广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终9101号上诉人（原审被告）：中濠酒店集团（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝民二路****，统一社会信用代码914403003596859585。法定代表人：何松蔚。委托诉讼代理人：彭继华，男。上诉人（原审原告）：广州市国康餐饮管理有限公司，，住所地广州市越秀区中山一路****2005-2007部位仅限办公用途），统一社会信用代码91440104591529300X。法定代表人：沈美瑜。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东实德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳新洲中濠国际酒店有限公司，住所，住所地深圳市福田区沙头街道滨河路**(新洲北村**）**社会信用代码91440300MA5EFEKW8F。法定代表人：谢某。委托诉讼代理人：翁祎炜，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳智彪，广东鹏浩律师事务所律师。上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司（以下简称中濠集团公司）、上诉人广州市国康餐饮管理有限公司（以下简称国康公司）与上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司（以下简称新洲中濠酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初43326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中濠集团公司的上诉请求：一、撤销（2018)粤0304民初43326号民事判决第五项；二、判决中濠集团公司无需对新洲中濠酒店的债务承担连带清偿责任；三、本案一、二审诉讼费用、保全费用、评估费由国康公司承担。理由：中濠集团公司并非真正意义上的股东，中濠集团公司与新洲中濠酒店实际上只是加盟与管理输出关系，两者相互独立，不存在利益混同。中濠集团公司仅为品牌和管理的输出方，新洲中濠酒店作为众多加盟商之一，中濠集团公司仅提供品牌授权和酒店管理输出，提供运营模式和服务。作为股东存在是为了项目洽谈和承接需要。实际上中濠集团公司与新洲中濠酒店没有实质的投资关系，也没有任何资金往来。新洲中濠酒店的资金均来自于实际股东的注资，新洲中濠酒店的盈利亏损也与中濠集团公司没有任何关系。这也是酒店开始运营之后，就将股份转回到实际投资人名下的原因。国康公司与中濠集团公司之间也没有任何的合同关系，中濠集团并未收取国康公司的任何利益。因此，在中濠集团公司未投资新洲中濠酒店，且双方没有资金往来，新洲中濠酒店的盈利亏损与中濠集团公司无关的情况下，仅因中濠集团公司是名义上的股东就要求中濠集团公司承担连带责任，对中濠集团公司不公平。新洲中濠酒店一直没有向中濠集团公司提供账务报表，所以中濠集团公司在一审中无法提供审计报告。在一审判决之后，中濠集团公司取得新洲中濠酒店的账目，并向独立第三方申请了审计，证明中濠集团公司与新洲中濠酒店之间相互独立，没有任何资金流转，不存在利益混同的情况。一审法院判令中濠集团公司对新洲中濠酒店承担连带责任，有违《公司法》的规定及立法意愿。综上，请二审法院支持中濠集团公司的上诉请求，撤销一审判决。国康公司的上诉请求：一、变更（2018)粤0304民初43326号民事判决第三项，除已支持赔偿国康公司装饰装修损失2681030元外，判令新洲中濠酒店还应赔偿设计费及新店开张的各项费用损失105078元、佣金损失250000元、货款损失189074.44元、员工差旅费损失7867.54元、员工宿舍费损失363529.59元、员工工资损失599921.14元，共计1515470.71元；二、撤销（2018)粤0304民初43326号民事判决第四项，并依法改判国康公司无需向新洲中濠酒店支付占有使用费；三、本案一审、二审诉讼费全部由中濠集团公司、新洲中濠酒店承担。理由：一、新洲中濠酒店隐瞒涉案商铺没有合法权属证明的事实，通过各种书面保证及口头承诺，欺骗国康公司签订《房屋租赁合同》，存在明显的欺诈行为，应当对《房屋租赁合同》无效承担全部责任。一审法院认定国康公司对合同无效承担30%责任属于认定事实错误。首先，《房屋租赁合同》签订前，新洲中濠酒店向国康公司出示了由深圳市福田区房屋租赁管理局颁发的《房屋租赁信息》，证明涉案商铺依法进行了房屋租赁登记备案，声称涉案商铺是合法建筑并具有合法权属证明。