福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽09民终135号 上诉人（原审被告）：福鼎市三江房地产开发有限公司，原住所地福建省宁德市福鼎市桐城太姥大道199号七层，现住所地福建省福鼎市桐城街道万辉小区一栋1201室,统一社会信用代码91350982772902741J。 法定代表人：蒋忠成，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张继武，福建瑞佑律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：梁辉玲，女，汉族，1979年2月15日出生，自由职业，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：李健，福建于飞律师事务所执业律师。 原审被告：徐阿亩，男，汉族，1968年8月8日出生，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 原审被告：梁辉晃，男，汉族，1981年4月14日出生，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 上诉人福鼎市三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被上诉人梁辉玲、原审被告徐阿亩、梁辉晃商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三江公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回梁辉玲的诉讼请求。一、二审案件受理费由梁辉玲负担。事实与理由: 一、原审法院在没有充分证据的情况下,认定三江公司与梁辉玲之间存在商品房预售关系,系认定事实错误。 梁辉玲主张其于2008年12月向三江公司付款50000元、2009年12月向三江公司付款50000元、2010年3月2日向三江公司付款100000元,但仅提交了一份《收款收据》并未明确前述款项是以何种方式交付三江公司,三江公司内部的财务凭证也未显示曾于前述时间收到过前述款项。该份《收款收据》上虽然盖有三江公司的公章,但三江公司注意到该公章与三江公司现有公章并不一致,其真实性存疑且《收款收据》由于是复印件上面记载的内容模糊不清,无法予以辨认。因此,梁辉玲所提交的证据不足以证明其确向三江公司支付了所谓房屋预售款。梁辉玲提交的《预售套房置换协议》抬头部分虽然列明合同甲方为三江公司,但合同落款甲方的签字盖章处却仅有徐阿亩的签名,并未加盖三江公司公章。故该协议所载明的预付款支付情况并非得到三江公司确认,以及协议所约定的权利义务对三江公司不发生法律效力。但原审法院却认为“虽然该套房置换协议书未盖三江公司印章,但协议内容均系三江公司与梁辉玲之间商品房预售及置换相关事宜、且该协议书在三江公司办公场所内签订,由与梁辉玲联系对接预售、置换事宜的三江公司代表人,实际持股50%的徐阿亩在该协议书上签字确认,有充足理由让持有三江公司购房款收据的梁辉玲确信该置换行为系三江公司行为”。三江公司对原审法院的前述认定持有异议。《预售套房置换协议》签订的落款时间为2017年9月27日,当时徐阿亩并非三江公司的法定代表人,其无权代表三江公司签订合同。对此,原审法院也查明2013年11月起,三江公司变更法定代表人为蒋忠成,原审法院认定事实与查明事实存在自相矛盾。且原审法院还认定该份协议系在三江公司办公场所内签订,既然当时双方在三江公司办公场所,如果该份协议真系三江公司真实意思表示,按照正常的交易习惯,理应加盖三江公司公章,梁辉玲却并未在签订合同时对没有加盖三江公司公章提出任何异议,这明显不合常理。由于该份协议的签订人徐阿亩在签订时并非三江公司的法定代表人,其无权代表三江公司对外签订合同,该份协议也未加盖三江公司公章,故该份协议对三江公司不产生任何的法律效力,能作为认定三江公司与梁辉玲存在商品房预售关系的定案依据。事实上,根据原审被告徐阿亩庭审时的陈述,当年福鼎市桐城街道办事处为整治桐山溪河口,需拆迁安置部分拆迁房而委托三江公司具体实施拆迁安置工作,与拆迁户签订拆迁安置合同,梁辉玲可能向实际拆迁户购买了拆迁房而成为拆迁户,因目前有一块安置地还未盖起套房,其准备在这块安置地盖起套房后,挑一套补偿给梁辉玲。 因此,三江公司与梁辉玲之间实际系拆迁安置关系,不存在所谓商品房预售关系,其安置的套房也不在本案涉案套房位置。 综上所述,并无充分证据证明梁辉玲与三江公司之间存在商品房预售关系,原审法院认定事实错误，请求贵院依法撤销原判决,改判驳回原告诉讼请求。 梁辉玲辩称，三江公司上诉理由不能成立，应予驳回。理由如下： 1、关于付款的问题，梁辉玲提供的收款收据有三江公司签章以及印章，上面有体现2008年收款5万元、2009年收款5万元，2010年3月2日收款10万元，收款人梁辉晃记载比较清楚。