陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终55号 上诉人（一审原告，反诉被告）：白河荣洲建设投资有限公司。住所地陕西省白河县。 法定代表人：熊顺刚，公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊燕，男，公司总经理。 委托诉讼代理人：汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：喻先让，男，1940年10月4日出生，汉族，住陕西省白河县。 委托诉讼代理人：喻功明（喻先让之子），住陕西省白河县。 委托诉讼代理人：喻功成（喻先让之子），住陕西省白河县。 上诉人白河荣洲建设投资有限公司（以下简称“荣洲公司”）因与被上诉人喻先让合同纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院（2020）陕0929民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月04日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣洲公司的委托诉讼代理人熊燕、汤国才，被上诉人喻先让的委托诉讼代理人喻功明、喻功成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣洲公司上诉请求:1.撤销一审判决第二、第三、第四项，并依法改判驳回喻先让与前述三项判决对应的诉讼请求；2.由喻先让承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：一、一审判决按照通常理解，认定双方约定的36个月交房期限起算时间应从合同签订之日计算逻辑错误，荣洲公司没有迟延交房的违约行为。1.本案交房期限只能从荣洲公司依法取得土地使用权之日2015年12月31日起算。涉案项目工程系通过政府立项，国家征收，完成涉案土地农用地转用审批手续后，荣洲公司才通过国家土地受让的方式取得《国有土地使用权证》，案涉《拆迁安置补偿协议》（以下简称《安置协议》）于2011年10月5日签订时，喻先让房屋占用的土地仍属于集体所有，荣洲公司并非是喻先让所在的集体经济组织成员。根据《农村土地承包法》及《土地管理法》之规定，在该宗土地未完成农用地转用审批手续和荣洲公司未依法取得国家土地使用权证前，该协议尚未生效，一直处于效力待定状态。2.《安置协议》的本质属性决定本案交房期限应从涉诉土地交付之日起算。土地使用权系典型的不动产物权，根据《物权法》规定，不动产物权的取得必须以登记为生效要件。2015年12月31日前，喻先让一直未向荣洲公司完成涉案土地使用权的转移登记，该宗土地的权利主体仍属于喻先让。本案土地交付时间在法律上只能认定为荣洲公司取得土地使用权之日，即2015年12月31日，交房期限自此时起算36个月，截止日期应为2018年12月31日。3.一审诉讼中，喻先让及其特别授权代理人自认其于2017年8月前后装修了其选定的1-X-201室、3-X-201室，并将选定的其他房屋安装入户门实际控制。上述行为均发生在2018年12月31日前，故其诉请荣洲公司承担迟延交房的违约责任没有事实依据。4.本案合同的履行必须以行政审批为前提，故应遵循客观主义的原则解释分歧。本案所涉建设项目没有取得行政审批前不能开工建设，故交房期限只能以荣洲公司取得土地使用权证之日作为起始时间。5.如果从签订合同之日起算交房期限，无疑鼓励和助长了无证乱建行为。综上，一审第二项、第四项判决荣洲公司支付喻先让违约金77430元和过渡安置费及其违约金共计72800元没有事实依据，依法应予撤销。二、一审第三项判决荣洲公司给喻先让抹平地面的价款27600元没有事实依据。1.本案涉诉工程已经竣工验收，设计单位、质监站及监理单位验收意见为合格，不存在质量问题，也不存在任何未完成的分项工程。根据《安置协议》，交房标准就是毛坯房，室内装修、装潢均系喻先让自行完成的事项。