江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5566号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑树良，男，1974年10月11日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张吉云，江苏六能律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金红，江苏六能律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山市曹安供销有限公司，住所地江苏省昆山市富士康路1245号。法定代表人：兰章霖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱虹，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冯裕，江苏金砖律师事务所律师。上诉人郑树良、上诉人昆山市曹安供销有限公司（以下简称曹安公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑树良上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由曹安公司负担。事实和理由：一、一审程序违法，应予撤销。1.一审超本诉诉请、反诉诉请判决，程序违法，应予撤销。双方诉请均为确认合同效力之诉，一审归纳争议焦点为曹安公司于2017年7月10日通知函是否产生解除合同的效力，而该争议焦点核心在于郑树良就支付租金能否行使先履行抗辩权。一审庭审始终围绕上述争议焦点及核心问题进行举证质证，双方也未变更过诉请，一审判令合同解除超出诉请范围，违背不告不理原则。2.曹安公司未足额交纳反诉案件受理费，应视曹安公司反诉诉请作撤诉处理。曹安公司反诉诉请要求郑树良支付9072947.8元租金及利息（分段计取）、房屋占有使用费等，一审仅收取7329元反诉案件受理费，程序违法，依法应按撤诉处理。二、一审判决第二项属于认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1.诉争房屋租赁合同系双方真实意思表示，且始终在履行过程中，双方仅就租金方式进行变更，该变更也是曹安公司真实意思表示。一审基于昆山花桥经济技术开发区规划建设局回复无法通过变更设计和整改方式改变规划用途且结合郑树良招商的次承租人无法使用房屋导致合同目的无法实现，合同无法继续履行进而判令合同解除与合同法第九十四条规定的解除情形不符，违背合同相对性原则，显失公平且损害郑树良及次承租人合法权益。2.曹安公司向郑树良及次承租人表态，以变更设计但不变更房屋使用性质为前提，通过政府验收合格并取得营业执照。因此，诉争大厦无法改变规划用途是新情况，仅导致部分次承租人无法经营，但并不影响郑树良继续对外转租招商，不影响诉争房屋租赁合同的整体效力。郑树良通过招商出租了诉争大厦的大部分物业，且为长期租赁，目前在合理合法的履行各自的租赁合同，租赁期限也未届满，郑树良与次承租人均投入大量人力、物力、财力。一审判决合同解除有违合同相对性，且损害郑树良及次承租人合法权益，应予撤销。综上，请求二审法院支持郑树良的上诉请求。曹安公司辩称，1.诉争大厦一层为商业，二层以上为办公，郑树良对诉争大厦性质及用途明确知晓，擅自改变用途转租违反合同约定。2.一审判决并未超出诉请。3.一审对诉争工作联系单认定有误，诉争工作联系单应属无效，不能产生郑树良有权延期支付租金的效果。诉争房屋租赁合同已于2017年7月10日解除，郑树良应支付拖欠租金及占有使用费。4.曹安公司已按一审法院交费通知足额交纳全部诉讼费用，未存在欠缴情况。综上，请求二审法院驳回郑树良的上诉请求。曹安公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回郑树良全部本诉诉请；3.改判支持曹安公司全部反诉诉请，即案涉《房屋租赁合同》已于2017年7月11日解除；郑树良支付解除日前的租金9072947.8元及利息损失2097806.8元（暂计至2020年3月3日，实际计算至实际给付之日）、按原租金标准（日租金15187.26元）支付解除日后至房屋实际归还之日的房屋占用费用14670893.16元（暂计至2020年3月3日，实际计算至房屋归还之日）。上述各款项共计25841647.76元。4.本案一、二审诉讼费用由郑树良负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.诉争工作联系单本身因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让（或转让）合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。