上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11113号上诉人（原审原告）：蒋涵珺，女，1993年8月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐祖平(系蒋涵珺之母),住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈龚伟，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇光星村村委办公楼。法定代表人：杨益龙，执行董事。委托诉讼代理人：邓志红，女，该公司工作人员。上诉人蒋涵珺因与被上诉人上海松江国际医药城有限公司（以下简称松江医药城）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋涵珺上诉请求：撤销一审判决，改判松江医药城支付其2019年12月1日起至2020年4月30日的房租损失人民币（以下币种相同）65,000元（按每月13,000元计算）、物业费损失7,940元（按每月1,739.21元计算）。事实和理由：1.其从未确认过上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）已符合交付条件，松江医药城聘请的第三方苏州A有限公司（以下简称A公司）并未依据一审法院（2017）沪0117民初7747号案（以下简称7747号案）中法院委托鉴定单位作出的上房司鉴[2017]建鉴字第1083号-1号《司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》）施工，直至2019年11月30日，系争房屋的渗漏水问题还是没有解决，其无奈只得自行聘请有资质的装修公司对系争房屋进行修复；2.其自行聘请的装修公司于2020年4月30日才将争房屋修复完毕，直至该日，其方可对系争房屋进行装修，故即使退一步讲，系争房屋至少在2020年4月30日才交付，松江医药城应向其支付系争房屋2019年12月1日起至2020年4月30日的物业费（其已向物业管理部门支付了该款），并承担该时间段其在外租房的租金损失；3.7747号案对违约金进行了酌情处理，99万元不可能涵盖其所有损失，松江医药城系恶意拖延时间，故其在本案中主张的租金损失和物业费损失并未涵盖在7747号案判决的违约金之中。被上诉人松江医药城辩称，1.蒋涵珺在一审中的诉讼请求为要求其交付房屋、支付租金损失和物业费损失，蒋涵珺在一审中已确认房屋交付的事实，蒋涵珺之母在办理手续时明确备注业主想进来装修、先垫付开发商应支付的两年物业管理费，表明系争房屋交付时不存在质量问题；且物业公司在向其主张前期物业费的另案中，也确认房屋交付时间为2019年12月9日，故一审确认系争房屋交房时间准确；2.其在收到7747号案二审判决后即联系各方对修复方案和修复内容进行了约谈，并于2019年11月30日完成了系争房屋的修复工作，不存在新的违约；蒋涵珺后来自行修复的行为不代表其存在违约；3.有关物业费损失和租金损失一审法院在7747号案判决中已经作了考虑。据此，其认为一审判决正确,请求二审驳回上诉、维持原判。蒋涵珺向一审法院起诉，请求:1.判令松江医药城将系争房屋交付给其，并到物业（应指物业管理部门）办理交接手续；2、判令松江医药城支付其延迟交付的房租损失208,000元（自2019年1月10日计算至2020年5月10日）；3、判令松江医药城支付其延迟交付房屋的物业费损失48,697.88元（自2018年1月1日计算至2020年4月30日）。一审法院认定事实：2016年8月26日，松江医药城（卖方、甲方）与蒋涵珺（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称涉案预售合同）一份，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测系争房屋建筑面积为283.13平方米，单价为34,966.27元，总房价款暂定为9,900,000元。2.签订本合同时，系争房屋建设工程建设到具备销售条件，乙方应当按合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户，预售款按政府规定监督使用。