广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初33037号原告廖玲，女，汉族，1973年11月10日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人俞发群，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告杨海英，女，汉族，1978年3月3日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人王永超，广东鹏乾律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人邵晗，女，汉族，1996年5月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。本院受理的原告廖玲诉被告杨海英、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖玲委托诉讼代理人张茂荣、俞发群，被告杨海英委托诉讼代理人王永超，第三人中原地产委托诉讼代理人邵晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖玲向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告违约金1136000元（按房屋转让价款的10%计算，托管于第三人处的定金4万元折抵等额违约金并由第三人直接支付原告）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。原告廖玲当庭增加诉请，请求判令中原地产对被告应付的违约金承担连带责任。具体事实与理由：2020年7月13日，原、被告在第三人居间下签订《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，约定被告以1136万元购买原告名下宝安区房，被告须在合同生效当日支付定金4万元，4日内支付剩余定金46万元。合同第十条约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；定金50万元、交楼押金5000元交由第三人进行托管。合同签订后，被告即通过第三人工作人员刘有辉微信转账4万元至第三人处托管，第三人向原告开具收款收据。2020年7月16日，被告微信告知原告，称其因“715新政”出台导致无法继续购房而要求解除合同；原告不同意，并告知被告在7月15日前已交定金的交易不受新政影响。2020年7月22日，原告收到被告邮寄的《解除合同通知函》，通知原告正式解除合同，并要求原告退还4万元定金。当日，第三人召集原被告双方到门店内商谈解约事宜，原告才得知被告于签约时不具备购房资格。原告认为被告故意隐瞒没有购房资格的事实，借“715新政”恶意违约，被告签约时已不具备购房资格，在交易不受“715新政”影响的情况下，明确表示不履行合同，构成根本违约；考虑到被告毁约时间距离签约时间较短，原告仅要求被告支付成交价10%的违约金。综上，被告恶意欺诈原告签约，导致合同不能履行，依据《合同法》第107条、108条应承担合同约定的违约责任。被告与第三人存在恶意串通的情况，第三人应对被告的违约责任承担连带责任。原告在签订合同时对请求法院判如所请。被告杨海英辩称，一、被告不存在任何故意隐瞒行为，被告在三方磋商及签署合同期间已明确告知原告及第三人，其暂无深圳市商品住房购买资格需办妥离婚手续后才能过户；按照深圳市2020年7月15日之前的住房政策，被告办妥离婚手续后能够取得深圳市商品住房购买资格顺利完成本次房屋买卖交易。二、深圳市住房和建设局等政府部门2020年7月15日突然印发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第一条第二款明确规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数，按离异前家庭总套数计算；基于该规定，被告离婚后仍无法办理过户，取得涉案房产所有权，“715新政”是导致涉案合同目的不能实现的根本原因。三、被告于通知次日即向原告发送解除合同的通知及时终止交易，在因政策引发的不可抗力事件导致买卖合同目的已无法实现的情况下，有效减少对买卖双方的影响。四、原告未因此受到任何损失。根据深圳市房产中介乐有家网站公布的涉案房产所在小区房屋成交数据，涉案房产所在小区的房屋单价上涨，原告间接获得了涉案房产涨价的收益约50万元。五、关于原告新增的诉讼请求，我方不需要新的举证、答辩期，同意今天开庭，补充答辩意见如下：签署二手房买卖合同与办理过户登记中间存在较长的时间差，依据深圳市2020年7月15日之前的购房政策，被告是能够在此时间差内取得深圳市商品住房购买资格并顺利完成涉案房产交易的；依据常理，第三方作为专业的机构在磋商原被告就涉案房产签署涉案买卖签署买卖合同时，核实所有权人即原告的资格，并对办理过户登记的时间进行预判符合行业惯例和正常的交易习惯。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人中原地产辩称，我方作为居间方，忠实履行了居间义务，不存在过错；现托管于我司账户定金为4万元，我方将按照法院判决安排放款。