诉争工作联系单约定郑树良在涉案房屋通过整改消防等手段改变房屋性质后再支付租金，且昆山花桥经济开发区规划建设局明确回复通过变更设计和整改方式改变规划用途客观不可行，故诉争工作联系单约定本身违反上述法律、法规强制性规定。2.即使不考虑效力问题，曹安公司未在该工作联系单上盖章确认，吴涵瑜也无权代表曹安公司对诉争工作联系单进行确认，系吴涵瑜与郑树良私自签订，通过工作联系单免除了郑树良租金支付义务，属于恶意串通损害第三人利益，依法也应认定无效。郑树良无权依据该工作联系单行使拒付租金的先履行抗辩权。一审适用合同法第六十七条规定的先履行抗辩权有误。3.退一步讲，如不考虑诉争工作联系单效力问题，吴涵瑜也不构成表见代理。曹安公司向郑树良的复函等均系以曹安公司名义作出，从未以吴涵瑜名义出具过任何文件，故郑树良应当知晓吴涵瑜不能代表曹安公司。郑树良故意找吴涵瑜签订工作联系单而不找曹安公司，是故意恶意所为，企图减免自己的合同义务。双方之间的利益关系从吴涵瑜的借款协议中约定免除还款义务的条款就能推测。二、诉争房屋租赁合同已于2017年7月10日解除，郑树良应支付拖欠租金、利息及房屋占有使用费。郑树良逾期支付租金，曹安公司分多次催交，且告知如逾期未交则曹安公司要解除合同，但郑树良一直未支付，曹安公司有权行使合同解除权并要求郑树良支付租金、利息及房屋占有使用费。退一步而言，即便法院认定诉争房屋租赁合同于一审判决生效之日解除，曹安公司也有权向郑树良主张拖欠租金，一审要求双方就合同解除后的违约责任另行起诉不当。综上，请求二审法院支持曹安公司的上诉请求。郑树良辩称，1.诉争工作联系单合法有效。吴涵瑜是曹安公司诉争大厦招租负责人之一，参与诉争房屋租赁合同的洽谈与订立，且在合同尾部曹安公司落款处签字；曹安公司与郑树良之间存在多份协议，有部分系吴涵瑜代表曹安公司对外签署，且无需加盖公章即发生法律效力，比如幼儿园解除合同、补偿协议等；诉争租赁合同约定租金收款账户是吴涵瑜个人账户，而非曹安公司账户，足见吴涵瑜就诉争大厦运营具有足够权限，对外代表曹安公司行使相应权利义务。2.曹安公司一直以变更规划来欺骗郑树良，如2015年11月16日曹安公司出具的情况说明即重新进行内部规划设计、2017年6月曹安公司向郑树良发出的通知函即告知郑树良可以办理相应营业执照且要求其支付租金。3.曹安公司从签署合同至今一直承诺诉争大厦以商业为主，曹安公司上诉所称城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例属于管理性规定而非强制性规定，且即便违反上述规定也是曹安公司违约导致。综上，请求二审法院驳回曹安公司的上诉请求。郑树良向一审法院起诉请求：1.确认曹安公司于2017年7月10日书面通知郑树良解除双方于2014年5月16日签署的《房屋租赁合同》的行为不具有法律效力。2.判令曹安公司赔偿郑树良违约金3500万元。曹安公司向一审法院反诉请求：1.确认郑树良、曹安公司2014年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月11日解除；2.郑树良支付解除日前（含2017年7月10日）租金9072947.8元及利息损失（自2015年5月16日起以第二期未付租金401022.4元为基数，自2015年11月16日起以第三期未付租金2764081.3元为基数，自2016年5月16日起以第四期未付租金2764081.3元为基数，自2016年11月16日起以第五期未付租金2764081.3元为基数，自2017年5月16日起以第六期未付租金379681.5元为基数，按年利率6%计算至实际支付之日）；3.郑树良按原租金标准（日租金15187.26元）支付自2017年7月11日至实际交付房屋之日房屋占用使用费；4.案件受理费、保全费由郑树良承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，郑树良（乙方）与曹安公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在江苏省昆山市花桥商务城花安路439号永泰国际大厦出租给乙方使用，房屋用途为商业或者办公，房屋类型为商业或办公，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共23011平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业或办公使用，甲方同意乙方对该房屋进行转租和招商。租赁期为13年，自2014年5月16日起至2028年3月15日止。该房屋日租金为每平方0.66元，建筑面积为23011平方米。租金第一期按3个月租金和押金1个月进行支付（即付三押一），到第二期按6个月租金支付，押金按原有金额不变，以后付款全部按照第二期支付。每期租金提前30天支付，先付后住。租金以现金或者支票方式支付，汇入账号62×××92，开户行建设银行武义支行，收款人吴涵瑜。该房屋租金5年不变，第6年房屋租金在第5年的基础上上涨9%，随后每2年一次上调9%，直至合同期满。因该房屋招商需要，甲方无偿给乙方10个月免租期用于该房屋的招商,免租期以签订合同日期为开始日期。