而根据《商品房屋租赁管理办法》第十五条“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明”以及《深圳特区房屋租赁管理规定》第六条“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；……”的规定，只有取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的房屋才可以办理租赁登记备案。上述文件和信息使国康公司误以为涉案商铺具有所有权证书或其他合法权属证明。同时，新洲中濠酒店在《房屋租赁合同》中作出了各种保证。《房屋租赁合同》第一条第4款“甲方出租给乙方的租赁区域必须符合餐饮功能的规划设计与施工，并已取得卫生、环保、排污、消防等相关政府部门的所有合格审批证件……”和《房屋租赁合同》第六条第1款第（4）项保证“甲方向乙方保证整栋大厦依法办理的执照证件及各类政府部门手续齐全，不会给乙方开业、营业造成任何影响”使国康公司相信涉案商铺所在的大厦已经取得了一次消防合格审批，涉案商铺的消防审批也一定能够合格通过；进一步使国康公司相信涉案商铺是合法建筑。新洲中濠酒店应对合同的无效具有完全的过错，新洲中濠酒店应当承担因合同无效而产生的全部责任。二、国康公司为在涉案商铺经营餐饮业，必然投入大量人力、物力，佣金、货款、员工工资等费用属于必然发生的损失，且国康公司已经实际支出，新洲中濠酒店应当赔偿。一审法院认为上述费用属于不必然导致的损失属于认定事实错误。（一）关于佣金。中介公司提供的佣金《收据》及相应的转账记录，足以证明国康公司为租赁涉案商铺而支出了佣金25万元。（二）关于货款。经营餐饮业前，必须测试菜品菜式，因此，国康公司需要购买大量食材及厨具，国康公司提交的转账记录及收据证明国康公司已实际支出了上述费用。后因新洲中濠酒店的过错导致国康公司的前期投入无法得以应用于涉案店铺的经营，国康公司应当赔偿。（三）关于差旅费、员工宿舍费、员工工资。即使国康公司未实际经营涉案店铺，但是，因装修涉案店铺、测试菜品菜式、办理深圳市东×饮食有限公司（以下简称东×公司）的设立登记及各项证照、培训店铺店长、厨师及其他员工等事项，差旅费、员工宿舍费、员工工资等费用支出是必然会发生的。虽然劳动合同的用人单位为广州市点×公司（以下简称点×公司），但国康公司作为点×公司的独资股东，调配部分员工去协助涉案店铺经营前的准备工作，属于正常的商业行为，不能因此否认国康公司为准备经营涉案店铺投入的大量人力成本，中濠集团公司、新洲中濠酒店应当赔偿上述损失。三、一审法院未将《房屋租赁合同》中的关于免租期的条款认定为租金标准，属于认定事实错误，二审法院应当予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，该租金标准并非单指租金金额，应当还包括免租期条款。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案商铺的消防工程由新洲中濠酒店负责施工，并且由新洲中濠酒店负责办理消防审批。但是，新洲中濠酒店并未依据约定通过消防审批。新洲中濠酒店承诺：如果整场不具备开业条件或因新洲中濠酒店提供的证件、资料无法办理国康公司开业所需证件、营业执照，新洲中濠酒店给国康公司的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止。而直至交还场地之日，新洲中濠酒店仍未办妥涉案商铺所需的消防合格证件，甚至未能出示任何能证明其曾经履行申办义务的凭证。《房屋租赁合同》关于免租期的约定属于租金支付标准的条款，是《房屋租赁合同》中关于租金支付的核心。因此，免租期应属于租金标准的一部分，一审法院应当按照法律规定，参照《房屋租赁合同》约定的免租期条款来认定支付房屋占有使用的金额及时间。四、新洲中濠酒店在涉案商铺实际经营、没有获得过任何收益、并未恶意拖延交还涉案商铺，一审法院未综合考虑以上实际情况，判决国康公司承担免租期满后占有使用费的30%的损失，属于认定事实错误。国康公司在2018年11月之后才得知涉案商铺无法办理消防验收合格审批，因不愿意无证经营，只是进行了装修并无实际经营收益。本案一审立案后，因新洲中濠酒店否认国康公司投入的装修等财物价值，国康公司于2019年1月22日向法院提出评估申请，涉案商铺依法进入了评估程序。在2019年8月23日正式评估完成后，国康公司就搬离物品进行清场，并于2019年10月11日交还场地。可见国康公司并无恶意拖延，且未完成评估工作之前，涉案商铺也不能出租使用。因此，新洲中濠酒店的损失无从说起。综上所述，原审判决认定事实错误，请二审法院支持国康公司的上诉请求。新洲中濠酒店的上诉请求：一、撤销（2018）粤0304民初43326号民事判决第三项、第四项、第七项；二、判定国康公司对案涉合同的无效承担过错责任，并对案涉装修装饰损失2681030元，根据过错责任比例进行分担；三、判决国康公司向新洲中濠酒店支付自2018年1月28日至2019年10月11日期间的全部房屋占有使用费。四、本案一、二审诉讼费用、保全费用、评估费按责任比例，由新洲中濠酒店、国康公司共同承担。