广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终11975号上诉人（原审原告）：深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会，住所地深圳市南山区新街口大楼**。负责人：苏长传。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轶，广东钦达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市南山区新街口物业管理有限公司，住所地深圳市南山区南海大道西内环路北新街口大楼A-1604，统一社会信用代码91440300750468948T。法定代表人：王建云。委托诉讼代理人：陈波，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市新街口房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区南油大道新街口大楼**，统一社会信用代码914403007466280999。法定代表人：王建云。上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会（以下简称新街口业委会）与上诉人深圳市南山区新街口物业管理有限公司（以下简称新街口物业公司）、原审第三人深圳市新街口房地产开发有限公司（以下简称新街口房地产公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。新街口业委会的上诉请求：一、新街口物业公司向新街口业委会移交新街口小区公共收益838229元，并从2017年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至给付之日止，暂计算至2017年9月30日利息为31244元，两项合计为869473元。二、本案一审、二审诉讼费由新街口物业公司承担。理由：一、一审关于“新街口物业公司在没有法定的或者约定的义务下，为涉案小区全体业主的租金收入利益实行招商、洽谈、管理、服务等行为，其有权请求受益人偿还由此支出的必要费用，对此本院酌定新街口物业公司为此付出的必要费用为上述租金收入的20%,即166595.83元”的认定错误。（一）一审判决认定新街口物业公司是为小区全体业主的收入利益实行招商、洽谈等行为，该认定与事实不符。实际情况是，新街口物业公司出租小区公共设施牟取私利。新街口物业公司在新街口业委会起诉前拒不归还公共收益，在新街口业委会起诉后，新街口物业公司仍然抗辩称该收益不属于公共收益，不属于小区业主所有，主张系其合法收入，无需归还。根据《物权法》第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第五十一条“物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：……（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营”、《物业管理条列》（国务院2003年）第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，新街口物业公司在未经业主大会授权的情况下对外出租属于小区业主共有的设施，并将收益据为己有，属于侵权行为。（二）新街口物业公司应归还全部公共收益，一审判决扣除20%收益不符合法律规定，且新街口物业公司未提供任何证据证明其增加了经营费用。根据《物业管理条例》第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”、《物业管理条例》第六十三条“违反本条例的规定，有以下行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以费用；收益用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：……；(三）擅自利用物业共用部分，共用设施设备进行经营的。……；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”，对小区公共部位及设施设备进行经营获得的收益应当用于补充专项维修资金对公共部位及设施设备进行维修养护，剩余部分按照业主大会的决定进行使用，没有任何关于应当从收益中支付管理费用的规定。一审法院扣除收益并将扣除的收益给与侵权者违反了关于剩余收益部分按照业主大会决定使用的规定。