上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84630号原告：上海舒世物业管理有限公司，住上海市浦东新区五星路200、212、222、224、88弄169、170、179、180、183号一层A05。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：张敏。被告：涂善邦，男，1989年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海舒世物业管理有限公司诉被告涂善邦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海舒世物业管理有限公司的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。被告涂善邦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海舒世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令1、原、被告之间《租赁合同》于2020年8月31日解除；2、被告向原告支付自2020年6月1日起至2020年8月31日止的租金人民币(以下币种同)105,000元及滞纳金4,830元(滞纳金以105,000元为本金，按万分之五每日计算，自2020年6月1日起算，算至2020年8月31日)；3、判令被告向原告支付2020年6月1日起至2020年8月31日止的物业费4,644元；4、判令被告向原告支付免租期租金35,000元；5、判令被告向原告支付违约金210,000元；6、判令被告向原告支付2020年7月实际使用未付的水电费7,614.80元和2020年8月实际使用未付的水电费5,420.20元，共计13,035元；7、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年1月8日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区五星路332、336、410弄39号1层A01、五星路XXX弄XXX号XXX层A02(以下简称系争房屋)，用于开办潮汕海鲜粥城，约定合同期限自2020年2月1日至2023年1月31日。但因生意不好，被告经营惨淡。自2020年6月1日起，被告不再按约支付租金，经原告多次催告后，被告仍不履行付款义务，并于2020年8月25日书面申请退租并承诺将系争房屋于2020年8月31日退还原告。原告认为，《租赁合同》第5.6、9.2、10.3、10.4、10.5条均对被告的违约责任作了明确约定，被告的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。被告涂善邦未到庭参加诉讼，亦未提交书面证据材料。但其于2020年12月23日至本院陈述：其同意解除合同，同意支付2020年6月1日至2020年8月31日租金105,000元，但不同意支付滞纳金，且滞纳金标准过高。同意支付物业费，不同意支付免租期租金和违约金，即使法院判决要求被告支付，也认为违约金标准过高。第六项诉讼请求，同意支付。另被告除向原告支付7万元租房保证金外，还支付了1万元装修押金。本院经审理认定事实如下：2020年1月8日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定由被告承租系争房屋。合同第三条约定，本合同约定的租赁期限自2020年2月1日至2021年6月30日，其中免租期包括在租赁期限内。在原告继续获得系争房屋所在项目经营权且被告不存在任何违约行为的情况下，允许被告顺延租赁期限至2023年1月31日，并按本合同相关租金标准执行。原告给予被告1个月免租期，免租期自2020年2月1日至2020年2月29日止。合同期限内，由于被告原因导致本合同在租赁期到期结束前终止履行的，免租期约定失效，被告需全额支付免租期内的租金。租金自2020年2月1日开始计算，从2020年2月1日开始租金为35,000元/月，物业费为12元/平方/月(以上价格均不含税)，前两年租金和物业费不变，第三年起(包括第三年)按起租日租金每两年递增8%，物业费递增1元/平方/月。合同第9.2条约定，双方同意，有下列情况之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同解除时当月租金的6倍支付违约金；违约金不足以抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)被告任何一期租金逾期不足额支付超过30天……第9.4条约定，因为被告自身原因提出提前解除合同的，被告需提前三个月向原告书面提出申请，经双方达成一致意见后可以提前终止合同。双方无法达成一致意见的，被告无权要求原告退还租房保证金，在被告向原告支付完提前终止日之前的租金及相当于6个月租金的违约金后，本合同终止并按照10.5条处理。第10.3条约定，被告逾期不支付租金的，每天按照欠付金额的万分之五承担违约金；如因被告逾期支付租金导致原告解除合同的，被告还须按照本合同第9.2条承担违约责任。第10.5条约定，除本合同第9.1条约定的情况外，被告因自身原因造成在租赁期间解除合同的，被告不仅须按本合同约定承担违约金、赔偿金和补偿金，而且被告对系争房屋内的所有装修等投入均无偿归原告所有，且原告无需返还任何保证金。合同附件二第一条约定，被告已确认按现状交房。附件三租金及物业管理费约定，被告在签订本合同的五个工作日内，应向原告提交相当于贰个月的租金作为租金保证金70,000元，被告如需开通煤气，应向原告支付燃气保证金20,000元。被告支付租金时间约定，签订本合同五个工作日内，被告向原告支付首期三个月租金。以后以此类推，即被告在房屋使用前15天，一次性向原告支付后续三个月房屋租金。签订合同后五个工作日内，被告向原告支付免租期及首期物业费，系争房屋面积的物业管理费为1,548元/月，物业管理费的支付方式由原告按商业整体业态同比调整。之后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付租房保证金70,000元、首期三个月租金105,000元及装修押金10,000元。2020年8月25日，被告向原告提交退租申请书，称因个人原因，决定自2020年8月31日起不再续租，房屋退还给原告。2020年8月31日，原、被告签订退房交接书，明确退租时系争房屋内水、电抄见数，同时明确“经验收后，甲、乙双方确认该房屋交房时的状态于双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相等，且乙方已于签署本交接书时返还房屋钥匙至甲方，甲方同意接受，退房完成，相关违约条款另行协商”；“其他：甲方按乙方房屋现状收回，乙方遗留物品、设备，甲方按遗弃物处理，乙方不对物品、设备及装饰装潢主张权利”。审理中，原告明确相应的房屋保证金根据合同约定不同意返还，装修保证金1万元愿意退还，但执行时应抵扣被告应支付的费用。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告向原告提出退租申请后，双方实际于2020年8月31日办理房屋交接手续，故本院确认双方租赁合同于该日解除。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。原告主张根据2020年6月1日至2020年8月31日租金105,000元、2020年6月1日至2020年8月31日物业费4,644元及2020年7月至8月期间水电费计13,035元，被告同意支付，本院予以准许。原告主张滞纳金，根据双方合同约定被告应于房屋使用前15天，一次性向原告支付后续三个月房屋租金，被告未及时支付租金，原告据此主张逾期支付租金违约金，本院予以准许，相应违约金标准本院酌情确定为未付租金金额的日万分之三。关于免租期租金及违约金，本案合同解除系被告因自身原因向原告申请提前解除合同，双方房屋交接书明确相关违约条款另行协商，现双方就违约赔偿事宜未达成一致意见，原告依约追究被告违约责任并无不当。故原告要求被告支付免租期租金的请求，本院予以支持。根据双方合同约定，因被告自身原因提前解除合同，双方无法达成一致意见，被告无权要求原告退还租房保证金并还应向原告支付相当于6个月租金的违约金；考虑到原告已没收被告相应租房保证金以及合同实际履行情况，本院酌情确定被告另向原告支付违约金35,000元。对于装修保证金，原告同意返还，本院一并予以处理。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海舒世物业管理有限公司与被告涂善邦于2020年1月8日签订的《租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2020年6月1日至2020年8月31日租金105,000元；三、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司逾期支付租金违约金(以105,000元为本金，自2020年6月1日起至2020年8月31日止，按照日万分之三标准计算)；四、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2020年6月1日至2020年8月31日物业管理费4,644元；五、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司免租期租金35,000元；六、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司违约金35,000元；七、被告涂善邦于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2020年7月至2020年8月水电费共计13,035元；八、原告上海舒世物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告涂善邦装修保证金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,887元，减半收取3,443.50元，由被告涂善邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年二月十九日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》1、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。