四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川11民终237号 上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，执行董事。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李燕，女，1976年4月12日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人李燕商品房预售合同纠纷一案，不服四川省沙湾区人民法院（2020）川1111民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 昶星公司上诉请求：1.撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初485号民事判决；2.驳回李燕一审的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用及相关评估费用由李燕承担。事实和理由：一、一审判决采用四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《关于技术服务报告（JDJC-BG-JDF-2020-0066）中“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格的说明》（以下简称《技术服务报告结论说明》）不当。四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》适用法律不当，该《技术服务报告结论说明》完全混淆了建筑工程施工质量问题和建筑工程成品质量问题，从而导致了本案委托鉴定的内容存在严重的法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的理解问题：（一）该司法解释第十二条中所说的房屋质量不合格，其第一部分应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况，指的在建筑物建设过程中施工质量的问题，而第二部分是说房屋交付使用后，经核验质量确属不合格的情况，这种情况一般是指房屋经验收合格交付使用后，但又经核验确属不合格，指的是建筑物成品质量的问题。（二）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件。（三）本案当中涉案的房屋实际上早在2011年的10月10日已经交付使用，经过十年之久，建筑物随着时间的推移一定会存在混凝土强度及砂浆强度及外观质量的风化、退化，所以本案并不适用建筑工程施工质量问题，而争议的应当是建筑工程成品质量问题。（四）四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》的鉴定内容为“施工质量问题”，这明显与本案“公园一号”8号楼已经交付近十年的状况完全不符合。施工质量鉴定一般发生在建设单位或开发商与施工单位之间的民事纠纷之中，施工质量鉴定属于现状检验，鉴定人员没有参与施工过程，无法直接对检验批准和分项工程做出评价。受检测手段的限制，相当多的检验项目尚无法事后采用检测方法进行复查。而竣工验收并交付使用的房屋需要了解哪些指标随时间会发生变化，如：几何量如钢筋间距、结构构件尺寸、混凝土蜂窝等随时间变化，混凝土、钢筋、砂浆等材料强度、砌体、混凝土的裂缝、钢筋的锈蚀则与时间有很大的关系，所以对施工质量鉴定一般理解应该是竣工验收并投入使用之前。本案涉案的“公园一号”8号楼竣工验收并使用多年，业主装修等会影响施工质量，所以应鉴定“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的建筑物成品质量是否合格，而非施工质量是否合格法，故委托鉴定施工质量是否合格应为不当。 二、四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》其委托内容不符合本案实际情况，其鉴定的法律、法规依据明显错误，其鉴定方法明显违反法律、法规的规定，其《技术服务报告》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和《技术服务报告结论说明》明显自相矛盾，同时《技术服务报告》及《技术服务报告结论说明》没有附相应的鉴定人资质且出庭的鉴定人也不具备鉴定人资质，不应当采纳。（一）前面已经陈诉了委托不当，不应当委托鉴定“施工质量”，而是委托鉴定“房屋成品质量”。（二）四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》所依据主要为《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）、《建筑抗震鉴定标准》（ＧＢ50023-2009）、《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ50007-2011）、《建筑结构检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50344-2004）、《建筑变形测量规范》（ＪＧＪ8-2016）、《砌体工程现场检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50315-2011）、《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规范》（ＪＧＪ／Ｔ136-2017）、《混凝土中钢筋检测技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ152-2008）、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ23-2011）这些方法，但是除了第二项《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）是对施工质量的检测方法及依据外，其余都是对建筑物成品质量的检测方式及依据，其依据的方法完全错误，实际上一般对施工质量的鉴定依据的国家现行规范是《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2013），所以其鉴定的法律、法规依据明显错误。（三）四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》对建筑物高层部分、多层部分的梁、柱、墙等混凝土强度采用的是《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ的要求（详见技术服务报告第15、16页），采用的是回弹法检测混凝土强度，但《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ．0．1当中已经非常明确说明了适用的条件和不适用的条件：本附录适用于龄期已超过1000ｄ，且由于结构构造等原因无法采用取芯法对回弹检测结果进行修正的混凝土结构构件。本附录不适用于仲裁性检验。在附录Ｋ也明确说明了由于结构构造等原因无法采用取芯法才能采用回弹法，但鉴定机构并没有采取取芯法，也没有说明无法采用取芯法的原因。更让人难以理解的是附录Ｋ以黑体清楚地表明：本附录不适用于仲裁性检验，本次鉴定系人民法院委托的具有仲裁性质的鉴定，西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）作为专业的鉴定机构对此非常清楚，但依然违反《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ采用了回弹法检测混凝土强度明显是违反法律、法规的规定。