山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终467号 上诉人（原审原告）:李保宁，男，1970年2月19日生，汉族，住晋中市榆次区。 委托诉讼代理人:张建伟，榆次区郭家堡乡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:车玉英，女，1971年9月27日生，汉族，住晋中市榆次区。 被上诉人（原审被告）:张建丽，女，1970年4月8日生，汉族，住晋中市太谷区。 委托诉讼代理人:徐华杰，山西泰民律师事务所律师。 上诉人李保宁因与被上诉人车玉英、张建丽确认合同效力纠纷一案，不服山西省晋中市太谷区人民法院（2020）晋0703民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人李保宁的上诉请求：撤销原判，确认车玉英、张建丽签订的买卖协议无效。事实与理由:1、车玉英、张建丽签订的《房屋买卖协议》约定的价格显失公平，直接损害李保宁的合法财产权利，应当认定无效。车玉英、张建丽签订的《房屋买卖协议》约定的房屋总价为432000元，张建丽先付232000元给车玉英，剩余20万元在合同签订后的10年偿还。一审法院在事实认定方面，已经确认了争讼房屋系李保宁、车玉英共同所有，该二人在2016年12月18日购买该房屋时，首付款121154元，二人共同贷款28万元（贷14年，168个月，本息合计387485.28元），该房屋总花费为508639.28元。考虑两者的差价以及近10年房屋增值的部分（2016年该层购买价3115.76元/平米，车玉英和张建丽签订协议时该区同等位置的楼价为4600元/平米)，车玉英以432000元卖给张建丽，明显低于市场价格将近16万元（128.75平米×4600元/平米=592250元-432000元=160250元），加上10年之后该房产无法估量的增值部分，这样一份太过显失公平的协议，直接伤害到了本案李保宁作为该房屋共有人的合法财产权利，造成巨大的直接和间接财产损失将近几十万元。按照法律规定的公平原则，本案中车玉英和张建丽签订的《房屋买卖协议》应当被认定无效。2、车玉英和张建丽相互勾连，签订低价买卖协议，二人行为完全符合恶意串通，侵害李保宁作为不知情第三人合法权益的构成要件，按照《合同法》第52条应当认定无效。本案中，李保宁常年在榆次照顾生病瘫痪在床的老人，根本无暇顾及其它，加之李保宁和车玉英的婚姻早已名存实亡，李保宁已于2018年起诉离婚。2019年12月底，张建丽到榆次李保宁的家里要求李保宁签订规范的房屋买卖合同时，李保宁才得知其与车玉英婚姻存续期间购买的争讼房屋在2018年被张建丽出售。本案还有一点不符合常理之处在于，按照不动产的交易习惯，一般购买人在支付了大额资金后，最快时间办理产权变更手续是维护自身财产权利的重要手段，而张建丽竟然愿意承受10年之久的产权风险，加之，张建丽明知该房屋系车玉英和李保宁婚内共同购买，为何在2018年购买时不主动询问李保宁?综上，请法院综合考虑车玉英、张建丽的非常规行为，恶意串通直接导致李保宁蒙受巨大的财产损失，故，车玉英、张建丽签订的房屋买卖协议应属无效。3、张建丽不属于善意购买人。根据法律规定，买受婚内共产构成善意所得必须具备的条件包括:1.善意;2.支付合理对价;3.已经办理产权登记手续。本案张建丽在签订合同时明知房屋由车玉英与李保宁夫妻二人共同购买，但仅有车玉英签订买卖协议，不构成善意，且涉案房屋未办理产权变更手续，更不能构成善意所得。另外，本案涉及不动产交易，更应注重保障交易安全，无权处分不能获得追认时，应当认定合同无效。综上，请二审核实相关事实，维护李保宁财产权利。 被上诉人车玉英辩称：答辩人从2008年9月开始与儿子在太谷读书，后开始从事货运中介、投资业务，10多年间很少回榆次，答辩人与李保宁的夫妻关系名存实亡，生意亏损发生被逼债的情况，在多重压力下，答辩人瞒着李保宁将房子卖给张建丽，后来张建丽到答辩人家要求签订合同，李保宁才知道答辩人卖房的事，之后就和答辩人争吵，现在李保宁已提起离婚诉讼，答辩人与李保宁也一直处于分居状态。 