浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2738号 上诉人（原审原告）：浙江森都住宅科技开发有限公司，住所地杭州市西湖区留和路129号118室。 法定代表人：毛燕颖，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵吉、陈燕，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：陈蒙寂、沈雄杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：南都物业服务集团股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。 法定代表人：韩芳，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：孟晨窈，公司员工。 上诉人浙江森都住宅科技开发有限公司（以下简称森都公司）因与被上诉人陈光富、原审第三人南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都公司）排除妨害纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 森都公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一二审全部诉讼费用均由陈光富承担。事实和理由：一、一审法院将森都公司与浙江**海实业有限公司（以下简称华海公司）之间签订的《房屋租赁合同》认定为“是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债”，属于法律关系的认定错误。(一)房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人支付租金，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，森都公司确与华海公司存在上述的房屋租赁关系。首先，森都公司与华海公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限、租金、支付方式、承租人的违约条款等租赁合同所必备的条件和属性，是合法有效的租赁合同。其次，森都公司自2009年5月开始进入租赁房屋装修，2009年6月1日开始实际使用至今，均是租赁用于自身办公，森都公司基于房屋租赁合同保持对租赁房屋的持续、直接占有，已经构成租赁关系的实质要件。第三，华海公司实际享有收取租金的权利，根据《房屋租赁合同》、蔡山河出具的《确认函》以及华海公司发送给陈光富的《告知函》均明确了森都公司租赁期间的租金由蔡山河代为支付，由第三人代付租金并非法律所禁止，所以华海公司并未失去收取租金的权利。至于蔡山河如何向华海公司支付租金，以及蔡山河代森都公司支付租金后如何与森都公司进行结算，均不会影响森都公司与华海公司之间的租赁合同关系。一审法院在没有厘清上述法律关系的情况下，将森都公司、华海公司、蔡山河之间各自的法律事实进行捆绑并径直认定森都公司与华海公司的《房屋租赁合同》“是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债”，于法无据，且与事实不符。(二）森都公司、华海公司以及蔡山河三方从始至终都没有“华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款”的意思表示。根据华海公司2013年12月16日作出的股东会议决以及华海公司发送给陈光富的《告知函》可以看出，华海公司将涉案房屋租赁给森都公司所签订的《房屋租赁合同》是经华海公司股东会同意的，房屋出租是公司股东会决议通过的公司行为，且同意由蔡山河代付租金。同时蔡山河出具的《确认函》明确了森都公司租赁期间的租金由其代为支付。而森都公司也从未作出过以房屋使用权抵销部分或全部对蔡山河的债权、租赁协议签订后蔡山河无需向森都公司偿还欠款等类似内容的表述或意思表示。归根结底，各方只是就租金的支付方式作出了约定，却从未有森都公司“同意或认可华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，放弃向蔡山河主张借款债权”、华海公司“认可以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，不再向蔡山河主张租金收入”以及蔡山河“同意向华海公司代付森都公司租金，从而不再归还森都公司借款”的意思表示。一审法院在本院认为部分认定的“双方签订合同的真实意思表示是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债”系其主观认定，没有任何法律及事实依据。二、森都公司对涉案房屋的租赁是在杭州市中级人民法院司法拍卖公告中披露，陈光富对此应当是明知的，一审法院无视陈光富明知的情况，却认定杭州市中级人民法院司法拍卖公告所披露的“租赁”系“对涉案房屋进行占有使用的确认”，意图将占有使用与租赁混为一谈，明显错误。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二款规定：“人民法院实施网络司法拍卖的，应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”，根据该条规定，查明拍卖标的物的现状、权利负担（当然包括租赁）是人民法院应当履行的职责，所以杭州市中级人民法院在拍卖公告上披露“目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状”的行为，系杭州市中级人民法院经查明后履行职务的行为，该行为属于司法行为，应当具有法律效力。