上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初290号原告：朱宗麟，男，1976年3月15日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。被告：霖佳酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郑君梅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江宁，女，1978年7月22日出生，回族，户籍地上海市杨浦区。被告：江瑛，女，1976年6月29日出生，回族，户籍地上海市杨浦区。被告：上海泰银置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春泽，董事长。委托诉讼代理人：崇旎。委托诉讼代理人：潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。原告朱宗麟与被告霖佳酒店管理(上海)有限公司(以下简称“霖佳酒店”)、江瑛、上海泰银置业有限公司(以下简称“泰银公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序进行审理，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告朱宗麟的委托诉讼代理人赵天吉、赵卫国，被告霖佳酒店的委托诉讼代理人江宁，被告江瑛，被告泰银公司的委托诉讼代理人崇旎、潘公波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宗麟向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告一签订的《合作经某协议》及补充协议；2、被告一、二返还原告押金48万元；3、被告一、二返还原告办证费(进场费)25万元；4、被告一赔偿原告损失XXXXXXX.81元，被告二、三作为被告一的共同履行人承担共同赔偿责任；5、评估费5万元由三被告承担；6、诉讼费由三被告承担。事实和理由：泰银公司系上海市普陀区白玉路98弄一楼大厅、二、三楼的所有权人，霖佳酒店在租下泰银公司的房屋后，进行了装修及违章搭建，将之改造成公寓式酒店，然后请案外人经某。2018年4月14日，霖佳酒店因经某困难，遂通过中介联系原告，声称可以提供酒店宾馆，面积2300平方米，租期8年，自2018年5月1日至2026年4月30日，但霖佳酒店故意隐瞒了该场所只有地上一层局部和地上二层可以经某酒店，地上三层为办公用房，不能作为酒店经某以及当时霖佳酒店尚未获得酒店经某许可，实际合法面积仅有1508.64平方米的重要事实，向原告提供虚假情况，诱使朱宗麟(由朱宗麟父亲代表)签订《定金协议》，霖佳酒店当即收取朱宗麟24万元，并约定如果朱宗麟不于次日签约，所收取的定金归霖佳酒店所有，霖佳酒店的上述行为，违背诚实信用原则。2018年4月15日，朱宗麟与霖佳酒店签订《合作经某协议》，为套住朱宗麟，霖佳酒店在协议中承诺：1、霖佳酒店未能在合理期限内办理朱宗麟经某需要的一切证照(公安登录系统金硅除外)，朱宗麟有权单方解除协议；2、如霖佳酒店违反协议承诺或保证，导致朱宗麟解除协议的，霖佳酒店应归还朱宗麟当期已支付的租金、退还押金、赔偿100万元违约金；3、朱宗麟向霖佳酒店返还标的资产，已经拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的霖佳酒店设施不再返还，霖佳酒店认可朱宗麟返还的房屋固有的老化。在霖佳酒店如此诱人的条件下，朱宗麟又支付押金24万元及进场费25万元(实为办证费)。2018年6月8日，朱宗麟收到上海元渊企业管理有限公司的合同终止及清场通知的律师函。2018年6月27日，霖佳酒店办下消防安全检查合格证，但面积仅有一楼局部和二楼，合计359.56平方米。2018年9月25日，朱宗麟与霖佳酒店签订《补充协议》，霖佳酒店承诺2018年9月26日起开始办理特种行业经某许可证、卫生许可证、环保证，并明确霖佳酒店不得以任何理由拒绝办理相关证照。