广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14266号原告：闫泽涛，男，1973年7月22日出生。委托诉讼代理人：黄舒娴，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：卢瑛，女，1979年9月9日出生。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人：邓杰，系该司员工。原告闫泽涛诉被告卢瑛、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告卢瑛提起反诉，本院一并受理后适用普通程序独任审理，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉代理人、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫泽涛提起如下诉讼请求：一、确认原告、被告、第三人签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告立即返还原告定金10000元、房屋租金138000元与租赁保证金23000元；三、被告立即返还原告不当得利2000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2019年8月25日，原告、被告与第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订了《房产租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于深圳市福田区之房产（以下简称案涉房屋），租期自2019年8月25日起至2022年8月24日止，租金为每月11500元。2019年8月22日，原告向中介公司的员工隋玉东支付了定金10000元，后隋玉东将该定金转账给被告；合同签订当日，原告向被告名下尾号为1371的建设银行账户分三笔共计转账支付了163000元，其中包含138000元租金与23000元租赁保证金，另外2000元为原告错误计算多支付的款项。原告在多次与被告协商退租事宜无果的情况下，于2019年9月10日书面通知了被告解除双方的租赁合同关系。但被告一直拖延，并对原告要求返还房屋租金的请求置之不理，原告无奈之下才诉诸法律。被告卢瑛答辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。原告单方面请求解除《房屋租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，系非法解约。二、被告确实依照《房屋租赁合同》合法收取了原告转来的定金10000元，租赁保证金23000元，房屋年付租金138000元，但被告与原告仅在合同签订当日有一面之缘，交付房屋后各自安居乐业，原告从未以电话、短信、微信等任何方式联系过被告，更未曾向被告索要退还租金、保证金、寄送合同解除通知书、走法律程序的意思表达和沟通。被告在2019年11月下旬直至接到调解员通知被起诉之前，对解约事宜毫不知情，刻意扣押上述款项无从谈起。被告系《房屋租赁合同》的守约方，并在生活中一向遵纪守法，爱惜名誉。此合同纠纷将在法院依法裁决，明确具体金额后，如需返还的部分将立即返还，绝不拖欠。原告所述“书面通知了被告解除双方租赁合同关系”“被告一直拖延，并对原告要求返还房屋租金的请求置之不理，原告无奈之下才诉诸法律”严重歪曲事实。三、原告诉被告返还不当得利2000元,所述“另外2000元为原告错误计算多支付的款项”纯属无稽之谈。合同签订及转款在原告、被告、第三人中介公司三方共同见证下进行，何来计算错误。此2000元实为水电物业费用预缴之用。由此可见，原告方对基本事实尚不尊重，混淆是非。本案事由和标的均不大，本是小事，完全可以沟通解决。但原告故意隐瞒，在被告毫不知情并已全权交付房屋，没有房屋钥匙的情况下，往自己租住的翠海地址寄送解除租赁合同通书，再自己打开门，把通知书放在电视柜抽屉，并刻意在物流记录上伪造“卢瑛签收”字样的行为，系主观故意！在明知自己解除合同违约的情况下，捏造文件，歪曲事实，旨在恶意解除合同，逃避违约责任！