吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉民终367号上诉人（原审被告）：延吉园艺有限公司。住所地：吉林省延吉市。法定代表人：金吉春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾庆华，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力元，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林瑞元集团有限公司。住所地：吉林省延吉市。法定代表人：张学敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩菁，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。上诉人延吉园艺有限公司（以下简称园艺公司）因与被上诉人吉林瑞元集团有限公司（以下简称瑞元公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。园艺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.变更一审判决第一项为：园艺公司返还瑞元公司土地转让价款3,738,331元；3.驳回瑞元公司其他诉讼请求；4.瑞元公司负担本案一、二审全部案件受理费。事实和理由：一审判决认定案涉合同无效正确，但在处理合同无效的法律后果问题上认定事实和适用法律存在严重错误。（一）一审判决园艺公司返还土地转让价款21,824,308.78元错误。1.园艺公司已交付土地对应的土地转让价款应为20,386,560元。2007年8月5日《土地使用权转让合同书》及2007年8月15日《动迁补偿合同书》签订后，瑞元公司未如约履行付款义务。双方于2009年4月对土地转让事宜重新进行了协商，对转让面积、单价及付款方式进行了变更，商定的单价为每平方米480元，瑞元公司以延吉市百盛西市集贸市场所在房屋抵顶部分土地转让价款，该房屋作价按市场价下浮1000余万元，土地转让单价每平方米相应下浮80元。为此，双方签订了落款日期为2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》（实际签订时间为2009年）。因此，2007年8月5日《土地使用权转让合同书》及2007年8月15日《动迁补偿合同书》已被落款日期为2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》变更。同时，瑞元公司以延吉市百盛西市集贸市场所在房屋抵顶部分土地转让价款并未实际履行，则土地转让单价每平方米下浮80元的条件未成就。因此，应当以单价480元/平方米计算已交付土地对应的土地转让价款。虽然瑞元公司与延边百盛房地产开发有限公司置换取得的土地面积为32,986.87平方米，但其用于置换并已得到征地补偿的土地面积应为42,472平方米。因此，园艺公司已向瑞元公司交付土地对应的土地转让价款应为42,472平方米×480元/平方米=20,386,560元，而非一审判决认定的10,093,982.22元。2.瑞元公司作价703.5万元转让给园艺公司的房屋既没有交付，也没有登记至园艺公司名下，该笔款项应视为没有支付。2009年4月26日，园艺公司与瑞元公司签订《合同书》，约定瑞元公司将延吉市百盛西市集贸市场所在房屋转让给园艺公司，用于抵顶瑞元公司在《土地使用权转让合同书》项下相应的付款义务。同年7月21日，双方互相为对方出具了703.5万元的收据，但均无实际付款行为，该房屋也没有交付并登记至园艺公司名下，而是由瑞元公司登记在自己名下，并用于自营和抵押融资。因瑞元公司严重违反《合同书》的约定，园艺公司已于2019年3月26日向瑞元公司发出《解除合同通知书》，解除了《合同书》。由于瑞元公司以延吉市百盛西市集贸市场抵顶其在《土地使用权转让合同书》项下的付款义务的行为并未实际发生，故应视为瑞元公司没有支付该笔703.5万元款项，不应计入园艺公司应返还的土地转让价款。3.根据瑞元公司与案外人延边众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）签订的《协议书》的约定，瑞元公司还应向园艺公司承担758,400元的土地款，该款须从园艺公司应返还的土地转让价款中扣除。鉴于一审判决认定瑞元公司以各种方式支付的土地转让价款共计31,918,291元，园艺公司应返还的土地转让价款为：31,918,291元-20,386,560元-7,035,000元-758,400元=3,738,331元。