重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终11号上诉人(原审被告)：重庆中迪禾邦实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街68号2幢11层，统一社会信用代码915001073052285677。法定代表人：詹勇攀，执行董事。委托诉讼代理人：何春霞，四川治坛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨德森，男，汉族，1994年8月12日出生，住重庆市梁平县。被上诉人(原审原告)：周绢，女，汉族，1993年9月28日出生，住重庆市梁平县。共同委托诉讼代理人：丁福林，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。共同委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街20号，统一社会信用代码91500107903100133W。负责人：张逸。上诉人重庆中迪禾邦实业有限公司（以下简称中迪公司）、因与被上诉人杨德森、周绢，原审第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行（中行杨家坪支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中迪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请，上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实错误，判决错误，应予撤销。首先，一审法院依据被上诉人的陈述，认定其经济困难，从而认定双方签订的合同存在履行不能，该认定属于主观臆断，无证据支撑。依据该金钱债务履行不能之情形，确认被上诉人享有解除权错误；其次，依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第3.1.2条约定，被上诉人申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如银行最终批准的金额低于被上诉人申请的贷款金额，被上诉人应提高首付款，如被上诉人不愿意提高首付款比例，上诉人有权通知其一次性支付全部房款。本案中，原审第三人经审核被上诉人提交的贷款申请材料后，认为首付比例需要达到六成，贷款金额为四成，该金额低于被上诉人申请的贷款金额。此时，应依据约定，由被上诉人提高首付款比例，上诉人有权要求被上诉人一次性支付房款。而被上诉人因自身原因造成其未能获得银行贷款，被上诉人不享有解除权。一审法院认定本案符合合同约定的不可归责于双方事由可单方解除合同的约定属于事实认定错误。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人未答辩。杨德森、周绢向一审法院起诉请求：1.解除杨德森、周绢与中迪公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议；2.中迪公司退还杨德森、周绢已经支付的首付款889455元及利息（利息其中以389455元为基数，从2018年6月3日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借的市场报价利率计算至付清之日止；利息其中以500000元为基数，从2017年11月25日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借的市场报价利率计算至付清之日止）、大修基金5764元、预收税费抵押登记费等55667.38元，合计950886.38元；3.本案诉讼费由中迪公司承担。审理中，杨德森、周绢明确其主张的利息即资金占用损失。事实及理由：2018年2月26日，杨德森、周绢与中迪公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，协议约定该商品房总价为1769455元，杨德森、周绢于签订合同的同时付清首付款889455元，其余房款杨德森、周绢通过银行贷款的方式支付给中迪公司。合同签订后，杨德森、周绢按约定支付了首付款889455元，贷款经催告后一直未果，2019年9月底杨德森、周绢再次与中迪公司的置业顾问一同前往第三人处办理银行贷款，因购房合同约定的贷款比例为50%，中迪公司和第三人签订的合同贷款为40%，第三人未接受杨德森、周绢的贷款申请。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项约定，杨德森、周绢向中迪公司发出《合同解除通知书》，中迪公司予以签收。杨德森、周绢未能获取贷款的原因系不可归责于杨德森、周绢的事由所致，根据合同的约定杨德森、周绢有权解除合同并要求中迪公司退还其已支付的首付款等，杨德森、周绢经多次催要无果，遂起诉至法院，中迪公司辩称：杨德森、周绢所称贷款未获审批是杨德森、周绢自身原因造成，杨德森、周绢无权解除合同；即使杨德森、周绢有权解除合同，但其未在合同约定的时间内行使权利，该权利已消灭，请求人民法院驳回杨德森、周绢的诉讼请求。