广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10573号上诉人（原审原告）：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市万江区×××××××××。法定代表人：段某1。委托诉讼代理人：冷友红、赵帅，北京友恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市富升实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：谢文泽、谢煜豪，广东天禀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞南豆影院投资有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道新城社区华南摩尔******中心农贸市场A26铺。法定代表人：黄某1。上诉人东莞市三元盈晖投资发展有限公司（以下简称三元盈晖公司）诉被上诉人东莞市富升实业投资有限公司（以下简称富升公司）、东莞南豆影院投资有限公司（以下简称南豆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。三元盈晖公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认三元盈晖公司与富升公司签订的《华南MALL商铺租赁合同》及《补充协议》已解除；2.富升公司、南豆公司将房屋恢复原状后腾退房屋；3.三元盈晖公司无需退还富升公司缴纳的履约保证金811514.88元；4.富升公司、南豆公司向三元盈晖公司支付违约金811514.88元；5.富升公司、南豆公司向三元盈晖公司支付经济损失4967222.4元；6.本案一审的诉讼费用由富升公司、南豆公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回三元盈晖公司的全部诉讼请求。一审案件诉讼费41816.24元，全部由三元盈晖公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32083号民事判决书。三元盈晖公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判支持三元盈晖公司的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由富升公司、南豆公司承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1.富升公司存在违约改变租赁标的用途及经营范围、私自转租未经三元盈晖公司备案等多个违约行为，属于恶意违约，影响合同目的实现，合同约定单方解除的条件成就，且三元盈晖公司已将解除通知送达富升公司。2.富升公司所称“影院经营经三元盈晖公司同意”的主张无事实及证据支持。3.富升公司严重违约，应承担相应民事责任；南豆影院系本案次承租人，明知其行为侵权而拒不纠正，应承担连带赔偿责任。被上诉人富升公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回三元盈晖公司的全部上诉请求，维持原判。主要理由如下：一、富升公司没有任何违约行为和事实。1.富升公司没有改变租赁物用途和经营范围，案涉租赁物的用途完全符合双方约定；2.富升公司没有私自转租未备案的行为和事实，三元盈晖公司对案涉租赁物可以转租用于经营电影院一事自始至终完全知情，同意并提供支持。二、富升公司没有违约行为，更加没有恶意违约，依法无需承担任何违约责任。三、三元盈晖公司解除合同的请求没有事实和法律依据，应不予支持。四、继续履行合同才能真正实现双方合同目的，才能充分发挥租赁物的价值，才能更好的维护市场交易的稳定及经济秩序，才能切实保障社会公共利益，维护社会稳定和公共安全。被上诉人南豆公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回三元盈晖公司的全部上诉请求，维持原判。主要理由如下：一、南豆公司不是案涉租赁合同的当事人，三元盈晖公司对于南豆公司的全部诉讼请求于法无据，应当予以驳回；二、富升公司将案涉合同部分区域转租给南豆公司经营电影院不构成违约，三元盈晖公司的主张纯属违背客观事实，于法无据，亦应当予以全部驳回。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实，本院依法予以确认。对一审遗漏查明的事实，本院补充查明如下：一、双方关于租赁物用途、转分租、违约责任的合同约定。根据双方均确认真实性的《华南MALL商铺租赁合同》及补充协议，三元盈晖公司于2016年7月8日向东莞市万江工商局出具的《函》可认定如下事实：1、租赁物用途：富升公司承租三元盈晖公司位于华南MALL部分商铺，用于商业经营及市场管理服务。