福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终757号 上诉人（原审原告）：福州恒沛物业有限公司，住所地福建省福州市台江区六一中路**福州特艺城3042、3043号店面。 法定代表人：洪新锦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马威，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州物资回收利用有限公司，住，住所地福建省福州市台江区六一路光明桥/div> 法定代表人：陈淑华，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕（莆田）律师事务所律师。 上诉人福州恒沛物业有限公司(以下简称恒沛物业公司）因与被上诉人福州物资回收利用有限公司（以下简称物资回收公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 恒沛物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判物资回收公司向恒沛物业公司支付物业管理服务费182896.56元及停车服务费17280元及利息。事实与理由：一、一审判决认为按6元/月/每平方米标准交纳物业费的诉讼请求与合同约定不符，无事实和法律依据。物资回收公司注册资本3499万元，是以盈利为目的所设立的企业法人，对案涉产业的使用属于商业办公使用而非机关、单位办公使用。物资回收公司在一审庭审中确认其将部分物业出租给福建圣菲尔珠宝首饰有限公司、福建雅致装饰工程有限公司两家盈利法人商业办公使用。二、恒沛物业公司一审提交证据可证实特艺城其他业主停车服务费标准为每月60元，物资回收公司作为7层业主之一，实际享受了恒沛物业公司提供的停车管理服务，应支付停车服务费。三、一审法院认为物资回收公司系对交纳标准与恒沛物业公司产生争议而未能及时交纳物业管理服务费而非违约拒交，对恒沛物业公司要求支付利息的诉讼请求不予支持，无事实和法律依据。物资回收公司2019年整年未上交物业管理费，从未就物业服务管理费与恒沛物业公司进行协商，给恒沛物业公司造成利息损失。四、据了解，物资回收公司已将部分房屋出租给福建圣菲尔珠宝首饰有限公司、福建雅致装饰工程有限公司。 物资回收公司辩称，一、恒沛物业公司主张物业费按照6元/㎡/月计付没有事实和合同依据，案涉物业费应当按照2.3元/㎡/月计付。2012至2018年度，双方均按照2.3元/㎡/月标准计付物业费。在每年11、12月份时，双方订立合同，再由物资回收公司按照2.3元/㎡/月的标准向恒沛物业公司一次性支付当年物业费。2018年恒沛物业公司曾起诉物资回收公司主张物业费，其主张的标准为每年度36000元，该标准实际上低于2.3元/㎡/月的标准。同时恒沛物业公司按照2.3元/㎡/月标准向同为七层的业主台江区新港街道办事处收取物业费。按照恒沛物业公司提交的证据2合同约定的履行期限，在2023年7月2日前，物业费双方均应按照2.3元/㎡/月标准执行。恒沛物业公司提供的物业服务标准未发生变化，单方要求增加物业费没有依据。二、恒沛物业公司主张逾期支付利息没有依据。物资回收公司认为恒沛物业公司单方上浮物业费标准并且要求缴纳车位物业管理费，物资回收公司并非逾期不缴纳物业费。三、恒沛物业公司主张车位物业管理费没有事实和合同依据。自恒沛物业公司提供物业服务以来，双方均没有达成关于车位收取物业费的约定。恒沛物业公司在此之前也从未主张过，也知悉物资回收公司使用的8个车位系永久免费使用的事实。四、即使物资回收公司存在出租物业，也不能因为出租行为来增加物业费。增加物业费的核心要看物业的标准服务内容事项有没有发生变化，应该跟对价相匹配。 恒沛物业公司向一审提出诉讼请求：1、判令物资回收公司向恒沛物业公司支付物业管理服务费182896.56元，以及停车服务费17280元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起开始计算直至实际付清之日止）；2、判令物资回收公司承担诉讼费用。诉讼中，恒沛物业公司明确其第1项诉讼请求为：判令物资回收公司向恒沛物业公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费182896.56元及2017年1月1日至2019年12月31日的停车服务费17280元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至实际付清之日止）。 一审判决认定事实：2013年6月30日，以福州市台江区特艺城业主委员会为甲方，恒沛物业公司为乙方，双方签订一份《福州市物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对福州特艺城提供物业服务，总建筑面积30475.46平方米，其中非住宅30475.46平方米；商业物业：一、三、四、五、六层6元/月每平方米；二层5元/月每平方米；七层全部及六层部分面积，现实际作为机关、单位办公场所使用，可比照以上商业物业标准适当减少收费标准（转为商业物业使用后按6元/月每平方米收费）；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月十日前履行交纳义务；合同期限为五年，自2013年7月3日起至2018年7月2日止；第十二条停车场收费分别采取以下方式：1、停车服务费收费标准可以参照同类商场的收费标准，并报经业主委员会审定，也可以参照物价部门规定执行；2、场地使用费：在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，可以参照同类商场及物价部门规定执行，属于甲方所有或者业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定……；等等。