江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终95号上诉人（原审被告）：倪致学，男，1989年2月17日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：陈益飞，男，1985年5月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：苏州新城万瑞房地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道东太湖路38号4幢。法定代表人：徐刚，董事长。委托诉讼代理人：王雪雁，该公司员工。委托诉讼代理人：张艳松，该公司员工。上诉人倪致学因与被上诉人陈益飞、苏州新城万瑞房地产有限公司（以下简称新城万瑞公司）相邻关系纠纷一案，倪致学不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初10625号民事判决（裁定），向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪致学的上诉请求：撤销一审判决，改判倪致学无需赔偿陈益飞损失10800元和鉴定费21000元。事实和理由：一、本案不能排除新城万瑞公司的责任。二、一审判决倪致学赔偿出租损失无依据。三、陈益飞不与倪致学沟通直接提起诉讼，应对其诉请中提到的各项费用包括鉴定费用自行承担。陈益飞二审未作答辩。新城万瑞公司二审辩称，本公司并非适格主体，且无证据证明1904室房屋卫生间干区存在的问题是由于新城万瑞公司原因导致，故不应承担责任。陈益飞向一审法院起诉请求：1、倪致学停止侵害，排除妨碍；2、倪致学支付修复费用2346.10元；3、倪致学赔偿因漏水造成的误工损失3000元；4、倪致学赔偿因漏水无法出租产生的损失20970元（自2019年10月1日起计算至2020年7月31日止）；5、苏州新城万瑞房地产有限公司对倪致学的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：新城万瑞公司系苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区的开发商。原告及倪致学均购买了苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区的房屋，原告购买房屋坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1804室，倪致学购买房屋的坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1904室。2017年8月15日，陈益飞因房屋卫生间、厨房间漏水诉至一审法院，要求倪致学、新城万瑞公司承担相应的法律责任，案号为（2017）苏0506民初6079号。经法院组织调解，三方于2018年1月5日达成和解协议，内容为：1、新城万瑞公司于2018年1月21日前对倪致学名下坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花苑15幢1904室的卫生间靠近厨房间墙壁的部分地面以及部分墙面重新做防水并进行闭水实验，于2018年1月31日前对陈益飞坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花苑15幢1804室房屋卫生间及厨房间墙壁和天花板因漏水产生的水渍部分进行铲除和粉刷。倪致学的上述房屋卫生间在做完闭水实验后的卫生间地面回填、装修由倪致学负责。2、倪致学共支付陈益飞误工损失人民币2000元，该款于2018年1月5日前支付1000元，余款于做闭水实验当天付清。后，三方履行了上述和解协议。陈益飞称，上述和解协议履行完毕后，其房屋不再漏水，但自2019年10月起，其房屋原先漏水位置再次出现漏水、墙体剥落的现象。双方协商未果，故诉至法院。审理中，三方一致表示先进行闭水试验以确定漏水原因。经法院组织，三方确定于2020年1月18日至1月19日期间进行闭水试验，但该闭水试验因倪致学卫生间内的水提前排掉而未能成功。后，陈益飞就其房屋厨房及卫生间漏水原因、修复方案进行鉴定。鉴定机构于2020年5月9日出具鉴定报告，该鉴定报告记载：1804室仍为毛坯房状态，厨房、卫生间的顶棚涂料饰面层有泛黄、脱落现象。1904室卫生间湿区的木门套根部有潮湿、腐化现象。卫生间干区四周的门槛石底部结合层迎水面无防水层，表面有泛碱现象；墙面的涂料饰面层有泛黄、脱落现象。