宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初10328号原告（反诉被告）：张娅文，女，1975年7月10日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：何炯华，男，1997年12月5日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。系原告长子，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：鲜富明，男，1979年5月9日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。被告（反诉原告）：马秀霞，女，1983年5月17日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏宏浩房地产开发有限公司。法定代表人：申学惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婷，宁夏顺悦（西吉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张娅文与被告（反诉原告）鲜富明、马秀霞、第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张娅文的委托诉讼代理人何炯华，被告（反诉原告）鲜富明、马秀霞及委托诉讼代理人郭云安、第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张娅文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《顶账房买卖合同》；2.判令被告在第三人处将《宏浩天城预选协议（住宅）》改签到原告名下；3、判令被告赔偿因未交清房屋尾款造成的违约金20000元及中介信息服务费14000元；4、判令被告承担本案的诉讼费、律师费。事实与理由：2020年3月9日，经固原联助房产中介公司居间服务，原、被告签订了《顶账房买卖合同》，约定被告向原告购买宏浩天城小区（在建）××楼房产，房产建筑面积166.81平方米，地下室面积17.97平方米，地下车位一个合并出售给被告，实际面积和楼号以开发商签订的购房合同为准。房产交易价格70万元，其中房屋价格60万元、地下室价格17000元、地下车位价格83000元。原告承诺此房产属于本人，没有其他任何产权纠纷，被告购买后除承担办理此房产及物业入住产生的费用外，再不承担开发公司或原告另有的任何费用，相反被告可放弃此房，原告应退回全部已收房款，并赔偿被告一定的损失。原告承诺办理此房的入账流水（但不因此条影响付款进度），并保证将购房合同和收据直接签订到被告名下，付款进程为合同签订当日支付30万元，其中2万元为定金，原告在2020年3月10日前，将《宏浩天城预选协议（住宅）》更名到被告名下，2020年3月25日（如因疫情影响可延后）支付10万元，在2020年4月25日前支付30万元，双方交易完成（付款依据以收款收据和银行转账凭证为准）。并约定违约责任为：原告未能在约定时间内将该房屋签订到乙方名下，则原告退回所收定金且赔偿被告定金翻倍的违约金，若被告未能在约定时间内支付尾款，则不得向原告索要定金，原告收回此房。双方在《顶账房买卖合同》中还约定了居间方责任和义务，即居间方作为第三方，参与此房产买卖过程，督促被告支付全部房款，保证原告办理此房产的更名及入账流水，合同签订当日被告支付中介信息服务费7000元。原告于2020年3月10日，协助被告在第三人处签订了《宏浩天城预选协议（住宅）》，将房产更名到被告名下，并于2020年6月23日提供了《宁夏宏浩房地产开发有限公司的收据》，但被告尚欠房款277000元未付。被告的行为已严重违背了原告因资金紧张降价出售房屋的初衷和意图，构成违约。现诉至法院，望判如所请。马秀霞、鲜富明辩称，1、对于解除合同的诉请，根据法律规定一方迟延履行合同义务致使合同目的不能实现，构成根本违约，才能行使合同解除权。但从本案事实可以看出，双方在签订《顶账房买卖合同》时已明确房屋所得价款必须由原告向第三人账户支付再退还原告，但在我方履行大部分合同义务后，原告明确告知其不愿意将涉案房款支付到第三人账户，故原告构成违约，不能行使合同解除权，我方亦不同意解除合同；2、原告不履行合同义务，应承担违约责任，我方并未违约，不承担违约责任；3、本案不涉及律师费，而诉讼费用因原告的诉请没有法律及事实依据，应由原告自己负担；4、涉案房屋因第三人与案外人固原市惠泽集中供热有限公司（以下简称惠泽公司）之间存在借贷关系，并以涉案房屋进行抵押，后经第三人及惠泽公司协商，所有抵押房屋的房款均进入第三人公司账户，并由惠泽公司扣除房款的30%用于清偿抵押债务。该约定属于抵押权人对于抵押人对抵押财产转让的约定，而原告所取得的房屋属于从第三人处经过多次转让最终取得。因此原、被告之间所签的顶房协议虽然涉及案外人的抵押权，但由于双方意思表示真实，亦没有违反法律的强制性规定，应属有效合同。综上，请求驳回原告的诉请。