陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15252号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安大梦想家教育培训中心有限公司，住所地西安市新城区公园北路79号华旗东郡小区2号楼10201商铺东铺。法定代表人：张岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑娟，陕西标新律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安盛世培优教育科技有限责任公司，住所地西安市新城区公园北路79号华旗东郡小区2号楼。法定代表人：吴继红，该公司董事长兼经理。委托代理人：严掌珠，陕西朱西江律师事务所律师。原审被告：樊桦，男，1993年3月29日出生，汉族，住西安市新城区韩森路71号。上诉人西安市大梦想家教育培训中心有限公司（以下简称大梦想家公司）因与被上诉人西安盛世培优教育科技有限责任公司（以下简称培优公司）及原审被告樊桦租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大梦想家公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.培优公司向大梦想家公司支付剩余租赁期限内装修残值71235.6元；2.培优公司向大梦想家公司赔偿经济损失138378.24元；3.本案诉讼费用由培优公司全部承担。事实和理由：大梦想家公司一审提供的第六组证据证实大梦想家公司对租赁商铺进行了装饰装修，共支付118726元装修费用的事实。培优公司未提供证据证明对大梦想家公司商铺的装饰装修提出过异议，即视为对大梦想家公司商铺装饰装修的设计、施工方案等经审核同意。培优公司虽对大梦想家公司提供的第六组证据有异议，但并没有提供相应的证据予以反驳，故对大梦想家公司提供的该组证据应予以采信。本案因培优公司未能按照其与陕西青山置业公司（以下简称青山置业）签订的《房屋租赁合同》按时缴纳涉案商铺2019年度的租赁费用，导致培优公司自身丧失转租权，进而导致大梦想家公司与培优公司的《房屋租赁合同》无法继续履行，双方的租赁合同予以解除，因此造成的大梦想家公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失已是客观事实。依照《最高人民法院》第十一条第（一）项的规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故大梦想家公司请求培优公司支付剩余租赁期限内装修残值71235.6元的请求，证据充分，于法有据，一审法院未予以认定，显属不当。大梦想家公司一审提交的第七组证据证实大梦想家公司现已按照40元/平方米向青山置业缴纳了涉诉商铺的租赁费用，培优公司对此无异议。根据大梦想家公司与培优公司签订的《房屋租赁合同》的约定，商铺的租赁期限为五年，第一、第二年的租赁费用为30元/平方米，以后每年递增5%，即第三年的租赁费用应为31.5元/平方米，第四年租赁费用为33元/平方米，第五年租赁费用为34.7元/平方米，但合同履行至第二年时因培优公司的违约行为，导致大梦想家公司与培优公司租赁关系予以解除，进而导致大梦想家公司须多支付138378.24元的商铺租赁费用，该损失一部分已实际产生，另一部分也将必然产生。大梦想家公司因此多支付的商铺租赁费用与培优公司违约行为之间有着直接的因果关系，且该损失已经实际产生，故大梦想家公司请求培优公司赔偿经济损失138378.24元的请求应予以支持，一审法院予以驳回属于错误，应予以纠正。培优公司辩称，一审法院确认涉案房屋租赁合同有效。大梦想家公司未按照合同约定支付房租，应当支付违约金。一审未支持培优公司主张的违约金，培优公司对此并不认可。一审判令培优公司退还保证金亦属错误。大梦想家公司在装修过程中破坏了房屋的主体结构，装修方案未经过培优公司同意也没有报告给培优公司和发包方，对大梦想家公司主张的残值培优公司不予认可。因大梦想家公司违约导致合同解除，房东与大梦想家公司私下签订合同租金每平方增加10元钱责任不在培优公司，该协议是大梦想家公司与房东之间自行达成，与培优公司无关。樊桦述称，樊桦作为大梦想家公司股东，代表大梦想家公司与培优公司签订合同，属于职务行为。因向培优公司催债者众多，培优公司迟迟未付开发商房租，开发商频频约谈大梦想家公司，大梦想家公司权利无法保障，从而造成大梦想家公司未支付培优公司房租。同意大梦想家公司一审诉讼请求。培优公司向一审法院起诉请求： 1.解除房屋租赁合同，并判令大梦想家公司尽快搬出所占房屋，恢复原状；2、由大梦想家公司支付所欠房屋租赁款208692元（暂计算至2020年3月31日）；3、由大梦想家公司支付培优公司违约金，按其欠缴租金的日万分之5.5，向培优公司支付滞纳金；该滞纳金计算到大梦想家公司实际清偿完毕之日；4、由樊桦承担连带责任；5、由大梦想家公司承担本案的诉讼费用。