上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初11815号原告(反诉被告)：上海光途酒业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈恺，执行董事。委托诉讼代理人：赵一峰，上海世韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：怀俊玲，上海世韬律师事务所实习律师。原告(反诉被告)：上海光途餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨方，总经理。委托诉讼代理人：赵一峰，上海世韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：怀俊玲，上海世韬律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海复晗企业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：康璇，执行董事。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琦，上海君澜律师事务所律师。原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司(以下简称光途酒业公司)与被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司(以下简称复晗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。于2020年5月19日第一次公开开庭进行了审理,原告光途酒业公司委托诉讼代理人赵一峰，被告复晗公司委托诉讼代理人王恒、陈琦到庭参加诉讼。经原告光途酒业公司申请，本院依法追加上海光途餐饮管理有限公司(以下简称光途餐饮公司)为本案的共同原告，于2020年12月21日第二次公开开庭进行了审理,两原告共同委托诉讼代理人赵一峰，被告复晗公司委托诉讼代理人王恒、陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光途酒业公司、原告光途餐饮公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告光途酒业公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议(4楼场地)》于2020年1月22日解除；2.判令被告向两原告返还房屋租赁保证金169万元；3.判令被告支付两原告逾期返还房屋租赁保证金的逾期付款利息(以169万元为基数，自2020年1月23日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判令被告返还两原告多付的租金140,021.22元；5.判令被告向两原告支付违约金802,998元；6.判令被告赔偿两原告经济损失412万元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年5月28日，光途酒业公司与复晗公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，由光途酒业公司向复晗公司承租上海市静安区巨鹿路XXX号XXX室房屋(以下简称系争酒吧餐厅3楼)用于经营啤酒吧餐厅。2019年4月29日，双方又签订《补充协议(4楼场地)》，就光途酒业公司追加承租本市静安区巨鹿路XXX号XXX幢XXX楼场地(以下简称4楼场地)进行了补充约定。期间，光途酒业公司设立光途餐饮公司作为系争酒吧餐厅3楼实际经营主体。同时，因酒吧餐厅经营的实际需要，光途酒业公司对巨鹿路XXX号房屋进行了二次装修，为此投入了巨额经济成本。根据相关消防法规的要求，光途酒业公司装修完后从事经营活动，需要办理承租房屋装饰装修工程竣工验收消防备案手续，并需提供巨鹿路XXX号的合法房产证和整体建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文件。自2019年9月起，两原告多次要求复晗公司配合提供有关巨鹿路XXX号房屋的整体建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文件以及符合要求的合法房屋产权证。但复晗公司以各种理由迟迟不予提供，致使两原告无法及时完成竣工验收的消防备案手续。2020年1月7日，光途酒业公司书面函告复晗公司，要求复晗公司在接函后3个工作日内提供上述资料，以便原告办理消防备案手续。但复晗公司接函后仍然不予提供。根据《房屋租赁合同》之约定，复晗公司有义务提供合法证照以保证该物业的使用性质符合原告的商业用途而未能提供，构成严重违约。2020年1月20日，光途酒业公司函告复晗公司，解除双方的《房屋租赁公司》及《补充协议(4楼场地)》，并要求复晗公司于合同解除后3日内返还房屋租赁保证金169万元、支付违约金802,998元并赔偿因装修给光途酒业公司造成的经济损失492万元。