山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1169号原告：宋文革，女，1967年8月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。被告：青岛君泰机动车交易市场管理有限公司。法定代表人：王金鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：尚晓敏，女，系该公司工作人员。原告宋文革与被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司（以下简称青岛君泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘青、徐玉霜，被告委托诉讼代理人尚晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋文革向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告将位于青岛市李沧区院内的房屋腾空并交还给原告；3.依法判令被告支付违约金170775元及房屋占用费用（房屋占用费按照284625元/年，自2019年11月1日开始计算至被告实际腾房之日）；4.被告向原告支付自2019年3月19日至2019年4月14日的水电费2097元及违约金，按照日百分之二计算（从2019年4月15日起计算至被告实际支付之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第三项诉讼请求的违约金170775元计算方式为，以2019年11月1日至2020年10月30日的未交租费284625元为基数，按照日百分之二计算30天。事实和理由：原告于2018年7月30日与被告签订了《房屋租赁合同》，将位于青岛市李沧区院内的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日，租赁费为28.4625万元/年，按年支付，以后每年的租赁费在每年10月1日前付清。合同签订以后，被告仅支付了第一年的房屋租金，第二年的房屋租金至今未向原告支付。根据双方合同第八条的规定，原告有权终止本合同。在与被告多次协商未果的情况下，原告只得具状诉至法院，请求依法判如原告所请。青岛君泰公司辩称，原告所述房屋租赁合同属实，但是否欠房租是不确定的，因为涉案房屋于2019年4月14日8时4分50秒发生火灾，详情见火灾事故认定书，因该次火灾的责任人无法确定，被告与原告分别在（2019）鲁0213民初6368号与（2019）鲁0213民初6101号案件中就此纠纷尚在审理中，目前尚未划分责任，且火灾属不可抗力因素，因此被告是否欠租金是不确定的。原告提出的被告违约合同责任也是不成立的，目前不具备解除合同的条件。且被告缴纳的2019年4月14日至2019年10月31日的房租需由责任方来承担，所以被告不同意解除合同。因以上表述的两个案件需要现场评估和盘点，所以现场无法清空，被告公司不同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《房屋租赁合同》、青房地权字第××号房地产权证、《协议书》、《火灾事故认定书》、《火灾事故认定复核决定书》、手机网银明细查询、水电费通知单及微信聊天记录、（2019）鲁0213民初6101号民事判决书、《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》、《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》各一份、照片两张，被告提交《火灾事故认定书》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月4日，青岛桑尼电器有限公司以出让方式取得青岛市李沧区土地使用权。2009年8月28日，青岛市人民政府形成《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》，确定原市南工业园企业、原李沧工业园企业未办理房产证属历史遗留问题，应本着尊重历史、面对现实、依法办理的原则积极予以解决。2009年12月30日，青岛市李沧区城市管理行政执法局做出《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》，认为上述李沧工业园中报建手续不全的建筑物是在李沧区改革发展的特定历史条件下形成的，所在企业对全区的经济发展做出了贡献，建筑物本身也没有造成社会危害后果，且具备补办规划许可证的条件，因此决定对上述建筑物不予行政处罚，责令当事人限期到规划部门补办《建设工程规划许可证》。所涉及的40家企业包括青岛桑尼电器有限公司。青岛桑尼电器有限公司与原告宋文革签订《协议书》，约定青岛桑尼电器有限公司将上述李沧区合川路17-1号房屋交由原告占有使用，原告可就该房屋对外租赁，协议的有效期自2015年1月1日至2025年1月1日。