上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12890号上诉人（原审原告）：上海天衡投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区桂菁路69号28幢4楼。法定代表人：熊怡青，总经理。委托诉讼代理人：葛攀攀，浙江素豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丝寒，浙江素豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王义林，男，1975年6月26日生，汉族，户籍地安徽省定远县。委托诉讼代理人：彭小彬，男，住安徽省定远县，安徽省定远县三和集镇尚庄村村民委员会推荐。上诉人上海天衡投资咨询有限公司（以下简称天衡公司）因与被上诉人王义林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初13885号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天衡公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第七项、第八项，改判支持天衡公司相应诉讼请求。事实与理由：天衡公司不仅向王义林寄送《通知书》告知双方租赁合同于2019年9月2日解除并要求王义林腾退房屋，而且在当月即向一审法院提起本案诉讼，请求确认合同解除并主张房屋占用费等，一审判决认定天衡公司未采取适当措施导致损失扩大没有事实依据。按照租赁合同约定，涉案房屋的物业费应当由王义林承担，王义林实际占有使用涉案房屋期间欠付的物业费，天衡公司有权向王义林主张。原审判决第七项关于租赁押金的处理，超出当事人诉讼请求范围，应予撤销。王义林辩称：不同意天衡公司的上诉请求，请求维持原判。事实与理由：自2019年3月起，王义林与天衡公司多次协商续租事宜，天衡公司违反租赁合同第五条约定，提出将续租租金提高近一倍，使王义林合同目的落空，王义林不支付租金系行使先履行抗辩权。天衡公司违约导致租赁合同解除，无权要求王义林支付占有使用费。天衡公司向一审法院起诉请求：1.确认天衡公司与王义林就上海市闵行区XX路XX、XX号商铺签订的《商铺租赁（续签）合同》于2019年9月1日解除；2.判令王义林支付天衡公司自2019年5月15日起至2019年8月31日止，按照每月人民币39,000元的标准计算的租金；3.判令王义林支付自2019年5月15日起至2019年8月14日止，按照每日所欠租金的0.5%乘以天数计算的逾期支付租金违约金47,736元；4.判令王义林支付天衡公司自2019年9月1日起至2020年6月1日止，按照两倍日租金即2,600元的标准计算的房屋占有使用费；5.判令王义林支付欠付的水费6,677.83元、电费461.85元、天然气2,802.80元，物业费21,389.40元，合计31,331.88元；6.判令王义林支付天衡公司恢复原状费用10万元。一审法院认定事实：天衡公司系上海市闵行区XX路XX号、XX号房屋的房地产权利人。2009年9月28日，天衡公司（出租方、甲方）与江峰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、出租商铺情况1-1甲方出租给乙方的商铺座落上海市闵行区XX路XX号、XX号。1-3该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）、（三）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。五、保证金和其他费用5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即80,918.68元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，物业管理费、使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。房屋维修和其他有关费用，由甲方承担。七、房屋返还时的状态7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。7-3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，房屋恢复至原先交房时状态。或由双方根据当时的实际情况协商处理。九、解除本合同的条件9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，另一方应放弃所有抗辩权。违反合同的一方，应向另一方按贰个月租金标准支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。十、违约责任10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付贰个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。十一、其他条款11-5若乙方逾期不支付租金累计超过15日时，甲方有权采取停水停电或加锁大门等方式，并要求终止本合同，要求乙方立即搬离。11-6若乙方逾期不支付租金累计超过15日，同时又不辞而别时，甲方有权在第三方在场的情况下进入该房屋，处置乙方物品，并将该房屋出租给第三人。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，江峰依约支付天衡公司房屋租赁保证金80,918.68元。江峰在涉案房屋内经营上海市闵行区XX乡饭店。上述合同到期后，2014年11月15日，天衡公司（出租方、甲方）与王义林（承租方、乙方）签订了《商铺租赁（续签）合同》，双方约定：第一条甲方将自有的坐落于上海市闵行区XX路XX、XX号的商铺，共二套，建筑面积443.39平方米，出租给乙方作商铺使用，乙方愿意承租。第二条续租赁期五年，甲方从2014年11月16日将上述房屋交付乙方使用至2019年11月15日收回。第三条续签商铺的年、月租金和租金的交纳期限，甲乙双方议定月租金如下：从2014年11月16日至2019年11月15日每月租金39,000元，以上租金先付后租，每月由乙方按月提前一周支付，交纳给甲方。