广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12059号上诉人（原审原告）：马国祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：佛山市××××××××地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。上诉人马国祥与被上诉人佛山市××××××××地产开发有限公司（以下简称×××公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市××区人民法院（2020）粤0607民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马国祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认云东海公司构成根本违约，赔偿马国祥房屋差价损失暂定1000000元（以实际鉴定的损失为准）；3.诉讼费用由云东海公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）(2018)粤0607民初3400号案（以下简称3400号案）、(2019)粵06民终14006号案（以下简称14006号案）已认定云东海公司不承认收到马国祥的首期款已构成根本违约，且造成马国祥损失。据此，法院已作出生效判决确认云东海公司拒绝承认收到马国祥购房款，导致马国祥无法继续支付下一期房款的违约事实，且云东海公司欺瞒法院解除合同，一审判决却认定云东海公司不构成根本违约，属于事实认定错误。（二）一审判决遗漏关键事实。云东海公司在（2016)粤0607民初4647号案（以下简称4647号案）中否认收到马国祥支付的首期款，【见4647号案《开庭笔录》、第三组证据《催款通知书一份、MS邮政快递单原件及其物流明细打印件各一份，证明由于马国祥拖欠涉案房产的购房款2794704元逾期未付】，且该案以此理由判决解除合同。云东海公司在4647号案中存在欺瞒法院的行为。3400号案、14006号案查明云东海公司收到了马国祥支付的首期款，且以马国祥不存在过错和违约为由判决云东海公司退还首期款。马国祥举证的（2018)粵0607民初6323号（以下简称6323号案）、(2019)粵06民终10455号（以下简称10455号案）判决书可以证明马国祥不构成违约，有权拒绝支付剩余房款，对合同的解除没有过错【6323号案认为“云东海公司否认有收取该笔房款的情况下，王佳音有权拒绝支付余下未付房款，故王佳音的行为不构成违约。”10455号案认为“涉案商品房买卖合同已由一审法院生效的民事判决解除，且王佳音对合同的解除并无过错，不构成违约。”】。马国祥已经交付了首期款，云东海公司否认收到该首期款，马国祥获得不安抗辩权，云东海公司导致马国祥无法继续支付下一期房款。本案一审判决认为“不当然导致合同目的不能实现，亦不当然产生合同解除的法律后果”正确，作为违约方的云东海公司应当消除违约行为，承认收到首期款以便马国祥继续履行合同，或者就首期款的支付问题起诉至法院和向法院请求马国祥继续履行合同，由法院解决纠纷。但云东海公司在2016至2017年房价疯涨之际，选择虚假诉讼的方式，欺骗法院马国祥没有支付任何房款，隐瞒法院马国祥享有不安抗辩权的事实，实现其解除合同的不法目的。本案一审判决认为“在马国祥未向云东海公司支付剩余购房款的情况下，云东海公司没有向马国祥交付涉案房屋的行为，以及在涉案房屋买卖合同履行已陷入僵局的情况下，云东海公司提起（2016)粤0607民初4647号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。”与前述认定事实自相矛盾，且变更了云东海公司在4647号案起诉解除合同的事实和理由以及该案判决解除合同的事实和理由，赋予云东海公司解除合同新的且没有法律依据的事实和理由。本案一审判决认为“马国祥可选择中止履行”正确，但以马国祥未举证证明通知云东海公司中止履行为由，滥用自由裁量权，推断马国祥放弃履行合同，并以此作为云东海公司解除合同的理由没有法律依据。云东海公司拒绝承认收到首期款的违约行为一直存在至今，马国祥也一直享有不安抗辩权，并且云东海公司的违约行为是否合法，以及马国祥是否享有不安抗辩权，均不取决于马国祥是否通知中止履行。本案应根据履行情况判断涉案合同是否事实上发生了中止。马国祥借他人名义在2014年签订涉案《广东省商品房买卖合同》，直到云东海公司在2016年为恶意解除合同而发出《催款通知书》和提起诉讼，期间约两年时间里，马国祥没有继续付款是在行使不安抗辩权，是用行为作出意思表示，云东海公司明知且没有任何催款行为，表明马国祥的行为意思表示已达到通知的效果和目的。马国祥行使不安抗辩权是符合《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定。即使马国祥在履行通知义务时存在瑕疵，也只是不安抗辩权的行使有瑕疵，不能以此否定马国祥依据合同法第六十八条第一款享有的不安抗辩权，也不能以此赋予云东海公司拒绝收到首期款的在先违约行为，以及欺瞒法院恶意解除合同的在后根本违约行为合法解释。二、一审判决适用法律严重错误。云东海公司不存在任何解除合同的合法依据,应当为其违约解除涉案合同的行为，承担赔偿损失责任。云东海公司是否构成根本违约在于其解除合同是否有合法依据，生效判决已认定云东海公司违约在先，马国祥不构成违约，故云东海公司无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同，云东海公司解除合同的行为构成根本违约，一审法院应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条判令云东海公司承担赔偿责任。