（二）一审判决园艺公司补偿损失108,887,241.55元错误。1.该108,887,241.55元在性质上属于可得利益损失，不属于合同无效后的损失赔偿范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后的损失赔偿应为直接损失，并不包括可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，只有在合同有效且一方当事人违约的情况下，才涉及可得利益损失赔偿问题。一审判决一方面认定案涉合同无效，一方面又将已认定为无效的合同按照有效合同处理，判令园艺公司向瑞元公司补偿可得利益损失，没有法律依据。2.园艺公司对于合同无效没有过错，不应对瑞元公司的损失承担赔偿责任。根据土地管理法第四十三条、四十四条的规定，并参照土地管理法实施条例第二十三条的规定，瑞元公司才是应当履行报批义务的一方，包括应向土地行政主管部门报批建设项目可行性研究报告，提出建设用地申请并报批取得农用地转用方案批文等，而且必须由瑞元公司在土地挂牌交易时有效出价才能完成交易。园艺公司仅负有配合、协助义务。瑞元公司自2007年8月7日签约后一直不履行报批义务导致案涉土地被政府收回后另行挂牌出让给他人，才是案涉《土地使用权转让合同书》无效的真正原因。因此，即使瑞元公司因合同无效而遭受损失，其也应当自行承担；园艺公司对此不存在任何过错，不应对瑞元公司的损失承担赔偿责任。一审判决在事实认定和法律适用上均存在严重错误。瑞元公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律程序，适用法律正确。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。（一）一审判决园艺公司返还瑞元公司土地转让款21,824,308.78元是正确的。1.一审判决认定交付的土地地价为306元/平方米是正确的。双方围绕着转让土地共签了两份协议，即2007年8月5日的《土地使用权转让合同书》和2007年8月15日的《动迁补偿合同书》。根本不存在2009年4月协商，写成2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》。这份合同书瑞元公司没有，也从未签过，是园艺公司自己制作的。也根本不存在480元/平方米的约定。事实上，只有两份合同。即约定的土地使用权转让20元/平方米（3,063,960元/153,198平方米）和动迁补偿286元/平方米（4382万元/153,198平方米），合计306元/平方米。8月15日的合同约定：“根据甲、乙双方2007年8月5日签订的士地使用权转让合同书，经甲、乙双方充分协商，达成如下合同。”第六条约定：“本合同签订后，以前与上述土地转让所发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准。”说明根本就不会存在8月7号的合同，即使存在，也被8月15号的合同废止。所以不存在480元/平方米的说法，一审判决认定306元/平方米是正确的。2.一审判决认定园艺公司给瑞元公司交付的土地面积是32,986.87平方米是正确的。园艺公司的上诉状中所提到的42,472平方米土地并不是园艺公司实际交付给瑞元公司的土地数额，这是吉林省国土资源厅《关于延吉市人民政府2013年第19批次农用地转用和土地批复》中称“国有农用地4.2472公顷转为建设用地”，里面还有其他的部分。延边州国土资源局将其中的32,986.87平方米办理了出让手续，给了瑞元公司后，由政府组织换给了延吉市惠泽房地产开发有限公司，并给该公司办理了《国有土地批准书》。本案之外省国土资源厅批件的42,472平方米，延吉市政府专题会议纪要中所提到的F1土地40,384平方米都是估算数，真正的数额应以《国有土地批准书》确定的数额为准。所以一审判决交付的土地款32,986.87平方米乘以306元/平方米等于10,093,982.22元是正确的。3.一审判决园艺公司与瑞元公司相互抵销703.5万元买房款和土地转让款是合法有效的。2009年4月26日，园艺公司与瑞元公司签订了《合同书》，双方开出相互抵销的收据，应视为互付了土地转让款和买房款。瑞元公司多次催促园艺公司交接，园艺公司未进行交接。2018年12月5日，瑞元公司起诉本案，园艺公司于2019年3月26日提出解除合同，瑞元公司书面致函不同意解除。而后，园艺公司向延吉市法院和延边州法院提起诉讼提请撤销该合同，均被两级法院驳回。2020年4月15日园艺公司又在延吉市法院提起了诉讼，请法院解除该合同，该案现正在法院审理程序中。4.园艺公司扣除758,400元的事实根本不存在。