湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初3538号原告：徐某，男，1945年10月14日出生，汉族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：黄某，男，1957年11月4日出生，汉族，住湖南省吉首市。（系原告姐夫）被告：湘西自治州中大房地产开发有限公司，住所地：湖南省吉首市武陵西路12号。法定代表人：彭英明，系该公司总经理。被告：杨某，男，1976年2月29日出生，汉族，住湖南省吉首市。被告：马某，女，1978年10月4日出生，汉族，住湖南省吉首市。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨景胜，男，1973年6月5日出生，汉族，住湖南省。被告：湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行，住址湖南省吉首市镇溪办事处人民北路51号，统一社会信用代码：91433100MA4L9XU89。负责人：张靖杨，系该支行行长。委托诉讼代理人：杨焱，湖南生元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪波，湖南生元律师事务所律师。原告徐某与被告湘西自治州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、杨某、马某、湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行（以下简称吉首农商行）所有权确认纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于同年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄某及四被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理结。徐某向本院提起诉讼请求：1.请求法院依法确认原告徐某对吉首市乾邮嘉苑房号为2-504房屋购买权优先于吉首农商行的抵押权；2.请求法院依法判令中大公司、吉首农商行办理解除乾邮嘉苑房号为2-504房屋的抵押登记手续；3.请求判令被告中大公司按照支付房款1%向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金；4.请求判令涉案房屋查封期间（2014年-2020年）的物业管理费15000元由四被告承担；5.判令赔偿原告因本案引起的误工费、资料费3000元；6.判令四被告赔偿原告财产损失和精神抚慰金10000元；7.请求法院依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：乾邮嘉苑系湘西自治州邮政局（以下简称州邮政局）2004年组织职工集资团购房屋，该团购房开始由州邮政局工会负责集资款项，故原告于2008年1月14日向州邮政局工会交纳了首次集资款。两年后中大公司进入，根据州邮政局工会要求，凡参与集资购房的干部必须与中大公司签订商品房买卖合同。2010年1月8日，原告与中大公司签订《商品房买卖合同》，并向其交付了后续的全部房款、契税以及房屋维修基金。中大公司于2012年12月将涉案房屋交付给原告使用。即原告实际已取得该房产的实际所有权，原告对该房享有占有、使用、收益的权利。2014年12月25日，在原告完全不知情的情况下，中大公司将涉案房屋当作在建工程进行了贷款抵押。吉首市人民法院(2017)湘3101民初1714号民事判决书判令被告中大公司以吉首乾州区（乾邮嘉苑）35套在建工程现房对杨某、马某欠付吉首农商行的债务承担抵押担保责任。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权，不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受者”。也就是说：“购买商品房的消费者，支付了全部或者大部分购房款项后，其权利应当优先于承包人的优先受偿权，亦应当优先于抵押权”。维护原告的合法权益，诉至法院。被告中大公司辩称：1.关于确权的问题，业原告提供的票据，由法院确定；2.关于办证问题，邮政局是按照进度给中大公司付款，对原告的主张均不予认可。被告杨某、马某辩称，请法院依法判决。被告吉首农商行辩称：1.（2017）湘3101民初1714号民事判决确认吉首农商行对涉案处置所得享有优先受偿权，原告要求房屋购买权优先于抵押权，并要求解除房屋抵押，其本质是否认（2017）湘3101民初1714号民事判决，应通过再审程序或者第三人撤销之诉解决，单独提起所有权确认没有法律依据，程序违法；2.我国现行法律只规定商品房的买受人的物权期待权，并没有否认抵押权的存在，吉首农商行对本案的房屋的抵押权不应当解除；3.原告不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件的解释》第二十九条排除执行的规定，吉首农商行的抵押权可以对抗房屋购买人的购买权；4.原告买房的时候既没有网签，中大公司也没有向吉首农商行报备，吉首农商行不清楚已经出售，吉首农商行不存在过错；4.徐某主张的其他费用没有提供证据，本案也不是人身损害赔偿案件。