打开卫生间干区的墙根处饰面砖发现，防水层高度不足200mm，且有透底现象。经分析，1804室厨房、卫生间顶棚饰面层有泛黄、脱落现象，存在明显渗漏现象。1804室的渗漏位置与1904室卫生间位置相对应，1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底现象。综上分析，1804室的渗漏问题与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系。关于修复方案的意见为：1804室厨房、卫生间顶棚受损面积约3㎡，墙面受损范围2㎡。修复方法：铲除二层修复范围的涂料饰面层至抹灰层，待表面抹灰层表面干燥后，按2遍腻子层、2遍面漆恢复涂料饰面层。该方案应在1904室涉案卫生间地面防水层按规范要求维修后再实施。陈益飞为本次鉴定支出鉴定费21000元。陈益飞对该鉴定报告无异议，认为其房屋漏水与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，倪致学应承担相应的赔偿责任。漏水发生后，其与倪致学至相关部门调解时，调解人员建议其将开发商一并起诉，故其列新城万瑞公司为被告。现其愿意按照鉴定意见修复自己房屋漏水的问题，由新城万瑞公司承担相应的修复费用。同时，倪致学亦应按照鉴定意见对1904室房屋进行修复，不要再产生漏水现象，也即为其要求倪致学停止侵害，排除妨碍的具体含义。倪致学对鉴定报告无异议，但认为鉴定报告记载原卫生间干区与湿区是一体的，新城万瑞公司仅对其卫生间湿区防水进行了维修，而鉴定报告载明了1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底的现象，因此，涉案漏水发生与新城万瑞公司有关。新城万瑞公司认为，根据该鉴定意见，渗漏原因系1904室防水层局部有未做，透底现象，其交付房屋给倪致学后，倪致学对涉案房屋进行装修使用，装修的施工过程对原有的防水产生影响，透底即为导致防水膜变薄的状态，因此倪致学系直接侵权人，应承担相应的责任。新城万瑞公司主张，1904室卫生间干区防水失效是因倪致学对房屋进行了装修使用。其交付房屋时，房屋质量经相关部门进行验收确认，未发现渗漏问题，且倪致学在装修时提交过装修申请保证书，认可装修前已按照物业服务中心的要求进行防水功能质量检查，确保无渗水等质量问题。因此涉案房屋的渗漏问题与其无关。（2017）苏0506民初6079号一案调解中，其表示过其系基于维护客户关系，并未因负有质保义务而维修。为证明其上述主张，新城万瑞公司提供了苏州市吴中区商品房交付使用通知书，厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录，房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书，倪致学的装修施工单位责任书，（2017）苏0506民初6079号询问笔录。苏州市吴中区商品房交付使用通知书记载涉案房屋所在商品楼工程通过交付使用备案。厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录记载，蓄水深度为3公分，24小时后检查未发现厨卫间、走道管道四周、板底有渗漏现象；厨卫间坡度正确，泛水顺直，排水畅通，放水后厨房间、卫生间内无积水、无倒泛水等现象；排水坡向、坡度顺直、准确符合设计要求；试水后无渗漏、无积水、无倒泛水等现象。监理单位对上述试验结果予以盖章确认。房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书记载，装修人承诺施工前，已按服务中心要求进行防水工程质量检查，无渗漏水等质量问题。装修人承诺装修施工后，如出现渗漏、漏水等质量问题，愿意立即维修处理，并承担一切相关责任，赔偿一切相关损失。倪致学签字确认。装修施工单位责任书记载，因施工造成的管道堵塞、渗漏水等相应损失由工程单位负责赔偿，倪致学签字确认。询问笔录记载，新城万瑞公司表示其基于客户关系维护，并非质保期的维修对房屋进行修复，维修过程中需要陈益飞与倪致学配合。经质证，陈益飞对上述证据均无异议，倪致学对商品房交付使用通知书、询问笔录真实性无异议，但房屋的交付备案不免除开发商对房屋质量的责任，即便新城万瑞公司基于客户关系维护进行修复，如新城万瑞公司重新做的防水未修复完整，而导致纠纷，仍应承担相应的法律责任。闭水试验是验收单位验收的，其无法确认，验收单位所做的闭水试验不意味着防水层没有问题。装修承诺书等材料是新城万瑞公司强制其签署的，其中的条款均为格式条款，新城万瑞公司从未对防水验收的条款进行提示说明。