上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13299号上诉人（原审原告）：江澄，女，1989年1月11日出生，汉族，(户籍所在地上海市徐汇区）住上海市松江区。上诉人（原审原告）：莫淙，男，1980年8月25日出生，汉族，（户籍所在地山东省济南市槐荫区）住上海市松江区。上诉人江澄、莫淙之共同委托诉讼代理人：任宇，上海其新律师事务所律师。上诉人江澄、莫淙之共同委托诉讼代理人：刘红，上海其新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：莫婉娜，女，1984年10月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人江澄、莫淙因与上诉人莫婉娜房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江澄、莫淙上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或改判支持其一审诉讼请求第一项，即判令莫婉娜返还位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋的家具及设备、装修图纸（详见家具清单），或赔偿等价值的损失（暂估人民币300,000元），并支付自2019年11月13日起至实际返还/支付之日止按日万分之五计算的违约金。事实和理由：原判未查清事实且适用法律错误。上诉人江澄、莫淙递交的家具清单是双方经中介协调后的真实意思表示；原判片面采纳中介的说法，未查明基本事实；莫婉娜在家具清单上签字，应承担相应的风险。莫婉娜上诉请求：撤销原判第一、二项，改判其赔偿对方修复费用514.5元、违约金31,050元，并由对方承担全部诉讼费用。事实和理由：原判漏查事实，认定责任错误，加重了其担保责任。所谓房屋交接后出现的房屋漏水系隐蔽瑕疵，莫婉娜承担担保责任系错误认定。双方2019年11月13日签订《交房确认书》，业将原约定户口迁出时间变更为同年12月10日。另原判遗漏认定江澄、莫淙支付每笔购房款支付金额、时间，致违约时间、违约金计算错误。两方上诉人答辩中互相否认对方上诉请求，并坚持该部一审判决意见、结果，同时坚持己方上诉请求。江澄、莫淙向一审法院起诉要求：1、判令莫婉娜返还位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋的家具及设备、装修图纸（详见家具清单），或赔偿等价值的损失（暂估300,000元），并支付自2019年11月13日起至实际返还/支付之日止按日万分之五计算的违约金；2、判令莫婉娜赔偿被损坏或拆除的房屋附属设施及设备（地下室、影音室、摄像头10个），损失暂定1,400,000元；3、判令莫婉娜赔偿中央空调压缩机、线路板、水暖地暖设备、花园水循环系统等修复费用13,000元；4、判令莫婉娜赔偿房屋漏水的修复费用85,287.58元；5、判令莫婉娜赔偿违约金455,400元（从2019年9月30日起算至2019年12月26日止，按日万分之五计算）。审理中，江澄、莫淙撤回第二项要求莫婉娜赔偿影音设备1,400,000元的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年9月26日，莫婉娜作为甲方（卖售人）与江澄、莫淙作为乙方（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》一份，上海XX有限公司为居间方，合同约定甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积181.92平方米，转让价款共计10,350,000元；合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金；合同第十一条约定，甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的＿日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行……；合同第十二条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同补充条款（一）第7条约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；合同补充条款（一）第8条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰及签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；合同附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，设备：固定装修、灯饰及厨卫设施依现状，装饰：依现状。