2.一审法院回避了本案既存的一个基本事实，就算抹平地面是荣洲公司应承担的合同义务，但喻先让于2017年8月即强行控制其选定的房屋，安装了进户门，并在装修后实际入住，才导致荣洲公司无法进行抹平地面的施工，故一审判决荣洲公司承担抹平地面的违约责任于法无据。3.一审判决认定抹平地面的费用，没有科学的计算依据，喻先让在一审中也没有提供相应的证据证明，故依法应承担举证不能的法律后果。三、一审判决违反法律规定，重复计算违约责任。一审判决认为荣洲公司存在延期交房和不符合交房标准的违约行为，既判决荣洲公司承担延期交房10%的违约金，又判决荣洲公司承担延期交房的惩罚性过渡安置费用，同时判决荣洲公司承担抹平地面的费用。违约责任的一般原则是补偿性为主，惩罚性为辅，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而只能请求增加违约金。对此《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定，一审法院的判决违反了上述法律原则，应依法予以纠正。 喻先让辩称，1.荣洲公司关于本案交房期限起始时间的上诉主张不能成立。根据案涉安置协议约定，合同生效日为合同签订日，协议签订后，喻先让就将相关证据交付给荣洲公司并搬离案涉房屋，荣洲公司安排人员对案涉房屋予以拆除，故双方均已经按照合同约定开始履行。办理建筑工程施工许可是荣洲公司向行政部门提起的行政许可行为，不受喻先让控制，与喻先让无关。一审中经法院组织现场勘查，置换的房屋及门面房存在入户门未安装、部分窗户未安装、地面未抹平、住户水电未入户等问题，未达到交付标准。荣洲公司履行了四年的过渡安置费，表明交房期限36个月的起算点是合同签订之日。如果按照荣洲公司主张没有取得土地使用权就不能开始计算交房日期，那么荣洲公司在取得土地使用权之前拆除和填埋喻先让的猪圈、土地及附着物是否属于违拆违建，应否承担相应责任。2.一审认定荣洲公司支付27600元的地面抹平费用正确。地面抹平是案涉安置协议第三条第三项约定的合同义务，房屋经过相关部门验收并不等同于已经完成合同约定的义务。一审法院在本案审理中多次现场勘察，认定案涉房屋存在地面未抹平的情况。喻先让主张按照45元/平方米的单价支付抹平地面价款，一审法官通过咨询相关造价人员，酌情认定单价为25元/平方米，但根据实际情况，地面抹平单价应为45元/平方米。3.一审判决没有重复计算违约金。本案荣洲公司存在延迟交房、延期支付过渡安置费、置换房屋未达到交付标准及未办理房产证等违约事实，应承担相应违约责任，按照合同约定支付喻先让房屋造价10%的违约金，且继续履行合同。违约金是合同一方没有履行合同应当承担的违约责任，支付过渡安置费与抹平地面是双方合同约定义务，不属于违约金范畴。请求二审法院驳回荣洲公司的上诉请求。 荣洲公司向一审法院起诉请求：1.依法判决喻先让停止侵害，立即返还多占门面房面积37.07㎡，住宅房面积177㎡，并支付门面房占用费400元/月，住宅房占用费600元/月，计算时间自2017年1月至喻先让返还多占的门面房和住宅房为止。2.本案诉讼费由喻先让承担。一审庭审中，荣洲公司变更诉讼请求为：请求喻先让支付超占房屋部分的价款，其中住宅房按1500元/平方米计为265500元，门面房按3500元/平方米计为131950元，两项合计397450元；并自2017年1月起支付荣洲公司门面房占用费400元/月，住宅房占用费600元/月至喻先让支付多占的门面房和住宅房价款为止。 喻先让向一审法院反诉请求：1.判令荣洲公司按双方签订的《补充约定》向喻先让支付迟延交付住宅房的过渡安置费336000元（2016年的28000元×4倍+2017年的28000元×8倍）。2.判令荣洲公司向喻先让支付2018年至2020年期间因交付住宅房不符标准导致喻先让无法居住的经济损失9万元（600元/套×5套×30个月），并支付自2020年7月起至交付房屋实际达到居住条件时为止的租金损失。3.