福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5901号 上诉人（原审原告）：李美，女，1979年8月29日出生，汉族，住湖北省建始县。 委托诉讼代理人：曾连集，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：晋江市五星开发建设有限公司,住所地福建省晋江市青阳镇曾井小区五星花园城。 法定代表人：王子标。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 上诉人李美与被上诉人晋江市五星开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李美上诉请求：1.依法撤销晋江市人民法院作出的(2020)闽0582民初7327号民事判决书第三项判决内容，改判晋江市五星开发建设有限公司立即向李美支付自2020年1月7日起至不动产权证书办理完毕之日止，以李美已付购房款650834.8元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(年利率5.775%)计算的逾期办证违约金。2.本案一审、二审诉讼费由晋江市五星开发建设有限公司承担。事实与理由：一审判决认定李美未能提供证据证明诉争房产至今未办理权属转移登记手续系晋江市五星开发建设有限公司的原因所致，故对李美诉请晋江市五星开发建设有限公司支付逾期办证违约金的主张不予支持，属举证责任分配不当，适用法律错误，依法应予改判。第一，协助李美办理房屋所有权登记手续是晋江市五星开发建设有限公司的法定义务。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款及第三款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”故晋江市五星开发建设有限公司负有法定义务将需要由其提供的办理房屋权属登记的材料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助李美办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第二，为李美办理产权证是晋江市五星开发建设有限公司的约定义务。李美于2019年1月7日向晋江市五星开发建设有限公司支付了办理产权证所需费用，其中契税6508.35元、房屋登记费80元、宗地图费300元、产权代办费500元，该项费用即说明了晋江市五星开发建设有限公司负有为李美办理房屋产权证的约定义务。因此，就举证责任来说，应当由负有履行义务的晋江市五星开发建设有限公司承担举证责任，故应由晋江市五星开发建设有限公司对其已经在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门及协助李美办理房屋所有权登记手续承担举证责任。但在晋江市五星开发建设有限公司未到庭应诉答辩，也未提供证据证明的情况下，一审判决认定李美应承担举证责任证明系晋江市五星开发建设有限公司的原因导致诉争房产未办理产权证，属举证责任分配不当。李美既已通过诉讼手段要求晋江市五星开发建设有限公司配合办证也说明了长久以来晋江市五星开发建设有限公司不配合办理不动产权属登记手续，且一审法院既然判决晋江市五星开发建设有限公司配合李美办理不动产登记手续，也说明了是晋江市五星开发建设有限公司未履行协助李美办理房屋所有权登记手续的义务，故李美主张逾期办证违约金有事实及法律依据。因晋江市五星开发建设有限公司原因导致李美未能在涉案商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，晋江市五星开发建设有限公司应支付2020年1月7日起至不动产权证书办理完毕之日止，以李美已付购房款总额650834.8元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(即年利率5.775%)计算的逾期办证违约金。综上所述，李美认为一审法院举证责任分配错误，因此李美特依法提起上诉，请求法院撤销一审判决中第三项判决内容，改判支持李美上诉请求。 晋江市五星开发建设有限公司辩称，晋江市五星开发建设有限公司对李美购买的商品房尚未办理不动产登记，没有过错，其所主张的晋江市五星开发建设有限公司应单方为其办理不动产登记，及晋江市五星开发建设有限公司应支付逾期办证违约金的主张，缺乏依据。1.李美购买的商品房应由晋江市五星开发建设有限公司和李美共同承担办理不动产登记的责任。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖拟申请不动产登记的，应当由当事人双方共同向不动产登记机关申请。《商品房买卖合同》第十七条第一项也约定，双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因此办理商品房的所有权登记应由出卖人晋江市五星开发建设有限公司与买受人李美共同申请办理。2.晋江市五星开发建设有限公司对李美购买的商品房尚未办理不动产登记，没有过错。即使李美要委托晋江市五星开发建设有限公司代为办理权属登记，但其没有根据《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条之规定，与晋江市五星开发建设有限公司共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，或提供经公证的授权委托人的授权委托书。因此晋江市五星开发建设有限公司对李美购买的商品房尚未办理不动产登记没有过错。3.由于晋江市五星开发建设有限公司对李美购买的商品房尚未办理不动产登记没有过错，因此李美主张的晋江市五星开发建设有限公司应支付逾期办证违约金缺乏依据。4.《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约责任条款，并且购房价款为650834.8元，但李美交付首付款130834.8元，余款520000元按揭贷款，按揭贷款由晋江市五星开发建设有限公司保证，因李美不配合办理权属登记，晋江市五星开发建设有限公司担保保证责任尚在持续中，存在担保风险。