两原告认为，合同约定的系争酒吧餐厅3楼三个月租金标准为802,998元，该房屋的应付租金两原告付到了2020年2月15日。复晗公司因迟迟不提供房屋产权证照而同意减免租金30万元，故自2019年11月16日起至2020年2月15日止，双方实际租金标准为502,998元，复晗公司应退租金131,216.87元(502,998元/92天×24天)；合同约定的系争4楼房屋三个月租金标准为90,000元，该4楼场地的应付租金两原告付到了2020年1月31日。2020年1月23日至2020年1月31日计9天，故复晗公司应退租金8,804.35元(90,000元/92天×9天)。两项合计，复晗公司还应退租金140,021.22元。现两原告起诉来院，望判如所请。被告复晗公司辩称，不同意两原告全部诉请。光途酒业公司并无合同解除权，该公司自2018年5月28日和被告签订《房屋租赁合同》后进场装修，并于同年8月23日取得了光途餐饮公司的工商营业执照。系争酒吧餐厅3楼于同年11月22日开张营业后，于同年11月30日取得了食品经营许可证，证照齐全，此后一直正常经营，生意红火。签约同时，被告亦提供了系争酒吧餐厅3楼所在场地的工业用地转成商办的相关材料，故在光途餐饮公司私自停业之前，并不存在执照无法办出或者相关部门要求其提供证照阻止其经营的情况。系争酒吧餐厅3楼消防检查未通过，系由于光途餐饮公司在装修中存在消防通道处没有用推拉门、消防栓被遮挡等问题导致的。同时，两原告在消防检查不合格的情况下，并未停止营业，仍在继续经营系争酒吧餐厅3楼。直至因公司内部管理不善导致无法继续经营下去而最终停止营业，与被告无关。请求法院驳回两原告的本诉诉请。反诉原告复晗公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认反诉原告复晗公司与反诉被告光途酒业公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议(4楼场地)》于2020年4月30日解除；2.请求判令反诉被告光途酒业公司、光途餐饮公司共同支付反诉原告复晗公司租金1,192,998元【其中系争酒吧餐厅3楼拖欠租金1,102,998元：自2019年11月16日起至2020年5月15日期间内前三个月即2019年11月16日至2020年2月15日已支付502,998元尚欠30万元，后三个月即2020年2月16日至2020年5月15日欠付租金802,998元；4楼场地自2020年2月1日起至2020年4月30日止欠付租9万元，2020年5月1日至2020年5月15日的欠付租金不再主张】;3.请求判令反诉被告光途酒业公司、光途餐饮公司共同支付逾期付款违约金74,938.53元；4.请求判令反诉被告光途酒业公司、光途餐饮公司共同支付免租期租金669,165元；5.请求判令反诉被告光途酒业公司、光途餐饮公司共同支付违约金802,998元；6.确认没收反诉被告光途酒业公司支付的租赁保证金169万元(其中系争酒吧餐厅3楼押金160万元、四楼场地押金9万元)；7.本案诉讼费由两反诉被告承担。事实和理由：2018年5月28日，反诉原告复晗公司与反诉被告光途酒业公司签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告光途酒业公司租赁巨鹿路XXX号3号楼303室用于经营啤酒吧餐厅，第1、2年月租金为267,666元，先付后用，租期自2018年6月1日至2025年7月31日止。2019年4月29日，反诉原告复晗公司与反诉被告光途酒业公司又签订《补充协议(4楼场地)》，约定另租赁4楼场地，月租金为3万元。签约后，反诉被告光途餐饮公司于2018年8月23日取得工商营业执照，于2018年11月22日开张营业，于2018年11月30日取得食品经营许可证。此后一直正常经营，生意红火。期间，系争酒吧餐厅自2019年11月16日至2020年2月15日止应付的三个月租金中，反诉被告光途酒业公司未付租金30万元。2020年1月20日，反诉被告光途酒业公司发函，以反诉原告复晗公司未能提供建设工程消防验收或竣工验收消防备案文件以及系争酒吧餐厅3楼房屋的产权证，导致其不能使用房屋而影响了正常营业为由，单方面提出解除《房屋租赁合同》。反诉原告认为，反诉被告光途酒业公司解除合同的理由不成立，并不产生解除合同的效力。反诉被告光途餐饮公司正式营业期间，并未因消防检查不合格而停止营业。事实上，反诉被告系由于自身经营不善(期间还因违反广告法规定被市场监督管理部门行政处罚)以及自身经营战略调整(重点投入打酒站而非经营餐厅)的因素，不愿继续履行合同，借口消防需提供产证问题，以达到转嫁风险全身而退的目的。相反，由于反诉被告一直占用房屋却不支付租金，已构成严重违约，反诉原告复晗公司可行使单方解除权。