理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销改判。一、国康公司在承租前已明知案涉房产的产权性质，其承租案涉房产应视为对合同后果的各种可能性的接受。国康公司在综合考虑相关因素后决定承租案涉房产，客观上对于合同无效存在与新洲中濠酒店相近的过错责任，应承担同等的责任。根据《房屋租赁合同》第六条第2款第1项“甲方将租赁物业按现状出租给乙方使用，乙方在签订本合同时已对物业的现状有充分了解，并同意承担因此发生的责任及风险”以及《房屋租赁合同》全文未对产权状况进行任何保证、释明的情况，可见国康公司已知晓案涉物业的产权状况。在签订《房屋租赁合同》过程中，新洲中濠酒店也基于该现实情况，在租金标准方面给予了充分优惠。否则，国康公司也不会在《房屋租赁合同》中将本应由承租人承担的申请消防许可等义务特意约定由新洲中濠酒店承担，明显是在国康公司知晓产权状况下的责任推卸和风险控制。国康公司作为大型餐饮连锁企业，以承租人角色处理、参与的房屋租赁合同众多，其企业内部合规审查流程严谨，在签订《房屋租赁合同》之前，不可能不要求新洲中濠酒店释明产权状况，更不可能在产权状况未明的情况下，就将案涉物业经营使用，并投入资金进行装饰装修。因此，在国康公司承租前，已明知案涉房产产权性质，国康公司与新洲中濠酒店应对《房屋租赁合同》被认定为无效承担同等的责任。二、依司法解释明文规定，已形成附合的装饰装修损失，应由合同双方按过错责任比例来分担，但一审判决案涉2681030元的装饰装修损失全部由新洲中濠酒店承担，属于法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。但一审法院在本案“设计费及新店开张的各项费用”已按过错责任分担的情况下，将数额较大的装饰装修损失，排除在按过错责任分担的范畴外，属于选择性适用法律。而按该司法解释规定，参照合同约定的租金标准支付，无需按过错责任分担的房屋占有使用费，一审法院却按过错责任进行分担，造成判决不公。三、一审法院不应因案涉合同的无效，而忽视免租期条款的适用前提，使国康公司因合同无效获取额外的收益，有违公平合理。根据法律规定，合同无效，是全部无效，始终无效。故《房屋租赁合同》的免租条款也应随之无效。在国康公司确实接管、使用了案涉物业，且一审判决国康公司根据过错责任的比例承担相关投入和损失的情况下，一审依然认定免租期的存在，认定国康公司在免租期内免费使用案涉物业，是适用法律错误，有违权利义务对等原则。《房屋租赁合同》中约定的免租期条款是基于十年租期所设置的优惠条款，实质上属于附条件的条款。免租期长短与整个租期长短之间明显存在成比例、正相关的对应关系，若没有以十年租期为前提，双方不可能约定半年之久的免租期。现《房屋租赁合同》未能全部履行，一审法院却认定国康公司可以享受全部的免租期优惠，有违合同双方签订合同时的真实意思表示，有失公平。且一审法院认定新洲中濠酒店可继续使用涉案物业，脱离实际。四、国康公司已实际占有案涉物业，属于因合同取得了相应财产。根据合同无效的处理原则，国康公司支付占有期间的房屋占有使用费，属于对取得的财产的返还，不属于损失的范畴，不应根据过错责任比例分担。案涉合同是否履行，案涉物业使用权是否转移，应当以案涉物业的控制权是否已转移为标准。自2018年1月28日新洲中濠酒店将案涉物业移交给国康公司起，案涉物业完全由国康公司控制、使用，并非一审法院所认定的“实际未履行”。对房产的占有使用中的“使用”不应只解释为经营使用，而应当是使用主体变更后的占用状态，包括接管后的装修、物品的实际占用、实际的试业、营业。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，我国法律对于合同无效之后的处理分为两部分，一是因合同取得的财产的返还和不能返还的补偿，二是损失赔偿责任。具体到房屋租赁合同纠纷中，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，以及该款与《合同法》条文的对比，可知房屋租赁合同无效之后的房屋占有使用费，属于因合同所得的财产的返还或补偿，而不属于因合同无效所受损失的承担，因此不适用过错责任比例进行分担。一审法院将案涉房屋占有使用费的性质认定为损失，并按过错责任比例分担，明显是法律适用错误。根据双方管理人员的聊天记录以及新洲中濠酒店发出的催告函，在国康公司停业之时，新洲中濠酒店就要求其返还案涉物业以避免双方损失的扩大。然而，国康公司却将物业返还事宜当作双方谈判的筹码，一直拒绝移交场地，直至一年后，在一审法院的强烈要求下才迟迟的完成场地的交接，故该部分的房屋占有使用费是国康公司恶意对抗而扩大的后果。综上，请求二审法院支持新洲中濠酒店的上诉请求，撤销并改判一审判决。中濠集团公司、国康公司、新洲中濠酒店的答辩意见与上诉状一致。国康公司向一审法院起诉，请求：一、新洲中濠酒店立即向国康公司返还租赁押金75万元；二、新洲中濠酒店赔偿国康公司损失4912978.55元；三、中濠集团公司对新洲中濠酒店的上述赔偿义务承担连带责任；四、中濠集团公司、新洲中濠酒店承担本案的全部诉讼费、保全费、评估费。