成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初557号 原告：成都市盈庭置业有限公司。住所地：成都市温江区金马镇太极大道555号16栋1一3层。 法定代表人：冯文良，总经理。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：谭舒月，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：黄在贵，男，1981年6月15日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告成都市盈庭置业有限公司（以下简称盈庭公司）与被告黄在贵商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈庭公司的委托诉讼代理人谭舒月到庭参加诉讼，被告黄在贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 盈庭公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认双方签订的成都市温江区××镇××社区××路××号××幢××层××号房屋《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已解除；2．判令被告协助原告前往温江区不动产登记中心办理成都市温江区××镇××社区××路××号××幢××层××号房屋《四川省商品房买卖合同（预售）》签约登记备案注销手续（合同签约备案号：928XXX）及该房屋预告登记注销手续（预购商品房预告首次登记业务件号：2019111215Ｆ9041）；3．判令被告向原告支付解约违约金63274.20元；4．判令被告向原告支付原告代为向中国建设银行股份有限公司成都温江支行缴纳的贷款本息438504.54元（承担担保责任的损失）；5．判令被告承担本案律师费20000元；6．判令被告承担本案保全保函费2000元；7．判令案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月5日，原告与中国建设银行股份有限公司成都温江支行（以下简称“建行温江支行”）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房／商业用房借款业务协议》，约定建行温江支行对购买成都市温江区××镇××社区××路××号中铁城阅湖和庭项目（简称“案涉项目”）住房或商业用房的购房人提供贷款，原告同意为购买案涉项目的借款人向建行温江支行提供连带责任保证。2019年8月8日，原被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：Ａ8-352）（以下简称“商品房买卖合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定原告将案涉项目3幢10层1004号房屋转让给被告，转让价款为人民币632742元，被告采取商业贷款的方式付款，于2019年8月8日前支付首期房价款人民币192742元，余款人民币440000元向建行温江支行贷款支付。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告进行了合同签约备案，备案号为928XXX。因被告未如期向建行温江支行归还贷款本息，建行温江支行向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告承担连带保证责任，并于2020年12月18日从原告银行账户扣收被告拖欠的贷款本息共计438504.54元。根据补充协议附件四第4条第（6）款约定：“如出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证等担保责任的，在该责任解除前，如果买受人未按约及时向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证等担保责任，包括但不限于以下情形：出卖人收到银行发出催款函或扣除保证金等相关通知……出卖人即有权解除房屋买卖合同、收回房屋，买受人因合同解除应向出卖人承担总房价款10%的违约金并应赔偿出卖人的损失。”第5条约定：“因买受人未按照附件四‘关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定’内容履行付款义务，出卖人向人民法院起诉的，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、保全费、拍卖变卖费、评估费、公某、律师费、差旅费等各项费用。”依据合同约定，因被告未如期向建行温江支行还款，导致原告因此承担保证责任，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋，被告应向原告支付房屋总价款10%的解约违约金、支付原告代为向建行温江支行缴纳的贷款本息，并承担原告因此支出的律师费。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告黄在贵未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查证据认定事实如下： 2019年8月8日，黄在贵与盈庭公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：Ａ8-352）及《商品房买卖合同补充协议》，约定黄在贵购买盈庭公司开发的位于温江区××镇××路××号××幢××层××号房屋，总价款为人民币632742元，黄在贵采取商业贷款的方式付款，于2019年8月8日前支付首期房价款人民币192742元，余款人民币440000元向中国建设银行股份有限公司成都温江支行贷款支付。《商品房买卖合同补充协议》附件四第4条第（6）款中约定：“如出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证等担保责任的，在该责任解除前，如果买受人未按约及时向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证等担保责任，包括但不限于以下情形：出卖人收到银行发出催款函或扣除保证金等相关通知……出卖人即有权解除房屋买卖合同、收回房屋，买受人因合同解除应向出卖人承担总房价款10%的违约金并应赔偿出卖人的损失。”《商品房买卖合同补充协议》附件四第5条约定：“因买受人未按照附件四‘关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定’内容履行付款义务，出卖人向人民法院起诉的，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、保全费、拍卖变卖费、评估费、公某、律师费、差旅费等各项费用。”