安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终508号 上诉人（原审原告）：闫军，男，1976年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：周子熠，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董晋桃，女，1973年1月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：欧阳政文，安徽徽都律师事务所律师。 上诉人闫军因与被上诉人董晋桃房屋合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 闫军上诉请求：一、改判一审判决第二项为“闫军支付房款方式为首付款238万元（含定金8万元）加银行按揭贷款100万元的方式，董晋桃无条件配合闫军办理银行按揭贷款手续，董晋桃在收到全部338万元房款后七日内协助闫军办理位于合肥市高新区车位产权过户手续”；二、改判一审判决第三项为“董晋桃向闫军支付违约金30万元，并赔偿闫军经济损失47200元”。 事实和理由：一、闫军在一审中提供的多组证据证明，双方商定房款的支付方式为首付款加按揭的方式，一审法院认定该事实错误。闫军在一审中提供的以下证据证明，双方商定房款的支付方式为首付款加按揭的方式：1、证据13证明双方在2020年6月8日通过微信商定以首付款238万加按揭100万支付房款的事实；2、证据5证明董晋桃的配偶朱斌违约要求闫军必须将首付款230万打入其个人账户的事实；3、证据6证明闫军于2020年6月16日已经将购房首付款230万打入民生银行账户；4、证据10证明双方房款的支付方式为首付款加按揭，也证明董晋桃没有按银行要求提供个人资料导致闫军无法继续办理按揭手续；5、证据14证明中介公司经理刘长征与董晋桃配偶朱斌之间的谈话内容反映房款的支付方式为首付款加按揭。因此双方在支付房款的问题上，闫军提供了多组证据能够证明双方约定非常清楚，而董晋桃故意严重违约，闫军已经将首付款存入民生银行，而董晋桃却故意违反民生银行按揭贷款规定，要求闫军将首付款打入董晋桃配偶朱斌的个人账户，董晋桃故意不向银行提供个人身份资料，导致闫军无法继续办理银行按揭借款手续。一审法院认定双方房款的付款方式为一次性付款不符合事实，严重影响了闫军的利益。 二、闫军在一审中提供了多组证据，能够证明董晋桃在合同签订后，故意严重违约不履行合同，应当承担违约责任并赔偿闫军的经济损失，而一审法院却认定董晋桃不承担违约责任。闫军认为一审法院关于董晋桃违约责任的认定事实和适用法律均存在错误。闫军在一审中提供的以下证据能够证明董晋桃存在严重违约行为，在合同签订后故意不履行合同，应当承担违约责任，并赔偿闫军造成的经济损失：1、证据4证明董晋桃没有按照合同第5条的约定，预约还款注销他项权证；2、证明5证明民生银行是董晋桃借款抵押银行，在民生银行办理按揭是董晋桃提出的，闫军也按董晋桃的要求及时到民生银行办理了按揭手续，而董晋桃的丈夫朱斌却要求闫军将首付款230万打入其个人账户，不符合银行按揭要求；3、证据10能够证明，民生银行要求董晋桃提供个人身份资料配合闫军办理按揭贷款，而董晋桃没有向银行提供，导致闫军无法继续办理按揭手续；4、证据14能够证明董晋桃的配偶朱斌要求将双方签订的合同销毁并要求重新签订合同；5、证据15证明闫军产生经济损失的事实。 综上所述，一审法院判令双方继续履行合同，闫军对此无异议，但根据闫军在一审中提供的多组证据证明双方在房款支付上已经约定的很清楚，房款的支付方式为首付款加按揭的方式，而董晋桃故意违约不履行合同，董晋桃的违约行为造成闫军产生实际经济损失，一审法院判决闫军一次性付款认定事实明显错误；一审法院认定董晋桃不承担违约责任也不符合事实，严重影响了闫军的经济利益。 董晋桃辩称：一审法院认定事实清楚。一审法院认定合同约定付款方式为一次性付款，与事实相符。闫军提供的证据只能证明其单方意愿付款方式首付加按揭，但董晋桃一直没有同意，双方签署的《存量房买卖合同》亦没有约定以贷款方式付款。为此，董晋桃依据《存量房买卖合同》于2020年7月7日向闫军寄送《解除存量房买卖合同的通知》，明确合同于2020年7月11日解除，并没收定金，保留追究闫军违约责任的权利。二、董晋桃在履行合同的过程中没有任何违约行为。