浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0703民初4987号原告：浙江嘉伦房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市金东区孝顺镇胡塘村。法定代表人：李仲亭。诉讼代表人：浙江嘉伦房地产开发有限公司管理人，住所地金华市。负责人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪峥。被告：金华市骏翔电子科技有限公司，住所地浙江省金华市金东区金义都市新区鞋塘龙庭一品商业楼108号。法定代表人：傅骏。被告：傅骏，男，1970年6月16日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。原告浙江嘉伦房地产开发有限公司（以下简称嘉伦公司）与被告金华市骏翔电子科技有限公司（以下简称骏翔公司）、傅骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告嘉伦公司的委托诉讼代理人汪峥到庭参加诉讼，被告骏翔公司、傅骏经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉伦公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除，由被告腾退房屋；2、判令二被告共同支付租金45068元；3、判令二被告共同支付原告违约金25000元；以上2项共计款项人民币70068元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月7日，原告与被告骏翔公司签订《房屋租赁合同》，被告傅骏在合同上签字，合同约定被告租赁原告位于金华市金义都市新区××楼××号××室××房，租期为2018年11月7日至2020年12月30日，约定第二年租金应在2019年11月7日前支付；合同中还约定了合同解除及违约责任的相关事项。但第二年租金到期后被告一直未支付。2020年7月24日，金华市金东区人民法院下达（2020）浙0703破申15号《民事裁定书》，受理申请人浩龙建设集团有限公司对被申请人嘉伦公司的破产清算申请，并发（2020）浙0703破11号《决定书》，指定浙江金奥律师事务所担任嘉伦公司管理人。管理人接管后，也向被告骏翔公司要求支付租金，但被告骏翔公司以各种理由推脱，不支付上述租金，房屋也一直由被告骏翔公司使用。2020年11月26日，原告向二被告邮寄了《解除合同告知函》。同时现查明，被告骏翔公司是一人独资有限公司，被告傅骏是其唯一股东。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。为证明上述事实，原告嘉伦公司向本院提交了如下证据：1、金华市金东区人民法院《民事裁定书》、《决定书》、委托授权书、管理人负责人及工作人员证明书复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。2、被告傅骏身份证复印件一份，证明被告主体资格适格。3、被告骏翔公司企业信用信息报告复印件一份，证明被告主体资格，骏翔公司是一人独资有限公司，傅骏是该公司唯一股东，应当对公司债务承担连带责任。4、房屋租赁合同一份，证明原告与被告签订的合同法有效，约定的租金金额及支付时间、合同解除事项和延迟支付租金的违约金计算方式。5、解除合同告知函复印件及EMS邮寄单各一份，证明原告向被告发解除合同告知函，房屋租赁合同已解除的事实。被告骏翔公司、傅骏未答辩。在本院庭后对被告骏翔公司监事傅钲翔制作询问笔录中，其认为在2019年5月份，骏翔公司承接了嘉伦公司龙庭一品小区的智能化改造项目，整个项目共计24万多人民币，现在已经收到了9万元工程款，后嘉伦公司李仲亭承诺剩下的工程款抵扣房租，所以骏翔公司要求按照原有承诺，房租抵扣完之后该付的房租公司会付的。为证明上述事实，被告骏翔公司向本院提交了情况说明、设备清单、账单各一份。对本院对傅钲翔制作的询问笔录和被告骏翔公司提交的证据，原告嘉伦公司认为，嘉伦公司破产后，管理人发了公告及通知要求债权人申报债权，被告骏翔公司说过有债权要申报，也来过一次，咨询后认为材料不齐，说要补充材料后申报，但之后到目前为止没有申报。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，被告骏翔公司即使对原告嘉伦公司享有债权也应当按照破产程序行使权利。《破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。因为本次房租产生的时间是2019年11月7日之后，不是在2019年7月24日之前，而违约金更是在2020年7月24日后产生的。因此，即使被告债权被认定，对租金及违约金被告也还是应当支付，不得与申报债权相互抵消，同时被告必须腾空现房屋，否则违背了破产法构成了对个别债权人的个别清偿，侵害了全体债权人的利益。即使退一步说法院认定可以抵消，也只能抵消2020年7月24日前产生的房租，之后房租及违约金应当支付，且必须立即腾空现房屋。对付过骏翔公司3次7万元真实性认可，但不能证明还剩有工程款未付，也不能证明具体工程款总数是多少。