广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10993号上诉人（原审被告）：陈银丰，男，汉族，1982年1月1日出生，居民身份证住址为广东省普宁市××××××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××33X。委托诉讼代理人：熊雄，广东深泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程小霞，女，汉族，1976年12月6日出生，居民身份证住址为广东省东源县×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××72X。被上诉人（原审原告）：邹锦新，男，1982年5月28日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为P457377(7)。被上诉人（原审原告）：赖剑良，男，汉族，1980年5月12日出生，居民身份证住址为广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××832。以上三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：林时宝，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：石子清，男，汉族，1979年9月29日出生，居民身份证住址为广东省深圳市福田区××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××259。原审第三人：东莞名流置业有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××899C。法定代表人：汤国强，总经理。上诉人陈银丰因与被上诉人程小霞、邹锦新、赖剑良、原审第三人石子清、东莞名流置业有限公司（以下简称名流置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈银丰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回程小霞、邹锦新、赖剑良一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由程小霞、邹锦新、赖剑良负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足。（一）陈银丰每月都按时向赖剑良（东莞市凤岗镇名流印象二期22栋-101、-102、-103、101、102、103、104房产共同管理人）银行账户（户名：赖剑良，卡号：622×××××××××××××391，开户行：中国工商银行深圳龙岗碧湖行）支付房屋租金。因此，一审判决第四项应不予支持。（二）游泳池是物业公司委托石子清经营，与程小霞、邹锦新、赖剑良无关联，且经一审法院现场核实，从东莞市名流幸福物业服务有限公司（以下简称名流物业公司）2020年6月11日出具的《深圳滚石健身东莞分公司名流店缓费清单》显示，尚欠41734.08元水费为游泳池产生，而程小霞、邹锦新、赖剑良在一审时提出东莞市凤岗镇名流印象二期22栋-101、-102、-103、101、102、103、104房产共计拖欠水费41734.08元，其诉求并无依据。因此，一审判决第三项应不予支持。（三）2020年6月10日，从名流物业公司出具的《情况说明》显示，石子清（物业实际使用人）已缴纳物业管理费至2020年4月30日。据悉，至今的物业管理费，石子清一直在缴纳。因此，一审判决第五项应不予支持。（四）名流置业公司在与陈银丰交接房屋时，并未就拖欠费用一事作出处理，而名流置业公司和名流物业公司就此前游泳池漏水事件一直未予解决，导致石子清（物业实际使用人）就水费、物业费等缴纳一事未果。（五）《房屋租赁合同书》第五条约定：“如承租方未按时支付租金和其他费用，出租方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，承租方应于接到出租方付款通知起五日内补足”。从名流物业公司出具的《情况说明》可以反映出，物业管理费、水费合计欠费63367.7元。因游泳池和房屋都有各自的水表，在经法院通知，物业服务中心调查核实清楚后，扣除游泳池2018年水费41734.08元，实际上拖欠金额为21633.62元。然而，房屋押金金额为43155.84元，此笔押金足以抵扣案涉房产实际所欠物业管理费及水电费，且石子清（物业实际使用人）已分别于2019年12月10日和2019年12月13日补齐上述费用。综上所述，陈银丰并未违约，请求法院依法审理，支持陈银丰的上诉请求。程小霞、邹锦新、赖剑良共同辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请法院予以维持。石子清述称，最早是物业漏水，导致石子清无法营业。物业漏水，石子清跟物业公司多次沟通，都没有人来维修，石子清已有提交图片、视频予以证明。物业公司对此事拖延处理，导致石子清无法营业，石子清因此才拒交物业管理费。案涉房屋有出现堵塞、漏水等问题，物业公司应该及时维修。物业公司没有维修的话，石子清据此未交租金。此外，房地产开发公司在未通知石子清的情况下，就把物业卖给他人。新的业主借石子清没有交物业费的名义，终止与二手房东的合同。名流置业公司述称，与一审意见一致，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。案涉物业已经合法验收后投入使用，不存在质量问题。名流置业公司转让案涉物业时已经向陈银丰和邹锦新履行了告知义务，案涉物业转让后，相应的法律后果应依据新的租赁关系由合同双方当事人依法承担。程小霞、邹锦新、赖剑良向一审法院起诉请求：1.确认程小霞、邹锦新、赖剑良与陈银丰解除就东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢地下商业101房产及商业104房产（以下简称案涉物业）成立的房屋租赁合同；2.判令陈银丰与石子清共同向程小霞、邹锦新、赖剑良返还案涉物业；3.判令陈银丰向程小霞、邹锦新、赖剑良支付拖欠的物业管理费、水费、租金至物业交还之日止（截至2019年11月15日的物业管理费为2526.26元、水费为17396.22元，租金从2019年12月1日起按376.93平方米×8元/平方米/月计算）；4.