江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9722号上诉人（原审被告）：姜闪闪，女，1982年1月2日生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。负责人：吴小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。上诉人姜闪闪因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初733号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜闪闪上诉请求：撤销原审判决并改判驳回科桥公司的诉讼请求。事实与理由：1.科桥公司主张的是2013年至2015年的租金和物业管理费，而我方是于2020年1月20日第一次接到法院的传票，科桥公司称其于2014年8月即起诉至法院，但我方未收到任何通知，故科桥公司在本案中的诉讼主张已经超过诉讼时效。2.自2012年年底开始有关苏州大学文正学院后勤生活区（以下简称文正生活区）即将拆迁的消息传出，科桥公司的工作人员也连续发通知称该区域将要拆迁，要求各承租户做好拆迁准备，因此自2013年开始涉案房屋实际上已经无法对外招租。3.双方当事人签订的合同约定物业费为225元/月，但自从2013年年初开始，文正生活区的无证摆摊设点很多，给我方的正常经营带来了恶劣影响，我方多次反映，但科桥公司毫无作为，物业费不应支付。4.自2015年开始，文正生活区店铺门前建造了围墙，我方的正常经营基本中断，故房租不应按照合同约定支付。科桥公司辩称，苏州大学文正学院对于文正生活区是分批推进改造的，姜闪闪所称的门口建造围墙的是第一批改造的建筑，姜闪闪承租的房屋不在该批次内。文正生活区本身就是敞开式的，不存在我方建造围墙影响其生意的情形，我方多次动员承租户搬离，但部分承租户误以为文正生活区的改造是国家拆迁，以为能取得拆迁安置款，因此始终不愿意搬离。另外，姜闪闪所称的商贩是在外面的马路上设摊的，我方无权代替政府对商贩的行为予以禁止和驱赶。科桥公司向一审法院起诉请求：1.判令姜闪闪支付自2013年2月1日至2015年12月31日共35个月的房屋使用费57067.5元、物业管理费7282.9元、保洁费2187.5元，合计66537.9元，扣除保证金6618.9元后，实际应付59919元；2.姜闪闪承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下:2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。2011年6月13日，科桥公司（甲方）与姜闪闪（乙方）签订《服务用房使用合同书》一份，约定乙方同意使用甲方提供的位于C1-13服务用房（以下称经营服务场所）经营服务场所的建筑面积为41.63平方米，服务用房使用期限为1年，自2011年8月1日至2012年7月31日，至2012年7月31日零时本合同终止。使用期满，甲方有权收回服务用房，乙方应如期返还。本合同项下的服务用房仅限于百货用。乙方应按照国家规定办理工商营业执照后才能开始营业。乙方向甲方一次性缴纳服务用房使用违约保证金6618.9元。保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费。如逾期不交，每逾期一天，姜闪闪每天需按使用保证金的0.3%支付滞纳金，科桥公司有权在上述保证金中扣减姜闪闪应付的未付的任何费用，或作为姜闪闪发生在合同项下的违约事件时应付的违约金。待合同终止时，姜闪闪如无违约科桥公司将使用保证金一次性返还姜闪闪。服务用房使用期内甲方收取该房的使用费（包括服务用房及场所折旧费）19566元，此款支付时间为合同签订之日。乙方耗用的水电费用，按甲方所核成本价收款。每月结算一次。乙方的一切经营服务费用自理，并按规定交纳保洁费（餐饮：人民币150元/月，非餐饮：人民币75元/月，每年按10个月收取），在每年交纳服务用房使用费时一次性交纳至甲方财务部。同日，科桥公司（甲方）与姜闪闪（乙方）签订了《服务用房物业管理合同书》，约定乙方同意使用甲方提供的位于C1-13服务用房。服务场所的建筑面积为41.63平方米。合同中规定服务用房使用期限为1年，自2011年8月1日至2012年7月31日，至2012年7月31日零时本合同终止。甲方向乙方收取物业管理费共计2497元，于合同签订之日支付。后，姜闪闪向科桥公司支付了截至2013年1月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费，并缴纳了保证金6618.9元。姜闪闪在涉案的苏州吴中经济开发区越溪文正学院C区1F-13号经营苏州吴中经济开发区越溪姜闪闪百货店，于2016年1月搬离涉案房屋。科桥公司表示其仅主张截至2015年12月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费。