浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10368号 上诉人（原审原告、反诉被告）：候含光,男，1975年5月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：应吉吉、陈瑞慧，浙江四乔律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司，住所地：杭州市西湖区留下村工业区块7号2幢218室。统一社会信用代码：91330106790900934U。 法定代表人：王丹，董事长。 委托诉讼代理人：郑虹、楼钰，浙江中格律师事务所律师。 上诉人候含光因与上诉人杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司（以下简称王丹舞蹈）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年5月10日，王丹舞蹈与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的房屋租赁合同即《复地黄龙和山租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。后候含光从浙江博城置业有限公司手中取得该房屋所有权，合同中权利义务转移候含光。为此，候含光、王丹舞蹈及浙江博城置业有限公司签订《复地黄龙和山租赁合同》的房屋租赁补充协议（以下简称《补充协议》）。该协议约定，2019年12月13日至2020年5月9日为候含光、王丹舞蹈之间首个租金支付周期，该周期租金为605532元，支付日为2019年12月13日。2020年1月10日，王丹舞蹈向候含光支付部分租金302766元，剩余租金302766元未支付。2020年3月21日王丹舞蹈向候含光发送《协商邀请函》，提出因新冠病毒疫情终止合同，并退还保证金。因协商未果，候含光于2020年5月14日诉至原审法院，请求：1、王丹舞蹈支付尚未支付的租金302766元；2、判令王丹舞蹈每日以逾期之款项的千分之二支付违约金，61764.26元（从2019年12月14日起暂算至2020年3月25日，要求实算至实际履行之日止）。2020年5月20日候含光向王丹舞蹈发送《律师函》：1、解除与贵公司的租赁合同；限贵公司于7天内搬离目标商铺并将其恢复原状，并支付恢复原状后交付给我委托人之前的所有租金和违约金。如贵公司未在上述期限内搬离并恢复原状的，视为放弃租赁物房屋内所有装修和物品的所有权处分权，我委托人有权自行处理并不承担任何责任；另还需支付相应清场及恢复原状的费用20万元。并且，我委托人除目前诉讼外，就贵公司之其他违约行为有权依法追究法律责任。后王丹舞蹈提起反诉，请求：1、判决候含光返还王丹舞蹈的房屋租赁保证金415980元；2、判决候含光返还王丹舞蹈租金126895元(2020年2月10日至2020年3月10日期间)，并根据已付租金金额开具相应增值税发票；3、判决候含光返还王丹舞蹈租赁房屋内的所有设施、设备、服装等物品，并对王丹舞蹈造成的延误装修工期、无法及时处理的二手设备等造成的损失20万元予以赔偿；以上合计742875元；4、诉讼费、保全费等费用由候含光承担。候含光变更诉讼请求，请求：1、判令王丹舞蹈支付尚未支付的租金及场地占用费，共计345064元（暂计至2020年5月20日，要求按照合同约定租金实际计算至搬离并将房屋恢复原状之日止）；2、请求依法支持候含光扣除王丹舞蹈租赁保证金415980元；3、请求判令王丹舞蹈每日以逾期之款项的千分之二向甲方支付违约金，总计95674元（以302766元为基数从2019年12月14日起暂算至2020年5月20日，要求计算至实际履行之日止）；4、判令王丹舞蹈赔偿因违约导致的装修租金损失299027.5元；5、判令王丹舞蹈支付合理清拆费用200000元；6、判令王丹舞蹈支付候含光因维权产生的律师费用20000元；以上共计1375745.5元；7、判令王丹舞蹈承担本案诉讼费用。 2020年6月2日，王丹出具“承诺书”一份，承诺在2020年7月14日前腾退房屋内物品，并恢复原状。2020年8月17日双方办理交割手续。 