判令荣洲公司向喻先让支付2015年至2017年迟延交付门面房的经济损失46614元（400元/37.07㎡×120㎡×36个月）。4.判令荣洲公司按《拆迁安置补偿协议》约定向喻先让支付违约金，违约金按置换房造价的10%计算。5.判令荣洲公司为喻先让变更土地承包经营权证书，并办理每套置换房屋的产权证书，并于2020年12月30日前交付喻先让，全部办理费用由荣洲公司承担。6.判令荣洲公司根据《拆迁安置补偿协议》，向喻先让支付因交付置换房不符合交付标准而产生的安装维修费用64000元。7.判令荣洲公司按照双方签订的《约定》，以本行政中心项目中其他安置户的最高安置标准为喻先让补充安置补偿276㎡房屋。8.本案诉讼费由荣洲公司承担。 一审法院认定事实：十堰荣洲房地产开发有限公司（后更名为“白河荣洲建设投资有限公司”）因实施白河县某某片区开发改造项目需要征用位于白河县城关镇某某村某组喻先让等户房屋及土地。2011年10月5日，荣洲公司与喻先让之子喻功明、喻功成签订《安置协议》，约定：甲方（荣洲公司）通过县政府公开招标实施某某咀行政中心、村委会项目建设，经乙方（喻先让）同意在该片规划区内对乙方的房屋实施征收拆迁置换。置换方式：（一）由甲方新建安置房，坐落在拟建行政中心路外，结构混合，总建筑面积890㎡，其中住宅770㎡，商用门面房面积120㎡（门面房具体达到每3个连在一起，共6个）；（二）协议约定置换的面积与置换后产权登记面积有差异的以置换后产权登记面积为准，差异部分双方同意按市场价多退少补，房屋交付时，相互结清差价款和办理好相关手续后，乙方在甲方或甲方指定的部门领取房屋钥匙。置换后的面积为建筑面积，公摊面积不大于百分之十（多层），若高层公摊面积另行约定；（三）甲方提供的安置房应符合以下标准：房屋内外设施达到水、电、有线电视、网络、电话等管线入户；新建安置楼房室内粗粉，抹平地面，入户门、窗户、下水完善。室内装潢属于乙方自行处理，甲方不承担任何费用。注销和变更土地证件方式：甲乙双方签订的补偿协议生效时，乙方向甲方移交有关《房产证》、《土地使用证》、《土地承包合同书》，由甲方统一向房管、土管部门办理注销和变更手续。确保交房后半年内新房产证到位。违约责任：甲乙双方必须严格履行本协议，若单方违约，违约方支付给对方置换房造价10%的违约金。其他约定：1.乙方所得置换房面积包含乙方现状房屋、院落、空地、构筑物、花草树木一并打包；2.乙方自愿选择楼层和方位：乙方在整个某某咀房屋置换中享有楼层、方位及商用门面房的优先选择权（除张某某外第一个），方位和楼栋图纸出来后甲方通知乙方选择；3.乙方所得置换房甲方承诺在36个月交付给乙方；4.临时过渡安置费标准每年每户7000元，第一年的在搬迁时支付，迁出之日满一年立即支付第二年的，第三年的以此类推。本协议自双方签字盖章之日起生效。刘家林作为荣洲公司委托代理人，喻功成、喻功明作为喻先让委托代理人在协议上签字。 当日，荣洲公司与喻功成、喻功明再签订《约定》，约定：行政中心项目涉及到其他户置换中若有高于喻先让协议和约定标准的，荣洲公司承诺给喻先让补高到其他户高的标准。同年10月14日，喻先让向喻功成、喻功明出具委托书，委托喻功明、喻功成就行政中心项目的征地拆迁安置补偿事宜与征收方协商、签订协议、领取补偿款。2011年10月16日，荣洲公司与喻功明、喻功成再次签订《补充约定》，约定：乙方（喻功明、喻功成）共计四户，每户安置费基数按合同约定。按合同约定在36个月内若不能按期交房，则临时过渡安置费第一年按双倍计算即（28000元/年×2倍），第二年按四倍计算，以后以此类推。 合同签订后，荣洲公司按每年28000元的标准支付喻先让2011年10月16日至2014年10月15日三年的过渡安置费，2014年10月16日支付喻先让过渡安置费56000元。此后未再支付过渡安置费。 2015年11月30日，喻先让之子喻功明挑选了置换的住宅房共8套，分别为1-X-201、1-X-202、1-X-301、1-X-302、3-X-201、3-X-202、3-X-301、3-X-302。