河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8224号原告(反诉被告):刘俊娜，女，1984年11月12日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：王文平，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告(反诉原告):符晨培，男，1993年11月2日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人:张灿灿，河南国基律师事务所律师。原告（反诉被告）刘俊娜（以下简称原告）诉被告（反诉原告）符晨培（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊娜及其委托诉讼代理人王文平，被告符晨培及其委托诉讼代理人张灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊娜向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2020年8月9日解除；2.请求判令被告向原告返还租金30261.3元、租赁保证金23278元、物业费6348.8元、电表押金4000元、消防押金4000元，向原告支付为其垫付的电费2283元；3.请求判令被告向原告赔偿损失人员工资16967.38元、房屋租金21522.4元、招生损失120256.4元，以上共计228917.28元；4.本案的诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：2020年1月13日，原、被告双方签订了《租赁合同》一份，约定被告将坐落于郑州市领创华庭项目冉屯东路10号楼的商业（附04、05、06、07）物业二层西户租赁给原告，租赁面积为352.7平方米，租金为66元/平方米，租赁期限为5年，自2020年1月14日起至2025年1月13日止，租赁保证金为23278元，租赁用途为培训。原告依约向被告支付了租赁保证金23278元、2020年4月10日至9月9日期间的租金116390元、2020年4月10日至10月9日期间的物业费9523元、承租房屋电表押金4000元、消防押金4000元。2020年7月31日，被告接到租赁房屋权利人张倩的通知，因被告未向其物业公司缴纳该租赁房屋的租金、物业管理费和电费，遂通知物业公司将原告租赁房屋的大门锁闭，为此原告不得以又再次向物业公司支付了2020年4月1日至7月31日期间的物业费9523元，以及被告欠缴的电费2283元。2020年8月3日，房屋权利人张倩解除了与被告之间的租赁合同，原告自此便彻底无法再继续使用租赁房屋。由于被告的违约行为，致使原被告之间的《租赁合同》之合同目的无法实现，导致原告的培训学校无法经营和招生，由此给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，恳请依法裁判。原告当庭变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2020年8月9日解除；2.请求判令被告向原告返还租金30261.3元、租赁保证金23278元、物业费9523元、电表押金4000元、消防押金4000元，向原告支付为其垫付的电费2283元；3.请求判令被告向原告赔偿损失人员工资16967.38元、房屋租金21522.4元、招生损失120256.4元，以上共计232091元；4.本案的诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。符晨培辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同无法继续履行并非由于答辩人违约造成，而是由于被答辩人拖欠租金所致，因此答辩人不应当承担违约赔偿责任。2020年1月13日，答辩人作为甲方，被答辩人作为乙方，签订《租赁合同》一份。合同约定：涉案房屋租赁期限自2020年1月14日至2025年1月13日，租金每3个月为一个费用缴纳周期，乙方应在每个费用缴纳周期起始日的15日前，提前向甲方缴纳当期租金，首期租金在协议签订后的5个工作日内予以支付。