河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7233号原告田瑞，女，汉族，1956年10月2日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人余金龙，南阳市宛城区汉都法律服务工作者，特别授权。被告乔志浩，男，汉族，1993年4月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告刘耀杰，男，汉族，1991年7月17日出生，住河南省南阳市宛城区。二被告共同委托代理人，朱小彦，河南省宛龙律师事务所律师，特别授权。原告田瑞与被告乔志浩、刘耀杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年12月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田瑞及其委托代理人余金龙，被告乔志浩、刘耀杰的共同委托代理人朱小彦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田瑞诉称，2017年3月底二被告在南阳市医圣××东头与××路交叉口处，找到原告口头说，租赁原告房屋二层半做生意（餐饮饭店），每年房租17万元，先交款后使用，口头约定合同期为5年（2017.5.1至2022.4.30），后二被告共计交纳房租35.4万元。2017年5月1日至2020年5月30日，下欠一年零三个月房租共计212666元。经原告数次向二被告催要，租金至今未支付。为维护被告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第212条、227条之规定诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原、被告之间的租赁合同；2、二被告支付原告的租赁费212666元；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告田瑞为支持其主张向本院提交以下证据材料：第一组、田瑞身份证一份。证明田瑞具有原告主体资格。第二组、乔志浩、刘耀杰身份证复印件各一份。证明二被告的真实身份。第三组、函告书一份及邮局快递单。证明田瑞于2020年6月30日用特快专递通知二被告乔志浩、刘耀杰交租金184167元，又给50天的自动搬离，结束租赁，并且二被告已收到函告。第四组、田瑞的微信、短信记录。证明田瑞于2019年10月28日、2020年5月16日、5月28日、6月26日、8月6日、8月16日、9月10日分别用微信给二被告催要2018年5月1日至2019年4月30日的房租170000元，二被告一拖再拖未交纳。第五组、录音一份。证明田瑞于2020年6月23日给刘耀杰的录音证实，田瑞向二被告催要一年房租170000元的事实。第六组、照片五张。证明二被告租赁房屋的实景和位置。第七组、二被告向原告打款的银行流水。证明二被告向原告交房租转账共计35.4万元。被告乔志浩、刘耀杰辩称，原、被告双方存在的租赁关系属实，但未约定租赁期间。且双方之间的租赁关系已经双方合意解除，被告共向原告缴纳房租35.9万元。且原告欠被告刘耀杰5万元，该5万元应当在尚欠房租中予以扣减。另由于疫情原因，原、被告双方约定减免房租三个月，剩余房租愿意支付。被告乔志浩、刘耀杰为支持其主张向本院提交以下证据材料：微信转账记录一组。证明二被告向原告支付租金转账显示18.7万元，加上2017年租金17万以及三轮车抵扣租金2000元，共计35.9万元。被告乔志浩、刘耀杰对原告田瑞所提交证据的质证意见为：对第一、二组证据：无异议。对第三组证据：真实性无异议，但是系原告单方意思，剩余的房租并非函告上说的184167元，2020年7月3日交钥匙，据被告刘耀杰称钥匙是2020年5月份上交的。第四组证据：原告所主张的房租前后矛盾，并不能具体反映被告欠原告房租的真实情况。第五组证据：录音证据真实性无异议，但不能真实反映本案中被告欠原告房租的真实数额，无法反映真实数额。第六组证据：无异议。第七组证据：真实性无异议，原告提供的转款缺少了被告向原告支付的微信转账3000元，以及双方合意三轮车抵扣的2000元，被告共向原告支付房租是35.9万元。原告田瑞对被告乔志浩、刘耀杰所提交证据的质证意见为：2019年4月11号的转款3000元有异议，暂且不能认定，其它属实，三轮车2000元属实，其他没有异议。对于双方均无异议的证据，本院予以认定；对于双方具有争议的证据，本院在评理部分综合予以认定。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：被告乔志浩与刘耀杰系因生意需要，租赁原告田瑞位于南阳市医圣××东头与××路交叉口处的房屋用于经营永盛昌老烧烤饭店。后经原、被告双方协商，达成口头租赁协议，约定每年房屋租金为17万元，先交款后使用，租期自2017年5月1日开始计算。后二被告按约定陆续支付给原告房屋租金356000元。2020年6月25日二被告经营的饭店关门停业，后经原、被告双方协商，被告乔志浩于2020年7月2日将租赁房屋的钥匙退还给原告。后原告就剩余租金多次向二被告催要未果，故诉至法院。另查明，2020年8月19日，原告田瑞向二被告刘耀杰、乔志浩通过邮政快递发出《函告》一份，内容：“你俩人于2017年5月1日与田瑞口头约定《房屋租赁合同》，并以口头约定承租南阳市医生祠街发改委家属院对面三间二层半房屋。约定期限5年，年租金17万元，从2017年5月1日起每年5月1日交纳一年租金。到2020年6月30日止（2020年7月3日交钥匙），你已交纳2年另一个月租金，剩余一年另一个月租金184167元至今应缴未缴。特此函告。王你俩对租期内应缴未缴租金对我清缴。田瑞2020年6月30日。附：电话……另外你们俩所租房屋内物品给你们50天转让时间（2020年6月30日至2020年8月19日），在此期间若转不出去，自动搬离，结束租赁。特此告知。”本院认为，一、合法的房屋租赁合同依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告田瑞与被告乔志浩、刘耀杰就房屋租赁达成口头协议，系双方真实的意思表示，虽然没有签订书面的租赁合同，但其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当为有效合同，双方之间形成房屋租赁关系。因双方实际租赁期已超过六个月，应视为不定期租赁合同，双方当事人都应全面履行自己的义务。现原告已经履行了提供租赁房屋的义务，被告也接收了房屋，应当按照双方约定，按期履行支付租金的义务。关于原告要求解除租赁合同的主张。考虑到双方之间的租赁合同为不定期租赁合同，双方均可随时提出解除合同，现被告在庭审中辩称已于2020年7月2日将承租房屋的钥匙退还原告，并已解除租赁合同。而原告也认可2020年7月2日收到承租房屋的钥匙。双方的上述行为可以视为均同意解除不定期租赁合同，故原、被告之间房屋租赁合同已于2020年7月2日解除。二、关于原告请求二被告支付租金的主张。考虑到二被告自2017年5月1日开始计算租赁房屋的租金，到2020年7月2日房屋租赁合同解除，租赁期间为三年零两个月，而庭审过程中原告认可已收到二被告房屋租金356000元，且从原告发出的函告可以看出，原告认可被告尚欠近13个月房屋租金，考虑到在合同履行期间内，适逢我市新冠肺炎疫情防控期间，基于公平原则，本院认为对于房屋租金应当进行适当减免，故应由二被告支付原告一年（12个月）的房屋租金170000元为宜。对于原告主张的2020年6月30日至2020年8月19日的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。对于被告辩称的疫情原因原告同意减免三个月租金的主张，原告不予认可，也未提交相关证据，本院不予认可。三、对于被告辩称的其余3000元转账，原告不予认可，被告也不能提供证据证明其系房屋租金，故本院不予支持。对于被告辩称的50000元借款抵扣租金的主张，原告不予认可，且与本案不是同一法律关系，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告乔志浩、刘耀杰于本判决生效后十日内给付原告田瑞房屋租金170000元。二、驳回原告田瑞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）2245元，由被告乔志浩、刘耀杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁心然二〇二一年二月五日书记员  黄俊铭