关于原告新增的诉讼请求，我方不需要新的举证、答辩期，同意今天开庭，补充答辩意见如下：被告在签署合同时已表示其没有购房资格，但可以随后获取的事实，原告表示同意；此类情况按照习惯可以进行交易，故在双方都同意的情况下居间签署了房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市宝安区，粤（2019）深圳市不动产权第0041298号，建筑面积为78.88平方米，用途为商住混合用地／住宅，核准登记在被告杨海英名下，权利份额100%。2020年7月13日，原告廖玲作为卖方、被告杨海英作为买方、第三人中原地产作为居间方，共同签订《二手房买卖及居间服务合同》。合同第一条约定卖方自愿将位于宝安区房屋转让给买方。合同第二条约定转让成交价为1136万元。合同第三条约定买方须于合同生效当日内向卖方支付定金4万元，合同生效后4日内向卖方支付定金46万元。合同第四条约定买方向银行按揭贷款支付剩余购房款；买方须于2020年8月15日前将首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中，金额为成交价减去定金、押金、银行贷款额度；买方须于2020年8月15日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同第六条约定涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。合同第七条约定涉案房屋现有租约正在履行中，其租期到2022年7月4日止，卖方保证承租人已放弃购买权。合同第八条约定买方自愿支付包括服务佣金在内的所有税费；合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。合同第十条约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任。合同第十七条约定卖方承诺涉案房屋购买已满五年，并且是家庭唯一住宅，符合减免个税（的条件），卖方愿意配合买方提供减免个税所需要的资料（办理）减免个税，如因卖方原因导致无法减免个税由卖方支付；卖方承诺涉案房屋已用于申请学位，初一已读完。合同还约定了各方当事人的其他权利义务。同日，原、被告及第三人共同签订《资金托管协议》，约定原、被告同意将定金50万元、交楼押金5000元交由第三人进行托管。《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》签订当日，被告向第三人中原地产工作人员刘有辉支付定金4万元，刘有辉向被告出具其本人收款的《收条》和中原地产收款的《收据》。2020年7月16日，被告通过微信告知原告“新政出台导致我无法继续购房，所以只能解除合同了”，并于当日17:32分通过微信向原告发送《解除合同通知函》。当日18:38，原告通过微信回复被告“我不同意解除合同，买方单方解除合同应承担买方违约的违约责任。”2020年7月17日，原告通过微信告知被告“7月15号前已网签或者未及时网签的合同都是不受政策影响的”。2020年7月22日，被告通过邮政快递EMS邮寄的《解除合同通知函》送达原告。另查，1.关于房地产调控政策。（1）2010年9月30日，深圳市人名政府办公厅发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》第二条规定“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房”。（2）2020年7月15日，深圳市住房建设局等八个部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字[2020]137号）（以下简称《通知》）第一条第二款规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有的住房套数按离异前家庭总套数计算。”（3）2020年7月17日，深圳市住房建设局发布的《房地产调控政策相关问题解答》第三条关于《通知》实施前，已支付购房定金或购房款，但是还没有网签，是否受该政策影响？答复“2020年7月15日前（不含7月15日），已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证的（转账凭证须有“购房款”“购房定金”等字样，或提供其他可以证明交易真实存在的证据），视为已经办理网签。”（4）2020年7月29日，深圳市住房建设局发布《关于贯彻落实的通知》第一条关于在途房产交易的政策适用规定，“2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，可继续完成交易，不受《通知》第一条第一款影响，购买时间以网签录入时间为准，具体认定标准如下：……（二）2020年7月15日（不含7月15日）之前已发生实际交易行为，但尚未在房地产信息平台中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供一下证明材料之一的，视为已办理网签（预）录入：1.已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS及购房签购但、购房转账单等，转账凭证须有“购房款”、“购房定金”等相关表述，或能证明交易真实存在的相关材料）……”；第四条第一款规定“夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算，从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。”