安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终947号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单虎，男，1988年9月7日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人单虎商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初5800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1立案后依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.二审诉讼费用由单虎承担。事实和理由：龙大公司认为虽然延期交房是事实，但是因政府环保防控政策导致停工等多种因素影响所致，龙大公司并无主观过错，且合同约定违约金过高，远高于延期交房给单虎造成的损失，请求人民法院予以调整违约金比例并扣除因政府环保政策导致的实际误工期限。具体理由如下：一、导致逾期交房的原因主要是泗县自2018年4月份开始大气污染管控措施力度的加大，环保文件根据大气污染情况明确规定了禁止和限制措施的天数总计115天，且发生在签署商品房买卖合同之后、案涉商品房建设施工期间也是事实，因此应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算延迟交房天数时将政策性停工115天予以扣减。二、龙大公司请求减少违约金有明确的事实和法律依据。（1）龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、同等地段、装修住房的租金在每月1000元-1500元之间，其中众数、中数、平均值约为1250元，折合购房款比例为日万分之零点七。单虎主张的违约金自2019年7月31日至2020年1月15日仅五个半月就高达数万元，超出实际损失近8倍，显然过高于“合同法司法解释二”第29条第2款“实际损失的30%”的规定。（2）本案可以参照同等面积、同等地段的装修过的住房租金计算损失。房屋的用途用于居住是基本常识，“房住不炒”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，且实际损失应参照同地段房屋租金计算。（3）单虎陈述的其他损失既没有提供证据、也没有提供损失金额及计算方式。例如婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失，单虎皆无提供证据支持其主张，其陈述不应当作为认定损失的依据。（4）“合同法司法解释二”第27条明确规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照“合同法”第11条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。三、请求人民法院充分考虑“合同法司法解释二”第29条规定的以实际损失为基础，并综合其他因素予以衡量，作出改判。本案事实有：单虎实际损失远远低于其主张的违约金，履行合同过程中遇政府政策性因素影响停工至少115天，龙大公司并无恶意、没有过错，案涉房屋已于2020年1月份实际交付等。请人民法院综合考虑以上事实，龙大公司诚意解决问题的态度，本着兼顾公平原则和社会效果的法治理念，并考虑因新冠病毒疫情给龙大公司造成的影响，龙大公司的实际承受能力，以及龙大公司作为外来投资者对本地的经济贡献等，对违约金支付比例予以调整并将延迟天数扣减政策性停工115天。四、依照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条的规定，将违约金调整至同类贷款利率四倍范围之内。本案约定违约金日万分之五折合年利率大于18%，而2019年8月份LPR利率4.25%，9月份和10月份同为4.2%，2019年11至2020年1月份4.15%，平均利率4.18%。 单虎辩称，一、案涉商品房买卖合同关于违约金的标准和计算方法的约定系双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，龙大公司应当严格履行合同义务。二、案涉商品房买卖合同的履行并未受不可抗力的影响，龙大公司不能据此免责。严格遵守环保法规进行生产活动系企业应尽的法律义务，龙大公司作为专业的房地产开发企业，应当知晓如因环保措施不达标会导致停工，会造成预期损失。因此，即使龙大公司因环保问题而停工也系其违法行为所导致的，不属于不可抗力，不能减轻其违约责任。况且，本案中的环保文件并没有明确的指向龙大公司，龙大公司也没有举证证明其存在停工的事实，以及停工与环保政策之间是否存在关联性，故龙大公司主张不能成立。三、龙大公司主张违约金过高，无事实和法律依据。1.龙大公司作为开发商，在交易中处于强势和主导地位，涉案房屋买卖合同系其单方制作和提供的格式合同，违约金标准也是其单方订立的，买卖双方的权利义务是对等的，不仅龙大公司逾期交房会承担违约责任，单虎如果逾期支付购房款，也会承担同等标准的违约责任。龙大公司对违约责任应当有所预见，基于公平、诚实信用原则，龙大公司也应按合同约定标准支付违约金义务。2.龙大公司作为格式合同文本的提供方，在合同签订时对违约金如何约定处于主导地位，其先是在合同中对违约金的计算方法进行了明确，现在又在自身违约的情况下主张违约金标准过高，明显是滥用市场主导地位的行为，是及其不诚信的行为。3.龙大公司主张以同地段的房租损失为实际损失的请求无事实依据，龙大公司逾期交房时间较长，其行为严重扰乱了守约方的生活、工作秩序，造成装修成本增加、投资收益损失及其他如就学等预期利益损失，房屋租金并不能涵盖购买方的全部损失。即使参照民间借贷的利息标准，本案违约金也不存在过高情形，不应调整。4.双方在合同中对违约金标准及计算方法进行明确约定，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。四、根据信访答复文件，龙大公司逾期交房的原因是房地产开发企业与施工单位之间产生合同纠纷，导致工程进展缓慢、无法验收及按时交房，即龙大公司逾期交房系其本身过错导致，不应减免违约责任。五.与本案类似的逾期交房问题，安徽省宿州市中级人民法院已作出生效判决，应类案同判。 单虎向一审法院起诉请求：1.判令龙大公司支付逾期交房违约金51752.40元；2.