合同签订好乙方在一周内支付定金500000元，余款一个月内付清（注甲方应先提供本幢楼的所有资料）。租赁期间,甲方应确保该大楼所有设施正常运作,如需要维修七日内甲方应及时维修。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按未到期天数的租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方逾期超过30天支付房租，甲方可以收回该房屋。合同甲方处由曹安公司盖章、曹安公司法定代表人王振清及吴涵瑜签字，乙方处郑树良签字。同日，郑树良、曹安公司双方签订《补充协议》一份，内容为：“鉴于三楼幼儿园不适宜乙方的招商标准，因此甲方承诺在合同签订生效之日（即2014年5月）开始的四个月内处理三楼幼儿园全部搬离，如果甲方逾期无法协调处理好幼儿园搬离情况下，甲方承诺每个月支付乙方20000元当作乙方补偿，可再延期四个月。如甲方依然没有解决此事，乙方有权不付房租或单方面解除合同，甲方应付乙方所有损失。”甲方处曹安公司盖章，吴涵瑜签字。曹安公司向郑树良出具《授权委托书》一份，内容为：“兹有我司（昆山市曹安供销有限公司）房屋现已出租给郑树良先生（身份证号），现我公司同意郑树良先生在2014年5月16日至2028年3月15日止（有效合同期内）负责管理、使用、转租坐落于昆山市的所有房屋及配套设施。特此授权！授权委托单位：昆山市曹安供销有限公司，被委托人：郑树良”。2015年6月12日,吴涵瑜向郑树良出具说明书一份,内容为:“甲方昆山市曹安供销有限公司,代表人吴涵瑜，乙方郑树良，关于永泰大厦房租分期交付事宜,甲方同意永泰大厦2015年6月15日至2015年12月15日的租金分两次交付,乙方于2015年5月15日前向甲方交纳租金1385837元（2015年6月15日至9月15日的租金）,于2015年8月15日交纳租金1385837元,（2015年9月15日至2015年12月15日的租金），租金必须汇入原租赁合同指定的账户（吴涵瑜建行账户），之后的租金支付方式按原租赁合同执行。”吴涵瑜签字，曹安公司未盖章。2015年9月17日，郑树良向曹安公司（甲方）及吴涵瑜发出工作联系单一份，内容为：“因永泰大厦的事宜，1楼以上的使用功能都是办公，使得招进来的客户如酒店、KTV等都不能经营下去，3个月前我们乙方已经请你们甲方办理此事，但至今无果，现已造成多数房客因此事而不付房租，且声称如果下周再不能落实此事，就走法律途径解决此事（前期客户发给我们的律师函及联系单我们乙方也转发给过了你们甲方），请甲方抓紧时间，尽量在此时间内办理好此事，现在已经给我们及客户造成了很大的损失，以免给你我及客户都造成更大的损失，请尽快办理。因此事已经造成乙方大数额的租金不能收回，且面临着客户要将我们告上法庭索赔的尴尬局面，因此乙方时下也无法交给甲方房租，甲方此事办好以后，乙方会按约定交给甲方房租，请签字确认。”吴涵瑜在甲方同意代表人处签字，曹安公司未盖章。2016年2月2日，吴涵瑜向郑树良出具借条一张，内容为：“兹有昆山市曹安供销有限公司吴涵瑜向郑树良借人民币500000元，待甲方的房屋使用功能的相关证件办好后，可以抵扣房租。借款人吴涵瑜。”2014年至2016年期间,郑树良累计向曹安公司支付房租及押金共计4233619元。一审另查明，2014年5月25日，郑树良（甲方）与上海纵和物业管理有限公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定：由乙方向永泰大厦的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同期限自2014年5月16日起至2028年3月15日止，物业管理费由甲方承担，自合同签订之日起开始收取管理费（6-19楼暂定5元/㎡/月，1-5楼商业暂定8元/㎡/月，以后每年递增10%，还可根据实际运营情况进行增加。）在前期（房屋出租率未达到70%或2年内，以先满足条件为准，按70%向甲方收取物业管理费）。已经出租的，物业公司按以上标准向使用人收取。物业管理费按6个月预交一次，甲方逾期交纳物业管理费，乙方按应缴费用的3‰/天向甲方收取滞纳金。2015年1月20日，郑树良（甲方）与周胜利（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租永泰大厦9-14层，建筑面积7307平方米（其中146平方米公摊），租赁期限自2015年1月20日起至2025年1月19日止，2015年1月20日至2015年8月19日为给予乙方的装修期和试营业期，期间免收租金。租赁期内乙方不得私自转租房屋，承诺租赁该房仅作为公寓房使用。租金自2015年1月20日至2017年1月19日，租金为0.75元/建筑平方米/天，年租金2000291元，第三年开始递增，每两年递增一次，递增幅度为9%。乙方在租赁期间因使用本房屋的物业管理等一切费用均由乙方支付。后双方协商变更租赁房屋为永泰大厦10-15层。