浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10610号 上诉人（原审被告、反诉原告）胡宣良，男，1976年6月1日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托代理人潘福特，浙江天复律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）项学斌，男，1973年2月14日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托代理人彭恩怀、高箫鸣,浙江科资律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）杭州振东实业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区东新路533号蔚蓝国际大厦1号楼418室。 法定代表人项学斌，执行董事。 委托代理人彭恩怀、高箫鸣,浙江科资律师事务所律师。 上诉人胡宣良因与被上诉人项学斌、杭州振东实业有限公司（以下简称振东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人胡宣良及委托代理人潘福特，被上诉人项学斌及振东公司的委托代理人彭恩怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年5月10日、2015年7月31日，项学斌、胡宣良签订《房屋租赁协议》、《补充协议》，胡宣良向项学斌承租杭州市江干区天城路64号第9层，作经营用房，约定租金每年949000元，前两年不递增，从第三年起每年环比递增3%直至合同期满；物业费每月5000元，等等。两份协议签订后，因胡宣良未按两份协议的约定按时支付租金，项学斌于2017年10月20日向原审法院提起诉讼，经原审法院审理作出（2017）浙0104民初7900号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，胡宣良向项学斌支付租金、房屋占有使用费、违约金、物业费等，胡宣良腾空并交还给项学斌租赁房屋。判决生效后，胡宣良按照判决履行了金钱给付义务并请求项学斌继续将房屋出租给其使用。后双方于2018年2月10日重新签订了《房屋租赁合同》一份，约定胡宣良继续承租杭州市江干区天城路64号第9层；期限为2018年2月10日至2024年7月9日；租金总价7013260元，按合同表格所列金额支付，租金每半年一付，先付后用，提前一个月支付；其中2018年2月10日至2018年8月9日租金为503397元，2018年8月10日至2019年2月9日租金为503397元，2019年2月10日至2019年8月9日租金为518499元；租赁期间保证金10万元，合同到期后在胡宣良缴清租金、水电费、物业管理费及可能产生的赔偿金或违约金等相关费用、注销或迁移该商铺的相关营业证件、并对商铺恢复原状后，项学斌即可无息退还其保证金；胡宣良逾期支付租金、水电费等其他应缴而未缴款项的，每延迟一天按千分之三承担违约金，超过10天仍未支付的，项学斌有权解除合同；等等。2019年1月24日，胡宣良向项学斌出具承诺书，载明：本人胡宣良多次拖欠房租、多次违反房屋租赁合同，属于单方违约，现承诺在2019年3月9日前缴纳房租，如无法缴清房租，承诺放弃天城路64号9楼租赁面积内的一切，由出租方作为违约全（权）处置，放弃相应权利义务，所有违约责任由本人承担。2019年3月15日开始，因胡宣良仍拖延缴纳租金，项学斌对租赁房屋采取停水停电措施。2019年3月25日，项学斌（甲方）、胡宣良（乙方）签订协议，约定：鉴于甲乙双方房屋租赁纠纷一案已经江干区人民法院作出（2017）浙0104民初7900民事判决书，根据生效判决及实际履行情况，现双方达成以下条款：1、双方确认乙方租金计算至2019年3月25日止，乙方应在2019年4月24日前腾空并交付符合判决书标准的房屋，交付符合要求的，则原合同押金10万元由甲方无息退还。2、原合同约定房租为半年支付一次，先付后用，乙方应于2019年1月9日缴纳房租518400元，但经甲方多次催缴，乙方仅缴纳26万。