济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初167号 原告：谢清松，男，汉族，1987年3月8日出生，住山东省济南市 原告：潘娜娜，女，汉族，1987年6月21日出生，住山东省济南市 委托诉讼代理人：袁美环、郎子玉，均系山东千越律师事务所律师。 被告：付瑞瑞，男，汉族，1988年1月6日出生，住济南市 委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。 被告：姜沅希，女，汉族，1983年2月20日出生，住济南市 原告谢清松、潘娜娜与被告付瑞瑞、姜沅希物权确认纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢清松及其与潘娜娜的共同委托诉讼代理人袁美环、郎子玉，被告付瑞瑞及其委托诉讼代理人殷培刚到庭参加诉讼，被告姜沅希经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢清松、潘娜娜向本院提出诉讼请求：1.判令付瑞瑞、姜沅希继续履行补充协议；2.判令付瑞瑞、姜沅希将济南市历下区奥体西路2377号万科城22号楼1—304［鲁(2018）济南市不动产权第0249010号］、22号楼1—307［(鲁（2018）济南市不动产权第0249011号］的房屋协助过户登记至谢清松、潘娜娜名下；3.本案诉讼费、保全费等相关费用由付瑞瑞、姜沅希承担。事实与理由：因济南历下区万科城购买过储藏室的业主如再次购买储藏室则以优惠价出售，故谢清松、潘娜娜与付瑞瑞、姜沅希于2017年11月约定,谢清松、潘娜娜以付瑞瑞、姜沅希名义购买济南市历下区奥体西路2377号万科城22号楼1--304、22号楼1--307并签订《补充协议》一份，明确约定待颁发所有权证30日内付瑞瑞、姜沅希积极配合办理过户手续，无偿将涉案房屋过户至谢清松、潘娜娜名下。谢清松、潘娜娜已缴纳了两储藏室的全部房款、公共维修基金等费用。同时该两间储藏室一直由谢清松、潘娜娜实际占有使用，现付瑞瑞、姜沅希一直未按照约定办理房产变更登记手续至谢清松、潘娜娜名下，侵害了谢清松、潘娜娜的财产权益。为维护谢清松、潘娜娜的合法权益，现特提起诉讼，望判如所请。 付瑞瑞辩称，登记于付瑞瑞、姜沅希名下位于济南市历下区奥体西路2377号万科城22号楼1--304、22号楼1--307应归谢清松、潘娜娜所有。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。结合本案中签订的补充协议内容，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现谢清松、潘娜娜诉求付瑞瑞、姜沅希协助将涉案房产过户至其名下，但由此产生的费用应由其自行承担。一、谢清松、潘娜娜借用付瑞瑞、姜沅希名义购买了涉案储藏室，确实存在出资行为，并存在借名登记的意思表示。争议储藏室最初购买意向及签订的《济南市商品房买卖合同》均由谢清松全面实施，所有权人应归谢清松、潘娜娜所有。2015年9月付瑞瑞、姜沅希交付首付款29万元购置位于历下区奥体西路2377号万科城22号楼2-3402号楼房一处，于2016年7月20日购置22号楼2-226储藏室一间。开发商济南万筑房地产开发有限公司为推销储藏室对外出售，由曾购买储藏室的业主自愿报名决定购置，出售价格在原有基础上优惠一半。付瑞瑞与谢清松同为万科城业主，并均在业主群内，互为回应后对涉案房屋顶名购买并由其出资，享受相应优惠，嗣后由付瑞瑞办理储藏室合同签订、交付及产权登记，相应税费由谢清松承担。谢清松、潘娜娜现持有商品房买卖合同、定金合同、面积差异处理协议、借记卡账户明细清单、山东省住宅专项维修基金专用票据、中国建设银行个人活期账户交易明细、税务完税证明、齐鲁银行交易流水等证据，且储藏室一直由谢清松、潘娜娜占有、使用、控制、收益，能相互印证涉案房产均为谢清松、潘娜娜以付瑞瑞的名义由其实际出资购买的事实。《中华人民共和国民法典》第二百二十四条规定，动产物权的设立和转让自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。而本案的真实情况是谢清松是实际的出资人和权利人，涉案房产登记的物权状态与真实物权状态不一致，现有证据已证明真实的物权状态，涉案不动产物权的归属归谢清松、潘娜娜所有。二、谢清松、潘娜娜依据事实和法律确认房屋产权为其所有，应以查明的购房事实为依据，而不应以房屋权属登记为准。首先涉案房屋的定金合同、商品房买卖合同、购房款收款凭证、契税收款凭证、维修基金、收款凭证，均由谢清松、潘娜娜持有，在日常生活中一般情况下谁付款谁持有付款凭证。其次，谢清松、潘娜娜提交的转账记录与购房款面积差异款均高度一致，再次谢清松、潘娜娜持有储藏室钥匙，足以证明涉案房屋在交付后，由谢清松、潘娜娜实际占有并使用，足以认定涉案房屋系谢清松、潘娜娜经付瑞瑞、姜沅希的同意并以其名义与济南万筑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并以付瑞瑞、姜沅希的名义交付购房款、契税等。