山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终77号上诉人（原审被告）：刘元福，男，1944年12月10日出生，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：沈英，系刘元福儿媳。委托诉讼代理人：于向潭，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁欧隆物业服务有限公司，住所地山东省济宁市长青路南董庄村委综合楼，统一社会信用代码：9137081155524982XC。法定代表人：陆凤英，经理。委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。上诉人刘元福因与被上诉人济宁欧隆物业服务有限公司（以下简称欧隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0891民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘元福上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由欧隆物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、欧隆物业公司不是本案适格原告。山东欧隆投资置业有限公司在交付刘元福购买的济宁欧隆盛源小区的房屋时，告知刘元福，欧隆盛源前期物业服务由浙江南都物业管理有限公司提供，业主应当与浙江南都物业管理有限公司签订《欧隆盛源前期物业服务协议》，并交纳装修押金、物业服务费、垃圾消运费等费用后，方可领取钥匙，办理交房手续。因此，刘元福与浙江南都物业管理有限公司签订了《欧隆盛源前期物业服务协议》，并缴纳了相关费用，浙江南都物业管理有限公司也为刘元福提供开具了发票。因此，刘元福认为，欧隆物业公司不是本案适格原告。二、一审法院认定物业费数额错误。1.欧隆物业公司提供的合同中，约定物业费过高，已超过其公示的收费标准。欧隆物业公司在欧隆盛源小区内张贴的《济宁欧隆物业服务收费明码标价公示栏》中明确，有电梯住宅的前期物业费收费标准为1.00元/平方米·月，浮动幅度±10%。而合同中约定的1.5元/月·平方米显然已经超过了该收费标准。欧隆物业公司的诉讼请求将物业费降为1.05元/平方米·月实为主动按照物价局规定的收费标准主张权利，并非一审判决中所述，系因欧隆物业公司提供的物业服务存在缺陷而降低。2.刘元福实际上房入住的日期为2018年，应当按照欧隆物业公司的承诺及合同约定对物业费进行减免。欧隆物业公司在一审中提交的与山东欧隆投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第五条规定，所购房屋长期空置的，可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。另外，欧隆项目部也曾于与欧隆物业公司协商后达成一致意见，确定业主从实际上房之日起免收一年物业费。而在一审判决中，未将上述按照上述两条约定对物业费进行调整。而且，欧隆物业公司在一审中主张的物业费数额和计算期间也存在明显错误。3.济宁欧隆盛源小区一直未按规定完成消防等各项验收，按其公示的约定应当减免相应的物业服务费。欧隆物业公司在小区公告栏中的公示中，明确规定了四种减免收费的情形，其中第一条规定“分批交付减免幅度：因分期开发、分批交付，使小区配套设施和路滑环境未达到购房合同约定标准的，物业服务收费减免30%”。本案中，小区配套设施和绿化环境并未达到购房合同约定的标准。至今，小区配套设施不完备，小区绿化未完全开发，且毁损严重。三、欧隆物业公司未按照合同约定提供物业服务，理应降低物业费用。欧隆物业公司提交的《前期物业服务合同》中明确约定欧隆物业公司的服务内容，并明确欧隆物业公司提供的前期物业服务质量“应达到济宁市住宅小区物业管理服务五星级标准”。而在实际服务过程中，欧隆物业公司并未履行合同义务，小区物业管理混乱，私搭乱建现象严重，公共绿地也因缺失管理被损毁、侵占，小区内环境卫生恶劣，排水不畅污水横流等等。欧隆物业公司的服务明显存在缺陷，理应根据提供物业服务的实际情况，降低物业费用。况且，欧隆物业公司在小区公示栏中，明确写明提供的是三星级的标准，并非五星级，其在住建部门也是按三星级标准进行的备案。四、欧隆物业公司违规处置公共部分的公共收益。根据合同约定及法律规定，欧隆物业公司应当公共收益的收支明细进行公示。欧隆物业公司不仅没有将公共收益进行公示，反而将公共收益私自占有，其行为侵害了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。刘元福同时要求判令欧隆物业公司收取的其管理小区公共部分所得的公共收益，按物业服务合同每半年公示一次，并摊销刘元福等业主的物业费。五、欧隆物业公司收取的垃圾清运费应当退还，装修押金应该连本带息退还。在2015年欧隆物业公司出具的《关于欧隆盛源小区物业服务费减免情况说明》中明确，因开发公司提供免费清运，业主上房是可以不缴纳此费用。因此，欧隆物业公司收取的刘元福的垃圾清运费应当予以退还。