山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1697号 上诉人（原审被告）：张玉和，男，1986年10月4日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘瑞，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁凡凡，山东海之源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘埃林，男，1982年8月5日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所律师。 上诉人张玉和因与被上诉人刘埃林租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初13337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张玉和上诉请求：1.撤销原判并依法改判或发回重审；2.诉讼费由刘埃林承担。事实及理由：一、张玉和与刘埃林签订涉案租赁合同时，刘埃林已明知张玉和与原房东的租赁期限仅至2020年9月5日，亦明知刘埃林无2020年9月6日至2021年9月5日的租赁权，但依然自愿与张玉和签订租期两年的租赁合同，即刘埃林明知张玉和有不能续租2020年9月6日至2021年9月5日的租赁合同的风险，却依然愿意自担风险，自愿超期租赁，刘埃林自愿行为与张玉和无关。另外刘埃林仅支付第一年度租赁费，第二年度并未支付，故对刘埃林来说并不存在损失。个体户信息显示刘埃林已于2020年8月7日将书亦烧仙草奶茶店注销，注销原因是歇业，而第一个租赁年度的到期日为2020年9月5日，刘埃林系租赁合同到期前自愿注销不再经营，与张玉和无关，且刘埃林无任何证据证明张玉和到期后无法续租才导致刘埃林无法在涉案商铺继续经营。且据张玉和所知，刘埃林将涉案商铺转让给案外人后，案外人与房东签订了新的租赁合同，即并非刘埃林所说的是因为张玉和无法续租，导致刘埃林无奈搬离涉案商铺，而是刘埃林早已有转让店铺不再经营的打算，与张玉和能否续租并无关联。另外既然案外人可以跟房东签订租赁合同，张玉和亦是可以续租第二年度的。二、通过刘埃林提交转账记录和《装修合同》，刘埃林于2019年6月14日通过微信向张玉和转账10000元，备注“吕家庄夜市铺面转让订”(本意为吕家庄夜市铺面转让订金，因备注有字数限制，最后一个“金”字没备注上)，即双方在2019年6月14日之前已就涉案商铺租赁事宜达成一致意见，于2019年6月27日签订涉案租赁合同，刘埃林当日通过银行向张玉和转账435000元，其中310000元系第一个租赁年度的租金，剩余135000元刘埃林称系转让费，但《装修合同》的签订时间是2019年7月10日，装修合同中约定施工时间为2019年7月10日至2019年7月28日，即刘埃林早已在2020年6月27日签订涉案租赁合同当日已将商铺交付给刘埃林实际使用，否则刘埃林在未接收涉案商铺的情况下不可能提前两个多月向张玉和转账四十余万元，这不仅不符合交易习惯，亦不符合常理。实际上这135000元包括2019年6月27起至2019年9月5日止的租赁费，以及张玉和将涉案商铺装修及设备一次性转让给刘埃林的费用，并非刘埃林所主张的两年的转让费，该费用是一次性的，即该转让费与刘埃林在涉案租赁商铺处实际经营几年是无关的，假使刘埃林在涉案商铺处实际经营两年后，与张玉和达成新的租赁合同，刘埃林亦无需再向张玉和支付任何转让费，因此一审法院将135000元认定为两年的转让费，刘埃林仅使用一年，剩余67500元应算作刘埃林的损失是错误的。装修涉案商铺共花费70423元，刘埃林将商铺转让给案外人后，案外人亦会向刘埃林支付装修转让费，刘埃林实际上并不存在装修费用的损失，而一审法院认定刘埃林在涉案商铺中已实际使用一年，该70423元不宜全部作为计算其实际损失的依据，在未对折旧进行评估的情况下便以70423元为基数酌情判决张玉和向刘埃林支付损失50000元，显无事实及法律依据。 刘埃林辩称，请求依法驳回张玉和的上诉请求。一、一审法院未尊重双方当事人的共同利益，根据商铺租赁合同，张玉和应当支付刘埃林损失20万元，但仅支持了5万元，刘埃林已作出了妥协。二、在2020年7月，涉案房屋的房东已将该房屋出租给了他人，张玉和不可能再将该房屋向刘埃林转租的。三、2020年6月底至2020年9月初，刘埃林已向张玉和支付了该期间的租赁费。 