浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3275号 原告（反诉被告）：玉环新城吾悦房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道泰安路312号801、802室。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，男，系该公司法务。 被告（反诉原告）：浙江滨海汽车零部件股份有限公司，住所地玉环市机电工业园区12A（城关白岩）。 法定代表人：王宇。 委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。 原告玉环新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称玉环吾悦公司）与被告浙江滨海汽车零部件股份有限公司（以下简称浙江滨海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理。被告浙江滨海公司于2020年8月24日向本院提起反诉，本院予以合并审理。本案适用简易程序，依法独任审理，先后于2020年9月2日、10月13日公开开庭进行了审理。2020年11月25日，因案情复杂，本案依法组成合议庭，裁定由简易程序转为普通程序。2020年12月15日，本案依法公开开庭进行了审理。原告玉环吾悦公司之委托诉讼代理人王桢，被告浙江滨海公司之委托代理人李良瑞到庭参加诉讼。2020年9月2日，双方当事人申请庭外和解期限为三十日。本案现已审理终结。 玉环吾悦公司向本院提出诉讼请求：1.浙江滨海公司向玉环吾悦公司支付购房款7749999元；2.浙江滨海公司向玉环吾悦公司支付逾期付款违约金1007499.87元（按日万分之五计算自2019年7月15日暂至2020年3月30日，以后继续计算至实际付清之日止）。事实与理由：2019年1月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议。约定由被告购买原告开发建设的吾悦广场37幢124号、125号、126号、127号、128号、129号共六间商铺，房屋总价款为15559382元，付款方式为2019年7月15日前一次性支付全部房款，等等。合同履行过程中，被告仅支付价款7809383元，余欠价款7749999元经原告多次催讨，未果。根据《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，被告本应在签订《商品房买卖合同》后30个自然日内结清余款，未按期付款须向出卖人支付按期付款额的日万分之五计算的违约金。综上所述，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。被告迟迟未按约支付剩余购房款，严重侵犯原告的合法权益。为维护合法权益，原告遂向法院提起诉讼，望判如诉请。 浙江滨海公司答辩称：一、双方之间签订的是预约合同，尚未签订成立正式商品房买卖合同，玉环吾悦公司要求浙江滨海公司支付剩余房款和支付违约金的理由不成立；二、玉环吾悦公司在缔约过程中存在严重过错，其销售人员在明知企业法人无法办理商品房按揭贷款的前提下，误导浙江滨海公司认购涉案商品房，致使正式合同无法如期缔结；三、浙江滨海公司已按双方之间的预约合同约定，于2019年1月28日支付了50%的总房款7509383元，因无法办理商品房按揭贷款，故与玉环吾悦公司协商，在签订正式商品房买卖合同并办理后支付剩余房款，遭到玉环吾悦公司拒绝，不能缔结正式商品房买卖合同的责任在玉环吾悦公司。故，浙江滨海公司不存在违约的事实，原告主张违约金的诉讼请求系缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 浙江滨海公司向本院提出反诉请求：1.解除双方间于2019年1月28日订立的六份《商品房认购协议》；2.玉环吾悦公司双倍返还预约定金600000元；3.玉环吾悦公司返还商品房预付款7509383元，赔偿利息损失501719.37元（2019年1月28日至2019年8月19日按同期银行贷款基准利率4.35%计算，2019年8月20日至2020年8月19日按LPR利率4.35%计算），并继续赔偿利息损失至款项全部返还之日止。事实和理由：2019年1月，浙江滨海公司与玉环吾悦公司销售人员董晨晨多次口头及微信沟通，在明确告知可以办理商品房按揭贷款且开具增值税专用发票的前提下，口头达成购买六间商铺的意向。