周胜利在对永泰大厦10-15层进行施工时，分别于2015年5月28日和8月7日收到昆山花桥经济开发区建设监察中队出具的通知单，要求其停止施工，补办手续。2015年1月22日，郑树良（甲方）与方兵（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租永泰大厦16-19层，租赁期限自2015年2月1日起至2028年1月31日止，2015年2月1日至2015年9月30日为给予乙方的装修期和试营业期，期间免收租金。租赁期内乙方不得私自转租房屋，承诺租赁该房仅作为维也纳酒店使用。租金自2015年10月1日至2016年9月30日，租金为0.75元/建筑平方米/天，年租金1307430元，第四年开始递增，每两年递增一次，递增幅度为8%。物业费用，前四年乙方每年承担75000元，其余部分由甲方承担，第五年开始到合同结束全部物业费由乙方承担。2015年3月11日，郑树良（甲方）与上海蕤象投资发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁永泰大厦第4、5层，租赁用途为KTV会所及与会所有关的服务业，租赁期限自2015年3月11日至2022年11月10日，出于经营与安全考虑，乙方要求另行安装一部观光电梯。2015年3月20日，郑树良向曹安公司提出增加观光电梯的申请，获得曹安公司书面同意。2015年11月，上海蕤象投资发展有限公司因与郑树良的租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年8月23日作出（2015）昆民初字第4688号民事判决，认为因租赁的房屋系办公用房，导致上海蕤象投资发展有限公司开设KTV项目不能通过环保部门审批，无法继续履行，无法实现合同目的，对于上海蕤象投资发展有限公司要求解除的诉讼请求予以支持。2015年11月16日，曹安公司出具情况说明一份，内容为：兹有盐城市规划市政设计院有限公司同意将原来我公司设计的永泰大厦（昆山市）的房屋由业主方委托给苏州市民用建筑设计院有限责任公司重新进行内部规划设计。2016年11月26日，曹安公司向郑树良发出通知函一份，内容为郑树良拖欠第1-4期租金5929185元逾期30天未支付，要求郑树良在收到通知函7日内支付。2017年6月18日，曹安公司向郑树良发出通知函一份，内容为郑树良拖欠第1-4期租金5929185元及2016年12月16日至2017年6月15日期间租金，政府部门已告知，商户提供设计图纸即可以办理相关经营执照，要求郑树良在收到通知函7日内支付拖欠租金。2017年6月21日，曹安公司股东由郑绍珠、王振清变更为上海田益贸易有限公司，法定代表人由王振清变更为兰章霖。2017年6月29日，曹安公司向郑树良发出通知函一份，内容为郑树良拖欠第1-4期租金5929185元及2016年12月16日至2017年6月15日期间租金，再次要求郑树良在收到通知函7日内支付拖欠租金。2017年7月10日，曹安公司向郑树良发出通知函一份，内容为曹安公司多次通知郑树良支付拖欠租金，郑树良仍拒绝支付，现曹安公司书面通知郑树良，解除双方2014年5月16日签订的《房屋租赁合同》，要求郑树良在收到通知函三日内清理租赁房屋内所有物品并交还房屋，并支付拖欠租金。一审又查明，昆山市房屋永泰大厦房屋所有权人为曹安公司，大厦1层规划用途为商业，大厦2层至19层规划用途为办公用房，2009年9月27日消防验收合格。本案一审审理过程中，一审法院发函江苏昆山花桥经济开发区规划建设局，询问“昆山市花桥国际商务城花安路439号永泰国际大厦二层以上是否可以通过变更设计和整改方式改变规划用途，用作商业经营?”其回函称：永泰大厦项目于2005年取得土地，土地用途为商业服务业，由昆山市曹安供销有限公司用于建设办公自用房，规划总建筑面积约2.7万平方米，项目于2009年12月竣工交付。关于贵单位来文核实房屋规划用途的问题，经核实，该楼宇1楼为商业用房，2-19楼为办公用房。房屋使用单位应严格按照房屋规划用途进行合理使用，若所引进项目的性质与房屋规划用途存在不匹配的，则无法办理消防、建筑图审等相关手续。因此，案件中“通过变更设计和整改方式改变规划用途”的说法不成立。一审法院认为，郑树良、曹安公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，一审法院依法予以认定。本案争议焦点在于：曹安公司于2017年7月10日的通知函是否产生解除合同的效力？而该争议焦点的核心在于郑树良就支付租金能否行使先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在该通知函中，曹安公司解除合同的理由系郑树良拖欠租金，而郑树良拖欠租金的理由是2015年9月17日郑树良向曹安公司（甲方）及吴涵瑜发出的工作联系单，该工作联系单载明曹安公司在变更永泰大厦的使用功能之后郑树良缴纳租金，因该工作联系单曹安公司并未盖章，故争议焦点在于工作联系单是否有效？一审法院具体分析如下：一、虽然永泰大厦房屋2层至19层规划用途为办公用房，但在郑树良与曹安公司签订合同前，永泰大厦三楼已经有幼儿园在经营。