四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川14执异6号 案外人：刘德华，男，汉族，1970年5月25日出生，住四川省双流县。 案外人：秦翀，男，汉族，1972年9月18日出生，住四川省成都市金牛区。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行，住所地四川省洪雅县。 负责人：邓正茂，行长。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 被执行人：成都市德科软件园管理有限公司，住所地四川省成都市郫都区。 法定代表人：李刚，董事长。 被执行人：成都市品尚美居家居用品有限责任公司，住所地四川省成都市郫都区。 法定代表人：杨家贵，执行董事兼总经理。 被执行人：徐平，男，汉族，1971年2月6日出生，住四川省成都市锦江区。 被执行人：张荣华，女，汉族，1972年6月10日出生，住四川省成都市锦江区。 被执行人：涂世昌，男，汉族，1940年2月5日出生，住四川省成都市武侯区。 被执行人：李澄阳，女，汉族，1941年9月4日出生，住四川省成都市武侯区。 被执行人：唐昌文，男，汉族，1981年7月4日出生，住四川省广安市广安区。 被执行人：陈春，男，汉族，1974年1月18日出生，住四川省成都市武侯区。 本院在执行乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行（以下简称乐商行洪雅支行）与成都市德科软件园管理有限公司（以下简称德科公司）、成都市品尚美居家居用品有限责任公司（以下简称品尚美居公司）、徐平、张荣华、涂世昌、李澄阳、唐昌文、陈春借款合同纠纷一案中，查封了德科公司位于成都市郫都区××道××号郫国用（2009）第9××2号土地使用权及西源大道4269号1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程，本院对查封房地产移送评估，案外人刘德华、秦翀提出异议，认为其中“德科总部基地”1号楼Ａ区3-4层房屋系其查封前购买，其系上述房屋的实际权利人，请求停止执行，并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人刘德华、秦翀称，其于2011年6月14日与德科公司签订《房屋买卖合同》，从德科公司处购买位于成都市郫都区××道××号××号楼××层房屋。房屋买卖合同签订后，其依约支付完全部购房款，在支付购房款后也接收了房屋，一直占有至今，因被执行人德科公司的原因，导致执行标的至今未取得产权证，不能向其办理房屋的过户转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，其可依法申请排除对自身所购房屋的执行。综上所述，其作为房屋的实际权利人，若继续查封、执行其所购房屋，将损害其合法权益，请求停止对上述房屋的执行，并解除查封。 为支持其异议主张，案外人刘德华、秦翀向本院提交了其与德科公司签订的《房屋买卖合同》，德科公司记账凭证1份、收据4份，其与欧阳鸿签订的《租赁合同》，与唐仲君签订的《协议书》，四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第4010号民事调解书（以上材料均系复印件）。 申请执行人乐商行洪雅支行称，1．案涉执行标的物目前处于在建工程状态，被执行人德科公司基于新建行为，原始取得执行标的物，是执行标的物的所有权人，案外人刘德华、秦翀并非执行标的物的所有权人，对执行标的物不享有所有权。2．案外人刘德华、秦翀于2011年6月14日签订的《房屋买卖合同》，约定购买案涉房产，但结合案外人提交的其他证据可以确定该份房屋买卖合同实质上为以物抵债协议，是德科公司将案涉房产作价抵偿给案外人，用于抵偿工程款，双方之间签订的合同并无购买案涉房产的意思表示。该以物抵债协议约定交付房产，只是以消灭金钱债务为目的的债务履行方式。3．鉴于案外人与德科公司并无购房的意思表示，因此，案外人并未举证证明已支付全部价款。4．案外人与德科公司的真实意思表示为以物抵债，因案涉执行标的物未办理产权登记，在实际办理房屋过户登记手续前，案外人刘德华、秦翀对德科公司享有的只是债权，而非所有权，并不优先于申请执行人依据生效判决对德科公司享有的债权。5．申请执行人对案涉房产享有在建工程抵押权，业经法院生效判决确认，案外人与德科公司的以物抵债行为未直接导致物权变动，也并非法定消灭抵押权的情形。申请执行人依法对案涉房产享有抵押权，有权请求法院处置案涉房产，并优先受偿。案外人无法完成以物抵债行为的，应当通过要求德科公司赔偿的方式进行救济，而非向人民法院申请排除执行。综上，请求驳回案外人刘德华、秦翀的执行异议申请。 