大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8035号原告王磊，男，1983年2月8日生，汉族，身份证号码2102021983********，住址大连市沙河口区西关街**1-5-2。原告李新林，女，1948年10月15日生，汉族，身份证号码2102021948********，，住址大连市沙河口区西关街**1-5-2二原告委托代理人沙永春，系辽宁健坤律师事务所律师。二原告委托代理人史高旭，系辽宁健坤律师事务所律师。被告大连云翔建设集团有限公司，统一社会信用代码912102007478774926，住所地庄河市步云山街道**。法定代表人邢富翔，系董事长。委托代理人董婉莹，系辽宁双护律师事务所律师。委托代理人高庆文，男，系该公司项目经理，住，住址庄河市迎宾街中段**/div>大连实达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200744353626T，住所地，住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村iv>法定代表人金春君，系总经理。委托代理人刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托代理人李巍，女，系该公司工作人员，住址大，住址大连市沙河口区锦华北园**1-1-2iv>原告王磊、李新林与被告大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司）、大连实达房地产开发有限公司（以下简称实达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王磊、李新林的共同委托代理人沙永春、史高旭，被告大连云翔建设集团有限公司的委托代理人董婉莹、高庆文，被告大连实达房地产开发有限公司的委托代理人刘甲明、李巍到庭参加诉讼，本院依法开庭审理。现已审理终结。原告王磊、李新林诉称，二原告于2011年10月9日与被告签订购房合同，购买位于大连市甘井子区海景居6号1单元4层2号的房屋，总房款298,000元，原告已经按照合同约定，于2011年10月25日履行付款义务。现案涉房屋已经竣工，但被告云翔公司并未交付房屋。被告实达公司负有协助交付房屋及办理登记备案手续的义务。故诉至法院，请求判令：1、被告云翔公司履行购房合同交付房屋；2、被告实达公司协助交付案涉房屋及办理登记备案手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告云翔公司辩称，二原告与被告云翔公司之间虽然没有签订购房合同，案涉房屋确实是被告云翔所有，可以独自处分，而且原告与云翔之间也确实就该房屋的买卖达成了合意，且原告已将购房款全部打入云翔公司的工作人员吕德法账户，对这节事实云翔公司是认可的。由被告实达公司与二原告签订购房合同，是因为云翔公司与实达公司之间有联建开发协议，协议约定：云翔公司与实达公司共同开发位于大连市甘井子区棉花岛军悦湾工程项目，含本案案涉房屋所在的海景园小区。按照双方协议，云翔公司将对项目总建设面积中的43%的房屋是享有所有权和处分权的，有权利对案涉房屋占有使用并对外销售，这个销售款直接抵顶工程款（云翔公司的垫资款），而实达公司按照约定是负责提供全部开发手续的，同时负责统一对外签订购房合同，所以本案实际上是实达公司代理云翔公司与原告签订的房屋买卖合同，我们对合同的真实效力予以认可。基于以上事实，可以说云翔公司对实达公司之间签订的购房合同，表示认可或者追认。也同意向原告交付案涉房屋，但由于该小区后期交付钥匙、聘请物业公司、小区管理等事宜均是实达公司负责，所以案涉房屋的钥匙及管理现在都是由实达公司实际控制的，这也需要原告跟实达公司沟通，云翔公司会根据之前的合意进行配合。被告实达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据（2018）辽民终9980号民事判决书，根据该判决书查明的事实以及说理部分，原告与被告实达公司不存在就案涉房屋任何的合同关系，即双方不存在案涉房屋买卖合同法律关系，因此原告是与被告云翔公司形成的案涉房屋的买卖合同关系，根据合同相对性原则，原告因案涉房屋引起的相关权利义务等，应向被告云翔公司主张相应的实体权利，而原告想突破合同相对性，必须要由法定事由，必须要有法定的依据，否则原告应受合同相对性的拘束。2、原告实际上与被告云翔公司存在案涉房屋买卖合同法律关系，而被告实达公司与云翔公司之间为建设工程施工合同法律关系。按照之前生效法院判决的事实，实达公司是将案涉房屋以房抵债的形式抵顶给了云翔公司，但二被告之间因建设工程施工合同的案件目前依然在该区法院进行实体审理，因被告实达公司认为已经超额给付被告云翔公司相应的工程款，而案涉房屋刚好在已签订合同但未交房，也未交钥匙的85套房屋之内，因此被告实达公司没有法定的义务向原告交付房屋。3、案涉房屋，原告曾起诉被告实达公司，原告败诉。败诉之后，被告实达公司认为该套房屋是属于超额给付云翔公司的范畴，因此实达公司就将该房屋另行出售给第三人，并且签订了购房合同也开具了购房发票，因此该房屋在实际上已不存在一房再买的情形。4、案涉房屋为军产房，按照建筑法的规定，房屋必须通过竣工验收登记备案，因此原告主张要求办理交付，并合同备案等，目前法律上是不能的。综上，应驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月10日大连市中级人民法院出具（2018）辽02民终9980号民事判决书载明：“原一审法院查明事实（二审对一审查明事实予以确认）：2011年10月9日，二原告（即本案二原告）与被告（及本案被告实达公司）签订了《海景居购房合同书》一份，合同约定原告购买的房屋为海景居的6号楼1单元4层2号房屋（工程号），建筑面积为53.87平方米，单价为5,532元/㎡，总房款为298,000元。2011年10月25日，被告为原告开具了收款收据。另查，2014年8月20日，被告发出通知，对延期交房表示歉意，并通知部分业主领取住房钥匙。