广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4907号原告（反诉被告）：彭传文，男，1972年5月4日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师。被告（反诉原告）：林燕针，女，1953年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张喆，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖靖园，广东品济律师事务所实习人员。原告（反诉被告）彭传文与被告（反诉原告）林燕针房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告彭传文及其委托诉讼代理人刘发生，被告林燕针及其委托诉讼代理人张喆、赖靖园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭传文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告押金49966元；2.请求判令被告退还原告多收的租金15000元；3.请求判令被告退还原告多收的电费6288元；4.请求判令被告退还原告多收的网费及保险费4125元；5.请求判令被告赔偿原告装修及家电、家具等损失282000元；6.请求判令被告赔偿原告后期4年利润损失200000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订租赁合同，合同约定：由原告租赁被告位于广州市番禺区南村镇××村双桂路××号××楼（21套房）及××街井头坊××号××楼（26套房），租期5年，押金120000元，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金56000元，2020年1月1日至2022年12月30日每月租金61600元；网费每年3600元。合同签订当天，原告支付首月租金56000元、一年的网费3600元及押金120000元给被告，被告同时移交房屋给原告管理出租。被告移交房屋给原告后，由于大部分的房屋装修时间太久，需要重新装修改造，原告即把空置的房间先行进行装修，后空置的后装修，边装修边出租。装修主要求对房屋室内进行电路、装LED灯、墙面装饰，购置洗衣机、卫生间用品、衣柜、电视桌、办公桌、床架、席梦思床垫、床上用品、布草，及走廊粉刷、安装LED广告牌、灯等配置，除被告移交的物品清单及白墙外，其他物品及装修都是原告接手后装修及配置的，47套房的配置及外装修，原告花费超过423000元。租赁前期，由于原告转租亏损严重，再加上部分房屋需要装修，每月收的租金还不够交给被告，所以原告提出减租要求。2018年4月25日，双方达成减租协议，自2018年5月1日至2019年12月31日期间每月按53000元租金缴纳，自2020年1月1日至2022年12月30日期间每月按60000元租金缴纳。协议变更后，原告即按变更后的租金标准向被告交租。原告装修期的租金损失超过50000元，为弥补原告的损失，被告同意把合同租期延长一年，双方签字确认。2018年12月，被告要求增加电费，每度由原来的0.788元提高到每度0.9元，而当时供电部门并没有对电费进行调整，所以原告不同意，但被告以不给就停电相威胁，没办法原告只能按被告的要求进行交费，至2019年12月被告多收原告电费6288元。2019年8月被告以夏天电费使用多为由，要求每月增加租金3000元，原告不同意，被告就采取停电的方式，来迫使原告加租，期间被告停电2次，原告还报警处理，警察以无权处理为由不理。由于被告停电几小时，租客就电话、发信息来投诉，严重影响租客的正常生活，原告没办法只能按被告开具的单据交租，5个月合计被迫多交租金15000元。2020年1月初被告又直接开单，要求原告每月按61600元交租，原告不同意，被告同样又以停电相威胁，为此原告到村委员反映被告乱收费，后经村长调解，村长说双方有协议，就应按协议履行，又加租就没有道理，所以才没有加租，被告也没有采取停电行动。