可见曹安公司存在未按规划用途进行出租的情形。二、2015年11月16日，曹安公司出具情况说明一份，内容为：兹有盐城市规划市政设计院有限公司同意将原来我公司设计的永泰大厦（昆山市）的房屋由业主方委托给苏州市民用建筑设计院有限责任公司重新进行内部规划设计。2017年6月18日，曹安公司向郑树良发出通知函一份，内容为郑树良拖欠第1-4期租金5929185元及2016年12月16日至2017年6月15日期间租金，政府部门已告知，商户提供设计图纸即可以办理相关经营执照，要求郑树良在收到通知函7日内支付拖欠租金。结合之前吴涵瑜签字的工作联系单，可以看出双方对涉案房屋使用功能可转化均存在期待并自信可以通过变通方式进行。故一审法院认定工作联系单的效力，郑树良在曹安公司配合完成永泰大厦的使用功能后支付房租，那么在曹安公司未完成上述事项时，郑树良有先履行抗辩权，曹安公司此时无法以未支付房租为由解除合同，故曹安公司于2017年7月10日的通知不产生解除合同的效力。关于郑树良要求曹安公司支付违约金3500万元的诉讼请求，一审法院认为，郑树良在要求继续履行合同的前提下依据合同解除条款主张违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于曹安公司的反诉请求，因其2017年7月10日的通知不产生解除合同的效力，故对其要求确认合同于2017年7月11日解除的反诉请求不予支持。关于曹安公司要求郑树良支付租金及占有使用费的反诉请求，因双方约定租金于变更永泰大厦的使用功能之后支付，现支付条件未成就，故一审法院不予支持。鉴于永泰大厦只有1层是商业用房，2-19层为办公性质，江苏昆山花桥经济开发区规划建设局已明确无法通过变更设计和整改方式改变规划用途，而郑树良招商的客户大多用于非办公性质，譬如酒店、KTV都无法使用房屋，由此导致合同履行陷入僵局，合同目的无法实现，合同无法继续履行。虽曹安公司于2017年7月10日的通知不产生解除合同的效力，但是曹安公司解除合同的意思表示仍在，为妥善处理案件，减少当事人诉累及损失，一审法院认定双方合同解除。合同解除后郑树良应当归还房屋。关于合同解除后的违约责任，双方可以另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认昆山市曹安供销有限公司于2017年7月10日书面通知郑树良解除双方于2014年5月16日签署的《房屋租赁合同》行为不发生解除合同的效力。二、郑树良与昆山市曹安供销有限公司于2014年5月16日签署的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。郑树良于判决生效后三十日内返还昆山市曹安供销有限公司租赁房屋即昆山市房屋永泰大厦房屋。三、驳回郑树良的其他诉讼请求。四、驳回昆山市曹安供销有限公司的所有反诉请求。本诉案件受理费216880元，由郑树良负担216800元，由昆山市曹安供销有限公司负担80元。其中，郑树良预交的案件受理费80元，一审法院予以退还，昆山市曹安供销有限公司应当负担的80元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号32250198643600000811130423；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。反诉案件受理费7329元，由昆山市曹安供销有限公司负担。二审中，曹安公司向本院提交如下材料：1.曹安公司原股东王振清、郑绍珠出具的情况说明，证明曹安公司从未授权吴涵瑜与郑树良签订工作联系单、补充协议或相关文件，诉争工作联系单应作无效认定。2.诉争大厦现场照片，证明郑树良目前仍对外出租并获取租金收益，一方面违背法律法规强制性规定，另一方面郑树良不断获利却可以不支付租金，导致曹安公司损失扩大。郑树良质证认为，1.对王振清、郑绍珠的情况说明真实性、关联性、合法性均不予认可，王振清、郑绍珠是原股东，与曹安公司现股东之间存在利害关系。且情况说明内容明显是为本次诉讼制作。关于吴涵瑜身份，坚持郑树良意见。2.对照片真实性不认可。自签订诉争房屋租赁合同后，郑树良对外进行招商，基于曹安公司违约行为导致次承租人无法办理营业执照，损害了郑树良及次承租人的合法权益。曹安公司于二审调查后向本院邮寄书面意见认为，1.诉争大厦一层为商业，二层以上为办公，郑树良诉状显示其对诉争大厦性质及用途明确知晓，且签约后一年内也未就此提出异议，也未基于对房屋用途存在重大误解等要求撤销合同，后郑树良为谋取更大转租利益擅自改变用途进行转租违反合同约定，郑树良招商的次承租人无法办理商业经营营业执照或作商业用途的不利后果应由郑树良承担。2.郑树良将房屋进行商业招商，擅自将办公用房改建成群租公寓、酒店、KTV等，存在重大火灾、安全隐患，且郑树良为加大房屋利用率，擅自破坏原有消防设施等，导致房屋中心报警器、烟感器、楼顶喷淋水箱、消防水箱等被破坏，曹安公司有权据此解除租赁合同。3.诉争大厦日租金已远低于办公用房市场价，更远低于商业用房租金标准，不可能按照商业用途来计价和出租。