浙江滨海公司分别于2019年1月14日支付定金10万元，1月21日支付定金20万元。2019年1月27日，双方在六份空白商品房买卖合同上盖章草签，并由玉环吾悦公司保管合同原件。2019年1月28日，浙江滨海公司按约定向玉环吾悦公司支付预付款7509383元，并于同日由销售总监黄杏芳、销售人员董晨晨代表玉环吾悦公司与浙江滨海公司签订了六份《商品房认购协议》，约定每间商铺定金5万元，浙江滨海公司应在2019年1月29日赴玉环吾悦公司售楼处签订商品房买卖合同，协议还约定浙江滨海公司在签订《商品房买卖合同》时除一次性支付的首付房款外，余款以按揭的方式支付。2019年1月29日，浙江滨海公司依约拟签订正式商品房买卖合同时，却被玉环吾悦公司告知企业法人无法办理商品房按揭贷款，需支付完全部房款方能签订正式合同，致使双方无法签订正式商品房买卖合同。因浙江滨海公司无法办理商品房按揭贷款，且玉环吾悦公司存在严重过错，预约合同目的无法实现，故依法起诉，望判如诉请。 针对浙江滨海公司的反诉，玉环吾悦公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》符合相关法律法规的规定，对于商品房价款亦作了变更，浙江滨海公司也于2019年1月28日支付了50%总房款，履行了部分合同义务，故《商品房买卖合同》成立并生效；二、《商品房买卖合同》第七条第一款约定，买受人于2019年2月27日前一次性支付全部房款，并未约定按揭支付房款，而支付期限亦应浙江滨海公司申请，延长至2019年7月15日；三、玉环吾悦公司并无授权他人做出合同内容以外的承诺，合同签订前协商聊天记录不能作为合同内容；四、2019年1月28日签订的六份《商品房认购协议》，未经玉环吾悦公司盖章确认，故不予认可。 经审理本院查明： 玉环吾悦公司系有限责任公司，成立于2017年2月17日，法定代表人杨可，经营范围为房地产开发经营，房地产租赁经营。 浙江滨海公司系股份有限公司（非上市），成立于2003年11月12日，法定代表人王宇，经营范围为汽车零配件及配件、摩托车配件、农机配件制造，金属热处理加工，货物进出口，技术进出口。 2018年11月底始，玉环吾悦公司销售人员董晨晨与浙江滨海公司实际控制人王俏丽之间就购买玉环吾悦广场六间商铺事宜进行了多次沟通，于2019年1月初步达成购买意向。 2019年1月14日和1月21日，浙江滨海公司先后向玉环吾悦公司支付定金10万元和20万元。 2019年1月27日，玉环吾悦公司与浙江滨海公司签订了六份《商品房买卖合同》及附件，约定由浙江滨海公司购买玉环吾悦公司开发建设的吾悦广场37幢124号、125号、126号、127号、128号、129号六间商铺，享受购房优惠后，房屋总价款为15559382元；买受人于2019年7月15日前一次性付清全部房款，若逾期付款的，则应当就逾期应付款项按日万分之一点五向出卖人支付违约金；等等。 2019年1月28日，浙江滨海公司依约向玉环吾悦公司汇付购房款共计7509383元。同日，玉环吾悦公司向浙江滨海公司开具六份增值税普通发票，票面金额共计7809383元。 付款期限届满后，经原告多次催讨，被告未予履行付款义务。至今余欠价款7749999元。 以上事实原、被告并无争议，且有原告提供的《商品房买卖合同》六份、购房发票六份，被告提供的定金支付汇单二份、预付款汇单三份、逾期付款催款律师函一份，董晨晨与王俏丽之间的微信聊天记录，以及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证。 本案争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及相关附件、商品房认购协议的效力如何认定的问题。结合双方当事人的陈述，本院逐一予以评判。 一、关于《商品房买卖合同》及相关附件的效力认定问题。玉环吾悦公司与浙江滨海公司于2019年1月27日签订的六份《商品房买卖合同》及附件为玉环吾悦公司提供的格式合同文本，所约定的内容详细记载了合同双方当事人的信息、商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同应有的主要条款，且六份合同正文及附件均有双方盖章确认，故六份合同应自签订之日起依法成立。浙江滨海公司辩称该六份合同为“草签合同”，只具有预约合同的性质，玉环吾悦公司无权依据预约合同要求浙江滨海公司继续履行支付余款义务。本院认为，上述六份合同的真实性通过合同经办人的笔录可以予以证实，且双方亦无异议。