2017年11月3日，福州市台江区特艺城业主委员会与恒沛物业公司再次签订一份《福州市物业服务合同》，约定福州市台江区特艺城业主委员会仍选聘恒沛物业公司对福州特艺城提供物业服务，合同期限为五年，自2018年7月3日起至2023年7月2日止。 物资回收公司系上述福州特艺城七层部分产权业主，产权面积为2540.23平方米，并在福州特艺城地下一层拥有机动车停车位8个。 一审法院认为，恒沛物业公司与福州市台江区特艺城业主委员会订立的案涉《福州市物业服务合同》合法有效，恒沛物业公司为福州特艺城物业提供服务后，物资回收公司作为该特艺城七层业主之一，事实上享有了恒沛物业公司提供的物业服务，成为恒沛物业公司提供的物业服务的受益人，因此，物资回收公司应当按照物业服务合同的约定，向恒沛物业公司交纳物业服务费，但物资回收公司之物业坐落于该特艺城七层，而根据案涉《福州市物业服务合同》约定，该层物业实际作为机关、单位办公场所使用，其应比照商业物业标准适当减少收费标准，即该合同未对该层物业交纳标准作出明确约定。商业用房与办公用房存在较大差异，物资回收公司确认其将部分物业出租他人，但述称承租的单位亦是用于办公使用，而恒沛物业公司亦未举证证明物资回收公司或承租物资回收公司部分物业的案外人将场所改为商业使用，故恒沛物业公司现要求物资回收公司按照合同约定比照商业物业标准，即6元/月/每平方米标准交纳物业费的诉讼请求，于合同约定不符，一审法院不予支持，诉讼中物资回收公司表示愿意按同楼层其他单位交纳物业费的标准，即每月2.3元/㎡/月交纳，一审法院确认其应先按该标准交纳，即物资回收公司应先向恒沛物业公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费70110.35元（2.3元/㎡/月×2540.23㎡×12月），双方争议的部分可按合同约定另行协商确定。物资回收公司系因对交纳标准与恒沛物业公司产生争议而未能及时交纳物业管理服务费，而非违约拒交，故一审法院对恒沛物业公司要求物资回收公司支付利息的诉讼请求，亦不予支持。恒沛物业公司诉请判令物资回收公司8个车位停车每月每个车位60元服务费的主张，亦缺乏合同依据，且未举证证明其可收取该项服务费，以及收费标准的主张，故一审法院对其该项诉讼请求亦暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州物资回收利用有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州恒沛物业有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费70110.35元；二、驳回福州恒沛物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4302元，由福州恒沛物业有限公司负担2794元，福州物资回收利用有限公司负担1508元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物资回收公司的物业坐落于特艺城七层，根据案涉《福州市物业服务合同》约定，该层物业实际作为机关、单位办公场所使用，应比照商业物业标准适当减少收费标准，即《福州市物业服务合同》未对七层物业交纳标准作出明确约定，物资回收公司亦从未按照6元/月/每平方米标准向恒沛物业公司缴纳过物业费。恒沛物业公司提供的证据不足以证明其2019年提供的物业服务标准与2019年以前提供的物业标准服务、内容事项有明显的变化，一审法院结合物资回收公司对案涉物业使用情况、物资回收公司长期缴纳的物业标准等情况，确定物资回收公司先按2.3元/㎡/月标准交纳2019年物业管理服务费，符合法律规定，予以维持。恒沛物业公司上诉要求物资回收公司支付8个车位的停车每月每个车位60元服务费，恒沛物业公司未提供合同依据，也未提供证据证明已与物资回收公司达成缴纳车位服务费的合意，对此上诉请求，不予支持。一审经查明因双方对物业服务交纳标准产生争议，物资回收公司未能及时交纳物业管理服务费，而非违约拒交，故一审法院对恒沛物业公司要求物资回收公司支付利息的诉讼请求，不予支持，并无不当。 综上所述，福州恒沛物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4302元，由福州恒沛物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年二月二十二日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 王 惠