山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终2100号 上诉人（原审原告）：张千。 上诉人（原审原告）：张然。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵萍萍，山东正义之光律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨栋梁，山东正义之光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张楠。 上诉人（原审被告）：广饶县一说酒店管理有限公司。 法定代表人：张楠，执行董事兼总经理。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘雁，山东玉辉律师事务所律师。 原审被告：东营正佳商贸有限公司。 法定代表人：陈英，执行董事。 诉讼代表人：东营正佳商贸有限公司管理人。 委托诉讼代理人：邵国栋，山东德衡（东营）律师事务所律师。 上诉人张千、张然与上诉人张楠、广饶县一说酒店管理有限公司（以下简称一说酒店）及原审被告东营正佳商贸有限公司（以下简称正佳公司）返还原物纠纷一案，均不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张千、张然的共同委托诉讼代理人赵萍萍、杨国栋，上诉人张楠、一说酒店及其共同委托诉讼代理人刘雁，原审被告正佳公司的委托诉讼代理人邵国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张千、张然上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判张楠、一说酒店返还张千、张然房屋并恢复原状，并将卫生间、洗漱间等公共设施恢复原状；2.一、二审诉讼费用及鉴定费全部由张楠、一说酒店承担。事实和理由：1.一审判决将本案案由确定为租赁合同纠纷属于事实认定错误，本案是侵权法律关系，而不是租赁合同法律关系，依据《中华人民共和国合同法》做出判决适用法律错误。张千、张然在一审网上立案和一审授权委托书中填写的案由均为返还原物纠纷，从立案到庭审时从未更改过。张千、张然与张楠、一说酒店既没有口头约定出租事宜，也没有签订过书面租赁合同，更未授权他人代为签订租赁合同，对此张楠、一说酒店是认可的，故双方之间不存在租赁合同关系。涉案房屋是在张千、张然不知情的情况下，被张楠、一说酒店非法占用并改建，张楠、一说酒店的行为明显是侵权行为。故本案应以《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国物权法》作为判决依据。同时，一审中张楠、一说酒店一直声称其已与一百五十多位业主签订了租赁合同，却始终没有向法院提交该一百五十多份书面租赁合同，可见其所称并不属实。况且正佳公司在一审庭审中也声称有1000多平方米房产被张楠、一说酒店非法占用和改建，双方没有签订房屋租赁合同。所以张楠、一说酒店到底非法占用和改建了多少户业主的房产不得而知，一审判决就该项事实并没有查清，在此情况下，一审法院站在考虑一百五十多位业主利益而作出的判决是错误的。2.一审判决未采纳评估鉴定意见书的鉴定意见认定租金损失，而酌情认定年租金为1万元，没有事实及法律依据。一审中张千、张然申请对涉案房屋2019年6月20日至2020年12月31日期间的租金进行了鉴定，山东众智价格评估股份有限公司受法院委托所作出的评估鉴定意见，已充分考虑了房屋的实际情况及房屋所处位置和今年存在新冠疫情、经济下滑等因素，具有专业性和科学性，是合法有效的。该价格已经远低于张千、张然前期出租的价格，一审判决在没有任何合理理由能推翻鉴定报告的情况下，随意下调租金数额，损害了张千、张然的合法权利。3.涉案房屋坐落于广饶县中心商务区，每个业主都享有独立的产权，张千、张然在2020年5月12日办理了不动产权登记证书。该综合楼四层不是必须整体才能出租，每个业主的房产都可以独立出租，涉案房产的三楼现在就是分别独立出租使用。张千、张然一审中提交的返租明细表的表头写明是“2015年4-7月返租明细表”，且与张千、张然收到的正佳公司支付的2015年4-7月份租金9428元收据相互印证，足以证明该证据的制作时间不是在2020年。张楠、一说酒店以该份篡改的证据不能证明其已向一百五十余位业主支付了2020年4-7月份的租金。