河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终835号上诉人(原审原告)：汝阳县医药经济发展中心，住所地河南省汝阳县城人民路37号。法定代表人：苏利强，该中心主任。委托诉讼代理人：王海兴，该中心员工。委托诉讼代理人：陈银刚，河南金稻律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：董进法，男，汉族，1949年3月14日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张国辉，河南民天律师事务所律师。上诉人汝阳县医药经济发展中心(以下简称医药中心)因与被上诉人董进法合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法使用第二审程序，由审判员杨献民独任公开审理了本案。上诉人医药中心的委托诉讼代理人王海兴、陈银刚，被上诉人董进法的委托诉讼代理人张国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。医药中心上诉请求：1.撤销原审判决第二条、第三条，改判董进法按每年租金40573元，从2012年1月1日起算至2021年1月1日，支付9年共365157元；2一、二审诉讼费用由董进法承担。事实与理由:1.医药中心与董进法签订《房屋租赁合同》,约定以20万元借款抵租金,由于该合同为无效合同，则所谓20万元借款抵租金的约定也无效，一审将有效的民间借贷关系和无效抵租金关系混为一谈，明显错误。2.2012年1月1日起至今近9年，董进法一直拖欠租金。医药中心2013年第一次起诉请求确认《房屋租赁合同》无效一案中，经汝阳县人民法院委托合法机构进行鉴定，该评估意见评估的是订立合同当时的租金市场价格，不存在超出有效期一说。该评估意见高过董进法2011年支付的最高额租金8400元，只证明当时支付的租金与市场价相比过低，不存在明显偏高的事实。如果法院认为偏高，可以依法降低，而不是全盘否定，判成无房租。医药中心、董进法系单位与职工的关系及董进法负担5名职工社保费用的情况不是降低租金的法定要件。3.一审判决认为“双方应各自负担已方财产被对方占用期间的损失。”也是错误的。董进法租用医药中心房产，依法应负担房租，判定不承担租金与法无据。医药中心借用董进法20万元，是民间借贷关系，不是一个法律关系，两者不能混为一谈。董进法辩称，1.双方均认可20万元借款转化为租金,不存在两个法律关系问题，更不存在就借款另行起诉问题。2.董进法是医药中心的员工，一直以来均是以医药中心的名义经营，出售医药中心的药品，负担医药中心5个员工的社保，本案与一般意义上的租赁关系是有本质区别的。蔡店药房本身就是董进法以医药中心的名义组织选地并建设的，前期后期董进法投入了大量的人力、物力和精力。3.医药中心的鉴定结论不是在本案中作出且已经超过有效期，况且参照的鉴定结论不等同于损失，即使有损失还要看谁是过错方，因此一审法院不予采信有事实根据和法律依据。4.案件事实证明造成合同无效的过错方在于医药中心，董进法对于法律不懂，但是作为医药中心应该对于国家的法律应该是知道的。一审判决医药中心存在过错于法有据，但是判决董进法与医药中心具有同等的过错没有任何法律依据。医药中心向一审法院起诉请求：一、判令董进法将（2013）汝民初字第700号判决书中确定的蔡店药房的范围内的房屋及土地返还给医药中心；二、判令董进法支付拖欠的租金，按每年租金40573元，从2012年1月1日起算至2021年1月1日，即9年，共365157元；三、本案诉讼费用由董进法承担。一审法院认定事实：洛阳市中级人民法院于2016年4月7日判决“驳回上诉，维持原判”后，董进法申请再审，洛阳市中级人民法院于2019年6月28日作出(2019)豫03民再12号民事判决书，判决：维持(2015)洛民终字第3456号民事判决书。洛阳市人民检察院于2020年6月17日作出“不支持监督申请决定书”驳回了董进法的抗诉申请。医药中心于2020年8月18日再次向董进法送达解除房产租赁通知，告知董进法接到此通知书二十日内将“蔡店药房”交还给医药中心，董进法于2020年8月26日明确回复，拒绝返还“蔡店药房”。“蔡店药房”的全称为汝阳县康源医药责任有限公司蔡店药房，2018年8月16日汝阳县工商行政管理局给其颁发《营业执照》，负责人为董占芳，2019年10月14日汝阳县市场监督管理局颁发《药品经营许可证》，显示法定代表人为王军刚，系医药中心前任法定代表人，负责人为董占芳，董占芳系医药中心职工，具备药师资格，约在2018年，上级要求每个药房必须有药师，医药中心对汝阳县康源医药责任有限公司蔡店药房进行了药品经营许可证及营业执照的配合办理，该药房实际经营者仍是董进法，董进法系医药中心的退休职工，其在经营汝阳县康源医药责任有限公司蔡店药房期间，截止目前仍负担医药中心两名职工的社保费用的交纳。另董进法经营期间自己出资给蔡店药房的房屋进行了装修，加装了空调、监控、电子屏、防盗门等物品。