江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初4029号原告（案外人）：林文英，女，1964年1月17日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘云峰，男，1963年3月29日出生，汉族，住泰州市姜堰区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：刘杰，男，1998年5日15日出生，汉族，住泰州市姜堰区，系原告之子。被告（申请执行人）：江苏圣达建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204665787565L，住所地泰州市姜堰区汇丰花园1号楼70号一、二层门面房。法定代表人：汤元圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨元峰，江苏指明路律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔小燕，江苏指明路律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：江苏金银地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204661332141H，住所地泰州市姜堰区沈高镇天民村十组；法定代表人：陈学农，该公司总经理。第三人：卞银根，男，1959年9月17日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告林文英与被告江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）、江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）、卞银根案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月5日、2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人刘云峰参加了第一、二次开庭审理，刘杰参加了第二次开庭审理；被告法定代表人汤元圣及其委托诉讼代理人杨元峰参加了第一、二次开庭审理，孔小燕参加了第一次开庭审理；第三人金银地公司、卞银根经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。林文英向本院提出诉讼称，第三人金银地公司、卞银根于2013年5月31日向原告借款100万元，2014年6月18日、6月25日、6月26日分三次向原告借款20万元、100万元、100万元，约定于2015年6月30日还款，月息2分。届期，第三人对第一笔借款100万元偿还了70万元后于2016年8月20日重新立具了借条，后第三人仍未还款。诉讼经法院调解达成协议。其他三笔借款原告与第三人经对账后协商约定将借款转为购房款，第三人金银地公司向原告作出了结账承诺书。承诺将此前到期借款的部分本金（共计2108000元人民币）转为购房款，原告放弃借款220万元一年多的利息，剩余本金92000元金银地公司卞银根以现金形式付给原告。金银地公司在收到三张借条原件后依约开具购房款收据，并与原告签订商品房买卖合同。2015年7月6日，原告与金银地公司签订了四份商品房买卖合同并在网上备案。约定第三人应于2016年6月30日之前将其开发的泰州市姜堰区交付原告，等等。第三人金银地公司直至2017年7月10日才将约定房屋交付原告。原告现将上列房屋与装修方签订了装修合同。2020年8月6日，原告见到被告圣达公司申请执行，法院对上列房屋的查封公告。2020年8月10日，原告向法院提出异议，泰州市姜堰区人民法院于2020年9月10日作出（2020）苏1204执异109号执行裁定，驳回原告异议。原告与第三人金银地公司签订的商品房合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，原告己支付了全部价款，履行了相关义务。原告所购商品房系用于居住且原告及丈夫和次子名下无其他用于居住的房屋。请求：1、停止对江苏圣达建设工程有限公司申请执行的不属于第三人江苏金银地房地产开发有限公司所有的泰州市姜堰区房屋的执行查封；2、被告承担诉讼费用。圣达公司辩称，原告虽通过以房抵债的方式对泰州市姜堰区网签，并对其中的104室、106室开始了装修。因上述房屋至今未通过房屋竣工验收，房屋根本不符合约定和法定向业主交房条件。且原告以房抵债的金额依相关证据远达不到2108000元且转让价远远低于成本价，不符合支付全部价款的条件，案涉四套房屋，原告已不属于消费者的范围。被告是对案涉商品房建设工程享有法定建设工程价款优先受偿权的承包人，原告不能与之对抗。原告对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。金银地公司及卞银根未述称其对本案的意见，也未提交与本案相关的证据。经审理查明，2018年1月26日，本院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：……三、被告江苏金银地房产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏圣达建设工程有限公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3日1日（全部通过验收），以本金3323070元为基数，自2015年3月2日起计算至被告实际给付之日止；以本金3323070元为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、原告江苏圣达建设工程有限公司有权对被告江苏金银地房地产开发有限公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；……金银地公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，因未按规定预缴二审案件受理费，该院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。根据圣达公司申请，本院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。在本案执行过程中，圣达公司于2020年5月30日向本院申请撤销执行。