江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5163号原告：崔长洲，男，汉族，1965年10月26日出生，住所地连云港市海州区。委托诉讼代理人：李凡，江苏云港律师事务所律师。被告：连云港酒连房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区东方花园。法定代表人：汪广耀，董事长。被告：鲍玉华，男，1970年5月28日出生，汉族，住连云港市海州区。原告崔长洲与被告连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）不动产登记纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，根据原告申请，本院依法追加鲍玉华为本案被告。本案于2021年2月4日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔长洲的委托诉讼代理人李凡、被告鲍玉华到庭参加诉讼。被告酒连公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告崔长洲向本院提出诉讼请求：1、确认被告酒连公司与崔长洲在人和居、古城农贸市场地E幢2单元502室房屋上设立的预售商品房买卖预告登记无效。2、判令被告酒连公司协助原告办理涉案房屋产权登记过户手续。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年3月，原告认购被告开发的人和居E楼2单元502室房屋，并向被告交纳购房款5万元，后陆续交款共计20万元。被告向原告出具会员卡一张，确认原告认购的房号为E-2-502室，价格为1638元/平方米（每平方优惠贰拾元）。2012年5月31日，双方签订“告示”一份，确认房屋价格为1618元/平方米，交付时间为2013年6月30日。被告于2013年11月15日取得商品房预售许可证。后因被告强行将房产与车库进行绑定，声称原告不缴纳高额离谱的车库款，被告将收回上述房产。为此，原告于2017年向海州区人民法院提起诉讼，诉请确认原、被告之间关于人和居E#楼2单元502室房屋买卖合同成立，被告承担相应的违约责任，并要求被告办理过户手续等，该案经海州区人民法院一审作出（2017)苏0706民初5873号民事判决书，判决原告与被告之间关于人和居古城农贸市场E号楼2单元502室的商品房买卖合同成立。该案经连云港市中级人民法院二审并作出（2018)苏某终41号民事判决书，维持了上述一审判决。原告依据上述两份生效判决向海州区法院申请强制执行，在执行过程中，原告被告知涉案房屋在2014年设立有预售商品房买卖预告登记，无法办理房屋产权过户手续。被告公司原总经理鲍某因出售人和居小区房屋存在违法行为接受公安机关调查时曾表明，包括涉案房屋在内的人和居小区多处房产上所设的预售商品房买卖预告登记是酒连公司为贷款，与公司多名领导、员工恶意串通虚假设立的。因此，涉案房屋所设立的预售商品房买卖预告登记依法应当认定无效。原、被告就涉案房屋订立的合同合法有效，原告已交付全部购房款，被告应遵守并履行合同约定，协助原告办理房屋产权登记过户手续。故诉至法院，望判如所请。被告酒连公司未到庭，亦未提交书面答辩状。被告鲍玉华辩称，涉案房屋的具体事情我不知道，公司找我帮忙，实际上我也没有付款，我也不是真的想买房子，公司找到我和我签了涉案房屋的备案合同，并不是我的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的告示、会员卡、收据、（2017)苏0706民初5873号民事判决书、（2018)苏某终41号民事判决书、契税缴款书、连云港市物业维修资金交存情况证明、不动产登记中心出具的不动产登记查询记录及两被告签订的商品房买卖合同，被告鲍玉华经质证表示与其没有关系；被告鲍玉华提供的本人签名的《说明》复印件，原告对真实性没有异议。被告酒连公司未到庭予以质证亦未提交证据。本院对上述证据依法予以确认，并在卷为证。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年3月，崔长洲认购酒连公司开发的人和居、古城农贸市场E楼2单元502室房屋，并向酒连公司交纳购房款5万元，后陆续交款共计20万元。酒连公司向崔长洲出具会员卡一张，确认崔长洲认购的房号为E-2-502室，价格为1638元/㎡（每平方优惠贰拾元），车库为E-2-10号，价格待定。后双方签订“告示”一份，确认价格为1618元/㎡，交付时间为2013年6月30日，另备注，预约人须在签订此约定5日内缴足房款20万元，若违反约定，登记人有权解除约定，预约人应承担相应的违约责任。酒连公司于2013年11月15日取得人和居、古城农贸市场E号楼商品房预售许可证。2014年3月8日、3月22日，酒连公司向崔长洲发出催告函，确认崔长洲已交齐购房款20万元整，并要求崔长洲补交21.52平方米车库款322800元，逾期视为崔长洲自动放弃购房预约。2017年7月19日，崔长洲诉至本院，要求：1、确认其与酒连公司之间关于人和居E号楼2单元502室房屋买卖合同成立、酒连公司承担违约责任；2、确认双方之间关于E号楼2单元10号车库买卖合同未成立；3、要求酒连公司办理过户手续。