广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27957号原告：江劭愈，男，1968年4月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：罗冰，广东卓信律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区天河北路610号。负责人：杨斌。委托诉讼代理人：申桂梅，广东恒益律师事务所律师。原告江劭愈与被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（以下简称移动广州分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告江劭愈及其委托诉讼代理人罗冰，被告移动广州分公司的委托诉讼代理人申桂梅，到庭参加了诉讼。原告江劭愈向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年4月1日至2020年11月30日的场地占有使用费233424.66元（按照合同约定的50000元/年支付）；2.判令被告立即向原告支付无权占有租赁场地导致的2016年4月1日至2018年7月31日期间的利息损失84213.9元（参照合同约定每逾期一天按应付未付金额的0.5‰计算）；3.判令被告立即向原告支付无权占有租赁场地导致的2018年8月1日至2020年11月30日期间的利息损失4895.37元（按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；4.判令被告立即向原告支付本案的律师费18000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月19日，原被告双方签订《关于建立银龙花园(2G+TD)移动通信基地站的合同》，双方约定原告（甲方）将广州市白云区太和镇夏良村高桥西路南一巷8号602房约20平方米的房间提供给被告（乙方）用以设立移动电话基地站机房，期限为2013年4月1日至2018年3月31日，租金为每年50000元，被告应于每年4月1日前一次性向原告预付下期租金。合同签订后，被告仅依约向原告支付了2013年4月1日至2016年3月31日的租金，其后一直拖欠租金不予支付，在原告多次的追索之下，被告于2018年同意支付其拖欠的租金并待合同期满后搬离租赁场地。原告为给被告提供充足时间拆除设备并恢复租赁场地原状，原告于2018年5月16日在租赁合同的基础上与被告签订《银龙机站基站洽谈备忘录》，约定将原租赁合同延期至2018年7月31日，2018年3月31日至2018年7月31日期间产生的租金按原约定的租金执行，被告应当在2018年7月31日前完成设备拆除并将租赁场地恢复原状。备忘录签订后，经过原告多次催促，被告仍未予以履行支付租金及拆除设备并搬离租赁场地的义务，严重侵害原告的合法权益。虽然涉案租赁合同无效，但被告应按照约定的标准支付占有使用费和违约金以及原告因本案产生的诉讼成本。被告移动广州分公司辩称，第一，原告未提供租赁物相关产权证明，无诉讼主体资格。合同期内的租金已超过法定的诉讼时效，且原告未履行开票义务，其关于支付合同期内租金及违约金的诉讼请求不应得到支持；第二，被告承租案涉房屋是为了运行通信机房，租金当中已包含机房投产运营的对价，因此租金标准远高于同地段的房屋租金，原告未履行处理相邻权纠纷和防止损失扩大的义务，存在过错，其主张按照原合同租金标准支付占用费及利息没有事实和法律依据，请法院予以调整；第三，原告未履行合同义务导致机房被拆迁，按照合同约定应自行承担基站拆迁所需的费用及损失，被告承租原告的房屋是做通信机房使用，对租赁物进行合理改造是符合合同的目的和原告的预期的，被告所支付的租金水平远远高于政府部门的标准，已包含修复租赁物手续的合理费用；第四，案涉房屋无合法规划、报建及产权登记手续根据《中华人民共和国合同法》第56条的规定，租赁合同无效，原告无权依据无效合同向被告主张任何占用费、违约金、利息损失和律师费；第五，导致案涉租赁合同无效的主要过错方在于原告，原告作为出租人对租赁物是否具备合法报建手续是清楚知悉的，租赁合同第八条第2款也约定“甲方承诺合法拥有出租房及出租楼宇之天面的产权、或合法出租的权利，并具有前述权利的法律证明文件”，因此原告明知租赁物土地性质为宅基地，无合法加建手续仍出租导致合同无效，应自行承担损失及后果。