湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初6689号原告（反诉被告）：武汉市诚合利享置业有限公司,住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区关山大道465号中国光谷创意大厦16层1601室。法定代表人：乔松，总经理。委托诉讼代理人：盛莉，该公司员工。委托诉讼代理人：宋益欢，系联想（北京）有限公司员工。被告（反诉原告）：武汉花间确幸零售有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区高新二路5号武汉江城雅居一期S2、S4、S5栋/单元1-2层28号。法定代表人：雷子健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑芳，该公司员工。委托诉讼代理人：叶春雨，湖北黄鹤律师事务所律师。原告武汉市诚合利享置业有限公司（以下简称诚合利享公司）与被告武汉花间确幸零售有限公司（以下简称花间确幸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，被告花间确幸公司于2020年11月30日提起反诉，本诉、反诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诚合利享公司的委托诉讼代理人盛莉、宋益欢和花间确幸公司的委托诉讼代理人叶春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诚合利享公司向本院提出本诉请求：1、判令花间确幸公司向诚合利享公司支付租金、管理费及滞纳金合计580776.50元（详见书面计算明细表）；2、判令花间确幸公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：花间确幸公司与诚合利享公司签署了A1-04、A1-05、A1-06、A1-07、A1-08、A1-09、A1-10、A1-11、A1-12、A1-13、A1-14铺号商铺的租赁合同，后花间确幸公司违约，拖欠租金，并且，违反合同约定进行商铺室内物品的搬离和设备的拆除。租金的法律属性为金钱债务，花间确幸公司作为承租人，其主要合同义务为按时支付租金。纵观花间确幸公司历次支付过程，均为银行网络支付。故，受疫情影响的1月23日至4月8日期间武汉封城，并未对银行支付有任何影响，花间确幸公司无理由拒付租金。且，我国民法规定，金钱债务的履行不得因不可抗力而免除。2020年5月12日，诚合利享公司向花间确幸公司发出律师函，催收租金，但花间确幸公司至今仍未能纠正违约行为向诚合利享公司进行还款，有鉴于此，为维护诚合利享公司合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）花间确幸公司对本诉答辩称：1、花间确幸公司与诚合利享公司的房屋租赁合同已于2020年4月29日解除，5月初花间确幸公司已经停止营业搬离店铺，花间确幸公司不存在支付自此之后租金的义务。2020年1月底武汉发生新冠××疫情，随后武汉彻底封城，花间确幸公司因此遭受了严重的经济损失，已无法继续经营，此次新冠××疫情已经构成不可抗力，致使合同目的完全无法实现，故花间确幸公司于2020年4月29日书面通知诚合利享公司解除《关山坊商铺租赁合同书》（以下简称“合同”），根据《中华人民共和国合同法》第九十四条等规定，花间确幸公司有权依法解除合同，解除合同的日期为书面通知诚合利享公司的日期。另外，诚合利享公司2020年7月在涉案店铺大门贴上封条，禁止花间确幸公司进入涉案店铺，随后又通过短信方式通知花间确幸公司法人雷子健，称花间确幸公司已无权进入涉案店铺，若擅自进入将报警处理。故此时花间确幸公司已无法进入涉案店铺经营，该店铺实际已由诚合利享公司控制使用。2020年10月30日，涉案店铺的门锁已由案外人蔡仙撬开，并换锁，花间确幸公司客观上早已无法控制使用涉案店铺，故不存在支付此期间租金的义务。2、根据武汉疫情期减免房租的政策规定及合同约定，2020年2月至5月为房屋的免租期，故花间确幸公司不存在支付此期间房租的义务。合同第五十九条约定了不可抗力条款，武汉因疫情，政府实行封城政策，符合该条的约定，因疫情客观原因，花间确幸公司无法占有使用房屋，此期间的合同义务应予中止，履行期限按照上述中止时间自动延长，双方均不承担任何违约责任。2020年1月底至4月初，疫情的发生已经对合同目的实现构成根本性障碍，花间确幸公司因客观原因并未使用涉案商铺，不能完全将疫情期间租金损失归责在花间确幸公司，疫情期间租金理应免交。诚合利享公司是联想（北京）有限公司一人出资设立的全资子公司，出资性质为国有，不动产权属证明中记载该商铺权利性质为“国有建设用地使用权房屋（构筑物）所有权”，该商铺也是国有资产。根据2020年4月18日武汉市出台的《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》的规定，武汉承租国有资产类经营用房，可享受3个月房租免收、6个月房租减半的减免政策，该商铺符合上述规定情形，2020年2月至5月疫情期间的房租应当减免，故花间确幸公司不存在支付此期间房租的义务。3、花间确幸公司向诚合利享公司支付过履约保证金65847元整、装修押金5000元整，即使支持租金、违约金等，亦应当先从押金中抵扣，如有剩余应退还给花间确幸公司。4、花间确幸公司与诚合利享公司约定店铺有130免租期，花间确幸公司不应当支付免租期内的租金。