原审法院认为，2016年5月10日，王丹舞蹈与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的房屋租赁合同即《租赁合同》及候含光与王丹舞蹈签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，受法律保护，双方应按约履行。因疫情王丹舞蹈提出终止合同应予准许，因《租赁合同》第十五条不可抗力15.2“发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自然终止，双方互不承担责任。双方再次确认前述的不可抗力事件，包括地震、台风、水灾、和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件……”，今年××当然属于突发公共卫生事件，也是疫情。因此，该院确认王丹舞蹈终止合同成立。合同自2020年3月21日王丹舞蹈向候含光发送《协商邀请函》终止。王丹舞蹈实际租赁时间3个月零8天，租金总额为402450.07元，王丹舞蹈已付302766元，未支付99684.07元。王丹舞蹈提出终止合同后，没有从租赁房屋中腾退，将租赁物交付候含光并实际占用。候含光在2020年5月20日发函王丹舞蹈解除合同，王丹舞蹈实际占用租赁物2个月整，应支付租赁物占用费246398元。对于2020年5月20日之后至实际交接日2020年8月17日之扩大损失，双方均有过错。根据《租赁合同》第十一条11.1“本合同提前解除或届满终止之日，乙方（王丹舞蹈）应当将商铺交还甲方（候含光），并做好以下几点：”⑴“乙方（王丹舞蹈）应当清空该商铺内的财物，逾期未清空的则该商铺内的留置物甲方（候含光）将按照废弃物处理”。候含光未按合同履行，王丹舞蹈也未及时清退。从2020年5月21日至2020年8月17日，造成租金损失357277.10元，双方各承担一半即178638.5元。因王丹舞蹈终止合同不构成违约，候含光应返还王丹舞蹈保证金415980元。但要求返还租金及赔偿损失的诉请，该院不予支持；对于候含光要求王丹舞蹈承担逾期支付租金及场地占用费款项利息，因王丹舞蹈保证金大于该款项，且保证金一直由候含光占有，该诉请该院不予支持。根据合同约定，候含光收取的租金部分应开具发票给王丹舞蹈，候含光也表示同意，该院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百二十九条之规定，判决：一、杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司于判决生效之日起十日内支付候含光租金99684.07元及场地占用费246398元；二、杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司于判决生效之日起十日内支付候含光房屋租金损失178638.5元；三、驳回候含光的其他本诉诉讼请求；四、候含光于判决生效之日起十日内归还杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司租赁保证金415980元，并根据已付租金金额开具相应增值税发票；五、驳回杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17182元，由候含光负担10002元，由杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司负担7180元。反诉案件受理费11229元，由杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司负担3689元；候含光负担7540元。 宣判后，候含光、王丹舞蹈均不服，分别向本院提起上诉。 候含光上诉称：一、原审判决未以双方成立合同之原意为审判基石，有失公允。2016年5月10日，王丹舞蹈与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的《租赁合同》，后候含光从浙江博城置业有限公司手中取得该房屋所有权，合同中的一应权利义务同时转移至候含光手中。