湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂13民终102号上诉人（原审原告）：刘先安，男，1959年5月27日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审被告）：随州格林豪威大酒店有限公司，住所地随州市解放路195号玉龙商贸城。法定代表人：张少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶春雨，湖北黄鹤律师事务所律师。上诉人刘先安因与上诉人随州格林豪威大酒店有限公司（以下简称格林酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘先安、上诉人格林酒店的委托诉讼代理人叶春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘先安上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判格林酒店支付刘先安2020年1月9日至2020年10月8日止的房屋租金9440元；3.改判格林酒店支付刘先安违约金4248元，因违约造成的打印费、复印费、车费、误工费等600元；4.一、二审诉讼费由格林酒店负担。二审中，刘先安于2021年2月1日补充上诉请求：格林酒店支付2020年10月9日起至2021年2月4日开庭之日止的租金4538元；返还刘先安位于随州市解放路195号玉龙商贸城B区8楼853号房屋。事实和理由：《房屋租赁及装修、设备使用合同》于2020年10月9日届满，扣减疫情各分担的一个月租赁，格林酒店应支付剩余8个月的租金9440元。依据合同第八条约定，刘先安向格林酒店送达了催款通知书，格林酒店逾期支付租金，应承担年回报30%的违约金。对于诉讼中发生的打印费、复印费、交通费、误工费600元，格林酒店应当承担。刘先安的补充上诉理由：2020年10月9日，刘先安电话联系格林酒店法定代表人张少春，但张少春拒绝接听电话。次日，刘先安到格林酒店办公地点要求工作人员配合腾退房屋，但格林酒店工作人员不予配合。格林酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘先安的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘先安负担。事实和理由：《房屋租赁及装修、设备使用合同》虽然约定不可撤销，并不等同于约定不可解除或法定解除。格林酒店于2020年1月28日停业，疫情防控结束，根据复产复工政策规定，同年5月方能恢复正常营业。格林酒店因疫情停业，已启动清算程序，格林酒店于2020年3月30日通知刘先安解除合同，其不同意协商解除合同及补偿标准，格林酒店并非故意占有房屋或不支付租金，无拖欠租金的违约行为，其不应支付刘先安房屋租金及违约金。刘先安向一审法院起诉请求：1.格林酒店支付刘先安2020年1月9日至2020年10月8日房屋租金10620元（1180元/月×9月）；2.格林酒店赔偿违约金4248元；3.格林酒店承担案件诉讼费及因起诉产生的其他费用500元；4.收回格林酒店违约部分出售的抵押房屋，拍卖后赔偿刘先安以上三项15368元（10620元+4248元+500元）。一审法院认定事实：刘先安与格林酒店签订《房屋租赁及装修、设备使用合同》。合同约定，由格林酒店（乙方）承租刘先安（甲方）所有的位于随州市解放路195号玉龙商贸城B区8楼853号房，租赁期限为10年即2010年10月9日至2020年10月8日止，双方约定在委托租赁期限内，本合同为不可撤销合同。格林酒店每月支付房屋租金590元/月，设备、装修使用费590元/月，两项共计1180元/月。每月期满前5日内格林酒店向刘先安支付下月租金。违约处理项……2.如果乙方未按时支付房屋月回报，在甲方发出书面催收通知一个月内，甲方仍未收到乙方应付的年回报，则视为乙方违约，乙方需支付甲方等同后一年年回报的30%作为违约金，合同继续生效；3.若连续6个月内甲方还未收到乙方应付的月回报，乙方将自持物业进行拍卖，所得收益对所有产权酒店业主的年回报进行赔偿，同时双方租赁合同即告终止，非乙方的原因除外。2020年3月30日，格林酒店下发《告知函》，告知业主因受疫情影响，公司已启动清算程序，计划解除租赁合同，全部退房。2020年4月12日，格林酒店下发《告知函》，告知业主清算手续办理时间截止到2020年4月30日止。对于未到期的业主不愿意办理清算手续的，还要等到合同到期后再清算，公司也不反对业主的要求，只是撤离后办理相关手续比较复杂，届时若有资金支付能力将会一次性结清。2020年4月2日，刘先安向格林酒店送达《催款通知书》，催要2020年1月至3月的房屋租金。2020年5月15日，格林酒店下发《告知函》，告知未办理退房清算手续的业主到物业处办理。2020年5月21日，格林豪威酒店下发《告知函》，告知业主及时缴纳物业费，若5月底不能缴清，将停止一切物业服务。因格林酒店未能支付2020年的房屋租金，刘先安诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，格林酒店与刘先安签订《房屋租赁及装修、设备使用合同》，系当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。该合同明确约定，双方同意在租赁期间内，本合同为不可撤销合同，故合同任何一方不得单方变更或者解除合同。2020年1月28日，曾都区市场监督管理局紧急通知，受新冠××疫情影响，自即日起宾馆等暂停营业。格林酒店租用刘先安的房屋用于酒店经营，因疫情防控导致租赁合同目的暂时不能实现，但双方签订十年期的长期租赁合同，疫情结束后可以继续履行，并不当然导致合同目的不能实现。疫情管控期为2020年2月至3月，新冠××疫情的发生对合同目的的实现构成根本性障碍，不可将损失的发生归责于双方中的任何一方，故两个月的租金损失双方共同承担，即双方各承担一个月的租金损失。