河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初724号原告：郑州中浩置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇双湖大道南侧泰山路东侧，统一社会信用代码911101017940702452。法定代表人：董济奎，执行董事。委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。被告：贺秋花，女，1985年7月4日出生，汉族。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市金水区金水路**，统一社会信用代码91410100727025903N。负责人：张健，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，银行员工。原告中浩置业有限公司（以下简称“中浩公司”）与被告贺秋花，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称“浦发银行郑州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中浩公司的委托诉讼代理人赵中杰到庭参加诉讼，被告贺秋花、第三人浦发银行郑州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中浩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退新郑市××镇双湖大道路凯悦国际城项目10幢1单元4层401号房屋；2、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）及附件，被告配合原告办理该合同备案登记注销手续；3、判令被告偿还原告代偿本息(截至2020年12月4日的代偿金额为19861.79元，最终应以第三人实际扣除被告保证金数额为准）；4、判令被告向原告支付违约金93728.4元（依据是在商品房买卖合同附件四第9条第4项诉讼请求所涉及金额直接从被告已付款中扣除，不足部分向原告限期支付）；5、以上第3、4项诉讼请求所涉及金额直接从被告已付款中扣除，不足部分由被告限期向原告支付；6、判令第三人注销对凯悦国际城项目10幢1单元4层401号房屋的预抵押登记；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年12月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）（以下简称“买卖合同”）及附件，买卖合同中约定:被告购买原告开发建设的坐落于新郑市××镇双湖大道路凯悦国际城项目10幢1单元4层401号房屋，建筑面积115.47平方米，房屋总价款937284元，其中2018年12月19日现金支付287284元、2019年2月19日商业贷款支付65万元。2019年2月7日，被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告向第三人借款65万元，原告为被告向第三人提供连带保证责任，案涉房屋预抵押给第三人。买卖合同签订后，被告在2018年12月5日以现金方式向原告支付3万元，在2019年2月28日以商业贷款方式向原告支付了65万元。但截至2020年12月4日，被告仍有257284元购房款逾期未付；并且因被告多次逾期偿还按揭贷款，导致原告依据《个人购房担保借款合同》向第三人承担保证责任，第三人扣除原告保证金共计19861.79元。被告以上行为严重违反买卖合同相关约定，给原告造成巨大的损失。凯悦国际城项目相关楼宇于2020年9月30日陆续办理交房手续。原告通过发函、打电话、短信等方式要求被告纠正违约行为，并催告其偿还原告代为向银行支付的按揭还款，但被告置之不理，拒不履行义务。被告的行为已构成根本违约，按照买卖合同附件四第九条、第十条约定：如果被告逾期偿还按揭贷款致使原告承担保证责任的，原告有权解除买卖合同，并要求被告承担购房款总额10%的违约金。因此，原告在2020年12月7日向被告签发《律师函》，通知被告解除买卖合同并承担违约责任，被告至今未履行相关义务。综上所述，被告逾期支付购房款，且逾期偿还按揭贷款导致原告承担保证责任，致使原告遭受重大经济损失，买卖合同目的已经无法实现，被告已构成根本违约。因此，依据买卖合同附件四第九条、第十条约定以及《中华人民共和国合同法》第94条规定，原告有权解除买卖合同，追究被告的违约责任。因第三人与涉案买卖合同具有直接的利害关系，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定应参加诉讼。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告贺秋花未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。第三人浦发银行郑州分行于庭前向本院提交书面答辩状称，1、第三人已按照与原、被告的三方合同约定发放贷款，且无违约行为，原告无权解除《个人购房担保借款合同》。2、在涉案的贷款结清前，第三人不同意解除合同，也不同意办理解押手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月19日，贺秋花（××）与中浩公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）及附件一至附件四，主要约定：第三条、××所购商品房的基本情况，××购买的商品房为龙湖镇双湖大道南侧、鸿鹄路东侧凯悦国际城10幢1单元4层401号房，户型为三室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共115.47平方米。第四条、计价方式与价款，出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8117.12元，总金额937284元。第六条、付款方式及期限，其它方式，约定金额287284元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-12-19，交纳比例：30.65%；约定金额：650000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-2-19，交纳比例69.35%。第七条、××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条、交付期限，出卖人应当在2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的20%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件四《合同补充协议》约定：第九条、关于××拖欠银行按揭贷款责任1、××若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人需为××承担保证责任的，××应按以下不同情况向出卖人承担责任：（1）若贷款银行就抵押物行使优先受偿权而未能使其债权得到足额清偿，出卖人就债权不足清偿部分承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）的，××应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起7天内将上述款项支付给出卖人，××逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人。（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人承担保证责任而将××欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，××自愿同意出卖人可选择向××追偿代付款项或解除合同。出卖人选择向××追偿代付款项的，××应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起7天内偿还给出卖人，支付全部代付款项；××逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，则出卖人代××向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为××欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为××欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，××应按该商品房总价款的10%支付违约金给出卖人；出卖人可以从应退房款中直接将上述××欠出卖人的债务及违约金直接扣除。××若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或者约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或者终止的，××与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由××自行承担。第十条关于合同解除，1、合同因法定或约定解除的，若××是采用银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，××自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将××所欠按揭银行的款项直接代××偿还给贷款按揭银行，××支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项××应当支付给出卖人。