湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初5456号原告:中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司，营业场所湖北省枝江市马家店迎宾大道15号。负责人：李德武，总经理。委托诉讼代理人：周孟珏，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告:余爱琼，女，1975年12月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告:余爱卿，男，1973年1月22日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李浩，男，1969年6月26日出生，汉族，住武汉市洪山区，由武昌区紫阳街道梅隐寺社区居民委员会推荐。被告:余诗妍，女，1998年4月30日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李浩，男，1969年6月26日出生，汉族，住武汉市洪山区，由武昌区紫阳街道梅隐寺社区居民委员会推荐。被告:吴冬梅，女，1951年12月17日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司（以下简称中国石化宜昌分公司）与被告余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨婧适用普通程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告中国石化宜昌分公司的委托诉讼代理人李林林、周孟珏，被告余爱琼，被告余爱卿、余诗妍的共同委托诉讼代理人李浩，被告吴冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国石化宜昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即腾退位于武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元3层2室房屋并按原状返还于原告;2.判令被告支付房屋占用费18000元(暂计至2020年5月26日，自2019年5月26日起按市场价1500元/月的标准计算至实际腾退之日止);3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元3层2室(即案涉302室，以下简称案涉房屋)原登记于原告更名前中国石化集团湖北化肥厂驻武汉办事处(以下简称中石化化肥厂驻汉办)名下，案涉房屋在房改时未分配给任何员工，考虑到李平的实际情况，中石化化肥厂驻汉办将案涉房屋作为福利房，暂时提供给原职工李平及其配偶张雪翔居住。因中石化化肥厂驻汉办改制，案涉房屋所有权人变更至原告名下。原告一直对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。案涉房屋居住人李平于1997年去世，张雪翔于2019年5月25日去世，原告作为案涉房屋的所有权人，有权收回该案涉房屋，但案涉房屋被被告非法占有居住，原告多次要求被告腾退，被告拒绝原告合法合理的腾退要求，继续霸占该房屋，被告非法占有案涉房屋的行为已侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告余爱琼辩称，一、原告系通过不正当方式取得涉案房屋产权证，权力来源不合法，其起诉被告无主体资格。首先，作为合法原住户，被告依法享有涉案房屋的居住权和优先购买权。依据2014年12月8日，中国石油化工股份有限公司湖北化肥分公司与原告共同发布的文件《关于闲置土地、房产处置专题会议纪要》第八条显示，“汉办住宅房地产。由计划处负责请评估机构对3套住宅房地产进行评估，然后与现用户沟通，由现用户以评估价购买。”该文件已经明确涉案房屋应当首先由现用户按照评估价协商购买。原告为达到占有涉案住房的目的，利用其国企背景和资源优势，在被告等人不知情的情况下，违反相关房改政策，私自将房屋登记在其本公司名下，侵犯了本案被告依房改政策享有的优惠购房利益。这种行为既违反国家房改政策又严重损害了被告的合法权益。人民法院应依法认定原告取得不动产权证的原因行为无效。被告已在涉案房屋内合法居住10余年，在这期间没有任何单位相关人员与被告联系对涉案房屋进行评估购买，但是原告突然在被告完全不知情的情况下，取得房屋产权证，并且在2019年开始暴力驱赶被告，且不与被告协商处置，还计算租金。该行为已经侵害了被告作为合法居住人对该房屋的优先认购权。其次，涉案房屋依法属于国有资产，原中石化化肥厂驻汉办仅具有该国有资产使用权。依据2018年4月11日，武汉市国土资源和规划局武昌分局发布的《关于国有土地使用权资产划转的批复》第2页第一行显示“……中石化化肥厂驻汉办使用的，位于武昌区中山路685号3栋2单元……”，但是原告在诉状中却称:“涉案房屋原登记于原告更名前中石化化肥厂驻汉办”，该起诉事实没有依据，与实际情况不符。即使涉案房屋确实曾登记在中石化化肥厂驻汉办名下，该办事处在改制分流后已变更为“武汉蓬源商贸有限责任公司”，该公司与原告公司没有关系。