鲜富明、马秀霞向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《顶账房买卖合同》及反诉原告与第三人签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》、《储藏室买卖协议》、《地下车位买卖合同》合法有效；2、判令由反诉被告按照《宏浩天城预选协议（住宅）》的约定向第三人支付涉案房款；3、判令反诉被告向反诉原告承担违约责任即双倍返还定金40000元；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2020年3月13日，反诉原告通过固原联助家政服务有限公司向反诉被告购买了固原市原州区宏浩天城小区（在建）××楼，当日向反诉被告支付定金20000元，约定涉案房屋（包括地下车位及地下储藏室）价值为70万元。2020年3月14日，双方签订了《顶账房买卖合同》（该合同落款日期为2020年3月9日，实际签订日期为2020年3月14日）。因涉案房屋由第三人开发，反诉被告将反诉原告带到第三人处，与第三人签订了《宏浩天城预选协议（住宅）》、《地下车位买卖合同》（上述二协议落款日期为2020年3月10日，实际签订日期为2020年3月13日）、《储藏室买卖协议》（该合同落款日期为2020年3月13日）。其中《宏浩天城预选协议（住宅）》第十一条约定：房款需进入第三人农业银行监管账户；第十二条约定：网签《商品房买卖合同》必须持该协议及POS机小票或银行进账单；第十三条其他补充条款约定:所有房款进入第三人农行公户，待办理结束后再将全部房款退回于反诉被告账户中，反诉被告在该手写部分自己的姓名上摁印确认。上述合同及协议签订后，反诉原告分次支付购房款43万元（含定金），后经查询反诉被告未将涉案房款转入第三人监管账户。虽然涉案房屋在惠泽公司设定了抵押权，惠泽公司与第三人协商用包括涉案房屋在内抵押物出售价款的30%用于清偿债务，解除抵押登记后才能办理房屋备案及登记手续。但反诉原告与反诉被告、第三人签订的合同，系各方真实意思表示且符合法律规定，合法有效，应予确认。反诉被告未按照上述协议履行义务，将房款直接向第三人支付构成违约，理应承担违约责任。综上，望判如所请。张娅文针对鲜富明、马秀霞的反诉辩称，反诉原告不按协议支付购房款导致合同目的不能实现，我方要求解除双方签订的《顶账房买卖合同》。根据该合同第三条约定，当反诉原告将所有房款按照约定支付完毕后，我方自然会根据合同约定提交银行入账流水，第四条明确约定了付款时间及方式，但反诉原告最后一笔转款为2020年5月，总转款数额为423000元，且反诉原告明确告知不支付剩余房款。我方的义务是在不影响付款进度的情况下办理银行入账流水、将《购房预选合同》及收据签订到反诉原告名下。现我方已按合同约定履行了将《购房预选合同》及收据签订到反诉原告名下的义务。综上，我方并未违约，是反诉原告严重违约，故请求支持我方诉请，驳回反诉原告的诉请。宁夏宏浩房地产开发有限公司述称，2020年6月23日，我公司向反诉原告出具了房款收据一份，是为了便于反诉原告向我公司交纳涉案房款。现因反诉原告怠于付款，我公司于2021年1月17日向其送达了律师函，告知反诉原告解除上述合同。综上，反诉原告与我方签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》、《储藏室买卖协议》、《地下车位买卖合同》已经解除，请求驳回反诉原告对第三人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对原告提交的固原联助家政服务有限公司收据3张，无被告签字确认，与本案没有关联性，对其证明效力不予确认；对被告提交的录音7段，来源无法核实，且达不到被告要证明不安抗辩权成立的目的，对其证明效力不予确认。对第三人提交的房款收据、第三人提交的律师函、与被告鲜富明的微信及短信聊天截屏，来源合法，与本案具有关联性，但达不到第三人要证明的目的，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：鲜富明与马秀霞系夫妻关系。2020年3月9日，张娅文（甲方、卖方）就其从他人处顶账取得的由第三人开发建设的固原市××区房产，与鲜富明（乙方、买方）通过固原联助家政服务有限公司签订了《顶账房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方合法拥有的该房产，房屋建筑面积166.81平方米，地下室面积17.97平方米，地下车位一个合并出售给乙方，实际面积和楼号以开发商签订的购房合同为准；房产交易价格为70万元，其中房屋价格60万元、地下室价格17000元、地下车位价格83000元；原告承诺此房产属于本人，没有其他任何产权纠纷，乙方购买后，除承担办理此房产及物业入住产生的费用外，再不承担开发公司或甲方另有的任何费用，相反乙方可放弃此房，甲方应退回全部已收房款，并赔偿乙方一定的损失。甲方承诺办理此房的入账流水（但不因此条影响付款进度），并保证将此房产购房合同和收据直接签订到乙方名下；并约定付款时间及办法为：合同签订当日，乙方支付30万元，其中2万元指为定金。