广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终27480号上诉人（原审原告）：冯伟生，男，汉族。委托诉讼代理人：李铮，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市工业行业培训中心，住所地深圳市龙岗区横岗街道六×社区新塘路**教学楼**，统一社会信用代码524403007388455526。法定代表人：罗少敏，主任。被上诉人（原审被告）：深圳市携创技工学校，住所地，住所地深圳市龙岗区横岗街道六×社区新塘路**（横岗校区）龙岗区龙城街道五联社区协力路华夏动漫产业园（龙城校区），统一社会信用代码524403006785856634。法定代表人：伊俊宏，校长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟鸣，广东格威律师事务所律师。上诉人冯伟生因与被上诉人深圳市工业行业培训中心（以下简称工业行业培训中心）、深圳市携创技工学校（以下简称携创技工学校）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。冯伟生的上诉请求：一、撤销（2019）粤0307民初12683号民事判决，改判支持冯伟生的全部诉讼请求。二、工业行业培训中心、携创技工学校承担一审、二审的诉讼费用。理由：一、工业行业培训中心未按约定向冯伟生交付租金，已达到《校园租赁协议书》（以下简称《租赁协议》）约定的解除条件，冯伟生请求解除合同符合法律规定。一审判决违背当事人意思自治、合同自由原则，司法干预了合同主体间的合法市场交易。（一）本案已有充足的证据与事实证明工业行业培训中心未按合同约定及冯伟生指示交付租金，连续拖欠租金已超过30天，达到约定解除的条件。1.依据《校园租赁协议书》第八条第3款第（3）项之约定，工业行业培训中心连续拖欠租金超过30天时，冯伟生有权解除《校园租赁协议书》。2.2018年12月26日，冯伟生向工业行业培训中心、携创技工学校发送律师函，明确要求工业行业培训中心、携创技工学校履行合同，并自2019年1月起将每月租金直接支付至冯伟生指定账户，不得再转交于案外人深圳市六×股份合作公司××分公司（以下简称六×公司××分公司）。2019年1月24日，冯伟生再次向工业行业培训中心、携创技工学校发送律师函，明确冯伟生除上述指定账户外，并未委托任何人以任何方式收取涉案建筑物2019年1月之后的租金。2019年2月2日冯伟生向工业行业培训中心、携创技工学校发函催告，要求其按照指定方式收取租金。3．工业行业培训中心、携创技工学校收悉律师函后，从未按冯伟生指定的收款方式向冯伟生交付过租金，实际拖欠时间及金额远超《校园租赁协议书》约定的解除条件。为维护自身合法权益，冯伟生于2019年3月向人民法院起诉请求解除双方《租赁协议》，符合双方合同约定。（二）一审判决突破合同相对性，以工业行业培训中心、携创技工学校已向案外人六×公司××分公司支付租金为由，认定工业行业培训中心、携创技工学校没有违反《校园租赁协议书》的合同目的，该认定没有事实和法律依据。1.冯伟生在全面履行与六×公司××分公司的《房屋租赁合同》时没有任何违约行为，六×公司××分公司也不享有其来函所述情形的单方解除权。故六×公司××分公司单方面解除租赁合同的声明自始未发生法律效力，冯伟生一直是涉案建筑物的合法承租人。(2019）粤03民终30212号民事判决也明确认定冯伟生与六×公司××分公司的租赁合同合法有效，六×公司××分公司应继续履行。2.六×公司××分公司书面同意，冯伟生与工业行业培训中心、携创技工学校形成合法的转租关系。冯伟生将享有使用权的涉案建筑物转租给工业行业培训中心、携创技工学校使用，工业行业培训中心、携创技工学校应严格按照双方签订的《校园租赁协议》向冯伟生履行合同义务支付租金。即便冯伟生曾委托六×公司××分公司直接收取租金，但自冯伟生2018年12月向工业行业培训中心、携创技工学校发函通知变更指定方式交付租金后，工业行业培训中心、携创技工学校应按指示向冯伟生直接付款。收取租金是冯伟生根据《校园租赁协议》合法享有的权利，收取方式的变更仅凭冯伟生单方意思表示即可发生法律效力，无需其他案外人的同意。