福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民再15号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱太煜，男，1978年9月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱腾瑜，女，汉族，1974年4月4日出生，住福建省晋江市。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：吴秋林，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：傅子强，男，1950年3月5日出生，汉族，住福建省德化县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：林玉泉，男，1974年6月12日出生，汉族，住福建省德化县。 上列二被申请人共同委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 上列二被申请人共同委托诉讼代理人：韩焕欢，福建磊德律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：朱映雪，女，1953年4月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 二审被上诉人（一审被告）：郑永峰，男，1978年4月13日出生，汉族，住福建省德化县。 二审被上诉人（一审被告）：曾华基，男，1974年9月18日出生，汉族，住福建省德化县。 再审申请人朱太煜、朱腾瑜因与被申请人傅子强、林玉泉及二审被上诉人朱映雪、郑永峰、曾华基房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）闽05民终5049号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）闽民申3234号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱太煜、朱腾瑜的共同委托诉讼代理人曾志群、被申请人傅子强、林玉泉的共同委托诉讼代理人韩焕欢及二审被上诉人郑永峰、曾华基到庭参加诉讼。二审被上诉人朱映雪经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 朱太煜、朱腾瑜申请再审称，一、本案中朱映雪转让给傅子强、林玉泉的安置房系朱映雪基于与晋江市国土资源局所签订的《土地房屋征收补偿安置协议书》享有的第58号选房序号可得的安置房，故对该房产有处分权是朱映雪。朱太煜、朱腾瑜二人并无处分权，其二人在《房屋买卖协议书》上签字，仅是为了避免今后朱太煜、朱腾瑜与朱映雪在家庭内部无法达成一致意见，影响朱映雪可得安置房转让给傅子强、林玉泉，而以见证人的身份签名，以示同意转让。二、傅子强、林玉泉所支付的购房款实际上是朱映雪收取的，但因朱映雪没有银行借记卡，故由朱太煜作为中间人代为收取并代为出具《收条》，二审认定朱太煜收取案涉购房款与事实不符。三、除了原审认定的已退还200000外，朱太煜还于2018年4月20日向曾华基交付购房款退款200000元，再由曾华基交付给郑永峰，最后由郑永峰分别向傅子强和林玉泉各退还100000元。故朱映雪实际委托朱太煜退还给傅子强的购房款为300000元，退还给林玉泉的购房款为100000元，有银行流水为证及通话录音为证。二审判决仅认定朱太煜已退还购房款200000元，与事实不符。四、《房屋买卖协议书》中双方并未约定朱映雪转让给傅子强、林玉泉的204.5平方米安置房应按多少套房进行转让，仅是约定朱映雪应按照傅子强、林玉泉的要求进行选房。朱映雪依约通知傅子强、林玉泉到达选房现场，傅子强、林玉泉提出的将204.5平方米的安置面积进行拆分的要求违反晋江市国土资源局的规定，致使《房屋买卖协议》无法履行。后来在朱太煜被迫代朱映雪出具《承诺书》时，傅子强、林玉泉是明知朱映雪可能无法将204.5平方米拆分成溜园小区3号楼1001、1101号两套安置房的。因此，傅子强、林玉泉在向朱映雪交付购房款时，并不存在任何损失。二审判决认定自朱映雪占用购房款时，傅子强、林玉泉损失就已经产生，判决朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应向傅子强、林玉泉支付自收取购房款之日起至退还购房款之日的利息，系认定事实错误。五、二审法院认定朱映雪至今尚未取得案涉房屋的所有权，合同目的不能实现，系变相地将《房屋买卖协议书》的转让标的物从第58号选房序号对应的选房权利换成是具体的安置房，系适用法律错误。六、二审法院在未经传票传唤朱映雪、朱太煜、朱腾瑜的情况下，缺席判决，剥夺该三人辩论权利，存在程序违法。综上，请求撤销原二审判决，依法改判朱太煜、朱腾瑜无需向傅子强、林玉泉退还购房款及利息；朱映雪退还给傅子强购房款人民币95730元，利息自2017年5月2日起计至退清购房款之日止按月利率1.5%计算；朱映雪退还给林玉泉购房款179920元，利息自2017年5月2日起计至退清购房款之日止按月利率1.5%计算。 傅子强、林玉泉辩称，一、虽然《土地房屋征收补偿安置协议书》系朱映雪与相关部门签订，但朱映雪转让讼争房屋时同意由其与其子女共同作为卖方，《房屋买卖协议书》也是由朱映雪与其子女朱太煜、朱腾瑜三人共同签署，证实其三人自愿共同作为《房屋买卖协议书》的卖方，将诉争房屋转让给傅子强、林玉泉。