河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终371号上诉人（原审被告）：赵洁，女，1980年7月7日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：黄正安，男，1970年12月20日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：尚艳婷，女，1996年9月16日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市嘉融房地产经纪有限公司，住所地新乡市华兰大道209号立拓·上海城附1号1号楼西区106室。法定代表人：谭芳，经理。委托诉讼代理人：陈晓禹、郝兵芳，河南思远律师事务所律师。上诉人赵洁与被上诉人尚艳婷、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（以下简称嘉融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0711民初2993号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵洁委托诉讼代理人黄正安和被上诉人尚艳婷及其委托诉讼代理人齐亚利、被上诉人嘉融公司委托诉讼代理人陈晓禹、郝兵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洁上诉请求：一、对一审判决书第5页至第6页内容“庭审后，赵洁向本院提交声明一份，内容如下：……未能办理房产证是开发商在房管局存在一些问题，如尚艳婷需办理过户，赵洁承诺在2021年底办理完毕赵洁的房产证手续，交尚艳婷自行办理过户手续。特此承诺。承诺人赵洁，代理人郭振雷，2020年11月18日”的一审法院认定事实部分作出改判，撤销认定该事实。二、对一审判决书第6页中内容“……且赵洁已承诺2021年底前办理完毕房产手续，届时便可办理房屋过户手续……”一审法院认定部分作出改判，撤销该认定。事实与理由:尚艳婷与赵洁房屋买卖合同纠纷一案中，赵洁与河南启轩律师事务所未签订任何书面协议，赵洁也未签署委托书委托河南启轩律师事务所郭振雷律师代为出庭应诉，更未对郭振雷律师特别授权。郭振雷律师向法院提交的特别授权委托书上的签字不是赵洁本人签名，手印也不是赵洁本人手印。在此情况下，郭振雷律师在案件审理过程中，以赵洁名义出具“承诺书”一份，该承诺书上赵洁签名非本人签名，郭振雷律师出具承诺书事先未取得赵洁授权同意，事后赵洁也不予以追认认可。因此，郭振雷律师在没有代理权限的情况下出具的该份承诺书不是赵洁的意思表示，赵洁不予认可，该承诺书对赵洁不发生法律效力。而一审法院认定事实部分及一审法院认为部分却将该承诺书认定为赵洁的意思表示，与事实和法律不符。因此请二审法院查明事实，依法改判。尚艳婷辩称：一、一审法院认定事实正确，予以维持。委托诉讼代理人的承认应当视为当事人的承认。根据一审中赵洁聘请律师提交的公函委托书、赵洁身份证复印件以及赵洁收到判决后在上诉期间内提起上诉等等情况，均能表示不存在赵洁所称没有代理权限问题。二、即便存在超越代理或代理人没有权限的问题，赵洁也应当向代理人主张权利，而非提起本案上诉。三、赵洁在与尚艳婷签订房屋买卖合同是为了取得案涉房屋的所有权。根据尚艳婷一审提交的证据提示，双方签订合同时，赵洁与嘉融公司均称房产证可以在2018年底过户，但截至到尚艳婷起诉之日，仍不具备过户条件。赵洁在一审中出具承诺书的行为是对过户时间的明确，对双方买卖合同的明确，具有法律效力。双方均应按照约定履行。嘉融公司辩称：赵洁的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。尚艳婷向一审法院提出诉讼请求:1、解除尚艳婷与赵洁签订的房屋买卖合同；2、赵洁返还尚艳婷购房款430000元，嘉融公司返还尚艳婷中介服务费4400元；3、赵洁和嘉融公司承担违约责任，向尚艳婷支付违约金88000元及利息（利息以本金430000元为基准自2018年10月6日起至2019年8月10日按同期银行贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；4、本案诉讼费由赵洁和嘉融公司承担。一审法院认定事实：2013年4月18日，赵洁购买新乡市前进路与茹岗路交叉口西南角万和城1号楼2单元22407室房屋，赵洁与新乡市聚隆置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。2018年9月10日，尚艳婷与赵洁通过中介嘉融公司签订了一份《房屋买卖暨中介合同书》，主要内容如下：甲方（卖方）：赵洁，乙方（买方）：尚艳婷，中介方（丙方）：嘉融公司。第一条：房屋基本情况：1、甲方自愿将万和城1号楼2单元2407室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实施看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。2、房屋基本情况：房屋性质：居住；所有权人：赵洁；楼层：24；总楼层：26；结构：钢混；建筑面积：71㎡。甲、乙双方协商后的实际成交价格为440000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第四条：付款方式：一次性付款，甲、乙双方定于*年*月*日前同时办理房屋（过户、公证、改名）和房款交接手续，乙方必须一次性交足全部房款。第七条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。5、如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。补充：甲、乙双方约定，乙方先将甲方此房贷款140000元结清，结清贷款之后，由乙方将剩余的290000元转给甲方。乙方押甲方10000元，待等能办理房产证，甲方及时配合办证并由甲方第一时间将此房屋过户给乙方，乙方将10000元转给甲方。合同签订后，尚艳婷支付赵洁430000元房款，赵洁将房屋交付给尚艳婷居住至今，该房屋暂时未办理房产证，导致暂时无法过户至尚艳婷名下。庭审后，赵洁向本院提交声明一份，内容如下：“……未能办理房产证是开发商在房管局存在一些问题，如尚艳婷需办理过户，赵洁承诺在2021年底办理完毕赵洁的房产证手续，交尚艳婷自行办理过户手续。特此承诺承诺人：赵洁代理人：郭振雷2020年11月18日”。一审法院认为：原告尚艳婷与赵洁之间属于房屋买卖合同关系，尚艳婷与嘉融公司之间属于居间合同关系，原告的诉讼请求也分属不同的法律关系产生，因此，无法在一个案件处理。经一审法院释明，尚艳婷选择审理与赵洁之间的房屋买卖合同关系，故与嘉融公司有关的诉讼请求一审法院不予处理，尚艳婷可另行主张权利。关于尚艳婷与赵洁之间的房屋买卖合同关系，三方签订的“房屋买卖暨中介合同书”中手写的补充条款内容为“乙方（尚艳婷）押甲方（赵洁）10000元，待等能办理房产证，甲方及时配合办证并由甲方第一时间将此房屋过户给乙方，乙方将10000元转给甲方”，从该约定内容中可知，尚艳婷购买房屋时对房屋短时期内不能办理房产证的客观现状是明知的，其交付了房款并接受了房屋，证明其愿意接受房屋短时期内不能办证的客观现状。关于房屋是否能办证问题，尚艳婷也无充分证据证明该房屋绝对不能办理房产证，该房屋买卖合同已经在房管部门办理行政备案登记，具有较高的公信力，且赵洁已承诺2021年底前办理完毕房产手续，届时便可办理房屋过户手续。自合同签订日2018年9月10日至2021年底，尚在办证过户合理预期内，因此，尚艳婷目前要求解除合同的请求尚不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回尚艳婷的诉讼请求。案件受理费8980元，减半收取计4490元，由尚艳婷负担。二审中，三方均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：关于承诺书的效力问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款：“授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。”本案一审中，赵洁对其代理人出具的委托书中明确表明为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解。因此赵洁的委托诉讼代理人出具的承诺书对赵洁发生效力。故赵洁上诉称其没有对代理人授权承诺，本院不予支持。综上，赵洁上诉请求不成立，不予支持；一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8980元，由赵洁负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二日书记员  王 洁