浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7202号 原告：嘉兴经开万达广场商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区莲花广场1幢4086-4119室，统一社会信用代码91330401MA29F2LN8H。 法定代表人：王志彬，公司总经理。 委托诉讼代理人：盛新铭、程军，浙江嘉望律师事务所律师。 被告：翟玉平，女，1978年2月14日出生，汉族，住江苏省洪泽县。 委托诉讼代理人：朱宏勇，浙江浙杭律师事务所律师。 原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司与被告翟玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司委托诉讼代理人程军、被告翟玉平委托诉讼代理人朱宏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议》；2、被告限期将涉案的3063号商铺恢复原状后交还原告；3、被告支付原告房屋租金123796.71元（2020年1月25日至2020年5月24日按每月17170.08元计算为68680.32元，2020年5月25日至2020年8月24日按每月18372.13元计算为55116.39元）和物业服务费28081.9元（2020年1月25日至2020年8月24日按每月4011.7元计算为28081.9元）并支付逾期付款违约金7000元，上述共计为158878.61元；4、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司与被告翟玉平签订的《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年6月1日已解除；2、被告限期将涉案的3063号商铺恢复至毛坯状态后交还原告；3、被告支付原告房屋租金34340.16元（2020年4月1日至2020年5月31日按每月17170.08元计算为34340.16元）和物业服务费8023.4元（2020年4月1日至2020年5月31日按每月4011.7元计算为8023.4元），并支付逾期付款违约金7000元，上述共计为49363.56元；4、被告支付原告房屋减免租金68680.32元（2019年4月1日至2020年3月31日期间）；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年3月27日，被告与原告签订了《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》一份，约定：被告租赁原告处编号为3063号的商铺，租赁时间自2018年5月25日起至2021年2月24日止，其中2019年5月25日至2020年5月24日的月租金为17170.08元/月，2020年5月25日至2021年2月24日的月租金为18372.13元/月；若乙方原因导致租赁合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除租赁合同的情形），甲方有权没收租赁合同项下的履约保证金，并要求乙方补交减免的全部租金。2020年3月16日起被告就违反合同约定，开始闭店锁门不再继续经营，期间原告曾多次与被告沟通，但被告一直未予回应，被告租金支付至2020年3月31日，2020年4月1日至2020年5月31日的租金及物业费均未支付。2020年6月1日，原告将案涉房屋出租给其他人至2020年7月31日，之后房屋一直空置。原告认为被告的行为已对原告造成了严重的经济损失，现原告为维护自身的合法权益，故诉。 被告翟玉平答辩称，第一，被告认为原告的诉请依据的事实与理由与客观事实有些地方不符，案涉房屋租赁合同早在2020年5月原告出租他人后就已解除，不存在被告恢复原状及支付逾期付款违约金的情况，被告于2019年12月31日在向原告申请了“交二免一”的优惠政策后，支付了2020年1月至3月的租金和物业服务费，根据2020年3月17日原告对被告解除合同申请函的回复中可以看出，因为疫情原因，原本就有2020年1月25日至2月29日的租金和物业费减免和延期3、4月份的租金物业费的扶持政策，被告也是该政策的扶持对象，需要说明的是此处的“交二免一”政策并不是疫情期间减免的一个月，而是原告对于商场设施不完善，有异味，人流量少、整体环境差给予被告的优惠，应视为对月单价的打折，因为被告分别于2019年3月至6月和2019年10月至12月以同样理由分别向原告申请了“交三免一”和“交二免一”的优惠，且被告是2019年12月31日交的费用，疫情补贴政策还未发布，被告经与原告多次沟通请求情势变更后无果，2020年3月15日撤离，但是租金和物业费都是交至3月底的，根据上述情况，疫情减免的2月和迟延缴纳的3、4月一共是3个月，也就是说被告即使撤离也不用缴纳4月至6月的租金和物业费。而原告在5月底已经将被告的店铺转租出去，可以视为实际已经解除了其与被告之间的租赁合同，且并没有产生诸如预期收益等的实际损失；第二，被告撤店停止营业是由于原告原因导致，原告也存在违约情形，由于原告的商场整体环境差，通风效果差，空气不清新，配套设施不齐全，导致长期客流量稀少，致使答辩人每月都产生巨额亏损，被告有权提出包括撤店申请在内的因情势变更而产生的协商性合理要求，被告先后于2019年6月、11月和2020年2月向原告提出相关申请，而原告却对于被告的合理请求处理得敷衍了事，对于自身硬件不完善引起的被告经营巨额亏损置之不理，故而被告才撤店；第三，原告没有理由没收被告缴纳的保证金及押金，履约保证金为32093.6元，物业服务费保证金8023.4元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，共计55117元，应予以返还被告。第四，减免租金是由于原告商场整体环境差，配套设施不齐全，导致长期客流稀少，致使被告每月都产生亏损，经与原告协商，原告同意免租，原告不应再要求被告支付已减免的租金。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1、嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同原件1份、嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议原件1份、照片复印件5页，用于证明被告拖欠原告商铺租金及物业费42363.56元未支付，并且违反合同约定，擅自停止经营。 2、律师函、EMS中国邮政速递物流均为复印件各1份，用于证明原告于2020年8月26日向被告发出了解约通知。 3、授权委托书原件1份，不动产权证书复印件1份，用于证明被告承租的房屋系由原告替第三方公司龙鼎置业进行招租、代收租金等。 