广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4791号 上诉人（原审原告）：廖东霞，女，1970年4月29日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陈思佳，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人（原审被告)：柳州市潮流前线商场管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路3号润和时代广场四号。统一社会信用代码：91450203680130334P。 法定代表人：李杰玲，董事长。 委托诉讼代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖荣，广西汇力律师事务所实习律师。 原审被告：柳州市润和房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路19号。统一社会信用代码：9145020071144189X6。 法定代表人：张以平，董事长。 委托诉讼代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖荣，广西汇力律师事务所实习律师。 上诉人廖东霞因与上诉人柳州市潮流前线商场管理有限公司（以下简称潮流公司）、原审被告柳州市润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3079号民 2 事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 廖东霞上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判潮流公司向廖东霞支付商铺租金37811.2元（自2019年8月24日起暂计至2020年4月23日，以后租金计付至实际交付商铺之日止），支付逾期交付租金的违约金9452.8元（违约金暂计至2020年4月23日，以后违约金计付至付清租金之日止），共计47264元；2.本案一、二审诉讼费用由潮流公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，计算潮流公司应当给付的租金及违约金错误。一、原审判决认定潮流公司己经支付截止至2019年12月的租金，不符合本案事实。廖东霞于2019年5月22日通过拍卖取得案涉商铺所有权，租金应从该日起算。但潮流公司自2019年5月22日起至一审起诉之日止，并未向廖东霞支付分文租金。因次承租人柏玲向廖东霞交付了三个月的租金，视为潮流公司交付，为方便连续计算，廖东霞在起诉状中表述为潮流公司支付2019年5月23日至2019年8月23日三个月的租金。廖东霞并非既收到潮流公司支付3个月的租金，又收到次承租人交付另外三个月租金。原审认定廖东霞收到2019年5月23日至2019年12月31日期间的租金，是错误的。二、依照《商铺租赁合同》约定，承租人逾期交付租金，按欠付租金25%计付违约金，没有超过最高人民法院关于违约金不超过本金30%的规定，故原审判决按10%作为计算违约金标准，没有法律依据。 潮流公司辩称，廖东霞的上诉请求没有事实依据，请求法院驳回廖东霞的上诉请求。 润和公司述称，润和公司的意见和潮流公司一致。 潮流公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖东霞的诉请；2.由廖东霞承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作判决明显不公。一、廖东霞违反“买卖不破租赁”原则，要求修改原租赁合同的多项条款 3 ，大幅增加自己的权利并免除自己的责任，加大潮流公司的责任和权利限制，原租赁合同不能继续履行的责任全部在于廖东霞，潮流公司无任何过错，不应当承担违约责任。2019年9月24日，受托人吴某向新业主（含廖东霞）发出《告知书》，要求新业主尽快前来商场办理商铺移交手续及主体变更合同。二、由于廖东霞向柳州市柳江区人民法院提出执行申请，2019年8月19日柳州市柳江区人民法院向次承租人下达《协助执行通知书》，要求次承租人向廖东霞交纳租金，且廖东霞也已实际收取了2019年10月至12月的租金。据此，廖东霞在2019年9月就己事实上接管了商铺的租赁权和使用权，潮流公司被迫丧失商铺租赁权，此后一直没有得以向次承租人收取租金。原商铺租赁合同已事实上被解除，廖东霞无权再要求潮流公司交还商铺并支付租金和违约金。三、潮流公司既不是柳州市柳江区人民法院执行案的当事人，又没有与廖东霞建立有任何的合同关系，一审法院按原租赁合同作为判决依据没有事实和法律依据，严重违反合同相对性原则。 廖东霞辩称，潮流公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回潮流公司的上诉请求。 