上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84804号原告：陈鹤俊，男，1998年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。被告：陈春艳，女，1984年5月16日出生，汉族，住江苏省。原告陈鹤俊与被告陈春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈鹤俊委托诉讼代理人黄建兵，被告陈春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鹤俊向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2.要求被告退还租金28,000元，并支付逾期还款利息，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(自2020年9月1日起至还清之日止)；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月5日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》,约定由原告向被告租赁上海市浦东新区三林镇永泰路XXX号-2商铺(以下简称：系争房屋);商铺面积30平方米；租赁期自2020年8月5日起至2024年8月4日止;每月租金7,500元,房屋押金1万元。合同签订后,原告支付了6个月租金45,000元及押金1万元，被告于2020年8月5日将系争房屋交付原告。之后原告的加盟商入店准备装修,提出商铺面积太小不符合加盟店经营要求，经其估算商铺的实际使用面积为13平方米左右,与合同约定的30平方米面积差距太大。于是原告和被告协商解除《房屋租赁合同》,被告也同意,双方签订了解除合同的协议,原告于2020年8月28日将房屋交还给被告。但在结算租金时,被告同意退回1万元押金及二个月租金合计27,000元,但坚持要原告承担三个月租金的违约责任,根据合同第十条(三)约定和第十一条(四)约定,原告最多承担月租金二倍的违约金。双方为此无法协商一致引起争议。经查,2020年1月1日,被告和商铺产权人颜某某、蔡某某签订《房屋租赁合同》,合同第七条约定：“甲、乙双方在租赁期内不得将房屋转租他人使用”,因此原、被告签订的《房屋租赁合同》无效,被告应承担过错责任。被告无权将系争房屋转租,另外在出租房屋时还故意夸大房屋面积,误导原告签约,导致原告无法通过履行租赁合同来实现合同目的,原告也从未使用过系争房屋。现原告讨款无着起诉来院，要求判如所请。陈春艳辩称，不同意原告诉请，被告出租是经过大房东同意的，之前房屋是转租给美甲店，后来美甲店到期后，再转租给原告的，所以不存在不经过大房东擅自转租的情况。原、被告签约后，原告因加盟的装修费太贵才不再承租，被告也同意原告再次转租，但因没有找到下家，原告提出与被告解约，最后双方在电话里协商达成协议，并于2020年8月28日签订了解约协议，被告退还原告27,000元。但被告退款后，原告又提出说金额太少了，并表示被告房屋如再出租，则要求被告退差价。剩余款项系包括2020年8月5日至2020年8月28日期间的租金，以及根据合同约定，原告如果不租了应该提前两个月通知被告，并将1万元押金作为违约金予以没收。因为原告提出家中有人生病开刀，被告少收了原告款项，只要求原告承担28,000元。签订解约协议当天，原告把钥匙给了被告，因为锁是原告的，所以就通知原告来取锁，后来被告发现该锁又被锁上至今，原告仍应就此继续支付被告租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋系登记在案外人颜某某、蔡某某名下。2020年1月1日，被告与两案外人签订《房屋租赁合同》，其中约定：两案外人将系争房屋出租给被告；租期自2020年1月1日至2025年1月1日；双方在租赁期内不得将房屋转租他人使用。2020年8月初，原告(乙方)、被告(甲方)签订《房屋租赁合同》约定甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2020年8月5日至2024年8月4日；每月租金7,500元；首次支付2020年8月5日至2021年2月5日租金45,000元及保证金1万元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在租赁关系终止后三天内无息归还乙方；甲、乙双方同意，如乙方因业务需要提前解除合同的，可提前两个月书面通知甲方解除本合同，但应向甲方支付月租金的两倍作为违约金；租赁期间，乙方提前退租，乙方需支付甲方2个月租金作为违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。该合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告向被告支付了55,000元。2020年8月28日，原、被告签订《商铺租赁解约协议》约定，因原告个人原因无法继续履行原商铺合同，经双方协商同意，就解除该合同达成以下条款：自本协议生效之日起，原商铺租赁合同解除；原告应于本协议生效之日起，将商铺移交被告；租期内原告未曾对商铺进行装修，不存在装修费用；本协议自双方签字盖章之日起生效。当天，原告向被告返还了系争房屋钥匙，被告向原告退还27,000元。审理中，案外人颜某某、蔡某某向本院确认：同意被告自2020年1月1日起将系争房屋转租的行为。就被告所述的系争房屋由原告上锁的情况，原告对此并不认可，本院在庭审中已通知被告自行处理。以上事实由原告提供并经庭审质证的原告与被告签订的《房屋租赁合同》、被告与两案外人签订的《房屋租赁合同》《商铺租赁解约协议》、原告收付款记录及当事人、案外人颜某某、蔡某某当庭陈述在案佐证。本院认为，原告主张被告无权转租系争房屋，双方签订的《房屋租赁合同》因此无效，但系争房屋的产权人对被告的转租行为并无异议，故本院对于原告的该观点难以采纳。因原、被告签订的《房屋租赁合同》《商铺租赁解约协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。涉案《房屋租赁合同》因原告原因予以解除，原告理应承担相应的违约责任并结清房屋返还前的租金。根据合同约定，原告提前退租，应承担相当于两个月租金的违约金即15,000元，结合被告应支付的自2020年8月5日至8月28日的租金3,500元，原告应向被告付款18,500元。被告辩称因原告提前退租还应没收原告已付的租赁保证金及承担未提前通知的两个月租金，系缺乏合同依据，本院难以采纳。综上，原告合计支付被告55,000元，被告应退还36,500元，被告已退还27,000元，尚需退还9,500元。又因根据合同约定，租赁保证金的退还时间应在租赁关系终止后的3天内，原告要求被告支付逾期利息的请求，于法有据，本院照准。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈春艳于本判决生效之日起十日内返还原告陈鹤俊9,500元二、被告陈春艳于本判决生效之日起十日内以9,500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，支付原告陈鹤俊自2020年9月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息；三、驳回原告陈鹤俊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告陈鹤俊负担165元，被告陈春艳负担85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年二月四日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。