《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章中约定黄在贵的通讯地址为：“温江区××路××号××。《商品房买卖合同补充协议》中第二十条第1款约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为达到时间；采用信件方式通知的，在寄出之日起三天后（本省）、七天后（外省）视为送达，实际送达时间早于上述期限的，以实际期限为准”。 2018年11月5日盈庭公司与中国建设银行股份有限公司成都温江支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及《个人住房／商业用房借款业务协议》约定，盈庭公司为因购置坐落于成都市温江区××镇××社区××路××号中铁城阅湖和庭项目所属之住房或商业用房而与中国建设银行股份有限公司成都温江支行发生借贷关系的全部债权人提供连带责任保证，时间是自2018年11月5日至2021年11月30日，保证方式为最高额保证。故，盈庭公司为黄在贵在中国建设银行股份有限公司成都温江支行的房屋贷款提供了连带责任保证，并且办理了房屋预告登记，预购商品房预告首次登记业务件号：2019111215Ｆ9041，预告登记权利人为盈庭公司，义务人为黄在贵。《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了网签备案登记手续（合同签约备案号：928XXX）。 中国建设银行股份有限公司成都温江支行向盈庭公司发出《履行保证责任通知书》，要求盈庭公司履行连带担保责任，承担黄在贵对中国建设银行股份有限公司成都温江支行的个人购房贷款本息。2020年12月18日，盈庭公司代黄在贵向中国建设银行股份有限公司成都温江支行偿还了贷款本息438504.54元。 2021年1月17日盈庭公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，2021年1月25日泰和泰律师事务所向盈庭公司出具一张金额为20000元的四川增值税专用发票。2021年1月5日盈庭公司办理了保全，华安财产保险股份有限公司向盈庭公司出具了《诉讼财产保全责任保险单》，转账凭证以及四川增值税专用发票显示总保险费用为2000元。 另，本院根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第三条关于“当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址”的规定及《最高人民法院关于以法院传递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条，关于“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接受的，文书退回之日视为送达之日”的规定。《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章中约定黄在贵的通讯地址为：“温江区××路××号××，本院于2021年1月27日以中国邮政快递的形式按照黄在贵在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址以及黄在贵户籍所在地的地址均邮寄了相关法律文书（包括：起诉状副本、传票等），邮件均于2021年2月1日退回妥投。快递单号：102766332××××、102766332××××。故，2021年2月1日退回之日视为送达黄在贵，本院依法缺席审理本案。 上述事实，有当事人的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房/商业用房借款业务协议》《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》中国建设银行网上银行电子回执、网签合同信息查询记录、快递单、《委托代理合同》、转账凭证、四川增值税发票（律师费）、四川增值税发票（保险费）等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，盈庭公司和黄在贵签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于原告诉讼请求能否成立的问题，本院具体评析如下。 一、关于盈庭公司与黄在贵之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件、补充协议是否已经解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中，按照双方当事人之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第4条第（6）款约定，盈庭公司收到了中国建设银行股份有限公司成都温江支行的履行保证责任通知书，2020年12月18日中国建设银行股份有限公司成都温江支行从盈庭公司账户扣收了黄在贵拖欠的贷款本息共计438504.54元，盈庭公司代黄在贵向中国建设银行股份有限公司成都温江支行清偿了全部贷款本息，黄在贵在盈庭公司承担担保责任之后，截至盈庭公司起诉前仍未归还盈庭公司全部代偿款，故盈庭公司关于解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议》的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的构成要件，即合同解除的条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案中合同自解除通知到达黄在贵时解除，盈庭公司以起诉的方式通知黄在贵，即起诉状副本送达黄在贵之日双方之间的合同解除。本院于2021年1月27日以中国邮政快递的形式按照黄在贵在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址以及黄在贵户籍所在地的地址均邮寄了相关法律文书（包括：起诉状副本、传票等）。虽然本案中邮件送达信息显示2021年2月1日退回妥投，但是根据双方之间签订的《商品房买卖合同补充协议》中第二十条第1款约定，采用信件方式通知的，在寄出之日起三天后（本省）、七天后（外省）视为送达，实际送达时间早于上述期限的，以实际期限为准。故该函件应当视为在2021年1月31日送达，根据《商品房买卖合同补充协议》中第二十条第1款约定，盈庭公司与黄在贵签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》于2021年1月31日已解除。 