河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民终1332号 上诉人（一审原告、案外人）：常志超，男，汉族，1993年6月18日出生，住河南省许昌市魏都区。 委托诉讼代理人：段梦柯，河南博识律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：刘旭克，男，汉族，1985年10月12日出生，住河南省叶县。 委托诉讼代理人：邹东锋，河南九泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任婷婷，河南九泰律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：鲁山鸿尧置业有限公司，住所地河南省鲁山县花园路与尧山大道交叉口西南角（上宅1号楼7号门面房）。 法定代表人：吕跃伟。 委托诉讼代理人：王珊珊，女，汉族，1981年7月6日出生，住河南省鲁山县。 一审第三人（被执行人）：吕跃伟，男，汉族，1969年10月21日出生，住河南省平顶山市湛河区。 一审第三人（被执行人）：河南鸿尧实业有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区光明路西湛河桥南常绿大楼西楼。 法定代表人：吕跃伟，该公司经理。 一审第三人（被执行人）：平顶山市中信达物资有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路西段建材大世界院内15-20号。 法定代表人：吕跃伟。 一审第三人（被执行人）：平顶山市恒泰通实业有限公司，住所地河南省平顶山市卫东区大乌路口西100米路北（钢材市场东区2号院）。 法定代表人：魏钦召，该公司经理。 上诉人常志超因与被上诉人刘旭克及一审第三人鲁山鸿尧置业有限公司（以下简称鸿尧置业公司）、吕跃伟、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人常志超的委托诉讼代理人段梦柯，被上诉人刘旭克的委托诉讼代理人邹东锋，一审第三人鸿尧置业公司的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常志超的上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除鲁山县鸿尧御园××号楼××单元××层东户房产的查封，并终止对该房屋的执行。事实与理由：一、在刘旭克申请查封案涉房屋前，鸿尧置业公司就与张玉峰达成以房抵债协议，用包括案涉房屋在内的五套房屋抵偿鸿尧置业公司所欠张玉峰的债务。有吕跃伟向张玉峰出具的借条、转账凭证、短信截图及鸿尧置业公司、吕跃伟的认可予以印证。二、2017年4月5日常志超通过平顶山市亿万家房地产经纪有限公司从张玉峰妻子王利军处购买案涉房屋，并以转账方式向王利军、张玉峰支付了全部购房款41万元，鸿尧置业公司签订了认购协议、交款收据等更名手续。有房地产买卖合同、中介佣金支付凭证、银行转账凭证、认购协议书、交款收据。三、常志超名下无登记的可供居住的任何房屋，案涉房屋系用于居住的唯一住房。常志超对案涉房屋享有足以排除执行的合法权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定。 刘旭克答辩称，一、常志超在诉讼中的证据对于关键问题的证明力不足，一审判决正确。二、常志超未提供在案涉房屋被查封前合法占有案涉房屋的证据。请求驳回上诉，维持原判。 鸿尧置业公司述称，同意上诉人常志超的意见。 吕跃伟、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司未答辩。 常志超向一审法院提出的诉讼请求：解除鲁山县鸿尧御园××号楼××单元××层东户房屋的查封，并终止对该房屋的执行。 一审法院认定事实：刘旭克与吕跃伟、鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月13日作出（2018）豫04民初27-1号民事裁定，对吕跃伟、鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司的财产予以查封、冻结、扣押，保全限额共计12000万元整。 