第三人中行杨家坪支行辩称：第三人没有接受杨德森、周绢的任何贷款，因杨德森、周绢不符合第三人的信贷政策要求，杨德森、周绢所购房款需至少首付六成，故当场拒绝了杨德森、周绢的贷款申请。一审法院经审理查明：2018年2月26日，杨德森、周绢（乙方）与中迪公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-X），约定杨德森、周绢在中迪公司处购买坐落于重庆市九龙坡区杨正街8号附78的房屋，房屋总成交金额为1769455元；杨德森、周绢于2018年2月26日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议的同时一次性付清该商品房的首付款889455元，其余房款杨德森、周绢通过银行贷款方式一次性支付给中迪公司。合同第五条第（三）款第3项载明：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”合同第十二条载明：“关于办理合同登记备案的约定。1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日以内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日（与本条本款第项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）……”同日，杨德森、周绢（乙方）与中迪公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，第3.1.2条载明：“按揭付款：……（2）甲方协助乙方办理房屋抵押贷款，并按以下约定进行办理：……③乙方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应提高首付款，并在收到甲方电话或书面通知提高首付款之日起10日内向甲方一次性补足首付款。”第17.7条载明：“若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权，合同（包括其附件、本补充协议）继续履行。”第18.5条载明：“双方确认，所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件及手递材料。”2017年11月25日，杨德森、周绢支付中迪公司购房款500000元，并缴纳了按揭印花税44元、抵押登记费550元、合同印花税884.73元、契税53083.65元、权证印花税5元、预告登记费550元、转移登记费550元，共计55667.38元。同日，杨德森、周绢向中迪公司出具《延期付款申请表》，载明由于杨德森、周绢工程款年底未到期无法按期付款，申请延期在2018年6月30日缴纳剩余首期款389455元。2017年12月1日，杨德森、周绢缴纳了重庆市物业专项维修资金5764元。2018年6月3日，杨德森、周绢支付中迪公司购房款389455元。不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由中迪公司代缴至相关部门。2018年2月26日，由于前一次申请不动产登记时将杨德森、周绢的名字登记为“周娟”，需重新登记一次，故支付首期款在前签订合同在后。2019年4月2日，杨德森、周绢向中迪公司出具《关于重庆中迪广场项目交房通知书的》，针对中迪公司发出的《重庆中迪广场项目交房通知书》进行复函，载明由于中迪公司未配合杨德森、周绢办理银行按揭贷款导致杨德森、周绢未能结清房款，故杨德森、周绢如因该原因无法按时办理交房手续的，不应由杨德森、周绢承担相应责任。2019年4月17日，杨德森、周绢向中迪公司出具《关于中迪广场项目中迪禾邦回复业主函件的》，载明杨德森、周绢催告中迪公司回复按揭贷款办理进展、协助杨德森、周绢积极办理银行按揭贷款等。杨德森、周绢向中迪公司邮寄了上述文件，中迪公司陈述其未收到上述材料。本案杨德森、周绢曾将本案中迪公司起诉至该院，2019年11月6日，该院作出（2019）渝0107民初17745号《民事裁定书》，裁定允许杨德森、周绢撤回对中迪公司的起诉。杨德森、周绢陈述，杨德森、周绢曾经起诉过中迪公司要求继续履行合同，在法院的促成下，双方达成中迪公司为杨德森、周绢继续办理银行按揭的意见，杨德森、周绢撤回对中迪公司的起诉。2019年11月4日，市长公开信箱回复杨德森、周绢，关于中迪广场预售合同备案问题，中迪公司于2019年7月29日向九龙坡不动产登记中心提交资料，30日办结，中迪公司已经领证。2019年11月22日，市长公开信箱回复杨德森、周绢，目前中迪广场在购买商铺方面只与建设银行有合作关系，负二楼的商铺至少首付6成才可以办理贷款，故杨德森、周绢撤回起诉，与中迪公司再次寻找可以办理按揭贷款的银行。审理中，杨德森、周绢举示了：1、2019年10月9日杨德森、周绢向中迪公司出具的《合同解除通知书》，载明杨德森、周绢已经支付首付款，中迪公司未找到贷款银行，因为中国建设银行政策收紧，不给杨德森、周绢贷款，故根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-01557721）第五条第（三）款第3项之规定，解除与中迪公司签订的上述合同。