山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初386号   原告：王某，住太原市。   委托诉讼代理人：赵某，山西诚鸿城律师事务所律师。   被告：山西宸光房地产开发有限公司。   法定代表人：梁某。   委托诉讼代理人：亢某，住太原市。   原告王某与被告山西宸光房地产开发有限公司（以下简称宸光房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及委托诉讼代理人赵某，被告宸光房地产公司的委托诉讼代理人亢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房款306439元（包括防盗门、楼宇对讲机等费用）、房屋装修费110000元、家具费35000元、律师费15000元及利息损失（以306439元为基数从2014年12月4日起至2019年8月20日按年利率5.6%的双倍计算，从2019年8月20日起至付清之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场利率的双倍计算至给付之日止）截止到起诉时为194165元，合计660604元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月4日，原告王某经人介绍与被告山西宸光房地产开发有限公司协商一致，签订了《“泰和怡苑”房屋认购协议书》，购买了被告开发的太原市××区房屋。原被告签订合同时签约地点在公司物业部，双方所签订合同由公司物业部提供，认购协议系在被告与王进连所签订合同上变更认购人，并由被告在变更处加盖公司物业部印章后由原告签字捺印。被告工作人员告知原告：因王进连与被告签约后未按照约定支付房款，故将购房资格收回并在原合同上变更认购人为原告，且在首页将王进连改成原告并加盖被告公司物业部印章，由原告王某在认购人处签字捺印。同日被告指示原告将全部房款、防盗门、楼宇对讲系统、天然气初装费、物业费、水电费、电梯费、采暖费、水电卡押金、垃圾清运费、装修保证金、装修卫生费等共计306439元支付给被告债权人王香明，在王香明接收上述款项后被告向原告出具了收款收据，该收据也是将王连进改成王某并在更改处加盖公司物业部印章。同日，公司物业部与原告签署了《装饰装修管理服务协议》、《前期物业管理服务协议》，并向原告交付房屋。原告在收房后即开始装修并于2015年3月装修完毕后正式入住至今。2020年4月17日，原告在自家防盗门上发现张贴的太原市晋源区人民法院（2019）晋0110执411号协助执行通知书，2020年4月22日原告收到晋源区人民法院送达的（2019）晋0110执411号公告，该公告要求被告腾出原告购买并从2015年初至今一直居住的房屋。原告于2020年5月向晋源区人民法院提出执行异议申请，晋源区人民法院经审理后认为“本案中宸光公司对其开发建设的商品房至今尚未取得商品房预售许可证明，案涉泰和怡苑房屋认购协议书应当认定为无效合同”，裁定驳回了原告王某的执行异议申请。原告认为被告作为从事房地产开发的企业，应当知道从事房地产开发的相关法律、法规，应能够预见到未取得商品房预售许可证的法律后果，而且也负有继续履行补正合同瑕疵、办理商品房预售许可证的义务，因被告事先未取得商品房预售许可证、事后也未履行补正合同效力的义务，依法应当承担合同无效的主要责任。为了维护自身合法权益，现原告根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请判如所请。   宸光房地产公司辩称，一、该案涉房屋系我公司与王香明之间的借贷担保房屋，王香明不是房屋的权利人，无权处置我公司房产。我公司与原告从未有过房屋买卖之事。原告所主张的权利不存在。1、我公司与王香明的借贷过程：2014年1月12日，我公司向王香明借款500万元，借款期限半年，同时以我公司开发建设的泰和怡苑小区18套房屋以签订认购协议书的形式作为借款担保，并向王香明出具了收据及担保房屋明细表等。因担保房屋被其他债权人强占，担心该借款没着落，故于2014年10月8日，王香明派李四清等人员采取诸多手段逼迫我公司还款。后认为我公司短期内确实无力还款，于2014年11月17日，王香明提出自己派人看管担保房屋，并按照其的要求由18套调整担保房源12套，担保单价由原来的2000元/㎡调整为2800元/㎡，重新填写了认购协议书和收据，购房人处姓名均按照王香明提供的身份证复印件填写。当晚在小区将房屋钥匙、水电卡交给王香明。案涉房屋B栋22B2号即是其中的一套。2014年11月18日，我公司又按照王香明的要求针对这12套担保房源出具了《承诺》。