山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1470号 上诉人（原审原告，反诉被告）：戴和平，男，1958年2月16日出生，汉族，现住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：贺俊，山东海孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋广慧，山东海孚律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：山东世纪缘珠宝首饰有限公司，住所地：山东省济南市历下区，统一社会信用代码：91xx4Q。 法定代表人：韩文波，职务：总经理。 委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王珣，国浩律师（济南）事务所律师。 上诉人戴和平与上诉人山东世纪缘珠宝首饰有限公司（以下简称世纪缘珠宝）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初7165号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴和平向本院提起上诉请求：1、请求撤销原审判决第四项，改判戴和平无需返还世纪缘珠宝租金169697.1元；2、一审、二审诉讼费、保全费由世纪缘珠宝承担。事实和理由:一审法院认定事实错误。（一）在世纪缘珠宝没有合同解除权的情况下，一审法院以世纪缘珠宝发送的《房屋租赁协议书》解除通知中的时间为合同解除时间，没有法律依据，认定事实错误。（二）一审法院以错误的合同解除时间作为认定戴和平返还世纪缘珠宝房租的依据，同样属于认定事实错误。（三）世纪缘珠宝发送《房屋租赁协议书》解除通知后，依然占用房屋至2020年10月15日，并未与戴和平办理房屋交接，应当根据合同约定向戴和平支付租金。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正。 世纪缘珠宝答辩称：戴和平的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。一审法院认定戴和平向世纪缘珠宝山东世纪缘珠宝首饰有限公司返还租金169697.1元认定正确，2019年11月20日世纪缘珠宝已与戴和平解除合同，且世纪缘珠宝也接受了房屋钥匙，办理了房屋的交接。戴和平一审中也认可其已进入涉案房屋，并开展了经营行为，印证了一审法院所认定的事实，一审法院对上述事实的认定正确，戴和平所述世纪缘珠宝占用房屋至2020年10月15日与事实不符。且与戴和平一审中论述的情况相矛盾。戴和平与世纪缘珠宝之间的房屋租赁协议已于2019年10月20日解除，戴和平应当向山东世纪缘珠宝首饰有限公司返还租金169697.1元，综上所述戴和平的上诉请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。 世纪缘珠宝向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判世纪缘珠宝向戴和平支付违约金5万元。2、撤销一审判决第三项，依法改判世纪缘珠宝不承担诉讼保全保险费1500元。3、诉讼费用由戴和平承担。上诉理由：一、一审法院认定10万元保证金不予返还及世纪缘珠宝需另行支付违约金43.5万元，系事实认定错误，违约金数额应当予以调减。1、本案房屋已由戴和平自用，《房屋租赁合同》解除行为与戴和平自用后又产生的空置期损失之间无因果关系，戴和平并未产生较大损失，一审法院认定世纪缘珠宝支付的违约金数额明显过高。一审中戴和平已认可，在合同解除后、春节前，戴和平使用涉案房屋对外经营。也就是说涉案房屋至少在2020年1月份前后就已不再是空置状态，而是由戴和平自行使用，进行商业活动。对于涉案房屋的处置方式，系戴和平的权利。