被上诉人张建丽辩称：1、车玉英和张建丽签订的《房屋买卖协议》约定的价格是双方真实的意思表示，不存在显失公平的因素。（1）张建丽和车玉英是同学，平时相处较好，售卖的价格是车玉英定价，且是在车玉英到处售卖，但因是抵押房不好卖的情况下，找到答辩人，问答辩人愿不愿意以432000元购买，答辩人同丈夫商议后，才确定了购买车玉英名下的房产。（2）根据法律规定，显失公平是合同可撤销的法律事由，不是合同无效的事由。2、李保宁以不知情为由推定双方恶意串通的主张不能成立。（1）李保宁不知情不符合常理。李保宁和车玉英是夫妻关系，二人感情融洽，在诉讼以前李保宁夫妻和答辩人相处甚好，尤其过年期间，经常到答辩人家中吃饭，从生活习惯看，李保宁肯定知情。（2）房子买下两年不闻不问，交不交款一概不问，何时交房何时装修也从不知情？买下两年一次都不去看房子？更是符不符合常理。尽管车玉英的购房合同写着是车玉英单独购买，答辩人买下房子后，答辩人也多次问过车玉英你家李保宁知道吧，车玉英也明确回答是知道。这期间李保宁都去过张建丽装修好的房子里，因此，答辩人完全有理由相信李保宁知情，李保宁以不知情主张恶意串通进而要求确认合同无效的主张不能成立。3、车玉英的行为不属于无权处分。婚姻法规定夫妻有平等处分财产的权利，车玉英作为完全民事行为能力人所实施的民事法律行为，应当认定有效。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，李保宁以车玉英无权处分为由主张合同无效，法院不应予以支持。4、关于抵押房产能否买卖的问题。根据现行法律规定，抵押人在抵押期间转让抵押财产，抵押合同有效，故，本案房屋买卖合同有效。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 李保宁向一审法院起诉请求:1.确认车玉英、张建丽签订的房屋买卖协议无效;2.判令车玉英、张建丽返还李保宁晋中市太谷区XX号楼XX单元XX室;3.由车玉英、张建丽承担本案的诉讼费用。事实与理由:李保宁与车玉英系夫妻，2016年12月18日夫妻双方以车玉英名义与山西锦都房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买了讼争的位于晋中市太谷区××号楼××单元××室楼房××。2018年5月山西锦都房地产开发有限公司交付车玉英该楼房，李保宁、车玉英夫妻忙于事业，没有及时装修讼争楼房。2019年12月底张建丽去到李保宁的住所要签订房屋买卖合同，这时李保宁才知道车玉英在未告知其的情况下，就把XX号楼XX单元XX室楼房低价出卖给了张建丽。故李保宁明确表示不同意将讼争楼房出卖给张建丽。经李保宁了解，张建丽与车玉英只是草签了个房屋买卖协议，车玉英以低于成本价的价格将讼争楼房“出卖”给了张建丽。张建丽与车玉英系同学关系，与李保宁也非常熟悉。张建丽明知车玉英与李保宁系夫妻的情况下，却乘人之危，抓住车玉英急需用钱的心理，恶意与车玉英磋商，并且以低于成本价购买了讼争楼房。张建丽属于恶意取得，张建丽与车玉英签订的房屋买卖协议违反法律规定，属于无效协议。车玉英近年来背着李保宁随意投资，因此欠了不少债务，时有债权人上门与李保宁索债。车玉英因急用钱就擅自将其与李保宁的共同楼房低价出卖，侵害了李保宁的财产权益，故李保宁依法起诉，请支持李保宁之诉请。至于张建丽所支付给车玉英的部分购房款以及装修房屋的费用，李保宁愿退还张建丽，如果双方不能达成一致张建丽可另案追索。 车玉英一审期间辩称：卖房子没有和李保宁商量，是我自己卖的。我从2016年开始投资，投资款都是从浦发信用卡借的，因为还不了信用卡就想把房子卖了。当时张建丽并没有说要买我的房子，是我说准备卖房子，然后正好她也想买房，就卖给张建丽了。当时卖房是口头协商的，协议是之后补签的。 张建丽一审期间辩称：本案诉争的房屋买卖协议是合法有效的，请求驳回李保宁诉讼请求。具体理由如下:1、车玉英售卖给答辩人的房屋，车玉英向答辩人出示的和山西锦都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，买受人处仅仅是车玉英，共有人处显示的是空白的，答辩人有理由相信是车玉英个人单独所有。