3.系争房屋的交付必须符合以下条件：系争房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方承诺在系争房屋实际交付之日起六个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。4.甲方定于2016年12月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前物天书面通知乙方办理交付系争房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起七天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交接系争房屋钥匙；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。5.甲方交付的系争房屋系验收合格的房屋，如系争房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。6.系争房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。7.甲方交付系争房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对系争房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。8.自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。合同签订后，蒋涵珺已付房款990万元。2017年2月11日，蒋涵珺自行从上海B有限公司获得系争房屋的钥匙，发现系争房屋存在质量问题。2017年5月9日，蒋涵珺向一审法院提起诉讼，请求：1.判令松江医药城支付迟延交付房屋的违约金2,760,120元（以总房价9,900,000元为基准，日万分之四自2017年2月11日计算至2019年1月9日止）；2.判令松江医药城赔偿蒋涵珺的租赁损失暂计305,000元（其中上海市XX路XX弄XX号XX室房屋自2016年10月1日起至2018年8月31日止，按照月租金6,000元共计租金138,000元；上海市XX路XX弄XX号XX室房屋从2016年10月11日开始按照月租金5,000元为标准计算至房屋修复之日止，暂计至2019年1月9日为135,000元；上海市XX路XX弄XX号XX室房屋从2018年9月5日开始按照月租金8,000元为标准计算至房屋修复之日止，暂计至2019年1月9日为32,000元）；3.判令松江医药城退还蒋涵珺自2017年1月1日起至2019年1月9日止的物业管理费38,143.25元；4.判令松江医药城赔偿蒋涵珺装修停工损失（以每日50元为标准，自2016年11月9日计算至装修实际开工之日止，暂计至2019年1月9日为39,550元）；5.判令松江医药城赔偿蒋涵珺房屋贬值损失（以鉴定结论为准）；6.判令松江医药城对系争房屋按照《鉴定意见书》的修复方案进行修复；7.判令松江医药城承担鉴定费90,000元。一审法院院于2019年1月31日作出7747号案民事判决，判令：一、上海松江国际医药城有限公司于判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴[2017]建鉴字第1083-1号《司法鉴定意见书》所载修复方案对位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋进行修复；二、上海松江国际医药城有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋涵珺违约金990,000元；三、上海松江国际医药城有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋涵珺鉴定费90,000元；四、驳回蒋涵珺的其余诉讼请求。宣判后，蒋涵珺在法定期限内提起上诉，本院于2019年6月26日作出（2019）沪01民终4599号民事判决（以下简称4599号终审判决），判令：驳回上诉，维持原判。同时判决书载明：“一审法院亦认为，违约金兼具补偿性及惩罚性的特征，在确定违约金时既要尊重双方约定时的意思自治，也应该考虑蒋涵珺的实际损失、松江医药城的违约程度等情况。