安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初21105号 原告：马瑞,男,汉族,1988年2月9日出生,住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:合肥粤丰置业有限公司,住所地安徽省合肥市徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房(**),统一社会信用代码913401000787008326（1-1）。 法定代表人:钱宜丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，该公司员工。 第三人:上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行,住所地安,住所地安徽省合肥市杭州路**浦发银行合肥综合中心合肥分楼信用代码913401006662011409（1-1）。 法定代表人:陈凌云，该行行长。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈文龙，安徽美林律师事务所律师。 原告马瑞与被告合肥粤丰置业有限公司（以下简称合肥粤丰公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行（以下简称浦发银行合肥分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞委托诉讼代理人陈浩，被告合肥粤丰公司委托诉讼代理人郭子华，第三人浦发银行合肥分行委托诉讼代理人徐王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马瑞向本院提出的诉讼请求：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190110)；二、解除原告与第三人所签订的《个人购房担保借款合同》；三、判令被告返还原告购房款、抵押登记费合计436354元并支付占用原告购房款等期间的利息损失暂合计29738.65元（暂计算至2020年10月10日,以后延续计算至全部款项清偿完毕之日止);四、判令被告支付原告违约金4358.04元;五、判令被告返还原告自2019年6月6日起至判决生效之日止已支付第三人的银行贷款本金及利息暂合计为85603.94元;六、判令被告自判决生效之日起向第三人支付原告就《个人购房担保借款合同》尚欠第三人的贷款本金、利息等(具体金额以第三人银行系统内结算的总金额为准),被告配合原告办理银行按揭解除手续并承担解除银行按揭支出的相应费用;七、诉讼费用等由被告承担。 事实与理由:2019年4月30日,原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190110、备案单号:1904013267)。合同约定原告向被告购买合肥恒大中心第D1栋塔楼14层办1409号商品房,该商品房用途为办公,总金额855804元。合同明确原告采取按揭付款方式支付购房款,首付款435804元在2019年4月30日前付,剩余房款420000元,办理按揭贷款。依据被告要求及该份合同约定,原告分别于2019年2月9日支付购房款330000元、2019年2月12日支付抵押登记费550元、2019年4月11日支付购房款105804元,被告向原告出具了对应金额的收款收据。剩余房款420000元,原告于2019年5月15日与第三人签订个人购房担保借款合同,通过银行贷款予以支付。上述《商品房买卖合同》第八条“交付期限”明确约定,出卖人应当在2019年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分还约定,出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知到达日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。当前,约定的交房日期已经届满,被告未能如约向原告交付房屋,原告多次催促无果。万般无奈之下,2020年6月13日,原告依法向被告邮寄《关于限期交付房屋承担违约责任的催告函》,要求被告依接收函件后三个月内向原告交付所购商品房。逾期,原告将依法解除双方所签订的《商品房买卖合同》,要求被告返还购房款、抵押登记费,支付违约金并赔偿原告购房款期间的利息损失、贷款利息损失等。然而被告于2020年6月16日签收前述函件后仍未能按期交房。原告认为,原告已按照合同约定履行了相关义务,被告未在约定的期限内向原告交付房屋,已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益,原告现诉至贵院,请求贵院判如所请。 被告合肥粤丰公司辩称：一、同意解除涉案合同。涉案房屋不能按期交付的主要原因是政府要求停工，并非被告自身原因，涉案项目建设时被告已依法取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，被告依法建设销售，不存在任何违法行为，涉案项目停建后，被告也通过多种方式向相关部门征询意见，但均未收到取消涉案项目的通知及答复，基于被告证照程序均合法合规，且当时涉案楼栋主体已建设完成，被告有理由相信涉案项目可以复工建设，故涉案房屋至今未能交付的原因并不能全归咎于被告，请法院依法认定双方责任的分担。二、原告诉请的按揭贷款利息损失与违约金均是请求赔偿损失，属于重复主张，明显超过原告实际损失，应相应减少被告的赔偿责任，同时原告诉请首付款以及抵押登记费等资金占用期间利息损失无事实和法律依据，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，支付首付款是原告应履行是合同义务，且原被告的涉案合同于2019年4月30日签订，合同签订之时距约定的交付房屋的时间不足两月，而原告自愿签订涉案合同，这充分说明涉案房屋不能按期交付原告是明知的也是愿意接受的，被告收取首付款于法有据且不存在过错，原告的该项诉请缺乏依据，请法院依法予以驳回。 第三人浦发银行合肥分行陈述称：一、原被告之间的商品房买卖合同是主合同，原告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》是从合同，从合同解除前提是主合同解除；二、我方提供了截止2020年12月10日原告尚欠借款本金367586.58元，利息罚息不欠，根据原被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，还款主体是原告，被告是作为担保人，需要承担相应的保证责任。如法院判决解除个人担保借款合同，请求法院判决由本案原告承担还款责任，由被告承担保证责任。 经审理查明：2019年4月30日，原告马瑞（买受人）与被告合肥粤丰公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20170107800959ＨＤ20190110，备案单号:1904013267），合同约定原告马瑞购买被告合肥粤丰公司位于合肥市房屋，建筑面积共73.92平方米（套内建筑面积53.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.37平方米）；单价11577.44元每平方米，总金额855804元；买受人采取按揭方式付款，首付房款435804元应在2019年4月30日前支付给出卖人，剩余房款420000元办理按揭贷款。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。 