江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初4737号 原告:江泽炜，男，1991年2月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。 被告:南京峰晖置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MWOFAOL，住所地江苏省南京市江宁开发区苏源大道**九龙湖国际企业B总部园******。 法定代表人：李宝森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李德峰，男，1974年3月24日生，汉族，住江苏省南京市江宁区，系该公司法务。 第三人：南京银行股份有限公司城南支行，统一社会信用代码：91320000834753463E，，住所地江苏省南京市中山路** 负责人：陆金根，该银行行长。 委托诉讼代理人：周凯，江苏天哲律师事务所律师。 原告江泽炜与被告南京峰晖置业有限公司（以下简称峰晖公司）、第三人南京银行股份有限公司城南支行（以下简称南京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江泽炜的委托诉讼代理人李松蔚、被告峰晖公司的委托诉讼代理人李德峰、第三人南京银行的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江泽炜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的关于云璟商务中心××幢××室不动产的《南京市商品房预售合同》；2.解除原告与被告、第三人签订的关于云璟商务中心××幢××室不动产的《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》；3.被告立即返还原告购房款383279元并支付利息损失（以10000元为基数，自2017年9月23日起；以343279元为基数，自2017年9月27日起；以30000元为基数，自2018年10月22日起；均按照年利率5%计算至实际支付之日止）；4.被告立即给付原告已归还至第三人的贷款本金和利息；5.被告立即给付原告已归还至第三人的贷款本金和利息的利息损失（以原告归还第三人每月贷款本金和利息总金额为基数，以每月归还之日起，按照年利率5%计算至实际支付之日止）；6.被告给付第三人原告尚未归还的贷款本金及利息。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买位于江宁区，总价为563279元；被告应于2019年7月30日前向原告交付该商品房，若迟延交付商品房，经原告催告后90日仍未交付的，原告有权解除本合同。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告并未按约交房，原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告峰晖公司辩称，1.原告请求解除《南京市商品房预售合同》没有事实和法律依据，第三人南京银行与本案有直接利害关系，应当列为被告；2.原告无权请求利息损失，案涉商品房已经可以交付，合同目的可以实现，即使被告迟延交房构成违约，原告也需要向被告发送书面解约申请；3.被告只是《抵押合同》、《借款合同》的连带责任保证人，并非合同相对方，要求被告承担原告已归还的贷款本金和利息、利息损失、尚未归还的贷款本金及利息并无依据；4.原、被告签订的《商品房预售合同》的清算条款依然有效，合同解除后，双方到登记机关办理注销登记，被告根据合同约定在30天内将剩余已收房款和违约金支付原告。 第三人南京银行辩称，原告关于解除《借款合同》、《抵押合同》诉请应由其他法院管辖，请求予以驳回；若法院认为需要一并处理并可能解除原告及第三人之间的借款合同及抵押合同，那么第三人要求原、被告共同就欠付的贷款本金及利息承担连带还款责任，且第三人有权就案涉商品房享有优先受偿权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南京市江宁区云璟商务中心系被告峰晖公司开发建设。 原告拟向被告购买云璟商务中心××幢××室商品房（以下简称案涉商品房），2018年11月12日，原告（乙方）与被告峰晖公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：乙方购买案涉商品房，建筑面积为36.77平方米，总价为563279元；乙方于2017年9月23日前支付甲方定金10000元，定金在乙方最后一次付款时充抵合同价款，于2017年9月27日前支付购房款353279元，剩余房款210000元以商业贷款的方式支付；甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方按总房价款的5%向乙方支付违约金；合同经双方签署并交付定金后生效；等等。 原告于2017年9月23日、2017年9月27日分三次向被告支付购房款353279元，于2018年10月22日支付购房款30000元，合计383279元，剩余房款180000元通过向第三人南京银行贷款支付。 2019年4月19日，原告江泽炜（借款人，甲方）、第三人南京银行（贷款人，乙方）及被告峰晖公司（保证人，丙方）签订《南京银行个人购房借款合同》和《南京市房地产抵押合同》。《南京银行个人购房借款合同》约定：甲方向乙方借款180000元，期限自2019年4月2日至2029年4月1日，年利率为借款发放当日基准利率水平上浮25%，如遇中国人民银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率相应调整；乙方按等额本息还款法归还借款本息；第一期还款日为2019年5月20日，从第二期起，每期还款日为当月20日；丙方自愿为乙方向甲方申请的借款提供担保。《南京市房地产抵押合同》约定，甲方因购买丙方建设的案涉商品房向乙方借款180000元，甲方同意将所购的案涉商品房抵押给乙方，及丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任；等等。 前述合同签订后，第三人南京银行将贷款180000元支付给被告。原告自2019年6月20日起向第三人按期归还贷款，首月还款本息共计1315.94元，此后每月还本息2009.69元，截至2020年12月30日，原告尚欠第三人本金159487345元。 