四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终204号 上诉人（原审被告）：谯永远，男，1963年9月7日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：郭霞，四川结贤律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：泸州市国华资产经营有限公司，住所地:泸州市江阳区东门路****,统一社会信用代码：915105007729825262。 法定代表人：粟明，总经理。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：泸州市人民防空办公室，住所地:泸州市江阳区龙腾路**，统一社会信用代码：1151040000835097XA。 负责人：陈军，主任。 委托诉讼代理人：刘利平，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 上诉人谯永远因与被上诉人泸州市国华资产经营有限公司（以下简称国华公司）、泸州市人民防空办公室（以下简称人防办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人谯永远及其委托诉讼代理人郭霞，被上诉人国华公司委托诉讼代理人张蓝，人防办公室委托诉讼代理人刘利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谯永远的上诉请求：1.撤销一审法院，依法改判上诉人无需支付租金、占用费或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人国华公司承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。被上诉人在与上诉人续签了《租赁合同》后仅仅两个月后无正当理由解除合同，给上诉人造成较大的经济损失。请求二审法院在查明案件事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人国华公司辩称：案涉租赁房屋属于国有公房。原属人防办公室办公用房，后委托国华公司经营管理。国华公司在收到泸州市机关事务管理局通知，要求收回该出租房屋后随即告知上诉人。上诉人至今占用房屋不肯退还也不缴纳相关租赁费用。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人人防办公室辩称：案涉租赁房屋原系人防办公室办公用房，产权为国有公房。谯永远承租该房屋经营餐饮业已有数年，后委托国华公司对外招租经营不久后因泸州市机关事务管理局要求收回该房与谯永远发生纠纷。谯永远至今占用该房不予退还。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 国华公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除三方当事人签订的《房屋租赁合同》；2.判令谯永远限期搬离并退还江阳区市府路2号（原人防办公楼底楼和门前院坝）房屋；向国华公司支付房屋租赁费24000元（暂计算：从2020年1月1日起至2020年8月31日），房屋占用费计算至搬离退还房屋之日止；3.本案诉讼费及国华公司为实现权利的一切费用（包括但不限于公告费用、律师代理费等）由谯永远承担。 一审法院认定事实：位于泸州市江阳区××路××号房屋及底楼门前院坝系国有资产，使用人为人防办公室。2019年9月29日，人防办公室与国华公司签订《资产委托经营管理协议》，约定将案涉房屋及门前院坝委托给国华公司经营管理，委托期限为2020年1月1日至2020年12月31日，委托出租资产的出租期限为一年一签，租金转入户名为“四川省共享非税收入”账户。其后，双方签订《资产委托经营管理协议之补充协议》，约定如委托管理的资产在出租过程中发生诉讼、仲裁等民事纠纷，委托人委托受托人以受托人名义进行相关司法程序，并特别授权受托人处理相关案件的所有事宜。 2020年4月15日，国华公司（乙方）与谯永远（丙方）、人防办公室（甲方）签订《泸州市国华资产经营有限公司房屋租赁合同》，约定：乙方出租房的所有权人为泸州市人民防空办公室……出租房屋位于泸州市江阳区××路××号（原人防办公楼底楼和门前院坝），计租面积486.42平方米，房间数为1间，经营项目餐饮……房屋租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止，为期一年……房屋租赁费为叁仟元／月，按“先交租赁费后使用”原则，每季计算支付，即丙方在本合同签订之日先交纳第一季的租赁费……保证金玖仟元……丙方如需改变房屋的现貌、装修或设置对房屋结构有影响的设施设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案应符合国家规定，且丙方须向乙方提出书面申请，经征得乙方书面同意后才能进行，并向乙方报送相关方案的施工图纸等书面文件备案……本合同终止或解除时，丙方未经乙方书面许可不得将上述装修和设施设备擅自拆除，该部分施工成果归乙方所有，且乙方不对丙方支付任何对价，亦不对丙方作出任何赔偿或补偿。第八条合同的解除：1.乙丙双方均不得无故解除合同……3.因乙方需要使用或国家法律、法规、作出需要对出租房屋进行包括但不限于收回、拆迁或改造等的，本合同自相关收回、拆除或改造等公告公示之日起15日内，由乙方书面通知丙方解除合同，本合同即行解除。丙方不承担任何违约责任，不作任何赔偿或补偿……4.租赁期间，丙方如有下列行为，乙方有权单方面解除合同，书面通知丙方后收回房屋，不退还保证金，承担违约责任。造成乙方其他损失的，丙方应予赔偿：……（5）拖欠租金达两个月的……第九条违约责任……3.违约方还应赔偿守约方实现权力的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费…… 2020年5月28日，泸州市机关事务管理局向人防办公室发出《泸州市机关事务管理局关于腾退办公用房的函》，要求人防办公室将原办公用房全部腾退并移交给泸州市机关事务管理局统一调剂。