重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8614号上诉人（原审原告）：重庆灵杰物业有限公司，住所地重庆市渝中区**路**。法定代表人:马荣忠，职务董事长兼经理。委托诉讼代理人：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。上诉人（原审原告）：重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司，，住所地重庆市涪陵区涪陵广场路**国际金融大厦**法定代表人:严士亮，职务董事长。委托诉讼代理人：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市机关事务管理局房屋管理处，住，住所地重庆市渝中区人民路**一社会信用代码12500000450404555A。法定代表人:李勇，职务处长。委托诉讼代理人：肖全敏，男，汉族，1969年5月6日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：重庆凯比特置业有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区人和街**会信用代码91500103756209242G。法定代表人:卢坷，职务总经理。委托诉讼代理人：赵婉滢，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宇，重庆达美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆星发房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市渝中区大溪沟星都花园星都大厦**v>法定代表人:刘启俊，董事长。上诉人重庆灵杰物业有限公司（以下简称：灵杰公司）、重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司（以下简称：信德公司）与被上诉人重庆市机关事务管理局房屋管理处、重庆凯比特置业有限公司（以下简称：凯比特公司）、重庆星发房地产开发有限公司（以下简称：星发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初26693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。灵杰公司、信德公司上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、灵杰公司与星发公司系联合开发关系。灵杰公司与星发公司联合开发“星都花园”物业后，经高院判决及双方签订了《分车位明细表》对涉案车位进行了分割，涉案车位归上诉人所有。案涉产权车位由星发公司公司提供办理产权的材料，星发公司负责将产权办理给实际买受人。星发公司与上诉人共同作为出卖人将车位出售给凯比特公司。二、案涉车位买卖合同产权权属清楚，不存在任何查封、抵押等阻碍办证的情形，能够办证。三、一审程序违法，事实认定不清。四、合同各方均应当配合办理产权证。灵杰公司作为出卖人要求怠予办证的星发公司将车位产权证办理至凯比特公司名下，于法有据。五、凯比特公司怠予行使权利至本案诉讼时，仍不同意将案涉车位产权办理至其名下，上诉人有权进行诉讼并要求支付尾款。凯比特公司的不同意办证的答辩意见，系为自己的利益不正当的阻止条件成就，视为条件已成就。灵杰公司要求凯比特公司支付房屋尾款，视为条件已成就。重庆市机关事务管理局房屋管理处答辩称，重庆市机关事务管理局房屋管理处不应承担办证和支付款项的责任。凯比特公司答辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。星发公司未到庭，亦未答辩。灵杰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令机关房管处、星发公司、凯比特公司立即将位于渝中区人和街道星都花园X区X号、X号车位的产权证办理给凯比特公司;2、请求判令机关房管处、凯比特公司连带支付车位剩余价款80000元给灵杰公司。3、与本案相关的诉讼费等费用由机关房管处、星发公司、凯比特公司承担。一审法院经审理查明，2001年3月19日，信德公司与星发公司与机关房管处签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由机关房管处购买星都花园X区X号、X号车位6个，单价145000元，总价87万元。并约定款项为分期支付，最后一笔在办理产权证后付款8万元。合同签订后，经各方协商由凯比特公司承继机关房管处的合同权利义务，并由凯比特公司与灵杰公司签订了新的《重庆市商品房买卖合同》。案涉6个车位亦交由凯比特公司使用。凯比特公司并出具了《保证书》，承诺案涉6个车位领取产权证后2个工作日内将尾款80000元全额付清。此后，因星发公司与灵杰公司就案涉项目发生纠纷，灵杰公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，星发公司反诉。2007年11月26日，重庆市第五中级人民法院就双方合作开发合同纠纷一案做出（2006）渝五中民初字第312号民事判决书。灵杰公司不服，上诉至重庆市高级人民法院。2009年5月4日，重庆市高级人民法院做出了（2008）渝高法民终字第73号民事判决书。因灵杰公司一直未为凯比特公司办理案涉车位的产权证，凯比特公司未支付80000元尾款。审理中，灵杰公司自认凯比特公司是配合的，就是星发公司拒不配合。致使灵杰公司无法收取尾款。一审法院认为，本案先后签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，各方当事人均确认实际履行的是后一份，即凯比特公司与灵杰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。故本案机关房管处并非争议合同的当事人，不应承担任何权利义务。凯比特公司与灵杰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。对于本案争议的焦点，一审法院评析如下：首先，本案系房屋买卖合同纠纷，凯比特公司作为买受方，要求出卖方办理产权证系其权利。作为出卖方，为买受方办理产权证系其义务。经审理查明，凯比特公司一直在积极主张权利，并没有拒绝配合办证。故灵杰公司反将凯比特公司作为被告起诉毫无道理。主张权利系凯比特公司意思自治，也有多种途径。作为承担义务的一方，灵杰公司无权起诉凯比特公司要求其主张权利。其次，灵杰公司陈述未办理产权证的原因系灵杰公司与星发公司合作开发合同发生纠纷，星发公司拒不配合所致。但这是另一法律关系，车库在星发公司与灵杰公司之间究竟该如何分配，本案无权处理。最后，根据买卖合同约定，支付购房尾款在办理产权证之后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故凯比特公司在未办理产权证之前，有权拒绝支付尾款的要求。星发公司经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，灵杰公司及信德公司的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：驳回重庆灵杰物业有限公司、重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取计900元，由重庆灵杰物业有限公司、重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司负担。二审中，灵杰公司、信德公司、重庆市机关事务管理局房屋管理处、凯比特公司、星发公司均未提交新证据。本院另查明，信德公司与灵杰公司于2001年1月5日签订《星都花园吉星阁项目转让合同书》，约定在本协议生效后，信德公司不再向该项目投资，信德公司与星发公司所签订的星都花园吉星阁《合作开发合同》及其它合同和协议中，所享有的一切责、权、利全都由灵杰公司享有，项目工程所有投资均由灵杰公司承担。凯比特公司所购车位登记在星发公司名下，其中X、X、X车位处于司法查封状态。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：灵杰公司的诉讼请求应否得到人民法院的支持。对于上述争议焦点，本院评析如下：债权债务具有相对性，合同约定的权利义务也仅对合同的相对方有效。因凯比特公司所购车位签订的《商品房买卖合同》系凯比特公司与灵杰公司签订。重庆市机关事务管理局房屋管理处、星发公司并非凯比特公司所购车位签订的《商品房买卖合同》的合同相对方。故重庆市机关事务管理局房屋管理处、星发公司并没有履行该《商品房买卖合同》的义务。灵杰公司在本案中依据其和凯比特公司签订的《商品房买卖合同》主张判令重庆市机关事务管理局房屋管理处、星发公司立即将位于渝中区人和街道星都花园X区X号、X号车位的产权证办理给凯比特公司无事实和法律依据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《商品房买卖合同》约定，凯比特公司向灵杰公司支付购房尾款在办理产权证之后，灵杰公司作为出卖方，至今未为凯比特公司办理产权证。故凯比特公司在未办理产权证之前，有权拒绝灵杰公司支付尾款的要求。灵杰公司认为凯比特公司系为自己的利益不正当的阻止条件成就，视为条件已成就的上诉理由不成立，本院不予采纳。信德公司并非涉案合同相对方，其作为本案原告在本案中也无诉讼请求，故本院对此不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人重庆灵杰物业有限公司、重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬审 判 员 张泽兵审 判 员 江信红二〇二一年二月二十日法官助理 李 婷书 记 员 肖 姗