贵州省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔执复24号复议申请人（被执行人）：贵州东方之花房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路**。法定代表人：谢兴道，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行，，住所地贵州省毕节市七星关区麻园街道百里杜鹃**负责人：李贵平，该行行长。委托诉讼代理人：代文帅，贵州中孚律师事务所律师。被执行人：贵州东方之花实业有限公司，住所，住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路**div>法定代表人：陈名树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：贵州华桂铂镍股份有限公司，住所地，住所地贵州省毕节市织金县城关镇北门鹤子岩组iv>法定代表人：陈名树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：谢兴道，男，1963年3月25日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：陈芳，女，1971年10月19日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：谢鹏程，男，1987年2月7日出生，白族，住重庆市北赔区。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。复议申请人贵州东方之花房地产开发有限公司（以下简称东方之花房开公司）不服贵州省毕节市中级人民法院（以下简称毕节中院）(2020)黔05执异34号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。毕节中院执行上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行与贵州东方之花实业有限公司、贵州华桂铂镍股份有限公司、东方之花房开公司、谢兴道、陈芳、谢鹏程金融借款合同纠纷一案，委托贵州精诚房地产评估有限责任公司（以下简称精诚评估公司）对被执行人东方之花房开公司所有的织金印象Al商业吊一层和吊二层共40个预售商品房进行评估。精诚评估公司出具评估报告后，东方之花房开公司提出书面异议称，评估程序严重违法，估价结果明显依据不足，估价过低，请求法院裁定重新评估。毕节中院查明，该院在执行上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行与贵州东方之花实业有限公司、贵州华桂铂镍股份有限公司、东方之花房开公司、谢兴道、陈芳、谢鹏程金融借款合同纠纷一案中，于2019年11月1日向精诚评估公司出具《委托评估书》对东方之花房开公司所有的织金印象Ａｌ商业吊一层和吊二层共40个预售商品房进行评估。因评估补充材料需要，精诚评估公司于2019年11月21日向该院出具《关于提供评估所需资料的函》，载明需提供商品房预售许可证、房屋分层分布平面图、房屋面积测绘报告、国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。该院收到《关于提供评估所需资料的函》后，多次通知东方之花房开公司法定代表人谢兴道提交评估所需资料，谢兴道均答复正在整理，该院于2020年5月18日再次通知谢兴道于2020年5月20日前提交评估所需材料，谢兴道于5月底才向该院提交评估所需资料。该院于2020年6月5日对谢兴道提供的不动产权证黔（2020）织金县不动产权第××号（3页）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋分层分布平面图、房屋面积测绘报告、东方之花房开公司东方之花综字〔2019〕第017号文件、Ａｌ（4、5号楼）一至五层价格、商品房买卖合同四份组织双方当事人质证。2020年6月12日，该院将质证笔录及上述材料移送精诚评估公司，该公司于2020年6月19日作出《评估报告》。期间，精诚评估公司估价人员于2020年4月2日对涉案房屋东方之花房开公司所有的织金印象Ａｌ商业吊一层5Ｄ-1-20号、吊二层的4Ｄ-1-20号共40个预售商品房进行实地查勘，东方之花房开公司法定代表人谢兴道到现场并在精诚评估公司所作的实地查勘记录上签字。精诚评估公司实地查勘记录上载明“东方之花房开公司所有的织金印象Ａｌ商业吊一层5Ｄ-ｌ-20号、吊二层的4Ｄ-1-20号房屋仅土建主体完工，安装部分未入场”，并载明“因疫情影响，谢兴道说房屋预计要到2021年年底完工”。