山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初5855号 原告：吕秀美，女，1970年2月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛兰，北京市京师律师事务所律师。 被告：山东烨盛置业有限公司。住所地：诸城市和平北街130号。 被告：诸城市烨富商业管理有限公司。住所地：诸城市和平北街130号。 原告吕秀美与被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司商品房预售合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫玮、盛兰到庭参加了诉讼，被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 吕秀美向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋享有所有权；2.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司办理××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋初始登记并协助原告办理不动产权证；3.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告返还××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋；4.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付2018年2月1日至2019年7月1日的租金（年租金按乙方承租商户年租金70%支付即654548元）5.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付逾期交付租金的违约金（违约金按照该商铺年租金每日千分之三的标准支付2018年2月1日至实际付清之日止）；6.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付房屋占用费（计算标准：按照年租金654548元计算自2019年7月2日至实际返还房屋之日）；7.案件受理费由被告承担。 事实及理由：2015年7月2日，原告因购买××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋，就每一套房屋分别与被告山东烨盛置业有限公司签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），《预售合同》“第十条交付时间和条件”的第（一）款约定：“（一）出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。”《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续”。 2015年9月23日，原告（甲方）与被告山东烨盛置业有限公司指定的被告诸城市烨富商业管理有限公司（乙方）签署《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁管理合同”），原告就其拥有10幢1层014号、015号、016号、017号、018号、019号、020号、021号及10幢2层014号、015号、016号、017号、018号、019号房屋的全部使用管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条规定的房屋交付之日起三个月内为装修免租期，不计租金。委托管理期限起始于2016年2月31日至2019年7月1日止。租金标准为：年租金按乙方承租商户年租金70%支付。支付时间：2016年2月1日前支付租金，租金自2016年2月1日开始计算。《租赁管理合同》约定，被告诸城市烨富商业管理有限公司逾期交付租金，按年租金每日千分之三向原告支付违约金。 2016年，原告与两被告签署《房租返房款协议》，原告以2016年租金抵扣贷款。 原告购买了案涉房屋，并按约支付了购房款，案涉房屋所有权应属原告所有。被告烨盛公司也应当按照法律规定办理案涉房屋的初始登记，并协助原告办理不动产转移变更登记。 《租赁管理合同》、《预售合同》、《房租返房款协议》具有紧密联系，共同组成一个合同组，共同实现房屋买卖目的。虽然被告山东烨盛置业有限公司未作为《租赁管理合同》的签署方，但其是合同签署方的实际控制人，且该合同的签署是被告山东烨盛置业有限公司为了达到出售案涉房屋的目的的一种促销及融资手段，被告山东烨盛置业有限公司是《租赁管理合同》的最终受益人，被告山东烨盛置业有限公司对于《租赁管理合同》的履行负有不可推卸的责任。现《租赁管理合同》到期，被告山东烨盛置业有限公司应与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告返还房屋、支付剩余租金及逾期支付租金的违约金。综上，请求贵院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司未到庭，亦未答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月2日，原告因购买××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋，就每一套房屋分别与被告山东烨盛置业有限公司签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）。《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续”。各套房屋的建筑面积、房屋单价、房屋总价款、付款方式、已付房款等信息详见明细表。 2015年9月23日，原告（甲方）与被告诸城市烨富商业管理有限公司（乙方）签署《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁管理合同”）。合同约定，原告将其拥有10幢1层014号、015号、016号、017号、018号、019号、020号、021号及10幢2层014号、015号、016号、017号、018号、019号商铺的全部使用管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。委托标的物的面积为759.36平方米，总房款10909136元。以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条规定的房屋交付之日起三个月内为装修免租期，不计租金。委托管理期限起始于2016年2月1日至2019年7月1日止，租金自2016年2月1日开始计算。租金标准为：乙方按乙方承租商户年租金70%支付甲方，若乙方无正当理由逾期交付租金，应按照该项商铺年租金每日千分之三向甲方支付违约金。 原告已支付房款6630040元，尚欠购房款2970000元。原告主张用被告应当支付的租金及违约金进行抵扣。 涉案的房建筑工程于2013年3月1日开工，2015年3月30日竣工验收。 案涉的房产经本院查询，14套房屋中，10幢1层014-017号、21号，10幢2层14-19号由案外人夏文利网签备案，10幢1层18号由案外人任爱霞网签备案。 审理中，原告陈述，原告曾与两被告签订一份《房租返房款协议书》，该协议书内容是将租赁合同中的前两年租金抵扣到购房款中。因该协议被被告公司收回，故不能提供书面协议。但从预售合同与租赁合同记载的房屋总价款来看，预售合同中记载的房屋总价款比租赁合同中记载的房屋总价款少1309096元，该差额正好是2年的租金。 