上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1840号上诉人（原审被告）：上海宏达海洋工程有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区临港新片区芦潮港路1758号1幢8687室。法定代表人：李文生，执行董事。委托诉讼代理人：张文广，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢潇翔，上海中筑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李有山，男，1974年5月26日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：朱敏，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘素敏，江苏渟泓律师事务所律师。上诉人上海宏达海洋工程有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人李有山房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初70452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘佳独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏达公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判上诉人返还被上诉人购房款人民币991,042元（以下币种相同）并支付以991,042元为基数、自2020年9月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率的50%计付至实际清偿之日止的利息损失。事实和理由：双方订立的《房屋买卖合同》中的第十五条第二款，应属独立存在的有关解决争议方法的条款，并不违反法律法规的禁止性规定，当为有效；被上诉人明知所购房屋的性质，故双方对于合同无效之后果所负责任相当，应各半承担利息损失，且计付期间应自被上诉人要求确认合同无效之日起算较为合理。被上诉人李有山辩称，不同意上诉人的上诉请求，合同第十五条实为违约责任条款；若利息损失减半，则意味着上诉人因合同无效而取得的财产未全部返还，上诉人将获得部分占款利益，此等情形显有悖法理。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。李有山向一审法院起诉请求：1.确认双方就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令宏达公司退还购房款1,054,300元；3.判令宏达公司赔偿李有山利息损失（以530,000元为基数，自2015年2月13日起至2015年4月13日按中国人民银行同期贷款利率计算；以1,054,300元为基数，自2015年4月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日按LPR五年期计算。）4.判令宏达公司赔偿李有山房屋差价损失508,492.60元（按房屋现值15,000元/平计算，差价为726,418元，宏达公司承担其中70%）。一审法院查明的主要事实：2015年1月9日，李有山（乙方、买方）与宏达公司（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定李有山向宏达公司购买上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋，面积130平方米，每平方米8,110元，总价1,054,300元。后因买卖标的物变更，双方重新签订一份《房屋买卖合同》，约定李有山向宏达公司购买系争房屋，面积116.6平方米，每平方米8,770元，总价1,022,582元。该合同第一条约定，甲方在签订本合同前已经向乙方出示该房屋平面图及有关房屋建造的证明材料，乙方已经核对、验看；乙方进一步承诺：鉴于公租房的特殊性，此合同一经甲乙双方签订，即视为双方责任已约定，乙方应按本合同约定的方式向甲方支付相关约定的房屋费用。第十条约定，双方特别声明：该房屋因属于政府规划“先租后售”房屋，根据相关政策规定在房屋取得整体预售批准文件（或新建住宅交付使用许可证）之日起满10年后方可上市交易。具备上述交易条件后，甲方配合乙方办理房屋的房地产登记手续。第十五条第二款约定，本合同签订后，乙方无论是基于包括但不限于资金困难、房屋贬值、本合同违反法律法规之规定等任何理由向甲方还是向人民法院起诉要求解除本合同、确认合同无效等，均视为乙方违约，乙方自愿向甲方承担赔偿责任，乙方应付的赔偿金额为总房价款的6%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。同时，合同解除后乙方还应按照房屋所在地市场租金标准向甲方支付乙方实际占用房屋期间的租金。2015年2月12日，李有山向宏达公司转账支付530,000元；2015年4月13日，李有山向宏达公司转账支付524,300元。一审法院另查明，系争房屋系宏达公司向上海临港产业区公共租赁房建设运营管理有限公司购买。2020年7月3日，系争房屋不动产权利被核准登记至宏达公司名下，不动产登记簿备注载明：先租后售公共租赁住房项目，自取得整体预售批准文件或新建住宅交付使用许可证10年内不得上市交易。一审中，讼争双方一致确认：宏达公司曾于2016年向李有山邮寄房屋钥匙，但李有山数日后将钥匙寄回给宏达公司。李有山称，签约属于交易行为，因宏达公司过错导致李有山无法实际取得房屋，故应参照周边商品房价格计算差价损失；合同第十五条系违约条款，合同整体无效的，该条款亦无效。宏达公司称，李有山主张的利息属于合同无效产生的实际损失，应由双方各半承担；房屋差价损失属可得利益损失，不属于合同无效的损失范围，且李有山明知系争房屋系公租房，不能参照商品房价格比对。一审法院审理后，于二〇二〇年十一月二十六日作出判决：一、李有山与宏达公司就系争房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、宏达公司于判决生效之日起十日内返还李有山购房款1,054,300元；三、宏达公司于判决生效之日起十日内支付李有山利息损失：以530,000元为基数，自2015年2月13日起至2015年4月13日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以1,054,300元为基数，自2015年4月14日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付；四、驳回李有山的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21,590元，减半收取计10,795元，保全费5,000元，合计15,795元，由李有山负担2,323元，宏达公司负担13,472元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，讼争双方就系争房屋订立的《房屋买卖合同》第十六条约定：“甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向上海市浦东新区人民法院起诉。”该事实有一审在案证据为证，应予认定。本院认为，根据查明事实，系争房屋属于限制交易的保障性住房，被上诉人亦不符合此等房屋的承租或受让条件，故讼争双方就系争房屋订立的《房屋买卖合同》因有损公共利益而无效。民事合同领域中所称“解决争议的方法”，是指合同争议的解决途径，对合同条款发生争议时的解释以及法律适用。有关解决争议方法的条款，包括仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验鉴定机构的条款、以及法律适用条款。讼争双方就系争房屋订立的《房屋买卖合同》第十六条才是有关解决争议方法的条款，第十五条则显非此等条款，故上诉人的相关抗辩于法无据，本院不予采信。合同无效后，当事人因该合同取得的财产应予返还，故一审法院判令上诉人赔偿被上诉人付款后的全部占款利息损失，合法有据，本院予以认可。综上所述，上诉人宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,423元，由上诉人上海宏达海洋工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二一年二月二十三日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……