广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20620号原告：陈仕勇，男，1989年8月1日出生，汉族，住贵州省习水县，原告：冯艳玲，女，1994年12月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，上列原告共同委托诉讼代理人：丁振赣，广东广和律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：冯苏，广东广和律师事务所实习律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：张海明,职务经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告陈仕勇、冯艳玲诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈仕勇、冯艳玲的共同委托诉讼代理人丁振赣,被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仕勇、冯艳玲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年6月15日至2017年12月18日的延期交房的违约金110848.19元，自2017年6月15日至2020年5月14日的迟延办理产权登记的违约金281739.13元，共计392587.32元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2016年6月6日订立《商品房预售合同》及补充协议，原告购买被告开发的位于番禺区××村镇××大道××（××）房（以下统称涉案房屋），商品房总价为5773343元。预售合同约定，被告应当在2017年6月15日将房屋交付给原告使用，被告逾期交房180天（含180天）应按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金。超过180天被告按已付楼款总额的0.2‰的标准向原告支付违约金，直至实际交付之日，合同在履行过程中发生的争议依法向法院提起诉讼。补充协议约定，被告应在原告交清房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因被告的责任不能在该期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起逾期180天（含180天）被告应按已付楼款总额每日0.1‰标准支付违约金，超过180天被告应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，至房地产权证出证之日止。合同订立后，被告违反合同约定于2017年12月18日向原告交楼，收楼时间距被告承诺2017年6月15日交楼时间已逾期186天，于2020年5月14日通知原告领取不动产登记证书，据被告承诺的办证时间已逾期334天，已构成违约，应当承担违约责任。为维护自身权益，原告依据合同约定及相关法律规定特向法院提起诉讼。被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司辩称：1.原告向被告主张逾期交楼的违约金没有事实和法律依据。被告已经根据原告在合同中约定的通讯地址于2017年5月31日寄出收楼通知书，根据合同约定，被告根据原告留存的通讯地址寄出后3日内即视为已经送达，因此原告因自身未能按时收楼的违约责任应由原告自行承担。2.原告向被告主张逾期办证的违约金没有事实和法律依据。案涉房屋是由于政府的原因导致了最终办妥房产证的时间有一定滞后，被告不存在故意拖延的行为，且被告已经完成了办证义务。3.即使法院认定被告最终需支付逾期办证的违约金，原告主张的起算时间、截止时间及计算标准也应依法调整。对于原告的主张应纠正如下：违约金的起算点应统一从原告实际收楼之日起算，且应以原告签收的《收楼确认书》的收楼时间为准；原告存在逾期交税或逾期提交办证材料，属于违约行为，根据合同约定办理房地产权证的期限相应顺延；违约金的截止时间应当截止到出证之日止，即房产证落款之日2020年5月7日止。4.被告迟延办理房产证并未给原告造成实际损失，即便按照合同约定的违约金标准亦过高，且目前受新冠××疫情的影响，企业复工复产受到了极大的阻碍，经济上也受到了冲击，如法院认为被告应支付逾期办证违约金，恳请法院在综合考虑的基础上对违约金标准予以调低。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年6月6日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，乙方购买甲方开发的涉案房屋，总金额5773343元，自预售合同网上签订之日起支付1733343元，剩余4040000元须于2016年6月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2017年6月15日前将案涉房产交付乙方使用。甲方如未能按合同规定的期限交房，自规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第八条。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》：（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同附件七本合同补充协议约定，甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。《商品房买卖合同》第二十一、二十二变更为：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方需在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款、办证费用，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）甲方应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天甲方应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，直至房地产权证出证之日止，合同继续履行。甲方通知乙方领取房地产权证后，因非甲方原因乙方延迟取得的，甲方无需承责。《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函，均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送……如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖邮戳之日为出发日，自发出之日起三天后视为送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，两原告向被告付清了购房款。涉案房屋所在楼宇于2016年11月21日通过燃气工程的竣工验收，取得《工程竣工验收证明书》；于2016年11月28日取得《客户受电工程竣工检验意见书》；于2016年12月22日取得《永久用水同意接入书》，具备永久用水接入资格；于2016年12月29日取得《竣工验收备案表》。2017年6月1日，被告通过中国邮政特快专递向两原告在合同中约定的地址寄送《收楼通知书》，通知两原告于2017年6月3日或4日前来办理收楼手续。两原告表示未收到上述通知书。2017年12月18日，两原告办理涉案房屋收楼手续。2020年5月7日，涉案房屋登记至两原告名下，登记建筑面积284.82平方米。2020年5月14日，被告通知两原告领取涉案房屋产权证书。当事人在庭审中确认，自2017年12月18日起算第730日为2019年12月18日。两原告在庭审中陈述，被告在2017年6月15日告知两原告涉案房屋不符合交房条件，具体原因不清楚，具体交房时间需要等候通知，被告直到2017年12月中旬才通知收楼。被告对此不予确认，两原告并未进一步举证证明。被告在庭审中陈述，两原告在2020年4月17日才提交办证资料，涉案房屋于2020年4月23日办理初始登记手续。本院认为：两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的规定，合法有效，当事人应当依约切实履行。涉案房屋已于2016年12月29日取得《竣工验收备案表》，并在该日前取得通水、通电、通气等文件，故涉案房屋在交楼日期前已经具备合同约定的交楼条件。被告于2017年6月1日向两原告在合同中约定的地址寄送《收楼通知书》，该份邮单上印有快递公司邮戳。根据涉案合同补充协议的约定，以邮局盖邮戳之日为出发日，自发出之日起三天后视为送达。故被告已经履行通知义务，两原告以被告通知涉案房屋不符合交楼条件为由而未能在合同约定的时间收楼，但并未提供证据证明，亦与《收楼通知书》记载的情况不符。原告未能按照《收楼通知书》记载的时间前来收楼，直至2017年12月18日才办理收楼手续，由此产生的法律责任应当由其自行承担，故两原告要求被告支付逾期交楼违约金没有依据，本院不予采纳。合同附件七补充协议约定，被告应在两原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证……如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）被告应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金……两原告已于2017年12月18日办理收楼手续，被告自述涉案房屋于2020年4月23日才办理初始登记，其直至2020年5月7日才依约办妥涉案房屋的产权证书，可知雅居乐公司迟迟未能办理涉案房屋的初始登记才是导致迟延办证的原因，故其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。雅居乐公司抗辩迟延办证系政府原因所致，但未举证证明，本院不予采信。当事人确认自2017年12月18日起算第730日为2019年12月18日，故被告应当向两原告支付自2019年12月19日至2020年5月7日的逾期办证违约金81404.14元（5773343元×0.1‰×141天）。两原告要求自2016年6月15日起算办证期限及逾期办证违约金计算至被告通知领取产权证书之日止，与合同约定不符，本院不予支持。双方合同对违约金标准有明确约定，该违约金标准属于合理范围，且被告迟延办证行为与其抗辩的疫情影响之间不存在关联，故对被告求调整违约金标准的请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈仕勇、冯艳玲支付自2019年12月19日起至2020年5月7日止的迟延办证违约金81404.14元；二、驳回原告陈仕勇、冯艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3594元，由原告陈仕勇、冯艳玲负担2849元，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年二月十九日法官助理贾清宸书记员钟秀娟