双方当事人为证明其主张向本院提交下列证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证：原告提交的《商品房买卖合同》复印件1份、置业计划表一份、收款收据复印件7份、（2019）湘3101执异57号执行裁定书复印件1份，被告提交的（2017）湘3101民初1714号民事判决书复印件1份、抵押合同复印件1份真实、合法且与本案有关联，予以采信，并附卷作为定案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年1月8日，徐某与中大公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑B1栋（后改为2栋）502号（后在房产登记部门更改为504号）住房，即涉案的2-504号住房，建筑面积为139平方米，价格为人民币192932元。因涉案房屋系州邮政局职工团购房，徐某于2008年1月14日向州邮政局交建房集资款50000元，此后又陆续向中大公司交纳房款及基础超深款164896元。2018年3月28日交纳办证费用8423元。上述房屋于2012年12月19日交付给徐某。徐某名下在同一县级市范围内还有一套用于居住的房屋。2.中大公司开发的吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑住宅小区项目，因项目开发的原因，一直未能办理产权登记手续，直到2019年3月，整个住宅小区项目才开始办理产权登记手续。因涉案房屋上存在抵押登记，故尚未进行不动产登记。3.杨某于2012年12月28日与吉首农商行订立借款合同，借款600万元，借款期限为24个月，中大公司以吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑40套在建工程现房为该笔借款作抵押担保。借款到期后尚欠489万元，双方约定展期至2015年12月25日，被执行人中大公司变更部分抵押，以乾邮嘉苑的在建工程中35套现房作抵押担保，并于2014年12月25日办理了抵押登记，涉案的2-504号住房即为上述35套现房中的一套。其后，因杨某未能偿还借款，吉首农商行将杨某及其配偶马某、担保人中大公司诉至本院，本院于2017年12月4日作出（2017）湘3101民初1714号民事判决书，判令杨某、马某偿还所欠吉首农商行借款379万元及利息，并承担律师费31万元，中大公司以乾邮嘉苑35套在建工程现房对上述判决内容承担抵押担保责任。因杨某、马某未履行，吉首农商行向本院申请执行，本院依法立案执行，并于2018年6月25日作出（2018）湘3101执369号执行裁定书，查封了包含涉案2-504号住房在内的中大公司提供担保的乾邮嘉苑35套房屋。4.2019年7月18日，徐某作为案外人就上述查封的标的提出执行异议，本院于同年7月26日以（2019）湘3101执异57号执行裁定书撤销了（2018）湘3101369号执行裁定书对涉案房屋的查封。吉首农商行、中大公司、杨某、马某在上述执行裁定作出后未提起诉讼。上述执行裁定生效后徐某提起第三人撤销之诉，本院以不符合撤销之诉条件为由裁定书驳回起诉。本院认为：本案中徐某购买涉案房屋系用于满足基本居住需要，徐某名下在吉首市范围内虽还有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，应当认定系商品房消费者。在该房屋设定抵押之前徐某就已经同中大公司签订合法有效的买卖合同，支付了全部价款，涉案房屋已经交付给原告使用，未办理不动产权证也并非原告自身的原因。中大公司认为徐某向州邮政局交纳的50000元集资款州邮政局没有向中大公司支付，故对该50000元的房款不予认可。但涉案房屋所在楼盘原本就系州邮政局单位员工集资房，所有集资户的首笔集资款均统一由州邮政局工会收取，故州邮政局未向中大公司支付不能认定本案原告未支付足额房款。综上，在中大公司向吉首农商行就涉案房产办理抵押登记时，该房产实际上已经属于徐某所有，故徐某基于商品房买卖行为，获得对涉案房屋的所有权，是否足以对抗其抵押权的行使，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复取得的权利顺位为建设工程价款优先受偿于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分房款的消费者。故当抵押前已经支付全部购房款的购房消费者的权利与抵押权人的抵押权产生冲突时，应当优先保护购房消费者的权利。本案系所有权确认之诉，并非商品房买卖合同纠纷，原告主张的逾期交房和办证违约金及其他损失不属于本案审理范围，本案中不予处理。综上所述，因同期审理的其余12案已经调解，调解解除抵押的顺序以付清房款及办证费用的时间先后为准。为了公平公正处理该批案件，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认徐某对登记在湘西自治州中大房地产开发有限公司名下的乾邮嘉苑2-504号房屋的所有权优先于湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行对上述房屋享有的抵押权；二、湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行在本判决生效后十日内按照法院同期审理的15案的付清房款及办证费用的时间先后顺序解除对乾邮嘉苑2-504号的抵押（付清房款的时间先后顺序为：孙雪娇、覃永灿、张茂会、杨鲜花、舒晓龙、文燕清、肖昌田、袁介文、刘春香、陈秋香、候迎珍、邓欢、黄鹤、徐某、唐芬美）；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  张清珍二〇二一年二月二十六日书记员  刘 庆