湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终57号上诉人（原审原告）：梁吉文，男，1982年10月3日出生，汉族，农民，住宁远县。上诉人（原审原告）：雷格丽，女，1984年10月27日出生，汉族，农民，住宁远县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李洪斌，湖南恳业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁远鸿泰房地产有限公司。法定代表人：李加才，经理。委托诉讼代理人：文海军，湖南富航律师事务所律师。上诉人梁吉文、雷格丽因与被上诉人宁远鸿泰房地产有限公司（以下简称：鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月1日在第七审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人梁吉文及梁吉文、雷格丽的委托诉讼代理人李洪斌，被上诉人鸿泰公司的委托诉讼代理人文海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁吉文、雷格丽上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。具体如下：1、确认双方商品房销售合同第12条第2款，即“逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”无效；2、判令鸿泰公司从2019年元月1日起支付逾期交房违约金；3、判令鸿泰公司以上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准，自2019年元月1日至2020年10月1日向上诉人支付逾期交房违约金人民币25,746元，后期继续按此标准支付；4、判令被上诉人在本判决生效之日起2个月内，向上诉人交付符合法律规定条件的房屋。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审依据被上诉人提供的6号证据，认定存在不可抗力，让被上诉人完全免责属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。涉案合同中违约金的条款是不公平的，应该确认无效，且涉案合同系格式合同，是否公平应由被上诉人承担举证责任。三、一审判决结果明显违反公平正义。被上诉人鸿泰公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。被上诉人开发该宗房产取得了一系列的合法手续，取得了土地使用权证，规划证、商品房预售许可证，开发该宗房产的所有手续均是齐全；之所以没有将房屋交付给上诉方，是有法定的事实抗辩理由，由于消防验收时职能部门发生了变化，体制改革后消防验收由消防队划给了国土部门和应急局成立的新部门，该部门成立以后没有人员导致被上诉人申请验收的部门无法确定这个事情，这是造成不能交房最主要的客观因素。在合同履行过程中，被上诉方的房屋已经大部分交付使用且入住了，也在陆续办理不动产权证给购房方，且我们也信件函告了上诉人其提供资料办理不动产证，其也没有提供相关资料。二、双方签订的合同不存在不公平的问题，合同是宁远县房产局提供的格式化合同，并非由开发商制作的，其内容是不准更改的，是带有很强的政策性的。假设该合同不公平，很明显双方签订合同到上诉方提起诉讼时，超过了提起无效之诉的时间。梁吉文、雷格丽向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方商品房销售合同第12条第2款，即“逾期超过60日未交交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”无效；2、判令被告从2019年1月1日起向原告支付逾期交房违约金；3、判令被告以原告已付购房款为基数，按每月万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至起诉之日止计19,600元，后期继续支付；4、判令被告在本判决生效之日起2个月内，向原告交付符合法律规定条件的房屋；否则，向原告额外支付人民币5000元的惩罚性违约金；5、判令被告赔偿逾期交房而给原告造成的租房租金损失人民币13,000元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年12月13日二原告与被告签订《宁远县商品房买卖合同》，约定由二原告购房被告开发的位于宁远县园艺路北侧的南城御园x幢x单元x层x-xxx号商品房，房屋总价款为408,684元；合同还约定：一、（第七条付款方式和期限）买受人采用贷款方式付款，须于2017年12月13日前支付首付款108,684元，余款300,000元向宁远农村商业银行申请贷款支付。（第八条逾期付款责任）除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。二、（第九条商品房交付条件）该商品房交付时应当符合下列第（1.2.3）第3项条件：1、该栋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件；2、该商品房已取得经宁远县房产局审核的房屋测绘成果报告；3、该房地产开发项目经验收合格，取得宁远县房产局的备案证明文件。房地产开发项目分期开发的，可分期验收。