根据上述约定，首期3个月房租应当于2020年1月20日之前缴纳；第二期3个月的房租应当在2020年4月初缴纳。但合同签订后被答辩人仅在签约当天缴纳5000元房租订金，之后直至2020年3月30日缴纳首期3个月房租及租赁保证金、物业费共计97635元。后经答辩人多次催要，被答辩人于2020年6月25日、6月30日分别缴纳一个月房租23278元。至此，被答辩人已多次拖延支付房租构成严重违约，导致答辩人无法按期向开发商支付房租。考虑疫情因素，大家都存在经营困难的客观情况，因此答辩人当时并未解除租赁合同追究被答辩人的违约责任，而是多方协调致力于共克时艰，并答应减免被答辩人1月14日-2月份房租。但减免后即使除去免租期，第二期6-8月房租应于2020年5月15日之前缴纳，而被答辩人于2020年6月25日才缴纳一个月房租，被答辩人多次严重逾期，最终导致答辩人无力向开发商支付巨额房租，开发商于2020年8月3日通知解除与答辩人之间的租赁合同，从而导致答辩人与被答辩人之间的租赁合同无法继续履行。因此，在此过程中答辩人并不存在过错，也没有事实和证据证明答辩人违约，答辩人也是这个事情的受害人。二、关于租金，被答辩人共缴纳5个月房租，而其实际承租房屋时间为2020年1月14日-2020年8月3日，共计6个月20天。经协商答辩人同意减免其1-2月份房租，其实际应缴纳5个月零3天的房租，因此其欠缴3天的房租共计2328元，要求返还租金30261.3元没有依据。三、关于租赁保证金，《租赁合同》第三条第4款明确约定退还条件为：本合同的租赁保证金为23278元，由乙方在合同签订当日支付给甲方。在合同履行期满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方在合同终止后将租赁保证金无息退还。若乙方违反合同约定事项给甲方造成的实际损失，甲方有权从租赁保证金、预交租金中先行扣除。本案中乙方即被答辩人的主要合同义务即按时足额缴纳房租及租赁保证金，然而其在缴纳租赁保证金和每期租金时均存在不同程度的拖延，并最终导致合同无法继续履行，构成严重违约，因此其租赁保证金不应退还，应根据合同约定冲抵因被答辩人违约造成的答辩人的损失及其他相关费用。答辩人的损失包括但不限于:1.因出租涉案房屋投入的装修费用156985元；2.为出租房屋配置的空调、电视、监控设备、沙发椅、吧台（已经被答辩人变卖）等设施设备费用至少8392元，根据合同第八条第9款约定，在租赁关系终止时，乙方应将标的房屋及设备交还给甲方，或折价赔偿，甲方可在乙方保证金中予以扣除；3.因被答辩人阻挠意向签约商户（某跆拳道培训班）现场考察和测量场地，导致答辩人招商受阻，至少赔偿拟招商商铺空闲一个月的房租91594元（二楼316.24平方米，按市场均价65元/平米，计20569.9元；一楼1014.64平米，按市场均价70元/平米，计71024.8元）。其他应抵扣的相关费用包括但不限于：1.欠缴3天房租2328元；2.垫付电费4000元：答辩人于2019年12月27日、2020年1月10日分别向物业公司预交电费2000元，共计4000元；3.垫付装修押金8000元：答辩人于2020年4月1日代被答辩人向物业公司垫付装修押金8000元。综上，租赁保证金冲抵相关费用后，不足部分246822元，应由被答辩人支付给答辩人。四、关于物业费、电费：首先，该两项费用缴纳时间为2020年8月24日，当时答辩人与被答辩人之间租赁合同已经终止，被答辩人直接与房屋权利人张倩续租涉案房屋并向张倩缴纳2020年8月10日-2020年11月9日的房租。因此，其缴纳物业费6348.8元及电费2283元应为新的合同期间应缴费用，与答辩人无关。其次，根据物业费、水电费谁使用谁负担的原则及《租赁合同》第八条第6款之约定，即使涉案房屋有欠付费用，亦应当由实际使用人承担。被答辩人实际承租房屋时间为2020年1月14日-2020年8月3日，共计6个月20天，其主张退还9523元物业费没有依据。五、关于电表押金、消防押金：该8000元费用并未交于答辩人，据答辩人了解，该费用系被答辩人通过案外人刘明阳转交给物业公司，物业公司向被答辩人开具了相应收据，因此其应当根据合同约定向物业公司主张相关费用。目前其续租案涉房屋，根据交易习惯相应押金应当继续由物业公司留存。六、关于诉讼请求第3项所列损失:首先，根据《租赁合同》第八条第9款：乙方在租赁期内所投入的资金、人员管理、员工工资、工伤、保险及福利和经营中所发生的一切成本费用等经营事宜均由乙方负责，自负盈亏，与甲方无关。