江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终484号上诉人（原审被告）:倪白鸽，女，1985年9月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人:袁正,江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:倪婷，女，1991年2月24日出生，住江苏省宿豫区。委托诉讼代理人:葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原审被告:张玉平，男，1962年10月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人倪白鸽、原审被告张玉平因与被上诉人倪婷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年2月8日进行公开听证。上诉人倪白鸽的委托诉讼代理人袁正、被上诉人倪婷的委托诉讼代理人葛修艳到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人倪白鸽上诉请求：1.依法撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1354号民事判决，发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人申请房屋差价鉴定的时间点有误，一审法院不应采纳此鉴定报告作为定案依据。上诉人于2020年1月15日就明确告知被上诉人双方已签的《房屋买卖合同》因没有取得张玉平授权而导致合同无法实际履行，所以，上诉人认为如果需要赔偿被上诉人房屋的差价，鉴定房屋价值的时间点应该是2020年1月15日。2.被上诉人在与上诉人签订买卖合同时没有尽到合理的审查义务，其本身存在一定过错。3.双方的买卖合同第五条中约定，被上诉人应于2020年1月10日前支付上诉人首付款10万元，被上诉人并没有按照合同约定履行首付款的支付义务，这也是2020年1月15日上诉人告知被上诉人不再出售此房屋的原因之一。被上诉人倪婷辩称：一审查明的事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人提出的各上诉请求所依据的事实和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告张玉平未答辩。倪婷向一审法院起诉请求：1.判令倪白鸽、张玉平双倍返还购房定金40000元，赔偿经济损失15000元；2.本案诉讼费、代理费由倪白鸽、张玉平承担。诉讼中，倪婷变更诉讼请求：1.解除案涉房屋买卖合同；2.判令倪白鸽、张玉平返还倪婷购房定金20000元、赔偿房屋差价损失37500元；3.本案诉讼费、鉴定费6850元、代理费3000元由倪白鸽、张玉平负担。一审法院认定事实：倪白鸽系张玉平的儿媳妇。2019年12月12日，张玉平（甲方出卖人、代理人倪白鸽）、倪婷（乙方、买受人）、宿迁尚成地产有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方房屋位于宿迁市宿豫区房屋；二、房屋证载面积70.04平方米，房屋以现状为准；三、上述房屋成交总价款为人民币49万元；四、乙方在签订合同时支付购房定金两万元给甲方。甲方收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此套房屋，否则定金归甲方所有；五、付款方式：（2）乙方在2020年1月10日前，支付甲方首付房款人民币10万元整，甲方收到首付款当日内，还清银行贷款，解除房屋一切债务或抵押（如是休息天，则顺延至下一个工作日），待甲方办完撤销房产抵押手续且贷款审批通过5个工作日内，配合乙方办理房屋产权土地使用权过户手续，剩余房款37万元整，由中介方协助办理二手房按揭贷款手续，待乙方取得贷款当日支付到甲方提供的银行账户。（3）如乙方实际取得的贷款数额不足以付清房款的，乙方必须将不足部分以现金形式在房屋交付前支付给甲方。（4）为保证房屋顺利交接，付首付款时，暂时缴纳人民币一万元在中介处，作为交房押金，中介出具凭据。在房屋交接时，物品和合同约定一致并结清居住费用，中介方现场付给甲方。十一、甲方签订本合同视为甲方房屋共有人（包括但不限于其配偶）已同意按本合同约定出售此套房屋，如因甲方共有人以及一切原因致使本合同无法履行的，甲方承担违约责任，5日内退回定金并赔偿乙方定金等额的违约金、退回已收首付款并支付同期消费贷款利率四倍的利息。甲乙双方任何一方委托的代理人以委托人名义签订本合同，代理人承担本合同约定的相关责任。十七、履约方因向违约方争取权益而支出的仲裁或诉讼费、律师费等费用由违约方承担。双方还约定了其他合同条款。甲方代理人倪白鸽、乙方倪婷在合同上签字，丙方宿迁尚成地产有限公司（以下简称尚成公司）在合同上加盖公章。同日，倪婷支付给尚成公司2万元，其中1万元尚成公司作为定金转付给倪白鸽，余下1万元保留在尚成公司处。2020年1月，倪白鸽以家人张玉平不同意出售涉案房屋为由，要求退还购房定金。后倪白鸽通过支付宝将定金1万元退还给尚成公司。倪婷确认2020年12月24日尚成公司已将2万元退还给倪婷；倪婷据此撤回要求倪白鸽、张玉平返还定金2万元的诉讼请求。一审法院又查明：2020年3月17日，涉案房屋登记所有权人为张玉平、刘某1。