双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》还对其他方面进行了约定。 2019年5月6日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1904013267号）。 原被告双方根据签订的《商品房买卖合同》约定，2019年5月15日，原告马瑞（借款人）与第三人浦发银行合肥分行（贷款人）、保证人合肥粤丰公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号5809201910041501），马瑞向该银行贷款420000元，用于支付上述房款剩余购房款，贷款期限10年，自2019年5月15日至2029年5月15日止，并约定还款方式为等额本息还款法。《个人购房担保借款合同》还约定：本合同项下的抵押财产位于南宁路与白云山路交口东北恒大中心（粤丰置业）D1幢塔楼办1409室；保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；保证人担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、及实现担保的费用；保证期间为本合同签订之日起至借款人债务履行期间届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日止二年止。如借款人已经办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到抵押权证明正本之日解除，但对于该解除日之前的债务已到期的借款人债务，以及该日之前保证人或借款人的违约而引起的责任，保证人应承担违约责任和保证责任。《个人购房担保借款合同》对违约责任等事项进行了约定。至今双方也未办理房屋抵押登记手续。 2019年2月9日，原告马瑞向合肥粤丰公司缴纳330000元，2019年4月11日缴纳105804元，合计435804元。原告马瑞采取从银行按揭贷款方式缴纳420000元。2019年2月9日向合肥粤丰公司缴纳抵押登记费550元。 原告马瑞自2019年6月6日起至2020年12月6日止已偿还贷款19期共85603.94元，其中利息33190.38元。 另查，2020年6月13日，原告马瑞向被告合肥粤丰公司邮寄《关于限期交付房屋承担违约责任的催告函》，该函记载：“1、请贵司接函件后三个月内向本人交付恒大中心D1幢塔楼14层办1409室房屋并承担相应的逾期交房违约责任。2、如届时贵司未能按期交付，本人将依法解除《商品房买卖合同》，并要求贵司返还购房款和抵押登记费，支付违约金、赔偿占用本人购房款期间的利息损失等”。 再查，被告合肥粤丰公司取得本案涉案房屋项目《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》后，在施工过程中，2018年6月19日，相关部门会议研究，为坚决落实中央环保督查反馈意见问题整改，会议纪要明确“凡是巢湖流域水环境一级保护区内涉及的滨湖新区在建项目等必须立即停工”。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、商品房网上认购备案确认单、个人购房担保借款合同、购房收据、刷卡单、上海浦东发展银行个人贷款还款计划、还款账单、个人客户交易流水回单、关于限期交付房屋承担违约责任催告函、邮件物流查询单，被告提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、会议纪要，第三人提供的贷款台账、还款对账单及原被告、第三人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告马瑞与被告合肥粤丰公司签订的《商品房买卖合同》及原告马瑞与第三人浦发银行合肥分行、被告合肥粤丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应当合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，违反合同约定应当承担违约责任。本案中原告已经按照合同约定支付了购房款，被告理应按照合同约定的条件和期限交付房屋，现被告自合同约定交付房屋期限逾期90日未交付，构成违约，现原告要求解除原被告签订的商品房买卖合同，被告表示同意，故对原告该项请求予以采纳。因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，故原告要求解除三方签订《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告要求被告返还购房款、抵押登记费（因未办理抵押）436543元，并按照已经交付购房款1%支付违约金4358.04元，符合法律规和合同约定，本院予以支持，但原告要求被告支付资金占用费请求，因根据合同约定原告已经主张违约金，故对此请求不予支持。对原告要求被告返还原告自2019年6月6日截止12月6日支付第三人的银行贷款本金及利息85603.94元，予以支持，以后本案涉及的原告支付第三人贷款本息的，被告应当予以返还原告。本判决生效后涉案贷款本息由被告返还第三人。合同解除后被告应配合原告办理银行按揭解除手续并承担解除银行按揭支出的相应费用。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告马瑞与被告合肥粤丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190110)； 二、解除原告马瑞与被告合肥粤丰置业有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号5809201910041501）； 三、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马瑞支付的购房款435254元、抵押登记费550元，违约金4358.04元，合计440712.04元； 四、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马瑞已经支付给第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行截止2020年12月6日前贷款本金及利息85603.94元；之后原告马瑞继续支付给上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行的贷款本金、利息，被告合肥粤丰置业有限公司继续按照上述期限予以返还原告马瑞； 五、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行支付原告马瑞就《个人购房担保借款合同》尚欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行本金及利息（以第三人银行系统内结算为准）； 六、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告马瑞办理《个人购房担保借款合同》银行按揭解除手续，并承担因解除该合同支出的相应费用； 七、驳回原告马瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9270元，减半收取4635元，原告马瑞负担252元，被告合肥粤丰置业有限公司负担4383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年二月九日 书记员  贾倩倩 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。