经审核，对原告嘉伦公司提交的证据1、2、3、4本院予以确认，对证据5的真实性本院予以确认；对本院制作询问笔录的真实性本院予以确认；对被告骏翔公司提交证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告骏翔公司成立于2018年11月13日，系自然人独资有限责任公司，被告傅翔系股东，傅钲翔系监事。2018年11月7日，原告嘉伦公司（甲方）与被告骏翔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方向甲方租赁位于金华市金义都市新区××楼××号××房，租赁期限为2018年11月7日至2020年12月30日止，本合同签订之日起至2018年12月31日之前为免租装修期，但须承担装修期内商铺使用的水、电等各种消耗的能耗费，物业管理费于合同起始日起同步缴收；双方约定租金为年租金第一年50000元，第二年50000元，第一年租金在2018年11月7日前支付，第二年租金在2019年11月7日前支付；在租赁房屋交付之前，本合同项下租金保证金为人民币壹万元整；乙方根据营业需要和使用功能要求可以对租赁房屋进行改造（改变房屋主体机构除外）和二次装修并添置相关设备；租赁期满，乙方应在期届满前6个月与该租赁房屋的产权所有人协商租赁事宜；租赁期满，乙方应在租赁期限届满之日前自费将租赁房屋腾空；乙方未按合同约定按时向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按所欠租赁总额的千分之五项甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起至乙方付清全部款项及滞纳金之日止；本合同如终止、解除或租期届满时，甲方有权收回房屋。乙方有权在合同终止后的20天内拆除以及取回所有权属于乙方的全部设施、设备，但乙方不得损害或拆除建筑物本身结构体，乙方对房租的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有；合同还约定了其他事项。被告骏翔公司按约定支付了押金和第一年租金，原告嘉伦公司按约交付了租赁物。2020年7月24日，本院作出民事裁定书，受理了浩龙建设集团有限公司对嘉伦公司的破产清算申请，本院作出决定书，指定浙江金奥律师事务所作为原告嘉伦公司破产管理人。2020年11月25日，原告嘉伦公司管理人向被告骏翔公司发出《解除合同告知函》，贵司第二年租金需在2019年11月7日前支付，现贵司未付任何租金，根据《房屋租赁合同》第38条第2项，我方通知贵司，解除贵司与嘉伦公司2018年11月7日所签订《房屋租赁合同》，并要求贵斯立即腾空租赁房屋将其20日内交还我公司，同时我方将依法追究贵司的民事责任。该函于2020年11月27日签收。2021年1月14日，李仲亭向本院出具情况说明，骏翔公司在2019年5月承接了嘉伦公司龙庭一品小区智能化监控改造项目，整个项目共计人民币238975元，现已支付人民币70000元，剩余人民币168975元。剩余工程款用于骏翔公司抵扣门店房租，公司地址位于金华市××街××小区商业楼108号。另查明，原告嘉伦公司于2019年7月8日支付骏翔公司监控工程款人民币30000元，于2019年9月9日支付监控工程款20000元，于2019年11月12日支付监控工程款20000元。本院认为，原告嘉伦公司与被告骏翔公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。根据李仲庭出具的情况说明和被告提交的账单等证据，可以确认原、被告双方就剩余工程款抵扣第二年房租事宜达成一致意见，故对原告嘉伦公司诉称被告骏翔公司违约的意见，本院不予采纳。对原告嘉伦公司要求确认租赁合同解除、要求被告骏翔公司支付租金及违约金的诉请，本院依法不予支持。案涉房屋租赁合同已到期，原告嘉伦公司已破产，原告嘉伦公司有权要求被告骏翔公司返还房屋，被告骏翔公司应按合同约定腾空租赁房屋，将房屋交还原告嘉伦公司，被告骏翔公司亦应支付其在腾空交还房屋之前的房屋占有使用费。被告骏翔公司对原告嘉伦公司享有的债权，可依法向原告嘉伦公司管理人申报。被告骏翔公司系一人独资有限公司，被告傅骏未提交证据证明其公司财产独立于股东自己的财产，依法与对被告骏翔公司债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告金华市骏翔电子科技有限公司于本判决生效后十日内腾空位于金华市金义都市新区××楼××号××房，将房屋返还原告浙江嘉伦房地产开发有限公司。二、被告金华市骏翔电子科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江嘉伦房地产开发有限公司房屋占有使用费（按50000元/年的标准自2020年12月31日起计算至被告金华市骏翔电子科技有限公司腾空返还房屋止）。三、被告傅翔对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告浙江嘉伦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元（已减半收取，原告浙江嘉伦房地产开发有限公司已预交），由原告浙江嘉伦房地产开发有限公司负担476元，由被告金华市骏翔电子科技有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 荆笑言二〇二一年二月二十五日代书记员 翁灵珠