贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终8573号号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨长举，男，1954年3月3日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：李玉春，贵州印鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文义，男，1979年12月28日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：王松，贵州施仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈显青，男，1989年4月22日出生，汉族，住织金县。委托诉讼代理人：王松，贵州施仁律师事务所律师。上诉人杨长举因与被上诉人吴文义、陈显青合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2019)黔0524民初4289号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第二项及第四项，或将本案发回重审；二、改判二被上诉人立即向上诉人支付住房和土地占用使用费共计103333.33元；三、改判二被上诉人停止使用上诉人的住房和土地，并恢复原状；四、一审案件受理费、一审反诉案件受理费、二审全部诉讼费用由二被上诉人承担。主要的事实和理由是：一、一审法院未认定被上诉人未交付租金的事实系认定事实不清。本案中，被上诉人未按约定足额交纳租金是客观事实，即使本案合同无效，也不影响诚实信用。本案发生的根本原因系被上诉人未交纳租金。在之后，上诉人多次催促其交纳，被上诉人均予以拒绝。最后发展到不接上诉人的电话，期间经历了几个月的时间，被上诉人的事实行为表明其不再租赁上诉人的房屋和土地，上诉人才将土地另行处置，符合法律规定和交易习惯。被上诉人在一审中没有提出证据证明上诉人出卖土地的事实，一审判决在没有查明上诉人出卖土地的情形下就草率认定该事实，是本案事实不清的重要环节。一审判决没有客观评判上诉人另行处置土地的前因后果，导致本案判决有失公允。二、上诉人在本案中不存在任何违约行为。从《住房租赁及土地流转合同》来看，双方约定将涉案房屋及土地出租给被上诉人吴文义，租金为80000元每年。双方达成租赁协议后，二被上诉人仅向上诉人支付了50000元租金，至今未将剩余租金支付给上诉人。根据合同法第六十六条之规定，由于二被上诉人未将剩余3万元租金交付给上诉人，上诉人才未将涉案房屋的第二层租赁给二被上诉人，根据前述规定，上诉人与二被上诉人未约定合同的履行顺序及期限，上诉人享有拒绝将涉案房屋第二层交付给二被上诉人的权利。上诉人与二被上诉人签订的《住房租赁及土地流转合同》无效，但二被上诉人已实际占用房屋及土地，并且已将涉案房屋及土地用于经营，且在经营的过程中，未受到任何的阻碍。根据合同的相对性，涉案房屋系上诉人修建，土地系上诉人从他人处流转所得，二被上诉人基于合同关系取得了涉案房屋和土地的占有权，纵使合同无效，二被上诉人的占有权也未因合同无效而受到任何的妨害，因此，上诉人在本案中不承担任何违约责任。三、上诉人不存在任何侵权行为。首先，一审庭审中，二被上诉人在庭审中明确自认其自2018年9月份以后就未经营餐饮娱乐，二被上诉人所经营的餐饮娱乐场所系其未管理所致，与上诉人无关，根据庭审中上诉人出示的照片及一审法院勘验的现场照片，二被上诉人修建的游泳池完好无损，其装修的餐饮店也完好无损，只是其栽种的花木等植物因二被上诉人未管理而仅剩几株，二被上诉人所有的假山也未受到任何的损坏。其次，根据谁主张谁举证的原则，主张侵权一方，应当就存在侵权行为及侵权行为与损失之间具有因果关系承担举证责任，但在整个庭审过程中，二被上诉人并未提供任何证据予以证明，因此，该举证不能的法律后果应当由二被上诉人自行承担。四、关于二被上诉人的损失问题。前及所述，由于二被上诉人用于经营餐饮娱乐的假山及其它物品具在，至于游泳池，因其损坏是二被上诉人未经营管理所致，因此，该损失应由二被上诉人自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，二被上诉人装饰餐饮场所使用的物品（如座子，椅子、吊灯等等）及假山等可由二被上诉人自行拆除，而不应该计算在损失之内。