江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终567号上诉人（原审被告）：杨威，男，1988年9月5日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁苏倩，女，1994年7月25日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。原审第三人：宿迁宸家房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县丽景贵都3幢112号商铺。法定代表人：金小虎，该公司执行董事兼总经理。上诉人杨威因与被上诉人袁苏倩以及原审第三人宿迁宸家房地产有限公司（以下简称宸家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开听证进行了审理。上诉人杨威的委托诉讼代理人沈中华，被上诉人袁苏倩及其委托诉讼代理人蒋廷茂参加了听证。本案现已审理终结。杨威上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨威不承担违约责任；本案一、二审诉讼费用由袁苏倩负担。事实和理由：1.杨威未按期办理房产证系因不可抗力，不应当承担违约责任。根据双方合同约定，杨威履行办理房产证和过户义务的履行期间截至2020年3月4日，此时恰逢新冠病毒××疫情，杨威无法按照合同约定期限办理房产证及过户手续。新冠××疫情是双方当事人在签订合同时均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”杨威在新冠××疫情趋缓后积极履行合同，于2020年4月28日办理房产证，主观上不存在违约故意，因此，杨威不应当承担未按期办理房产证的违约责任。2.因构成情事变更，杨威无法完成过户手续，不应当承担违约责任。杨威办理房产证后，沭阳县人民政府出台《沭阳县棚户区改造实物安置实施办法》规定：“定销商品房交付使用后，开发企业应协助被征收户办理《不动产权证》。定销商品房取得《不动产权证》两年内限制上市交易，满两年后取消交易限制。”因此，杨威无法按照合同约定办理过户手续。上述文件出台是双方在签订房屋买卖合同时无法预见的，且该事由不可归责于双方当事人，构成情势变更。在发生导致合同无法继续履行的情势变更事由后，杨威暂时中止继续履行合同行为不构成违约，不应当承担违约责任。被上诉人袁苏倩辩称，上诉人杨威的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.新冠××疫情期间，沭阳县不动产登记服务中心正常工作，不存在因新冠××疫情无法办理产权及过户登记的不可抗力。2.沭阳县人民政府《沭阳县棚户区改造实物安置实施办法》是2019年1月24日发布实施的，早于本案双方签订房屋买卖合同，因此不存在情事变更。杨威在签订的房屋买卖合同时未能提前了解案涉房屋能否上市交易，在合同中承诺履行办理产权登记及过户义务，但其未能履行该义务，构成违约，应当承担违约责任。3.袁苏倩购买案涉房屋是为了孩子上学，目前房屋已经增值近三十万元，一审判决酌定违约金仅为5万元，并不过高。而且，袁苏倩交付的45万元购房款即便按照银行同期贷款利率计算所产生的利息已经达到5万元，5万元违约金尚不足以弥补袁苏倩购房款被杨威占用期间的利息损失。原审第三人宸家公司未作答辩。袁苏倩向一审法院起诉请求：1.解除袁苏倩与杨威签订的房屋买卖合同；2.杨威退还袁苏倩购房款45万元，并支付违约金9万元；3.本案诉讼费用由杨威负担。一审法院认定事实：2019年12月7日，袁苏倩与杨威签订定房协议一份，约定杨威将其所有的沭阳县幸福家园二期30幢一单元1202室房屋出售给袁苏倩，房屋建筑面积为123.83平方米，总售价95万元。协议签订后，袁苏倩先付定金5万元，双方约定于2019年12月13日之前袁苏倩交首付款45万元（包含之前的定金5万元），杨威收到首付款后，50个工作日内办理房产证并配合袁苏倩做银行按揭贷款及不动产转移登记手续。同时约定如卖方违约，则双倍退还定金，如买方违约，定金归卖方所有。袁苏倩于当日支付定金5万元。2019年12月13日，双方再签订协议书一份，约定袁苏倩购买杨威的上述房屋，今交付房屋首付款45万元（包含定金5万元）。因此房是拆迁安置房，杨威要求袁苏倩交付首付款用来补齐房屋差价，用来办理房产证。杨威收到首付款后应在自合同签订之日起50个工作日内把房产证办理下来并配合袁苏倩办理银行按揭和大厅不动产转移登记手续，若杨威未能在协议时间内把产证办理下来，则视为单方违约，并立即退回袁苏倩首付款，另承担首付款百分之二十的违约金。协议签订后，袁苏倩支付首付款40万元。杨威于2020年4月28日办理到涉案房屋的不动产权证书，但至今未协助将涉案房屋变更登记至袁苏倩名下，因而成讼。一审法院另查明，涉案房屋属于定销商品房。沭阳县人民政府于2019年1月24日印发《沭阳县棚户区改造实物安置实施办法》第三章第十条（五）条规定：“定销商品房在交付使用后，开发企业应协助被征收户办理《不动产权证》。定销商品房在取得《不动产权证》两年内限制上市交易，满两年后取消交易限制。”