北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终482号上诉人(原审被告)：陈雅利，女，1968年8月9日出生，住北京市顺义区。上诉人(原审被告)：丁桂芝，女，1941年4月16日出生，住北京市顺义区。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：冯旭，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人(原审原告)：北京绿源鑫晟园林绿化有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇柳行村柳欣二街36号。法定代表人：郭怀忠，总经理。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。上诉人陈雅利、丁桂芝因与上诉人北京绿源鑫晟园林绿化有限公司（以下简称绿源鑫晟公司）合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈雅利、丁桂芝上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项；2．改判或发回重审，驳回绿源鑫晟公司的诉讼请求；3．判令绿源鑫晟公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反法定审理程序，超越陈雅利、丁桂芝诉讼请求进行裁判，请求二审法院依法纠正。绿源鑫晟公司因与丁桂芝《转让协议》向人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：“1、确认2012年2月20日双方签订的《转让协议》无效；2、被告向原告返还转让费135万元人民币；3、诉讼费由被告承担”。一审审理陈雅利、丁桂芝就转让费用提出抗辩，但双方在本案中均未提出占用使用费返还的诉讼请求。抗辩意见并不能作为诉讼请求进行审理。一审判决直接认定占有使用费予以扣除，并将使用费时间计算至2020年7月24日，酌定使用费标准为每年5万元人民币，明显属于超范围裁判。二、一审法院认定转让事实不清，对争议焦点认定错位。（一）本案焦点实质应该是《转让协议》转让的标的是什么，是否符合《合同法》关于效力认定问题的规定。2004年6月12日丁桂芝与北京市顺义区南彩镇柳行村村民委员会（以下简称柳行村村委会）签订的《合同书》系农村土地（废坑）的承包经营，从相关事实及《转让协议》的内容看，《转让协议》是丁桂芝对于《合同书》中全部权利义务的概括转移，并得到柳行村村委会同意，符合《合同法》第八十八条的规定。绿源鑫晟公司受让的《合同书》中丁桂芝的权利和义务，亦即《转让协议》转让的是涉案土地的承包经营权，《转让协议》的效力问题与涉案土地的性质、涉案地上物的性质及是否有审批手续均没有直接关系。国家并无任何法律法规禁止农村土地承包经营权的转让，《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。另外，从《转让协议》的内容看，还是从双方提交的其他证据看，绿源鑫晟公司对于135万人民币的对价是《合同书》中丁桂芝的全部权利和义务是明知的，且《合同书》亦由丁桂芝提供给绿源鑫晟公司，说明绿源鑫晟公司对于其受让的标的，涉案地块的性质，地上物的属性等均是明知的。绿源鑫晟公司工商注册在涉案地块，同时，根据绿源鑫晟公司提供的录音，其明确表示“起了一个二层”、“重新装修一遍”、“拉了个煤改电”、“把执照迁过去了”、“连环评都有”、“在南彩上交税”等等，均说明了绿源鑫晟公司实现了其取得承包经营权对涉案地块进行经营等的行为，实现了合同约定目的。（二）一审法院审理焦点转让存在认定错位的情况下，一审法院对于错位焦点的认定仍然遗漏重要事实，未对涉案土地使用权的转让是否合法作出认定。（三）一审法院在程序错位的情况下，酌定使用费亦不合理，无法律依据。