当时原告要求被告退还前半年多收的15000元租金，但被告说钱已入袋，没得退。2020年1月初原告向被告交付当年网费3600元，同时被告还要原告交出租房屋保险费900元。原告承租期间一直都是按时交付租金、水电费给被告的。2020年春节后，由于疫情影响严重，到处封路，原告无法从江西过来，再加上过年时大部分租客已经退租，2月份只有少部分租客有交租，遇到这种特殊情况原告也是没办法按时缴纳2月份的租金。2020年2月3日，被告发2月份的房租、水电费单给原告，原告即与被告协商，并把疫情严重情况与被告进行说明，有很多空房及租客也还没有交租，所以导致2月份房租按期交付有困难。原告提出缓交，并与被告进行协商，原告提出：1.2月减免部分空房租金，被告不同意，要求全部租金交给被告；2.原告再提出要不用原告所交的120000元押金先用60000元作为2月份租金，被告还是不同意；3.原告又提出原告先交30000元，另用押金30000元抵30000元租金，被告还是不同意。因此双方就2月份租金交付问题，没能达成一致意见。2020年2月8日被告就在井头坊××楼出租屋大门口张贴通知，通知所有租客不要交租给原告，叫所有租客联系被告进行登记，否则后果自负，押金不保，还说原告可能不回来了。由于原告还没有回来，是租客看到通知后拍照发给原告的，问原告是怎么回事。发了通知后，被告就自行向租客进行收租了。由于疫情严重，原告直至2020年3月4日才回到出租屋，即与被告协商租赁事宜，被告要求原告搬走，说自己已经在管理房屋及出租、收租了，至此被告自2020年2月就已经完全在管理出租房屋及收取租金了。3月5日被告在原告不在场的情况下，就叫人把原告管理房屋居住的702房强行破锁开门。由于被告霸道，严重损害原告的合法利益，并给原告造成了严重的经济损失，原告于2020年3月9日，到南村镇维稳中心找工作人员说明情况，提出要被告坐下来解决问题，中心工作人员打电话给被告，但被告拒绝与原告进行协商处理。被告强制收回出租房屋，实际上是基于原告已经对房屋进行装修改造，被告认为房屋已经很好出租，租金比之前高出很多，能获取更高的利润，所以被告就借疫情的机会，强制收回房屋，被告的做法严重违反了双方合同的约定，并给原告造成严重的经济损失。原告承租期间，按时交付租金、水电费用给被告，因被告强制收回房屋经营，给原告造成了巨大的经济损失。原告交付120000元押金给被告，承租期间原告收取租客押金尚有44200元未退，收取租客2020年2月份租金25834元，核减后被告应退还原告押金49966元；2020年原告才出租一个月，被告应退还原告2020年11个月的网费及保险费4125元；原告装修费用（含所有配置）花去423000元，双方约定租期为6年，原告仅使用了2年，现在被告强制收回房屋并同时出租收租，实际在使用原告的装修及配置获利，被告应赔偿原告装修及配置损失423000元/6年×4年=282000元；及后期4年的利润损失约200000元。由于被告不愿与原告进行协商，迫不得已，原告只能向人民法院起诉，请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告林燕针辩称：原告要求退还多收的费用没有事实依据，所收费用是基于双方的约定，双方的租赁过程中一直在履行，基本是我方开具收据后原告支付相应款项，双方没有争议。原告主张赔偿损失，我方认为是基于原告的违约双方解除合同，所以要求赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据。反诉原告林燕针向本院提出以下反诉请求：1.判令反诉被告支付的抵押金120000元归反诉原告所有；2.判令反诉被告向反诉原告支付租金82035元和违约金（按照每日300元的标准，自2020年2月2日起计至租金清偿之日止，暂计至反诉之日为28800元）；3.