福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7772号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**01商铺**。 法定代表人：吕翼，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑厦诗，女，1989年6月8日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：戴伟斌，福建能匠律师事务所律师。 上诉人福州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人郑厦诗商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持世茂公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审错误分配举证责任，错误以不可归责于双方当事人的事由判决解除合同，没有事实和法律依据，应予纠正。1.一审错误分配举证责任，郑厦诗应就其是否符合解除合同的事由进行举证，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。要判定是否属于不可归责于双方当事人的事由，必须先判定具体是何种理由。最高人民法院、部分省高院至少也规定了“首付款比例提高、贷款利率提高、限购限贷、信贷政策变化”这些属于不可归责于双方当事人的事由，一审却认为世茂公司未举证，法院也未查明郑厦诗未能获得贷款的具体理由即认定属于不可归责于双方的原因，并据此解除合同错误。郑厦诗一审提供的其与银行工作人员的微信聊天记录，也可看出是因为郑厦诗自身的征信、负债率问题导致其未能贷款，该事由不属于不可归责于双方当事人的事由。二、一审以合同附件四第五条系格式条款并认定该条款无效，不支持世茂公司继续履行合同等诉讼请求，没有法律依据。商品房买卖合同及附件的约定，系世茂公司与郑厦诗的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。1.合同第七条约定的付款方式为商业贷款，首付款外的款项由郑厦诗向银行申请贷款支付。根据合同附件四第五条，合同双方均知晓购房余款由郑厦诗办理银行按揭贷款，且世茂公司仅协助办理贷款手续，在贷款无法办理时，郑厦诗应以现金方式支付购房款。该约定系双方真实意思表示且符合通常做法，郑厦诗对此明确知晓并予以认可，双方对办理银行按揭贷款及后续处理一事权利义务清晰，不存在格式条款情形。2.郑厦诗选择以贷款方式支付购房款的情况下，因其贷款未获得审批，为保证依法成立的合同得以继续履行，合同约定郑厦诗应当付清购房款或补足贷款差额，并未加重郑厦诗的责任，不能被认定为无效格式条款。3.若根据一审的该判决逻辑，将导致合同依法成立后，买受人若不想继续履行合同，即可以各种理由不办按揭贷款或故意阻止按揭贷款的发放。4.金钱债权不存在客观上履行不能的问题，郑厦诗能否补足购房款差额也应当由郑厦诗举证证明，而非一审法院认定。 郑厦诗辩称，一、一审判决以郑厦诗未取得案涉房屋贷款属于不可归责双方事由为由解除案涉合同，符合客观事实，证据确实充分。根据郑厦诗一、二审提交的证据可知，郑厦诗在案涉合同签订后遂即向兴业银行提交了申请个人住房贷款的申请材料，当时郑厦诗完全符合贷款条件。但因世茂公司原因无法在2019年申请贷款。直至2020年5月，郑厦诗再次向兴业银行提交了申请材料，被兴业银行告知无法取得按揭贷款。由此可知，郑厦诗自案涉合同签订并支付达50%比例的首付款后，一直积极办理案涉房屋的按揭贷款手续，世茂公司并未提供充分的证据证明郑厦诗存在故意不办理案涉房屋按揭贷款的行为或郑厦诗对此存在错过，因此世茂公司应当承担举证不利的后果。据此，案涉房屋按揭贷款未能办理属于不可归责于当事人双方。同时，根据世茂公司一审提交的《催告函》可知，世茂公司设置了一个附期限、附条件的解除权，郑厦诗在收到函件后五日内未办理贷款手续并向其付清所欠购房款及违约金，世茂公司将径直解除合同。而事实上，郑厦诗因不可归责于双方的原因无法办理案涉房屋贷款且无力一次性付清剩余购房款，依法亦应解除合同。二、一审判决认定案涉合同附件四第五条系格式条款并认定该条款无效，认定事实清楚，适用法律正确。首先，根据世茂公司一审提交的证据一可知，案涉合同系示范文本，世茂公司提供的案涉合同文本内容以打印方式将示范文本预留的当事人灵活协商部分进行文本固定，郑厦诗在签订合同并不能自由选择相应条款。其次，根据案涉合同附件四第五条第2项约定的“合同登记备案之日（2018年8月6日）起30日内”案涉房屋甚至不具备贷款条件，根本谈不上“自本合同登记备案之日起的第31日起”承担未获得贷款的违约责任。