江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终175号上诉人（原审原告）：连云港旺旺家园开发有限公司，住所地连云港市海州区振兴路26号。法定代表人：李玉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱丽，江苏瀛之志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄军，该公司员工。被上诉人（原审被告）：魏玉龙，男，1981年1月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张成柱、李秋艳，江苏云台山律师事务所律师。上诉人连云港旺旺家园开发有限公司（以下简称旺旺家园）因与被上诉人魏玉龙排除妨害纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旺旺家园上诉请求：1.判令被上诉人支付非法占用期间的占有使用费，暂主张337457元（以鉴定结果为准，自2018年7月21日起支付至实际搬离之日止，暂主张至2020年9月27日）。2.判令被上诉人承担非法占用期间的物业费暂计16027元（自2018年7月21日起支付至实际搬离之日止，暂主张至2020年9月27日）；3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一审法院按照被上诉人提交的连云港市福旺农贸市场管理公司（以下简称福旺农贸市场）的《房地产租赁合同》认定涉案房屋被非法侵占期间的使用费（9.73元/月/平方米），既对上诉人提交的第三方鉴定报告不认可，也对上诉人提交的涉案房屋附近旺旺家园商铺的租赁合同标明的价格不予支持，甚至不准许上诉人司法鉴定，不考虑双方当事人的过错，有违公平原则。被上诉人自2018年7月21日起非法占用涉案房屋用于经营儿童娱乐城、烧烤店。涉案房屋为临街商铺，面积为308.22平方米，涉案房屋与一审法院所参照的福旺农贸市场的房屋性质不同、租赁面积差异大、租赁期限悬殊，且上诉人与福旺农贸市场签订的租赁合同为2012年6月，上诉人当时是为了响应政府号召解决旺旺家园附近居民生活配套问题，故福旺农贸市场与涉案房屋的租金不具有可参考性和可比性。该房屋被非法侵占期间，被上诉人应当按照物业服务备案价格交纳物业费；被上诉人未经上诉人允许非法侵占房屋，存在严重过错，一审法院裁判上诉人承担大部分诉讼费有失公平。被上诉人魏玉龙辩称，1.被上诉人已经于2020年10月23日从涉案房屋中搬离。2.上诉人出租给福旺农贸市场的房屋与被上诉人使用的房屋，均位于综合楼一楼内，地段、位置、用途、类型等均相同。案外人福旺农贸市场向上诉人支付的农贸市场房屋租金是同地段、同类型房屋市场租金价格的最直接、最客观的反映。2018年7月至2020年10月期间，案外人福旺农贸市场向上诉人支付的农贸市场房屋租金平均为4.52元/月/平方米。被上诉人魏玉龙所使用的房屋面积为308.26平方米，一审法院按照年租金36000元（9.732元/月/平方米）计算占用使用费，已经考虑到该房屋与福旺农贸市场房屋之间的不同之处，是公平、公正、合理的。3.自南京广厦物业服务有限公司连云港分公司2018年3月撤出旺旺家园小区后，没有人为综合楼提供物业服务，上诉人主张物业费没有依据。4.一审法院根据《诉讼费用交纳办法》和案件具体情况，认定上诉人与被上诉人各自应负担的诉讼费用于法有据。旺旺家园向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏玉龙搬出现在非法占用的位于连云港市的一期综合楼一楼东南角约500平米的房屋，停止对旺旺家园所有权的侵害，排除对旺旺家园正常使用的妨害并将房屋恢复原状。2.判令魏玉龙支付非法占用期间的占用使用费共计587400元（自2018年6月支付至魏玉龙实际返还涉案房屋之日止，暂时主张至2020年4月）。3.判令魏玉龙支付非法占用期间的物业费22000元（自2018年6月支付至魏玉龙实际返还涉案房屋之日止，暂时主张至2020年4月）。