但工业行业培训中心、携创技工学校无视冯伟生的合理请求，违反合同约定及出租方的通知，继续向六×公司××分公司支付租金，该行为无任何法律依据。3.冯伟生与六×公司××分公司属于另一个独立租赁关系，该纠纷也已另案处理，与工业行业培训中心、携创技工学校及本案的法律、事实并无直接关联。一审判决突破合同相对性，将承租与转租两个合同的权利义务混为一谈，侵害冯伟生的合法权益。（三）冯伟生与工业行业培训中心、携创技工学校签订的《校园租赁协议书》及补充合同为双方真实意思表示，约定的解除条件符合市场交易习惯，不违反法律禁止性规定。工业行业培训中心、携创技工学校作为次承租人，其主要义务是如约向冯伟生支付租金。但自2018年起，工业行业培训中心、携创技工学校与六×公司××分公司串通，无视冯伟生的合理支付请求，故意直接向六×公司××分公司支付租金。在工业行业培训中心、携创技工学校占有使用涉案建筑物期间，冯伟生从未收到租金，这一情形违背了《校园租赁协议书》合同目的。工业行业培训中心、携创技工学校对本案违约事实存在明显过错，严重违背了诚实信用原则，法院应当支持冯伟生的合理诉求，解除合同。但是一审法院判定本案不符合约定解除的适用情形，驳回冯伟生的合法诉求，严重违反合同法意思自治、合同自由原则，应予以纠正。二、《校园租赁协议书》已达到法定解除条件，继续履行将严重侵害冯伟生合法权益。如前所述，经冯伟生发函催告，工业行业培训中心、携创技工学校仍明确表示不向冯伟生交付租金。依据《合同法》第九十四条的规定，工业行业培训中心、携创技工学校的行为符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形。《校园租赁协议书》及补充合同并未约定2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金，如合同双方未能就此期间的租金标准达成一致，则《校园租赁协议书》缺少合同必备的实质核心要件，无法实现合同目的，不具备履行的可能性。1.《校园租赁协议书》第三条第1款第（4）项“2018年2月16日至2028年2月15日，租赁物的租金由甲方提出标准，甲乙双方重新商定。”表明双方仅对前十年租期的租金标准作出了明确约定，并未约定后十年的租金标准，仅约定到期重新商定租金标准。2018年后的房屋租赁由于双方未就租赁合同的租金标准达成合意，缺乏必要的合同实质条款，故此后的租赁依法并未成立生效，充其量只能算是效力待定。冯伟生的解除主张合法有效，一审判决按照旧的租金标准继续履行显失公平，违反了双方签订时的合同目的与真实意思表示。3.冯伟生自2018年2月开始便向工业行业培训中心、携创技工学校发函，请求协商确定新租金标准，但至今双方仍未就新租金标准达成合意。且工业行业培训中心、携创技工学校违反合同约定拒不支付租金，属于“一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，因此《校园租赁协议书》已不具备继续履行的可能性，依法应当予以解除。（三）2020年9月冯伟生从六×公司××分公司于(2020）粤民申9644号案件中新提交的证据材料获悉，工业行业培训中心、携创技工学校未经冯伟生同意与第三方签订转租合同，工业行业培训中心、携创技工学校严重违约。故冯伟生依法享有单方解除权，请求解除《租赁协议》合法有据。1.2019年7月10日，工业行业培训中心与案外人东莞市东诚膳食管理服务有限公司（以下简称东诚公司）签订《房屋租赁合同》，约定由东诚公司承租使用工业行业培训中心A、B栋宿舍楼下食堂。2020年7月24日工业行业培训中心与案外人深圳市保×公司（以下简称保×公司）签订《场地租赁协议》，约定保×公司承租使用工业行业培训中心教学楼部分场地。2019年初冯伟生对工业行业培训中心、携创技工学校提起诉讼，因此在上述违法转租合同签订时，双方的合作关系已出现明显矛盾和纠纷，冯伟生已实际上失去了对涉案建筑物的控制管理。工业行业培训中心、携创技工学校非法转租行为也从未征得冯伟生同意。冯伟生在履行与六×公司××分公司的租赁合同时从未有违约行为，对工业行业培训中心、携创技工学校的违约行为也不存在任何过错，不应承担因工业行业培训中心、携创技工学校违约而导致的不利后果。