福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终774号 上诉人（原审被告）:陈清，男，1965年3月4日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭时颖，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林滨，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市台江区瀛洲街道红星（股份）经济合作社，住所地福建省福州市晋安区连江中路290号。 法定代表人：翁炳雄，主任。 委托诉讼代理人：何伟杰，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟谦，福建合众天成律师事务所实习律师。 上诉人陈清因与被上诉人福州市台江区瀛洲街道红星（股份）经济合作社（以下简称“红星经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回红星经济合作社全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、陈清不存在迟延履行债务或有其他违约情形致使合同目的不能实现之情形，红星经济合作社不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除权，即便红星经济合作社享有合同解除权，其解除权亦已消灭。1.陈清的主要合同义务为足额支付租金，双方合同已履行6年之久，陈清已足额支付租金，不存在陈清迟延履行主要合同义务的情形。2.根据《场地租赁合同书》第一款约定可知，红星经济合作社对赛鸽棚的存在及赛鸽棚的建设可能无法获得审批是自始知晓且认可的，陈清按红星经济合作社的要求建设赛鸽棚并已足额将租金支付给红星经济合作社，红星经济合作社的合同目的已完全得到实现，不存在其合同目的不能实现之情形。3.从双方2014年签订合同至2020年初长达6年的时间里，红星经济合作社明知陈清建设的鸽棚未获审批，但从未提出异议，反而还在2019年与陈清签订了《三方合同》，因此即便红星经济合作社享有合同解除权，其解除权行使期限已超出法律允许的合理程度，其解除权已消灭。二、《场地租赁合同书》第六条第二款约定“在租赁期内，双方不得无故不履行合同。否则视为违约，违约方应向另一方支付违约金50000元。其中若甲方提出终止合同，除支付约定违约金外，还应按信鸽棚实际建筑面积每平方米3000元的标准补偿给乙方，作为甲方违约赔偿乙方投入建设的费用（届时地上建筑物由甲方收回）”，鉴于红星经济合作社通过停水、停电等方式阻碍陈清实际使用租赁物，已造成合同无法履行，其应承担违约责任并按约向陈清支付违约金及相应的补偿费用，为2750000元（5万元+3000元/㎡×900㎡）。三、在本次租赁过程中，红星经济合作社明知其提供的场地建设的赛鸽棚无法办理《建设工程规划许可证》等相关审批手续，依然将场地对外公开招投标收取租金，并在陈清无任何审批手续的情况下还同意对赛鸽棚扩建一层，且在长达6年时间内，红星经济合作社也从未就违法建设一事提出异议或要求终止合同，若人民法院在审理过程中认为合同无效，因红星经济合作社在合同签订、履行过程中均存在重大过错，其应依法承担赛鸽棚建设、搬迁等相关费用。四、根据案涉《三方合同》约定，福建省广告公司福州分公司应赔偿陈清一次性经济补偿金8万元，该费用被红星经济合作社截留，应返还给陈清。 红星经济合作社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈清的上诉请求，维持一审判决。一、双方于2014年5月15日签订的《场地租赁合同书》以及双方在《三方合同》中对租赁事宜作出的约定，均系租赁双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对租赁双方均有约束力。在合同履行过程中，陈清未按约定办理审批而建设的赛鸽棚被相关行政部门责令拆除，租赁合同关系已无法继续履行，一审判决解除双方的租赁关系有事实和法律依据。二、红星经济合作社不存在解除权已消灭的情形，陈清主张红星经济合作社通过停水、停电等行为阻碍其实际使用租赁物等没有事实依据。三、陈清认为红星经济合作社截留经济赔偿金没有事实依据，该上诉理由与本案无关，如陈清主张返还，也应另案提起诉讼。 红星经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令解除红星经济合作社与陈清就台江区排尾路328号宏洋大楼东部整体屋面200平方米场地形成的租赁合同关系；2.判令陈清于合同解除之日起一周内腾空并向红星经济合作社交还坐落于福州市台江区排××路××号××大楼东部整体屋面200平方米的场地，逾期不腾空的，红星经济合作社有权任意处置陈清在该场地内的放弃物。 一审法院认定事实：坐落于福州市台江区排××路××号××大楼的房屋所有权登记于福州市宏洋企业总公司名下（房屋所有权证号：榕房权证Ｔ字第0××3号）。 2014年5月15日，福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社（甲方、出租人）、陈清（乙方、承租人）签订了一份《场地租赁合同书》，约定：1.