上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终458号上诉人（原审原告）：俞凌嫣，女，1976年7月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：范本闻，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱雪皎，女，1984年8月15日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。上诉人俞凌嫣因与被上诉人朱雪皎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初74555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞凌嫣上诉请求：撤销原审判决第四项，改判朱雪皎支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费24,000元、自2020年1月至2020年10月的物业管理费4,816.30元。事实和理由：俞凌嫣在双方协商解除合同后已通过各种方式催促朱雪皎交房，但因朱雪皎的原因导致涉案房屋未能按时交接，朱雪皎应支付相应的房屋使用费。此外，俞凌嫣已代朱雪皎缴纳了2020年1月至2020年10月的物业管理费，朱雪皎应将相应款项支付给俞凌嫣。朱雪皎辩称，不同意俞凌嫣要求支付房屋使用费的上诉请求；同意支付物业管理费，但仅同意支付2020年1月份的物业管理费。俞凌嫣向一审法院起诉请求：1.确认俞凌嫣与朱雪皎签订的《上海市房屋租赁合同》及《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除；2.判令朱雪皎支付自2020年2月1日起至同年4月30日止的房屋租金5,000元；3.判令朱雪皎支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费（按照每月12,000元的标准计算）。一审法院认定事实：位于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋的权利人登记为俞凌嫣。2016年5月，俞凌嫣作为出租方将上述房屋出租给作为承租方的朱雪皎，约定租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；前两年半租金为每月12,000元，后两年半租金为每月13,200元，每期提前三日支付；保证金为24,000元。双方就上述租赁事宜分别于2016年7月15日签订《上海市房屋租赁合同》、于2016年5月5日签订《承租合同补充协议》。朱雪皎接收系争房屋后进行装修、对外出租，并陆续向俞凌嫣支付了保证金24,000元及至2020年1月31日止的租金。2020年5月4日，俞凌嫣通过微信向朱雪皎发送：“其实如果实在没生意的话，你空租着越久也是越亏，退租对你只有好处没有坏处，跟我沟通下就行，这是疫情造成的也不是你主动违约，我理解的。”同日，朱雪皎回复：“我想了想，房子还是退给你吧，现在小区我们也做不了生意，你也不用扛着家里的压力啦。”同年5月7日，朱雪皎回复：“2月、3月、4月租金减免，然后付5,000元租金退房我同意的，这个没有问题。”同年5月9日，俞凌嫣发送：“你要是没时间就下个月再说，我妈前几天去查身体的报告出来了，血脂异常的高，她还要去常海医院看几次才行。第一时间告诉你，你也好缓一缓调整一个你方便的时间再搬，不用那么急了就。”同年6月18日，朱雪皎发送：“搬家出门单什么时候配合开好？”俞凌嫣回复：“所有租户搬家装车离开物业，都要列清单给房东签字，你现在连一个清单都不给我，你说我怎么签字，在哪里签？”朱雪皎回复：“物品太多啦，清单没法一一列出来，要么这样吧，我们20号前把物品都打包好，你安排个人，你的家人或者亲戚什么的过来当面交接下，我们当面退房退押金，我们的物品装车拉走。”同年6月19日，朱雪皎发送：“我们物品大部分都打包好了，等着和你交接，20号还交接吗？”同年6月21日，俞凌嫣向朱雪皎发送《律师函》，告知朱雪皎退租时不可擅自拆除装修，不得改变房屋现有装修格局，并要求于2020年6月30日之前归还房屋。后双方始终未能办理房屋交接，故俞凌嫣诉至法院，要求判如所请。一审审理中，双方于2020年10月31日至系争房屋办理房屋交接。俞凌嫣表示，交接时系争房屋内可移动物品已搬离，除二楼卫生间台盆被搬走，其余装修均正常。朱雪皎表示可移动物品之前已陆续搬离，交接当日仅搬离一台冰箱及零散物品，台盆之前已坏。俞凌嫣另表示，朱雪皎支付的保证金可用于抵扣应付款项，如有剩余则同意退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，俞凌嫣与朱雪皎签订的《上海市房屋租赁合同》《承租合同补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，俞凌嫣与朱雪皎均应恪守。