广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28134号原告（反诉被告）：朱群秀，女，1973年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区佛山职业技术学院路中区××××,公民身份号码440××××××××××××227。委托诉讼代理人：李朝君，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾洁华，广东至简律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁荔凡，女，1980年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××,公民身份号码350××××××××××××221。原告朱群秀与被告翁荔凡租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾洁华、被告翁荔凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1.被告支付原告2020年4月、7月、8月、9月1日至5日期间的租金14250元（4500元每月标准）及税款1007.5元，合计15257.5元，及以15257.5元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自起诉之日起计息至实际清偿款项之日止的利息；2.被告将佛山市南海区×××××××××××产腾退返还予原告，并支付从2020年9月6日起按每月4695元的标准向原告支付房屋占用费至腾退房产之日止；3.被告支付的12000元按金归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月8日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告将其佛山市南海区×××××××××××产出租予被告，租期5年,前三年的月租金6000元,自第四年开始每年在上一年的基础上递增5%，另每月需支付租赁税等195元。租金应于每月20号前交付，逾期的，每逾期一日按未交租金2%的标准交纳违约金，拖欠租金十天以上的，出租方有权终止协议、收回房屋、所收按金不予退回等。2019年8月14日，被告以该房产为经营场地独资设立翁记珠宝（佛山市）有限公司。2019年10月，由于商铺所在的海三路段地铁施工的原因，双方将施工期间的月租金暂时下调为5500元，如施工完成的即恢复原租金标准。2020年5月，鉴于疫情原因，原告再将月租金下调为4500元,但此后被告无视合同约定,经多次追讨，以诸多理由拒不交纳今年4、7、8月份的租金及4-8月份的税费等，有鉴于此，原告于2020年9月3日通过律师向被告寄发《通知书》一份，通知被告解除双方的《租赁协议书》及限期内结清租金、腾退房产等，被告在今年9月5日已收到该通知，但至今仍未付款及腾退房产等。据统计，按月租金4500元及月税费195元的标准，2020年4月1日至2020年9月5日止(5、6月份租金已付)，被告应付未付租金14250元、应付未付税费1007.5元;再者，参照上述标准,自2020年9月6日起至2020年9月22日止,被告应支付房屋占用费及税费等2660.5元。综上，被告逾期交租及费用等已构成根本违约，原告依法有权提前解除合同。被告在2020年10月12日腾空涉讼场地，在拆除其添置的装修时，将房产原天花、灯及墙面都损毁，没有恢复原状，应赔偿损失。翁记珠宝公司的工商登记至今仍未迁出案涉房产，场地占用费应以150元每日计算至该公司工商登记迁出时止。被告辩称，因涉讼商铺临路边，封路导致没有客流。又因疫情导致经营不善，被告投入三十多万元经营，被告一直与原告积极协商，但原告一直未对租金优惠答复。2020年4月、7月、8月、9月1日至5日期间的租金，被告认为都不需要支付，因原告一直不退押金给被告。被告正在办理翁记珠宝（佛山市）有限公司的注销手续，不同意支付租金至注销日。不同意按金归原告所有。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还押金12000元及顶手费10000元，合计22000元并支付以此为本金从2020年10月29日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予被告；2.原告赔偿被告为涉讼商铺投入的装修损失89730元；3.原告承担诉讼费。事实和理由：2019年4月8日，原告和被告签订租赁协议书一份，约定原告将其房产出租予被告，租期五年，前三年每月租金6195元。中介费3000元，押金22000元，分三笔支付给委托人的微信和支付宝，合同和口头承诺都约定到期或租给他人全额归还。被告不计成本装修，装修总共花费12万元左右。但在同年10月4日因修地铁大润发这边就封路了，附近商铺都降了2000到3000元的租金，但原告只同意降低500元。3月28日另外一头道路开始封路。到4月18日彻底封路。期间一直协商减租，但无法达成一致意见。后来被告主张从5月开始交租，原告同意，并答应5月开始交租金，5月前的免除。当原告收到5、6月的租金后原告立即反悔，要求被告支付4月的租金和税费。被告实在无力负担，和原告协商退租并退回22000元押金即可，但原告提起诉讼。被告为此提起反诉。原告对反诉辩称，双方签订的合同合法有效。被告拖欠租金十天以上，原告有权提前解除合同并不退还押金。被告拖欠2020年4月、7月、8月、9月的租金，已构成根本违约。被告拆除房产原天花、灯和墙面，应赔偿损失，没收押金12000元不足以弥补原告的损失。根据合同约定，合同终止后，被告添附的装修归原告所有。被告欠四个月租金，导致合同解除，相应装修应归原告所有。因疫情原因，原告已经减半收取被告1月的租金、免收2月租金，已经给予被告最大的照顾。封路不属于不可抗力，虽然封路，商铺门前道路可正常通行，商铺仍能正常经营，4月后的租金已下调至4500元每月。原告没有答应免收4月的租金，被告曾经提出4月租金减半收取，原告并未答应。根据合同约定，被告应承担税费195元每月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。对真实性有异议的证据，本院认定如下：被告提供的农行卡明细单、收据，本院综合认定。