福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0102民初2301号 原告（反诉被告）：福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区梅峰路166号。 负责人：郭念康。 委托诉讼代理人：王必勇，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：运盛（福建）地产有限公司，住所地福州市仓山区南江滨西大道96号三盛滨江国际1号楼25层。 法定代表人：杜早治，董事长。 委托诉讼代理人：王斌，公司职员。 委托诉讼代理人：黄丹丹，公司职员。 原告（反诉被告）福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会（以下简称美之国小区业委会）与被告（反诉原告）运盛（福建）地产有限公司（以下简称运盛公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，依法由审判员赵毳适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。美之国小区业委会及运盛公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美之国小区业委会向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令运盛公司向美之国小区业委会移交位于福州市鼓楼区××镇××路××号××花园××＃楼（社区会所），包括会所西楼一、二层及东楼一层。2.请求判令运盛公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2010年12月，运盛公司开发美之国花园(原名为“保福新苑”)项目，由运盛公司指定的福建伯恩物业管理股份有限公司福州市鼓楼区分公司（以下简称伯恩物业）接管前期开发的美之国花园一、二期小区物业管理。2014年，美之国花园一、二期业主成立小区业主委员会（即原告），并一直与运盛公司沟通交涉，要求运盛公司向美之国小区业委会移交55#楼会所在内的配套公建设施，之后，运盛公司陆续移交游泳池、网球场、健身房等，但55#楼社区会所一直被运盛公司侵占。经美之国小区业委会与运盛公司沟通协商，2016年3月，美之国小区业委会代表与运盛公司代表林强（系总经理助理）、伯恩物业福州区域总经理刘建平、美之国花园三期项目经理林惠召开会议协商55#楼的社区会所的移交事宜，多方达成一致意见并形成会议纪要，会议纪要明确2016年3月30日至2016年6月30日前，伯恩物业将55#整栋楼移交给美之国小区业委会，但美之国小区业委会及伯恩物业违反承诺，只移交了55#楼东楼一楼局部及东楼二楼，55#楼西楼以及东楼局部至今仍被运盛公司侵占。2016年7月20日，美之国小区业委会向福州市房地产档案馆调取该会所的档案资料，文件显示该会所系小区配套公建，且使用功能为“共有”。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，该会所应属业主共有，运盛公司无权长期侵占，应移交给美之国小区业委会管理使用。现为维护合法权益，依据相关法律特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 运盛公司辩称，一、美之国小区业委会诉称由运盛公司指定“福建伯恩物业管理股份有限公司福州市鼓楼区分公司”接管案涉小区物业管理的说法，与事实不符。运盛公司于2011年以邀请招标方式选聘伯恩（福建）物业管理有限公司对保福新苑（美之国花园）提供前期物业服务事宜，并签订《前期物业服务合同》，并非美之国小区业委会诉称的由福建伯恩物业管理股份有限公司福州市鼓楼区分公司提供物业服务。 二、美之国小区业委会诉称运盛公司陆续移交游泳池、网球场、健身房，而案涉会所一直被运盛公司侵占的说法，与事实严重不符。1.运盛公司于2001年3月取得保福新苑一期、二期项目（现名美之国花园）的土地使用权，并对福新苑一期、二期项目（包括上述的游泳池、网球场、健身房、案涉会所）进行合法开发建造，此后运盛公司于2006年5月10日办理了保福新苑项目竣工验收备案手续。而美之国小区业委会于2014年11月2日向运盛公司发函称，其已于2014年7月28日成立，要求运盛公司移交会所等配套建设，双方多次沟通无果后，美之国小区业委会于2016年7月1日和2016年7月2日恶意煽动、组织近百名业主直接冲击、强占会所，并用钢架构件封堵家门口购物商店，此后又于2016年7月8日向福州市12345便民服务平台投诉诉求运盛公司归还美之国花园会所。更甚者，美之国小区业委会于2016年10月15日再次组织大量社会闲散人员，使用工具恶意撬锁破坏会所大门，并强行闯入会所，对会所内物品实施打砸抢，进而非法侵占了案涉会所东侧约（940平方米）的场地且至今未归还。故对于美之国小区业委会称运盛公司陆续移交游泳池、网球场、健身房等系美之国小区业委会非法侵占被告合法财产，对此运盛公司不予认可，对于属于运盛公司合法开发建造而被美之国小区业委会非法侵占的上述场地运盛公司已向法院提起反诉要求美之国小区业委会归还。 