瑞元公司从未与案外人众鑫公司签订过协议书，更没有同意向园艺公司承担758,400元土地款的承诺。一审中，园艺公司拿出了一份假协议书，并要求扣除940,416元，被一审判决不予支持，现又改成758,400元。没有事实依据和法律依据。一审判决园艺公司应当返还瑞元公司土地价款为21,824,308.78元是完全正确的。（二）一审判决园艺公司补偿瑞元公司损失108,887,241.55元是完全正确的。园艺公司在此次转让土地使用权的过程中有三个过错。1.缔约过错。园艺公司作为出让方明显存在过错。2.故意毁约。双方在签订案涉合同之前，曾经以同样的方式签订过两批次的土地使用权转让合同，均已实际履行完毕。本案中给付的32,986.87平方米的土地，也是双方共同完成的。其余部分是园艺公司故意毁约。3.见利忘义。园艺公司为了谋取更大的利益，其应承担95%以上的责任。一审中，瑞元公司已举证园艺公司另卖他人已得到了195,896,100元。只补偿给瑞元公司108,887,241.55元，使其获益87,008,858.45元。（三）虽然瑞元公司对于一审法院认定双方于2007年8月5日签订的《土地使用权转让合同书》部分无效存在一定异议，但从实质正义角度，一审判决确定的园艺公司应当向瑞元公司承担的赔偿责任，有效维护了瑞元公司的合法权益，依法应当予以维持。1.该《土地使用权转让合同书》属于具有补偿性质的合同，不应被认定为是无效协议。案涉153,198平方米土地原本的性质均为国有划拨农用地，按照延吉当地的操作惯例，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需先行由拟取得土地进行开发建设的单位与原划拨农用地使用权人达成相应的补偿协议，再由双方共同向土地部门申请土地变性，土地部门完成土地变性、征收工作后，拟取得土地进行开发建设的单位通过土地摘牌方式取得土地使用权。该份协议的签订是基于双方合意及政府认可的土地规划政策所进行的土地变性及挂牌转让的前置环节。虽然该协议名为《土地使用权转让合同书》，但并非是国有划拨土地在二级市场上的直接转让，该份协议不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定被认定为无效协议。2.即使协议签订需要取得政府批准，在本案纠纷诉至法院前，批准工作也已经完成。瑞元公司在一审中提交的证据已经证明，案涉地块中已经交付给瑞元公司的32,986.87平方米及已瑞元公司分次转让给延边启航房地产开发有限公司、延吉市中医医院等主体的土地，延边土地部门均已完成土地变性手续，各主体通过土地摘牌方式最终取得土地使用权。即使参照适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，也应当视为在起诉前已经取得批准。案涉《土地使用权转让合同书》应当是合法有效的，瑞元公司基于协议而享有的合法权益应当是受法律保护的。一审中，园艺公司抗辩双方签订的《土地使用权转让合同书》为无效合同的目的是为了规避义务，免除或者减轻其应当承担的民事责任，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效制度设立的重要目的在于防止因无效合同的履行给国家、社会及第三人的利益带来损失，案涉合同的履行实际上并不损害任何社会公共利益，如果纵容园艺公司以合同无效为由而拒绝履行义务甚至是变相获取更大的利益，是严重违背和合同无效制度设立宗旨的。（四）即使认定本案《土地使用权转让合同书》未履行部分无效，主要承担主体也应当是园艺公司，园艺公司不能以合同无效作为其免责的理由。作为对瑞元公司信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑瑞元公司因园艺公司的不诚信行为所产生的损失、园艺公司因其不诚信行为而额外获得的利益等因素，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。本案双方间签订的合同均是能够实际履行的，合同之所以未能实际履行系因园艺公司为谋取更大的利益，在已与瑞元公司签订协议并收取大部分款项的情况下，又将案涉地块另行转让他人导致。一审法院已经查明，案涉土地同地段2016年延吉市国土资源局公布的地价为1684元/平方米，暂以此价格作为瑞元公司额外取得土地的成本计算，瑞元公司取得同样土地需额外支付的款项至少为1.6亿元[（153,198-32,986.87）×（1684-306）]，瑞元公司成本增加的1.6亿元正是园艺公司不诚信履约给瑞元公司所造成的损失。园艺公司通过将案涉土地另行转让他人等方式，在已收取瑞元公司3000余万元款项的基础上，又额外获益至少1.5亿余元，实际上应当归属于瑞元公司。