乙方以月租金每平方米5元（可建筑面积约200平方米）的最高报价取得甲方位于台江区排尾路328号宏洋大楼东部整体屋面（除移动基站及原大楼固定配套设施外）（以下简称“案涉场地”）承租使用权；2.本合同属附条件合同，即只有在中标的承租人同时满足以下条件时，本合同才能生效：（1）承租人必须是我市信鸽协会会员，租用屋面场地作为饲养赛鸽；（2）承租人租用屋面场地建赛鸽棚，办理赛鸽的审批手续及工程费用、施工安全等都由承租人全部自行承担；（3）承租人在租用屋面场地建赛鸽棚，建筑面积至少达到200㎡以上。投资承租人应自行承担无法获得政府批准而被政府相关部门强制拆除的一切风险责任；3.租赁期限五年，自2014年6月1日至2019年5月31日止。该合同还就其他事项进行了约定。福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社在合同落款“甲方”处加盖公章，陈清在合同落款“乙方”处签名。 2015年1月21日，福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社（甲方、出租方）、福建省广告公司福州分公司（乙方、承租方）、陈清（丙方、承租方）签订了一份《三方合同》，约定：乙方和丙方曾与甲方分别签订租用甲方宏洋大楼东南面顶层墙体广告位《租赁合同》、《补充合同》和东面房屋屋顶建放养信鸽棚《场地租赁合同书》。现因乙方施工影响丙方信鸽棚采光通风发生纠纷，经甲方协调，达成如下三方合同：……三、应丙方请求，丙方自行承担费用并办理审批手续再建设一层信鸽棚，甲方同意延长丙方租赁期限三年（即延长至2022年5月31日止），并在延长租赁期限期间免收租金；四、本三方合同涉及租期、租金内容规定作为甲方与乙方、丙方租赁行为的补充协议存在，与乙方原广告位《租赁合同》、《补充合同》及丙方原《场地租赁合同书》具有同等法律效力。其他未尽事宜分别按照乙方广告位《租赁合同》、《补充合同》和丙方《场地租赁合同书》约定办理。该合同还就其他事项进行了约定。福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社、福建省广告公司福州分公司分别在合同落款“甲方”、“乙方”处加盖公章，陈清在合同落款“丙方”处签名、捺印。 2019年6月30日，福州市宏洋企业总公司出具了一份《授权书》，内容为：“兹授权福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社以其名义对外出租本公司所有的位于福州市台江区排××路××号（台江区连江路与排尾路交叉路口）宏洋大楼的房产并收取租金。之前以福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社名义对外出租宏洋大楼房产的行为本公司也予以认可。特此授权。” 2019年9月30日，福州市台江区人民政府作出《关于对红星经济合作社更名事宜的批复》（台政综〔2019〕34号），同意福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社更名为福州市台江区瀛洲街道红星（股份）经济合作社，即本案原告。 2020年3月24日，福州市台江区城市综合执法局向红星经济合作社作出了一份《行政处罚告知书》（台执罚告字第200300024号），主要内容为：经查，你（单位）未经审批擅自在台江区排××路××号××大厦楼××房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本局拟对你（单位）作出自行拆除，恢复原状的行政处罚。 2020年5月8日，红星经济合作社向陈清发出《关于限期拆除搬离告知函》，内容为：接福州市台江区城市综合执法局通知你户未经政府相关部门审批擅自搭建鸽子房，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，限你户自收到本告知函之日起三日内拆除搬离完毕，并到我社办理租赁合同终止手续。在限定期限内未拆除搬离完毕，我社将采取停电、停水措施，所造成损失由你户自行承担。若因你户未拆除搬离，造成整栋大楼被停电、停水、房产冻结等所引发的一切经济损失、法律责任都由你户承担。望你户收到告知函后立即拆除搬离。该函件于当日送达签收。 2020年6月9日，红星经济合作社向陈清发出《关于限期拆除搬离再次告知函》，要求陈清于收到该函件之日起十日内拆除鸽子房并搬离。该函件于当日送达签收。 2020年6月19日，福州市台江区城市综合执法局发出一份《限制措施公告》，内容为：红星村委会，我局于2020年4月2日向你（单位）发出台执责通字第200300012号行政处罚决定书，责令你（单位）于2020年4月5日前自行拆除位于台江区××街道排××路××号××大厦楼顶的违法建筑物，现你（单位）尚未履行自行拆除义务并已逾期。根据《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》、《福州市城区“两违”查处规程》的相关规定，责令你（单位）自公告之日起二日内对违法建筑物组织自行拆除。逾期仍不拆除的，我局将通知相关单位对你（单位）违建关联的台江区鳌峰街道排尾路328号宏洋大厦实施停止供电、停止供水、房屋产权冻结、联合惩戒等规定的限制措施。 2020年8月19日，鳌峰街道城管卫生科发出一份《公告》，内容为：宏洋大厦楼顶鸽子房业主：你（单位）未经相关审批，擅自在宏洋大厦楼顶搭建鸽子房等违法建筑或建设，存在安全隐患，影响城市整体规划，责令你（单位）于2020年8月23日前自行搬离位于台江区××街道××大厦楼顶鸽子房内鸽子及鸽笼等私人物品。