河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初8987号原告：王超，男，1989年5月20日出生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：荆勋，河南神龙剑律师事务所律师。被告：秦源鑫，男，1978年7月20日出生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：王娜，女，1978年7月10日出生，汉族，住荥阳市，系被告妻子。原告王超与被告秦源鑫合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人荆勋，被告秦源鑫及其委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告名下位于荥阳市京城××棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××号房屋的实际所有权人为原告（房屋价值约115万元）；2、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告协助原告办理位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××号房屋的房屋过户登记手续。事实和理由：被告系原告的大姐夫，原告大姐叫王娜。2015年8月，原告在购买荥阳市京城办海龙香槟大道五期90幢2单元11层1104号房屋时，因征信存在问题，不符合贷款条件，经询问售楼部工作人员，得知可以借用亲属或朋友名义购买房屋，办理银行贷款。于是，原告当时就和王娜联系，王娜告知其名下已有一套房屋，让原告与被告联系，被告当时说只要原告能按时还款，就可以将房屋登记在自己名下。2015年9月，被告配合原告在荥阳市建设银行贷款中心办理抵押贷款，并在抵押贷款合同上签字。2015年10月，原告开始按照每月2720元标准偿还月供，将月供转账到被告建设银行账户（账号62×××61），由建设银行按月扣款。2016年8月24日，原告根据房屋买卖合同约定，在售楼部通过POS机刷卡方式，向开发商补齐首付款约210000元。2016年10月1日，在房屋交付后，原告开始进行装修，于2017年1月正式入住，并根据搬家习俗，要求亲戚朋友，在海龙五期对面的京都食府举办酒席。2017年5月，原告向被告建设银行账户转账13587元，由被告在荥阳市行政审批大厅缴纳并办理房屋契税。2018年1月，原告因投资失败及其他到期借款需要偿还，为筹措资金，原告通过中介与案外人秦青霞签订买卖合同，将房屋卖给秦青霞，秦青霞按照约定向原告支付首付款，并于2018年1月底接收该房屋，并连续2年缴纳物业费和水电费。2019年11月，由于原告未按照约定偿还贷款，导致一直未办理房屋过户，秦青霞在荥阳市人民法院提起诉讼，要求返还购房款。在诉讼过程中，被告辩称自己是房屋所有权人，原告无权卖房，法院最终判决由原告返还秦青霞购房款。在诉讼结束后，原告再次找到被告协商，要求通过卖房偿还秦青霞购房款，但被告以原告欠其钱为由，拒不同意。原告认为，自己在购房时因征信存在问题，借用被告名义购买房屋，房屋虽登记在被告名下，但房屋的实际所有权人为原告。因此，为维护自己合法权益，原告依法提起确认之诉，请予支持。秦源鑫辩称：1、被答辩人的诉请无任何事实依据，答辩人为涉案房屋的实际所有权人，答辩人与被答辩人之间不存在借名买房的法律关系。涉案的海龙香槟大道五期90栋2单元11层1104房屋为答辩人为生活需要所购买的房屋，答辩人于郑州海龙实业有限公司（以下简称海龙实业）在2015年8月27日签订《商品房买卖合同》；答辩人于2015年9月22日与中国建设银行股份有限公司荥阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理商品房贷款，贷款金额475000元，并于2015年10月17日前完成贷款，海龙实业也为答辩人开具了对应金额的发票；2018年5月30日办理了不动产权证，权利人为秦源鑫；被答辩人所称2015年8月、9月答辩人配合被答辩人购买房屋，办理贷款的事情纯属子虚乌有。所以，房屋的买受人、贷款人、不动产权利人均为答辩人，根据《物权法》第十六条、第十七条之规定，答辩人为涉案房屋的实际所有权人。2、被答辩人称2015年10月起偿还房贷、2016年8月24日向开发商缴纳首付款、2017年5月委托答辩人缴纳契税，均无事实依据。被答辩人2015年10月起向答辩人账户转款，系被答辩人之姐王娜即答辩人之妻心疼自家兄弟，想将此房让被答辩人居住，并且到后期可能将该房子赠送给被答辩人，故而让被答辩人支付该笔款项作为其租住房屋的租金。