苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13389号本诉原告（反诉被告）：朱福良，男，1981年11月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。本诉被告（反诉原告）：吴江市松新房产开发有限责任公司，住所地苏州市吴江市松陵镇梅石路589-587-585-583号。诉讼代表人：天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所，住所地苏州市姑苏区南环东路28号5楼。负责人：谈建忠。委托诉讼代理人：张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈舒婕，江苏震宇震律师事务所律师。原告朱福良诉被告吴江市松新房产开发有限责任公司（以下简称松新公司）物权确认纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理，审理中，松新公司提出反诉，本院受理后决定合并审理。由审判员王惠依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理，朱福良，松新公司的委托诉讼代理人陈舒婕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）朱福良向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于吴江区君临太湖4幢3号车库、6号车库的产权归朱福良所有；2、本案诉讼费由松新公司承担。事实和理由:2017年，松新公司将其公司名下的二个车库实际交付给朱福良，并开具了发票，朱福良也实际占有上述二个车库至今。但之后，松新公司经营状况不好，一直未办理过户手续。故为维护自身的合法权益，特提起诉讼并要求依法判决支持诉讼请求。本诉被告（反诉原告）松新公司辩称：1、梅石路591号君临太湖4幢3号车库和4幢6号车库属于松新公司财产，上述车库登记在松新公司名下。4幢3号车库由松新公司使用，4幢6号车库被朱福良占用。2、双方之间不存在车库的买卖合同关系。2020年5月18日，朱福良向管理人申报债权281125元（其中本金25万元，利息31125元），并向管理人提交了借条、银行转账凭证记录、抵押说明、房屋所有权初始登记证明、发票等证据。双方未签订买卖合同，朱福良未就车库买卖支付过任何价款，松新公司向原告开具的发票是基于《抵押说明》，开发票行为本身仍属于担保行为，没有改变担保的实质，松新公司未向朱福良交付车库，双方未办理车库的过户手续。3、双方之间的抵押约定无效。《抵押说明》中“如一个月未归还，这两个车库归朱福良所有”的约定，实质是为担保褚小弟向朱福良所借25万元借款，该约定违反了物权法对“禁止流押”的规定。根据物权法第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此《抵押说明》的该约定无效。朱福良不能依据无效的约定取得属于松新公司的车库。4、朱福良与松新公司未签订书面买卖合同，也未提供付款凭证，不能排除执行。朱福良在君临太湖小区没有住宅房，按照苏州市物业管理规定，案涉车库不能登记在朱福良名下，涉案两个车库也并非用于原告的居住用途，因此，朱福良不属于消费性购房者，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，而应当适用第28条规定。第一，在破产案件受理前，双方未签订合法有效的书面买卖合同，仅存在一个抵押说明。第二，君临太湖4幢3号车库目前仍由松新公司使用，朱福良未合法占有。第三，朱福良未能提供任何支付车库价款的转账凭证，其提供发票不足以证明其已支付全部价款。第四，涉案车库未登记在朱福良名下，朱福良存在明显过错。如，朱福良明知其在君临太湖小区没有住宅房，不能登记至其名下，仍接受车库作为抵押物，截止破产受理之前，朱福良亦未提起诉讼要求办理过户登记，也未向登记部门提交过户登记的申请等。朱福良不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除执行。本诉被告（反诉原告）松新公司提出诉讼请求：1、判令朱福良立即自吴江市松新房产开发有限责任公司名下的吴江区松林镇梅石路591号君临太湖4幢6号车库（权证号00××88）搬离并移交给管理人。2、本诉及反诉的诉讼费用由朱福良承担。事实和理由：2020年4月20日，松新公司管理人向苏州市吴江区不动产登记中心调查，梅石路591号君临太湖4幢6号车库（权证号00××88）登记于松新公司名下。物权法第十四条规定：不动产登记的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述车库的产权归属于松新公司。君临太湖4幢6号车库被朱福良占用。管理人多次致函朱福良，要求其向管理人移交君临太湖4幢6号车库未果。为维护自身合法权益，松新公司提起反诉。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，褚小弟出具借条一份，载明：因本人公司资金需要向朱福良借钱，今借到朱福良人民币贰拾万元正，其中壹拾伍万元转账，现金伍万元，帐号：62×××79，借款人：褚小弟。当日，朱福良向褚小弟的帐户转账15万元。2017年9月27日，褚小弟出具借条一份，载明：因本人公司资金需要向朱福良借钱，今借到朱福良人民币伍万元正。