云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终63号上诉人（原审原告）：魏文伟，男，1976年8月18日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。被上诉人（原审被告）：魏正玲，女，1964年4月28日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。上诉人魏文伟因与被上诉人魏正玲租赁合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏文伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实不清。上诉人妻子并非租赁合同的当事人，并不了解铺面的实际租赁情况，其作出同意终止合同的意思表示与上诉人及房主的意思相反，被上诉人的通知行为不能认定为通知到达。且被上诉人在2020年6月1日通知上诉人妻子后仍继续经营，不能视为其想解除合同。二、一审适用法律错误。被上诉人作为违约方，法定解除权应当归上诉人享有，一审适用《合同法》第九十四条第二款规定认定被上诉人的行为符合合同解除情形错误。其次，行使法定解除权或约定解除权，应在合理期限内行使，被上诉人不想继续履行合同可以催告上诉人行使解除权，上诉人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭。上诉人已明确表示不同意解除的情况下，双方应继续履行合同。魏正玲辩称，同意原审判决。魏文伟向一审法院起诉请求：判令魏正玲支付2020年9月1日至2021年8月31日止的租金18000元。一审法院审理查明：2019年7月27日魏文伟与张萍签订《商铺租赁合同》，张萍将位于华宁县（公安局侧门）商铺一间出租给魏文伟，2019年9月15日，经张萍同意，魏文伟与魏正玲签订《铺面转让合同》，将承租铺面转租给魏正玲，约定租期自2019年9月15日起至2023年8月31日止，2019年9月16日至2020年8月31日的租金为15000元，转让租金14500元，违约方支付违约金5000元，从2020年9月1日起以原始合同为主，即第二年18000元，第三年19000元，第四年20000元，租金于每年的8月15日前一次性付清，房屋装修归魏正玲。合同签订后，魏正玲付给魏文伟第一年的租金15000元及转让费14500元。魏正玲经营至2020年6月1日，通过电话告知魏文伟妻子欲中止《铺面转租合同》，魏文伟妻子在电话中同意中止，后魏文伟不同意中止合同，拒收魏正玲还回的铺面钥匙。2020年10月10日，魏文伟提起诉讼。另，双方明确转让金系装修费，魏正玲承租后使用原装修物。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，魏文伟与魏正玲于2019年9月15日签订《铺面转租合同》，双方对租赁物、租期、租金、付款时间和方式、转租、违约金等进行了约定，合同签订后，魏文伟将商铺交给魏正玲，魏正玲也支付了装修费及第一年租金，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行期间，魏正玲于2020年6月1日通过电话告知魏文伟的妻子欲中止履行合同，魏文伟妻子电话中同意中止履行合同，魏文伟提出其妻子不是合同当事人，对其同意中止履行合同的意思表示不予认可，该意见符合法律规定，予以采纳，魏正玲向与魏文伟共同生活的成年人（妻子）作出的意思表示，应当视为通知已到达魏文伟，魏正玲的行为符合合同解除的情形，合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，魏文伟要求魏正玲支付2020年9月1日起至2021年8月31日止租金18000的主张，因魏正玲已于2020年6月1日向魏文伟作出中止履行合同的意思表示，在2020年9月30日交铺面钥匙时魏文伟拒收，且9月30日后魏正玲也未再继续经营，对该主张，一审支持合理部分，即由魏正玲支付魏文伟2020年9月1日至9月30日一个月的租金并承担违约责任。双方在合同中约定违约金5000元，明显过高，一审支持由魏正玲承担以未履行部分租金为基数按一年期贷款市场报价利率上浮30%的违约责任，魏正玲提出违约金过高，应予减少的意见，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、由被告魏正玲于判决生效后十日内支付原告魏文伟2020年9月1日至2020年9月30日的租金1500元，并以57000元为基数按一年期贷款市场报价利率上浮30%给付原告魏文伟违约金2852.85元，合计4352.85元；二、驳回原告魏文伟的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况相一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案魏文伟与魏正玲签订的《铺面转让合同》合法有效，双方均应依约履行合同。履约过程中，魏正玲于2020年6月1日向魏文伟的妻子提出不想再继续承租，欲于第一年租期届满时（2020年8月31日）解除合同，魏文伟的妻子对此表示同意。关于魏文伟提出其不知情不同意解除合同的意见，因夫妻双方对家庭事务及财产的处理享有平等的权利，结合魏正玲系向魏文伟妻子支付租金的事实，其有理由相信该同意解除合同的意思表示为魏文伟夫妻双方的共同意思，故该辩解理由不能对抗善意第三人，本院不予采纳。双方之间的《铺面转让合同》应认定经协商一致于2020年8月31日解除，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，认定合同因魏正玲通知到达魏文伟而解除，系适用法律错误，二审予以纠正。合同解除后，尚未履行的终止履行，魏正玲实际使用商铺至2020年9月30日，应参照合同约定的租金标准支付2020年9月1日至2020年9月30日期间的房屋占用费1500元，魏文伟要求支付其余租金的主张不能成立，本院不予支持。关于一审判由魏正玲承担的违约责任，因其并未提出上诉，二审不予审查处理。综上所述，魏文伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由魏文伟负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二一年二月七日书记员 刘 骐