江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初10792号原告：宁波罗蒙制衣有限公司，住所地宁波市奉化区江口街道江宁路47号，统一社会信用代码913302837133258179。法定代表人：盛静生，该公司执行董事职务。委托诉讼代理人：李颂，浙江颂阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：范王燕，浙江颂阳律师事务所律师。被告：付怀兵，男，1981年5月26日生，汉族，户籍地址江苏省连云港市灌南县。原告宁波罗蒙制衣有限公司（以下简称罗蒙公司）与被告付怀兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗蒙公司的委托诉讼代理人范王燕到庭参加诉讼，被告付怀兵经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗蒙公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退房屋［坐落于南京市］；二、判令被告支付房屋占有使用费（2019年7月25起按每年683.5万元计算至实际腾退之日），并承担腾退前的水电费用。三、判令被告支付违约金638.9万元（租金总额的20%）。事实和理由：2014年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于南京市的房屋；租赁期限为5年，自2014年7月25日起至2019年7月24日止；前三年租金为每年620万元／年，第四年651万元，第五年683.5万元;租金支付方式为按年度一次性付清，每年提前两个月付清当年房租；若被告未经原告书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借或抵押的，或者拖欠当期租金逾期达10日的、合同期满后逾期不搬迁的，原告均有权单方解除合同，并有权追究被告的违约责任；被告擅自转租、期满逾期搬迁、擅自装修、未按约支付合同第九条约定费用，应支付租金总额的20%违约金，原告有权单方面解除合同。被告在合同到期后未能按时腾退房屋，延期占用至今。就被告在合同到期前的租金，由宁波市奉化区人民法院和宁波市中级人民法院依法审理，宁波市中级人民法院（2020）浙02民终1929号民事调解书确定，被告尚欠1935000元。原告另收到被告陆续支付的150万（宁波市中级人民法院调解中已扣除的金额除外），因被告未明确具体指向，原告暂未在本案诉讼请求中扣除。为此，原告认为，被告逾期支付租金以及期满后逾期腾退房屋，均已构成违约，原告有权要求被告立即腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费及租金总额20%的违约金。为此，原告特提起诉讼，请予以支持。被告付怀兵未作答辩，亦未提供证据。根据原告提供的证据南京市商品房买卖契约、契税完税证、收据、房屋租赁合同、（2019）浙0213民初3670号民事判决书、（2020）浙02民终1929号民事调解书、网上银行电子回单载明的内容及原告陈述的内容，本院查明事实，2014年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于南京市（以下简称涉案房屋）；租赁期限为5年，自2014年7月25日起至2019年7月24日止；前三年租金为每年620万元／年，第四年为651万元，第五年为683.5万元;租金支付方式为按年度一次性付清，每年提前两个月付清；被告未经原告书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借或抵押的，或者拖欠当期租金逾期达10日的、合同期满后逾期不搬迁的，原告均有权单方解除合同，并有权追究被告的违约责任；被告擅自转租、期满逾期搬迁、擅自装修、未按约支付合同第九条约定费用（租赁期间物业管理费、门前三包费、冷暖气费等所有费用由被告承担），应支付租金总额的20%违约金，原告有权单方面解除合同。因被告未按期缴纳第五年的房屋租金，被告于2019年7月3日向原告出具欠条，同意欠付的租金按照借款处理，并承诺付款期限及相应利息等。后因被告未按期付款，原告诉至宁波市奉化区人民法院，该院根据查明事实作出（2019）浙0213民初3670号民事判决书，被告不服该判决，上诉至浙江省宁波市中级人民法院，该院于2020年7月22日作出（2020）浙02民终1929号民事调解书，双方当事人自愿达成协议：被告于2020年10月23日前向被告支付1935000元。如未按期履行，则原告有权按照一审判决确定的本金金额及相应利息向法院申请执行。《房屋租赁合同》约定的履行期限届满后，原、被告双方未续订合同，被告亦未能按时腾退房屋，延期占用至今。另查明被告通过案外人盛福琴于2019年11月25日向原告转账汇款25万元、于2019年11月25日向原告转账汇款25万元、于2020年9月11日向原告转账汇款75万元、于2020年10月20日向原告转账汇款25万元，以上共计150万元。原告提出该150万元系支付前期被告欠付原告的款项，与本案无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告于2014年7月就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限为自2014年7月25日起至2019年7月24日止，现租赁期限已经届满，被告未按时腾退涉案房屋，现原告要求被告将涉案房屋腾空交还并支付占有使用房屋期间的水、电费用，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金638.9万元（租金总额的20%)，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定期满逾期搬迁，被告应支付租金总额的20%违约金，现因被告在租赁期限届满后未按时将涉案房屋腾空交还原告，原告要求被告按照合同约定支付违约金638.9万元，符合法律规定，本院予以支持。依照法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告逾期交还房屋给原告造成了损失，且被告承担的违约金不足以弥补原告的损失，现原告要求被告按照原合同约定的683.5万元/年的租金标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费损失，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张的房屋占有使用费损失应扣除被告承担的违约金。被告付怀兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其对诉讼权利的放弃，亦应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告付怀兵于本判决生效之日起三十日内将南京市腾空交还原告宁波罗蒙制衣有限公司，并付清交还商铺前的水、电费用；二、被告付怀兵于本判决生效之日起三十日内向原告宁波罗蒙制衣有限公司支付违约金638.9万元；三、被告付怀兵于本判决生效之日起三十日内向原告宁波罗蒙制衣有限公司支付房屋占有使用费（自2019年7月25日起按照年租金683.5万元的标准计算至被告付怀兵将南京市腾空交还原告宁波罗蒙制衣有限公司之日止，扣除违约金638.9万元。）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111380元，由原告负担47663元，被告负担63717元。公告费600元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 侠人民陪审员  唐存森人民陪审员  魏灵美二〇二一年二月二十五日见习书记员  吴 梦