浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9962号 上诉人（原审原告）：杭州中淮投资管理有限公司，住所地浙江省杭州富阳区环山乡环一村。统一社会信用代码：91330183397959454P。 法定代表人：方爱萍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林丹、潘丽萍，浙江金道律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江近江集团公司，住所地浙江省杭州市上城区衢江路**。统一社会信用代码：91330102143303068Q。 法定代表人：诸劲松，董事长。 委托诉讼代理人：黄立寅，浙江天册律师事务所律师。 原审第三人：杭州市江干区楠空综合服务部，住，住所地杭州市江干区丁兰路****一社会信用代码：92330104MA2ABH794N。 责任人：徐兰芳。 上诉人杭州中淮投资管理有限公司（以下简称中淮投资公司）、浙江近江集团公司（以下简称近江集团公司）与原审第三人杭州市江干区楠空综合服务部（以下简称楠空综合服务部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1989号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，上诉人中淮投资公司的委托诉讼代理人林丹，上诉人近江集团公司的委托诉讼代理人黄立寅到庭参加诉讼，原审第三人楠空综合服务部经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各当事人的庭审陈述认定事实如下： 2010年，近江集团公司（甲方）与楠空综合服务部（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方因业务需要，要求租用甲方房屋作为仓储、商务用房。一、租赁地址、范围和用途。甲方将座落于下沙省军区农场内（原杭州海天特种印刷有限公司以南）的仓库房总面积为3043.23平方米（不包括雨棚）出租给乙方。二、租赁期限：自2011年1月1日起，至2024年6月30日止（如杭州海天特种印刷有限公司搬迁有困难，起租期顺延）。期满，若甲方和省军区农副业基地为此继续合作，在相同条件下，乙方有优先续租权。三、租金每三年环比递增5%，第一个三年（即2011年1月1日起至2013年12月31日止）为每月每平方米8.50元，第二个三年（即2014年1月1日起至2016年12月31日止）为每月每平方米8.925元，以此类推。四、租金一月一付，先付后租。六、乙方的责任和义务。租赁期间，乙方应严守国家的各项政策法令，依法办妥仓储、商务经营所必须的工商、税务等各类证、照和手续，依法经营管理，切实做好消防、治安、环保、卫生等各项工作，并均由乙方依法承担全部责任。 2015年1月1日，中淮投资公司（丙方）与近江集团公司（甲方）、楠空综合服务部（乙方）签订《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》，约定：甲乙双方于2010年就乙方承租甲方位于下沙省军区农场内（原杭州海天特种印刷有限公司以南）的仓库房共3043.23平方米签订了《租赁合同》。现三方协商一致，达成如下协议：一、“原合同”承租方主体分割变更。乙方自愿将“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利义务自本协议生效之日起转让给丙方，其余543.23平方米仍由乙方承租（见分割示意图）。丙方愿意接受转让，并当然的成为“原合同”租赁面积其中2500平方米的承租方，享有“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利并承诺履行变更主体后2500平方米租赁面积相应的义务和承担责任。二、本协议签署后，如“原合同”和本协议在履行过程中有未尽事宜，由甲方与乙丙双方按各自租赁面积、范围分别以出租方和承租方的身份签署相关补充协议。三、“原合同”复印件由甲乙丙三方加盖骑缝章后作为本协议的附件。四、担保约定：乙方自愿为丙方全面履行“原合同”和本协议及之后甲丙双方签订的补充协议所产生的债务承担连带保证责任，保证期限至租赁期限届满之日起两年。 上述协议签订后，近江集团公司分别于2015年8月10日、2015年12月21日向中淮投资公司开具发票，金额分别为1060000元、1121624.93元。