南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初5220号原告：南通市通州区德普机动车检测有限公司，住所地南通市通州区兴仁镇孙家桥村**。法定代表人：曹杰，执行董事。委托诉讼代理人：顾鑫峰，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告：南通科源纺织有限公司，住所地南通市通州区兴仁镇孙家桥村。法定代表人：王养飞，董事长。委托诉讼代理人：成海军，男，该公司操作工。委托诉讼代理人：张正，江苏苏尊容大律师事务所律师。第三人：南通市通州区兴仁镇人民政府，住所地南通市通州区兴仁镇。法定代表人：徐林中，镇长。委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳琦，江苏崇诚律师事务所律师。原告南通市通州区德普机动车检测有限公司与被告南通科源纺织有限公司、第三人南通市通州区兴仁镇人民政府土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同自2019年9月解除；2.判令被告支付原告拆迁补偿款及其他损失5963483元；3.判令被告退还原告缴纳的租金104000元；4.判令第三人对第一、二、三项诉讼请求承担连带给付责任；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年9月3日，原、被告订立租赁合同，由原告租赁被告位于南通市通州区兴仁镇孙家桥村三组的工业用地，用于经营机动车检测项目，租赁期为10年，自2014年9月至2024年8月。在租赁被告的土地后，原告依法进行了项目建设，购置了经营的机器设备，一直正常经营。2019年3月起，被告多次在科源园区内张贴公告，称“因政府项目建设需要，科源纺织公司所属地块已纳入征收范围并进行了规划功能调整，鉴于不可抗力因素，要求园区各承租户响应政府号召，在2019年9月底前落实搬离园区计划”。在此期间，被告既不向原告告知是政府的何种拆迁政策，也不与原告商谈与政府拆迁的具体补偿方案。2019年11月7日，原告向南通市通州区人民政府申请政府信息公开。2019年11月25日，南通市通州区人民政府答复原告：“对南通市通州区兴仁镇南通科源纺织有限公司范围内房屋征收方案和房屋拆迁补偿协议未制作或获取，建议向兴仁镇政府咨询了解”。2020年5月18日，原告以南通市通州区人民政府为被告向南通市中级人民法院提起行政诉讼，要求告知公开房屋征收和拆迁补偿方案。2020年6月3日，南通市通州区人民政府向南通市中级人民法院送达书面答辩状，明确说明被告公司范围内的房屋系协议拆迁，并无房屋征收行为，并提供了第三人的《情况说明》，证明被告公司的拆迁是协议拆迁，政府并未有具体规划，没有拆迁补偿安置方案。被告公司在未与包括原告在内的合法承租户协商的情况下，私自与第三人达成拆迁补偿协议，拿走应属于原告享有的拆迁补偿款，且自2019年10月起采取停电措施，让原告的合法经营无法持续，严重侵犯原告的合法经营权利，属于合同违约，致使租赁合同无法继续履行。在被告采取断电措施前，原告已缴纳一个季度房租104000元，因被告采取断电措施致原告无法经营，该季度房租应予退还。第三人作为拆迁人，明知原告属于合法承租人，将应属于原告的合法拆迁利益直接交付被告，依法应对被告对原告的支付义务承担连带责任。请求法院支持原告的各项诉请。被告辩称，1.合同解除是因为政府规划调整，不是被告单方解除的。因案涉地块已经被拆迁，所以原告的第一项诉讼请求没有诉的必要性。2.拆迁本身就是合同约定的终止事由，原、被告签订的租赁合同第十一条明确约定了政策性搬迁，对相关的补偿如何进行分配。3.原告主张的一些损失，特别是对停产、停业、可得利益缺乏事实和法律依据。因为原告被拆迁的房屋没有被认定为合法面积，而被告获得的补偿绝大部分是依据合法面积获得的。被告没有因为原告的房屋额外获得其他补偿。4.对原告的补偿应该按照租赁合同约定进行处理。第三人述称，1.因为城市建设发展的需要，被告所在的太平路西侧地块需要实施搬迁，在双方协商的基础上，我方与被告结合当地的拆迁政策最终达成了搬迁补偿协议，完成了协议搬迁的相关工作。2.原告作为承租户的相关权益，应当按照租赁合同的约定来确定。对原告主张的补偿款，被告应当按照租赁合同的约定进行对应的给付，相关的租金也应当进行结算。3.本案是基于土地租赁合同以及土地租赁关系所引发的内部纠纷，与第三人并没有直接的关联。原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。依据证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，原、被告签订租赁合同，约定原告租用被告位于南通市通州区兴仁镇孙家桥村三组的工业用地约15亩，用于汽车检测及相关配套服务，租用时间暂定为10年，自2014年9月至2024年8月。租金前5年每年按3.2万元/亩结算，后5年每年按3.52万元/亩结算。租金按季支付，先付租金后使用，每季度前五个工作日内付清本季度租金。租赁期内，如遇政策性搬迁，由双方共同协商相关补偿事宜，地面附属物（房屋）拆迁补偿费扣除房屋建设成本后，余下补偿收益按5：5比例分配，设备搬迁费按照拆迁规定，由实际使用方承受，涉及土地方面的补偿归被告。合同签订后，原告在租赁土地上建房，并购置了机器设备，经营机动车检测。2019年3月28日，南通金联房屋征收服务有限公司在科源园区张贴函告，称“因政府项目建设需要，科源纺织公司所属地块实施规划功能调整，鉴于不可抗力因素，要求园区各承租户按照相关要求，在规定时间内搬离园区”。2019年9月12，南通金联房屋征收服务有限公司及被告在科源园区张贴公告，要求各租户在2019年9月底前，主动与拆迁公司、科源动迁工作小组对接商定，签订房屋租赁终止或解除协议，落实搬离园区计划。