为此，候含光、王丹舞蹈以及浙江博城置业有限公司签订了《补充协议》。上述协议均系双方真实意思表达，原审判决应以此为基础，解决双方后续矛盾。而依据《租赁合同》第14.2条、第11.1条以及第11.3条之约定，候含光有权解除合同，且要求王丹舞蹈清空商铺内财物并撤离租赁商铺。为此，候含光于2020年5月20日向王丹舞蹈发出律师函，要求解除合同并给予王丹舞蹈7天的搬离时间。如逾期未搬离，则还需支付候含光清场及恢复原状费用20万元。而王丹舞蹈却实际占用目标商铺至2020年8月17日。根据双方主合同第11.3条约定，候含光有权要求王丹舞蹈支付合同解除时日租金水平双倍的使用费，即占用费。此外，候含光有权依据第11.1条第二款约定，要求王丹舞蹈支付候含光代为恢复的费用，即清拆费用。二、原审判决未顾及王丹舞蹈的违约事实，王丹舞蹈的违约行为发生于疫情防控之前。本案中，根据双方签订的《补充协议》第2.2、2.3条之约定，王丹舞蹈须在2019年12月13日支付首期（2019年12月13日-2020年5月9日）的租金605532元于候含光。而王丹舞蹈在2020年1月10日仅支付该笔租金的二分之一，已构成违约。而此时疫情以及疫情防控并未开始，即违约事实发生在疫情防控之前。而根据《租赁合同》第14.2条，以及第14.5条ａ款之约定，王丹舞蹈每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二（0.2%）支付违约金。违约金应自2019年的2月14日支付至2020年5月20日（候含光于2020年5月20日发函解除双方的租赁合同）。原审判决驳回候含光请求王丹舞蹈支付违约金95614元违约金，于理不合。三、原审判决错误适用不可抗力，系法律适用错误。首先，本案中双方之间存在房屋租赁关系，候含光的责任是及时交付房屋，王丹舞蹈的责任是交付房屋租金。交付房屋租金属于金钱义务，王丹舞蹈完全可以通过电子支付方式履行金钱给付义务，不存在客观履行不能的情形，所以不适用不可抗力相关规定。其次，根据杭州市中级人民法院2020年2月6日发布的《××疫情防控期间相关法律问题解答》中指明：承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。故，王丹舞蹈不可因此要求解除双方的租赁合同。又根据双方《租赁合同》第14.4条约定，王丹舞蹈单方面要求提前终止合同，候含光有权不予退还王丹舞蹈已支付的保证金。此外，候含光有权因此要求王丹舞蹈支付候含光装修期的租金损失，即299027.5元。原审判决认定王丹舞蹈可因《租赁合同》第15.2条不可抗力于2020年3月1日解除合同，候含光应返还王丹舞蹈保证金415980元。即驳回候含光扣除保证金的诉请，同时驳回候含光所诉求的装修期租金损失，系法律适用错误。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判支持候含光一审的诉请；2、本案一、二审诉讼费用由王丹舞蹈承担。 针对候含光的上诉，王丹舞蹈发表答辩意见称：一、占用费及清拆费用问题。1、占用费问题。王丹舞蹈于2020年1月10日向候含光支付了2019年12月13日至2020年3月13日的租金302766元。2020年1月23日，鉴于浙江省××新增病例剧增的情况，浙江省人民政府根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。根据案涉《租赁合同》第15.2条，合同自发生疫情、突发公共卫生事件导致无法履行时已自然终止。合同终止后，王丹舞蹈即向候含光表示要搬移物品、腾退房屋，但由于候含光一直恶意阻拦，导致王丹舞蹈未能及时搬移物品、腾返案涉房屋。因此，应当由候含光自行承担因其恶意阻拦行为导致案涉租赁房屋不能及时腾退的不利后果，王丹舞蹈无需支付候含光占用费，而候含光应当向王丹舞蹈返还多收的至少一个月的租金126895元。2、清拆费用问题。《租赁合同》第11.1条约定了“乙方应当清空该商铺内的财物，逾期未清空的则该商铺的留置物甲方将按照废弃物处理”，第二款约定了“乙方应当将该商铺恢复至甲方交付商铺时的原状：逾期未恢复原状的，甲方可代为恢复，费用由乙方承担……”双方《租赁合同》终止后，候含光一直阻拦王丹舞蹈搬离租赁房屋，其并没有按照合同履行代为恢复原状的行为，因此根本就不存在清拆费用，更无需由王丹舞蹈承担。