被告峰晖公司在销售时宣称云璟商务中心为精装修交付商品房，且在收取的购房款中已包含了装修费用，因不能按合同约定的时间交付案涉商品房，且不能精装修后交付，被告于2019年6月30日发布《关于南京绿地理想城Ａ区源处理方案的公告》，通知购房人于2019年7月8日至18日期间集中办理退房手续，集中办理结束后，被告将继续在绿地理想城售楼处接受办理；针对不退房的业主，房屋改为毛坯交付。 原告分别于2020年1月16日、2020年3月31日，向被告发函要求解除合同。 上述事实有《南京市商品房预售合同》、绿地控股集团有限公司收据、《关于南京绿地理想城Ａ区源处理方案的公告》、《律师函》、《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、发票和记账凭证、银行交易明细、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于《南京市商品房预售合同》的解除，本院认为，被告峰晖公司于2019年6月30日发布公告，表示案涉商品房不能按合同约定的时间并精装修后交付，致原告的合同目的无法实现，已构成根本违约；原告向被告发送解除合同通知，通知到达时合同解除，符合法律规定，本院予以确认。 关于《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的解除，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；本案原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，《南京银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”，经本院在审理过程中释明，第三人南京银行表示不提出诉讼请求。 关于合同的结算和清理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此，合同解除后原告要求返还购房款383279元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息损失，即违约金，虽然合同约定“甲方（被告）按总房价款的5%支付违约金”，但该约定的标准明显低于原告的实际损失，故本院依法予以调整，确定违约金的计算方法：分三笔；第一笔以10000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年9月23日起计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日；第二笔以343279元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年9月27日计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日；第三笔以30000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2018年10月22日计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日。 对于原告已归还的贷款本金、利息要求被告给付，符合法律规定，本院予以支持。对于已归还贷款本金和利息再行计算利息，无法律依据，本院不予支持。 对于剩余未还贷款本金及利息（如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利），本院确认应由被告向第三人给付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、原告江泽炜与被告南京峰晖置业有限公司签订的关于云璟商务中心××幢××室的《南京市商品房预售合同》解除； 二、原告江泽炜与被告南京峰晖置业有限公司、第三人南京银行股份有限公司签订的关于云璟商务中心××幢××室的《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》解除； 三、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司返还原告江泽炜购房款383279元并支付利息（分三笔；第一笔以10000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年9月23日起计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日；第二笔以343279元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年9月27日计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日；第三笔以30000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2018年10月22日计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日）； 四、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司给付原告江泽炜已归还给第三人南京银行股份有限公司城南支行的贷款本金和利息（以第三人南京银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告南京峰晖置业有限公司给付第三人南京银行股份有限公司城南支行原告江泽炜尚未归还的贷款本金及利息(如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利；以第三人南京银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、驳回原告江泽炜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9433元，因适用简易程序减半收取4716元，由被告南京峰晖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 胡腾云 二〇二一年二月九日 法官助理 董洪文 书 记 员 周森森