因此，原告取得该房屋产权并不合法，对于其通过非正当途径取得的所有权，不应当得到法律的支持，否则严重违反了法律的公平、公正原则。最后，原告不仅违法不与被告协商对涉案房屋按照评估价购买，也未依法对涉案房屋按照对国有资产处置的相关规定，进行公开挂牌交易处置。依据2017年3月15日《中国石化集团资产经营管理有限公司证明》发布的文件显示，中国石油化工集团公司仅仅是授权原告公司对涉案房屋进行公开挂牌处置，而不是直接将该国有资产直接过户至原告公司名下。该行为违反了相关规定，应当依法被撤销。据被告了解，涉案房产仅在2016年7月26日在光谷产权交易所挂牌过，至于挂牌以后是否按照正规流程公开透明对涉案房屋进行交易，原告等利害关系人并不知情，原告也从未通知被告等人行使优先购买权。同时挂牌的三套房产中有2套已经出售给案外人刘春华和王勤，并且办理了房产证;但另外一套(案外401房)由于原住户与本案被告同样依法享有居住权和优先购买权，因此案外人刘春华起诉了本案原告，2019年武昌区法院一审未支持原告诉求。二审驳回了原告要求401住户腾房的诉求。302房屋同时出售给刘春华和王勤，由于原住户维权，原告向购买人支付5%的违约金，使得房屋未过户成功。这些与原告为办理房产证提供的所谓由于工作人员疏忽的理由明显是相互矛盾，原告真实的意图是想侵害原住户的利益，私下处理国有资产。一个合法的不动产权证书的获得应当是合法民事行为和合法的行政登记手续，本案中，原告通过损害被告合法利益的手段取得的物权不具有合法性。综上所述，原告在不具有合法权利的情况下，通过暗箱操作违法将涉案房屋在被告完全不知情的情况下登记至自己名下，现被告仅仅依据物权排他性原则便暴力驱赶被告一家老小，严重违反了公平正义的原则。二、原告起诉状中所称“案涉房屋被被告非法占有居住”与事实情况不符，被告并非非法占有，而是依法享有居住涉案房屋的权利。被告余爱琼与案外人李丹原系情侣，2008年7月，被告以李丹未婚妻的身份入住案涉房屋，与李丹、李丹的母亲张雪翔共同生活在涉案房屋内。由于李丹身体状况差且患有传染性疾病，李丹、余爱琼二人并未去婚姻登记机关领取结婚证也未生育子女，但是二人对外一直以夫妻名义共同生活。2011年李丹因病去世，被告便与婆婆张雪翔共同居住在案涉房屋内，被告负责照顾婆婆的饮食起居。2019年5月，张雪翔逝世。此后，原告便突然开始主张对房屋享有所有权并且采取暴力手段驱逐被告。首先，被告一开始入住涉案房屋便为合法入住，不存在被告所谓的非法占有。试问，如果被告的居住行为是非法的，又怎么能够持续十多年?为什么原告在这期间从未主张过权利。其次，案外人张雪翔作为原公司退休职工的妻子对案涉房屋有合法居住的权利。2014年，原中石化化肥厂驻汉办谎称房改办理产权证需要，要求张雪翔上交《房产居住证明》，以为其办证。但是自张雪翔交出《房产居住证明》后，原中石化化肥厂驻汉办却始终未落实相关政策，反而准备强行驱赶，为此张雪翔准备依法维权后，原告单位自知理亏就不了了之。我国继承法尚且规定丧偶儿媳对公、婆尽了主要赡养义务的可作为第一顺序继承人。被告在李丹去世后的10年间，一直负责照顾、赡养张雪翔，现张雪翔逝世，被告对房屋起码享有合法的居住权利。原告及其相关公司本就侵害了张雪翔对房屋的优先认购权，现又侵害被告的合法居住权，被告的做法就是无视法律、无视人权。最后，本案被告四吴冬梅对房屋享有合法居住权。2009年2月14日，李丹向被告余爱琼的母亲吴冬梅借款25万元整，并向吴冬梅出具借条一张。后李丹无力归还此借款，便许诺将涉案房屋免费提供给吴冬梅居住，直至抵销25万元债务，租金和借款均属于债的法律关系，依法可以相互抵销。在张雪翔去世以后，吴冬梅便搬入涉案房屋，一方面是陪伴孤身一人的余爱琼，一方面是为抵销25万元的债务，该做法合法合理，因此吴冬梅依法可在涉案房屋内居住。三、原告采取的暴力腾退行为侵犯了被告的合法居住权利和财产权利，原告应当依法向被告赔偿财产损失和精神损害。自2019年以来，原告依据其通过不正当程序获取的涉案房屋产权证，在完全不与被告协商的情况下，在被告仍然在涉案房屋内居住的同时，直接采取对房屋贴封条，并在2019年8月份最热的时候对房屋断电、断水逼迫被告，并且派工作人员恐吓、威胁原告搬离居住了十余年的房屋，严重扰乱被告的正常生活。原告作为实力雄厚的大公司，依靠其社会关系，通过不正当手段取得涉案房屋产权证，并且宁愿将房屋出卖给无关的人，也不愿意将房屋协商出卖给其原职工家属，此种种不合法不合情理的行为使被告身心都遭到伤害，被告有权依法要求原告进行赔偿。四、涉案房屋原属于房改房，是职工根据国家房改政策享受的福利待遇，关系到家庭稳定、社会稳定，职工所在单位不能以任何理由剥夺这种权利。购买公房是职工根据国家房改政策，按照所在单位公房出售方案，以评估价购房以享受国家的福利待遇，受益人不仅仅是职工个人，还包括职工的全体家庭成员。因此，公房出售不仅仅是职工个人与单位之间的权利义务问题，还涉及职工家庭成员居住问题，具有极强的政策倾向性，人民法院妥善解决公房出售中的纠纷，关系到家庭稳定、社会稳定。涉案住房是1980年原告的前身单位中石化化肥厂驻汉办分配给单位职工李平的福利住房，李平作为中石化化肥厂驻汉办的第一建设者，为建厂作过贡献，离休后应该得到应有的待遇。而原告作为原单位的接任者不仅不体恤职工的实际困难，还枉故事实，采取欺瞒的手段，以达到不可告人的目的。与原告说的什么借，完全是违背事实的谎言。