云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3402号上诉人（一审原告）：甄睿，男，生于1980年7月10日，回族，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。委托诉讼代理人：郑辉，云南砚池律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（一审被告）：孔东情，女，生于1987年2月10日，回族，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。委托诉讼代理人：锁佩嘉、马严（实习），云南国奉律师事务所律师，特别授权代理。上诉人甄睿与上诉人孔东情租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市鲁甸县人民法院（2020）云0621民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。甄睿上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法判决被上诉人支付租金140000元，违约金94560元，被上诉人拆除全部装饰装修物，恢复房屋原状，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人在整个租赁过程中并没有任何过错，导致合同无法继续履行的根本原因是被上诉人拒付租金。2.被上诉人主张的装修物品不能证明所有权属于被上诉人，且装修损失应由被上诉人自行承担。3.鉴定意见书中记载的规费和税金也计算为被上诉人的损失，不符合客观事实。4.一审适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，判决不支持上诉人主张的装饰装修残值。孔东情的上诉主张：撤销原判，改判被上诉人支付装修残值292154.85元，鉴定费34000元，合计326154.85元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决上诉人承担诉讼费用于法无据。上诉人在一审中申请鉴定是因为被上诉人否认出租房屋渗水与装修损失无关，经鉴定，证实导致这一问题的根本原因是被上诉人交付的房屋开裂渗水所致，鉴定费用应由被上诉人全部承担。2.一审法院认为租赁合同的解除，双方均应承担过错，与查明的事实不符。被上诉人交付的房屋质量问题导致上诉人不能正常的经营，属于先期违约，对合同的履行不能，鉴定书能证明是被上诉人出租房屋存在无法继续使用的情形。3.一审判决上诉人支付2020年1月15日至2020年7月30日止的违约金，属计算方式错误。2020年3月28日，案涉房屋就被断水断电，上诉人无法继续使用，被上诉人违约在先，上诉人不支付租金于法有据。另2020年1月至4月，因疫情原因未营业属于不可抗力。一审错误的将租金给付的时间定为7月30日，应予纠正。4.双方在合同中并没有约定违约金的多少，对滞纳金的条款约定属于无效约定。5.被上诉人应对其违约造成上诉人的直接损失进行赔偿。甄睿向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告按照合同约定支付自2020年1月1日起至7月30日止的房屋租金及以年租金24万元为基数，按照合同约定的每日0.2%计算支付自2020年1月1日起至2020年7月30日止的滞纳金；3.承担本案的诉讼费用。孔东情向一审法院的提出反诉请求：1.判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年1月1日；2.判决反诉被告赔偿房屋装修损失55万元×7/11＝35万元（已扣除四年折旧）；3.承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：原告甄睿与案涉房屋所有权人马仲俄、马关钧等人签订《房屋租赁合同》，并约定租期自2016年1月1日至2026年12月31日以及原告有权转租1-3层房屋。2016年1月25日，原告甄睿与被告孔东情签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年5月1日起至2026年12月31日止，租金2016年5月1日至当年12月31日为14万元、2017年至2019年的租金每年均为21万元、2020年1月1日至12月31日的租金为24万元；租金支付方式为每个周期起始月的15日前支付、如逾期支付，每逾期一天，按年租金的0.2%支付滞纳金、欠交租金10天，视为违约，原告有权收回房屋并由乙方承担一切违约责任；租赁期内，未经原告同意，被告不得拆改变动房屋结构，不得对出租房屋进行装修或增加水电等设施，如损坏原有设施，由被告负责修复或赔偿等内容。合同签订后，双方口头约定：原告甄睿给被告孔东情两个月的时间进行装修，租金也从两个月后开始结算。被告孔东情在装修好租赁房屋后即入住经营“赛能家居”进行家具销售，在使用期间房屋出现渗水情况，双方未能就合同是否解除、租金支付以及装修损失达成一致意见，诉至法院请求判处，在审理过程中，被告孔东情向本院申请鉴定，经云南思欧工程检测鉴定有限公司鉴定：上部结构混凝土楼板开裂渗水、落水管渗水、消防栓渗漏；经云南中咨海外咨询有限公司鉴定：装修工程重置成本价为481502.81元，综合成新率为76.58%，折旧后为368734.85元；修复费用为73734.39元。一共用去鉴定费34000元。鉴定机构到现场查勘后，被告孔东情在腾房交付时将案涉租赁房屋内的灯具、部分地板等物品拆走，于2020年7月30日交付房屋给原告甄睿；2020年10月29日，双方就涉案租赁房屋内被告孔东情拆走的灯具、部分地板价值等物品协商估价为101097元，双方均同意在原鉴定机构鉴定的装修工程重置成本价481502.81元的基础上扣除101097元再按综合成新率76.58%计算装饰装修残值。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定，原告甄睿经原案涉房屋所有权人同意将其租赁的房屋转租给被告孔东情，转租期限未超过原租赁合同约定的剩余期限，且其与被告孔东情所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。原被告双方对解除合同无异议，一审依法予以确认。合同解除后双方的房屋租赁关系终止，被告孔东情对涉案房屋不再享有占有、使用、收益的权利，并于2020年7月30日返还涉案房屋给原告，故对双方诉请要求解除《房屋租赁合同》的主张，一审予以支持。