广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29831号原告（反诉被告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区新滘中路221号711房。法定代表人：张毅，董事长。委托代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习人员。被告(反诉原告)：李秋兰，女，1975年11月15日出生，汉族，住所地广东省佛山市。原告（反诉被告）广州南天商业大广场建设发展有限公司(下称南天公司)诉被告（反诉原告）李秋兰房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓晓君、秦榕灿，被告李秋兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉答辩称：原、被告于2015年11月16日分别签订合同编号为2015013、2015001（转）的《广州南天国际酒店用品批发市场租赁合同》，约定被告承租位于38、39的铺位(合同编号：2015013)和40、41号铺位（合同编号：2015001），租赁期限均自2014年11月1日起至2020年10月31日止。自2019年9月起，被告开始拖欠费用，未按期足额向原告方缴纳相关费用，且累计欠费金额逐渐增大。被告因自身原因，于2019年12月20日向原告申请办理退场手续，原、被告双方核对确认水电表读数，并办理相关退场手续后，被告在未向原告支付欠费金额的情况下，擅自离场，严重违背契约精神，对原告造成重大损失。为此，现起诉要求：1、判令被告支付自2019年9月起至2019年12月20日止的租金共计118385.5元；2、判令被告支付自2019年9月起至2019年12月20日止的市场管理费（含管理费）共计134848.50元；3、判令被告支付违约金（以每月欠缴金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2019年9月16日起计算至实际付清全部款项之日止，暂计至2020年11月5日，为9954.34元）；4、被告负担受理费。(标的金额263188.34元)另针对被告反诉，被告的主张没有事实、法律依据。原告无需退还保证金。保证金是原告依据合同收取，合同已明确承租人中途要求解除合同并退铺（退出经营场地）的，原告有权没收保证金。因此，原告无需退还保证金。被告李秋兰答辩并反诉称：南天公司出租的涉案广轩大厦第53栋38、39、40、41号铺位是违章建筑，其在出租时隐瞒了这一违法事实，谎称是具有合法报建手续的商铺，根据相关司法解释，租赁赁合同无效。因此，南天公司主张的追缴所欠的铺位租金、市场管理费是丝毫没有法律依据的，其所收取的保证金也应依法退还。涉案铺位用地规划本来就不是用来做商品批发市场的，原先规划只是用来做图书馆、图书收藏馆等休闲文化广场，方便市民的日常生活起居，而南天公司私自非法变更土地使用用途，用铁皮搭建成酒店用品批发市场，非法收取商户高额的租金与管理费，从中获取暴利。在我方于2019年8月份开始获悉此消息后，马上向对方提出了要求解除合同，结束了经营，把这些铺位退给南天公司，并且多次要求对方退还违法收取的保证金147852元。但对方不予理会，并以双方签署有合同为由，不同意我方提出的撤场建议，一直拖延到12月20日才肯最终同意我方撤场，至此，我方已经停止了经营三个多月。由于南天公司对于违章建筑这一事实蓄意隐瞒，导致我方在不知实情的情况下于2015年12月又与在该市场的经营者林清水以天价人民币12万元的转手费承租了广轩大厦第53栋40、41号铺位，装修费又花了三十多万，至今撤场之后便血本无归，因此，我方还依然保留追究因出租方的没有尽到明确告知、故意隐瞒事实真相的义务而造成的我方一切经济损失赔偿的权利。我方有先行履行抗辩权，因南天公司所出租的铺位是违章建筑，且有意隐瞒了事实，非法出租给我方，所以，恳请法院依法判决租赁合同无效。同时，我方反诉要求撤销涉案租赁合同，并由南天公司退还已收的保证金人民币147852元，全部诉讼费由南天公司负担。经审理查明：2015年11月16日和2015年12月15日，南天公司（作为出租方、甲方）与李秋兰（作为承租方、乙方）分别签订2份《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场的商铺租给乙方经营家电、冷柜和电器，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，费用由甲方负担，乙方应无条件配合，且不得以任何形式向甲方追讨损失；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任等内容。其中，第一份合同还约定“第52栋38、39号商铺，租赁期限自2014年11月1日起至2020年10月31日止；从2014年11月1日起至2015年10月31日止每月租金为11520元、市场管理费为13122元，从2015年11月1日起至2020年10月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金73926元”。