云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初12963号原告昆明市海伦堡商业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区广福路**春城时光花园******。法定代表人张霞。诉讼委托代理人陆娟，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告张雪，女，汉族，1982年2月10日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。诉讼委托代理人顾超，云南恒业律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司（以下简称“海伦堡公司”）诉被告张雪租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告海伦堡公司的特别授权代理人陆娟，被告张雪的特别授权代理人顾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司诉称：原、被告于2015年3月23日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》约定由原告将位于昆明市官渡区出租给被告用于经营品牌为“ＩＨＯＵＳＥ”服饰。合同约定租赁期限为3年，自商铺实际交付之日起算。租金标准为：第一、二年租金为37264.3元／月，第三年租金为39500.16元／月。被告以每3个月为一个支付周期，采取先付租金后使用租赁商铺的方式向原告支付租金，且下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。另，租赁合同第11.1条约定：若被告不论任何原因实际租赁该物业的期间不满第2.2条规定的租赁期和／或违反本合同的约定，原告有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金。第11.8条约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租金总额的10%计算。第11.9条约定，被告拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用均视为违约，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金，逾期达到20天的，原告有权终止合同，没收保证金，要求被告支付欠付租金、违约金等费用，并无条件返还租赁标的及其附属物。合同还约定，被告在租赁期间按照每月28.6元／㎡向原告缴纳物业服务费。且双方另行签订了《昆明海伦城市广场物业管理合同》，对水电费、物业管理费、逾期支付违约金等进行了明确约定。前述合同签订后，原告如约向被告支付了租赁商铺，但被告自2017年12月24日起拖欠租金等各项费用，经原告多次催收，被告均拒不支付。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原、被告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及《昆明海伦城市广场物业管理合同》于2018年5月10日解除；二、被告向原告支付自2017年12月24日起至2018年5月10日期间的租金173099.9元及至清偿之日止的违约金（暂计算至2020年6月10日为98952.42元）；三、被告向原告支付2018年4月1日起至2018年5月10日期间的物业管理费14397.91元及至清偿之日止的违约金（暂计算至2020年6月10日为7592.63元）；四、被告向原告支付2017年12月24日起至2018年5月10日期间的收银系统管理费2290.33元及清偿之日止的违约金（暂计算至2020年3月31日为1329.98元）；五、被告向原告支付其单方提出终止合同的违约金23700元（违约金为剩余租期租金的10%，剩余租期为6个月，租金为39500.16×6＝237000.96元）；六、被告向原告支付装修期所免去的租金37264.3元。被告张雪辩称：本案包含了三个法律关系，房屋租赁、物业管理、POS收银协议，根据一案一审原则，如果原告不能明确按什么法律关系审理，应全案驳回。确认双方合同解除，但是只涉及一个合同，不涉及多个合同。对于租金和违约金，租金在2017年时经协商下调到合同约定的八五折，原告主张全额没有事实依据。原告第二至六项诉请都有违约金的表述，属于重复计算。本案不是被告单方提出终止合同，被告没有违约行为，是双方协商终止的结果，不应支持违约金。第五、六项诉请，是原告提供的格式合同，租金免去不应附加任何条件，该条款属于无效条款。