江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12058号上诉人（原审被告）：李娟，女，1981年12月11日出生，汉族，住安徽省太和县。上诉人（原审被告）：屠定顺，男，1979年3月3日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：赵欣竹，江苏博晓律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：邓泽敏，女，1980年10月21日出生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：邱立，男，1974年4月12日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：王辉，北京市惠诚（昆山）律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。上诉人李娟、屠定顺因与被上诉人邓泽敏、邱立房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初13436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。李娟、屠定顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由邓泽敏、邱立承担。事实与理由：一审判决认定违约金金额过高，应于调整。一、违约金应以实际损失为基础，邓泽敏、邱立因幼儿园学区无法使用产生的实际损失为43200元。1.根据“五年学区一更新”政策和实际情况，邓泽敏、邱立于2023年可以继续使用涉案房屋学区，所以李娟、屠定顺违约行为造成的实际损失就是幼儿园学费差额。涉案房屋裕元幼儿园一年的学费（包括伙食费）是4050元，邓泽敏、邱立的孩子现就读育英幼儿园一年学费（包括伙食费）为11250元，即使不考虑教育资源上邓泽敏、邱立的获利程度，其实际损失为三年学费差额43200元（7200元/年*6）。2.实际损失不应该包括律师费。合同中根本违约条款未约定律师费由违约方承担，即使律师费由李娟、屠定顺承担，邓泽敏、邱立主张的律师费过高，按照一审法院判决结果9万元计算，根据《江苏律师收费标准》，律师费应在7000元左右，李娟、屠定顺不应对邓泽敏、邱立增加诉请产生的律师费承担责任。3.实际损失不应包含接送孩子的交通费，根据百度地图查看，涉案房屋至裕园幼儿园距离1.1公里，需要七分钟；至育英幼儿园的距离为4公里，需要14分钟。结合接受教育程度不一样，交通费损失可忽略不计。二、违约金应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素降低。关于学区的新政策于2018年12月5日颁布，案涉合同签订于2019年1月9日，间隔时间较短，李娟、屠定顺对政策不了解存在合理性，对于违约不存在主观故意。综上，一审判决认定的违约金过分高于实际损失，依据不足。邓泽敏、邱立辩称，一、因为李娟、屠定顺出售房屋时恶意隐瞒学区使用情况，导致邓泽敏、邱立的孩子无法在原定学区上学，导致孩子就近入学机会降低、入学成本增加。在得知学位已用后，邓泽敏、邱立曾联系李娟、屠定顺确认，李娟、屠定顺仍回复学区没有被使用的情况。邓泽敏、邱立为保证孩子入学，无奈之下选择私立幼儿园，除了学费，后期各种课外活动费用也是较大支出。根据市场行情，有学区的房屋与无学区的房屋价格差异至少十几万，无形中也产生损失。二、双方签订的房屋买卖合同中明确约定一方违约，除承担违约金之外，还应承担守约方的诉讼费、律师费等，所以本案实际损失不包括律师费用。综上，李娟、屠定顺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。邓泽敏、邱立向一审法院起诉请求：1.李娟、屠定顺支付违约金共计395200元；2.本案的诉讼费、律师费由李娟、屠定顺承担。一审法院认定事实：2019年1月9日，邓泽敏、邱立（乙方）和李娟、屠定顺（甲方）在昆山住商房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定邓泽敏、邱立购买李娟、屠定顺所有的位于昆山市车库，总价为1976000元，约定2019年5月31日前办理房屋产权过户手续。合同对违约的情形及责任做了约定，甲乙双方中任何一方未按照本合同约定履行义务，构成一般违约的，自违约之日起第二日，违约方需要向守约方每日支付成交总价的万分之三作为违约金，至违约方恢复履行合同之日止，甲乙双方在没有其他约定的情况下依照本约定执行。任何一方违约，除承担违约金外，违约方还应承担以下费用：1.守约方的诉讼费、律师费、车马费及误工费损失；2.丙方基于本合同所出阶段应该收取的服务费用。