经结算，乙方自2019年2月9日起至2019年3月25日使用期限内共产生房租135360元及水电费物业费等17987元，故经双方协商一致，甲方退还乙方剩余租金106653元。3、若乙方违反本协议约定逾期交付房屋或交付不符合要求，甲方有权根据判决书要求乙方支付占用费、物业费等费用，并可向江干区人民法院直接申请强制执行。且乙方自愿将房屋内的装修设施、可移动物品（详细名录见附件清单）等交付给甲方进行以物抵债，自2019年4月25日起，上述设施、物品所有权均归甲方所有，甲方有权自行处置。4、备注：双方确认如引进新业态，由新引进承租方同甲乙双方确认现有固定设备资产价值（空调、家具、投影机等）扣除自本协议签订之日起至新承租合同签订期间内租金，剩余部分全部归乙方所有。上述协议签订后，2019年4月2日项学斌退还被告租金106653元，经胡宣良要求再给予时间联系租赁店铺转让但未果。后双方因腾退及租金等事宜发生纠纷，引发诉讼。2019年7月19日，胡宣良在当地派出所见证下搬走了一部分租赁房屋内的物品，并对项学斌声称其余设施、物品都不要了，自愿放弃对房屋内剩余设施及物品的权利。经项学斌申请并原审法院委托评估，2020年1月14日杭州众城价格评估有限公司出具价格评估结论书，评估杭州市江干区天城路64号第9层房屋内的装修设施评估价为479078元，房屋内可移动物品评估价为138024元，共计为617102元。项学斌预付评估费为34000元。期间，项学斌认为胡宣良未依约腾退，未退还胡宣良缴纳押金10万元。项学斌于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1、确认2019年3月25日案涉房屋租赁合同解除；2、胡宣良支付自2019年3月26日暂计至2019年7月19日的房屋占有使用费329566.44元，此后以房屋租赁合同约定的租金标准支付至房屋实际清退之日止；3、胡宣良支付自2019年3月26日暂计至2019年7月19日的物业费19068.49元，此后以每月5000元的标准支付物业费至实际清退之日止；4、上述第二项、第三项请求中的房屋占有使用费、物业费在胡宣良缴纳的10万元保证金范围内优先扣除；5、胡宣良自起诉之日起以未付款项348634.93元为基数，按年利率6%向原告支付利息损失至实际清偿之日止；6、胡宣良承担本案评估费34000元；7、胡宣良承担本案全部诉讼费用。胡宣良反诉要求：1、同意案涉2018年2月10日签订的房屋租赁合同于2019年3月25日解除；2、项学斌及振东公司赔偿其装修损失479078元；3、项学斌及振东公司退还押金10万元；4、项学斌及振东公司退还多收取的租金28000元；5、本案诉讼费由项学斌及振东公司承担。 原审法院认为，在租赁合同当事人的违约行为已符合约定的合同解除条件时，守约方利用停水停电措施终止合同履行，并促使对方履行缴纳租金、腾退等义务的自助行为，不违反法律的强制性规定，应予许可。因此，胡宣良提出项学斌停水停电及利用派出所要其停业系欺诈、迫使其签订解除协议，致使该协议违法应予撤销或无效的观点，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。但双方在协议中约定解除时间为2019年3月25日，租金应计算至该日，胡宣良反诉称项学斌应将2019年3月15日至2019年3月25日停水停电无法使用租赁房屋的租金予以退回，符合情理，原审法院予以支持。上述退回租金及物业费金额，根据合同约定的租金标准计算为（518499+5000*6）/365/2*10=30054.74元。关于2019年3月25日后，根据双方的庭审陈述及胡宣良提交的项学斌部分认可的录音证据显示，经胡宣良要求项学斌再给予时间联系租赁店铺转让但未果，该录音证据显示的最后时间为2019年7月10日。2019年7月19日，胡宣良在当地派出所见证下搬走了一部分租赁房屋内的物品，并声称放弃对房屋内剩余设施及物品的权利。可见双方确认合同解除后，胡宣良占用房屋时间至2019年7月19日，根据案情及双方利益归属，原审法院认为该期间租金包括物业费损失应由项学斌、胡宣良按20%、80%比例予以各自承担。根据合同约定的租金标准计算双方应负担的金额为（518499+5000*6）/365/2*116*20%=17431.7元、（518499+5000*6）/365/2*116*80%=69727元。