南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0105民初3027号 原告（反诉被告）：肖波，男，1976年2月18日生，汉族，户籍地江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：王洁，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹楼，江苏刘洪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京优美斯科医药咨询有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街68号国际研发总部园5A幢8层8017室。 法定代表人：石萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯淑敏，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）肖波与被告（反诉原告）南京优美斯科医药咨询有限公司（下称优美斯科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖波的委托诉讼代理人王洁、曹楼，被告（反诉原告）优美斯科公司的委托诉讼代理人冯淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖波向本院提出诉讼请求：1、判令其与优美斯科公司于2018年11月2日签订的房屋租赁合同于2020年5月13日解除；2、判令优美斯科公司与肖波就案涉房屋水费、电费、物业费及办公设备（座椅、鱼缸、茶几）、门钥匙等物品进行交接；判令优美斯科公司向肖波支付电费1335.3元、并返还办公设备（座椅、鱼缸、茶几）、门钥匙等物品；3、判令优美斯科公司向肖波支付违约金42666.67元、空置期租金损失64000元，共计106666.67元；4、判令优美斯科公司承担本案诉讼费用。庭审中，肖波要求撤回空置期租金损失64000元的诉讼请求。庭审期间，原告明确了第2项诉请：判令优美斯科公司向肖波支付电费1335.3元、并返还办公设备（座椅、鱼缸、茶几）、门钥匙等物品。 事实和理由：肖波与优美斯科公司于2018年11月2日签订房屋租赁合同，约定优美斯科公司承租位于南京市建邺区房屋，用途为办公，建筑面积249平米，租赁期自2018年11月13日至2021年6月12日止。租金为每月人民币21333.34元，租金支付方式为前两个季度是季付，第三个季度开始每半年给付，除第一次付款时间为2018年11月6日外，以后租金付款需在下一租期之前30日支付。肖波于2018年11月13日按照合同约定将该房屋交由优美斯科公司使用至今，优美斯科公司在2018年11月6日至2019年10月14日之间均按照合同约定支付租金，而2020年4月13日应为下一半年度付款日最后一天，肖波多次催促优美斯科公司缴纳租金，优美斯科公司均不予配合。2020年4月30日，肖波为维护自己权益，向优美斯科公司发出律师函，解除双方之间的房屋租赁合同并要求优美斯科公司在收到律师函5个自然日内向原告支付违约金以及空置期租金损失，优美斯科公司时至今日也未签收该律师函。至此，为维护肖波合法权益，提起诉讼。 被告优美斯科公司辩称，2020年4月20日，肖波要求收回房屋，擅自提前解除合同，2020年4月27日优美斯科公司搬走并将钥匙及密码交给肖波，完成房屋交接手续，肖波诉状称优美斯科公司使用房屋至今不是事实，2019年11月大房东臧小亮多次要收回房屋，也一再要求优美斯科公司将房租交给臧小亮。2020年4月13日，优美斯科公司公司副总经理即房屋租赁合同的经办人李累微信通知肖波称大房东让优美斯科公司将房租直接交给大房东，大房东并提供了与肖波微信聊天记录即肖波同意将租金交给大房东的记录。优美斯科公司微信中也提及需将事情调查清楚后交房租，不然会有风险。优美斯科公司认为合同已经解除，但解除时间为2020年4月23日，当时肖波通知优美斯科公司要求搬走，优美斯科公司23、24日搬走，27日完成交接。对肖波诉请第二项的主张无事实及法律依据，对于肖波所述的鱼缸、茶几是没有的，办公桌椅、门钥匙已经交还了，关于水电费在当时交接时优美斯科公司已经将数额给肖波了，但当时没有结算。物业费优美斯科公司已经交到2020年6月底。优美斯科公司也多次与肖波沟通要求结算，但是肖波未予回应。针对第三项诉请优美斯科公司认为其没有违约，本案合同提前解除的主要原因是肖波未及时将房屋给大房东，导致肖波与大房东之间产生矛盾，从而让优美斯科公司无法交付房租。