关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装饰费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。除上述内容外，合同另对其他事项做了约定。同日，由莫婉娜作为甲方（出卖人）与江澄、莫淙作为乙方（买受人）签订《补充协议》，载明：“甲、乙双方签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同编号：3470698。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、……；2、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见家具清单）按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道通畅以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、……；4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）；5、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。……”另查明，莫婉娜户口于2019年12月26日迁出系争房屋。庭审中，江澄、莫淙与莫婉娜一致确认双方系于2019年9月29日办理系争房屋过户手续，江澄、莫淙的大部分房款已于过户前支付莫婉娜，剩余50,000元房款于2019年11月13日双方办理房屋交接当日支付莫婉娜。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于江澄、莫淙主张的家具及设备、装修图纸的问题，江澄、莫淙提供家具清单、公证书、报警回执单、9.29房地产交易中心现场录音、微信聊天记录、跟中介之间的协议一组，照片十张，证明根据该份家具清单，江澄、莫淙与莫婉娜签字确认的除固定装修外，莫婉娜需留下的家具情况，而房屋交付时家具清单中需留下的家具及室内相关设备被莫婉娜搬走和拆除，双方因家具问题发生争议，江澄、莫淙报警。莫婉娜对上述证据中公证书、报警回执单、微信聊天记录、跟中介之间的协议的真实性均无异议，对江澄、莫淙提供的家具清单有异议，对9.29房地产交易中心现场录音真实性无法确认，其认为江澄、莫淙提供的家具清单不是其9月23日签字的家具清单，而是系江澄、莫淙单方面制作的，其9月23日在家具清单上签字的时候，其只勾了几个勾，勾的就是要留下的，其还拍了照片，而江澄、莫淙的签字时间为9月29日，其对该份家具清单进行了涂改，另外，中介9月28日发到微信群里的家具清单和其签字的家具清单不一致，其在微信群里进行了反驳，其圈出来的家具其确实没有带走，中介9月28日晚11点34分还在群里说明天早点过来直接见面把家具的事解决了，但江澄、莫淙和中介后面协商也没有通过其。中介邵某在9月29日承诺书中也只是称会积极协调290号家具清单的签署。对此，莫婉娜提供其9月23日签字的家具清单、微信聊天记录、光盘、交房确认书、水电费微信转账记录、50,000元尾款交易记录各一份，证明留下的家具包括空调、炊具、吊橱、吊灯、壁灯、地灯，除固定装修外，可移动家具家电全部搬走，江澄、莫淙在交房当天确认莫婉娜将系争房屋交付江澄、莫淙时，房产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同的约定相符，房地产的风险责任自交付之日起由江澄、莫淙承担。