一审中，双方一致同意双方之间的房屋买卖合同自2020年5月19日起解除。一审法院认为：袁苏倩和杨威之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法予以确认。合同签订后，袁苏倩依约支付房屋首付款。杨威未提前了解涉案房屋的性质、能否交易等信息，从而导致其办理不动产权证后无法按合同约定将房屋过户至袁苏倩名下，杨威的行为构成违约，应承担违约责任。双方均同意自2019年5月19日起解除合同，一审法院予以确认。杨威收取的首付款45万元应退还袁苏倩。袁苏倩主张违约金9万元，但未提供证据证明其损失，依据本案实际情况，一审法院将违约金数额酌情调整为5万元。杨威不同意承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、袁苏倩与杨威关于沭阳县幸福家园二期30幢一单元1202室房屋买卖合同自2020年5月19日起解除；二、杨威应于判决生效后十日内返还袁苏倩购房款45万元；三、杨威应于判决生效后十日内支付袁苏倩违约金5万元；四、驳回袁苏倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元（袁苏倩已预交7080元），由袁苏倩负担360元，杨威负担13800元。二审中，当事人均未提供新的证据。双方当事人对一审法院查明认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：杨威能否以构成不可抗力和情事变更为由主张免除承担违约责任。本院认为：根据双方之间的房屋买卖合同约定，杨威应当在2020年2月21日之前履行办理房产证、协助办理银行贷款和办理过户手续的合同义务。杨威于2020年4月28日方办理房产证，且因政策限制无法过户。杨威辩称未在合同约定期限内办理房产证系因不可抗力，无法过户系因情事变更，故其不应当承担违约责任。本院认为，杨威上述辩解意见均缺乏事实和法律依据，不能成立，理由如下：关于杨威提出的不可抗力主张。首先，沭阳县不动产登记服务中心不动产登记窗口并未因新冠××疫情暂停工作，当事人可通过线上预约、电话预约的方式正常办理不动产登记业务，故不存在杨威主张的因不可抗力无法办理房产证和过户手续的情况。其次，即便杨威主张的因不可抗力不能办理房产证和过户手续成立，其亦应当在不可抗力原因消除后，及时履行合同，不能及时履行的，仍然构成违约。江苏省沭阳地区在2020年春节前尚未受新冠××疫情影响，此时合同履行期限已过30个工作日，故杨威应当在新冠××疫情影响消除后的20个工作日之内履行上述合同义务。杨威于2020年4月28日办理房产证，故所主张的因新冠××疫情无法办理过户手续的原因此时显然已经消除，但杨威并未在此后的20个工作日之内履行上述合同义务，仍旧构成违约。最后，因案涉房屋属于定销商品房，在取得房产证后两年内不得上市交易，这是杨威无法履行办理过户手续合同义务的根本原因，与其所主张的新冠××疫情不可抗力无关。因此，杨威主张其因新冠××疫情不可抗力不能按约办理房产证和和过户手续的主张，有违客观事实，缺乏法律根据，不能成立，本院不予支持。关于杨威提出的情势变更主张。首先，适用情势变更制度必备时间要件为情势变更的事实应当发生在合同成立之后、合同义务履行完毕之前。本案中，杨威主张的情事变更事实是沭阳县人民政府2019年1月24日印发《沭阳县棚户区改造实物安置实施办法》规定案涉房屋取得不动产权证两年内限制上市交易，故无法办理过户手续。本院认为，该情势变更事实发生时间远远早于本案双方当事人签订房屋买卖合同的时间，故不符合适用情事变更制度的时间要件。其次，适用情势制度的法律后果为“受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内重新协商不成的，当事人可以请求变更或者解除合同”，因此，除另有法律明确规定外，适用情事变更制度并不当然免除违约一方当事人的违约责任，故杨威以情事变更为由要求免除违约责任，缺乏法律根据，不能成立。关于杨威应否承担违约责任。本院认为，作为案涉房屋的出售方，杨威在出售房屋之前应当充分了解房屋性质和交易政策，签订合同之后应当及时履行合同，在合同无法履行、达成解除合意后应当秉持诚实信用原则及时返还购房款和协商赔偿。但是，杨威在未确保房屋能够上市交易的情况下签订案涉房屋买卖合同，签订合同后未及时履行办理房产证的义务，且因政策限制无法办理过户手续，杨威上述行为均已构成违约，应当承担违约责任。双方2020年5月19日达成解除合同合意后，杨威至今未能向袁苏倩返还购房款45万元，亦有违诚实信用原则。一审法院根据案涉房屋买卖合同签订和履行情况、合同约定的违约责任条款、杨威的违约行为和主观态度以及杨威占用45万元购房款期间等，酌定由杨威承担5万元违约金，并不过高，并无不当，应予维持。综上，上诉人杨威的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人杨威负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 刘爱萍审判员 董大千二〇二一年二月二十六日书记员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。