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司为证明自己的主张提交以下证据：一、昆明海伦城市广场物业租赁合同书，欲证明原、被告形成租赁合同关系，被告实际租赁期限不满合同约定期限、单方终止合同、逾期支付租金等，均应按照合同约定承担违约责任。二、昆明海伦城市广场物业管理合同，欲证明被告逾期支付物业管理费的，每日应按欠缴金额的2‰向原告支付违约金。三、昆明市海伦城市广场租赁确认书，欲证明原、被告双方确认对租赁商铺的面积、租金、管理费等进行了确认。四、昆明海伦城市广场POS专用收银系统租用协议，欲证明被告逾期支付管理费、应按照合同约定承担违约责任。五、催款函，欲证明因被告拖欠租金、管理费等，原告向被告进行了催收。六、关于对海伦城市广场A209号商铺租赁事宜的商洽申请，欲证明被告非因法定及合同约定原因，单方提出终止合同，应按照合同约定向原告支付剩余租期内租金的10%作为违约金。七、关于对海伦城市广场A208“IHOUSE”号商铺收铺函，欲证明双方签订的租赁合同及物业管理合同已于2018年5月10日解除。补充POS机的统计表。被告张雪质证认为：认可证据一的真实性、合法性。不予认可证据二。认可证据三的真实性，但不认可合法性和关联性。不认可证据四、五，被告没有收到催款函。认可证据六的真实性、合法性和关联性。认可证据七的真实性、合法性，但不认可关联性。不认可POS机统计表的真实性。被告张雪为其辩解向法庭提交以下证据：一、收款收据2张，欲证明被告已按合同向原告支付履约保证金101,301.2元用作履行合同的保证。二、商场照片、经营收入明细截图，欲证明原告长期未尽商场经营管理和宣传义务，导致商场长期无人流、大量店铺闭店（2楼同层闭店达80%，3层以上几乎全部倒闭），该商场已完全丧失商业环境，导致被告一直亏损经营。三、关于租金事宜函、商洽申请（工作协调函）及送达照片、微信聊天记录（含商户结算单），四、缴费通知书，共同欲证明原告在长期亏损的情况下无力支付租金，自2017年12月就积极与被告协商下调租金或提前解约，并无任何恶意和过错。双方对租金支付以口头形式同意延期和下调，原告只是未作正式书面答复（仅同意按上年度的85折执行），而原告对被告协商解约和调租问题上不予答复，却又以逾期支付租金单方收回铺面，显然解除合同的原因系原告未履行经营义务、不予协商的单方违约所致。补充物业服务合同。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司质证认为：认可证据一的真实性、关联性和合法性。不认可证据二，与本案无关。不认可证据三中关于租金事宜函、微信聊天记录，认可证据三中商洽函的真实性，但不认可证明目的。认可证据四。对物业服务合同的真实性无异议。原告提交的证据一、三、六、七的真实性得到被告的确认，本院确认该证据的真实性。原告提交的证据五为原告单方制作，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的二、四、补充证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据一、商洽申请、缴费通知书、物业管理合同的真实性，得到原告确认，本院予以确认该证据的真实性。被告提交的证据二、关于租金事宜函，不能达到其证明目的，本院不予采信。被告提交的微信聊天记录印证本案部分事实，本院作为认定案件事实的证据予以参考。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2015年3月23日，原告昆明市海伦堡商业管理有限公司（出租方）与被告张雪（承租方）签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》约定1.1甲方将位于昆明市官渡区方使用。1.2该商铺建筑面积约为380.64平方米，实际使用面积约为209.35平方米。乙方租用该商铺仅限于经营服饰使用。2.2租赁期自交付日2015年11月24日起至2018年11月23日，合计3年租为租赁期。3.1免租装修期。在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该物业交付日起2015年11月24日至2015年12月23日止，合计30天为装修期，购物中心试营业日起2015年12月24日至2016年2月23日止，合计62天为免租期，装修期及免租期内乙方不须支付下述第3.2条规定的租金，但必须支付本合同第4条所规定的其他费用。3.2租金计算方式。自乙方装修期满次日起，该物业的租金计算方式按如下方式计算，并参照相应的下列租金支付标准执行。固定租金＋递增。从第3年开始，每1年在上一年单位面积租金额的基础上递增6%，具体租金明细详见后附表格；注1该物业月固定租金额＝178元／㎡·月×该物业的租用面积209.35㎡；注2该物业的租用面积采用实际使用面积计算。租金支付标准，第一年、第二年178元／平方米·月，月租金总额37264.3元；第三年188.68元／平方米·月，月租金总额39500.16元。