安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执异18号 案外人：陶瑞年，男，汉族，1962年4月22日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：梁伟峰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾强强，安徽安泰达律师事务所律师。 申请执行人：宁波宝昌投资管理合伙企业（有限合伙），住所地浙江宁波市北仑区梅山七星路********F0426，统一社会信用代码91330206MA2AJD703Q。 执行事物合伙人：陈雪艳。 委托诉讼代理人：吴俊锋，广东昊乾律师事务所律师。 被执行人：安徽省畜产进出口公司，住所，住所地安徽省合肥市蜀山区绩溪路**社会信用代码91340000148941472Y。 法定代表人：许进，经理。 被执行人：安徽省工艺品进出口公司，住所地安，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路**号3400001000821。 法定代表人：张立新。 在本院执行申请执行人宁波宝昌投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“宝昌投资”）与被执行人安徽省畜产进出口公司（以下简称“畜产公司”）、安徽中安进出口股份有限公司（以下简称“中安公司”）、安徽省工艺品进出口公司（以下简称“工艺品公司”）金融借款合同纠纷一案中，本院查封畜产公司名下位于合肥市××新村××室房产，案外人陶瑞年向本院提出执行异议。 案外人陶瑞年称，案外人原系畜产公司职工，法院查封涉案房屋系职工福利收入一部分分配给申请人居住使用，1995年根据房改政策，案外人就涉案房屋与畜产公司签订《出售公有住房交易合同》，购买了涉案房屋，办理了各项审批手续，支付全部购房款，并已实际居住至今，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1994第43号）第二十一条规定，该房屋系申请人合法所有，只因畜产公司拖延，一直未能办妥产权登记变更手续。案外人与畜产公司的上述房屋买卖是为了执行国家房改政策，案外人已付清全部房款，并实际使用至今，因此对该房屋享有合法产权，合肥中院查封执行措施严重侵害案外人合法权益，请求法院立即解除对涉案房屋的查封执行措施。 陶瑞年提交了身份证信息、个人购房申请表、1995年12月20日签订的《安徽省省直单位出售公有住房交易合同》、国有住房出售收入专用票据、载明陶瑞年用户信息的涉案房产应收电费清单、燃气费业务单据以及物业费收据等材料的复印件。 申请执行人宝昌投资答辩称，关于案外人是否享有足以阻却申请执行人对涉案房产申请执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，人民法院不得查封扣押冻结的情形需要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，即使认为案外人实际占有涉案房产的事实客观存在，但《出售公有住房交易合同》签订于1995年，至提起异议已过25年时间，在此期间一直没有办理过户登记，对于未办理过户登记手续的原因，被答辩人称在因畜产公司拖延而未办理，但未提供证据证实。鉴于物权法对于不动产物权变动的强制性规定，案外人并未根据法律规定对涉案房产进行变更登记，故案外人未取得房屋所有权。因畜产公司已于2006年将涉案房产办理到自己名下，而案外人由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存在过错，不符合司法解释中“对未办理过户登记手续没有过错”这一条件，案外人不具有阻却强制执行的实体权利。故请求驳回案外人异议申请。 本院查明，原告宝昌投资与被告畜产公司、中安公司、工艺品公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2019）皖01民初1115号民事判决书，判决如下：一、被告安徽省畜产进出口公司于本判决生效之日起十日内偿还原告宁波宝昌投资管理合伙企业（有限合伙）在编号为98A0303号《人民币资金借款合同》项下借款本金8000万元及利息13118810.55元（利息计算至2003年12月31日）。二、被告安徽省工艺品进出口公司对被告安徽省畜产进出口公司的上述债务在最高额45000万元范围内承担连带清偿责任。三、被告安徽省工艺品进出口公司承担上述保证责任后，有权向被告安徽省畜产进出口公司追偿。四、驳回宁波宝昌投资管理合伙企业（有限合伙）其他诉讼请求。该判决书生效后，两被告未履行生效法律文书确定的义务，宝昌投资申请强制执行，本院依法受理。 本院在执行中，作出（2019）皖01执1201号协助执行通知书于2020年7月1日查封被执行人畜产公司名下位于南园新村19号楼、不动产证号：合产**；位于绩溪路251号9#102、104、304室、不动产证号：合产09：合产**路251号27幢610室、不动产证号：合产097454号：合产**7#104、404室、不动产证号：合产097464号；位于绩溪：合产**4室、不动产证号：合产097460；位于绩溪路******、不动产证号：合产100742；位于绩溪路251；位于绩溪路******002191；位于绩溪路251号15#6；位于绩溪路******、不动产证号：合产***不动产证号：合产0；位于曙光路歌舞团4查封期限三年。于2020年9月10日在案涉房产及小区门口张贴（2019）皖01执1201号查封公告，告知查封情况及限期提交异议等事宜。 本院认为，本案争议焦点为案外人对登记在被执行人名下不动产提出异议是否能阻却强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人陶瑞年提供其与畜产公司1995年12月20日签订的安徽省省直单位出售公有住房交易合同证明在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，提供国有住房出售收入专用发票证明已经支付全部价款，提供载明陶瑞年用户信息的涉案房产应收电费清单、燃气费业务单据以及物业费收据证明已合法占有该不动产，又因畜产公司作为用人单位涉及房改政策等原因，一直拖延办理过户手续，陶瑞年主张其非因自身原因未办理过户登记，本院予以采信。故其主张享有所有权排除本院强制执行，符合上述规定，本院予以支持。 综上，案外人异议理由成立，本院应中止对合肥市南园新村19栋504室的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第（二）项规定，裁定如下： 中止对合肥市南园新村19栋504室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨曙华 审判员  胡明艳 审判员  鄢隆伟 二〇二一年二月七日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不符，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条： 人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。