上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11304号上诉人（原审原告）：杨雁，女，1985年11月17日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：万小放，女，1959年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖慎通，男，1970年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：洪珍，女，1977年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐夏，上海靖之霖律师事务所律师。上诉人杨雁、万小放因与被上诉人廖慎通、洪珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26518号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨雁、万小放上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨雁、万小放一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。二审审理中，杨雁、万小放变更上诉请求为：撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26518号民事判决第一项，改判廖慎通、洪珍支付杨雁、万小放剩余房款人民币211,122.76元。事实与理由：微信聊天记录显示，廖慎通、洪珍知晓系争房屋产证在2009年更新且房屋来源显示为“其他”，经其询问，杨雁、万小放已告知部分产权份额为继承所得，一审认定杨雁、万小放违反披露义务与事实不符。双方多次明确约定交易过程中产生的所有应缴税款由廖慎通、洪珍承担，廖慎通、洪珍负有查明交易税费的义务，并承担与税费相关的风险，不得因自身认识错误而免除应承担的合同责任。廖慎通、洪珍辩称：不同意杨雁、万小放的上诉请求，请求维持原判。事实与理由：从微信聊天记录中中介人员的表述来看，杨雁、万小放实际未披露系争房屋部分产权份额系继承所得的事实，不动产登记信息显示房屋来源为“其他”，亦无法显示确切来源。对于本案交易多产生的税费，中介公司有一定的责任，应当由杨雁、万小放承担相应税费后向中介公司追偿，与廖慎通、洪珍无关。杨雁、万小放向一审法院起诉请求：1.判令廖慎通、洪珍支付杨雁、万小放剩余房款211,122.76元；2.判令廖慎通、洪珍支付杨雁、万小放逾期支付房款赔偿金，以211,122.76元为本金按日万分之五的标准自2020年1月11日起计算至实际支付之日止。一审庭审中，杨雁、万小放变更第2项诉讼请求为：廖慎通、洪珍支付杨雁、万小放逾期支付房款赔偿金，按日万分之五的标准，以161,122.76元为本金，自2020年1月11日起计算至实际支付之日止；以50,000元为本金，自2020年3月9日起计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：系争浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋原为杨雁、万小放及杨雁父亲杨某于2003年6月购入的一手房，当时购买价格为654,472元。后杨某去世，杨雁、万小放于2009年3月重新办理了产证。2019年11月20日，中介人员通过微信向廖慎通、洪珍出示了调取的上海市不动产登记簿，载明系争房屋权利人为杨雁、万小放，所有权来源为“其他”。2019年12月11日，杨雁、万小放作为卖售人（甲方）、廖慎通、洪珍作为买受人（乙方），在居间方居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，甲方以400万元的价款向廖慎通、洪珍转让系争房屋；双方确认在2020年1月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；另合同补充条款（一）第8条第（1）款约定，乙方未按照合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三“付款协议”约定，乙方应于2019年11月20日前直接支付甲方全额首期房价款277万元，第二期房价款70万元乙方申请贷款支付，乙方最晚应于交易过户日前完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。同日，杨雁、万小放与廖慎通、洪珍另行签订一份《协议书》。