江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初3538号原告：汪正，男，1979年6月28日出生，汉族，住泰兴市，委托诉讼代理人：孔垂扬，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，江苏清越律师事务所实习律师。被告：泰州市佳源房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路1号东方巴黎城香榭丽宫23号楼，统一社会信用代码913212046649486703。法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区鼓楼路15号，统一社会信用代码91321200703978814T。主要负责人：黄建伟，该分行行长。委托诉讼代理人：凌晨，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江峰，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。原告汪正与被告泰州市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）、中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔垂扬、陈龙，被告佳源公司委托诉讼代理人王宇，被告中信银行委托诉讼代理人凌晨、江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪正向本院提出诉讼请求：1.两被告按房产竣工验收图将原告位于泰州市姜堰区东方不夜城6幢2241室的房屋恢复原状，并交由原告正常使用；2.两被告承担就侵权行为给原告造成的租金损失7201.32元（暂计算至2020年8月12日，自2020年8月12日起至被告将原告房屋恢复原状并交付原告止的租金损失按照原告与被告《房屋租赁补充合同》约定的租金标准171.46元/天计算）；3.两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告汪正为坐落于泰州市姜堰区东方不夜城6幢2241室房屋的所有人，原告向被告佳源公司购买该房屋时，佳源公司已与被告中信银行签订了《房屋租赁契约》。2010年，原告与两被告签订《房屋租赁补充合同》一份，就佳源公司与中信银行签订的《房屋租赁契约》作了相关补充约定（详见《房屋租赁补充合同》）。据了解，中信银行除了租赁原告房屋外还租赁了其他住户的房屋。2020年6月30日租赁合同到期后，中信银行已经撤离，但实际交房时，原告发现除了未将租赁房屋隔断外，原告的房屋内还缺少诸如楼梯、厕所、配电箱、排水设施、消防水电设施等等，与房屋竣工图纸以及原告房屋产权证上的图示严重不符。原告多次要求两被告对房屋恢复原状并赔偿租金损失，但两被告均不予理睬。被告佳源公司辩称：1.原告的房屋自2010年起由中信银行承租使用，佳源公司并非房屋的承租人，因此租赁合同到期后佳源公司没有恢复原状的义务。2.佳源公司在原告与中信银行之间租赁合同的履行过程中，以及租赁合同到期后均没有任何侵权行为，不应当承担赔偿原告租金损失的责任。被告中信银行辩称：1.中信银行与佳源公司的租赁关系在前，佳源公司与原告的买卖关系在后，原告对于中信银行整体承租所涉相关买受人的房屋且不区分所有权是明知的，而且三方也在此后达成了补充协议，表明原告对于中信银行与佳源公司的租赁合同是认可的，对于其买受房屋时房屋已经由中信银行实际使用，相关现状就是目前的状况。因此，原告要求被告将房屋恢复原状没有事实依据。同时，根据买卖不破租赁原理，中信银行所要承担的义务不能由于房屋所有权的变更而导致自然加重。因此，没有相反证据证明中信银行承诺将在交房时将整体房屋转变为区分所有权的状况，中信银行应当按照当时整体租赁房屋的现状予以交付，即已完成了全部的合同义务。因此，原告的诉讼请求没有合同依据。2.由于中信银行未实施任何侵权行为，原告所主张的有关损失也并非中信银行所施加侵权行为所导致的侵权后果，因此原告主张中信银行赔偿租赁损失没有法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月1日，被告佳源公司（甲方）与被告中信银行（乙方）签订《房屋租赁契约》一份，就乙方租赁甲方开发的位于姜堰区人民中路东方不夜城6号楼（具体房号：117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、224-1、224-2、225、226、366）房屋相关事宜约定如下：“第二条甲方应于2010年1月1日之前将上述房屋按本协议约定交付给乙方对房屋进行装修，本协议签署后，甲方将上述房屋出卖给第三方的，甲方应保证乙方的承租权利”。“第七条1.甲方保证对上述出租的房地产享有完全的所有权，权属明晰。甲方应向乙方提供有关房产的土地证、房屋结构平面图以及其他能证明房屋属于甲方所有的凭证的复印件。2.甲方应就租赁房屋的现状向乙方作详细的告知。3.甲方应保证乙方租赁的上述房屋的独立性，做到乙方承租的房屋与大楼其他业主及其他租赁户相隔离。4.甲方应保证上述租赁房屋各层的水、电等供应（因乙方经营性质的特殊性，甲方应满足乙方对水电等特殊需求），甲方应将上述租赁房屋的水、电供应图纸、消防图纸的复印件交予乙方并向乙方作充分的说明。