依据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，工业行业培训中心、携创技工学校未经同意擅自转租，明显构成重大违约，严重违背诚实信用原则。三、一审法院关于拖欠租金的认定缺乏事实及法律依据。（一）起算时间方面。工业行业培训中心、携创技工学校所述的六×公司××分公司单方面解除与冯伟生合同关系的声明自始未发生法律效力。冯伟生一直是涉案建筑物的合法承租人。工业行业培训中心、携创技工学校至今仍占有使用涉案建筑物，因此冯伟生有权要求工业行业培训中心、携创技工学校按指定方式支付租金。本案中工业行业培训中心、携创技工学校应向冯伟生支付自2019年1月起的拖欠租金，而不应从2020年7月23日起算。（二）租金标准方面。《校园租赁协议书》并未约定2018年2月16日之后的租金标准，也未约定在没有达成新的租金标准时可依据原租金标准继续履行合同，后期的租赁因缺乏实质要件而无法实际履行，也不能对双方继续产生约束力，依法应予解除。一审法院判令工业行业培训中心、携创技工学校按照原租金标准给付欠交租金后即可继续履行合同，严重背离事实及法律，明显有违公平原则。四、一审判决认定工业行业培训中心、携创技工学校不存在拖欠租金的行为有错误。工业行业培训中心、携创技工学校向六×公司××分公司直接交付租金的依据来源于冯伟生2012年出具的委托书。根据《合同法》第四百一十条及《民法典》第九百三十三条的规定，委托人可以随时解除委托，即根据冯伟生单方的行为无须受托人或者相对方的同意，就可以解除委托。冯伟生于2018年12月通过出具《通知书》和发送律师函的方式多次明确告知工业行业培训中心、携创技工学校已撤销对六×公司××分公司的委托，要求工业行业培训中心、携创技工学校将2019年1月以后的租金支付至冯伟生指定的收款账户。综上所陈述，实际上，工业行业培训中心、携创技工学校向案外人六约塘坑分公司一直交付租金的行为，只是基于他们自己主张的占有关系，而并非履行涉案的租赁合同。工业行业培训中心、携创技工学校所交缴纳的租金，不能认定为是向冯伟生支付的租金。综上所述，请二审法院撤销原判决，依法改判。工业行业培训中心、携创技工学校答辩称：一、《校园租赁协议书》未达到约定解除条件。二、《校园租赁协议书》无法定解除的情形。三、一审法院关于拖欠租金的认定事实清楚，合情合理，应当予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。请法院驳回冯伟生的上诉请求，维持原判。冯伟生向一审法院起诉，请求：一、解除冯伟生与工业行业培训中心之间签订的《校园租赁协议书》；二、工业行业培训中心、携创技工学校清退租赁物并将租赁物交还给冯伟生；三、工业行业培训中心、携创技工学校支付租赁场地占用费（参照租赁物所在区域的政府指导租金标准计为每平方米60元，每月占用费665760元，从2019年1月1日起计至工业行业培训中心、携创技工学校搬离租赁物并将租赁物清场后返还冯伟生之日止）；四、本案诉讼费由工业行业培训中心、携创技工学校承担。一审法院认定事实：2004年8月13日，冯伟生与案外人六×公司××分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人将坐落于深圳市龙岗区××新村后面山地面积约15000平方米，由六×公司××分公司投资兴建一栋教学楼、两栋宿舍楼，总建筑面积10530平方米租给冯伟生作为学校所使用；合同期限为三十年，自2005年9月1日至2035年8月31日止，合同签订后，冯伟生支付1000000元给六×公司××分公司作为保证金，若冯伟生有异议不履行租约的，保证金不退回给冯伟生，六×公司××分公司有权终止合同；租金自2005年9月1日起计，租金按建筑面积10.5元/平方米/月计算，租金共计110565元，另教学楼前空地约10000平方米每月租金收取5000元，租约期间租金费用以每隔5年按增数递增5%，冯伟生支付的保证金应在2006年3月起才可从租金中抵扣，剩余200000元用作押金，若冯伟生在合同期内终止合同，押金不退给冯伟生而作为补偿六×公司××分公司的损失。