第四条乙方有以下情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、利用房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、拖欠租金超过15日的。第五条合同期满后，如甲方继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。双方可协商对租金进行调整，租金增幅上线可按周边租赁行情价格的平均价调整。第六条租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同否则属于违约，如有特殊情况需要终止合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决。第七条乙方在使用房屋期间，不得擅自改变房屋结构和用途，如乙方对房屋设施故意造成损害的，应负责修缮恢复原状或赔偿经济损失，如要对房屋进行装修，应征得甲方同意，费用由乙方自行负责。第九条违约责任1、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向甲方交付违约金。2、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的0.5%，以天数计算向甲方交付违约金。3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的0.5%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。第十条本续签合同其他事宜，可参照《商铺租赁合同2009-10-01至2014-09-30》条款执行，并具有同等法律效力（除续签合同的租金变化之外，如条款中与本续签合同有冲突之处，以本合同为准。此续签合同的所有附带责任条约同时延期至2019年11月15日）。王义林接收房屋后，对房屋进行内部装修并隔了包间，经营饭店。因经营状况不佳，王义林向天衡公司申请提前退租或转型经营，未获天衡公司答复。王义林支付租金至2019年5月14日，后王义林不再支付租金。2019年6月4日，天衡公司向王义林邮寄《租金催缴通知书》，主要内容为：您应当于2019年5月15日向我司缴付当期租金。自5月15日始，本司人员已多次提醒和催促您缴付租金，但您置之不理，拒不缴付，至今已逾期20日之久。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定：拖欠租金超过15日的，甲方有权终止合同，收回房屋。现该合同约定的合同终止事项已经出现，我司有权利要求终止与贵司的房屋租赁关系，并有权选择向法院申请采取强制腾退等措施以维护我司合法权益。若您确有短期内的支付困难，请您在收到本通知后3日内向本司出具书面的付款计划及承诺，但前述付款计划最晚一笔的款项支付时限不得超过6月10日。王义林于次日签收该函件。2019年8月30日，天衡公司向王义林、江峰邮寄《通知书》，主要内容为：你们应于2019年5月14日之前支付下一月房租，但时至今日仍未支付到通知日止租金及违约金，现通知：1、双方于2019年9月2日终止租赁合同，请你们于9月2日腾退房屋；2、请你们支付到2019年9月2日止的全部租金及违约金（即2019年5月15日至2019年9月2日期间的租金140,400元及违约金47,736元），如逾期未搬离，租金、违约金一直计算到交付之日；3、如逾期腾退，我司将于2019年9月3日起停水停电，全部责任和后果由你们自负。王义林收到该通知，但未腾退房屋。天衡公司诉至一审法院后，2020年6月初，王义林将钥匙交于保安处，未结清水费、电费等费用即自行搬离。2020年6月13日，天衡公司收回房屋，发现房屋内有垃圾若干未清理，王义林因经营而自行搭建的房屋隔断未拆除。天衡公司称其已支付清扫费2万元，预计恢复原状共需支付10万元。天衡公司认可江峰支付的押金已转为天衡公司与王义林租赁合同项下的押金，可折抵恢复原状费用，故不须再向王义林返还。关于天衡公司主张的各类欠费，即水费6,677.83元、电费461.85元、天然气费2,802.80元，王义林表示确未结清，数额“差不多”。关于天衡公司主张的物业费欠费21,389.40元，王义林认为其自2019年5月即不再经营，因天衡公司原因拖延至今，故不同意支付。一审法院认为，天衡公司与王义林签订的《商铺租赁（续签）合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当恪守。王义林在合同履行期间拖欠租金，经天衡公司催缴仍不履行，根据合同约定，天衡公司有权解除合同。故天衡公司按照合同约定发函通知王义林双方的租赁合同于2019年9月2日解除，合理合法，根据王义林自认及相关证据，天衡公司解除合同的意思已经到达王义林，故一审法院确认合同于2019年9月2日解除。天衡公司要求王义林支付自2019年5月15日至2019年8月31日，按照每月39,000元计算的租金，具有合同依据，予以支持。王义林逾期支付租金的行为，导致天衡公司在约定时间内收取租金的权利受到损害，天衡公司主张自2019年5月15日至2019年8月14日期间，王义林逾期支付租金的违约金，予以支持。此外，在天衡公司发函要求解除租赁合同后，双方未及时办理房屋交接手续，王义林虽对此负有责任，但天衡公司应当在王义林违约后，采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故就天衡公司要求王义林支付自2019年9月1日起至2020年6月1日止，按照两倍日租金计算的房屋占有使用费，一审法院酌情调整为由王义林支付自2019年9月2日起至2019年12月1日止，按照两倍日租金计算的房屋占有使用费。天衡公司主张王义林未结清水、电、煤气费用，提供了相关单据，王义林对此不持异议，一审法院予以支持。双方对物业费仅约定为由王义林负担，对物业费的收费标准、收费主体均无合同约定。且天衡公司主张欠费21,389.40元，对该欠费形成时间、计费依据均未举证证明，而王义林不同意支付该款，故在本案中难以支持。天衡公司可待条件成就后另行主张。关于押金，天衡公司与王义林虽然均表述为8万元，但根据天衡公司与江峰的租赁合同履行情况，天衡公司收到的押金应为80,918.68元，该款天衡公司亦认可为王义林支付的押金。根据约定，该押金抵冲相关费用后应予以退还。王义林将房屋钥匙转交天衡公司后搬离，但未将房屋恢复原状。天衡公司对恢复原状的费用虽未举证，但系必然支出，一审法院酌情支持3万元。