河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民初119号 原告：马国威，男，1966年3月23日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。 原告：王星德，男，1950年3月10日出生，汉族，现住北京市。 委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。 被告：保定市中尚房地产开发有限公司，住所地保定市翠园街438号。 法定代表人：崔楷，执行董事。 委托诉讼代理人：李丽，河北颂和安达律师事务所律师。 被告：崔楷，男，1978年1月20日出生，汉族，住保定市蠡县。 委托诉讼代理人：李丽，河北颂和安达律师事务所律师。 第三人：保定市博威房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区韩村北路街道办事处盛兴中路128号1号楼4号门脸。 法定代表人：马国威，执行董事。 委托诉讼代理人：马召，公司员工。 原告马国威、王星德诉被告崔楷、保定市中尚房地产开发有限公司（以下简称中尚公司）、第三人保定市博威房地产开发有限公司（以下简称博威公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告马国威、王星德及其共同的委托诉讼代理人张维杰，被告崔楷、中尚公司及其共同的委托诉讼代理人李丽，第三人博威公司法定代表人马国威及其委托诉讼代理人马召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马国威、王星德向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认原、被告签订的《房地产项目合作开发合同》、2019年10月30日签订的《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》）合法有效；依法确认“中尚.泊心湾”房地产开发项目［含“冀（2018）易县不动产权第0001379号”土地使用权］所有权益属于二原告享有，并依法判定二被告协助将证号为“冀（2018）易县不动产权第0001379号”的土地使用权及开发的“中尚.泊心湾”房地产开发项目过户至二原告指定的博威公司名下。二、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告与二被告经过协商，共同投资竞标易县地块，并约定竞得后以中尚公司名义进行开发。2018年5月竞得该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金，四方签订了《房地产项目合作开发合同》，约定王星德、马国威、崔楷投资，使用中尚公司的名义进行开发，并具体约定了权益比例及其他具体权利义务。取得土地使用权后陆续投资进行了开发建设。2019年10月30日签订《补充协议》，约定二被告退出合作，投资权益属于二原告所有，被告崔楷、中尚公司将项目过户登记到原告指定的主体——博威公司名下，并协助办理相应过户义务。现原告要求被告履行义务未果。综上所述，各方约定不违反法律规定，合法有效，应当确认二原告享有开发项目（含土地使用权）所有权益，被告应当按照约定履行过户登记、变更手续等相应义务。 二被告崔楷、中尚公司辩称：1、本案实为合伙协议的散伙纠纷，原告马国威、王星德与被告崔楷三人共同合伙摘牌拿地并进行项目开发，但被告崔楷自土地竞拍成交后实际未参与房地产开发经营。2、以被告名义用于项目使用的借款，应由项目继承者承担，原告应为被告办理债务转移手续，手续清结且对崔楷其他出资清算后才能确定散伙，原告应将被告投资及产生的收益、投资总资金的使用利息给付被告。3、本案三人散伙后，对于项目开发建设原告继续进行经营，应由原告自己负责过户并承担产生的费用；因与被告无关，被告不承担相关费用。 第三人博威公司述称：同意原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。原告马国威、王星德提交如下证据：证据1、《房地产项目合作开发合同》，证明原告与被告签订合作开发合同，约定由马国威、王星德、崔楷共同投资与中尚公司合作竞得土地、合作开发，并约定了其他各方具体权利义务。证据2、中尚公司工商信息证明、中尚公司易县分公司工商信息证明，证明中尚公司系崔楷个人独资公司、被告的主体身份，也是证据l签订的基础。证据3、《补充协议》，证明原被告对前期出资金额进行了确认，并约定被告崔楷、中尚公司退出、按照原告要求将开发项目及土地使用权等转入到二原告指定的公司名下。