济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初1327号 原告：陈珊，女，汉族，1987年7月24日出生，无业，住浙江省杭州市 被告：徐宝亮，男，汉族，1983年6月22日出生，住济南市 原告陈珊与被告徐宝亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈珊、被告徐宝亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈珊向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告的房屋租赁合同关系；2.判令被告返还原告已经缴纳的自2020年9月16日至2020年11月30日的房租2917.5元、房屋押金1200元、物业费40元；3.判令被告返还未按合同内容多收取原告的水费34元；4.判令被告赔偿因违约（未提前通知原告卖房）而产生的违约金1200元；5.判令被告赔偿因违约（未提前通知原告卖房）而造成的原告从杭州到济南搬家的路费393元和邮寄费271无；6.判令被告赔偿原告和儿子在济南处理和被告纠纷这段时间的生活费600元（2020年9月22至9月27日共计6天，每天100元）；7.判令被告赔偿因违约（未提前通知原告卖房），逼迫原告从杭州到济南参加诉讼的路费493元；8.判令被告承担本案的全部诉讼费用；9.判令被告向原告和原告儿子就此房屋租赁纠纷造成的精神和心理伤害进行赔礼道歉（视频录像方式）。当庭变更诉讼请求第7项∶放弃主张路费493元的请求，要求被告赔偿原告中介费389元。事实与理由：原告与被告于2020年5月18日通过中住地产棋盘2店签署了房屋租赁合同，被告将位于历下区文化西路22号1单元402室租赁给原告，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日。原告于合同签署当日，一次性交纳给被告半年房租7000元、押金1200元、物业费120元。截至目前为止，原告和被告有两大纠纷∶一、水费纠纷被告不按租赁合同条款规定收取水费。2020年8月14日，被告通知原告缴纳居住期（2020年6月和7月）的水电费，其中水费需要缴纳74元。原告对此表示异议，表示水费的收取标准违反了合同约定。租货合同中就水费的约定为∶未安装水表前，水费为人民币20元/月；在安装水表后，水费按水表计数实际收取。被告声称水表已经安装，但是是和其它租户共用水表的，所以不能按照合同执行，要和其它租户一起按水表计数平摊费用，原告表示不认可，因为自己是独立租房，不是合租，因此不接受共用水表，希望被告能去协调解决这件事；二、解除合同纠纷被告在未提前通知原告的情况下，将尚在租赁期的房屋出售，并在未取得承租人即原告同意的情况下，擅自将原告和被告之间的租赁关系转移给了新房主，并以不退已交纳的房租、不退押金、10月底不续费就强行清退房屋威胁强迫原告接受租赁关系的转移。2020年9月16日中午，被告突然电话通知原告，表示其房屋已经卖掉了，让原告直接和下一任房主交接。因为在合同签署时，被告明确表示房子租给原告期间，不会再将房子出售，所以接到房子已被售卖，物业交割已完毕，且原告和被告的租赁关系也已经被被告转让给了新房主的电话通知后，原告很懵圈，表示已经知道这件事了，会先和新房主沟通一下。本着协商解决的目的，原告先和新房主沟通，表示如果完全按照原合同条款执行（包括纠纷中的水费规定）的话，可以考虑续租，但并未承诺一定会续租。但是原告和新房主之间的沟通没能达成一致。于是原告提出，作为承租人，按照合同法，作为被告的原房主应至出售房屋前，至少提前一个月通知原告房屋要售卖了，并询问原告是否要行使优先购买权;如果不行使优先购买权，是否还要续租。但被告和新房主不仅没有提前告知原告要售卖房屋的信息，还未经原告同意，擅自将原告和被告的租赁合同转移给了新房主。原告表示要解除和被告之间的租赁合同，并要求被告退还已经交纳的剩余房租和押金、赔偿违约金。被告表示剩余租金和押金转移给新房主了，和他没有关系了，让原告找新房主。新房主表示他和原告之间没有任何关系，有问题找老房主也就是被告好了。自此被告和新房主就开始踢皮球，拒接原告电话，拒回原告微信信息，偶尔联系上也是继续踢皮球、逃避责任、不解决问题、强制要求原告续租至合同期结束。