刘埃林向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘埃林与张玉和签订的《商铺租赁合同》；2.判令张玉和支付损失费200000元；3.本案诉讼费、保全费由张玉和承担。 一审法院查明，一、2019年6月27日，张玉和（出租方、甲方）与刘埃林（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落于青岛市城阳区网点，建筑面积80平方米出租给乙方。租期2年，自2019年9月6日起至2021年9月5日止，乙方在第一年经营过程中，如因甲方与房东之间的问题导致乙方不能正常经营，甲方赔付乙方剩余房租以及损失费200000元，一年后如因甲方不能与房东续签合同导致乙方无法正常经营，甲方赔付乙方损失费200000元。每年租金310000元，甲方与房东成功续约2020年9月6日之后的租房合同后，乙方需在2020年8月6日前交下一年房租，甲方与房东未续2020年9月6日以后的租房合同时，乙方不予交下一年房租。双方还约定了租赁期间房屋修缮、免责条件、争议的解决方式等其他事项。该合同由刘埃林与张玉和签字捺印予以确认。2019年6月14日，刘埃林向张玉和微信转账10000元，2019年6月27日，刘埃林向张玉和通过中国建设银行分十笔转账共计435000元，上述共计445000元。其中有310000元为第一年租金（2019年9月6日至2020年9月5日）；剩余135000元刘埃林诉称系转让费。 二、2019年7月10日，刘埃林与壬天文签订装修合同，由壬天文为刘埃林装修青岛城阳区xx路xx号店面，合同价款66287元，款项支付到指定账户（户名：刘维纳）。双方还约定了权利义务、工程变更、付款方式、违约条款等事项。该合同由刘埃林与壬天文签字捺印予以确认。刘埃林分别于2019年7月7日、2019年7月25日、2019年8月2日向壬天文支付装修费40000元、25000元、5423元，共计70423元。2019年8月至2020年8月，刘埃林在涉案房屋处经营“城阳区书亦烧仙草饮品店”，2020年8月7日，刘埃林注销个体工商户“城阳区书亦烧仙草饮品店”。 三、张玉和自李守岩处租赁涉案房屋，房屋租赁期间至2020年9月5日，到期后未续约。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》是否应予解除。二、张玉和是否应向刘埃林赔偿损失及具体数额。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。本案中，张玉和承租李守岩的房屋，租赁期限至2020年9月5日，刘埃林作为次承租人与张玉和签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2019年9月6日至2021年9月5日，张玉和的转租期限超过了其承租期限，超过部分的约定无效，即2019年9月6日至2020年9月5日期间的约定有效，2020年9月6日至2021年9月5日期间的约定无效。对于合同中2019年9月6日至2020年9月5日部分,刘埃林已足额交付了租赁费,张玉和也按约定将涉案商铺交付刘埃林,刘埃林使用涉案商铺至2020年9月5日搬出，故该期间的租赁合同双方已履行完毕,无需解除。关于该《商铺租赁合同》中的无效部分,因无效合同自始无效,亦无需解除，故刘埃林主张解除其与张玉和签订的《商铺租赁合同》,无事实和法律依据，不予支持。关于张玉和抗辩称刘埃林违反合同约定在2020年9月份之前已将其经营的奶茶店以约29万元的价格转让给了隔壁商铺，系其违约在先，但未提交证据予以证明，不予采信。关于争议焦点二，即张玉和是否应支付刘埃林损失费及损失费具体数额。依据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张玉和与刘埃林签订涉案《商铺租赁合同》时，承诺其可与出租人续租，若其不能与房东续签合同，导致刘埃林无法正常经营，则赔偿刘埃林损失费200000元，现因张玉和超过承租期限与刘埃林签订租赁合同，且在2020年9月6日之后未与出租方续约导致涉案合同无效，对刘埃林因此造成的损失，张玉和应承担赔偿责任；但刘埃林作为次承租人明知张玉和关于涉案房屋的承租期限至2020年9月5日，仍做出关于2020年9月6日至2021年9月5日的部分合同约定，亦存在过错，亦应承担相应责任。