湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终298号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁远县广立汽车销售服务有限公司，住所地宁远县。法定代表人：雷建斌，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁远亿达商业运营管理有限公司，住所地宁远县。法定代表人：黎俊生，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景生，系该公司办公室主任。上诉人宁远县广立汽车销售服务有限公司（以下简称宁远广立公司）因与被上诉人宁远亿达商业运营管理有限公司（以下简称宁远亿达公司）合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院作出的（2020）湘1126民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月29日在第八审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人宁远广立公司法定代表人雷建斌，被上诉人宁远亿达公司的委托诉讼代理人何明辉、陈景生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宁远广立公司上诉请求：一、撤销宁远县人民法院作出的（2020）湘1126民初1136号民事判决，改判：1、被上诉人承诺的广传费抵扣上诉人的租金；2、上诉人不承担违约金；3、赔偿上诉人的装修损失40万元；4、赔偿上诉人的停业损失10万元；5、退还上诉人的保证金5万元；6、请求减免新冠肺炎疫情期间即2020年元月—2020年4月份因停业期间的租金4万元；7、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、宁远亿达公司没有按招商政策进行广告投入，已构成根本违约。2、宁远亿达公司催告上诉人交纳租金没有给予合理的期限，且单方面主张解除合同不符合法律规定。3、参照有关租金减免政策，请求人民法院减免新冠肺炎疫情期间的租金4万元。4、宁远亿达公司单方面终止合同后，其应当给予上诉人适当的装修补偿或者赔偿上诉人的装修拆旧损失。5、因租赁合同终止导致上诉人可得性利益损失，宁远亿达公司应当赔偿上诉人停业损失10万元。被上诉人宁远亿达公司答辩称：1、宁远县湘南汽贸城的招商政策文件并没有作为答辩人的义务写入合同内，对双方不具有约束力，宁远广立公司称答辩人存在欺诈招商和严重违约的理由不能成立。2、本案涉案房屋不适用最高人民法院的指导意见，答辩人已经多次催讨，但宁远广立公司未按约定如期支付租金，宁远广立公司称没有收到催讨租金和解除合同的通知函，与事实严重不符。3、答辩人解除涉案合同既有事实依据也有法律依据。4、答辩人已经补贴宁远广立公司装修费249,000元，宁远广立公司要求赔偿装修损失的理由依据不能成立。5、原审判决宁远广立公司支付违约金3万元于法有据，且已偏袒了上诉人。6、宁远广立公司要求答辩人赔偿营业损失和车辆贬值损失无事实和法律依据，不能成立。宁远广立公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2016年3月8日签订的《宁远湘南汽贸门面租赁合同》；2、依法判令被告退还原告履约保证金50,000元；3、依法判令被告赔偿原告的经济损失；4、依法判令被告赔偿门面装修折旧损失；5、诉讼费用概由被告承担。宁远亿达公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告租金人民币290,962元及逾期利息77,081.19元，合计368,043.19元；2、依法判令反诉原告不予退还反诉被告已缴纳的履约保证金人民币5万元；3、本案反诉费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2016年3月8日，被告（反诉原告）宁远亿达商业公司作为甲方与原告（反诉被告）广立汽车公司作为乙方签订《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》，双方约定甲方将位于湘南汽贸城X＃栋一楼面积830平方米、二楼440平方米门面租赁给乙方用于汽车展示销售服务，租期为2016年8月1日至2024年7月31日，第一年租金为101,871元（免租8个月），第二年305,612元，第三年305,612元，第四年254,659元（免租4个月），第五年381,988元，第六年381,988元，第七年303,052元，第八年303,052元。合同签订时，承租方缴纳50,000元履约保证金并同时支付第一年的租金39,333元，以后在每年承租日到期前2个月时交付次年的租金，租金半年一付。