北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2367号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀连，女，1962年9月3日出生，汉族，北京市平谷区人。委托诉讼代理人：郭建全,北京市中尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王少成，男，1989年9月6日出生，满族，吉林省公主岭市人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：于新雨（王少成之妻），1990年6月17日出生，汉族，北京然雨腾洋商贸有限公司会计，住北京市平谷区。上诉人杨秀连因与被上诉人王少成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨秀连及其委托诉讼代理人郭建全，被上诉人王少成之委托诉讼代理人于新雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀连上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持杨秀连全部反诉请求；2．一、二审案件受理费由王少成承担。事实和理由：1．邻居家失火影响东厢房东北角，烟熏面积7．8平米，不足租赁面积2%，对房屋内纸箱奶制品没有影响，不属于因不可抗力不能实现合同目的。2．双方合同义务已经履行完毕，没有证据证明杨秀连要收回房屋，也没有证据证明王少成要求解除合同，至今，王少成的部分财物仍存放在出租房屋，王少成退还租金没有事实及法律依据，消防部门喷水导致货物损失已经赔偿完毕，可以继续履行合同，王少成解除合同没有法律依据。3．王少成租赁房屋期间，将地面毁坏严重，应承担赔偿责任。王少成辩称，不同意杨秀连的上诉请求与事实和理由，请求二审法院维持一审法院判决。王少成向一审法院起诉请求：1．判令自2019年5月30日解除王少成与杨秀连签订的2019年4月17日至2020年4月16日房屋租赁合同；2．判决杨秀连退还2019年5月30日至2020年4月16日的租金23008．22元及押金1000元；3．诉讼费由杨秀连承担。杨秀连向一审法院反诉请求：1．判令王少成支付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元；2．判令王少成支付房屋地面修复费6000元、地面养护期间房屋延迟出租损失1500元；3．判令王少成承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年4月17日，王少成与杨秀连签订《房屋租赁合同》，载明：王少成租赁杨秀连位于平谷区王辛庄镇小辛寨村中路X号房屋，建筑面积400平方米，租期自2019年4月17日至2020年4月16日，共计12个月，租金标准26000元／年，押金1000元以及合同解除等内容。当日，王少成给付杨秀连租金及押金共计27000元，杨秀连将房屋交给王少成，王少成用此房屋存放纸箱式奶制品。2019年5月28日上午10时许，涉案房屋东邻居郭启春家起火，后消防部门扑灭，导致王少成所租赁房屋院内的东彩钢房北侧2间东半部屋顶及部分货物受损。同年7月23日，郭启春赔偿王少成租金4500元及货物损失1万元。后双方因退租一事未达成协议，现王少成诉至一审法院，要求依诉求解决，杨秀连持答辩理由不同意王少成诉求，并提起反诉，要求王少成给付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元及房屋地面修复费6000元、地面养护期间房屋延迟出租损失1500元。王少成不同意反诉诉求。在审理中，一审法院现场勘查：东厢房北两间东半部分有火烧痕迹，清点物品有12箱奶、办公桌1个、床垫1个、喷灯1个、长岭牌冰箱1个、桌椅1套；王少成明确表示上述物品不要了。进门口地面损坏面积：长约4．6米、宽约3．05米。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，王少成与杨秀连签订的《房屋租赁合同》是双方的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。在王少成租赁期间，因他人家失火，导致所租赁房屋及货物受损。王少成以租赁物达不到自己使用的目的而提出解除合同，杨秀连不同意解除，一审法院考虑在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，故对杨秀连的辩解，一审法院不予支持，但关于解除的时间，王少成主张在5月29日当天向杨秀连提出解除合同并拉走货物，杨秀连对此否认，一审法院结合他人赔偿房租4500元的日期是2019年7月23日，且杨秀连方在场，虽然三方没有签字，但此日应该是解除合同之日，如提前解除，赔偿的4500元房租应赔偿给杨秀连。