河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9810号原告：孙小江，男，1987年7月1日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：吕东伟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周通，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告：李佳华，男，1993年5月10日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李冠华，男，1991年1月14日出生，汉族，住河南省偃师市，系李佳华哥哥。第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼****。法定代表人：郭海军。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，住所地河南省，住所地河南省郑州市花园路**邮政大厦**负责人：李岩峰。原告孙小江与被告李佳华，第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（以下简称邮政省支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小江的委托诉讼代理人吕东伟、周通，被告李佳华的委托诉讼代理人李冠华到庭参加诉讼，第三人正天公司、邮政省支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告孙小江向本院提出诉讼请求：1.判令郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37房屋（豫（2018）郑州市不动产权第0119220号）归原告所有;2.判令被告办理房产解押手续并将该房屋过户至原告名下，第三人邮政省支行协助办理解押手续；3.判令被告向原告支付违约金22万元；4.判令被告向原告返还垫付的银行贷款185981.46元；5.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月2日，原告通过第三人正天公司与被告签订了编号为0008278的《房屋买卖合同》，主要约定“被告将位于建业天筑8号楼1单元1108号房屋（即郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37房屋）出售给原告，总价款220万元，合同签订后两日内原告应支付定金130万元，过户当日充当房款；因被告房屋有解押款，双方约定房本办理5个工作日内被告开始办理解押手续，解押款由被告自行承担；原、被告应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视为违约，按照合同第六条第6款追究违约责任；被告保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任”。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款130万元，代替被告偿还银行贷款并实际接收房屋装修入住至今。2018年9月6日，涉案房屋具备了办理房产证的条件，原告、第三人正天公司、小区物业公司均通知被告按时办理面签等不动产登记手续，但被告违反合同约定，拒绝办理。原告无奈向法院提起诉讼，请求判令被告办理房屋登记手续、协助办理过户，并赔偿原告损失。在诉讼过程中，该房屋因被告与案外人裴桂花的借款纠纷被河南省偃师市人民法院于2019年1月22日查封。后原告向河南省偃师市人民法院提起执行异议，该院于2019年11月26日作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，裁定终止了裴桂花对涉案房屋的执行。裴桂花不服提起执行异议之诉，河南省偃师市人民法院于2020年4月10日作出（2019）豫0381民初4974号民事判决书，判决驳回原告裴桂花的诉讼请求。裴桂花提起上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2020年7月7日作出（2020）豫03民终3894号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述执行裁定书和一、二审判决书均认定孙小江是该房屋的合法买受人，对该房屋享有的权利足以排除执行，是该房屋的实际所有权人。目前，河南省偃师市人民法院对涉案房屋的查封已经解除，法院已将原告交付执行的全部90万元剩余购房款划转给涉案房屋的抵押银行邮政省支行用于解押，因无法联系被告，尚未办理房屋解押手续。原告已支付完毕全部购房款，作为合法买受人实际占有居住房屋已达三年，但因被告拒绝办理解押和过户等严重违约行为，导致原告自2018年9月至今代替被告垫付银行贷款138574.29元，垫付剩余解押款47407.17元，以上共185981.46元。本应早办理完毕的解押和过户手续至今未办理，原告遭受巨大损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告李佳华辩称：1.被告同意配合将涉案房屋的所有权变更至原告名下；2.涉案房屋不能过户至原告名下并非被告原因造成，涉案房屋符合过户条件时已被查封，签订购房合同时，原告就明知涉案房屋可能存在不能过户并被查封的情形，对于不能过户原告也存在过错，故被告不应承担违约责任，也不应向原告支付违约金；3.对于偿还银行贷款，是原告根据买卖合同应当偿还的款项，与被告无关，被告不应返还。第三人正天公司缺席，无意见发表。第三人邮政省支行缺席，但庭前提交一份答辩状：1.根据河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终3894号民事判决书、河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初4974号民事判决书及河南省偃师市人民法院要求，第三人邮政省支行于2020年9月17日接受编号为4199991Q114128044718的《个人购房/购车借款及担保合同》项下90万元优先受偿款；2.2020年9月21日，孙小江自愿代李佳华偿清编号为4199991Q114128044718的《个人购房/购车借款及担保合同》项下剩余的货款47407.17元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年7月2日，原告孙小江与被告李佳华通过居间方第三人正天公司签订0008278号《房屋买卖合同》一份，主要约定：1.被告李佳华（甲方）将位于建业天筑8号楼1单元1108号（即郑东新区康宁街58号楼8号楼1单元11层37）房屋出售给原告孙小江（乙方）；2.房屋实际成交价格为220万元，甲、乙双方于签订合同后且房产证下发后7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；一方应在贷款审批后7个工作日内，将首付款130万元交于房管局资金监管账户/甲方，剩余房款90万元整由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/甲方，同时甲方配合乙方办理产权过户手续；3.