《物业管理条例》第六十三条规定，若有单位擅自利用物业共用部位及设施设备进行经营的，相关主管部门还应当就其违法行为进行罚款，该规定符合对侵权者应该予以惩罚的公序良俗。即便新街口物业公司在出租小区公共部位及设施的过程中因招商、洽谈等行为支付了一定费用，但其也无权要求从公共收益中支付，而应自行承担相应后果。而且，本案中新街口物业公司并未举证证明在出租小区公共部位及设施的过程中存在费用支出。（三）一审判决混淆了违法行为与无因管理的概念，适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，构成无因管理需有四个要件：1、管理人没有法定或约定的义务，也未受本人委托；2、基于避免他人受损的目的而进行管理；3、有为他人提供管理或服务的事实。新街口物业公司未经本小区业主大会授权的情况下，擅自将小区的公共部位及设施对外出租获利，并将收益据为己有。新街口物业公司在本小区利用公共设施牟利十多年，在此期间新街口物业公司从未向业主告知并公示小区公共收益的情况，而是隐瞒真相、推脱责任，故新街口物业公司由始至终并非基于为避免小区业主利益受损的目的利用公共设施，其行为不属于无因管理，新街口物业公司无权要求支付费用。二、关于一审判决中“对于《审计报告》中的E栈快递柜租金3750元，明细表中并无该项收入，新街口业委会也并未提交证据证明实际存在该项收入，故本院对《审计报告》中的该项租金金额不予确认”的表述错误。根据《审计报告》中“审计中，我们要求新街口物业公司提供公共收益明细账及相关的原始凭证，新街口物业公司未能提供，仅提供了新街口小区的物业公共租金收入数据及部分广告合同”，新街口物业公司提供的小区物业公共租金收入数据及部分广告合同是不完整的，案涉小区存在安放快递柜的事实情况，新街口物业公司提供的公共租金收入数据中有快递柜出租的收益。关于有快递柜收益3750元的审计结果，新街口物业公司并未在规定的期限内提出异议，且该《审计报告》是经双方同意并由新街口物业公司提供资料的情况下做出的，因此该《审计报告》可以作为确认新街口物业公司收取公共收益金额的依据。审计机构出具的专业审计报告在没有相反证据推翻的情况下，是应予采信的证据。因此，新街口物业公司收取的公共收益金额应当为838229.17元，一审判决减除E栈快递柜租金3750元没有依据。综上，一审判决事实认定不清、适用法律错误，请二审法院予以改判。新街口物业公司答辩称，首先，新街口物业公司认为一审判决确认新街口物业公司享有取得新街口物业公司已经支出的费用的补偿，合情合理，也不违反法律规定。此外，新街口物业公司认定一审认定从租金中扣除20%作为必要的费用，比例明显偏低，与新街口物业公司付出的成本不相符，希望二审法院予以调整。新街口物业公司的上诉请求：一、撤销（2018）粤0305民初22628号民事判决，并依法改判驳回新街口业委会的全部诉讼请求。二、本案一审、二审的诉讼费用均由新街口业委会承担。理由：一、（2018）粤0305民初22628号民事判决认定事实存在错误。新街口业委会提交的与所谓“公共收益”有关的合作合同、广告合同，其中的合同价款，体现的是对新街口物业公司提供便利的有关设施的安装、信息投放、维护保养、清洁服务，前期投入成本、运作费用等人力物力等全部投入费用的成本补偿，并不是新街口业委会主张的所谓“公共收益收入”，把在对等基础上支付的成本补偿认定为所谓“公共收益”，是偷换概念。一审法院仅凭新街口业委会单方面委托作出的审计报告，以及未说明合法来源的明细表，片面认定新街口物业公司取得了805412.5元的所谓“公共收益”，属于认定事实错误。二、一审判决判定自2017年3月1日起计算利息。如果新街口物业公司应当移交款项，也只能从新街口业委会提出相关主张并获得支持后才能计算利息，在新街口业委会未提出相关主张前不存在计付利息的依据。新街口业委会答辩称，一、新街口物业公司主张其利用公共空间、设施产生的经营收入体现的是新街口物业公司物业管理投入费用的成本补偿，其主张违背了法律的规定。《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。依据《物业服务收费管理办法》第七条关于物业管理费的约定，包干制中的物业服务费用系业主支付的固定费用，公共收益显然不应纳入物业服务费的范畴。《实施若干规定》第五十一条规定“物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：……（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。”。另外，《审计报告》也确认，新街口小区物业服务包干仅为物业管理费包干，小区公共收益不属于包干范围，审计期间发生的小区公共收益属于全体业主。