一审法院于2018年3月19日向鲁山县不动产登记中心送达了该裁定和协助执行通知书，查封了鸿尧置业公司位于鲁山县××路××路××小区××号楼的房产。 2018年9月7日，在一审法院主持下，该案件各方当事人自愿达成和解协议，内容有：（一）吕跃伟自调解书生效后支付刘旭克共计本金81073287元及利息37875000元（具体支付方式：2018年10月20日前吕跃伟支付刘旭克55163970元，剩余款项最迟于2020年8月1日前吕跃伟向刘旭克支付完毕）。刘旭克自愿放弃本案其他诉讼请求；……（三）鸿尧置业公司、河南鸿尧实业有限公司、平顶山市中信达物资有限公司、平顶山市恒泰通实业有限公司对上述吕跃伟应支付款项承担连带支付责任；……（五）各方承认就本案别无其他纠纷。一审法院于2018年9月7日制作（2018）豫04民初27号民事调解书，已生效。 2019年12月常志超得知案涉房屋已被一审法院查封后，作为案外人对案涉房屋提起了执行异议，一审法院于2020年3月11日作出（2020）豫04执异12号执行裁定：驳回案外人常志超的异议。常志超不服依法提起了案外人执行异议之诉，导致本案诉讼。 一审期间，常志超提交了以下证据：一、关于案涉房屋来源的证据。（一）吕跃伟作为借款人于2015年4月7日给常志超的借条复印件一张，内容为：今借张玉峰现金伍佰万元整（￥5000000元）；（二）河南省农村信用社（农商银行）客户回单一张，内容有：付款人张玉峰，收款人郭俊镯，交易金额：5000000，交易日期：2015-04-07，交易时间：11：00：32。（三）吕跃伟作为借款人于2017（该数字7是由8涂改并按有指印）年9月26日200万元借条一张，内容有：今借到张玉峰人民币现金贰佰万元整（2000000）元整，用于生意用途，经双方协商约定于2018年12月31日前还清借款（双方协商借款还款时间为2018年1月-3月份还款50万元，4月-6月份还款50万元，7月-9月份还款50万元，10月-12月份还款50万元）。双方在履约过程中，如借款人一期未按约定还款，可随时要求借款人还完下余借款。如不履行以上借款条约，双方约定从签协议之日，按照月息2%计算利息，并可向人民法院起诉。双方自愿达成以上之约定，口说无凭，特立此借条为证。（三）王利军与张玉峰于1999年1月6日的结婚证一张；（四）与吕伟电信（189××××2266）的短信截屏一张，内容有：2016年7月19日星期二，你好伟哥！昨天下午你弟妹去鲁山的鸿尧御园看过了，能网签的有三套（11号楼2楼东户134.23平方，20号楼一单元2楼东户129.85平方。21号楼5楼西户169.67平米。这几套房子先定住，随后见面再说。 二、关于案涉房屋，常志超签订的相关合同和付款情况的证据。（一）1.2017年4月5日，王利军（甲方、卖方）与常志超（乙方、买方）、亿万家经纪公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》1份，该合同落款处，甲方处有王利军的签名、指印、乙方处有常志超的签名、指印、经纪方处有王伟峰的签名并加盖有亿万家经纪公司公章。该合同内容有：（1）甲方自愿将坐落在河南省平顶山市鲁山县鸿尧•御园小区20号楼东单元2层东户之房产（房屋建筑面积为128.42㎡），具体以房屋产权证（不动产权证）面积为准，出售给乙方……（2）甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币434333元整。付款方式为：一次性付款。买卖双方同意在签署本合约当天支付人民币433333元整给卖房，卖房需积极配合协助买方办理相关转让手续。（3）双方同意于2017年4月5日由甲方将上述房产正式给付给乙方，房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。2．（1）河南省农村信用社客户账号×××77、内容有：2017年4月5日有对方户名为支付宝、对方账户为0133××××0019向该账户内转入8000元整。