中淮投资公司分别于2015年8月11日、2016年1月18日通过银行转账支付近江集团公司1060000元、1000000元，共计2060000元。 2016年1月12日，近江集团公司下沙工业园区管理委员会向楠空综合服务部出具《承诺书》，载明：根据我公司与你单位签订合同的约定，由于你单位承租的房屋属于军产，目前尚需提供手续（房产证，土地证，房屋租赁许可证）由部队提供，现因部队重大调整，所需的（房屋租赁许可证）估计尚需两个月办妥，如贵方需办理营业执照及有关报批资料，我方必须提供有关资料并协助办好有关证照！你单位需提供两个月的时间，在不影响经营的情况下，给我方约两个月的时间与有关部门沟通办好相关手续。 2016年7月8日，中淮投资公司以案涉承租地址向杭州市市场监督管理局申请公司设立登记，未能审核通过，意见描述为“此地址需提供军队房屋租赁备案证”。杭州市市场监督管理局于2016年7月11日确认“情况属实”。 2017年8月25日，浙江省军区农副业基地、杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合发布《关于全面停止有偿服务的公告》，载明：为贯彻落实中央军委关于全面停止有偿服务的命令，利用军队农用土地资源开办的仓储物流、商铺市场、工业企业、房地产项目等一切对外有偿服务项目一律停止。即日起，浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区管委会联合启动全面停止有偿服务工作，并开展环境综合整治，对存在安全隐患、环境污染、违章建筑、非法经营等违法行为一律予以查处，请各单位积极主动配合做好相关工作。 2018年10月20日，近江集团公司与浙江省军区农副业基地签订《移交书》，载明双方于2011年11月16日签订的《军队土地合作生产框架协议书》已提前终止，近江集团公司将案涉土地及地块上的所有房屋、建筑物等不动产移交给浙江省军区农副业基地。 中淮投资公司于2020年7月17日向原审法院提起诉讼，请求（变更后）：1、解除中淮投资公司与近江集团公司、楠空综合服务部于2015年1月1日签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》及附件；2、判令近江集团公司返还中淮投资公司租金2181624.93元；3、判令近江集团公司支付中淮投资公司利息损失487015.22元（以实际支付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年化5%计算，自实际支付之日计算至2019年8月18日，利息损失金额为414291.36元；2019年8月19日之后的利息损失，以租金2181624.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月12日为72723.86元，计算至实际支付之日止）；4、本案诉讼费用由近江集团公司承担。 原审法院认为，一、《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》，系中淮投资公司与近江集团公司、楠空综合服务部真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该协议约定，楠空综合服务部自愿将“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利义务自本协议生效之日起转让给中淮投资公司，其余543.23平方米仍由楠空综合服务部承租。中淮投资公司愿意接受转让，并当然的成为“原合同”租赁面积其中2500平方米的承租方，享有“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利并承诺履行变更主体后2500平方米租赁面积相应的义务和承担责任。上述协议签订后，中淮投资公司向近江集团公司支付了房屋租金。关于租金金额，中淮投资公司主张按照发票金额2181624.93元计算，近江集团公司认为以中淮投资公司实际支付的金额206万元计算。近江集团公司开具发票在前，中淮投资公司支付房屋租金在后，现中淮投资公司仅能证明其两次银行转账共计206万元，不能证明现金支付款项，按照206万元予以计算。二、中淮投资公司主张近江集团公司并未交付案涉房屋，且案涉房屋无法办理营业执照，要求解除三方协议及附件，并要求近江集团公司返还已支付的房屋租金。