江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0732民初123号原告：谢素伟，男，1972年10月28日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：李作柱，原告岳父，特别授权。被告：梅国平，男，1989年4月17日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：谢运良，江西伦诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟仁周，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。第三人：郭润民，男，1989年9月20日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告谢素伟与被告梅国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼过程中依被告申请追加郭润民为第三人参与本案诉讼，于2021年1月26日公开开庭进行审理。原告谢素伟及其委托诉讼代理人李作柱、被告梅国平及其委托诉讼代理人钟仁周到庭参加诉讼。第三人郭润民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢素伟诉称：2020年7月15日被告租赁原告江湾名都D1-01商铺经营餐饮，租期二年，每月租金2600元，15号之前缴清当月租金（具体详见协议）。至2020年11月20日早上，原告散步经过店铺时发现店门紧锁。通过玻璃门可以看到店内一片狼藉。当时原告的老丈人李作柱就报了警。店内的吊顶灯、收银台、椅桌、壁扇、橱柜、抽油烟机等全被被告拆除，而且连店铺的房租、水电费、物业管理费都没有缴交。而后，双方就相关损失事宜经过多次协商未果。特诉请法院：1.解除原、被告于2020年7月15日签订的房屋租赁协议；2.判决被告恢复店内装修原状及支付原告房租、水电、物业预计9800元至腾房止；3.本案诉讼费用等由被告承担。原告谢素伟对其诉讼请求和主张的事实向法庭提供的证据有：1.身份证1份，证明其身份信息和诉讼主体资格；2.房屋租赁协议1份，证明被告租赁原告店铺并违约的事实；3.接处警登记表1份，证明被告租赁店铺后擅自拆除并搬掉店铺财物、原告2020年11月20日发现被告违约的事实；4.财物清单1份，证明被告拆除、搬掉原告店铺财物的事实；5.打印件1份，证明原告购买店铺财物的价格。被告梅国平的委托诉讼代理人在庭审时口头辩称：被告承租了案涉商铺经营餐饮，当时花费18800元（含押金5200元）转让费从第三人郭润民手中转租，转租后发现商铺排水未弄好不适合做餐饮，我方多次与原告沟通要求其将下水管维修好，但原告一直未履行维修义务，因此三个月后我方提出不再租赁并要求原告前来处理，被告也通知原告会搬走属于自己的物品，导致纠纷产生的过错在于原告提供的租赁物无法实现租赁合同目的，原告属于纠纷的违约方，应承担相应过错，我方保留要求原告承担违约损失的相关权利，被告为此店花费数万元资金，因原告过错导致损失，因原告未履行维修义务、物业未履行相关义务，其无权向被告收取房租、物业管理费。我方同意解除租赁合同，但是驳回原告的其它诉讼请求。被告梅国平向法庭提供的相关证据是：1.与原告的聊天记录1套，证明被告支付3个月房租，被告在经营店铺过程中发现排水出现严重问题，和原告沟通，原告一直推诿，被告据此要求解除合同并已通知原告的事实；2.与郭润民聊天记录1份，证明郭润民表示除了不能拆的物品，其它的被告都可以带走的事实。经本院审理查明的事实及认定依据：2018年4月1日，原告与第三人郭润民签订《房屋租赁协议》，约定原告将其位于江湾名都D1-01（面积67平方米）商铺租赁给第三人经营餐饮，“租期4年：2018年4月1日至2022年4月1日”“租赁金额前两年每月2600元”“付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付两个月的房租当押金。每月的15号前交清当月的租金，租赁合同没有到期，甲方有权不退押金”“承租区域内设施的使用费用，乙方向甲方或第三物业管理者支付，水电费、物业管理费等及其他产生的直接费用，收费标准按相关标准执行”“租赁期间，由乙方导致租赁期间房屋的质量或房屋内外部设施损坏，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责”“出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租方和（的）房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架”。