广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初3623号 原告：苏华，女，1972年2月14日出生，壮族，商人，住广西南宁市兴宁区。 原告：靖西市玺尚酒店有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路990号文昌华府。 法定代表人：苏华，该公司执行董事。 以上两原告委托诉讼代理人：李威，广西中司律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志辉，广西万通律师事务所律师。 第三人：广西崇善物业服务有限责任公司，住所地：广西百色市靖西市新靖镇城东路990号3-3A1文昌华府物业办公室。 法定代表人：李川，该公司执行董事。 原告苏华、靖西市玺尚酒店有限公司（以下简称“玺尚酒店公司”）与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“飞龙房地产公司”）、第三人广西崇善物业服务有限责任公司（以下简称“崇善物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人李威、被告飞龙房地产公司的委托诉讼代理人刘志辉到庭参加诉讼，第三人崇善物业公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本 2 案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告飞龙房地产公司将位于靖西市靠近电梯间处的20个停车位交付给两原告使用；2、判令被告飞龙房地产公司向两原告支付违约金80000元（从2020年8月13日起按照每个车位每月2000元的标准计算，共计20个车位，暂计至2020年10月13日止为80000元，之后违约金以被告实际将车位交付给两原告使用为止）；3、判令被告飞龙房地产公司向原告玺尚酒店公司开具已收租金的增值税专用发票;4、本案的诉讼费（包括案件受理费、公告费、保全费等）由被告世纪飞龙公司承担。 事实与理由:2016年12月18日，原告苏华与被告飞龙房地产公司签订了一份《租赁合同》，合同约定:甲方将位于靖西市方使用，租期为20年，使用范围为经营酒店。《租赁合同》第6.2条约定:应乙方经营需要，甲方保证在地下停车场给予乙方20个停车位免费使用，停车位置靠近电梯间，非乙方同意，在酒店经营期间内不得出售及出租给他人使用。若违反约定，甲方给于乙方每个车位每个月2000元人民币的赔偿费。2018年7月8日，原告苏华与飞龙房地产公司又签订了一份《租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议第一条约定:因甲方将广场二楼租赁给他人经营ＫＴＶ，噪音影响乙方的营业，加之该广场人气不旺，甲方同意将乙方承租商铺的租金调整为每月每平方米5元，每月合计租金为25325.8元；补充协议第二条约定:以上租金为含税价格，甲方在收到乙方支付租金的5个工作日内向乙方开具增值税专用发票，税费由甲方承担。原告苏华承租涉案商铺后，将涉案商铺用于原告玺尚酒店公司经营酒店业务（苏华为玺尚酒店公司法定代表人及股东），由玺尚公司实际承租使用该物业及地下停车场靠近电梯间处的20个停车位。玺尚酒店公司按照《租赁合同》及补充协议的约定，向飞龙房地产公司按时交付了租金。2019年1月至2019年12月期间，飞龙房地产公司收到租金后，一直未按合同约定向玺尚公司开具增值税专用发票，经多次催促，飞龙房地产公司仍拒不开具。2020年8月13日，原告发现涉案商铺的地下停车场无故被封闭，两原告无法使用地下停车场，后经原告向飞龙房地产公司了解，飞龙房地产公司已将该物业的地 3 下停车场全部租赁给第三人崇善物业服务公司经营管理。经两原告多次与飞龙房地产公司沟通，飞龙房地产公司仍然拒绝履行《租赁合同》的约定，拒绝将该物业地下停车场靠近电梯间处的20个停车位交给两被告使用。被告飞龙房地产公司明知经营酒店需要停车位，仍然无故违约，拒不交付停车位给来原告使用，给两原告造成了严重的经济损失。被告飞龙房地产公司理应按照《租赁合同》及补充协议的约定向两原告交付停车位、支付违约金、开具已收租金的增值税专用发票。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告飞龙房地产公司辩称，1、原告玺尚酒店公司不是本案的适格原告，原告玺尚酒店公司的所有诉求因主体不适格应全部驳回，理由是：根据国家企业信息公示网，原告玺尚酒店公司是由原告苏华持股70%，另外何春宁是持股30%的一家有限责任公司，其成立的时间是2016年的5月13日，早于本案的租赁合同签订的2016年12月18日，在案件中我们发现原告玺尚酒店公司与被告公司之间没有过任何书面的合同协议，根据合同相对性的原则，原告玺尚酒店公司没有任何的合同依据、法律依据可向被告主张任何权利，所以关于原告玺尚酒店公司的诉求应全部驳回。2、未有任何证据证实被告没有将约定车位交给原告苏华使用，根据《租赁合同》第7.1条和第6.2条的约定，是出于对原告苏华的经营需要，被告是保证提供20个车位给其免费使用，但现在原告主张使用的主体是如家酒店，不是合同约定的原告苏华。3、被告保证给原告苏华20个车位使用是租赁合同的附随义务，是免费的，现原告按照每月2000元主张违约金对被告而言是不合理、显失公平的，如被告的行为有可能违约的情况下，被告请求降低违约标准。 第三人崇善物业公司庭前向本院递交答辩状述称，崇善物业公司不应是本案的第三人，崇善物业公司不是靖西市城东路990号时代光场负一层车位产权所有方，所有权是飞龙房地产公司所有，崇善物业公司与飞龙房地产公司的协议只是按要求进行管理。关于负一层停车位是否交付给两原告使用，崇善物业公司只负责执行产权方的决定，即飞龙房地产公司同意交付原告使用本公司立即执行产权方的决定。综上所述，崇善物业公司不应承担两原告与飞龙房地产公司的合同责任，要求法院查清事实，驳回两原告对崇善物业公司的诉讼，并作出公正判决。 4 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的《租赁合同》及补充协议、原告支付租金的收据、工作联系函、停车位照片等证据真实性无异议，但对证据合法性以及证明目的存在不同的看法，但未提出相应证据加以佐证，本院不予采信。