辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初13410号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路118号。负责人：史文胜，系行长。委托诉讼代理人：宋亮，系辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，系辽宁品行律师事务所律师。被告：李欢，女，1989年7月17日出生，满族，住辽宁省。（未到庭）被告：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街192号。法定代表人：杨金国，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘露，女，1991年11月21日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王希瑞，男，1995年10月7日出生，汉族，系该公司工作人员，住凌海市。原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（下称工行皇姑支行）与被告李欢，沈阳港联房地产开发有限公司（下称港联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。工行皇姑支行的委托诉讼代理人王姗姗，港联公司的委托诉讼代理人刘露，王希瑞到庭参加诉讼，被告李欢经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。工行皇姑支行向本院提出诉讼请求：１、请求人民法院依法判令原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》解除。2、请求人民法院判令被告1一次性偿还一手房个人购房借款本金811440.14元，利息32861.40元，至全部欠款还清为止。（截至到2020年3月15日共计：844301.54元）。3、请求人民法院判令被告2承担连带保证责任；4、请求人民法院判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权。5、请求人民法院判令本案的诉讼费、公告费、邮递费等相关费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款85万元，贷款期限为360个月，贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10%为基准利率。被告未适当的遵守或履行还款义务，原告有权宣布合同立即到期，并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告自愿提供坐落于沈阳市苏家屯区房屋向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务，故向法院提起诉讼。李欢未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。港联公司辩称：不同意承担连带保证责任。我公司虽然与原告签订了阶段性担保合同，但阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完毕所导致的债权清偿风险。开发商及时完成项目开发建设，积极协调办理产权登记手续，未出现怠于履行、违约情况，本案中被告取得了初始登记备案，港联公司多次督促买受人办房证，但买受人拒绝，并非港联公司违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、抵押权预告登记证、个人借款凭证、客户还款明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年8月26日，原告工行皇姑支行(贷款人)与被告李欢（借款人、抵押人）、港联公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手房购房贷款，金额为85万元，用于购买坐落于沈阳市苏家屯区房屋，贷款担保方式为抵押，贷款期限为360个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10%为基准利率。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……均构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的，贷款人有权采取解除本合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人责任免除。2016年8月9日，被告李欢与港联公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区房屋。2016年9月1日，被告李欢办理了商品房抵押预告登记手续。2016年9月1日，原告发放贷款85万元。案涉房屋现未办理所有权证及正式抵押登记手续。另查，被告未按时足额偿还贷款本息，截至2020年3月15日，被告已累计欠贷款本金811440.14元，利息32861.40元，经催要未果，原告诉讼来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李欢经本院公告传唤，期满后未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告李欢、港联公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，应合法有效。被告李欢借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与被告签订的合同，同时要求被告李欢偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。关于原告主张对抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告港联公司承担连带保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告港联公司作为保证人，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任。对保证期间，合同约定保证人提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人责任免除。现正式抵押登记手续未办理，故被告港联公司应当依照约定，对被告李欢欠付的借款本金、利息（罚息）承担连带保证责任。被告港联公司承担保证责任后，有权向被告李欢追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告李欢、沈阳港联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告李欢偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金811440.14元，利息32861.40元（截至2020年3月15日）；三、被告李欢支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金811440.14元的利息（自2020年3月16日起至借款本金、利息全部清偿之日止，按合同约定计算）；四、沈阳港联房地产开发有限公司对本判决第二、三项及案件受理费、公告费、财产保全费承担连带给付责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12243元、保全费4741元、公告费690元，均由被告李欢负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅人民陪审员  李广海人民陪审员  汪 洋二〇二一年二月二十五日书 记 员  魏晓鸿