天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2931号上诉人（原审被告、反诉原告）：王**，男，1988年1月19日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：丁维兵（与王**系同事关系），男，1964年7月31日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦四层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职员。上诉人王**因与被上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）委托合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王**上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第四项，改判支持上诉人一审全部反诉请求，即判令被上诉人支付上诉人违约损失10000元或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人已经自认从2019年5月30日起就不再为上诉人服务，即终止了《房屋快销委托合同》的履行。被上诉人诉称因上诉人的原因才终止履行合同义务，但没有提供任何证据证明。被上诉人在合同期就终止了履行合同义务，构成根本违约，故一审认定被上诉人没有违约行为是错误的。2、双方在2019年6月5日因委托销售的房屋价格产生分歧，故双方协商一致后口头解除了合同，上诉人将500元定金退还给被上诉人，被上诉人也将钥匙及房产证原件退还给上诉人，双方虽然没有签订书面的合同解除协议，但相互各自给对方出具了收条，在收条上写明双方终止委托，以后再无关系。故一审法院认定双方签订的上述合同没有解除，属认定事实错误。3、一审法院程序错误，违法。被上诉人我爱我家辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。我爱我家向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告签订的《房屋快销委托合同》；2、判令被告返还原告快销定金500元并支付违约金53000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金53000元，不再主张快销定金500元。王**向一审法院提出反诉请求:1、判令反诉被告支付违约损失10000元；2、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：我爱我家与王**系委托合同关系。2019年4月29日，王**作为委托方（甲方）与作为受托方的我爱我家（乙方）签订《房屋快销委托合同》（编号：ＫＸ0038610ＺＹ）一份，同时王**在《签约提示书》上签字确认。合同约定王**将其所有的坐落于天津市河北区××号房屋委托我爱我家进行销售。房屋产权性质为私产，所有权人为王**，房屋面积88.33平方米。合同第二条约定，王**确认以2650000元的房价独家委托我爱我家代为出售此房屋，最终以签署《房产交易合同》价格为准。委托期限为2019年4月30日至2019年7月31日。合同第三条约定，在委托期限内，乙方为甲方找到客户并通知甲方，甲方应于24小时内到乙方处签订《房产交易合同》。甲方签订《房产交易合同》则视为乙方完成本合同书中约定的委托事项，甲方应退还乙方全部快销定金。甲方确认乙方为该房屋的唯一受托人，乙方可先行向甲方支付快销定金，人民币伍佰元整（￥500元整），在签订本合同时乙方将该笔快销定金实际支付给甲方。合同第五条违约责任约定，甲方有下列行为之一的，则甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方支付的定金，并向乙方支付相当于本合同第二条约定房款2%的违约金，并承担乙方针对销售该房屋所支出的相关费用，如业务推广费、广告费等：Ａ．在房屋权属上存在纠纷导致无法交易的；Ｂ．甲方在委托期内私自将房屋出售或交由第三方代理出售的；Ｃ．未征得乙方同意，本合同约定的委托期限届满前甲方单方面提前终止委托的；Ｄ．甲方未按本合同的约定履行相关义务，未按约定及时签订《房产交易合同》。《签约提示书》中第二条约定，请您确认在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时我爱我家经办人员已向您告知与交易房屋及合同签署有关的信息。若委托方（出售方）在委托期限内出现私自将房屋出售或交由第三方代理出售等合同明确约定的违约行为，委托方（出售方）应双倍返还定金并支付相当于主合同约定房款2%的违约金。同日，我爱我家向王**给付快销定金500元，王**出具《快销定金收条》一份。庭审中，我爱我家陈述订立合同后，其将案涉房屋信息通过店面橱窗展示、街边驻守人字架展示、贴广告及互联网等方式进行宣传推广，带多名购房人看房，并提交了公司系统带看记录、网站截屏以及人字展架宣传资料照片予以证明。王**对网站截屏、人字展架宣传资料照片真实性无异议，并表示在钥匙给我爱我家后，其并不清楚我爱我家是否带客户看房。此外，庭审中，我爱我家陈述因王**表述要将上述房屋给自己亲戚居住，不卖了，要将钥匙要回，所以其公司于2019年5月31日将钥匙退还王**。王**则表述2019年6月5日，双方协商一致口头解除委托合同，我爱我家将钥匙和其他资料退还，王**将定金500元返还我爱我家。2019年6月21日，王**与案外人王云签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定王**将河北区宁静家园3-1-502号房屋出售给王云，价款2000000元。庭审中，王**陈述该房屋的实际成交价格为2500000元，其中500000元系装修和电器的费用。一审法院认为，原、被告签订的《房屋快销委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。当事人均应按约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《房屋快销委托合同》约定履行期间内，涉诉房屋钥匙确实由我爱我家交还王**，但双方并未就《房屋快销委托合同》的解除达成一致。其后，王**在合同约定期限届满前擅自将房屋转售他人，显属违约，应承担相应的违约责任。现委托期限已到期且涉案房屋已转售他人，原告主张解除双方签订的《房屋快销委托合同》符合法律规定，法院予以准许。原告在本案中不再主张返还定金500元，属原告自行处分权利，法院对此不予置议。关于我爱我家要求王**支付53000元违约金一节，王**不予认可，并主张约定的违约金过高而请求法院予以适当减少。综合我爱我家在签约后提供了部分中介服务、王**存在过错以及预期利益等因素，同时我爱我家并未提交证据证实因王**违约给其造成实际损失的具体数额，因此法院根据公平原则和诚实信用原则对本案予以综合考量，对于我爱我家主张的违约金53000元进行调整，酌定由王**承担约定违约金的30%，即15900元为宜。综上所述，对于原告的诉讼请求予以部分支持。关于王**抗辩，双方签订的《房屋快销委托合同》已于2019年6月5日协商口头解除一节，因其并未提供证据证实，原告亦予以否认，法院对于王**该主张实难采纳，其应承担举证不能的法律后果。关于王**要求我爱我家赔偿10000元损失的反诉请求，因在合同签订后，我爱我家已完成部分受托服务，后因王**在合同期内擅自将房屋出售，导致其无法继续完成受托义务，我爱我家不存在违约行为，王**属违约方，故对于王**的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、天津市我爱我家房地产经纪有限公司与王**于2019年4月29日签订的《房屋快销委托合同》解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，王**向天津市我爱我家房地产经纪有限公司支付违约金15900元；三、驳回天津市我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担787.5元，王**负担362.5元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交手机录音及王立立证人证言，被上诉人对上诉人提交的证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能证明其上诉主张成立，本院对上诉人提交的证据不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。上诉人与被上诉人于2019年4月29日签订的《房屋快销委托合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人主张上述合同已于2019年6月5日解除，被上诉人对此不予认可。上诉人对其该主张负有举证责任。本院经审查，上诉人提供的证据不能充分证明其该主张，应承担举证不能的责任。上诉人在双方约定的履行期限届满前，将房屋售与他人，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院根据双方约定的违约金的情况以及被上诉人提供了部分中介服务的事实，酌情判令上诉人支付违约金15900元并无不当。上诉人不同意支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付违约损失10000元，无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张原审法院程序违法，本院经审查，原审法院程序并无违法之处，上诉人该部分主张，本院不予支持。上诉人申请追加案外人刘洪勇为第三人参加诉讼，本院经审查，上诉人该申请法律依据不足，本院不予准许。综上所述，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人王**负担。本判决为终审判决。审判长  吴文琦审判员  李 静审判员  李 亚二〇二一年二月一日书记员  陈 玥