至2018年底，霖佳酒店仍未办下特种行业经某许可证。2019年1月15日，朱宗麟委托律师向霖佳酒店发函，认为酒店因无证照陷入无法经某处境，霖佳酒店需承担违约责任，朱宗麟行使不安抗辩权。2019年6月6日，朱宗麟起诉霖佳酒店要求解除合同。2019年8月30日，朱宗麟起诉霖佳酒店等，要求解除合同、赔偿损失。2019年9月2日，朱宗麟因被泰银公司强行拉电清场到上海市公安局普陀分局白玉路派出所报案。朱宗麟为经某酒店，除向霖佳酒店、江瑛支付定金、押金、办证费外，又为经某需要，投入巨资，对房屋进行全面装修。但由于霖佳酒店隐瞒重要事实的不诚信行为，致使合同约定的经某酒店的目的无法实现，直至今日，作为酒店经某的资质都无法齐备。根据法律规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚实信用原则的，当事人在订立合同过程中给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。经统计，除押金、办证费外，朱宗麟实际支付租金308万，在朱宗麟同意承担实际可用于酒店经某的359.56平方米的应付租金631746.92元后，实际租金损失为XXXXXXX.08元，酒店装修损失XXXXXXX.73元，二项合计XXXXXXX.81元。上述损失责任在霖佳酒店，且霖佳酒店同意朱宗麟解除协议时由其承担退租金、押金、支付违约金的合同义务。江瑛参与订立《合作协议》的协商及履行，包括收款，均与霖佳酒店混同，为实际履行方，应与霖佳酒店共同承担责任。泰银公司明知涉案房屋无法作为酒店经某，但不阻止霖佳酒店的违法行为，在霖佳酒店出现欠租的情况下，又默许霖佳酒店拖朱宗麟进场，进场后多次驱赶朱宗麟，使朱宗麟的合同目的无法实现，泰银公司与霖佳酒店负有共同责任，应当共同赔偿。被告霖佳酒店辩称，同意解除《合作经某协议》及补充协议。双方签订的《合作经某协议》，约定由双方一起合作经某上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号的霖佳酒店，霖佳酒店提供装修完成的房屋，由朱宗麟主要经某，霖佳酒店收取每月24万元保底收益，月营业额超出60万元的按10%分成。自2019年5月1日开始，朱宗麟就拒绝向霖佳酒店支付24万元保底收益，同时也拒绝返还房屋，继续占用涉案房屋，直至2019年11月大房东(上海元渊企业管理有限公司)介入收回房屋使用权才搬离，扣除押金后，朱宗麟仍欠租，故不同意返还押金。对进场费实为办证费无异议，办理证照需要双方相互合作，共同承担风险，不能归责于任何一方，且被告已经办理了所有证照，故不同意返还办证费。《合作经某协议》约定，二楼的部分面积未在产证上体现，合作房屋的产权证及其平面图见附件营业执照复印件和产证复印件。所以霖佳酒店已将合作房屋的产权证性质和包含房屋实际经某面积的平面图作为合同的主要组成部分提供给朱宗麟，不存在霖佳酒店刻意隐瞒的情况。合作协议约定，如乙方认为合作经某房屋的实际面积与1.1条规定的合作面积存在误差，则乙方在交付日期后10日内以书面形式向甲方提出异议，并提交异议所依据的资料，超出此期限乙方未能提异议则视作同意合作面积，朱宗麟要求霖佳酒店返还因房屋实际经某面积不符的租金损失的诉讼请求没有依据。霖佳酒店交付给朱宗麟的合作房屋已进行设计并装修完成，且霖佳酒店已于2018年6月27日获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，说明霖佳酒店已经具备酒店开业经某条件，无需朱宗麟对房屋进行再次装饰装修。2018年7月，朱宗麟未经霖佳酒店同意，擅自对酒店二楼、三楼的房间和公共区域进行破坏房屋结构的违章搭建和扩建，霖佳酒店于2018年7月6日以书面形式通知朱宗麟限期恢复整改，但朱宗麟不予理睬，直至2018年9月大房东介入调解，朱宗麟才于2018年9月17日对二楼的违章搭建进行拆除，而三楼的违章搭建(朱宗麟用于酒店房屋对外租赁)仍然没有拆除恢复。所以，朱宗麟在未经霖佳酒店同意的情况下，要求霖佳酒店对其单方面的再次装饰装修的损失进行赔偿没有依据。