湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2354号原告（反诉被告）：张翠霞，女，1972年2月13日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：邱玉齐、余月娥，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡彩平，女，1979年11月11日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：张建华、陈程，湖北人本律师事务所律师。原告（反诉被告）张翠霞与被告（反诉原告）胡彩平房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）鄂0202民初1712号民事判决，胡彩平不服判决，上诉至黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院认为本案中涉案合同主体、合同效力等事实不清，于2020年10月9日作出(2020)鄂02民终1190号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张翠霞向本院提出诉讼请求：1.判令胡彩平立即腾退所租赁的房屋（位于武汉路**富豪集贸市场金蝴蝶宾馆）；2.判令胡彩平立即支付2018年2月1日至2018年12月31日的租金176300元、水电费47601元，共计223901元，并从2019年1月1日起按每月22500元（按同地段市场行情价格调整）支付占用房屋损失至实际腾退房屋之日止；3.判令胡彩平赔偿2018年2月至2018年12月逾期支付租金的违约金52245元（按合同约定每日0.1%计算）；4、判令胡彩平承担本案诉讼费、反诉费及财产保全费。事实与理由：2014年12月29日，原告将武汉路326号富豪集贸市场一楼约90平方米及二楼约1000平方米的房屋出租给被告从事经营活动，双方签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：租赁期四年，2015年1月1日至2018年12月30日；月租金26500元，先付租金后用房，每半年一次性足额支付159000元，逾期则按日1%收取违约金，超过一月未交则终止合同，被告无条件退房并承担所有损失，未搬出的财物无偿归原告所有；原告提供现有房屋给被告使用，被告确认并承诺在租赁期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固，费用及责任由被告全部承担；被告每月产生的水电费由原告代为收取，被告交纳的20000元水电保证金在无违约的条件下退还（不计利息）。2015年9月，原、被告双方口头约定将租赁房屋旁边一间办公室以700元/月价格租给被告，2018年后将该办公室租金调至500元/月。至此，原告出租房屋的月租金为27000元，先收租金后用房等其他约定不变。《房屋租赁合同》签订后，从2015年开始，被告就屡屡拖延支付租金及水电费，原告多次体谅。2018年开始，被告又拖延支付租金等费用，2018年2月至4月30日期间，被告拖欠房租、水、电等费用117018元，原告多次催收，被告承诺先交50000元（已交），余款在5月20日交清（后又口头承诺5月28日交清），但被告仍未交余款。截止至2018年6月30日，被告共拖欠原告房租、水、电费等共计132601元。被告不但不交纳拖欠费用，还在出租房屋门前张贴转让公告，其行为已构成违约，故原告诉至法院。胡彩平辩称，1、涉案租赁房屋存在严重漏水，合同目的无法实现，原告已构成根本违约。合同签订时，双方已确认了涉案租赁房屋为现状交付，被告经原告准许已对房屋进行了装饰、装修，并采购了经营酒店的附属设施、设备，涉案房屋未出现漏水问题。而房屋交付后，因原告在房屋私自搭建住宅，而该搭建住宅因水管铺设不合格、积水等问题，致使被告承租经营的酒店漏水，无法开展正常的经营活动。因涉案房屋属于富豪集贸市场第二层，而原告系整个市场的经营管理者，由于其疏于管理维护，已造成了排水系统的堵塞，致使被告经营的酒店无故漏水。原告交付的房屋不符合交付条件，已构成根本违约。2、房屋漏水维修责任应由原告承担，原告以《房屋租赁合同》第六条“甲方提供现有住房给乙方使用，乙方确认承诺在租用期间内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担”的约定为由拒绝维修，属于根本违约，已严重侵害了被告的合法权益。