湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异907号异议人（被执行人）曾纯玉，男，1963年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：李家军，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李闯，湖北今天律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，住所地：湖北省武汉市江岸区建设大道648号。负责人：刘晓琴，该行行长。被执行人：龚格容，女，1967年3月1日出生，汉族。被执行人：武汉万达东湖置业有限公司，住所地：湖北省武汉市水果湖横路3号。法定代表人齐界，该公司总经理。被执行人：玉丰集团有限公司，住所地：湖北省孝感市云梦县城关镇楚王大道275号。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。被执行人：京山玉丰精品百货有限公司，住所地：湖北省京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆。法定代表人：任庆，该公司董事长。被执行人：京山玉丰国际大酒店有限公司，住所地：湖北省京山县新市镇轻机大道。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。被执行人：湖北玉丰国际大酒店有限公司，住所地：武汉市武昌区水果湖街松竹路8号。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行武汉直属支行）与被执行人曾纯玉、龚格容、武汉万达东湖置业有限公司（以下简称万达置业公司）、玉丰集团有限公司（以下简称玉丰集团公司）、京山玉丰精品百货有限公司（以下简称京山百货公司）、京山玉丰国际大酒店有限公司（以下简称京山玉丰公司）、湖北玉丰国际大酒店有限公司（以下简称玉丰大酒店）金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人曾纯玉不服本院执行行为，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。曾纯玉异议称：一、本案属于超范围执行。2018年10月30日，武汉中级人民法院（以下简称武汉中院）作出(2018)鄂01民初621号民事调解书，该调解书第一条第1款的约定:编号42020120130121040《个人购房担保借款合同》项下，贷款人自申请强制执行之日起一年内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究担保方二的连带保证担保责任。该民事调解书的内容是各方当事人协商一致确定的结果，其意思表示为贷款人时间上先处置抵押物，一年期限届满则可以追究担保人的连带担保责任，即对抵押物和担保人二者附时间条件的进行执行，其他财产并不在民事调解书的执行范围，对中央文化旅游区K5a地块中央文化区地面1-23层1号房以及地下负一层、负二层以及宴会厅的执行行为属于超范围执行。依据《最高人民法院关于在执行工作中进-步强化善意文明执行理念的意见》第二条:“严禁超标的查封和乱查封的规定:强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权为限，需要查封的动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施。”位于武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块办公楼栋/单元1-23层1号房的抵押物评估价为:469,918,300元，目前本案剩余执行标的额为103.357.357.41元。抵押物明显能够清偿全部债权，武汉中院执行价值469,918,300元抵押物的已经超出剩余执行标的额的4倍，再对地下负一、负二以及宴会厅一并整体评估拍卖，明显属于严重超标的超范围执行。二、武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块地面1-23层和地下负一、负二层是独立的、可以分割的，两个标的物分别属于不同的物权，可以分开转让。2013年11月18日，被执行人万达置业公司与曾纯玉签订《武汉市商品房买卖合同》约定，曾纯玉向万达置业公司购买汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块地上1-23层1号房，以及地下1、2层，并签订(K5a写字楼认购协议书》及《补充协议书》约定，地下一层、二层为乙方即曾纯玉享有所有权，但是仅可以办理《房屋所有权证》，不能办理《国有土地使用权证》，地下面积4000平方米，销售价格为2200万元。首先，K5a地块地上1-23层1号房可以对每层每室进行物权上的分割。K5a地块地上1-23层1号房在竣工验收后在武汉市房产管理部门办理初始登记的房产证为一个“大房产证”，但出售后可在武汉市房产管理部门从办理的“大房产证”上每层每室的逐户分户出来办理“小房产证”，进行转移登记，申诉人可以按照分户出来“小房产证”对应的房屋进行再次对外出售。