（四）四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和施工质量不合格明显自相矛盾。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）3．3．1民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准的规定，也依据《技术服务报告》第22页对Ｂｓｕ级的描述为：安全性略低于本标准对Ａｓｕ级的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施。昶星公司申请的中国建筑科学院有限公司的专家证人王某在庭审中也对主体结构质量的标准进行了相关的解释说明，并详细阐述了Ｂｓｕ级对应的建筑物成品质量系合格的理由和法律依据。（五）四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》当中并没有附相应的检测报告，不应当采纳。在《技术服务报告》当中鉴定机构提供了很多的数据作为该报告的支撑，但是这些数据是怎么得出的，相应数据的检测报告鉴定机构并没有提供，因此不应当采纳。 三、一审法院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司出具的《房地产估价报告》明显存在错误，不应当采纳。 山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》在估价对象当中明确：包含建筑物主体不可分离的初次装修和设施设备、室内二次装修装饰，但不包含诸如家具、家电等可移动财产。但在该估价报告中并没有详细的清单，具体装饰装修的项目是什么，对应的价格为多少都没有说明，这完全不符合鉴定的相关事实和逻辑，该估价报告不应被采纳。 李燕辩称，本案案涉小区有两名住户之前提起了诉讼，由乐山市中级人民法院作出了（2020）川11民终844、843号判决，昶星公司陈述的上诉理由在该两份判决书中有明确的阐述。针对该两份民事判决，昶星公司提起了再审申请，四川省高级人民法院裁定驳回了昶星公司的再审申请。李燕的答辩意见与该两份生效判决的内容一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 李燕向一审法院起诉请求：1.解除李燕、昶星公司于2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》，李燕向昶星公司退还房屋；2.昶星公司退还李燕购房款276,488.94元以及交纳的契税、维修基金、他项权证费费等各项费用10,445.00元；3.昶星公司赔偿李燕房屋差价损失、房屋装修损失、购房款利息损失等共计366,652.00；4.本案鉴定费、诉讼费由昶星公司承担。庭审中，李燕将诉讼请求第二项明确为昶星公司退还李燕购房款276,488.94元以及交纳的契税、维修基金、他项权证费费等各项费用10,982.00元；将第三项的利息损失明确为购房款的利息损失。 一审法院认定事实：2010年9月1日，李燕、昶星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2353），合同约定李燕购买昶星公司开发修建的“公园一号”8幢3单元4楼1号的住房一套，购房总金额为277,026.00元（合同建筑面积：129.07㎡），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。合同签订后，李燕按约定支付了房款。2011年10月10日，昶星公司向李燕交付了房屋，房屋实测面积为128.82平方米，房屋价款为276,488.94元。同日，李燕向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税5,529.78元、备案费80元、权证费160元、维修基金4,508.70元、房印税5元、他项签证费498.65元、工本费10元，合计10,992.13元，昶星公司退还李燕购房款537.06元，品迭后李燕实际支付10,445.00元。李燕收房后，于2017年对房屋进行了装修，并于2017年年底入住。2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向一审法院起诉昶星公司，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求昶星公司退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉昶星公司的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具《技术服务报告结论说明》，该说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”，并于2020年6月4日出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，一审法院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与昶星公司之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给昶星公司，昶星公司退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。昶星公司不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已经乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。李燕起诉到法院后，根据李燕的申请，2020年10月16日，一审法院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司对本案房屋价值及房屋装修损失（以2020年10月16日为基准日）进行评估鉴定，评估单价3,340.00元/平方米，评估总价430,300.00元，房屋装修估价为112,000.00元（包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设备、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益）。 另查明，案涉房屋登记所有权人为李燕和陈刚，李燕与陈刚于2018年6月29日协议离婚，《离婚协议书》约定案涉房屋归李燕所有。 上述事实有李燕提供的商品房买卖合同、个人住房借款/担保合同、公证书、银行借款凭证、入住缴费清单、收费收据、离婚证、离婚协议书、山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告、（2020）川11民终843号、844号民事判书以及双方当事人的陈述等予以证明。 一审法院认为，李燕、昶星公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，李燕要求解除《商品房买卖合同》是否有合同依据和法律依据？二、李燕要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下： 一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，李燕要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？ 