河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终74号上诉人（原审原告）：张某，男，1980年6月2日生，汉族，住河南省郏县。被上诉人（原审被告）：郏县创业房地产有限公司，住所地河南省郏县紫云小区11号商铺，统一社会信用代码91410425MA3X8HOU8C。法定代表人：赵二军，经理。委托诉讼代理人：李娟彩，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘根旺，河南天广律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人郏县创业房地产有限公司（以下简称创业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某，被上诉人创业公司的委托诉讼代理人李娟彩、刘根旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：l.撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，采信证据错误导致作出错误判决。一、一审中被上诉人提供的证据不仅不符合证据要求而且所做的陈述也都是虑假陈述。1.一审中被上诉人提供刘利娟、赵超锋仅系证言，根据《最高人民法院民事诉讼证据规定理解与适用》第六十八条的规定，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。刘丽娟、赵超锋当庭未出庭仅提供证言2份，并且仅能证明这两个人的房屋于2019年8月已经交接装修居住至今，并不能证明张某的房屋也是2019年8月已交接装修居住了。2.被上诉人一审称涉案房屋是2019年6月竣工，因疫情原因验收拖延至2019年9月份。疫情是2020年年初才发生的事情，不可能影响2019年房屋的验收。二、被上诉人至今未交付房屋，且也没有证据证明交付了房屋并提供书面交付的相关文件已构成违约，根据合同约定，被上诉人应当支付至今逾期交房的违约金。被上诉人至今没有书面通知上诉人办理交付手续，在一审中也没有提供交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此被上诉人应当支付至今逾期交房的违约金。创业公司辩称，应驳回上诉，维持原判。1.涉案商品房于2019年8月已具备交接房屋条件。2.只是上诉人提出了特殊要求，没有及时交接，或者是上诉人拒不接收。3.原审中被上诉人已递交了充分的证据说明上述理由，一审法院根据已查明的事实为化解矛盾作出了被上诉人承担58天逾期交房的判决，该判决事实清楚，证据确实充分，请求依法予以维持。张某向一审法院起诉请求：1.支付至今逾期交房违约金16800元；2.诉讼费由创业公司负担。一审法院认定事实：2019年5月14日，创业公司作为出卖人，张某作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同备案编号为：第410450201905140007号。合同约定张某购买创业公司开发建设的北城花园小区第3#幢7层701号房，该房屋总房款为426297元，付款方式为按揭贷款，首付款136297元，剩余290000元按揭贷款支付。第九条交付期限约定“出卖人应当在2019年8月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件。……”第十条出卖人逾期交房违约责任约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……”第十二条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备、质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托郏县质量检测机构进行质量检测。……”张某另提供照片和视频，拟证明房屋漏水，创业公司给张某维修三次。张某称创业公司通知其交房时间是2019年10月中下旬，未交付成功的原因是房屋漏水。创业公司提供刘利娟、赵超锋证言2份，拟证明二人和张某同小区的房产于2019年8月已经交接装修居住至今。另提供物业管理项目备案登记表，拟证明2018年8月8日同涉案小区签订物业管理协议，向郏县房管局报备物业管理项目。该项目于2018年8月14日验收完毕准予备案。该证据中有原被告的备案申请有郏县房管局批示意见，客观证实该小区的房产是由郏县润都物业管理有限公司备案管理的。庭审中，创业公司一方的证人王朝艳（平顶山市润都物业管理有限公司的法定代表人），出庭证明平顶山市润都物业管理有限公司是2019年7月份以合同进驻北城花园小区进行物业服务，进驻时创业公司给王朝艳一份业主可交房名单，物业公司根据名单及业主相关证件办理的交房。庭审后，创业公司在规定时间内提交了商品房预售许可证、《工程竣工验收备案证书》、创业公司出具的《证明》一份、涉案房产的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》，拟证明涉案商品房系合法销售，涉案房屋已按国家标准经主管部门验收，涉案房屋于2019年6月竣工，因疫情原因验收拖延至2019年9月份，并向主管部门验收备案。张某对上述证据的质证意见为不能证明张某购买的商品房所在的楼房的竣工时间，2019年7月份没有建好。这些证据创业公司应该在交房前让张某看，创业公司没有按合同约定书面通知办理交接手续，没有出示竣工验收合格证明等文件。张某的阳台窗户存在安全隐患，怎么验收合格的。另查明，1.张某当庭增加诉讼请求逾期办证违约金31786元，未在规定时间内缴纳增加部分诉讼请求诉讼费用；2.根据创业公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示合同开竣工日期为2018.3.25-2019.3.25，实际开竣工日期为2018.3.25-2019.9.27，竣工验收合格的时间为2019年9月28日；3.涉案房屋的购房款张某于2019年7月23日全部支付完毕。一审法院认为，本案争议的焦点是创业公司是否逾期交房，若逾期，违约金应为多少。从双方提供的证据及庭审调查，张某因房屋漏水及窗户质量等问题未接受创业公司的交付，但双方对实际交付房屋时间均未提供证据证明。根据创业公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示竣工验收合格的时间为2019年9月28日，迟于《商品房买卖合同》约定的交房时间2019年8月1日，迟延58天。《商品房买卖合同》第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……”，根据以上约定，逾期交房违约金应为426297元×1／10000×58日=2472.52元。对张某当庭增加的逾期办证违约金31786元的诉讼请求，因未在规定时间内缴纳诉讼费用，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郏县创业房地产有限公司于判决生效后十日内支付张某逾期交房违约金2472.52元；二、驳回张某其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题为涉案违约金数额应如何确定。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：商品房出卖人交付房屋时，商品房存在质量问题的，买受人可以拒绝接收房屋并请求出卖人采取维修等补救措施，由此造成的逾期交房违约责任应由出卖人承担。本案中，上诉人张某于一审诉讼过程中认可被上诉人创业公司于2019年10月中下旬通知其交房，但基于房屋存在漏水等质量问题其拒绝接收该涉案房屋，创业公司亦认可对涉案房屋采取了相关维修措施，故涉案逾期交房违约责任应由创业公司承担。关于涉案逾期交房违约金应如何计算的问题。涉案《商品房买卖合同》约定的最后交房期限为2019年8月1日，上诉人张某向一审法院提交的起诉状中明确第一项诉讼请求为“支付至今逾期交房的违约金16800元”，起诉状的落款日期为2020年8月10日。鉴于张某向一审法院起诉时，涉案房屋尚未向其交付，且创业公司未提交有效证据证明其于张某向一审法院起诉之前，已经将张某所主张的相关质量问题维修妥善，故涉案逾期交房违约金的计算期间应自涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间即2019年8月1日起算，计算至起诉之日即2020年8月10日止。此外，涉案《商品房买卖合同》仅约定逾期不超过60日的逾期交房违约金计算利率为已交付房价的日万分之一，张某亦主张按照该利率计算逾期交房违约金。综上，涉案逾期交房违约金的计算数额应为426297元×0.0001×375天≈15986元，一审判决以竣工验收合格时间认定违约金数额有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人张某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初2413号民事判决；二、郏县创业房地产有限公司于判决生效后十日内支付张某逾期交房违约金15986元；三、驳回张某其他诉讼请求。一审案件受理费220元，减半收取110元，由郏县创业房地产有限公司负担104元，张某负担6元；二审案件受理费220元，由郏县创业房地产有限公司负担209元,由张某负担11元。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 宋红彦审判员 郭 滨二〇二一年二月二十五日法官助理雷东书记员张浩硕附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。