山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终218号 上诉人（原审原告）：秦金良 委托诉讼代理人：秦东，系秦金良之子。 被上诉人（原审被告）：闫秀章 委托诉讼代理人：孟凡珍，系闫秀章大儿媳 委托诉讼代理人：西文香，系闫秀章二儿媳 上诉人秦金良因与被上诉人闫秀章排除妨害纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦金良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由闫秀章承担。事实与理由：一、涉案房屋租赁协议已经广饶县公证处公证，具有法定效力，一审法院否定该证据错误。二、一审法院向时任姜家村委会书记兼村主任的姜振森和孙立海进行询问调查，不符合《民事诉讼证据的若干规定》规定的法院依职权调取证据的范围，且姜振森的陈述与事实不符，孙立海在2009年也从未与秦金良沟通过，一审法院有制造伪证之嫌。三、秦金良从未在仙河镇收到闫秀章送来的所谓6500元房屋买卖款，证人曹某、西文吉均与闫秀章有亲属关系，证人证言不应被采信。四、秦金良从未与闫秀章建立房屋买卖合同关系，闫秀章亦认可并非系与秦金良建立的买卖关系，故卖房主体不适格，该房屋买卖合同不合法。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正。 闫秀章辩称，一、一审法院结合其他证据对房屋租赁及买卖的事实进行认定正确。二、一审法院依职权到房屋所在地及对相关负责人进行调查有利于查清本案事实，亦符合法律规定。三、证人证言属于法定证据类型，不能仅因证人与闫秀章存在亲属关系即否定其证言的效力。四、法院应根据已查明的事实认定该房屋买卖合同关系是否成立，是否具有书面合同并非该买卖关系成立的必要条件。五、闫秀章系从秦金良的母亲处购买涉案房屋，且从购买至今，秦金良从未向闫秀章主张过房屋权属问题。六、姜家村李金良系1963年出生，而本案中的秦金良系1967年出生，请求查明是否为同一人。七、李金良将涉案房屋卖给闫秀章后，又将租赁合同中载明的旧房三间卖给李金忠，故秦建良提交的租赁合同已失效。 秦建良向一审法院起诉请求：1.判令闫秀章腾空并搬出房屋；2.本案诉讼费由闫秀章承担。 一审法院认定事实：1994年9月4日，李金良（秦金良的曾用名）与闫秀章签订房屋租赁协议，双方约定将位于广饶县××乡××村的住宅租赁给闫秀章使用，房屋维修和院墙、大门、房门、门窗玻璃等全部一切费用由闫秀章承担，抵作闫秀章给李金良的房屋租赁费。从1994年9月4日起至1999年9月4日止期间内，李金良收回房屋，由李金良承担闫秀章修理费用的50%（修理费用约用3000元），闫秀章在五年之内不论何故自愿搬出，闫秀章所有修建房屋、院墙、院门上的东西等一切归李金良所有。李金良在1999年9月31日后有权收回租赁房屋，闫秀章应无条件搬出。现房屋后院标准间五间，前院旧房三间，两院共计长度38米。该房屋租赁协议经广饶县公证处公证，涉案房屋的集体土地使用者为李金良。闫秀章一直在涉案房屋中居住至今。 闫秀章在庭审中陈述，最初其是租赁的秦金良的房屋，后秦金良的母亲将涉案房屋出卖给了自己，其分两次到河口区仙河镇交给秦金良的母亲涉案房款6500元。第一次是1995年春节后，闫秀章与其外甥贾辛村村民曹某一起去仙河镇给秦金良的母亲送了3000元，第二次是1996年春节后，秦金良的母亲说秦金良的三弟买房子需要用钱，让其把剩余的钱凑凑，西家村的村民西文吉（系其儿媳妇的弟弟）拉着其一起去的仙河镇，给了秦金良的母亲3500元。在一审法院依据职权制作的调查笔录中，曹某、西文吉在笔录中认可两人和闫秀章一起去过仙河镇给秦金良的母亲送钱。姜家村1995年的村书记姜中山在调查笔录中称，其给闫秀章出具的证明中称“因闫秀章住李金良房屋一处，付李金良现金分两次共计6500元”，是其听闫秀章说的，交付现金时其没有经手。2009年村委会书记兼村主任姜振森在调查笔录中陈述姜家村村民委员会盖章其签字的证明中称闫秀章用现金6500元购得涉案房屋是其听闫秀章说的，其在跟秦金良通电话时，秦金良说钱给了其母亲，给了多少钱其不清楚。 2009年9月12日，广饶县广饶街道姜家村村民委员会给闫秀章出具证明，该证明中载明涉案房屋于1995年6月份由李清会妻子即秦金良的母亲卖给了闫秀章，闫秀章支付了6500元。一审法院依职权对时任姜家村委会书记兼村主任的姜振森制作了调查笔录，姜振森对该证明的形成过程陈述如下：当时姜家村有两个小组，我是一组，孙立海是二组，2009年闫秀章要翻盖房屋，秦金良不让闫秀章翻盖，我们村委会对秦金良父亲李清会在姜家村的三处住宅进行了调查，秦金良的母亲将村里的三处房屋都卖掉了，当时我与孙立海在电话中与秦金良沟通，秦金良在电话中陈述“我们家卖的是房屋，不是地基，地基再给我这些钱我也不卖，房屋可以扒，但房屋扒了之后就不能再盖了”。 