淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9064号原告：吴玉婷，女，汉族，1989年6月15日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区人民北路17-8号，统一社会信用代码：91320802094120360T。法定代表人：卢丽平，该公司经理。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。原告吴玉婷与被告淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用小额程序于2021年1月5日公开开庭进行审理。原告吴玉婷委托诉讼代理人许士广，被告我爱我家公司法定代表人卢丽平及委托诉讼代理人王明通到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告吴玉婷向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告居间服务费13800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月17日，原告与案外人王寿康、被告我爱我家公司签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定原告以1308000元购买王寿康位于淮安市清江浦区房屋。原、被告签订《佣金确认书》一份，约定被告居间服务费为13800元，被告承诺原告除承担房屋总价1%个人所得税与2%契税以外，无需缴纳其他任何税费。被告在居间服务过程中，并未披露涉案房屋系案外人王寿康通过遗产继承所得。在不满足“自用5年以上并且是家庭唯一生活用房”的情况下，需要支付20%个人所得税。因被告披露信息存在重大问题，未诚实履行居间服务内容，导致原告购买涉案房屋需要额外支付10万元税费。基于此，王寿康已经与原告解除房屋买卖合同并足额退还定金，原告多次向被告索要居间服务费，被告拒不退还。为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持诉请。被告我爱我家公司辩称：我方为原告提供居间服务，已经促成原告与案外人签订房屋买卖协议，我方没有隐瞒房屋的任何信息，故原告要求我方退还居间费没有事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。反诉原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付41400元居间服务费；2、反诉被告承担反诉费。事实和理由：2020年8月17日，反诉被告通过反诉原告购买案外人王寿康所有的位于清江浦区房屋。约定如因反诉被告过错或违约，致买卖双方未能签订房地产登记机关提供的《房屋买卖合同》，过错或违约方承担房地产总价款的3%居间服务费给反诉原告。现因反诉被告违约，按照合同约定，反诉被告作为过错和违约方应该支付房地产总价款的3%居间服务费给反诉原告。为维护反诉原告合法权益，请求依法支持诉请。反诉被告吴玉婷辩称：我方没有违约，由于反诉原告在居间服务过程中承诺我方只需要承担涉案房屋总价款的1%个人所得税及2%契税，且承诺涉案房屋不再另需支付其他税费。经我方与案外人王寿康共同去税务部门核实，涉案房屋需要支付20%的个人所得税。此时，反诉原告让我方与案外人王寿康自行协商处理。我方与案外人王寿康于2020年8月20日达成解除买卖合同协议，终止合同履行。涉案合同系格式合同，由反诉原告提供，在发生争议时应当作出对反诉原告不利的解释。即涉案合同中虽载明我方需要承担所有税费，但按市场行情我方仅需要承担房屋总价的3%的税费。因为反诉原告未披露上述信息才导致我方与案外人王寿康达成此协议，因此我方不存在违约行为。请求法庭依法驳回反诉原告反诉请求。根据原、被告举证、质证及陈述，双方当事人对下列事实无异议，本院予以认定：被告我爱我家公司系房地产中介服务、房产信息咨询等业务的自然人独资有限责任公司。2020年8月17日，原告吴玉婷（买方）与案外人王寿康（卖方）、被告我爱我家公司（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让房地产坐落于，转让总价款为1308000元；按照有关规定，卖方需付税费：（1）增值税；（2）印花税；（3）个人所得税……买方需付税费：（10）印花税；（11）契税；（12）产权登记费；（13）房地产交易服务费；（14）工本费；（15）抵押登记费；（16）借款（抵押）公证费；（17）授权委托公正费…。经双方协商，其中上述所有税费由买方支付。本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳，任何一方不按以上方式支付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行。居间方提供如下服务：1、接受卖方售房委托并为卖方联系合适的买方：接受买方购买委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合同性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图；向卖方准确传达或报告买方的真实意图；3、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产产权过户，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限，应交纳的费用等事项提供咨询服务；佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准；因买方过错或违约，致买卖双方未能签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，过错或违约方承担3%的居间服务费支付给中介方。