润和公司述称，同意潮流公司的上诉请求。 廖东霞向一审法院起诉请求：1.解除润和公司与潮流公司于2014年12月3日订立的《商铺租赁合同》；2.判令潮流公司将位于柳州市飞鹅路3号润和•时代（商业）广场房产（商铺）立即交付廖东霞并恢复商铺原状；3.判令润和公司、潮流公司共同向廖东霞支付上述商铺租金37811.2元（暂计自2019年8月24日起至2020年4月23日，以后租金计付至实际支付商铺之日止），支付逾期交付租金的违约金9452.8元（违约金暂计至2020年4月23日，以后违约金计付至付清租金之日止），共计47264元；4.本案诉讼费用由润和公司、潮流公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月29日，润和公司（甲方）与潮流公司签订 4 《商铺租赁合同》一份，约定润和公司将其位于柳州市（套内建筑面积约55.39平方米）出租给潮流公司，租期七年：从2014年12月29日至2021年12月28日；租赁单价（按套内建筑面积160元／平方米），自签订合同之日，乙方按季向甲方支付房租，第二年至第七年的房租要按当月支付；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为当月的25%；乙方可以将房屋部分或整体转租；合同第七条：甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金；乙方拖欠租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。第八条：乙方按照合同交纳房屋租金及其他费用；可以将房屋部分或整体转租；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；第九条：若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有200000元的违约金。 另查明，润和公司因与案外人发生民事纠纷，柳州市柳江区人民法院作出（2016）桂0221民初2859号民事判决书，2018年5月30日，该院向被执行人罗中晨、孟令涛、柳州市菱动能源科技有限公司以及润和公司发出执行通知书，责令被执行人履行以下义务：1.向广西柳江柳银村镇银行股份有限公司支付借款本金5000000元，利息569142元（计至2016年7月21日，以后顺延）；2.向广西柳江柳银村镇银行股份有限公司支付迟延履行期间加倍债务利息；3.负担案件受理费50784元、申请执行费55499元。由于被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，该院于2019年3月26日依法委托淘宝网拍卖被执行人润和房开所有的坐落于柳州市润和•时代（商业）广场房产（商铺）。廖东霞以1205000元的最高价竞得，为此，柳州市柳江区人民法院于2019年5月22日作出（2018）桂0221执879号之七执行裁定书，裁定：一、润和公司所有的坐落于柳州市润和•时代（商业）广场1- 5 899号房产（商铺）【权证号：柳房权证字第××号】的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人廖东霞所有；二、买受人廖东霞持本裁定书在30日内到房地产管理部门办理产权过户手续。 2019年6月13日，廖东霞取得前述不动产产权证书（产权证号（2019）柳州市不动产权第××号，房屋建筑面积为48.38平方米，套内建筑面积为29.54平方米）。该不动产即系润和公司、潮流公司前述签订的《商铺租赁合同》中约定由潮流公司承租的商铺。 因廖东霞要求与潮流公司重新签订的《商铺租赁合同》内容有所变动，因此，双方未能另行签订《商铺租赁合同》。潮流公司支付给廖东霞从2019年5月23日至2019年8月23日共计三个月的租金。2019年8月19日，柳州市柳江区人民法院出具协助执行通知书给涉案商铺的次承租人柏玲，要求其从2019年9月1日起将租金交给廖东霞，直至租赁期满。廖东霞认可收到次承租人柏玲支付的2019年10月至12月共计3个月的租金。 一审法院认为，综合当事人的意见，本案的争议焦点为：1.涉案商铺租赁合同是否应解除；2.润和公司、潮流公司是否应向廖东霞支付租金及违约金。 对于争议焦点1，润和公司与潮流公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，是合法有效的合同，该院予以确认，在租赁合同实施过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为不得影响原租赁合同的效力，原租赁关系继续有效，即“买卖不破租赁”原则。因此，廖东霞虽通过合法的竞拍取得该铺面的实际所有权，但润和公司与潮流公司原所签订的《商铺租赁合同》仍然有效。