证据4、王星德、马国威签订的协议书，证明二原告根据《补充协议》，请求将该开发项目及土地使用权变更登记到本案第三人博威公司名下的约定。证据5、马国威出资凭证，证明马国威按照约定履行了出资义务。证据6、土地成交确认书，证明经过竞标取得易住03号地块，性质为城镇住宅用地。证据7、“冀（2018）易县不动产权第0001379号”不动产权证书，证明该土地已经办理产权证书，登记在被告中尚公司名下，面积为40239.11平方米，性质为城镇住宅用地，权利性质为出让。证据8、易县行政审批局关于中尚．泊心湾项目核准的批复，证明该项目经过易县行政审批局审批为“中尚．泊心湾”项目，项目总投资为63014.42万元，项目资本金为25205.77万元。证据9、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证，证明本项目具备转让变更条件；证据10、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据11、博威公司营业执照，证明第三人主体资格、资质证书、章程。证据12、河北瑞都房地产开发有限公司（以下简称瑞都公司）章程、营业执照，证明瑞都公司为原告个人公司，瑞都公司汇款到被告中尚公司的资金为原告个人投资。证据13、马国威出资的凭证，含瑞都公司汇款、马国威汇款、颐源公司（营业执照及证明）汇款，证明马国威履行了自己的出资义务。证据14、王星德出资凭证，含新鑫铝业公司汇款、新中公司汇款、天马旅游、杨松玲、高天亮汇款，证实王星德的实际出资情况。证据15、建筑安装工程进度割算审核报告书，达字（2020）第A118号、达字（2020）第A119号，证明投资额度已经超过了法律规定的限度。证据16、共为五组，证明案涉项目前期共计出资260,416,646.02元。（1）2018年6月21日河北省非税收入一般缴款书（土地出让金）1页、银行扣款客户回单3页、客户首付款入账通知3页，土地出让金为241434660元，分三次汇入100000000元（2018年5月7日）、51434660元（2018年6月15日）、90000000元（2018年6月20日）；（2）2018年8月6日河北省非税收入一般缴款书（耕地开垦费）1张、附银行扣款客户回单1页、客户首付款入账通知1页，金额为7170613元，汇款凭证为2018年8月7日金额为7170613元；（3）2018年5月18日保定华洲拍卖有限公司增值税专用发票l张、附银行扣款客户回单1页、客户首付款入账通知1页，金额为130000元，汇款凭证为2018年5月10日汇款130000元；（4）2018年8月8日易县税务局税收缴款书（耕地占用税）1张、附银行扣款客户回单1页、客户首付款入账通知1页，金额为818284.75元，2018年8月8日汇款818284.75元；（5）2018年8月8日易县税务局税收缴款书（契税、其他印花税）1张、附银行扣款客户回单1页、客户首付款入账通知1页，金额为10863088.27元（印花税134112.2元、契税10728976.07元），2018年8月8日汇款10863088.27元。以上费用系前期该项目的实际支出，各项费用总数为260416646.02元，与《补充协议》前期费用支出260500000元（含前期的实际零散费用）相吻合，是对账的基础，同时说明被告证据交换中提供的14张票据金额1.1665亿元与本案无关。以上证据均证实各方在签订《补充协议》的履行情况以及签订《补充协议》时前期各方履行情况，与补充协议内容相互印证。 二被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性无异议，但对《补充协议》的证明目的有异议，三人并未就被告崔楷退伙完成清算。证据4与被告无关，被告没有参加，只有三人完成散伙后，才能确定项目归属。对证据5、6、7、8、9、10无异议；对证据11、12关联性不认可。对证据13的关联性不认可，是马国威经营项目过程中产生的，被告不知情，与被告无关。对证据14，除保定天马旅游展览广告公司的凭证外，对其他凭证关联性和证明目的有异议，这些出资是被告崔楷、中尚公司签订借款手续，借款全部用于该项目竞买土地使用，散伙后该项目应偿还这些借款及利息，而且马国威、王星德二人应负责经这些债权人同意下为崔楷办理债务转移手续，承担这些债务。对证据15，被告崔楷没有实际参与后续开发建设，不知情。对证据16的交款凭证和中尚公司崔楷出示的因拍卖土地所花费的一致的全部认可，不一致的在中尚公司项目上没有，不认可。 