近江集团公司认为不应当解除合同，中淮投资公司代楠空综合服务部支付欠付的房屋租金，不会真实履行合同。根据中淮投资公司和近江集团公司提交的证据显示，中淮投资公司与近江集团公司建立了房屋租赁合同关系。近江集团公司辩称双方之间不存在真实的房屋租赁合同关系，未提交证据加以证明，对其辩称意见不予采信。同时，根据中淮投资公司与近江集团公司提交的证据及庭审中的陈述，中淮投资公司未实际使用案涉房屋，案涉房屋无法办理出营业执照，且案涉房屋已被浙江省军区农副业基地收回，中淮投资公司与近江集团公司实际无法履行案涉合同，故对于中淮投资公司要求解除《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》的诉请，予以支持。近江集团公司和楠空综合服务部签订的《租赁合同》，系近江集团公司和楠空综合服务部之间的权利义务约定，对于该协议是否解除，不宜在本案中处理。中淮投资公司要求近江集团公司返还房屋租金2181624.93元，已于前述，认定中淮投资公司已支付的房屋租金金额为206万元，故对于超过206万元的部分不予支持。中淮投资公司主张利息损失，综合考虑对于营业执照能否办理中淮投资公司应尽到谨慎注意义务，自款项支付至本案起诉日之前，中淮投资公司无证据证明其向近江集团公司催要过款项等因素，结合本案具体案情，酌情确定利息损失以206万元为基数，自起诉之日即2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止。关于诉讼时效，从当事人知道或应当知道其权利受侵害之日起算，三方协议在解除之前，尚在履行期内，故对于近江集团公司辩称中淮投资公司起诉已超过诉讼时效的意见，不予采纳。楠空综合服务部经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杭州中淮投资管理有限公司与浙江近江集团公司、杭州市江干区楠空综合服务部签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》于判决生效之日解除；二、浙江近江集团公司于判决生效之日起十日内返还杭州中淮投资管理有限公司房屋租金2060000元；三、浙江近江集团公司于判决生效之日起十日内赔偿杭州中淮投资管理有限公司利息损失（以2060000元为基数，自2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止）；四、驳回杭州中淮投资管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28150元，减半收取14075元，由杭州中淮投资管理有限公司负担3210元，浙江近江集团公司负担10865元。 宣判后，中淮投资公司和近江集团公司不服，向本院提出上诉。 中淮投资公司上诉称：一、原审法院仅支持中淮投资公司租金206万，未支持全部租金2181624.93元，系认定事实不清。近江集团公司分别于2015年8月10日和2015年12月21日向中淮投资公司开具发票，票面金额分别为1060000元、1121624.93元。之后中淮投资公司按照发票支付了相应租金，并提交了206万元的汇款凭证，另外12万余元中淮投资公司明确已通过现金方式向近江集团公司支付。原审法院仅支持了206万元，并未全部支持，系认定事实不清。一方面中淮投资公司确实是按照开票金额支付租金，虽然其中12万余元是现金方式，但不能因为是现金方式就不认可。另一方面，中淮投资公司是按照近江集团公司的要求以及开票金额支付相应租金。如果未按发票金额支付，近江集团公司不可能不提出异议。如果开出的发票却没有收到足额款项，相应发票无法做账或者需要自行承担多开款项相应的税金，近江集团公司没理由自己承担税金而不提出异议。因此，原审法院未查明案件事实支持全部租金系认定事实不清。 二、原审法院仅判决自起诉之日即2020年7月17日起计算的利息损失，没有事实与法律依据。 原审法院就中淮投资公司利息损失的主张认为营业执照能否办理中淮投资公司应尽到谨慎注意义务，中淮投资公司无证据证明其向近江集团公司催要过款项等因素，因此仅认定了案件受理之日即2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止的利息损失。原审法院该认定没有事实与法律依据。 （一）合同已明确约定违法责任条款，中淮投资公司主张利息损失有合同依据。 关于违约责任条款，各方合同已明确约定。