山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0283民初644号 原告：吕伟东。 被告：青岛鸿信达置业有限公司。 原告吕伟东与被告青岛鸿信达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕伟东的委托诉讼代理人许伦到庭参加诉讼。被告青岛鸿信达置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 吕伟东向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告支付原告2020年4月30日前逾期交房违约金25050.44元；2、请依法判令被告向原告支付2020年4月30日后的逾期交房违约金，违约金计算以本金428946元为基数，按照日万分之六计算，自2020年4月30日起至实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，原告与被告签订一份商品房预售合同（以下简称合同），被告将其开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号《锦宇新城》5号楼2单元2层201户以428946元的价款出卖给原告，合同第十一条约定，被告应在2019年2月28日前，将房屋交付给原告。合同签订后，原告向被告缴纳了428946元房屋价款，但被告没有按照合同约定的时间向原告履行交房义务。因被告没有按照合同约定向原告履行交房义务，原告与被告经协商于2019年8月31签订一份协议书，协议书签订后，被告仍然没有履行协议书约定的支付违约金及交付房屋义务。综上，为维护原告合法权益不受侵犯，特依法向法院起诉，请求依法判如所请。 被告青岛鸿信达置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件1份，证明：原告是适格的法律主体。 2、《青岛市商品房预售合同》1份，证明：（1）2018年4月26日，原告与被告之间签订《青岛市商品房预售合同》，并进行了网签，该合同第二条、第三条约定：原告以总价428946元的价格购买被告开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号《锦宇新城》5号楼2单元2层201户房屋；（2）该合同第十一条约定被告应于2019年2月28日前将涉案房屋交付给原告；（3）该合同第十二条约定：被告逾期交房超过180天，原告有权要求被告支付违约金，违约金的支付标准为总房款的万分之一，违约金的起算时间为2019年8月29日。（5）该合同附件一约定房屋付款方式为银行按揭贷款，贷款直接汇入到被告指定的账户，原被告双方已就合同的标的、交易方式、违约责任等基本信息作出明确约定，属于双方真实意思表示，对原被告双方均有约束力，而原告已经完全履行了上述合同中约定的义务，不存在任何违约情形。 3、被告出具的收据2份，证明：2018年4月15日、2018年4月21日，原告向被告交付《锦宇新城》5号楼2单元2层201户定金、房屋首付款、公共维修费用、储藏室费用共计333841元，原告已经履行了合同中约定的义务，不存在任何违约情形。 4、《协议书》1份，证明：（1）2019年8月份，原告与被告之间签订《协议书》，该协议补充约定了违约金的计算标准、违约金的起算时间；（2）违约金的支付时间为次月一号支付上一月的违约金；（3）若逾期还不能交房，自2020年2月29日起，违约金的计算标准提高至总房款的日万分之三；（4）若被告不能按照约定期限交付违约金，则本月需向原告支付双方违约金。 同时，原告主张被告并未支付任何逾期交房违约金。 针对原告提交的上述证据，被告未到庭发表质证意见，视为对其享有质证权利的放弃。原告提交的该证据能够证明本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月26日，原告与被告签订一份商品房预售合同(以下简称合同)，被告将其开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号《锦宇新城》5号楼2单元2层201户房屋，以428946元的价款出卖给原告，合同约定，被告应在2019年2月28日前，将房屋交付给原告。合同签订后，原告向被告缴纳了428946元房屋价款，被告没有按照合同约定的时间向原告交付房屋。合同约定甲方（被告）逾期交房应当自逾期交付期限的第二天起至逾期超过180天乙方有权选择甲方按照总房款的万分之一承担违约责任，合同继续履行。合同签订后，原告依约交纳了房款，但被告未依约交房。 2019年8月31日，原告与被告经协商签订协议书一份。协议约定主要内容如下： 一、甲方（被告）承诺： 1、从2019年8月31日起一周内复工。 2、从2019年8月31日起三到四个月单体验收合格。 3、从2019年8月28日起6个月完成交房。 4、根据合同约定甲方根据乙方（原告）所交纳总房款向乙方支付每日万分之一违约金，支付时间为次月1号（节假日付款日期顺延）支付上个月的违约金。 5、根据合同约定的交房日期甲方支付6个月违约金后仍不能交房，违约金比例提高至总房款日万分之三支付给乙方，支付时间为次月1号（节假日付款日期顺延）支付上个月的违约金。 6、支付方式：银行转账（如按期未收到违约金，本公司须承担该月双倍违约金）。 7、如乙方退房，团购金由本公司协助各位业主与销售公司协调，并积极提供相关证据。 8、若甲方不能如期交房，业主有权利选择退房或继续等待（违约金支付同第5条）。 二、乙方承诺： 1、自本协议签订之日起6个月内，若甲方按本协议执行，乙方保证不上访，不到任何部门进行投诉。如甲方违反本协议，乙方有权再次进行上访等行为进行维权。 2、如乙方不能遵守本协议内容对甲方造成任何损失，由乙方负责。 2020年1月份发生的新冠疫情导致被告开发的涉案项目疫情期间不能正常施工，被告不能按双方于2019年8月31日签订的“协议书”约定的6个月完成综合验收合格。 2020年7月8日、7月9日，王洪涛等起诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。7月31日，本院作出判决，判令被告支付原告逾期交房违约金，但免除因新冠病毒疫情国家规定不能复工期间（3个月）造成逾期交房的违约金。 原告主张的违约金计算明细如下：                            日期                       天数                       倍数                       违约金（元/天）                       金额                               2019.8.29至2019.9.30                       33                       1                       42.8946                       1415.52                               2019年10月                       31                       1                       42.8946                       1329.73                               2019年11月                       30                       1                       42.8946                       1286.84                               2019年12月                       31                       