北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终88号上诉人（原审被告）：李明杰，男，1968年3月28日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：汲静韬，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽婷，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑君，女，1956年9月5日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人李明杰因与被上诉人郑君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初60579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李明杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；诉讼费用由郑君承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、李明杰于2019年8月15日以手机短信明确通知郑君不再继续履行合同，并将其钥匙归还给郑君，一审法院判定涉案合同于2018年8月26日解除，认定事实有误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定，本案房屋租赁合同的解除时间应为2019年8月15日。二、李明杰已经多付了3500元，可以冲抵2019年8月15日前的半个月租金，李明杰没有拖欠租金，要求李明杰另行支付租金没有事实及法律依据。李明杰与郑君的丈夫签署房屋租赁协议时，预付了3500元水电费，郑君提供了该笔钱同押金、租金一起的银行转账记录。但实际履行合同中，水电费由李明杰已经承担。所以，李明杰主张预付的3500元与2019年8月未付的租金冲抵。一审庭审中，郑君认可多收了3500元，但是认为该3500元系李明杰给付的郑君与第三人租赁合同的违约金，没有提供证据，也不符合常理，李明杰给付郑君的租金高于郑君所述的其与第三人的原定租金，李明杰不会高价承租还替郑君支付违约金。三、郑君提供伪造签字的证据证明原合同内容，并以此要求30%的违约金，没有事实依据。李明杰没有提供2018年3月31日签订的《房屋租赁协议》原件，该协议上李明杰的签字系伪造，原协议中没有“并赔付全年房屋租金的：30%”。郑君提供伪造签字的证据证明原合同内容，并以此要求30%的违约金，没有事实依据。四、一审法院忽视相关证据，认定全部违约责任在李明杰，属于认定事实的严重错误，对李明杰不公平。李明杰主张解除《房屋租赁协议》是因合同目的无法实现，根据合同约定，李明杰租赁房屋的用途为办公使用，2019年后，租赁房屋所在小区安装了小区门禁致使公司员工和客户无法正常出入办工场所，给李明杰的公司经营和业务开展造成了极其严重的影响，一审法院忽略此项证据，存在事实认定错误。另外，涉案协议非因李明杰过错而无法达到合同约定的房屋使用目的，如仍要求李明杰继续履行合同义务支付房租明显不公。李明杰以押金补偿郑君，并已提早明确告知郑君房屋租赁合同无法继续履行，对此，郑君应当负有降低自身损失并对其损失扩大部分承担责任。郑君辩称，请求二审法院维持一审判决。郑君向一审法院起诉请求：1.判令李明杰支付2019年7月1日后八个月房租62000元、支付违约金28800元、赔偿8000元，并结清水电费、网费；2.判令李明杰支付上述费用的利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年7月1日至法院做出判决之日止；3.本案诉讼费由李明杰承担。一审法院认定事实：2018年3月31日，甲方郑君与乙方李明杰签订房屋租赁协议，约定甲方将位于北京市海淀区×××办公房租给乙方办公使用，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日止；租金每六个月交付，月租金为8000元，押金8000元，押一付六，提前一个月交付下半年租金；乙方须按期交付房屋租金不得拖欠，否则甲方有权终止协议，押金不退，并赔付一个月房租；租期内提前退房，押金不退，并赔付全年房屋租金的30%；租期内乙方承担水、电、网、暖气、有线电视费用，物业费由甲方承担；租期满须提前三十天双方协商终止或续约，如乙方不再续租，应在租期满提前三十天内告知甲方，并配合甲方委托人看房。2018年3月31日，李明杰向郑君之夫王丽生账户转账59500元。之后李明杰亦支付合同期内约定的租金。2019年4月4日，双方在前述房屋租赁协议下方手写约定并签名：按此合同再续签一年，2019年3月31日至2020年3月31日；房租先付三个月，后九个月一次性付清（即7月1号之前）。2019年4月5日，李明杰支付房租24000元。2019年7月15日李明杰通过微信支付1万元，并表示余款八月底前付清。2019年8月10日，郑君微信通知李明杰，要求其在十五日前把房屋余款结清。2019年8月15日，李明杰通过其妻与郑君短信联系，表示：公司经营不理想，考虑到房租和支付方式，很难按要求支付，故决定不再租房，一个月的押金作为补偿，屋里物品可以随意处理，钥匙就在门上贴着。郑君则回复：按合约执行，你违约就走法律程序。对于2018年3月31日李明杰交付的59500元，李明杰表示包含一个月押金、六个月租金及3500元预付水电费。对此郑君不予认可，主张当时已将房屋租给他人年付每月7000元，李明杰想要承租该房屋，其和李明杰各承担3500元作为支付给他人的违约金。李明杰对其主张未予举证。一审庭审中，李明杰不认可2018年3月31日房屋租赁协议中其签名，但认可该协议下方2019年4月4日续签及承诺处的两处签名为其本人所签。郑君表示李明杰提前退租系违约，其不同意退租，要求李明杰支付合同期内剩余房租及合同约定的违约金、并赔偿一个月房租。郑君要求李明杰结清水电费、网费，未向一审法院提交证据。郑君在庭审中认可电费系李明杰先购买后使用，放弃对水费的主张。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李明杰主张2018年3月31日房屋租赁协议中签名非其本人所签，但认可该协议下方2019年4月4日续签及承诺处签名为其本人，作为完全民事行为能力人，李明杰在续签及承诺处签名的行为表示其已认可2018年3月31日房屋租赁协议约定，故一审法院对于李明杰主张2018年3月31日房屋租赁协议中没有违约金约定的辩称不予采信。