郑树良于二审调查后向本院邮寄书面意见认为，1.一审依职权判令解除合同，无事实及法律依据。花桥当地同类大厦可以通过对大厦现有消防水电设计变更，由当地政府因地制宜开设绿色通道获取营业执照，一审法院未查明上述事实，即认定合同陷入僵局有误。一审应当核实诉争大厦是否具有上述绿色通道条件以获取营业执照并推动诉争房屋租赁合同继续履行，而非武断认定诉争房屋租赁合同解除。2.退一步而言，如相关办公区域无法办理商业的营业执照，考虑到次承租人及郑树良投入，郑树良也愿意继续履行合同。结合诉争工作联系单内容，郑树良愿意自收到法院判决继续履行合同生效之日起按照诉争大厦实际用途重新招商，并自判决生效之日起按诉争房屋租赁合同支付相应租金。3.申请法院至政府部门核实是否可以参照当地同类大厦，通过曹安公司变更消防水电设计后开设绿色通道，为诉争大厦次承租人办理营业执照。二审另查明：（2017）苏0583民初12881号郑树良诉曹安公司确认合同效力纠纷一案中，曹安公司向一审法院递交反诉状，反诉状落款日期为2017年8月3日。（2017）苏0583民初12881号一案庭审中，郑树良向本院提交的证据材料除本案查明的现有事实外还包括：1.2014年12月1日《永泰大厦相关事宜》电子邮件及附件、2015年2月12日《花安路439号永泰大厦维修事宜》电子邮件及附件、《证明》，证明郑树良聘请的上海纵和物业管理有限公司经手人刘全胜就诉争大厦消防、水电、电梯等基本设施需维修事宜向曹安公司董事长王振清发出电子邮件进行沟通交涉。2.2015年2月28日《工商格式合同》电子邮件、附件，证明郑树良为落实永泰大厦招商向客户提供申办经营手续必需的《房屋租赁合同》事宜，委托上海纵和物业管理有限公司向曹安公司董事长王振清发送电子邮件并附带空白格式的《工商格式合同》，王振清在空白格式合同上加盖公章后回传，进而证明曹安公司明知其有协助郑树良招商的义务。3.2015年3月13日《3楼幼儿园搬迁事宜》电子邮件及附件，证明郑树良因曹安公司未按照《补充协议》约定将3楼幼儿园迁出，委托上海纵和物业管理有限公司向曹安公司董事长王振清发送电子邮件进行沟通交涉。4.2015年3月20日，郑树良向曹安公司提出《观光电梯增加申请》，载明：“我是承租人郑树良，现因永泰大厦运营需要，要在大厦G轴-6轴点位靠外墙处增加一台观光电梯（从1楼到5楼、详见图纸）；将五楼的楼板打掉一块，从四楼做楼梯到五楼（从4楼到5楼、详见图纸）；特向甲方（昆山市曹安供销有限公司）申请，请甲方现场确认此位置，甲方如确认可行，请给予书面确认，并给予签章。谢谢！承租人郑树良同意：昆山市曹安供销有限公司代表签字：2015年3月20日”。曹安公司在上述《观光电梯增加申请》处盖章，代表签字处为空白。5.2015年7月27日《工作联系函》电子邮件及附件，证明永泰大厦4-5层次承租人上海蕤象投资发展有限公司申办经营手续时因办公功能受限向郑树良交涉，郑树良委托上海纵和物业管理有限公司将向上海蕤象投资发展有限公司的《工作联系函》和相关文件转发曹安公司董事长王振清进行沟通交涉。6.2016年9月23日曹安公司向郑树良发出的通知，载明：“郑树良先生：本公司在2014年5月16日将江苏省昆山市花桥国际商务城花安路439号永泰国际大厦出租给您所用，之后因昆山市政府政策问题导致一楼KTV等无法正常经营，但二楼以上的写字楼一直都还正常经营，您也向他人收取了大量的租金，因此，本公司特向您致函，希望您在收到此函7日内补交之前所欠的租金，否则，本公司将解除合同并要求赔偿损失。通知人：昆山市曹安供销有限公司2016年9月23日”。（2017）苏0583民初12881号一案庭审中，曹安公司向本院提交的证据材料除本案查明的现有事实外还包括：1.昆山龙润酒店管理有限公司企业信息，证明诉争永泰大厦10-15层租户于2015年7月23日设立并已取得营业执照，郑树良称大厦功能缺陷不能申领营业执照不属实。2.昆山维品酒店管理有限公司企业信息，证明诉争永泰大厦16-19层租户于2015年4月7日设立并已取得营业执照，郑树良称大厦功能缺陷不能申领营业执照不属实。3.郑树良在（2017）苏0583民初12881号一案庭审中陈述，昆山龙润酒店管理有限公司、昆山维品酒店管理有限公司就是维也纳和G6，但是开展酒店管理必须通过消防、治安和其他方面的前置审批，不能合法经营，只是办公不能经商。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，郑树良、曹安公司于2014年5月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效。曹安公司因郑树良未按约支付租金发函要求解除合同，郑树良为此诉至法院要求确认曹安公司的解除通知不产生解除合同的效力、曹安公司支付违约金，曹安公司反诉请求法院确认合同解除并由郑树良支付租金、利息、占有使用费等。