五、关于反诉部分，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中，由于二被上诉人未将剩余3万元租金交付给上诉人，上诉人才未将涉案房屋的第二层租赁给二被上诉人。至2018年11月2日，二被上诉人仍未将剩余的3万元租金及2018年的租金支付给上诉人，二被上诉人的该行为实质上是以事实行为告知上诉人，其不再继续履行合同，其以事实行为默示不再履行合同后，至今未将其装饰装修的物品拆除，仍然占有使用上诉人的房屋及土地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。二被上诉人占有使用上诉人的房屋系无权占有，应当将其装饰物拆除，返还原告的房屋，恢复原状，并向原告支付房屋占用使用费。六、一审判决驳回上诉人反诉请求适用法律不当。公平公正是处理民事法律关系的基本原则。一审判决上诉人承担被上诉人的投资损失，且驳回了上诉人要求支付房屋占用使用费的请求违反了上述原则。首先，一审认为上诉人在租赁期内出卖租赁物，阻碍了被上诉人的使用权，判令上诉人承担，但对上诉人主张的房屋和土地使用租金却不予认可，予以驳回。从事实和法理上，一审判决就同一事实的认定矛盾。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被答辩人在与答辩人签订《房屋租赁及土地流转合同》时，未明确告知其未经依法登记取得案涉房屋、土地承包经营权证等证书，即以出租的方式出租房屋、流转土地给答辩人，致使双方所签合同系无效合同，被答辩人在签订合同时故意隐瞒该重大事实，该行为存在重大过错，依法应承担责任。二、被答辩人多次自认合同签订时双方约定将房屋整栋（包括第一层、第二层）出租给答辩人，但在签订合同后仅将该房屋第一层交付答辩人使用，答辩人使用了约一年，视为双方认可租赁该房屋第一层，每年租金为50000元，故不存在被答辩人所述剩余30000元租金未付的问题。三、答辩人租赁被答辩人房屋及土地的主要目的是每年夏季在该处经营餐饮娱乐，营业时间通常为每年的6-9月份，其余月份均为闲置状态，被答辩人在该房屋及土地闲置期间将租赁给答辩人的土地大部分转让给他人修建房屋，其行为已明示不再将土地交由答辩人使用，在此过程中还将答辩人之前硬化的土地、修建的泳池等进行覆盖及破坏，导致答辩人在下一年度的经营无法继续下去，给答辩人造成了巨大损失。至于被答辩人上诉中称在将土地让与他人建房之前曾与答辩人协商属子虚乌有，没有依据。四、一审法院在立案之后通过几次庭审，并多次到案涉房屋及土地周边走访、进行现场勘验等，确认被答辩人将案涉土地大部分转让给他人建房的事实，根据公平公正的原则判决被答辩人对答辩人的各项损失承担80%的赔偿责任并无不当。一审原告吴文义、陈显青向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告签订的《住房租赁及土地流转合同》；二、判令被告赔偿原告各项损失暂共计616466元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审被告（反诉原告）杨长举向一审法院反诉请求：一、判决确认反诉原告与二反诉被告签订的《住房租赁及土地流转合同》自始无效；二、判决二反诉被告立即向反诉原告支付住房及土地占用使用费共计103333.33元；三、判决二反诉被告停止使用反诉原告的住房及土地，并恢复原状；四、反诉案件受理费由二反诉被告承担。一审法院经审理查明，2017年11月2日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《住房租赁及土地流转合同》，合同主要约定：原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）位于XXX的住房一栋整层（带院坝，建筑面积约为420平方米）和流转土地面积共五亩用于经营餐饮娱乐，租赁期限从2017年12月1日至2027年12月1日共十年，租赁费为每年80000元，在房屋租赁及土地流转期间，原告不能将所租房屋及土地的使用权转让给第三方。合同签订后，被告（反诉原告）将房屋一楼及土地交给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）支付了租金50000元。原告（反诉被告）对房屋进行装修，在空地上修建了游泳池，对道路进行硬化和空地上进行绿化，开展餐饮、游泳等行业至2018年。2019年初，原告（反诉被告）发现现场被破坏，双方协商未果，向人民法院提起诉讼。