安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初113号 原告：安徽巨城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园蒙城北路与荷塘路交叉口碧水兰庭小区11#309，统一社会信用代码91340100584597989U。 法定代表人：汪海涛，总经理。 委托代理人：桂文涛，安徽克群律师事务所。 被告：王婷婷，女,汉族,1987年6月15日,住址:铜陵市铜官区,身份证号码:4101831987××××××××。原告安徽巨城物业管理有限公司（以下简称巨城物业）与被告王婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告巨城物业的委托代理人桂文涛、被告王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨城物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令王婷婷立即向巨城物业支付物业管理费4360.88元（自2017年9月1日起暂计算至2020年10月31日止）；2.本案诉讼费由王婷婷负担。事实和理由：巨城物业系铜陵市龙山湖苑小区的前期物业公司，王婷婷系该小区6栋402室业主，房屋面积112.2㎡。2014年8月26日铜陵市地矿置业有限责任公司与深圳市龙宇物业服务有限公司（原称安徽恒宇物业管理有限公司）签订了一份《龙山湖苑一期工程前期物业管理服务合同》，合同约定2016年1月1日至2017年12月31日由深圳市龙宇物业服务有限公司对龙山湖苑一期工程A1到A12#楼及地下车库提供前期物业管理服务事宜，同时还约定了物业费的收取标准为每月每平方米0.80元以及违约责任等内容。2017年12月13日，铜陵市地矿置业有限责任公司与巨城物业签订了一份《龙山湖苑前期物业管理服务合同》，约定2017年12月15日至2020年12月14日由巨城物业对龙山湖苑A区、B区提供前期物业管理服务事宜，同时还具体约定了物业费的收费标准等内容，2017年12月31日，巨城物业依约正式入驻龙山湖苑小区，为该小区提供物业管理服务，2019年1月1日，深圳市龙宇物业服务有限公司与巨城物业签订了一份《债权转让协议》，协议约定深圳市龙宇物业服务有限公司在龙山湖苑小区服务存续期间的应收未收的物业管理费全部转让给巨城物业，巨城物业并于2019年1月10日协助深圳市龙宇物业服务有限公司在龙山湖苑小区对该小区全体业主发布公告，然后巨城物业依约进入小区提供物业管理服务，王婷婷却一直无故拒付物业费，拖欠至今，经巨城物业计算，截止到2020年10月，王婷婷拖欠的物业费共计4360.88元，巨城物业多次催要均被拒绝，双方已形成纠纷，故诉至法院，望判如所请。 被告王婷婷辩称，1、巨城物业未与王婷婷签订过物业合同，物业合同纠纷不成立；2、深圳市龙宇物业服务公司与巨城物业签订的《债权转让协议》未经业主同意，是无效的；3、被告与原恒宇公司签订过物业服务合同，但是在恒宇公司服务期间，恒宇公司印章不符，与被告存在法律纠纷和债务问题；4、巨城物业与铜陵市地矿置业有限公司私下互签《龙山湖苑前期服务管理服务合同》，与被告无关；5、被告没有一直无故拒收物业费，对于原告提供的公告书和温馨提示，被告第一次看到，物业从未上门服务；6、小区存在高空坠物、消防栓无水管、安保未到位、小区楼下停尸等物业管理和安全管理不到位现象。 本院经审理认定以下事实：2017年10月31日，铜陵市龙山湖苑开发商铜陵市地矿置业有限责任公司在铜陵市日报上发布铜陵“龙山湖苑”小区前期物业服务招标公告，采用公开招标的方式选聘前期物业服务企业，2017年12月28日，经铜陵市铜官区住房和城乡建设局确认，巨城物业被选聘为龙山湖苑小区前期物业管理服务公司；2017年12月13日，巨城物业与铜陵市地矿置业有限责任公司签订《龙山湖苑前期物业管理服务合同》，协议约定：铜陵市地矿置业有限责任公司选聘巨城物业对龙山湖苑A区、B区提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制，收费标准为，多层住宅每月每平方米1.02元。高层住宅每月每平方米1.22元；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前第一个月履行交纳义务。 庭审中，巨城物业举证确认本案物业费收费标准为每月每平方米0.80元，该费用不包含公共能耗费，该标准经铜陵市物价局核准。 另查明，被告王婷婷系铜陵市龙山湖苑小区6栋402室业主，2017年9月1日至2020年10月31日未缴纳物业服务费，尚欠巨城物业物业服务费3410.88元（0.80元／月／㎡×112.2㎡×38月）。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力,巨城物业经招投标方式竞标成为龙山湖苑的物业服务公司并与龙山湖苑的开发商签订前期物业管理服务合同，符合国务院《物业管理条例》第二十四条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘物业服务企业”的规定，故巨城物业与铜陵市地矿置业有限责任公司签订《龙山湖苑前期物业管理服务合同》符合法律规定，协议合法有效，对双方均有约束力。巨城物业诉请王婷婷支付物业服务费3410.88元符合法律规定，本院予以支持；因巨城物业未提供充分证据证明公共能耗费的收费标准，故本院在本案中对公共能耗费不做处理，巨城物业可就相关证据再行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告王婷婷应在本判决生效后三日内向原告安徽巨城物业管理有限公司支付物业服务费3410.88元。 二、驳回原告安徽巨城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽巨城物业管理有限公司负担10元，被告王婷婷负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  王宁 二〇二一年二月一日 书记员  张艳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。