江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6073号原告：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路1号。负责人：王丽娟，该支行行长。委托诉讼代理人：王保卫,江苏维世德律师事务所律师。被告:杨志成，男，汉族，居民，住江苏省涟水县。被告:浦亚丽，女，汉族，1992年5月6日出生,居民，住江苏省涟水县。被告:淮安中天置业有限公司，住所地涟水县炎黄大道南侧广陵路西侧（涟水县金喜来服饰有限公司内综合楼）。法定代表人：桑海霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称中行涟水支行）诉被告杨志成、浦亚丽、淮安中天置业有限公司（以下至主文前简称中天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行涟水支行委托诉讼代理人王保卫、被告中天公司的委托诉讼代理人颜伟到庭参加诉讼，被告杨志成、浦亚丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨志成、浦亚丽提前清偿剩余贷款本金252256.13元及按合同约定的利率支付利息，罚息至欠款偿清之日止；（截止2020年6月23日已产生的利息2924.57元、罚息132.25元）；2、判令被告杨志成、浦亚丽支付律师费12700元；3、判令被告淮安中天置业有限公司对被告杨志成、浦亚丽的债务承担连带保证责任；4、判令原告就被告杨志成、浦亚丽名下中天名人湾小区10幢804室在拍卖、变卖时享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由:被告杨志成、浦亚丽因购房需要于2016年4月29日与原告签订《个人一手住房贷款合同》，借款人民币310000元，贷款期限180个月。贷款采用按月等额本息还款方式还款，双方同时就还款利率、罚息及提前清偿问题进行了约定，同日双方签订了抵押合同，被告杨志成、浦亚丽自愿以其所有的位于中天名人湾小区10幢804室的房产作抵押，依法办理了预抵押登记手续，原告为预抵押权人。合同并约定如被告杨志成、浦亚丽违约不能正常还款，原告因此为实现债权而产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。被告中天公司在合同中约定承担连带保证责任。合同签订后原告依约将310000元贷款划入被告指定的账户，原告已履行了合同义务。现被告已连续逾期未能偿还到期贷款本息，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益。特诉至贵院，望判决如所请。被告杨志成、浦亚丽未作答辩。被告中天公司辩称：原告诉状中房屋买卖的情况属实，被告中天公司为本案贷款提供了担保，但目前被告杨志成、浦亚丽所购房屋已具备办理产权证条件，至于被告杨志成、浦亚丽为何没有办理，我方不清楚。经了解，本案买卖的房屋已办理了预告抵押登记，根据签订的借款合同约定，保证人在借款人办妥所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人不再承担责任，所以被告中天公司在本案中不应承担责任。原告中行涟水支行为证明自己的主张提供如下证据：1、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明被告杨志成、浦亚丽向原告借款31万元，被告以名下中天名人湾小区10幢804室房屋作抵押；2、预告登记证明，证明原告对被告名下中天名人湾小区10幢804室享有预抵押权；3、借款凭证，证明原告将310000元贷款划入被告指定的账户；4、被告还款明细表，证明被告已连续逾期未还款；5、共有人承诺函、共同还款承诺函，证明被告杨志成、浦亚丽同意共同还款；6、处置抵押物授权书，证明被告杨志成、浦亚丽同意由原告处分抵押物；7、委托代理合同及发票，证明原告因诉讼产生的律师费为12700元。被告中天公司质证意见：对原告所举证据真实性请求法庭依法认定；对房屋已办理预告抵押登记是客观事实，该证据能够印证被告中天公司不再承担保证责任；对原告主张的律师费请法庭依法认定。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，被告杨志成、浦亚丽与原告中行涟水支行签订了1份《个人一手住房贷款合同》，被告杨志成、浦亚丽向原告中行涟水支行借款人民币310000元，用于购买中天名人湾小区10幢804室房屋，贷款期限为180个月，贷款采用按月等额本息还款方式还款，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人未按期还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布合同项下全部贷款本息提前到期。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。合同约定借款人、保证人应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括诉讼费、律师费、贷款人实现债权的费用等。原告中行涟水支行与被告杨志成、浦亚丽为案涉借款将位于中天名人湾小区10幢804室房屋在涟水县不动产交易管理所办理了涟水县商品房预告登记证明。签订《个人一手住房贷款合同》的同日，原告按合同约定向被告指定的账户发放贷款310000元。《零售借款借据》明确载明从2015年5月始采用等额本息还款法。借款后被告未依约定还本付息。截止2020年6月23日被告杨志成、浦亚丽尚欠原告中行涟水支行贷款本金252256.13元，利息2924.57元、罚息132.25元。