文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初21672号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，成都万科物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘志宇，重庆坤亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张录丽，女，成都万科物业服务有限公司员工。被告：蒋华，女，1965年11月3日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：周必禄，男，1956年6月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告成都万科物业服务有限公司与被告蒋华、周必禄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘志宇、张录丽，被告蒋华到庭参加了诉讼。被告周必禄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业服务费共计4635.12元（该费用计算自2018年03月至2020年09月），违约金927.02元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆万卓置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为“万科·金色悦城”小区提供物业服务，被告为沙坪坝区某某**号附**号*-*号办公用房的业主，应当按照4.2元/月/㎡的标准支付物业费用。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告拒绝支付物业服务费用。被告蒋华辩称，确实没有支付物业费，未支付的的月份以原告举证的证据为准，涉案房屋确实是登记在我和周必禄名下，周必禄是我的表哥，我之所以没有支付物业费是因为小区清洁没有做到位，电梯门口都有小狗拉的屎尿，存在安全隐患，小区没有保安、门岗，小区公共区域的收益应当进行公示，我们也没有拿到水卡、电卡，车库也没有管理好，应当加强管理，房间的窗户也没有整好，物业费过高，家里的电都没有怎么用，但是跑得很快，希望物业公司和电力公司联系一下来检测到底是怎么回事。对于物业费我同意按照国家的规定缴费。被告周必禄未作答辩。本院经审理认定事实如下：经过招投标，原告中标重庆万卓置业有限公司开发的金色悦城小区前期物业管理项目。2014年12月1日，重庆万卓置业有限公司（开发单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《金色悦城前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对甲方开发建设的金色悦城小区提供物业管理服务，物业服务费按照建筑面积计算，其中办公用房（loft）的物业服务费标准为4.20元/平方米.月（不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月的物业服务费，在次月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；本合同期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，如合同到期，同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：1、乙方同意继续履行本合同；2、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同还约定了双方的权利义务、物业服务内容与服务标准、违约责任、前期物业服务质量标准等内容。前期物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案，物业服务收费也在重庆市物价局进行了备案。被告蒋华、周必禄系重庆市沙坪坝区某某**号附**号*-*号房屋的所有人，该房屋建筑面积为35.6平方米。二被告每月应缴纳的物业服务费为4.20元/平方米×35.6平方米=149.52元。原告为被告提供了物业服务，但是二被告未按照合同约定向原告缴纳2018年03月至2020年09月期间的物业服务费。经原告催收，二被告仍未向原告交纳。原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告自愿将违约金的计算标准调整为按欠费总额的10%支付违约金。被告蒋华认为，原告主张的物业费过高，不同意支付违约金，被告提的意见希望物业公司能够陆续改进，改进后原告再缴纳物业费。上述事实，有原告成都万科物业服务有限公司举示的重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果、物业服务相关费用催款函、快递单、快递物流跟踪信息、金色悦城前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同备案证明、金色悦城前期物业服务合同、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、物业服务相关费用催款函、快递单及快递物流跟踪信息、能耗公摊公告（2017.2-2020.8）、公示《能耗公摊公告》照片、原告交纳公摊电费的发票、被告欠付物业服务费及公摊水电费的明细、金色悦城物业服务报告以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位重庆万卓置业有限公司签订的《金色悦城前期物业服务合同》合法有效，合同效力及于全体业主，合同主体应当本着诚实信用原则按照合同约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，经过招投标程序，原告中标案涉小区的前期物业管理工作，原告与案涉小区的开发商签订了前期物业服务合同，并在房屋管理局进行了备案，相关物业服务收费也在重庆市物价局进行了备案。因为，本院认为，原告与案涉小区开发商签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力，被告作为该小区内的房屋业主，应当按照前期物业服务合同约定行使业主权利、履行业主义务。前期物业服务合同于2019年11月30日到期，根据合同约定的合同继续有效的条件，该合同继续有效，原告为该小区提供物业管理服务至今。对于被告提出的不交纳物业费的理由，被告辩称确实没有支付物业费是因为小区清洁没有做到位，电梯门口都有小狗拉的屎尿，存在安全隐患，小区没有保安、门岗，车库也没有管理好，应当加强管理，房间的窗户也没有整好，物业费过高，家里的电都没有怎么用，但是跑得很快，希望物业公司和电力公司联系一下来检测到底是怎么回事。本院认为，原告根据其与小区开发商签订的前期物业服务合同的约定为被告提供了物业服务，对于物业服务过程中存在的部分瑕疵，不能成为被告拒不交纳物业服务费用的抗辩事由，故被告应当向原告交纳物业服务费用。对于原告物业服务中需要改善的地方，原告应及时整改，切实提高物业服务水平和质量。被告未按照合同约定向原告交纳相关物业费用，被告的行为构成违约，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。经审理查明，被告没有交纳2018年03月至2020年09月期间物业服务费属实，原告要求被告支付该期间的物业服务费4635.12元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，根据前期物业服务合同约定，被告未按照合同约定时间足额缴纳物业费，构成违约，应当承担违约责任，被告应当向原告支付违约金。根据前期物业服务合同约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月的物业服务费，在次月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告未向原告缴纳2018年03月至2020年09月期间物业服务费，根据合同约定，被告应支付未缴纳2018年03月至2020年09月期间物业服务费产生的全部违约金。诉讼中，原告自愿将主张的违约金金额调整为欠费总额的10%支付违约金，本院予以确认。被告周必禄未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蒋华、周必禄于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司2018年03月至2020年09月期间物业服务费4635.12元。二、被告蒋华、周必禄于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司违约金463.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋华、周必禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  姚欣二〇二一年二月八日书记员  黄琴