2015年7月12日、2017年3月16日，案外人第二一〇医院四〇三临床部、宋家村经济适用房营建办公室分别就案涉工程竣工入住事宜出具保证书、承诺书。二审查明事实：实达公司将包括案涉房屋在内的房屋（也是本案案涉房屋）抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续……二原告将278,000元购房款存入云翔公司工作人员吕德法的账户。二审法院认为：实达公司提供了其与云翔公司签订的确认分房清单及房号清单，证明实达公司已将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续。由此可见，出售案涉房屋并获取购房款是云翔公司的权利，实达公司仅配合云翔公司为购房人办理签订商品房买卖合同及开具发票等相关手续，实达公司不享有作为出卖人最重要的权利，即收取购房款的权利，故实达公司并非真正意义上的房屋出卖人。”经原告申请律师调查令，本院依法出具，原告持令调查结果如下：中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院保障处回执：“1、法院所委托律师已将此事与物业公司核对（原告申请调查第一项）。2、因具体房屋为合同划分给开发商部分，在我院并无登记。小区已交付使用，权属无从查取。3、此房屋未在部队备案，部队不知晓是否抵顶给云翔公司。”大连宏丰物业管理有限公司回执：“1、海景居6号楼1单元4层2号的行政街号：佳宝园5号楼1单元4层2号。2、海景居6号楼1单元4层2号的军悦湾房号：军悦湾6号楼1单元4层2号。”云翔公司对出售案涉房屋给原告并收取房款的事实予以认可，并同意将案涉房屋交付给原告。案涉房屋现状为，因该房屋产生纠纷，产生纠纷一方当事人报警，警察将房屋封存，表示双方均不可进入，等待法院处理结果。本院所确认的上述事实有（2018）辽02民终9980号判决书、律师令调查证明、《购房合同书》、收款收据、原、被告陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据（2018）辽02民终9980号民事判决书：实达公司已将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续。出售案涉房屋并获取购房款是云翔公司的权利，实达公司仅配合云翔公司为购房人办理签订商品房买卖合同及开具发票等相关手续，实达公司不享有作为出卖人最重要的权利，即收取购房款的权利，故实达公司并非真正意义上的房屋出卖人。据此，云翔公司是案涉房屋的真正出售人，实达公司无权出售案涉房屋。2011年10月9日，实达公司已经配合云翔公司与二原告办理签订了《购房合同书》并出具房屋收款收据，云翔公司也认可实际收到了案涉房款。故实达公司应继续配合云翔公司向二原告交付案涉房屋。关于被告实达公司辩称与云翔公司之间的纠纷一节。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。实达公司将案涉房屋抵顶给云翔公司，并配合云翔公司与二原告签订《购房合同书》、出具收款收据。该项民事活动已经发生，各方当事人均应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。实达公司以与云翔公司存在纠纷为由，完全不顾与二原告之间的民事活动，擅自处置案涉房屋，违反诚实信用原则，故对其该项辩称意见，本院依法不予采信。关于实达公司与云翔公司之间的纠纷或赔偿应另行解决，不应损害本案二原告的合法权益。关于被告实达公司另售案涉房屋一节。被告实达公司举证已经将案涉房屋另售他人，然而根据（2018）辽02民终9980号民事判决，实达公司已经将案涉房屋抵顶给云翔公司，云翔公司享有案涉房屋的出售权，且实达公司已经配合云翔公司与二原告签订了《购房合同书》并出具了收款收据，据此实达公司无权再对案涉房屋进行处置。案涉房屋因产生纠纷报警，已处于封存状态，故被告实达公司对案涉房屋另售他人的行为，不能对抗向二原告交付案涉房屋的义务，对被告实达公司该项答辩意见，本院依法不予采信。实达公司与案外人纠纷，应另行解决。关于案涉房屋的交付。根据（2018）辽02民终9980号民事判决书：“2014年8月20日，被告发出通知，对延期交房表示歉意，并通知部分业主领取住房钥匙。2015年7月12日、2017年3月16日，案外人第二一〇医院四〇三临床部、宋家村经济适用房营建办公室分别就案涉工程竣工入住事宜出具保证书、承诺书。”结合本次律师持令调查中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院保障处回执“小区已交付使用”。再结合被告实达公司辩称所谓“另售案涉房屋”的行为。能够说明案涉房屋已经可以交付，云翔公司应向二原告交付案涉房屋，被告实达公司作为案涉房屋开发商实际管理案涉房屋，负有协助交付房屋并办理登记备案手续的义务（因案涉房屋属于军产房，是否具备普通商品房交付所需要的相应手续材料，不属于本案审理范围；本案关于案涉房屋的交付亦不产生代替相关行政管理职能部门对案涉房屋竣工验收审查的义务；本案交付亦不对抗相关行政管理职能部门正常的行政执法行为）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告大连云翔建设集团有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告王磊、李新林交付位于大连市甘井子区海景居6号楼1单元4层2号（行政街号:佳宝园5号楼1单元4层2号；军悦湾房号：军悦湾6号楼1单元4层2号）的房屋；被告大连实达房地产开发有限公司协助交付上述房屋及协助办理房屋登记备案手续。逾期履行相应义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费人民币5,770元（原告已预付），由被告大连云翔建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 姚念杰人民陪审员赵志武人民陪审员李景洋二〇二一年二月三日书记员 刘        婷        婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。