福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初6291号 原告（并为被告）：江蛟，男，1990年2月26日出生，汉族，住厦门市集美区。 被告（并为原告）：卢浦英，女，1972年8月30日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：卢凤华，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 第三人：黄冰冰，女，1990年8月21日出生，汉族，住厦门市集美区。 原告（并为被告）江蛟与被告（并为原告）卢浦英房屋买卖合同纠纷一案，本院先后于2020年8月24日和9月1日立案受理后，依法予以并案审理，依法由简易程序转入普通程序，并追加黄冰冰作为第三人参加本案诉讼，公开开庭进行了审理。江蛟，卢浦英的委托诉讼代理人卢凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江蛟向本院提出诉讼请求：被告承担房屋转让合同的违约责任，并支付江蛟违约金246000元。事实和理由：江蛟和卢浦英在中介方的安排下，签订位于惠安县××号××室的房产［不动产权证编号：闽（2017）惠安县不动产权第0009357号］的《房产转让合同书》，约定总价款820000元。出售房屋时，江蛟将有关房屋的证件和资料展示于中介方和卢浦英，中介方和卢浦英确保房屋交易的相关手续合规有效。根据约定卢浦英应于2020年6月25日支付420000元给江蛟，但卢浦英实际却仅支付370000元，拖欠50000元。在江蛟多次要求支付50000元，并且告知违约责任的情况下仍未支付，且卢浦英在拖延和不支付款项的情况下，无理要求江蛟办理相关手续。 被告卢浦英辩称，一、本案系江蛟违约在先，卢浦英并未违约，无须承担违约责任。双方在各自中介方的居间下，对案涉房屋买卖达成一致协议,并约定分期付款。协议签订后，卢浦英依约履行付款义务。履行过程中，双方对第四期、第五期购房款进行变更，即第四期的190000元变更为140000元，第五期的400000元变更为450000元，总金额并未减少，且江蛟亦已同意，并一同前往银行办理450000元贷款的手续以及行政服务中心办理房屋过户备案手续。该手续办理完毕后，卢浦英已于2020年6月22日提前支付了第四期购房款140000元，在仅剩代办土地出让金缴交手续时，江蛟开始推诿拒不配合办理，经卢浦英和两方中介多次劝说下，江蛟同意于2020年7月25日协助办理，并与卢浦英、两方中介签订说明书为据。此外，在卢浦英及中介催促江蛟办理过户手续时，江蛟仅是逃避办理变更手续，只字未提卢浦英款项支付不到位或反悔双方变更分期金额的事实。因此其主张卢浦英违约缺乏事实依据，本案系其违约在先，其应当向卢浦英承担违约责任。二、本案江蛟要求的违约金缺乏任何依据。卢浦英并未违约，无须承担违约责任。且江蛟在本案中并未存在任何的损失，其主张违约金没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回江蛟的诉讼请求。 第三人黄冰冰未作陈述。 原告卢浦英向本院提出诉讼请求：一、江蛟继续履行与卢浦英签订的《房产转让合同书》；二、江蛟立即协助卢浦英办理位于惠安县××号××室房屋产权过户手续（包括但不限于签订办理土地出让金合同等手续）；三、江蛟向卢浦英支付自2020年7月26日起至协助办理不动产过户手续并交付案涉房屋之日止以原告已支付的购房款370000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的违约金。诉讼中，卢浦英将第二项诉讼请求变更为：江蛟、黄冰冰立即协助卢浦英办理位于惠安县××号××室房屋的产权过户手续。事实和理由：卢浦英因购房需要经惠安县光明房产经纪有限公司居间介绍，江蛟经泉州市佳诚房地产中介有限公司居间介绍，双方于2020年4月16日签订《房产转让合同书》1份，主要约定卢浦英购买江蛟位于惠安县××号××室房屋一套［不动产权证编号：闽（2017）惠安县不动产权第0009357号］，总价款820000元，于合同签订当日支付定金110000元，2020年4月25日前支付60000元，2020年5月25日前支付60000元，2020年6月25日前支付190000元，余款400000元待江蛟配合卢浦英办理房屋按揭抵押贷款后支付。合同签订后，卢浦英依约支付购房款。