诉讼中，喻先让及其特别授权代理人喻功成陈述，2017年8月前后，喻先让装修1-X-201室、3-X-201室，并将其选定的三号楼另外三套房屋安装入户门进行实际控制；同年11月喻先让搬入1-X-201室居住，其子喻功明于2018年搬入3-X-201室居住；2018年喻功明朋友装修入住3-X-302室；2019年喻先让将其选定的1-X-202、1-X-301、1-X-302室安装入户门实际控制。 2017年11月27日，喻先让之子喻功明、喻功成在门面房选房登记中签字确认选定门面房为某某咀安置小区某号楼临白界路8、9、10门洞（即3-X-101号门面房），按结构封156平方米（合同面积120平方米）。 2018年7月11日，荣洲公司对上述房屋进行了初始登记，登记的产权人为荣洲公司，喻先让选定的上述8套住宅房面积经登记测绘共计947.04平方米，门面房经测绘登记面积为157.07平方米。庭审中，双方当事人均认可喻先让已选定的门面房、住宅房具有不可分性，若存在选定的住宅房、门面房超出合同约定面积的情形，喻先让同意就超出部分按市场价支付价款，双方于诉讼中达成住宅房按1400元每平方米，门面房按3500元每平方米的标准支付差价。 诉讼中，双方均认可喻先让选定的8套住宅房存在入户门未安装、部分窗户未安装、地面未抹平、部分住宅水未入户的情形，一审法院组织双方对上述未按合同约定交付房屋的内容进行协商，2020年9月2日，经双方确认入户门、窗户及水、电入户问题均已协商处理完毕，仅存地面抹平一项未予处理。 另查明，2014年至2017年期间荣洲公司与安康市秦楚建设工程有限公司分别就某某咀安置小区1-7号楼的施工签订了建设工程施工合同，将某某咀安置小区工程发包给安康市秦楚建设工程有限公司施工，约定按每平方米870元单价结算工程款。该工程项目于2019年3月29日经竣工验收合格。 再查明，荣洲公司于2015年11月31日以国有出让方式取得某某咀安置小区国有土地使用权，同年12月8日取得某某咀安置小区3、4、5、6号楼建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。2016年4月9日就部分房屋取得预售许可证。涉案《土地承包经营权证书》已由喻先让之子喻功明收回。 一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中，双方当事人于2011年10月5日签订的《安置协议》及此后的《约定》《补充约定》系双方真实意思表示，且截止本案一审法庭辩论终结前，荣洲公司已取得双方协议所涉土地的国有建设用地使用权，故双方签订的上述协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依据合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点有四：一、喻先让是否超占安置房屋？二、荣洲公司是否存在违约？三、若荣洲公司存在违约应如何承担违约责任？四、本案中，喻先让主张的过渡安置费是否超出了诉讼时效期间？ 针对焦点一，荣洲公司、喻先让在《安置协议》中明确约定荣洲公司安置补偿给喻先让的房屋面积共计890㎡，而喻先让认为其与荣洲公司签订的《约定》中约定对其户的安置房面积不低于其他户，但其提供的证据不能证明荣洲公司安置补偿给其他户的房屋面积高于喻先让户，故对其要求荣洲公司补足276㎡安置房面积的诉请不予支持。现喻先让超占门面房37.07㎡，住宅房177㎡，荣洲公司要求喻先让支付超占房屋面积价款，符合双方合同约定，庭审中双方亦同意对喻先让应返还房屋面积，按照门面房3500元/平方米，住宅房1400元/平方米的价格支付荣洲公司价款，即3500元/平方米×37.07平方米=129745元，1400元/平方米×177平方米=247800元，共计377545元。故喻先让应支付荣洲公司超占房屋价款共计377545元。 针对焦点二，喻先让认为荣洲公司存在逾期交付房屋及交付的房屋不符合合同约定的违约情形。关于荣洲公司是否存在逾期交付房屋问题，双方对合同约定的交房期限理解不一致，荣洲公司认为约定的36个月内交房，应自其办理了建筑工程施工许可证准予施工时开始计算，喻先让认为应自双方签订合同之日起计算。