北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2067号上诉人（原审原告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路****楼****。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京恰克恰克文化传播有限公司，住所，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路**政府办公楼**-2023（北庄镇集中办公区）div>法定代表人：田鑫，经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，北京泽观律师事务所实习律师。上诉人北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华公司）与被上诉人北京恰克恰克文化传播有限公司（以下简称恰克公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人富华公司之委托诉讼代理人刘吉薇，被上诉人恰克公司之委托诉讼代理人唐春林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华公司上诉请求：撤销原审法院判决第五项，改判支付富华公司律师费8万元。上诉理由：1.补充协议对律师费的约定不存在加重一方责任免除一方义务的情形。支付房款是买受人主要合同义务，因买受人违约需承担律师费的约定合理，双方权利义务是对等的。如果出卖人违约，买受人同样可以通过诉讼方式解决，也可以要求解决律师费。2.富华公司已经尽到了必要的提示义务，且对合同条款作出合理说明，买受人已经充分阅读并理解其含义。3.恰克公司属于根本违约，应当支付合理的律师费，恰克公司购买涉案房屋是投资行为，遭受了市场波动，而无法获得预期利益，其不支付房款是恶意违约，应当承担违约责任。4.对律师费承担的约定合法有效，因恰克公司违约导致合同解除，富华公司主张必要的律师费，应当予以支持。恰克公司未提出上诉。富华公司在原审法院诉请：1.请求判令解除富华公司与恰克公司于2016年8月23日签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1936283）及《补充协议》；2.请求判令解除通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-2号商务办公及商业楼×层×房屋（以下简称×号房屋）的联机备案登记；3.请求判令恰克公司支付富华公司违约金344058元；4.请求判令恰克公司支付富华公司律师费90000元。原审法院经审理查明：2016年8月23日，富华公司（出卖人）与恰克公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），富华公司将×号房屋出售给了恰克公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米59065.88元，房屋总价款为3440588元。关于付款方式及期限，《预售合同》第六条约定：买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款1720588元；剩余房价款1720000元采用银行按揭贷款支付，并应于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《预售合同》第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。《预售合同》第十条的详见附件补充协议系附件八补充协议，该协议第三条关于本合同第九条、第十条的约定：1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出。否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。《预售合同》第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条关于本合同第十四条约定：1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定：买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。关于争议解决方式，《预售合同》第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。附件八补充协议第三十四条约定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年8月23日，该《预售合同》进行了联机备案，联机备案编号为17166250。《预售合同》签订后，恰克公司于2016年8月23日交付暂收款10万元，于2016年8月23日交付300588元，于2016年10月20日交付定金10万元，溢缴款250588元，于2016年10月24日交付了969412元，以上共计1720588元。富华公司在立案时向法院提交了一份2019年6月12日签的《补充协议》，内容为“甲方与乙方于2016年8月签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：【Y1936283】，简称原合同），乙方购买甲方开发的位于北京市通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-2号商务办公及商业楼×（预售房号）房屋（下简称该房屋）。现双方经友好协商，一致同意对原合同达成如下补充协议，共同遵守：第一条原合同‘附件5第1条买受人按下列第（2）方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款1720588元；剩余房价款1720000元采用银行按揭贷款支付，并应于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。’