浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5281号上诉人（原审被告）：董文趣，男，1943年4月23日出生，汉族，住文成县。委托诉讼代理人：刘杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雄杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵丽云，女，1976年3月11日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：叶雷。委托诉讼代理人：王明明。上诉人董文趣因与被上诉人邵丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董文趣上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判驳回邵丽云一审的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同非因董文趣原因而无法履行，不应由董文趣承担违约责任。1、涉案房屋买卖合同是董文趣、邵丽云与瑞安市海平房屋介绍所（以下简称海平房介所）三方的房屋买卖居间合同关系，对合同的解约、处分，应当由合同三方共同参与、共同承担。2、涉案房屋买卖合同自始至终没有得到房屋共同共有人的签字和同意，合同无法继续履行是基于“法律上的履行不能”，责任应归咎于房屋居间合同三方。董文趣与林彩花作为夫妻在当地是众所周知的事实，邵丽云签署买卖合同并没有要求林彩花签署，本身存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“…真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权，应当认定受让人具有重大过错”邵丽云的过错是明显的。海平房介所作为专业的房屋买卖经纪机构，对于未经共同共有人同意和签署的不动产进行买卖经纪业务，未经查询房屋登记状况等，明显存在过错。3、2017年8月3日，董文趣退还邵丽云购房款，2017年9月19日，涉案房屋买卖合同涉诉（2017）浙0381民初9875号案件，林彩花作为有独立请求权的第三人加入诉讼，要求确认该买卖合同无效之日，已经能够确定该房屋买卖合同确定无法履行。只因（2017）浙0381民初9875号案件原一审、二审法院的错误判决导致再审改判。以上客观事实及（2017）浙0381民初9875号案件原一审、二审错误判决导致的时间拖延、房价上涨导致的损失扩大等，由董文趣一人承担，明显不公。二、一审判决对可得利益赔偿的计算方式错误，处理结果违背了合同法关于违约赔偿“可预见原则”与“减损原则”。即使认为董文趣对于涉案房屋买卖合同无法履行而解除具有过错，对于邵丽云可得利益赔偿的计算应符合合同履行客观过程，对于合同解除责任的处理、对董文趣违约责任的判定，也必须符合合同法规定的可预见原则及过错分担原则。首先，一审判决以浙江省高级人民法院再审判决的时间作为本案无法继续履行的时间，进而作为房屋价值评估的基准时间，导致对邵丽云合同可得利益损失认定错误。1、涉案合同无法继续履行的原因系法律上的履行不能，而非事实上的不能履行。合同无法继续履行的时间应当以案外人林彩花“作出拒绝处分案涉房屋的意思表示”的时间为准。另外，在（2017）浙0381民初9875号案件中，林彩花已经作为第三人参加诉讼，十分明确地表示自己不同意房屋过户，至少在此时也已经可以确定合同无法履行。2、（2017）浙0381民初9875号、（2018）浙03民终566号案件系法律适用错误的错判，法律规定是客观存在的，再审改判原一、二审判决结果，并非是因为存在新的事实而改判，因此，导致判决结果一直拖延至2019年7月才被纠正的不利后果不应当由董文趣承担。