另外，刘元福现已完成房屋装修，且未违反合同约定，欧隆物业公司理应及时返还刘元福交纳的装修押金，但是至今仍未予以退还。现刘元福要求欧隆物业公司返还装修押金并支付占用期间的利息。欧隆物业公司辩称，一审判决应予维持。第一、欧隆物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》依法有效，虽然刘元福与欧隆物业公司没有直接签订该合同，但依据法律规定该合同对全体业主具有法律约束力。浙江南都物业管理有限公司因为自己退场的原因导致无法提供服务，因此欧隆物业公司才与开发商签订合同进驻小区进行服务。另外，欧隆物业公司自刘元福上房时便开始提供服务至今，实际履行了物业服务义务。欧隆物业公司主体适格。第二、关于物业费价格问题，前期物业服务合同约定价格为1.5元/月/㎡，由于开发商原因导致上房时小区确实存在一些问题，因此欧隆物业公司承诺在第一、第二年度内按照1.5元的70%收取物业费即1.5元/月/㎡。正因为如此，欧隆物业公司在做价格公示时才将公示价格确定为1.0元上下浮动10%以满足当初对业主的承诺。至起诉之日，欧隆物业公司考虑由于小区开发商暂未进行消防验收，最终确定仍按1.05元的单价进行起诉。至于欧隆物业公司称空置房按照70%收取，欧隆物业公司原则上是认可的，但应提前告知物业公司，且合同第五条也约定需要提前告知欧隆物业公司并办理备案手续。关于刘元福称小区未完成相关验收、设施设备不完善、绿化未完全开发等问题应当减免物业费。欧隆物业公司需要指出的是，自欧隆物业公司进驻小区后投入大量人力物力对小区环境进行整治、修缮，在开发商遗留众多问题的情况下，刘元福对公共设施、公共道路进行了大量的改善，且在同地区达到了上游水准。为了能够真实反映小区环境问题，我们欢迎法官随时对小区进行走访。关于公共收益、装修押金等问题，欧隆物业公司认为不属于本案审理范围，但欧隆物业公司对该退的部分一定会退，只是因为刘元福拒不交纳物业费才致使出现了此种情况。公共收益的公示物业公示也一直有做，不能因为刘元福没有看到或不知晓就否认其存在；此外，公共收益的公示也仅属于从义务，刘元福以此拒交物业费显然不符合法律规定。2019年春节，物业公司邀请相关书法名家向业主现场赠送春联以活跃小区气氛、增加物质文化需求。《廖河先锋报》对此进行了专门报道。物业公司在日常服务过程中不仅注重日常的物化服务，同时也注重丰富文娱生活。欧隆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘元福给付欧隆物业公司物业服务费9,586.58元、支付违约金2,000元(实际以逾期之日起按照欠费金额的万分之五每日计算至交清日止)，共计11,586.58元；2.本案诉讼费由刘元福承担。一审法院认定事实：欧隆物业公司系济宁欧隆盛源小区物业服务公司，刘元福系该小区2号楼1单元01-1001号房屋的业主，该房屋系带电梯的高层住宅，建筑面积为198.48平方米。欧隆物业公司与山东欧隆投资置业有限公司签订《欧隆盛源前期物业服务协议》，约定欧隆物业公司为该小区提供物业服务，合同期限自2015年5月16日起至业主委员会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。具体的物业服务内容为物业共用部位、共用设施设备、公共区域环境卫生、车辆停放、公共秩序的维护等一般性的维修、养护和管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层1.5元/月/㎡、公寓1.5元/月/㎡、办公楼2.5元/月/㎡、商业物业1.8元/月/㎡；约定业主应于房屋交付之日起交纳物业费服务费用（物业服务资金），逾期付款的，自逾期之日起按逾期费用每日万分之五的标准支付违约金，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月履行交纳义务。刘元福于2015年5月25日上房，2017年1月1日后刘元福没有再向欧隆物业公司交纳物业管理费。欧隆物业公司曾以邮寄挂号信的方式催收物业费。欧隆物业公司主张按照每平方1.05元收取物业费，该主张不高于合同约定，予以确认。刘元福每月应缴纳的物业费为208.4元（1.05元×198.48平方米），欧隆物业公司主张自2017年1月1日至2020年10月31日止刘元福未向欧隆物业公司缴纳物业费，期间共欠欧隆物业公司物业费9,586.4元（46个月×208.4元）。刘元福主张自上房之日起减免一年物业费，提交欧隆盛源小区物业费减免情况说明照片，刘元福提交的照片相互关联，相互印证，可以证明欧隆物业公司通过张贴通知的方式，向业主承诺物业费自实际交房之日起免收一年物业费作为补偿，次年物业费按照每平方每月1.05元交纳，已全额交纳物业服务费的小区业主，物业服务费减免部分结转到下一次缴费之中，本案中刘元福上房时间为2015年5月25日，欧隆物业公司诉求为2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费用，故不存在该情形。另查明，截止庭审之日，该小区未成立业主委员会。根据刘元福提交的照片和视频证据，能够证明欧隆物业公司在该小区提供的物业服务存在缺陷，未完全符合合同约定的标准。