一审法院在未有双方当事人的诉讼请求的情况下，即没有释明程序，亦未有要求双方当事人行使相应权利，径行以所谓酌定的方式确定占用使用费用的界定，剥夺了双方当事人的诉讼权利，同时，该酌定明显不正常。双方签订《转让协议》时的使用费用最低都是每年20万元人民币，一审法院没有任何依据就进行酌定系不合情理。三、一审法院认定丁桂芝并未有提供证据证明涉诉土地地上物取得相关许可手续，故涉诉合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。对于涉案《转让协议》到底违反了何种法律、行政法规，一审判决未进行明确。现行法律、行政法规的强制性规定中，并未禁止村集体成员对农村土地的承租以及对相关权利义务的概括转移。一审判决认定合同无效于法无据。《转让协议》自签订至今已经履行了8年有余，双方为履行合同投入人力、物力，双方承包合同对国家、集体、第三人利益未造成损失，并且，承租土地系村集体废坑，《转让协议》的存续利于对国家土地的有效利用，地上附着物的是否经过审批不应影响合同效力，维护《转让协议》的合同效力，符合立法精神。绿源鑫晟公司辩称，涉案标的包括土地使用权和地上物，地上物是违建，故合同无效。涉案土地和地上物所有人不是同一个人，而是分别陈雅利、丁桂芝二人，不应该丁桂芝一个人承担责任，陈雅利应该连带责任。一审判决不应当调整占有使用费，由于一审只是考虑占有土地和地上物的情形，没有考虑到丁桂芝占有租金的情况，应该返还全部转让款，不应该扣除。绿源鑫晟公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陈雅利和丁桂芝连带返还转让款135万元；一、二审案件受理费由陈雅利和丁桂芝承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审判决认定陈雅利与丁桂芝是代理关系与事实不符。首先，陈雅利既不是丁桂芝的法定代理人，也没有出具丁桂芝对陈雅利的授权委托书。因此，陈雅利无权代理丁桂芝签订协议。其次，《转让协议》包括土地使用权和地上物的综合转让。陈雅利不是集体经济组织成员，无权获得集体土地使用权。根据2004年6月12日签订的《合同书》，土地使用权属于丁桂芝所有。因此，即便丁桂芝授权或者追认陈雅利的处分行为，也是对土地使用权转让的授权或追认。而陈雅利是地上房屋的实际投资者、建设者，丁桂芝对地上房屋无处分权，也不可能授权陈雅利转让。第三、绿源鑫晟公司提交的与陈雅利对话录音、与丁桂芝对话录音、与陈雅利父亲的对话录音都能证明，涉案土地是丁桂芝承包后交给陈雅利使用的，地上房屋全部是陈雅利投资建设，转让全部是陈雅利单独处分，与丁桂芝夫妇无关。第四、如果陈雅利代理丁桂芝，《转让协议》上应当签陈雅利的名字，而不是签丁桂芝的名字。陈雅利代签丁桂芝的名字，并且其中一份《转让协议》上是陈雅利本人按的手印。即便丁桂芝承认陈雅利的代理，陈雅利按手印也表示签订《转让协议》是两个人的共同意志。第五、一审保全裁定与一审判决相互矛盾。绿源鑫晟公司在一审提出对陈雅利财产保全申请，一审认定符合法律规定，裁定对陈雅利的财产予以查封，说明一审法院认定陈雅利应当承担返还责任。但一审判决又认为陈雅利只是代理，自相矛盾。二、适用法律错误。首先，一审判决无视资金的时间价值、合同无效是自始无效、在财产相互返还过程中，既要考虑绿源鑫晟公司占用涉案土地及房屋的事实，也应当考虑丁桂芝、陈雅利占用涉案转让款的事实。因此，一审没有判决丁桂芝、陈雅利支付占用转让资金的费用，只判决绿源鑫晟公司占用涉案土地及房屋的费用有失公允，也不符合《合同法》第五十八条第一款规定的本意，其次，一审无视陈雅利、丁桂芝一方的过错。《转让协议》第四条规定了陈雅利、丁桂芝的瑕疵担保责任。但实际上，涉案建筑并未取得相关许可手续，且已经被政府机关认定为违法建筑。因陈雅利、丁桂芝对于合同无效具有过错，根据《合同法》第五十八条第三款规定，应当赔偿绿源鑫晟公司的损失。