但截至本协议签署之日，乙方尚未支付的购房款金额为人民币1720000元；第二条现经甲乙双方协商一致，变更如下付款方式：乙方应于2019年12月31日前向甲方支付购房款人民币1720000元。如乙方于2019年3月31日前付清前述款项的，则甲方同意免除乙方自原合同约定的应付款期限届满之次日起算的逾期付款违约金。第三条违约责任：1、如乙方于2019年6月30日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年4月1日起至实际付款日（即2019年6月30日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。2、如乙方于2019年12月31日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年1月21日起至实际付款日（即2019年12月31日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。3、如乙方于2019年12月31日前未付清第二条约定的款项，则乙方同意自2020年1月1日起双方间原合同自动解除，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金，乙方同意甲方直接从乙方已付购房款中扣除前述违约金和因解除合同、办理预售注销备案手续所产生的相关费用后（如有），甲方于乙方配合办理完毕预售注销备案手续之日起的【60】个工作日内将剩余款项（如有）退还给乙方。第四条乙方认可在本协议签订之日前，该房屋已经具备了原合同约定的交付条件。乙方应于付清全部购房款及其他任何应付款项当日，办妥该房屋的收楼手续；即便甲方未向乙方发出书面交付通知或乙方未收到书面交付通知，乙方也应在前述期限内持有效身份（主体）证明文件／证件及相关文件到甲方办理收楼手续并缴纳办理收房手续所需的全部费用。同时，乙方应承担的物业服务费及其他公共能源费等相关费用、该房屋所涉的风险、责任，也从乙方付清全部购房款及其他任何应付款项当日起算由乙方全部承担。第五条在订立本补充协议时，双方已就本协议条款的内容进行了充分协商，双方对其中约定的内容完全知悉和理解，并完全同意受其约束。本补充协议是原合同的有效组成部分，本协议约定内容与原合同不一致之处，以本补充协议为准；除本补充协议约定的条款外，其余条款仍按原合同履行。第六条本补充协议经双方签字盖章后即生效，一式三份，甲方持二份，乙方执一份，具有同等法律效力。”该《补充协议》落款处甲方、乙方处均有田鑫签字，甲方处未加盖章。庭审过程中，富华公司提交了一份甲方处盖章的《补充协议》，并对此解释称两份合同分属于不同的业务部门，才出现了有盖章的有没盖章的，恰克公司对该《补充协议》陈述意见为当时业务员说要签订《补充协议》，田鑫不同意，后来业务员解释是应付公司交差田鑫才签字的，并且业务说不盖章不生效，当时业务员也只给田鑫提供第三页了，最后的《补充协议》至今都没有发给恰克公司。富华公司称其起诉要求解除《预售合同》就是依据的《补充协议》，该协议系公司发给田鑫的，田鑫作为恰克公司的法定代表人已在《补充协议》上签字，《补充协议》就生效了。庭审过程中，关于恰克公司问题，田鑫陈述当时就是为了购买房屋才注册的，也是富华公司的销售人员全程指导进行操作的，富华公司称公司注册系田鑫自己申请的，其仅系协助。关于贷款问题，恰克公司陈述系从南洋银行贷款的，当时田鑫去售楼处，有两家银行，业务员告诉田鑫提交给南洋银行，田鑫按要求提交了资料，工作人员让田鑫回去等通知，后来田鑫一直在问贷款何时审批下来，业务员称没有接到通知，2018年5月1日业务员让田鑫自己联系南洋银行，银行的工作人员称需要富华公司提交手续才能办理，后来业务员给田鑫发来了北京银行的信息，田鑫联系后也是让等通知，后来业务员让田鑫交纳全款，田鑫不同意认为买房的时候就说好了贷款，富华公司称不能贷下款来系公司资质问题，其提供协助义务。针对贷款问题，法院向南洋商业银行（北京分行）进行调查取证，南洋银行的工作人员陈述贷款需要提供网签合同与楼栋封顶证明，但2017年3月26日政策发生了变化，不能给空壳公司和没有实际经营的公司放贷，富华公司未在此时间之前提交网签合同和封顶证明，因此贷款都批不了。关于竣工验收备案问题，富华公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月24日，富华公司向恰克公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。关于律师费用，富华公司提交了委托合同书和2万元的律师发票，恰克公司对此不认可并称双方签订合同时并没有向公司明示律师费用由谁承担，且律师费用亦不属于必要费用。关于团购费用，恰克公司称当时在售楼处要买房子必须交5万元团购费才能购买，当时交到了开发商的pos机里，收款人系上海穆润信息科技有限公司，系富华公司委托的机构；富华公司称其公司并未收到上述款项，收取款项的公司与其仅系合作关系，参加团购可享受房款9.5折优惠，购房人是否参加团购系其自愿选择。关于违约金，恰克公司称违约金过高，公司一直配合富华公司办理相关手续，并不存在违约行为；富华公司称现在房价下跌了，所以恰克公司不愿意继续履行，该房屋在《预售合同》解除后面临再出售的问题，肯定会有相关损失，也有相关的资金压力，《补充协议》中约定了很长时间来支付尾款，对方认为过高的话应予以举证。法院于2020年4月13日向恰克公司送达了起诉书等材料。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《预售合同》系双方真实意思表示应属合法有效。