四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终377号 上诉人（原审被告）：严宗福，男，汉族，1964年8月25日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：李洪樑，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思莹，四川锐思邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷**农贸综合市场**楼******。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲炳林，男，该司工作人员。 上诉人严宗福因与被上诉人南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严宗福上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效。二、一审判决认定事实错误，被上诉人并未按照约定提供基本性物业服务，已构成根本违约。（一）被上诉人未按照约定提供清扫、保洁及垃圾清运服务。（二）被上诉人未按照约定提供共用设施的维护义务，导致上诉人权益受损。（三）被上诉人未按照约定提供安全监控、巡视服务。根据《前期物业管理服务合同》第二章“委托管理服务事项”第十一条“维护公共秩序，协助做好安全防范。包括安全监控、巡视、门岗执勤”的约定，被上诉人应负责协助做好安全防范，包括安全监控及巡视。但根据上诉人提供的报警记录、其余商铺业主出具的证明，可知被上诉人对上诉人自持商铺所在的区域并未做到安全巡视义务，且迄今为止，在上诉人多次丢失物品的情形下，被上诉人依旧未安装相应的安全监控，甚至在2020年3月3日，上诉人的商铺发生盗窃事件后，上诉人发现小偷系从小区内通过消防通道进入商铺，便向被上诉人反映，但被上诉人根本不予理睬，也未提供监控录像。（五）被上诉人未对违反业主临时公约的业主进行规劝、制止等措施。（六）上诉人多次要求被上诉人按照约定履行物业服务，但被上诉人一直未予改正。上诉人已多次向被上诉人反映保洁、安保等问题，也要求其限期改正，被上诉人虽然口头答应，但实际并未改正，依旧敷衍了事。三、一审判决适用法律错误，上诉人并非无正当理由拒绝交纳物业费，不能以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决上诉人承担物业费。四、即使要给付物业费，一审判决的计收时间及标准也有误，具体理由如下：（一）被上诉人在物业服务合同到期（2016年12月25日）后，应退场而不退场，虽然在政府相关部门的协调下，业委会同意将合同延期至2018年12月31日，但当顺延的合同再次到期后，被上诉人仍不退场。被上诉人虽陈述2018年9月2日业主大会过半数同意由其继续提供物业服务，但并未出示相关证据。（二）上诉人认为，即使要计付物业费，收费期限也只能计算至2018年12月31日。被上诉人的收费标准也与服务水平不符，应当予以相应扣减。上诉人需承担1.6元/平方米/月的物业费，被上诉人却未提供相应的服务水平，且根据上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》第二十三条，其中约定物业服务价格仅为0.7元/月，因此，被上诉人要求的收费标准明显不合理，即使要收费，也应当按照0.7元/月的标准计算。自2020年1月至2020年10月，上诉人无法正常经营，恳请二审法院对物业费予以减免。 家吾家公司答辩称：一、被上诉人出示了多次催费的书面催费证明，一审已经认定。按被上诉人的操作惯例（也是所有物业公司的惯例），每年必须口头、电话和在小区公共场地张贴催费通知，不超过三年必须有一次以上的书面催费。二、（一）物业管理与服务是整个小区公共区域的统一管理与服务，被上诉人只能将该栋涉案宾馆和所有商铺列为服务重点区域，按照现状安排工作人员日巡逻和日清扫。（二）被上诉人曾多次向小区业主委员会、祖师庙社区、清街办、高坪房管办、安汉派出所、消防大队口头和书面报告，并做好方案和预算，填写相关表格，请求业主委员会申请启动紧急专项维修基金，请求上述部门监督业主委员会作为，至今无果。上诉人已经另案起诉我公司水管漏水赔偿，水管漏水问题与本物业案无关。监控设施是公共设施，已经交付使用九年了，按《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条和《南充市物业管理条例》第四十九条的规定，小区早已该动用紧急专项维修基金更换监控设施设备了，被上诉人已经多次向各级部门递交了报告，并垫支更换了小区内的部分摄像头，还在上诉人涉案宾馆和所有商铺处增设了3个摄像头，24小时监控和巡逻，确属额外增加、超值服务。（三）如系上诉人家中物品被盗，是自己的管理疏漏。被上诉人与上诉人之间未签订家中财产保管合同，被上诉人无义务承担此责任。（四）上诉人无正当理由，恶意欠费长达六年之久，影响极坏，依法论理都应该重判。（五）2018年9月2日，业主大会表决通过由被上诉人继续在翰林尚城小区服务，有高坪区清溪街道办事处、高坪区房管办事处、高坪公安分局安汉派出所、高坪区清溪街道办事处祖师庙社区参加并证明，全过程有录音录像。（六）上诉人的宾馆是以商铺价格购买的，上诉人宾馆驻地的其他所有商铺物业费都是1.6元每平方每月。按《四川省物业管理条例》第五十条的规定：同一物业管理区域内同一物业类型、同一服务内容和标准的，物业服务收费应该执行同一价格标准。