新城万瑞公司交付房屋时未做闭水试验对防水层的质量进行确定。关于修复费用，陈益飞提供苏州天利源建筑装饰有限公司的营业执照、建筑企业资质证书、工程预算书，主张其根据鉴定报告所确定的修复方案向有资质的建筑装饰公司询价，该建筑装饰公司给出工程预算，其据此主张修复费用为2346.1元。倪致学、新城万瑞公司对陈益飞主张的该修复费用金额均无异议。关于倪致学的1904室房屋的维修问题，倪致学表示其同意进行维修，维修完毕后希望陈益飞配合做闭水试验，陈益飞表示同意配合。关于误工损失，陈益飞提供了江苏苏州农村商业银行股份有限公司出具的收入证明，主张其年收入约20万元，房屋漏水问题导致其多次请假，因此产生相应的误工损失。经质证，倪致学、新城万瑞公司不予认可。关于租金损失，陈益飞提供房屋租赁合同、物业费发票、物业代收结算单、支付宝打款记录，主张此前其将涉案房屋出租使用，自2019年10月起，倪致学的房屋开始漏水，导致其无法出租，致其产生租金损失并需自行承担物业费，综合其出租房屋的月租金标准及每月需承担的物业费用，其主张按2097元每月计算其该项损失。陈益飞提供的房屋租赁合同书记载租期自2018年11月1日起至2019年1月31日止，每月租金1800元。支付宝打款记录记载承租人于2019年2月转账6379元。物业代收结算单记载物业服务费、公共设备运行费等合计3564.1元。经质证，倪致学认为房屋租赁合同于2019年1月31日到期，即便承租人于2019年2月打款进行了续租，根据打款金额，2019年5月底租赁关系也终止了。物业服务费等系业主对公共区域物业服务分担的费用，与房屋的状态无关，陈益飞将物业服务费主张在内不合理。陈益飞的房屋内只有小部分墙粉脱落，不影响房屋的整体使用，陈益飞主张房屋无法出租使用，产生租金损失，其不予认可。关于租金标准，倪致学表示其毛坯房出租，月租金1800元。新城万瑞公司认为根据现场情况，墙体渗漏发生在卫生间和厨房，墙体墙粉的脱落并未严重到影响房屋的使用，并且陈益飞的证据无法证明房屋未出租系渗水造成的，其不予认可。倪致学称，2019年10月17日左右，陈益飞向其反映渗水，双方协商做闭水试验，但因其租户的原因，导致闭水试验未做成。2019年10月24日，其与物业公司配合做了第二次闭水试验，但陈益飞拒绝至1804室房屋看闭水试验结果。2019年11月16日，其与开发商协商，看能否重新做防水，但陈益飞不肯表态。其一直同意协商解决涉案纠纷，但陈益飞不与其沟通，导致损失扩大，陈益飞应自行承担损失。为此，倪致学提供微信聊天记录予以佐证。2019年10月29日的微信聊天记录显示：一方称“15-1804好像不是很认可这个闭水试验，都没有明确讲他的想法”；2019年11月2日的微信聊天记录显示：一方称“楼下业主一直不表态，那我跟他这样讲，您这边是同意再做防水，到时候他家墙面再恢复一下，您觉得呢”，对方表示同意。2019年11月16日的微信聊天记录显示：一方称“他要漏水原因，这个谁给的了，我们建议他请第三方来判定，他也没回复”。经质证，陈益飞表示其无法确定微信聊天记录对象，倪致学从未与其联系，仅有物业工作人员与其联系过。新城万瑞公司表示微信聊天对象均不是其工作人员，其无法核实真实性。以上事实，由陈益飞提供的照片、和解协议、营业执照、建筑企业资质证书、工程预算书、收入证明、房屋租赁合同、物业费发票、支付宝打款记录、物业代收结算单，倪致学提供的微信聊天记录，新城万瑞公司提供的苏州市吴中区商品房交付使用通知书，厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录，房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书，倪致学的装修施工单位责任书，（2017）苏0506民初6079号询问笔录以及庭审笔录等在卷予以佐证。一审法院认为，陈益飞与倪致学系上下相邻不动产的权利人，陈益飞所有的越溪街道珺未来花园小区15幢1804室房屋的厨房、卫生间顶棚出现渗漏现象，经鉴定，其房屋渗漏原因为1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底现象。其房屋的渗漏问题与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，倪致学作为1904室房屋的权利人，其房屋卫生间防水功能失效导致陈益飞的1804室房屋渗水，产生损失，倪致学应承担相应的赔偿责任。鉴定机构现场查看情况为：1904室卫生间湿区的木门套根部有潮湿、腐化现象。卫生间干区四周的门槛石底部结合层迎水面无防水层，表面有泛碱现象；墙面的涂料饰面层有泛黄、脱落现象。