四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1703执异4号 案外人：李仕英，女，汉族，生于1972年10月24日，户籍地四川省达州市达川区，现住达州市达川区。 委托诉讼代理人：王柯千，四川弘旺律师事务所律师。 申请执行人：蔡亮发，男，汉族，生于1969年7月3日，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：余浩,四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧,四川英特信律师事务所律师。 被执行人：四川荣瑞房地产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川区西外阳平路。 法定代表人：罗成国，总经理。 委托诉讼代理人：刘继华，男，汉族，生于1967年6月21日，住四川省达州市。 委托诉讼代理人：柳凯，男，汉族，生于1962年9月11日，汉族，住四川省达州市通川区。 被执行人：罗成国，男，汉族，生于1958年3月17日，住四川省达州市通川区。 被执行人：刘宗恕，男，汉族，生于1942年11月9日，住四川省达州市达川区。 被执行人：柳凯，男，汉族，生于1962年9月11日，住四川省达州市通川区。 在本院执行申请执行人蔡亮发与被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司、罗国成、刘宗恕、柳凯民间借贷纠纷一案中，案外人李仕英对本院查封被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司开发的位于四川省达州市达川区××街××小区××商住楼××房屋（面积X㎡）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年1月26日举行了听证。案外人李仕英的委托诉讼代理人王柯千、申请执行人蔡亮发的委托诉讼代理人余浩、被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘继华、柳凯以及被执行人刘宗恕、柳凯到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人李仕英向本院提出异议请求：请求人民法院解除对“荣瑞南滨”商住楼X-X-X（建筑面积:X㎡）房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。事实与理由：位于达州市达川区××街道××街××社区××小区的“荣瑞南滨”商住楼项目系2007年5月18日原达县人民政府以达府阅【2007】28号《研究草街子社区六小区整体改造有关问题的会议纪要》文件定性为灾民棚户区改造项目。该小区100多户住房在经历“2004.9.3”和“2005.7.8”两次洪灾后经有关部门鉴定为危房后，2012年被原达县人民政府纳入了棚户区改造项目。异议申请人作为被拆迁安置户，在2011年7月8日获得《房屋拆迁安置卡》，而且现已入住X-X-X号房屋，实际取得了该房产的占有、使用和收益的权利。因此，对被异议人蔡亮发作为申请执行人在提出恢复执行申请后对贵院作出（2020）川1703执恢122号之一《执行裁定书》中将X-X-X号房屋列入查封房屋清单并纳入被执行财产予以评估和拍卖的行为不能接受。综上所述，为维护异议申请人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定和最高人民法院关于以物抵偿债务指导案例的意见，现依法提出书面异议，请求法院尽快解除对异议申请人前述房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。 申请执行人蔡亮发称，第一，异议人提交的相关材料不能证明案涉房屋属于异议人所有,也不能排除人民法院的执行；第二，异议人提出的异议属于对执行标的的异议，案涉执行标的属于不动产，应以登记为准；第三，蔡亮发作为本案在建工程的抵押权人，为实现其债权，有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，并就该抵押财产所得价款优先受偿；第四，蔡亮发所取得的在建工程抵押权是经依法登记的，具有物权效力，异议人只是基于《拆迁安置补偿合同书》对荣瑞公司享有债权，该债权属于普通债权，不具有优先性，不能对抗蔡亮发的抵押权。案涉房屋目前产权登记仍为四川荣瑞房地产开发有限公司，申请执行人依法享有对案涉房屋进行查封的权利，综上，请求驳回异议人的异议申请。 被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司称，案外人所称的案涉房屋在2006年就进行了拆迁，确实是安置房，现在很多人都安置入住了，并且房屋都装修了，案外人和物管公司签订了装饰装修管理服务协议，案外人已经入住。