浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10632号 上诉人（原审被告）严红星，男，1979年4月1日出生，汉族，住建德市。 被上诉人（原审原告）建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会，住所地建德市乾潭镇建北南路。 负责人巫樟良，主任。 委托诉讼代理人吴小华、章跃良。 上诉人严红星因与被上诉人建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会（以下简称长运商厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2020）浙0182民初2049号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员周志军适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2014年7月，严红星购买了乾潭镇长运商厦5号商铺，面积114.41平方米，在业主委员会未成立前，系由建德市新广宇物业管理有限公司进行物业管理和收取物业费。2018年5月建德市新广宇物业管理有限公司撤离长运商厦，长运商厦的物业管理工作暂由业主大会临时管理，2018年5月23日长运商厦选举产生了业主委员会后由业主委员会自行管理长运商厦。现长运商厦业委会以严红星未交物业费为由诉至原审法院。 长运商厦业委会请求判令：1.严红星支付物业费2059元（含2018年5月31日至2019年5月30日的物业费1098元和2019年5月31日至2020年5月30日的物业费961元）及逾期付款违约金2964元（2018年的物业费1098元，其违约金自2018年6月1日计算至2019年5月30日，1098元/年×360天×0.004=1581元；2019年的物业费961元，其违约金自2019年6月1日计算至2020年5月30日，961元/年×360天×0.004=1383元；自2020年6月1日起至款清之日止的违约金以实际判决的物业费为基数按日千分之四另行计收）；2.本案诉讼费由严红星承担。 原审法院认为，本案争议焦点之一是长运商厦业委会主体是否适格。业主委员会既非法人也非其他组织，但《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。同时，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。业主委员会作为原告与本案有利害关系。综上，长运商厦业委会主体适格。本案争议焦点之二是长运商厦业委会与严红星间是否建立了物业服务合同或存在物业服务关系。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，长运商厦业委会依法成立，受业主大会的委托负责该小区的物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。业主在享受了自治管理中业主委员会提供的物业服务的同时，理应交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。长运商厦业委会按照之前该小区物业公司签订的物业服务合同的收费标准收取物业费，多数业主已缴纳，表明该收费标准得到多数业主的同意和认可，该收费标准对全体业主具有约束力，且该物业服务收费标准也没有超过杭州市物价局规定的收费标准。故长运商厦业委会要求严红星支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。严红星抗辩称存在空档期，但并未能提供证明证据，原审法院对其要求扣减物业费的抗辩意见不予采信。此外，严红星抗辩长运商厦业委会物业服务不到位而拒付物业费的意见没有法律依据，原审法院不予支持。关于长运商厦业委会主张的逾期付款违约金，因长运商厦业委会未提供证据证明双方对此有明确约定，故原审法院对长运商厦业委会违约金的主张不予支持。综上，长运商厦业委会诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、严红星于判决生效之日起十日内支付长运商厦业委会物业费2059元；二、驳回长运商厦业委会的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由严红星负担。 宣判后，严红星不服该判决，提出上诉称：第一，被上诉人和上诉人之间没有明确的物业服务合同，两届业主委员会也都没有明确的物业费收费标准。根据被上诉人申请法院调取的《乾潭镇长运商厦业主大会议事规则》的规定，物业费的收取办法和内容也是需通过业主大会的，但一审庭审调查中被上诉人从未陈述过两次业主大会讨论过物业费收费的办法，被上诉人既未将自行管理小区提交业主大会讨论，也未将收取物业费的相关内容提交业主大会讨论，故上诉人认为，被上诉人收取物业费没有权利来源，没有依据。