河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1186号上诉人（原审原告）：郑州半岛园林景观工程有限公司，住所地郑州市二七区大学路80号9号楼5层0509号，统一社会信用代码91410103317406623M。法定代表人：曹军领，执行董事。委托诉讼代理人：曹代鑫，男，员工。委托诉讼代理人：单婷，女，员工。被上诉人（原审被告）：河南永乐生活电器有限公司，住所地郑州市金水区金水路紫荆山路16号紫金城负一楼到三楼，统一社会信用代码91410105776505436G。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：白鹏飞，男，员工。委托诉讼代理人：毕超，男，员工。原审第三人：郑州市德丰园实业有限公司，住所地郑州市中原区建设西路10号18层1802号，统一社会信用代码：91410102715604385A。法定代表人：古恩林，总经理。上诉人郑州半岛园林景观工程有限公司（以下简称半岛园林公司）因与被上诉人河南永乐生活电器有限公司（以下简称永乐公司）、原审第三人郑州市德丰园实业有限公司（以下简称德丰园公司）排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。半岛园林公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判永乐公司向半岛园林公司支付其违法占用半岛园林公司房屋期间的房屋占用费，按照10万元／月（1967.49m×51元／月／mP）计算，自2020年1月13日至其实际搬离房屋之日；3.依法改判永乐公司支付其2020年度欠付物业费118049.4元（5元／mr／月×1967.49m×12），费用计算至其实际搬离房屋之日；4.本案一、二审诉讼费由永乐公司承担。事实和理由：一、一审法院仅依据2020年5月11日、2020年5月23日半岛园林公司向永乐公司两次发函要求“支付租金”认定半岛园林公司应就租赁权益主张2020年1月13日之后的房屋占用费，认定事实不清，证据不足。永乐公司与德丰园公司签订《房屋租赁合同》的时间虽然在房屋设定抵押之前，但永乐公司与德丰园公司分别于2015年3月7日、2017年3月10日向抵押权人出具《承诺函》，承诺房屋实现抵押权时，租赁合同自动到期，届时无论租期长短，均放弃对租赁房屋未到期的租赁权和房屋的优先购买权。《承诺书》加盖德丰园公司公章、永乐公司合同专用章，其共同承诺内容系对《房屋租赁合同》的补充约定，也是永乐公司对其买卖不破租赁权利的放弃。根据《合同法》第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。永乐公司与德丰园公司在《承诺书》中将“房屋实现抵押权”作为其租赁权终止即《房屋租赁合同》解除的条件。2020年1月13日半岛园林公司依据高新区人民法院出具的以物抵债裁定取得房屋所有权，抵押权实现，所附解除条件已经成就，故可以认为永乐公司和德丰园公司的上述意思表示发生效力，《房屋租赁合同》解除。自此之后半岛园林公司并未与永乐公司重新订立租赁合同，也与永乐公司不存在任何租赁权益，永乐公司继续占有半岛园林公司的房屋无法律依据，侵害了半岛园林公司的物权。一审法院依据2020年5月11日、2020年5月23日半岛园林公司向永乐公司两次发函要求“支付租金”，认定半岛园林公司应就租赁权益主张2020年1月13日之后的房屋占用费认定事实不清，证据不足。半岛园林公司1月13日取得房屋所有权后一周时间，先后历经春节假期及疫情管控期间，直到2020年4月初复工，半岛园林公司以最快速度取得永乐公司负责人的联系方式，在其拒绝支付房屋占用费并拒绝搬离的情况下向其发函，索要部分“租金”。“租金”只是一种笼统的、不精确的表述，事实是，半岛园林公司与永乐公司并未就租赁合同的租金标准、租期等合同实质内容达成一致，也未签订任何书面协议。仅向永乐公司发函要求“支付租金”不足以认定双方构成新的租赁关系或存在任何租赁权益，《房屋租赁合同》由永乐公司与德丰园公司签订，且在房屋实现抵押物权时已经解除，对半岛园林公司不产生约束力，半岛园林公司也没有依据《房屋租赁合同》主张租金的请求权基础。