陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终165号 上诉人（一审被告，反诉原告）：汪信福，男，1973年6月9日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：任家革,男,住安康市汉滨区，由安康市汉滨区江北街道办事处临江社区居委会推荐。 被上诉人（一审原告，反诉被告）：安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司。住所地安康市汉滨区。 法定代表人：杨福平，经理。 委托诉讼代理人：李发兵，男，公司职工。 委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。 上诉人汪信福因与被上诉人安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司（以下简称“城建公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪信福及其委托诉讼代理人任家革，被上诉人城建公司的委托诉讼代理人李发兵、刘新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪信福上诉请求:1.依法撤销一审判决，改判城建公司赔偿汪信福经济损失共计18900元；2.一、二审诉讼费用由城建公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。汪信福入住某某小区后，一直由城建公司负责物业管理工作。但该小区失窃事件频频发生，汪信福于2007年、2008年丢失两台价值3100元的电动车。报警后，警察查询小区监控，却发现监控不清，无法调查，业主要求更换监控无果。汪信福入住不久后，就发现单元进户门及门禁有问题，经反映后城建公司对该问题置之不理，汪信福与其他11户业主于2020年3月底共同出资9120元维修损坏的进户门。因小区电线老化，城建公司未对该线路进行维修，2012年导致汪信福因电线短路，家里电视被烧坏，支出维修费用1200元。该小区没有停车场，车辆一直都是露天停放，但城建公司却于2013年至2015年每年收取停车费360元，该费用应由城建公司退回。2015年年底，汪信福将两箱价值4080元/箱的酒放于自家地下储藏室，但取酒时发现地下室门被撬开，酒全部丢失，城建公司以“地下储藏室没监控，我们也没辙”为由不予赔偿。小区业主入住时每户缴纳煤气初装费1500元，2018年改天然气又要求每户业主缴纳1750元天然气初装费，对于先前交的1500元煤气初装费部分应予退回。以上都是因为城建公司的原因导致汪信福的利益受损，但一审法院仅仅认为是城建公司失职未提供按照物业服务合同履行了安保职责、安全管理存在瑕疵，但对具体的损失未予认定。二、一审法院在认定物业服务合同有瑕疵的情况下，对物业服务费认定过高，实属适用法律错误。1.城建公司在收取物业费用后并未按照约定将安全等设施做到位，并重复收费，导致多名业主遭受经济损失，电动车、储藏室物品等频频失窃，小区监控摄像不清晰，后期调查失窃事件取证不足。2.城建公司供给业主的饮用水不达标。3.城建公司对于门禁系统损坏没有尽到查验、申请资金及维修的义务。4.某某小区没有专用停车场，业主停车均在业主公共道路和场地之内停放，城建公司收取停车费没有依据。5.城建公司收取汪信福1500元的煤气初装费属于重复收费，应予退回。综上所述，一审法院认定事实有误，采信证据不当，适用法律错误，导致判决不公，请求二审法院查明事实。 城建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪信福的上诉理由不成立，一审判决正确。 城建公司向一审法院起诉请求：判令汪信福支付拖欠的物业服务费4934.90元，垃圾费660元，物业服务费违约金1480.50元，水费59.50元，合计费用7134.80元。 汪信福向一审法院反诉请求：1.判令城建公司赔偿汪信福经济损失共计18900元；2.反诉费用由城建公司承担。 一审法院认定事实：汪信福系某某小区某号楼某单元某室业主。2013年2月23日，某某小区业主委员会与城建公司签订了物业服务合同，约定由城建公司自2013年2月23日至2018年2月24日对某某小区提供物业管理服务，合同约定了物业管理服务事项及服务质量标准、收费标准：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，代收代缴费用标准：电费0.4983元每度，水费2.05元每吨，生活垃圾清运费按本市相关政策规定进行收取。