湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终523号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘中中，男，1962年5月13日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李健健，湖北瑞德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱巨成，男，1969年8月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：英雄心，湖北金楚律师事务所律师。上诉人刘中中与朱巨成因返还原物纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘中中上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四判项，改判支持刘中中的一审诉讼请求；2．请求人民法院概括性采用原合同价款标准即年递增8%的标准确定租金；3．依法驳回朱巨成一审辩论终结闭庭后提出的本案反诉；4．依法先行裁定朱巨成返还原物（交房原始状态），避免诉讼期延长进一步扩大刘中中的租赁损失；5．本案一审、二审诉讼费用由朱巨成承担。事实与理由：一、一审法院认定刘中中在2015年通告朱巨成腾退后至2020年2月28日期间未对租金支付提出异议的事实错误。事实上腾退与租金是相互关联的对同一关键事实即租金标准提出异议的不同表现形式。应当认定刘中中要求腾退就是否定朱巨成的租金金额标准。朱巨成无权占有而拒绝腾退己是侵权在先，违法在先，在整个过程中刘中中并未主动向朱巨成索要房租，所谓“支付房租”只是朱巨成单方面的强迫交易的行为，对刘中中没有约束性，更不能无凭无据就视为“达成合意”。因此，一审法院认定2015年合同到期后至2020年2月28日期间未对租金支付提出异议，忽略了朱巨成的侵权违法行为，纵容了朱巨成以违法行为获得利益，属于事实认定错误。二、朱巨成涉嫌强迫交易的违法（犯罪）违约行为，其反诉请求不应获得法律支持，其在闭庭后提出的反诉应予驳回。朱巨成在合同期满后拒签续租合同又强行占有房屋，具有黑社会性质，完全是强迫交易的行为，没有法律和合同依据，情节严重涉嫌强迫交易罪。而其反诉是为达到低价租赁的目的，与强迫交易罪的构成要件相符，强迫交易罪就是以远低于市场价格不合理的价格强迫交易，所以其具有强迫交易的违法行为不应获得法律的支持。朱巨成在一审辩论终结闭庭后提出反诉，一审法院受理并合并审理违法，应予纠正。三、《门面租赁合同》届满后，刘中中与朱巨成未续签合同，朱巨成又转租牟利，强迫交易构成违约，也构成不当得利，刘中中有权利按照原合同条款年递增8%继续收取租金，也有权利直接要求次承租人直接按照140元单价支付租金给刘中中（出租人），现次承租人已经向承租人支付了140元单价的房租，出租人有权利向承租人（朱巨成）按照次承租人的标准140元单价追索租金。1.《门面租赁合同》第四条效力当然覆盖了其后的2015-2020年期间的续租，所谓同等条件就是年递增8%的租金的条件下，乙方才具有优先租用权，现朱巨成强行实际在期满后继续租用了门面，就应当受与上一合同同等条件下即年递增8%才能取得优先租用权的制约。8%的递增在整个租赁期间合法有效，应当获得法院的支持。2.刘中中在《门面租赁合同》到期后，即要求朱巨成腾退。根据相关法律和司法解释的规定，刘中中有权要求承租人及次承租人支付租金。朱巨成违约出租构成不当得利。刘中中要求2017年3月1日起至今参照朱巨成转租价格每平方米140元计算房屋占用费是合情合理合法的，应该得到支持。四、2015年至2020年时间跨度6年，租金已经发生巨大增长，刘中中特别提出情势变迁的法律意见，请求二审法院采纳。另外，2015年至今，物价上涨很快，情势发生变更，租金若分文不涨，则显然有失公平公正。五、一审法院偏袒朱巨成，同时对朱巨成在一审辩论终结闭庭后提出的反诉受理并合并审理，违反民诉法的程序法规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，而朱巨成是在一审庭审结束后才提出反诉，严重违反了民事诉讼法的相关规定，人民法院应当裁定不予受理。同时，物业管理费用属于刘中中与物业管理公司的契约范畴，此法律关系与本案无关，因此对于物业费的请求不属于本案受理范围。六、一审法院判决刘中中为朱巨成免除三个月租金没有事实与法律依据，且违反关于经营风险移转及承担的法律规定。首先，朱巨成是经营者不是消费者，是高价转租涉案房屋牟取巨额利益的、强迫交易的违约一方，《门面租赁合同》第七条约定朱巨成不得转租，一审判决转租不承担违约责任还要减免3个月租金完全没有任何事实和法律依据。直接的消费者可以适当减免，而经营者是法律规定一定要自担风险的。