根据本案证据及相关法律规定，新街口物业公司收取的新街口小区公共收益应归小区全体业主所有。根据新街口物业公司签订的与公共收益相关的合作合同、广告合同，新街口物业公司仅需提供出租场地，并不需要提供需要其他付出成本的服务。新街口物业公司收取的公共设施租金应当全部认定为公共收益。新街口物业公司未提交证据证明其为此支出成本，新街口物业公司应承担举证不能的不利后果。二、新街口物业公司主张公共收益的利息，应从新街口业委会提出相关主张并获得支持后计算，不应自2017年3月1日起计算。新街口业委会举证证明新街口物业公司在2017年3月1日已退出新街口小区物业管理区域，新街口物业公司并未举证证明其于2017年3月1日后仍为涉案小区提供物业管理服务。新街口物业公司在退出××小区物业管理区域××义务××其据为己有××小区公共收益，但新街口物业公司至今未移交该公共收益，给小区业主造成了公共收益利息损失，新街口物业公司应予赔偿。一审判决关于支付利息的判决结果认定事实正确，适用法律正确，应予维持。综上，新街口物业公司的上诉请求没有事实和法律以及，请法院驳回其上诉请求，并支持新街口业委会的上诉请求。新街口房地产公司未到庭，也未提交书面意见。新街口业委会向一审法院起诉，请求：一、新街口物业公司向新街口业委会移交新街口小区公共收益838229元，并从2017年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至给付之日止（暂计至2017年9月30日为31244元）；二、本案诉讼费由新街口物业公司承担。一审法院认定事实：2006年2月28日，新街口房地产公司（委托方、甲方）与新街口物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《实施细则》等国家、、地方有关法律法规和规章，甲方委托乙方对新街口小区（涉案小区）物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同；涉案小区总建筑面积36416.19平方米，其中商业建筑面积12156.07平方米，住宅及公寓24251.12平方米；420户，其中公寓208套，车位80个；甲方委托乙方进行物业管理的事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理、车辆行驶及停泊、清洁卫生等；合同期限自2006年2月29日起至2011年2月29日；乙方有权根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；管理服务费用为按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即商业部分按每月每平方米建筑面积35元，住宅部分按每月每平方米建筑面积2.5元；本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产，对本物业的管理财务状况进行财务审计；及其他内容。2016年10月27日，新街口业委会取得深圳市南山区住房和建设局出具的《业主委员会备案通知书》。2016年12月10日至2016年12月25日期间，涉案小区召开第二次业主大会。2016年12月25日，新街口业委会做出《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果统计表》，内容为：该次业主大会审议的议题分别为：是否同意不再续聘新街口物业公司？是否同意授权业主委员会选聘新物业及签订物管合同？是否同意对《新街口小区（大厦）管理规约》和《业主大会和业主委员会议事规则》的修订？是否同意授权业主委员会依法行使以下职责，包括授权业主委员会依法对新街口物业公司进行审计，依法追缴归属全体业主的公共空间、设施及由此产生的公共收益等。该统计表统计了上述议题的表决票数，同意票均超过总票数的2／3。同日，新街口业委会出具《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果的公告》。新街口物业公司对前述证据均不予认可。一审庭审后，根据一审法院的要求，新街口业委会向一审法院提交了第二次业主大会表决票的原件31份及微信投票信息打印件，以证明涉案小区第二次业主大会的表决结果合法有效，新街口业委会有权起诉。新街口物业公司对新街口业委会提交的证据不予认可，并表示纸质表决票的发放时间、收回时间无法确定，没有相关工作站或其他人员监票签字，且业主票数没有确定；微信投票与纸质投票有冲突，且根据相关规定，电子投票的方式已经失效，投票方式不具合法性，故此次投票的程序不合法，业主大会的议案表决不具有合法性，新街口业委会不是本案适格的主体。