上述第六条约定的修缮、维护责任应当在承租房屋专有部分内，而涉案房屋漏水由排水系统堵塞及原告加盖房屋的漏水导致，排水系统系整个房屋的共有结构，已超出了承租人对于承租专有部分的日常维护责任，因房屋整体结构或第三人侵害所产生的修缮、维护责任已超出了承租人的责任范围，应当由集贸市场的经营管理人即原告承担。3、鉴于原告的违约行为，被告在要求修缮的合理诉求被拒绝后，有权提出抗辩，拒付租金；原告主张的违约金当然无事实法律依据。4、原告在已经违约的基础上，仍然采取停水、停电等破坏被告正常经营的行为，合同目的已无法实现，被告经营的宾馆停水、停电的停业期间，原告无权收取租金，对被告所造成的损失依法应当予以赔偿。胡彩平向本院提出反诉请求：1.判令张翠霞赔偿经营损失324243.51元；2.判令张翠霞赔偿装修损失123819.49元；3.判令张翠霞承担诉讼费、保全费。事实与理由：2014年12月29日，胡彩平与张翠霞签订《房屋租赁合同》，约定胡彩平承租张翠霞位于富豪集贸市场房屋。合同签订后，胡彩平在租赁房屋内进行酒店经营，后因涉案房屋排水堵塞、张翠霞私建房屋漏水，造成胡彩平承租的房屋出现严重漏水，无法开展正常的经营活动，胡彩平多次要求其修缮，其均置之不理，并采取停水停电的方式逼迫胡彩平交付租金。2018年6月6日后，张翠霞将涉案租赁房屋停水、停电至今。故胡彩平提出反诉。张翠霞对胡彩平的反诉辩称，1、胡彩平要求支付其从2018年4月14日至2018年4月24日及2018年6月6日至2018年12月30日的经营损失的诉请，无事实及法律依据。根据《房屋租赁合同》第六条第1项的约定，因漏水导致的经营损失，应由胡彩平自行承担。同时，胡彩平在经营期间，多次拖欠租金及水电费，张翠霞在催收无果的前提下，根据《房屋租赁合同》第七条第1项约定迫于无奈才停水停电。由此可见，因胡彩平违反了先合同义务，张翠霞停水停电导致的损失，应由胡彩平自行承担。另外，涉案房屋系现状交付，交付后并未私建房屋，胡彩平陈述的所谓“私自搭建的住宅”早在其承租之前就已存在，此房屋于2009年就已出租给别人使用。2、根据《房屋租赁合同》第八条第1项约定，无论是否存在装修损失，胡彩平都无权向张翠霞主张装修损失，应由胡彩平自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于拖欠的租金及水电费、垃圾转运费、垃圾处理费，虽然张翠霞提交的2018年2月至6月房租、水电费收缴表及催缴通知单系由其制作，但双方对胡彩平欠付2018年2月至6月租金、水电费的事实并无异议，张翠霞交纳水电费后出具催缴通知单向胡彩平收取相应费用及租金，符合涉案《房屋租赁合同》约定及双方的交易习惯，故本院对于上述证据予以确认；2.关于金蝴蝶宾馆的营业收入，张翠霞提供的《金蝴蝶宾馆正常营业开支情况一览表》，系其单方制作的表格，并非账目，故本院不予确认；3.关于金蝴蝶宾馆的漏水损失，胡彩平提交的《建设工程造价咨询意见》由具有相应资质的鉴定机构出具，本院对其真实性予以确认，胡彩平提交的《漏水损失统计表》、《漏水房间统计表》系其单方制作的表格，无其他证据印证，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月21日，张翠霞与刘合伍签订《房屋及场地租赁合同》，约定张翠霞向刘合伍租赁黄石市武汉路326号房屋和场地，建筑面积约5000平方米，租期十年。2009年4月24日，张翠霞与刘合伍签订《补充协议》，约定租期增加五年，即2019年1月1日至2024年12月31日。2014年12月29日，张翠霞（甲方）与胡彩平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄石市武汉路326号黄石富佳钢制家具有限公司富豪集贸市场一楼约90平方米及二楼约1000平方米房屋以现状出租给乙方；乙方在承租期内必须从事合法经营；租期四年，即自2015年1月1日起至2018年12月30日止；月租金26500元，采用先付租金后使用的原则，租金按半年一次支付159000元，逾期未交纳租金，甲方按每日1%收取违约金，超过一月视同违约，合同终止，乙方无条件退出并承担所有损失；甲方提供现有房屋给乙方使用，乙方确认承诺在租用期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担；乙方对房屋进行再次装修，费用由乙方自行承担；乙方照明和动力电从甲方供电系统续接，每月产生的水电费用由富豪集贸市场统一收费管理；乙方向甲方交纳两万元水电保证金，因乙方欠水费、电费、房租、不服从管理，甲方有权停水停电，造成直接和间接损失则由乙方自行承担；乙方生产经营生活垃圾清理事项，由乙方自行解决或甲方代管；合同期满，乙方愿意续租该房屋，在同等条件下有优先租赁权；如乙方不再续约，合同到期后甲方不承担任何赔偿，装修部分无偿归甲方所有，甲乙双方必须在期满前三日内办理清算及退房手续，期满后未搬出财物无偿归甲方所有；原有水电保证金在乙方无违约责任的条件下退还乙方（不计利息）。