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：在2017年12月31日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，合同约定：反诉原告将坐落在广州市番禺区南村镇××村双桂路××号××楼和广州市番禺区南村镇××村××街井头坊××号××7楼出租给反诉被告使用，租赁期共五年，自2018年1月1日至2022年12月30日终止，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金为56000元，2020年1月1日至2022年12月30日每月租金为61600元，反诉被告必须在每月的1号前交清当月租金，过期每天向反诉原告交纳300元的滞纳金，超过3号未交房租及水电费，则视作反诉被告自动退房，反诉原告有权收回出租给反诉被告的房屋，并没收乙方所交的全部抵押金，房屋内的物品归甲方所有。合同签订后，反诉原告在2018年1月l日将出租的房屋交付给反诉被告。反诉被告接收房屋后，以出租情况不好要求减租，因此反诉原被告双方经协商在2018年4月25日签订《补充协议一》，协议约定自2018年5月1日至2019年12月31日月租金优惠3000元，即反诉被告每月须向反诉原告缴纳租金53000元，自2020年1月1日至2022年12月30日月租金优惠1600元，即反诉被告每月须向反诉原告缴纳租金60000元，同时双方口头约定，若反诉被告出租情况良好时，应按照合同原租金标准支付。到2018年6月5日，因反诉被告提出延长租期，反诉原告同意在反诉被告按时交纳租金和水电费情况下，合同租期满后可以延长租赁期限一年。到2019年时，反诉原告了解到反诉被告出租房屋情况十分良好，就向反诉被告提出要求遵守口头约定按照合同约定的原租金标准支付租金，经双方协商后，双方在2019年8月6日确认《补充协议一》作废，租金按合同约定标准支付。2020年2月份，反诉被告没有按时向反诉原告交纳租金，反诉原告多次向反诉被告催收未果，反而反诉被告竟提出以押金抵扣房租，并将出租房屋退回反诉原告。反诉被告一直拖欠租金并意图单方解除合同，并拒绝与反诉原告见面协商，反诉原告被迫在2020年3月5日收回了出租的房屋。反诉被告逾期支付租金的行为已构成违约，同时反诉被告要求以押金抵房租的行为也构成违约，按照合同的约定，反诉原告有权向其追讨未交租金、违约金并没收抵押金。反诉原告交付的出租房屋中的部分房间原已出租给他人，双方协商在交付后由反诉被告管理出租，同时反诉原告原已收取的56300元押金向诉被告负责退回，对应的反诉被告不支付2018年2月份的租金用于抵扣该笔款项。现经核实，反诉被告尚有10500元押金未退，反诉原告收回出租房屋，之后该10500元押金也需由反诉原告清退，因此反诉被告应向反诉原告支付该月未实际抵扣的租金10500元。同时反诉被告还应向反诉原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月5日租金71535元（61600元+61600元÷31×5）。以上合计，反诉被告共还应向反诉原告支付租金82035元。综上，为维护自身合法权益，反诉原告依照相关法律的规定，特向人民法院提起反诉，恳请法院依法判决。反诉被告彭传文辩称：反诉原告的反诉没有事实和法律依据。1.反诉原告出租给我方的房屋，反诉原告提供的用地使用证只有一层或四层，而出租给我方的房屋是七、八层，其用地使用证与反诉原告出租给我方的房屋明显不相符；反诉原告用地使用证有多个地址，而我方承租的房屋只有两个地址，用地使用证与出租给我方的地址不相符；用地使用证注明的房屋面积与出租给我方的使用面积出入非常大。很明显反诉原告出租给我方的房屋与用地使用证的房屋不一致，出租房屋很可能是拆旧重建的，反诉原告未能提供出租房屋的产权证明或建设规划许可证或经批准的证明文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的涉案房屋的租赁合同无效，反诉原告应退还120000元押金给我方。2.2020年2月8日，反诉原告在井头坊××号楼××楼出租屋大门口张贴通知，通知所有租客不要交租给我方。2月租客就没有交付租金给我方，租金都由反诉原告自己收取了，自2月起反诉原告用行为实际收回了所出租的房屋使用权，反诉原告再要求我方支付2020年2月的租金没有事实依据。