一审法院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋是秦金良租赁给闫秀章的，还是秦金良的母亲将涉案房屋卖给了闫秀章？ 闫秀章在庭审中陈述涉案房屋系租赁后秦金良的母亲又以6500元的对价出卖给了自己，一审法院对闫秀章的陈述予以采信。理由如下：一、多年来秦金良与闫秀章对涉案房屋存在争议，姜家村村委会作为一级村组织对双方的争议多次进行沟通协商，2009年时任姜家村村书记兼主任姜振森在调查笔录中陈述其在调处过程中与秦金良电话沟通，秦金良陈述“我们家卖的是房屋不是地基，闫秀章的钱给了我母亲，但是给了多少钱不清楚”，2009年村委会给闫秀章出具的证明以及姜振森对出具证明形成过程的陈述能够与闫秀章的陈述相印证；二、与闫秀章一起去仙河镇给秦金良的母亲送钱的曹某、西文吉虽与闫秀章有亲属关系，但两人能清楚的陈述与闫秀章一起去仙河镇送钱的过程，且闫秀章与自己的亲属一起去仙河镇送钱也符合常理，曹某、西文吉在调查笔录中的陈述能够与闫秀章的陈述相印证；三、闫秀章提交的起诉前双方在姜家村村委会交涉时的录音中秦金良多次陈述“她把我的房子偷着给我卖了”，秦金良虽认为该录音产生的背景是在争吵中发生的，对陈述的真实性有一定的影响，但从该录音中可以看出秦金良对其母亲将涉案房屋卖给了闫秀章是明知的；四、结合双方签订的租赁合同，双方约定房屋维修和院墙、大门、房门、门窗玻璃等全部一切费用由闫秀章承担，抵作闫秀章给秦金良的房屋租赁费，双方在租赁合同中并未约定闫秀章支付给秦金良租赁费。综上，一审法院综合认定涉案房屋签订租赁合同后秦金良的母亲又以6500元的对价将上述房屋出售给闫秀章。 上述事实，有秦金良提交的集体土地建设用地使用证、房屋租赁协议一份，公证书一份，闫秀章提交的涉案房屋东临孙立训房屋产权附件图（复印件）一份、房屋坐落图照片打印件一份、补偿款转让协议及收费单据各一份、个人证明及姜家村村民委员会证明各一份、姜家村村民委员会出具的证明两份、土地使用权证复印件一份、姜家村村民房屋平面图一份、录音证据一份以及一审法院依职权制作的调查笔录四份及到庭当事人的陈述在案佐证为凭，足以认定。 一审法院认为，秦金良提交的证据虽能证明涉案房屋最初是租赁给闫秀章的，但闫秀章提交的证据能够综合认定租赁后秦金良的母亲又将涉案房屋以6500元的对价出卖给了闫秀章，且秦金良对该出卖情况是明知的。故秦金良要求闫秀章腾空并搬出房屋的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回秦金良的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由秦金良负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 秦金良向本院提交2020年12月14日秦金良与孙立海的电话录音及录音整理资料一份，证明：孙立海在一审法院调查中的陈述为虚假事实。 闫秀章质证称，对录音的真实性不予认可，2009年的村委干部孙立海在证明上签字按手印了，录音是秦金良与孙立海串通好的，让孙立海作的伪证，录音需要孙立海出庭证实。 闫秀章未提交新的证据。 本院分析认为，秦金良提交的电话录音系其与他人的通话录音，秦金良未能证明该电话相对方系孙立海，对该证据本院不予采信。 本院二审查明如下事实： 一、闫秀章持有涉案房屋集体土地建设用地使用证的复印件。关于该复印件的来源，闫秀章述称，其第二次去给秦金良的母亲送房款时秦金良的母亲给的，当时秦金良在场。当时秦金良的母亲说原件已经丢失。 二、闫秀章认可其原系租赁涉案房产，并详细陈述了其后来购买该房产的原因。关于双方由租赁变为买卖的过程，闫秀章陈述，1994年的时候是租赁，1995年的时候秦金良的二叔因秦金良未将该房屋租给自己而与秦金良打了起来，秦金良的母亲就说把房屋卖给闫秀章，当时卖的价格是6500元。 三、闫秀章对于双方未就房屋买卖签订书面协议的原因进行了合理解释。闫秀章述称，闫秀章性格软弱不善表达，秦金良的母亲性格则比较强势，秦金良的母亲给了该房屋集体土地建设用地使用证的复印件，加上房款是分两次才付清，闫秀章就没再要求签订书面协议。 四、闫秀章现在实际居住的房屋与双方租赁合同约定的房屋面积并不一致。关于涉案房产的现状，闫秀章称涉案房产长19米，双方租赁合同中约定的38米实际包含涉案房产及该房产前面的一处院落，该房产前面的院落原来也是秦金良的。秦金良认可其于1996年将该房产前面的院落卖给了李金忠。 