2020年5月14日，双方协商变更第四期及最后一期购房款的付款金额，即第四期购房款变更为140000元，余款变更为450000元且待江蛟配合卢浦英办理完房屋按揭抵押贷款后支付，双方于同日共同前往中国农业银行惠安螺城支行办理二手房抵押贷款手续，并同时至惠安县行政服务中心签订《惠安县房屋交易备案申请表》、《存量房交易登记“一口式”联审申请表》、《自行成交声明》。此后，经卢浦英及两家中介公司多次催促江蛟配合办理过户登记手续，但江蛟以各种理由推诿。2020年7月22日，双方及两家中介公司再次共同确认江蛟应于2020年7月25日前配合卢浦英签订土地出让金手续办理案涉房屋过户登记，但约定的时间届至，江蛟再次违约。 被告江蛟辩称，江蛟不存在相应的违约责任，卢浦英在起诉状中提出的相关事实与理由，均不能说明江蛟违约在先。在卢浦英以及中介要求下，江蛟本着解决问题、协助配合的原则办理相关手续，并不存在违约，反而是卢浦英未按合同约定支付购房款存在违约。江蛟并不清楚银行的贷款手续，办理过程中存在沟通矛盾，且江蛟了解到相关的贷款手续只有过户后才能办理，应由相关人员来确保手续不存在问题。 第三人黄冰冰未作陈述。 经审理查明，江蛟与黄冰冰系夫妻关系，卢浦英与曾巧强系夫妻关系。江蛟与黄冰冰共同共有位于惠安县××道××房××＃××房屋，不动产权证编号为闽（2017）惠安县不动产权第0××7号。2020年1月20日，黄冰冰在泉州市刺桐公证处公证委托书1份，主要内容为：黄冰冰与江蛟系夫妻关系，共同共有案涉房屋一套，因事务繁忙，特委托江蛟为其代理人，办理上述房屋的管理、出租、出售等各项事宜，包括订立买卖合同并缴纳相关税费，代向不动产登记中心、房屋管理部门申请办理上述房产的交易、变更登记手续，并有权在相关文件上签名。若因他人阻碍或侵害上述房产合法权益的实现，江蛟有权与对方协商解决，协商不成的，有权代为参加诉讼等。2020年4月16日，江蛟与卢浦英签订《房产转让合同书》1份，主要约定：江蛟将案涉房屋以820000元的价格出售给卢浦英，该房屋交易所产生的全部税费（包括法定应由江蛟承担的部分）概由卢浦英缴交。其中合同签订之日，卢浦英应向江蛟支付110000元作为购房首付定金，2020年4月25日前支付60000元，2020年5月25日支付60000元，2020年6月25日前支付190000元，剩余购房款400000元由卢浦英向银行办理按揭贷款支付给江蛟，江蛟应提供相关材料协助卢浦英向银行申请贷款手续，贷款银行批准贷款后，江蛟应及时提供上述房产的产权证书以及身份证件协助卢浦英办理过户手续，过户后，卢浦英应及时将产权证书交予银行办理抵押登记，若贷款不足以支付全部购房款的，卢浦英应现金补足。因卢浦英原因造成不能顺利贷款的，应在办理房产交易之日现金补足。本合同签订后，双方不得以任何理由增加或减少任何费用，否则给对方造成损失的，另一方应承担违约责任并负责赔偿。江蛟应无条件配合卢浦英办理该房地产交易的一切手续。合同签订后，卢浦英分别于2020年4月16日、同年4月25日、同年5月27日、同年6月22日支付江蛟110000元、60000元、60000元、140000元。 以上事实，有江蛟提供的《房产转让合同书》、不动产权证书、公证书，卢浦英提供的《房产转让合同书》、收款收据、银行交易明细，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点为：关于卢浦英是否存在违约行为以及江蛟是否应继续配合卢浦英办理过户登记手续并支付违约金的问题。 江蛟认为，卢浦英存在违约。卢浦英没有按时支付相应款项，应承担违约责任。江蛟不存在卢浦英所主张的违约责任。从卢浦英所提供的证据可以证明江蛟积极主动配合卢浦英及相关方办理相应的手续，相关方应确保相应的手续不存在违约以及合法有效。卢浦英提供的证据并不能证明双方协商一致将购房余款变更为450000元。江蛟之前对房屋交易的流程及手续并不清楚，卢浦英没有明确江蛟应积极配合办理什么手续。江蛟相应提供证据1即说明书1份，以此证明卢浦英未按合同约定支付购房款，仅支付370000元，应承担违约责任。证据2即声明书1份，以此证明江蛟配合卢浦英办理相关570000元的合同手续，双方实际的交易合同以2020年4月16日签订的《房产转让合同书》为准，卢浦英声明放弃成交价为570000元的交易合同，放弃向江蛟主张权利，否则负责赔偿并承担违约责任。证据3即信封1份，以此证明江蛟与黄冰冰于2008年认识至今，黄冰冰了解江蛟的财务及案涉房屋情况。