房屋作为不动产，权利人享有所有权的凭证是房屋产权证书，房屋产权证书具有公示效力，但不意味着登记产权人就是实际的产权人。实际产权人与登记产权出现不一致的，应根据实际的权利状况确定权利人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第八条规定，依据民法典第二百二十九条至二百三十一条规定，享有物权但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。在本案的房屋所有权确权纠纷中，并不必然以房屋权属登记为准认定所有权人，而应当依据查明的购房事实来确认所有权人。涉案储藏室不动产权证书权利人产权共有情况，虽然登记为付瑞瑞、姜沅希，但房屋权属登记行为属于行政确认行为。所谓行政确认是指行政主体依法对相对方的法律地位、法律关系和法律事实进行甄别，给予确认，认可、证明并予以宣告的具体行政行为。即房屋权属登记是行政机关依据当事人提交的材料，经过形式审查所进行的公示形式。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典物权编〉的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产目前的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中储藏室出售时，房屋登记在付瑞瑞、姜沅希名下，双方是认知的，现存证据可以证明不动产登记簿的真实记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，谢清松、潘娜娜对案涉房屋享有物权，在案证据的证明程度，依照《最高人民法院关于民事诉讼法适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在，具有高度可能性的，应当认定该事实存在。谢清松提交其与付瑞瑞之间签订的借名买房补充协议，亦能证明其实际支付购房款项，且持有付瑞瑞、姜沅希的商品房买卖合同、付款凭证等单据，并实际占有，上述事实证明谢清松与付瑞瑞之间形成借名买房的合意，已经具有高度买可能性，亦能证明谢清松、潘娜娜是房屋的真实权利人，谢清松、潘娜娜以付瑞瑞、姜沅希的名义购买涉案房屋的行为系双方真实意思表示，并实际履行，涉案房屋的产权证书虽然登记在付瑞瑞、姜沅希名下，但谢清松、潘娜娜能够证明其为涉案房屋的真实权利人的情况下，有事实和法律依据，法院对其要求确认其对涉案房屋享有物权的请求应予以支持。三、本案的案由为所有权确认纠纷，性质上属于确权之诉。涉案房屋虽登记在付瑞瑞、姜沅希名下，但谢清松、潘娜娜为实际出资人，系涉案房屋的实际所有人和权利人，对涉案房屋享有占有、使用、收益处分的财产权利，而付瑞瑞、姜沅希没有实际出资，仅以名义的买卖合同和登记在其名下的不动产权证书，并非实质的产权人。该房屋所有的购房款包括前期的首付款、维修基金、契税，均由谢清松支付。产权证上虽然登记为付瑞瑞、姜沅希的名字，但谢清松、潘娜娜为房屋实际所有权人。谢清松、潘娜娜自2017年11月占有使用至今，相关购房合同、交付票据以及房屋产权证书等原件，均由谢清松、潘娜娜持有，付瑞瑞、姜沅希并非为该房屋的实际出资人，谢清松只是借付瑞瑞的名义来购买房屋，而产权登记仅仅是一种经过形式上审查后的行政确认，该登记仅能表明付瑞瑞、姜沅希是名义上的权利人，从而在外部关系上对善意第三人发生效力，并不能对真正权利人的确认。本案中对该房屋享有所有权，取决于双方民事实体法律关系。谢清松、潘娜娜作为实际出资人，依法享有对该房屋的全部所有权。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条，因物权的归属内容发生争议的利害关系人，可以请求确认权利。虽然涉案房屋的产权登记在房屋所有权人为付瑞瑞、姜沅希，但该项登记仅具有推定效力，即应首先推定权利归属为登记权利人，应当允许实际权利人持合法有效的证据来推翻该项权利，推定涉案房产虽然登记在付瑞瑞、姜沅希名下，但也只能推定其为涉案房产名义上的权利人。如果其他利害关系人具有能足够的证据证明自己是真实的权利人，出资人可以申请登记机构更正，也可以请求人民法院重新确认。而本案的客观事实是谢清松、潘娜娜实际占有至今有四年多，占用期间的缴费单据均由谢清松本人持有，且涉案房屋的商品房买卖合同、房屋交纳发票、契税缴纳凭证、物业维修基金缴纳原始凭证均在谢清松处。四、谢青松与付瑞瑞之间因借名购房签订补充协议，该借名买房效力理应认定。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。借名买房系指以他人名义购买房屋，名义买房人和实际买房人约定，实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下，借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中谢清松、潘娜娜持有房屋买卖合同，购房发票，且支付了房屋购房款，自房屋交付开始至今由其使用。