贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终553号上诉人（原审原告）：何修武，男，1970年8月9日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱万桃，女，1990年12月16日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：王江，男，1990年9月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系朱万桃之姐夫。上诉人何修武因与被上诉人朱万桃房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何修武上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。首先，双方约定的转让款40800元，包含上诉人所购买的空调、冰柜、桌子、凳子、热水器、展示柜、电炉等物品的价值和广告门头制作、地砖装修投入的费用及两个多月的租金。一审判决认定：“原告未经房东张德彬同意径行转租，基于原、被告双方系邻居关系，被告对原告的信任，也未签订书面合同，推定原告有隐瞒转让费不含一年房租费的意图”，此推定没有事实依据。被上诉人认为转让款包含一年房租，与客观事实不符。上诉人在转让门面时，被上诉人知晓门面剩余租期为2个多月，转让包含门面里面的所有物品，上诉人没有隐瞒的情形，也没有欺诈，转让费并不包含后续一年房租。双方系邻居，且被上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知晓出具欠条的法律后果。一审中，被上诉人的抗辩没有提供任何证据证明。其次，一审认为上诉人提供的“均不是发票，单据真实性存疑，且被告不予认可，故对该清单载明的价值不予认定”没有事实依据。一方面上诉人作为自然人装修小门面，没有承包给正规装修公司，没有要求装修工人出具收据，完全符合交易习惯。这部分票据，也仅仅是上诉人装修的部分票据。另一方面，一个门店的价值，也并非单纯地以屋内财产价值进行衡量，还包含地理位置、市场知名度、客流量等诸多因素，“何师傅小豆腐”经过上诉人苦心经营2年，口碑较好，有固定回头客户，故上诉人以40800元进行转让，并没有任何的欺诈行为。最后，被上诉人并没有在法律规定的期限内请求撤销合同，且在一审开庭时也未主张撤销，仅以后一年的房租是向房东张德彬交付为由拒付上诉人的转让费，不应当得到支持。朱万桃辩称，一、上诉人未经出租人同意擅自将门面转让给朱万桃，朱万桃不知道何修武与房东还存在另外一层租赁关系，朱万桃基于对何修武的信任，出具了欠条，系误解，不是其真实意思表示。二、何修武歪曲事实。朱万桃在租赁案涉门面时，并不认识房东，何修武在转租门面时有意不签订书面合同，嗣后，在询问门面转租费一事时，何修武矢口否认含一年转租费。何修武仅以自己制作的清单和单据证明店面物品价值34750元，且不论物品的新旧程度，与市场价格也不相符，又不能提供正规票据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。何修武向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告门面转让欠款20800元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年5月25日，原告何修武将租赁案外人房东张德彬门面经营的位于仁怀市耗儿山“何师傅小豆腐”门店转让给被告朱万桃经营，双方约定转让价款为40800元，转让当天支付20000元，余款20800元限于2020年8月前付清。并由朱万桃向何修武出具欠条一份，载明：2020年5月25日起，何修武经营的何师傅小豆腐门店转让给被告朱万桃，门面转让费共计肆万零捌佰元整，5月25日付款贰万元，所欠贰万零捌佰元于2020年8月前还清，欠款人：朱万桃，2020年5月25日”。其后，双方发生争议。一审法院认为，原告何修武与被告朱万桃达成的门面转租赁合同，如果系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，其合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行义务。但是，如果不是双方当事人真实意思表示签订的合同，则应按其真实意思表示理解和履行。对相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。故本案转租合同应确定双方口头合同的真实意思，本案的争议焦点为：原告转让门店的费用是否包含转让之日后的一年的门店租金。因为双方未签订书面合同，只能通过相应证据、证人证词做出判断。一、原告与房东张德彬的合同约定租期2019年8月17日至2020年8月17日，每年租金25000元，如需转租必须经张德彬同意。但原告未经张德彬同意径行转租，基于原、被告双方系邻居关系，被告对原告的信任，也未签订书面合同，推定原告有隐瞒转让费不含一年房租费的意图。