二、违约金问题。因案涉房屋所有权将发生变更，为明确后续租金的支付对象及方式，王丹舞蹈与候含光、浙江博城置业有限公司协商待房屋过户之后再商议支付2019年12月13日至2020年5月9日期间的租金。2020年1月2日，三方签订了《补充协议》，约定原租赁合同中浙江博城置业有限公司的权利义务转移给候含光，第三条还约定候含光需向王丹舞蹈提供身份证和产权证明，由王丹舞蹈复印归档。后王丹舞蹈与候含光协商，首期租金、物业费均分两期进行支付，故王丹舞蹈于2020年1月10日向候含光支付2019年12月13日至2020年3月13日的租金302766元。因此，王丹舞蹈于2020年1月10日支付租金是与候含光协商、变更租金支付时间的结果，并无违约，无需向候含光支付违约金。三、案涉合同是否适用不可抗力、保证金返还、装修期租金损失问题。1、2020年1月23日，鉴于浙江省××新增病例剧增的情况，浙江省人民政府根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。根据案涉租赁合同第15.2条约定“发生其他不可抗力事件导致无法履行的，合同自然终止，双方互不承担责任。双方再次确认前述不可抗力事件，包括地震、台风、水灾和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争……及资源短缺或政府行为。”××疫情属于突发公共卫生事件，也是疫情，属于不可抗力，一审法院适用不可抗力是正确的。因此，双方之间的租赁合同由于不可抗力，自发生疫情、突发公共卫生事件导致无法履行时己自然终止。2、案涉租赁合同终止是由于不可抗力，双方互不承担责任，并非王丹舞蹈单方面的原因提前终止，王丹舞蹈不存在违约行为，候含光无权扣留王丹舞蹈的保证金415980元，应当按合同约定予以返还，原审法院对此事实认定、法律适用均正确。3、王丹舞蹈不存在违约行为，王丹舞蹈一直积极履行腾退租赁房屋的义务，未能及时腾退系候含光之原因，应当由候含光自行承担因其恶意阻拦行为导致案涉租赁房屋不能及时腾退的不利后果，候含光主张的装修租金损失无事实依据和法律依据。而一审法院认定候含光存在租金损失357277.10元（即2020年5月20日至2020年8月17日的租金），由双方各承担一半，候含光一审中没有提出过此项诉讼请求，此判决属于超越诉讼请求的判决，应当予以改判。综上所述，候含光的上诉理由均不成立，请求法院驳回候含光的上诉。 王丹舞蹈上诉称：一、一审法院认为“合同自2020年3月21日王丹舞蹈向候含光发送《协商邀请函》终止，王丹舞蹈租赁时间3个月零8天，租金总额为402450.07元，已支付302766元，未支付99684.07元”该项判决系事实认定错误，应改判候含光向王丹舞蹈返还租金126895元。理由如下：2016年5月10日，王丹舞蹈与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日《租赁合同》，合同约定王丹舞蹈向浙江博城置业有限公司租赁位于杭州市西湖区××路××号××商铺，租赁期间为2016年5月10日至2024年5月9日，其中2019年5月10日至2020年5月9日期间的月租金为126895元；合同第15.2条还约定：“发生其他不可抗力事件导致无法履行的，合同自然终止，双方互不承担责任。双方再次确认前述不可抗力事件，包括地震、台风、水灾和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争……及资源短缺或政府行为。”后候含光从浙江博城置业有限公司手中取得该房屋所有权。为此，候含光、王丹舞蹈及浙江博城置业有限公司签订《补充协议》，约定合同中属于浙江博城置业有限公司的权利义务转移给候含光。2020年1月10日，王丹舞蹈向候含光支付了2019年12月13日至2020年3月13日的租金302766元。2020年1月23日，鉴于浙江省××新增病例剧增的情况，浙江省人民政府根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。