江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初16987号原告(反诉被告)：向秀玲，女，1988年10月20日出生，土家族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱成勋，江苏金木天律师事务所律师。被告(反诉原告)：包国华，男，1978年6月2日出生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：文淳光，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。第三人：昆山市佰杰房产中介咨询有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇炎东路1号，统一社会信用代码91320583728700800M。法定代表人：顾任萍。委托诉讼代理人：曹腾，该公司员工。原告向秀玲与被告包国华、第三人昆山市佰杰房产中介咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告包国华对原告向秀玲提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）向秀玲及其委托诉讼代理人朱成勋，被告（反诉原告）包国华及其委托诉讼代理人文淳光，第三人昆山市佰杰房产中介咨询有限公司委托诉讼代理人曹腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向秀玲向本院提起诉讼请求：1、判令解除各方签订的《房屋买卖成交合同》；2、判令被告向原告返还购房款50万元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：2020年4月28日，原、被告在第三人的介绍下，三方签订书面《房屋买卖成交合同》，合同约定将被告所有的位于昆山市开发区(房屋产证编号：301219329号)出售给原告，房屋建筑面积127.15平方米，房屋转让价款为人民币248万元，原告在合同签订当日通过支付宝向被告支付5万元定金。2020年6月13日，原告通过支付宝转账向被告支付房款50万元整，该款项用于被告向银行清偿未到期剩余贷款。合同第十一条约定：甲乙双方需按约定的合同履行义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金；乙方需按约定的时间内支付房款，若逾期支付视为违约，需按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息，若逾期支付超过三十个工作日，视为根本违约。因原告自身经济原因，无力继续购买涉案房屋，2020年7月初与被告沟通解约补偿事宜，经过多次沟通希望被告能够体谅原告面临的经济困难，也同意没收定金作为对被告的补偿，通过友好协商把事情解决，但被告不接受并只同意退还30万元让原告无法接受，也不符合同第十一条关于违约责任的约定。无奈原告在2020年7月14日向被告发送书面解除通知书，提出终止本次买卖成交合同，停止办理网签，认可自身的过错，同意被告没收定金5万元，并要求被告收到通知后15日内退还原告的购房款50万元，次日被告拒绝签收，在邮寄当日原告通过手机短信将通知内容发送给被告。在协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，原告现只能选择提起诉讼要求被告返还购房款，故请法院依法支持原告的合理诉请。被告包国华辩称：1、同意解除合同，但是不同意返还50万元，同意依据合同第11条约定返还5.4万元即扣除20%的违约金。2、本案诉讼费由原告承担。3、根据合同约定原告应在2020年8月1日前付清全部房款且无需通过贷款。4、在诉状中原告明确自己存在违约情况，守约方是可以选择适用违约金或者定金守则，被告出售此房目的是为了在上海购置学区房，目前诉争房屋比4月份降价20万元，故此被告大概损失有50万元左右。5、因为原告的违约导致被告丧失众多的交易机会，且据被告了解原告已通过其他中介公司在他处购房，故被告认为原告构成违约，应承担违约责任。反诉原告包国华向本院提起诉讼请求：1、判令解除三方签署的《房屋买卖成交合同》；2、判令确认反诉被告承担违约责任，并向反诉原告支付违约金49.6万元；3、判令反诉被告承担反诉原告因本案发生的律师费12000元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告、反诉被告、反诉第三人于2020年4月28日签署《房屋买卖成交合同》，合同约定，反诉原告以248万元的价格，将自己所有的位于昆山市开发区房屋出售给反诉被告，合同还约定了付款时间、房屋过户时间、合同根本违约制度、违约责任承担方式、律师费用承担方式等。合同第四条约定，甲乙双方约定2020年8月1日前或当天办理过户手续，如一方不按期支付首付、配合办理贷款手续、过户的，即构成违约，经催促后，逾期三十个工作日仍不配合的违约方构成根本违约。合同第五条约定了乙方一次性付款，不需要办理银行商业贷款或公积贷款。合同第六条约定，甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方，同时违约方承担全部居间费用。合同第十一条再次约定了根本违约需承担房款总额百分之二十的违约金。合同第十五条约定甲乙双方在履行本合同过程中发生争议至诉讼的，本协议任何违约一方都需支付守约方和中介方因诉讼发生的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。合同第十六条约定了甲乙双方最迟全款付款时间和过户时间不超过2020年8月1日，过户当日结清全房款。合同签署后，反诉原告按照合同约定积极履行义务，在约定的过户日期前后，多次催促反诉被告，要求其按照合同履行自己的义务，按时过户及支付剩余房屋，但反诉被告不予理会，还提出解除合同不再履行自己的义务，经多次沟通无果，反诉原告于2020年10月1日向反诉被告发出解除合同通知书，并要求反诉被告承担违约赔偿责任。反诉被告的行为给反诉原告造成了重大损失，致使反诉原告丧失了众多交易机会，反诉原告通过降价出售此房的目的是为了尽快拿到售房款，以便尽快在上海购置学区房，以方便孩子在上海上学，半年以来，上海学区房价格有较大幅度上涨，动辄上涨几十万上百万元，反诉原告预购的学区房已比上半年上涨了近百分之十，达到数十万元，因本案所涉房屋无法及时完成交易，导致缺少资金无法购房，已造成重大损失。为维护自身的合法权益，反诉原告依法向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉原告的合法权益。