根据合同约定，拖欠润和公司租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同，现潮流公司主张柳江法院出具协助执行通知书给涉案商铺的次承租人，要求次承租人从2019年9月1日起将租金交给廖东霞，廖东霞亦认可收到次承租人柏玲支付的2019年10月至12月 6 共计3个月的租金，但潮流公司未举证证明其与廖东霞交接商铺的事实，廖东霞对此亦未予认可，由此，润和公司、潮流公司主张廖东霞已占有、使用涉案商铺，缺乏依据，该院不予采信。由于原租赁合同的效力仍然延续，廖东霞与潮流公司之间无须另行订立合同，因此，潮流公司主张廖东霞因不愿意另行签订合同，导致无法履行支付租金的义务的理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”根据《商铺租赁合同》的约定“乙方拖欠租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同”，潮流公司从2019年8月24日起未履行支付租金义务，廖东霞为此享有法定解除权，廖东霞起诉时已主张解除以上《商铺租赁合同》，潮流公司在2020年5月20日签收该院送达的廖东霞的起诉状及证据等本案相关诉讼材料，故该《商铺租赁合同》已于2020年5月20日解除，该院无需再对廖东霞主张解除该合同的请求进行处理。潮流公司应将涉案商铺返还给廖东霞。 对于争议焦点2，廖东霞认可已收到次承租人支付的截止至2019年12月的租金，因此，潮流公司应从2020年1月起按合同约定向廖东霞支付租金，即每月租金为4726.4元（29.54平方米×160元/平方米），从2020年1月至2020年5月20日合同解除之日，潮流公司应支付租金23632元（4726.4元×5个月），《商铺租赁合同》解除后，潮流公司应按照月租金4726.4元的标准向廖东霞支付房屋占有使用费至涉案房屋交付之日止。廖东霞已取代润和公司成为商铺的所有人，其主张润和公司支付租金，缺乏依据，该院不予支持。 根据合同约定，逾期未支付租金，违约金为当月租金的25%，该约定金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院予以调整。根据本案的具体情况，该院酌情按月租金的10%进行调整，违约金应为2363.2元（4 7 726.4元×10%×5个月），至2020年5月20日，《商铺租赁合同》已解除，潮流公司无需向廖东霞支付违约金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认润和公司与潮流公司于2014年12月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月20日解除；二、潮流公司应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市飞鹅路3号润和•时代（商业）广场房产（商铺）腾空并返还给廖东霞；三、潮流公司应于本判决生效之日起十日内向廖东霞支付从2020年1月至2020年5月20日止的租金23632元；从2020年5月21日起至涉案房屋交还之日止的房屋占有使用费，按照4726.4元/月的标准支付；四、潮流公司应于本判决生效之日起十日内向廖东霞支付违约金2363.2元；五、驳回廖东霞的其他诉讼请求。一审案件受理费3136元（廖东霞已预交），由廖东霞负担1411元，潮流公司负担1725元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。潮流公司提交了其于2020年1月3日向润和公司发出的《函》一份，拟证明潮流公司因廖东霞事实上已经接管铺面的租赁权、管理权，于2020年1月3日向润和公司投诉并要求解除原租赁合同，润和公司表示同意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年5月23日之后润和公司已不再是案涉商铺的所有权人，其是否同意解除案涉租赁合同已不再发生法律效力，故本院对潮流公司提交的2020年1月3日《函》不予认定。 一审法院除认定“潮流公司支付给廖东霞从2019年5月23日至2019年8月23日共计三个月的租金”有误外，本院对一审查明的其余事实予以确认。 二审另查明，潮流公司未向廖东霞支付过租金。廖东霞认可收到次承租人柏玲按照每月每平方米160元标准支付的3个月的租金共14179元。 8 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、本案所涉租赁合同何时解除；二、潮流公司应向廖东霞支付租金的数额如何认定，应否承担违约责任。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，潮流公司与房屋原所有权人润和公司签订了《商铺租赁合同》，该合同合法有效，对潮流公司有约束力。虽然在租赁期间，廖东霞通过法院拍卖取得案涉商铺的所有权，但是根据买卖不破租赁原则，所有权人变更不影响《商铺租赁合同》的效力，廖东霞承继润和公司在《商铺租赁合同》中作为出租人的权利义务，应由潮流公司和廖东霞继续履行《商铺租赁合同》。 