广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初411号原告：何继彪，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：利发华。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：罗家坤。被告：佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：植美珍。被告：植美珍，男，1987年8月21日出生，汉族，住广东省怀集县。原告何继彪与被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）、佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司（以下简称酒店管理公司）、植美珍合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2018年8月18日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告嘉匠公司于2018年8月18日签订的《物业装修合同》；3.被告卓景公司向原告返还款项177271元及支付利息（利息以177271元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4.被告卓景公司向原告支付违约金（违约金按每日45元，自2019年12月30日起计算至合同解除之日止）；5.被告嘉匠公司向原告返还款项55725元及支付利息（利息以55725元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；6.被告酒店管理公司向原告返还款项5000元及支付利息（利息以5000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；7.被告卓景公司对被告嘉匠公司的第五项债务承担连带清偿责任；8.被告植美珍对被告酒店管理公司的第六项债务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原告在被告卓景公司的接待和游说下，有意购买被告卓景公司开发建设的位于佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园“琦宝国际•创客T+”项目第8栋318号物业。被告卓景公司承诺租赁期限长达28年，可自住可投资，回报率相当高等。原告当天支付了物业使用权转让定金30000元，装修定金20000元。2018年8月18日，在被告卓景公司的安排下，原告分别向被告卓景公司支付了物业使用权转让款69258元、向被告嘉匠公司支付了装修款35725元、向被告酒店管理公司支付了5000元，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》、《物业装修合同》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让价总价款239258元，《物业装修合同》约定装修总价款55725元。自2018年9月30日起至2020年3月14日，原告向被告卓景公司支付了17期分期款78013元。至此，原告向被告卓景公司支付了物业使用权转让款177271元，向被告嘉匠公司支付了全部的装修款55725元，向被告酒店管理公司支付了5000元。根据《物业使用·权转让合同》的约定，被告卓景公司应于2019年9月30日前将物业交付原告，逾期交付超过90日后，每逾期一日，应按45元/日标准支付违约金。但直至起诉之日，被告卓景公司仍未向原告交付物业，被告卓景公司应向原告支付逾期交付违约金。原告曾前往现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。经现场询问得知，涉案物业因尚没有通过验收，具体交楼时间不明，原告的合同目的无法实现，有权依法解除合同。且所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的28年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限，被告卓景公司―次性收取28年租金的行为违法违规。被告卓景公司无法按约交付涉案物业，被告嘉匠公司和酒店管理公司因此丧失履行合同的可能且事实上并未履行合同义务，原告的合同目的无法实现，依法有权解除合同，被告嘉匠公司和被告酒店管理公司应当将已收取的款项全部返还给原告。另外，被告卓景公司与嘉匠公司是关联公司，通过不同主体与原告进行关联交易，收取原告不同的款项，且被告卓景公司出具《承诺书》，承诺对被告嘉匠公司的装修工程承担连带责任，因此被告卓景公司依法应当对被告嘉匠公司的债务承担连带清偿责任。同时，被告植美珍是酒店管理公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条的规定，被告植美珍依法应当对被告酒店管理公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。被告卓景公司辩称，一、被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业。虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司（以下简称华鼎公司）的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现卓景公司就此起诉了华鼎公司，要求华鼎公司履行竣工验收并交付义务，该案正在审理中。被告卓景公司已尽最大努力进行协商，并积极与原告沟通延迟交付事宜。在不解除合同的前提下，被告卓景公司同意按合同第五条约定向原告支付违约金。此外，卓景公司不同意解除合同，被告不同意退还已收取款项。二、原告请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有合同依据。根据《物业使用权转让合同》第五条第4点约定，被告卓景公司逾期超过90天未向原告交付该物业的自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，被告卓景公司应按照45元/日的标准向原告支付违约金，当中双方已明确表示违约金的计算标准，故其主张的利息没有合同依据。三、依据被告卓景公司做出的装修承诺，卓景公司同意对嘉匠公司对涉案物业装修工程承担违约责任。四、诉讼费用由被告卓景公司承担没有依据。综上，请求法院遵循被告卓景公司的意愿，避免被告卓景公司的损失进一步扩大，判决合同继续履行，同时由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金。被告卓景公司不同意解除合同、退还相关款项及支付相应的利息、违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告嘉匠公司辩称，一、被告嘉匠公司不同意解除《物业装修合同》，愿按照《物业装修合同》约定承担违约金。基于被告卓景公司愿意以支付违约金的方式替代双方所签的物业合同的解除，且造成涉案物业不能按时交付的根本原因并非被告所致，故被告嘉匠公司同意以支付违约金的方式要求法院判决合同继续履行，不同意解除合同及退款、支付利息。二、原告请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有合同依据。