新洲中濠酒店向一审法院提起反诉，请求：一、确认国康公司、新洲中濠酒店之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、国康公司按25万元／月的协议租金标准，向新洲中濠酒店支付于自2018年1月28日起至搬离之日2019年10月11日的占有使用费5116700元；四、本案诉讼相关费用由国康公司承担。一审法院认定事实：2018年1月28日，国康公司（承租方、乙方）与新洲中濠酒店（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区（新洲中濠国际酒店）第二层整层（下称涉案房产）出租给乙方作餐饮使用，租赁面积为1750平方米，甲方另外分配第一层20平主米给乙方使用，甲方出租给乙方的租赁区域必须符合餐饮功能的规划设计与施工，并已经取得卫生、消防等相关政府部门的所有合格审批证件，保证乙方完成在该租赁物业的营业执照、食品经营许可、消防改造审批合格等证照的申领。租赁期限自2018年1月23日至2028年1月22日。2018年1月28日至2020年1月27日期间每月租金为25万元，免租期自2018年1月28日至2018年6月16日（如甲方整场不具备开业条件或因甲方提供的证件、资料无法办理乙方开业所需证件、营业执照，甲方给乙方的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止）。免租期内乙方无需支付租金，但须支付免租期间装修等产生的水电费等费用，租金按月交付，乙方应于每月10日前向甲方交付当月的租金，乙方向甲方交付租赁保证金75万元，租赁期满或双方协商一致提前终止租赁合同且乙方无违约事项的甲方应于10日内退还租赁保证金。乙方根据经营需要，在不影响房屋建筑主体结构并符合消防和安全的前提下，可对房屋进行装修及安装设备，但有关对租赁物重大结构或功能进行装修或修缮须经甲方书面同意。甲方的主要义务包括全力配合乙方完成餐饮业消防等必要的政府部门验收工作（如因甲方原因延迟办证时间，免租期相应延后），乙方在签订合同时已对物业的现状有充分了解，并同意承租因此发生的责任及风险。上述合同签署后，国康公司向新洲中濠酒店支付了租赁保证金75万元，于2018年2月底开始装修，装修前没有取得消防设计审核。装修完成后，租赁房产经营的为“东×”品牌餐饮，于2018年10月进行了开业前的宣传拍摄、试菜，之后因未办理消防验收手续，国康公司没有正式营业，国康公司实际控制涉案房产。2018年11月15日，国康公司向一审法院提交了起诉材料。2018年12月10日，国康公司的张姓经理与新洲中濠酒店的何姓经理的微信聊天记录显示，涉案房产已另行招租。2019年1月23日，新洲中濠酒店提出的调解的方案为将押金退还国康公司，补偿国康公司300万元，租赁关系解除，双方之间以新的方式进行合作，新洲中濠酒店于2019年1月28日发送了具体的合作方案书，但双方最终未能达成一致意见。2019年2月15日，新洲中濠酒店向国康公司发出《关于要求清空并交还物业的告知函》称，国康公司于2018年9月开业后又主动选择停业起，新洲中濠酒店一直在友好解决双方合作问题，但没有得到国康公司的认可，日前，国康公司已提起诉讼，为避免损失的进一步扩大，故此要求国康公司在2019年3月1日前将承租的物业内的所有物品搬离，将租赁场地清空交还新洲中濠酒店。2019年4月14日，新洲中濠酒店的何姓经理再次发微信给国康公司的张姓经理称，双方有解决的意愿，要求国康公司搬离物品并将场地交还新洲中濠酒店以减少损失，对方回复称，双方仅100万元的分歧，补偿的事还在协商。国康公司主张的损失包含了装修款2234801元、环保工程款250000元、厨房工程款480930元、天燃气工程款99800元、空调安装工程款347872元、石材款348220元，弱电工程款78985元、窗帘制作款10185元、消防款90000元、设计费105078元、设备费、差旅费、员工宿舍费、货款、员工工资及律师费损失，另向一审法院提交相应的合同、部分收款收据、支付凭证予以佐证。国康公司为经营需要，另委托案外公司进行ＶＩ设计支付设计费38000元、新店开张新增物料制作费5120元、招牌制作费13000元、新店开张氛围布置费20000元、新店开张物料设计费23958元，拍摄费5000元。其中装修的委托方为点×公司，装修项目为深圳东×店，劳动合同载明的用人单位为广东点都德饮食有限公司及东×公司。国康公司为了确认涉案房产的装修价值，向一审法院申请对涉案房产的装饰装修价值进行评估，一审法院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司按现状对涉案房产内不可移动的装饰装修的价值进行评估鉴定，该公司于2019年7月15日作出深世鹏评字第ＳＺ20190710011号《资产评估报告》，评估报告载明的项目包含了不可移动的装饰装修项目、环保工程、燃气工程、消防工程、水电工程及空调、通风系统工程，评估值为2709260元。