结合当事人诉请，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，一审确认本案案由为确认合同效力纠纷不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方因合同解除事宜发生争议引起纠纷，上述法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审争议焦点一在于，曹安公司于2017年7月10日书面通知郑树良解除合同是否产生解除合同的效力。本院认为，综合本案事实情况，曹安公司上述解除通知产生解除合同的效力，理由如下：其一，吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。诉争《房屋租赁合同》明确将吴涵瑜个人银行账户作为诉争房屋租金的收取账户，故吴涵瑜基于上述合同取得的权限仅针对收取房屋租金。诉争《房屋租赁合同》约定诉争房屋用途、类型为商业或办公，未有郑树良承租诉争房屋均作为商业或大部分作为商业的表述，且郑树良陈述其于签订合同一个月后取得诉争大厦房屋产权证明，应对诉争大厦一层为商业、二层以上均为办公的事实明确知晓，但郑树良未提出房屋用途与其招商目的不符的异议，双方亦未就《房屋租赁合同》中约定的房屋用途重新作出约定，故曹安公司、郑树良对房屋性质及郑树良承租房屋用途的约定应当以诉争《房屋租赁合同》作为合同依据。结合诉争《工作联系单》上下文表述，郑树良因诉争大厦二层以上次承租人无法实现商业经营要求曹安公司先解决上述次承租人商业经营问题后支付租金，上述《工作联系单》由吴涵瑜个人签字确认，一方面超出了诉争《房屋租赁合同》中曹安公司对吴涵瑜的明确授权，另一方面与诉争《房屋租赁合同》中曹安公司、郑树良对房屋用途、性质的约定不符。综上，吴涵瑜个人在《工作联系单》上签字确认的行为构成无权代理。其二，吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字不构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。认定吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字是否构成表见代理，应当以被代理人曹安公司的行为与权利外观的形成具有一定的牵连性为前提，以“相对人有理由相信行为人有代理权”即相对人郑树良善意无过失为条件。本案中，一方面，吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字超出授权，且现有证据不足以证明郑树良要求吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字为善意无过失。诉争《房屋租赁合同》虽将吴涵瑜个人银行账户作为诉争房屋租金的收取账户，吴涵瑜在《房屋租赁合同》落款出租方曹安公司盖章处与曹安公司原法定代表人王振清共同签字，另吴涵瑜代表曹安公司与郑树良就三楼幼儿园搬离事宜签订《补充协议》且曹安公司在该《补充协议》上盖章确认等，但诉争《房屋租赁合同》对吴涵瑜的授权明确，且结合郑树良提交的证据，郑树良在诉争《房屋租赁合同》履行过程中并非仅单向与吴涵瑜进行沟通联系，吴涵瑜参与合同履行事宜亦非均由吴涵瑜单方签字即可，如涉幼儿园事宜的《补充协议》、增加观光电梯申请等均由曹安公司加盖公章确认，郑树良对此应为明确知晓，但就关涉到曹安公司能否收取租金基本权利的《工作联系单》，郑树良未要求曹安公司在诉争《工作联系单》上盖章确认，也未在吴涵瑜于《工作联系单》上签字后根据其联系习惯将该《工作联系单》通过电子邮件发送给曹安公司董事长王振清进行确认，结合上述事实分析，郑树良抗辩其有理由相信吴涵瑜有代理曹安公司确认《工作联系单》内容的权限依据不充分。另一方面，诉争《工作联系单》损害了曹安公司作为出租人收取租金的基本权益。诉争《工作联系单》多处涉及“此事”表述，但未明确“此事”具体指向内容，仅依据2015年11月16日曹安公司出具的情况说明及2017年6月18日曹安公司催交租金通知函中部分表述，不足以认定郑树良、曹安公司就“此事”对应的权利义务进行沟通协商并明确达成合意。郑树良虽称“此事”系指通过水电、消防改造可以获取绿色通道以实现次承租人的合法商业经营，但上述意见属于单方陈述，且明显超出曹安公司根据合同约定用途提供适租房屋的义务范畴。即便如郑树良所述，曹安公司有意向配合郑树良进行水电、消防改造获取绿色通道，但不能据此认定曹安公司知晓并同意诉争《工作联系单》内容，且现有证据亦不足以证明双方就水电、消防改造费用承担主体、实施途径、租金增减等进行进一步协商并达成合意。诉争《工作联系单》明确郑树良在“此事”办好后按约支付房租，上述约定权利义务明显失衡，损害了曹安公司作为出租人基于租赁合同收取租金的基础权利。综上，郑树良要求吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字不足以认定为善意无过失，郑树良主张吴涵瑜在诉争《工作联系单》上签字确认构成表见代理的观点不能成立。其三，郑树良依据诉争《工作联系单》不享有拒付租金的先履行抗辩权。鉴于吴涵瑜签字确认的《工作联系单》为无权代理，亦不构成表见代理，故对曹安公司不具有约束力，郑树良依据吴涵瑜签字确认的《工作联系单》行使拒付租金的先履行抗辩权，事实及法律依据不足。