江澄、莫淙对上述证据中的微信聊天记录、水电费微信转账记录、50,000元尾款交易记录真实性均无异议，对莫婉娜提供的家具清单、光盘、交房确认书有异议，其认为该份家具清单只有莫婉娜一个人签字，其没有进行确认，交房确认书确系江澄签字，但交房当天双方对交房确认书都是有异议的，所以才会报警，交房确认书江澄、莫淙、莫婉娜手里都没有，莫婉娜提供的原件和复印件不一致。庭审中，莫婉娜对此表示复印件是中介公司微信发给莫婉娜的，原件是从中介公司调取的，江澄、莫淙确认交房确认书原件和复印件除了中介公司人员的签名，一个有，一个没有，其他地方均是一致的。2、关于江澄、莫淙主张的中央空调压缩机、线路板、水暖地暖设备、花园水循环系统、房屋漏水的修复费用，江澄、莫淙提供微信聊天记录、照片、视频、11月13日交房现场录音、11月22日江澄与莫婉娜丈夫赵某的对话录音、百安居微装涂刷服务合同书、百安居家庭居室局部装修工程合同、百安居预算报价书、上海增值税普通发票、招商银行信用卡对账单、票据、微信支付交易明细、招商银行信用卡对账单、支付宝电子回单、宜家会员购物记录、空调服务清单、收据、招商银行电子回单、11月9日照片、漏水视频一组，证明系争房屋交付时存在中央空调压缩机、线路板、水暖地暖设备、花园水循环系统、房屋漏水等问题，江澄、莫淙要求莫婉娜予以修复，莫婉娜明确拒绝，11月22日江澄就房屋漏水问题与莫婉娜丈夫赵某进行沟通，以及江澄、莫淙自行找装修公司修复房屋问题支出的费用。莫婉娜对上述证据中的微信聊天记录、照片、视频、11月13日交房现场录音、11月22日江澄与莫婉娜丈夫赵某的对话录音真实性均无异议，对百安居微装涂刷服务合同书、百安居家庭居室局部装修工程合同、百安居预算报价书、上海增值税普通发票、招商银行信用卡对账单、票据、微信支付交易明细、招商银行信用卡对账单、支付宝电子回单、宜家会员购物记录、空调服务清单、收据、招商银行电子回单的真实性均无法确认，对漏水视频真实性有异议，其认为其每两年会做防水，房屋使用过程中正常是会发生渗水，其出售给江澄、莫淙之前，房屋是有渗水的，渗水的部位在北阳台，其已经修复好了，三楼在衣帽间、厕所的交界处有渗水，是因为管道破裂，其也进行了修复，其他地方没有渗水了。江澄、莫淙重新装修房屋与莫婉娜无关，不能要求莫婉娜负担费用。另外11月13日的录音只是片段，交房一直从上午到下午三点多，交房的时候空调都是开着的，江澄、莫淙当时也没有对房屋状况有质疑，没有说有漏水，而且莫婉娜提供的漏水视频中浴缸都已经敲掉了，看不出来怎么会这样子的。3、审理中，为查明案件事实，一审法院传唤中介公司工作人员陈某、邵某到庭，并制作谈话笔录。陈某向法庭陈述，其全程参与本案江澄、莫淙、莫婉娜买卖房屋经过，关于固定设施、家具家电，在签买卖合同之前双方谈好的是主卧房间内的东西、影音室的东西、儿童房里小孩的床房东全部拿走，在双方签订买卖合同的时候还有个补充协议，签订补充协议时，家具清单没有签，签完合同其让江澄、莫淙早点去清点家具家电，但是其多次催促，江澄、莫淙一直不配合，所以家具清单一直没有签订。江澄、莫淙与莫婉娜11月份办理房屋交接的时候是其去的，当时江澄、莫淙一家人都来的，他们有打开空调、地暖、水循环查看，验收的时候江澄、莫淙都确认过没有问题才签了房屋交接单的。办理房屋交接时双方就家具的事情产生争议，江澄、莫淙还报警了，但警察来了也没有协调成功。对莫婉娜提供的房屋交接单其予以认可，上面有其签字，是在中介公司留底的，双方确认好了房屋状况才签字的，验收房屋当时江澄、莫淙没有说过房屋存在漏水，就是说家具的问题。邵某陈述过户前要清理所有资产，双方在谈家具清单的时候，莫婉娜一直坚持之前说的主卧房间内的东西、影音室的东西、儿童房里小孩的床房东全部拿走，但是江澄、莫淙想要全部家具故不同意。对莫婉娜提供的家具清单真实性其予以认可，当时是莫婉娜先签字的，也是勾了清单上的这些东西。对江澄、莫淙提供的家具清单其不予认可，因为中介公司这边没有留底这个家具清单，而且这个清单上双方签字有时间差，江澄、莫淙签字的时候，中介公司工作人员并不在场。江澄、莫淙提供的这份家具清单上面物品旁边的字是其在跟房东沟通的时候随手写的，如果房东和客户能够达成一致意见，中介公司会另行让双方再签订一份家具清单，然后三方留档，上传公司系统，但是在中介公司工作人员在场下，江澄、莫淙与莫婉娜没有达成统一的家具清单，所以公司没有留档的家具清单。另外其认为固定装修一般指门窗、马桶、空调、壁柜等。江澄、莫淙对谈话笔录中中介公司工作人员陈某、邵某的说法不予认可，莫婉娜对谈话笔录的三性均无异议。一审法院对上述证据中除江澄、莫淙提供的家具清单外的真实性均予以认可，对中介公司工作人员陈某、邵某的陈述予以采信。