北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2348号上诉人（原审被告）：北京恋嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路44号9号楼1层44-34。法定代表人：闫京，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，1981年4月30日出生，汉族，系北京恋嘉房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：曲凤宇，男，1985年9月23日出生，汉族，系北京恋嘉房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张金玲，女，1978年8月5日出生，汉族，天猫国际销售员，住北京市通州区。上诉人北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉公司）因与被上诉人张金玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初20243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。恋嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张金玲诉讼请求，改判张金玲赔偿恋嘉公司违约金3400元；2.一、二审案件受理费由张金玲承担。事实和理由：张金玲至今未向恋嘉公司办理腾退房屋退房手续，私下与原房东签订新的租赁合同，给恋嘉公司经济利益造成损失，张金玲行为产生的经济损失和费用由其自行承担。张金玲辩称，不同意恋嘉公司的上诉请求与事实和理由，请求二审法院维持一审法院判决。事实和理由与一审起诉书和陈述相同。张金玲向一审法院起诉请求：1.请求一审法院判令恋嘉公司退还中介费500元、提前支付一个月房租1700元、卫生费264元、3个月水费120元、合同未到期违约金3400元、误工费2000元，共计9684元；2.本案诉讼费用由恋嘉公司承担。一审法院认定事实：张金玲（乙方）与恋嘉公司（甲方）签订《北京恋嘉房地产经纪有限公司住宿合同》（以下简称《住宿合同》），该合同约定主要内容如下：1、房源坐落于北京市通州区潞苑南大街188号8栋6单元X厅卧；2、租赁期限为2020年4月15日至2020年8月26日止，共计4个月12天；3、住宿费用包含保证金（即常规押金）1700元，租金每月1700元，卫生费264元，水费每月40元；4、租赁期限内甲方需要提前收回房屋的，无正当理由的提前30日通知乙方，并按月租金的200％向乙方支付违约金。《住宿合同》还约定了其他内容。2020年6月14日，管理员田园元建立微信群，并发布通知“现在搬肯定是要搬的，看我给你们找房子还是你们自己找，现在见面也是搬家”，要求涉案房屋内的租户腾房退房。恋嘉公司当庭认可其曾让张金玲腾房，但不认可田园元系该公司员工。经一审法院核实，案外人吕布系涉案租赁房屋的房东，恋嘉公司与吕布于2019年8月签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定出租代理期限为2019年8月27日至2022年8月26日共计三年。另查，张金玲于2020年4月5日、2020年4月7日共向田园元支付500元中介费，但恋嘉公司并不认可田园元系恋嘉公司公司员工，恋嘉公司表示田园元系涉案房屋片区的房屋管理员。2020年4月8日张金玲向“李刚”支付7184元，该款项包含三月房租5100元、押金1700元、卫生费264元、水费120元，恋嘉公司予以认可。再查，2020年6月6日，涉案房屋的房东吕布（甲方）与恋嘉公司（乙方）的员工窦猛签订了《退房协议》，该协议内容为“经双方协商决定，双方签订的X室的北京市房屋出租代理合同于2020年6月15日解除合同关系，乙方于2020年6月15日将房屋归还给甲方，房租于2020年5月27日截止至交房日期双方结算中途房租。2019年8月27日至2020年6月15日此房屋内租户发生的任何费用由乙方负责，双方互不承担违约责任，该房屋之后任何事项与乙方无关”。恋嘉公司承认窦猛系该公司员工，但是对该《退房协议》不予认可。张金玲得知恋嘉公司与涉案租赁房屋房东签订了《退房协议》后，张金玲于2020年6月22日与房东另行签订了房屋租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张金玲与恋嘉公司签订《住宿合同》，约定租期为自2020年4月15日至2020年8月26日止，租赁房屋位于北京市通州区潞苑南大街188号8栋6单元X厅卧。