山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终438号 上诉人（原审被告）：荆朋荣，男，X年X月X日生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：王秀香（荆朋荣之妻）X。 委托诉讼代理人：徐振强，平度瑞强法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：荆友山，男，X年X月X日生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：孙吉春，平度城德法律服务所法律工作者。 上诉人荆朋荣因与被上诉人荆友山房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 荆朋荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判荆友山与荆朋荣签订的房屋买卖合同无效；2.一、二审诉讼费用由荆友山承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.2010年7月13日晚，因荆友山向荆朋荣索要房产证发生争执，殴打荆朋荣(详见2011平民一初字第1335号判决书)。荆朋荣一直没有收到荆友山给付的房款，荆友山手里的房产证是荆友山的三儿子从荆朋荣家中偷走的。2.2008年5月13日，荆友山与荆朋荣签订了买卖合同，但一直没有付款，2008年5月12日，荆敦荣被害，荆唐荣失踪，就在这种情况下，荆友山称荆敦荣欠荆友山的钱，用荆朋荣的房屋抵顶荆敦荣的欠款，但没有说明欠什么钱，怎么欠的。当时荆朋荣重病在身，独身一人，荆友山的五个儿子在现场，逼迫荆朋荣签订了买卖合同，但当时并没有付款。荆朋荣是一个大脑中风的残疾人，又遇到一个兄弟被害，一个兄弟失踪，在这种情况下，荆朋荣怎么能够卖房子？是荆友山逼迫荆朋荣签订的房屋买卖合同，但房款一直没付，荆友山也不可能付款。3.荆友山提供的收条不是在2008年5月13日收到的，该收条是在2011年4月份让荆朋荣打的收条，说是让荆朋荣收到医药赔偿费后撤诉用的。荆朋荣没有收到医药赔偿费就在上面签字了。4.荆友山的证人没有到庭进行质证，对法庭进行的调查有异议，荆朋荣不予认可。庭后荆朋荣的代理人王秀香去找到证人问过他们两个证人，有证人录音为证。其中一个证人已经死亡，致使无法对质。二、荆友山不能再购置其他房屋，其购置房屋的行为违反我国关于宅基地使用权的相关法律法规规定。三、未对鉴定进行质证，程序违法。对于鉴定意见书，荆友山提交的复写件，鉴定不出书写的时间，但应该能够鉴定收到条上书写的时间，请二审法院能够允许重新鉴定书写时间。 荆友山答辩称，上诉状中提到的（2011）平民一初字第1335号民事判决书与本案无关，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 荆友山向一审法院起诉请求：1.依法确认荆友山与荆朋荣签订的房屋买卖协议有效；2.依法判令荆朋荣协助荆友山办理房屋的过户手续；3.本案诉讼费用由荆朋荣承担。 一审法院认定事实：荆友山与荆朋荣均系X村村民。2008年5月13日荆友山与荆朋荣签订《房屋买卖协议》，该协议一式三份，由荆友山与荆朋荣各执一份，X村村民委员会留存一份。协议内容为：荆朋荣自愿将位于本村的房屋北至大街，东至X住宅，南至X住宅，西至X住宅，建筑面积37平方米，用地面积136.16平方米旧房三间平X号卖给荆友山。该买卖行为经过了X村村民委员会同意，并由当时任村文书的X，村委员X在协议上签字见证，荆友山按照《房屋买卖协议》支付给荆朋荣房款16000元，荆朋荣为荆友山出具了收据，办理房屋交接后，荆友山一直占用使用至今。荆友山多次要求荆朋荣协助办理房屋过户手续，荆朋荣推诿至今。 一审法院认为，荆友山与荆朋荣系同村村民，双方签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。