贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终231号上诉人（原审被告）：贵州华昆能源有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑街道遵南大道西侧保利未来城市36号写字楼22层。统一社会信用代码：91520321MA6HJW709P。法定代表人：冯军，公司董事长。委托诉讼代理人：胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赞翔，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义保利置业有限公司。住所地：遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼。统一社会信用代码;91520300569217511R。法定代表人：王浩，公司董事长。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。上诉人贵州华昆能源有限公司（以下简称华昆能源）与被上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利置业）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华昆能源上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、查清案件事实后驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清：1、一审未查清租赁起算期限。双方签订合同约定交纳租金的期限和方式是先交租金后使用的原则，上诉人在2019年8月30日签订合同后交纳了租金137753.64元，保证金80000元，一审判决未查明租赁期限具体从何时起算，影响租金起算、截止时间。2、被上诉人要求解除的是2018年12月31日的租赁合同，而一审审理的是2019年8月30日的租赁合同。二、上诉人不存在故意违约行为，租赁合同的解除系被上诉人单方提出，保证金应予退还。上诉人的确欠付租金，但不足以认定上诉人存在违约，其原因是被上诉人在疫情期间对同楼栋的租赁户实施的租金减免福利不统一、不公平，致使上诉人未及时交付租金。2020年3月13日，被上诉人单方面向上诉人送达了《解除合同通知书》，对上诉人投入的装修等不予任何形式的补偿，致使双方关系更加恶化，无法协商处理。上诉人自接到通知后就开始进行搬迁，并没有实际占用被上诉人的物业，不应承担房屋占用费。三、因疫情原因，根据公平原则希望减免2个月租金。因疫情防控需要致使上诉人在短时间内无法正常使用房屋，租赁合同目的无法实现，系不可归责于上诉人的原因所致，被上诉人对同楼栋其他租赁户也是给予2个月租金减免。保利置业辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。对方上诉是利用诉讼程序拖延时间，其早已搬离场地，迟迟不将租赁物还给被上诉人，造成被上诉人资源浪费和损失扩大。保利置业向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2018年12月31日签订的《租赁合同》已经解除；2、判令被告立即向原告支付截至2020年3月13日的拖欠租金346566.3元并按2%每月的标准向原告支付违约金至付清租金之日，并从2020年3月14日起按2007.76元每天的标准向原告支付租金至返还房屋之日；3、判令被告承担已支付给原告的80000元租赁保证金原告不予退还的违约责任；4、判令被告立即将位于遵义市遵南大道中段西侧保利未来城市房屋返还给原告；5、判令被告向原告支付律师费37490元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商签订《租赁合同》1份，由被告承租原告位于遵义市遵南大道中段西侧保利未来城市（合计建筑面积1315.24平方米）。合同约定：“第三条租赁期限该物业租赁期限共计3.5年，从2019年6月27日起至2022年12月26日止。第五条租金及其他费用1、乙方租赁该物业，租金按建筑面积计算。合约期限为3.5年。各年度租金按照以下标准缴纳：（内容略，详见《租赁合同》）。3、租赁保证金3-1乙方在本合同签订之日起七日内，乙方须向甲方支付（人民币）捌万元（小写￥80000元整）做为租赁保证金。合同期满后，乙方确无任何违约行为时，由甲方无息全额退回租赁保证金给乙方。3-2租赁保证金的退回：本合同期满、或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方按照合同约定退出租赁场地，甲方对该物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其它违约行为的条件下，甲方在乙方搬离该物业之日起三十天内无息全额退回乙方租赁保证金，退回手续按照甲方公司规定执行。第十条违约责任及违约处理1、租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按未完成租期租金总金额的百分之二十五计算。