本院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。2020年7月7日，圣达公司向本院申请恢复执行，本院立案强制执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。在本案执行过程中，本院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人江苏金银地房地产开发有限公司网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为：泰州市姜堰区伟业华庭……3号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（01、02、03、04、05、06、07、08、09）；……。并于2020年7月15日向泰州市姜堰区不动产登记中心发出（2020）苏1204执恢518号协助执行通知书：……；八、查封被执行人江苏金银地房地产开发有限公司网签备案给案外人林文英名下的姜堰区伟业华庭3号楼104室、105室、106室、107室及对应的车库04、05、06、07；……。并将上列查封房屋在姜堰区伟业华庭予以公告。案外人林文英对本案执行标的提出异议后，本院于2020年9月10日作出（2020）苏1204执异109号执行裁定书。驳回林文英的异议请求。林文英不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，1、2013年5月31日第三人金银地公司、卞银根向原告借款100万元，该款由原告长子刘林从其卡号为62×××61汇入第三人卞银根卡号62×××79的中行卡100万元。截止2015年7月6日共偿还本金70万元。2016年8月20日，第三人金银地公司、卞银根及泰州市溱湖美大酒店、婵娟集团有限公司立具借条，载明，“今借到林文英人民币伍拾玖万柒仟伍佰元正（597500）（叁拾万元还原借条，貮拾万元是原借款利息，玖万柒仟伍佰元是伍拾万元借条2015年7月7日至2016年8月7日的利息）月息1.5%”。2016年10月20日，林文英向本院提起诉讼，请求判令四被告偿还借款本金及利息597500元。经本院调解达成调解协议。本院于2016年11月1日作出（2016）苏1204民初6240号民事调解书。2、2014年6月18日，第三人金银地公司、卞银根向林文英借款20万元，约定还款时间2015年6月30日。卞银根立具借条并在借款人上加盖金银地公司印章。当日，原告长子刘林从其江苏长江银行账号汇给卞银根在农行姜堰西郊支行账号20万元。3、2014年6月25日、6月26日，卞银根立具借条二份，分别向林文英借款100万元，约定月息2%，还款时间2015年6月30日。金银地公司在两份借条的借款人卞银根处加盖了章印。金银地公司、泰州市婵娟床具有限公司、泰州市溱湖美大酒店为该款担保，并在借条的担保单位下盖印。6月25日和26日，林文英从江苏长江商业银行账户汇给卞银根在农行姜堰西郊支行账户各100万元。4、2015年7月6日，金银地公司出具结账承诺书给林文英，载明“江苏金银地房地产开发有限公司于2014年6月18日、6月25日、6日26日向林文英借得借款共计2200000元人民币，双方约定偿还本息的期限为2015年6月30日，约定的借款月息为2分。现借款期限已满，江苏金银地房地产开发有限公司与林文英经过对账后协商约定将此前到期借款的部分本金（共计2108000元人民币）转为购房款（此购房款用于购买泰州市姜堰区），林文英舍弃借款220万元一年多的利息（共计人民币545733元），剩余本金92000元由江苏金银地房地产开发有限公司卞银根以现金形式付给林文英。江苏金银地房产开发有限公司在收到林文英持有的三张借条原件）后，承诺将依约开具上述房屋的购房款收据，并与刘文英签订商品房买卖合同”。案涉房屋价格若加上金银地公司应付的利息545733元，每套价格应付663433.25元。5、2015年7月6日，林文英（买受人）与金银地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》四份，合同备案号为2015011704、2015011705、2015011706、2015011708。四份合同分别约定所购商品房位于姜堰区。均约定房屋用途为住宅，建筑面积196.95平方米，总价款527000元，付款方式一次性付款，买受人于2015年7月8日前一次性支付总价款。合同第八条交付期限为出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，等等。当日，金银地公司开具四份收据交林文英。收据均载明交款单位林文英，收款方式借款抵祘，人民币大写伍拾貮万柒仟元正¥527000，收据另载明待后开票，收据盖金银地公司章，收款事由其中019385为伟业华庭3号楼104，019386为伟业华庭3号楼105室，019387为伟业华庭106室，019389为伟业华庭107室。2017年7月10日，双方又签订房屋交接书，载明，甲方为金银地公司，乙方为林文英。甲乙双方于2015年7月6日签订了商品房买卖合同，合同中约定甲方应在2016年6月30日之前将商品房买卖合同约定的商品房（泰州市姜堰区）交付给乙方。在此之前乙方曾多次催促甲方交付商品房，现甲方于2017年7月10日将上述四套商品房交付给乙方。具体交接项水电各表4只，防盗门4樘，防盗门钥匙4串。交接书特别载明“乙方知道甲方交付的房屋是未全部竣工的房屋，但乙方依然愿意接受。”依生效的本院（2016）苏1204民初493号民事判决书确认案涉房屋“2015年3月1日，伟业华庭3#楼主体结构分部工程质量验收合格”。6、2019年11月12日，林文英与吴宝付签订装修合同，由吴宝付以包工不包料的承包方式为其装修案涉房屋装修每套预计工资¥106000元，其中104室、106室开工日期为2020年2月11日，工期180天，竣工日期为2020年8月10日。104室、106室竣工验收合格后再开工装修105室、107室。等等。现104室、106室已基本装修完工。7、林文英与刘云峰系夫妻。育二子，长子刘林，居民身份证号码，次子刘杰，居民身份证号码，依泰州市姜堰区不动产登记中心房屋登记信息查询结果刘云峰与林文英在姜堰区无房屋登记信息；刘杰在姜堰区亦无房屋登记信息。上列事实有原告提交的借条复印件三份、银行汇款凭证四份、结算承诺书、结算情况说明、备案的商品房买卖合同四份、执行裁定书、房屋交接书、装修合同、房屋登记信息查询结果及被告提交的民事诉状、借条、民事调解笔录、民事调解协议书，等等予以证明。