邯郸市复兴区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0404执异2号 异议人（案外人）：河北金恒基房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区苑东街7号茗秀园综合商务楼，统一社会信用代码：9113010076287514。 法定代表人：鹿雷平，系该公司董事长。 申请执行人：姚秀臣，男，1952年2月15日出生，汉族，现住北京市大兴区。 被执行人：邢风强，男，1967年2月12日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 被执行人：孙新华，女，1967年1月8日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 本院在执行申请执行人姚秀臣与被执行人邢风强、孙新华民间借贷纠纷一案中，案外人河北金恒基房地产开发有限公司（以下简称金恒基公司）提出执行异议，请求中止对执行标的位于邯郸市丛台区办公用房（合同备案号ＮＯ00110519）和Ａ1318号办公用房（合同备案号ＮＯ00110525）的拍卖，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人异议称，一、位于邯郸市丛台区办公用房（合同备案号ＮＯ00110519）和Ａ1318号办公用房（合同备案号ＮＯ00110525）是异议人的财产，被执行人孙新华对该房产不享有所有权，法院无权对采取拍卖、变卖等执行措施。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被执行人孙新华与异议人签订了购买涉案房产的购房合同并办理了网签备案，但网签备案仅是维护商品房交易秩序的需要而产生，不属于《物权法》所规定的登记种类，更不具有引起物权变动的效力。异议申请人金恒基公司已进入破产重整程序，异议人的财产应在破产程序中通过和解、重整或清算等程序通过债权人会议或人民法院批准的相应财产处置方案予以处置。根据《破产企业法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人的财产。”之规定，金恒基公司根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋取得涉案房产的所有权，结合石家庄中级人民法院已于2017年5月18日裁定受理异议申请人破产重整以及破产重整仍在进行中的事实，涉案房产属于异议申请人所有，不应将被执行人孙新华不享有所有权的涉案房产用于偿还其个人债务。另根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”之规定，以金恒基公司为被执行人的执行案件中对其财产采取的保全措施应当解除，贵院正在执行案件的被执行人并非金恒基公司，财产采取的保全措施更应依法解除。二、被执行人孙新华有部分义务尚未履行，涉案房产一旦拍卖，异议申请人金恒基公司与竞得人之间并不存在购房合同，将为后续办理房产证等带来诸多困难，人为制造新的社会矛盾和社会风险。三、根据相关司法解释的规定，贵院目前仅能对涉案房产进行预查封，等查封具备条件转化为正式查封后，才能对涉案房产采取拍卖等执行措施。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第（三项）“下列房产虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：......（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，以及第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转化为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”之规定，贵院仅能对涉案房产采取预查封，待涉案房产在预查封登记在被执行人名下转为正式查封后才能对涉案房产采取拍卖等执行措施。四、如贵院继续对涉案房产进行拍卖，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》法（2012）151号第二条之规定,贵院应向竞买人或竞得人披露涉案房产尚不具备初始登记条件的现状,后续的产权登记等事项由竞得人自行承担,与异议申请人及管理人没有法律关系。 申请执行人姚秀臣称，被执行人孙新华通过向申请执行人借款、集资等方式购买位于邯郸市房产。这两套办公用房已经房管局合同备案，并且交付使用。被执行人已实际占有、使用、收取租金。被执行人孙兴华已向案外人全额交付房款，房子已交付使用多年，只是由于案外人的原因暂时没有办证。根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知规定，法院可以拍卖无房产证的房屋,竞买人也可以竞拍无证房产。据此案外人的申请理由不成立。 被执行人孙新华称，答辩人购买金恒基公司出售的鹿城大厦A1317、A1318号房产，已经支付全部购房款，房屋已于2015年9月交付给答辩人，答辩人对二房产装修完毕并使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条答辩人对二房产应享有所有权。金恒基公司有义务履行购房合同办理过户手续的义务。答辩人尚未缴纳有关税费是答辩人与房产登记机关之间的关系，不影响金恒基公司为答辩人提供办理房产过户所需材料，该房产尚未办理过户登记的责任在金恒基公司，该公司以未办理房产过户登记为由而认为该房产属于其所有的理由不成立。 经审查查明，申请执行人姚秀臣与被执行人邢风强、孙新华民间借贷纠纷一案，本院2019年12月9日作出（2019）冀0404民初1651号民事判决书，判决：一、被告邢风强于本判决生效后十日内偿还原告姚秀臣借款本金61万元及利息（自2014年8月起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利息24%计付）。二、被告孙新华对借款本金61万中的24万元承担共同还款的责任，被告孙新华于本判决生效之日起十日内偿还原告姚秀臣24万元。 本院在执行申请执行人姚秀臣与被执行人邢风强、孙新华民间借贷纠纷一案中，于2020年6月30日预查封了被执行人孙新华名下位于邯郸市丛台区的房产。本院于2020年11月3日作出（2020）冀0404执269号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人孙新华名下位于邯郸市丛台区办公用房（建筑面积：70.89平方米、合同备案案号：ＮＯ00110519）。Ａ1318号办公用房（建筑面积73.61平方米、合同备案号：ＮＯ00110525） 另查明，涉案房产出卖人金恒基公司与孙新华于2015年1月8日签订商品房买卖合同。房产交付的时间2015年9月，房款已通过首付及银行贷款方式全款交付。现涉案房屋对外租赁。 2017年5月18日石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01破申1号民事裁定书，受理金恒基房公司的破产重组申请。并作出（2017）冀01民破1号决定书，指定金恒基房公司清算组担任管理人。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第（三项）“下列房产虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：......（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，金恒基公司向孙新华出售邯郸市丛台区、Ａ1318号办公用房，涉案房产已经办理商品房预售备案登记，本院对涉案房产进行预查封，并无不当。 涉案房产虽尚未办理不动产登记，但被行人孙新华已支付了全部的购房款，履行完商品房买卖合同的义务，并实际占有、使用该房产。孙新华基于买卖合同享有债权请求权，对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性。房地产开发企业应在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定，在条件具备时，办理所有权转移登记的义务，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。本院对涉案房产按照现状处理予以拍卖，保障申请执行人的合法权益，并未违反法律规定。金恒基公司的权利不足以排除执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人河北金恒基房地产开发有限公司的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王红燕 审 判 员  吴 杰 人民陪审员  田 涛 二〇二一年二月三日 书 记 员  关淇文 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。