三、（第十一条交付时间和手续）出卖人应在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不能出示或出示不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。四、（第十二条逾期交付责任）除不可抗力外，出卖人逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金。2019年2月22日被告鸿泰公司发出公告通知南城御园x号、x号、x号、x号、x号业主收房，二原告以未达到交付条件为由拒绝收房。2020年5月14日，二原告以被告鸿泰公司未依约交房为由向本院提起诉讼。另查明，永州市城乡规划测绘信息中心于2018年12月19日向被告鸿泰公司出具了《南城御园规划核实测绘报告书》。被告鸿泰公司于2018年12月6日提交了《宁远县建设工程竣工规划核实申请表（建筑类）》，宁远县建设工程质量安全监督站于2019年2月22日在出具《监督单位的质量评价》中审核：“该工程竣工备案验收，要求施工方按返工意见书要求整改到位后，同意竣工备案”。经查实，监理单位于2019年1月19日要求施工的单位整改的质量问题，施工单位于2019年2月18日前已整改完毕，宁远县建设工程质量安全监督管理站于2019年2月22日再次进行复查时，土建部分已达到交房使用标准并出具了质量监督报告。勘察、设计、施工、监理、建设单位对该项目验收合格，于2019年2月20日同意备案。被告鸿泰公司于2018年12月向宁远县建设工程质量安全监督站提出了南城御园小区的验收申请，宁远县建设工程质量安全监督站对小区土建部分进行了验收并出具了质量监督报告；因消防验收的职能部门没有明确，消防不能验收而导致该小区未进行综合验收；后又因综合验收的职能部门发生重大改制，因而南城御园小区的综合验收推迟至今未完成。被告鸿泰公司于2018年年底向宁远县住建局申请办理规划核实，由于机构改制，宁远县住建局未办结此项目；后被告鸿泰公司于2020年1月向宁远县城乡规划技术信息服务中心申请办理规划条件核实，因疫情原因推迟，现尚在办理中。一审法院认为，二原告与被告签订的《宁远县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。双方主要的争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.若逾期交房，是否存在不可抗力因素；3.双方约定从超过之日起按每月500元支付逾期交房违约金是否显失公平。一、被告是否存在逾期交房的事实。根据双方签订的合同第九条约定，被告交付房屋必须同时具备以下条件：……3、该房地产开发项目经验收合格，取得宁远县房产局的备案证明文件。第十一条约定，出卖人应在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不能出示或出示不齐全的，不能满足第九条（3）项约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，被告至今尚未完成综合验收，未具备合同约定的房屋交付条件，因此，即便被告在具备房屋交付条件前已通知各业主交房，也有部分业主入住等事实，但因涉案房屋不具备合同约定的交付要件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告自行承担，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。二、被告逾期交房是否存在不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告抗辩称逾期交房系因相关部门职能发生了变动和下雨等不可抗力因素影响，要求免除其责任。本院认为，1、被告提供的7号证据宁远县气象局出具的《气象资料》仅能证明2017年、2018年全年降水日数，不能证明原、被告订立合同后宁远县出现了重大自然灾害或者明显多于往年的足以影响施工的恶劣天气，故被告辩称的下雨天气不属于不可抗力，该抗辩理由不能成立。2、被告提供的6号证据证明，因政府职能机构工作职能重大改制，致使南城御园小区消防未能验收，以致该小区综合验收未能完成，该情况确对房屋交付产生了直接影响且为不可归责于被告的客观因素造成，属于不可抗力，故对被告要求免除其逾期交房的违约责任的抗辩理由，法院予以采纳；对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持；对二原告要求被告赔偿因逾期交房而给其造成的租金损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。另二原告诉请要求被告在判决生效之日起二个月内向其交付符合法律规定条件的房屋，因不可抗力尚未消除，法院对该诉讼请求不予支持。三、双方约定的违约金是否显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方在合同中分别对双方的违约责任进行了约定：第八条：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。第十二条：除不可抗力外，出卖人逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金。