苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8241号原告：吴中区横泾佳恒机床经营部，住所地苏州市吴中经济开发区横泾街道木东路7438号1幢。经营者：张建军。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州市强宇锁具有限公司，住所地苏州吴中经济开发区横泾街道木东路7438号1幢。法定代表人：蒋建文。原告吴中区横泾佳恒机床经营部（以下简称佳恒经营部）与被告苏州市强宇锁具有限公司（以下简称强宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告佳恒经营部的委托诉讼代理人郁翔，被告强宇公司的法定代表人蒋建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳恒经营部向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房租合同》，并立即将承租房屋返还给原告；2、请求判令被告支付拖欠房租，以年租金359980元为基数暂算至2020年10月21日为349966元，实际计算至搬离之日止；3、请求法院判令被告支付违约金89994元；4、请求法院判令被告支付拖欠电费23207.2元（计算至2020年10月31日）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告自2017年起将坐落于苏州吴中经济区横泾街道木东路8438号一幢二楼及8号厂房，二楼车间及8号厂房东侧场地的房屋转租给被告，第一期租赁合同到期后，双方于2019年2月15日签订《房租合同》，约定租期自2019年2月20日至2022年2月19日，年租金359980元，每半年支付一次。合同签订后，被告未按期缴纳房租，后于2019年10月29日出具《付款协议》明确：2019年2月20日至2020年2月20日结欠租金33万元，2019年11月6日前支付18万元，剩余15万元在2019年11月16日付，2020年2月28日前支付下一年租金。但被告在出具该份协议后仅支付了22万元，另被告尚结欠原告电费。根据《房租合同》的约定，其有权在被告欠缴租金的情况下要求解除合同，并要求被告支付违约金。被告强宇公司辩称，其因经营困难结欠原告租金，其希望继续租赁涉案房屋。2020年6月，双方调解时，其提出减免3个月租金，原告同意减免2个月租金。现原告向其主张违约金，其付款压力较大。对原告主张的电费没有异议。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州吴中经济开发区横泾街道木东路7438号1幢的房屋登记在案外人苏州市吴中区三星金属制品有限公司名下。苏州市吴中区三星金属制品有限公司将房屋及所在场地出租给原告的法定代表人。2019年2月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房租合同》一份，约定：甲方将坐落在苏州吴中经济开发区横泾街道木东路7438号1幢2楼及8号厂房，2楼车间及8号厂房东侧场地的房屋出租给乙方。租赁年限3年，自2019年2月20日至2022年2月19日。10间厂房421.58平方米，厂房内有一台5T行车租金每平方米26元/月，计年租金131500元。二楼厂房面积1100平方米，租金每平方米16元/月，计年租金211200元。场地120平方米，每平方米12元/月，年租金17280元，每平方米不包含开具租赁发票税费。先交租金后租用，分二次交，每年2月20日前交租金179990元，每年8月20日前交租金179990元。如果拖欠租金，甲方有权终止合同，乙方负担违约责任。在合同租赁期内，如有任何一方违约应承担违约金即三个月租金。乙方在租赁期内不得擅自将房屋转让给他人，如乙方转让不经过甲方同意，甲方有权终止合同。乙方承担违约责任，违约金即三个月租金。如乙方在房屋内投资装修，合同期满乙方把能搬走的东西在不破坏房屋可以搬走，不能搬走的甲方不作任何补偿。由甲方负责安装表，每月按抄表数结算水电费，电费每度1.3元，水费每吨4.15元水电费每月抄表后乙方交给甲方，甲方必须一周内把水电费交给乙方，如到期不交乙方有权停止给甲方供电供水，一切责任乙方承担。合同签订后，被告于2019年4月19日支付30000元，于2019年11月7日支付100000元，于2019年11月8日支付30000元，于2019年11月15日支付30000元，于2019年11月19日支付40000元，于2019年11月21日支付20000元，合计付款250000元。2019年12月29日，原、被告签订付款协议一份，内容为：今强宇公司付款租房款180000元，剩余款150000元在11月16日付。