二、原告认为原告转让门店的费用不包含转让之日后的一年的门店租金，只含2个多月租金，认为门店物件价值加上此2个多月租金足够价值转让费40800元。其提交了清单共计37450元，均不是发票，单据真实性存疑，且被告不予认可。经审查，对该清单证明的物件载明价值不予认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，推定双方签订转让合同时，被告误以为转让费40800元含1年租金25000元。而实际只含2020年5月25日至2020年8月17日共计84天的租金5753元（25000÷365×84）。即被告总共应当支付转让费租金为21553元（40800-25000+5753）。被告已经支付20000元，尚欠1553元。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”的规定，对原告主张请求判决被告立即支付原告门面转让欠款20800元的诉请，予以支持1553元，对超过部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决：一、限被告朱万桃在本判决生效后七日内支付原告何修武欠款1533元；二、驳回原告何修武其余诉讼请求。案件受理费160元（已减半），由原告何修武负担100元，被告朱万桃负担60元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点：门店转让费是否包含一年的门店租金。房屋转让费是租赁市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。虽然法律没有对房屋转让费的性质进行明确界定，但在市场经济交往中房屋转让费客观存在。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”之规定，转让费可以看做是租赁行业的交易习惯，朱万桃应按约支付门店转让费。本案中，何修武认为转让费包括门店剩余84天租期、店内设备和商业价值，朱万桃则认为门店转让费包括门店一年租金、店内设施，双方对转让费的理解各执一词。对于转让的店内设施，比如空调、热水器、电炉等数量双方没有异议，争议在于设施的价值，何修武认为店内设施价值超过37450元，并提供了相应单据佐证，朱万桃则认为何修武报价过高，不符合市场行情，比如垃圾桶高达100元每只，且转让的二手物品应当折旧。本案的转让费大体可分成两部分，即房屋租金部分和店内设施等其他部分，双方约定的转让费为40800元，按照何修武的说法，扣除剩余期限租金5753元，店内设施等部分的转让费为35047元（40800元-5753元），朱万桃认为包含一年房租25000元，店内设施等部分的转让费为15800元（40800元-25000元）。综合来看，何修武主张店内设施等部分的转让费为35047元，与其主张店内设施价值37450元较为接近，故何修武的说法具有一定合理性。朱万桃认为门店转让费包括一年租金，但不能合理说明为何是一年，而不是几个月或者数年。朱万桃认为何修武有欺诈行为，致使其产生重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，不论是欺诈还是重大误解订立的合同，均属于可撤销合同范畴，本案中，朱万桃并未提出合同撤销之诉，在该合同被依法撤销之前，仍属于有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，本案中，何修武在与朱万桃协商转让门店时，隐瞒门店不得转让的事实，属于没有恪守诚实信用的行为，朱万桃作为具有完全民事责任能力的自然人，也应当了解房屋的权属及转让费具体组成，对于本案纠纷发生，双方均存在过失，且朱万桃关于门店设施应当折旧的说法符合商业交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，由于何修武没有提供充分证据证明已明确告知朱万桃剩余租期不足三个月，而朱万桃也不能举证证明何修武承诺剩余租期为一年，应视为双方对剩余租期的约定不明，根据租赁市场交易习惯和日常生活经验法则，如果朱万桃明知剩余租期不足三个月，其不可能愿意支付40800元的转让费，根据公平原则，结合本案实际情况，本院酌情确定双方转租时约定的剩余租期为8个月，即双方之间的转让费应为29886元（40800元-16667元+5753元），扣除朱万桃已经支付的20000元，尚欠9886元。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5132号民事判决第二项；二、变更贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5132号民事判决第一项为“限朱万桃在本判决生效后七日内支付何修武欠款9886元”；三、驳回何修武的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，由何修武负担100元，朱万桃负担60元；二审案件受理费320元，由何修武负担200元，朱万桃负担120元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年二月二十六日书记员 麻国林