江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣02民终81号 上诉人（原审被告）：祝少林，男，1964年12月21日出生，汉族，住景德镇市。 被上诉人（原审原告）：黄银花，女，1973年7月25日出生，汉族，住景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。 祝少林与黄银花房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服珠山区人民法院（2020）赣0203民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。祝少林、黄银花及其委托诉讼代理人王平参加了诉讼。本案审理过程中，黄银花向本院提出撤回上诉申请，本院于2021年2月18日依法作出（2021）赣02民终81号民事裁定，准许黄银花撤回上诉。本案现已审理终结。 祝少林上诉请求：1、撤销一审判决第二项，不应当判处违约金5880元；2、黄银花承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院适用法律错误。一审法院以双方签订的《租赁合同》中有关于支付违约金的约定，进而支持黄银花要求承担违约责任支付违约金的诉请，没有充分考虑新冠疫情防控对祝少林的深刻影响。新冠疫情防控的影响不仅是1月至3月完全封锁隔离期间，它的影响是深远的，甚至至今仍有影响。众所周知，疫情发生以来，实体店举步维艰，都在保本经营甚至亏损经营，祝少林就是亏损中的一员，实属“资金周转困难或者营业收入明显减少”的情形。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”对该规定的正确理解应当是涉新冠××疫情的房屋租赁合同纠纷对出租人要求由承租人承担违约责任的一概不予支持。综上所述，请法院查明事实，依法支持祝少林的请求。 黄银花答辩称，祝少林违约事实清楚，祝少林既不缴纳房租也不腾空房屋，一直占用房屋至今，拖欠租金导致本纠纷。因此，黄银花根据合同约定要求祝少林承担违约责任是有法律依据的，请求二审法院驳回祝少林的上诉请求。 黄银花向一审法院起诉请求：1、请求解除黄银花与祝少林于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令祝少林于判决生效之日起腾空租赁的林荫路《新天地数码园》39、40、41号商铺并恢复原状交付黄银花；3、请求判令祝少林缴纳的租赁保证金10000元归黄银花所有；4、判令祝少林支付2020年第二季度拖欠的部分租金39895元及违约金23958元（违约金按合同约定的年租金239580元之10%计算）；5、判决祝少林每日支付从2020年7月1日起至实际腾空之日止的房屋占用使用费666元；6、请求判令祝少林承担的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月1日，黄银花作为甲方与祝少林作为乙方就租赁景德镇市林荫路新天地数码园39、40、41号店面签订《房屋租赁合同》约定：双方的租赁期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止；三间店面每间每月租金为5500元，按季度支付三间店面租金为16500元，第二年的租金在第一年的基础上递增10%，每间店面的租金为6000元，乙方每季度月初10号前交付给甲方，如乙方逾期交付租金，拖欠一天按季度总金额10%交付违约金，并且甲方可随时终止合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定需按年租金的10%向对方支付违约金；若乙方拖欠租金超过30天，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺；乙方拆除甲方39、40、41号店面楼梯，待合同终止时，必须恢复楼梯原样，否则押金不予退还。合同签订后，祝少林向黄银花缴纳1万元保证金，黄银花将涉案的三间店面交由祝少林经营。祝少林承认2020年第二季度其只缴纳房租2万元，第三季度房屋租金也并未缴纳。鉴于祝少林未交房租，2020年6月5日，黄银花向祝少林邮寄房租催收函件，但祝少林对催收函件予以拒收。2020年6月28日，黄银花委托律师向祝少林邮寄《解除租赁合同通知书》，祝少林签收并予确认。 一审法院认为，本案争议的焦点有：1．涉案合同是否予以解除；2．祝少林尚欠黄银花租金多少，且租金是否予以减少问题；3．祝少林是否应向黄银花支付拖欠的租金及违约金的问题；4．押金是否应当退还的问题。一、涉案合同是否予以解除及解除的时间的认定问题。本案中，黄银花与祝少林签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。黄银花按约将涉案商铺交付给祝少林使用，履行了自身的义务，祝少林应按约定向黄银花支付租金，现祝少林仅交纳第二季度2万元租金，剩余租金至今仍未支付已构成违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，祝少林承租的房屋系用于经营服装销售，且自2020年1月底至2020年3月底本市处于疫情防控阶段，祝少林处于停业状态，收入明显减少，一审法院对黄银花向祝少林要求正式解除双方租赁合同本应不予支持，但祝少林经营的服装店于2020年4月起便有序开业，祝少林应按照合同约定向黄银花支付房屋租金，但截至目前，祝少林仍未支付2020年第二季度的全部房屋租金，根据黄银花、祝少林双方签订的《租赁合同》，祝少林迟延缴纳租金逾期超过三十日的，黄银花有权单方通知祝少林解除租赁合同，并限期收回商铺。