其次，一审法院无视其上级法院杭州市中级人民法院的司法行为，对司法拍卖公告内容以“系对涉案房屋进行占有使用的现状的确认”进行认定实属荒谬。占有使用可以是基于租赁关系，也可以基于其他法律关系，甚至是无权占有使用，但杭州市中级人民法院在公告内容已经披露系“存在租赁的现状”，是经过其查明后的公示内容，却被一审法院无视，一审法院恶意对此进行扩大解释，明显存在错误。第三，涉案房屋经杭州市中级人民法院两次网络司法拍卖后流拍，而陈光富又是经委托司法拍卖主体杭州市中级人民法院裁定，才取得涉案房屋所有权的，其不可能不知道司法拍卖的公告内容，其应当明知涉案房屋存在的租赁情况。但是，陈光富却在取得房屋所有权后在涉案房屋唯一通道加装防盗铁门，影响森都公司公司的正常经营，阻碍森都公司行使租赁权，明显存在恶意。因此，无论是从各方真实意思表示还是合同的履行情况，抑或是杭州市中级人民法院司法行为的确认，森都公司与华海公司之间的《房屋租赁合同》确系真实的房屋租赁关系，且森都公司与华海公司签订《房屋租赁合同》的行为也发生在涉案房屋抵押之前，根据《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则，虽然陈光富已经取得涉案房屋的所有权，也不能对抗森都公司的租赁权，森都公司理应有权就案涉房屋享有继续承租并使用的权利。基于上述观点，结合陈光富恶意妨碍森都公司租赁权的行使，陈光富应当对涉案房屋排除妨害、恢复原状，并对森都公司主张的损失包括不限于房屋租赁使用及利息损失、直接经济损失及利息进行赔偿。三、一审法院审理程序违法。森都公司起诉陈光富排除妨害纠纷一案，一审法院于2018年7月10日立案，森都公司收到判决书时间为2019年12月18日，本案适用普通程序，但审理时间却长达526天。另外，案涉房屋两次拍卖中均披露“目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状”，陈光富以第二次拍卖的保留价人民币23622.2944万元的低价[原房地产总价34309.47万元，差价1亿余元（每平方仅约为1.4万元）]抵债取得该房屋的所有权。即陈光富低价取得拍卖物的根本原因是拍卖标的物存在租赁情况，对于这一使用权减损的瑕疵，陈光富在折价取得时，当然明知，但其仍提起本案诉讼对租赁期内的房屋主张权利有失诚信。一审法院对司法拍卖以及折价行为产生的法律后果未进行分析评判，实际上赋予陈光富对标的物完整的所有权，导致做出的判决严重损害了承租人以及原房屋所有权人的利益，也导致陈光富获得了不当利益。一审判决认可《联合大厦房屋租赁合同》，但未对该房屋租赁合同作出任何关于无效、终止、解除或可撤销的认定，故涉案房屋租赁合同就应当受法律保护。 陈光富辩称：一、森都公司在一审中提出的诉讼请求是要求陈光富排除对联合大厦A座605-2的妨害并恢复原状，赔偿房屋租赁使用损失，赔偿另行住房损失，但该诉讼请求的前提都是森都公司对案涉房屋享有合法的使用权，本案中，森都公司对案涉房屋是非法占有，并无合法使用权。二、杭州市西湖区人民法院的（2018）浙0106民初7998号和二审法院的（2020）浙01民终1209号民事判决书，已经明确“华海公司与森都公司签订的虽名为《房屋租赁合同》，实际是华海公司以房屋使用权抵偿欠款的合同之债”且“森都公司拒不将房屋腾退交还给陈光富，已构成对陈光富物权的侵害”。三、森都公司作为侵权方，侵犯了陈光富的物权，这点是经生效裁判文书确认的，基于此，森都公司在一审中提出的诉讼请求已经不存在，本案一审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。四、2018年6月1日，陈光富在案涉房屋加装铁门直到2018年11月20日拆除铁门，是陈光富因森都公司侵犯其合法权益而采取的措施，但即使是加装铁门期间，因森都公司一直未能腾退，而且一直通过诉讼主张其非法权益，导致陈光富一直无法正常使用案涉房屋，而且不仅是272平方米的案涉房屋，因森都公司的非法占用行为，还导致陈光富的案涉605共计860.61平方米的房屋都无法正常使用，直到陈光富取得生效裁判文书并申请执行后，森都公司才于2020年6月11日在西湖区人民法院执行法官的主持下腾退案涉房屋。 南都公司辩称：未收到过森都公司对于租赁合同的备案，故对于租赁合同是不知晓的。 森都公司向一审法院起诉请求：1、陈光富对森都公司承租的杭州市紫荆花路联合大厦A座605-2室房屋排除妨害、恢复原状；2、陈光富赔偿森都公司因妨害行为产生的联合大厦A座605-2室房屋租赁使用损失172312元及利息损失（以3.5元/天/平方米为单价，自2018年6月1日起暂计算至2018年11月29日，实际计算至陈光富排除妨害之日止；利息损失以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，从2018年6月1日起计算至房屋租赁使用损失清偿之日止）；3、陈光富赔偿森都公司因其妨害行为造成森都公司另行租房、牌匾遗失、公章重刻、登报、财务U盾的直接经济损失84675元及利息损失（利息损失以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，从2018年6月1日起计算至上述直接经济损失清偿之日止）；4、案件受理费、财产保全申请费由陈光富负担。 