广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终156号 上诉人（原审被告）：黄琳，女，1980年4月16日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：张伯健，男，1976年11月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人黄琳因与被上诉人张伯健房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄琳上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三、四项；二、改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；三、改判上诉人80000元押金冲抵2019年9月20日起至2019年12月13日期间应支付给被上诉人的租金52800元，剩余的款项27200元应予返还上诉人；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：原审判决认定事实基本清楚，但法律适用存在不当。一、原审判决判令上诉人搬离案涉房屋属于适用法律不当。相关行政征收部门已于2019年12月13日将案涉房屋的征收补偿款全额支付给了被上诉人，故在该日期之后被上诉人已不再是该房屋的所有权人，即在该日期之后被上诉人已不得再以该房屋所有权人的身份主张任何权利。因此在本案中被上诉人便不能以物权人的身份要求上诉人搬离案涉的房屋。二、根据《房屋租赁合同》第十一条C款的约定，在租赁期内，遇国家征地需拆除租赁房屋的，合同自然解除。2018年4月16日相关行政部门发出拆迁公告，拆迁方位涉及案涉房屋，被上诉人于2018年5月16日与相关行政征收部门签订征收补偿协议,因此租赁合同于此时即自然解除。此后双方系基于实际履行租赁行为而建立了新的不定期的租赁关系，而非基于原租赁合同产生的租赁关系。上诉人受到拆迁及周围道路施工的影响，导致经营出现困难，所以在2018年8月份的时候出现了迟延支付租金的情况。上诉人认为，该情况系在原租赁合同自然解除后出现的，且迟延支付租金事出有因，并取得了出租人的同意和谅解，故被上诉人现又以原租赁合同中的约定要求上诉人承担违约责任显然无据,被上诉人应当返还上诉人押金80000元。三、鉴于上诉人支付租金的情况，对于尚欠2019年9月20日至2019年12月13日期间52800元租金的事实没有异议，但基于第二点理由和事实，上诉人认为根据互负债务可以抵消的法律规定上诉人无需另行支付该笔租金，被上诉人亦只需退还抵扣剩余的27200元给上诉人即可。综上所述，请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权利。 张伯健辩称，一审判决除错误认定双方房屋租赁关系解除的时间以外，其余认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回黄琳的上诉请求，维持原判第二、三、四项判决。具体意见如下：一、一审判决黄琳于判决生效之日起十日内搬离位租赁房屋是正确的。双方之间的《房屋租赁合同》第十二条A款约定：乙方逾期支付租金超过1个月的，甲方有权解除租赁合同。由于黄琳长期拖欠租金，故张伯健于2019年7月15日根据合同约定向黄琳发出解除合同通知，此后黄琳仅转账了2019年7月15日以前拖欠的部分租金，张伯健并未收取过2019年7月15日以后的租金，并且在通知解除合同后张伯健亦多次要求黄琳立即返还涉案房屋，但黄琳至今仍未搬离。黄琳长期拖欠租金的行为已经属于严重违约，故张伯健于2019年7月15日向黄琳发出解除房屋租赁合同的通知时，双方的房屋租赁关系实际上就已经解除。二、关于涉案房屋被征地拆迁的实际日期，张伯健在一审阶段已经向一审法院申请调取涉案房屋相关征收材料，但一审法院未予批准。