担保房屋移交王香明看管后，王香明即强行拆掉12套房屋的原有的防火防盗门，换上了自行购买的防盗门，并声称：还款后他再负责换回去。至此，这12套房屋及新换防盗门新钥匙全在王香明手上。直至本案开庭前，王香明始终未与我公司协商以房抵债事宜，未就借贷纠纷形成合法有效的合意，因此，王香明不是这12套房屋的权利人，无权处置我公司的房产。2、我公司与王某从未有过房屋买卖之事。从2014年12月后至晋源法院开庭前，我公司从来没有与王某有过任何接触，王香明也未介绍原告与我公司接洽协商过，原告称“同日被告指示原告将全部款项共计306439元支付给被告王香明”这一事实是不存在的。（1）原告始终无法准确说出我公司委派谁、在什么时间、地点如何办理此事的。因为这个过程从来就没有发生过。（2）在晋源法院庭审时，原告始终无法提供支付给王香明30余万元购房款及相关费用的财务证明，也不能出示我公司委托王香明卖房和代收房款的授权。（3）对于一个家庭来说，花钱买房子是一件大事。购房协议不可能如此草率的只涂改一下就可以了，而且30余万元款项支付王香明后，居然没有王香明的收款收据，与常理极不相符。3、王进连买房交不起房款的说法不成立。原告称：“被告工作人员告知原告：因王进连与被告签约后未按照约定支付房款，故将购房资格收回并在原合同上变更认购人为原告，且在首页将王进连改成原告并加盖被告公司物业部印章，由原告王某在认购人处签字捺印。”首先，12套担保房屋是2014年11月17日晚一并交给王香明看管的，不存在给王进连交房，王进连当晚也未到现场，认购协议书是由赵之旺代签的。其次，泰和怡苑小区是在2013年6月正式交房入住的。作为现房销售，如果购房者交不了房款，是不会与其先签合同再等其交房款的事情。只能是一次性交清房款后才会和购房者签订认购协议书。第三，12份担保房屋是按照王香明提供的身份证复印件填写的，因为不存在实质性付款问题，所以收据上没付款人的签名。因此，原告所称王进连交不起购房款的说法不成立，也不存在王进连购房的事实。以上事实说明：原告并没有购买该案涉房屋，应该只是替王香明看管担保房屋而已。因此，其所主张的权利只应针对王香明，与我公司没有任何关系。二、该案涉房屋系王香明交付王某的。我公司既没有给原告办理过交房手续，也没有办理过变更手续。第一，关于交房。如前所述，2014年11月17日晚我公司一次性将12套担保房屋交付给王香明后，王香明换上了自行购买的防盗门，至此12套房屋及新换防盗门钥匙全在王香明手上。我公司既没有见过原告，也就不可能给原告办理交房事宜，原告也始终未能出示与我公司办理交房的手续。我公司对于交房有一套完整手续。这些原告均未能提供，因为我公司没有给其交过房。第二，房屋过户：我公司办理以房抵债手续是从2016年3月开始的，办理变更手续是从2018年4月开始的，在此之间没有给任何一家出借方办理过上述手续。出借方如需为抵账房办理过户或变更信息，需填写《客户信息变更登记单》，同时提交双方身份证复印件，先由物业部、公司财务部审核不存在欠费等情况并加盖物业部章，报请公司办公室，再呈报公司分管副总签署意见后，由办公室加盖“宸光公司办公室”印鉴后返回物业部，一式三份，交原业主、变更后业主各一份，物业部留存一份。该手续原告也未能提供。因为只有是真正的房屋权利人，我公司才会为其办理上述手续。三、原告房款没有支付给我公司，也未与我公司签订合法有效的书面买卖合同。我公司从未委托王香明卖房，也没有委托王香明代收房款，我公司不应承担合同无效的主要责任。1、在认购协议第一条第三款明确写道“相关手续均未办理，按小产权房屋销售”。该条款就是专门针对王香明的借贷业务设置的。因为在其他借贷关系中的房屋担保单价是3500-4000元/平米，王香明要求必须是2800元/平米，因此，我公司只能约定为小产权来确定担保价标准。既然已经写明“小产权”，自然也就不存在取得商品房预售许可证，也不存在承担相应的法律后果的责任。如果原告是真正买房人，一定会到我公司特意了解项目手续情况。但是原告不仅未到我公司专门了解项目手续进程，竟然连认购协议内容都没有仔细看过。付款没有付款凭证，就连支付了的房款和费用都没有向王香明索取收据，只是将我公司开具的收款收据上“王进连”自行涂改成“王某”来充当所谓的交款收据，且收据的“经手人”一栏处没有任何交款人的签字。原告也不能提供我公司其他正常出具给他的收款收据。2、原告同样也不能出示王香明出具给他的购房收款收据。3、原告不能提供我公司委托王香明卖房子的委托书，也不能提供我公司委托王香明代收房款的授权书。以上事实说明了一个问题，原告只是替王香明看管房屋而已，并不是真正买卖房屋。原告不仅从未在我公司取得过一份合法有效的房屋《认购协议书》，也未向我公司支付过购房款，其房屋买卖不合法且缺乏真实性，所以其所主张的权利与我公司无关，我公司不应承担合同无效的主要责任。