江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初4291号原告：于浩，男，1990年10月15日生，汉族，住靖江市。原告：张云，女，1990年1月12日生，汉族，住。被告：陆亚南，男，1979年2月13日生，汉族，住靖江市。被告：王惠，女，1981年4月4日生，汉族，住靖江市。两被告共同委托诉讼代理人：陈帆，江苏苏泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陆野，江苏苏泰律师事务所实习律师。原告于浩、张云与被告陆亚南、王惠为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于浩、张云，被告陆亚南、王惠及两被告共同委托诉讼代理人陈帆、陆野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还两原告购房款75万元并支付利息（以75万元为基数按照年利率4.35%从2020年7月24日起计算至实际给付之日止）2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2020年1月21日，原、被告四方签署了《房屋买卖合同》，约定二原告购买二被告位于靖江碧桂园望江路68号翡翠滨江花园的房屋[不动产权证号苏（2019)靖江不动产权第0013210号]，房屋面积为136.6平方米，房屋总价为157.5万元，房款于2020年1月21日前支付70万元，于2020年4月10日前支付50万元，于2021年8月25日前支付37.5万元。因被告房屋购买未满两年，无法办理过户，双方约定，在原告付清第二笔50万元时，被告配合做他项权证。合同签订后，原告于2020年1月21日支付了70万元，被告当日交付了房屋钥匙。原告接收的房屋是毛坯房，接收后并未装修。因新冠疫情的影响，原告资金紧张，与被告协商延长付款期限，被告同意对第二笔购房款的支付期限延期到2020年5月11日。2020年5月11日，原告又支付了5万元给被告。当准备支付第二笔剩余45万元时，为避免风险，原告提出由第三方中介代收或者在办理他项权登记时同时支付，被告明确拒绝，为此，双方产生争议，合同未能继续履行。2020年5月25日，被告向原告送达《解除合同通知》，认为原告未能按时付款，通知到达日，立即解除双方房屋买卖合同。当日，原告在微信群里明确表示不同意解除，但后续对于二期购房款支付的方式问题双方一直没有达成一致，原告也怀疑被告是否会按约进行他项权登记。2020年7月21日，原告向被告发了关于对《解除合同通知》的复函以及房屋钥匙，同意被告提出的解除合同的要求，并请被告返还己收取的75万元购房款，同时提醒被告及时止损，合同解除后房屋上产生的一切后果都由被告自行承担。被告于2020年7月24日收函后表示不予退还购房款，认为原告支付的75万元不足以支付违约金。原告认为，房屋买卖合同已经解除，被告应当退还购房款75万元。被告没有及时退还购房款，构成原告利息损失，原告主张按年利率4.35%计付利息。两被告答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。对于原告所述2020年1月21日双方签订房屋买卖合同的事实无异议，约定内容即是书面合同。合同签订后，原告2020年1月21日支付了定金10万元，被告当日交付了房屋钥匙。同年1月22日，原告支付房款60万元。依据合同约定，在原告付清50万元整时，被告配合原告办理房屋他项权证，但是原告从4月10日起逾期支付，经被告催要，原告迟迟未足额支付该50万元。原告在4月30日表示延期到2020年5月11日，被告同意，然原告2020年5月11日仅支付被告5万元。对于原告所述之所以没付45万元是因为被告拒绝办理他项登记不属实。2020年5月25日，被告通过邮政快递向原告发了《解除合同通知》并发送在包含原、被告及房产中介在内的微信群内，因原告未能按时付款，通知立即解除双方房屋买卖合同。当日，原告收到通知向被告发出第一份关于《解除合同通知》的复函，表示拒绝解除合同，并表示将于5月30日前支付购房款，并且主动愿意承担逾期付款利息，但未履行。2020年7月24日，被告收到原告发的第二份关于对《解除合同通知》的复函，表示同意解除合同，要求被告退还已经支付的购房款75万元。被告认为，原告未按合同约定支付购房款，已经构成违约，在原告收到被告的解除合同通知之日，即2020年5月25日，房屋买卖合同已经解除。原告应承担违约责任。被告主张扣除购房定金10万元以及被告因前期履行合同造成的各项损失1万元之后只同意退还原告购房款64万元。另，由于被告未预计到该合同因为原告的违约而不能履行，因此需要等房屋卖掉之后再退还原告购房款。本院经审理查明，2020年1月21日，原、被告签署了《房屋买卖合同》一份，约定两原告向两被告购买位于靖江碧桂园望江路68号翡翠滨江花园的房屋[不动产权证号苏（2019)靖江不动产权第0013210号]，房屋面积为136.6平方米，房屋总价为157.5万元。双方约定定金10万元，房款于2020年1月21日前支付70万元（含定金），于2020年4月10日前支付50万元（做他项），于2021年8月25日前支付37.5万元，两被告在2020年1月21日前将房屋交付原告。双方还约定，因房屋暂未满两年，交70万元时交付房屋；付清50万元时做他项权证，可以过户的时候双方无条件配合过户。关于违约责任，双方约定，如卖方违约则退还房款并支付违约金至购房款20%，如买方违约，定金不退，卖方违约需双倍返还定金并赔偿经济损失3000元等，合同签字盖章生效。合同签订后，两原告于2020年1月21日向两被告支付定金10万元，次日支付购房首付款60万元。2020年4月10日前，两原告未能支付50万元，被告催要后，原、被告协商约定延期至2020年5月11日。2020年5月11日两原告仅支付房款5万元，余款未付。2020年5月25日两被告通过中介向两原告转交送达《解除合同通知书》，内容为解除双方房屋买卖合同，并要求原告承担违约金和赔偿损失5万元。当日，两原告表示不同意解除合同。2020年7月24日，两原告通过中介向两被告转交送达《解除合同通知的复函》，表示同意被告提出的解除合同通知，要求被告返还购房款75万元，随函移交了房屋钥匙。原告占有房屋期间未进行房屋装修。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、解除合同通知的复函，被告提交的解除合同通知书、回函及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告未按照约定期限支付50万元，经被告催要后，原告仍然未能在被告认可的2020年5月11日前履行款项支付义务，且经被告催要无果，原告构成违约，被告依法享有法定解除权。原告述称系因被告不同意依照约定办理他项权证，才不支付其余45万元，遭被告否认，亦未能提供证据证明，本院不予采信。被告于2020年5月25日通知原告解除合同，原告当日收到后未在合理期限内针对合同解除提起诉讼，案涉房屋买卖合同于该通知到达之日已解除。合同解除后，原告负有返还房屋的义务，被告负有返还购房款的义务，现原告已经返还房屋，被告应当及时返还购房款。双方约定并实际交付了履约定金10万元，现原告违约，适用定金罚则，被告无需退还该定金。被告辩称尚有超过定金金额的损失，然未能举证证明，本院不予采信。故被告应当退还原告购房款金额为65万元。被告未及时退还购房款，导致原告损失，原告有权主张利息损失，但考虑到原告在复函中要求的返还购房款时间为收到通知后7日内，故利息损失自2020年8月1日起计算较为适宜。原告主张利息损失按年利率4.35%计算并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十七条的规定，判决如下：被告陆亚南、王惠于本判决生效后十日内返还原告于浩、张云购房款65万元并支付利息（以65万元为基数按照年利率4.35%从2020年8月1日起计算至实际给付之日止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11335元，由原告于浩、张云负担1512元，被告陆亚南、王惠负担9823元（两原告负担部分已交纳，两被告负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并根据对方当事人数量提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌 达人民陪审员  王国荣人民陪审员  王杰铭二〇二一年二月二十五日书 记 员  朱 琴附：本案引用法律《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。