湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6880号原告（反诉被告）：武汉城藕餐饮管理有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道818号平安大厦4层4-002A。法定代表人：杨婷砚。委托诉讼代理人：余晶，湖北民本律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖北玺普环保科技有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道818号平安大厦12楼12号。法定代表人：黄燕玲。委托诉讼代理人：胡蕊、杨矿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）武汉城藕餐饮管理有限公司（以下称城藕公司）与被告（反诉原告）湖北玺普环保科技有限公司（以下称玺普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谢春独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。城藕公司的委托诉讼代理人余晶、玺普公司的委托诉讼代理人胡蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城藕公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除城藕公司、玺普公司签订的《物业租赁合同书》；2、判令玺普公司返还城藕公司已支付的保证金、服务保证金、电表保证金、天然气保证金、装修押金、施工工本费、用表费、用电保证金合计214815元；3、本案的诉讼费用由玺普公司承担。事实与理由：2019年10月22日，双方签订《物业租赁合同书》，玺普公司将武汉市江汉区中山大道818号平安大厦4层4-002A号建筑面积为606.31平方米的商铺出租给城藕公司经营餐饮,租赁期限为6年，自2019年11月28日至2025年11月27日止，其中第一、二年的租赁费用为70179元/月；第三、四年的租赁费用为73688元/月；第五、六年的租赁费用为77373元/月，2020年2月28日至2020年4月27日为免租期。城藕公司应于合同签订之日向玺普公司预付三个月的租赁费用（即自2019年11月28日至2020年2月27日止）210537元、履约保证金140358元、服务保证金10000元、电表保证金5000元。合同还约定，双方终止合同的，玺普公司应自终止之日30个工作日内将履约保证，90个工作日内将服务保证金、电表保证金及已预付的所有款项无息返还给城藕公司。同日，双方还签订了补充协议，约定玺普公司根据城藕公司的经营规模及用气量，安装G65规格天然气表，城藕公司应于天然气点火送气后七日内向玺普公司缴纳天然气保证金25000元，该保证金在城藕公司租赁期满后，天然气无损坏的情况下，无息退还城藕公司。合同签订后，玺普公司依约将铺面交付给城藕公司，城藕公司安排施工工人进场，玺普公司的市场部经理肖遥告知城藕公司需要缴纳保证金、施工工本费、用电保证金及电表费等费用后方能办理相关的手续，城藕公司股东胡洪霞遂按要求携带了现金在玺普公司处缴纳了装修保证金、综合管理费、施工工本费共计23457元，并向佳爵物业管理（武汉）有限公司缴纳用电保证金及用表费11000元。城藕公司装修完毕于2019年12月15日开始试运营至2020年1月23日，后因武汉新冠××疫情封城而停业。城藕公司系一个新成立的企业，无任何资本积累，股东的出资已经全部投入店铺运营，且公司只营运了一个多月一直处于亏损状态，加之疫情期间的人员成本等支出，城藕公司现已无任何资金支撑店铺运营，于2020年4月24日正式与玺普公司当面协商解除合同事宜，双方未达成一致意见；城藕公司于2020年4月25日正式函告玺普公司要求解除合同，并要求玺普公司退还保证金140358元、服务保证金10000元及用电保证金5000元。玺普公司回函表示不同意解除合同。后玺普公司同意城藕公司退铺并于2020年6月20日为城藕公司办理退铺手续。新冠××疫情属不可抗力，受疫情影响，城藕公司已无任何经济能力支撑店铺运营，望法院根据客观情况，支持诉请。玺普公司辩称，1、城藕公司无合同约定的解除权，也无法定解除权，其诉请解除合同不应被支持。企业亏损是应当能够提前预料到的经营风险，不能说前期有亏损，城藕公司就有权利解除合同。