广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初27550号原告：蔡钘珊，女，1996年3月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟沛坚、刘灏新，广东粤鑫律师事务所律师、实习人员。被告：梁文坚，男，1980年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：广州仕尚物业发展有限公司，住所地广州市海珠区福场路54号202房。法定代表人：梁文坚，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：朱灿杰、曾巧，广东正大联合律师事务所律师。原告蔡钘珊诉被告梁文坚、广州仕尚物业发展有限公司（下称“仕尚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告以一手房的形式出售二手房，原告经朋友介绍与两被告于2019年5月23日签定了一份房屋买卖合同，约定由原告向被告梁文坚购买位于广州市海珠区福场路54号二层289房（下称“涉案房屋”）。原告于2019年6月5日付清了全部购房款、税费及所谓的居间费，共计支付950251元整。合同约定在买方付房款后之日起120个工作日内交楼，30个工作日内办理所有权转移的变更登记手续。但两被告违约逾期至今已达一年多了，仍然没有向原告交楼以及办理过户手续，导致原告已无法实现合同目的，构成了根本违约，原告有权依法解除合同并基于合同对等的法律原则，要求被告承担违约责任。因此，原告请求判令：1、解除原告与两被告所签的房屋买卖合同；2、被告向原告返还所有购房款、税费、居间费、家私家电配置费共计950251元；3、被告向原告支付购房款的20%即175470.2元作为违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。两被告共同辩称：一、1、原告陈述的事实与约定不符。原告与被告梁文坚签署房屋合同后，原告在2019年6月5日与梁菲菲签署了租赁合同，该合同第三条第3款约定具备收楼条件后原告委托梁菲菲代原告收楼并签订《房屋验收确认书》。被告梁文坚于2020年3月25日向原告以书面方式通知收楼，出具《收楼通知之后梁菲菲根据原告的委托于2020年3月31日验收合格并办理收楼手续，同时签收《收楼确认书》。原告收楼后将涉案房产出租给梁菲菲，于2020年4月开始收取梁菲菲租金，所以，原告已经实际占有并使用涉案房屋。2、被告梁文坚在涉案房屋满足过户条件后告知原告办理过户手续，原告以更名为由拒绝配合办理过户手续。根据买卖合同第4条第4款，办理所有权的转移变更登记手续条件之一是标的物业满足过户条件，原告在2019年6月5日付清合同约定所有款项，由于被告梁文坚于2018年6月15日取得涉案房屋不动产权证，根据广州限购政策，被告梁文坚于2020年6月15日开始满足办理过户登记条件。因此过户时间应确定为2020年6月15日至2020年7月28日。过户条件成就后，被告梁文坚则通知原告办理过户手续，因其提出要将涉案房产登记在姐姐名下，没有告知被告梁文坚办理过户时间，后续也不配合办理过户手续，从而导致过户登记未能及时办理。原告拖延办理，过户期限届满则立即起诉，明显存在毁约意图，故至今未过户过错在原告而非被告梁文坚。直至今日只要原告配合办理过户手续，被告梁文坚仍愿意将房屋过户至原告名下。二、被告梁文坚不存在违约行为，原告要求解除合同、返还购房款、税费以及支付违约金没有任何法律依据。三、原告要求两被告支付违约金没有法律依据和合同依据。原被告双方明确实际履行的是《买卖合同》，该合同并未约定逾期交付、逾期交房应支付违约金，违约金请求不应得到支持。四、原告要求两被告返还家私家电配置费没有法律依据。原告与两被告之间关于家私家电购置费问题上并没有任何的法律关系，与两被告无关。被告仕尚公司已经履行合同义务无需返还居间费。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告梁文坚是海珠区福场路54号289房的权属人，该房屋建筑面积是24.6平方米，商业用途。根据穗府办【2017】65号文，该房屋须满2年后方可转让，从2018年6月15日起。2019年5月23日原告（买受方）与被告梁文坚（出售方）及被告仕尚公司（居间方）共同签订《买卖合同》，约定出售物业是广州市海珠区福场路54号二层289房，建筑面积24.6平方米。买受方在签署本买卖合同时，标的物业已设定抵押登记，出售方将按本合同约定办理涂销抵押登记手续，买受方已事先实地查看。物业卖价270600元，居间服务费606751元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付全部水、电费由买受方承担。在合同履行过程中因政府部门原因发生税、费种类及标准的变化，对变化之税费，则由买受方承担。（第三条第2项）定金10万元于签署买卖合同时同时支付；第一期款项（含定金）447351元，买受方在签署合同之日起七日内付清，并签署《公证委托书》，在本期款项付清之日起，本条第1项约定之定金抵作标的物业之卖价；第二期款项430000元，买受方须在签署合同二十日内付清第二期款项。合同约定的由买受方承担的税费可由居间方代收，于2020年6月15日前支付给居间方。自买受方向出售方、居间方付清合同约定的全部购房款、居间服务费以及预缴本次交易产生的全部税、费之日起120工作日内，买卖双方进行标的物业的交付，具体交付时间以收楼通知书所示时间为准，届时居间方协助买受方到物业管理处办理标的物业收楼手续。自买受方向出售方、居间方付清合同第三条第2项约定之日起30个工作日内，买卖双方应签订《广州市存量房买卖合同》，办理网签，于买受方向出售方、居间方付清合同约定的全部购房款、居间费等合同约定的所有费用并在标的物业满足过户条件之日起30个工作日内办理所有权转移的变更登记手续。