山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终488号上诉人（原审原告）：济南广聚合不动产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孟宁宁，总经理。委托诉讼代理人：李媛媛，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珠，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：付德兴，男，1985年2月19日出生，汉族，住山东省邹城市。上诉人济南广聚合不动产经纪有限公司（以下简称济南广聚合公司）因与被上诉人付德兴服务合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。济南广聚合公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决付德兴支付佣金36,600元；2.本案一、二审的诉讼费、律师费、公告费由付德兴承担。事实和理由：原审法院认定事实不清导致适用法律错误：一、付德兴利用了济南广聚合公司的房源信息，构成违约。2020年3月10日，济南广聚合公司与涉案房屋所有权人王旭明签署《房屋出售委托协议》，约定自2020年3月10日至2020年4月30日济南广聚合公司对涉案房屋享有独家代理权。4月19日，济南广聚合公司与付德兴签署《物业需求看房协议》时，付德兴仅能于济南广聚合公司处获得该房源信息。原审法院认定“当房屋的卖方将同一房源通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，其行为没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息即不构成违约”与实际情况不符。本案付德兴与济南广聚合公司签约时，济南广聚合公司为独家代理商，不存在多个中介公司挂牌出售，且付德兴与其他中介签约的时间为独家代理到期后4天，该行为实为利用了济南广聚合公司的房源信息，构成违约，应当承担违约责任。二、付德兴应当按照《物业需求看房协议》承担违约责任。济南广聚合公司与付德兴签署的《物业需求看房协议》第二条第三项：在签订本协议书后的一年内付德兴及其关系人不得通过其他居间方与济南广聚合公司介绍的房源方交易，否则视为付德兴违约，付德兴须支付济南广聚合公司本协议约定的全部服务佣金及济南广聚合公司因追偿付德兴所产生的诉讼费、律师费等相关费用。该条款系对付德兴违约情形及违约责任的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。付德兴通过第三方中介公司达成交易的行为符合违约情形，应当按照协议约定承担违约责任。综上所述，原审法院认定事实不清导致适用法律错误。付德兴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。济南广聚合公司向一审法院起诉请求：1.判令付德兴立即支付违约金36,600元；2.判令付德兴负担本案诉讼费、律师费、公告费。一审法院认定事实：2020年3月10日，济南广聚合公司作为乙方与作为甲方的王旭明签订《房屋出售委托协议》，协议约定王旭明将自己位于桑园路10号名辉豪庭4号楼2单元2301室的房屋委托给济南广聚合公司销售；建筑面积119.55平方米；委托期限自2020年3月10日至2020年4月30日，自此期间，济南广聚合公司为王旭明的独家服务机构，如为独家服务机构，甲方不能同时委托第三方从事与乙方相同的活动；委托房屋出售的总价格为壹佰捌拾贰万元，此价格包括固定装修，在此价格下，该房屋包括的装修、配套附属设施如下：固定装修、家具协商；违约责任，甲方有下列情形之一者，应支付给乙方房屋委托总价款的百分之二作为违约金，A在委托期限内或委托期限结束后三个月之内，甲方私下与乙方曾介绍过的客户签订合同；B如乙方为甲方独家服务机构时，甲方仍同时委托第三方从事与乙方相同的活动的；补充条款，甲方不可在网上发布独家委托房源的任何出售信息，甲方不可在其他中介报关于此房源的任何出售信息，甲方在委托期限内不可停止出售此房产，甲方委托期限内不得私自出售此房产，甲方不可带其他中介看此房源。2020年4月19日，付德兴作为甲方与作为乙方的济南广聚合公司签订《物业需求看房协议》，协议约定由济南广聚合公司为付德兴提供带看房屋服务，一、乙方向甲方提供的物业如下：房屋坐落位置（名辉4-2-2301，建筑面积119平，售价183万；名辉12-2-2601，建筑面积119平，售价183万；名辉14-2-1303，建筑面积108平，售价170万；名辉10-1-803，建筑面积108平，售价170万），甲方确认，在此次带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向求购/求租方推荐和带看过上述物业，并且乙方为甲方求购/求租上述物业的独家代理商，在委托期限内，当以上物业仍不能满足甲方需求的，乙方需继续向甲方推荐房源。二、甲方同意按照以下条款委托乙方购买，二、甲方同意按照以下条款委托乙方购买，委托期限：自2020年4月19日起至找到合适物业止；甲方的代理人签定本看房单时，应向乙方提供甲方的有效授权书，否则签署人将承担本看房单规定的全部责任；在签订本协议书后的一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。房产所在地人民法院为双方处理协议纠纷的管辖法院；服务佣金，购买，承办费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之时一次性向乙方付清。2020年5月4日，张春丽作为甲方与作为乙方的济南中住中北房地产经纪有限公司签订《物业需求看房协议》，协议约定由乙方为甲方提供带看房屋服务，一、乙方向甲方提供的物业如下：房屋坐落位置（名辉12-2-2601，建筑面积119平，售价183万；名辉14-2-1303，建筑面积108平，售价170万），甲方确认，在此次带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向求购/求租方推荐和带看过上述物业，并且乙方为甲方求购/求租上述物业的独家代理商，在委托期内，当以上物业仍不能满足甲方需求的，乙方需继续向甲方推荐房源。