浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初14060号 原告：彭雨，男，1989年10月15日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：汤周淼,浙江曦明律师事务所律师。 被告：方章宽，男，1955年9月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市（现为白门上村山顶**）。 委托诉讼代理人：方浩均（系方章宽之子），男，1978年8月23日出生，汉族，住，住浙江省诸暨市/div> 委托诉讼代理人：丁飞军，浙江博凡律师事务所律师。 原告彭雨与被告方章宽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据原告申请，依法对被告所有的价值30万元财产采取了保全措施。本案依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告彭雨及其委托诉讼代理人汤周淼、被告方章宽的委托诉讼代理人丁飞军和方浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭雨向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告订立的租赁合同已于2020年7月31日终止；二、判令被告返还原告自2020年8月1日起至2020年8月24日止的租金7890元及押金10000元，合计17890元；三、判令被告给付原告因案涉房屋征迁而产生的搬迁费、临时安置补助费、停业停产补助、机械设备补偿、装潢补偿、按期搬迁奖励等费用30万元（具体金额以查明的房屋征收补偿安置协议确定）。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为由被告给付原告因案涉房屋征迁而产生的停业停产损失费342025元、机械设备补偿和装潢补偿53771元、经营面积补贴165000元、按期签约搬迁奖金12570.50元，共计573366.50元。事实和理由：2017年8月8日，原告因开设汽车保养、维修、洗车店所需，向被告租赁位于诸暨市××路××号地块的空地、仓库、钢棚，双方签订《租赁合同》一份。该合同约定：租期五年，即自2017年8月25日起至2022年8月24日止，第三年租金12万元，每年提前一个月一次性支付；原告交纳守约保证金、水电费押金1万元；如在租赁前三年内房屋拆迁则合同终止，但须给予原告政府评估确定的装修补偿。上述合同订立后，双方按约履行，原告已支付押金1万元及第三年租金12万元。原告于2017年8月25日以该处房屋作为经营场所，向诸暨市市场监督管理局注册并申领了名称为“诸暨市车先生汽车修理店”的营业执照，经营至今。2020年4月，诸暨市人民政府发布公告将望云路38号涉及的国有土地上房屋纳入征收范围，要求原告于同年7月31日前完成搬迁及腾空事宜。原告为配合被告和政府部门的拆迁工作，已按规定于7月31日前腾空并移交房屋。现原告为维护自身合法权益，特诉讼法院，望判如所请。 被告方章宽辩称，对双方间的租赁关系无异议，双方租赁关系因租赁房屋被征收已终止；按照租赁合同约定，第二年租金为127200元，目前为止，原告仅支付10万元，尚欠的27200元同意在扣除相关押金及未到期租金后，按实与原告结算；关于原告诉请第三项中的相关费用，因被告系涉案房屋所有权人，相关费用除了装潢补偿外，是对实际产权人被告的补偿，而并非基于租赁合同对原告进行补偿，故原告的第三项请求中的装潢部分补偿款可按照双方核对后的款项补偿外，原告其余部分请求不符合法律规定应予驳回。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1.租赁合同一份，以证明双方于2017年8月8日订立合同、支付押金及相关的租期、租金等约定，另补充双方口头有过变更过租金约定为12万元的事实。经质证，被告对租赁合同真实性无异议，但认为原告主张口头约定第三年租金为12万元不是事实，租赁合同第八条已经对双方关于合同解除的补偿标准做了明确约定。 2.营业执照、照片各一份，以证明原告承租被告房屋后将涉案房屋开设汽车修理店、办理了营业执照，并进行了装修改造的事实。经质证，被告对营业执照及照片真实性无异议，但认为涉案房屋出租前也有装潢的，且拆迁之前双方对装修部分有过核对。 3.诸暨市2020年“三改”专项行动城中村改造和工程项目建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案（政府官方网站打印）、公告各一份，以证明诸暨市人民政府将涉案房屋征收及公布相应补偿方案的事实。经质证，被告对真实性无异议，对该事实认可。 被告对其抗辩主张向本院提供了如下证据： 4.装修价值评估明细一份（星号部分属于原告的装修，打钩的是承租前的装修），双方经过核对，最终结论属于原告垫付部分的价值为49727元。经质证，原告认为该份证据经双方核实确认，打星号部分是属于原告的装修，但是其中的设备搬迁费用应该要给原告的。 5.征收补偿清单、分割协议、拆迁协议各一份，以证明被告房屋征收后的补偿款明细，均是以房屋面积等计算费用，并非原告诉称按照原告的营业执照实际经营补偿。经质证，原告对真实性无异议。 6、涉案房屋产权证复印件一份，以证明涉案房屋归属被告所有的事实。经质证，原告无异议。 上述证据的真实性，经质证，双方均无异议，本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 被告系诸暨市暨阳街道望云路38号房屋（计建筑面积45.71平方米，用地性质为商住用地）的所有权人。2017年8月8日，原告作为乙方因开设汽车保养、维修、洗车店所需，向甲方被告租赁位于诸暨市××路××号地块的空地、仓库、钢棚，双方签订《租赁合同》一份。该合同约定：租期五年，自2017年8月25日起至2022年8月24日止，第一年、第二年的租金各为12万元，第三年租金12.72万元......每年提前一个月一次性将租金交付指定甲方银行账户；原告交纳守约保证金、水电费押金1万元,于结清实际承租期内水电费、支付房屋维修恢复原状费用后退回；如在租赁前三年内房屋拆迁则合同终止，但须给予原告政府评估确定的装修补偿，租赁后两年拆迁则无须补偿。