上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14008号原告(反诉被告)：上海每日优鲜电子商务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张岚，总经理。委托诉讼代理人：陆凤标，男。委托诉讼代理人：陈艳文，北京市中友律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海松港电子有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林华善，经理。委托诉讼代理人：龚琴，上海江三角律师事务所律师。原告上海每日优鲜电子商务有限公司(以下简称“每日优鲜公司”)与被告上海松港电子有限公司(以下简称“松港公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2020年12月8日、2021年1月14日二次公开开庭进行了审理。原告每日优鲜公司的委托诉讼代理人陆凤标到庭参加第一次庭审，原告每日优鲜公司的委托诉讼代理人陈艳文，被告松港公司的委托诉讼代理人龚琴均到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。原告每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令被告退回原告房屋押金人民币(以下币种同)78,000元；3.判令被告退回原告已经支付但未实际使用的自2020年2月25日起至2020年3月31日止的房屋租金46,159元；4.判令被告支付逾期应退款的违约金(以押金和剩余租金共计124,159元为基数，每逾期1日按3‰的标准支付违约金，自2020年2月24日起算至实际支付之日止)；5.判令被告返还扣押原告资产，如果没有办法返还资产，就返还相应的资产价值83,000元。诉讼中，经本院协调，原告于2020年12月19日从本案租赁标的上海市松江区泗泾镇沪松公路2288弄钰丰商都17号一层、18号一层、15号一层B区房屋(以下简称“系争房屋”)内取回相关资产，故其自愿撤回诉状上的第五项诉讼请求，将本案诉讼请求明确如下：1.请求确认原、被告2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令被告退回原告房屋押金78,000元；3.判令被告退回原告已经支付但未实际使用的自2020年2月25日起至2020年3月31日止的房屋租金46,159元；4.判令被告支付逾期应退款的违约金(以押金和剩余租金共计124,159元为基数，每逾期1日按3‰的标准支付违约金，自2020年2月24日起算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年9月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，由原告承租系争房屋，房屋用途为仓储(含冷库)等，租期为2019年9月1日至2021年9月30日，房屋押金78,000元，房屋租金为39,000元/月(含税)，租金每三个月支付一次，原告已支付租金到2020年3月31日。2020年1月19日，原告因公司业务模式调整，向被告发送《解约通知》一份，通知被告双方签订的《房屋租赁合同》自2020年2月29日起正式解除，并告知被告在收到通知后的3日内退还原告合同预付款项中应退还的部分以及与原告进行房屋交接。然而，2020年2月25日，原告发现被告在系争房屋上加锁，导致原告无法按约定使用系争房屋也无法顺利腾退房屋，经原告多次催促开锁，被告仍执意加锁不开门以实现扣押原告物品的目的。原告经多次催促无果，于2020年3月5日向被告发送了《通知函》，要求被告及时归还原告财物以止损，但被告收到函件后仍拒绝开锁，拒绝返还原告财物，直到本案庭审中，经法院组织沟通，原告才于2020年12月19日从系争房屋内取回相关被扣押的财产。