江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0623执异9号案外人：南通海贝食品有限公司，住所地如东县。法定代表人：周军，经理。委托诉讼代理人：周云，女，1988年2月5日出生，汉族，住如东县。申请执行人：江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行，住所地如东县。负责人：李彦彦，支行行长。委托诉讼代理人：季铜辉，系江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行员工。委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。被执行人:南通鸿洲酒业有限公司，住所地如东县。诉讼代表人：江苏紫琅律师事务所，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：周玺，江苏紫琅律师事务所律师。被执行人：南通弘源仓储有限公司，住所地如东县。法定代表人：丁正国。被执行人：丁正国，男，1960年4月29日出生，汉族，住如东县。被执行人：张丽君，女，1975年1月2日出生，汉族，住如东县。被执行人：缪永峰，男，1962年2月21日出生，汉族，住如东县。本院在执行江苏如东农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称农商行城南支行）与南通鸿洲酒业有限公司（以下简称鸿洲公司）、南通弘源仓储有限公司（以下简称弘源公司）、丁正国、张丽君、缪永峰金融借款合同纠纷一案过程中，异议人南通海贝食品有限公司（以下简称海贝公司）向本院提出书面异议。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月27日举行了公开听证，异议人海贝公司法定代表人周军及委托诉讼代理人周云，申请执行人农商行城南支行委托诉讼代理人季铜辉、蔡雪红，被执行人鸿洲公司委托诉讼代理人周玺，被执行人弘源公司法定代表人暨被执行人丁正国参加了听证。被执行人张丽君、缪永峰经依法通知无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审查查明，2020年6月15日，本院对农商行城南支行与鸿洲公司、弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0623民初788号民事判决：1.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还农商行城南支行借款本金人民币8500000元。2.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付农商行城南支行借款利息（含复利）102324.5元（计算至2020年5月19日）；自2020年5月20日起至借款实际清偿之日止的利息按年利率4.85%上浮50%继续计算。3.鸿洲公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付农商行城南支行律师代理费人民币30000元。4.弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰对鸿洲公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。5.农商行城南支行有权按照不动产抵押登记的内容对弘源公司的抵押财产【证号为xx1、xx2、xx3、xx4的房产及东国用（2013）第100243号】的拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费71994元，保全费5000元，合计人民币76994元，由鸿洲公司、弘源公司、丁正国、张丽君、缪永峰共同负担。2020年3月16日，本院根据农商行城南支行的申请作出（2020）苏0623民初788号民事裁定，冻结鸿洲公司、丁正国、弘源公司、张丽君、缪永峰的银行存款合计不超过人民币8600000元或查封、扣押其同等价值的财产、权益。同年3月18日，本院查封弘源公司名下位于掘港镇港南村二组的不动产，不动产证书号：xx1、xx2、xx3、xx4，东国用（2013）第100243号，查封期间自2020年3月18日至2023年3月17日。根据农商行城南支行的申请，本院于2020年8月1日立案强制执行，案号为（2020）苏0623执1615号。在执行过程中，本院于2020年11月14日作出（2020）苏0623执1615号执行裁定：1.涤除如东县中旺食品商行、南通海贝食品有限公司、如东盛鑫商行、辉煌公司、江苏瀚星文化发展有限公司与被执行人弘源公司之间的租赁关系。