广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27712号上诉人（一审被告、反诉原告）：郑雪音，女，1966年4月19日出生，汉族，住址址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：谢银河，广东华商律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：董琳，女，1989年1月30日出生，汉族，住址海南省保亭黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨阳，广东广和律师事务所实习律师。上诉人郑雪音因与被上诉人董琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月4日公开开庭审理了本案。上诉人郑雪音及委托诉讼代理人谢银河，被上诉人董琳委托诉讼代理人吴振群到庭参加诉讼。上诉人郑雪音上诉请求：1.判决撤销一审判决的第一项“确认董琳与郑雪音签订的《房屋租赁合同书》无效”，改判为上诉人郑雪音与被上诉人董琳签署的《房屋租赁合同书》有效；2.判决撤销一审判决第二项“郑雪音于本判决生效之日起十日内向董琳返还进场费70000元、押金44000元”,改判为驳回被上诉人董琳的该项诉讼请求；3.判决撤销一审判决第三项“被告郑雪音于本判决生效之日起十日内向董琳赔偿装修损失40,00元”,改判为驳回被上诉人董琳的该项诉讼请求；4.判决支持上诉人郑雪音在一审阶段的全部反诉请求。被上诉人董琳答辩称，上诉人应向被上诉人返还各项费用，且其反诉主张没有任何依据，请求驳回其上诉。董琳一审诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效；2.郑雪音返还进场费70000元、押金44000元；3.郑雪音返还租金及管理费356800元；4.郑雪音赔偿损失167749元；5.本案诉讼费由郑雪音承担。庭审中，明确其明确第四项诉讼请求为赔偿装修损失167749元。郑雪音一审反诉请求：1.请求判令董琳支付拖欠的租金、管理费、水电费共计40762.4元（其中2019年8月至11月共四个月，每月3760元共15040元，2019年12月欠交的租金23760元，管理费800元，水电费1162.4元）；2.请求判令董琳支付滞纳金82509.6元（根据合同约定，以应交未交租金为基数，按日1%的标准计算至2020年5月31日止）；3.请求判令董琳支付3000元用以拆除外墙装修；4.请求判令董琳承担本案本诉和反诉的诉讼费等合理费用。一审判决：一、确认董琳与郑雪音签订的《房屋租赁合同书》无效；二、郑雪音于本判决生效之日起十日内向董琳返还进场费70000元、押金44000元；三、郑雪音于本判决生效之日起十日内向董琳赔偿装修损失40000元；四、董琳于本判决生效之日起十日内向郑雪音支付2019年12月的房屋占有使用费20000元，管理费800元；五、驳回董琳的其他诉讼请求；六、驳回郑雪音的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5092.75元，董琳已预交5092.75元，由董琳负担3757.44元，郑雪音负担1335.31元；反诉案件受理费1412.72元，郑雪音已预交1412.72元，由董琳负担235.50元，由郑雪音负担1177.22元。二审期间，上诉人郑雪音提供如下证据：1.《建设工程规划许可证》，证明涉案物业及所处工程整体符合城市规划条件。2.竣工图，证明涉案物业现状与竣工图标注的情况一致，不属于违章建筑。3.建筑工程规划验收合格证，证明涉案物业及所处工程整体通过规划验收。4.建设工程竣工验收报告，证明涉案物业所属工程整体完成竣工验收。5.郑雪音与高元娜聊天记录，证明水电费的缴纳方式是由郑雪音将博盛酒店核定的水电费统计表通过微信发给高元娜，由高元娜支付。2020年1月15日，高元娜拒收了郑雪音信息，故无法发送2019年9月至12月水电费统计表。6.2019年9月至12月水电费统计表，证明被上诉人于2019年9月-12月承租涉案物业期间发生的水电费合计1162.4元。7.博盛酒店财务与郑雪音聊天记录。8.银行转账电子回单。证据7、8共同证明郑雪音经博盛酒店催要已经先行垫付2019年9月至12月案涉物业水电费。9.收据。证明郑雪音拆除被上诉人遗留的外墙门头招牌花费3000元。10.《湾畔二楼调整方案（一）主通道1800（确定版）》，证明上诉人购买湾畔花园二楼物业时的布局。11.58同城店铺转让页面，证明被上诉人在经营过程中因自身原因需要转让商铺，并非上诉人过错或涉案物业本身的合法性导致其经营存在障碍，其单方解除合同，并发起诉讼是恶意转嫁风险的不道德行为。12.视频资料。证明案涉物业室内装修系被上诉人自行拆除。被上诉人董琳发表质证意见认为：对于证据1至4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该4份证据只能证明深圳湾畔花园建设工程整体符合规划与验收的标准，并不能证明涉案商铺也经过合法规划与验收。竣工图中显示涉案商铺为支点玻璃幕墙，支点玻璃幕墙由装饰面玻璃驳接组建支承结构组成，不等同于商铺，也没有独立产权，上诉人故意混淆支点玻璃幕墙与商铺的概念。众所周知，走廊、电梯等公摊面积属于全体业主共有，但不代表在公摊面积上所搭建的建筑物具备产权。建筑项目的整体验收通过也不代表验收以后所私自搭建的建筑物为合法建筑。该4份证据表明原有规划中涉案商铺的位置并非商铺，而是后来违法在该位置上搭建成商铺，并不符合原来规划，更没有进行过验收，也证明上诉人所提及的博盛酒店并非涉案商铺的权利人，其无权将涉案商铺出租人上诉人，上诉人无权出租商铺给被上诉人并收取租金。对证据5真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，被上诉人未拖欠水电费。上诉人的水电费主张没有任何证据。对证据6真实性、合法性、关联性均不予认可，该表格为单方制作，无法确认真实性。对证据7、8的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认该证据的真实性，该证据也不能证明证据中所提及的水电费是涉案商铺产生，更不能证明被上诉人拖欠水电费，该证据与本案无关。