对于原告甄睿诉请判决被告孔东情按照合同约定支付自2020年1月1日起至7月30日止的房屋租金的主张，一审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现合同虽已经双方同意解除，但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于已履行租赁期限内产生的租金，原告甄睿有权主张权利；依照《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告甄睿作为出租人负有对交付房屋内设施的维修义务，被告孔东情作为承租人负有交纳租金的义务，双方互负履行义务，在被告孔东情未腾房前，原告甄睿有权主张交纳租金；双方在庭审中认可腾房时间为2020年7月30日，故原告甄睿的主张，本院予以支持；对于原告甄睿要求按合同约定支付违约金的主张，根据双方合同约定“租金支付方式为每个周期起始月的15日前支付、如逾期支付，每逾期一天，按年租金的0.2%支付滞纳金、欠交租金10天，视为违约”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告孔东情应按合同的约定承担违约责任，即支付原告甄睿自2020年1月15日起至2020年7月30日止的违约金240000元/年×0.2%×197天＝94560元，但是，双方合同约定的违约金超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十一条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，被告孔东情因原告甄睿交付给其的租赁房屋因出现渗水情况导致装修有部分受损，其在请求原告甄睿在合理期限内维修不能的情况下本可自行维修再向原告甄睿主张其所支付的维修费用，而是采取拒绝向原告甄睿支付租金的行为，据此，双方均存在违约行为导致合同不能继续履行，综合双方各自的过错程度即各承担50%的责任，一审认为，被告孔东情应向原告甄睿支付94560元×50%＝47280元较为恰当，故对原告甄睿的该项诉讼主张，一审给予部分支持。对于被告孔东情反诉请求赔偿房屋装修损失35万元的主张，一审认为导致合同解除的原因在于原被告双方，双方均存在违约行为，对于合同解除产生的装修损失，应区分已形成附合的和未形成附和合的装饰装修物，并结合双方过错程度合理分担责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，被告孔东情拆走的灯具、部分地板属于未形成附合的装饰物，可由被告孔东情拆除。对于已形成附合的装饰物，根据双方履行合同的实际情况来看，孔东情未足额交纳租金、甄睿未及时履行出租人保证房屋用途符合合同约定是主要原因，考虑到孔东情为经营“赛能家居”对承租房屋投入大量资金装修，合同解除后，约定的10年租赁期限尚有大部分未履行，如由甄睿占有全部装修残值的使用价值显失公平，及双方对合同解除均负有过错的情况，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错责任承担相应的责任。”的规定，结合双方对合同解除的过错责任大小，情认定孔东情对装修损失承担50%的责任，甄睿承担50%的责任。因涉案房屋完成装修后已使用四年之久，使用价值已有损耗，故装修损失应以现值即折旧后残值认定，不应以重置成本价值认定，对孔东情诉请以重置成本的装修费用进行赔偿的主张，一审不予支持。本案经鉴定，被告孔东情经营的“赛能家居”的装饰装修残值为368734.85元，但因被告孔东情自行拆除了未形成附合的装饰装修物，庭审后双方对此达成一致意见均认可拆除物品价值为101097元及装饰装修物残值的计算方法，即（481502.81元－101097元）×76.58%＝291314元，故反诉被告应支付给反诉原告的装饰装修物残值291314元×50%＝135867元。对于反诉原告孔东情主张支付的鉴定费，属于因双方过错原因导致合同不能继续履行后诉至法院产生的费用，即应由反诉被告支付给反诉原告34000元×50%＝17000元。对于反诉被告甄睿认为反诉原告的反诉与本案不是同一民事法律关系的答辩意见，一审法院认为反诉原告诉请判决反诉被告支付因租赁房屋质量问题导致装饰装修物受损的主张，系因租赁合同导致，可以在同一案件中一并解决，如不在同一案件中一并解决即增加了当事人的诉累，故对其意见，不予采纳；对反诉被告甄睿答辩认为应当扣除规费和税金的反诉答辩意见，一审法院认为税金和规费属于反诉被告在装饰装修时应当按国家规定支出的费用，故对其答辩意见，亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百四十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项的规定，判决如下：一、解除原告甄睿与被告孔东情签订的《房屋租赁合同》。二、限被告孔东情于本判决生效之日起三十日内向原告甄睿支付租金人民币140000元及违约金47280元。三、驳回原告甄睿对被告孔东情的其他诉讼请求。四、限反诉被告甄睿于本判决生效之日起三十日内给付反诉原告孔东情装饰装修物残值135867元及鉴定费17000元，共计152867元。五、驳回反诉原告孔东情对反诉被告甄睿的其他诉讼请求。本诉案件受理费4818元，决定减半收取计2409元，由原告甄睿负担482元，由被告孔东情负担1927元；反诉案件受理费6550元，决定减半收取计3275元，由反诉原告孔东情负担1834元，由反诉原告甄睿负担1441元。二审中，当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的违约责任及房屋交付时间有异议，对一审认定的其余事实未提出实质性异议，对无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案中，甄睿作为案涉房屋出租方，应承担对房屋的修缮义务，孔东情作为承租方，应按约定支付房租费。在本案租赁合同履行过程中，甄睿未及时履行对出租房屋的修缮义务，导致孔东情的装修受损，应承担相应的赔偿责任；孔东情未按约定支付租金，亦存在违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故一审综合双方各自的过错程度，对逾期支付房租的违约金、房屋装修损失及鉴定费，认定双方各自承担50%的责任，符合法律规定。本院认为，孔东情认为因案涉租赁房屋于2020年3月28日被甄睿断水断电，导致其未能正常使用租赁房屋，房屋租金及逾期违约金应计算到2020年3月28日，但孔东情未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故一审认定孔东情于2020年7月30日将案涉房屋交付给甄睿，对孔东情差欠的房屋租金及逾期支付租金的违约金计算至2020年7月30日，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6192元，由上诉人孔东情负担3096元，甄睿负担3096元。本判决为终审判决。审判长 陈 丹审判员 杨稳香审判员 余 帅二〇二一年二月一日法官助理张艺书记员陈炻