福建省南平市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）闽07民终250号 上诉人（原审原告）：中国银行保险监督管理委员会南平监管分局，住所地福建省南平市延平区东山路**金辉广场**。 法定代表人：关玉洪，局长。 委托诉讼代理人:冯展利，福建联政律师事务所律师。 委托诉讼代理人:练吴俊，福建联政律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陆金喜，男，1972年2月6日出生，汉族，住福建省南平市延平区，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 上诉人中国银行保险监督管理委员会南平监管分局（以下简称南平银保监局）与被上诉人陆金喜房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初4732号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 南平银保监局上诉请求：撤销一审裁定，支持南平银保监局一审全部诉求。事实和理由：一、陆金喜个人是签订《房屋租赁合同》的主体，涉案合同与福建金安典当有限公司（以下简称金安典当公司）无关。合同签订时，南平银保监局不知道陆金喜签订合同的行为是职务行为，且无证据证明陆金喜向南平银保监局表明其行为系金安典当公司的意思表示。二、原审裁定认为李珍代表金安典当公司转账付款错误。李珍系以现金方式付款。涉案合同上有李珍备注的手机号码，因此不能以李珍支付租金的行为来认定租赁合同的主体是金安典当公司。且陆金喜和李珍均系金安典当公司和福建金圣伟业投资有限公司（以下简称金圣伟业公司）的股东，李珍同时负责该两家公司的财务工作，原审裁定认为李珍的付款行为代表金安典当公司错误。三、陆金喜和金安典当公司存在转租关系。合同履行过程中，房屋实际使用人为金安典当公司，陆金喜将涉案房屋转租给金安典当公司。四、金安典当公司以债务加入方式承担租金的给付义务。金安典当公司先后两次向南平银保监局发文请求减免租金及其股东向南平银保监局支付租金的行为，表明金安典当公司作为次承租人愿意主动加入到南平银保监局与陆金喜的债权债务关系中。五、金安典当公司与金圣伟业公司的注册所在地均在涉案房屋。案涉《房屋租赁合同》签订后，金圣伟业公司于2007年6月13日搬至涉案房屋经营至今，亦证明陆金喜系以个人名义租赁房屋，再出租给金安典当公司与金圣伟业公司。六、南平银保监局系行使租金代位求偿权，该行为并没有变更房屋承租人，不影响南平银保监局向承租人陆金喜主张权利。 陆金喜辩称，一、案涉房屋承租人为金安典当公司。2007年4月6日，南平银保监局只签订一份租赁合同，仅有一个主体与南平银保监局发生租赁合同关系。在履行租赁合同过程中，南平银保监局也始终是以金安典当公司为案涉房屋的承租主体，并向金安典当公司催收租金、要求退房、开展结算。南平银保监局向金安典当公司发出的《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》、《关于限期退房及支付租金律师函》，与金安典当公司签订的《房租清偿协议》，都印证了南平银保监局始终都自认、知晓承租方就是金安典当公司。二、南平银保监局与金安典当公司就案涉房屋租金已经清结，租赁合同权利义务已经终止。在南平市地方金融监督管理局的见证下，南平银保监局与金安典当公司就案涉房屋租金的结算问题经协商签署了《房租清偿协议》，该协议约定金安典当公司在支付49900元租金后，南平银保监局免收金安典当公司其余欠付租金。《房租清偿协议》订立后，金安典当公司股东李珍在2019年5月9日将租金49900元支付给了南平银保监局。因此，双方已经履行完毕《房租清偿协议》权利义务。三、陆金喜在签署《房屋租赁合同》时系金安典当公司的法定代表人，其签订该合同属于代表金安典当公司的职务行为。在租赁合同的履行过程中，根本就不存在转租、债务加入的事实。 南平银保监局向一审法院起诉请求：判令陆金喜给付房屋租金1118400元。 一审法院认定事实：2007年4月6日，南平银保监局（出租方、甲方）与陆金喜（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：出租房屋的地点和面积。甲方将福建省南平市延平区八一路政协大厦一层靠延平工行侧店面面积97.05平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租金及付款时间。每月租金7000元（税后），按月支付。乙方应在每月8日内将当月租金通过转账方式支付到甲方的指定账户。第三条约定：合同有效期。本合同租赁期限原则上为八年，从2007年4月8日起至2015年4月7日止。在合同期内房租一年一定，根据市场行情及双方协商，原则上每年在2007年基数基础上最少上浮10%，合同租赁期满，乙方拥有优先租赁权。第五条约定：违约责任。