济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初1476号原告：谷某某，女，1968年出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：谷继堂，男，1942年出生，汉族，住山东省济南市。被告：济南某某物业服务有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102264409344F。法定代表人:程增祥，董事长。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宝三，男，系该公司员工。原告谷某某与被告济南某某物业服务有限公司（以下简称济南某某物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告谷某某及其委托诉讼代理人谷继堂，被告济南某某物业的委托诉讼代理人林静、丁宝三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告公示谷某某名下开元山庄19号楼1单元101室的专项维修资金账目，并将资金及利息全额交付房管局专项资金管理中心专有账户；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月9日，济南某某物业收取原告住房专项维修资金345.1元。根据《济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》第15条规定:“业主大会成立前，商品住宅的维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为商品住宅维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立商品住宅维修资金专户。开立的资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户账……”第11条规定:“尚未成立业主大会的，由物业服务企业在街道办事处，区房产管理部门的指导监督下组织实施。”为此，原告去济南市及历下区房屋维修资金管理中心查询，结果维修资金缴纳信息显示为零。这说明济南某某物业收取原告的维修资金后，没有按规定上缴济南市住宅维修资金管理中心专有账户。根据济南市《关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》精神，物业服务企业只能配合历下区房管部门代为收取专项维修资金，而没有拒不上缴、私自留用的权利。济南某某物业辩称，原告诉讼请求中主张的公示专项维修基金账目，并将资金及利息全额交付房管局专项资金管理中心专有账户，《中创开元山庄物业管理合同》并没有约定，相关法律规定中也没有规定，且该请求与事实不符，况且目前该维修基金也不具备交纳条件。一、原告的诉讼请求不符合事实情况，请求济南市历下区人民法院依法驳回其诉讼请求。1.交纳维修基金是每个业主的法定义务，答辩人不是维修基金的交纳主体，无法把维修基金交纳到济南市住建局维修资金管理处专有账户。1999年11月18日，答辩人与谷某某签订《中创开元山庄物业管理合同》，约定由答辩人对谷某某居住使用的D8号楼1单元101室（建筑面积152.69平方米）（后经济南市公安局历下分局科院路派出所变更为楼号19号楼1单元101室）提供物业服务按建筑面积收取物业管理费，答辩人按照建筑面积每平方米每年2元收取住宅维修基金，维修基金是整个小区物业维修资金的归集，广大业主都应当按时足额缴纳，以保证小区后期维修的品质。因该小区系1998年陆续建成交付使用，依据《济南市住宅共用部位公用设施设备维修基金管理暂行办法》第七条第（二）款，维修基金是按每平方米2元每年交纳，在新的政策出台后，一些老旧小区维修基金的交纳就处于空白地带，无人监管，即使二手房交易，业主也不补缴维修基金，当然现在维修基金是办理房产证之前一次性交纳。因答辩人不是维修基金交纳主体，无法交纳维修基金。针对这种状况，为了给广大业主提供优质的物业服务，答辩人与居委会会商，仍然沿袭原来的收费标准，因为该小区已经建成二十多年，面临着巨大的维修任务，如果不交维修基金，维修就成了大问题，会损害广大业主的合法权益。2．目前，该维修基金交纳因为没有形成四方（居委会、业主、物业公司、房管局）口头协议，不具备交付条件，即使达到付款条款条件，因答辩人也不是物业费交纳主体（物业不能在房管局开具账户，必须以业主名义开具），物业公司在此过程中仅仅是协助业务，不是交纳主体无法交纳。对于老旧小区遗留的维修基金收取问题，房管局收取需要开设专门的账户。因为系历史遗留问题，需要房管局、居委会、物业公司、业主代表一块到房管局商谈关于维修基金的交存问题，达成四方口头协议，把交存到物业的扣除，经房管局同意后给业主设立专门账户，业主依据交存通知自行按照通知指定的银行交纳。目前四方协口头议未达成，不具备交付条件。且本小区有该27号楼的成功模式就是按照上述流程办理，请求人民法院驳回其诉讼请求。二、原告的诉讼请求不符合《中创开元山庄物业管理合同》的约定，请求济南市历下区人民法院依法驳回其诉讼请求。双方签订的《中创开元山庄物业管理合同》，约定了原告有交纳物业费及维修基金的义务，答辩人有提供物业服务的义务，并没有约定答辩人有将维修基金交付到房管局的义务。因为把维修基金交到房管局需要有严格的程序及条件，需要四方协议，仅仅依靠答辩人是不能够完成的，况且答辩人也只是协助，而不是主导。因此，原告的诉讼请求没有合同依据，请求济南市历下区人民法院依法驳回其诉讼请求。三、原告的诉讼请求不符合法律、法规及文件的相关规定，请求济南市历下区人民法院依法驳回其诉讼请求。依据《济南市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：本办法实施前,已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》(济政办发〔2001〕27号)交存商品住房维修基金的,其维修基金转为维修资金管理使用。原告依据该通知交纳的维修基金，转为维修资金管理使用。因此，原告的诉讼请求没有法律、法规及文件依据，请求济南市历下区人民法院驳回其诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谷某某为位于历下区环山路108号19号楼房屋的所有权人。2019年8月9日，谷某某向济南某某物业交款345.1元作为该房屋的住宅维修资金，济南某某物业于同日向谷某某出具收据一张。济南某某物业对收取的住宅资金使用情况进行了相关公示。本院认为，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，住宅的业主须按规定交存维修资金。《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）第七条第（二）项规定：“本办法实施前，已办理商品住房产权过户登记手续，没有缴交维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补交；也可以按照每年每平方米(套内建筑面积，下同)2元缴交维修资金。”2010年5月31日，济南市人民政府办公厅发布关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知（济政办发〔2010〕65号），该办法自2010年7月1日起施行，其第七条规定：“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局今后可根据实际情况，适时调整交存标准。本办法实施前，已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）交存商品住房维修基金的，其维修基金转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅，其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。”从以上规定可以看出，交存维修资金的主体为住宅业主，谷某某应按照规定标准缴交住宅维修基金。由于历下区环山路108号建房时间已久，谷某某向济南某某物业缴交维修资金标准依据的是济政办发〔2001〕27号通知，现该通知已废止，但依据济政办发〔2010〕65号通知交存维修基金的条件目前尚不具备，谷某某要求济南某某物业将维修资金及利息交存市住房保障和房产管理局资金管理中心，客观上无法实现，本院不予支持。另外，济南中信物业作为谷某某已缴交维修资金的实际管理人，应全力促进维修基金交存条件的达成并配合谷某某进行后续的维修资金交存。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谷某某的诉讼请求。案件受理费25元，由原告谷某某负担。本判决为终审判决。审判员  张汉利二〇二一年二月二十日书记员  彭金晨