福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初4658号 原告：林智梅，女，汉族，1983年9月1日出生，住址福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：李冰冰，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏南彪，北京中伦文德（厦门）律师事务所实习律师。 被告：蔡剑伟，男，汉族，1988年10月8日出生，住址福建省厦门市同安区。 林智梅与蔡剑伟合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行独任审理。林智梅及其委托诉讼代理人李冰冰到庭参加诉讼，蔡剑伟经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林智梅向本院提出诉讼请求：1.确认林智梅与蔡剑伟签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》合法有效。2.蔡剑伟立即将位于××街道××区后亭的住宅建设用地使用权及该地块上的一栋三层建筑物所有权变更登记至林智梅名下。3.蔡剑伟向林智梅支付律师代理费60000元。4.蔡剑伟承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月7日，林智梅与蔡剑伟签订《土地使用权转让合同》，约定蔡剑伟将其取得的位于厦门市同安区××街道××村的建设用地使用权以及地上物所有权以220万元的价格转让给林智梅，蔡剑伟应积极配合变更登记土地使用权和地上物所有权至林智梅名下。合同还约定一方违约导致诉讼的，违约方应承担守约方为此支出的所有实现债权的费用。林智梅认为，《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，合法有效。现林智梅已依约向蔡剑伟支付全部合同款，案涉地块也交付林智梅使用，林智梅要求蔡剑伟协助办理土地使用权和地上附着物所有权变更登记手续，于法有据。因蔡剑伟拒不履行合同义务，林智梅遂提起诉讼，请求判如所请。 蔡剑伟未答辩。 经审理查明，2012年11月16日，蔡剑伟作为申请人向厦门市同安区东山社区居委会申请案涉宅基地并获该居委会和相关部门批准。建设用地批准书编号为同安区［2014］宅字第64号，土地坐落为××街道××区后亭自然村，用地面积为90平方米，土地用途为住宅用地，东西南北均至空地。建设工程规划许可证编号为建字第35021220130120115号，建设规模为新建三层，每层建筑面积90㎡，总建筑面积270㎡。 2017年1月7日，蔡剑伟（转让方，甲方）与林智梅（受让方，乙方）签订《土地使用权转让合同》，合同约定，甲方将其拥有的位于厦门市同安区××街道××村，四至为东至旧公路（205线），西至刘阳宾、刘金木厝，南至村小路，北至砖瓦窑（蔡金秋），约400㎡的土地以及地上附属物以220万元的价格转让给乙方；甲方已经在该地上以甲方的名义取得建设用地批准及建设工程规划许可证，批准建设的房屋层数为三层，建筑面积为270平方米。该合同还约定，本合同签订之日，乙方支付甲方定金15万元，合同签订后...乙方支付甲方购地块150万元，上述标的地块的新建房屋所有权及坐落下的土地使用权变更至乙方名下，后乙方支付甲方购地款余款55万元，上述款项付清后，乙方即享有该标的地块的使用权及附属物的所有权，有权利处分该标的地块及附属物...；如乙方所购地块及附属物住宅建成之后可以办理房产证过户时，甲方应予以积极配合，将该新建的房屋所有权及坐落下的土地使用权变更至乙方名下...；若本协议签订后，因本合同无效或其他原因，导致本合同无法履行，则甲方同意返还乙方已付购地款及定金220万元，并赔偿乙方因在该地块上建房产投资所造成的损失，如果乙方已按批建手续建成三层房屋（毛坯房），双方同意该房产投资损失按80万元计算；如果已经建成三层房屋并内外装修完毕，双方同意该房产投资损失按120万元计算，房屋归甲方所有；如果因为一方违约导致诉讼的，则违约方同意承担守约方因此支出的包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费等所有实现债权的费用。上述合同签订后，林智梅共向蔡剑伟转账支付合同款187万元。 2019年2月20日，双方签订《补充协议》，协议约定：原合同签订时甲方保证标的物地块可转为国有土地性质，经甲方再确认、保证转让给乙方的标的地块虽为农村集体所有土地但依政策可随时申请国有土地使用权证；甲乙双方明确原合同的买卖标的物由原来法律禁止转让的农村集体土地变更为转为国有土地后依法可以转让的标的地块。甲方同意自本补充协议签订之日起30日内配合乙方至相关部门办理以甲方名义申请的国有土地使用权证，在取得国有土地使用权证后30日内将标的地块对应国有土地使用权及其地上附属物所有权变更登记至乙方或乙方指定的人名下；甲方确认标的地块现建成的三层毛坯建筑物为乙方在签订原合同后全额出资所建并由乙方占有使用，甲方已收到乙方支付的转让款187万元，剩余款项由甲方向乙方购买的建材欠款清算后折抵，多还少补。 另查明，林智梅与北京中伦文德（厦门）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，合同约定基本律师代理费30000元，并约定如该案胜诉并进入执行程序，林智梅还应支付律师服务费30000元。 再查明，根据林智梅提供的蔡剑伟于2019年3月5日出具的欠款结算单，蔡剑伟于2016年至2019年向林智梅多次购买铝材，经结算，蔡剑伟累计欠林智梅货款385600元。 还查明，经本院就案涉土地、房屋的性质函询厦门市自然资源和规划局同安分局，该局函复本院：“1.