广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3887号 原告：广西荣和有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区佛子岭路11号荣和E中心A座22楼，统一社会信用代码：91450000753715844B(1-1)。 法定代表人：史英文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方仕根，广西八桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫昊龙，广西八桂律师事务所律师。 被告：苏文超，男，1974年9月23日出生，汉族，住广西北海市海城区。 原告广西荣和有限责任公司（以下简称“荣和公司”）与被告苏文超商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告荣和公司的委托诉讼代理人巫昊龙，被告苏文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣和公司向本院提起诉讼：一、判令被告协助原告办理被告位于南宁市的不动产权证及抵押他项权证登记手续；二、判令被告向原告支付逾期未协助办理不动产权证及抵押他项权证登记手续违约金暂181986元（以812440元为基数，按每日万分之五从2018年6月1日起暂计算至2019年8月23日，此后的违约金以812440元为基数，每日按万分之五计算，计至办妥不动产权证及抵押他项权证为止）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:被告于2012年6月27日与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了原告开发的南宁市，房屋总价812440元，被告采取银行按揭贷款的方式支付购房款。根据购房合同第十七条第3点约定双方同意由买受人委托出卖人办理，该套房屋的房屋所有权证书是由原告代为办理，同时根据补充协议第一条第（三）款第11点的约定，买受人在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内须按通知要求向出卖人提供办理产权证及抵押他项权证的相关资料，如买受人不按要求提交有关资料及支付费用的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金。原告于2018年6月1日通过ＥＭＳ的方式书面通知被告，要求被告协助原告办理上述房屋的不动产登记手续，被告至今未予以协助办理。因被告未协助原告办理涉案房屋的产权证，导致按揭银行未能办理正式抵押登记，原告的担保责任未能解除，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。 被告苏文超辩称：一、被告愿意配合原告办理相应的不动产权证、他项权证等登记手续；二、对于违约金，因为被告未协助办理相关证件的行为未对原告造成实际损失，且原告主张的违约金标准过高，应该调低违约金计算标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月12日，原告荣和公司（出卖人）与被告苏文超（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市，建筑面积共116.58平方米，该房属于预售商品房，购房价款为812440元；出卖人须在2013年12月28日前将符合约定的房产交付给买受人使用；出卖人受买受人委托，于房产交付使用后730个工作日内向房产登记机构为买受人申请房产所有权登记，并将以买受人为产权人的房产所有权证书交付给买受人；合同第十七条第4款第（3）点约定：若出卖人未按照约定期限将需要由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机构备案，逾期超过一年，导致买受人无法办理房产所有权登记的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失；因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。被告在该合同中载明通讯地址为：南宁市。补充协议第一条第（三）款第2点、第3点约定：买受人在签订合同及补充协议的同时向出卖人支付合同价款的30.09%作为首期价款，其余69.91%房款由买受人向银行办理按揭贷款手续。第一条第（三）款第11点约定：由出卖人提供担保，买受人办理银行按揭的，买受人必须无条件不可撤销的委托出卖人代为办理房屋（含车位）产权证及抵押他项权证，买受人在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内须向出卖人提交委托书及办理产权证、抵押他项权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证、抵押他项权证所需费用（多退少补），如买受人不按要求提交有关材料及支付费用的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金；房屋产权证办妥后，由出卖人直接转交给抵押银行。第十一条第1点约定：买受人通讯地址以《合同》中所留地址为准，任何一方变更通讯地址的，应在变更之第二日起10日内以书面形式通知对方，因通讯联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担。第十一条第2点约定：一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。《南宁市商品房买卖合同》及补充协议还对其他事项进行了约定。