山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初418号原告：卢庆海，男，1966年1月1日生，汉族，住枣庄市薛城区。原告：卢兴臣，男，1992年10月1日生，汉族，住枣庄市薛城区。二原告委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师，特别授权。被告：枣庄民贸实业有限公司，住所地：枣庄高新区中央花城****房。法定代表人：冯飞，总经理。统一社会信用代码：91370403593617275E。委托诉讼代理人：韩建东，山东薛国律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：于保静，山东薛国律师事务所律师，特别授权。原告卢庆海、卢兴臣与被告枣庄民贸实业有限公司（以下简称：民贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢庆海、卢兴臣的委托诉讼代理人岳保国、被告民贸公司的委托诉讼代理人韩建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢庆海、卢兴臣向本院提出诉讼请求：1、判决被告将承诺赠送的中央空调交付给原告[中央空调为珠海格力电器股份有限公司生产的多联式空调机，包括直变频多联空调机组1台（型号GMV-H120WL/F）、低静压风管式室内机2台（型号GMV-NHR22PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR25PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR50PL/F）]；2、判决被告支付原告承诺赠送的房屋面积差价款49,984.2元（12平方×4,165.35元）；3、判决被告支付学区房虚假宣传违约金5,000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在新城凤鸣湖南侧开发建设枣庄双子星城市广场D区工程（后更名东方壹号）。为促销被告在售房广告中承诺购房赠送5万元的中央空调，买118平方实得130平方，房屋所在地为实验学校学区，坐拥“市实验幼儿园、市实验小学、市实验中学、市实验高中一站式全程教育”。原告受该广告影响，于2016年3月4日与被告签订购房合同，购买被告开发的东方壹号2号楼2单元302室商品房，房屋建筑面积118.14平方米，每平方米单价4,165.35元，房价款为492,094元。合同签订后，因被告违约，原告提起诉讼，经审理薛城区人民法院和枣庄市中级人民法院分别作出民事判决书，生效判决确认了被告在广告中承诺赠送中央空调和宣传学区房的事实，但认为应属于未来发生的事实，被告的承诺和宣传是否构成违约，因原告未收房无法判断，因此，在该案中不宜认定和处理。现原告已收取房屋，但被告并未赠送中央空调，房屋套内面积也未赠送，宣传的上述学区房也不能实现，因此，被告应承担交付空调、虚假宣传学区房的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法裁判。被告民贸公司辩称，一、薛城区人民法院和枣庄市中级人民法院关于涉案房屋的民事判决书，并不是确认了被告在广告中承诺赠送中央空调和宣传学区房的事实。对于是否存在违约等，枣庄市中级人民法院的民事判决书也没有认定和处理。而二审对一审判决书中有关赠送中央空调和学区房的认定明确对此作出认定不当，本院予以纠正。同时，该一、二审判决并不是确认之诉。由此可以证明该一、二审判决没有确认被告在广告中承诺赠送中央空调和宣传学区房的事实。二、现有证据证明原告所购涉案房屋不存在所谓的宣传送空调、学区房及赠送面积的事实。三、原告提供的所谓被告宣传资料中关于赠送面积、空调的宣传内容，不能视为要约。四、原告关于空调的诉讼请求明确了所谓的型号、数量等，该诉讼请求没有任何事实与法律依据，也没有任何证据证明该诉讼请求，根本没有履行的可能性，应当依法驳回。同时关于违约金的诉讼请求也没有任何事实依据，即使所谓的宣传资料存在，也不存在给原告造成损失的问题。五、对于同期买房的原告诉讼请求均不一致，这也说明被告所谓的赠送空调和承诺不存在。尤其张学景等人在关于涉案合同的前期诉讼中根本没有提起所谓赠送面积与空调的事实，这也说明在原、被告签订合同时根本不存在所谓的赠送。六、原告在诉状中和庭审中强调是被告赠送的面积和空调，即使该宣传真实存在，被告也可以撤销赠与。《民法典》第六百五十八条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。七、案涉《商品房买卖合同》的履行过程中，原告存在重大过错。合同约定，原告应在2016年6月前办理完毕按揭贷款，但现有证据表明原告一直没有提交贷款资料，致使贷款没有按照约定期限办理完毕。对此给被告造成的损失，被告将保留追究有关责任的权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告卢庆海、卢兴臣与被告民贸公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：原告购买被告开发的枣庄双子星城市广场D区二期2号楼2单元3层302室房屋一套，建筑面积为118.14平方米，单价为每平方米4,165.35元，合同价款492,094元；被告应当于2017年2月28日前向原告交付该商品房等内容。