陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2021）陕01民终450号上诉人（原审被告）：西安市宇航中学（原西安宇航中学），住所地西安市灞桥区。法定代表人：李兴民，该中学校长。委托诉讼代理人：梁涵，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓欢，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王四红，男，1953年7月17日出生，汉族，西安市灞桥区村民，。委托诉讼代理人：樊俊斌，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，陕西毕达律师事务所实习律师。上诉人西安市宇航中学（以下简称宇航中学）因与被上诉人王四红房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宇航中学上诉请求: 1.撤销一审判决，改判为驳回王四红的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王四红负担。事实和理由：一审认定“宇航中学将2014年8月20日之前的租金支付后，将学生公寓交王四红经营”，与事实不符。宇航中学终止租赁，非一审查明的“交由王四红经营”，王四红自行将房屋出租，并向学生及学生家长收取租金，双方的租赁关系确已终止。一审认定“2016年10月，王四红将学生公寓的楼门钥匙交付宇航中学，即退出对学生公寓管理经营”，与事实不符。房屋系王四红建设，由王四红所有，宇航中学从未将学生公寓交由王四红经营，宇航中学终止租赁后，王四红自行向学生及学生家长出租，王四红停止出租是因为房屋存在消防隐患，不存在王四红“退出经营”的情形。自2003年6月起宇航中学租用王四红所建房屋，用作学生宿舍。在消防监督检查中，西安市公安消防支队洪庆大队发现涉案房屋存在重大火灾隐患，出于对学生的人身安全考虑，宇航中学于2014年7月5日与王四红终止了租赁关系，所涉租金结算后已付清。自2014年8月20日起，王四红自行出租并向学生及学生家长收取租金。返租非规范法律用语，一般指开发商将房屋卖给业主后，再将业主的房屋租赁，因此返租实为售后返租。本案中，房屋所有权未发生过变动，一直由王四红所有，宇航中学与王四红从未签署过返租协议，更无返租期间的资金往来，一审认定王四红经营学生公寓期间系返租，无事实依据及证据印证。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，则应当适用《合同法》五十六条规定认定双方租赁关系于2014年7月5日终止。双方虽未签订书面协议终止，但已口头协商一致终止租赁关系。退一步讲，即便双方未签订书面协议，因王四红已自认涉案房屋由其自行出租，故至迟于2014年8月20日，王四红自行出租房屋给学生及学生家长的行为，表明双方租赁关系确已终止。一审既认定涉案租赁合同无效，又认为双方就合同终止或解除未达成书面协议，前后矛盾。涉案房屋存在重大安全隐患，无法作为学生宿舍使用，该房屋对于宇航中学而言毫无占有利益，一审未考虑宇航中学未实际使用房屋的事实，参照合同约定标准判决宇航中学支付房屋占用费不当。涉案房屋一直由王四红控制，王四红在一审庭审后已将房屋整体移交中国航天科技集团有限公司第四研究院租用。王四红系自行腾空房内物品，证明王四红在租赁关系终止后一直对该房屋实际控制，无需判决宇航中学腾交房屋。一审判决认定事实不清，适用法律错误。王四红辩称，其与宇航中学于2003年6月1日所签《房屋租赁合同》约定的租期为30年，即2003年6月1日至2033年6月1日，双方对该事实均认可，现租期尚未届满。宇航中学称与其已解除了租赁合同，与客观事实不符且缺乏证据佐证。2017年7月1日至2020年6月30日，宇航中学一直持有涉案房屋的钥匙并占用涉案房屋，一审法庭调查时双方均认可该事实，一审判决宇航中学腾交房屋并支付上述期间的房屋占用费，合法有据。一审判决送达后，宇航中学才将涉案房屋交给其，此与宇航中学所称合同已经解除，房屋已交回的说法明显矛盾。涉案租赁合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，宇航中学仍应支付占用房屋期间的占有使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宇航中学的上诉，维持一审判决。王四红向一审法院起诉请求：判令宇航中学支付2017年7月1日起至2020年6月30日止的租赁费60万元。后变更为：判令宇航中学支付自2017年7月1日起至2020年6月30日止的房屋占用费45万元，腾交房屋。一审法院认定事实：2003年6月1日，王四红作为出租方（甲方）与宇航中学作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于西安市灞桥区XX路XX村XX小区西南侧的房产建筑面积计1800㎡（其中楼房一幢1650㎡，食堂150㎡）租给乙方作公寓使用。租期30年，从2003年6月1日起至2033年6月1日止。租金：第一年到第三年，每年10万元；第四年到第五年，每年12万元；第六年到第十年，每年14万元；第十一年到第三十年，每年15万元。付款方式：每年3月1日和10月1日分两期各付当年租金的一半，支票支付。合同签订后，王四红将租赁物楼房交付宇航中学使用，宇航中学即使用承租房屋为其学生提供住宿。