2018年7月30日，原告宋文革与被告青岛君泰公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给被告用于汽车展厅销售，租赁面积1897.5平方米，租赁费每年28.4625万元，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日。合同并约定，2018年9月15日，被告进场装修，原告应予以配合；被告自行在北面开门用于展厅通行大门；在合同期内，不得将出租的房屋租赁给除被告之外的第三方；房屋租赁期间维修及维修费用由被告负责；未经原告同意，不得擅自改变房产的结构，不能私自拆建，如需对原房屋进行改造或建设，需经原告同意，合同终止时被告所建设的房屋和其他附着物归原告所有；被告由于使用、保管或维修保养不当，造成房产财产损坏、失火等事宜，由被告承担由此引发的一切后果并赔偿由此造成的全部损失；由于被告租赁的房屋需要装修改造成展厅，其改造费用由被告投入。签订《房屋租赁合同》后，被告向原告支付了2018年11月1日至2019年10月31日的房租，共计284625元。原告也将房屋交付给被告使用。2019年4月被告租赁房屋产生水费84元，电费2613元，共计2697元。2019年4月14日，涉案房屋发生火灾。2019年5月6日青岛市公安消防支队李沧区大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因排除人为放火、排除遗留火种、排除电气线路发生故障引发火灾的可能性，不能排除现场施工人员使用煤气喷枪做防水施工时引燃聚苯乙烯泡沫板引发的火灾。2019年7月10日，青岛市公安消防支队出具《火灾事故认定复核决定书》，认为李沧区大队对本起火灾事故做出的认定主要事实清楚、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持。2019年4月14日发生火灾后，房屋烧毁没有办法使用，截至法庭辩论终结前，双方未进行房屋交接。原告曾于2019年9月19日向本院提起诉讼，要求被告青岛君泰公司将涉案租赁房屋恢复原状并赔偿损失。本院于2020年9月14日作出（2019）鲁0213民初6101号民事判决书，判令被告青岛君泰公司赔偿原告房屋修复及相关财产损失共计627416.22元。该案经二审予以维持。上述生效判决中确认事实：2019年4月15日，青岛市公安消防支队李沧区大队对施工人郑华伟进行了询问。郑华伟陈述：其在青岛做防水工作10余年。2019年4月10日青岛君泰公司的邢主任打电话让其去汽车交易市场做防水。2019年4月14日事发当天，其和李和庭、刘永华、王小俊及小魏都在施工现场，李和庭等4人用喷枪烤防水沥青卷材；早上8点左右，听见刘永华喊电线起火了，其看见从屋顶往下落明火，就和刘永华一起去找灭火器，但没有找到；刘永华说喷枪烧到电线后起的火，电线起火后烧到了彩钢瓦下面的泡沫板，泡沫板易燃；其与李和庭等都没有施工作业证，作业时也没有携带灭火设备，市场也没有提供；事发之前已经施工了3天，其已经预料到会发生火灾，每天叮嘱好几遍。李沧消防大队并对刘永华、王小俊等分别进行了询问，并进行了现场勘验。本院认为，青岛市人民政府《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》及青岛市李沧区城市管理行政执法局《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》，均认定涉案青岛市李沧区房屋为历史遗留问题，李沧区城市管理行政执法局因此决定对涉案房屋不予行政处罚，仅责令当事人限期补办《建设工程规划许可证》。因此，涉案房屋不宜归类于违反国家关于建筑、规划等法律规定的违法建筑。原告宋文革就涉案房屋与被告青岛君泰公司签订的《房屋租赁合同》并不违反法律的强制性规定，应认定有效，对双方均具有法律约束力。本案双方主要争议焦点为涉案《房屋租赁合同》是否应当解除。涉案房屋在承租期间发生火灾，导致房屋毁损，无法继续使用，不能实现合同目的，因此，原被告签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。关于解除合同的时间，根据相关法律规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告提起诉讼要求解除合同，因此解除合同的时间应当自起诉状副本送达被告时解除。本院于2020年3月25日向被告送达了起诉状副本，因此解除合同的时间为2020年3月25日。合同解除后，被告须将涉案房屋返还给原告。关于原告主张的2019年3月19日至2019年4月14日的水电费2697元系被告承租期间产生，根据双方《房屋租赁合同》中的约定，租赁期内产生的水电费由被告承担，因此，原告的主张本院予以支持。关于原告主张水电费按照日2%计算违约金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，水电费用应在有关部门规定的期限内缴纳，若逾期则以未缴纳数额为基数，按日2%向原告承担违约责任。原告未提交证据证明有关部门规定的缴纳期限，故其主张自2019年4月15日起计算违约金不予支持。