山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终515号 上诉人（原审被告）：律凤兰，女，1965年12月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：马世来，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：管传贵，男，1954年3月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王海军，山东倡通律师事务所律师。 原审第三人：管琪，女，1987年3月10日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：管青，女，1980年9月30日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人律凤兰因与被上诉人管传贵及原审第三人管琪、管青房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人律凤兰上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，本案不具备合同解除的法定条件，上诉人一直同意并承诺向被上诉人支付全部购房款，因此不存在案涉合同目的无法实现的情形，一审法院严重违背事实，径直解除案涉房屋买卖合同，严重损害了上诉人的合法权利。一、一审法院审理程序严重违法。一审法院将管琪、管青列为第三人，违反法律的规定，程序严重违法。管青、管琪既是案涉房屋的共有权利人，又是案涉《安置楼房建筑面积买卖协议书》中的出卖主体，很显然，管青、管琪应当作为必要诉讼参与人以共同原告的身份参加一审诉讼。但遗憾的是，在一审时提起本案诉讼的仅有管传贵一人。管青、管琪作为本案的必要诉讼参与人，即使法院依职权追加，其也应当且也只能以共同原告的身份参加本案的诉讼，一审法院将管琪、管青作为第三人的身份参加诉讼，程序严重违法。二、一审法院认定事实不清。一审法院依据上诉人未支付购房款致使合同目的无法实现，系对事实的错误认定。律凤兰未支付购房款并不能导致案涉的《安置楼房建筑面积买卖协议书》目的无法实现。上诉人认为本案不存在合同目的无法实现的情形，在一审庭审中上诉人也一直同意并承诺向被上诉人支付案涉房屋的价款，因此案涉合同的目的完全是能实现的，且不存在任何履行障碍。一审法院对上诉人多次要求同意支付案涉房屋价款的意见视而不见，径直认定合同目的无法实现，判决解除案涉合同，显属是对应当查清的事实没有查清，对应当采纳的意见没有采纳。一审法院判决解除合同，不仅不能维护正常交易秩序的稳定性，反而破坏了市场交易秩序，人为制造并激化双方之间的矛盾。因此，管传贵提起本案诉讼解除合同的法律依据明显不足。在当前房屋价格高涨的背景下，管传贵无非是想通过诉讼达到毁约以此来获得房屋的差价款而已，其诉讼的目的显而易见。一审法院认定因上诉人未支付购房款导致合同目的无法实现，显然系对事实的错误认定，且导致判决结果错误。三、一审法院适用法律错误。首先，一审法院依据《合同法》第九十四条第四项之规定，判决解除双方签订的案涉合同，依据明显不足，系对法律的错误适用。本案根本就不具备《合同法》第九十四条规定的任一法定解除条件。作为案涉合同签订方的出卖人即管传贵签订合同的目的是取得安置楼房建筑面积的价款，在一审庭审中，上诉人也明确表示将房款支付给管传贵，合同目的完全可以实现。其次，一审法院认定上诉人构成根本性违约，显属错误。认定是否构成违约，应当从是否有利于实现社会利益最大化的角度综合予以考量。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应当继续履行合同，同时由违约方对非违约方进行一定的赔偿，以平衡双方的利益，实现合同的最大利益。很显然，本案合同解除后，对上诉人的损失远大于被上诉人，显然，上诉人不构成根本性违约。因此，一审法院解除合同的依据不足，法律适用错误。四、被上诉人提起本案一审诉讼解除合同时，其已经超过了一年的法定除斥期间，解除权消灭，其解除合同的诉求不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，解除权发生之日应当为被上诉人知道上诉人律凤兰未按合同约定向其支付合同价款之日（即2014年合同约定的付款之日），因此被上诉人应当在上诉人未按合同约定向其支付价款之日起一年内行使解除权，但遗憾的是管传贵在长达四年多的时间内未行使合同解除权，直到2018年在案涉合同生效4年后才向一审法院提出解除，显然其行使合同解除权的除斥期间已经经过，被上诉人的解除权已经消灭，其无权再提起本案诉讼。