恋嘉公司应当按照《住宿合同》的约定，将涉案租赁房屋租赁给张金玲使用到2020年8月26日，但是，2020年6月6日，恋嘉公司与租赁房屋房东吕布签订了《退房协议》，根据《退房协议》的约定，涉案租赁房屋的房东吕布于2020年6月15日将房屋收回。张金玲实际交纳了4月15日至7月15日三个月的租金，自2020年6月15日起恋嘉公司已经无权将涉案房屋租给张金玲，恋嘉公司理应将张金玲交纳的2020年6月15日至2020年7月15日（共一个月）的房租1700元退还给张金玲，故一审法院对张金玲请求恋嘉公司退还租金1700元的诉讼请求予以支持。关于张金玲请求恋嘉公司退还租房押金的诉讼请求，恋嘉公司已于2020年6月15日丧失了将涉案租赁房屋的出租权，而《住宿合同》约定的租期截止日期为2020年8月26日，事实上张金玲与恋嘉公司的《住宿合同》已经无法履行，故一审法院认为恋嘉公司应当退还张金玲租房押金1700元。关于张金玲请求恋嘉公司支付未履行卫生费的诉讼请求，张金玲表示该卫生费系双方口头约定每月打扫两次卫生的费用，而《住宿合同》并无恋嘉公司每月为张金玲打扫两次房间的具体约定，恋嘉公司表示该卫生费包含张金玲生活中产生垃圾的费用、屋内保修等费用，一审法院认为张金玲并没有充分证据证明该卫生费系恋嘉公司每月为其打扫卫生所缴纳的费用，故张金玲请求恋嘉公司退还卫生费的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。关于张金玲主张恋嘉公司应当退还3个月水费400元的诉讼请求，一审法院核实相关证据，张金玲共向恋嘉公司支付3个月水费共计120元，张金玲提供交纳水费票据证明其向自来水公司也缴纳了水费，张金玲确实具有重复交纳水费的事实情况，故张金玲主张恋嘉公司退还水费120元的诉讼请求证据充足，一审法院予以支持。关于张金玲请求恋嘉公司支付合同未到期的违约金的诉讼请求，一审法院认为，《住宿合同》明确约定，张金玲租赁房屋的租期自2020年4月15日至2020年8月26日止，但恋嘉公司于2020年6月15日便丧失了涉案房屋的出租权，并与2020年6月14日要求张金玲搬家，恋嘉公司的行为已经构成违约，根据《住宿合同》中“租赁期限内甲方需要提前收回房屋的，无正当理由的提前30日通知乙方，并按月租金的200％向乙方支付违约金”的约定，恋嘉公司理应按照租金的2倍向张金玲支付违约金3400元，故张金玲主张恋嘉公司支付违约金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于张金玲主张恋嘉公司支付误工费的诉讼请求，张金玲并未向一审法院提供其所在单位出具的说明证明其具有误工损失，也没有向一审法院提供其他足以证明张金玲具有误工损失的证据，故张金玲主张恋嘉公司支付误工费的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京恋嘉房地产经纪有限公司向张金玲退还房屋租金1700元、租房押金1700元、水费120元，以上共计3520元，于判决生效之日起七日内给付清；二、北京恋嘉房地产经纪有限公司向张金玲支付违约金3400元，于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回张金玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由北京恋嘉房地产经纪有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。恋嘉公司与吕布签订《退房协议》的事实，表明恋嘉公司已经无法按照其公司与张金玲的约定履行合同义务并构成违约，根据合同实际履行情况，一审法院判决恋嘉公司退还张金玲租金、押金、水费并支付违约金的处理意见并无不妥，故本院对恋嘉公司有关“撤销一审判决，改判驳回张金玲诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。诉讼请求是当事人向人民法院提出，要求人民法院对其请求作出与之相应的确认、给付、形成判决的请求。恋嘉公司有关“请求改判张金玲赔偿恋嘉公司违约金3400元”的上诉请求属于诉讼请求。恋嘉公司在一审中未提出该诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，在张金玲不同意对恋嘉公司提出的违约金的问题在本案中一并处理的情形下，恋嘉公司可以就此问题另行起诉。综上，恋嘉公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京恋嘉房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年二月二十六日法官助理  陈文文-2--1--2--1--2--1-