若按照一审判决确定房屋价值评估时间的逻辑，须以邵丽云“明确认知本案无法继续履行的时间且有利于董文趣的角度”确定房屋价值基准时间，那么最晚也应当以（2017）浙0381民初9875号案件的立案时间，即2017年8月23日为准，而绝不能以省高院判决时间为准。再不济也应当以2017年9月19日林彩花作为有独立请求权第三人加入诉讼的时间作为房屋价值评估的时间点。其次，一审判决董文趣对邵丽云房屋价格差额承担赔偿责任，违反了“可预见性原则”。一审判决查明双方在协商涉案房屋买卖合同时，邵丽云也承认同样的价格其“可以买到别的房子”，邵丽云认为董文趣“提出解除合同的时候已经有拆迁的传闻，这个价格买别人房子也买不到了”并非客观事实。1、没有任何证据表明在2017年7月19日涉案合同签订到8月3日董文趣退回已付房款的14天内突发了可能拆迁的传闻。董文趣长期居住在国外，是在签订房屋买卖合同之前两天才归国，邵丽云则是房屋所在地本村集体村民，邵丽云对于案涉房屋权属状态、是否存在拆迁可能的了解比董文趣具有明显的优势。即使当地有拆迁传闻，也不可能恰恰发生在合同签订后的14天内。2、合同法第113条规定的可预见原则，是以合同签订当时违约方可预见或应当预见范围。在签订涉案合同时，以同样的价格邵丽云可以买到其他类似房屋。董文趣作为长期旅居国外的老华侨，客观上根本无法预见到合同正常履行半个月期间内是否会有房屋拆迁的情况出现，否则其也不可能以合同订立时的价格交易。即使认为董文趣提出合同解除的主张构成违约，其提出的时间是在2017年8月3日之前，距离合同签订时间只有半个月，邵丽云已付房款不到房价一半，董文趣对于违约造成邵丽云可能损失范围、损失程度的判断，也应限于2017年8月3日，当时的房屋市场价格并无变化，邵丽云本不会遭受合同损失。其三，对涉案合同不能履行的责任，应由邵丽云承担。本案房产不能过户的原因系买方、卖方、房屋中介机构对房屋权属、过户程序和第三人权益判断错误，不能将过错责任归咎于董文趣一人承担，而房屋差价损失的产生完全是邵丽云过错造成。1、邵丽云对合同不能履行存在主要过错，应承担相应责任。邵丽云在双方协商解除合同相关事宜的时候已明知董文趣对于涉案房产系无权处分，董文趣也明确告知林彩花不同意卖房的事实。买卖双方至不动产登记中心咨询的时候，不动产登记中心回复：“房屋产权证和土地证登记在两个人名下，不能办理过户手续”至此，邵丽云对于涉案房屋不能履行过户手续的结果应有预见，并应当就该结果的发生采取适当措施，以减少损失的扩大。同时，董文趣分别于2017年8月3日将30万元、2017年8月12日将邵丽云又支付的86万款及时打还给邵丽云，系清楚地认识到本案是法律上的履行不能，打还款项是想让邵丽云不要丧失交易机会，及时减少自身损失，邵丽云在当时完全可以利用打还的款项另行购置房屋。但其却置应当预见的不能履行风险于不顾，继续主张履行无法履行的合同，放任损失产生。在董文趣明确告知合同无法履行、案外人林彩花已经明确提出合同异议、董文趣已经及时打回全部已付款项的情况下，涉案争议的房屋差价本不会产生，即使发生也属邵丽云没有采取适当措施致使扩大的部分，其不得就扩大的损失要求赔偿。2、海平房介所对协议不能履行亦存在过错，应当承担相应责任。三方签订的房屋买卖合同明确了海平介绍所具有“核查委托房屋是否有限制或禁止交易情形”的义务。显然，在促成本次交易前，海平房介所未按照合同内容承担义务，存在过错。三、涉案房屋系夫妻共同财产，即便从分家析产的角度分析，林彩花对应的份额也不应当纳入评估范围之内。涉案房产系夫妻共同财产，林彩花并未签字同意处分该房产，其所对应的房产份额自始、当然不能被处分，如果处分林彩花对应的份额，既违背法律规定又显失公平。四、一审判决所依据的房屋评估报告存在错误。1、除了评估基准时间基点错误外，该报告所依据的房屋基础权属状态以及评估方式均存在明显错误。该报告记载涉案房屋权属状态为已经签署拆迁安置协议，且将拆迁安置协议作为资产评估估价的主要依据。经调查核实，涉案房屋并未签署拆迁安置协议。2、评估报告指出价格确定方式是以安置政策作为评估依据，但根据一审已经查明的事实，涉案房屋所在区域并不存在生效的拆迁决定文件，也没有形成正式的安置政策，以安置政策作为估价依据没有客观基础。