安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初1106号 原告：朱立松，男，1987年12月4日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：陈荣，安徽国恒律师事务所律师。 被告：湖南都美物业管理有限公司合肥分公司，住安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路与三岗路交口。 负责人：杨秀丽，总经理。 委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱彩霞，安徽皖和律师事务所实习律师。 原告朱立松诉被告湖南都美物业管理有限公司合肥分公司（以下简称都美物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱立松及其委托诉讼代理人陈荣，被告都美物业公司的委托诉讼代理人王俊、邱彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱立松向本院提出诉讼请求：1.判令都美物业公司返还朱立松停车费300元。2.本案诉讼费由都美物业公司承担。 事实理由：合肥市庐阳区荣凤苑小区系拆迁安置的小区，朱立松系荣风苑小区的业主，从原回迁户手中购得荣风苑小区的房屋。朱立松入住该小区至今没有和任何单位签订过物业服务合同，也没有任何单位和个人向朱立松未收取过物业费。都美物业公司的门卫强行要求朱立松缴纳停车费，否则不让开车进入小区。为此，有其他业主报警，经民警调解被告的门卫人员才予以放行。朱立松于2020年4月27日，向都美物业公司缴纳停车费300元。荣凤苑小区停车位数量实际较少，并不能满足业主停车需求，多数车辆都在路边、空地杂乱无章地随意停放，被告不对车辆停放进行管理。多次向相关部门投诉，均未能解决。据小区业主向住建局等部门了解，都美物业公司未取得物业收费许可证，且其收取停车费也没有进行价格登记。 在本案诉讼过程中，都美物业公司向法院举证证明其与合肥庐阳经济开发区建设投资有限公司签订了物业管理服务合同，该合同对双方都适用，而该合同中间的约定是本案的诉讼中停车管理中的费用包含在物业管理费中，而本案物业费已经补贴给都美物业公司，所以都美物业公司不应当向朱立松主张停车费。物业服务内容包含物业管理区域内的车辆行驶、停放场所管理费用，物业费和停车费已经合并收费，不得另行向原告收取停车费。 因此，朱立松认为，所收取费用应予返还，故诉至法院，望判如所请。 都美物业公司答辩称，1.朱立松不管是基于不当得利还是物业服务合同关系其主张的均无事实依据；2.都美物业公司是通过招投标被选定为荣凤苑小区的物业管理公司，根据都美物业公司与物业原产权方建投公司签订的物业管理服务合同，该物业服务合同对小区所有业主均有约束力，该合同已明确约定政府补贴的物业费并不包括出售和出租部分的房屋，出租出售部分的房屋的物业管理费由都美物业公司收取。而朱立松并非是回迁户，而是以购买的方式获得房屋产权，所以根据合同约定应当支付物业服务费，双方之间存在物业服务合同关系，根据合发改服价〔2019〕1080号文件，物业服务收费包括物业公共服务费、车辆停放服务费、特约服务费等，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，其中车辆停放服务费实行市场调节价。都美物业公司考虑到小区的特殊性，将车辆停放服务费采取按照原合肥市住宅小区停放车辆服务指导价收费标准的最低档，即每月30元的标准来收取车辆停车服务费，都美物业公司的收费既有实事依据又有法律依据，所以朱立松的诉请应当依法予以驳回。 本院经审理查明以下内容：荣凤苑小区为拆迁安置小区，合肥庐阳经济开发区建设投资有限公司（以下简称庐阳建投公司）为该小区开发商。2020年1月10日，庐阳建投公司（甲方）与都美物业公司（乙方）签订一份《合肥庐阳经开区荣凤苑、铝厂、制气厂小区物业管理服务合同》，约定甲方通过公开招标选聘乙方为荣凤苑等小区提供物业服务，服务内容及标准包括物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理，其中该合同第三条第2项中约定住宅建筑部分（出售、出租）费用由都美物业公司自行向相应物业使用人收取。 朱立松系通过购买方式取得荣凤苑小区房产成为该小区业主。2020年4月，都美物业公司在小区出入口通过张贴通知、须知、收费标准等形式告知业主通行证办理、停车费收取等事宜，其中购买房停车收费标准为小型车每月30元。 2020年4月27日，都美物业公司收取朱立松停车费300元（2020年5月1日至2021年11月1日）。 在庭审中，经本院向原被告释明，双方均同意本案案由为物业服务合同纠纷。 以上事实由双方提供的房地产权证、行驶证、收据、停车照片、视频，合发改服务【2019】1080号文、《合肥庐阳经开区荣凤苑、铝厂、制气厂小区物业管理服务合同》、收费标准，公示、通知照片等证据，以及双方当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告经本院释明均同意本案案由应为物业服务合同纠纷，本院予以确认。现争议焦点集中体现为都美物业公司收取停车费是否正当合理。本院结合案件事实及相关法律规定分析如下：1.案涉停车费的收取具有合同依据。案涉物业管理服务合同对案件双方当事人具有约束力，该合同第三条第2项中约定住宅建筑部分（出售、出租）费用由都美物业公司自行向相应物业使用人收取。另，都美物业公司在小区出入口通过张贴通知、须知、收费标准等形式告知业主通行证办理、停车费收取等事宜。2.案涉停车费的收取具有事实依据。根据庭审查明，都美物业公司为业主提供了包括车辆出入的放行、引导、场所的管理等停车服务，这也是收取停车费用最直接的事实依据。3.都美物业公司收取的停车费用未超过市场价格。车辆停放服务费实行市场调节价，都美物业公司收取的停车费标准为每月30元，仅为《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房﹝2011﹞41号，已废止）中住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准地面车位最低档收费标准。4.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。 庭审中朱立松诉称都美物业公司对车辆停放管理不到位，存在诸多瑕疵，但未能提供充分有效的证据加以证明。即使都美物业公司在提供的车辆停放物业服务中确实存在瑕疵，业主亦可通过与物业公司积极沟通、协商，要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以此作为拒交相关服务费用的理由。 综上所述，朱立松的诉讼主张缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回朱立松的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告朱立松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二一年二月二十四日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。