梁辉晃当时也是董事之一，徐阿亩也确认收款收据的真实性，只是陈述没有经手而已。因此,三江公司收款的事实可以确认。 2、关于印章的真实性的问题，一审徐阿亩从未对印章的真假问题提出异议，且三江公司也未提出对印章真实性的鉴定，事实上是认可了印章的真实性。 3、徐阿亩至今仍是公司高管之一，其职务是监事,其所占的股份占三江公司的50%。梁辉玲有理由认为，徐阿亩所签署的协议，可以代表三江公司。 4、关于违约的认定问题，双方当事人签订的就是预售套房置换协议。该协议明确2017年底所置换套房要建设完成并交付。现至今已经3年多了，但是套房至今未建成。因此,三江公司违约非常明显。 5、关于三江公司认为安置套房的手续问题，梁辉玲手上并没有任何有关三江公司给予梁辉玲的材料，只有收款收据和置换协议，如果存在有其他权利，梁辉玲愿意配合以及转移相关的权利。 综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 梁辉晃述称,三江公司上诉理由不能成立，应予驳回。理由如下：梁辉晃在2006年至2013年间，在三江房地产公司就职。根据三江公司时任董事长徐阿亩的指示，以三江公司工作人员的身份，出具给梁辉玲的收款收据上签字，且徐阿亩在收据上加盖了公司的公章。针对三江公司在上诉状中所称的“对于收款收据的公章，与现有的公章不一致，以及对收款收据有真实性存疑”的问题，三江公司并没有对收款收据上的公章进行鉴定，只是存在质疑，原审中其提供的鉴定报告和本案没有关联性，无法证明收款收据上的公章是伪造的。梁辉玲要求梁辉晃共同返还购房款及利息没有依据，原审驳回梁辉玲对梁辉晃的诉讼请求正确，请求二审法院依法判决。 徐阿亩未到庭,亦未提供书面答辩状。 梁辉玲一审诉讼请求：判令三江公司、徐阿亩、梁辉晃共同返还梁辉玲购房款200,000元及利息（其中50,000元自2008年12月至实际还款之日止，其中50,000元自2009年12月至实际还款之日止，其中100,000元自2010年3月2日起至实际还款之日止月利率均按1.25%计算）。庭审中,当庭变更诉讼请求为：判令三江公司、徐阿亩、梁辉晃共同返还梁辉玲购房款200,000元及利息（自2010年3月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行确定的同期一年期贷款的基准利率四倍计算，自2019年8月20日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算)。 一审法院认定事实：2008年间，梁辉玲向三江公司预购由三江公司开发的福鼎市桐城街道资国滨海小区楼盘商品房，并分别于2008年12月、2009年12月、2010年3月2日向三江公司预缴购房款50,000元、50，000元、100,000元，共计200,000元。后因三江公司无法在约定时间内向梁辉玲交付所购商品房，2017年9月27日，三江公司与梁辉玲经协商，双方重新签订一份预售套房置换协议，约定三江公司将梁辉玲预购的套房置换为由三江公司新开发的福鼎市桐城街道潮音北路三巷楼盘顶层套房，价款多退少补，并约定若三江公司违约，自愿退还梁辉玲已缴纳的购房款200,000元，并从收款之日起至全部款项退还之日止按月利率1.5%支付资金占用利息。协议签订后，经梁辉玲催讨，三江公司至今未向梁辉玲交付所置换的套房。为此，梁辉玲以三江公司违约为由，于2020年10月20日向本院起诉，要求返还购房款200,000元及相应利息。三江公司于2005年3月成立，2007年7月，徐阿亩担任法定代表人，并占股50%；2013年11月起，三江公司变更法定代表人为蒋忠成，徐阿亩为公司监事，二人各占股50%。 一审法院认为， 关于梁辉玲与三江公司是否存在商品房预售关系。梁辉玲提交的收款收据、预售套房置换协议系三江公司向梁辉玲出具的，客观真实，可证实梁辉玲2008年间通过三江公司法定代表人徐阿亩向三江公司预购福鼎市桐城街道资国滨海小区楼盘一套，初定价格为280,000元,并分别于2008年12月、2009年12月、2010年3月2日向三江公司支付购房款50,000元、50,000元、100,000元，共计200,000元，三江公司于2010年3月2日向梁辉玲出具购房款总额收款收据。之后，因三江公司无法交付梁辉玲所预购的套房，2017年9月27日，徐阿亩代表三江公司与梁辉玲重新签订一份套房置换协议，约定三江公司将梁辉玲预购的套房置换为由三江公司新开发的福鼎市桐城街道潮音北路三巷楼盘顶层套房，价款多退少补，并约定若三江公司违约，自愿退还梁辉玲购房款200,000元，并从收款之日起至全部款项退还之日止按月利率1.5%支付资金占用利息。虽然该套房置换协议书未盖三江公司印章，但协议内容均系三江公司与梁辉玲之间商品房预售及置换相关事宜，且该协议书在三江公司办公场所内签订，由与梁辉玲联系对接预售、置换事宜的三江公司代表人、实际持股50%的徐阿亩在该协议书上签字确认，有充足理由让持有三江公司购房款收据的梁辉玲确信该置换行为系三江公司行为。