3.3结算方式：固定租金支付方式：支付租金时，租金按每3个月（日历月）为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同约定之交付日起15个工作日内，金额为111792.9元，乙方下一期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，甲方在收到租金后应开具发票给乙方。若首期租金第一个月固定租金对应的期间首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者该租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据上述3.2条规定的固定租金的月租金标准按照该月内的实际租赁天数计算。4.6租赁保证金的退还。租赁关系终止时，在乙方办妥以该物业为注册地地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该物业及其装修、设备和设施已按照本合同之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该物业且结清本合同项下乙方应付的所有款项后3个月内将保证金（在按照本合同约定作出扣除（如有）后）一次性无息退还乙方。在此期间，租赁保证金将作为乙方经营商品的质量保证金，以支付乙方商品质量“三包”可能发生的费用。4.7装修押金。乙方应于交付日或之前向管理公司支付装修押金。租赁物业实际使用面积再201-500平方米范围的装修押金按10000元收取。4.8物业服务费及服务费押金。在租赁期间内，乙方应当按照租赁物业的建筑面积缴纳物业服务费，物业管理服务费由甲方或委托的物业管理公司收取，乙方与甲方或委托的物业管理公司签订相关物业管理服务合同，装修期及免租期间物业管理服务费标准为每平方米10元，装修期及免租期后服务费标准为每月每平方米28.6元；服务费保证金21772.6元，水电费保证金每平方米13.14元，水电费保证金5000元。4.10其它应缴费用。租赁期（包括装修期和开业日前的期间）内有关该物业的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件四所列设施和设备的开通和／或使用的费用均应由乙方承担。本款规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和／或管理公司的书面通知为准。11.1若乙方不论任何原因实际租赁该物业的期限不满第2.2条规定的租赁期和／或违反本合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金。11.8租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。11.9乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额的千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件八租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，被告向原告缴纳了租赁保证金96301.2元、水电保证金5000元，并支付了截止2017年12月23日的租金，自2017年12月24日开始，被告开始欠付租金。2018年5月2日，张雪发出《商洽申请》载明：“昆明市海伦堡商业管理有限公司：本人于2015年3月23日与贵公司签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同》，承租了贵公司经营管理的海伦城市广场Ａ209号商铺，约定的租赁期为3年自2015年11月24日至2018年11月23日止，截止目前已接近期满，我方对贵公司两年多的工作支持表示感谢，但自商场开业以来人气却不断减少，至今二楼个体商户纷纷离场，我方作为商场中的一个个体也难以避免两年以来不断亏损的命运，到目前为止已经无法支撑，因此，特提出以下申请：1、申请自2017年12月24日起租赁合同到期前，下调租金及物管合计至2.5万元以下，尽可能继续维持合作关系，待商场进一步调整布局。2、贵我双方签订租赁合同的目的是为了实现整个商场的经营效益和作为个体的经营效益，但目前商场业态分布和人流之间的矛盾局势很难实现合同目的，既然商场整体运营急需调整，继续履行该租赁合同势必导致损失进一步扩大，申请终止合同履行。以上申请，对于贵公司而言仅减少短期收益，并未导致实际损失和长远利益，但对于我方而言已产生实际损失。无论贵公司愿意按任何一项接受，在贵公司对商场整体运营调整平稳过度后，我方将愿配合贵公司继续维持合作关系，再次感谢贵公司从大局考虑尽快给予回复。”2018年5月3日，原告向被告发出《关于海伦城市广场Ａ208“ＩＨＯＵＳＥ”收铺函》载明：“……阁下自2017年12月24日至今，一直拖欠我司至今、管理费，我司多次催缴无果。