况且朱巨成并未对次承租人进行减免，那朱巨成一方面收取巨额租金，一方面减免刘中中的租金，获得利益，违反“任何人不得从自己的违约违法行为中获利”的法律原则和法理。其次，武汉疫情不是不可抗力。再次，汉阳大道的改造属于政府行为，朱巨成的经营风险不能由刘中中承担，朱巨成应当依据侵权法另案要求政府补偿，而不是要求刘中中减免，只要刘中中将涉案标的物及房屋交给了朱巨成，所有的风险即随之转移给了朱巨成，由朱巨成接受房屋后承担关于房屋的一切经营风险。七、一审判决刘中中退还租赁保证金12000元违反合同约定。依据合同第二条的约定，朱巨成多处违约，触发了不退还保证金的合同条件。八、一审关于租金标准事实不清、判决依据不足，应承继原合同租金关于递增的租金标准。如果要使用原2015年租金的约定就该全部采用该合同条款，特别是8%递增的条款。《门面租赁合同》第四条效力当然地覆盖了其后的2015-2020年期间的续租，所谓同等条件就是年递增8%的租金条件。朱巨成如果不认可原合同约定，就依据交易习惯，交易习惯就是都有递增的，不可能5、6年不涨房租。另次承租人的租金本来有权直接向出租人支付，向出租人支付属于法律上代承租人履行义务的行为，应该获得法律的认可。故140元每平米的标准是本案可采纳的租金标准。九、朱巨成占用刘中中的房屋没有合同依据，具有侵权的属性。刘中中受到侵害，可以依法主张遭受的实际损失和可期待利益。本案的租金年8%的增长也就是刘中中的可期待利益。十、本案涉及租金标准的认定问题，不能排除发回重审、再次二审等程序，诉讼期限延长，而在诉讼期内，刘中中的房屋没有收回，持续造成扩大的经济损失，故请求二审法院依法先行裁定朱巨成返还原物，解除合同。刘中中对一审关于腾房解除合同的判决没有异议，二审法院应先行裁决已经成就的部分。朱巨成辩称，除了朱巨成上诉状中提出的事实认定和法律适用的异议，一审法院其他部分事实认定清楚，适用法律正确，刘中中的上诉请求没有法律依据，请求法院驳回刘中中的上诉请求。朱巨成上诉请求：1．撤销一审判决第五项，并改判刘中中依法向朱巨成支付装修损失100050元（333500元*30%）；2．二审诉讼费、鉴定费由刘中中承担。事实与理由：本案中的不定期租赁，结合案件事实，应为合同法第二百三十六条规定的原租赁合同继续有效情形下（只是因为租赁物处改造，口头约定期满不再递增8%）的不定期租赁。《门面租赁合同》第七条约定朱巨成不得随意改变房屋的结构，应当理解为刘中中同意朱巨成装修，只是不能擅自变动房屋建筑主体和承重结构。一审认定朱巨成未经刘中中同意装饰装修属于事实认定错误。确受新冠疫情不可抗力的影响，朱巨成未及时缴纳一个季度（2020年3月1日至5月31日）的租金，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条，朱巨成并不属于违约。在此情形下，刘中中解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第十一条第四项的规定，应当由双方按照公平原则分担装修损失。朱巨成于2019年8月25日对租赁物投入装修333500元，扣除疫情期间的影响，基本未使用租赁物。对租赁物生意的经营是朱巨成家庭的唯一生活来源，因朱巨成投入巨额装修，又受疫情影响，生活贫瘠困苦。朱巨成有意继续租用租赁物五年，但双方协商无果、产生诉争。为避免造成社会资源的无端浪费，恳请贵院充分发挥司法调节社会关系的作用，积极引导双方调解，实现法律效果与社会效果的统一。刘中中辩称，朱巨成反诉理由没有事实依据，应予驳回。一、从事实上讲本案不属于不定期租赁，而是租赁合同在依法终止之后朱巨成单方的强制交易，按照法律规定不应享受新冠疫情的租金减免。二、从法律上讲朱巨成提出的装修损失没有法律依据，不符合最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷的司法解释的规定。三、根据我国法律规定民事活动应遵循公平公正公序良俗诚实信用等基本原则，本案中朱巨成的租赁行为已经在2015年2月28日终止，但是朱巨成长期占有使用至今，其提出的反诉请求属恶意诉讼，拖延时间，其一审完全可以交付鉴定费，但是故意不交，到二审提出装修损失，拖延时间，增加刘中中房屋租赁的损失，此行为不应得到法院支持。刘中中向一审法院起诉请求：1．请求法院判令朱巨成腾退刘中中位于武汉市汉阳区七里晴川1**-1-1号商网的房屋；2．判令朱巨成支付刘中中房屋占用费379950.4元（含2020年3月1日之前租金差额及之后占用费，占用费计算截止2020年7月，支付至腾退完毕之日止，按每平方米每月140元计算）；3．判令朱巨成承担本案诉讼费用。朱巨成向一审法院反诉请求：1．变更2020年1月24日至2020年6月12日期间的租金为每月8163元（原租金16326的50%）；2．判令刘中中返还朱巨成2020年1月24日至2020年2月28日超额支付的租金10270元（1月份8天租金2107元，2月份整月8163元）；3．