河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初4836号 原告：郑顺利，男，1978年10月1日出生，汉族，现住承德市双桥区。 被告：苍栢，女，1985年5月10日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被告：王阔，男，1986年2月10日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 二被告委托诉讼代理人：赵晶，河北迦南律师事务所律师。 第三人：承德市中诚志和房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市双桥区文化娱乐中心（金汇开发）1103室。 法定代表人：魏延东，职务：总经理。 委托诉讼代理人：许鑫鑫，该公司员工。 原告郑顺利与被告苍栢、王阔，第三人承德市中诚志和房地产开发有限公司（以下简称中诚志和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑顺利，被告苍栢、王阔及其委托诉讼代理人赵晶，第三人中诚志和公司委托诉讼代理人许鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、准许（2019）冀0802民初4490号民事裁定书中对查封被执行人承德市中诚志和房地产开发有限公司名下承德市房屋的执行，房屋价值862855.00元；2、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：申请执行人郑顺利与被执行人承德市中诚志和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2019年9月17日承德市双桥区人民法院依法作出（2019）冀0802民初4490号民事裁定书，诉前依法查封被执行人承德市中诚志和房地产开发有限公司名下2200000.00元银行存款或其他等值财产，于2019年9月18日查封承德市房屋。2019年10月28日，承德市双桥区人民法院依法作出（2019）冀0802民初4490号民事调解书，调解结案后被执行人未在调解书规定的期限内履行支付款项业务。2020年4月2日，原告向承德市双桥区人民法院申请强制执行。2020年7月10日，被告（案外人）苍栢、王阔对执行标的志和馨居小区4号楼1单元102室房屋提出书面异议。2020年07月22日，承德市双桥区人民法院依法作出（2020）冀0802执319号之二执行裁定书。根据执行裁定书，志和馨居小区4号楼1单元102室房屋尚在案外人执行异议审查阶段，尚不能对该套房屋予以拍卖和处置变现。2020年12月10日，承德市双桥区人民法院执行局作出（2020）冀0802执异79号执行异议裁定：中止对承德市房屋的执行。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护的是买受人对于所购房屋的相应权利，而《抵款协议》是具有意向性的前期磋商行为，并无房屋买卖的性质和目的，不能根据《抵款协议》得出以房抵债转化为了买卖合同法律关系，因此中诚志和房地产与苍栢的债权仍然属于普通债权，不能优先于普通债权而排除强制执行，故应撤销（2020）冀0802执异79号执行异议裁定，准予对被执行人承德市中诚志和房地产开发有限公司名下承德市房屋的执行。 原告提供如下证据：证据一、申请法院调取（2020）冀0802执319号执行卷宗。证明抵债协议是否真实，抵债时说没有抵押、出售等情况，异议时说抵给了被告（案外人）。证据二、申请法院调取（2020）冀0802执异79号执行异议案件卷宗。证明被告（案外人）所供材料的真实性，是分包商还是材料供应商。证据三、申请法院调取许凤福诉承德市中诚志和房地产开发有限公司和承德市志和建筑安装工程有限公司一案的相关材料。证明许凤福对案涉房屋另案主张权利，进一步证明承德市志和建筑安装工程有限公司与被告签订的结算协议不真实。证据四、（2019）最高法民申4491号民事裁定书。证明以房抵债不是购买房屋居住的正常消费者。证据五、认购协议书。证明重复签认购书，做虚假的认购书逃避债务。证据六、承德市中诚志和房地产开发有限公司商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产开发企业资质证书、建设工程施工许可证。证明涉案房屋查封前具备网签备案、预告登记资质。证据七、承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初4490号民事裁定书、告知书及民事调解书。证明被告（案外人）的认购书与查封之间的时间节点。证据八、承德市双桥区人民法院作出的（2020）冀0802执异43号执行裁定书。