但该交易明细内也记载有自2017年3月19日起至2017年5月16日止自对方户名为支付宝、对方账户为0133××××0019向该账户内转入的另7笔共50500元的银行转账；（2）2017年4月5日，亿万家经纪公司，给常志超出具的8000元中介费收据一份，内容为：今收到常志超中介费用8000元整，系付鲁山县鸿尧•御园20＃楼东单。3．（1）2017年4月5日，王利军作为收款人给常志超出具的收据一张，内容有：今收到常志超房款现金人民币肆拾壹万元整，￥410000，系付鸿尧20-东2-东；（2）河南省农村信用社（农商银行）客户回单一张，内容有：付款人常志超，收款人王利军，到账方式为实时到账，交易金额200000元，交易日期2017-04-05，交易时间12：11：33；（3）中国工商银行自助终端凭条1张，内容有：打印时间2017／04／0512：00：12，收款人王利军，转账汇款金额200000元，自记用途为货款，汇款时间为实时汇款；（4）借记卡账户历史明细清单1张，内容有：卡号6217××××6031，户名常志超，起始日期2017-03-19，截止日期2017-03-19，交易日期2017-03-17，收入／支出金额-10000，对方账号1202××××4977，渠道ＰＯＳ交易。 （二）1．鸿尧•御园认购协议书一张，内容有：出卖人：鲁山鸿尧，认购人：常志超，房号：（鸿尧•御园）20号楼东单元2层东户，建筑面积：128.42㎡，付款方式：一次性付款，优惠后总房款：434333元。该协议书上加盖有鲁山鸿尧合同专用章，签订日期为2017年4月5日；2.2017年4月5日鲁山鸿尧开具的收据一张，内容为：兹收到常志超交来二期房款肆拾叁万肆仟叁佰叁拾叁元整，￥434333，加盖有鲁山鸿尧财务专用章。 （三）鲁山县房地产交易管理所于2020年7月1日出具证明一份，内容有：常志超现在鲁山县鲁班路与府后路交叉口西北角鸿尧御园小区购买房屋一套，位于20号楼1单元201号房，备案合同号：410××××0001号，房屋面积128.42平方米。 三、（一）1．（1）中国工商银行股份有限公司鲁山支行借记卡账户历史明细清单一张，内容有：卡号6217××××6031，户名常志超，起始日期2017-9-25，截止日期2017-9-25，支出6164元，对方账户1202××××4977，渠道ＰＯＳ交易。（2）类似ＡＴＭ机交易截屏一张，内容有：交易时间：2017-9-2510：49，交易卡号：6217××××6031，业务摘要：转账，经营场所：支付宝-吕雪霞，记账金额：-6164元，交易币种：人民币，对方账户：1202××××4977。（3）账单详情一张，内容有：吕雪霞-6164.00交易成功付款方式：中国工商银行（6031），转账说明：转账，处理进度：9-2510：49付款成功—9-2510：49银行处理中—9-2510：50转账成功，转账到中国农业银行（4377）吕雪霞，创建时间：2017-9-2510：49，账单分类：转账充值。（4）鲁山鸿尧于2017年9月25日开具的收据一张，内容有：兹收到常志超交来二期20-东-2-东房屋维修基金，金额（大写）：陆仟壹佰陆拾肆元整，￥6164元，加盖有鲁山鸿尧财务专用章。2．河南省住房专项维修资金专用票据（房地产主管部门代管住房专项维修资金专用）一张，开票时间为2018年6月22日，内容有：缴款人：常志超，住房位置：鸿尧御园小区20＃1-201号，住房面积：128.42㎡，缴款金额：6164元，加盖有鲁山县房产管理局住宅专项维修资金管理局财务专用章。（二）1．收据一张，内容有：入账日期：2019年9月17日，交款单位：20号楼东单元2层东户，收款方式：共管账户代收，人民币叁仟叁佰叁拾元整，￥3330元，收款事由：预收天然气施工费，加盖有鲁山鸿尧财务专用章。2.2020年7月31日，平顶山市豫鼎物业管理有限公司（以下简称豫鼎物业公司）出具的收据一张，内容有：交款单位20东2东常志超收款方式人民币（大写）叁佰元整￥300，收款事由：水费，加盖了该物业公司行政章。3.2020年7月31日，豫鼎物业公司出具的收据一张，内容有：交款单位20东2东常志超收款方式人民币（大写）伍佰元整￥500，收款事由：电费。 四、鲁山县不动产登记中心于2019年12月11日，给常志超出具的查询结果证明一张，内容有：常志超名下无登记有不动产。 