山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初8260号 原告：杨少东，男，1982年1月13日出生，住寿光市。 委托诉讼代理人：朱涛，侯佳佳，山东联邦律师事务所律师。 被告：山东泰和华宇房地产集团有限公司，住所地寿光市圣城街道正阳路3228号，统一社会信用代码9137078316569467XU。 法定代表人：王清汉，总经理。 委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。 原告杨少东与被告山东泰和华宇房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨少东的委托诉讼代理人朱涛、侯佳佳、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司的委托诉讼代理人姜龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨少东向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交付使用燃气违约金96089.8元；2.依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金50443元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月9日，原告与被告签订商品房买卖合同(预售)，购买被告开发的玉泉苑珺园4号楼2单元16层1601号，房款总价为670784元，原告依约向被告交付全部房款。根据合同第十条(一)4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但在约定的交付日期2016年5月1日交付房屋时，燃气尚不具备交付使用条件，被告已构成违约。同时合同约定双方应在商品房交付使用后一年内办理房屋所有权转移登记，逾期由出卖人按每日全部已付款万分之一向买受人支付违约金。因被告原因致使向原告交付房屋后一直未取得房屋所有权证书，其应当承担违约责任。 被告山东泰和华宇房地产集团有限公司辩称，一、原告起诉主体错误，遗漏了必要的共同原告，根据购房合同，房屋还有共有人柴福莉，原告不能以个人名义自行起诉；二、原告没有按照购房合同时间支付首期购房款，违反合同法规定的先履行义务，不能以被告违约为由主张权利；三、原告起诉所称被告违约的事实不存在。诉讼请求第一项要求支付逾期交付燃气违约金不成立，供气设施已于2016年10月5日完成施工具备接气条件，开通手续根据第10条第1款约定，需要买方即本案的原告自行办理，燃气不开通责任在于原告自己，与被告无关。且该项诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定2016年5月1日交付房屋时燃气具备使用条件，如果交付时燃气不具备使用条件，原告应在3年内即2019年5月1日前向法院起诉，原告起诉时间是2020年11月3日，已经超过诉讼时效。诉讼请求第2项要求支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立，合同第20条第1款约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记，这说明申请办理房屋登记是原被告共同的责任，不是被告单方的义务，登记所需身份证明材料被告不掌握，需要由原告主动向登记机关提报并做身份认证，登记工作才能启动，原告从来没有主动向登记机关提报登记材料，也没有向被告提出要求共同办理的意思表示，因此没有在房屋交付之日起一年内取得房屋所有权证书，是原告不主动不作为、怠于行使自己权利所致，并非被告妨碍办理，所以原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立。且该项诉讼请求超过诉讼时效，合同约定在交房之日起一年内即2017年5月1日前取得房屋产权证书，如果原告因为被告原因导致房屋产权证书未在2017年5月1日前取得，应该在这个日期之后三年内即2020年5月1日前向法院提出，原告起诉时间是2020年11月3日，已超过诉讼时效；四、违约金标准太高，原告方没有因此造成任何经济损失。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院经审查予以确认。对双方争议的问题，本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的××小区××号楼××单元××层××号房屋，房屋价款为670784元。出卖人应在2016年5月1日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：……4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知被告。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 2016年4月23日，被告为原告出具了总价款为692322元（含储藏室）的发票。被告按合同约定于2016年5月1日前交付了房屋。原告自认2018年12月28日居民管道燃气方能使用。被告于2019年6月14日通知原告等住户提交材料办理房屋产权登记。 以上事实，有原告提交的商品房买卖合同（预售）、居民管道燃气供用协议、购房发票、被告在原告小区张贴的办理不动产证通知等证据及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。原告未能提供自己的居民管道燃气供用协议，但结合同小区其他用户情形及被告的举证情况，本院对原告自认燃气开通时间即2018年12月28日予以采信。合同约定2016年5月1日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年12月28日，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约。2019年6月14日，被告才通知原告提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，被告不能提交证据证实系因原告不配合造成逾期办证，应视为被告违约。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任。双方争议焦点为违约金数额。被告庭审中认为违约金过高，要求酌情减少。本院认为，关于逾期办证违约金，原告诉讼时效应从2017年5月1日起算，适用三年诉讼时效规定，而原告向本院网上立案时间为2020年11月5日。因合同约定按“日”为单位计算违约金数额，属继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故2017年11月5日之前的违约金已过诉讼时效，违约金计算时段应为2017年11月6日起算至被告通知原告办证之日即2019年6月14日，原告自认按房款为670784元计算至2019年5月23日，系对自身权利的处分，本院予以确认，以上共计563天；双方合同约定按日万分之一计算违约金，不违反法律规定，亦不超出原告的已付房款银行同期贷款利息损失，本院予以支持。综上，原告主张逾期办证违约金为37765.1元（670784元×563日×万分之一），本院予以支持。关于逾期交付使用燃气违约金，因被告交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。原告主张按合同第十二条约定为依据计算违约金，因该条款系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，原告主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，被告未按期开通居民管道燃气确实给原告生活带来一定的不便，本院综合考虑以上情况，酌情确定被告承担逾期开通燃气违约金的数额为2000元。被告辩称原告遗漏了必要的共同原告，但合同相对人为原告，其后房屋产权登记情况不影响原告行使合同权利，原告杨少东单独作为原告起诉，主体适格，本院对被告抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨少东房屋逾期办证违约金37765.1元、燃气逾期交用违约金2000元，共计39765.1元； 二、驳回原告杨少东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3230元，减半收取计1615元，由原告负担1218元，由被告负担397元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 李美欣 二〇二一年二月七日 法官助理 孙晓迪 书 记 员 张小丽