荆友山已交付了全部房款，且已实际占有、居住涉案房屋，其要求确认涉案房屋买卖合同有效并要求荆朋荣协助办理房屋过户手续，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、荆友山与荆朋荣于2008年5月13日签订的《房屋买卖协议》为有效协议；二、荆朋荣于判决生效后一个月内协助荆友山办理X号土地上房屋及相关土地使用权的变更登记手续。案件受理费200元，由荆朋荣负担。 本院二审期间，荆朋荣提交证据一，房屋买卖协议原件一份。证明：一审审理期间提交的复印件，一审对复印件不予鉴定，现找到了原件，要求重新鉴定，要求对买卖协议与收条的形成时间进行鉴定。提交证据二，录音3份。第一份录音是本村上一任书记X和王秀香的通话录音，证明：X跟荆友山有利益冲突，X的证人证言不能采信。第二份录音是一审法院第一次开庭之后X与王秀香的录音，证明：X不知道荆朋荣跟荆友山签订房屋买卖一事，也没有看到荆友山向荆朋荣支付购房款。第三份是一审法院第二次开庭之后X与王秀香的录音，证明：X没有看到荆友山向荆朋荣支付购房款，也没有看到荆友山出具收条，X当时在村里任职，是荆友山请荆士荣吃饭之后拿出一份文件让荆士荣签字。提交证据三，X村门诊处方一张（原件）。证明：荆朋荣在治疗过程中失踪了，荆朋荣是限制民事行为能力人。荆友山质证称，对房屋买卖协议真实性无异议，与荆友山持有的买卖协议一致。关于录音，对录音证据均不认可，不符合证据规则，没有原始载体，没有纸质录音材料，录音是否真实无法核实，该录音不能作为证据使用。对门诊处方不予认可，该处分没有医疗机构的盖章，不能作为证据使用，时间是2013年，房屋买卖协议是2008年5月13日签订，该证据与本案无关。 二审经审理查明，荆朋荣作为卖方与荆友山作为买方签订的《房屋买卖协议》第二条中明确约定，自协议签定之日起，买方将壹万陆仟元一次性付给卖方。另查明，荆友山提交的收条上明确载明，今收到荆友山买房款壹万陆仟元整（16000元）。荆朋荣在收款人处签字。收条的落款时间是2008年5月13日。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，荆友山与荆朋荣均系X村村民，根据荆友山与荆朋荣签订的《房屋买卖协议》，荆朋荣自愿将涉案房屋卖给荆友山，时任村文书的X、村委员的X在该协议上签字见证。荆朋荣上诉称其系受逼迫而签订《房屋买卖协议》，但是其在本案一审、二审审理期间提交的证据均不能有效证明其主张，一审法院对《房屋买卖协议》的真实性予以确认，并无不当，本院予以确认。关于荆朋荣主张的购房款问题，本院认为，荆友山提交的收条上明确载明，今收到荆友山买房款壹万陆仟元整（16000元）。荆朋荣在收款人处签字，收条的落款时间显示是2008年5月13日。荆朋荣虽主张该16000元是医药赔偿费，但收条明确载明是购房款，且医药赔偿费应系发生在2011年，晚于收条载明的2008年5月13日的落款时间。另，双方签订的《房屋买卖协议》第二条中明确约定，自协议签定之日起，买方将壹万陆仟元一次性付给卖方，而双方自2008年签订买卖合同已履行多年，荆友山也一直占有使用涉案房屋至今，荆朋荣未提交有效证据证明其曾向荆友山主张支付房款，其主张未付房款也与正常交易习惯不相符。故荆朋荣主张荆友山未付购房款证据不足，本院对荆朋荣的重新鉴定申请不予准许。关于过户登记问题，本院认为，农村村民住宅用地应由乡（镇）人民政府审核批准，非法院民事案件审理范围，本案应不予处理。一审法院判令荆朋荣协助荆友山办理涉案房屋及相关土地使用权的变更登记手续不当，本院依法对此予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1647号民事判决第一项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1647号民事判决第二项； 三、驳回荆友山的其他诉讼请求。 一审案件受理费200元，由上诉人荆朋荣负担；二审案件受理费200元，由上诉人荆朋荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年二月二十六日 法官助理石 晗 书记员李珊珊