人防办公室收到该函后，将该函所载内容告知国华公司，国华公司遂通知谯永远需解除合同，并要求谯永远腾退案涉房屋及院坝以便人防办公室办理移交。谯永远接到通知后拒绝交付房屋并要求国华公司继续履行合同。2020年7月13日，国华公司在交涉无果情况下，委托四川理光律师事务所向谯永远发出《律师函》，要求谯永远在收到本律师函后七日内腾退租赁房屋并完善相关手续。但谯永远仍未腾退所租赁的房屋，国华公司遂诉至一审法院。 另查明，国华公司与谯永远及人防办公室签订《房屋租赁合同》后，谯永远未支付租金，也未交纳保证金。因受新冠肺炎疫情影响，谯永远承租的案涉房屋自疫情发生以来一直空置，未进行经营。 再查明，国华公司为本案纠纷委托四川理光律师事务所律师代为诉讼，并签订《委托代理合同》，《委托代理合同》约定律师代理费3500元。 一审法院认为，三方当事人签订《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应受该合同约束。合同签订后谯永远未支付租金，且经泸州市机关事务管理局函告，国华公司及时如实通知了谯永远需腾退房屋的事宜，符合合同约定的解除条件，国华公司请求解除《房屋租赁合同》的诉请应予支持，该合同的解除之日为国华公司函告谯永远之次日起第十五日，即2020年7月29日。谯永远承租房屋，应依约向国华公司支付租金，现谯永远自2020年1月1日起的租金均未支付，应当承担相应的违约责任。综合考量疫情因素并结合本市国有资产监督管理委员会关于减免个体工商户房租的文件内容（免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月份租金），一审法院酌定谯永远应向国华公司支付的租金为14900元（2020年1月1日至2020年7月29日租金并扣减2个月租金，3000元/月×6月＋100元/天×29天－3000元/月×2月＝14900元）。合同解除后，谯永远应参照租金标准向国华公司支付房屋占用费至实际腾退交付房屋之日止。关于律师代理费，因国华公司未向法庭举示相应票据，仅有合同载明的金额不足以证明国华公司为实现权利而实际支出的确切金额，一审法院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、泸州市国华资产经营有限公司与谯永远、泸州市人民防空办公室于2020年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、谯永远于判决生效之日起十日内搬离位于泸州市江阳区××路××号（原泸州市××室××楼及门前院坝）房屋，并将上述房屋及院坝退还泸州市国华资产经营有限公司；三、谯永远于判决生效之日起十日内向泸州市国华资产经营有限公司支付租金14900元；四、谯永远于判决生效之日起十日内向泸州市国华资产经营有限公司支付房屋占用费，该房屋占用费自2020年7月30日起按3000元／月标准计付至实际腾退泸州市江阳区××路××号房屋（原泸州市人民防空办公室底楼及门前院坝）之日止；五、驳回泸州市国华资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取200元由谯永远负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。但经本院当庭核实，谯永远承租该房多年用于经营餐饮业。自收到国华公司通知收回房屋之时起处于停止营业状态。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，三方当事人签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，且处于实际履行之中。现综合一、二审已经查明的案件事实及各方当事人在本案中诉辩情况，各方在本案中的争议焦点是：谯永远是否应向国华公司支付房屋租金及相应的房屋占用费。本院针对上述争议焦点做如下评述：谯永远与国华公司签订租赁期为一年的《房屋租赁合同》后，一直正常使用承租房屋直至国华公司要求解除合同，谯永远应当支付正常承租使用期间相应的房屋租金。谯永远认为国华公司解除合同就不应支付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于占用费是否应当收取的问题，本院认为，国华公司通知谯永远解除合同并收回房屋前，谯永远已经承租该房屋经营数年之久，形成了固定客源及经营环境。但因《房屋租赁合同》在签订后仅仅两个月就要解除，对谯永远的餐饮经营将产生重大影响，谯永远在接到合同解除通知后就已经处于停业状态，双方就房屋腾退事宜和经济补偿问题协商未果，案涉房屋处于闲置状态非谯永远故意造成，此期间国华公司向谯永远收取房屋占用费显失公平。现谯永远也需要一定期限寻找另一合适地点搬迁转移经营设施。综合考虑本案实际，本院确定谯永远腾退房屋的截止时间为2021年3月31日，逾期退房由谯永远按照每月3000元的计算标准向国华公司支付房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4361号民事判决第一项、第三项、第五项； 二、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4361号民事判决第二项为谯永远于2021年3月31日前搬离位于泸州市江阳区××路××号（原泸州市××室××楼及门前院坝）房屋，并将上述房屋及院坝退还泸州市国华资产经营有限公司； 三、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初4361号民事判决第四项为如谯永远逾期腾退房屋及院坝，自2021年4月1日起按3000元/月的标准向泸州市国华资产经营有限公司支付房屋占用费直至实际腾退该房之日止。 一审案件受理费减半收取200元由谯永远负担。二审案件受理费400元，由谯永远负担200元，泸州市国华资产经营有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二一年二月二十四日 书记员  银 宇