我公司安置的一共是190多套房屋，异议人提出异议的房屋就包括在内。我公司与安置户办理了费用结算，当时法院查封的时候，我们就说了涉及安置的房屋。我们的意见应保护安置户的合法权益。 被执行人柳凯称，异议人提出异议的房子确属于安置房，现在的现状是异议人已于2019年住在这个房子里面了，并且物业服务费、大修基金都交了的，应该支持异议人的异议请求。 被执行人罗成国、刘忠恕未发表意见。 本院查明，“荣瑞南滨”系四川荣瑞房地产开发有限公司开发修建的洪灾安置房屋项目，四川荣瑞房地产开发有限公司（简称甲方）于2011年3月8日与案外人李仕英（简称乙方）签订《拆迁补偿安置合同书》，甲方拆迁乙方位于××街××社区××小区××住房一套，拆迁补偿实行产权调换形式，按一比一比例的面积进行安置，安置楼层为X-X-X号，面积为X㎡。2019年6月26日李仕英接房后装修入住“荣瑞南滨”X幢X单元X层X号房，并与四川省合家欢物业服务有限公司签订《装饰装修管理服务协议》《物业管理服务协议》。2019年6月26日李仕英向达州市达川区房屋管理局缴纳了房屋专项维修资金，但该案涉房屋至今未办理过户登记手续。 同时查明，2014年7月23日，四川尚鼎源投资管理有限公司与达州市农村商业银行股份有限公司达川支行签订了《委托代理协议》，协议约定，达州市农村商业银行股份有限公司达川支行接受四川尚鼎源投资管理有限公司委托办理委托贷款业务，并向四川尚鼎源投资管理有限公司指定的贷款对象发放贷款，由四川尚鼎源投资管理有限公司提供贷款资金。同日，四川尚鼎源投资管理有限公司向达州市农村商业银行股份有限公司达川支行发出了《委托贷款发放通知书》，委托达州市农村商业银行股份有限公司达川支行向四川荣瑞房地产开发有限公司首次发放贷款1700万元的指令。2014年7月29日，达州市农村商业银行股份有限公司达川支行与四川尚鼎源投资管理有限公司、四川荣瑞房地产开发有限公司签订了编号为2014年委字第001号《委托贷款合同》，合同约定：贷款金额为人民币2200万元；贷款利率为月利率15%；贷款期限为12个月，即自2014年8月21日至2015年8月20日止；贷款用途为房地产开发；用款计划是根据项目建设进度分次用款；贷款偿还方式为按月结息，到期还本；贷款担保人为四川荣瑞房地产开发有限公司，担保方式为抵押。合同同时对抵押物、三方的权利、义务、违约责任、合同的变更与解除、合同纠纷的解决方式等事项进行了约定。同日，抵押人（甲方）四川荣瑞房地产开发有限公司与贷款人（乙方）达州市农村商业银行股份有限公司达川支行签订抵押合同一份（合同编号：2014年委抵字第001号），四川荣瑞房地产开发有限公司提供“荣瑞南滨”商住楼在建工程（住房58套及第一层商业用房共计3232.53平方米。其中包括本案诉争的X号房）作为借款的抵押担保，并办理抵押登记；同日，四川尚鼎源投资管理有限公司与罗成国、刘宗恕、柳凯签订了《保证担保合同》。2014年8月21日达州市农村商业银行股份有限公司达川支行通过四川尚鼎源投资管理有限公司账户（账号:6847××××0174）向四川荣瑞房地产开发有限公司（账号：8817××××5667）转入1700万元。但四川荣瑞房地产开发有限公司在获得项目进度贷款1700万元后，并未将贷款直接用于合同约定的项目，四川尚鼎源投资管理有限公司依据合同约定中止了继续向四川荣瑞房地产开发有限公司发放项目进度剩余贷款500万元。四川荣瑞房地产开发有限公司使用贷款1700万元至期满后未归还本金和利息，2016年2月26日四川尚鼎源投资管理有限公司向人民法院提起诉讼，起诉四川荣瑞房地产开发有限公司、罗国成、刘宗恕、柳凯民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2016）川1703民初742号民事调解书，调解协议如下：一、由被告四川荣瑞房地产开发有限公司于2016年6月19日前偿还原告四川尚鼎源投资管理有限公司借款本金1700万元及利息、罚息（利息、罚息从2014年8月21日起按年利率24%计算至付清之日止）;二、被告罗成国、刘宗恕、柳凯对以上款项承担连带清偿责任;三、原告四川尚鼎源投资管理有限公司对被告四川荣瑞房地产开发有限公司提供的在建工程抵押物享有优先受偿权。后本院依据已经发生法律效力的（2016）川1703民初742号民事调解书，在执行四川尚鼎源投资管理有限公司申请执行四川荣瑞房地产开发有限公司、罗成国、刘宗恕、柳凯民间借贷纠纷一案中，申请执行人四川尚鼎源投资管理有限公司和第三人蔡亮发于2016年12月6日向本院申请变更第三人蔡亮发为本案的申请执行人，并提供了变更申请执行人申请书、债权转让协议、债权转让通知书、情况说明及第三人身份证明。经审查，申请执行人四川尚鼎源投资管理有限公司与第三人蔡亮发于2016年10月28日协议将已经发生法律效力的（2016）川1703民初742号民事调解书确定的债权转让给第三人蔡亮发，2016年11月23日将债权转让通知到被执行人，并向本院提交了书面认可第三人蔡亮发取得债权的情况说明。