河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终106号 上诉人（原审被告）：河北永恒房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县东花园镇人民政府院内。 法定代表人：陶治冶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹金凤，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周淘钰，女，1991年12月5日出生，瑶族，住湖南省永州市江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：李龙海，北京凯里律师事务所律师。 原审第三人：永清县壹鑫劳务服务有限公司，住所地河北省廊坊市永清县益昌南路110号。 法定代表人：肖云波，该公司执行董事。 上诉人河北永恒房地产开发有限公司（以下简称永恒公司）因与被上诉人周淘钰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，通过远程视频开庭进行了审理。上诉人及被上诉人委托诉讼代理人均参加庭审，本案现已审理终结。 永恒公司上诉请求：1.撤销河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初1824号民事判决书，依法改判。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决错误。本案中，2019年9月23日被上诉人周淘钰与上诉人永恒公司系双方真实意思表示，自愿签订《永恒长城里项目商品房认购书》。被上诉人认购位于河北省怀来县1.2期Ｅ—30幢2—302户房屋，建筑面积84.72平方米，总价款1276307元。认购书约定：采用按揭付款的方式，认购书签订后被上诉人分别于2019年9月23日向上诉人交纳定金20000元，2019年9月28日向上诉人交纳购房预付款58790元，2020年5月30日向上诉人交纳购房预付款159106元。被上诉人于2020年6月19日收到上诉人提供的正式的《商品房买卖合同》时拒接签署，并且在一审庭审中明确表示不再与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。根据双方自愿原则，上诉人同意解除双方于2019年9月23日签订《永恒长城里项目商品房认购书》，但导致该《永恒长城里项目商品房认购书》解除的原因是被上诉人的违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及双方签订的《永恒长城里项目商品房认购房》第五条规定应扣除被上诉人交纳的定金20000。然而一审中认定解除《永恒长城里项目商品房认购书》的原因是双方均存在过错，判决上诉人返还被上诉人20000元定金明显不对，恳请二审法院撤销一审判决，依法判决。 周淘钰答辩称，永恒公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 周淘钰向一审法院起诉请求：1.判令撤销原告、被告双方签订的《永恒长城里项目商品房认购书》；2.判令被告双倍返还原告缴纳的认购定金40000元；3.判令被告退还原告预付款217896元及利息（以预付款58790元为本金，从2019年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）计算：以预付款159106元为本金，从2020年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）计算）；4.判令被告和第三人连带退还原告预付款70000元及利息（以全部预付款70000元为本金，从2019年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）计算；5.保全费2509.5元及保全担保费3000元由被告和第三人承担。庭审中，将第一项诉求变更为判令解除原、被告签订的《永恒长城里项目商品房认购书》。 一审法院认定事实：2019年9月23日，原告与被告签订了《永恒长城里项目商品房认购书》。原告认购位于河北省怀来县1.2期Ｅ30幢2-302户房屋，建筑面积84.72平方米，总价款1276307元。认购书约定：采用按揭（分期）付款的方式；原告支付人民币20000元作为购房定金，并保证在签订本认购书后7日内（即2019年9月23日起至2019年9月30日止）携带认购书、身份证、购房定金收据和有关资料到永恒长城里销售部签约合同时支付房价款或首付款。认购书签订后，原告于2019年9月23日向被告交纳定金20000元；2019年9月28日向被告交纳购房预付款58790元、向第三人交纳团购优惠费70000元；2020年5月30日原告向被告交纳购房预付款159106元；共计向被告支付定金20000元、首付款217896元。2020年6月19日，原告收到被告提供的正式的《商品房买卖合同》，但未签署。怀来县人民政府于2016年12月8日出台“怀政［2016］62号《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》”（即限购政策），被告已在其售楼处张贴“购房重要提示”中释明。原告非怀来县户籍，不符合购房条件。现该限购政策已于2020年6月10日被怀来县人民政府通知废止。庭审中，原告已明确表示不再与被告签订正式的《商品房买卖合同》。本案中原告申请保全，支付保全费2509.5元及保全担保费3000元。 一审法院认为，原、被告签订的涉案《永恒长城里项目商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效；双方应依约全面履行各自的义务。在原告交付首付款后，双方未能在认购书约定的期限内签订《商品房买卖合同》，是由于怀来县人民政府怀政[2016]62号文件为规范当地房地产市场，实施了限购政策；对此，原、被告均应知悉。在明知该限购政策的情况下，双方还缔结认购书，均存在过错，因此，不适用定金罚则；对原告要求被告偿付利息的诉求，亦不予支持；对因涉诉保全造成的保全费及保全担保费损失，原、被告各负担50%，即（2509.5元＋3000元）×50%=2755元。现该限购政策虽已废止，但原告已明示不再与被告签订正式的《商品房买卖合同》；法律不强制任何一方做出违背自己意愿的行为，认购书应予以解除。原、被告不再具有商品房买卖合同关系，原告未享受购房优惠，第三人应将收取的团购优惠费返还。遂判决：一、解除原告周淘钰与被告河北永恒房地产开发有限公司于2019年9月23日签订的《永恒长城里项目商品房认购书》。二、被告河北永恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告周淘钰定金20000元及房款217896元，共计237896元。三、第三人永清县壹鑫劳务服务有限公司于本判决生效后七日内返还原告周淘钰团购优惠费70000元。四、驳回原告周淘钰要求被告河北永恒房地产开发有限公司支付房款及团购优惠费占用期间利息的诉讼请求。五、被告河北永恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内偿付原告周淘钰保全费及保全担保费损失2755元。 本院二审期间，周淘钰提交的关于网传怀来县废止限购政策的说明，证明怀来县没有废止限购政策，也没有放松对房地产市场的调控；周淘钰户籍为非怀来户籍，工作地址不在怀来县，不符合限购条件；永恒房开公司和第三人隐瞒“限购”政策，伪造银行流水骗贷，导致房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行。对上述证据的真实性本院予以确认。 二审经审理查明：怀来县人民政府于2016年12月8日出台的《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》（怀政[2016]62号）并未废止。其他查明的事实与一审一致。 本院认为，关于双方签订的《永恒长城里项目商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同，返还购房款及利息。本案中，怀来县人民政府怀政[2016]62号文件对当地的房地产市场进行规范，实施了限购措施。永恒公司和周淘钰签订《永恒长城里项目商品房认购书》在该文件发布实施之后签订，永恒公司明知周淘钰系外地户口不具备当地的购房条件，仍与其签订认购书，致使周淘钰合同目的不能实现，周淘钰要求解除双方签订的认购书符合法律规定。关于返还购房款、优惠服务费及定金的问题，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因永恒公司存在过错，依法应当承担返还购房款及定金，案涉优惠服务费系第三人收取，第三人应当返还案涉优惠服务费。一审法院判令永恒公司予以返还购房款及定金、第三人收取的团购优惠费返还周淘钰均符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，永恒公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6218元，由上诉人河北永恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二一年二月十八日 书记员  孙斯敏