上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初38950号原告：龚孝宣，男，1970年9月8日出生，汉族，户籍地山西省。委托诉讼代理人：王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱祎唯，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：陈泽春，男，1976年1月8日出生，汉族，户籍地浙江省台州市，现住上海市闵行区。原告龚孝宣诉被告陈泽春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月21日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王轶俊及被告陈泽春到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告龚孝宣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁协议》；2、被告返还原告已经支付的2020年1月6日至2020年2月5日的租金人民币(币种下同)20,000元；3、被告退还原告保证金40,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月30日签订了《租赁协议》，约定被告将位于上海市闵行区瑞丽路XXX号商铺(以下简称涉案商铺)出租给原告使用；月租金为24,000元。租赁期间，原告已支付被告至2020年2月5日止的租金，并支付了40,000元的履约保证金。然2019年12月15日，原告接到一位自称二房东的案外人谢作词来电，告知原告“被告系三房东，其已不再将涉案商铺转租给被告，并且已经告知了被告，故要求原告直接与其签订《房屋租赁合同》”。原告认为，二房东谢作词已于2020年1月1日起不再将涉案商铺转租给被告，即被告已经失去了对涉案商铺转让、转租的权利，无法履行原、被告签订的《租赁协议》，应当退还原告保证金及一个月的租金。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告陈泽春辩称，不同意原告的全部诉请。被告和二房东约定的租期至2019年12月31日止。到期后，二房东和被告商谈续租问题，但二房东将租金提高到2万元以上。该租金价格被告无法承受。故被告无奈只能让原告和二房东直接签约，这样原告支付的租金会比和被告签的租金要低。鉴于被告为涉案商铺的漏雨问题支出过维修费，为办理营业执照也花费很多，故被告和原告沟通确定将原告多余的房租、押金等作为对被告的补偿。经审理查明，2018年10月30日，原告龚孝宣(承租方，乙方)与被告陈泽春(出租方，甲方)签订《租赁协议》，约定甲方将上海市闵行区瑞丽路XXX号商铺(即涉案商铺)出租给乙方使用，租期自2018年11月6日至2021年11月5日；乙方每年向甲方支付租赁费24万元，计月租金2万元；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期相关费用之如期结算，乙方同意于交房时向甲方支付4万元作为乙方确保协议履行之保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还给乙方。协议还对其他内容作了约定。前述协议签订后，被告向原告交付了涉案商铺。原告向被告支付了履约保证金4万元并按约支付了至2019年11月5日止的租金。至于2019年11月6日至2020年2月5日止的租金，原告仅支付了5万元。审理中，据被告陈述，其系从二房东谢作词处承租得来涉案商铺，双方约定租期至2019年12月31日止，后其未再与谢作词就涉案商铺租赁事宜予以续约。同时双方确认，被告与谢作词约定的租期届满后，谢作词将涉案商铺出租给原告方。现原告以讼称事由诉至本院。以上事实，由原告提供的《租赁协议》、押金和租金支付凭证等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签署的《租赁协议》中有关自2018年11月6日至2019年12月31日约定的内容系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效。就原、被告签署的《租赁协议》中有关2020年1月1日至2021年11月5日约定的内容，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外”，现从本案事实查明可见，被告实际系转租方，其与原告签署的《租赁协议》所约定的租赁期限显然已超过其与出租方谢作词约定的租赁期限，故超过部分即有关2020年1月1日至2021年11月5日期间租赁事宜所约定内容当属无效。就有效部分内容，鉴于该部分内容实际已履行完毕，故不存在需解除之情况。就无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告返还租赁保证金4万元，符合法律规定，本院予以支持。就原告主张的2020年1月6日至2020年2月5日的租金20,000元的返还，本院认为，一方面，自2020年1月1日起，被告本身并无出租的权利，另一方面，根据双方确认，被告与谢作词约定的租期届满后，谢作词将涉案商铺出租给原告方，故现原告要求被告返还2020年1月6日起的租金，有事实根据，并符合法律规定，本院予以支持。至于具体返还的金额，根据审理查明，2019年11月6日至2020年2月5日止的租金，原告仅支付了5万元，故实际被告应返还的租金仅为1万元。至于被告所辩称的双方达成一致、原告支付的保证金及多余租金归属被告的意见，因无相应依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告龚孝宣与被告陈泽春于2018年10月30日就上海市闵行区瑞丽路XXX号商铺签订的《租赁协议》中有关2020年1月1日至2021年11月5日期间租赁事宜所约定的内容无效；二、被告陈泽春于本判决生效之日起三日内返还原告龚孝宣租金10,000元；三、被告陈泽春于本判决生效之日起三日内返还原告龚孝宣租赁保证金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计700元，由原告龚孝宣负担175元，由被告陈泽春负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年二月十八日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。