甲方同时应满足乙方对消防设施的特殊需要，甲方应负责乙方使用楼层的消防管道、设施、水电供应等设施的维护工作。甲方交付给乙方承租使用的必须是经过消防、公安、监理等有权机关验收合格的房屋。5.乙方自上述房屋交付之日起可对该房屋按自身的需要进行设计、改造和装潢，乙方可以对于承租房屋前的庭院及停车场在满足整体美观的条件下按照自己的需要进行设计和改造和绿化”。2010年1月1日，中信银行收房后根据其经营需求对上述多间租赁房屋进行整体装修。2010年4月，原告汪正（甲方）与被告中信银行（乙方）、被告佳源公司（丙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，三方就乙方租赁位于姜堰区人民中路东方不夜城6号楼224-1房屋相关事宜约定如下：“第一条甲方同意将其所购买的上述房产92.45平方米的房屋租赁给乙方经营（办公）使用。第二条丙方保证，在将此房售予甲方前，已明确告知乙方承租此房屋一事（乙方已经于2009年12月1日与丙方签署了房屋租赁合同），甲方对乙方租赁该房屋的事实予以认可。第四条甲、乙、丙三方约定租赁期间，乙方租赁甲方所有的上述房屋的租赁价格以甲方与丙方所签署并经房管部门备案的《商品房买卖合同》总价为基数……第七至第十年为基数的6.5%，即62583元/年。第六条……4.乙方自房屋交付之日起，即可对该房屋在不破坏建筑主体结构的前提下进行设计、改造和装修。”2010年6月27日，汪正在《入伙验房交接单》中签字确认收到佳源公司交付的上述房屋。该交接单中载明验收项目仅有土建类墙顶、墙面、地面三项。而土建类门、窗，智能化系统，给排水、煤气，电器类设施全无。后汪正取得上述房屋的不动产权证，载明房屋建筑面积为92.10㎡，坐落为东方不夜城6幢2241室。中信银行按约向原告支付案涉房屋的租金。2020年4月1日，中信银行向汪正邮寄《通知函》，告知双方的《房屋租赁补充合同》于2020年6月30日到期后将不再续签，要求汪正安排好房屋交接事宜。汪正于次日签收该《通知函》。同年6月30日，中信银行从案涉租赁房屋中搬离，并再次向汪正邮寄《房屋交接告知函》，要求原告尽快办理交接手续。因汪正拒收，该函被退回。同日中信银行短信告知汪正尽快与其办理交接手续。后汪正实际收房时发现中信银行交还的租赁房屋中属于汪正所有的部分与其他业主的不动产之间并无隔墙，并认为中信银行返还的租赁房屋中的相关配套设施也与房屋竣工图纸及不动产权证上的图示不符。本院认为，佳源公司与中信银行之间签订的《房屋租赁契约》，原告与佳源公司、中信银行之间签订的《房屋租赁补充合同》以及原告与佳源公司之间的房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，佳源公司与中信银行签订的《房屋租赁契约》中约定了中信银行同时租赁佳源公司开发的15间商铺用作经营、办公使用，中信银行可自房屋交付之日即2010年1月1日起对上述房屋根据自身的需要进行设计、改造和装潢等，佳源公司应满足中信银行因经营性质的特殊性而对水电等的特殊要求。合同签订后，中信银行根据其经营需要对上述15间商铺进行了整体改造、装修。租赁过程中，佳源公司将上述15间商铺中的一间出售给汪正并就租赁事宜签订了补充合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋的所有权人由佳源公司变更为汪正后，并不影响《房屋租赁契约》的合同效力，因此该合同中关于中信银行可根据自身经营需要进行改造的条款对汪正亦具有效力。中信银行根据其自身需要对租赁房屋的装修改造，符合《房屋租赁契约》和《房屋租赁补充合同》的约定，且在长达十年的租期内，汪正均未对中信银行使用租赁房屋的状态提出任何异议。租赁期限届满后，中信银行返还的租赁房屋符合按照双方约定使用后的状态，汪正要求中信银行将租赁房屋按竣工验收图恢复原状的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定，只有在承租人未经出租人同意的情形下对租赁房屋进行改善、装饰装修等，出租人才有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。而本案中，双方的合同明确约定中信银行可以根据自身经营需要进行装修改造，中信银行的装修改造行为是经过出租人同意的，汪正对中信银行同时租赁15间商铺用于经营银行这一事实也是明知的，中信银行将15间商铺间的隔墙打通，并对楼梯、排水等附属设施进行改造的装修方案是符合其使用目的的，也是汪正买受时的基本状况。中信银行对租赁房屋的装修改造符合合同的约定，未构成侵权，汪正亦未提交证据证明佳源公司存在侵权行为，且对其造成了实际损失，故原告汪正主张被告中信银行、佳源公司赔偿其租金损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪正的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张德才人民陪审员  王培帅人民陪审员  李林山二〇二一年二月一日法官 助理  钱 昀书 记 员  王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。