（七）被上诉人出于人道主义和不彻底破坏服务与被服务的关系，曾在一审多次庭前调解时愿意放弃违约金，并少收4496元物业费，上诉人漫天要价、拒不领情，被上诉人决定不考虑费用减免问题。 家吾家公司向一审提出诉讼请求：1.判令严宗福立即向家吾家公司支付拖欠的2014年9月1日至2020年8月31日的物业服务费44,343元，代收生活垃圾处置费360元，共计44,703元。2.判令严宗福立即向家吾家公司支付违约金48,508元。3、本案诉讼费由严宗福承担。 一审经审理认定事实如下：严宗福系南充市高坪区建设路**附**翰林尚城****商铺的所有权人，其房屋建筑面积为384.92㎡。2011年12月26日，家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区××路××小区委托给家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。前期物业服务合同签订后，家吾家公司按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。2013年8月30日，四川美伦房地产开发有限责任公司在南充晚报上发出交房公告，公告载明“翰林尚城1-11幢楼已达到交房条件，定于2013年8月30日起正式交房”。严宗福于2013年10月5日接房后，于2013年11月5日交纳了2013年9月9日至2014年9月9日期间的物业服务费7390元（384.92／㎡×1.60元×12个月），生活垃圾费60元。未交纳从2014年9月10日起至2020年8月31日止的物业服务费44158元（384.92／㎡×1.60元×71个月21天）、代收生活垃圾处置费358元（5元／户／月×71个月21天）共计44496元。家吾家公司并分别于2015年、2016年、2017年、2019年多次在严宗福的商铺张贴书面催收通知书向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用，严宗福一直拒绝缴纳相应费用。家吾家公司经催收未果，遂起诉来院。 另查明：2017年11月13日，南充市高坪区翰林尚城小区召开全体业主代表大会，选举产生了翰林尚城业主委员会，并于2017年11月22日报社区、街道办、房管部门备案。2018年8月27日当天，翰林尚城业主委员会发出2018年9月2日召开业主大会的公告。2018年9月2日，经过全体业主过半数同意由家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务至今。 一审认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主严宗福具有约束力。双方应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，严宗福依约应交纳物业管理服务费。该小区从入住以来一直由家吾家公司提供物业服务，且在2018年9月2日经过全体业主过半数同意由家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务，故家吾家公司请求业主按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物业服务费，予以支持。经家吾家公司书面催收后，严宗福拒不支付，故对家吾家公司要求严宗福支付2014年9月10日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费和垃圾清运费，予以支持。经计算严宗福拖欠家吾家公司2014年9月10日起至2020年8月31日止的物业服务费44,138元及垃圾清运费358元共计44,496元。 关于本案严宗福是否应当支付违约金。严宗福未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约。家吾家公司要求严宗福支付违约金，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金过高，严宗福请求减少，予以支持。家吾家公司因严宗福迟延交纳物业服务费所遭受的损失即为其资金利息损失，一审酌定在2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金。故本案严宗福应以所欠物业服务费7,390元/年为基数，从2014年9月10日起分段计算至付清之日止。 关于案涉物业服务费的计收时间和标准。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定，本案家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司在《前期物业管理服务合同》中约定“物业服务费的交纳费用时间为交房之日起计算”，且约定“非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳”。四川美伦房地产开发有限责任公司通知的交房时间是从2013年8月30日起，同时严宗福亦交纳了2013年9月9日至2014年9月9日的物业服务费，故案涉物业服务费的计收时间从2013年9月9日起。因家吾家公司提供物业服务至今，现家吾家公司主张严宗福支付从2014年9月10日起至2020年8月31日期间的物业服务费44,158元，一审予以支持。 关于本案严宗福是否应当减少支付物业服务费。