胡彩平租赁涉案房屋后用于经营黄石港区金蝴蝶时尚酒店。2015年9月，张翠霞与胡彩平口头约定，将租赁房屋旁的一间办公室以每月700元价格租给胡彩平；2018年，双方将该办公室租金调整至每月500元。至此，胡彩平应支付的租金变更为27000元/月。合同履行过程中，胡彩平交纳了水电保证金2万元并支付租金至2018年1月31日。2018年4月20日，张翠霞向胡彩平催收2018年2月1日至2018年4月30日的租金、水电费共计117018元。2018年4月21日，胡彩平支付租金5万元，并承诺于2018年5月20日支付2018年2月至4月期间剩余的租金、水电费。尔后，胡彩平以租赁房屋漏水为由再未支付租金。胡彩平欠付2018年2月6日至2018年6月7日的水费、电费、垃圾转运费、垃圾处理费共计47601元。2018年6月7日，因胡彩平未交纳水电费，张翠霞对其承租的房屋采取停水停电措施至今。2018年6月8日，张翠霞通知胡彩平退出租赁房屋，收回了一楼约一半的门面房屋，收回后按照10500元/月的标准收取租金。2018年6月9日，张翠霞对胡彩平租赁房屋的排水管道进行了维修。2019年1月9日，张翠霞向胡彩平送达了《腾退出租房屋通知书》，告知胡彩平因租赁期限于2018年12月30日届满，双方未续签《房屋租赁合同》，故要求胡彩平于五日内腾退租赁房屋。2019年10月12日，湖北华诚工程造价咨询有限公司出具建设工程造价咨询意见书，鉴定结论为黄石港区金蝴蝶时尚酒店房间过道因漏水造成的装饰损失的工程造价为32136.14元，其中2018年5月酒店房间过道因漏水造成装饰损失的工程造价为16309.06元。2020年10月21日，张翠霞收回了一楼剩余的租赁房屋。但胡彩平至今未腾退二楼的租赁房屋，且未向张翠霞支付房屋占有使用费。本院认为，张翠霞与胡彩平之间的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同并已生效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。张翠霞向案外人刘合伍租赁涉案房屋，并将其转租给胡彩平，虽然涉案《房屋租赁合同》上加盖了“黄石市富豪集贸市场”的印章，但“黄石市富豪集贸市场”未经登记注册，无独立的组织机构、财产或者经费，不是独立的民事主体。张翠霞签订合同收取租金，其以自己的名义主张出租人权利并无不当。关于租赁房屋的返还。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，胡彩平继续占用租赁房屋，张翠霞多次提出异议要求返还。故张翠霞要求胡彩平返还租赁房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。关于水电费、垃圾转运费、垃圾处理费、租金及占有使用费。胡彩平租赁涉案房屋，应按约向张翠霞交付租金、水电费、垃圾转运费、垃圾处理费。根据庭审查明的事实，胡彩平应支付张翠霞2018年2月6日至2018年6月7日期间的水电费、垃圾转运费、垃圾处理费等合计47601元。关于租金，根据双方的约定，扣减2018年4月21日胡彩平支付的租金50000元后，2018年2月1日至2018年6月8日期间，胡彩平应支付租金65200元（27000÷30×128-50000）。因张翠霞于2018年6月8日收回一楼约一半门面房屋并按10500元/月的标准收取租金，故2018年6月9日至2018年12月31日期间，租金的标准相应调整为每月16500元（27000-10500），胡彩平应支付租金111100元（16500元÷30×202）。以上水电费、垃圾转运费、垃圾处理费、租金合计223901元（47601+65200+111100）。关于占有使用费，租赁期间届满，胡彩平未返还租赁房屋，给张翠霞造成了直接的租金损失，胡彩平应支付占有使用费。