根据诉争《房屋租赁合同》约定，乙方即郑树良逾期超过30天支付房租，甲方即曹安公司可以收回房屋。曹安公司于2016年11月26日、2017年6月18日、2017年6月21日多次向郑树良催交租金，郑树良均未按约交纳，故曹安公司具备合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。曹安公司于2017年7月10日发函要求解除诉争《房屋租赁合同》，该解除函自2017年7月11日送达郑树良时发生解除效力。郑树良请求法院确认上述解除函不发生解除效力并要求曹安公司支付违约金的诉请均不能成立。一审法院认定解除通知不产生解除效力有误，应予纠正。诉争《房屋租赁合同》解除后，郑树良应向曹安公司返还诉争房屋，为避免诉累，本案一并判决返还。本案二审争议焦点二在于，曹安公司主张的合同解除前租金及利息、合同解除后占有使用费应当如何计取。关于诉争《房屋租赁合同》于2017年7月11日解除前的租金。根据诉争《房屋租赁合同》约定，诉争房屋日租金为0.66元/平方米，建筑面积23011平方米，曹安公司无偿给予郑树良10个月免租期用于房屋招商，免租期自2014年5月16日签订合同日期为开始日期，故诉争房屋自2014年5月16日至2017年7月10日的房屋租金为12845890.75元（2014年5月16日-2015年5月15日923891.65元、2015年5月16日-2016年5月15日5543349.9元、2016年5月16日-2017年5月15日5543349.9元、2017年5月16日-2017年7月10日835299.3元），扣除郑树良已支付金额共计4233619元，郑树良还应支付租金共计8612271.75元。关于逾期支付租金的利息，曹安公司主张分段按年利率6%计取。对此本院认为，诉争《房屋租赁合同》约定10个月免租期届满后，郑树良按约支付租金，后因郑树良招商的次承租人不能进行商业经营引发双方争议，郑树良要求吴涵瑜于2015年9月17日在诉争《工作联系单》上签字，考虑到郑树良已足额付至2015年9月16日租金，后双方因对诉争大厦房屋用途产生争议及对诉争《工作联系单》效力存在认识不同导致郑树良未及时支付租金，故曹安公司主张分段计取郑树良逾期支付租金的利息，本院不予支持。结合郑树良支付租金情况、双方争议及曹安公司提出反诉日期，本院认定郑树良自曹安公司反诉之日起向曹安公司支付逾期支付租金的利息，即以8612271.75元为本金，自2017年8月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于诉争《房屋租赁合同》解除后的占有使用费，曹安公司主张参照合同约定日租金标准15187.26元（0.66元/平方米*23011平方米）自2017年7月11日计取至实际搬离之日止的占有使用费，本院予以支持。本案二审争议焦点三在于，一审程序是否恰当。郑树良主张曹安公司未足额交纳反诉案件受理费，应视曹安公司反诉诉请作撤诉处理。对此本院认为，一审法院向曹安公司催缴反诉案件受理费7329元，曹安公司已按催缴通知缴纳，鉴于一审法院收取反诉案件受理费有误，郑树良对此提出上诉，不能据此认定系曹安公司未足额缴纳反诉案件受理费并作撤诉处理。曹安公司经法院催缴后，足额预缴一、二审案件受理费，故曹安公司反诉诉请应作实体审理，郑树良主张就曹安公司提出的反诉诉请作撤诉处理，本院不予支持。综上，上诉人郑树良的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人曹安公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4288号民事判决。二、确认郑树良与昆山市曹安供销有限公司于2014年5月16日签署的《房屋租赁合同》于2017年7月11日解除，郑树良应于本判决生效之日起三十日内向昆山市曹安供销有限公司返还租赁房屋即昆山市永泰国际大厦。三、郑树良应于本判决生效之日起十日内向昆山市曹安供销有限公司支付租金8612271.75元及逾期支付利息（以8612271.75元为本金，自2017年8月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、郑树良应于本判决生效之日起十日内向昆山市曹安供销有限公司支付房屋占有使用费（以15187.26元/日为标准，自2017年7月11日起计取至实际搬离之日止）。五、驳回郑树良的本诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费216880元，由郑树良负担。一审反诉案件受理费168938元、保全费5000元，合计173938元，由郑树良负担。二审案件受理费651782元，由郑树良负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年二月二十五日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。