业主逾期交纳，每天按照所欠物业服务费总额的5‰收取滞纳金，双方还就其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年5月8日，某某小区业主委员会与城建公司续签了某某小区物业服务合同，合同中约定：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，居民生活垃圾清运费每月11元，业主逾期交纳相关费用，按照所欠物业服务费总额的30%收取违约金，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，城建公司为汪信福居住的小区提供了物业服务。汪信福自2015年1月1日至2019年12月31日共欠城建公司物业服务费4934.90元、垃圾费660元；自2014年12月19日至2020年3月23日拖欠水费59.50元。因汪信福未支付物业服务费等，城建公司遂向人民法院起诉。 一审法院认为，城建公司与锦绣花园业主委员会签订的物业服务合同主体合法，相关内容系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，合同效力及于汪信福在内的某某小区业主。依照合同约定，城建公司为某某小区提供物业管理服务并收取相关费用，业主按照合同约定的标准和期限缴纳各项费用，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。汪信福系某某小区业主，按照物业服务合同约定接受了城建公司提供的服务，应当按照约定支付费用，城建公司请求汪信福支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费、水费等，符合合同约定，汪信福对欠费事实表示认可，故对城建公司要求汪信福支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4934.90元、垃圾费660元及2014年12月19日至2020年3月23日水费59.50元的诉讼请求依法予以支持。汪信福提出电动车等在小区内丢失，因此认为城建公司安全管理存在瑕疵，属于合理抗辩，故对城建公司要求汪信福承担违约金的请求不予支持；汪信福的财产被盗虽系偶发事件，但城建公司未提供证据证明其按照物业服务合同的约定履行了安保职责，故应适当减少汪信福应交的物业服务费，综合本案案情，汪信福应向城建公司支付物业费4750元；汪信福反诉要求城建公司赔偿丢失的酒水和电动车，于法无据，依法不予支持。汪信福反诉要求城建公司支付修门换门费用760元，因单元入户门属于共用设施设备，物业服务合同约定：“共用设施设备维修养护和更新、改造费用，保修期内由建设单位承担，保修期期满后的维修等费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或者物业服务成本，”故对汪信福的该项诉讼请求依法不予支持。汪信福主张因线路老化未及时维修导致电视机损坏产生的维修费用应由城建公司承担，物业服务合同约定物业服务区域内供电等设备的维修养护应由其供应单位承担，故对该项诉讼请求依法不予支持。汪信福反诉提出城建公司收取公共区域停车费1080元应予返还，城建公司称收取的系停车服务费，2018年5月8日某某小区物业服务合同第十二条2对机动车辆停车服务费进行了约定，城建公司收取的费用标准亦未违反相关规定，汪信福已接受城建公司提供的该项服务，现主张退还款项于法无据。汪信福反诉提出1500元的煤气费应予退还，因该费用系燃气初装费，并不包含在房价内，系另行收费并转交相关安装公司，不属于重复收费，汪信福亦未提供相关证据证实城建公司收取的1500元煤气初装费属于违规收费应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、汪信福在判决生效后十日内向原城建公司支付物业服务费4750元、垃圾费660元、水费59.50元，共计5469.50元。二、驳回城建公司的其他诉讼请求。三、驳回汪信福的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由汪信福承担；反诉案件受理费136元，由汪信福承担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪信福提交信息公开查询书和照片一组，拟证明：城建公司履行合同义务不到位，导致小区存在违建情形，且墙面污损没有修复。城建公司质证认为，信息公开查询申请书及照片均真实，但已经不能反映小区现状，违建车库和违建墙已经拆除。本院经审查认为，该证据虽然真实但与本案争议焦点无关，故不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，城建公司与汪信福因物业服务合同的履行产生纠纷，城建公司诉请汪信福交纳物业服务费等，汪信福诉请城建公司赔偿损失。