湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7308号原告：宋芳，女，生于1986年1月28日，土家族，住湖北省恩施市。原告：胡兴，男，生于1986年10月24日，汉族，住湖北省恩施市。二原告共同委托诉讼代理人：杨同顺，湖北夷水律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：杨艳琼，湖北夷水律师事务所律师。被告：恩施御城酒店管理有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道60号。统一社会信用代码91422800557045409W。法定代表人：黄冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：万涛，该公司员工。委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。原告宋芳、胡兴与被告恩施御城酒店管理有限公司（以下简称御城酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋芳、胡兴的共同委托诉讼代理人杨同顺、杨艳琼，被告御城酒店公司的委托诉讼代理人万涛、余杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋芳、胡兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》，限期被告搬离房屋；2.判令被告支付拖欠的房屋租金21749元（2019年12月1日至2020年6月30日的租金），且按月租金3107元，自2020年7月1日支付至判决确认合同解除之日止的房屋租金；3.判令被告支付滞纳金（计算方式：欠付的房屋租金×1%×逾期天数）；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告宋芳、胡兴变更第2项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的房屋租金27963元（2020年2月1日至2020年10月30日的租金）；明确第3项诉讼请求为：判令被告支付违约金76618.62元。事实和理由：2010年10月21日，罗杰、李娜与被告签订了《房屋租赁合同（酒店公寓）》，合同约定：“罗杰、李娜将其所有的房屋出租给被告使用，租赁期限为15年，自2012年5月1日开始计租；第一至四年的年租金为租赁房屋总价款的6%；第一、二年的租金在协议签订时由被告一次性支付，自第三年开始由被告按月在每月10日前支付给原告；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按未支付租金金额的1%向原告支付滞纳金”。合同期限内，罗杰、李娜与原告于2018年1月29日签订《房屋买卖合同》，原告取得了该房屋的租金收益权，原告一直按照合同约定履行义务，但被告自2019年12月起至今未按合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约。原告多次找到被告协商租金支付事宜，被告均借口拖延拒不支付，原告于2020年6月9日向被告发出律师函，请求被告于2020年6月25日之前向原告支付已欠付的租金，但自律师函签收至今，被告未给予任何答复。综上，被告逾期不付租金，原告给予被告合理履行期限后被告仍不履行义务的行为侵犯了原告的合法权益，违反了合同约定。为维护原告的合法权益，现请求法院支持原告的诉请。被告御城酒店公司辩称，我公司不是和原告签订的房屋租赁合同，原告无权解除房屋租赁合同。即便有租赁关系，但是在疫情期间，没有支付房租是因为双方对于疫情期间的减免租金数额没有达成协议。我公司不是不支付房租，只是因为疫情期间无法经营，生产困难，所以延迟支付了部分房租。不存在违约，请求法院依法判决。原告宋芳、胡兴围绕诉讼请求向本院提交了房屋产权证复印件、《房屋租赁合同（酒店公寓）》复印件、《房屋买卖合同书》复印件、《转让协议》复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细、律师函及其邮寄回执等证据。被告御城酒店公司未提交证据。本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述和经审查确认的其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，案外人罗杰、李娜（甲方）与被告御城酒店公司（乙方）签订《房屋租赁合同（酒店公寓）》，与本案有关的约定为，一、租赁物及用途：甲方将其所有的位于恩施市航空路××号中大国际（房号：1503号，楼层：15层）的房屋（精装修）出租给乙方作酒店及相关经营使用。二、房屋面积：出租房屋的建筑面积约为106.87平方米（实际面积以房产证登记为准）。三、租赁期限：租赁期限为期十五年。自2012年5月1日开始计租。四、房屋的交付：为了有利于乙方对租赁房屋进行统一装修管理，本协议签订后，甲方委托开发商（恩施市中大房地产开发有限公司）直接将房屋交付给乙方，交付手续须由甲方一起办理。五、租金的计算及支付方式：（一）租金的计算。本合同期内第一至四年的年租金按租赁房屋总价款的6%计算；第五年至十二年的年租金按租赁房屋总价款的7%计算；第十三年至十五年的年租金按租赁房屋总价款的8%计算。（二）支付方式。第一、二年的租金在本协议签订之时由乙方一次性支付；自第三年开始，以后的租金由乙方按月在每月的10日前支付给甲方（即每月租金为：房屋总价款×计租比例÷12个月）。……七、乙方的权利义务。……7.因考虑本租赁合同的期限较长，甲方的精装修（费用）不可能满足乙方的经营需要，故乙方有权在租赁期内可自行对房屋进行管理装修……10.