朱映雪、朱太煜、朱腾瑜共同作出的转让行为系有权处分，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、《房屋买卖协议书》签订后，因朱映雪没有银行卡，故双方当事人协商一致由傅子强、林玉泉将购房款支付至朱太煜的账户。朱太煜收到案涉购房款后向傅子强、林玉泉出具相关《收条》予以确认。二审认定朱太煜收取案涉购房款是正确的。三、因朱太煜、朱映雪、朱腾瑜的原因导致协议无法履行，朱太煜分别于2017年9月15日、2017年9月23日支付傅子强40000元、160000元款项，朱太煜在一审庭审答辩中对归还款项的数额无异议，一审法院据此认定朱太煜共计退还傅子强购房款200000元是正确的。二审期间，双方当事人均未提交新证据，也未对一审认定的事实提出异议，视为对自身权利的处分，二审法院依法对一审查明事实予以确认，并无不当。朱太煜在一审庭审后向傅子强、林玉泉再次支付的200000元，可在履行生效判决义务时从执行数额中直接扣除，并不影响一、二审相关事实的认定。且本案现已执行完毕，执行法院已出具《结案说明》，证明朱太煜在一审庭审后支付的款项200000元已从执行数额中扣除，并未对朱太煜造成任何不利影响。四、傅子强、林玉泉在签订《房屋买卖协议书》后即陆续支付购房款，但因朱映雪、朱太煜、朱腾瑜至今未取得案涉房屋的所有权，无法交付房屋，导致合同解除，所以从朱映雪、朱太煜、朱腾瑜收取购房款开始，傅子强、林玉泉的损失就已经产生，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜占用购房款期间的利息是其违约给傅子强、林玉泉造成的损失。二审判决朱太煜、朱映雪、朱腾瑜向傅子强、林玉泉支付自收取购房款时起至退还购房款之日的利息，合法有据。五、《承诺书》是朱太煜自愿出具的，并非受逼迫，其在一审判决后未上诉也说明承诺书是其真实意思表示。本案转让标的是房屋而非选房权利，且无论傅子强、林玉泉要求合并一套选房还是分成两套选房均不违反相关规定，否则朱太煜就不会出具《承诺书》承诺于2017年5月1日前将溜园小区3号楼1001号、1101号两套套房交付。且朱映雪、朱太煜、朱腾瑜并未举证证明分成两套选房违反相关规定，存在履行不能的情形。故本案系因朱映雪、朱太煜、朱腾瑜原因未能将案涉房产交付给傅子强、林玉泉。六、朱映雪、朱太煜、朱腾瑜在一审判决后未上诉，二审法院仅应审理傅子强、林玉泉提出上诉的部分，故对朱映雪、朱太煜、朱腾瑜再审提出的一审法院认定事实错误的理由和请求，再审不应予以审理。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回朱映雪、朱太煜、朱腾瑜的再审请求。 郑永峰述称，一、房屋买卖协议是约定转让面积204.5平方米的安置房，并未明确套数。朱映雪、朱太煜、朱腾瑜有要求傅子强、林玉泉到项目办去履行手续，傅子强、林玉泉拒绝才导致无法交接，房屋买卖没能顺利进行。朱映雪、朱太煜、朱腾瑜有积极争取按照两套房屋转让给傅子强、林玉泉，所以才会在2017年1月14日承诺在2017年5月1日前将两套套房交付傅子强、林玉泉。二、返还购房款的利息应从逾期交房之日起算。三、在二审判决前，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜已支付给傅子强、林玉泉共计40万元，请求法院给予确认。四、郑永峰在二审审理前没有收到传票，对二审审理不知情。五、执行阶段，郑永峰、曾华基因怕影响自身职务晋升，积极与傅子强、林玉泉协商，最后达成执行和解，共计支付140万元（包含判决前已支付的40万元）。 曾华基述称，其意见同郑永峰。 朱映雪未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 傅子强、林玉泉向一审法院起诉请求：1.解除傅子强、林玉泉与朱映雪、朱太煜、朱腾瑜签订的《房屋买卖协议书》；2.朱映雪、朱太煜、朱腾瑜退还给傅子强购房款395730元及利息（其中380730元的利息从2013年3月25日起算，15000元的利息从2015年3月17日起算至付款日止，均按月利率1.5%计算，至起诉日约310000元，扣已付200000元，利息尚应付110000元）；3.朱映雪、朱太煜、朱腾瑜退还给林玉泉购房款279920元及利息（其中264920元的利息从2013年4月3日起算，15000元的利息从2015年3月17日起算至付款日止，均按月利率1.5%计算）；4.要求郑永峰、曾华基承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2013年3月23日，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜（作为甲方）与傅子强、林玉泉（作为乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：甲方同意将其在《拆迁补偿安置协议》中拥有的安置权利即：晋江市溜石村刺桐大桥旁（晋江城北安置房），安置建筑面积200平方米，转让给傅子强、林玉泉，总金额740000元，并由曾华基、郑永峰签名担保等约定。协议签订后，傅子强按约定分别于2013年3月25日、2015年3月17日分别支付购房款380730元、15000元给朱太煜。