四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终198号 上诉人（原审原告）：王运栋，男，1972年8月12日出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人（原审原告）：代容，女，1966年2月19日出生，汉族，住四川省珙县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄越，四川恒镔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区奋发路（德福汽车城）1幢1-2层。统一社会信用代码：91511521MA62A17T9D。 法定代表人：胡清文，执行董事。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市中汇置业顾问有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路50号高创锦业23楼10号，统一社会信用代码：91500107622058725X。 法定代表人：李鲁川，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审第三人）：四川四仪商贸有限公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术发区龙头山路199号2号楼西南互联网产业基地529-28室。统一社会信用代码915115026653656889。 法定代表人：熊勇，执行董事。 上诉人王运栋、代容因与被上诉人宜宾德福汽车销售集团有限公司（以下简称德福公司）、重庆市中汇置业顾问有限公司（以下简称中汇公司）、四川四仪商贸有限公司（以下简称四仪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王运栋、代容上诉请求：1.撤销一审判决，依法将案件发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未查清涉案房屋存在新增夹层隔断改建住房销售的行为，认定事实不清，举证责任分配不当；2.被上诉人恶意签订欺诈合同侵犯上诉人合法权益；3.被上诉人虚假宣传，隐瞒违法建筑事实，；4.一审法院未针对函询证据组织双方进行质证，在庭审中未录音录像，属程序错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 德福公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中汇公司、四仪公司未发表答辩意见。 王运栋、代容向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销王运栋、代容在宜宾德福公元项目1号楼8-11号房屋上的《商品房买卖合同》及补充协议、《装修工程协议》；2.判令德福公司返还王运栋、代容购房款280000元并支付资金占用的利息至实际履行时止（自2017年12月25日暂算至2019年12月31日）27191.11元；3.判令德福公司赔偿王运栋、代容三倍购房款840000元；4.判令中汇公司、四仪公司承担第三项诉请金额的连带赔偿责任；5.判令德福公司返还王运栋、代容购房杂支4512元（不动产登记费550元、装修管理等388元、垃圾处置等944元、维修基金2630元）；6.判令四仪公司退还王运栋、代容硬装款45000元，德福公司、中汇公司连带赔偿王运栋、代容三倍硬装款135000元；7.判令德福公司、中汇公司及四仪公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：德福公司以国有出让方式取得坐落于四川省宜宾市宜宾县宜宾德福公元项目地块建设用地使用权，土地规划用途为商业服务用地。德福公司的宣传资料载明：“E1户型两室两厅，建筑面积约52.59㎡，使用面积约93.09㎡。户型点评：舒适两房，空间方正无浪费，生活尽享从容；1+1＞2的LOFT空间，赋予生活更多灵动创意；4.5米超大空间，杜绝局促狭窄，奢想LOFT应有的尺度；一层客厅俯览城市风景，二层起居收藏私密优雅”。德福公司在德福公元项目园区内修建样板房体验区，展示精装房装修样板，其内容包括一层大厅、厨房、饭厅、上二楼的楼梯及二楼主卧室、洗漱间、卫生间等。德福公司（甲方）与四仪公司（乙方）签订了《德福公元项目批量装饰装修工程合同书》，约定：“第一条合作主体及目的：……。甲方希望，通过乙方提供的精装修产品及服务，提升甲方楼盘附加值，增强甲方市场竞争力，促进甲方楼盘销售。乙方希望，通过在甲方楼盘范围乙方产品的应用，保持并提升乙方品牌知名度，扩大乙方产品市场占有率；第二条合作模式：1.产品推广模式，甲方在楼盘商品房的销售推广中，以广告宣传、促销活动等形式，向甲方客户及社会推介乙方精装修产品及服务。2.产品销售模式，在甲方楼盘LOFT小户型毛坯房销售价格基础上（由甲方自行确定），加上乙方精装修价格，由甲方负责精装房的整体销售工作。甲乙双方约定52-55平方LOFT精装修价格为捌万元整。详见附件1、附件2德福公元项目精装修价格表（此价格为总包干价格，协议签订后不允许因任何原因调整其价格）。3.装修款收款模式，客户购买精装房物业时，精装修总价8万元，其中3万元甲方按照本协议3.1约定代为支付，其余5万元按照第三方客户与乙方签订的委托装修协议为准（客户分两次支付）。……。第三条双方权利和义务：（一）甲方权利和义务……。（二）乙方权利和义务，……，9.乙方所搭建钢结构隔层须符合国家相关规范，如因乙方所搭建钢结构隔层因质量问题或其他造成事故或损失，均由乙方承担全部经济、法律责任。……”同时双方约定由四仪公司将《装修工程协议》盖好公章后交给德福公司，再由德福公司售楼工作人员在商品房买受人买房时将《装修工程协议》交给商品房买受人自愿签署。2017年12月25日，王运栋、代容与德福公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》(合同编号2017015045)，约定：“商品房基本情况：该商品房为预售许可证2017001号下第1号楼[幢]无单元8层8-11号，规划用途为商业服务，层高为5.10米，预测建筑面积共52.59平方米，套内建筑面积40.50平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算单价为每平方米6913.58元，总价款为280000元；付款方式及期限：买受人于2017年12月25日支付首期房价款140000元，占全部房价款的50%，余款140000元向四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司天池支行申请贷款支付；交付时间和手续：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施及相关设施所作的说明、允诺确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约；销售承诺：……（二）出卖人承诺：按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记；使用承诺：买受人承诺使用该商品房期间，不擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构；附件一房屋平面图显示：该商品房为长9米、宽4.5米、内部为空的长方形结构。”