因此，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面，足以推定谢清松、潘娜娜与付瑞瑞、姜沅希之间存在借名买房关系，亦能相互印证双方存在借名买房的协议，该借名买房协议系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，又因万科城小区是面向社会公开销售的，谢清松、潘娜娜的借名买房也没有侵犯国家和社会的公共利益，故对双方借名买房协议的合法性、有效性应予以确认 经本院审理查明：付瑞瑞与姜沅希系夫妻关系。2016年7月20日，付瑞瑞、姜沅希购买万科城三期22号楼2--226号储藏室一间。2017年年底，谢清松、潘娜娜与付瑞瑞、姜沅希签订《补充协议》，载明：2017年11月2日济南市奥体西路万科城3期地下室储藏室优惠促销，因开发商销售政策原因，经友好协商，双方达成如下一致意见：谢清松、潘娜娜委托付瑞瑞、姜沅希暂用其名字购买了两套位于济南市万科城小区地下室，具体信息为：1.22号楼1--304、面积10.05平方米、购买价格1709元/平方米、公共维修基金1206元、总价18381元；22号楼1--307、面积13.67平方米、购买价格1709元、公共维修基金1640元、总价43383元，上述房款（含面积补差及公共维修基金），谢清松、潘娜娜已于2017年12月27日交给付瑞瑞、姜沅希，付瑞瑞、姜沅希也交给开发商。双方约定上述房屋待国家有关部门颁发房屋所有权证后30天内，付瑞瑞、姜沅希需无偿将上述两套储藏室过户到谢清松、潘娜娜名下，过户所产生的所有税费由谢清松、潘娜娜全部承担，付瑞瑞、姜沅希应积极配合办理过户手续。上述房屋所有使用权归谢清松、潘娜娜所有，付瑞瑞、姜沅希认同并知晓谢清松、潘娜娜暂用付瑞瑞、姜沅希名称帮助购买两套地下储藏室，付瑞瑞、姜沅希也不收取任何手续费用。该补充协议由谢清松、付瑞瑞签名并摁手印。付瑞瑞、姜沅希与济南万筑房地产开发有限公司分别签订22号楼1--304室和22号楼1--307室《定金合同》、《济南市商品房买卖合同》、《面积差异处理协议》，定金均为5000元，每平方米售价及总价与双方签订的补充协议一致，并分别需缴纳差价85元、119元。2017年11月3日，谢清松通过中国工商银行账户向济南万筑房地产开发有限公司分别支付两套储藏室的定金5000元。2017年11月14日，谢清松通过中国工商银行账户向济南万筑房地产开发有限公司分别支付两套储藏室购房款12090元、18243元。2017年12月10日，谢清松通过中国工商银行账户向济南万筑房地产开发有限公司支付差价款85元、119元。2017年12月27日，谢清松支付两套储藏室专项维修资金1206元、1640元，同日，潘娜娜支付给付瑞瑞2000元作为辛苦费。2018年8月3日，谢清松分别支付两套房屋税费498.92元、678.68元。 庭审中付瑞瑞自认定金合同中付瑞瑞、姜沅希的签名非付瑞瑞本人所写；商品房买卖合同中姜沅希的签名系付瑞瑞代签。 另查明，涉案两套储藏室已登记至付瑞瑞、姜沅希名下，并于2018年12月5日办理不动产权属登记证书。万科物业服务中心出具的证明记载涉案两储藏室一直由谢清松使用，谢清松、潘娜娜系夫妻关系。 本院认为，姜沅希经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和举证质证的权利。谢清松与付瑞瑞签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。补充协议明确约定谢清松、潘娜娜借用付瑞瑞、姜沅希名义购买涉案房屋，双方系顶名买房的关系。涉案房屋的定金、购房款、维修资金、税费等均由谢清松缴纳，房屋的买卖合同、税费发票、维修资金发票、登记在付瑞瑞名下的不动产权证书等均由谢清松、潘娜娜持有，且房屋交付后一直由谢清松、潘娜娜使用。综合上述因素，本院认定谢清松、潘娜娜借用付瑞瑞、姜沅希名义买房的事实存在，谢清松、潘娜娜为涉案房屋的实际出资人及权利人。现涉案房屋已经具备过户条件，付瑞瑞、姜沅希应当按照协议约定，继续履行协议，配合谢清松、潘娜娜办理过户。对谢清松、潘娜娜的诉讼请求，本院予以支持；办理过户过程中，相应税费由谢清松、潘娜娜自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告付瑞瑞、姜沅希继续履行《补充协议》； 二、被告付瑞瑞、姜沅希于本判决生效之日起三十日内协助原告谢清松、潘娜娜将济南市历下区奥体西路2377号万科城22号楼1--304（房产证号：济南201802490**）、济南市历下区奥体西路2377号万科城22号楼1--307（房产证号：济南201802490**）过户至谢清松、潘娜娜名下，相应税费由原告谢清松、潘娜娜自行承担。 案件受理费100元,由付瑞瑞、姜沅希负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇二一年二月九日 书记员  段雅绮