北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1917号上诉人(原审被告)：杨红光，男，1979年9月29日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：孙玉华，北京高沃律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯燮天，男，1990年7月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪俊，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原审被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。上诉人杨红光因与被上诉人冯燮天、原审被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨红光上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回冯燮天原审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由冯燮天负担；事实和理由：一、一审法院认定事实错误，杨红光不存在任何违约情形。双方在签订租赁合同之前，冯燮天就明确知道杨红光不是房屋的所有权人，杨红光也没有隐瞒冯燮天，双方不存在对租赁房屋状况的误解，杨红光转租房屋价格也比周围同等条件的房屋租赁价格要便宜，冯燮天了解这种情况，仍然坚持与杨红光签租赁合同。签订合同后以已经知道的房屋状况为由又不去履行协议，冯燮天要么贪图房租比市场价格低，要么故意假借签订合同后以杨红光不是产权人为由要求杨红光双倍返还租金。冯燮天既然在租赁合同签订时就知道房屋的风险，其作为完全民事行为能力人应承担该风险。合同签订后，并非不能履行，而是冯燮天故意不履行。冯燮天以杨红光不是产权人为由拒不履行合同明显违约，亦违反民法中的诚实信用原则。另外，一审法院认定《定金协议》中约定在2019年7月29日双方签订正式协议，否则违约方应该承担违约责任，只要是双方在该时间签订合法有效的租赁合同该定金协议就履行完毕。一审法院对此认定是错误的。杨红光不认可定金协议属于立约定金，在定金协议中明确约定了房屋租赁时间每个月房租的具体数额，这些具体的详细的规定应该是履约定金，冯燮天仅仅签订协议不履行违背了定金协议的精神，双方之间不仅签订租赁合同而且要以实际履行为目的。二、一审法院适用法律错误。冯燮天明确知道房屋状况的情况下愿意签订合同，应该了解到会发生的后果，后果也并非像一审法院和冯燮天所认为的产权人不同意转租。双方之间签订《定金协议》就是为了保证合同的履行，不是杨红光不交房屋，而是冯燮天违约不愿意租赁房屋，责任在于冯燮天。三、一审判决认定冯燮天有不安抗辩权的问题，杨红光认为冯燮天在签订合同的时候对房屋的状况已经充分了解，不存在不安抗辩权的情况，如果存在，如果冯燮天认为有风险，不会跟杨红光签订房屋租赁合同，不安抗辩权应该只新发生的一些情况对冯燮天不利，其可以行使不安抗辩权，本案在事实中冯燮天一直了解房屋的租赁情况，不存在行使不安抗辩权的条件；如果签订了合同不履行就没有签订的意义了。冯燮天辩称，不同意杨红光的上诉请求和事实理由。第一，杨红光未能提供房屋产权人同意转租的书面材料，属于擅自转租，事后也没有取得产权人的同意，涉案房屋明显存在权利瑕疵，可能导致权利人收回房屋反而产生相应的损失；另外杨红光已经将涉案房屋收回后出租他人；依据民法典的相关规定，本案租赁合同签订之后定金是应当抵作租金或者收回的，冯燮天没有使用涉案房屋，而且租赁合同无法继续履行，杨红光应该返还冯燮天支付的租金。我爱我家公司述称，杨红光的上诉请求不涉及我爱我家公司，我爱我家公司不发表意见。冯燮天向一审法院起诉请求：1．要求判令冯燮天与杨红光、我爱我家公司于2019年7月29日签署的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2．杨红光、我爱我家公司连带向冯燮天双倍返还定金10万元。一审法院认定事实：2019年7月23日，冯燮天作为乙方与杨红光作为甲方、我爱我家公司作为丙方签署《定金协议》，约定乙方愿意租赁×号房屋，乙方交纳诚意金5万元，甲乙双方约定于2019年7月29日签署正式租赁合同。如乙方不能签约，五万元不予退还，如甲方不能签约退还定金并支付五万元违约金。