廖东霞在取得案涉商铺所有权后，与潮流公司沟通过程中要求变更原商铺租赁合同中的部分内容，没有法律依据。潮流公司与廖东霞应按原商铺租赁合同继续履行。 潮流公司称案涉商铺租赁合同已于2020年1月3日解除，没有事实和法律依据。因廖东霞于2019年5月22日通过拍卖取得商铺所有权，润和公司已不是商铺的所有权人，也不再是商铺租赁合同的出租人，潮流公司于2020年1月3日向润和公司发《函》，提出解除本案商铺租赁合同，润和公司无权同意解除案涉商铺租赁合同，该《函》不发生租赁合同解除的法律效力。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。” 9 廖东霞直接以提起诉讼的方式主张解除案涉《商铺租赁合同》，一审法院确认潮流公司签收起诉状副本等相关诉讼材料的时间为合同解除时间，符合上述法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点二，2019年5月22日廖东霞通过司法拍卖取得案涉商铺所有权后，潮流公司未向廖东霞支付过租金，廖东霞仅收到次承租人代潮流公司向其支付的三个月的租金14179元（29.54平方米×160元/平方米×3个月），故潮流公司应向廖东霞支付从2019年8月24日起至2020年5月20日止的租金41907.4元及合同解除后至返还案涉房屋之日的房屋占有使用费。 潮流公司主张廖东霞于2019年9月1日起已实际接管和控制商铺，其不应支付2019年9月1日之后的租金、房屋占有使用费。本院认为，第一，在本案中，廖东霞虽然提出要求变更部分商铺租赁合同内容，但这属于双方协商的过程，潮流公司有权不同意，廖东霞在本案诉讼前从未向潮流公司主张解除合同，潮流公司仍然可以管理和使用商铺。第二，根据潮流公司提交的协助执行通知书、收条等证据显示，次承租人柏玲系根据法院的执行通知，按照潮流公司与润和公司签订的原商铺租赁合同中约定每月每平方米160元的租金标准向廖东霞支付了三个月的租金共14179元，该支付应视为代潮流公司向出租人支付租金的行为，并未改变本案所涉《商铺租赁合同》法律关系以及相应的转租合同关系，潮流公司可依据其与次承租人签订的转租合同享有其转租利益，对商铺进行实际管理和使用。第三，次承租人柏玲系合同期满后不再续租而离开。潮流公司主张廖东霞到案涉商铺扰乱经营，实际控制了商铺，未能提供相应证据证实，本院不予采信。综上，潮流公司的上述主张不成立，潮流公司在双方租赁合同未解除，未向廖东霞交还商铺之前，潮流公司仍应向廖东霞支付租金和房屋占有使用费。 关于违约金，廖东霞要求变更合同内容的行为虽对潮流公司按照原《商铺租赁合同》履行交纳租金的义务有一定的影响，但潮流公司未能积极与廖东霞沟通解决，从2 10 019年5月24日起，除次承租人根据法院执行通知代其向廖东霞支付三个月租金14179元外，潮流公司一直未按照《商铺租赁合同》约定向廖东霞交纳租金，违约行为持续时间较长。一审法院已酌情降低潮流公司应向廖东霞支付的违约金比例，按照所欠租金10%的比例判决潮流公司向廖东霞承担违约金，并无不当，本院予以维持。因欠交租金金额为41907.4元，按照10%计算，相应违约金为4190.7元。 综上所述，廖东霞的上诉请求部分成立，予以支持；潮流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3079号民事判决第一、第二、第五项。 二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3079号民事判决第三项为：柳州市潮流前线商场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖东霞支付2019年8月24日至2020年5月20日的租金41907.4元；从2020年5月21日起至案涉房屋交还之日止的房屋占有使用费，按照4726.4元/月的标准支付。 三、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3079号民事判决第四项为：柳州市潮流前线商场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖东霞支付违约金4190.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3136元（廖东霞已预交），由廖东霞负担419元，柳州市潮流前线商场管理有限公司负担2717元。二审案件受理费781.72元（廖东霞已预交331.72元，柳州市潮流前线商场管理有限公司已预交450元），由上诉人廖东霞负 11 担61.72元，柳州市潮流前线商场管理有限公司负担720元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年二月二十六日 书记员 谭 玉