广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初882号原告：金丽华，女，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告金丽华诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭审理了本案，原告金丽华，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告退还物业转让金227383元并支付利息（以227383为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止）；3.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；4.两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》约定被告智城公司向原告转让佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权，套内建筑面积19.72㎡，总转让金248059元。该物业工地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起至2048年12月31日止，合同签订后原告向被告智城公司支付转让金186031元（2017年11月12日支付），余款62028元原告与被告智城公司签订了补充协议，分36个月付清，从2017年12月开始逐月支付，每月支付1723元，然合同约定的交付期届满，被告智城公司未能按约定向原告交付物业，经查，该物业仍未动工兴建，即被告智城公司未能履行合同约定，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》，并要求被告承担相应的违约责任，且对原告赔偿因被告违约而产生的损失。鉴于被告违约无法按约交付房屋，致使原告与两被告签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求解除与被告梦乐城公司的《租赁合同》。综上，原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就，因此，不存在被告智城公司逾期交付涉案物业的情形，两原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据。根据《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日。原告仅向被告智城公司支付了部分物业使用权转让款227383元，至今尚未付清物业使用权转让全款。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及租金共18984元，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于被告梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》给被告梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，原告将涉案物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共18984元。被告梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金及租金共18984元返还给梦乐城公司，同时以原告已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告提交的关于土地租赁关系的证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2017年11月12日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年11月11日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金248059元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；首期转让款186031元于本合同签订当日支付，第二期款项62028元应在2020年11月1日前支付。同日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《补充协议》，约定：乙方承诺在2017-11-12日前支付总房价款的75%，金额为186031元，剩余总房价款25%，即62028元分36个月付清，从2017年12月份开始逐月支付，每月的1号前支付1723元。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月12日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2021年1月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款227383元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金共18984元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月15日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款227383元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金18984元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该18984元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款208399元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院确定被告应支付以转让金227383元为本金从2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类型贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告金丽华与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年1月15日解除；二、解除原告金丽华与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款208399元及支付以转让金227383元为本金从2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类型贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告金丽华；四、驳回原告金丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3215.09元（原告已预交），由原告负担137.09元，被告智城公司负担3078元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费3078元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月二十三日书记员 孙王成欣