国康公司收到该报告书后提出异议认为，评估的资产价值严重低于国康公司实际支付的金额，国康公司为装修实际支出4367178.43元。评估的项目中有多项未进行评估，包括拆除工程、工程变更项、其他工程的砌筑工程、一部分柜体工程、部分杂费、厨房设备、弱电工程、软装、桌椅等。评估报告中的装饰装修评估明细表中多项未表明重置单价，包括环保工程、燃气工程、消防工程、水电工程、空调、通风系统工程。国康公司实际预付了评估费50000元。2019年8月15日，评估公司就国康公司提出的上述异议作出《异议回复书》称，资产评估的结果是价值，不是价格，价值是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内根据特定的评估目的对商品、服务价值的估价，是一个交换值范畴。关于评估范围，评估是依据法院的委托书及相关当事方签字确认的现场勘查表确认，其中弱电工程已包含在水电工程中进行评估，厨房设备、软装、桌椅等不在此次评估范围。关于隐蔽工程部分，该部分主要包括水电铺设、消防系统、空调管道以及相关装修项目的板材打底等等，该部分无法通过现场查勘予以准确核实，双方当事人在现场跟随评估人员进行逐项盘点并沟通，并签字确认整理后的查勘明细表，我司评估人员在现场多次表示：该部分工程，工程量无法予以具体核实，无法核实部分将根据实际面积按定额或按结算书列示的内容进行评估，双方在现场也未对此提出相关意见。因此，异议人提出的评估公司未对隐蔽工程进行评估的意见无根据也不合理。关于异议人提出评估的测算方法不合理的说明：根据资产评估准则规定，结合委托人本次评估目的、范围以及委托评估资产的现状，因此本次评估确定采用成本法进行评估是合理的，也符合资产评估准则的相关要求。本次评估的价值类型是市场价值，是基于完全公开和充分竞争的市场前提下进行评估。评估报告中关于评估方法已做描述：根据《广东省建筑与装饰工程综合定额》、《深圳市建筑装饰工程消耗量标准》以及评估人员的市场调查，并结合委估对象的自身状况，估算评估对象的成本单价。相关定额是公信机构发布的，是在正常施工条件下，完成单位合格产品所必须消耗的劳动力、材料、机械台班的数量标准，是确定人工、机械及辅材数量的尺度，而非价格标准，我司采用相关定额确定相关工程量，最终进行市场价值评估，方法是合理的。国康公司实际于2019年8月23日签收一审法院向其送达的上述复函。另查，国康公司的股东为沈某、曹某，东×公司于2018年4月2日注册成立，东×公司出具声明书称，国康公司承租涉案房产后为经营餐饮业，实际出资发起设立了东×公司，并由国康公司股东之一曹某持有东×公司的5%股权，国康公司股东之一沈某的父亲沈某1持股90%，张茹兰持5%股权。国康公司同时是点×公司的独资股东。涉案合同签署时，中濠集团公司为新洲中濠酒店的独资股东，2018年11月28日，新洲中濠酒店的股东变更为史某、谢某。再查，涉案房产所在的俊×大厦的建设方为余某，该大厦没有取得用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书，属于深圳市农村城市历史遗留建筑。余某将俊×大厦的1-11层出租给深圳联×物业管理有限公司，该公司转租给新洲中濠酒店，新洲中濠酒店将第二层出租给国康公司。一审庭审时，基于新洲中濠酒店未能办理消防验收手续，国康公司称没有正常开业经营。新洲中濠酒店确认涉案房产的消防事宜因产权问题未能办理消防验收。鉴于国康公司与新洲中濠酒店均对涉案房产的移交无异议，一审法院遂责令双方在2019年10月15日前完成租赁房屋的移交。一审庭审后，国康公司实际于2019年10月11日将涉案房产移交给新洲中濠酒店，移交中新洲中濠酒店发现，国康公司将租赁场地的11盏大灯拆除，经函询评估公司，该公司函复拆除的大灯的评估值为28230元，国康公司与新洲中濠公司对该复函确认的评估值不持异议。一审法院认为，涉案房产没有办理用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书，属于深圳市农村城市化遗留建筑。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及《试点实施办法》的规定，深圳市历史遗留违法建筑可以通过确权或授予使用许可的方式获得合法或临时性合法身份，但涉案房产并未取得政府有权机关的确权或授予使用许可。据此，其未能完成历史遗留违法建筑的“合法”转化，在法律上仍应界定为违法建筑。国康公司与新洲中濠酒店以涉案房产为标的签署的《房屋租赁合同》因违反《城乡规划法》的效力强制性规定而无效，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已有明确规定。故，本案所涉租赁合同无效。由于租赁合同无效,根据法律规定,因该合同取得的财产,应当予以返还,对于合同无效造成的损失,有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。