关于我方收取的租客押金，我方在起诉时在交付的押金中已经进行了扣减。3.我方承租后，双方多次签订文件，但反诉原告都不按双方的约定进行履行，严重违反承诺。其所谓的文件无效，是反诉原告自己所写的，反诉原告并没有与我方进行商量，也没有告诉过我方。所谓的口头约定，并不存在。综上所述，请在查明事实的基础上依法驳回反诉原告的诉讼请求，以维护我方的合法利益。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区南村镇××村双桂路××号××楼（以下简称双桂路房屋，其中8楼是两房一厅可用，另一个房间已用作移动基站）和广州市番禺区南村镇××村××街井头坊××号××楼（以下简称井头坊房屋，7楼为2套1房1厅）。林燕针作为出租方（甲方），与彭传文作为承租方（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方居住使用，租赁期间乙方只能用作人员的居住、办公，如作其他用途要先征得甲方的同意（绝不可用作饭堂煮食）；租赁期共五年，自2018年1月1日至2022年12月30日中午止；抵押金120000元，在本合同签订的当天内，乙方须向甲方一次性缴清，合同期满如乙方无违约，甲方在合同终止后五天内将抵押金退回给乙方，抵押金不计利息；自2018年1月1日至2019年12月31日止每月租金56000元，自2020年1月1日至2022年12月30日止每月租金61600元，网费每年3600元（两栋楼各一条100兆宽带），于每年1月1日收取；乙方必须在每月的1号前交清当月租金方能使用，过期每天向甲方交纳300元的滞纳金，超时3号未交房租及水电费，则视作乙方自动退房，甲方有权收回出租给乙方的房屋，并没收乙方所交的全部抵押金，房屋内的物品归甲方所有；抵押金不可当作房租使用，退房须要交齐所有钥匙方可退抵押金；租金按月计，住超一天都计整月；租赁期间，乙方如需进行装修应先征得甲方的同意，并且不能损坏原建筑物的结构，一切费用由乙方负责，但只可建不可拆；租赁期间，甲方中途不能无故收回房屋，如遇政府征收等不可抗力因素需要收回房屋，应将抵押金退回给乙方，双方不算违约，所有征收补偿款全属甲方所有，乙方无权获得；乙方中途单方面解除合同作违约处理，所交的抵押金不得收回，并须支付清所有的租金及水电费，水电费及其它的费用由乙方负责，甲方不负任何责任，如果乙方欠下水电费、租金及其它的费用，甲方有权通过一切渠道追讨；在租赁期间，乙方应按时向房东或有关部门缴纳水、电、清洁费及暂住人员管理费；所有家具电器只可搬入，不可撤走，乙方违反需要按市场价赔偿给甲方；乙方续租可在租约期满前一个月提出，在市场同等条件下有优先权；等等。合同并附《物品清单》一份，其上载明涉讼房屋内家私家电的名称、数量、品牌及规格等。2018年1月1日，林燕针向彭传文开具《收款收据》，确认收到租房押金120000元、一月租金56000元和2018年全年网费3600元。2018年1月17日，林燕针与彭传文签订《2018年1月押金情况》，其上载明井头坊房屋押金34300元（其中101、204、304、504、604、701、702各1000元，201、501、601各1500元，102、202、203、502、603各2000元，602为2400元，302为3000元，301、303、503共7400元），双桂路房屋押金为22000元（其中705为400元，408为600元，505为800元，401、508、601、605、608、701、708各1000元，703为1200元，402、403、502、503、602、603各2000元），此押金已通过押金抵房租方式转给彭传文，以后由彭传文退回给租客；等等。2018年4月25日，林燕针作为甲方，与彭传文作为乙方签订《补充协议一》，约定双方对租金作出如下调整：1.自2018年5月1日至2019年12月31日止（共计20个月），在原租金基础上每月优惠3000元，即乙方每月须向甲方缴纳租金53000元；2.