二、甲方同意按照以下条款委托乙方购买，二、甲方同意按照以下条款委托乙方购买，委托期限：自2020年5月4日起至找到合适物业止；甲方的代理人签定本看房单时，应向乙方提供甲方的有效授权书，否则签署人将承担本看房单规定的全部责任；在签订本协议书后的一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。房产所在地人民法院为双方处理协议纠纷的管辖法院；服务佣金，购买，一次性付款客户收取居间佣金为成交价格的2%，按揭贷款客户收取居间佣金为成交价格的2.5%，于甲方与业主签订买卖合同之同时一次性向乙方付清。2020年5月5日，张春丽（系付德兴之妻）和王旭明及其妻吴婷婷共同签订《存量房屋买卖合同》，王旭明、吴婷婷将位于济南市历城区桑园路40号名辉豪庭4号楼及2号配套公建2-2301出售给张春丽，双方约定该房屋成交款为1,758,000元。张春丽于当天向王旭明、吴婷婷交付定金5万元。付德兴于2020年7月8日向王旭明、吴婷婷交付首付款1,008,000元。2020年7月27日，付德兴、张春丽与王旭明、吴婷婷办理了历城区桑园路40号名辉豪庭4号楼及2号配套公建2-2301的产权过户登记手续。现付德兴与张春丽系涉案房屋所有权人，权属取得方式二手房买卖，房屋用途住宅。济南广聚合公司为提起本案诉讼聘请律师，并支出律师代理费5000元，为此提交发票一张予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。济南广聚合公司与付德兴签订的《物业需求看房协议》属于居间合同性质。协议中关于付德兴在签订本协议书后的一年内不得避开济南广聚合公司与济南广聚合公司介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与济南广聚合公司介绍的房源方交易的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为了防止买方利用该中介公司提供的房源信息却“跳”过该中介公司购买房屋，而使该中介公司无法得到应得的佣金。但当房屋的卖方将同一房源通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，其行为没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息即不构成违约。本案中，济南广聚合公司与原房主王旭明签订的《房屋出售委托协议书》中约定的委托期限到2020年4月30日止，而张春丽与济南中住中北房地产经纪有限公司签订的《物业需求看房协议书》系在2020年5月4日，说明原房主王旭明与济南广聚合公司的委托出售授权期限到期后，其又将涉案房屋的委托出售权授予给了济南中住中北房地产经纪有限公司。付德兴与张春丽再次从济南中住中北房地产经纪有限公司处获得了王旭明的房源信息，且济南中住中北房地产经纪有限公司在房屋的报价上优惠于济南广聚合公司，在此情形下，付德兴作为买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，即付德兴的行为不构成违约。故济南广聚合公司要求付德兴承担违约责任，并支付违约金、律师代理费等非要买花的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回济南广聚合不动产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计358元，由济南广聚合不动产经纪有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。付德兴提交《房屋出售委托协议》一份，拟证明:济南中住房地产经纪有限公司有权利给其推荐名辉豪庭四号楼二单元2301的房子。济南广聚合公司质证认为，对于证据的真实性予以认可，此证可以证明付德兴在原房屋所有权人委托中介公司后的第二日便与中介公司签署《物业需求看房协议》，并于第三日签订《房屋买卖协议》，付德兴购买房屋时距济南广聚合公司独家代理权限到期仅五天，实则是利用了济南广聚合公司的房源信息，构成违约，应当承担违约责任。经审查，该证据能够证明王旭明已经将涉案房屋委托给济南昌泰房地产经纪有限公司代为出售，对该证据的证明目的本院予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，济南广聚合公司主张付德兴利用了济南广聚合公司的房源信息，构成违约。首先，济南广聚合公司与原房主王旭明签订的《房屋出售委托协议书》中约定的委托期限到2020年4月30日止，2020年5月4日，张春丽与济南中住中北房地产经纪有限公司签订的《物业需求看房协议书》，该房源信息已经由济南中住中北房地产经纪有限公司享有并对外发布，付德兴有权根据济南中住中北房地产经纪有限公司发布的房源信息，选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖的成交，其行为没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息即不构成违约。其次，济南广聚合公司与原房主王旭明签订的《房屋出售委托协议书》已经到期终止，济南广聚合公司在无王旭明授权委托的情况下，已经无法促成房屋买卖的成交，付德兴有权利选择被王旭明重新授权的中介公司促成房屋买卖的成交，付德兴并无通过“跳单”方式绕开济南广聚合公司进行交易的故意。因此，济南广聚合公司的上诉主张，理由不充分，本院不予支持。综上所述，济南广聚合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费715元，由上诉人济南广聚合不动产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 婷二〇二一年二月三日书记员 赖锦川