江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初1283号 原告：吴桂香，女，1964年1月14日生，汉族，住淮安市金湖县。 原告：张忠权，男，1963年4月4日生，汉族，住淮安市金湖县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 被告：淮安中兴网络科技有限公司，住所地淮安市生态新城福地路66号山阳湾花园商业商铺2-03室。 法定代表人：何雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 原告吴桂香、张忠权与被告淮安中兴网络科技有限公司（以下简称中兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴桂香、张忠权的共同委托诉讼代理人田竹，被告中兴公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴桂香、张忠权向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金18147.6元（2018年10月31日至2019年1月18日），逾期办证违约金119.39元，赔偿损失28310.26元，合计46577.25元；2、诉讼费用由被告承担。 被告中兴公司辩称：关于逾期交房违约金：原告在被告处购房是事实，但被告不存在违约行为，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议（一）第三条约定，即使被告存在违约情形，应当顺延两个月计算违约日期，超过六十日违约金应按照购房款日万分之一计算，根据补充协议（一）第三条约定第一和第五条，应当扣除21天停工时间，根据淮新经发（2017）14号文件，从2017年6月1日至6月17日要求停工，2016年8月30日淮安生态新城城管局发布通知，要求从2016年8月31日至2016年9月15日停工，原告所购小区建设时间是从2016年开始，因此该两段时间也应当顺延予以扣除。关于逾期办证违约金问题：被告于2019年5月5日将备案资料交到交到住建局，从这时候开始已经符合办证条件，如果计算办证违约的话，应当从原告实际收房的时间计算至2019年5月5日，扣除办证的期限是合同约定的90个工作日。原告签订合同时间是2018年3月20日，根据合同约定，办理按揭贷款的时间是2018年4月26日前办理，但是贷款实际到账时间是2018年6月1日，违约了35天。如果法院认定被告构成违约，原告逾期支付房款的违约金应该抵扣被告应承担的违约金。关于赔偿损失，原告陈述交付房屋与合同约定不符的问题，如果原告认为被告没有按合同约定进行施工，被告可以为原告进行施工，不存在赔偿问题。房屋面积比合同约定少的，从原告的诉请中没看到这两项明确的请求，原告诉请没有明确。 本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的兴安华庭*幢*单元***号房屋，房屋面积132.59平方米，价格1193918元，合同约定原告在2018年1月19日支付首付款603918元之后，剩余款项590000元原告应于合同签订后5个工作日内办理贷款，并保证自贷款申请之日起20个工作日内通过银行贷款机构支付给被告。原告贷款实际到账时间为2018年6月1日，买受人逾期支付房款的，逾期在60日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2018年10月30日前，将经验收合格的商品房交付使用，出卖人逾期交房的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同并约定出卖人应在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房款金额的万分之一向买受人支付违约金。涉案房屋实际面积为132.48平方米。 案件审理过程中，关于交房时间，原告陈述物业于2019年1月19日通知原告收房，实际于2019年1月20日收房，被告陈述，于2018年12月29日以发函的方式通知原告2019年1月20日交房。被告未在约定的房屋交付90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 案件审理过程中，原告陈述房屋面积差为990.5元。关于未施工部分损失，原告提交未施工部分费用构成明细一份，其中批腻子费用11137.56元，保温砂浆10607.2元，釉面砖2475元、1850元，卫生间砌墙540元，厨房砌墙710元。被告对此不予认可，并陈述可以按合同约定为原告施工。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定出卖人应在2018年10月30日前，将经验收合格的商品房交付使用，被告实际通知原告于2019年1月20日交房，应认定被告逾期交房，其逾期的时间已经超出60日，应当按照日万分之二支付违约金，经核算，原告主张18147.6元在合理范围内，本院予以支持。被告未在合同约定的交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告主张逾期办证违约金119.39元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失28100.71元的问题，合同约定的房屋面积为132.59平方米，实际面积为132.48平方米，原告主张面积差损失990.5元〔（1220203÷132.59）×(132.59-132.48)〕合理，本院予以支持。关于被告抗辩原告存在逾期付款的问题，因合同中打印的合同时间与合同附件中手写的合同签订时间不一致，因合同附件系合同的一部分，该合同系被告提供，应以手写的时间即2018年4月25日作为合同签订的时间，原告应在合同签订后5个工作日内办理贷款申请，并在办理申请之日起20个工作日内通过银行贷款机构支付给被告，贷款应在2018年5月30日前支付被告，而原告的贷款到账时间迟了两天，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金即118元，为减少当事人诉累，该款项应从原告应得款项中扣除。故被告还应支付原告逾期交房违约金、逾期办证违约金及房屋面积差共计19139.49元（扣除原告应承担的逾期付款违约金）。 关于原告主张的未施工部分的损失，鉴于房屋已交付原告使用，为便于原告利用房屋，减少成本，本院对原告选择赔偿损失的请求予以支持，综合全案，本院酌情支持损失8000元。关于被告抗辩应当根据房屋买卖合同补充协议（一）第三条约定，即使被告存在违约情形，应当顺延两个月计算违约日期的问题，合同补充协议（一）的约定与主合同不一致，该合同为被告单方制作的格式合同，对主合同内容进行了重大变更，为免除或限制被告责任的条款，被告未采用合理方式提请原告注意，故该条款对原告不产生法律效力。关于被告抗辩根据淮新经发（2017）14号文件，要求停工，2016年8月30日生态新城城管局要求2016年8月31日至2016年9月15日期间停工，因此时间应当予以扣除，因双方合同签订于2018年，被告的此项主张显然没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安中兴网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴桂香、张忠权支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、房屋面积差共计19139.49元（扣除原告应承担的逾期付款违约金）； 二、被告淮安中兴网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴桂香、张忠权支付未施工部分损失8000元； 三、驳回原告吴桂香、张忠权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费964元，由被告淮安中兴网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告的上诉账号：62×××68；被告的上诉账号：62×××76）。 审 判 长  蔡红芹 人民陪审员  周鹏飞 人民陪审员  刘艳芳 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  吴强男