自2020年1月1日至2022年12月30日止（共计36个月），在原租金基础上每月优惠1600元，即乙方每月须向甲方缴纳租金60000元。该协议下方空白处手写载明“每月6日前交清当月的房租和水电费”的内容。2018年6月5日，林燕针与彭传文签署书面协议，约定每月1至5号按时交当月房租及水电费；五年租期满可以延期一年，共六年；每月租金60000元；每月租金及水电费要转入银行卡账户，如转支付宝、微信要收手续费100元。2020年4月8日，彭传文提起本案诉讼。答辩期内，林燕针提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认林燕针于2018年1月1日交付涉讼房屋给彭传文使用；并确认彭传文向林燕针缴纳租金至2020年1月31日止。但双方对于以下问题产生争议：一、对于涉讼房屋的权属登记情况。林燕针称井头坊房屋租赁面积约700平方米，双桂路房屋租赁面积约为400平方米，登记权属人均为其丈夫林乐民；涉案两栋物业都是于2002年重建，当时没有报建或重新进行产权登记。林燕针并提交了核发日期分别为1988年9月26日、1995年8月10日的《集体土地建设用地使用证》，核发日期为1988年9月26日的《房屋所有权证》，核发日期为1996年11月11日的《房地产权证》以及广州市公安局南村派出所于2014年7月31日出具的《证明》拟证实其上述主张。彭传文对上述证据真实性无异议，但认为涉讼房屋产权证登记的房屋情况与出租给其方的房屋地址、楼层、面积均不相符，因此产权证所载明的房屋与涉讼房屋不同；其方向林燕针承租了双桂路房屋共21套房、井头坊房屋共26套房，其对于涉讼房屋的产权情况不清楚，对有否重建的情况亦不清楚。二、对于涉讼房屋的使用情况。彭传文主张由于涉讼房屋原有装修老旧，所以其接收房屋后重新进行了装修，采用先空置房屋先装修，边装修边出租的方式进行；装修内容主要包括电路、装LED灯、墙面装饰，购置洗衣机、卫生间用品、衣柜、电视桌、办公桌、床架、席梦思床垫、床上用品、布草，及走廊粉刷、安装LED广告牌、灯等配置，共花费超过423000元，装修了大概半年，陆续装修完毕后陆续进行了出租；其向林燕针交纳租金至2020年1月31日，因受疫情影响，其没有按时交租，其向林燕针提出租金减免、暂时以押金抵扣2月份租金的方案，但林燕针不同意，后林燕针于2020年2月8日在涉讼房屋大门口张贴通知，要求租客不再交租给其方，租客自2020年2月1日起没有再向其方交租，而是交给了林燕针；其居住在702房，物品都没有搬走，林燕针就在2020年3月5日强行破门。彭传文提交了照片、微信聊天记录截图以及微信图片拟证实其上述主张。林燕针对上述证据真实性无异议，但不确认彭传文对涉讼房屋进行过大规模装修或购买家具，彭传文只是更换了部分电灯，对损坏墙面张贴了一点墙纸，对部分房间没有贴瓷片的墙体刷了油漆，对部分房间的床进行给了更换，根据双方租赁合同和物品清单约定，其方交付房屋时，电器都是新的，刚刚进行了装修，因此彭传文主张自己进行装修，不符合事实；彭传文提出所谓减租或押金抵扣房租的方案没有事实和法律依据，合同明确约定了押金不能抵扣租金，彭传文是违反合同的行为，因此其方不同意该方案是合法正当的；其方确认在涉讼房屋内部张贴通知，并非在大门口张贴，张贴通知的原因是彭传文不交租等行为已经构成合同违约的事实，其方采取措施维护自己权利，疫情之后政府部门要求租客回来后必须联系房东在村委或政府部门办理相关手续，其方不知道租客的联系方式，所以需要张贴通知；彭传文在2020年3月4日回到涉讼房屋后，本来约好是与其方进行协商，但当天彭传文声称需要睡觉没有与其方见面，其方通过微信多次联系未果，等到第二天，彭传文通过电话联系其方，称已将个人物品全部搬走，且已经去佛山了，不再见面，并发了收租计算表给其方，明确将涉讼房屋交还给其方，所以其方是合法打开702房，不属于强迫开门的违法行为；根据彭传文向其方发送的表格显示，彭传文收取租客租金最长到2020年3月10日，另根据租客反映，2月份还有部分租客向彭传文通过微信缴纳2月份的租金向租客收租至2020年1月31日。林燕针对此并提交了微信聊天记录截图拟证实其上述主张。