福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初11693号 原告：黄国芳，女，1973年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门长海长航物流有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号422。 法定代表人：潘稳达。 原告黄国芳与被告厦门长海长航物流有限公司（以下简称长海长航公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员姚亮独任审理，并公开开庭进行了审理。原告黄国芳到庭参加诉讼。被告长海长航公司经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国芳向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《“星港城Ⅱ”招商租赁合同》；2.判令长海长航公司立即返还黄国芳租金353856元；3.判令长海长航公司立即向黄国芳支付违约金44232元；4.本案诉讼费用由长海长航公司承担。经本院当庭释明案涉合同无效后，黄国芳变更诉讼请求为：1.判令长海长航公司立即返还黄国芳租金353856元；2.判令长海长航公司赔偿黄国芳的损失44232元；3.本案诉讼费用由长海长航公司承担。事实和理由：2016年5月29日，原被告签订《“星港城Ⅱ”招商租赁合同》，约定黄国芳向长海长航公司承租海沧港区（地块编号为H2011G03）第2栋B区6层614号单元，建筑面积为66.38平方米，租期20年，租金442320元，用途为办公、仓储，交付时间为2018年5月31日；如逾期交付租赁房屋超过60日的，黄国芳有权解除合同，长海长航公司需支付总租金的10%作为违约金等。签订合同后，黄国芳依约向长海长航公司支付了租金353856元。但长海长航公司并未按期交付租赁房屋，经黄国芳多次催促，其仍不履行合同义务。长海长航公司的行为严重侵害黄国芳的合法权益。黄国芳特依法起诉，望判如所请。 长海长航公司未作答辩。 本院经审理查明：2016年5月29日，长海长航公司与黄国芳签订《“星港城Ⅱ”招商租赁合同》，约定长海长航公司以有偿出让方式取得位于海沧港区××号××地块的土地使用权，并获准在该地块上建筑长航文创电子商务中心项目，该项目土地使用权为办公、仓储用地性质，项目建设完成后，房地产权属人登记在长海长航公司名下，黄国芳完全知悉本合同项下物业单元的权属状况，包括土地性质、使用性质、建设依据等，黄国芳自愿承担由此可能产生的法律风险及责任；其中第XX【栋】XX【区】XX【层】XX【号】单元建筑面积为66.38平方米，公摊面积为17.92平方米；黄国芳应支付租赁（使用）价款总金额为442320元，黄国芳按照约定付清上述价款的，即可取得该物业单元实际交付之日起20年的租赁（使用）权，20年租赁（使用）权届满后至该物业单元所属用地的土地使用权年限届满之日止，长海长航公司同意该物业单元由黄国芳免费无偿使用；黄国芳在签订合同时支付40%租赁（使用）价款计176928元（含定金），在该物业所属楼栋封顶后7日内支付40%租赁（使用）价款176928元，余20%租赁（使用）价款88464元于2018年4月30日付清（若长海长航公司提前于合同约定的时间将该物业交付给黄国芳使用，则余留20%价款相应也需提前支付）；若本合同约定的20年租赁（使用）期满后，非黄国芳原因造成本合同无法继续履行，长海长航公司应双倍返还黄国芳已支付的总租赁（使用）价款；若黄国芳租赁（使用）的该物业单元在租赁（使用）权期限届满之前，法律、法规及主管部门允许该物业单元办理具体的分户产权，长海长航公司同意将该物业单元的分户产权过户至黄国芳名下，并在办理分户产权过户的相关手续上给予配合，但凡与该分户产权过户有关的所有费用及相关税费均由黄国芳承担；在该物业单元所属的土地使用年限届满后，如国家政策需要补交土地出让金或者其他费用以延长土地使用年限的，黄国芳应根据政策规定及时缴纳，黄国芳缴纳土地出让金等相关费用后，在取得新的土地使用年限内，该物业单元仍由黄国芳免费无偿使用，若黄国芳未能按照国家相关规定缴纳土地出让金等相关费用的，黄国芳所享有的租赁（使用）该物业的权利自动终止且合同自动解除，长海长航公司有权收回该物业单元，且无需向黄国芳支付任何费用或补偿；长海长航公司应在2018年5月31日前将该物业交付给黄国芳租赁使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，长海长航公司可据实予以顺延（但最长时间不超过三个月），无需对合理顺延期间支付违约金或承担其他任何责任；土地使用权期限届满后，该项目若发生拆迁、征收、征用事件，长海长航公司收到补偿款后按本合同约定缴交物业管理费的面积占所有物业单元面积总和的比例在90日内支付给黄国芳；如长海长航公司逾期交付租赁房屋超过60日，黄国芳有权解除合同，但应在合同解除条件成就后三十日内决定是否行使合同解除权，逾期不行使解除权的，解除权消灭；合同解除后，长海长航公司除需将已付款金额不计利息退还黄国芳外，还需按总租赁（使用）价款的10%向黄国芳支付违约金，如黄国芳选择不解除合同或者合同解除权消灭的，本合同继续履行，自合同约定的交付租赁房屋期限之第二天起至实际交付之日止，长海长航公司按日向黄国芳支付已付价款万分之五的违约金；双方还就交付条件、可顺延交房期限的原因、保修责任、违约责任等条款进行约定。长海长航公司先后于2016年5月29日、2017年12月9日向黄国芳出具《收款收据》，确认收到黄国芳支付的第1、2期合同款项共计353856元。截至法庭辩论终结前，长海长航公司尚未向黄国芳交付合同约定的租赁房屋。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同成立于民法典施行前，双方在民法典施行前因履行合同发生争议，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 订立合同时，双方约定的租赁房屋尚未建成。按照约定，黄国芳付清价款后，即可享有该房产自交付时起未来20年的使用权，20年期满后可以免费继续使用该房产至所属项目用地土地使用权年限届满之日，长海长航公司依据合同对该房产承担保修责任，在法律法规及主管部门允许办理分户产权的情况下，长海长航公司同意将该房产产权登记至黄国芳名下，并在办理相关手续上给予配合，土地使用权期限届满后，若发生拆迁、征收、征用，长海长航公司收到补偿款后按物业管理费缴费面积与所有物业面积总和的比例支付给黄国芳。由此可知，黄国芳依据合同取得的不仅仅是对案涉房产自交付时起至项目土地使用权年限届满之日的占有、使用和收益之权利，亦包括附条件的所有权，即在法律政策允许所属房地产项目分户登记的情况下办理所有权转移登记，并在征收拆迁时获得应由产权人享有的补偿权利，同时长海长航公司对该房产承担建设单位的保修责任。上述权利义务约定已然超出租赁合同的范围，符合商品房预售合同的法律特征，系变相买卖商品房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。长海长航公司并未证明案涉项目已取得预售许可，故本案《“星港城Ⅱ”招商租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，黄国芳要求长海长航公司返还已付价款（租金）353856元，依据充分，本院予以支持。合同无效对黄国芳造成的损失主要是资金占用期间的利息损失，可以参照中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月19日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。综合考虑付款时间、利率标准及双方过错大小等因素，黄国芳在本案中主张的损失44232元，没有超出合理的范围，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 厦门长海长航物流有限公司应于本判决生效之日起七日内向黄国芳返还合同款项353856元，并赔偿损失44232元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7271元，由厦门长海长航物流有限公司负担。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                  审判员                                             姚亮                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           二〇二一年二月二十二日                                                                 ⺀                                                                                                    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