山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初7869号 原告：于某，男，1973年1月30日生，汉族，住平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：张某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邴某，山东某律师事务所律师。 被告：某公司（以下简称“某公司”），住所地平度市凤台街道办事处。 法定代表人：毛某，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：范某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，山东某律师事务所律师。 被告：某公司（以下简称“某公司”），住所地青岛市市北区。 法定代表人：曲某，经理。 被告：某服务部(以下简称“房友乐家”)，住所地：平度市. 实际经营者：杜某，女，1977年12月9日生，汉族，住平度市。 原告于某与被告某公司、被告某公司、被告房友乐家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年月日公开开庭进行了审理。原告于某的委托诉讼代理人张军和邴兆海、被告某公司的委托诉讼代理人范围和韩冰、房友乐家的实际经营者杜希艳到庭参加诉讼，被告某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还人民币109297元，庭审中原告明确诉讼请求，其中要求被告房友乐家、被告某公司负有返还21280元义务，剩余部分88017元由被告某公司和某公司负责返还。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，被告某公司与被告某公司签订《协议书》：将其开发的位于平度市某公司小区17号楼1单元1302房屋以人民币601690元的价格抵顶给被告某公司。该协议书第一条第三款约定：若被告某公司指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，被告某公司应补交差价，在购房手续完成后，被告某公司应积极配合将购房款支付给被告某公司。2016年9月6日，被告某公司委托被告杜希艳将上述房屋以513672元的价格卖给原告。原告代被告某公司向被告杜希艳给付人民币21280元。在办理上述房屋网签及登记时，被告某公司要求原告按照人民币601689元的价格给付房款。原告将三被告诉之法院，后，为了办理上述房屋登记，原告将人民币601689元交付给被告某公司，原告代被告某公司补交了差价。原、被告之间签订的合同是各方真实意思的表示，应受到法律的保护，原告代为补交的差价及代交给被告杜希艳的款项，被告应返还。特依法向你院起诉，请依法判如所请。 被告某公司辩称，生效判决已经确认涉案房屋的买卖价格是601689元的事实，生效判决同时释明原告向被告某公司主张权利，原告对被告某公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据， 本案不应作出与在先生效判决相反的事实认定，否定在先生效判决的结果。 被告某公司没有到庭也没有提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告向本院提交以下证据，以证明自己的主张： 证据一：提交（2018）鲁0283民初10280号民事判决书一份，证明被告某公司将涉案房屋抵顶给被告某公司，抵顶款是601690元，证明被告某公司通过被告杜希艳将涉案房屋以513672元出售给原告，证明被告某公司补齐房屋差价，被告某公司就应办理房屋登记事项，该差价应予以退还。 证据二：提交发票一份，证明原告以601689元向被告某公司交了房款。 证据三：不动产权登记证。以上证据证明因为被告某公司不补齐差价，原告为了办理不动产登记补齐了差价，被告某公司应将差价退还给原告。 证据四：提交协议书一份，证明涉案房屋已抵顶给被告某公司，该协议书第三条明确作了约定，证实本案被告某公司不能基于网签合同对涉案房屋主张任何权利，原告补交的涉案房屋的差价，甲方应予以返还，甲方不予返还没有任何法律依据。 