广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22790号原告：陈炳应，男，汉族，住福建省长汀县××××××××××9×，公民身份号码352××××××××××××436。委托诉讼代理人：姚维维，广东深业律师事务所律师。被告：王煜勤，女，汉族，住重庆市江津区西湖镇青泊村5组1000号附44号，公民身份号码510××××××××××××923。原告陈炳应与被告王煜勤租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚维维到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金52920元（请求判令租金自2020年1月1日起至被告返还商铺之日止，现原告暂计至2020年7月31日共7个月的租金）；2.被告向原告支付违约金41686.4元（自月租金应付之日起按1%日支付违约金至付清之日起，暂计算至2020年7月10日为48686.4元，扣减被告2020年4月份支付的7000元）；3.被告向原告支付水费142.45元、电费1718.34元、物业管理费2765.76元，合计4626.55元（请求判令前述费用自2019年12月起至被告返还商铺之日止，原告暂计至2020年7月31日）；4.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年7月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于佛山市南海区**商铺（以下简称涉讼商铺）出租给被告经营使用，租期为5年，自2017年7月25日至2022年7月24日，租金在第三年起每年在上年租金基础上递增8%，2019年7月25日至2020年7月24日期间月租金为7560元，被告每月10日前支付当月租金；涉讼商铺涉及的物业管理费、水电费等一切费用由被告按实支付；租赁合同履约保证金为14000元，若被告违约，则被告应返还商铺，原告无需退还履行保证金；被告逾期支付租金及相关费用的，自逾期之日起按欠缴金额1%/天支付违约金至付清之日止。2017年7月25日，原告将涉讼商铺交付被告使用，被告在该商铺注册了佛山市南海区里水因为小面馆。但被告自2019年底开始拖欠水电费、物业管理费等，并拖欠2020年1月1日起至今的租金，原告认为，被告未依约支付租金及相关费用，严重损害了原告的合法权益，致使原告合同目的无法实现，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院采信其真实性，并综合认定其证明力。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺已经办理不动产权证，登记权利人为佛山市南海区××××××白塔股份合作经济社。2017年7月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定：原告将涉讼商铺出租予被告经营商业使用（可做餐饮）；租赁期限为五年，自原告交付商铺之日起计，即从2017年7月25日起至2022年7月24日止；商铺的免租装修期为30天，自原告交付商铺之日起计，即从2017年7月25日起至2017年8月25日止；2017年7月25日至2018年7月24日期间月租金为7000元，2018年7月25日至2019年7月24日期间月租金为7000元，2019年7月25日至2020年7月24日期间月租金为7560元，2020年7月25日至2021年7月24日期间月租金为8164元，2021年7月25日至2022年7月24日期间月租金为8980元；签定合同当天，被告交付10000元予原告作为租赁定金，商铺交付日期定为2017年7月25日，商铺交付当天，被告需向原告缴交履约保证金14000元及首月租金7000元，合共21000元（含租赁定金）；若被告未能按时缴交上述费用，原告有权终止合同并将商铺另行出租，被告已交纳的租赁定金当作违约金不予退回；如原告不能按时将商铺交付被告，被告有权终止合同，原告需双倍退还已收之租赁定金予被告；履约保证金在合同终止时被告无违约无赔偿情况并结清应缴费用的情况下，由双方办理完毕离场手续后无息退还给被告；租赁期内，商铺的管理费、水电费、煤气费、卫生费和商铺使用的其他一切费用由被告承担及支付，每月租金原告为实收，被告需每月自行去商铺所属街道出租屋管理中心缴交租赁税费；在租赁期内，被告与他人发生的债权债务、经济纠纷等均与原告无关；被告应按本合同约定按时向原告缴交租金、管理费及水电费等其他应缴之费用，被告逾期缴交，自逾期之日起须以欠缴金额每天计付1%违约金给原告至付清欠款日止，逾期超过20日的按被告违约处理；合同终止当天，被告须按商铺交付当日原状交付给原告，并将商铺所有钥匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）可使用的情况下交回原告，经原告检查后方可搬离；若被告未按原告要求将其所有物件搬离商铺，视为被告自动放弃其所有权；被告在未结清租金、管理费、水电费、违约金、滞纳金、赔偿金等各项费用之前，不得将其财物搬离商铺；被告自合同终止之日起7日内仍未洁清上款所述费用的，原告有权向法院提出诉讼，并追付赔偿；合同终止时，商铺装修、装修的投入及在商铺内的添附物（水电、管道设施等）无偿归原告所有；被告拆卸加设于该商铺内之固定装置、装修时，须按原告要求进行，对未获得原告书面同意拆除的，被告不得拆除，原告对此也不作任何补偿；合同终止时，原告有权要求被告对商铺固定设施变动部分复原；如果被告损坏商铺设施的，须向原告赔偿损失；若被告在合同终止后七日内未按合同上述规定或原告的要求腾空商铺和交还钥匙的，则被告同意原告在公证机关的公证下或第三方见证的情况下强制开锁收回商铺，被告放置在商铺内的所有物品视为被告遗弃，被告无权向原告提出任何主张；合同期内，若原告违约，需双倍退还被告已交之履约保证金予被告，并由国家认可之第三方评估公司评估当时铺内的装修、设备、材料等价值，原告照价赔偿予被告，若被告违约，被告需即时退还场地予原告，原告有权没收被告己交之履约保证金，被告已投入之装修、设备、材料等全部不可拆除，留下归原告所有。