家吾家公司提供物业服务后，理应获得收取物业服务费的权利。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了物业服务，没有根本性违约，业主均应支付物业费。严宗福提供的证据尚不足以证明家吾家公司在提供物业服务过程中存在根本违约，故严宗福拒交或要求减少支付物业服务费的抗辩理由不成立，一审不予采纳。 关于严宗福所述其电瓶车被盗以及水管破裂，要求家吾家公司赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，严宗福如果认为家吾家公司存在违约行为导致其产生损失，可以另行主张，但以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，一审不予支持。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，一审判决：一、严宗福于本判决生效之日起十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费44,138元及垃圾清运费358元共计44,496元。二、严宗福于本判决生效之日起十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付违约金，具体计算方法为：以7390元/年为基数按中国人民银行同期贷款利率标准从2014年9月10日起分段计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算至本金付清之日止；三、驳回南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,130元，南充家吾家物业服务有限公司负担1,130元，严宗福负担1,000元。 二审查明，2018年8月，家吾家公司与另一家物业公司竞聘翰林尚城小区物业服务。2018年9月2日，业主大会表决通过由家吾家公司继续在翰林尚城小区服务，南充市高坪区清溪街道办事处祖师庙社区等部门参加并见证。 严宗福购买的商铺及商住房与翰林尚城小区住宅及值班门房相隔较远，家吾家公司于2020年11月左右在商铺地段安装包括三个摄像头在内的监控系统。 严宗福已向南充市高坪区人民法院起诉家吾家公司及康源水务公司赔偿损失。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，家吾家公司多次在严宗福商铺处张贴催缴物业费通知单，并提交了照片予以证实，严宗福在审理中也认可家吾家公司多次在其商铺张贴催缴物业费通知的事实，故家吾家公司主张严宗福缴纳物业费的请求没有超过诉讼时效期间。 翰林尚城小区业主大会于2018年9月2日表决通过家吾家公司继续为该小区提供物业服务，家吾家公司也实际履行了物业服务。严宗福称家吾家公司拒不在2018年12月31日退场，物业费收费期限只应计算至2018年12月31日的主张，与本院查明事实不符，本院不予采纳。 按照《四川省物业管理条例》第五十条规定：同一物业管理区域内同一物业类型、同一服务内容和标准的，物业服务收费应该执行同一价格标准。严宗福所购物业系商铺性质，其所在小区商铺业主均按照每平方米1.6元缴纳物业费，严宗福也是按照每平方米1.6元缴纳了第一年度的物业费。故本案物业费应以该标准为收费标准。 创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。严宗福提交的照片表明被上诉人提供的物业服务，如保洁等存在一些瑕疵，但被上诉人正在改进、提升，也对小区消防设施的维修、更新和改造等问题向有关部门进行了反映和报告。严宗福已就水管破裂造成的损失，向南充市高坪区人民法院另诉家吾家公司及康源水务公司，家吾家公司是否存在责任等，本案不作评判。严宗福商铺所在区域与住宅区域及值班门亭相隔较远，位于封闭管理区域之外，家吾家公司应当做好安全监控、巡视等安全防护工作。严宗福就其经营宾馆中出现的物品丢失等问题向家吾家公司多次反映，并要求加强安全防护措施。监控设施虽属公共设施，家吾家公司从开发商处接手该小区时，严宗福所在商铺区域没有安装监控设施，在该处增设监控设施需动用小区专项维修基金，但家吾家公司没有及时向业主委员会和相关部门报告，致使严宗福所反映的安全隐患长期得不到解决。鉴于家吾家公司在小区商铺区域安全监控防护方面存在的实际问题，以及在诉讼中才自行垫支在商铺区域安装了监控设施，本院对家吾家公司主张的物业费违约金不予支持，对其主张的物业费予以部分支持。 综上所述，严宗福的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1522号民事判决第一项为：严宗福于本判决生效之日起十日内向南充市家吾家物业服务有限公司支付物业服务费39724元及垃圾清运费358元共计40082元； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1522号民事判决第二项、第三项； 三、驳回南充市家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2130元，南充市家吾家物业服务有限公司负担1130元，严宗福负担1000元。二审案件受理费1000元，由严宗福负担800元，南充市家吾家物业服务有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年二月二十四日 书记员 杨雅文