河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终145号上诉人（原审原告）：深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司，住所地新乡市平原路与新中大道交汇处东南角世纪村营销中心售楼处二楼。法定代表人：全广平，经理。委托诉讼代理人：张志勇，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文娟，河南三多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘国富，男，1974年5月24日出生，汉族，住河南省新乡县。上诉人深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司（以下简称“世纪开元物业公司”）因与被上诉人刘国富排除妨害纠纷一案，由世纪开元物业公司以刘国富和张泽栋为被告诉至河南省新乡市红旗区人民法院，后世纪开元物业公司撤回对张泽栋的起诉，河南省新乡市红旗区人民法院于2020年11月22日作出（2020）豫0702民初5768号民事判决，刘国富不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世纪开元物业公司上诉请求：1.撤销新乡市红旗区人民法院(2020)豫0702民初5768号民事判决书,改判被上诉人将三楼阳台(阳光房三间、养鱼池一个、花池四个)和楼道墙壁恢复原状,排除对三楼阳台的妨碍;2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人刘国富排除妨害纠纷一案,新乡市红旗区人民法院(2020)豫0702民初5768号民事判决书以上诉人“未提交证据证明被上诉人行为造成排水不畅及有安全隐患”为由,判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误,与本案事实不符。被上诉人非法使用相邻物业,上诉人提供有相应的证据(照片),被上诉人自己也予以承认,而且一审法院的主审法官也认真负责地到现场进行了勘验,可谓“铁证如山”。被上诉人的这一行为,并没有得到平台下的二楼业主的同意,上诉人作为物业服务和管理部门，根据《临时管理规约》第三十二条约定的“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼”,有义务和权利代表业主提起诉讼,请求排除妨害。排水不畅和安全隐患仅仅是被上诉人不当使用相邻物业现实或可能造成的妨害之一,最主要的是没有征得二楼业主及其他相邻业主的同意。原判的判决理由和判决结果在事实上形成对被上诉人不当行为的支持,实际上损害了上诉人的管理权以及二楼业主及其他相邻业主的权利。刘国富辩称，上诉人说的阳光房三间不对，是两间。前期物业协议不是刘国富的签字。上诉人说没有经过相邻物业的同意也与事实不符，刘国富使用案涉平台已经三楼相邻业主的同意。同意一审判决。世纪开元物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘国富将三楼阳台（阳光房三间、养鱼池一个、花池四个）和楼道墙壁恢复原状，排除对三楼阳台的妨碍；2、刘国富承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘国富购买有世纪村小区16号楼2单元2404室。世纪开元物业公司系为世纪村小区提供物业服务的物业公司。刘国富后将16号楼2单元4楼楼道的窗户打通，其通过该通道进入到三楼平台在该平台上搭建有阳光房，并垒砌有养鱼池和花池。现世纪开元物业公司诉至法院，要求刘国富排除妨害。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案世纪开元物业公司未提交证据证明刘国富行为造成排水不畅及有安全隐患，故对于世纪开元物业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由深圳市世纪开元物业服务有限公司新乡分公司负担。本院经审理查明，2014年10月13日，张泽栋、王春艳同新乡市深业地产有限公司签定商品房买卖合同购买了位于新乡市××与××大道××字交叉口东南角世纪村××楼××单元××室的房产。该房产现由刘国富、韩芳共同共有。2014年11月2日,世纪开元物业公司（甲方）同张泽栋（乙方）就案涉房屋签订有《前期物业管理服务协议》，该协议载明有“……二、乙方的权利义务……6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……7、转让房屋时,事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;受让方需到管理处办理入住事宜……9、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益……”；同日，张泽栋还在《临时管理规约》附页的“承诺书”中签名，该《临时管理规约》中载明有“……第十八条本物业管理区域内禁止下列行为:……2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物共用设施设备;3违章搭建、私设摊点……第三十二条业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼……第三十七条业主主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约……”，该《临时管理规约》附页的承诺书载明“一、确认已详细阅读新乡市深业地产有限公司(建设单位)制定的“深业世纪村(项目名称)临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”);二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约;三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任;四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业,建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前,本承诺继续有效……”。刘国富称，案涉房屋最初系其用张泽栋的名义购买，2014年10月13日的商品房买卖合同中张泽栋及王春艳的签名系其代签，2018年该房变更至其名下，2014年11月2日的入住收费通知单、前期物业服务协议、临时管理规约承诺书、2018年7月2日整改通知书、2019年4月16日整改通知书中张泽栋的签名都不是张泽栋所签，2019年4月16日整改通知书中刘国富的签名系其所签，世纪开元物业公司称上述张泽栋的签名均系张泽栋所签。刘国富认可其于2015年4月将案涉房产所在的16号楼2单元4楼楼道的窗户打通为一通道，并在该16号楼2单元4楼外的涉案平台上占用100平方米，铺了地板砖，修建阳光房两间、鱼池一个、花池四个及花木架，并称其修建行为已经过世纪开元物业谭经理同意，且邻居也都同意了，也认可其相关建设行为未到相关部门办理相关手续。世纪开元物业公司称阳光房是两间，起诉三间系笔误。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，案涉世纪村16号楼2单元2404室最初系刘国富用张泽栋的名义购买，现该房在刘国富名下。世纪开元物业公司提交的证据显示，该房屋业主在入住该房屋时，签订有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》及《临时管理规约》附页的“承诺书”，则刘国富现作为该房屋及案涉世纪村小区业主，应当遵守该《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。同时，刘国富作为案涉世纪村小区的业主，对其专有的房屋享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，且应当遵守法律、法规以及管理规约。现刘国富将该世纪村16号楼2单元4楼楼道与4楼外的平台之间窗户拆除、改建打通为一通道，并在4楼外、3楼楼顶的平台建有阳光房2间、鱼池1个、花池4个。刘国富的该改建及建设行为侵犯了其他业主对共有部分的权利，且违反了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》的规定，也未经相关部门审批，故世纪开元物业公司作为该小区的物业服务企业起诉请求刘国富排除妨害，将楼道窗户恢复原状并拆除所建阳光房及花池、鱼池，有事实根据及法律依据，应予支持。综上所述，世纪开元物业公司的上诉请求成立，本院予以支持，原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初5768号民事判决；二、刘国富于本判决生效后三十日内将位于新乡市平原路与新中大道十字交叉口东南角世纪村16号楼2单元4楼楼道通向4楼外平台的通道恢复原状，拆除建于4楼外平台上的阳光房2间、鱼池1个、花池4个并恢复原状。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘国富负担。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二一年二月十八日书记员  谭俊周