对江澄、莫淙提供的家具清单，一审认为，因该份家具清单上莫婉娜的签字日期为9月23日，江澄、莫淙的签字日期为9月29日，两者存在时间差，且江澄、莫淙签字时中介公司工作人员并不在场，上面填写的家具情况也与莫婉娜签字时的家具情况不一致，进行了大量涂改，莫婉娜及中介公司工作人员对该份家具清单亦不予认可，故法院对江澄、莫淙提供的家具清单不予采信。此外，一审庭审中，江澄、莫淙向法庭陈述其要求莫婉娜返还的家具、设备具体指次卧的床头柜、台灯、双人床、餐桌、餐椅八把、书柜、书桌、书椅、沙发、客厅的罗汉椅、沙发、茶几、儿童房的书桌、书椅、衣柜。另外，江澄、莫淙陈述系争房屋漏水部位为屋顶、浴室房顶、浴缸下面，其维修的项目包括粉刷了二楼的书房全部墙、二楼北边卧室的全部墙、三楼有浴缸的卫生间，还有装修上述三个房间支出了人工费、瓷砖、石膏板、踢脚线、水泥、黄沙等材料费，房屋漏水部位现已全部修复，江澄、莫淙亦于2020年1月入住系争房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，江澄、莫淙与莫婉娜签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于江澄、莫淙要求莫婉娜返还系争房屋的家具及设备、装修图纸或赔偿损失的诉讼请求，一审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，首先，本案中，江澄、莫淙此项诉讼请求所依据的家具清单，法院难以采信；其次，《补充协议》第2条约定现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见家具清单）按现状交付乙方，但双方在签约当日未签订家具清单，之后也未能签订达成一致意见的家具清单；最后，根据莫婉娜提供的家具清单，其勾选的留下的家具其均已留下，且按照一般理解，固定装饰装修指门窗、马桶、空调、壁柜等，并不包括江澄、莫淙现在主张的家具。此外，江澄、莫淙要求返还装修图纸亦无依据，故江澄、莫淙此项诉讼请求，依据不足，法院难以支持。关于江澄、莫淙要求莫婉娜赔偿中央空调压缩机、线路板、水暖地暖设备、花园水循环系统等修复费用13,000元的诉讼请求，一审认为，中央空调压缩机、线路板、水暖地暖设备、花园水循环系统并不属于隐蔽瑕疵，江澄、莫淙与莫婉娜双方在2019年11月13日对系争房屋进行了交房验收并签订了交房确认书，中介公司工作人员亦陈述交房当天，江澄、莫淙一家人都来的，江澄、莫淙方有打开空调、地暖、水循环查看，确认过没有问题才签订了房屋交接单，故江澄、莫淙此项诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于江澄、莫淙要求莫婉娜赔偿房屋漏水的修复费用85,287.58元的诉讼请求，一审认为，根据江澄、莫淙提供的微信聊天记录、录音、照片、漏水视频，可以看出房屋漏水系房屋交接后才发现的，时间间隔仅数日，江澄、莫淙在发现漏水后及时跟莫婉娜进行了沟通，房屋亦确实存在漏水情况，鉴于该漏水现象并非外观瑕疵，而属于隐蔽瑕疵，莫婉娜作为系争房屋出售方应就系争房屋的隐蔽瑕疵承担担保责任，对漏水部位进行修复或赔偿修复费用，因江澄、莫淙已经自行修复了漏水部位，漏水修复费用已无法进行司法评估，莫婉娜对江澄、莫淙的修复费用亦不认可，江澄、莫淙修复部位包含了三个房间，故法院酌情确定莫婉娜赔偿江澄、莫淙房屋漏水的修复费用30,000元。关于江澄、莫淙要求莫婉娜赔偿户口逾期迁出的违约金455,400元的诉讼请求，一审认为，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十一条、补充条款（一）第7条的约定，莫婉娜应在双方办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续，否则应支付江澄、莫淙户口逾期迁出的违约金，每日按照已付款万分之五的标准计算，本案中，双方办理产权过户手续的日期为2019年9月29日，莫婉娜户口迁出系争房屋的日期为2019年12月26日，故莫婉娜存在违约行为，应承担相应的违约责任，莫婉娜辩称根据交房确认书的约定户口应于2019年12月10日前迁出故其不需要支付违约金的意见，一审认为，2019年11月13日双方办理交房时莫婉娜尚未根据合同约定迁出户口，对此双方就户口迁出时间另行约定的行为并不代表江澄、莫淙因此放弃要求莫婉娜承担户口逾期迁出违约责任的权利，故莫婉娜该项辩论意见，法院不予采纳。