山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6682号上诉人（原审被告）：美的亚地产投资有限公司，住济宁市梁山县水泊南路。法定代表人：王景和，董事长。委托诉讼代理人：张继锋、王伟，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，1969年6月25日出生，汉族，住梁山县。被上诉人（原审原告）：唐某，男，1972年2月28日出生，汉族，住梁山县。上列二被上诉人共同委托代理人：张作明，梁山春光法律服务所法律工作者。上诉人美的亚地产投资有限公司（以下简称美的亚公司）因与被上诉人王某、唐某商品房销售合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院(2020)鲁0832民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美的亚地产投资有限公司上诉请求：1、请求撤销梁山县人民法院作出的(2020)鲁0832民初4926号民事判决，依法改判驳回王某、唐某的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由王某、唐某承担。一审判决认定美的亚公司逾期交房211天并以此计算逾期交房违约金明显属认定事实不清。一、美的亚公司并未逾期交付房屋，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款明确约定了逾期交房的免责情形。商品房买卖合同签订后，美的亚公司因政府行为、恶劣天气等自然因素、新冠××造成的停工系不可抗力行为，造成的停工期间依法应予扣除，工期依法应当顺延。扣除不可抗力造成的停工期间后，美的亚公司并不存在逾期交房的违约行为，不应向王某、唐某支付逾期交房违约金。一审法院依据2013年济宁市人民政府发布《济宁市环境空气污染应急预案》推定上诉人明知，属于认定事实错误，依法应予纠正。首先、济宁市人民政府虽然2013年发布《济宁市环境空气污染应急预案》，但当时的大气环境污染并没有这么严重，政府采取的相应措施也较少，给房地产施工造成的影响也相对较小。随着近年来环境污染越来越严重，政府采取的污染防治措施也越来越严格，甚至出现了封土三个月的严重整治行为，而政府的环境污染整治措施是上诉人无法预见，也无法避免的，依法应属于不可抗力。其次、在双方的合同中也有相关政府行为、天气原因造成停工的，工期相应顺延的约定，该种约定并不违法法律的强制性约定，一审法院未将相应停工的天数扫除，也明显错误.第三、近几年正处于济宁创“国家卫生城市”的关键期，在这期间，济宁市政府针对环境治理出台了更为严格的整治措施，这也是上诉人无法预见和避免的。上诉人基于社会公共利益而采取的停工、封土等环保治理措施，依法应属于不可抗力，其停工期间依法应当予以扫除。综上，涉案房屋因政府行政行为导致无法施工共计137天，因恶劣天气等自然因素造成施工延误共计17天，因新冠疫情原因导致济宁市企业在2020年4月底才实现复工复产，上述共计244天均符合房屋买卖合同约定的延期交付房屋免责情形，依法应予减除，扫除上述期间，根据合同约定，上诉人交房时间实际应为2020年9月2日。上诉人在2020年4月份就通知了被上诉人于2020年7月31日前办理交付手续，但被上诉人未办理交付手续，责任不应当由上诉人承担。(二)涉案房屋在2020年6月30日经勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具质量验收报告，工程评定为合格，涉案房屋已符合交付条件，扣除不可抗力等因素停工期间后，不存在逾期交房的违约行为。2020年4月6日，美的亚公司为了满足业主依据合同约定的及时上房需求，2020年6月30日涉案房屋竣工验收，美的亚公司安排工作人员通知包括王某、唐某在内的业主于2020年7月31日前来办理交房手续。按照合同约定美的亚公司迟延交房的时间为2019年12月31日至2020年6月30日共计182天，扣除因不可抗力导致的244天停工时间，但王某、唐某未办理上房手续，其责任依法应由王某、唐某承担。因此，美的亚公司并不存在逾期交房的违约行为，不应向王某、唐某支付途期交房违约金。另外，由于工期延期，2020年1月1日之后山东省又将交房的条件进行变更，该条件变更美的亚公司无法预见和避免，依法也不能认定美的亚公司违约，目前不能按照法律规定交房的原因是美的亚公司不能预见和避免的，属于不可抗力，美的亚公司也依法不应当承担违约责任。综上，请求二审法院支持美的亚公司上诉请求。王某、唐某答辩称，一审判决继续履行合同并承担延期交房的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。美的亚公司无任何事实及法律依据，更没有新的证据提起上诉，予以证实其上诉理由成立，应驳回上诉，维持原判。1、《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”美的亚公司所称的政府行为、恶劣天气等自然因素、大气环境污染事由不符合不可抗力的三要素，济宁市人民政府办公室就于2013年4月7日专门颁布了关于印发《济宁市环境空气污染应急预案》的通知（济政办字〔2013〕40号），美的亚公司作为济宁本地的房地产企业在订立合同时对于环境空气污染预防工作及重污染天气实施预案而导致建设施工停工是明知的、可预见的，不属于不能预见、不能避免或不能克服的情形，故美的亚公司能够预见，对施工工期及交房时间作出合理安排，并对施工工期及交房时间作出合理安排。2、《合同法》第一百一十七条规定：当事人迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除责任。本案根据合同约定，美的亚公司应于2019年12月31日前向被上诉人交付涉案房屋。美的亚公司所称山东省住房和城乡建设厅等单位颁发的鲁建房字【2019】34号、新型冠状病毒××疫情均发生在该日期之后，故此，美的亚公司不能免除违约责任。3、美的亚公司所称的政府行为、恶劣天气等自然因素、大气环境污染是否需要停工，上诉人没有提供有关政府部门下达强制停工的有关文件。4、在本案中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款（本案合同第十一条的约定），而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法总则》中有关公平原则的相关规定，维护当事人的合法权益。王某、唐某向一审法院起诉请求：1.请求依法判决原、被告继续履行2018年8月3日签订的《山东省新建商品房买卖合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金13,526元（自2019年12月31日起至交房之日止，按合同约定总房款644170元的日万分之一计算）；3.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：违约金计算自2019年12月31日起至2020年7月30日止。一审法院认定事实，2018年8月3日，原告王某、唐某与被告美的亚公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：二原告购买被告开发的梁山美的亚城市广场二期项目20幢02单元12层2-1202号房屋，总价款644170元。