广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2848号原告（反诉被告，以下简称原告）：曹炜东，男，1989年12月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：甘雪玲，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：陈朝均，男，1964年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务所律师。原告曹炜东与被告陈朝均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹炜东的委托诉讼代理人甘雪玲，被告陈朝均的委托诉讼代理人潘春晓、戴正言均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、双方于2020年6月29日签订的房屋租赁合同自2020年10月26日解除；2、被告向原告退还租赁保证金65000元及利息（以65000元为基数，自2020年10月26日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮50%计算，暂计至2020年11月5日为114.7元）；3、被告向原告赔偿装修费、搬迁费用18539元；4、被告向原告支付违约金78000元（按《房屋租赁合同》一年总租金20%计算，即32500×12×20%=78000）；5、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明合同效力，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由如下：原、被告于2020年6月29日签订房屋租赁合同，租期为3年，从2020年7月15日至2023年7月14日，租金每月32500元，合同签订当日，被告一次性收取原告65000元租赁保证金。2020年8月12日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处发布“关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知”，原告才知悉涉案厂房已被征收。后经了解，广州市规划和自然资源局早已于2020年3月3日发布穗规划资源预征字[2020]24号《征收土地预公告》，涉案厂房已被明确纳入征收土地范围。而且广州市白云区人民政府白云湖街道办事处已于2020年6月29日发布“关于开展青年创新创业基地项目征收补偿工作的通知”，通知中明确街道办事处已于2020年6月开始开展项目征收补偿工作，请被征收人配合于2020年9月30日前停产停业，并完成搬迁工作。由此可见，被告在与原告合同签订之前早已知晓涉案厂房被纳入征收范围，仍故意隐瞒拆迁事实，最终导致合同无法继续履行，存在明显重大过错。原告刚搬入厂房不到一个月，就被通知限期搬离，导致原告生产经营受到严重影响，为此支出装修费、维修费18539元。故提起本案诉讼。被告辩称：第一，涉案厂房不具备合法报建手续，没有取得建设工程规划许可证，依据司法解释，涉案厂房租赁合同属于无效合同，因此解除合同不具有相应的前提，违约金也无法成立，可见原告第一、四项诉讼请求不能成立。第二，原告对涉案合同的无效具有过错，因此，原告第二项诉讼请求中要求被告赔偿利息没有法律依据。第三，涉案合同第七条已经明确约定，如果合同租赁期内场地被拆迁被告只需向原告补偿搬迁费5000元，请求法庭参照该约定对搬迁费用和装修损失进行结算。另外，原告诉称被告在签订合同时已知拆迁的事实、存在明显的重大过错，我方并不认可。事实上，2020年7月23日，被告与案外人白云湖夏茅第二十经济合作社签订了成交确认书，确定了涉案厂房所在地块的租金单价、地块坐落信息等等。同年7月30日下午2时，夏茅二十社与被告正式签订了集体用地使用权出租合同。如果说夏茅二十社知悉涉案厂房所在地块将于2020年8月初就要被拆迁，是不会将涉案地块使用权进行出让，也就证明了被告对于厂房租赁合同无效并无过错，被告也不知晓涉案地块要被拆迁的事实。被告提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付2020年9月1日至10月31日期间的园区管理费26000元（2月×13000元/月=26000元）；2、原告向被告赔偿利息损失306元（自2020年9月25日计至原告清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，其中：2020年9月5日至10月4日以130000元为本金，利息为60元；2020年10月5日至原告实际清偿完毕之日以26000元为本金，暂计至2020年12月3日，利息为246元）；3、原告承担本案的全部诉讼费用。审理中，经本院释明合同效力，被告将园区管理费变更为占有使用费。