2、本案诉争的房屋，并不是答辩人找车玉英主动购买，而是车玉英到处找人售卖，多次问答辩人购买，答辩人和丈夫商量之后，高价购买的车玉英房屋。车玉英购买价格3115.76元/㎡，而答辩人从车玉英处购买的价格为3355.33元/㎡，根本不存在低价恶意购买的情形。3、答辩人购买房屋，购买的房屋总价是432000元，答辩人首付了车玉英242000元，车玉英交付了房屋，答辩人从售楼部缴纳了交钥匙的所有费用15878元和天然气的费用2600元，并且进行了装修入住，和车玉英签订了房屋买卖协议后，按照协议的约定从2018年9月份开始至2019年9月份，总计24个月，每月支付给车玉英2000元，总计付给车玉英48000元，答辩人从未违约，目前已经支付了308478元，合同成立生效，并且已经履行。4、李保宁以作为车玉英的配偶不知情主张合同无效更是不能成立。答辩人在支付合理对价，并装修入住，如约支付购房款的情形下，属于善意的相对人，李保宁不得以不同意或者不知道为由对抗善意答辩人。依据《婚姻法》17条夫妻有平等处分财产的权利和婚姻法解释一第十七条的规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，因此李保宁以不知情主张无效毫无法律依据。另外，李保宁和车玉英是夫妻关系，2018年5月份就出售了房屋，两年的时间，李保宁曾经去过答辩人装修好的房屋里面，从未提出任何异议或者主张过权利，从常理上讲，购买房屋两年不闻不问，根本不符合常理。5、李保宁诉称签订的房屋买卖协议违反法律规定没有法律依据。合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形和《九民纪要》关于合同无效的列举形态，就可以发生效力，属有效合同。6、李保宁主张答辩人恶意取得，应当负有举证责任，如果举证不能，应当承担举证不力的法律后果。7、本案是由于李保宁和车玉英想让答辩人一次性支付款项，答辩人不同意的情形下，李保宁恶意串通虚假诉讼，根本不存在不知情和违反法律规定的情形。综上，车玉英和张建丽签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，且都具备完全民事行为能力，在签订合同之后，张建丽按照合同的约定如期履行义务，因此请求法院依法驳回李保宁的诉讼请求。 李保宁围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《特别签订条款》、首付款交款收据、车玉英与张建丽签订的《房屋买卖协议》，张建丽围绕其主张提交了车玉英与张建丽签订的《房屋买卖协议》，案涉房屋收房时缴付开发商的天然气初装费、物业费等收款收据，张建丽中国建设银行卡客户交易明细清单（2018年4月1日至2020年7月9日)，张建丽通过微信、银行卡向车玉英的转账记录。车玉英未提交证据。 一审法院认定的事实:李保宁与车玉英系夫妻关系，张建丽系车玉英的同学。2016年12月18日，车玉英以自己的名义与山西锦都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买太谷县××小区××期××＃××房屋，房屋建筑面积128.75㎡，房屋总价为401154元。2017年5月19日，车玉英、李保宁与案外人中国建设银行股份有限公司太谷支行签订《特别签订条款》，就购买御景华府住宅一事借款280000元，借款人为李保宁、车玉英。2018年春节过后，车玉英找到张建丽欲出售房屋，双方达成口头协议。2018年9月1日，车玉英与张建丽签订书面《房屋买卖协议》，约定张建丽购买车玉英名下太谷县××号楼××单元××，面积128.75㎡，房屋一套，房屋总价为432000元。并确认张建丽已支付的款项为232000元，剩余200000元以10年为期，每月还贷2000元，还款期限为从2018年10月到2028年9月，房款还完之日，车玉英将房屋产权过户给张建丽。房屋买卖协议签订后，张建丽从2018年10月开始每月支付车玉英2000元，截至2020年9月，已支付24期，共48000元。