山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1738号上诉人（原审被告）：王恒坤，男，1985年3月10日出生，汉族，住山东省德州市，现住济南市。被上诉人（原审原告）：山东融汇建设开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄袓仕，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：于涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司员工。上诉人王恒坤因与被上诉人山东融汇建设开发有限公司（以下简称融汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。上诉人王恒坤、被上诉人融汇公司委托诉讼代理人于涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王恒坤上诉请求：一、撤销一审判决，改判融汇公司继续履行房屋买卖合同及补充协议。事实与理由：王恒坤于2015年9月30日购买了融汇公司开发的市中区融汇爱都，合同面积104.41平方米，总购房金额为769711元，采用等额本金银行贷款450000元。王恒坤于2016年3月交房时缴纳了住房维修基金，花费160000进行了装修，并于2016年11月入住。2019年9月始因王恒坤个人原因未能如期缴纳银行贷款，2020年3月21日融汇公司代偿银行贷款及利息405345.66元，即要求支付违约金158040.23元，并退还房产。王恒坤曾于2020年3月请求融汇公司配合办理房产证，使用房屋抵押归还代偿金额，但融汇公司以公司规定为由不予办理，并申请了资产保全。融汇公司出售房产时并未告知合同内容。王恒坤自2015年10月到2019年8月止支付银行贷款101320余元，购房时支付给融汇公司350000元，合计451320元(含银行贷款利息)。融汇公司辩称，王恒坤因连续六期未还贷款导致融汇公司代为偿还了全部银行贷款，融汇公司多次发函告知王恒坤尽快偿还款项，然而王恒坤均拒绝偿还，此种行为已构成严重违约，符合双方签订的商品房买卖合同约定的合同解除条件，融汇公司有权要求解除合同，同时要求王恒坤承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王恒坤的上诉请求，维持原判。融汇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议；2.判令王恒坤向融汇公司支付代偿总金额20%的违约金及房屋总价款10%的违约金，合计158040.23元；3.判令王恒坤以405345.66元为基数，自2020年4月4日起至实际支付之日止，按日万分之五向融汇公司支付违约金；4.判令王恒坤向融汇公司支付自2016年3月21日起至实际返还房屋之日止的房屋折旧费及房屋使用费，暂计至2020年3月21日为：房屋折旧费307884.4元、房屋使用费369461.28元，合计677345.68元；5.判令王恒坤协助融汇公司办理融汇爱都房屋的撤销网签备案手续；6.判令王恒坤将房屋腾空、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的任何权利负担后向融汇公司返还；7.判令王恒坤承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月30日，融汇公司与王恒坤双方签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定王恒坤购买由融汇公司开发的融汇爱都A地房屋，房屋总价款769711元。合同补充协议第2.3.6条约定，出卖人在为买受人与贷款机构的贷款提供担保期间，若买受人未能如期履行其对贷款机构应尽的义务(包括但不限于未按时履行还款义务、未积极配合办理所购房屋他项权利登记手续等)导致出卖人有承担担保责任之虞时，买受人应在收到出卖人书面通知后五日内结清全部欠款并充分履行其对贷款机构的各项义务。出卖人已代为清偿的(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，买受人应在收到出卖人书面通知后五日内清偿出卖人所有代偿款项，同时应支付给出卖人代偿总额20%的违约金。买受人逾期偿付出卖人的，每日应按出卖人代偿总额的万分之五加付违约金。若买受人收到出卖人书面通知之日起超过十日仍未支付出卖人上述款项，出卖人有权解除合同。第4.2条约定，根据合同及本补充协议的约定，因买受人原因导致出卖人解除合同的，除另有约定，双方同意按以下方式处理：(1)买受人应在收到出卖人解除合同书面通知之日起十日内支付出卖人买卖房屋总价款10%的违约金；买受人按照合同及本补充协议约定需另付违约金或损失赔偿的，应在上述期间内一并支付。(2)对出卖人为买受人垫付及代为清偿款项，买受人应在收到合同解除通知后十日内足额清偿给出卖人。(3)合同解除时，买受人已利用或允许他方利用该房屋的，应在合同解除后十日内将房屋腾空、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的任何权利负担，将房屋交还出卖人，并按10%的年折旧率计付折旧费、按房屋总价款1%/月的标准支付使用费，已发生的房屋装修等费用由买受人自行承担。王恒坤交纳首付款319711元，王恒坤向中国邮政银行济南市分行城区支行贷款450000元，融汇公司为王恒坤的上述贷款向中国邮政银行济南市分行城区支行提供了担保。2016年3月21日，融汇公司将涉案房屋交付给王恒坤。涉案房屋办理了网签备案手续。合同签订后，王恒坤自2019年9月9日起至2020年3月3日未按时偿还银行贷款，连续逾期6期，其中本金393750元，利息11255.69元，罚息339.97元,本息共计405345.66元。中国邮政济南市分行城区支行于2020年3月3日向融汇公司发函要求其代偿，融汇公司于2020年3月23日代王恒坤偿还全部贷款本息405345.66元。2020年3月25日，融汇公司向王恒坤发送偿还代偿金告知函，至庭审结束，王恒坤一直未予偿还。