山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0881民初422号原告：曲阜市房屋建设综合开发公司，住所地曲阜市孔子博物馆西门，统一社会信用代码913708814941728648。诉讼代表人：曲阜市房屋建设综合开发公司管理人。委托诉讼代理人：田圣旺，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马书静，山东公明政和律师事务所律师。被告：丛静苑，女，1971年12月6日出生，汉族，住曲阜市。被告：李忠，男，1968年8月20日出生，汉族，住曲阜市。被告：中国工商银行股份有限公司曲阜支行，住所地曲阜市大同路南首，统一社会信用代码9137088186947902XL。负责人：王凯，行长。委托诉讼代理人：杜广勇，山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢勇，中国工商银行曲阜支行员工。原告曲阜市房屋建设综合开发公司（以下简称：曲阜房开公司）与被告丛静苑、李忠、中国工商银行股份有限公司曲阜支行（以下简称：工商银行曲阜支行）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲阜房开公司的委托诉讼代理人马书静，被告丛静苑，被告工商银行曲阜支行的委托诉讼代理人杜广勇、谢勇到庭参加诉讼，被告李忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲阜房开公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告丛静苑之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法确认三被告之间签订的《个人购房借款合同》无效，也包含要求确认抵押无效。事实和理由：曲阜房开公司因建设国贸项目需周转资金，通过以丛静苑购房按揭贷款的方式从工商银行曲阜支行贷款。2003年7月20日，曲阜房开公司与丛静苑签订了《商品房买卖合同》（房屋位置：曲阜市汇泉花园小区20号楼三单元二层西户）一份，同时曲阜房开公司又与被告之间签订了办理按揭贷款所需的《购房借款合同》及提供了相应的身份信息等手续。为便于从工商银行曲阜支行处贷款，在丛静苑未向曲阜房开公司交款的情况下，曲阜房开公司向丛静苑出具了首付款的收据，并为丛静苑在工商银行曲阜支行开具了银行卡，同时将该银行卡存放于曲阜房开公司处。以后在履行该所谓《购房借款合同》还款时，都由曲阜房开公司将每月需偿还银行按揭贷款的款项存入或汇款至丛静苑名下的银行卡。也就是说，从工商银行所贷款项，由曲阜房开公司实际使用和偿还。2016年4月1日，曲阜房开公司因经营状况恶化，不能清偿到期债务，曲阜市人民法院裁定受理破产清算，并指定曲阜房开公司清算组担任管理人，2016年4月11日又裁定将山东神州置业有限公司、曲阜市国贸大厦管理有限公司并入曲阜房开公司破产清算。据此，曲阜房开公司与丛静苑之间不是真实的房屋买卖关系，在此基础上签订的《商品房买卖合同》，属于恶意串通，违反了诚实信用原则，应当无效；在此基础上曲阜房开公司与被告签订的《购房借款合同》，属于以合法形式掩盖非法目的，违反了《合同法》56条的规定，也应当无效。被告丛静苑答辩称，当时我是曲阜房开公司的工作人员，合同上签字是我本人所签，是领导让我签的字，是在曲阜房开公司办公室签的字，也不知道签的什么内容，也没看内容，贷款具体的情况不清楚，贷的款我没用我也没还，怎么还的不知道，李忠本人没签字。工商银行曲阜支行答辩称，1、原告诉讼主体不适格，原告无权提起确认《个人购房借款合同》无效之诉。原告确认《个人购房借款合同》无效属于确认之诉，只有合同当事人才有权提起，合同以外的第三人是无权提起的。本案中《个人购房借款合同》的签订主体为答辩人与另一被告，原告并非合同的相对方无权提起诉讼。2、《个人购房借款合同》合法成立并已效，且答辩人已履行合同义务。第一被告以购买房屋为由向答辩人申请房屋贷款，答辩人在审核相关手续后，双方在平等自愿的基础上签订《个人购房借款合同》，并向第一被告发放贷款(直接划入第一被告指定的原告的账户），该合同已成立并生效。3、《个人购房借款合同》不属于无效合同。答辩人与第一被告所签订的《个人购房借款合同》不属于我国《合同法》第52条所规定的情形，原告提起确认合同无效无法律规定。4、如果法院认定实际借款人为原告，那么因借款而产生的抵押是合法有效的，同时在办理《个人购房借款合同》时，银行没有任何过错。综上，请求依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：曲阜房开公司以自己使用银行贷款为目的，于2003年7月20日与被告丛静苑虚假签订了合同编号为0836的《商品房买卖合同》，约定由被告丛静苑购买位于汇泉花园小区20号楼三单元二层西户商品房一套，丛静苑并未按照约定支付首付款，该房屋实际不存在，亦没有交付给丛静苑、李忠。