蒋涵珺主张的损失主要包括其他处租赁住房的租金损失、物业管理费用、房屋贬值损失、逾期装修违约金，即便蒋涵珺主张的损失均成立，蒋涵珺主张的违约金亦显然过高，故一审法院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整，酌情确定违约金为990,000元。……1.对于蒋涵珺主张的租赁损失，根据蒋涵珺提供的租赁合同以及银行明细等证据可以认定其真实性，租赁损失是蒋涵珺因为松江医药城逾期交付房屋而实际产生的损失，但一审法院已经在认可该损失存在的情况下支持了蒋涵珺的违约金主张，故对于蒋涵珺所主张的租赁损失，一审法院不予支持。2.对于蒋涵珺主张的退还物业费之请求，因松江医药城并非物业费的收取单位，蒋涵珺主张的该费用属于其损失范畴，基于上述同样理由，一审法院不予支持。……根据双方《预售合同》的约定，系争房屋交付需要进行验收交接，办理相关手续，交付的标志为交接钥匙。现蒋涵珺虽然从物业公司处获得系争房屋的钥匙，但蒋涵珺和松江医药城未对系争房屋进行验收交接和办理相关手续，且经鉴定系争房屋存在因沉降而导致的严重质量问题，该沉降问题在蒋涵珺收到钥匙后直至一审诉讼过程中仍在持续，严重影响蒋涵珺对系争房屋的装修及正常居住使用，故松江医药城主张已于2017年2月11日完成交付系争房屋的义务，本院难以采纳。且根据鉴定报告，导致该质量问题的原因在于松江医药城，故松江医药城未按照合同约定完成交房义务，应承担迟延交房的法律责任。……根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。根据本案查明的事实，系争房屋因为质量问题不能装修和入住，导致蒋涵珺一家需要在外租房居住，客观上造成蒋涵珺产生租金等损失。从系争房屋的面积来看，蒋涵珺主张购买系争房屋用于全家居住，具有合理性，故松江医药城主张仅以蒋涵珺一人为限考虑租房损失，本院不予采纳。松江医药城在一审中对蒋涵珺主张的迟延交房违约金的标准明确表示不认可，一审法院基于松江医药城的该抗辩意见，以租金损失为基础，综合考虑合同履行的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定松江医药城应承担的迟延交房违约金金额为99万元，尚属合理，本院予以维持。松江医药城主张该酌减的违约金仍然过高，本院不予采纳。蒋涵珺主张将房款利息损失、物业管理费损失及房屋贬值损失等损失均纳入迟延交房的实际损失范围之内，缺乏依据，本院亦不予采纳。”2019年7月，蒋涵珺、松江医药城及A公司（维修单位）就7747号案民事判决确定的系争房屋的修复方案事宜商讨编制维修方案，现场讨论方案的可行性及施工工艺。2019年11月30日，松江医药城与A公司出具《项目工程竣工验收单》，载明：松江区XX路XX弄XX园XX栋XX室，依据1083号司法鉴定意见书施工，包括地下一层、地上一层及室外维修，验收合格。蒋涵珺未参与竣工验收。2019年12月9日，蒋涵珺母亲在物业处签署《业主信息汇总表》一份，备注：因开发商不愿配合交付房屋，业主想近（“近”为笔误，应为“尽”）早装修，故先垫付应开发商承担的两年物业费。之后，蒋涵珺方的装修队进入系争房屋。同日，蒋涵珺母亲签署《承诺书》，并支付2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费37,541.04元及2017年2月1日至2019年12月31日C15/15车位管理费4,200元，共计41,741.04元。一审审理中，蒋涵珺称松江医药城一直拖延系争房屋的修复工作，且修复工艺未能达到《鉴定意见书》的施工要求，故其于2019年12月9日进入系争房屋是组织施工队自行修复房屋，其修复工作一直到2020年4月30日才完工。松江医药城坚持认为其于2017年2月11日已完成房屋交付。一审法院认为，根据已生效判决，系争房屋存在沉降而导致的质量问题，严重影响蒋涵珺的正常居住使用，故判令松江医药城予以修复。本案的主要争议之处在于，松江医药城是否将修复后的系争房屋交付给了蒋涵珺；蒋涵珺主张的租金损失及物业费损失是否合法有据。关于系争房屋的交付问题。蒋涵珺认为，7747号案判决后，松江医药城应当履行修复义务，但至今松江医药城未将修复后的系争房屋交付给蒋涵珺。