山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初4429号原告：隋闪闪，男，汉族，1990年12月27日出生，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：吕林，山东环周（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，山东环周（东营）律师事务所律师。被告：东营市富力房地产开发有限公司，住所地：山东省东营市东营区府前大街72号海通智慧广场202室，统一社会信用代码：91370500MA3DQHNLOU。负责人：杨培军；职务：董事长。委托诉讼代理人：刘朔，男，1988年10月30日出生，汉族，住山东省东营市东营区，系该公司员工。原告隋闪闪与被告东营市富力房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王康，被告委托诉讼代理人刘朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋闪闪向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的《东营项目(铂悦府)商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房款138000元、利息损失5850元(以138000元为基数，自2019年10月28日至2020年11月15日期间，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算所得)，以及自2020年11月16日至实际偿还之日止的利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月19日，原告与被告签订《东营项目(铂悦府)商品房认购书》，约定原告认购被告所属的铂悦府12-2-502号房屋一套，建筑面积为126.22㎡，优惠认购价1190803元。该《认购书》签订当日，原告向被告支付定金20000元，后双方商定折后总房款为1178895元，原告按被告通知又于2019年9月27日向被告支付房款118000元。2019年10月28日，双方确认已付的定金20000元转为房款，即原告已向被告支付首期房款共计138000元。此后，双方并未签署正式的购房合同，被告亦未向原告交付房屋，也未退还原告房款。经原告多次催要，截至目前，被告仍然不予退还房款。东营市富力房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求理由不成立，应依法驳回诉讼请求，诉讼费由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月19日，买受人（乙方）隋闪闪与出卖人（甲方）东营市富力房地产开发有限公司签订《东营项目（铂锐府）商品房认购书》，约定认购东营项目（铂锐府）12-2-502号房，建筑面积126.22㎡，乙方同意按商业按揭方式付款，装修标准为精装修，优惠认购价1190803元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金。乙方同意在2019年9月28日前，按照认购书中规定的付款方式缴付房款，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。如乙方未执行相应付款义务，则视为乙方违约，甲方有权将此套房屋另售他人而不需要通知乙方，并且乙方所交付定金不予退回。2019年9月27日，原被告签订《客户交款通知书》，约定铂洋房12-2-502号房的折后总房款为1178895元，采用银行按揭方式付款，2019年9月19日，定金20000元；2019年9月27日，首期135000元，扣除认购已付定金20000元，本次实收118000元；2019年12月27日，第二期120895元；余款920000元，2020年1月27日前在农业（银行）办妥贷款申请手续。购房人“隋闪闪”签字确认。2019年9月19日，被告出具收据，收到原告定金20000元；2019年9月27日，被告出具收据，收到原告购房款118000元；2019年10月28日，被告出具收据，收到原告房款（定金转房款）20000元。2019年10月28日，原被告签订《客户交款通知书》，约定富力铂锐府1-3-402号房的折后总房款为1085581元，采用银行按揭方式付款，2019年10月18日，定金20000元；2019年10月28日，首期130000元，扣除认购已付定金20000元，本次实收110000元；2020年1月28日，第二期115581元；余款840000元，2020年2月28日前在邮政储蓄（银行）办妥贷款申请手续。购房人“隋闪闪”签字确认。2020年3月22日，出卖人东营市富力房地产开发有限公司与买受人隋闪闪签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权起始日期为2017-10-24，终止日期为2087-6-4。该商品房为1幢3单元4层402，预测建筑面积共146.72平方米，其中套内建筑面积120.97平方米，分摊共有建筑面积25.75平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7399元，总价款为人民币1085581元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款，商业贷款840000元，买受人应当于2020年1月19日前支付首期房价款人民币245581元，占全部房价款的22%。余款人民币840000元向按揭银行申请贷款支付。2019年10月28日，被告出具收据，收到原告房款（含定金）130000元；2020年1月19日，被告出具收据，收到原告房款115581元。经本院依法向宋一诺调查，宋一诺陈述其作为隋闪闪的置业顾问，在代表东营市富力房地产开发有限公司与隋闪闪签订《东营项目（铂锐府）商品房认购书》时，并未向其承诺如果房子降价，会按照降价后的价格售卖，亦未承诺退还隋闪闪已缴纳的138000元或者将该138000元转为隋闪闪购买的1-3-402房款。以上事实由当事人提交的《东营项目（铂锐府）商品房认购书》、《客户交款通知书》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、收据、当事人陈述及法院调查笔录在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《东营项目（铂锐府）商品房认购书》属于预约合同，即当事人之间为了将来订立正式房屋买卖合同而签订的合同，该预约合同系各方当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案的争议焦点为：原告主张解除原、被告签订的《东营项目（铂锐府）商品房认购书》是否具有法律依据和合同依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。本案中，原告要求解除涉案认购书，被告抗辩不同意解除，故涉案《东营项目（铂锐府）商品房认购书》不存在合意解除的前提。关于涉案认购书是否符合法定解除的条件。原告庭审中陈述，其主张解除认购书，理由为原告先后自被告处购买两套房屋不符合交易习惯，合同目的无法实现，且原告陈述，双方签订商品房预约合同后，得知房价大额降价，便找销售人员核实，其表示如房价进行降价可以退房或者退款，于是双方签订了1-3-402房的认购书，之前预约的商品房定金转成房款，后期一并退回。被告称其没有对12-2-502房进行过任何约定，对原告所述不予认可。对此，本院认为，本案中涉及的东营项目（铂锐府）12-2-502号房、1-3-402房，从现有证据来看不存在关联性，原告主张的以降价后的价格购买及转为其他房屋的房款，未提交有效证据佐证，被告不认可，与本院对宋一诺的调查不相符，亦不符合日常生活经验法则，故对原告相关主张不予采纳。故现有证据，不能证实涉案《东营项目（铂锐府）商品房认购书》存在法定解除的条件。综上，原告主张解除原被告签订的《东营项目(铂悦府)商品房认购书》，无合意解除的前提，亦不符合法定解除的条件，本院不予支持。原告主张被告返还房款及利息，无事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告隋闪闪的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3177元，减半收取计1588.5元，由原告隋闪闪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王飞虎二〇二一年二月十日书记员  栗岫雯