在《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》的附件《租赁合同》第八条违约责任明确约定，“甲方（出租方）如逾期交付租赁物业，或提前终止租赁合同，或不履行本合同规定义务的，均属甲方（出租方）违约……任何一方违约，另一方有权单方面解除本合同，违约方应支付对方违约金20万，同时还应赔偿另一方由此造成的全部损失。”根据该条约定，近江集团公司未向中淮投资公司交付租赁房屋、未提供办理营业执照所需的材料，均构成了违约，因此中淮投资公司有权根据合同约定要求近江集团公司近江集团支付违约金20万及赔偿损失。如果双方未对违约责任进行约定的情况下，原审判决酌情认定可以理解，但是在案涉合同中明确约定了违约责任条款，应该适用合同约定条款。 （二）近江集团公司收取了中淮投资公司200多万租金却未交付房屋也未提供办理营业执照所需材料，对中淮投资公司造成了巨大的损失，中淮投资公司有权要求其赔偿利息损失。 原审法院仅从办理营业执照的谨慎注意义务考虑欠妥当。近江集团公司不只存在未提供办理营业执照的材料一项违约情形，近江集团公司未交付房屋亦属于违约。近江集团公司自各方签订三方协议之后并未向中淮投资公司交付房屋，中淮投资公司也并未实际使用一天。而中淮投资公司却收取了中淮投资公司支付的200余万元房租，自2015年收取至今已有五年多的时间，五年多的时间可以产生巨额利息。 另外，原审法院认为没有证据证明中淮投资公司催讨过，因此不支持全部的利息损失主张也没有事实与法律依据。200多万元中淮投资公司怎么可能不催讨，虽然因为法律意识淡薄没有书面材料也不代表没有催讨过！再者，违约责任是因为一方实施了违约行为需要承担违约责任，也不因另一方没有催讨就可以不用承担或者迟延计算。因此，中淮投资公司有权要求近江集团公司赔偿自收取租金之日至实际返还租金之日的利息损失。 综上，原审判决部分事实认定不清，请求撤销原判第二项、第三项，改判近江集团公司返还中淮投资公司房屋租金2181624.93元；近江集团公司赔偿中淮投资公司利息损失487015.22元（以实际支付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年化5%计算，自实际支付之日计算至2019年8月18日，利息损失金额为414291.36元；2019年8月19日之后的利息损失，以租金2181624.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月12日为72723.86元，要求计算至实际支付之日止）。并由近江集团公司承担本案诉讼费用。 近江集团公司辩称：一、关于中淮投资公司认为已经支付了差价部分。完全没有任何事实依据。事实上，中淮投资公司确实也没有支付，中淮投资公司只支付了206万元。从公司与公司之间的，一般的商业往来逻辑上看，也不可能在支付了206万元银行汇款的情况下，再支付102万余元的现金。所以中淮投资公司的第一点理由没有事实依据。 二、关于利息，应当驳回中淮投资公司的全部诉讼请求。利息不应该计算。即使退一步讲，确实要返还租金的话，也不应该按照中淮投资公司要求的计算方式。因为从2015年1月1日，双方签订正式合同以后，中淮投资公司从未证实，或者说从未联系过近江集团公司，也从未提出过任何包括返还款项在内的全部要求。所以并不是中淮投资公司所称的中淮投资公司的要求仅仅是催讨款项，而是中淮投资公司从未提出任何权利主张。所以即使要返还款项，也不应该从当时就开始计算利息。 近江集团公司上诉称：一、本案已过诉讼时效，应当直接驳回中淮投资公司的全部诉讼请求。 首先，近江集团公司对中淮投资公司所有的证据及诉讼请求均不予认可。但退一步说，即便法院认为应当采信中淮投资公司的证据4《公司设立登记申请表》，根据该文件显示，中淮投资公司最晚在2016年7月8日就已知晓其无法办理营业执照的事实，但事实上中淮投资公司在此后的四年时间里从未联系过近江集团公司，从未告知近江集团公司其因为何种原因无法办理营业执照或是履行租赁合同遇到障碍的情况，中淮投资公司主动放弃权利，怠于履行告知义务或向近江集团公司提出权利要求。根据《民法总则》的规定，诉讼时效应当从“知道或应当知道权利受到损害”起计算，与合同履行期是否届满没有关联性，中淮投资公司在四年后起诉要求解除《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》并要求退还租金显然已过诉讼时效，法院应当直接驳回中淮投资公司的诉讼请求，原审判决认定“三方协议尚在履行期内”而认为未过诉讼时效明显错误。 