同时被答辩人证据中所谓的转款1964元更是其因拖欠答辩人为其办理的贷款，压根不是所谓的还房贷金额，被答辩人主张毫无事实依据，应予驳回。答辩人已经于2015年8月28日前通过郑州福绅实业有限公司(以下简称福绅实业)代缴的方式将房屋首付款204365元缴纳完毕，海龙实业也为答辩人开具了发票，被答辩人所称2016年8月24日向福绅实业缴纳的首付款18万元，发生在首付款缴纳一年之后，其本质为偿还答辩人欠福绅实业的借款，而非房屋首付款；其次，被答辩人的该笔转款系答辩人的母亲马凤枝因答辩人购买房屋需向郑州福绅实业有限公司偿还买房时的借款，经济压力较大而出借的款项，被答辩人仅为受其母亲马凤枝委托向答辩人转该笔借款。被答辩人支付的该笔款项为马凤枝向答辩人出借的借款，而不是房屋首付款。再次，答辩人在此之后，已经偿还完毕该笔借款，2017年5月答辩人为涉案房屋办理了缴纳契税，行政审批大厅也为答辩人开具了发票。3、涉案房屋现在为答辩人占有、使用、受益，涉案房屋的所有权人为答辩人。因答辩人与被答辩人之间存在姻亲关系，被答辩人无固定居所，在房屋交付后答辩人暂借被答辩人居住，但是2018年1月15日被答辩人未经答辩人允许，私自将涉案房屋向第三人秦青霞出售，该行为已经被荥阳市人民法院(2019)豫0182民初10132号民事判决书予以撤销，为此，答辩人已经将房屋收回，不再借于被答辩人居住。4、借名买房纠纷在法律层面上属于合同纠纷，而非所有权纠纷，贵院应按照合同纠纷处理。且本案中借名人在诉状中声称其不存在购房、贷款资质，至今仍具有该资质，即其所称的借名买房合同为无效合同，在法律层面上也不属于借名的情形。综上，答辩人与被答辩人之间不存在借名买房的关系，涉案房屋为答辩人为生活所需购买的房屋，被答辩人主张无任何法律及事实依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告秦源鑫与原告王超的姐姐王娜是夫妻关系，秦源鑫系王超姐夫。2015年8月，原告无住房，但因个人征信问题无法以自己名义购买房屋。秦源鑫、王娜夫妇有住房。为解决住房问题，王超借用被告秦源鑫名义购买房屋。原告先行向出卖人郑州海龙实业有限公司支付购房订金10000元。2015年8月27日，原告及妻子与被告秦源鑫一起到郑州海龙实业有限公司售楼部办理购房事宜，秦源鑫与郑州海龙实业有限公司签订合同编号为（XY150××××2327）商品房买卖合同一份，约定秦源鑫购买位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××房屋××套，购房款总价为679365元，其中首付款204365元，剩余房款475000元秦源鑫按揭方式进行支付。郑州福绅实业有限公司代缴首付款194365元。2015年8月28日，郑州海龙实业有限公司为秦源鑫出具首付款204365元发票（含定金10000元），该发票由秦源鑫持有。2015年9月22日，秦源鑫与中国建设银行股份有限公司荥阳支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：秦源鑫为购买位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××号房屋，向中国建设银行股份有限公司荥阳支行借款475000元，借款期限324个月（2015年9月22日至2042年9月22日），秦源鑫通过委托扣款方式还款，还款方法为等额本息，每月归还金额为2716.94元，委托扣款账号秦源鑫建设银行62×××61。以上借款合同一式四份，王超、秦源鑫各持一份。同日，秦源鑫与中国建设银行股份有限公司荥阳支行签订荥阳市预购商品房抵押合同，该合同由王超持有。2015年9月24日，中国建设银行股份有限公司荥阳支行发放贷款475000元至郑州海龙实业有限公司账户，个人贷款支付凭证由王超持有。2015年10月17日，郑州海龙实业有限公司向秦源鑫开具475000元购房款的发票，该发票由秦源鑫持有。2016年8月24日，王超通过银行转账、现金方式向郑州福绅实业有限公司偿还郑州福绅实业有限公司垫付的首付款194365元，其中银行转账180000元。2017年5月25日，王超妻子赵翠通过转账方式缴纳涉案房屋契税13587元，该税收缴款书由王超持有。自2015年10月至2018年1月期间涉案房屋每月房贷系王超偿还。2020年3月至今的房贷由秦源鑫偿还。2016年10月房屋交付后，王超装修后入住，并支付水电费、物业费等费用。2018年5月30日，秦源鑫取得并持有涉案房屋不动产权证书，产权证号为：豫（2018）荥阳市不动产权第0009625号。