上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13214号上诉人（原审原告）：朱泽文，男，1993年9月1日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱志春（系朱泽文之父），住上海市普陀区。被上诉人（原审被告）：陈政纲，男，1990年7月19日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮安区。被上诉人（原审被告）：上海屋牛餐饮有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路4399号78幢。法定代表人：陈政纲，执行董事。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨超，上海沪元律师事务所律师。上诉人朱泽文因与被上诉人陈政纲、上海屋牛餐饮有限公司（以下简称屋牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初26468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱泽文的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿损失人民币（下同）158,000元。事实和理由：上诉人租赁店铺用于奶茶经营，当时双方正协商赔偿，被上诉人表示还能继续经营，故上诉人未予搬离；被搬离物品设备为食品食材和食品加工设备，现被上诉人露天存放该些物品设备；原审法院以被上诉人提供的《物品出门单》为准，然事实上该出门单上所列项目有遗漏。被上诉人陈政纲、屋牛公司辩称，物品设备现存放于昆山一处仓库中，并非露天存放；《物品出门单》反映了所有物品，且当时有物业见证；房屋应先腾退，然上诉人没有腾退，且在其停止营业后，未搬走店内物品，上诉人自己有过错，故其认为一审判决正确，要求维持原判。朱泽文诉至一审法院，请求判令：1.陈政纲和屋牛公司退还押金56,400元；2.陈政纲和屋牛公司赔偿朱泽文装修损失96,700元；3.陈政纲和屋牛公司赔偿物品损失158,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号120/121室商铺的产权人为刘某1和刘某2，其中120室的建筑面积为223.98平方米，121室的建筑面积为191.12平方米。2016年12月3日，刘某1（甲方、出租方）与陈政纲（乙方、承租方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定刘某1将120/121室商铺出租给陈政纲，建筑面积415.10平方米。2017年10月9日，陈政纲（甲方、租赁方）与朱泽文（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，实际使用面积21.7㎡，面宽3.1米，净深7米，该面积为计算租金面积。1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。注：装修证跟大装修证走。2.1该商铺租赁期限共5年，自2017年11月10日起至2022年11月9日止。3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2017年10月10日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。如甲方未能按时履行交付时间，则租赁期限顺延。3.2该商铺交付使用时，双方应依该商铺及相关配套设施的清单进行交接，并对其核对后签字确认。3.3乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理的视为该商铺已交付乙方。4.1甲方给予乙方装修免租期到2018年2月1日止，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳使用该物业而产生的水、电等费用，免租期满次日开始计付租金。