海协亿汽车服务有限公司，住所地上海市奉贤区金大公路8139号1幢2111室。法定代表人：徐陆亿，总经理。委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。上诉人上海奉篆汽车贸易有限公司（以下简称奉篆公司）、陈勇因与被上诉人上海协亿汽车服务有限公司（以下简称协亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初16184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奉篆公司、陈勇均上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原判认定系争租赁合同无效是错误的。租赁房屋已取得相关产权证明。且案外人签订的系争房屋的产权转让合同可证明虽然系争房屋的建造无规划许可证，但基于历史原因，当时在审批制度完善之前建造并合法备案的，即使没有产证该房屋的租赁也应属合法有效的。二、被上诉人在合同租赁期限到期前，通过发律师函提出解除合同，属于违约解除合同；又因上诉人重新出租前导致上诉人房屋空置期的租金损失，无论租赁合同是否有效，均因是被上诉人存在全部过错，应以押金补偿上诉人的上述损失，故原审判令上诉人退还押金是错误的。三、不能因为上诉人再行出租就视为其同意利用房屋装饰装修物，上诉人不可能先拆除原装修物再将房屋出租给其他人，故原判运用有关规定认定上诉人再行出租房屋的行为视为上诉人同意利用装饰装修物，属于适用法律错误。且被上诉人明知租赁合同因无产证可能无效，仍进行装修，存在明显过错，又未经对系争房屋现值进行评估，被上诉人也不存在其他损失。故上诉人对被上诉人支出的装修款没有过错，不应承担赔付装修折价款的责任。被上诉人协亿公司不同意奉篆公司、陈勇的上诉请求及事实和理由，并辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方确认过房屋的装修残值为9万元，不需要残值鉴定。协亿公司向一审法院起诉请求：奉篆公司、陈勇返还协亿公司押金50,000元；奉篆公司、陈勇赔偿协亿公司损失400,000元（包括装修损失135,000元、机械设备损失66,000元、探头展架损失2,939元、已付租金损失150,000元、员工工资损失80,000元，计433,939元，按残值计算后为400,000元）。一审法院认定事实：2019年5月30日，协亿公司支付奉篆公司、陈勇押金50,000元。2019年6月1日，协亿公司法定代表人徐陆亿与奉篆公司、陈勇签订《奉篆汽销售后承包协议》，约定协亿公司承包并售后坐落于上海市奉贤区XX公路XX号位置西侧3间房屋，期限从2019年6月1日起至2024年5月18日止，年租金为150,000元，每半年支付一次租金，提前一个月付款，2019年5月30日付款125,000元（含押金50,000元），2019年11月30日付款75,000元。同时，徐陆亿与奉篆公司、陈勇签订《租赁合同》，约定协亿公司承租坐落于上海市奉贤区XX公路XX号300平方米的房屋，期限从2019年6月1日起至2020年5月30日止，月租金为12,500元，每半年支付一次租金，提前15天付款。合同签订后协亿公司对租赁场所进行了装修并于2019年6月16日支付奉篆公司、陈勇租金75,000元。嗣后，双方当事人签订《承包合同附属协议》，约定如协亿公司退出经营需在租金有效期内提前三个月提出，双方交接奉篆公司、陈勇返还押金，同时将退场后的剩余租金返还给协亿公司，延期7天以上奉篆公司、陈勇有权不返还押金，租金不得超过结算日7天，否则奉篆公司、陈勇有权终止合同并单方收回租赁场所，奉篆公司、陈勇保证协亿公司在一年内租金有效期内正常运行，时间从2020年1月1日起至2021年1月1日止，如影响协亿公司正常运行的则所有损失由奉篆公司、陈勇承担，总投资为500,000元，出示收据或凭证，按评估师评估做赔偿。2020年1月8日，协亿公司支付租金75,000元。2020年5月5日，协亿公司向奉篆公司、陈勇反映他人车辆停放租赁场所门口事宜，奉篆公司、陈勇回复称经了解并非故意，希望双方自行进行协调处理。2020年6月4日和5日，协亿公司要求返还押金和租金，奉篆公司、陈勇未同意。2020年6月7日，协亿公司要求继续承租，并认为奉篆公司、陈勇将部分租赁场所擅自交付案外人，案外人经常堵门堵路，导致协亿公司与案外人之间产生矛盾和争吵，造成工作人员陆续离职。奉篆公司、陈勇则回复认为不存在上述情况，而是协亿公司逾期支付租金导致违约，于2020年6月8日通知协亿公司于2020年6月10日搬离。同日，协亿公司向奉篆公司、陈勇发送《律师函》，认为奉篆公司、陈勇将部分租赁场所擅自交付案外人导致无法使用租赁场所，将车辆保养业务承包给案外人及车辆违停造成协亿公司无法经营，现要求解除合同并拒绝返还押金，协亿公司将在收到《律师函》后三日内搬离租赁场所，要求奉篆公司、陈勇于2020年6月15日前返还押金并赔偿损失500,000元。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。另查明，协亿公司法定代表人徐陆亿确认涉案合同签订双方为协亿公司与奉篆公司、陈勇，当时其以股东身份签订合同，相关合同权利义务应归属于协亿公司。涉案租赁场所无房地产权证，也无相关建设规划许可等。上海奉篆汽车贸易有限公司系自然人独资企业，投资人为陈勇。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，协亿公司和奉篆公司、陈勇共签订三份合同，即《奉篆汽销售后承包协议》、《承包合同附属协议》和《租赁合同》，其中双方确认《租赁合同》系为办理营业执照所签订，故合同内容应以《奉篆汽销售后承包协议》和《承包合同附属协议》为准。根据合同约定，协亿公司向奉篆公司、陈勇承租坐落于上海市奉贤区XX公路XX号位置西侧3间房屋，无证据证明XX公路XX号西侧3间后面的休息室和杂物间和XX公路XX号东侧3间房屋属租赁范围，故对此不予采信。