苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15300号原告：时涛，男，汉族，1980年8月16日生，住苏州市吴江区。原告：沈菊香，女，汉族，1981年9月21日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：时涛，系沈菊香的配偶。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。原告时涛、沈菊香与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告时涛暨沈菊香的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告财智公司的未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时涛、沈菊香向本院提出的诉讼请求：财智公司支付逾期办证违约金43977元（以购房款为基数，从2017年11月6日起按每日万分之三计算至2019年7月5日）。事实和理由：2016年3月13日，时涛、沈菊香以242095.20元购买财智公司开发的苏州市吴江区文苑路菁英公寓2016室房屋1套。财智公司于2017年8月6日交付房屋，并收取了9098.89元的契税、印花税、证件费、代办费。但财智公司未在90日内为时涛、沈菊香办理好房地产权属证书，对时涛的房产出售、抵押、融资等造成了重大影响。被告财智公司辩称：一、按日累计违约金应自时涛、沈菊香起诉之日倒推三年计算诉讼时效，因此时涛、沈菊香2017年11月6日至2017年11月25日期间的逾期办证违约金，已经超过了诉讼时效，不应予以支持。具体理由如下：当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效的规定。时涛、沈菊香直至2020年11月25日才提起诉讼请求保护其民事权利，且其并未提供证据证明诉讼时效发生中止、中断，故财智公司主张案涉逾期交房违约金的诉讼时效期间应从起诉之日倒推三年即从2017年11月25日起算，在财智公司提出诉讼时效答辩的情况下，超过诉讼时效的违约金不应予以保护。二、时涛、沈菊香与财智公司在《吴江市商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金有明确约定，法院应首先按约定判决财智公司承担相应的违约责任。具体理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条逾期办理不动产登记的违约责任约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03％向买受人支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”时涛、沈菊香主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，时涛、沈菊香应对其主张提交证据予以证明。3.根据《最高人民法院审判委员会关于修改的决定》，民间借贷的最高利率已降低至一年期贷款市场报价利率的四倍，按照目前的利率水平，民间借贷的最高利率不超过年利率15.4%，而在购房人无证据证明开发商延期办证给其造成损失的情况下，时涛、沈菊香诉请开发商承担的逾期办证违约金却为一至三年期贷款基准利率或贷款市场报价利率的1.3倍，该违约金标准明显过高。经审理查明：2016年3月13日，财智公司作为出卖人（甲方）与时涛、沈菊香作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第9幢1单元2F016号房，房屋总价款为242095元；房屋交付日期在2016年12月31日前。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，时涛、沈菊香向财智公司支付了全部购房款。2017年8月6日，财智公司已向时涛、沈菊香交付房屋，时涛、沈菊香向财智公司支付了办证费用。2017年11月27日，财智公司开具了金额为242298元的购房款发票。2019年7月5日，时涛、沈菊香自行办证，之后财智公司退还了办证费用。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、验收单、增值税发票、银行交易明细、不动产登记委托书、税收缴款书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：时涛、沈菊香与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋于2017年8月6日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年11月5日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。时涛、沈菊香向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，时涛、沈菊香未能在约定期限内取得房屋权属证书，财智公司应当对其逾期办证的行为承担违约责任。时涛、沈菊香与财智公司在合同中约定的逾期办证的违约金为总房款的0.03%，按照本案购房款242298元计算，违约金为72.69元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给时涛、沈菊香造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。财智公司自2017年11月6日起存在逾期办证的违约行为，时涛、沈菊香此时已知道其权利受到损害，诉讼时效期间应从此时起算。时涛、沈菊香于2020年11月25日提起诉讼，财智公司主张2017年11月6日至2017年11月25日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。时涛、沈菊香于2019年7月5日自行办证，其主张逾期办证违约金计算至该日，本院予以支持。经本院核算，金额为24021元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司支付原告时涛、沈菊香逾期办证违约金24021元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元，由原告时涛、沈菊香负担250元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担200元，并于本判决生效后十日内直接给付原告时涛、沈菊香。原告时涛、沈菊香英预交的诉讼费用，本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  陆菊文二〇二一年二月五日书记员  李 婷附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。