故一审法院认定2019年7月23日系双方解除合同之日。现王少成要求解除租赁合同，一审法院予以支持。法律规定，租赁合同到期或解除后，承租人返还租赁物，出租人应将未到期的租赁费退给承租人。本案中，王少成已将一年的租金给付杨秀连，现王少成要求退还未使用期间的租金，理由正当，一审法院予以支持，但所退租金以一审法院确定解除之日的次日计算，即2019年7月24日至2020年4月17日共计268天×（26000元÷365天）≈19090元。关于王少成主张退押金一事，杨秀连不同意该诉讼请求，一审法院根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款的规定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。虽然导致合同解除不是王少成的过错责任，但在租赁期间，王少成承认进门口的水泥地面系自己卸货轧坏，虽然在审理中杨秀连答应王少成可以把车开进来，但不能确定其轧坏地面不用赔偿，故对王少成主张退押金的诉求，一审法院不予支持。针对反诉，关于杨秀连主张王少成支付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杨秀连主张王少成支付房屋地面修复费6000元一节，王少成不同意赔付，根据现有证据不能证明王少成轧坏地面不用赔偿的事实。对于损失数额，因双方均表示由法院酌定，故一审法院根据现场勘查损失面积，按铺设水泥地面和水泥排污管重新铺设及人工、清运费等酌定为2000元。关于地面养护期间房屋延迟出租损失1500元一节，王少成不同意赔付，一审法院考虑修复路面确实需要一定时间，对此酌定为700元。扣除王少成的押金1000元，王少成应赔偿杨秀连地面修复费、地面养护期间房屋延迟出租损失1700元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、王少成与杨秀连于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、杨秀连于判决生效后十日内退还王少成的租金19090元；三、王少成于判决生效后十日内赔偿杨秀连房屋地面修复费及地面养护期间房屋延迟出租损失共计1700元（已扣除押金1000元）；四、驳回王少成、杨秀连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由王少成负担123元（已交纳），由杨秀连负担277元（限判决生效后七日内交纳）；反诉费43元，由王少成负担25元（限判决生效后七日内交纳），由杨秀连负担18元（已交纳）。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据现有证据及一审法院勘查结果，王少成租赁房屋主要用于存放纸箱奶制品，王少成、杨秀连在合同履行中，因邻居家火灾导致租赁房屋存放货物及部分屋顶受损，邻居家发生火灾影响租赁合同履行是王少成、杨秀连在订立合同时无法预见的。根据王少成租赁的房屋用于存放货物的事实，结合租赁房屋部分屋顶存在受损的情形，表明火灾导致房屋租赁合同的基础条件发生了不属于商业风险的重大变化，继续履行租赁合同对王少成一方明显不公平，王少成有权解除涉案房屋租赁合同，在协商不成时，王少成可以请求人民法院解除合同，据此一审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》并无不妥，本院对杨秀连有关“王少成解除合同没有法律依据，合同目的可以实现，可以继续履行合同”的上诉理由和请求不予采纳。根据火灾的侵权人向王少成赔偿房屋租金的事实，结合杨秀连认可2019年7月23日进行了三方协商的事实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院认定2019年7月23日解除合同的处理意见并无不妥，一审法院根据合同的解除日期，判决杨秀连退还王少成相应租金并判决驳回杨秀连有关租金反诉请求的处理意见亦并无不妥，故本院对杨秀连要求王少成给付租金的上诉请求和理由不予采纳。一审法院对房屋地面的修复费用、因修复地面、地面养护期间房屋迟延出租损失进行了酌定，在杨秀连提供的证据不能证明一审法院酌定的上述费用显失公平的情形下，本院对杨秀连有关“应判决支持杨秀连修复地面、地面养护期间房屋迟延出租损失的全部反诉请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，杨秀连上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由杨秀连负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 江锦莲审 判 员 孙 妍二〇二一年二月二十六日法官助理 陈文文书 记 员 任 宇