其恶意解约行为，实际上造成了被告财产、时间、精神上的损失和名誉上的影响，严重侵害了被告的利益，原告多次拒绝调解人和被告的主动调解，执意诉之法院，浪费司法资源。第三人中原地产代理（深圳）有限公司述称，其作为居间方，已促成原、被告就涉案房产达成交易合意并签署了房屋租赁合同及附属文件，亦协助双方完成租金及押金的支付及房屋交接，后续出现纠纷是因为双方对于提前退租的事宜未能协商达成一致遂起诉，其已顺利完成各项工作，不存在任何过错。被告卢瑛提起反诉请求如下：1、原告、被告、第三人签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2、原告承担违约责任，扣除原告10000元、房屋租赁保证金23000元，从原告年付租金中扣除；3、原告承担违约责任，依照《房屋租赁合同》6.2条承担被告已付第三人的租赁服务佣金5750元，从原告年付租金中扣除；4、原告支付自2019年8月22日至11月30日的房屋租金共计38210元,从原告年付租金中扣除；5、原告支付自2019年8月22日至11月30日的物业、水电煤气等费用合计1415.67元，从原告年付租金中扣除；6、原告赔偿被告因未按合同约定留下相应品牌家私家电而造成的被告家私家电损失12999元，从原告年付租金中扣除；7、本案本诉与反诉的诉讼费用全部由原告承担，从原告年付租金中扣除；8、原告就拒不承担违约责任，自己给自己寄送《租赁合同解除通知书》，伪造送达假象，拒绝沟通和解，逃避违约责任，混淆视听，妨碍司法公正，浪费司法资源的恶意退租行为向被告书面致歉，书面致歉内容经由被告确认；9、原告赔偿被告误工费、精神费损失1元；10、原告违反租赁合同规定，私自给他人所承租房屋钥匙，判令支持被告对因此造成的损失随时追责的权利；11、恳请法院查实涉案ＥＭＳ快递寄送及收取始末详情，必要时调取期间相关监控数据和原告、家属及律师等相关人员行动轨迹及通信数据等。对于证据造假行为零容忍，不姑息，依法追究相关责任人责任。事实及理由如下：一、被告与原告此前就涉案房屋签订了三年的房屋租赁合同，被告作为出租方按合同收取了原告作为承租方支付的定金10000元,租赁保证金23000和年付租金、预缴的物业水电煤等费用。被告支付了中介公司租赁服务佣金5750元。原告于2019年8月22日经由中介公司交付10000元定金给被告，承租被告位于深圳市福田区之房产，称其人在外地，回来即签订合同，要求被告保留其涉案房产，不能再给他人约看和交易。此房产为荔园外国小学、深圳高级中学学区房，紧邻福田机关一幼，福田外国语学校等知名学校，其租赁周转极具时间特点，每年8月下旬为租赁高峰期，租约不断，市场成交价格在12000元以上。被告于原告定金交付日（即2019年8月22日）起即拒绝各种中介的其它约看，为原告保留房屋。原告提出想使用自己家具，此房屋为精装修，原本全屋品牌家私家电配备齐全，被告顾虑若原告退租后，正常生活之需全屋家私家电需要重新再配置，会有较大额外金钱和时间花费，但原告反复提出退租时自行更换的家具将所有权留在此房屋给被告，提出列明品牌和清单补充于《房屋租赁合同》备注栏，其中沙发品牌说记不清，但给被告图片展示了黑色三件套真皮沙发一套。被告充分考虑原告租赁时间为三年，一来为其提供生活便利，二来原告所承诺之品牌家具家电，尤其是皮质沙发具有一定的市场价值，遂同意原告降低租金和自行更换品牌家具的请求，将租赁价格由市场成交价12000元／月降低至11500元／月。2019年8月25日，原告、被告与第三人签订了《房屋租赁合同》。合同约定由原告承租被告房产，合同期限自2019年8月25日起至2022年8月24日止。租期三年，租金11500元／月，租金年付，每年递增5%。合同备注：承租方（原告）自行更换索尼49寸液晶电视一台、博士对开门冰箱一台、博士洗衣机一台、真皮沙发一套、三个品牌床垫，退租时所有权归业主。二、原告解约既无约定解除事由，也无法定解除事由，系非法解约。原告在明知违约的情况下，捏造文件，歪曲事实，严重侵害了被告的利益，拒绝调解造成了司法资源的浪费。旨在恶意解除合同，逃避违约责任。合同履行至2019年11月下旬，原告接到福田法院调解员电话，得知自己被起诉时初以为诈骗，了解缘由后十分震惊。被告与原告仅在合同签订当日有一面之缘，交付房屋后各自安居乐业，原告从未以电话、短信、微信等任何方式联系过被告，更未曾有任何向被告索要退还租金、保证金、寄送合同解除通知书、走法律程序的意思表达和沟通。