根据合同约定延期支付租金应按日支付千分之三的违约金，该违约金约定过高，但自愿调低违约金，诉请自起诉日起按年利率6%计算利息损失，不违反法律规定，原审法院予以支持。根据2019年3月25日解除协议，当被告违约逾期交房时，胡宣良自愿将房屋内的装修设施、可移动物品等交付给项学斌进行以物抵债。现经评估房屋内的装修设施评估价为479078元，房屋内可移动物品评估价为138024元，共计为617102元。但要求对装修设施予以赔偿。原审法院认为，关于形成附合的装修物应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条予以处理。因房屋租赁已形成附合的装修物考虑便宜原则归项学斌所有，关于其现存价值，由双方依解除合同的过错程度予以承担，本案中解除2018年2月10日重新签订的房屋租赁协议的过错在于胡宣良，项学斌并无责任，故该损失应由胡宣良自负。胡宣良主张赔偿装修损失479078元，原审法院不予支持。本案中仅可移动物品可根据协议进行以物抵债，但胡宣良一再表示不主张移动物品的权利，故原审法院不再进行物债抵扣。关于案涉鉴定费，原审法院根据已附合装修损失及可移动物品的处理予以承担，已附合装修损失的鉴定费26395元由胡宣良负担，可移动物品鉴定费7605元，因胡宣良一直声明放弃，无须鉴定，故由项学斌自行负担。关于押金10万元，根据合同约定双方交接并抵扣相关需支付费用后，剩余款项可予退还，故原审法院依约予以抵扣。本案中，关于租赁合同确由第三人振东公司与胡宣良签订，但最后的解除协议，则由项学斌与胡宣良签订，可见胡宣良同意第三人振东公司的权利义务由项学斌承受。关于第三人振东公司已在诉讼中声明，同意其权利义务均由项学斌承受。故原审法院认定本案租赁合同出租方的权利义务主体为项学斌。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决：一、确认项学斌与胡宣良于2018年2月10日签订的房屋租赁合同于2019年3月25日解除；二、胡宣良支付项学斌房屋占用费及物业费共计69727元及自起诉日起至款清之日止按年利率6%计算的逾期利息；三、胡宣良支付项学斌鉴定费26395元；四、项学斌退回胡宣良押金100000元、租金7513.7元；以上二、三、四项，于判决生效后十日内支付。五、驳回项学斌的其他诉讼请求；六、驳回胡宣良的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费按规定减半收取为3265元，由项学斌负担2492元，胡宣良负担773元；反诉案件受理费按规定减半收取为4935元，由胡宣良负担4061元，项学斌负担874元。项学斌、被告胡宣良于判决生效之日起十五日内向原审法院结算诉讼费。 宣判后，胡宣良不服，向本院提起上诉称：一审事实认定错误，法律适用错误，程序错误，导致判决错误。一、一审认定2019年3月15日开始，因上诉人拖欠缴纳租金，被上诉人对租赁房屋采取停水停电措施错误。2019年3月15日，被上诉人项学斌以派出所对上诉人经营的棋牌室作出停业决定的名义为由，在未征得上诉人的同意，也未提前通知的情况下，擅自对租赁房屋采取停水停电措施，导致上诉人无法继续经营使用房屋，迫使上诉人解除合同，属于违约行为。截止2019年3月15日时，上诉人并未拖欠租金，缴纳的租金足以覆盖当时的租期。根据2019年3月25日《协议》第2条约定，项学斌退还上诉人剩余租金106653元，足以说明2019年3月15日时上诉人并未拖欠项学斌租金，否则不可能存在退还租金的情形。根据2019年3月18日上诉人与项学斌的对话录音，项学斌说“是我们特地停电还是派出所停的电，你去了解”等内容，足以说明项学斌以派出所的名义对上诉人使用的租赁房屋进行停水停电，而非因为上诉人拖欠租金的原因被上诉人采取停水停电措施。根据2019年3月22日上诉人与项学斌的对话录音，项学斌说“所以说就一个所长，你把他搞定，我这里电随时给送上去，一直是这个态度，你不要误会我们俩”等内容，足以说明项学斌以派出所的名义对上诉人的租赁房屋进行停水停电，而非因为上诉人拖欠租金的原因被上诉人对房屋采取停水停电措施。二、一审认定2019年7月19日上诉人对项学斌声称其余设施、物品都不要了，自愿放弃对房屋内剩余设施和物品的权利，系事实认定错误。