3、乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额的百分之一给付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权单方解除本合同，乙方所交租赁保证金不予退还，并无条件把该租赁连同原附属物交回甲方。5、守约方为主张权利而产生的律师费、诉讼费等所有费用由违约方承担”。合同签订后，被告向原告支付了80000元租赁保证金及截至2019年的租金137753.64元。后因被告未按约支付租金，原告据此于2020年3月13日向被告送达了《解除合同通知书》，载明：“于即日解除贵司与我司于2019年8月签订的《租赁合同》”。一审法院认为，原、被告双方协商签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行自身义务。本案中，被告至今仅向原告支付租金137753.64元，而双方合同约定被告拖欠租金达30日以上的原告有权解除合同，原告据此向被告送达《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，该《解除合同通知书》于2020年3月13日送达被告时即发生解除双方合同的效力，对原告主张双方合同自2020年3月13日已解除的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方合同解除后，被告应向原告返还涉案商铺并对合同解除前拖欠的租金予以支付，对于拖欠租金的金额，按照双方合同约定，截至2020年3月13日，被告应付租金为492350.92元，已付137753.64元，故原告主张被告支付346566.30元，应予支持。对于被告主张因疫情影响至少减免2个月租金的问题，众所周知受疫情或疫情防控措施的影响，各地社会经济受到不同程度的冲击，而被告作为一经济主体，其生产经营及履行合同方面势必发生困难，结合本案案情，本院酌情对被告的2019年12月27日至2020年3月26日计租周期内的租金减免1个月，金额为60232.73元，故被告现需向原告支付租金286333.57元。对于原告主张2020年3月13日以前拖欠租金违约金的请求，双方合同约定被告拖欠租金的“每逾期一天按拖欠金额的百分之一计付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，双方约定的违约金标准明显过高，且被告申请本院予以调减，综合本案事实，一审法院认为违约金标准以拖欠租金为基数从2020年3月13日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。对于原告主张被告从2020年3月14日起按2007.76元每日的标准支付租金至实际返还商铺之日的诉讼请求，因双方合同于2020年3月13日已实际解除，故从2020年3月14日起不存在租金支付问题，但因被告未向原告返还涉案商铺，给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应答承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对前述损失被告应予赔偿且该损失可参照双方合同关于租金标准的约定按2007.76元／天进行计算。对于原告主张确认已支付的80000元租赁保证金不予退还的问题，双方合同关于“甲方有权单方解除本合同，乙方所交租赁保证金不予退还”的约定实质系违约责任的约定，且该违约责任的承担针对的是原告行使解除权后被告应承担的违约责任，双方合同也未约定该笔保证金应充抵拖欠租金，现原告已依法行使解除权，故被告亦应按约承担该项违约责任，原告无义务进行返还，予以确认。对于原告主张被告支付律师费37490元的请求，双方合同虽有约定，但原告未充分提交证据证明该律师费的支出属实，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及第一百一十四条之规定，判决：一、原告遵义保利置业有限公司与被告贵州华昆能源有限公司于2018年12月31日签订《租赁合同》于2020年3月13日解除；二、由被告贵州华昆能源有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告遵义保利置业有限公司返还位于遵义市播州区房屋；三、由被告贵州华昆能源有限公司本判决发生法律效力之日起10日内向原告遵义保利置业有限公司支付截至2020年3月13日前欠付的租金286333.57元并从2020年3月13日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率标准支付违约金至该笔租金付清之日；四、由被告贵州华昆能源有限公司本判决发生法律效力之日起10日内按每日2007.76元的标准从2020年3月14日起向原告遵义保利置业有限公司支付房屋占用费至被告实际返还房屋之日；五、被告已支付给原告的80000元租赁保证金，原告无需退还。六、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，减半收取4130元，由被告贵州华昆能源有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交下列证据：一、《租赁合同》终止协议书。欲证明：1、甲方保利置业与乙方贵州保创房地产开发有限公司于2019年8月30日签订该终止协议书。