原告认为，2020年1月19日，原告基于自身业务调整的需要，根据《房屋租赁合同》第5.2条及其他相关条款的约定发出解除通知，但在通知约定的解除时间尚未到期的情况下，被告却于2020年2月25日强制对系争房屋上锁，该上锁行为不仅妨碍了原告利用房屋，更是收回房屋的行为，被告这一严重违约行为，使原告又享有了法定解除权，该解除权的行使无需原告另行通知。因此，无论是原告基于约定解除权还是法定解除权，双方的租赁合同都应于2020年2月29日解除，解除合同的原因也非原告的单方违约行为，而是被告2月25日的上锁行为造成的，退一步讲，合同解除也是双方都有违约行为，所以应当根据双方的过错承担违约责任。现因与被告无法协商一致，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告松港公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于合同解除的问题，被告同意解除合同，但理由是原告存在长期拖欠租金和水电费这一重大违约行为，解除合同的时间是2020年10月31日。虽然2020年2月25日，被告确实对系争房屋进行上锁，但上锁只锁了一个小时，这是因为被告不能接受原告1月19日提出的《解约通知》，而原告在双方关于原告违约的赔偿问题没有谈妥前就想搬走，这也是被告不同意的，并且原告在此之前就存在拖欠水电费的问题。故被告上锁的目的是敦促原告去履行合同义务，也是为了阻止原告搬离从而能够继续履行合同。被告上锁的行为是根据《房屋租赁合同》第4.2条第五项约定来的，是合情合法的。被告认为，原告自始至终解除合同的理由就是依据1月19日的《解约通知》，从该通知看，原告是想行使单方解除权，但原告并无权单方解除合同，因为《房屋租赁合同》第5.2条的行使需要满足提前45天通知被告的条件，而原告1月19日通知被告2月29日解除合同，未到45天这个条件，结合合同其他条款，原告均不存在单方解除事由。因此，双方的租赁合同应当继续履行，被告也无须通知原告何时将系争房屋解锁。后，由于原告长期拖欠租金和水电费，被告于2020年10月27日向原告发送了解约通知函，双方的租赁合同才解除。关于押金问题，被告不同意返还，但同意在本案一并处理。由于原告存在违约行为导致合同解除，原告已支付的押金应予以没收，被告没收押金的依据是租赁合同的第4.8条。关于原告要求返还2月25日至3月31日的租金问题，被告不予认可，一方面当时原告并无解除权，即使发送解约通知也不产生解除合同的效果，所以合同继续履行，租金不应退还，另一方面根据租赁合同第4.8条，因原告违约行为导致合同解除的，已支付的租金也不应退还。关于原告要求支付逾期退款违约金的问题，因被告不存在返还押金和租金的情形，所以也不存在支付逾期退款违约金的问题。同时，被告松港公司提出反诉请求：1.请求确认《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；2.判令反诉被告支付2020年4月1日至2020年10月31日期间的房屋租金273,000元(39,000元/月*7个月)；3.判令反诉被告支付拖欠的水电费38,771元(包括2019年12月至2020年2月原告拖欠的水电费4,728元以及2020年3月至2020年10月拖欠的水电费34,043元)；4.判令反诉被告支付因提前终止合同所需支付的免租期期间房租租金39,000元；5.判令反诉被告支付应付未付租金产生截至2020年10月31日的逾期违约金121,914元(117,000元*3‰/天*214天+117,000元*3‰/天*123天+39,000元*3‰/天*31天)；6.判令反诉被告支付违约金46,800元(39,000元/月*12月*10%)；7.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失55,250元、中介费损失58,400元。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2019年9月3日签订了《房屋租赁合同》(合同编号为WL-XXXXXXXXXXX)，约定由反诉被告承租反诉原告的系争房屋，租金每月39,000元，租金每三个月支付一次，租赁期限为2019年9月1日至2021年9月30日止，免租期为一个月，即2019年9月1日至2019年9月30日。