山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1103号上诉人（原审原告）：吴连俊，女，汉族，1961年5月22日出生，住济南市。委托诉讼代理人：程桂江，山东鲁德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，山东鲁德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘传和，男，汉族，1973年12月29日出生，住济南市。委托诉讼代理人：孙立峰，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张召军，男，汉族，1962年9月22日出生，住济南市。委托诉讼代理人：孙立峰，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张静，女，汉族，1974年10月8日出生，住济南市。委托诉讼代理人：孙立峰，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。上诉人吴连俊因与上诉人刘传和、张召军、被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴连俊上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由刘传和、张召军、张静负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.刘传和、张召军隐瞒吴连俊在建房时并未办理审批、建设手续，房屋建设在田褚村集体土地之上的事实。双方签订《房屋买卖合同》交房后，吴连俊对涉案房屋进行装修。2019年涉案房屋被政府部门认为违法建筑，予以拆除。根据《房屋买卖合同》第十二条约定：若吴连俊无法享受拆迁补偿安置或补偿款低于合同价款时(或无补偿款)，刘传和、张召军向吴连俊退还全部合同房款及装修费并进行补偿。按照合同约定，刘传和、张召军应当依法向吴连俊支付涉案房屋的全部购房款、装修费用等损失。2020年7月28日，刘传和自愿出具了《还款协议》，约定：“因吴连俊购买田褚别墅于2019年12月28日拆除，当时实际交房款125万元，合同约定退回房款及装修款10万元，合计退给吴连俊135万元。”吴连俊购买房屋后实际装修花费约计30万元，刘传和在出具此还款协议时已经扣除了20万元的装修费，损失严重，对于刘传和认可的装修款应当予以支持。一审法院认定：“吴连俊在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，至涉案房屋被拆除前的利息及装修损失应由其自行承担。”这一认定没有事实和法律依据，一审法院没有依据该还款协议依法作出判决，明显认定事实错误。该还款协议对双方都具有约束力和执行力，人民法院应当依据该还款协议，依法作出判决。2.一审法院认定吴连俊自2017年7月18日至2019年12月28日支付占用使用费81096元更没有事实和法律依据。刘传和、张召军违法建设房屋，应承担全部责任，其无权取得吴连俊的使用费，一审法院依据土地使用期限计算使用费没有任何依据，且刘传和、张召军并没有主张要求吴连俊承担房屋使用费用，一审法院主动判决没有任何事实和法律依据，应予以撤销，且吴连俊实际占用房屋期限为25个月，也并非法院认定的29个月，柳埠街道办事处2019年8月20日下达了清空房屋的通知，吴连俊于2019年8月28日清空室内物品，自2019年8月29日就不在涉案房屋占有使用。因此，一审法院计算29个月的占有使用费用没有事实和法律依据。3.一审法院认定张静并非合同相对人，不应共同承担民事责任，与事实不符，也没有法律依据。刘传和与张静系夫妻关系，出卖房屋所得收益用于家庭共同生活，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(二)生产、经营的收益。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。且济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初935号民事判决书中（该判决案情和本案一致，该案的原告也是购买刘传和、张召军开发建设的房屋)，一审法院认定张静承担民事责任，故在本案中张静应当共同承担责任。刘传和、张召军辩称,吴连俊本案起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，而不是欠款纠纷，一审法院认定125万元是正确的，吴连俊在一审提供的刘传和出具的还款协议是刘传和的一人所为，并没有得到合伙人张召军的认可和知情。