上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27671号原告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：沙某某，男。被告：徐伟芳，女，1970年6月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周某某，汉族，住同徐伟芳。原告上海家营物业管理有限公司与被告徐伟芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)的委托诉讼代理人沙某某、被告徐伟芳的委托诉讼代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家营公司向本院提出诉讼请求：1.解除家营公司与徐伟芳之间的《相寓承租合同》；2.徐伟芳迁出上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室租赁房屋，将上述房屋归还家营公司；3.徐伟芳按每月3,650元的标准支付家营公司自2020年10月15日起至2021年1月14日的租金；按每月3,650元的两倍的标准支付家营公司自2021年1月15日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4.徐伟芳支付家营公司违约金3,650元。事实和理由：家营公司与徐伟芳就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)续签了一份《房屋承租合同》，承租期限自2020年1月15日至2021年1月14日。合同中就房屋用途、租金、支付方式、租赁期限和违约金等进行了约定。徐伟芳支付房租至2020年10月14日，此后一直拖欠房租。经家营公司多次催告后，仍拒不履行，故诉至法院。请求判如诉请。徐伟芳辩称，房屋租赁情况属实，其已支付系争房屋租金至2020年10月14日。不同意解除承租合同，不同意迁出系争房屋，不同意支付房屋租金、使用费及违约金。原因如下：系争房屋天井中搭建了一个房间，其作为卧室使用。2020年8月4日，刮台风，天降大雨，天井的房间内也像下大雨一样漏水。当时，系争房屋所在小区在整修外墙，在系争房屋天井上搭建了脚手架，猜想是脚手架的搭建破坏了天井房间的顶棚(防水层)，导致漏水。漏水造成其财物损失，其认为该部分损失应由家营公司赔偿。此外，因漏水导致系争房屋内发霉，其与家人需要至医院检查身体，若大家的身体因居住在有霉味的房间内而受到损伤，家营公司也应承担相应赔偿责任。在家营公司未赔偿其相关损失的情况下，其不同意继续支付系争房屋租金。本院认定事实如下：系争房屋为案外人金某某、李某某共同共有。李某某签订有授权委托书，委托家营公司代为出租系争房屋，并确认家营公司的代理权限包括但不限于以自己的名义出租物业、签订租赁合同、直接收取租金及办理其他与该物业相关的一切事宜。2020年1月1日，家营公司(出租方，甲方)与徐伟芳(承租方，乙方)、上海我爱我家房地产经纪有限公司(居间方)就系争房屋签订《相寓承租合同》，合同包含如下内容：1-1甲方出租给乙方的房屋位于本市桂林西街XXX弄XXX号XXX室。……3-1本合同租赁期限为12(个)月，自2020年1月15日起至2021年1月14日止。3-2租赁期届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。若乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后双方重新签订租赁合同。4-1房屋租金为每月人民币叁仟陆佰伍拾元整……租金的支付方式为预付，支付周期为付3个月，以后乙方应在前一期租金到期日前7日内支付下一期房屋租金。4-2本合同签订之日乙方应支付房屋租金3,650元……6-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同约定租赁期限届满后的当日返还该房屋；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按届时日租金的贰倍向甲方支付逾期返还房屋占用费……10-1乙方的违约责任：本合同期限内，乙方有以下行为的视为违约，乙方应按届时月租金的壹倍向甲方支付违约金，同时甲方有权单方面终止或解除本合同，并立即收回房屋。10-1-1拖欠房屋租金超过7天未支付或拖欠水电煤气等费用超过1个月未支付的……徐伟芳已支付系争房屋的租金至2020年10月14日。家营公司在庭审中确认徐伟芳所称系争房屋房顶漏水一事属实，事发前相关小区进行了建筑外墙整修，确实很可能是施工过程中脚手架的搭建、拆除，包括建筑垃圾的丢弃导致系争房屋房顶防水层被破坏，故而引发漏水。经家营公司了解，事发后，徐伟芳曾至小区居委、物业公司协调，相关施工方也已为系争房屋的房顶重新做了防水处理。徐伟芳确认，系争房屋的房顶确实已由小区外墙整修工程的施工方进行过修复(重新做防水层)，但施工方不承认系争房屋漏水是其导致。以上事实，除当事人陈述外，另有房地产权证、授权委托书、相寓承租合同等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《相寓承租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。家营公司以徐伟芳欠付租金为由，要求提前解除涉案承租合同。但考虑到徐伟芳并非无理由欠付租金，而是源于系争房屋因故导致房顶漏水使其遭受财产损失，其与家营公司就此产生争议。因此，本院认为家营公司要求提前解除相关承租合同的事实依据不足，本院不予支持。鉴于截止到目前，《相寓承租合同》中约定的租赁期限已经届满，双方未对续租系争房屋达成合意，故上述承租合同到期终止，徐伟芳有义务搬离系争房屋并向家营公司返还系争房屋。徐伟芳所欠的房租应及时、足额支付，家营公司要求徐伟芳按照合同约定的租金标准支付自2020年10月15日起至合同到期之日止的租金，与法无悖，本院予以支持。合同终止后，徐伟芳继续占用系争房屋，仍应支付房屋使用费。综合考察徐伟芳欠付房屋租金的原因等具体情况，本院认定徐伟芳无需就其拖延支付房屋租金一事支付违约金；其自合同期限届满之日起的房屋使用费，本院酌情确认仍按原租金标准支付。此外，因徐伟芳尚在使用系争房屋，相关水电煤等费用仍在持续产生，数额无法确定，双方当事人可待徐伟芳搬离系争房屋后，另行处理本案合同所涉押金。至于徐伟芳在庭审中提及的系争房屋漏水导致其财产损失及其(和家人)居住漏水后的房屋可能遭受身体损害，应因此得到相应赔偿一事，因与本案合同纠纷并非同一法律关系，本案中不作赘述。徐伟芳在确定其损失数额的情况下，可另行与相关当事人协商或通过诉讼解决。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十条、第五百零九条第一款规定，判决如下：一、徐伟芳于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上址房屋返还上海家营物业管理有限公司；二、徐伟芳于本判决生效之日起十日内按每月3,650元的标准支付上海家营物业管理有限公司自2020年10月15日起至2021年1月14日止的房屋租金10,950元；三、徐伟芳于本判决生效之日起十日内按每月3,650元的标准支付上海家营物业管理有限公司自2021年1月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、驳回上海家营物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，减半收取计82.50元，由上海家营物业管理有限公司负担45.50元，由徐伟芳负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王晓明二〇二一年二月二日书记员  田 宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百六十条民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。