上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终110号上诉人（原审被告）：黄开炳，男，1979年6月9日生，汉族，户籍地浙江省龙港市。委托诉讼代理人：徐登峰，浙江润杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马海涛，男，1971年4月22日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人黄开炳因与被上诉人马海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄开炳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：首先，马海涛在购买系争房屋之前至现场进行过查看，明知存在租赁的情况，且同意基于“买卖不破租赁”的原则接受该房屋。房屋过户后，马海涛向承租人收取了租金，双方直接建立了租赁关系，应视为马海涛已实际控制和占有系争房屋。事实上，本案诉讼之前近一年时间内，马海涛从未就房屋的交付问题提出异议。马海涛与承租人之间后就租金及租期等问题发生纠纷，才是其提起本案诉讼的真正原因。其次，系争房屋的市场租金标准为人民币5,200元/月，即使黄开炳构成逾期交房，兼顾黄开炳的过错，违约金亦应调整至市场租金标准之下。马海涛辩称：其看房时，黄开炳称里面住的是亲戚，并未告知存在租约，因此，双方合同约定交房的标志为交付钥匙。黄开炳逾期交房后，马海涛再次至现场查看，才知晓租约的存在。为了减少损失，马海涛实际向承租人收取了两个月租金。因马海涛不同意与承租人签订租赁合同，故其之后不再向马海涛支付租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马海涛向一审法院起诉请求：1.判令黄开炳将上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋交付马海涛；2.判令黄开炳支付马海涛违约金126,000元（以马海涛已付房款1,050,000元为本金，按日万分之五的标准，自2019年11月30日起计算至实际交付上述房屋之日止）。一审法院认定事实如下：2019年11月11日，马海涛（乙方）与黄开炳（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，马海涛向黄开炳购买位于上海市松江区九亭镇XX公路XX弄XX号XX室房屋，房屋总价为1,050,000元。甲方于2019年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲方未按约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止。……合同附件五中载明，租赁情况：无。同日，双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定，该协议系双方签订的买卖合同的补充，本次房屋买卖的实际成交总价为甲方净到手价1,420,000元，除了买卖合同中约定的合同价1,050,000元外，乙方在上述房价款的基础上再直接支付甲方装修补偿款370,000元，该款项与买卖合同约定的首付款一起共计800,000元于2019年11月12日前支付，2019年11月30日之前支付房价款与装修补偿款600,000元，完成过户当日甲方结清水电煤有线电视物业管理费用后，乙方将尾款20,000元整支付给甲方。马海涛于2019年11月12日支付了黄开炳800,000元，于同月28日支付了黄开炳600,000元，2019年12月10日马海涛登记为系争房屋的权利人。一审法院另认定，案外人王某（系黄开炳的妻子）与案外人马某于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定，马某承租了本案系争房屋，租期自2018年11月10日至2023年11月9日，每月租金为5,200元。一审庭审中，马海涛陈述，其与马某未签订过系争房屋的租赁合同，其一直未拿到房屋，为了避免损失，曾收取过马某支付的2个月的租金共计10,400元，之后就未再收取过租金，现不同意与马某签订租赁合同，房屋其要自用，同意收取的10,400元在黄开炳的违约金中予以抵扣。黄开炳则陈述，其曾与马某谈过租赁合同解除事宜，后双方未谈妥，现该房屋仍由马某承租。房屋钥匙因在租客手中，其未将房屋钥匙交付给马海涛。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据双方签订的买卖合同的约定，黄开炳应在2019年11月30日前将系争房屋交付给马海涛，房屋交付的标志为黄开炳交付钥匙，但黄开炳并未按约履行交付义务。黄开炳辩称马海涛购房时明知该房屋存在租赁关系，且也同意买卖不破租赁，但并未提供证据予以证明，且双方的买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系，故对黄开炳的该辩称意见，不予采信。黄开炳在出售系争房屋时，该房屋上存在租赁关系，且黄开炳至今未与租客解除租赁关系导致马海涛未能实际占有使用该房屋，黄开炳的行为已违约，理应承担违约责任。对违约金的计算标准，双方在合同中明确予以约定，现黄开炳主张该约定的违约金过高，但并未提供证据予以证明，马海涛方也未能提供证据证明其实际损失，考虑到违约金除弥补当事人的实际损失外还兼有对违约行为的惩罚作用，综合考虑合同的履行情况、黄开炳的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金按日万分之二点五计算。一审法院审理后，于二○二○年十一月十日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、黄开炳于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭镇XX公路XX弄XX号XX室房屋交付给马海涛；二、黄开炳于判决生效之日起十日内支付马海涛违约金（以1,030,000元为基数，自2019年12月1日起按日万分之二点五的标准计算至实际交付之日止，计算得出的款项需扣除10,400元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由黄开炳负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的首要争议涉及系争房屋的交付标准，即是否带租约交付的问题。双方签订的房地产买卖合同明确载明，系争房屋不存在租赁情况，黄开炳交付钥匙作为房屋转移占有的标志。黄开炳主张马海涛明知系争房屋存在租约，且同意带租约交付，明显与合同约定内容相悖。黄开炳未按约交房后，马海涛称为减少损失，向承租人实际收取了2个月租金，具有一定合理性，仅凭该事实，尚不能认定马海涛与承租人已直接建立了租赁关系。至于马海涛与承租人之间是否曾协商过签订租赁合同事宜，并不改变黄开炳在买卖合同项下交付系争房屋的义务。在黄开炳未提供充分证据证明双方另有约定外，一审根据双方房地产买卖合同的约定认定黄开炳构成逾期交房，并无不当。双方二审中的争议还涉及一审认定的逾期交房违约金是否仍然过高的问题。双方签订的房地产买卖合同约定，黄开炳逾期交房，应当按马海涛已付款日万分之五的标准支付违约金。考量违约金是否过高应当采用综合衡量的标准，而非完全对照守约方的实际损失。何况本案马海涛因黄开炳逾期交房产生的实际损失，亦不能简单依照黄开炳方于2018年签订的租赁合同约定租金标准确定。一审综合双方合同约定及履行情况、黄开炳的过错程度等，基于公平原则和诚实信用原则，将黄开炳应当承担的逾期交房违约金调整为按日万分之二点五的标准计算，尚属合理。综上，黄开炳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2,900元，由黄开炳负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……