安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0621民初276号 原告：孙玉环，女，1967年7月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。 被告：芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司，住所地安徽省濉溪县淮海路中段西侧（海通财富广场一层）。 法定代表人：陈良友，经理。 委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众兴合律师事务所律师。 被告：陈良友，男，1978年3月2日出生，汉族，现住安徽省濉溪县,户籍所在地浙江省永嘉县。 原告孙玉环与被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司（以下简称好又多超市）、陈良友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉环的委托诉讼代理人赵后毛、被告好又多超市的委托诉讼代理人刘道宇、被告陈良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙玉环向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的房租费57969.24元（1932308元*3%）；2.判令两被告支付拖欠房租费应支付的利息，自2020年7月1日至2020年9月30日为2521.66元(57969.24元*17.4%/4),以及自2020年10月1日至全部房租支付完毕之日止，以57969.24元为基数，按照年利率17.4%计算逾期付款损失；庭审过程中，原告将利息计算标准变更为年利率15.4%；3.诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年7月1日，原、被告就原告名下的濉溪县影都二层57、58、21号，建筑面积为99.794平米的商铺租赁给被告经营超市使用，双方约定租金前两年为1932308元的2%，第三、四、五年租金为1932308元的3%，双方签订的五年期租赁合同已履行完毕。2020年7月1日至2021年6月30日为第六年的租赁期限，被告仍继续使用租赁物，原告对其使用亦未提出异议，被告应支付相应的租赁费，故诉至法院，请求法院依法判决。 好又多超市辩称，1.原告的诉讼请求无事实和法律依据；2.原告诉状所述与客观事实不符，其陈述理由不能成立。2015年7月1日至2020年6月30日的合同系无效合同，且已经履行完毕。2020年7月1日之后双方不存在书面合同关系，原告不是涉案房产的购买方，因原告与他人存在民间借贷纠纷，经过法院诉讼、执行后以抵付方式获得房产权属，该房产抵偿价和买卖合同的购房价差距较大，原告要求被告按照房屋买卖合同中约定的购房款价格支付租金不合法；3.好又多超市与濉溪县影都商城业主委员会（以下简称业主委员会）之间存在租赁合作合同关系，原告通过法院生效文书以抵偿价取得房产所属权后，应属于业主之一，其租赁行为应和业主委员会与好又多超市之间的租赁合同具有同等的待遇，业主委员会所做的决定对原告具有约束力，被告按照房产抵偿价支付租金具有合法依据。 陈良友辩称，我与业主委员会之间存在租赁合同，应按照与业主委员会签订的合同计算租金，原告的房产系通过法院执行后抵偿取得，应按房产取得的抵偿价计算租金，而不应按照原告与淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）之间的买卖合同数额计算租金。 孙玉环、好又多超市围绕其诉讼请求或辩称依法提交了证据，陈良友未向法院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙玉环提供如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业登记信息各一份，证明原、被告主体资格；2.2015年7月1日协议书一份，证明原合同约定第五年租金为57969.24元（1932308元*3%），原告主张的年租金有合法依据；被告支付第六年的租金应依照协议第五年的租金进行计算，而非按照被告主张的业主委员会与好又多超市之间的租赁合同价计算租金；3.商品房买卖合同一份，证明涉案房屋系原告名下不动产，且已经在不动产管理局备案登记；4.安徽省濉溪县人民法院（2014）濉执字第00259号执行裁定书一份，证明涉案房产系原告所有；5.原告的银行流水、身份证复印件备注各一份，证明被告通过银行转账等方式将2019年7月1日至2020年6月30日的租金支付给孙玉环。 好又多超市的质证意见为，对证据1无异议；对证据2有异议，认为原告和海通公司之间不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，原告没有实际支付购房款，原告与被告之间签订的协议系无效合同且已履行完毕，2020年7月1日以后双方的租赁合同关系不能参照无效合同进行履行。原告取得房产权属系通过法院执行程序抵付获得，原告与被告签订合同时未及时告知，存在欺诈行为；对证据3有异议，认为原告与海通公司不是真正的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，其内容达不到原告的证明目的；对证据4无异议，但认为该证据达不到原告的证明目的；对证据5无异议，但认为被告不存在拖欠原告房屋租金问题，被告已经按照合同全部履行完毕。 陈良友的质证意见同好又多超市的质证意见。 好友多超市提供如下证据：1.濉溪县影都商城业主委员会复印件证明一份，证明该商城由业主委员会统一出租，业主依法应当遵照执行；2.濉溪县影都商城租赁合作合同复印件一份，证明目的同证据1内容；3.业主授权委托书两份及附件，证明目的同证据1内容及该商城业主均是按照租赁合作合同由业主委员会统一出租;4.安徽省淮北市中级人民法院（2014）淮民二终字第00061号民事调解书复印件、安徽省濉溪县人民法院（2014）濉执字第00259-1号执行裁定书复印件各一份，证明原告不是涉案房屋购买人，未向海通公司支付购房款，原告与海通公司系民间借贷关系，原告经濉溪县人民法院执行以物抵债后取得房产，抵偿价系收取房租的计算基数。 