退一步而言，在永乐公司与德丰园公司《房屋租赁合同》解除的前提下，即使半岛园林公司发函索要“租金”勉强被认定为要约，但事实是永乐公司从2020年1月13日至其2020年12月实际搬离房屋，都未向半岛园林公司支付房屋占用期间的任何费用，其在合理期限内未做出任何承诺，双方事实上也不构成租赁关系或存在任何租赁权益。一审法院在未查明2020年1月13日以后永乐公司与德丰园公司《房屋租赁合同》效力的前提下，仅凭半岛园林公司两次函件中要求“支付租金”的表述，就认定半岛园林公司和德丰园公司存在租赁权益，明显缺乏足够证据，属于事实认定不清。二、半岛园林公司依据《物权法》第三十七条主张永乐公司侵害半岛园林公司物权期间造成的损失并无不当。永乐公司2020年1月13日以后违法占用半岛园林公司房屋至2020年12月搬离，导致期间半岛园林公司无法实际使用房屋或将房屋另行出租，且至今未向半岛园林公司支付长达1年时间的占用房屋使用费，给半岛园林公司造成了极大的经济损失。根据《物权法》第三十七条的规定，半岛园林公司有权主张永乐公司违法占用房屋期间造成的损失。根据半岛园林公司查询，同时期、同地段房屋租赁单价为45元／月／平方米至57元／月／平方米，且参照永乐公司与德丰园公司签订的《房屋租赁合同》约定，一、二、三层房屋建筑面积约3112平方米，租金标准“按照该门店含税销售净额，租赁费按照上述基数3％计提”，及永乐公司向德丰园公司出具的《承诺书》“贵我双方合作的门店年销售额最少到达5000万，否则按5000万的3％补齐房租”（150万／年）。”半岛园林公司所有的三层房屋面积为1967.49平方米，主张占用房屋使用费的计算参照同地段租金标准51元／月／平方米（10万元／月），时间自2020年1月13日起至其实际搬离房屋之日并无不当。同时被上诉人实际控制房屋期间，其应当按照5元／平方米／月的保准向上诉人支付物业费损失，时间自2020年1月13日起至其实际搬离房屋之日。综上所述，一审法院认定半岛园林公司应当基于租赁权益主张损失，认定事实不清，驳回半岛园林公司支付房屋占用费及房屋非法占用期间物业费损失的诉讼请求无事实和法律依据。请求二审法院查明事实，支持半岛园林公司的上诉请求。永乐公司辩称，一、一审判决认定半岛园林公司未能接收房屋的原因系半岛园林公司未要求相关机构在确权时就案涉房屋进行腾空交付，认定正确。未腾退房屋的责任不在永乐公司，永乐公司根据租赁合同使用房屋具有法律和合同依据。同时，本案为排除妨害纠纷，半岛园林公司主张房屋租金、物业费，不属于排除妨害纠纷案件审理范围，一审判决认定半岛园林公司已明知永乐公司与德丰园公司的租赁关系，进而向永乐公司主张租赁权益，并且基于存在租赁纠纷而不在本案处理，认定正确，符合法律规定。二、半岛园林公司从信用社受让债权，该债权转让应当通知债务人，永乐公司并未收到任何通知，该债权转让对永乐公司不发生效力，半岛园林公司无权要求永乐公司腾退房屋，支付使用费、物业费等费用。并且半岛园林公司起诉所依据的债权合同附件承诺书，永乐公司从未出具，不认可该承诺书的真实性、合法性，原审永乐公司已申请对永乐公司的印章及杨震的签名真伪进行司法鉴定。即使半岛园林公司取得涉案房屋所有权，仍无权要求永乐公司搬离并支付使用费、物业费等费用，应根据“买卖不破租赁”的原则，按永乐公司与德丰园公司签订的房屋租赁合同执行。三、永乐公司已向德丰园公司发函解除合同，并通知德丰园公司于2020年6月15日办理房屋交接手续，但德丰园公司实际控制涉案房屋，阻止永乐公司撤场腾退房屋，并锁闭房屋大门，因此导致涉案房屋无法腾退的责任在德丰园公司，永乐公司不应承担房屋无法腾退的责任。四、一审判决认定半岛园林公司就周边物业租赁价格主张权利无事实和法律依据，认定正确。房屋使用费应按照永乐公司与德丰园公司签订租赁合同的约定标准，且德丰园公司作为原产权人及出租方，并且实际控制房屋，半岛园林公司应向德丰园公司主张权利，永乐公司不应承担支付义务。同时，起算时间也不应从2019年12月10日起算。关于物业费，永乐公司与德丰园公司签订的房屋租赁合同约定已包含在租赁费用中，无需单独缴纳，并且半岛园林公司在未实际缴纳物业费的情况下无权要求支付。