3、评估报告是依据城市房屋土地管理政策、管理法规进行价格评估，涉案房屋的权证明确记载该房屋所占用的土地是农村集体宅基地性质，基于农村宅基地房屋性质以及交易市场的主体限制，不能参照拆迁或者安置房屋进行同样的价格评估。因此，请求重新进行评估鉴定，并追加海平房介所为本案被告。邵丽云辩称，一、一审判决认定事实清楚，依法有据，确认的评估时间已经有利于董文趣。如果以双方发生争议的时间作为评估时点，则评估的时间点应认定为邵丽云起诉的时间。董文趣主张评估的基准点为林彩花提出不同意买卖的时间点，没有法律依据。从原案件的一审、二审到再审都认定本案买卖合同有效，有效的合同在法律上应依法予以保护，如果解除合同，只能双方协商解除或通过诉讼解除。林彩花每次提出的诉讼请求都是合同无效，在省高院的再审案件中也是驳回林彩花的诉讼请求。二、本案合同不能履行的主要责任在于董文趣。涉案房屋在本案交易前几年一直挂在海平房介所待出售，邵丽云也有理由相信林彩花作为董文趣的妻子应当知道房屋挂房介所出卖。邵丽云不是房屋买卖的专家，通过海平房介所也是基于合理的信赖，海平房介所将涉案房屋提供给邵丽云，邵丽云有理由相信董文趣已经提供了合法有效的买卖资料。相应的过错到底是海平房介所还是董文趣，邵丽云不清楚，但可以明确，邵丽云不承担任何责任。涉案房屋房产权证上的权利人只有董文趣，共有人一栏没有林彩花的名字，邵丽云不能确定在房屋买卖当时林彩花是否属于共有人，也不知道董文趣是否与海平房介所有过相关的陈述。董文趣如果认为海平房介所要承担责任，应另案起诉。三、涉案房屋就是邵丽云所购买的房屋，应当全部纳入评估。对于评估节点和方式，一审法院已经告知董文趣，其并未提出任何意见。请求驳回上诉。邵丽云向一审法院起诉请求：1、解除邵丽云、董文趣2017年7月19日签订的房屋买卖合同；2、董文趣告赔偿邵丽云损失208万元及利息（按年利率4.8%自2019年7月起计算至履行完毕之日止）；3、鉴定费10500元、保全费及诉讼费用由董文趣承担。一审法院认定事实：董文趣将其名下的坐落于瑞安市××街道××村××幢××号房屋挂在瑞安市海平房屋介绍所待售。邵丽云的父亲邵阿木得知该房源后告诉其女儿邵丽云。2017年5月18日，邵丽云通过父亲邵阿木向海平房介所支付定金10万元欲购买上述房屋。2017年6月17日，海平房介所的介绍人吴海平向董文趣转付定金10万元。之后，董文趣出具收条交邵丽云收执，注明收定金10万元。2017年7月19日，邵丽云与董文趣在海平房介所居间介绍下签订《房屋买卖合同》双方将合同的落款时间写为2017年5月18日。2017年7月19日，邵丽云向瑞安市东山街道上埠村经济合作社缴纳房屋出售社会负担费用2000元。合同签订后，邵丽云于2017年7月21日向董文趣支付购房款30万元。因涉案房屋的房产证和土地证分别登记在董文趣和案外人刘维双名下，董文趣在协助邵丽云办理过户中遇到阻碍，双方为此发生争执，董文趣不同意出卖涉案房屋。而后，董文趣通过银行转账于2017年8月3日退还邵丽云30万元，邵丽云于同月12日打回30万元并支付46万元购房款，同日，董文趣退还全部购房款86万元。2017年8月23日，邵丽云向瑞安市人民法院提起诉讼，请求确认双方于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》有效，并判令董文趣协助办理上述土地、房产权属变更登记手续。林彩花申请作为第三人参加诉讼，法院予以准许。经审理，瑞安市人民法院于2018年1月3日判决支持邵丽云上述诉讼请求，驳回林彩花的诉讼请求。二审维持原判，案号为（2018）浙03民终566号。而后，林彩花及董文趣提出再审请求。再审庭审中，董文趣撤回再审申请。浙江省高级人民法院针对林彩花的再审请求进行审理，再审法院对原审法院认定事实予以确认；并认定董文趣一人与邵丽云签订房屋买卖合同，构成无权处分，林彩花有权追回；林彩花作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼要求确认房屋买卖合同无效，实质是不同意继续履行，要求追回案涉房屋；邵丽云对案涉房屋不构成善意取得，林彩花有权追回案涉房屋，故涉案房屋买卖合同不应继续履行。