疫情在本案中不构成不可抗力，疫情后武汉已经全面解封，城藕公司所经营的餐饮行业只要办理相关的手续即可正常营业。此外玺普公司也愿意以减免租金（6个月免除）、帮助宣传等方式进行扶持，城藕公司因为股东内部的分歧不开业，系假借疫情之名行违法解除合同之实。2、装修押金1万，水电押金5000元，工本费100元上述费用我方愿意退还；城藕公司所列的施工工本费其实是综合管理费，包含了装修时的垃圾清场费、夜间人员管理费、临时水电费和出入场办卡费等费用，是城藕公司已经发生的费用，不应退还；用电费和用电保证金不是玺普公司收取，没有返还义务；城藕公司提前单方面终止合同，玺普公司有权没收全部保证金及已交纳的租赁费用作为违约金。玺普公司向本院提出反诉请求：1、判令城藕公司继续履行《物业租赁合同书》；2、判令城藕公司支付2020年5月21日至2020年6月20日期间的租赁费用70179元及逾期利息2281元（按日利率0.05%计算至全部支付完毕之日止）；3、判令城藕公司向玺普公司支付210537元损失补偿金；4、判令城藕公司承担玺普公司支出的律师费2万；5、本案的诉讼费用由城藕公司承担。事实与理由：2019年10月22日，双方签订《物业租赁合同书》后，玺普公司交付了案涉房屋，城藕公司于2019年12月11日试营业，2020年4月25日，玺普公司收到城藕公司出具的《解除合同通知函》，以疫情为由要求解除《物业租赁合同书》并返还相关保证金。玺普公司收到函件后告知城藕公司可通过减免租金的方式给予一定的支持，城藕公司坚持解除合同，2020年5月6日玺普公司回函明确不同意解除合同。城藕公司再次告知不会继续履行合同，并要求腾退。城藕公司借用疫情的名义想达到毁约的目的没有事实及法律依据。城藕公司针对反诉辩称，1、疫情之后佳丽广场1-4层升级改造，导致案涉店铺至今不能正常使用，玺普公司主张自2020年5月21日至2020年6月20日的租金没有依据；2、玺普公司未能证明其遭受经济损失；3、律师费没有依据，不应得到支持。城藕公司提供了《物业租赁合同书》、增值税普通发票、收据、《解除合同通知函》、《工作联系函》、新佳丽时尚广场升级改造通知、照片、录音资料作为证据。玺普公司提供了《物业租赁合同书》、《解除合同通知函》、《回函》、《委托代理协议》、律师费发票作为证据。对没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月22日，玺普公司（甲方、出租方）与城藕公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同书》约定，甲方将其名下武汉市江汉区中山大道818号平安大厦4层4-002A号商铺（面积606.31平方米、以下称案涉商铺）出租给城藕公司经营餐饮,租赁期限6年，自2019年11月28日起至2025年11月27日止，其中第一、二年的租赁费用（租金+商业管理费+物业管理费）为70179元/月；第三、四年的租赁费用为73688元/月；第五、六年的租赁费用为77373元/月，2020年2月28日至2020年4月27日为免租期；乙方于合同签订之日向甲方预付2019年11月28日至2020年2月27日止的租赁费用210537元，支付履约保证金140358元作为乙方忠实履行本合同的保证；支付服务保证金10000元作为乙方商品售后、环境维护、垃圾转运费等的服务保证金；甲方根据乙方经营规模及用电量，定做安装充值式电表，并在合同签订之日向甲方缴纳电表保证金5000元。乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方有权扣除全部保证金作为抵销乙方违约行为导致甲方经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿，如甲方以此提起诉讼的，乙方还应赔偿甲方为此支付的律师代理费。同时，双方还就现场管理、商铺装修管理、防火、防盗、消防安全管理、商品质量、物价管理等内容签订《补充协议书》作为《物业租赁合同书》的内容补充。其中关于天然气使用及安全管理的《补充协议书》约定，甲方安装G65规格天然气表，乙方须于天然气点火送气后七日内向甲方缴纳天然气保证金25000元，在租赁期到期后，天然气表无损坏情况下无息退还。《物业租赁合同书》签订后，玺普公司将案涉商铺交付城藕公司使用，城藕公司向玺普公司支付了首季度租金210537元及电费1800元、合同保证金140358元、服务保证金10000元、电表保证金5000元、天然气保证金25000元。