陈雅利、丁桂芝辩称，陈雅利和丁桂芝对于代理关系没有异议，绿源鑫晟公司主张陈雅利承担连带责任没有依据。绿源鑫晟公司向一审法院起诉请求：1．确认2012年2月20日双方签订的《转让协议》无效；2．陈雅利、丁桂芝向绿源鑫晟公司返还转让费135万元；3．诉讼费由陈雅利、丁桂芝承担。一审法院认定事实：2004年6月12日，柳行村委会与丁桂芝签订《合同书》一份，合同中约定将村西坑承包给丁桂芝使用，总面积1．28亩，合同签订期为30年即自2004年6月12日至2034年6月12日止，一次性收取乙方的承包金1万元。2012年2月20日，转让方丁桂芝作为甲方与乙方受让方绿源鑫晟公司签订《转让协议》一份，协议中约定甲方将位于柳行村西侧，总面积1．28亩废坑地使用权及地上自有建筑物一次性转让给乙方。转让土地使用权及房屋基本情况，土地使用权转让日期自2012年2月20日起至2034年6月12日止。位置北起路边南至大道地，全长43米，东起黄从刚、西至大道地，全长20米，总面积1．28亩。地上物厂房400平方米，办公用房400平方米及院外变压器一台。转让价为135万元，其中包括甲方向村委会一次性缴清的土地承包费，甲方自建地上物及变压器所有权。付款方式为乙方于2012年2月15日前付100万元，第二次于2012年2月20日前付款35万元，付清余款后，甲方将国泰未履行完的出租房款2．34万元退还给乙方。乙方付清转让款后，甲方协助乙方与村委会交涉，洽谈转让事宜，并促成村委会与乙方签订承租合同，或在本协议上加盖村委会公章以示同意此转让协议。乙方享有甲方与村委会于2004年6月12日签订合同的全部权利与义务。2012年3月5日，丁桂芝、陈雅利向绿源鑫晟公司出具收据一张，收据中载明收到绿源鑫晟公司购房款135万元，扣除房屋3．66万元，实付131．34万元。2020年7月20日，北京市顺义区南彩镇人民政府作出（2020年）第9号催告通知书，该通知书中载明，郭怀忠：2020年7月16日，本行政机关对您（单位）作出了2020年第9号《限期拆除决定书》，责令您（单位）于2020年7月20日前将该违法建设自行拆除，您（单位）未自行拆除，依据相关规定，责令自接到本通知书之日起5日内自行拆除上述违法建设。2020年7月24日，北京市顺义区南彩镇人民政府再次作出（2020年）第9号《强制拆除公告》《强制拆除决定书》，载明决定于2020年7月24日对违法建设进行强制拆除。庭审中，丁桂芝、陈雅利称涉诉转让协议中已经经过柳行村委会的同意，并提交盖有柳行村委会公章的《转让协议》予以证明。绿源鑫晟公司称认可上述转让协议的真实性，丁桂芝的签字是陈雅利代签的。故该协议的主体是陈雅利，因为陈雅利当时不想让村委会知道转让价格，故转让价格等都是空白的，村委会盖章无法影响合同的有效性。庭审中，绿源鑫晟公司称合同的实际履行主体是陈雅利，当时谈合同时均是和陈雅利谈的，因陈雅利不是村里的成员，涉诉土地是丁桂芝承包的，所以也直接以丁桂芝的名义进行了转包，是为了和村里的协议一致，并提交录音等证据予以证明。庭审中，陈雅利称因其为丁桂芝的女儿，整个事宜是陈雅利代丁桂芝谈的，钱也应当是属于丁桂芝。诉讼中，一审法院根据绿源鑫晟公司的申请及提供的担保，作出（2020）京0113民初12390号民事裁定书，裁定对陈雅利名下价值135万元的财产予以冻结或者查封。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据已查明事实，涉诉土地面积仅为1．28亩，而厂房与办公用房面积达800平方米，且将地上房屋一并作为标的物进行转让，丁桂芝并没有提供证据证明涉诉土地地上物取得相关许可手续，故涉诉合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院对于绿源鑫晟公司要求丁桂芝返还转让款的诉讼请求予以支持。因绿源鑫晟公司已经实际占用涉诉土地及房屋，故对于已经发生的使用费应当予以扣除。