安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终499号 上诉人（原审原告）：吴其彬，男，汉族，1972年2月4日生，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：罗超，安徽力澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张应胜，男，汉族，1954年12月7日生，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（原审被告）：张金，男，汉族，1985年1月13日生，住安徽省六安市金安区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。 原审第三人：六安市远程房产中介有限公司，住所地安徽省六安市裕安区解放中路豪门花园1号楼南边2楼201室，统一社会信用代码91341500MA2TQEBR81。 法定代表人：赵维维，该公司执行董事兼总经理。 上诉人吴其彬因与被上诉人张应胜、张金及原审第三人六安市远程房产中介有限公司（以下简称远程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴其彬上诉请求：1.撤销原判；2.解除吴其彬与张应胜、张金于2020年7月6日签订的《存量房买卖合同》；3.判令张应胜、张金立即双倍返还购房定金40万元；4.判令张应胜、张金支付律师费4万元；5.判令张应胜、张金支付保全担保费500元；6.本案的全部诉讼费用由张应胜、张金承担。事实和理由：一、吴其彬与张应胜、张金之间的权利义务应当以2020年7月6日签订的《存量房买卖合同》为准。第一，一审判决否认2020年7月6日合同真实性的说理与事实相悖；第二，从合同的签订过程看，2020年6月18日双方未达成一致意见，合同并未成立；第三，从形成时间看，权利义务应当以后一份合同即2020年7月6日合同文本为准；第四，从合同条款上看，各方明确约定以2020年7月6日合同文本为准；第五，从履行情况看，双方实际履行的也是2020年7月6日的合同，2020年6月18日合同文本未履行。二、张应胜、张金根本违约，案涉合同无法继续履行，张应胜、张金应当承担违约责任。第一，张应胜、张金恶意违约，明确告知吴其彬及中介公司其所有并出售的房屋为1201室；第二，合同解除原因系张应胜、张金根本违约，且无法继续履行；第三，合同标的远超张应胜、张金出售房屋净得价66.6万元，张应胜、张金应当双倍返还定金40万元，并承担律师费4万元及保全担保费500元。 张应胜、张金辩称，1、案涉合同的标的是2号楼401室；2、合同约定的定金是2万元；3、案涉合同文本均为事先拟定好的打印文本，2020年7月6日合同中手写部分明显是后期人为添加的，未征得张应胜、张金的同意，也非张应胜、张金的真实意思表示。根据存量房交易的一般情形，需要有房屋中介居间，从存量房买卖合同的形式要件上看，2020年6月18日的合同，应作为认定案件事实的依据。 远程公司述称，6月份签订合同时，吴其彬和张金到场了，张应胜未到场，张金称要把合同带回去和父亲张应胜商量一下，当时卖方没有签字。中间沟通过几次，最后双方就付款方式、时间商谈好了，在店里签了7月6日的合同。 吴其彬向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张应胜、张金签订的《存量房买卖合同》；2.判令张应胜、张金立即双倍返还购房定金40万元；3.判令张应胜、张金支付律师费4万元；4.判令张应胜、张金支付保全担保费1000元；5.本案的全部诉讼费由张应胜、张金承担。 一审法院认定事实：2020年6月18日，张应胜（甲方）与吴其彬（乙方）签订存量房买卖合同，吴其彬购买坐落于六安市房屋，合同约定：房屋成交价666000元，甲方同意乙方分期支付所有房款购买该房屋，双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金2万元；2020年乙方支付给甲方房款18万元，负责拆迁部门的结算手续和产证办理完善当天甲方给产证交给乙方，结算费用由甲方负责结清。甲乙双方约定2020年9月18日前乙方支付给甲方房款466000元等内容。双方在合同上签名捺印，第三人作为经纪监督方盖章，并加盖骑缝章。2020年7月6日，张金收取吴其彬定金2万元，并出具定金收条一份。2020年7月15日，张金收到18万元，张金在中介公司提供的收条上签名并书写账号、身份证号码等内容。现合同无法继续履行。吴其彬遂起诉来院。 一审法院认为，吴其彬与张应胜之间签订的两份存量房买卖合同，内容不一致，吴其彬提供的2020年7月6日签订的合同，因无中介公司的骑缝章，该院对其真实性，不予认定，故2020年7月6日签订的存量房买卖合同并非系双方真实意思表示，该合同并未成立。