2008年1月11日，冯伟生与工业行业培训中心签订《校园租赁协议书》，约定工业行业培训中心承租的是冯伟生拥有使用权的坐落在深圳市龙岗区横岗街道六×社区××自然村自建的框架结构校舍及校园一处，校园使用面积为15000平方米；租赁期限为20年，自2008年2月16日至2028年2月15日止；租金自2008年2月16日按照建筑面积计收，2008年2月16日至2011年2月15日租金为160892元/月，2011年2月16日至2014年2月15日租金为166440元/月，2014年2月16日至2018年2月15日租金为177536元/月，2018年2月16日至2028年2月15日双方协商确定租金金额；工业行业培训中心在协议签订的当日支付冯伟生押金450000元，于2008年2月16日在确认承租建筑物无安全隐患，水电通畅，费用结算清楚，设施设备清点完毕，在冯伟生支付的内外经济来往交割明白的情况下，工业行业培训中心向冯伟生支付租金900000元，于2008年8月16日开始，在每月16-20日5天内向冯伟生支付下月租金；冯伟生应向工业行业培训中心提供租赁物的房地产有效证件或契约、房屋建筑安全检查合格证和消防合格证原件及复印件；工业行业培训中心保证按照协议约定按时足额支付押金和租金；若工业行业培训中心未经冯伟生同意改变协议约定的租赁物用途或拆改变动房屋主体结构、连续拖欠租金超过30天的，冯伟生有权解除合同；若双方存在争议无法协商一致，可共同或分别要求第三人（即案外人六×公司××分公司）进行调解。冯伟生与工业行业培训中心均在《校园租赁协议书》签名或加盖公章予以确认，六×公司××分公司亦在《校园租赁协议书》上加盖公章。2012年1月1日，冯伟生向六×公司××分公司出具《委托书》，称因与六×公司××分公司租赁的中学校舍未能自营，故暂转租给他人办技工学校，鉴于其同时经营塘坑学校，为简化财务流程，恳请六×公司××分公司自2012年1月起代收携创技工学校租金差价，用作抵扣××学校部分租金。因《校园租赁协议书》约定2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金需由冯伟生与工业行业培训中心协商确定，冯伟生于2018年1月2日告知工业行业培训中心、携创技工学校将委托律师及评估公司进行租金评估及公开招标询价事宜。后于2018年1月10日告知工业行业培训中心、携创技工学校根据评估公司了解的市场租金价格及第三方提出愿意租赁的价格，告知工业行业培训中心、携创技工学校自2018年2月16日起，租金将按照每平方米100元的标准计收月租金，租金标准每年递增百分之五；若工业行业培训中心、携创技工学校未予反馈或未就新的租金标准达成一致意见，将视为工业行业培训中心、携创技工学校在2018年2月16日后放弃承租权利，冯伟生收回租赁场地。工业行业培训中心、携创技工学校对此在2018年1月13日要求案外人协商解决租金调整事宜，并于2018年1月15日回函冯伟生称因新的租金标准远高于原租金标准（16元/平方米/月）及工业行业培训中心、携创技工学校和六×公司××分公司就同样租赁物约定的租金标准（15.6元及16.38元/平方米/月），工业行业培训中心、携创技工学校对此无法接受，希望冯伟生本着诚实信用公平合理的原则协商新的租金标准，如因冯伟生原因协商不成，工业行业培训中心、携创技工学校将继续按照原标准交付租金。冯伟生对此于2018年1月25日要求工业行业培训中心、携创技工学校提供相关的文件证明涉案房屋的使用方的法律关系及与案外人就其他租赁物的租金标准。而工业行业培训中心、携创技工学校于2018年2月12日回函称其收到六×公司××分公司书面告知六×公司××分公司已与冯伟生解除双方签订的《房屋租赁合同》，冯伟生已丧失《校园租赁协议书》中约定租赁物的使用权，要求冯伟生今后不得干扰学校的正常秩序。2018年12月26日，冯伟生书面告知工业行业培训中心、携创技工学校称其仍享有租赁物的收益权，要求工业行业培训中心、携创技工学校自2019年1月起按照原标准将租金支付至其指定银行账户内，不得转交至六×公司××分公司，并及时协商后续租金标准，确定后再对2018年2月以后的租金进行补缴。2019年1月24日，冯伟生再次要求工业行业培训中心、携创技工学校按照其要求交纳租金。