杨德森、周绢陈述其将上述《合同解除通知书》送达至售房部。中迪公司陈述其未收到上述《合同解除通知书》。2、电子邮件截图，截图显示2019年11月26日，杨德森、周绢向邮箱chongqing＠zodigrand.com发送了《合同解除通知书》电子版。杨德森、周绢陈述chongqing＠zodigrand.com是中迪公司邮箱，中迪公司未对邮箱的真实性进行回复。3、《重庆·中迪广场置业计划书》，载明杨德森、周绢在中迪公司处购买案涉房屋的置业顾问为“杨峰X”、杨德森、周绢与中迪公司员工杨峰的聊天记录截图，拟证明杨峰作为中迪公司员工与杨德森、周绢就案涉房屋的买卖合同的履行事宜进行接洽。中迪公司对《重庆·中迪广场置业计划书》的真实性予以认可，陈述杨峰系中迪公司员工，现已离职，微信截图无法确定对话方为杨峰，同时聊天内容显示杨德森、周绢并非无法办理银行按揭。审理中，中迪公司举示了个人房屋按揭贷款合作协议5份（分别为中迪公司与重庆山峡银行股份有限公司福利社支行、上海浦东发展银行重庆分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆九龙坡区支行、华夏银行股份有限公司重庆中山支行、中国光大银行重庆分行签订），拟证明有些银行未对首付比例进行限制，中迪公司已经履行了向杨德森、周绢提供贷款银行的义务，杨德森、周绢无法办理银行贷款的责任在于杨德森、周绢。审理中，杨德森、周绢明确要求判决双方于2018年2月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-X）于本案开庭时间即2020年4月8日解除，解除的依据是《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第三项载明不可归责双方的原因导致未获得贷款，杨德森、周绢可以单方要求解除合同；同时根据合同约定中迪公司应在合同签订起十日内办理合同备案登记，超出90日的，杨德森、周绢可以解除合同，杨德森、周绢在2019年11月7日获悉中迪公司在2019年7月29日才提交合同备案登记申请，中迪公司的登记申请延期了近一年多。杨德森、周绢还陈述，如法院认定双方的合同已经解除，杨德森、周绢放弃本案第一项诉讼请求。同时，杨德森、周绢还陈述案涉房屋的首付款是杨德森、周绢通过向他人借款和分期支付的，当时购买的时候置业顾问告知首付五成才购买的，并且合同签订的也是约定首付五成，如果提高首付款到六成杨德森、周绢就要多支出接近18万元，现在没有能力支付那么多钱，杨德森、周绢也去过很多银行咨询过，杨德森、周绢也没有办法能够找到可以提供购房款五成的银行贷款。截至2018年8月28日，中迪公司并未替杨德森、周绢寻找到相应的银行为杨德森、周绢提供购房款五成的贷款。中迪公司还陈述于2020年3月19日收到该院送达的开庭传票、起诉状副本。第三人陈述2019年下半年快入秋的时候，杨德森、周绢到第三人处申请办理银行按揭贷款，第三人初审后，看到房屋买卖合同约定的首付比例为5成，但银行的政策要求是除临街和平街的商铺外，其他商铺无法办理首付五成，故第三人并未接收杨德森、周绢的资料。庭审中，双方一致确认不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由中迪公司代缴至相关部门，杨德森、周绢同意在判决金额中扣除上述费用。本案在审理过程中，中迪公司陈述可以继续为杨德森、周绢寻找银行为其提供购房款五成的贷款，后该院给双方一个月的期限。在该院给出的期限内，中迪公司未能为杨德森、周绢寻找到相关银行为杨德森、周绢提供购房款五成的贷款。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同无效的法定情形，双方应根据上述合同所列内容履行自己的合同义务。本案中，通过双方及第三人的陈述，杨德森、周绢已经按照合同约定支付了购房首付款，剩余房款应通过按揭贷款方式获取，但杨德森、周绢未获得按揭贷款的原因为杨德森、周绢所购房屋的首付款比例在六成以上，与合同约定的付款比例并不一致，同时杨德森、周绢亦表示因经济原因无法提高首付款比例，中迪公司亦无法为提供按照购房合同约定比例办理按揭贷款的银行。杨德森、周绢未获得上述贷款的原因并非是自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）导致的，而是由于银行的政策导致的，该情形也不属于《商品房买卖合同补充协议》第3.1.2条载明的杨德森、周绢应当提高首付款的情形。上述情形符合合同中约定的不可归责于双方的事由可单方解除合同的的规定。同时，考虑到签订合同之初中迪公司作为开发商对信贷政策的知情度远高于购房者，在签订合同时应针对购房贷款政策以及购房者的自身情况进行合理释明和指导，以达到能顺利实现合同的目的，但目前合同履行陷入僵局，杨德森、周绢仍无法超过合同约定的首付款比例支付房款，中迪公司亦无法寻找能够按照合同约定的贷款比例为杨德森、周绢提供按揭贷款的银行。