江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初5544号原告：句容弘源房地产开发有限公司，住所地句容市宝华镇开发区便民路**。法定代表人：郝煜，系该公司董事长总经理。委托诉讼代理人：顾庶民，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹，江苏三法律师事务所律师。被告：李刘新，男，1969年8月27日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：李争来，男，1992年3月15日，汉族，住南京市栖霞区，系李刘新之子。被告：韩秀云，女，1967年3月21日生，汉族，住句容市，系被告李刘新妻子。原告句容弘源房地产开发有限公司（以下简称为弘源公司）与被告李刘新、韩秀云商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告弘源公司委托诉讼代理人顾庶民，被告李刘新委托诉讼代理人李争来到庭参加诉讼。被告韩秀云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告弘源公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告李刘新于2016年5月18日签订的备案号为3101891605180003的《商品房买卖合同》及补充协议，且被告李刘新在判决生效之日起七日内需配合原告办理商品房买卖合同备案解除和预售登记注销手续，并要求被告李刘新在判决生效后合理期限内向原告返还句容市；2、要求两被告共同偿还原告代偿款519549.7元，并支付代偿违约金（以519549.7元为基数，自2020年9月24日起至实际给付之日止，按每日万分之五的标准计算支付）、违约金71544.3元（总房款的10%）、律师代理费2万元；3、判令上述第2项诉请中的款项在原告收到的购房款中予以扣除；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原告与被告李刘新签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：李刘新向原告购买位于句容市房屋一套，房屋总价为人民币715443元；房款支付采取按揭方式，2016年5月18日前支付首付款143443元，余款572000元采用银行贷款方式；如李刘新逾期偿还贷款导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告有权解除买卖合同及补充协议，收回房屋另行处理，且应支付房屋总价款的10%作为违约金，造成的损失（律师费、诉讼费等）由李刘新承担，因此发生的诉讼由房屋所在地人民法院处理等。该合同签订后，李刘新支付了首付款143443元。2016年6月14日，李刘新及其妻子韩秀云与农行句容支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定该行向二人出借572000元用于购买上述房屋，由原告提供阶段性连带责任保证担保。后因李刘新未能按时还款，农行句容支行于2020年6月3日起诉要求李刘新、韩秀云偿还贷款，后由句容法院判决李刘新、韩秀云向农行句容支行偿还借款本金509163元及利息并承担案件诉讼费，弘源公司承担连带还款责任。2020年9月24日，弘源公司向农行句容支行履行连带还款责任，支付代偿款共计519549.7元。弘源公司为向李刘新、韩秀云追偿，按照李刘新预留的送达地址邮寄《缴款通知书》、《解除合同通知书》，均被退回。现要求判如所请。被告李刘新辩称，被告确实存在违约行为，但如果原告要求收回房屋，被告认为不符合情理，希望将案涉房屋出售后以所得价款偿还原告。被告韩秀云未作答辩。当事人围绕其诉请依法提交了证据。本院依法组织当事人进行质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，原告弘源公司与被告李刘新签订《商品房买卖合同》（备案号为3101891605180003）及补充协议一份，约定李刘新购买弘源公司所有的位于句容市商品房，房屋总价715443元，付款方式为银行按揭分期付款,2016年5月18日之前支付首付款143443元，余款572000元由李刘新申请办理银行按揭手续，并于2016年6月17日前支付到账。补充协议第十七条第8款并约定：“在出卖人解除连带保证责任前，如买受人未按期向贷款银行偿还任何一期贷款本息，导致出卖人代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息、罚息及其它费用（如有）的，出卖人将在代买受人还款后向买受人发出缴款通知书，买受人应在收到缴款通知书之日起10日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至买受人向出卖人实际支付全部代还款金额之日止，按出卖人代其还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。如买受人在收到缴款通知书之日起10日内未向出卖人偿还全部款项，则从第11日起至买受人向出卖人实际支付全部代还款金额之日止，按出卖人代其还款金额每日千分之一的标准向出卖人支付违约金。”“在出卖人解除保证责任前，如买受人逾期偿还按揭贷款本息或连续及累计达到贷款合同约定的期限或买受人出现贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款银行终止贷款合同或要求出卖人承担连带保证责任的（包括实际已承担、扣划保证金、书面要求承担等），或者贷款银行通过法律途径解除贷款合同的，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，收回该商品房另行处理，且买受人应向出卖人支付相当于该商品房总价款10%或补偿合同解除后处置该商品房的实际回收款与房屋总价款的差额部分作为违约金（以两者较高者为准，出卖人保留最后决定权）。因此造成的出卖人的一切损失（包括为此支付的差旅费、通讯费、律师费、诉讼或仲裁等费用）由买受人承担；因此而发生的相关诉讼（含解除商品房买卖合同纠纷及担保追偿纠纷）由房屋所在地人民法院处理。