被告对调解员提及的原告已发律师函提出解除租赁合同事宜毫不知情至查看卷宗，才知悉原告给自己所租住的房产地址寄了一封字样为“解除租赁合同通知书”的快递。调解员建议被告去收房，重新放租及时止损。经被告再三与调解员确认可以收房后，被告于2019年11月23日在物业管理人员的陪同下至翠海收房查验，发现在客厅电视柜的抽屉里，有一封快递，字样为“解除租赁合同通知书”，签名及落款处均为空白，并发现原告未曾遵照合同约定，留下任何合同列明之家具家电。被告自租赁合同签订后，直至2019年11月下旬接到调解员电话之前，对原告解约一事毫不知情。物业既已出租，被告工作生活忙碌，一直在福田区居住，期间从未回到过花园物业。即便原告行为令人匪夷所思，被告仍本着协商沟通、快速解决问题、不浪费司法资源的原则，向调解员多次主动表达调解意向希望促成沟通调解，调解员反馈原告不调解，遂被告又于2019年12月11日主动电话原告表达和解诚意，当时原告虽口头承诺考虑，但实际为逃避违约责任一意孤行，后续几经调解员催促无反馈，将协商解约事宜一再拖延至12月下旬，过了调解期限，遂调解员将案件递交至法院。综上，被告有理由推断，原告故意隐瞒，在被告毫不知情并已全权交付房屋，没有房屋钥匙的情况下，往自己租住的地址寄送解除租赁合同通书，自己开门，把通知书放在电视柜抽屉，并刻意在物流记录上伪造“卢瑛签收”字样的行为，系主观故意，在明知自己解除合同违约的情况下，捏造文件，歪曲事实，旨在恶意解除合同，逃避违约责任，并造成被告财产、时间、精神上的损失和名誉上的影响，严重侵害了被告的利益，拒绝调解造成了司法资源的浪费。三、原告单方面的恶意非法解约，主要造成了被告的佣金损失，错过租赁高峰期空置的租金损失和家私家具损失等经济损失。小事不经沟通、调解，造成被告时间和精力上的无谓消耗和精神压力。1、被告支付了中介公司租赁服务佣金5750元。合同6.2条约定“自本合同生效时起，违约方除向经纪方支付佣金外，还须替守约方支付经纪方之佣金”，此佣金应由原告承担；2、被告作为租赁合同甲方，从原告2019年8月22日定金交付之日起恪尽职责，为原告保留房产，始终守约，处处考虑原告居住需求而尽可能提出便利，但原告的恶意解约行为致使被告实际收房时间已经是2019年11月末，错过了学位房8月下旬的黄金租赁周期,租客稀少，使被告后续在房屋租赁价格、期限及租客选择上陷于被动，重新放租到成交需要较长的周转时间，空置损失达400多元／天，利益严重受损。现考虑到原告去意已决，本着退让原则，仅主张原告、被告租赁合同至2019年11月30日解除。考虑原告致被告房产空置，实际利益损失惨重，被告仅主张原告支付2019年8月22日至2019年11月30期间的房租和管理费、水电煤等各项实际发生的费用，可谓仁至义尽；3、被告涉案房屋装修新，家私家电齐全，市场放盘租赁价为13000元／月，同户型装修较差的房屋实际成交均在12000元／月以上，在签订合同时，被告充分考虑了原告租赁三年的期限较长，并考虑了原告承诺留下合同列明之品牌家私家电而同意将租金降为11500元／月。但事实上，原告恶意退租时未遵照合同约定，留下合同列明之品牌家私家电，造成被告基本生活需要之家私家电缺失，均需重新购置，利益受损。参照京东2020年618活动同品牌价格中位值估算，实际损失为56784元。本着退让原则，现仅主张原告赔偿被告家私家电损失12999元，从原告年付租金中扣除。原告闫泽涛对此辩称，其于2019年8月26日就已经告知被告因为小孩无法继续在附近的学校就读，可能要提前退租，并且双方于2019年8月28日通过微信协商过退房事宜，其表示自愿承担两个月的租金作为解除合同的赔偿，但被告要求其将房屋转租，并且要求新的租客必须将一年的租金一次性付清给被告。原告委托中介对涉案房屋进行放租，随后有多名租客表示愿意承租房屋，但被告以各种理由推诿及不配合，故原告在2019年9月10日向被告邮寄解除租赁合同通知书，告知被告双方的租赁合同关系正式解除。原告从签订合同之初到双方协商解除合同事宜之时，从未正式入住过涉案房屋，由于被告不配合接收房屋导致扩大的空租损失，空租期间的水、电、物业费用应由被告承担，被告所称家电家私损失没有依据，在我方与被告协商解除合同后，我方已将被告丢弃的家私家电，除洗衣机外全部置办齐全，被告要求我方承担误工费、精神损失费等无合理依据。