江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0623执异7号案外人：南通辉煌医药有限公司，住所地如东县。法定代表人：朱国英，执行董事。委托诉讼代理人：陆兵，江苏南黄海律师事务所律师。申请执行人：江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行，住所地如东县。负责人：李彦彦，支行行长。委托诉讼代理人：季铜辉，系江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行员工。委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。被执行人:南通鸿洲酒业有限公司，住所地如东县。诉讼代表人：江苏紫琅律师事务所，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：周玺，江苏紫琅律师事务所律师。被执行人：南通弘源仓储有限公司，住所地如东县、法定代表人：丁正国。被执行人：丁正国，男，1960年4月29日出生，汉族，住如东县。被执行人：张丽君，女，1975年1月2日出生，汉族，住如东县。被执行人：缪永峰，男，1962年2月21日出生，汉族，住如东县。本院在执行江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称农商行城南支行）与南通鸿洲酒业有限公司（以下简称鸿洲公司）、南通弘源仓储有限公司（以下简称弘源公司）、丁正国、张丽君、缪永峰金融借款合同纠纷一案过程中，异议人南通辉煌医药有限公司（以下简称辉煌公司）向本院提出书面异议。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月27日举行了公开听证，异议人辉煌公司委托诉讼代理人陆兵，申请执行人农商行城南支行委托诉讼代理人季铜辉、蔡雪红，被执行人鸿洲公司委托诉讼代理人周玺，被执行人弘源公司法定代表人暨被执行人丁正国参加了听证。被执行人张丽君、缪永峰经依法通知无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审查查明，2020年6月15日，本院对农商行城南支行与鸿洲公司、弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0623民初788号民事判决：1.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还农商行城南支行借款本金人民币8500000元。2.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付农商行城南支行借款利息（含复利）102324.5元（计算至2020年5月19日）；自2020年5月20日起至借款实际清偿之日止的利息按年利率4.85%上浮50%继续计算。3.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付农商行城南支行律师代理费人民币30000元。4.弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰对鸿洲公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。5.农商行城南支行有权按照不动产抵押登记的内容对弘源公司的抵押财产【证号为xx-1、xx-2、xx-3、xx-4的房产及东国用（2013）第xx号】的拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费71994元，保全费5000元，合计人民币76994元，由鸿洲公司、弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰共同负担。2020年3月16日，本院根据农商行城南支行的申请作出（2020）苏0623民初788号民事裁定，冻结鸿洲公司、丁正国、弘源公司、张丽君、缪永峰的银行存款合计不超过人民币8600000元或查封、扣押其同等价值的财产、权益。同年3月18日，本院查封弘源公司名下位于××组的不动产，不动产证书号：xx-1、xx-2、xx-3、xx-4，东国用（2013）第xx号，查封期间自2020年3月18日至2023年3月17日。根据农商行城南支行的申请，本院于2020年8月1日立案强制执行，案号为（2020）苏0623执1615号。在执行过程中，本院于2020年11月14日作出（2020）苏0623执1615号执行裁定：1.涤除如东县中旺食品商行、南通海贝食品有限公司、如东盛鑫商行、辉煌公司、江苏瀚星文化发展有限公司与被执行人弘源公司之间的租赁关系。2.解除如东县中旺食品商行、南通海贝食品有限公司、如东盛鑫商行、辉煌公司、江苏瀚星文化发展有限公司、南通卡立雅电子商务有限公司对坐落于如东县××组的不动产租赁物的占有。异议人辉煌公司提出异议称，异议人与被执行人弘源公司于2016年10月8日签订合同，租期自2016年10月8日至2021年10月7日。异议人自合同签订起已向出租人支付租金至2020年10月7日，最后一年的租金无法交付，待法院明确支付给谁。故租赁合同合法有效。2.申请执行人农商行城南支行与被执行人弘源公司之间形成的抵押关系是2019年5月20日。异议人的租赁关系显然形成于抵押物权成立之前。3.（2020）苏0623执1615号执行裁定认为“未在相关部门进行合同备案且没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭租赁合同记载的时间，不能充分证明租赁合同签订于案涉不动产抵押和查封之前”，这样的认定有失颇偏。借贷及抵押关系发生时，抵押物之上的租赁权已存在，作为抵押权人查看抵押物时一定都看到有他人租赁使用，且贷款人对抵押房屋的租赁情况是明知的。租赁合同的备案与否不是认定合同是否存在的必要条件。4.（2020）苏0623执1615号执行裁定认为不能认定异议人已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或者伪造交付租金依据的情形，异议人并未接到法院要求提供租金凭据的通知，异议人现提供交纳房屋租金的凭证，以证明异议人交纳了租金。