请求驳回上诉。德丰园公司经本院传唤未到庭，也未提交书面意见。半岛园林公司向一审法院起诉请求：1．判令永乐公司立即停止侵权并搬离半岛园林公司所有的位于郑州市中原区建设西路10号301房屋；2、判令永乐公司支付侵占半岛园林公司房屋期间的房屋使用费暂计人民币90万元（使用费自2019年12月10日起算，暂计至2020年8月31日，后续计至永乐公司实际搬离之日止，按评估的市场租金水平计算）、物业费85257.9元（物业费计至实际搬离之日止，按5元／平米／月计算）并结清水电费。3、判令永乐公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2019年12月10日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191执恢1101号执行裁定书，裁定：被执行人德丰园公司名下位于郑州市中原区建设西路10号3层301办公房产的所有权及相应的其他权益归半岛园林公司所有。所有权自本裁定送达半岛园林公司起转移。2020年1月13日，半岛园林公司领取上述民事裁定书。2020年9月30日，半岛园林公司取得郑州市中原区建设西路10号3层301号房产不动产产权证书。2020年5月11日，半岛园林公司向永乐公司邮寄《致商户函》（日期为2020年4月22日），要求：永乐公司向其支付2019年12月10日至今租金，并与半岛园林公司对接租金缴纳事宜；上述函件由他人于5月12日代收。2020年5月23日半岛园林公司向永乐公司邮寄《致商户函》（日期为5月15日），要求：永乐公司向其支付2019年12月10日至今租金，并于收到函件后15日内完成撤场；上述函件由他人于5月24日代收。因房屋交付及租金问题，半岛园林公司将永乐公司诉至法院。诉讼中，永乐公司申请将德丰园公司作为第三人参加本案诉讼。一审法院另查明：2013年8月5日，永乐公司与德丰园公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：永乐公司租赁德丰园公司位于郑州市中原区建设路北、百花路东一层东侧部分、二层东侧部分、三层整层，建筑面积约3112平米；合同租赁期限自2013年8月10日至2023年8月9日止；租赁费用的计算基数为：永乐公司该门店含税销售净额，租赁费按上述基数3％计提……。2020年4月27日，永乐公司向德丰园公司书面送达《关于解除房屋租赁合同的公函》，通知德丰园公司：永乐公司于2020年5月31日解除双方签订的合同；要求德丰园公司于2020年6月15日派员办理房屋交接手续。2020年5月16日，德丰园公司向永乐公司发出《催缴函》载明：截止2020年4月30日，永乐公司尚欠水费274元，电费24095元，房租51462元，要求永乐公司于2020年5月20日前将上述费用结清，如逾期清欠费用，任何商品不准出场。因永乐公司与德丰园公司之间未就双方租赁问题达成一致意见，至半岛园林公司诉讼时，永乐公司物品仍在租赁场所。庭审中，半岛园林公司提交：1、2015年3月7日《承诺书》一份，载明：在租赁期间，借款人未按期偿还马寨信阳市贷款本金或利息导致马寨信阳市实现抵押权时，承租人、实际承租人共同承诺：届时无论剩余租期长短、均放弃对租赁房屋未到期的租赁权，放弃对租赁房屋同等条件下的优先购买权；上述《承诺书》显示永乐公司合同专用章、永乐公司人员杨震签名。2、2017年3月10日《承诺书》一份，载明：马寨信阳社依据法律规定或合同约定实现抵押权时，租赁合同自动到期，承租人与出租人因租赁关系产生的一切债权债务纠纷不得对抗马寨信用社行使抵押权的实现，承租人自愿在收到马寨信用社通知之日15日内无条件搬迁出租赁房屋，因租赁关系产生的一切债权债务纠纷由承租人与出租人自行解决；上述《承诺书》显示德丰园公司公章、永乐公司合同专用章。永乐公司对上述证据提出异议，德丰园公司对上述证据无异议。德丰园公司提交：《说明》六份，拟以此证明永乐公司2020年1-6月的销售收入，租金应按销售额的3％计算，永乐公司对上述租金至今未付；半岛园林公司经质证后认为，房屋的租期已经到期，原租赁合同已不在适用，其就该房屋所计算的租金没有事实依据，且显著低于市场价水平。