（一）乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金（二）……。南平银保监局在《房屋租赁合同》落款的“甲方”处加盖“中国银行业监督管理委员会南平监管分局办公室”印章，陆金喜在“乙方”处签名并注明其身份证号码，金安典当公司股东兼财务李珍在陆金喜身份号码下方写明“李.135××××3126”。 合同签订后，金安典当公司将涉案租赁房屋作为其经营场所对外营业。金安典当公司股东兼财务李珍向南平银保监局转账支付了2010年4月份前的租金。2010年5月份起，金安典当公司、陆金喜未向南平银保监局支付房屋租金。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，金安典当公司继续使用租赁房屋。2017年9月6日，金安典当公司向南平银保监局发出一份《关于减免房屋租金的报告》。该报告载明：“因贵局要将出租的店面全部收回，不再对外出租，我司知悉后，现在也在积极另行寻找合适我司经营的办公场所，但鉴于我公司经营的典当业务属特殊行业，无论是迁址、装修等事项，均需公安、消防、工商等相关部门重新办理报备和审批手续，并需要一定的时间和期限办理这些报备和审批手续，但我司无法在短期内完成上述报备和审批相关手续的事项。同时，因整个大市场环境下滑，我司目前的经营也非常的困难，很多业务都处于停止经营状态，也无法在短时间内筹集相应资金办理新的承租事项。鉴于上述客观事实和我司目前存在的实际困难，故我司现向贵局提出申请，希望贵局能够让我司继续使用上述店面至2018年8月31日止，届时我司将如约搬出，将使用的店面完整地返还给贵局”。2018年10月27日，南平银保监局向金安典当公司发出一份《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》。该函主要载明：“福建金安典当有限公司：你公司租用我分局八一路XXX号XX大楼X层店面（面积113.02㎡）房产系国有公房。根据2013年7月中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》规定，国家机关办公用房不得对外出租。为了符合制度要求，我分局已多次通过多种方式向你公司提出退出使用并逐步缴纳所欠租金的要求。2017年8月，你公司来函承诺于2018年8月份迁退，但至今仍未腾退和缴纳租金。……现要求你公司于11月30日前主动与我分局联系，明确迁退和支付租金计划，如逾期未执行，我分局将采取停水、停电、锁门等措施，并将你公司逾期占用国有公房的情况向市委市政府相关部门反映，由此产生的一切后果由你公司自行承担”。2018年12月26日，南平银保监局委托福建联政律师所向金安典当公司发出一份《关于限期退房及支付租金律师函》。该律师函载明：“福建金安典当有限公司：我所接受中国银行业监督管理委员会南平监管分局（下称南平银监分局）委托，就贵公司拖欠房屋租金事宜，特致函贵公司：2007年出租方南平银监分局与贵公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：……据南平银监分局反映，贵公司使用该租赁房屋后，自2010年1月至今，都没有缴付房屋租金，拒不给付租金。2015年4月7日房屋租赁期限到期后，贵公司也拒不返还租赁房屋。……贵公司至今既不交还承租房屋，也不支付拖欠的租金。请贵公司收到本律师函后20日内退还该承租房屋，并支付所欠的租金，如贵公司仍未履行合同义务，届时我所将接受南平银监分局的委托，依法追究贵公司的违约责任，届时贵公司还将承担诉讼费及逾期付款的滞纳金等经济损失。”2019年4月22日，南平银保监局与金安典当公司在南平市地方金融监督管理局见证下签订一份《房租清偿协议》，主要约定：金安典当公司在支付49900元租金给南平银保监局后，南平银保监局免收金安典当公司剩余所欠的所有租金。2019年5月9日，李珍向南平银保监局转账支付租金49900元支付。南平银保监局以陆金喜未支付租金为由诉至一审法院。在本案审理过程中，一审法院向南平银保监局释明，告知陆金喜不是本案适格主体，南平银保监局可以变更被告。南平银保监局坚持陆金喜是本案适格被告，不变更被告。 另查明，金安典当公司成立于2006年9月12日，法定代表人陆金喜，股东为福建金圣伟业投资有限公司（以下简称金圣伟业公司）、李珍、福建南平金成商业管理有限公司，工商登记地址为福建省南平市延平区××路××号××大厦××层。2019年7月19日，福建省南平市市场监督管理局准许金安典当公司注销登记。金圣伟业公司成立于2006年3月16日，法定代表人为陆金喜，股东为陆金喜、李珍。2007年6月13日，金圣伟业公司的住所地由福建省南平市延平区解放路9号变更至福建省南平市延平区××路××号××大厦××层。 一审法院经审查认为，本案争议焦点为：本案承租人是陆金喜还是金安典当公司。南平银保监局主张承租人为陆金喜，陆金喜则认为承租人为金安典当公司。