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按未支付租金金额的1%向甲方支付滞纳金……十、免责条件。因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；……3.因不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”……合同签订后，罗杰、李娜委托恩施市中大房地产开发有限公司将房屋交付给被告御城酒店公司，被告御城酒店公司对包括该房屋在内的其他房屋进行整体装修后，对外进行酒店经营。2018年1月29日，罗杰、李娜与原告宋芳、胡兴及房屋中介恩施市金和房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同书》，罗杰、李娜将该房屋出售给原告宋芳、胡兴，随后，宋芳、胡兴取得了该房屋的不动产权证书。2018年4月10日，罗杰与原告宋芳签订《转让协议》，主要内容为：恩施市航空大道60号（中大御城一期）中大国际幢一单元1503号房产出售给宋芳，该房产目前租赁给恩施半湾酒店用于经营，该房产出售给宋芳后，宋芳享有罗杰在原有房屋租赁合同中的权利义务，宋芳于2018年4月开始收取租金。此后，被告御城酒店公司按每月3107元标准向原告宋芳支付了截至2020年1月31日的租金后，再未按时支付，致原告等众多出租人向本院提起民事诉讼，因其诉讼标系同一种类，诉讼请求基本一致，经双方当事人同意，本院进行了合并审理。庭审中，双方对租金标准为每月3107元以及截至2020年10月30日，被告尚欠原告租金27963元的事实无争议。原告表示，其主张的违约金即双方在合同中约定的被告逾期支付租金的滞纳金。本院认为，案外人罗杰、李娜与被告御城酒店公司签订的《房屋租赁合同（酒店公寓）》，是双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。罗杰、李娜将合同权利转让给原告宋芳、胡兴后，被告御城酒店公司已直接向原告宋芳支付租金，由此可以看出，该转让行为有效。双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、租赁合同是否应当解除以及原告要求被告支付违约金应否支持。二、被告抗辩减免2至10个月租金的理由是否成立。对此，本院分析评判如下：一、关于租赁合同是否应当解除及原告要求被告支付违约金应否支持的问题。合同解除的方式分为约定解除和法定解除。本案原、被告在租赁合同中未明确约定解除条件，在合同履行完毕前也未协商一致解除，故不符合约定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”此次新冠××疫情属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，属于不可抗力。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》已明确指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，因此亦不符合法定解除条件。关于违约金，双方在合同中约定“因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任”。原告认为被告逾期不付租金且经原告给予合理履行期限后仍不履行，构成违约而要求解除合同，被告认为因疫情原因酒店亏损，双方对减免租金事宜一直在协商，不属于恶意拖欠租金而不同意解除合同。本院认为，从鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，可认定被告不属于根本违约。只要被告在疫情结束后积极采取补救措施，原告的合同目的仍能实现。双方应本着相互谅解、共担风险、共渡难关的精神，共同渡过此次因疫情带来的经济困难。故，根据双方当事人的约定以及上述法律规定，原告要求解除案涉房屋租赁合同、腾退搬离房屋、支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。二、关于被告抗辩减免2至10个月租金的理由是否成立的问题。“新冠××”疫情防控期间，被告不能违反疫情防控禁令开门营业，无法利用租赁房屋通过经营活动获取利益，若在此情形下仍要求其按照原有的租金标准向原告支付租金，会扩大对被告的损失并不利于其在疫情好转后的继续经营；若免除被告在“新冠××”疫情防控期间的全部租金，对原告也有违公平。因此本院从平衡双方利益、平等保护民事主体的合法权益角度出发，根据公平原则对“新冠××”疫情防控期间的租金予以调整，酌情免除被告两个月房屋租金6214元（3107元×2）。故，被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋租金21749元（27963元-6214元）。被告御城酒店公司的其他抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告恩施御城酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告宋芳、胡兴支付2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋租金21749元。二、驳回原告宋芳、胡兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2390元，减半交纳1195元，由原告宋芳、胡兴负担1023元，被告恩施御城酒店管理有限公司负担172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭淑琼二〇二一年二月二十日书记员  简 喆