江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初10458号原告（反诉被告）：夏辉平，男，汉族，1982年7月3日生，住湖北省南漳县。原告（反诉被告）：查莉军，女，汉族，1979年6月3日生，住陕西省大荔县。两原告共同委托诉讼代理人：李中华，江苏瑞生律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙垒，男，汉族，1984年3月16日生，住安徽省宿州市埇桥区。被告（反诉原告）：王倩，女，汉族，1985年2月10日生，住安徽省宿州市埇桥区。两被告共同委托诉讼代理人：陈明明，信利律师事务所上海分所律师。第三人：昆山东方红地产经纪有限公司前进西路分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1880号，统一社会信用代码91320583MA1MAWHF1B。负责人：唐祝飞。委托诉讼代理人：高鹏飞，该公司员工。原告夏辉平、查莉军与被告孙垒、王倩、第三人昆山东方红地产经纪有限公司前进西路分公司（以下简称东方红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告孙垒、王倩提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。本院于2020年8月24日、2020年12月2日公开开庭就本案进行了审理。原告（反诉被告）夏辉平及其委托诉讼代理人李中华、被告（反诉原告）孙垒、王倩及其共同委托诉讼代理人陈明明、第三人东方红公司的委托诉讼代理人高鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏辉平、查莉军向本院提出本诉请求：1、孙垒、王倩返还夏辉平、查莉军款项20000元，并支付自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；2、孙垒、王倩支付夏辉平、查莉军违约金178000元；3、案件受理费由孙垒、王倩承担。事实与理由：夏辉平、查莉军、孙垒、王倩于2019年9月18日在东方红公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定孙垒、王倩将昆山市房屋以总价款890000元出售给夏辉平、查莉军。合同第四条约定了相应的违约责任，同时亦对买卖双方其他的权利义务进行了明确约定。合同签订后，夏辉平、查莉军严格按照合同约定履行了自己的义务，于合同签订当日向孙垒、王倩支付了定金20000元，随后更是为合同的履行展开了各项积极准备工作。合同签订后，孙垒一直以身份证过期、尚未办理出有效的身份证为由拒绝配合东方红公司和夏辉平、查莉军办理房屋贷款手续。直到2019年10月21、22日左右，孙垒、王倩明确告知不再出售涉案房屋给夏辉平、查莉军，但就赔偿事宜未达成一致的方案。在此之后，孙垒、王倩又一直拒绝办理提前结清房贷尾款、网签手续，并于2019年12月9日单方面退还了夏辉平、查莉军首付款，但尚有20000元未予退还。孙垒、王倩的行为已构成根本违约，应当按照合同约定支付违约金。被告孙垒、王倩辩称：合同签订后孙垒、王倩全面履行合同义务，已经将身份证复印件、土地证和房产证原件交东方红公司代管，并积极配合接下来的合同履行，孙垒、王倩不存在任何违约行为。夏辉平、查莉军最迟应当在2019年10月30日前支付首付款265000元，但孙垒、王倩收到的首付款时间为2019年11月29日。双方约定2019年11月30日之前办理过户手续，因为夏辉平、查莉军违约，导致无法完成房屋过户，也导致孙垒、王倩无法按期收到房价，夏辉平、查莉军显属违约。孙垒、王倩预留20000元主张违约款的前提下将首付款退还至夏辉平处，协商过程中夏辉平明确表示因房屋价格下降等原因不会再购买涉案房屋，现在其反诬孙垒、王倩违约，没有任何事实和法律依据。夏辉平、查莉军没有任何损失，请求法院根据合同法的规定对违约金予以调整。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度、预期利益等。综上，合同签署后夏辉平、查莉军除支付20000元定金外，没有任何符合合同约定的履约行为，反而孙垒、王倩已经将身份证复印件、土地证和房产证原件交付东方红公司等待过户。第三人东方红公司辩称：夏辉平、查莉军所述属实，导致合同没有继续履行的原因是孙垒、王倩不配合办理房产手续，比如办理贷款、网签，人不过来，也不提供证件。反诉原告孙垒、王倩向本院提出反诉请求：1、孙垒、王倩与夏辉平、查莉军于2019年9月18日签署的《房屋买卖合同》依法解除；2、夏辉平、查莉军支付孙垒、王倩违约金158000元(以合同总价款890000为基数，违约金为合同总价款的20%，扣除定金20000元)；3、东方红公司立即返还孙垒、王倩的土地证和房产证原件。