上述合同订立后，双方按约履行，原告已支付被告押金1万元。同年8月25日，原告以该承租房屋作为经营场所，向诸暨市市场监督管理局注册并申领了名称为“诸暨市车先生汽车修理店”的营业执照。后原告仅支付了第三年租金10万元。2020年4月，诸暨市人民政府发布公告将望云路38号涉及的国有土地上房屋纳入征收范围，要求被征收人于同年7月31日前完成搬迁及腾空事宜。原告为配合被告和政府部门的拆迁工作，已按规定于同年7月31日前腾空并移交承租房屋。 另查明，被告作为乙方（被征收人）于2020年7月11日与甲方（征收人诸暨市房屋征收安置所）签订的《暨阳街道望云路38号旧住宅改造工程房屋征收补偿安置协议》约定：1.附属物及装潢补偿金额为180463元（详见评估报告）；2.乙方于2020年7月31日前签订征收补偿安置协议并搬迁腾空交付房屋的，甲方支付签约搬迁奖金25141元（45.71平方米X550元/平方米）；3.甲方按被征收房地产评估价值的6%一次性补偿乙方停业损失费342025元【（5037627+662795）X6%】；4.甲方补偿乙方搬迁费9142元（45.71平方米X200元/平方米）、临时安置补助费9142元（45.71平方米X200元/平方米）；5.合法土地内未批准建筑面积补偿243630元；6.经营面积补偿：165000（500平方米X300元/平方米）。征收协议签订后，原、被告就附属物及装潢补偿部分的装修价值评估明细表中所列玻璃门、水电安装等项目进行核对后确认其中的49727元部分归属原告所有；对机器设备价值评估明细表所列的4044元搬迁费双方确认归原告所有。对征收协议第四条中确定的停业停产损失补助、经营面积补贴、按期搬迁奖金等费用，双方意见不一，未能达成协议，原告遂向本院起诉。 本院认为，原、被告间于2017年8月8日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。涉案被告所有的商住房屋因被征收，原告于2020年7月31日进行了腾空，故原、被告间的租赁关系已于2020年7月31日终止。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据合同约定，原告应支付被告第三年即自2019年8月25日至2020年8月24日止的租金计127200元，被告应返还原告2020年8月1日至2020年8月24日止的租金计8364元，而原告实际尚欠被告第三年租金27200元，现被告同意返还原告押金10000元，并自愿在原告所欠的租金中予以抵扣，故双方各应给付对方的款项相抵后，原告尚应支付被告租金8836元。关于原告主张的装潢补偿、及机器设备搬迁补偿的金额经双方协商已确认一致，故按双方确认的金额即53771元确定由被告支付给原告。本案主要争议赔偿款项为停业停产损失补助、按期搬迁奖金、经营面积补贴等费用问题。本院现分析如下：民事主体进行民事活动应当遵守公平、等价有偿、诚实信用原则。国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”，即补偿对象为被征收房屋所有权人。该条例第十七条规定：”作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”，即停产停业、搬迁、安置补偿是对被征收房屋所有人的补助和奖励。《诸暨市2020年三改专项行动城中村改造和工程项目建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案》第四条规定的征收补偿方式分为住宅房屋的补偿和非住宅房屋的补偿。第五条相关政策补助标准规定：非住宅房屋的搬迁费和临时安置补助费，按被征收合法建筑面积200元/平方米计发；停业停产损失补助，依据被征收企业有效的营业执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的6%给予补助。第六条签约及搬迁期限规定：在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/平方米计发；逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。涉案房屋为非住宅房屋补偿，虽被告自己未在涉案商住房屋内开办企业，而是将涉案相关房屋出租给原告开办汽车修理店，但对商住房屋的所有人而言，出租本身就是一种经营方式，故被告作为商住房屋的出租人，同样属于经营者。根据上述法律规定、征收补偿政策及被告与征收单位签订的征收协议，涉案房屋的价值补偿款、搬迁费和临时安置补助费、经营面积补贴、按期搬迁奖金、停产停业损失补助等费用均应归属被告所有。但考虑征收单位补偿给被告的停产停业损失，系依据原告开办汽车修理店的营业执照，且原告因涉案租赁合同终止事实上存在一定期限内的停产停业损失，故本院结合本案案情，按公平、等价有偿、诚实信用原则，酌情确定由被告补偿原告因涉案租赁合同终止造成的停产停业损失计68405元（即按342025元的20%进行补偿）。对原告主张由被告给付因涉案房屋被征收所产生的经营面积补贴、按期搬迁奖金及其余停产停业损失补助费请求，因缺乏法律依据及合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第一款第七项、第九十八条、第二百二十七条规定,判决如下： 确认原告彭雨与被告方章宽于2017年8月8日签订的《租赁合同》于2020年7月31日终止； 原告彭雨尚应支付被告方章宽租金计8836元，限本判决生效之日起十五日内付清； 被告方章宽支付原告彭雨装修补偿款、停业停产损失等费用计122176元，限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告彭雨其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9713元（原告彭雨预缴6068），减半收取4856.50元，财产保全费2020元，合计6876.50元，由原告彭雨负担4829.50元，由被告方章宽负担2047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年二月二十日 书记员  周 侃