一审法院所判本案与张静没有任何关系是正确的，因为吴连俊与刘传和、张召军签订了房屋买卖合同，该房屋是刘传和、张召军合伙开发建设，买卖行为张静并没有参与，更不是刘传和、张静的家庭共同债务，所以张静不承担责任是正确的。根据合同法第五十八条规定，买卖双方都应当共同承担责任，吴连俊明知该房产没有相关手续，却继续缴纳保证金予以购买，也存在过错，所以对吴连俊的购房款应当共同承担。张静辩称，同刘传和、张召军的答辩意见。刘传和、张召军上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.案件受理费由吴连俊承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1.根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当承担相应的责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中吴连俊明知涉案房屋没有批准的手续却积极购买也有过错，也应当承担责任。2.2004年10月14日，柳埠街道田褚村委员会为了搞好种植、养殖。将属于本村的6.18亩土地租给了本村村民李玉华，2005年11月1日李玉华又转租给了张召军，租期五十年，在租赁的土地范围内，刘传和、张召军合伙建设秦风民宿，并于2017年7月10日与吴连俊签订了房屋买卖合同。2019年8月20日该涉案房屋在吴连俊占用期间，由柳埠街道办事处贴出公示，“该房屋停止一切经营活动，2019年8月20日前全部清空到位没收该房屋”，直至2019年12月28日被拆除，期间柳埠街道办事处对吴连俊是否存在有拆除赔偿协议问题一审并未审查。3.根据土地管理法第214条规定，土地租赁的合法有效保护期限为二十年，超出二十年期限应为无效，不受法律保护。该涉案房屋是建设在该租赁土地上的，土地租赁满二十年，合同自然终止，土地收归集体，自2004年10月至2019年12月拆除已近182个月，该土地租赁合同的有效期限已不足五年，一审法院却以五十年租赁期来计算吴连俊占用期间的每年的占用费与法律规定相违背。吴连俊辩称，一、首先，吴连俊在购买涉案房屋时，该房屋为现房，该《房屋买卖合同》中第三条中约定“该房屋为（一次性）付款（现房）。”因此，涉案房屋被认定为违章建筑并被拆除，与双方签订的《房屋买卖合同》无因果关系，张召军、刘传和系房屋买卖合同的相对人，张召军、刘传和应当向吴连俊返还购房款125万元。其次，依据双方签订《房屋买卖合同》第十二条约定：“若乙方（吴连俊）无法享受拆迁补偿或补偿款低于合同房款时（或无补偿），甲方（张召军、刘传和）向乙方退还全部房款及装修款（按实际评估费计算）并按每年4%的利率对乙方进行补偿。”因此，张召军、刘传和应当向吴连俊返还购房款125万元及利息并且赔偿装修损失。第三，2020年7月28日刘传和自愿向吴连俊出具了《还款协议》约定：“因吴连俊购买田褚别墅于2019年12月28日拆除，当时实交房款125万元，合同约定退回房款及装修款10万元，合计退款给吴连俊135万元。”该还款协议是刘传和对吴连俊返还购房款及赔偿装修损失的承诺，具有法律效力，对当事人有约束力和执行力，应依据该还款协议依法作出判决。二、一审法院认定张静并非合同相对人，不应共同承担责任，与事实不符，也没有法律依据。刘传和与张静为夫妻关系，本案涉案房屋的所得收益用于其家庭共同生活，张召军、刘传和与吴连俊签订《房屋买卖合同》及涉案房屋被认定违章并被拆除期间，吴连俊多次与张静联系，吴连俊认为张静对涉案房屋的买卖经过及被认定违章并被拆除完全清楚，根据张静与吴连俊的通话录音可知，张静明确表示认可该项债务，同时承诺将其儿子的房产卖掉优先偿还吴连俊的债务。对此，吴连俊表示认可。该行为亦构成了债务加入，张静应当与张召军、刘传和共同承担返还房款及赔偿装修损失。三、一审法院认定吴连俊使用房屋的期限为2017年7月18日起至2019年12月28日止，并且向张召军、刘传和支付81096元占用使用费没有事实和法律依据。柳埠街道办事处于2019年8月20日下达清空房屋的通知，吴连俊于2019年8月28日已经全部清空房屋，自2019年8月29日吴连俊就不占有涉案房屋。四、一审法院认定吴连俊在签订合同时未尽到相应审慎义务没有事实和法律依据。张召军、刘传和在2017年7月18日向吴连俊出卖涉案房屋时隐瞒建设该房屋时未办理审批、建设手续、房屋建设在田褚村集体土地之上的事实，并且在《房屋买卖合同》虚假承诺（房屋买卖合同第十二条约定：甲方将房屋及土地所有产权转让给乙方，交付乙方后，乙方使用年限为长期使用，办理房产证时甲方、乙方按照国家要求各自缴纳税费），因此，吴连俊相信涉案房屋有合法手续而进行购买并进行装修，张召军、刘传和应向吴连俊返还全部购房款、利息及装修损失。张静辩称，本案与张静没有任何关系。吴连俊向一审法院起诉请求：1.