安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2001号 上诉人（原审被告）：彭纯杰，男，1982年5月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：安徽信地物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路安徽大市场内。 法定代表人：陈晨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴柳，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丹丹，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人彭纯杰因与被上诉人安徽信地物业管理有限公司（以下简称信地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 彭纯杰上诉请求：1．撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10660号民事判决；2．责令信地物业公司立即完善《前期物业服务合同》规定条款；3．改判信地物业公司40%折扣收取彭纯杰物业费2886元；4．一审及二审诉讼费用均由信地物业公司承担。事实和理由：1．信地物业公司服务存在严重瑕疵，一审法院认定事实不清。2017年11月8日，信地城市广场藏龙阁发生围墙被砸的情况，后有业主就围墙被砸询问了信地开发商及物业办，均未得到合理解释，之后信地藏龙阁开发商及信地物业办工作人员始终未给予一个明确答复和解释说明。围墙至今未做任何修复，给小区的生活安全带来极大的风险。2．信地物业公司收费标准为“甲级”，根据《合肥市住宅小区物业服务等级标准》中规定，信地物业公司应“重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。”彭纯杰作为居住在藏龙阁小区的业主，在小区交付已满3年之际，尚未建立巡更点。信地物业公司在日常的服务中也有很多服务不到位的瑕疵，未履行《前期物业服务合同》中约定的“甲级服务标准”。信地物业公司起诉要求给付物业费，应当证明其已按照物业服务合同约定全面履行自己的义务。3．信地物业公司在更换新门禁之后，拒绝为彭纯杰办理新门禁卡，给彭纯杰造成极大的不便，并且单元门禁损坏之后，彭纯杰报修，信地物业公司置之不理。在信地物业公司履行《前期物业服务合同》中约定的义务前，彭纯杰有权拒绝信地物业公司提出的继续给付物业费的要求。 信地物业公司辩称，彭纯杰的上诉请求不能成立，应驳回彭纯杰全部上诉请求。1．彭纯杰上诉要求“责令信地物业公司立即完善《前期物业服务合同》规定条款”，彭纯杰一审中并未就合同条款问题提出任何诉讼请求，也未提出反诉，但其却在上诉过程中新增该诉讼请求，明显与一审案件无关，该项诉讼请求应当依法驳回。2．彭纯杰并未提供证据证明围墙被砸的具体原因，也未明确围墙被砸系何人所为。信地物业公司作为物业管理单位，一直积极对围墙进行维保和维护，围墙被砸并非信地物业公司所为，信地物业公司也从未放任该行为。信地物业公司作为物业管理单位，确应维护围墙的完整性，但围墙尚未修复并非信地物业公司主观原因，而是相邻小区业主强行阻止施工。3．信地物业公司履行了合同的基本义务，彭纯杰应当缴纳物业服务费用。 信地物业公司向一审法院起诉请求：1．判决彭纯杰向信地物业公司支付物业管理费及违约金7215元（物业费暂自2017年5月1日计算至2020年5月30日；违约金按0.2%/日标准计算，暂计算至2020年5月30日，之后继续按此标准计算至付清之日至）。2．一审案件受理费等由彭纯杰承担。 一审法院认为：信地物业公司、彭纯杰之间签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，信地物业公司按照约定履行了提供物业服务的义务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。彭纯杰作为小区业主，在接受了信地物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。彭纯杰如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。经查，案涉房屋于2017年4月19日办理过户登记在彭纯杰名下，彭纯杰辩称该物业费为前业主欠付的，一审法院不予支持。现信地物业公司主张彭纯杰应缴纳2017年5月1日至2020年5月30日期间的物业费7215元，符合法律规定，一审法院予以支持。由彭纯杰提供的相关证据，本案信地物业公司在履行合同亦存在瑕疵，彭纯杰不交物业费系对其提供的服务存在异议，故一审法院对信地物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、彭纯杰于判决生效之日起五日内支付信地物业公司2017年5月1日至2020年5月30日期间的物业服务费7215元；二、驳回信地物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由彭纯杰负担。 二审中，彭纯杰提交证据五组，证据一、彭纯杰身份证和信地物业公司营业执照，证明目的：彭纯杰和信地物业公司的诉讼主体适格；证据二、小区围墙打开照片，证明目的：2017年11月9日早上围墙开洞之后,物业一直不主动修复和不管不问的消极服务态度；证据三、物业服务范围内的瑕疵，证明目的：证明信地物业公司服务不力与收费标准不匹配；证据四、微信截图，证明目的：证明信地物业服务理念与法律背道而驰；证据五、物业须公开项目列表一张，证明目的：物业服务瑕疵。信地物业公司质证意见为：对证据一三性和证明目的均无异议；对证据二的证明目的和合法性均不认可，电视台的报道仅代表电视台节目本身立场，并不具有法律效力，不一定是对事实的完整、真实记录；对证据三的真实性和证明目的不予认可，照片未提供原图，照片上也未显示拍摄时间和拍摄地点；对证据四的真实性无异议，对其证明目的有异议，从截图内容来看，物业并没有拒绝为业主维修门禁；对证据五真实性、合法性均有异议，上述证据系彭纯杰单方制作。此外，信地物业公司在二审中提供视频截图照片九张，证明目的：物业按时有巡检人员骑电动车对小区内重点部位进行巡检。彭纯杰质证意见为：对其真实性不认可，截图看不出是对案涉小区进行巡检，不能看出骑车的人是在巡检。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在信地物业公司依据案涉《前期物业管理服务协议》的约定履行了对案涉小区的物业服务的义务后，彭纯杰作为案涉小区业主，应当按约履行给付物业费的义务，一审法院对信地物业公司要求彭纯杰支付物业费的诉请予以支持，并无不当。彭纯杰在本案中提交的证据显示信地物业公司在提供相关物业服务时存在一定瑕疵，刘建华欠缴物业费系因其对信地物业公司提供的物业服务质量存在异议，而非恶意拖欠物业费，一审法院据此对信地物业公司诉请的违约金未予支持，未有不妥。但彭纯杰提供的证据不足以证明信地物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成其拒交物业费的理由，一审法院依据本案查明的事实及案涉物业服务合同的约定，核定彭纯杰2017年5月1日至2020年5月30日期间的应缴纳的物业费数额为7215元，本院予以确认。本案中，彭纯杰作为原审被告，其在一审中并未提起反诉，现其上诉要求责令信地物业公司立即完善《前期物业服务合同》规定条款,对于其此项诉请，信地物业公司不同意二审法院一并审理，也不同意二审法院进行调解，故本院对此项诉请依法不予处理。 综上所述，彭纯杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由彭纯杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年二月二十五日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。