经审查查明，乐商行洪雅支行诉德科公司、品尚美居公司、徐平、张荣华、涂世昌、李澄阳、唐昌文、陈春借款合同纠纷一案，本院审理后于2018年6月8日作出（2018）川14民初2号民事判决：“一、被告成都市德科软件管理有限公司在本判决生效之日起五日内偿还原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行借款本金3950万元及利息、罚息和复利……二、被告成都市德科软件管理有限公司支付原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行律师代理费8万元；三、原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行对被告成都市德科软件管理有限公司提供的抵押财产在上述第一、二项债务范围内享有优先受偿权［抵押物为郫县成都现代工业港南片区西源大道2269号的国有土地使用权（土地使用权证号：郫国用2009第9××2号）及坐落于郫县工业港南片区××道××号××栋××楼××楼××楼的在建工程（他权证：郫房建抵字第0××5号）］……”德科公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2019年9月16日作出（2019）川民终215号民事判决，驳回上诉，维持原判。 判决生效后，德科公司等未主动履行其义务，乐商行洪雅支行向本院申请执行。本院于2020年3月16日作出（2020）川14执65号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取被执行人徐平、张荣华、涂世昌、品尚美居公司、唐昌文、陈春、德科公司、李澄阳的存款（收入）7000万元，或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产，并于2020年3月25日向成都市郫都区不动产登记中心发出（2020）川14执65号协助执行通知书，要求其协助查封了被执行人德科公司所有位于成都市郫都区成都××道××号的国有土地使用权［国土证号：郫国用（2009）第9××2号，面积8151.6平方米］，以及德科公司所有位于成都市郫都区成都××道××号的1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程（他权证：郫房建抵字第0××5号）。因上述在建工程在2015年已被成都市中级人民法院在先查封，土地使用权在2016年已被成都市郫都区人民法院在先查封，本院商请两院移送处置权。成都市郫都区人民法院于2020年4月20日作出（2019）川0124执恢251号移送执行函，同意将郫国用（2009）第9××2号土地使用权移送本院处置。成都市中级人民法院于2020年9月9日作出（2015）成执字第1577号移送执行函，同意将德科公司位于成都市郫都区××道××号的房屋（房屋唯一号分别为516674、516675、516676，面积分别为25444.68平方米、3109.29平方米、3081.91平方米）移送本院处置。本院已启动对涉案房地产的评估程序。 另查明，本院所查封的西源大道4269号1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程位于本院查封土地上，因街道门牌号调整造成土地和在建工程街道门牌号不一致。 案外人刘德华、秦翀向本院提交的其与德科公司2011年6月14日签订的《房屋买卖合同》载明，双方约定刘德华、秦翀购买德科公司德科总部1#楼主楼A区3至4层部分，总金额7,380,000元，于签订合同之日起7日内付首付款467万元，于2011年12月31日前支付尾款271万元，德科公司应于2012年6月30日前交房，于房屋交付后360日内为买卖人办理相关权属证明。 案外人刘德华、秦翀向本院提交的德科公司2013年7月1日记账凭证载明：摘要“科目调整”，会计科目“2131005预收账款-刘德华、秦羽中”，借方金额7380000）；4份收据分别载明：2011年6月14日以现金方式收刘德华、秦翀购1#楼A区（主楼）3、4层部分楼款4,670,000元，2011年12月6日以现金方式收刘德华、秦翀购1#楼A区（主楼）3至4层部分房款300,000元，2011年12月6日以现金方式收刘德华、秦翀购1#楼A区（主楼）3至4层部分楼款410,000元，2013年1月9日以现金方式收刘德华、秦翀购1#楼A区（主楼）3至4层部分楼款尾款2,000,000元。 案外人刘德华、秦翀向本院提交的其与欧阳鸿2011年6月14日签订的《租赁合同》载明，双方约定刘德华、秦翀将其拥有的坐落在成都市（郫县）现代工业港西源大道2269号1#楼主楼A区3至4层出租给欧阳鸿使用，租赁期共6年，自2012年7月1日起至2018年6月30日止，具体交房时间和计租时间以实际交房时间来计算。 案外人刘德华、秦翀向本院提交的四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第4010号民事调解书载明，因德科公司拖欠秦翀、刘德华装修款，双方于2011年6月14日签订《房屋买卖合同》，约定德科公司将位于成都市现代工业港西源大道2269号地块1＃楼主楼Ａ区××层部分以总价7380000元出售给秦翀、刘德华，并以德科公司拖欠秦翀、刘德华的四笔装修款抵付了购房款。