经审理判决如下：1、撤销（2018）浙03民终566号和（2018）浙0381民初9875号民事判决；2、确认邵丽云与董文趣于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》有效；3、驳回邵丽云的其他诉讼请求；4、驳回林彩花的诉讼请求。2017年8月17日，董文趣向瑞安市人民法院提起诉讼，请求解除邵丽云与其签订的房屋买卖合同，后撤回起诉。2017年12月11日，董文趣再次提起诉讼，请求确认涉案合同终止，瑞安市人民法院于2018年10月23日判决驳回董文趣的诉讼请求。二审维持原判，案号为（2018）浙03民终4962号。诉讼中，邵丽云申请对涉案房屋以2019年7月24日为基准日评估市场价值，经评估，涉案房屋该时间点价值294万元。一审法院认为，关于邵丽云于2017年7月21日付30万元是否构成违约的问题。董文趣认为邵丽云未于合同签订当日付款已构成违约。邵丽云抗辩称合同签订当天并不知晓董文趣的账号，之前的定金10万元是2017年5月19日通过介绍人给董文趣的，董文趣告知其账号当天就付了30万元，不构成违约。双方系2017年7月19日签订合同，邵丽云虽比合同约定晚两天支付款项，但其抗辩意见合理，予以采信。另则，董文趣收款之时亦未提异议，其主张解除合同亦非因邵丽云迟延两天付款。因此，邵丽云于2017年7月21日付30万元不构成违约。关于邵丽云在董文趣退回30万元后又将款项打回去并另转账46万元的行为是否属于邵丽云的过错。董文趣认为，邵丽云明知董文趣妻子不同意卖房，还坚持要买该房屋，其可以去买别的房子，故如有损失也是邵丽云自己扩大的。邵丽云称自始至终不同意解除合同，双方协商买房时候这个价格可以买到别的房子，但董文趣要求解除合同时候已经有拆迁传闻，这个价格买别人房子也买不到了。董文趣无权单方解除双方签订的房屋买卖合同，邵丽云在收到董文趣退款后将款项打回去是表明不同意解除合同，董文趣以此认为邵丽云存在过错不成立，不予认定。关于在本案诉讼之前是否存在双方签订的合同已解除或合同已终止事实的问题。董文趣主张双方合同在2017年7月25日已解除，对该主张不予认定。董文趣并未提出双方签订的合同已解除的其他时间点，结合董文趣在两次提起诉讼请求确认涉案合同终止被驳回，该判决业已生效，故认定邵丽云与董文趣在本案诉讼之前不存在解除合同或终止合同权利义务的事实。综上，邵丽云与董文趣于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》有效，邵丽云已经履行相应的合同义务，董文趣未能向邵丽云交付房屋，董文趣的妻子林彩花已明确表示追回该房屋，邵丽云与董文趣签订的上述房屋买卖合同无继续履行的基础，邵丽云诉请解除合同，予以支持。邵丽云主张董文趣赔偿其可得利益损失，于法有据。关于房屋价值评估的基准时间，邵丽云已主动调整至浙江省高级人民法院判决时间，即其明确认知本案无法继续履行的时间，相较于按主张合同解除的时间作为房屋价值基准时间而言，对董文趣有利，故予以确认。邵丽云主张董文趣赔偿可得利益损失208万元（294万元-86万元），于法有据，予以支持。至于邵丽云主张董文趣以208万元为基数，自2019年7月起按年利率4.8%计算利息，并无依据，不予支持，但该诉讼请求函括的自起诉之日起的利息损失，予以支持，利率参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，鉴定费属本案审理必要支出，邵丽云主张该笔费用10500元由董文趣负担，予以支持。董文趣的相关抗辩意见，均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除邵丽云与董文趣于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》；二、董文趣于本判决生效后十日内赔偿邵丽云损失208万元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）。