孙玉环质证意见为，对证据1有异议，认为濉溪县影都商城业主委员会是否合法成立无证据证明，业主委员会成立的时未通知原告，原告并不知情，即便有业主委员会，也是非法机构，业主委员会的成立应是基于所有业主的意思表示，维护业主的利益，本案中业主委员会对被告出具的证明，损害了原告的合法权益，违背了其成立的根本宗旨；业主委员会证明内容不合法，其只能对业主共有部分并经业主授权或者业主大会的授权才能行使权利，业主委员会无授权，无权对业主共有部分进行出租，涉案房产为业主专有部分，并不属于公共部分，且业主委员会没有取得原告的具体授权，其所签署租赁合同的行为不具有合法性，越权行为不应得到支持；业主委员会与被告签订的协议对原告不具有约束力；对证据2有异议，质证意见同证据1；对证据3真实性有异议，认为委托书中的两人是否真实存在不清楚，即便真实存在，其签订的授权委托书仅是个人行为，不能代替原告的授权，不能达到被告的证明目的；对证据4真实性无异议，认为濉溪县人民法院的裁定足以认定原告系涉案房产的所有权人，应当依据原、被告2015年7月1日签定的租赁合同计算房租。 陈良友对好又多超市所举证据无异议。 经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院对孙玉环、好又多超市所举证据审核认定如下：孙玉环所举证据1-5与好又多超市所举证据1-4均具有真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明原、被告的主体资格、孙玉环通过法院执行裁定以物抵偿取得濉溪县影都商城二楼第1幢第二层商铺第57、58、21号房地产权属、孙玉环与好友多超市签订房屋租赁合同及履行情况、好又多超市与濉溪县影都商城业主委员会签订租赁合作合同等内容，依法予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月1日孙玉环与好又多超市签订书面协议，双方约定了“1.兹有甲方孙玉环名下的濉溪县影都商铺，二层57、58、21号，面积为99.794平方；购房协议价款为：1932308元。2.租金按2%年收入计算，此房租赁期为5年，从2015年7月1日至2020年7月1日。前两年按2%年收入，后三年按3%年收入。3.付款方式：甲乙双方协定协议后，两日内乙方应把房租款打到甲方账号，一年一付，不得拖欠，如有拖欠按银行四倍利息支付......”等内容。租赁合同签订后，好又多超市按照协议约定向孙玉环支付了自2015年7月1日至2020年7月1日止的全部租金，合计251200.04元（1932308元*2%*2+1932308元*3%*3）。 另查明，2012年6月26日孙玉环与海通公司签订商品房买卖合同，购买濉溪县影都商城二楼第1幢第二层商铺第57、58、21号房地产，约定购房款价格为1932308元（1215983元+716325元）。孙玉环与海通公司曾因民间借贷发生纠纷，2014年3月13日，淮北市中级人民法院作出（2014）淮民二终字第00061号民事调解书，协议内容为海通公司偿还孙玉环借款本金80万元及相应利息等。后该案进入执行程序，2014年8月25日，濉溪县人民法院作出（2014）濉执字第00259-1号执行裁定书，裁定将濉溪县影都商城二楼第1幢第二层商铺第57、58、21号房地产以物抵债给孙玉环，用于抵偿全部债务。 2017年9月29日濉溪县影都商城业主委员会与好又多超市签订租赁合作合同，约定“合作期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止。乙方每年向甲方支付一次性租金，在每年的六月份的30日前支付下一年的租金，租金标准按商铺总价的3%支付等内容”。在该租赁合作合同中，双方亦约定，租金收取标准为两种，即按照业主实际缴纳的购房款比例计算、依法院抵偿方式取得商铺的业主按照抵偿价计算租金。 孙玉环与好又多超市签订的五年期租赁协议到期后，双方未重新签订相关租赁协议，因2020年7月1日以后的租金支付问题，孙玉环诉至本院。 上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙玉环与好又多超市之间于2015年7月1日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，好友多超市已经按照协议向孙玉环支付自2015年7月1日至2020年7月1日止的全部租金。房屋租赁协议约定期限届满后，好又多超市继续使用租赁物，孙玉环亦未提出异议，孙玉环与好又多超市之间形成不定期房屋租赁关系，孙玉环要求好又多超市支付相应租赁费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。孙玉环与好又多超市之间签订的五年期租赁合同中约定租金存在不同的计算方式，期满后双方未签订新的租赁合同，孙玉环要求按照原合同约定的第五年租金计算方式支付租赁费的诉讼请求不予支持，为维护和平衡双方当事人的合法权益，本院酌定租金支付方式按照五年期内的年平均租金50240.01元（251200.04元/5年）计算。现孙玉环与好又多超市之间的租赁关系为不定期租赁，双方存在随时解除协议的可能，故本院对孙玉环请求支付租金的合理请求部分予以支持，即自2020年7月1日起计算至孙玉环起诉之日的前一月止，超出该期限部分的租金待实际发生后，当事人可另行解决。孙玉环要求两被告支付拖欠租金相应利息，因孙玉环与好又多之间的租赁关系已经转化为不定期租赁关系，双方对租金的支付及违约责任承担均无明确约定，故本院对孙玉环的该项诉讼请求依法不予支持。两被告辩称原告应按照其与濉溪县影都商城业主委员会签订的租赁合作合同中约定的依法院抵偿方式取得商铺的业主按照抵偿价支付租金、该合同对原告具有约束力等内容，经审理查明，好又多超市与濉溪县影都商城业主委员会签订的租赁合作合同晚于其与孙玉环签订的房屋租赁协议，且好又多超市与孙玉环签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，其内容不存在违反相关法律、法规禁止性或强制性规定的情形，目前双方签订租赁协议的内容已经全部履行完毕，故两被告辩称其与孙玉环签订的房屋租赁协议系无效合同，孙玉环租金支付应按照其与业主委员会签订的内容履行等，与本案查明事实不符，依法不予采信。本案中，房屋租赁合同的主体为孙玉环与好又多超市，孙玉环要求陈良友支付租金及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司于本判决生效后十日内支付原告孙玉环自2020年7月1日起至2020年12月31日止的租金25120.01元（50240.01元/12个月*6个月）； 二、驳回原告孙玉环的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1312元，减半收取656元，由原告孙玉环负担356元，被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 马 静 二〇二一年二月二十五日 书记员 朱婉玉 附：相关法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 （三）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。