原告作为出租方明知机房遭村民逼迁无法开通使用，既未履行协助配合等附随义务，也未采取措施及时终止合同，甚至在被告通知原告搬迁机房、终止合同的情形下也未积极配合、未采取适当措施及时止损，故无权主张诉请时段因其过错导致的占用费及利息损失。被告自2016年开始就未支付租金，原告明知被告无法使用租赁物，也未积极协调配合、采取措施及时终止合同，甚至怠于主张权利导致2016年4月1日至2018年3月31日部分费用超过诉讼时效。在被告通知原告搬迁机房、终止合同的情况下，原告没有采取适当措施致使损失进一步扩大，甚至在被告搬迁设备时因修复问题拒绝配合，导致2020年9月2日、7日两次去现场未能搬迁，11月30日才签字验收，原告上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，因此原告在能够及时收回租赁物的情况下怠于收回，导致无法通过另行出租使用的方式弥补损失，却要求被告对原告怠于履行义务的行为承担占用费和利息的全部责任，对被告而言是不公平的。租赁物因村民逼迁无法使用，原告作为出租人在合同履行过程中未履行相关附随义务存在过错，这种情况下如果完全按照合同约定或市场租金标准确定占有使用费，对被告而言有所不公。案涉房屋为村镇集体房屋，约定的租金标准远高于市场价，被告对租赁物无法作机房使用不存在过错。因此，相关费用标准应根据对租赁物的实际使用情况，根据房屋主管部门发布的同时期、同地段、同类住宅租金参考价予以调整。综上所述，原告未取得合规报建手续导致租赁合同无效，其无权依据合同约定主张占用费、利息及律师费，原告在合同履行过程中未履行协助、配合等附随义务，且未采取适当措施防止损失进一步扩大，无权主张因其过错导致的占用费及利息损失。被告无法使用租赁物，相关费用标准应根据对租赁物的实际使用情况、原告过错及房屋主管部门对该类房屋的租金参考价进行调整。请法院结合双方实际履约情况，尤其是被告已积极配合修复和交接场地的实际情况，公正裁判。经审理查明：2013年，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《关于建立银龙花园（2G+TD）移动通信基地站的合同》（以下简称《银龙基站合同》），约定：甲方将广州市白云区太和镇夏良村高桥西路南一巷8号602房约20平方米的房间提供给乙方用以设立移动电话基地站机房，机房旁边10平方米用于架放安置1支6米水罐型移动电话支撑杆及3套3.4米排气管型美化天线；合同使用期限5年，自2013年4月1日至2018年3月31日，如需延期，双方另行签订协议，甲方应在2013年4月1日前将相关用房、用地和天面交付乙方使用；租金每年50000元，乙方于每年4月1日前一次性向甲方预付下期租金，每次租金付款前甲方必须按法律规定向乙方开具以乙方为对象的合法等额发票，乙方承诺在收到甲方发票且满足以上付款条件下30日内划账付款，收款方户名是甲方；甲方需具有签署本合同的合法资格或授权，承诺合法拥有产权、出租的权利并具有相关法律证明文件，有义务向乙方提供法律证明文件复印件；甲方有义务配合乙方向相邻关系的第三者解释房屋用途、消除第三者顾虑，负责处理相邻权纠纷，若因甲方没有履行前述义务导致乙方拆迁基站，甲方应承担乙方拆迁所需费用及损失；乙方逾期付款，每逾期一天按应付未付金额的0.5‰支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权终止合同；本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可获利益、诉讼或仲裁费以及合理的调查费、律师费等相关法律费用。2018年5月16日，原告与案外人盛小兵因上述《银龙基站合同》到期而洽谈，并签署了《银龙机站基站洽谈备忘录》（以下简称《洽谈备忘录》），记载对合同延期4个月，即自2018年3月31日至2018年7月31日，租金按照原合同约定执行，同时原告提出要求被告在7月31日拆除基站并将房屋恢复原貌，盛小兵在被告“复核人员”一栏下方签名。被告质证认为，盛小兵非被告员工，与被告不存在委托关系，仅是临时与业主接洽记录的人员，其签字仅能代表与业主洽谈的过程及业主的诉求与《洽谈备忘录》记载一致，《洽谈备忘录》仅为向业主搜集意见的业务表单，最终意见需经被告业务主管部门确认，不具备确定性和合同履行效力。