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。医药中心、董进法双方2012年8月31日签订的“房产租赁合同”已经被法院生效法律文书确认为无效。原因系因涉案租赁标的物的产权特殊性未经行政批准而导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，董进法从医药中心租赁了“蔡店药房”房屋及土地，在合同被宣告无效后，应当原物返还医药中心，故一审法院对医药中心要求董进法返还租赁物的诉求，依法予以支持。同时返还是相互的，医药中心依据无效合同取得的租金20万元也应返还董进法。虽然该20万元原系借款，但经过当事人之间约定后已经转化为租金。从诉讼效率和减少当事人诉累角度考虑，不宜将其视为借款而让当事人另行诉讼。关于损失问题，应否承担损失赔偿责任应以损失现实存在和当事人的过错来确定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国务院制定的行政法规，医药中心、董进法双方未按规定进行合同报批，双方对造成合同无效均有过错，对造成己方的损失均应承担过错责任。关于各方主张的损失，医药中心主张的董进法支付每年租金40573元，系按照2013年9月9日，汝阳县人民法院委托洛阳永道凯桥资产评估事务所鉴定意见计算的（30年租赁期的评估值为：121.72万元，即年租金40573元)。首先该评估意见已经超出有效期。其次，该评估意见明显超出2011年董进法支付最高额租金8400元，明显偏高。第三、医药中心、董进法系单位与职工的关系，该评估意见未考虑双方特殊关系及董进法负担5名职工社保费用的情况。因此，该评估意见原审法院不予采纳。医药中心据此计算的“租金”原审法院不予支持。关于董进法主张的借款利息问题，董进法主张20万元按月息2分要求医药中心支付实际占有期间的利息。原审法院认为，该20万元本身由借款转化为租金，没有约定利息，要求按月利率2%支付利息的主张无事实及法律依据，原审法院不予支持。双方应各自负担己方财产被对方占用期间的损失。关于董进法经营期间的房屋修缮、添加设施、设备的问题，原审法院认为，董进法此所举证据多为落款2012或2013年度的证人证言和材料清单，不足以证明实际花费情况；即使能够认定，也存在董进法因实际经营需要而使用受益和自然折旧贬值的问题，故对董进法主张的此类损失数额，原审法院不予认定。对于可拆卸且不损害建筑物的独立物品，董进法可以自行处理医药中心同意接收的双方在返还交接时可协商作价处理。董进法认可该“蔡店药房”由其个人经营，故不存在董进法主体错误的问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董进法于本判决生效后二十日内向医药中心返还一审法院（2013）汝民初字第700号民事判决书中确定的“蔡店药房”范围内的房屋及土地。二、医药中心于本判决生效后二十日内返还董进法20万元。三、驳回医药中心其他诉讼请求。四、驳回董进法其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元，由医药中心、董进法各半负担。二审中，当事人未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，医药中心、董进法双方2012年8月31日签订的房产租赁合同已经被法院生效法律文书确认为无效。医药中心主张董进法按照年租金40573元支付拖欠的九年租金，年租金40573元明显高于双方在合同中约定的年租金数额，与双方当时真实意思表示存在较大差距，本院认为按照董进法2011年支付的年租金8400元较为妥当。董进法实际使用涉案房产多年，虽双方合同无效，但应当参照年租金数额交纳占用费，即支付2012年1月1日起算至2021年1月1日占用费75600元。董进法负担5名职工社保费用与与确定租金数额无关。关于董进法主张医药中心退还20万元及利息问题，因其未提起反诉，可另行主张。综上所述，医药中心的部分上诉请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初4055号民事判决第一项；二、撤销河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初4055号民事判决第二、三、四项；三、董进法于本判决生效后二十日内向汝阳县医药经济发展中心支付2012年1月1日至2021年1月1日占用费75600元。四、驳回汝阳县医药经济发展中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3389元，由汝阳县医药经济发展中心负担2719元，董进法负担670元；二审案件受理费10777元，由汝阳县医药经济发展中心负担8577元，由董进法负担2200元。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二一年二月二十八日书记员  刘 洋