证明相类似的案件，贵院作出的执行异议裁定与本案的执行异议裁定相矛盾。 被告辩称，河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802执异79号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。答辩人苍栢、王阔于2014年10月21日登记结婚，二人系夫妻关系。承德市中诚志和房地产开发有限公司（下称中诚志和开发公司）开发的小老虎沟志和馨居小区由承德市中诚志和建筑安装工程有限公司（下称中诚志和建筑公司）承建，答辩人为该工程供应电线电缆和施工。经上述三方结算就拖欠答辩人工程款一事，中诚志和开发公司将志和馨居小区4号楼1单元102室房屋（建筑面积112.74平方米）作价862855.00元出卖给了答辩人，双方于2019年1月23日签订了该房的《认购协议书》。双桥区人民法院因被答辩人诉第三人房屋买卖合同纠纷一案于2019年9月17日查封了上述房屋。但上述房屋早已由答辩人购买并实际占有，该房不属于第三人中诚志和房地产公司的财产。（2019）冀0802民初4490号执行裁定书错误查封了答辩人的合法财产应予撤销，并中止对答辩人房屋的执行。 被告提供如下证据：一、《工程结算单》（共1页）。证明：2019年1月20日，经双方结算，中诚志和房地产公司向中诚志和建筑公司支付部分工程款862855.00元。二、《工程结算单》（共1页）。证明：2019年1月22日，经双方确认苍栢施工工程已完毕，中诚志和建筑公司应向苍栢支付工程款1215406.00元，现先支付部分工程款862855.00元。三、《结算协议》（共1页）。证明：2019年1月22日，上述三方共同确认了欠付苍栢工程款一事，经协商后由中诚志和房地产公司将志和馨居小区4号楼1单元102室房屋以总价款862855.00元出卖给苍栢。四、《认购协议书》及《收据》（共2页）。证明：2019年1月23日，苍栢与中诚志和房地产公司签订了上述房屋的认购协议，协议约定了认购房屋为志和馨居小区4号楼1单元102室，建筑面积112.74平方米，总价款862855.00元，一次性付清等条款，并由中诚志和房地产公司出具了购房款《收据》一张。五、《地下室使用权转让协议》及《收据》（共3页）。证明：2019年8月6日，苍栢与中诚志和房地产公司签订了志和馨居小区4号楼422号地下室的转让协议，苍栢以32580.00元购买了地下室的使用权，并由中诚志和房地产公司出具了转让款《收据》一张。六、《车位使用权转让合同》及《收据》（共6页）。证明：2019年8月6日，苍栢与中诚志和房地产公司签订了志和馨居小区198号车位的转让协议，苍栢以17万元购买了车位使用权，并由中诚志和房地产公司出具了转让款《收据》一张。以上证据共同证明苍栢因个人需要购房并已经足额支付购房款的事实。七、《结婚证》（复印件1页）。证明：苍栢、王阔于2014年10月21日登记结婚，二人系夫妻关系。八、《承德市不动产登记中心查询信息》（共1页）。证明：经承德市不动产登记中心确认，苍栢、王阔名下没有住房。九、（2020）冀0802民初3514号《民事判决书》。证明：原告李文阁诉中诚志和房地产公司商品房预售合同纠纷一案，经人民法院审理判决房屋买卖合同有效应予办理备案登记手续。李文阁与苍栢同系中诚志和的债权人，在执行异议程序中，贵院执行法官已经调取了相关证据，李文阁的房屋买卖合同合法有效，本案房屋买卖合同亦合法有效。补充证据：十、《志和馨居电线电缆明细单》。证明：苍栢向志和馨居工程供货的清单。十一、《授权委托书》、《营业执照》、《全国工业产品生产许可证》、《中国国家强制性产品认证证书》（共5页）。证明：河北永上电缆集团有限公司系具有电线电缆生产资质的企业，授权苍栢为承德地区总代理。十二、苍栢与永上电缆的《微信截图》（共6页）。证明：2018年苍栢为志和馨居工程向河北永上电缆集团有限公司进货的事实。以上证据共同证明苍栢为志和馨居工程供货的真实性。十三、证明。证明许凤福（李占民代）及第三人中诚志和公司认可第三人已经将案涉房屋出卖给苍栢。十四、《电线电缆供销合同》（顶房协议）。十五、个人委托书。两份证据证明许凤福已将案涉房屋抵顶给被告苍栢。 第三人承德市中诚志和房地产开发有限公司未提出答辩意见亦未举证。 经审理查明：本院于2019年9月17日作出（2019）冀0802民初4490号民事裁定，并于同日向房产管理部门送达协助执行通知书，查封承德市中诚志和房地产开发有限公司名下位于承德市双桥区房屋。中诚志和公司已于2017年6月30日取得包括上述房屋在内的商品房预售许可证。 