广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1273号上诉人（原审原告）：中山市宜家房地产发展有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××之一尚景苑商住小区二期211卡之一临街二层商铺，统一社会信用代码914×××××××××××230H。法定代表人：黄万荣，该公司经理。委托诉讼代理人：朱文萍，系广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽贤，系广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵永永，男，1987年1月10日出生，汉族，住河南省孟州市×××××××××××××。上诉人中山市宜家房地产发展有限公司（以下简称宜家公司）因与被上诉人赵永永商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宜家公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判宜家公司向赵永永返还购房款399101.6元（即赵永永已付款586377元应抵扣违约金157275.4元及律师费30000元后进行返还）。事实和理由：宜家公司与赵永永签订的中山市商品房买卖合同已约定赵永永违约导致合同解除应支付的违约金为购房款的20%，一审法院在认定赵永永未按时支付购房款导致合同解除的情况下将违约金调整为总房价款的1%没有事实和法律依据，显示公平。赵永永辩称：宜家公司收取了赵永永3万元中介费未予标明并且违规收取定金、委托销售代理机构与赵永永签订了商品房认购书，签约后宜家公司要求赵永永支付1.5万元现金缴纳社会保险用于购房。赵永永发现宜家公司违规收取中介费后要求退款，但宜家公司不予退款所以赵永永才签订合同，赵永永没有看过合同内容，宜家公司也未告知赵永永办理按揭需要收入证明和提供证明的截止时间。故涉案合同是在违背赵永永本人真实意思情况下订立的，并且宜家公司要求赵永永转账的收款账户不是合同中宜家公司的专用账户。宜家公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的中山市商品房买卖合同于2019年10月27日解除；2.判令赵永永协助宜家公司办理注销位于中山市××××××××××××××××××××的合同登记备案手续和预告登记手续【不动产证明号为粤（2018）中山市不动产证明第0133706号】；3.判令赵永永向宜家公司支付违约金157275.4元（总房价款786377元*20%），并负担宜家公司因向法院提起本案诉讼而支出的律师费30000元。一审法院认定事实：2018年10月5日，宜家公司与赵永永签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1801093790），约定：1.赵永永购买宜家公司位于中山市×××××××××××3××××××××；2.商品房总价为786377元，付款方式为现金支付586377元，剩余200000元通过银行按揭贷款向原告支付；3.合同第七条第二款，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.02%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金。（1）……；（3）买受人选择按揭方式付款的，买受人在签订本合同之日起7天内未能签署及提供按揭所需资料，并签署公积金贷款申请书；（4）买受人选择按揭方式付款，但非出卖人的原因，自签订本合同之日起达30日（公积金贷款为90日），买受人的按揭申请仍未获得银行/公积金中心批准的，则出卖人有权要求买受人变更付款方式（以现金方式一次性付款），买受人在收到出卖人变更付款方式通知之日起15日内未能以现金方式交清余下全部购房款的；（5）买受人选择按揭方式付款，但经按揭银行审批后，按揭银行批准的按揭贷款数额不足以支付购房款，买受人未能在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更贷款比例（增加现金付款的比例）并以现金方式向出卖人交清按揭银行未予批准金额的购房款的；4.出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，买受人同意按如下条款处理：若超过合同约定时间出卖人仍未交付房屋给予买受人的，自逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.005%作为违约金；逾期90日仍未交付房屋的，则自逾期的第90天起出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.01%作为违约金。本条款违约金最高不超过该商品房总房价款的1%。合同继续履行；5.合同载明被告的地址为广州市海珠区××××××××××××，联系电话为137*****394；5.合同附件六补充协议第九条第五款，买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知买受人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担；以及第九条第十二款，如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。另查，宜家公司收取赵永永支付的首付款586377元，且宜家公司于2018年8月9日出具相应收款收据。同时，2018年10月5日涉案商品房通过合同备案审核，后于2018年11月15日办理预告登记并取得不动产登记证明【粤（2018）中山市不动产证明第0133706号】。再查，宜家公司于2019年9月20日向赵永永在涉案商品房买卖合同中载明的地址邮寄律师函，催告赵永永7日内按约履行支付剩余房款200000元的义务，并支付因逾期付款所产生的违约金，否则，宜家公司将采取进一步法律行为追究赵永永的违约责任。该邮件查询结果显示邮件于2019年9月21日由本人签收。后宜家公司又于2019年10月25日再次向赵永永邮寄律师函，要求立即解除涉案合同，并要求赵永永在收到该函件后三日内与宜家公司前往中山市×××××××××、中山市自然资源局办理解除合同网签备案及解除预告登记手续并支付违约金，该邮件查询结果显示邮件于2019年10月27日签收。同时，宜家公司为提起本案诉讼与广东邦仁律师事务所于2020年6月12日签订《民事案件委托代理合同》，并支付律师代理费30000元。另外，赵永永要求将其支付的586377元款项在本案中一并处理。宜家公司亦当庭表示其诉讼请求的相关数额扣减后同意返还。一审法院判决：一、确认宜家公司与赵永永于2018年10月5日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1801093790）及补充协议已于2019年10月27日解除；二、赵永永于判决生效之日起七日内协助宜家公司办理注销中山市××××××××××××××××××××的合同登记备案手续（合同编号：1801093790）及预告登记手续【粤（2018）中山市不动产证明第0133706号】；三、宜家公司于判决生效之日起七日内向赵永永返还购房款548513.23元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4046元，减半收取2023元，诉讼保全申请费1456元，两项合计3479元，由赵永永负担（赵永永所负担的上述诉讼费用宜家公司已向本院预缴，赵永永应于判决生效之日起七日内支付给宜家公司，一审法院不另行收退）。本院二审期间，宜家公司、赵永永均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，鉴于宜家公司与赵永永签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1801093790）明确约定如赵永永用于支付剩余房款的20万元按揭贷款未能审批完成，将以现金形式支付，但赵永永逾期未付，宜家公司催告无果，涉案合同解除系因赵永永的违约行为导致，且涉案合同第七条第二款明确约定赵永永的违约责任，故宜家公司要求赵永永支付违约金理据充分，赵永永在一、二审期间均未提供证据支持其抗辩，故本院不予确认。其次，关于赵永永应付违约金的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本院认为，赵永永一审中主张约定违约金过高的意见合理有据，但一审法院将违约金标准下调为商品房总房价款的1%过低，考虑本案中已查明的合同履行情况、当事人的过错程度等具体案件情况，根据公平原则，本院酌情调整为按商品房总房价款10%的标准计算违约金，即违约金为78637.7元。宜家公司因涉案合同履行过程中收取赵永永的相应款项477739.3元（586377元-78637.7元违约金-30000元律师费）应予以返还。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人宜家公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8565号民事判决第一、二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8565号民事判决第三项为：中山市宜家房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向赵永永退还购房款477739.3元。三、驳回中山市宜家房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4046元，减半收取2023元，诉讼保全申请费1456元，两项合计3479元（中山市宜家房地产发展有限公司已向一审法院预交），由中山市宜家房地产发展有限公司负担1461元，由赵永永负担2018元（赵永永于本判决生效之日起七日内迳付中山市宜家房地产发展有限公司）；二审案件受理费4046元（中山市宜家房地产发展有限公司已预交），由中山市宜家房地产发展有限公司负担1699元，由赵永永负担2347元（赵永永于本判决生效之日起七日内迳付中山市宜家房地产发展有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年二月二十五日法官助理 王冰钰书 记 员 刘粤湘