本院参照租赁房屋同地段同类房屋的市场租赁价格，酌定胡彩平按20000元/月的标准支付2019年1月1日至2020年10月21日期间的占有使用费，并从2020年10月22日起按7000元/月的标准支付占有使用费至实际向张翠霞返还租赁房屋之日止。关于漏水造成的损失。涉案《房屋租赁合同》第六条第1款约定，甲方提供现有房屋给乙方使用，乙方确认承诺在租用期内，如房屋存在安全隐患或漏水需维修加固的，费用及责任由乙方全部承担。双方当事人在诉讼期间，对上述合同条款的理解发生争议，胡彩平认为上述合同条款应理解为对涉案租赁房屋专有部分的维修加固，张翠霞则认为应理解为所有与涉案租赁房屋有关的维修加固。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，涉案房屋在租赁给胡彩平前即经营宾馆并存在漏水现象，胡彩平租赁涉案房屋经营酒店，如房屋漏水则会影响其使用和经营，影响合同目的的实现。张翠霞作为出租人，应当将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。上述合同系由张翠霞提供，其更为了解涉案租赁房屋的实际情况，但其并未提供证据证明其在签订合同时明确告知胡彩平有关漏水情况，且上述合同条款对维修责任是否包含由非租赁房屋专用的排水管堵塞及楼上房屋漏水等引发的约定不明。综上，本着诚实信用原则，对上述合同条款的理解，本院对胡彩平的意见予以采纳，即上述合同条款中的修缮管理义务不包括非租赁房屋专用的排水管堵塞及楼上房屋漏水引发等情形。非租赁房屋专用的排水管堵塞及楼上房屋漏水引发的维修管理等义务应由张翠霞承担，胡彩平因此发生的房间过道装饰损失32136.14元，由张翠霞予以赔偿。对胡彩平主张的超出部分，本院不予支持。关于停水停电。《房屋租赁合同》中第七条第1款约定，乙方向甲方交纳两万元水电保证金，因乙方欠水电费、房租、不服从管理，甲方有权停水停电，造成直接和间接损失则由乙方自行承担。合同履行过程中，张翠霞已垫付了胡彩平经营期间发生的水电费，而胡彩平屡次拖欠水电费及租金，亦违反承诺，经张翠霞数次催告并事先告知将采取断电断水等行为的情况下，胡彩平仍未支付所欠水电费及租金，张翠霞采取断水断电的行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担相应责任。故对胡彩平要求张翠霞赔偿营业损失的诉请，本院不予支持。关于违约金。《房屋租赁合同》第五条约定，逾期未缴纳租金，甲方按每日1%收合同违约金；第八条第1款约定，水电保证金在乙方无违约责任的条件下退还乙方（不计利息）。虽然双方在诉讼中对涉案合同中关于修缮范围的理解发生争议，但胡彩平拖欠水电费及租金的数额远高于其房间过道装饰损失。涉案合同履行过程中，胡彩平屡次拖欠水电费及租金，且在张翠霞于2018年6月9日对租赁房屋的排水管道进行维修后，胡彩平仍未按约支付水电费及租金，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。故对张翠霞提出的不予退还2万元保证金的主张，本院予以支持。同时，本院酌定胡彩平应支付违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下:一、胡彩平于本判决生效后十日内向张翠霞返还位于黄石市黄石港区武汉路326号黄石富佳钢制家具有限公司富豪集贸市场二楼租赁房屋。二、胡彩平于本判决生效后十日内支付张翠霞水电费（含垃圾转运费、垃圾处理费）、租金合计223901元，并支付占有使用费（从2019年1月1日起按20000元/月的标准计算至2020年10月21日止，从2020年10月22日起按7000元/月的标准计算至实际返还租赁房屋之日止）。三、胡彩平于本判决生效后十日内支付张翠霞违约金2万元。四、张翠霞于本判决生效后十日内赔偿胡彩平房间过道装饰损失32136.14元。五、驳回张翠霞的其他诉讼请求。六、驳回胡彩平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5443元、财产保全费1270元，由张翠霞负担636元，由胡彩平负担6077元。反诉案件受理费4010.5元，由张翠霞负担300元，由胡彩平负担3710.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  季红麟人民陪审员  李丽娜二〇二一年二月二十七日书 记 员  田也塬