毕节中院认为，关于本案评估程序是否严重违法的问题。2020年4月2日，精诚评估公司估价人员对涉案房屋织金印象Al商业吊一层5D-1-20号、吊二层的4D-1-20号共40个预售商品房进行实地查勘，东方之花房开公司法定代表人谢兴道到现场并于精诚评估公司所作的实地查勘记录上签字，该查勘记录上载明“东方之花房开公司所有的织金印象Al商业吊一层5D-1-20号、吊二层的4D-1-20号房屋仅土建主体完工，安装部分未入场”，并载明“因疫情影响，谢兴道说房屋预计要到2021年年底完工”，可知涉案房屋是在建工程状态，尚未完工，且东方之花房开公司未提出证据证明精诚评估公司是否进入房屋室内了解情况对涉案房屋评估价格有影响。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行”的规定可知，当事人不到场的，不影响勘验的进行，有见证人见证即可，且在本案中，异议人的法定代表人谢兴道在勘验时到现场并于精诚评估公司所作的实地查勘记录上签字，故异议人的此项主张，不予支持。关于评估报告是否符合法律规定的问题。该院摇号选定精诚评估公司后，于2019年11月1日向精诚评估公司出具《委托评估书》。因评估补充材料需要，精诚评估公司于2019年11月21日向该院出具《关于提供评估所需资料的函》，载明需东方之花房开公司提供的资料。该院收到《关于提供评估所需资料的函》后，多次通知东方之花房开公司法定代表人谢兴道提交评估资料，谢兴道均答复正在整理。期间，2020年4月2日，精诚评估公司估价人员对涉案房屋织金印象Al商业吊一层5D-1-20号、吊二层的4D-l-20号共40个预售商品房进行实地查勘。东方之花房开公司法定代表人谢兴道于5月底交评估资料，该院于2020年6月5日对相关材料组织质证，2020年6月12日将相关材料移送精诚评估公司，该公司于2020年6月19日作出《评估报告》。精诚评估公司接受法院委托后即开展相关评估准备工作，在获取评估所需资料后作出了评估报告。由于异议人东方之花房开公司法定代表人谢兴道经多次通知未按时提交评估所需资料，异议人称《评估报告》时间超期的异议理由不能成立，不予支持。关于异议人提出精诚评估公司的《评估报告》中，未载明收集到与评估对象类似的房屋交易案例数据及材料，亦未提供对评估对象预测未来收益的数据及材料，精诚评估公司对评估对象采取比较法和收益法无比较对象和未来收益数据等基础事实的问题。评估范围包括估价对象应分摊的土地使用权及应分享的所在物业的公共配套权益，但《评估报告》中对土地使用权和所在物业的公共配套权益如何分摊、如何分享，分摊多少等均未体现，系对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出异议，属于评估的专业性问题，不属于法院执行异议案件审查范围，本案不予审查。综上，东方之花房开公司的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回贵州东方之花房地产开发有限公司的异议请求。东方之花房开公司向本院申请复议称，毕节中院2019年11月1日向精诚评估公司出具《委托评估书》，精诚评估公司直至2020年6月19日才作出《评估报告》，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条“评估机构应当在三十日内出具评估报告，……”的规定，《评估报告》明显超出法定的评估期限，程序严重违法，不能作为本案执行的定价依据。毕节中院称2019年11月21日收到精诚评估公司《关于提供评估所需资料的函》后通知东方之花房开公司提交评估所需材料，东方之花房开公司在2020年5月才提交。但精诚评估公司向毕节中院出具的《工作联系函》载明的落款日期为2020年4月3日，即毕节中院只有在收到精诚评估公司出具的《工作联系函》载明所需材料后才可能通知复议申请人提交相应材料，故毕节中院陈述自2019年11月1日收到精诚评估公司出具的《关于提供评估所需资料的函》之日起就要求复议申请人提交相应的材料不属实。精诚评估公司对估价对象采取比较法和收益法，但《评估报告》中，并未载明精诚评估公司收集到与估价对象类似的房屋交易案例的数据及材料，亦未提供对评估对象预测未来收益的数据及材料，故精诚评估公司适用的比较法和收益法无比较对象和未来收益数据等基础事实。《评估报告》中评估对象对土地使用权和所在物业的公共配套权益如何分摊、如何分享，分摊多少等均未体现。复议申请人认为委托评估属于执行行为的辅助行为，对其提出的异议应视为对执行行为的异议，属于执行行为异议的范畴。异议的范围不仅包括评估程序、评估资质，亦包括评估内容的合法性及合理性。评估工作合法性与合理性理应受到法院监管。评估公司的评估行为系受法院委托的行为，当事人和评估机关之间不存在法律关系，因此评估也不具有可诉性，但可以赋予当事人通过执行异议救济的权利。