自2020年1月23日至2月16日，杭州市余杭区教育局根据浙江省和杭州市各级政府的指导精神，在王丹舞蹈所在的教育群里多次发布严禁校外培训机构开展线下培训活动的通知。王丹舞蹈的培训机构未能如期开课，王丹舞蹈承租房屋事实上处于无法继续使用状态。根据案涉租赁合同第15.2条，合同自发生疫情、突发公共卫生事件导致无法履行时已自然终止，截止至合同自然终止时，王丹舞蹈此前已支付的租金尚有剩余，王丹舞蹈应当返还候含光至少一个月的租金126895元。因此，一审法院判决合同自2020年3月21日终止，王丹舞蹈还需向候含光支付租金99684.07元系事实认定错误，且该判决与疫情期间国家对租户的扶持政策不相符，理应根据合同约定及客观事实，改判候含光向王丹舞蹈返还租金126895元。二、一审法院认为“候含光在2020年5月20日发函王丹舞蹈解除合同，王丹舞蹈实际占用租赁物2个月整，应支付租赁物占用费246398元”该判决系事实认定不清，显失公正，应予改判。理由如下：候含光与王丹舞蹈之间的租赁合同终止后，王丹舞蹈即向候含光表示要搬移物品、腾退房屋，但由于候含光一直恶意阻拦，导致王丹舞蹈未能及时搬移物品、腾退涉案房屋。为证明上述事实，王丹舞蹈向一审法院提交了相应证据以证明候含光恶意阻挠王丹舞蹈搬离案涉租赁房屋，导致未能及时腾退房屋内的物品，一审法院认可相应证据的真实性。王丹舞蹈认为一审提交的证据足以证明王丹舞蹈一直积极履行腾退租赁房屋的义务，未能及时腾退系候含光之原因，应当由候含光自行承担因其恶意阻拦行为导致案涉租赁房屋不能及时腾退的不利后果。一审法院在确认候含光存在恶意阻拦王丹舞蹈搬离案涉租赁房屋的行为的基础上，判决王丹舞蹈支付2个月（2020年3月21日至2020年5月20日期间）的场地占用费246398元，无事实与法律依据，且显失公正，应予改判。三、一审法院认为王丹舞蹈与候含光“对于2020年5月20日之后至实际交接日2020年8月17日之扩大损失，双方均有过错……从2020年5月21日至2020年8月17日，造成租金损失357277.10元，双方各承担一半即178638.5元”该项判决系事实认定不清，且显失公正，应予改判。理由如下：根据本案一审的证据审核及庭审情况，一审法院确认了候含光存在恶意阻拦王丹舞蹈搬离案涉租赁房屋的行为，理应由候含光自行承担相关责任与损失，但一审判决在此基础上却认为对未能腾空房屋所造成的损失双方均有过错，从而在一定程度上豁免了候含光的责任，要求王丹舞蹈承担一半的租金损失，该判实属有失公正，且依法无据。四、一审法院驳回了王丹舞蹈“请求判决候含光对给王丹舞蹈造成的因延误装修工期、无法及时处理的二手设备等造成的损失20万元予以赔偿”之反诉请求，该项判决系事实认定不清，判决不当，应予改判。如前所述，候含光一直存在恶意阻拦王丹舞蹈腾退案涉租赁房屋的行为，持续扣留王丹舞蹈的物品，王丹舞蹈因此延误了新承租场地的装修工期、无法将二手设备用于新承租的场地，无法及时处理、利用二手设备给王丹舞蹈造成了巨大损失。为此，王丹舞蹈向一审法院提交了补充证据5-11，证明因候含光扣押王丹舞蹈的物品，导致王丹舞蹈遭受损失之事实。一审法院对王丹舞蹈提交的该部分证据的认证意见为“认可证据5-8的真实性；认可证据9-11的真实性，但与本案无关联性，不作为本案定案依据”。王丹舞蹈认为一审法院的该认定不当，王丹舞蹈提交的证据能充分证明其因候含光的恶意阻拦行为所遭受的损失，且无论是候含光的租金损失，还是王丹舞蹈因延误新承租场地的装修工期、无法将二手设备处理、利用于新承租的场地所遭受的损失，均是由候含光恶意阻拦腾退房屋、持续扣留物品的行为所造成，应当由候含光承担全部损失。故提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回候含光全部本诉诉讼请求，撤销一审判决第五项，改判候含光返还王丹舞蹈租金126895元，并赔偿因其扣押物品给王丹舞蹈造成的损失20万元；2、本案一审本诉与反诉诉讼费、保全费及二审诉讼费由候含光承担。 针对王丹舞蹈的上诉，候含光发表答辩意见称：一、候含光需要返还王丹舞蹈部分租金的事实并不存在。王丹舞蹈所支付的租金为2019年12月13日至2020年3月13日的租金，共计302766元，而合同实际解除时间为2020年5月20日，故候含光无需返还王丹舞蹈部分租金。