4.判令魏玉龙支付连云港旺旺家园综合楼、行政楼、沿街商铺门窗封堵工程分摊占比费用为9231元。5.判令魏玉龙承担本案诉讼费、保全费等相关费用。一审法院认定事实：连云港市的一期综合楼一楼系旺旺家园开发，该房屋一直未对外出售、出租。2018年魏玉龙将综合楼一楼东南角位置的房屋室内放置儿童游乐设施，占用面积308.26平方米，用于经营旺旺儿童乐园。旺旺家园发现后，要求魏玉龙搬离，魏玉龙未予搬离。2019年11月11日，旺旺家园报警处理未果。为此，旺旺家园诉至一审法院。另查明，在涉案房屋东南侧另有一栋独立的商业综合楼也系旺旺家园开发，旺旺家园于2012年6月将该综合楼（其中面积1708平方米）租赁给福旺农贸市场经营农贸市场使用，并签订《房地产租赁合同》，约定租赁期自2012年6月1日至2027年5月31日，共计15年，租金采取递增方式在合同中明确约定，其中2018年6月1日至2019年5月31日，租金90040元；2019年6月1日至2020年5月31日，租金92742元；2020年6月1日至2021年5月31日，租金95524元。本案在审理过程中，旺旺家园提交2020年5月7日，由江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司作出的《房地产估价咨询技术报告》，证实魏玉龙占用的综合楼单位面积潜在月租金43.80每平方米。魏玉龙不予认可，对此，旺旺家园要求对魏玉龙占用的综合楼一楼年租金进行鉴定。旺旺家园还提交2018年6月8日报警记录，证实因魏玉龙占用房屋于2018年6月8日报警，报警记录未明确载明占用人，也未对实际占用人予以核实，魏玉龙对报警记录不予认可，并称其于2019年10月开始占用房屋使用。旺旺家园提交2019年9月连云港旺旺家园综合楼、行政楼、沿街商铺门窗封堵工程的《施工承包合同》，证实涉案房屋门窗封堵金额为9231元，魏玉龙对此不予认可。旺旺家园还提交会员登记表证实魏玉龙经营儿童乐园进行的会员登记，最早登记时间为2018年7月21日。魏玉龙对会员登记表不予认可，但同意从该时间计算使用费。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案魏玉龙未经旺旺家园同意非法占用旺旺家园所有的商业综合楼一楼用于经营儿童乐园，故旺旺家园要求魏玉龙搬离涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。魏玉龙辩称旺旺家园公司原员工王智欠其工程款，经王智同意使用涉案房屋，对此魏玉龙未提供证据证实，故对魏玉龙的辩解，一审法院不予采信。旺旺家园依据其提供的《房地产估价咨询技术报告》要求魏玉龙给付2018年6月至2020年4月期间的占用房屋使用费587400元，之后的费用按此标准计算，后又提交申请要求对魏玉龙占用房屋的租金进行鉴定，魏玉龙对该费用不予认可，要求参照同地段同类型房屋租金市场价格予以确定，旺旺家园提供的《房地产估价咨询技术报告》是对商业综合楼整体的评估，不能客观反映魏玉龙占用部分房屋的租金，且旺旺家园整个商业综合楼并未使用，故对旺旺家园要求依据报告上的标准计算使用费，一审法院不予支持。魏玉龙占用房屋的地段与旺旺家园租赁给福旺农贸市场经营农贸市场使用的房屋地理位置相距较近，魏玉龙要求参照同地段福旺农贸市场租赁房屋的租金计算使用费，一审法院予以采信，故对魏玉龙要求对该地段租金进行鉴定的申请，一审法院不予准许。旺旺家园称魏玉龙系2018年6月开始使用涉案房屋，并于6月8日报警，对此魏玉龙不予认可。经审查6月8日的接处警工作登记表载明“发现有人进入装修、生活迹象”，派出所没有找占用使用人谈话，不排除有他人使用涉案房屋的情况，故对占用房屋使用费，一审法院确定从魏玉龙自认的2018年7月21日起开始计算，并参照同地段福旺农贸市场经营的农贸市场房屋租金，确定按年租金36000元进行计算，从2018年7月21日暂计算至判决确定之日（2020年9月20日）的占用使用费为72000元，之后的费用按年租金36000元计算至魏玉龙实际搬离之日止。