庭审中，被告称在2015年的时候因基站周围村民投诉辐射，故基站实际没有投产运营，但因原告要求被告先交付租金才允许被告搬离，双方就租金标准问题无法协商一致导致被告至2020年9月才开始搬迁。原告确认被告向其交租交至2016年4月1日，确认被告于2020年9月开始搬迁，否认基站自2013年开始未运营，并称其并不清楚基站如何才算正常运营。诉讼中，双方当事人一致确认，被告在2020年9月份将租赁场地内大部分设备拆走，但并未完全拆除，被告在原告房屋天台之上依旧搭建有水塔、房屋内留有部分电器、设备，且被告未将房屋恢复原状。被告解释迟迟未交还房屋的原因是双方对租金数额无法达成一致，原告要求被告先支付费用才允许被告搬迁。另，被告举证了《公务快递申请流程》，该证据显示被告于2020年8月12日向原告寄送《租赁终止通知函》，原告于次日签收；举证了2020年9月7日的《租赁物返还通知函》及在涉案建筑物楼下张贴《租赁物返还通知函》时拍摄的照片，《租赁物返还通知函》主要内容是：2020年8月4日，被告已经就合同终止及搬迁事宜书面发函告知贵方，并于2020年9月2日前往租赁物搬迁设备，但贵方扣留现场空调两台、机房门一扇不同意搬迁，9月5日我方第二次搬迁剩余设备，并已提前通知贵方予以协助，但贵方仍拒绝，现通知如下：1.我方已于2020年9月2日将租赁物交还贵方，贵方已打开租赁物房门，并可自由支配房屋，因贵方拒绝配合搬迁导致我方设备滞留产生的一切损失，包括场地占用费等费用由贵方自行承担；2.贵我双方已对房屋和附属物品、设施设备及其使用情况进行了验收，并办理了退房手续，租赁物内无其他需要交还给贵方的设施、设备、装修、装置及物品。2020年11月6日，在本院主持下，被告将涉案出租屋内及楼顶属于被告的设施拆卸、搬离，并对受损的墙面、地面等按原告要求进行修复。双方当事人一致确认，房屋修复完成并交接完毕的时间是2020年11月30日。但，被告表示其于11月7日开始修复，按原告要求购买装修防水材料并按原告现场指导修缮，原告未按照工程人员的建议在施工完毕第三天就自行打扫，导致防水层剥落，因此延迟交付的扩大损失不应由被告承担，被告已于11月14日、21日分别前往现场再次沟通修缮事宜，因下雨且楼面未干，以及原告需等律师到场才验收等原因，导致拖延至11月30日才验收，超期占用部分的费用应参照广州市租金参考价执行。原告主张，被告第一次修复完成时间为2020年11月8日，工程人员完工后即告知原告可验收且并未对房屋及天台进行清扫，11月12日原告对其第一次修复进行验收发现房屋墙体脱落、天台出现防水层脱落，原告曾从事建筑行业认为该问题属于工程质量问题故通知被告，被告的施工人员于11月22日进行第二次修复，后于11月30日对第二次修复结果进行验收并确认完成修复工作，因此对于被告自身工程质量问题导致的延迟交付法律后果应完全由被告承担。2020年9月28日，原告向本院提交了编号为0002117号《农村（墟镇）宅基地使用证》，宅基地座落为龙归镇夏良村11队，使用人江绍勇（江劭勇），层数为一层；江劭勇出具的《说明书》，内容为江劭勇确认于2013年3月授权原告就夏良村高桥西路南一巷8号宅基地与被告签订《银龙基站合同》并处理相关事宜。广州市白云区太和镇夏良村民委员会（以下简称夏良村委会）出具《证明》，证实上述宅基地现在的门牌号为夏良高桥西路南一巷8号。被告于2020年10月22日回复本院，原告在签订合同时未曾出具过江劭勇的授权委托书及宅基地证。2020年10月16日，江劭勇又出具了《情况说明暨确认函》，表示涉案房产涉及兄弟几人都是原告全权管理，包括以原告自身名义对外签约、处理有关争议。2020年11月6日，本院依法组织双方当事人对涉案物业进行交接。2020年11月9日，被告书面告知本院经查《银龙基站合同》签订时，原告提供给被告的是编号为0002116号的《农村（墟镇）宅基地使用证》，宅基地座落为龙归镇夏良村11队，使用人江绍践（江劭践），同时江劭践出具了《授权委托书》，内容是：“授权人江劭践现授权江劭瑜代为办理中国移动通信集团广东有限公司广州分公司的一切事项”，落款时间是2012年11月1日，被告提出原告在本案中主张权利主体不适格。对于主体是否适格问题，原告陈述如下：江劭践并非涉案房屋的产权人和实际使用权人，夏良村高桥西路南一巷6号和8号为联排建筑，江劭践为6号的宅基地使用权人。