山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初9400号 原告：张强，男，1986年10月31日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：黄瑞凤，山东鼎舜律师事务所律师。 被告：张士海，男，1956年12月9日出生，汉族，住济南市天桥区。 被告：王兰，女，1963年8月11日出生，汉族，住济南市天桥区。 共同委托诉讼代理人：房玉玺，山东金盛阳律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：宿玉，山东金盛阳律师事务所（实习）律师。 被告：李兆安，男，1971年10月4日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李新生，济南历城花园路法律服务所法律工作者。 原告张强诉被告张士海、王兰、李兆安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强及委托诉讼代理人黄瑞凤，被告张士海、王兰委托诉讼代理人房玉玺、宿玉，被告李兆安委托诉讼代理人李新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张强向本院提出诉讼请求：1.请求判令张士海、王兰向张强支付房屋占用费8750元及延迟交房造成的损失21667元；2.请求判令张士海、王兰向张强支付违约金65001元；3.请求判令张士海、王兰向张强支付律师费4000元；4.请求判令李兆安对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由张士海、王兰、李兆安承担。事实与理由：2019年1月20日，张强因经营需要与张士海、王兰签订了《房屋买卖合同》，约定张强购买位于济南市历城区敬德街555号恒大名都9号楼商铺1-109房屋。2019年3月11日，双方将涉案房屋过户至张强名下，但房屋并未实际交付。后张强得知，张士海、王兰在出售上述房屋前已经将涉案房屋租赁给李兆安，李兆安已支付至2019年8月31日的房租，张士海、王兰承诺于2019年8月31日实际交付房屋。但张士海、王兰到期后拒不与李兆安协商解除租赁事宜，李兆安既不交纳房屋租金，亦不腾空涉案房屋。三被告的行为严重侵犯了张强对涉案房屋的物权，给张强造成重大的经济损失。为维护张强的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 张士海、王兰辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，张强依据张士海、王兰与其签订的《房屋买卖合同》向二人主张房屋占用费，无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。涉案房屋的实际使用人不是张士海、王兰，张士海、王兰将涉案房屋出售给张强后，从未在涉案房屋居住过，且已在双方约定的期限内完成交付，不存在张士海、王兰占有使用该涉案房屋。二、张士海、王兰不存在任何基于《房屋买卖合同》的违约行为，已按照合同约定履行了义务，张强要求张士海、王兰支付违约金和律师费，无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。1.《房屋买卖合同》第一条房产状况中房屋抵押、租赁、居住一栏中，以手写的方式书写：无抵押，有租赁有居住，可知张强已明知该涉案房产在签订合同时存在对外租赁情况，张士海、王兰已履行告知义务。2.《房屋买卖合同》第十一条约定，乙方应对房屋及其装饰、设备情况进行检查，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。2019年5月8日，张士海、王兰将涉案房屋交付给张强后，双方根据合同约定在《物业交割单》上签字，张士海、王兰已按照合同约定配合办理了房屋过户手续，也实际交付了房屋，不存在任何违约行为。三、张强既主张基于涉案房屋《买卖合同》的违约金，又主张涉案房屋《租赁合同》的房屋占用费，并非同一法律关系，张士海、王兰认为不可在同一案件中主张权利。房屋占有使用费，基于租赁合同到期或合同无效后实际使用该房屋的费用，逾期交付的损失和违约金是基于《房屋买卖合同》的费用，系两种不同的法律关系，是有不同的法律构成要件的，不同的追责条件，张强在一个诉讼中把两个独立的法律事实、法律关系混在一个诉讼中，明显不符合民诉法的规定。四、张强主张张士海、王兰支付涉案房屋占用费、损失和违约金，属于主体不适格，应依法驳回其诉讼请求。2019年5月8日，张强与张士海、王兰签订物业交割单当日，张士海、王兰将2019年4月1日-2019年8月31日期间的李兆安的房屋租赁费用14583元退还给张强，张强出具了《收条》，由此亦可证明张强对该涉案房屋的租赁情况明确了解，并且同意李兆安继续使用该涉案房屋。2019年8月31日后应当续签租赁合同时，张强与现实际使用人崔东宁未能协商一致，张强遂采取停水停电的方式驱逐实际使用人崔东宁，相关事宜与张士海、王兰毫无干系，张士海、王兰更没有义务为崔东宁支付房屋使用费等相关费用。综上，张强主张的诉讼请求均没有事实与法律依据，故请求依法驳回其诉讼请求。 李兆安辩称：李兆安不认识张强，对张强与张士海、王兰之间签订的房屋买卖合同不知情，且与张强之间不存在任何经济往来，李兆安不应承担责任。