宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终68号 上诉人（原审被告）：宁夏沃尔德实业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。 法定代表人：周学峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周佳钰，女，住宁夏回族自治区中宁县。 被上诉人（原审原告）：刘生发，男，住北京市。 委托诉讼代理人：王一鹏、王莉华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。 原审第三人：王香平，女，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：胡保华，宁夏中宝律师事务所律师。 上诉人宁夏沃尔德实业有限公司（以下简称沃尔德公司）与被上诉人刘生发、原审第三人王香平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。 上诉人沃尔德公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回刘生发的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案上诉费用由刘生发承担。事实和理由：一、一审将沃尔德公司和刘生发之间的法律关系认定为商品房买卖合同法律关系错误。刘生发从未给沃尔德公司支付过购房款，沃尔德公司和刘生发之间并不存在真实的商品房买卖法律关系，沃尔德公司只是和宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间存在债务关系。因沃尔德公司受让了宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司欠付刘生发的债务才和刘生发签订了《住房抵账协议》，将案涉房屋抵顶给了刘生发。由此可见，沃尔德公司、刘生发、宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司三方形成债务转移合同法律关系。二、一审适用法律错误，从而作出错误的判决结果。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项规定判决错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同法律关系是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会公众销售并转移所有权于买受人的合同关系。而本案中，沃尔德公司作为房地产开发企业和特定的受让人即刘生发签订《商品房买卖合同》，并不符合商品房买卖合同法律关系的构成要件，刘生发也未向沃尔德公司支付购房款，沃尔德公司并未实际将房屋交付刘生发占有使用，且刘生发没有办理不动产登记手续，故案涉房屋的物权没有发生变动。因王香平已经依据合法有效的商品房买卖合同继受取得案涉房屋，沃尔德公司已不能向刘生发履行代物清偿协议，刘生发只能向沃尔德公司及宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司主张该笔债权，而不是依据商品房买卖合同主张解除合同、双倍赔付。三、刘生发和宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间的围墙工程从未作过工程结算，时至今日也未完工。刘生发为宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司建设了1896米的围墙，合计价款1042800元。2013年8月宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司向沃尔德公司发来工程进度款抵付说明，当时围墙工程没有实际结算，工程没有干完，但是宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司年产50万吨铝合金板、带、箔及型材加工项目是经过政府批准的长期项目，本着让刘生发将6000米围墙全部施工完毕的良好初衷，且刘生发借助公司老总的关系，沃尔德公司才和刘生发、宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司于2014年12月15日签订住房顶账协议，提前将远超于实际工程价款的房屋抵顶给刘生发。后因宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司资金链断裂，且项目不具备继续建设的条件，围墙工程搁置至今。因此宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司对刘生发及沃尔德公司的抵账协议实际早已作废，多年来刘生发不找沃尔德公司交付涉案房屋，也不为涉案房屋办理备案登记。基于此沃尔德公司认为住房顶账协议和商品房买卖协议是真，但已超付刘生发工程款，只是基于公司法定代表人更换较频繁，一直没有撤销与刘生发的商品房买卖合同。