打开卫生间干区的墙根处饰面砖发现，防水层高度不足200mm，且有透底现象。三方于2018年1月5日签订的和解协议，约定由新城万瑞公司对卫生间靠近厨房间墙壁的部分地面以及部分墙面重新做防水并进行闭水实验，三方确认新城万瑞公司修复的为1904室卫生间的湿区，即鉴定机构所查看到的卫生间干区出现的防水层高度不足及透底现象并非新城万瑞公司修复引起的。三方于2018年1月5日进行和解，并未表明新城万瑞公司系房屋渗漏问题的责任方，而陈益飞及倪致学确认新城万瑞公司按照和解协议内容进行了修复，现没有证据证明1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续问题系新城万瑞公司造成的，或新城万瑞公司在修复过程中存在故意或重大过失，而倪致学自接收该房屋之日起就涉案房屋负有管理义务，即新城万瑞公司履行和解协议项下的内容后，倪致学对其房屋应尽到相应的管理义务。另，根据新城万瑞公司提供的安全承诺书等，倪致学未对房屋防水提出异议，且本案中，陈益飞系根据相邻关系要求倪致学承担相应的法律责任，因此倪致学抗辩新城万瑞公司应承担责任的意见，法院不予采纳。倪致学对陈益飞主张的修复费用2346.10元没有异议，法院予以确认，倪致学应予赔偿。根据鉴定意见，陈益飞对其房屋的修复需待倪致学对其1904室房屋卫生间地面防水层进行维修后实施，为防止漏水问题再次出现，陈益飞要求倪致学对1904室房屋卫生间进行维修，停止侵害，法院予以支持。倪致学应按防渗水的规范要求对其房屋卫生间防水层进行维修。陈益飞主张的误工损失，证据不充分，且无相应法律依据，法院不予支持。根据陈益飞提供的证据，陈益飞主张房屋发生渗漏之前，其将房屋出租使用，法院予以采信。根据当事人陈述，陈益飞确于2019年10月向倪致学提出房屋漏水问题，虽然双方通过物业进行过沟通，但未取得一致意见，且经鉴定，倪致学房屋的卫生间防水确存在问题，需进行维修，维修需要一段时间，陈益飞主张租金损失的意见，法院予以采纳。但陈益飞提供的租赁合同显示的租期届满时间发生在房屋渗水之前，且根据鉴定机构的现场查看情况，房屋的渗水问题并非导致房屋完全不能使用，且房屋是否能出租受多种因素的影响，但同时考虑到房屋渗水确能影响房屋租金价格等，法院综上因素并参照陈益飞的租赁标准酌定倪致学应赔偿陈益飞租金损失10800元（1800元/月×6）。物业费系陈益飞房屋的必然性支出，不因房屋的使用状况而减免，陈益飞主张物业费支出，法院不予采信。审理中，当事人表示先进行闭水试验以确定漏水原因，但因倪致学的原因导致闭水试验未能成功。后，陈益飞申请鉴定以确定漏水原因及修复方案，因此产生的鉴定费21000元，应由倪致学承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、倪致学于判决生效之日起三十日内对其苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1904室房屋卫生间地面防水层完成防渗漏修复。二、倪致学于判决生效之日起十日内赔偿陈益飞修复费用人民币2346.10元。三、倪致学于判决生效之日起十日内赔偿陈益飞损失人民币10800元。四、驳回陈益飞的其他诉讼请求。案件受理费收取538元、鉴定费21000元，合计人民币21538元，由陈益飞负担242元，倪致学负担21296元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：倪致学与陈益飞系上下相邻关系的不动产所有人。陈益飞所有的1804室房屋卫生间、厨房出现渗漏现象，经司法鉴定与倪致学所有的1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，因此倪致学应当向陈益飞赔偿相应的修复费用。陈益飞在一审中已经提供证据证明房屋漏水前出租，每月租金为1800元，漏水后无法出租产生的租金损失也应由倪致学进行赔偿。审理中一审法院组织三方进行闭水试验，因倪致学的原因未能成功，陈益飞为此申请司法鉴定，产生的费用应由倪致学承担。新城万瑞公司并非陈益飞相邻关系的主体，且无证据证明其对陈益飞的1804室房屋渗漏水存在过错，故在本案中不应承担责任。综上所述，倪致学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人倪致学负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年二月十九日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。