2、乙方贵州保创房地产开发有限公司支付租赁保证金80000元转化为“贵州华昆能源有限公司”与甲方签订《租赁合同》的租赁保证金。一审没有将该80000元冲抵租金，事实认定错误。二、空调采购安装及服务合同、办公家具采购合同、窗帘订单合同书、装饰安装工程合同、自动门报价单、橱柜灯具材料订单报价、空调安装电井总电箱材料报价、保创地产办公室新增项目明细表。欲证明：华昆能源因租赁房屋装修及采购办公设备共计花费1174140.3元，上述价值可冲抵租金，并且在租赁合同解除之日起不应再计算占用费。被上诉人保利置业质证认为：1、对《租赁合同》终止协议书的真实性、合法性、关联性均无异议，该终止协议书与双方签订的租赁合同是相互衔接的。该协议书第4条明确表示，将贵州保创房地产开发有限公司已支付的80000元转为双方之间签订的保证金，一审判决对租赁保证金的认定与合同约定是一致的。2、对空调采购安装及服务合同、办公家具采购合同、窗帘订单合同书、装饰安装工程合同、自动门报价单、橱柜灯具材料订单报价、空调安装电井总电箱材料报价、保创地产办公室新增项目明细表证据的关联性不予认可，被上诉人对此不知情，且上诉人认为装修能够产生价值可自行处理，被上诉人不需要该装修价值，也没法进行处理，对方也无权将所谓装修财物强行折抵给被上诉人。租赁合同虽于2020年3月13日发生解除效力，但对方并未将租赁物及时返还，至今仍占有租赁物，所以应按照租金标准继续支付房屋占用费自实际返还时，一审判决具有合法、合理性。对上诉人提交的证据，本院认定如下：1、关于《租赁合同》终止协议书，与本案双方争议焦点无关联性，且达不到保证金应当冲抵欠付租金的证明目的，故本院不予采信。2、关于空调采购安装及服务合同、办公家具采购合同、窗帘订单合同书、装饰安装工程合同、自动门报价单、橱柜灯具材料订单报价、空调安装电井总电箱材料报价、保创地产办公室新增项目明细表，该组证据均载明系贵州保创房地产开发有限公司的装饰装修情况，与本案无关联性，故本院不予采信。本院二审查明，上诉人华昆能源租赁案涉房屋用于公司办公，其在收到《解除合同通知书》后已停止办公，但尚未搬走案涉租赁房屋内的办公用品、家具、空调、电脑等物品。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院二审庭审调查中，双方均认可华昆能源与保利置业签订《租赁合同》的日期为2019年8月30日，合同字号为：遵保商合字[2019]31号，被上诉人华昆能源陈述其在一审诉请解除的合同即是该份合同，诉状中合同日期书写错误。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审的争议焦点是：1、上诉人华昆能源是否存在违约，保证金80000元是否应予退还；2、上诉人华昆能源应否支付房屋占用费；3、案涉租金应否予以减免2个月。关于争议焦点一。上诉人华昆能源与被上诉人保利置业签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行相应义务并受其约束。合同约定租赁期限从2019年6月27日起至2022年12月26日止，根据该合同第五条的约定，华昆能源应在本合同签订之日向保利置业支付第一笔租金168876.8元，即2019年6月27日至2019年9月26日期间的租金，并且华昆能源应在每年5月27日、8月27日、11月27日、2月27日提前支付下一季度的租金，但上诉人华昆能源签订合同之后，总计只支付了租金137753.64元，即尚未足额支付租赁期第一季度的租金。根据双方签订的合同第十条第3项约定，华昆能源拖欠租金，应承担违约责任。拖欠达三十天（含三十天），保利置业有权单方解除合同，华昆能源所交的租赁保证金不予退还，并无条件把该租赁物业连同原附属物交回保利置业。因此，上诉人华昆能源未按期足额支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，根据双方合同约定，其交纳的保证金不予退还。上诉人华昆能源称因疫情期间对租金减免问题商量未果而导致未及时支付租金，但根据合同约定，其在2019年8月30日就应足额支付168876.8元，该支付租金的时间远早于新冠肺炎疫情暴发时，故对上诉人华昆能源的该项主张不予支持。关于争议焦点二。上诉人华昆能源在合同解除后未将租赁物内的办公用品、家具、空调、电脑等物品搬走，未能履行腾房义务，并际占用了案涉房屋，因此应当支付房屋占用费至实际返还房屋之日，故对其上诉主张不予支持。关于争议焦点三。上诉人华昆能源租用案涉房屋系用于公司办公，并非疫情防控期间需强制性关闭的经营场所。一审法院考虑新冠肺炎疫情对双方经营情况的影响，已酌情减免了1个月租金，该做法符合公平原则并合乎情理。故本院对上诉人主张减免2个月租金的请求不予支持。另，一审判决第一项对双方签订的《租赁合同》日期存在误写，本院予以纠正为“一、原告遵义保利置业有限公司与被告贵州华昆能源有限公司于2019年8月30日签订《租赁合同》于2020年3月13日解除”。综上所述，华昆能源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8260元，由贵州华昆能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年二月一日法官助理叶迪书记员黄佩玉