河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1013号上诉人（原审原告）：孙玉燕，女，汉族。被上诉人（原审被告）：周磊磊，男，汉族。原审被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。上诉人孙玉燕因与被上诉人周磊磊及原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙玉燕上诉请求：一、变更一审判决，改判为周磊磊按合同约定赔偿上诉人房价百分之二十违约金5万元的诉讼请求及102天的违约金共计60200元；二、判决由周磊磊承担一、二审诉讼费用。事实与理由：孙玉燕与周磊磊以及懿皇公司三方就宏伟世纪大厦房屋买卖合同一案事实清楚明了，周磊磊没有履行合同，孙玉燕一方有理有据，法院也充分认同。根据合同法规定：经济合同依法成立，即具有法律约束力，它属于双方当事人的真实意思表示，对双方具有合同约束力。签订的合同为依法有效合同，当事人必须全面履行合同规定的义务，它是合同双方在打算违约时要考量的成本。因此在房屋买卖交易中约定的百分之二十违约金以及每天万分之四的违约金并无不妥，合同条款属于双方当事人的共同约定，约束的是合同双方，其并不违反法律规定，因此属于合理的。法院仅仅说明约定金额过大是没有法律依据的，因此上诉人要求法院重新判决。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失。如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第16条规定，以调整到实际损失的百分之一百三十为原则，以体现违约金的惩罚性，法律对违约金的最高限度并没有明确的规定。综上所述，上诉人认为一审判决不当，恳请二审法院认真审查依法作出合理的判决。周磊磊答辩称：没有按照合同约定时间付款，是因为中介告知周磊磊已经和孙玉燕联系过，孙玉燕同意年后办理手续，过完年后因为疫情无法办理手续，大概五月份中介给周磊磊讲孙玉燕要加2万元，然后周磊磊不同意，双方协商不成，孙玉燕就到法院起诉。周磊磊认为其不构成违约，是因为孙玉燕在买卖过程中房屋不卖给周磊磊，致使合同无法履行。懿皇公司答辩称：1、在一审中懿皇公司已强调从合同签订到孙玉燕起诉，懿皇公司只是收到周磊磊缴纳的2500元费用，这费用是居间中介，促成合同成立所收取的中介费，后续的服务费用买卖双方均未向懿皇公司缴纳，因此懿皇公司有权利终止对双方的服务。后续双方应自行协商办理手续，与懿皇公司无关，懿皇公司只是起到催促作用。2、孙玉燕上诉状中所要求的违约金数额不当，且过分高于实际损失。三方签订的合同第九条违约责任第一款规定，如果一方出现一般违约，应向守约方按日万分之四支付违约金；第二款规定买方构成根本违约的情况下应向守约方支付百分之二十的违约金，孙玉燕只能选择其中一种来主张权利，现在孙玉燕对两种叠加主张数额不当。一审法院判决的5000元已经能够充分弥补孙玉燕的损失，在签订合同时，涉案房屋处于空置状态，且合同签订不久即发生疫情，因此孙玉燕损失的只是没有及时拿到房款所带来的利息损失，而没有其他损失，因此5000元违约金足以弥补孙玉燕的损失。孙玉燕向一审法院提出诉讼请求：1、按照合同约定由周磊磊向孙玉燕赔付房价百分之二十的违约金五万元整；2、按照合同约定由周磊磊未按约定时间履行相应合同义务，按延迟天数一百零二天，以该房产转让总价为基数，按日万分之四向孙玉燕一次性支付违约金一万零二佰元；3、由周磊磊、懿皇公司承担因其拒不履行合同义务给孙玉燕带来的租金损失六千九百三十三元；4、按照责任比例由周磊磊、懿皇公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院确认事实:1、2019年9月29日，孙玉燕（卖方）、周磊磊（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同约定：卖方拟转让房产坐落于西工区××院××世纪大厦1-1315，该房产总价款25万元。合同第五条约定：买方以按揭贷款方式付款，在签订合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年1月15日前面签，面签受理后7日内支付首付款5万元整至贷款银行监管账户，预计贷款金额20万元。买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同第九条违约责任约定：买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；合同第十二条约定居间方在本合同签订时，向买方收取佣金5000元整；附件一三方其他约定：经买卖双方友好协商一致，签署合同当天，买方向居间方支付代办过户费2000元，代办贷款3000元，代收评估费成交价的5‰，按揭服务费贷款额的1%,办证时间卖方于2019年10月25日前办理不动产证。孙玉燕还向该院提交其与案外人的微信聊天记录打印件一张纸，以证明租金损失（6个月房租10800元）。2、周磊磊向该院提交2020年1月4日周磊磊与懿皇公司员工孙相成的通话录音一份，以证明2020年1月4日，周磊磊与孙相成通话，大致内容为周磊磊告诉孙相成他的贷款现在办不了，孙相成告诉周磊磊其与房东（孙玉燕）沟通好了明年面签都没问题。孙玉燕质证时称该通话录音是周磊磊与懿皇公司之间的通话，自己不知情。上述合同签订后，原被告至今未到银行办理面签手续。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原被告三方于2019年9月29日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是当事人真实意思表示，当事人均应按照约定履行合同义务。合同约定原被告应于2020年1月15日前办理面签，但至今未面签。据周磊磊提交的通话录音显示周磊磊本人称“贷款现在办不了”，据此可知双方未面签的主要原因系周磊磊的贷款办不了。而周磊磊又称孙玉燕同意年后办理，并无直接证据。则本案中周磊磊首先违反了合同约定，致使双方未于2020年1月15日前面签，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，该院酌定周磊磊应向孙玉燕支付违约金5000元。孙玉燕要求周磊磊、懿皇公司向其支付的租金损失，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告周磊磊于判决生效后十五日内向原告孙玉燕支付违约金5000元；二、驳回原告孙玉燕的其他诉讼请求。如被告周磊磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取739元，由被告周磊磊负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：孙玉燕与周磊磊签订合同后，未按约面签付款的原因首先是周磊磊未能按约办理成贷款手续，存在违约现象，后2020年初，全国发生的疫情致使正常的商务活动无法继续履行，双方对该不可抗力均予以认可，但对疫情基本控制住后为何未能继续履行合同的事实各执一词。周磊磊称，2020年5、6月份，经中介与孙玉燕联系合同履行之事，孙玉燕表示，因拖的时间过长，要求增加2万元房款，周磊磊对此不同意而导致合同不能履行。孙玉燕则称，2020年5、6月份其因周磊磊长期不履行合同义务，自己准备去起诉时，房屋中介从中协商，其中提到了2万元，但该款说的是合同解除周磊磊应支付的违约金费用，并非增加房款费用。对二人说法，双方均缺乏其他证据予以印证。因此，本院认为，现有证据不能确认周磊磊系单方面完全违约，孙玉燕上诉要求周磊磊按协议约定内容承担全部违约责任依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由孙玉燕负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年二月二十六日书记员  周 颖