福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初4238号 原告:游红日，男，1963年3月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：姜运福，福建奥通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱加发，福建奥通律师事务所律师。 被告：刘忠和，男，1948年2月1日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李伟川，福建福民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐刘海，福建福民律师事务所律师。 原告游红日与被告刘忠和房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。游红日及其委托诉讼代理人姜运福、邱加发，刘忠和的委托诉讼代理人李伟川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游红日向本院提出诉讼请求：1.判决确认《房屋安置房买卖合同》（2018年9月1日）无效；2.判决刘忠和返还购房款450000元并支付资金占有利息损失46532.9元（第一笔以300000元为基数，从2018年9月2日起至2019年8月19日，以同期贷款年利率6%计，从2019年8月20日起至款项还清之日止，现暂计至起诉之日2020年7月15日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计；另加上一笔以150000元为基数，从2019年10月13日起至2019年8月19日以同期贷款年利率6%计，从2019年8月20日起至款项还清之日止，现暂计至起诉之日2020年7月15日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），合计496532.9元；3.判决刘忠和承担缔约过失责任，赔偿游红日装修费损失132000元（包括硬装、软装、家电家具等）；4.本案诉讼费、评估费、保全费等由刘忠和承担。事实与理由：2018年9月1日，游红日、刘忠和签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，双方约定刘忠和将其父亲刘君義（已故）名下（刘忠和承诺刘忠和其他继承人的弃权工作由刘忠和处理和完成）的坐落于福州市仓山区××街道××村的老房拆迁安置房中的一套（坐落于金建小区Ｂ标38号楼1605房）卖给游红日，建筑面积45平方米，成交总价550000元整；刘忠和保证产权清楚、产权材料属实，若刘忠和提供的基本情况与客观情况不一致，刘忠和应承担违约责任，并赔偿损失;刘忠和保证所提供的相关信息是真实、合法、有效的，并有义务告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权受限制的情况；刘忠和保证讼争房产权清楚，若因刘忠和的原因无法办理交易手续，刘忠和应负责赔偿等等。合同签订后，游红日于2018年9月2日向刘忠和支付300000元，2019年10月13日向刘忠和支付150000元，游红日依约共支付了450000元购房款给刘忠和本人，依约履行了购买人的合同义务。刘忠和亦将安置房于2019年8月21日交付给了游红日。游红日对该房进行了装修，花费了132000元的装修费用，已于2020年元月初入住。2020年3月初，游红日与刘忠和聊天时，刘忠和却说因该房还有另一个产权人刘吴氏因解放前出国多年下落不明，无法办理该房产权证过户手续。综上所述，刘忠和隐瞒该房原产权人的真实情况（在签约时仅出示了刘君義等共计9人兄弟姐妹签名的《拆迁补偿安置协议书》以及分割协议，均无刘吴氏的名字），对另一产权共有人未向游红日披露，导致合同履行不能，刘忠和的行为严重违背了诚实信用原则，严重损害了游红日的信赖利益，依据《中华人民共和国合同法》第42条第二项的规定，刘忠和应返还所有购房款并承担所有损失的经济赔偿责任。现提起诉讼，请求判如所请。 刘忠和辩称，一、游红日陈述不属实，具体体现在以下方面：1.游红日诉称，2018年9月1日其与刘忠和签订《拆迁安置房买卖合同》时，“双方约定刘忠和将其父亲刘君義（已故）名下…安置房中的一套（坐落于金建小区B标38号楼1605房）卖给游红日”，与事实不符。事实是，当时双方是说好刘忠和将父亲刘君義名下原130.8平方米房屋被拆除后安置的三套房屋中，户型为45平方米的安置房出卖给游红日，并非游红日所说的将“坐落于金建小区B标38号楼1605房卖给游红日”。而且当时刘忠和也是将列有九位被拆迁人的《拆迁补偿安置协议书》和分割书复印给游红日的。因为游红日出卖的该套安置房：①拆迁安置权益是在刘忠和父亲刘君義一个人名下；②是刘忠和家庭成员在村长和村委干部见证下，对刘君義上述拆迁安置权益进行分割后分配给刘忠和的，刘忠和有权处分；③双方在合同第一条第2项中已经明确“该房于2018年9月25日之后才能选房，选房时间由拆迁办安排”，证明双方签合同时还没有开始选房，刘忠和哪来的1605房卖给游红日？2.游红日诉称，2020年3月初其才知道1605房还有另一个拆迁人刘吴氏，刘忠和隐瞒该房原产权人的真实情况，未向其披露，也明显与事实不符。事实是，《拆迁安置房买卖合同》签订后，游红日得知刘忠和在另外一份《拆迁补偿安置协议书》中（即被拆迁人为刘吴氏、刘君義的协议书），另外还分到一套45平方米安置房时，就以为该份《拆迁补偿安置协议书》的被拆迁人只有两人，而刘忠和卖给他的安置房那份《拆迁补偿安置协议书》的被拆迁人有九人，今后过户会比较麻烦为由，要求刘忠和将被拆迁人为刘吴氏、刘君義的那份《拆迁补偿安置协议书》复印给他，并在选房时，游红日自行选了该协议书项下的金建小区B标38号楼1605安置房。2019年8月21日交房，刘忠和取款62993元给游红日去缴交1605房的费用。