安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1317号 上诉人（原审原告）：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A-商-二楼115。 法定代表人：陶文涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田明山，男，1976年7月10日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）因与被上诉人田明山房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3995号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润宜家公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，并依法改判田明山立即向润宜家公司支付2020年3月9日至2020年9月8日房屋租金人民币140450元，逾期付款违约金为11610.53元（按照月利率2%暂计至2020年7月18日，以后款清息止，清单附后）并自2020年9月9日起按照合同约定租金标准继续支付房屋占用费至房屋实际返还之日止；2、依法一审判决第四项，并依法改判田明山立即向润宜家公司支付违约金168540元；润宜家公司对己收取的履约保证金75000元有权不予退还；3、本案的一审、二审诉讼费、财产保全费用均由田明山承担。事实和理由：一、一审法院认为案涉房屋为国有资产类经营用房，未考虑润宜家公司至今未享受减免房屋租金政策的事实，便直接认定润宜家公司应当为田明山减免三个月房屋租金，属事实认定错误。自2020年1月底，新型冠状病毒疫情确实对各大商业造成影响，但案涉房屋系润宜家公司通过招投标而来，虽然案涉房屋产权系国有资产类经营用房，也存在疫情期间减免房屋租金的政策。但实际上，商业综合体在2020年3月下旬时就已经正常开门营业，疫情影响时间也仅仅不到2个月时间，在原房屋产权人拒绝给予润宜家公司减免房屋租金的情况下，一审法院认为润宜家公司应当为田明山减免3个月房屋租金明显有悖于公平原则。同时，退一步说，即使案涉房屋产权人为润宜家公司减免3个月房屋租金，因案涉商业综合体存在大量公共区域面积，润宜家公司投资升级改造、管理投入了大量的财力、物力，也不应当直接为田明山减免三个月房屋租金，也仅应当按照田明山的租赁面积占整个商业综合体面积的比例乘以案涉房屋产权人为润宜家公司减免房屋租金的金额得出的数额为田明山减免金额。因此，一审法院在未查明房屋租金减免实际情况下，仅仅依据政策便认定润宜家公司为田明山减免三个月房屋租金，属事实认定错误。二、一审法院认定，因本次疫情构成不可抗力，田明山违约责任可以酌情减轻，润宜家公司已收取的履约保证金75000元应当予以退还，属认定事实错误，适用法律错误。从一审庭审中可以看出，田明山拖欠的房屋租金为2020年3月9月至2020年9月8日共计6个月房屋租金，即使按照一审法院的认定，减免田明山三个月房屋租金，田明山仍拖欠三个月房屋租金未按时支付，仍构成违约。因此，一审法院认为因疫情构成不可抗力，对田明山承担违约责任酌定减轻且退还已收取履约保证金，属认定事实错误，适用法律错误。 田明山辩称，一、柏堰管委会不给润宜家公司减免租金是因为他们之间存在纠纷；二、案涉房屋漏水，给田明山经营造成损失，润宜家公司总是拖延，不予解决；三、润宜家公司应当减免房租。 润宜家公司向一审法院起诉请求：1、判令解除润宜家公司与田明山之间签订的《房屋承租合同》；2、判令田明山立即向润宜家公司支付2020年3月9日至2020年9月8日房屋租金人民币140450元、逾期付款违约金为11610.53元（按照月利率2%暂计至2020年7月18日，以后款清息止，清单附后）并自2020年9月9日起按照合同约定租金标准继续支付房屋占用费至房屋实际返还之日止；3、判令田明山立即向润宜家公司支付2020年6月6日至2020年7月6日水费104元、电费5152元，合计：5256元（暂计至2020年7月6日，以后计至田明山实际返还房屋之日止），逾期付款违约金为10.51元（暂计至2020年7月18日，以后款清息止，清单附后）；4、判令田明山立即向润宜家公司支付违约金168540元；5、判令田明山立即腾空并返还润宜家公司位于合肥市肥西县润宜家生活超市柏堰店商场三楼35-22、23、24、25＃铺；6、判令润宜家公司有权对田明山交付的履约保证金75000元不予退还；7、判令田明山支付润宜家公司聘请律师代理费15000元；8、本案的全部诉讼费用由田明山承担。 