陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14382号上诉人（原审被告）：李冬，男，1983年8月30日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区常家湾138号。委托诉讼代理人：王薇，陕西优哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立启，陕西优哲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：西安长享利置业有限公司，住所地西安市新城区咸宁东路609号鸿瑞林市场西区一排负一号。法定代表人：高英英，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱景路，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵敏旭，陕西泽诚律师事务所实习律师。上诉人李冬因与被上诉人西安长享利置业有限公司（以下简称长享利公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李冬上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回长享利公司的一审全部诉讼请求；2.由长享利公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。长享利公司在一审中没有向一审法院提交对租赁房屋拥有合法所有权的相关法律文件。故李冬与长享利公司之间签订的《房屋租赁合同》依法应属无效合同。即便长享利公司辩称涉案房屋为“临时房屋”，依据上述司法解释第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案《房屋租赁合同》亦属无效合同。一审法院制止李冬关于涉案房屋面积不足640平方米并要求实际丈量的抗辩。涉案《房屋租赁合同》中所谓每年153600元的“房屋占用费”含有四个部分：25%的租用土地费即38000元、35%的房屋建筑和设施维修费即53760元、10%的安全保洁费即15360元、25%的管理费用即38000元。事实上，长享利公司根本没有履行房屋建筑和设施维修、安全保洁、管理义务，要求李冬支付该费用没有事实和法律依据。长享利公司于2019年5月10日将租赁房屋锁死，导致李冬的拳馆无法经营，租赁目的无法实现，一审判令李冬交纳租用土地费、房屋建筑和设施维修费、安全保洁费、管理费用缺乏依据。一审法院对李冬租赁房屋用于拳馆经营、花费30余万元进行装修，要求长享利公司进行赔偿的答辩置之不理，剥夺了李冬的诉讼权利。涉案《房屋租赁合同》相关事宜是由李冬和席波进行谈判。席波当时是长享利公司的法定代表人。为查明案件事实，李冬申请将席波列为本案第三人，一审法院予以拒绝，剥夺李冬诉权，违反法律规定。席波表示让李冬免费使用涉案房屋。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第107条、第212条、第227条错误。 长享利公司辩称，长享利公司对涉案房屋享有对外出租权。李冬为成年人，租赁时对房屋租赁面积已充分了解，且面积已在合同中共同确认，无需再次丈量增加诉累。房屋占用费已明确约定，每年为153600元，之后写明的四个部分仅是对钱数费用进行说明不属于审查的范围。李冬经营拳馆所花费的费用与本案无关。李冬所述欠条，经一审法院当庭对长享利公司法定代表人进行核对并无此事实。李冬将涉案房屋装修后一直未开业，并不对此房屋进行管理，由于经常无人出入，且房屋并不上锁。作为涉案区域的管理人为防止租户的财产流失而上锁予以保护。李冬随时到涉案房屋都有工作人员为李冬开门。不同意李冬上诉请求。长享利公司向一审法院起诉请求：1.依法解除长享利公司与李冬签订的《房屋有偿使用协议》,李冬于判决生效后三日内腾房并将所涉房屋交付给长享利公司；2.判令李冬向长享利公司支付房屋占用费399552元；3.本案诉讼费由李冬承担。一审法院认定事实：2018年1月11日，长享利公司与李冬双方签订《房屋有偿使用协议》，该协议约定甲方（长享利公司）将西安市新城区咸宁东路609号鸿瑞林纺织批发市场西区二楼二号640平方房屋提供给乙方（李冬）作为经营场所，使用期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。乙方在签订本协议时，一次性支付给甲方房屋占用费每年共计153600元。每年按5%递增。如果乙方拖欠占用金或其他费用的时间超过一个月，甲方有权解除协议，乙方被甲方解除协议后，应在三日内交回商铺，并办理完所有退房手续。合同签订后，李冬对该房屋进行了装修使用，但由于李冬未按照约定向长享利公司交纳房屋占用费，长享利公司于2019年5月10日向李冬下达催费通知，该通知下达后长享利公司将该房屋进行了上锁。庭审中，李冬称其与长享利公司法定代表人高英英之夫席波商定用席波对李冬的欠款冲抵房租，但长享利公司对此不予认可。一审法院认为，依法成立且有效的合同，对缔约双方均具有约束力，缔约双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。本案中，长享利公司与李冬签订《房屋有偿使用协议》后，李冬即对该房屋进行了使用，但并未按照合同约定向长享利公司支付房屋占用费，现长享利公司根据合同约定，要求解除合同并要求李冬向长享利公司腾交房屋，有事实和法律依据，应依法予以支持，唯合同约定的三天时间过短，酌情将腾房期限确定为30天。