另查明，被告杨志成、浦亚丽于2016年4月15日向原告中行涟水支行出具《共同还款承诺书》，内容为：借款人杨志成、浦亚丽向贵行申请借款金额310000元，期限为15年，我自愿作为共同债务人对借款人在前述合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。本人知悉并了解作为共同债务人的义务和责任，即使前述债务已有其他包括但不限于本人作出的保证、抵押的抵押担保，也不影响贵行主张共同还款责任的权利。同时向贵行做出如下承诺：一旦借款人未按合约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人无条件按贵行要求履行偿还义务，直至前述合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日起失效，未经贵行同意不得撤销。承诺人（签名）杨志成、浦亚丽2015年4月15日。还查明：《个人一手住房贷款合同》约定：本合同载明的借款人、保证人住所地、电话为通讯及联系方式，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准。若寄送邮件无人签收或被拒收的，则文书退回之日视为送达之日。再查明：诉讼中，原告同江苏维世德律师事务所与中行涟水支行签订了委托代理合同，合同中载明：原告因本次诉讼需支付12700元律师费，原告中行涟水支行提供增值税发票证明因本次诉讼而实际发生相关费用。上述事实，有中国银行股份有限公司提供的《个人一手住房贷款合同》、《零售贷款借款借据》、《还款明细》、《共同还款承诺书》、《委托代理合同》及增值税发票庭审笔录等载卷证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告中行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告杨志成、浦亚丽应按合同约定向原告偿还合同约定的贷款本息，因被告杨志成、浦亚丽未能按照合同约定偿还贷款本息，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。根据双方签订的合同，被告杨志成、浦亚丽存在逾期违约的情形，原告有权要求被告就剩余贷款承担全部还款责任。被告杨志成、浦亚丽向原告中行涟水支行贷款时出具共同还款承诺书，承诺共同归还原告中行涟水支行贷款本息。故对原告中行涟水支行要求被告杨志成、浦亚丽共同偿还截止2020年6月23日借款本金252256.13元、利息2924.57元、罚息132.25元；并承担以借款本金252256.13元为基数从2020年6月24日起至贷款还清之日止，按合同约定利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告杨志成、浦亚丽约定以位于中天名人湾小区10幢804室房屋抵押给原告中行涟水支行，双方并办理了预抵押登记手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对抵押预告登记的房屋以折价或拍卖、变卖等方式依法变价后所得价款中享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告中天公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。因杨志成、浦亚丽所购房屋目前尚未办理抵押登记手续，故被告中天公司应对被告杨志成、浦亚丽所欠原告借款本息承担连带还款责任。被告中天公司辩解保证人在借款人办妥所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人不再承担责任的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告中行涟水支行与江苏维世德律师事务所签订了委托代理合同，证明原告因本次诉讼支付12700元律师费，原告中行涟水支行提供了委托代理合同、增值税发票证明其主张，故对原告中行涟水支行要求被告杨志成、浦亚丽、中天公司支付律师费用的请求，本院予以支持。三被告与原告中行涟水支行签订的《个人一手住房贷款合同》中确认了文书送达地址分别为“涟水县红尧镇朱集村河东组46号、涟水县炎黄大道南侧、广陵路西侧”，并约定“按此地址送相关法律文书，若邮寄文书无人签收或拒收的，则文书退回之日视为送达之日”，故被告杨志成、浦亚丽虽没有签收应诉手续及开庭传票等相关法律文书，应视为送达。被告杨志成、浦亚丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨志成、浦亚丽于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年6月23日借款本金252256.13元利息2924.57元、罚息132.25元；并承担以借款本金252256.13元为基数从2020年6月24日起至贷款还清之日止，按合同约定利率计算的利息。二、被告淮安中天置业有限公司对被告杨志成、浦亚丽所欠原告中国银行股份有限公司涟水支行贷款本息承担连带还款责任。三、被告杨志成、浦亚丽、淮安中天置业有限公司于判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司涟水支行律师费用12700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元减半收取2660元，由被告杨志成、浦亚丽、淮安中天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××35）审判员  刘立卫二〇二一年二月九日书记员  黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。