山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终125号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭×，山西省兴县人，现住兴县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×，行长。委托诉讼代理人：马×，男。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽房地产）因与被上诉人郭×及原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称农行兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。明泽房地产上诉请求：1.依法撤销山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初70号民事判决第三项；2.改判为上诉人于判决生效后三十日内赔偿被上诉人房屋装修损失费36965.5元，房屋涨价损失14886.85元；（计算方式:评估价÷20年×（20年-9年））；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，对被上诉人的居住时间认定与客观事实不符，应予纠正。根据上诉人在案涉房屋的物业管理公司吕梁龙兴物业有限公司处调取的被上诉人水电费缴纳票据可知，其最近一次缴纳电费的时间为2020年6月21日，足以说明其直至2020年6月21日仍在案涉房屋居住，其居住年限应为自2011年9月30日起至今，即9年时间，一审认定居住时间为3年不符合客观事实。故装修损失费用应为67210元÷20×（20年-9年）=36965.5元。2.一审对被上诉人涨价损失中未核减掉已居住年限的使用价值部分，请求依法改判。房屋涨价是合同正常履行后被上诉人可以获得的利益，即可得利益，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。而合同正常履行的过程中，房屋除了市场的涨价价值，还存在房屋本身的居住使用价值。现案涉评估机构的评估报告中的涨价价值包含了房屋使用价值，应予扣减。被上诉人在案涉房屋中实际居住至今，其一直占有、使用该房屋，涨价损失应核减掉被上诉人使用房屋的相应价值，参照装修损失的计算标准，涨价损失应为27067元÷20×（20-9）=14886.85元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。郭×提交书面答辩状辩称，1.被上诉人于2011年9月30日购买上诉人的房屋，并于2011年11月入住新房。但上诉人的房屋自2014年4月就出现墙体开裂、通缝等现象，影响居住，经鉴定整体安全性能为Csu级。基于以上事实，被上诉人在使用该房屋三年后，出于安全考虑，及时搬离该房屋，租房居住。因经济紧张，租赁房屋较小，故家里的电器等一直处于运行状态，故存在水电费缴纳的情况。被上诉人实际在该房居住年限为三年。2.上诉人要求核减涨价损失中的使用价值，上诉人提供的房屋墙体开裂严重，影响居住，存在较大安全隐患，不具备质量合格房屋的使用价值，故不应核减。二审作出的生效判决中对上诉人提出的核减使用价值的问题，均认定不予支持上诉人的诉求。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的主要思想同案同判。本案与生效判决事实一致，争议焦点一致，故本案不应支持上诉人的上诉请求。综上，应驳回上诉，维持原判。农行兴县支行述称，维持原判。郭×向一审法院起诉请求：1.解除原告郭×与被告明泽房地产于2011年9月3日签订的商品房买卖合同；2.判令被告明泽房地产返还原告郭×76456元的购房款，购地下室款14640元，代收费用5633元；3.判令被告明泽房地产赔偿原告郭×因房屋涨价形成的损失27067元，装修费用67210元；4.判令原告所购被告的商品房退回被告；5.解除原告与第三人农行兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6.判令被告明泽房地产返还原告郭×所偿还第三人农行兴县支行贷款本金56544.47元、利息22953.35元，共计79497.82元；7.本案鉴定费8500元由被告明泽房地产承担；8.本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月3日，原告郭×购买被告明泽房地产在××县开发的龙兴花园第7幢4单元7层701号房一套，房屋价款为152456元，房屋建筑面积84.23平方米，首付款76456元，余款76000元办理银行按揭，2011年9月3日原告与被告签订商品房买卖合同一份。2012年7月31日原告与第三人农行兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款76000元于2012年7月31日付被告。2011年4月8日原告向被告购买地下室，建筑面积18.30平方米，总价14640元，原告分两次将购买地下室的费用付清。被告于2011年9月30日交付原告房屋，原告收房时交被告有关费用5633元。原告于2011年9月装修房屋，2011年11原告住入新房。2014年4月原告发现房屋的墙体有开裂的现象搬离该房屋，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂等现象。截止2020年6月20日，原告郭×共计偿还第三人农行兴县支行本金56544.47元，支付利息22953.35元。原审在另案中委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对兴县龙兴花园7号楼的安全等级进行鉴定，山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三、四单元安全等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，处理要求为：应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。本案在审理过程中，依原告申请，原审委托山西秉信资产评估事务所对案涉房屋装修费用、房屋涨价损失、地下室涨价损失进行鉴定，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日出具晋秉信评报字[2020]第009号资产评估报告。