对证据9真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，无法确认该收据的真实性，其次，该证据不能证明上诉人实际支出该费用，也不能证明收据所注明的招牌与本案有关，即使上诉人支出了该费用，也与被上诉人无关。对证据10的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认该证据的来源。对证据11的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。对证据12真实性、合法性、关联性均不认可，上诉人所提交的光盘为空白，无法交由当事人核对，无法对视频真实性进行确认。2019年12月底，上诉人只允许被上诉人办理部分私人物品，且被上诉人一审主张的装修损失中包含的费用为大理石安装、壁纸定制、招牌制作、展柜定制、人工费用等，这些都是无法搬离的，而代理人在上诉人当庭播放的视频中，仅看到部分的办公桌等物品，与被上诉人的一审诉讼请求无关。被上诉人仍有部分家具、家电未搬离，据被上诉人时候到涉案商铺查看，目前涉案商铺仍在使用部分此前的装修。本院认证如下：证据6-8与本案具有关联性，可以证明郑雪音已经先行垫付了2019年9月至12月案涉物业水电费合计1162.4元，本院予以采纳。证据9，董琳提不出相反证据反驳，且具有一定合理性，本院予以采纳。上述其余证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，郑雪音支付拆除原装修费3000元，并先行垫付2019年9月至12月案涉物业水电费合计1162.4元。本院认为，关于上诉人郑雪音提出的涉案房屋租赁合同效力问题。法律规定，走廊、电梯等公摊面积属于全体业主共有。如果需要认定为合法建筑，首先必须取得建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可证规定建设，不能认为全体业主共有即可进行搭建且一定合法。经全体业主同意后在公摊面积上所搭建的建筑物不一定属于合法建筑。一审中，郑雪音出具的三份产权证书均非案涉物业所在位置，《关于中海深圳湾畔花园裙楼二层玻璃房屋权属问题的复函》已指明案涉物业占用了二层公共走廊的部分空间。因此，郑雪音并未充分举证证明涉案物业已取得合法产权证书或对此建筑物的具体合法报批报建手续。二审中，郑雪音提供的证据亦只能证明深圳湾畔花园建设工程整体符合规划与验收标准，并不能证明涉案商铺经过合法规划验收，具有相应的建设工程规划许可证或者合法产权证书。建筑项目的整体验收通过不代表验收所搭建的建筑物具有相应的建设工程规划许可证或者合法建筑产权，不能以竣工图纸上标注的“点支玻璃幕墙”混淆否定相应建设工程规划许可证或者合法建筑产权的法定依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案房屋租赁合同应认定无效。法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，装修残值根据导致合同无效的过错程度分担现值损失。结合本案实际情况，一审法院据此判决郑雪音返还进场费7万元、房屋押金44000元及双方各自平均分担的酌定装修残值损失4万元，符合法律规定，并无不妥，应予维持。郑雪音主张合同有效的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。郑雪音主张拆除原装修费3000元，既有收据证明，且有一定合理性，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”应当予以支持。一审法院对此未予支持错误，本院予以纠正。关于上诉人郑雪音提出的其他一审反诉请求问题。1.关于双方原定租金标准是否变更问题。郑雪音一审主张其同意租金从22000元降低为20000元是口头同意，但明确前提条件是董琳必须正常经营至合同到期。因从2019年8月起，董琳一直按每月20000元标准交纳租金。郑雪音一审主张其同意降低租金标准附条件，但未提供证据证明。并且，按生活常理，承租人连续几月未按原合同约定标准支付租金，出租人一般会立即提出异议，不可能至诉讼时才提出降低异议。结合聊天记录中郑雪音曾有“我已经给你够多好，一减再减”的事实。对郑雪音认为未降低租金标准的主张，本院不予采纳。一审法院认定双方的租金标准已经协商一致更改为每月20000元正确。郑雪音主张董琳按每月22000的标准补足2019年8月至2019年11月的租金，一审法院不予支持正确。2.关于2019年12月占有使用费和管理费。郑雪音提供的证据能证明截止2019年12月底董琳仍未搬离，故董琳应当支付2019年12月使用案涉物业的占有使用费及相关管理费。一审法院酌定按双方变更的每月20000元租金标准和800元管理费标准支付，并无不当，应予维持。3.关于水电费。郑雪音二审提供的证据形成证据链证明2019年9-12月（第四季度）的水电费是1162.4元。一审法院对此未予支持错误，本院予以纠正。4.关于滞纳金。鉴于《租赁合同书》已被认定无效，相关的滞纳金条款亦应认定无效。郑雪音依据《租赁合同书》主张延期支付租金的滞纳金缺乏法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，上诉人郑雪音的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初7891号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初7891号民事判决第五、六项；三、董琳应于本判决生效之日起十日内向郑雪音支付2019年9-12月（第四季度）水电费1162.4元；四、董琳应于本判决生效之日起十日内向郑雪音支付拆除原装修费3000元；五、驳回董琳的其他诉讼请求；六、驳回郑雪音的其他上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5092.75元，由董琳负担3757.44元，郑雪音负担1335.31元；反诉受理费1412.72元，由董琳负担279.27元，郑雪音负担1133.45元。本案二审案件受理费5504.08元，由董琳负担1088.09元，郑雪音负担4415.99元。本判决为终审判决。审判员 刘  雁  兵二〇二一年二月一日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）