借款人：褚小弟。2017年11月1日，褚小弟出具《抵押说明》一份，载明：由于褚小弟借到朱福良人民币贰拾伍万元正，本人自愿将吴房证明（松陵）第00××88车库，吴房证明（松陵）第00043987号车库抵给，一个月如未归还，这两个车库归朱福良所有。褚小弟、褚金荣签字，松新公司盖章。下方朱福良注明：本人承诺车库里物品保留原样，只对6号车库，另一个车库钥匙未拿到。2017年11月3日，松新公司向朱福良开具发票二份，载明君临太湖，金额分别为94584元、97962元。2020年3月27日，本院作出（2020）苏0509破23号民事裁定书，裁定受理沈厚亮对松新公司的破产清算申请。同日，本院指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任松新公司破产管理人。2020年5月18日，朱福良向松新公司申报债权，债权申报登记表载明，申报债权的金额为281125元，债权类型：普通债权，原始债权250000元，孳息债权：31125元，担保财产：车库，抵押日期2017年10月31日，担保财产价值195924元。管理人对此不予认定。另查明：2007年12月21日，松陵镇梅石路591号君临太湖4幢3号车库、4幢6号车库登记在松新公司名下。本院受理松新公司破产案件后，朱福良将4幢3号车库的钥匙交给管理人，现该车库由管理人使用。4幢6号车库由朱福良占有。庭后，朱福良向本院邮寄一份情况说明，落款处为“褚小弟”，并要求追加褚小弟为本案第三人。以上事实，由朱福良提交的《抵押说明》、发票、权属证书、松新公司提交的债权申报登记表、不动产登记簿查询记录、民事裁定书、决定书，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，第一，原告朱福良与褚小弟存在民间借贷关系，以被告松新公司的车库作为抵押，约定：一个月如未归还，这两个车库归朱福良所有。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第七条规定，民法典施行前，当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押财产或者质押财产归债权人所有的，适用民法典第四百零一条和第四百二十八条的规定。《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。故朱福良主张根据《抵押说明》确认涉案4幢3号车库、6号车库的产权归朱福良所有，没有法律依据，本院不予支持。第二，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对债权人的个别清偿无效。朱福良要求确认涉案车库归其所有，包含了要求松新公司配合过户，返还车库等基于所有权的诉求，系通过诉讼提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨，违背了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。第三，破产是一种概括的执行程序，即为全体债权人的利益而对债务人的全部财产进行的执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方未签订合法有效的书面买卖合同，也未明确车库价款数额及支付情况，现朱福良仅占有4幢6号车库，朱福良也没有举证证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故朱福良的主张也不能排除执行。综上，本院认为，朱福良要求判决君临太湖4幢3号车库、4幢6号车库的产权归朱福良所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案车库所有权属于松新公司，松新公司要求朱福良搬离并移交车库，于法有据，本院予以支持。对于朱福良要求追加褚小弟为第三人的申请，本院不予准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第七条，《中华人民共和国民法典》第四百零一条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，判决如下：一、驳回朱福良的诉讼请求。二、朱福良于本判决生效之日起十日内从吴江区松林镇梅石路591号君临太湖4幢6号车库（权证号00××88）搬离并移交给吴江市松新房产开发有限责任公司。本诉案件受理费减半收取2076元，由朱福良负担。反诉案件受理费减半收取1038元，由朱福良负担，于本判决生效之日十日内交至本院，吴江市松新房产开发有限责任公司预交的反诉案件受理费，本判决生效之日起十日内返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二一年二月二十五日书记员 张晓燕附录法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第七条民法典施行前，当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押财产或者质押财产归债权人所有的，适用民法典第四百零一条和第四百二十八条的规定。《中华人民共和国民法典》第四百零一条抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。