《租赁合同》第15.2条约定的是因不可抗力发生导致合同不能履行的才可以解除合同，但双方签订的是房屋租赁合同，王丹舞蹈完全可以通过电子支付方式履行金钱给付义务，不存在客观履行不能的情况。相反，在一审本诉答辩当中，王丹舞蹈称2020年3月左右，在积极寻找新的场地，且王丹舞蹈在2020年5月25日已经与案外人签订新的房屋租赁合同继续经营，新的经营场所仅为520平方米。2020年的5月20日，候含光因为王丹舞蹈违约，向其发送律师函要求解除合同，并限期要求其搬离并恢复原状后，王丹舞蹈于2020年6月2日出具承诺书，承诺于2020年7月14日前腾退房屋并恢复原状。其对于解除合同并无异议，双方合同实际解除时间是2020年5月20日解除，一审法院认定合同解除时间为2020年3月20日，缺乏依据。此外，候含光主张王丹舞蹈支付装修期间租金损失、违约金及扣留租赁保证金的请求，合情合理，应得到支持。二、2010年5月20日之前，双方合同合法有效。王丹舞蹈和候含光对合同是否继续等问题尚在沟通之中。针对疫情，候含光也多次退让，但王丹舞蹈要求变更实际租用面积，导致双方无法达成一致意见。在此情形之下，王丹舞蹈单方解除合同，不再履行租金给付义务，候含光实施了自助行为。三、2020年5月21日至2020年8月17日的租金损失，一审法院判定双方各承担一半，缺乏事实依据。2020年6月2日至2020年8月17日的租金损失，应由王丹舞蹈承担。即便按照王丹舞蹈所述，2020年2月3日至2020年2月16日因为疫情无法正常营业，共计仅14天，但候含光自2020年3月13日至2020年8月17日的租金损失长达157天，由此可见候含光的直接损失远超于王丹舞蹈。王丹舞蹈承诺应于2020年6月2日起履行腾退房屋的义务，但实际于2020年8月17日才搬离，应该由王丹舞蹈承担该期间的损失。 二审期间，候含光提交如下证据：工商备案登记信息及《房屋租赁合同》，拟证明王丹舞蹈于2020年5月25日与第三方签订比案涉租赁房屋面积更小的房屋租赁合同，王丹舞蹈解除案涉《租赁合同》的原因是其自身经营不饱和，并非疫情不可抗力导致合同目的无法实现。对候含光提交的证据，王丹舞蹈发表质证意见称：对真实性、合法性、关联性无异议，对待证事实有异议，该证据中的工商登记地址只是王丹舞蹈新租赁场地的其中之一，同时签署了另一份面积为1150平方米的租赁合同，故并非经营不善，需要减少租赁面积而解除案涉租赁合同。对候含光提交的证据，本院经审查后认为：该证据真实性予以确认，但该证据不足以证明王丹舞蹈解除案涉租赁合同的原因是其自身经营不善。王丹舞蹈提交如下证据：1、微信聊天记录（孙洁萍与姚骏），拟证明2020年1月2日王丹舞蹈、候含光及浙江博城置业有限公司签订《补充协议》，因2019年12月期间案涉房屋产权人发生变更，支付账号不明确，王丹舞蹈和候含光约定该期租金、物业费分两期支付；2、搬家记录，拟证明王丹舞蹈一直积极履行腾退租赁房屋的义务；3、房屋租赁合同，拟证明案涉房屋租赁合同解除后，王丹舞蹈另行承租的房屋面积超过1520平方米。对王丹舞蹈提交的证据，候含光发表质证意见称：证据1真实性、合法性无异议，但关联性、待证事实有异议，仅能看到当事人就补充协议的拍照件进行沟通，具体沟通内容未知，且该证据并不能证明补充协议的具体签订日期，2019年12月11日候含光已经取得案涉房屋的所有权，王丹舞蹈应当向候含光支付租金，即便王丹舞蹈不知道产权人已经变更，其也未向原房屋所有权人支付租金，而是一直等到2020年1月10日才向候含光支付一半租金，已经构成违约；证据2真实性、合法性无异议，但关联性及待证事实有异议，该证据前两页货拉拉订单以及支付页面涉及地址为案涉租赁房屋，但2020年3月28日，双方仍在协商解决，合同仍然合法有效，此时王丹舞蹈并无腾退的义务，该证据剩余五页无法体现具体内容，故对关联性有异议；证据3形式真实性无异议，但内容真实性及关联性有异议，应当以工商注册登记为准。对王丹舞蹈提供的证据，本院经审查后认为：证据1形式真实性予以确认，但该证据不足以认定《补充协议》的具体签订日期；证据2形式真实性予以确认，其中货拉拉订单可以证明王丹舞蹈于2020年3月28日就案涉房屋内物品进行搬离，其他证据无法体现与本案的关联性，本院不予采信；证据3真实性本院予以确认，但系王丹舞蹈与案外人签订的租赁合同，与本案并无关联性。