一审法院认为，欧隆物业公司作为该小区的物业服务公司，已为刘元福提供物业服务对其房屋进行了管理，刘元福依法应当缴纳物业服务费。欧隆物业公司要求刘元福支付拖欠的物业服务费合法有据，根据现已查明的事实，虽欧隆物业公司提供的物业服务存在缺陷，但刘元福拒绝缴纳物业服务费于法无据，现欧隆物业公司按照双方合同约定收费标准的70%主张物业费，符合公平原则，故刘元福应当向欧隆物业公司支付自2017年1月1日至2020年10月31日止的物业费9,586.4元。因欧隆物业公司在履行合同约定中亦存在违约行为，故关于其要求刘元福支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：刘元福于本判决生效之日起十日支付济宁欧隆物业服务有限公司自2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费9,586.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由刘元福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘元福二审提交如下证据：一、《前期物业服务合同》一份、装修押金、物业服务费、垃圾清运费及一次性修复补偿费收款收据各一份，证明房屋开发商告知刘元福等小区业主欧隆盛源小区的前期物业服务由浙江南都物业管理有限公司提供，刘元福缴纳了装修押金2000元、物业服务费3572.64元、垃圾清运费396.96元、一次性修复补偿费200元。二、居民用户供用气合同、国家电网开户信息截图各一份，证明欧隆盛源小区在2017年下半年才开始供气供电，在此之前，小区无水电暖，尚不满足交付条件，无法居住，刘元福的房屋处于空置状态。刘元福于2018年初开始实际入住。三、欧隆盛源小区内部分照片及视频，证明欧隆物业公司未按照约定提供合同约定的标准提供物业服务。四、《证明》、《关于欧隆盛源小区物业服务费减免情况说明》、《欧隆物业公示》照片各一份，证明欧隆物业公司公示的物业服务费标准为1元/平方米?月，并在公示内容中明确了物业费减免事由。欧隆物业公司与开发商协商后承诺业主从上房之日起免收一年物业费，已经缴纳的物业服务周期延续为下一年度，第二年物业费再减免30%，同时减免垃圾清运费。五、民事裁定书复印件一份，证明欧隆物业公司同期起诉的其他案件均已向法院提交撤诉申请，并得到准予，欧隆物业公司已经放弃对其他业主的诉讼主张。欧隆物业公司提交如下证据：一、《廖河先锋报》一份，视频光盘两份，证明欧隆物业公司积极丰富业主的文化生活，积极按照标准提供物业服务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘元福实际缴纳了物业费3572.64元，垃圾清运费396.96元，一次性修复补偿费200元，装修押金2000元。欧隆物业公司按照合同约定实际提供了物业服务，但相关物业服务存在一定缺陷。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。欧隆物业公司与山东欧隆投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》，刘元福作为济宁欧隆盛源小区业主之一，应该受该合同的约束，欧隆物业公司作为该小区的物业服务公司，已为刘元福提供物业服务，诉讼主体适格，刘元福依法应当缴纳物业服务费。欧隆物业公司提供的物业服务存在一定缺陷，根据公平原则，一审法院判令刘元福按照双方合同约定收费标准的70%交纳物业费，并无不当。刘元福主张其于2018年初开始实际入住，证据不足，不予支持。欧隆物业公司通过张贴通知的方式，向业主承诺物业费自实际交房之日起免收一年物业费作为补偿，次年物业费按照每平方每月1.05元交纳，已全额交纳物业服务费的小区业主，物业服务费减免部分结转到下一次缴费之中。刘元福上房时间为2015年5月25日，减免一年物业费后，实际应当交纳物业费起始时间应为2016年5月25日，至2020年10月31日，共计53个月，刘元福每月应缴纳的物业费为208.4元（1.05元×198.48平方米）,合计11045.2元。刘元福已经实际向欧隆物业公司交纳物业费3572.64元，应予扣减。故刘元福应当向欧隆物业公司支付的物业费为7472.56元（11045.2元-3572.64元）。关于退还装修押金、减免垃圾清运费等问题，不在本案审理范围，刘元福可另行主张权利。综上所述，刘元福的上诉理由成立部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0891民初3546号民事判决；二、刘元福于本判决生效之日起十日支付济宁欧隆物业服务有限公司物业服务费7472.56元；三、驳回济宁欧隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由刘元福负担35元，由济宁欧隆物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由刘元福负担38元，由济宁欧隆物业服务有限公司负担12元。本判决为终审判决。审判长  张思平审判员  扈 琳审判员  史海洋二〇二一年二月八日法官助理曾宪峰书记员尹波