江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)苏05民终71号上诉人（原审原告）：宋立群，女，1969年7月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张宇豪，江苏金木天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山乔格经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路171号1号楼2705室，统一社会信用代码91320583MA1Y4Y3R4N。法定代表人：王学照，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏洪静，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李张飞，江苏六典律师事务所律师。上诉人宋立群因与被上诉人昆山乔格经营管理有限公司（以下简称乔格公司）返还原物纠纷一案，不服昆山市人民法院(2020)苏0583民初15077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宋立群上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判，改判为：乔格公司向宋立群返还位于昆山市房屋；2.乔格公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决的结果是基于：1.保护商铺整体规划运营；2.宋立群对涉案商铺不能等同于独立商铺的情况明知。但宋立群认为乔格公司没有提供直接关于返还相关商铺会对其他业主造成损害的直接证据，其次宋立群对于原先托管的情况仅仅是为了方便出租，对涉案商铺是否能分割情况不知情，最后宋立群作为涉案商铺的真实产权人，对相关商铺具有支配和排他的权利。乔格公司答辩称：1.宋立群购买的案涉商铺建设时是按照多产权商铺的模式进行建设，产权分散且进行了虚拟分割。单个商铺不具备独立的经营条件和利用价值，只有通过第三方整体委托统一经营，才能实现广大商铺业主的投资目的。宋立群购买商铺后与其他商铺业主共同委托案外人昆山赛格电子经营管理有限公司统一经营使用十年，充分表明其对案涉商铺的上述特点是明知的。若允许个别业主返还商铺，势必会影响区域内商铺整体功能的发挥，损害其他商铺业主的合法权益。2.目前案涉商铺所在区域已被整体规划，该规划有利于物业整体功能的发挥，客观上保护了全体业主、商铺业主的合法权益。另外，选择与乔格公司签订委托经营合同的业主，无论人数还是所代表的商铺面积均已超过2/3，占有绝对优势地位，相应效力及于包括宋立群在内的少数业主。委托乔格公司进行出租经营，体现了绝大多数的整体意志，维护了全体业主也包括宋立群在内的合法权益，应当予以保护。3.如果草率地将案涉商铺返还宋立群，势必将导致区域商铺支离破碎，影响所在区域整体功能的发挥，严重损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，甚至会引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括宋立群在内的广大业主的合法权益。因此从利益平衡的角度来看，案涉商铺也不具备返还条件。宋立群向一审法院起诉请求：1.请求判令乔格公司向宋立群返还位于昆山市房屋；2.请求判令本案诉讼费由乔格公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于昆山市，均于2010年7月7日登记在宋立群名下，系宋立群单独所有。宋立群原将涉案商铺委托案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司对外租赁，2019年9月30日委托租赁合同到期。2019年9月20日，案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司向宋立群发出《接收铺位通知单》，其中载明，宋立群将涉案商铺委托赛格电子经营，委托经营期限为十年，至2019年9月30日即将届满。如宋立群不再继续委托他人经营请于2019年10月8日至2019年10月15日到现场办理接收铺位手续，逾期接收因铺位控制产生的损失由宋立群承担。2019年9月23日，乔格公司向业主发出公告，明确乔格公司已建立微信公众号(昆山乔格，每半年在微信公众号公布财务)情况，每个财务年度聘请第三方公司审计，公布审计结果。欢迎已签约的乔格业主代表对我司的财务进行查阅。自委托经营合同约定的起租之日起6个月内，如铺位所在区域成立的业主委员会引进新的经营管理公司，您希望委托业主委员会引进的新经营管理公司经营的，可以收回铺位，但需提前3个月通知乔格公司，以便协调清退铺位上承租商户。有关业主租金开票及缴税，2017年12月前是开汇总租金发票，统一缴税；2018年1月1日起因税务局规定不能开具汇总发票，故都是按业主个人分别开具租金发票；2019年的租金到7月才付清，现壹仟多份开票资料已整理完毕，已和税务预约10月份后陆续开票，开具完成后再汇总业主的缴纳明细，如因税收政策的变化致预扣租金有多余的，会退回业主。