双倍返还购房款是最高人民法院针对商品房买卖合同中开发商的不诚信或欺诈行为所作的惩罚性行为，本案中刘生发从未向沃尔德公司支付购房款。一审到二审沃尔德公司不认可刘生发购房者的身份，并且在知晓工程款超付后，沃尔德公司将登记在自己名下的案涉房屋出卖给第三人王香平合法、合理，并不存在欺诈行为。综上，请求二审法院支持沃尔德公司的上诉请求。 被上诉人刘生发答辩称：沃尔德公司的上诉毫无诚信。双方之前的顶账关系已通过签订商品房买卖合同转化为商品房买卖合同关系。刘生发在2017年通过执行异议之诉程序解除了案涉房屋的查封，行使了购房人的权益，对此沃尔德公司并无异议，还提供证据证明房屋已经交付。后沃尔德公司在2019年将解除查封的房屋再次出售给他人，属于典型的一房二卖。一审判决正确，请求驳回沃尔德公司的上诉，维持原判。另刘生发与宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间的结算与本案无关。 原审第三人王香平答辩称：王香平在本案一审刘生发起诉前对于刘生发与沃尔德公司之间的纠纷不知情。一审查明关于王香平的事实准确。沃尔德公司当庭补充的上诉意见更能证明王香平系案涉房屋的法定物权所有人。 被上诉人刘生发向一审法院起诉请求：1、解除刘生发与沃尔德公司签订的《商品房买卖合同》，判令沃尔德公司向刘生发双倍返还刘生发交付的购房款811730元（刘生发交付中宁县某花园某室购房款405865元）；2、沃尔德公司支付违约金8835.68元（按照日万分之零点一，自2014年12月16日计算至2020年11月30日解除合同之日，共2177天），此后的违约金继续主张；3、案件受理费由沃尔德公司承担。 一审法院查明事实：2013年8月19日，宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司欠刘生发工程款，经宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司与刘生发、沃尔德公司协议，以沃尔德公司开发的房产抵付，宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司承签办理与沃尔德公司的相关财务手续。2014年12月15日，刘生发与沃尔德公司签订《住房顶账协议》，约定沃尔德公司以某花园某号楼某单元某号住房抵顶刘生发工程款405865元。当日，双方签订《中宁县商品房买卖合同》，沃尔德公司向刘生发出具收到房款405865元的收据一份。2017年4月5日，中宁县人民法院作出（2016）宁0521执1082号之一执行裁定书，查封了某花园某号楼某单元某号住房。2017年7月21日，刘生发提出执行异议，中宁县人民法院于2017年8月12日作出（2017）宁0521执异1号执行裁定书，对案涉房屋中止执行。2018年12月10日，沃尔德公司与王香平签订《中宁县商品房买卖合同》，约定王香平以价款28万元买受某花园某号楼某单元某号住房。王香平向沃尔德公司交清房款后，沃尔德公司给王香平出具增值税普通发票一张。2019年5月27日，王香平取得《中华人民共和国不动产权证书》，证号为宁（2019）中宁县不动产权第N000****号。王香平实际占有案涉房屋并居住至今。 一审法院认为，刘生发与沃尔德公司签订的《住房顶账协议》、《中宁县商品房买卖合同》合法有效，刘生发按照《住房顶账协议》、《中宁县商品房买卖合同》的约定履行了付款义务，沃尔德公司亦应按约定履行自己的合同义务。但沃尔德公司却与王香平再次签订合同，将案涉房屋出卖给王香平，并由王香平实际占有案涉房屋并居住至今且办理了不动产权登记，刘生发请求解除合同，于法有据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，刘生发要求沃尔德公司1＋1赔偿的诉讼请求，依法有据予以支持。刘生发主张的违约金不予支持。沃尔德公司辩解本案应中止审理的理由，因秦岭峰不是本案主体，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘生发与宁夏沃尔德实业有限公司于2014年12月15签订的《中宁县商品房买卖合同》；二、宁夏沃尔德实业有限公司于判决生效后十日内返还刘生发购房款405865元，并支付赔偿款405865元；三、驳回刘生发的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6053元，由宁夏沃尔德实业有限公司负担。 二审期间，上诉人沃尔德公司向法庭提交五组证据支持其上诉主张的事实： 证据一：建设工程施工合同一份（复印件）。证明：宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司曾于2012年11月23日与刘生发所有的公司即中国化学工程重型机械化公司宁夏中宁分公司签订建设工程施工合同，由中国化学工程重型机械化公司宁夏中宁分公司承包宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司年产50万吨铝和金板、带、箔及型材加工项目围墙大门工程项目。