原告找到当初签署合同的中介机构调解也无果。原告被逼无奈，只能于2020年9月21日带着半岁的孩子，从杭州来到济南找被告，告知9月22日搬家，请被告过来收房并解决问题。被告继续偶尔接电话、偶尔回信、不收房、不出面解决问题。原告带着孩子奔波多日，寻求中介、千佛山居委会、千佛山派出所和历下区人民法院的协调和帮助，但被告扔固执已见，不肯出面解决问题。原告心力交瘁，只能接受相关部门建议，将被告诉诸法院，请求法院保护自己的合法权益。 徐宝亮辩称，1、被告同意解除与原告之间的租赁合同； 2、被告出售房屋并没有妨害原告的优先购买权和租赁权。被告在出售房屋一个月前已经告知原告，询问其是否购买，原告并未向被告表明其要购买涉案房屋，否则被告也不会将房屋出售给第三人。根据买卖不破租赁的原则，被告出售房屋并不影响原告继续租赁，被告在出售房屋时也已经与新的房主达成共识，让原告租赁至合同租赁期限届满，对此新房主可以出庭作证，本案系原告擅自中止合同导致合同解除，其无权要求被告返还房租、押金。租赁合同约定租赁期间为2020年6月1日-2021年5月31日，第八条约定∶“在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应安本合同一个月租赁金额向甲方支付违约金并赔偿损失。”第14条特别约定∶“乙方如因特殊情况提前中止合同，应提前2个月告知甲方”，根据上述约定，租赁期间原告提前中止合同，应提前2个月告知被告，原告在9月中旬擅自中止合同，搬离涉案房屋系自身权利的处分，无权要求被告返还租金和押金；3、物业费和水费是原告因租赁房屋所产生的相关费用，系支付给第三方的费用，合同和补充协议中明确约定了该费用由原告承担，原告要求被告返还没有事实和法律依据；4、本案系原告擅自中止合同导致双方合同解除的，原告应自行承担相应后果，其要求被告赔偿搬家路费、邮寄费、生活费赔偿等损失并赔礼道歉无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 甲方（出租方）徐宝亮徐福生与乙方（承租方）陈珊于2020年5月18日签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将位于文化西路22号1单元402室的房屋租赁给乙方，房屋租赁期共12个月，自2020年6月1日至2021年5月31日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。该房屋租金为1167元/月，租金总额为14000元，房屋租金支付方式为半年付各期租金，支付日期为提前15天…,乙方于本合同生效之日向甲方支付租房保证金1200元整，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方…,乙方交纳租赁期间的费用为水费、电费、网费…,甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失…,在合同签订当日，乙方向甲方支付该房屋定金大写＿（小写￥＿元整），若乙方违约则定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方支付三倍以上中介费给丙方。物业交割当日此定金自动转为该房屋租金，（此房屋的水、电、暖、物业及家具家电详见物业交割单）…,乙方如停止租赁，提前1个月告知甲方，甲方如不再出租，提前1个月告知乙方。乙方如因特殊情况提前中止合同，应提前2个月告知甲方。该合同落款处有甲方徐宝亮代徐福生的签字、捺印，乙方处有陈珊的签字、捺印。合同签订当日，陈珊向徐宝亮支付了半年房租7000元，另交纳押金1200元、半年物业费120元。 另查明，双方就水、电费问题在物业交割单中进行了补充约定：“房子现在无水表，按20元每月支付，按水表后按水表数算，电费按实际使用数字来算。” 2020年8月14日，陈珊第一次交纳水费时发现水表是和另一租户共用一表，按水表数平摊水费，并不是单独安装的水表。2020年9月16日徐宝亮告知陈珊涉案房屋已卖给了案外人张振，并和张振谈好可以按照原租赁合同的约定由陈珊继续租赁使用该房屋，当日陈珊与新房主张振联系，提出若按照合同每月20元水费才同意续租，双方协商未果。