浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初1373号 原告：朱丽莉，女，1982年12月30日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱正义、沈照康,北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被告：朱青菁，女，1986年7月17日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈康，男，1986年8月30日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：厉杨,浙江冠森律师事务所律师。 第三人：义乌市梓梦房地产经纪有限公司，住所地：义乌市稠江街道江滨西路**。 法定代表人：徐慧杰。 原告朱丽莉为与被告朱青菁、陈康、第三人义乌市梓梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告朱丽莉及其委托诉讼代理人朱正义，被告朱青菁、陈康的委托诉讼代理人厉杨到庭参加了诉讼。第三人义乌市梓梦房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告朱丽莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人于2019年8月14日签订的《房屋权益面积买卖合同》；2.判令两被告立即返还原告定金50000元并支付违约金99400元；3.判令两被告赔偿原告损失103600元。庭审中，原告朱丽莉明确第二项诉讼请求中要求返还的50000元是指预付的购房款，第二项、第三项诉讼请求中的违约金以及损失共203000元。事实与理由：2019年8月14日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）及第三人（丙方、居间方）签订《房屋权益面积买卖合同》，合同约定：甲方同意将义乌市佛堂镇晓联村安置区块的权益面积70平方米出售给乙方，该权益面积的成交价格为人民币497000元；甲、乙双方同意于该权益面积下发30个工作日内办理权益证转移手续，将权益证办理至乙方名下；乙方应支付购房定金人民币50000元，剩余房款于权益面积过户后全款一次性支付给甲方；若甲方违约导致合同解除的，双倍返还乙方定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金。2019年8月14日，原告按照合同约定向被告支付了购房定金50000元，并由被告出具收条。权益证下发后，原告多次要求办理权益证过户手续，但被告一直推诿，拒绝办理过户手续，被告已严重违约。特提起诉讼。 被告朱青菁、陈康辩称，1.对于原告第一项诉讼请求，两被告认为，原告与第三人之间存在利害关系，且原告利用其自身优势地位与两被告签订显失公平的合同，两被告可撤销案涉合同。2.对于原告第二项诉讼请求，原、被告就合同内容处于重新商定的状态，两被告不存在违约行为，有关违约金的部分，两被告不予认可，原告将定金作为购房款，但根据合同，定金是定金，与购房款性质不同。3.对于原告第三项诉讼请求，原告不能证明其实际损失的数额，两被告不予认可。 第三人义乌市梓梦房地产经纪有限公司未到庭陈述。 原告朱丽莉为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、《房屋权益面积买卖合同》、收条各一份，证明：1、原告与被告、第三人签订《房屋权益面积买卖合同》及各方权利、义务的约定；2、原告依照合同约定向被告支付定金5万元的事实。 二、置换权益档案证明一份，证明：被告早已取得案涉权益面积的相关权益面积证明，但拒不履行合同约定的过户义务，已严重违约。 被告朱青菁、陈康质证认为，一、对证据一合同的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告没有明确告知两被告其与第三人之间的利害关系，双方有串通利用优势地位与两被告签订该合同的嫌疑；对收条的证据三性没有异议。二、对权益证明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，权益证上的权益人是三个人，其中有部分是属于子女的。 被告朱青菁、陈康为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、微信截图打印件一份，证明：原告本身从事的是房产中介活动。 二、微信聊天记录打印件一份，证明：原告系第三人员工，与案涉合同第三人有利害关系，该合同属于无效或可撤销。 原告朱丽莉质证认为，一、原告不做房产中介，只是帮朋友介绍一下。二、原告并非第三人员工，与第三人没有劳务合同关系。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，对证据一中《房屋权益面积买卖合同》的真实性予以确认，对收条的证明力予以确认；对证据二置换权益档案证明的真实性予以确认。 被告提供的证据中，仅凭该微信截图及微信聊天记录，不能达到被告的证明目的，本院对该证据不予采信。