根据李燕、昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条（二）1的约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房……”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，且本案案涉8号楼（砖混结构）主体结构经四川交大工程检测咨询有限公司鉴定为不合格。该鉴定经审查，鉴定程序合法、鉴定的材料客观真实、适用的法律准确，鉴定结论依法予以采信。因此，应当认定李燕所购买的“公园一号”8幢3单元4楼1号的住房主体结构不合格。合同的解除法律规定有约定解除和法定解除两种形式。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，李燕有权按照双方的合同约定以及法律规定行使合同解除权。李燕以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点应当以李燕的诉状送达昶星公司之日，本案昶星公司收到李燕的诉状时间为2020年7月22日，故李燕、昶星公司在2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除，李燕所购位于乐山市沙湾区××路××段××号××号××幢××单元××楼××号的住房一套应退还昶星公司。 二、李燕要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，昶星公司出售给李燕的住房主体结构质量不合格，依李燕、昶星公司合同约定，昶星公司履行合同义务不符合合同约定，也不符合法律规定，昶星公司应当承担违约责任。解除合同承担违约责任形式有：恢复原状；采取其他补救措施；赔偿损失。合同法赋予守约方要求违约方承担责任形式的选择权，现李燕放弃恢复原状以及采取其他补救措施民事权利，选择昶星公司承担赔偿损失的违约责任符合法律规定，应予支持。合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案李燕在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给李燕造成的全部损失。第一、退还李燕购房276,488.94元，契税和维修金等各项费用10,982.00元，合计287,470.94元的问题，李燕该项主张属于直接损失范畴，合法有据，应予支持；第二，李燕主张的房屋差价损失和装修损失的问题，其房屋差价损失属于李燕履行合同后的履行利益，李燕、昶星公司约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，给李燕造成退房后重新购房增加了不必要的支出，该部分差价或支出应当认定为李燕的履行利益即昶星公司的违约所造成的损失,昶星公司应当予以赔偿。经鉴定李燕所购房屋现市场价值为430,300.00元，其差价损失153,811.06元（430,300.00元-购买价值276,488.94.00元）,李燕主张房屋差价损失，于法有据，予以支持。李燕主张的房屋装修损失，经评估净值为112,000.00元，属于昶星公司因违约给李燕造成的损失，昶星公司应当依法赔偿，该项请求与本案查明的事实和法律相符，予以支持；第三、关于要求昶星公司承担李燕购房款利息损失的问题，李燕、昶星公司签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，昶星公司应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。李燕于2010年9月1日支付首付款87,026.00元，2010年的银行活期存款利率为年利率0.36%,从2010年9月1日至2020年7月22日，该笔首付款的利息为87,026.00元×0.36%÷12个月×119个月=3,106.83元；2011年1月21日昶星公司收到李燕从沙湾工商银行所借贷的银行按揭贷款190,000.00元，参照2010年银行活期存款利率0.36%计算,从2011年1月21日计算至2020年7月22日，应为190,000.00×0.36%÷12个月×114个月=6,498.00元。以上购房款的利息损失共为9,604.83元。 综上，李燕的诉讼请求部分符合法律规定，一审法院部分予以支持，对其于法无据的部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、李燕与乐山市昶星置业有限公司在2010年9月1日签订《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除；二、李燕所购位于乐山市沙湾区××路××段××号××号××幢××单元××楼××号的住房一套自本判决生效之日起十五日内退还给乐山市昶星置业有限公司；三、乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付李燕购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、工本费等费用287470.94元，房屋装修损失112000.00元、房屋增值差价153811.06元，合计553282.00元;四、乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付李燕购房款利息损失9604.83元；五、驳回李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10320.00元，减半收取计5160.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担（李燕已预交，乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；评估费5965.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担（李燕已预交，由乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十五日内直接支付给李燕）。 二审中，李燕向本院提交了下列证据：1.不动产权证书复印件1份，拟证明案涉房屋产权已变更登记至李燕个人名下；2.2021年2月4日中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行出具的《个人贷款结清证明》，拟证明李燕购买案涉房屋时向中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行按揭贷款的190,000元本息已全部结清，该支行的抵押权已消灭。 昶星公司质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性无异。 本院认证认为，前述证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予采信。 鉴于一审中，李燕起诉请求解除案涉《商品房买卖合同》，并要求返还购款房并赔偿损失，但一审法院未向昶星公司释明是否请求返还房屋并办理物权变动。