本院认为，案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案的争议焦点是1、原告是否享有物权期待权；2、若原告享有物权期待权，其权利是否可以对抗被告对执行标的法定优先权。关于争议焦点1，本案原告享有物权期待权的前期是第三人金银地公司的以房抵债的前提“债”是否成立、有效。首先，从原告所举的银行流水和第三人立具的借据等证据来看，原告与第三人之间存在着四笔借款，其中第一笔借款的争议是因原告诉讼提交的流水证据致被告圣达公司怀疑以房抵债的“债”假，但综合原告诉讼中提交的2016年8月20日第三人立具的借条及借条中对本金说明和对相关利息的计算与原告提交的2013年5月31日的银行流水及原告提交的第三人对四笔借款的情况说明，则第三人向原告借款100万元事实清楚，证据中能够相互印证和补强，加之该诉讼是调解达成协议，调解中因双方对借款结欠数额无争议，没有对借款的形成、还款情况进行系统和严格审查，因此，原告诉称把后两笔借款各100万元的流水错误提交的理由成立，本院予以采信。其次，原告的后三笔出借款项银行流水清楚，借条数额与银行流水对应且与第三人金银地公司于2015年7月6日结账承诺相映证。综上，原告将前期借款本金2108000元转为购房款中的“债”成立，应予确认。被告辩称以房抵债的数额远达不到2108000元的理由，本院不予采信。其次是双方签订的四份备案商品房买卖合同是否有效。由于原告与第三人确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房买卖合同并办理了网上备案。该商品房买卖合同是在借款到期，第三人金银地公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商对账，原告放弃220万元一年多2%的年利息的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金中的2108000元转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。本案原告与第三人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期金银地公司难以清偿债务时，通过将金银地公司所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该四份商品房买卖合同并未违反法律、行政法规的强制规定，应当认定合法有效。至于被告辩称案涉房屋每套转让价527000元，转让价远低于成本价，严重损害了圣达公司债权人的利益，不应认定符合支付了全部价款的条件。本院认为，原告与金银地公司签订的商品房买卖合同，其标的未涉及其对应的车库，该商品房每套的建筑面积196.95平方米，是在原告放弃其2108000元本金的利息545733元按每套527000元计算，若加上放弃的利息，其每套单价为663433.25元，其每平方均价3368.54元，符合当时姜堰区沈高镇同类地段的行情，且案涉商品房已经备案其价格应当是公开的，若其严重损害债权人利益，债权人可依法行使撤销权。被告上列辩称理由本院不予支持。应予确认原告支付了全部价款。再次是关于原告是否合法占有房屋的问题。依据本院生效的（2016）苏1204民初493号民事判决书确认案涉3号楼主体结构分部工程已经验收合格，且金银地房产公司向原告交付时“乙方知道甲方交付的房屋是未全部竣工验收的房屋，但乙方依然愿意接收”，据此，竣工验收合格才能交付使用是基于房屋安全的考虑，是对开发商交付房屋条件的要求，非因买受人的原因而出卖人迟迟未办理竣工验收的情况下，买受人放弃相关权利同意接受未办理竣工验收的房屋，根据合同实现对房屋的占有，应当认定为合法占有。案涉四套房屋交付原告已对其中的两套实施了装修，原告的占有为合法占有。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，原告在案涉房屋被查封前已与金银地公司签订了合法有效的书面买卖合同，并在查封前已合法占有不动产且支付了全部价款，其不能办理过户登记因该项目未经过竣工验收应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告享有对案涉房屋的期待权。依据原告提交的房产登记中心信息查询，原告及其丈夫和成年次子均无房产登记，则本案原告同时具备一般房屋买受人和商品房消费者的资格。关于争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，建设工程优先受偿权属于法定优先权其优于抵押权，抵押权人执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。因物权期待权的本质仍然为债权，商品房消费者基于生存利益至上的考虑，消费者对房屋的物权期待权应当优先于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般房屋买受人享有的物权期待权则不能优先于建设工程的法定优先权。案涉原告对案涉四套房屋的期待权不能均认定为商品房消费者的商品房。鉴于传统和伦理，原告夫妻为自己居住及为未成家的次子成家购买房屋各一套应视为商品房消费者。鉴于原告伟业华庭104室和106室已装修完毕，本院确认该两套房屋解除查封并停止执行。被告圣达公司辩称其对建设工程享有法定优先权的理由成立，其能排除一般房屋买受人享有的对房屋期待权的执行，但不能排除本案对案涉四套房屋的全部执行。综上，原告的部分诉讼清求成立。依照《中华人民共和国民法典》第八百零七条和《最高人民法院关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行第三人江苏金银地房地产开发有限公司网签备案给原告林文英名下的泰州市姜堰区伟业华庭3号楼104室和106室。二、驳回原告林文英的其他诉讼请求。案件受理费23664元，原、被告各负担11832元（原告应负担的案件受理费已预缴，被告应负担的案件受理费原告同意在其已预缴的案件受理费直接扣减，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按当事人人数提交相应副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姜国云人民陪审员  刘 霆人民陪审员  陶文娟二〇二一年二月二十六日法官 助理  宋 琪书 记 员  周 洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。