4.2该商铺租金金额，具体如下：4.2.12017年11月10日至2018年11月9日，租金为每年169,200元；4.2.22018年11月10日至2019年11月9日，租金为每年169,200元；4.2.32019年11月10日至2020年11月9日，租金为每年186,120元。4.3租金按每叁个月为一期支付，乙方须于每期首月1日按时以现金或银行转账方式将租金支付至甲方如下账户：户名陈政纲。4.6乙方于2017年10月10日之前将第一期租金支付给甲方，第一期租金为2018年2月1日至2018年4月30日租金。4.7物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，管理费由乙方承担，自2018年1月1日开始计收。4.8甲方负责交房后开通水、电、煤气，相关费用由甲方自行承担。乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、煤气费用及网络报装等费用由乙方自行承担。5.1双方签订本合同当日，乙方须支付28,200元给甲方作为租赁保证金。5.2合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在该商铺归还当日，甲方无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金，及剩余租金不退还。11.1本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品（但不包括装修及固定添附物等），同时应完成所有乙方在商铺上的行政登记、备案变更或注销手续（包括但不限于将商铺作为注册地址用于工商、税务登记等），如乙方逾期，应每日按日租金的2倍向甲方支付占用费，逾期超过30日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。12.2甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失及其他损失由甲方全部承担赔偿。附：甲方承诺在乙方租赁期间不能有相同世界茶饮以及奶茶业态在此（XX路XX弄-XX-120/121）店铺经营。同日，朱泽文向陈政纲支付75,000元。陈政纲和屋牛公司向朱泽文出具《租金收据》，载明收到朱泽文支付的涉案商铺3个月租金45,000元及2个月押金30,000元，共计75,000元。原审另认定，2017年12月6日，屋牛公司向上海市闵行区新虹桥街道申请120/121室的装修登记备案，并于2017年12月27日收到回执单。案外人上海A有限公司XX商业物业服务中心（以下简称XX物业）于2017年12月14日出具《装修图纸审核单》。2018年2月9日，陈政纲和屋牛公司向朱泽文交付涉案商铺。2018年5月3日，朱泽文向陈政纲支付34,300元。原审再认定，2018年5月9日，刘某1向陈政纲发送《通知函》，告知因陈政纲未按期足额支付租金等相关费用，且擅自转租等违约行为，刘某1解除双方的《上海市房屋租赁合同》，限十日内腾退120/121室商铺并支付所欠款项。2018年5月13日，刘某1授权XX物业对120/121室商铺停止水电供应。其后，涉案商铺被限水限电。原审又认定，2018年10月30日，案外人上海市闵行区市场监督管理局出具《责令停止经营活动通知书》，载明：世界茶饮（闵行区XX路XX弄XX号XX、XX室），经查，你（单位）未经许可从事食品经营服务，上述行为违反《无证无照经营查处办法》第二条的规定，构成未经许可从事食品经营的行为，根据《无证无照经营查处办法》第十一条第一款第（一）项的规定，现责令你（单位）即日起停止上述无照经营活动。原审还认定，2018年10月31日，朱泽文停止营业。2018年12月9日，屋牛公司向朱泽文发送《律师函》，告知朱泽文仅支付了截至2018年7月31日的租金，已拖欠两期租金，《商铺租赁合同》立即解除，要求朱泽文收到函件后5日内搬离并交还房屋。2019年1月23日，上海市公安局闵行分局（以下简称闵行公安）出具《不予立案通知书》，载明：夏某、朱志春于2019年1月7日提出控告的朱志春报财物被盗案，我局经审查认为没有犯罪事实。2019年4月9日，屋牛公司向朱泽文发送《关于立即清空个人物品并腾退房屋的律师函》，告知朱泽文收到律师函后立即腾退涉案商铺，尽快支付拖欠的租金，并按110,000元/月向房屋所有人承担损失。