福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2836号 原告：福建省远宏物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区温陵路与泉秀路交叉口远太大厦12-(B)。 法定代表人：梁祖锋，公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊亚林，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏盛，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：林金阁，男，汉族，1963年3月3日出生，住福建省永春县。 第三人：福建省远宏物业管理有限公司金龙分公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙街道鼎盛大观**楼**。 负责人：梁祖锋。 委托诉讼代理人：黄国超，男，该公司员工。 第三人：石狮市鼎盛物业管理有限公司，，住所地福建省石狮市灵秀镇西灵路**鼎盛大厦**** 法定代表人：傅金胜，执行董事。 委托诉讼代理人：李军，男，该公司员工。 第三人：石狮市鼎盛物业管理有限公司鲤城分公司，住所地福建省，住所地福建省泉州市鲤城区金龙街道池峰路** 负责人：王贵滨。 委托诉讼代理人：李军，男，该公司员工。 原告福建省远宏物业管理有限公司与被告林金阁、第三人福建省远宏物业管理有限公司金龙分公司、第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司、第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司鲤城分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，后本院于2020年11月3日裁定本案转为普通程序，于2021年1月6日第二次公开开庭进行了审理，原告福建省远宏物业管理有限公司委托诉讼代理人郑宏盛、第三人福建省远宏物业管理有限公司金龙分公司（下简称第三人1）委托诉讼代理人黄国超、第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司（下简称第三人2）与第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司鲤城分公司（下简称第三人3）的共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告林金阁经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省远宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令林金阁立即支付物业管理费7168元、公摊电费961元、公摊水费91元、违约金1644元，上述合计9864元；2.判令林金阁立即支付原告为实现债权而支付的律师代理费1000元；3.判令本案诉讼费用由林金阁承担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月19日签订了《前期物业管理服务协议》一份，合同约定：“自房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理服务；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用及相关物业管理产生的费用。”合同签订后，原告依约为被告提供了优质的管理服务，完全履行了合同义务，但被告并未按约履行缴纳物业管理服务费用的义务，存在违约情形。被告拖欠原告2017年7月1日至2019年10月31日的物业管理费7168元，2016年11月至2019年10月的公摊电费961元、公摊水费91元，总计拖欠8220元。同时，根据双方签订《前期物业管理服务协议》的违约责任中约定“乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按应交费用的每日3‰缴纳违约金。”原告自愿放弃过高部分违约金请求权，自愿调整为尚欠费用总额的20%，即1644元。现为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定及《民事诉讼法》第一百一十九条等法律、法规之规定，特诉至法院，望法院判如所请。在诉讼过程中，福建省远宏物业管理有限公司变更第一项诉讼请求为：判令林金阁立即支付自2017年7月1日至2019年10月13日期间的物业管理费7016.38元、违约金1644元。 林金阁未作答辩。 第三人福建省远宏物业管理有限公司金龙分公司、第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司、第三人石狮市鼎盛物业管理有限公司鲤城分公司述称同意原告的起诉意见。 林金阁未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对本案中有争议的事实和证据，本院分析认定如下： 一、关于原告是否有权要求收取鲤城区鼎盛大观小区物业管理费的问题。本院经审查认为，原告提供的其与林金阁签订的《前期物业管理服务协议》有原件以供核对，且林金阁未提出异议，对该协议的真实性本院予以确认。