第二份合同还约定“第53栋40、41号商铺，租赁期限自2014年11月1日起至2020年10月31日止；从2014年11月1日起至2015年10月31日止每月租金为11520元、市场管理费为13122元，从2015年11月1日起至2020年10月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金73926元”。此合同还注明李秋兰是从原租户林清水手上转租过来(原合同起始时间2014年11月1日，并有林清水签字确认)。签约后，李秋兰一直经营至2019年。2019年12月20日，李秋兰填写《南天商铺退租清单》，向南天公司提出退租。李秋兰在该退租清单中注明“交还2条大门锁匙，本人已于2019年12月20日清空商铺并归还公司，商铺内未搬离物品属于本人丢弃物品，公司可全权作为无主物进行处理”。但李秋兰一直未结清租金等费用给南天公司。南天公司分别于2019年12月16日和2020年2月13日向李秋兰寄送催款通知书，要求原告支付租金等费用，并承担违约金。另查明，在本院审理的涉案商铺所在批发市场的系列租赁案中，本院向广州市规划和自然资源局发出查询函，该局于2019年4月30日回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。本案庭审过程中，原告表示涉案商铺由其接受广东广轩大厦酒店管理有限公司的委托出租给李秋兰；不能提供涉案商铺的规划报建资料及权属证明。原、被告双方确认李秋兰已经向南天公司交纳了保证金147852元及2019年8月31日前的租金；其中2019年9月1日至2019年10月31日租金标准为每月15672.83元、市场管理费标准为每月17852.34元；2019年11月1日至2019年12月20日租金标准为每月16926.66元、市场管理费标准为每月19280.52元。李秋兰提供涉案商铺所在南天市场的照片，拟证明其店铺对面的商铺于2019年5、6月间被围蔽拆除，导致李秋兰无法正常经营。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。南天公司与李秋兰签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于原告未能提供涉案商铺已经规划报建或已有合法权属的相关证据，故双方签订的租赁合同应认定无效，关于南天公司要求李秋兰支付迟延支付租金及管理费违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故南天公司要求对方支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于保证金的问题，南天公司确认收取了保证金147852元，理应全额退还李秋兰。关于租金及市场管理费的问题，根据租赁合同约定，每份合同2019年9月1日至2019年10月31日的租金标准为每月15672.83元、市场管理费标准为每月17852.34元；2019年11月1日至2019年12月20日租金标准为每月16926.66元、市场管理费标准为每月19280.52元。现李秋兰从2019年9月开始未交纳租金及市场管理费，而李秋兰一直占有使用涉案商铺至2019年12月20日。根据合同计算，从2019年9月1日起至交还商铺之日即2019年12月20日止，每份合同发生的租金59192.75元（15672.83元×2个月+16926.66元×1个月+16926.66元÷31×20）及市场管理费67424.25元（17852.34元×2个月+19280.52元×1个月+19280.52元÷31×20），两份合同的金额是租金118385.5元、市场管理费134848.5元，南天公司要求李秋兰支付该实际使用并发生的租金、市场管理费，有理，应予支持。李秋兰辩称商铺遭到围蔽拆除工程影响致无法正常经营而免除交租的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、广州南天商业大广场建设发展有限公司与李秋兰签订的2份《南天市场商铺租赁合同》无效。二、李秋兰在本判决生效之日起10日内向广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2019年9月1日起至2019年12月20日止的租金118385.5元。三、李秋兰在本判决生效之日起10日内向广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2019年9月1日起至2019年12月20日止的市场管理费134848.5元。四、广州南天商业大广场建设发展有限公司在本判决生效之日起10日内向李秋兰退还保证金147852元。五、驳回广州南天商业大广场建设发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回李秋兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5248元(南天公司已交纳2155元)、反诉受理费1629元；由南天公司负担本诉受理费200元、反诉受理费1629元，由李秋兰负担本诉受理费5048元。李秋兰同意南天公司在履行本判决时向其支付所负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年二月二十五日书记员  廖钺铃詹泽鑫