除按合同约定的范围经营外，富升公司不得将租赁场地用作任何其他用途或目的，未经三元盈晖公司书面同意，富升公司不得将租赁场地的部分或全部改作他用；富升公司擅自变更租赁场地用途的，经三元盈晖公司催告，未在10个工作日内改正的，三元盈晖公司有权解除合同，并没收富升公司的履约保证金，富升公司还应支付不少于当期原租金标准2个月的租金作为违约金，并赔偿三元盈晖公司损失。2、转分租的条件：三元盈晖公司同意富升公司可以转分租不超过原合同总租赁面积80%的场地，但转分租不得损害三元盈晖公司基于合同所享有的利益，不得违反合同相关约定，转分租期限不得超过原合同剩余租赁期限。双方租赁合同和补充协议对转分租的约定有不同之处，租赁合同第41条规定，未经三元盈晖公司书面同意，富升公司不得以任何形式将租赁场地分租或整体转租给任何第三方，否则视为根本违约。补充协议则约定，富升公司转租需报三元盈晖公司备案。三元盈晖公司向东莞市万江工商局出具的《函》中写明，三元盈晖公司同意富升公司在原合同约定的基础上转分租。对此本院认为，补充协议是对租赁合同的补充，其形成时间在后，可视为双方对转分租的条件做了新的约定，即富升公司转分租无需经三元盈晖同意，仅需报其备案即可。这与三元盈晖公司出具的《函》的内容也是一致的。富升公司还提交了三元盈晖公司出具的授权书，拟进一步证明双方对租赁关系的约定内容，但该份授权书没有原件，难以确认真实性，本院依法不予采信。二、富升公司转租的情况。根据富升公司提交的上海麦希影院投资有限公司（以下简称麦希公司）《合同变更证明函》，结合南豆公司的陈述意见，本院认定如下事实：2017年4月，富升公司将其承租场地的一部分转租给麦希公司，用于后者开办中影南方影城万江店（以下简称为万江市场影城），2017年10月，南豆公司承接麦希公司，负责继续承租上述场地并经营影城。富升公司还提交了《华南MALL租赁合同延期申请》，《关于“华南MALL租赁合同延期”的函》、三元盈晖公司的回函，拟证明富升公司曾书面告知三元盈晖公司，要将其承租场地的一部分转租开办影院，并据此向三元盈晖公司申请延长租期，三元盈晖公司对此书面回复表示同意。对此本院认为，富升公司提交的证据均为复印件，在没有其他证据相印证的情况下，真实性难以确认，本院对富升公司的该部分主张不予确认。三、万江市场影城项目装修的情况。双方确认的租赁合同约定：富升公司应当按照三元盈晖公司或者物业管理公司制定的关于装修与改建方面的制度自行出资装修或改建租赁场地，并应事先提交图纸及方案，经三元盈晖公司或三元盈晖公司指定的单位书面同意并取得政府部门的批准后可进行施工。三元盈晖公司指定的物业管理公司系东莞市康赛物业管理有限公司（以下简称为康赛物业公司）。富升公司主张，案涉影城装修需向三元盈晖公司提出申请，三元盈晖公司对该主张不予确认。富升公司提交了案涉影城的《商铺装修图纸评审管控要点》、《进场装修表》、《消防停水申请》、富升公司与三元盈晖公司工作人员的微信聊天记录、证人罗恒武的陈述等证据，其中前三份证据均为复印件，依法不能单独作为认定案件事实的依据。上述三份证据中，《进场装修表》可与罗恒武的陈述相对应，可依法作为认定案件事实的依据之一，另两份证据则依法不予采信。富升公司与三元盈晖公司工作人员的微信聊天记录，因富升公司未举证证明微信聊天记录的相对方确系三元盈晖公司人员，本院不予采信。至于罗恒武的陈述，本院认为，罗恒武出庭作证的事项与待证事实有关，作证的形式符合法律规定，对其陈述依法可作为认定案件事实的依据。根据本院采信的证据，对该部分争议事实本院认定如下：罗恒武曾是三元盈晖公司的员工，根据公司安排在康赛物业公司工作，其工作职责之一，是负责华南MALL商铺装修的报批审核等工作。在其任职期间，曾处理过万江市场影城的装修报批等工作，该影城2017年7月5日获批开始装修，在万江市场影城装修期间，其所在的运营管理部未接到阻止影城装修的通知。四、双方关于影院项目停工的协商情况以及三元盈晖公司要求解除合同的情况。根据双方确认的三元盈晖公司发布的函件、律师信、解除合同通知函，富升公司的回函，可认定如下事实：2017年12月19日，三元盈晖公司通知富升公司，富升公司在转租场地开办影城前未报三元盈晖公司备案，为遵守自己与万达公司租赁合同的相关约定，现通知富升公司暂停项目施工。之后，三元盈晖公司多次以通知函、律师函等形式告知富升公司和南豆公司，要求暂停项目施工。富升公司则书面回复，拒绝暂停项目施工。2019年8月27日，三元盈晖公司向富升公司发出书面解除合同通知函，要求自通知书送达之日起解除合同，富升公司于2019年8月29日收到该函件。五、其他。本案二审审理过程中，三元盈晖公司向本院申请中止审理，理由是三元盈晖公司系北大资源集团有限公司的全资子公司，现北大资源集团有限公司正处于破产重整过程中，根据相关法律规定和司法实践，本案应中止审理。以上事实，有三元盈晖公司与富升公司签订的《华南MALL商铺租赁合同》及补充协议，三元盈晖公司于2016年7月8日向东莞市万江工商局出具的《函》、麦希公司出具的《合同变更证明函》，南豆公司的陈述意见、方正集团劳动合同书（三元盈晖公司与罗恒武）、罗恒武的证人证言、进场装修申请表、三元盈晖公司发布的函件、律师函、解除合同通知函、富升公司的回函，当事人陈述等附卷为证。