二被告提交证据如下：证据1、37张转账凭证票据复印件，即二原告与被告崔楷共同出资竞拍土地进行合作开发，土地易县项目成本是265638482.35元，其中土地成本260417624.43元，土地出让金241434660元，契税及印花税10863088.27元，耕地占用税818284.75元，耕地开垦费7170613元，拍卖佣金130000元，汇款手续费978.41元，因借款产生的利息5220857.92元，以上为易县项目在拍卖土地过程中产生的费用，均以中尚公司名义支付，证实购买土地实际花费。证据2、天津新中城市实业发展有限公司3000万元的转账凭证及借款协议，杨松玲4000万元的转账凭证，这主要是王星德以中尚公司、崔楷名义用于该项目的借款。证据3、债务转移协议书，于2021年1月11日甲方崔楷、乙方中尚公司、丙方泊心湾项目和王星德、马国威所签订，证明天津新中城市实业公司这笔债务由王星德、马国威及项目全部承担，由王星德、马国威就债务转移取得天津新中城市实业公司的同意。 针对被告提交的证据，原告方发表质证意见如下：对证据1、2，二被告提交的银行转账凭证与原告出具的转账凭证相一致的认可，不一致的与原告方无关；被告提到的李杏花等4人与原告王星德无关，王星德所出资金具体的涉及主体及金额，均已出示相关证据并且有王星德本人的书面说明，其他的均与该项目无关。无论资金来源是从银行借款还是向个人借款，形成的是借贷关系，与本项目的权益主体是不同的法律关系，被告提供的天津新中城市实业公司在2020年12月14日签订的协议书，也证实了原告王星德与天津新中城市实业公司形成借贷关系并落实了债务偿还方式，与本次庭审原告陈述相互印证。对证据3，认可该协议的真实性。对以上费用中土地出让金241434660元，契税及印花税10863088.27元，耕地占用税818284.75元，耕地开垦费7170613元，拍卖佣金130000元没有异议，该5笔费用总金额应为260416646.02元。汇款手续费会实际发生，但具体金额没有计算；对因借款产生的利息有异议，在《补充协议》中对于借款所产生的利息经各方核算为512万元，被告做了确认，应当以《补充协议》作为确定各方解除合作关系后的计算依据，被告提交的凭证与原告方的证据16中的5张票据是一致的，对其他的证据不认可。 针对原、被告提交的证据，第三人称，对事实我方不清楚，对原、被告提交的证据不发表质证意见。 第三人博威公司提交其公司一份股东会决议，同意将案涉项目过户到其公司名下，项目盈亏及过户费用均由马国威、王星德承担。对此，二原告认可，二被告称与己无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2018年5月9日，原告马国威、王星德与被告崔楷共同出资、以中尚公司名义、经公开竞拍方式，拍得易县荆轲山地块之国有土地地块出让编号为易住-2018-03号使用权后，原告马国威（甲方）、王星德（乙方）与被告崔楷（丙方）、中尚公司（丁方）签订《房地产项目合作开发合同》。协议约定合作模式为：甲、乙、丙方采取项目股份合作的方式，以丁方名义持有土地，实际由甲、乙、丙三方投资，其中甲、乙、丙方分别占50%、30%、20%的项目股份，丁方及丁方股东不实际享有任何合作项目的收益；甲、乙、丙三方按照本协议约定的项目股份比例及相关合作开发事宜，分别享有合作项目相应的股东权利，承担相应风险及义务。项目管理：为区分管理及单独核算，丁方为合作项目专门设立分公司，甲方安排人担任分公司负责人，合作项目以丁方名义完成土地使用证的办理、项目开发建设的报建、报规及开发建设所需各种审批事项……。 2、中尚公司于2011年6月1日成立，经营范围为房地产开发与经营；中尚公司易县分公司于2018年9月6日成立，负责人为马召，经营范围为房地产开发与经营。 3、2019年10月30日，甲方马国威、乙方王星德、丙方崔楷、丁方中尚公司四方签订《补充协议》约定：“甲、乙、丙合作开发的位于易县中尚．泊心湾项目现正在进入开发阶段，各方已经签订《房地产项目合作开发合同》，约定了各方的具体权利义务，因丙方拟退出合作经营（退伙），由乙方接手丙方投资的股份，甲乙双方继续合作，故签订补充协议如下：一、甲、乙、丙三方共同出资，竞得位于易县的国有土地使用权并投资前期费用，甲、乙、丙三方按照甲方50%、乙方30%、丙方20%享有该项目的投资权益及相关权利，丁方仅作为名义开发主体，不享有任何实体权利、收益，根据甲乙丙方的需要无条件配合办理所有手续。对此上述事宜各方没有争议。二、经过各方提供数据、共同核算，现甲方截止至今货币出资1.365亿元、乙方出资1.432亿元、丙方出资530万元，其中：甲方1.12亿、乙方1.432亿、丙方530万元已经付至丁方账户，另甲方2450万元直接付至项目，对此各方没有争议。未投资至约定比例的，其后根据开发需要增加投资至约定比例，如果项目经营需要融资再行协商具体融资方案。三、该项目目前经过四方监督、对账，支出所有款项均用于本项目的经营，对此各方均不持异议。