上诉人并没有放弃对房屋内剩余设施和物品的权利。上诉人对租赁房屋从毛坯房开始，进行水电管道的铺设，中央空调的安装，再进行装饰装修，共投入了几百万的费用，不可能说不要就不要了。一审在没有证据佐证的情况下直接以原审原告诉称的事实作为判决的事实认定没有事实依据。三、一审不予支持上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失系事实认定错误和法律适用错误。根据上诉人与项学斌对话的录音显示，合同的解除并非上诉人的违约导致。恰恰相反，项学斌以派出所的名义对上诉人使用的房屋停业并停电为由，欺骗上诉人即使继续租赁房屋也无法继续经营，迫使上诉人解除租赁合同，达到提前收回房屋的目的，其行为本身属于不诚信的行为，违反了合同法的诚信原则，项学斌应当对合同的解除承担违约责任。项学斌于2019年8月30日向一审法院提出增加诉讼请求“被告按约履行双方于2019年3月15日签订的《协议》第3条，将杭州市江干区天城路64号第9层房屋内的装修设施、可移动物品折价抵偿债务”，即使合同的解除归责于上诉人，但根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的但书规定：“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。既然被上诉人项学斌都提出以物抵债，说明出租人同意利用装饰装修。鉴于该情形，即使合同解除归责于上诉人，一审也应当对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行补偿。四、一审既不支持被上诉人将装修设施、可移动物品以物抵债的诉讼请求，又不支持上诉人要求装饰装修残值赔偿的诉讼请求，不符合法律规定。即使一审对上诉人提出的装饰装修损失赔偿的诉讼请求不予支持，也应当支持被上诉人以物抵债的诉讼请求。既然被上诉人主动提出将装修设施、可移动物品以物抵债的诉讼请求，那么一审判决也应当尊重其意思自治作出以物抵债的判决。五、一审判决上诉人支付房屋物占用费与物业费共计278907.98元及自起算日起至款清之日止按年利率6%计算的逾期利息，没有事实依据和法律依据。房屋租赁合同解除并非由于上诉人的原因引起，且在2019年3月25日签订解除协议时，上诉人并未拖欠租金，反而是被上诉人项学斌需要退还上诉人剩余租金。房屋租赁合同的解除是被上诉人项学斌以派出所的名义对上诉人使用的房屋停电为由，欺骗迫使上诉人签订解除协议，实际上是项学斌的违约导致合同解除。根据2019年7月9日的录音反映，辖区民警对上诉人与项学斌进行当场调解的谈话可以证实，辖区派出所并没有要求项学斌对上诉人经营的租赁房屋进行停业停电的要求，系项学斌假借派出所的名义对上诉人租赁的房屋进行停水停电，解除与上诉人之间的房屋租赁合同，意图收回房屋自行使用。项学斌已于2019年3月15日对租赁房屋采取停水停电措施。一审判决项学斌应将2019年3月15日至2019年3月25日停水停电无法使用租赁房屋的租金予以退回，却又判决上诉人支付2019年3月25日至2019年7月19日停水停电无法使用租赁房屋的占用费，自相矛盾。项学斌未提供物业费缴纳凭证，项学斌既不是物业所有权人，也没有证据显示项学斌已经实际支出物业费，一审判决上诉人支付房屋物业费没有事实依据。且项学斌对房屋早已经采取停水停电措施，并且于2019年3月25日当天已收回房屋进行上锁，在上诉人无法使用房屋，也不可能继续使用房屋的情况下，一审判决上诉人承担合同解除后至2019年7月19日期间的物业费，没有依据。一审认为2019年3月25日后，经上诉人要求被上诉人在给予时间联系租赁店铺转让但未果，该认定与事实不符。根据2019年5月24日和2019年5月28日上诉人与项学斌的通话录音显示，项学斌讲到“我希望能转让给他，我把它拿回来”等内容，可以反映房屋的转让系项学斌要求上诉人将房屋转让给其指定的受让人，由项学斌与受让人合作的方式收回房屋，而与受让人的洽谈需要由项学斌安排，期间上诉人一直催促项学斌安排会面时间，但最终不了了之，并不是上诉人自行向第三方转让无果。一审判决上诉人承担该期间的房屋占用费有失公平。一审作出逾期利息的判决没有事实和法律依据。