河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终395号上诉人（原审被告）：李秋锋，女，1985年9月5日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：兰文旭，河南兆祥律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：邢其克，男，1981年4月29日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：冯延全，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者，一般代理。上诉人李秋锋因与被上诉人邢其克房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秋锋的委托诉讼代理人兰文旭，被上诉人邢其克及其委托诉讼代理人冯延全，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秋锋上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回邢其克的诉讼请求；2.二审案件受理费由邢其克负担。事实与理由：1.邢其克起诉请求为“请求依法确认被告转租给原告的房屋租赁合同无效”,而一审判决“自2020年11月27日解除”。在整个诉讼过程中,邢其克及其委托诉讼代理人并没有变更诉讼请求,一审判决超出邢其克的诉请,属程序严重违法。2.一审认定事实错误,适用法律错误。虽然2020年11月27日南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司发出了搬离通知,但由于南阳飞龙电力集团有限公司与南阳市电业局存在产权纠纷,该房屋及其他房屋均没有搬离,南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司也没有强制搬离,该房屋租赁合同仍然能够继续履行,合同目的也能够实现。邢其克辩称，1.一审程序合法，没有超出诉请审理。邢其克虽然起诉状没有请求解除合同，但房东要求搬离的通知，已确定邢其克与李秋锋之间的租赁合同已无法履行，邢其克租赁涉案房屋的目的已不能实现，一审就合同解除已经征求了双方意见，邢其克明确表明，愿意解除合同，无需另行变更诉讼请求。2.一审认定事实清楚，适用法律正确。2020年12月31日，李秋锋与房东的租赁合同已经到期，邢其克是否搬离是房东与邢其克之间的权利义务关系，与李秋锋无关。邢其克暂时没有搬离是2020年疫情期间所有租户没有营业。房东给予所有租户适当延期补偿，与一审查明的事实并不矛盾。综上意见，一审判决正确，请求维持原判。邢其克向一审法院起诉请求：1.请求依法确认李秋锋转租给邢其克的房屋转租合同无效；2.请求判令李秋锋返还邢其克财产127997元,并自邢其克起诉之日起按照中国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邢其克赔偿损失至财产还清日止；3.本案诉讼费由李秋锋负担。一审法院认定事实：2019年3月13日,邢其克与李秋锋关于南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司位于南阳市××路××号房屋一处签订《转让协议》，该协议主要内容为：本人李秋锋（尚依服饰）现使用飞龙公司中州路电业局楼下门面房一间，自2019年3月13日起交于邢其克使用，使用截止2020年1月31日。到期后，邢其克直接对准飞龙公司签订合同，转让费用共计15万元整壹拾伍万元整（含一年房租）。2019年3月13日，李秋锋向邢其克出具收据一份，该收据载明：今已收到邢其克壹拾伍万元整。其中，2019年3月9日，邢其克向李秋锋的妹子李慧锋支付宝转账5000元，2019年3月13日，通过银行转账145000元。2020年5月29日，邢其克向李秋锋转账支付租赁费27600元。同日，李秋锋向南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司转账支付租赁费27600元。2020年7月13日，就涉案房屋，李秋锋作为乙方与南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，该合同约定房屋租赁期限为12个月，从2020年1月1日-2020年12月31日止，每年租金为276000元，该合同第六条约定，非经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给第三人。如果甲方同意乙方转租的，本租赁合同继续有效，第三人对房屋造成损失的，乙方应当赔偿损失。第七条、合同解除（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋：2.擅自将房屋转租给第三人，改变房屋用途或拆改变动、损坏房屋主体结构的……。2020年11月27日，南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司发出通知一份，该通知内容为：“李秋锋租户，接上级通知，您租赁的房屋于2020年12月31日到期后不再出租，请于2021年1月1日前搬离，特此通知。南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司（加盖该分公司公章）。”刑其克未搬离涉案房屋。庭审中，邢其克称：“李秋锋称飞龙和她签的时间不对，据我们调查是12月31日，不是李秋锋说的日期，我对此产生疑问。对于转让费15万元是含一年的房租和空房，说是一年的房租实际不到一年的房租，没有装修。……我接店开眼镜店的。李秋锋说里边的东西全部不要，我怎样处理都可以。……转让协议没写转让物品的价值。由于双方不是干的同一行业，李秋锋放弃原来的没有价值的装修物品。原告对李秋锋的陈述不予认可”。李秋锋称：“我的上家胡文暖（音）转让费8万元、装修费11万元，还有一年的房租，从2019年3月13日至2020年3月13日，一年的房租2.76万元……因我在隔壁接了个大店，我着急把店转让……转让协议是我妹子李慧锋写的，当时我俩都在场。名字、日期是我签的，其他是我妹子写的……因当时飞龙公司与各承租户一年一签，协议的日期均为1月31日，原告举证的李秋锋与飞龙签的协议也可显示。到期后对准出租方直接签订合同，今年因疫情没有签……我装修的原告方拆除，空调也拆除。转让时里边有格力35的空调，货架，木地板，招牌，里边的装修都是原告拆除的。还有射灯、吊灯，装修花费11万多元。