松江医药城则坚持认为蒋涵珺于2017年2月11日取得系争房屋钥匙后，其已完成房屋的交付义务。一审法院认为，根据业已生效的判决，蒋涵珺虽然于2017年2月11日从物业公司处获得系争房屋的钥匙，但蒋涵珺和松江医药城未对系争房屋进行验收交接和办理相关手续，且经鉴定系争房屋存在因沉降而导致的严重质量问题，严重影响蒋涵珺对系争房屋的装修及正常居住使用，故不能认定蒋涵珺取得钥匙即为松江医药城已完成房屋交付义务。7747号案宣判后，一审法院判令松江医药城对系争房屋的沉降问题予以修复，故双方应于修复后对系争房屋进行验收交接和办理相关手续。因松江医药城一直未通知蒋涵珺对系争房屋进行验收交接，蒋涵珺遂于2019年12月9日于物业公司处办理相关手续后入住系争房屋，且一审庭审中蒋涵珺确认系争房屋已符合交付条件，故一审法院认定系争房屋于2019年12月9日已交付给了蒋涵珺。因此，蒋涵珺无须再要求松江医药城交付房屋并办理交接手续。关于租金损失问题。蒋涵珺认为7747号案中其既主张了违约金又主张了租金损失，一审法院在支持了违约金的情况下没有支持租金损失，故在本案中其主张了前案判决后产生的租金损失。松江医药城认为，蒋涵珺主张的租金损失已包含在前案判决确定的违约金之中，故不应再重复主张。一审法院认为，7747号案以蒋涵珺的租金损失为基础，综合考虑合同履行的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定松江医药城承担迟延交房违约金99万元。也就是说，该违约金中既包括了蒋涵珺已经产生的租金损失，亦涵盖了其今后可能存在的包括租金在内的其他损失。故蒋涵珺在本案中主张租金损失，于法无据，一审法院不予支持。关于物业费损失的问题。蒋涵珺于2019年12月9日取得系争房屋，在此时间节点之后的物业费应当由蒋涵珺自行承担。至于2019年12月9日之前的物业费，蒋涵珺在7747号案中主张了2017年1月1日至2019年1月9日的物业费，一审法院认为该物业费与租金一样属于逾期交付房屋而实际产生的损失范畴，在一审法院已经以损失为基础酌情确定违约金金额后，不再支持物业费等实际损失。基于此理由，一审法院对蒋涵珺主张的物业费亦不支持。一审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条规定，作出判决：驳回蒋涵珺的全部诉讼请求。一审案件受理费5,150元，减半收取计2,575元，由蒋涵珺负担（已付）。二审中,蒋涵珺提交以下新证据材料：1.照片一组（以下简称新证据1），旨在证明修复方案中尚有多点未修复，故系争房屋并未达到交付条件，其于2019年12月9日进入系争房屋以及垫付物业费是为了防止损失扩大，故其自行修复的行为不能认定为松江医药城已经交付了系争房屋；2.起居室照片一张（以下简称新证据2），旨在证明《鉴定意见书》修复方案中所列“起居室”至今未修复；3.微信聊天记录及照片等一组（以下简称新证据3），（1）其与作出《鉴定意见书》的鉴定单位工作人员微信聊天记录确认采光井地面、围墙、与主体脱开并未修复，旨在证明《鉴定意见书》修复方案第5页序号1中“外立面”采光窗密封胶开裂未修复系由其自行修复，石材开裂松江医药城未更换，系由其自行更换修复；修复方案第6页序号2中“采光井地面与主体脱开”松江医药城未修复，系由其自行修复；修复方案第6页序号3中“采光井围墙与主体脱开”松江医药城未修复而由其自行修复；（2）北庭院东围墙歪斜、压顶错开、墙面贯穿裂缝的照片，旨在证明该处松江医药城虽然拆除，但至今未修好；（3）2019年11月28日因松江医药城未修复导致系争房屋“水漫金山”的照片；4.施工情况说明、工程施工合同、项目造价书、银行汇款单据一组（以下简称新证据4），旨在证明因松江医药城未按照《鉴定意见书》对采光井地面、围墙与主体脱开进行修复，其无奈只得自行聘请装修队进行修复，花费了92,002元；其实际到2020年4月30日才可进入系争房屋进行装修，故松江医药城应赔偿的房租和物业费至少应计算至此日期。松江医药城的质证意见：1.对新证据1、新证据2的真实性、合法性、关联性（以下简称证据三性）均不予认可，看不出照片拍的是何处房屋，与蒋涵珺的一审诉讼请求和二审上诉请求均无关。且蒋涵珺在2019年12月9日已经办理房屋交付手续，可以进入系争房屋，故照片反映情形的形成原因无法判断，对蒋涵珺的证明目的不予认可；2.