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，《租赁合同》第十五条不可抗力15.2条约定：“发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自然终止，双方互不承担责任。双方再次确认前述的不可抗力事件，包括地震、台风、水灾、和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、暴动和类似军事行动、封锁、恐怖活动、民间骚动以及非本合同双方员工的罢工、怠工和其他工人运动、能源及资源短缺或政府行为。”一审期间，候含光对王丹舞蹈提供的证据4，即2020年1月10日的微信聊天记录的质证意见为：“真实性没有异议，同意分两期支付，同意宽限，但没有同意年前和年后三个月。”二审期间，候含光、王丹舞蹈均认可2020年4月份后，候含光对案涉租赁房屋正门进行加锁。 本院认为，候含光与浙江博城置业有限公司签订的《租赁合同》及候含光、浙江博城置业有限公司、王丹舞蹈《补充合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，各方当事人均应当按约履行。根据《补充合同》的约定，候含光成为案涉房屋的所有权人，并继受《租赁合同》中浙江博城置业有限公司的全部权利义务，成为出租人，《租赁合同》对候含光具有约束力。该合同第15.2条约定“发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自认终止，双方互不承担责任……包括地震、台风、火灾和其他自认灾害、疫情、突发公共卫生事件……”。2020年年初爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，属于上述合同约定的“疫情”，同时也是上述合同约定的“突发公共卫生事件”，且受新型冠状病毒肺炎疫情影响，有关部门对线下教育机构作出了相应的停课要求，在此情况下王丹舞蹈承租案涉房屋的租赁目的无法实现，故其于2020年3月21日以新型冠状病毒肺炎疫情影响为由终止合同，符合合同约定，原审法院认定双方租赁合同于2020年3月21日解除并无不当。王丹舞蹈应当支付合同解除之前的租金，扣除其已付部分，剩余99684.07元未支付。合同解除后，王丹舞蹈并未搬离及返还案涉房屋，故应当支付占有使用费。因2020年5月20日，候含光向王丹舞蹈发函，提出解除合同，要求王丹舞蹈搬离案涉房屋，并提出如王丹舞蹈在限期内不搬离，视为放弃租赁房屋内的所有装修和物品。此后王丹舞蹈未按期搬离，候含光也未按照合同约定自行清空租赁房屋内的物品，而是将案涉房屋正门上锁，故原审法院认定2020年5月20日至实际交接日2020年8月17日之间的扩大损失，双方均有过错，各半承担该期间的占有使用费，并无不当。王丹舞蹈依据合同约定行使解除权，未构成违约，故候含光主张扣除王丹舞蹈支付的租赁保证金、要求王丹舞蹈支付装修期租金损失、律师费的诉讼请求，不能成立，候含光主张的清拆费用，并未实际发生，故该项主张亦不能成立。关于逾期支付租金违约金问题，因候含光同意首期租金分两次支付，此后双方就合同解除发生争议，并进入诉讼阶段，故不应认定王丹舞蹈存在逾期支付租金的情况，该项主张本院不予支持。王丹舞蹈主张因候含光扣押物品造成其损失20万元，对此并无证据证明，该主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18513元，由候含光负担12310元，由杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司负担6203元。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 米 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二一年二月八日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