重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终350号上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，副总裁。委托诉讼代理人：罗谍，女。被上诉人（原审被告）：谭伊芮，女，1990年10月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨红（系谭伊芮的母亲），住重庆市渝北区。上诉人龙湖物业服务集团有限公司因与被上诉人谭伊芮物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初19676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人龙湖物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人罗谍，被上诉人谭伊芮的委托诉讼代理人杨红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业服务集团有限公司上诉请求：1.撤销(2020)渝0105民初19676号民事判决第二项，并改判为谭伊芮支付2019年4月1日至2020年6月30日期间电费13191.15元和期间产生的合同违约金(截至2020年6月10日暂计23041.64元)；2.一审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.双方签订《龙湖·新壹街一期二组团前期物业服务协议》，约定上诉人为涉诉房屋提供物业服务;商铺内自用水电气费，每户装表计量，由物业公司代收的费用由工程人员每月抄表，随龙湖地产观音桥项目一期二组团服务费一同收取。物业收费标准严格按照政府相关定价，计费方式:单价乘以用量(本月读数-上月度数)=金额；2.《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务，由于被上诉人租赁方刘杰未能按时缴纳费用，产生的合同违约金真实有效，应按合同约定向被上诉人加收。谭伊芮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙湖物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令谭伊芮向龙湖物业服务集团有限公司支付2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费22665元及电费13191.15元；2.判令谭伊芮支付以欠费金额为基数按照每日3‰标准，从逾期之日计算至付清之日止的违约金（截至2020年6月10日暂计23041.64元）。一审法院认定事实：涉诉房屋位于重庆市江北区××路××号××，使用用途为商服用房，建筑面积为75.52平方米，被告系该房屋的产权人。重庆新龙湖物业服务有限公司（2016年5月23日，变更登记为龙湖物业服务集团有限公司）与谭伊芮签订《前期物业服务合同》，约定谭伊芮接受龙湖物业服务集团有限公司对龙湖地产观音桥项目一期二组团提供物业服务，主要包括以下事项：服务工作、秩序维护工作、工程维修与维护工作、环境工作、特约服务工作、财务工作等其他工作。合同第五条第2项（费用标准的核定），商业物业服务费收费标准：自交房通知书确定的交房时间起两年内物业服务费按建筑面积20元／月／平方米，第三年起按建筑面积23元／月／平方米；商铺内自用水电气费，每户装表计量，由物业公司代收的费用由工程人员每月抄表，随龙湖地产观音桥项目一期二组团服务费一同收取（由其他有关部门直接收取的费用按照有关部门规定执行）；特约服务费实行明码实价，双方自愿的原则。合同第五条第3项（缴费办法）龙湖地产观音桥项目一期二组团的商业物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前收取的物业服务费差额不作退补；物业服务费按月交纳，在每月15日之前全额交纳当月全额物业服务费，逾期将按日收取应交纳金额3‰的合同违约金；商铺内自用水、电和气费，交纳方法以及延期交纳的处理与物业服务费相同。庭审中，龙湖物业服务集团有限公司诉称考虑龙湖新壹街的实际经营情况，涉诉房屋的物业服务费未按照合同的约定进行调整，现仍是按照20元/月/平方米的标准收取。一审法院认为，龙湖物业服务集团有限公司与谭伊芮签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。龙湖物业服务集团有限公司与谭伊芮之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。本案中，龙湖物业服务集团有限公司作为涉诉房屋所在商圈的物业管理单位，已按照合同约定向涉诉房屋提供了物业服务，履行基本合同义务，谭伊芮也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。谭伊芮辩称涉诉房屋欠费期间系出租他人实际使用，应由租户承担期间的物业服务费，但其提交的证据仅能证明存在租赁的事实，龙湖物业服务集团有限公司作为中介服务方，提供的是居间协调服务，并不能证明龙湖物业服务集团有限公司同意只向租户收取物业服务费而免去谭伊芮的交费义务，其与租户在租赁合同中对物业服务费交纳有约定也系双方内部约定，龙湖物业服务集团有限公司向作为房屋所有权人的谭伊芮主张收取物业服务费于法有据，一审法院予以支持。谭伊芮关于涉诉房屋被水淹的抗辩，谭伊芮举示的照片仅能证明前述问题的存在，但并不能证明该问题的产生是由于龙湖物业服务集团有限公司的物业服务不到位所导致，谭伊芮亦不能因此而少交或拒绝交纳物业服务费。谭伊芮关于疫情期间的物业服务费应当进行减免的抗辩，因龙湖物业服务集团有限公司已经根据该商圈的经营情况未按照合同的约定提高物业服务费的收费标准，因此对该项抗辩，一审法院不予支持。综上，因谭伊芮并未举证证明涉诉房屋物业服务费的交纳情况，故龙湖物业服务集团有限公司要求谭伊芮支付2019年4月1日至2020年6月30日（15个月）期间的物业服务费22656元（75.52平方米×20元/月/平方米×15个月），一审法院予以支持，超出前述金额的部分，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于龙湖物业服务集团有限公司主张的电费，根据合同约定涉诉商场的房屋内自用水电气费由每户装表计量，由龙湖物业服务集团有限公司代收并由工程人员每月抄表，但龙湖物业服务集团有限公司并未举证证明涉诉房屋的用电的度数及计算方式，针对龙湖物业服务集团有限公司要求支付电费13191.15元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。关于龙湖物业服务集团有限公司主张的违约金的诉讼请求，一审法院鉴于龙湖物业服务集团有限公司在平时的物业服务过程中对谭伊芮进行沟通、解释和催交等工作中存在不足，故对龙湖物业服务集团有限公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谭伊芮于本判决生效之日起五日内向原告龙湖物业服务集团有限公司支付2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费共计22656元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272.44元，减半收取636.22元，由被告谭伊芮负担245元，由原告龙湖物业服务集团有限公司391.22元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人龙湖物业服务集团有限公司提交如下证据：1、电表照片；2、电网缴费发票；3、抄表读数，拟证明电费确实产生，应由被上诉人支付。被上诉人质证认为，不清楚是否是被上诉人的电表，达不到证明目的。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人谭伊芮是否应向龙湖物业服务集团有限公司支付电费以及违约金。关于电费问题，龙湖物业服务集团有限公司提交的电费缴纳明细、抄表读数汇总表均系其自行制作，并不能证明案涉商铺的实际用电度数，同时亦未举示证据证明电费缴纳明细中的计算依据及方式，应承担举证不能的法律后果，一审法院未予支持该项请求，并无不当。对于违约金，龙湖物业服务集团有限公司上诉认为其就欠费向谭伊芮进行了告知以及催交，但一、二审审理中并未提交充分证据予以证明，故一审法院鉴于龙湖物业服务集团有限公司在物业服务过程中存在与业主沟通不足而未支持违约金，并无不当。综上所述，龙湖物业服务集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费705.82元，由上诉人龙湖物业服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二一年二月二十四日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微