庭审中，培优公司变更诉请，其中放弃第一项中要求大梦想家公司尽快搬出所占房屋，恢复原状；主张房租209631.2元（计算至2020年4月2日）；诉请第三项按年息24%主张违约金；撤回诉请第四项。大梦想家公司向一审法院反诉请求：1、依法判令解除大梦想家公司与培优公司签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令培优公司向大梦想家公司支付剩余租赁期限内装修残值71235.6元；3、依法判令培优公司向大梦想家公司赔偿经济损失138378.24元；4、本案诉讼费用由培优公司承担。5、请求依法判令培优公司向大梦想家公司返还履约保证金17391元。一审法院认定事实：2018年3月28日，培优公司（出租方、甲方）与大梦想家公司员工樊桦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市新城区公园北路79号华旗﹒东郡项目2号楼10201商铺（东铺）建筑面积合计约为504平方米，另加公摊50.4平方米（按百分之十的比例），总计554.4平方米（具体计租面积以房地局最终出具的实测报告为准）。该房屋租赁期限五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。其中免租期共2个月。甲方保证租赁房屋没有产权纠纷，如因租赁房屋权利瑕疵给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。租赁期内租赁房屋的租金标准为每月每平方米30元，前两年租金不变，自第三年起每2年在上一年的租金基础上递增5%。乙方按照合同约定缴清履约保证金及房屋租金后方可使用该房屋，履约保证金为第1个月租金16632元。第一年租金分两次交付，房屋租赁合同签订日起向甲方交付陆个月租金以及履约保证金，第一年余下租金于2018年9月15日前交清。自第二年起租金按每12个月为一期按期交付，下期房屋租金应于上期届满前20个工作日一次性缴清，以此类推。承租期内，若乙方因自身原因解除合同，应提前60日以书面形式告知甲方，并征得甲方书面同意，否则乙方支付的履约保证金不予退还，因此给甲方造成损失的，乙方仍应承担赔偿责任。在出现下列情形之一时，甲方有权通知乙方解除合同：1、乙方迟延支付或拒付租金达30日；2、乙方累计拖欠其他各项费用（包含电费、水费、空调暖气使用费等费用）达5000元；乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付租金的千分之三支付滞纳金，直至交付清为止。该合同有培优公司盖章及法定代表人吴继红签字，樊桦签字确认。大梦想家公司认可樊桦签字行为系职务行为。后大梦想家公司按每月16632元缴纳房租至2019年3月31日，并向培优公司缴纳履约保证金16632元。后大梦想家公司未缴纳租金，培优公司于2019年4月10日向大梦想家公司发出解除合同通知书，上述约定交租时间到期后，经培优公司多次催请，大梦想家公司仍以各种理由推脱不予交租。故通知大梦想家公司，培优公司依照合同约定，行使解除权，终止与大梦想家公司签订的租赁合同，且自解除合同通知书送达大梦想家公司之日起，房屋租赁合同解除。大梦想家公司应补缴自2019年4月1日起至该合同解除之日的房屋租赁费，并以年房租为基数，按日利率千分之三计算滞纳金。大梦想家公司于当日收到解除合同通知书。2019年4月11日，大梦想家公司向培优公司发送告知函，要求提供培优公司给开发商缴纳房租的证明或者继续承租商铺的有效复印件。培优公司未回复。2020年3月26日，培优公司向大梦想家公司发出限期腾房并支付房屋占用费的通知。另查明，涉案租赁房屋系青山置业于2017年6月13日租赁给培优公司，后培优公司转租给大梦想家公司。2018年11月13日，青山置业向培优公司发出催缴函，要求培优公司按合同约定支付2019年度房屋租金，因培优公司未按期支付，2019年3月1日，青山置业向培优公司送达解除通知书。2019年4月18日，青山置业因与培优公司租赁合同纠纷一案向一审法院提起诉讼。2020年4月2日，培优公司向青山置业腾房并交付，青山置业于2020年4月2日下午在大梦想家公司贴有封条。2020年4月15日，青山置业与培优公司达成和解协议，一审法院于2020年4月15日作出（2019）陕0102民初4074号民事调解书，培优公司与青山置业同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，培优公司与大梦想家公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。涉案房屋系培优公司承租后转租于大梦想家公司。因培优公司未按约定向出租方缴纳租金，出租方要求解除合同，从而使培优公司的转租权处于不确定状态。大梦想家公司基于此行使不安抗辩权，并告知培优公司，要求培优公司提供继续承租商铺的有效文件，培优公司并未回复。大梦想家公司反诉要求与培优公司解除房屋租赁合同，符合法律规定，应依法予以支持。