当时冯燮天向杨红光转账5万元。2019年冯燮天作为乙方（承租人）与杨红光作为甲方（出租人，合同首部出租人为蒋丽萍，杨红光为代理人）、我爱我家公司作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁×号房屋作为商业用途；租赁期限为2019年9月10日至2023年12月15日；甲方应于2019年8月1日前将房屋交付给乙方；2019年9月10日至2021年9月9日期间每月租金12．8万元，2021年9月10日至2022年9月9日每月租金13．44万元；押金25．6万元。甲方延迟交付房屋达7日、交付的房产严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务只是乙方无法正常使用房屋的，乙方有权解除合同，并按照当年月租金的200%向乙方支付违约金。冯燮天作为承租方与杨红光作为出租方签署了《补充协议》，约定本协议履行期间，如果乙方经营不善、经营方针调整等事项，乙方通知甲方后，有权在本协议约定的租赁条件下转租房屋，甲方应配合乙方签订终止协议，以及配合新的承租人签订新的租赁合同，由新的承租人向甲方支付租金，新租户的免租期由乙方承担。冯燮天及杨红光均认可上述合同中的出租方为杨红光。2014年12月17日蒋丽萍作为出租方（甲方）与杨红光作为承租方（乙方），约定杨红光租赁蒋丽萍有产权的×号房屋，租赁期限2015年12月16日至2023年12月15日（2014年12月16日至2015年3月31日为免租期）；约定乙方在租赁期因经营不善需要转租时，需经和甲方协商，由乙方找好租户，在不影响甲方合同期内房屋租金的情况下，经甲方与第三方签好书面协议，方可转租，乙方不得私自转租、分租、转借第三方；如乙方在未和甲方协商的情况下，私自将房屋转租他人的，转租无效，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋回收另租他人。2019年7月29日、30日冯燮天在与杨红光微信聊天中表示要求杨红光需要取得房主同意转租的书面授权；杨红光承诺因甲方或者出租房屋产权人的原因提前解约的除了赔偿乙方违约金外，还需要赔偿乙方投入的装修成本在第一年赔偿90%，第二年赔偿80%，每年折旧依次递减至合同结束。2019年7月30日冯燮天约杨红光当面谈，杨红光称没有时间；杨红光称：我可以出证明，没有问题。2019年8月7日冯燮天与中介工作人员（王**志）聊天记录中提到杨红光没有转租权，要求中介转告杨红光不再租房子了。杨红光称×号房屋已经出租了，杨红光只缴纳租金到2019年9月份。冯燮天称2019年7月23日就知道杨红光是转租×号房屋，但2019年7月29日才看到杨红光与房主的租赁合同；杨红光称2019年7月23日冯燮天就看了其与房主的租赁合同。冯燮天提交录音，载明在签订合同当日，冯燮天要求看一下杨红光与房主的合同，杨红光同意让冯燮天看，但是不同意冯燮天复印，称信他就可以了；冯燮天提出如果房东提出没有让杨红光转租，如何办理，杨红光称房东不可能来，再者告诉房东是与冯燮天合伙做的生意，没有转租，合同是冯燮天与杨红光两人的事情；冯燮天提出这样签合同有隐患，应该有蒋丽萍的授权，让杨红光做代理人；杨红光称在房东那里讲根本不是转租，如果有授权冯燮天就享受不到这个价格了；后杨红光提出让蒋丽萍同意在此处经营日料店，杨红光是大股东，同意日料店在此注册；后杨红光称四五天可以拿到授权。一审法院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。关于《定金协议》的性质，合同约定在2019年7月29日双方签订正式的租赁合同，否则违约方承担违约责任；故该《定金协议》实际是立约定金，只要双方在2019年7月29日签订了合法有效的租赁合同该《定金协议》即履行完毕。关于《北京市房屋租赁合同》主体问题，冯燮天认可杨红光是出租方、杨红光本人也认可其是出租方，且合同尾部杨红光在出租人处签署了名字，故出租方是杨红光，承租方是冯燮天，居间方是我爱我家公司。关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。