江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1204民初233号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码913212006748638573，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫6号楼裙房。法定代表人：姜连瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被告：祁平，女，1976年11月3日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：于俊，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称物业公司）与被告祁平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梅、被告委托诉讼代理人于俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的物业费1042元；2.支付自2019年1月1日至实际给付之日期间的滞纳金(按每日千分之三计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：原告为东方不夜城小区提供物业管理服务，管理服务费根据建筑面积收取，高层住宅按1.2元/平方/月，商业用房按1.6元/平方/月。逾期不缴纳，按每日千分之三加收滞纳金。被告购买的东方不夜城5-341为商铺，面积为27.16平方米。自2017年1月1日起至2018年12月31日止，被告无正当理由拒交物业费己累计1042元整。原告多次催要无果。被告辩称，五号楼三层为整体出租，被告商铺经营期间多次漏水且较严重，商家多次找物业维修一直未能维修好，给商家造成了不可估量的损失；公共部位照明不到位、水电不齐全，公共卫生区域的卫生保洁物业未提供服务，因上述问题一直未能解决好，被告才拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费；由于原告未能履行其物业服务义务，故其要求支付拖欠的物业费没有事实和法律依据，请求法庭对原告的诉讼请求不予支持。原告补充陈述称，前期物业服务协议明确约定物业服务费由业主缴纳，且物业服务协议中明确物业服务费每6个月预收；被告拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业费用，在这期间原告物业公司未收到本案被告的报修，且房屋质量问题被告应当按照购房合同的约定在维保期内由开发公司负责维修，维保期外申请公共维修资金进行维修。被告以房屋质量问题拒交物业费没有法律依据；关于公共部分的照明水电和保洁问题，案涉商铺及同层其他业主将各自独立商铺整体出租给承租人，占用了公共通道为自己专用，小区其他业主已无法自由出入。本院经审理认定事实如下：2010年11月30日，被告祁平签订承诺书，承诺其为东方不夜城5-341室买受人，并确认已详细阅读姜堰佳源房地产开发有限公司（建设单位）制定的“东方不夜城业主临时管理规约”，同意遵守本临时规约；同日，怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的管理与服务、安全护卫、交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量包括外墙无破损、无乱涂乱画现象，维护小区建筑设计上统一美观的风格，设备正常运行，设备完好，共用部位、共用设施完好、无破损，定期巡检、维修、记录、保持正常运行，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等；本协议采用包干制形式约定物业服务费用，即由乙方向甲方支付固定物业费用，乙方缴纳费用时间：交房入伙时预缴一年费用，以后每六个月预收一次（也可预交一年），缴纳费用时间每六个月的第一个月上旬；收费标准：高层住宅1.2元/平方/月，商业用房1.6元/平方/月；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳；乙方违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以催收，逾期不交纳的，按每日3‰加收滞纳金；等。合同签订后，原告为东方不夜城商铺提供了物业服务，被告祁平系东方不夜城5-341室的权利人，该房屋建筑面积为27.16平方米。被告未交纳自2017年1月1日至2018年12月31日物业费1042元。原告于2018年9月28日张贴了《缴费通知书》向被告催缴物业费，被告至今未缴纳。另查明，怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司于2013年5月10日更名为浙江佳源物业管理有限公司姜堰分公司，后又于2018年11月22日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司。上述事实，有原告提供的《前期物业服务管理协议》、《业主临时管理规约》、原告名称变更通知书、缴费通知书图片、物业服务的相关记录图片及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，被告也签署了承诺书，承诺知晓并遵守东方不夜城《业主临时管理规约》。故被告作为东方不夜城小区业主，享有合同中相关权利的同时，亦应承担合同义务，受合同条款的规范和调整，被告理应向原告缴纳物业服务费。被告辩称其房屋存在漏水情况，并陈述在（2020）苏1204民初3884号案件中提交相关手机拍摄图片和公证书。本院认为，被告提交的图片无法明确房屋漏水的时间、漏水的部位、原因，更不能证明房屋漏水系因原告服务原因导致，公证书的时间非本案所涉物业费用交纳时间，故不能以此作为其拒付物业费的理由，对原告该辩称意见本院不予采信。被告辩称公共部位水电、保洁服务不到位之说，亦未举证证明，本院亦不予采信。故原告要求被告支付物业费的诉讼请求成立，依法应予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据原、被告签订的物业管理合同，被告逾期交纳物业费的，原告可以加收滞纳金，但原告主张按每日3‰加收过高，本院作适当调整，综合考虑物业服务情况和市场因素，酌情确定按年利率6%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告祁平于本判决生效后三日内支付原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1042元及滞纳金（以1042元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（原告同意其预交的案件受理费25元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后三日内向原告支付）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 勇二〇二一年二月七日法官助理  周 颖书 记 员  沈梦莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。