一审法院认定事实：2009年4月30日，由蔡山河作为股东和法定代表人的青山湖公司向森都公司及其法定代表人毛燕颖借款200万元，并由蔡山河作为担保方，各方签订《借款协议》，约定：由蔡山河在华海公司投资开发并拥有的位于杭州市××路××号××大厦××座××层××室××平方米办公楼作价200万元抵押给森都公司；如华海公司在12个月内无法归还借款本息，则上述房屋归森都公司所有，产生的过户税费由青山湖公司、蔡山河承担。同日，森都公司向青山湖公司支付200万元。2009年10月16日，华海公司（甲方、出租方）与森都公司（乙方、承租方）签订合同编号为200910161号的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市××路××号××大厦××座××层××室××建筑面积为272平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止；双方确认至本合同签订时，甲方已将本合同所涉租赁物业在2009年6月1日交付给乙方；乙方需按54400元／年向甲方支付房屋租金（含物业管理费及水、电、空调等费用），本合同20年租赁期限共计房屋租金为1088000元整；鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同所涉乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调、全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用；甲方承诺如本合同租赁房屋一旦可分割产权到户的，届时无论双方已履行本租赁合同至何时，甲方均无条件应将该房屋按9000元每平方米的价格转让过户给乙方；租赁期限内，如因甲方原因导致乙方无法继续使用房屋的，甲方除应退还未满年限的租金及赔偿全部装修损失外，还应按合同租金总额的30%向乙方支付违约金。同日，双方还签订了合同编号为×××62、200910163号的《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至45年。上述合同签订后，森都公司对案涉房屋进行装修，并搬入进行办公使用。华海公司系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢房产的原所有权人。2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，陈光富委托农行浙大支行以委托贷款方式，并分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记手续。后因华海公司逾期支付利息，农行浙大支行于2012年3月28日向杭州中院起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号民事判决书，判决华海公司归还农行浙大支行贷款本金1.4亿元及自2012年3月20日至判决确定履行之日止的按年利率19.98%计算的利息；支付律师费2938817元；农行浙大支行对西湖区××路××号××幢××幢房屋享有优先受偿权。因华海公司未履行生效判决确定的义务，农行浙大支行向杭州中院申请强制执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2016年1月8日，农行浙大支行向杭州中院申请变更陈光富为申请执行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01执异2号执行裁定书，裁定变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人；农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务由陈光富继受。后杭州中院于2016年3月、5月对包括案涉房屋在内的联合大厦的部分房屋进行了两次司法网络拍卖，并在拍卖公告中明确载明案涉房屋目前存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状。该两次拍卖均流拍。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定书，裁定将包括案涉房屋在内的约30套房屋作价236222944元抵债给陈光富所有。2017年6月27日，陈光富取得紫荆花路2号1幢605室房屋产权证。因陈光富不认可森都公司的对案涉房屋享有的租赁权，故其于2018年6月1日在联合大厦Ａ座605室房屋门口加装铁门，导致森都公司无法进入案涉房屋办公。2018年10月29日，陈光富将该铁门拆除。2018年11月20日，南都公司根据陈光富的要求，对联合大厦Ａ座605室房屋进行停电。另查明，联合大厦Ａ座605室房屋的总建筑面积为860.61平方米，其中由森都公司使用的605-2室房屋的面积为272平方米。还查明，华海公司与森都公司还于2013年12月16日签订合同编号为201312161、201312162、201312163号的《房屋租赁合同》，再次确认森都公司向华海公司承租的案涉房屋的租赁期限为45年，租赁期间同2009年签订的三份《房屋租赁合同》。 一审法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。租赁权虽然是基于租赁合同产生，本质上属于债权，但具有物权的对抗效力。