对于应扣除的使用费本院暂计至2020年7月24日，同时对于涉诉场院使用费的计算标准，一审法院酌情确定为每年5万元，故扣除上述使用费后应当返还的费用为929160元。对于绿源鑫晟公司要求陈雅利共同承担责任的诉讼请求，一审法院认为涉诉合同书及转让协议一方相对人均为丁桂芝，丁桂芝与陈雅利系母女关系、且在订立合同时绿源鑫晟公司并未要求当时的洽谈方陈雅利在合同相对方处签字确认，综上，一审法院认为陈雅利与丁桂芝系代理关系，绿源鑫晟公司要求陈雅利承担责任没有法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、确认北京绿源鑫晟园林绿化有限公司与丁桂芝于2012年2月20日签订的《转让协议》无效；二、丁桂芝返还北京绿源鑫晟园林绿化有限公司929160元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京绿源鑫晟园林绿化有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8475元、保全费5000元，由北京绿源鑫晟园林绿化有限公司负担5475元（已交纳）；由丁桂芝负担8000元，于判决生效之日起七日内执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿源鑫晟公司向本院提交两份证据录音及录音整理文字材料，证明陈雅利的父亲母亲均表示对转让的事情不知情，表示地上物是陈雅利自己建设，买卖也是陈雅利自己的做的决定，与丁桂芝没有任何关系。本案应判决陈雅利和丁桂芝连带承担责任。陈雅利、丁桂芝发表质证意见为，不是新证据，不能作为定案依据。真实性认可，合法性和关联性、证明目的不认可。从证据内容上看，丁桂芝的录音对话中1分02秒到1分03秒，文字稿上的倒数第六行在“我有啥呀”前面遗漏了一个“对”字，说明丁桂芝对前面说的内容是认可的。与陈雅利父亲的对话中，文字稿的第一页最后一行最后一句写的是：“合同是不是他签的”，实际上录音中说的是：“合同也不是他签”。在一审判决没有生效的情况下，绿源鑫晟公司把判决中的内容进行陈述，合法性存疑。两位老人已经80岁了，相关陈述不能作为证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据已查明事实，涉诉土地面积为1．28亩，涉案厂房与办公用房面积达800平方米，基本覆盖土地面积。双方《转让协议》标的主要为涉案厂房、办公用房的转让及丁桂芝与柳行村村委会《合同书》权利义务的概括转移。该转让违反了法律的强制性规定，合同应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本院对于绿源鑫晟公司要求丁桂芝返还转让款的诉讼请求予以支持。因绿源鑫晟公司已经实际占用涉诉土地及房屋，故对于已经发生的使用费应当予以扣除。一审法院在本案中直接扣减相关使用费用系对于合同无效纠纷的合法处理，不存在超诉请审理问题。同时一审法院对于使用期限的确定及对使用费的酌定并无不当，本院予以维持。对于绿源鑫晟公司要求陈雅利共同承担责任的诉讼请求，因涉诉合同书及转让协议一方相对人均为丁桂芝，丁桂芝与陈雅利系母女关系、丁桂芝亦对陈雅利系代理行为认可，综上，本院认为陈雅利与丁桂芝系代理关系，绿源鑫晟公司要求陈雅利承担责任没有法律依据，本院不予支持。关于绿源鑫晟公司提出的还应当赔偿其其他损失一节，因其未在一审诉讼中提出相关请求，如有争议，可另行解决。综上所述，陈雅利、丁桂芝、绿源鑫晟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30042元，由陈雅利、丁桂芝负担13092元（已交纳）；由北京绿源鑫晟园林绿化有限公司负担16950元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  张印龙审 判 员  江锦莲二〇二一年二月二十六日法官助理  何 平书 记 员  王 艳