一审判决却依据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定，赋予云东海公司合法解除合同的权利，属于适用法律错误。三、一审法院严重违反法定程序。（一）一审法院未审先判，没有依法批准马国祥的鉴定申请，也没有在判决书上回复鉴定申请的审查情况。（二）马国祥诉请云东海公司赔偿损失的依据属于本案的争议焦点，损失大小是本案待证事实。房屋增值损失只能通过委托有资质的第三方评估机构进行鉴定来证实，马国祥提出的鉴定申请，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定的可以不予准许的情形。云东海公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、行使不安抗辩权要履行告知的义务，但在云东海公司起诉解除合同之前，云东海公司一直没有收到过马国祥的任何通知，马国祥未向云东海公司主张过其已经付款，云东海公司对此毫不知情。云东海公司在申请解除合同之前不知晓马国祥已向XX公司支付过购房款。云东海公司当时以马国祥预留的地址通过EMS邮寄的方式，向其催收购房款，其收到催收函件后，也没有作出任何回应，故云东海公司才通过法定程序申请解除合同。马国祥向一审法院提出诉讼请求：1.确认云东海公司构成根本违约，判令云东海公司赔偿马国祥房屋差价损失1000000元；2.本案诉讼费用由云东海公司承担。一审法院认定事实：2015年6月16日，马国祥与云东海公司签订编号为201××××××××105的《广东省商品房买卖合同》一份。合同约定：马国祥购买云东海公司出售的佛山市三水区××××××××××××××××××别墅，房屋建筑面积为317.58平方米，总房价款2794704元，付款方式为分期付款，第一期自本合同网签之日起5日内支付全部房价款的30%即844704元，第二期在2015年9月16日前支付全部房价款的70%即1950000元，出卖人应于2015年9月30日前将合同约定的商品房交付给买受人使用等。2016年11月22日，云东海公司以马国祥未按期支付涉案房屋的购房款为由向一审法院提起诉讼，请求解除双方于2015年6月16日签订的《广东省商品房买卖合同》。2016年12月20日，一审法院作出（2016）粤0607民初4647号民事判决书，判决解除云东海公司与马国祥签订的位于佛山市三水区×××××××××××××屋的《广东省商品房买卖合同》。该判决书于2017年1月17日发生法律效力。2018年7月2日，马国祥以云东海公司与涉案商品房买卖合同已解除及云东海公司与XX公司存在商品房销售委托合同关系为由向一审法院提起诉讼，请求判令云东海公司、吴某华、吴某梧、叶某华、崔素文向马国祥返还预付款500000元、购房预付维修基金27947元及支付上述款项自2014年8月27日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。2019年8月28日，一审法院作出（2018）粤0607民初3400号民事判决书，判决驳回马国祥的诉讼请求。判决作出后，马国祥不服一审判决，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院于2020年3月18日作出（2019）粤06民终14006号民事判决书，判决：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初3400号民事判决；二、云东海公司于判决发生法律效力之日起十日内向马国祥返还预付购房款500000元及27947元及支付以527947元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年1月17日起计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至判决确定付款之日止的利息；三、驳回马国祥的其他诉讼请求。（2019）粤06民终14006号民事判决书确认以下事实：2014年8月26日，案外人林某强向吴某梧622×××××××××××××516的中国农业银行账户转账500000元，其中交易备注为“购三水山XX园某号别墅定金”，案外人林某强称该款是马国祥委托其支付的购买云东海公司开发建设的山XX园XXX号别墅的购房定金。2014年10月20日，案外人林某强向叶某华尾号为9319的招商银行账户转账27947元，林某强称该款是马国祥委托林某强支付的某别墅的住房维修基金。该判决书认为，马国祥委托林某强支付了山XX园XXX号别墅的预付购房款500000元及维修金27947元；确认XX公司在涉案房屋买卖过程中的行为与云东海公司构成表见代理关系，马国祥委托林某强向XX公司原股东吴某梧及其妻子支付的购房定金500000元及维修基金，应视为XX公司是基于云东海公司的委托代理关系向马国祥收取的款项，云东海公司作为房屋买卖合同的相对方应向马国祥承担返还已收取的购房款和维修基金并赔偿相应利息损失的义务。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，马国祥与云东海公司签订的《广东省商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于本案的诉讼时效问题。云东海公司提出马国祥本案的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的辩解，经审查，一审法院2016年12月20日作出的（2016）粤0607民初4647号生效民事判决书于2017年1月17日生效，该案中，云东海公司直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，一审法院在该案中已确认云东海公司的上述主张，故涉案房屋买卖合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，马国祥曾于2018年7月2日提起民事诉讼主张包括云东海公司在内的五名当事人返还购房款500000元、维修基金27947元及支付相应利息，一审法院于2019年8月28日作出（2018）粤0607民初3400号民事判决书。