江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初1045号原告：新沂市忆发物业管理有限公司，住所地新沂市钟吾路2号瀚景园小区。法定代表人：邵云，该公司总经理。被告：陈凤红，女，1975年9月13日出生，汉族，个体工商户，住新沂市（）。委托诉讼代理人：于海波（系被告陈凤红丈夫），男，1975年5月7日出生，汉族，个体工商户，住新沂市（）。原告新沂市忆发物业管理有限公司(以下简称“忆发物业”)与被告陈凤红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告忆发物业的法定代表人邵云，被告陈凤红的委托诉讼代理人于海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆发物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决陈凤红立即给付所欠忆发物业物业费1561元、公共能耗费426元，合计1987元；按所欠物业费1987元为基数，自2018年11月1日起计算至实际交付日止，按每天万分之五付违约金；2.案件受理费由陈凤红负担。事实与理由：2009年3月26日，忆发物业与瀚景园小区开发建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司将其开发建设的“瀚景园小区”前期物业委托给原告管理、服务，双方约定前期物业管理、服务的事项，双方的权利义务，合同履行的期限等，合同签订后，徐州市玉融房地产开发有限公司将“瀚景园小区”前期物业交与忆发物业实行统一管理综合服务。2013年9月28日“瀚景园小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止，2013年10月28日忆发物业与业主委员会重新签订了《物业服务合同》，重新约定了合同的权利、义务。2012年6月30日陈凤红入住忆发物业管理、服务的瀚景园小区××号楼××单元××室，并与忆发物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了物业服务费的标准、收取时间及业主不按时间交纳应当承担的违约责任等，合同还约定了以后物业服务费的调整按物价部门的文件执行，忆发物业为陈凤红管理、服务的物业面积共计115.3平方米。自2017年6月30日至2018年10月28日陈凤红应交忆发物业物业服务费1561元、公共能耗费426元，合计1987元未交纳。经忆发物业多次向陈凤红催要上述费用，其久拖未交，依据合同约定和法律规定，陈凤红对拖欠的物业费应当支付违约金。故忆发物业起诉请求依法判决。陈凤红辩称，忆发物业提供的服务与合同约定的服务标准差距太大，要求其提供合同副本回去备查。另外提供照片打印件六份，证明小区随意安装电子广告牌、电梯广告牌；电梯门前灯损坏未及时更换；本人门上被张贴广告，有不明人员随进进入；收发箱占用公共部分；小区门禁没有维护好，物业公司没有服务到位。本人长期不在小区居住，应按照70%缴纳费用，且因忆发物业服务质量较差，造成本人无法入住，房屋也无法出售。故本人不同意忆发物业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：2009年3月26日，徐州市玉融房地产开发有限公司与忆发物业签订了《玉融·瀚景园前期物业管理服务合同》，约定徐州市玉融房地产开发有限公司将新沂市瀚景园小区的前期物业管理委托给忆发物业。2013年9月28日“瀚景园小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市玉融房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止。同年10月28日，忆发物业与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订《玉融·瀚景园物业管理服务合同》，合同主要内容为：约定该小区的物业继续由忆发物业管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同约定物业管理区域的物业费实行包干制，价格标准按照物价局批文执行；共用的专项设备运行（如电梯运行电费、公共水电等）的能源消耗，应按实际发生的费用独立核算，合理向业主分摊计收；逾期交纳物业服务费的自逾期之日起按照每天3‰交纳违约金；合同还对其他事项进行了约定。陈凤红购买并于2012年6月30日入住该小区××号楼××单元××室，面积共计115.3平方米，忆发物业按照合同约定进行了物业管理服务。陈凤红尚欠自2017年6月30日至2018年10月28日期间物业服务费1561元、公共能耗费426元，合计1987元未交纳。另，新沂市物价局于2012年6月28日作出的“关于玉融瀚景园小区物业公共服务费收费标准的批复”载明,核定瀚景园小区多层普通住宅物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.4元，高层普通住宅收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.77元，均可在10%幅度内浮动。高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的发生额及向业主分摊收取的金额进行公示。本院认为，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。忆发物业新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订的《玉融·瀚景园物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，故合法、有效。陈凤红作为瀚景园小区业主之一，与忆发物业形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。本案忆发物业已经为陈凤红等业主提供了物业管理服务，陈凤红应当按照约定数额向忆发物业交纳物业服务费及公共能耗费。本案中，陈凤红尚欠自2017年6月30日至2018年10月28日的物业服务费为1561元、公共能耗费用426元合计1987元，其应向忆发物业支付该款。关于忆发物业主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，忆发物业的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，且忆发物业与徐州市玉融房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及忆发物业和新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订的物业管理服务合同约定如业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费，则忆发物业有权从逾期之日起每日按应交金额的3‰收取违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响忆发物业正常经营，故对忆发物业提出违约金的诉讼请求本院不予支持。陈凤红以忆发物业服务质量较差为由抗辩，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。忆发物业在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。陈凤红主张其长期不在该小区居住且原来均是按照70%折扣交纳物业服务费和公共能耗费，根据新沂市物价局“新价字[2012]××号”文件规定：“业主办理入住手续以后未入住或未使用的物业，业主可以向物业管理单位书面告知，并由物管单位确认，物业服务费用可按规定标准的百分之七十比例缴纳”；同时《玉融.瀚景园前期物业管理服务合同》第十五条第一款约定：“因业主原因并以向物业管理处申请登记需要空置的房屋按建筑总面积（主房+车库）70%收取物业管理费，否则，按全额收取物业管理费”，陈凤红未按约定申请登记，故忆发物业按照全额收取上述费用符合法律规定和合同约定，至于其以前所交费用系按70%收取，系其与忆发物业协商确定，并不当然适用于所有时间段所交费用标准；且是否按照70%比例缴纳物业服务费，业主应先履行告知义务，再由物管单位确定是否准许，物价局文件规定的是“可以”的选择性和授权性规定而非“应当”的当然性和强制性规定，所以最终确定物业服务费缴纳标准的是物业公司而非业主，物业公司有选择的权利，且上述规定已经废止，故本院对陈凤红的上述主张不予支持。业主的支持是物业公司生存和发展的基础，物业服务质量是物业公司赖以立身的生命线，物业公司与业主之间是相辅相成的鱼水关系，双方之间不是对立的关系，所以忆发物业在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、陈凤红于本判决生效后十日内向新沂市忆发物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费等共计1987元；二、驳回新沂市忆发物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由陈凤红负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇二一年二月十日书记员  乔毓涵