至于戴和平决定房屋自用、还是自用后再次出租，均与世纪缘珠宝无关，世纪缘珠宝也无权干涉。在世纪缘珠宝经营一段时间后，又决定继续出租房屋时，其后续招租时的空置期损失已系其自身应当承担的商业风险，解除《房屋租赁合同》的行为与后续的空置期损失之间已不存在因果关系，该损失不应由世纪缘珠宝承担。世纪缘珠宝在一审审理过程中已主张违约金过高。综上所述，涉案违约金系对戴和平因解除《房屋租赁合同》损失的赔偿，根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的月租金仅为7万余元，一审法院认定世纪缘珠宝需支付违约金43.5万元明显过高，应予以纠正。2、即使认定后续的房屋空置期与解除《房屋租赁合同》行为存在因果关系，但戴和平负有积极寻租，避免损失扩大的义务，而戴和平怠于履行该义务，对损失的扩大存在过错，应当对空置期损失承担责任。（1）在《房屋租赁合同》解除后，被上诉自行使用房屋对外经营，后续损失不应由世纪缘珠宝承担。（2）即使认定后续损失与解除《房屋租赁合同》行为存在因果关系，戴和平对于后续损失的发生亦存在过错。根据戴和平所述，截至一审开庭时，房屋尚未租出去。如此长的空置周期与正常的商铺招租周期明显不符，不符合商业规律。且戴和平的房屋处于李村商圈，客流量大，周围商业繁荣，位置优势明显，相较一般商铺，应更易出租。涉案房屋长期空置系因戴和平并未积极寻租，故意使房屋处于空置状态，以向世纪缘珠宝主张高额赔偿，系恶意拒租。对于明显有违正常商业规律的房屋空置期，在认定损失时，应当根据正常的商业规律确定合理的空置期间，以此计算空置期损失。本案空置期明显有违常理，系戴和平不积极寻租，有意为之。如一概以房屋实际空置期确定损失，将造成《房屋租赁合同》解除后，出租方仅需将房屋搁置，并向原承租人主张空置期损失的情形，有违公平原则，也不利于商业活动的开展。综上所述，戴和平怠于履行招租义务，对损失的扩大存在过错，应当对损失的扩大部分承担责任，且一审法院认定的空置期损失明显过高，请求二审法院确定合理的空置期损失，对世纪缘珠宝应承担违约金数额予以调减。3、认定房屋空置期时，应当综合考量各方因素。房屋的空置并非仅由世纪缘珠宝原因造成，还包括戴和平自用房屋及未积极寻租的原因，及后续新冠××疫情的客观影响。本案《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除，对于合同解除后发生的疫情等不可抗力因素，已不是世纪缘珠宝所能预见的，也不受世纪缘珠宝控制，世纪缘珠宝对此无过错。且在疫情发生前，戴和平并未积极寻租，而是将房屋自用，对疫情给房屋空置产生的影响，亦存在过错。此种情形下，若由世纪缘珠宝承担全部损失，有违公平原则，也与客观事实相违背。4、即使认定10万元合同保证金系赔偿性违约金，一审法院认定10万元保证金不予返还并要求世纪缘珠宝支付违约金43.5万元，使世纪缘珠宝实际向戴和平赔偿金额高达53.5万元，根据上述论述，该金额明显高于戴和平所受到的实际损失，应当依法予以调减。综上所述，请二审法院结合本案的客观情形及世纪缘珠宝、戴和平各自的过错程度，在考量世纪缘珠宝、戴和平行为分别对后续结果的原因力、及是否存在因果关系的基础上，确定合理的房屋空置期损失，对世纪缘珠宝应当承担的违约金金额依法予以调减。二、一审法院认定世纪缘珠宝承担诉讼保全担保费1500元系事实认定错误，法律适用错误，世纪缘珠宝不应承担保全担保费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条仅系保全担保方式的规定，并未规定担保费的承担主体。诉讼保全担保费的承担应以合同约定为准，《房屋租赁合同》中并未明确约定担保费的承担主体，且该费用并非戴和平维护其权利的必要支出。综上所述，本案诉讼保全担保费1500元不应由世纪缘珠宝承担综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正，支持世纪缘珠宝的上诉请求。 