如买受人已接收该商品房，则买受人应于买卖合同解除后30日内将该商品房完好地（因正常使用造成的自然磨损除外，但如出卖人已对该商品房进行装修改造的，还应将该商品房恢复原状或由出卖人负责恢复，买受人承担相关费用）归还出卖人，且自接收之日起至将该商品房归还出卖人，且自接收之日起至将该商品房归还出卖人日止，买受人应按日向出卖人支付相当于总房价款万分之五的房屋使用费。如买受人逾期归还该商品房的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。出卖人在双方共同办理完毕该商品房预售登记注销手续并且买受人已向出卖人归还该商品房之日起30日内，在扣除买受人以上全部款项（出卖人代付银行款项、买受人逾期付款违约金、房屋使用费等）后，买受人已交纳的房价款如有余额，出卖人无息返还买受人，如买受人已交纳的房价款不足以支付上述款项，还应继续向出卖人补足。”合同并对其他事项均作了约定。上述合同签订后，被告李刘新按约向原告弘源公司支付了首付款143443元。2016年6月14日，被告李刘新、韩秀云与中国农业银行股份有限公司句容市支行（以下简称句容农行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定两被告向句容农行借款572000元，用于购买句容市商品房，弘源公司向句容农行提供阶段性保证担保。同年6月21日，句容农行向向李刘新发放贷款572000元。此款由李刘新用于向弘源公司支付剩余房款。因李刘新、韩秀云未能按约向句容农行偿还贷款本息，句容农行于2020年6月3日向本院提起诉讼，要求李刘新、韩秀云承担还款责任，并要求弘源公司承担连带清偿责任。2020年7月30日，本院作出（2020）苏1183民初3263号民事判决：判令李刘新、韩秀云偿还句容农行借款本金509163.69元、利息5019.65元（利息已计算至2020年7月7日，自2020年7月8日起至实际给付之日止的利息按照2016年6月14日《个人购房担保借款合同》约定计算）；弘源公司对此给付义务承担连带清偿责任。案件受理费4528元由李刘新、韩秀云承担。2020年9月24日，弘源公司分三次向句容农行支付代偿款合计519549.7元。2020年9月25日，弘源公司向李刘新邮寄了缴款通知书一份，要求李刘新偿还代偿款509163.69元及违约金。邮寄地址为河南省郸城县宁平镇三所徐楼行政村法李庄001号。2020年10月3日，该邮件被退回寄件人。2020年10月12日，弘源公司又向李刘新邮寄了解除合同通知书一份，通知李刘新解除案涉《商品房买卖合同》。2020年10月14日，该邮件由他人代收。2020年11月27日，弘源公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，弘源公司委托江苏三法律师事务所律师顾庶民、王禹作为代理人参与诉讼，弘源公司为此支付律师费2万元。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议各一份、（2020）苏1183民初3263号民事判决书一份、中国农业银行业务凭证三份、缴款通知书一份、解除合同通知书一份、EMS邮寄记录两份、委托代理合同一份、诉讼费发票一份，以及原、被告的相关庭审陈述等在卷予以证实。本院认为，原告弘源公司为被告李刘新、韩秀云向句容农行所借贷款提供阶段性保证责任担保，其在履行保证义务后，有权利向借款人李刘新、韩秀云追偿。原告弘源公司与被告李刘新签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律规定及其他强制性规定，依法应认定为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应严格履行合同义务。根据该《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在被告未能按约偿还银行贷款导致原告代偿的情况下，原告有权解除合同并要求对方承担违约责任。现被告李刘新、韩秀云在原告弘源公司代偿后未能及时还款，在原告起诉后除了提议出售案涉房屋以所得价款偿还外并无其他还款方案，亦无还款能力，故原告弘源公司要求解除合同、收回房屋具有法律及事实依据。但就违约金而言，在原告未能举证证明其除了利息损失外还存在其他损失的情况下，原告同时主张代偿款金额每日万分之五的违约金以及商品房总价款的10%的违约金，该标准显然过高，考虑到被告李刘新已向原告全额支付购房款，本院对于代偿款金额每日万分之五的违约金予以支持，对于商品房总价款10%的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第二款、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告句容弘源房地产开发有限公司与被告李刘新于2016年5月18日签订的备案号为3101891605180003的《商品房买卖合同》及补充协议解除；二、被告李刘新于本判决生效之日起十日内配合原告句容弘源房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案解除和预售登记注销手续；三、被告李刘新于本判决生效之日起三十日内向原告句容弘源房地产开发有限公司腾退坐落于句容市商品房；四、被告李刘新、韩秀云于本判决生效之日起十日内偿还原告句容弘源房地产开发有限公司代偿款519549.7元及违约金（以519549.7元为基数，自2020年9月24日起至实际给付之日止，按每日万分之五的标准计算支付）；五、被告李刘新、韩秀云于本判决生效之日起十日内给付原告句容弘源房地产开发有限公司律师费20000元；六、上述第四、五项给付义务可自原告句容弘源房地产开发有限公司已收到李刘新的购房款715443元中扣除，扣除后的余款由原告句容弘源房地产开发有限公司返还给被告李刘新。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，减半收取4956元，由被告李刘新、韩秀云负担（被告于本判决生效后十日内将此款缴纳至本院，原告预交的案件受理费本院予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 赵剑岚二〇二一年二月三日法官助理 夏 华书 记 员 朱文秀