反诉被告向秀玲辩称：1）答辩人因家庭婚姻变化导致经济困难，无力继续购买该房屋，并在2020年7月14日通过书面形式正式告知被告提出解除合同，故双方合同已经解除。2、被答辩人要求答辩人按照总房价20%即49.6万元承担违约责任不能成立，理由为1、答辩人不存在恶意违约，在签订合同后，及时支付定金和首付款，答辩人对房屋户型、价格也是满意的，也很想继续履行，只是后来发生婚姻变故导致资金困难，没有能力继续履行合同，整个过程不存在恶意，也是无奈之举，并在确认无能力购买后及早向被答辩人进行告知。2)答辩人起诉前，通过中介与被答辩人尽力沟通，只是由于被答辩人的要求太高，让答辩人无法接受才诉至法院，如果有机会答辩人仍希望通过协商解决。3)涉案房屋尚未办理网签，起诉时也未进行保全，从2020年4月28日签订合同到7月14日发函解除，只有2.5个月的时间，在协商不能的情况下，答辩人在7月21日即起诉到法院，没有刻意拖延时间，此期间该房屋被答辩人可以随时再次出售，没有任何权利限制。4)被答辩人的直接经济损失只有2万余元，远远低于总房价20%，目前涉案房屋仍处于上涨，同小区同类型的房屋上涨了约3万元，被答辩人再次出售不会有价格上的损失。本案除了耽搁几个月的利息损失以及交通费用损失外，被答辩人也无其他直接损失。被答辩人认为上海房价上涨，所以产生损失的观点无法成立，其提供的相关证据无论是真实性、合法性以及关联性都不能成立。5)如果房屋在正常交易的情况下被答辩人拿到剩余房款，至开庭日按照五年定期存款利率3.15%计算，此期间的利息也只有19159元。被答辩人住在上海来回交通费以3000元计算已足够。6)本案在结合被答辩人实际损失的基础上，并考虑合同履行，过错程度，房价目前仍处于平稳、上浮等综合因素，答辩人无需按照房款的20%来承担违约责任，以合同第11条约定的定金罚则所对应的5万元让答辩人承担违约责任，该金额足以弥补被答辩人没有交易成功所产生的相关损失，也能兼顾过错处罚和公平原则。3、关于律师费的诉讼主张该费用不应当由答辩人承担，即使算上该金额，被答辩人的实际损失也只有3万余元。5万元作为违约赔偿已经是足够的。4、关于诉讼费的主张，请求法庭根据查明的事实判决承担。第三人昆山市佰杰房产中介咨询有限公司陈述：原、被告是在自愿的原则下签订买卖合同的，双方应当按照合同约定履行，按照合同约定中介费应当由违约方承担，我方后续可能就中介费另行起诉。本院经审理查明事实如下：2020年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订了《房屋买卖成交合同》约定：原告向被告购买位于昆山市开发区房屋，房屋面积127.15平方米，房屋成交价2480000元。《房屋买卖成交合同》签订时，原告向被告交付了定金50000元。2020年6月13日，原告向被告支付购房款500000元。2020年7月14日，原告向被告邮寄一份解除通知书，认为：涉案房屋属夫妻共同共有，但签署合同时共有人并未到场，也没有授权委托书，为效力待定合同，原告无法在商业银行贷款，无法筹集购房款，故通知：1、终止本次房屋买卖成交合同，停止办理网签；2、乙方的过错大于甲方的过错，故同意按照合同第十一条规定由甲方没收定金5万元；3、甲方收到书面通知后15日内退还乙方付款的50万元，逾期不还的也不达成协议的，乙方将通过诉讼解决本次纠纷。2020年10月1日，被告向原告发出解除合同通知书，并要求原告承担违约赔偿责任。《房屋买卖成交合同》第四条约定：合同签订后乙方于2020年7月1日前或当天支付首付款500000元，支付给丙方（第三人）或直接转账给甲方名下的银行账户中。甲乙双方约定2020年8月1日前或当天办理过户手续。如一方不按期支付首付、配合办理贷款手续、过户的，即构成违约。经丙方（以书面或电话或微信或短信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，违约方构成根本违约。第五条约定：乙方一次性付款：过户当日，乙方将房款余额先支付给甲方，然后办理过户手续。第六条约定：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方。第十一条约定：甲乙双方需按约定的合同履行义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金；乙方需按约定的时间内支付房款，若逾期支付视为违约，需按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息，若逾期支付超过三十个工作日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付房屋总价的百分之二十作为违约金。被告为证明其损失，向本院举证了网站房价走势图、与三家上海房产中介公司工作人员的微信记录。上述事实，由房屋买卖成交合同、微信聊天记录及当事人陈述证实，本院予以认定。本院认为：原告与被告之间的房屋买卖成交合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告首先明确表态不愿继续履行合同，且未按照合同约定办理过户，付清剩余房款，已构成违约，应当承担违约责任。被告依照房屋买卖合同约定的20%违约金主张原告应承担违约金496000元，但未能提供充分证据证明其损失情况，考虑本案合同的履行情况及双方过错，结合本案证据，酌情认定原告应当承担违约金150000元。在房屋买卖成交合同履行过程中，原告先后向被告支付了550000元，扣除原告应当承担的违约金150000元，被告应当返还原告400000元。因原、被告均主张解除房屋买卖成交合同，故本院认可该合同解除。律师费，被告因本案支出律师费12000元，因律师费也属于损失的一种，本院在计算违约金时已将律师费考虑在内，故不再重复计算律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告向秀玲与被告包国华于2020年4月28日签订的关昆山市开发区室房屋的《房屋买卖成交合同》。二、被告包国华返还原告向秀玲购房款400000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、原告向秀玲支付被告包国华违约金150000元（已履行）。四、驳回原告向秀玲的其他诉讼请求。五、驳回被告包国华的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费26640元，减半收取13320元，由原告向秀玲承担。反诉案件受理费13320元，由被告包国华承担9324元，原告向秀玲承担3996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 沈 蓝二〇二一年二月二十日异书记员 马雪刚