诉讼费、保全费由龙大公司负担。 一审法院认定事实：龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月25日单虎与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定单虎购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆11#楼1603号房屋，建筑面积为110.85平方米，房屋总价款为616104元，约定交房时间为2019年7月30日前。第八条逾期付款责任约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金”，第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后单虎依约支付了价款，龙大公司迟至2020年1月15日通知单虎交房。另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为，本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由，二是约定违约金是否过高予以调整。 关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。龙大公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，龙大公司亦未有举证证明该环保文件实施导致项目停工及影响具体天数，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。 关于约定违约金是否过高予以调整问题。龙大公司认为逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。争议房屋同地段同类已装修房屋的月租金标准为1000至1500元，平均值约为1250元，折合购房款比例为万分之零点七/日，约定的万分之五/日违约金过高，因此，违约金应予调整。一审认为，龙大公司上述理由不能成立。首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖单虎的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。本案中双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，因此，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考逾期付款利息标准，约定违约金并非过高。故龙大公司申请调整违约金理由不足，一审不予支持。 单虎与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。单虎与龙大公司对迟延交房168天事实均无异议，龙大公司应支付单虎逾期交房违约金51752.40元（616104*0.0005*168）。单虎请求51752.40元，一审予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：龙大公司于判决生效后十日内支付单虎逾期交房违约金51752.40元。案件受理费547元，保全费538元，合计1085元，由龙大公司负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人诉答辩意见，本案二审争议焦点为：1.龙大公司主张因政府环保力度加大导致的政策性停工天数应从逾期交房时间中予以扣减是否成立；2.龙大公司主张案涉合同约定的违约金过高应予以调整是否成立。 关于争议焦点1。《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能据此出台相应的措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。政府热线服务平台对逾期交房问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据。现龙大公司认为环保因素系导致逾期交房的主要因素且系不可预见的免责事由，要求将停工天数从逾期交房时间中予以相应扣减，该上诉理由于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点2。单虎与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，但龙大公司认为双方约定的违约金过高，其逾期交房造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，参照租金数额对违约金进行调整。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条的规定是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于违约损失赔偿额计算方法明确约定，并不适用该条。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，双方在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现龙大公司在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的具有多样性，且虽“房住不炒”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄购买房屋进行投资的方式。故，龙大公司认为一审举证责任分配错误，应以租金数额及同期同类贷款利率的四倍作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无不当。 综上，龙大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1094元，由上诉人宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 磊 审判员 姚 强 审判员 赵 路 审判员 丁 伟 审判员 朱珊珊 二〇二一年二月九日 法官助理马文 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。