湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终24号上诉人（原审第三人）：李晓蓝，男，1988年12月14日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：周明学，湖北兴联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文星，男，1987年3月5日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：何雄英，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。原审被告：文雪莲，女，1976年7月11日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，上诉人李晓蓝因与被上诉人李文星、原审被告文雪莲债权人撤销权纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日进行了询问。上诉人李晓蓝及其委托诉讼代理人周明学、被上诉人李文星的委托诉讼代理人何雄英、原审被告文雪莲到庭参加了询问。本案现已审理终结。李晓蓝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李文星的诉讼请求；本案诉讼费用由李文星承担。事实与理由：一、一审认定文雪莲以不合理的低价向李晓蓝转让涉案房屋的事实不能成立。涉案房屋的评估价虽为68.6万元，但该房屋系经过法院二次拍卖后，仍然流拍。后以法院拍卖保留价493920元抵偿给文雪莲。故，涉案房屋市场认可的价格也仅为493920元。相对于该价格，李晓蓝以37万元购买该房屋并不存在不合理的低价问题。另外，李晓蓝系通过房屋中介公司购买的涉案房屋，一般中介公司转让的价格都比较符合当地的市场行情，也进一步说明了不存在价格不合理的问题。二、文雪莲转让涉案房屋的行为并未损害到李文星的债权。法律并未禁止文雪莲转让涉案房屋。对于文雪莲来说，本次交易只是把房屋价值变成了现金，不会对李文星债权的实现造成任何障碍。三、李文星不知道文雪莲是否还欠外债的行为，且本案涉案房屋系从中介公司处受让，并交纳了中介费，故李文星没有恶意。李文星答辩称，一、一审法院委托对涉案房屋的鉴定程序合法，评估过程合法、合理、公正。故涉案房屋的市场价格应认定为68.6万元。二、涉案房屋的不动产登记证上记载的房屋价格为35万元，评估价为68.8万元，实际支付的房款为24万元。故，双方的交易价格明显低于市场价格。三、李晓蓝与文雪莲履行涉案房屋的交易金额仅为24万元，明显损害了李文星对文雪莲债权的获取。四、李晓蓝与文雪莲在交易涉案房屋的过程中，李晓蓝并不知晓房屋的具体地点、楼层、面积及装修情况，在李晓蓝无法确定房屋价值的情况下，根本不可能完成35万元的交易。同时，在其二人签订房屋买卖合同时，涉案房屋系由案外人黄军及其家人共同占用并长期居住在该房屋内，甚至在一审判决作出时，黄军及其家人共同占用并长期居住在该房屋内。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。文雪莲陈述称，一、一审判决认定事实错误，一审认定的涉案房屋价格为68.6万元是错误的，本案抵付文雪莲债权的金额为493920元，故涉案房屋价格应为493920元。二、一审法院认定涉案房屋转让价格明显不合理是错误的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的，视为不合理的定价。按此标准，涉案房屋的价格是合理的。三、文雪莲与李晓蓝的交易行为并没有损害李文星的债权。四、涉案房屋系通过房产中介公司转让的，文雪莲与李晓蓝都支付了中介费用，且李晓蓝对文雪莲的情况并不清楚，故李晓蓝系善意第三人。李文星向一审法院起诉请求：一、判令撤销文雪莲将其名下的位于湖北省××掇刀区××南侧××单元××室的房屋转让给李晓蓝的行为；二、文雪莲承担本案诉讼费、保全费、诉讼责任保险费、律师费等费用。一审法院认定事实：2018年9月17日，李文星诉至一审法院，请求判令文雪莲偿还其借款本金50万元并按年利率20%从2015年6月25日支付利息至清偿时止。一审法院于2019年1月28日作出（2018）鄂0802民初2362号民事调解书，双方达成协议：文雪莲于2019年9月1日前偿还李文星借款本金50万元。2019年4月3日，因一审法院依法拍卖王爱平购置的位于湖北省××掇刀区××南侧××单元××室房产，在拍卖中，两次拍卖均流拍，文雪莲同意以第二次司法网络拍卖保留价493920元抵付债务，一审法院作出（2018）鄂0802执293号之一执行裁定书，裁定：将王爱平购置的位于荆门市掇刀区××南侧××单元××室房产（合同编号JM201207486）作价493920元抵付债务。