湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初4904号原告（反诉被告）：北京易代储科技有限公司。法定代表人：刘涛，董事长。委托诉讼代理人：苏晓媛，北京市明宪律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁涛。委托诉讼代理人：李琴，北京金台（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司（以下简称“易代储公司”）与被告（反诉原告）袁涛合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易代储公司的委托诉讼代理人苏晓媛，被告（反诉原告）袁涛及其委托诉讼代理人李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）易代储公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的《易代储—仓储服务合同》自2020年6月26日起解除；2、被告自2020年6月27日起将库房恢复原状返还原告，逾期返还按2,352元/日（1,176元/日为基数两倍仓储费）收取占用费直到实际返还之日止；3、被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年6月26日仓储费174,557.6元、物业费11,782.64元、违约金107,604元（90天仓储费），退还免租期优惠16,800元，合计310,744.24元；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）袁涛针对本诉辩称，1、原告对被告应采取“三免六减”的租金政策，被告不存在恶意拖欠租金的行为，原告无权解除合同；2、即便被告逾期缴纳租金，也是因不可抗力因素造成，不应承担任何责任，原告同样无权以此为由解除合同；3、自2020年6月12日原告封门后，因原告原因导致被告无法腾退，对2020年6月12日之后的租金或占用费被告无义务支付；4、原告擅自对被告承租房屋断水、断电、封门，导致被告无法继续使用房屋，给被告造成极大损失，使合同难以继续履行，原告行为已构成根本违约，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任；5、即便被告与原告就租金产生分歧，原告也无权对被告租赁房屋内的物品进行留置，应当予以退还。被告（反诉原告）袁涛向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《易代储—仓储服务合同》于2020年7月3日解除；2、反诉被告退还反诉原告房屋押金68,133.33元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金107,604元；4、反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损失491,169元；5、反诉被告配合办理腾退，退还屋内物品；6、本案反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）易代储公司针对反诉请求辩称，1、原、被告双方的合同解除时间应为2020年6月26日；2、因被告（反诉原告）拖欠仓储费，导致合同解除，押金应首先抵扣所欠费用，不予退还，被告（反诉原告）应支付违约金，其损失由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，原告（反诉被告）易代储公司将其承租的际华三五零六纺织服装有限公司物业部分转租给被告（反诉原告）袁涛，双方签订了《易代储—仓储服务合同》，原告（反诉被告）易代储公司为甲方，被告（反诉原告）袁涛为乙方，约定甲方将位于武汉市东西湖区金银潭大道135号易代储武汉7号院库房提供给乙方作汽车修理厂使用，合同期限自2019年1月30日至2025年3月28日止，押金68,133.33元；仓储费1,120元/日，物业费75.6元/日，仓储费及物业费每12个月递增5%；免租期15天，自2019年1月30日至2019年2月13日止，免租期内免收仓储费；仓储费的付款时间除首笔款项外每次支付最迟于上一笔费用到期前3日支付；甲方同意并配合乙方对该租赁标的进行汽车修理厂的装修及相关设施的改造，包括相关汽修设备安装等。2.13约定，如合同中约定给予乙方免租期的，…若本合同因乙方原因提前终止或解除（包括但不限于乙方擅自解除合同、因乙方违约导致甲方解除合同等），视为乙方自始不享有该免租期优惠，乙方除依本合同约定向甲方支付违约金外，还应补交相当于免租期的仓储费。3.2约定，合同期内，若乙方未按合同约定的日期缴纳仓储费、水电费或物业管理费用，甲方有权按日收取月仓储费5%的滞纳金直至乙方补齐全部欠款为止；如乙方逾期超过5日，则甲方有权对乙方采取强制措施（包括但不限于停水、停电、封门、限制出入库等），期间造成的一切损失由乙方自行承担；若乙方逾期超过15个自然日，视为乙方放弃库内物品的所有权，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方支付90天仓储费作为违约金，并有权对库房内的乙方财物行使留置权并就所得款项优先受偿，不足部分甲方仍有权向乙方追偿。4.0约定，如双方因为不可抗力而造成损失时，甲乙双方互不向对方负责赔偿，因不可抗力导致合同终止或事实上不能履行的，双方互不承担违约责任。6.2约定，若本合同签订时双方约定仓储费或物业费按月计算，而本合同提前终止或有效期届满时计费租期不足整月的，不足整月的部分应按实际使用天数计算费用，换算公式为：（月仓储费+月物业费）×12/365×当月实际使用天数。