其次，公房购买不同于商品房、城市私房买卖，不能以市场价为标准，主要因为我国传统企业工资中不包含住房消费资金，国家要求以成本价、标准价出售公房是对职工及其家庭给予的经济补偿，这种优惠价格是国家社会保障的体现。享受这一优惠的家庭成员不因职工与单位之间解除劳动关系而受到任何影响，职工所在单位不能以任何理由剥夺这种权利。再次，职工及其家庭失去以优惠价格购得公房的机会，其损失将难以得到弥补。商品房、城市私房买卖因出卖人的行为导致买受人得不到房产的，可以通过违约责任追究得损失或以违约金弥补合同损失，而无法购买公房将使职工及其家庭无法得到补偿，因为国家优惠政策无法重新享受，政策也早已发生变化。原告应严格按照国家房改政策规定，诚信遵守将公房出售给职工家庭的政策，而不是为了私利暗箱操作。综上所述，原告通过不正当方式取得涉案房屋产权证，并采取暴力方式腾退被告，而被告依法有权居住涉案房屋并享有优先认购权，原告的行为违法，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求并赔偿损失。被告余爱卿、余诗妍、吴冬梅同意被告余爱琼的答辩意见。原告中国石化宜昌分公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、不动产权证；证据二、被告非法占有案涉房屋视频；证据三、法务函、律师函以及送达视频；证据四、安居客租房板块截图；证据五、证明。被告余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、《关于闲置土地、房产处置专题会议纪要》；证据二、《关于国有土地使用权资产划转的批复》；证据三、《情况说明》；证据四、《证明》；证据五、李丹的《死亡医学证明书》、丧葬证明；证据六、证人余余某证言；证据七、借条；证据八、法务函；证据九、封条；证据十、《湖北化肥汉办小区302房停止供电的申请》及《关于暂时切断汉办小区302房用电的补充说明》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的举证、质证和本院对证据的认定以及双方当事人一致的陈述，本院认定事实如下：李平系中国石油化工总公司湖北化肥厂武汉办事处（以下简称化肥厂汉办）职工。位于武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元3层2室的房屋系化肥厂汉办分配给李平的居住用房。李平去世后由其配偶张雪翔居住，张雪翔于2019年5月去世。该房屋未参加过房改，余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅从2019年5月26日起至今一起居住在涉涉案××单元××室房屋。后该房屋从2019年8月份开始至今处于断水断电状态。另查明，武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元3层2室的房屋原所有权人为化肥厂汉办，经过改制分流，该房屋已由化肥厂汉办划转至中国石化宜昌分公司名下，中国石化宜昌分公司于2018年5月7日取得该房屋的不动产权证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。中国石化宜昌分公司已取得案涉房屋的不动产权证，在该证未撤销前，中国石化宜昌分公司合法享有该房屋的所有权，其有权对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅与李平、张雪翔无法律上的亲属关系，亦不是涉案房屋的合法承租人和居住权人，其占有、使用该房屋无事实和法律依据，对于中国石化宜昌分公司要求余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅腾退房屋并按原状返还的诉讼请求，本院予以支持。考虑到目前该房屋从2019年8月起属于断水断电状态，对于房屋占用费，本院酌情按照每月500元的标准计付。余爱琼向本院提出管辖权异议但超过规定期限，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第二百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅于本判决生效之日起十日内按原状向原告中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司返还位于武汉市武昌区紫阳街中山路685号3栋2单元3层2室的房屋；二、被告余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅于本判决生效之日起十日内向原告中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司按照每月500元的标准支付自2019年5月26日起至实际返还之日止的房屋占用费；三、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司宜昌分公司的其它诉讼请求。本案案件受理费11288元，由被告余爱琼、余爱卿、余诗妍、吴冬梅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  杨 婧人民陪审员  孙利军人民陪审员  胡 娟二〇二一年二月十日法官助理刘良志书记员赵蓓