本案诉讼费由陈银丰负担。一审庭审时，程小霞、邹锦新、赖剑良变更第三项诉讼请求的租金为从2020年7月1日起开始计算至交还案涉物业之日止的占有使用费。一审法院经审理认定的事实如下：2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订房屋租赁合同书，约定名流置业公司出租东莞市×××××××××××××××××、202、203、204、205、206,16栋201,22栋-101、-102、101、102、103、104给陈银丰作商业用途，出租期限为2017年5月1日至2027年4月30日，建筑面积为2697.24平方米、租金为21577.92元/月，租金于每月10日前支付，第一、二个计租年租金为8元/平方米/月，物业管理费、水费、电费等均由陈银丰承担并负责支付，陈银丰必须按时缴纳租金及各项费用，若拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费超过2个月，名流置业公司有权终止合同，收回房屋。2017年5月陈银丰将前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺(建筑面积合计782.71平方米)转租给石子清。2019年7月25日，程小霞、邹锦新、赖剑良共同购买取得前述22幢地下商业101及商业104商铺（即案涉物业）的所有权。案涉物业的建筑面积为376.93平方米[=242.74平方米（地下商业101商铺）+134.19平方米（商业104商铺）]，具体位置为东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢地下商业101、商业104，对应的不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第024404××××××042号、024401××××××020号。2019年8月7日名流置业公司告知陈银丰，前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺已经出售给程小霞、邹锦新、赖剑良，相关的租赁权利义务由购买人享有或承担。截至2019年11月15日，陈银丰拖欠4个月物业管理费、一年多的水费未缴纳。2019年12月18日，程小霞、邹锦新、赖剑良通知陈银丰解除双方之间的租赁关系。另查，邹锦新自认陈银丰已经支付案涉物业需交纳的占有使用费至2020年6月，并向一审法院提交案涉物业管理公司出具的《情况说明》，该《情况说明》载明：截止2020年6月10日，石子清已将案涉物业的物业管理费缴纳至2020年4月30日，2019年所欠付的水费13598.32元也已经补交，现尚欠2018年水费41734.08元未交。另，程小霞、邹锦新、赖剑良陈述，经与案涉物业管理公司核实，本案案涉物业的管理费标准为4.5元/平方米/月。陈银丰、石子清陈述，因案涉物业存在漏水等质量问题，因此拒付物业管理费、水费。以上事实，有程小霞、邹锦新、赖剑良、陈银丰、石子清的举证及一审法院庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书，合理合法，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，2019年7月25日起程小霞、邹锦新、赖剑良与陈银丰存在租赁关系，各方应该按照2017年4月13日名流置业公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书内容如约履行各自权利义务。根据房屋租赁合同书约定，陈银丰应及时足额支付物业管理费和水费给程小霞、邹锦新、赖剑良或者相关收费单位，但是截至2019年11月15日陈银丰拖欠4个月物业管理费、一年多的水费未缴纳，故程小霞、邹锦新、赖剑良有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款以及房屋租赁合同的约定，解除双方之间的租赁合同。程小霞、邹锦新、赖剑良于2019年12月18日解除与陈银丰之间的租赁合同，合理合法，一审法院予以确认。陈银丰与石子清之间的租赁关系也因此终止。程小霞、邹锦新、赖剑良陈述，经与案涉物业管理公司核实，本案涉案物业的管理费标准为4.5元/平方米/月，对此提供了《情况说明》，一审法院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，陈银丰、石子清应向程小霞、邹锦新、赖剑良返还案涉物业，陈银丰应向程小霞、邹锦新、赖剑良支付2018年水费20097.9元（=41734.08元÷782.71平方米×376.93平方米），占有使用费3015.44元/月（=8元/平方米/月×376.93平方米）、物业管理费1696.19元/月（=4.5元/平方米/月×376.93平方米）。其中占有使用费、物业管理费依次从2020年7月、2020年5月起计算至腾退案涉物业给程小霞、邹锦新、赖剑良之日止。关于陈银丰、石子清提出的“房屋存在漏水问题”。根据合同相对性原理，在假定属实的情况下，陈银丰应依据租赁关系向程小霞、邹锦新、赖剑良主张权利，程小霞、邹锦新、赖剑良依据买卖合同关系向开发商主张权利，陈银丰据此拒付物业管理费，于法无据。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认程小霞、邹锦新、赖剑良与陈银丰就东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢地下商业101、商业104房屋达成的租赁关系已经于2019年12月18日解除；二、陈银丰、石子清应于判决发生法律效力之日起三日内腾退东莞市×××××××××名流印象花园二期22幢地下商业101、商业104[粤（2019）东莞不动产权第024404××××××042号、024401××××××020号]给程小霞、邹锦新、赖剑良；三、陈银丰应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞、邹锦新、赖剑良支付2018年水费20097.9元；四、陈银丰应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞、邹锦新、赖剑良支付占有使用费（按3015.44元/月，从2020年7月起计至腾退案涉物业之日止）；五、陈银丰、石子清应于判决发生法律效力之日起三日内向程小霞、邹锦新、赖剑良支付物业管理费（按1696.19元/月，从2020年5月起计至腾退案涉物业之日止）；六、驳回程小霞、邹锦新、赖剑良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费789元，由陈银丰负担。