重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初331号原告：长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼，统一社会信用代码914403001922197869。法定代表人：陈耀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊静，女，该单位职工。被告：王东，男，1981年11月25日出生，汉族，现住重庆市铜梁区。长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）与王东物业服务合同纠纷一案，长城物业公司于2021年1月8日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年1月28日公开开庭进行审理，长城物业公司的委托诉讼代理人熊静，王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：判令王东立即支付2018年10月至2020年10月物业服务费3284.50元（1.7元/月*77.28*25），并从2018年10月1日起至付清为止，以所欠物业服务费为基数按每日万分之五计算支付违约金（诉讼中将违约金的计算方式变更为以王东当月所欠物业费为基数从当月11日起按照全国银行间同业拆借中心2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至2020年12月31日止）；本案诉讼费由王东负担。事实和理由：长城物业公司系四季花城小区的物业服务企业，王东系该小区×的业主，王东的物业建筑面积为77.28平方米。长城物业公司与重庆天诺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前，逾期未交纳相关费用，从逾期之日起按日万分之五交纳违约金。长城物业公司按约定为王东提供了物业服务，但王东自2018年10月起至2020年10月期间尚欠25个月物业服务费未交纳，经多次催收未果。为此，提起诉讼。王东辩称，2018年10月至2020年10月期间的物业费没有缴纳属实。不交的原因是物业管理不到位，与物业收费标准不匹配。比如小区的公共设施设备维护差，摄像头、坐椅、健身器材损坏不更换；绿化不维护，要么杂草丛生，要么树木花草死了不补种，私自砍伐5棵绿化大树，导致小区品质降低；2018年-2019年不公布小区公共收益，投诉后在2021年才公布2020年度公共收益，公共收益从2017年度收益结余14万多变成了负数2万多，公共收益应该半年公布一次；小区外的门面向小区内私开门洞，物业没有尽到管理劝阻义务；小区后面高层原售房部处用彩钢铁皮做围墙，存在安全隐患，小区侧门出入口经常无人管理，保安值守在白天也经常在岗亭睡觉；催收物业费的方式违法，还经常冒充铜梁区人民法院的工作人员用座机向欠交物业费的业主催收物业费。因主管道堵塞造成王东房屋被水淹5-7天，物业没有任何电话通知。本院经审理认定，长城物业公司与重庆天诺房地产开发有限公司签订了位于重庆市铜梁区巴川街道办事处白龙大道177号“天诺·四季花城”项目的《前期物业服务合同》，约定长城物业公司对该小区进行物业管理服务，并按照中国物业管理协会2004年印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级服务标准提供服务；合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止；物业服务费为包干制方式，业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层（电梯公寓）1.7元/月·平方米，洋房住宅1.6元/月·平方米……；物业管理服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五（折算为年利率18.25%）交纳违约金。该小区《临时管理规约》规定的物业服务费收费标准和交纳时间、逾期交纳的责任与前述《前期物业服务合同》一致。中国物业管理协会2004年印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协【2004】1号）一级服务标准规定的部分内容为：（一）基本要求……4、有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；……10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；……（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；……（六）绿化养护管理……5、定期喷酒药物，预防病虫害。2015年12月30日，王东在《临时管理规约承诺书》上签名确认详细阅读临时管理规约，并同意遵守临时管理规约的约定。王东案涉房屋为77.28平方米，属多层住宅性质，王东拒绝交纳2018年10月起的物业服务费，经长城物业公司电话催缴，向王东邮寄催缴函等方式催收后仍未交纳，长城物业公司遂提起诉讼。长城物业公司在对案涉小区管理服务中，小区内几棵绿化树因长虫死亡，长城物业公司对30栋房屋旁边几棵绿化大树进行了砍伐，死亡和砍伐后改种了其他树木。本院认为，案涉小区的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对案涉小区业主王东具有约束力。根据合同和临时管理规约约定，王东在接受了长城物业公司提供的物业服务后，有按照约定向长城物业公司交纳物业服务费的义务。王东在长城物业公司书面催收后，仍不交纳，违反约定和法律规定，根据合同约定和临时管理规约规定的物业服务费收费标准和交纳时间，长城物业公司要求王东支付2018年10月至2020年10月期间物业服务费3284.50元（1.7元/月*77.28*25），本院予以支持。关于长城物业公司要求王东支付违约金的主张。本院认为，长城物业公司未举示证据证明建立了健全的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度的事实，每年至少1次征询业主对物业服务的意见且满意率80%以上的事实，建立了齐全的共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录的事实，且长城物业公司在物业管理服务中部分绿化树因长虫死亡，也未举示证据证明砍伐部分绿化树前经业主同意或经规划部门许可的事实，也未合理说明砍伐的原因。本院确认长城物业公司未完全按照《前期物业服务合同》约定的中国物业管理协会2004年印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级服务标准提供服务，在物业管理服务中存在瘕疵、疏漏，属违约行为。长城物业公司对砍伐的绿化树和生虫死亡的绿化树进行了改种，采取了补救措施，对其他服务中存在瘕疵、疏漏的地方也可逐渐改进，现未有证据证明因长城物业公司的行为给业主造成经济损失等严重后果，本院确认属于一般违约行为。王东未按约定交纳物业服务费虽然构成违约，但长城物业公司在物业管理服务中也存在一般违约行为，且双方违约程度相当。故，本院对长城物业公司要求王东支付违约金的主张不予支持。王东关于因主管道堵塞造成其房屋被水淹的抗辩意见，王东家里因堵塞造成水淹属实，但王东并未举示证据证明系因长城物业公司管理服务过失造成堵塞的事实，王东可在查明原因后找相关责任主体承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，第十七条第三款，第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、王东于本判决生效之日起十日内向长城物业集团股份有限公司支付2018年10月至2020年10月期间物业服务费3284.50元（1.7元/月*77.28*25）；二、驳回长城物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王东负担。此款已由长城物业集团股份有限公司预交，由王东兑现案款时迳付长城物业集团股份有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二一年二月二十六日书记员  曹漓萍