2019年9月27日，南通金联房屋征收服务有限公司及园区拆迁工作小组发出重要通知（第3次公告）：1.2019年9月30日前，主动迁离设施、设备及其物件并一次性搬迁的，经金联房屋拆迁与园区拆迁小组共同认可，原则享受拆迁评估补贴（补偿）标准。2.在上述时间节点拖延3-5天的，原则上不予参照评估标准补贴（补偿）。3.2019年10月10日以后一律不予补贴。4.因为拆迁，园区道路交通、用电等会造成影响，就此引起的损失均由各单位自行负责。5.国庆节后，拆迁过程中可能存有停水、停电因素，特别提示各单位务必做好安全生产工作，发生任何安全问题，均由承租单位承担一切责任。2019年11月7日，原告向南通市通州区人民政府申请政府信息公开。2019年11月25日，南通市通州区人民政府答复原告：“对南通市通州区兴仁镇南通科源纺织有限公司范围内房屋征收方案和房屋拆迁补偿协议未制作或获取，建议向兴仁镇政府咨询了解”。2020年5月18日，原告以南通市通州区人民政府为被告向南通市中级人民法院提起行政诉讼，要求告知公开房屋征收和拆迁补偿方案。2020年6月3日，南通市通州区人民政府向南通市中级人民法院送达书面答辩中明确，被告公司范围内房屋系协议拆迁，并无房屋征收行为，并提供了第三人的《情况说明》，证明被告公司的拆迁是协议拆迁，没有征收补偿安置方案。经兴仁镇政府委托，江苏苏地行土地房产评估有限公司于2019年9月4日出具房屋拆迁估价报告，该报告中载明原告的房屋（序号1-10）建筑面积为1930.22平方米（未作为参照合法面积，作为其他面积的为1809.98平方米，作价评估面积为120.24平方米），房屋重置成新价评估额为1515120元（原告主张为1515117元），资产评估（设备搬迁补贴）396620元，拆迁装饰装潢补偿款237976元，附属物补偿1022190元。2020年4月15日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订房屋搬迁补偿安置协议，约定因建设需要，在太平路西侧一期工程项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方对乙方给予补偿安置。双方确认江苏苏地行土地房产评估有限公司出具的搬迁房屋的估价报告，楼房建筑面积1602.72平方米（参照合法面积），平房建筑面积14221.16平方米（参照合法面积9385.46平方米，其他建筑面积4835.7）平方米，作价评估面积2436.04平方米，合法土地使用面积33327平方米。甲方向乙方支付补偿总额为35280000元，其中的搬迁费标准为每平方米45元或35元，涉及原告房屋的搬迁费为76986.6元[（1110.61+253.12）×45+（103.4+207.71+135.14）×35]；停产停业损失（每平方米50元）、一次性综合补助（每平方米320元）、奖金（每平方米150元）、增加奖金（每平方米100元），均是按参照合法面积10988.18平方米计算的。本院认为，原、被告签订的租赁合同，不违反法律强制制性规定，应为有效。合同约定，租赁期内，如遇政策性搬迁，由双方共同协商相关补偿事宜。可见，政策性搬迁是租赁合同的终止事由。第三人因建设需要，要求被告搬迁，经与被告协商，双方签订了搬迁补偿安置协议，第三人根据相关政策，给予被告（包括原告在内的租赁户）一定的补偿。原、被告双方虽未对补偿事宜协商一致，但原告也已根据政府部门的要求搬离了租赁的土地，原、被告之间的租赁合同已经事实上终止履行。庭审中原告陈述其于2020年4月搬走，故原告要求确认与被告的租赁合同自2019年9月解除，没有事实依据。关于原告主张的搬迁补偿款。租赁合同约定如遇政策性搬迁，由双方共同协商补偿事宜，地面附属物（房屋）拆迁补偿费扣除房屋建设成本后，余下补偿收益按5：5比例分配。被告在未与原告充分协商、确定原告房屋建设成本并告知原告具体补偿方案的情况下，即与第三人签订搬迁补偿安置协议，导致难以按租赁合同约定分配地面附属物（房屋）拆迁补偿费。故被告应将与第三人签订的搬迁补偿安置协议中属于原告的部分支付给原告，即被告应支付原告搬迁补偿款3171903元（包括房屋重置1515117元、设备搬迁补贴396620元、装饰装潢补偿款237976元、附属物补偿1022190元），搬迁费76986.6元。原告主张被告支付停产停业损失90499元、一次性综合补助579194元、奖金271497元、增加奖金180900元，因第三人并未将原告的房屋确定为合法面积（参照合法面积），没有向被告支付上述款项，故原告要求被告支付没有依据。如原告要求第三人支付上述款项，应属于行政争议，可另行主张。原告主张2019年10月至2020年3月期间的停业损失600000元及剩余租期可预期收益损失1000000元，未提供相应的依据，本院难以支持。原告主张被告退还租金104000元，没有依据，本院不予支持。原告要求第三人在本案中对被告的支付义务承担连带责任，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南通科源纺织有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告南通市通州区德普机动车检测有限公司搬迁补偿款3171903元、搬迁费76986.6元；二、驳回原告南通市通州区德普机动车检测有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54272元，财产保全费5000元，合计59272元，由原告负担21481元，由被告负担37791元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  王志建人民陪审员  王鑫鑫人民陪审员  成红鸾二〇二一年二月二十二日书 记 员  陈德僚