天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初9926号原告:天津天一物业管理有限公司。住所：天津滨海高新区华苑产业区物华道6号702。法定代表人:李继军，总经理。委托诉讼代理人:张晓娟。委托诉讼代理人：陈贝贝。被告：梁冬晨，男，1981年11月9日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：孔富丽（被告妻子），1982年10月16日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津天一物业管理有限公司与被告梁冬晨物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津天一物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓娟、陈贝贝，被告梁冬晨委托诉讼代理人孔富丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津天一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费33521.10元，向原告支付违约金6478.90元。事实和理由：被告是天一绿海城揽秀园45-2-201业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告未如期向原告交纳物业费，拖欠了原告2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费33521.10元。原告催要过上述物业费，被告未予给付，故具状起诉。被告梁冬晨辩称，1、原告于2020年10月31日起诉，要求被告给付2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费。依前期物业服务合同约定，物业费收取时间是每月5日。诉讼时效期间为3年，原告主张的上述期间的物业费，部分已超诉讼时效，依法应予驳回；2、原告提交的前期物业服务合同，被告是在应诉时第一次看到，对该合同有关滞纳金的约定不认可。合同第二条物业管理服务事项、第五条原告权利义务、第六条物业管理服务标准比对原告物业服务质量，足以反映出原告没有按照物业管理服务标准履行义务，严重违反合同及有关规定；3、至今，被告没有看到原告发出的催缴通知及律师函。对催缴通知，被告质疑原告涉嫌造假，制作伪证。开庭时，被告才看见律师函邮寄单，邮寄单上的被告电话号码均为错误，导致被告根本无法接收律师函；4、原告没有按前期物业服务合同履行义务，没有对被告楼顶共用部位进行维修养护，给被告造成严重经济损失。被告多次以口头、电话及书面形式催告原告履行义务，积极监督协助原告改进服务，提高水平，但原告置之不理。根据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，原告职责为综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护，各项所对应的物业费应对照指导价格标准确定。对照原告所称一级服务标准百余项细则，原告提供的各项服务均未达标，根本无法按一级服务标准收取物业费。被告在庭审中能够提交大量证据证明上述事实。如果法院支持原告诉讼请求，将不利小区物业健康发展。一、原告提交了以下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》、《业主公约补充协议》，用以证明物业管理服务事项及标准、物业费标准等；2、天一绿海揽秀园交付使用手续流转单、业主基本情况登记表，用以证明天一绿海揽秀园45-2-201于2011年9月3日交付，业主为梁冬晨；3、张贴的绿化侵占整改告知书的照片四张，用以证明原告对侵占绿地行为进行过劝阻；4、原告提供物业服务照片一组，用以证明原告按合同履行了义务；5、2015年3月、2017年8月缴费通知单的照片各一张，2019年11月、2020年8月催缴物业费律师函各一份及其特快详情单各一张、改退批条各一张，用以证明原告一直向被告催要物业费，原告主张的物业费未超诉讼时效期间。被告质证称，1、对《天津市前期物业管理服务合同》的真实性认可，对该合同有关滞纳金约定及原告提供该合同的证明目的不予认可，原告提供的物业管理服务没有达到该合同约定的标准。《业主公约补充协议》是被告购房时签订的制式条款，不能作为被告认可原告物业服务质量的依据，该补充协议签订日期为2011年9月3日，与本案涉诉日期没有关联；2、对天一绿海揽秀园交付使用手续流转单、业主基本情况登记表的真实性认可。对原告提交上述流转单的证明目的不予认可，该流转单是交房时必须签订的格式条款，不能将其作为被告认可原告收取物业管理服务费的依据，该流转单签订日期是2011年9月3日，与本案涉诉日期没有关联。