2020年2月28日前付下一年（2020年3月-8月租金），按合同金额，到期不付，三日内搬清。如到期不付，所有设备归佳恒经营部所有。付款之日前和强宇公司之经济纠纷与佳恒经营部无关。协议签订后，被告未付款。2020年12月1日，原、被告与苏州市吴中区三星金属制品有限公司签订协议书一份，约定：被告将承租的苏州吴中经济开发区横泾街道木东路7438号1幢二楼部分厂房（面积710平方米）提前退还给原告，自双方交接之日起，交接部分的厂房租金停止计算，《房租合同》项下的租赁面积相应减少。原告收到上述交接的厂房后立即转交苏州市吴中区三星金属制品有限公司，《租赁合同》项下的租赁面积相应减少。本协议的履行不影响原租赁合同的效力，除租赁面积、租金相应减少外，各方均有权按原租赁合同主张权利。原告称双方于2020年12月1日进行了交接。自2020年12月1日起，被告占用10间厂房（含行车）421.58平方米，2楼390平方米，场地120平方米。被告对此无异议。审理中，原、被告一致确认：截至2020年10月31日，被告结欠原告电费23207.2元。以上事实，由原告提供的房产证、《房租合同》、付款协议、银行交易明细、发票、银行流水、协议书及本院制作的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告于2019年2月15日签订的《房租合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。合同约定年租金359980元，每年2月20日前交付179990元，每年8月20日之前交付179990元。被告仅交付了250000元租金，且在签订付款协议后仍未按约履行，构成违约，原告要求解除《房租合同》，于法有据，本院予以支持。原告通过诉讼方式要求解除，合同的解除时间为本案起诉状副本等送达给被告之日，即2020年11月11日。合同解除后，被告未迁出，继续使用涉案房屋、场地，则其还应支付原告占有使用费。双方自2020年12月1日就涉案部分房屋进行交接，被告退还了二楼710平方米给原告，则计算至2020年11月30日，被告欠付原告的租金和占有使用费合计389824元。双方在审理中已明确自2020年12月1日起，被告占有使用房屋、场地的范围为10间厂房（含行车）421.58平方米，2楼390平方米，场地120平方米，被告应将上述厂房、场地返还给原告。同时，被告应按合同约定标准支付上述厂房、场地的占有使用费给原告直至其实际搬离之日止。审理中，被告认可截至2020年10月31日，其结欠原告电费23207.2元，本院予以确认，被告应支付给原告。被告于2019年即逾期支付租金，其要求减免3个月租金，原告不予认可，本院对被告要求减免租金的意见，不予采纳。《房租合同》约定，任一方违约，则应承担违约金即三个月租金。本案被告未按期交纳租金，导致合同解除，原告要求被告按照合同约定按照三个月租金标准支付违约金，符合双方的约定，亦不超出合理范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告吴中区横泾佳恒机床经营部与被告苏州市强宇锁具有限公司签订的《房租合同》于2020年11月11日解除。二、被告苏州市强宇锁具有限公司于本判决生效之日起十五内将苏州吴中经济区横泾街道木东路7438号1幢10间厂房（421.58平方米，含5T行车），2楼厂房（310平方米）及场地（120平方米）返还给原告。三、被告苏州市强宇锁具有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告吴中区横泾佳恒机床经营部截至2020年11月30日的租金、占有使用费合计人民币389824元及自2020年12月1日起按《房租合同》约定的租金标准计算至实际搬离之日止的占有使用费(10间厂房421.58平方米，按26元/平方米/月;2楼厂房310平方米，按16元/平方米/月,场地120平方米,按12元/平方米/月)。四、被告苏州市强宇锁具有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告吴中区横泾佳恒机床经营部违约金人民币89994元。五、被告苏州市强宇锁具有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告吴中区横泾佳恒机床经营部电费23207.2元（截至2020年10月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4107元、财产保全费2920元，合计人民币7027元，由被告苏州市强宇锁具有限公司负担。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二一年二月一日书记员  钱喆人