被告提供的微信聊天记录，本院对真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：佛山市南海区×××××××××××××××××××××已办理房产证，登记权利人是原告。2019年4月8日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告将佛山市南海区××××××××××××出租予被告，租期5年,从2019年4月20日至2024年4月19日。前三年的月租金6000元,自第四年开始每年在上一年的基础上递增5%。上述租金不含任何税费，每月房屋租赁税、土地使用税195元，与租金一起存入指定账户。每月20号前交付当月租金。被告没有按约定时间交付租金，每逾期一日按未交租金2%的标准交纳违约金。被告签订协议时应支付租赁按金12000元给原告。被告拖欠租金十天以上的，原告有权终止协议、收回房屋、所收按金不予退回等。2019年4月8日，原告出具收据确认收到被告支付的12000元租赁押金。同日，被告支付10000元予原告的员工唐颖。原告在诉讼中陈述该10000元原告已代为支付予佛山市**房地产代理有限公司。2019年8月14日，被告以涉讼商铺住所地设立**宝（佛山市）有限公司，至庭审终结时，该司住所地仍未变更。被告支付租金的情况：2020年1月租金减半支付，2月免收租金、3月收取租金5500元及税费195元，合计5695元。4月未支付任何款项。2020年5至6月被告已按每月4500元租金、税费195元标准支付了租金及税费。2020年7月后被告未再支付款项。被告和原告的员工在微信沟通过程中，被告主张2020年4月免租，原告的员工表示原告不同意，曾经同意4月的租金减半收取。原告同意自2020年5月起租金按每月4500元计收。涉讼商铺所在海三路车行道于2020年3月26日封闭施工。被告于2020年10月12日搬离涉讼商铺。本院于2020年10月29日受理原告提起的本案诉讼。本院认为，原告和被告签订的《租赁协议书》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告占用涉讼商铺，应按约定支付占用期间的租金及税费予原告。被告主张原告同意2020年4月免租，但没有证据证明原告对被告提出的2020年4月免租请求予以同意或双方已达成一致意见，本院对被告主张2020年4月租金免予支付的意见不予采纳。根据双方的微信往来记录及原告对反诉的答辩意见，原告确曾同意2020年4月的租金减半收取且未见附条件，本院认定被告应按合同约定租金减半支付3000元及税费195元予原告。被告于2020年10月12日搬离涉讼商铺，被告仍应支付2020年7月至2020年10月12日按每月4500元计算的租金15241.94元及按每月195元计算的税费660.48元予原告。涉讼商铺所在的公路修路是双方在签订合同时均不可预见的情形，考虑到涉讼商铺是公路边的商铺，公路车行道封闭修路确对商铺经营造成一定的影响，本院根据公平原则，认为双方可据此解除涉讼合同，双方对合同解除均不负有责任。为此，原告应退还租赁押金12000元予被告。原告没有有效证据证明被告实施了破坏商铺装修的行为，本院对原告据此主张没收押金12000元不予支持。至于被告主张另行支付予原告的10000元，没有证据证明双方约定该款项为租赁押金或保证金，被告为履行租赁合同支付的费用属于已发生的费用，由于原告对合同解除也没有过错，本院对被告主张原告返还该10000元不予支持。被告可继续承租涉讼商铺享受装修投入的摊销，但被告也明确表示没有能力继续承租商铺，原告对于合同提前解除并无过错，本院对被告请求原告赔偿装修投入损失及押金的利息不予支持。被告虽对2020年4月、2020年7月至2020年10月12日期间的租金及税费是否支付有异议并确和原告协商沟通，但原告已就疫情及修路情况进行降租处理，未见减租后的租金标准显失公平；租金是合同当事人自主协商确定，在合同解除前，被告仍应按约定先行支付租金及费用，原告请求被告从起诉日起至付清款日止以2020年4月、7月至9月5日未付租金、税费合计12284.31元为本金支付逾期利息，本院予以支持。但原告请求的利率过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收。被告已搬离涉讼商铺，原告的返还请求，本院不再另行处理。被告经营的公司住所地是否能迁出涉讼商铺，属于行政管理事项，本院对原告请求被告迁出工商登记住所地不予处理。被告虽辩称已注销公司，但没有有效证据予以证明，本院根据实际情况，酌情判决被告支付1000元占用费予原告，原告主张的其他占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、翁荔凡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月的租金3000元、税费195元、2020年7月至10月12日的租金15241.94元、税费660.48元予朱群秀；二、翁荔凡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费1000元予朱群秀；三、翁荔凡应于本判决发生法律效力之日起十日内以上述第一项中的12284.31元为本金从2020年10月29日起至上述第一项对应款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予朱群秀；四、朱群秀应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金12000元予翁荔凡；五、驳回朱群秀的其他诉讼请求；六、驳回翁荔凡的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计1020.25元（朱群秀已预交），由朱群秀负担510.12元，由翁荔凡负担510.13元。反诉受理费减半收取计1267.3元（翁荔凡已预交），由朱群秀负担50元，由翁荔凡负担1217.3元。相抵后，翁荔凡应负担的460.13元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱群秀，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二一年一月二十九日书记员 黄晓璇