二审期间，陈银丰向本院提交一份《深圳滚石健身东莞分公司名流店缴费清单》，用以证明其上诉主张。程小霞、邹锦新、赖剑良认为一审判决第四项、第五项判决并无错误，一审判决书出具后，陈银丰每月向程小霞、邹锦新、赖剑良支付占有使用费，并且向物业管理公司支付物业管理费，均是支付基于陈银丰在租赁合同已经解除的情况下依旧非法占有并使用案涉租赁房屋所产生的费用，这属于其自动履行行为。在一审判决后，陈银丰按时支付因使用租赁房屋而产生的水费，不影响法院要求陈银丰支付占用租赁房屋期间产生的水费。对于陈银丰所述2008年尚欠的游泳池水费41734.08元，程小霞、邹锦新、赖剑良确认与其无关。石子清确认该份证据的真实性、关联性、合法性。名流置业公司未发表质证意见。二审法庭调查期间，程小霞、邹锦新、赖剑良确认案涉物业的物业管理费、占有使用费（或租金）均已经支付至2021年1月。同时，程小霞、邹锦新、赖剑良确认2018年水费41734.08元与其无关，陈银丰无需支付。本院经审理查明，一审查明事实的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，邹锦新系香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。各方对一审法院行使管辖权及适用法律均未提出异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人陈银丰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、程小霞、邹锦新、赖剑良是否有权解除案涉租赁合同；二、如程小霞、邹锦新、赖剑良有权解除合同，则陈银丰应否支付占有使用费、物业管理费、2018年水费及数额如何认定。关于焦点一。陈银丰与名流置业公司于2017年4月13日签订案涉房屋租赁合同，后名流置业公司将出租物业中的商业101、104房屋向程小霞、邹锦新、赖剑良出售，并通知了承租人陈银丰，租赁合同中的权利义务发生了法定概括承受，也即由程小霞、邹锦新、赖剑良概括承接了名流置业公司作为案涉商业101、104房屋出租人的权利义务。依照案涉房屋租赁合同书第六条约定，陈银丰需要按时向程小霞、邹锦新、赖剑良缴纳租金及各项费用，如有拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水费两个月，程小霞、邹锦新、赖剑良有权终止合同。截至2019年11月15日，陈银丰拖欠4个月物业管理费未缴纳，2019年水费亦未缴足。陈银丰、石子清主张房屋存在漏水问题，故其拒付物业管理费，但是均未提交充分证据予以证明，本院不予采信其主张。陈银丰主张程小霞、邹锦新、赖剑良可以在押金中抵扣物业管理费、水费，程小霞、邹锦新、赖剑良无权解除合同。然而，案涉房屋租赁合同书并未约定必须先抵扣押金且在押金不足的情况下拖欠物业管理费、水费等情形下，程小霞、邹锦新、赖剑良才有权解除合同。因此，陈银丰的上述主张亦缺乏依据，本院不予采信。综上，陈银丰存在拖欠物业管理费超过两个月的行为，程小霞、邹锦新、赖剑良有权依据上述案涉租赁合同的约定，解除与陈银丰有关案涉商业101、104房屋的租赁关系。一审法院认定程小霞、邹锦新、赖剑良解除与陈银丰之间的租赁合同合法有据，本院予以维持。关于焦点二。二审期间程小霞、邹锦新、赖剑良确认案涉商业101、104房屋的物业管理费、占有使用费（或者租金）已经支付至2021年1月，故占有使用费、物业管理费支付应从2021年2月开始支付。此外，程小霞、邹锦新、赖剑良在二审确认2018年水费41734.08元与其无关，陈银丰无需支付。故一审法院认定陈银丰支付程小霞、邹锦新、赖剑良2018年相应的水费，缺乏依据，本院予以纠正。综上，上诉人陈银丰的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。同时，因为程小霞、邹锦新、赖剑良确认陈银丰在一审判决后缴纳了部分占有使用费、物业管理费，使得一审判决认定的部分事实缺乏了依据，需要进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2397号民事判决第三项、第六项；二、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2397号民事判决第一项、第二项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2397号民事判决第四项为：陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向程小霞、邹锦新、赖剑良支付占有使用费（按3015.44元/月，从2021年2月起计至腾退案涉物业之日止）；四、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2397号民事判决第五项为：陈银丰、石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内向程小霞、邹锦新、赖剑良支付物业管理费（按1696.19元/月，从2021年2月起计至腾退案涉物业之日止）；五、驳回程小霞、邹锦新、赖剑良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费789元，程小霞、邹锦新、赖剑良已预交，由陈银丰负担589元，程小霞、邹锦新、赖剑良负担200元。二审案件受理费303元，陈银丰已预交，由陈银丰负担203元，程小霞、邹锦新、赖剑良负担100元。陈银丰明确表示同意败诉方直接向胜诉方支付二审诉讼费用，本院依法予以准许。程小霞、邹锦新、赖剑良应在本判决生效之日起五日内向陈银丰迳付100元。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年二月九日书记员  胡运科陈韵因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。