构成根本违约的，守约方有权单方面解除本合同，并有权向违约方主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之二十的金额作为解约违约金。同时违约方应承担全部的居间费用。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价千分之一标准主张逾期违约金。解约违约金与逾期违约金不能同时适用。第七条特别约定和保证第（五）款学区及产权人承诺：订立本合同之时，甲方承诺本房屋所在学区无使用，如承诺不实的，视为甲方根本违约，乙方有权要求退款退房并追究甲方违约责任。合同订立后学区变动的，甲方不承担违约责任。合同签订后，邓泽敏、邱立如约支付了房款，李娟、屠定顺也如约配合办理了房屋交付及过户手续，2020年6月14日，涉案房屋登记至邓泽敏、邱立名下。2020年秋季，邓泽敏、邱立的子女欲就读该房屋所在学区的幼儿园时，被告知该房屋学区五年内已用，其子女无法再次利用该房屋所属学区就读幼儿园，邓泽敏、邱立认为李娟、屠定顺出售房屋时为了抬高价格做出了恶意虚假承诺，构成违约，现其诉至法院要求李娟、屠定顺承担违约责任。李娟、屠定顺于2017年因为子女入学使用该房屋的初中学位，于2018年因子女入学使用该房屋小学学位。邓泽敏、邱立有两名子女，其中年长子女已经高中毕业，年幼子女于2020年就读幼儿园，因无法就读该房屋所在的学区的裕元幼儿园，邓泽敏、邱立的子女最终就读昆山市私立育英幼儿园，2020年秋季学期伙食费3000元/学期，保育教育费8250元/学期，同期裕元幼儿园保育费约2750元/学期，伙食费1300元/学期。《昆山市2015年各级各类学校招生工作意见》中明确，具有本市常住户籍的适龄幼儿，在确定幼儿园施教区时参照义务教育阶段学校施教区认定办法，其中义务教育阶段学区认定细则明确：学校应对服务对象提供的合法固定住所予以登记，合法规定住所自登记之日起5年内认定一名学区生（同一家庭符合计划生育政策除外）。2019年12月5日，昆山市教育局下发了《关于调整2019年部分招生政策的通知》，对2020年招生工作中学区认定等政策调整进行预告，其中明确2019年秋季入学起，同一合法固定住所每五年认定一个幼儿园及义务教育段学位（同一家庭符合计划生育政策除外）。2015年-2018年登记使用过学位的房产，如在2019年3月1日之间完成房屋产权变更登记的，2019年秋季入学可跨学段使用。经一审法院与教育局相关工作人员核实该政策的解读，工作人员回复以2020年3月1日作为区分的时间节点，在2020年3月1日前已取得房屋产权证的，“五年一学位”的认定是分学段的，即如果卖方已使用了小学学位，则买方仍可以在卖方使用学位起5年内使用幼儿园或初中学位；如在2020年3月1日后取得房屋产权证书，卖方已使用了该房屋小学学位，则在卖方使用学位起5年内买方不得使用该房屋任何一个学段的学位，即幼儿园、小学、初中均不得使用。昆山市住商房地产经纪有限公司向一审法院出具情况说明一份，称签约时买卖双方及该公司工作人员均在场，就学区使用问题中介方询问了出售方，出售方称幼儿园、小学、初中学区均没有报名使用。李娟、屠定顺称其已经将所有情况均如实告知了中介，其子女是积分入学的，没有上裕元幼儿园，且2019年秋季入学前幼儿园无需实行房产统一登记，幼儿园入园只要辖区内有房屋即可，故其认为不会影响邓泽敏、邱立的子女上裕元幼儿园，因此作出了《房屋买卖合同》中学区无使用的承诺。一审法院认为，邓泽敏、邱立和李娟、屠定顺签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方依法具有约束力。现支付房款、交付房屋及过户等主要合同义务均已经履行完毕，一审法院予以确认。关于邓泽敏、邱立要求李娟、屠定顺支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，首先，李娟、屠定顺子女曾于2017年使用该房屋初中学位、2018年使用该房屋小学学位，其在向邓泽敏、邱立出售涉案房屋时，应当将该情况如实告知邓泽敏、邱立，现李娟、屠定顺自认为不会对邓泽敏、邱立子女就读幼儿园产生影响即作出“本房屋所在学区无使用”的承诺，不符合事实，也违反了双方合同的约定。其次，双方签订合同的时间为2019年1月9日，此时昆山市新的招生政策已经发布，李娟、屠定顺在2017年、2018年实际使用该房屋学位的情况已经实际影响了邓泽敏、邱立购买该房屋所应当享有的对应权利，该政策的发布在双方签订合同之前，李娟、屠定顺也未举证邓泽敏、邱立在合同履行中存在迟延付款的情况，李娟、屠定顺认为系政策变动及邓泽敏、邱立付款迟延导致买方子女无法就读裕元幼儿园的抗辩，一审法院不予采信。再次，从邓泽敏、邱立购房时即向中介和卖方确认房屋学区的情况看，学区系其购买该房屋所考量的重要因素之一，现因李娟、屠定顺的不实承诺导致其子女无法正常使用该房屋学区入园，确实增加了邓泽敏、邱立的教育、接送等成本。