甲乙双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视为违约，将按合同第六条第6款的约定追究其违约责任；4.合同第六条第6款约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，由违约方向另一方支付本合同实际成交价的10%作为违约金；5.因房屋有解押款，双方约定房本下发后5个工作日内，甲方开始办理解押手续，解押款由甲方自行承担；签订本合同后两个工作日内乙方支付130万元整（过户当日充当房款），房产解押前月供由客户承担（客户指乙方）。2017年7月3日，被告收到原告支付的房屋首付款130万元。合同签订后，原告接收房屋并装修入住至今。2.2019年5月11日，涉案房屋所属物业公司（河南建业物业管理有限公司）出具一份《情况说明》，载明：郑州市管城回族区康宁街58号建业天筑小区2018年9月6日起即可办理房产证，我公司曾多次通知本小区8号楼1单元1108室业主李佳华办理房产证，截至目前为止，李佳华仍未办理房产证。特此说明。2019年5月13日，第三人正天公司出具一份《情况说明》，载明：2017年7月2日，原业主李佳华、客户孙小江通过正天公司签订《房屋买卖合同》，约定客户孙小江购买原业主李佳华位于郑州市××区××街××天××楼××单元××室××房屋××套，李佳华有协助孙小江办理房屋过户的义务。至2018年9月该小区具备办理房产证的条件，我公司自此不断催促李佳华办理房产证，但是李佳华迟迟未到，截止目前，李佳华仍未办理房产证。诉讼中原告称其多次通过微信联系被告办理房产证过户等相关手续，但被告未予配合。被告对此并不认可，称其自2018年8月29日出境一直在国外从事技术工作，后因疫情不能回国，又因涉案房屋被其他法院查封，客观上造成无法协助原告办理相关过户手续，并非被告故意不配合办理过户手续，为此，被告提交一份出境记录。3.2019年5月17日，原告孙小江诉至本院要求被告李佳华协助原告办理过户手续，并要求承担违约责任。但涉案房屋因被告李佳华与案外人裴桂花借贷纠纷于2019年1月22日被河南省偃师市人民法院查封，造成被告李佳华继续履行合同及办理产权过户履行不能，本院裁定驳回原告的起诉。后原告向河南省偃师市人民法院提起执行异议，该院于2019年11月26日作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。案外人裴桂花对该裁定不服，向该院提起执行异议之诉。该院于2020年4月10日作出（2019）豫0381民初4974号民事判决书，判决驳回裴桂花的诉讼请求。裴桂花不服该判决提起上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2020年7月7日作出（2020）豫03民终3894号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该生效判决书认定原告孙小江在涉案房产被查封之前，已通过第三人正天公司与被告李佳华签订合法有效的书面买卖合同，并按合同约定支付首付款130万元。协议签订后被告也将涉案房屋交付给原告，原告在涉案房产被查封前也已实际占有、使用，原告多次要求被告办理房产过户等手续，涉案房产未过户并非原告原因造成，且原告已将《房屋买卖合同》中约定的剩余房款90万元交至河南省偃师市人民法院。2020年6月30日，偃师市人民法院出具0011576《偃师市人民法院内部使用票据》，载明：偃师市人民法院已收到孙小江转交款90万元。2021年1月27日，第三人邮政省支行向本院提交一份答辩状，其中载明该行于2020年9月17日接受编号为4199991Q114128044718的《个人购房/购车借款及担保合同》项下90万元优先受偿款，于2020年9月21日收到孙小江自愿代李佳华偿清编号为4199991Q114128044718的《个人购房/购车借款及担保合同》项下剩余的贷款47407.17元。原告孙小江自2018年9月27日至2020年9月21日通过被告李佳华或由中国邮政储蓄银行直接划转的方式，偿还涉案房屋银行贷款共计185981.46元，涉案房屋银行贷款已还清，但未办理解押及过户手续。另查明：2020年12月7日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，载明：涉案房产的不动产权证号为：豫（2018)郑州市不动产权第0119220号；坐落于郑东新区康宁街****楼****37；预告信息：2014-12-15预售商品房预告登记，1409086844，权利人：李佳华，2014-12-22预售商品房抵押权登记，1407091190，权利人：邮政省支行，抵押金额104万元；抵押信息：无抵押信息；查封信息：2020-10-21由郑州市管城回族区人民法院预查封，预查封号：（2020）豫0104财保599号，查封期限：2020-10-21至2023-10-20。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告孙小江已按照约定向被告李佳华支付首付款130万元，后又将剩余购房款全部清偿完毕，鉴于涉案房屋预告登记在被告李佳华名下，且已具备办理房产证的条件，故原告主张被告协助其办理过户登记手续，理由正当，本院予以支持。由于涉案房屋的银行贷款已还清，第三人邮政省支行作为贷款人应协助办理涉案房屋的解押手续。关于原告主张被告偿还其垫付的银行贷款185981.46元的诉讼请求，依据涉案房屋所属物业公司及第三人正天公司出具的情况说明，可确认涉案房屋在2018年9月份已具备办理房产证的条件，因被告未能及时办理致使原告后续垫付银行贷款185981.46元，该垫付部分款项被告应当返还原告。原告主张被告支付违约金22万元，本院认为原告垫付的银行贷款已判令被告返还，原告的经济损失已得到弥补，且《房屋买卖合同》签订后被告已将涉案房屋交付原告使用，另被告在2018年8月29日出境，因疫情等因素客观上造成无法协助原告办理相关过户手续，故综合考虑本案情况，原告主张的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告李佳华于本判决生效之日起二十日内办理位于郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37房屋（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0119220号）的抵押注销登记手续，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行协助办理上述房屋的抵押注销登记手续；二、被告李佳华于本判决生效后三十日内协助原告孙小江将位于郑东新区康宁街58号8号楼1单元11层37房屋（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0119220号）过户至原告孙小江名下；三、被告李佳华于本判决生效之日起十日内返还原告孙小江垫付的银行贷款185981.46元；四、驳回原告孙小江的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12653元，减半收取计6327元，由原告孙小江负担3429元，由被李佳华负担2898元，保全费5000元由被告李佳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杨松华二〇二一年二月十九日法官助理袁小涛书记员孙俊豪