宋立群收到赛格公司发出的通知单以及乔格公司发出的公告。另查明，涉案商铺确实系虚拟分割，商铺空间中没有分割墙体，难以与其他业主的权益进行区分。庭审中乔格公司提供了其与其他业主签订合同的模板，该合同中约定，甲方委托乙方出租经营的铺位……租金支付为每年度6月30日及12月30日支付出租经营租金，委托期内全部受托出租经营铺位实际租金总收入的80%归全体委托出租经营业主所有，甲方按照其委托出租经营铺位的分配系数按比例享有租金收益，实际租金总收入的20%作为收益归乙方所有。甲方应得租金收益计算公式等于全部受托出租经营铺位实际租金总收入*80%*甲方铺位分配系数。甲方铺位的分配系数按照甲方购买该铺位开具发票价款占全部委托经营铺位的总开具发票价格的百分比确定。乙方向甲方支付租金前，甲方全权委托乙方向税务部门申请开具税务发票，税金在应付租金中扣除，扣除后的余额支付甲方……。宋立群尚未与乔格公司签订该合同。再查明，2020年10月20日，乔格公司向花桥经济开发区管委会作出《关于解决原赛格电子市场后续经营有关问题的报告》，该报告中载明：原赛格电子市场项目由江苏美通投资有限公司开发建设，项目总建筑面积约10万平方米，共有商业用房5031套6.39万平方米），分为外铺36套（0.31万平方米，均已售）及内铺4995套(6.08万平方米）。内铺中有2817套已销售（位于项目西区，3.44万平方米），共涉及小业主1951户。目前由开发商自持（含未售）的共2178套（位于项目东区，2.64万平方米）。该项目于2009年9月30日交付备案后，业主委托昆山赛格电子市场经营管理有限公司统一运营管理，用于经营电子市场，合同约定委托租赁经营期自2009年10月1日至2019年9月30日，期限10年。近年来，受经济大环境及电商冲击等综合影响，市场经营情况不佳，合同期内约定的业主租金回报主要由开发商贴补，现该项目10年租赁期内的租金回报已履行完毕。由于项目涉及业主人数众多，如不能妥善解决后续经营问题将导致社会稳定隐患。2019年7月以来，在花桥管委会的关心和支持下，为最大程度维护广大业主的利益，设立了昆山乔格经营管理有限公司（即我司）。我司通过充分市场调研，拟与业主继续签订新的10年委托租赁合同，但不再约定固定租金回报，将按照实际租金收益由经营公司与业主按2:8分成。通过一年多来充分沟通，截至2020年10月12日，我司已与1951户业主中的1566户签订了委托租赁合同，占比80.2%；尚未签约385户，占比19.8%。……市场后续的转型方向是泛家居智能购物广场，正式签约后,最快预计6-10个月可完成改造并开业。2020年10月13日，在政府的协助下，乔格公司与未签约业主就市场商铺委托经营收益进行了友好协商并达成共识。在乔格公司实现统一经营，乔格公司将兑现协商结果并保障业主的收益，具体如下：1、按照原委托经营合同，租金收益按2：8分成。业主2：8分成后十年平均收益率不低于购房发票额的1.8%。2、乔格公司与业主约定每年最低收益如下：第1年0.7%、第2年1.2%、第3年1.6%、第4年1.7%、第5年2.0%、第6年2.0%、第7年2.2%、第8年2.2%、第9年2.2%、第10年2.2%(以上收益回报按购房发票核算，市场收益具体以乔格年度财务审计报告为准)：1)按2：8分成测算业主收益未达到约定回报，则乔格公司补足至约定回报点数；2)按2：8分成测算业主收益超出约定回报，乔格公司按一定的比例收回市场投入(市场投入分摊5年收回，具体收回比例以市场实际投入费用测算为准，届时将在乔格公司微信公众号公示)。3)按2：8分成测算上一年度业主收益未达到约定回报，下一年度业主收益超出约定回报，乔格公司按一定的比例收回上一年度业主回报的补足款和市场投入。4)以上租金扣除市场投入和补足款后，超出约定回报点数的按照2：8分成；未达到回报点数的，补足至约定的回报点数。3、按照国家及政府的法律法规，乔格公司在合法合理的条件下支持业主成立业主委员会。4、市场公共部分的广告收益、属于业主的停车位收益等，根据《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔2014)13号)第21条、第31条的规定，在业主大会成立前，收益70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。由于在业主续签及市场转型中尚有19.8%的业主未签约，受到未签约商铺分散分布的场地限制，合作方担心少部分业主不同意会影响到后续稳定经营，风险较大，致使新项目迟迟不能落地。我司认为，已签约的80.2%业主无论从业主人数和产权面积，均已经超过了小业主总人数的三分之二，他们能够充分代表大多数业主的利益。少数业主不同意签订委托协议的行为，已经给大多数业主的利益造成损失。鉴于市场涉及业主人数众多，如不能尽快开始改造，将影响社会稳定。市场只有及早转型，并保持统一运营状态，才能保证业主利益最大化。我司对市场进行统一运营是获得委托部分占建筑物总面积的三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意的，合理合法，我司的努力也体现了高度的社会责任。