李明杰主张3500元系预付水电费亦无证据佐证，一审法院对此亦不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郑君与李明杰签订的房屋租赁协议及续签协议，系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，郑君要求继续履行合同，李明杰表示合同已于2019年8月15日解除。一审法院认为，李明杰未按合同约定交付租金、提前退租的行为，构成根本违约，对此应承担违约责任。因李明杰系违约方，其于2019年8月15日通知郑君不再租赁房屋并将钥匙贴在门上，以其行为表明不再履行租赁合同，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。现郑君坚持不解除合同，一审法院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且现合同期已届满，故根据李明杰违约情况、郑君起诉情况等因素判定双方租赁合同于2019年8月26日解除。现郑君要求李明杰支付2019年7月1日后八个月房租，双方租赁合同已经一审法院判决解除，故一审法院对于合同解除前的房租（扣除李明杰已支付部分）予以支持，对此后的房租不再支持。郑君要求李明杰结清网费，未向一审法院提交证据，故一审法院对此不予支持。郑君要求李明杰按照合同约定赔偿损失承担违约责任，即支付违约金28800元、一个月租金8000元并支付相应利息，现李明杰辩称违约责任重复及违约金过高，一审法院认为，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故一审法院根据合同的剩余租期、涉案房屋再租赁情况、郑君损失情况及李明杰过错程度等因素予以酌定李明杰向郑君赔偿损失（包含违约金）的具体数额，对于郑君其余主张不再支持。李明杰其他辩称，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予采信。综上所述，依据合同法第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，一审法院判决：一、李明杰于判决生效后7日内向郑君支付房租4667元及赔偿损失24000元，共计28667元；二、驳回郑君其他诉讼请求。二审中，郑君向本院提交一份新证据：李明杰妻子与郑君丈夫的微信记录复印件1份，用以证明2018年3月31日的合同是真实有效的，合同中含有30%违约金条款，李明杰对此明知。经质证，李明杰对该证据的证明目的不认可，认为聊天记录没有显示协议的内容，双方之间签订的协议内容与郑君提交的协议不一致。对此，本院认为，该证据并未直接显示合同内容及违约金的条款，故对该证据本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据李明杰的上诉理由，本案的争议焦点如下：一、李明杰与郑君之间达成的房屋租赁协议中是否含有“租期内提前退房，押金不退。并赔付全年房屋租金的30%”条款李明杰主张郑君提交的2018年3月31日房屋租赁协议中签名不是李明杰本人所签，真实房屋租赁协议中没有约定违约金。对此本院认为，首先，李明杰认可郑君提交的2018年3月31日房屋租赁协议下方2019年4月4日续签及承诺处签名为其本人所签。李明杰在此处签名，在无足够相反证据的情况下，表明李明杰已认可该协议的内容，而该协议明确约定了“租期内提前退房，押金不退。并赔付全年房屋租金的30%”。而且，李明杰主张真实房屋租赁协议中并不含有上述违约金条款，但未提供足够证据予以证明，本院对此不予支持。因此，一审法院认定李明杰与郑君之间达成的房屋租赁协议中含有“租期内提前退房，押金不退。并赔付全年房屋租金的30%”条款，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、房屋租赁协议解除时间的问题李明杰未按时支付租金，违反了房屋租赁协议的约定，其系违约方，不享有合同解除权，其于2018年8月15日向郑君表示解除房屋租赁协议，不产生合同解除的法律后果。因此，李明杰上诉主张房屋租赁协议的解除时间应为2019年8月15日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定房屋租赁协议的解除时间是2019年8月26日，并对此前的房租予以支持，对此后的房租不予支持。对于上述认定，郑君未提起上诉，亦未对此明确表示异议。在此情况下，一审法院根据合同的约定，判决李明杰应向郑君支付房租4667元，本院对此不持异议。三、李明杰主张案涉3500元系预付水电费能否成立首先，房屋租赁协议明确约定水电等费用由李明杰承担，没有李明杰向郑君预付水电费等费用的约定。其次，李明杰已支付了8000元的房租押金。最后，在个人房屋租赁实践中，承租方向出租方预付多达数千元的水电费，与电力公司、供水公司供电、供水方式以及收费惯例不符，亦有违生活常理。因此，李明杰上诉主张其交付的案涉3500元系预付的水电费，本院不予支持。四、一审法院认定的违约金是否过高李明杰未依约支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。李明杰称郑君存在违约行为，缺乏证据支持，本院对此不予采信。根据合同约定，李明杰违约应当支付全年房屋租金30%的违约金，并且押金不退。一审法院根据上述约定，考虑当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，酌定李明杰向郑君赔偿损失的数额为24000元，并无不当，本院予以支持。李明杰主张一审法院认定的违约金过高，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，李明杰的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由李明杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二一年二月二十五日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