四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0723民初169号 原告：盐亭县明远物业服务有限公司，住址:四川省盐亭县云溪镇石岭一社。 法定代表人:罗建,该公司董事长。 委托诉讼代理人:安军,四川思图律师事务所律师。 被告：穆树君，男，回族，1988年10月30日出生，住四川省盐亭县，现住四川省盐亭县。 原告盐亭县明远物业服务有限公司（以下简称明远物业公司）与被告穆树君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序于2021年2月8日公开开庭进行了审理，原告明远物业公司委托诉讼代理人安军、被告穆树君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明远物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费用2926元（卫生费120元、物业费2806元）及违约金877.8元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所住小区阳光水岸物业服务依约由原告承担，原告积极履行了物业合同所约定的义务。但被告从2019年3月至2021年3月拒不履行约定的缴纳相关物业费用2926元。原告为此事多次找到被告，要求其按期缴纳物业服务费用，但被告至今无故不履行双方约定的交款义务。原告提起诉讼，望从速判决，支持原告的诉讼请求。 被告穆树君辩称，1、之前每年物业费都交纳，原告起诉未交至2021年3月才满2年，目前还未满2年；2、被告作为业主要求成立业主委员会，但至今尚未成立业委会。业主对原告的物业服务不予认可；3、原告收取的公摊费、广告费、停车费及其他费用从未公开过；4、要求退还之前已经缴纳的物业费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月5日，原告明远物业公司与四川豪绅房地产开发有限公司盐亭分公司签订《前期物业管理委托合同》，四川豪绅房地产开发有限公司盐亭分公司将其开发建设的阳光水岸小区委托给原告明远物业公司施行前期物业管理。《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，并对业主未办理入住手续前、合同有效期内未交付使用物业、合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费等事项进行了约定，其中对已交付使用的约定：向业主收房屋建筑面积每月每平方米0.45-1.00元，收费时间为每年。该合同生效约定自签订之日起生效。 被告穆树君购买阳光水岸小区14幢1单元20-3号住宅后，于2017年3月28日在原告明远物业公司提供的《入户声明》、《装修管理服务协议》、《消防安全管理协议书》、《业主入住验房表》、《承诺书》（遵守《阳光水岸临时管理规约》）、《入伙资料（物品）签收表》上签字。并于当日向原告明远物业公司支付装修管理费210元、装修垃圾清运费234元、清运费（代收）60元、物业服务费1403元共计1907元，在原告明远物业公司出具的收款收据上载明的房屋面积为116.88m2。2018年5月5日，被告穆树君向原告明远物业公司支付物业服务费1403元、清运费（代收）60元，原告明远物业公司向其出具的收款收据“计费起止日期”为2018年3月28日-2019年3月28日。 2019年9月9日，原告明远物业公司向被告穆树君发出《费用到期通知》：您在阳光水岸购买的14栋1单元20楼3号的物业费于2019年3月28日已到期，面积116.88m2:物业费是1403元（每年）、卫生费60元（每年），合计金额1463元（每年）。物业公司多次电话与你户联系均未来完善，现将书面通知送到你户，请你接到通知后7日内到明远物业服务中心办理你的缴费事宜。原告明远物业公司提供了将该通知张贴在14栋1单元20-3号门上照片。2020年9月12日，原告明远物业公司再次向被告穆树君发出内容相同的通知。后因被告穆树君未支付物业费，原告明远物业公司便向本院起诉。 本案审理过程中，原告明远物业公司提供了与被告穆树君签订的《前期物业管理服务协议》，该协议物业管理服务费用收费标准载明：……2.高层住宅的物业管理服务费，按建筑面积每月每平米1.00元的标准收取….每次交纳费用的时间：1.签订《前期物业管理服务协议》时，交纳一年的物业管理服务费；2.一年以后，按年交纳。上期物业费到期前的10日内，交纳本年度的物业服务费。在违约责任中约定：一方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交或采取停电、停水等措施，并从逾期之日起按每日向乙方加收应交费用的0.3%的滞纳金，并保留法律追究权利。但被告穆树君庭审中对该协议不认可，并对该协议首部乙方处穆树君的签字提出异议，认为不是其所签。经查该协议尾部甲方处加盖原告明远物业公司印章，乙方处没有签字，也没有落具日期。 上述事实，有当事人的陈述、《前期物业管理委托合同》、《入户声明》、《装修管理服务协议》、盐亭明远物业服务有限公司收款收据、《费用到期通知》等证据证实。 本院认为，原告明远物业公司与四川豪绅房地产开发有限公司于2011年12月5日签订《前期物业管理委托合同》，被告穆树君实际入住使用其购买的房屋时间为2017年3月28日，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用法释〔2009〕8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第一条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依照该规定，原告明远物业公司与建设单位四川豪绅房地产开发有限公司盐亭分公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告穆树君具有约束力。虽然被告穆树君不认可原告明远物业公司提供的《前期物业管理服务协议》的签字，但被告穆树君在实际入住时在《入户声明》、《装修管理服务协议》等原告明远物业公司提供的文件上签字，并实际支付了2017年3月28日至2018年3月28日的物业服务费，在2018年5月5日又支付了2018年3月29日至2019年3月28日的物业费，2019年3月29日至原告明远物业公司起诉时的物业服务费未支付。但至本案法庭辩论终结前，原告明远物业公司一直在提供物业服务，被告穆树君应当向原告明远物业公司支付物业费。 对于原告明远物业公司主张的被告穆树君欠付的物业费。被告穆树君虽然不认可《前期物业管理服务协议》上首部乙方处的签字，但是被告穆树君在入住房屋时支付了第一年度的物业服务费，在2018年5月5日支付了第二年度的物业服务费，根据物业服务费每年度交纳惯例，以及原告明远物业公司提供的《前期物业管理服务协议》载明的“一年以后，按年交纳。上期物业费到期前的10日内，交纳本年度的物业服务费”，被告穆树君应当在2020年3月18日前支付第三年度物业服务费，在2021年3月18日前支付第四年度物业服务费，至本案法庭辩论终结前，第四年度物业服务费应当支付的期限尚未届满，因此，原告明远物业公司请求支付第四年度物业服务费，本院不予支持。因第四年度应当支付的期限即将届至，被告穆树君应当在期限届满前支付。对于原告明远物业公司主张的违约金，因被告穆树君未在2020年3月18日前支付第三年度物业服务费，应当支付资金占用期间的利息。 被告穆树君以未成立业主委员会为由，抗辩不应当向原告支付物业服务费。依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，业主委员会的成立，是在行政机关指导下按照《物业管理条例》等法规、规章规定的程序进行，不是由物业服务公司管理，也不是本案审理的范围，被告穆树君的该主张，以及要求退还已交物业服务费，本院不予支持。对于被告穆树君主张的公开收取的广告费、停车费等，不属于本案审理的范围，也不是被告穆树君拒绝支付物业服务费的理由。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告穆树君在本判决生效后三日内向原告盐亭县明远物业服务有限公司支付2019年3月29日至2020年3月28日期间物业管理服务费1463元（含代收清运费60元）。并从2020年3月19日起至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金利息； 二、驳回原告盐亭县明远物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费25元，由原告盐亭县明远物业服务有限公司负担15元，被告穆树君负担10元（限本案判决生效后三日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何** 二〇二一年二月十九日 书记员  李林