其次，双方租赁合同无法继续履行系因被答辩人违约造成，答辩意见第一条已详细论述。被答辩人的房租只缴纳到2020年7月31日，因其未缴纳房租造成的损失不应由答辩人承担，其主张由答辩人承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据。同时，根据被答辩人提交的证据显示，其在房屋权利人张倩通知与答辩人解除合同后直接与张倩协商续租了涉案房屋，并向张倩缴纳了2020年8月10日-2020年11月9日的房租，因此其实际上继续在涉案房屋正常营业，并没有产生实际损失。除此之外，被答辩人提交的另一张收据显示其向另一主体支付2020年8月5日-8月13日共计7天的租金2900元，该两份房租收据显示的租期重合，相互矛盾，且与其诉请的房屋租金21522.4元相差甚远，与实际不符。关于其提交的员工工资表和学生缴费明细，首先系其单方制作，没有相应工资流水及缴费凭证，不具备真实性、客观性，退一步来说，即使该费用真实存在，员工工资属于其正常经营成本，不能认定为损失，6、7月份学生缴费明细并不能代表或推定未来招生情况，其招生情况好坏取决于市场环境和自身经营情况。因其违约与答辩人终止租赁关系后，相应经营成本和市场风险与答辩人没有法律上的因果关系，没有客观证据证明其因答辩人造成了实际的损失，因此该项诉请不应支持。综上所述，因被答辩人违约最终导致双方租赁合同无法继续履行，答辩人不应当承担违约责任，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回。同时，因被答辩人违约对答辩人造成的损失及应当由被答辩人承担的其他责任，答辩人保留反诉追责的权利。符晨培向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人补交房租2328元；2.请求判令被反诉人向反诉人支付招商受阻、商铺空闲房租损失91594元（暂计一个月）；3.请求判令被反诉人向反诉人赔偿装修损失156985元；4.请求判令被反诉人向反诉人返还空调、电视、监控设备、沙发椅、吧台等设施设备，或折价赔偿相应损失共计10392元；5.判令本案反诉诉讼费用全部由被反诉人负担。事实与理由：2020年1月13日，反诉人作为甲方，被反诉人作为乙方，签订《租赁合同》一份。合同约定：涉案房屋租赁期限自2020年1月14日至2025年1月13日，租金每3个月为一个费用缴纳周期，乙方应在每个费用缴纳周期起始日的15日前，提前向甲方缴纳当期租金，首期租金在协议签订后的5个工作日内予以支付。根据上述约定，首期3个月房租应当于2020年1月20日之前缴纳；第二期3个月的房租应当在2020年4月初缴纳。但合同签订后被反诉人仅在签约当天缴纳5000元房租订金，之后直至2020年3月30日才缴纳首期3个月房租及租赁保证金、物业费共计97635元。后经反诉人多次催要，被反诉人于2020年6月25日、6月30日分别缴纳一个月房租23278元。并在转账备注摘要为“天誉华庭-宏音教育6.7”，即房租交至2020年7月份。至此，被反诉人已多次拖延支付房租构成严重违约，导致反诉人无法按期向开发商支付房租。考虑疫情因素，反诉人答应减免被反诉人1月14日-2月份房租。但减免后即使除去免租期，第二期6-8月房租应于2020年5月15日之前缴纳，而被告于2020年6月25日才缴纳一个月房租，被反诉人多次严重逾期，最终导致反诉人无力向开发商支付巨额房租，开发商于2020年8月3日通知解除与反诉人之间的租赁合同，从而导致反诉人与被反诉人之间的租赁合同无法继续履行。因此，被反诉人应承担相应违约责任。一、关于欠缴租金：被反诉人共缴纳5个月房租，而其实际承租房屋时间为2020年1月14日-2020年8月3日，共计6个月20天，经协商反诉人同意减免其1月14日-2月份房租，其实际应缴纳5个月零3天房租，因此其欠缴3天房租共计2328元，应当向反诉人补交。二、关于被反诉人因违约应当赔偿反诉人的损失：反诉人的损失包括但不限于:1.因出租涉案房屋投入的装修费用156985元；2.为出租房屋配置的空调、电视、监控设备、沙发凳、吧台等设施设备费用至少10392元。根据合同第八条第9款约定，在租赁关系终止时，乙方应将标的房屋及设备交还给甲方，或折价赔偿，甲方可在乙方保证金中予以扣除；3.