综上，不同意朱宗麟其余的诉讼请求。被告江瑛的辩称意见同被告霖佳酒店。被告泰银公司辩称，泰银公司将涉案房屋出租给霖佳酒店，霖佳酒店办理了相关证照，涉案房屋可以进行酒店经某，虽然有些部位无法作为酒店，但霖佳酒店在积极处理，不存在泰银公司不阻止霖佳酒店，也不存在霖佳酒店将房屋作为酒店。朱宗麟与霖佳酒店并不是转租关系，而是合作关系，对于双方的合作泰银公司不知情，霖佳酒店也无义务告知泰银公司，朱宗麟进场后，泰银公司才知晓，不存在泰银公司默许朱宗麟进场的情况。此后泰银公司对朱宗麟的经某资质也进行了审核，朱宗麟欠租后，泰银公司发函主张权利，也没有驱赶朱宗麟。泰银公司或其授权的元渊公司与朱宗麟未签订过任何房屋租赁合同，原告无权向其提出任何主张。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号101室、201室、202室、301室房屋的权利人为泰银公司。泰银公司授权案外人上海元渊企业管理有限公司(以下简称“元渊公司”)出租管理涉案房屋。2016年6月1日，元渊公司作为出租方(甲方)，霖佳酒店作为承租方(乙方)，就涉案房屋的出租事宜签订《物业租赁合同》一份，约定，1、租期十年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止；2、免租期6个月，自2016年6月1日起至2016年11月30日止；3、租赁面积2377.90平方米；4、租赁用途为店铺及办公使用；5、月租金(含物业管理费)28万元(此后有递增)；6、押金56万元；7、支付方式先付后用、每2个月支付一次。《物业租赁合同》签订后，元渊公司向霖佳酒店交付了涉案房屋，霖佳酒店向元渊公司支付押金56万元。2017年3月15日，元渊公司作为出租方(甲方)、霖佳酒店作为承租方(乙方)就涉案房屋签订《补充协议书》，主要内容为租赁面积变更为2248.9平方米，月租金进行调整(具体略)，押金调整为530816元，免租期截止到2016年年底等。2018年4月14日，朱宗麟作为乙方(由其代理人朱恩祥签字)与霖佳酒店作为甲方(由江瑛签字并加盖公章)签订《定金协议》，约定甲方提供上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号经某场所，性质为酒店宾馆，面积2300平方米，租期8年，自2018年5月1日至2026年4月30日，租金每月24万元，含物业管理费，每两年6%，押二付三，定金24万元，双方协定2018年4月15日签约，如甲方单方解约需返还乙方双倍定金，如乙方违约所支付的定金归甲方所有，甲方提供房屋经某所有证照，如甲方未能办理以上证照导致乙方不能正常经某，一切经济损失由甲方承担(乙方办理公安登录系统金硅)，签订合同时乙方支付甲方进场费25万元，甲方需在2018年4月25日前清理该物业所有客户移交物业给乙方(签约日交房)，甲方同意乙方在合同期内有转让经某权，在不影响甲方同等收益的前提下，如乙方更换分时电表甲方需配合乙方提供房屋证件，上述物业项目一楼大堂二楼三楼和乙方合作的部分消防正在办理中，二楼的部分面积未在产证上体现。2018年4月15日，霖佳酒店作为甲方(由江瑛签字并加盖公章)、朱宗麟作为乙方签订《合作经某协议》，约定，双方合作经某上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号一楼大厅、二、三楼霖佳酒店，上述项目二楼、三楼承包给乙方的部分消防正在办理中，二楼的部分面积未在产权上体现，合作房屋的产权证及其平面图见附件二，如乙方认为合作经某房屋的实际面积与第1.1条规定的合作面积存在误差，则乙方可在交付日期后的10日内以书面形式向甲方提出异议，并提交异议所依据的资料，超过此期限乙方未能提异议则视为同意合作面积；甲方应于本协议签字盖章后向乙方交付房屋，并于2018年4月25日前向乙方交付全部合作房屋；合作期自2018年5月1日起至2026年4月30日止；月保底收益为24万元，每年4、7、10、1月的20日为付款日，每2年房屋年保底收益递增6%；乙方房租缴纳方式为付三押二，押金为2个月的租金即48