如果一味的放纵合同解除权无限期的行使，势必会使原本已经生效的合同长期处于不稳定、不安全的状态，合同解除权利人动辄就可以在几年甚至几十年后解除已经生效的合同，这将严重损害市场交易主体的经济利益，严重破坏现有的法律秩序；同时也与合同法的立法本意不符，更与形成权制度的立法本意及设立初衷不符。因此，合同解除权作为形成权，必须要受到法定除斥期间的约束，否则将会造成解除权的滥用。五、需要强调的是，案涉的房屋建筑面积已经被律凤兰出售，即使一审法院判决解除案涉合同，管传贵也最终不可能得到案涉房屋的建筑面积，更无法实现合同解除后的法律效果。一审法院判决解除案涉合同，不但不能解决双方当事人的纠纷，而且还更加激化了双方的矛盾。综上，一审法院审理程序严重违法，且在本案不具备法定解除合同条件的情况下，径直事实于不顾，做出错误判决。 被上诉人管传贵辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉没有法律和事实依据。一、管青、管琪并非本案一审的共同原告，一审法院将管青、管琪追加为第三人程序合法。民事诉讼法第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”。因涉案房屋是被上诉人所有，管青、管琪并非共有人，因被上诉人的妻子已去世，后来又找了一个老伴，担心以后会有不必要的麻烦，就让女儿管青和管琪都在《安置楼房建筑面积买卖协议书》上签了名。本案一审立案时，被上诉人作为原告起诉。案件审理过程中，为查明案件事实，经被上诉人申请，法院通知管青、管琪作为第三人参加诉讼程序合法。二、一审法院认定事实清楚。本案中,被上诉人之所以出售房屋,根本目的就是获得转让价款，上诉人与被上诉人签订买卖协议,却未按约支付价款,该行为使得被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人依法可以解除合同。上诉人上诉称不存在合同无法实现的上诉理由无任何事实依据。至于上诉人所称其现在可以支付价款，但因上诉人已经根本违约，被上诉人作为守约方可以解除合同，也可以要求其承担违约责任的前提下继续履行合同，但如何取舍由被上诉人决定。上诉人对其签订的协议不履行，依法应当承担相应的不利后果。三、一审法院适用法律正确。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案上诉人在长达近6年的时间内未向被上诉人履行合同付款义务，已经构成根本违约。其怠于履行合同义务，依法应当承担对其不利的后果。一审判决据此解除上诉人和被上诉人签订的协议，适用法律正确。四、上诉人关于本案诉求已超1年的除斥期间的辩解不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案的案由系房屋买卖合同纠纷，系公民之间因房屋平方买卖产生的纠纷，并非商品房买卖（预售）合同纠纷。故，上诉人所称的本案解除合同等相关法律应适用该司法解释的主张不能成立，本案应适用《合同法》等相关法律法规的规定，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。五、上诉人所称其将房屋面积出售，上诉人不能实现合同解除目的的上诉理由不能成立。被上诉人在提起诉讼之前，上诉人曾去社区、街道办事处要求为其分房抓阄，但从未提及其已将房屋平方出售。后被上诉人提出异议，街道办事处要求对涉案房屋的抓阄分配暂行搁置，待争议双方解决争议后再对房屋进行合理分配。在此情况下，上诉人已经无权对该房屋进行处分。即便上诉人真如其所述已经将购买的房屋面积出售给第三人，因上诉人没有向被上诉人支付合同价款，被上诉人已经解除协议，上诉人对第三人履行不能的违约责任也应由其自行承担，而不能将该违约责任转嫁给被上诉人。否则，既不能维护交易安全，也不能维护当事人的合法权益。 原审第三人管琪、管青述称，同意一审判决，希望驳回上诉。 管传贵向一审法院起诉请求：1.解除管传贵、律凤兰于2014年签订的《安置楼房建筑面积买卖协议书》；2.本案诉讼费由律凤兰负担。 一审法院认定事实：1、管传贵与管青、管琪系父女关系。管琪与包括律凤兰在内的多人有借款往来。2014年为偿还借款，管传贵事前欲将其被拆迁房屋可获得安置补偿的80平方米房屋面积按每平米5000元、共计40万元予以出售，并事先在《安置楼房建筑面积买卖协议书》中作为卖方签字捺印，管青、管琪作为共有人共同签字捺印。协议载明“安置楼房建筑面积卖价每平方米人民币5000元，共计40万元。本协议签订1日内付清……”。管传贵、管青、管琪将已经单方签好的协议放在村委会请求代卖。2、关于购买房屋的过程，律凤兰称当时买卖房屋面积的事情都是由村里操办。管传贵欠律凤兰的钱，律凤兰也有想顶账的意愿。