其次，被执行人万达置业公司作为该不动产的开发商，向被执行人曾纯玉出售不动产，并提供了相应的格式文本。而万达置业公司在销售不动产时，即将地上建筑与地下建筑分别进行销售，并在合同中明确约定，地上1-23层和地下负一、负二层分别的面积和价格。再次，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，地下建筑为万达置业公司所有，任何主体均可以向万达置业公司购买，如发生地下建筑销售给他人的情形时，曾纯玉作为买受人受时间销售先后所限，不得向万达置业公司主张任何优先购买权，由此可知地下负一、负二层是可以进行单独买卖与转让甚至是分割后转让给不同买受人。因此，本案争议的地上1-23层是可以单独分割，地下负一、负二层也是可以进行单独买卖，地上、地下建筑物并非同一标的，是可以分割的。万达置业公司所销售的全部写字楼或者其他不动产中，地上建筑不仅可以进行逐层或者逐户的分割，地下的空间也可以根据任意买受人的需求范围办理相应的使用权或者所有权的转移。根据《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》第15条:“依法取得的地下建设用地使用权可以依法进行转让和抵押。”第23条:“地下空间开发利用项目的房地产权利登记，按照法律、法规和本市房地产登记方面的法规、规章和技术规范办理。”以及异议人与万达置业公司签订的买卖地下车库和设备用房补充协议的约定，抵押物与地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积:4000平方米)是完全分离的。本案中，万达置业公司承诺：地下负一、负二层可以办理独立的《房屋所有权证》，虽然不能取得《国有土地使用权证》。已经足以表明地下负一、负二层的法律上的独立性以及与地上建筑的区分。地上建筑的销售不代表地下建筑的所有权转移，如地上建筑和地下建筑不可分割为同一不动产标的，则单独办证或者单独抵押都属于无效或者可撤销的法律行为，万达置业公司的销售行为也属于欺诈。三、抵押物与地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积:4000平方米)，位于负一、负二层的设备设施以及附属楼(宴会厅)不能进行全面评估，不可一同处置。本案中，抵押物已经过合法的程序予以执行，整个评估拍卖的过程和内容符合法津规定，耗时近两年时间。对于抵押物流拍的结果，担保人和申请执行人都已经知晓并确认，在此情况下执行被执行人万达置业公司的财产合法合理，而重新启动评估拍卖程序于法无据。地下负一、负二层如前所述并非全体业主共有，而是独立的构筑空间，与地上建筑相互分离。万达置业公司与曾纯玉所签订的《武汉市商品房买卖合同》以及2013年10月24日武汉市国土资源和规划局颁发的武规建[2013)293号《建设工程规划许可证》均表明，地上建筑的共有部分即物业管理用房、消防中心等面积均位于地上，而地上建筑和地下建筑之间存在共用部分，如电梯和通风、通水、通电等，是建筑物本身必须具备的共益设施，并不能代表物权上不可分割，更不能要求一并执行。最后，万达置业公司是曾纯玉向农行武汉直属支行的连带责任保证人，农行武汉直属支行可以向任一主体主张全部债务的清偿责任，这是本案执行的前提。民事调解书第一条明确约定了优先处置抵押物，而抵押物的范围限于武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块办公楼栋/单元1-23层1号房的房地产。《最高人民法院司法观点集成(新编版).民事诉讼卷II》第1803页观点编号1090:《执行工作指导》研究组认为:人民法院在执行程序中只能根据确定的内容进行执行，如果在执行过程中发生可能导致执行依据内容发生变动的事实，应当由相关利害关系人通过相关审判监督程序进行变动。--江必新主编、最高人民法院执行局编:《执行工作指导》(总第28辑),人民法院出版社2009年版，第205页。因此，武汉中院能且仅能对抵押物进行执行，一年期限届满后可以执行担保人即万达置业公司的财产。根据最高人民法院执行局《执行工作指导》2016年第1辑(总第57辑)，国家行政法院出版社2016年版，第43-44页，人民法院的强制执行力的执行依据是基于生效法律文书产生的，在执行依据内容明确的前提下，按照执行依据所列的内容进行执行，只有在执行依据内容不明确的情况下，通过各种途径明确执行依据的给付内容，方可执行。本案中，执行依据为(2018)鄂01民初621号民事调解书，该调解书中有明确的执行依据:农行自申请强制执行之日起一年期内优先处置抵押物(即本酒店地面1-23层)一年期满可追究万达置业公司的连带保证责任。人民法院应当按照调解书明确的执行依据进行执行，不应当执行武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区地下车库和设备用房(负一楼、负二楼，建筑面积4000平方米)以及附属楼(宴会厅)，若强行执行，是以执代审的错误执行行为。