签订合同后，被告向原告支付了履约保证金14000元，原告将涉讼商铺以毛坯状态交付被告使用，被告向原告支付了截至2019年12月31日止的租金、至2020年1月31日止的物业费、至2019年12月25日止的水电费，原告主张被告2020年之后被告应付各项费用明细如下表：账单月份租金物业费水费电费2020-1756002020-27560460.96127.05820.372020-37560460.962020-47560460.963.85264.92020-57560460.963.85177.032020-67560460.96194.992020-77560460.967.7261.052020-88164460.963.852020-98164460.963.852020-108164460.963.852020-118164460.963.852020-128164460.96诉讼中，原告陈述：被告已经支付涉讼商铺的租金至2019年12月31日，双方关于租金实际上按照自然月结算，每月10日前支付当月租金；涉讼商铺的物业管理费支付至2020年1月31日，水电费按照物业的抄表实际支付至2019年12月25日，水电费、物业管理费均由被告直接向物业管理方支付，2020年被告仅于4月向原告支付了7000元，未再支付其他款项；原告陈述其发现涉讼商铺从2020年4月开始处于锁门状态，暂不在本案中要求解除合同，但又主张因被告逾期未支付租金、物业费、水电费等，被告已支付的租赁保证金当作违约金由原告没收。庭审中，原告陈述被告经原告催要欠款后，于2020年9月回应称疫情期间原告未响应国家政策、未减免租金，故不同意交租，也不接受搬离，但庭后又主张手机损坏无法提供相关短信记录。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原、被告签订的《商铺租赁合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告主张被告在2020年仅支付了7000元，未再支付其他款项，被告未到庭提出异议，或举证推翻，故本院采纳该项陈述，并认定被告构成违约。根据原告陈述，涉讼商铺长期拖欠租金，且从2020年4月开始处于锁门状态，该主张与原告提交的欠费明细表中记载的用水用电情况基本相符。原告作为出租方，在被告长期拖欠租金、明显违约的情况下，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，及时履行止损义务，即在催促无果的情况下及时解除合同、收回租赁物，否则就扩大的损失无权要求赔偿。据此，本院根据本案的实际情况，核定原告最迟应于2020年9月30日前自行收回涉讼商铺，故认定原告因其未履行及时止损义务，无权向被告主张2020年10月1日之后的租金及其他费用。另外，因2020年年初新冠疫情的影响，本院依照公平原则酌情确定2020年2-3月份的租金按50%收取，并将被告交纳的7000元优先用于清偿其欠付的租金本金。关于逾期付款的违约金，基于合同约定的计付标准明显过高，本院亦依照公平原则调整为以欠付的租金款项为本金按每日万分之一点五的标准计付，故核算被告应支付的租金及逾期支付租金的违约金债务如下表，即被告还应向原告支付租金欠款54688元及截至2020年9月30日止逾期支付租金的违约金935.24元，并应以欠付的租金54688元为本金，从2020年10月1日起至实际清偿之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期支付租金为违约金予原告。原告关于租金、逾期支付租金的违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。月份约定租金核定租金欠款金额逾期起算日暂计截止日天数违约金2020-1756075605602020-1-112020-9-3026422.182020-27560378037802020-2-112020-9-30233132.112020-37560378037802020-3-112020-9-30204115.672020-47560756075602020-4-112020-9-30173196.182020-57560756075602020-5-112020-9-30143162.162020-67560756075602020-6-112020-9-30112127.012020-77560756075602020-7-112020-9-308292.992020-88164816481642020-8-112020-9-305162.452020-98164816481642020-9-112020-9-302024.49合计54688935.24注：因原告未举证证明被告在2020年支付的7000元的确切时间，故为便于计算，本院仅核算支持被告至今仍欠付的2020年1月份租金余款的违约金。根据《商铺租赁合同》的约定，被告应按合同约定按时向原告缴交管理费及水电费等其他应缴之费用。因此，原告诉请被告向其支付欠付的物业管理费及水电费符合双方约定。同理并经核算，被告应向原告支付截至2020年9月止的物业管理费3687.68元、水费150.85元、电费1718.34元。上述费用超以上核定部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告王煜勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1-9月的租金欠款54688元予原告陈炳应；被告王煜勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年9月30日止逾期支付租金的违约金935.24元予原告陈炳应，并应以欠付的租金54688元为本金，从2020年10月1日起，至实际清偿上述第一项确定的债务之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期支付租金的违约金予原告陈炳应；被告王煜勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年9月止的物业管理费3687.68元、水费150.85元、电费1718.34元予原告陈炳应；驳回原告陈炳应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费减半收取计2280.82元（原告已预交），由原告负担951.32元，由被告负担1329.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  李少芬人民陪审员  李爱明二〇二一年二月二十五日书 记 员  许晓璇