因被反诉人阻挠意向签约商户（某跆拳道培训班）现场考察和测量场地，导致反诉人招商受阻，拟招商商铺空闲一个月的房租91594元（二楼316.24平方米，按市场均价65元/平米，计20569.9元；一楼1014.64平米，按市场均价70元/平米，计71024.8元），该损失应由被反诉人承担。综上所述，因被反诉人违约造成双方租赁合同无法继续履行，给反诉人造成了巨大损失。特提起反诉，望贵院判如所请。刘俊娜针对符晨培反诉辩称，一、合同无法继续履行的原因在于被告，而不是原告，租赁合同约定的租赁期限为第三条第三款规定是从2020年3月1日开始并且合同第五条第二款规定自房屋实际交付之日起开始计算租赁期，因此，本案的实际租赁期为2020年4月10日开始，理由有以下几点：一、双方的聊天协商记录，第二，2020年3月因疫情还在持续，原告因客观原因无法招生、无法经营；第三，且由于国家发改委等部门联合印发的关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，因此原被告在聊天记录中协商房屋的实际交付时间为2020年4月10日。原告在2020年3月30号的时候已经支付了97635元的房租，其中包括3个月的房租也就是2020年4月10号到2020年7月9号的房租以及23278元的押金、房屋保证金以及9523元的物业费，并且原告在2020年6月25日的时候支付了23278.2元的房租。在2020年6月30号支付了23278.2元的房租。至此，6、7、8月份的房租都已经缴清。因此，原告不存在任何的逾期交付房租以及违约的行为。而在2020年7月31日的时候，我方在承租房屋上看到了被告接到租赁房屋权利人张倩的通知因被告未向其和物业公司缴纳该租赁房屋的租金、物业管理费和电费，导致物业公司将原告租赁房屋的大门锁闭，原告经营的学校无法经营，原告和被告之间的租赁合同也无法履行。因此，原告可以依据合同法第九十四条的规定解除合同，并根据租赁合同第九条第一款的规定以及合同法第九十七条的规定，要求被告退还已支付尚未使用的租金、租赁保证金、物业费、电表押金、消防押金以及垫付的电费，并要求被告赔偿损失。被告的反诉请求没有任何法律及事实依据，也没有证据，并且即便他是有损失，也是由被告自身的违约行为造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认如下事实：2020年1月13日，原告刘俊娜作为乙方与被告符晨培作为甲方签订《租赁合同》一份，合同约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：第一条租赁房产1、乙方自愿租赁坐落在郑州市的领创天誉华庭项目冉囤东路【10】号楼的商业【附07、06、05、04】物业二层西户（自定编号为【附07、06、05、04】号，以下简称“标的房屋”）。标的房屋建筑面积约为352.7平方米，乙方租赁面积为352.7平方米。第二条经营用途乙方租赁标的房屋作培训用途。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变标的房屋的用途。第三条租赁期限、租金支付方式、保证金1、标的房屋的租赁期限为5年，自2020年1月14日起至2025年1月13日止，租金66元/平方/月。3、具体租金如下：租赁期限：2020年3月1日-2021年2月28日，月租金23278元。4、本合同的租赁保证金为￥23278元，由乙方在本合同签订后的当日内支付给甲方。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反合同约定事项给甲方造成的实际损失，甲方有权从租赁保证金、预交租金中先行扣除，并且有权要求乙方限期补足抵扣保证金以及租金，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分以及抵扣租金部分，若乙方未按时补足租金以及保证金，经甲方书面通知后15日内，仍未补足的，甲方有权单方解除合同。5、租金每3个月为一个费用缴纳周期，乙方应在每个费用周期起始日的15日前，提前向甲方缴纳当期的租金，首期和最后一期不足3个月的，按照实际租赁期限结算。首期租金在本协议签订后的5个工作日内予以支付。6、缴纳方式：银行转账。7、甲方接收租金转账账户信息为：账户名：刘瑜；账号：62×××88；开户行：中国工商银行郑州万福支行。