逾期仍不搬离的，依法进行强制拆除，期间造成的财产损失由业主自行承担。 一审诉讼中，红星经济合作社陈述：1.案涉《场地租赁合同书》签订时，陈清确实是信鸽协会会员，该合同中约定的“办理赛鸽的审批手续”应当由陈清办理；2.2020年3月，相关执法部门在清理整顿违章建筑的过程中，查到了案涉场地上的鸽舍，就向其社发出了通知，其社向城管部门反馈鸽舍是陈清建设的，其社没有拆除鸽舍的权力，只能提起诉讼；3.其社于2020年6月接到城管部门的《限制措施公告》，对于整个宏洋大楼进行停水停电，其社找到台江区相关部门反映该情况，后经协调，没有对整个宏洋大楼停水停电，至于有没有对顶楼停水停电其社不清楚。陈清陈述：1.案涉《场地租赁合同书》签订后，红星经济合作社就将案涉场地交付给其使用，其就去建造赛鸽棚了，其原本打算边建造边办手续，建好之后发现审批手续不能办理；2.租赁合同签订后其已向红星经济合作社支付了5年的租金，根据合同约定，其建造的赛鸽棚建筑面积应至少达到200㎡，且在租赁期内若无故不履行合同将被视为违约。其建成的鸽舍是木和钢结构的房屋，有两层，合计面积为900㎡左右。其投入了大量资金用于赛鸽棚，且城管部门没有要求其拆除，其想着能用就用，红星经济合作社对此亦知情；3.赛鸽棚如果搬迁，每只鸽子都要做标号，目前有上千只鸽子需要标号，且其在与红星经济合作社协商补偿事宜，所以尚未搬迁；4.2020年8月下旬，鸽舍被停水停电，整栋大楼都没有停水停电，只有屋面停水停电。停水停电持续了一个多月，鸽子死了很多，其就向区里反映，大概9月20日左右恢复水电。 一审法院认为，红星经济合作社与陈清于2014年5月15日签订的《场地租赁合同书》以及双方在《三方合同》中对租赁事宜作出的约定，均系租赁双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对租赁双方均有约束力。根据双方租赁合同的约定，承租人在租用屋面场地建赛鸽鹏、办理赛鸽的审批手续及工程费用、施工安全等均由承租人全部自行承担。但是，在合同履行过程中，因陈清未经审批在承租的大楼屋面建设鸽舍，导致福州市台江区城市综合执法局于2020年3月24日向红星经济合作社作出“自行拆除，恢复原状”的行政处罚。为此，红星经济合作社、陈清之间的租赁合同关系已无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”据此，红星经济合作社诉请解除租赁合同关系，于法有据，一审法院予以支持。因陈清已于2020年8月31日至一审法院领取了含起诉状在内的应诉材料，故一审法院据以认定双方租赁合同关系的解除时间为2020年8月31日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，陈清应当将承租的租赁场地腾空返还给红星经济合作社。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、福州市台江区瀛洲街道红星（股份）经济合作社与陈清就台江区排尾路328号宏洋大楼东部整体屋面200平方米场地形成的租赁合同关系于2020年8月31日解除。二、陈清应于判决生效之日起十五日内将其承租的坐落于福州市台江区排××路××号××大楼东部整体屋面（除移动基站及原大楼固定配套设施外）约200㎡的租赁场地腾空返还给福州市台江区瀛洲街道红星（股份）经济合作社。案件受理费6000元，由陈清负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于案涉合同履行情况的认定问题。 陈清与红星经济合作社签订的《场地租赁合同书》及双方在《三方合同》中对租赁事宜作出的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对租赁双方均有约束力。根据查明的事实，《场地租赁合同书》约定，承租人租用屋面场地建赛鸽棚，办理赛鸽的审批手续及工程费用、施工安全等都由承租人全部自行承担；投资承租人应自行承担无法获得政府批准而被政府相关部门强制拆除的一切风险责任。2020年3月24日，福州市台江区城市综合执法局发出《行政处罚告知书》，明确案涉大楼屋面建设鸽舍的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，要求自行拆除，恢复原状。至此，案涉合同无法继续履行。因陈清未经审批搭建鸽舍的行为是导致案涉合同无法继续履行的根本原因，一审法院据此判决认定本案租赁合同解除并要求陈清腾空返还案涉房屋，符合合同约定及法律规定。陈清关于红星经济合作社的解除权已消灭及红星经济合作社违约在先的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。此外，陈清还主张红星经济合作社截留经济赔偿金，但未提交相应证据证明存在上述事实，且该项主张与本案不存在直接关联，其可另行主张。 综上，陈清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6000元，由陈清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年二月四日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君