事实与理由如下：2020年6月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定1、甲方将一楼右三格房屋（以下简称涉案厂房）租赁给乙方做仓库使用；2、租赁期限三年，自2020年7月15日至2023年7月14日，租金每月32500元；3、租赁保证金65000元，电1.5元/度，水6元/吨；4、合同期内，如因政策拆除房屋，甲方需补偿乙方运费5000元；5、租赁期间，如国家建设征用场地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时终止作废，甲方不向乙方作任何赔偿；等等。合同签订后，被告即向原告交付涉案厂房。2020年8月17日，广州市白云区白云湖街夏茅村第二十经济合作社通知被告参加“项目征收动员大会”，次日，被告在会上获悉涉案厂房所在地块将被征收。同年8月28日，原告向被告出具《承诺书》，承诺原告将根据政府要求，在2020年10月31日前将所租园区仓库的物料清空并移交给园区管理处，同时交清所有水电费用。被告分别于2020年9月24日、11月5日发微信通知原告支付9月、10月的园区管理费，但原告拒绝支付。2020年10月底，原告才搬离涉案厂房，未将占有使用期间的费用结清。故提起反诉诉讼请求。原告对反诉诉讼请求辩称：不同意被告的反诉请求，原告无须支付9月、10月的占有使用费，被告要求支付利息同样也没有相应的事实依据。根据街道办的文件通知，9到11月期间免收租金。利息损失同样没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月8日，广州市白云区石井镇夏茅村第二十经济合作社（甲方）与被告、刘志强（共同作为乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租用甲方在土名寺贝的空地、面积4036平方米，租期自2001年4月1日至2031年3月30日；等等。2020年3月3日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源预征字[2020]24号《征收土地预公告》，记载拟征收白云湖街夏茅村与大朗村交界（详见现场公告附图）、面积814561平方米土地。2020年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于一楼右三格房屋租赁给乙方做仓库使用，自来水水表、照明用电电表，均安装到仓库外大门口；租期自2020年7月15日至2023年7月14日，每月租金32500元，合同签订后甲方一次性收取乙方65000元作为租赁保证金；合同期内，如因政策拆除所租房屋，甲方需补偿乙方运费5000元；租赁期间，如国家建设征用场地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时终止作废，甲方不向乙方作任何赔偿，乙方所交的保证金在无欠甲方租金、水电费、杂费等的情况下无息退还；等等。同日，原告向被告支付首月租金32500元。同日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处发出《关于开展青年创新创业基地项目征收补偿工作的通知》，记载我街已于2020年6月开始开展项目征收补偿工作，请被征人配合于2020年9月30日前停产停业，并完成搬迁工作。从6月29日起，我街动迁工作人员将上门协商征收补偿事宜，并收集征收补偿相关资料，以备核实拆迁补偿资格；等等。2020年7月8日，被告所在的“二十社业主群（22）”中发出《关于开展青年创新创业基地项目征收补偿工作的通知》，该通知中有手写备注，相关资料必须在2020年7月15日前提交完毕。被告称其工作人员在群中看到该通知后，有向发送者了解相关征收信息，但未得到具体情况，故未将该通知转告。2020年7月16日，原告向被告支付押金65000元。2020年7月31日，广州市白云区白云湖街夏茅村第二十经济合作社（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《集体用地使用权出租合同》，约定甲方同意按照租赁方式将夏茅向西工业大街10号地块（土名：寺贝空地）的集体用地使用权面积为5257平方米出租给乙方，租期自2020年8月1日至2031年3月31日，每月租金36799元；等等。2020年8月3日，原告向被告支付2020年8月15日至8月31日租金及2020年7月的水电费共18216.5元。2020年8月12日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处向大朗经济联社、夏茅经济联社、各位业主及租户发出《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》，记载请征收范围内各经济联社、经济社及业主自2020年9月1日起停止收取9-11月租金，并督促租户立即停产停业，并于2020年11月20日前完成全部搬迁工作，逾期未搬离的租户，我街将采取强制措施实施搬离，并追缴租金。2020年8月17日，“二十社业主群（22）”中有人发送信息，通知明天上午10:00在夏茅礼堂召开港澳青处创新创业基地地块土征收项目动员大会，请相关社长通知社委和涉及的业主准时参加。被告称其参加此次会议才得知征收事宜，并及时转告了各租户。2020年8月28日，原告出具承诺书，承诺在2020年10月31日前将所租园区仓库的物料清空搬走并移交给园区管理处，同时结清所有水电等费用；如果到时没按时移交所租仓库给园区管理处，愿意补交园区的租金及相关费用。