二、原审判决对事实和证据认定错误。 本案的真实情况是：近江集团公司、中淮投资公司和楠空综合服务部签订《三方协议》的背景是楠空综合服务部无法全部支付其应付近江集团公司的租金，因此其找来中淮投资公司代替其支付租金，但同时近江集团公司如果将租金发票开给楠空综合服务部不符合税法和审计上的规定，且中淮投资公司支付租金时也需要收到相应发票，因此近江集团、中淮投资公司和楠空综合服务部只能签订形式上的《三方协议》以满足付款和开票上的要求。近江集团公司已提供了证据1楠空综合服务部出具的《关于要求发票开给合作单位的函》、证据2《补充合同》、证据3应付租金清单来证明上述事实。 近江集团公司在庭审中列举了许多事实上的疑点以证明《三方协议》只是形式上的协议以及中淮投资公司代付租金的观点，但原审判决均未采信：第一，根据《租赁合同》的约定，租金按月支付，2500平方米租赁场地在2015年的租金每月只需22312.5元，但中淮投资公司却一次性支付了206万元。即使《三方协议》和《租赁合同》需要真实履行，中淮投资公司也不需要、不可能一次性预付相当于近8年的租金，这完全不符合逻辑。更何况中淮投资公司当庭陈述其在2015年起就开始申请设立公司但一直未获批准，那么中淮投资公司在申请营业执照一直受阻的情况下反而愿意一次性预付8年租金，这显然不可能是事实。第二，中淮投资公司在所谓的租赁期开始后除了向近江集团公司支付所谓的租金外，和近江集团公司再无其他任何联系，即使是像其所称一直在申请营业执照却一直未能办出来的情况下，中淮投资公司也从未要求近江集团公司予以配合或协助，这不符合租赁合同的一般合理情形。第三，本案租赁地块在2017年年底开始办理军产被收回的手续，但在原审法院当庭询问时中淮投资公司竟然毫不知情。假设三方有真实履行《三方协议》的意思表示，中淮投资公司确实想承租案涉房屋，在已经预付了所谓206万元租金的前提下，怎么可能连房屋被收回的事实都不知道，这足以证明中淮投资公司没有真实承租的意愿，也就不需要关心案涉房屋的状况。 对于上述的证据、事实和显而易见的疑点，原审判决未予认定，近江集团公司认为应当予以纠正。基于上述事实和理由，在中淮投资公司代付租金的情况下，《三方协议》只是形式上签订的协议，不需要实际履行，因此也就不应被解除。 三、原审判决的法律适用错误，应当予以改判。 （一）原审判决认定“中淮投资公司未实际使用案涉房屋”并将其作为协议应当解除的理由之一，认定错误。 首先，依前述，《三方协议》无需真实履行，因此近江集团公司无需向中淮投资公司实际交付案涉2500平方米的租赁房屋。如果第三人愿意将其承租的部分面积让渡给中淮投资公司使用，与近江集团公司无关，近江集团公司也没有任何交付租赁房屋的义务。其次，退一步说，即使《三方协议》确实应当履行，因《三方协议》约定是楠空综合服务部自愿将2500平方米的所有权利义务转让给中淮投资公司，并且当时租赁房屋的使用权和控制权在于楠空综合服务部，因此交付租赁房屋的义务也应由楠空综合服务部完成，而不可能由近江集团公司完成，更何况中淮投资公司已经分两次支付了206万元款项，如果其认为未接收到案涉房屋，也不会自愿支付该款项。所以，即便中淮投资公司确实未实际使用案涉房屋，也不应归责于近江集团公司，不应将其未使用房屋的情况作为判决解除协议的理由之一。 （二）原审判决认定“案涉房屋无法办理出营业执照”，该认定错误。 第一，中淮投资公司提供的《公司设立登记申请表》上的企业名称为“杭州淮丰商务服务有限公司”，无法看出与中淮投资公司和本案的关联性，同时其经营范围为“商务信息咨询”，而本案租赁房屋只能用作仓储、储运，因此该证据显然与本案及本案的租赁房屋无关。第二，在2010年近江集团公司将包括案涉2500平方米房屋在内的仓库房出租给楠空综合服务部后，楠空综合服务部从未向近江集团公司提出其无法办理营业执照的情况，并且案涉房屋周边的军队土地相关企业都可以办理营业执照。第三，近江集团公司的《承诺书》是出具给真实的租赁方即楠空综合服务部，并非向中淮投资公司出具的文件，与中淮投资公司无关，楠空综合服务部可以顺利办理营业执照而与该《承诺书》无关的中淮投资公司反而依据《承诺书》要求近江集团公司承担违约责任，于法无据。第四，即使《租赁合同》需要在近江集团和中淮投资公司之间履行，根据《租赁合同》第六条第6款的约定，办理各项证照是中淮投资公司的义务，近江集团公司最多只有配合义务。