从形式上看，双方已经签字盖章，且不存在需要备案的情形；另，根据录音内容，冯燮天在签署合同签已经知晓杨红光转租需要房主的书面授权，其仍然在合同上签字，其作为有完全民事行为能力的成年人，应当知道签字的法律后果，且不存在欺诈、胁迫等情形，故各方签署的《北京市房屋租赁合同》系真实意思表示，不存在可撤销的情形；各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给附义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分（杨红光基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分），不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。关于《北京市房屋租赁合同》履行问题。杨红光未将×号房屋交付给冯燮天，且×号房屋现已出租给他人，故《北京市房屋租赁合同》无继续履行的可能；不能履行《北京市房屋租赁合同》责任由谁承担？杨红光作为出租方应当为冯燮天提供无瑕疵的租赁物，包括没有功能瑕疵及权利瑕疵；本案中，杨红光提供的租赁物需要产权人蒋丽萍同意才能转租，根据杨红光与蒋丽萍的租赁合同，如果未经蒋丽萍同意，杨红光擅自转租，蒋丽萍可以收回×号房屋；对于冯燮天来说存在的巨大的法律隐患，一旦蒋丽萍收回房屋，其面临无法经营的风险，将产生装修及固定资产的损失，即便可以通过诉讼主张相关相应损失，但会耗时耗力，且预期收益亦会受到影响；综上，在杨红光未取得蒋丽萍书面同意转租的情况下，其基于不安抗辩权，可以不继续履行合同；至今杨红光未提交蒋丽萍同意转租的书面文件，且将×号房屋收回，最终导致合同无法履行，系杨红光违约；冯燮天可以据此主张杨红光违约责任。我爱我家公司是否应当承担责任。首先，我爱我家公司并未收取冯燮天的定金；其次，我爱我家是居间方，并非出租方或者承租方，其义务系提供真实的交易信息，撮合出租方和承租方达成交易；本案中，冯燮天早已知晓杨红光系转租房屋，且最终未能提供蒋丽萍同意转租的书面未见，并非我爱我家公司造成的；综上，冯燮天要求我爱我家公司承担责任缺乏事实和法律依据。关于双倍返还定金问题。如上所述，冯燮天与杨红光已经签署了合法有效的《北京市房屋租赁合同》，《定金协议》中约定的双方权利义务均已履行完毕；该《定金协议》中定金的性质是立约定金，并非履约定金，故在杨红光违约的情况下，冯燮天只能主张杨红光按照《北京市房屋租赁合同》承担违约责任，而不能依据《定金协议》约定要求双倍返还。鉴于《北京市房屋租赁合同》现已无法继续履行，杨红光应当退还冯燮天支付的定金，如冯燮天有其他损失可以另行要求杨红光承担违约责任。判决如下：一、杨红光于判决生效后七日内向冯燮天退还五万元；二、驳回冯燮天其他全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由冯燮天负担1150元（于判决生效后七日内交纳），由杨红光负担1150元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，杨红光与冯燮天先后签订《定金协议》及《北京市房屋租赁合同》，有关其合同效力问题并非本院二审焦点问题，双方当事人亦认可一审法院认定，本院不再赘述。当事人可以约定一方向对方支付定金作为担保。合同当事人在订立合同时出于不同需要设定定金条款，其定金性质与效力根据条款不同而有所区别，故学理上定金有成约定金、违约定金、证约定金、立约定金、解约定金之区别。本案中杨红光与冯燮天签订的《定金协议》，约定双方定于7月29日签署正式租赁合同，并约定不能签约将适用定金罚则，该定金的约定性质上明显属于立约定金，而非违约定金。该定金作为双方签订正式合同的担保，而不能作为履约的担保。故杨红光有关该定金应担保合同履行的上诉意见不能成立，本院不予支持。根据法律规定，双方合同签订后，定金应当抵作租金或者收回。根据查明事实可知，杨红光系涉案房屋原租户，其与出租方签订的合同中明确约定转租需获得书面授权。冯燮天与杨红光签约过程中，亦要求杨红光提供书面转租授权，杨红光亦曾应允。后因杨红光始终未能提交蒋丽萍书面转租授权，故冯燮天未实际使用涉案房屋，双方合同未实际履行。涉案房屋已另行出租他人，双方合同实际已经解除无法继续履行。故在此情况下，一审法院认定杨红光应当向冯燮天返还5万元无误，本院予以维持。综上所述，杨红光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由杨红光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  张印龙审 判 员  江锦莲二〇二一年二月二十六日法官助理  何 平书 记 员  王 艳