贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔26民终141号 上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号。统一社会信用代码：915200007143075654。 负责人：张旭东。 委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吴朝远，男，1974年1月7日出生，汉族，四川省泸州市人，现住贵州省凯里市。 被上诉人（一审原告）：雷先群，女，1981年2月11日出生，汉族，四川省泸州市人，住泸州市龙马潭区。 一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。统一社会信用代码：91522600714328809R。 法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。 上诉人中国融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）与被上诉人吴朝远、雷先群、一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地房开公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华融公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）、被上诉人仅是一般买受人，我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，华融公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审法院判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）、本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（三）、被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条之规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。三、一审判决关于诉讼费的负担违反了诉讼费承担的原则。综上，请求二审法院支持华融公司的上诉请求。 吴朝远、雷先群答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴朝远、雷先群向一审法院起诉请求：1、停止对位于贵州省凯里市房屋的执行；2、确认位于贵州省凯里市人出资购买并享有所有权；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院审理查明的事实：原告吴朝远与雷先群系夫妻关系，二原告系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1栋15层1509号住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。 2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1栋15层09号住房在内）。吴朝远、雷先群得知自己所购的永乐家园”小区1栋15层09号住房被查封后，于2020年7月9日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年7月20日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异102号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人吴朝远、雷先群的异议请求。”宣判后，吴朝远、雷先群不服裁定结果并于2020年8月3日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。原告当庭变更第二项诉讼请求为：确认位于凯里市房屋归我俩所有。被告华融贵州分公司亦表示不需要新的举证期限和答辩期限。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。 另查明：2012年8月26日，以大地联创房产公司为出卖人，吴朝远、雷先群为买受人双方就涉案房屋买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-178的《商品房买卖合同》。合同约定：1、吴朝远、雷先群购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积84.83ｍ2，总价款305388元；2、买受人在2012年8月26日（合同签订之日）支付155388元，在2012年10月31日前支付90000元，在2013年1月31日前支付60000元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。 再查明：经本案承办人实地查看，原告吴朝远、雷先群已对涉案房屋（1栋15层09号）进行装修并入住多年。 一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据吴朝远、雷先群对该院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，吴朝远、雷先群在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了全部购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但吴朝远、雷先群作为买受人没有过错责任，故原告吴朝远、雷先群对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。对原、被告的诉辩主张，一审法院评析如下： 第一、原告的诉讼请求是否可以一并审理？ 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。原告吴朝远、雷先群的第一项诉讼请求是停止对所购房屋（“永乐家园”小区1栋15楼09号商品房）的执行，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。而第二项诉讼请求主张却是确认位于凯里市的产权归其所有。该院认为商品房的产权是否归买受人所有不是司法权能解决的问题，故本案对第二项诉讼请求不予一并判决。 第二、合同对抵押的约定。 涉案商品房买卖合同第四条第一款第3项约定“永乐家园”小区1栋15层09号商品房已设置抵押，抵押权人是华融贵州分公司是事实，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。但合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故吴朝远、雷先群购买涉案房屋并无过错。 第三、备案登记。 吴朝远、雷先群购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。 综上所述，原告吴朝远、雷先群的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，该院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经该院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行第三人贵州大地联创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中不得执行原告吴朝远、雷先群购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告吴朝远、雷先群的其余诉讼请求。案件受理费5879元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 二审期间，吴朝远向本院提交贵州省不动产登记查询结果一份，该查询结果显示在凯里地区吴朝远及其家庭成员名下不动产暂无权属情况。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、吴朝远、雷先群对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？2、一审案件诉讼费用应如何负担？ 关于焦点1，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吴朝远、雷先群在庭审中已提交了《付款凭证》、《收据》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等，足以证明吴朝远、雷先群与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，且根据本案查明的事实，涉案房屋的合同签订日、付款日均发生在人民法院查封之前，吴朝远、雷先群已足额支付购房合同约定的购房款，且涉案房屋的性质系住宅，虽吴朝远认可购买的为两套房屋，但为改善家庭共同成员生活环境而购买，实际交付时已经由大地房开公司打通为一套住房，而吴朝远、雷先群及其家人在涉案房屋中确已居住至今，在凯里地区吴朝远、雷先群名下也无其他住房，属于消费者购房，故一审认定吴朝远、雷先群对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。关于华融公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗房屋消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融公司提出的上诉理由不成立。 关于焦点2，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担。经查，本案一审仅对执行异议金额305388元进行收取案件受理费5879元，而这项诉讼请求吴朝远、雷先群均已胜诉，故案件受理费应由败诉方华融公司承担。 综上所述，华融公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5879元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 龙集东 审判员 罗 维 二〇二一年二月一日 法官助理陆羽婕 书记员杨绍鑫