四、法律文书中的“本院认为”部分不可作为执行依据根据最高人民法院执行工作办公室《关于以判决主文或判决理由作为执行依据的请示的复函》(2004)执他字第19号。辽宁省高级人民法院:你院[2003]辽执监字第157号《关于营口市鲅鱼圈区海星建筑工程公司与营口东方外国语专修学校建筑工程欠款纠纷执行一案的报告》收悉，经研究，答复如下:同意你院审判委员会少数人意见。判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，而判决书中的“本院认为”部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容。人民法院强调执行只能依据生效判决的主文，而“本院认为”部分不能作为执行依据。但在具体处理上，你院可根据本案的实际情况，依法保护各方当事人的合法权益。武汉中院作出(2020)鄂01执异288号民事裁定书已经驳回万达东湖置业公司“对抵押物所属负一、二层、位于负一、二层的设备、设施、附属楼(宴会厅)进行全面评估，一同处置”的请求，目前又启动了全面评估，一同处置的程序，是对武汉中院作出的裁定相违背的。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。依据《人民法院办理执行案件规范》549:[可分割或不可分割房屋]人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》之规定:合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求人民法院先执行某项财产的，应当准许；未准许的，应当有合理正当理由。执行过程中，人民法院应当为被执行人及其扶养家属保留必需的生活费用。要严格按照中央有关产权保护的精神，严格区分企业法人财产与股东个人财产，严禁违法查封案外人财产，严禁对不得查封的财产采取执行措施，切实保护民营企业等企业法人、企业家和各类市场主体合法权益。要注意到，信托财产在信托存续期间独立于委托人、受托人各自的固有财产，并且受益人对信托财产享有的权利表现为信托受益权，信托财产并非受益人的责任财产。因此，当事人因其与委托人、受托人或者受益人之间的纠纷申请对存管银行或信托公司专门账户中的信托资金采取保全或执行措施的，除符合《中华人民共和国信托法》第十七条规定的情形外，人民法院不应准许。依据上述理由，异议人曾纯玉请求：1、撤销（2018）鄂01执1973号之九执行裁定；2、对地下车库和设备用房（负一、负二楼，建筑面积：4000平方米）解除查封、停止拍卖，裁定不予执行。经查，2018年3月12日，依农行武汉直属支行申请，本院作出（2018）鄂01财保75号民事裁定，查封曾纯玉、龚格容所有的位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块办公楼栋1－23层1室（期房抵押证明：武房期昌字第2013010007号），查封期自2018年3月16日至2021年3月15日。法律文书于同月16日送达武汉市武昌区住房保障和房屋管理局。原告农行武汉直属支行诉被告曾纯玉、龚格容、万达置业公司、玉丰集团公司、京山百货公司、京山玉丰公司、玉丰大酒店金融借款合同纠纷一案，在审理程序中，经本院主持调解，当事人达成协议，主要内容为：（一）协议各方一致确认：1、编号42020120130121040《个人购房担保借款合同》项下，截至2018年3月29日借款人曾纯玉欠贷款人农行武汉直属支行的贷款本息合计128,431,582.70元，其中：贷款本金127,909,286.45元，利息522,296.25元，2018年3月29日之后至贷款结清之日的利息按合同约定利率算至贷款结清之日止，借贷双方的违约责任按原《个人购房担保借款合同》执行。贷款人农行武汉直属支行对借款人曾纯玉、担保方一龚格容位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块房产（已办理武房期昌字第2013010007号期房抵押证明）的抵押权利合法有效，享有优先受偿权。同时，担保方一龚格容、担保方二万达置业公司、担保方三玉丰集团公司对合同项下贷款承担连带担保责任。贷款人自申请强制执行之日起一年期内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究担保方二的连带保证担保责任。如遇重大事项，各方协商解决。2、编号42020120140088912《个人担保借款合同》项下，截至2018年3月27日借款人曾纯玉欠贷款人农行武汉直属支行贷款本息合计22,637,854.04元，其中贷款本金22,548,599.17元，利息89,254.87元，2018年3月27日之后至贷款结清之日的利息按合同约定利率算至贷款结清之日止，借贷双方的违约责任按原《个人担保借款合同》执行。