广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初870号原告：张小英，女，1985年2月27日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张小英诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈敬贤及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金237496元；3.被告智城公司向原告支付逾期交付物业的违约金至清偿之日止(以237496元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年1月1日起计至清偿之日止)；4.被告梦乐城公司向原告支付未付租金暂计21168元及违约金(以21168元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年1月1日起计至清偿之日止，暂计至起诉日为1000元)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2016年11月签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区***商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权，总转让金额为237496元。涉讼物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起算，至2048年12月31日止。合同签订后，原告已向被告智城公司全额支付转让款237496元。但自合同约定的交付期届满，被告智城公司未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉讼物业至今仍未完成工程建设，尚未取得竣工规划验收等必要文件资料，即在约定的交付期内，被告智城公司未能按约定履行合同的交付义务，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.被告智城公司与原告在《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼《物业使用权转让合同》没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉讼物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉讼物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于被告梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》给被告梦乐城公司接收涉讼物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉讼物业已实际收取被告梦乐城支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付涉讼物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，1.根据双方签订的《租赁合同》，原告作为出租人有交付涉讼物业的义务。因涉讼物业尚未实际交付，被告梦乐城公司作为承租人不存在向其支付租金的义务，原告要求被告支付剩余租金毫无依据。2.原告与被告梦乐城公司签订涉讼《租赁合同》，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共计42722元，被告梦乐城公司对涉讼《租赁合同》的履行不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金没有依据。鉴于原告要求解除涉讼《租赁合同》，为此，被告梦乐城公司同意解除《租赁合同》，并要求原告返还已向原告支付履约保证金及租金42722元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。两被告提交的物业及资料移交书有原件核对，本院对其形式真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（二期）13号楼办理了建设工程规划许可证。原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年11月11日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金237496元；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2016年11月12日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告向被告支付转让费237496元。原告已收取被告梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42722元。庭审中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告梦乐城公司同意其支付的款项在本案中抵扣被告智城公司的债务。2021年1月18日，原告的起诉状送达给被告智城公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月18日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款237496元应退予原告、原告收取的押金及租金42722元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款194774元（237496-42722）予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请被告智城公司支付违约金，合理有据，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司的过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以原告已付转让款的15%为限即35624.4元，对于原告的诉请超出部分不予支持。涉讼物业所在建筑物仍不具备交付条件，原告请求被告梦乐城公司支付拖欠的租金及逾期支付租金的资金占用利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张小英与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月18日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款194774元及支付违约金35624.4元予原告张小英；三、驳回原告张小英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2885.18元（原告已预交），由原告负担185.18元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2700元并于履行上述付款义务同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年二月二十六日书记员  杨文晖