本合同履行中，上述账号信息若有变动，甲方应提前十日书面通知乙方，乙方接到书面通知后，应按变动后的账户付费。8、乙方应依时交纳租金。逾期交付的，每逾期一日，乙方须按未付租金合计额的3‰向甲方支付违约金。逾期期限超过15天，甲方有权单方解除合同并不退还租赁保证金。第四条物业费的支付1、物业管理费及水电费等自甲方将标的房屋交付乙方之日开始计算。第五条房屋交付1、因甲方原因导致标的房屋不能按约定交付，甲方须提前7天通知乙方调整交付日期，双方按照调整后的日期进行交付，且互不承担违约责任。租赁起止日期随实际交付日自动相应调整。2、自标的房屋实际交付之日起开始计算租赁期，标的房屋实际交付日期与起租日不一致的，甲方与乙方签订书面确认文件之后，租赁期自动相应提前或顺延。第七条标的房屋的装修与改造8、在租赁关系终止时，乙方应将标的房屋及设备交还给甲方，并保持其完好（自然折旧或不可抗力引致的损毁除外）。双方应共同检查标的房屋及设备，如有损坏，乙方应予以赔偿，甲方可在乙方保证金中予以扣除，不足部分由乙方负责赔偿。第八条各方的权利和义务3、合同签订时及合同期内甲方房屋存在产权纠纷、出租权、抵押权等问题，或者其他债务等纠纷，致使乙方无法承租该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应返还剩余租金及租赁保证金，并承担本合同约定的因甲方原因解除合同的违约责任。6、乙方负责自接收标的房屋之日起所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、空调费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用。相关费用之详尽在物业管理协议中进行约定，未约定的，乙方应自行予以缴纳。第九条违约责任2、乙方应按时交纳租金及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期15天不交的，甲方有权单方解除本租赁合同，不予退回租赁保证金，并向乙方追索租金及违约金，并要求乙方赔偿损失。11、租赁期满或解除合同之日，各方应共同交接标的房屋及设备（如乙方不予配合，自乙方收到甲方通知一天内不办理交接的，视同乙方认可甲方的单方验收结果），如发现有损坏的，则从乙方的租赁保证金中扣除，乙方的租赁保证金不足的，由乙方负责赔偿。甲方有权留置并处理乙方的物品以做赔偿。2020年1月13日，原告向被告支付房租定金5000元；原告于2020年3月30日向被告支付房租、租赁保证金、物业费共计97635元，于2020年6月25日支付房租23278.2元，于2020年6月30日支付房租23278.2元。2020年12月23日庭审中，原、被告陈述原告共向被告缴纳五个月的涉案房屋租金共计116391元及租赁保证金23278.2元。显示落款日期为2020年8月3日、通知人为张倩的《解除租赁合同通知书》载明：“致符晨培先生：您好！您于2019年1月25日与我签订位于郑州市天誉华庭10号楼附1-附8共8间房屋的8份《租赁合同》，建筑面积共1986.8平方米，租期5年，自2019年11月25日至2024年11月24日，租金每月共136608元，该合同履行期间，您无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据《租赁合同》第九条第2款的约定，现根据合同约定，您已根本违约，本人决定解除双方的租赁合同，自本通知送达之日起，租赁合同解除。”诉讼中，原、被告陈述一致，涉案《租赁合同》因无法继续履行于2020年8月3日解除。本院认为，原、被告双方签订的涉案《租赁合同》无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告双方均应全面、诚信履行各自义务。对原、被告本案争议的证据和事实，结合原告本诉及被告反诉请求分析认定如下：一、关于原、被告对于原告应向被告支付房租期间的争议。原、被告虽对原告共计向被告缴纳五个月的房租116391元无争议，但对该五个月的房租所指期间有争议。