辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3332号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：赵玲，女，汉族，1978年12月14日生，住址新民市。委托诉讼代理人：王延山，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：辽宁吉隆房产开发有限公司，住所新民市辽河大街58号。法定代表人：付强，公司经理。委托代理人：杨筱培，新民市城南法律服务所法律服务工作者。上诉人赵玲与被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵玲上诉请求：撤销一审判决；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、无法办理贷款，合同目的就无法实现，不能以附随义务作为不能解除合同的依据，于情于理于法均不符。二、一审判决随意偷换概念，作出有利于开发商的荒谬推论。购房人无力支付购房款。没有理由要求购房人一次性支付购房款。三、由于被上诉人原因导致贷款无法办理，此种情况下，应当依据合同约定，以及相应法律法规规定，解除并赔偿损失。上诉人无力承担全额剩余房款。被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司辩称：同意一审判决。原审原告辽宁吉隆房产开发有限公司向一审法院起诉请求：要求赵玲给付购楼款人民币43万元，并承担本案的诉讼费用。原审反诉原告赵玲向一审法院起诉请求：解除双方于2015年5月29日签订的《吉隆新柳定房协议书》；请求人民法院判决反诉被告返还定金人民币350,490.00元；请求人民法院判决反诉被告返还已付购房款人民币270,980.00元；请求人民法院判决反诉被告承担装修损失款暂定人民币5万元（达不成协议，反诉原告申请评估，按评估价再确定准确数额）；案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，2015年5月29日，本诉原告与本诉被告赵玲签订《吉隆新柳定房协议书》，该协议约定，一、认购房源情况：“吉隆新柳”项目位于新民市北侧，新民客运站东约400米。1号楼1门单元1层1号，建筑面积116.83平方米（最终面积以房产部门最终测绘为准，多退少补。）原单价人民币7500元/㎡，最终成交单价人民币7500元/㎡，房屋总房款人民币876,225.00元。定金人民币276,225.00元。二、付款方式：按揭贷款（公积金）：乙方须于2015年4月30日（自签订认购书之日起3日内）前向甲方交纳购房首期款计人民币446,225.00元，（不低于同期银行贷款比例要求）。已交付的定金同期转为购房款，其余房款人民币43万元以商品房银行抵押贷款方式支付。乙方同时备齐贷款所需个人提供的全部材料，并于具备按揭贷款条件后，在甲方规定日期内到出卖人指定的办理贷款相关部门办理完毕相关贷款手续，如逾期未到，甲方有权另行出售此房屋。三、约定条款：1.乙方已选中并决定购买该认购房屋，乙方自愿与甲方签订本协议。3.前述单价系最终成单价，乙方不得再要求在此单价基础上享受优惠。2015年5月29日，本诉原告与本诉被告赵玲签订《用房协议书》，该协议约定，一、乙方向甲方认购以下项目：1.项目名称：吉隆新柳佳园。项目地点：新民市客运站东500米。3.认购基本房屋情况：1号楼1号，建筑面积约为：116.83㎡（该面积最终以相关部门实测面积为准）。4.认购单价为：7500元/㎡，总房款为：876,225.00元（人民币），付款方式:贷款，首付款为：446,225.00元（人民币），贷款金额为：43万元（人民币）。二、双方应尽的义务与所有的权利：1.甲方负责按交付标准（暂无给水）及流程把乙方所认购房屋交到乙方使用。2.使用期间乙方应负责按时交纳水费、电费、物业费等，逾期不交造成的一切罚款和其他损失，由乙方承担。3.使用期间此房屋所有权归甲方所有，所有权的转移以乙方贷款完成并产权证办理完毕为基础。4.使用期间，如甲方通知开始办理贷款及房产证等手续，乙方必须无条件提供办理所需各项材料并及时配合办理，并承诺自甲方通知之日起30天内办理完毕，如超出以上办理期限甲方有权收回并另行处置此套房屋，因此造成的损失乙方自行承担。