在本案中，是肖波违约在先，因此优美斯科公司要求肖波退还剩余租金12088.89元及押金2万元及违约金42666.67元。 反诉原告优美斯科公司提出如下反诉请求：1、判令反诉被告肖波赔偿反诉原告优美斯科公司违约金42666.67元；2、判令反诉被告肖波返还反诉原告优美斯科公司剩余租金12088.89元和押金2万元；3、本案反诉费用由反诉被告肖波承担。 事实和理由：肖波与优美斯科公司于2018年11月2日签订房屋租赁合同，2019年11月大房东多次称要收回房屋，并要求将房租直接交给大房东。在大房东与肖波沟通期间，双方未协商一致，优美斯科公司无法交房租。后优美斯科公司与肖波双方约定2020年4月24日到办公室办理房屋交接手续。4月23、24日，优美斯科公司搬走并于27日完成交接手续。本案合同解除的原因是肖波不及时交房租给大房东，导致大房东要求优美斯科公司不要将房租交给肖波，并称肖波无转租权。因此优美斯科公司认为肖波没有保证自己有权决定此租赁事宜，在租赁过程中由于肖波是否有权出租该房屋产生争议导致房屋租赁协议无法履行，2020年4月20日肖波要求收回房屋擅自解除合同，系肖波违约。2019年10月14日优美斯科公司已经支付肖波自2019年11月14日至2020年5月13日交付半年房租128000元，租赁期内，优美斯科公司没有按照合同约定时间支付房租系行使不安抗辩权。事实上2020年5月13日肖波没有支付租金给大房东，大房东已经收回了涉案房屋。优美斯科公司没有违约没有任何过失。根据合同第六条第1（3）点约定，肖波提前擅自解除本合同已经构成违约，应向优美斯科公司支付两个月租金即42666.67元，双方于2020年4月27日正式终止合同，因此肖波需要返还17天的租金即12088.89元。另外优美斯科公司已经支付了2万元押金，根据合同第三条第3点约定，肖波应将押金全部退还。 反诉被告肖波辩称，不同意反诉的全部诉讼请求。1、肖波与优美斯科公司之间已经形成合法有效的房屋租赁合同，肖波和产权人臧小亮之间也已经签订合法有效的租赁合同，根据合同相对性两份合同形成的是两种法律关系，本案中肖波之所以要求优美斯科公司腾退收回案涉房屋是因为其没有按照合同约定支付房屋的下一期租金，经多次催要无果才告知优美斯科公司负责人李累可能要去收房，大房东臧小亮本身与优美斯科公司之间并无直接合同关系，其无权利要求优美斯科公司直接将租金交给大房东，肖波根据其与大房东的租赁合同约定是有转租权的，大房东和肖波之间的租赁纠纷也不影响肖波与优美斯科公司之间的租赁合同的正常履行，优美斯科公司没有在2020年4月13日之前交付下一期租金违约在先，其无权主张肖波承担相应违约责任，其诉请不应当支持。2、根据双方签订的租赁合同第六条，优美斯科公司擅自退租需要提前两个月告知，并且支付两个月租金作为违约金，同时需退回产生租期的租金及押金，但是该条款约定是对优美斯科公司作为承租方提前退租的约定，而并不是对肖波的约定，明显不适用于肖波方，现优美斯科公司擅自不缴纳房租自行退房，没有提前两个月告知，理应按照合同约定承担两个月租金的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月21日，肖波与案外人臧小亮签订《房屋租赁合同》，约定臧小亮将其拥有的位于南京市建邺区房屋（下称案涉房屋）租给肖波使用，租赁期为36个月，自2018年6月13日至2021年6月12日止，年租金为22万元，按季支付，提前一个月支付，肖波若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的5%支付滞纳金，超过10天或不能根据肖波提供的联系方式进行催缴，有权单方终止合同并收回房屋，肖波应按月租金的两倍承担违约金（此款臧小亮可以先从押金中抵扣），合同还约定肖波在承租期内可以出租此房。 2018年11月2日，肖波与优美斯科公司签订《房屋租赁合同》，约定肖波将案涉房屋出租予优美斯科公司使用，租赁期共32个月，从2018年11月13日至2021年6月12日止。年租金为25.6万元，支付方式为前两个季度是季付，第三个季度开始半年付，第一次付款时间为2018年11月6日，第一次付款房租总额为6.4万元，以后每期租金的付款需在下一次租期之前30日支付。对于违约的处理，双方约定：优美斯科公司未按合同规定的时间给肖波支付租金，每逾期一天，则优美斯科公司需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过7天肖波有权收回此房屋，优美斯科公司须按实际居住日缴纳租金和滞纳金并支付两个月的租金作为违约金；租赁期内，若优美斯科公司中途擅自退租，优美斯科公司需提前两个月告知肖波，同时优美斯科公司应向肖波支付两个月的租金作为违约金，同时肖波需要退还优美斯科公司未产生租期内的租金和押金。