同时，该约定第五条第2项、第5项，排除了因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，把责任全部归于买受人。三、一审判决本诉、反诉案件受理费由世茂公司负担正确。四、世茂公司认为一审错误分配举证责任导致案涉合同被错误解除的观点错误。消极事实的举证责任，是由做出消极事实行为人的对方当事人承担。本案中，世茂公司主张案涉房屋贷款未审批通过的原因系郑厦诗个人过错所致，那么这一消极事实的举证责任应配置给世茂公司。然而，世茂公司并没有提交相关证据证明。郑厦诗也无证据证明案涉房屋贷款未审批通过系世茂公司原因所致，一审判决案涉房屋贷款合同未能订立的原因不可归责于世茂公司与郑厦诗并无不妥，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决解除合同也是正确的。 世茂公司向一审法院起诉请求：1.判令郑厦诗向世茂公司支付购房款440000元；2.判令郑厦诗向世茂公司支付逾期付款违约金（以未付款440000元为基数，按日万分之四的标准，自2020年2月7日计算至实际付清购房款之日止）；3．郑厦诗向世茂公司支付律师费10000元；4．本案全部诉讼费用由郑厦诗承担。 郑厦诗向一审法院反诉请求：1.请求解除郑夏诗与世茂公司签署的《房屋买卖合同（预售）》；2.判令世茂公司退还郑夏诗已付购房款440000元；3.判令本案诉讼费由世茂公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月14日，郑厦诗购买世茂公司开发的位于台江区××街道××路××大厦（世茂金融商务区Ｌ地块）××＃办公楼××层××办公房屋，双方签订编号为ＧＦ-2014-0171的《商品房买卖合同》。合同约定：购房总价款为884042元，郑厦诗于合同签订当日支付首付款444042元，余款440000元由郑厦诗向银行申请按揭贷款支付。合同附件四第五条约定：合同签订后，买受人申请的贷款未获贷款批准或审批贷款额少于合同约定申请贷款额的，均不影响本合同继续履行，且买受人应当自合同登记备案之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额，否则，买受人自合同登记备案之日起的第31日起按照合同第八条约定承担违约责任。2020年6月，郑厦诗向商业银行申请贷款未获审批。2020年7月5日，世茂公司向郑厦诗发送《催告函》，要求郑厦诗支付剩余购房款，郑厦诗收到《催告函》后未予支付。 一审法院认为，世茂公司与郑厦诗订立的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》后，郑厦诗按约缴纳了购房首付款，并积极申请办理按揭贷款手续。世茂公司亦未能举证证明郑厦诗未取得银行按揭贷款的具体原因，现有证据无法证明郑厦诗申请的贷款未获银行审批系因当事人原因导致，因此，郑厦诗未取得贷款属于不可归责双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故郑厦诗反诉请求解除郑厦诗与世茂公司签署的《房屋买卖合同》及世茂公司退还郑厦诗已付款444042元，符合法律规定，予以支持。双方虽在合同附件四第五条中约定了若买受人申请的贷款未获银行审批的，买受人应当补足余款，但该条款系世茂公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与郑厦诗进行协商，具有格式条款性质。郑厦诗选择以担保贷款的方式支付相当于购房总价50%的购房款尾款，在银行不予批准按揭贷款的情况下，其确实无法一次性补交差额部分房款，如仍要其继续履行合同，显然加大了买受人的责任，排除了当事人选择付款方式的权利，因而使得法律赋予购房人享有的合同解除权也无法行使。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该约定对郑厦诗无效，故世茂公司要求郑厦诗继续履行合同并承担并支付逾期违约、律师费的主张，没有法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除福州世茂瑞盈置业有限公司与郑厦诗于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：GF-2014-0171）；二、福州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑厦诗购房款444,042元；三、驳回福州世茂瑞盈置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费8501元，减半收取计4251元，由福州世茂瑞盈置业有限公司负担；反诉案件受理费6320元，由福州世茂瑞盈置业有限公司负担。 