山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0982民初85号 原告：尹燕和，男，1974年8月16日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：范修奎，山东龙奥律师事务所律师。 被告：新泰市佰亿房地产开发有限公司，住所地：新泰市青云路杞都宾馆西，统一社会信用代码：913709825819216084。 法定代表人：蒋济军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘修国，山东昌琪律师事务所律师。 被告：山东新泰山水置业投资有限公司，住所地：新泰市东周路42号，统一社会信用代码：913709827915273696。 法定代表人：岳光利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹燕堃，该公司员工。 原告尹燕和与被告新泰市佰亿房地产开发有限公司（以下简称佰亿房地产公司）、山东新泰山水置业投资有限公司（以下简称山水置业投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹燕和的委托诉讼代理人范修奎、被告佰亿房地产公司的委托诉讼代理人刘修国、被告山水置业投资公司的委托诉讼代理人尹燕堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹燕和向本院提出诉讼请求:1、判令依法解除原告与被告佰亿房地产公司签订的合同编号为JXHY-1（-1）-203的《新泰市商品房买卖合同》，判令两被告退还原告购房款217175元；2、判令两被告退还原告违约金，自2013年7月2日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；3、本案诉讼费用、保全费、保险费等由两被告负担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告佰亿房地产公司签订了合同编号为JXHY-1（-1）-203的《新泰市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告佰亿房地产公司开发的位于新泰市，房屋总价款217175元，原告已付清全部房款，上述合同还约定了房屋交付日期在2014年10月1日前。合同签订后，原告如约履行了全部合同义务，但被告迟迟不予交付房屋，到目前为止逾期长达6年有余，给原告造成重大损失，根据上述合同第九条的约定，“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，…出卖人退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。由于合同约定的违约金过低，对原告显示公平，应依法进行上调。根据新泰市住房和城乡建设局相关答复，该开发项目现由被告山水置业投资公司注资接盘，基于以上，原告根据合同约定向贵院起诉，请求法院解除双方签订的商品房买卖合同，并赔偿原告损失。 佰亿房地产公司辩称，商品房已经实际交付，因地下商铺与住房不一样，已告知原告商铺位置，原告也已到现场确认过商铺，因业主多次上访，该商铺现已整体对外租赁，不动产证正在办理中，原告要求解除合同，不符合法律规定，请求法院予以驳回。原告诉讼请求第三项所要的保险费与本案无关，应当原告自行承担。退一步讲，按照原告诉状中叙述的双方合同第九条第一项第2小项，原告的解除合同的权利是逾期超过180天后，即从2014年10月1日起加上180天，原告现在请求解除合同已经超过法定的诉讼时效，也应驳回原告的起诉。 山水置业投资公司辩称，无论“五证一文”还是商品房预售买卖合同，街心花园地下人防工程均与我司无关。 本院经审理认定事实如下：原告尹燕和（买受人）、被告佰亿房地产公司（出卖人）于2013年7月1日签订了商品房买卖合同。合同主要条款约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品预售许可证号2013011。位于街心花园地下商场，第1幢-1层203号房。建筑面积12.41平方米，套内建筑面积6.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.69平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17500元，总金额217175元。买卖双方在签订本合同之时首付房款109175元，剩余房款108000元办理银行按揭，且30日内付清。出卖人应当在2014年10月1日前交付房屋。出卖人逾期交房按逾期时间、分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.8的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，涉案房产在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案手续，原告如约交付了房款217175元，但被告未按照合同约定向原告交付房屋和协助办理房产登记手续。现涉案房产已由被告整体出租给他人。 另查明，原告提交新泰市住房和城乡建设局对案外人姜万美的《来信事项不予受理告知书》一份，以此主张被告佰亿房地产公司的开发建设项目由被告山水置业投资公司注资接盘，故请求被告山水置业投资公司承担责任。被告佰亿房地产公司、山水置业投资公司均不予认可。 再查明，本院于2021年1月18日向被告佰亿房地产公司、山水置业投资公司送达起诉状副本。 上述事实由原、被告陈述、商品房买卖合同、交款单等予以证实。 本院认为，原告尹燕和与被告佰亿房地产公司签订的《新泰市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律的强制性规定,故该合同合法有效。双方应依据合同的约定,履行自己的义务。现原告尹燕和已按合同的约定支付了全部购房款,应视为履行相应义务,而被告佰亿房地产公司未按合同的约定交付房屋,显属违约,依法应当承担相应的违约责任。被告佰亿房地产公司作为涉案房产的开发商,按约交房系其基本的合同义务,根据合同约定,其应当在2014年10月1日前向原告尹燕和交付房屋,逾期超过180天,原告尹燕和有权解除合同。现被告佰亿房地产公司逾期交房已超过180日,至今亦未能履行交房义务,显已违约,原告尹燕和据此直接以提起诉讼的方式行使合同解除权,符合法律规定,应予支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后,被告佰亿房地产公司应将原告尹燕和支付的购房款予以返还,并赔偿原告尹燕和因此所产生的损失。因此原告尹燕和要求被告佰亿房地产公司返还购房款,支付违约金并赔偿经济损失,符合合同的约定,本院予以支持。商品房买卖合同解除后,该合同的备案手续应当予以注销,被告佰亿房地产公司应当协助原告尹燕和到房产管理部门办理商品房买卖合同备案注销手续。 被告佰亿房地产公司辩称根据《新泰市商品房买卖合同》第九条中“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定,原告尹燕和现在请求提出解除合同,故认为原告尹燕和已经超过法定的诉讼时效,由于被告佰亿房地产公司的违约行为致使不能实现合同的目的,故对被告佰亿房地产公司的该项辩称,本院不予采信。 原告尹燕和要求被告山水置业投资公司承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定,判决如下: 一、原告尹燕和与被告新泰市佰亿房地产开发有限公司签订的《新泰市商品房买卖合同》[合同编号：JXHY-1（-1）-203]自2021年1月18日起解除; 二、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告尹燕和返还购房款217175元并赔偿利息损失(以217175元为基数，自2014年10月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行); 三、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告尹燕和支付违约金2171.75元; 四、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告尹燕和到房产管理部门办理商品房买卖合同备案注销手续； 五、驳回原告尹燕和对被告山东新泰山水置业投资有限公司的诉讼请求； 六、驳回原告尹燕和的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2279元，由被告新泰市佰亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  牛其锁 二〇二一年二月二十二日 书记员  张晓晴