7.1约定，因乙方违约导致合同解除或乙方擅自提前解除合同的，押金不予退还。合同签订后，原告（反诉被告）易代储公司依约将案涉库房提供给被告（反诉原告）袁涛使用，被告（反诉原告）袁涛依约向原告（反诉被告）易代储公司支付了押金68,133.33元和2019年1月30日至2020年1月31日仓储费及物业费、水电费。2020年1月23日，武汉市因暴发新冠××疫情而封城，暂停与疫情防控无关的生产经营。2020年2月起，被告（反诉原告）袁涛因暂停经营而未向原告（反诉被告）易代储公司继续支付租赁费及物业费。2020年4月8日，武汉市部分区域有条件性的解封，各行各业分批陆续恢复生产经营，同时湖北省、武汉市两级政府为支持中小微企业共渡难关均出台相关文件，倡议疫情期间，适当减免相关费用。2020年4月20日后，被告（反诉原告）袁涛恢复生产经营。2020年5月25日，原告（反诉被告）易代储公司向被告（反诉原告）袁涛出具《联系函》，载明原告（反诉被告）易代储公司同意对案涉库房减免租金，分三期减免，2020年6月1日至2020年6月30日期间租金中扣除36,845.17元，2021年6月1日至2021年6月30日期间租金中扣除22,107.1元，2022年6月1日至2022年6月30日期间租金中扣除14,738.07元。原告（反诉被告）易代储公司在《联系函》中还要求被告（反诉原告）袁涛于收到该函件后3个工作日内付清2020年2月1日至2020年5月31日租金共计153,156.36元，否则租金不予减免。2020年6月12日，原告（反诉被告）易代储公司对出租房屋采取了断水、断电、封门等措施，被告（反诉原告）袁涛停止经营，相关物品未能搬出。2020年5月28日，被告（反诉原告）袁涛以武汉鑫骏豪汽车服务有限公司等四家公司的名义向原告（反诉被告）易代储公司出具《联系函》，要求原告（反诉被告）易代储公司按照《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发[2020]5号）文件精神，国有企业作为出租方的，减免三个月房租，六个月房租减半。2020年6月25日，原告（反诉被告）易代储公司向被告（反诉原告）袁涛邮寄《关于解除的通知》（以下简称“《解除通知》”），载明因被告（反诉原告）袁涛自2020年2月1日起至2020年6月12日拖欠原告（反诉被告）易代储公司仓储费及物业费共计166,965.54元未付，超过合同约定逾期日期，被告（反诉原告）袁涛的行为已构成根本违约，原告（反诉被告）易代储公司通知被告（反诉原告）袁涛自《解除通知》送达之日起解除双方签订的《易代储—仓储服务合同》，同时押金不予退还，要求被告（反诉原告）袁涛支付（暂计至2020年6月12日）仓储费156,408元、物业费10,557.54元、违约金105,840元，合计272,805.54元，并要求被告（反诉原告）袁涛于收到《解除通知》之日起7日内支付上述款项并将库房原状返还、迁离库房。次日，被告（反诉原告）袁涛签收该邮件。2020年7月2日，原告（反诉被告）易代储公司向被告（反诉原告）袁涛邮寄《易代储—催缴函》（以下简称“《催缴函》”），要求被告（反诉原告）袁涛于2020年7月4日前支付2020年2月1日至2020年5月31日租金共计153,156.36元，如未支付完毕将按日收取月租金5%的违约金直至补齐欠款，同时原告（反诉被告）易代储公司有权视情况采取包括但不限于封门、限制出入库、停水、停电等强制措施。《催缴函》还载明，“经核实，考虑武汉市为新冠疫情重灾区，易代储公司作为民营企业积极响应政府决策，为贵司（袁涛）减免租金。（我司具体减免政策附《联系函》详表）”。次日，被告（反诉原告）袁涛签收该邮件。2020年7月2日，被告（反诉原告）袁涛向原告（反诉被告）易代储公司邮寄《告知函》，载明：因原、被告双方关于租金减免事宜多次协商未果，原告（反诉被告）易代储公司自2020年6月12日起对案涉库房采取断水、断电、封门等措施，致使被告（反诉原告）袁涛无法正常经营、造成损失，原告（反诉被告）易代储公司构成违约，被告（反诉原告）袁涛要求解除双方签订的《易代储—仓储服务合同》，并返还押金、支付违约金、赔偿损失等。次日，原告（反诉被告）易代储公司签收该邮件。另查明，案涉库房所在地武汉市东西湖区金银潭路135号，所有权为际华三五零六纺织服装有限公司，性质为国有独资公司。庭审中，原告（反诉被告）易代储公司作为总承租方，负责物业的管理并向次承租人收取相应的物业管理费用，但未提交出租方际华三五零六纺织服装有限公司没有按政策规定对其减免租金的证据。还查明，2020年2月9日，湖北省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发[2020]5号），明确对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半；鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用；……；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。本院认为，原告（反诉被告）易代储公司与被告（反诉原告）袁涛签订的《易代储—仓储服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。《易代储—仓储服务合同》的内容名为仓储服务合同，实为租赁，易代储公司为总租承租方，袁涛为分租方，出租方为际华三五零六纺织服装有限公司，为国有独资企业。1.关于案涉库房是否适用“3个月房租免收、6个月房租减半”政策。