张士海把涉案房屋卖给张强，违反了张士海与李兆安签订的房屋租赁合同约定，应提前通知李兆安解除合同，并赔偿给李兆安双倍租金。2018年9月初，张强擅自强行停电停水，给李兆安造成经济损失；李兆安已于2017年8月26日把涉案房屋转租给崔东宁，提出解除租赁合同应由张士海提出，造成的一切损失应由张士海承担，而不是由张强提出解除合同。应追加崔东宁到庭参加诉讼。即使张强购买涉案房屋是真实的，根据法律规定，李兆安及崔东宁承租的此涉案房屋的租赁期限内应继续有效，或同等条件下优先购买此涉案房屋的权利。诉讼费应由承担责任的一方承担，本案的诉讼费、律师费不应由李兆安承担。 本院经审理认定事实如下： 2019年1月20日，出卖人（甲方）张士海、共有人王兰与买受人（乙方）张强签订《房屋买卖合同》，约定：一、房产状况：张士海出售坐落于济南市历城区敬德街555号恒大名都9号楼住宅楼1-109的房产给张强，房屋证书号：历城字第164173号，房屋抵押、租赁、居住情况：无抵押有租赁有居住。二、成交价格：154万元整。十一、甲、乙双方同意，甲方于2019年8月31日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）。十三、其他约定事项：8、经甲乙双方协商一致，甲方收到全部房款两日内退还…余房租并…交接租客放弃优先购买权。 2019年5月8日，张强出具收条一份，载明：今收到张士海退还2019.4.1—2019.8.31剩余房租14583元.恒大名都9号楼1-109室。 张士海、王兰提交2019年5月8日物业交割单一份，拟证明两被告已按照合同约定向张强交付了房屋。张强对该物业交割单真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该物业交割单只是确认了水电的具体数据，对于第3至9条均未填写，即房屋内设备设施交接结果、房屋钥匙、煤气卡、电表卡等均未交接完毕。 李兆安提交房屋租赁合同、租房合同各一份，证明2013年8月3日张士海与李兆安签订房屋租赁合同，约定张士海将涉案房屋出租给李兆安，租期截止到2020年8月26日，自2017年8月起房屋租金上调为每年35000元。2017年8月，李兆安将涉案房屋转租给了崔东宁，期限截止到2020年8月26日。 张强提交2019年11月27日济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司出具的钥匙代管书一份，该代管书载明：今收到恒大名都小区9号楼1单元109室，业主石振山出售/出租的钥匙，该钥匙委托齐鲁楼市不动产济南顺祥房产恒大名都加盟店代管……收取电卡一张包含617.2元电费、钥匙三把。 本案中，张强支出律师费4000元。 本院认为，张士海、王兰与张强签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。 张强主张张士海、王兰承诺于2019年8月31日实际交付案涉房屋，但二人实际于2019年11月27日才安排人员将房屋钥匙、电卡交给房屋中介，应承担逾期交房的违约责任，并赔偿张强的损失。张士海、王兰辩称根据《房屋买卖合同》，交付房屋的标志是双方在查验房屋后签订物业交割单，并提交物业交割单拟证明已于2019年5月8日向张强实际交付了房屋。对此，张强不认可，提交钥匙代管书证明2019年11月27日涉案房屋的钥匙才交至他方代管。经审理认为，张士海、王兰提交的物业交割单仅记载了物业费、电费、水费等交纳情况，对房屋内设备设施、房屋钥匙交接等均未记载，应视为对物业费等相关费用的交割，不能体现对房屋的查验以及实际交付情况，不应作为对房屋转移占有和实际交付的依据。故对张强主张张士海、王兰承担逾期交房的违约责任予以支持。 张强主张张士海、王兰支付延迟交房给张强造成的损失21667元，以及以该损失21667元的三倍要求二被告支付违约金65001元，并提交了张强、朱文文与案外人于2019年2月4日签订的租赁时间自2019年3月30日起的租赁协议一份，依据该份租赁协议约定的每年房租86666元计算本案损失（86666÷12×3），审理认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，张强提供的租赁协议不能证明张强的实际损失情况。逾期交房违约金应以实际损失为基础，综合考虑涉案房屋租赁价格、逾期交付房屋期间等情况，本院酌情确定违约金8750元。依据案涉《房屋买卖合同》约定，律师费4000元应由张强、王兰负担。张强主张张士海、王兰支付房屋占用费的依据不足，不予支持。 张强主张李兆安承担连带责任，无法律依据，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张士海、王兰于本判决生效之日起十日内支付张强违约金8750元； 二、张士海、王兰于本判决生效之日起十日内支付张强律师费4000元； 三、驳回张强的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2286元，减半收取计1143元，由张士海、王兰负担59元，张强负担1084元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 邓秋英 二〇二一年二月十八日 法官助理 管仁娟 书 记 员 陈 芃