在诉讼中，原告（反诉被告）申请工程造价鉴定，经北京安诚建工造价咨询有限公司对原告（反诉被告）房屋装修、游泳池、水井、道路硬化、绿化现场进行评估，造价分别为169729元和36793元，共计206522元，为此，支付鉴定费10000元。其放弃对设备价值评估。另查明，二原告（反诉被告）是合作关系，经营停业后，被告（反诉原告）将出租给原告（反诉被告）的部分土地让给他人建房。被告（反诉原告）出租的房屋和土地无相关权属证明；原告（反诉被告）在空地上的建设无行政许可。一审法院认为，诉讼中双方当事人均认可所签订的《住房租赁及土地流转合同》无效，故对原告（反诉被告）要求解除合同的诉求不再进行审理。对于原告要求赔偿损失的主张，由于合同无效的原因双方均有过错，应承担相应的责任。但在履行合同过程中，被告（反诉原告）又将租赁给原告（反诉被告）的土地让与他人建房，严重违反了诚实信用原则，故被告（反诉原告）过错大于原告（反诉被告），结合本案实际，原告（反诉被告）产生的损失，由被告（反诉原告）承担80%，即为（206522元+10000元）×80%＝173217.6元。对于被告（反诉原告）要求支付房屋、土地占用费并恢复原状的反诉请求，如上所述，被告（反诉原告）存在重大过错，虽然双方约定每年80000元，但被告并未按约定将房屋第二层交付给原告（反诉被告）使用。原告（反诉被告）使用约一年，支付的租赁费50000元，视为已经支付了一年的租赁费。原告（反诉被告）停业期间，被告（反诉原告）将部分土地让与他人建房，其行为已明示不再将土地交由原告（反诉被告）使用，故对其要求原告（反诉被告）支付占用房屋、土地第二年以后租金的主张，依法不予支持。其要求恢复原状，其原状是什么状态不明确，故不予采纳该诉求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五条、第六条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴文义与被告（反诉原告）杨长举2017年12月1日签订的《住房租赁及土地流转合同》无效；二、被告（反诉原告）杨长举在本判决生效后十日内一交性赔偿原告（反诉被告）吴文义、陈显清损失173217.6元；三、驳回原告（反诉被告）吴文义、陈显清的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨长举的其他反诉请求。案件受理费9964元，减半收取4982元，反诉费2366元，减半收取1183元，共计6165元，由原告（反诉被告）吴文义、陈显清负担2432元，被告（反诉原告）杨长举负担3733元。二审中，各方未提交新的证据。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，关于上诉人就本诉部分提出的上诉，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人作为出租方，其在对外签订租赁合同时，基于诚信缔约的基本原则，应当确保出租的租赁物可以合法出租用于租赁目的，但本案正如上诉人自己所称的，案涉标的物为非法出租，故本案上诉人存在重大过错，应当承担主要责任。被上诉人为使用租赁物而进行的投入因合同无效以及上诉人中途将部分土地转让他人建房而无法利用，属于被上诉人的损失，依照前述法律规定，一审判决上诉人承担80%的责任正确，本院予以维持。对于一审认定的损失总额，有造价鉴定意见书为证，本院予以确认。综前所述，上诉人关于本诉部分的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人就反诉部分的上诉请求。就其主张的占用使用费，合同无效的情况下，上诉人不能基于合同约定主张占用使用费。从2019年开始，被上诉人并未再实际占有使用案涉租赁物，故上诉人主张占用使用费的请求不能成立。上诉人主张的第一年的剩余的租金3万元，因被上诉人并未实际获得使用房屋第二层，故上诉人主张剩余3万元的租金亦没有依据。关于上诉人主张的恢复原状，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效后果中，无恢复原状的责任情形，本院不予支持。综前所述，上诉人就反诉部分提出的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6130元由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  刘光全审判员  徐 洪二〇二一年二月十八日书记员  郑勤文