在本案中近江集团公司已打报告给浙江省军区农副业基地，省军区农副业基地出具了关于案涉房屋的《房地产权属证明》，并写明“仅用于办理工商登记手续使用”，证明浙江省军区农副业基地已尽到相关义务，近江集团公司也已尽到了足够的配合和协助义务。第五，中淮投资公司申领营业执照是在2016年7月8日，距其签订《三方协议》已有超过一年半时间，对于该段期间其不申领营业执照反而要求解除《三方协议》并要求退还租金，其在签订协议后未及时申请办理营业执照的后果不应由近江集团公司承担。第六，案涉房屋性质上属于仓库，《租赁合同》第六条第4款和第5款均约定房屋只能用于仓储、储运，对于仓库的使用事实上也不需要办理营业执照，可以直接使用。并且根据《租赁合同》第六条第5款的规定，合同约定房屋只能用于仓储和储运，如要改变用途需征得省军区农副业基地的同意，因此即使中淮投资公司希望设立营业范围为商务信息咨询的公司，也应由其向省军区农副业基地申请，而与近江集团公司无关。 综上，近江集团公司在本案中已尽到全部配合和协助义务，中淮投资公司即便确实存在申请设立公司以及无法办理营业执照的情况，也与近江集团公司无关。 四、原审判决不应仅凭中淮投资公司提供的《公司设立登记申请表》就认定案涉房屋无法办理营业执照并判决解除《三方协议》和返还租金。退一万步说，假设法院认定《三方协议》应当履行，并且中淮投资公司也确实在2016年7月申请营业执照但未获批准，从合同履行的合理性和公平性角度而言，中淮投资公司在遇到该问题时应当第一时间告知近江集团公司，以便近江集团公司可以与浙江省军区农副业基地和相关工商局协调。但中淮投资公司从未联系和告知近江集团公司，中淮投资公司的行为既放弃了其在《三方协议》和《租赁合同》项下的权利，也在客观上使近江集团公司在不知情的情况下无法进一步履行配合和协调义务。现在中淮投资公司在时隔四年之后突然起诉，仅仅依据2016年7月8日无法办理营业执照这一所谓的证据，原审法院判决解除《三方协议》以及返还全部租金，实际上是在中淮投资公司怠于行使合同权利、放弃合同义务，导致近江集团公司毫不知情且失去补救可能性的情况下，判决近江集团公司承担全部法律后果。 综上，本案原判事实认定和法律适用皆有错误，请求撤销原判；改判驳回中淮投资公司的全部诉讼请求并由中淮投资公司承担一审及二审全部诉讼费用。 中淮投资公司辩称：一、本案未过诉讼时效，近江集团公司已过诉讼时效的上诉理由不能成立。 （一）租赁合同尚在履行期内，中淮投资公司起诉并未超过诉讼时效。 原审法院已查明《三方协议》在法院判决解除之前，尚在履行期内，并认定未超过诉讼时效，有事实和法律依据。合同约定的租赁期限截止2024年6月30日，合同的履行期限并未届满，合同在解除之前尚在履行期内，因此中淮投资公司提起诉讼并未超过诉讼时效。 （二）近江集团公司主张从中淮投资公司申请办理营业执照时开始计算诉讼时效没有依据。 2016年7月8日，中淮投资公司申请办理营业执照，工商部门告知中淮投资公司是需要提供军队房屋租赁备案证，并非告知中淮投资公司不能办理营业执照。 事实上，在工商部门告知需要提供军队房屋租赁备案证后，中淮投资公司也还是积极与近江集团公司沟通，希望近江集团公司可以提供相应材料。楠空综合服务部在2017年国庆前后也还向中淮投资公司出示过近江集团公司的《承诺书》。同时，鉴于近江集团公司出租的租金相对划算，再加上中淮投资公司已经文付了大额长期的租金，也还是希望可以办理出营业执照继续租赁，当时距离租赁期限到期也还有7、8年的时间，因此，中淮投资公司也一直寄希望于近江集团公司提供办理营业执照所需的军队房屋租赁备案证，双方继续履行合同，继续租赁。退一步讲，即便像近江集团公司主张的要从知道权利受到损害之日开始计算，也应当从近江集团公司明确告知中淮投资公司办理营业执照的材料无法提供之日开始计算，但是近江集团公司从未明确告知。 另外，军区收回案涉租赁房屋等事宜近江集团也并未书面通知中淮投资公司，根据三方协议附件租赁合同第七条第五款约定，“若遇军队、政府征用、拆迁等特殊情况，甲方（近江集团公司）应当提前三个月通知……”。但中淮投资公司并未收到近江集团公司的书面通知。 因此，本案的诉讼时效应当从合同履行期限届满之日开始计算。即便像近江集团公司主张从应当知道权利受到损害之日开始计算，也应当从近江集团公司明确告知中淮投资公司不能办理营业执照之日、或者近江集团明确告知中淮投资公司要收回案涉租赁房屋并解除合同之日等中淮投资公司应当知道权利受到损害之日开始计算。近江集团公司主张诉讼时效从中淮投资公司申请办理营业执照之日开始计算没有法律依据。 