广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12050号原告（反诉被告）：罗其华，男，汉族，1976年1月1日出生，住湖南省汉寿县××××××××林场组，公民身份号码：432××××××××××××930。委托诉讼代理人：林旭君，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍楚瑶，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张永明，男，汉族，1963年3月18日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××金茗阁10D，公民身份号码：440××××××××××××812。委托诉讼代理人：刘勇慧，广东莞恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗冠鸿，广东莞恒律师事务所辅助人员。原告（反诉被告）罗其华与被告（反诉原告）张永明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2020年11月24日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告罗其华的委托诉讼代理人林旭君、伍楚瑶，被告张永明及其委托诉讼代理人刘勇慧，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年6月9日签订的《房屋租赁协议》已经解除；2.被告向原告返还款项51400元；3.被告向原告支付为履行合同所支出的费用50000元（25000元×2倍）；4.被告承担本案全部诉讼费、保全费、执行费等产生的费用。事实和理由：原告与被告于2020年6月9日签订了《房屋租赁协议》，原告向被告租赁永明商住楼一楼8-9号铺及五楼作商业使用，且由原告对租赁店铺与宿舍进行装修。原告于2020年6月9日依约向被告支付了押金29600元（2个月租金）、餐厅7月份的租金8000元、进行房内整改的保证金13800元，履行了合同义务。基于信赖，原告于2020年6月10日与东莞市精心装饰工程有限公司签订了店铺与宿舍的装修合同并支付了装修工程款定金合计25000元。东莞市精心装饰工程有限公司于2020年6月11日入场施工。但在2020年6月12日，被告却违反合同约定擅自委托其他人进行装修，并阻止原告委派的装修公司继续施工。原告与东莞市精心装饰工程有限公司订立的装修合同无法继续进行，依据定金法则，原告需支付双倍定金以赔偿东莞市精心装饰工程有限公司。鉴于双方不能达成一致意见，现原被告双方就2020年6月9日所订立的《房屋租赁协议》无法继续履行。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的全部请求。被告本诉辩称，被告没有违约，也没有委派其他装修公司施工，也没有阻止原告进场装修，是原告违约，案涉租赁合同应当继续履行，也可以继续履行，原告应当继续履行租赁合同约定的义务，按时缴纳租金，并同时承担逾期交租的违约责任。被告反诉向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《房屋租赁协议》继续履行；2.原告立即向被告支付租金36400元；3.原告立即向被告支付利息51元；4.原告承担全部诉讼费用。后被告向本院提交变更诉讼请求申请书，诉讼请求变更如下：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》解除，解除时间为2020年11月24日；2.原告于2020年11月30日前将案涉房屋的钥匙交回被告并办理书面交还房屋手续，否则被告有权自行收回房屋并将房屋另行出租；3.被告没收原告交付的押金29600元、装修保证金13800元；4.原告向被告支付2020年7月至11月租金共计66000元及利息1688元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，分别从2020年8月1日、2020年9月1日、2020年10月1日、2020年11月1日开始计算，计至偿清之日止，具体计算方式详见变更诉讼请求申请书）；5.原告向被告赔偿因装修导致房间拆卸的损失4060元；6.原告承担本案反诉费用。事实与理由：原告租赁被告位于东莞市×××××××××××××××及五楼并于2020年6月6日签订了《房屋租赁协议》，约定：原告向被告支付押金29600元（2个月租金）、进行房内整改保证金13800元等。