二审中，经本院释明，昶星公司主张若二审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，昶星公司则请求李燕返还位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋（不动产权证号为：川（2021）沙湾区不动产权第0××6号），并协助昶星公司办理该房屋不动产权过户登记至该公司名下，产生的过户税、费按规定承担。 本院经审理查明：2010年9月1日，李燕与昶星公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，李燕以贷款方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”Ａ区8幢3单元4楼1号住房一套，购房总金额为277026.00元（合同预测建筑面积：129.07平方米，单价2146.32元／平方米），第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定。……（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还全部已付款，并根据银行同期活期利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。……合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，李燕支付昶星公司房屋首付款87026.00元，昶星公司向其出具了收到该笔购房款的收款收据。2010年9月16日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行作为贷款人、李燕作为借款人，昶星公司作为保证人，三方共同签订了《个人购房借款／担保合同》，约定李燕以该住房作抵押物，向该支行申请个人购置住房贷款190000元，贷款期限为15年，年利率为5.94%。该合同除中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行在贷款人处加盖公章及法定代表人印章、李燕在借款人处和抵押人处签名捺印，昶星公司在保证人处加盖法人印章外，陈刚在抵押物共有人处签名捺印。同日，四川省乐山市嘉州公证处对李燕与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行上述借款／担保合同出具公证书。2011年1月21日，该支行将李燕的该笔借款190000元一次性转账支付到昶星公司银行账户。之后，李燕按约偿还按揭贷款，于2021年2月4日还清全部贷款。2011年10月10日，昶星公司向李燕交付房屋，李燕所购上述房屋经实测面积为128.82平方米，实测总价为276488.94元，昶星公司需退李燕面积差价537.06元。同日，李燕向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税5529.78元、备案费80元、权证费160元、维修基金4508.70元、房印税5元、他项权证498.65元，扣除昶星公司应退的实测面积差价537.06元，共计10445元。李燕收房后对房屋进行装修，并于2017年年底入住。2016年3月30日昶星公司才向李燕出具已付购房款276489.00元（已付房屋首付款87026.00元＋按揭贷款190000元-实测面积差价537.06元）的不动产销售统一发票。2016年5月4日昶星公司协助李燕办理了其所购位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋的《房屋所有权证》（产权证号为：沙湾区房权证私产字第0××6号），2016年5月17日办理了《国有土地使用证》（土地使用证号为：乐沙国用【2016】第4651-0840号），该《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人为李燕，附记共有情况：陈刚、李燕共同共有。2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向一审法院起诉昶星公司，要求解除双方商品房买卖合同、要求昶星公司退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉昶星公司的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定。2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告》，报告结论为：1.该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2.安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Ｂｕ级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告结论说明》，该说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，该院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与昶星公司之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给昶星公司，昶星公司退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。昶星公司不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已由乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。2020年7月17日，李燕向一审法院提起诉讼，并于2020年10月12日向该院申请司法鉴定。2020年10月16日，该院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司对该案房屋价值及房屋装修损失（以2020年10月16日为基准日）进行评估鉴定。2020年11月13日，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为：评估单价3340.00元／平方米，评估总价430300.00元，房屋装修估价为112000.00元（包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设备、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益）。 2021年2月4日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行向李燕出具《个人贷款结清证明》，载明：兹有借款人李燕（证件号码：××）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2011年1月21日，贷款金额为人民币190000.00元，贷款期限为180个月，该笔贷款本息已于2021年2月4日全部结清。2021年2月20日，案涉房屋不动产权属登记变更至李燕个人名下，不动产权证号为：川（2021）沙湾区不动产权第0××6号。 本院认为，2010年9月1日李燕与昶星公司签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 根据双方当事人的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：一、案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格；二、李燕是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权；三、李燕是否应当退还昶星公司案涉房屋并协助办理不动产权过户登记手续及昶星公司否应当返还李燕购房款并赔偿损失。 