2017年2月19日，新街口业委会（委托方、甲方）与佳兆业物业管理（深圳）有限公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理，物业服务期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止；及其他内容。2017年7月4日，深圳中伦会计事务所接受新街口业委会委托并出具《关于深圳市公共收益及日常收取的物业专项维修资金收支情况的审计报告》（以下简称《审计报告》），内容为：该事务所对新街口物业公司自2004年3月1日至2016年12月31日管理新街口物业期间，有关新街口管理处公共收益及日常收取的专项维修资金的收入、支出情况进行了审计；根据新街口物业公司提供的新街口小区的物业公共租金收入数据及部分广告合同（租用起始期间为2008年1月1日-2016年12月31日），确认电梯广告及通信设备占用场地等租用合同金额共计838229.17元（其中包括：北京蓝×广告有限公司的租金21600元、上海分×广告传播有限公司租金44800元、Ｅ栈快递柜租金3750元等）。深圳市中级人民法院于2019年4月8日作出的（2019）粤03民终873号民事判决书查明，2016年12月20日，新街口业委会、新街口物业公司、新街口房地产公司、社区四方代表召开联席会议，新街口业委会、新街口物业公司同意对专项维修资金、公共收益进行审计，审计费用从物业管理费中支取。新街口业委会认为该本案出具的《审计报告》是经过新街口物业公司同意并提交相关资料才作出。新街口物业公司对该《审计报告》内容的真实性、合法性和关联性不予认可，并表示该审计期间是错误的，数据、材料来源的真实性无法确认，且《审计报告》中列明的相关合同，新街口物业公司不清楚是否真实存在；《审计报告》不具有客观真实性，审计范围错误，如果存在合同也是双务合同，双务合同存在经营成本、管理成本、税收成本等，合同金额不等于收入也不等于收益。新街口业委会另提交一份盖有新街口物业公司新街口管理处印章的明细表和新街口物业公司与案外人签订的合作合同、广告合同（共7份），以证明新街口物业公司利用小区公共设施、空间与合作商签订合同、收取租金，新街口物业公司对于公共收益是确认的。新街口业委会表示前述明细表和合同均系新街口物业公司向审计机构出具的。明细表载明：物业公共租金收入共计805412.5元，租用位置为8部电梯内框架及5个侯梯厅镜框、Ａ座南门东滨路侧楼梯底、扶手电梯底、通信设备；其中上海分×广告传播有限公司2016年1月至10月期间租金收入37333.33元。新街口物业公司表示上述证据的真实性由法院核实，但上述证据不能证明新街口业委会所要证明的内容。七份合同中包括：新街口物业公司（甲方）与北京蓝×广告有限公司（乙方）签订的《便民信息展架合作合同》（约定合同年总额7200元，2008年至2010年三年合同总金额21600元），关于新街口物业公司权利与义务包括“甲方须为乙方该展架的安装工作及日常信息投放、维护、清洁、服务提供必要的配合；甲，乙双方共同协商确定该展架的个数和具体位置；甲方对于乙方在其物业内所安放的该展架所投放的内容及日常信息投放与维护工作保留监督建议权；在本合同履行期内，甲方有责任对乙方放置的展架设施进行妥善保管，防止出现人为损坏和物品丢失，将乙方的展架纳入其保安巡更范围之内等”；新街口物业公司与上海分×广告传播有限公司签订的《合作合同书》（约定合作期限为2016年1月1日至2017年12月31日，每年补偿费用44800元）。对于《审计报告》中载明的租金金额838229.17元与新街口物业公司管理处盖章的明细表中列明的公共租金收入805412.5元之间的差额，新街口业委会表示主要为以下三项：北京蓝×广告有限公司的租金21600元（在新街口物业公司管理处出具的明细表中并没有列明，但有新街口物业公司向审计机构出具的新街口物业公司与该公司的租赁合同）；上海分×广告传播有限公司租金44800元（新街口物业公司的明细表中列明的数据为37333.33元，但少算了2个月，新街口物业公司向审计机构出具的租赁合同中约定的金额为44800元）；Ｅ栈快递柜租金3750元，新街口物业公司的明细表中没有，但Ｅ栈确实存在。一审庭审中，新街口业委会表示新街口物业公司系于2017年3月1日退出涉案小区；新街口物业公司表示系2017年退出，具体时间不清楚。新街口业委会提交在深圳市不动产登记中心查档的《房屋建筑面积测绘和计算说明》以证明涉案小区公共面积的分摊情况。新街口物业公司确认证据的真实性，不确认新街口业委会的证明目的。该证据中载明涉案小区公用建筑面积总计11798.57平方米，应分摊7519.50平方米，不分摊4279.07平方米，风井等属不分摊范围，电梯间、外墙等属分摊范围。