4、租赁合同补充协议复印件4份，用于证明在被告承租期间，原告共给予被告68680.32元的租金优惠，根据租赁合同约定，在被告违约后，上述免租款可予以追回。 经质证，被告对原告提供的证据1中嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同、嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议真实性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，这两份证据无法证明原告的待证事实，被告撤店停止经营是由于严重亏损所致，且在撤店前多次向原告提交撤店申请，对证据1中的照片的真实性有异议，认为即便照片是当时拍摄的，但从照片里也无法看出案涉店铺在2020年5月28日仍处于空置状态；对证据2的三性均有异议，被告认为案涉租赁合同事实上已于2020年3月份底解除，原告无须再向被告发解约通知；对证据3中不动产权证书的真实性无法确定，由法院进一步核实，对授权委托书形式上的真实性无异议，但需要说明的是该授权委托书系2021年1月12日出具，存在后补的嫌疑；对证据4的真实性无法核实，免租的事实是存在的，对免租的金额无异议。 针对自己的抗辩，被告提供了如下证据： 1、民生银行电子业务回单复印件1份2页，用于证明被告向原告交付租金及物业管理费合计69172.58元，租金及物业费支付到2020年3月底； 2、房屋租赁合同解除通知函复印件1份，免租申请书复印件2份、撤店申请书复印件1份，用于证明被告在签约后因原告商场整体环境不良，多次向原告提出免租、撤店等申请的事实； 3、《房屋租赁合同解除通知函》的回复复印件1份，用于证明原告在疫情期间对被告有一个月租金及物业费减免，两个月租金及物业费推迟缴纳的扶持政策的事实。 经质证，原告对被告提供的证据1没有异议，补充一点，在疫情期间也就是2020年1月25日至2月28日的租金免租，原告并没有予以追回，目前诉讼中主张的免租追回是其他月份的租金减免；对证据2的真实性认可，但对证明对象有异议，认为该证据能够证明被告在没有任何法定及约定的事由的前提下，意图违反合同约定；对证据3无异议。 本院认证意见：一、原告提供的证据1中嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同、嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议被告对其真实性、关联性无异议，能够证明双方合同约定，本院予以认定，对其余待证事实，本院于后统一阐述，证据1中的照片并非原件，被告对其真实性有异议，本院不予认定；原告提供的证据2，被告虽有异议，但能够证明原告向被告发出解约通知的事实，本院予以认定；原告提供的证据3、4能够证明待证事实，本院予以认定。二、被告提供的证据1、3，原告无异议，本院予以认定；被告提供的证据2，原告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定。 经审查，本院认定事实如下： 2018年3月27日，被告翟玉平（乙方、承租方）与原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司（甲方、出租方）签订了《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街3Ｆ层3063号商铺出租给乙方，乙方作为生活精品业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋的建筑面积为215.64平方米，套内建筑面积为72.94平方米；本合同项下租赁期限为33个月，自计租日开始计算，即自2018年5月25日起至2021年2月24日止；乙方在该房屋内经营品牌为艾美家，经营项目为生活精品；本合同项下的进场日为2018年3月10日（甲方有权对该日期进行一次调整），届时甲方按约定向乙方交付该房屋；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币32093.60元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金，同时向物业服务公司支付人民币8023.40元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金，甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任；乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；起始月租金标准为人民币16046.80元，自计租日至2019年5月24日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币16046.80元，自2019年5月25日至2020年5月24日，月租金标准为人民币17170.08元，自2020年5月25日至2021年2月24日月租金标准为人民币18372.13元；首期租金为计租日起至第4个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；物业服务费收费标准为按房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月55元，即每月物业服务费标准为人民币4011.7元；首期物业服务费为计租日起至第4个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交物业服务费均按每3个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期物业服务费；乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方，物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方或物业服务公司无须因此而向乙方或第三方承担任何责任；乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方地址：江苏省洪泽县，收件人：翟玉平，联系电话：028-8692××××；一方若指定他地址成地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。 2018年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《【嘉兴龙鼎】万达广场步行街物业管理服务协议》，协议约定的物业费标准、支付时间、物业履约保证金、质量保证金等内容与上述合同一致，另外还约定了水、电等费用、违约责任等内容。 