第三人中原地产代理（深圳）有限公司述称，与前述意见一致。经审理查明，2019年8月25日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（经纪方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区房屋租赁给乙方使用，租期自2019年8月25日至2022年8月24日止，租金为每月11500元。此外，合同第5.5条约定，签署本合同后，乙方不按约定支付租赁保证金的，乙方须支付甲方23000元作为违约金。乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。……合同第6.2条约定，甲乙双方约定：本合同生效起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该租赁房地产的，则违约方除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替守约方直接支付前款约定的守约方应付经纪方之佣金。若甲乙双方无法证明对方违约，则仍需按6.1条约定支付佣金。合同第6.3条约定，租赁双方一方违约不租时，经纪方有权选择根据6.1条约定向租赁双方各收取佣金，或选择根据6.2条约定向违约方收取租赁双方应付佣金，唯经纪方选择前者时，守约方向经纪方支付佣金后，有权向违约方追偿。此外，双方在备注条款中注明，承租方自行更换赛诺床垫、雅兰沙发、博士冰箱、博士洗衣机、49寸电视，租期满后归业主；乙方须交付一年的水电物业、燃气费用每月1000元，共计12000元，储存在甲方的建设银行扣款账户处。合同签订当日，原告向被告支付了一年的租金138000元、租赁押金23000元。此外，原告向被告支付了12000元款项并主张该款项构成为10000元定金及因计算错误多支付的2000元。被告主张该12000元为原告预付的一年水电物业费。此外，被告于当日另向第三人支付了中介费5750元。此后，因原告子女未能就近入学，原告向被告提出解除案涉合同。根据双方的微信聊天记录显示，2019年8月28日，原告方向被告表示“卢姐，我让中介把房源先挂出去吧。趁开学前，如果有人出更好的价格就转给别人吧。我们成不成先不管了”，被告表示：“上午帮我成交那个中介小隋电话我钥匙是不是在管理处，有人看房。我之前没看到你微信，让他找你确认下是否放盘先。房门钥匙和信箱钥匙是不是他拿走了，你确认下”。2019年9月4日，原告方向被告表示：“缺的我都补上了，明晚约个时间你来验收吧。觉得很冤枉，也很不好意思”，被告表示：“按合同走吧”。原告方向被告表示：“按合同我违约，违约金两个月我不要了。你验收好了把其他的退给我就好了。我承诺要补的东西都补上了”，被告表示：“承诺的东西合同上有品牌的，旧成这样没法接受”。2019年9月10日，原告向被告及第三人分别寄送了一份《解除房屋租赁合同通知书》，称案涉合同于通知书送达被告之日解除，房屋钥匙已经交由物业公司保存，另一把钥匙交由第三人工作人员保存，因被告不配合接收房屋导致的损失应由被告自行承担。原告向被告寄送通知书的地址为案涉房屋所在地址。快递物流信息显示该通知书于2019年9月11日由他人代收。被告主张其未收到上述解除合同通知书，其系收到法院通知时才知晓原告已就案涉纠纷提起诉讼，故其于2019年11月23日自行收回了案涉房屋，并从第三人处收回了房屋钥匙。庭审时，被告主张案涉房屋已于2019年12月底另行出租。另查明，被告支付了案涉房屋2019年8月管理费318.4元、电费48.39元，煤气费234.5元，合计601.29元；2019年9月管理费314.4元、电费9.28元，煤气费119元，合计442.68元；2019年10月管理费314.4元、电费7.95元，煤气费49元，合计371.35元；2019年11月管理费314.4元、电费9.28元、煤气费84元，合计407.68元。又查明，被告主张其家具损失具体为49寸液晶电视2000元、博士对开门冰箱3000元、博士洗衣机1499元、真皮沙发3000元、赛诺1.8米床垫1500元、1.2米床垫500元、雅兰沙发1500元，合计12999元。被告另于2019年12月1日网购了海尔洗衣机一台，价值1499元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。