原告述称该五个月的租金系其缴纳的2020年4月10日至2020年9月9日期间的房租，并称其实际占有涉案房屋的时间为2020年3月25日之后至2020年7月31日，被告应向其退还未使用房屋期间多交的房租；被告则辩称原告缴纳的五个月房租系2020年3月1日至2020年7月31日期间的房租，被告于2020年1月16日将涉案房屋交付原告，原告占有使用涉案房屋的时间为2020年1月16日至2020年8月3日，原告应补交使用房屋期间未缴纳的租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人负有依约向承租人交付租赁物的义务，承租人负有依约使用租赁物并向出租人支付租金的义务。而本案原、被告上述争议陈述混淆了租赁合同法律关系项下租赁期限、出租人交付租赁物时间、承租人实际使用租赁物时间与租金起算时间的关系。诉讼中，原告除口头陈述外未向法庭提交其与被告协商一致涉案房屋租金起算日为2020年4月10日的相应有效证据材料，故本院对原告上述陈述意见不予采信。根据涉案租赁合同第三条有关“具体租金如下：租赁期限：2020年3月1日-2021年2月28日，月租金23278元”的约定，原告应依约自2020年3月1日起向被告支付涉案房屋租金。因案涉《租赁合同》明确约定房屋用途为“培训”，结合原告举证经被告质证真实性无异议的其与被告微信聊天信息内容，以及2020年5月17日郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发布的郑州市校外培训机构复学工作指南的通知内容，考虑到涉案房屋租赁合同载明的租赁期间与2020年新冠肺炎疫情防控期间存在交叉，从保护本案被告作为出租方的合同利益并兼顾疫情防控对原告经营影响的客观实际，本院酌情减免一个月即2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金23278元。因庭审中，原、被告均陈述双方之间的租赁合同于2020年8月3日解除，故原告应向被告支付租金期间为2020年4月1日至2020年8月2日，租金合计为94614.6元，故被告应向原告返还租金21776.4元，对原告主张的过高部分，本院不予支持。对原告诉求涉案合同于2020年8月9日解除及对被告反诉请求原告补交房租2328元均不予支持。二、被告应否向原告返还物业费9523元、电表押金4000元、消防押金4000元、电费2283元的争议。关于原告主张被告返还消防押金、电表押金共计8000元的诉求，原告举证付款方式交通银行（7242）、对方账户明阳、8000元的《账单详细》打印件一份，证明其向被告缴纳8000元消防押金、电表押金。被告对此不予认可并辩称“收款人不是被告，如果该费用是电表押金和消防押金，根据常理，应交于物业管理公司，其应当持相关收据向物业公司主张相应的费用”。本院认为，原告未能举证该账单详情显示的“明阳”系被告指定接收消防押金、电表押金款项的收款方，且该打印件中亦未显示款项性质，故原告主张被告返还其消防押金、电表押金8000元举证不成立，本院不予支持。关于原告主张被告向其退还物业费9523元的诉求，诉讼中，原、被告陈述一致，原告于2020年3月30日向被告支付涉案房屋六个月的物业费，同时原告向法庭举证一份显示天誉华庭物业服务中心收费专用章印鉴的河南领创物业服务有限公司收款收据载明2020年4月1日至2020年7月31日支付物业费6348.8元。基于此，原告主张被告退还其重复支付的涉案房屋物业费部分。根据涉案《租赁合同》有关“物业管理费及水电费等自甲方将标的房屋交付乙方之日开始计算”的约定，原告支付物业费应从被告向其交付涉案房屋之日起算。庭审中，被告陈述其于2020年1月16日已将涉案房屋交付原告，并向法庭举证显示时间2020年1月16日的微信语音聊天内容，结合原告对该被告举证的质证意见、原告举证显示时间2020年2月28日其与被告的微信聊天内容以及涉案租赁合同载明的租赁期间，可以证明被告通过微信询问原告有关涉案房屋装修事宜之时即2020年1月16日已将涉案房屋交付给原告，原告应自此时支付涉案房屋物业费至2020年8月2日，共计10422.4元，故原告有关涉案房屋物业费多交的部分为5449.4元（9523元+6348.8元-10422.4元）。因被告庭审陈述同意退还原告2020年4月1日至2020年7月16日的物业费5558元。故本院对原告主张被告退还其物业费5558元的部分予以支持，对于原告主张过高部分，缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告退还2283元电费的请求。原告举证编号分别为0041096、0041099的两份《收据》载明：收款日期2020年8月24日；收费项目预收商业电费；房间地址：天誉华庭商铺-附4、10-附8；应收金额3.16、2279.94。