经审查认为，双方对36个月的起算点理解不一致，根据通常理解应自合同签订之日起计算，荣洲公司认为应自其办理建筑工程施工许可证之日起算，因办理建筑工程施工许可证系其向行政主管部门提起的行政许可行为，不受喻先让控制，亦与喻先让无关，故对其该辩解意见不予采纳，应认定双方合同约定的交房时间为自合同签订之日起36个月内，即荣洲公司作为合同的履约义务主体应自2014年10月4日之前向喻先让交付房屋。关于荣洲公司交付的房屋是否符合合同约定标准问题，双方在合同中明确约定：置换房屋符合国家质量安全标准，并经质监站、设计单位、监理共同验收合格；房屋内外设施达到水、电、有线电视、网络、电话等管线入户；新建安置楼房室内粗粉，抹平地面，入户门、窗、下水完善。而通过喻先让提交的安置房照片、法院现场勘查及双方当庭一致陈述可以证实喻先让选定的8套住宅房存在入户门未安装、部分窗户未安装、地面未抹平、部分住宅水未入户的情形。虽然在本案诉讼过程中，荣洲公司对上述未完成部分进行了完善，但截止本案第二次庭审，仍然存在地面未抹平的违约情形。 针对焦点三，按双方合同约定荣洲公司作为合同的履约义务主体应自2014年10月4日之前向喻先让交付房屋。现荣洲公司逾期交付房屋、交付的房屋亦不符合双方合同约定，存在违约。双方在合同中对违约责任进行了概括性约定，即支付房屋造价10%的违约金，荣洲公司认为该违约金约定过高，要求予以调整，因未提供证据证明该违约金约定过高，故不予支持。庭审中，双方均认可房屋造价为870元/平方米，即违约金应计为890平方米×870元/平方米×10%=77430元。喻先让还主张荣洲公司赔偿其住宅房不符合合同约定的交付标准及迟延交付门面房等经济损失，因其已经主张违约金，再主张因违约造成的赔偿损失属于重复主张，故对其主张的迟延交付房屋的经济损失不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。荣洲公司承担违约金后，还应当按合同约定履行义务。关于交付房屋不符合合同约定的继续履行问题，经双方确认，现仅存地面抹平一项不符合合同约定，喻先让主张荣洲公司按45元/平方米支付其该部分价款，由其自行处理地面抹平，经法院咨询相关造价从业人员，结合本案客观实际，酌情认定地面抹平单价为25元/平方米，即该部分价款为25元/平方米×1104平方米=27600元。关于置换房屋产权证书办理问题，双方在《拆迁安置补偿协议》中仅约定交房后半年内新房产证到位，并未约定办证义务主体及办证费用负担事宜，后双方对此亦未能达成补充协议。但荣洲公司作为交付房屋的义务主体，按照交易习惯应在合理期限内将房屋产权证书办理至喻先让名下，喻先让应予配合，相关办证费用依据法律相关规定负担。喻先让还主张由荣洲公司变更土地承包经营权证书，变更、注销土地承包经营权证书应由权利人申请相关部门予以变更、注销，且涉案《土地承包经营权证书》已由喻功明收回，故对该诉请不予支持。 针对焦点四，本关于过渡安置费问题，荣洲公司辩称，喻先让主张2015年10月16日之后的过渡安置费超过诉讼时效。经审查，喻先让户曾在2018年12月通过信访、村民委员会协调的方式主张过过渡安置费，产生诉讼时效中断的法律效果，故喻先让主张的过渡安置费未超出诉讼时效期间，对荣洲公司的上述辩称意见不予采纳。双方当事人于2011年10月16日签订《补充约定》约定：喻先让共计四户，每户安置费基数按合同约定。即过渡安置费为28000元/年，该约定系双方对2011年10月5日《拆迁安置补偿协议》中关于过渡安置费的变更，不违反法律强制性规定，予以确认。喻先让主张支付2016年、2017年度即2015年10月16日至2017年10月15日期间过渡安置费，结合双方在诉状、答辩状及庭审中均陈述案涉房屋于2017年竣工，双方未履行交钥匙等合同约定的交付手续；喻先让特别授权代理人自认，喻先让于2017年实地选择的住宅房，并于2017年8月前后对部分住宅房安装入户门进行实际控制，并进行装修，于同年11月搬入1-X-201室居住。