彭传文对该证据真实性无异议，但认为其方是受疫情影响，并非无故欠租。对于双方争议的彭传文向租客收取租金的情况。彭传文于庭后提交了自制的租金统计表和押金统计表，拟证实其收取了双桂路房屋中402、403、503、602、603、605、701的租客2月份部分天数的租金共计8539元，收取了井头坊房屋中202、301、302、303、304、401、402、404、501、503、504、602、603、701、702的租客2月份部分租金共计17295元；已收取双桂路房屋中402、403、502、503、602、603、605、701、703、705的租客押金共计16500元，已收取井头坊房屋中租金201、204、301、302、303、401、402、、404、501、502、503、504、602、603、604、701、702的租客押金共计27700元。林燕针则质证称，对彭传文具体收租情况不了解，无法确认其收租情况，其将涉讼房屋出租给彭传文，彭传文使用期间收租多少与其方无关，并不影响彭传文应当按照双方合同约定向其方支付使用期间的租金，且从租金统计表可见，彭传文收取租金到2020年3月初；对于押金统计表，其中双桂路房屋中502房的押金应为4000元，而非彭传文统计的2000元，彭传文总共未退押金46200元。林燕针亦于庭后提交了自制的《彭传文收租明细表》《未退租客押金明细表》以及押金收据拟证实彭传文收取租客租金和押金的情况，其中载明彭传文收取了双桂路房屋中402、503、602、703的租客至2020年3月份的部分租金8300元，另有502租客拒绝支付租金并在2020年4月份搬离，603租客拒绝支付租金并在2020年3月搬离；彭传文收取了井头坊房屋中301、303、401、402、404、501、503、504、701、702的租客至2020年3月份的部分租金13500元，另有202、304、604租客未交租并在2020年3月份搬离；对于彭传文收取租客押金的情况，其中载明502房彭传文统计为2000元，但根据租客提交的押金单显示是4000元，其余押金情况与彭传文所述一致，因此彭传文未退押金应共计46200元。彭传文则对林燕针提交的上述证据质证称，对于2020年2、3月的收租情况，其方之前已经提交了自己已收租金的统计表，除其方已经收取的租金外，其它租金其方没有收取，且2月份林燕针发出通知后，租客都不肯交租给其方；林燕针接手后，由于林燕针不认可井头坊房屋中301、303、503三房已付租金4000元，后租客要求其方退款，其方于2020年3月31日退还了4000元给租客，故在其方已经收取的租金统计表中应扣减4000元；对于双方提交的押金统计表所载差额2000元的问题，是其方记录错误所致，确实双桂路房屋502房押金是4000元。三、对于双方就涉讼房屋所建立的合同关系的法律状态问题。彭传文主张由于涉讼房屋没有报建，且林燕针提交的产权证与涉讼房屋不符，双方签订的《租赁合同》无效。林燕针则认为其方持有合法的产权证书，只是由于现实和政策原因才没有进行报建和重新进行产权登记，因此《租赁合同》有效。经本院释明，林燕针表示如法院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其将租金变更为占有使用费，其余诉讼请求无需变更。四、对于双方约定的租金标准问题。彭传文主张《租赁合同》约定2018年1月1日至2019年12月31日每月租金56000元，2020年1月1日至2022年12月30日每月租金61600元，双方于2018年5月1日变更约定2018年5月1日至2019年12月31日每月租金为53000元，2020年1月1日至2022年12月30日每月租金为60000元；2019年8月林燕针单方强制要求加租，并采取停电方式迫使其方就范，其方因此被迫多缴纳了2019年8月至12月的租金15000元（每月多交3000元），2020年1月林燕针同样又以停电威胁要求加租，后经村委调解才没有加租。彭传文提交了微信聊天记录截图、微信图片及银行流水拟证实其上述主张。