本院于2017年10月16日作出（2017)苏0706民初5873号民事判决书，支持了崔长洲前两项诉讼请求，由于涉案房屋当时不具备交付办证条件，驳回了崔长洲要求酒连公司办理过户手续的诉讼请求。酒连公司对上述判决不服，上诉至连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院经审理于2018年4月18日作出（2018)苏某终41号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，不动产登记簿查询记录显示：人和居、古城农贸市场E号楼2单元2-502室不动产单元号为320706001002GB00510F00010044，该房屋有预售商品房买卖预告登记，预告登记证明号为LYGSPF2014474361，使用权人为鲍玉华，备案时间为2014年4月29日。预告相关《商品房买卖合同》的双方当事人为酒连公司和鲍玉华，买卖双方均未在该合同上签字、盖章，合同签订日期为2014年4月29日。崔长洲提交《说明》复印件一份，其陈述该《说明》系酒连公司找其帮忙时让他签订的。《说明》主要内容为：因公司控制风险需要，现以崔长洲个人名义用购买人和居E号楼二单元502室建筑面积为129.12平方米住宅签订备案合同，该房屋产权属于公司所有，该套房屋的30%首付款购买人未付，因购买该房屋所产生的所有相关费用由酒连公司承担，根据公司情况，需要办理退房手续，应予以积极配合。特此说明。购买人：鲍玉华证明人：李东……2014年4月29日。再查明，2020年4月24日，原告交纳涉案房屋的契税，实收缴款书备注中载明房屋坐落位置为海州区新生巷3号楼2单元502室。本案的主要争议焦点在于，两被告于2014年4月29日为涉案房屋设立的预售商品房买卖预告登记的效力。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，崔长洲提供的备案《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录等证据，与鲍玉华提供的《说明》及其陈述相互印证，可以证明鲍玉华未签署《商品房买卖合同》、未缴纳购房款，其协助酒连公司办理预售商品房买卖预告登记的真实目的并不是买卖涉案房屋、转让涉案房屋所有权。酒连公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提出答辩意见、未就上述证据的真实性进行举证、质证，视为其对诉讼权利的放弃，依法应当承担不利后果。因此，本院对上述证据及其证明内容予以确认。据此，两被告设立的预售商品房买卖预告登记系双方虚假意思表示，崔长洲要求确认该预告登记无效，本院依法予以支持。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据已生效民事判决，崔长洲与酒连公司之间关于人和居、古城农贸市场E号楼2单元502室的房屋买卖合同成立并生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。崔长洲已履行支付全部购房款的义务，酒连公司应当转移涉案房屋的所有权登记在崔长洲名下。现涉案房屋已在不动产登记部门进行初始登记，唯一权利妨碍即鲍玉华所设预售商品房买卖预告登记经本院认定无效，已具备办理权属证书的条件。因此，崔长洲要求酒连公司协助办理涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港酒连房地产开发有限公司与被告鲍玉华于2014年4月29日在连云港市海州区人和居、古城农贸市场E号楼2单元502室房屋（不动产单元号为320706001002GB00510F00010044）上设立的预售商品房买卖预告登记无效；二、被告连云港酒连房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告崔长洲为上述房屋办理产权登记过户手续。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告连云港酒连房地产开发有限公司负担（原告崔长洲已预交，被告连云港酒连房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告崔长洲）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  万路遇人民陪审员  朱国跃人民陪审员  徐进明二〇二一年二月二十五日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、法律条文【一】《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。【二】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。【三】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【四】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。