2018年1月15日，王超经郑州宜宸房地产营销策划有限公司介绍，以秦源鑫代理人的名义并将秦源鑫作为出卖人，将涉案房屋卖给秦青霞，与秦青霞、郑州宜宸房地产营销策划有限公司签订《购房合同书》，约定成交价格115万元。秦青霞通过郑州宜宸房地产营销策划有限公司向王超实际支付购房款1112644元，郑州宜宸房地产营销策划有限公司另保管秦青霞支付的房款37356元。2018年2月，王超将涉案房屋交给秦青霞居住。因王超无法配合办理房屋过户，秦青霞于2019年11月19日，向本院提起诉讼，要求解除《购房合同书》，并要求秦源鑫、王超、郑州宜宸房地产营销策划有限公司退还秦青霞交纳的购房款115万元及违约金12万元。2019年12月25日，本院作出（2019）豫0182民初10132号民事判决，1、确认当事人于2018年1月15日签订的《购房合同书》无效；2、王超返还秦青霞购房款1102644元及利息；3、郑州宜宸房地产营销策划有限公司返还秦青霞购房款37356元，并将收取王超的物业保证金10000元转交给秦青霞，利随本清；4、郑州宜宸房地产营销策划有限公司退还秦青霞佣金8000元、退还王超佣金2000元；5、秦青霞将涉案房屋返还秦源鑫。2020年3月，秦青霞从涉案房屋搬出。现王超以与秦源鑫存在借名买房合同关系为由，向本院提出诉讼，要求秦源鑫协助将涉案房屋过户至王超名下。本院认为，本案实为原告王超与被告秦源鑫之间借名买房合同是否成立的问题。“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定,借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下,但由当事人实际享有房屋权益,他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人,他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为,房屋登记在出名人名下,而房屋相关权益应由借名人享有。王超、秦源鑫之间存在亲属关系，未就借名买房签订书面协议。要认定双方是否存在借名买卖合同关系,需要综合考虑出资主体、房贷偿还、房屋装修使用、证件资料保管及双方陈述的合理性。首先,关于涉案房屋的出资情况。涉案房屋定金、偿还郑州福绅实业有限公司垫付首付款的款项均由王超支付，双方均无异议。秦源鑫辩称定金、首付款均已偿还王超，提供了秦源鑫及王娜向王超不同时期十余笔转账记录，但转账金额与定金、首付款金额无一匹配，并且无法说明哪一笔是偿还的购房定金和首付款，证据不足，其辩解理由不能成立。同时，秦源鑫辩称因经济紧张，王超受其母亲马凤枝委托代秦源鑫偿还郑州福绅实业有限公司垫付首付款，未提供马凤枝委托付款的证据，且在王超无房居住情况下，借钱给秦源鑫，供秦源鑫购买房屋，不符合日常生活经验法则。因此秦源鑫以上辩解理由均不能成立，本院不予采纳。房屋定金、首付由王超支付的事实，本院予以确认。其次，关于房屋按揭贷款还款和装修、使用情况。涉案房屋买卖合同、借款合同签订后，王超便开始还房屋按揭贷款，自2015年10月至2018年1月期间的按揭贷款均由王超偿还，双方不持异议。在王超与案外人发生买卖房屋纠纷、无人偿还房贷后，秦源鑫才于2020年3月偿还房贷。王超以其偿还贷款的事实主张借名买房合同关系的成立。秦源鑫辩称系王超以偿还每月贷款形式支付房租，每月还款数额显然高于当时的房屋租赁行情，也违背双方亲属关系交往的常理，秦源鑫的辩解理由不能成立。同时，2016年10月涉案房屋交房后，即由王超装修并入住。秦源鑫辩称其支付了部分装修费用，未提供有效证据予以证明，本院不予采纳。再次，关于购房相关文件、证件的持有情况。首付款发票、购房发票、房屋买卖合同、借款合同、契税发票、不动产权证书双方分别持有保管，不能仅从秦源鑫持有不动产证书即证明其系实际房屋所有权人。根据王超支付购房定金、首付款的基本事实，结合房屋装修、使用、房贷偿还情况，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，王超、秦源鑫之间成立借名买房合同法律关系。现王超以双方之间存在借名买房合同法律关系，主张其对涉案房屋具有所有权，要求秦源鑫协助办理涉案房屋所有权过户登记，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告秦源鑫于本判决生效之日起十日内协助将位于荥阳市棋源路与国泰路交叉口东北角海龙香槟大道五期90幢2单元11层1104号房屋[不动产产权证号：豫（2018）荥阳市不动产权第0009625号]转移登记至原告王超名下。案件受理费7575元，由被告秦源鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 禹 爽二〇二一年二月三日书记员 陈梦轩