五、秦金良对双方租赁合同到期后未收回房屋亦未收取过租金的原因没有作出合理解释，而闫秀章对双方后期发生争议的原因及经过均进行了详细陈述。关于秦金良与闫秀章在涉案租赁合同到期以后的沟通问题，秦金良称其曾在2012年找过闫秀章，要求与闫秀章一起到村委商议房屋的事情，但闫秀章找借口跑掉了，没有正面回答秦金良，后至本案诉讼发生没有再找过闫秀章；闫秀章称，2012年县里拟组织村民搬迁，当时的政策是房屋与土地分别补偿，秦金良持涉案房产集体土地建设用地使用证的原件要求取得土地补偿款，闫秀章当时告知秦金良自己已经购买了该房产，秦金良无权来要钱，所以没再理会秦金良，后来搬迁没有实际实施，秦金良就不找了。闫秀章另称，其曾在2009年5月拟翻盖房屋，秦金良的二叔告知了秦金良。秦金良得知后进行阻拦，称仅卖了房子没有卖地，若闫秀章嫌房子破可以扒了走，但不准重建。闫秀章向村委求助，村委当时曾给秦金良打电话核实，后来村委回复说让修修先住着，再后来村委给闫秀章出具证明说可以重建，现闫秀章因个人经济能力尚未重建。 六、关于秦金良是否知道其母亲收取了闫秀章的款项的问题，秦金良在一审第一次庭审中称其母亲没收到，第二次庭审中称其母亲说不记得了；关于秦金良何时知道其母亲向闫秀章出售了涉案房屋的问题，秦金良称其系2020年10月份听他人说的。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：闫秀章对涉案房屋的占有使用是否构成对秦金良的物权妨害，秦金良要求闫秀章腾空并搬出涉案房屋能否成立。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，综合双方当事人的陈述及全案证据，闫秀章抗辩的其与秦金良就涉案房屋于1995年达成买卖合意并分两次付清房款的事实存在高度盖然性，本院予以采信，理由如下：一、闫秀章详细陈述了其与秦金良及秦金良的母亲达成买卖合意的过程、其向秦金良及秦金良母亲送房款的过程、双方后来发生争议的原因及过程，其陈述细节充分、前后一致且符合农村日常生活交易的一般常理，而秦金良对闫秀章陈述内容的抗辩仅为“不属实”或“不知情”；二、闫秀章持有涉案房屋集体土地建设用地使用证的复印件，闫秀章陈述该复印件系其第二次向秦金良家里送钱时秦金良的母亲在秦金良在场的情况下给的。通常情况下，他人无法获得别人的集体土地建设用地使用证复印件，秦金良否认曾向闫秀章交付过该复印件但未能解释其个人的私权证件复印件为何流出、为何能由闫秀章获取；三、闫秀章二十多年来在该房屋中居住，秦金良既未要求闫秀章支付租金也未要求闫秀章返还房屋，该事实也可印证双方就涉案房屋存在买卖合同关系且已实际履行。若闫秀章没有购买涉案房屋，则依据双方租赁合同，至1999年9月31日租赁期间已经届满，秦金良此后有权随时要求闫秀章返还房屋。秦金良称其在租赁期间届满后并未要求闫秀章返还房屋，仅在2012年找过闫秀章，要求与闫秀章一起到村委商议房屋的事情但闫秀章没有理会，若秦金良与闫秀章之间不存在房屋买卖的事实，则秦金良在2012年有权要求闫秀章腾退房屋，秦金良仅需通知闫秀章腾退而无需与闫秀章商议，在闫秀章未配合秦金良予以商议的情况下秦金良此后多年并未再向闫秀章主张权利，上述事实均能印证闫秀章主张的其已经购买涉案房产的事实。四、秦金良关于其是否知道其母亲是否收取过房款等事实的陈述不符合常理，秦金良一审第一次庭审中称其母亲说没有收到，第二次庭审中称其母亲说不记得了。通常情况下，房产属于家庭中的重大资产，房产处分属于家庭生活中的较大事件，即使记不住交易细节也应当记住是否买卖、是否收了房款，秦金良称其二十多年来对房产已经出卖的情况不知情、称其母亲记不清是否收了房款明显不符合常理。综上，足以认定秦金良与闫秀章就涉案房屋已于1995年达成买卖合意并履行完毕，闫秀章对涉案房屋的占有使用不构成对秦金良的物权妨害，秦金良要求闫秀章腾空并搬出涉案房屋不能成立，本院对其上诉请求不予支持。 另，关于秦金良上诉所主张的一审法院依职权调取证据程序违法的问题。本院经审查，一审法院在第一次庭审后，根据当事人庭审中的陈述及书面材料向有关人员进行了核实，相关调查笔录在第二次庭审时组织双方进行了质证，不存在违法调取证据程序不当的行为，秦金良的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，秦金良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由秦金良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年二月二十二日 法官助理 张志倩 书 记 员 周欣欣