第二，上诉人确是长运商厦业主，但长运商厦前期的物业是建设方指定的，已于2018年5月撤离，至今仍无物业公司接手。业主委员会在2018年12月27日成立，程序存在诸多问题，后续很多事情处理不当，被上诉人没有尽到物业服务合同义务，具体为：小区进出没有保安岗亭和执勤位，唯一的一个室内值班室也是经常空无一人，小区安保工作流于形式，接近于无；公共卫生区域状况极差，小区绿地被个别业主占用种菜，业委会对此熟视无睹；小区地下车库常年污水横溢，地面破损严重；业主委员会管理混乱，业主委员会利用小区公共用房进行经营，在其自治期间从未公布小区年度整体收支账目，广大业主利益受到严重侵害；业主商铺内常年渗水，门檐、花岗岩脱落。具体到上诉人家，交接房屋时，发现水管出水小，新广宇物业公司承诺维修，却一直未有行动，因店面要开张，上诉人自行修理，物业还报警不让更改维修，事后上诉人修理花费1500元。至目前，被上诉人仍然没有解决该问题。上诉人认为支付物业费是为了购买被上诉人的服务，但被上诉人未尽物业服务义务，权利义务不对等，且上诉人与被上诉人间没有约定合同履行顺序，被上诉人没有履行物业服务义务，属违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权。事后业主委员会从事了一些物业管理的活动，但不能等同于业主委员会提供了和之前物业公司收费标准一样的服务，从一审法庭调查也可以看出，最直观的就是服务人员数量上是减少的，存在物业服务不到位的地方。根据《杭州市物业管理条例》第三十七条的规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。被上诉人现在的服务内容和服务标准已经掉价了，同时，上诉人也提供了乾潭其余几家物业的收费标准，都远低于被上诉人的收费标准，但服务质量却高于被上诉人，被上诉人还按照原物业公司的收费标准收费是不合理的。从调解的角度出发，本案上诉人愿意缴纳部分物业费，因为如果不交，小区可能没法正常运转，所以在合理范围内上诉人愿意按照之前物业公司的标准缴纳部分物业费。第三，第一届业主委员会与第二届业主委员会之间存在空档期，第一届业主委员会的筹备时间是2018年1月，关于业主大会依法成立的公告载明于2018年5月23日选举产生首届业主委员会，关于首届业主委员会相关事项的公告也是2018年6月10日，其上载明了首届业主委员会的委员分工、任期、办公地点等，第一届业主委员会的成立时间应至少在2018年6月10日之后，第二届业主委员会备案表上显示其成立时间是2020年4月17日，虽然上诉人对该备案表不认可，但该时间也是在被上诉人主张的2019年的物业费之后的，物业费应从被上诉人成立之后才开始计算，上诉人愿意从2019年1月1日起支付物业费已经作出了让步。第四，上诉人认为，上诉人根本未违约，不存在违约责任，退一步说，即使长运商厦仍由之前的物业公司管理，按照司法实践，也不存在违约金一说，因为是物业公司客观上服务不到位，业主才延迟了缴纳物业费，被上诉人对上诉人主张违约金的诉请不应支持。综上，请求二审法院发回重审或依法改判上诉人支付自2019年1月1日起物业费1500元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人长运商厦业委会辩称：业委会只希望收到物业费以维持小区正常的物业管理，要求维持原判。 二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：根据查明的事实，自2018年5月建德市新广宇物业管理有限公司撤离长运商厦后，长运商厦的物业管理工作暂由业主大会临时管理，2018年5月23日长运商厦选举产生了业主委员会后则由业主委员会自行管理至今。期间长运商厦业委会一直按照建德市新广宇物业管理有限公司提供物业服务期间的收费标准收取物业费，且多数业主已交纳。表明该收费标准已得到多数业主的认可，对全体业主具有约束力。严红星上诉提出其与长运商厦业委会没有签订物业服务合同，两届业委会都没有明确的物业费收费标准，长运商厦业委会收取物业费没有权利来源的上诉理由，本院不予采信。严红星指出的小区物业管理存在的诸多问题，仅是其作为个别业主对于物业服务质量的评判。因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业服务提供方的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他交纳物业服务费业主的利益，故严红星所提异议并不足以构成其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，上诉人严红星的上诉理由及请求，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由严红星负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二一年二月十九日 书记员  王 琳