该协议可以证明2017年3月13日，林金阁与福建省远宏物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》。原告提供的全国组织机构统一社会信用代码公示查询可以证明2014年7月14日泉州市远宏物业管理有限公司变更为福建省远宏物业管理有限公司。本院依法向泉州市鲤城区住房和建设局调取的泉鲤建物合同备案第2014006号《泉州市鲤城区（前期）物业服务合同备案证明》证明原告的前身泉州市远宏物业管理有限公司有就鼎盛大观（项目名称）（前期）物业服务合同向泉州市鲤城区住房和建设局进行备案。原告提供的物业费缴款单可以证明林金阁向第三人1缴纳物业服务费至2017年6月30日，第三人1是原告的分公司，其民事权利义务和民事责任归属于福建省远宏物业管理有限公司，也就是可以证明林金阁向原告方缴纳过物业服务费。原告提供的鼎盛大观小区公众号移交说明和第三人1提交的台账移交证明、交接告知函可以相互佐证证明对鼎盛大观小区现在提供物业管理服务的物业管理公司在鼎盛大观小区原物业管理单位交接时是与福建省远宏物业管理有限公司方进行交接。综上，由于2017年3月13日林金阁与福建省远宏物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，且2014年3月21日福建省远宏物业管理有限公司的前身泉州市远宏物业管理有限公司也向泉州市鲤城区住房和建设局提交了鼎盛大观（项目名称）（前期）物业服务合同的备案材料，泉州市鲤城区住房和建设局予以颁发备案证明，现在对涉诉鼎盛大观小区提供物业服务的物业管理公司在鼎盛大观小区原物业管理单位交接时是与福建省远宏物业管理有限公司进行交接。故本院认定福建省远宏物业管理有限公司有权依据与林金阁签订的《前期物业管理服务协议》主张林金阁应支付物业管理费。 二、关于原告对鲤城区鼎盛大观小区的物业管理服务是否存在未完全履行义务的问题。原告主张其按照合同约定履行了物业管理服务义务，提交了泉州市住房和城乡建设局2017年、2016年关于物业管理示范项目考评结果的通知予以证明。本院经审查认为，原告主张其按照合同约定履行了物业管理服务义务，但未提交其履行义务的具体服务记录等的相关证据予以证明其物业服务达到合同约定标准，其提供的泉州市住房和城乡建设局的考评结果截止于2017年9月，未包含本案诉请的物业费期间。况且，泉州市住房和城乡建设局的考评文件只能作为参考。本院依职权调取了（2018）闽0502刑初257号刑事判决书和（2019）闽05刑终47号刑事裁定书，这两份生效判决书判决夏洪斌、董建锋、李文军均犯强迫交易罪判处刑罚。夏洪斌、董建锋、李文军均是利用管理小区物业及地下室的职责便利进行犯罪活动，被害人均为鼎盛大观小区业主，造成了恶劣社会影响。公诉机关指控的犯罪数额析明是从2015年12月至2017年11月。故，本院认定福建省远宏物业管理有限公司在鼎盛大观小区提供的物业服务未能达到合同约定的标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月1日至2019年10月13日期间，林金阁系址在泉州市鲤城区××街道××号楼××室房屋的业主，该房屋建筑面积134.68平方米。 泉鲤建物合同备案第2014006号《泉州市鲤城区（前期）物业服务合同备案证明》载明：“泉州市远宏物业管理有限公司：你单位提交的鼎盛大观（项目名称）（前期）物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：鼎盛大观。二、物业类型：高层商住。三、委托单位:江南（福建）投资有限公司。四、项目地址：泉州市鲤城区××街道××区。五、总建筑面积：399773平方米。六、（前期物业服务合同期限：2014年3月18日至小区业委会成立并签订物业服务合同生效时止。备案单位：泉州市鲤城区住房和建设局，2014年3月21日”。2014年7月14日，泉州市远宏物业管理有限公司变更为福建省远宏物业管理有限公司。2017年3月13日，林金阁与福建省远宏物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：双方就鼎盛大观前期物业管理服务达成协议，前期物业管理服务是指房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理服务。第一条双方的权利和义务：甲方（指福建省远宏物业管理有限公司）的权利义务：1、根据有关法律、法规，自主开展物业经营管理服务活动，但不得损害业主或物业使用人的合法权益。……第三条物业管理服务质量：一、房屋外观，完好率达五级服务标准：1、外墙无破坏，无乱涂乱画现象；2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3、房屋场地无违章搭盖。二、公共部位、共用设备的维护和管理，完好率达五级服务标准：1、共用部位无破坏，共用设施设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养。三、环境卫生、清洁、保洁率达五级服务标准：1、环境整洁，无污染；2、生活垃圾日产日清。四、绿化，完好率五级服务标准：1、养护得当，定期修剪；2、美观协调；3、及时补苗。五、交通秩序与车辆停放：1、保持道路畅通有序；2、车辆停放整齐；3、做到停车标识清楚，管理规范。