围墙工程合同综合单价金额为550元/米，暂定围墙总长度为6000米，结算时按照实际施工长度据实结算； 证据二：补充协议一份(复印件)。证明：经与中国化学工程重型机械化公司宁夏中宁分公司协商，宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司年产50万吨铝和金板、带、箔及型材加工项目围墙大门工程项目的做法进行了变更，但承包价款不变，围墙工程合同综合单价金额为550元/米，结算时按照实际施工长度据实结算； 证据三：关于宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司工程进度款抵付的说明一份(复印件）。证明：2013年8月19日，宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司通知沃尔德公司，用沃尔德公司开发的房产抵付中国化学工程重型机械化公司宁夏中宁分公司承建的围墙工程1-7月份进度款，实际抵付金额为1599400元整； 证据四：关于宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司工程进度款抵付的补充说明一份(复印件）。证明：2018年5月13日，宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司通知沃尔德公司，中国化学工程重型机械化公司宁夏中宁分公司承建的围墙工程，实际施工长度为1896米，按照之前的合同约定，按照实际施工长度排实算。实际抵付进度款应为：1896米×550元/米=1042800元； 证据五：（2020）宁0521民初3183号民事判决书一份（复印件)。证明：因刘生发与沃尔德公司、宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间的债务承担法律关系，沃尔德公司曾不止抵顶给刘生发一套房屋，和本案属于同种情况的另一房屋9-4-1001室刘生发曾在同一时间和本案一起向一审法院起诉，但却因证据不足被一审法院驳回全部诉讼请求。 经质证，被上诉人刘生发对沃尔德公司提交的证据一、二的真实性无异议，可以证明本案抵账的来源，其他证明事实与案件无关；对证据三认可；证据四系单位证明，无法定代表人和出具证明人的签字，形式不合法，且没有刘生发的签字认可，对该证据不认可；对证据五的真实性认可，但与本案无关，因刘生发诉讼请求错误，才被法院驳回，并不是因事实认定错误。原审第三人王香平对沃尔德公司提交的证据一、二、三、四因王香平不知情，且该四份证据的实质内容也与王香平无关；对证据五予以认可。 被上诉人刘生发、原审第三人王香平未提交证据。 本院认为，上诉人沃尔德公司二审提交的证据一、二、三均系刘生发与沃尔德公司及宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间关于其他工程施工合同关系的证据，该证据仅能证明涉案房屋因何发生抵顶，对该部分证据的证明效力予以确认，其他证明目的及证据四、五与本案不具有关联性，对其证明效力本院均不予确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，刘生发与宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间关于工程欠款的事宜经与沃尔德公司协商，通过以沃尔德公司开发的房产抵顶上述工程欠款从而消灭该债务。后刘生发与沃尔德公司签订了涉案房屋的抵顶手续，自此沃尔德公司接替宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司成为了向刘生发继续履行义务的债务人。但在抵顶房屋未办理产权登记确定所有权人为刘生发前，沃尔德公司又将该房屋再次出售给王香平，并由王香平办理了房屋产权登记证书，现王香平实际占有并使用涉案房屋，因此刘生发基于房屋抵顶的关系并未获得对涉案房屋所有权的实际行使，涉案《房屋买卖合同》也因沃尔德公司的再次出售行为不可能继续履行，故原审依据商品房买卖合同关系的法律规定结合沃尔德公司的违约行为判决解除双方签订的《中宁县商品房买卖合同》并要求沃尔德公司向刘生发赔偿损失并无不当，对沃尔德公司上诉认为原审适用法律错误将本案法律关系定性为商品房买卖合同关系错误的意见本院不予采纳。另对沃尔德公司上诉认为刘生发和宁夏佳盛远达铝镁新材料有限公司之间的围墙工程未完工也未结算，且刘生发的工程款沃尔德公司已超付的意见，因该事实涉及另一法律关系，与本案的商品房买卖合同属于不同的法律关系，故不属本案审理范围，沃尔德公司可另案诉讼进行救济。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人沃尔德公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11917元，由上诉人宁夏沃尔德实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二一年二月二十五日 书记员  李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。