2016年3月4日，原告向被告支付首期购房款192,094元。另查明，原告在购买涉案房屋期间，被告曾在其房屋宣传广告中承诺该房屋所在小区为实验学校学区，坐拥“市实验幼儿园、市实验小学、市实验中学、市实验高中”一站式全龄教育，同时宣传该房屋建设由中国建筑装饰行业百强企业施工、送中央空调、118平米实得130平米等内容。2016年6月，因其他原因被告工地无法正常施工、不能正常办公，贷款手续暂时不能办理，后于2017年8月份正式大面积复工。2017年10月之后，被告民贸公司在其销售涉案楼房时不再承诺赠送中央空调。2018年7月17日，原告将被告诉至本院，要求被告为其办理贷款手续、赠送价值5万元空调、交房、赠送套内面积12平米、支付虚假宣传违约金等。该案后经本院一审及枣庄市中级人民法院终审。枣庄市中级人民法院在该案终审判决中认为民贸公司赠送中央空调及学区房等是否存在违约及应否支付违约金问题，属于将来发生的事实，是否构成违约，在卢庆海、卢兴臣接收房屋之前无法做出判断，故本案中不应对此作出认定和处理。该案判决生效后，原告履行了向被告交付房屋尾款的义务，被告履行了向原告交付涉案房屋的义务。再查明，2017年10月10日，被告民贸公司作为发包人（甲方）与承包方案外人济南新浩佳空调工程有限公司（乙方）签订《多联机中央空调供货及安装合同书》，合同约定：工程名称为双子星城市广场D区多联机中央空调供货及安装工程；承包范围为D区多联机中央空调供货及安装。合同附件3-6，列明了各户型多联机单价明细表、多联机汇总明细表、主要设备技术参数表等。2019年9月，被告通知东方壹号部分业主安装赠送的格力中央空调，并发送《关于户内中央空调安装告知函》。2021年1月10日，案外人济南新浩佳空调工程有限公司针对枣庄市薛城区新城街道花城社区的问询函所出具的《关于东方壹号双子星城市广场D区多联机空调系统问询函的回复说明》中回复关于东方壹号各栋楼及各户型空调型号配置如下……；其中，与涉案房屋同户型房屋所配置中央空调型号为珠海格力电器股份有限公司生产的多联式空调机，包括直变频多联空调机组1台（型号GMV-H120WL/F）、低静压风管式室内机2台（型号GMV-NHR22PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR25PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR50PL/F）。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，原告在购房前，被告正对涉案楼盘进行广告宣传，该事实本院予以确认。被告在广告中宣传送中央空调等内容对原告购房产生重大影响，符合2003年6月1日施行的法释［2003］7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，应当视为要约，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，亦视为合同内容，被告应履行该项合同义务。现原告诉请要求被告赠送的中央空调设备型号明确，证据充分，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付房屋面积差价款49,984.2元（12平方×4,165.35元）的诉请。本院认为，被告虽在宣传广告中有“118平米实得130平米”内容，但其与原告签订的商品房买卖合同及其附件对原告所购买的商品房具体户型结构、预测建筑面积均有明确约定、标示，并未就增加面积、变更户型有约定。同时，原告在购买涉案房屋前，对被告宣传的“118平米实得130平米”中多出的12平米具体坐落位置、如何获得面积等应该是明知的。此外，被告宣传的“118平米实得130平米”涉及建设工程规划许可审批手续，并非被告可以随意搭建、构筑或改造的。因此，被告宣传的“118平米实得130平米”中多出的12平米并非法律意义上的原告可以享有产权的房屋面积，故原告诉请被告支付房屋面积差价款49,984.2元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付学区房虚假宣传违约金5,000元的诉请。本院认为，涉案楼盘学区的划分与当地教育资源配置有关，政策性调整因素较大，属于被告无法预见的客观因素，不宜认定被告违约，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告枣庄民贸实业有限公司于本判决生效后三十日内向原告卢庆海、卢兴臣交付珠海格力电器股份有限公司生产的多联式空调机，包括直变频多联空调机组1台（型号GMV-H120WL/F）、低静压风管式室内机2台（型号GMV-NHR22PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR25PL/F）、低静压风管式室内机1台（型号GMV-NHR50PL/F）；二、驳回原告卢庆海、卢兴臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,200元，由原告卢庆海、卢兴臣负担637元，被告枣庄民贸实业有限公司负担563元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王雷二〇二一年二月九日书记员  杨静