苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初16045号原告：孙进，男，1977年8月7日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：朱忠秀，男，1979年8月18日出生，汉族，苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。原告孙进、朱忠秀与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告孙进、朱忠秀的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼，被告财智公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙进、朱忠秀向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金26161.94元(以347433元为基数，自2018年6月30日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年9月12日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)；2、请求判令被告退回多收取的费用1894.05元；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担；庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2017年4月15日，孙进、朱忠秀与财智公司签订购房合同，购买财智公司开发的位于苏州市吴江区，价款为347433元，合同约定的交房时间为2017年12月31日，并约定在商品房交付使用后180日内，即2018年6月29日将办理房地产权属证书需由出卖人提供的资料报产证登记机关备案。合同签订后，孙进、朱忠秀支付了全部购房款，涉案房屋于2017年12月30日交付，于2019年1月24日完成了不动产首次登记，登记于被告名下。原、被告双方约定代办产证，且原告已支付了全部代办费用，但产证于2019年9月12日才办理。被告财智公司提交书面答辩状，辩称原、被告双方在合同中明确约定了逾期办证的违约金为已付房款的0.01%，故应首先按合同的约定承担违约责任；原告如主张约定的违约金低于实际损失要求调高违约金，应提供相应的证据加以证明。开发商受疫情影响较大，无力承担过高的违约金，且民间借贷的最高利率也已调低，原告主张的违约金标准明显过高。经审理查明：2017年4月15日，财智公司作为出卖人（甲方）与孙进、朱忠秀作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第7幢1单元1F179号房，房屋总价款为347433元。合同约定，房屋交付日期为2017年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，孙进、朱忠秀向财智公司支付了全部购房款。涉案房屋于2017年12月31日前按期交付，孙进、朱忠秀于2017年12月30日向财智公司支付了契税、印花税、维修基金、证件费、代办费等费用。后孙进、朱忠秀于2019年9月12日实际取得涉案房屋的产证。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、增值税专用发票、税收缴款书、收据、开发公司代收代缴费用明细表、不动产权证明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：孙进、朱忠秀与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋约定的交付日期为2017年12月31日，原告主张按2017年12月31日往后推180日为2018年6月29日，次日2018年6月30日作为计算逾期办证违约金的始点，本院予以支持。原、被告约定代办产证，且原告于2017年12月30日已向财智公司支付了契税、印花税、维修基金、证件费、代办费等费用，由于财智公司的原因，孙进、朱忠秀直至2019年9月12日才取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任，但违约金应计算至2019年9月11日。孙进、朱忠秀与财智公司在商品房买卖合同中约定的违约金为总房款的0.01%，按照购房款347433元计算，违约金仅为34.74元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给孙进、朱忠秀造成损失，原告主张按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称不应调高违约金依据不足，本院不予采纳。综上，经本院核算，被告财智公司应支付孙进、朱忠秀逾期办证违约金25547.18元（以347433元为基数，自2018年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算为24374.11元；自2019年8月20日至2019年9月11日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%的1.3倍计算为1173.07元）。被告财智公司无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司应给付原告孙进、朱忠秀逾期办证违约金25547.18元，于本判决生效后十日内履行（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取226元，原告孙进、朱忠秀已预缴251元。由原告孙进、朱忠秀负担7元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担219元。原告孙进、朱忠秀预交的诉讼费用244元，由本院退还。被告财智置业发展有限公司负担之数于本判决生效后十日内向本院缴纳（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××64）。本判决为终审判决。审判员  沈黎红二〇二一年二月四日书记员  徐 霞附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。