本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合二审双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、本案应否中止审理；二、富升公司将其承租的场地转租给南豆公司开办影城，其行为是否构成根本违约。关于焦点一。三元盈晖公司的全资母公司系北大资源集团有限公司，该公司正处于破产重审程序中，但三元盈晖公司是独立的民事主体，本案依法无需中止审理。此外，本案系三元盈晖公司为原告的民事纠纷，根据相关司法实践，本案亦无需中止审理。综上所述，本案不具备中止审理的事由，本院对三元盈晖公司的中止审理申请依法予以驳回。关于焦点二。本案中，三元盈晖公司与富升公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且并未违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，一审关于案涉合同效力以及相关条款不属于格式条款的认定无误，且双方均没有对此提出上诉，本院依法予以确认。根据双方约定，富升公司对其承租场地可以自行转租，但要符合如下条件：一是不得超过总面积的80%，二是不得超过租赁合同约定的“商业用途”，三是转租事宜应当向三元盈晖公司备案。双方对案涉转租的场地未超过总面积的80%无争议，对另外两项有争议。首先，对于开办影城是否属于商业用途。双方在租赁合同中明确约定，案涉场地只能用于“商业及市场管理服务”，但并未对商业用途的定义、范围做出进一步明确约定。现双方对此存在争议。三元盈晖公司援引现代汉语词典对商业的解释、国民经济行业分类对行业门类中“商业业态”、“文化体育和娱乐业”的定义，认为案涉租赁合同约定的商业用途是指客体为物的买卖的商业经营活动，即以物还钱或以钱换物，不包括提供影片观看的影院经营，富升公司将场地转租开办影城，属于擅自变更租赁场地用途，违反了合同约定。富升公司则认为，商品包括有形产品和无形服务，电影有其商业价值，属于商品，开办影院属于商业用途，富升公司的转租行为并未违反约定。对此本院认为，合同对“商业用途”的约定不明确，双方对此不能达成补充协议，案涉合同的其他条款亦没有相关的约定，应依法按照交易习惯予以补充认定。本案系租赁合同纠纷，租赁物系房屋，对房屋用途的考量应当从合同性质角度出发，当房屋作为租赁物时，一般从用途角度可区分为住宅类、办公类、商业类等等，此处的商业类用途更多的是与个人或家庭居住，或公司写字楼等用途相对应，商业的范围不能局限于“有形物”的范围，而应做广义理解，开办影院以提供观影服务为经营范围，将其纳入租赁物商业用途的范围之内，符合租赁关系的交易习惯。三元盈晖公司列举的有关商业的定义本身并没有错误，但没有从租赁关系这一角度出发对其定义，进而做出了错误的认定，本院对此不予采信。因此，富升公司转租铺位开办影城，并未超出租赁场地的用途，没有违反合同的约定。其次，根据补充协议的约定，富升公司转租铺位需报三元盈晖公司备案。从双方补充协议将原租赁合同的转租条件从“同意”改成“备案”可见，“备案”不同于“同意”，再结合商业交易习惯的一般理解，“备案”要履行的义务相较“同意”要低，富升公司转租时要履行的义务，并非“事先获得批准”而是“及时告知情况”。至于告知的形式，因合同并未约定要书面备案，所以富升公司仅需证明其已经通过合理途径告知三元盈晖公司转租事实即可。富升公司虽未能提交其曾向三元盈晖公司备案转租事实的直接证据，但因万江市场影城项目需要对场地进行装修，需要得到三元盈晖公司及其关联物业公司的批准，也即富升公司不可能在隐瞒转租事实的情况下进场装修，据此可以推定富升公司至迟于2017年7月就已经履行了备案义务，三元盈晖公司已知悉该转租事宜。三元盈晖公司称自己于2017年11月才知悉富升公司引进南豆公司影院项目，与查明事实存在矛盾之处，本院依法不予采信。三元盈晖公司有证据证明的、最初提出异议的时间是2017年12月，距离其知晓或应当知晓转租事宜已近半年，其在半年后对富升公司的转租行为提出异议，显然不符合双方约定，亦有违交易习惯。第三，至于三元盈晖公司上诉称自己与万达影院曾约定不得在华南MALL区域经营影院，富升公司对该约定不可能不知情，其行为属于恶意违约；麦希公司撤出万江市场影院项目，也可表明三元盈晖公司不同意在该地址经营影院的态度。对上述主张本院认为，根据合同相对性原则，三元盈晖公司与万达影院的约定仅对合同相对方产生效力，现有证据无法证明富升公司知悉双方的约定，即使富升公司知悉，该约定对富升公司也没有约束力。至于麦希公司的撤出原因，三元盈晖公司也没有举证证明，本院依法不予采信。综合上述分析，富升公司转租铺位开办影城的行为并未违反合同约定，三元盈晖公司要求解除合同、赔偿损失等一系列诉讼请求，缺乏事实、合同和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。综上所述，原审判决遗漏查明部分事实，适用法律无误，但裁判结果正确，故对东莞市三元盈晖投资发展有限公司的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费57931.77元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年二月五日书记员  张冠杰李天娇