后张玉平、刘某1将涉案房屋出卖给案外人程某、刘某2，2020年3月30日，涉案房屋登记所有权人为程某、刘某2。一审法院另查明：诉讼过程中，倪婷申请对涉案房屋购买时至价格评估日房屋差价进行鉴定，一审法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋差价进行鉴定，该司于2020年7月出具评估报告，评估意见为案涉房屋于价值时点2020年6月23日的房地产市场总价值为52.75万元。倪婷为此支付评估费6850元。一审法院认为，《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，倪白鸽在没有代理权的情况下，以被代理人张玉平的名义与买受人倪婷签订《房屋买卖合同书》，被代理人张玉平当庭表示倪白鸽未经其同意出售其名下案涉房屋，现拒绝追认该合同，故上述房屋买卖合同对张玉平不发生效力，张玉平亦无需承担相关责任，相应民事责任由行为人倪白鸽承担。对倪婷提出的房屋差价损失金额，倪白鸽不认可，也不同意承担差价损失，为此倪婷申请司法鉴定，并依据评估机构出具的评估意见主张房屋差价损失37500元，倪白鸽对评估机构出具的评估报告真实性无异议，但辩称即使案涉房屋鉴定价值为52.75元，该房屋差价损失倪白鸽也不应承担；对此一审法院认为，倪白鸽在没有代理权的情况下与倪婷签订案涉房屋买卖合同，被代理人张玉平拒绝追认该合同，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人倪白鸽与相对人倪婷之间发生代理实施的法律行为的法律后果，即因倪白鸽实施的无权代理法律行为造成了相对人倪婷的损失，且房屋差价损失经依法评估、客观存在，对此倪白鸽负有赔偿责任。故对倪白鸽不应赔偿房屋差价损失的辩解意见，不予采信。倪婷确认中介尚成公司已退还其2万元，据此撤回要求倪白鸽返还定金2万元的诉讼请求，并撤回要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，对此依法照准。对于倪婷要求倪白鸽给付代理费支出3000元的诉讼请求，依据不足，不予支持。调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、倪白鸽于判决生效后三日内支付倪婷房屋差价损失37500元、鉴定评估费6850元；二、驳回倪婷的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，由倪白鸽负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.倪白鸽应否对购买房屋的差价损失承担赔偿责任；2.案涉房屋鉴定报告中的价格基准日是否合理，鉴定报告是否可以采信。关于本案第1个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”,在本案中，倪白鸽在没有代理权的情况下，以被代理人张玉平的名义与买受人倪婷签订《房屋买卖合同书》，被代理人张玉平在一审庭审中当庭表示倪白鸽未经其同意出售其名下案涉房屋，且将房屋另卖他人,视为其拒绝追认该合同，故案涉房屋买卖合同对张玉平不发生效力，相应民事责任由行为人倪白鸽承担。至于上诉人倪白鸽主张被上诉人倪婷对其代理权未进行合理审查，对损失的发生具有一定过错，应当分担本案损失的主张，经审查，在本案一审庭审期间，案涉房屋中介尚成公司具体经办人员张某以该公司名义于2020年2月28日出具情况说明，证实被上诉人倪婷、该公司对上诉人倪白鸽的代理权限进行了审查，但上诉人倪白鸽自称上述房产是其本人出资购买，只是挂在亲属张玉平名下。本院认为，被上诉人倪婷对被上诉人倪白鸽的代理权限已进行了合理审查，不存在过错，不应分担本案的损失,被上诉人因案涉买卖合同未履行遭受的损失应当由上诉人倪白鸽承担。关于本案第2个争议焦点，本院认为，案涉房屋鉴定报告中的价格基准日系为确定倪婷提出的房屋差价损失金额2提出，在上诉人倪白鸽于2020年1月15日明确要求解除买卖合同不再出售案涉房屋，且倪白鸽系无权代理的情况下，被上诉人倪婷作为非违约方也应在合理期间内另行购买房屋以减少损失。考虑在2020年1月下旬即开始受新型冠状病毒感染的××疫情影响，二手房买卖市场在2020年4月下旬才逐渐恢复正常，二手房市场恢复后被上诉人倪婷另行购买房屋客观上确实需要一定时间，以及双方处理涉案房屋买卖争议时倪婷在合理时间内存在对房屋实际所有权人追认倪白鸽的无权代理行为存在一定的期待等因素，第三方评估机构以2020年6月23日为案涉房屋价值的评估日符合事实和情理。依据第三方评估机构出具的2020年6月23日案涉房屋价值为52.75万元，该价格与案涉合同价格相差3.75万元，并以此确定被上诉人因另行购买其他房屋的差价损失为3.75万元并无明显不当，故该鉴定报告可以作为认定被上诉人另行购买房屋的差价损失依据。上诉人倪白鸽主张以2020年1月15日为房屋差价损失评估日无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人倪白鸽的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费909元，由上诉人倪白鸽负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  刘路路审判员  李 静二〇二一年二月二十六日书记员  李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。