河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1540号原告：张玉恒，男，1987年4月16日出生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：刘海伟，洛阳市栾川县信达法律服务所法律工作者。被告：刘新生，男，1963年9月28日出生，汉族，住河南省栾川县。原告张玉恒与被告刘新生合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理，因案情复杂变更为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，第一次庭审原告张玉恒的委托诉讼代理人刘海伟、被告刘新生到庭参加诉讼，第二次庭审原告张玉恒及其委托诉讼代理人刘海伟、被告刘新生到庭参加诉讼，第三次庭审原告张玉恒的委托诉讼代理人刘海伟、被告刘新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉恒向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令被告返还原告支付的购房款170000元及占用期间的利息（按月利率2分从原告付房款1700000元之日起计算至还清之日）；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月份，被告自称在栾川县潭头镇××人学校前边开发有商品房，承诺能办理房产证，原告看房后决定购买一单元二楼东154.32平方米房屋一套，及由西往东第三间30.72平方米车库。经双方协商总价为23万元。原告分两次于2016年11月3日付12万元，2016年11月13日付50000元，共计支付被告房款17万元，被告给原告出具了收到条。后经双方协商，被告要求原告准备好下余购房款，到签购房合同时，被告将房产证及房门钥匙交给原告，原告将房款付清。后经原告催办，原、被告双方于2017年2月29日签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定:甲乙双方约定成交价格为23万元。乙方在2017年2月29日前一次付清。第四条约定:本合同签订后，甲方应将房产证交付给乙方，并于2017年2月29日前将房屋及附属物正式交付乙方使用，甲方在房屋正式交付给乙方时，应将该房屋已发生的水、电、门窗等各项费用付清，并将该房屋的钥匙交予乙方验收。合同签订后原告要按约定支付购房款时，被告却只给付了房门钥匙，没有按合同第三条的约定将房产证交付，原告追要房产证，被告承诺尽快办理，被告给原告协商给原告交付房产证时原告再将下余购房款60000元付清。后原告无数次催被告办理房产证，时至今日已两年多，被告迟迟未给原告办理房产证，也不赔偿原告损失，将购房款返还给原告。被告无法办理房产证出售房屋，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，该《房屋买卖合同》无效。被告明知不能办理房产证而出售，该房存在严重的过错。被告的过错行为给原告造成支付购房款17万元严重经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，被告应依法返还原告支付的购房款170000元及占用期间的利息(按月利率2分从原告付房款170000元之日起计至还清之日的利息)。被告刘新生辩称：2016年11月3日，原告付了12万元，当天又在双虎家具店被告打了张50000元空条子（收到条），时间落款11月13日，牛新峰、耿路路、郭飞飞在场。自己的房子是小产权房，不存在办证的事，当天已经把钥匙给原告了，原告承诺10天之内给付60000元，被告才同意总房款按180000元，后来被告多次向原告讨要，如果不能履行这60000元，依然按照总房款230000元履行，原告还给其打了张欠条(110000元)，条子记载截至2017年2月29日前还清，还不清还按照230000元执行。后来一直联系不上原告，因为原告当时在嵩县公安局，这段时间原告所述他一直在催被告，其实是被告一直在催原告。原告所说不符合事实，后原告在未经被告同意的情况下将房子抵给潭头村五组黄强，被告阻止后没有抵押，随后又隔了几个月后，原告找到被告在民丰银行对面的牛新峰车上签合同，约定之前所签买卖合同已经终止，原告欠被告的110000元也不再给被告，以后有什么事让被告跟牛新峰协商，原告不再插手，以后房子与原告无关。王红强被判刑之后，原告找到被告，说原告现在要装修房子，被告说合同已经解除，还有110000元还没有给被告，原告不能装修房子，原告说多少再给被告添点钱，被告对原告说如果不能给足110000元，不用再提装修这事。后来此事一直没协商成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告辩称的原告将房屋抵押给王红强的问题，因原告并未实际取得该房屋的所有权，也没有证据显示该房屋办理抵押登记，且嵩县扫黑除恶专项斗争领导小组办公室出具《证明》，说明张玉恒将欠款还清后，涉案房屋仍属张玉恒所有，“张玉恒与王红强、牛新峰等人写的原协议无效”。因此，该房屋仍系原、被告买卖合同争议的标的物。2.关于原、被告《房屋买卖合同》的订立时间，因双方均述称实际签订时间为2016年11月3日，最后落款时间由双方同意写成2017年2月29日，故应以实际情况为准。3.关于原告至今已付被告购房款的金额，原告诉称其已付170000元，被告对2016年11月3日原告支付的120000元无异议，但对2016年11月13日的50000元持有异议，辩称：该款没有实际交付给被告，50000元收到条是在栾川县××潭××街双虎家具店出具，当时除原、被告外，牛新峰、耿路路、郭飞飞也在场，条子是空条子，且时间也不是2016年11月13日，而是2016年11月3日。原告第二次庭审时到庭述称：“这50000元条子在双虎家具店他（刘新生）给我打的，当时我直接给被告现金，我不清楚还有谁在场，我给被告钱他才给我打条子，不给被告肯定不会给我打。”