福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终1270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈继宝，男，1959年8月26日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀结，女，1971年9月23日出生，汉族，住福建省德化县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈捷渊，福建大佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许从伟，男，1978年8月4日出生，住汉族，福建省德化县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许丽云，女，1982年1月10日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人陈继宝、陈秀结因与被上诉人许从伟、许丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈继宝、陈秀结上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回许从伟、许丽云一审诉讼请求，支持陈继宝、陈秀结的反诉请求；2.本案一、二审的诉讼费用由许从伟、许丽云负担。事实和理由：一、一审程序严重违法。1.一审对本案参与诉讼的主体认定错误。本案《房地产权属转让协议书》的合同当事人系陈继宝与许从伟，许丽云与陈秀结不是本案适格诉讼主体。2.许从伟、许丽云提起的诉讼违反了一事不再理原则。许从伟、许丽云提出的诉请，即将本案讼争房屋登记过户，该诉请与许从伟、许丽云在2007年提起的诉讼中的诉请完全相同，且2008年3月24日(2007)德民初字第1646号判决驳回了许从伟、许丽云的诉讼请求。二、一审认定许从伟与陈继宝签订的《房地产权属转让协议书》(2004年7月24日)有效为认定错误，本案讼争房屋的转让合同依法当属无效合同。三、一审对本案讼争的10平方米车位进行判定错误。该所谓的10平方米车位属标的不明、约定不明，不具备合同构成及履行的要件形式，在双方无法协商一致的情况下，该约定无效，亦不具有履行的可行性。四、一审关于本案《房地产权属转让协议书》的约定属于双方没有先后履行顺序，应当同时履行的认定错误。五、本案讼争的《房地产权属转让协议书》依法应当予以解除。1.在本案中，因该房屋的特殊性，且双方矛盾已经激化，视同水火，无法友好相处，双方无法一起共同生活在同一栋楼房中，《房地产权属转让协议书》已经实际无法履行，依法应当予以解除。2.因本案讼争的房屋已经抵押给农村信用社，抵押贷款35万元，现已经不具有交付和过户的可能性，因此本案的合同以及过户已经无法继续履行，依法应当予以解除。六、许从伟、许丽云所述其在2019年8月22日支付的2万元款项系购房款与事实严重不符，陈继宝、陈秀结不予认可，该证据不具有客观性，不得作为本案定案证据使用。 许从伟、许丽云辩称，一审不存在程序严重违法的情形，且认定事实清楚、证据充分、程序合法。双方签订的《房地产权属转让协议书》合法有效，许从伟、许丽云有权要求陈继宝、陈秀结履行协助办理产权过户的手续。 许从伟、许丽云向一审法院起诉请求：1.要求确认许从伟与陈继宝于2004年7月24日签订的房地产（不动产房产买卖合同））转让协议书有效；2.要求陈继宝、陈秀结将位于德化县××镇××村××路××单元××号××层，不动产房产权（建筑面积134.03平方米）、车库10平方米变更登记过户给许从伟、许丽云；3.要求陈继宝、陈秀结应赔偿许从伟、许丽云经济损失149000元；4.要求陈继宝、陈秀结支付许从伟、许丽云违约金50000元。5.要求确认许从伟、许丽云购买的地下车库10平方米的位置在西边靠楼梯边大柱内，确保停车位10平方米的使用权和摩托车出入有道路通行权。6.要求陈继宝、陈秀结立即恢复原告购买的套房通水、通电的使用权。7、要求确认许从伟、许丽云套房有往返一层大门的总门钥匙、楼梯有通道通行、使用权。8.要求许从伟、许丽云应免于支付陈继宝、陈秀结购房款人民币20000元（时间从2005年5月23日起至2019年8月22日止）的资金占用利息。 陈继宝、陈秀结向一审法院提出反诉请求：1.判令解除陈继宝与许从伟于2004年7月24日签订的《房地产权属转让协议书》；2.判令许从伟向陈继宝支付违约金50000元。 一审法院审理查明：讼争房屋、车库现位于德化县××镇××村××路××单元××号，陈继宝于2005年12月27日取得了讼争房屋的土地使用权证，土地使用权类型为出让，2007年8月18日，取得讼争房屋所有权证。