在买受方签署本合同后，签署《广州市存量房买卖合同》前，买受方要求加名、减免、转名或变更付款方式或其它变更本合同的行为，必须获得出售方同意，加名、减免、转名给其真系亲属的，需缴纳30000元/次变更名费。本买卖合同是确立双方权利义务的唯一合同，双方因房屋过户所签署的格式合同不能对抗本合同。备注：此物业为经营区域，买受人须租赁给经营方。2019年6月15日原告（甲方）与被告梁文坚（乙方）及广州市金硕房地产代理有限公司（丙方）签署《存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区福场路54号289房出售给乙方，出售价格270600元。甲、乙双方应于2020年7月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。该合同经网签备案登记。上述合同签订后，原告支付款项如下：1、2019年5月25日支付定金100000元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告仕尚公司）；2、2019年5月31日支付首期房款135300元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告梁文坚）；3、2019年5月31日支付居间费212051元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告仕尚公司）；4、2019年6月5日支付税金36900元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告仕尚公司）；5、2019年6月5日支付尾期款居间费294700元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告仕尚公司）；6、2019年6月5日支付尾期房款135300元（收款人是被告仕尚公司，开具收据是被告梁文坚）；7、2019年6月5日支付家私家电配置费36000元（收款人是梁菲菲，开具收据是郭爱华）。两被告对1-6项的支付时间、金额、款项性质、收款人及开具收据人的事实均没有异议。另查：2019年6月5日原告（甲方）与梁菲菲（乙方）签署《租赁合同》，约定：甲方同意出租给乙方的物业位于广州市海珠区福场路54号289房，该物业建筑面积为24.6平方米。租赁期限为三年，租赁期为甲方具备收楼条件后，委托乙方代甲方收楼并签订《房屋验收确认书》次月起计算。合同附件二：《家私家电代购委托书》，订明：乙方接受甲方委托，代甲方根据双方的《家私家电配置清单》上的要求及规格购买家私家电并配置到甲方广州市海珠区福场路54号289房；家私家电购置费总额为36000元。2020年3月25日梁菲菲接到《收楼通知书》。2020年3月31日梁菲菲在《收楼确认书》业主处签名确认。据2020年9月2日广州市不动产登记查册表反映，涉案房屋不存在查封及抵押情形。原、被告因涉案房屋买卖事宜协商无果，原告遂于2020年9月8日提起本案诉讼。2020年9月17日原告通过快递邮件向两被告发出《解除合同通知书》，原告以两被告至今未为其办理涉案房屋的变更过户手续为由，要求解除双方签订的买卖合同。两被告不确认收到该邮件。庭审中，原、被告确认事实如下：涉案房屋的交易价是8877351元（270600元＋606751元），原告在2019年6月5日前结清全部款项；《买卖合同》约定的120工作日截至时间（交楼时间）是2019年11月25日、30个工作日截至时间（办证时间）是2020年7月28日。原告从2020年4月开始收取涉案房屋的租金。原、被告为证明其陈述的事实，有提交微信聊天、电话录音等证据证明。被告对原告证据表示其真实性合法性由法院确认，但认为对话人并非两被告，录音证据反映两被告一直都有为原告申请办理过户手续，反而证明两被告没有不想帮原告过户，一直都有履行合同；原告对被告证据的真实性没有异议，但该聊天的双方均与原告无关，是被告内部人员的聊天记录，恰恰证明了原告一直向被告代理经纪催促办理过户的事实。本院认为：买卖涉案房屋是原、被告的真实意思表示，双方并签订房屋买卖合同，故原、被告之间关于涉案房屋的买卖合同关系成立。因此，涉案合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。庭审中，原、被告对在2020年7月28日前应办理涉案房屋所有权转移变更登记手续的事实均没有异议，现原、被告在2020年6月15日至2020年7月28日期间被告有否通知并协助原告办理涉案房屋的所有权转移的变更登记手续问题各持己见。根据本案查明事实，原告在2019年5月23日签订涉案房屋《买卖合同》后在2019年6月5日即与梁菲菲签订租赁合同，2020年3月31日原告委托梁菲菲办理涉案房屋的收楼手续，原告于2020年4月开始收取梁菲菲支付租金。双方约定，于买受方向出售方、居间方付清合同约定的全部购房款、居间费等合同约定的所有费用并在标的物业满足过户条件之日起30个工作日内办理所有权转移的变更登记手续。涉案房屋满足过户条件之日是2020年6月15日。虽然原、被告提交的微信聊天记录和通话记录非发生在双方之间，但这些证据可以佐证在2020年6月15日至2020年7月28日期间及之后，原、被告就涉案房屋过户时间及改名问题一直进行协商的事实，故原告以被告梁文坚逾期办理过户行为构成根本性违约要求解除双方签订买卖合同的请求，事实和理由不充分，本院不予支持。同理原告以解除合同此为由要求两被告退还购房款等950251元及支付违约金的请求，理据不充分，本院不予支持。本案中被告明确愿意协助原告办理涉案房屋所有权变更手续，现涉案房屋不存在交易障碍，且被告已实际交付原告使用并收益，双方应尽快完善产权交易过户手续，以维护合同交易稳定性。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼费19839元（其中受理费14932元、财产保全费4907元）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二一年二月二十三日书记员  郑家悦莫敏琪