上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52634号原告：上海格兰梦实业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李国林，董事长。委托诉讼代理人：孙晨荻，上海邦景律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志远，上海邦景律师事务所律师。被告：上海佳佳科技服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈德祥，总经理。委托诉讼代理人：刘筱霖，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海格兰梦实业发展有限公司(以下简称格兰梦公司)与被告上海佳佳科技服务有限公司(以下简称佳佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日、2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛志远、被告法定代表人陈德祥到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人孙晨荻、被告委托诉讼代理人刘筱霖到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告格兰梦公司向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告之间就上海市静安区虬江路XXX号甲房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日终止；2.佳佳公司腾空并将系争房屋交还格兰梦公司；3.佳佳公司向格兰梦公司支付自2020年5月1日起至2020年8月28日止的欠付租金22,896元；4.佳佳公司按每月19,333元的标准向格兰梦公司支付自2020年8月29日起至交还房屋之日止的占有使用费；5.佳佳公司向格兰梦公司支付违约金77,499元(佳佳公司支付的保证金43,330元在违约金中予以抵扣)；6.佳佳公司将注册在系争房屋的工商登记迁移或注销。事实和理由：2018年4月26日，格兰梦公司与佳佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：格兰梦公司将系争房屋一幢出租给佳佳公司经营，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，每月租金为25,000元，按月支付，先付后用；佳佳公司应当在使用房屋前一个月的25日前向格兰梦公司支付下一个月的租金，若佳佳公司拖欠一个月的房租，格兰梦公司有权收回出租房屋；若佳佳公司违约，格兰梦公司有权没收保证金43,330元；若格兰梦公司向佳佳公司提供水、电使用，费用由佳佳公司承担；任何一方违约须承担三个月租金赔偿和承担另一方由此造成的一切经济损失，并终止本合同执行；合同期间，如遇该地区动迁、拆房等因素，使本合同不能再继续履行，双方签订的房屋租赁合同无条件终止并不承担违约责任；合同终止后，佳佳公司必须在七日内将房屋中可移动设备、物品撤离，超过时限，作无主物由格兰梦公司处理；合同特别注明：该房屋即将动迁，佳佳公司收到格兰梦公司通知后三十天内应无条件撤离，格兰梦公司并不赔偿任何损失，不另行安置。2020年8月26日，格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》，告知因相关房屋已进入动迁阶段，为配合做好政府土地征收工作，请于2020年9月30日前将所租赁房屋腾空后交还格兰梦公司。佳佳公司收到《通知》后，拒绝搬离涉案房屋。为维护自身的合法权益，格兰梦公司诉至法院，请求支持诉讼请求。被告佳佳公司辩称，佳佳公司承租系争房屋后将部分房屋转租给了两个案外人。格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》的真实意图并非叫佳佳公司搬离，因为佳佳公司和次承租人之间还有诉讼，所以实际上无法搬离。佳佳公司并未欠付租金，2020年9月份开始格兰梦公司不再收取租金了，因此没有支付了。佳佳公司一直按照格兰梦公司的要求履行合同，并不存在违约行为。佳佳公司支付的保证金43,330元应在佳佳公司支付欠付费用后予以返还。格兰梦公司不享有单方解除权，佳佳公司仅有配合迁离的义务，前提是格兰梦公司应告知动迁的进程、提供动迁协议，并给予协议确定属于佳佳公司的补偿后，佳佳公司才配合迁离。故佳佳公司不存在违约行为，因租赁关系未解除，佳佳公司不需支付房屋占有使用费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋权利人系上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方企业公司)。北方企业公司将系争房屋出租给上海格兰梦实业发展有限公司。