湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘01执复10号复议申请人（异议人、利害关系人）：安炜，男，1970年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：舒适，湖南仁翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，湖南仁翰律师事务所实习律师。申请执行人：吴虹，女，1971年2月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被执行人：长沙市城市建设开发公司，住所地湖南省长沙市雨花区桔园路7号城开大厦4楼。法定代表人：吴文超，经理。复议申请人安炜不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111执异187号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。湖南省长沙市雨花区人民法院（以下简称雨花区法院）查明：执行依据。雨花区法院于2017年7月11日立案受理了原告吴虹与被告长沙市城市建设开发公司（以下简称市城开公司）民间借贷纠纷一案，案号为（2017）湘0111民初4400号。在该案审理过程中，吴虹提出财产保全申请，雨花区法院经依法审查后于2017年7月13日作出（2017）湘0111民初4400号之一民事裁定，裁定“冻结被申请人长沙市城市建设开发公司的银行存款510741.64元或者查封、扣押其相应价值的其他财产”。2017年8月18日，雨花区法院依据（2017）湘0111民初4400号之一在内的多份民事裁定，并案查封了案涉房屋，查封期限为2017年8月18日至2020年8月17日。2017年9月29日，雨花区法院作出（2017）湘0111民初4400号民事调解书，载明：“经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方一致确认，截至2016年12月31日，被告长沙市城市建设开发公司欠付原告吴虹借款本金345000元及利息138661.64元，被告长沙市城市建设开发公司另需以未还本金为基数按照年利率15%继续支付2017年1月1日起至实际付款之日止的利息；二、被告长沙市城市建设开发公司于2017年12月31日前支付第一项的借款本金及利息；三、案件受理费8907元，因调解减半收取4453.50元，财产保全申请费3074元，合计7527.50元，由被告长沙市城市建设开发公司负担，此款已由原告吴虹预交，被告长沙市城市建设开发公司在2017年12月31日之前付清。”执行经过。上述调解书生效后，市城开公司未履行相应的给付义务，吴虹向雨花区法院提出执行申请，雨花区法院于2018年3月23日立案执行，案号为（2018）湘0111执1416号。执行过程中，因案涉房屋在他案中已经进入拍卖程序，经吴虹同意，雨花区法院于2018年9月25日裁定终结了本次执行程序。2020年4月15日，案件恢复执行，恢复执行案号为（2020）湘0111执恢278号。2020年6月5日，雨花区法院发出（2020）湘0111执恢278号《查封公告》，公告拟对案涉房屋进行评估拍卖，要求相关权利人于公告发出之日起15日内书面向法院申请并提交相关证据。2020年6月12日，雨花区法院对案涉房屋进行了续查封，此次续查封期限为2020年6月12日至2023年6月11日。2020年8月3日，长沙念诚商务信息咨询服务有限责任公司接受雨花区法院委托对案涉房屋进行了网络司法拍卖。2020年8月4日，雨花区法院出具《成交确认书》，确认张敏以4032517元的最高价竞得案涉房屋。2020年9月8日，雨花区法院作出（2018）湘0111执1416号之二执行裁定，裁定案涉房屋归买受人张敏所有，房屋所有权自该裁定送达给买受人张敏时起转移，买受人张敏可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。在本案审查过程中，安炜向雨花区法院提交了两份房屋租赁合同，相关内容显示：2018年，安炜与市城开公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋用于服饰经营，租赁期限2年，自2018年2月1日至2020年1月31日。2019年12月25日，双方就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》，此次租赁期限为1年，自2020年2月1日至2021年1月31日。另查明，原告何维钢与被告市城开公司民间借贷纠纷一案，雨花区法院依据（2017）湘0111民初4397号之一民事裁定于2017年8月18日查封了案涉房屋。2017年9月29日，雨花区法院作出（2017）湘0111民初4397号《民事调解书》，市城开公司应向何维钢支付借款本金415000元及利息。后案件进入执行程序，执行案号为（2018）湘0111执1411号。该案执行过程中，雨花区法院对案涉房屋进行了多次拍卖但未成交，期间，雨花区法院向安炜发出过拍卖通知书、评估报告等材料，并将其列为了优先购买权人。雨花区法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”雨花区法院虽于另案执行过程中向安炜发出过拍卖通知书等材料并将其列为了优先购买权人，但根据本案中安炜提交的与市城开公司就案涉房屋签订的两份房屋租赁合同，其签订时间均在雨花区法院查封案涉房屋之后，安炜依据上述两份合同所主张的租赁权不得对抗吴虹的执行申请。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”安炜并未提交证据证明其在本院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的具备相应租赁期限的书面租赁合同并占有使用该房屋，其主张对案涉房屋享有优先购买权，要求雨花区法院撤销相关拍卖行为及法律文书，缺乏事实和法律依据，雨花区法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人安炜的异议请求。复议申请人安炜向本院申请复议称：一、雨花区法院2020年7月14日、2020年8月4日两次拍卖程序违法。二、雨花区法院（2020）湘0111执异187号执行裁定书适用法律错误。三、雨花区法院（2020）湘0111执异187号执行裁定书对于复议申请人从2013年起就承租案涉房屋的事实和执行法院持续收取复议申请人的房屋租金的事实均未查明认定。四、雨花区法院依据（2018）湘0111执1416号之二执行裁定书裁定案涉房屋归买受人张敏所有，但复议申请人在中国裁判文书网查询该裁定是一份终本裁定而非过户裁定，同一法院同一文号竟然出现不同内容的两份裁定。请求撤销雨花区法院（2020）湘0111执异187号执行裁定,依法支持复议申请人的异议请求。申请执行人吴虹称：执行法院作出的（2020）湘0111执异187号执行裁定书中查明的案件事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本院查明，复议申请人安炜不服雨花区法院（2020）湘0111执异187号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与雨花区法院查明的一致。本院认为，本案涉及案外人主张不动产租赁权异议的审查问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款亦规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中雨花区法院已于2017年8月18日查封了案涉房屋，被执行人市城开公司于2018年和2019年与复议申请人安炜签订租赁合同租赁涉案房屋显然不能对抗雨花区法院的执行。关于复议申请人安炜提出的其在2017年8月18日前就已经租赁和使用了案涉房屋的问题，本院认为，根据法律规定，承租人只有权就人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的情况下请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的权利，被执行人在人民法院查封前签订的房屋租赁合同到期后，因案涉房屋已被人民法院查封，被执行人就已经查封的房屋签订租赁合同的行为，依法不得对抗执行。同理，执行法院截留提取涉案房屋租金并不代表承租人享有阻止向受让人移交占有被执行拍卖涉案房屋的权利。关于复议申请人安炜提出的雨花区法院在另案中已经认定其为优先购买权人的问题，优先购买权是指承租人在同等条件下享有对涉案房屋优先购买的权利，本案中雨花区法院对涉案房屋予以公开拍卖，复议申请人安炜完全可以依法参与竞买。此外，关于复议申请人安炜提出的雨花区法院同一文号出现不同内容的两份裁定的问题，经查，雨花区法院2020年9月8日作出的（2020）湘0111执1416号之二执行裁定书的案号出现了笔误，雨花区法院已经裁定补正。综上，复议申请人安炜提出的异议主张和复议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人安炜的复议申请，维持长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111执异187号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贺元芳审判员  彭京华审判员  谭斯元二〇二一年二月一日书记员  李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。