本院于2016年12月14日作出（2016）川1703执603号之二执行裁定书，裁定如下:变更第三人蔡亮发为本案的申请执行人。2020年，本院恢复本案执行后，查明被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司开发的位于达州市达川区××街××小区“荣瑞南滨”项目的房屋59套（面积3232.53平方米）已于2014年7月30日抵押给达州市达川区农村信用合作联社，2016年5月18日达州市达川区农村信用合作联社将债权及抵押权转让给四川尚鼎源投资管理有限公司，2016年10月28日四川尚鼎源投资管理有限公司又将债权及抵押权转移给申请执行人蔡亮发。2020年3月4日，本院作出（2020）川1703执恢122号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司开发的位于达州市达川区××街××小区“荣瑞南滨”项目的房屋59套（面积3232.53平方米。查封清单中包含编号为X，建筑面积X㎡的房屋一套）予以查封，查封期限为三年。二、在查封期间内，不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。 本院认为，本案的争议焦点为案外人李仕英对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 一、本案所涉房屋系案外人李仕英原所有的自建房屋拆迁安置而来，案外人李仕英于2011年3月8日与被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿安置合同书》，四川荣瑞房地产开发有限公司于2019年6月26日向案外人李仕英交付了安置房屋，案外人与小区物业服务公司签订了装饰装修及物业服务合同，缴纳了房屋专项维修资金，并实际居住在该房屋至今。上述事实，有案外人李仕英提供的《拆迁补偿安置合同书》《房屋拆迁安置卡》《装饰装修管理服务协议》《物业管理服务协议》《房屋专项维修资金交款凭证》等证据予以证明，本院予以确认； 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人李仕英与四川荣瑞房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿安置合同书》，约定对案外人的拆迁房屋进行安置补偿，诉争房屋系李仕英作为被拆迁人与拆迁人四川荣瑞房地产开发有限公司协商达成补偿方案采取产权调换方式而取得。李仕英取得对诉争房产权利的来源为四川荣瑞房地产开发有限公司拆迁安置的法律行为和法律事实，所付出的对价中包括了丧失原有房屋的物权，不同于一般的商品房买卖，且李仕英已实际从四川荣瑞房地产开发有限公司接受该房产，因此，案外人李仕英系诉争房产的权利人。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，本案中，被拆迁人李仕英享有优先取得拆迁安置房屋的权利，即被拆迁人的债权具有优先效力，李仕英属于被拆迁人腾退原房产并约定取得案涉房产，四川荣瑞房地产开发有限公司履行拆迁人对李仕英的产权调换义务，与李仕英签订安置补偿协议，确定拆迁安置房的位置。四川荣瑞房地产开发有限公司对拆迁安置房另行设定抵押权亦影响了李仕英的债权的优先效力。故申请执行人对案涉房产虽享有抵押权，但不能对抗李仕英对案涉房产享有的权利。 三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人李仕英在人民法院查封案涉房屋前已与被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司签订《拆迁补偿安置合同书》，该合同不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。协议签订后，现案外人李仕英已实际接受该房产并占有该房。该房至今未办理过户登记系被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司在与案外人签订拆迁补偿安置协议后又在该房产上设置了抵押及其他原因所致，并非案外人的自身原因。 综上所述，案外人李仕英对案涉房产享有的权利能够排除强制执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院查封的被执行人四川荣瑞房地产开发有限公司开发的位于达州市达川区××街××小区××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王显平 审判员  刘国专 审判员  万 红 二〇二一年二月二日 书记员  孙高晴