融汇公司为本次诉讼支出保全保险费1539.42元。。一审法院认为，融汇公司与王恒坤于2015年9月30日签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，王恒坤向中国邮政银行济南市分行城区支行贷款450000元用于向融汇公司支付购房款，由融汇公司提供担保。由于王恒坤自2019年9月起未履行还款义务，导致融汇公司代其偿还了中国邮政银行贷款本息405345.66元。王恒坤已构成违约，应当承担相应的违约责任。截至判决作出之日，王恒坤仍未举证证实其向融汇公司偿还垫付的款项，其行为已符合双方在《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议约定的合同解除条件，故融汇公司要求解除其与王恒坤签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议，事实清楚，依法有据，予以支持；《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，融汇公司要求收回涉案房屋，要求王恒坤返还房屋时腾空房屋、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的权利负担，符合合同约定及法律规定，予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以称量，并作出裁决。本案中，融汇公司与王恒坤签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议中关于违约金的条款约定过多、过高，结合目前涉案房屋市场价格已大幅上涨，王恒坤提出违约金约定过高，根据公平原则，一审法院酌情予以调整，以代偿金额405345.66元为基数，自2020年3月23日（代偿之日）起至付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于融汇公司要求王恒坤按《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议约定支付房产折旧费及使用费，因涉案房屋现市场价值远高于房屋购买时的价格，融汇公司的该项诉讼请求，显失公允，不予支持。关于融汇公司要求王恒坤配合其注销房屋备案的诉讼请求，该项诉讼请求属于行政行为，不属于法院受理范围，故对融汇公司的该项诉讼请求，不予处理。融汇公司为本次诉讼支出保全保险费1539.42元，系融汇公司的合理支付，其要求王恒坤负担，事实清楚，依法有据，予以支持。一审法院判决：一、山东融汇建设开发有限公司与王恒坤于2015年9月30日就融汇爱都房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议于判决生效之日起解除；二、王恒坤于判决生效之日起十日内向山东融汇建设开发有限公司支付违约金，以405345.66元为基数，自2020年3月23日起至付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、王恒坤于判决生效之日起三十日向山东融汇建设开发有限公司返还融汇爱都房屋；返还时应腾空房屋、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的权利负担；四、王恒坤于判决生效之日起十日内向山东融汇建设开发有限公司支付保全保险费1539.42元；五、驳回山东融汇建设开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人双方没有提交新证据。对一审判决认定的其他事实，本院予以认定。本院认为，融汇公司与王恒坤签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，王恒坤向融汇公司支付首付款319711元，剩余房款450000元向中国邮政银行济南市分行城区支行贷款，由融汇公司提供担保。因王恒坤自2019年9月起未向银行履行还款义务，致融汇公司代其偿还银行贷款本息405345.66元，且至今未能向融汇公司偿还代偿款项。根据合同约定，王恒坤构成违约，融汇公司有权要求与其解除商品房买卖合同及补充协议，并要求王恒坤承担相应的违约责任，一审法院依据王恒坤提出的违约金数额调整请求，酌情支持违约金以融汇公司代偿金额405345.66元为基数，自2020年3月23日（代偿之日）起至付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，融汇公司对此未提出上诉，视为服判，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，涉案商品房买卖合同及补充协议解除后，除违约方王恒坤应向融汇公司承担赔偿违约金外，还应向融汇公司返还涉案房产，融汇公司亦应向王恒坤退还已付购房款769711元；对于融汇公司代王恒坤偿还的银行贷款本息405345.66元，王恒坤应向融汇公司承担还款责任。综上所述，王恒坤的上诉请求不能成立，但一审法院对于合同解除后购房款及代偿款的处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5611号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5611号民事判决第五项；三、被上诉人山东融汇建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人王恒坤退还购房款769711元；四、上诉人王恒坤于本判决生效之日起十日内向被上诉人山东融汇建设开发有限公司偿还代偿款405345.66元；五、驳回被上诉人山东融汇建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12150元减半收取6075元，由山东融汇建设开发有限公司负担5000元，由王恒坤负担1075元；财产保全费4369元，由王恒坤负担；二审案件受理费245元，由上诉人王恒坤负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二一年二月十八日书记员  田琳