我司拟于近期启动市场外立面、内部装修、商业街改造及后续转型运营工作，以期政府相关部门加快审批流程。2020年9月14日，昆山市陆家法律服务所作出《情况说明》两份，该情况说明中载明“昆山乔格经营管理有限公司就昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及附件《委托书》是否系业主本人所签事宜于2020年8月开展核实工作。现核实工作已结束，将情况作如下说明。一、核实方式：1、电话核实（录音）；2、邮发《询问函》，二、截止目前回访情况：1、电话（录音）核实确认系本人签署：1121人；2、邮发（询问函）核实确认系本人签署：66人。截止目前核实情况统计，本次就关于“昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是否系业主本人所签，核实结果符合昆山乔格经营管理有限公司陈述：本次核实业主人数共计1539人次，其中电话录音核实确认系本人签署1121人次，邮发《询问函》确认系本人签署66人次，空号、关机、号码错误等原因无法接通352人次。明确由此可以得出昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是业主本人签署率面积为51805.93平方米，占总建筑面积61708.46平方米的83%，已签约面积超过总建筑面积三分之二。且由此可以得出昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是业主本人签署率已超过总体业主的三分之二。最后查明，涉案商铺目前尚未另行招租，也未由宋立群实际使用，涉案商铺所在物业目前尚未成立业委会。上述事实有房产登记信息、接收铺位通知单、公告、委托租赁经营合同、情况说明、商铺平面图、问题报告等及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，首先，涉案商铺所在的区域已被整体规划另行出租，该规划有利于物业整体功能的发挥，客观上增进了每一个业主包括宋立群的利益，且已签约情况为面积超过总建筑面积三分之二、人数超三分之二的业主已选择与本案被告乔格公司签订委托租赁合同，占有优势地位，在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商铺整体功能的发挥，损害其他商铺的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展，维护大多数业主目前认可的租赁模式有利于保护全体产权人也包括宋立群自身的利益；其次，涉案房屋在此前也系与其他商铺统一委托由案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司经营使用，宋立群在此前对商铺整租有利于全体业主利益也知情，对涉案商铺不能等同于独立商铺的情况系明知；再次，宋立群举证的权属证书虽登记在宋立群名下，但乔格公司提供的平面图显示，涉案商铺系虚拟分割，空间中没有分割墙体，无法明确边界，存在无法独立分割使用的情况。综上，涉案商铺存在事实上难以分割且宋立群要求返还对整体格局造成不利影响，可能影响大多数业主的利益，故一审法院对宋立群要求乔格公司返还涉案昆山市商铺的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物权法》第七十一条之规定，判决如下：驳回原告宋立群要求被告向原告返还位于昆山市房屋的诉讼请求。案件受理费6176元，减半收取3088元，由原告宋立群负担。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，宋立群所拥有的位于昆山市商铺在物理特征上系虚拟分割，属于产权式商铺。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于整体利益的判断，应根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的多数业主的意思表示，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二或过四分之三的业主且占总人数过半数或过三分之二或过四分之三的业主同意，来判断是否符合整体利益。现对昆山市花桥镇赛格电子市场由乔格公司统一运营管理这一决策事项，已经专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意。因此，昆山市花桥镇赛格电子市场由乔格公司统一运营管理，符合业主整体利益，该决策对宋立群有约束力。据此，一审判决驳回宋立群诉讼请求并无不当。上诉人上诉请求不能成立，予以驳回。综上所述，宋立群的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6176元，由上诉人宋立群负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年二月三日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。