案外人黄军以上述房屋为其所有向一审法院提出异议，一审法院于2019年5月9日作出（2019）鄂0802执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人黄军的执行异议。案外人黄军在收到裁定书后不服向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2019）鄂0802民初1652号民事判决，判决驳回案外人黄军的诉讼请求。案外人黄军不服该判决提起上诉，湖北省荆门市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）鄂08民终1049号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院随后张贴公告，责令黄军迁出位于荆门市掇刀区××南侧××单元××室房屋。2019年11月13日，文雪莲与李晓蓝签订《买卖协议》、《房屋买卖合同书》，约定文雪莲将果园一路6号（金色华府）5幢1204号房屋出售给李晓蓝，房屋总价为37万元，其中过户费99038元由李晓蓝缴纳，2019年11月13日李晓蓝已支付房款4万元，于2019年11月15日之前支付房款18万元，剩余房款在2020年2月20日之前付清。2019年11月13日，李晓蓝将涉案房屋登记为自已所有。在庭审中，文雪莲、李晓蓝均陈述剩余5万元未予支付。另查明，一审法院在执行过程中，依法委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对位于荆门市掇刀区××南侧××单元××室的房屋进行房地产价值评估，经评估上述房屋在价值时间为2018年9月13日时的评估总价为68.6万元，单价为5041元/㎡。再查明，2018年9月26日，张程诉至一审法院，请求判令文雪莲偿还其借款本金15万元并按同期贷款利率支付利息至清偿时止。一审法院于2019年1月28日作出（2018）鄂0802民初2405号民事调解书，双方达成协议：文雪莲于2019年9月1日前偿还张程借款本金15万元，并从2017年1月1日起按年利率6%支付利息至清偿时止。一审法院认为，债权人撤销权是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得申请法院予以撤销的权利。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”。根据当事人的诉讼请求、答辩及庭审情况，本案的争议焦点是：1、文雪莲将涉案房屋转让给李晓蓝的转让价格是否明显不合理；2、该行为是否损害到李文星债权。一、关于文雪莲将涉案房屋转让给李晓蓝的转让价格是否明显不合理的问题。经审查认为，转让价格明显不合理，主要基于以下理由：1、经评估涉案房屋在价值时间为2018年9月13日时的评估总价为68.6万元，单价为5041元/㎡，而转让价格37万元，折合单价约为2719元/㎡，明显低于市场行情；2、过户费99038元在总房款37万元中所占比例较大，亦不符合市场交易习惯；3、李晓蓝提交的现有证据尚不足以证明其为涉案房屋支付了足额对价。二、关于该行为是否损害到李文星债权的问题。根据本案审理查明的事实可见，李文星与另案当事人张程起诉文雪莲的借贷案件是同期进入法院诉讼程序，而后同日出具调解书，文雪莲在转让房屋时对其负担的对他人的债务金额是明知的，文雪莲应当考虑尽可能的增大房屋出售价格以对所有债权人实现利益最大化，但李文星的债权本金有50万元，至今未予给付。故文雪莲与李晓蓝的房屋转让行为客观上已损害到李文星的债权，李文星要求撤销文雪莲、李晓蓝之间的房屋转让行为，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销文雪莲、李晓蓝于2019年11月13日对荆门市掇刀区果园一路6号（金色华府）5幢1204室进行的转让行为；二、文雪莲于本判决生效之日起十日内向李文星支付诉讼财产保全责任保险费1000元。案件受理费100元减半收取50元、保全费2770元，由文雪莲负担。本院经审理查明，一审认定的事实属实，予以确认。二审另查明，文雪莲与李晓蓝于2019年11月13日订立了《买卖协议》约定：“甲（文雪莲）乙（李晓蓝）双方友好协商，甲方文雪莲将果园一路6号（金色华府）一幢1204号房出售给李晓蓝，房屋总价为叁拾柒万元￥：（370000.00元），其中过户费为玖万玖仟零叁拾捌元整￥：（99038.00）由乙方缴纳。2019年11月13日，乙方已支付房款肆万元（￥：40000.00元）给甲方，于2019年11月15日之前支付房款壹拾捌万元（￥：180000.00元）给甲方，剩余房款五万元（￥：50000.00元）作为交房保证金在2020年2月20日之前一次性付清。