四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终863号 上诉人（原审被告）：成都华益房地产有限责任公司。住所地：成都市二环路东四段24号附20号。 法定代表人：刘力辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈皙，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严星，男，1987年7月23日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。 上诉人成都华益房地产有限责任公司（以下简称华益公司）因与被上诉人严星商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华益公司上诉请求：1.撤销成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初3012号民事判决；2.判决驳回严星的全部诉讼请求；3.判决严星承担案件受理费、上诉费。事实及理由：一、华益公司于2017年12月26日取得了建设工程竣工验收合格证明、于2018年6月26日取得房屋面积实测报告书，符合案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）第十五条约定的商品房交付条件。案涉合同第十八条第一款约定华益公司在2018年6月30日前向严星交付案涉房屋。严星于2018年6月30日到案涉房屋进行检查，无正当理由拒绝办理交付手续，华益公司认为案涉房屋于2018年6月30日视为交付，不存在逾期交房的违约行为。二、严星主张的案涉小区消防的问题，仅涉及竣工验收消防备案问题，属于行政管理范畴，并不能直接否定合同约定的房屋交付条件。华益公司于2017年12月26日取得了建设工程竣工验收合格证明之日起，应当按照消防法第十三条、建设工程消防监督管理规定第二十四条的规定，进行竣工验收消防备案，因华益公司欠缺该备案环节，故成都市青白江区公安消防大队于2018年7月5日出具了行政处罚决定书，针对的是华益公司未进行竣工消防备案的行为。华益公司于2018年7月25日向成都市青白江区公安消防大队提交了竣工验收消防备案申请。2018年8月1日，成都市青白江区房产管理局出具了成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，载明案涉房屋的住宅附属设施设备符合《成都市物业管理条例》第十三条规定，依法予以备案。案涉房屋涉及的竣工验收消防备案是行政机关的管理规定，属于行政范畴的法律关系，而华益公司与严星之间的房屋买卖合同关系是平等民事主体之间的合同关系，不能以行政管理规范的要求直接否定华益公司于2018年6月30日向严星交付房屋的有效性。三、（2019）川0113民初1770号民事判决及（2019）川01民终17770号民事判决不适用于本案。根据消防法第十三条第一、二款的规定可知，案涉小区不需要申请消防验收，而是需要建设单位在进行消防竣工验收之后向相关部门履行竣工消防备案的义务。如前所述，相关部门针对华益公司在消防竣工验收后未及时备案的行为作出了处罚，华益公司据此完善了备案手续，相关部门根据华益公司提交的申请材料核发了备案凭证，故竣工消防备案的问题对案涉房屋的交付不产生实质性影响，（2019）川0113民初1770号、（2019）川01民终17770号判决中载明的相关事实属于认定错误，一审据此引用存在不当。 严星辩称，请求二审法院维持原判，驳回华益公司的上诉请求。相关行政单位已经认定华益公司未进行消防验收合格，并且责令华益公司对小区房屋立即停止使用，待完善相关消防手续后才能投入使用。另案饶卫华的一审、二审判决将相关行政单位认定的事实予以了司法确认，进一步明确华益公司的房屋在2018年6月30日前不符合交付条件，应当遵照前面的判决，不能出现同案不同判的现象。不认同冯静案件一审、二审的判决，已经准备了相关材料向四川省高级人民法院提出再审申请。 严星向一审法院起诉请求：1.判决华益公司向严星支付逾期交房违约金16809元；2.本案诉讼费由华益公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月18日，严星与华益公司签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同附件与补充协议》（以下简称补充协议），约定由严星购买华益公司开发的青白江区红阳街办红阳西路以北（红阳村1-6组）“合谊▪同华”小区房屋一套，预测建筑面积为108.14平方米，房屋总价款667037元，付款方式为贷款方式付款。关于房屋交付条件，商品房买卖合同第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”商品房买卖合同第十六条约定：“……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到竣工条件……”关于房屋交付时间和手续，商品房买卖合同第十八条约定：“（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。”