关于原告主张的2019年11月1日至被告实际腾房之日的房屋占用费。本院认为，在发生火灾后，被告虽未继续正常使用承租房屋，但也未将承租房屋交接给原告。且火灾发生后导致承租房屋毁损，原告无法正常对外出租，亦产生损失，因此，被告应当承担火灾发生后的租赁费和占用使用费。对于被告应当承担的具体数额，应结合发生火灾事故中原被告双方的过错予以认定。根据原被告双方在合同中约定，租赁房屋的维修义务由被告青岛君泰公司承担。青岛君泰公司在履行屋顶维修义务过程中，引燃聚苯乙烯泡沫板，致租赁房屋发生火灾，对于造成的他人财产损失，青岛君泰公司应承担赔偿责任。根据2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部联合制定的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（以下简称《暂行规定》）第十二条第（五）项规定，不得直接在可燃保温材料上进行防水材料的热熔、热粘结法施工。青岛君泰公司在维修租赁房屋时，雇佣没有防水施工作业资质的人员，采用煤气喷枪直接在屋面上进行防水材料的热熔施工，违反了上述暂行规定，且施工现场未配备消防灭火器材，是导致本次火灾事故发生的最主要原因；此外，施工人员在已经预见可能发生火灾的情形下，仍然违反规定进行施工，且未采取任何消防安全措施，最终致火灾事故发生，青岛君泰公司应对此承担主要赔偿责任。但，宋文革作为涉案房屋的出租人，在青岛君泰公司对涉案房屋进行维修时，应对维修可能隐含的安全隐患履行提示注意义务，并有责任进行监督和管理，宋文革未提交证据证实其履行了相关提示注意及监管义务，其应对火灾的发生承担相应的责任。衡量青岛君泰公司、宋文革双方的过错程度，本院酌定，青岛君泰公司对火灾发生后的租赁费和占用使用费损失承担90%的赔偿责任。被告在庭审中提出同时履行抗辩，认为火灾发生后，即自2019年4月15日至2019年10月31日期间并未实际占有使用租赁房屋，因此已经缴纳的该期间的租赁费应当退还。原告提出异议，认为应当另案起诉。本院从减少当事人诉累的目的考虑，本案予以一并处理。自2019年4月15日至2019年10月31日，被告已支付租赁费155959元（284625元/年÷365天×200天）。按照上述认定的被告应当承担的90%的责任比例，原告应当退还被告15595.9元（155959元×10%）。自2019年11月1日至合同解除之日即2020年3月25日，其房屋租赁费应为113850元（284625元/年÷365天×146天）。按照上述认定的被告应当承担的90%的责任比例，被告应当承担102465元。两者相抵，被告尚需支付原告2019年11月1日至合同解除之日即2020年3月25日期间的租赁费86869.1元（102465元-15595.9元）。另原告主张自2020年3月26日至被告实际返还租赁房屋之日期间按照《房屋租赁合同》约定的284625元/年计算的房屋占有使用费实质为原告的可得利益损失，被告应当按照90%的责任比例予以承担。关于原告主张以自2019年11月1日起至2020年10月30日止的房租284625元为基数，按照日百分之二计算30天的违约金170775元，因涉案租赁房屋在租赁费缴纳期间已经发生火灾事故，导致其无法继续正常占有使用租赁房屋，且随后双方处于诉讼过程中。被告并非无正当理由恶意拖欠房租，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告宋文革与被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除。二、被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于青岛市李沧区院内租赁房屋腾退给原告宋文革。三、被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋文革2019年4月份的租赁房屋水电费2697元。四、被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋文革2019年11月1日至2020年3月25日期间的房屋租赁费86869.1元。五、被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋文革按照90%的责任比例支付房屋占用费损失（自2020年3月26日起至被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司实际腾退房屋之日，按照年租金284625元计算）。六、驳回原告宋文革的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12339元，由被告负担11105元，原告负担1234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  柳佳佳人民陪审员  张 红人民陪审员  蔡世渥二〇二一年二月二十四日法官助理任倩书记员綦桂琳