当日，王运栋、代容与德福公司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中，10.2.1条约定：“对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人以任何形式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他方案载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中的任何内容和信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。”王运栋、代容于当日向德福公司支付购房首付款140000元。同日，王运栋、代容在德福公司售楼工作人员提供的《装修工程协议》上签名捺印，与四仪公司建立装修工程合同关系，双方约定：工程地址为德福公元1号楼8楼11号，工程户型及面积为52.59㎡，采取包人工、包主材、包辅材的承包方式，工程价款5万元，房屋竣工验收合格后四个月内为装修装饰工程竣工交付日期”，并对一楼、二楼各房间及楼梯所用材料名称、规格、数量作了约定。2018年2月7日，王运栋、代容向四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司天池支行按揭贷款140000元后支付德福公司。2018年11月25日，王运栋、代容向四仪公司支付了装修款40000元。2018年12月26日，德福公司向王运栋、代容发出接房通知。2018年12月31日，王运栋、代容向德福公司交纳不动产登记费550元，向宜宾县房地产管理局的银行账户存入了房屋维修基金2630元。同日，王运栋、代容向前期物业服务企业成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司交纳了物业费884元、生活垃圾处置费60元、建渣清运费210.36元、装修管理费157.77元、出入证工本费20元。2019年7月，四仪公司在装修德福公元其他业主房屋过程中发生纠纷，引发本案纠纷，经政府相关部门调处后仍未得以解决，王运栋、代容遂向一审法院提起诉讼。该商品房尚未办理不动产权证。 一审法院认为，王运栋、代容与德福公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，是自愿签订，合同上明确载明了所买卖的房屋为商业服务用房，德福公司在宣传中已经明确告知需要通过装修才能改变为住房，而相关建设行政主管部门在调处当事人之间纠纷过程中亦未明确该房屋做夹层隔断改为住房销售行为按违法行为处理，且在一审法院函询过程中,相关部门均不认为该问题属于其职责范围,故对此情形的判断,王运栋、代容没有充分证据证明德福公司销售该房屋存在违反法律禁止性规定的情形及存在欺诈的故意。综上，对王运栋、代容要求撤销《四川省商品房买卖合同（预售）》并赔偿损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。王运栋、代容未举证证明中汇公司与德福公司共同实施了欺诈王运栋、代容的行为，且中汇公司系受德福公司委托宣传销售其商品房，中汇公司在本案《四川省商品房买卖合同（预售）》签订前已与德福公司解除了商品房营销策划代理合同，故本案与中汇公司无关。王运栋、代容、四仪公司之间签订的《装修工程协议》，虽与王运栋、代容、德福公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有关联，但两份合同相互独立，不属同一法律关系，不应在本案中合并处理，因四仪公司在履行装修合同过程中发生的纠纷，王运栋、代容可以另案依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王运栋、代容的诉讼请求。案件受理费15182元，由王运栋、代容负担。 二审期间，上诉人向本院提交新证据一组：光盘一份，拟证明德福公司修建的商品房的隔层系违法建筑。 德福公司质证认为，对该份证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。上诉人应当提供该份证据的原始载体，并载明该份影视资料证据的录制人、录制时间及录制地点，但从该份证据的影像资料看，均没有相应的说明，该份证据不符合证据的基本形式要件，不能达到上诉人的证明目的。 中汇公司、四仪公司未发表质证意见。 德福公司、中汇公司、四仪公司未向本院提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审的审理程序是否合法；二、王运栋、代容与德福公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否应当撤销；三、四仪公司是否应当退还装修预付款。 关于争议焦点一，上诉人认为一审函询内容没有经过双方当事人的质证。经核查，函询内容系行政机关内部函件交流资料，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据种类，不需要组织双方当事人进行质证，故该上诉理由不能成立。针对上诉人认为一审庭审未录音录像的问题，因庭审同步录音录像并非案件审理的法定程序，故上诉人的该项主张，本院不予采信。 关于争议焦点二，王运栋、代容自愿与德福公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同明确载明了所买卖的房屋为毛坯房，且双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均未约定交付房屋条件为精装房。德福公司与四仪公司签订的《德福公元项目批量装饰装修工程合同》约定由四仪公司对德福公元项目楼盘进行精装修，该合同的主要内容是德福公司在出售房屋时向业主及社会推荐四仪公司的装修产品及服务，德福公司在销售房屋时，以清水房的价格加上精装修价格销售。上述合同仅系德福公司与四仪公司之间的约定，并不能证明德福公司必须将精装修作为德福公司向王运栋、代容交付房屋的必备条件，王运栋、代容接收房屋后向四仪公司交付了装修款40000元，王运栋、代容对精装修成果不满意发生的纠纷系王运栋、代容与四仪公司之间的装修合同纠纷，王运栋、代容以德福公司未交付精装房主张解除合同的理由不能成立。关于德福公司在商业用地上建房作为住房出售给业主的问题，虽然商业用地建房后作为住房出售不符合土地使用性质，但现有法律无效力性禁止规定否认上述行为的合同效力，德福公司虽然在搭建过程中存在违反相关规定，王运栋、代容没有充分证据证明德福公司销售该房屋存在违反法律禁止性规定的情形及存在欺诈的故意，双方签订的合同并不因此无效，王运栋、代容主张房屋存在安全隐患而应当解除合同，但其提供的证据不足以证明房屋存在安全质量问题。王运栋、代容主张撤销合同并要求德福公司赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案系商品房预售合同纠纷，应处理德福公司与王运栋、代容的商品房预售合同关系，王运栋、代容主张四仪公司应退还其装修预付款，属于王运栋、代容与四仪公司之间的装修合同关系，不属于本案审理范围，王运栋、代容可另行主张权利。 综上所述，王运栋、代容的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15182元，由王运栋、代容负担，本院予以免缴。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  王纯强 审 判 员  张 羽 二〇二一年二月二十三日 法官助理  罗劲松 书 记 员  程佳琪