国康公司在涉案房产经营的餐饮品牌为“东×”，而涉案房产的装修等手续及支付款项多为点×公司、东×公司，亦不能就此认定国康公司将涉案房产转租给了东×公司。涉案房产因产权问题无法办理消防验收，国康公司经营的餐饮为公共密集区域，在相应的消防未通过审核验收擅自开业经营可能面临消防主管部门的处罚及存在其他经营风险，国康公司在此情况下未开始营业的责任不应由国康公司承担。新洲中濠酒店作为出租方，应在出租涉案房产时充分了解房产性质及是否具备出租条件,其将不具备合法产权及建筑手续的房产出租,导致合同无效,其对于合同无效承担主要责任，一审法院酌定新洲中濠酒店承担70%的责任。国康公司在承租涉案房产的过程中未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋,其对于合同无效亦具有一定过错，其对于合同无效承担次要责任，一审法院酌定国康公司承担30%的责任。关于租赁押金。涉案合同无效，新洲中濠酒店基于租赁合同而收取国康公司的租赁押金75万元应予以返还。关于国康公司主张的损失。1、关于装饰装修、环保工程款、天燃气工程款、空调通风系统工程款、水电工程款、消防款部分的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,虽然国康公司与新洲中濠酒店均未提交国康公司向新洲中濠酒店申报装修并经新洲中濠酒店同意的资料，但新洲中濠酒店承租的涉案房产的面积为1750平方米，涉案房产所在大厦的1至11层均由新洲中濠酒店承租。国康公司长达几月之久的装修期间，新洲中濠酒店不可能不知晓，无证据显示新洲中濠酒店对国康公司的装修提出异议，由此可知，国康公司装修是经过新洲中濠酒店的同意的。涉案的装修附着物已移交新洲中濠酒店予以利用并继续出租，一审法院已依法委托评估机构进行了评估，对于评估机构作出的评估报告，一审法院予以采信。扣除国康公司拆除的大灯的价值28230元后，装饰装修部分的评估价值为2681030元（2709260元-28230元），评估的价值已包含了国康公司主张的装修款、环保工程款、天燃气工程款、空调通风系统工程款、水电工程款、消防款部分的损失，新洲中濠酒店应赔偿国康公司装饰装修损失2681030元。对于国康公司主张新洲中濠酒店赔偿的装饰装修损失超出的部分、可移动物品的部分的损失，一审法院不予支持。2、关于国康公司主张的设计费及新店开张的各项费用。国康公司实际为开业做了拍摄宣传，从国康公司提交的与案外公司签署的合同及付款凭证、收款收据可知，国康公司主张的上述费用已实际支出，新洲中濠酒店应向国康公司赔偿该部分的损失的70%即73554.60元【（38000元+5120元+13000元+20000元+23958元+5000元）×70%】。3、关于佣金。国康公司起诉时称其知晓新洲中濠酒店出租涉案房产，遂与其签署了涉案的租赁合同，无证据显示涉案的合同是在居间方的居间服务下签署，对于国康公司主张的佣金损失，一审法院不予采信。4、货款、厨具款。国康公司并未实际开始经营，国康公司独资成立的点×公司亦经营餐饮，即便国康公司主张的上述费用实际产生，但并不必然导致实际损失。对于该部分费用，一审法院亦不予支持。5、关于差旅费、员工宿舍费、员工工资。国康公司提交的多人的劳动合同的用人单位为点×公司，国康公司实际并未经营，即便实际产生了该部分的费用，亦属于国康公司的经营成本，国康公司要求新洲中濠酒店赔偿无依据。6、关于律师费，合同虽约定违约方需承担守约方维护权益所产生的律师费，但涉案合同无效，且律师费亦非国康公司主张涉案权益所必需产生的费用。在国康公司对涉案合同无效亦存在过错的情况下，对国康公司主张的律师费，一审法院不予支持。关于新洲中濠酒店主张的占有使用费。合同约定的租赁期限为2018年1月23日，免租期为2018年1月28日至2018年6月16日，如新洲中濠酒店提供的证件、资料无法办理国康公司开业所需证件、营业执照，新洲中濠酒店给予的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止。如上所述，涉案合同无效，涉案合同因新洲中濠酒店未能按合同约定办理消防验收手续而实际未履行，在合同无法正常履行及双方对合同无效均有过错的情况下，对于涉案房产相当于空置期损失的占有使用费，应按双方的过错程度各自承担。国康公司承租涉案房产后进行装修,故合同约定免租期即为装修免租期,涉案的装饰装修已全部移交新洲中濠酒店继续出租使用，新洲中濠酒店不应因合同无效而要求计算免租期费用,并从而受益。因此，新洲中濠酒店主张的占有使用费的计算区间应自免租期届满后即2018年6月17日起计算至国康公司实际向新洲中濠酒店移交涉案房产之日即2019年10月11日止，国康公司应按其过错程度向新洲中濠酒店支付上述期间占有使用费的30%即1182500元【25万元×（15+23/30）×30%】占有使用费，对新洲中濠酒店主张的占有使用费超出的部分，一审法院不予支持。