广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6113号原告（反诉被告）：熊浩，男，1989年10月5日出生，汉族，住湖北省蕲春县××××××××××，公民身份号码421××××××××××××814。委托诉讼代理人：周满满，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市三水深业地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××自编01房，统一社会信用代码914×××××××××××614J。法定代理人：邓勇翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，该公司员工。委托诉讼代理人：王延帅，该公司员工（委托诉讼代理时间至2021年1月20日结束）。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工（自2021年1月21日起接受委托）。熊浩与佛山市三水深业地产有限公司（以下简称深业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，深业公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。第一次开庭时，熊浩及其委托代理人周满满与深业公司的委托诉讼代理人卢杰恩、王延帅到庭参加诉讼；第二次开庭时，熊浩及其委托代理人周满满与深业公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除熊浩与深业公司于2019年10月19日签订的《云海林语花园商品房认购书》；2.判令深业公司返还熊浩因购房已支出的购房定金20000元、首期款209124元及服务费40000元；3.本案诉讼费由被告深业公司承担。诉讼中，熊浩将第一项诉讼请求变更为解除熊浩与深业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：2019年10月19日，熊浩与深业公司签订《云海林语花园商品房认购书》。认购书约定熊浩支付定金20000元，2019年10月21日前支付首期房款209124元，余款2019年10月21日前办理完毕银行按揭贷款手续，若最终银行批准的按揭贷款低于原告申请金额，差额部分由原告在银行最终审批之日起10日内付清。签约时，深业公司销售人员口头承诺若银行按揭被拒导致原告无法履行付款义务的，深业公司将退还原告已支付的购房款。后熊浩向银行申请贷款被拒，熊浩多次向深业公司主张返还已支付房款，深业公司拒不退还原告已支付款项269124元（含购房定金、首付款及服务费），故诉至法院。深业公司辩称，一、深业公司已与熊浩签订《商品房买卖合同（预售）》，且该合同已经办理网签手续，熊浩应当依据合同约定办理银行按揭手续，但熊浩事实上因其个人信用卡逾期问题导致银行未能成功放款，且原告一直不愿清偿信用卡逾期款，导致合同无法继续履行。根据双方签订的补充协议，若熊浩违约导致合同解除，深业公司有权依照补充协议第二条第一款第四项约定要求熊浩按照总房款的10%支付违约金，同时要求熊浩配合深业公司注销网签合同备案手续。二、双方在房屋买卖合同中约定了采取按揭贷款形式付款并办理了网签手续，现熊浩要求解除合同，其根本原因在于熊浩对外欠债导致银行拒绝放款。熊浩应按照合同约定采取一次性付款的方式来弥补其违约行为。但熊浩起诉主张解除合同、退还首期款，已明显违约，应承担违约责任。且案涉房屋买卖合同已网签备案，所以深业公司请求法院在处理本案时一并判令熊浩协助深业公司注销网签备案手续。三、购房服务费40000元的收款主体非深业公司，与深业公司无关，熊浩应向收款中介公司追讨。深业公司向本院提出反诉请求：1.熊浩协助深业公司办理网签合同注销手续；2.熊浩按照房屋总价款10%的标准向深业公司支付违约金75912.4元。事实和理由：深业公司与熊浩于2019年11月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定熊浩以759124元购买深业公司开发的佛山市三水区×××××××××××××××××××××的商品房，付款方式为按揭付款。其后，双方签订了《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，第二条第一款第1点约定“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金”。现熊浩无正当理由单方要求终止《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，深业公司有权根据法律规定及上述合同约定要求熊浩按照《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》约定扣除案涉商品房总价款的10%即75912.4元作为违约金赔偿深业公司损失，且有权直接在熊浩已付房款中扣除该违约金。综上，因熊浩向贵院提起诉讼要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，现深业公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉。熊浩对深业公司的反诉辩称，1.深业公司销售人员张仁华明知道熊浩在签订合同时征信已不过关及首期款不足的情况下，还帮助熊浩联系办理首付贷款，让熊浩继续办理按揭手续，导致熊浩后期按揭压力越来越大，无法继续履行合同；2.签订合同后，深业公司销售人员张仁华没有告知熊浩不能贷款的后果和损失，熊浩在深业公司存在隐瞒告知、欺诈的情况下才签订了合同；3.深业公司主张按照涉案商品房总价款的10%计算违约金的数额明显过高，应当按照定金20000元的定金法则来计算违约金。熊浩在诉讼中提供证据如下：1.《服务协议》《结算确认书》各一份，证明熊浩因购房合理支出40000元。2.银行卡刷卡存根一张，证明原告于2019年10月19日支出购房定金20000元。3.《云海林语花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》一份，证明认购书是熊浩、深业公司的真实意思表示，合法有效。4.收据、银行卡刷卡存根各二张，证明熊浩分别于2019年10月30日、2019年11月12日支付房价款139124元及70000元，熊浩已按照认购协议履行自身义务。5.熊浩与深业公司销售人员张仁华的微信聊天记录一份，证明张仁华安排人员给熊浩办理首付贷，期间亦由张仁华一直跟进。6.个人征信信用报告一份，证明熊浩的信用情况。深业公司在诉讼中提供《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》各一份，证明案涉买卖合同已办理网签备案手续，双方应当依据合同约定履行相关权利义务。