李冬对该房屋一直占用，虽然长享利公司于2019年5月10日以后将该房屋上锁，但并不能否定李冬一直占用该房屋的事实，且李冬未举证证明长享利公司拒绝给李冬开锁，故长享利公司要求李冬支付房屋占用费399552元，有事实和法律依据，应依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            一、解除原告西安长享利置业有限公司与被告李冬于2018年1月11日签订的《房屋有偿使用协议》；二、被告李冬于本判决生效之日起三十日内向原告西安长享利置业有限公司腾交房屋；三、被告李冬于本判决生效后十日内向原告西安长享利置业有限公司支付房屋占用费399552元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7293元，由李冬负担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《房屋有偿使用协议》约定：“经甲、乙双方协商甲方在承租土地上所建临时房屋，提供给乙方使用”，第五条约定：“协议续签与协议终止后的财产处理：乙方所用场地使用期满后，若继续签订协议，在同等条件下优先续签使用。若乙方在合同期满后，不在续签协议，必须提前三个月向甲方提出书面退房申请，甲方对所占房屋另行安排，乙方所交押金退还50%，房屋内逾期未搬物品，由甲方处理。”一审审理中，双方均认可租赁期间从2017年12月1日起算。李冬主张其向长享利公司交纳过租金，对此长享利公司不予认可。李冬未提交相应支付租金凭证。二审审理中，经询，长享利公司表示涉案房屋系其自行加盖，未取得建设工程规划许可手续。长享利公司亦未向本院提交关于加盖房屋的相关建设审批手续。长享利公司主张占用费期间为2017年12月1日至2020年5月30日。现李冬仍占用涉案房屋。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。涉案《房屋有偿使用协议》约定长享利公司将西安市新城区咸宁东路609号鸿瑞林纺织批发市场西区二楼二号640平方房屋提供给李冬作为经营场所，使用期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。李冬在签订本协议时，一次性支付给长享利公司房屋占用费每年共计153600元。每年按5%递增。并约定若李冬在合同期满后，不再续签协议，必须提前三个月向长享利公司提出书面退房申请，长享利公司对所占房屋另行安排。可见涉案《房屋有偿使用协议》符合房屋租赁合同的相关构成要件，涉案《房屋有偿使用协议》应属房屋租赁合同。经询，长享利公司表示涉案房屋系其自行加盖，未取得建设工程规划许可手续。长享利公司亦未向本院提交关于加盖房屋的相关建设审批手续。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，涉案合同应属无效合同。一审认定涉案合同有效并判令解除涉案合同，认定有误，应予以纠正。因涉案合同为无效合同，长享利公司主张李冬向其返还涉案房屋，应予以支持。李冬自2017年12月1日起占用涉案房屋至今，但考虑到2019年5月10日起，长享利公司对涉案房屋上锁，客观上对李冬使用涉案房屋造成影响，对于2019年5月10日之后的房屋占用费，本院酌情认定由李冬按照双方合同约定租金的50%支付，故就长享利公司主张李冬支付2017年12月1日至2020年5月30房屋占用费399552元，由李冬向长享利公司支付312416元。在本案诉讼中李冬虽对涉案合同载明的房屋面积及占用费数额提出异议，但因李冬已实际收房并占用涉案房屋多年，李冬并未提供证据证明其在收到房屋后使用房屋期间对房屋面积及使用费数额提出过异议，故在李冬未提供充分有效证据证明涉案合同载明的房屋面积及占用费数额明显与事实不符的情况下，对李冬相应异议应不予采纳。本案系李冬与长享利公司之间产生纠纷，李冬以席波系合同签订时长享利公司法定代表人为由要求追加席波为本案第三人缺乏法律依据。李冬称其与席波商定以席波对李冬的欠款冲抵房租，长享利公司对此不予认可，李冬亦未提交充分有效证据予以证明，故对李冬该辩称应不予采信。就李冬主张长享利公司赔偿其装修损失问题，因李冬一审并未就此提出反诉，就该问题李冬可另行主张。综上所述，李冬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4529号民事判决第二项；二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4529号民事判决第一项；三、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4529号民事判决第三项为：李冬于本判决生效后十日内向西安长享利置业有限公司支付房屋占用费312416元。三、驳回西安长享利置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7293元，西安长享利置业有限公司已预交，由西安长享利置业有限公司负担1608元，由李冬负担5685元；二审案件受理费7293元，李冬已预交，由西安长享利置业有限公司负担1608元，由李冬负担5685元。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年二月十日                       书 记 员  张  舒  涵       1