转让之前是做理发店……当时装修是11万多元。不清楚分别多少钱……空调货架及门面招牌装修均属于有形财产，不可能说不要就不要了，既然算总账15万元没有细分这些物品，并转让协议中只是签订电业局楼下的门面一间并没有说是空房，因此原告误解或曲解转让协议的内容”。2020年12月26日，邢其克称，因李秋锋将房子转租给邢其克后，又与房东签订租赁合同，且李秋锋与房东签订的房屋租赁合同明确约定李秋锋不得转租，邢其克租房已被房东通知搬离，租房目的不能达到，故同意解除租赁合同。邢其克将于2020年12月31日按房东通知搬离涉案房屋。2020年12月26日李秋锋称，李秋锋不同意解除合同，理由是该合同已履行了一年多了，现邢其克已将李秋锋的装修设施已经拆除，不可能恢复原状。李秋锋在转租该房屋之前是尚依服饰，销售服装，邢其克租赁该房屋后从事眼镜的销售，名称为南阳市卧龙区大唐眼镜店。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，2019年3月13日，邢其克与李秋锋关于涉案房屋《转让协议》，名为转让协议，实为房屋租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议应为有效，双方当事人应按照约定全面履行各自义务。因此，邢其克请求李秋锋转租给邢其克的房屋转租合同无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持。2020年11月27日，本案邢其克接到房东搬离通知，邢其克和李秋锋之间的租赁合同已经无法履行，邢其克租赁涉案房屋的目的已不能实现，一审法院也依法向邢其克、李秋锋就合同是否解除征求了意见并予以释明，现房东通知邢其克于2020年12月31日到期搬离，邢其克也表示2020年12月31日搬离，愿意解除和李秋锋的合同，李秋锋表示不愿意解除，但不同意解除的理由不充分，故综合本案的实际情况，为妥善处理涉案纠纷，一审法院依法认定，邢其克与李秋锋就涉案房屋的租赁合同已合同目的不能实现，该合同自2020年11月27日予以解除。关于在上述房屋租赁协议中，李秋锋是否应当退还邢其克127997元问题。第一、邢其克与李秋锋尽管签订书面合同，但双方对该合同中150000元是否包含装让费、转让时李秋锋已装修情况及遗留设施是否存在补偿或折抵，以及各项数额是多少等均有争议，认识不一。邢其克、李秋锋双方均负有义务明确转让协议中，扣除一年房租后的转让费的其他项目所包含的具体项目及数额多少，但双方均未向法院提交上述事项的充分证据予以证明。第二、涉案房屋的转租，房东是否同意等，邢其克、李秋锋双方负有一定的注意义务，李秋锋对此负有更高的注意义务。在没有房东明确授权或约定的书面同意转租情况下，尤其是在转让协议中已明确了“使用截止2020年1月31日。到期后，邢其克直接对准飞龙公司签订合同，转让费用共计15万元”的情形下，李秋锋却于2020年7月13日和房主签订租赁合同，该行为，违反了该转让协议中邢其克直接对准飞龙公司签订合同的约定，视为李秋锋在邢其克直接对准飞龙公司签订合同的事项上存有主观上的恶意，在履行合同中违背诚实信用，存在违约行为。第三，邢其克与李秋锋就涉案房屋的租赁合同已合同目的不能实现，该合同自2020年11月27日应予解除。考虑邢其克在此期间还对涉案房屋实际使用，故法院对2019年3月13日-2020年12月31日邢其克在期间内，邢其克向李秋锋转账的总费用扣除邢其克实际租赁期间的租赁费用后的127997元（145000元＋5000元＋27600元-27600元-27600元/12×9-27600元/12×1/30）进行处理。综上，结合双方在本合同签订的各自的注意义务及合同履行中的实际情况，本院酌定李秋锋向邢其克返还127997元×70%即89597.90元为宜，邢其克请求过高部分一审法院不予支持。邢其克请求自起诉之日起按照中国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邢其克赔偿损失至财产还清日止，无法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、2019年3月13日，邢其克与李秋锋关于南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务分公司位于南阳市××路××号房屋一处签订《转让协议》自2020年11月27日解除。二、本判决生效后十日内，李秋锋返还邢其克89597.90元。三、驳回邢其克的其他诉讼请求。如李秋锋未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元减半收取1430元（邢其克已预交1430元），由邢其克负担630元，李秋锋负担800元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一审程序是否严重违法，一审判决解除李秋锋、邢其克双方签订的《转让协议》是否正确。关于一审程序是否严重违法问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权的。”的规定，虽然邢其克一审起诉请求确认合同无效，但经一审法院认为合同有效情况下，根据原房东南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务公司要求承租人李秋锋2021年1月1日前搬离的通知，结合2020年12月26日邢其克、李秋锋就合同是否同意解除分别向一审法院递交的书面意见，一审判决解除合同不属于上述法律规定的程序严重违法情形。故，李秋锋上诉称一审程序严重违法的理由，法律依据并不充分，本院不予支持。关于一审判决解除李秋锋、邢其克双方签订的《转让协议》是否正确问题。因南阳飞龙电力集团有限公司后勤服务公司已经通知承租人李秋锋2020年12月31日租赁期满后不再出租，致使邢其克租赁房屋的目的无法继续得以实现，一审法院在征求现承租人邢其克是否同意解除合同的意见后，判决解除并无不当。李秋锋上诉称合同仍然能够继续履行,邢其克的租房合同目的也能够实现，并未提供有效证据加以证实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李秋锋对此应承担举证不能的不利后果。故，李秋锋的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，李秋锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由李秋锋负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员李斌