该调解书所确认的秦翀、刘德华与德科公司达成的协议内容如下：一、被告德科公司在2016年3月20日前将原告秦翀、刘德华购买的房屋交付给秦翀、刘德华；二、交付房屋的同时被告德科公司支付原告秦翀、刘德华2012年7月1日至2016年3月20日期间逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房价7380000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；三、2017年3月19日前被告德科公司为原告秦翀、刘德华办理房地产权属登记；四、如果被告德科公司未在上述约定期限内向原告秦翀、刘德华交付房屋或办理房地产权属登记，德科公司应从交付房屋或办理房地产权属登记届满之日起，以购房价7380000元为基数，按每日百分之二支付违约金，直到德科公司实际交付房屋或办理房地产权属登记之日止（交付房屋和办理房地产权属登记的违约金不重复计算），原告秦翀、刘德华拒绝配合办理房地产权属登记的除外；五、原告秦翀、刘德华放弃其他诉讼请求。 案外人刘德华、秦翀向本院提交的其与唐仲君2016年12月1日签订的《协议书》载明，其依据（2015）成郫民初字第4010号调解书于2016年4月20日向四川省郫县人民法院申请强制执行时，发现调解书所指向的案涉房屋，与唐仲君依据（2015）成民初字第2176号民事调解书向四川省成都市中级人民法院申请强制执行的标的物重合，该院对德科公司资产已完成评估，即将进入拍卖阶段，因秦翀、刘德华向该院提起执行异议将影响案件执行进度，双方经协商，达成一致意见：一、双方共同参与四川省成都市中级人民法院执行案的案款分配；二、双方确认，唐仲君执行标的本金32638614.97元及利息，乙方执行标的本金7380000元及利息，唐仲君同意秦翀、刘德华作为共同执行人向四川省成都市中级人民法院参与依法分配，其将全力配合秦翀、刘德华以上述标的为基数，共同参与执行案款的分配。而四川省成都市中级人民法院已于2020年9月9日将其在唐仲君申请执行德科公司一案中查封的德科公司位于郫都区××道××号的房屋移送本院执行。 上述事实有本院（2018）川14民初2号民事判决书、（2020）川14执65号执行裁定书及协助执行通知书，四川省高级人民法院（2019）川民终215号民事判决书，成都市郫都区人民法院（2015）成郫民初字第4010号民事调解书、（2019）川0124执恢251号移送执行函，成都市中级人民法院（2015）成执字第1577号移送执行函，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，根据案外人刘德华、秦翀所提交的证据可以认定其与德科公司虽曾达成以物抵债的协议，并在此基础上签订房屋买卖协议，但刘德华、秦翀在2015年还在诉请法院判令德科公司向其交付案涉房产并为其办理过户登记，并在2016年12月因四川省成都市中级人民法院已在先查封并拟处置案涉房产而与该院申请执行人唐仲君达成参与分配的协议，故可以认定抵债的房屋在当时未实际交付案外人刘德华、秦翀，更未过户至案外人名下，且案外人目前也未向本院提交案涉房产已过户至其名下的相关证据，案外人对德科公司所享有的仍为要求德科公司交付房产、办理过户登记的债的请求权，其对案涉房产并不享有物权，不能以所有权人身份对抗执本院对案涉房产的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条（2020年12月23日修订前为第十七条）规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从案外人刘德华、秦翀向四川省郫县人民法院申请执行可知，德科公司并未按该院（2015）成郫民初字第4010号民事调解书约定，在2016年3月20日前向刘德华、秦翀交付案涉房产，而四川省成都市中级人民法院在2015年已查封包括案涉房产在内的德科公司位于成都市郫都区××道××号的房屋，并在2020年将上述房产的处置权移送本院。案外人刘德华、秦翀虽然提交了一份租赁合同以证明其在本院查封前即占有使用了案涉房产，但该租赁合同签订时其并未取得案涉房产，不可能实际履行该租赁合同；且对于人民法院查封的房产，其未经查封法院准许也不可能合法占有。故案外人刘德华、秦翀虽主张其在签订合同后接收了房屋，但其证据不足以证实其在本院查封之前已合法占有案涉房产，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定。 本案中，案涉房产已办理在建工程抵押登记，且有生效判决确认抵押权人乐商行洪雅支行对案涉房产享有抵押优先受偿权，申请执行人要求执行抵押物以实现其债权符合法律规定，案外人刘德华、秦翀的异议请求不能成立，对其异议主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘德华、秦翀的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 张澌岷 审判员 高 萍 二〇二一年二月七日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。