反诉被告从2020年4月起拖欠房屋租金和水电费至今，已属严重违约，故反诉原告根据《房屋租赁合同》第4.8条的约定主张解除合同，并于2020年10月27日向反诉被告发送了解约通知函。同时，鉴于租赁合同是反诉被告的违约行为才被解除，反诉原告根据《房屋租赁合同》第2条、第4.8条、第5.4条、第5.5条等条款的约定，要求反诉被告支付拖欠的房屋租金、水电费、违约金及因反诉被告违约行为给反诉原告造成的损失。因双方无法协商一致，反诉原告特提起反诉，望判如所请。原告每日优鲜公司针对被告松港公司的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。关于合同解除时间，原告认为租赁合同已经在2020年2月29日解除，原告依据的是被告在2月25日的单方上锁行为使原告租赁房屋的目的不能实现，即使退一步讲，双方合同解除的时间也不应当是10月31日，因为原告已经在1月19日发出了解约通知，根据租赁合同约定，原告享有单方解除权，顺延45天双方合同已经解除，如果被告当时对原告的解约通知有异议，应当在收到通知的三个月内提起诉讼，但被告现在要求确认合同解除时间显然已经过了该期间。因此，被告10月27日发送的解约通知不产生解除合同的效果。关于拖欠租金的问题，由于双方合同已于2月29日解除，被告2月25日的上锁行为导致原告实际无法利用系争房屋，该房屋已经处于被告控制之下，故该行为属于收房行为，此后的租金原告不应当支付。关于拖欠的水电费，2019年12月至2020年2月的水电费原告还需核实相关凭证，但2020年3月之后的水电费，由于合同已经解除，被告已经收回房屋，原告不应当再支付。关于免租期的租金，原告不应当支付，因为合同解除是被告的上锁行为导致的，因为被告过错提前终止合同的，原告不应承担免租期的租金，租赁合同2.1条的前提是原告方有过错才要补足。关于逾期付款违约金，原告不认可，原告实际使用系争房屋到2020年2月25日，原告房租已经支付到2020年3月31日，不存在拖欠房租的情况，对于被告主张的2月24日之后未付租金的问题，由于合同已经解除，被告已经收房，原告不应当再支付租金，故也不存在逾期支付违约金的问题。关于违约金，不同意支付，本案是被告上锁单方违约，被告还存在不及时交接房屋扩大损失的责任，即使原告有过错，也是双方均违反合同约定，应各自承担相应的违约责任。关于赔偿损失，原告均不认可，双方租赁合同未约定中介费，原告也没有委托中介机构居间介绍，原告是直接和被告进行沟通租赁系争房屋的，所以即使被告产生中介费也和原告无关。对于装修损失，系争房屋交接过来就是毛坯状态，原告是以现状接收的，被告之前有无装修原告不清楚，原告从没有进行过装修，也没有要求被告来装修，租赁合同也没有约定被告要进行装修，所以该装修损失原告也不同意承担。本院经审理认定事实如下：被告松港公司是系争房屋的有权出租人。由原告每日优鲜公司提供租赁合同模板，并经原、被告双方协商确定，原告每日优鲜公司作为乙方(承租方)和被告松港公司作为甲方(出租方)于2019年9月3日共同签订了《房屋租赁合同》(合同编号：WL-XXXXXXXXXXX)一份。合同第1条约定甲方将系争房屋出租给乙方，房产证号为沪(2018)松字不动产权第043429号，建筑面积为402平方米，实际使用面积为294平方米。乙方承租系争房屋作为包括但不限于仓储(含冷库)使用。合同第2条约定系争房屋的租赁期为2019年9月1日起至2021年9月30日止。其中，免租期自2019年9月1日起至2019年9月30日止，该期间乙方无需支付租金。若提前终止合同的，该期间租金必须补齐。合同第3条约定系争房屋月租金为39,000元(含税)，租金每三个月(租金付款周期)支付一次。乙方应于每个付款周期开始前7个工作日内支付每期租金。本合同期限届满或因法定或约定原因提前终止/解除的，甲方应于合同到期/终止/解除后10日内及时足额退还乙方已预付、但租期尚未履行期间对应的租金。本合同项下房屋租赁押金为78,000元。