万元，乙方应于首期房租同时缴纳，已支付的定金24万元，在实际支付合作金当日转为押金，合同终止时，甲方收取的押金应于终止之日起10日内无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的合作期届满后5日内返还房屋，乙方向甲方返还标的资产，已经拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的房屋固有的老化，甲方应在合同到期日、解除日或者腾退日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续；如果甲方使乙方不能正常经某，由行政部门出具的相关书面文件为准，导致乙方不能实现合同目的，或者甲方未能在合理期限内办理乙方经某需要的一切证照(公安登录系统金硅除外)，乙方有权单方解除协议；如果乙方迟延支付租金超过30个工作日或者擅自改变房屋用途，经甲方催告后仍不恢复用途等，甲方有权单方解除协议；甲方承诺提供的合作房屋乙方可以正常经某，在正常经某过程中收到任何行政部门干预并导致乙方关门，甲方应当赔偿乙方损失；甲方违反本协议承诺或保证，导致乙方解除协议的，甲方应归还乙方当期已经支付的租金，退还乙方支付的押金，赔偿乙方100万元违约金；若乙方擅自提前终止合约，则乙方应支付甲方100万元违约金；其他约定，月营业额达到60万以上，超出部分甲方分成10%。《合作经某协议》签订后，朱宗麟支付押金共计48万元，进场费25万元，均支付至江瑛的个人银行账户。2018年6月27日，霖佳酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号楼，使用性质为宾馆，场所建筑面积919.63平方米，场所所在层数为地上三层，所在地上一层局部、地上二层。2018年9月25日，双方又签订《补充协议》，约定甲方承诺在2018年9月26日开始办理特种行业经某许可证、卫生许可证、环保证，甲方不得因任何理由拒绝办理相关证照，办理过程由乙方派员陪同等。2019年2月，霖佳酒店取得《上海市公安局特种行业许可证》，经某地址为白玉路XXX弄XXX号，许可项目为旅馆业。2019年3月22日，元渊公司作为甲方、霖佳酒店作为乙方、朱宗麟(乙方宾馆项目的合作方)作为丙方签订《协议书》，约定，1、乙丙双方同意：签约当日，经乙方委托，丙方直接向甲方缴纳白玉路房产房租36万元，此房租为2018年12月1日至2019年1月15日，2019年4月10日前，丙方再直接向甲方缴纳36万元房租，此房租为2019年1月16日至2019年2月28日；2、本协议签约后，有关白玉路房租的缴纳时间均以乙方与甲方签订的租赁协议中约定的缴纳时间进行支付，并由丙方直接交付甲方，直至白玉路房产租期结束。甲乙方均同意丙方按本协议第1-2条之约定将上述房租直接交付甲方，甲乙方均对此没有任何异议；3、本协议签订，并不免除乙方向甲方支付租金的义务，也不影响甲方与乙方签订的租赁协议的其他合同条款的履行，如丙方不能按时支付租金，甲方随时有权要求乙方支付，在乙方、丙方均未按照合同约定支付租金时，甲方有权单方解除合同，按原甲乙双方的租赁合同条款立刻收回房屋，并追究相应的违约责任。上述《协议书》签订后，朱宗麟向元渊公司支付140万元，未再向霖佳酒店支付任何费用。元渊公司分别于2019年5月7日、7月12日向朱宗麟发出《催款通知》，要求其支付拖欠的租金，逾期仍不支付，元渊公司有权单方解除合同并收回房屋。同年8月23日，元渊公司向霖佳酒店、朱宗麟发出《通知》，要求霖佳酒店、朱宗麟在2019年8月31前将拖欠的租金XXXXXXX元补足，若逾期仍不支付，元渊公司将解除合同并收回房屋。2019年10月31日，元渊公司与霖佳酒店签订《提前终止合同的协议》，双方对解除合同、返还房屋等事宜达成一致意见。同日，双方签订《房屋交接书》。2019年11月18日，元渊公司向朱宗麟发出《清场通知》，通知朱宗麟，元渊公司与霖佳酒店就涉案房屋的租赁合同已解除，朱宗麟应于2019年11月25日前将遗留物搬离，否则视为无主物。同年11月27日，朱宗麟将空调等物品搬离涉案房屋。