甲方承诺在2020年3月10日前，在售楼部将签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》更名到乙方名下，在2020年3月25日（如因疫情影响可延后）乙方支付10万元，在2020年4月25日前支付30万元，双方交易完成（付款依据以收款收据和银行转账凭证为准）；双方约定的违约责任为：甲方未能在约定时间内将该房屋签订到乙方名下，则甲方退回所收定金且赔偿定金翻倍的违约金。若乙方未能在约定时间内支付尾款，则不得向甲方索要定金，甲方收回此房。双方在《顶账房买卖合同》中还约定了居间方责任和义务，即；居间方作为第三方，参与此房产买卖过程，督促乙方支付全部房款保证甲方办理此房产更名、入账流水。合同签订后，原告就房产的购房合同及收据的签订给予了协助。2020年3月10日，鲜富明、马秀霞与第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司就涉案房产签订了《宏浩天城预选协议（住宅）》、《地下车位买卖合同》，其中《宏浩天城预选协议（住宅）》第十三条补充条款约定，“在办理正式备案合同时，需由张娅文将全部购房款进入第三人的农行公户，待办理结束后再将全部房款退回于张娅文账户中”。2020年3月13日，鲜富明、马秀霞与第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司签订了《储藏室买卖协议》。2020年3月15日，鲜富明向张娅文出具了欠付购房款30万元的欠条一份，并约定该款于2020年4月25日前结清。2020年6月23日，第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司向鲜富明开具了涉案房屋的收据，并载明“今收到鲜富明顶账11#-3-701室，人民币1018219元”。鲜富明至今共向张娅文支付房款43万元。张娅文至今未提交银行入账流水。本院认为，针对固原市原州区宏浩天城小区11号楼3单元701室房屋、地下室及地下车位，张娅文与鲜富明签订的《顶账房买卖合同》及鲜富明、马秀霞与宁夏宏浩房地产开发有限公司签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》、《地下车位买卖合同》、《储藏室买卖协议》，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，故鲜富明、马秀霞要求确认合同效力的反诉请求成立，予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。解除合同分为约定解除和法定解除，即在约定解除条件成就或者符合法定解除条件时方可解除合同。本案中张娅文提交的证据无法证明其解除权符合约定解除条件或者法定解除条件，应由其承担举证不能的不利后果，且基于诚信原则、鼓励交易原则及商事合同的稳定性考虑，也不宜解除一个已经生效并已经作出大部分履行的合同，故对张娅文要求解除《顶账房买卖合同》的诉请及改签协议的诉请，不予支持；对张娅文诉请的违约金及中介费，双方签订的合同对违约责任做了明确的约定，张娅文主张的违约金不符合合同约定，且张娅文并非中介费的权利主体，故对其该项诉请，不予支持；对张娅文诉请的律师费，因其未提交聘请律师及律师费花费情况的证据，由其承担举证不能的不利后果，亦不予支持。对鲜富明、马秀霞主张的由张娅文向第三人支付购房款及双倍返还定金的反诉请求，按照《顶账房买卖合同》的约定，张娅文已经履行了将购房合同及收据出具到鲜富明、马秀霞名下的义务，鲜富明、马秀霞作为付款义务履行一方，未向张娅文全额支付购房款，且其提交的证据不能证明其主张的不安抗辩权成立，故该反诉请求不能成立，不予支持。对鲜富明、马秀霞关于合同载明的签订时间与实际签订时间不符的辩称，其提交的证据无法证明上述事实的存在，应承担举证不能的不利后果，故对其抗辩理由不予采纳；对于第三人述称的已解除了与鲜富明、马秀霞签订的合同，对此鲜富明、马秀霞不予认可，第三人提交的证据亦不能证明合同已经解除，第三人需另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张娅文与被告（反诉原告）鲜富明签订的《顶账房买卖合同》及被告（反诉原告）鲜富明、马秀霞与第三人宁夏宏浩房地产开发有限公司签订的《宏浩天城预选协议（住宅）》、《地下车位买卖合同》、《储藏室买卖协议》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）张娅文的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）鲜富明、马秀霞的其他反诉请求。案件受理费325元，由原告（反诉被告）张娅文负担；案件反诉费400元，由被告（反诉原告）鲜富明、马秀霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑银花二○二一年二月一日书记员 谢明娟依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。