合同签订后，原告支付卖方王寿康10万元定金。同日，原告吴玉婷（甲方）与被告我爱我家公司（乙方）签订《佣金确认书》，载明：房屋坐落淮安市清江浦区，居间服务费13800元，乙方居间服务的具体内容：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同；甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订房屋买卖合同，乙方即完成上述第4项服务。签订该确认书后，原告支付被告13800元。2020年8月20日，卖方王寿康退还原告10万元定金。原告吴玉婷（乙方，买方）与案外人王寿康（甲方，卖方）签订《解除买卖合同协议》，载明：“……合同签订后，双方一同前往不动产登记中心询问得知，该房屋不符合“满五唯一”（取得不动产产权证满五年且是唯一一套住房）的条件。因中介公司淮安市我爱我家经纪有限公司在提供居间服务过程中未披露该信息，导致乙方在合同约定中对自身承担的税种及数额意思表示不真实，为此乙方需额外支付房屋差价20%的个人所得税。现经甲乙双方协商一致，解除房屋买卖合同，且甲方退还乙方已支付的定金十万元。现原告吴玉婷以房屋买卖合同已经解除为由，要求被告退还中介费13800元，引发本次诉讼。上述事实有《淮安市房屋买卖及居间服务合同》、《佣金确认书》、收据、转账记录、《解除买卖合同协议》及双方当事人陈述载卷证明。庭审中，原告吴玉婷提供录音光盘一张及书面整理材料三份，旨在证明被告在居间服务过程中，从未披露涉案房屋系案外人王寿康通过遗产继承所得，也并未披露购买涉案需要支付额外的20%个人所得税，纠纷发生后被告中介销售员同意全额退还全部涉案款项，且被告员工徐经也同意退还全部涉案款项。被告我爱我家公司质证：对录音真实性无法核实，录音不能反映原告证明目的，我方没有同意退还中介费13800元，也没有承诺税费是总费用的3%，我方也没有承诺涉案房屋是遗产继承的。被告我爱我家公司为证明居间过程中其不存在违约，申请参与了涉案合同签订的全过程的公司员工严万奎到庭作证。严万奎当庭陈述：对于涉案房屋是否存在赠与、析产税等问题，房东说他自己到政务中心去调档；原告怕房东不卖房给她，说即使有这个税她说认了，就签订了合同交了定金；签合同时没有核实，做贷款的时候才去核实，因为原告说即使有她也承担的”；之前一直有这个税（额外支付20%个人所得税）但一直没有收，大约在8月10日左右开始收的，我们不知道具体是什么时候收的。对此，原告质证称：真实性不予认可，该证人系被告公司员工，与本案结果存在利害关系；严万奎在签订合同时才去现场，原告是与被告中介人员汪瑾谈到涉案房屋税收问题，汪瑾明确表示所有税收指的是契税与1个点个税，确定没有其他税费。本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经我爱我家公司提供居间服务，原告吴玉婷与案外人王寿康签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，被告作为居间人促成合同成立，原告吴玉婷支付了居间费用，双方的居间事务已经基本完成。由于双方在办理产权过户时发现涉案房屋尚须缴纳20%的个人所得税，导致买卖双方解除了房屋买卖合同。本案争议焦点在于被告我爱我家公司对于房屋买卖合同的解除是否存在过错。根据《淮安市房屋买卖及居间服务合同》和佣金确认书载明，被告我爱我家作为居间方负有提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询，对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买卖双方准确传达对房的意图等义务。据此，被告我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的公司，在从事居间时应该对涉案的房屋有充分的了解并及时提醒和告知房屋交易过程中可能出现的风险，并向双方详细说明相关税费政策，然后才能促成合同成立。根据证人的陈述，我爱我家公司在居间时并未了解房屋可能产生的税费情况并告知原告，原告是在房屋准备过户时才知道尚存在额外的20%个人所得税，原告购房成本大幅增加，从而导致房屋买卖合同解除，对此被告我爱我家的居间服务存在重大瑕疵，应该退还部分居间费用。原告吴玉婷作为购房人未尽到审慎义务，在未完全了解涉案房屋的状况及税收政策的情况下签订合同，对房屋买卖合同的解除亦负有过错。因原、被告对涉案房屋买卖合同的解除均有过错，且被告我爱我家已经实际从事了居间事务，原告吴玉婷酌情支付居间费5000元。故被告我爱我家公司应当返还居间费8800元，原告吴玉婷主张超出的部分，本院不予支持。由于反诉原告我爱我家公司的居间服务存在瑕疵，导致房屋买卖合同解除，且其能提交证据证明反诉被告吴玉婷与案外人王寿康终止履行房屋买卖合同后其有实际损失，故对其要求反诉被告吴玉婷违约金的反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百六十一条、第九百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市我爱我家房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内一次性退还原告吴玉婷居间服务费8800元。二、驳回原告吴玉婷其他诉讼请求以及反诉原告淮安市我爱我家房产经纪有限公司的反诉请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取73元，原告吴玉婷负担23元，被告我爱我家公司负担50元；反诉费418元，由反诉原告我爱我家公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年二月二十六日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。