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即熊浩提供的证据2-证据6，本院予以确认并在卷佐证。深业公司对熊浩提供的证据1以及熊浩对深业公司提供的证据的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年10月19日，熊浩作为乙方（买受人）与深业公司作为甲方（出卖人）签订《云海林语花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》，约定熊浩向深业公司认购云海林语花园（佛山恒大云东海）26座202号房，总金额为759124元。上述认购书第一条约定熊浩签署认购书时，支付20000元作为定金。第二条约定熊浩选择按揭付款，须于2019年10月21日前支付首期房款209124元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款53万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。2019年11月12日，熊浩与深业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××105），约定熊浩向深业公司购买上述房屋，双方对案涉房屋总房价及付款方式的约定与《云海林语花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》一致。该合同第八条约定逾期付款责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指……采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十八条约定对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，深业公司与熊浩签订《合同补充协议》，该协议的第二条第一项第三点约定双方同意本合同第七条补充如下：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。熊浩分别于2019年10月19日、2019年10月30日、2019年11月12日向深业公司支付定金20000元及首期房款139124元、70000元,共计229124元。之后，熊浩因征信出现问题导致无法通过银行按揭贷款审批。熊浩在庭审中同意将违约金数额调整为40000元。另查明，2019年10月19日，熊浩与广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）签订《服务协议》。该条款下方用加粗黑色字体特别提示：新臣公司接受熊浩委托为熊浩提供购房服务，新臣公司不是开发商的代理，新臣公司收取的服务费不是购房款的一部分。同日熊浩向新臣公司支付服务费40000元。本院认为，熊浩与深业公司签订《云海林语花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××105）的意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。合同签订后，熊浩因征信出现问题无法通过银行按揭贷款审批后未能依约向深业公司付清剩余购房款的行为，已构成违约。现熊浩、深业公司在诉讼过程中一致同意解除《商品房买卖合同（预售）》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，熊浩主张解除上述合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，熊浩主张深业公司返还购房款229124元（含定金部分），于法有据，本院予以支持。关于熊浩主张深业公司退还购房服务费40000元的问题。因该服务费是案外人新臣公司向熊浩收取的服务费，是熊浩与新臣公司之间因其他合同关系所产生，与本案非同一法律关系；且熊浩与新臣公司签订的《服务协议》已明确向熊浩告知新臣公司非开发商的代理，上述服务费亦非购房款的一部分。故熊浩的上述主张，无理无据，本院不予支持。关于熊浩应承担的违约责任问题。深业公司主张熊浩按照商品房总价的10%支付违约金，熊浩提出该违约金标准约定过高，请求本院予以适当减少。本院以深业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为熊浩提出将违约金数额调整为40000元的主张，合理，本院确定熊浩应向深业公司支付违约金40000元。熊浩虽主张深业公司就案涉合同解除存在过错，但熊浩提供的现有证据不足以证明其主张，故熊浩的上述主张，无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，本院对熊浩应向深业公司支付的违约金在深业公司应向熊浩退还的购房款中予以抵扣。关于深业公司主张熊浩协助办理网签合同备案注销手续的问题。因深业公司、熊浩已就《商品房买卖合同（现售）》办理了网签手续，合同解除后，相关的网签手续需要双方共同办理注销，故深业公司的上述主张，有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊浩与被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司于2019年11月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201××××××××105）；二、被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）熊浩退还购房款229124元；三、原告（反诉被告）熊浩在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司支付违约金40000元；四、上述第二、三项判决确定的债务相互抵扣后，被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向（反诉被告）熊浩退还购房款189124元；五、原告（反诉被告）熊浩于本判决发生法律效力之日起二十日内协助被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司办理位于佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××××屋的网签合同注销手续；六、驳回原告（反诉被告）熊浩的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5896元（熊浩已预交），由熊浩负担876元、佛山市三水深业地产有限公司负担5020元；反诉案件受理费849元（深业公司已预交），由熊浩负担447元、佛山市三水深业地产有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二一年二月八日书记员  林平峰