为此，反诉原告复晗公司委托律师于2020年4月29日向反诉被告发出律师函，明确解除与反诉被告光途酒业公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议(4楼场地)》，并要求反诉被告支付租金及逾期利息、违约金、免租期租金，腾空房屋、恢复原状，并与反诉原告复晗公司办理交接手续，结清水、电等相关费用。之后，反诉被告虽与反诉原告于2020年5月14日进行了房屋交接，但仍然拒绝履行付款义务。现提起反诉，望判如所请。反诉被告光途酒业公司、光途餐饮公司辩称，不同意反诉原告复晗公司全部诉请。1.反诉被告已在2020年1月20日通知解除《房屋租赁合同》，并于2020年1月24日将系争酒吧餐厅钥匙快递给复晗公司，复晗公司拒收，应当视为已经送达。故反诉被告无需支付合同解除后的租金。反诉被告多支付的系争酒吧餐厅3楼2020年1月20日至2020年2月15日的租金以及4楼场地2020年1月23日至2020年1月31日的租金共计140,021.22元，应当由复晗公司返还给反诉被告。系争酒吧餐厅3楼最后一期2019年11月16日至2020年2月15日的租金，按合同约定为802,998元，反诉被告实际支付502,998元，未付的差额30万元，系由于复晗公司没有提供相关产权证明而给反诉被告的减免，开具的发票金额是502,998元也能证明这一事实。2.由于反诉被告并未逾期支付租金，故不应支付违约金。3.反诉被告解除合同的原因是在于复晗公司不提供产权证明的过错，故无需支付免租期租金。4.复晗公司无权没收租赁保证金。租赁保证金是冲抵违约金的，反诉原告同时主张违约金和没收保证金，不符合合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市静安区巨鹿路XXX号房屋产权人系上海圆明讲堂。2015年5月1日，上海圆明讲堂委托授权上海地福物业管理有限公司管理上海市静安区巨鹿路XXX号所有房屋及场地，委托范围包括签订房屋租赁合同、收取租金等。后上海地福物业管理有限公司将上海市静安区巨鹿路XXX号3-7号、9-11号、塔楼交由复晗公司承租。2018年5月28日，复晗公司(出租方甲方)与光途酒业公司(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于本市静安区巨鹿路XXX号XXX室(即系争酒吧餐厅3楼)，租赁区域租赁面积440平方米，并附送该物业顶层300平方米露台免费使用权。乙方将在租赁场所内统一以“酒花儿”品牌对外营业，租赁用途为啤酒吧餐厅，乙方将在该房屋设立一个分公司并办理餐饮的相关证照。甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋(免租期为2个月15天)。交付标准为现状交付。租赁期限为7年(不包括2个月15天免租期)，自2018年6月1日起至2025年7月31日止。该房屋每日每平方米租赁面积租金为20元。每月租金267,666元，租金自2018年6月1日起计。该房屋第1、2年月度租金为267,666元、第3、4年月度租金为283,725元。租金每季度支付一次，先付后用。首期租金应于本合同签订三个工作日内支付，后续租金，乙方应于每季度第三个月20日前向甲方支付下一季度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按应付租金的0.5%支付逾期付款违约金。乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方一次性支付160万元作为保证金。在乙方按本合同约定交还租赁场地并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行本合同其他义务后七天内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息退还乙方，本合同另有约定的除外。如乙方在未得到甲方事先同意情况下无正当理由连续七个工作日或每年累计三十个工作日暂停营业或每年十次未按本合同约定的营业时间的要求营业的，则该等行为应视为乙方严重违约。在该等情况下，甲方有权立即提前单方面解除合同、收回该店铺、没收保证金并向乙方追讨甲方因乙方擅自停业所蒙受的相关损失。乙方同意由甲方指定的物业公司提供物业管理服务，乙方与物业管理公司于本协议签署后5日内另行签订《物业管理服务合同》。该店铺开始营业不得迟于2018年10月31日。租赁期限内，鉴于甲方为转租方，甲方需提供合法证明，该房屋具有商业使用性质，并具有相应转租权利，符合乙方经营性质要求。甲方应提供乙方在该房屋办理分公司及餐饮相关证照的所需资料，并协助乙方办理餐饮相关证照。乙方自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任。乙方发生下述任何一种情况将视为严重违约，并承担合同约定的违约金。甲方有权在发生后任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，甲方行使合同解除权，合同解除的效力从解除函送达乙方后生效：①乙方拖欠(含不全额支付)本合同项下的租金或管理费超过15个工作日等。