根据合同约定，该商铺租赁期间有130日免租期，免租期起止时间为2019年12月24日起至2020年2月29日，2020年12月24日至2021年2月24日，免租期内无需承担租金，故诚合利享公司理应根据合同约定，允许花间确幸公司使用130天免租期，不应当支付免租期内的租金。5、诚合利享公司主张的滞纳金过高，本案中花间确幸公司并非故意拖延支付租金，实因公司已无法继续存续经营，员工均已解散，停止营业，并非恶意违约，请求人民法院不予支持。假定滞纳金存在，请人民法院按照法定标准进行评判。被告（反诉原告）花间确幸公司向本院提出反诉请求：1、请求解除花间确幸公司与诚合利享公司之间的《关山坊商铺租赁合同书》；2、本案诉讼费用由诚合利享公司承担。事实与理由：2018年11月1日，花间确幸公司与诚合利享公司签订了《关山坊商铺租赁合同书》。2020年1月底武汉发生新冠××疫情，随后武汉彻底封城，花间确幸公司店铺因此停止营业。2020年4月8日，武汉解封后，受疫情的影响餐饮行业遭受重创，花间确幸公司已想尽各种办法开展业务，但效果不佳并无营业收入，同时还要承担高额的房屋租赁费、物业管理费、人员工资等各项支出，花间确幸公司实在无法继续存续经营，不得不停止营业。于是，花间确幸公司第一时间将公司经营现状反馈给诚合利享公司，多次安排人员和诚合利享公司沟通协商解除合同及后续退租事宜，并于2020年4月29日书面通知诚合利享公司，要求解除《关山坊商铺租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，花间确幸公司认为此次新冠××疫情已经构成不可抗力，花间确幸公司已因该事件面临解散，公司员工早已离职，现已根本无法实现合同目的，故花间确幸公司可依法解除合同，并请求确认该合同的解除时间为2020年4月29日。原告（反诉被告）诚合利享公司对反诉答辩称：我方在对方缴清拖欠款项后同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经核实，花间确幸公司对诚合利享公司提交的房屋租赁合同、签约确认单、履约保证金、4张银行回单、律师函真实性均无异议；诚合利享公司对花间确幸公司提交的记账凭证及中信银行转款回单、关山坊商铺租赁合同书真实性均无异议。本院对前述证据的真实性予以采信。经审理查明：2018年，诚合利享公司与花间确幸公司签订一份《关山坊商铺租赁合同书》，约定诚合利享公司将坐落于武汉东湖新技术开发区高新二路5号关山坊A1-04、A1-05、A1-06、A1-07、A1-08、A1-09、A1-10、A1-11、A1-12、A1-13、A1-14号铺位出租给花间确幸公司作为商业经营使用，商铺建筑面积为495.09平方米；租赁期限为60个月，从2018年11月1日起至2023年10月31日止；装修日期起止日期为2018年11月1日起至2018年12月23日止，装修期间（53个日历天）免租金，但应当按时足额缴纳管理费等应当由花间确幸公司承担的费用。该商铺租赁费用为158元/月/㎡，其中租金为133元/月/㎡，管理费为25元/月/㎡，租金按合同年度递增，递增方式为：前两年不变，第三年起每年在上一年的基础上递增5%，每3个月为一个付款期，本合同签署之日，花间确幸公司需向诚合利享公司一次性支付3个月租赁费用（包含租金、管理费及空调使用费等费用），其后花间确幸公司应至少于每期最后一日前的30日向诚合利享公司支付下期租赁费用；花间确幸公司须于合同签署之日向诚合利享公司支付65847元的履约保证金；合同还约定，花间确幸公司应按合同约定按时向诚合利享公司交纳租金、管理费等应缴费用，如超过约定支付日3日未付的，将从第4日起计收滞纳金，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向诚合利享公司交纳滞纳金，逾期超过15天，诚合利享公司有权解除合同，并有权没收花间确幸公司的全部履约保证金及已缴的租赁费用作为违约金；合同第59条约定，因不可抗力，包括但不限于地震、塌方、陷落、洪水、台风、暴风雨、等自然灾害和火灾、爆炸、战争、社会动乱或动荡和法律、行政、消防法规的变化以及政府征收、征用，以致任何一方的合同义务因此种时间的发生而无法履行，此合同义务在不可抗力持续期间因予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担任何违约责任；合同第63条约定，出现花间确幸公司未按合同约定按期足额支付租赁费用超过10天的情形时，诚合利享公司有权单方面解除本合同，并没收履约保证金及花间确幸公司已支付的租金作为赔偿金，若前述款项不足弥补损失的，诚合利享公司有权采取留置权等方式继续向花间确幸公司追索。另补充该商铺免租期为130个日历天，免租日期为2019年12月24日起至2020年2月29日和2020年12月24日起至2021年2月24日，免租期内花间确幸公司无需承担租金，但应按时足额缴纳管理费等应由花间确幸公司承担的费用。合同签订后，花间确幸公司于2018年9月27日向诚合利享公司支付了2018年11月1日至2019年3月23日的租金197541元和管理费58999元及履约保证金65847元，其后花间确幸公司分别于2019年3月14日、2019年7月19日、2019年10月25日向诚合利享公司支付房租及物业费168828元、234672.66元、234672.66元，三项共计638173.32元。2020年5月12日，诚合利享公司向花间确幸公司发送《律师函》，载明“现你司提出因已向法院申请破产，协商与我司解除合同……请立即履行支付租金及管理费。你方提出合同解除，解除责任在你方，我方无义务退还履约保证金……并在你司与我司合同解除事宜未妥善解决前，暂停商铺室内物品搬离和设备的拆除。在上述前提下，对你司提出的受疫情影响的1月23日至4月8日期间武汉封城原因导致的租金和管理费减免事宜，双方可展开协商，根据协商结果决定是否予以减免、减免的比例和金额。