合同签订后，闫军数次推迟付款，并于2020年7月6日申请法院查封了案涉房屋。为了顺利履行合同，董晋桃于2020年9月8日结清案涉房屋的按揭贷款，可见董晋桃积极履行合同。三、闫军企图以支付8万元的定金达到案涉房屋过户至其名下的目的为法律所不容。合同签订后，闫军不守诚信，一而再再而三地拒绝支付房款，反而向法院起诉、申请查封房屋，可见闫军故意违反合同约定。四、董晋桃不同意案涉房屋付款方式为首付加按揭，一审法院认定系一次性付款方式与事实相符，与法律相符。同时董晋桃继续保留解除合同，追究闫军的违约责任。 闫军向一审法院起诉请求：1、请求判令董晋桃继续履行合同，协助闫军办理位于合肥市高新区车位产权过户手续；2、判令董晋桃支付违约金人民币30万元，赔偿董晋桃经济损失47200元。 一审法院认定事实：董晋桃系高新区科学大道19号华地紫园9幢904室业主，产权登记证号为：皖（2017）合不动产权第0186407号。 2020年6月6日，闫军出具委托书，委托杨旭办理购买华地紫园9-904号房事宜。2020年6月7日，杨旭代表闫军与董晋桃签订《存量房买卖合同》，约定：董晋桃（出卖方、甲方）将坐落于高新区科学大道19号华地紫园9幢904室（车库等部位：/），权属证号为：合不动产权第0186407号，建筑面积156.38㎡；转让价款3,380,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定；甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，具体时间以甲方银行预约还款注销他项权以后七日内办理；合同还对违约责任、交接物品等进行了约定。合同附件四中双方未对付款方式及付款期限进行约定。2020年6月6日，杨旭通过其尾号为9903的招商银行卡向董晋桃丈夫朱斌尾号为1319的建设银行卡转款80,000元，由朱斌出具收条一份，载明：“今收到张宜柳购买华地紫园9号楼904购房定金捌万元整。” 因合同签订时高新区科学大道19号华地紫园9幢904室房屋尚有中国民生银行股份有限公司抵押债权尚未结清，闫军委托代理人杨旭即开始联系银行工作人员和董晋桃确认还款注销他项权相关事宜，此时，双方就还款方式和时间发生争议。为此，二人通过电话及微信多次沟通，董晋桃于2020年6月8日在微信沟通过程中表述：“咱们当时讲好你随时可以把我房子238万付清，货款100万元。”“你的钱没到账啊？”杨旭回复：“是的呀”。2020年6月10日，董晋桃再次给杨旭发送微信：“我们把协议补充好，手续怎么办按流程来，至于中介小刘将的怕审批过不了，还有房产局不认可什么的，如果到时办不了，我们可以终止买卖，首付钱款我再抵压银行退给你，这一点可以写到补充协议里”。2020年6月11日，董晋桃在微信中表示：“等一下我们先把那个补充协议签了。然后再办网签。”杨旭回复：“签什么补充协议啊？好奇怪，我不是我们一直在这个再往前走吗？怎么还签什么补充协议啊。”2020年7月3日，杨旭在微信中表示：“签补充协议约定房款支付时间和方式卖房必须履约合同”。后双方一直未能达成合意，也未签署补充协议。 2020年6月15日、16日，闫军向其在中国民生银行股份有限公司合肥分行营业部尾号为3414账户共计汇入2,300,000元。 因双方产生争议，闫军于2020年7月3日向一审法院申请诉前财产保全，该院作出（2020）皖0191财保101号民事裁定书，裁定查封被申请人董晋桃名下位于安徽省合肥高新区地下车位（保全价值合计338万元）。2020年7月7日，董晋桃向闫军出具《解除存量房买卖合同的通知》，认为闫军未按照合同规定期限内支付转让存量房价款，属违约行为，通知闫军于3日内支付约定的转让价款，否则，本人于2020年7月11日解除签订的存量房买卖合同，没收你交付的定金，并保留追究你的违约责任。 另查明，在诉讼过程中，董晋桃于2020年9月8日已结清了在诉争房产上设定抵押权的与中国民生银行之间的债务。 根据各方当事人的诉讼请求和答辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为：一、房屋买卖合同中的付款时间及付款方式应当如何认定？二、本案房屋买卖合同是否已经解除？三、当事人谁违约，应当承担怎样的违约责任？ 