2019年4月15日，屋牛公司将涉案商铺内的物品搬离，《物品出门单》上物业签名（盖章）处XX物业盖章，业（租）户处陈政纲签字，屋牛公司盖章。物资清单：1、益致商用制冷台（2）；2、广告牌（王者荣耀）（1）；3、KAPPA蒸汽奶泡机（1）；4、物品架（黑色）（1）；5、铁桌（1）；6、世界茶饮果露（箱）小（10）；7、果葡糖浆（2）；8、KAPPA高度果糖定量机（1）；9、GSA饮水机（2）；10、称（1）；11、煌特电磁炉（1）；12、锅（2）；13、塑料量杯（大）（2）；14、炖锅（套）（1）；15、CHERTRONZC搅拌机（1）；16、KAPPA搅拌器（2）；17、DAYDAYS锅（3）；18、电饭锅（1）；19、盆（3）；20、世界茶饮果露（中）（3）；21、世界茶饮果露（大）（3）；22、吸管（1箱）；23、垃圾桶（1）；24、洗洁精（2）；25、封口带（1箱）；26、相框（7）；27、桶（2）；28、水池操作台（1）；29、货架（1）；30、收银机（1）；31、显示器（2）；32、售货台（1）；33、洗水池（1）；34、净水器（1）；35、制冰机（1）；36、杂物（若干）。同日，朱志春向闵行公安报案称涉案商铺内财物被人搬空。闵行公安回复该案系经济纠纷，不属于公安机关受理的刑事或行政案件，告知报警人通过协商方式或者诉讼方式解决。2019年4月25日，刘某1与陈政纲签署《房屋交接书》，确认120/121室商铺已由陈政纲清空，于当日交还刘某1。原审又认定，刘某1于2018年3月19日以陈政纲为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年2月27日作出（2018）沪0112民初9867号民事判决，认定陈政纲未能按约支付租金，刘某1有权解除合同，确认刘某1与陈政纲于2016年12月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月22日解除，判令陈政纲返还房屋、支付租金、房屋占有使用费及违约金，刘某1返还保证金。刘某1与陈政纲均提起上诉，本院认同一审关于陈政纲欠付租金构成违约的认定，于2019年8月15日作出（2019）沪01民终6438号民事判决，维持一审关于合同解除、支付租金及违约金的判项，但鉴于刘某1已在2019年4月25日实际收回120/121室商铺，且刘某1垫付物业费及燃气费，故对一审关于返还房屋、返还保证金及支付房屋占有使用费的判项作出调整。原审再认定，屋牛公司于2016年11月29日预先核准企业名称，并于2017年4月28日登记设立，设立时的住所地为120/121室商铺，法定代表人为陈政纲。原审中，朱泽文为证明涉案商铺内的装饰装修价值，向一审法院申请对涉案商铺内的装饰装修价值进行审价。一审法院根据朱泽文的申请，通过上海市高级人民法院的委托，由上海正弘建设工程顾问有限公司（以下简称正弘公司）进行审价，朱泽文为此支出鉴定费2,900元。正弘公司于2019年12月30日出具《司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），鉴定意见为：涉案商铺装饰装修工程造价53,972元，其中规费4,900元，增值税4,907元。经原审庭审质证，朱泽文对《鉴定意见书》的三性无异议，但认为遗漏了部分费用：1、墙体工程不应按50%计算，应计算100%；2、第6页第10项门窗套鉴定价格83.43元不准确，实际支付636元；第6页第11项门窗套不锈钢饰面板鉴定价格260.38元不准确，实际支付1,310元；3、设计费8,500元没有列入鉴定项；4、垃圾清运费没有计算。正弘公司对朱泽文的意见回复称：1、朱泽文提出墙体是其做的，陈政纲、屋牛公司提出墙体不是朱泽文做的，是原先就有的，所以墙体工程按50%计算。如果按100%计算，工程造价应增加6,967.35元（对此正弘公司出具《司法鉴定补充意见书》）；2、门窗套及不锈钢饰面板按照市场价计算，套用上海市2016年定额得出；3、设计费无法鉴定，不属鉴定范围；4、垃圾清运费已包含在文明施工措施费中。陈政纲和屋牛公司认为《鉴定意见书》的金额应扣除部分费用：1、墙体工程的费用实际没有发生，其出租给朱泽文时已存在；2、规费中包含的社保及公积金，不能证明是否实际发生，应予扣除；3、增值税，未能提供增值税发票核对，应予扣除；4、根据其对市场行情具体估算的价格，多项装修项目价格偏高。