实际上，相关征地补偿材料中所载明的落款日期“2018年5月16日”并非实际签署时间，涉案房屋在2018年时曾拟被划入柳长路项目征地拆迁红线范围，但最终被调整在红线范围以外，直至2019年8月30日柳州市柳北区2019年第五次征地拆迁专题会上才被决定进行代征，会议确定由于涉案房屋紧临柳长路项目道路红线，占用部分人行道，且影响道路美观，故会议同意对紧邻红线的涉案土地及房屋进行代征，费用在项目减本中列支。三、黄琳确应支付2019年9月20日起至2019年12月13日期间占用涉案房屋的费用。一审判决认定黄琳按租赁合同的约定标准一直将租金支付至2019年9月19日并不符合事实，实际上黄琳至今未补齐2019年7月15日以前的租金，更不用说支付过此后的租金。黄琳至今仍未向张伯健返还涉案房屋确系事实，一审法院判决黄琳根据合同约定标准支付2019年9月20日起至2019年12月13日期间的占用费用合情合理，于法有据。四、由于黄琳长期拖欠2019年7月15日以前的租金，已属于严重违约，根据双方租赁合同的约定，黄琳应向张伯健支付逾期违约金，据此押金80000元应作为违约金归张伯健所有，一审判决认定该80000元不属于法律规定的违约金约定过高应予调整的情形，并判决作为违约金归张伯健所有，无须再向黄琳返还正确。 张伯健向一审法院起诉请求：一、确认张伯健与柳州市歆平投资有限公司于2011年10月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月15日由张伯健通知解除。二、判令黄琳立即搬出位于柳州市柳北区的房屋。三、黄琳向张伯健赔偿违约金80000元。四、黄琳向张伯健支付租金176000元［自2019年9月20日暂计至2020年7月19日共10个月，按每月17600元标准（每月20000元房屋租金减去张伯健自用门面租金2400元）］，其余租金付至实际交还侵占房屋时止。五、本案诉讼费由黄琳承担。诉讼过程中，经该院释明，张伯健变更第一项诉讼请求为要求确认双方之间的租赁关系已经于2019年7月15日张伯健通知时解除。 一审法院认定事实：2011年10月16日，案外人黄桂平代表柳州市歆平投资有限公司与张伯健签订《房屋租赁合同》，约定张伯健将自有的柳州市柳北区长塘镇鹧鸪江村二组1－5楼出租给柳州市歆平投资有限公司，并分段约定了租赁时间及租金标准，还约定签定合同时，柳州市歆平投资有限公司向张伯健一次性交付押金80000元，作为按合同约定的期限和数额每月按时向张伯健交付租金，且不得无正当理由非法解除合同以及不得违反其他所有合同义务的担保。如柳州市歆平投资有限公司违法违约解除合同等，张伯健不退还押金，押金作为违约金归张伯健所有。合同签订后，张伯健配偶周月幸于2011年11月16日出具《收款收据》，认可收到押金80000元。租赁期间，柳州市歆平投资有限公司经核准注销，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为黄琳。租赁合同后续履行过程中，黄琳多次逾期交纳租金，经与张伯健配偶周月幸微信沟通，黄琳陆续补交此前所欠租金，周月幸予以收取。黄琳按租赁合同的约定标准一直将租金支付至2019年9月19日，后因涉案房屋面临征收，对于补偿问题双方产生分歧矛盾，张伯健拆除配电箱后，黄琳又申请了配电箱。2019年12月13日，行政征收部门已经将涉案房屋的补偿款全部支付给张伯健，黄琳认为张伯健未向其支付合理的征收补偿而仍占用涉案房屋至今，引发本案诉讼。 另查明，双方另有征收补偿款分配纠纷在该院受理。 一审法院认为，本案双方一致认可柳州市歆平投资有限公司与张伯健签订房屋租赁合同，后柳州市歆平投资有限公司注销，黄琳为自然人独资法定代表人，故该院对本案中双方诉讼主体身份予以确认。 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张伯健主张租赁合同已经于2019年7月15日通知黄琳方时解除，黄琳则主张租赁合同系因约定的遇征收条件成就而于张伯健2018年5月16日签订拆迁协议时解除，双方虽对于合同解除的原因及具体时间认识不同，但都认可租赁合同已经解除。租赁合同解除后，黄琳虽有拖欠租金行为，但仍继续交租，张伯健亦多次予以包容谅解，继续收租，双方之间成立不定期租赁关系。2019年12月13日，行政征收部门已经将涉案房屋的补偿款全部支付给张伯健，已经全部履行征收补偿协议中的义务，此日期之后涉案房屋的所有权人不再是张伯健，故双方之间的租赁关系应于2019年12月13日解除。