被告某公司对上述证据的质证意见为：对原告提交的证据一民事判决书真实性无异议，但对证明事项有异议，被告某公司公司与被告某公司签订的协议书仅对这两个公司有约束力，基于合同相对性原则，原告无权依据协议书请求被告某公司公司返还购房款，对原告提交的不动产权证书和发票的真实性无异议，对证明事项有异议。原告与被告某公司签订的预售合同约定的总房款就是601689元，原告提交的这两份证据也证实合同已经履行完毕，原告请求返还合同价款没有依据。对协议书真实性无异议，对证明事项有异议，协议书的主体是被告某公司与被告某公司，即使被告某公司负有返还义务，也应当是向被告某公司返还，原告无权主张。根据该协议书附表，涉案房屋的总价款为601690元，也不是原告主张的513672元，可见，原告主张的513672元的价格是被告某公司与原告间的约定，该约定对被告某公司没有约束力。 被告房友乐家对上述证据的质证意见为：对民事判决书真实性无异议，但对于主张的以此为证据要求返还109297元，在判决书中认定的事实是平度房友乐家受被告某公司委托出售涉案房屋，购房双方是原告与被告某公司公司，这份证据让我们返还109297元不予支持。对于不动产证和发票不能质证。对被告某公司与被告某公司签订的抵账协议真实性无异议，这个协议能够证明被告某公司和平度房友乐家房屋中介所签订的委托销售协议有事实依据。 被告某公司提交以下证据以证明自己的主张： 提交青岛市商品房预售合同一份，证明2016年10月3日原告与被告某公司就涉案房屋签订商品房预售合同的事实，合同约定的房屋总价款为601689元。 原告对上述证据的质证意见为：真实性无异议，但合同约定的房屋价款在被告某公司与被告某公司就涉案房屋签订抵顶协议书对涉案房屋的价款进行了明确约定，而且涉案房屋已经抵顶了工程款，并且原告不能基于该合同对涉案房屋主张任何权利，房屋已经抵顶出去了。本案原告与被告某公司签订商品房预售合同，唯一的目的是办理不动产登记，因为法律规定，必须与他签订，不签订不能办理不动产登记。 被告房友乐家对上述证据的质证意见为：对预售合同无异议。 被告房友乐家提交以下证据证明自己的主张： 证据（1）：被告某公司公司与房友乐家与被告某公司签订的《出售委托协议》，证明房友乐家是被告某公司代理人，代理销售被告某公司与被告某公司顶账房共计54套，在协议第二条明确约定房友乐家在协商定价折扣的基础上自行调整价格，在八折的基础的上多余的房款为房友乐家中介所的佣金； 证据（2）：与于晓丰签订1302房购房定金协议一份，证明我方已经在代理权限下与于晓丰签订了被告某公司，17号一单元1302房的定金协议，并约定了付款方式和付款时间，同时约定签订房屋认购合同和房屋买卖合同的时间； 证据（3）：平度法院（2018）鲁0283民初10280号判决书，在法院认定事实中认定了被告某公司与房友乐家签订的出售协议，确认了房友乐家出售54套房屋的情况，在认定事实二中也确定了原告购买的该套房屋在2016年10月3日被告某公司与原告签订了商品房预售合同，认定事实三中确认该套房屋为双方的顶账房屋。在该判决中在本院认为中认定了相关事实。原告把房友乐家作为被告缺乏依据。 原告对房友乐家提交证据的质证意见为：对被告房友乐家提交的三份证据真实性无异议，平度市人民法院(2018)鲁0283民初10280号民事判决书进一步证明了被告某公司、被告房友乐家将涉案房屋以513672元的价格卖给了原告，在该判决出具前，原告向被告房友乐家支付了11280元，向被告某公司支付了271689元。 被告某公司对杜希艳提交证据的质证意见为：对被告杜希艳提交的出售委托协议和购房定金协议，因为被告某公司不是合同当事人，对真实性无法确认。被告房友乐家提交的判决书真实性无异议，被告房友乐家与被告某公司间属于代理关系，是判决书查明的事实，我们没有异议。 根据原、被告在诉讼中提供的证据及本院(2018)鲁0283民初10280号民事判决书(已生效)，原、被告提交的证据及当庭陈述，本院认定如下事实： 一、2016年5月4日，被告某公司公司与房友乐家签订《出售委托协议》，委托房友乐家出售某公司小区54套房屋，在八折基础上多余的房款作为房友乐家的佣金。2016年9月6日，于某的姐姐于晓丰与房友乐家签订购房定金协议，约定某公司小区17号楼1单元1302户房屋成交价格为513672元，中介费1000元；合同签订同时交付10000元定金，30日内交付90000元并办理认购合同，2017年1月20日前交付80000元并办理购房合同。