新街口房地产公司提交一份经深圳市南山区公证处公证的第三人（卖方）与曾某、王某（买方）于2003年9月28日签订的关于新街口大楼Ａ座0703号房的《房地产买卖合同》，附件四1-4条约定：1、本项目楼宇之屋顶使用权未计入可售面积部分的物业属卖方所有，其维护、保养的责任及费用由实际使用者承担。2、卖方对本项目楼宇之外墙面拥有广告目的的使用权，业主在行使其他权利时对此不应妨碍。3、买方同意卖方在本项目中为饮食等目的增建排污设施，为本项目及裙楼商场宣传、广告的目的增设灯光设施，买方且同意卖方上述行为属无偿使用。4、本项目停车场、会所等公共设施及其它由卖方投资建设的经营性设施归卖方所有，不属卖方所有的非经营性公共设施由使用者维护、保养并承担费用。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条第一款的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第二十七条、第五十五条规定：业主依法享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，业主对建筑物的共有部分享有共有权，即享有占有、使用、收益的权利；小区共有部分的使用和收益都应归全体业主共有；如对小区共有部分进行经营的，应先征求业主同意，经业主表决“同意”后方可对外出租并签订合同，且获得的收益应主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定进行使用。本案《房地产买卖合同》中关于“屋顶使用权”、“楼宇之外墙面广告目的的使用权”等保留约定的效力问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物外墙、屋顶属共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故出卖人转移给买受人的房屋所有权也必须是包括这两方面内容的完整的权利。屋顶、外墙面无疑属于建筑物中业主的共有部分。本案房屋买卖合同上述内容违反物权法定原则，当属无效，新街口物业公司和新街口房地产公司的抗辩理由不能成立。本案中，新街口物业公司在小区提供物业管理服务期间，利用并经营公共部分所获得的收益归全体小区业主所有，且该收益仅能用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行使用。现新街口物业公司并未举证证明其将收取的公共收益用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行了使用，应承担举证不能的法律后果，故新街口物业公司所收取的公共收益均应归小区全体业主所有，新街口物业公司应将该收益返还给小区全体业主。本案《物业服务合同》并未约定涉案小区公共收益属于包干范围，新街口物业公司关于公共收益归新街口物业公司的抗辩没有事实依据。对于涉案小区公共收益的金额问题。新街口物业公司对新街口业委会提交的《审计报告》中列明的租用合同金额838229元不予确认，但新街口业委会提交的明细表系经新街口物业公司新街口管理处盖章确认，该明细表中明确载明涉案小区公共租金收入金额共计805412.5元，故一审法院对该明细表予以采信。对于新街口业委会主张的《审计报告》与明细表中差额的部分：首先，明细表中并未列明北京蓝×广告有限公司的租金收入，但新街口业委会已提交新街口物业公司与该公司签订的租赁合同，合同中明确约定租金为21600元，而新街口物业公司并未提交证据证明该合同未实际履行或并无实际收入，对此新街口物业公司应承担举证不能的法律后果，故一审法院确认该21600元系涉案小区的租金收入。其次，对于上海分×广告传播有限公司的租金收入问题，明细表中仅列明了2016年1月至10月期间的租金为37333.33元，而《审计报告》统计的租金金额系截至2016年12月的，且新街口物业公司实际于2017年退出涉案小区，故租金收入应计算至2016年12月；根据新街口物业公司与上海分×广告传播有限公司租赁合同的约定，每年费用为44800元，故该项租金收入应为44800元，而非37333.33元。最后，对于《审计报告》中的E栈快递柜租金3750元，明细表中并无该项收入，新街口业委会也并未提交证据证明实际存在该项收入，故一审法院对《审计报告》中的该项租金金额不予确认。综上，根据新街口物业公司确认的明细表中载明的租金收入金额805412.5元，再加上北京蓝×广告有限公司的租金收入21600元、上海分×广告传播有限公司的租金收入差额7466.67元（44800元-37333.33元），一审法院确认涉案小区的公共租金收入共计为834479.17元（805412.5元＋21600元＋7466.67元）。