福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终57号 上诉人（原审原告）：陈品祥，男，1987年11月21日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上诉人（原审原告）：周玉萍，女，1987年3月12日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：颜辉灿，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜小龙，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沁兰，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人陈品祥、周玉萍因与被上诉人福建美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2020）闽0504民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈品祥、周玉萍上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持陈品祥、周玉萍的一审全部诉讼请求；2.由美亚公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、陈品祥、周玉萍已经依约支付全部购房款，美亚公司也已经全额占有购房款，美亚公司所获得的利益，至少是该资金的占用利息；而对于陈品祥、周玉萍来讲，损失是多方面的：既有房屋租金损失，也有资金被占用的损失，陈品祥、周玉萍综合考虑，请求按资金被占用的损失，按银行贷款利率（也是美亚公司因其自身违约而获得的利益）计算违约金具有事实和法律依据，本案一审判决在同系列其他生效案件给予支持的情况下在本案却不予支持是错误的。二、对于判决生效之后的逾期交房违约金，本案一审判决于交房时一并付清，再次与同系列其他案件的判决不同，且也不符合相关规定，更不利于促使美亚公司积极履行其交房义务，应予纠正。三、本案是系列案之一，在其它相同情形的案件中，作了完全不同的判决，且美亚公司也未上诉，已经生效并部份执行，作为同一法院，短期内却作出如此不同的判决，令人不解，也违反了同案同判的原则，应予纠正。 美亚公司辩称，一、双方《商品房买卖合同》对于交房条件有明确约定，陈品祥、周玉萍要求继续履行合同，其诉求系美亚公司按照合同约定交房条件交付房屋，故一审判决符合其诉求以及双方合同的约定。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，同地段、同类房屋的租金标准是衡量逾期交房违约金是否过低的基本尺度，陈品祥、周玉萍并没有任何证据证明双方约定的违约金标准低于租金。洛江区商品房的整体租赁租金并不高，双方约定的标准符合市场要求，并没有明显过高或过低，且合同约定的标准是双方真实意思表示，合法有效，应当按照约定标准执行。支付购房款是陈品祥、周玉萍的合同义务，美亚公司仅需按照约定交付房屋，逾期交房按约定承担违约责任，不存在资金占用问题。三、关于违约金的支付方式，一审判决正确。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈品祥、周玉萍向一审法院起诉请求：1.判令美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼712号商品房（以下简称“涉案房屋”）交付给陈品祥、周玉萍；2.判令美亚公司向陈品祥、周玉萍支付逾期交房违约金(以全部房价款850000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案全部的诉讼费用由美亚公司承担。 一审法院认定事实：陈品祥、周玉萍（买受人）与美亚公司（出卖人）于2017年8月11日签订编号为201708110007的《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由陈品祥、周玉萍向美亚公司购买位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区的涉案房屋，成交金额为850000元，预测建筑面积为62.92平方米、套内建筑面积为43.98平方米。其中，《商品房买卖合同》第九条对房屋交付条件约定为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条对交付时间和手续约定为：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条对逾期交付责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条第3项对房屋交付条件和手续补充约定为：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人。合同签订后，陈品祥、周玉萍依约向美亚公司支付了全部购房款。美亚公司至今尚未向陈品祥、周玉萍交付涉案房屋。 一审法院认为，陈品祥、周玉萍与美亚公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于逾期交房违约金如何计算问题。对此，陈品祥、周玉萍主张应按银行的贷款利率计算；美亚公司主张应按合同约定的标准计算，另外，逾期交房的期限应认定从2019年1月18日开始。本院认为，美亚公司对其可延期交房17天的主张，未能提供相应证据证明，且陈品祥、周玉萍不予认可，对该主张不予采信。至于逾期交房违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，是衡量当事人约定的逾期交房违约金是否过高过低的基本尺度。以该规定评判，泉州市洛江区商品房租赁整体的租金并不高，面积小的精装房租金低的只要数百元，高的也不过上千元，而合同约定的按日支付全部房价款万分之0.5的违约金计算标准，按月折算后为850000元×0.5/10000×30(天)=1275元，契合泉州市洛江区的房屋租赁市场行情。有约必守即是对当事人的约束，从某种层面上讲更是对法院行使司法权的限制。对此，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”在当事人约定的违约金合乎市场行情实际，与同地段同类房屋租金相比并未明显过高或过低情况下，法院无权对当事人约定的违约金进行调整，因此，对陈品祥、周玉萍请求按银行的贷款利率（自2019年1月1日起至2019年8月19日止以中国人民银行规定的同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至实际交付之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算逾期交房违约金的主张，不予支持。综上所述，对陈品祥、周玉萍的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建美亚房地产开发有限公司应在符合交付条件后三日内将位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区的美亚·芳邻（A地块）3号楼712号商品房交付给陈品祥、周玉萍；二、福建美亚房地产开发有限公司应向陈品祥、周玉萍支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房价850000元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金（其中，判决生效之前发生的违约金限于判决生效后十日内一次性支付；若交房时间晚于判决生效时间的，判决生效时间之后发生的违约金限于交房时一并付清）；三、驳回陈品祥、周玉萍的其他诉讼请求。案件受理费1925元，减半收取计962.5元，由陈品祥、周玉萍负担722.5元，由福建美亚房地产开发有限公司负担240元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，陈品祥、周玉萍与美亚公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，美亚公司应于2018年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给陈品祥、周玉萍使用，但美亚公司至今未交付商品房，应承担相应的逾期交房违约责任。双方约定，交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。本案争议焦点在于合同约定的逾期交房违约金标准是否过低，应否适当调整的问题。关于逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，陈品祥、周玉萍应就美亚公司违约行为给其造成的损失承担举证责任。陈品祥、周玉萍现主张违约金标准过低要求予以增加，但未能提供逾期交房致其损失明显高于约定的违约金的证据，一审不予支持，并无不当。陈品祥、周玉萍有权主张逾期交房违约金系基于其已履行支付购房款义务，故其认为逾期交房损失既有房屋租金损失，也有资金被占用的损失，不予支持。故美亚公司应向陈品祥、周玉萍支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房款850000元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金。 综上所述，陈品祥、周玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费723元，由陈品祥、周玉萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玮玲 审判员  洪颍雅 审判员  郑 励 二〇二一年二月四日 书记员  林秋玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。