考虑乙方前期投入较大，双方搞活经济，甲方给予乙方免租12个月，分两次给完，第一年给8个月，第四年给4个月；另给一楼门面装修补贴300元*830平方米=249,000元。装修完成验收完，分两次返完。合同还约定双方的违约责任，其中合同第七条约定：承租方擅自将门面全部或部分经营面积转租、转让或转借他人使用，属承租方违约，出租方有权解除合同，收回门面使用权，不退履约保证金及已交使用费；承租方未按时向出租方交纳租金（使用费），每逾期一天，承担当期应缴纳总金额千分之一的违约金，逾期15天，属承租方违约，出租方有权解除合同，收回门面使用权，不退还保证金和已交租金（使用费）。2018年11月20日，被告（反诉原告）宁远亿达商业公司与原告（反诉被告）广立汽车公司协商将原告（反诉被告）租赁的二楼退给被告（反诉原告），被告（反诉原告）宁远亿达商业公司作为甲方与原告（反诉被告）广立汽车公司作为乙方签订了《补充协议》，协议约定：因乙方于2018年5月31日将9＃栋二楼440平方米退还给甲方，乙方从2018年8月1日起只承租甲方的9＃栋一楼的103-109号商铺，面积830平方米。在2016年3月8日双方签订合同的基础上，就面积和金额作相应调整，第三年206,226元（2018年8月1日-2019年7月31日），第四年257,764元（免租4个月85,920元），第五年257,764元，第六年257,764元，第七年204,499元，第八年204,499元。此后，被告以抵扣租金的方式补偿了原告的房屋装修费249,000元。原告（反诉被告）仅支付了租金至2019年2月后，就未按时支付后期租金。2020年4月8日，被告（反诉原告）发律师函给原告（反诉被告）要求依合同交纳未付租金，但原告（反诉被告）并未缴纳，2020年4月23日，原告（反诉被告）收到了被告（反诉原告）《门面租赁合同解除通知书》。至2020年4月23日，原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）租金228,033元（其中2019年2月1日至2019年7月31日租金103,113元，2019年8月1日至2020年4月23日租金124,920元）。另查明：1、2019年8月2日，原告（反诉被告）经人介绍其承租的被告（反诉原告）的一楼的部分（展厅半间及维修车间全部）转让给刘文俊，刘文俊用来经营锦华汽修厂，双方签订了《房屋转让合同》，并收取了刘文俊的租金。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）合同解除后，被告（反诉原告）与刘文俊于2020年6月13日重新签订了租赁合同，合同约定租赁期从2020年4月28日起至2022年4月27日止。2、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）解除合同后，被告（反诉原告）于2020年8月20日将原来原告（反诉被告）承租的自己使用的湘南汽贸城9＃栋一楼面积420平方米租给宁远县九万汽车贸易有限公司，双方签订了租赁合同，约定租期从2020年9月1日起到2024年7月31日止。该店内原告（反诉被告）存放在店内的原告（反诉被告）的电脑、空调等办公用品已卖给宁远县九万汽车贸易有限公司。3、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方合同解除后，原告（反诉被告）已将店内存放的车辆运走。4被告（反诉原告）签订合同后取得了消防验收合格证明，也取得了房屋建筑验收合格备案证明。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，除违约责任部分外的内容未违反法律规定，属有效合同。对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务,原告（反诉被告）应按照合同约定支付租金。被告（反诉原告）在本案中已履行了义务，但原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）租金经多次催告后，仍未按时支付租金的行为，已构成根本违约。按双方签订的合同，被告（反诉原告）有权解除合同，2020年4月23日原告（反诉被告）已收到被告（反诉原告）的《门面解除合同通知书》，双方的租赁合同已经解除。原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）因违约造成其经济损失要求被告（反诉原告）赔偿无事实依据，法院不予支持。关于本案原告（反诉被告）的违约责任：原告（反诉被告）是否存在擅自转让的违约行为？