所谓“草签合同”并非法律术语，预约合同也只是法理概念，双方之间的合同是否成立、生效，应当依据合同的相关法律规定予以评判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。通观六份合同文本内容，已经具备正式商品房买卖合同明确要求的合同条款，即使双方不再另行订立合同，也可以遵照此合同执行，并且在合同签订的第二天，浙江滨海公司就向玉环吾悦公司支付了合同约定价款达50%。故，双方签订的六份《商品房买卖合同》及相关附件即应当视为双方之间正式的商品房买卖合同。 本院认为：上述一系列合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定，除附件八第七条第一款第二项“买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金”系格式条款不合理地加重被告责任应为无效外，其余应为有效。被告未按约履行给付价款义务，显属违约，应当承担继续履行和支付违约金的违约责任。因此，原告主张由被告给付价款7749999元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于逾期付款违约金的诉讼请求，计算标准应当按《商品房买卖合同》第八条约定的日万分之一点五执行，起算自2019年7月16日至实际履行之日止。被告辩称上述系列协议系预约合同，以及约定标的物不明确等，系缺乏事实和法律依据，本院无法采纳。 二、关于商品房认购协议的效力认定问题。浙江滨海公司向本院提供落款时间为2019年1月28日的商品房认购协议六份（均有白联与黄联二联，编号分别为×××27、×××28、×××29、×××46、×××47、×××48），旨在证明双方订立预约合同之事实。经原告质证认为，虽然该商品房认购协议格式文本源于原告公司，但并无原告单位加盖公章，其效力不予认可。为进一步查明事实，本院通知上述协议主要经办人董晨晨、王俏丽、池小红到庭作证，并接受双方当事人交叉询问。结合原被告的举质证意见，经审查本院认为，商品房认购协议的证据效力无法采信，被告关于2019年1月28日订立的一系列认购协议和2019年1月27日订立的一系列《商品房买卖合同》及附件均系预约合同的事实主张不予认定。理由如下：1.商品房认购协议第二条第一款“2019年1月29日”涂改痕迹明显，实为“2019年1月27日”。对于这一点反映于未予涂改的编号为×××29黄联复写件。该项记载内容反映买受人确保于2019年1月27日前赴售楼处与出卖人签订商品房买卖合同，从商品房买卖合同确实订立于2019年1月27日的事实反推，该商品房认购协议形成时间应当早于2019年1月27日。因此，本案也就不存在《商品房买卖合同》系预约合同或合同存在变更的问题；2.三证人的言词证据或因时间久远记忆不清，存在诸多互相矛盾之处，且与己方公司均存在利害关系，不足以采信。 本院认为：被告基于原告拒不签订本约构成重大违约等为由主张解除六份商品房认购协议、双倍返还定金、返还价款之反诉请求，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张的诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。被告主张的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、限被告浙江滨海汽车零部件股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告玉环新城吾悦房地产开发有限公司价款7749999元；并以7749999元为基数，按日万分之一点五计算逾期付款违约金自2019年7月16日起至价款实际履行之日止； 二、驳回原告玉环新城吾悦房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回被告浙江滨海汽车零部件股份有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73102元，反诉案件受理费36039元（已减半），合计109141元。由原告玉环新城吾悦房地产开发有限公司负担4847元，被告浙江滨海汽车零部件股份有限公司负担104294元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  孔庆周 人民陪审员  赵贵葱 人民陪审员  朱琴英 二〇二一年二月十九日 书 记 员  翁志枫