成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0117民初7078号 原告:成都锦绣逸都房地产开发有限公司，住所地郫县（现成都市郫都区）犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑******。 法定代表人冯姣，职务总经理。 委托诉讼代理人李小平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人彭雪琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：莫华君，女，汉族，1989年5月12日出生，住四川省营山县。 被告：李超，男，汉族，1990年8月12日出生，住四川省郫县。 第三人：兴业银行股份有限公司成都分行，，住所地成都市高新区世纪城路** 负责人叶向峰，职务行长。 委托诉讼代理人卢勋，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈仓，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司（以下简称“锦绣逸都公司”）与被告莫华君、李超、第三人兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称“兴业银行成都分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理立案后，依法由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理，原告锦绣逸都公司的委托诉讼代理人彭雪琴、第三人兴业银行成都分行的委托诉讼代理人卢勋到庭参加诉讼，被告莫华君、李超经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告锦绣逸都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告支付全部代偿款项（包括按揭贷款本息、罚息、违约金等）共计430000元，该款项由原告直接从被告已支付房款中扣除，不足部分由被告支付；3、判令被告支付原告因本案支付的律师费20000元及保函保单费1000元；4、判令被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定向原告支付违约金46500元（全部代偿款项、诉讼费、保全费、律师费、保函保单费总额的10%），该款项由原告直接从被告已支付房款中扣除，不足部分由被告支付；5、判令被告向原告支付房屋使用费261857.3元（以房价款总额的万分之五／日暂计至2020年10月22日，具体金额计算至被告将房屋退还原告之日止），否则，被告应每日按照房价款总额的万分之五向原告支付违约金；6、判令被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后将本案商品房恢复原状（原状是指交付时状态）、消除该商品房所设定的权利限制（包括但不限于他项权利、租赁等）后交还原告；7、判令被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日起10日内，配合原告到房屋主管部门办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续，否则，被告应每日按照房价款总额的万分之二向原告支付违约金；8、判令第三人在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，配合原告办理完毕撤销本案商品房抵押预告登记手续；9、判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定向原告承担的违约金、诉讼费、律师费、保全费、保单保函费以及代被告向第三人偿还之全部款项等费用后，若有剩余的，在被告配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续后，再将剩余部分退还给被告；10、判令被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告将第二项诉讼请求中代偿款项调整为421774.92元，并撤回“该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付”；第四项诉讼请求中违约金金额调整为45278.89元；撤回第六项诉讼请求中“消除该商品房所设定的权利限制（包括但不限于他项权利、租赁等）”。事实和理由：原、被告于2016年11月18日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋，总价款754632元；合同约定被告于2016年11月18日前支付首期房价款人民币234632元，剩余520000元由被告向兴业银行成都分行申请贷款。合同签订后，原告为该合同办理了备案登记。合同签订后，原、被告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，由被告向第三人申请借款，原告为被告的借款向第三人提供连带保证。此后，案涉房屋办理了预告登记、抵押预告登记，第三人发放了贷款。2018年11月28日，案涉房屋办理了交接手续，房屋已经进行交付。因被告未能按时偿还贷款，原告承担了担保责任。该房屋已办理了相关备案登记，根据原被告合同约定，原告有权解除合同及要求被告承担相关责任，故诉至法院。 被告莫华君、李超经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料。 第三人兴业银行成都分行支行述称，原告已于2020年12月8日代偿了被告拖欠的全部贷款本息421774.92元，借款合同项下债务已经结清。第三人发起了注销预告抵押登记流程，但因案涉房屋被法院查封，所以暂未办理成功。为此，第三人愿意配合相应的注销手续，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 原告及第三人围绕诉讼请求及陈述当庭提交了原、被告身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、首付款凭证、交房通知书快递单、房屋验收登记表、门（楼）牌号变更证明、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、不动产登记证明、履行担保责任通知书、贷款结清证明、个人贷款还款凭证、委托代理合同及发票、诉讼财产保全责任保险单及发票等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告、第三人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年11月18日，锦绣逸都公司与莫华君、李超签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋，总价款754632元；首付款为234632元，其余价款由被告向兴业银行成都分行贷款支付。该合同补充协议第七条第3项约定，如买受人未能及时向贷款机构偿还到期贷款本息，视同买受人在本合同项下严重违约，出卖人有权立即解除购房合同；因买受人原因导致出卖人被贷款机构追责的，出卖人有权向买受人追偿因此向贷款机构偿还之全部款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息、费用等）以及因此产生的其他一切费用（包括但不限于因追偿产生的诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等），买受人还须向出卖人支付前述全部款项总额的10%作为违约金。