上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60839号原告：叶正华，男，1970年9月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王磊，上海浩锦律师事务所律师。被告：张新坦，男，1966年2月22日出生，汉族，户籍地安徽省六安市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张新斌(系被告弟弟)，住址同上。委托诉讼代理人：张婷婷(系被告之女)，住址同上。原告叶正华与被告张新坦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶正华的委托诉讼代理人王磊，被告张新坦及其委托诉讼代理人张新斌、张婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶正华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》；2.判令被告将上述房屋腾空恢复原状后交还给原告；3.判令被告按月租金人民币(以下币种相同)3,500元标准向原告支付自2020年12月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费；4.判令被告支付原告违约金50,000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年12月25日，原、被告签署《租赁合同》一份,约定原告将位于本市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，约定月租金3,500元，每三个月支付一次租金，提前七天支付下一期租金。至2020年5月24日，被告应支付下一期租金而未支付，经原告催告，被告拒绝支付。被告的行为构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判如诉请。被告张新坦辩称，不同意解除合同。被告承租系争房屋用于转租，签订合同时正逢疫情期间，系争房屋所在小区出了公告不允许装修，故房屋一直空置，既未装修也未另行出租，被告没有收益。且被告当时正在老家，因疫情原因经济困难，故延迟支付租金，被告始终没有说不付租金，并一直与原告积极协商，但原告拒绝沟通，现被告租金已付至2021年3月。被告为系争房屋装修花费十余万元，合同签订了租期六年，被告指望靠最后两年回本，故希望继续履行合同。被告没有违约，故不同意承担违约金，如法院判定被告违约，要求违约金以损失为限。本院经审理认定事实如下：2019年12月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，租期6年，自2020年3月1日起至2026年2月29日止，月租金3,500元，押金3,500元，每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金80,000元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金；反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金，乙方还需支付给甲方上述金额违约金；补充条款手写约定：甲方同意乙方装修并分割出租，甲方配合办理居住证……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告于2019年12月25日向原告支付2020年3月1日至2020年5月31日的房屋租金10,500元及押金3,500元。因被告未按照合同约定的时间支付2020年6月1日起的房屋租金，原告于2020年6月20日通过短信通知被告，言明被告应于2020年5月24日支付下一期租金，现履行期限早已届满，经催要，被告以各种理由拒绝支付，现原告正式通知被告，上述租金务必于收到本短信后七日内支付，否则原告将采取法律手段维护合法权益，解除合同并追究违约责任。后因被告仍未支付欠租，以致引发本案诉讼。另查明，被告于2020年9月21日通过“黄家前”的银行账户向原告妻子“王佩”的中国农业银行账号转账支付两笔金额各10,500元，用以支付2020年6月1日至2020年8月31日及2020年9月1日至2020年11月30日的租金，2020年12月9日开庭时被告表示又于2020年12月3日通过“黄家前”的银行账户向原告妻子“王佩”的中国农业银行账号支付了2020年12月1日至2021年2月28日的租金10,500元，原、被告均确认被告租金已付至2021年2月28日。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、拆迁补偿安置协议、催告短信等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方合同约定，被告应提前七天支付下次租金，然被告未按照合同约定的时间及时交租，即便在逾期后的2020年6月20日原告催告被告收到短信后七日内支付欠租，被告仍未支付，被告的行为已构成违约，应承担相应的责任。原告据此要求与被告解除合同、恢复原状并返还房屋、支付欠租及没收保证金，符合合同约定，于法有据，本院应予支持。庭审中，被告要求继续租赁系争房屋，经查本案起诉后，被告虽于2020年9月及12月补交了欠租，被告抗辩因疫情原因导致付租困难才延迟付租，但在原告给予支付宽限期后仍未及时支付，系被告违反合同约定在先，加之原告坚持要求解除合同，故本院对被告要求继续履行的抗辩实难支持。考虑到公平诚信原则和疫情影响的因素，本院酌情将违约金调整为10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告叶正华与被告张新坦2019年12月25日签订的《租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告张新坦应于本判决生效之日起十日内将上述房屋恢复原状并返还给原告叶正华；三、被告张新坦应于本判决生效之日起十日内按照每月3,500元标准支付原告叶正华2021年3月1日起至返还房屋日止的租金及房屋占有使用费；四、被告张新坦应于本判决生效之日起十日内支付原告叶正华违约金10,000元；五、被告张新坦在原告叶正华处的押金3,500元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,225元，减半收取计612.50元，由被告张新坦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年二月四日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。