综上，精诚评估公司作出的《评估报告》程序严重违法，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，复议申请人申请重新评估应当给予支持。请求撤销毕节中院异议裁定，裁定对复议申请人所有的织金印象Al商业吊一层和吊二层的40套商铺重新评估。本院复议审查确认毕节中院异议查明的事实。本院认为，根据东方之花房开公司的复议申请，归纳本案争议焦点为：一是精诚评估公司评估期限是否超期导致程序违法；二是评估方法是否属于异议审查范围。关于精诚评估公司评估期限是否超期导致程序违法的问题。东方之花房开公司提出毕节中院在2019年11月1日收到精诚评估公司出具的《关于提供评估所需资料的函》之日起就要求其提交相应材料不实，《评估报告》明显超出法定评估期限严重违法。根据毕节中院本案相关执行卷宗材料记载，2019年11月1日，毕节中院向精诚评估公司出具《委托评估书》，委托精诚评估公司对东方之花房开公司所有的织金印象Al商业吊一层和吊二层共40个预售商品房进行评估。2019年11月21日，精诚评估公司向毕节中院出具《关于提供评估所需资料的函》，要求提供评估所需相关资料，并列出所需资料详细名单。本案执行人员即与东方之花房开公司法定代表人谢兴道电话联系该事宜，因与谢兴道电话联系不上，2019年12月2日，执行人员通过电话短信告知谢兴道提交评估机构所需资料，并转发给了谢兴道《关于提供评估所需资料的函》。谢兴道当天回复称资料不全，执行人员要求其尽量提供，但东方之花房开公司未提供评估所需相关资料。2020年4月3日，精诚评估公司又向毕节中院出具《工作联系函》，继续要求提供评估所需相关详细资料。2020年4月14日，执行人员又短信联系谢兴道要求其提交资料，并转发给其《工作联系函》，谢兴道于4月15日答复“好”，但仍未提供。2020年5月18日，执行人员再次短信联系谢兴道，要求其在5月20日前提交相关资料。直至2020年5月底，东方之花房开公司才提交评估所需资料。2020年6月5日，毕节中院组织各方当事人对评估资料进行了质证，2020年6月12日，毕节中院将质证笔录及相关资料移送精诚评估公司，2020年6月19日，精诚评估公司作出本案《评估报告》。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十七条第一款“人民法院应当向顺序在先的评估机构出具评估委托书，评估委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等，同时应当将查明的财产情况及相关材料一并移交给评估机构”的规定，移送评估财产相关材料属于启动评估的前提条件，毕节中院提供经双方当事人质证的评估资料给精诚评估公司时间为2020年6月12日，故评估期限起算时间应为2020年6月12日。精诚评估公司出具《评估报告》时间为2020年6月19日，并未违反30日内出具评估报告的期限要求。毕节中院向评估公司移交评估资料的时间过长，系东方之花房开公司怠于提交评估资料所致。故东方之花房开公司认为评估期限超期程序严重违法的复议理由不能成立。关于评估方法是否属于异议审查范围的问题。东方之花房开公司提出精诚评估公司适用的比较法和收益法无比较对象和未来收益数据等基础事实、评估报告没有体现评估方法的数据和材料、依据不足，系对评估机构的评估方法提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”、第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”的规定，东方之花房开公司提出的执行异议既针对评估程序、又针对评估方法，对评估程序是否严重违法，应按照民事诉讼法第二百二十五条的规定先予以审查，毕节中院和本院已依法对东方之花房开公司提出的评估程序是否违法进行了审查，认定其异议理由不能成立。故对东方之花房开公司对评估方法提出的异议，则应按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定处理。因此，东方之花房开公司请求对评估方法的异议予以审查的复议理由不能成立。综上，东方之花房开公司申请复议的理由不能成立，其复议请求本院不予支持。毕节中院(2020)黔05执异34号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回贵州东方之花房地产开发有限公司的复议请求，维持贵州省毕节市中级人民法院(2020)黔05执异34号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵传灵审判员  杨飞雁审判员  张信梁二〇二一年二月九日法官助理杨通晶书记员罗婧玥