合同特别注明：“转让费：￥54300元（伍万肆仟叁佰元正），包括主要的空调、冰柜、消毒柜、热水器及其他厨房用具。”合同签订时，第三人向原告缴纳押金5200元。2020年7月15日，第三人经原告同意将该店铺转让给被告经营，由原、被告另行签订《房屋租赁合同》。合同样本是原告提供给第三人、由第三人找人打印的。当时双方言明除时间不同外其他条款与前述合同一样。被告向第三人支付转让费18800元，第三人缴纳的押金转给被告。被告经营至2020年8月下旬时发现下水管（地漏）堵塞，经与原告沟通多次，原告叫被告找物业，事情没有得到彻底的解决。2020年10月3日凌晨，被告与原告微信聊天，表示“反正这样子，导致我这个店里这么臭，我也没办法租”。11月16日下午，被告再次通过微信聊天向原告表示“房东，我打算不租了，生意不好做，没生意”“房租都交不起”。原告回复被告“您自己决定”。同月20日，被告终止经营，将六把风扇、十四个铜灯、一个收银台、一个货柜、一个灯杆（日光灯）、一个油烟机、一个煤气灶、一台空调、一台热水器带走，并腾空店铺，双方由此产生争执，原告岳父报警，警方告知双方可到法院处理。原告遂诉请本院处理。起诉前被告已经支付三个月房租。庭审后，被告已将所欠的水费、电费缴清。另查明，物业管理费是2元/平方米，店铺面积67.04平方米，即该店铺物业管理费为134.08元/月。第三人通过微信向本院反映：“我本人在外地，没时间回来兴国。当时我和房东签的合同上面具体写了转让费是5万。我另外出了4000元买他的东西，具体东西包括桌椅板凳。一个空调，一个冰柜。一个消毒柜。还有热水器。当时没有写收银台、灯之类的东西。之后我转给下一个人的时候是18800元。当时我是说了我买的东西全部转给下一个人。包括5200元押金在内，全部转到下一个人手里，但当时他们的合同上面应该没有写的这么详细。这就是我想说的，之后他们发生了什么情况我就不清楚了。”以上事实，有原、被告提供的上述相关证据及其在庭审时的陈述可以证实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应依约全面履行。由于下水管堵塞、生意不景气等原因导致被告无法继续经营，被告于2020年11月16日通过微信通知原告“不租了”，原告让被告“自己决定”，视为原告当时就同意解除合同，被告已于当月20日将涉案店铺腾空，原告现在要求解除租赁合同，被告也表示同意，本院予以支持，但是被告在腾空店铺时未将房租、水电费、物业管理费缴清，并将铜灯等按照约定明显不属于被转让的物品带走，构成违约，鉴于双方没有对逾期付款约定违约责任，被告应该依法支付利息并返还铜灯等不属于被转让物品或折价赔偿。庭审后被告已将水电费缴清。原告要求被告支付至腾房时止的水电费，本院予以驳回。至于原告主张的转让外物品的恢复原状问题，双方对被转让物品没有明确约定，按照交易习惯，收取转让费转让餐饮店则与餐饮经营相关的盘碟碗筷、台凳椅桌、厨房用具等动产一并转让，所以原告要求被告恢复店内装修原状，本院不予支持，但是被告未经原告同意切割石质灶台1.6米、带走铜灯14个、灯杆（日光灯）1个应当返还或者作价赔偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方约定“租赁合同没有到期，甲方有权不退押金”，过分高于原告的利息损失，本院可以综合考虑本案的实际情况，将违约金作适当的调整。鉴于被告尚有租房押金5200元在原告处，足以支付房租、物业管理费及其利息并赔偿石质灶台、铜灯、灯杆（日光灯）损失、支付本案受理费，为便于执行，本案以该款归原告所有、驳回原告的其他诉讼请求为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2020年7月15日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告谢素伟的其他诉讼请求。本案受理费25元（已按简易程序减半收取），原告谢素伟已预交，由其自负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟先银二〇二一年二月一日书记员  张荣琳