培优公司于2020年4月2日将涉案房屋腾交青山置业，并与青山置业达成和解协议。故于2020年4月2日，培优公司丧失转租权。对于2020年4月2日之前房租，大梦想家公司应按合同约定向培优公司缴纳，按每月16632元计算，共计200692.8元。培优公司要求大梦想家公司支付违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。大梦想家公司要求培优公司返还履约保证金16632元，符合法律规定，培优公司应予退还。至于其反诉要求支付剩余租赁期限内装修残值及赔偿经济损失，依据不足，应依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告西安盛世培优教育科技有限责任公司与被告陕西西安大梦想家教育培训中心有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以解除；二、被告陕西西安大梦想家教育培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安盛世培优教育科技有限责任公司支付租金200692.8元；二、原告西安盛世培优教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告西安大梦想家教育培训中心有限公司退还履约保证金16632元；三、驳回原告西安盛世培优教育科技有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西安大梦想家教育培训中心有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，反诉费2347元共计6777元，由原告西安盛世培优教育科技有限责任公司承担1000元，被告西安大梦想家教育培训中心有限公司承担5777元。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，培优公司与大梦想家公司签订的《房屋租赁合同》第七部分第一条约定大梦想家公司如需在租赁房屋内进行分隔、装修、安装设备或改建，应经培优公司同意及本合同约定的物业管理公司书面同意，大梦想家公司应将其装修方案、施工图纸等交由培优公司备案，并遵守物业管理公司制定的《业主公约》中装修的规定以及相关的法律法规。在装修前办理相关审批手续，取得有关批准文件后方可开始装修。大梦想家公司提交2020年4月至11月向青山置业交纳涉案商铺租赁费用的支付凭证。用以证明大梦想家公司按照40元/平方米的标准向青山置业交纳租赁费，高于大梦想家公司与培优公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准。本院认为，本案的争议焦点为：1.培优公司是否应向大梦想家公司赔偿装修残值问题；2.培优公司是否应向大梦想家公司赔偿经济损失138378.24元问题。就培优公司是否应向大梦想家公司赔偿装修残值问题。根据培优公司与大梦想家公司签订的《房屋租赁合同》第七部分第一条约定大梦想家公司如需在租赁房屋内进行分隔、装修、安装设备或改建，应经培优公司同意及本合同约定的物业管理公司书面同意，大梦想家公司应将其装修方案、施工图纸等交由培优公司备案，并遵守物业管理公司制定的《业主公约》中装修的规定以及相关的法律法规。在装修前办理相关审批手续，取得有关批准文件后方可开始装修。但大梦想家公司并未提供证据证明其在装修前履行了上述合同约定。且根据大梦想家公司主张大梦想家公司已与青山置业达成租赁关系，大梦想家公司在与培优公司《房屋租赁合同》解除后仍继续使用涉案房屋进行经营，相应装修仍继续使用，故涉案《房屋租赁合同》的解除并未给大梦想家公司造成装修残值损失。因此，一审法院对大梦想家公司关于装修残值损失的主张不予支持，并无不妥，应予以维持。就培优公司是否应向大梦想家公司赔偿经济损失138378.24元问题。大梦想家公司主张因培优公司违约解除涉案《房屋租赁合同》导致其与青山置业就涉案房屋达成的房屋租赁合同约定租金高于与培优公司约定的房屋租金，要求培优公司赔偿大梦想家公司须多支付租金138378.24元。但因大梦想家公司与青山置业之间约定的租金价格系大梦想家公司与青山置业之间自行达成，并未得到培优公司认可。在大梦想家公司未提交充分有效证据证明培优公司违约解除涉案《房屋租赁合同》必然导致大梦想家公司向青山置业多支付租金的情况下，一审对大梦想家公司相应赔偿损失的请求不予支持，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，大梦想家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2347元，由西安大梦想家教育培训中心有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年二月一日二一年二月二日                       书 记 员  张  舒  涵       1