综上，李娟、屠定顺的行为构成违约，应当向邓泽敏、邱立支付违约金。关于李娟、屠定顺应当支付邓泽敏、邱立违约金的金额，一审法院认定如下：首先，根据双方合同的约定，李娟、屠定顺对于学区使用承诺不实构成根本违约，此时邓泽敏、邱立作为守约方有权要求解除合同并主张解约违约金，也可以要求继续履行合同主张逾期违约金，但本案中双方主要合同义务均已经履行完毕，邓泽敏、邱立也未主张解除合同，因此邓泽敏、邱立要求按照解约违约金的标准向李娟、屠定顺主张违约金，无合同依据，该标准一审法院不予采纳，本案中的情形不符合典型的逾期履行义务而应承担逾期违约金的情形，且总房价日千分之一标准也明显过高。其次，2020年秋季前入学政策对“五年一学位”的认定确实是分学段的，新招生新政策的发布距离双方签订《房屋买卖合同》的时间间隔较短，李娟、屠定顺对于该新政策不了解存在一定的合理性，其对于邓泽敏、邱立子女最终无法就读所属学区幼儿园，不存在明显的主观恶意，且李娟、屠定顺最后一次使用涉案房屋学位是在2018年，根据目前“五年一学位”政策的规定，邓泽敏、邱立子女可于2023年使用该房屋学位就读所属的小学，即李娟、屠定顺该违约行为对邓泽敏、邱立造成损失的期限仅及于邓泽敏、邱立子女就读幼儿园的三年期间。综上，一审法院综合考虑双方合同的履行情况、李娟、屠定顺的过错程度、李娟、屠定顺违约行为给邓泽敏、邱立造成的的实际损失（含教育费、接送成本、律师费、房价因素等），酌定李娟、屠定顺支付邓泽敏、邱立违约金9万元。邓泽敏、邱立要求李娟、屠定顺支付律师费损失的主张，已考虑在邓泽敏、邱立的实际损失内，一审法院不再单独支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：李娟、屠定顺于判决生效之日起十日内支付邓泽敏、邱立违约金90000元。案件受理费7228元，减半收取3614元，由李娟、屠定顺负担。其中，邓泽敏、邱立预交的案件受理费3614元，一审法院予以退还，李娟、屠定顺应负担的3614元交纳至一审法院。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，李娟、屠定顺向本院提交：1.百度地图打印件，以证明从涉案房屋所在的长江花园到裕元幼儿园的距离是1千米，驾车需三分钟，至育英幼儿园路程3.4千米，驾车需九分钟。结合两家幼儿园的教育程度不同，交通损失可忽略不计；即使存在交通损失，邓泽敏、邱立每天往返多4.8公里，油费2.4元每天，一年内上学期间八个月，按照240天计算，幼儿园3年内邓泽敏、邱立多支出的交通费不会超过1728元。2.网上查询的昆山城中2019年1月新房房价数据、周市镇2019年1月新房房价数据、周市镇2019年二手房房价数据，以证明2019年1月昆山市新房均价为21062.42元/平方米，周市镇新房均价为23323.5元/平方米，周市镇二手房均价为13817元/平方米，而涉案房屋房产证面积是174.91平方米，另加10平方米左右车库，当时成交价为197.6万元，折合单价为10686.28元/平方米，故涉案房屋并未因学区房因素高于均价，不应将房价因素列为邓泽敏、邱立的实际损失。对于上述材料，邓泽敏、邱立未发表质证意见。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：邓泽敏、邱立与李娟、屠定顺在2019年1月9日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中对于案涉房屋的学区使用情况作特别约定，故学区情况是邓泽敏、邱立是否购买案涉房屋的重要考量因素，李娟、屠定顺作为卖房人，应对相关情况如实陈述。李娟、屠定顺未经核实即作出学区未使用的承诺，不符合事实，有违双方约定，应承担违约责任。但双方合同已经履行完毕，邓泽敏、邱立未基于根本违约主张解除合同，故双方在合同中约定的解约违约金不适用于目前情形；合同中约定的每日总房价千分之一的逾期违约金标准亦明显过高，一审法院综合案涉违约行为对邓泽敏、邱立造成的损失及李娟、屠定顺在出售房屋时的过错程度等对违约金酌情调整并无不当。学区因素会对房屋价格产生一定影响，邓泽敏、邱立购买案涉房屋用于孩子上学的目的受阻，孩子目前就读的幼儿园离案涉房屋较远，邓泽敏、邱立在孩子上学方面需要花费更多的精力、财力，其损失难以具体量化。一审法院综合考量的因素全面，且违约金兼具弥补性与惩罚性，一审法院酌定李娟、屠定顺支付违约金9万元在合理范围内，并无不当，本院不予调整。综上，上诉人李娟、屠定顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7228元，由上诉人李娟、屠定顺负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二一年二月二十六日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。