四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1723民初31号 原告:达州市鸿鑫物业服务有限责任公司（以下简称鸿鑫公司）。住所地：达州市通川区荷叶街76号。法定代表人：余虎一。 委托诉讼代理人：周健，四川果然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桂英，四川果然律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：李盛国，该公司员工。 被告：开江县炜瑜物业服务有限责任公司（以下简称炜瑜公司）。住所地：开江县新宁镇橄榄新城。 委托诉讼代理人：罗宏辉，四川蜀江律师事务所律师。 被告：四川城普房地产开发有限公司（以下简称城普公司）。住所地：开江县普安镇滨水景观北路一段。 委托诉讼代理人：杨元辉，开江县工商联公职律师。 原告达州市鸿鑫物业服务有限责任公司与被告开江县炜瑜物业服务有限责任公司、四川城普房地产开发有限公司侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鸿鑫公司的法定代表人余虎一、委托诉讼代理人李盛国、周健、吴桂英，被告炜瑜的委托诉讼代理人罗宏辉，被告城普公司的委托诉讼代理人杨元辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿鑫公司诉称，请求法院判决：一、二被告立即停止事实侵害原告合法权益的行为，责令二被告相关工作人员退出原告办公区域，公开赔礼道歉；二、二被告赔偿原告损失的物业费1647元。事实和理由：2011年11月29日，原告与被告城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产开发公司橄榄新城项目部）签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同》。原告与被告城普公司橄榄新城项目部签订合同后，又与小区1200余户业主分别签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：前期物业管理自房屋竣工起至业主委员会成立时止，与新的物业服务公司签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务。合同签订后，原告进驻该小区开展前期物业服务工作至2020年8月，从2020年9月起，二被告合伙霸占物业室并在小区发布公告开始收取物业费。二被告的行为已经严重侵害了原告的生产经营权和财产权，故为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告炜瑜公司辩称，1、原告与城普公司橄榄新城项目（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）部签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》属实，但该合同已经依照第二十六条的约定，双方自愿协商解除，并签订《解除协议》，故双方基于该《开江县橄榄新城前期物业服务合同》而产生的权利和义务已经终止；2、炜瑜公司作为一家有资质的物业服务公司，在原告与被告签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》解除后，以招投标程序中标并签订新的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》依法成立并生效，原告依照新的合同开展物业服务是合法行为；3、原告在与被告签订《解除协议》后，并完成了办公用房、办公设施和档案资料的移交，非被告炜瑜公司强行霸占；4、原告在与被告城普公司橄榄新城项目（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）部签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》后又与小区业主签订所谓的《前期物业管理服务合同》不符合相关法律对前期物业合同的定义，且在《开江县橄榄新城前期物业服务合同》已经解除的前提下，原告与小区业主签订的《前期物业管理服务合同》的基础已经不存在，故亦应当自然终止。 被告城普公司辩称，1、城普公司不是适格的诉讼主体，因为与原告签订合同的是城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）；2、原告与城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》已经解除，其与小区业主签订的《前期业务管理合同》也应当终止，因根据法律规定前期物业服务合同签订的主体应当是建设单位，与建设单位签订的前期物业服务合同对小区业务具有约束力；3、原告与被告签订《解除协议》并按照该协议完成交接事务后，又反悔，有违诚信原则。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月29日，原告鸿鑫公司与被告城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同》，约定由原告进驻该小区开展前期物业服务，该合同第二十六条约定“双方协商一致，可以解除合同，并办理交接手续”。该合同签订后，原告进驻该小区并开展前期物业服务并收取物业费，同时在服务期间原告又先后与该小区部分业主签订《前期服务管理合同》。2020年8月17日，原告与被告城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同解除协议》，约定双方于2011年11月29日签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》于2020年8月31日自动解除，双方互不对该合同的解除承担任何赔偿责任，同时约定了相关交接事宜。2020年9月1日，原告公司工作人员胡利琴（负责办公室资料档案）、涂兴琴（分管保洁部）、李盛国（项目经理）对自己负责的工作分别进行了移交。2020年9月21日，被告炜瑜公司与被告城普公司橄榄新城项目部签订新的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》，并进驻该小区开展前期物业服务至今。 另查明被告炜瑜公司收取业主姚文莉物业费共计1674元，其中2020年1-8月的物业费1116元。2019年12月20日城普公司出具城普房开（2019）38号文件，将开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部更名为四川城普房地产开发有限公司橄榄新城项目部。2020年9月14日出具城普房开（2020）37号文件，决定将原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部公章于2020年10月1日起作废。 现原告以二被告的行为侵犯了权利为由，向本院提起诉讼，要求：一、二被告立即停止事实侵害原告合法权益的行为，责令二被告相关工作人员退出原告办公区域，公开赔礼道歉；二、二被告赔偿原告损失的物业费1647元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方向本院提供的前述证据在卷佐证，经庭审质证，能够认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单元选聘业务服务企业的，应当监督书面前期服务合同”的规定，可以定义前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利和义务达成协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据，其签订的主体应当是建设单位和物业服务企业。本案原告与被告城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）签订的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》应当合法有效。2020年8月17日，原告与被告城普公司橄榄新城项目部（原开江县房地产综合开发公司橄榄新城项目部）签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同解除协议》，双方均同意解除于2011年11月29日签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同》，约定该合同于2020年8月31日自动解除，虽原告陈述该解除协议非真实意思表示，系为顾全小区大局而不得已而为之，但其未向法庭提供证据予以证实，同时作为一家物业服务公司应当对解除合同的法律后果有高于普通人的认识，故应当认定双方于2011年11月29日签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同》已经解除。原告诉称其在与建设单位签订前期物业合同后，又分别与小区业主签订的《前期物业服务管理合同》应当继续履行，但其与小区业主签订的《前期物业服务管理合同》不属于法律上的前期物业服务合同，且在与建设单位签订《开江县橄榄新城前期物业服务合同》已经解除，同时原告已经撤场的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，该解除效力及于小区业主，对小区业主具有约束力，其与小区业主签订的前期物业服务管理合同》已构成事实上的解除，已无继续履行的法律依据，故该诉称理由不成立。原告按照解除协议完成了办公场所、办公设施和档案资料的移交后，被告炜瑜公司依据与被告城普公司橄榄新城项目部签订新的《开江县橄榄新城前期物业服务合同》，进驻该小区开展相关物业服务工作并收取服物业费并无不当，不构成对原告的侵权。 被告炜瑜公司进驻小区后收取业主姚文莉物业费共计1674元，其中2020年1-8月的物业费1116元，因该部分费用发生于原告服务期间，应当由原告收取，且被告炜瑜公司在庭审中亦表示愿意退还，故本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十八条、第五百六十二条、第九百三十九条、第六百八十条，《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告开江县炜瑜物业服务有限责任公司在本民事判决书生效后10内向原告达州市鸿鑫物业服务有限责任公司返还1116元。 二、驳回原告达州市鸿鑫物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被原告达州市鸿鑫物业服务有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判长  廖秋实 审判员  陈 瑶 审判员  刘 超 二〇二一年二月二十二日 书记员  陈玖铄