刘埃林主张其损失包括第二年转让费67500元、装修费用70423元、店铺经营收益三部分共计200000元。关于张玉和抗辩称刘埃林诉称的135000元转让费包括其将对店铺的装修及设备转让给刘埃林的费用，但未提交证据予以证明，不予采信；关于刘埃林主张的店铺经营损失，因刘埃林已于2020年8月7日，即第一年租赁合同到期前注销个体工商户“城阳区书亦烧仙草饮品店”，其主张店铺经营收益无事实与法律依据，不予采信；关于装修费，刘埃林提交的装修合同所载房屋地址与涉案租赁商铺地址一致，且刘埃林向合同约定的收款人实际支出了装修费用70423元，予以采信，但涉案商铺已装修使用一年，且涉案《商铺租赁合同》明确约定若承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架，故上述费用不宜全部作为计算其实际损失的依据。综上，结合刘埃林的损失情况、双方订立、履行合同的过错及合同履行情况，一审法院酌情支持张玉和向刘埃林支付损失费50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、张玉和于判决生效后十日内支付刘埃林损失费50000元；二、驳回刘埃林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由刘埃林负担1625元，由张玉和负担525元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 刘埃林提交证据一、张玉和与刘埃林微信聊天记录打印件2张。拟证明2020年7月初，刘埃林催促张玉和抓紧与房东续签，但张玉和无任何举动，随后删除了刘埃林。直到2020年9月5日，双方都未进行再次沟通，因此张玉和并未取得涉案房屋在2021年的承租权。证据二、中国建设银行个人活期账户支出交易明细1份。拟证明刘埃林向张玉和在2019年6月20日支付112860元，其中的57860元即为在2019年6月底到2019年9月初期间的房租。张玉和对证据一的真实性无异议，对完整性需庭后核实，但通过该证据能够证明涉案房屋在第二年存在续约的事实，通过该微信也能够证明一审法院所作出的事实认定是错误的，特别是认定因张玉和的原因而未能续约，并给刘埃林造成损失的事实，该认定是错误的。刘埃林在微信中也明确“能干就干，不能干我得找好下家”，以此也可以明确第二年未继续经营是因刘埃林个人原因。结合刘埃林于2020年8月7日合同到期前一个多月而注销了其经营的奶茶店，注明的原因是歇业，进一步证实了是因刘埃林个人的原因而不再继续经营，与张玉和以及房屋是否续约无关，一审法院认定的装修费及其他的损失是错误的。对证据二的真实性无异议，对转账金额的关联性及用途庭后提交核实意见，对证据一关联性、完整性无异议，对证据二真实性及关联性无异议，对证明事项有异议，57860元系2019年6月至9月初的租赁费，55000元系刘埃林支付给案外人张启凡隔断另一部分房屋及店内设备的租赁及转让费，该费用张玉和已经支付给案外人张启凡。本院对证据一、证据二的真实性及关联性均予以确认。 二审经审理查明，2020年7月13日刘埃林通过微信与张玉和商谈店铺续约情况。2019年6月20日，刘埃林向张玉和支付112860元，其中的57860元为在2019年6月底到2019年9月初期间的房租，55000元为转让费。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，刘埃林向张玉和沟通店铺续租情况时张玉和并未明确答复已完成续约，刘埃林称“能干就干，不能干我得找好下家”本意应为如果张玉和能成功续约，刘埃林会继续经营，但张玉和并未与房东续约，因此刘埃林才会选择将店铺在租期到期前注销。2019年6月20日刘埃林已将2019年6月底到2019年9月初期间的房租支付给张玉和，张玉和亦明确认可，张玉和称刘埃林支付的135000元中包含2019年6月底到2019年9月初期间的房租并无依据，刘埃林向张玉和支付了转让费,刘埃林装修花费70423元，但仅使用一年，张玉和无证据证明刘埃林以29万的价格将店铺转出，由于双方均存在过错，一审法院酌定张玉和向刘埃林支付损失费50000元并无不当。 综上，上诉人张玉和上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人张玉和承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二一年二月二十五日 法官助理 郭建才 书记员张雨薇