湖北省洪湖市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂1083执异7号案外人：仙桃市御景地产有限公司，住所地仙桃市仙源大道78号。法定代表人：彭爱华，该公司总经理。申请执行人：王运松，男，1977年12月22日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县，被执行人：叶毅华，男，l976年10月30日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市。本院在执行申请执行人王运松与被执行人叶毅华民间借贷纠纷一案中，案外人仙桃市御景地产有限公司于2021年2月1日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人仙桃市御景地产有限公司称，一、案涉房屋产权登记在案外人名下，贵院未经案外人许可擅自处分案涉房屋严重侵害案外人权益。1、案涉房屋所在君临天下商品房项目由案外人开发建设，符合预售条件后，案外人将案涉房屋销售给叶毅华，并签订了商品房买卖合同，到房管局进行了网签备案。但案涉房屋所在项目整体产权证尚未办理，叶毅华所购房屋的产权证也未办理，目前案涉房屋仍登记在案外人名下，该房屋产权实际仍属于案外人，未经案外人许可，贵院不应擅自处分该房屋。2、案涉房屋仍有部分房款未支付给案外人。案外人将案涉房屋网签给叶毅华后，叶毅华支付了首付款并办理了银行按揭贷款，银行按揭贷款由案外人提供保证金担保还款。但自2018年1月起，叶毅华就未继续偿还银行贷款，银行直接扣取案外人保证金还款，截止目前，共计帮叶毅华归还贷款36861.62元。也就是说，叶毅华仍欠案外人购房款36861.62元及利息未支付。贵院在处置案涉房屋时，仅仅通知贷款银行，并协调王运松代为偿还银行贷款，却不通知案外人，也未协调王运松代为偿还叶毅华欠案外人的房款，更在叶毅华房款未付清的情况下直接宣布案涉房屋归王运松所有，致使案外人债权落空，严重损害案外人利益!二、直接将未办理产权证的房屋拍卖并在流拍后通过以房抵债程序宣布该房屋直接归王运松的相关执行措施和文书没有法律依据。1、预查封的对象并非房屋本身，而只是为了保全物权变动请求权的实现。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称“5号文件”)首次设定了预查封措施。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。所以，预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。对此，《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”也作出了明确规定。2、预查封并不等同于查封。5号文件第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。”这句话并不能直接解读为“预查封等同于查封”。法院作出预查封措施后，它的效力就是限制了他人再行处分涉案房屋的权利，但这并不代表正式查封了涉案房屋，因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下。正因为涉案房屋尚未正式登记在被执行人名下，所以只能使用预查封措施，而非正式的查封。5号文件第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”该文件第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。”这些规定无不传达一个原则：涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。3．民事诉讼法、最高院司法解释都规定只有是被执行人财产才可进入实体处理程序。《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。"《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才可正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。4．无论法院拍卖的是属于叶毅华的物权还是债权(合同权利)，本案执行程序都严重违法。如果法院认为案涉房屋归叶毅华所有，那么，按照《物权法》的规定，那么叶毅华缺少缴纳税费和办理产权登记的流程；若法院拍卖的是叶毅华的合同权利，那么，叶毅华在与案外人所签订的商品房买卖合同中不仅享有债权，还应履行债务，拍卖其合同权利即转让合同权利义务整体转让，也需要征得案外人同意，未经案外人同意，擅自转让合同权利义务的行为无效。三、贵院所做出的的裁定实际无法执行。案外人对于案涉房屋所属商品房项目的整体产权证尚未办理，叶毅华所购买的房屋产权证也未办理，贵院在未经案外人同意的情况下直接下达法律文书，宣布案涉房屋归王运松所有，实则王运松无法办理产权登记。叶毅华在清偿欠案外人36861.62元及利息代为偿付的银行贷款前，案外人不能将网签合同更名为王运松，也不能直接协助王运松办理产权登记。另外，贵院直接裁定房屋将房屋变更至王运松名下，也存在漏税的嫌疑，在税务部门认可该种做法前，案外人也无法协助办证。综上，贵院针对案涉房屋所采取的执行措施以及发布的相应法律文书既没有直接法律依据，也在事实上存在执行不能的问题，也严重损害了案外人的利益。