新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初1078号 原告：何清，男，1966年2月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娜，女，1987年6月17日出生，汉族，新疆有色冶金涉及研究院有限公司职工。 委托诉讼代理人：李长军，男，1973年1月20日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司职工。 原告何清与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘卫国、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘娜、李长军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何清提出如下诉讼请求:1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金9182.67元（计算至2020年1月31日）；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金107712.5元（计算至2020年1月31日）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月26日，原被告双方签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期7号楼2单元1101室房屋一套，面积138.20平方米，房款494756元。合同签订后原告依约履行了付款义务并缴纳了相应税费，但被告未依约履行交房及办证义务。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，原告所称购买的7号楼2单元1101室，我方至今为止没有进行公示，也办理不了入住，只能办理临时入住。所以按照合同约定，被告不承担逾期办证违约金。逾期交房违约金我方同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告何清为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1：《商品房预售合同》、商品房销售统一发票、物业专项维修资金业主缴存凭证、完税凭证，证明原告已经履行所有的合同义务，合同约定房屋交付的时间是2014年12月30日，约定的交房违约金是日万分之0.1。 被告对原告提交的以上证据真实性、合法性认可，关联性不予以认可。本院对原告以上证据的三性亦予以确认。 本院经审理认定事实如下，2013年2月26日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0274178，房屋代码：1201997。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期7号楼2单元1101室房屋一套，面积138.20平方米，房款494756元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款494756元，原告于2017年5月11日办理了入住并实际占有使用，但该房屋至今未依照国家和政府有关规定办理验收手续且被告至今未向原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2014年12月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，自2014年12月31日起，被告应按日向买受人支付已交付房价款494756元的万分之0.1的违约金即4.94756元，原告在2017年5月11日办理了入住手续，故被告向其交房的时间应在2017年5月11日。故针对原告主张的逾期交房违约金9182.67元[494756元×万分之0.1×1873天（2014年12月31日至2020年1月31日）]，本院就其合理部分予以支持，即4259.85元[494756元×万分之0.1×861天（2014年12月31日至2017年5月10日）]。 原告认为其于2017年5月11日办理的是临时入住，被告至今未依合同约定办理正式入住手续，应视为被告至今未向原告履行交付义务。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定交付的条件为“该商品房经验收合格”。但事实上，在原告明知“该商品房未经验收合格”的情况下，原告依然接受了被告的交付的涉案房屋，应视为双方对房屋交付的条件达成了新的合意，2017年5月11日应为被告向原告交付房屋的时间及原告办理入住的时间。故逾期交房违约金的计算截至日期应为2017年5月11日。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金应自2017年5月11日后180日即2017年11月7日开始起算，原告在本案中主张的截止日期是2020年1月31日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为41850.93元[494756元×4.75％÷365天×650天（2017年11月7日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以494756元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告何清支付逾期交房违约金4259.85元[494756元×万分之0.1×861天（2014年12月31日至2017年5月10日）]； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告何清支付逾期办证违约金41850.93元[494756元×4.75％÷365天×650天（2017年11月7日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以494756元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2637.9元，本院减半收取计1318.95元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担520.33元，原告何清负担798.62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 李 丹 二〇二一年二月二十二日 书记员 彭蓓迪