广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12060号上诉人（原审原告）：王佳音，女，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：佛山市××××××××地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。上诉人王佳音与被上诉人佛山市××××××××地产开发有限公司（以下简称云东海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王佳音上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认云东海公司构成根本违约，赔偿王佳音房屋差价损失暂定1000000元（以实际鉴定的损失为准）；3.诉讼费用由云东海公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）(2018)粤0607民初6323号案（以下简称6323号案）、(2019)粤06民终10455号案（以下简称10455号案）已认定云东海公司不承认收到王佳音的首期款已构成根本违约，且造成王佳音损失。据此，法院已作出生效判决确认云东海公司拒绝承认收到王佳音购房款，导致王佳音无法继续支付下一期房款的违约事实。且云东海公司欺瞒法院解除合同，一审判决却认定云东海公司不构成根本违约，属于事实认定错误。（二）一审判决遗漏关键事实。云东海公司在（2016)粤0607民初4646号案（以下简称4646号案）起诉解除涉案《广东省商品房买卖合同》的理由是王佳音没有支付任何房款【见4646号案《开庭笔录》“审：云东海公司，王佳音有无向云东海公司支付过购房款等款项？云东海公司：没有支付过任何款项，如定金、首付款等等】，该案以此为由判决解除合同。云东海公司在4646号案中存在欺瞒法院的行为。6323号案、10455号案查明云东海公司收到了王佳音支付的首期款，且认为“云东海公司否认有收取该笔房款的情况下，王佳音有权拒绝支付余下未付房款，故王佳音的行为不构成违约。”（6323号案判决书第10页）“涉案商品房买卖合同已由一审法院生效的民事判决书解除，且王佳音对合同的解除并无过错，不构成违约。”(10455号案判决书第9页)。王佳音已经交付了首期款，云东海公司否认收到首期款，王佳音获得不安抗辩权，云东海公司导致王佳音无法继续支付下一期房款。本案一审判决认为“不当然产生合同解除的法律后果”正确。此时，作为违约方的云东海公司应当消除违约行为，承认收到首期款以便王佳音继续履行合同，或者就首期款的支付问题起诉至法院和向法院请求王佳音继续履行合同，由法院解决纠纷。但云东海公司在2016年至2017年房价疯涨之际，选择虚假诉讼的方式，欺骗法院王佳音没有支付任何房款，隐瞒法院王佳音享有不安抗辩权的事实，实现其解除合同的不法目的。本案一审判决认为“在王佳音未向云东海公司支付剩余购房款的情况下，云东海公司没有向王佳音交付涉案房屋的行为，以及在涉案房屋买卖合同履行已陷入僵局的情况下，云东海公司提起（2016)粤0607民初4646号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。”与前述认定事实自相矛盾，且变更了云东海公司在4646号案起诉解除合同的事实和理由以及该案判决解除合同的事实和理由，赋予云东海公司解除合同新的没有法律依据的事实和理由。本案一审判决认为“王佳音可选择中止履行”正确，但以王佳音未举证证明通知云东海公司中止履行为由，滥用自由裁量权，推断王佳音放弃履行合同，并以此作为云东海公司解除合同的理由没有法律依据。云东海公司拒绝承认收到首期款的违约行为一直存在至今，王佳音一直享有不安抗辩权，且云东海公司的违约行为是否合法，王佳音是否享有不安抗辩权，均不取决于王佳音是否通知中止履行。本案应根据履行情况判断涉案合同是否事实上发生了中止。王佳音在2014年签订涉案《广东省商品房买卖合同》，直到云东海公司在2016年为恶意解除合同而发出《催款通知书》和提起诉讼，期间约两年时间里，王佳音没有继续付款是在行使不安抗辩权，是用行为作出意思表示，云东海公司没有任何催款行为，表明王佳音的行为意思表示已达到通知的效果和目的。王佳音行使不安抗辩权符合《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定。即使王佳音在履行通知义务时存在瑕疵，也只是不安抗辩权的行使有瑕疵，不能以此否定王佳音依据合同法第六十八条第一款享有的不安抗辩权，也不能以此赋予云东海公司拒绝收到首期款的在先违约行为，以及欺瞒法院恶意解除合同的在后根本违约行为合法解释。二、一审判决适用法律严重错误。云东海公司不存在任何解除合同的合法依据,应当为其违约解除涉案合同的行为承担赔偿损失责任。云东海公司是否构成根本违约在于其解除合同是否有合法依据，生效判决已认定云东海公司违约在先，王佳音不构成违约，则云东海公司无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同，故云东海公司解除合同的行为构成根本违约，一审法院应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定判令云东海公司承担赔偿责任。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定赋予云东海公司合法解除合同的权利，属于适用法律错误。三、一审法院严重违反法定程序。（一）一审法院未审先判，没有依法批准王佳音的鉴定申请，也没有在判决书上回复鉴定申请的审查情况。（二）王佳音诉请云东海公司赔偿损失的依据属于本案的争议焦点，损失大小是本案待证事实。