本合同期限届满或因法定或约定原因终止/提前解除的，甲方应在合同到期/终止/解除后10日内将押金全额无息退还至乙方指定银行账户。如届时经双方确认，乙方需向甲方支付相应款项，则甲方有权直接从押金中扣除相关款项，并将剩余款项无息退还至乙方指定银行账户。乙方租用系争房屋期间使用的水、电、煤气、电话、宽带上网费及因乙方原因导致的房屋修缮等费用，由乙方负责。物业管理费由甲方交纳。合同第4.2条第五项约定，乙方租赁房屋期间，若乙方无违约情况，非经乙方书面同意，甲方不得以任何方式进入租赁房屋或对乙方在房屋内的所有物品进行任何处置/扣留。如甲方违反以上规定，乙方有权随时单方终止本合同、要求甲方退还乙方已支付的全部租金、押金并要求甲方赔偿由此给乙方造成的全部可见及预期损失(包括但不限于装修成本、搬迁费、诉讼维权成本、公证费等)。合同4.5条约定，本合同因法定或约定理由终止/提前终止的，乙方将在终止日向甲方交还房屋。甲方应在交还当日及时接收，如甲方在终止日未书面提出异议的则视为租赁房屋已交还至甲方。合同4.8条约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同；甲方有权不退还乙方已支付的全部租金、押金并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部可见及预期损失(包括但不限于诉讼维权成本、公证费等)：(3)乙方拖欠租金、房屋押金、电费、违约金或其他本合同项下应付款金额累计不低于一个月租金，拖延时间累计达到十五日以上的。第5.1条约定，租赁期内，甲方除因本合同第4.8条约定以外的其他原因需提前收回房屋的，应提前45日通知乙方终止本合同，并退还乙方已付而未使用的租金及全部押金，还应承担本合同中的违约责任。第5.2条约定，除本合同第4.2、4.3条约定之原因以外，租赁期内，如乙方因自身原因需提前终止合同的，应提前45日通知甲方，甲方不予退还乙方已付而未使用的租金及全部押金，还应承担本合同中的违约责任。第5.3条约定，依据本合同约定，甲方应向乙方退还的款项应按照本合同3.1、3.2条约定时间及时足额向乙方指定银行账户予以退还，每逾期一日应向乙方承担逾期付款额总额千分之三的违约金。第5.4条约定，乙方应按时足额向甲方缴纳租金，每逾期一日应向甲方承担逾期付款额千分之三的违约金。第5.5条约定，在本合同相关约定基础上，任何一方违反本合同项下任一条款的，应向对方承担违约责任，违约金为合同年租金的10%。合同第9.2条约定，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充合同。补充合同及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件1房屋交接单显示，装修情况中地面为毛坯，墙面为毛坯，窗已安装，门已安装。合同另对其他事项进行了约定。上述租赁合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告向被告支付了房屋租赁押金78,000元，并向被告支付了系争房屋截至2020年3月31日的租金。2020年1月19日，原告每日优鲜公司通过微信及快递方式分别向被告松港公司发送《解约通知》一份，载明：松港公司，贵我双方签订《房屋租赁合同》，因我司业务模式调整，现根据《房屋租赁合同》之规定通知如下：1.贵我双方签订的《房屋租赁合同》自2020年2月29日起正式解除。2.请贵方自收到本通知之日起3日内将合同预付款项中应退还我方的款项一次性支付至我司指定收款账户。3.请贵方与我司进行房屋交接。因贵方未及时与我司进行房屋交接而产生的一切不利后果均应由贵方承担，包括但不限于空置损失等。4.鉴于我司已严格按照《房屋租赁合同》约定履行通知义务，请贵方务必做好房屋收回接洽并按照本《解约通知》要求期限退还我司相关款项的，以免给贵我双方带来不必要的诉累。2020年2月5日，被告松港公司向原告每日优鲜公司发送《关于的回执函》，载明：每日优鲜公司，我司于2月5号收到贵司的《解约通知》，知悉贵司要解除贵我双方于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》，深感不解，并对《解约通知》的相关内容难于接受！