本院二审期间，世茂公司提交证据1.微信聊天记录，证明郑厦诗贷款未能发放的原因在于其个人的征信、负债问题，并非其所述的贷款政策发生变化，不属于不可归责于双方当事人的事由。证据2.购房声明书，证明郑厦诗已充分知悉贷款无法通过审批后，其应当履行补足购房款义务。证据3.朋友圈截图，证明郑厦诗系兴业银行工作人员应更加了解银行的贷款要求。郑厦诗提交证据1.收入证明（2018年12月29日），证据2.个人信用报告（2019年1月2日），证据3.福州市房屋（预购商品房抵押预告）登记申请表，以上证明：2019年1月2日，郑厦诗已准备好《个人信用报告》用于申请案涉房屋的个人住房贷款，因世茂公司原因无法在2019年申请贷款。证据4.收入证明（2020年4月14日），证据5.福州市房屋（预购商品房抵押预告）登记申请表，以上证明结合一审世茂公司的微信聊天记录截图可知，2020年5月，郑厦诗仍积极申请案涉房屋的个人住房贷款，6月才知晓因“限购限贷”政策影响，郑厦诗已不具备与兴业银行福州华林支行签订商品房贷款合同的条件。本院组织了质证。经审查，本院认为，世茂公司、郑厦诗无正当理由逾期提交上述证据，同时，以上证据不足以证明郑厦诗无法获取贷款的具体事由，郑厦诗提供的证据不能证明郑厦诗无法获得贷款原因系贷款政策变化导致。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。本院另查明，商品房买卖合同（预售）合同编号×××08。 本院认为，关于本案是否可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定的问题，郑厦诗虽积极申请办理按揭贷款手续但未取得银行按揭贷款，但应对“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同”的事实承担举证责任，郑厦诗目前所举证据不足以认定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同”的事实，应承担举证不能的不利后果。一审关于“现有证据无法证明郑厦诗申请的贷款未获银行审批系因当事人原因导致，因此，郑厦诗未取得贷款属于不可归责双方的事由”的认定，举证责任分配不当，适用法律错误，予以纠正。 关于《商品房买卖合同（预售）》合同附件四第五条中“若买受人申请的贷款未获银行审批的，买受人应当补足余款”的约定，是否为无效格式条款问题，该条款约定买受人无法获得贷款或贷款数额不足时，合同继续履行，买受人变更付款方式为一次性付款或补足贷款差额，该约定系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、法规强制性规定，双方对办理银行按揭贷款办理以及办理贷款未获审批时“郑厦诗应当付清购房款或补足贷款差额”的约定清晰无歧义，亦没有侵犯购房者的合法权益，一审认定该条款为无效格式条款错误，世茂公司诉请郑厦诗继续履行合同，支付剩余购房款440000元，有合同依据，予以支持。 世茂公司未举证《商品房买卖合同（预售）》合同约定的贷款事项可办理及贷款可发放的具体时点，2020年6月郑厦诗确定无法获批贷款，世茂公司于2020年7月5日向郑厦诗发送《催告函》，因此，郑厦诗的逾期付款违约金应从2020年7月10日起计，世茂公司要求郑厦诗从2020年2月7日起支付逾期付款违约金不予支持。世茂公司主张的律师费10000元，不予支持。 郑厦诗的一审反诉请求，没有事实和法律依据，一审予以支持错误，予以改判。 综上所述，世茂公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3528号民事判决； 二、郑厦诗应于本判决生效之日起三十日内支付福州世茂瑞盈置业有限公司购房款440000元及逾期付款违约金（违约金以440000元为基数，自2020年7月10日起按日万分之四计付至实际付清购房款之日止）； 三、驳回福州世茂瑞盈置业有限公司的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求； 四、驳回郑厦诗一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费8,501元，减半收取计4,251元，一审反诉受理费6,320元由郑厦诗负担；二审案件受理费8501元，由郑厦诗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月二十三日 法官助理 林 颖 书 记 员 王 惠