租赁期限届满前，俞凌嫣与朱雪皎通过微信就合同解除事宜达成一致，即《上海市房屋租赁合同》《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除，2020年2月至4月租金由朱雪皎支付5,000元，上述约定系双方真实意思表示，理应遵照履行。俞凌嫣要求朱雪皎支付自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金5,000元，法院予以支持。朱雪皎按照协商的期限履行搬离义务，但因双方未能妥善办理交接手续，致使朱雪皎部分物品未能按期搬离。双方的微信聊天记录显示，朱雪皎多次要求俞凌嫣委托相关人员前来办理交接手续。虽俞凌嫣曾向朱雪皎发送《律师函》要求朱雪皎履行归还房屋的义务，但实际始终未能积极配合。依据2020年10月31日的交接情况，朱雪皎未存在拆除或损坏房屋装修的情形，且自2020年7月1日后，朱雪皎亦未实际使用系争房屋，故法院认定延迟收回房屋之责在于俞凌嫣，俞凌嫣要求朱雪皎支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费，法院不予支持。一审审理中，俞凌嫣表示同意将保证金扣除应付款项后将剩余款项退还给朱雪皎，基于合同已经解除，朱雪皎结清相应款项后，俞凌嫣理应将收取的保证金予以退还。一审法院审理后，依法判决：一、确认俞凌嫣与朱雪皎签订的《上海市房屋租赁合同》及《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除；二、朱雪皎于判决生效之日起十日内支付俞凌嫣自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金5,000元；三、俞凌嫣于判决生效之日起十日内退还朱雪皎保证金24,000元；四、驳回俞凌嫣的其余诉讼请求。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由俞凌嫣负担600元，朱雪皎负担50元。二审中，上诉人俞凌嫣提交名称为“汤臣豪园666弄52号102室”小区高层物业管理费增值税普通发票一张，证明俞凌嫣于2020年12月26日缴纳涉案房屋2020年度的物业管理费5,779.56元，朱雪皎并未缴纳2020年以来的物业管理费，物业管理费为每月481.63元。朱雪皎质证后认为，其确实自2020年以来没有缴纳过涉案房屋物业管理费，认可物业管理费为每月481.63元。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，涉案房屋物业管理费为每月481.63元。经本院释明，双方当事人均同意在二审中对物业管理费进行处理。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：俞凌嫣要求朱雪皎支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费24,000元及自2020年1月至2020年10月的物业管理费是否有依据。关于房屋使用费，本院认为，俞凌嫣与朱雪皎于2020年5月4日协商解除涉案房屋租赁合同后，双方本应积极协商办理房屋交接手续，朱雪皎作为承租人应按约及时搬离，俞凌嫣作为出租人更应积极配合接收房屋，但本案中双方直至2020年10月31日才进行房屋交接。俞凌嫣向朱雪皎主张2020年7月1日至2020年10月31日的房屋使用费，其理由系由于朱雪皎原因才导致房屋迟延交接。在本院看来，根据双方微信聊天内容，朱雪皎自双方解除合同后，一直主动询问俞凌嫣有关搬离房屋事宜，并于2020年6月19日明确告知俞凌嫣其已打包完毕，等待交接，朱雪皎已积极履行承租人在合同解除后及时整理以待搬离的义务。由此，对于俞凌嫣的前述上诉主张及理由本院难以支持。关于物业管理费，本院认为，根据双方房屋租赁合同约定及此前物业费缴纳情况，物业管理费确由朱雪皎负担。现朱雪皎确认其未支付2020年以来的物业管理费，故本院认为，俞凌嫣向朱雪皎主张物业管理费具有依据。俞凌嫣认为朱雪皎应支付2020年1月至2020年10月的物业管理费，朱雪皎认为其仅需承担2020年1月的物业管理费，对此本院认为，俞凌嫣与朱雪皎于2020年5月4日协商解除合同，在此之前，朱雪皎依据房屋租赁合同占有使用涉案房屋，故朱雪皎支付物业管理费至合同解除之日为宜。鉴于双方对月物业管理费数额均已确认，本院确定朱雪皎应支付的物业管理费金额为1,988.67元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；俞凌嫣二审期间要求朱雪皎支付物业管理费的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、朱雪皎于本判决生效之日起十日内支付俞凌嫣物业管理费1,988.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1,300元，由上诉人俞凌嫣负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二一年二月二十六日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……