但之后原告无故拖欠被告租金至今，并向法院起诉虚构被告违约，称被告阻止其进行装修，实际上被告并无任何阻止原告任何装修的行为，原告起诉状称被告阻碍阻止其装修整改一事，纯属子虚乌有，从未发生。原告为了逃避履行《房屋租赁协议》约定的义务，竟如此丧心病狂，虚构违约行为，实在令人发指。因此，为维护自己的合法权益，被告特向法院提起反诉，请法院依法裁判，判如所请。原告反诉辩称，一、原告在签订《房屋租赁协议》后均在积极履行合同，且在被告违约行为发生前原告已按约定履行其合同义务。双方签订的《房屋租赁协议》第三条约定：“乙方先交付2个月租金给甲方作为押金（注：2020年7月1日至2020年11月30日止每月交付租金为¥8000元，12月1日至12月31日本月租金抵扣整改时的¥13800元保证金。”在案涉房屋租赁协议签订后，原告于2020年6月9日依约向被告支付了押金29600元（2个月租金）、餐厅7月份的租金8000元、进行房内整改的保证金13800元。在被告违约行为发生前，原告已按合同约定履行其支付对应租金、保证金的合同义务。双方签订的《房屋租赁协议》第七条约定：“甲乙双方签订合同后乙方进行店内整改，拆除门口鱼缸、烧鹅档口拆除，门口加大，雨篷拆除或整改加固”、第九条约定：“乙方居住5楼宿舍，由乙方处理墙面批灰、油漆、卫生、水电、装修购置空调、床、门、窗所有费用由乙方垫付”，原告为履行合同约定对租赁房屋进行整改装修，于2020年6月10日与东莞市精心装饰工程有限公司签订了店铺与宿舍的装修合同，支付了装修工程款定金合计25000元，并要求东莞市精心装饰工程有限公司于2020年6月11日入场施工。原告在签订案涉《房屋租赁协议》后的全部履约行为均表明原告一直在积极履行合同，且在被告违约行为发生前原告已按约定履行了其合同义务。原告根本不存在、更不可能实施被告所主张的被告为逃避履行《房屋租赁协议》约定义务的行为。二、因被告违约行为导致《房屋租赁协议》无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除案涉房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，因此被告要求继续履行《房屋租赁协议》的反诉请求应予驳回。根据《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，在原告委托东莞市精心装饰工程有限公司入场施工后，被告违反合同约定擅自委托其他人进行装修，并阻止原告委派的装修公司继续施工，导致案涉合同无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，原告有权依法解除案涉房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，因此被告要求继续履行《房屋租赁协议》的反诉请求应予驳回。三、被告要求原告支付或承担租金、利息、诉讼费的反诉请求没有事实和法律依据。首先，因被告违约致使原告不能实现合同目的，自被告将东莞市精心装饰工程有限公司的工人清出案涉物业，不允许施工后，被告自行聘请了装修人员进场施工，案涉物业已经由被告实际控制，原告自始至终均未真正使用过案涉物业，被告要求原告向其租金、利息没有事实依据。其次，退一万步，若双方从现在起按《房屋租赁协议》约定履行，自2020年7月1日至案涉物业再次交付给原告使用之日期间，被告无权要求原告承担此期间的租金。综上，本案纠纷的起因在于被告出尔反尔，违反合同约定以致原告未能享受《房屋租赁协议》所带来的使用利益，更是对东莞市精心装饰工程有限公司承担了违约责任。被告的反诉请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的权属问题。根据被告提供的房地产权证（编号为：粤房地证字第1480760号）显示，位于东莞市×××××××××××口对面房屋的权属人为张永明。二、案涉房屋的租赁问题。2020年6月9日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于东莞市×××××××××××口永明商住楼一楼8-9号铺及五楼租给乙方作商业使用；租金为14800元/月，第37月起租金为16800元/月；乙方应先交付2个月租金给甲方作为押金，每月租金即每月5日前交付当月租金，超期每天加收5%的滞纳金，逾期不交者，甲方有权收回铺位及没收押金（注：2020年7月1日至2020年11月30日止每月交付租金为8000元，12月1日至12月31日本月租金抵扣整改时的13800元保证金，2021年1月1日开始每月抵扣6800元宿舍楼装修费，金额以实际宿舍装修金额为准，扣完为止）；乙方应按合同协议按时交纳