现张伯健起诉至该院，从该院向黄琳送达起诉状副本到判决之时，已经过一段合理期限，故黄琳应于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。 关于张伯健诉请的违约金问题。根据本案查明的事实，黄琳在租赁之初交纳的80000元押金张伯健尚未退还。在双方尚未对涉案房屋的征收补偿产生矛盾纠纷之前，黄琳就经常逾期交纳租金，根据双方租赁合同的约定，押金应作为违约金归张伯健所有，且双方签订的租赁合同期限与实际履行期限都较长，合同标的金额较大，故该80000元不属于法律规定的违约金约定过高应予调整的情形。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，张伯健强行拆除配电箱后，黄琳又很快申请了配电箱，黄琳关于因面临征收及张伯健的阻挠原因导致所提供的涉案房屋不能完全满足租赁目的及租赁标准和要求的观点缺乏证据支持，且从双方的微信聊天记录反映双方之间一直是按当初租赁合同约定的租金标准实际履行，故对黄琳要求降低租金标准的请求，该院不予支持。2019年12月13日之后，涉案房屋的所有权人不再是张伯健，此后黄琳占用涉案房屋并未再给张伯健带来其他经济损失。黄琳应自逾期交租之日即2019年9月20日起至2019年12月13日（约三个月）期间，按每月17600元租金标准（每月20000元房屋租金减去张伯健自用门面租金2400元）向张伯健补交租金合计52800元（17600元/月×3个月）。 另，双方在本案审理过程中要求该院调取行政征收部门明确要求保密的相关征收材料，该院认为本案系房屋租赁合同纠纷，双方关于涉案房屋征收补偿费用分配的纠纷已经在该院另案起诉，现申请调取的证据与本案无关，该院不予调取。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张伯健与黄琳之间的房屋租赁关系于2019年12月13日解除；二、黄琳应于判决生效之日起十日内搬离位于柳州市柳北区的房屋；三、押金80000元作为违约金归张伯健所有，无须再向黄琳返还；四、黄琳应于判决生效之日起十日内向张伯健补交租金52800元；五、驳回张伯健的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取为2570元，由张伯健负担1237元，黄琳负担1333元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：本案合同终止后当事人应如何承担法律责任？ 在案证据载明，在双方尚未对涉案房屋的征收补偿产生矛盾纠纷之前，黄琳已经常性逾期交纳租金，未按照合同约定履行义务支付租金，已经构成了违约。同时,因双方在租赁关系期间遇涉案租赁房屋进行拆迁，而根据《房屋拆迁产权调换协议书》的约定张伯健有义务及时进行搬迁，本案双方租赁合同亦无法继续履行。由此本案租赁合同应当准予解除。一审判决基于2019年12月13日该租赁房屋拆迁补偿款由行政征收部门支付完毕的事实,以该时间为本案租赁合同解除时间正确，本院对此予以维持。 关于合同解除后的责任承担问题。首先,由于《房屋拆迁产权调换协议书》约定张伯健有及时搬迁的义务，而该房屋至今仍被承租人黄琳占用，故出租人张伯健有权诉讼要求租赁合同相对人黄琳搬离。一审判令黄琳应于判决生效之日起十日内搬离并无不当，本院对此予以维持。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》约定由于承租人违约押金不予退还，而且黄琳在合同履行期间经常性出现逾期交纳租金，一审判决考虑了双方签订的租赁合同期限与实际履行期限较长、合同标的金额较大以及承租人违约性质等综合因素，判决黄琳支付2019年12月13日前应付租金且押金80000元不予退还，并无不当，本院对此亦予维持。 综上所述，黄琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人黄琳负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年二月十九日 书记员 覃 溪