六、安全防范：1、秩序维护人员着统一服装，持证上岗，文明值勤，24小时值班防范工作；2、秩序维护人员实行半军事化管理，定期进行军事素质和业务技能训练，提高处理突发事件的能力；3、加强宣传安全防范的管理，提倡邻里守望，建立全民安全防范制度。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，设立报修专线电话，实行24小时接听；1、小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度；2、急修：20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；3、报修及时率达98%以上，维修质量合格率达98%以上。八、管理服务满意率（业主评议）第一年80%；第二年起达90%以上；第三年起达95%以上，争创各级优秀小区。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修理、更新、改造的费用）一、公共综合管理服务费，标准如下：1、带电梯高层住宅1.90元／月·㎡……六、乙方交纳公共综合管理服务费时间：从建设单位通知入伙（交房）之日起……。协议还对双方其他权利义务进行约定。 2017年3月13日，林金阁接收鼎盛大观6号楼2107室房屋。林金阁向福建省远宏物业管理有限公司金龙分公司缴纳物业服务费至2017年6月30日。2019年10月31日，福建省远宏物业管理有限公司撤离鼎盛大观小区，不再提供物业服务。 另查明，本院于2018年11月28日作出（2018）闽0502刑初257号刑事判决书中载明:“被告人吴建国与陈文勇、吴清艺共谋后在鲤城区鼎盛大观小区内设立浮新公司，经营水泥、沙石、搬运、敲墙、倒板等建材、装修业务，为牟取不法利益，达到垄断小区装修经营的目的，陆续纠集被告人易炳轩、张绪生、袁东闯、庄红娥、李文军、黄福强、易秉发及时任鼎盛大观小区物业经理的被告人夏洪斌、时任鼎盛大观小区保安主管的被告人董建锋等人，利用夏洪斌、董建锋、李文军管理小区物业及地下室的职责便利，以胁迫、刁难、跟踪及其他手段强卖商品、强迫他人接受服务或强迫他人退出特定经营活动，鼎盛大观小区内被害业主及装修建材工人达一百余名，严重扰乱经济、市场秩序，造成恶劣社会影响的事实清楚，证据确实、充分。”判决书中还载明公诉机关指控的犯罪数额析明是从2015年12月至2017年11月。该判决书判决被告人夏洪斌犯强迫交易罪，判处有期徒刑四年三个月，并处罚金人民币二十万元。被告人董建锋犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币十五万元。被告人李文军犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年三个月，并处罚金人民币八万元。泉州市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）闽05刑终47号刑事裁定书裁定驳回上诉，维持原判。上述两份裁判文书已于2019年4月24日生效。 本院认为，2017年3月13日，林金阁与福建省远宏物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，且2014年3月21日泉州市远宏物业管理有限公司（后变更为福建省远宏物业管理有限公司）也向泉州市鲤城区住房和建设局提交了鼎盛大观（项目名称）（前期）物业服务合同的备案材料，泉州市鲤城区住房和建设局予以颁发备案证明。且现在对鲤城区鼎盛大观小区提供物业服务的物业管理公司在鼎盛大观小区原物业管理单位交接时是与福建省远宏物业管理有限公司方进行交接。故本院认定福建省远宏物业管理有限公司有权依据与林金阁签订的《前期物业管理服务协议》主张林金阁应支付物业管理费。如前分析，本院认定福建省远宏物业管理有限公司在鲤城区鼎盛大观小区提供的物业服务未能达到合同约定的标准。根据福建省远宏物业管理有限公司在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照本案《前期物业管理服务协议》约定服务费标准的70%确定林金阁应支付的物业服务费数额，即林金阁应当支付福建省远宏物业管理有限公司物业服务费4911.47（134.68×1.9×27个月13天×70%）元。原告主张林金阁支付逾期付款违约金和原告为实现债权而支付的律师代理费1000元，但因其提供的物业服务未能达到《前期物业管理服务协议》约定的服务标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，对原告主张逾期付款违约金和律师费，本院不予支持，应予以驳回。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林金阁应于本判决生效之日起十日内向福建省远宏物业管理有限公司支付物业服务费4911.47元； 二、驳回福建省远宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福建省远宏物业管理有限公司负担24.6元，由林金阁负担25.4元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴 晶 审 判 员  黄细芬 人民陪审员  郭毓锋 二〇二一年二月二日 书 记 员  庄小玲 速 录 员  倪书豪 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。