卢浦英质证称，对证据1，真实性无异议，但江蛟仅提供部分，该说明书尚有一页，应以卢浦英提供的说明书为准，该说明书系卢浦英和江蛟对合同约定的购房余款进行变更，因江蛟未履行协助办理过户手续，双方再次对变更的购房余款进行确认，以及江蛟应于2020年7月25日前协助卢浦英办理房屋过户手续，江蛟在另一页说明书签字并在两页说明书的骑缝处捺印，该事实有两方中介的见证。对证据2，真实性无异议，关联性有异议，不能证明江蛟的主张，因案涉房屋实际的交易价格与向银行办理按揭时预估的房屋价格不一致，在江蛟要求下，卢浦英出具房屋实际交易价格为820000元的声明，该声明仅对房屋交易价格进行确定，并不涉及其他。且双方在银行工作人员调查购房贷款时，明确表明贷款金额为450000元。对证据3，三性均有异议，但江蛟自认黄冰冰清楚案涉房屋的情况，可以证实案涉房屋江蛟具有处分权。 卢浦英认为，一、本案系江蛟违约在先，卢浦英请求江蛟继续履行合同符合客观事实和法律规定，应予以支持。从卢浦英提供的证据以及庭审情况，可以证实双方已对购房款的付款进度作了变更，江蛟也自认在两份说明书骑缝处加盖手印，卢浦英已按合同约定履行义务，江蛟却拒不配合卢浦英办理过户手续，而黄冰冰也通过公证方式委托江蛟处理案涉房屋出售事宜，故江蛟、黄冰冰应继续配合卢浦英办理过户手续。二、本案系江蛟违约，其应向卢浦英支付占用购房款期间的违约金，卢浦英已依约履行自身的合同义务，不存在违约，无须承担违约责任。说明书可证实江蛟应于2020年7月25日前配合卢浦英办理案涉房屋过户手续，现因江蛟违约导致卢浦英不能按时使用房屋，导致卢浦英一致租房居住，该期间已付购房款的实际利益无法得到转化，因此江蛟应承担此期间已付购房款的利息损失。此外，案涉证据足以证实本案系江蛟违约在先，卢浦英不存在违约，江蛟作为违约方无权要求守约方承担违约责任。卢浦英相应提供证据4即《惠安县房屋交易备案申请表》、《存量房交易登记“一口式”联审申请表》、《自行成交声明》各1份，以此证明2020年5月14日双方协商一致变更购房款的付款金额并共同前往惠安县行政服务中心签订上述文件。证据5即短信记录、微信聊天记录、告知函各1份，以此证明泉州市佳诚房地产中介有限公司应卢浦英要求以及卢浦英本人向江蛟催告配合办理案涉房屋过户手续，江蛟一再无理推诿。证据6即说明书2份，以此证明双方协商一致变更购房余款后江蛟应于2020年7月25日前配合卢浦英办理案涉房屋过户手续。证据7即证明2份，以此证明双方在惠安县光明房产经纪有限公司、泉州市佳诚房地产中介有限公司见证下协商一致变更购房余款，同时约定江蛟应于2020年7月25日前配合卢浦英办理案涉房屋的过户手续。证据8即个人购房贷款面谈笔录、银行账户信息、贷款审批通知书各1份，以此证明双方协商一致变更购房余款为450000元并共同向银行申请办理二手房贷款，该贷款已获得银行批准，待房屋过户后由银行直接转账至江蛟账户。江蛟质证称，对证据4，不能证明双方协商一致变更购房余款后办理相关手续，卢浦英提供的资料存在矛盾。对证据5，与本案无关。对证据6，江蛟提出的是中介方及卢浦英应确保相关手续符合法律规定，该字体有加粗标示，同时证明卢浦英只有支付370000元，没有支付至420000元，与合同约定不符，卢浦英称其提供的说明书更加完整，并不具有关联性。对证据7，双方并未达成一致意见将190000元调整为140000元，该证据说明江蛟积极主动配合卢浦英办理相关手续。根据合同约定，卢浦英应于2020年6月25日支付420000元后才办理相关手续。对证据8具体情况不记得，但不能说明双方协商一致将购房余款变更为450000元，且贷款审批通知书卢浦英无法提供原件，真实性无法确认。 本院经审查认为，江蛟提供的证据1，经卢浦英质证，对真实无异议，真实性予以采信，结合卢浦英提供的证据6，以及江蛟庭审中自认在第二份说明书上签名捺印以及在该两份说明书的骑缝处加盖手印，可以证实双方于2020年7月22日对2020年4月16日的《房产转让合同书》进行变更，将购房贷款变更为450000元，江蛟应于签订说明书3日内到行政服务中心签订土地出让金手续及在物业管理处缴交公告维修基金手续。证据2，真实性予以采信。证据3，与本案无关。证据4以及证据8，江蛟在庭审时，对该组证据其签名的部分既不承认也不否认，经询问后，仍不明确表示肯定或否定，亦明确表示不申请笔迹鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认”。