1                       42.8946                       1329.73                               2020年1月                       31                       1                       42.8946                       1329.73                               2020.2.1至2020.2.28                       28                       2                       42.8946                       2402.1                               2020.2.29至2020.3.31                       32                       6                       42.8946                       8235.76                               2020年4月                       30                       6                       42.8946                       7721.03                               违约金合计                       246                                                                   25050.44                本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及协议书均是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定，双方均应依约履行。 本案争议焦点问题是被告新冠疫情期间的逾期交房违约金应否免除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。新冠疫情属于突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了积极的防控措施。这种情况对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案原、被告双方之间签订的商品房预售合同约定的交房时间已经逾期，双方于2019年8月31日就交房问题再次达成了新的协议，属于对履行交房期限的变更，即原、被告变更后的交房期限应为2020年2月28日。发生于2020年1月底新冠病毒疫情，属于履行合同期间发生的不可抗力，故被告要求免除因新冠病毒疫情国家规定不能复工期间造成逾期交房的违约金，本院予以支持。结合被告提供的山东省住建厅的文件、被告的过错程度以及新冠疫情对被告复产、复工造成的影响，本院酌定免除被告2020年3至5月份的违约金。同时，涉案小区的其他业主王洪涛等人起诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金，本院已作出相应的判决。为避免法院出现“同类案不同判”的情况，以上违约金应进行减免。 根据原被告双方签订的协议书约定，被告应当支付原告违约金数额如下（暂计算至2020年6月份）：                            日期                       天数                       倍数                       计算基数（元）                       金额（元）                               2019年9月                       30                       1                       428946                       1286.84                               2019年10月                       31                       1                       428946                       1329.73                               2019年11月                       30                       1                       428946                       1286.84                               2019年12月                       31                       1                       428946                       1329.73                               2020年1月                       31                       1                       428946                       1329.73                               2020年2月                       29                       2                       428946                       1243.94                               2020年6月                       30                       6                       428946                       7721.03                               合计                       15527.84                2020年7月份之后的逾期交房违约金应按照协议约定计算，即以428946元为基数，按日万分之三计算，按月支付，分别于次月的1日支付（逢节假日顺延），逾期支付的需承担该月双倍违约金。因被告并未按协议约定按期支付违约金，因此，原告要求按日万分之六计算逾期交房违约金，本院予以支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由拒不参加庭审，本院依法对其缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛鸿信达置业有限公司付给原告吕伟东2019年9月1日至2020年6月份的违约金15527.84元，于判决生效后10日内付清。 二、被告青岛鸿信达置业有限公司付给原告吕伟东2020年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金（以428946元为基数，按照每日万分之六计算），于判决生效后10日内付清。 三、驳回原告吕伟东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426元，减半收取计213元，由被告青岛鸿信达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  李培亮 二〇二一年二月二十五日 书记员  马雪莲