2016年9月6日，于晓丰交付10000元定金。 合同签订后，原告于某的姐姐于晓丰向房友乐家支付定金10000元，原告于某向房友乐家付款11280元，原告于某合计向房友乐家付款21280元，包含于某约定向房友乐家支付的中介费1000元，原告向房友乐家支付的房款共计20280元（10000元+11280元-1000元）。 二、某公司公司向某公司公司出具证明，涉案房屋已经出售给原告于某，让某公司公司与原告于某办理网签备案。然后，于2016年10月3日，被告某公司公司与原告于某签订商品房预售合同，约定以总价款601689元出售涉案房屋，付款方式为银行按揭贷款，首付款271689元（含定金20000元）于2016年10月3日前存入合同指定账户，贷款330000元于2016年11月5日前存入合同指定账户。 合同签订后，于2016年10月3日，原告于某向被告某公司公司交付维修基金2453元，支付首付款163385元。 在本院(2018)鲁0283民初10280号民事判决书生效后，原告于某向某公司公司付款440523.5元，合计603908.5元，超出合同约定价款601689元的部分2219.5元，为实测面积差价款项。于某比其与某公司公司约定的房屋成交价格513672元，实际多支付88017元（603908.5元-513672元-2219.5元）；于某为某公司公司垫付某公司公司的房屋差价为108297元（88017元+20280元）。 三、被告某公司公司与被告某公司公司签订顶账《协议书》中包含涉案房屋在内共9套房屋，约定作价5903043元。该协议约定：甲方（某公司公司）用该房屋（即上述9套房屋）总价款5913043元抵顶甲方应付给乙方（某公司公司）的“青岛某公司住宅小区”电缆电线工程款593043元。双方约定若工程割算产值进度款达不到抵顶的商品房价款，乙方用现金不足差额部分给甲方；若乙方指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，乙方应补交差价，在购房手续完成后，甲方应积极配合将购房款支付给乙方。 被告某公司与被告某公司之间的涉案工程纠纷，经本院审理并经二审判决。本院（2017）鲁0283民初8624号民事判决书已经对某公司公司与某公司公司就涉案工程的工程款、某公司公司已抵顶某公司公司房屋的总价款作出认定，并判决某公司公司返还多支付的款项1839691元。青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初6888号判决书判决维持了本院判决。 庭审中查明，某服务部的经营者郭程强，已去世。杜希艳系某服务部的实际经营者。原告诉讼中将被告杜希艳变更为某服务部，被告某公司公司、被告杜希艳均无异议。 本院认为，本案主要涉及三方面法律关系：第一，某公司公司与某公司公司之间的关系。某公司公司与某公司公司之间签订以房抵顶工程款协议。根据该协议，某公司公司将自己开发的房屋抵顶给某公司公司，某公司公司取得该顶账房的处分权（对外销售），但并不办理房屋所有权的转移，当购房人于某与某公司公司达成房屋买卖协议后，需要按照某公司公司与某公司公司达成的协议，由某公司补齐房屋差价，然后由某公司公司与购房人于某签订商品房预售合同，办理网签备案。按照双方的协议，在购房手续完成后，某公司公司将购房款支付给某公司公司。某公司公司与某公司公司之间为以房抵债法律关系。第二，某公司公司与房友乐家之间的法律关系。根据双方之间的协议，房友乐家按照与某公司公司约定价格八折以上将某公司公司的顶账房出售，并约定在八折基础上的多余房款为某公司公司给付房友乐家的佣金。房友乐家按照与某公司公司所签订的房屋价格进行销售，某公司公司向房友乐家支付佣金，因此两者之间属于委托合同关系。虽然涉案房屋的成交是在房友乐家与于某两者之间进行的，但房友乐家是受某公司公司的委托与原告达成房屋买卖协议，该房屋买卖协议权利义务的主体是为某公司公司和于某。房友乐家接受于某交纳的定金（于某姐姐支付的10000元）、收取房款10280元、协助办理房屋买卖手续等均为履行与某公司公司签订的《出售委托协议》约定的义务。房友乐家已经按照双方的约定完成了全部委托事务。