重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终743号上诉人（原审原告）：程前英，女，1972年3月9日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人:月洪武，重庆军航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融创启洋置业有限公司，住所地重庆市巴南区南泉街道迎宾路99号，统一社会信用代码91500113077289738N。法定代表人：李景申，董事长。委托诉讼代理人：万霏，女，重庆融创启洋置业有限公司工作人员，住重庆市渝北区。上诉人程前英因与被上诉人重庆融创启洋置业有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初11982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程前英上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。融创公司将同一小区的规划分两次报批，在第二次取得规划设计许可时，整个小区红线范围内的规划设计事实发生了变更，融创公司并未告知存在高层商业建筑，违反了诚实信用原则和合同的约定的告知义务。二、一审判决适用法律错误，本案应当适用合同法关于诚实信用原则的规定、以及合同法111条关于质量不符合合同约定的规定。由于高层商业的存在，客观上降低了整个小区的采光率和通视率，导致实际修建的小区与融创公司宣传、告知的小区不一致，融创公司存在隐瞒，导致整个小区的使用品质、房屋质量以及房屋价格降低。因此，程前英有权要求按照融创公司宣传和告知的小区进行建设，拆除高层商业，要求融创公司参照合同约定承担未履行告知义务的违约责任；也可以基于高层商业降低房屋使用质量要求融创公司参照合同法的规定减少房屋价款来弥补程前英的损失。三、商品房买卖合同以及补充协议均是融创公司单方制定的格式合同，合同内容明显的排除了融创公司基于诚实信用原则应当履行的如实告知义务，补充协议并非程前英的真实意思表示。融创公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程前英向一审法院起诉请求：判令融创公司支付违约金10000元。一审法院认定事实：融创公司是经营房地产开发的企业法人。2019年4月23日，以程前英为乙方，融创公司为甲方，双方签订商品房买卖合同，约定:乙方购买甲方开发的位于重庆市巴南区南泉街道鹿角M08-1/02地块2号楼XX号房屋，建筑面积82.12平方米，本商品房属预售商品房，总成交金额745444元；甲方应当在2020年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十五条规划、设计变更约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退货全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。该合同附件五即《商品房买卖合同补充协议》约定：第一条甲方对乙方的提示：在签订商品房买卖合同之前，甲方已依法向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及本补充协议、《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《重庆市商品房预售许可证》《前期物业服务合同》《临时管理规约》及商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求，甲方按照乙方的要求作出了相应解释和合理说明，乙方已知悉上述全部内容且无任何异议。在签订商品房买卖合同及本补充协议以前，乙方已经对所购商品房及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，甲方向乙方进行了解释和说明，并在销售现场向乙方公示了《项目周边不利环境因素提示》《项目红线内不利因素提示》《项目重要信息提示》《项目周边交通噪音干扰提示书》等信息。所购商品房为现房的，乙方以实地勘察包括但不限于商品房现状、周边环境、配套设施、不利因素及其他对购买该商品房及商品房定价有重大影响的，乙方均已充分了解并接受其现状；第十条对商品房买卖合同第十五条“规划、设计变更的约定”的变更约定：1.乙方购买的商品房所在区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，乙方同意甲方在不突破项目容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，乙方不解除商品房买卖合同，甲方不承担违约责任；2.乙方购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，乙方接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成约定的小区平面布局变更的，甲方可无须告知乙方且不承担违约或者赔偿责任：1)按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的变更；2)按照新颁布的法律、法规、规范或政府有关规章、制度的规定必须进行的变更；3)不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；4)经主管部门批准的相应建设方案调整、变更；5)在本商品房买卖合同、附件、补充协议生效之日前发生的规划及设计变更的；6)未严重影响所购商品房质量或使用功能的；5.商品房买卖合同第十五条中“商品房质量”是指签订商品房买卖合同时根据设计已经确定的建筑主体结构、承重结构。商品房买卖合同第十五条中“使用功能”是指按照商品房法定用途应当具备的常规性使用功能。只有在签订商品房买卖合同后因设计变更降低“商品房质量”或减少“使用功能”的情况下，才视为商品房买卖合同第十五条中“影响商品房质量或使用功能情形”，甲方负有通知义务及乙方享有决定退房的权利；如果规划、设计变更没有降低“商品房质量”或减少“使用功能”，则甲方不负有通知的义务，乙方也不具有决定退房的权利。第二十一条其他约定：本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。融创公司《项目红线内不利因素提示》中对M08地块红线内不利因素提示18中载明，1号楼2号楼3号楼南侧存在集中商业可能对临近住宅产生噪音及震动异味影响。《项目周边不利环境因素提示》中对M08地块周边不利因素提示5中载明，本项目西南侧方向25米有在建中商业用地；22中载明本项目北侧方向50米有规划商业用地。