房屋所有权证号为：071513号、住宅面积134.03平方米，车库面积10平方米。2004年7月24日，陈继宝（作为甲方）与许从伟（作为乙方）签订一份房地产权属转让协议书，约定陈继宝将位于德化县××村××路××单元××号××层××房××平方米和地下车库10平方米的房产所有权转让给许从伟，转让金额为149000元，并约定付款方式为：ａ）甲、乙双方在签订协议书时乙方一次性付给甲方人民币伍万元（50000元）正；ｂ）乙方应于9月1日前付给甲方人民币肆万元（40000元）；ｃ）乙方应于10月1日前付给甲方人民币叁万元（30000元）；ｄ）乙方应于11月1日前付给甲方人民币贰万元（20000元）；ｅ）乙方应在过户手续办理完整时付清后后欠房款玖仟元（9000元）。同时约定双方中有一方反悔，反悔方应支付违约金50000元给另一方等条款。2004年7月24日许从伟支付50000元给陈继宝，2004年9月1日许从伟支付40000元给陈继宝；2004年10月份许从伟支付10000元给陈继宝；上述3笔款项陈继宝均出具收条给许从伟收执。2005年8月15日，许从伟支付21300元给陈继宝收执，其中20000元系双方定于2004年10月份支付的购房款。后双方因车库位置及房款交付金额和时间等产生纠纷，2007年11月8日，许从伟作为原告，以陈继宝为被告，陈秀结为第三人提起诉讼，要求陈继宝交付10平方米的地下室车库及配合办理土地使用权及房屋所有权过户手续。案经审理，德化县人民法院于2008年3月24日作出（2007）德民初字第1646号民事判决书，判决如下：驳回许从伟的诉讼请求。该判决对双方当事人的争议焦点与案件事实作出以下认定：第一、关于房屋交付日期及房地产权属转让协议书的效力。“本院向德化县自来水公司查询的关于自来水入户申请表及缴费单……用水入户申请表及缴费单、代扣水费存折与缴纳水费通知单能够相互印证，证明原告许从伟于2006年5月23日向自来水公司申请生活用水入户，以及缴纳相应水费的事实，因此，其证明力予以认定。由此，结合双方当事人的陈述，可以认定：被告已于2005年5月23日前将二层的套房交付给原告。”、“原被告签订房地产权属转让协议时，第三人陈秀结在场……，陈秀结以不知道原被告双方签订协议转让房屋以及其未在协议上签名为由主张协议无效的理由不能成立。”“因此，许从伟与陈继宝签订的《房地产权属转让协议书》合法有效”；第二、被告应否即时交付地下室车库及办理土地使用权、房产所有权过户手续给原告。“协议明确约定了原告分期支付房款的时间，但对房屋交付、办理过户手续的时间以及地下室车库位置均未作约定，……依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可根据交易习惯来确定双方应当履行合同债务的时间。买卖交易的习惯一般是一手交钱、一手交货，即交付标的物与支付价款是同时进行的，没有先后履行顺序。根据协议约定，除办理房地产权属过户手续后才交的9000元外，其余房款140000元许从伟应分期于2004年11月1日前交清，故陈继宝也应同时于2004年11月1日交付房屋，付清房款与交付房屋、车库系同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定‘当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。’陈继宝在收到许从伟应交付的20000元购房款前，有权行使抗辩权，拒绝许从伟要求交付房屋及办理过户手续的要求。也就是说，被告在收到原告应交付的20000元购房款前，有权行使抗辩权，拒绝原告要求交付房屋的请求。”该判决宣判后，许从伟、陈继宝、陈秀结均未上诉，直至诉讼时还未履行。在诉讼过程中，许从伟于2019年8月22日将20000元购房款汇入陈继宝在德化县农村信用社的账号。许从伟于2020年9月6日将2131.50元存入陈继宝在德化县农村信用社的账号，欲用于支付套房实际建筑面积多出协议书面积2.03平方米的购房款。于2020年9月6日将600元存入陈继宝在德化县农村信用社的账号，欲支付二层套房往返一层安装总门的六分之一总材料款。2019年8月间陈继宝将涉案的房屋办理抵押登记给德化县农村信用合作联社，抵押借款350000元，贷款期限是3年。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方签订的协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案双方应继续履行《房地产权属转让协议书》的约定，许从伟已履行支付20000元义务，即有权要求陈继宝按协议约定协助办理产权过户手续。