葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1403执异18号异议人（案外人）：张彬，男，汉族，住葫芦岛市南票区。委托代理人：廉金明，男，汉族，住葫芦岛市南票区。申请执行人：广发银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地：葫芦岛市龙湾大街182C、182D。负责人：孙明生，该行行长。委托代理人：吴彤，辽宁盛恒（大连）连山事务所律师。被执行人：葫芦岛市中天商贸有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路**楼A门市。被执行人：苗安顺，男，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛市天马房地产开发有限公司，住所，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路**Ddiv>法定代表人：廉金民，该公司总经理。被执行人：廉金民，男，蒙古族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯**iv>法定代表人：尚世雨，该公司经理。被执行人：尚世雨，男，满族，住兴城市。被执行人：陈秀月，女，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：廉丽君，女，蒙古族，住兴城市。本院在执行广发银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称广发银行）与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、葫芦岛市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君借款合同纠纷一案中，于2020年12月7日，作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋。案外人张彬提出书面执行异议，认为该房屋为其购买，应中止查封。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张彬称，一、2017年5月20日，我与天马公司签订了《商品房买卖协议书》，购买天马公司所有的位于龙港区非常空间项目第10栋12M号门市（龙港区锦葫路65-1号），建筑面积125.21平方米，单价每平方米6000元，总价款752160元。该房屋由申请人占有使用至今。现申请人得知该房产因天马公司与广发银行之间的纠纷被贵院查封，故提出异议。本案中，申请人已经在查封之前签订书面买卖合同，并合法占有该不动产，已支付大部分合同价款，未办理过户的原因是申请人买房后没多久，该房产就被抵押给银行，导致无法办理贷款手续，也无法办理更名过户。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定可知，该房产为申请人合法财产，不应被广发银行查封执行。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可知，消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，也可推理出申请人对该争议房产所享有的权利优先于抵押人对该商品房享有的抵押权。综上，请法院依法支持申请人的主张，中止对争议房产的查封。案外人向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖协议书》1份；2、购房款《专用收款收据》2份，一份为付款人为张彬，付款时间2017年5月20日，金额为175630元，另一份为付款人由廉金明改为廉文庆、张彬，付款金额20万元，付款时间2016年12月27日；3、生活缴费（电费）记录1张。申请执行人广发银行称：异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。一、我方对案涉房屋享有抵押权，按照法律规定，异议人不能排除我方作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。龙港法院于2021年1月14日作出的（2020）辽1403明年初502号民事判决书，判决广发银行对抵押房产即案涉房屋（龙港区锦葫路65-1号房屋，不动产权证号：葫房权证龙字第**）享有优先受偿权。案涉房屋的性质属于商业网点，异议人张彬不是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，不能排除我方作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。二、异议人提交的证据不足以排除对案涉房屋的查封。第一，异议人提供的《商品房买卖协议书》系与第三方签订，不是经过网签备案合法有效的房屋买卖合同，其真实性无法得到确认，不能证明其在案涉房屋被查封前已与天马公司签订合法有效的书面买卖合同，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的条件。另外，《商品房买卖协议书》第七·2条约定：“双方签署正式的《商品房买卖合同》，本协议自动作废，由甲方收回”，该约定说明《商品房买卖协议书》不是正式的买卖合同，时至今日，双方也未提出按约定再签订《商品房买卖合同》。第二、被告提供的收款收据系由第三方出具，被告未提供付款记录及购房发票，仅凭该收据不能证明购买行为的真实性，两份收据中，一份收据金额为175630元，收据上载明的日期为2017年5月20日。另一份收据的金额为200000元，收据上载明的日期却是2016年12月27日，该日期远远早于《商品房买卖协议书》的签订日期，且该收据的付款人经过多次修改，由廉金明改为廉文庆，后又更改为异议人张彬，而天马公司的法定代表人为廉金民，不排除该收据中的廉金明、廉文庆及异议人与该公司存在利害关系。据此，我方对该收据的真实性存在异议。两份收据均为复印件，收款事由模糊不清，无法证明该收据与案涉房屋存在关联性。第三、异议人提交的电费缴款凭证用户名为*楠而非本案异议人张彬，不能证明其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。第四、异议人称买房没多久，该房屋便抵押给银行，导致无法办理贷款手续，异议人提交的《商品房买卖协议书》中约定房屋总价款为752160元，依异议人提交的证据，现房款尚未支付完毕，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。另外，异议人得知自己购买的房屋被天马公司抵押，在几年间，却未采取任何救济措施，天马公司在几年间对异议人未付款行为也未提出异议，二者行为均有违常理。由此，我方有理由认为二者之间存在利益，意图通过《商品房买卖协议书》损害我方的合法权益。第五、《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）非因买受人自身原因未办理过户登记进行了规定。纪要认为买受人只要向房屋登记机构递交过过户登记材料，或者向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极作为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，或其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。异议人未提供证据证明其已经做出规定中的积极行为或存在其他未能办理过户的合理理由，故异议人显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）款及《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条之规定。异议人怠于行使权利，其本身存在过错，应由其自行承担不利后果，我方作为善意方接受案涉房屋的抵押权，为他人发放贷款，无任何过错。故应当维护善意方的合法权益，以维护良好的金融秩序。被执行人葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、天马公司、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君未提交书面意见。本院经审查查明：广发银行与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗安顺、天马公司、廉金民、葫芦岛渤海热电有限公司、尚世雨、陈秀月、廉丽君借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋。案外人张彬向本院提出执行异议，认为案涉房屋为其购买，法院不应查封，应依法中止对该房屋的执行。申请执行人广发银行认为，异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。另查明，2017年10月24日，天马公司将案涉房屋抵押给广发银行。本院认为，本案争议的焦点为案外人张彬对本院查封的天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。”本案中，案外人张彬向本院提交的《商品房买卖协议书》，是为了证明其向出卖人天马公司购买商品房的事实。而天马公司作为房地产开发商出售商品房，应当与买受人签订能够网签备案的带有编号的正式合同，而非商品房买卖协议书。因此，从该证据的形式要件看，其真实性难以认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条第（一）项之规定。案外人张彬向本院提交的两张《专用收款收据》，其中一张注明付款人为张彬、付款金额为175,630.00元的收据本院予以采信，而另一张因付款人涂改本院不予采信。案外人张彬提供的该证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条第（三）项之规定。案外人张彬提交的生活缴费（电费）记录，不能证明其占有使用案涉房屋。因此，案外人张彬提交的证据既不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合该规定第二十九条的规定。综上，案外人张彬提交的证据不够充分，其权利不能够排除本院的执行，其关于中止对该房屋执行的申请不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人张彬的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  贺亚军执行员  张永东执行员  陈 龙二〇二一年二月二十日书记员  李树常