协议第2条约定，乙方应在支付房地产合同的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款172万元，乙方应于办理过户手续前直接支付给甲方；第3条约定，双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。第5条中约定，甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、全额购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供。2020年1月10日前，廖慎通、洪珍已支付杨雁、万小放房款497万元。2020年1月13日，杨雁、万小放与廖慎通、洪珍至浦东新区不动产登记中心申请办理了过户手续。2020年1月18日起，因廖慎通、洪珍在缴纳过户税费时，认为一笔“遗产税”应由杨雁、万小放支付，双方发生争议并通过微信沟通。廖慎通、洪珍认为杨雁、万小放从未提及存在遗产税以及隐瞒继承房产个税，该部分税费应由杨雁、万小放承担；杨雁、万小放认为不存在任何隐瞒，签约时说过产证更名事实，该部分税费按约定应由廖慎通、洪珍承担。其中：2020年1月18日，廖慎通、洪珍陈述：“您和女儿有一笔遗产税还没交”“我问过产证的时间问过的……就是XX关系不好，XX了，这个事情”“我以为你产证名字更新过，然后这个税该交的遗产税，该教（交）的都交教（过）的”“而且你从来没提及提过，就是遗产税，这方面的事情。那如果是正常范围内的税，我们是九（交）的”。杨雁、万小放陈述：“遗产税？产证早就更新了”“不存在遗产税吧？早就过户了”“说过产证有过更名的”“不到这一步，我们是不知道有这个税的”。中介人员陈述：“但是你这个遗产税不是正常交易的税费，你们一开始就没有说明这个问题”“你们存在隐瞒事实，怎么能算得准确”。2020年1月20日，廖慎通、洪珍缴纳了交易税费。2020年3月8日，廖慎通、洪珍转账支付杨雁、万小放房款538,877.24元。2020年3月11日，廖慎通、洪珍向杨雁、万小放发函，敦告杨雁、万小放速将遗留在系争房屋的橱、桌、椅搬走，否则将作废弃物品处理。关于交房时间，杨雁、万小放称其未交给过廖慎通、洪珍钥匙，2020年3月8日、9日系中介告知廖慎通、洪珍换锁；廖慎通、洪珍称2020年3月8日前一两天双方交涉好以后，杨雁将钥匙交给廖慎通、洪珍后换锁的。杨雁、万小放与廖慎通、洪珍均确认，因系争房屋存在继承事实，故本案过户交易时额外缴纳个人所得税185,518.17元，据此，廖慎通、洪珍同意支付杨雁、万小放诉请金额211,122.76元与185,518.17元的差额部分，即25,604.59元。一审庭审中，杨雁、万小放陈述：“从所有的过程看，中介也不知道要交这笔税，但杨雁、万小放卖给廖慎通、洪珍的时候明确572万是到手价，所有的税费由廖慎通、洪珍承担。”“（争议税费）应当在廖慎通、洪珍承担的税费范围之内。若杨雁、万小放隐瞒，这个费用不应由廖慎通、洪珍承担，现在杨雁、万小放并没有隐瞒，所以应当在廖慎通、洪珍承担的税费范围内。”廖慎通、洪珍称，若杨雁、万小放主张成立，违约金应调低。一审法院认为，杨雁、万小放与廖慎通、洪珍签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。经查，廖慎通、洪珍在微信聊天中陈述的“遗产税”，实际系争房屋继承部分额外缴纳的个人所得税。对该笔税费由谁负担双方各执一词：廖慎通、洪珍认为杨雁、万小放隐瞒继承事实，应由杨雁、万小放负担；杨雁、万小放认为不存在任何隐瞒，按约定应由廖慎通、洪珍承担。一审法院注意到，杨雁、万小放庭审中认可若杨雁、万小放隐瞒继承，争议税费不应由廖慎通、洪珍承担，故本案争议关键在于签约时杨雁、万小放有无批露继承事实。一审法院认为，从微信聊天记录及当事人庭审陈述来看，杨雁、万小放与廖慎通、洪珍签约时均不知晓需额外缴纳争议税费，但系争房屋是否发生过继承为卖方掌握，杨雁、万小放签约时负有披露义务。按社会常理判断，2020年1月18日产生争议当日各方微信沟通中的陈述具有相对客观性，从该日聊天内容来看，廖慎通、洪珍从税务缴费明细发现争议税费并立即通知杨雁、万小放缴纳，杨雁、万小放虽不认可，但并未提及继承事实已告知过廖慎通、洪珍，仅是强调产证早已更新，而房屋产权人变更可能基于买卖等多方面原因，仅凭该情节不足以证明杨雁、万小放已批露继承的事实，期间中介人员的陈述亦认为杨雁、万小放隐瞒事实，同理，中介发送给廖慎通、洪珍的产调信息显示房屋来源为“其他”，也不能证明廖慎通、洪珍已知晓继承事实。故在案证据不能证明签约时杨雁、万小放已向廖慎通、洪珍告知过继承事实，廖慎通、洪珍要求争议税费由杨雁、万小放承担并在购房款中抵扣的意见，予以采信，杨雁、万小放的该部分诉请，不予支持。