贷款人对担保方四京山百货公司位于荆门京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆1幢1单元1楼0101号商业房产（已办理京山县房他证新市镇字第00017354号房屋他项权证及京他项（2014）第456号土地他项权证）、担保方五京山玉丰公司位于京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆1幢4单元3层0301号、1幢4单元4层0401号、1幢4单元5层0501号房产（已办理京山县房他证新市镇第00017353号房屋他项权证及京他项（2014）第457号土地他项权证）的抵押权利均合法有效，享有优先受偿权。同时，担保方一龚格容、担保方三玉丰集团公司、担保方六玉丰大酒店对合同项下贷款承担连带保证担保责任。（二）借款人曾纯玉应于民事调解书生效之日起七日内履行还款义务；协议其他各方当事人也应遵守法律文书所确定的法律义务。（三）诉讼费797,147元，减半收取398,573.5元，保全费5,000元，合计403,573.5元由借款人承担。本院对上述调解协议确认后，于2018年10月30日作出（2018）鄂01民初621号民事调解书。因被告曾纯玉等未按调解书履行支付义务，权利人农行武汉直属支行于2018年11月12日向本院申请执行，本院以（2018）鄂01执1973号立案执行。另查明，2013年10月24日，武汉市国土资源和规划局颁发武规建[2013]293号《建设工程规划许可证》，许可证载明：建设单位“武汉万达东湖置业有限公司”、建设项目名称“办公楼（中央文化区K5a地块）”、建设位置“武昌区汉街”、建设规模“新建一栋二至二十三层办公楼及地下车库和设备用房。总建筑面积22000平方米，其中办公建筑面积21860平方米，物业管理用房建筑面积80平方米，消防中心建筑面积60平方米。另地下建筑面积4000平方米”等。中南建筑设计院股份有限公司就“武汉中央文化区K5a地块”项目地下一层、地下二层制作平面设计图两张。《地下一层平面图》载明：建设单位“武汉万达置业有限公司”、项目名称“武汉中央文化区K5a地块”、设计单位“中南建筑设计院股份有限公司”、本层建筑面积“2000㎡”、本层车位数“25辆”。根据平面图标注，该层还设有配电房、送风机房、送风井、排风井等配套设施；《地下二层平面图》载明：建设单位“武汉万达置业有限公司”、项目名称“武汉中央文化区K5a地块”、设计单位“中南建筑设计院股份有限公司”、本层建筑面积“2000㎡”、本层车位数“25辆（21个普通停车位＋4个机械停车位）”。根据平面图标注，该层还设有生活水泵房、消防水泵房、消防水池等配套设施。两张**面设计图均加盖有“中南建筑设计院股份有限公司出图专用章”和“武汉市国土资源和规划局建筑规划方案审批专用章”。万达置业公司作为甲方，曾纯玉作为乙方签订《K5a栋写字楼认购协议书》一份。协议主要内容为：K5a栋写字楼的基本情况：1、写字楼栋号【K5a】，位于【武汉中央文化区K5地块内】（下称‘写字楼’）。2、写字楼建筑面积：建筑面积约为26000平方米，其中地上建筑物建筑面积约22000平方米，地下室建筑面积约4000平米；楼层：地上23层，地下2层。3、地下一层、二层的建筑面积，乙方享有所有权，但仅可以办理《房屋所有权证》，不能办理《国有土地使用权证》等；销售面积及价格：地上面积（平方米）“22000”、单价（元）“13000”、总金额（万元）“28600”；地下面积（平方米）“4000”、总金额（万元）“2200”，合计总金额（万元）“30800”。该认购协议书无签订日期。2013年11月18日，万达置业公司与曾纯玉签订《武汉市商品房买卖合同》一份，主要内容为：出卖人“武汉万达东湖置业有限公司”、买受人“曾纯玉”；合同第三条买受人所购商品房的基本情况“买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的办公楼【幢】/单元1-23层1号房；该商品房所在楼宇的主体结构为钢混结构，建筑物地上层数为23层，地下层数为2层；该商品房[合同约定]建筑面积共21598.18平方米，其中，套内建筑面积21598.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”；第五条计价方式与价款“……4、按栋（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）叁亿零千捌百零拾零万零千零百零拾元整”等。2013年12月2日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《武汉市期房抵押证明》一份，载明：证号“武房期昌字第2013010007号”、期房坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－23层1室”、抵押权人“中国农业银行股份有限公司武汉汉口支行”、抵押部位“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－23层1室”、抵押建筑面积“21598.18平方米”、权利价值“人民币壹万伍仟四佰万元”、评估价值“人民币叁万零捌佰万元”、设定日期“2013年11月28日”、售房单位“武汉万达东湖置业有限公司”等。