河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初780号原告：吕浩杰，男，1989年4月11日出生，汉族，住河南省新密市。被告：郑州鸿兴置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路3号。法定代表人：孙罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：白之一，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚南，河南荟智源策律师事务所律师。原告吕浩杰与被告郑州鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕浩杰，被告鸿兴置业公司委托诉讼代理人蔡亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕浩杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋产权初始登记；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金18762.18元；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋产初始登记的违约金暂计为49129.84元（违约金以663170元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率，暂计算至2019年6月29日至2020年11月27日止，之后的违约金计算至房屋产权初始登记办理完毕之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月14日，原告与被告签订了一份合同编号为XX的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告处位于郑州市中原区××、××北××楼××3102的房屋，房屋面积为78.02平方米，房屋总价款为663170元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将房屋交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将涉案房屋交付给买受人使用，逾期超过90日的，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。合同第十二条约定，因出卖人的原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同附件四第六条约定，出卖人应当在交付使用后180日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。按照合同约定，被告应于2018年12月31日交付房屋，2019年6月29日为原告办理房屋产权初始登记，但被告实际于2019年7月31日才交付房屋，并且至今未为原告办理房屋产权初始登记。原告多次找被告要求其办理房屋产权初始登记，被告一直以种种理由推脱。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故起诉，请求法院依法判决。被告鸿兴置业公司辩称，一、产权初始登记系被告自行办理的登记，不存在被告协助原告办理产权初始登记。且自2016年8月20日起，房屋权属初始登记已改为不动产权属首次登记。二、涉案房屋所在楼盘系2019年8月1日正式交房，涉案房屋系2019年7月12日经原告申请，提前交付给原告使用。虽逾期交房，但原因不在被告，而是受政府大气污染防控及政府消防设计审查验收职责工作调整等客观因素的影响。该因素既属于被告无法预见、无法避免、无法克服的情形又属于合同约定的可据实延期的事由，故原告要求被告承担逾期交房违约金的主张不能成立。1、被告在签订合同时并不能预见到未来的天气状况，对政府会何时要求执行环保政策、施工期间大气管控的程度及造成的停工的程度、天数等均无法预见。在施工阶段被告也无法避免、克服该因素，因为政府大气污染防控通知是针对所有区域建筑施工进行的，政府也安排有人员进行检查（这一点原告提交的证据一中棉办建筑工地聊天记录中均有记载），故政府大气污染防控属于不可抗力，应当免除被告因该因素导致的逾期交房责任。同时，《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定，被告因政府原因、城市规划、市政工程、恶劣气候及其他被告不可控制的政府行为等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。结合上述约定，被告因配合政府大气污染防控工作影响了工期，被告交房日期可相应顺延。经被告统计，2016年底至2019年初，相关政府单位要求停工时间累计达719天（见被告证据一）。2、消防验收阶段，又遇政府消防设计审查验收职责工作调整，导致被告在提交申请89天后才取得消防验收意见，涉案房屋所在工程竣工验收备案工作也延至2019年7月26日，客观上影响了被告的交房时间，由此延误的期间亦为合理期间。综上，涉案房屋所在工程受到上述因素不同程度的影响，其中消防验收工期延误最久，长达324天9小时（235天9小时+89天），整体涉案房屋所在工程延误时间以工期延误最久的项目为准，即为324天9小时，故被告可将实际交房时间顺延至2019年11月19日。实际上，被告是在2019年7月12日向原告交付的房屋(原告提前收房)，未超出合理顺延期间，故被告不应承担逾期交付房屋的违约责任。三、被告同意按《商品房买卖合同》附件四第六条之约定，自2020年1月28日起按日支付总房款的0.005%向原告支付逾期办理不动产权属首次登记的违约金，暂计算至2020年11月27日应为10113.3元（663170元*0.005%*305天=10113.3元）。原告第三项诉请中违约金的起算点、计算标准均不符合合同约定，原告超出合同约定部分的主张不应得到支持。根据《商品房买卖合同》附件四第六条第1款“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料…出卖人按日向买受人支付总房款的0.005%违约金”之约定，被告支付该项违约金的起算时间应为：房屋交付使用（2019年8月1日）后的第181日（即：2020年1月28日），违约金日标准为总房款的0.005%。原告自合同约定交付日期（2018年12月31日）后的第181日（即：2019年6月29日）起算，按同期贷款基准利率计算与合同约定不符。且即便被告需承担逾期交房违约责任，按原告的逻辑，被告逾期交房，既要向其支付逾期交房违约金，又不能顺延因逾期交房导致办理不动产权属首次登记的起始时间，其实质是让被告因一个逾期行为承担两个违约责任，有违公平。经审理查明：一、2016年10月14日，原告吕浩杰与被告鸿兴置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于中原区××、××北××房，房屋建筑面积57.54平方米，房款为663170元；被告应在2018年12月31日将工程竣工验收合格的房屋交付原告，因政府原因、城市规划，市政工程，恶劣气候及其他出卖人不可控制的政府行为、自然因素、群体事件等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，被告应当自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。另双方在合同第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。二、2019年3月25日，涉案工程进行了建设工程消防验收申报；2019年7月26日，涉案工程进行了竣工验收备案；2019年7月12日被告鸿兴置业公司向原告交付了房屋，被告答辩中认可原告房屋交付使用日期为2019年8月1日。三、诉讼中，被告提供了自涉案工程开工即2016年1月19日至2019年期间，因大气污染防治、环保治理，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等相关部门多次下发的启动管控措施，要求停止建筑土石方及建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业的相关文件，用以证明自涉案项目2016年1月19日开工至被告实际交房期间政府因大气管控要求停工304天。被告还提供了河南省政府2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》和2019年4月29日发布的《河南省住房和城乡建设厅河南省消防总队关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》用以证明因政府消防验收职责机构调整导致被告涉案工程完工后无法进行消防验收89天。本院认为：原告吕浩杰与被告鸿兴置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款，被告鸿兴置业公司未按约定时间向原告交付房屋，构成违约。因原、被告在《商品房买卖合同》中将政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施、施工期间遇区域性公共安全事件约定为被告可以顺延交房并不承担违约责任的情形。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。本案被告为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，其与原告的上述约定系有效约定。被告关于涉案房屋根据相关部门下发的关于大气污染防控和消防验收职责机构调整的文件，造成在施工过程中存在大气管控和消防验收职责机构调整对被告施工进度延误时间为324天9小时的辩称，本院结合被告提交的证据以及陈述，本院酌定应免除被告210天的逾期交房违约责任。故原告诉求要求判令被告支付逾期交房违约金18762.18元，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金49129.84元，被告逾期办理房屋产权初始登记的违约金起算时间按照合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日即2020年1月28日计算至2020年11月27日违约金为10113.3元（663170×0.00005×305天），之后的违约金计算至房屋产权初始登记办理完毕之日止，对原告超出上述违约金标准的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州鸿兴置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告吕浩杰向相关不动产登记部门办理房屋产权初始登记；二、被告郑州鸿兴置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告吕浩杰逾期办理房屋产权初始登记违约金10113.3元并支付以663170元为基数，按照日0.005%为标准，自2020年11月28日起计算至房屋产权初始登记办理完毕之日止的违约金；三、驳回原告吕浩杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元（已减半收取），由原告吕浩杰负担637元，由被告郑州鸿兴置业有限公司负担112元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二一年二月二十四日书记员  刘金芳