因乙方违约导致甲方单方面解除本合同的，甲方给予的装修免租期待遇取消，乙方仍应按第一年度的租金标准支付免租期内的租金。若乙方未按约定向甲方支付(含未全额支付)租金的，则每延迟一天，乙方应按拖欠款项千分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金。任何一方严重违反本合同的规定须向对方承担违约责任，违约金为合同当年度3个月的租金，如违约金的支付不能弥补守约方的损失，则违约方还需支付足额的损害赔偿金。无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内将房屋返还给甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备。租赁期间乙方所投入在甲方场所内的所有固定资产所有权归乙方，租赁期间乙方对租赁场地装修形成的固定附属物，如甲方认为会对建筑主体结构产生重大影响的，甲方认为不能拆除的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有；如甲方要求拆除，乙方应予以拆除，恢复到乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态。如乙方在租赁房屋处办理工商营业执照的，乙方需注销或迁出在租赁房屋处的营业执照，乙方持注销或迁出证明后5个工作日内，甲方需退还全部租赁保证金。如甲方无正当理由怠于办理的，则乙方可按照保证金总额每逾期一日千分之五，向甲方收取保证金，如实际损失大于违约金，则应以实际损失计。因乙方违约致使甲方行使合同解除权终止合同的，乙方不得就房屋装修费用要求甲方补偿。乙方在装修施工前必须向甲方提供具有设计单位设计的施工图纸，并须由具有装潢资质的施工单位施工。装修施工前，须向消防、规划等有关部门申请办理相关手续，遵守国家法律、法规等。合同附件为巨鹿路XXX号存量工业用地转型会审单、关于巨鹿路XXX号地块相关规划情况的答复、授权委托书、证明。签约后，复晗公司交付光途酒业公司系争酒吧餐厅3楼。2018年5月29日、同年5月31日、同年6月1日、同年6月4日，光途酒业公司分别支付复晗公司50万元，同年6月5日，光途酒业公司支付复晗公司402,998元，以上共计2,402,998元用于支付系争酒吧餐厅3楼租赁保证金160万元及第一期(2018年8月16日至2018年11月15日)三个月租金802,998元。2018年8月23日，光途餐饮公司成立。同年11月22日，系争酒吧餐厅3楼正式对外营业。2018年11月16日、同年12月14日、同年12月17日，光途餐饮公司分别支付复晗公司租金267,666元，用于支付系争酒吧餐厅3楼自2018年11月16日至2019年2月15日三个月租金802,998元。2019年2月3日、同年5月8日，光途餐饮公司分别支付复晗公司租金802,998元，用于支付自2019年2月16日至2019年8月15日系争酒吧餐厅3楼六个月的租金1,605,995元。2019年4月29日，复晗公司(出租方甲方)与光途酒业公司(承租方乙方)签订《补充协议(4楼场地)》，双方约定，甲方提供所属的巨鹿路XXX号XXX幢XXX楼180平方米的场地用于经营外摆，甲方已经告知乙方，该区域无房产证，作为3楼餐厅外摆区域，如政府部门要求该处整改或复原，所有责任由乙方自行承担。本合同适用期限：自2019年4月30日至2022年5月1日止，共3年。免租期一个月，自2020年4月30日至2020年5月30日。月租金为3万元。租金每2年递增8%。租金每叁个月支付一次，第一期租金及押金(折合租金三个月)由乙方在签订合同后三天内支付甲方，以后每期租金由乙方在到期前15天预付预付下期租金，甲方收到乙方相关款项后出具收据供乙方入账。乙方应按时交纳房屋租金，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方在合同期内若提前终止合同，须提前6个月向甲方提出书面申请并承担违约金(房租押金)。2019年4月30日，光途酒业公司支付复晗公司4楼场地租赁保证金9万元及首期三个月(2019年4月30日至2019年7月30日)租金9万元。同年8月5日，光途餐饮公司支付复晗公司2019年8月16日至2019年11月15日的系争酒吧餐厅3楼租金802,998元。2019年7月19日，光途餐饮公司支付复晗公司2019年8月至2019年10月31日4楼场地的租金9万元。期间，2019年9月27日，上海市静安区公安消防支队依法向光途餐饮公司出具沪静消安不字(2019)第0102号《不同意投入使用、营业决定书》一份，告知：根据你单位(场所)关于梦想酿造精酿餐厅(地址：上海市静安区巨鹿路XXX号3幢3层)投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2019年9月24日派员进行了消防安全检查。经检查,存在下列消防安全问题：1.