戴和平答辩称：关于世纪缘珠宝对违约金过高的情况没有事实及法律依据，不应被采纳。并且世纪缘珠宝系恶意单方违约解除，并且占据商铺地址作为分公司工商注册经营地址直到2020年10月15日，严重影响戴和平寻找新的租户造成损失扩大，所以世纪缘珠宝应当赔偿损失。此外世纪缘珠宝关于诉讼财产保全责任险费用的答辩，也应当被驳回。因为这是由于世纪缘珠宝的违约，给戴和平带来的损失。 戴和平向一审法院提出诉讼请求：1、解除戴和平、世纪缘珠宝之间的房屋租赁协议书；2、判令世纪缘珠宝支付的合同保证金10万元归戴和平所有；3、判令世纪缘珠宝支付戴和平垫付的租赁税费119125元；4、判令世纪缘珠宝支付违约金43.5万元；5、本案诉讼费、保全费、财产保全责任保险费由世纪缘珠宝承担。事实和理由：2018年12月31日，戴和平、世纪缘珠宝签订房屋租赁书，约定戴和平将位于青岛市李沧区房屋（以下简称涉案房屋）出租给世纪缘珠宝，租赁期限自2019年2月1日起到2023年1月31日止，前两年租金（不含税）为87万元/年，后两年租金为91万元/年，于每年12月1日前交纳次年租金，租赁税费由世纪缘珠宝承担，合同保证金10万元。合同约定，若世纪缘珠宝提前解除租赁合同，戴和平有权扣除合同保证金，世纪缘珠宝还应当支付半年租金的违约金。2019年11月20日，世纪缘珠宝向戴和平发出了解除通知，单方面解除了合同。庭审过程中，戴和平主动要求对租赁税费不予处理。 世纪缘珠宝辩称，房屋租赁协议书经双方协商一致解除，世纪缘珠宝不应支付违约金。即使认定世纪缘珠宝单方解除合同，戴和平主张的违约金过高，应予调整。保证金、违约金只能择一主张，不能合并计算。戴和平是租赁税费的纳税义务人，且未提供证据证明其垫付了租赁税费。戴和平应当向世纪缘珠宝返还剩余租金、保证金及剩余租金、保证金的利息。因此，世纪缘珠宝提出反诉，请求：1、判令戴和平向世纪缘珠宝返还合同保证金10万元及相应利息（利息自2019年11月21日起计算至保证金及利息全部清偿之日止，利率按日万分之五计算）；2、判令戴和平向世纪缘珠宝返还剩余租金169697.1元（自2019年11月21日起至2020年1月31日止的租金，日租金按2090.1元计算）及利息（利息自2019年11月21日起计算至剩余租金及利息全部清偿之日止，利率按日万分之五计算）；3、本案诉讼费由戴和平承担。 戴和平针对反诉辩称，本案中的合同保证金不是定金而是违约金，在违约金不足以弥补戴和平损失的情况下，戴和平有权同时主张，且根据合同第6条约定，戴和平有权扣除合同保证金，世纪缘珠宝还应再向戴和平支付违约金。涉案合同是戴和平、世纪缘珠宝续签的第二份合同，戴和平基于五年租赁合同的预期租金收益，已经将房屋年租金由102万元/年，降低到87万元/年和91万元/年，世纪缘珠宝仅在合同履行不到一年的情况下就单方解除合同，严重损害了戴和平合同签订时的预期，在违约金不足以弥补戴和平损失的情况下，戴和平有权根据合同约定同时主张扣除合同保证金并要求世纪缘珠宝支付违约金。双方约定违约金的标准按照6个月租金计算，不存在违约金过高的情形，相反，涉案房屋至今空置，违约金根本无法弥补戴和平的损失。 一审法院认定如下事实： 2018年12月31日，戴和平（甲方）与世纪缘珠宝及世纪缘珠宝的青岛第五分公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于销售金银首饰珠宝等商业用途，租赁期限4年，自2019年2月1日起到2023年1月31日止，前两年租金为87万元/年，后两年租金为91万元/年，每年的12月1日前交纳次年租金，租金为不含税金额，乙方须到税务部门开具租赁发票，由此产生的税额由乙方自行承担。合同保证金10万元，合同到期或双方终止合同时，乙方向甲方移交房屋完毕，乙方已将其在本合同中列明的甲方出租铺位上面注册登记的公司搬迁至他址，交齐各项费用且乙方无任何违约行为前提下，甲方在三日内无息退回乙方保证金。甲方如有逾期退还，则每逾期一日向乙方缴纳该笔保证金额万分之五的违约金。