案涉《重庆市商品房买卖合同》已经存在事实上的履行不能，从衡平双方当事人目前受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，中迪公司在履行合同中也并无违约行为，本案的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议也应当解除。综上，杨德森、周绢主张解除《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议的理由成立，该院予以支持。因《商品房买卖合同补充协议》约定了解除通知送达的方式，故杨德森、周绢通过邮箱向中迪公司发出的解除通知不是合同约定的有效通知方式，故该通知行为不能达到解除合同的法律效果。同时杨德森、周绢提交的视频资料因无法核实其制作时间和制作地点，亦不能达到解除合同的证明目的。综上，杨德森、周绢并未举示证据证明在庭审前存在解除合同的有效行为，故杨德森、周绢主张判决解除合同符合法律规定，该院予以确认。中迪公司于2020年3月19日收到该院送达的起诉状副本，杨德森、周绢主张解除合同的意思表示送达至中迪公司，故该院认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议解除时间为2020年3月19日。《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议解除后，杨德森、周绢主张退还首付款889455元的主张符合法律规定，该院予以支持。由于中迪公司在合同履行中并无违约行为，其亦不应因此而受损，对于杨德森、周绢要求中迪公司支付资金占用损失的诉讼请求，该院从2020年3月19日即合同解除之日开始确认，杨德森、周绢主张之前的资金占用损失该院不予支持。资金占用损失从2020年3月19日起，以889455元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日。对于杨德森、周绢提出的要求中迪公司退还杨德森、周绢已经支付的大修基金5764元、预收税费抵押登记费等55667.38元的问题，因合同解除，中迪公司收取的相应费用应当予以返还。但鉴于不动产登记费550元、印花税884.80元、契税50555.86元已由中迪公司代缴至相关部门，杨德森、周绢亦认可上述费用在判决金额中扣除，故上述费用不在中迪公司退还费用之列。综上，中迪公司应退还杨德森、周绢大修基金5764元、预收的有关费用共计3676.72元（55667.38元-550元-884.80元-50555.86元）。由于中迪公司在本案中并无重大过错，根据诚实信用原则，本案案件受理费减半收取6654元由杨德森、周绢负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条之规定，判决：一、杨德森、周绢与中迪公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2020年3月19日解除；二、中迪公司于本判决生效之日起十日内退还杨德森、周绢已经支付的首付款889455元，并支付资金占用损失（资金占用损失从2020年3月19日起，以889455元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；三、中迪公司于本判决生效之日起十日内退还杨德森、周绢已经支付的大修基金5764元、预收税费抵押登记费等3676.72元；四、驳回杨德森、周绢的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6654元，由杨德森、周绢负担。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，按照双方合同约定，因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方可单方解除合同。甲方协助乙方办理房屋抵押贷款，如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应提高首付款，并在收到甲方电话或书面通知提高首付款之日起10日内向甲方一次性补足首付款。据此，因乙方原因导致银行批准的金额低于其申请金额时，上诉人才能要求被上诉人一次性支付剩余款项。而上诉人对于被上诉人申请贷款，有协助义务。从双方申请贷款的过程看，盖因银行贷款政策导致贷款比例无法按照双方合同约定办理，并非因乙方自身原因导致，故乙方有权依据合同约定解除双方签订的合同。上诉人认为被上诉人无解除权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方均确认无法申请到合同约定的贷款比例，案涉合同已经无法继续履行，一审判决解除合同并无不当。综上，上诉人要求继续履行合同，驳回被上诉人诉请的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6654.43元，由上诉人重庆中迪禾邦实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员肖飞二〇二一年二月十八日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