陕西省西安市中级人民法院           民    事    判    决    书  （2021）陕01民终535号上诉人（原审原告、执行案外人）：王西京，男，1946年8月22日出生，汉族，住西安市莲湖区王西京，男，1946年8月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：赵平，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡瑶佳，陕西泽界律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑建军，男，1957年8月10日出生，汉族，住西安市新城区郑建军，男，1957年8月10日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：张开甲，陕西同步律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西源信投资管理有限公司，住所地西安市碑林区XX单元XX室摩登COM.S单元802室。法定代表人：刘政，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘震，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王普，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人王西京因与被上诉人郑建军、被上诉人陕西源信投资管理有限公司（以下简称源信公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王西京上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郑建军、源信公司负担。事实和理由：2013年1月5日，其通过作品等价置换方式购买了班博公司开发建设的涉案房屋，与班博公司法定代表人签订了《书画置换协议》。当日，班博公司依据该协议与其签订了《商品房买卖合同》，之后班博公司以在《书画置换协议》上补盖章的方式予以确认。班博公司的上述行为足以证明《书画置换协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。其已按时交付了置换作品，履行了合同义务，基于此班博公司亦向其交付了涉案房屋钥匙，其依法取得涉案房屋的所有权。源信公司与班博公司于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》非真实的房屋买卖关系，是为了临时抵债及担保，该合同不仅晚于其签订并履行的协议，更是损害了其与第三方的利益，应为无效，源信公司依法无权取得涉案房屋所有权。其与源信公司就涉案房屋的履行程序基本一致，在均未办理房屋所有权转移登记，进行物权变更的情况下，其对涉案房屋依法优先取得所有权。其提交的班博公司出具的情况说明及补制的收条，足以证明班博公司认可已于合同签订当日实际收到了置换作品，其已依约支付了房屋对价。一审仅以收条出具时间在法院查封之后，对其支付对价并取得房屋所有权的事实不予采信，损害其合法权益。一审认定事实错误，导致判决错误。郑建军辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经查询，显示涉案房屋销售登记在源信公司名下。因此，王西京非涉案房屋所有权人，不享有排除执行的权利。班博公司与源信公司于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》已经网签备案，合法有效。班博公司与王西京存在恶意串通，王西京提供的证据不能否定涉案房屋已登记并实际交付给源信公司的事实。源信公司于2016年即在物业公司办理了涉案房屋的入住手续，取得了除装修备用钥匙外的全套房屋钥匙及水电气卡，实际控制了涉案房屋，并在2018年配合执行法院进行实体查封，搬移了涉案房屋内的物品。王西京所谓交付是在人民法院查封之后配合班博公司所做的妨碍法院执行的行为，不产生房屋交付的效力。王西京提供的证据不能证明对涉案房屋的买卖、交付、书画置换的事实和过程。王西京系在人民法院查封并确认房屋状态的情况下，于2019年10月8日才在小区物业办理收房入住手续，因此，王西京从未合法占有过涉案房屋。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王西京的上诉，维持一审判决。源信公司辩称，2016年7月16日，其与班博公司签订《以房抵债合同》及附件《抵债房产清单》，双方确定《抵债房产清单》中商品房用于冲抵借款本金及欠款利息，其中涉案房屋8-40101号和8-40301号房屋属于抵债房屋。该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，其通过减扣借款本金及利息的方式向班博公司支付了全部购房款，班博公司也按照约定向其交付了涉案房屋，双方基于涉案房屋的买卖合同已实际履行。2016年8月，其与物业公司就涉案房屋签订了《物业服务协议》等，并领取了钥匙、水电气卡等。因此，其已完成了收房入住手续的办理，并实际占有、使用涉案房屋至今，系涉案房屋的占有人。王西京的上诉请求违背事实，违反法律，应当予以驳回。 王西京向一审法院起诉请求：1.终止对位于西安市高新区锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元1层8-40101号、8幢4单元1层8-40301号房屋的拍卖行为；2.确认上述房屋的所有权归王西京所有；3.诉讼费由郑建军、源信公司负担。 一审法院认定事实：1.郑建军诉源信公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年作出（2019）陕0102民初4777号民事调解书，确认源信公司应向郑建军支付借款本金及利息2000余万元。调解书生效后，源信公司未按调解书履行，郑建军于2019年7月17日向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年8月13日作出（2019）陕0102执3068号之一执行裁定，查封网签登记备案在源信公司名下位于西安市高新区锦业路路16号锦业76文化创意园SOHO空间8幢40101室、40301室的房屋，并于同日向西安市不动产登记服务中心送达。2019年8月16日，一审法院作出（2019）陕0102执3068号之二执行裁定，决定拍卖该房产，同年十月对上述两处房产张贴封条。王西京向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年8月6日作出（2020）陕0102执异68号执行裁定，驳回了王西京的异议请求。