浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0522民初107号原告：丁建文，男，1969年21月28日生，汉族，住浙江省长兴县。原告：杨桂芳，女，1969年8月24日生，汉族，住浙江省长兴县。两原告共同委托代理人：钦日曦，浙江兴长律师事务所律师。被告：吴时雄，男，1963年5月12日生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人：茹秋坤，浙江苏杭律师事务所律师。第三人：江康，男，1995年8月21日生，汉族，住浙江省长兴县。原告丁建文、杨桂芳与被告吴时雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后。因江康与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人钦日曦及原告丁建文，被告委托代理人茹秋坤，第三人江康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告间房屋租赁合同；二、判令被告支付原告房屋租金164496元，承担违约金252732.5元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系长兴县××镇××路××号，三贞路91、93、95号营业房屋所有权人。2012年，被告因经营茶楼所需，与原告签订书面房屋租赁合同一份，合同约定被告自2012年10月8日起租赁房屋10年，租金每年递增，一年一付，先付后用。合同约定租金于每年9月7日前支付，任何一期逾期超7天未付，视为承租方违约，出租方有权解除租赁合同并收取总租金25%的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告开设茶馆使用。2012年至2018年期间，被告均足额支付了租金。2019年的租金被告仅支付了80000元，尚欠37546元未付，2020年的租金至今未支付。原告认为，原告已按合同约定交付营业房给被告使用，被告理应按合同约定支付租金，被告拖欠租金的行为侵犯原告的合法权益，致使合同目的无法实现。双方协商未果，现提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.房屋所有权证四份及土地使用权证一份，证明出租的房屋所有权人系两原告的事实。2.租赁合同及租赁合同补充协议各一份，证明原、被告就房屋租赁期限、租金支付、违约责任、设施改造等作出约定的事实。3.结婚证一份，证明两原告系夫妻关系，出租房屋系两原告共同共有财产。被告吴时雄辩称，被告与原告曾于2012年签订过为期十年的房屋租赁合同，租赁原告位于长兴县××镇××路××号，三贞路91、93、95号营业房用于经营茶楼，经营两年后，被告将茶楼的装修及添置的物品以30万元左右的价格转让给陈强，当时已将转让的情况告知了原告。事后，租金也是案外人陈强直接支付给原告。2016年陈强将经营的茶楼作价转让给第三人江康经营，第三人江康经营期间租金由其直接支付给原告，在陈强及江康经营的六年期间均按合同约定履行了租金支付义务，原告在明知实际经营人为江康时，并未向被告提出过任何异议。第三人江康经营期间，原告针对租金与江康协调，减免了部分租金，证明原告与江康间已形成新的租赁关系，原告与被告的租赁关系已经终止，原告如果要主张权利也应向实际承租人江康主张。被告租赁期间的租金已全额履行，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供租房协议一份，证明原告与第三人江康签订了租房协议，被告与原告间的房屋租赁合同关系已因新的租赁关系发生而终止的事实。第三人江康辩称，2016年8月份，案外人陈强将其经营的涉案房屋装修及添置物品作价358000元转让给我，本人重新办理了营业执照，茶楼名称更改为长兴嘉利茶馆。本人经营四年期间租金由我直接支付给原告，租金参照原告与被告签订的租赁合同约定支付，原告向我收取租金时知道茶楼是本人在经营。因经营效益不好，2019年9月支付原告租金时，与原告协商，2019年支付原告租金80000元，原告免除其余租金。同时与原告商量到期后不再续租房屋，原告并未表示异议。2019年度租赁到期前，我将租赁房屋中所添置的能移动物品拆除后，告知原告不再续租并通知原告查收房屋，房屋原告已收取，双方间已不存在法律上权利义务关系。原告提供的证据1、2、3，交由被告及第三人江康质证，被告及江康对证据的真实性无异议。经审查，原告提供的证据符合证据构成要件，能证明本案待证事实，予以采用。被告提供的租房协议交由原告及江康质证，原告及江康均认为没有签订过此份租房协议。本院审查认为，原告及江康对租赁协议的真实性质证均有异议，被告无其他证据可以佐证该份租赁协议的真实性，租赁协议不予采用。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下:两原告系长兴县××镇××路××号，三贞路91、93、95号营业房屋所有权人。2012年8月6日，被告因经营茶楼需要，与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于长兴县××镇××路××号，三贞路93、95号营业房屋出租给被告经营嘉叶永和茶楼，租赁期限自2012年10月8日至2022年10月7日，2012年8月8日至2012年10月7日两月为免费装修期。租金前三期均为80000元，以后每年陆续递增。第一期租金于合同签订日一次性付清，第二年至第十年的租金于每年的9月7日前支付，任何一期租金逾期七天未支付，出租方有权解除合同收回房屋。租赁期间任何一方违反合同规定的，给对方造成损失，须向对方支付总租金25%的违约金，实际损失应据实赔偿，守约方有权要求对方继续履行合同。合同签订后，原告按合同约定向被告吴时雄交付了涉案房屋。被告吴时雄接手房屋装修后经营至2014年，被告经营至2014年的租金已全额支付，之后房屋租金由案外人陈强支付给原告。2016年8月份，案外人陈强将茶楼内装修及添置物品作价转让给第三人江康。第三人江康接手茶楼后，重新办理了营业执照，茶楼更名为长兴泗安嘉利茶馆。第三人江康经营期间租金均参照原、被告签订的租赁合同标准履行，租金由第三人江康直接支付给原告。2016年至2018年期间的租金第三人江康均按租赁合同约定向原告履行了租金支付义务。2019年10月8日至2020年10月7日的租金为117546元，第三人江康在支付该年度租金时，与原告协商要求减免部分租金，双方经协商后，原告同意第三人江康该年度租金按80000元支付，其余37546元租金予以减免。2020年9月份，第三人江康将租赁房屋内物品拆除撤离。现原告以被告擅自转租房屋违反合同约定起诉至本院，纠纷成讼。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。原告已按合同约定履行了租赁房屋交付义务，被告吴时雄收取房屋经营期间按合同约定履行了租金支付义务。庭审中原告自认2014年后租金系从案外人陈强处收取，但并不认可收取的租金系案外人陈强承租房屋所形成的租金，原告对被告将涉案房屋装修及添置物品作价转让给案外人陈强这一事实予以否认，认为系案外人陈强代被告履行租金支付义务。被告吴时雄虽未向本院提供其已将涉案房屋装修及添置的物品作价转让给陈强，涉案房屋由案外人陈强实际经营的证据。但2016年8月，第三人江康从陈强处作价受让了涉案房屋内的装修及添置物品，并办理了新的营业执照，之后租金一直由第三人江康向原告履行，第三人江康经营期间租金支付标准均参照原、被告签订的租赁合同履行。在此情形下，原告明知实际经营人系江康，在江康经营期间，原告并未就原、被告间的租赁合同关系向被告提出过任何异议。且原告自认2019年第三人江康应支付该年租金时，双方进行了协商，同意2019年度由第三人江康支付租金80000元，其余部分租金予以减免，足以说明原告与第三人江康就租赁事宜达成了新的合意，原告以自己的行为表示同意第三人江康继受原告与被告签订的租赁合同项下的全部权利义务。既然原告与第三人江康间已形成新的租赁合同关系，原告与被告间的权利义务因新的租赁合同关系形成而终止。原告要求解除原、被告间房屋租赁合同关系并承担违约责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告丁建文、杨桂芳全部诉讼请求。案件受理费减半收取3779元，由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 施前平二〇二一年二月二十四日法官助理 霍中海书 记 员 江淑婷