律凤兰知道了管传贵想卖房的事情之后联系村里，就在管传贵、管青、管琪签订好的协议中签了字，跟村里说律凤兰要了。对于顶账的事情因一直无法联系上管传贵、管青、管琪，就跟村里说了这个事情。3、庭审中，管传贵述称是在2017年得知了由律凤兰购得房屋面积的事实。后经法庭询问购房款是否已经支付的问题时，律凤兰述称实际并未支付购房款，是通过借款顶账的方式支付了部分购房款，因管琪当时向其借款本金人民币20万元，约定利息为月息4厘。2017年11月21日，管传贵至青岛市黄岛区红石崖街道办事处反应房屋面积被出售问题。信访部门出具意见书，建议管传贵至法院提起诉讼予以处理。2018年4月，管传贵通过中国邮政向律凤兰发出解除买卖协议通知书，后该函件被退回，理由为“电话不接，地址不详，家中无人”。4、为证明房屋面积买卖过程，律凤兰申请证人管某1、管某2出庭作证。管某1证实，当时证人在主任，2013年社区改造，平方数可以进行买卖。2014年4月份，管传贵找到证人说是想卖平方，原告签好协议后就放在证人办公室。之后两个月内，律凤兰、管传贵就在老村委会办公室签订了协议，没两天律凤兰就找到证人说管传贵联系不上了。当时证人仅知道双方要顶账，怎么顶证人不清楚。证人管某2作证称证人系律凤兰之子。因律凤兰年纪较大故所有的钱都存在证人名下。管琪向律凤兰借款共计17万元，并由管琪书写了借条，利息按照4厘计算。 一审法院认为，依据庭审中双方当事人对房屋面积买卖过程的陈述，管传贵打算卖80平方米的安置面积用以偿还债务，其与第三人在协议书中签字、捺印后即将买卖协议放在村委会代卖。而律凤兰认为管琪曾向其借款，意欲顶账故在未与管传贵协商顶账的情况下在买方处签字，依据其庭审中的陈述，当时律凤兰想联系管传贵但未联系上，仅是向村里表达了这个意思，律凤兰亦未实际支付购房款。律凤兰与管琪之间虽然存在债权债务关系，但在本案中并不具备抵销购房款的条件。双方在签订协议后，客观条件具备的情况下，律凤兰在长达近六年的时间内未向管传贵支付合同约定的款项，亦未向村委会提存购房款，构成根本违约。管传贵主张因律凤兰未支付购房款致使合同目的不能实现，故请求法院解除买卖协议，经一审法院审查符合法律规定，一审法院予以支持。律凤兰主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，管传贵行使解除权已经超过规定的一年，因该司法解释仅适用于商品房买卖合同纠纷，并不适用于本案，对其主张不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：解除管传贵、管青、管琪与律凤兰签订的《安置楼房建筑面积买卖协议书》。案件受理费100元（管传贵已预交），由律凤兰负担。因管传贵已预交，律凤兰于判决生效之日起十日内给付管传贵100元。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案的焦点问题是上诉人与被上诉人之间的《安置楼房建筑面积买卖协议书》应否解除。 根据一、二审查明的事实，可以确认，被上诉人因欠付他人债务而意图出售社区改造将要获利的安置房建筑面积，上诉人在得知后到村委签订合同意图购买该建筑面积，在签订合同时被上诉人所出售的并非已实际建成的房屋，而是社区改造房屋建筑面积安置的期待权，上述合同买卖双方均系同村村民，亦不违反法律强制性禁止性规定，该合同应认定合法有效。根据合同约定，上诉人应于合同签订后1日内付清合同价款40万元，但上诉人直到本次诉讼前仍未支付。上诉人在诉讼中主张用原审第三人欠的借款抵偿了部分合同价款，但其所称的原审第三人的借款并不等同于被上诉人的债务，亦未经过被上诉人同意进行抵偿，亦未在合同中作出约定，因此，上诉人该抵款的主张本院无法采信。被上诉人当初出售安置房建筑面积是为了偿还其他债务，而上诉人在签订合同后数年内未支付任何款项，未能使被上诉人及时获得合同价款用于偿还债务，构成了迟延履行债务致使不能实现合同目的的情形，因此，被上诉人起诉要求解除合同符合法律规定，一审法院判令解除合同并无不当。 另外，关于上诉人认为一审将管琪、管青列为第三人违法，应当作为原告的主张，本院认为，管琪、管青是否愿意作为原告提起诉讼系其自身的权利，而且管琪、管青亦明确表示其二人并非案涉房屋的共有人，认可归被上诉人所有，因此，其二人不作为共同原告并不影响本案审理，为查清事实，一审法院将其追加为第三人并无不当。上诉人认为一审程序错误，本院不予采信。 综上所述，律凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人律凤兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王昌民 审判员 李晓波 二〇二一年二月二十三日 法官助理张 琪 书记员王 繁