山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初9920号原告：孙福娟。委托诉讼代理人：蔡保文。被告：刘贵荣。原告孙福娟与被告刘贵荣房屋买卖合同纠纷一案，本院后理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙福娟的委托诉讼代理人蔡保文，被告刘贵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙福娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方的《房地产买卖合同》；2.判令被告立即返还原告17万人民币首付款；3.判令被告双倍返还原告购房定金6万元人民币；4.判令被告承担原告的中介费损失1万元；5.本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告双方经青岛鑫顺利房产经纪有限公司中介，于2020年1月24日签订了《房地产买卖合同》。约定，由原告购买被告名下位于城阳区的房屋（产权证号：鲁（20**）青岛市城阳区不动产权第0029354号）。原告按约支付了购房定金3万元及首付款17万元。但被告在收到首付款后，并未按合同约定用于解除房屋抵押，经查该房屋被青岛市市南区人民法院于2020年3月9日依法查封，无法再继续交易。综上，正是由于被告的行为，造成了本案合同无法继续履行，无法实现合同目的，被告已构成根本违约。为此，原告为保护自身合法权益，避免陷入不可控的合同履行风险中，特起诉于法院，望判如所请。被告刘贵荣辩称，不同意解除合同。因为原告违约，要求原告赔付被告已付款的双倍34万元。中介费与被告无关。本案的诉讼费用应当由原告支付。因为原告觉得房子降价，故不要涉案房屋了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交房地产买卖合同1份，证明双方就坐落于青岛市城阳区户的涉案房屋在青岛鑫顺利房产经纪有限公司居间下签订房地产买卖合同的事实。该合同依法成立，受法律保护。被告质证称无异议。本院认为，该证据具有真实性，依法可以作为本案的定案依据。2.原告提交中国建设银行股份有限公司出具的活期账户交易明细1份，手机转账详情1份，证明原告于2020年1月24日向被告支付购房定金30000元。被告质证称无异议。本院认为，该组证据具有真实性，依法可以作为本案的定案依据。3.原告提交中国建设银行股份有限公司出具的活期账户交易明细1份，手机转账详情1份，证明原告于2020年2月28日向被告支付购房首付款170000元。被告质证称无异议。本院认为，该组证据具有真实性，依法可以作为本案的定案依据。4.原告提交青岛鑫顺利房产经纪有限公司于2020年1月24日出具的收款收据1份，微信转账记录1份，中国建设银行个人活期账户交易明细1份，证明原告通过微信向中介实际支付了中介费10000元的事实。被告质证称，对收款收据和微信转账记录的真实和证明事项不清楚。对银行交易明细的真实性无异议，但中介费没有通过被告，被告对此不清楚。本院认为，该组证据具有真实性。5.原告提交青岛市城阳区不动产登记中心出具的城阳区不动产登记信息1份，证明涉案房屋于2020年3月9日因涉及法律纠纷案件，被青岛市市南区人民法院依法查封，无法再继续进行交易的事实。被告质证称，对证据的真实性无异议。查封的原因是被告在工商银行有购房货款，因没有及时还款，工商银行在市南区人民法院提起诉讼，并申请法院查封的被告的房屋。原告支付170000元首付款之前，被告已经将法院将要查封的事告知了原告，且协商让原告尽快凑齐首付款去解一押。原告称，被告的陈述与事实严重不符。签订合同的时候，原告知道涉案房屋有两个抵押的事，在向被告交付首付款时候，原告不知道涉案房屋还有查封的事，被告也没有向原告讲涉案房屋即将被法院查封，这是被告向原告隐瞒的重大事实。本院认为，该组证据具有真实性，且来源合法，可以作为本案的定案依据。6.被告提交其于2020年4月12日与原告的通话录音光盘1张（当庭播放手机原始载体），书面文字整理材料1份，证明在被告解二押的过程中，原告违约不购买涉案房屋了。没有解二押的原因有两个：一是原告不购买涉案房屋了；二是当时二押减免完后，金额是296000元，被告没有多余的资金去解二押，如果原告继续购买房屋的话，被告会通过垫资过桥的方式去解二押。原告质证称，对录音证据的真实性无异议，但是该录音的内容并不能支持被告的意见，原告在合同签订后，大约在2020年2月28日之前，已向被告按约支付了总计200000元款项，该款在合同中，明确约定是用来向抵押权人偿付借款，进行解押的，不能挪作他用，而被告在收到该笔款项之后，长达一个半月的时间内，根本没有按照合同的用途进行解押和使用，且在同年3月9日，被告的房屋被市南法院查封之前，被告明知该房屋已经涉及案件纠纷，但仍然向原告隐瞒了该项对合同履行有重大影响的事实，上述事件的发生，被告已丧失个人信用，原告足以判断出被告有丧失或可能丧失继续履行该合同的可能性。所以，在此后的4月12日，原告向被告提出协商解除合同的意见，这属于原告依法行使不安抗辩权，于法有据，根本不属于违约行为。况且，从通话的时间点上看，也是原告按约支付了首付款之后，被告未能及时用此款向案外抵押权人偿付债务所发生，且，被告至今也无法解释此前200000元的用途和去向。被告违约在先，原告无责。本院认为，该组证据具有真实性，其证明事项应结合其他证据予以认定。7.被告提交双方于2020年1月16日签订的买卖约定书1份，证明双方约定由原告来购买涉案房屋。原告质证称，对证据的真实性无异议，该证据系合同签订之前的意向书，具体应当以合同为准。