山东省阳信县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1622民初2035号原告（反诉被告）：陈明，男，1960年8月5日出生，汉族，住阳信县。委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈战，山东海心律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄飞华，男，1987年8月14日出生，汉族，户籍登记住所江西省鹰潭市月湖区，现住山东省阳信县（中行阳信支行西侧）。原告陈明与被告黄飞华房屋租赁合同纠纷一案和被告黄飞华反诉原告陈明租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年10月12日和11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人陈战，被告黄飞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金10万元；2、判令被告向原告支付逾期交纳租金的滞纳金计至付清之日止（自2020年5月1日起以三年租金30万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，截至起诉之日为17835元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月6日原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于阳信县××座××路××街楼房××楼房屋一套，每年租金100000元，租期5年自2019年4月30日至2024年4月30日，合同签订时交纳第一年租金，后期每年的租金提前一个月交纳，若逾期交纳则每日按三年租金的6%支付滞纳金。合同签订后原告按合同履行了交付房屋的义务，被告交纳了第一年租金，到2020年3月31日被告应交纳第二年租金，经多次催要，但被告至今未交纳。为维护原告的合法权益，依据《民诉法》、《合同法》之相关规定，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告黄飞华答辩并提出反诉请求：1、依法判令被告与原告解除双方签订的租赁合同；2、判令原告退还被告交纳的租金10万元和押金1万元，并赔偿被告因装修房屋支付的费用12.89万元及搬家费1300元，合计240200元；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年4月6日，被告与原告签订租赁合同，由被告租赁原告位于阳信县××座××路××街楼房××楼的房屋，面积为180平方米，年租金100000元，租期暂定5年。签订合同时向原告支付租金100000元，同时支付押金10000元。之后，被告对房屋进行装修，发现实际面积为147平方米，经与原告协商后，原告同意于下一次支付租金时予以减少。房屋使用期间经常发生漏水、漏电，被告要求原告进行维修，但原告一直以各种理由推脱，导致被告无法正常使用，无奈于2020年3月20日搬离该房屋。根据法律规定，双方签订合同应当遵循诚实守信原则，履行如实告知义务。本案中双方合同约定的租赁房屋面积为180平方米，而被告实际测量该房屋面积为147平方米，并且在租赁前存在严重质量问题，租赁后漏水、漏尿导致无法正常使用，原告的行为涉嫌合同欺诈。另外该合同只约定了原告的权利和被告的义务及违约责任，对原告的违约责任没有作出约定，显失公平，对被告不公。因此，因出租方原因导致承租方财产损失的，应由出租方承担赔偿责任，被告支出的租赁费、房屋装修费、押金、搬家费等损失共计240200元，原告应予返还和赔偿。为维护被告的合法权益，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。原告陈明针对被告黄飞华的反诉辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据。2019年4月6日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，合同第3条明确约定装修费和维修费由承租人被告承担，被告所述的装修费和搬家费与原告无关。被告已实际占用租赁房屋达1年多之久，应按合同约定支付租金，在未通知原告的情况下被告私自搬离并将屋门上锁至今，其拒付租金的行为构成单方违约，应承担违约责任。有关房屋漏水问题合同中已进行了相关约定，且原告在与被告通话中也多次沟通进行协商。因此，被告提出的反诉不应得到支持，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据一、《不动产权证书》一份；证据二、2019年4月6日原、被告签订的《租赁合同》一份；证据三、2020年8月23日原告与被告的通话录音刻制光盘一张及文字材料一份。被告提交的证据三、收条两张。以及原、被告陈述一致的涉案楼房二至三层房屋由原告出租给他人经营宾馆的事实。本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人质证有异议的证据和事实认定如下，被告提交的证据一、2020年10月29日被告与涉案房屋前一个租户的谈话视频刻制光盘一张，2019年9月12日大卫地板阳信专卖店出具的收据一张。用以证明：前一个租户租赁涉案房屋时，该房屋即二楼卫生间存在漏水情况，原告和被告签合同时隐瞒了这一事实。另外，涉案房屋被告装修地板经施工测量，实际面积为147平方米，不是原告所述的180平方米，原告在签订合同时虚报房屋面积；证据二、2019年10月19日至2020年3月被告方员工拍摄的一楼西北角窗口上方屋顶漏水的视频刻制光盘两张，被告员工韩艳美、张娜娜出具的证明各一份及录制的视频刻制光盘两张，被告拍摄的因漏水一楼物品渗水照片10张。用以证明：被告租赁的房屋多次漏水的情况，拍摄的漏水视频仅是其中的三四次；证据四、2019年4月26日被告与济南先艺装饰公司签订的《施工合同》一份及该公司出具的收据一张，2019年4月8日和4月13日阳信县南方装饰出具的收据两张，2019年4月11日史云峰出具的收据一张，2019年4月19日阳信天星广告设计工作店出具的收条一张，2019年9月12日大卫地板阳信专卖店出具的收据一张。