江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初9141号原告：尹平，男，1971年5月17日出生，汉族，住张家港市。被告：蔡文丽，女，1983年6月27日出生，汉族，住南京市浦口区，现住江阴市。原告尹平诉被告蔡文丽房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日、11月23日公开开庭进行了审理。原告尹平、被告蔡文丽（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹平向本院提出诉讼请求：一、判令解除2018年11月4日尹平与蔡文丽签订的编号0022934《房地产买卖合同》，确认合同中10万元购房定金归尹平所有；二、判令解除《房屋租赁合同》，蔡文丽立即将江阴市房屋交付给尹平，并将该房屋内物品腾空人员迁出；三、判令蔡文丽支付逾期的7个月（至2020年8月14日）房屋租金计35000元，和逾期违约金5250元，补充协议中承诺补偿的10000元，共计50250元；四、判令蔡文丽支付自2020年8月24日起至实际搬离之日止按5000元／月计算的房屋租金；五、判令蔡文丽赔偿更换大门锁芯费用200元。诉讼过程中，尹平撤回要求蔡文丽承担逾期违约金5250元、补充协议中承诺补偿的10000元、以及要求蔡文丽赔偿更换大门锁芯费用200元的诉讼请求。事实与理由：尹平于2018年10月16日在淘宝网阿里拍卖以77.5万元竞得文定二村25幢503室房产（该房被执行人系蔡文丽），蔡文丽多次通过拍卖法院（无锡市梁溪区人民法院）与尹平商量回购上述房产，回购价85.25万元，蔡文丽在法院向尹平交定金10万元，之后蔡文丽无法凑足首付款，贷款没有办理成功，买卖合同无法履行。尹平和中介公司多次提醒与催款，并提醒根据双方签订的《房地产买卖合同》第五条第（1）项约定蔡文丽中途毁约无权要求退还定金，10万元购房定金归尹平所有。接下来双方只能按《房屋租赁合同》履行，租赁期从2018年12月18日起开始计算，每月租金5000元，租金付到2020年1月14日，至今共收到房租金64500元。2020年7月15日，鉴于蔡文丽已欠房租6个月，尹平在大门和楼梯门口张贴《关于催缴房租金的告知书》。至8月14日，蔡文丽已逾期7个月房租计35000元和逾期违约金5250元，在不交房租又不搬离情况下，尹平和中介公司在辖区110民警监控下更换了锁芯，费用200元，并将换锁视频发给蔡文丽。8月18日双方在江阴市公安局城中派出所调解未果。之后，蔡文丽家人擅自更换指纹锁并继续入住。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告蔡文丽辩称，第一，中介公司是尹平指定的，尹平与中介公司有欺诈行为。蔡文丽将38万元首付支付给尹平，并以姐姐蔡曼丽的名义购买案涉房屋，蔡曼丽完全有能力贷款买房，所谓贷款时的托管账户就是一个托词，根本不存在。第二，案涉房屋正常的租金大概在每月1500元到2000元左右，尹平却以每月5000元的租金出租，目的是尹平想吃掉《房地产买卖合同》中约定的定金10万元。综上，要求继续履行《房地产买卖合同》。本院经审理认定事实如下，江阴市房屋原系蔡文丽所有。因蔡文丽涉中国民生银行股份有限公司无锡分行金融借款合同纠纷一案，无锡市梁溪区人民法院对涉案房屋进行拍卖，尹平于2018年10月16日以77.5万元竞得涉案房屋。之后蔡文丽与尹平协商回购涉案房屋，双方达成一致意见，蔡文丽于2018年11月2日支付定金1万元、2018年11月4日支付定金9万元并于2018年11月4日在江阴市首佳信息服务部居间下与尹平签订《房地产买卖合同》，约定蔡文丽以85.25万元的价格购买涉案房屋，于2018年11月4日支付定金10万元，于2018年11月16日支付5万元，于2018年12月15日支付5万元，2019年1月17日前支付17.25万元，余款48万元由银行贷款一次性支付，过户名由蔡文丽指定，如贷款贷不下由蔡文丽想办法在指定日子支付余款。合同签订后，蔡文丽于2018年11月16日支付5万元。因蔡文丽未能在无锡市梁溪区人民法院出具民事裁定书之前付清全款，2018年12月3日，无锡市梁溪区人民法院出具民事裁定书，裁定涉案房屋归尹平所有等。2018年12月3日，尹平办理了涉案房屋产权过户登记，将涉案房屋登记在尹平名下，过户所需契税11625元由蔡文丽支付。审理中，尹平表示同意该款抵扣蔡文丽结欠的租金。2018年12月15日蔡文丽再次支付5万元。2018年12月30日，尹平与蔡文丽在江阴市首佳信息服务部居间下签订《房屋租赁合同》，约定尹平将涉案房屋租赁给蔡文丽使用，租赁期限12个月，自2018年12月18日起至2019年12月17日，每月租金5000元，蔡文丽将首次租金于本合同签订后15天内支付给尹平指定账户，以此类推，蔡文丽于本合同生效后一个月内支付押金4万元。双方特别约定如蔡文丽在2019年1月17日之前回购不计房租，超过就以租赁合同结算。因蔡文丽未能在2019年1月17日之前回购，双方于2019年3月5日达成补充协议，内容为：因蔡文丽资金不到位，尹平同意放到2019年3月31日，另蔡文丽补尹平现金1万元。如蔡文丽在3月31日资金没到，蔡文丽无任何异议放弃定金10万元。2019年3月29日，蔡文丽弟弟蔡维鑫代蔡文丽向尹平转账支付购房款18万元，为办理房屋买卖贷款手续，尹平收款当天即将22.55万元转账至蔡维鑫办理资金托管。蔡文丽于当日出具收条，载明收到尹平4.55万元指定账户为蔡维鑫工商银行卡。之后，双方未能成功办理房屋买卖贷款及过户手续。2019年7月21日，蔡文丽出具承诺书，承诺于2019年7月24日前转回4.55万元，如不转无条件搬出，租房合同终止无异议。之后蔡文丽未能按约将4.55万元转回。