广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33709号原告：毕静敏，女，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：侯文秀，广东益航律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告毕静敏诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人侯文秀、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2017年10月2日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告返还使用权转让金220000元给原告；3被告向原告支付逾期交付物业的违约金（以220000元为基数，按日万分之五的标准计算自2018年1月1日起计算至清偿之日止）；4.解除原告与两被告于2017年10月2日签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2017年10月2日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权。总转让金额为220000元。被告应在2018年12月31日前将上述物业交付给原告。同时签订《补充协议》，约定原告在签订合同当天支付总房价的75%即165028元，剩余总房价的25%即54972元分36个月付清，从2017年10月份开始逐月支付，每月支付1527元。另签订合同当天，原告与两被告签订租赁合同，约定原告将上述物业出租给被告梦乐城公司，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日，第一年月租金为1600元，每年租金比上一年递增5%。被告在2018年12月31日将上述物业交付给原告，原告在2018年12月31日将物业交付给被告梦乐城公司。《物业使用权转让合同》签订后原告已按照合同约定向被告支付完首期转让款165028元，在2017年10月开始到2019年10月共25个月原告每月向被告支付1527元，至2019年10月已支付分期款38175元，共支付203203元，还剩16797元未支付。原告与两被告达成协议，在2019年11月后，以租金抵扣分期款。但在2020年10月后，经原告多次催告，两被告仍不向被告支付抵扣完房款后剩余租金及10月、11月租金，且经原告多番核查，涉案合同标的物至今仍未启动工程建设。原告认为，在约定的交付期内，被告未能按约定履行合同，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求被告承担相应的违约责任，且对原告赔偿因被告违约而产生的损失。鉴于被告违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求解除该《租赁合同》。为维护原告的利益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告智城公司逾期交付涉案物业的情形，原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据。原告在本案中未付清涉案物业使用权转让全款，仅向被告智城公司支付物业使用权转让款203203元，余下物业使用权转让款16797元，尚未向被告智城公司付清。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金，并非取得涉案物业本身，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因延迟交付而不能实现。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取被告梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉案物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共18984元。被告梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金及租金共18984元返还给梦乐城公司，同时以18984元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：2017年10月2日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年10月1日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金220000元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（买受人、乙方）与被告智城公司（出卖人、甲方）签订一份《补充协议》，约定：乙方承诺在2017-10-2日前支付总房价款的75%，金额为165028元，剩余总房价款25%，即54972元分36个月付清，从2017年10月份开始逐月支付，每月的1号前支付1527元。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。2020年5月30日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方就涉案物业的付款期限达成协议，截至2020年4月28日前乙方已支付首期房款165028元，已付分期款金额38175元，剩余房款的金额为16797元，以租金抵分期款，用2019.11.1-2021.9.31租金抵扣，总租金应为18320元，扣除税费共275元，即抵扣金额为18045元，剩余租金将于2020年10月开始继续发放，第一期返租为1248元（此金额为扣税后金额），第二期按委托合同金额发放。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月30日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2021年1月7日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款203203元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金共18984元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月7日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款203203元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金18984元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款184219元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金203203元为本金从逾期交付之日即2019年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即30480.45元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告毕静敏与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年1月7日解除；二、解除原告毕静敏与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款184219元及支付违约金30480.45元予原告毕静敏；四、驳回原告毕静敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2753.96元（原告已预交），由原告负担716.96元，被告智城公司负担2037元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2037元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月二十六日书记员 孙王成欣