异议人存在于拍卖财产上的租赁权存在于担保物权之先，故不因拍卖而消失。故请求撤销（2020）苏0623执1615号执行裁定。申请执行人农商行城南支行辩称，异议人与弘源公司确实于2016年10月签订了租赁合同,但在2018年5月申请执行人与弘源公司签订最高额贷款合同以及相关抵押合同时，取得了异议人的承诺,如果借款人不按约偿还贷款本息的，自接到银行的通知之日异议人与弘源公司签订的租赁协议即提前终终止。据此,在执行过程中，法院也已经向异议人告知了执行情况，根据承诺书的内容,异议人与被执行人弘源公司签订的租赁协议应当提前终止。2.异议人所提出的带租拍卖并不是排除执行的异议请求,不属于案外人执行异议的范围。被执行人鸿洲公司辩称，执行异议的标的为辉煌公司与弘源公司所签订的房屋租赁合同，对此无异议。但认为异议人的请求不能成立。被执行人弘源公司及丁正国辩称，弘源公司与异议人签订租赁合同是事实，同意异议人的请求。被执行人张丽君、缪永峰未参加听证，也未向本院提交书面辩称意见。另查明，2016年10月8日，被执行人弘源公司（甲方）与异议人辉煌公司（乙方）签订仓储用房租赁合同一份，将弘源公司位于如东县掘港镇天一路x号（港南村x组）仓储用房租赁给辉煌公司作周转药品仓库。合同约定：一、租赁标的：租赁房屋建筑面积3151.24㎡，分为2幢。（1）仓储x号房，房产证号：如东房权证掘港字第××号，面积2364.25㎡。（2）仓储x号房，房产证号：如东房权证掘港字第××号，面积786.99㎡.二、租赁期限：自2016年10月8日至2021年10月7日。期满后，乙方如继续租赁，双方另签订合同。同等条件下，乙方享有承租优先权。三、租金标准及交付方式：1.年租金按100元/㎡计收，按实际使用面积计；2、租金按年度交付，乙方于每年10月1日之前向甲方支付下一年租金；……2017年10月16日，王秋平（甲方）与异议人辉煌公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其所有的位于如东县掘港街道港南村x组天一路x号仓库出租给乙方，面积为3038平方米。租赁期限预约为5年，自2016年10月8日起至2021年10月7日止。第一年租金为23.3万元，水电费押金1万元。第二年开始每年租金303800元。乙方租金于每年10月1日前交给甲方。……异议人辉煌公司于2017年11月3日、2018年5月4日分别向王秋平转帐383000元、153800元，于2018年10月19日向弘源公司付款303824元，于2019年11月6日、2019年12月11日分别向弘源公司付款150000元、153800元。听证过程中，异议人辉煌公司及被执行人弘源公司均认可2020年10月7日前的租赁费已经结清。丁正国陈述称，异议人辉煌公司先与弘源公司签订的租赁合同，其后因辉煌公司经理变更又与王秋平签订了合同。异议人辉煌公司称系因丁正国要求将租金付给王秋平，故又与王秋平签订了一份协议。还查明，2018年5月24日，异议人辉煌公司向申请执行人农商行城南支行出具抵押房产承租人承诺书一份，称“本承租人与抵押人弘源公司于2016年10月8日签订了租赁合同，约定由本承租人承租位于××镇××组的房地产用于堆放药品，租期截止2021年10月7日。现因抵押人将上述租赁房地产抵押给贵行，作为借款人鸿洲公司所借贵行贷款的抵押担保。为此，本承租人特承诺如下：一、本承租人同意抵押人将上述承租房地产抵押给贵行；二、在借款人不按约偿还你行贷款本息、你行依法实现抵押权时，在接到你行书面通知之日本承租人与抵押人签订的租赁协议即提前终止，租赁协议对抵押受让人不发生法律效力，但是你行或抵押物受让人同意除外；三、在你行实现抵押权或抵押受让人受让抵押房地产，抵押权人或抵押物受让人要求本承租人搬迁出上述租赁房地产时，本承租人在接到通知之日起十日内无条件予以搬迁，由此所产生的损失由本承租人向抵押人追索，与你行和抵押物受让人无关；对于本承租人在承租期内对租赁物进行装修和修缮并产生的有关费用，本人不要求你行和抵押物受让人就该费用对本人进行补偿或赔偿；同时，在你行处置抵押物的过程中，本承租人自愿放弃一切抗辩权及对于该房产的所有优先权（含但不限于购买优先权、承租优先权等）。四、在抵押存续期内，如果租期届满，本承租人续租上述抵押房地产时必须事先经抵押权同意，否则产生的法律责任由本承租人承担；五、本承诺书为无条件不可撤销，自本承诺人签署之日起生效。”2018年6月20日，被执行人鸿州公司（借款人）与申请执行人农商行城南支行（贷款人）签订最高额流动资金借款合同一份，约定的该合同项下的借款额度为630万元，期限为该合同生效之日起至2021年6月20日止。同日，被执行人鸿州公司（债务人）与弘源公司（抵押人）、申请执行人农商行城南支行（抵押权人）签订最高额抵押合同一份，作为上述借款合同的担保。同日，农商行城南支行就弘源公司名下东国用（2013）第00243号土地以及xx-1，xx-2，xx-3，xx-4不动产办理了抵押登记，取得苏（2018）如东县不动产证明第00xx号不动产登记证明。后，上述借款结清。（2020）苏0623民初788号案件查明，2019年5月20日，鸿洲公司与农商行城南支行签订一份《最高额流动资金借款合同》，同日，弘源公司就其坐落于如东县××镇××组的不动产在如东县自然资源局办理了抵押登记，抵押物包含不动产权证书号为xx-1、xx-2、xx-3、xx-4及东国用（2013）第xx号。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案中，异议人辉煌公司虽然在租赁物被抵押之前与被执行人弘源公司签订了租赁合同，但异议人辉煌公司已经向抵押权人暨本案申请执行人农商行城南支行出具了承诺书，明确表明同意将承租的房地产抵押给申请执行人，并表示在申请执行人实现抵押权时即提前终止租赁协议，并自愿放弃购买优先权、承租优先权等权利。异议人辉煌公司同意在租赁期限内申请执行人实现抵押权时提前终止租赁协议，并放弃了购买优先权等实体权利，现其提出请求要求保留租赁关系，撤销（2020）苏0623执1615号裁定无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人南通辉煌医药有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴云霞人民陪审员  罗张琴人民陪审员  陈建辉二〇二一年二月二日法官 助理  王 磊书 记 员  管永楠