确认原告和两被告双方于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令三被告返还原告购买房款人民币125万元并支付以125万元为基数，自2017年10月17日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.判令三被告赔偿原告的房屋装修损失款30万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，刘传和、张召军（甲方）与吴连俊（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“第一条房屋坐落位置：济南市历城区柳埠镇田诸村。第二条乙方所购房屋面积：此房建筑面积约为260平方米（按套计算）。第四条销售价款该房屋总价款共计人民币125万元（大写：壹佰贰拾伍万元）。第五条付款时间：乙方应按第（三）种付款方式向甲方交付购房款……（三）1、2017年7月18日前交付全部房款的48%，计陆拾万元整。2、2017年8月10日前交付全部房款的52%，计陆拾伍万元。第六条房屋交付时间甲方于2017年7月18日前（正式日期以甲方书面通知为准），将通过竣工验收的该房屋交付乙方使用。”合同签订后，原告陆续向被告刘传和、张召军支付购房款125万元，2019年4月21日，被告单位工作人员穆婷向原告出具收款收据一份，载明：“客户名称吴俊泉，项目为别墅11号试茶泉，总房款125万元（大写合计壹佰贰拾伍万元）。备注：之前所开所有收据及收条均作废。收到原告交付的涉案房屋购房款共计125万元。”吴连俊提交2020年7月28日刘传和与吴连俊达成还款协议，约定：因吴连俊购买田褚别墅于2019年12月28日拆除，当时实际交房款125万，合同约定退回房款及装修款10万元，合计退给吴连俊135万元，此款定于双龙房款给甲方时及时支付吴连俊，退回房款（壹佰叁拾伍万元整）。该证据原告进一步证实房款125万元已交清。被告对原告提交的还款协议的真实性予以认可。原、被告均认可涉案房屋于2017年7月18日交付原告使用。后该房屋被确认为违章建筑，于2019年12月28日被拆除。另济南市中级人民法院（2020）鲁01民终10541号民事判决书中查明，2004年10月14日，柳埠镇田褚村村民委员会（甲方）与本村村民李玉华（乙方）签订《土地荒滩承包合同》，主要内容为，经双方充分协商同意，甲方将位于本村河西的沙窝滩地、石崖根荒地共计6.18亩承包给乙方搞种植、养殖、与农业相关的项目，承包土地四至为：东至河道边，西至石崖根，南至二组地堰边，北至龙岗山庄边界。承包期限为自本合同签字生效之日起至2054年10月17日止。合同还约定了承包费等其他事项。2005年11月1日，李玉华（甲方）与张召军（乙方）签订《转包合同》，主要内容为：甲方自愿将其承包的位于历城区柳埠镇田褚村河西的沙窝滩地、石崖根荒地共计6.18亩转包给乙方搞种植、养殖、旅游观光项目及与农业生产相关的开发项目。四至：东至河道边，西至石崖根，南至二组地堰边，北至龙岗山庄边界。承包期限为自本合同成立之日起至2054年10月17日止。合同还约定了承包费等其他事项。以上土地即为本案房屋所涉土地。一审法院认为，吴连俊与张召军、刘传和签订的《房屋买卖合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故双方于2017年7月18日所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订《房屋买卖合同》无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由原、被告分担，刘传和、张召军应当返还吴连俊购房款125万元。张召军、刘传和在《房屋买卖合同》中签字，系合同相对人，本院对原告吴连俊要求二人承担民事责任的诉讼请求予以支持。张静非本案合同相对人，不应与张召军、刘传和共同承担民事责任。涉案房屋虽被认定为违建，但并不影响占用期间的合理使用，吴连俊应支付自2017年7月18日至2019年12月28日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、土地使用期限计算，使用费为81096元【125万元÷447个月（2017年7月18日至2054年10月17日）×29个月】。刘传和、张召军在扣除使用费后，余款1168904元应当返还吴连俊。关于利息及装修损失，吴连俊在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，至涉案房屋被拆除前的利息及装修损失应由其自行承担。房屋被拆除后，张召军、刘传和没有返还相应购房款，应当赔偿利息损失。