此外，2019年6月29日，经车玉英要求，张建丽又向车玉英转账支付了10000元。截至2020年9月，张建丽已支付车玉英的总房款价格为290000元。讼争的房屋于2018年5月8日由开发商山西锦都房地产开发有限公司交付业主，收房手续系车玉英与张建丽共同办理，收房时所支付的维修基金、天然气初装费、取暖费等均由张建丽支付。收房后，张建丽对该房屋进行了简单装修后即行入住，并居住至今。该院另查明，案涉房屋未过户至张建丽名下。 一审法院认为，本案的争议焦点为:一、车玉英与张建丽订立的房屋买卖合同的效力;二、张建丽是否应当返还房屋。关于争议焦点一、车玉英与张建丽订立的房屋买卖合同的效力。李保宁主张，车玉英与张建丽签订《房屋买卖协议》转让的房屋系李保宁与车玉英夫妻共同所有，张建丽明知车玉英有配偶，在车玉英经济陷入危困的情况下与其订立合同属乘人之危、恶意磋商，且该房屋已抵押给了案外人中国建设银行股份有限公司太谷支行，在未经抵押权人同意的情况下就转让抵押物一事签订的合同，亦应属无效。该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，车玉英与张建丽签订《房屋买卖协议》系车玉英主动联系属于同学关系的张建丽，双方意思表示真实，不存在张建丽主观恶意的情形，该协议的价格也是双方在原商品房买卖合同的基础上适当增加价款协商而成，不违反法律、行政法规的效力性强制规定。双方签订的合同行为作为物权转让的原因行为，不管是未经共有权人同意还是未经抵押权人同意，该合同行为的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致合同无效，故对于李保宁主张合同无效的诉讼请求，该院不予支持。关于争议焦点二、张建丽是否应当返还房屋。该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，车玉英与张建丽签订的《房屋买卖协议》系有效的合同，但讼争的房屋未过户至张建丽名下，故不发生物权变动至张建丽名下的效力。李保宁、车玉英夫妻在物权发生变动之前可以与张建丽协商解除合同或通过有关法律途径予以解除。鉴于张建丽已支付大多数房款，且车玉英在房屋买卖合同的订立过程中存在较大过错，故在李保宁、车玉英夫妇未与张建丽解除合同、并就如何返还款项解决之前，该院不宜判决张建丽返还房屋。对于李保宁要求车玉英、张建丽返还房屋的主张，该院现不予支持。 一审法院判决：驳回李保宁的诉讼请求。 二审期间，张建丽提供5张中国建设银行电子回单，用于证明其在2020年9月至2021年1月期间每月支付车玉英2000元。李保宁、车玉英质证称对该证据的真实性无异议。 本院对张建丽提供的上述证据的真实性予以认定，并据此认定如下事实：张建丽从2020年9月至2021年1月的5个月期间每月支付车玉英2000元，合计支付车玉英10000元。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点为车玉英、张建丽签订的《房屋买卖协议》是否无效。李保宁上诉称车玉英、张建丽签订的《房屋买卖协议》显失公平，该协议应属无效，但根据法律规定，显失公平属于合同可撤销事由，非确认合同无效事由，故其该主张与法相悖，本院不予支持。李保宁上诉称车玉英、张建丽签订《房屋买卖协议》属于恶意串通损害其利益，该协议应属无效，但对案涉房屋价款，车玉英、张建丽是在张建丽原购房合同约定的房价基础上经协商增加部分价款达成一致意见确定，且，李保宁对自己该主张也未能提供相应证据证明，故，李保宁该上诉主张也不能成立，本院不予支持。至于李保宁上诉所诉张建丽对案涉房屋不构成善意取得问题，善意取得是财产所有权取得的一种方式，而一审并未认定张建丽已取得讼争房屋所有权，故李保宁该上诉主张与事实不符，本院不予支持。原审对本案认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李保宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝永丽 审判员  王 雪 审判员  吕 烜 二〇二一年二月八日 书记员  李 媛