江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初11848号原告：融通地产（江苏）有限责任公司，住所地在南京市秦淮区御道街58-1号第二层。法定代表人：周延波，该公司总经理。委托诉讼代理人：余云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田天洋，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。被告：王长喜，男，1964年7月20日生，汉族，住南京市栖霞区。原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告王长喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通公司委托诉讼代理人余云、田天洋，被告王长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付租赁保证金所产生的逾期付款违约金148339.62元（以115260元为基数，自2019年9月21日起至2020年11月23日止，按每日千分之三的标准计算）；2.请求法院判令被告支付租金所产生的逾期付款违约金260202.39元（以492807.55元为基数，自2020年7月1日起至2020年12月24日止，按照每日千分之三的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，被告与原告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租位于南京市玄武区花园路1号1-4层的房地产，房屋建筑面积11059平方米，场地面积5500平方米。租赁用途：商场。租赁期限自2019年9月1日起至2028年6月30日止。因被告未按照合同约定支付租金，原告于2020年11月20日向法院提起诉讼。被告于2020年11月23日支付保证金115260元,2020年12月24日，苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）代为付清截止2020年12月31日欠付租金492807.55元。被告已将保证金及租金本金支付完毕，但违约金未支付。故原告起诉至法院请求判如所请。被告王长喜辩称，本人不应支付租金违约金，关于租金支付的问题，原告、被告及第三人签订了三方协议，约定原告先开具发票，苏果超市再付款，但是原告没有按约开具发票，故苏果公司未支付。没有及时支付保证金的原因为本人当时从部队处承租的是土地，房屋等建筑均系本人投资所建，合同签订后，本人认为不合理，希望进一步与原告协商，因此没有支付，但是收到原告的律师函后，本人立即进行了支付。本院经审理认定事实如下：2010年12月2日，原中国人民解放军七三六七〇部队（出租方）与王长喜（承租方）签订土地租赁合同，甲方将南京市花园路1号5500平方米土地出租给乙方经营。租赁期限18年，自2010年8月1日至2028年7月31日，并对租赁费用、双方职责、违约责任等作出约定。原中国人民解放军七三六七〇部队出具证明称花园路1号5500平方米土地为我部所有，于2010年12月2日租赁给王长喜，同意其在土地上建设房屋并出租。2011年1月17日，出租方王长喜（甲方）、承租方苏果超市（乙方）、出租方中国人民解放军七三六七〇部队（丙方）签订房屋租赁合同。合同约定丙方将依法享有的南京市花园路1号土地使用权出租给甲方，并且同意甲方买受拥有该土地上房屋所有权。现甲方经丙方同意将位于南京市花园路1号房屋出租给乙方从事合法的商业经营。租赁期限11年，自2010年8月1日至2021年7月31日止。合同还对租赁费用、双方职责、合同变更与解除、违约责任等作出约定。委托方联勤保障部队第一储备资产管理局（甲方）与受托方融通公司（乙方）签订军队房地产委托经营协议，甲方将位于南京市玄武区花园路1呈军队房地产委托乙方管理。委托经营房地产为整栋空余房地产，委托经营期限为8.75年，从2019年9月1日至2028年6月30日。目前该房地产处由两个房地产项目，承租方分别为江苏宁枫投资发展集团有限公司、承租方王长喜，另外该协议对委托经营权责、协议解除、违约责任等作出约定。2019年9月10日，融通公司（甲方）与王长喜（乙方）签订房地产租赁合同，甲方将位于江苏省南京市玄武区花园路1号1-4层房地产，房屋建筑面积11059平方米，场地面积5500平方米，出租给乙方使用。租赁用途商场。租赁期限2019年9月1日起至2028年6月30日止。租金总金额11050558元，年租金金额为1152600元，租金递增：每年在上一年基础上递增2%。其中2019年9月1日至2020年6月30日，年租金在上一年租金113万元的基础上递增2%等于1152600元，不足一年，按日计租，应收租金为959974元；2020年7月1日起每年递增2%。租金按年结算，乙方应于每年的前十日内交付甲方。乙方交付租金到账后，甲方向乙方开具收款凭证。自本合同签订后十日内，乙方按照年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金115260元。关于违约责任条款，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。另外该合同对双方的权利、义务、合同解除作出约定。