为此，案外人仙桃市御景地产有限公司依法向人民法院提出执行异议申请：1、请求撤销(2019)鄂1083执恢31号公告等相关文书；2、请求解除对仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102号房屋的执行措施。本院查明：2015年8月6日案外人仙桃市御景地产有限公司与被执行人叶毅华及其妻子胡利萍签订了一份《商品房买卖合同》，将位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102房屋出售给被执行人叶毅华及其妻子胡利萍共同共有，同日被执行人叶毅华及其妻子胡利萍交纳首付款107860元。2015年9月1日被执行人叶毅华及其妻子胡利萍、案外人仙桃市御景地产有限公司与中国建设银行股份有限公司仙桃分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，由中国建设银行股份有限公司仙桃分行向被执行人叶毅华及其妻子胡利萍贷款245000元，借款用途为购置案外人仙桃市御景地产有限公司的房产，借款期限为15年，案外人仙桃市御景地产有限公司作为开发商为该笔借款提供担保。2015年9月2日中国建设银行股份有限公司仙桃分行向被执行人叶毅华支付了该笔借款，同日案外人仙桃市御景地产有限公司也收到了该笔购房款。2015年9月14日双方到仙桃市不动产登记中心办理了不动产登记，该不动产的权利人为被执行人叶毅华及其妻子胡利萍，不动产权证号为仙桃市房预龙华山字第××号。本院在执行申请执行人王运松与被执行人叶毅华民间借贷纠纷一案中，依据已经发生法律效力的(2017)鄂l083民初l250号民事调解书(调解书内容：被告叶毅华下欠王运松人民币15.4万元，定于2017年ll月10目前一次性付清，并从2017年10月1日起按月利率2％计算利息至还清欠款之日止)，责令被执行人叶毅华履行还款义务，但其未按期履行。申请执行人王运松于2018年12月30日向本院提出拍卖申请，请求拍卖被执行人叶毅华所有的位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元l-2102房屋(仙桃市房预龙华山字第××号)的所有权。第三人胡利萍出具授权委托书，同意由被执行人叶毅华全权处理房屋抵债事宜；上述房产设有抵押权，其在中国建设银行股份有限公司仙桃汉江分理处有199502.36元房屋抵押贷款(截止到2019年7月ll日)未清偿。执行中，本院于2018年5月15日对被执行人叶毅华所有的位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102房屋(仙桃市房预龙华山字第××号)予以查封；2018年12月21日依照法律规定，本院依法组织申请执行人王运松与被执行人叶毅华对位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102房屋进行议价，房屋议价为450000元，并于2019年6月9日通过京东网络司法拍卖平台进行网络公开拍卖，第一次网络公开拍卖房屋保留价为450000元，因无人竞价而流拍。现申请执行人王运松同意以第一次拍卖保留价450000元接受上述房产，并同意代为清偿该房屋实际所欠中国建设银行股份有限公司仙桃汉江分理处抵押贷款。2019年8月6日本院作出了(2019)鄂l083执恢3l号之一执行裁定书，并于2020年6月11日作出了(2019)鄂l083执恢3l号公告，本院依法将上述房产以网络流拍价450000元交付给申请执行人王运松，抵偿被执行人叶毅华所欠债务，上述房产所有权自本公告张贴之日起归申请执行人王运松所有。本院审查认为，2015年9月14日案外人仙桃市御景地产有限公司与被执行人叶毅华及其妻子胡利萍到仙桃市不动产登记中心将位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102房屋办理了不动产登记，该不动产的权利人为被执行人叶毅华及其妻子胡利萍，不动产权证号为仙桃市房预龙华山字第××号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，位于仙桃市仙源大道78号君临天下11单元1-2102房屋不动产登记的权利人为被执行人叶毅华及其妻子胡利萍，则本案涉案房屋的权利人为被执行人叶毅华及其妻子胡利萍。案外人仙桃市御景地产有限公司认为案涉房屋所在项目整体产权证尚未办理，被执行人叶毅华所购房屋的产权证也未办理，目前案涉房屋仍登记在案外人名下，该房屋产权实际仍属于案外人，其异议理由不能成立，因此，本院对案外人仙桃市御景地产有限公司的异议请求不予支持。同时异议人认为自2018年1月起，被执行人叶毅华就未继续偿还银行贷款，银行直接扣取案外人保证金还款，共计代替叶毅华归还贷款36861.62元。但是其未能提供相关证据予以证明，因此，异议人的异议理由也不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第（一）项、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人仙桃市御景地产有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向洪湖市人民法院提起诉讼。审 判 长 晏 晟人民陪审员 崔 勇人民陪审员 黎 海二〇二一年二月三日书 记 员 李秀丽