马国祥不服一审判决，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院于2020年3月18日作出（2019）粤06民终14006号民事判决书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；……”马国祥主张涉案合同解除后其所享民事权利的诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，故马国祥于2020年6月2日提起本案诉讼主张云东海公司赔偿马国祥房屋差价损失1000000元未超过三年的诉讼时效期间。云东海公司的上述辩解，一审法院不予采纳。关于云东海公司是否构成根本违约问题。（2019）粤06民终14006号民事判决书已认定XX公司与云东海公司就涉案房屋买卖构成表见代理关系，即案外人林某强代马国祥向XX公司支付的500000元应视为XX公司基于云东海公司的委托代理关系向马国祥收取的购房款。本案中，云东海公司虽拒绝承认收取林某强代马国祥向XX公司支付的500000元购房款，但云东海公司的上述行为并不当然导致合同目的不能实现,亦不当然产生合同解除的法律后果,此时，马国祥可选择中止履行，中止履行应当及时通知对方；中止履行后，云东海公司在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，马国祥可以解除合同。但马国祥未能提供证明其在签订涉案房屋买卖合同（2015年6月16日）后至云东海公司提起解除涉案房屋买卖合同的诉讼之日（2016年11月22日），在长达一年多的时间内已就中止支付涉案剩余购房款通知云东海公司，或通过相关正当途径主张云东海公司继续履行涉案合同、确认收取500000元购房款、解决涉案合同纠纷等，马国祥的上述行为，视为马国祥已放弃继续履行涉案房屋买卖合同。因此，在马国祥未向云东海公司支付剩余购房款的情况下，云东海公司没有向马国祥交付涉案房屋的行为，以及在涉案房屋买卖合同履行已陷入僵局的情况下，云东海公司提起（2016）粤0607民初4647号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。由于一审法院作出的（2016）粤0607民初4647号生效民事判决书已解除了马国祥与云东海公司签订的涉案房屋买卖合同，合同解除后，佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终14006号民事判决书已判决云东海公司基于表见代理关系向马国祥退还购房款500000元、维修基金27947元及支付相应利息。云东海公司已就其行为向马国祥承担了退还购房款500000元、维修基金27947元及支付相应利息的责任，现马国祥再次主张云东海公司赔偿房屋差价损失1000000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回马国祥的全部诉讼请求。案件受理费6900元、保全费5000元，合计11900元（马国祥已预交），由马国祥负担。二审期间，马国祥、云东海公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：云东海公司应否向马国祥赔偿房屋差价损失1000000元。对此，本院作如下分析：本案中，因XX公司与云东海公司就涉案房屋买卖构成表见代理关系，故案外人林某强代马国祥向XX公司支付的500000元属于XX公司基于云东海公司的委托代理关系向马国祥收取的购房款。尽管云东海公司对此不予认可，但其该行为并不当然导致双方合同目的不能实现及产生解除合同法律后果，只是导致双方履行房屋买卖合同产生障碍。马国祥作为先给付义务人为保护其合法利益在此情况下可选择中止履行，中止履行应当及时通知对方，且该通知义务是马国祥行使不安抗辩权应负担的附随义务，但马国祥未能提供证明其就中止支付涉案剩余购房款事宜及时通知了云东海公司。马国祥亦未提供证据其收到催款通知书后曾与云东海公司协商过涉案合同履行或解除事宜。自马国祥签订涉案合同之日（2015年6月16日）至云东海公司提起解除涉案合同诉讼之日（2016年11月22日）长达一年多的时间，马国祥既未向云东海公司支付剩余购房款亦未履行法定通知义务，云东海公司亦未交付涉案房屋，涉案合同陷入僵局，故云东海公司提起（2016）粤0607民初4647号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。此外，一审法院作出的（2016）粤0607民初4647号生效民事判决已解除涉案房屋买卖合同，本院作出的（2019）粤06民终14006号生效民事判决已判决云东海公司向马国祥退还购房款500000元、维修基金27947元及支付相应利息。故马国祥再次主张云东海公司赔偿房屋差价损失1000000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，马国祥上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人马国祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月十九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力