乙方租赁期间就该房屋所产生的一切税费均由乙方自行承担，并按各收费部门规定的时间按时交纳，如违约产生的滞纳金由乙方全额承担。因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权扣除合同保证金10万元，乙方需再向甲方支付半年租金作为违约金，如果甲方有其他损失，乙方应当继续赔偿。该合同上有戴和平的签字及捺印并加盖有世纪缘珠宝的合同专用章。合同签订后，世纪缘珠宝按照约定向戴和平支付了2019年2月1日-2020年1月31日的租金87万元。 2019年11月20日，世纪缘珠宝以其及其青岛第五分公司的名义以邮寄方式向戴和平发送了解除通知并交付了钥匙，解除通知载明世纪缘珠宝及其青岛第五分公司通知戴和平房屋租赁协议书自2019年11月20日解除，世纪缘珠宝已将自有物品搬出并于2019年11月20日将租赁房屋交付戴和平，戴和平可另行出租。解除通知加盖世纪缘珠宝公章。2020年10月15日，世纪缘珠宝的青岛第五分公司注销。 戴和平、世纪缘珠宝确认世纪缘珠宝使用房屋期间的物业、水、电费已经结清。 一审法院认为，戴和平、世纪缘珠宝及世纪缘珠宝的青岛第五分公司之间签订的房屋租赁协议书是各方真实意思表示，合法有效。世纪缘珠宝的青岛第五分公司没有独立的法人资格且已注销，其相关权利义务应当由世纪缘珠宝享有和承担。世纪缘珠宝主张其与戴和平协商一致解除合同，但其提交的证据并不足以证实，一审法院不予确认。因此，世纪缘珠宝单方要求解除合同属于违约行为。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。2019年11月20日，世纪缘珠宝通知戴和平解除合同，接收房屋并将钥匙交付给戴和平。戴和平虽然不认可世纪缘珠宝解除合同，但接收了钥匙并事后也实际进入了涉案房屋，且戴和平也应当及时接收房屋减少损失。故双方之间的合同于2019年11月20日已经解除。戴和平应当将剩余期间（自2019年11月21日至2020年1月31日）的租金返还给世纪缘珠宝。世纪缘珠宝主张剩余租金169697.1元，未超出双方约定的租金标准，一审法院予以支持。因世纪缘珠宝存在违约行为，对其主张利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 违约方解除合同，本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。世纪缘珠宝也未举证证明约定的违约金过分高于戴和平的损失。世纪缘珠宝提前解除合同，根据合同约定，戴和平有权扣除合同保证金10万元，世纪缘珠宝还应当再向戴和平支付半年租金（43.5万元）或戴和平以同等价格租赁出去前的空租期房租的违约金。世纪缘珠宝未举证证明戴和平在半年之内以同等价格租赁出去，故对于戴和平主张保证金10万元不予返还及世纪缘珠宝另行支付违约金43.5万元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于世纪缘珠宝主张的返还保证金10万元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定，“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”；《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”。戴和平因诉讼保全而支付的担保保险费1500元系戴和平的合理支出，应由世纪缘珠宝承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、世纪缘珠宝已支付给戴和平保证金10万元归戴和平所有。二、世纪缘珠宝支付给戴和平违约金43.5万元。三、世纪缘珠宝支付给戴和平诉讼保全担保保险费1500元。四、戴和平返还给世纪缘珠宝山东世纪缘珠宝首饰有限公司租金169697.1元。上述二、三、四项相折抵，世纪缘珠宝支付给戴和平266802.9元，于判决生效后十日内付清。