二、关于中淮投资公司与近江集团公司之间的房屋租赁合同关系，原审法院查明的事实清楚，近江集团公司主张不存在房屋租赁合同关系没有事实与法律依据。 原审法院查明“根据双方提交的证据显示，双方建立了房屋租赁合同关系。近江集团公司抗辩双方之间不存在真实的房屋租赁合同关系，未提交证据加以证明，对其辩称意见不予采信”。 虽然近江集团公司提交了三份证据欲证明其主张的“不存在真实的房屋租赁合同关系”，但该三份证据并不能证明其主张，中淮投资公司对该三份证据均不知情，近江集团公司也从未告知过中淮投资公司。此外，近江集团公司作为一家集体制企业，没有理由也没有必要为了收取承租人正常的租金，而配合承租人与楠空综合服务部签订非真实的合同和开具发票。近江集团公司的抗辩不能成立。 关于近江集团公司所谓的《三方协议》存在疑点，更是不能成立，原审中对其所谓的疑点中淮投资公司也均已作出了说明。近江集团公司作为出租方占有优势地位，其要求中淮投资公司一次性支付多年租金并开具发票，中淮投资公司考虑租金相对划算且租期较长同意支付，符合交易习惯。但未料到的是近江集团公司却并未像其在合同中以及承诺书中承诺的那样提供相应材料，配合办理出营业执照。 三、原审法院判决解除中淮投资公司与近江集团公司之间的房屋租赁合同，有事实与法律依据。 （一）近江集团公司并未按合同的约定及承诺书的约定，向中淮投资公司提供办理营业执照所需的租赁房屋备案证等材料，近江集团公司构成违约。 附件租赁合同第六条第六款约定，承租方“依法办妥仓储、商务经营所必须的工商、税务等各类证、照和手续”，但办理营业执照需要出租方提供房屋租赁备案证等证明材料，近江集团公司一直未能提供。另外，租赁合同“鉴于条款”以及“第六条第四款”均明确，案涉房屋的用途为仓储、商务用房。按照工商部门要求，商务用房是必须办理营业执照的。近江集团公司称房屋用途为仓储无需办理营业执照没有依据。 （二）近江集团公司称已办理房地产权属证明，履行了合同义务，不能成立。 浙江省军区农副业基地出具的《房地产权属证明》不能证明近江集团公司已经履行了合同义务。首先，房地产权属证明应由有权机关出具，浙江省军区农副业基地系一家生产经营单位，并无出具房地产权属证明的资格；其次，该证明出具对象为近江集团公司而非中淮投资公司，中淮投资公司不可能凭该证明办理营业执照；再次，根据中淮投资公司提供的公司设立申请表，主管机关要求提供的材料系房屋租赁许可证而非近江集团公司所谓的权属证明；再次，该证明的落款时间为2016年6月14日，中淮投资公司申请办证的时间为2016年7月8日。如果该证明可用于办理营业执照，中淮投资公司并无需继续等待并催促近江集团公司提交相应材料。 （三）近江集团公司陈述已提供承诺书中的材料，且楠空综合服务部已办理出营业执照，该陈述与实际不符。 根据楠空综合服务部原审时提交法庭的《民事答辩状》，楠空综合服务部明确“近江集团公司未提供出房屋租赁许可证等符合办理工商营业执照需要的证明材料，在该租赁地上花费巨额资金18490300元改扩建装修的用于开办商务酒店的建筑物一直未能办理出营业执照，空置至今。”再结合查询到的楠空综合服务部的营业执照注册信息，楠空综合服务部也并未办理出以案涉租赁房屋地址注册的营业执照。 近江集团公司在原审中及上诉状中多次提及楠空综合服务部已经办理出营业执照，明显非真实情况。 四、近江集团公司未向中淮投资公司交付房屋，且庭审中近江集团公司明确集涉房屋被军区收回，合同已实际无法履行。原审法院判决近江集团公司返还中淮投资公司租金，有事实与法律依据。 近江集团公司违反合同约定和《承诺书》，未能向中淮投资公司提供办理营业执照所需材料，导致中淮投资公司无法办理出营业执照，无法以案涉租赁房屋开展经营活动。近江集团公司并未向中淮投资公司交付案涉租赁房屋，中淮投资公司也并未对案涉房屋进行使用。 交付租赁房屋是出租方的义务，近江集团公司称房屋已经交付楠空综合服务部，应由楠空综合服务部向中淮投资公司交付案涉租赁房屋，没有任何依据。三方协议中并未约定由楠空综合服务部向中淮公司交付房屋，近江集团公司也未告知中淮投资公司自行要求楠空综合服务部交付房屋。事实上，近江集团公司和楠空综合服务部也均未向中淮投资公司交付房屋，近江集团公司提交的证据2补充合同，恰能说明近江集团公司和楠空综合服务部均未向中淮投资公司交付房屋的事实。因此，未交付房屋的法律后果应由出租方近江集团公司承担。 此外，近江集团公司原审陈述案涉租赁房屋已于2017年底被军区收回，合同已无法履行，鉴于近江集团公司实际也无法向中淮投资公司交付房屋，中淮投资公司也有权要求近江集团公司返还租金。 