你单位厨房与其他区域未进行有效防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第6.2.3条规定；…3.你单位未能提供相关有效房产证明。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向上海市静安区人民政府或上海市消防救援总队申请行政复议，或者在六个月内依法向上海市闵行区人民法院提起行政诉讼。期间，光途餐饮公司未停止经营系争酒吧餐厅3楼，并一直占有使用4楼场地。2019年11月13日，光途餐饮公司支付复晗公司2019年11月16日至2020年2月15日系争酒吧餐厅3楼的部分租金502,998元及2019年11月至2020年1月31日4楼场地的租金9万元。另2019年11月16日至2020年2月15日系争酒吧餐厅3楼的部分租金30万元，光途酒业公司未支付复晗公司。2020年1月20日，光途酒业公司向复晗公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，告知因复晗公司未提供保证该物业的使用性质符合我公司商业用途的合法产权证明，决定于2020年1月20日解除双方的《房屋租赁合同》及《补充协议(4楼场地)》，要求复晗公司于合同解除后3日内返还房屋租赁保证金169万元，并支付违约金802,998元，同时赔偿因装修给光途酒业公司造成的全部经济损失。2020年1月24日，光途酒业公司将系争酒吧餐厅3楼的大门钥匙寄还给复晗公司，2020年3月2日，复晗公司签收。2020年1月下旬，本市发生疫情。上海市政府为应对该疫情，自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。期间，双方交涉未果，致涉讼。2020年4月29日，复晗公司委托律师向光途酒业公司发出《律师函》，通知解除双方的房屋租赁合同及补充协议，于收到此函后立即生效，同时要求光途酒业公司支付欠付租金并承担合同约定的违约责任。2020年4月30日，光途酒业公司收到上述解约函。2020年5月14日，复晗公司与光途酒业公司及光途餐饮公司签订房屋交接书，复晗公司确认于当日收回系争酒吧餐厅3楼及4楼场地。另查明，2018年8月23日,光途餐饮公司经核准成立，注册资本100万元，类型为有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，投资人为光途酒业公司。2020年4月21日，光途餐饮公司注册地址变更为上海市静安区江宁路XXX号XXX层XXX-XXX室。又查明，2018年6月28日，上海市静安区人民政府发送上海市静安区规划和土地管理局沪静府土[2018]14号《关于批准上海市静安区巨鹿路XXX号地块调整用地范围及土地性质的通知》，该通知载明：经查，巨鹿路XXX号地块位于静安区南京西路街道25街坊19丘，东至上海市逸夫职业技术学校，南至巨鹿路、西至巨富大厦、北至延中小区。2014年核发沪房地静字(2014)第003213号上海市房地产权证，用地单位为上海圆明讲堂，证上土地面积6774平方米，土地用途为工业、土地使用权取得方式为出让，建筑面积10243平方米。对此，你局核提了《关于巨鹿路XXX号地块相关规划情况的答复》，同意按存量工业用地转型政策，将土地用途由工业调整为商办用地，非沿街建筑限高15米，巨鹿路沿街建筑限高12米。转型后该地块产权人应向政府无偿提供不少于10%建设用地用于退让道路及绿地建设。请建设用地单位凭本通知向区规土局申请办理《国有建设用地使用权出让合同》调整及相关手续。2018年6月29日，上海市静安区规划和土地管理局(出让方)与上海圆明讲堂(受让方)签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》。再查明，2020年12月4日，静安区消防救援支队就光途餐饮公司开业前消防安全检查不合格问题向本院出具《情况说明》一份，载明：2019年9月11日，光途餐饮公司向我支队申报了公众聚集场所使用、营业前消防安全检查，我支队于2019年9月24日到现场检查，发现该场所存在如下火灾隐患：1.厨房与其他区域未进行有效防火分隔；2.餐饮区域未按规定设置疏散出口。我支队于9月27日出具了《不同意投入使用、营业决定书》(沪静消安不字[2019]第0102号)。另外，因光途餐饮公司在申报材料中缺失相关房产证明，故我支队在出具决定书时一并予以注明。之后，我支队未收到该公司火灾隐患的整改报告，也未收到光途餐饮公司的重新申报。经查，巨鹿路XXX号的园区产权单位为上海圆明讲堂，园区管理单位为复晗公司。该园区土地性质原为工业用地，现为商办用地，详见复晗公司2019年10月向我支队提供的《上海市国有建设用地使用权出让合同》和《静安区人民政府关于巨鹿路XXX号地块调整用地范围及土地性质》的相关文件，该园区符合开展商业活动的要求。