2020年12月2日，孙垒、王倩向本院撤回上述第1项反诉请求，其余诉请不变。事实和理由：孙垒、王倩与夏辉平、查莉军及东方红公司在2019年9月18日签署房屋买卖合同，原定由孙垒、王倩以总价890000元将房屋出售给夏辉平、查莉军。合同签署当日，夏辉平、查莉军支付定金20000元，孙垒、王倩将身份证复印件、土地证和房产证原件交付东方红公司保管，孙垒、王倩积极履行自身义务。合同签署后，夏辉平、查莉军未能按约支付剩余款项。合同第三条约定“乙方应在合同生效之日起42日内”即2019年10月30日之前将首付款265000元支付至甲方，否则应承担违约责任。实际上首付款支付的时间为2019年11月29日(迟延支付达二十二个工作日)。合同第四条约定“甲乙双方若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，逾期超过二十个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付房屋总价款20%作为违约金”。因夏辉平、查莉军违约在先，孙垒、王倩要求与其解除合同，并要求其承担违约责任。因协商不成，孙垒、王倩于2019年12月9日退还夏辉平、查莉军大部分首付款，预留20000元违约金并保持继续追究其违约责任的权利。综上，夏辉平、查莉军根本违约在先，迟延支付购房首付款，反诬孙垒、王倩违约，实属无理取闹。孙垒、王倩不应承担任何违约责任，反应追究夏辉平、查莉军的违约责任。反诉被告夏辉平、查莉军辩称：本案是孙垒、王倩违约，反诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。涉案房屋交易过程中，东方红公司是全程参与的，东方红公司对孙垒、王倩违约事实的相关陈述应该是最具有权威性的。东方红公司已明确发表自己的意见，违约在于孙垒、王倩不配合提供相关证件，该陈述与夏辉平、查莉军提交的录音证据能够相互印证的，足以说明孙垒、王倩为了达到不出售涉案房屋的目的，各种陈述来吓唬夏辉平、查莉军，阻挠夏辉平、查莉军支付首付款，甚至不惜编造孙垒患癌症，已病入膏肓等各种理由，夫妻双方唱双簧。直到后来孙垒单方面将首付款退还后，夏辉平、查莉军才明白王倩为了达到解除合同不顾一切的荒唐行为。第三人东方红公司辩称：2019年9月18日签订买卖合同，办理贷款时间是2019年10月22日，时间已经延误一个月零几天，延误的原因是因为孙垒、王倩不配合。贷款一直不做，是没有办法支付首付款的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：孙垒、王倩系夫妻关系，二人于2014年10月9日登记取得位于昆山市房屋的所有权，共有方式为共同共有。2019年9月18日，夏辉平、查莉军（乙方）与孙垒、王倩（甲方）、东方红公司（丙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、乙方以890000元的价格向甲方购买昆山市房屋；2、签订合同时，乙方需支付定金20000元，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件由丙方代为保管，以作为过户之用；3、甲乙双方同意在合同生效之日起42日内，乙方将265000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，双方同意于2019年11月30日前办理过户手续；4、贷款部分605000元由丙方代为办理贷款手续；5、甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过20个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约方需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额(或定金)中直接扣除，金额(或定金)不足总房价的2%时，违约方需补足差额。此外，合同还对税费负担等进行了约定。合同签订当天，夏辉平支付孙垒购房定金20000元，孙垒、王倩将身份证复印件、土地证和房产证的原件交付东方红公司的经办人高鹏。因孙垒的身份证已过有效期，孙垒于2019年9月30日至安徽老家办理新的身份证。在此过程中，高鹏催要孙垒提供身份证原件。双方的微信记录显示，2019年10月8日高鹏问“身份证弄好没”，孙垒回复“还没有”。2019年10月15日高鹏问“身份证有没有到”，孙垒回复“刚到还没拿”。2019年10月22日，王倩向夏辉平提出房屋不卖了，双方就赔偿事宜未能达成一致,合意合同继续履行,遂于当天至银行办理房屋贷款审批手续。2019年11月份房屋贷款审批通过后，夏辉平、查莉军打算支付首付款。