关于焦点一，案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正）第十条第一款第六项、第二款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本案中，李燕按照双方签订的《商品房买卖合同》，全面履行了合同义务。但根据查明的事实看，冯某与昶星公司房屋买卖合同纠纷、罗某某与昶星公司房屋买卖合同纠纷两案，本院于2020年9月15日作出的（2020）川11民终843号、844号民事判决，两份判决已发生法律效力。该两案所涉及的房屋与本案所涉房屋均属8号楼，经鉴定，该栋楼的主体结构（含基础）质量已被认定不合格。根据前述司法解释的规定，在昶星公司没有相反证据足以推翻的情况下，其上诉主张案涉房屋已竣工验收并交付使用多年，且业主装修等会影响施工质量，主张四川交大工程检测咨询有限公司出具的《技术服务报告结论说明》不当等的上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点二，李燕是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，李燕与昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。根据焦点一的分析，李燕请求解除其与昶星公司签订的《商品房买卖合同》，符合前述法律规定的约定解除权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，一审判决案涉《商品房买卖合同》自昶星公司收到李燕的起诉状副本之日即2020年7月22日解除，解除合同的时间节点认定正确。 关于焦点三，李燕是否应当退还昶星公司案涉房屋并协助办理不动产权过户登记手续及昶星公司否应当返还李燕购房款并赔偿损失。 1.李燕是否应当退还昶星公司案涉房屋并办理不动产权过户登记手续及昶星公司否应当返还李燕购房款。 由于昶星公司的根本违约行为，导致李燕行使案涉《商品房买卖合同》的解除权，故根据该合同第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还全部已付款，并根据银行同期活期利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李燕有权退房，应由李燕返还昶星公司位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋（不动产权证号为：川（2021）沙湾区不动产权第0××6号），并协助办理该房屋不动产权变更登记至昶星公司名下的手续，因此产生的税、费全部由昶星公司承担；昶星公司则除应返还李燕购房款276489.00元外，还应承担赔偿损失的责任。 2.关于赔偿损失的认定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中，李燕按约全面履行了合同义务，在此情况下所能获得的经济利益，不应该因另一方的违约行为而有所减少。第一，李燕为购买案涉房屋支付了国土收费200元、契税5,529.78元、备案费80元、权证费160元、维修基金4,508.70元、房印税5元、他项权证498.65元，合计10,982.13元。双方当事人无异议，本院认定该部分损失昶星公司应赔偿李燕。第二，购房款利息损失认定。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，昶星公司应赔偿李燕案涉购房款利息包括首付款利息及已付按揭贷款的利息两部分，一审判决认定昶星公司应支付李燕利息损失9,604.83元（其中，首付款利息为3,106.83元及按揭贷款利息6,498.00元）并无不当。第三，案涉房屋装修费、房屋增值差价的问题。因房屋差价损失属于李燕履行合同后的履行利益，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及李燕退房后重新购房增加不必要的支出等因素。一审法院根据李燕的申请，按照双方选定的鉴定机构，依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司对案涉房屋的市场价值及装修价值进行鉴定，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具了《房地产估价报告》，案涉房屋（含装修，以2020年10月16日为基准日）的评估总价为542,300.00元，该部分价值包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设条、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益。案涉房屋差价损失（含装修）为：评估总价542,300.00元-购买价值276,489.00元＝265,811.00元，且该部分差价包含了房屋增值差价和装修损失。昶星公司主张《房地产估价报告》不应被采纳的理由，本院不予支持。 综上所述，因二审中出现新证据，导致一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵，且部分判决不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正）第十条规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初485号民事判决； 二、2010年9月1日李燕与乐山市昶星置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除； 三、乐山市昶星置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李燕购房款276,489.00元元及赔偿各项损失286,397.96元，两项共计56,288.96元； 四、李燕于本判决生效之日起十五日内返还乐山市昶星置业有限公司位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋（不动产权证号为：川（2021）沙湾区不动产权第0××6号），并协助办理该房屋不动产权变更登记至乐山市昶星置业有限公司名下的手续，因此产生的所有税、费由乐山市昶星置业有限公司承担； 五、驳回李燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10,320.00元，减半收取计5,160.00元，鉴定评估费5,965.00元，合计11,125.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担；二审案件受理费10,320.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 李金伟 审 判 员 余 遥 二〇二一年二月二十六日 法官助理 唐燕群 书 记 员 吴秋芸 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正） 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。