四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初276号原告：支玉范，女，1953年4月3日出生，汉族，四平市配水管网退休职工，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：王娜，女，1980年9月14日出生，汉族，无职业，现住吉林省四平市铁西区。系原告女儿。委托诉讼代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。被告：四平市富豪房地产开发有限公司，住所地吉林省四平市铁西区仁兴街14委。法定代表人：潘国华，董事长。委托诉讼代理人：郭占河，男，1954年10月1日出生，汉族，现住四平市铁西区，系该单位法律顾问。原告支玉范与被告四平市富豪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月10日公开开庭进行了审理。原告支玉范及委托诉讼代理人王娜、赵德刚、被告四平市富豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭占河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。支玉范向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告房屋租赁费360605元；2.判令被告给付原告取暖费9399.6元、物业费31718元，两项合计41117.6元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月14日原告购买了位于四平市铁西区南迎宾街西侧富豪鑫宇国际11号楼商网103号房，建筑面积317.18平方米，单价10000元/平方米，总房款3171800元。2018年1月17日原、被告签订房屋出租合同，合同约定原告将上述房屋租赁给被告，租期从2017年12月20日至2018年6月1日，租金90000元。2018年7月29日，原、被告签订了第二份房屋出租合同，租期从2018年6月1日至2019年5月1日，租金为200000元。此后，双方没有签订租赁合同，被告一直租赁原告房屋，直到2020年12月25日被告才将房屋的钥匙还给原告。2019年5月1日至2020年12月25日的租金360605元被告未能支付。另外，根据双方合同第二条的约定被告负责房屋的取暖费和物业费，原告交付取暖费9399.6元，物业费31718元，合计41117.6元。被告租赁原告房屋应当支付房屋租赁费及租赁期间的取暖费和物业费。但经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付。为了保护原告的合法权益，现依法起诉至法院。四平市富豪房地产开发有限公司辩称，本案的主体资格问题，原告是不是房屋的产权所有人，应当向法院提供证据。房屋租赁合同属实，但是两个合同已经履行完毕，在后阶段因双方民间借贷被告在四平市中级法院提起诉讼，后续上诉到省高院，两级法院对借款合同最后判令原告返还被告300万余元，在这个阶段中，该房屋处于闲置阶段，所以原告不能以现有两份出租合同的租金类推其诉讼请求，所以原告要求被告给付2019年5月1日至2020年12月25日租金360605元，没有法律依据也没有有效证据支持。如果按这阶段该房屋租金和市面行情，年租金也就是5、6、7万元，还不一定能租赁出去，因为现在该房屋原告已经贴出出租数月，仍然未租出。原告按照租赁合同的约定要求被告向她支付取暖费、物业费应按照比例承担，综上，原告是否是该房屋的产权所有人，原告要求2019年5月1日至2020年12月25日按年租金20万元与客观事实不符，没有法律的支持，原告要求被告向她支付取暖费、物业费无理告诉不应得到法律支持。经审理查明：2017年8月14日原告与被告签订《富豪鑫宇国际认购书》，购买被告开发的坐落于鑫宇国际11号楼商网103（建筑面积317.18平方米），原告已向被告支付全部购房款3171800元。2018年1月17日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定甲方将位于铁西区南迎宾街鑫宇国际11号楼商网103（建筑面积317.18平方米）出租给乙方，用于经营鑫宇国际售楼处，租赁期限自2017年12月20日至2018年6月1日止，租金为90000元整。房屋租赁期间，乙方负责房屋的电费、水费、取暖费、物业管理费、房屋租赁税、以及再经营中所发生的所有费用。当乙方在停止房屋租赁时，必须结清乙方在租赁期间的各种费用。2018年1月12日至2018年1月17日期间被告分三次支付了90000元房屋租金。合同到期后，2018年7月29日原告（甲方）与被告（乙方）续签了《房屋出租合同》，约定租赁期间自2018年6月1日至2019年5月1日止，租金为200000元，一次性付清，上打租。房屋租赁期间，乙方负责房屋的电费、水费、取暖费、物业管理费、房屋租赁税、以及再经营中所发生的所有费用。当乙方在停止房屋租赁时，必须结清乙方在租赁期间的各种费用。2018年8月1日被告向原告支付了200000元房屋租金。到期后，双方未再续签房屋租赁合同，被告一直实际占用房屋至2020年12月25日，但未向原告支付房屋租赁费。另查明，2017年至2021年度供热费计9399.6元已由原告交纳。原告明确其诉讼请求为要求被告承担三个整年度的供热费，多余部分供热费不再向被告主张。2017年8月14日至2020年12月14日期间物业费计31718元已由原告交纳。本院认为，原告已合法购买涉案房屋并支付全额房款，虽未办理房屋产权登记手续，但系房屋的合法占有人，其在合法占有房屋期间将房屋出租给被告并收取租金，并不违反法律强制性规定。其与被告之间成立合法的房屋租赁合同关系且合同业已生效，故原告有权要求被告按照合同约定履行义务并承担违约责任。现被告仅以原告不是房屋产权的登记所有人为由主张其主体不适格，无事实及法律依据，本院不予支持。原告与被告于2018年1月17日、2018年7月29日两次签订《房屋租赁合同》并已经实际履行完毕。2019年5月1日合同到期后双方虽未再续签，但被告一直实际占用房屋至2020年12月25日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原告要求被告继续支付租金，本院予以支持。双方2018年7月29日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准为11个月200000元，被告自2019年5月2日至2020年12月25日实际占用房屋期间，应付房屋租金359393.94元（19个月×200000元/11个月+23天×200000元/11个月/30天）。2018年1月17日、2018年7月29日签订的《房屋租赁合同》均约定，租赁期间的供热费及物业费由被告承担。租赁期间三个年度的供热费为7049.7元（2349.9元/年×3年），2017年12月20日至2020年12月25日期间的物业费为28676.55元（9515.4元/年×3年+5天×9515.4元/年/365天），均实际由原告垫付，原告有权利要求被告按照合同约定予以偿还。房屋租赁费、供热费及物业费共计395120.19元，对原告诉请中超过此数额部分，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告四平市富豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告支玉范2019年5月2日至2020年12月25日期间房屋租赁费359393.94元；二、被告四平市富豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告支玉范取暖费7049.7元，物业费28676.55元；三、驳回原告支玉范其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7326元，减半收取3663元，由被告四平市富豪房地产开发有限公司负担3603元，由原告支玉范负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 刘成二〇二一年二月二十三日书记员 倪娜