根据《物业装修合同》第三条第2点及第五条第2点的约定，被告嘉匠公司逾期完成装修，每逾期一天，被告嘉匠公司应按照15元/日的标准向原告支付违约金，当中双方已明确表示违约金的计算标准，故其主张的利息没有合同依据。三、诉讼费用由被告嘉匠公司承担没有依据。综上，请求法院遵循被告嘉匠公司的意愿，判决《物业装修合同》继续履行，同时由被告嘉匠公司承担逾期完成装修的违约金。故此，被告嘉匠公司不同意解除合同、退还相关款项及支付相应的利息等违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。四被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。被告卓景公司向本院邮寄提交的材料均无原件核对，本院不予审查。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年8月18日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××××铝材装饰展贸园（推广名：XXX）项目自编号第x栋xx号物业（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权期限自2019年9月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成）为239258元；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付乙方；等等。原告共已向卓景公司支付转让款177271元。同日，被告酒店管理公司出具收据确认收到原告支付的涉案物业家具家电定金5000元。同日，原告（委托方、甲方）与被告嘉匠公司（承接方、乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉案物业委托乙方进行装修至精装修标准，装修款55725元。嘉匠公司出具收款收据确认收到原告支付的涉案物业装修款共55725元。另查明，XX铝材装饰展贸中心8幢已取得建设工程规划许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收。另查明，被告酒店管理公司为一人有限责任公司，被告植美珍系酒店管理公司股东。原告于2021年1月7日提起本案诉讼，被告卓景公司于2021年1月12日收到本案起诉状等应诉材料，被告嘉匠公司于2021年1月12日收到本案起诉状等应诉材料，被告酒店管理公司于2021年1月14日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，原告主张被告卓景公司尚未向原告交付涉案物业。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案庭审辩论终结之时，涉案物业尚未向原告交付，被告卓景公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月12日）解除，《物业装修合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《物业装修合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《物业装修合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让款177271元应退予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，本院结合合同履行及解除情况、被告卓景公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情确定被告卓景公司从2019年12月30日起至合同解除前一日即2021年1月11日止按45元/日的标准计付违约金17055元及以177271元为本金自合同解除之日即2021年1月12日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息（以9535.65元为限）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。《物业装修合同》已解除，被告嘉匠公司在未实际履行装修义务的情况下，其应将已收取的装修款55725元退还予原告，被告嘉匠公司对《物业装修合同》的解除无过错，本院对原告主张被告嘉匠公司支付利息不予支持。原告主张被告卓景公司对嘉匠公司本案债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告酒店管理公司收取涉案房屋家具家电定金5000元是在《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》已解除，被告酒店管理公司未能举证证明其已履行配备家电家具的义务，故其收取的家电家具定金5000元退还予原告。被告酒店管理公司对家电家具定金的退还无过错，本院对原告主张被告酒店管理公司支付利息不予支持。被告酒店管理公司系植美珍投资的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。”被告植美珍作为被告酒店管理公司的唯一股东，未能举证证明被告酒店管理公司的财产独立于其个人财产的，故被告植美珍应对酒店管理公司的上述债务承担连带清偿责任。四被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告何继彪与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年8月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月12日解除；二、解除原告何继彪与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年8月18日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项177271元及支付违约金17055元予原告何继彪；四、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以177271元为本金从2021年1月12日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（以9535.65元为限）予原告何继彪；五、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还55725元予原告何继彪；六、被告佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还5000元予原告何继彪；七、被告植美珍对被告佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司的上述第五项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告何继彪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2899.88元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2899.88元，在本判决发生法律效力之后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月九日书记员 孙王成欣