安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终175号上诉人（原审原告）：刘杰，男，1991年9月21日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：熊薇，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五河县合一房产中介服务部，经营场所安徽省五河县城关镇左岸名城9号楼15号，统一社会信用代码92340322MA2TMPJM6A。经营者：朱梅。被上诉人（原审被告）：朱梅，女，1979年2月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省五河县。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：仲从卫，安徽冠亚律师事务所律师。原审第三人：宋瑞，男，汉族，住浙江省杭州市桐庐县。上诉人刘杰因与被上诉人五河县合一房产中介服务部（以下简称合一中介）、朱梅及原审第三人宋瑞居间合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.原判认定案涉《房地产买卖居间协议》合法、有效，应依约履行，实属错误。该协议在订立时，对双方当事人的合意，法律就不予认可，因此合同中的补充约定应属无效条款。朱梅并不是普通的二手房购买者，其身份是合一中介的经营者，是接受上诉人委托出售房屋的居间方。根据《房地产经纪管理办法》第四条规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……”显然，无论是合一中介还是朱梅，都不得承购自己提供经纪服务的房屋，也不得低买高卖赚取差价，案涉协议中的约定本身就违反法律规定。而一审法院在认定事实和适用法律时，完全忽略朱梅的特殊身份，忽视朱梅和上诉人之间信息不对称的客观事实，明显不合理。案涉协议系被上诉人提供的格式条款，其中的补充协议也系机打，该补充协议不仅违反法律规定更损害上诉人的合法权利，应当无效。在房屋办理过户手续之前，朱梅并不享有该房屋的所有权，只是一种期待权，并不能随意转售处分该房屋。上诉人系该房屋的所有权人，有权获得该房屋的真实出售房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该补充协议中约定的内容严重损害、排除上诉人合法权利，属于无效条款。上诉人与被上诉人三方签订的《房地产买卖居间协议》中，朱梅系房屋购买方，上诉人系房屋出卖方，双方通过该协议达成的主要目的是房屋的买卖，而不是上诉人协助朱梅低买高卖该房屋为其获利。鉴于案涉房屋已经过户给第三人，且上诉人在被上诉人的“安排”下，与第三人重新签订了房屋买卖协议，本案所涉协议的主要目的无法实现，因此应当予以解除。另外，合同目的无法达成的过错方系被上诉人，其应当承担相应的违约责任。2.被上诉人应当返还上诉人卖房款差价，上诉人有权利获得卖房全部对价。一审法院认定案涉房屋由朱梅、赵莎莎、彭长玉三人出资购买，证据不足，明显错误。本案中，与上诉人达成房屋买卖协议的是朱梅一人，案涉协议中并没有赵莎莎、彭长玉的名字，被上诉人提供的证据也不足以证明赵莎莎和彭长玉是共同购买人。退一万步说，即使是三人合资购买，也无法推翻该房屋系由房产中介承购并倒卖的事实，因为赵莎莎和彭长玉均是朱梅的员工。被上诉人利用上诉人急需用钱的被动处境，隐瞒市场真实供求信息，低价买入上诉人房屋，并在短时间内以较高的价格卖出，同时赚取了居间服务费用和房屋差价，明显已经违反法律规定和行业操守，应当返还房屋差价给上诉人。在接受上诉人委托后，被上诉人朱梅多次告知上诉人房屋不好卖，必须找全款购房人，期间上诉人听说有客户要出55万元购买其房屋，并找被上诉人核实，但被上诉人矢口否认，称该信息不真实。但是，就在上诉人将房屋卖给被上诉人朱梅后，其立刻找到第三方客户（非全款），并高价卖出（上诉人银行卡收到房款61万元后即刻被朱梅取走），显然是故意隐瞒真实的市场信息。而且，从案涉协议的补充约定内容来看，被上诉人的一系列行为都是有预谋的，是为了获取非法利益一步步诱导上诉人。上诉人认为，居间人提供居间服务，不仅包括提供订立合同的信息并促成交易，还包括对交易双方产生交易意愿及确定交易价格等产生影响的重要信息进行披露及告知，居间方应当根据诚实信用原则履行上述义务。本案中被上诉人明显违反了国家关于房地产经纪行业的各项规定，其行为扰乱了房地产经纪行业的健康发展，损害了委托人的利益，应当承担损害赔偿责任，退还非法获取的房屋差价。综上，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。合一中介、朱梅共同辩称，合一中介与上诉人之间并未签订房屋买卖合同，购买案涉房屋的是朱梅、赵莎莎、彭长玉，因此不存在中介机构收购房产的问题；合一中介没有隐瞒真实的房产交易信息、低价收进高价卖出收取差价的问题，该房屋是上诉人与被上诉人多次协商达成一致意思表示定下的价格，50万元不低于市场价，并且是上诉人提出的；双方签订的居间协议已经履行完毕，因此根据法律规定不能够解除；上诉人要求合一中介支付房屋差价没有事实和法律依据。而且其诉讼请求较为模糊，其称让被上诉人支付差价，包括合一中介和朱梅，可以进一步证明上诉人明知该房产为个人购买，却要合一中介支付差价没有依据。