许从伟本应于2004年11月1日前支付陈继宝20000元，直到本案起诉后，才于2019年8月22日将20000元购房款支付完毕，应赔偿陈继宝因逾期支付购房款20000元造成的经济损失，即以20000元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2019年8月22日止按年利率6%计算资金占用期间的利息。许从伟依交房之日依交易习惯应支付套房实际建筑面积多出协议书面积的购房款，其未及时支付给陈继宝造成了损失，应予赔偿。许从伟、许丽云要求确认公用总门、楼梯、通道通行使用权，这是合同的附随义务，该请求予以支持。许从伟、许丽云要求陈继宝、陈秀结赔偿经济损失149000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据；许从伟、许丽云要求确认购买的地下车库10平方米位置在西边靠楼梯边大柱内，因合同没有具体约定，缺乏事实依据；许从伟、许丽云对套房的水、电已开户使用，未提供陈继宝、陈秀结停止其水电使用权的相关证据，其要求陈继宝、陈秀结立即恢复套房通水、通电的使用权缺乏事实依据，不予采纳。陈继宝在诉讼期间将涉案房屋办理抵押登记向德化县农村信用合作联社借款的行为所产生的法律后果应由陈继宝个人承担，其应在合理期限内偿还借款，解除抵押登记。综上，许从伟、许丽云的诉讼请求予以部分支持。陈继宝答辩和反诉提出许从伟构成严重根本违约、双方多次发生争吵，矛盾尖锐，协议书实际无法履行要求解除合同等主张，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，不予采纳，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、许从伟与陈继宝于2004年7月24日签订的《房地产权属转让协议书》合法有效；二、陈继宝、陈秀结应于判决生效之日起三个月内偿还借款给德化县农村信用合作联社并解除抵押登记，并于解除抵押登记五日内按照《房地产权属转让协议书》的约定，协助许从伟办理房地产权属变更登记手续；三、许从伟对共有的楼梯通道具有共同使用权，陈继宝、陈秀结应于判决生效之日起十日内将总门钥匙移交给许从伟；四、许从伟应于判决生效之日起十日内支付陈继宝以20000元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2019年8月22日止按年利率6%计算资金占用期间的利息；五、许从伟应于本判决生效之日起十日内支付陈继宝以2131.5元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2020年9月6日止按年利率6%计算资金占用期间的利息；六、驳回许从伟、许丽云的其他诉讼请求；七、驳回陈继宝、陈秀结的反诉请求。案件受理费4280元，由许从伟、许丽云负担2000元，陈继宝、陈秀结负担2280元。反诉受理费1050元，由陈继宝、陈秀结负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：《房地产权属转让协议书》是否合法有效，当事人是否应继续履行。双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，2004年7月24日，陈继宝将位于德化县××村××路××单元××号××层××房××平方米和地下车库10平方米的房产所有权转让给许从伟，双方签订的《房地产权属转让协议书》，当事人主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应认定合法、有效，当事人应按照合同的约定和法律的规定全面地履行自己的义务。虽《房地产权属转让协议书》未约定交付房产、办理过户手续的时间，但许从伟已支付了购房款140000元，履行了付款义务，其有权要求陈继宝、陈秀结协助其办理房屋过户手续。陈继宝、陈秀结于本案诉讼期间将涉案房产抵押给案外人德化县农村信用合作联社，该抵押行为未经许从伟的同意，侵犯了许从伟的合法权利，陈继宝、陈秀结应自行与案外人德化县农村信用合作联社协商解除抵押登记。陈继宝、陈秀结上诉涉案合同为无效合同、其有权解除合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈继宝、陈秀结的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4280元，由陈继宝、陈秀结负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  王莉莉 二〇二一年二月二十六日 书记员  黄钰漩 一、引用的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；