用以证明：济南先艺公司给被告装修展柜收取装修费62000元，被告购买南方装饰店出售的装饰材料支付材料费8472元和4665元，被告因店铺装修向木工史云峰支付工钱18200元，天星广告设计店收取被告广告牌装饰费30250元，被告向大卫地板阳信专卖店支付木地板款5316元，以上费用合计128900元；证据五、2020年10月28日被告拍摄的涉案房屋出租广告的视频刻制光盘一张。用以证明：被告搬离后房东予以认可，并张贴广告出租该房屋。原告质证均有异议并认为，证据一中的视频录像与本案不具有关联性，视频中的女性身份不明，不能证实该女性承租过涉案房屋。证据一中的收据，仅能证实姜玉坤眼镜店购买木地板的数量，与涉案租赁房屋的面积没有关联性，用木地板的数量来证明租赁房屋的面积不符合常识。证据二中的漏水视频中可以看出被告正在进行房屋装修，不能证实房屋有质量问题，漏水也可能是被告不当装修造成的。证据二中的员工视频及书面证明，因被告在阳信经营多家姜玉坤眼镜店，其二人作为被告的员工所做的证明不能证实漏水房屋为涉案房屋。证据二中被告拍摄的照片，仅能看到有水渍，不能证实是房屋漏水所致。证据四中的施工合同及收据，不能证实被告是为涉案房屋施工装修的展柜，更不能证实因漏水造成展柜全部损失。证据四中南方装饰店出具的销货清单、史云峰出具的收条、天星广告设计店出具的收据、大卫地板阳信专卖店出具的收据，其真实性不能确定，对其有效性不予认可。证据五广告视频，不能证实该视频中“吉房出租”的广告是原告所张贴，该广告不是原告所写，记载的电话号码也不是原告的电话号码。本院综合审核认为，被告提交的证据一中的对话视频和证据二中的员工视频及员工出具的书面证明，均系被告单方取证，涉及的相关人员属于证人，按照法律规定证人应出庭作证并接受质询，被告未申请上述相关人员出庭作证，且原告对上述证据均有异议，故上述证据的证明力，本院依法不予确认。证据一中的木地板收据和证据四中的《施工合同》及展柜收据、广告牌收据、木工费收据、装饰材料费货单，均非正式发票，其真实性无法确定，且原告对被告所主张的费用支出不予认可，故该组证据的证明力，本院依法不予确认。证据二中的房屋内漏水视频，原告质证虽对漏水原因提出质疑，但并未否认该视频是在涉案出租房内录制的，视频画面显示屋内正在进行装修施工，该视频能够证实被告租赁房屋后对该房屋进行了装修，施工过程中存在漏水的情况，故其证明力，本院依法予以确认。证据五出租广告视频，原告有异议否认张贴该广告，结合被告所述其搬离承租房屋后，房门上锁钥匙丢失，以及在本案审理过程中经本院主持调解，原告同意与被告解除租赁合同并于协议签订之日收回房屋的事实，该证据对被告主张的其搬离后原告予以认可并广告出租该房屋的事实不具有证明力，其证据效力本院依法不予确认。依据确认的证据查明以下事实：2019年4月6日原、被告双方签订《租赁合同》，约定：原告将其位于阳信县××路××路）以东、阳城三路以南的沿街楼房的一楼房屋出租给被告经营姜玉坤眼镜店，租期5年自2019年4月30日起至2024年4月30日止，每年租金10万元，签订合同时付清第一年的租金，后期租金一年一付，每年到期前一个月交纳。租赁期间发生的一切税费（包括装修费、维修费、房产税等）由承租方承担，承租方按合同约定交纳租金，若逾期未交，每逾期一天，则按三年租金额的6%支付滞纳金，逾期十天未交齐，出租方有权终止合同。本合同一式两份，各执一份，双方签字生效。上述合同签订后，被告向原告交付第一年租金10万元，同时向原告交纳保证金10000元，由原告方代理人丁学军向被告出具收条两张。此后，原告向被告交付了出租房屋，被告根据经营需要对该房屋进行了装饰装修。2020年3月份被告未按约定向原告交纳第二年的租金，并于3月20日搬离承租房屋后，对承租房上锁至今并称门锁钥匙丢失。在本案审理过程中，双方经调解于2021年2月25日达成协议解除涉案租赁合同，原告自上述协议签订之日双方到场由被告找人锯开门锁，收回出租房屋。针对原告诉求的第二年租金及滞纳金和被告的反诉请求，双方互不认可，协商未果。本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守履行。被告未按合同约定交纳第二年租金，有违诚信构成违约，应承担履行合同交纳租金的合同义务。由于被告私自搬离承租房单方终止合同，并对该房屋上锁达10个月之久（自2020年5月至2021年2月）未主动向原告交付门锁钥匙，导致该房屋闲置，对此负有主要责任。原告在得知被告搬离出租房并拒付第二年租金的情况下，怠于行使合同解除权，对房屋闲置负有次要责任。另外，租赁期间2020年发生新冠肺炎疫情，本地政府发布限行令，限制人员出行及店铺营业。法发（2020）17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案被告虽于2020年3月份搬离承租房，但系单方行为，未获得原告同意认可，租赁合同约定的租期应计算至双方协议解除合同之日，第二年租期应为10个月。根据合同履行过程中双方存在的过错责任，以及2020年发生新冠肺炎疫情等情况，依据公平原则，本院酌情确定免除被告三个月的租金和逾期支付租金产生的滞纳金，所欠租金按7个月计算交纳58331元（10万元÷12个月×7个月）。原告诉求租金及滞纳金超出本院确定部分，显失公平，依法不予支持。原告出租的涉案房屋属于私有的沿街店铺而非住房，被告自愿选择租赁并自行装饰装修和承担维修而非受他人强迫，因此其以原告未如实履行告知义务构成合同欺诈的抗辩不成立。被告要求原告退还第一年度租金和赔偿其装修费用及搬家费的反诉请求，无合同和法律依据，本院依法不予支持。被告要求原告返还的合同保证金（押金）10000元，应冲抵其应付原告的租金，不应予以返还，扣除保证金10000元后，被告应欠原告租金48331元未付，对此欠款被告应承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下：一、被告黄飞华于本判决生效后十日内向原告陈明偿还租金48331元；二、驳回原告陈明的其他诉讼请求；三、驳回被告黄飞华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2656元，减半收取1328元，由原告陈明承担824元，由被告黄飞华承担504元；反诉案件受理费2442元，由被告黄飞华承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  赵风军二〇二一年二月五日书记员  凌婷婷