一审法院认为，本案的争议焦点是常志超对案涉房屋是否享有足以排除刘旭克申请强制执行的合法权益。 依据（2018）豫04民初27-1号民事查封裁定书、（2018）豫04民初27号民事调解书，申请执行人刘旭克作为鸿尧置业公司等人的一般金钱债权人，对查封的案涉房屋享有执行顺位在先的优先受偿权。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 常志超提供其于2017年4月5日与张玉峰妻子王利军签订的房屋买卖合同、王利军给其出具的收据，同日其又与鸿尧置业公司签订的认购协议书，鸿尧置业公司给其出具的二期房款收据，意图证明常志超是购买鸿尧置业公司以房抵债给王利军丈夫张玉峰的房屋。但一般情况下，鸿尧置业公司若要以自己所有的房屋冲抵其债务的话，通常情况要注明是冲抵张玉峰的债务。而本案是鸿尧置业公司直接与常志超签订认购协议书，显然与一般生活常识不符，不予采信。 该案涉房屋房款，常志超与王利军、鸿尧置业公司均约定为434333元，常志超在起诉状中也自述合同签订之日即2017年4月5日已付清了该全部房款，鸿尧置业公司也给常志超出具了收到该二期房款434333元的收据，但常志超仅提供了该日其向王利军分2次转账共支付40万元的条据，并且其中1张中国工商银行自助终端凭条上自记用途为货款，另1万元为常志超名下的借记卡于2017年3月19日转账证明。常志超对实际支付房款为41万元与约定房款434333元的差距，解释为张玉峰夫妇自愿放弃了差额部分。因常志超提供的中国工商银行自助终端凭条上自记用途为货款，故该20万元不认定是常志超支付案涉房屋的房款。另上述的41万元也与常志超在其起诉状中自述当日即交付了全部房款的事实不符，故常志超现提供证据不足以证明其起诉主张其已支付案涉房屋房款的事实，故常志超应当承担上述司法解释规定举证不能的不利后果。 另常志超虽然提供了鸿尧置业公司于2017年9月25日给其出具的二期房屋维修基金6164元收据，及同日常志超通过其名下的借记卡使用POS机向尾数为4977卡内转账支付6164元的事实，但同时常志超随机又向该卡内转账支付5869元，若尾数为4977的银行卡真为鸿尧置业公司持有，常志超同日向鸿尧置业公司2次转账显然与常理不符，故该证据依法不予采信。 至于常志超提供鲁山县房管局住房专项维修资金管理局于2018年6月22日给其开具的6164元住房维修基金正规票据，晚于2018年3月17日查封案涉房屋之日，禹鼎物业公司于2020年7月31日给常志超开具的电费、预存水费票据，更是晚于查封逾2年之久，至于常志超提供案涉房屋装修照片，显然应是在2020年7月31日之后，故常志超现提供的证据不足以证明其在查封案涉房屋之前即合法占有使用了该房屋，即常志超对该案涉房屋不享有足以对抗刘旭克申请强制执行的合法权益。 综上所述，常志超的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回常志超的诉讼请求。一审案件受理费7815元，由常志超负担。 除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：张玉峰2015年4月7日向郭俊镯银行转账500万元；郭俊镯的河南省农村信用社银行明细显示收到了该500万元，当月向姜英利支付了数笔款项；河南吉海建筑安装工程有限公司出具证明称姜英利系出纳，还提交了2014年6月23日其与鸿尧置业公司签订的鸿尧御园住宅小区前期景观、临时路面降水、围墙、支护等项目工程施工合同。 鸿尧置业公司2016年7月1日至2016年9月30日会计档案凭证存有2016年8月1日向王利军开具的20号楼东单元2层东户房款434333元收据、21号楼5层西户房款710880元收据，2016年8月13日向王巧兰（王利军申请更名为王巧兰）开具的11号楼1单元2层东户房款520812元收据，均为记账联。2017年10月1日至2017年12月30日会计档案凭证存有2017年9月25日向张玉峰开具的19号楼4层东户房款816886元收据、19号楼2层东户房款811833元收据，均为记账联。 二审中，证人王某出庭作证称其在2017年春天介绍常志超与王利军认识，二人此前并不认识，其带常志超及常志超的父亲看过王利军转让的房子，付款时三方都在场，使用银行转账支付了房款，并办理了更名。 