四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终378号 上诉人（原审被告）：刘丰裕，男，生于1987年6月16日，汉族，住南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：四川金穗物业服务有限公司，住所地南充市嘉陵区火花镇耀目路****。 法定代表人：王传平，董事长 委托代理人（一般授权）：何畅，四川泰宇律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：王雄宇，男，该公司员工。 上诉人刘丰裕因与被上诉人四川金穗物业服务有限公司（以下简称金穗物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丰裕向本院上诉请求：撤销原判，发回重审，查清事实后依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清。金穗物业公司进入幸福里小区，因上诉人不在家，未通知上诉人及家人，也没有与业主签订物业合同。上诉人作为小区业主所保留的联系方式没有变动，在张贴通知书无回应的情况下，被上诉人应该电话通知上诉人给予告知，上诉人应该有起码的知情权。在被上诉人进入小区前，上诉人的房屋因前物业公司不作为，没有租出去，被上诉人进入而不通知上诉人，导致房屋闲置的损失由谁负担。同时，上诉人没有入住，也没有享受服务，何来清洁费？且上诉人作为小区业主有权知道公摊面积适用情况，如电梯广告要征求业主同意，公共过道的广告该谁清理，公共过道的墙面的维护，共同停车位为什么还要收钱，外来车辆为什么能用公共停车位，楼道清洁是否该物业做。 金穗物业公司答辩称：我们认为上诉人的上诉理由应当围绕物业合同双方是否履行，上诉状中提到的第1-3项、第9项与物业服务合同纠纷无关，其提出的4-5项理由，这与我们一审提交的证据事实不符，而且按照合同约定，按时交纳物业费是上诉人应尽的义务。第7-8项与法律规定不符，所以上诉人的上诉理由不成立，一审适用法律正确，事实清楚，应当予以驳回。 金穗物业公司向一审法院诉讼请求：1.判令刘丰裕向金穗物业公司支付截止2020年6月30日的物业服务费及垃圾处理费共计2255元，并从2017年11月1日起按日万分之五标准以2125元为基数支付违约金至物业费实际付清为止；2.本案诉讼费由刘丰裕承担。 一审法院认定事实：刘丰裕系南充市高坪区幸福里小区********房屋的所有权人，该房屋建筑面积为85平方米。2017年10月26日，幸福里小区临时应急小组与金穗物业公司签订了《幸福里物业服务代管协议》，双方约定由金穗物业公司于2017年10月27日起向幸福里小区提供物业服务至小区业主委员会成立，并选聘新的物业服务公司正式进场服务之日止。约定物业费收费标准为：除代收每户每月交6.5元垃圾处理费外，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积，每月每平方米按住宅1.25元、商业2元标准交纳。2018年4月15日，幸福里小区业主委员会与金穗物业公司签订了《幸福里物业服务代管协议》，双方约定服务期限暂定为一年，时间为2018年4月1日24时起至2019年3月31日24时止。如未续签合同或甲方所新聘物业公司签订物业服务合同生效时，本代管协议自然终止。双方约定的收费标准与此前代管协议一致。 2019年5月28日，金穗物业公司与幸福里小区业主委员会签订了《幸福里物业服务合同》，期限为2019年6月1日至2022年5月31日，收费标准与此前代管协议一致。 金穗物业公司分别于2018年7月2日、2019年1月3日、2019年7月5日通过向刘丰裕住所张贴缴费催款通知书的方式向刘丰裕催收物业费。刘丰裕从2017年11月1日起未交纳物业费及垃圾处理费共计2255元，故金穗物业公司于2020年10月14日起诉至本院，请求依法判决。 另查明，金穗物业公司进驻幸福里小区后，存在小区垃圾清运不及时，公共设施维护不完善等服务瑕疵。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，金穗物业公司与幸福里小区临时应急小组、业委会签订的《幸福里物业服务代管协议》及《幸福里物业服务合同》对业主均具有约束力。金穗物业公司与刘丰裕均应按照该合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，金穗物业公司对幸福里小区提供了物业管理服务，刘丰裕依约应交纳物业管理服务费。经金穗物业公司书面催收后，刘丰裕拒不支付，故对金穗物业公司请求刘丰裕支付物业管理服务费及生活垃圾费2255元，予以支持。 针对金穗物业公司要求刘丰裕支付迟延付款的资金利息的请求，首先应该关注本案金穗物业公司已经与刘丰裕所在的物业小区签订了三份合同，其物业服务质量得到了一定程度的认可。但刘丰裕所提供的证据也证明了金穗物业公司所服务小区服务也存在一定的瑕疵，其要求业主支付每日万分之五过高，酌定从其起诉之日起即2020年10月14日起按其起诉时的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、刘丰裕在本判决生效之日起五日内向四川金穗物业服务有限公司支付2017年11月1日起至2020年6月30日止的物业管理费和生活垃圾费清运费共计人民币2255元；二、刘丰裕在本判决生效之日起五日内向四川金穗物业服务有限公司支付以物业服务费2125元为基数，从2020年10月14日起按其2020年10月14日起诉时的一年期贷款市场报价利率计算的，至款付清时的利息。三、驳回四川金穗物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘丰裕负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 经查明，金穗物业公司从2017年10月26日进入南充市高坪区幸福里小区后，分别与幸福里小区临时应急小组、幸福里小区业主委员会签订了《幸福里物业服务代管协议》、《幸福里物业服务合同》，该协议及合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，刘丰裕、金穗物业公司均应按合同约定履行各自的义务。刘丰裕上诉认为，金穗物业公司进行小区时，其未在家，不知道该物业公司的进入，也未与金穗物业公司签订服务合同，也未享受物业服务，且金穗物业公司也未电话通知上诉人，故不应当交纳物管费和清洁费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第一条的规定，物业服务企业与建设单位以及业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而业主委员会的成立，仅需具有投票权2/3以上的业主通过，因此，刘丰裕以其不知情，没有享受到服务而拒绝支付物管费和垃圾费，既不符合法律规定，也不符合合同的约定，其理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘丰裕负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二一年二月二十日 书记员  黄枝晶