同时甲方有权要求乙方把此套房屋恢复到初始交房状态，相关费用乙方承担。5.因为乙方个人原因导致不能办理贷款，需在15日内向甲方现金补足贷款金额，如不能按期先支付贷款金额，甲方有权收回并处置此套房屋，因此造成的损失乙方自行承担。同时甲方有权要求乙方把此套房屋恢复到初始交房状态，相关费用乙方承担。6.使用期间乙方不得私自将住宅转租，若要转租必须先与甲方商量妥当并经甲方同意方能转租。并向第三承租方交代清楚本协议内容，以免引起第三承租方与甲方的纠纷。7.使用期间乙方不得私自将此住宅以转售、抵押的形式出售给第三方，如因乙方擅自违反此约定，由此产生的一切责任均由乙方承担。2015年4月16日，本诉原告收受本诉被告赵玲购房定金人民币276,225.00元。2015年5月13日，本诉原告收受本诉被告赵玲购房款人民币12万元。2015年5月29日，本诉原告收受本诉被告赵玲购房款人民币5万元。2015年本诉原告已经向本诉被告交付案涉房产，本诉被告接受后予以装修并正常使用至今。2017年6月，本诉原告取得新柳佳园住宅小区商品房预售许可证。涉案房产尚未签订正式的《商品房销售合同》。房屋按揭贷款至今未办理，本诉被告亦至今未支付本诉原告购房尾款人民币43万元。一审法院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所以，房屋买卖合同出卖人的主要义务就是交付房屋并转移房屋所有权于买受人，房屋买卖合同买受人的主要义务就是向出卖人支付价款。本案中，虽然本诉原、被告只签订了《吉隆新柳定房协议书》和《用房协议书》，未签订《商品房销售合同》，但是《吉隆新柳定房协议书》和《用房协议书》约定的主要内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且2015年本诉原告已经按照约定收受本诉被告交付的购房首付款人民币446,225.00元，故该两份协议足以构成商品房买卖合同。因本诉原、被告签订《吉隆新柳定房协议书》和《用房协议书》时，双方主体适格、内容合法，意思表示真实一致，协议形式合法，故协议成立。因本诉原告已收受本诉被告购房首付款并将案涉房屋交付本诉被告，本诉被告接受案涉房屋后予以装修并正常使用至今，且本诉原告于2017年6月取得新柳佳园住宅小区商品房预售许可证，故本诉原、被告之间商品房买卖合同有效，对双方均具有法律约束力。本诉原告负有向本诉被告交付房屋并转移房屋所有权于本诉被告的义务，本诉被告享有接收房屋并取得房屋所有权的权利；本诉被告负有向本诉原告支付价款的义务，本诉原告享有接受价款的权利。按揭贷款属于贷款的一种，是购买人通过向贷款银行分期还款的方式来最终获得所购商品所有权的一种贷款形式，常见于所购商品价值量大的车辆、房产等。商品房按揭贷款因为银行的介入，所以具有房产抵押及分期还款两层含义。商品房按揭贷款是指银行向购买人发放的用于购买商品房，购买人以其所购商品房作抵押并由其所购商品房的房地产企业提供阶段性担保，并按照商品房按揭贷款合同的约定偿还贷款本息的一种个人贷款业务。在商品房按揭贷款还贷过程中，银行享有商品房抵押权，房地产企业享有商品房所有权，购买人享有商品房使用权。在购买人还清贷款后，房地产企业将商品房产权转让购房者；在购买人最终不能还清贷款时，银行有权处置抵押的商品房。通过办理商品房按揭贷款，银行的目的是获取贷款收益；房地产企业的目的是全额收回商品房销售价款；购买人的目的是在解决全额支付商品房购房款资金不足问题的同时取得商品房使用权。所以商品房买卖合同中约定购房款按揭贷款支付的，出卖人协助购买人办理按揭贷款是出卖人的附随义务，并不是主要义务。即使出卖人违反该义务，在不影响购买人合同目的实现的情况下，购买人无权要求解除合同和赔偿损失。因为在商品房按揭贷款还贷过程中，在购买人还清贷款前，购买人取得的是商品房使用权，所以即使不能办理商品房按揭贷款，购买人已实际正常使用商品房时，不影响购买人的商品房使用权，购买人亦应当按照约定支付尚未支付的购房款。本案中，虽然本诉原告与本诉被告赵玲签订的《吉隆新柳定房协议书》中约定其余房款人民币43万元以商品房银行抵押贷款方式支付，本诉原告于具备按揭贷款条件后，到其指定的办理贷款相关部门办理完毕相关贷款手续，但是本诉原告已告知本诉被告案涉房产能办理房证，只是不能做一手房的银行按揭贷款，且本诉原告收受本诉被告赵玲首付款后，已经向本诉被告交付案涉房产，本诉被告接受后予以装修并正常使用至今，已获得案涉房产使用权，即使不能办理按揭贷款，也未影响本诉被告正常使用，加之本诉被告自认本诉原告已告知案涉房产能办理房证，更并不影响本诉被告房屋买卖合同目的实现，故本诉被告无权要求解除合同和赔偿损失，且应当按照约定支付尚未支付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。