2.而对于美之国小区业委会本次诉请要求运盛公司移交55#楼社区会所（包括西楼一层、二层及栋楼一层）更是没有任何事实和法律依据，案涉会所位于保福新苑一期大门口，案涉会所面积未纳入该项目其他楼栋公摊面积，且运盛公司与该项目业主签订的《商品房买卖合同》中未约定案涉会所所有权归全体业主所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，运盛公司基于投资建设的事实，是案涉会所的原始所有权人，按照谁投资、谁所有、谁受益的原则，案涉会所产权应归运盛公司所有。既然运盛公司为合法所有权人，故不存在美之国小区业委会诉称的案涉会所一直被运盛公司侵占的说法，美之国小区业委会无权要求运盛公司移交案涉会所。 三、美之国小区业委会诉称与运盛公司达成一致意见移交案涉会所，运盛公司只移交了案涉会所东楼一楼局部及东楼二楼，案涉会所西楼及东楼局部至今仍被运盛公司侵占，明显与事实不符。运盛公司自始至终未授权物业公司或任何员工代为处理案涉会所的移交事宜，反而是美之国小区业委会于2014年11月2日向运盛公司发函后，多次要求运盛公司移交案涉会所，双方多次沟通无果后，美之国小区业委会便多次恶意煽动、组织近百名业主和大量社会闲散人员直接冲击、强占会所，并用钢架构件封堵家门口购物商店，对会所内物品实施打砸抢，进而侵占了会所东侧约（940平方米）的场地至今未归还，严重侵犯了运盛公司的合法权益。 四、美之国小区业委会诉称其向福州市房地产档案馆调取的档案资料显示案涉会所系小区配套公建，应根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定认定案涉会所属业主共有，属于适用法律错误，没有事实和法律依据。1.《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定不应作为本案认定案涉房屋的权属的依据，《中华人民共和国物权法》开始生效实施的时间为2007年10月1日，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起开始生效实施；而案涉会所所在项目的规划、兴建、竣工均发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，当时《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未生效并开始实施。因此，在法律没有作特殊规定的情况下，物权法及建筑物区分所有权司法解释并不具有溯及既往的效力，也没有参照执行的溯及力，即《中华人民共和国物权法》生效前会所权属关系并不能依据《中华人民共和国物权法》的相关规定处理，应当按照当时的法律规范进行处理，即根据谁投资、谁所有、谁受益的原则确认产权归属。2.如本案适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，运盛公司通过建造原始取得案涉会所的物权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。根据上述规定，运盛公司作为案涉小区的房地产开发单位，依法取得房地产开发建设手续并建造了涉案会所，运盛公司因建造案涉会所的事实行为而取得案涉会所的所有权。基于“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，运盛公司对案涉会所享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，案涉会所未纳入公摊面积的情况下，业主并不能通过购买房屋继受取得会所的所有权。同时案涉会所具有构造上和利用上的独立性能够登记成为特定主体所有权的客体，案涉会所应认定为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的专有部分。既然属于专有部分，则涉案会所亦不当认为业主共有的部分。3.案涉会所功能上作为配套会所，但并不能得出会所所有权归属于业主共有的结论。从美之国小区业委会提供的照片可知，案涉会所具有构造上的独立性和使用上的排他性，不具有公共通行的功能，也并非用于为案涉房屋所属小区提供公共服务，也不是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件，且案涉会所并未被纳入业主共有的分摊面积，在此情况下依法不应认定会所为全体业主共有。即使《主要技术经济指标》上载明案涉会所为“其他配套公建”，但从洪山镇政府作出的《信访事项处理答复意见书》中可知，洪山镇政府尚无法确认案涉会所的权属。配建设施的功能设定涉及合同约定和规划局认定，所有权认定涉及法院的司法认定，属于不同的范畴，不能将规划功能作为认定权属的依据，而应当结合合同约定、是否纳入公摊面积等各方面进行综合认定。因此仅凭案涉会所功能上的概念，并不必然得出案涉会所属于全体业主共有的结论，故美之国小区业委会的主张缺乏法律依据。4.