广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40200号原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。负责人：简麟辉。委托诉讼代理人：邓健，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州德群汽车配件有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街广云路313号金煌汽车配件市场3栋204号。法定代表人：朱美涛。委托诉讼代理人：刘燕美，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广州德群汽车配件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓健，被告的委托诉讼代理人刘燕美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月1日解除；2、被告向原告支付2019年12月1日起至2020年4月1日期间的租金（按每月租金16906元计）及逾期缴纳租金的违约金（每日按照当月应缴未缴的租金的3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付租金本金为限）；3、被告向原告支付2019年12月1日起至2020年4月1日期间的管理费（按每月1408元）及逾期缴纳管理费所产生的违约金（每日按照当月应缴未缴的管理费3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付管理费本金为限）；4、被告向原告支付2019年11月的水费10元、电费115元；5、被告向原告支付因擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金22014.3元（以欠付的诉请2-4租金、管理费及水电费本金总额为基数*30%计算）。事实和理由：原被告签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，约定原告将位于广园××号广园致友汽配城XXX号档位出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月21日止，被告应于每月15日前向原告支付租金及相关费用。2019年11月15日，被告向原告发出《申请书》要求提前退租。由于被告单方申请退租事宜不符合上述合同的约定，且不具备法定的合同解除条件，原告明确表示不同意被告的提前退场申请，但被告于2019年11月30日未经原告同意，且未办理任何结算、退租手续的情况下，擅自撤出租赁商铺，且未再继续支付租金及相关费用。2020年3月4日，原告委托律师就拖欠租金及擅自撤场事宜向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同并支付拖欠的租金等。鉴于被告收到上述律师函后仍未支付拖欠的款项，原告遂于2020年4月1日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，解除双方签订的上述合同。上述合同是原被告在诚实守信的基础上订立，双方应恪守履行，被告拖欠租金及相关费用并擅自撤场，其行为已构成违约，给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、原告未提供证据证明涉案租铺取得建筑工程规划许可证，不是违章建筑，原被告签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》是无效合同。二、即使原被告签订的上述合同有效，但涉案租赁合同于2019年11月30日已解除。首先，被告于2019年11月15日向原告申请，其在2019年11月30日前退出H13铺位，被告以《申请书》的形式向原告发出请求解除租赁合同的意思表示，原告在《律师函》及民事起诉状中确认于2019年11月15日收到被告发出的申请书。原告作为涉案商铺的管理方，于收到该《申请书》后未阻止被告搬离，以默示的形式许可原告撤场搬离。其次，被告退租时搬离租铺的办公桌椅、库存等均需要原告出具放行条，原告向被告出具放行条的行为可证明被告同意解除涉案合同。再次，被告在2019年11月30日搬离了涉案租铺，且将租铺钥匙交还给了原告，原告收取租铺钥匙的行为可证明原告同意解除涉案合同。最后，被告搬离租铺后，原告在涉案租铺张贴招租广告，原告的行为可证明其是同意解除涉案合同的。因此，双方在2019年11月30日解除了涉案合同。此后原告于2020年3月4日以《律师函》回复拒绝被告解除《租赁合同》的申请，又向被告主张各种费用及违约金，有违诚实信用原则。三、被告无需向原告支付2019年12月1日至2020年4月1日期间的租金67624元、管理费5632元、水费10元、电费115元。原告的请求没有法律和事实依据，被告于2019年11月30日实际搬离涉案租铺，且将租铺钥匙还给原告，双方在2019年11月30日解除了涉案合同。原告没有理由向被告主张2019年11月30日之后的租金、管理费等。至于水费和电费，在原告无证据证明由被告使用水电的情况下，也没有理由请求被告支付。四、被告无需原告支付逾期交纳水电费所产生的违约金125元。双方在2019年11月30日解除了涉案合同，没有证据证明被告实际使用2019年11月30日之后的水电。五、被告无需向原告支付合同违约金22014.3元。双方在2019年11月30日解除了涉案合同，被告无需向原告支付2019年11月30日之后的租金等费用，故被告无需向原告支付违约金22014.3元。六、另据被告查，原告于2020年5月6日受到穗越工商处字[2020]35号《行政处罚决定书》处罚，《行政处罚决定书》认定其2017年1月至2019年5月期间的电费收费违反《中华人民共和国价格法》突破政府限价高价收费、水费收费在管理费已包含“公共水费”项目的情况下，仍将公共设施用水成本摊分到租户的水费中重复收取。证明原告在租赁合同履行期间具有重大过错，给被告造成了不应有的损失，加重了被告亏损的结果，使得被告难以承受亏损而解除租赁合同的行为具有正当性，原告之前收取被告水电押金一万元，被告将另案向原告主张，不在本案提起反诉。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城XXX号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳，如遇法定节假日可以顺延；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金0元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的所有保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。