2.解除如东县中旺食品商行、南通海贝食品有限公司、如东盛鑫商行、辉煌公司、江苏瀚星文化发展有限公司、南通卡立雅电子商务有限公司对坐落于如东县掘港镇港南村二组的不动产租赁物的占有。异议人海贝公司提出异议称，异议人与被执行人弘源公司于2017年8月8日签订合同，租赁的土地为x号仓库，与申请执行人抵押登记的仓库无关，不在抵押登记范围内，租期自2017年9月1日至2026年8月31日，租赁期限先于抵押，每年租金11万元，每年9月1日支付租金；2019年7月11日签订补充协议，延长租期由2026年8月31日延长至2029年8月31日，并一次性给付租金120万元。租金支付的具体情况：2017年8月9日、2018年8月29日，按照弘源公司法定代表人丁正国要求分别打款12万元于公司会计张丽君账户，其中11万元为房租，1万元为水电押金。2019年一次给付租金120万元，应丁正国要求100万元汇至王秋平账户，另20万元汇至鸿洲公司账户。2019年、2020年租金按照约定不再另行支付，从已支付的120万元中扣除。2.异议人在该地址正常经营。异议人基于13年租期的可信赖利益，对该厂房持续投入，仅生产间装修就投入197万元，投入3条生产线约50万元，附加装潢约20万元，其他机器设备约15万元。3.异议人租用的位于如东县××镇××组的厂房是用于生产加工的，厂房装修按照国家规定，并通过市场监督局审核的，对外均以该地址公示。综上，异议人与弘源公司签订的合同系真实意思表示，虽未经备案，但合同真实有效且投入烟瘾大，短期内无法搬离，故请求法院撤销（2020）苏0623执1615号执行裁定书。申请执行人农商行城南支行辩称，异议人所陈述的在合同未到期的情况下再行续签合同以及将120万元租金支付给他人不合理。虽然租赁土地不在抵押财产范围内，但与抵押物形成一个整体，无法分割拍卖。被执行人鸿洲公司辩称，对于异议人提出向鸿州公司支付租金一事需要核实，对涉案房屋租赁合同不发表意见，但认为异议人的请求不能成立。被执行人弘源公司及丁正国辩称，弘源公司与异议人先后签订两份租赁合同是事实，异议人陈述的租金支付情况也属实，同意异议人的请求。被执行人张丽君、缪永峰未参加听证，也未向本院提交书面辩称意见。另查明，2017年8月8日，弘源公司（甲方）与海贝公司签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其所有的位于如东县掘港街道港南村二组天一路x号弘源仓储库x号库出租给乙方，面积为1250平方米。租赁期限预约为10年，自2017年9月1日至2026年8月31日止。第一年租金为11万元，（不含税，如乙方要求开票，税金由乙方承担）水电费押金1万元。第二年开始，根据维护成本和物价上涨等综合因素，双方逐年商定租金。乙方租金于每年9月1日前交给甲方。……2019年7月11日，双方又签订补充协议书一份，就上述合同达成如下补充协议：1.在原租赁合同的基础上，增加租期三年即由2026年8月31日延长至2029年8月31日。2.乙方一次给付后租期的租金120万元（100万元汇至王秋平农业银行如东支行6228xxxxxxx，另20万元汇至南通鸿州酒业如东农村商业银行城南支行）。3.由于租金一次性付清，已考虑到了后租期期间租金上涨因素，因此，不再考虑租期租金涨价部分。还查明，2019年6月20日，鸿洲公司与农商行城南支行签订一份《最高额流动资金借款合同》，同日，弘源公司就其坐落于如东县掘港镇港南村二组的不动产在如东县自然资源局办理了抵押登记，抵押物包含不动产权证书号为xx1、xx2、xx3、xx4及东国用（2013）第100243号。除上述抵押物外，弘源公司在未获得建设工程规划许可证的情况下还建有一些仓库，还有部分仓库的用地在其取得的国有土地使用权证范围之外。异议人海贝公司所租赁的仓库不在弘源公司取得的不动产权证范围内。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，异议人海贝公司虽然在租赁物被抵押之前与被执行人弘源公司签订了租赁合同，但所租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，该租赁合同无效，（2020）苏0623执1615号裁定涤除异议人海贝公司与弘源公司之间的租赁关系并无不当。异议人海贝公司要求保留租赁关系，撤销（2020）苏0623执1615号裁定的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人南通海贝食品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴云霞人民陪审员  罗张琴人民陪审员  陈建辉二〇二一年二月二日法官 助理  王 磊书 记 员  管永楠