广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1281号原告：广州市道瑞物业管理有限公司，住所地广州市天河区珠江西路****之自编**，统一社会信用代码9144010132953848X7。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：上海赫曼德家居科技股份有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区五厍浜路**********用代码9131011834238856XN。法定代表人：李哲林，职务董事长。委托诉讼代理人：周俊浩，广东坤展律师事务所律师。原告广州市道瑞物业管理有限公司与被告上海赫曼德家居科技股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市道瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人王永强，被告上海赫曼德家居科技股份有限公司的委托诉讼代理人周俊浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市道瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年2月1日至2020年5月31日的物业管理费56897.6元及迟延缴纳物业管理费的违约金（以当月欠缴管理费14224.4元为本金，分别自欠费当月16日起算，按照年利率24%的标准，计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；2.被告向原告支付自2020年2月至2020年5月的电费13649.88元及水费29.16元；3.被告向原告支付律师费3000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告承租的广州市天河区花城大道*号*层自编*-**铺（以下统称涉案商铺）提供物业管理服务。但被告自2020年2月开始拒交物业管理费及水电费等，故提起本案诉讼。被告上海赫曼德家居科技股份有限公司辩称，1.自2016年5月1日涉案合同签订之日起至新冠肺炎疫情爆发前，原、被告就涉案物业服务合同的履行合作较为顺利，暂未就此期间内的合同履行情况产生争议。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，2020年1月23日广东省新冠肺炎疫情防控领导小组决定启动突发公共卫生事件一级响应，其后决定自2020年2月24日9时起将相应级别调整为二级，自2020年5月9日零时起将响应级别调整为三级。涉案合同履行的争议期间为2020年2月1日至5月31日，均处于上述疫情防控响应期内，且绝大部分属于一级和二级响应期内，根据原告自认的事实，被告自2020年2月起就没有产生过水电费用，由此可见，被告在这四个月中并未开展实际经营，也没有经营收入，资金周转的困难情况是客观存在的。恳请法院根据上述事实兼顾当事人的过错程度，根据公平原则对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。2.被告曾向原告支付了两个月的管理费合计28448.8元作为管理费保证金，被告请求依据合同第6条第1项第1款为依据，抵扣两个月的管理费本金。对抵扣完后另外2个月的物管费被告同意支付。3.关于律师费，原告属于大型物业管理公司，其自身的工作人员足以代表公司出庭诉讼，原告另行聘请社会律师代为起诉不属于主张其权利的必要合理费用支出。4.原告主张的违约金标准过高，要求调整为LPR。本院经审理确认事实如下：涉案商铺为广州市明和实业有限公司名下物业，被告向广州市明和实业有限公司承租涉案商铺用于经营KIC赫曼德德国整体厨房，租期自2016年5月1日至2021年9月30日。原告（甲方）与上海赫曼德市场营销管理有限公司（现被告，乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方受出租人委托管理涉案商铺，就该物业甲方提供物业管理与服务，物业管理期限自2016年5月1日至2021年9月30日，物业管理期限与《租赁协议》约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应的延后、提前终止或延长。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积为330.8平方米，每月管理费14224.4元。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议并收到甲方提供的押金收据后，于当月15个工作日乙方向甲方支付物业管理费保证金28448.8元，即相当于乙方2个月的标准管理费金额的款项。物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在15个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日……如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。由于乙方欠费导致甲方通过诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于律师代办费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告支付物业管理费保证金28448.8元。2020年4月29日，原告、广州市明和实业有限公司向被告发出《关于解除合同的通知》，通知于2020年4月30日解除租赁合同等。2020年5月30日，被告向原告发出《关于解除合同通知的回复函》，表示由于受新冠肺炎疫情影响，公司经营困难，已于2020年5月29日搬离涉案商铺，同意终止合同等。原告表示于2020年5月30日收到上述回复函。原告在庭审中确认，被告已经付清2020年1月31日前的物业管理费和水电费。因被告未支付2020年2月之后的物业管理费，原告提起本案诉讼。为证明实现本案债权而发生的费用，原告提供本案与其他三个案件的《民事诉讼委托合同》及金额为12000元的发票和相应的银行转账凭证。其中《民事诉讼委托合同》约定每个案件的代理费为3000元。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的其他规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。被告因承租涉案商铺与原告建立了物业服务合同关系，现原告确认于2020年5月30日收到被告发出的《关于解除合同通知的回复函》，故双方签订的《物业管理服务合同》应于2020年5月30日解除，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月30日的物业管理费56438.75元（14224.4元×3个月＋14224.4元÷31天×30天）。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，在疫情期间，原告依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到被告确因受疫情及疫情防控措施影响，导致其经营困难，故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费，不存在主观恶意，原告要求被告承担违约责任有违公平合理及诚实信用原则。因此，对原告要求按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。同理，对于原告要求没收物业管理费保证金，不予支持。被告要求以其支付的物业管理费保证金28448.8元抵扣两个月的物业服务费，抵扣后，被告仍需向原告支付27989.95元。同时，双方于2020年5月30日解除了物业服务合同关系。在此情况下，被告应向原告结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故其应从2020年6月1日起支付迟延付款的违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之五，原告主动调整为年利率24%，该标准并未过高，被告要求调整违约金标准没有依据，本院不予采纳。违约金以物业管理费本金为限。原告主张律师费3000元以及2020年2月至5月的电费13649.88元、水费29.16元，并提供了证据予以证明，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海赫曼德家居科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市道瑞物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月30日的物业管理费27989.95元及相应的违约金（以27989.95元为基数，从2020年6月1日起按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止；违约金以本金为限）；二、被告上海赫曼德家居科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市道瑞物业管理有限公司支付2020年2月至5月的电费13649.88元及水费29.16元；三、被告上海赫曼德家居科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市道瑞物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告广州市道瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，由原告广州市道瑞物业管理有限公司负担313元，被告上海赫曼德家居科技股份有限公司负担556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王仓二〇二一年二月二十五日法官助理吴苑荧书记员吴诗如