山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0114民初609号 原告：张淑爱，女，1968年9月9日出生，汉族，住济南市章丘区。 委托诉讼代理人：宋庆霞，山东鲁明律师事务所律师。 被告：张磊，男，1979年10月11日出生，汉族，住济南市章丘区。 被告：牟晓静，女，1982年7月24日出生，汉族，住济南市章丘区。 第三人：济南柒一柒房地产经纪有限公司，住所地：济南市章丘区明水街道唐人中心****115铺。 法定代表人：刘卫国。 委托诉讼代理人：张元钢（，男，1979年3月25日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。 原告张淑爱与被告张磊、牟晓静及第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑爱及其委托诉讼代理人宋庆霞，被告张磊、牟晓静，第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张元钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑爱向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还收取的定金和购房款20万元；2、请求判令被告支付违约金10万元；3、请求判令第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司返还收取的中介佣金5000元；4、请求判令被告支付保函费用700元；5、本案诉讼费及保全费用由被告和第三人承担。事实与理由：2019年3月7日，原告经第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司介绍与被告张磊、牟晓静（二人系夫妻关系）签订安置房买卖协议书，该中介公司收取原告中介费5000元。该协议约定：原告购买张磊夫妇章丘区××街道××村回迁安置房，房屋建筑面积约为100平方米，购房总价50万元。根据该协议约定，原告已经分别支付购房定金15000元，购房款185000元。后，因张磊夫妇不同意出售该房屋，买卖双方及第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司达成解除合同协议书，一致同意解除买卖合同。该解除协议约定：合同解除后，被告张磊夫妇返还已经收取的定金及购房款20万元，且自愿支付房屋总价款的20%的违约金即10万元。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求依法判令如上诉求。 张磊辩称，同意返还购房本金20万元，但不同意支付过高的违约金。 牟晓静辩称，房款虽由我收取，但我已与张磊离婚。双方约定由张磊处理案涉事宜。 济南柒一柒房地产经纪有限公司辩称，答辩人认为不应返还被答辩人所支付的中介佣金5000元，答辩人作为被答辩人与卖方（本案中的被告）的居间服务人，为被答辩人提供了房屋信息，经撮合最终达成了交易，签订了房屋买卖合同，答辩人为被答辩人提供了媒介服务、订立合同的交易机会，根据合同法相关规定，被答辩人理应支付答辩人相应的报酬（即居间服务费中介佣金）。在交易的过程中，因卖方（本案的被告）的原因，致使合同无法继续履行，答辩人也因此为双方多次调解、协商，做到了应尽的义务，最后三方于2020年9月16日达成解除房屋买卖合同，其中解除合同中第四款约定被答辩人与本案中的被告所支付答辩人的中介佣金，答辩人不予退还，三方意思表示真实，应当有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。经质证，本院认定本案事实如下： 张磊、牟晓静居住的位于章丘区××街道××村××村拆迁改造。2019年3月7日，张磊、牟晓静作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的张淑爱、中介人（丙方）济南柒一柒房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份。合同约定：第一条：甲方同意将坐落在章丘双山街道东琅沟村回迁安置房（高层）一套的住房，计建筑面积约100平方米，无配套房车位（配套房以及车位乙方另行购买，可享受甲方本村内部第二套的优惠价格），乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，接受房屋现状为期房、愿意购买上述房屋。第二条：甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币500000元（人民币大写：伍拾万元整）。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币15000元（人民币大写：壹万伍千元整）作为购房定金。第三条：甲、乙双方同意，将上述房屋价款按以下方式支付给甲方，具体付款日期，金额和方式如下:1、第一次付款时间：甲、乙双方协商一致同意，乙方于2019年3月14日前支付甲方第一次购房款185000元（壹拾捌万伍仟元整）。2、第二次付款时间：甲、乙双方协商一致同意，在上述房产交付给乙方当日给甲方第二次购房款150000元（壹拾伍万元整）。3、第三次付款时间：甲、乙双方协商一致同意，在上述房产交付给乙方后陆个月内支付甲方第三次购房款50000元（伍万元整）。4、第四次付款时间：甲、乙双方协商一致同意，在甲乙双方办理上述房产交易过户当日乙方支付甲方剩余购房款100000元（壹拾万元整），定金壹万伍仟元充当购房款。第六条：本契约签订后两日之内，若乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在五日内将乙方的购房款返还给乙方，乙方不得向甲方索要定金，定金即为乙方向甲方支付的违约金（违约金甲方和丙方各占50%）甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起五日内将定金和相当于定金数额的违约金返还给乙方（违约金乙方和丙方各占50%），由违约方承担双方中介佣金给丙方。本契约签订两日后若甲乙双方任何一方违约则由违约方向守约方支付该房总价款的20%作为违约金，若乙方超出约定时间支付购房款十日的视为违约，按违约责任处理，甲方有权另行出售（甲乙双方另协商同意的除外）。合同订立后，张淑爱于2019年3月7日交付定金15000元，于2019年3月22日交付首付款185000元。 后被告方反悔，三方于2020年9月16日达成解除合同协议书一份。协议约定：就乙方购买甲方东琅沟村回迁安置房（高层）住宅一事，现因甲方原因不出售给乙方，经双方协商达成以下协议：1、甲乙双方协商一致同意，双方解除所签买卖合同。2、甲方自愿承担相关违约责任，退还乙方所交定金及购房首付款总计贰拾万元整，另承担违约金陆万元整。3、甲乙双方协商同意，甲乙双方自签完本解除合同协议书之日起三日之内甲方支付给乙方第一期房款壹拾万元整，剩余壹拾万元及违约金陆万元共计壹拾陆万元整于2020年11月16日前支付给乙方。4、甲乙双方支付丙方的佣金，丙方不予退还。5、甲方保证在2020年11月16日前全部支付完乙方购房款及违约金，如到期不能支付则甲方自愿履行原合同约定的房屋总价款的20%违约金。6、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字盖章后生效。 协议订立后，张磊未履行付款义务，致使原告诉至本院。 另查明，张磊与牟晓静原系夫妻关系，二人于2005年8月11日登记结婚，于2020年11月24日协议离婚。张磊与牟晓静系济南市章丘区双山街道办事处东琅沟村村民。张淑爱不是济南市章丘区双山街道办事处东琅沟村的集体经济组织成员，在订立该合同时，案涉房屋尚未建成。 上述事实有相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地点，农村将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确认。”本案中，原告张淑爱与被告张磊、牟晓静及第三人济南柒一柒房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同所交易的房屋属于集体性质土地的拆迁安置房，且章丘区未在国家确定的宅基地制度改革试点地区，因此张淑爱作为东琅沟村集体经济组织外的成员与两被告订立的房屋买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求两被告返还购房款的诉请合法有据，应予支持。对于违约责任的承担，鉴于三方已达成协议，按协议确定的违约金6万元予以支持较为合理。对于原告张淑爱对第三人的诉请可另案主张权利，本案不作一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张磊、牟晓静于本判决生效之日起10日内返还原告张淑爱购房款20万元。 二、被告张磊、牟晓静于本判决生效之日起10日内给付原告张淑爱违约金6万元。 三、驳回原告张淑爱的其他诉讼请求。 案件受理费2943元（已减半），财产保全费2270元，保全保险费700元，均由被告张磊、牟晓静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘兴山 二〇二一年二月二十五日 法官助理 张 丽 书 记 员 魏湘莹