根据双方于2019年3月25日签订的协议，并没有对逾期利息作出约定。且一审判决年利率为6%的逾期利息更不符合法律规定。一审判决既作出房屋占用费的判决又作出逾期利息的判决，显然自相矛盾。在房屋占用费金额都不明确，而且是否应当支付都存在争议的情况下，又何来的“逾期利息”一说。一审认为合同解除时，被上诉人利用停水停电措施终止合同履行，并促使上诉人履行交纳租金、腾退等义务的自助行为，不违反法律的强制规定，应予许可，却又判决上诉人支付房屋占用费，显然自相矛盾。假设合同当事人擅自以“以暴制暴”的方式终止合同的行为为法律所允许的话，将会给社会带来负面效应，鼓励合同当事人以违约的行为终止合同，变相纵容合同当事人利用违约行为来对抗对方的违约行为，鼓励合同双方当事人互相违约，不符合合同法平等和诚信原则。六、一审未判决振东公司承担合同义务，认定振东公司的权利义务由项学斌承受，没有事实依据和法律依据。振东公司在《房屋租赁合同》的出租方(甲方)一栏加盖了公章，其属于房屋租赁合同的出租方。振东公司与被上诉人项学斌均在房屋租赁合同签章，同属出租方，均应当承担合同义务。项学斌作为振东公司的法定代表人，其有权代表振东公司与上诉人签订协议。虽然2019年3月25日签订的协议上只有项学斌的签名，未见振东公司盖章，但由于项学斌属于振东公司的法定代表人，其签名也代表了振东公司。一审认为2019年3月25日签订的协议由上诉人与项学斌签订，因此推定上诉人同意振东公司的权利义务由项学斌承受没有任何的事实和法律依据。房屋租赁合同权利义务概括转让未经上诉人的同意，该转让行为对上诉人不发生效力。合同的权利转让可以不经合同相对方同意，但是合同的权利义务概括转让，必须经过合同相对方的同意。根据合同法第88条规定，振东公司在未经上诉人同意的情况下，单方在诉讼中声明将其在合同中的权利义务由被上诉人项学斌承受，该转让行为无效。一审判决认定本案租赁合同出租方的权利义务的主体为项学斌错误。七、一审判决上诉人承担本案的鉴定费不符合法律规定。一审如果认为本案房屋装修设施和可移动物品没有价值评估的必要，应不予启动评估鉴定程序，避免鉴定费用的不必要支出，由此增加鉴定申请人的负担。一审既然同意对房屋装修设施和可移动物品的价值评估鉴定申请，却又不采纳房屋装修设施和可移动物品的价值鉴定报告为本案所用，导致评估鉴定程序失去实际意义，显然不符合法定程序。本案房屋装修设施和可移动物品的价值评估鉴定是由项学斌申请，并非上诉人所提出。项学斌提出要求将房屋装修设施和可移动物品以物抵债的诉讼，因此向法院提起了评估鉴定。综上，上诉人请求二审法院撤销原判第二、三项，依法改判支持其一审反诉请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人项学斌、振东公司负担。 被上诉人项学斌、振东公司答辩称：一、一审认定上诉人长期拖欠租金导致租赁合同解除正确，项学斌采取停水停电措施并无不妥。双方于2018年2月10日重新签订的房屋租赁合同约定先付租金后用房屋，并明确了租金的数额和支付时间。上诉人未依约于2019年1月10日支付全额租金构成违约，根据合同第九条第一款，项学斌有权解除合同并停水停电。且上诉人于2019年1月24日作出承诺，如无法于2019年3月9日前交清房租，上诉人承担一切违约责任，说明项学斌多次向上诉人催讨租金，采取停水停电措施属于无奈之举。上诉人对其违约行为已有认知且未依约履行承诺。二、上诉人在2020年3月30日庭审中认可放弃对房屋内剩余设施和物品的权利，故一审作出相应认定正确。三、一审不予支持上诉人剩余租赁期限内装饰装修残值损失正确。2019年12月23日一审第一次开庭前，上诉人口头反诉并申请对装修残值进行鉴定，故当日未开庭，项学斌无奈变更诉请，鉴定后项学斌增加了鉴定费分担的诉请。上诉人从未同意利用剩余装修，且房屋租赁合同系上诉人长期拖欠租金违约所致，根据司法解释规定应由上诉人全部承担损失。四、上诉人应支付占有使用期间的房屋占有使用费和物业费，并支付逾期付款违约金。2019年3月25日协议签订后，上诉人未在2019年4月25日前腾退房屋，丧失合法占有使用权，并给项学斌造成巨大损失。2019年4月25日后上诉人可以随意进出房屋，可以随时腾退。项学斌也多次要求上诉人腾退单位国。项学斌已经根据合同约定的违约金予以调低，一审予以支持正确。