福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0212民初242号 原告：厦门方块字物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区槟榔西里******，统一社会信用代码91350504581278296X。 法定代表人：李丰萍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：叶育晓，女，1976年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门方块字物业服务有限公司（以下简称方块字物业公司）与被告叶育晓物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方块字物业公司的委托诉讼代理人李海燕、被告叶育晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方块字物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付厦门市同安区XX81号A栋404室房产自2018年8月至2020年7月的物业综合服务费用人民币（币种，下同）2430.91元，房屋公共维修金911.59元，其他代收代缴费用（公摊水电费52.20元），以上拖欠各项物业费用合计3394.70元；2.判令被告向原告支付违约金（以拖欠物业综合服务费用、其他代收代缴费用金额为基数，自每月11日始，每日按0.3%的标准暂计至2020年7月11日止3708.93元，以上被告拖欠各项物业费用及违约金暂合计为7103.63元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年7月25日，厦门市同安区新都花园小区第一届业主委员会与原告签署《物业服务合同》，由原告为“XX花园”提供物业管理服务。《物业服务合同》对物业综合服务费用、房屋公共维修金的收费标准、收费时限予以约定；另约定，业主或物业使用人不按物业服务合同约定交纳物业服务费的，原告有权要求限期交纳，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。被告系厦门市同安区XX81号A栋404室的业主，其自2018年8月至2020年7月，共拖欠物业综合服务费用2430.91元，房屋公共维修金911.59元，其他代收代缴费用（公摊水电费52.20元）。由于被告逾期交纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的违约金；原告此前曾多次通过上门口头、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果。故提起诉讼，请求判如所诉。 被告叶育晓辩称，1.小区业主委员会成立不知道，物业服务合同没有见过，收到法院传票才看到物业服务合同；2.物业服务费偏高，与服务不般配，服务不到位，屋顶、下水道的维护不到位，下水沟又脏又臭，无整改；3.收费标准无公示，小区整改后还存在违章搭建，原告并没有去制止。 本院经审理查明：2018年7月25日，厦门市同安区新都花园小区第一届业主委员会作为甲方与原告方块字物业公司作为乙方签署一份厦门市同安区“XX花园”《物业服务合同》，由原告为“XX花园”提供物业管理服务。《物业服务合同》约定：“1.物业服务费按照建筑面积计算，具体收费标准如下：⑴综合管理服务费1.多层住宅：0.8元/月·平方米。2.存储间、车库：0.8元/月·平方米。3.店面：1.0元/月·平方米。⑵房屋公共维修金1.多层住宅：0.3元/月·平方米。2.存储间、车库：0.3元/月·平方米.3.店面：0.3元/月·平方米。⑶物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主或物业使用人按照【户】据实分摊。（三）、物业服务费按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。物业服务企业通知缴费方式用书面通知、微信群定期向广大业主告知，为了方便业主缴费，物业服务企业提供微信、支付宝支付；现金缴纳、刷卡、转账等方式。（八）、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；公共使用的由业主据实分摊，具体分摊办法由业主委员会决定。（十四）、当事人约定的其他权利义务。第十五条违约责任（二）业主或物业使用人不按物业服务合同约定交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期交纳，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，乙方可提交业主委员会处理或采取公布欠缴户名单的公示方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼。 另查明，叶育晓系厦门市同安区XX81号A栋404室（厦门市同安区“XX花园”）房屋的业主，房屋建筑面积128.14平方米。叶育晓承认未交纳讼争房产自2018年8月至2020年7月的物业综合服务费、房屋公共维修金、其他代收代缴费用（包括公摊水电费52.20元）。 庭审过程中，方块字物业公司认为叶育晓应当依《物业服务合同》的约定按期足额交纳物业综合服务费、房屋公共维修金及其他代收代缴费用，但叶育晓经催收后仍不交纳，应依约承担违约责任。对此，叶育晓提交部分照片和业主联名对物业服务、收费价格、业委会不满的证据，认为方块字物业公司服务不到位，存在环境脏、乱、差，小区违章搭建未能制止等问题。对此，方块字物业公司认为照片无法证明服务不到位，业主联名单三性不予认可，不能证明是否为业主本人签字，且名单中大部分业主已经交纳物业综合服务费了；并提交相应的照片欲证明小区已经进行整改的事实。 同时查明，2021年2月24日，本院前往讼争小区现场勘察发现，该小区仅为138户，小区整体卫生较干净；但属老住宅小区，存在历史遗留问题未能解决（如消防栓丢失未在配备、屋顶防晒层破损、墙面、壁有漏透水现象、排污水沟不畅，楼梯扶手破损未修等问题），小区内公共部分已经无法满足业主停放车辆，但方块字物业公司却允许外来车辆停放收费行为，引起小区内车辆停放无序，消防通道、业主车库被堵，未能定期公示物业收支情况等问题。导致部分业主的不满、上访、拒交物业费等矛盾。 上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、厦门市同安区“新都花园”物业服务收费标准公示标牌、水电费分摊明细及发票、催费通知、小区照片等，被告提交的小区照片、联名单等证据，以及庭审笔录为证。经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，2018年7月25日，厦门市同安区新都花园小区第一届业主委员会与原告方块字物业公司签订的厦门市同安区“XX花园”《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行，小区业主实际享受该物业提供的物业服务，该合同对全体业主具有拘束力。叶育晓作为厦门市同安区XX81号A栋404室（厦门市同安区“新都花园”）房屋的业主，接受方块字物业公司提供的物业管理服务，应当按照《物业服务合同》之约定交纳物业管理服务费等相关费用。故方块字物业公司要求叶育晓支付自2018年8月至2020年7月的物业综合服务费用2430.91元（0.8元/月·平方米），房屋公共维修金911.59元（0.3元/月·平方米），其他代收代缴费用（公摊水电费52.20元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。从叶育晓提供的小区存在物业服务不到位的照片及方块字物业公司提供的小区整改照片，本院现场勘察情况，可以认定方块字物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵问题，故其要求叶育晓支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《委托管理条例》第七条（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶育晓应于本判决生效之日起十日内向厦门方块字物业服务有限公司支付厦门市同安区XX81号A栋404室（厦门市同安区“XX花园”）房屋自2018年8月至2020年7月的物业综合服务费用2430.91元，房屋公共维修金911.59元，其他代收代缴费用52.20元（公摊水电费），合计人民币3394.5元； 二、驳回厦门方块字物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由被告叶育晓负担，款均于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴天赐 二〇二一年二月二十五日 代书记员 张雪芳 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。