由此可见，逾期付款的违约金是按逾期时间以应付款项为基数计算，逾期交房的违约金是按超过之日每月以固定数额累计，二者计算依据不同，并未存在原告诉称的显失公平的情形，且原告亦未提供其他证据佐证被告有利用优势或对方没有经验致使双方的权利义务明显违反等价有偿原则的情形，故原告以双方签订《宁远县商品房买卖合同》第二十条第二款即：“逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”显失公平为由诉请要求认定该条款无效，于法无据，法院不予支持。另关于原告要求被告支付5000元惩罚性赔偿金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告梁吉文、雷格丽的诉讼请求。案件受理费740元，由原告梁吉文、雷格丽负担。二审期间，上诉人向本院提交了一份证据。中共宁远县委办公室文件，拟证明：1、被上诉人延期交房，2、未经规划核实验收，3、未经工程质量、消防竣工验收擅自交付使用，4、被上诉人延期交房纯属自身原因，与一审所说的“政府因素”“不可抗力”毫无关系。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，关联性有异议，该份证据形成的时间是2020年12月16日，如果按照内容记载被上诉方有延期交房未经规划核实验收未经消防验收擅自交房使用的话，那么被上诉方就不可能为购房户办理不动产权证。被上诉方没有将房屋交付给上诉方使用，有两个原因，一是被上诉人通知上诉方去收房，上诉方没有去；二是消防验收原因。宁远县委不是直接管理房产开发的主管部门，这些内容应当由直属的职能部门提供相应的证据。如果手续不合法，职能部门不可能允许办理不动产权证。被上诉人向本院提交了三份证据。证据一、不动产权证书，拟证明被上诉人开发的房产已经为购房者办理了不动产权证书；证据二、邮件交寄单（收据），拟证明被上诉人通知上诉人提供资料办理不动产权证书；证据三、消防工程备案凭证，拟证明被上诉人开发的房产消防已经验收合格。上诉人质证称，对证据一的真实性、合法性有异议，被上诉方应该向法庭提供房屋达到验收条件、达到了宁远县委指出的不足的地方的证据；对证据二的关联性有异议，收房都没收就通知办理不动产权证，明显关联性相差太远，该份邮寄单明显是为了应付该次诉讼弄出的东西；对证据三不认可，他们在一审的时候很多不存在的东西都能造出来，应该以验收手续为准。本院认证认为，上诉人提交的证据与本案的处理没有直接联系，且不能达到其欲证明的目的，对其证据本院不予采纳；被上诉人提交的不动产权证书、消防工程备案凭证证据客观真实，证实本案涉案南城御园小区房屋已开始发放不动产权证书，且已进行了消防验收备案，对上述证据本院予以确认。本院二审除上述查明的事实外，其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《宁远县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。二审双方争议的焦点即：一、合同约定的违约金条款是否有效。二、关于被上诉人逾期交房是否应承担违约责任的问题。一、关于合同约定的违约金条款是否有效的问题。双方在《宁远县商品房买卖合同》第二十条第二款约定：“除不可抗力外，出卖人逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”。上诉人梁吉文、雷格丽认为该条款“显失公平”，应当认定无效。因上述条款并没有属于合同法规定的无效情形，上诉人也没有在合同签订后及时行使撤销权，也未提供证据证实被上诉人有利用优势免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形；同时，涉案合同系由宁远县房产局统一拟制并提供，排除了被上诉人利用自身优势制作“显失公平”条约的条件，故本院对上诉人以上述条款显失公平为由，要求适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对上述约定进行调整，认定该条款无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。二、关于被上诉人逾期交房是否应承担违约责任的问题。经查实，本案被上诉人鸿泰公司于2019年2月18日前对涉案房屋的质量问题已整改完毕，宁远县建设工程质量安全监督管理站于2019年2月22日再次进行复查时，土建部分已达到交房使用标准并出具了质量监督报告。勘察、设计、施工、监理、建设单位对该项目验收合格，于2019年2月20日同意备案。鸿泰公司于2018年12月向宁远县建设工程质量安全监督站提出了南城御园小区的验收申请，宁远县建设工程质量安全监督站对小区土建部分进行了验收并出具了质量监督报告；因消防验收的职能部门没有明确，消防不能验收而导致该小区未进行综合验收，涉案房屋未能依据合同的约定在规定的时间进行交房，该情形为不可归责于被上诉人的客观因素造成，属于不可抗力。我国法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，故应依法免除被上诉人逾期交房的违约责任。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。现涉案房屋已通过消防验收，并开始发放不动产权证书，交付房屋的条件已经成就，双方应当按合同约定，相互配合，完成涉案房屋的交付。综上所述，上诉人梁吉文、雷格丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人梁吉文、雷格丽负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年二月二十二日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。