上述事实，有原、被告庭审陈述，光途酒业公司提供的《房屋租赁合同》、《补充协议(4楼场地)》、上海市静安区公安消防支队沪静消安不字(2019)第0102号《不同意投入使用、营业决定书》、房屋交接书，复晗公司提供的房产权证、授权委托书、上海市静安区人民政府作出的沪静府土[2018]14号《关于批准上海市静安区巨鹿路XXX号地块调整用地范围及土地性质的通知》、《国有建设用地使用权出让合同》、律师函，本院调取的静安区消防救援支队情况说明等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，光途酒业公司表示，房屋租赁合同没有约定由光途餐饮公司承担合同责任，合同责任应当由光途酒业公司承担。光途餐饮公司成立后，由光途餐饮公司支付复晗公司租金的行为，系光途酒业公司委托光途餐饮公司支付的。若法院判决原告方需承担责任，要求由光途酒业公司承担相应责任。另光途餐饮公司所经营的系争酒吧餐饮3楼在疫情期间属于不得开业经营的公众场所，故2020年1月24日-2020年5月14日期间的租金应当全部免除。复晗公司则不同意减免疫情期间光途酒业公司应付的租金。双方均表示，同意由法院依法裁决因疫情应当免除的租金数额。本院认为，光途酒业公司与复晗公司就系争酒吧餐厅3楼、4楼场地分别签订的《房屋租赁合同》、《补充协议(4楼场地)》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。双方应当按照该合同之约定享有权利和履行义务。本案双方争议之焦点在于，在租赁合同履行过程中，光途酒业公司和光途餐饮公司谁是合同的承租方,应由谁承担合同的权利和义务；出租方和承租方谁的行为构成违约；租赁合同何时解除以及合同解除后违约责任的承担。审理中，光途酒业公司表示，光途餐饮公司仅是系争酒吧餐厅的经营主体，并非房屋租赁合同承租方的签约主体，故合同的权利义务应当由签约方光途酒业公司承担。租赁合同期内，光途餐饮公司支付复晗公司租金的行为，系受光途酒业公司的委托而为。该意见于法有据，本院予以采信。双方租赁合同期内，2019年9月27日，消防部门上门检查，因发现系争酒吧餐厅3楼存在装修不当及该场地不符合商办用地的原因，作出不同意投入使用、营业的决定。期间，光途餐饮公司并未停止占有使用该房屋，仍继续经营系争酒吧餐厅3楼。故本院认定光途酒业公司仍应按照合同约定支付复晗公司这期间该房屋的租金。光途酒业公司辩称，因复晗公司未提供合法产权证明导致光途餐饮公司无法使用房屋无法经营而使光途酒业公司因此享有合同解除权且无需支付合同解除后的该房屋租金，依据不足，本院不予采信。光途酒业公司在无合同解除权的情况下，于2020年1月20日向复晗公司发出解约函，并于2020年1月24日又将系争酒吧餐厅3楼的钥匙邮寄给对方，复晗公司于2020年3月2日收到钥匙，该事实应视为复晗公司已确认光途酒业公司不再占用该系争酒吧餐厅。故自该日起，复晗公司无理由再收取光途酒业公司的租金。光途酒业公司虽已支付复晗公司系争酒吧餐厅3楼租金付至2020年2月15日以及4楼场地租金付至2020年1月31日，但自2020年2月16日起至2020年3月1日期间系争酒吧餐厅3楼的租金、自2020年2月1日起至2020年3月1日期间4楼场地的租金以及自2019年11月16日起至2020年2月15日期间系争酒吧餐厅3楼的部分租金30万元，光途酒业公司仍应支付复晗公司而均逾期未付，构成违约，故光途酒业公司、光途餐饮公司本诉诉请要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议(4楼场地)》已于解除通知到达之日2020年1月22日解除，因当时光途酒业公司尚未享有合同解除权，故本院不予支持，同时光途酒业公司、光途餐饮公司本诉诉请复晗公司返还已支付的租赁保证金169万元、要求复晗公司支付逾期返还租赁保证金169万元的逾期付款利息、要求复晗公司支付违约金802,998元、要求复晗公司赔偿装修经济损失412万元，并无合同依据，本院不予支持。鉴于光途酒业公司逾期支付租金的违约事实，复晗公司有权行使合同解除权。该公司于2020年4月29日向光途酒业公司发出解约函，该函于2020年4月30日送达光途酒业公司，双方租赁合同及补充协议解除。对此，本院予以确认。由于2020年年初上海市发生的疫情，在客观上限制了系争酒吧餐厅的正常租赁使用，在一定程度上打破了原有合同权利义务的平衡，在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，亦不利于合同的履行，故应以双方共担风险为宜。审理中，光途酒业公司以疫情对系争酒吧餐厅3楼的租赁使用存在实际影响为由，要求减免疫情期间的租金，本院综合考量本案实际情况，依法酌情减免光途酒业公司应付复晗公司自2020年1月24日至3月1日期间20天的系争酒吧餐厅3楼租金178,444元及4楼场地租金20,000元。结合前述光途酒业公司欠付租金的事实，本院认定，关于系争酒吧餐厅3楼租金，光途酒业公司自2020年1月24日至2020年3月1日期间的应付租金为339,043.6元，与应减免租金178,444元相抵，并扣除光途酒业公司已支付的2020年1月24日至2020年2月15日的租金205210.6元，复晗公司还应退还光途酒业公司系争酒吧餐厅3楼租金44,611元。