《银龙基站合同》签订时间为2013年，当时三兄弟尚未分家分户，6号、8号房屋均为家庭财产，原告作为家庭成员之一因其从事建筑行业，故家庭中的不动产均由原告使用、管理和支配，原告是基于被告要求向被告提交授权委托文件，但授权委托并非江劭践的真实意思表示。江劭践到庭陈述称“原告是我二哥，我们一家人住在南三巷××号，当时还没分家，后来由二哥建了房子，房子都是由二哥在管理，我是夏良村高桥西路南一巷6号楼宅基地登记使用权人，但实际上6号、8号两栋楼（共用一个电梯）都是由原告全权管理，对外负责出租、签约、收取租金等，我并非涉案房屋所在建筑物的权属人，也没有权利向被告主张合同之诉。至于被告出具的《授权委托书》，是应被告的要求防止宅基地证上登记的使用权人以后产生争议而书写，授权的意思并非代理与被代理的关系，而是告知被告，原告有权利以自己的名义与被告签约并作为合同当事人主张权利、承担义务，且合同一直都是原告去履行，包括收取租金等”。以上事实，有《银龙基站合同》《洽谈备忘录》《农村（墟镇）宅基地使用证》《证明》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案符合适用“当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的情形。结合双方诉辩，本案争议焦点为原告主体是否适格、《银龙基站合同》的效力、原告部分诉请是否超过诉讼时效及被告应给付租金（占用费）数额等问题。首先，虽然原告并非涉案房屋宅基地使用权人，但原告取得了宅基地使用权人的授权，可以自己的名义对外签署合同并以自己的名义主张权利，故原告作为《银龙基站合同》的合同一方当事人有权向被告提起合同之诉，原告主体适格。第二，《农村（墟镇）宅基地使用证》显示涉案房屋报建层数为一层，原告在原有宅基地上拆旧建新，却未能提交依法申请改建的相关审批手续，亦未能提交建设工程规划许可证，故涉案建筑物涉嫌违建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定《银龙基站合同》应属无效合同。第三，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，一般应予以支持。合同无效后的占用费诉请也属于财产请求权诉请，应当适用诉讼时效的规定，本案的诉讼时效应自《银龙基站合同》被法院依法认定无效之日起计算，而非按照合同的约定去计算，故原告要求被告给付占用费的诉请，未超过诉讼时效。第四，被告抗辩因双方无法就应支付租金数额达成一致，故原告阻止被告搬离涉案房屋内的物品，原告对占用费扩大负有过错，对此本院认为，《银龙基站合同》已经明确约定了租金标准，原告要求被告按照合同约定的标准支付租金并无过错，但被告已经在2020年8月、9月多次通知原告办理房屋交接手续，原告均未配合，未采取措施防止损失的扩大，原告的行为有违诚实信用原则。虽然被告负有将房屋恢复原状的义务，但是被告对房屋的装饰装修是征得了原告的同意，原告应给予被告恢复原状的合理期间，且若原告积极配合被告先行对房屋进行交接，在被告未履行恢复原状的义务情形下，原告亦可就此另行主张权利，而非以怠于交接房屋的方式对抗，故本院结合已查明的事实，权衡双方合法权益，酌情确定被告的占用费支付至2020年9月10日，即被告应给付原告2016年4月1日至2020年9月10日的占用费数额为222222元（5万元/年），2020年9月10日之后房屋的空置损失属于扩大的损失，应由原告自行承担。第五，因《银龙基站合同》无效，合同中约定的违约金条款、费用承担条款均无效，且原告对于合同无效负有过错，故原告要求被告支付房屋占用期间的利息损失、律师费损失缺乏合同依据和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司给付原告江劭愈房屋占用费本金222222元；二、驳回原告江劭愈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6108.8元，由原告江劭愈负担1874.4元，被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担4234.4元并于本判决生效之日起五日内迳付原告江劭愈。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二一年二月九日书记员 何丽欣