在与案外人张振未就水费问题达成一致的情况下，陈珊致电徐宝亮，告知因水费未按原合同执行和房屋出售未提前告知，不再续租，要求徐宝亮返还剩余租金、押金等费用并赔偿因徐宝亮违约造成的损失。双方未达成一致意见，陈珊于2020年9月27日搬离涉案房屋并通知了徐宝亮。 再查明，陈珊实际支付了2020年6月、7月份水费74元，2020年8月、9月份的水费未支付，陈珊主张每月水费均应按照20元交纳。 案件审理过程中，徐宝亮同意解除与陈珊之间的租赁合同，也认可陈珊预付的半年租金、物业费及押金数额，并同意2020年6月-9月份水费按照每月20元结算，但认为解除租赁合同的原因系陈珊违约，应自行承担相应后果。 本院认为，原告陈珊与被告徐宝亮签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原告陈珊请求解除与被告徐宝亮的房屋租赁合同，徐宝亮同意解除，故对于原告陈珊的该项请求，本院予以支持； 关于原告陈珊主张被告徐宝亮返还支付的自2020年9月16日至2020年11月30日的房租2917.5元、房屋押金1200元、物业费40元。本院认为，房租问题，双方签订的房屋租赁合同及物业交割单中明确约定了水费的缴纳方式：“房子现在无水表，按20元每月支付，按水表应按水表数算，电费按实际使用数字来算。”在租赁期间，涉案房屋安装了水表，但是是与其他租户共用一表，平摊费用，与约定的“按水表应按水表数算”不一致，构成违约，陈珊于2020年9月16日向被告徐宝亮提出解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，“【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…。”故双方之间的租赁合同于2020年9月16日解除。原告陈珊后于2020年9月27日搬离涉案房，参照月租金，原告陈珊应支付该期间的房屋占有使用费，故被告徐宝亮应退还自2020年9月28日至2020年11月30日的房租2450.7元。因被告徐宝亮违约造成原告陈珊提前终止合同，故被告徐宝亮应返还原告陈珊押金1200元。原告陈珊预交了半年的物业费（2020年6月1日至2020年11月30日）120元，陈珊于2020年9月27日搬离涉案房，故其要求被告徐宝亮返还物业费40元的请求，本院予以支持； 关于原告陈珊主张被告徐宝亮返还未按合同约定多收取的水费34元，庭审中，被告徐宝亮同意2020年6月-9月份水费按照每月20元结算，但因原告陈珊未缴纳8、9月份水费，故不同意退还。本院认为，因原告陈珊实际支付了6、7月的水费74元，按照每月水费20元计算，被告徐宝亮应退还水费34元，但原告陈珊尚应支付8月、9月水费却未支付，故原告陈珊主张退还水费34元的请求，本院不予支持； 关于原告陈珊主张因被告徐宝亮未提前通知卖房的违约责任，赔偿由此产生的违约金1200元、邮寄费271元。本院认为，双方签订的租赁合同中并未约定被告徐宝亮不能出卖涉案房屋，且原告陈珊未有证据证明被告的买卖行为妨害其租赁使用房屋，故被告徐宝亮是否提前通知原告陈珊卖房的情形并不构成违约，原告陈珊基于此主张的上述各项费用，本院不予支持； 关于原告陈珊主张被告徐宝亮赔偿原告陈珊和儿子在济南处理本案纠纷期间的生活费600元，本院认为，因其主张没有事实及法律依据，故本院不予支持； 关于陈珊要求被告徐宝亮赔礼道歉的问题，本院认为，赔礼道歉主要适用于自然人的人身权利或精神权利受到侵害时的情形，本案纠纷系合同纠纷，不涉及侵害原告的人格尊严，因此原告陈珊主张被告徐宝亮赔礼道歉，没有法律和事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告陈珊与被告徐宝亮签订的房屋租赁合同已于2020年9月16日解除； 二、被告徐宝亮向原告陈珊退还预付房屋租金2450.7元、押金1200元、物业费40元，以上共计3690.7元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告陈珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计164元，由原告陈珊负担134元，被告徐宝亮负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二一年二月二十三日 书记员  亓 瑞