天衡公司要求将押金折抵收房费用后不再返还，不符合双方约定，不予采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条之规定，于二〇二〇年八月二十五日作出判决：一、确认上海天衡投资咨询有限公司与王义林签订的《商铺租赁（续签）合同》于2019年9月2日解除；二、王义林于判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司自2019年5月15日起至2019年8月31日止，按照每月39,000元计算的租金136,500元；三、王义林于判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司自2019年5月15日起至2019年8月14日止，逾期支付租金的违约金47,736元；四、王义林于判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司自2019年9月2日起至2019年12月1日止，按照日租金两倍计的房屋占有使用费234,000元；五、王义林于判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司水费6,677.83元、电费461.85元、燃气费2,802.80元；六、王义林于判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司恢复原状费3万元；七、上海天衡投资咨询有限公司于判决生效之日起十日退还王义林押金80,918.68元；八、驳回上海天衡投资咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,190.97元，由上海天衡投资咨询有限公司负担1,822.97元，王义林负担7,368元。二审中，天衡公司提供起诉材料邮寄面单及物流记录、一审法院现场收取材料审查通知、一审法院退件邮寄面单及物流记录，以证明天衡公司于2019年9月11日以邮寄方式向一审法院提起诉讼，并于2020年1月19日现场再次递交起诉材料，已积极采取措施避免损失扩大。经质证，王义林对天衡公司提起诉讼的事实予以认可，但不认可天衡公司提供的上述证据的证明目的。本院经审查认为，天衡公司提供的证据与本案具有关联性，予以采纳。王义林提供微信聊天记录、电子邮件，以证明王义林与天衡公司曾协商续约事宜，天衡公司提出的租金高出周边行情近一倍，违反合同关于续约租金调整的约定。本院经审查认为，双方是否就续约达成一致，并不影响租期内王义林的租金支付义务，因此，王义林提供的证据与本案缺乏关联性，不予采纳。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，天衡公司于2019年9月11日向一审法院寄送起诉材料，一审法院于9月13日签收。二审中，王义林表示合同解除时涉案房屋周边租金价格“有的为3.90元/日/平方米，有的超过4元/日/平方米”。天衡公司向本院书面表示涉案房屋已于2020年12月25日另行出租，租金为5.15元/日/平方米。王义林确认其未支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的物业费；天衡公司确认其亦未向物业公司支付上述物业费。本院认为，本案双方对系争租赁合同于2019年9月2日解除均无异议，所争执者为合同解除后果的处理。因此，针对天衡公司上诉请求，具体涉及合同解除后占有使用费、物业费及押金的处理。王义林在二审中以双方对续约租金存在分歧作为拒绝支付租金的抗辩理由，明显不能成立。天衡公司于2019年8月30日通知王义林租赁合同于9月2日解除，并要求王义林于9月2日腾退房屋，符合租赁合同约定与法律规定，依法产生合同解除的效力。王义林未在上述期限内腾退、返还涉案房屋，应当支付相应期间的占有使用费。根据二审查明事实，天衡公司于发出解除通知后立即提起本案诉讼，提出返还房屋的诉请，诉讼过程中，王义林才搬离房屋，而天衡公司在王义林未将房屋恢复原状，双方未办理交接手续的情况下亦收回了房屋。因此，一审认定天衡公司未采取适当措施致使损失扩大，进而调整占有使用费计算期间，有失妥当。本院注意到，天衡公司与江峰订立的《商铺租赁合同》以及天衡公司与王义林订立的《商铺租赁（续签）合同》中关于承租人逾期返还租赁房屋责任的约定，均以租赁期限届满为前提，应认定双方当事人对于合同提前解除情形下占有使用费的计算方式未作约定。一审以租金标准的2倍计算占有使用费，缺乏合同依据。本案占有使用费应参照涉案房屋租金市场价格确定，本院结合合同约定租金及双方当事人陈述，酌定占有使用费为4.5元/日/平方米，另考虑到涉案商铺的占有使用受新冠疫情的实际影响，本院酌定自2019年9月3日起至2020年5月31日的占有使用费为422,994元。天衡公司另主张王义林向其支付欠付物业费。按照租赁合同约定，王义林作为承租人应承担涉案房屋物业费，但系向物业公司支付亦或直接向天衡公司支付约定不明。在天衡公司未实际承担物业费的情况下，其要求王义林向其支付物业费，缺乏依据，不予支持。至于天衡公司对一审判令其退还王义林押金提出异议，本院认为，一审在确认租赁合同解除的基础上对合同押金退还一并处理，未超出本案诉讼标的范围，且有利于一次性解决纠纷，天衡公司该项上诉请求，亦不予支持。综上，天衡公司的上诉请求部分成立，应予支持，一审判决不当部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初13885号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初13885号民事判决第四项；三、王义林于本判决生效之日起十日内支付上海天衡投资咨询有限公司自2019年9月3日起至2020年5月31日止的房屋占有使用费422,994元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,190.97元，由上海天衡投资咨询有限公司负担1,300元，王义林负担7,890.97元。二审案件受理费9,190.97元，由上海天衡投资咨询有限公司负担6,145.18元，王义林负担3,045.79元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月十八日书记员  黄 白附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。