本案中，森都公司与华海公司签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但根据合同约定，双方签订合同的真实意思表示是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，与法律规定的房屋租赁合同名实不符。至于杭州中院拍卖公告载明的“以存在租赁情况的现状进行拍卖”，应当是杭州中院在司法拍卖过程中，对当事人主张的以享有租赁权对案涉房屋进行占有使用的现状的确认，并非对租赁权的司法确认。故本案不适用《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。现案涉房屋已于2016年6月17日经杭州中院裁定，由陈光富以以物抵债的方式取得所有权，陈光富至此取得案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。且排他性是物权的基本属性，即使森都公司基于债权取得案涉房屋的使用权，该权利亦不能对抗陈光富对案涉房屋所享有的物权。故森都公司以其对案涉房屋享有租赁权为由，要求陈光富排除妨害并赔偿相应的损失，于法无据，一审法院不予支持。至于森都公司因对案涉房屋丧失使用权产生占有权益的损害，其可以债权关系另行向相关债务主体主张，其权益并不会因此遭受实体损害，这也是与《房屋租赁合同》约定的如因华海公司原因导致森都公司无法继续使用房屋的，华海公司除退还未满年限的租金及赔偿森都公司全部装修损失外，还应按合同租金总额的30%向森都公司支付违约金的内容是相符的。综上，森都公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第二十八条、第三十九条规定，判决：驳回森都公司的诉讼请求。案件受理费收取5155元、诉讼保全申请费3512元，共计8667元，由森都公司负担。 二审期间，陈光富向本院提交以下证据材料：1、杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7998号和本院二审（2020）浙01民终1209号民事判决书，欲证明华海公司与森都公司签订的名为房屋租赁合同，实际系华海公司以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，且森都公司拒不将房屋腾退交还给陈光富，已经构成对陈光富的物权的侵害。2、毛燕颖发给陈光富的微信，欲证明森都公司自认非法占用案涉房产，且同意支付占用费用。经质证，森都公司对证据1的真实性无异议，但认为其对该生效判决已经申请再审。对证据2的真实性予以确认，但内容系陈光富的错误解读，因为履行判决毛燕颖需要相关票据。南都公司对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议，对证据2认为和本案没有关联性。本院认为，杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7998号和（2020）浙01民终1209号民事判决书对森都公司上诉所称的相关事实进行了认定，两份判决系生效判决。聊天记录不足以证明陈光富主张的事实，本院不予确认。 经审理，本院二审查明：根据西湖区人民法院（2018）浙0106民初7998号民事判决，陈光富于2018年8月提起诉讼，要求森都公司腾退所占用的杭州市紫荆花路2号1幢605室房屋交还给陈光富，并赔偿陈光富房屋占有使用费等。在该案中，一审法院认定华海公司和森都公司之间签订的《房屋租赁合同》是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河对森都公司的欠款；认定森都公司不能根据《房屋租赁合同》对抗陈光富的物权；认定森都公司拒不腾退房屋，侵犯了陈光富的物权。故判决森都公司将杭州市紫荆花路2号1幢605室房屋腾退并交还给陈光富。森都公司不服上述判决，提起上诉，根据本院（2020）浙01民终1209号案件审理结果，二审维持一审判决。 其余事实和一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，根据已经生效的民事判决，陈光富对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利，森都公司和华海公司签订的《房屋租赁合同》真实目的是抵偿欠款，其以租赁权对抗陈光富的物权不能成立。故森都公司以陈光富侵害其对案涉房屋的承租权，要求排除妨害、恢复原状，并赔偿房屋租赁使用等损失，一审法院未予以支持正确。森都公司主张因陈光富妨害行为导致其牌匾遗失、公章重刻、登报、财务U盾等损失，未提供相应证据证明，本院不予支持。至于《房屋租赁合同》性质、森都公司对案涉房屋是否享有租赁权、陈光富对案涉房屋是否享有完整物权等均已由生效判决确认，具有既判效力。关于一审法院审理期限问题，根据案卷材料，森都公司提起本案诉讼后，陈光富就案涉房屋提起物权保护诉讼，因该案审理结果影响本案相关认定，故一审法院中止本案诉讼。结合森都公司和陈光富向法院申请庭外和解期限以及本案由简易程序转为普通程序审理，一审法院就本案的审理期限并未超过法律规定审限。综上，森都公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10310元，由浙江森都住宅科技开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄江平 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇二一年二月九日 书记员  郭泽夏