甲方结清之前的水电物业费（2019.11.13日之前），甲方负责2019年12月10日之前交房。如产生的纠纷由甲方承担，甲方保证按时交房。”涉案房屋的建筑面积为136.08平方米。本院认为，本案争议的焦点为，李文星是否有权撤销文雪莲与李晓蓝转让涉案房屋的行为。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”就该条来看，在债务人的行为是有偿的情况下，债权人合同撤销权成立的要件包括：一是有以明显不合理的低价转让财产的行为；二是债务人的行为对债权人造成损害，即债权人的有偿转让行为影响到债权人债权的实现；三是受让人主观上是否存在恶意，即受让人知道或者应当知道债务人的行为影响到债权人的债权实现。涉案房屋转让的价格是否系明显不合理低价李晓蓝上诉主张，涉案房屋的市场价格，应以文雪莲债务的抵偿价格493920元计算，涉案房屋的转让价格37万元并不属于明显不合理的低价。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，文雪莲取得涉案房屋的价格为493920元，不包括办理所有权转移登记的税费。文雪莲与李晓蓝涉案房屋的转让的总价为37万元，但其中包括了从原权利人到文雪莲，再从文雪莲到李晓蓝两次办理所有权转移登记的税费共计9.9余万元。若以李晓蓝主张的493920元的标准为涉案房屋的市场交易价，则亦应按此标准衡量该转让价格是否属于明显不合理的低价，即办理所有权转移登记的税费不应计算在转让价格内。本案文雪莲实际以27万余元的价格将涉案房屋出卖给李晓蓝，此价格显然未达到493920元的70%。同时，涉案房屋位于荆门市的主城区，建筑面积为136.08平方米。该转让价格远低于当地二手房的平均价格。故，文雪莲以明显不合理的低价转让涉案房屋。二、涉案房屋的转让行为是否影响到债权人债权的实现李晓蓝上诉主张，对于文雪莲来说，本次交易只是把房屋价值变成了现金，不会对李文星债权的实现造成任何障碍。故涉案房屋的转让行为不会影响到债权人债权的实现。一般而言，有偿行为意味着相对人支付了对价，因而不会影响债务人的清偿能力。但如果其有偿行为完全违背了等价交换这样的市场规律，以明显不合理的低价转让财产，这就实质上降低了债务人的清偿能力，往往又会影响到债权人债权的实现。本案中转让行为即属于此种情形。二审中，文雪莲亦承认已无存款、车辆或者房屋用于偿还李文星的债权。文雪莲虽主张，其仍享有对他人的债权，但实现的时间及最终实现的金额均不确定。故，文雪莲对涉案房屋的转让行为会影响到李文星债权的实现。三、李晓蓝是否存在恶意李晓蓝上诉主张，其系通过中介公司购买的涉案房屋，故不知道涉案房屋的转让行为影响债权人债权的实现，主观上没有恶意。若债权人撤销权成立，债权人应证明受让人知道或应当知道，该转让系不合理的有偿处分行为且该行为影响债权实现。而判断受让人是否知情，应采取客观标准。以明显不合理低价成交的转让行为，对受让人而言，其应当知道这是个非正常的交易，亦应知道该转让行为会减少债务人的责任财产，降低债务人的清偿能力，从而影响到债权人债权的实现，进而可以推定受让人主观具有恶意。本案中，1.涉案房屋的交易价格明显低于正常价格，李晓蓝作为正常的民事主体，显然应当知道该事实，应认识到该交易会影响到文雪莲的偿债能力，进而影响到债权人债权的实现；2.李晓蓝在签订合同前，没有对涉案房屋进行实地查看，该行为并不符合二手房交易市场的惯例。而实际上，在合同签订前，涉案房屋一直案外人居住，一审法院亦张贴有公告。李晓蓝应当知道涉案房屋存在纠纷，若进行交易应更加谨慎。但其表示对此并不知情，其未尽到注意义务；3.文雪莲与李晓蓝在中介公司签订的《房屋买卖合同书》约定：涉案房屋总价为37万元，由李晓蓝负责缴纳办理所有权转移登记的税费。当日，双方签订的《买卖协议》却约定办理房屋所有权转移登记的税费9.9余万元，包括在37万元购房总价内，实际该税费由文雪莲承担。两合同关于税费负担的约定不同，文雪莲与李晓蓝在庭审中亦没有作出合理的解释，实际上在交易中降低了涉案房屋的转让价格。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。从上述事实可推知，李晓蓝应当知道该转让系不合理的有偿处分行为，且该行为影响债权人债权的实现。李晓蓝上诉主张，其系通过中介公司受让涉案房屋，其没有恶意。但如前所述，李晓蓝虽通过中介公司签订了《房屋买卖合同书》，但仅凭该合同并不足以认定李晓蓝不具有恶意。综上所述，李晓蓝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8709元，由上诉人李晓蓝负担。本判决为终审判决。审判长  金春吉审判员  李国林审判员  王 冉二〇二一年二月二十四日书记员  刘 静