广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33838号原告：沈敬轩，男，1984年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××广佛智城**楼第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告沈敬轩诉被告广东广佛智城集团有限公司（下简称“智城公司”）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（下简称“梦乐城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭审理了本案，原告沈敬轩、被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业使用权转让合同》超过20年部分无效、解除《物业使用权转让合同》有效部分；2.解除原告与第三人签订的《租赁合同》；3.被告返还物业使用权转让费185957元给原告，并支付以此为本金从2020年12月14日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告；4.被告向原告支付逾期交付物业的违约金（以185957元为基数，以每日万分之五的标准计算，从2018年1月1日起计算至全部金额偿还之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原告(受让方、乙方)与被告(转让方、甲方)签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××商业用房的使用权转让给乙方；租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年8月28日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按建筑面积计算使用权转让金，转让金228244元，乙方已通过分期付款方式全部付清转让款：首期支付转让款118244元，第二期支付转让款110000元；甲方需在2018年1月1日前将该物业交付给乙方，等等。同日，原告(甲方，新出租方)、被告(丙方，原出租方)、第三人(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定丙方将佛山市南海区×××××××××商业用房物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间(不含物业管理费)，每年租金19200元；第二年月租金1680元每间(不含物业管理费，月租金比上一年递增5%)，每年租金20160元；第三年月租金1764元每间(不含物业管理费，月租金比上一年递增5%)，每年租金21168元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。2017年4月29日，被告开具发票给原告，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金228244元。截止至2020年12月8日，原告累计已收取第三人梦乐城公司支付的押金和租金42287元。根据原告与被告沟通，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续，未能按合同约定交付给原告。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》涉及的物业属在建工程，截止至起诉时该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，被告因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费228244元予原告，同时原告已收取第三人梦乐城公司支付的返租押金及租金42287元，原告也同意退还予第三人梦乐城公司，如果第三人梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣，被告智城公司实际需退还给原告转让费金额185957元。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。理由如下：1.被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉案物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息。三、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:1.涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉案物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。2.涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。四、原告要求被告支付违约金没有依据，原告涉案物业已经实际收取第三人梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业未支付而遭受损失，与原告已收取梦乐城公司租金的事实自相矛盾，应不予支持。第三人陈述，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向本案原告支付租金，梦乐城公司对于《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于本案原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，梦乐城公司同意《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，同时以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年8月29日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××商业用房（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年8月28日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金228244元；甲方在2018年1月1日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告已向被告支付转让费228244元。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42722元。梦乐城公司同意己方支付的款项在本案债务中抵扣。广佛智城（六期）天街2号楼已取得建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9号楼。但至本案辩论终结时尚未竣工验收。2020年12月15日，原告提起本案诉讼。被告于2021年1月11日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则智城公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月11日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，智城公司收取的转让款228244元应退予原告、原告收取的押金及租金42722元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42722元抵扣智城公司在本案的债务，故本案中智城公司尚应退还转让款185522元予原告。合同解除的过错方为智城公司，本院结合合同履行及解除情况、智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，本院酌定智城公司支付违约金34236.6元（228244元×15%）。原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。本院已支持上述违约金的情况下，不再支持原告的利息主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告沈敬轩与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年8月29日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月11日解除、关于物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、解除原告沈敬轩与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年8月29日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费185522元及违约金34236.6元予原告沈敬轩；四、驳回原告沈敬轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2815.79元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的2815.79元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月二十六日书记员  卢丹伦