退一步讲，即使张楠、一说酒店与其他业主签订了租赁合同，也不能想当然地为了实现张楠、一说酒店或其他业主的利益而损害张千、张然的合法权利，涉案房屋应予返还。4.一审判决显失公平，损害了张千、张然的合法权利。张千、张然购买房屋的目的是为了投资升值，涉案房屋购于2008年，用途为商务金融用地，国有建设用地使用权到2048年11月30日止（使用期限40年），购买总价款为314276元。如果按照一审判决将房屋租金下调到每年1万元，涉案房屋出租40年租金总额为40万元，该金额也仅够刚刚收回投资成本，投资目的已不能实现，不符合常理，故张千、张然主张张楠、一说酒店返还房屋或将涉案房屋出售。现涉案房屋市场出售价格约为50万元左右，且张千、张然已经找到购买方愿意购买该房产，从投资收益的角度考虑，出售该房产可以获得利益最大化。如果为了考虑张楠、一说酒店能继续使用涉案房屋，张千、张然也同意张楠、一说酒店以合理的价格购买涉案房产。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，未充分保护张千、张然的合法权利，变相维护侵权人张楠、一说酒店的非法利益，应予改判。 张楠、一说酒店针对张千、张然的上诉辩称，1.本案无论是何案由，从将来能否执行、能否交付等各个方面，均不适合返还房屋、恢复原状，而且卫生间和洗漱间属于公共设施，张千、张然无权单方要求恢复原状，张千、张然的上诉请求无法成立。2.一审中张楠提交了100个人的委托书和返租表格，足以认定房屋租赁的情况，而且很明显，如果与张楠签订租赁合同的人数较少的话，张楠是无法顺利改建房屋并且正常经营的，至于正佳公司所述的一千多平米，是否有依据还有待于证据的证明，而且与本案也没有关联性。3.关于评估意见是否采纳的问题，一审中张楠答辩时明确表示本案并不适用于鉴定，因为168户业主中的150多户都按照房款的1.92%收取租金，足以代表市场价值，鉴定机构的鉴定意见参照的是银座商城的租金价格，没有考虑涉案房屋的用途及未与银座商城打通的事实。如若鉴定机构所述的价格反映了市场价值，则正佳公司也无必要违约解除合同。至于张千、张然与正佳公司签订的租赁合同价格，是有历史背景和原因的。4.法律如何平衡个人利益与社会大多数利益，是为了保障极个别人的利益而导致涉案房屋无法租赁，又或者将已经装修好的房屋拆掉，破坏整体的完整性，相信法院会给一个公正的判决。至于张千、张然所称的投资受损更没有依据，如果所有投资都有收益，所有的经营都没有风险，那么正佳公司就不会破产，张千、张然的损失如果追根溯源，应该是君睿置业的虚假宣传和正佳公司的违约，而不是本案的张楠造成的。另外，租赁合同并不影响房屋的买卖和房产证过户手续的办理。综上，张千、张然的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回其上诉请求。 张楠、一说酒店上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一说酒店、张楠每年按购房款的1.92%支付张千、张然租金；3.一、二审诉讼费用均由张千、张然负担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，认定支付张千、张然每年租金1万元没有法律依据。首先，张楠、一说酒店在一审中提交了相关证据，张楠是以总价100万元/年支付总租金，分配到涉案房屋168户业主都是按照购房款的1.92%支付租金。如果按照1万元支付张千、张然租金，很明显将损害其他业主的利益，而且势必会导致其他业主的不满和尚未签订租赁合同业主的纷纷效仿，同时对其他业主也不公平。而且关键的是如果价格过高，张楠将无法经营，本案又会涉及业主与张楠解除合同及相关违约责任等等问题，涉案的正佳广场将又会处于闲置状态，后果可想而知。其次，鉴定报告只是给法官一个参考的建议，并不代表实际的市场价格，法院判决时应参照实际租赁的市场价格一视同仁，应依法酌定张千、张然的租金和其他业主同样价格，即购房款总价的1.92%。综上所述，请求二审法院从社会大局考虑，从有利于社会稳定和经济发展、维护大多数人利益的基本原则出发，支持张楠、一说酒店的上诉请求。 张千、张然对张楠、一说酒店的上诉辩称，答辩意见同其上诉意见，另补充本案争议的焦点是张楠及一说酒店应否返还房屋的问题，租金损失是通过法院委托的鉴定机构作出的，张楠、一说酒店不能以维护广大业主的利益强制将其他业主以及其自身的意见强加于张千、张然，涉案房屋是张千、张然的自有财产，房屋是否出租、是否闲置以及是否愿意承担无租金收入的损失，与张楠、一说酒店及其他业主无关，张楠、一说酒店不能以其上诉状中陈述的理由擅自占用张千、张然的房屋。 