《项目重要信息提示》中对M08地块住宅范围重要信息提示4中载明，地块内住宅南侧设置有集中商业。一审另查明，融创公司于2018年10月18日取得融创欧麓西M08地块（1#楼、2#楼、3#楼）建设工程规划许可证（建字第5001132018001XX号）（以下简称150号规划许可证），2019年2月22日取得融创欧麓西M08地块（4#、5#、6#）33号规划许可证。融创欧麓西M08地块总平面及竖向布置图一期技术指标一览表载明，容积率为2.75，绿地率规划条件为≧30%、施工图为31.6%。融创欧麓西M08地块总平面及竖向布置图二期技术指标一览表载明，容积率为2.75，绿地率规划条件为≧30%、施工图为30.41%。5#楼为集中商业，集中商业体2楼A区有托老所。融创公司售楼部提供的沙盘中用透明水晶体代表集中商业楼（5#楼）。一审法院认为，程前英与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，系有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务；程前英基于商品房预售合同关系，主张融创公司承担因违约而产生的相应责任，应依合同及补充协议的相关约定并举示证据予以证明融创公司存在违约行为。庭审查明，程前英所购2号楼19-8号房位于融创欧麓西M08地块（1#、2#、3#）项目，于2018年10月18日取得150号规划许可证。集中商业的5#楼与4#、6#楼于2019年2月22日取得33号规划许可证。二者分属不同的建设规划许可证范围，融创公司依据33号规划许可证修建5#楼集中商业区不属于对程前英所购商品房的规划、设计变更。此外，融创公司在《项目红线内不利因素提示》《项目周边不利环境因素提示》《项目重要信息提示》中已对程前英所购房屋附近建有集中商业体进行了提示，涉案商品房买卖合同及补充协议中约定，程前英已经对所购商品房及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解。程前英作为完全民事行为能力人，应当对自己的交易行为尽到审慎合理的注意义务，其应当预见集中商业可能造成的影响及集中商业体内可能运行托老所等机构。除上文所列证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具有关联性，一审法院不予采信。综上，程前英主张“融创公司未按照合同约定履行告知义务、隐瞒足以影响程前英所购商品房的质量、使用环境等重大不利因素”的事实不成立，融创公司并无违反涉案合同的行为，程前英诉请融创公司支付违约金10000元，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告程前英的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元由程前英负担（已缴纳）。”二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为融创公司是否违反合同约定未履行规划变更的告知义务，导致程前英所购房屋在质量、环境等方面受到影响，程前英所主张的违约责任是否成立。就前述争议焦点，本院评述如下：程前英与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》虽是融创公司制作并重复使用，但各条款语义明确，并不存在加重程前英义务、排除程前英权利的情形。且在补充协议的尾部，还做出了特别声明，就前述合同及补充协议及附件中可能限制影响程前英权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容和加粗、黑体字及下划线部分，融创公司已经提请程前英注意并充分说明。所以，对程前英关于合同内容明显排除了融创公司基于诚实信用原则应当履行的如实告知义务，补充协议并非程前英的真实意思表示的上诉理由，本院不予采纳。程前英与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定：“合同第十五条规划、设计变更约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。”《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：“商品房买卖合同第十五条中‘使用功能’是指按照商品房法定用途应当具备的常规性使用功能。只有在签订商品房买卖合同后因设计变更降低‘商品房质量’或减少‘使用功能’的情况下，才视为商品房买卖合同第十五条中‘影响商品房质量或使用功能情形’，甲方负有通知义务及乙方享有决定退房的权利；如果规划、设计变更没有降低‘商品房质量’或减少‘使用功能’，则甲方不负有通知的义务，乙方也不具有决定退房的权利。”本案中，程前英所购房屋位于融创欧麓西M08地块（1#、2#、3#）项目，该项目于2018年10月18日取得建设工程规划许可证。程前英提出的高层商业（又程集中商业、5#楼）属于融创启洋二期（M08地块）项目，楼栋号包括4#、5#、6#楼，该项目于2019年2月22日取得建设工程规划许可证。程前英所购房屋位于2号楼，与5号楼分别取得建设工程规划许可证，即在双方当事人于2019年4月23日签订涉案合同之前均已经取得了独立的建设工程规划许可证。故融创公司依据融创启洋二期（M08地块）项目建设工程规划许可证（建字第5001132019000XX号）修建集中商业并不属于融创公司对规划、设计的变更。另外，程前英亦并未举示证据证明其实际接房房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、质量和使用功能以及容积率发生变化影响到商品房质量、使用功能或者使用环境；况且，程前英购买的房屋并不存在规划设计变更，不存在合同约定的融创公司应履行告知义务的情形。相反，融创公司在程前英签字确认的《项目红线内不利因素提示》、《项目周边不利环境因素提示》、《项目重要信息提示》中均提示了程前英所购房屋附近建有集中商业体。因此，程前英上诉称融创公司并未告知存在高层商业建筑，影响其采光和通视率，违反了诚实信用原则和合同约定的告知义务的理由不成立，本院不予采信。鉴于此，程前英要求融创公司赔偿违约金10000元的上诉请求没有依据，不应支持。综上所述，上诉人程前英的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程前英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二一年二月二十三日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