该合同补充协议第二十一条第2项约定，买受人已办理收房手续后本合同解除的，自买受人收房之日起至房屋退还给出卖人之日止，买受人应按房价款总额的万分之五／日向出卖人支付房屋使用费……买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续，并将房屋恢复原状（原状指交付时的状态），消除该商品房所设定的权利限制（包括但不限于他项权利、租赁等）后退还给出卖人，如买受人逾期办妥退房手续、消除该商品房所设定的权利限制并将房屋恢复原状退还给出卖人的，每逾期一日，买受人还应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。该合同于2017年1月14日办理了签约备案。 合同签订后，莫华君、李超向锦绣逸都公司支付了首付款，并于2017年1月16日同锦绣逸都公司、兴业银行成都分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。该抵押贷款合同约定，莫华君、李超向兴业银行成都分行贷款520000元用于购买案涉房屋，锦绣逸都公司为该笔贷款提供连带责任担保。案涉房屋后办理了抵押预告登记，权利人为兴业银行成都分行。兴业银行成都分行向锦绣逸都公司支付了该笔贷款。锦绣逸都公司于2018年11月28日向莫华君、李超交付了合同约定的房屋。 2020年8月17日，兴业银行成都分行向锦绣逸都公司发出了《履行担保责任通知书》，载明：因借款人出现连续逾期，且贷款状态为不良，已构成违约。截止2020年8月17日，借款人剩余贷款本金437666.54元，尚欠利息（含罚息、复利）8943.53元。特别特请注意：上述贷款本息等仅为截止日期借款人尚欠本息金额，在代偿时，应以你方实际代偿日借款人尚未结清的贷款本息金额为准。2020年12月8日，锦绣逸都公司代莫华君、李超偿还了贷款本息，共计421774.92元，其中本金420333.18元、利息1441.74元。 另查明，2020年9月25日，锦绣逸都公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理其与莫华君、李超间买卖合同纠纷，委托代理费20000元。泰和泰律师事务所2020年9月28日出具金额为20000元的律师费发票。 2020年10月23日，锦绣逸都公司向华安财产保险股份有限公司申请诉讼财产保全责任保险，对案涉房屋保全提供保函担保，保险费1000元。当日，华安财产保险股份有限公司出具了金额为1000元的发票。 还查明，1、原告自愿撤回代偿款由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付的请求，以及撤回消除该商品房所设定的权利限制（包括但不限于他项权利、租赁等）请求；2、案涉房屋原地址郫县××镇××路××号××路××号。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原、被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，被告未按约履行偿还住房按揭贷款的义务，导致按揭银行要求原告承担连带保证责任。对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告根据合同取得的房屋恢复原状并应予返还，且应配合原告办理案涉房屋的相关登记备案手续。故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付其代为向银行清偿的贷款本息等费用共421774.92元的诉请，与本院审理查明的事实相符，本院予以支持。对原告要求被告支付原告律师费共20000元的诉讼请求，因补充协议第七条第3项进行了约定，且该费用已经实际产生，本院予以支持。 对原告要求被告承担违约金45278.89元的诉讼请求，因其将诉讼保全保险费用一并纳入，但该费用的发生不是原告的必然损失，且双方合同中无明确约定，本院确定该违约金仅按照全部代偿款项421774.92元、案件受理费5697元、保全费4317元、律师费20000元之和的10%予以计算，即45178.89元；同时对原告要求支付保函保单费的请求不予支持。 对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，因双方在补充协议第二十一条第2项进行了明确约定，结合莫华君、李超2018年11月28日接收案涉房屋的事实，本院确定以房屋总价款754632元为基数，从2018年11月28日起至案涉房屋返还之日止，按照万分之五/日标准支付的房屋使用费。对于原告要求被告支付房屋使用费未退还房屋时还应支付违约金问题，因是否存在逾期退房的相关事实还未发生，故原告该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 对原告要求被告承担逾期办理相关撤销登记手续违约金的诉讼请求，因原告此前并未通知被告要求解除合同并返还房屋、撤销相关登记，相关事实还未发生，故原告该项诉讼请求无事实依据，本案不予处理。 对原告要求其应退还给被告的购房款在扣除按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定应向原告承担的违约金、诉讼费、律师费、保全费、保单保函费以及代被告向第三人偿还之全部款项等后，若有剩余的，在被告配合办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续以及抵押预告登记手续后，再将剩余部分退还给被告的请求，因本院未支持原告主张的保函保单费，故双方应在扣除被告不应承担的保函保单费以及被告配合办理完毕上述登记手续后进行结算。 对原告要求第三人配合办理案涉房屋解除抵押登记手续的诉讼主张，因与本案系不同法律关系，且兴业银行成都分行系本案第三人，原告在本案中的该主张于法无据，本案不予处理。 关于原告自愿撤回代偿款由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付的请求，以及撤回消除该商品房所设定的权利限制（包括但不限于他项权利、租赁等）请求，系原告自愿处分权利行为，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司与被告莫华君、李超于2016年11月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、被告莫华君、李超于本判决发生法律效力后三十日内向原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司将位于位于××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋恢复原状并予以返还，并配合原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司办理该房屋撤销备案手续、撤销预告登记手续以及抵押预告登记手续； 三、被告莫华君、李超于本判决发生法律效力后十日内向原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司支付代偿贷款本息共计421774.92元、违约金45178.89元以及律师费20000元； 四、被告莫华君、李超于本判决发生法律效力后十日内向原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司支付房屋使用费，标准为：以房屋总价款754632元为基数，从2018年11月28日起至案涉房屋返还之日止，按照万分之五/日标准进行计算； 五、驳回原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本案收取案件受理费人民币5697元、保全费人民币4317元，由被告莫华君、李超承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二一年二月二十六日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