一审法院关于补偿损失金额的认定实际是综合考量了园艺公司因不诚信行为所获得的利益、瑞元公司因园艺公司的不诚信行为所产生的损失等因素综合确定的，应予维持。（五）关于《土地使用权转让合同书》签订后未能及时办理土地变性及挂牌交易的责任问题。根据双方签订的《土地使用权转让合同书》第三条，土地使用权变更手续由双方共同办理且参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于划拨土地转让的相关规定，转让时有义务取得批准的主体是土地使用权人，即本案园艺公司。无论是依据约定还是法律规定，瑞元公司均不是应当独立办理土地变性及挂牌交易的主体。同时，瑞元公司在一审中提交的证据已经证明，无法及时办理土地变性及挂牌交易的原因系园艺公司将诉争土地承包给了本单位的数十名职工到期无法收回，直接导致提报手续迟迟无法办理，园艺公司也是一直以此作为理由，拖延交付土地与瑞元公司办理变更手续，协议签订后未能及时进行土地变性及挂牌交易的责任在于园艺公司，而非瑞元公司。瑞元公司向一审法院起诉请求：判令园艺公司立即返还土地转让款3,063,960元和动迁补偿款28,854,331元，承担违约责任，并赔偿损失2,000,000元(以鉴定为准)，合计51,918,291元。在一审诉讼过程中，瑞元公司变更诉讼请求为：判令园艺公司立即返还土地转让款2,404,300元和动迁补偿费19,844,200元，赔偿约定的利息损失，利率的1.5倍29,368,020元，赔偿因园艺公司的过错（重复卖地）给瑞元公司造成的损失195,896,100元，合计247,512,620元。一审法院认定事实：2007年8月5日，园艺公司为甲方，延边瑞元房地产开发有限公司（现更名为吉林瑞元集团有限公司）为乙方，签订《土地使用权转让合同书》，约定:“一、甲方转让地块位置、面积、价格与违约责任。1.甲方把位于延边州法院西侧、延吉园艺集团南侧菜地约合153,198平方米的土地(土地面积以土地部门实侧面积为准）以人民币3,063,960元价格转让给乙方。本地价升高时不增，降低时不减，属于不可变价；2.甲方转让的土地如使用权性质有误或转让的地块含他人土地使用权，因此与他人发生的纠纷由甲方负责处理，发生经济责任全部由甲方自行承担，乙方概不负责；3.该土地上的大棚等设施损失费、其他地上物损失费、安置费、培训费等根据实际情况，甲、乙双方协商另定。二、乙方的付款方式与违约责任。1.本合同签定之日乙方付给甲方100万元人民币；2.乙方于2009年5月15日前付给甲方余款的50%，剩余款将于2009年7月15日前甲方腾出上述全部土地并将全部土地转交给乙方后付清；3.甲方不能在规定的期限内腾出转交上述土地时，从违约之日乙方按国家贷款利息1.5倍收取已付款的利息。三、上述土地使用权变更手续由甲、乙双方共同办理，一切费用由乙方负责。四、本合同未尽事项，甲、乙双方友好协商解决。五、本合同签订后，如违约所产生的经济损失及法律责任由违约方承担。六、本合同签订后以前与上述土地转让所发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准。七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。经甲、乙双方签字、盖章后生效。”该合同由园艺公司法定代表人金吉春、延边瑞元房地产开发有限公司法定代表人张学敏分别签字并加盖了各自公司的公章。2007年8月15日，上述二公司根据前《土地使用权转让合同书》签订了《动迁补偿合同书》，约定：“根据甲、乙双方于2007年8月5日签订的土地使用权转让合同书，经甲、乙双方充分协商，达成如下补偿合同:一、甲方被动迁地块位置、面积、价格与违约责任。1.甲方被动迁的位于延边州法院西侧、延吉园艺集团南侧菜地约合153,198平方米上的大棚等地上物及附属物（土地面积以土地部门的实测面积为准）的损失费、培训费、人员安置费、保险费等所有相关补偿费共计为4382万元（实际面积超出或少于部分的土地按每平方米380元的动迁补偿费计算补偿金)。具体动迁的各项工作由甲方负责，并由甲方支付动迁的损失费、培训费、安置费、保险费及相关补偿费等一切与动迁相关的所有费用，乙方不再另行付费；2.甲方被动迁的地上物及附属物如使用权性质有误或被动迁的地块含他人土地使用权，因此与他人发生的纠纷由甲方负责处理，发生经济责任全部由甲方自行承担，乙方概不负责。二、乙方的付款方式。1.本合同签定之日乙方付给甲方400万元人民币；2.乙方于2009年5月15日前付给甲方余款的50%，剩余款将于2009年7月15日前甲方腾出上述全部土地并将全部主地转交给乙方后付清；3.甲方不能在规定的期限内腾出转交上述土地时，从违约之日起乙方按国家贷款利息1.5倍收取已付款的利息。