该房产如为朱梅个人购买，没有法律规定需要返还差价。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宋瑞未作陈述。刘杰向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉《房地产买卖居间协议》；2.判令合一中介、朱梅支付违约金10万元；3.判令合一中介、朱梅返还卖房款差价11万元；4.判令合一中介、朱梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：朱梅系合一中介经营者。2019年12月21日，刘杰与朱梅微信联系，欲出售一套住房，后一直未能将房屋出售。2020年4月8日，朱梅与刘杰及居间方合一中介签订《房地产买卖居间协议》，约定朱梅购买刘杰所有的位于五河县铜锣湾6号楼2单元1702室、44号地下车位，该物业建筑面积约为108.39平方米，房屋价款为50万元。同时双方在补充协议中约定，朱梅支付完刘杰定金和结清该房屋住房贷款、装修贷款后，若朱梅找到第三方购买此套房屋，刘杰需无条件配合朱梅完成该套房屋与第三方的房产过户、二手房贷款相关手续。合同签订后，2020年4月8日朱梅支付1万元定金，同年4月9日朱梅支付3万元定金，同年5月7日支付44万元购房款同年7月13日支付2万元购房款，总计支付房款50万元。一审另查明，案涉房屋由朱梅、赵莎莎、彭长玉三人出资购买，朱梅作为代表人在合同上签字。2020年6月1日，案涉房屋由朱梅等人出卖给宋瑞，刘杰于当日协助办理完毕房屋产权过户登记手续并交付给宋瑞居住使用至今。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱梅与刘杰及合一中介之间签订的案涉买卖居间协议系各方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，各方均应依约履行。朱梅与刘杰在补充协议中约定，朱梅支付完刘杰定金和结清该房屋住房贷款、装修贷款后，若朱梅找到第三方购买此套房屋，刘杰需无条件配合朱梅完成该套房屋与第三方的房产过户、二手房贷款相关手续。朱梅等人已按约定付清案涉房屋的购房款，并依约定将案涉房屋出卖给宋瑞，刘杰已于2020年6月1日协助办理完毕案涉房屋产权过户登记手续并将房屋交付给宋瑞居住使用至今。现刘杰主张解除与朱梅签订的买卖合同、支付违约金及返还卖房款差价，但刘杰所提供的证据不足以证明其事实主张，举证不能的不利后果应由其自行承担。故对刘杰所提出的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回刘杰的诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由刘杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：案涉居间协议还约定了“乙方（朱梅）于2020年4月8日支付甲方（刘杰）定金4万元，2020年5月8日支付44万元用于甲方结清该套房屋住房贷款、装修贷款，在此期间乙方有权将此套房屋及地下车位转售给第三方，乙方转售给第三方该套房屋及地下车位价格与甲方无关，甲方依然按本合同约定净得该套房屋及地下车位总房款50万元等”。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；违背公序良俗的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。案涉买卖居间协议系各方自愿签订，并未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，故具有法律效力。案涉协议其中约定了“乙方（朱梅）于2020年4月8日支付甲方（刘杰）定金4万元，2020年5月8日支付44万元用于甲方结清该套房屋住房贷款、装修贷款，在此期间乙方有权将此套房屋及地下车位转售给第三方，乙方转售给第三方该套房屋及地下车位价格与甲方无关，甲方依然按本合同约定净得该套房屋及地下车位总房款50万元”，该内容系经双方协商一致的结果，刘杰并未提交充分证据证实朱梅在订立该协议时存在隐瞒等欺诈行为。朱梅已按约定支付了上述款项，且房屋已转售宋瑞并办理了过户手续，该协议已经履行完毕，故一审法院对刘杰要求解除合同、支付违约金及返还卖房款差价的诉讼请求未予支持，并无不当。一审中，朱梅提交了赵莎莎、彭长玉各出资10万元的银行转账凭证，赵莎莎、彭长玉亦出庭陈述其二人系与朱梅共同购买案涉房屋。案涉协议乙方处虽无其二人名字，但仅以未签名为由不足以否认作为共同购房人的可能性存在。一审法院综合全案证据，认定朱梅作为代表人在该协议上签字，亦无不当。至于朱梅作为房地产经纪人员，是否存在违规行为应由相关行政主管部门认定处理。综上所述，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人刘杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杜玲玲审判员  王国强审判员  卞新春二〇二一年二月二十六日法官助理周保平书记员陈畅附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……