上述登记表载明了被告电话号、手机号，假使原告发律师函为真，其没有使用被告的真实的电话号、手机号；3、对原告提交的上述照片的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。侵占整改告知书是2015年3月7日仅就45号楼1单元101、201作出的，这证明小区内绿化侵占严重，原告仅从形式上提交了两份告知书。被告质疑，既然绿化被侵占，原告还有什么权利收取绿化养护及管理费；4、对上述一组照片的真实性、关联性、合法性及原告提交该组照片的证明目的不予认可，该组照片与被告提交的证据3-证据10的证明目的相背离，另该组照片的拍摄时间主要是2020年，原告无法证明其在2020年之前也履行了其应尽的职责和义务；5、对上述证据的真实性、关联性、合法性及原告提交该组证据的证明目的不予认可。照片没有拍摄时间、地点、拍摄人，被告没有见过缴费通知单，缴费通知单没有被告签名。上述特快详情单所载被告的手机号码错误，被告根本不可能收到催缴物业费律师函快件，不是被告主观拒收，而是客观不能收到。本院认为，1、被告对《天津市前期物业管理服务合同》的真实性认可，对该合同的真实性予以认定。《业主公约补充协议》是原、被告所签，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故对《业主公约补充协议》予以采信；2、被告对天一绿海揽秀园交付使用手续流转单、业主基本情况登记表的真实性认可，对该流转单、登记表的真实性予以认定；3、被告对原告提交的上述张贴的绿化侵占整改告知书的照片的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，但未提交反驳证据，故对上述照片均予采信；4、被告未提交相关证据证明原告提交的上述一组照片不具有真实性、关联性、合法性，故对原告提交的上述一组照片予以采信；5、以张贴缴费通知单的方式催收物业费，方式简便，是物业服务行业催收物业费的惯例。原告提交的两张照片背景虽然只能显示业主的户号牌为201，而不能显示该户所在的楼号及单元号，但原告向被告催要物业费，不可能将缴费通知单张贴在其他业主户号牌旁边，故对上述缴费通知单的照片予以采信，认定两张缴费通知单均张贴在被告家户号牌旁边。因上述特快详情单，其中一张所载收件人为“梁冬晨”，手机号为“138××××0081”，另一张所载收件人为“梁冬晨”，手机号为“135××××0316、138××××0081”，两张快递详情单所载收件人地址均为“天津市蓟州区天一绿海小区揽秀园45-2-201”，两张改退批条均载有“拒收”，被告委托诉讼代理人认可“135××××0316”是其本人的手机号码，“138××××0081”是被告父亲梁德玉的手机号码，故对上述特快详情单予以采信，可以认定被告拒收了原告邮寄的催缴物业费律师函快件。二、被告提交了以下证据：1、（2018）津01民终2901号民事判决书，用以证明原告的诉讼请求已超诉讼时效，按照同案同判原则，应依法予以驳回；2、《前期物业管理服务合同》，该合同第二条、第六条明确约定了原告的义务和责任；3、照片一张，用以证明小商小贩在小区内摆摊卖货，原告未能维护小区内安全管理秩序；4、《占用场地停车协议书》、光盘所载视频三段、照片一组，用以证明小区内杂草丛生，垃圾乱丢弃，共用设施损坏严重，原告私租车位，小区内大批车辆无处停放，占用绿地及消防安全通道，停车秩序混乱，堵车严重，原告对小区车辆行驶、停放秩序未尽管理义务和责任；5、照片一组，用以证明原告未保障小区卫生环境，不及时清运垃圾；6、照片一组，用以证明原告未保障小区卫生环境，不及时清扫垃圾；7、照片一组，用以证明原告对小区内共用设施不予维护、修葺；8、照片一组，用以证明原告对共用绿地不予维护，对私自圈占绿地行为不予制止；9、照片一组，用以证明原告对小区绿化不予管理；10、照片两张，用以证明原告对小区外来车辆、人员不予管理，未维护小区内安全及秩序；11、照片一张及光盘所载视频一段，用以证明原告对45号楼楼顶共用部位不予维修、养护、管理，被告报修，原告置之不理，最终导致被告房屋漏水严重，被告及邻居花费8000余元，为45号楼楼顶做防水维修；12、催告书，用以证明被告多次通过口头、电话、书面形式催告原告履约，原告置之不理；13、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，用以证明原告未按一级服务标准提供物业服务，其失职、违约、违法行为并非小瑕疵，对其收取被告物业费的主张不应支持。原告质证称，1、上述判决书与本案没有关联性；2、原告提交的上述照片证明其履行了前期物业服务合同第二条、第六条约定的义务；3、小区内不是经常有小商小贩，上述一张照片不能证明原告没有履行相关义务；4、被告提交的证据4-证据10，只能说被告发现了小区一些不好的现象，不能证明原告没有履行义务；5、证据11，房屋漏水问题，只要是业主报修，原告都会积极处理；6、证据12，原告没有收到过催告书，也没有接到过被告电话。原告有微信公众号，业主有联系原告的渠道，但原告没有收到被告的反馈信息；7、证据13与本案没有关联性，被告签订的《业主公约补充协议》是其真实意思表示，不违反法律规定。