2019年1月26日，工业行业培训中心、携创技工学校回函称由于六×公司××分公司已书面告知与冯伟生解除租赁关系，冯伟生已无权使用租赁物，工业行业培训中心、携创技工学校只能向租赁物的所有权人即六×公司××分公司交纳租金。冯伟生对此在2019年2月2日书面告知工业行业培训中心、携创技工学校其与六×公司××分公司的纠纷已向法院起诉，在生效判决确定前冯伟生仍享有租赁物的转租权和收益权，并要求工业行业培训中心、携创技工学校向其缴纳租金。因工业行业培训中心、携创技工学校并未按照冯伟生的要求缴纳租金。另查，因冯伟生与六×公司××分公司就《房屋租赁合同》发生纠纷，冯伟生诉至法院，请求确认六×公司××分公司2018年2月6日通过律师函主张单方解除合同的声明无效，要求六×公司××分公司继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同》，并向冯伟生返还2018年的租金差额520628.4元。深圳市龙岗区人民法院受理后，作出（2019）粤0307民初4599号民事判决，判决结果为驳回冯伟生的全部诉讼请求。因对该判决结果不服，冯伟生上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终30212号判决，判决结果为撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4599号民事判决；确认案外人2018年2月6日解除合同的声明无效，六×公司××分公司与冯伟生继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同书》；六×公司××分公司于本判决生效之日起十日内向冯伟生支付2018年的租金差额520624.4元。该二审判决于2020年7月22日生效。工业行业培训中心、携创技工学校在第一次庭审时确认共同使用涉案房屋。一审法院认为，冯伟生在六×公司××分公司同意的情况下，将涉案房屋转租给工业行业培训中心，故冯伟生与工业行业培训中心之间签订的《校园租赁协议书》符合双方的真实意思表示，合法有效。根据冯伟生的陈述，其主张《校园租赁协议书》已解除，原因有二：一是冯伟生与工业行业培训中心需就2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金标准进行协商，但由于工业行业培训中心对冯伟生提出的租金标准不予接受且回复的租金标准远低于冯伟生要求及同区域、同品质房屋的租金标准，在双方对新标准无法达成一致意见，应视为工业行业培训中心放弃承租权利；二是工业行业培训中心未按照冯伟生的要求向其直接缴纳租金，工业行业培训中心的行为已构成根本违约，冯伟生据此主张协议约定的解除权。关于冯伟生主张工业行业培训中心放弃承租权利，以此认定双方已协商一致解除合同。一审法院认为，首先从工业行业培训中心向冯伟生的书面复函可以看出，工业行业培训中心仍要求继续承租涉案房屋；其次，从工业行业培训中心此后仍履行合同的行为亦可看出工业行业培训中心并无解除合同的意思表示；故一审法院认定双方并未协商一致解除合同。另冯伟生主张合同约定的解除条件已成就。根据《校园租赁协议书》的约定，若工业行业培训中心连续拖欠租金超过30天的，冯伟生有权解除合同。一审法院认为，首先工业行业培训中心仍按照原约定支付租金，其不存在拖欠租金的行为，不构成违约。其次，即使工业行业培训中心未按照冯伟生的要求直接向冯伟生支付租金而构成违约，但是否导致合同就此解除？在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。工业行业培训中心在双方协商过程中曾向案外人六×公司××分公司反馈，案外人答复其已向冯伟生提出解除《房屋租赁合同》，冯伟生也向工业行业培训中心反馈存在纠纷并诉至法院。工业行业培训中心作为次承租人，在此情形下，其选择暂时根据原标准及支付方式缴纳租金，符合常理；且该租金已包含冯伟生的承租成本及可得收益，即便冯伟生与案外人存在纠纷，但冯伟生亦可通过合法途径进行主张，其合同目的并非不能实现。因此工业行业培训中心的行为并不会影响到冯伟生的合同目的。综上，冯伟生主张要求解除《校园租赁协议书》并要求工业行业培训中心、携创技工学校返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于冯伟生要求工业行业培训中心、携创技工学校支付租金的诉讼请求。