四、物业部属于我公司内设部门，所使用的物业专用章只限于与物业服务有关的内部业务使用，对外不具备法律效力。1、泰和怡苑小区情况特殊，有正常购房的，有强占房屋的，有借款担保的，对于物业部来说只要房子里有人住，就要提供服务，就要签订服务合同进行收费，均与房屋产权没任何关系。2、原告也始终无法准确说出我公司委派谁、在什么时间、地点在房屋认购协议书上加盖的物业章。物业章是椭圆章，不需要工商和公安备案，既然说不清，私刻一个盖上章也未尝没有可能。3、2014年12月我公司从未授权物业部或某个工作人员以物业的名义为原告办理房屋产权变更手续。原告与物业部签订物业服务合同和装修管理合同，仅证明其在这里看管房屋期间，需要购买水电等相关业务与物业签订的服务合同，与房屋产权变更无关。综上所述，原告从未在我公司购买过房屋，也未与我公司签订合法有效的书面买卖合同，也没有任何证据证明原告与我公司有房屋买卖关系，我公司也没有给原告交付过房屋，其房屋买卖不合法且缺乏真实性，也是无效的。故我公司不承担合同无效的任何责任，也不存在给其退购房款及相关费用的问题。截止到本案开庭前，王香明始终未与我公司就借贷问题办理过以房抵债的手续，没有形成任何合法有效的合意，12套房屋仍属于借款担保性质，王香明无权处置属于我公司产权的房屋。因此原告的诉讼请求不成立，请法庭依法驳回其诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   案涉房屋坐落于太原市××区，至今未办理房屋预售许可证。   景淑敏与梁某、杨建平、宸光房地产公司借款合同纠纷一案执行中，王某就该房屋向太原市晋源区人民法院提出书面异议，太原市晋源区人民法院于2020年12月2日作出（2020）晋0110执异17号执行裁定书，驳回异议人王某的异议请求。该执行裁定书认定：太原市晋源区人民法院于2020年4月17日以（2019）晋0110执411号执行裁定书及执行通知书查封了案涉房屋。   庭审中，原告陈述，2014年12月4日，王香明给其打电话称被告卖房，让其购买，于是其与王香明到被告物业公司，梁某在场，梁某告其将房款直接支付给王香明，被告给其出具收据。原告提交的《“泰和怡苑”房屋认购协议书》中认购人有涂改，将认购人由王进连改为王某，落款处有委托代理人“赵支旺”签字，原告陈述其不认识“赵支旺”，也未委托此人代签合同。到庭证人王香明陈述该协议委托代理人处签字的“赵支旺”系王香明找到的购房人。原告提供的购房款收据，防盗门、楼宇对讲系统费及天然气初装费收据，物业费、水电费、电梯费、采暖费、电水卡押金收据，装修卫生费、装修保证金、垃圾清运费、出入证工本费、出入证押金收据均有涂改，均由王进连改为王某。原告就购房款及其他费用的支付，仅提供了上述票据，未提供其他证据佐证。   另查明，就案涉房屋签订认购协议系被告及梁某为向王香明借款提供担保，案涉房屋为担保房屋之一，被告系按照王香明的要求将案涉房屋认购人写成了王进连的名字。   以上事实有执行裁定书、民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，被告具备商品房开发资质，其对外销售商品房应取得商品房预售许可，但至今对其开发建设的案涉房屋尚未取得商品房预售许可证明，本案所涉的《泰和怡苑房屋认购协议书》为无效合同。因物业部门系与物业服务有关的部门，故在《泰和怡苑房屋认购协议书》中，原告称被告在变更处加盖物业部印章后由原告签字捺印的主张不合常理，本院不予采信。《泰和怡苑房屋认购协议书》认购人原为王进连，涂改后为原告王某，原、被告并未就案涉房产的买卖形成合意，该协议也属无效协议。原告提供的证据也不能证明原告就案涉房屋实际支付了相应的购房款及其他费用，原告未与被告签订合法有效的书面买卖合同，亦未向被告支付房屋价款，不是案涉房屋的权利人，买卖行为不合法且缺乏真实性，原告要求被告返还购房款及其他费用的主张不予支持。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：   驳回原告王某的诉讼请求。   案件受理费减半收取5203元，由原告王某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 李 燕     二〇二一年二月二十日   法官助理 王 瑾   书记员 卢王一     附：相关法律规定   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》   民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。