按揭贷款尚未还清，该房产处于在预告抵押登记状态，抵押期间不能转让出售，逾期办证没有造成李美实际损失，李美所主张的按逾期贷款利息的标准请求支付逾期付款违约金缺乏依据。综上，李美主张晋江市五星开发建设有限公司应承担逾期办证违约责任及请求支付违约金依法无据，应驳回其上诉请求，维持一审判决。 李美向一审法院起诉请求：1.判令晋江市五星开发建设有限公司立即向李美支付逾期交房违约金12138元（自2017年12月31日起至2019年1月7日止，按373天计算为650834.8×0.00005×373＝12138元）；2.判令晋江市五星开发建设有限公司立即协助李美办理××街道××大厦××层××号房屋的不动产权属登记手续；3.判令晋江市五星开发建设有限公司立即向李美支付自2020年1月7日起至不动产权证书办理完毕之日止，以李美已付购房款650834.8元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：李美向一审法院提供的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《个人住房按揭借款合同》、增值税普通发票、福建晋江农村商业银行借款借据，可证明2017年4月10日，李美与晋江市五星开发建设有限公司签订房屋买卖合同，约定李美向晋江市五星开发建设有限公司购买位于××街道××大厦××栋××单元房产，房屋总价为650834.8元。2017年4月11日，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续。李美已支付了全部的购房款。2019年1月7日，李美支付了案涉房屋的契税、登记费、地图费、产权代办费等。 一审法院认为，李美与晋江市五星开发建设有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。根据双方合同第十二条约定，晋江市五星开发建设有限公司应在2017年12月30日前向李美交付诉争房屋。后晋江市五星开发建设有限公司通知李美于2018年12月28日开始办理交房手续。晋江市五星开发建设有限公司共逾期交房363日。根据合同第十三条的约定，出卖人逾期交付超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5计算违约金为11812.65元（650834.8元×0.005%／日×363日）。李美诉请晋江市五星开发建设有限公司支付逾期交房违约金的主张，符合查明的事实和规定部分予以支持，超过部分予以驳回。现李美已支付了全部购房款，诉争的房产亦已交付使用，故李美诉请晋江市五星开发建设有限公司配合予以办理该诉争房产的不动产权属登记手续应予以支持。因李美未能提供证据证明该诉争房产至今未办理权属转移登记手续系晋江市五星开发建设有限公司的原因所致，故对李美诉请晋江市五星开发建设有限公司支付逾期办证违约金的主张，法院不予支持。综上所述，一审法院认为，对李美的诉讼请求，合法有据部分，予以支持，缺乏事实和法律依据部分，予以驳回。晋江市五星开发建设有限公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、晋江市五星开发建设有限公司应于判决生效之日起十日内支付李美逾期交房违约金11812.65元；二、晋江市五星开发建设有限公司应于判决生效之日起十日内配合李美办理××街道××大厦××层××号房屋的不动产权属登记手续；三、驳回李美的其他诉讼请求。案件受理费526元，减半收取263元，由李美负担113元，晋江市五星开发建设有限公司负担150元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，李美与晋江市五星开发建设有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六章第十七条第（一）款“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”及第十七条第（二）款第2条“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……按附件十二，补充协议第六条约定执行”和附件十二补充协议第六条第1款“购房合同签署之日，买受人需向出卖人提交出卖人代为办理产权证明所需的全部资料及费用……”之约定，可证明双方约定的办理房屋所有权权属登记的方式为李美委托晋江市五星开发建设有限公司代为办理。2018年12月20日，晋江市五星开发建设有限公司向李美发出交房通知书，通知书中虽未载明应提供办理房屋所有权权属登记的相关材料，但根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第六条第1款之约定，李美除应向晋江市五星开发建设有限公司缴纳代办代收办理房屋所有权权属登记相关费用外，还需向晋江市五星开发建设有限公司提供办理房屋所有权权属登记的相关材料，现李美既未能提供证据证明其已向晋江市五星开发建设有限公司提供委托办理房屋所有权权属登记的相关材料，也未能提供证据证明其欲解除委托自行办证而晋江市五星开发建设有限公司不予配合提供相关协助办证材料，且晋江市五星开发建设有限公司在通知交房的合理期限内业已办结开发项目首次登记证明，不存在因出卖人原因导致该房屋的产权证无法申领的情况，故一审法院判决驳回李美诉请晋江市五星开发建设有限公司支付逾期办证违约金，并无不当。 综上所述，李美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费740元，由李美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 励 审 判 员  李玮玲 审 判 员  洪颍雅 二〇二一年二月二十三日 法官助理  林 维 书 记 员  杨雅真 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。