五、驳回世纪缘珠宝山东世纪缘珠宝首饰有限公司的其他反诉请求。如果世纪缘珠宝未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10341元、诉讼保全费3791元，共计14132元（戴和平已预交）；反诉案件受理费2673元（世纪缘珠宝已预交）；由戴和平负担2364元，世纪缘珠宝山东世纪缘珠宝首饰有限公司负担13265元；余款1176元，退还给戴和平戴和平。 二审中戴和平提交以下证据： 证据1：2020年6月16日对本案租赁商铺外观拍摄，商铺挂有招租牌子，证明戴和平已经积极寻求通过各种方式招租以减少损失。世纪缘珠宝质证后认为：证据1真实性无异议，证明事项不予认可。上述照片不能证明戴和平积极招租的事实，在一审庭审时戴和平已经确认在2019年底曾进行过使用。 证据2：世纪缘珠宝证明世纪缘珠宝以本案租赁的商铺为注册经营地址在工商机关办理注册登记，双方的租赁关系和协议是其维持合法工商注册登记的必要条件；在其持续经营至2020年10月15日注销之日前，世纪缘珠宝一直占用该租赁商铺地址为工商登记的经营地址。世纪缘珠宝质证认为：证据2真实性无异议，证明事项不予认可。交付租赁房屋后世纪缘珠宝积极办理分公司的工商登记注销手续，也并未在该地址实际经营。不会导致租赁房屋损失扩大，且未注销完毕的原因是因为需要办理税务注销的相关手续，并非是山东世纪缘珠宝首饰有限公司恶意拖延。 案件一审中戴和平确认2020年春节前其使用过涉案房屋，且认可世纪缘珠宝使用房屋期间的物业、水、电费均已结清。 二审中戴和平主张2019年11月世纪缘珠宝交付的钥匙不对，且屋内仍有世纪缘珠宝物品，其催促对方办理交接，但上述陈述均无书面证据提交。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点在于涉案租赁合同的解除时间及世纪缘珠宝占用时间的认定以及违约金的认定。 本案中世纪缘珠宝主张与戴和平协商一致解除合同并无证据予以证明，戴和平配合交接行为亦只能认定为减损行为，并不能认定其同意解除合同。因此世纪缘珠宝系单方违约解除合同。违约方无合同解除权，但双方于2019年11月20日完成房屋交接，涉案租赁合同于该日于事实上解除，对该日之后的租金，戴和平应予退还，对此一审法院认定正确。戴和平主张世纪缘珠宝2019年11月20日交付的钥匙系错误的且屋内有其物品，但并未提供证据予以证明。同时，一审双方确认世纪缘珠宝使用房屋期间的物业、水、电费均已结清，世纪缘珠宝在邮寄的解除通知中亦写明当日（2019年11月20日）电费度数及费用已结清，戴和平也未提交证据证明该日后世纪缘珠宝产生并需交纳其他水电费用，结合一审戴和平庭审中自认2020年春节前使用涉案房屋，故本院对双方于2019年11月20日完成交接予以确认。关于世纪缘珠宝分公司于2020年10月完成工商注销，该行为并不影响戴和平对房屋的接收和实际使用，故其主张房屋占用费计算至2020年10月15日的主张本院不予采纳。 关于违约金，双方签订为四年长期合同，世纪缘珠宝在履行一年时予以解除，对出租方造成实际损失。合同中对违约金的约定明确：在不予退还保证金的情况下支付6个月房租，一审在考虑双方过错、合同实际签订、履行及损失的情况下，对世纪缘珠宝要求酌减违约金的请求未予采纳，符合一审对违约金的审查裁量范围，二审予以维持。关于诉讼保全保险费用，系原告为诉讼而实际支出的费用，应由违约方予以负担。世纪缘珠宝的上述主张，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求均不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10792元，由两上诉人各自负担己方预交部分。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年二月二十二日 法官助理 徐 鹏 书记员 王珩霖