广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0704民初53号原告：江门市江海区宜乐居物业管理有限公司，住所地：广东省江门市江海区翠鸣苑17号之二102室之二。法定代表人：许国华，总经理。委托诉讼代理人：陈秀玲，女，1988年6月13日出生，汉族，住广东省江门市江海区，系其员工。委托诉讼代理人：陆健仪，女，1976年7月17日出生，汉族，住广东省江门市江海区，系其员工。被告：刘小维，女，1978年3月4日出生，汉族，住湖南省常宁市宜阳镇。被告：彭宇鹤，男，1980年4月29日出生，汉族，住湖北省兴山县峡口镇。原告江门市江海区物业管理有限公司（以下简称宜乐居公司）与被告刘小维、彭宇鹤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜乐居公司的委托诉讼代理人陈秀玲、陆健仪到庭参加诉讼，被告刘小维、彭宇鹤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宜乐居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿拖欠2020年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费1218.54元及逾期违约金1296.73元（按每天千分之五的利率从2020年2月11日起计至判决确定的给付之日止，现暂计算至2020年11月25日止）；2.判令被告清偿拖欠原告从2019年12月1日起至2020年6月30日止代垫的公用水电分摊费用共98.45元及逾期违约金94.88元（按每天千分之五的利率从2020年2月11日起计至判决确定的给付之日止，现暂计算至2020年11月25日止）；3.判令被告清偿原告代垫的邮寄催费通知书快递费33元。以上诉讼请求，本金合计1349.99元，逾期违约金合计1391.61元，总金额暂计2741.60元，之后的违约金继续请求；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。本院查明事实一、物业公司与业主签订《前期物业服务协议》的时间：2016年9月2日。二、业主房产位置：江门市财富海景花园小区×××××××。三、业主接收房产日期：2016年9月2日。四、《前期物业服务协议》约定的物业管理费标准及缴纳日期：2014年10月1日至2017年9月30日，按2.00元/平方米/月收取；2017年10月1日至2019年9月30日，按2.38元/平方米/月收取。每月10号前交纳上月的物业管理费。五、业主房产建筑面积：85.33平方米。六、2017年10月1日起，业主每月应缴物业管理费：203.09元。七、物业管理公司有无催缴物业管理费：有。八、2018年5月2日，郑志伟（本案案外人）因房屋买卖合同纠纷将彭宇鹤、刘小维起诉至法院，经两级法院终审判决彭宇鹤、刘小维于郑志伟支付剩余购房款之日起五日内协助办理将江门市财富海景花园小区×××××××变更登记至郑志伟名下的手续。2019年6月17日，郑志伟就房屋变更登记事宜向法院申请强制执行。2019年8月13日，因房屋被中山市第二人民法院查封，不符合转移登记条件，法院作出驳回郑志伟执行申请的裁定书。2020年6月9日，法院作出《结案通知书》，载明经强制执行，江门市江海区外海财富海景花园××××××××××房屋已变更登记至郑志伟名下。以上事实有《前期物业服务协议》《房屋交接单》、催缴通知投递回执、《（2018）粤0704民初663号民事判决书》《（2019）粤07民终14号民事判决书》《（2019）粤0704执1386号执行裁定书》《广东省江门市江海区人民法院结案通知书》予以证实。本院裁判理由本案属物业服务合同纠纷，双方争议及本院认定如下：一、两被告是否应支付物业管理费1218.54元、公用水电分摊费用98.45元？原告主张两被告应支付拖欠的物业管理费1218.54元及公用水电分摊费用98.45元。两被告辩称，根据（2019）粤07民终14号民事判决书（2019年4月5日判决）和（2019）粤0704执1386号执行裁定书，第三人已申请强制执行，房屋已归他人所有，物业费应由新的业主承担；5年彭宇鹤、刘小维都没有入住，都是无偿缴纳物业费，并没有享受一天物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”之规定，案涉房屋所有权应自2020年6月9日法院作出执结通知书时才变更为案外人郑志伟，并非（2019）粤07民终14号民事判决书生效时发生变更，两被告有关房屋已归他人所有的抗辩于法无据，本院不予采纳。两被告在（2019）粤0704执1683号案中称，系第三人郑志伟原因导致未能早些办理过户，按照约定时间去过户时，被房产局告知房屋已被其他法院查封无法过户。因两被告与郑志伟间的纠纷系履行房屋买卖合同产生，与本案不是同一法律关系，无论是否因郑志伟原因导致过户延迟，均不构成本案合理的抗辩理由。原告已经按照约定提供物业服务，两被告亦应按照约定支付相关费用，两被告因自身原因不入住从而导致未能享受物业服务，其有关未享受到物业服务的抗辩于法无据，本院对此不予支持。两被告应按照《前期物业服务协议》约定的收费标准，向原告支付2020年1月1日至2020年6月8日的物业管理费1069.61元=203.09元×5+203.09元÷30×8。据《前期物业服务协议》第三章第六条（二）的规定，两被告应向原告支付公用水电分摊费用。原告提交有费用明细、水电缴费发票等证据，并对公摊费用进行了公示，其主张代被告支付了2019年12月1日至2020年6月30日的公用水电分摊费用共98.45元，两被告对每月应分摊金额未提出异议，本院对此予以确认，但2020年6月的公用水电分摊费用应计算至6月8日，6月份两被告应分摊金额为16.69元÷30×8=4.45元。故两被告应向原告支付公用水电分摊费用的金额为86.21元=98.45元+4.45元-16.69元。二、两被告是否应向原告支付违约金；若需要支付违约金，应按何标准计算？《前期物业服务协议》第七章第十九条约定：应自逾期之日起每日按应付物业服务费及相关公摊费用欠缴额的5‰交纳违约金。被告迟延交纳上述物业管理费及相关公摊费用，已构成违约，应当向原告支付违约金。由于《前期物业服务协议》约定的违约金标准过高，本院根据公平原则予以调整，酌定违约金计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，当月物业管理费违约金自次月11日起、当月公用水电分摊费用违约金自次月起的第二个月11日开始计算。三、两被告是否应支付邮寄催费通知书的快递费33元给原告？快递费是原告因向被告催收费用而产生的合理支出，原告提交了快递单据予以证明。原告此项请求合理合法，本院予以支持。被告刘小维、彭宇鹤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。本院裁判结果根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘小维、彭宇鹤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日至2020年6月8日的物业管理费1069.61元及其违约金（其中本金203.09元自2020年2月11日起、本金203.09元自2020年3月11日起、本金203.09元自2020年4月11日起、本金203.09元自2020年5月11日起、本金203.09元自2020年6月11日起、本金54.16元自2020年7月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司；二、被告刘小维、彭宇鹤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月1日至2020年6月8日的公用水电分摊费用86.21元及其违约金（其中本金14.49元自2020年2月11日起、本金14.13元自2020年3月11日起、本金9.22元自2020年4月11日起、本金14.04元自2020年5月11日起、本金13.25元自2020年6月11日起、本金16.63元自2020年7月11日起、本金4.45元自2020年8月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司；三、被告刘小维、彭宇鹤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付邮寄催费通知书的快递费33元给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取为25元（已由原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司预交），由被告刘小维、彭宇鹤负担。原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告刘小维、彭宇鹤应向本院补缴案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 方畅威二〇二一年二月十九日法官助理 郑淑靖书 记 员 冯玉婵