重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终234号上诉人（原审被告）：徐隆雁，女，1981年11月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘顺碧（系徐隆雁之母），女，1957年1月23日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。法定代表人：赵凯，总经理。委托诉讼代理人：白鹤宇，男，该公司员工。上诉人徐隆雁因与被上诉人重庆置信物业服务有限公司（以下简称重庆置信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初15890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日进行了询问。上诉人徐隆雁的委托诉讼代理人刘顺碧、资云峰，被上诉人重庆置信物业公司的委托诉讼代理人白鹤宇到庭参与诉讼。本案现已审理终结。徐隆雁上诉请求：1．撤销一审民事判决，查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2．本案一、二审诉讼费用全由被上诉人承担。事实及理由：1．一审认定案涉的《涵园小区物业服务合同》合法有效是错误的。本案重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会既不是一个合法独立的组织，更不是业主大会或业主委员会，也不是社区居（村）民委员会，其无权选聘物业服务企业。而本案的物业服务合同就是由这样一个非法组织签订的，因此，其明显不具有合法性，不应受到法律保护和支持。2．由于双方之间没有合法有效的物业服务合同，且涵园小区属于经济适用房，其物业服务费明显超过法定的标准。被上诉人在一审中也未举示物业服务收费标准。3．一审判决认定被上诉人没有全面履行物业服务合同，而本案属于服务合同，存在着先履行抗辩权，即被上诉人不依法履行物业服务合同，业主当然不会缴费。4．被上诉人已经迁到了重庆市南岸区只是没有变更登记住所，江北区人民法院没有管辖权。5．徐隆雁并非房屋业主，被上诉人主张的对象错误。重庆置信物业公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。重庆置信物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付所欠物业服务费2918.4元、公摊费160元；2．判令被告向原告支付违约金7205.4元。一审法院认定事实：2017年10月2日，重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会、重庆市巴南区南泉街道长南桥居民委员会加盖印章的“关于涵园小区选聘物业公司的业主表决结果及决议”主要载明，涵园小区总户数为129户，房屋总建筑面积7324.68平方米，于2017年9月30日在社区居委会的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意，选聘重庆置信物业公司作为涵园小区的物业服务企业，并由重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会（代涵园小区业主委员会）与重庆置信物业公司签订物业服务合同。该业主表决结果及决议进行了公示。2017年10月11日，重庆置信物业公司作为乙方（物业管理企业）签订了一份《涵园小区物业服务合同》，该合同首部（甲方）为南温泉风管处员工住宅小区（涵园小区）业主、组织名称为涵园小区业主委员会，尾部甲方签章处加盖“重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会”印章，乙方签章处加盖重庆置信物业公司的印章，合同尾部另还加盖了“重庆市巴南区南泉街道长南桥居民委员会”的印章。该合同约定，重庆置信物业公司为涵园小区提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；重庆置信物业公司提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清远；交通与车辆停放秩序的管理；公告秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同期限为5年，自2017年10月18日起至2022年10月17日止；本合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，否则，则本合同自动续延三年。物业服务费用按建筑面积计算，住宅为1.6元/月/平方米，住宅改为非住宅物业的，物业费按照2.5元/月/平方米收取，业主共有部位、共同设施设备用水、用电费暂定5元/户/月，如国家水电价格上调，该价格做相应的调整。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的30日前履行交纳义务。首期物业服务费，业主应于接收房屋［含业主与建设单位（即本合同的甲方）签订的合同确定的视为业主接收房屋情形］时计算和交纳。业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额交纳物业服务费用或物业服务资金。2017年11月29日，该合同在重庆市巴南区房屋管理局进行备案，物业类型为商住。合同签订后，重庆置信物业公司为涵园小区提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。徐隆雁购买了重庆市巴南区××街道××村××号××小区××幢××单元××房屋居住使用，其确认购买的房屋尚未办理产权证，建筑面积为57平方米。一审庭审中，徐隆雁提交举示13张照片，拟证明楼道灯罩脱落无人处理，小区业主乱搭乱建，落叶无人打扫，大门没有安保人员，没有人负责工程维修。重庆置信物业公司质证后，对证据真实性无法核实，不清楚徐隆雁在哪里拍摄的。一审法院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。第十一条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。第十九条规定，业主大会对选聘和解聘物业服务企业的作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，在社区居委会的监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘重庆置信物业公司作为该涵园小区的物业服务企业。由于涵园小区未成立业主委员会，由重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会代涵园小区与重庆置信物业公司签订《涵园小区物业服务合同》，并经重庆市巴南区房屋管理局备案，该物业服务合同合法有效。徐隆雁作为涉案小区的业主受该物业服务合同约束，应当根据合同约定及时缴纳物业管理费。重庆置信物业公司未举证证明其自2017年10月1起开始为涵园小区提供物业服务，一审法院确认其从2017年10月18日起开始提供物业服务。关于重庆置信物业公司的物业服务费和公摊费的诉请，一审法院支持物业服务费自2017年10月18日至2020年5月31日期间2880.15元［57平方米×1.6元/月/平方米×（31＋18/31）月］及公摊费157.90元［5元/户/月×（31＋18/31）月］。