永乐公司对上述证据真实性提出异议，表示有关数据需要核实。一审法院认为，半岛园林公司已取得郑州市中原区建设西路10号3层301号房产不动产产权证书，其对上述房产拥有所有权，德丰园公司作为原产权人，负有向半岛园林公司交付涉案房产的义务；因永乐公司与德丰园公司之间的租赁纠纷，致使房屋无法向半岛园林公司实际进行交付，故永乐公司与德丰园公司应向半岛园林公司交付位于郑州市中原区建设西路10号301房屋，因此，永乐公司与德丰园公司应将郑州市中原区建设西路10号301房屋腾空，并将上述房屋向半岛园林公司进行交付。造成半岛园林公司未能及时接收涉案房屋的原因，系因半岛园林公司未要求相关机构在确权时，就相关涉案房屋进行腾空、交付，对于半岛园林公司请求判令永乐公司支付侵占房屋期间的房屋使用费暂计人民币90万元（使用费自2019年12月10日起算，暂计至2020年8月31日，后续计至永乐公司实际搬离之日止，按评估的市场租金水平计算）、物业费85257.9元（物业费计至实际搬离之日止，按5元／平米／月计算）并结清水电费的诉讼请求，一审法院认为，2020年1月13日，半岛园林公司领取上述民事裁定书，半岛园林公司的相关权利应自2020年1月13日起主张；2020年5月11日、2020年5月23日，半岛园林公司两次致函永乐公司，要求支付租金，证明其对永乐公司与德丰园公司的租赁关系系明知，亦要求永乐公司支付相关租金，因此，半岛园林公司上述权益应就相关租赁权益进行主张；对于相关租赁权益，经一审法院审理，半岛园林公司、永乐公司与德丰园公司并未提供双方一致认可的租赁权益价值，因相关租赁权益涉及永乐公司与德丰园公司因租赁合同纠纷而产生，故一审法院不宜就本案对上述租赁权益进行审理，半岛园林公司可就相关租赁权益另行主张。半岛园林公司就周边地区物业租赁价格主张其损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（一）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告河南永乐生活电器有限公司、第三人郑州市德丰园实业有限公司于判决书生效之日起十日内将位于郑州市中原区建设西路10号301房屋腾空，并向原告郑州半岛园林景观工程有限公司进行交付；二、驳回原告郑州半岛园林景观工程有限公司的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明：根据半岛园林公司与永乐公司双方提交的交房确认单，一审判决后永乐公司于2020年12月16日将案涉房屋内的商品搬走，与半岛园林公司办理了腾房交接手续，案涉房屋已由半岛园林公司收回。本院认为，本案系排除妨害纠纷。半岛园林公司通过法院执行程序取得案涉房屋所有权，但该房屋尚处于出租状态，承租人永乐公司使用案涉房屋亦具有合法依据。半岛园林公司未要求相关机构在确权时，就涉案房屋进行腾空、交付，故其无法直接收回房屋。因承租人永乐公司与出租人德丰园公司的租赁合同在履行中存在纠纷，导致腾房和交房在客观上存在障碍，根据本案现有证据尚无法认定永乐公司对此存在过错。一审法院根据本案实际情况，判令原产权人德丰园公司和承租人永乐公司共同腾空并将房屋交还半岛园林公司，处理正确。半岛园林公司按照周边地区租赁价格向永乐公司主张损失，依据不足，不予支持。半岛园林公司本案中所主张的房屋使用费、物业费等关涉永乐公司与德丰园公司之间基于租赁合同的租赁权益，该租赁权益涉及永乐公司与德丰园公司之间的租赁纠纷，本案排除妨害侵权责任纠纷不宜合并审理，可另行主张权利。半岛园林公司上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，半岛园林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13454元，由郑州半岛园林景观工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘颖超二〇二一年二月二十二日书记员  田美林