四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终94号 上诉人（原审原告）：杨海，男，生于1987年9月8日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安市广达置业有限公司,住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室。 法定代表人：王成贵，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，该公司员工。 上诉人杨海因与上诉人广安市广达置业有限公司（以下简称广达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5772号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨海上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨海的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由广达置业公司负担。事实和理由：1.一审法院对于开发商所建设的房屋是否具备交房条件认识错误。协兴园区建设规划局《信访事项处理意见》第三条已经认定，法定的交房条件为“竣工验收合格备案后”，即开发商取得建设工程竣工验收备案后才具备法定的交房条件，并已对开发商发出《责令整改通知书》，要求停止交房，此系行政机关依职权作出的认定，人民法院无权在民事案件中否定行政机关依法行使职权的行政行为。且一审法院对协兴园区建设规划局《信访事项处理意见》这一关键证据不予采信，对行政机关的行政行为性质也未做评论，明显与最高人民法院要求加强裁判文书说理相悖。2.一审中，购房人已经明确提出开发商所提供的五方主体验收因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的禁止性规定而无效，一审法院对购房人的该观点未做任何评论是导致本案裁判错误的根本原因。3.涉案工程的交房违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的禁止性规定，不具备法定的交房条件，一审法院认定开发商具备交房条件显然错误。4.一审法院认定交房条件仅需要达到竣工验收即可属于认识错误，竣工验收备案不仅仅是一个备案，还是对竣工验收的资料进行合法性合规性审查，也是建设主管部门对建设工程是否竣工验收合格的实质性审查，故取得竣工验收备案表才是开发商交房的法定条件。5.一审法院将逾期交房违约金调整为40元/天明显过低，没有法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持杨海的上诉请求。 广达置业有限公司辩称，双方签订的《买卖合同》约定了单项竣工验收合格即符合交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》的相关规定，在2020年4月23日具备了五方竣工验收就已经达到交付条件了，我方以此通知业主接房合法合理；协兴园区通知了的是属实，但是在接房之前，已经进行了改善；消防验收是在2020年9月份取得的，但是我方认为不影响接房。 广达置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由杨海负担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》内容、形式均合法，系双方基于真实意思表示所签订，具有法律效力。对于逾期交房违约责任承担方式有约定，应当严格执行合同约定。2.杨海已于2020年7月4日接房，并与广达置业公司签订房屋交接费用结算单，确认了逾期交房违约金并履行完毕，一审在未查清该事实的情况下判决广达置业公司按照租金方式向杨海支付逾期交房违约金没有法律依据。 杨海辩称,接房是事实，当时是因为有其他购房人的逾期交房违约金类案已经诉讼至一审法院，一审法院的判决认定的接房时间是公司发放通知之日，既然人民法院没有认定后面的违约金，因杨海购买案涉房屋是刚需房，其为了减少损失所以就选择了接房。但广达置业公司要求如果要接房就必须接受公司的房屋交接费用结算单，该结算单是格式条款（按照日万分之0.1的违约金计算），且结算单是广达置业公司强迫性行为，我方认为该行为不合法合理，对于杨海应该计算逾期交房违约金。 杨海向一审法院起诉请求：1.判令广达置业公司立即向杨海支付截至2020年4月9日的逾期交付房屋违约金6550元，此后的违约金从2020年4月10日开始按照每天50元的标准计算至房屋实际交付之日止；2.本案案件受理费由广达置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年4月15日，杨海（买受人、乙方）与广达置业公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号房屋，建筑面积为113.51平方米，总价款为468705元；二、该商品房交付给买受人时符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1、2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；三、出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；四、除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，杨海按照约定将购房款468705元支付给了广达置业公司，但广达置业公司未在2019年11月30日前向杨海交付房屋。 2020年4月17日，广达置业公司向杨海邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。杨海于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记录表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 2020年5月8日，协兴园区规划建设局对广达置业公司作出《责令整改通知书》，载明广达置业公司建设的广发参号项目未经竣工验收合格就投入使用，该行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第一十六条的规定，要求其立即停止交房，在竣工验收合格备案后方可投入使用。2020年6月4日，协兴园区规划建设局在回复案外人谈李、王启蓉等市民的信访事项处理意见书中载明，广发叁号未取得《建设工程规划条件核实意见书》，现进行的是五方责任主体验收。该项目已基本建成，消防工程未进行验收。协兴园区规划建设局已作出《责令整改通知书》，要求停止交房。 一审法院认为，杨海、广达置业公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行其义务。杨海履行了支付购房款的义务，广达置业公司应当按照合同约定期限向杨海交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交房条件；二、逾期交房违约金如何认定。 关于案涉商品房是否符合交房条件的问题。案涉商品房买卖合同第十五条就商品房交付条件约定为：一、该商品房交付给买受人时符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1、2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件；二、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。