随后，优美斯科公司按约支付肖波押金2万元。 2019年10月14日，优美斯科公司向肖波支付了2019年11月13日至2020年5月13日的房租12.8万元。按照双方的合同约定，优美斯科公司应当在2020年4月13日之前支付2020年5月14日至11月13日的房租，但优美斯科公司实际未支付。 2020年4月30日，肖波向优美斯科公司发出律师函，要求解除双方的租赁合同，并由优美斯科公司退房交接并赔付违约金、空置期租金损失等。优美斯科公司于2020年5月13日签收。 庭审中，优美斯科公司为证明双方间的合同已于4月23日解除，并已于4月27日完成交接，以及系肖波违约出具了一组其与肖波、臧小亮，肖波与臧小亮之间的微信聊天记录及照片数张，上述证据显示：4月23日优美斯科公司微信肖波表示不再继续租这套办公室，肖波表示可以并称明天早上过去；4月27日肖波根据优美斯科公司给的密码进入了案涉房屋中。肖波对证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。 另查明，案涉1701室房屋2020年1月1日至6月30日期间的公摊电费为697.3元，2020年5月份的电费为564元，1702室房屋2020年5月份的电费为74元，合计1335.3元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，肖波与优美斯科公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。根据合同约定，优美斯科公司应当在2020年4月13日前支付肖波2020年5月14日至11月13日的房屋租金128000元，但优美斯科公司未按期支付，故构成违约，肖波依法可解除合同。肖波于2020年4月30日向优美斯科公司邮寄《解除合同通知书》，优美斯科公司于5月13日签收。故本院确认合同于2020年5月13日解除。 合同中对违约责任进行了明确的约定，现肖波按该约定向优美斯科公司主张违约金即两个月的租金42666.67元（256000元/12个月*2个月），因于法有据，故本院予以支持。 对于肖波主张的要求被告返还办公设备（座椅、鱼缸、茶几）、门钥匙等物品的诉请，因未能提供相应证据予以证明，故本院不予支持。因双方微信显示，2020年4月27日肖波根据优美斯科公司提供的密码进入案涉房屋，再次控制了该房屋，故5月份的电费不因再由优美斯科公司承担，但2020年1月至4月27日期间的公摊电费即454元应由优美斯科公司承担。 对于优美斯科公司主张肖波返还租金和押金的诉请，因合同中约定了若优美斯科公司中途擅自退租，需提前两个月告知肖波，优美斯科公司需支付两个月的租金作为违约金，但肖波应当退还未产生租期内的租金及押金，对现在的退租情况未作约定，但结合肖波与臧小亮之间合同的约定情况，本院认为肖波应退还2万元的押金。因本院确认合同于2020年5月13日解除，优美斯科公司的租金也恰好支付至该日，故肖波无需退还租金。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告肖波与被告南京优美斯科医药咨询有限公司之间于2018年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除； 二、被告南京优美斯科医药咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肖波支付违约金42666.67元； 三、被告南京优美斯科医药咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肖波支付电费454元； 四、反诉被告肖波应于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告南京优美斯科医药咨询有限公司返还押金2万元； 五、驳回原告肖波的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告南京优美斯科医药咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费900元，反诉受理费834元，合计1734元，由肖波负担556元，南京优美斯科医药咨询有限公司负担1178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  戈平乐 人民陪审员  徐陈娟 人民陪审员  周敬青 二〇二一年二月五日 书 记 员  陈 梦