正弘公司对陈政纲和屋牛公司的意见回复称：1、同回复朱泽文的意见1；2、规费是工程造价的必要组成部分，套用上海市2016年定额计算；3、同意见2；4、具体的装修及安装价格套用上海市2016年定额得出，不存在偏高。一审法院认为，本案鉴定程序合法，鉴定结论客观，法院确认其证据效力。对于双方存在争议的部分，一审法院认定如下：1、关于墙体工程。根据装修图纸并结合清单明细等，墙体工程确实产生了工程量，而陈政纲和屋牛公司未能提供证据证明该墙体工程在交付时已存在，故法院认为墙体工程应按100%工程量计算；2、门窗套、不锈钢饰面板及其他装修项目的价格按现行定额规定计取，朱泽文主张部分偏低、陈政纲和屋牛公司主张部分偏高，均缺乏依据，法院不予采信；3、设计费并非装饰装修工程的必要组成部分，且朱泽文提供的证据不足以证明该设计费实际发生，故法院认为设计费不应纳入本案装饰装修工程造价范围；4、垃圾清运费已包含在文明施工措施费中；5、规费及增值税是工程造价的必要组成部分，不应予以扣除。据此，一审法院认定涉案商铺的装饰装修工程造价为60,939.35元（53,972元+50%的墙体工程造价6,967.35元）。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、《商铺租赁合同》的合同相对方；二、合同解除的责任归属；三、合同解除后的权利义务。一、《商铺租赁合同》的合同相对方朱泽文认为，合同相对方是陈政纲和屋牛公司，因为《商铺租赁合同》的甲方处为陈政纲，落款处陈政纲签字，屋牛公司盖章，而实际履行过程中，租金与保证金均向陈政纲支付。陈政纲和屋牛公司认为，合同相对方是屋牛公司，陈政纲仅作为屋牛公司的法定代表人在《商铺租赁合同》的落款处签字及在《租金收据》上签字。《商铺租赁合同》的甲方处为陈政纲系打印合同的瑕疵行为，租金与保证金向陈政纲支付是因为合同签订时屋牛公司尚在筹备过程中，公司财会体系尚未建立，后因公司成立不久，陈政纲与另两名股东发生矛盾，担心收款被其他股东侵占，故采取由陈政纲收款的不合规方式。一审法院认为，《商铺租赁合同》的甲方为陈政纲，落款处陈政纲签字，合同约定的收款账户为陈政纲，且实际由陈政纲收取租金与保证金，故合同相对方应为陈政纲。屋牛公司在合同落款处盖章，并结合屋牛公司在《租金收据》上盖章及发送律师函等行为，一审法院认定屋牛公司构成债的加入。《商铺租赁合同》的签订时间是2017年10月9日，屋牛公司的设立时间是2017年4月28日，故陈政纲和屋牛公司关于合同签订时屋牛公司尚在筹备过程中财会体系尚未建立的抗辩，一审法院不予采信。陈政纲和屋牛公司辩称《商铺租赁合同》的甲方处为陈政纲系打印合同的瑕疵行为及陈政纲因担心收款被其他股东侵占而采取个人收款的方式，均缺乏依据，一审法院不予采信。二、合同解除的责任归属涉案商铺产权人刘某1与陈政纲的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月22日解除，本案中，朱泽文与陈政纲和屋牛公司均同意《商铺租赁合同》亦于2018年1月22日解除。一审法院认为，双方对于合同解除日期的确认于法不悖，法院予以认可。对于合同解除的责任归属，朱泽文认为，陈政纲欠付产权人刘某1租金，导致陈政纲与刘某1的租赁合同解除，涉案商铺被限水限电，并且涉案商铺因违法分割出租导致无法办理证照被责令停止营业，合同解除的责任在于陈政纲。陈政纲和屋牛公司认为，合同解除的原因是朱泽文拖欠租金及物业费导致其不能向产权人刘某1及时支付租金及物业费引发诉讼所致。一审法院认为，《商铺租赁合同》第2.1条及3.1条约定“租赁期限自2017年11月10日起至2022年11月9日止”，“甲方于2017年10月10日前将该商铺交付乙方使用，如甲方未能按时履行交付时间，则租赁期限顺延”，涉案商铺的实际交付日期为2018年2月9日，则租赁期限应顺延至2018年3月9日起至2023年3月8日止，即自2018年3月9日开始计算租金。朱泽文已支付的租金81,100元（75,000元-保证金28,200元+343,00元），按照每年169,200元的标准，81,100元÷（169,200元/年÷365天）=175天，即可以覆盖2018年3月9日至2018年8月31日。