关于逾期交房责任，商品房买卖合同第十九条约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在六十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”关于逾期交房责任，补充协议第七条17项约定：“该房屋交付给买受人时，未达到《主合同》第十六条第（二）款约定中的任意一项交付使用条件时，买卖双方同意，出卖人在60日内整改完毕，如出卖人未能在前述期限内整改完毕的，合同继续履行，出卖人赔偿买受人因此遭受的损失。”关于除主体结构以外的其他质量问题，商品房买卖合同第十八条（五）项约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90日内；2.管道堵塞，90日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，90日内……”补充协议第七条19项约定：“买受人查验的该房屋存在《主合同》第十八条（五）款约定的质量问题，买受人同意：（1）由出卖人在该款约定的时间内对相应的质量问题予以解决，如出卖人未能按前述约定解决质量问题，则由出卖人对其承担相应的质量保修责任；（2）前述任意一项质量问题出现的，买受人均不得以此为由拒绝收房。”。 2017年12月26日，华益公司取得“合谊▪同华”小区项目的竣工验收报告。2018年6月26日，成都怡城房产测绘有限公司出具房产测绘成果报告书，对“合谊▪同华”小区商业、住宅（1-12号楼及地下室）进行了产权面积实测。 严星分别于2018年6月30日、2018年7月14日验收案涉房屋，因认为案涉房屋需整改，未接房。 2018年7月5日，成都市青白江区公安消防大队出具行政处罚决定书，载明：“……2018年7月3日，成都市青白江区公安消防大队消防监督员张某某、王某依法对投诉举报的成都华益房地产开发有限责任公司建设的“合谊▪同华”小区进行消防监督检查时，发现该项目未进行竣工消防备案，该违法行为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项之规定……”，并对华益公司给予了罚款一千元的行政处罚。2018年7月31日，成都市青白江区公安消防大队对“合谊▪同华”工程进行了消防备案检查，在建设工程竣工验收消防备案检查记录表中载明：“经资料审查及现场功能测试，综合评定该工程消防验收合格。”2018年8月1日，成都市青白江区房产管理局出具成房（青）交付备案（2018）第003号成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，载明合谊▪同华小区1—12号楼的住宅附属设施设备符合《成都市物业管理条例》第十三条规定，依法予以备案。2018年8月13日，成都市公安局青白江区分局向该小区另一购房者出具《依法分类处理意见书》，载明：“……2018年7月3日，消防大队对合谊同华小区进行了消防监督检查，发现该小区存在消防未验收完成就已经投入使用的情况。消防大队立即约谈该小区开发商（成都华益房地产有限责任公司）负责人，对该公司进行立案调查，根据相关法律规定对其违规行为进行处罚。同时，消防大队依照《中华人民共和国消防法》及省、市《消防条例》的相关要求，对其填写了《消防监督检查记录表》，下发了《责令限期改正通知书》，责令开发商立即停止使用，待完善相关消防手续后场所才能投入使用。目前，该小区已按照责令改正通知书要求整改完毕，通过了消防验收，可投入使用”。 严星于2018年11月3日接收了其所购买的案涉房屋，并向案涉小区客户服务中心交纳了物业服务费。“合谊▪同华客户服务中心专用收据”上载明：业主为严星，房屋号为x-x-x，物业服务费摘要为2018年9月1日至2019年2月28日。 一审法院认为，严星与华益公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，对合同双方均具有约束力。本案中，商品房买卖合同中虽约定了案涉房屋的交付时间为2018年6月30日前，根据（2019）川0113民初1770号判决书及（2019）川01民终17770号判决书中对于同一案涉小区竣工情况、消防情况等所认定的事实，案涉房屋所在的“合谊▪同华”小区直至2018年7月31日才完成消防验收合格，并于2018年8月1日通过成都市青白江区房产管理局对于住宅附属设施设备的备案，故案涉房屋在2018年6月30日前并不具备交付条件，华益公司应在完成案涉小区的消防验收并于2018年8月1日通过成都市青白江区房产管理局备案后才具有通知严星办理案涉房屋交接手续、向其交付案涉“合谊▪同华”小区商品房的条件。本案中，应给予严星一定的合理期间用以了解相关情况并前来办理房屋交付手续。