三、上述土地使用权变更手续由甲、乙双方共同办理，一切费用由乙方负责。四、本合同未尽事项，甲、乙双方友好协商解决。五、本合同签订后，如违约所产生的经济损失和法律责任由违约方承担。六、本合同签定后以前与上述土地转让所发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准。七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。经甲、乙双方签字、盖章后生效。”该合同由园艺公司法定代表人金吉春、延边瑞元房地产开发有限公司法定代表人张学敏分别签字并加盖了各自公司的公章。合同签订后，瑞元公司自2007年4月11日至2011年6月2日，累计向园艺公司支付土地及动迁补偿款31,918,291元。其中包括2009年园艺公司与瑞元公司签订商品房买卖合同，约定园艺公司购买瑞元公司开发建设的商业用地下商场，瑞元公司向园艺公司出具了该商品房交款收据，同时，园艺公司向瑞元公司出具了等额的收取土地款的收据。双方约定转让的土地使用权性质为国有划拨农用地。另查明，由于双方约定转让的土地使用权范围内，有园艺公司的部分职工承包耕种且拒绝迁出，导致该土地未能及时办理土地使用权转让的审批手续。双方在此之前以同样的方式签订过两次《土地使用权转让合同》，并经土地主管部门批准均已履行完毕。具体方法为：双方协调土地行政主管部门办理国有土地使用权的收回，然后再由土地管理部门挂牌出让，由瑞元公司摘牌取得土地使用权。2009年至2012年之间，园艺公司将约定转让给瑞元公司的大部分土地使用权，以同样的方式转让给了其他人，转让的价款均不低于1600元/平方米（其中包括土地转让款及安置费、地上物补偿款），并经土地行政主管部门批准办理了土地使用权出让。园艺公司仅向瑞元公司实际交付32,986.87平方米（对应金额为32,986.87平方米×306/平方米=10,093,982.22元）土地使用权。案涉土地同地段2016年延吉市国土资源局公布的地价为1684元/平方米。一审法院认为，园艺公司作为国有划拨土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，擅自与瑞元公司订立合同转让划拨土地使用权的行为，违反了国家土地利用总体规划的强制禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律、行政法规强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此，一审法院确认园艺公司与瑞元公司签订的《土地使用权转让合同书》约定转让土地面积153,198平方米，其中32,986.87平方米已有批准权的人民政府批准办理了土地使用权的出让手续，依法应认定有效，剩余土地面积至本案起诉前未经有批准权的人民政府批准，依法应当认定无效。关于瑞元公司已向园艺公司支付的土地转让价款数额问题。瑞元公司主张已支付土地转让价款32,342,351元，其中424,060元系因欠付物业管理费用等发生的债权债务关系，双方并未对此达成抵销的合意，故瑞元公司主张该笔费用已转为土地转让价款的理由证据不足，一审法院不予采信。园艺公司主张已收土地转让价款当中，应扣除双方房屋买卖价款703.5万元，理由是该房屋买卖合同并未实际履行。经核实，双方于2009年7月签订房屋买卖合同，由瑞元公司向园艺公司出具了已收房屋价款703.5万元的收据，同时园艺公司也向瑞元公司出具了已收土地转让价款703.5万元的收据，以上事实表明，双方对互负债务进行抵销达成合意并已实际履行，因此，双方原债权债务的法律关系消灭，新的债权债务法律关系产生，至于新产生的房屋买卖合同是否履行，不影响双方对原互负债务进行抵销的行为。园艺公司还主张在此次土地使用权转让合同之前，瑞元公司与案外人众鑫公司签订《协议书》，该协议书约定瑞元公司向园艺公司承担940,416元的土地款，此款应当在已收瑞元公司土地转让价款中予以扣除。对此，园艺公司仅提供该《协议书》不能作为扣除相应款项的依据，且瑞元公司对此不予认可的情况下，园艺公司主张扣除该笔款项的理由不能成立，不予采信。瑞元公司已付土地转让款31,918,291元，扣除园艺公司已经实际履行32,986.87平方米土地转让价款10,093,982.22元（306元/平方米×32,986.87平方米=10,093,982.22元），园艺公司应当向瑞元公司返还土地转让价款21,824,308.78元。本案中，虽然双方签订的土地使用权转让合同必须经有批准权的人民政府批准后方可发生法律效力，但是在尚未经有批准权的人民政府批准前，双方应本着诚实信用的民事行为原则，共同为促成交易提供便利条件。