故对黄银花要求解除双方之间的租赁合同一审法院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黄银花于2020年6月28日向祝少林发送《解除合同》的邮件视为意思表示的一种表达方式，故本院认定解除合同时间为2020年6月28日。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对黄银花要求祝少林腾空租赁物恢复原状后返还原物的诉请，一审法院亦予以支持。二、关于黄银花要求祝少林支付拖欠的租金39895元的诉讼请求。本案中，黄银花、祝少林双方约定每年房租递增10%，那么2020年每间店面的房租为6600元，三间店面共计每月租金19800元。又黄银花、祝少林签订的租赁合同于2020年6月28日解除，祝少林自2020年4月1日起至2020年6月30日的房租仅交纳2万元，涉案租赁合同在此期间亦未解除，祝少林仍应按合同约定向黄银花支付租金，但依据《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家政策免除一定期限内的租金，本院根据通行的政策规定，减免祝少林一个月的租金19800元，故祝少林应向黄银花支付2020年第二季度剩余租金19600元［19800元／月×3个月-19800元-20000元＝19600元］。三、对于黄银花要求祝少林支付腾空期间的租金及违约金的诉讼请求。本案中，涉案租赁房屋在合同解除之日后仍由祝少林在使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，祝少林腾空期间的租金应按租赁合同中约定的租金标准，即每月19800元计算，从2020年7月1日（黄银花租金算至2020年6月30日）起算至祝少林实际搬离涉案店面之日止。至于黄银花要求的赔偿金，本案中，黄银花、祝少林签订的《租赁合同》中约定违反本合同约定需按年租金的10%向对方支付违约金，一审法院认为该约定明显高于本案中黄银花的实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故一审法院酌定祝少林按照逾期租金损失的30%即5880元（逾期租金19600元×30%）元作为违约金赔偿黄银花损失。四、关于押金的问题。一审法院认为，押金，在房屋租赁中是一个常用的概念，押金的性质是一种担保，是对房屋内物品、以及房屋本身的担保，一旦承租人对房屋或房屋中的物品有损坏时，出租人要求承租人承担赔偿的责任，此时出租人有权从押金中优先取得赔偿，如押金不足赔偿，出租人仍有权要求承租人补足双方合同约定。本案中，黄银花的实际损失已获违约金赔偿，本案合同既约定了违约金，又约定了租房押金，守约方黄银花只能二者取其一进行索赔，不能叠加。但黄银花、祝少林合同又约定：在合同终止时，祝少林拆除的39、40、41号店面的楼梯必须回复原样，否则押金不予退还，该条款为对租赁物恢复原状附生效条件的条款，在约定尚未成就时不发生法律效力。故，对于押金一审法院暂不作处理，若祝少林未恢复涉案店面原状，黄银花可仍就此押金继续主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、黄银花与祝少林签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除，祝少林自本判决生效之日起三十日内腾空景德镇市林荫路新天地数码园39、40、41号的店面并恢复原状后返还黄银花；二、祝少林在本判决生效后十五日内向黄银花支付租金人民币19600元及违约金5880元，并支付自2020年7月1日起至实际腾空之日止的商铺占用租金（按照19800元／月计算）；三、驳回黄银花的其他诉讼请求。案件受理费2975元，由祝少林负担2789元，黄银花负担186元。 二审中，当事人均未提供新证据。祝少林于2021年2月4日向本院提交一份《民事上诉补充理由状》，陈述其是景德镇市百汇商贸有限公司法定代表人，租赁合同是其代公司签订的，一审判决遗漏了诉讼主体景德镇市百汇商贸有限公司，同时提出一审法院判决“恢复原状返还”有误。另二审查明事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，祝少林上述补充理由实际是提出新的上诉请求，因未在上诉期内提出，本院不予审查。本案《房屋租赁合同》是祝少林本人签字，根据合同相对性原则，原审认定其为租赁合同当事人及按该合同约定判决祝少林将店铺恢复原状后返还黄银花并无不当。故本案二审的争议焦点是：祝少林是否应当承担违约责任。 根据祝少林本人陈述，其店铺于2020年1月至3月中旬受疫情防控影响，处于停业状态，2020年3月下旬开始营业。恢复营业期间理应按照合同约定向黄银花履行支付租金义务，但至今仍未依约履行。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，祝少林逾期交付租金，黄银花有权解除合同，且祝少林需按照年租金10%向黄银花支付违约金。一审法院考虑祝少林承租的店铺在经营过程中受疫情影响这一情况，适当减免其一个月租金，并酌定按逾期租金损失的30%即5880元作为违约金赔偿黄银花损失并无不当，应予维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审上诉人祝少林上诉部分案件受理费2975元，由上诉人祝少林负担。 本判决为终审判决。 审判长 戴 瑞 审判员 陈苾铃 审判员 徐 骥 二〇二一年二月二十日 书记员 胡澍妮