因陈政纲未按时向刘某1支付租金导致涉案商铺自2018年5月起被限水限电，并且刘某1已于2018年3月起诉陈政纲，故朱泽文未向陈政纲支付自2018年9月1日起的租金系事出有因，《商铺租赁合同》解除的原因并非朱泽文，而是陈政纲未按时向刘某1支付租金等费用致使涉案商铺被限水限电无法正常经营。三、合同解除后的权利义务《商铺租赁合同》第12.2条约定“甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失及其他损失由甲方全部承担赔偿”。本案中，陈政纲违约导致合同解除，朱泽文主张双倍返还租赁保证金，符合合同约定，法院予以支持。关于装修损失，虽《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除，但朱泽文实际使用涉案商铺至2018年10月31日，故法院依据涉案商铺装修工程造价金额，结合朱泽文经营期间的使用折旧率，酌定陈政纲和屋牛公司赔偿装修损失53,058.97元。关于朱泽文主张的物品损失。一方面，即便涉案商铺因合同解除而不再经营，但物品设备对于朱泽文并非无法再予利用；另一方面，该部分设备并非附着物无法移动，朱泽文应该在收到陈政纲和屋牛公司的通知后自行搬离。因此，朱泽文要求陈政纲和屋牛公司赔偿物品设备损失，依据不足，一审法院不予支持。鉴于涉案商铺内的物品设备已由陈政纲和屋牛公司搬离并集中代为保管，陈政纲和屋牛公司应负责向朱泽文返还代为保管的物品设备，具体以2019年4月15日《物品出门单》所附《物资清单》所列为准。至于朱泽文是否欠付房屋占有使用费、物业费、能耗费、燃气费等问题，双方可以另行解决。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,于二〇二〇年七月三十一日判决：一、陈政纲、屋牛公司于判决生效之日起十日内返还朱泽文租赁保证金56,400元；二、陈政纲、屋牛公司于判决生效之日起十日内赔偿朱泽文装修损失53,058.97元；三、陈政纲、屋牛公司于判决生效之日起十日内向朱泽文移交2019年4月15日《物品出门单》所附《物资清单》所列的用品设备；四、驳回朱泽文的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,983.25元，由朱泽文负担1,933.61元，由陈政纲、屋牛公司共同负担1,049.64元。鉴定费2,900元，由陈政纲、屋牛公司共同负担。二审中，上诉人出示照片一张，旨在证明被上诉人露天存放物品；被上诉人不认可证据三性，并表示从照片无法确认地点及物品。本院认为，被上诉人的质证意见成立，该照片不具有证据效力。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，朱泽文于本案中主张食品食材及加工设备损失，然陈政纲、屋牛公司对此不予认可。对此本院评述如下：其一，朱泽文于2018年9月起未支付租金并于2018年10月31日停止经营；其二，2018年3月，刘某1起诉陈政纲要求解约，之后涉讼商铺被限水限电，屋牛公司向朱泽文发函要求解约；其三，陈政纲、屋牛公司于原审中出示了附有《物资清单》的《物品出门单》，且该出门单由XX物业盖章确认；其四，朱泽文二审中出示之照片尚不能说明设备等未能被妥善保管。综合前述情形，本院认为，首先，朱泽文作为经营者，在合同继续履行有障碍且其实际停业后，理应对食品食材等作出及时处置，以减少损失，其怠于减损造成的后果应由其自行承担；其次，设备等系可移动物品，可予再行利用，且现有证据亦不能证明该些设备因陈政纲、屋牛公司的不当保管有损坏，故原审法院判决按照《物品出门单》所附的《物资清单》移交用品设备，合理妥当，对此本院予以维持。综上所述，上诉人朱泽文关于撤销一审判决第三项，改判陈政纲、屋牛公司赔偿损失158,000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,460元，由上诉人朱泽文负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月十九日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……