另查明，2019年1月22日，被告苍栢与第三人承德市中诚志和房地产开发有限公司、承德市志和建筑安装工程有限公司（许凤福）签订《结算协议》，主要内容为：“承德市志和建筑安装工程有限公司欠被告苍栢工程款1215406元，三方协商将第三人承德市中诚志和房地产开发有限公司开发建设的承德市双桥区房屋（建筑面积112.74平方米）作价862855元直接给苍栢用于抵顶应支付承德市志和建筑安装工程有限公司的部分工程款。承德市中诚志和房地产开发有限公司负责给苍栢办理所有购房手续。”基于上述协议，2019年1月23日，苍栢与承德市中诚志和房地产开发有限公司签订《认购协议书》，协议对房屋位置、单价、购房款等进行了约定。承德市中诚志和房地产开发有限公司为苍栢出具了862855元的购房款收据。 再查明，被告当庭自认其与第三人之间并不存在买卖合同及施工合同关系，系案外人李占民代许凤福与其产生电线电缆买卖关系，并因拖欠其货款而订立上述以房抵债协议。 案外人许凤福已于2020年12月另案提起对中诚志和公司及承德市志和建筑安装工程有限公司建设工程施工合同诉讼，其主张的权利中包含本案争议房产。本案庭审后，被告又另案起诉许凤福、李占民主张其上述买卖合同的欠款。 本院认为，本案的争议焦点，一是被告对执行标的即涉案房屋享有何种民事权益的争议。二是被告所享有的民事权益能否排除强制执行的争议。 关于争议焦点之一，被告依据其与第三人中诚志和公司及承德市志和建筑安装工程有限公司签订的《结算协议》和《认购协议书》，主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由排除执行不能成立。具体分析： 从物权公示的效果看，被告并不享有本案争议房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案争议的房产仍登记在第三人中诚志和公司名下，对外公示的所有权人仍为中诚志和公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，中诚志和公司仍系案涉房产的所有权人。即使被告已经占有本案争议的房产，也不能认定被告据此获得本案争议房产的所有权。 从《认购协议》的性质看，其即使符合合同生效要件，也仅具有预约合同的性质，不能替代订立商品房买卖合同。案涉认购协议签订的前提系基于被告与中诚志和公司及承德市志和建筑安装工程有限公司（许凤福）签订的《结算协议》，该协议即使成立也仅属于债权协议，而不具有物权属性。且事实上，《结算协议》并非许凤福本人签署，许凤福另案的诉讼请求，与《结算协议》内容相矛盾，故《结算协议》的真实性、是否成立在本案中不能确认，被告主张对案涉房产享有民事权益的基础尚处于不确定状态。 关于争议焦点之二，实质就是分析判断，针对同一执行标的，案外人权利与执行债权人的权利，谁应当优先保护的问题。参考（2017）最高法民终356号民事判决书、最高人民法院（2017）最高法民申1769号民事裁定书、最高人民法院（2018）最高法民申1382号民事裁定书、（2019）最高法民申4491号民事裁定书的裁判要旨（参见《民事审判与指导》、《最高人民法院执行案例指导与参考》），案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《结算协议》及《认购协议书》的订立系基于被告与承德市志和建筑安装工程有限公司及第三人中诚志和公司之间的货款抵账行为，案涉协议性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭被告对承德市志和建筑安装工程有限公司及中诚志和公司的债权，而非单纯的房屋买卖。本案被告与中诚志和公司的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中，被告寻求救济途径不当，以物抵债约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中诚志和公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。事实上，被告与第三人在涉案房屋被查封并登记之前有时间和条件签订商品房买卖合同并办理预告登记，或者通过诉讼行使权利，但其并无理由及证据说明非因其自身原因而未能办理，故被告自身存在怠于行使权利的过错，相较于执行债权人对涉案房屋查封并公示在先的权利而言，其债权不具有优先性。 综上所述，被告对案涉房屋并不享有所有权，也不享有足以排除执行的其他实体权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项规定，判决如下： 准许执行位于承德市房屋。 案件受理费12428元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 李初啸审判员崔博人民陪审员蔡晓荣 二〇二一年二月九日 书记员 袁              月