新街口物业公司在没有法定的或者约定的义务下，为涉案小区全体业主的租金收入利益实行招商、洽谈、管理、服务等行为，其有权请求受益人偿还由此支出的必要费用，对此一审法院酌定新街口物业公司为此付出的必要费用为上述租金收入的20%，即166595.83元，新街口物业公司应将扣除必要费用后的公共收益667883.34元（834479.17元-166595.83元）移交给新街口业委会。对于新街口业委会主张的利息。新街口物业公司拒不移交公共收益，给小区业主造成了利息损失，新街口物业公司应予赔偿。新街口业委会主张新街口物业公司于2017年3月1日退出小区物业管理区域，需将属于全体业主的所有公共收益移交给新街口业委会。因涉案小区的公共租金收取、支出，其总额处于动态状态，无法确定不同时期的具体金额，新街口物业公司未举证证明其于2017年3月1日之后仍为涉案小区提供物业管理服务，一审法院酌定新街口物业公司应于2017年3月1日向新街口业委会移交公共收益，自该日起计算利息。本案中，新街口业委会系经涉案小区业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，负责执行业主大会交办的各项物业管理事项；新街口业委会已提交表决票、业主大会决议、公告等，证明新街口业委会在起诉前已获得业主大会授权，有权提起诉讼并要求新街口物业公司移交公共收益，故新街口业委会具备本案诉讼主体资格，新街口业委会作为业主大会的执行机构有权代全体小区业主接收新街口物业公司移交的公共收益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、新街口物业公司于本判决生效之日起十日内向新街口业委会移交新街口小区公共收益667883.34元并支付利息（自2017年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、驳回新街口业委会的其他诉讼请求。案件受理费12494.73元，由新街口业委会负担2896.94元，由新街口物业公司负担9597.79元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，新街口小区公共部分所获得的收益，依法应归全体小区业主所有，且该收益仅能用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行使用。新街口物业公司的运行费用已经在《物业服务合同》进行约定，并未包含涉案公共收益部分，故新街口物业公司主张涉案的公共收益归其所有，没有依据，本院不予支持。新街口业委会对涉案小区的公共租金收入共计为834479.17元无异议，但对《审计报告》中的E栈快递柜租金3750元未列入公共收益有异议。新街口业委会提交的经新街口物业公司盖章确认的明细表中并无该项收入，新街口业委会也并未提交证据证明实际存在该项收入，对此新街口业委会应承担举证不能的法律后果，故本院对该项租金金额不予确认。一审法院认定涉案小区的公共租金收入共计为834479.17元，新街口业委会、新街口物业公司均未提出异议，本院予以确认。新街口业委会主张收取上述公共租金收益并不属于新街口物业公司业务范围，故新街口物业公司无权享受权利，本院亦予确认。故新街口物业公司在没有法定的或者约定的义务下，为涉案小区全体业主的租金收入利益实行招商、洽谈、管理、服务等行为，新街口物业公司付出超出法定的或者约定的义务的必要支出，理应有权主张受益人偿还由此支出的必要费用，对此一审法院酌定新街口物业公司为此付出的必要费用为上述租金收入的20%，即166595.83元，新街口物业公司应将扣除必要费用后的公共收益667883.34元（834479.17元-166595.83元）移交给新街口业委会，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人新街口业委会、新街口物业公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223201.64元，由上诉人深圳市南山区新街口物业管理有限公司负担12494.73元，上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会负担3706.91元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年二月二十二日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。