被告对该两份收据真实性无异议，但认为“该笔费用没有相应的支付凭证，无法证实缴费主体及缴费的实际情况，该两份收据显示的缴纳时间为2020年8月24日，当时原被告之间的租赁关系已经终止，原告与张倩续租了涉案房屋”。本院认为，在原、被告一致陈述涉案租赁合同于2020年8月3日解除且原告亦陈述其与案外人张倩就涉案房屋已重新签订租赁合同，并于2020年8月10日开始向案外人支付房租的情况下，原告举证上述两份《收据》显示为“预收”商业电费，与其主张该2020年8月24日支付涉案房屋电费系其与被告租赁合同项下的费用存在时间逻辑冲突，故本院对原告该项诉求不予支持。三、关于原、被告分别诉求的损失应否支持及原告向被告支付的租赁保证金应否退还的争议。关于原告主张被告向其赔偿人员工资16967.38元、招生损失120256.4元，原告本案关于上述损失的举证均为复印件及单方制作材料，被告对原告上述举证不予认可。因原告未向法庭提交相应有效证据材料，故原告主张上述损失缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其赔偿租金损失21522.4元，原告庭审陈述该损失数额构成为：因涉案房屋被锁无法正常使用导致其临时租赁其他场地产生的“2020年8月5月、6日、7日、10日、11日、12日、13日”费用合计2900元及原告就涉案房屋与案外人重新签订租赁合同而向案外人支付的2020年8月1日至2020年8月23日期间房屋租金18622.3元，本院认为，原、被告均认可双方之间有关涉案房屋的租赁合同于2020年8月3日解除，本案本院亦认定原告向被告支付房屋租金的截止日期为2020年8月2日。原告陈述其虽在本院确认涉案《租赁合同》于2020年8月3日解除后与案外人就涉案房屋已重新签订租赁合同，但实际开始使用涉案房屋的时间为2020年8月24日。对此原告除陈述外未向法庭提交相应书面证据材料，应承担举证不力的法律后果。原告本案举证收据既未显示收款人，且原告陈述的上述期间存在交叉，原告本案亦未举证因2020年8月3日涉案租赁合同解除导致其租金损失的相应证据，故本院对原告该项诉求不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿其损失，被告称本案租赁合同系其作为承租人对涉案房屋进行转租的合同，因原告逾期支付房租行为导致被告无法向案外人支付租金而被解除被告与案外人的租赁合同，原告应承担违约责任并赔偿损失。本院认为，合同具有相对性，涉案租赁合同的双方为原、被告，被告将其与案外人之间租赁合同项下其作为承租人的租金交付义务与本案原告的租金交付时间关联，并据此反诉要求原告赔偿招商受阻、商铺空闲房租损失91594元、装修损失156985元，缺少法律依据，本院不予支持。另，因被告本案未能举证证明原告占有其本案反诉所称的空调、电视、监控设备、沙发椅、吧台未予归还，且上述设备均为可移动拆卸物，如若系被告出资安装，被告亦可对此进行拆除或取回以此主张权利。故本案被告反诉要求原告返还空调、电视、监控设备、沙发椅、吧台等设施设备，或折价赔偿相应损失，举证不成立，本院对被告该反诉请求不予支持。根据涉案《租赁合同》第三条约定，因原、被告双方之间的租赁合同于2020年8月3日解除，被告应退还原告租赁保证金23278元。被告以原告违约给其造成损失为由拒绝退还租赁保证金的抗辩意见，缺少事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘俊娜、被告符晨培于2020年1月13日签订的《租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告符晨培自本判决生效之日起十日内返还原告刘俊娜租赁保证金23278元、租金21776.4元、物业费5558元；三、驳回原告刘俊娜本诉其他诉讼请求；四、驳回符晨培反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2391元（已减半），由原告刘俊娜负担1870元，被告符晨培负担521元；反诉案件受理费2610元（已减半），由被告符晨培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二一年二月二十八日书记员 闫利爽