判令刘中中支付朱巨成为其垫付的物业管理费18265元；4．判令刘中中赔偿朱巨成装修损失150075元；5．刘中中承担反诉的所有诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2010年1月23日，刘中中与朱巨成签订《门面租赁合同》，约定由刘中中将“《七里晴川》1211-1号商网153.67㎡”房屋出租给朱巨成使用；租赁期限为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；朱巨成承租商铺时，需交纳保证金12000元；房屋租金为每月12000元，“从第二年（2011年3月1日）起，每年租金递增8%”。合同还约定，“该商网的物业管理费用由甲方（刘中中）承担，其他费用由乙方（朱巨成）承担”。合同签订当日，刘中中向朱巨成出具《收条》一张，确认收到保证金12000元及2010年3月1日至2010年6月1日的房租36000元，共计48000元。朱巨成租赁商铺后，用以经营武汉市汉阳区姣莹内衣店。刘中中与朱巨成均对2015年2月28日前的租金已结清无异议，一审法院予以确认。合同到期后，朱巨成仍按2015年的租金标准继续向刘中中支付租金。一审庭审中，经刘中中与朱巨成对账确认，朱巨成自2015年3月1日起至2020年2月28日止，每年向刘中中支付房租195956元，共计支付979780元。朱巨成提交武汉市汉阳区姣莹内衣店与湖北守信建设工程项目管理有限公司武汉分公司于2019年8月25日签订《装饰装修施工合同》，载明对案涉商铺进行装饰装修，并约定装修价款为333500元。湖北守信建设工程项目管理有限公司武汉分公司向朱巨成出具收据两张，确认收到装修款共计333500元。一审庭审中，一审法院询问朱巨成是否申请对装饰装修损失予以鉴定，朱巨成表示需要鉴定。一审法院要求其6日内提交书面申请，因其未能按时提交书面鉴定申请，故一审法院视为朱巨成放弃对装饰装修损失申请鉴定的权利。刘中中认为，合同到期后朱巨成未能退租、未交纳递增租金；朱巨成认为，疫情期间刘中中应当减租并返还超额租金、应返还物业管理费；双方未能协商一致，遂引起本次诉讼。一审另查明，案涉房屋坐落于武汉市汉阳区七里晴川1**栋1层1室，房屋所有权人登记为刘中中。2020年10月19日，七里晴川物业服务中心向朱巨成出具《情况说明》，载明“缔妒内衣店老板（朱巨成），将2011年10月1日至2019年12月31日物业费18256元已缴清”。一审再查明，2015年4月至2017年5月期间，汉阳大道建设“汉阳大道（滨江大道—三环线）景观大道工程”，案涉商铺位于该施工沿线。双方有争议的事实：租金标准。朱巨成述称，因案涉商铺受上述工程建设影响，故在合同到期后，双方约定按2015年的租金标准继续交纳，不再递增。刘中中述称，其虽收到2015年3月1日起至2020年3月1日止的房租，但合同2015年到期后朱巨成系无权占用，且朱巨成未按每年8%递增交纳房租，刘中中并不认可按原租金交纳，其曾于2015年在案涉商铺张贴《通告》及发送短信，要求朱巨成到期退租；并提交《通告》、短信截图、《协议书》为证。一审法院认为，2015年合同到期后，刘中中曾以通告形式要求朱巨成腾退，但之后并未腾退，在长达五年双方按原租金履行，刘中中均未举证证明其已提出异议要求递增，故对刘中中的上述陈述，一审法院不予采信；案涉商铺位于施工沿线，受到施工影响，故朱巨成的上述陈述具备较高盖然性，一审法院予以采信。一审法院认为：刘中中与朱巨成签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。2015年合同到期后，刘中中曾以通告形式要求朱巨成腾退，但之后并未腾退，朱巨成继续向刘中中支付房租至2020年2月28日止，刘中中在此期间并未对租金的支付提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故案涉租赁合同转为不定期租赁。现刘中中起诉来院，即视为给予朱巨成合理的通知期限，故刘中中要求朱巨成腾退案涉房屋的诉请，予以支持。关于刘中中要求朱巨成支付2015年3月1日起至2020年3月1日止租金差额的诉请。朱巨成自2015年3月1日起至2020年3月1日止，按每年195956元的标准向刘中中支付房租，共计支付979780元。在此期间，刘中中收取朱巨成支付的租金且未提出异议要求按合同递增，故一审法院视为双方就租金金额按原标准履行达成合意，故刘中中要求朱巨成2015年3月1日起至2020年3月1日止租金按每年增长8%计算并支付租金差额的诉请，不予支持。关于刘中中要求支付2020年3月1日后房屋占用费的诉请。朱巨成已支付2020年3月1日前的房屋租金，在此期间因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间朱巨成无法经营或经营业绩受影响，根据防控时间及行业特点一审法院酌情认定由刘中中免除朱巨成三个月租金。