期间，消防主管部门履职检查时，发现涉案房屋存在安全隐患，宇航中学将2014年8月20日之前的租金支付后，将学生公寓交王四红经营。2014年9月18日，西安市公安消防支队洪庆大队向宇航中学发出《消防监督检查情况的涵》，梦想新家园宿舍楼存在问题：1.未经消防设计审核验收擅自投入使用；2.消防通道被占用，安全出口不足；3.宿舍楼与周边厂房、库房防火间距不够；4.室内消防设施不能正常使用。2015年3月6日，西安市公安消防支队洪庆大队向宇航中学发出洪公消封字[2015]第2号《临时查封决定书》，决定对梦想家园宿舍楼予以临时查封，期限为：2015年3月6日15时03分至2015年4月6日15时03分，并作出《责令限期改正通知书》。2016年10月，王四红将学生公寓楼的楼门钥匙交付宇航中学，即退出对学生公寓管理经营。另查明，王四红向宇航中学出租的房屋，未取得建设工程规划许可证，王四红在法庭调查结束前，将诉请变更为：判令宇航中学支付自2017年7月1日起至2020年6月30日止的房屋占用费45万元、腾交房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因王四红至今未取得涉案房屋建设工程规划许可证，故王四红与宇航中学签订的《房屋租赁合同》无效。本案焦点问题是自王四红负责经营管理学生公寓楼时，涉案《房屋租赁合同》是否终止的问题。涉案合同的租赁期限为30年，王四红自2014年8月20日起管理经营学生公寓楼时，合同仅履行了11年，尚有19年未履行。终止合同是因发生法律规定或当事人约定的情况，使合同当事人之间的权利义务关系消灭。宇航中学支付2014年8月20日之前的租金，实为履行《房屋租赁合同》的支付义务，而非导致终止合同。王四红与宇航中学就涉案合同终止或“解除”，双方没有达成书面的相关协议，故王四红经营学生公寓楼期间的行为系返租，王四红终止返租后，应恢复至正常租赁状态。现王四红要求宇航中学支付房屋占用费，于法有据，予以支持。宇航中学应当参照涉案合同约定的租金标准向王四红支付房屋占用费。宇航中学辩称其与王四红就涉案合同已“解除”或终止，无事实及法律依据，不予采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安市宇航中学支付原告王四红2017年7月1日起至2020年6月30日止房屋占用费450000元；二、本判决生效后三十日内，被告西安市宇航中学将位于灞桥区XX街XX小区西南侧的房产建筑面积计1800㎡（其中楼房一幢1650㎡，食堂150㎡）腾交给原告王四红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，王四红已预交，王四红在法庭调查结束前减少诉请，应退付王四红1750元，另受理费8050元，由西安市宇航中学负担，连同上述应付之款一并给付王四红。本院经审理查明，2020年10月底，宇航中学已将涉案房屋腾交给王四红。除此，一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，宇航中学与王四红之间为租赁合同关系。因王四红作为出租方至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，故一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定王四红与宇航中学签订的《房屋租赁合同》无效，并无不当。合同终止是因出现了法律规定或当事人约定的情形，使合同当事人之间的权利义务关系归于消灭。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王四红自2014年8月20日起管理经营学生公寓楼时，涉案合同仅履行了部分年限，据此，一审综合本案实际情况及相关证据情况，认为宇航中学支付给王四红2014年8月20日之前租金的行为是履行《房屋租赁合同》约定的支付义务，非为终止合同，同时一审参照合同约定的租金标准判决宇航中学支付王四红自2017年7月1日起至2020年6月30日止的房屋占用费45万元，与法不悖，并无不妥。宇航中学主张其与王四红的租赁关系至迟于2014年8月20日确已终止等，因宇航中学提供的证据不足以证明其主张成立，故依法不予认定。因宇航中学已将涉案房屋腾交给王四红，故王四红要求宇航中学腾交涉案房屋的诉讼请求，已无事实依据，依法不予支持。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初3906号民事判决第一项；二、撤销西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初3906号民事判决第二项；三、驳回王四红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8050元，由西安市宇航中学负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年二月七日法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛    2021014501261011168388146719530717179610111195307172538202001113906202101062020011139062020011139062020011139061