旺旺家园要求魏玉龙支付非法占用期间的物业费22000元，未提供充分证据证实，一审法院不予支持。旺旺家园要求魏玉龙支付综合楼、行政楼、沿街商铺门窗封堵工程分摊占比费用9231元，无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）、（五）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、魏玉龙于判决生效之日起立即搬离非法占用的位于连云港市的一期综合楼一楼东南角房屋，并将房屋恢复原状。二、魏玉龙于判决生效之日起十日内支付旺旺家园房屋占用使用费72000元（截止2020年9月20日），2020年9月21日至实际搬离之日按36000/年计算占用使用费。三、驳回旺旺家园其他诉讼请求。如果魏玉龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4993元，由旺旺家园负担4394元，由魏玉龙负担599元。二审期间，旺旺家园提交以下证据：1.租赁合同两份（一份原件一份复印件）；2.代理人与承租人通话录音一份。以上证据证明涉案房屋相近的门面房承租人王永林的租赁价格为34.72元每平米每月，胡文义租赁价格为40.35元每平米每月，涉案房屋市场租赁价格应为每平米每月40元左右，一审法院认定的价格仅为9.73元每平米每月，价格严重低于市场价值，侵犯了上诉人的权利，应予改判。魏玉龙质证称，对证据的三性及证明目的均不认可，无法核实租赁合同的真实性以及录音的真实性。被上诉人租赁的房屋是位于综合楼，与案外人农贸市场是同一栋楼，所以一审法院参照农贸市场的租金价格确定案涉房屋的年租金3.6万元，是公平合理的。二审期间，魏玉龙提交以下证据：接处警工作登记表，证明被上诉人已经于2020年10月23日从案涉房屋中搬离。旺旺家园质证认为，对该证据形式上的真实性予以认可，但是被上诉人搬空房屋后并未向上诉人归还涉案房屋，被上诉人仍然在涉案房屋中进行洗车业务，该证据不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人归还房屋应当取得上诉人书面确认的收到房屋的证明，而非报警证明房屋搬空。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。第一，关于涉案房屋的占用费。魏玉龙占用涉案房屋的占用费与房屋本身状况、所处地段、大楼使用情况、周边利用情况等因素相关，涉案房屋与上诉人主张参照的门面房租金情况不同，本案不是门面房租赁，房屋租金不能直接作为占用费予以认定。一审法院考虑到涉案房屋的地段与旺旺家园租赁给福旺农贸市场使用的房屋地理位置相距较近，结合房屋利用情况，以福旺农贸市场租金为基础确定占有使用费更符合案件事实，一审法院未对涉案房屋租金进行鉴定并无不当，本院对上诉人二审期间提交的证据不予采信。第二，关于物业费。因上诉人与被上诉人之间并无物业服务合同，且上诉人也未提供证据证明其为被上诉人提供了物业服务，上诉人的该主张证据不足，一审法院不予支持亦无不当。第三，被上诉人二审提交的接处警工作登记表载明“报警人魏玉龙称其已从福旺菜市场西侧占用的旺旺家园开发有限公司的房间中搬走，民警现场核实房间已搬空，魏玉龙要求报警登记备案”，对于被上诉人已于2020年10月23日搬离涉案房屋，本院予以确认。上诉人称被上诉人应当将房屋归还与其一审诉讼请求不符。上诉人还称被上诉人仍利用涉案房屋经营洗车业务，被上诉人不予认可，上诉人未提交证据予以证明。一审法院依据当事人的诉讼请求的支持情况分配诉讼费符合规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理6602.26元，由上诉人连云港旺旺家园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 张 奇审 判 员 马晓凤二〇二一年二月十九日法官助理 夏五一书 记 员 孙海荣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。