签订合同后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。2019年11月15日，被告出具《申请书》，载明：我司租在广州市越秀区1540号致友汽配城XXX号，因经营困难，目前公司出现亏损状态，根据我司实际情况，现申请在2019年11月30日退出H13铺位。特此申请。2020年3月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：我司于2019年11月15日收到你司发出的《申请书》，申请在2019年11月30日前退出租赁商铺，由于你司的单方申请不符合租赁合同的约定，且不具备法定的合同解除条件，我司未同意你司的上述申请，合同应当继续履行。但你司于2019年11月30日在未取得我司的同意，且未办理任何的结算、退租手续的情况下，擅自撤出涉案商铺，且未再继续支付租金及其相关费用。鉴于你司发出的上述申请不发生解除合同的效力，租赁合同仍应当继续履行，你司应当按照租赁合同的约定向我司支付欠付的租金及相关费用。截至2020年2月15日，你司尚拖欠租金50178元、管理费4224元、水费10元、电费115元、综合服务费240元及滞纳金49447.80元。为避免损失进一步扩大，请你司收到本函件之日起5日内联系我司并予以支付。该函于2020年3月7日妥投。2020年4月1日，原告向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，主要内容为：鉴于你司擅自关闭商铺、拖欠租金及相关费用的行为已构成违约，现我司根据租赁合同的约定向你司发出本解除通知，你我双方签订的租赁合同于本通知送达你司之日起正式解除，截至本通知发出之日，你司尚拖欠租金50718元、管理费4224元、水费10元、电费115元等共计201221元，请你司收到本通知之日起3日内向我司支付，同时我司将保留追究你司违约责任的权利。被告于同日收到该通知。诉讼中，原告称：我方确认被告于2019年11月30日搬离涉案场地，其搬离时，我方未向被告出具放行条；我方于2019年12月初发现被告租赁商铺关闭，未再经营。被告称：我方因陷入经营困境且存在严重亏损，故在2019年11月15日向原告申请退租，原告同意我方撤离，我方遂于2019年11月30日搬离涉案场地，搬离时有搬出办公桌椅，原告管理处还向我方出具放行条，且在搬离当天将涉案商铺的钥匙交给管理处，但因为时间问题我方没有保存放行条，故无法提交；确认没有缴纳2019年11月的水、电费。原被告一致确认：被告支付租金、管理费至2019年11月30日；本案的租赁合同为续签合同。被告主张其在承租涉案商铺期间经营严重亏损及原告违规收取水电费，加重了被告的负担，向本院提交了企业所得税月（季）度预缴纳税申报表、负债表等证据。原告质证称：对上述证据的关联性均不予认可，根据租赁合同的约定，被告无权单方解除合同。本院认为，原、被告自愿签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，承租人确需中途退租的，应事先以书面形式征得出租人同意。现被告并无提交书面证据证明其中途退租已取得原告的书面同意或双方已就提前解除合同达成一致意见。被告主张其已于2019年11月30日搬离涉案商铺并交还钥匙，对此其并无提交相应的证据予以证明，且原告亦不予确认收到钥匙，其以此为由主张双方合同已经解除缺乏依据，本院不予支持。原告以被告中途退租已构成违约为由，于2020年4月1日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，告知被告自本通知送达之日起解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张租赁合同于2020年4月1日解除，本院予以支持。被告作为承租人，其在提前退租时，应立即将涉案商铺腾空交还给原告并办理相应的交接手续。而原告作为出租人，其在收到被告提交的《退租申请书》后，亦应对被告有无欠缴租金、商铺及钥匙是否交还等问题及时进行核实、跟进，且原告亦自认其于2019年12月初发现被告租赁铺位关闭、未再经营，原告在明知被告可能已搬离涉案商铺的情况下，其亦有责任主动与被告联系办理交接手续或采取其他合法有效的措施及时止损以避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其可另循法律途径向被告主张，而非是直至2020年4月1日才向被告发函解除合同以收回商铺。综合本案具体案情，考虑到被告提前退租确实给原告造成一定的空置损失，基于公平及诚实信用原则，本院判决被告向原告支付2019年12月的涉案商铺的租金和管理费，对于原告主张的被告支付迟延缴纳租金、管理费的违约金及2020年1月1日至2020年4月1日期间的租金、管理费的诉请，本院均不再支持。关于水电费，原告主张被告未向其支付2019年11月的水电费，被告对此予以确认，现原告已向本院提交水电抄表记录及缴费通知予以佐证，且原告主张的被告欠缴水电费金额也未超出合理范围，故对原告的该项主张予以采信。关于原告要求被告支付因其擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金的诉讼请求，因涉案租赁合同解除是因被告中途退租所致，而非因被告擅自停业或闲置商铺，原告以此为由主张违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司与被告广州德群汽车配件有限公司于2013年7月1日签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州德群汽车配件有限公司向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年12月的租金16906元及管理费1408元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州德群汽车配件有限公司向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年11月的水费10元、电费115元。四、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1838元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担1637元，被告广州德群汽车配件有限公司负担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年二月一日书记员 罗婧熙