综上，江澄、莫淙要求莫婉娜支付违约金的诉讼请求，有事实和合同依据，计算的时间段亦无不当，法院予以支持。鉴于莫婉娜认为违约金约定的每日按已收款万分之五的标准过高，但莫婉娜并未提供证据证明其观点，江澄、莫淙也未提供证据证明其实际损失，考虑到违约金的设定兼有对违约行为惩罚的性质，故法院酌情调整违约金标准为每日按已收款万分之二，再结合已付款的情况，经计算，莫婉娜应支付江澄、莫淙违约金181,720元。此外，江澄、莫淙自愿放弃要求莫婉娜赔偿被损坏或拆除的房屋附属设施及设备的诉讼请求，系其对自身权利的处分，并无不当，法院予以准许。综上所述，一审法院于二○二○年十月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、莫婉娜于判决生效之日起十日内赔偿江澄、莫淙房屋漏水的修复费用30,000元；二、莫婉娜于判决生效之日起十日内赔偿江澄、莫淙违约金181,720元；三、驳回江澄、莫淙其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,337元，由江澄、莫淙共同负担9,277元，由莫婉娜负担3,060元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人江澄、莫淙与上诉人莫婉娜签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反强行性法律规定，双方由之形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。有效合同依法约束双方当事人按约履行。根据查明事实，上述房屋买卖合同业已履行完毕，双方纠纷源于主张对方之履行瑕疵致讼。二审中争议焦点有三：一、家具及设备、装修图纸（详见家具清单）交付是否存在瑕疵；二、标的房屋漏水是否应由卖方承担瑕疵担保责任；三、双方是否变更了户口迁出时间，从而免除了卖方该项延迟履行责任。争议焦点一，关于家具及设备、装修图纸（详见家具清单）交付是否存在瑕疵，房屋买方江澄、莫淙依据其提交的家具清单，一、二审期间均坚持主张卖方莫婉娜应依之交付或赔偿。应该指出，该部一审判理已阐述详尽、有据，本院予以确认。另根据查明事实，该家具清单（一份）本为卖、买双方前后相差六日签署，江澄、莫淙后签署时显有勾选项目添加，但并无双方协商一致之依据；该部在一审传召中介承办人员询问中亦明确前述情况，且表示双方当时就家具移交即有龃龉，报警处理未果。应该认为，该等家具清单记载内容、形式不能证明双方就家具、设备具体应移交项目达成一致，原判据此驳回买方该部主张符合法律规定，本院应予维持。焦点二，标的房屋漏水卖方是否承担瑕疵担保责任。根据现有证据，该等房屋漏水现象确系房屋交接完毕数日后发现，必须指出，本案标的房屋建筑面积高达180平方米以上，系三层“联列住宅”，属大型住宅；房屋漏水现象显非外观瑕疵，涉及建筑质量整体、隐蔽因素，要求双方在房屋占有转移之交接时点即刻查知，否则“过时不候”，显然在没有相反约定情况下不能成立。应该认为，莫婉娜作为房屋卖方之标的物瑕疵担保责任应包括本案漏水之房屋隐蔽质量问题，原判于此判断准确，应予维持。焦点三，关于卖方延期迁移户口之责任。根据合同约定，莫婉娜作为卖方应在办理产权过户手续前，办妥户口迁出，逾期应承担违约责任。查莫婉娜户口迁出标的房屋为2019年12月26日，显然已超过上述合同约定日期。本院注意到，双方《交房确认书》中明确：户口“未迁出”，“于2019年12月10日迁出”等。应该指出，《交房确认书》本为不动产占有交付（物权行为）之确认，显非双方变更合同约定之法定文件形成，在该文件记载双方重新确定迁出时间情况下，不能仅就此推定存在免除约定违约责任之意思表示合致，原判于此判断准确，本院应予维持。另所谓原判遗漏认定支付每笔购房款支付金额、时间等，查与本案诉讼标的（请求、主张）并无直接关联性，原判并无差错。综上所述，双方上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币10,275.8元，由上诉人江澄、莫淙负担5,800元，上诉人莫婉娜负担4,475.8元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……