审理中，科桥公司提供登记收案时间为2014年8月以及落款时间为2018年3月的民事起诉状、2018年3月19日的诉讼费收费明细表，证明包括本案姜闪闪在内的多名租户拖欠其房屋使用费、物业费等，其于2014年向包含本案姜闪闪在内的多名租户提起诉讼，后因租户陆续搬离，情况发生变化，其于2018年变更原诉请，再次提交诉状，其一直在向姜闪闪主张权利，并未放弃过主张，其诉讼请求并未超过诉讼时效。对此，姜闪闪表示其不清楚科桥公司提起诉讼的情况。另，姜闪闪提供收条、转让协议，主张其从案外人处受让涉案商铺，物业也认可转让事实，其使用涉案房屋仅经营了两年，科桥公司即通知拆迁，且不正常提供物业服务，影响其店铺经营，对其无法正常经营产生的库存，科桥公司负有责任。经质证，科桥公司认为姜闪闪所举证据与本案无关。以上事实，由科桥公司提供的《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》、工商登记信息、民事起诉状，姜闪闪提供的收条、转让协议及一审法院庭审笔录等附卷佐证。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。双方当事人签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。合同约定房屋使用期限至2012年7月31日届满，姜闪闪作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。审理中，双方确认姜闪闪于2016年1月迁出涉案房屋，即双方之间的合同关系于2016年1月终止。根据科桥公司所提供的证据，其于双方合同关系终止之前即提起诉讼，要求姜闪闪支付房屋使用费、物业费、保洁费等，其主张权利的状态持续，至双方合同关系终止后，科桥公司亦未放弃主张其权利。科桥公司于2018年重新提交诉状向姜闪闪主张权利，诉讼时效中断，且科桥公司向姜闪闪主张权利的状态亦在持续，因此，至本次立案时，科桥公司的诉讼请求未超出诉讼时效。姜闪闪于2016年1月迁出涉案房屋，科桥公司主张截至2015年12月31日的房屋使用费、物业费、保洁费，合法有据。经核算，科桥公司主张截至2015年12月31日的房屋使用费57067.5元、物业管理费7282.9元、保洁费2187.5元，扣除姜闪闪交纳的保证金6618.9元后，姜闪闪应付59919元，于法有据，一审法院予以支持。姜闪闪认为科桥公司通知拆迁及疏于物业管理，造成其经营损失未提出反诉，一审法院对此不予理涉，姜闪闪亦不能据此减轻或免除支付房租、物业费、水电费的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：姜闪闪于判决生效之日起十日内支付苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司59919元。案件受理费1298元，由姜闪闪负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,科桥公司与姜闪闪签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方真实意思，合法有效，双方应按约履行各自合同义务。《服务用房使用合同书》约定的租期届满后，姜闪闪仍继续使用涉案房屋并缴纳租金，科桥公司亦未要求终止合同，双方之间成立不定期租赁合同关系。姜闪闪于2016年1月搬离房屋，一审据此认定双方之间的租赁合同关系、物业服务合同关系于2016年1月解除正确。科桥公司依照上述合同主张相应的房屋使用费、物业费、保洁费，有合同依据，应予支持。姜闪闪上诉认为科桥公司在本案中主张2013年至2015年期间的费用，诉讼时效已过。本院就此认为，2016年1月双方当事人之间的租赁合同关系、物业服务合同关系解除，科桥公司主张权利的诉讼时效自2016年1月起算。民法总则于2017年10月1日施行，依照民法总则中关于诉讼时效的规定，科桥公司提供的起诉状及诉讼费收费明细表能够证明其于2018年3月就本案向法院起诉并提交了诉状，符合法律关于诉讼时效的规定，姜闪闪关于本案诉讼时效已过的上诉理由不成立。姜闪闪上诉认为科桥公司建造围墙导致其无法经营，相应的租金不应支付，还认为科桥公司未驱赶商贩导致其不能正常经营，未尽到物业服务义务，物业费应当减免。本院就此认为，姜闪闪未提供证据证明其承租的房屋前方建造的围墙影响其正常经营，亦不能证明商贩摆设摊点在科桥公司的管理范围内，其主张减免租金及物业费无相应依据，本院不予采纳。综上，姜闪闪上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298元，由姜闪闪负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年二月二十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。