原告方庭审后述称：“2016年11月13日在栾川县潭××街双虎家私家具店，张玉恒直接将50000元现金交付给刘新生，刘新生给张玉恒出具50000元收到条，听说是刘新生欠耿路路钱，耿路路急着要钱，至于刘新生把钱给耿路路没有，张玉恒不清楚。当时除了张玉恒和刘新生外，还有耿路路与牛新峰在场，牛新峰在证言中也说明刘新生欠耿路路50000元。”为查明案件事实，本院依法委托三个监狱分别对牛新峰、郭飞飞、耿路路进行询问，该三人分别各自出具证明材料，其中牛新峰证明称：“关于收到条的时间我记不清楚，但有这件事，当时刘新生在一家家具店与张玉恒见面，因为张玉恒之前买刘新生的房子，房款未付清，而刘新生借了耿路伍万元，还钱期到后，刘新生没现钱，就带耿路找到张玉恒，希望张玉恒先还部分房款用来还债，但张玉恒当时没那么多，说要过段时间才可以，刘新生就与张玉恒商量说让张把钱随后给耿路。因耿路与张玉恒之前就认识也比较理解，耿路同意后，刘新生就给张玉恒写了一张伍万元的收到条，钱就由张玉恒直接交给耿路，事情就是这样的。”耿路路证明称：“时间是2016年11月13日，我记得当时是在潭头镇张玉恒给了刘新生50000元，具体是现金还是转账，我记不清了。我记得是有这件事，当时谁在场我忘了，当时我记得刘新生是和张玉恒谈好以18万元的价格把刘新生开发的一套房子大概是130多平方和一个车库卖给张玉恒，后来张玉恒分两次给了刘新生12万元，又给刘新生打了6万元的欠条。”郭飞飞证明称：“1、具体时间不记得了，大概是16年冬天。地点好像是栾川县潭头镇一个宾馆。这五万元实际收到了，我记得是现金。当时我和我的一个朋友耿路在场。房款是18万5,5万元是先期支付，剩下的慢慢给。2、房子谈好价钱18万5，一个（套）房子一个车库，先付了5万元，后张玉恒没钱了，也出事了，两人从王红强处都拿过钱，具体咋算不太清楚。他俩与王红强是借贷关系。”原告对三个人证人的证言无异议，认为牛新峰的证言可与自己提供的证据相互印证，充分反映案件事实，被告认为三证人的证言部分属实。综上，原告本人述称的将50000元现金直接交给被告后当场由被告出具收到条的意见，与牛新峰证明的当时被告仅是向原告出具了收到条，并约定由原告随后支付耿路路50000元的意见明显不一致。经审理查明：原告有意购买被告位于栾川县潭头镇××西××单元××楼东××房屋及车库一间。2016年11月3日，原、被告签订《房屋买卖合同》，载明：“甲乙双方商定成交价格为人民币（230000元），大写贰拾叁万元整，乙方在2017年2月29日前一次性付清。”双方经协商同意将合同落款时间写为2017年2月29日。当日，原告向被告支付购房款120000元，被告向原告出具《收到条》，载明：“今有刘新生收到张玉恒购房款壹拾贰万元（120000元）整。”同日，原告向被告出具《欠条》，载明：“今欠刘新生房款壹拾壹万元整，至2017年2月29日还清。”后双方又协商房屋价款按180000元履行，但原告未将房款全部交清，且又因欠钱将该房屋抵押给王红强，在王红强涉案后，原告将欠款转还，嵩县扫黑除恶专项斗争领导小组办公室出具《证明》，说明张玉恒将欠款还清后，涉案房屋仍属张玉恒所有。另查明：1.庭审中，被告述称卖给原告的房屋有自己名下的土地使用证，房产证办不成；2.2019年，被告已将房屋门锁自行更换，现房屋由被告控制。本院认为：买卖小产权房的合同违反了国家法律对土地管理的强制性规定，属无效合同；因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告将自建房出售，并与原告订立房屋买卖合同，收取原告部分购房款，现因合同履行问题产生纠纷，双方订立的合同当属无效。因此，被告应当返还原告已付购房款，原告应当返还被告房屋。因被告现已实际控制涉案房屋，故应依法返还原告支付款项。关于原告于2016年11月3日支付的购房款120000元，双方不持异议，被告应予返还。原告主张由被告按月利率2分支付利息，因双方未予约定，且就购买小产权房以及合同履行过程中均存在不当之处，本院对此不予支持。关于显示时间为2016年11月13日的收到条上载明的50000元，因本案原告提供的收到条和原告无异议的牛新峰的证言无法形成完整的证据链，本院无法认定该50000元是原告当场直接支付给被告，还是约定由原告之后支付给耿路路抵债，以及是否实际向耿路路履行的事实。综上所述，对原告要求被告刘新生返还120000元购房款的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告张玉恒与被告刘新生于2016年11月3日（合同显示时间为2017年2月29日）签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告刘新生于本判决生效之日起十五日内返还原告张玉恒购房款120000元。三、驳回原告张玉恒的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，由原告张玉恒负担1000元，由被告刘新生负担2700元（被告负担的部分已由原告垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  程延涛审判员  姜伊兵审判员  祁武锁二〇二一年二月九日书记员  曲浩冉后附相应法律规定及上诉须知：附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉须知当事人如果对判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向栾川县人民法院立案庭提供如下材料：1、上诉状副本（份数按被上诉人数另加六份提交）。2、盖有送达时间的一审判决书。3、是公民个人的应提交身份证复印件，是法人或其他组织的应提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。4、如果是律师办理上诉事项的，应提交公函和委托书。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉费缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于七日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。