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，城建公司应否赔偿汪信福主张的经济损失。本案中，汪信福主张的经济损失共计18900元，主要包括以下几部分：一是入户门和单元门禁分担款760元，二是电视机维修费1200元；三是丢失酒水8160元、丢失两台电动车6200元；四是2013年至2015年已交纳的停车费1080元；五是煤气初装费1500元。 关于第一部分门禁分担款760元。该笔费用系汪信福分担其所在单元住户共同出资维修单元入户门的费用。根据锦绣花园业主委员会与城建公司签订的《物业服务合同》第十条及第十五条约定，物业共用部分、共用设施设备维修养护和更新、改造费用，保修期内由开发建设单位承担，保修期满后应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或物业服务成本。故上述费用应列入维修资金专项支出，汪信福请求由城建公司承担该费用不符合合同约定，本院不予支持。二审庭审中，城建公司表示在该单元的所有业主均同意情况下，经业主申请并完善手续后该笔费用可从公共维修基金中支出，汪信福当庭亦表示愿意配合办理相应手续，故汪信福主张的该笔费用应由双方共同配合通过完善相应手续予以解决。 关于第二部分电视机维修费1200元。汪信福主张该笔费用系因电路老化，城建公司疏于维修导致其家中电线短路，电视机被烧毁而产生的维修费用。根据上述《物业服务合同》第十五条约定，物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，应由其供应单位承担。本案中，汪信福提交的证据不足以证明其电视损毁系因小区线路老化导致，且即使系因该原因导致损毁，根据上述约定，小区内供电线路的维修养护亦应由供应单位承担，城建公司并非供电单位，故汪信福请求城建公司承担相应损失，不符合合同约定，本院不予支持。 关于第三部分丢失财物赔偿问题。汪信福认为因城建公司物业服务管理不善导致其丢失酒水及两台电动车，应予赔偿。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，汪信福通过反诉方式请求城建公司对其损失予以赔偿，符合上述法律规定。经查，汪信福一审提交的证据不足以证明其存在丢失酒水以及酒水价值的事实，故对其主张赔偿丢失酒水损失的请求不予支持。汪信福提交的安康市公安局汉滨分局的《证明》能够证实其在小区内丢失两台电动车的事实，因小区监控问题导致公安机关无法通过监控查找盗车者，城建公司亦未提供证据证明其已经尽到合理的安保义务，故应根据上述法律规定在其承担的安保义务范围内对汪信福主张的电动车损失承担相应责任。本案中，城建公司一审起诉主张汪信福迟延交纳物业费的违约金1480.5元，而汪信福确实存在迟延支付物业费的情形，应当按照合同约定支付相应违约金，但一审法院基于城建公司未尽到安保义务从而导致汪信福电动车丢失的事实，在汪信福未提供电动车价值相关证据的情况下，对城建公司主张的违约金未予支持，且对汪信福应予交纳的物业费予以适当减少，实际已经考虑了城建公司在履行物业服务合同中存在的违约行为，一审法院该认定与城建公司应承担的赔偿责任相差不大，且案涉电动车被盗的真正侵权人是盗车者而非城建公司，汪信福认为应由城建公司承担全部的电动车损失没有法律依据，本院不予支持。 关于第四部分停车费1080元的问题。汪信福认为某某小区没有公共停车场，城建公司收取2013年至2015年期间的停车费没有依据。经查，案涉小区虽然没有专用的地下停车场，但城建公司在小区地面规划露天停车位并不违反法律规定。在车辆停放期间，城建公司对小区停车位进行维护、对车辆停放进行引导等，应视为其对车位停放提供了管理服务。汪信福应按照《物业服务合同》第十一条约定的停车服务费标准交纳相应服务费。 关于第五部分煤气初装费1500元的问题。汪信福认为其入住时交纳了1500元的煤气初装费，2018年改天然气时又交纳1750元的天然气初装费，故对于之前交纳的1500元应予退回。经查，该煤气初装费系其入住某某小区时，城建公司代原铁路燃气公司收取的费用，汪信福在入住后已经实际使用了煤气，现其因改天然气要求退还该初装费，没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，汪信福的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由上诉人汪信福负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  刘慧琴 审判员  王 佳 二〇二一年二月二十五日 书记员  马晓敏