吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0802民初258号原告：吉林省乐邦物业服务有限公司，统一社会信用代码：912208003399372227。法定代表人：张丽会，系总经理。委托诉讼代理人：邵娟，系经理。被告：李波，男，1980年1月24日生，汉族，现住吉林省白城市。被告：徐东萍，女，1981年1月26日生，汉族，现住吉林省白城市。原告吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称“乐邦物业公司”）与被告李波、徐东萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告乐邦物业公司，被告李波、徐东萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吉林省乐邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交付原告1-3-302物业费3560.00元，违约金18.00元；2-3-401物业费4467.00元，违约金23.00元；车库物业费1384.00元，违约金7.00元，合计：9459.00元。2.诉讼费用由被告承担。被告系白城市鹤城壹号小区1-3-302住宅、2-3-401住宅、1-14车库的业主。原告在2016年3月18日与吉林红绿蓝房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2018年9月1日原告又与鹤城壹号业委会签订《物业管理委托合同》，先后两份合同均对双方权利义务进行了约定。原告依约进行了服务管理，但被告自2017年01月01日至2020年12月31日拖欠物业费为9459.00元，后经屡次催讨无果，请求法院依法判决被告支付物业费。李波、徐东萍辩称，我是回迁业主，我之前也去市场监督管理局咨询过回迁物业费征收不得超过0.5元，我们小区是1.35元，我觉得不合理，对两份合同都不知情。原告和业主委员会签的合同我都不知情，还有我的车库漏水，到现在还没有给我解决。楼下停车的问题，后面楼的车都停在我们楼下，这一点特别不满，楼下不让我们停车，但是让他们商品房的停车。物业经理当时威胁我，而且已经报案了，交物业费我需要发票，我从珠海物业的时候从来没欠过物业费，现在服务标准也降低了，看不到人打扫。经审理查明：2016年3月18日，吉林红绿蓝房地产开发有限公司与白城市乐邦物业管理有限公司签订了鹤城壹号前期物业服务合同。物业服务合同第三章第三条第一款第一项双拼/联体住宅：按房屋建筑面积1.35元/月·平方米计收；第四章第六条第二项“停车位的管理服务由乙方负责，车位物业服务费由车位所有人按第三章约定向乙方交纳。”第六章第二十条“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”2018年9月1日，白城市鹤城壹号小区业主委员会与白城市乐邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同一份，合同第一章第十三条第一项约定“物业管理服务费1.35元/平方米/月”，合同第六章第二十一条第一项：“本物业的管理服务费，住宅房屋和地上、地下车库由乙方按建筑面积每月每平方米1.35元向业主或物业使用人收取；商业由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，每年物业费到期后业主有义务提前30天一次性缴纳下一年度物业服务费。”第四项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金”。2019年7月25日白城市乐邦物业管理有限公司更名为吉林省乐邦物业服务有限公司。二被告的1-3-302房屋面积为54.95平方米，原告请求被告交纳2017年1月1日至2020年12月31日间的物业费，被告对未交纳该期间的物业费无异议；2-3-401房屋面积为78.98平方米，原告请求被告交纳2017年5月9日至2020年12月31日间的物业费，被告对未交纳该期间的物业费无异议；车库面积为21.35平方米，原告请求被告交纳2017年1月1日至2020年12月31日间的物业费。本院认为，《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”《白城市区物业管理办法》第十九条：“本办法所称业主，是指物业管理区域内的房屋所有权人。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律途径已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。业主身份的确定，以不动产登记簿或者其它能够证明其权属的合法有效文件为依据。”庭审中，李波陈述，其回迁的两户住宅、车库的合同主体均为李波。但两户住宅、车库为夫妻共同财产，故本院认定两户住宅、车库物业费的业主为李波、徐东萍，物业费交纳主体为李波、徐东萍。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，鹤城壹号小区业主委员会成立于2018年，而前期物业服务合同成立于2016年3月18日。故吉林红绿蓝房地产开发有限公司与白城市乐邦物业服务管理有限公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”和第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中吉林红绿蓝房地产开发有限公司、业主委员会与乐邦物业公司签订物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性质规定，该合同合法有效。对该小区全体业主均具有约束力。二被告抗辩物业服务费过高，不能对抗前期物业合同及业主委员会与物业公司签订的物业合同。原告应当按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务；而被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，亦应按照合同约定履行交费义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告应向乐邦物业公司交纳1-3-302号住宅物业费（54.95㎡×1.35元/月×12个月×4年），原告请求被告交纳物业费3560元符合法律规定，应予支持；原告请求被告交纳2-3-401住宅物业费[（78.98㎡×1.35元/月×12个月×3年）＋(78.98㎡×1.35元/月×12个月)/365天×237天]，原告请求被告交纳物业费4467元符合法律规定，应予支持；原告应向被告交纳车库物业费1383.48（21.35㎡×1.35元/月×12个月×4年）。关于被告主张车库漏水，因上述事项不属于物业公司服务内容，其可依据相关法律规定另行主张权利。关于被告主张不交纳物业费的其它事由，不足以证明乐邦物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收被告物业费。关于乐邦物业公司向二被告主张滞纳金的请求，因二被告应于2016年12月31日前、2017年12月31日前、2018年12月31日前、2019年12月31日前向乐邦物业公司交纳2017至2020年度物业费，其无正当理由拒不交纳构成违约。根据鹤城壹号前期物业合同第六章第二十条“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”根据白城市鹤城壹号小区业主委员会与白城市乐邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同，合同第六章第二十一条第四项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金”。原告请求被告给付1-3-302住宅物业费的违约金18元符合法律规定；原告请求被告给付2-3-401住宅物业费的违约金23元符合法律规定；原告请求被告给付车库物业费的违约金7元符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第二十一条、第二十五条，《白城市区物业管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告李波、徐东萍于本判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司交纳1-3-302住宅物业费3560元（2017年1月1日至2020年12月31日），违约金18元（2017年1月1日至2020年12月31日）；2-3-401住宅物业费4467元（2017年5月9日至2020年12月31日），违约金23元（2017年5月9日至2020年12月31日）；车库物业费1383.48元（2017年1月1日至2020年12月31日），违约金7元（2017年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李波、徐东萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  李立群二〇二一年二月二日书记员  静 哲