涉案合同签署时，中濠集团公司为新洲中濠酒店的独资股东，国康公司向一审法院提交起诉材料的时间为2018年11月15日，新洲中濠酒店的股东变更于2018年11月28日，即新洲中濠酒店股东变更时涉案的债务已产生，在中濠集团公司无法证明其财产独立于新洲中濠酒店财产的情况下，应对新洲中濠酒店的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认国康公司与新洲中濠酒店签署的《房屋租赁合同》无效；二、新洲中濠酒店应于本判决生效之日起十日内向国康公司返还押金75万元；三、新洲中濠酒店应于本判决生效之日起十日内向国康公司赔偿款项共计2754584.6元；四、国康公司应于本判决生效之日起十日内向新洲中濠酒店支付占有使用费1182500元；五、中濠集团公司对新洲中濠酒店的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回国康公司的其他诉讼请求；七、驳回新洲中濠酒店的其他反诉请求。本诉案件受理费51441元（国康公司已预交62641元），由国康公司负担19606元，新洲中濠酒店、中濠集团公司负担31835元，保全费5000元、评估费50000元（已由国康公司预交），均由新洲中濠酒店、中濠集团公司负担。国康公司变更诉讼请求对应的诉讼费11200元，一审法院依法退还国康公司；反诉受理费23808.45元（已由新洲中濠酒店预交），由国康公司负担5502元，新洲中濠酒店负担18306.45元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方对涉案《房屋租赁合同》无效无异议，本院予以确认。由于涉案《房屋租赁合同》无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于合同无效造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。新洲中濠酒店基于租赁合同而收取国康公司的租赁押金75万元应予以返还，双方对此无异议，本院予以确认。国康公司在涉案房产装修等手续及支付款项多为点×公司、东×公司，且国康公司与点×公司、东×公司存在关联关系，也无证据证明国康公司向点×公司、东×公司收取租金，并从中获利，故不能就此认定国康公司将涉案房产转租给了东×公司。涉案房产因产权问题无法办理消防验收，国康公司经营的餐饮为公共区域，在相应的消防未通过审核验收擅自开业经营可能面临消防主管部门的处罚及存在其他经营风险，国康公司在此情况下未开始营业的责任不应由国康公司单独承担。新洲中濠酒店作为出租方，应在出租涉案房产时充分了解房产性质及是否具备出租条件,其将不具备合法产权及建筑手续的房产出租,导致合同无效，其对于合同无效承担主要责任。国康公司作为经营较大的餐饮公司，为公众服务，理应在签订合同时审慎审查合同的相关执照等权属文件，国康公司在承租涉案房产的过程中未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋,其对于合同无效亦具有过错责任，其对于合同无效承担次要责任，故一审判决酌定国康公司承担30%的责任，新洲中濠酒店承担70%的责任，并无不当，本院予以确认。涉案的装修附着物一审法院已依法委托评估机构进行了评估，对于评估机构作出的评估报告，本院予以采信。扣除国康公司拆除的大灯的价值28230元后，装饰装修部分的评估价值为2681030元（2709260元-28230元），评估的价值已包含了国康公司主张的装修款、环保工程款、天燃气工程款、空调通风系统工程款、水电工程款、消防款部分的损失，其它装饰装修损失超出上述金额的部分、可移动物品的部分的损失，本院不予支持。涉案的装修附着物新洲中濠酒店不同意利用，可以按照过错责任分担现值损失，即新洲中濠酒店应赔偿国康公司装饰装修损失1876721元（2681030元×70%）。一审对此处理不当，本院予以纠正。国康公司实际为开业做了拍摄宣传及新店开张的实际支出各项费用，新洲中濠酒店应向国康公司赔偿该部分的损失的70%即73554.60元。国康公司起诉时称其知晓新洲中濠酒店出租涉案房产，遂与其签署了涉案的租赁合同；同时，国康公司仅提交收据，没有相应的发票、合同、转账记录相佐证，故国康公司主张的租赁佣金，依据不足，本院不予支持。国康公司并未实际开始经营，国康公司仅提交收据、回单凭证、国康公司自行制作的明细表、说明，没有其他相关的合同、票据等相关证据进行佐证，国康公司独资成立的点×公司亦经营餐饮，厨具国康公司可以搬走，即便国康公司主张的货款、厨具款费用实际产生，但并不必然导致实际损失，对于该部分费用，本院亦不予支持。