林玉泉按约定分别于2013年4月3日、2015年3月17日交付购房款264920元、15000元给朱太煜。傅子强、林玉泉合计支付购房款675650元。2017年1月14日，朱太煜向傅子强、林玉泉出具承诺书，并由曾华基、郑永峰在担保人一栏上签名。因合同无法履行，朱太煜分别于2017年9月15日、2017年9月23日支付傅子强40000元、160000元款项。一审法院判决：一、解除傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》。二、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还傅子强购房款395730元及自2017年5月2日起至退还清购房款日止按月利率1.5%计算的利息（应扣除已支付的200000元），限于本判决生效之日起十日五内付清；三、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应返还林玉泉购房款279920元及自2017年5月2日起至退还清购房款日止按月利率1.5%计算的利息，限于本判决生效之日起十日五内付清；四、曾华基、郑永峰对第二、三项承担连带清偿责任。五、驳回傅子强、林玉泉的其他诉讼请求。 傅子强、林玉泉不服一审判决，上诉请求：改判一审判决第二项、第三项，一、第二项改判为：朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还傅子强购房款395730元及按月利率1.5%计算的利息（其中380730元自2013年3月25日起算至实际付款之日止，15000元自2015年3月17日起算至实际付款之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；第三项改判为：朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还林玉泉购房款279920元及按月利率1.5%计算的利息（其中264920元自2013年4月3日起算至实际付款之日止，15000元自2015年3月17日起算至实际付款之日止），限于本判决生效之日起十日内付清。二、郑永峰、曾华基对前述全部债务承担连带担保责任。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院对一审查明事实予以确认。二审法院认为，傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜签订的《房屋买卖协议书》，约定朱太煜、朱映雪、朱腾瑜将本案讼争房屋转让给傅子强、林玉泉，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜至今尚未取得涉讼房屋的所有权，合同目的已不能实现，朱太煜于2017年9月15日退还傅子强40000元款项，应视为双方事实上解除本案合同，故无须再判决解除傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》。合同解除后，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应分别退还傅子强、林玉泉已支付的购房款395730元、279920元。根据朱太煜承诺书中承诺“在2017年5月1日前将溜园小区3号楼1001号、1101号套房交付傅子强、林玉泉，否则本人按利息按照月息1.5%计算，在2017年5月15日前将傅子强、林玉泉已交的全部购房款本金及利息一次性付还傅子强、林玉泉”，该承诺内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。从朱太煜、朱映雪、朱腾瑜占用购房款时傅子强、林玉泉损失就已经产生，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜对此应承担违约责任，即应向傅子强、林玉泉支付自收取购房款时起至退还购房款之日的利息，但朱太煜已支付给傅子强的200000元应予抵扣。曾华基、郑永峰作为担保人应承担连带清偿责任。二审法院判决：一、撤销福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初3830号民事判决；二、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还傅子强购房款395730元及按月利率1.5%计算的利息（其中380730元的利息自2013年3月25日起计至实际付款之日止，15000元的利息自2015年3月17日起计至实际付款之日止，已支付的200000元抵扣利息）；三、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还林玉泉购房款279920元的利息及按月利率1.5%计算的利息（其中264920元的利息自2013年4月3日起计至实际付款之日止，15000元的利息自2015年3月17日起计至实际付款之日止）；四、郑永峰、曾华基对前述全部债务承担连带担保责任；五、驳回傅子强、林玉泉的其他诉讼请求。 再审期间，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜提供以下证据：1.《房屋买卖协议书》和《土地房屋征收补偿安置协议书》，拟证明双方在签订《房屋买卖协议书》时仅约定实际转让的是今后的204.5平方米安置房，并未具体约定实际转让的安置房面积；2.