2019年1月20日、6月18日、9月17日、12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了4份《租赁合同》补充协议，协议对租金进行了约定，并对被告减免租金合计68680.32元，《租赁合同》补充协议还约定乙方妥善履行《租赁合同》是甲方给予乙方本协议项下租金优惠的前提，如乙方原因导致《租赁合同》或本协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方除应承担《租赁合同》约定的违约责任外，还应在《租赁合同》终止后7日内将基于本协议享受的租金优惠向甲方进行补交，即乙方应按《租赁合同》项下原约定标准计算的租金与按本协议项下约定标准计算租金的差额向甲方补交。 上述合同签订后，原告向被告支付履约保证金32093.6元，物业服务费保证金8023.4元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，共计55117元，租金及物业费被告已支付至2020年3月31日。 2020年3月10日，被告向原告发函通知原告解除租赁合同并望与原告在2020年3月31日前将双方往来款项进行彻底清结。原告于2020年3月17日向被告回函称“我司针对此次疫情已经做出了相应的扶持政策：免除2020年1月25日至2月29日租金、物业费，延期缴纳2020年3月和4月的租金及物管费”“未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止营业或超范围经营”。 被告于2020年3月15日撤店，原告于2020年6月1日将案涉房屋房租出租给其他人至2020年7月31日，之后房屋一直空置。 2020年8月26日，原告通过浙江嘉望律师事务所向被告发出律师函，要求被告：“1、解除双方之间签订的和赁合同和物业合同。2、没收上述合同项下的履约保证金。3、于收函后七日内支付拖欠的租金、物业费和迟延履行违约金。4、于收函后七日内将该商铺恢复原状交付嘉兴经开万达商管，否则你方需按照该房屋月租金标准的200%支付占用费和该房屋当月物业服务费标准支付物业费”。 另查明，涉案房屋系原告受案外人嘉兴龙鼎置业有限公司委托进行管理，委托期限自2018年5月25日至2038年5月24日。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点在于：一是原、被告双方签订的房屋租赁合同及物业管理服务协议何时解除及合同解除后被告是否要将案涉房屋恢复至毛坯状态；二是被告尚欠原告租金、物业费金额；三是被告的保证金是否要退还、优惠的租金是否要补足以及是否要承担逾期付款违约责任。 关于焦点一，本院认为，被告2020年3月10日发函通知原告解除租赁合同，原告未同意，被告未向本院举证其享有单方解除权，故对被告抗辩双方签订的房屋租赁合同及物业管理服务协议于2020年3月底已解除，本院不予采纳。后原告于2020年6月1日将案涉房屋另行出租给他人，以实际行为表明其同意解除双方的租赁合同及物业管理服务协议，故原告诉请要求确认双方签订的《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议》已于2020年6月1日解除，本院予以支持。合同解除后，原告已将涉案房屋另行出租他人，应视为其对案涉房屋收回状态的认可，故原告再行要求被告将案涉房屋恢复原状，缺乏依据，对原告此项诉请，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，本案所涉租赁合同及物业管理协议于2020年6月1日解除，租金及物业管理费被告已支付至2020年3月31日，被告应支付原告2020年4月、5月两个月租金及物业服务费，租金金额为34340.16元，物业服务管理费金额为8023.4元。扣除原告因疫情给予被告免除的一个月租金及物业管理费（2020年1月25日至2月29日），被告实际上应支付原告租金金额为17170.08元，物业服务管理费为4011.7元，共计21181.78元。 关于焦点三，本院认为，双方合同中约定“因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”，故被告缴纳的履约保证金32093.6元，根据约定不应退还。物业服务费保证金8023.4元，质量保证金10000元及POS机押金5000元双方未明确约定，应退还给被告，本院依法予以抵扣被告拖欠的租金及物业管理费，抵扣后，原告应退还被告1841.62元。被告享受原告68680.32元租金减免，因双方在补充协议中约定“乙方妥善履行《租赁合同》是甲方给予乙方本协议项下租金优惠的前提，如乙方原因导致《租赁合同》或本协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方除应承担《租赁合同》约定的违约责任外，还应在《租赁合同》终止后7日内将基于本协议享受的租金优惠向甲方进行补交，即乙方应按《租赁合同》项下原约定标准计算的租金与按本协议项下约定标准计算租金的差额向甲方补交。”本案被告在合同期限内擅自撤店，导致租赁合同解除，理应按约退还原告已享受的租金优惠，故对原告要求被告支付68680.32元的诉请，本院予以支持。扣减原告应退还被告1841.62元，实际上被告应支付原告房屋减免租金66838.7元。原告于2020年8月26日向被告发出解约通知，要求被告补足拖欠的租金，被告未按时补足拖欠的租金及物业管理费，构成违约，应承担逾期付款违约责任，但鉴于被告交纳的履约保证金32093.6及退还先前减免租金68680.32元，已能弥补原告的损失，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司与被告翟玉平签订的《嘉兴龙鼎万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、《嘉兴龙鼎万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年6月1日解除； 二、被告翟玉平于本判决生效之日起十日内返还原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司租金优惠66838.7元（已扣减原告应退还被告1841.62元）； 三、驳回原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1331元，保全费1420元，合计2751元，由原告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司负担1193元，由被告翟玉平负担1558元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 朱邵云 二〇二一年二月三日 法官助理 张 奇 书 记 员 蔡春婷 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。