2.2013年1月5日，陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）戴其生与王西京签订《书画置换协议》，约定王西京用其国画作品11幅作价702万元，置换班博公司开发的锦业76项目8号楼40101、40301房屋两套，王西京应于2013年3月15日前将以上书画交至班博公司作为置换两套房屋的房款。3.王西京与班博公司签订《商品房买卖合同》，约定：王西京购买班博公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、40301号房屋，房屋面积分别为250.12平方米、250.81平方米，价款分别为3876860元、3135125元，房屋交付时间为2013年5月31日前。但该合同未注明签订时间。4.班博公司与源信公司于2013年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定源信公司购买班博公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋。2013年9月10日，该房屋在房地产管理机关办理了登记备案手续，买受人登记在源信公司名下。2015年9月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定源信公司购买班博公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋。2015年9月22日，该房屋在房地产管理机关办理了登记备案手续，买受人登记在源信公司名下。2015年9月23日，班博公司向源信公司提交《换房申请》，载明：由于本公司不能按时交房，拟将你公司购买的“锦业76号”房产中房号为8-10101（合同登记号：Y14012659）置换为房号为8-40101（合同登记号：Y15109919）。5.源信公司（甲方）与班博公司(乙方)于2016年7月16日签订《以房抵债合同》，载明：2012年7月13日至2014年6月29日，乙方分5次从甲方借款人民币3500万元，乙方将锦业76号小区的39套房屋及9个车位网签给甲方为5笔借款作担保，并签署了对应的《商品房买卖合同》，见附件1。截止2016年4月25日，乙方仍欠甲方借款本金32537771元。截止2016年7月16日欠利息5280534.12元，合计37818305.12元。经双方协商一致确定将剩余商品房及相关车位(具体见附件2《抵债房清单》及附件3《抵债车位清单》)全部用于冲抵上述借款本金及2015年欠付利息共计35358771元，2016年欠付利息由甲乙双方协商解决。乙方应在本合同签署之日起7日内将上述房屋、车位交付甲方。甲方为支持乙方，允许在合同生效后10个月内不单方面对上述房屋及车位做任何处置，允许乙方10个月内进行赎回，赎回金额对应原抵押金额及支付赎回期间的利息。在上述房屋符合办理房屋产权证条件后30日内，乙方有义务协助甲方办理上述房屋的房屋产权证书。该合同附件2《抵债房产清单》包含8幢40301号房屋（合同登记号：Y13102775）、8幢10101号房屋（合同登记号：Y14012659）。                                         一审法院认为，在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案诉辩焦点在于：1.王西京是否按照与班博公司约定支付涉案房屋对价。本案中，王西京与班博公司约定王西京应于2013年3月15日前将以上书画交至班博公司作为置换两套房屋的房款，庭审中王西京自称交付画作时未向开发商索要收条，之后在执行异议阶段，为完善证据，让班博公司补制。如此巨额价值画作，作为购房款，王西京未及时向开发商索要相关支付凭证，亦无其他证据证明，王西京解释与常理不符，且班博公司出具收条在法院对涉案房屋查封之后，故对王西京主张的于2013年1月5日向班博公司交付画作的事实不予采信。2.王西京是否实际占有使用涉案两处房屋。庭审中，王西京称其于2019年10月8日办理了涉案房屋收房入住手续，签订了上述房屋业主登记表，与西安彩胜家物业管理有限公司锦业76服务处签订了物业服务协议，领取了水卡、气卡、入户门钥匙等物品。源信公司称其于2016年8月办理了涉案房屋收房入住手续，领取了水、电、气卡及钥匙，并签订了业主登记表、物业服务协议。双方均称对方提交的交房手续无班博公司盖章确认，不予认可对方实际占有涉案房屋。结合法院对涉案房屋查封时间和实体查封方式（于入户门张贴封条），对于双方主张的实际占用涉案房屋均不予采信。源信公司办理了涉案房屋网签登记备案手续，王西京向法院提交的证据不足以证明该备案登记错误，不能证明王西京对涉案房屋享有排他性民事权益，法院依法对涉案房屋采取的强制执行措施正确。王西京的诉请无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条（二）规定，判决：驳回王西京的诉讼请求。案件受理费60884元，由王西京负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为王西京提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王西京对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，王西京应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王西京主张其通过作品等价置换方式购买了班博公司开发建设的涉案房屋，双方签订有《书画置换协议》及《商品房买卖合同》，其交付了置换作品，班博公司亦向其交付了涉案房屋钥匙等，其已依法取得涉案房屋的所有权。经审查，王西京在一审庭审中自称交付画作时未向开发商索要收条，之后在执行异议阶段，为完善证据，让班博公司补制收条。对此，因王西京就如此巨额价值画作抵作购房款的情形，既未及时向开发商索要相关支付凭证，亦无其他证据证明，且班博公司出具的收条在法院对涉案房屋查封之后，故一审认为王西京的解释与常理不符，对王西京主张的于2013年1月5日向班博公司交付画作的事实不予采信，并无不当。关于对涉案房屋的占有使用问题，一审结合人民法院对涉案房屋的查封时间和实体查封方式（于入户门张贴封条），对于王西京、源信公司主张的实际占用涉案房屋的事实均不予采信，亦无不当。因源信公司已办理了涉案房屋网签登记备案手续，而王西京提交的证据不足以证明该备案登记错误，故一审认为王西京不能证明其对涉案房屋享有排他性民事权益，并判决驳回王西京的诉讼请求，于法有据，并无不妥。 综上所述，王西京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60884元，由王西京负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年二月四日法官助理 高喜平书 记 员   张  小  赛    1