合同因法定或约定解除的，出卖人有权从××已支付的所有款项中扣减××应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，××应当支付给出卖人……买卖合同被解除的，××自行承担所产生已付贷款利息、不能退还的契税、交易费、土地使用费、维修基金等损失。××对买卖合同解除有过错的，还应赔偿出卖人已交纳且不能退还的税费等各项损失。第十一条、其他事项……3、通知送达：本合同预留地址及联系方式为双方的通知送达地址，任一方若有变更，应在变更后3日内书面通知对方。上述协议签订后，贺秋花仅向中浩公司支付了购房首付款30000元及维修基金7505元，尚拖欠购房首付款257284元。2019年2月27日，贺秋花（借款人）与浦发银行郑州分行（贷款人）、中浩公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：贺秋花向浦发银行郑州分行贷款650000元，用于购买涉案房屋。贷款期限为30年，预计自2019年2月27日起至2049年2月27日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款利率的基础上上浮25%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为：4.9%。本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户为：交易对象户名郑州中浩置业有限公司。本合同项下贷款的还款方式为等额本息还款法。每期还款日为1日。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期限届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。本合同项下的逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。为保证本合同项下贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保。本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。保证人在本合同项下提供的保证详见本合同第14.12条的约定。2019年2月28日，浦发银行郑州分行依约向贺秋花发放了贷款650000元。2019年6月12日，贺秋花（××）与浦发银行郑州分行（抵押权人）签订《新郑市预购商品房抵押合同》一份，约定贺秋花以其购买的房屋作为抵押物提供担保，本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。甲方在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求清偿上述借款。借款发放后，贺秋花并没有向浦发银行郑州分行支付过按揭贷款，中浩公司作为保证人被浦发银行郑州分行从保证金账户扣除款项共计19861.79元。北京友恒律师事务所接受中浩公司委托，多次向贺秋花发出律师函，催促贺秋花向中浩公司支付全部代偿款项,但至今未得到支付。现中浩公司以贺秋花逾期支付购房款，且逾期偿还按揭贷款导致其承担保证责任为由诉至本院，请求处理。另查，贺秋花至今未办理涉案房屋的收房手续。以上事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同及附件、个人购房担保借款合同、新郑市预购商品房抵押合同、购房款收据、按揭贷款放款凭证、扣款通知函、催告函、律师函及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，贺秋花、浦发银行郑州分行未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。中浩公司与贺秋花签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反有关法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第二项，××逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；根据《合同补充协议》第九条第一款第二项，因××原因导致出卖人承担保证责任的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人承担保证责任而将××欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，××自愿同意出卖人可选择向××追偿代付款项或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代××向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为××欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为××欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，××应按该商品房总价款的10%支付违约金给出卖人；出卖人可以从应退房款中直接将上述××欠出卖人的债务及违约金直接扣除。贺秋花作为××至今仍欠付中浩公司购房款257284元，并且因贺秋花未按期向浦发银行郑州分行偿还银行贷款本息，导致中浩公司作为保证人承担保证责任，向浦发银行郑州分行偿还了银行贷款本息及逾期罚息共计19861.79元，贺秋花已构成违约，应当向中浩公司承担违约责任，故中浩公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。中浩公司要求贺秋花腾退涉案房屋，但贺秋花至今未办理涉案房屋的收房手续，故对中浩公司的该项诉讼请求，本院不予支持。协助办理相关注销手续，是商品房买卖合同解除后当事人的附随义务，因此中浩公司要求贺秋花协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，本院予以支持。中浩公司代贺秋花向浦发银行郑州分行偿还贷款本息19861.79元系其作为保证人所承担的保证之债，鉴于银行贷款尚未结清，扣款仍在继续，中浩公司可待贺秋花的按揭贷款结清后一并另案主张该代偿款19861.79元，本案不予处理。中浩公司要求贺秋花按照总房款的10%支付违约金93728.4元，但《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定，因××逾期付款，出卖人解除合同的，××按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。《合同补充协议》第九条第一款第二项约定，因××原因导致出卖人承担保证责任，出卖人据此解除合同的，××应按该商品房总价款的10%支付违约金给出卖人。鉴于《合同补充协议》系《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，二者均为格式条款，却对出卖人解除合同时，××支付违约金的基数和比例作出了两种不同的约定，故应当作出不利于提供格式条款一方即中浩公司的解释，即本案违约金应按累计应付款257284元的10%计算，故贺秋花应向中浩公司支付违约金25728.4元。因合同解除后，中浩公司应将贺秋花已支付的购房款30000元予以返还，两项予以冲抵后，中浩公司仍应返还给贺秋花购房款4271.6元。中浩公司要求浦发银行郑州分行注销对涉案房屋的预抵押登记，但就涉案房屋设立预抵押登记的双方当事人为贺秋花与浦发银行郑州分行，目的是为贺秋花在浦发银行郑州分行的650000元贷款提供担保，中浩公司只是为贺秋花的650000元贷款提供阶段性连带责任保证的保证人，其作为保证人并不享有要求浦发银行郑州分行注销涉案房屋预抵押登记的约定或法定权利，况且中浩公司作为保证人也未向浦发银行郑州分行还清全部贷款本息，故对中浩公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑州中浩置业有限公司与被告贺秋花于2018年12月19日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号1800204****）；二、被告贺秋花应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州中浩置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、原告郑州中浩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告贺秋花购房款4271.6元；四、驳回原告郑州中浩置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2144元，减半收取计1072元，由原告郑州中浩置业有限公司负担536元，被告贺秋花负担536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用后将交费凭证递交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李慧凤二〇二一年二月二十二日书记员  刘宏丽