关于徐隆雁不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。一审法院认为，重庆置信物业公司作为物业服务企业，对业主房屋个人专有部分不负有物业管理职责，对该部分出现的问题不存在维修整改的义务，由业主或侵权人承担维修义务。对房屋楼顶、外墙等小区共有部分，在国家规定的保修期和保修范围内出现的质量问题，应由建设单位承担维修义务。在保修期满后，共有部分维修、更新、改造的费用，由该楼栋的共有业主承担，可使用小区的住宅专项维修基金，但应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。物业服务企业可以征求共有业主的意见，联系各方进行协调处理维修事宜，但征求结果不是衡量其履行物业服务合同标准的尺度，业主不能以此为由拒交物业服务费。关于重庆置信物业公司履行物业服务合同存在诸多问题的抗辩，重庆置信物业公司提交了证据证明其按照合同约定履行了物业服务的义务，徐隆雁也提交了相应的证据证明重庆置信物业公司提供的服务存在诸多问题；由于重庆置信物业公司提供的物业服务时间上具有持续性，解决业主反映的问题具有延后性，并不能证明上述问题的长期存在，徐隆雁所述问题即使存在，仅能证明重庆置信物业公司在提供的物业服务过程中存在不足之处，重庆置信物业公司亦当庭表态将积极整改。重庆置信物业公司以徐隆雁未及时解决其反映的问题为由，长期拒交物业服务费缺乏合理性，一审法院不予支持。物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以服务存在瑕疵拒绝交纳物业服务费，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故徐隆雁不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。关于违约金的问题，一审法院认为，重庆置信物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，存在一定过错，故对其要求支付违约金的请求不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。重庆置信物业公司作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告徐隆雁自本判决生效之日起十日内向原告重庆置信物业服务有限公司支付2017年10月18日至2020年5月31日的物业服务费2880.15元和公摊费157.9元；二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审期间，上诉人向本院举示：1．重庆市发展和改革委员会以及巴南区发展和改革委员会政府信息公开申请答复书，拟证明案涉小区物业收费备案信息没有在重庆市发改委和巴南区××委办理本案审批事项。2．巴南区南泉街道长南社区居民委员会申请信息公开的答复，拟证明案涉小区居委会没有审批物业公司的相关手续。3．巴南区住房和城乡建设委员会关于徐隆雁的答复，拟证明案涉小区选聘物业的内容没有经过审批和备案。4．徐隆雁和徐隆雁向巴南区法院起诉的姓名权的起诉状，现在还在诉前调解阶段。被上诉人对此发表质证意见，前述证据真实性认可，社区和居委会的答复已经对我们物业公司的选聘合法有效进行了说明。本院认为，对于证据1、3、4组证据虽然客观真实，但与本案处理不具有关联性，不予采信。对于证据2，由管辖的社区直接出具，客观真实，应予以采信。上诉人还向本院举示收据四张，拟证明案涉房屋的产权人应是徐昌远。被上诉人对此发表质证意见，对该证据不予认可，达不到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人仅举示收据，无购房合同相互印证，且与其在一审中的陈述相互矛盾，对上诉人的该份证据不予采信。二审另查明，2021年1月14日，巴南区南泉街道长南社区居民委员会对徐隆雁申请信息公开的答复载明：……经查，涵园小区作为南温泉风景管理处职工集资经济适用房，一直未成立业委会，由风管处工会委员会代行涵园小区业主委员会职责。2017年涵园小区选聘物业公司，由风管处工会委员会负责实施，我社区按照属地管理原则对选聘过程进行指导和监督，在《涵园小区选聘重庆置信物业公司征求业主意见的通知》、《关于涵园小区选聘物业公司的业主表决结果及决议》两份材料上予以盖章。二审还查明，一审庭审中，徐隆雁的代理人向法庭陈述，案涉房屋为徐隆雁所有，但没有办理房产证。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，根据各方当事人的上诉和答辩，结合庭审情况，归纳本案的争议焦点为：一、案涉《涵园小区物业服务合同》是否合法有效的问题；二、业主拒付物业管理费的理由是否成立的问题。本院对上述焦点问题评判如下：关于争议焦点一，根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，在小区所在社区居委会的监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘重庆置信物业公司作为该涵园小区的物业服务企业。该事实有重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会、重庆市巴南区南泉街道长南桥居民委员会加盖印章的《关于涵园小区选聘物业公司的业主表决结果及决议》予以证实。而由于涵园小区未成立业主委员会，由重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会代涵园小区与重庆置信物业公司签订《涵园小区物业服务合同》，并经重庆市巴南区房屋管理局备案，该物业服务合同合法有效。对于上诉人提出的签订物业服务合同的相对方为工会委员会并非业主委员会的问题，由于该案涉小区属于风景管理处的职工经济适用房，也未成立业委会，现小区急需物业服务，风景管理处的工会委员会代行业委会职责签订《物业服务合同》，而所在社区也在合同尾部加盖印章对物业服务合同所载明的情况予以证实。虽然形式上有瑕疵，但并不影响合同效力。对于业主表决结果是否双过半的问题。选聘物业公司的表决结果已载明于《关于涵园小区选聘物业公司的业主表决结果及决议》。现无证据证据该表决结果存在错误，故对上诉人的此项上诉理由不予支持。关于争议焦点二，上诉人认为重庆置信物业公司履行物业服务合同存在诸多问题，以此拒缴物业服务费。上诉人徐隆雁在一审中提交了相应的证据证明重庆置信物业公司提供的服务存在诸多问题。对此，由于物业公司提供的物业服务时间上具有持续性，解决业主反映的问题具有延后性，并不能证明上述问题的长期存在。即使徐隆雁所述问题存在，仅能证明重庆置信物业公司在提供的物业服务过程中存在不足之处，并不能以此拒缴物业服务费。同时，重庆置信物业公司提交了证据证明其按照合同约定履行了物业服务的义务，对于物业服务过程中存在不足之处，重庆置信物业公司亦在一审中表态将积极整改。故，上诉人徐隆雁不缴纳物业服务费的理由不成立。另，虽然案涉房屋未办理房屋产权证，但双方在一审中均确认案涉房屋为徐隆雁所有，一审判决认定由徐隆雁承担相关费用，并无不当。综上所述，徐隆雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐隆雁负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二一年二月四日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