正佳公司对张千、张然的上诉和张楠、一说酒店的上诉均不发表意见。 张千、张然向一审法院起诉请求：1.判令正佳公司、一说酒店、张楠返还张千、张然房屋并恢复原状，并将卫生间、洗漱间等公共设施恢复原状;2.判令正佳公司、一说酒店、张楠赔偿自2019年6月20日至实际返还房屋期间的租金损失，暂主张至2020年6月20日租金损失约3万元（具体数额待评估后另行变更）；3.诉讼费、评估费及其他费用由正佳公司、一说酒店、张楠承担。 一审法院认定事实：2009年，张千、张然购买山东君睿置业有限公司建设的坐落广饶县中心商务区4-76号房产一处（房屋建筑面积53.16㎡）。2010年7月13日，张千作为出租方（甲方）、正佳公司作为承租方（乙方）、山东君睿置业有限公司作为保证方（丙方）签订房屋租赁合同1份，张千将涉案房屋租赁给乙方，购房总额314276元，租期20年，自2010年8月1日起至2030年7月31日止，租金按房款总额相应比例计算，合同还对其他权利和义务进行了约定。合同签订后，合同各方按约定履行了合同义务，2018年10月29日，上述三方签订解除租赁合同协议书，解除三方签署的房屋租赁合同，正佳公司支付欠付的张千租金9428元，并恢复房屋结构状况，2018年11月8日，张千收到租金9428元。2019年6月10日，东营康安物业服务有限公司作为甲方、张楠作为乙方、业主委员会代表作为丙方签订交付确认书，约定张楠租赁广饶中心商务区银座广场综合楼B区一、二、三、四楼整体，并交接钥匙，三方签字盖章，其中丙方签字人员为项晓臣、李爱学。合同签订后，张楠遂对涉案房屋进行改造和装修；2019年8月20日，张楠注册成立一说酒店，生产经营地为广饶县银座商务中心B区1楼、4楼，张楠为法定代表人。 庭审过程中，张千、张然申请对涉案房屋自2019年6月20日至2020年12月31日期间的租金进行鉴定，山东众智价格评估股份有限公司出具评估鉴定意见书，载明每平米日租金为0.81元，张千、张然支付评估费3700元。张千与张然系夫妻关系。庭后，张楠提交代理词同意继续租赁涉案房屋，陈述其他业主的租金按房款的大约1.92％支付，已经支付了2020年5月1日至2021年4月30日的部分租金。张千、张然陈述，如果张楠继续租赁，租金不少于每年3万，否则不同意租赁，要求收回房屋。 一审法院认为，涉案房屋为张千、张然所有，张千、张然主张返还涉案房屋，但涉案房屋与其他业主的房屋已经被张楠整体改造，在张千、张然与正佳公司解除租赁合同后，涉案房屋长期处于闲置状态，后经所谓的业主委员会联系，在征得150多位业主同意的情况下，2019年6月张楠租赁涉案房屋进行经营，按照物尽其用、经济最大化的原则，如果返还张千、张然的涉案房屋，势必影响一说酒店的正常经营，若因此导致一说酒店无法经营，这种状况不但使本案双方当事人的利益受损，也会影响同意租赁房屋的其他150多位业主的利益，且会造成社会财富的极大浪费，可能会导致涉案房屋在内的所有房屋再次处于闲置状态，不利于社会经济发展，从平衡双方当事人利益及今后长远利益考虑，涉案房屋不应返还，而是按照目前状态继续由张楠租赁，张千、张然购买涉案房屋也是为了赚取租金，现由张楠租赁经营酒店，虽然租金比其预期要低，但相对于闲置状态对张千、张然更为有利。张千、张然主张占用期间的租金损失，张楠自2019年6月20日占用涉案房屋，所以租金从此开始计算，张千、张然申请对租金进行鉴定，鉴定的租金高于张楠实际支付的租金数额，但结合涉案房屋所在位置、经营状况及支付其他业主的租金情况，结合本案实际情况及房屋所处的位置，一审法院适当下调租金，一审法院认定租金每年1万元。因张楠租赁涉案房屋从事一说酒店经营，张千、张然要求张楠和一说酒店共同承担责任，一审法院予以确认，正佳公司不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、广饶县一说酒店管理有限公司、张楠支付张千、张然租金损失18630元（自2019年6月20日起至2021年4月30日止）；二、广饶县一说酒店管理有限公司、张楠于判决生效后十日内支付张千、张然评估费3700元；三、驳回张千、张然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。张千、张然提交了下列证据： 1.广饶县自然资源局出具的涉案房屋房屋平面图一张、不动产权证书一本。