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2019年8月14日，原告（乙方）与二被告（甲方）及第三人（居间方）签订《房屋权益面积买卖合同》一份，约定：甲方同意将义乌市佛堂晓联村安置区块的70平方米权益面积出售给乙方，乙方对甲方所出售的权益证已充分了解，并自愿购买上述权益面积，甲方承诺对上述权益面积享有合法的权利；甲乙双方同意，该权益面积的成交价格为497000元；甲乙双方签订本合同时，应在2019年8月14日向丙方支付经纪服务费，甲方支付人民币7000元，乙方支付人民币7000元；甲、乙双方同意于该权益面积下发30个工作日内到相应部门办理权益证所有权转移手续，将权益证办理至乙方名下；乙方应在签订本合同后于2019年8月14日支付购房定金50000元，剩余购房款447000元于甲乙双方约定权益面积过户后全款一次性支付给甲方；甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任；若甲方违约导致合同解除的，双倍返还乙方定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金；若乙方违约导致合同解除的，甲方没收乙方购房定金及房款，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金，且向丙方支付正常经纪服务费外的总房款2%的服务费。合同还约定了双方的其他权利义务事宜。合同落款处有原告及二被告、第三人签名、捺印。同日，被告朱青菁出具收条一份，载明：今收到朱丽莉购买义乌市佛堂晓联村权益面积购房定金人民币50000元整。另查明，应支付给第三人义乌市梓梦房地产经纪有限公司的经纪服务费，原、被告均已付清。又查明，被告朱青菁、陈康及案外人陈泓润已取得位于佛堂·日信区块的集聚置换权益证【权益凭证号：100（2021）000730】，置换权益总面积210平方米，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米；上述权益证中包括双方在本案中交易的70平方米面积部分。 本院认为，原告朱丽莉与被告朱青菁、陈康及第三人义乌市梓梦房地产经纪有限公司签订的《房屋权益面积买卖合同》系双方真实意思表示，且经上述各人签名、捺印确认。二被告辩称原告系第三人员工，其利用自身优势地位与二被告签订涉案合同，导致合同显失公平而属于可撤销合同或无效合同，本院对该项主张不予支持。理由如下：1.二被告虽辩称原告系第三人员工，但仅凭其提供的微信截图及微信聊天记录无法予以证明；退一步而言，即使原告确系第三人员工，二被告称原告之行为因违反《房地产经纪管理办法》的相关规定而无效，而《房地产经纪管理办法》系部门规章，不能作为认定合同无效的依据，二被告亦未举证证明合同存在其他无效情形。2.二被告辩称涉案合同因显失公平而属可撤销合同，本院认为，显失公平与否的判断应以合同签订时合同双方的利益取得或损失情况为考虑依据，被告并无证据证明签订合同时价格显失公平，其系依据目前价格反推，但房价之涨跌系正常商业风险，不能以此作为认定合同显失公平的依据。综上，涉案合同签订系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，该合同合法有效，签订双方应按约履行。现原告已按约支付购房定金5万元，二被告亦应按约于权益证下发后30个工作日内协助原告办理权益面积变更登记手续，二被告在庭审中自认已于2020年11月取得涉案权益面积的权益证，但其至今仍未协助原告办理涉案权益面积的变更登记手续。二被告虽辩称其未协助办理变更登记的原因在于其与原告就合同内容处于重新协商状态，但并未对此予以举证证明，本院对被告该项主张不予采纳。本院认为，二被告未按约协助原告办理权益面积变更登记手续，且在庭审中明确不愿继续履行，已构成根本违约，原告依法可解除涉案合同，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，二被告收取的购房定金50000元应予返还，同时二被告作为违约方还应赔偿原告损失。原告主张的损失为涉案70平方米权益面积的差价损失，且原、被告在庭审中均确认目前权益面积为10000元每平方米，而双方签订合同时为7100元每平方米，以此计算得出70平方米的差价为203000元。该部分房屋差价损失系合同正常履行情况下原告的可得利益，属于被告违约造成的损失，本院对此予以支持。综上，对原告诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十八条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、解除原告朱丽莉与被告朱青菁、陈康于2019年8月14日签订的《房屋权益面积买卖合同》。 二、被告朱青菁、陈康于本判决生效后十日内返还原告朱丽莉购房定金50000元并支付赔偿款203000元。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5400元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年二月二十五日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英