山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1902号 上诉人（原审原告）：青岛云房数据服务有限公司，住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码：91xx38。 法定代表人：丁杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：尤培兰，女，1991年7月9日生，汉族，户籍所在地山东省泗水县，现住山东省青岛市市南区，系公司职工。 委托诉讼代理人：陈化震，男，1984年3月1日生，汉族，住山东省青岛市市北区，系公司职工。 被上诉人（原审被告）:吕美玲，女，1966年8月21日生，汉族，户籍所在地山东省青岛市市北区，现住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王树林，男，1962年11月20日生，汉族，户籍所在地山东省青岛市市北区，住址同××××人，系被上诉人之夫。 上诉人青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房数据公司）与被上诉人吕美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人云房数据公司上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初5219号民事判决书或者依法改判退还我方租赁保证金1万元及房屋租金8056元；2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽视新型冠状病毒感染肺炎疫情对房产中介行业的影响，应按照合同第十四条第1项判决，适用法律错误。《合同法》第117条（现《民法典》第181条）规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新型冠状病毒纳入《中华人民共和国××防治法》，并采取甲类××预防、控制措施；1月30日，世界卫生组织宣布新型冠状病毒感染肺炎疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”。我司与吕美玲于2019年6月4日签订《商铺租赁合同》，无法预见会发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，我司在履行租赁合同过程中遭遇疫情的影响，该疫情不能预见、不能避免并且不能克服，属于不可抗力。同时，根据山东省住房和城乡建设厅颁布鲁建办字［2020］5号《关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》第2项规定暂停商品房集中促销活动，即房产中介门店暂停营业，待疫情过后再行恢复；山东省人力资源和社会保障厅颁布鲁人社字［2020］10号《关于延迟省内企业复工的紧急通知》，省内各类企业不得早于2月9日24时前复工。我司积极响应国家号召，暂停门店营业，在3月份虽然疫情有些缓解，但是房产中介属于人员密集型行业，需要带看客户才能成交房源，基于对疫情防控的措施，小区无法进入，人员无法接触，无法促成青岛市存量房及新房交易，导致业绩下滑，经营陷入严重困难。故我司根据《商铺租赁合同》第十四条第1项约定：因不可抗力，致使合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担违约责任。一审法院应按照《合同法》第117条、《商铺租赁合同》第十四条第1项约定作出判决，退还我司的租赁保证金及剩余的房租，故一审法院适用法律错误，忽视新型冠状病毒感染肺炎疫情对房产中介行业的影响，所作判决无法律依据。二、一审法院认定事实错误，在未查明案件的情况下，驳回我司诉讼诉请求，所做判决无事实依据。1、为了减少双方损失，我司积极带看客户，促成吕美玲与案外人王玉伟签订《商铺租赁合同》，属于吕美玲直接出租给案外人王玉伟，不属于转租的情况。所谓转租是我司作为承租人，和次承租人签订《商铺租赁合同》，但是吕美玲与案外人直接签订《商铺租赁合同》，一审法院归纳争议焦点完成转租事宜后，认定事实错误。2、退一步讲，我司将涉案商铺一层出租，一层不存在空置期，2020年6月1日，吕美玲和案外人王玉伟签订涉案房屋的《交楼确认书》，涉案房屋的附属设施、物品、相关关系查验情况及物业水电等交接完毕。二层未能出租，一审法院认定新签订的租房合同的租金与原被告之间签订的合同之间签订的合同的年租金存在67828元的差额，租金损失不能按照年租金损失计算，加重了我司的责任，缺少合同约定的事实依据，且年租金属于吕美玲既得利益，不属于其损失的范畴。同时，我司在3月份与吕美玲通过微信方式沟通过关于二层涉案商铺收回事宜，表述过解除合同的意思。3、我司在一审法院的诉讼请求，计算退还的租金8056元，不包括涉案商铺二层租金即2020年5月29日至2020年6月26日期间的租金，应退还我司租金72500÷6个月÷30日×29天＝11680.56元。