上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13148号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨泓，女，1979年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏飞，男，1983年12月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。原审第三人：上海翔飞房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区瑞平路13号105室。法定代表人：张欢，董事长。委托诉讼代理人：朱毅，男，上海翔飞房地产经纪有限公司工作人员。上诉人杨泓与被上诉人魏飞、原审第三人上海翔飞房地产经纪有限公司（以下简称翔飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨泓上诉请求：维持一审判决第一、第二、第四项，撤销一审判决第三项，改判魏飞赔偿杨泓违约金302,400元。事实和理由：2019年8月23日，杨泓、魏飞在翔飞公司的居间下签订《房地产买卖协议》，约定，魏飞将坐落于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的房屋(以下简称系争房屋)以504万元的价格出售给杨泓。2019年8月24日，杨泓去翔飞公司补签字，向魏飞提及协议约定的首付款支付时间在春节后不久，届时可能带看少，如果到时卖不了请魏飞再延期2个月，如果再卖不了就想其他方法凑齐首付款，魏飞当时表示同意。且魏飞明知杨泓需出售名下房屋后支付系争房屋购房款，故杨泓出售名下房屋的行为系履行系争房屋买卖合同之履约行为。在置换期内，适逢新冠疫情期间，杨泓未能按期出售名下房屋，系不可抗力所致，不能归责于杨泓，杨泓并不存在违约行为。从杨泓提交的微信聊天记录及录音证据看，对于延期支付首笔购房款，双方已经达成一致。魏飞不再出售系争房屋，系魏飞违约，应赔偿杨泓因此所遭受的损失。杨泓依据一审法院的裁判尺度，要求魏飞赔偿违约损失30.24万元，并无不当，依法应得到支持。被上诉人魏飞辩称，不同意杨泓的上诉请求。自双方签订协议到杨泓支付首笔购房款，时间长达六个多月，但杨泓未按约于2020年2月29日履行支付首笔购房款的义务，魏飞有权依约解除买卖合同。杨泓主张双方就延期支付首笔购房款达成合意，但其提供的证据并不能证明该节事实，杨泓提供的微信聊天记录等证据并不全面，存在删节。魏飞反复强调系争房屋交易不能影响魏飞置换房屋，魏飞也从未认可、同意杨泓可以延期支付房款，且在签订协议时已经给了杨泓六个月以上的时间付款。系争房屋买卖合同中，按约支付购房款系杨泓的主要义务。至于资金来源和筹款方式，系买受人杨泓自行考虑并解决的问题。因杨泓无法筹集首笔购房款导致不能按约履行的，应由杨泓承担违约责任。故一审法院认定系杨泓违约导致系争房屋买卖合同解除，具有相应的事实依据。因杨泓违约，导致魏飞无法及时置换房屋，给魏飞造成了巨大损失，杨泓应承担相应的违约责任，一审判决杨泓承担30.24万元的违约金，已对合同约定的违约金进行了大幅度调整，虽然不能完全弥补魏飞的损失，但具有一定的合理性。杨泓的上诉请求，应予以驳回。原审第三人翔飞公司述称，请求法院依法裁判。杨泓向一审法院提出诉讼请求：1.魏飞返还杨泓定金100,000元;2.魏飞支付杨泓违约金1,008,000元（购房款504万元的20%）;3.魏飞支付杨泓损失416,500元（按照均价至少5万元/平方米，房价涨幅为1,424,500元，损失为该涨幅与违约金之间的差额，已经扣除了违约金）;4.本案诉讼费由魏飞承担。魏飞向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认魏飞与杨泓于2019年8月23日签订的《房地产买卖协议》于2020年3月25日解除；2.杨泓支付解约违约金1,008,000元。一审法院认定事实:魏飞为系争房屋的权利人，建筑面积129.29平方米。2019年8月23日，杨泓（乙方）、魏飞（甲方）、翔飞公司（丙方）签订房地产买卖协议，约定，甲乙双方就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（即系争房屋）签订协议；定金为10万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金1万元，剩余定金9万元，乙方于签订本协议后1日内补足；房屋类型为公寓，居住面积129.29平方米，权利人为魏飞，房地产总价为504万元（此价格为净到手价）；甲方应于乙方付清全部款项当日将该房地产交付乙方；付款方式，1.