本案受理后，本院曾经向不动产登记机关针对案涉的房产是否已经进行产权登记进行了查询，不动产登记机关给予的回复是，案涉的房产尚未办理初始产权登记，因为没有登记信息，故只能口头回复，无法出具书面证明。原告对此没有异议。 另查明，被告烨盛公司成立于2012年6月19日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为青岛喜庆城经营管理有限公司跟天地源进出口贸易有限公司，主要人员有执行董事钟金翁、监事陈晓雄等，注册时法定代表人为朱颖，后于2015年1月29日变更为钟金翁；被告烨富公司成立于2013年4月11日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为朱颖、陈晓雄，主要人员有执行董事兼总经理陈晓雄、董事朱颖。 还查明，本案案涉的房产，其中10号楼一层19号、20号房，于2020年11月30日被内蒙古自治区乌海市中级人民法院因执行查封，原告已经在期限内提出了异议。 本院认为，原告与被告烨盛公司签订的《诸城市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，并与本案当事人之间的纠纷有直接的关联，认定为有效证据。双方当事人依法应当按照合同的约定履行相应的义务。根据原告提供的其与被告烨富公司签订《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》、交付房款的收据以及案涉的房屋工程已经竣工验收的证据，案涉的房屋已经通过由被告烨富公司实际实施租赁管理而进行了交付，原告实际已经实现了对案涉房屋占有、使用、受益及相关利益处分的权利，并且原告已经交付了大部分房款。案涉的房屋，经本院查询，部分由案外人任爱霞进行了网签备案，部分由案外人夏文利进行了网签备案，网签备案仅仅是对商品预售合同签订过程进行行政管理的一种手段，并不具备物权确认及对外公示的效力，不足以对抗原告实际占有房屋产生的物权权利。另外，案涉的10号楼一层19号、20号房，因被告烨盛公司与他人之间的债务被查封，原告已经在法定期限内提出异议，且法院的查明行为，不影响本院对于房产所有权的确定。因此，原告要求确认案涉的××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋享有所有权，合法有据。 根据本院的查询及原告确认，案涉的清明上河园小区10幢尚未办理不动产初始登记，虽然办理不动产初始登记系被告烨盛公司的义务，但双方在《商品房预售合同》中没有明确的约定，且不动产初始登记的办理程序是，商品房开发公司在建筑工程通过竣工验收后，向不动产登记机关提报有关的资料，不动产登记机关依法审核通过后，向其颁发不动产的初始登记证书。因此，该事项的办理，具有行政审批的特征，不是民事法律关系所规范的内容，不能以民事裁判的方式强制办理，原告要求判令被告烨盛公司办理案涉房产的初始登记，不符合法律规定。至于原告要求被告协助办理不动产权证，系初始登记办理之后不动产变更登记的范畴，在案涉的不动产初始登记尚未办理的情况下，无法实现原告的以上主张。原告应待案涉的不动产取得初始登记证之后，再行主张变更登记。 原告与被告烨富公司签订的租赁管理合同约定的租赁管理期限至2019年7月1日，现在期限已经届满，原告要求返还案涉的房屋，符合合同约定及法律规定。在租赁管理期间，除了原告自认已经抵扣了房款的2016年2月1日至2018年1月31日的租金外，其他租金被告没有支付。关于租金数额，原告主张根据《预售合同》与《租赁管理合同》中记载的房屋总价款差额可以计算出一年租金为654548元，原告以此为标准要求被告支付2018年2月1日至2019年7月1日的租金并无不当，本院予以确认。另外，原告还要求被告支付拖欠租金的违约金，其主张符合上述合同的约定，但合同中约定的违约金计算比例过高，根据双方合同履行产生的利益及造成的损失的现实情况，权衡合同双方的利益，本院依法以原告起诉时中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率3.85%（年利率）作为计算比率。由于合同约定的租赁管理房屋至今原告未能收回，被告依法应当向原告支付迟延交回房屋的占费用，原告在诉讼中以年租金654548元计算，并无不当，本院予以支持。被告烨富公司是被告烨盛公司指定的商业管理公司，《租赁管理合同》、《预售合同》之间具有密切的关联，《租赁管理合同》的签署是被告烨盛公司为了达到出售案涉房屋的目的而采用的一种促销及融资手段，被告烨盛公司是《租赁管理合同》的最终受益人，对于《租赁管理合同》的履行负有不可推卸的责任。对比原告和被告烨盛公司所签订的《预售合同》中的总房款与原告和被告烨富公司所签订的《租赁管理合同》中的总房款之间的差额，可以看出被告烨盛公司将被告烨富公司与原告之间所产生的前两年租金直接用来抵顶其与原告之间的房款，并在签订《预售合同》时确认了上述事实。两被告共同对于租赁管理合同的权利义务担责。并且两被告的公司注册地上相同，在公司股东身份、主要人员信息等均有一定的关联。以上证据和事实均表明，两被告在案涉房屋的租赁管理中利益共同。现《租赁管理合同》到期，被告烨盛公司应与被告烨富公司共同向原告返还房屋、支付剩余租金及逾期支付租金的违约金，并承担租赁经营管理期限到期后，逾期返还房屋所产生的房屋占用费。 综上所述，原告要求确认对××小区××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号××幢××层××号××号××号××号××号××号房屋享有所有权，并要求两被告返还案涉的房屋、支付拖欠的租金、拖欠租金的违约金、房屋占用费的诉讼主张符合法律规定，本院依法予以支持。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。对于原告尚未付清的购房款，原告自认要求用被告应当支付的租金及违约金抵顶，本院予以确认。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告吕秀美对清明上河园小区1层014号、015号、016号、017号、018号、019号、020号、021号及10幢2层014号、015号、016号、017号、018号、019号房屋享有所有权； 二、被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告吕秀美返还清明上河园小区1层014号、015号、016号、017号、018号、019号、020号、021号及10幢2层014号、015号、016号、017号、018号、019号房屋； 三、被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告吕秀美支付自2018年2月1日至2019年7月1日的租金927276元； 四、请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告吕秀美支付逾期交付租金的违约金（计算标准：以654548元为基数，按年利率3.85%的标准自2018年2月1日计算至实际支付之日）； 五、被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告吕秀美支付自2019年7月2日起至实际返还房屋期间按每年654548元计算的房屋占用费； 六、原告吕秀美尚欠购房款2970000元，从以上第三至第五项判项中被告应支付的租金及违约金中扣除； 七、驳回原告吕秀美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79000元，由被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 刘 衍 波 审 判 员 郑 金 海 人民陪审员 刘  森 二〇二一年二月八日 法官 助理  郭秀锦 书 记 员 王 彩 娟