一审法院认为，鉴于另案判决已生效，故工业行业培训中心、携创技工学校应向冯伟生支付从2020年7月23日起计的租金。由于冯伟生曾告知工业行业培训中心在确定新的租金标准前暂时按照原标准支付，且新标准由双方在诚实信用原则的基础上自行商定较为适宜，为保障合同自由，一审法院认定工业行业培训中心、携创技工学校向冯伟生支付暂计至本案第二次庭审辩论终结日即2020年8月20日止的租金171618.13元[177536元÷30天×29天]。此后的租金冯伟生可根据实际情况另循法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、工业行业培训中心、携创技工学校应于本判决生效之日起五日内支付冯伟生2020年7月23日至2020年8月20日期间的租金171618.13元；二、驳回冯伟生的其他诉讼请求。本案受理费8392元（冯伟生已预缴），由冯伟生承担7310元,由工业行业培训中心、携创技工学校共同承担1082元。冯伟生预缴的诉讼费1082元一审法院予以退回，工业行业培训中心、携创技工学校应于本判决生效之日起七日内缴纳其应当承担的诉讼费用1082元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的《校园租赁协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定诚实履行义务。根据《校园租赁协议书》约定，2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金需由双方重新协商确定。2018年1月10日冯伟生告知工业行业培训中心进行租金调整，若工业行业培训中心未予反馈或未就新的租金标准达成一致意见，将视为在2018年2月16日后放弃承租权利，冯伟生将收回租赁场地。工业行业培训中心于2018年1月15日及时反馈并回函称因新的租金标准过高于原租金标准，无法接受，希望冯伟生本着诚实信用公平合理的原则协商新的租金标准，如因冯伟生原因协商不成，工业行业培训中心将继续按照原标准交付租金。可见，工业行业培训中心已积极履行反馈义务，冯伟生不得以此解除双方租赁关系。2018年2月12日工业行业培训中心向冯伟生至函称，其收到案外人六×公司××分公司书面告知案外人六×公司××分公司已与冯伟生解除双方签订的《房屋租赁合同》，冯伟生已丧失《校园租赁协议书》中约定租赁物的使用权，要求冯伟生今后不得干扰学校的正常秩序；冯伟生也向工业行业培训中心反馈其与案外人存在纠纷并诉至法院。工业行业培训中心作为次承租人，在此情形下，其选择暂时根据原标准及支付方式缴纳租金，符合常理。且工业行业培训中心按时缴交租金，不存在拖欠租金的行为。故冯伟生主张解除《校园租赁协议书》并返还涉案房屋的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于另案判决已生效，故工业行业培训中心、携创技工学校应向冯伟生支付从2020年7月23日起计的租金。由于冯伟生曾于2018年12月26日向工业行业培训中心、携创技工学校发送《通知书》，告知工业行业培训中心在确定新的租金标准前暂时按照原标准支付，待双方确定下期租金标准后，再根据冯伟生通知对2018年2月以后的租金进行补缴。为保障合同自由，一审认定工业行业培训中心向冯伟生支付暂计至一审第二次庭审辩论终结日即2020年8月20日止的租金171618.13元，此后的租金及此前租金差额冯伟生可根据实际情况另循法律途径解决，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人冯伟生的上诉主张不成立，本院不予支持。原审适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16784元，由上诉人冯伟生负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年二月二十六日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。