依据该约定，品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失的条件是因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，本案虽然未能订立商品房担保贷款合同，但是约定的商品房已经交付本诉被告，本诉被告接受后已装修并正常使用至今，并未导致商品房买卖合同不能继续履行，本案明显不符合该条约定的情形,故反诉原告主张的事实理由不成立，不予采纳。综上所述，本诉原告要求本诉被告给付购楼款人民币43万元，有合同及法律依据，本诉被告应当予以给付，故本诉原告要求本诉被告给付购楼款人民币43万元的诉讼请求，予以支持。反诉原告请求人民法院判决解除双方于2015年5月29日签订的《吉隆新柳定房协议书》，无合同及法律依据，故反诉原告请求人民法院判决解除双方于2015年5月29日签订的《吉隆新柳定房协议书》的诉讼请求，不予支持；反诉原告请求人民法院判决反诉被告返还定金人民币350,490.00元、请求人民法院判决反诉被告返还已付购房款人民币270,980.00元和请求人民法院判决反诉被告承担装修损失款暂定人民币5万元（达不成协议，反诉原告申请评估，按评估价再确定准确数额），无合同及法律依据，故反诉原告请求人民法院判决反诉被告返还定金人民币350,490.00元、请求人民法院判决反诉被告返还已付购房款人民币270,980.00元和请求人民法院判决反诉被告承担装修损失款暂定人民币5万元（达不成协议，反诉原告申请评估，按评估价再确定准确数额）的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第五条、第十一条、第二十三条《商品房销售管理办法》第十六条之规定，一审法院判决如下：一、本诉被告赵玲支付本诉原告辽宁吉隆房产开发有限公司购房款人民币43万元，于本判决生效之日起十日内一次性支付；二、驳回反诉原告赵玲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7750.00元，由本诉被告负担；反诉案件受理费人民币10,514.00元，由反诉原告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋为商业用房。本院认为，上诉人与被上诉人签订定房协议和用房协议，约定上诉人购买被上诉人开发房屋。按照合同约定上诉人贷款购房。但由于房屋不具备办理银行贷款条件，因此上诉人无法办理贷款。案涉房屋为商业用房，在签订合同时，即为现房销售，房屋当时即已交付给上诉人赵玲使用。赵玲接收后对房屋进行装修。房屋交付至今已经七年。庭审中，被上诉人已经明确表示可以宽限交款时间，但上诉人仍表示不同意交付。为了维护交易的秩序稳定，一审法院判决驳回上诉人提出的解除合同主张并无不当，但酌定延长给付期限至判决生效之后180日内。关于上诉人提出的双倍返还定金的主张，由于上诉人与被上诉人签订定房协议书。该协议书中约定定金为276225元，但没有在协议中明确如果双方违约，适用定金罚则的规定，且合同约定已交付定金同期转为购房款，因此上诉人以此主张双倍返还定金本院不予支持。综上，上诉人赵玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销新民市人民法院（2020）辽0181民初5782号民事判决；二、赵玲支付辽宁吉隆房产开发有限公司购房款人民币43万元，于本判决生效之日起180日内一次性支付；三、驳回当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10514元，由上诉人赵玲承担。本判决为终审判决。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年二月二十六日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。