而且双方在签订案涉合同之前，曾经以同样的方式签订过二批次的土地使用权转让合同，均已实际履行完毕。本次合同之所以未能实际履行原因是园艺公司在明知将案涉土地使用权已经约定让与给瑞元公司并收取大部分价款的情况下，因他人出价高于瑞元公司，为了谋取更大的利益将案涉土地使用权另行转让他人导致。即便存在政府城市规划的原因，导致约定转让的土地无法变更建设用地，园艺公司也应当本着诚实信用的原则及时通知瑞元公司，以防止损失的进一步扩大。因此，园艺公司应承担合同无效后果的主要责任（70%）。瑞元公司在签订合同后，虽然总计支付的款项超过约定的数额，但并未按照约定的时间及时支付50%的价款，且作为房地产开发企业对未经批准不得擅自受让国有划拨土地的禁止性规定明知而为之，也存在一定的过错，承担次要过错责任（30%）。瑞元公司损失数额的确定问题。双方约定土地使用权转让面积为153,198平方米，实际履行面积32,986.87平方米，未履行面积120,211.13平方米。未履行的面积由园艺公司转让给他人均价不低于1600元/平方米，获得实际利益超过155,553,202.22元（已扣除约定的306元/平方米，按照1294元/平方米计算）。瑞元公司的损失应根据守约方因诚实守约产生损失和失约方不诚信而获取的实际利益为基础进行平衡，因此，将园艺公司因失信而获取的利益作为瑞元公司的实际损失数额更有利于体现惩罚失信人，保护守信人的社会诚信体系。故园艺公司应当向瑞元公司承担108,887,241.55元（155,553,202.22元×70%=108,887,241.55元）的补偿责任。园艺公司向瑞元公司补偿的损失是按照瑞元公司的实际损失计算，其中已经涵盖了利息损失，因此，瑞元公司要求园艺公司承担债务利息的诉讼请求，不予支持。判决：（一）园艺公司于判决发生法律效力之日起5日内，向瑞元公司返还土地转让价款21,824,308.78元；（二）园艺公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向瑞元公司补偿损失108,887,241.55元；（三）驳回瑞元公司的其他诉讼请求。案件受理费928,638元，由瑞元公司负担185,728元，由园艺公司负担742,910元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审主要争议焦点问题为：（一）园艺公司应向瑞元公司返还的土地使用权转让价款数额。1.园艺公司关于其已实际履行土地使用权转让义务所对应的价款数额为20,386,560元的主张是否成立；2.一审判决认定703.5万元房款已与案涉土地使用权转让款相互抵销是否错误；3.园艺公司关于根据瑞元公司与案外人众鑫公司签订的《协议书》约定，瑞元公司应向园艺公司承担758,400元土地款的主张是否成立。（二）案涉合同效力及责任承担。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：一、关于园艺公司应向瑞元公司返还土地使用权转让价款数额的问题1.园艺公司关于其已实际履行土地使用权转让义务所对应的价款数额为20,386,560元的主张是否成立的问题。首先，园艺公司主张瑞元公司已得到征地补偿的土地面积应为42,472平方米，但瑞元公司不认可，园艺公司虽提供了延吉市征收局与园艺公司签订的延吉土征收字[2013]（012）号《土地征收（用）合同书》，但并不能证明该合同书所记载的征收面积为园艺公司已向瑞元公司交付的土地面积，故对园艺公司此项上诉主张，本院不予支持。其次，园艺公司主张其提供的落款日期为2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》实际签订时间为2009年4月，双方通过该合同重新约定的土地使用权转让单价为每平方米480元，但园艺公司既未对倒签合同日期作出合理的解释，亦未提供充分的证据予以证明，且瑞元公司对此不予认可。此外，双方于2007年8月15日签订的《动迁补偿合同书》载明是根据双方于2007年8月5日签订的《土地使用权转让合同书》签订的，且明确约定“以前与上述土地转让发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准”，在此情况下，园艺公司关于双方又通过倒签落款日期为2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》变更2007年8月5日及2007年8月15日的两份协议的主张与常理不符，本院不予采纳。因此，园艺公司关于其已向瑞元公司交付土地对应的转让价款应为42,472平方米×480元/平方米=20,386,560元的上诉主张不成立，本院不予支持。2.