关于案涉合同解除的时间。本院认为，本案中，原告系因自身原因向被告要求提前解除合同，且通过双方的聊天记录的内容来看，双方并未就合同解除的条件及责任承担达成一致意见，亦未有其他证据显示原告同意解除合同，在此情形下，原告于2019年9月10日向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，已构成违约。原告作为违约方不享有合同解除权，无论被告是否签收该通知书，原告的行为均不产生解除或终止合同的法律效力。鉴于被告已于2019年11月23日自行收回案涉房屋及房屋钥匙，故本院酌情认定原、被告之间的房屋租赁合同关系已于该日解除。至于原、被告与第三人在案涉合同项下的居间服务合同关系是否解除，不属于本案的审理范围，本院对此不予处理。关于房屋租赁合同关系解除后，原、被告之间权利义务的清理，本院认定如下：一、关于租金。如前述认定，案涉合同已于2019年11月23日解除，故原告应向被告支付2019年8月25日至2019年11月23日的租金34129元（11500×2+11500÷31×30）。被告诉请之超出部分，本院不予支持。二、关于租赁保证金。根据案涉合同第5.5条之约定，乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。被告要求扣除即不予返还租赁保证金，本院予以支持；原告诉请返还租赁保证金，本院不予支持。三、关于原告另行支付的12000元。根据案涉合同备注部分的约定，该笔款项应认定为预付一年的物业、水电及燃气费用。原告主张其中2000元为计算错误多支付的费用，本院不予采纳。该12000元在扣除原告应支付的物业费用后，剩余款项应予以返还。根据案涉房屋物业费等费用支付情况，本院酌情认定原告应向被告支付2019年8月25日至2019年11月23日期间的物业费等费用合计1262.34元（601.29÷31×7+442.68+371.35+407.68÷30×23）。四、关于中介费5750元。根据案涉合同第6.2条、6.3条之相关约定，租赁双方一方违约不租时，经纪方有权向租赁双方各收取佣金，守约方向经纪方支付佣金后，有权向违约方追偿，故被告诉请原告向其赔偿中介费损失5750元，有事实和法律依据，本院予以支持。五、关于家具损失。因原告已在案涉房屋内添置了家具，而被告亦未提交充分有效的证据证明其实际损失，同时考虑到被告收取的租赁保证金，应当足以弥补被告的此项损失，故本院对被告诉请的家具损失12999元，不予以支持。六、关于误工费。被告诉请被告赔偿误工费，未就此提交任何证据，本院对此不予支持。综上，因原告向被告预付了一年的租金138000元及物业费用12000元，被告诉请在上述款项中扣除原告应支付的各项费用，本院予以支持。故被告应向原告返还款项108858.66元（138000元+12000元-34129元-1262.34元-5750元）。原告诉请中被告应返还款项的超出部分，本院不予支持。被告反诉请求中其应扣除款项的超出部分，本院亦不予支持。此外，本案为房屋租赁合同纠纷，被告诉请原告书面道歉及赔偿精神损失，不在本案的处理范围，本院对此不予处理。被告的第十、十一项反诉请求，不具有诉的利益，本院对此亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告闫泽涛与被告卢瑛在2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》项下的房屋租赁合同关系已于2019年11月23日解除；二、被告卢瑛应在本判决生效之日起十日内，向原告闫泽涛返还款项合计108858.66元；三、驳回原告闫泽涛的其他诉讼请求；四、驳回被告卢瑛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3760元（已由原告预交），由原告闫泽涛负担1394.05元，被告卢瑛负担2365.95元；反诉受理费1042.2元（已由被告预交），由原告闫泽涛负担310.63元，被告卢瑛负担731.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年二月二十六日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。