评估结论为：龙兴花园7幢4单元701号房屋在评估基准日房屋装修评估值为67210元，房屋涨价损失（含地下室）评估值为27067元。原告支鉴定费8500元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告郭×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告郭×所请求的返还款项及赔偿款项是否应予支持；3、原告郭×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。原、被告订立的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告郭×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为：应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告郭×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告郭×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款76456元，原告郭×的损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋（含地下室）的涨价损失费为27067元、装修总费用为67210元，均属于应赔偿损失，原审予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，原审参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2011年9月进行装修，已实际使用3年的事实及导致合同解除的原因，原审酌定装修费用折旧后为57128.5元[67210元÷20年×（20年-3年）=57128.5元]。依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案原告郭×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人有权解除购房担保合同，故依法应予解除。购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。本案因被告的原因导致合同解除，故原告郭×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金、利息由被告明泽房地产返还原告郭×，购房担保借款合同解除后，第三人农行兴县支行的其他损失由被告明泽房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：（一）解除原告郭×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月3日签订的商品房买卖合同；（二）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告郭×购房款76456元、购买地下室款14640元、办理房产证等费用5633元；（三）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告郭×房屋（含地下室）涨价损失费27067元，装修总费用57128.5元；（四）原告郭×于判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢4单元7层701号房屋一套、地下室一间退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（五）解除原告郭×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同；（六）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告郭×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金56544.47元、利息22953.35元，以及2020年6月份以后原告郭×偿还第三人的房屋贷款本金及利息；（七）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款。本案受理费4035元，鉴定费8500元，共计12535元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。二审审理期间，上诉人明泽房地产提交证据：1.第三方吕梁龙兴物业有限公司向上诉人出具的充电记录，证明目的：上诉人从2018年到现在一直使用该房屋。2.2020年6月21日的缴费票据，金额170元，证明目的：与吕梁龙兴物业有限公司的充电记录相互印证。被上诉人郭×质证意见为，对缴纳电费的事实认可，但认为因上诉人未支付租赁费，导致被上诉人房内的东西无处搬放，仍在诉争的房子内，所以需要交纳电费。原审第三人农行兴县支行认为与其无关。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：装修损失及涨价损失的计算。关于装修损失，一审按照评估价格与使用年限的比例进行了计算，双方对该计算标准无异议，但上诉人认为被上诉人实际使用年限为9年，并在二审中提交了被上诉人郭×的购电记录及2020年6月21日向案涉房屋所在的物业公司缴纳电费的票据。被上诉人对其真实性无异议，但主张因无租房费用，导致部分东西未搬离。对此，本院认为，案涉房屋从2014年4月份被发现墙体裂缝，从墙体裂缝之日起该房屋就不具备居住条件，因为上诉人的违约行为导致被上诉人遭受的房屋装修损失应从墙体开裂时起算，一审按照3年核减正确，本院予以确认。上诉人主张按照实际占用时间核减房屋装修损失不合理，本院不予支持。关于房屋涨价损失，案涉房屋经鉴定安全等级为CSU级，说明案涉房屋所处整幢楼承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，表明该房屋已不具备居住条件，无使用价值。上诉人明泽房地产请求在涨价损失中核减使用价值的理由不能成立，故其请求无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人明泽房地产的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年二月二十三日书记员 张亚楠书记员 雷姗姗