经核算，朱巨成应自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金195956元的标准向刘中中支付房屋占用期间的损失；因朱巨成已向刘中中交付合同保证金12000元，保证金应予抵销租金。关于朱巨成要求变更2020年1月24日至2020年6月12日的租金并返还超额部分的诉请。因朱巨成未能就租金变更的事实予以举证，需承担举证不能的法律后果，故朱巨成的上述请求，不予支持。关于朱巨成要求刘中中支付物业管理费的诉请。《门面租赁合同》约定，“该商网的物业管理费用由甲方（刘中中）承担，其他费用由乙方（朱巨成）承担”。七里晴川物业服务中心向朱巨成出具的《情况说明》确认朱巨成已将2011年10月1日起至2019年12月31日止的物业费18256元缴清，故刘中中应向朱巨成返还上述物业管理费。关于朱巨成要求赔偿装修损失的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，因双方系不定期租赁关系，朱巨成装修未经出租人刘中中同意，故对该项诉请不予支持。综上，双方诉讼请求中经一审法院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、朱巨成腾退位于武汉市汉阳区七里晴川1**栋1层1室的房屋，并交付给刘中中，于一审判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；二、朱巨成支付刘中中房屋占用期间的租金（自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日止，按年租金195956元的标准计算，应从中扣除12000元），于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；三、刘中中返还朱巨成物业管理费18256元，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回刘中中的其他诉讼请求；五、驳回朱巨成的其他诉讼请求。如果刘中中、朱巨成未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13690元，刘中中已预交，本案一审反诉受理费2265元，朱巨成已预交，合计15955元，由刘中中、朱巨成各负担7977.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。刘中中上诉称一审法院事实认定错误,应当认定刘中中要求腾退就是否定朱巨成的租金金额标准；朱巨成的反诉请求不应获得法律支持，对于物业费的请求应不属于本案受理范围；刘中中有权利按照原合同条款年递增8%继续收取租金；一审法院判决免除三个月租金没有事实与法律依据；退还租赁保证金12000元违反合同约定；请求二审法院依法先行裁定朱巨成返还原物，解除合同。本案中，刘中中与朱巨成于2010年1月23日签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。因在2015年合同到期后，虽刘中中曾以通告形式要求朱巨成腾退，但之后朱巨成并未腾退，朱巨成继续向刘中中支付房租至2020年2月28日止，而刘中中在此期间并未对租金的支付提出异议要求按合同递增，故一审法院认定案涉租赁合同转为不定期租赁合同，双方就租金金额按原标准履行达成合意，并无不当。对刘中中要求支付2020年3月1日后房屋占用费的诉请，考虑在此期间发生新冠疫情系不可抗力，根据防控时间及行业特点一审酌情认定由刘中中免除朱巨成三个月租金，并无不当。因朱巨成已向刘中中交付合同保证金12000元，保证金应予抵销租金。同时，对朱巨成要求刘中中支付物业管理费的反诉请求，一审根据双方的《门面租赁合同》约定，判决刘中中应向朱巨成返还其垫付的物业管理费，在认定事实和适用法律上并无不当，对刘中中的相应上诉理由，本院不予支持。朱巨成上诉称一审法院认定朱巨成未经刘中中同意装饰装修属于事实认定错误，应当由双方分担装修损失。本案中，因双方系不定期租赁关系，朱巨成装修时未经出租人刘中中同意，故一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，对朱巨成的该项诉请不予支持，在认定事实和适用法律上并无不当，对朱巨成的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，刘中中、朱巨成的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14840元，由刘中中负担13690元，由朱巨成负担1150元。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二一年二月二十八日法官助理杜文书记员郭丽