双方于2020年6月18日签订的存量房买卖合同应视为双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，故2020年6月18日的存量房买卖合同合法、有效。现因张应胜方原因造成合同不能履行，故对吴其彬要求解除合同的诉讼请求，予以支持。按照2020年6月18日签订的合同，张应胜、张金应按该份合同约定双倍返还定金4万元并退还购房款18万元，故对吴其彬要求返还定金的部分诉讼请求，予以支持。吴其彬要求张应胜、张金支付代理费，于法无据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告吴其彬与被告张应胜于2020年6月18日签订的《存量房买卖合同》；二、被告张应胜、张金于本判决生效之日起十日内返还原告吴其彬购房定金4万元、购房款18万元计22万元；三、驳回原告吴其彬的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7920元减半收取3960元、保全费2730合计6690元，由被告张应胜、张金承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：案涉购房定金的认定，此涉及到对2020年6月18日《存量房买卖合同》和2020年7月6日《存量房买卖合同》的认定问题。对此，本院分析认为，虽然张应胜、张金提供的2020年6月18日《存量房买卖合同》上有买卖双方的签字并加盖有远程公司的印章，但从吴其彬、远程公司关于“张金把合同带回去和其父亲张应胜商量，并不是最终的协议”的陈述，结合合同买卖标的（该合同为凤凰东苑3#楼1201室，后来签订的合同约定的是凤凰东苑2#楼1201室）及定金交纳情况（该合同约定签订合同时支付购房定金2万元，但当天并未支付），以及2020年7月6日张应胜、张金再次与吴其彬签订《存量房买卖合同》的情况看，2020年6月18日的《存量房买卖合同》应属双方的意向性协议，实际并未履行。 反观2020年7月6日的《存量房买卖合同》，虽然吴其彬提供的合同上没有远程公司的签章，但买卖双方均已签字，根据合同第（六）条（一）“甲、乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事宜已经达成，若甲方违约，甲方应双倍返还乙方购房定金，本合同可以解除……”的约定，远程公司作为中介机构是否签章并不影响该合同在张应胜、张金与吴其彬之间发生法律效力。张金出具的20万元收条的时间、金额、性质亦印证双方系按该合同对于定金的约定履行，故2020年7月6日的《存量房买卖合同》应认定为对张应胜、张金及吴其彬具有约束力，双方约定并实际支付的购房定金数额为20万元。 张应胜、张金在《存量房买卖合同》及《收条》明确写明交易房屋为凤凰东苑2#楼1201室的情况下，称出卖房屋为凤凰东苑2#楼401室，并表示凤凰东苑2#楼1201室不能履行，其行为构成违约，吴其彬诉请其双倍返还定金，应予支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，能够认定的有效定金数额应为133200元，超出部分应作为已付购房款予以退还。因定金罚则已兼具补偿及惩罚性质，吴其彬不能证明双倍返还的定金仍不足以弥补其损失，故对其要求张应胜、张金支付律师费、保全担保费等诉请，不予支持。 综上所述，吴其彬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6231号民事判决第三项，即三、驳回原告吴其彬的其他诉讼请求； 二、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6231号民事判决第一项为：解除吴其彬与张应胜于2020年7月6日签订的《存量房买卖合同》； 三、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6231号民事判决第二项为：张应胜、张金于本判决生效之日起十日内返还吴其彬购房定金266400元、购房款66800元，共计333200元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7920元，减半收取3960元、保全费2730元，由张应胜、张金负担5690元，吴其彬负担1000元；二审案件受理费4607.5元（吴其彬预交7920元，按不服一审判决金额220500元核减为4607.5元），由张应胜、张金负担2785元、吴其彬负担1822.5元。 本判决为终审判决。 审判长  刘莹洁 审判员  马 龙 审判员  王 丽 二〇二一年二月二十三日 法官助理项晗  书记员 刘玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。