一审法院认定事实：2017年10月，润宜家公司与田明山签订《房屋租赁合同》一份，约定润宜家公司将位于合肥市肥西县润宜家生活超市柏堰店商场三楼35-22、23、24、25＃铺租赁给田明山用于经营雾里捞火锅项目，合同期限为自2018年1月28日起至2021年1月27日止，后双方协商合同期限变更为自2018年3月9日起至2021年3月8日止，2020年3月9日至2021年3月8日期间，房屋租金为28090元／月。租赁实行先付后用原则，租金为每三个月支付一次；田明山应当在前一期租赁费用期满前，提前一个月到润宜家公司处缴纳下一期的商铺租赁费用。水费、电费等费用均由田明山承担。润宜家公司于2020年7月28日向该院提起诉讼，田明山于2020年9月3日收到该院诉讼材料。庭审中，双方认可自田明山收到法院应诉材料后即解除双方所签订的合同。 一审法院认为，润宜家公司、田明山之间签订了《房屋租赁合同》，双方应按照合同约定履行各自的权利与义务。田明山以消防通道为由主张合同无效没有事实根据，该理由一审法院不予采纳。由于2020年发生病毒疫情，肥西县人民政府办公室印发了《肥西县应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施的通知》，其中（五）规定：“减免房屋租金。对承租国有资产类经营用房的个体工商户，免收2020年2、3月房租，减半收取2020年4、5月房租……”本案润宜家公司的房屋系国有性质。庭审中，双方一致同意于2020年9月3日解除合同，一审法院予以准许。田明山应支付2020年3月9日至2020年9月8日房屋租金减免三个月后为人民币84270元、逾期付款违约金（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年9月8日）。田明山应支付欠付水费104元、电费5152元，合计：5256元。因今年遭遇疫情，田明山从事的是餐饮业，属于法律上的不可抗力，现在双方合意解除合同，田明山的违约责任可酌情减轻，具体承担按照合同一半的违约金即84270元。田明山应在法定期限内腾空并返还润宜家公司位于合肥市肥西县润宜家生活超市柏堰店商场三楼35-22、23、24、25＃铺。因田明山已经承担了相应的违约责任，双方合同业已解除，田明山交付的履约保证金75000元润宜家公司应予退还；田明山支付润宜家公司聘请律师代理费15000元无合同约定和事实依据，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除润宜家公司与田明山2017年10月23日签订的《房屋承租合同》；二、田明山于判决生效后十五日内向润宜家公司支付2020年3月9日至2020年9月8日房屋租金人民币84270元（已减免三个月的租金）；三、田明山于判决生效后十五日内向润宜家公司支付水费104元、电费5152元，合计：5256元；四、田明山于判决生效后十五日内向润宜家公司支付违约金9270元（含田明山缴纳的履约保证金75000元）；五、田明山于判决生效后五日内腾空并返还润宜家公司位于合肥市肥西县润宜家生活超市柏堰店商场三楼35-22、23、24、25＃铺；六、驳回润宜家公司其他诉讼请求。本案案件受理费7538元，减半收取3769元，财产保全费2600元，由润宜家公司负担1394元，田明山负担4975元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于田明山应当承担租金及违约金数额问题。因新冠疫情在法律上属于不可抗力，田明山租用案涉房屋从事火锅经营，该行业受新冠××疫情的影响较大，一审法院结合案件实际情况，依据公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，做出关于双方租金支付、违约金支付的判决并无不当，本院予以维持。 关于田明山缴纳的履约保证金是否应当退还问题。案涉租赁合同中约定的履约保证金，性质实为押金，功能在于促使承租人及时履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权将押金抵扣租金或没收押金，故该该押金又具有担保和违约金的双重功能。在本案中，田明山未按时支付租金已承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任，故润宜家公司应当退还田明山履约保证金75000元，润宜家关于其不应当退还履约保证金的上诉主张，本院不予支持。如上所述，田明山应当支付润宜家公司违约金84270元，扣除履约保证金，田明山仍应支付润家家公司违约金9270元（844270元－75000元），一审判决并无不当，本院予以确认。 综上，安徽润宜家商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7538元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二一年二月二十二日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。