一审法院认为，本案承租人应当为金安典当公司，主要理由为：其一，陆金喜系金安典当公司的法定代表人，其有权代表金安典当公司对外签订合同。虽然陆金喜在涉案《房屋租赁合同》的首部的“承租方”、“乙方”以及落款处的“乙方”处均签“陆金喜”，未加盖金安典当公司的印章，但是金安典当公司在发给南平银保监局的《关于减免房屋租金的报告》等文件中，已经追认了陆金喜个人签名系代表公司对外签订合同的行为。其二，金安典当公司实际履行了本案《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，金安典当公司将涉案房屋作为其经营场所对外营业，并由其股东兼财务李珍向南平银保监局转账支付租金，还以自己名义向南平银保监局发出了《关于减免房屋租金的报告》、与南平银保监局签订《房租清偿协议》。金安典当公司通过以上行为，实际履行了本案租赁合同。其三，南平银保监局在本案诉前已认可金安典当公司为承租人。南平银保监局在签订租赁合同后，对于金安典当公司的股东兼财务李珍向其支付租金的行为始终未提异议。南平银保监局及其委托律师作出的《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》、《关于限期退房及支付租金律师函》均是发给金安典当公司，即催讨租金和腾房的对象均是金安典当公司而非陆金喜。《关于限期退房及支付租金律师函》载明：“2017年出租房南平银监分局（即南平银保监局）与贵公司（即金安典当公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定……”，更直接确认了承租人为金安典当公司。南平银保监局还与金安典当公司进行了租金结算，并签订了《房租清偿协议》。通过南平银保监局的以上行为可以得知，南平银保监局在本案诉前认可金安典当公司为承租人。综上所述，本案承租人为金安典当公司而非陆金喜，陆金喜不是本案适格被告。南平银保监局经释明后拒不变更被告，应裁定驳回南平银保监局的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回中国银行保险监督管理委员会南平监管分局的起诉。 二审中，当事人没有提交新证据。南平银保监局对一审认定“2019年5月9日，李珍向南平银保监局转账支付租金49900元支付”存在异议，认为李珍系以现金方式交纳租金。本院认为，根据在案的《兴业银行对公业务凭证》、《兴业银行现金存款凭证》，李珍系以现金方式将租金直接存入南平银保监局对公账户，故本院对南平银保监局的该项异议予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题为：陆金喜是否为本案适格被告。综合在案的事实和证据，应当认定陆金喜系代表金安典当公司签订《房屋租赁合同》，其个人并非该合同当事方，故作为本案被告主体不适格。具体理由如下： 第一法定代表人作为最基础的公司意志代表机关，是法人意志的当然代表，法定代表人有权代表公司对外签订合同。案涉《房屋租赁合同》由南平银保监局与陆金喜于2007年4月6日签订，其时陆金喜系金安典当公司法定代表人。金安典当公司股东兼财务李珍在《房屋租赁合同》上标注姓氏和手机号码。若是陆金喜个人承租案涉房屋，李珍没有必要在合同上备注联系方式。第二，合同签订后，金安典当公司实际使用了涉案房屋，并由李珍向南平银保监局支付了2010年4月份前的租金。2017年9月6日，金安典当公司以承租方名义向南平银保监局提交《关于减免房屋租金的报告》。由此可见金安典当公司系涉案场地的实际承租者，并履行了相应权利义务。第三，南平银保监局以金安典安公司为对象发出的《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》、《关于限期退房及支付租金律师函》，均明确表述金安典当公司因承租案涉房屋而拖欠租金。此外，南平银保监局（甲方）与金安典当公司（乙方）于2019年4月22日签订的《房租清偿协议》，再度确认金安典当公司承租案涉店面的事实。上述证据表明南平银保监局明确知晓金安典当公司的承租者身份，并且认可双方的房屋租赁合同关系。 因此，本案可以得出陆金喜系以法定代表人身份代表金安典当公司签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》应当在南平银保监局和金安典当公司之间发生法律效力的结论。鉴于陆金喜个人并非《房屋租赁合同》一方当事人，南平银保监局以其为被告主张拖欠的租金，诉讼主体不适格，又经一审法院释明拒不变更被告，一审裁定依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，驳回南平银保监局的起诉正确，故二审予以维持。 综上所述，南平银保监局的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二一年二月二十六日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。