五、案涉租赁合同履行与振东公司无关。二被上诉人均认可租赁合同的出租方为项学斌。租赁合同中振东公司的公章系项学斌误盖，从2014年的租赁合同和（2017）浙0104民初7900号民事判决均可以看出出租人系项学斌。振东公司没有实际经营，且上诉人没有证据证明振东公司参与合同履行。六、一审判决上诉人承担鉴定费正确。2019年12月23日，一审第一次开庭前上诉人口头反诉以及申请装修残值鉴定，但一直未提交书面鉴定申请，其反诉请求中明确主张了装修及剩余物品损失，因上诉人拖延诉讼且上门闹事，故在与一审法院沟通后，由项学斌申请鉴定。 上诉人胡宣良在二审期间向本院提交以下证据材料：2021年1月7日拍摄的照片打印件16张，拟证明现场情况，现在办公场地系在上诉人装修基础上使用。 被上诉人项学斌、振东公司在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人胡宣良二审提交的证据材料，被上诉人项学斌、振东公司对三性不予认可，该照片并非原件，即便照片真实，2021年1月7日的房屋现状与上诉人也无关，照片显示案涉房屋现作为办公使用，而上诉人租赁期间系用于棋牌室，装修区别较大。本院对该照片的真实性予以确认，关联性将在本院认为部分一并论述。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。二审中，上诉人胡宣良自述，案涉租赁房屋内的可移动物品其已基本搬走。 本院认为，案涉2018年2月10日签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》虽系胡宣良与振东公司签订，但解除协议系胡宣良与项学斌签订，振东公司也在本案中明确表示同意其权利义务由项学斌承受，故一审认定案涉房屋租赁合同的出租方为项学斌并无不当。该《房屋租赁协议》、《补充协议》系项学斌、胡宣良真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据2019年1月24日胡宣良出具的承诺书以及2019年3月25日胡宣良与项学斌达成的协议约定，胡宣良认可其在租赁过程中多次拖欠房租构成违约，双方并就租期终止、租金和水电物业费计算、腾退、占有使用费支付、房屋内装饰装修和可移动物品的归属等违约责任问题达成一致。胡宣良、项学斌现对租赁合同解除于2019年3月25日均无异议，项学斌亦已依约履行了退还剩余租金的义务，但胡宣良未依约腾退并交纳占用费等，应依约承担相应责任。胡宣良上诉主张系受胁迫签订解除协议缺乏有效证据证明，本院不予支持。对于2019年3月25日后房屋占有使用费的计算，一审结合双方确认的录音证据的显示时间以及胡宣良庭审中对剩余物品、设施放弃的陈述，以项学斌确认的2019年7月19日胡宣良搬离日作为房屋占有使用费截止日期，未损害胡宣良的利益。因胡宣良未支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，项学斌有权依法主张自起诉之日起的利息损失，6%的比例也未违反法律禁止性规定，一审予以支持并无不当。胡宣良上诉主张项学斌已经于2019年3月25日收回房屋并上锁致其无法使用房屋，以及系项学斌原因导致其未能及时搬离等，均缺乏有效证据，本院不予支持。对于房屋内可移动物品，胡宣良二审中明确表示其已经搬走，故不存在抵债等问题。对于房屋内装修设施，根据生效判决以及上述承诺书和协议，租赁合同两次均非系因系项学斌违约解除，故胡宣良无权要求项学斌赔偿，对于装修设施的抵债问题，2019年3月25日的协议中仅 鉴定费负担， 此外，项学斌在胡宣良拖欠房租的情况下停水停电，胡宣良反诉要求退还停水停电期间的租金、物业费，一审予以支持正确，现胡宣良上诉主张的退还数额为28000元，低于一审已认定的30054.74元，经庭审释明后胡宣良仍坚持主张退还数额为28000元，故本院对胡宣良的该诉讼权利处分行为予以尊重，对返还数额调整为28000元。 综上，高地公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5239元，由高地（杭州）房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年二月二十五日 书记员 万丹丹