故光途酒业公司、光途餐饮公司本诉诉请复晗公司退还租金140,021.22元，本院予以部分支持。关于4楼场地租金，光途酒业公司自2020年1月24日至2020年3月1日期间的应付租金为38,000元，与应减免租金20,000元相抵，并扣除光途酒业公司已支付的2020年1月24日至2020年1月31日的租金8,000元，光途酒业公司还应支付复晗公司4楼场地租金10,000元。现复晗公司反诉要求确认双方的租赁合同于2020年4月30日解除之诉请，于法有据，本院予以支持；复晗公司反诉诉请光途酒业公司支付自2019年11月16日起至2020年2月15日期间欠付系争酒吧餐厅3楼的部分租金30万元，本院予以支持；复晗公司反诉要求光途酒业公司支付自2020年2月16日起至2020年5月15日止系争酒吧餐厅3楼的租金802,998元，本院不予支持；复晗公司反诉要求光途酒业公司支付4楼场地自2020年2月1日起至2020年4月30日止欠付租金9万元，予以部分支持。关于复晗公司反诉要求确认没收光途酒业公司已付租赁保证金169万元、要求光途酒业公司支付违约金74,938.53元、要求光途酒业公司支付免租期租金669,165元、要求光途酒业公司支付解约违约金802,998元之诉请，本院在综合考量双方租赁合同期限内，光途酒业公司的履约情况、违约程度以及光途酒业公司逾期付款及提前解约之行为对复晗公司造成的损失等因素后，酌定光途酒业公司应当承担的违约责任为确认复晗公司有权不予返还光途酒业公司已支付的租赁保证金169万元，该款足以补偿光途酒业公司因违约而使复晗公司遭受的经济损失，复晗公司对光途酒业公司其余违约责任的主张，依据不足，不予支持。另复晗公司反诉要求光途餐饮公司与光途酒业公司共同承担违约责任，并无合同依据，本院亦不予支持。光途酒业公司辩称，复晗公司已减免30万元租金无需支付，因无证据佐证，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司与原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司于2018年5月28日就上海市静安区巨鹿路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》以及于2019年4月29日就上海市静安区巨鹿路XXX号XXX幢XXX楼签订的《补充协议(4楼场地)》于2020年4月30日解除；二、原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司自2019年11月16日起至2020年2月15日期间欠付的上海市静安区巨鹿路XXX号XXX室房屋租金300,000元；三、原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司自2020年2月13日起至2020年3月1日期间欠付的上海市静安区巨鹿路XXX号XXX幢XXX楼场地房屋租金10,000元；四、被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司自2020年2月13日起至2020年3月1日期间已付的上海市静安区巨鹿路XXX号XXX室房屋租金44,611元；五、确认被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司有权不予返还原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司支付的上址两处房屋的租赁保证金共计1,690,000元；六、原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司、原告(反诉被告)上海光途餐饮管理有限公司其余本诉诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司承担30元，其余4,970元由原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司自行承担；本诉案件受理费59,071.13元，由被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司承担390元，其余58,681.13元由原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司自行负担；反诉案件受理费21,120.4元，由原告(反诉被告)上海光途酒业有限公司承担9,534.95元，其余11,585.45元由被告(反诉原告)上海复晗企业发展有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二一年二月十八日书记员  李 航附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。