此外，城藕公司还支出了综合管理费8257元、施工证工本费100元、装修保证金15100元，向佳爵物业管理（武汉）有限公司支付了用表费1000元、用电保证金10000元。2020年4月29日，城藕公司向玺普公司送达《解除合同通知书》，提出解除《物业租赁合同书》，2020年5月6日玺普公司回函表示不同意解除《物业租赁合同书》。2020年6月23日，城藕公司将案涉商铺交还玺普公司，玺普公司收回案涉商铺。另查明，2020年4月25日-5月20日期间，案涉商铺所在的新佳丽广场1-4层进行升级改造，无法正常使用。玺普公司当庭述称，其对受疫情影响的租户给予了6个免租政策。本院认为，城藕公司、玺普公司签订的《物业租赁合同书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。城藕公司主张受新冠××疫情影响不能履行合同，不属违约，要求玺普公司返还各项保证金；玺普公司主张新冠××疫情对合同的履行没有影响，城藕公司违约提前解约，反诉要求城藕公司支付2020年5月21日至2020年6月20日的租赁费用70179元及逾期利息，赔偿损失210537元、支付律师费2万元，故本案的争议焦点是新冠××疫情或疫情防控措施在本案中是否构成不可抗力。对此，本院认为，城藕公司提出解除合同时武汉市已经逐步恢复正常秩序，疫情或者疫情防控措施仅导致城藕公司合同履行困难，并未直接导致合同无法履行，城藕公司以不可抗力为由解除合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于城藕公司判令解除《物业租赁合同书》的诉讼请求，因城藕公司已于2020年6月23日将案涉商铺交还玺普公司，双方的合同实质上已经解除，故城藕公司的此项诉讼请求本院予以支持。《物业租赁合同书》解除后，城藕公司交纳给玺普公司的服务保证金10000元、电表保证金5000元、天然气保证金25000元应予返还。城藕公司提出的要求玺普公司退还综合管理费8257元、施工证工本费100元、装修保证金15100元、用表费1000元、用电保证金10000元的诉讼请求，因城藕公司未能提供证据证明上述费用系玺普公司收取，本院不予支持。对于城藕公司提出的要求玺普公司返还合同保证金140358元的诉讼请求，及玺普公司反诉城藕公司要求支付欠付的1个月租金70179元及逾期利息、赔偿经济损失210537元的诉讼请求，本院认为，城藕公司违约提前解除合同，应承担违约责任，考虑到疫情及疫情防控措施导致城藕公司经营困难、在疫情期间及疫情之后无营业收入的实际状况，本院酌定城藕公司交纳的合同保证金140358元中的70179元冲抵欠付的1个月租金，其余70179元作为补偿金支付给玺普公司；玺普公司要求城藕公司支付逾期利息的诉讼请求本院不予支持。对于玺普公司要求城藕公司支付律师费的诉讼请求，结合疫情的影响程度，本院部分支持为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北玺普环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还武汉城藕餐饮管理有限公司服务保证金10000元、电表保证金5000元、天然气保证金25000元，共计40000元；二、武汉城藕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北玺普环保科技有限公司律师费10000元；三、驳回武汉城藕餐饮管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回湖北玺普环保科技有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4552元由原告武汉城藕餐饮管理有限公司承担3752元，被告湖北玺普环保科技有限公司承担800元（此款武汉城藕餐饮管理有限公司已预交本院，湖北玺普环保科技有限公司随上述判决款项一并支付武汉城藕餐饮管理有限公司）；反诉案件受理费2772元由反诉原告湖北玺普环保科技有限公司承担2722元，反诉被告武汉城藕餐饮管理有限公司承担50元（此款湖北玺普环保科技有限公司已预交本院，武汉城藕餐饮管理有限公司随上述判决款项一并支付湖北玺普环保科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二一年二月二十七日书记员  徐骏