2018年4月26日，格兰梦公司与佳佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：格兰梦公司将系争房屋一幢出租给佳佳公司经营使用；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日；第一年租金为30万元，第二年、第三年租金每年31万元，租金按月支付，先付后用，若佳佳公司拖欠一个月的租金，格兰梦公司有权收回房屋，佳佳公司应搬离并承担违约责任；佳佳公司支付租赁保证金43,330元；任何一方违约须承担三个月租金赔偿并承担另一方由此造成的一切经济损失，并终止本合同执行；合同期内，如遇该地区动迁、拆房等因素，使合同不能再继续履行，双方签订的房屋租赁合同无条件终止并不承担违约责任；合同终止(违约)，佳佳公司必须在七日内将房屋中可移动设备物品撤离，超过时限，作无主物由格兰梦公司自行处理；备注：该房屋即将动迁，佳佳公司收到格兰梦公司通知后三十天内应无条件搬离，格兰梦公司不赔偿任何损失，不另行安置。合同签订后，佳佳公司支付租赁保证金43,330元，并支付至2020年4月30日止的租金。2020年3月，上海市静安区人民政府出具沪静府房征(2020)2号征收决定，将系争房屋纳入征收范围。2020年8月26日，格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》，载明：系争房屋已进入动迁阶段，为配合做好政府土地征收工作，请贵公司做好撤离工作，在2020年9月30日前将系争房屋腾空后交给我司。到时如未腾空房屋，依据房屋租赁合同作违约处理，并赔偿除合同规定的违约金外由此造成的其他一切损失。佳佳公司于2020年8月28日收到该通知。另查，2020年5月25日，格兰梦公司与佳佳公司签订《补充协议》，约定因疫情，佳佳公司将楼梯间走道约45平方米房屋归还，格兰梦公司同意每月减少4,000元。2020年6月16日，双方又签订《补充协议》，约定佳佳公司将底层20平方米房屋归还，格兰梦公司同意自2020年6月起每月减少租金2,500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守。合同约定如遇系争房屋动迁，则合同终止，系双方约定解除合同的条件。现系争房屋已被纳入征收范围，合同约定的解除条件已经成就，格兰梦公司有权提出解除合同。格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》要求其搬离，意为解除双方的租赁合同，佳佳公司于2020年8月28日收到该通知，故合同于该日解除。合同解除后，佳佳公司应将系争房屋腾空并返还格兰梦公司。关于欠付的租金，格兰梦公司同意自2020年3月起每月租金减少4,000元，即月租金为21,833元，2020年6月起每月租金减少2,500元，即月租金为19,333元，佳佳公司应支付2020年5月1日起至2020年8月28日的租金应为77,961元，实际支付55,065元，格兰梦公司主张佳佳公司应支付欠付租金22,896元，并按19,333元每月的标准支付自2020年8月29日起至实际交付之日止的占有使用费，与法有据，应予支持。关于违约责任，合同因系争房屋被征收而解除，合同约定双方互不负违约责任。合同约定佳佳应在收到通知后三十日天内无条件搬离，佳佳公司并未在合同约定的期限内搬离，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中双方对此并未约定，故格兰梦公司要求佳佳公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于保证金，合同解除后，格兰梦公司应将收取的43,330元返还佳佳公司，从案结事了的角度出发，保证金应在佳佳公司的欠付款项中予以冲抵。至于工商登记的迁移、注销问题，非法院民事案件处理范围，故格兰梦公司要求佳佳公司工商登记迁移或注销的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海格兰梦实业发展有限公司与被告上海佳佳科技服务有限公司就上海市静安区虬江路XXX号甲房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；二、被告上海佳佳科技服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上址房屋并将房屋交还原告上海格兰梦实业发展有限公司；三、被告上海佳佳科技服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海格兰梦实业发展有限公司支付租金22,896元；四、被告上海佳佳科技服务有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月19,333元的标准向原告上海格兰梦实业发展有限公司支付自2020年8月29日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；五、被告上海佳佳科技服务有限公司已支付原告上海格兰梦实业发展有限公司的保证金43,330元，在被告上海佳佳科技服务有限公司应支付的上述款项中折抵；六、原告上海格兰梦实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,546元，减半收取计2,273元，由原告上海格兰梦实业发展有限公司负担814元，被告上海佳佳科技服务有限公司负担1,459元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥二〇二一年二月十八日法官助理 潘云书 记 员 郇鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……