2018年11月23日，武昌区不动产登记机关出具《武汉市房屋抵押记载信息单》一份、《武汉市房屋查封信息单》一份，编号：06-201811-0982-3779155。《武汉市房屋抵押记载信息单》记载主要信息为：抵押人“曾纯玉”、债务人“曾纯玉”、抵押权人“中国农业银行股份有限公司武汉汉口支行”、房屋坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－23层1室”、抵押部位“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－23层1室”、担保物建筑面积“21598.18平方米”、评估总价“人民币30810万元”、期房抵押证明“昌2013010007”、抵押物权证号“商品房买卖合同昌130404395”、被担保主债权的数额“人民币15400万元”、抵押设定日期“2013年11月28日”等。《武汉市房屋查封信息单》记载主要信息为：被执行人“曾纯玉”、被查封坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－23层1室”、产权人“曾纯玉”、权证号“昌2013010007”、申请执行人“中国农业银行股份有限公司武汉直属支行”、法院名称“武汉市中级人民法院”、执行书文号“（2018）鄂01执保235号”、查封日期“2018年3月16日”、查封期限“2018年3月16日至2021年3月15日”、其他“有抵押”。2019年11月13日，武昌区不动产登记机关出具《武汉市房屋交易查询结果告知单》（合同备案）一份，查询编号：06-201810-0530-3572629。该告知单记载主要信息为：出卖人“武汉万达东湖置业有限公司”、买受人“曾纯玉”、房屋坐落“中央文化区K5a地块办公楼栋/单元1-23层1号房”、总层数“23”、所在层“1-23”、建筑面积“21749”、房屋用途“办公”、合同备案号（编号）“昌130404395”、登记（合同成交）时间“2013/11/18”、备案状态“合同备案审核通过”等。再查明，案件进入执行程序后，经本院委托，北京东华天业房地产评估有限公司于2019年1月31日作出京东华湖分房估字[2019]第0005号房地产司法鉴定估价报告，抵押物评估价值为人民币43,728.19万元。经本院委托，湖北天宇工程造价咨询有限公司对玉丰国际大酒店装修造价进行了评估，并于2019年10月9日作出了鄂天宇[2019]工鉴字第011号《关于“被执行人曾纯玉名下位于武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块办公楼1-23层1室的房地产装修价值评估”工程司法鉴定意见书》，装修造价为人民币95,499,924.36元。之后，北京东华天业房地产评估有限公司修正了评估报告，不含装修价值为人民币374,500,076元，合计评估价为人民币469,918,300元。2019年11月13日，申请执行人农行武汉直属支行与被执行人湖北玉丰公司、曾纯玉达成执行和解协议，1、双方一致同意拍卖位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块办公楼栋1-23层1室（期房抵押证明：武房期昌字第2013010007号；面积：21598.18平方米，国有土地使用权证号：武国用（2011）184号）的房地产；房产评估价为469,918,300元；2、双方一致同意一拍起拍价为3.3亿元；3、双方一致同意若一拍流拍，二拍起拍价为3.1亿元；4、变卖程序起拍价同二拍价。同日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2019年12月17日10时至2019年12月18日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容为：拍卖标的“被执行人曾**名下位于武汉市武昌区中央文化区K5a地块办公楼栋/单元1-23层1号房的房地产。合同备案号：昌130404395号；购房合同约定建筑面积：21598.18平方米；武汉市房屋交易查询结果告知单载明建筑面积：21749平方米；房屋用途：办公；评估价：469,918,300元，起拍价：3.33亿元，保证金：6660万元，增价幅度：166万元”；特别声明：“……4、本拍品不含地下一层、二层及地下一层、二层内所有设施、设备，成交后买受人需自行与被执行人及开发商协商该部分使用问题”等。2019年11月14日，本院作出（2018）鄂01执1973号执行裁定：“拍卖被执行人曾纯玉名下位于武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-23层1室，面积：21598.18平方米，合同备案号：昌130404395号，国有土地使用权证号：武国用（2011）184号。”2020年1月9日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2020年1月31日10时至2020年2月1日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容与本院2019年11月13日发布的公告内容基本一致，变更内容为，起拍价：3.13亿元，保证金：6200万元，增价幅度：150万元。