关于一审判决认定703.5万元房款已与案涉土地使用权转让款相互抵销是否错误的问题。园艺公司与瑞元公司于2009年4月26日签订关于房屋买卖的《合同书》后，瑞元公司于2009年7月31日向园艺公司出具了已收到房屋价款703.5万元的收据，同日，园艺公司亦向瑞元公司出具了已收到土地转让价款703.5万元的收据，一审法院据此认定双方就互负的房款及土地使用权转让款的债务已达成抵销的合意并完成实际履行，并无不当。至于《合同书》中的房屋是否已交付，对双方就房款与土地使用权转让款进行抵销并无影响，况且瑞元公司于二审庭审中明确表示可随时向园艺公司交付该房屋。故园艺公司关于该笔703.5万不应计入园艺公司应返还的土地转让款的主张不成立，本院不予支持。若双方因房屋交付及过户事宜发生争议，园艺公司可依法另行主张。3.园艺公司关于根据瑞元公司与案外人众鑫公司签订的《协议书》约定，瑞元公司应向园艺公司承担758,400元土地款的主张是否成立的问题。园艺公司虽主张根据瑞元公司与众鑫公司于2006年12月25日签订的《协议书》，瑞元公司应向园艺公司承担758,400元土地款，但瑞元公司否认与众鑫公司签订过该《协议书》，即使该《协议书》真实存在，其签订时间亦早于案涉《土地使用权转让合同书》及《动迁补偿合同书》，且园艺公司又未能举证证明该《协议书》与案涉争议有关，故园艺公司此项上诉主张欠缺事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院在认定瑞元公司已付土地转让款为31,918,291元的基础上，扣除园艺公司已经实际履行32,986.87平方米土地使用权转让义务所对应的价款10,093,982.22元（306元/平方米×32,986.87平方米=10,093,982.22元），计算得出园艺公司应向瑞元公司返还土地转让价款（含动迁补偿费）为21,824,308.78元，并无不当。二、关于案涉合同效力及责任承担的问题1.关于合同效力问题。园艺公司作为国有划拨土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，擅自与瑞元公司签订《土地使用权转让合同书》，约定转让土地面积153,198平方米，其中32,986.87平方米已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权的出让手续，依法应认定有效，剩余土地面积至本案起诉前未经有批准权的人民政府批准，一审法院因此认定为无效并无不当。2.关于合同无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，还要根据当事人的过错程度等因素合理确定责任。本案中，双方签订的土地使用权转让合同因未经有批准权的人民政府批准而无效，双方对此均有过错，应按各自的过错程度承担相应责任。案涉合同虽需经有批准权的人民政府批准后才能发生法律效力，但在被批准前，双方均应遵循诚实信用原则，共同为促成交易提供便利条件。园艺公司虽主张瑞元公司不履行报批义务才是导致案涉《土地使用权转让合同书》无效且土地被政府收回后另行出让给他人的原因，但双方签订的《土地使用权转让合同书》及《动迁补偿合同书》均约定“上述土地使用权变更手续由甲、乙双方共同办理，一切费用由乙方负责”，且按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，作为土地使用权人的园艺公司，在转让划拨土地使用权时负有报经有批准权的人民政府批准的义务。故园艺公司此项上诉主张不成立，本院不予支持。鉴于双方签订案涉土地使用权转让合同之前，已通过相同方式签订过两个批次的土地使用权转让合同，且均已实际履行完毕。而双方本次合同未能被促成的原因，主要是园艺公司在已签约将案涉土地使用权转让给瑞元公司并收取部分价款的情况下，为获取更多的利益又将该土地使用权另行转让给他人，故园艺公司应对合同无效的后果承担主要责任。瑞元公司作为房地产开发企业，在签订案涉土地使用权转让合同时，应当知道未经批准会导致合同无效，且在合同签订后，瑞元公司支付的总计款项虽超过约定的数额，但存在未依约定时间及时支付50%价款的情况，亦应对合同无效的后果承担次要责任。综合上述情况，一审法院根据公平原则和诚实信用原则判决园艺公司与瑞元公司分别对合同无效的后果承担70%和30%的责任，并无不当。综上所述，园艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928,638元，由延吉园艺有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦峰审判员  李世秀审判员  周 婧二〇二一年二月十八日书记员  吕泽栋