2020年9月22日，园区管理处向原告出具管理费收费通知单，通知2020年9月1日至2020年11月20日各租户免交生产性厂房和仓库租金，但园区管理费需交纳，故本月应收取原告管理费13000元。2020年10月21日，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告合同解除并要求被告退还租赁保证金、赔偿装修费、搬迁费及支付违约金等。被告对律师函真实性无异议，但对函中内容不予确认。2020年12月25日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载暂未查到相关《建设工程规划许可证》和集体土地登记信息。原告为证实其存在装修损失，出示照片及微信付款记录，照片中有装修清单，记载装修内容包括隔墙、天花、玻璃等，共计5300元，原告出示装修款的微信付款记录显示实际支付4800元；照片中还有水电安装清单，记载总价4000元，原告出示水电安装的微信付款记录显示实际支付4435元；照片中还有涉案厂房装修前后对比图，显示进行了墙壁粉刷、间隔房屋及安装室内水电等。原告为证实搬迁费支出，出示微信付款记录及订单截图，显示搬入费用2417元；另出示搬迁合同及微信付款记录，显示于2020年10月21日搬出涉案厂房，费用为6000元。被告对上述证据均不予确认，称无法核实原告搬入及搬出的路径。以上事实有厂房租赁合同、征收土地预公告、通知、支付凭证（手机银行转账记录）、搬迁费用、律师函、快递底单及物流信息、微信聊天截图、照片、场地租赁合同、二十社业主群微信截图、承诺书、管理费收费通知单、收租通知单、成交确认书、集体土地使用权出租合同、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告作为涉案租赁场地的出租方，未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证或相关权属登记，根据相关法律规定，原、被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于租赁保证金，合同无效，依据无效合同所取得财产应当相互返还，故原告要求被告返还租赁保证金65000元合法合理，本院予以支持。关于装修费，原告出示涉案厂房装修前后对比图，证实原告承租后对涉案厂房进行了装修，结合租赁合同中约定被告仅提供水电至大门外，原告必然需进行水电的室内安装，故本院对原告主张其装修事实予以采信。原告投入装修后仅使用涉案厂房至2020年10月21日，故搬离时原告投入的装修尚存在部分残余价值，该残余价值应视为原告的损失，现原告要求被告赔偿装修费即装修损失合法合理，本院予以支持，考虑原、被告对于合同无效均有过错，故该装修损失本院酌情认定应由被告承担4200元，原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于搬迁费，涉案场地本不应用于出租，原告未能谨慎审查场地性质而搬入承租，在合同无效情况下，理应搬出交还厂房，即使原告使用场地至合同期满，仍应搬出，故该搬迁费并非因原告提前搬离而产生的额外损失，而是原告理应支出的费用。但考虑《厂房租赁合同》约定若因政策拆除房屋，被告需补偿原告搬迁费5000元，现被告亦同意补偿原告搬迁费5000元，本院予以照准。关于利息及违约金，合同无效，原、被告均未能谨慎审查租赁场地的产权及规划的合法性，对于合同无效亦应承担过错，故原、被告各自主张的利息损失应由双方自行承担。合同无效，关于违约金的约定亦属无效，故原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于占有使用费，原告于2020年10月21日搬离，搬离前仍占有使用涉案厂房，被告要求原告支付占有使用费合法合理；考虑涉案厂房已有相关租金减免政策，故本院酌情认定2020年9月1日至2020年10月21日期间的占有使用费按照合同约定标准的30%计算，故原告应向被告支付该期间占有使用费16575元（32500元×30%÷30天×51天）。被告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告陈朝均向原告曹炜东返还租赁保证金65000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告陈朝均向原告曹炜东赔偿装修费4200元；三、自本判决生效之日起三日内，被告陈朝均向原告曹炜东支付搬运费5000元；四、自本判决生效之日起三日内，原告曹炜东向被告陈朝均支付占有使用费16575元；五、驳回原告曹炜东的其他诉讼请求；六、驳回被告陈朝均的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1766.54元，由原告曹炜东负担955.69元，由被告陈朝均负担810.85元；本案反诉受理费229元，由曹炜东负担144元，由被告陈朝均负担85元。原告负担的反诉受理费、被告负担的本诉受理费，应在本判决生效之日起三日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年二月二十六日书记员  孔捷昕