故对江蛟签名部分的真实性予以采信。其中个人购房贷款面谈笔录中明确载明拟贷款金额为450000元，江蛟亦在售房人处签名捺印，可以证实双方至少在2020年5月31日就已经对贷款金额进行了变更。证据5，对短信、微信聊天记录真实性予以采信，告知函无法证实江蛟有收到。证据7，真实性予以采信。关于卢浦英是否存在违约行为以及江蛟是否应继续配合卢浦英办理过户登记手续并支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。双方至少在2020年5月31日就已对《房产转让合同书》约定的贷款金额400000元变更为450000元，且双方于2020年7月22日再次约定江蛟应于2020年7月25日前到行政服务中心签订土地出让金等与过户有关的手续，故江蛟主张卢浦英未按合同约定支付购房款，并不符合客观事实。根据《房产转让合同书》以及两份说明书的约定，江蛟应及时提供房屋所有权证及有效身份证件协助卢浦英办理房产过户手续，并于2020年7月25日前到行政服务中心签订土地出让金等有关手续，且黄冰冰已将案涉房屋的出售事宜委托给江蛟并进行了公证，故江蛟、黄冰冰应继续配合卢浦英办理过户登记手续，并向卢浦英支付因其未按约定履行相关手续，导致卢浦英无法顺利办理过户的违约金。因双方对违约金数额未作具体约定，卢浦英请求以已付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年7月26日起至江蛟协助办理过户登记手续时止，予以支持。 综上事实，本院认为，江蛟与卢浦英对双方于2020年4月16日签订的《房产转让合同书》关于向银行贷款金额由400000元的约定变更为450000元，该变更内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效；并且卢浦英向银行申请贷款的金额为450000元，江蛟也进行了确认，故江蛟主张卢浦英未按约定支付购房款，请求卢浦英支付违约金246000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。因江蛟在2020年7月22日的说明书上确认三日内到行政服务中心签订土地出让金等手续，《房产转让合同书》也约定江蛟应协助办理过户手续，以及黄冰冰在公证书也将案涉房屋的出售事宜委托给江蛟，故卢浦英请求江蛟、黄冰冰协助配合办理位于惠安县××道××房××＃××房屋［不动产权证编号：闽（2017）惠安县不动产权第0009357号］的过户登记手续，符合双方约定和法律规定，应予支持。因江蛟未按约定办理过户登记手续，应承担相应的违约责任，卢浦英请求江蛟以已付购房款370000元为基数，支付自2020年7月26日起至协助办理过户登记时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的违约金，于法有据，予以支持。《房产转让合同书》约定房屋的交付时间为江蛟收到全部购房款之日，因卢浦英尚未支付全部购房款，故其请求江蛟并支付违约金至交付案涉房屋之日止，不符合双方的约定，不予支持。黄冰冰经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、原告（并为被告）江蛟以及第三人黄冰冰应于本判决生效之日起十五日内协助被告（并为原告）卢浦英办理位于惠安县××道××房××＃××房屋［闽（2017）惠安县不动产权第0009357号］的权属过户登记手续。 二、原告（并为被告）江蛟应于本判决生效之日起十五日内以已付购房款370000元为基数，支付卢浦英自2020年7月26日起至协助办理过户登记手续时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的违约金。 三、驳回原告江蛟的其他诉讼请求。 四、驳回原告卢浦英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16990元，由原告（并为被告）江蛟负担，鉴于江蛟已预交4990元，应于本判决生效之日起五日内缴交12000元。被告（并为原告）卢浦英预交的12000元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  陈惠玲 人民陪审员  贺竞男 二〇二一年二月二十三日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。