2019年11月26日、11月28日的通话记录显示,王倩称孙垒生病很严重，对外有债务，且已经复制房产证办理抵押，如若将首付款支付孙垒账户，孙垒将不配合办理过户，如若支付至王倩账户，将会全力配合办理过户手续。2019年11月29日，夏辉平将首付款259845元支付至孙垒账户。2019年12月6日，孙垒联系夏辉平称其首付款付款迟延，已经违约，要求解除合同。2019年12月9日，孙垒将首付款259845元退还夏辉平，定金20000元未退还。合同至此未再继续履行。土地证、房产证原件尚在东方红公司处。2020年7月2日，夏辉平、查莉军诉至本院，孙垒、王倩提起反诉。庭审中，双方关于首付款的付款时间产生争议。夏辉平、查莉军、东方红公司认为因孙垒迟延提交证件，首付款付款时间应当相应迟延，贷款审批通过后才应支付首付款。孙垒、王倩认为配合贷款审批不是卖方的义务，付款时间应以约定为准。经查，双方未约定首付款以贷款审批通过为支付条件，也无证据显示双方曾对首付款付款时间有过变更约定。本院认为，签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自身义务。本案主要的争议焦点在于首付款支付时间的认定、导致合同未履行的责任由谁承担及如何承担的问题。双方约定首付款付款时间为合同生效之日起42天内，即2019年10月30日之前。夏辉平、查莉军、东方红公司称因孙垒迟延交付有效身份证导致贷款审批迟延故而首付款付款时间应当顺延。在日常实务中，可能存在贷款审批通过后支付首付款的做法，但该做法并不是行业必须遵循的惯例，双方也未约定贷款审批通过为首付款付款条件，合同履行过程中也并无证据显示双方对付款时间作过变更约定，故本案中首付款付款时间应当以双方约定的时间为准，夏辉平、查莉军应当在2019年10月30日前支付首付款。合同约定“甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过20个工作日，守约方有权单方面解除合同”，依据付款时间约定，如迟延履行的，自2019年11月28日起孙垒、王倩享有单方解除权。夏辉平、查莉军向本院提交了2019年11月26的录音证据，录音中王倩明确表示对付款账号存在争议。此时夏辉平、查莉军虽然存在迟延履行，存在违约，但未构成根本性违约，合同约定的解除条件也未成就，在收款账号存在争议且未明确的情况下，夏辉平、查莉军有权暂缓履行。在未确认履行账号的情况下，夏辉平、查莉军于2019年11月29日支付首付款，系诚意履行合同的行为，孙垒、王倩无权解除合同。孙垒将首付款退回，导致合同无法继续履行，存在违约，无权没收定金，应将定金退还夏辉平、查莉军。本案履行过程中，双方互负违约责任，应承担相应的违约责任。我国合同法中关于违约金的规定主要体现的是补偿性原则，有限度的体现惩罚性。买卖双方各自主张的违约金均过高，且对自身存在的损失均举证不足，本院综合案情和双方的违约程度，认定如下：夏辉平、查莉军应承担的违约金为迟延履行给卖方造成的逾期利息损失，本院酌情认定以259845元为基数，自2019年10月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至2019年11月29止，经核算为1742元；孙垒、王倩应承担的违约金为买方因本次诉讼产生的诉讼成本及定金占用期间的利息损失，本院酌定15000元。综上，买卖双方互负给付义务，相互折抵后，孙垒、王倩应当返还夏辉平、查莉军剩余定金18257元（20000元-1742元）并赔付违约金15000元，合计33257元。因买卖合同不再继续履行，东方红公司应将收取的土地证和房产证原件退还孙垒、王倩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙垒、王倩于本判决生效之日起十日内退还原告夏辉平、查莉军定金18257元并赔付违约金15000元，合计33257元。二、第三人昆山东方红地产经纪有限公司前进西路分公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋的土地证和房产证原件退还反诉原告孙垒、王倩。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费减半收取2130元，由被告孙垒、王倩承担316元，原告夏辉平、查莉军承担1814元。该316元原告夏辉平、查莉军已经预交，本院予以退还。被告孙垒、王倩于本判决生效之日起十日内直接将316元交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811149817）反诉案件受理费减半收取1730元，由反诉原告孙垒、王倩承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  唐敏二〇二一年二月七日书记员  王**