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品交付条件见附件。与本合同第九条第一款之规定冲突的，以附件之约定为准。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该商品房交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达(邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式)买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇特殊情况致使工期延误的，房屋交付时间予以顺延，以书面材料记录为准，出卖人不再另行通知买受人：（1）因政府相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施安装延误的;(2)施工期期间温度超过37℃、日降雨量超过50毫米以及大风、大雾等特殊恶劣气候造成无法施工的;(3)县(市)级及以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门采取某项行政措施，扬尘治理、环境空气污染控制、规划设计调整、安全检查等造成的停工或确实影响工程的；(4)因主管部门、专业公司或相关设计、施工、验收、人防、规范设计文件调整，造成工期延误或手续延误的”。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另，二原告于2018年6月21日向被告交付案涉房屋总价款644170元。案涉房屋至今未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件》。一审法院认为，本案的争议焦点是被告主张在合同履行过程中，存在大气污染治理、天气、新型冠状病毒××疫情等不可抗力因素导致案涉工程停工，依约应对交房日期顺延，是否符合法律规定的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告主张因大气污染治理导致停工系不可抗力，但济宁市人民政府办公室早于2013年就发布了关于印发《济宁市环境空气污染应急预案》的通知，对环境重污染情况下采取应急措施作出了规定，被告作为济宁本地的房地产开发企业对此应该是明知的，其在签订合同时就应当预见到，并应当在施工工期及交房时间上作出合理安排，因此该情形并非不可抗力。被告主张因天气导致停工亦系不可抗力，同样，被告在签订合同时应当预见并可以在施工工期及交房时间上作出合理安排，因此该情形亦非不可抗力。被告主张因新型冠状病毒××疫情导致停工亦系不可抗力，该情形属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据合同约定，被告应于2019年12月31日前向二原告交付案涉房屋，新型冠状病毒××疫情发生在该时间之后，被告不能免除违约责任。综上，被告关于因大气污染治理、天气、疫情等造成停工，工程施工期延长至2020年9月2日，被告不存在延期交房问题的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告王某、唐某与被告美的亚公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，二原告依约履行了向被告支付全部房款的义务，被告亦应依约于2019年12月31日前向二原告交付案涉房屋，但被告未在上述时间内向二原告交付案涉房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，二原告要求继续履行合同，被告应当继续履行合同义务，被告逾期交房应当向原告支付违约金，故，关于二原告要求被告继续履行合同并支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于违约金的计算问题。根据合同约定，被告应自2020年1月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，原告主张逾期交房违约金计算至2020年7月30日，是其对自身权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。因此，被告应向二原告支付逾期交房违约金13592元（644170元×日万分之一×211天）。综上，二原告要求被告继续履行合同，支付逾期交房违约金13592元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告美的亚地产投资有限公司继续履行与原告王某、唐某于2018年8月3日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告美的亚地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某、唐某逾期交房违约金13592元。二审中，美的亚公司提交如下证据：济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初9439号、（2020）鲁0811民初9442号民事判决书，均判决因环境治理政府下达的停工令时间均予以扣除，以及2020年春节假期国务院下达的1号文件关于延期的通知，以及2020.1.28日下发的关于新冠病毒要求2020.2.8日前所有工地均不得复工的通知。该两份判决书对上述通知均已认定。经审查，美的亚公司提交的济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初9439号、（2020）鲁0811民初9442号民事判决均未生效，不能作为证据使用。对于国务院下发的延期通知及2020年2月8日前所有工地均不得复工的通知与本案具有关联性，本院予以采信。王某、唐某在二审中未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是美的亚公司应否向王某、唐某支付逾期交房违约金。本案中，美的亚公司与王某、唐某在房屋买卖合同合同中约定，因天气原因、大气污染致使工期延误的，房屋交付时间予以顺延。美的亚公司提交2018年4月至2019年12月期间济宁市天气状况明细及济宁市发布的重污染预警文件，证明在此期间内存在的雨雪恶劣天气、空气污染导致无法施工，不应支付逾期交房违约金。对于该上诉请求，本院认为，依据双方在签订合同时的约定，上诉人应当对恶劣天气或空气污染等问题预见到并在施工工期及交房时间上作出合理安排。同时在一审及二审中美的亚公司均未提交充分、有效的关于施工进度的相关证据，证明案涉工程在施工过程中因恶劣天气或空气污染原因停工。新型冠状病毒××疫情导致的停工确系不可抗力，但合同约定交房时间为2019年12月31日前，此时疫情并未发生，美的亚不能免除违约责任。美的亚公司应当向王某、唐某支付逾期交房违约金。综上所述，美的亚地产投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人美的亚地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年二月二十六日法官助理王鹏书记员翟梦若