据此，可以认定荣洲公司应支付2015年10月16日至2017年10月15日期间的过渡安置费。双方对迟延交房的过渡安置费约定：若荣洲公司在36个月内不能按期交房，则临时过渡安置费第一年按双倍计算即（28000元/年×2倍），第二年按四倍计算，以后以此类推。该约定系双方于概括性违约金之外，对迟延交房的违约情形约定的惩罚性违约金，荣洲公司认为该违约金约定明显过高，并主张调整，喻先让亦予同意调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，依据喻先让该部分的损失，结合本案履行情况及当事人过错程度，考量当地房屋租赁市场价格，确定该约定所包含损失仅为迟延交房后的过渡安置费损失，双方约定过渡安置费为28000元/年，该损失的30%应为8400元/年，故喻先让主张2016年、2017年的过渡安置费及违约金为336000元超过损失的30%，应调整为（28000元/年+28000元/年×30%）×2年=72800元。荣洲公司辩称，喻先让自2015年即占据了涉案房屋，但其提供的证据不能证明该事实，且与其庭审中的陈述矛盾，故对其该辩解意见不予采纳。荣洲公司还主张喻先让自2017年起支付其超占房屋使用费，因双方合同明确约定置换的房屋以房屋产权登记面积为准，而荣洲公司于2018年方才进行初始登记测绘，至此才知道喻先让选择的房屋面积；且双方合同约定超占房屋的面积按市场价格支付差价，诉讼中双方对此亦达成一致意见，故荣洲公司主张超占房屋使用费缺乏依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、喻先让于判决生效之日起三十日内给付荣洲公司超选房屋价款377545元；二、荣洲公司于判决生效之日起三十日内给付喻先让《拆迁安置补偿协议》约定的违约金77430元；三、荣洲公司于判决生效之日起三十日内给付喻先让地面抹平的价款27600元，喻先让已选定的住宅房及门面房地面抹平由其自行处理；四、荣洲公司于判决生效之日起三十日内给付喻先让2015年10月16日至2017年10月15日期间的过渡安置费及其违约金共计72800元；五、荣洲公司于判决生效之日起四十五日内将喻先让选定的住宅房、门面房房屋产权证书办理至喻先让名下，喻先让应予配合；六、驳回荣洲公司及喻先让的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7450元、反诉案件受理费12340元，合计19790元，因本诉与反诉合并审理，减半收取9895元，由荣洲公司负担5895元，喻先让负担4000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案交房期限的起始时间如何认定，荣洲公司在合同履行过程中是否违约，应否支付违约金77430元；二、荣洲公司应否支付地面抹平价款27600元；三、荣洲公司应否支付喻先让过渡安置费及违约金，数额如何认定？ 关于焦点一，荣洲公司上诉主张在其取得案涉土地使用权之前《安置协议》尚未生效，故案涉房屋交房期限应从取得国有土地使用权证之日起开始计算，一审认定从合同签订之日起计算错误。经查，案涉《安置协议》是在荣洲公司与喻先让平等自愿协商一致的情况下签订，合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。《安置协议》“其他约定”第3项明确载明，喻先让所得置换房荣洲公司承诺在36个月予以交付。首先，从合同的文义解释看，此处并未约定36个月的起算时间是从荣洲公司取得土地使用权证开始，合同上下文亦没有相关约定，且双方当事人于2011年10月16日签订的《补充约定》中仍未对该起算时间予以明确，故一审按照通常理解认定该36个月应自双方签订合同之日起计算，符合日常生活经验法则；其次，荣洲公司作为多年从事房地产开发的企业，应当知晓房地产开发相关手续办理流程，与喻先让相比，对于房屋交付期限应当更具有预见性；最后，案涉《安置协议》履行过程中，喻先让已于2011年10月16日将其农村集体土地承包经营权证书及集体土地使用证交付给荣洲公司，履行了己方义务，荣洲公司何时能取得国有土地使用权证需经相应行政部门审批，与喻先让无关。