款可交瑞安市人民法院转付；三、董文趣于本判决生效后十日内支付邵丽云鉴定费10500元。款可交瑞安市人民法院转付；四、驳回邵丽云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24090元，减半收取12045元，保全费5000元，合计17045元，由邵丽云负担394元，董文趣负担16651元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人一审提供的证据，认定浙江省高级人民法院再审撤销的一审案件为（2017）浙0381民初第9875号民事判决，对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系董文趣挂在中介机构待售，房屋产权证登记在董文趣一人名下，且邵丽云系看到该待售信息后，经中介机构居间介绍与董文趣订立房屋买卖合同。在上述情形下，不应苛求邵丽云应当要求董文趣的配偶在合同上签名。相反，作为出卖人的董文趣，其应当知道自己是否有权单独处分该房屋，如其认为自己无权单独处分该房屋，其应当通知自己的配偶在合同上签署名字。现董文趣反而以签订合同时邵丽云未要求其配偶签名而主张邵丽云存在过错，理由明显不能成立。董文趣作为出卖人，收取了定金，并与邵丽云签订房屋买卖合同、收取购房款，因该房屋的土地证登记在案外人刘维双名下，董文趣在协助邵丽云办理过户手续时遇到障碍，双方发生争执，在此情况下，董文趣以其配偶不同意出卖房屋为由反悔，明显有违诚信。一审法院依据原生效的二审判决强制执行，已将涉案房屋的权属变更登记至邵丽云名下，邵丽云也已将购房款860000元转入法院账户，对于邵丽云而言，合同已经履行完毕。此后，浙江省高级人民法院再审撤销了原一、二审判决，并在确认涉案房屋买卖合同有效的同时，认定邵丽云不能取得该房屋的所有权，涉案房屋买卖合同不应继续履行。邵丽云的合同目的因此无法实现，其起诉请求解除涉案房屋买卖合同并要求董文趣赔偿损失，有事实和法律依据。2019年7月24日，浙江省高级人民法院作出再审判决，邵丽云才确知合同不能继续履行，其主张以该时间点作为房屋价值评估的基准时间，合情合理，董文趣主张自己在2017年7月25日通知邵丽云无法继续交易，应以该时间点作为房屋价值评估的时间点，理由不足，其申请重新进行评估，本院不予准许。涉案房屋所在区域纳入瑞安市城市改造规划时日已久，此系众所周知的事实，因此当地居民对该区域内的房屋将来要拆迁有一定的预期，董文趣称自己对此完全不知情，不合情理，其主张一审认定的赔偿款超出其应当预见或可预见的范围，理由不充分，本院不予采信。浙江经纬房地产评估有限公司温州分公司系接受法院的委托，依法对涉案房屋的市场价值进行评估。评估报告说明价值时点已签署拆迁预签协议，而董文趣并未否认自己签署过预签协议，且评估机构系根据政府的拆迁政策及房屋征收补偿预算表（预签），综合产权调换方案（落地式）双向评估、货币补偿方案（落地式）双向评估标准作出价值评估，一审法院采信该评估意见，并作为认定案件事实的依据，处置并无不当。董文趣就此提出的上诉意见亦不成立，本院不予支持。虽然涉案房屋买卖合同包含了居间合同的内容，但房屋买卖合同与居间合同法律关系不同，合同当事人的权利义务不同，不宜在一案中处理。故董文趣请求追加居间人作为被告参加本案的诉讼，本院不予准许。如董文趣认为居间人存在过错，可另案向居间人主张。综上，董文趣的上诉请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24090元，由上诉人董文趣负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年二月八日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