从合同文义理解，在分期交房中，单项工程竣工验收合格即符合约定的交付条件，而单项工程竣工验收合格通常就是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方责任主体竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择分期交房时将单项工程竣工验收作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。并且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第三条规定:“建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”即符合法定交付使用，没有规定经“竣工验收备案”才可交付使用。因此，双方在合同中约定以单项工程竣工验收合格作为房屋交付条件并不违反法律及相关规定。竣工验收备案不属于法定的交房条件，故协兴园区规划建设局作出的《责令整改通知书》及信访回复并不影响本案房屋交付条件的认定。杨海主张案涉房屋未经竣工验收备案未达到交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋在2020年4月23日经五方责任主体竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。广达置业公司在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向杨海发出接房通知，杨海拒绝接房屋，其责任不在广达置业公司。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知杨海所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月21日，故广达置业公司超过合同约定期限173天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准的问题。杨海认为约定的违约金计算标准过低，主张按照50元/天的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，杨海、广达置业公司双方虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合广达置业公司的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以杨海所购房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、广安市广达置业有限公司向杨海支付逾期交付房屋的违约金6920元；二、驳回杨海的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由广安市广达置业有限公司承担20元，由杨海承担5元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，广达置业公司提交了《广发叁号房屋交接费用结算单》，拟证明杨海已经接房，并在接房时对案涉商品房面积差异补款、逾期交房违约金、产权证工本费进行了结算，现杨海再要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。杨海质证意见：对该证据真实性无异议，但逾期交房违约金条款是格式条款，严重损害杨海利益，且广达置业公司要求杨海接房必须签订该结算书，广达置业公司系强迫杨海签订该结算书，其结算书应属无效。本院认为，双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 二审审理查明：2020年7月4日，杨海与广达置业公司签订《广发叁号房屋交接费用结算单》，接收案涉商品房。《广发叁号房屋交接费用结算单》载明：杨海2020年7月4日接收9-1-1201号房屋，面积差异款：预售房屋面积113.51㎡，实测面积115.87㎡，面积差异2.36㎡，应补面积差异款9744.9元。逾期交房违约金：预售房总价468,705元，逾期183天，按预售房屋总价日万分之0.1违约金标准应支付857.73元。不动产权证工本费：住宅85元/户。合计应补金额8972.17元。杨海与广达置业公司工作人员均在结算单签字确认，并已履行完毕。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：杨海与广达置业公司订立的《广发叁号房屋交接费用结算单》是否有效，杨海主张逾期交房违约金应否得到支持。 广达置业公司上诉主张，杨海已于2020年7月4日接房，接房时签订了《广发叁号房屋交接费用结算单》，对逾期交房违约金等费用进行了结算，并已履行完毕，现杨海再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。杨海则辩称，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司强迫其签订，结算单系格式合同，严重损害杨海的利益，应属无效。本院认为，所谓格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司为了重复使用而预先拟定的文本，应当认定为格式合同文本。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”,本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》对广达置业公司逾期交房天数、违约金计算方式、金额等进行了确认，内容具体明确，未免除广达置业公司的责任，也未加重杨海的责任或者排除杨海的主要权利，并无上述法律规定的格式条款无效的情形；同时，杨海作为完全民事行为能力人，应该能够认知《广发叁号房屋交接费用结算单》记载的内容，也应该预见其在《广发叁号房屋交接费用结算单》签字后可能产生的法律后果。杨海在《广发叁号房屋交接费用结算单》上签字后，双方亦实际履行了《广发叁号房屋交接费用结算单》，证明杨海对《广发叁号房屋交接费用结算单》中逾期交房违约金的计算标准是认可的。故本院认定《广发叁号房屋交接费用结算单》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，该结算单合法有效。杨海所称广达置业公司强迫其签订结算单，并未提供证据证明，且在签订结算单后亦未请求撤销，故杨海关于其被强迫签订结算单的辩解理由不能成立。杨海与广达置业公司已经对广达置业公司逾期交房违约金进行了协商处理，现杨海再起诉要求广达置业公司给付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，依法不应支持。广达置业公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。因杨海再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金的请求本院不予支持，在此情况下，杨海上诉主张的交房条件、违约金调整不当等问题无再审查的必要，故本院对此不再进行审查。 综上所述，广达置业公司上诉请求成立，应予支持。因出现新证据，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区（2020）川1602民初5772号民事判决； 二、驳回杨海的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由杨海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二一年二月二十二日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