《中国建设银行个人账户支出交易明细》、通话录音，拟证明受朱映雪委托，朱太煜于2018年4月20日转账20万元给曾华基，后曾华基转账支付给郑永峰，再由郑永峰各转账10万元给傅子强和林玉泉的事实；3.《晋江市城北近期改造建设项目选房方案》，拟证明晋江市城北近期改造建设项目已明确无法进行拆分选房的事实。傅子强、林玉泉提供《执行结案证明》，拟证明朱映雪、朱太煜、朱腾瑜共计支付款项140万元，判决前法院未认定的20万元已经在执行中扣除。经审查，本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，并认定以下事实：除了原审认定的朱太煜分别于2017年9月15日、2017年9月23日支付傅子强40000元、160000元外，朱太煜还于2018年4月23日向傅子强、林玉泉分别还款100000元。另，在本案执行阶段，郑永峰偿还本案款项1000000元。经傅子强、林玉泉申请，本案的执行案件已结案。 双方当事人对原一、二审认定事实均无异议，再审予以确认。 本院再审认为，本案再审的争议焦点为：1.谁应承担本案还款义务；2.返还购房款的利息应如何计算？ 关于争议焦点一，朱太煜、朱腾瑜均在案涉《房屋买卖协议书》的卖方处签名，且朱太煜向傅子强、林玉泉出具收到案涉购房款的收条。朱太煜在原一审时对收到傅子强、林玉泉的案涉购房款以及归还本金的数额均无异议，仅辩称傅子强、林玉泉要求的利息过高，请求予以调整。朱映雪、朱腾瑜亦未提出异议。一审判决后，傅子强、林玉泉对利息问题提起上诉，而朱映雪、朱太煜、朱腾瑜未提起上诉。基于前述情况，现朱太煜、朱腾瑜以其不是实际卖房人和收款人为由，主张其无须承担还款责任，系推翻其原审自认，既无充分证据证实，也违背民事活动诚实信用原则和禁止反言原则，且傅子强、林玉泉不予认可，本院对该主张不予采信。原审认定承担本案还款义务的主体是朱映雪、朱太煜、朱腾瑜，并无不当。 关于争议焦点二，本案承诺书约定朱太煜应于2017年5月1日前将溜园小区3号楼1001号、1101号两套套房交付傅子强、林玉泉，否则应按月利率1.5%计算将已交付全部购房款及利息一次性付还傅子强、林玉泉。现朱映雪、朱太煜、朱腾瑜未能按照承诺书约定的时限履行交房义务，而从其三人占用傅子强、林玉泉购房款之日起，傅子强、林玉泉的损失就已经产生。综上，本院认为，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜应向傅子强、林玉泉支付从占用购房款之日起的利息，其中占用购房款之日起至2017年5月1日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2017年5月1日之后至实际还款之日的利息按月利率1.5%计算。现已查明，朱太煜分别于2017年9月15日、2017年9月23日向傅子强还款40000元、160000元，并于2018年4月23日向傅子强、林玉泉分别还款100000元。该四笔还款应先抵扣购房款利息，超出部分再抵扣购房款，扣减后截至2018年4月23日，朱太煜尚欠傅子强购房款240149.97元，尚欠林玉泉购房款279920元及利息7727.31元。故朱映雪、朱太煜、朱腾瑜应退还傅子强购房款240149.97元，并支付自2018年4月23日起至实际付款之日止按月利率1.5%计算的利息；应退还林玉泉购房款279920元，并支付自2018年4月23日起至实际付款之日止按月利率1.5%计算的利息，以及截至2018年4月23日尚欠的利息7727.31元。曾华基、郑永峰作为担保人对朱映雪、朱太煜、朱腾瑜的上述购房款及利息承担连带清偿责任。 关于朱太煜、朱腾瑜提出的二审程序问题。经查，二审法院通过邮寄送达方式将传票等司法文书邮寄至朱映雪、朱太煜、朱腾瑜在原一审期间接收司法文书的地址，该邮件被退回且改退批条上载明退回原因是“电联多次，说要自取长期不来”，故应认定二审法院已依法送达了传票等司法文书，并无存在程序违法。 综上所述，朱太煜、朱腾瑜的再审请求部分成立，予以支持。部分不成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽05民终5049号民事判决和福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初3830号民事判决； 二、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还傅子强购房款240149.97元，并支付自2018年4月23日起至实际付款之日止按月利率1.5%计算的利息； 三、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还林玉泉购房款279920元，并支付自2018年4月23日起至实际付款之日止按月利率1.5%计算的利息，以及截至2018年4月23日尚欠的利息7727.31元。 四、曾华基、郑永峰对朱太煜、朱映雪、朱腾瑜的上述债务承担连带偿还责任，在承担保证责任后，有权向朱太煜、朱映雪、朱腾瑜追偿； 五、驳回傅子强、林玉泉的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二一年二月二十三日 法官助理 黄原原 书 记 员 郑 豪 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。