本院认为，常志超不是从鸿尧置业公司直接购买案涉房屋，而是通过中介与张玉峰之妻王利军达成合意，受让关于案涉房屋的相应权利后再与鸿尧置业公司签订认购协议。评判常志超对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，需要判断张玉峰是否对鸿尧置业公司享有合法债权，常志超是否真实购买人及其与鸿尧置业公司签订的认购协议的性质等。 常志超提交了鸿尧置业公司法定代表人吕跃伟向张玉峰2015年4月7日出具的500万元借条、2015年4月7日张玉峰向郭俊镯转账支付500万元的银行凭证；鸿尧置业公司会计档案存有向张玉峰之妻王利军开具的案涉房屋房款收据记账联，鸿尧置业公司认可张玉峰出借款项及鸿尧置业公司以房抵债的事实；张玉峰向郭俊镯转账的部分款项，被用于鸿尧置业公司所开发的鸿尧御园小区的工程建设，以上事实可以认定张玉峰对吕跃伟享有合法债权，鸿尧置业公司实际使用了所借款项，愿意以案涉房屋抵债清偿债务。鸿尧置业公司与张玉峰达成以房抵债合意后，2016年8月1日与张玉峰之妻王利军签订了认购协议书，2017年4月5日王利军将关于案涉房屋的相关权利转让给常志超，常志超与鸿尧置业公司签订了认购协议书，至此，常志超成为债权权利人。一审判决认为冲抵债务当注明是冲抵张玉峰的债权，不应由鸿尧置业公司与常志超签订认购协议书。在张玉峰与鸿尧置业公司达成以房抵债的合意情况下，真实购买人要与鸿尧置业公司签订合同才能最终成为案涉房屋登记权利人，真实购买人为保障自身权益也会要求与鸿尧置业公司直接签订合同，故一审判决认为该行为与生活常识不符不当。 在查封前，2017年4月5日常志超向王利军通过银行转账支付了20万元、20万元，其中通过中国工商银行自助终端支付20万元的用途标识为货款，但无任何证据证明二人此前相识、存在经济来往，证人中介王伟峰介绍了款项支付系三方均在场进行银行转账的情况，结合银行自助终端通常仅能选择个别用途的现实，可以认定常志超已支付了该笔20万元。鸿尧置业公司将案涉房屋以434333元抵张玉峰的借款，此后张玉峰再以略低于该价格的41万元由常志超实际购买，符合开发商作为债务人以较高价格处置资产给借款债权人，再由借款债权人折价处置的客观现实。结合王利军出具了41万元的收据，鸿尧置业公司认可上述交易，应当认定常志超已按合同约定足额支付了41万元房款。常志超称2017年9月25日向鸿尧置业公司支付维修基金6164元。2017年9月25日常志超的中国工商银行6031银行卡向4977账户POS转账交易了6164元，还向4977账户POS消费交易了5869元，但常志超提交的账单详情显示是向吕雪霞的中国农业银行4377账户转账了6164元而非向无账户名称的4977账户转账6164元、消费5869元，一审法院认定常志超同日向鸿尧置业公司两次转账与常理不符，缺乏事实依据。以上事实，足以印证常志超购买案涉房屋并支付全部房款的真实性。 查封前，常志超与鸿尧置业公司签订了认购协议书，且提供了其家庭成员名下均无用于居住的其他房产的查询信息，其购买案涉房屋系用于自用居住，属于生存利益。常志超虽未提交在查封前占有案涉房屋的证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条“在查封之前已合法占有该不动产”的规定，但符合第二十九条“在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，应当认定常志超享有排除执行的民事权益。 综上所述，常志超的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04民初71号民事判决； 二、不得执行鲁山县鸿尧御园20号楼东单元2层东户房屋。 一审案件受理费7815元、二审案件受理费7815元，均由刘旭克负担。 河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04执异12号执行裁定自本判决生效之日起失效。 本判决为终审判决。 审判长  张俊宇 审判员  牛建华 审判员  李建瑞 二〇二一年二月十八日 书记员  李嘉慧