2019年10月14日，融通公司（甲方）、王长喜（乙方）、苏果超市（丙方）签订三方协议之补充协议，三方约定：一、本补充协议签署后，甲方将承继《整改协议》以及三方的房屋租赁合同中原中国人民解放军七三六七〇部队所有的权利与义务。二、本补充协议签署后，乙方与丙方将承继《房屋租赁合同》中所有的权利与义务。三、甲、乙、丙三方协商同意年度租金分两部分支付，第一部分由丙方向乙方支付房屋租赁费，按每个合同年的半年支付；第二部分由丙方向甲方支付土地使用费，每年7月10日前一次性支付下一年的土地使用费。丙方所交土地使用费以原三方签订的房屋租赁合同为准，甲方所得租金为依照整改协议约定的涨幅后的租金总额，若超出房屋租赁合同苏果超市应缴纳租金，差额部分由乙方补足给甲方。四、自2018年8月1日起，丙方向甲方支付土地使用费，甲方向丙方开具相应发票。自2018年8月1日至2021年7月31日的土地使用费丙方于收到甲方相应票据后15日内支付，就上述费用丙方不承担延迟支付的违约责任。除本协议约定的变更内容外，《房屋租赁合同》及《整改协议》其他条款均不作任何变更，原合同继续有效；本协议与原合同不一致处，均以本协议约定为准。2020年11月份，北京市炜衡（南京）律师事务所接受融通公司委托向王长喜发出律师函，要求王长喜在收到本函件之日起五个工作日内向委托人支付欠缴的租金789531元、租赁保证金115260元（具体欠缴金额以合同约定为准），如果怠于支付，将采取包括但不限于向司法机关提起民事诉讼等措施维护委托人权益，届时由此产生的诉讼费用、违约金等所有费用由王长喜承担。律师函落款时间为2020年11月11日。原告称律师函实际是2020年11月11日出具，11月12日左右寄出。被告称其在2020年11月20日左右收到律师函，并在23日支付保证金，并未超过律师函所要求的5日内付款。2020年11月23日，王长喜向融通公司支付115260元保证金。2020年12月8日，融通公司向苏果超市出具115万元的土地使用费发票，同年12月24日，苏果超市向融通公司支付了115万元费用。2020年12月9日，王长喜与融通公司工作人员胡兵通过微信沟通，胡兵要求王长喜支付包含本案诉讼费4687元在内的费用29698.42元，王长喜予以支付。审理中，王长喜表示，胡兵曾表示其支付上述费用后，原告将撤回起诉，实际上原告未按约履行。融通公司表示，胡兵是其资管部人员，当时沟通的内容为如果被告能承担诉讼费，可以向公司申请撤诉，但是公司内部的报批结果具有一定的不确定性，原告工作人员没有保证原告一定撤诉。另查明，军队房地产使用许可证载明：房地产位置江苏省南京市玄武区花园路1号，管理方联勤保障部队第1储备资产管理局，运营方融通公司，使用用途商场、饭店、宾馆、汽车销售及维修，发证机关：中央军委后勤保障部房地产资源管理中心。以上事实有军队房地产使用许可证、军队房地产委托经营协议、房地产租赁合同、三方协议之补充协议、土地租赁合同、房屋租赁合同、发票、律师函、付款凭证、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。本院认为：联勤保障部队第1储备资产管理局系案涉房屋的所有权人，其授权融通公司进行房屋出租事宜，原、被告签订的《房地产租赁合同》、《三方协议之补充协议》，系双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方应按照合同正常履约，根据《房地产租赁合同》，原告有权要求被告于2020年6月20日至2020年7月1日期间支付约定的租金，但是根据之后原、被告及苏果超市签订的《三方协议之补充协议》，实际款项应由苏果超市代为支付，并且要求在苏果超市收到融通公司相应票据后15内支付。原、被告对《房地产租赁合同》付款条件做出了变更，均应受变更后约定的约束。现苏果超市实际于2020年12月8日收到票据，并于2020年12月24日支付相应款项，故被告已经通过苏果超市向原告支付租金，支付时间比合同约定的时间延迟一天，存在逾期付款的情况。原告主张的违约金畸高，被告主张调整，本院认为，被告并未有明显的违约故意及严重的违约后果，本院酌情认定迟延一天的违约金为200元。对于原告要求被告支付逾期交付保证金的违约金请求，按照双方合同约定，被告最迟应于2019年9月20日向原告支付保证金，但被告实际于2020年11月23日支付，根据合同约定，原告有权要求被告支付违约金，但是双方约定的违约金标准明显过高，被告申请调整，本院根据本案案情将该部分违约金调整为年息10%，经核算实际金额为13515元。被告虽然抗辩在其向原告支付诉讼费用后，原告承诺撤回起诉，被告提供的证据无法完全印证其观点，对该抗辩意见不予采信，但是被告实际支付的4687元应当冲抵其应支付的违约金，两项冲抵后，被告还应支付原告违约金8828元。故对原告要求被告支付延迟支付保证金的违约金8828元部分，本院予以支持。综上，对原告主张的违约金共计9028元部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王长喜于本判决生效之日起十日内向原告融通地产（江苏）有限责任公司支付违约金9028元；二、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7428元，减半收取3714元，由被告王长喜负担114元，由原告融通地产（江苏）有限责任公司负担3600元。原告预交案件受理费5774元由本院退回，被告应负担案件受理费114元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘静静二〇二一年二月十九日书记员  朱梦芝