林燕针对彭传文与租客的微信聊天记录截图无法确认真实性，对其余证据真实性无异议，但认为双方虽然签订《补充协议一》调整租金是因为彭传文当时声称收益不足要求减租，并以不减租就跳楼来威胁，当时其害怕会出事才同意按照协议减免租金，但双方当时口头约定彭传文出租收益高的时候就调整回合同约定的租金，2019年其通过了解和水电使用情况，发现彭传文出租收益高了，所以就按照原合同约定计算租金，双方因此发生争执，后来到村委协调，2019年8月6日，在民警在场的情况下，双方协商好按照原《租赁合同》约定缴纳租金，因此其方当场在《补充协议一》上写明该协议作废，彭传文当场同意了，并谈好彭传文回去后将其持有的那一份协议撕毁，因此双方一直按照租赁合同约定的租金标准计收租金。林燕针提交了其持有的《补充协议一》拟证实上述主张。彭传文对该协议中手写的“作废”“作废”“此协议在2019年8月6日上午10点已作废，一切按租约合同执行”内容不予确认，亦不确认双方口头约定其方收益高时按《租赁合同》约定的租金标准计算租金，认为林燕针的陈述与其方提交的微信聊天记录截图相矛盾。五、对于电费、网费和保险费问题。彭传文主张林燕针在2018年12月单方强制提高电费单价，将双桂路房屋的电价从0.788元/度提至0.9元/度，导致其方多缴纳了2018年12月至2019年12月的电费6288元；2020年1月林燕针要求其方支付2020年全年的网费和保险费4500元，其方只使用了1个月，因此林燕针应退还剩余11个月的费用共4125元。彭传文提交了微信聊天记录截图和费用统计表拟证实其上述主张。林燕针对上述证据真实性无异议，但认为对于电费双方在《租赁合同》中明确约定按照实际情况支付电费，虽然一开始是按照0.788元每户计收电费，但在实际使用过程中由于公共区域（如楼梯间）电费都是其方缴纳，所以其方要求彭传文承担相应的公摊电费，不存在恶意加收电费的问题，而且其方只是提高了双桂路房屋的计算标准，如果其方恶意增加电费，不可能只增加一栋物业的电费；其方只收取了3600元的网费，没有收取保险费，彭传文支付的保险费是2019年的保险费，是否退还由法院认定。六、对于彭传文主张的装修、家具家电损失和后期4年利润问题。彭传文主张其聘请人员进行装修，每套房间装修费约为9000元，共装修了47套房屋，合计423000元，该金额是其自行估算的费用，因林燕针强行收回房屋，其方只使用了2年，因此林燕针应赔偿剩余租期4年的折旧损失282000元；后期4年利润损失200000元是其方的估算，约1年50000元，由于合同无效，林燕针应赔偿其方可得利益损失。林燕针则认为系彭传文存在违约，无权向其方主张损失赔偿，且彭传文没有证据证明其损失，彭传文主张装修花费了423000元，又陈述每年收益才50000元，可见其主张的装修不是事实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”鉴于林燕针未能举证证实涉讼房屋重建时有有进行产权登记或报建的情况，故应认定林燕针与彭传文就涉讼房屋签订《租赁合同》所建立的房屋租赁合同关系无效。因合同无效，林燕针应将收取彭传文的抵押金120000元退还给彭传文。林燕针主张该抵押金归其所有，理据不成立，本院不予支持。基于彭传文提交租金统计表和押金统计表证实并自认已收取涉讼房屋部分租客租金25834元（8539元+17295元），以及收取租客押金46200元未退还，该款项应在应退的抵押金中予以扣除，抵扣后，林燕针应将剩余抵押金47966元退还给彭传文。彭传文虽然在之后对林燕针提交的租金统计表和押金统计表的质证意见中表示于2020年3月31日退还了井头坊301、303、503三房的租金4000元，但未能充分举证证实确系已向该房屋承租人退还租金以及退还的租金为2020年2月份的租金，该意见亦与彭传文在2020年6月4日向本院提交的统计表列明租金明细不符，对该主张本院不予采纳。林燕针虽然抗辩主张彭传文收取租客的押金金额以及收取租金的时间金额不一致，但未能予以举证证实，本院亦不予采纳。虽然合同无效，但根据公平合理原则，彭传文应向林燕针支付其占有、使用涉讼房屋期间的使用费、电费、网费及保险费。对于林燕针诉请彭传文支付2020年2月1日起至3月5日止的使用费的问题。