鉴于店铺存在以上的欠费问题，根据双方签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》第11.9条约定条款……我司已于2018年4月25日向阁下下发《催款函》，函件中明确‘要求阁下收到函件后三个工作日内（即2018年4月28日）向我司缴清所有欠款。’截止2018年5月3日，阁下未向我司缴清欠费，现我司以履行防止双方损失扩大之业务，按照合同作出以下决定：（1）请阁下缴清所有欠费，同时我司将保留追究合同约定项下相关费用止归我双方解除合同，阁下实际交还我司店铺为止；（2）店铺在我商场营业期间发展的店铺会员（如有），请及时通知办理退还或转其他店铺，该部分会员若到我商场投诉引起纠纷我商场将追究店铺的责任并不负责会员纠纷的处理。（3）2018年5月9日前，将店铺内遗留物品及道具搬离，对现有装修道具进行拆除，还原该商铺。若阁下逾期未做清理将视为阁下自动放弃。我司将于2018年5月10日收回Ａ208店铺，阁下不再对店铺持有经营权。双方签订的《昆明海伦城市广场租赁合同书》及《昆明海伦城市广场物业管理合同》的解除于店铺回收次日2018年5月10日解除……”原、被告均认可本案《昆明海伦城市广场租赁合同书》于2018年5月10日解除，原告认为被告未支付自2017年12月24日起至2018年5月10日期间的各项费用，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《昆明海伦城市广场租赁合同书》经双方书面协商确定解除时间为2018年5月10日，被告主张解除原因为双方协商后解除，原告则认为是被告违约导致合同不能继续履行，导致合同解除。本院认为，在原、被告互往函件中双方对解除合同达成一致意见，并确定解除时间，被告亦根据协商退还商铺，《昆明海伦城市广场租赁合同书》为约定解除。合同解除后，被告应向原告缴纳使用租赁物期间欠付的租金，即2017年12月24日至2018年5月10日期间的租金，原告主张被告支付租金173,099.9元，有事实和法律依据，本院予以支持，但应扣除被告向原告交纳的租赁保证金96,301.2元、水电保证金5000元，故被告应向原告支付尚欠租金71,798.7元。被告主张租金按照约定的八五折计算，但是被告并未就双方协商变更租金标准已经达成协议并提交书面证据，本院不予采纳被告辩称。原、被告协商2018年5月10日解除合同，但被告未于合同解除之日付清欠付租金，故本院支持自2018年5月10日起的违约金（违约金标准：2019年8月20日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日后按中国人民授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。本案为租赁合同纠纷，原告在本案中主张物业管理费、收银系统管理费及相关违约金，本院认为针对物业管理费、收银系统管理费另行签订了合同，不属于本案租赁法律关系审理的内容，原告可另案起诉，故原告的第三、四项诉请，本院不予支持。对于单方解除合同的违约金，从双方当事人签订及履行租赁合同的实际情况来看，双方自签订租赁合同时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，被告亦是本着长期租赁经营的合理预期，进行相应投资建设，并开展符合合同目的的经营活动。合同实际履行过程中，被告在纠纷发生前曾经出现过拖欠租金且符合合同解除条件的情形，但双方之间仍然继续协商并通过原告减免租金的方式继续履行合同，上述情形，表明双方系出于诚意履约的愿望积极促成合同的履行，故被告并非出于违背诚信的原因而故意拖欠租金，原告收回铺面是为了防止损失扩大，但客观上对被告造成了一定损失，出于合理分配双方之间的损失、本院也支持了原告关于其他费用的违约金的诉请，故本院不再支持单方解除合同违约金的请求；对于原告主张被告支付装修期所免去的租金，因双方已协商一致免予支付，系双方对于权利的自由行使，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告张雪于2015年3月23日签订的租地合同于2018年5月10日解除；二、被告张雪于本判决生效之日起三日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付尚欠租金71,798.7元,并支付该款项自2018年5月10日起至款项还清之日止的违约金（违约金标准：2019年8月20日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日后按中国人民授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6680元，由被告张雪负担1337元，由原告昆明市海伦堡商业管理有限公司负担5343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二一年二月二十四日书记员  李彦霈