广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10798号原告：李翠连，女，1970年8月26日出生，汉族，住广东省高州市。被告：梁聪，男，1969年3月16日出生，汉族，住广州市番禺区。李翠连与梁聪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。李翠连、梁聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠连向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年5月7日解除；2.判令被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用合计41008.6元；3.判令被告支付2019年4月至2019年5月的燃气费548.9元；4.判令被告向原告支付的房屋保证金9600元作为违约金归原告所有；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月7日，在广州市中鸿地产代理有限公司的居间下，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于番禺区桥南街××房出租给被告使用，租赁期限为2017年6月10日至2018年6月9日，租金为4800元/月，租金在每月的第5日前结清，租赁期间内使用该房屋而产生的包括但不限于水电费、煤气费、电话费、物业管理费等费用由被告承担；房屋租赁保证金为9600元；被告拖欠租金或者相关费用超过十五天的，原告有权终止合同，收回房屋并没收被告缴纳的保证金。房屋租赁合同到期后，原、被告双方签订了《房屋续租房屋合同》，约定根据原租赁合同双方所同意的条款续租，该续租合同的租赁期限为2018年6月9日至2018年9月30日。《房屋续租房屋合同》到期后，被告继续使用房屋至2019年5月7日。合同签订后，被告存在长期拖欠租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用的行为，于2019年5月7日双方确认被告拖欠的租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用合计41008.6元，被告向原告出具了一份签署日期为2019年4月7日的《欠条》，该欠条中约定还款期限为2019年8月30日前。原告于2019年6月向燃气公司缴纳了涉案出租屋2019年4月至2019年5月使用燃气的费用，缴费金额为548.9元，原告于2019年10月11日通过微信要求被告支付该笔燃气费，同时原告因与被告沟通，作出了返还保证金的让步。被告对原告所作出的返还保证金的让步无动于衷，且完全无支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用的意思。据此，原告于2020年5月25日发送《律师函》向被告声明撤销原告之前与被告沟通作出的所有让步并要求被告付清欠款41557.5元（41008.6元+548.9元）。现经原告多次向被告催收，被告仍未支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租房屋合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务，被告的行为违反了合同的约定。梁聪辩称，我方无异议，我方认为房屋保证金9600元应该用作抵扣欠费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区桥南街XX路XX号X栋XX，产权人为李翠连。2017年6月7日，李翠连与梁聪签订一份《房产租赁合同》，约定李翠连将涉讼房屋出租给梁聪作住宅使用，租赁期从2017年6月10日至2018年6月9日，月租金为4800元，梁聪应于每月5日前结清下月租金；梁聪于签订本合同当天向李翠连支付按金9600元；租赁期满，梁聪付清租金及其他费用并按期迁出时，李翠连应即时将按金无息退还梁聪，若因梁聪违约造成李翠连经济损失的，李翠连有权从按金中扣除相关费用；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因梁聪使用该房而产生的费用由梁聪负责支付；如梁聪拖欠租金或相关费用超过十五天，则李翠连有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；等等。2018年6月10日，双方另就涉讼房屋的租赁事宜签订一份《房屋续租房屋合同》，约定根据原合同双方所同意的条款续租，租赁期限自2018年6月9日至2018年9月30日，承租方应按时交纳租房期间的水费、电费、煤气费，租赁期满合同自然终止；等等。李翠连的配偶刘进军在合同出租方的委托代理人处署名。2019年4月7日，梁聪签订一份《欠条》，载明：兹梁聪因房租未交欠41008.6元，双方约定还款期限为2019年8月30日前，若逾期不还，李翠连将永久享有追讨权及向法院诉讼追讨的权利。2019年10月11日，刘进军向梁聪发送微信称：“欠款41008.6元+你还欠548.9元燃气费合计欠款41557.5元，再减去9600元押金，实欠款31957.5元。这还是不算利息的。你当时话会计返点利息给我的，你看着办吧。你将钱转过来给我吧。”梁聪后于2020年1月23日回复称要过年后才能给钱。2020年5月25日，受李翠连的委托，广东正派律师事务所向梁聪发出《律师函》，告知因梁聪严重违反与李翠连签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租房屋合同》，现李翠连作出行使没收保证金9600元的权利，之前为与梁聪沟通所作出的让步全部撤销，限梁聪在收到该函起三日内付清欠款41557.5元及滞纳金。庭审中，李翠连确认押金9600元未向梁聪退还，另提供了港华燃气用户用气记录明细拟证明2019年4月至5月期间所产生的燃气费为548.9元。梁聪对上述证据予以确认，并称双方曾协商一致以押金抵扣欠费。本院认为，李翠连与梁聪之间签订的《房产租赁合同》及《房屋续租房屋合同》合法有效，合同约定的租赁期限届满后，梁聪继续使用涉讼房屋至2019年5月7日，李翠连主张双方之间的租赁合同关系于当天解除，合理有据，本院予以支持。梁聪对其出具的《欠条》所确认的欠款金额41008.6元及李翠连所主张的2019年4月至5月期间所产生的燃气费548.9元均不持异议，本院予以认定。根据双方之间的租赁合同约定，梁聪拖欠相关费用超过十五天，则李翠连有权没收保证金。现双方当事人的主要争议为梁聪已向李翠连支付的押金9600元是否应予抵扣欠款。对此，一方面，刘进军作为李翠连的配偶，同时作为《房屋续租房屋合同》的委托代理人，其就涉讼房屋租赁事宜所作出的法律行为后果及于李翠连；另一方面，刘进军于2019年10月11日向梁聪表示以押金9600元抵扣欠款，为其以放弃没收保证金权利的方式免除对方部分债务的意思表示，该意思表示并未明确约定附条件或附期限，故在该意思表示作出时即产生债务消灭的法律后果，不得撤销。因此，梁聪关于以押金抵扣欠款的抗辩主张有理，本院予以采纳。综上，梁聪应向李翠连支付的欠款金额应为31957.5元（41008.6元+548.9元-9600元），对于李翠连超出该金额的诉讼主张，本院予以驳回。鉴于李翠连在本案中提出了违约金的主张，且其配偶及委托代理人刘进军在作出押金抵扣欠款的同时提出了利息的主张，故根据公平诚信原则，梁聪应自2019年9月1日起，以31957.5元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向李翠连计付利息至款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百六十二条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李翠连与梁聪之间就广州市番禺区桥南街XX路XX号X栋XX所成立的房屋租赁合同关系已于2019年5月7日解除；二、梁聪应于本判决发生法律效力之日起七日内向李翠连支付欠款31957.5元并支付利息（以31957.5元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年9月1日起计算至款项清偿之日止）；三、驳回李翠连的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1079元，由李翠连负担405元，由梁聪负担674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年二月八日书记员  杜嘉华