对新证据3的真实性不予认可，无法判断聊天记录上聊天人的身份，照片是蒋涵珺进入系争房屋后形成的，不能证明与其有关；3.对新证据4中施工合同和造价书的证据三性均不予认可。施工合同无签订时间、无具体施工点位和做法，只是说防水施工，看不出与本案有关；造价书无时间，有防水工程、窗户下滴水处理、做外保温层等内容，均与蒋涵珺证明目的无关；对施工情况说明真实性认可，不认可合法性和关联性，该施工情况不能证明其未按《鉴定意见书》进行修复。本院认证意见：1.上述新证据材料均系在一审中可以提供而非因客观原因未及时提供的证据材料，故属于逾期证据；2.从证据三性角度来看，上诉人不能提供上述新证据材料中照片拍摄的确切时间、地点、在场人员等，不能证明被上诉人未按《鉴定意见书》中修复方案进行修复；聊天记录中聊天对象身份不明，与本案缺乏关联性；新证据4亦与本案缺乏关联性，不能证明被上诉人未按《鉴定意见书》中修复方案进行修复。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，在7747号案判决后，蒋涵珺曾提起上诉。该案二审中，其表示，其主张的违约金计算至2019年1月9日，之后还需要时间按修复方案进行修复，其将仍不能入住系争房屋，并表示如再增加半年计算的话，租金损失约为38万元。本院认为，本案双方的争议焦点在于：（一）蒋涵珺主张系争房屋的交付时间至少应在2020年4月30日是否有依据？（二）蒋涵珺主张的2019年1月10日至2020年4月30日房屋租金损失和物业费损失应否由松江医药城承担？如果应由松江医药城承担的话是否已经涵盖在7747号案判决松江医药城支付给蒋涵珺的99万元逾期交房违约金之中？关于争议焦点（一），2019年12月9日，蒋涵珺之母（即本案中蒋涵珺之委托诉讼代理人）在系争房屋物业管理处签署《业主信息汇总表》，并备注因开发商不愿配合交房，其想尽早装修，故先垫付应由开发商承担的两年物业费，其中并未言及开发商未按法院生效判决进行修复。其取得对系争房屋的控制权后，另行聘请装修公司，双方所签合同等也并不能证明松江医药城未按生效的7747号案判决修复房屋。故一审确认系争房屋已于2019年12月9日交付给蒋涵珺，并无不当。蒋涵珺主张系争房屋至少在2020年4月30日才交付给其，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点（二），1.因系争房屋已于2019年12月9日交付给蒋涵珺，蒋涵珺将逾期交房继续产生的租金损失计算至2020年4月30日缺乏依据，即使存在，亦应以交房日为截止日期。7747号案判决已经生效，该判决支持了蒋涵珺要求松江医药城支付逾期交房违约金的诉讼请求，因松江医药城提出违约金过高要求调低，一审法院根据有关法律规定，以蒋涵珺的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终酌情确定松江医药城支付蒋涵珺以租金损失为基础的违约金99万元。该案二审中，蒋涵珺提出该案判决之后，因系争房屋需要修复，其仍不能入住系争房屋的问题，并表示届时其房租等损失将继续产生，故该案二审法院在判决理由中又进一步明确该违约金不仅涵盖了一审中蒋涵珺提出的租金损失，还综合考量了其今后可能产生的租金损失。故本案中，蒋涵珺主张的已被纳入前案判决的违约金救济范围之内,故一审未予支持,并无不妥。但本案所涉蒋涵珺的租金损失也是逾期交房产生的损失、属于7747号案判决时，已经考量到的预期利益范畴，故一审在确认2019年1月10日至同年12月9日蒋涵珺存在的房屋租金损失的同时，进一步确认7747号案生效判决中判令松江医药城支付给蒋涵珺的99万元违约金已经涵盖今后可能存在的包括租金在内的其他损失，并无不当之处。2.至于物业费损失，因蒋涵珺已经主张了违约金，故7747号案判决已经明确蒋涵珺主张物业费损失等缺乏依据。一审法院根据前案生效判决对蒋涵珺要求松江医药城赔偿其物业费损失的请求不予支持亦无不当。综上所述，蒋涵珺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,150元，由上诉人蒋涵珺负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二一年二月二十六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……