证明：该平面图与张千、张然的不动产权证书的房产分户图是一致的，能够确定涉案4-76号房屋的具体位置，开发商是分割成隔断出售的，具有独立的空间，张千、张然的房产具有独立产权，是完全可以独立出租经营的。 2.涉案房屋所处楼宇三楼照片三张及视频一个。证明：涉案房产开发商出售时三楼与四楼是统一的隔间模式，具有独立的封闭空间，有公共的卫生间和洗漱间、共用的过道，现在三楼仍然是业主每个房屋独立出租，证明涉案房产四楼也是可以独立出租的。 张楠、一说酒店对证据1的真实性没有异议，该证据不能证明涉案房屋能够独立出租经营，是否独立出租经营要看整个楼层具体的用途。在张楠接手之前三楼、四楼都已经闲置了七、八年，包括视频中三楼的状况都是张楠后来改造的，张楠一并租赁了三楼、四楼和一、二楼的过道。对证据2的真实性没有异议，但现有状况都是张楠改造后对外出租的，张楠接手时的现状也并不是如平面图所示，且三楼的照片不能证明四楼的状况。 正佳公司对证据1、2均不发表意见。 二审中张楠、一说酒店提交照片一张，证明：涉案房屋四楼现在的装修情况，房屋整体以酒店的形式装修完毕，已经不适宜返还房屋、恢复原状。 张千、张然对证据的真实性有异议，张楠是在明知张千、张然提出诉讼请求的情况下仍然对房屋进行占有、装修和使用，直至一审第二次庭审前涉案房屋已装修完毕，以上足以看出张楠对涉案房屋的占用是恶意的，对其证明目的不认可，要求返还房屋。 正佳公司对证据不发表意见。 本院经审查认为，张千、张然提交的证据1可以证实涉案房屋所处位置及不动产权证书的记载情况，对此本院予以采信；证据2可以证实涉案房屋所处楼宇三楼的部分使用状况，对此本院予以采信；但证据1和2并不能直接证实涉案房屋具有独立出租或经营的可能性，对此证明目的本院不予采信。张楠、一说酒店提交的照片可以反映出涉案房屋所处楼宇四楼用于酒店经营，对此本院予以采信。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，关于本案的案由，因张千、张然为涉案房屋的共同所有人，其以所有人的身份和权利要求实际使用人张楠、一说酒店返还房屋，应确定为返还原物纠纷较为妥当。在张千、张然与张楠并未签订书面房屋租赁合同，张千、张然亦不认可所谓的业主委员会与张楠签订的交房确认书的情况下，张千、张然与张楠之间并未建立房屋租赁合同关系，一审判决以房屋租赁合同纠纷确定为本案案由，不够恰当，本院予以纠正。张千、张然对此提出的上诉理由成立，本院予以采纳。 关于涉案房屋应否向张千、张然返还的问题。本院认为，第一，涉案房屋应属大开间经营性商业用房，虽已分割办理了不动产权证书，但与有实体墙分割的独立商铺在利用和经营方式上仍有较大不同，这是本案必须考虑的因素之一；第二，张千、张然并非东营本地常住居民，对涉案房屋的照管并不及时和到位，这也是张楠及所谓的业主委员会无法与其及时联系沟通的原因之一，在此情况下，为发挥房屋的最大价值，张楠、一说酒店在交付费用后对包括涉案房屋在内的四楼房屋进行使用，不宜认定为系对张千、张然房屋所有权的侵害；第三，张楠已支付了2020年5月1日至2021年4月30日期间的部分租金，一审判决所确定的租金损失数额亦截止至2021年4月30日，故在此之前张楠、一说酒店已无须返还涉案房屋，至于此后如何发挥房屋的最大价值、双方能否达成房屋租赁的合意，有待于双方的积极沟通与协商，如协商未果可另行解决。 关于张楠、一说酒店应向张千、张然支付的租金损失问题。本院认为，虽然一审法院根据张千、张然的申请对涉案房屋的租金进行了司法鉴定，但与张楠实际支付其他业主的租金数额差距较大，一审法院结合房屋所处位置、经营状况等因素适当下调租金，并无不当。关于张楠、一说酒店就此提出的上诉理由，本院认为，张楠使用涉案房屋原本应与张千、张然达成合意，但局限于涉案房屋所在楼宇的实际情况和未能与张千、张然取得联系的现实状况，张楠、一说酒店在未征得张千、张然同意的情况下实际使用涉案房屋，应当支付相应的占有使用费也即张千、张然主张的租金损失，其他业主与张楠签订的租赁合同中的租金数额是双方合意的结果，对本案仅具参考价值，一审判决已予充分考量，酌情认定的数额符合本案的实际情况，本院予以维持。 综上所述，张千、张然的上诉请求不能成立，应予驳回；张楠、一说酒店的上诉请求亦不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由张千、张然负担500元，由张楠、广饶县一说酒店管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二一年二月一日 书记员 倪玉佳