故荣洲公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据双方签订的《安置协议》约定，荣洲公司应在2014年10月4日之前交付房屋，但根据一审查明的事实，荣洲公司交付案涉房屋的时间晚于合同约定的交房时间，构成违约。此外，喻先让一审提交的房屋照片及一审法院现场查勘情况，能够证实案涉房屋确实存在入户门未安装、地面未抹平、部分住宅水未入户等问题，且荣洲公司在一审中对存在问题部分进行完善后仍然存在地面未抹平的情况，违反了合同约定的交房标准，构成违约。一审法院综合荣洲公司上述违约情形，结合合同约定的违约责任承担方式认定荣洲公司应承担违约金77430元，并无不当。 关于焦点二，荣洲公司上诉主张即使抹平地面是其合同义务，因喻先让装修入住导致其无法对地面进行抹平，且一审认定地面抹平价款没有依据，故其不应支付该费用。根据喻先让一审提交的房屋照片及一审法院现场查勘情况，荣洲公司未按照《安置协议》第三条第（三）款约定的交房标准向喻先让交付案涉房屋。即使喻先让已就部分房屋装修入住，但一审中在法院的组织下荣洲公司对于未装修入住的房屋地面抹平问题仍未解决，故其认为系喻先让装修入住的原因导致其无法进行地面抹平的理由不能成立。关于地面抹平价款问题，荣洲公司二审庭审中认为地面抹平单价在白河当地的市场价为12元或13元，但未提供相应证据证明，故应自行承担相应不利后果。一审法院经咨询相关造价从业人员，结合市场行情及本案实际情况，酌定地面抹平单价为25元/平方米，并无不当。 关于焦点三，荣洲公司上诉主张其仅应支付2016年10月至2017年10月期间的过渡安置费28000元，且一审认定在支持逾期交房违约金的同时还支持过渡安置费违约金，属于重复计算违约金。经查，案涉《安置协议》签订后，荣洲公司对于2011年至2014年期间的过渡安置费均是按照一年一付的方式支付，荣洲公司认为2014年10月16日其向喻先让支付的56000元系一次性支付了两年即2014年10月16日至2016年10月15日期间的过渡安置费，故其仅应支付2016年10月至2017年10月期间的过渡安置费28000元。喻先让对此不予认可，并认为该56000元系荣洲公司按照《补充约定》支付的2014年10月16日至2015年10月15日期间的过渡费。因按照双方签订的《补充约定》，荣洲公司未在36个月内交房时，过渡安置费第一年应按照双倍计算。如前所述，荣洲公司并未在《安置协议》签订后的36个月内，即于2014年10月5日之前向喻先让交房，故按照《补充约定》荣洲公司应以56000元的标准支付2014年10月至2015年10月期间的过渡安置费。荣洲公司认为其系一次性支付两年的过渡安置费，与合同约定不符，亦未提供其他证据予以证明，故对其主张不予采纳。据此，一审认定荣洲公司应支付2015年10月至2017年10月期间的过渡安置费正确。关于是否重复计算违约金的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”本案中，荣洲公司与喻先让在《安置协议》中约定违约责任承担方式，此后又在《补充约定》中就荣洲公司未按期交房时应承担的过渡安置费支付方式进行约定，系双方当事人的真实意思表示，并不违反上述法律规定。虽然双方约定的过渡安置费支付标准具有惩罚性，但并不属于重复计算违约金。一审法院根据荣洲公司的申请，结合本案实际情况及当事人的违约程度，参考当地房屋租赁市场价格对该费用予以调整，并无不当。 综上所述，荣洲公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12340元，由上诉人白河荣洲建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  刘慧琴 审判员  王 佳 二〇二一年二月十八日 书记员  南亨莉