本院认为，原告所提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证实本案事实，应予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：原告玺尚酒店公司是自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年5月13日，其法定代表人为原告苏华，公司主要经营范围为住宿服务、酒店管理等。2016年12月18日，玺尚酒店公司法定代表人苏华（乙方）与被告飞龙房地产公司（甲方）签订了一份《租赁合同》（以下简称“合同”）。合同主要约定：甲方将位于靖西市方经营酒店；租期为20年，自免租期结束后起算，免租期从2016年12月31日至2018年12月31日共24个月；起租期限自2019年1月1日起至2039年1月1日止；每月租金为8元／㎡，共40521.28元；甲方收到租金后应向乙方开具相应发票。合同第6.2条还约定:应乙方经营需要，甲方保证在地下停车场给予乙方20个停车位免费使用，停车位置靠近电梯间，非乙方同意，在酒店经营期间内不得出售及出租给他人使用，若违反约定，甲方给予乙方每个车位每个月2000元人民币的赔偿费。2018年7月8日，原告苏华（乙方）与飞龙房地产公司（甲方）又签订了一份《租合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。补充协议主要约定:因甲方将广场二楼租赁给他人经营ＫＴＶ，噪音影响原告的营业，加之该广场人气不旺，甲方同意将乙方承租商铺的租金调整为每月5元／㎡，每月合计租金为25325.8元；甲方给予乙方免收租金优惠至2018年12月31日，从2019年1月1日起乙方开始缴纳租金，前三年的租金按每月25325.8元支付；以上租金为含税价格，甲方在收到原告支付租金的5个工作日内向乙方开具增值税专用发票，税费由甲方承担。 合同签订后，被告按时交付涉案商铺，原告苏华将商铺用于原告玺尚酒店公司经营“如家酒店”。在经营过程中，玺尚酒店公司实际使用涉案商铺及地下停车场靠近电梯间处的020-039号共20个 5 停车位，并从2019年1月起按时向被告交付了商铺租金至2020年9月，但被告只开具2020年4月-9月的租金增值税发票，其他只出具收款收据。2020年8月被告将该地下停车场包括原告使用的车位全部交给第三人崇善物业服务公司经营管理，致使原告无法使用，经多次协商沟通无果。原告认为，被告明知原告经营酒店需要停车位，仍然无故违约，给原告造成了严重的经济损失，理应按照合同及补充协议的约定将停车位交付给原告使用并按约支付违约金，同时向原告开具已收租金的增值税专用发票。遂向本院起诉，提出如上诉求。 本院认为，原告苏华与被告飞龙房地产公司签订租赁合同及补充协议，由被告将涉案商铺出租给原告苏华经营酒店，而原告苏华是原告玺尚酒店公司的法定代表人，将商铺用于玺尚酒店公司经营“如家酒店”，在经营如家酒店过程中，原告玺尚酒店公司实际使用了涉案停车位，并且以自己的名义向被告交付租金，从经营如家酒店的三、四年的时间里，被告没有提出任何异议。说明被告一直认可玺尚酒店公司代替苏华履行合同或承受合同的权利义务，也进一步说明被告认可苏华签订合同的行为代表玺尚酒店公司。故玺尚酒店公司作为本案的原告，主体适格。被告提出玺尚酒店公司不是适格主体，玺尚酒店公司与被告没有任何协议，不能代替原告苏华履行合同或承受合同的权利义务，更不能向被告主张任何权利的辩解，与本案查明的事实不符，本院不予采信。 本案中，原告苏华代表玺尚酒店公司与被告所签订的合同及补充协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各当事人应当诚实守信，按照约定全面履行自己的义务。在履约过程中，被告按约向原告交付租赁涉案商铺及地下停车场020-039号共20个车位由原告使用，原告也按约向被告支付了2019年1月到2019年12月的租金。但从2020年8月，被告擅自将涉案停车位交给第三人经营管理致使原告无法使用，也未按约定向原告出具商铺租金的增值税发票，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告将涉案20个停车位交给原告使用并支付违约金、开具已收租金的增值税发票的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，被告提出双方约定的违约金 6 过高，请求本院予以调低，根据《中华人民共和国民法典》五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，本院参照靖西市物价局、靖西市市政管理局联合发出的靖价费（2016）9号文件关于靖西市城区道路临时停车泊位管理有偿服务收费标准并结合酒店管理的实际情况，以每个停车位每月900元的标准予以支持，即被告应向原告支付的违约金为900元×20车位×2月=36000元（暂计至2020年10月，之后的违约金以每个车位每月900元为准支付至实际交付车位为止）。 本案中，第三人崇善物业公司不是合同相对人，也不是涉案停车位的所有权人，只是按被告的要求对涉案车位进行管理，故第三人崇善物业公司不应承担原告与被告的合同责任。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于靖西市靠近电梯处的020-039号共20个停车位交给原告靖西市玺尚酒店有限公司使用； 二、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告靖西市玺尚酒店有限公司开具已收租金（2019年1月-2020年3月）的增值税发票； 三、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金36000元（暂计至2020年10月，之后的违约金以每个车位每月900元，支付至实际交付车位为止）； 四、驳回原告苏华、靖西市玺尚酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 7 本案受理费900元，由原告苏华、靖西市玺尚酒店有限公司负担495元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄丽颖 二〇二一年一月二十八日 书记员  黄秋妮