租金，不得拖延将会，延付一个月作违约处理，甲方有权提出终止协议，押金归甲方所有，并追加所欠的租金及水电费等一切费用；租期自2020年7月1日至2023年6月31日止；甲、乙双方签订合同后乙方进行店内整改，拆除门口鱼缸、烧鹅档口，门口加大，雨棚拆除或整改加固，进行整改时，需交付13800元作为保证金，保证金抵2020年12月租金；乙方居住5楼宿舍，由乙方处理墙面批灰、油漆、卫生、水电、装修购置空调、床、门、窗所有费用由乙方垫付，在前6个月收租金时每月抵扣1000元，第7个月开始每月抵扣6800元，直至扣完为止；乙方承接整改前进行餐具及其他物件进行清点，乙方退场时允许10%物品损耗，乙方购置的设备及其他可以自行带走的物品可以带走（不含硬件装修影响美观）；装修总租期为21天，2020年7月1日开始收取租金。根据原告提供的由被告出具的收据显示，2020年6月8日，原告分别向被告支付整改门口保证金13800元、餐厅7月份租金8000元、租房押金29600元。三、双方存在争议的问题。1.案涉房屋的交付时间及租金计算时间。被告主张，其于双方签订《房屋租赁协议》时即2020年6月9日已将案涉商铺一楼及五楼的钥匙交付给原告，否则原告聘请的装修工人无法进入案涉租赁物进行装修，因原告坚持要求解除合同，故案涉租赁合同的解除时间应为第一次庭审时被告变更诉讼请求的时间即2020年11月24日，而案涉租赁物被告于2020年12月2日才实际收回，故计算案涉租赁物的租金应自2020年7月计至2020年11月24日止，对于合同解除后即2020年11月25日至2020年11月30日期间的房屋占有使用费，原告应参照租金的标准支付。原告则主张，案涉租赁物的五楼没有上锁，可以自由出入，一楼的商铺则已经上锁，但被告从未交付一楼商铺的钥匙，故原告聘请的装修人员进入五楼装修一天后，因2020年6月12日遭到被告的阻止，导致装修事宜终止，而被告从未交付过案涉租赁物，且案涉租赁物一直由被告实际控制，故原告无需支付相应的租金，且双方的租赁合同于2020年6月12日已经解除。2.案涉《房屋租赁协议》的解除时间及原因。庭审中，原、被告均一致同意解除双方签订的案涉《房屋租赁协议》，但关于前述《房屋租赁协议》的解除时间及原因，双方存在争议。原告主张，由于被告阻挠原告对案涉租赁物进行整改装修，导致原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，故原告有权依据《房屋租赁协议》的约定解除合同，案涉《房屋租赁协议》的解除时间应为被告阻挠装修工人施工的时间即为2020年6月12日。被告则主张，其从未阻挠装修工人进行施工，鉴于原告明确表示不同意继续履行合同，原告构成违约，故被告同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，但案涉《房屋租赁协议》的解除时间应为第一次开庭时被告变更诉请的时间即2020年11月24日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已取得房地产权证，且案涉《房屋租赁协议》系各方当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认，各方当事人均应依据诚实信用原则，全面、合法的履行各自的权利义务。原、被告均一致同意解除案涉《房屋租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，本院依法予以准许。本案的争议焦点为：一、案涉租赁物的交付及租金计算问题；二、案涉《房屋租赁协议》的解除原因及责任分担问题。关于争议焦点一。首先，结合双方签订的《房屋租赁协议》，前述协议明确约定“乙方承接整改前进行餐具及其他物件进行清点，乙方退场时允许10%物品损耗，乙方购置的设备及其他可以自行带走的物品可以带走（不含硬件装修影响美观）”，即对于案涉租赁物的一楼商铺，双方明确约定原告进行整改前需对相关餐具及物件进行清点，由此可见，对于案涉租赁物的一楼商铺，原告在入场及退场前，原、被告双方均需进行相应的清点和交接，而结合原、被告于庭审中的陈述，被告主张其于签订合同当日即2020年6月9日已将案涉商铺一楼及五楼的钥匙交付给原告，但未提交相应的交接清单，不符合同约定及常理。其次，结合原告提交的案外人曾建新与被告的微信聊天记录显示，2020年6月10日，曾建新询问被告几点到雅园餐厅（案涉一楼商铺），被告回复称“我今天没有时间，明天早上好吗？五楼装修你可以先做”，由此可见，对于案涉租赁物的一楼商铺，原告聘请的装修工人在被告未到场的情况下，无法自由进入，仅可以自由进入五楼先行装修，故对原告关于案涉租赁物的五楼没有上锁可以自由出入、一楼商铺的钥匙尚未交付的主张，本院予以采纳。