第三，原告于某与某公司公司的法律关系。于某与某公司双方之间签订商品房预售合同是某公司公司履行与某公司公司之间签订以房抵债协议、于某与某公司公司之间签订房屋买卖协议而发生的，是于某购买某公司公司的顶账房后，按照某公司公司与某公司公司的以物抵债协议，为办理涉案房屋网签备案而签订的，双方之间未发生直接的法律关系。原告支付给被告某公司公司的房屋差价是代替被告某公司公司履行与某公司公司之间的约定的义务。本案争议的焦点：一、原告于某比与某公司公司签订的房屋买卖协议向某公司公司多支付的88017元，某公司公司是否负有返还义务。二、原告于某支付给房友乐家的款项21280元，被告房友乐家是否有返还义务。 第一，原告于某比与某公司公司签订的房屋买卖协议向某公司公司多支付的88017元，某公司公司是否负有返还义务。对于于某而言其购买所涉房屋的价格是与某公司公司约定的房屋价格，其对某公司公司与某公司公司之间的约定并不知情。于某在购买某公司公司的顶账房后与某公司公司签订商品房预售合同时，某公司公司没有按照约定向某公司公司补齐房屋差价108297元，而是经本院判决确定了于某、某公司公司、某公司公司之间的权利义务后，由于某向某公司公司补齐了房屋差价108297元后才办理涉案房屋网签备案。对于于某而言其所补齐房屋差价是由于某公司公司没有履行与某公司公司的协议而产生的，其支付的该款项是替某公司公司向某公司公司履行的的义务，某公司公司应当向于某偿还该款项。青岛中级人民法院生效的民事判决书已经对某公司公司与某公司公司就涉案工程的工程款、某公司公司已抵顶某公司公司房屋的总价款作出认定，并判决某公司公司返还多支付的款项1839691元，据此可以确定某公司公司已经不欠某公司公司的购房款。故原告要求某公司公司返还其交纳的房屋差价中的88017元，没有法律依据，本院不予支持。 第二，原告于某支付给房友乐家的款项21280元，被告房友乐家是否有返还义务。房友乐家与某公司公司之间系委托人与受委托人之间的关系，房友乐家与于某签订的合同中产生的权利义务应当全部由某公司公司享有和承担；房友乐家与于某之间虽然签订了《购房定金协议》，但涉案房屋是某公司公司抵顶给某公司公司的顶账房，房友乐家只是受某公司公司的委托对外出售，房友乐家与于某之间并未形成房屋买卖合同关系，最终是某公司与于某之间形成房屋买卖合同关系。房友乐家收取于某的21280元，除其中1000元属于于某支付给房友乐家的中介费外，其余20280元实际是代某公司公司收取，房友乐家将20280元据为己有是依据与某公司公司之间的协议而取得的佣金。某公司公司没有按照与某公司公司的约定支付房屋差价，导致于某向某公司公司多支付的款项并非房友乐家的原因。原告要求被告房友乐家返还收取的21280元，其中1000元是中介费，是房友乐家基于与于某的协议取得，无需返还；其中20280元是基于与某公司公司的委托协议取得，且房友乐家在办理某公司公司的委托事务时无过错，原告主张房友乐家返还该款项，无法律依据，本院不予支持。该款项应当由某公司公司返还。 综上所述，原《中华人民共和国合同法》（已废止）第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告于某购买某公司公司的顶账房后，在进行网签时，为某公司公司向某公司公司垫付的某公司小区17号楼1单元1302号房屋差价108297元（88017元+20280元），是因某公司公司未按照与某公司公司的约定支付该房屋差价所致，其垫付的款项应当由某公司公司予以返还。被告某公司公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担相应的法律责任。原《中华人民共和国合同法》（已废止）第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告某公司于判决生效之日起10日内付给原告于某为其垫付的某公司小区17号楼1单元1302号房屋差价108297元； 二、驳回原告于某的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2486元，减半收取1243元，由被告某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  徐丛堂 二〇二一年二月二十日 书记员  马世清