广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初848号原告：曾娇，女，1973年6月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所律师实习律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所，住所地：佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编**102办公室社会信用代码91440605MA51QABX6U。法定代表人：罗某1。原告曾娇诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（下简称“卓景公司”）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（下简称“嘉匠公司”）租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼，被告卓景公司、嘉匠公司均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2018年７月15日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告嘉匠公司于2018年7月15日签订的《物业装修合同》；3.被告卓景公司向原告返还款项335148元及利息（利息以335148元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4.被告卓景公司向原告支付违约金（违约金按每日45元，自2019年12月30日起计算至合同解除之日止，暂计至起诉之日为15615元）；5.被告嘉匠公司向原告返还款项74300元及利息（利息以74300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；6.被告卓景公司对被告嘉匠公司的第五项债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原告在卓景公司销售人员的接待和游说下，有意购买卓景公司开发建设的位于佛山市南海区××××××物业。卓景公司承诺租赁期限长达28年，可自住可投资，回报率相当高等。原告当天向卓景公司支付了物业使用权转让定金30000元，装修定金20000元。2018年7月15日，在卓景公司的销售人员的安排下，原告支付了物业使用权转让款首期105148元和装修款54300元，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》、《物业装修合同》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让价总价款335148元，《物业装修合同》约定装修总价款74300元。2018年7月29日，原告向卓景公司支付了剩余物业使用权转让款200000元。至此，原告向卓景公司支付了全部的使用权转让总价款335148元，向嘉匠公司支付全部的装修款74300元。根据《物业使用权转让合同》的约定，卓景公司应于2019年9月30日前将物业交付原告，逾期交付超过90日起后，每逾期一日，应按45元/日标准支付违约金。但直至起诉之日，卓景公司仍未向原告交付物业，卓景公司应向原告支付逾期交付违约金。原告曾前往现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。经现场询问得知，涉案物业因尚没有通过验收，具体交楼时间不明。同时，原告在网上看到多则关于琦宝国际楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到卓景公司从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的28年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。且卓景公司一次性收取28年租金的行为违法违规。现卓景公司无法按约交付涉案物业，嘉匠公司因此丧失履行物业装修合同的可能且事实上并未履行装修合同义务，原告的合同目的无法实现，依法有权解除合同，卓景公司、嘉匠公司应当将已收取的款项全部返还给原告。同时，卓景公司还存在“以租代售”的违法销售行为，涉案合同存在无效情形。并且，卓景公司与嘉匠公司是关联公司，通过不同主体与原进行关联交易，收取原告不同的款项。卓景公司出具《承诺书》，承诺对嘉匠公司的装修工程承担连带责任。因此，卓景公司应当对嘉匠公司应向原告返还的款项及利息承担连带清偿责任。被告卓景公司辩称，一、被告不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业。虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现卓景公司就此起诉了华鼎公司，要求华鼎公司履行竣工验收并交付义务，该案正在审理中。卓景公司已尽最大努力进行协商，并积极与原告沟通延迟交付事宜。在不解除合同的前提下，卓景公司同意按合同第五条约定向原告支付违约金。此外，卓景公司不同意解除合同，被告不同意退还已收取款项。二、合同约定逾期交付物业按每日45元计付违约金，原告同时主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有合同依据。三、卓景公司同意对嘉匠公司就涉案物业装修工程承担合同内违约责任。四、诉讼费由卓景公司承担没有依据。被告嘉匠公司辩称，嘉匠公司不同意解除《物业装修合同》，愿按合同约定承担违约金。原告请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息无合同依据。诉讼费不应由嘉匠公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告卓景公司、嘉匠公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。卓景公司向本院邮寄提交的材料均无原件核对，本院不予审查；本院确认原告提交证据的真实性。本院经审理认定事实如下：2018年7月15日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××××物业（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权期限自2019年9月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成）为335148元；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付乙方；等等。原告共已向卓景公司支付转让款335148元。同日，原告（委托方、甲方）与被告嘉匠公司（承接方、乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉案物业委托乙方进行装修至精装修标准，装修款74300元。嘉匠公司出具收款收据确认收到原告支付的涉案物业装修款共74300元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心8幢已取得建设工程规划许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收。原告于2020年12月24日提起本案诉讼。卓景公司于2021年1月18日收到本案应诉材料。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告卓景公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告卓景公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除合同意思表示的起诉状之日（即2021年1月18日）解除，《物业装修合同》是在《物业使用权转让合同》约定卓景公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《物业装修合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《物业装修合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让款335148元应退予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，卓景公司应承担相应违约责任，根据原告诉请，结合双方合同约定，本院酌定卓景公司从2019年12月30日起至实际清偿日止按45元/日的标准计算违约金予原告。本院已支持上述违约金的情况下，不再支持原告的利息主张。《物业装修合同》已解除，嘉匠公司在未实际履行装修义务的情况下，其应将已收取的装修款74300元退还予原告，但嘉匠公司对合同解除不存在过错，本院对原告的利息主张不予支持。原告主张卓景公司对嘉匠公司本案债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告卓景公司、嘉匠公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾娇与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年7月15日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月18日解除；二、解除原告曾娇与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年7月15日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项335148元及从2019年12月30日起至实际清偿日止按45元/日的标准计算违约金予原告曾娇；四、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还74300元予原告曾娇；五、驳回原告曾娇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3837.98元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3837.98元，在本判决发生法律效力之后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月二十日书记员  卢丹伦