以上焦点问题，该院逐一分析如下： 关于焦点一，2020年6月7日，闫军的合法授权人杨旭代表其与董晋桃签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定属有效合同，依法应予保护。合同中对于转让标的，转让价款双方均无异议，但对价款支付的方式和期限合同中明确为：“乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。”而合同的附件四对此并未进行约定。此后，双方就此争议多次协商，反复沟通，但一直未能就此达成一致意见，在沟通过程中，董晋桃确曾有接收银行贷款方式付款的部分意思表示，但也提出以签订补充协议作为先行条件的态度，故本案应当结合一段时间内双方沟通的整体意见综合认定双方的真实意思表示，因双方在沟通中意见多次反复，但均表示可以签署补充协议明确权利义务，但最终双方未能签订补充协议，故应当认定双方就价款支付的方式和期限没有约定。根据法律规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”本案中，从正常的交易习惯中看，选择银行贷款方式支付价款的，至少应当明确首付款数额，支付方式，贷款条件及违约责任等，这些条款应当由当事人结合自身的履约能力等客观条件协商确定，故从维护合同交易的安全性和日常习惯，本案的付款方式应当为一次性付款。 关于焦点二，董晋桃于2020年7月7日出具《解除存量房买卖合同的通知》，要求闫军在三日内履约，否则解除合同。但闫军于2020年6月22日申请进行诉前调解，2020年7月3日申请诉前保全，此时双方已就存量房买卖合同的履约产生争议，闫军提起诉讼，要求继续履约，应当视为对解除合同的异议，故董晋桃提出的合同已经于2020年7月7日解除的抗辩理由不能成立，双方应当继续履行合同。 关于焦点三，鉴于《存量房买卖合同》中对于双方付款方式和付款期限为进行约定，双方就此一直在沟通协调，虽最终未能达成一致意见，但不能因此认定双方存在恶意违约的故意，故在本案中，双方均不承担违约责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十六条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、闫军与董晋桃于2020年6月7日签订的《存量房买卖合同》继续履行；二、闫军于判决书生效之日起十日内一次性向董晋桃支付剩余房款3300000元，董晋桃于收到3300000元购房款后三十日内协助闫军办理位于合肥市高新区车位产权过户手续；三、驳回闫军的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取为25元，保全费5000元，合计5025元由闫军承担。 二审中，当事人未提供新的证据。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，对于原审法院关于继续履行案涉《存量房买卖合同》的判项内容，双方未提起上诉，本院予以维持。二审中双方争议焦点在于对于案涉房屋价款支付方式问题。根据查明的事实，案涉合同对于买受人闫军房款支付方式和期限并未予以明确约定，此后双方在履行过程中多次协商未果，未能达成补充协议，且按照合同条款及交易习惯亦无法明确付款方式及期限。依法，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。据此，原审法院综合双方合同约定，结合法律规定，从维护合同交易的安全性和日常习惯出发确认付款方式为一次性付款并无不当，本院予以维持。闫军主张双方达成以首付加贷款方式支付房款的合意，然其提交的证据仅能反映双方就房款支付存在协商过程，然协商后并未达成最终一致意见，故上诉主张的付款方式及期限请求，本院不予支持。基于本案争议起源于对于付款方式和付款期限未进行约定，经协商亦未达成一致意见，双方不存在恶意违约的故意，原审判决双方均不承担违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，闫军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由闫军负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年二月十九日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。