1605房的《拆迁补偿费和购房决算单》上明确载明，拆迁户为刘君義、刘吴氏。同日，游红日持《安置房排房通知单》办理了1605房交接手续。《安置房排房通知单》上也载明“被拆迁户刘君義、刘吴氏”。可见，游红日诉称其在2020年3月与刘忠和聊天时才知道该房还有另一个产权人，显然是故意作不实陈述。上述事实证明，游红日对于其购买的1605房存在另外一个产权人是明知的，不存在刘忠和对其隐瞒真实情况问题。二、鉴于案涉的1605房目前无法办理产权过户手续，刘忠和同意解除双方签订的《拆迁安置房买卖合同》，同意退还游红日购房款450000元。三、案涉的1605房2019年8月21日就已交房，游红日占有使用并将其出租收益至今，游红日诉请刘忠和支付资金占用利息损失，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。四、游红日在明知1605房存在另外一个产权人的情况下，执意选择该房并投入装修，自应承担相应的责任。游红日诉请判决刘忠和承担缔约过失责任，没有事实和法律依据，应予以驳回。刘忠和认为，合同解除后，游红日投入的装修，其中可移动的空调、电视、沙发等物品应由游红日自行撤回，其余部分应经过评估鉴定，由刘忠和适当予以补偿，以体现公平、公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析、认证如下：1.刘忠和对游红日提交的《拆迁补偿安置协议书》真实性无异议，游红日有提交工程合同书、装饰工程结算单、验收报告及装修款收据原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。游红日未提交收据原件核对，真实性不予采信；售货单并非体现系游红日购买且无相应支付凭证佐证，与本案的关联性无法确认；发票号码为22058199的增值税发票未体现系游红日购买，与本案的关联性无法确认；2.刘忠和有提交《分割书》原件核对，游红日对刘忠和提交的《拆迁补偿费和购房决算单》真实性无异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月1日，刘忠和以刘君義代理人的身份（甲方），与游红日（乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定甲方将坐落于福州市仓山区××街道××村（安置地：金建小区三区）约45平方米的安置房（具体详见回迁安置处决单）以550000元价格出卖给乙方，该房于2018年9月25日之后选房，选房时间由拆迁办安置，房屋的《不动产权证书》尚未办理；双方约定于2018年9月25日之后即安置房分房之后甲方代理人夫妻到公证处办理该房产的委托公证手续；房屋交付乙方使用后，乙方可对该房产进行装修，在未办理至乙方名下的《不动产权证书》前，若甲方代理人违约，除返还收取的款项外，应赔偿乙方550000元，甲方代理人还需对房产的装修进行全额赔偿（包括材料以及人工费用，具体以乙方提供的装修票据为准）；甲方代理人承诺该房产系父亲祖房遗产，有自行支配权利，若因此产生法律争议，由甲方代理人承担所有法律责任，即退还乙方已支付购房款并赔偿乙方违约金550000元以及乙方装修款。 上述合同签订后，游红日分别于2018年9月1日、2019年11月1日向刘忠和支付购房款300000元、150000元。 2019年8月21日，福州市仓山区房屋拆迁工程公司向福州鑫居房产地有限公司出具了第439号的《安置房排房通知单（九期)》，通知被拆迁户刘君義、刘吴氏同志，经自行选房安置金建小区B标38号楼1605室45.47平方米户型，已交清安置房应缴款项，予以办理房屋交接手续。该通知单原件现由游红日持有。诉讼过程中，游红日自认于2019年8月21日接收讼争房屋。 另查，游红日与福州荣灿装饰设计工程有限公司签订《金建小区二期B标段38#1605室施工项目工程合同书》，约定由福州荣灿装饰设计工程有限公司对1605室进行水电、土工、木工、油漆工等基础施工项目的施工，工程总造价114800元。游红日于2019年8月8日签订该合同，福州荣灿装饰设计工程有限公司于2019年8月28日签订该合同。诉讼过程中，游红日自认于2019年9月开始装修上述房屋。福州荣灿装饰设计工程有限公司先后出具三张收款收据，体现收到游红日装修款共计114800元。 本院认为，在案证据无法体现刘忠和以刘君義代理人身份与游红日签订讼争《拆迁安置房买卖合同》时，有取得了刘君義的授权或刘君義所有法定继承人（如刘君義已故）的授权，合同签订后亦未取得相应人员的追认，无法证实刘忠和签订讼争合同时系有权代理，故依法应当由刘忠和承担合同责任。关于讼争合同的效力问题，本院认为，虽然刘忠和在未取得处分权的情况下与游红日签订了讼争合同，但根据当时有效实行尚未修订的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定以及《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，讼争合同依法成立且合法有效，本案不存在游红日诉称的民事法律行为无效情形，游红日诉请确认讼争《拆迁安置房买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。因讼争合同不存在无效情形，故游红日基于合同无效要求刘忠和返还已付购房款及占用费以及赔偿损失的诉请，没有依据，本院不予支持。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下： 驳回游红日的全部诉讼请求。 案件受理费11100元，由游红日负担；财产保全费3663元，由游红日负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二一年二月二十六日 书记员  周靖玮 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。