本院认为，该证据具有真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月16日，原、被告双方与中介方青岛鑫顺利房产经纪有限公司共同签订买卖约定书，约定由原告购买被告坐落于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛123号楼1单元1401户的房屋。2020年1月24日，被告（甲方）、原告（乙方）与青岛鑫顺利房产经纪有限公司（丙方）共同签订房地产买卖合同，该买卖合同第二条房屋成交价与付款方式约定：“（一）……同意上述房地产转让成交价款为人民币1680000元，……。（二）付款方式为分期付款：1.乙方于2020年1月24日向甲方支付30000元作为购房定金；2.乙方于2020年2月29日前向甲方支付170000元作为购房首付款，仅限用于此房解二押；3.乙方于2020年4月30日前向甲方支付400000元作为购房款；4.乙方以银行借款形式向甲方支付1080000元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，具体贷款金额以银行审批为准，贷款金额不足的部分乙方于办理过户之前以现金方式一次性支付给甲方。”第九条解押约定：“甲方应于2020年4月30日之前自行到银行还款及办理解押手续，甲方如违约，具体违约赔偿事宜按本合同约定第十一条执行。”第十一条违约责任约定：“（一）本合同签订后，甲、乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。（二）如乙方违约，甲方损失大于违约金总额的，乙方还应承担赔偿责任。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方（乙方尚未支付中介费的，甲方应协助丙方扣除相应中介费），已付款不足滞纳金、违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。（三）如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任，甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金及中介费。……”另外，第十一条违约责任处的手写内容为：“若甲乙双方违约，违约方赔偿对方已支付房款的双倍！”另查明，2020年1月24日，原告向被告转账支付购房定金30000元，2020年2月28日，原告向被告转账支付购房首付款170000元。2020年1月16日，原告以微信的方式向太平洋孙雪娇转账10000元，转账说明为：房租意向金。2020年1月24日，青岛鑫顺利房产经纪有限公司向原告出具收款收据1份，该收据载明：付款方式为微信，收款金额为10000元，款项用途为支付中介服务费，物件地址为123-1-1401。涉案房屋共有2笔抵押，抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行和深圳平安普惠小额贷款有限公司。另外，青岛市市南区人民法院于2020年3月9日对涉案房屋进行了诉前财产保全查封。2020年4月12日，原、被告双方进行了电话联系，原告在电话中称，另外一处房产需要还贷款，家中有三个孩子，经营的店面生意不好，经济压力大，愿意支付被告10000元作为补偿，要求被告退还剩余款项，另将房屋挂在中介处予以出售。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，原、被告提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原、被告签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定履行各自义务。被告提交的电话录音证据中，原告明确提出给被告10000元的经济补偿，让被告将房屋放在中介处另行出售，原告的该意思表示明显系单方解除房屋买卖合同的行为，应属违约。双方签订的房地产买卖合同中明确约定，原告于2020年2月29日前向被告支付170000元的购房首付款仅限于解除涉案房屋的第二次抵押。被告于2020年2月28日收到原告的购房首付款后，一直未能办理解除第二次抵押的相关手续，且房屋因贷款纠纷被青岛市市南区人民法院查封，被告怠于履行解押手续的行为，亦应属于违约。原告明确表示要求解除双方签订的房地产买卖合同，本院认为，继续履行双方签订的房地产买卖合同条件已不具备，故，对原告的该项请求，本院予以支持。原、被告双方在房屋交易的过程中均存在一定的过错，两者的过错相比，原告的过错较大，故，对原告要求被告双倍返还购房定金600000元及被告承担中介费损失1万元的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求被告返还购房首付款170000元，请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，判决如下：一、确认原告孙福娟、被告刘贵荣签订的《房地产买卖合同》于2020年8月21日解除；二、被告刘贵荣向原告孙福娟返还购房首付款人民币170000元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告孙福娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告孙福娟负担1429元，由被告刘贵荣负担3471元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  康廷富审判员  顾 伟二〇二一年二月二十三日书记员  邹兆刚