结合交付通知书、业主收房资料、物业费收据等证据，以及严星在本案中陈述其于2018年6月30日、7月14日验房情况，一审法院酌情确定严星应于2018年8月23日前至华益公司办理案涉房屋交付手续。综上，华益公司向严星逾期交付案涉房屋的时间共计为54天。根据双方签订的商品房买卖合同第十九条约定，华益公司应依照已付房款每日万分之一的标准向严星支付逾期交付房屋的违约金共计3602元（667037元÷10000×54日）。对于严星提出的华益公司尚未履行交房义务，故应支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止的意见，一审法院认为严星作为房屋买受人，其在约定的交房期间应密切关注所购房屋的相关信息，可通过联系开发商、小区物业公司、与其他业主交流等多种渠道知晓案涉房屋所在的“合谊▪同华”小区是否消防验收合格以及案涉房屋是否整改完毕，获悉案涉房屋所在小区项目整改情况，即使华益公司未再就此通知收房，严星也应积极联系华益公司，要求办理房屋交付手续，不应据此长期未办理房屋交接手续，并且严星并未提供充分证据证明案涉房屋还存在其他不符合商品房买卖合同约定的房屋交付条件的情形，也未证明华益公司与其协商变更了案涉房屋交付时间、条件或刻意阻扰严星接收房屋，故对此意见一审法院不予采纳。关于严星主张因房屋质量问题导致逾期交房的意见，严星陈述案涉房屋主要存在漏水开裂等普通质量问题，但未提交证据予以证明，对此意见一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、华益公司于判决生效后十五日内向严星支付逾期交房的违约金3602元；二、驳回严星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取110元，由严星负担87元，华益公司负担23元。 二审审理中，华益公司提交了新证据：1.2018年7月5日成都市青白江区公安消防大队出具的青公（消）行罚决字【2018】0071号行政处罚决定书；2.2018年7月25日建设工程竣工验收消防备案凭证；3.成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；4.成都市中级人民法院（2020）川01民终15751号民事判决书。拟证明：华益公司在收到行政处罚决定书后，依据相关规定申请了竣工验收消防备案，行政处罚，主要是基于案涉项目未进行竣工消防备案，成都市中级人民法院（2020）川01民终15751号民事判决书可以证明案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，华益公司不存在违约行为。 严星对证据的真实性、合法性均无异议，同时认为，交付房屋需要消防备案，华益公司也没有对行政处罚提出复议，2018年7月31日公安消防大队对涉案小区进行消防备案检查时，载明经资料审查及现场功能测试综合评定该项目消防验收合格，消防验收前提是需要消防验收合格才能备案。成都市中级人民法院（2020）川01民终15751号民事判决书与饶卫华一审、二审判决书认定的相关事实相反，违背了同案同判的要求。 本院对上列证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，本院（2020）川01民终15751号民事判决书载明，该案案涉合同约定交房时间为2018年6月30日前，房屋买受人冯某于2018年6月29日接收了案涉房屋。本院（2019）川01民终17770号判决书载明，该案案涉合同约定交房时间为2018年6月30日前，但在约定的交房期限届满之时，因案涉房屋未完成消防验收检查，故房屋买受人饶某某拒绝收房。 本院认为，根据严星与华益公司之间的合同约定，华益公司应在2018年6月30日前向严星交付房屋，但在合同履行过程中，华益公司虽然在合同约定交房期限前通知交房且案涉房屋达到了双方合同所约定的交付条件，但案涉房屋尚未完成消防验收，且相关行政管理部门也明确认定案涉房屋需要完成消防验收方可投入使用，在此情况下，严星拒绝收房有正当理由，华益公司有义务根据行政管理部门的要求完善房屋消防验收手续后再行交付房屋。因此，一审法院据此认定华益公司逾期交房、应承担逾期交房违约责任并无不当。 严星虽然于2018年6月30日进行验房，但因房屋未进行消防验收且存在多处需要整改，该验房行为不应认定为收房，一审法院华益公司主张已按期交房主张不予认定正确。案涉房屋所在房地产项目2018年7月31日完成消防验收，案涉房屋客观上达到了合同约定及行政管理部门要求的交付条件。因此，一审法院酌情确定严星应于2018年8月23日前至华益公司办理房屋交付手续并无不当，本院对一审法院确定由华益公司向严星支付逾期交房违约金3602元的结果予以维持。 综上，华益公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费220元，由成都华益房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二一年二月十八日 书记员 何佳林