乙方在2019年8月23日支付甲方定金1万元，2.乙方在2019年8月24日支付甲方定金9万元，3.乙方在2020年2月29日支付甲方房款343万元，4.乙方以购房贷款形式支付甲方房款150万元，5.乙方在交房当日支付甲方尾款1万元；甲、乙方双方应于2020年3月31日前至该房产所属房地产交易中心办理房屋过户手续；甲乙双方应当按照本协议的约定全面履行义务，甲乙双方中任何一方未按照约定履行的，每逾期一日，按照房屋总价的万分之五支付逾期违约金，逾期10日仍未履行的，守约方有权单方解除本协议，守约方单方解除本协议的，违约方除应当支付至解除日止的逾期违约金外，还应当按照房屋总价的20%向守约方支付解约违约金，违约方同时应当赔偿丙方中介服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议。协议签订当日，杨泓向魏飞支付定金1万元，次日，杨泓向魏飞支付定金9万元，魏飞均出具定金收据。2019年8月23日，魏飞与翔飞公司签订佣金确认单，约定，魏飞应于2019年8月24日支付佣金2万元，网签当日支付佣金2万元。后，魏飞支付佣金2万元给翔飞公司。中介住商员工小朱（朱毅）与魏飞微信聊天记录显示，2019年9月13日、9月23日、10月7日、10月23日、11月20日、11月30日、12月1日，魏飞分别询问中介，杨泓房子卖了吗，中介回复努力卖。2019年12月19日，魏飞询问中介，“我们这个房子的事情，你们那边帮他卖，情况怎么样了，我这边有一个问题，就是我们看中有两家，看中一套，学区房，…我买我房子的这个人，他现在付款，他付不了，然后，你说我该怎么去给人家定，…就是说年后很快到二月底合同就签到期了，你说你现在先给我一个信，我这边急，…春节过完也就二月底了，你这边如果说签不了，那我这边就要把房子挂出去，我要赶紧卖掉，因为我等着买。…他们卖不掉，不要影响我操作，…如果2月底合同到期，他们没有卖掉，是什么情况”，中介回复，“我们到时候跟房东协商，就是看能不能延迟一点时间”。2020年1月6日，朱询问魏飞，“延长到四月份吧，四月底就多两个月时间，三月份和四月份两个月可以吗？”魏飞答复，“你跟他商议下，在这个期间我再挂出去行吗”，朱答复“挂出去有点不太妥当么…”，魏飞表示“你的意思是我要等他们到四月份，他卖出去还好，卖不出去咋办？”，朱答复“不会的，四月份如果卖不了，‘算他违约’”，魏飞称“算他违约，万一我这里房子也跌了，我的损失”，2020年1月13日，中介朱约魏飞碰面商谈，魏飞称“这两天我回不去，那就年后再说”，2020年1月14日，魏飞向中介要房地产权证，中介将房地产权证寄回给魏飞。2020年2月10日，中介朱向魏飞提出，因新冠状疫情，上班延迟，没人卖房子，魏飞表示，到时候疫情过去再沟通。2020年2月28日，魏飞问中介，房子卖了吗，中介回复，现在小区进不去，咋卖。2020年3月23日，中介联系魏飞，魏飞表示房子不卖了。同时，杨泓与中介小朱微信联系，中介将从魏飞获悉的答复告知杨泓，2020年3月1日-2日，杨泓与中介沟通出卖杨泓房屋的事宜。2020年3月22日，杨泓告知中介，杨泓的房子可以签合同，中介表示明天联系魏飞。次日，中介将联系魏飞后，魏飞不卖房屋的信息告知杨泓。一审法院另查明：2020年3月，上海市徐汇区人民政府官网公布2020年徐汇区公办小学招生划片范围，上海市徐汇区高安路第一小学（华晨校区）对口XX苑居委。2020年1月24日微信群名称为XX苑置业群，有杨泓、魏飞、中介住商小朱在群内，2020年3月23日，魏飞在微信群发出通知，认为杨泓违约未付首付款，主张损失，杨泓回复，“因为过年和疫情原因导致带看人数巨减甚至后面中介不能带看，提前和你商量延期付款，你同意了，于是我降价几十万尽快处理自己的房子，并通知准备今天付款给你（比原约定早了39天），结果你知道后立马回复不卖了，后说我违约在先，前后矛盾…现要求继续履约，房子仍然卖给我，…否则不仅定金、违约金、已经给我造成损失，甚至未来维权产生的损失包括律师费等将一并向你主张。”次日，杨泓在微信群继续发表自己的意见，2020年3月25日，魏飞在微信群发出律师函，要求解除协议、定金10万元不予退还，保留追究违约责任的权利。本案一审庭审中，魏飞表示，选择违约责任，不主张没收定金，并提出，协议约定的期限内，魏飞积极履行合同，过了期限，没有履行必要了，当然有反差，魏飞没有义务无条件配合杨泓和中介。