4、二层涉案商铺与一层涉案商铺系属整体，一层商铺在2020年5月25日吕美玲和案外人王玉伟签订《商铺租赁合同》，于2020年6月1日完成交付，并签订《交楼确认书》，说明我司和吕美玲签订的《商铺租赁合同》解除，二层商铺钥匙在我司保存，是吕美玲重新委托我司向外出租，不是基于我司与吕美玲《商铺租赁合同》约定转租。综上，一审法院未查明案件事实情况下，驳回我司诉讼请求，加重我司承担责任，违反公平原则。恳请贵院依法查明案件事实，秉公审理，依法撤销一审判决或者改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人吕美玲辩称，在涉案商铺所在步行街上有很多同行，例如链家等，都正常营业。如像上诉人所述，那么这些同行业都得关门歇业，事实是由于上诉人经营不善所导致的。我方认为我方作为出租方没有过错，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中实际上也认可了涉案房屋是存在空置期和租金损失的，实际上我方的损失远高于一审法院认定的金额。我方认为相应的损失就应当由上诉人承担。我方请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 云房数据公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令吕美玲返还涉案商铺租赁保证金10000元、租金8056元，共计18056元及违约金（自2020年5月28日起按每日千分之一以未退费用为基数支付违约金）；2.本案诉讼费用由吕美玲承担。事实和理由：云房数据公司、吕美玲就位于李沧区××路××号商铺签订《商铺租赁合同》，根据合同约定吕美玲同意云房数据公司寻找新的租客，在吕美玲无空置期的前提下，吕美玲退还云房数据公司租赁保证金及租金。2020年5月25日，云房数据公司促成吕美玲与案外人王玉伟签订《房屋租赁业务签约文件合订本》，涉案商铺未有空置期，于2020年5月28日归还吕美玲商铺，吕美玲应退还云房数据公司租赁保证金及租金。截至目前，经多次沟通，吕美玲均未归还云房数据公司所诉金额。 吕美玲一审中辩称，1、吕美玲的商铺是上下两层整体租给云房数据公司的，租期5年，现云房数据公司仅租了一年就违约了，合同约定的违约条款是房屋无空置期、无租金损失的情况下，吕美玲退还10000元租赁保证金，但云房数据公司只转租了一层，二层至今没有租出去，钥匙也在云房数据公司处，给吕美玲造成了53000元的损失；2、云房数据公司转租一层是从6月1日至6月18日，这18天租金损失5700元；3、云房数据公司在转租时还有佣金收入约8000元；4、云房数据公司要求退还10000元保证金及租金，而云房数据公司有8000元佣金收入，却把损失全部转嫁给吕美玲，是不公平、不合理的；5、云房数据公司提供的合同是格式条款，对吕美玲不利。综上，请求驳回云房数据公司的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：吕美玲系李沧区xx路xx号房屋的权利人。 2019年6月4日，云房数据公司作为乙方（承租方），与吕美玲（甲方、出租方）签订商铺租赁合同。合同约定，甲方将位于青岛市李沧区××路××号商铺××方商业经营（Ｑ房网）使用；该商铺共2层；租赁期限为五年，自2019年6月27日起至2024年6月26日止；其中2019年6月27日至2020年6月26日租金为167824元……支付方式为半年以银行转账方式支付；乙方应向甲方支付租赁保证金10000元作为履行本合同约定义务的担保，如乙方违反本合同的约定，甲方可从租赁保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金和相关费用；租赁期满或合同解除后3天内，租赁保证金在扣除应由乙方承担的前述费用后如有剩余，甲方应如数退还，逾期退回的，甲方应按每日千分之一以未退费用为基数，向乙方支付违约金；租赁期间，经甲方书面同意后，乙方才可对商铺进行全部或部分转租、分租；因乙方自身原因，需要提前终止合同的，甲方除可按以下约定追究乙方责任外，不得再以任何理由向乙方提出追究责任或追索款项的请求，并应在乙方提出提前终止合同申请后三个工作日内办理完结相关手续：甲方同意乙方寻找新租客，在甲方无空置租期损失的前提下，甲方同意退还乙方租赁保证金及预付租金。备注处写明：“甲方同意乙方二楼转租”。合同同时约定了其他权利义务。 合同签订当日，云房数据公司支付被告押金10000元。2019年11月22日支付2019年12月27日至2020年6月26日期间房租72500元。 2020年5月25日，在云房数据公司促成下，吕美玲与案外人王玉伟签订房产租赁合同，合同约定的租赁期限为5年，自2020年6月18日起至2025年6月17日止；年租金99996元，租金每1年递增一次，自2022年6月17日开始递增6%。合同同时约定了其他权利义务。云房数据公司为此收取了8000元的佣金。云房数据公司、吕美玲双方均确认，所租赁的是涉案房产的一层，二层未出租，云房数据公司表示未能出租的原因是二层商铺条件不好，没有人愿意来租，二层的钥匙也没有交还吕美玲，原因是要继续为吕美玲寻找租户。 