综上，被告作为出租方，主张其已将案涉租赁物的钥匙交付给租赁方即原告，应依法承担相应的举证责任，但其未提交任何证据予以证明，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳，鉴于《房屋租赁协议》明确约定“装修总租期为21天，2020年7月1日开始收取租金”，而双方因装修事宜产生争议，且案涉租赁物仍处于被告的实际控制之中，被告未履行完毕其主要的交付义务，合同约定的租金支付条件尚未成就，故被告要求原告自2020年7月1日开始支付租金及返还案涉租赁物并交还钥匙，依据不足，本院依法不予支持，被告应退还原告已支付的2020年7月份租金8000元。关于争议焦点二。关于解除原因。双方签订的《房屋租赁协议》明确约定“乙方居住5楼宿舍，由乙方处理墙面批灰、油漆、卫生、水电、装修购置空调、床、门、窗所有费用由乙方垫付，在前6个月收租金时每月抵扣1000元，第7个月开始每月抵扣6800元，直至扣完为止”，也即案涉租赁物的五楼装修费用虽由原告予以事先垫付，但其垫付的前述费用可在租金中予以完全抵扣，该装修费用实际是由被告承担，鉴于被告与前述装修费用存在利害关系，在原告聘请了装修公司即案外人东莞市精心装饰工程有限公司对案涉租赁物的五楼进行装修时，被告对由此产生的装修费用提出异议，属于原、被告在合同履行过程中产生的合理争议，双方可通过沟通协商的方式予以解决前述问题，本案尚未达到合同约定的解除条件或法定解除条件，原告以此为由要求解除双方之间的合同，并以自己的行为明确表示不继续履行合同，构成违约，作为过错方，应承担由此导致的违约责任，其要求被告支付为履行合同所支出的费用50000元（即原告主张的其需向案外人东莞市精心装饰工程有限公司赔偿双倍定金50000元），依据不足，本院依法不予支持。关于押金29600元。案涉《房屋租赁协议》明确约定了押金的性质及相关法律后果，即保障合同的有效履行，也体现了押金的本质属性，如前所述，案涉《房屋租赁协议》被解除，原告存在过错，应承担相应的违约责任，故对被告关于案涉押金29600元应予以没收的主张，本院予以采纳，原告要求被告退还押金29600元，依据不足，本院依法不予支持。关于装修保证金13800元。案涉《房屋租赁协议》明确约定“甲、乙双方签订合同后乙方进行店内整改，拆除门口鱼缸、烧鹅档口，门口加大，雨棚拆除或整改加固，进行整改时，需交付13800元作为保证金，保证金抵2020年12月租金”，也即前述13800元的性质即为装修保证金，而非被告主张的押金，在原、被告对案涉店铺装修问题存在争议且一楼店铺尚未实际装修的情况下，案涉《房屋租赁协议》被解除，原告虽存在过错，但前述13800元的装修保证金应予以退还原告，被告要求没收装修保证金13800元，依据不足，本院依法不予支持。关于装修损失问题。庭审中，原、被告均一致确认，原告拆除了案涉租赁物五楼的房门共计七扇，价值合计4060元，本院依法予以确认。如前所述，导致案涉《房屋租赁协议》被解除的原因在于原告，原告作为过错方，应承担相应的违约责任，其将案涉租赁物五楼的房门予以拆除，在前述协议被解除后，应予以恢复原状，但截至开庭之日，仍未采取任何措施予以补救，故被告要求原告赔偿前述房门的装修损失4060元，合法有据，本院依法予以支持。综上，被告需向原告返还装修保证金13800元、2020年7月份租金8000元，经抵扣原告需向被告赔偿的装修损失4060元，故被告尚需支付的费用为：13800元＋8000元-4060元=17740元，对于超出该数额的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗其华与被告张永明于2020年6月9日签订的《房屋租赁协议》已解除；二、被告张永明应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告罗其华退还17740元；三、驳回原告罗其华的其他本诉请求；四、驳回被告张永明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2328元，由原告罗其华负担1921元，被告张永明负担407元；本案反诉受理费1302元，由被告张永明负担。上述本诉受理费2328元，原告罗其华起诉时已预交；上述反诉受理费1302元，被告张永明反诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 王 观人民陪审员 王 焰人民陪审员 苏健芬二〇二一年二月一日书 记 员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。