我司指定唯一全权协谈代表为：盛莉……请于本律师函送达后10个工作日以内结清欠款，如我司届时仍未能收到全部逾期款项，我司将终止合同解除事宜的磋商”。后，双方未就合同解除协商达成一致，遂提起本案诉讼。本院认为：诚合利享公司与花间确幸公司签订的《关山坊商铺租赁合同书》均系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方间成立租赁合同关系。因受新冠××疫情的影响，花间确幸公司已无法存续经营，故向诚合利享公司提出解除合同，诚合利享公司于2020年5月12日向花间确幸公司发送律师函，表示因花间确幸公司提出解约，违约责任在花间确幸公司，故不退还履约保证金，庭审中，诚合利享公司也表示在花间确幸公司缴清拖欠款项后同意解除租赁合同。虽然双方并未就合同解除协商达成一致，但合同事实上也已不可能继续履行，应当确认解除。花间确幸公司提前解除合同的行为构成违约，诚合利享公司有权没收全部履约保证金不予退还，花间确幸公司辩称以履约保证金抵扣租金的意见没有事实依据，本院不予采信。另外，诚合利享公司以花间确幸公司至今仍有大量物品和设备滞留在案涉商铺内为由，认为花间确幸公司仍在实际占用案涉商铺，双方租赁合同仍在继续，对此本院认为，诚合利享公司在已知晓花间确幸公司因无力经营的情况要求解除租赁合同，花间确幸公司实际上已放弃滞留在案涉商铺内的物品，且诚合利享公司依据约定有权作出留置等相关处置行为，故诚合利享公司应当及时止损，而不是放任损失扩大，其放任损失扩大的责任应由诚合利享公司自行承担。综上所述，本院认为诚合利享公司与花间确幸公司之间的商铺租赁合同至迟从诚合利享公司作出书面意思表示之日（2020年5月12日）即已解除。关于诚合利享公司主张花间确幸公司欠付的租金、管理费及滞纳金，本院认为，花间确幸公司按照合同约定，应当交齐从2019年3月24日至2019年12月23日免租期之前9个月的租金及管理费共计704017.98元，而花间确幸公司实交费用为638173.32元，已欠租65844.66元。对于该笔未付款时间的起算点，按照合同约定，花间确幸公司本应当于每期最后一日前的30日向诚合利享公司支付下期租赁费，即从2019年8月23日起算，诚合利享公司主张支付该部分费用及滞纳金的主张具有事实与法律依据，本院予以支持，但双方签订的租赁合同约定滞纳金计算标准过高，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算滞纳金。另，根据双方约定，2019年12月24日至2020年3月23日为免租期，免租期内花间确幸公司无需支付租金，但应按时交纳管理费，即按照合同约定于2019年11月23日应当交纳上述管理费。2019年12月24日至2020年3月23日期间的管理费分两段计算：一段为2019年12月24日至2020年1月22日，为12377元，应当由花间确幸公司承担；二段为从2020年1月23日至2020年3月23日的24754元，按照疫情风险分担的原则，由花间确幸公司承担一半，即12377元。以上共计24754元，从2019年11月23日起计算滞纳金，利息标准同上。2020年3月24日至2020年5月12日合同解除之日间的租金和物业费亦因疫情分两段计算：一段为2020年3月24日至2020年4月8日，租金及物业费共计39112元，由花间确幸公司承担一半即19556元；二段为2020年4月9日至2020年5月12日的租金和物业费86047元由花间确幸公司承担。以上共计105603元，逾期有疫情原因而未协商一致，本院认为不应当计算滞纳金，花间确幸公司抗辩称相关国有资产应适用减免政策没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉市诚合利享置业有限公司与被告（反诉原告）武汉花间确幸零售有限公司签订的《关山坊商铺租赁合同书》已解除；二、被告（反诉原告）武汉花间确幸零售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市诚合利享置业有限公司支付租金及管理费196201.66元（65844.66+24754+105603）；三、被告（反诉原告）武汉花间确幸零售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市诚合利享置业有限公司支付滞纳金，以65844.66元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2019年8月23日起计至实际付清之日止；四、被告（反诉原告）武汉花间确幸零售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市诚合利享置业有限公司支付滞纳金，以24754元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2019年11月23日起计至实际付清之日止；五、驳回原告（反诉被告）武汉市诚合利享置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉花间确幸零售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为4804元，反诉案件受理费减半收取为25元，两项共计4829元，由原告武汉市诚合利享置业有限公司负担2529元，由被告武汉花间确幸零售有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  施何梅二〇二一年二月七日法官助理李思瑶书记员袁良凤