本案一审庭审后，翔飞公司的委托诉讼代理人朱毅出具情况说明，内容为，翔飞公司是魏飞、杨泓房产交易以及杨泓卖掉自己房子置换的中介方，在庭上法官问魏飞有没有明确表示同意延期，代理人表示没有，是因为他真的没有非常明确的微信上回复我同意延期几个字，但多次表达了他前后态度反差极大，现书面表达完整的过程，2019年8月23日签订房地产买卖协议定6个月后付首付款，是因为杨泓需卖掉自己的房子才能付款，而魏飞家租客还剩半年左右到期，…2020年1月初杨泓让中介与魏飞沟通关于首付延长两个月，称之前补签合同时买家说过如果春节期间房子难卖可以延期付款1-2个月，但魏飞担心延期2个月仍卖不掉，…疫情期间，杨泓催中介与魏飞见面，魏飞说年后见面，中介理解为魏飞完全同意延期，否则不会在明知道见面是书面修改付款时间，还答应见面，…而疫情期间，魏飞微信上明确同意疫情结束后沟通，等到2020年3月23日，中介联系魏飞说杨泓房子下午签约，魏飞则称不卖，说自己想买的房子没了，…。翔飞公司提供案外人刘某出具的书面意见，内容为，2019年8月24日，甲方魏飞和乙方杨泓在本公司补签买卖定金合同时，我作为中介方在场，当时杨泓提出因春节时间付款可能会有1-2个月的延期，甲方魏飞说没问题；杨泓书面质证表示无异议，魏飞书面质证认为，朱毅系翔飞公司的委托诉讼代理人，其出具的说明材料在形式上属于翔飞公司的陈述，朱毅的情况说明中、在庭审中所表达的内容充斥其个人的理解和臆想，没有任何依据，是违背翔飞公司意思自治原则；刘某出具的证明从形式上是证人证词，未到庭佐证，且所述内容不实，故均不予认可。本案一审审理中，一审法院会同双方继续调解，杨泓要求魏飞返还定金10万元，魏飞表示不同意，致调解不成。一审法院认为，杨泓、魏飞签订的房地产买卖协议系签约方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。根据杨泓、魏飞、翔飞公司各自提供的微信聊天记录可反映，魏飞在2019年8月23日签订协议后，多次通过微信询问中介杨泓出售房屋的情况，虽然杨泓曾通过中介方于2020年1月6日起多次向魏飞提出延期付款的请求，但杨泓、翔飞公司至今未提供充分证据证明魏飞同意延长两个月付款，至于杨泓提出，因疫情，中介无法带客户看房造成杨泓房屋无法及时出售之意见，因杨泓、魏飞间于2019年8月23日签订房地产买卖协议，约定于2020年2月29日付首付款，杨泓出售自己的房屋有近六个月的期间，且与本讼争买卖合同无关联性，故杨泓上述意见，不予采纳。现杨泓未在2020年2月29日前按约向魏飞支付首付款，至魏飞于2020年3月23日提出不卖房屋及于2020年3月25日以律师函的形式提出解除合同，已超过付款时间20多天，合同约定的解除权条件成就，故杨泓的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。杨泓要求魏飞支付杨泓违约金1,008,000元、支付杨泓损失416,500元之诉讼请求，缺乏依据，不予支持。因魏飞反诉未要求没收定金，故杨泓要求返还定金100,000元之诉讼请求，予以支持。魏飞反诉要求确认魏飞与杨泓于2019年8月23日签订的《房地产买卖协议》于2020年3月25日解除之诉讼请求，理由正当，予以支持。鉴于杨泓抗辩违约金过高，违约金是损失赔偿，魏飞未提供其有实际损失的充分证据，现魏飞反诉要求杨泓支付解约违约金之诉讼请求，予以支持，但违约金的数额由法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处魏飞向杨泓支付违约金302,400元。一审法院审理后于2020年10月16日作出判决：一、杨泓与魏飞于2019年8月23日就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房地产买卖协议于2020年3月25日解除；二、魏飞于判决生效之日起十日内向杨泓返还定金100,000元；三、杨泓于判决生效之日起十日内向魏飞支付解约违约金302,400元；四、驳回杨泓的其余诉讼请求。本诉受理费18,520元，减半收取计9,260元，由杨泓负担8,652.60元，魏飞负担607.40元。反诉受理费6,936元，由杨泓负担。二审中，杨泓提供：1.电话录音一份，以证明魏飞于2020年2月底曾向杨泓作出了同意顺延履约的意思表示；2.房天下的网页截屏打印件一份，以证明魏飞最晚于2020年2月8日将系争房屋另行挂牌出售。被上诉人魏飞质证称，对证据1，真实性无异议，但不能证明杨泓的主张；对证据2，因系网页打印件，真实性不予认可。翔飞公司质证称，对证据1，真实性认可；对证据2，系争房屋确实存在另行挂牌，但是否系魏飞之行为无法确定。