刘先安要求格林酒店一次性支付2020年1月9日至2020年10月8日止九个月的房屋租金10620元，因合同未到期限，应从2020年1月起计算至主张权利之月即2020年6月8日止共5个月的租金，扣减疫情影响1个月，支持4个月的房屋租金4720元（1180元/月×4个月＝4720元）。刘先安诉请格林酒店支付违约金4248元，依据双方签订的《房屋租赁及装修、设备使用合同》第八项“违约责任”第二条“如果乙方未按时支付房屋月回报，在甲方发出书面催收通知一个月内，甲方仍未收到乙方应付的年回报，则视为乙方违约，乙方需支付甲方等同后一年年回报的30%作为违约金，合同继续生效。”刘先安于2020年4月2日向格林酒店送达书面催款通知书，该合同于2020年10月8日到期，该合同有效期限内可获得的回报为六个月，故违约金应计算为2124元（1180元/月×6个月×30%）。刘先安诉请格林酒店支付打印费、车船费、误工费、误餐补助费等，因《房屋租赁及装修、设备使用合同》未约定且没有法律依据，不予支持。刘先安诉请收回格林酒店违约部分出售的抵押房屋，拍卖后赔偿刘先安15368元，因未提交证据证明该项损失，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第二百二十七条规定，判决：一、随州格林豪威大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付刘先安2020年1月9日至2020年6月8日止的租金4720元；二、随州格林豪威大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付刘先安违约金2124元；三、驳回刘先安的其他诉讼请求。案件受理费184元，减半收取为92元，由随州格林豪威大酒店有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点是：一、格林酒店是否存在违约行为，案涉租赁合同应否于2020年3月30日解除；二、若其存在违约行为，刘先安主张的租金及违约金如何认定。关于焦点一，《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。本院审查认为，2020年1月24日起至3月23日止政府部门为应对疫情所采取的管控措施，客观上使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是格林酒店在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，客观上导致无法正常经营，属情势变更的情形，但是否造成格林酒店从根本上不能实现合同目的，并向刘先安履行支付租金的合同义务，并无充足的证据予以证实。且在疫情发生后的不到2个月的时间内，本地已经解除了封城措施，安全有序全面恢复社会经济秩序，格林酒店以因疫情停业，公司已启动清算程序要求解除合同，不符合客观现实情况，也不符合相关法律规定，故对此上诉请求，不予支持。因此，虽然疫情防控措施导致格林酒店继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，格林酒店单方通知刘先安解除租赁合同，事实和法律依据不足，其拒付租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于焦点二，如上所述，格林酒店未依约支付租金，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本院审查认为，格林酒店的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋归还义务。关于租金，刘先安一审主张格林酒店支付自2020年1月9日至2020年10月8日合同届满止的租金，但格林酒店在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失双方均无责任，根据公平原则刘先安也应承担部分损失，此损失可以适当减少格林酒店的租赁费用，即在疫情发生期间双方各自承担一个月的租金。因此，格林酒店应支付刘先安8个月的租金9440元（1180元/月×8个月）。关于违约金，根据《房屋租赁及装修、设备使用合同》第八条约定，格林酒店逾期支付租金，应承担年租金30%的违约金，考虑到格林酒店因疫情不能正常经营，本院酌情按照格林酒店应付租金9440元的30%承担违约金，即应付刘先安违约金2832元。刘先安还上诉主张打印费、误工费等计款600元，因上述费用与本案没有必然的因果关系，亦无事实和法律依据，不予支持。二审中，刘先安上诉要求格林酒店有限公司支付2020年10月9日起至2021年2月4日开庭之日止的租金4538元，并返还位于随州市解放路195号玉龙商贸城B区8楼853号房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本院审查认为，刘先安上诉要求格林酒店支付2020年10月9日起至2021年2月4日开庭之日止的租金4538元及返还位于随州市解放路195号玉龙商贸城B区8楼853号房屋，该请求系二审中增加诉讼请求，依据上述法律规定，本院不予处理。综上所述，刘先安的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初1908号民事判决；二、随州格林豪威大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘先安2020年1月9日至2020年10月8日合同届满止的房屋租金9440元；三、随州格林豪威大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘先安违约金2832元；四、驳回刘先安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费184元，减半收取92元；二审案件受理费100元；均由随州格林豪威大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二一年二月二十三日书记员  许 凯