本院认为，因新型冠状病毒感染××疫情自2020年1月份扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，外来人员流动相对较少，对于彭传文出租涉讼房屋有一定的影响。而且，根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述可知，彭传文承租涉讼房屋主要用于出租收益，林燕针已于2020年2月8日在涉讼房屋张贴《通知》，要求租客自2月份起不再向彭传文支付租金，彭传文实际无法继续使用涉讼房屋进行出租收益，林燕针对此亦存在过错。故，对于林燕针所诉请的2020年2月份起的使用费，应由其自行承担，本院不予支持。对于林燕针主张的违约金，理据不成立，本院不予支持。对于彭传文要求林燕针退还多收的租金15000元的诉请，彭传文主张因林燕针威胁停电而迫使其在2019年8月至12月期间每月多支付了3000元的租金，对此彭传文虽然提交了微信聊天记录截图予以证实，但该证据不足以证实其上述主张，彭传文在前述期间每月向林燕针缴纳租金56000元，应视为彭传文同意该期间的租金标准调整为56000元/月。彭传文现主张林燕针退还该期间的租金15000元，缺乏理据，本院不予支持。同理，对于彭传文主张林燕针退还多收的电费6288元的诉请，彭传文自愿按照0.9元/度的标准向林燕针缴纳双桂路房屋在2018年12月至2019年12月期间的电费，应视为双方对于电费收费标准进行了变更，现彭传文主张退还与原有电费单价的差额部分，亦缺乏理据，本院亦不予支持。至于网费及保险费问题，彭传文主张已向林燕针缴纳了2020年全年的网费，现彭传文主张林燕针退还剩余11个月的网费，理据充分，本院予以支持，林燕针应向彭传文退还网费3300元；对于保险费，彭传文主张向林燕针缴纳了2020年的保险费900元，林燕针不予确认，认为彭传文缴纳的是2019年的保险费，彭传文对此未能举证证实其已缴纳了此前租赁期间的保险费，应承担举证不能的不利后果，故对于其主张退还保险费的诉请，本院不予支持。对于彭传文诉请林燕针赔偿装修及家电、家具损失282000元以及后期4年利润损失200000元的诉请。彭传文主张对涉讼房屋进行了高达423000元的装修及购置物品，但均未能提交相关付款凭据予以证实，从彭传文提交的涉讼房屋的图片中亦无法显示和证实房屋内的装修和物品添附均系由其出资实施，应承担举证不能的不利后果。而且彭传文作为承租人，在承租时对涉讼房屋的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错。从彭传文的举证和陈述来看，彭传文即使对涉讼房屋进行装修添附，亦是为其自身出租收益的需要，彭传文也因其相关投入成本而获得利益，而且同上述理由，彭传文应自担损失，故本院对彭传文主张赔偿装修及家电家具损失的诉请不予支持。同理，对于利润损失，彭传文未能举证证实其确系存在该损失且损失的金额，且基于其对合同无效本身存在过错，故对于该诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林燕针应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告彭传文退还剩余抵押金47966元；二、被告林燕针应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告彭传文退还网费3300元；三、驳回原告彭传文的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告林燕针的全部反诉诉讼请求。如被告林燕针未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11755元（其中本诉受理费9374元，反诉受理费2381元），由原告彭传文负担8292元，被告林燕针负担3463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年二月二十八日书记员  徐倩雯