2019年6月12日的《补充协议》系富华公司提供的书面合同，《补充协议》约定经双方签字盖章后即生效，2019年6月12日恰克公司的法定代表人田鑫签字后，富华公司至其立案时2020年2月14日一直未盖章，该《补充协议》不具备生效条件，该《补充协议》未生效，之后其庭审时提交的盖章的《补充协议》由于约定的履行期限已过，且恰克公司对此不认可，故该《补充协议》对恰克公司不具有法律效力。现富华公司要求解除《预售合同》，根据《预售合同》的逾期付款的约定，恰克公司未按约定将剩余购房款在完成备案登记后30日内交付给富华公司已构成违约，富华公司享有《预售合同》约定的合同解除权，故对其要求解除《预售合同》的诉讼请求，法院予以支持，双方签订的《预售合同》自2020年4月13日解除。关于富华公司要求解除《补充协议》的诉讼请求，由于《补充协议》未生效，故对其该项诉讼请求，依据不足，法院对此不予支持。关于富华公司要求解除×号房屋的联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，《预售合同》解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，现恰克公司对此无异议，故法院对此予以支持。关于富华公司主张的违约金的诉讼请求，首先双方的《补充协议》未生效，富华公司不能依据该《补充协议》约定标准主张违约金；其次，《预售合同》约定付款方式为贷款，从恰克公司的注册、双方《预售合同》的签订以及贷款审批的相关政策来看，虽有一定的客观原因，但富华公司对于恰克公司未能办理贷款具有一定的过错，故其依据《补充协议》总款数额10%计算违约金，依据不足，结合《预售合同》主文关于逾期付款合同解除的违约金的约定，可以按照逾期未付款的10%计算，具体数额为172000元，对其主张的过高部分，法院不予支持。关于富华公司主张的律师费用的诉讼请求，附件八补充协议第三十条虽有相关规定，但该规定系富华公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十七条的规定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华公司的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于恰克公司要求一并处理购房款1720588元主张，于法有据，法院对此一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京富华铂荣房地产开发有限公司与北京恰克恰克文化传播有限公司于2016年8月23日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年4月13日解除；二、北京恰克恰克文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内协助北京富华铂荣房地产开发有限公司办理完毕联机备案注销登记（备案编号为17166250）；三、北京恰克恰克文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金172000元；四、北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京恰克恰克文化传播有限公司已付购房款1720588元；五、驳回北京富华铂荣房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案在二审诉讼中争议的焦点问题是富华公司为本案诉讼而支付的律师费是否应由恰克公司承担。从富华公司要求律师费的依据来看，其主要依据是《预售合同》附件八第三十条之约定，即买受人违约的情况下，除根据合同约定承担违约责任外，还需要承担出卖人由此而产生的费用（包括律师费等）。从诉讼中双方的主张来看，合同不能履行的主要原因为银行贷款审批不能通过，造成恰克公司不能支付剩余购房款，从而导致合同不能履行，因此，不能通过银行贷款审批的原因是承担责任的主要依据。对于不能通过银行贷款审批的原因，恰克公司主张其公司成立的目的仅是为购买×号房屋，并且在富华公司的工作人员引导下成立恰克公司，非实际经营的公司；之后因富华公司向银行提供相关贷款手续迟延等原因而造成后续贷款没有通过。首先，对于恰克公司主张其成立的目的，从诉讼中提供证据的情况来看，2016年7月3日田鑫交纳团购费，7月4日恰克公司成立，8月23日签订《预售合同》；在恰克公司未成立的情况下，就由田鑫交纳团购费并确定了要购买房屋的具体房号；另外，从恰克公司提供的微信聊天内容来看，也能佐证富华公司明知恰克公司是为购房而成立；现有证据能够认定富华公司明知恰克公司为购买×号房屋而成立。其次，关于银行贷款的问题。×号房屋为预售房，非现房；预售房的贷款，需要开发商向银行提供项目的相关材料，银行对项目的相关材料审核通过后，银行才能审核该项目的买受人是否符合贷款条件，从而决定是否发放相应贷款。从恰克公司提供的证据来看，恰克公司就银行贷款事宜与富华公司的销售人员进行过多次沟通，也说明恰克公司在积极申请银行贷款，并非怠于申请银行贷款；在恰克公司提供的微信聊天中，富华公司的销售人员也提到项目手续迟延后发生政策变化影响贷款的问题，虽然富华公司不认可该微信聊天，但其在诉讼中明确表示不能提供与恰克公司联系的销售人员的情况，富华公司也未提供证据证明是恰克公司自身的原因导致贷款未能审批，故富华公司应当承担举证不能的责任。综上所述，在富华公司明知恰克公司仅是为购买×号房屋而成立，且银行贷款审批未通过的原因不能认定为是恰克公司自身的原因造成的情况下，《预售合同》不能履行的责任完全由恰克公司承担，不符合法律的规定；另外，虽然双方有律师费承担的约定，但考虑合同不能履行的原因，富华公司要求恰克公司承担律师费的请求，本院难以支持。富华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由北京富华铂荣房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年二月二十六日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月