由于租赁场所无房地产权证和相关建设规划许可等审批手续，所涉租赁合同因违反相关规定当属无效，即《奉篆汽销售后承包协议》和《承包合同附属协议》无效。对于合同无效，双方均存在过错，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，租赁场所协亿公司业已返还，协亿公司已付押金50,000元奉篆公司、陈勇也应予返还，但从2020年6月1日起至2020年6月10日止的占有使用费4,110元未付，为避免讼累，在返还押金时予以扣除。奉篆公司、陈勇将协亿公司留存已形成附合的装饰装修物的租赁场所再行出租，视为奉篆公司、陈勇同意利用该部分装饰装修物，故根据双方确认的现值折价归奉篆公司、陈勇所有，折价款酌定为50,000元。而对协亿公司的其余损失请求不予支持。奉篆公司、陈勇未提供证据证明公司财产独立于股东即陈勇自己的财产，陈勇应对公司债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认上海协亿汽车服务有限公司与上海奉篆汽车贸易有限公司签订的《奉篆汽销售后承包协议》和《承包合同附属协议》无效；二、上海奉篆汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海协亿汽车服务有限公司装修折价款50,000元；三、上海奉篆汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海协亿汽车服务有限公司押金45,890元；四、陈勇对上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、上海协亿汽车服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,050元，财产保全费1,520元，计9,570元，由协亿公司负担6,394元，奉篆公司、陈勇负担3,176元。两上诉人在二审中提交了一份案外人签订的系争房屋产权转让合同的复制件，证明系争房屋的产权和建设规划许可的审批，符合建造时的审批制度的历史状况，并无违法之处及无效情形。被上诉人经质证后，对上诉人未提供原件核对而不认可该合同的真实性，且认为与本案无关联性。本院经审核认为，该证据材料因无原件核对，其真实无法确认，且内容上不能显示系争房屋是经政府审批且有规划许可资质建造的，不能达到其证明合同有效的证明目的，故不予采纳为本案证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争《租赁合同》是否有效；二、上诉人是否应返还押金给被上诉人；三、上诉人是否应赔偿被上诉人的装修费损失。针对第一个争议焦点：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此已查明的事实表明，系争租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证和产权证，故双方在此情况下签订的租赁合同依法应认定为无效。而上诉人举证的新的证据如上所述并不能证明该房屋建造当时即使无规划许可证符合当时的历史状况，但现在是符合上述法定有效条件的。故上诉人主张合同有效的依据不足，理由不能成立。针对第二个争议焦点：首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见，因合同自始无效，合同约定的条款不应予以适用。对于双方依无效合同取得的财产和履行合同中所受的损失分别依上述规定的方式处理，即一方从相对方取得财产应返还给对方，存在损失的应分清各方的过错大小另行确定应承担的责任。故上诉人主张应以系争押金抵偿其损失的补偿方式不具有法律依据。其次，上诉人主张的空置期租金损失的计算依据不足，因合同无效后，无论是否被上诉人先提出解除合同的，合同终止履行后。上诉人房屋空置期未取得的租金不属于因履行合同所受损失。故上诉人主张被上诉人补偿该部分损失也无法律依据。而被上诉人请求上诉人返还取得的押金是符合上述法律规定，原审相应判决并无不当。针对第三个争议焦点：首先，关于系争装修物的折价款金额双方在一审中已确认一致，故在处理时无需再予估价。其次，关于系争装饰装修物的状态属于已形成附合的装饰装修物，对此双方在一审中也已一致确认在案。那么对于经双方一致确认的上述折价款的已形成附合的装饰装修物的处理，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，应认定作为出租人的上诉人是否同意利用。从查明的事实可见，虽在系争房屋由上诉人再出租前未明确表示同意利用的，但毕竟系争的装修装饰物是被上诉人投资形成的，因合同无效，该物的产权属被上诉人所有，即使上诉人要再出租，在双方就系争租赁合同产生的纠纷还未结束，相关的财产和责任归属还未确定情况下，为防止再租赁新的承租人必然会使用该装修物而产生新的纠纷，上诉人理应征求被上诉人是否拆除的意见，然而上诉人未尽该妥善之责，连同房屋一同再租给他人使用并收取相应的收益，对此原审认为应视为上诉人同意利用该装修物，并依上述规定判令该物归上诉人所有。同时鉴于双方在签合同时均明知无产权证和规划许可证的房屋出租属违法的，故双方对合同无效均有过错。原判在双方一致确认的折价款按过错大小，由双方分担折价款，并酌定上诉人承担的金额是符合上述法律规定的处理原则和本案事实情节的。综上所述，上诉人上海奉篆汽车贸易有限公司、陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,050.00元，由上诉人上海奉篆汽车贸易有限公司、陈勇负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年二月二十三日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……