贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0402民初327号原告：欧文江，男，1973年9月20日生，汉族，重庆市璧山县人，住安顺市西秀区。原告：潘益美，女，1973年5月19日生，汉族，重庆市璧山县人，住安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，男，2981年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。原告欧文江、潘益美与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧文江、潘益美、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧文江、潘益美向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告。2、请求法院判令被告按照原告购房款总额400410元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年9月19日起至2019年12月26日，共计827天的违约金33113元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3、请求法院判令被告按照国家相关规定退还被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2014年2月19日起计算至实际退还之日止）。4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月18日，原、被告签订商品房买卖合同，合同编号为：ＦＪ-Ｂ5-15-3，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，所购房屋建筑面积114.2平方米，套内建筑面积95.7平方米，该房屋按套内面积每平方米单价4184.01元，房屋总价400410元。原告于2014年2月15日支付购房定金50000元，于2014年2月19日支付了购房首付款尾款70410元，后向安顺市中国工商银行办理了个人住房贷款280000元；并支付了维修基金7423元、四通费4319元，其他520元，共计12262元。该房屋在2014年9月交付给原告。同时，被告应当在2014年12月31日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。然在被告2013年购房的时候原告仍未按照相关文件执行，收取了被告的四通费4319元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。首先，商品房买卖合同为被告拟定签订，合同上有相应的约定。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证（现为不动产登记证），但被告方一直以种种原因拖延推诿，让原告的合法权益受到侵害。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证（原房产证），并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了被告四通费4319元，应退还原告4319元和占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2014年2月19日起计算至实际退还之日止），基于上述事实，为维护原告合法权利，特诉向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司认可原告在本案中所主张的事实，同时对原告提交的证据均无异议。但是认为被告正在积极办理不动产权证书。对逾期办证违约金，合同约定以购房款总额为基数，按照日万分之一来计算违约金过高，请求人民法院进行调整。对四通费，合同约定由购房人承担，且公司已经代业主交给了供水公司及供电局、燃气公司、有线电视公司，故该费用不应退还。综上，请求法院依法判决。原告围绕其的诉讼请求依法向本院提交了二原告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、借款合同、付款凭证、民事判决书在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为114.2㎡，套内建筑面积为95.7平方米，总房价款400410元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将房款交付给被告；并于2014年2月19日交付维修基金7423元，四通费4319元，其他520元，共计12262元给被告。后被告将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年7月13日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理后作出（2017）黔0402民初2642号民事判决书，判决被告支付二原告2015年7月14日起至2017年7月13日的逾期办证违约金29270元。本案在审理中，被告未提交证据证实案涉房屋具备办理不动产登记证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告欧文江、潘益美在本案中所主张的事实，故对原告欧文江、潘益美主张的事实予以确认。原告欧文江、潘益美与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。现对本案的争议焦点认定如下：一、对本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整。该合同约定被告应于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付2017年9月19日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付二原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金计算标准调整为每日万分之零点一五。故今旦公司应支付二原告2017年9月19日起至原告起诉之日2021年1月11日止的逾期办证违约金7267元（400410元×0.000015×1210天）。2021年1月12日起至今旦公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款400410元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、对原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持。被告辩称该费用系代原告向相关部门代交，但是亦未提交充分的证据证实。且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取，其资金占用行为必然会给二原告造成一定利息的损失，鉴于二原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，自“四通费”收取之日2014年2月19日计算至实际退还之日止。关于原告诉请的办理不动产权证书的诉请是否应当支持。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为原告办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向今旦公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告欧文江、潘益美从2017年9月19日起至2021年1月11日止的逾期办证违约金人民币7267元，2021年1月12日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币400410元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告欧文江、潘益美四通费人民币4319元及利息（以人民币4319元为基数，自2014年2月19日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止。）三、驳回原告欧文江、潘益美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币786元，减半收取人民币393元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  谌静二〇二一年二月四日法官助理刘玉莹书记员韩超乾