利息应自2019年12月29日起计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决：一、原告吴连俊与被告张召军、刘传和于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、被告张召军、刘传和于本判决生效之日起十日内向原告吴连俊返还购房款1168904元；三、被告张召军、刘传和向原告吴连俊支付利息，利息以1168904元为基数，自2019年12月29日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告吴连俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，减半收取9375元，由原告吴连俊负担2719元，由被告张召军、刘传和负担6656元。本院二审期间，吴连俊提交其与张静的谈话录音一份，欲证明张静作为刘传和的配偶同意对于涉案购房款和装修款承担还款义务。刘传和、张召军对该录音证据质证称，该录音无法证实是来自张静本人的真实意思表示，该录音中所称的还款无法证实与该案购房协议有关。张静对该录音证据质证称，该录音无法证实是来自张静本人的真实意思表示，该录音所称的还款无法证实是与该案购房协议有关的还款。以上事实由吴连俊在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一是刘传和、张召军应返还购房款金额及损失应如何确定；二是张静应否对吴连俊主张的购房款及损失承担共同偿还责任。关于争议焦点一，刘传和、张召军应返还购房款金额及损失应如何确定。刘传和、张召军与吴连俊于2017年7月18日签订《房屋买卖合同》，刘传和、张召军于当日将涉案房屋交付吴连俊，吴连俊陆续向刘传和、张召军支付购房款125万元，双方当事人对上述事实均无异议，本院对吴连俊已付涉案购房款125万元予以确认。2019年8月2日济南市历城区人民政府柳埠街道办事处发出的公告中明确记载“鉴于泰风民宿项目建于二级水源保护地范围内…按照上级违章建筑分类处置的相关政策要求…2019年8月30日前全部清空关闭到位，如有违犯，柳埠街道办事处将按有关规定依法予以拆除”，事实上涉案房屋亦于2019年12月28日被拆除，一审法院依据上述公告认定涉案房屋系违章建筑，并认定《房屋买卖合同》无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方因该协议取得的财产应当各自返还。本案中，涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订《房屋买卖合同》无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由吴连俊分担，刘传和、张召军应当返还吴连俊购房款125万元。吴连俊虽主张其于2019年8月28日已清空室内物品，自2019年8月29日即不在占有使用涉案房屋，但并未提交其向刘传和、张召军或济南市历城区人民政府柳埠街道办事处交付涉案房屋的有效证据，故一审法院认定吴连俊占有使用涉案房屋的截止时间为2019年12月28日的拆除之日，并无不当。涉案房屋虽被认定为违建，但并不影响占用期间的合理使用，吴连俊应支付自2017年7月18日至2019年12月28日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、土地使用期限计算，使用费为81096元【125万元÷447个月（2017年7月18日至2054年10月17日）×29个月】。刘传和、张召军在扣除使用费后，余款1168904元应当返还吴连俊。刘传和、张召军主张扣除以20年为基数计算的占有使用费，证据不足，本院不予支持。关于利息及装修损失的问题，因吴连俊在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，故涉案房屋被拆除前的利息及装修损失应由其自行承担，房屋被拆除后，张召军、刘传和没有及时返还相应购房款，应当赔偿利息损失。故一审法院对吴连俊主张的装修损失未予支持亦无不当。关于争议焦点二，张静应否对吴连俊主张的购房款及损失承担共同偿还责任。2017年7月18日的《房屋买卖合同》系刘传和、张召军与吴连俊签订，张静并非合同当事人，吴连俊在二审中提交的谈话录音并未对涉案购房款的数额及偿还作出约定，因此吴连俊要求张静就涉案购房款及损失承担共同偿还责任没有法律和事实依据，本院对此不予支持。综上所述，吴连俊、刘传和、张召军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37500元，由上诉人吴连俊负担18750元，由上诉人刘传和、张召军负担18750元。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年二月二十六日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