对双方无争议的尾款25,604.59元，廖慎通、洪珍应当支付，杨雁、万小放的该部分诉请，予以支持。对逾期付款赔偿金，在廖慎通、洪珍主张过高的情形下，一审法院根据杨雁、万小放实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况，酌情调整为按未付款的万分之五计算。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年八月二十日作出判决：一、廖慎通、洪珍于判决生效之日起十日内支付杨雁、万小放剩余房款25,604.59元；二、廖慎通、洪珍于判决生效之日起十日内以25,604.59元为本金，按每日万分之五的标准支付杨雁、万小放自2020年3月9日起至实际付清之日止的逾期付款赔偿金。案件受理费7,126元，减半收取计3,563元，由杨雁、万小放负担3,342.50元，廖慎通、洪珍负担220.50元。二审中，杨雁、万小放提供以下证据：1.《房地产买卖（含居间）协议》和《补充协议》，以证明双方签订的多份协议均明确约定房屋交易过程中所产生的税费均由廖慎通、洪珍承担，约定的购房价款572万元为杨雁、万小放的到手价；2.杨雁与中介人员的微信聊天记录、群聊记录截图，以证明交易过程中产调信息由中介方调取，杨雁、万小放不存在隐瞒房屋所有权来源的情况。廖慎通、洪珍认可上述协议的真实性，不认可聊天记录的真实性，且认为以上证据均不能达到杨雁、万小放的证明目的。本院经审查认为，《房地产买卖（含居间）协议》和《补充协议》与本案具有关联性，予以采纳；廖慎通、洪珍未能提供聊天记录的原始载体，不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，2020年1月18日，当双方当事人在微信群聊中就所谓“遗产税”进行交涉时，中介人员询问：“这房子是不是继承的”，并称“有时间大家肯定要坐下来解决这个问题”。二审中，双方当事人均确认廖慎通、洪珍已按照一审判决结果向杨雁、万小放支付购房尾款及相应逾期付款赔偿金。本院认为，本案一、二审的争议焦点均在于，在本案房屋买卖交易中，因系争房屋部分产权份额为继承所得而增加的所得税应由何方承担。由微信聊天记录中双方及中介人员的陈述可知，双方在订立房屋买卖合同的过程中并未充分认识到房屋部分份额系继承所得且将产生相应所得税差额。双方在数份协议中均约定交易过程中产生的所有应缴税款均由买方即廖慎通、洪珍承担，明显不包括本案争议的所得税。也就是说，因房屋部分份额系继承所得导致的所得税差额部分并不在双方缔约时意思表示范围之内。杨雁、万小放以合同约定税费由买方承担为由，主张廖慎通、洪珍应全额支付相应税款，不符合双方的真实意思表示，难予支持。在当事人对所得税差额部分未达成合意的情况下，相应税费并非当然由法定纳税人自行承担。从二手房买卖的交易习惯来看，交易税费的承担方式是当事人协商买卖价格、决定交易与否的重要考量因素。本案继承事实导致的所得税差额的承担应适用合同漏洞的填补规则。由于双方无法对此达成补充协议，亦缺乏可参照的合同条款、交易习惯及法律规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，认定该部分所得税应由双方当事人各半分担。在廖慎通、洪珍已实际缴纳全部所得税的情况下，其仅可就应由杨雁、万小放承担部分主张从未付购房尾款中抵扣，对于其余尾款，廖慎通、洪珍仍应继续向杨雁、万小放支付。廖慎通、洪珍根据一审判决已履行尾款部分，本院作相应扣除，廖慎通、洪珍还应支付杨雁、万小放房款92,759.09元。综上，杨雁、万小放的上诉请求部分成立，应予支持，一审判决不当部分，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26518号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26518号民事判决第一项；三、廖慎通、洪珍于本判决生效之日起十日内支付杨雁、万小放剩余房款92,759.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3,563元，由杨雁、万小放负担1,781.50元，廖慎通、洪珍负担1,781.50元。二审案件受理费6,707元，由杨雁、万小放负担3,353.50元，廖慎通、洪珍负担3,353.50元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……五、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……