山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初11578号原告：深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司，住所地胶州市少海北路西侧一楼106室。法定代表人：尹善峰，总经理。委托诉讼代理人：孙云华，女，1985年11月8日生，汉族，住胶州市，系原告职工。委托诉讼代理人：孙烁，男，1995年12月22日生，汉族，住胶州市，系原告职工。被告：黄晟，男，1983年3月11日生，汉族，住青岛市市北区。原告深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中洲物业公司）与被告黄晟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中洲物业公司的委托诉讼代理人孙烁、被告黄晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其所拖欠的自2019年9月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费2500.06元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约金676.18元（暂计至2020年9月30日），以上共计3176.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年9月1日，原告与被告黄晟签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向包括被告在内的中洲半岛城邦小区业主提供物业管理服务，现被告拖欠原告物业费一直未付清，经原告多次催要仍未支付，故提起本案诉讼。被告辩称，一、房屋未经验收交付，并非被告过错。被告并非无正当理由拒绝缴纳物业费，而是有正当理由的，原因是原告要求必须先支付物业费，否则不能入户验收，未经验收就无法完成交付，未交付原告无权要求支付物业费，原告要求验收前先交物业费的不合理要求是房屋一直未验收交付的原因。原告至今未将房屋钥匙给付被告，被告未能入住，亦未开始享有任何物业服务。《物业管理条例》第四十一条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条等法规均规定，尚未交给房屋买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。如上所述，被告并非无正当理由不办理交付手续，且被告未入住，不享受任何物业服务，原告不提供任何物业服务，不对原告产生任何费用，这与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定入住后业主主张未享受或者无需接受相关物业服务有着本质的区别，物业费本质上是提供物业服务的费用，未提供服务，却主张按照单方指定的日期开始缴纳物业费是不合理的。商品房预售合同第十五条约定自催告书约定的验收日之第二日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担，该条未约定催告书记载的验收日就认定为完成验收日或交付日，开发商也没有权利将指定的日期定为验收的日期及交房日，需要购房人亲自验收合格后方能认定为房屋交付，但原告要求验收前必须交付物业费，否则不准进入房屋是不合理的，被告不同意。因此房屋尚未验收、未交付，原告无权要求支付物业费。二、交付流程不合法。根据《青岛市新建物业（商品房）交付流程指导意见》的规定，交付新建商品房应当符合下列条件：1、房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定房屋单体工程验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》；2、完成消防验收或备案；完成人民防空工程竣工验收备案，适用我市联合验收范围的项目，必须联合验收合格;3、供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均达到正常使用条件；《指导意见》规定交付现场办理流程要求公示各项验收合格和投入使用的证明材料,其中申请了联合验收的项目，对已纳入联合验收内容的事项，可以仅公示联合验收结果通知单。《指导意见》规定购房人有权查验房屋状况，建设单位应当协助组织现场按照合同约定的范围、标准逐一查验房屋状况，开发商应提供相关资料，建设单位应按规定向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册及管线分布竣工图（水、强电、弱电、填充墙）等资料以及前期物业服务企业物业服务指南或手册等。然而，被告未看到或收到联合验收通知单、消防验收合格证明，实质上消防设施不符合要求，供暖等基础设施尚未达到正常使用的条件，因此，严格来说未达到交付的条件，原告应按上述要求提交房屋具备交付条件的证据，且原告不允许查验房屋状况，要求查验前必须交物业费，这也是不符合要求的。三、物业费标准及违约金没有依据。原告主张的物业费标准没有依据，所谓违约金也没有依据，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十，房屋不符合交付条件，未交付，且期间一直空置，原告无权主张物业费，主张的标准及违约金更没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月20日，青岛市联顺地产有限公司与被告黄晟签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于胶州市少海北路58号中洲半岛城邦（南区小区78号楼1单元102户房屋，面积为106.89平方米。该《预售合同》的附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，载明业主应于开发商发放的正式《房屋交付使用通知书》指定的交房时间之日起交纳物业服务费，逾期办理入住手续的，物业服务费计收时间不变；物业服务费按季预先缴纳，业主或物业使用人应在每季度的末月五日至二十日之间提前交纳下一季物业服务费。物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，具体标准如下：中洲半岛城邦住宅物业服务管理费为每月每平方米2.2元（其中管理费1.8元，电梯费0.4元）。庭审中，原告主张的物业服务费计算方式为：3057.05元（106.89平方米×2.2元每平方米×13个月），原告只主张1834.23元（3057.05元×60%）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，应与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，将最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。被告黄晟与青岛市联顺地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告请求被告支付物业费1834.23元（106.89平方米×2.2元每平方米×13个月×60%），因原告未提交充分证据证明被告在2019年8月30日收到交房通知书，且被告对此不予认可，考虑到原告于2020年6月向被告发送催收记录表及律师公函要求被告缴纳物业费，本院支持被告承担自2020年6月1日起计算至2020年9月30日止的物业费，即被告应支付原告物业费940.63元（106.89平方米×2.2元每平方米×4个月）。关于原告主张的违约金，结合同期原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，原告在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄晟自本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司自2020年6月1日起至2020年9月30日止的物业费940.63元；二、驳回原告深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告黄晟负担7元，原告深圳市中洲物业管理有限公司青岛分公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘克艳二〇二一年二月二十六日书记员  陈 震