房屋增值损失只能通过委托有资质的第三方评估机构进行鉴定来证实，王佳音提出的鉴定申请，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定的可以不予准许的情形。云东海公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、行使不安抗辩权要履行告知的义务，但在云东海公司起诉解除合同之前，云东海公司一直没有收到过王佳音的任何通知，王佳音未向云东海公司主张过其已经付款，云东海公司对此毫不知情。云东海公司在申请解除合同之前不知晓王佳音已向XX公司支付过购房款。云东海公司当时以王佳音预留的地址通过EMS邮寄的方式，向其催收购房款，其收到催收函件后，也没有任何的回应，故云东海公司才通过法定程序申请解除合同。王佳音向一审法院提出诉讼请求：1.确认云东海公司构成根本违约，判令云东海公司赔偿王佳音房屋差价损失1000000元；2.本案诉讼费用由云东海公司承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，王佳音与云东海公司签订编号为201××××××××705的《广东省商品房买卖合同》一份。合同约定：王佳音购买云东海公司出售的佛山市三水区××××××××××××××××××别墅，房屋建筑面积为317.7平方米，总房价款2795760元，付款方式为分期付款，第一期自本合同网签之日起5日内支付全部房价款的14%即400000元，第二期在2014年8月5日前支付全部房款的86%即2395760元，出卖人应于2014年8月31日前将合同约定的商品房交付给买受人使用等。2016年11月22日，云东海公司以王佳音未按期支付涉案房屋的购房款为由向一审法院提起诉讼，请求解除双方于2014年6月26日签订的编号为201××××××××705的《广东省商品房买卖合同》。该案于2016年12月14日公告送达起诉状副本等应诉材料，于2017年2月13日视为送达。2017年3月13日，一审法院作出（2016）粤0607民初4646号民事判决书，判决解除云东海公司与王佳音签订的位于佛山市三水区×××××××××××××××××××的《商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××705）。该判决书于2017年6月8日发生法律效力。2018年11月29日，王佳音以云东海公司与涉案商品房买卖合同已解除及云东海公司与XX公司存在商品房销售委托合同关系为由向一审法院提起诉讼，请求判令云东海公司、吴某华、吴某梧、叶某华、崔某文向王佳音赔偿财产损失500000元及支付上述款项自2014年4月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。2019年4月16日，一审法院作出（2018）粤0607民初6323号民事判决书，判决：一、云东海公司于该判决生效之日起十日内退还王佳音购房款500000元及支付以500000元为本金，从2014年4月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回王佳音的其他诉讼请求。判决作出后，云东海公司不服一审判决，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤06民终10455号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）粤0607民初6323号民事判决书确认以下事实：2014年4月25日，王佳音与XX公司签订《山水庄园认购书》，约定：王佳音购买位于佛山市三水区×××××××××××××××××别墅，房屋总面积为317.83平方米，每平方米10800元，总价款3432564元，定金500000元。期间，王佳音分六次向崔素文账户（账号622××××××××××831）存入或转入款项共计533000元，具体为：2014年3月15日存入133000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该笔款项备注为山水庄园257号别墅；2014年3月28日转账200000元；2014年4月12日转账四笔，每笔均为50000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该四笔款项为购房款。该民事判决书认为，XX公司在涉案房屋买卖交易过程中的行为与云东海公司构成表见代理关系，王佳音基于认购书的约定向XX公司的财务人员崔素云账户支付的购房定金500000元，应视为XX公司是基于云东海公司的委托代理关系向王佳音收取的购房款，云东海公司作为涉案房屋买卖交易的合同相对方应向王佳音承担返还购房款并赔偿相应利息损失的义务。至于云东海公司认为王佳音未按期支付购房款属违约在先，由于云东海公司与XX公司就售卖涉案楼盘的房款支付问题存在争议，王佳音在已向XX公司支付了500000元购房定金，但云东海公司否认有收取该笔房款的情况下，王佳音有权拒绝支付余下未付房款，故王佳音的行为不构成违约。（2019）粤06民终10455号民事判决书认为因涉案商品房买卖合同已由一审法院生效的民事判决书解除，且王佳音对合同的解除并无过错，不构成违约。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，王佳音与云东海公司签订的《广东省商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于本案的诉讼时效问题。