四、项目目前各方经过测算没有利润，经协商一致，现丙方退出合作，将前期投资本金530万元收回，对于丙方借款出资所产生的利息512万元大写：伍佰壹拾贰万元整，以及乙方前期垫付费用100万元大写壹佰万元整，由本合作项目作为开发成本支付给丙方。自此，丙方、丁方不再享有项目的任何权利，该项目权利由甲方、乙方按照双方约定独立享有。鉴于乙方、丙方系亲属关系，丙方将所持有的股权转移至乙方名下，双方的结算事宜由乙、丙方独立完成，甲方不再参与乙丙方的核算、承接事宜。五、丁方为丙方全资子公司，因丙方撤出，故不再使用丁方名义继续开发，经协商一致，将该项目（含土地使用权）过户至甲乙双方指定公司（具体事宜甲乙双方另行签订协议），丙方、丁方应当无条件配合、签署相关文件。所涉及土地过户所产生的费用等由甲方、乙方继续合作的项目负担。丁方账目由丙方和丁方自行全权负责进行平账处理。六、甲方、乙方各对该项目享有50%的权益，按照1：1出资，按照该比例享有权益、承担风险。七、除本补充协议主体的变化外，原《房地产项目合作开发合同》中具体权利义务仍适用于甲乙双方（可根据实际情况双方再行签订协议）。八、特别约定：鉴于目前项目土地使用权登记在丁方名下，在未完成过户前原《房地产项目合作开发合同》继续履行，甲乙丙丁四方仍按照协议内容享有权利、履行义务，积极协作履行各自职责。本补充协议关于前述退伙事宜不发生法律效力，项目过户后即发生法律效力。如有特殊情况，项目（含土地使用权）不能过户，为了能够有效、及时完成开发项目，签订本协议后三十日内丙方、丁方应当对该项目单独刻制一套丁方的印鉴（行政章、合同章、财务章、法人章）并予以备案以及丁方法人签字的授权委托书，交由甲方，专门用于合作事项的开发，如有税务、法律问题由马国威、王星德负责。在项目开发完毕后及时退还丙方、丁方。本协议经各方签章后具备法律效力，一式四份，各持一份。马国威、王星德、崔楷分别在该补充协议中签字，中尚公司盖章。”该《补充协议》签订后，未办理项目的过户手续。 4、2019年3月14日，易县行政审批局对案涉项目核准批复，项目总投资为63014.42万元。 5、保定市达和信工程造价咨询有限公司达字（2020）第A118号、119号建筑安装工程进度割算审核报告书载明，案涉项目投资为50787305.69元和48268598.41元，合计99055904.1元。 6、博威公司于2020年7月22日成立，经营范围为房地产开发经营，物业管理； 7、2020年7月31日，马国威、王星德签订《协议书》，约定将中尚.泊心湾项目变更登记至博威公司名下。 本院认为，二原告、二被告四方签订的《房地产项目合作开发合同》及其《补充协议》，系各方真实意思表示，且不违反法律强制性效力性规定，合法有效，各方应按约履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建设成的，还应当持有房屋所有权证书。”博威公司于2020年7月22日成立，经营范围为房地产开发经营，案涉项目已经支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书，截止目前为止案涉项目已实际投资99055904.1元，符合规定的转让条件，故二原告依据《补充协议》约定请求被告协助将证号为“冀（2018）易县不动产权第0001379号”的土地使用权及开发的“中尚.泊心湾”房地产开发项目过户至二原告指定的博威公司名下应予支持。《补充协议》明确约定：“崔楷将其持有的股份转移至王星德名下，双方的结算事宜由双方独立完成，马国威不参与核算、承接事宜”，故本院对被告崔楷称以其名义用于项目使用的借款应由继承者承担、原告应为其办理债务转移手续、并对其其他投资额清算的主张，本院不予支持。崔楷可依约定与王星德另行结算。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下： 一、原告王星德、马国威与被告崔楷、保定市中尚房地产开发有限公司签订的《房地产项目合作开发合同》、2019年10月30日签订的《关于的补充协议》有效； 二、被告崔楷、保定市中尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助二原告马国威、王星德将证号为“冀（2018）易县不动产权第0001379号”的土地使用权及开发的“中尚.泊心湾”房地产开发项目过户至第三人保定市博威房地产开发有限公司名下。 案件受理费491800元、保全费5000元，由被告崔楷、保 定市中尚房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  霍丽芳 审 判 员  于纪芳 人民陪审员  刘春乐 二〇二一年二月二十六日 书 记 员  刘 淼