本院认为，1、上述判决书为天津天一物业管理有限公司与于学荣物业服务合同纠纷一案[一审案号：(2017)津0119民初7307号]的二审判决书，该判决书虽确认天津天一物业管理有限公司请求于学荣给付的物业费部分（2013年7月31日以前的物业费）已超诉讼时效，但不能证明本案原告的诉讼请求已超诉讼时效；2、上述合同的第二条、第六条与原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》的第二条、第六条相符，对上述合同的第二条、第六条予以认定；3、原告对上述证据3-证据10没有提出异议，对上述证据3-证据10均予采信。上述证据3-证据10，能够证明原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处；4、原告对上述证据11的真实性未提出异议，故对上述证据11的真实性予以认定。在保修期内房屋漏水，业主应向开发商主张权利。在保修期过后房屋共用部位漏水，应启用维修资金维修。原告是物业服务企业，对启用维修资金维修房屋共用部位提供的是协助义务，其无权决定何时启用维修资金；5、被告未提交相关证据证明其已将催告书递交原告，该催告书不能证明原告对被告的履约催告置之不理；6、原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》是其与天一绿海城揽秀园开发建设单位天津国融丰业房地产开发有限公司所签，该合同第二条、第六条分别约定了物业管理服务事项、物业管理服务标准，第七条约定了物业管理服务费用，原告应按该合同约定提供物业管理服务及收取物业管理服务费，被告提交的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》不能证明原告未按上述前期物业管理服务合同约定的物业管理服务事项及标准为天一绿海城揽秀园提供物业管理服务。根据上述证据的认定，本院确认以下事实，即在2008年7月15日，原告与天津国融丰业房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为天一绿海城揽秀园提供前期物业管理服务；合同期限自2008年7月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；叠加别墅物业费按建筑面积每月每平米2元计算；业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期交纳，从逾期之日起按每天应交物业费的万分之五支付违约金等。合同签订后，原告如期为天一绿海城揽秀园提供物业管理服务。原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。被告是天一绿海城揽秀园45-2-201（叠加别墅）业主，其房屋建筑面积为192.63平方米。原告为被告提供了物业管理服务，被告未如期向原告交纳物业费，拖欠了原告2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费33517.62元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告提起本案诉讼。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，某些方面存在不足之处在所难免。物业管理服务是面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在不足之处而否认小区整体的物业管理服务水平。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应给付原告物业费。综上所述，原告要求被告给付物业费的诉讼请求，理据充分，予以支持。原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条，第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告梁冬晨给付原告天津天一物业管理有限公司2013年10月1日至2020年12月31日期间物业费33517.62元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津天一物业管理有限公司天津银行账户（账号：1042××××3922）；二、驳回原告天津天一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半，原告已预交），由原告天津天一物业管理有限公司负担81元，由被告梁冬晨负担319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二一年二月二十二日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。