本院认为，对证据1，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。对证据2，系网页截图打印件，魏飞、翔飞公司也未予确认，故本院对其真实性不予确认。本院另审理查明：2020年2月10日，翔飞公司工作人员朱毅通过微信向魏飞提出，因新冠状疫情，上班延迟，没人买房子卖房子，并表示到时候疫情过去再沟通。魏飞回复好。一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就买卖系争房屋签订的《房地产买卖协议》，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。支付购房款系上诉人主要的合同义务，筹集首付款的方式及资金来源，系上诉人作为买受人应负责之事项，与被上诉人无涉。双方未在买卖协议中约定以上诉人出售名下房屋作为支付首付款的前提。故上诉人关于出售名下房屋系履行系争房屋买卖合同之行为的上诉意见，本院不予采纳。即便买卖协议约定的2020年2月29日正值新冠疫情期间，亦不足以导致上诉人无法履行支付首付款之义务。故上诉人关于因不可抗力致其无法支付首付款的抗辩意见，本院不予采纳。关于双方是否达成延期支付首笔购房款合意的争议。上诉人主张在补签买卖协议时，被上诉人同意延期2个月支付首笔购房款，但并未提供相应的证据予以证明，被上诉人对此不予认可。且首付款的支付时间涉及双方主要的权利义务，仅凭当事人的陈述或者言词证据，并不足以推翻书面协议之约定。故上诉人关于补签买卖协议时被上诉人已同意延期2个月交易的主张，缺乏证据证明，本院不予采信。从在案证据看，被上诉人多次向翔飞公司询问上诉人出售名下房屋的进展，翔飞公司则试图与被上诉人协商延期交易系争房屋，但被上诉人并未明确表示同意延期交易及延期交易的期限、责任承担。直至2020年2月10日，翔飞公司提出疫情过去再沟通，被上诉人表示同意。由此，可以认定此时被上诉人同意疫情过去后再行协商系争房屋交易事宜。2020年2月28日即上诉人应支付首付款前一天，被上诉人仍向翔飞公司询问上诉人出售名下房屋的情况。此时上诉人未能筹足首付款，被上诉人未继续催促上诉人履约，也未表示不再出售系争房屋。综合上述情况，本院认为，被上诉人虽未明确同意延期交易的具体期限，但已同意翔飞公司提出的疫情过后继续协商之提议。故基于被上诉人的意思表示，上诉人有理由相信被上诉人同意于疫情结束后继续磋商买卖协议履行之事宜。至于买卖协议能否继续履行及继续履行之内容，有赖于双方之磋商。但被上诉人此后未经协商，直接表示不再继续履行合同，有违其前述意思表示，使上诉人丧失了继续磋商之机会，被上诉人存在违约行为。上诉人于2020年3月22日告知翔飞公司要求被上诉人继续履行买卖协议。但从上诉人提交的微信聊天记录看，上诉人系确认可以与被上诉人继续履行买卖协议后，方与案外人签订协议以出售名下房屋并筹集首付款。上诉人名下房屋能否出售、是否具备支付首付款的能力，仍依赖于系争房屋买卖协议继续履行。而这一前提，尚需双方重新进行协商，并达成合意。由此，可以看出，此时，上诉人并不具备支付首付款的能力。同时，考虑到买卖协议未能按期履行，系上诉人未能筹集首付款所致。故本院认为，上诉人亦存在违约行为。综合上述分析，本院认为，被上诉人未与上诉人协商而直接拒绝履行买卖协议，导致买卖协议未能继续履行。同时，上诉人亦不具备继续履行之能力，该情形同样足以导致买卖协议无法继续履行。由此，上诉人与被上诉人均存在足以导致合同解除之违约行为。系争房屋买卖协议未能继续履行之责任，不能单独归责于一方，上诉人与被上诉人要求对方承担买卖协议解除之赔偿责任的请求，本院均予以驳回。现双方间的买卖合同关系解除，被上诉人应退还上诉人定金10万元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13862号民事判决第一、第二、第四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13862号民事判决第三项；三、驳回魏飞的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,260元，由杨泓负担8,652.60元，魏飞负担607.40元。反诉案件受理费6,936元，由杨泓负担。二审案件受理费5,836元，由杨泓与魏飞各半负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年二月二十五日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。