云东海公司提出王佳音本案的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的辩解，经审查，一审法院2017年3月13日作出的（2016）粤0607民初4646号民事判决书于2017年6月8日生效，该案中，云东海公司直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，一审法院在该案中已确认云东海公司的上述主张，故涉案房屋买卖合同自起诉状副本送达对方时即2017年2月13日解除。合同解除后，王佳音曾于2018年11月29日提起民事诉讼主张云东海公司赔偿财产损失500000元及支付相应利息，一审法院于2019年4月16日作出（2018）粤0607民初6323号民事判决书。云东海公司不服一审判决，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤06民终10455号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；……”王佳音主张涉案合同解除后其所享民事权利的诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，故王佳音于2020年6月1日提起本案诉讼主张云东海公司赔偿王佳音房屋差价损失1000000元未超过三年的诉讼时效期间。云东海公司提出的上述辩解，一审法院不予采纳。关于云东海公司是否构成根本违约问题。（2018）粤0607民初6323号、（2019）粤06民终10455号民事判决书已认定XX公司与云东海公司就涉案房屋买卖构成表见代理关系，即王佳音向XX公司支付的500000元应视为XX公司基于云东海公司的委托代理关系向王佳音收取的购房款。本案中，云东海公司虽拒绝承认收取王佳音向XX公司支付的500000元购房款，但云东海公司的上述行为并不当然导致合同目的不能实现,亦不当然产生合同解除的法律后果,此时，王佳音可选择中止履行，中止履行应当及时通知对方；中止履行后，云东海公司在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，王佳音可以解除合同。但王佳音未能提供证明其在签订涉案房屋买卖合同（2014年6月26日）后至云东海公司提起解除涉案房屋买卖合同的诉讼之日（2016年11月22日），在长达两年多的时间内已就中止支付涉案剩余购房款通知云东海公司，或通过相关正当途径主张云东海公司继续履行涉案合同、确认收取500000元购房款、解决涉案合同纠纷等，王佳音的上述行为，视为王佳音已放弃继续履行涉案房屋买卖合同。因此，在王佳音未向云东海公司支付剩余购房款的情况下，云东海公司没有向王佳音交付涉案房屋的行为，以及在涉案房屋买卖合同履行已陷入僵局的情况下，云东海公司提起（2016）粤0607民初4646号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。由于一审法院作出的（2016）粤0607民初4646号生效民事判决书已解除了王佳音与云东海公司签订的涉案房屋买卖合同，合同解除后，一审法院作出的（2018）粤0607民初6323号民事判决书已判决云东海公司基于表见代理关系向王佳音退还购房款500000元及支付相应利息。佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终10455号民事判决书亦已对上述判决予以维持。云东海公司已就其行为向王佳音承担了退还500000元及支付相应利息的责任，现王佳音再次主张云东海公司赔偿房屋差价损失1000000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王佳音的全部诉讼请求。案件受理费6900元、保全费5000元，合计11900元（王佳音已预交），由王佳音负担。二审期间，王佳音、云东海公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：云东海公司应否向王佳音赔偿房屋差价损失1000000元。对此，本院作如下分析：本案中，因XX公司与云东海公司就涉案房屋买卖构成表见代理关系，故王佳音向XX公司支付的500000元属于XX公司基于云东海公司的委托代理关系向王佳音收取的购房款。尽管云东海公司对此不予认可，但其该行为并不当然导致双方合同目的不能实现及产生解除合同法律后果，只是导致双方履行房屋买卖合同产生障碍。王佳音作为先给付义务人为保护其合法利益在此情况下可选择中止履行，中止履行应当及时通知对方，且该通知义务是王佳音行使不安抗辩权应负担的附随义务，但王佳音未能提供证明其就中止支付涉案剩余购房款事宜及时通知了云东海公司。王佳音亦未提供证据其收到催款通知书后曾与云东海公司协商过涉案合同履行或解除事宜。因此，自王佳音签订涉案合同之日（2014年6月26日）至云东海公司提起解除涉案合同诉讼之日（2016年11月22日）长达两年多的时间，王佳音既未向云东海公司支付剩余购房款亦未履行法定通知义务，云东海公司亦未交付涉案房屋，涉案合同陷入僵局，故云东海公司提起（2016）粤0607民初4646号案件诉讼解除房屋买卖合同的行为，不构成根本违约。此外，一审法院作出的（2016）粤0607民初4646号生效民事判决已解除涉案房屋买卖合同，本院作出的（2019）粤06民终10455号生效民事判决已判决云东海公司向王佳音退还购房款500000元及支付相应利息。故王佳音再次主张云东海公司赔偿房屋差价损失1000000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，王佳音上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人王佳音负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月十九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力