××街道××区后亭的土地属于国有土地的‘村改居’地区...居民住房及宅基地的权属登记，原则按照城镇土地房屋登记有关规定，由测绘信息中心和交易登记中心受理地籍调查及登记申请；居民不愿按照国有土地办理初始登记的，应出具书面声明并经所在地社区居委会同意后，转由辖区自然资源所按照农村土地房屋受理登记申请。” 庭审中，林智梅述称，其系城市户口，做建材生意，向蔡剑伟购买案涉地块用于仓储用途；购买案涉地块后，其将该地块上的旧瓦房推到，借用蔡剑伟的名义新建了三层房屋；案涉地块目前仍是农村集体土地，但经咨询相关部门，该地块能够变更为国有土地；欠条结算单中的33万元货款抵扣本案相应合同款；新建三层房屋尚未申请产权首次登记。 以上事实有《土地使用权转让合同》《补充协议》《个人建房申请表》《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》《转账凭证》《欠款结算》《委托协议》《关于（2020）闽0212民初4658号的复函》等证据以及当事人陈述等证据在案为证。以上证据经本院审核，相应的证明力本院予以确认。 本院认为，农村宅基地归集体所有，是集体经济组织成员建造住宅及附属设施的用地。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的专属权利,与特定身份关系相联系,只能在本集体经济组织内部流转。本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员签订的宅基地使用权及其上建筑物的买卖合同，损害了集体经济组织的利益，且违反了法律的强制性规定，原则上应认定无效。但本案的特殊之处在于，案涉宅基地所在的东山后亭属于“村改居”地区，根据厦门市自然资源和规划局同安分局的复函，该地区居民住房以及宅基地的登记，原则上按照城镇土地房屋登记的有关规定办理，例外情况下才能登记为农村土地房屋，即虽然东山后亭的部分土地目前仍属于宅基地，但原则上应登记为国有土地，只有在居民书面声明不愿意登记为国有土地且经社区居委会同意后才能登记为农村土地。在此政策背景下，若该地区居民在申请办理农村土地房屋登记前将宅基地使用权和地上房屋出售给非集体经济组织成员，并负有办理国有土地登记的约定义务，则该宅基地和其上建筑物便丧失了身份性和福利性，本质上与国有建设用地和城镇房屋相同，应当允许依法自由流转。 关于合同效力问题。《土地使用权转让合同》及《补充协议》项下的土地总面积为400㎡，但《个人建房申请表》《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》载明的用地面积仅90㎡，林智梅未举证证明蔡剑伟对合同项下超出90㎡部分的土地拥有合法权利，故《土地使用权转让合同》及《补充协议》项下批准用地面积90㎡之外的土地使用权转让违反了国家土地管制制度，损害了社会公共利益，应属无效，林智梅请求确认该部分合同效力，本院不予支持。上述合同部分内容无效不影响合同其他部分内容的效力。上述《土地使用权转让合同》及《补充协议》关于转让经批准的90㎡土地使用权及其地上建筑物等相关内容的约定是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，在土地可登记为国有土地，房屋可登记为城镇房屋且尚未进行农村土地房屋登记的前提下，履行该部分合同不违背限制宅基地使用权流转的政策目的，不会损害集体经济组织的利益，其效力本院予以认定。 关于林智梅请求蔡剑伟配合办理建设用地使用权及新建房屋所有权变更登记问题。无论是不动产转移登记还是变更登记，前提均是不动产已完成首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。林智梅未举证证明讼争90㎡宅基地使用权以及其上建筑物已完成首次登记，现其直接请求蔡剑伟配合办理相关不动产权变更登记，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于林智梅请求蔡剑伟支付律师代理费60000元。《土地使用权转让合同》《补充协议》约定因一方违约导致诉讼的，违约方应承担守约方支出的律师代理费等实现债权的费用。但林智梅仅向本院提供委托律师代理诉讼的协议，未举示实际支付协议所载律师代理费的相关凭证，无法证明林智梅的实际损失数额，故林智梅的该项诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。 蔡剑伟经本院合法传票传唤，未答辩，亦未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第四项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林智梅与蔡剑伟签订的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让合同>之补充协议》中涉及转让经批准的90㎡土地使用权及其上建筑物等相关内容有效。 二、驳回林智梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费24400元，由林智梅和蔡剑伟各半负担，款限于本判决书生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李昌明 二〇二一年二月十八日 法官助理 陈炳杰 书 记 员 陈宇娟 附1：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认 为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附2：本案执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。