朱宗麟对其撤场时的现场状况进行录像公证，并委托上海平正评估有限公司对装修及设施设备残值进行评估。另查明，上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号101室房屋建筑面积913.66平方米(其中仅有部分为朱宗麟使用)，类型为店铺，用途为店铺。同号201室房屋建筑面积283.87平方米(全部由朱宗麟使用)以及同号202室房屋建筑面积30.69平方米(全部由朱宗麟使用)，类型为店铺，用途为店铺。同号301室房屋的建筑面积1149.08平方米(全部由朱宗麟使用)，类型为办公楼，用途为办公。庭审中，一、各方确认，出租给霖佳酒店使用的是101室中的部分面积，但各方对具体大小各执一词，朱宗麟称一楼使用的面积为40-50平方米，霖佳酒店称为100-200平方米，泰银公司称为80-100平方米。朱宗麟、霖佳酒店称二楼另外有800平方米左右无证的面积包含在合作协议约定的建筑面积中，但朱宗麟表示其原先不知道是违章建筑，直至2019年诉讼时才知晓。二、霖佳酒店表示其与朱宗麟之间的租金已结清。本院认为，朱宗麟与霖佳酒店对于解除《合作经某协议》及补充协议均无异议，本院对此予以确认。《合作经某协议》约定，合同终止时，霖佳酒店收取的押金应于合同终止之日起10日内无息归还朱宗麟，故本院对朱宗麟要求返还押金48万元的诉讼请求予以支持。关于证照，双方约定的起租日期为2018年5月1日，在该日期前，霖佳酒店即应备齐经某所需的所有证照，但霖佳酒店的消防合格证于2018年6月27日办出，特种行业许可证于2019年2月才办出，远远超出起租日期，霖佳酒店应当承担责任，考虑到证件已办理完毕及朱宗麟的营业情况，本院酌情确定霖佳酒店返还办证费12万元。关于租金损失。《合作经某协议》已明确约定如乙方认为合作经某房屋的实际面积与双方约定的合作面积存在误差，应在房屋交付后10日内以书面形式提出，超过此期限视为同意合作面积。故一楼的面积无论各方陈述的差异多大，均以交付以及使用的状态为准。朱宗麟根据其估算的面积计算一楼的租金，没有法律及合同依据，本院不予采纳。《合作经某协议》中关于二楼无产证的面积部分应为无效，但租赁合同部分无效，朱宗麟仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二楼部分无产证以及三楼的类型为办公楼不能作为宾馆使用的事实，在双方签订《合作经某协议》时，双方即应知晓，即使朱宗麟不知情，亦是由于其未尽到合理的审慎义务导致，应由朱宗麟自行承担责任。综上，对朱宗麟主张租金损失的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，朱宗麟未提供任何转账凭证证明其实际支出，本院难以采信其装修损失的陈述，故本院对朱宗麟主张装修损失的诉讼请求不予支持。关于责任主体，朱宗麟将押金、进场费等汇入江瑛的银行账号，江瑛未提供证据证明其已将所收钱款转付给霖佳酒店，朱宗麟要求江瑛作为实际收款人共同承担返还义务，本院予以支持。朱宗麟与泰银公司之间无合同关系，其要求泰银公司赔偿，无法律及合同依据，本院不予支持。关于评估费，朱宗麟的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告朱宗麟与被告霖佳酒店管理(上海)有限公司签订的《合作经某协议》及补充协议已解除；二、被告霖佳酒店管理(上海)有限公司、江瑛应于本判决生效之日起十日内返还原告朱宗麟押金人民币48万元；三、被告霖佳酒店管理(上海)有限公司、江瑛应于本判决生效之日起十日内返还原告朱宗麟进场费人民币12万元；四、对原告朱宗麟的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币38518元，由原告朱宗麟负担人民币28718元，由被告霖佳酒店管理(上海)有限公司、江瑛负担人民币9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二一年二月二十六日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。