二、关于黄在贵是否有义务协助盈庭公司办理涉案合同的备案登记、涉案房屋的预告登记注销的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。故，盈庭公司基于解除合同后请求注销与黄在贵签订的《商品房买卖合同（预售）》网签登记备案手续的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。盈庭公司与黄在贵之间签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议已经解除，盈庭公司可要求恢复原状，同时，盈庭公司也向贷款银行结清了贷款本息，故对盈庭公司要求黄在贵协助其办理注销合同登记备案手续的主张本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三月内申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除的；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，黄在贵与盈庭公司签订的商品房买卖合同于2021年1月31日已经解除，因此，黄在贵与盈庭公司之间的债权已经消灭，符合《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的构成要件，案涉房屋的预告登记已经失效。合同法第九十二条规定了后合同义务，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故，本院对盈庭公司请求黄在贵协助办理撤销案涉房屋的预告登记手续的诉讼请求予以支持。 三、关于黄在贵是否应当向盈庭公司支付违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会通过）第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”，黄在贵和盈庭公司在《商品房买卖合同（预售）》附件四第4条第（6）款约定：“如出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证等担保责任的，在该责任解除前，如果买受人未按约及时向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证等担保责任，包括但不限于以下情形：出卖人收到银行发出催款函或扣除保证金等相关通知……出卖人即有权解除房屋买卖合同、收回房屋，买受人因合同解除应向出卖人承担总房价款10%的违约金并应赔偿出卖人的损失。”本案中，盈庭公司于2020年12月18日代黄在贵向银行偿还了案涉房屋贷款本息，截至目前黄在贵仍未归还盈庭公司代偿款的全部款项，且合同已解除，其违反《商品房买卖合同（预售）》附件四第4条第（6）款的约定，应当承担违约责任。虽然黄在贵未参加诉讼，未提出违约金过高的抗辩，但考虑到本案的实际情况，黄在贵的违约程度，根据公平原则，对盈庭公司请求黄在贵支付63274.20元违约金的诉讼请求，本院酌情支持50000元。 四、关于盈庭公司要求黄在贵支付其代为向中国建设银行股份有限公司成都温江支行缴纳的贷款本息438504.54元的问题。 《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，根据查明的事实，因黄在贵没有及时偿还借款及利息，2020年12月18日中国建设银行股份有限公司成都温江支行从盈庭公司的账户上划转共计438504.54元。盈庭公司作为保证人代黄在贵支付上述款项后，有权向黄在贵追偿，现盈庭公司要求黄在贵支付代偿款本息共计438504.54元的请求合理、证据充分，本院予以支持。 五、关于律师费、保函费的问题。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》附件四第5条中约定，“因买受人未按照附件四‘关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定’内容履行付款义务，出卖人向人民法院起诉的，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、保全费、拍卖变卖费、评估费、公某、律师费、差旅费等各项费用。”根据该约定，律师费损失、保函费损失由黄在贵负担的前提是黄在贵“未履行付款义务”，黄在贵已按照合同约定支付了首付款，剩余购房款也由其委托的贷款银行按照约定代为支付给了盈庭公司，黄在贵已依约履行完毕对盈庭公司的付款义务，而黄在贵未向银行按时归还按揭贷款，是违反了其与银行之间签订的合同义务。盈庭公司与黄在贵在《商品房买卖合同补充协议》中没有明确约定保函费损失的赔偿主体，且保函费也并非盈庭公司实现债权的必要支出。故，盈庭公司因附件四第5条要求黄在贵承担律师费、保函费的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会通过）第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会通过）第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认成都市盈庭置业有限公司和黄在贵于2019年8月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》于2021年1月31日已解除； 二、黄在贵于本判决生效之日起十五日内协助成都市盈庭置业有限公司办理位于成都市温江区××镇××路××号××幢××层××号房屋的预告登记（预购商品房预告首次登记业务件号：2019111215Ｆ9041）注销手续； 三、黄在贵于本判决生效之日起十五日内协助成都市盈庭置业有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》登记备案（合同签约备案号：928XXX）注销手续； 四、黄在贵于本判决生效之日起十五日内向成都市盈庭置业有限公司支付成都市盈庭置业有限公司代为向中国建设银行股份有限公司成都温江支行缴纳的贷款本息438504.54元； 五、黄在贵于本判决生效之日起十五日内向成都市盈庭置业有限公司支付违约金50000元； 六、驳回成都市盈庭置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4589元，其中3589元由黄在贵负担，1000元由成都市盈庭置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏义欢 二〇二一年二月二十三日 书记员  倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。