云房数据公司主张在与案外人签订合同后，于5月28日交房，故吕美玲应退还押金10000元，及2020年5月29日至6月26日的租金11680.56元（72500÷6个月÷30天×29天），后云房数据公司的证人陈述云房数据公司于5月28日搬走，王玉伟于6月1日收房。吕美玲则主张是于6月1日交房，由吕美玲与王玉伟进行了交接。 一审法院认为，云房数据公司、吕美玲签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。 本案云房数据公司、吕美玲双方争议的焦点为：云房数据公司、吕美玲与案外人完成转租事宜后，云房数据公司、吕美玲双方的结算问题。双方合同约定：“因乙方自身原因，需要提前终止合同的，甲方除可按以下约定追究乙方责任外，不得再以任何理由向乙方提出追究责任或追索款项的请求，并应在乙方提出提前终止合同申请后三个工作日内办理完结相关手续：甲方同意乙方寻找新租客，在甲方无空置租期损失的前提下，甲方同意退还乙方租赁保证金及预付租金。”据此，云房数据公司应当在保证吕美玲没有空置期损失的前提下才能向吕美玲主张退还保证金及预付租金，虽然云房数据公司为吕美玲寻找了新的租客，双方并无证据进行了房屋交接，故案外人王玉伟收房的时间应为云房数据公司、吕美玲之间合同终止履行的时间，即2020年6月1日，而云房数据公司与案外人之间签订的合同租金起算日期为6月18日，存在17天的空置期，且新签订的租房合同的租金与云房数据公司、吕美玲之间签订的合同的年租金存在67828元的差额，剩余租金及押金不足以弥补吕美玲的损失，故云房数据公司要求吕美玲退还押金及租金的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，第九十六条，第九十七条，第二百二十七条规定，判决：驳回青岛云房数据服务有限公司的诉讼请求。案件受理费251元（青岛云房数据服务有限公司已预交），减半收取125.5元，由青岛云房数据服务有限公司负担。 本案二审期间，云房数据公司向本院提交证据一《交楼确认书》，证明对涉案房屋的附属设施、物品、物业费、水电费等完成交接，吕美玲直接与案外人进行涉案房屋交付，而非上诉人转租。提交证据二《鲁建办字【2020】5号＜关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知＞》，证明山东省住房和城乡建设厅要求暂停商品房集中促销活动，房产中介门店暂停营业，待疫情过后再行恢复。云房数据公司积极响应国家号召，暂停门店营业，在3月份虽然疫情有些缓解，但是房产中介属于人员密集型行业，需要带看客户才能成交房源，基于对疫情防控采取的措施，小区无法进入，人员无法接触，无法促成青岛市存量房及新房交易，导致业绩下滑，经营陷入严重困难。吕美玲质证称，对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议。实际上吕美玲与案外人的租赁仅仅是一层，二层至今仍闲置。因此涉案房屋存在空置期和租金损失。对证据二的真实性无异议，对证明事项有异议。疫情的影响是对双方都存在的，云房数据公司仅强调对其造成的影响，实际上吕美玲方也受到了损失。而且事实上是由于云房数据公司经营不善所导致的。本院对上述证据的真实性予以确认。 本案二审期间，吕美玲未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院驳回上诉人关于返还保证金和租金的诉讼请求是否正确。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予确认。各方当事人应依约履行依法成立的合同。涉案合同约定租赁期限为5年，上诉人在未到租赁期限情况下，提出解除合同。涉案合同约定，“因乙方自身原因，需要提前终止合同的，甲方除可按以下约定追究乙方责任外，不得再以任何理由向乙方提出追究责任或追索款项的请求，并应在乙方提出提前终止合同申请后三个工作日内办理完结相关手续：甲方同意乙方寻找新租客，在甲方无空置租期损失的前提下，甲方同意退还乙方租赁保证金及预付租金。”即，根据合同约定，上诉人应当在保证被上诉人没有空置期损失的前提下才能向其主张退还保证金及预付租金。上诉人未提交其与被上诉人交接的证据。一审将上诉人为被上诉人寻找新租客的收房的时间认定为双方之间合同终止履行的时间符合法律规定，本院对此予以确认。上述时间为2020年6月1日，而上诉人与案外人之间签订的合同租金起算日期为6月18日，存在17天的空置期，且新签订的租房合同的租金与本案双方当事人之间签订的合同的年租金存在67828元的差额，剩余租金及押金不足以弥补吕美玲的损失，且上诉人亦在另行出租新房客中获取了8000元佣金。一审法院据此驳回上诉人关于返还押金10000元、租金8056元的诉讼请求有事实及法律依据，亦符合公平原则，本院对此予以维持。上诉人二审所提疫情的影响亦不能改变双方对返还押金及租金的合同约定。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费251元人民币，由上诉人青岛云房数据服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年二月二十三日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