另从运盛公司向福州市房地产交易登记中心调取该会所的档案资料显示，案涉会所用途为其它，产权面积2335.53平方米，私有面积2335.53平方米，共有面积0平方米。福州市房地产交易登记中心是房屋产权登记机构，故说明了案涉会所的所有权应归运盛公司所有。 综上，运盛公司认为，案涉会所未计入业主公摊面积且全部建设成本均由运盛公司投入，运盛公司与业主的商品房买卖合同中也没有约定会所归买受人或全体业主所有，故会所产权应属于建设单位即运盛公司所有。美之国小区业委会在没有提供证据证明其已取得会所物权或者享有会所物权情况下，仅提出要求运盛公司移交会所的诉讼请求缺乏事实和法律的依据，请求法院依法驳回美之国小区业委会的诉讼请求。 运盛公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判决美之国小区业委会向运盛公司返还位于福州市鼓楼区××镇××路××号××花园会所（55＃楼）东侧约940平方米（含健身房约500平方米）的场地；2.判令运盛公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：保福新苑一期、二期项目（现名美之国花园），位于福州市鼓楼区××镇××路××号，该项目系运盛公司开发建设，会所位于保福新苑一期大门口系55＃楼，私有面积2335.53平方米，共有面积0平方米，未计入业主公摊面积且全部建设成本均由运盛公司投入，运盛公司与业主的商品房买卖合同中也没有约定会所归买受人或全体业主所有，故会所产权应属于建设单位即运盛公司所有。然而，美之国小区业委会于2014年7月28日成立后，于2014年11月2日向运盛公司发函要求移交会所等配套建设，双方多次沟通无果后，美之国小区业委会于2016年7月1日和2016年7月2日恶意煽动、组织近百名业主直接冲击、强占会所，并用钢架构件封堵家门口购物商店，最终导致110出警处理。后，美之国小区业委会又于2016年7月8日向福州市12345便民服务平台投诉诉求运盛公司归还美之国花园会所，并明确其于2016年7月1日和2016年7月2日组织百名业主直接冲击强占会所的事实。更甚者，美之国小区业委会于2016年10月15日再次组织大量社会闲散人员，使用工具恶意撬锁破坏会所大门，并强行闯入会所，对会所内物品实施打砸抢，进而侵占了会所东侧约（940平方米）的场地至今未归还。美之国小区业委会的上述行为已严重侵犯运盛公司的合法权益，美之国小区业委会应停止侵害，将恶意侵占的运盛公司名下会所东侧约（940平方米）的场地返还运盛公司。故此，特向法院提起反诉，请求依法判决支持运盛公司的反诉请求。 美之国小区业委会辩称，一、运盛公司并不享有55#会所的产权，无权要求美之国小区业委会返还会所东侧约940平方米的场地。首先，运盛公司并未取得55#楼会所的不动产权利证书，并不能证明其享有会所的所有权。其次，从小区《总平面图》的“主要经济技术指标”中，“计入容积率的建筑面积”一栏显示会所、变配电设备用房为其他配套公建，说明会所与设备用房的性质一样，是业主共有的。另外，根据55#楼会所的《分层面积计算表》、《分幢调查计算表》，显示权属性质为共有、私有面积为0，共有面积为2335.53㎡。因此，是否纳入公摊、是否有在《商品房买卖合同》中约定会所的归属，均不影响会所的权属性质为共有。 二、因55#楼会所应为全体小区业主所有，有权对会所行使占用、使用的权利，美之国小区业委会并不存在恶意损坏、侵占运盛公司财产的行为。因运盛公司长期霸占会所等公共场所拒不移交，美之国小区业委会多次发函要求移交并腾空场地，但运盛公司均置之不理，会所本身作为业主共有，运盛公司蛮横的做法，使得广大业主都非常愤慨，业主无奈之下，只好自行替运盛公司腾空场地，行使对会所合法的占用、使用的权利，系业主正当的维权行为，并不存在运盛公司声称的打砸抢的情况。 本院经审查认为，福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会于2017年8月21日成立，任期三年，在此期间其有权代表美之国花园一、二期小区全体业主，处理该小区有关事项。但福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会于2020年8月20日任期届满，其业委会委员资格已经终止。目前，美之国花园一、二期小区尚未选举产生新一届业主委员会，暂无合法的权利义务继受主体。在此情形下，福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会已不具备诉讼主体资格，无权代表美之国花园一、二期小区的全体业主行使诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 一、驳回福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会的起诉； 二、驳回运盛（福建）地产有限公司的反诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二一年二月八日 书记员  叶炜 附:本裁定引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； ……