国康公司提交的多人的劳动合同的用人单位为点×公司，国康公司实际并未经营，即便实际产生了该部分的费用，亦属于国康公司的经营成本，故对国康公司主张新洲中濠酒店赔偿差旅费、员工宿舍费、员工工资的上诉请求，依据不足，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年1月23日至2028年1月22日止，免租期为2018年1月28日至2018年6月16日，如新洲中濠酒店提供的证件、资料无法办理国康公司开业所需证件、营业执照，新洲中濠酒店给予的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止。国康公司发现无法办理消防审批合格证件，双方开始协商处理，但未达成一致意见。对涉案房产相当于空置期间属于损失部分，应按双方的过错程度各自承担。新洲中濠酒店不应因合同无效而要求计算免租期费用,并从而受益，因此，新洲中濠酒店主张的占有使用费的计算区间应自免租期届满后即2018年6月17日起计算至国康公司实际向新洲中濠酒店移交涉案房产之日即2019年10月11日止，国康公司向新洲中濠酒店支付上述期间占有使用费的30%即1182500元。涉案合同签署时，中濠集团公司为新洲中濠酒店的独资股东，本案一审审理期间新洲中濠酒店的股东进行变更，新洲中濠酒店股东变更时涉案的债务已产生，在中濠集团公司无法证明其财产独立于新洲中濠酒店财产的情况下，应对新洲中濠酒店的债务承担连带责任。综上，上诉人新洲中濠酒店的上诉主张部分成立，本院对成立部分予以支持。上诉人国康公司、中濠集团公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初43326号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0304民初43326号民事判决第六项、第七项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0304民初43326号民事判决第三项为：上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人广州市国康餐饮管理有限公司赔偿款项共计1950275.6元；四、上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司对上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人广州市国康餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费51441元（上诉人广州市国康餐饮管理有限公司已预交62641元），由上诉人广州市国康餐饮管理有限公司负担23817元，上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司、上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司负担27624元。保全费5000元、评估费50000元（已由上诉人广州市国康餐饮管理有限公司预交），由上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司、上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司负担38500元，上诉人广州市国康餐饮管理有限公司负担16500元；上诉人广州市国康餐饮管理有限公司变更诉讼请求对应的诉讼费11200元，依法予以退还；反诉受理费23808.45元（已由上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司预交），由上诉人广州市国康餐饮管理有限公司负担5502元，上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司负担18306.45元。二审案件受理费共计107084.45元（上诉人广州市国康餐饮管理有限公司已预缴25108元，上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司已预缴50141.45元，上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司已预缴31835元），由上诉人广州市国康餐饮管理有限公司负担30273元，上诉人深圳新洲中濠国际酒店有限公司负担44976.45元，上诉人中濠酒店集团（深圳）有限公司负担31835元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年二月二十二日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国公司法》第六十四条国有独资公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称国有独资公司，是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司。