2019年12月29日，蔡文丽向尹平支付1万元。2020年2月19日起，尹平在微信中多次要求蔡文丽支付租金，蔡文丽在3月15日回复“你要我搬我也同意的，没有不同意，外面租房子也不用5000元，等疫情过了收点钱租房子马上搬”，之后双方继续进行沟通，但未能达成一致。2020年7月15日，尹平在涉案房屋张贴《关于催缴房租款的告知书》并拍照通过微信发给蔡文丽，告知书的内容为：蔡文丽承租的涉案房屋租金付至2020年1月14日，至今有6个月未付房租，请在2020年7月24日前付清所欠房租款3万元，否则请于2020年8月14日前搬离，根据合同保留追究违约金的权利，并通知相关部门停电停水和换锁。2020年8月14日，尹平更换涉案房屋门锁，花费200元。尹平还陈述，实际收到蔡文丽付款16.45万元（不含代付契税），其中10万元属于购房定金，因蔡文丽违约归尹平所有不再返还，另6.45万元系2018年12月18日起至2020年1月14日期间的租金，至2020年8月14日，蔡文丽已结欠租金3.5万元。诉讼中，本院于2020年9月3日向蔡文丽送达了民事起诉状副本等应诉材料，并于2020年11月6日将尹平要求解除《房屋租赁合同》的申请送达蔡文丽。以上事实，有民事裁定书、不动产权登记证书、《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、补充协议、收据、税收缴款书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《房地产买卖合同》以及《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方均应按约履行。根据约定，蔡文丽应在2019年1月17日之前回购房屋，由于蔡文丽资金不到位，双方协商将回购日期延期至2019年3月31日，但蔡文丽仍未能按约回购，故尹平要求解除《房地产买卖合同》理由正当。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年9月3日向蔡文丽送达民事起诉状副本等应诉材料，应视为尹平解除《房地产买卖合同》通知于当日到达蔡文丽，合同于当日解除。蔡文丽辩解已按约支付首付款，但由于尹平与中介公司的原因未能办理房贷，故要求继续履行《房地产买卖合同》，但根据尹平将22.55万元转账至蔡维鑫账户后蔡文丽出具的收条可以证明双方对于尹平返还用于办理房贷的资金金额是协商一致的，蔡文丽或者其指定人员不能办理房贷责任不在于尹平，且按照约定如贷款贷不下来也应由蔡文丽设法支付余款，故本院对于蔡文丽的辩解理由不予采信。按照补充协议约定，如蔡文丽未能在3月31日前回购房屋，则定金10万元予以放弃，且本案《房地产买卖合同》未能履行的原因在于蔡文丽，按照法律规定，定金不予退还，现双方约定的定金10万元也未超过主合同标的20%，故尹平要求确认定金10万元归其所有本院亦予以支持。按照约定，蔡文丽未能按约在2019年1月17日前回购房屋的，双方应按照《房屋租赁合同》履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2019年12月17日，期满后蔡文丽继续使用涉案房屋，尹平未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，尹平可以随时解除合同。因蔡文丽未按约支付租金，且经尹平催收后仍未支付，尹平同样可以解除《房屋租赁合同》。本院于2020年11月6日将尹平要求解除《房屋租赁合同》申请送达蔡文丽，故本院认定双方之间的《房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，蔡文丽应当将涉案房屋返还给尹平，逾期退房的，应支付房屋占有使用费，故尹平主张的租金中自合同解除之日起应为房屋占有使用费。尹平共实际收到蔡文丽176125元（含代付的契税），扣除其中购房定金100000元，剩余76125元应认定为已支付的租金。根据尹平的诉请，其未主张2020年8月15日至2020年8月23日期间租金，故扣除该期间租金，从2018年12月18日至2020年11月6日蔡文丽应支付租金111833元，扣除已支付的76125元，蔡文丽尚应支付租金35708元。从合同解除次日即2020年11月7日起至实际返还房屋之日止，蔡文丽应按原租金标准5000元/月支付房屋占有使用费。综上，尹平的诉讼请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、尹平与蔡文丽签订的《房地产买卖合同》于2020年9月3日解除，蔡文丽已支付的购房定金10万元不予退还，归尹平所有；二、尹平与蔡文丽签订的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除，蔡文丽应于本判决发生法律效力之日起10日内将江阴市房屋腾空后返还给尹平；三、蔡文丽应于本判决发生法律效力之日起10日内向尹平支付结欠的租金35708元以及自2020年11月7日起至实际返还房屋之日止按5000元/月计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元（尹平已预交），由尹平负担507元，蔡文丽负担1343元。（尹平已预交案件受理费中1343元由本院退还，蔡文丽应负担的1343元于本判决生效之日起10日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二一年二月二十日书记员  孔晓佩附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2．《中华人民共和国担保法》：第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。