综上，近江集团公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回近江集团公司的上诉请求。 上诉人中淮投资公司和近江集团公司及原审第三人楠空综合服务部在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案系房屋租赁合同纠纷，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中淮投资公司与近江集团公司、楠空综合服务部于2015年1月1日签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》系各方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对各方当事人均具有约束力。合同签订后，近江集团公司应依约将案涉房屋交付给中淮投资公司，中淮投资公司应依约向近江集团公司支付租金。中淮投资公司认为近江集团公司并未交付案涉房屋，近江集团公司亦认为三方签订《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》的目的是因楠空综合服务部无法支付近江集团公司的租金，找来中淮投资公司代替其支付租金，该协议只是形式上签订的协议，不需要实际履行。故中淮投资公司认为近江集团公司并未交付案涉房屋理由成立。至于中淮投资公司是否代替楠空综合服务部支付租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”而近江集团公司并未能提交证据证明中淮投资公司代替楠空综合服务部支付租金，中淮投资公司和楠空综合服务部亦予以否认。故近江集团公司认为中淮投资公司代替楠空综合服务部支付租金的理由不能成立。而三方所签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》在判决解除前，尚在履行，近江集团公司认为中淮投资公司起诉已超过诉讼时效的理由亦不能成立。虽近江集团公司向中淮投资公司开具租金发票的金额为2181624.93元，但因近江集团公司开具发票在前，并不能当然认定中淮投资公司向近江集团公司支付了房屋租金2181624.93元，根据现有证据，原审法院认定中淮投资公司仅向近江集团公司支付了206万元并无不当。中淮投资公司认为用现金支付121624.93元依据不足，原审法院未予认定并无不当。由于中淮投资公司并未实际使用案涉房屋，案涉房屋无法办理出营业执照，且案涉房屋已被浙江省军区农副业基地收回，中淮投资公司与近江集团公司实际无法履行案涉合同，原审法院对中淮投资公司要求解除《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》的诉请予以支持，同时判决近江集团公司返还中淮投资公司房屋租金2060000元并无不当。对于中淮投资公司请求近江集团公司赔偿中淮投资公司利息损失487015.22元（以实际支付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年化5%计算，自实际支付之日计算至2019年8月18日，利息损失金额为414291.36元；2019年8月19日之后的利息损失，以租金2181624.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月12日为72723.86元，要求计算至实际支付之日止）的请求。原审法院判决以2060000元为基数，从中淮投资公司起诉之日即2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止。虽中淮投资公司对此亦提出了上诉，但在庭审后，中淮投资公司对于该项上诉请求申请撤回。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。现中淮投资公司申请撤回该项上诉请求的理由符合法律规定，亦未侵害他人的合法权益。本院依法予以准许。综上，中淮投资公司和近江集团公司的上诉理由依据不足，均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26013元，由杭州中淮投资管理有限公司负担2733元、浙江近江集团公司负担23280元。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年二月二十六日 书记员  周 杨