经查，原告（反诉被告）2019年8月2日将系争房屋中的展厅半间及维修车间全部转租给刘文俊用于经营锦华修理厂，所涉房屋为沿街铺面，经营期间均有店招对外明示，且被告（反诉原告）与原告（反诉被告）相距很近，自上述原告（反诉被告）转租行为发生至2020年4月被告（反诉原告）提出解约主张，时隔半年有余，被告（反诉原告）作为出租方理应知晓争讼房屋的使用状况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，视为被告（反诉原告）默许转租行为。故本案中不存在擅自转让的违约行为。但被告（反诉原告）未按时支付租金的行为，已构成根本违约。关于本案双方在合同中的违约责任，既约定了没收合同履约金又约定了支付逾期房租利息，超出了法律的规定。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付逾期利息及履行保证金，实际是要求原告（反诉被告）支付违约金。依照法律规定，违约金的数额应当相当于当事人的损失，本案的违约金法院按因原告（反诉被告）违约造成被告（反诉原告）房屋空置的时间所造成的租金损失酌定为3万元。关于原告（反诉被告）请求被赔偿门面装修折旧损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案原告（反诉被告）未按时支付租金的行为，已构成根本违约，且原告（反诉被告）装修的一楼门面，被告（反诉原告）已按300元每平方米支付其门面装修补贴，故原告（反诉被告）要求赔偿门面装修折旧损失无事实、法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十一条、第十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）宁远亿达商业运营管理有限公司退还原告（反诉被告）宁远县广立汽车销售服务有限公司履约保证金50,000元；二、由原告（反诉被告）宁远县广立汽车销售服务有限公司支付被告（反诉原告）宁远亿达商业运营管理有限公司下欠租金228,033元及违约金30,000元，合计258,033元；以上一、二项相抵后，由原告（反诉被告）宁远县广立汽车销售服务有限公司支付被告（反诉原告）宁远亿达商业运营管理有限公司租金及违约金，合计208,033元，限判决书生效后十日内付清；三、驳回原告宁远县广立汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宁远亿达商业运营管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费1050元，由原告宁远县广立汽车销售服务有限公司负担800元，被告宁远亿达商业运营管理有限公司负担250元；反诉案件受理费6821元，由反诉原告宁远亿达商业运营管理有限公司负担2761元，反诉被告宁远县广立汽车销售服务有限公司负担4060元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的权利义务,被上诉人宁远亿达公司依合同约定交付了租赁房屋，上诉人应按照合同约定支付房屋租金。双方签订的合同约定:“在每年承租日到期前2个月时交付次年的租金，租金半年一付”。本案上诉人宁远广立公司仅支付租金至2019年2月后，就未按时支付后期租金。2020年4月8日，被上诉人宁远亿达公司发律师函给宁远广立公司要求依合同交纳未付租金，但宁远广立公司至2020年4月23日仍未缴纳，存在违约应承担违约责任。一审法院依据双方的合同约定，判决解除双方签订的租赁合同，由承租方宁远广立公司给付尚欠的租金，酌情给付违约金30,000元，并无不当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案上诉人宁远广立公司未按时支付租金的行为，已构成根本违约，且其装修的一楼门面，被上诉人宁远亿达公司已按300元每平方米支付其门面装修补贴，故上诉人宁远广立公司要求赔偿门面装修折旧损失以及要求给付可得性利益的理由无事实、法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。因宁远县湘南汽贸城的招商政策文件并没有作为答辩人的义务写入合同内，对双方不具有约束力故宁远广立公司诉称被上诉人存在欺诈招商和严重违约，要求赔偿损失的理由也不能成立，本院亦不予采纳。上诉人宁远广立公司诉称参照有关租金减免政策，要求减免新冠肺炎疫情期间的租金4万元的诉讼请求已超过本案审理范围，其诉请本院不予支持。综上所述，上诉人宁远广立公司的上诉请求不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人宁远广立公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年二月二十四日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。