众所周知，2020年初，武汉暴发的新型冠状病毒××疫情是武汉前所未有的灾难，从2020年1月23日封城，同年4月8日部分区域有条件性的解封，该疫情在全球泛滥至今尚未结束，对全球的经济发展造成了毁灭性的打击。为此、湖北省、武汉市政府相继发布了《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，明确对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。本案中，案涉库房为际华三五零六纺织服装有限公司所有，该公司为国有独资公司，原告（反诉被告）易代储公司有权以湖北省、武汉市两级政府下发的文件向际华三五零六纺织服装有限公司主张租赁费的减免权。庭审中，原告（反诉被告）易代储公司并未提交其已向出租方际华三五零六纺织服装有限公司主张租赁费减免权未果的证据。按照公平原则，本案所涉库房的租赁费可以参照上述政策予以实行，即免收2020年2月1日至2020年4月30日租赁费，减半收取2020年5月1日至2020年10月31日租赁费。物业由原告（反诉被告）易代储公司统一管理，费用应由原告（反诉被告）易代储公司收取，故物业管理费不适用湖北省、武汉市两级政府发布的费用减免规定，被告（反诉原告）袁涛应如实交纳。2.关于《易代储—仓储服务合同》解除及是否存在违约问题。根据《易代储—仓储服务合同》4.0条约定，如双方因为不可抗力造成损失时，双方互不向对方赔偿；因不可抗力导致合同终止或事实上不能履行的，双方互不承担违约责任。全球暴发的新型冠状病毒××疫情，武汉市疫情尤其严重，属不可抗力，双方因合同履行问题发生争议后，原告（反诉被告）易代储公司于2020年6月12日对出租房采取了断水、断电、封门等措施，2020年6月26日向被告（反诉原告）袁涛发出《解除通知》，被告（反诉原告）袁涛随后也向原告（反诉被告）易代储公司发出了解除合同通知，双方解除合同的意见一致，故原、被告签订的《易代储—仓储服务合同》解除。依据《易代储—仓储服务合同》4.0条的规定，双方互不承担违约责任。3.关于《易代储—仓储服务合同》解除的后果。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租金结算问题，原告（反诉被告）易代储公司与被告（反诉原告）袁涛因不可抗力原因导致双方均要求解除合同，依据合同约定和法律规定互不赔偿损失，互不承担违约责任。结合合同解除前实际履行情况和相关政策规定，2020年2月1日至2020年4月30日为三个月的免租期，租金不付；物业费应按双方约定支付，即7,263.27元（2,421.09元×3个月）；因原告（反诉被告）易代储公司于2020年6月12日对案涉库房采取封门等措施，导致被告（反诉原告）袁涛无法继续使用该库房，故被告（反诉原告）袁涛仅支付2020年5月1日至2020年6月11日的租赁费减半，即24,419.72元（35,868元÷2+35,868元×12/365×11天÷2）及物业费3,296.66元（2,421.09元+2,421.09元×12/365×11天），以上合计34,979.65元。被告（反诉原告）袁涛已支付的押金68,133.33元应当予返还，可以冲抵租金，冲抵后原告（反诉被告）易代储公司应当向被告（反诉原告）袁涛返还剩余押金33,153.68元。关于逾期腾退库房造成案涉库房实际占用问题，因逾期腾退系由于原告（反诉被告）易代储公司封门所致，被告（反诉原告）袁涛不承担库房实际占用费用；对于被告（反诉原告）袁涛存放于库房内的物品，原告（反诉被告）易代储公司应予退还，退还过程中如有损失，另行主张权利。综上，对原告（反诉被告）易代储公司、被告（反诉原告）袁涛确认合同解除的诉讼请求予以支持；对原告（反诉被告）易代储公司要求被告（反诉原告）袁涛支付拖欠的租赁费、物业费合理部分的诉讼请求，予以支持，超出部分及违约金免租期优惠等的诉讼请求不予支持；对被告（反诉原告）袁涛要求原告（反诉被告）易代储公司退还租赁押金及返还租赁房屋内的物品的诉讼请求予以支持，其他不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司与被告（反诉原告）袁涛签订的《易代储—仓储服务合同》已解除；二、被告（反诉原告）袁涛向原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司支付2020年5月1日至2020年6月11日的租赁费及2020年2月1日至2020年6月11日的物业费，合计34,979.65元；三、原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司向被告（反诉原告）袁涛退还押金68,133.33元；上述二、三项冲抵后，原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）袁涛返还剩余押金33,153.68元；四、原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）袁涛向其租赁的位于武汉市东西湖区金银潭大道135号易代储武汉7号院库房内的所有物品；五、驳回原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司及被告（反诉原告）袁涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,992元，反诉案件受理费5,235元，共计22,227元，由原告（反诉被告）北京易代储科技有限公司负担10,344元、被告（反诉原告）袁涛负担11,883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  宋晨琳二〇二一年二月二十五日书记员  胡 琼