因此，可认定梁辉玲与三江公司之间存在着商品房预售关系。三江公司认为其未收取梁辉玲购房款及与梁辉玲之间不存在商品房预购售关系的辩解意见不成立，不予采纳。 关于徐阿亩、梁辉晃是否应承担返还购房款的法律责任问题。三江公司与梁辉玲之间存在着商品房预售关系，因三江公司未能提供所置换的套房而产生违约，理应由三江公司承担退还购房款法律责任。而徐阿亩作为三江公司的法定代表人、梁辉晃作为三江公司员工而参与其中部分行为，系职务行为，不应由其二人承担退款责任，梁辉玲要求该二人共同承担退款责任，不予支持。 关于本案是否超过诉讼时效问题。2017年9月27日，梁辉玲与三江公司签订的预售套房置换协议，约定三江公司新开发的桐城街道潮音北路三巷楼盘预计在2017年年底大楼主体封顶，至于套房具体交付时间未明确规定，但按时间及建筑程序推算至少应在2017年年底的12月30日之后才有可能交房，况且徐阿亩亦不否认梁辉玲向其催促交房的事实，故梁辉玲于2020年10月20日起诉并未超过诉讼时效。三江公司提出本案超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。 综上，梁辉玲与三江公司之间达成预购商品房协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按照约定履行支付购房款及交付商品房的义务，梁辉玲已支付部分购房款共计200,000元，而三江公司至今未能交付商品房，已构成违约，现梁辉玲诉请按双方约定的协议要求，收回已缴纳的购房款200,000元及相应资金占用利息，予以支持。关于资金占用利息计算问题，双方约定按月利率1.5%计算，未违反法律规定，可予以认可，现梁辉玲在庭审中将利息计算标准进行调整，因2010年3月2日起至2015年10月23日止同期一年期贷款基准利率四倍计算的利息数额超过按月利率1.5%计算的利息数额，故对该时间段的利息计算仍应按双方约定的月利率1.5%计算；而自2015年10月24日起至款项还清之日止按梁辉玲主张标准计算的利息数额不超过按月利率1.5%计算的利息数额，故对该时间段利息计算可按梁辉玲调整的标准计算。梁辉玲要求徐阿亩、梁辉晃共同承担还款义务，依据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告福鼎市三江房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告梁辉玲购房款200,000元及利息（自2010年3月2日起至2015年10月23日止按月利率1.5%计算；自2015年10月24日起至2019年8月19日止按同期一年期贷款基准利率四倍计算；自2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算);二、驳回原告梁辉玲其他诉讼请求。 二审期间,各方当事人以下事实没有异议，本院予以确认。即:2010年3月2日，三江公司向梁辉玲开具了盖有三江公司公章的收款收据（号码为0209692），该收据内容载明：梁辉玲分别于2008年12月、2009年12月、2010年3月2日向三江公司预缴购房款50,000元、50，000元、100,000元，共计200,000元。出具收款收据的时候（2008年12月12日到2010年8月10日三江公司内资登记表载明）收款人梁辉晃是三江公司的董事。 二审争议焦点为：三江公司是否应退还梁辉玲购房款并承担相应的利息？ 本院认为，梁辉玲一审提供了梁辉玲和三江公司原法定代表人徐阿亩（与现三江公司法定代表人蒋忠成均占三江公司50%的股份）签订的预售套房置换协议，三江公司出具的购房款收款收据，以及梁辉晃、徐阿亩的庭审陈述，结合徐阿亩系三江公司持股50%股份的股东，并于2007年7月-2012年10月担任三江公司的法定代表人;收款人梁辉晃系三江公司的董事，并于2008年12月12日至2010年8月10日担任董事的事实，可综合证明徐阿亩、梁辉晃以三江公司名义收取梁辉玲购房款20万元。一审法院认定徐阿亩、梁辉晃以三江公司名义收取梁辉玲购房款20万元的法律后果归属于三江公司，应由三江公司承担退还梁辉玲购房款并承担相应的支付利息责任，并无不当。三江公司拒绝返还梁辉玲购房款及相应的利息，依据不足，本院不予支持。 综上所述，三江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费9548元，由上诉人福鼎市三江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张辅用 审 判 员 林 斌 审 判 员 易丽容 二〇二一年二月四日 法官助理 刘菊平 书 记 员 彭杨清 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……