2020年4月17日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2020年5月2日10时至2020年7月1日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容与本院2020年1月9日发布的公告内容一致。查，该次变卖未成交。还查明，2019年12月18日，本院作出（2018）鄂01执1973号之二执行裁定及协助执行通知书，冻结被执行人万达置业公司银行存款151691883.24元。2020年6月17日，本院作出（2018）鄂01执1973号之四执行裁定，扣划被执行人万达置业公司银行存款145377221.76元。嗣后，因扣划款项涉及项目重点监管资金，本院向万达置业公司退还案款100125765.91元。2020年6月23日，本院作出（2018）鄂01执1973号之五执行裁定，1、查封武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块地下车库和设备用房（负一、负二楼，建筑面积：4000平方米）；2、查封期限三年（自2020年6月23日起至2023年6月22日止）。2020年11月5日，本院作出（2018）鄂01执1973号之九执行裁定，拍卖武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块地下车库和设备用房（负一、负二楼，建筑面积：4000平方米）以及附属楼（宴会厅）。另，本院在被执行人万达置业公司（2020）鄂01执异288号执行异议一案中，于2020年8月24日作出（2020）鄂01执异288号执行裁定。该案在审查中，本院将“是否应将抵押物所属地下负一层、负二层一并予以拍卖”作为焦点问题着重予以审查，并作出“本院在对被执行人曾纯玉名下位于武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-23层1室拍卖时，应将所属地下负一层、负二层一并予以拍卖”的认定。本院认为，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……。现农行武汉直属支行申请执行曾纯玉、龚格容、万达置业公司、玉丰集团公司、京山百货公司、京山玉丰公司、玉丰大酒店金融借款合同纠纷一案尚未执行完毕，虽当事双方在（2018）鄂01民初621号民事调解书中达成“贷款人自申请强制执行之日起一年期内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究担保方二的连带保证担保责任”的约定，但该约定并不因执行程序经过一年而免除被执行人曾纯玉的偿付义务。故，依照前述法律规定，在被执行人曾纯玉尚未依据生效法律文书履行完毕偿付义务时，人民法院对涉案财物采取相应控制性和处分性执行措施于法有据。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案抵押物所属地下负一层、负二层属于《中华人民共和国民法典》第二编第六章所称的共有部分。《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。本院在（2020）鄂01执异288号万达置业公司执行异议一案中已作出“本院在对被执行人曾纯玉名下位于武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-23层1室拍卖时，应将所属地下负一层、负二层一并予以拍卖”的认定。故，本院在作出（2018）鄂01执1973号执行裁定后，依据前述法律及司法解释规定，再次作出（2018）鄂01执1973号之九执行裁定，于法有据。最后，根据查明事实，案涉抵押物已建为“湖北玉丰国际大酒店”，酒店地下负一、负二层建有停车位及配电房、送风机房、送风井、排风井等配套设施，该酒店现由被执行人玉丰大酒店经营管理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据该规定，拟拍卖的多项财产在使用上有紧密联系，如果分开拍卖可能会严重影响各项财产的有效利用，或者会造成拍卖价款总额降低的，应当整体处置、合并拍卖。就本案而言，本院对涉案抵押物和涉案标的物的合并处置，已充分考虑了两着之间的密切联系以及整体拍卖更有利于保障整个酒店经营功能的完整性和整体价值，最大限度地维护了债权人及债务人的合法权益，可实现财产价值最大化。故，本院（2018）鄂01执1973号之九执行裁定的作出，有事实和法律依据，亦不存在超标的执行的情形。综上，异议人曾纯玉的异议理由均不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人曾纯玉的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  张鹰战审判员  周 晨审判员  吴 利二〇二一年二月八日书记员  高 峰