2013年4月18日，原告荣和公司（保证人）、被告苏文超（借款人）与中国银行股份有限公司南宁市邕州支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定个人住房贷款金额为568000元，贷款期限为30年／360个月。 合同签订后，被告按约定向原告支付了房产价款。涉案房屋于2012年12月13日办理了预购商品房预告登记，于2015年3月31日办理了商品房现售备案证明，于2013年9月9日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告于2019年8月30日按被告在《商品房买卖合同》中留存的地址即南宁市通过ＥＭＳ向被告邮寄了《办理涉案房屋权属证书的催告函》，通知被告前往办理房屋权属证书，被告认可其已实际签收了上述函件，但未协助原告提交相应材料。此外，原告还于2018年5月22日按南宁市西乡塘区北湖北路6号荣和ＭＯＣＯ社区5号楼1-2207号房的地址邮寄了上述催告函。现原告以被告逾期未协助原告办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 经向南宁市不动产登记中心查询，截至庭审之日，南宁市仅办理了预购商品房抵押权预告登记，无其他抵押、查封信息。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。 一、关于被告是否具有协助原告办理不动产权证及抵押他项权证登记的合同义务问题。 从已查明的事实来看，所涉房屋办理了商品房现售备案证明，已具备办理房屋不动产权证及抵押他项权证的条件，根据原告与被告所签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第一条第（三）款第11点的约定，被告作为买受人负有协助原告提交有关办证材料以配合完成相关办证手续的合同义务，而原告在房屋具备办理产权证的条件后已发函通知被告，被告未在合同约定的期限内协助原告完成办证义务，构成违约，且被告对其具有该合同义务的事实无异议，现原告起诉要求被告协助办理不动产权证及抵押他项权证登记手续，符合双方约定，本院予以支持。 二、关于逾期协助办理不动产权证及抵押他项权证登记手续的违约金问题。 关于起算时间，《南宁市商品房买卖合同》补充协议第一条第（三）款第11点约定“买受人在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内须向出卖人提交委托书及办理产权证、抵押他项权证所需的各项材料”，原告主张自其第一次发函通知之日即2018年5月22日起10日即2018年6月1日起算违约金，但此时原告并未按照双方约定的送达地址邮寄上述催告函，故上述送达方式不符合双方约定，应以原告第二次按双方约定的地址发函邮寄通知之日即2019年8月30日为准，但无证据证实被告已于其邮寄该通知当天即完成签收，根据《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十一条第2点约定“一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据”，自原告发函通知之日即2019年8月30日起10日即2019年9月10日视为送达被告，违约金应从送达之日即2019年9月10日起10日起算，即2019年9月20日。 关于违约金的计算标准，《南宁市商品房买卖合同》补充协议第一条第（三）款第11点对被告逾期协助办理相应手续的违约责任进行了约定，即“买受人不按要求提交有关材料及支付费用的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金”，原告据此主张按每日万分之五计算违约金，被告则抗辩主张该违约金计算标准过高，本院认为，违约金本身具有损失弥补和违约惩罚的作用，虽然原告认可被告逾期协助的违约行为至今未对其造成实际损失，但基于违约金具有的惩罚作用，被告仍应对其违约行为承担违约责任，但从双方签订的《商品房买卖合同》约定来看，原告作为出卖人负有为被告办理产权证等手续的义务，在因原告原因违约逾期办理产权证的情况下，原告承担的违约责任系依据该合同第十七条第4款第（3）点约定，即“按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失”，而被告逾期协助办理相关手续的违约责任承担亦应与原告的该违约后果责任相对等，现被告主张违约金过高并要求对违约金予以调整，本院予以支持，并据此酌定违约金的计算标准为银行同期活期存款利率。综上，被告应付的违约金计算为：以已付购房款812440元为基数，自2019年9月20日起计至被告协助原告完成办理不动产权证及抵押他项权证登记手续之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算。对原告主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告苏文超于本案判决生效后十日内协助原告广西荣和有限责任公司办理位于南宁市的不动产权证和抵押他项权证登记手续； 二、被告苏文超向原告广西荣和有限责任公司支付逾期协助办证的违约金（违约金计算：以已付购房款812440元为基数，自2019年9月20日起计至被告协助原告完成办理不动产权证及抵押他项权证登记手续之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）； 三、驳回原告广西荣和有限责任公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5962元（原告广西荣和有限责任公司已预交11924元，由本院退回5962元），由被告苏文超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二一年二月九日 书记员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。