第八条规定，“购房人在2020年7月15日（不含7月15日）之前已发生实际交易行为且能提供本通知第一条规定的有关凭证，如在支付相关款项时不符合原政策购房条件，但在申请办理预售合同备案或不动产权登记手续时符合原政策购房条件的，可按原政策继续完成交易，但应当在2020年12月31日前（含12月31日）申请办理相关手续。”2.被告陈述，其于2020年6月即已在广东省婚姻登记网上预约系统预约于2020年7月23日现场办理离婚登记；后因个人原因重新进行预约，实际已于2020年8月下旬办妥离婚手续，但按照现房地产调控政策3年内都不具备深圳市商品住房购买资格。3.原告确认，其将涉案房屋挂牌出售及签订合同过程中并未要求买方必须在签订二手房买卖合同时即具备深圳市商品住房购买资格；在订立合同过程中，未询问被告家庭房产状况和婚姻情况，并主张其于2020年7月22日才得知被告家庭在签署合同时已有两套住房的事实。被告和第三人主张，被告在签订合同时已明确表示其本人暂无深圳市商品住房购买资格，但可以在后续履行过程中获得，原告并未提出异议，同意签订二手房买卖合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人于2020年7月13日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。庭审过程中，各方当事人对解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》均无异议，本院予以确认。关于合同解除的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据本院认定的事实,深圳市实行户籍居民家庭限购2套住房的政策。《通知》第一条第二款规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有的住房套数按离异前家庭总套数计算。”被告家庭拥有深圳市商品住房套数超过2套,被告按照条文文义理解认为即使被告办妥离婚手续，3年内亦不具备深圳市范围内商品住房购买资格，无法办理房屋所有权转移登记，合同实际上已无法履行。结合后续的政策解释可知，被告的理解与社会一般公众的理解并无明显差异。结合庭审情况和《二手房买卖及居间服务合同》第十条关于买方逾期履行超过五日则卖方可解除合同并选择要求买方承担违约责任或定金罚则的约定可知，顺延3年办理房屋所有权转移登记显然并不符合原、被告双方订立合同的目的。本案中并无证据表明被告具备或应当具备足以预见到住房限购政策实施细则发布具体时间和内容的知识或专业背景，其基于社会一般公众对《通知》进行理解并无过错。按照合同约定，被告应于合同生效4日内即2020年7月16日支付剩余定金46万元，被告于2020年7月16日其应支付剩余定金逾期前及时通知原告解除合同及解除合同的原因，在其认为合同事实上已不能履行的情况下尽量避免原告的损失，并无不当。原告基于深圳市住房建设局于2020年7月17日发布的《房地产调控政策相关问题解答》第三条认为涉案房屋买卖合同不受政策调整的影响，但该解答条文发布于被告已通知原告因《通知》导致不能履行而解除合同之后，且该条文是针对《通知》实施前已支付购房定金或购房款但尚未网签是否受政策影响的答复，本案中被告支付的首期定金系通过第三人工作人员刘有辉转付的，是否能够依据该条文认定为视为已经办理网签尚存在不确定性。若原、被告依据相关部门关于《通知》的后续解释和细则决定继续交易涉案房屋，亦应认为是新的约定。本院认为，《通知》发布于2020年7月15日房屋买卖合同签订后，无法办理房屋所有权转移登记系房地产调控政策的实施导致，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行。故，原告诉请被告承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。鉴于各方当事人均同意在本案中处理托管于第三人处的定金，为减少当事人诉累，本院一并予以处理，第三人应当将其托管的定金4万元返还被告。关于原告其他诉讼请求。原告以被告签订合同时不具备购房资格为由主张被告恶意欺诈、被告与第三人恶意串通，一方面，原告确认在订立合同过程中并未向被告或第三人询问被告签约当时是否具备购房资格，故可以认定被告并未就其购房资格作出虚假陈述；另一方面，通常情况下买受人在办理不动产权登记手续时具备购房资格即可，签订合同时是否具备购房资格并不影响合同的履行，被告确认其将涉案房屋挂牌出售时并未对买方主体提出特殊要求，故被告在签订涉案房屋买卖合同时不具备购房资格不会必然导致合同不能履行，第三人的居间行为未与原告的要求不符，原告该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告廖玲全部诉讼请求；二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告杨海英返还定金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15024元，由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 娄 靓二〇二一年二月十八日书记员 涂莹洁书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条因不可归责于当事人双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。