后于2003年7月29日，丛静苑作为借款人、曲阜房开公司作为保证人、工商银行曲阜支行为贷款人三方签订编号为A[个人住房]字[济宁分]行[曲阜]支行[2003]年0610号的《个人购房借款合同》，其中分别约定了“借贷条款”、“抵押条款”、“保证条款”和“其他条款”，约定被告丛静苑贷款150000元，用于购买坐落于曲阜市户的住房，贷款期限为17年，自2003年7月29日起至2020年7月28日止。合同抵押条款约定借款人将曲阜市户的住房抵押给贷款人作为借款担保，并约定由曲阜房开公司对上述债务承担连带保证责任。工商银行曲阜支行依据合同约定将借款160000元汇入曲阜房开公司账户，该款由曲阜房开公司使用，曲阜房开公司自己或通过山东神州置业有限公司按照合同约定的本息偿付额按月存入被告丛静苑的还贷账户内由被告工商银行曲阜支行扣划归还贷款。另查明，原告曲阜房开公司因资不抵债，申请破产清算，本院于2016年4月1日裁定受理了其破产清算申请，并于同年4月11日将关联公司山东神州置业有限公司、曲阜市国贸大厦管理有限公司合并纳入破产清算程序。再查明，汇泉小区20号楼三单元二层西户房屋实际并不存在。上述事实，有(2016)鲁0881民破1号民事裁定书、(2016）鲁0881民破1号之一民事裁定书及(2016）鲁0881民破1号决定书、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、2005年开始，曲阜房开公司以及关联公司山东神州置业公司每月向被告丛静苑、李忠借款账户汇款的凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案有两个争议焦点，一、原告与被告丛静苑签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、原告要求确认《个人购房借款合同》效力是否主体适格及《个人购房借款合同》的效力认定。关于焦点一，本院认为，曲阜房开公司以自己使用借款为目的，要求其公司员工与曲阜房开公司签订虚假的《商品房买卖合同》，从而从被告工行曲阜支行处进行贷款。丛静苑为公司员工之一，服从了曲阜房开公司的统一安排。实际上，签订《商品房买卖合同》并非丛静苑真实的意思表示，该合同签订后，丛静苑未实际交首付款，曲阜房开公司亦未实际收到丛静苑的购房首付款，对此双方均认可。曲阜房开公司与丛静苑签订《商品房买卖合同》并持该合同办理了预告登记、从被告工行曲阜支行处获得了购房按揭贷款，该贷款由曲阜房开公司自己使用、自己偿还贷款本息。此外，根据已查明的事实，涉案合同涉及的房号（房屋）实际并不存在。因此，曲阜房开公司与丛静苑之间并没有真实的房屋买卖关系，其签订《商品房买卖合同》的行为，系双方恶意串通，以合规形式掩盖其违规使用银行借款的目的，违反了诚实信用原则，依照合同法的规定，涉案《商品房买卖合同》无效。曲阜房开公司要求确认《商品房买卖合同》无效的主张本院予以支持。关于焦点二，曲阜房开公司作为保证人在《个人购房借款合同》中盖章签字，为被告丛静苑、李忠在工商曲阜支行的借款提供担保，与丛静苑之间形成了担保关系。由于担保合同属于从合同，《个人购房借款合同》作为主合同，其是否生效直接影响到担保合同的效力，从而直接影响曲阜房开公司作为保证人的责任承担问题，故曲阜房开公司属于本案利害关系人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。……”，故曲阜房开公司作为原告起诉解除丛静苑、李忠与工商曲阜支行之间签订的《个人购房借款合同》，主体适格。关于《个人购房借款合同》的效力问题，《个人购房借款合同》中的“抵押条款”约定：抵押人对抵押财产享有合法的所有权和处分权。本案中，因丛静苑与曲阜房开公司签订的《商品房买卖合同》无效，致涉案房屋所有权人并非丛静苑、李忠，且涉案房屋不存在，因此，涉案房屋不得作为抵押物，故依照《担保法》的有关规定，《个人购房借款合同》中的“抵押条款”无效。曲阜房开公司要求确认“抵押条款”无效的主张本院予以支持。《个人购房借款合同》中的“借贷条款”“保证条款”和“其他条款”不存在其他违法情形，应为有效，但《个人购房借款合同》中，曲阜房开公司虽然名为保证人，但综合实际情况，即被告丛静苑、李忠未支付购房首付款，该合同所取得的贷款为曲阜房开公司实际使用，曲阜房开公司实际归还了部分贷款，故实际借款人和还款人均应为曲阜房开公司，该贷款的剩余本金及破产前相应的未归还的利息也应由曲阜房开公司继续归还，丛静苑、李忠不应承担还款义务。因曲阜房开公司已进入破产清算程序，工商银行曲阜支行对曲阜房开公司享有的以上债权仍须按破产法规定通过债权申报等程序行使权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告曲阜市房屋建设综合开发公司与被告丛静苑、李忠签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认原告曲阜市房屋建设综合开发公司与被告中国工商银行股份有限公司曲阜支行、被告丛静苑、李忠签订的《个人购房借款合同》中的“抵押条款”无效；三、驳回原告曲阜市房屋建设综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告曲阜市房屋建设综合开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  宫同科二〇二一年二月一日法官助理李文慧书记员郭彤