我司在贵我双方合作过程中，坚守契约精神，完全按照《房屋租赁合同》中规定的所有条款执行，所以我司并没有任何义务承担违约责任！现根据《房屋租赁合同》之规定通知如下：1.我司不接受贵司的这份《解约通知》，贵我双方的相关事宜，请按照贵我双方签定的《房屋租赁合同》中规定的相关条款执行。2.如果贵司不协商执意退房，由此造成的全部可见及预期损失(包括但不限于装修成本、免租期租金、中介费、房屋空置成本、诉讼成本、公证费等)都将由贵司承担。3.我司还将根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》的第二条第一款和第五条之规定，追究贵司责任。后因原、被告双方对原告退租及赔偿事宜协商不成，被告于2020年2月25日将系争房屋上锁。关于原告退租及被告上锁行为，原、被告系争房屋租赁事项的负责人组成的泗泾每日优鲜微信群有如下微信聊天记录：2020年1月19日，原告每日优鲜公司工作人员将《解约通知》发布在该群内，并告知被告松港公司工作人员称：也不用纠结了，年后关店。被告工作人员回复：什么意思，还没明白啊。原告工作人员称：年后退租，不租了公司。被告工作人员称：那也是你们毁约在先啊！为什么不租了，没生意吗？原告工作人员称：对，公司违约。被告工作人员问：是什么原因啊？原告工作人员回复：具体不太清楚，应该是运营中有问题以及不赚钱吧。被告工作人员称：但是我们公司当时出租给你们，装修等其它的花了很多钱啊。原告工作人员称：不具备租赁条件，公司也不会租的。具体怎么弄，都有合同的。现在只是根据合同的一个提前通知。被告工作人员称：请转告贵司：我司不接受贵司的这份《解约通知》，贵我双方的相关事宜，请按照贵我双方签定的《房屋租赁合同》中规定的相关条款执行。2020年2月2日，被告工作人员询问原告：刘总，现在是什么情况啊？你们的员工怎么开始拆货架搬东西了？事情没有说清楚，我们是不同意你们这样单方面的行为。原告工作人员回复称：目前我接到的消息，是受疫情影响，大量关店。您这里的商铺1.我们目前没有欠付租金，如何处理要看公司。2.目前疫情期间，会有新的公司书面通知，属于不可抗力因素。具体后续怎么处理，明天公司上班会有答复。被告工作人员称：据了解，这个情况是不可抗力，但它不属于不可抗力的免责范畴。目前为止我们公司不接受你们退房，我公司绝对按照租赁合同执行，如果贵公司不协商执意退房，在此期间造成之后所有损失都将贵公司承担。2020年2月8日，被告工作人员将被告《关于的回执函》发布在该群内。2020年2月21日，原告工作人员告知被告：我们公司确认，单方违约。具体怎么赔偿根据合同走。我司将于2020年3月4日前清空屋内设备，请届时安排人来做交接。被告工作人员称：你们公司也比较大，但是想违约那先把赔偿谈好后，我们才可以办理交接啊！请贵公司先安排一下时间到我们公司或者去现场交谈一下，时间由贵司到谢谢。原告工作人员回复称：具体违约条件合同也有明确标注，对于贵司的要求，例如：中介费、装修费等这些都是合同以外的，不合理诉求。谈可以，还请贵司拿出足够的诚意。2020年2月25日，原告工作人员告知被告：1.现房屋属于我司租赁阶段，尚未欠付租金，贵方私自加装门锁，影响我方正常使用。由此产生的所有直接及间接损失将由贵方承担；2.我司正常清空所租赁场地，贵司多方阻拦，不让正常进行。由此产生的所有直接及间接损失将由贵方承担，我司保留后续追究相关法律责任权利。被告工作人员回复称：我们无法苟同贵方的说法，贵方从去年12月份开始到现在的水电费还没付给我们，所以我们加锁。原告工作人员回复称：所有资料均已发我司法务，清空前也多次通知贵方；非我方原因导致无法清空；水电费未缴清，非锁门理由。贵方锁门，我司租金如何处理？关于水电费未缴纳合同有单独违约规定，还请翻阅。被告工作人员称：我方已经多次希望贵方能安排人过来面谈，但至今没得到贵方回复。原告工作人员称：对于违约责任合同已经约定的很清楚，年前也说过我司单方违约，具体根据合同处理；贵司提出的补偿方案，完全超出合同约定，您这感觉合理吗？谈和不谈不构成贵方阻扰我司正常生产经营及清场行为。2020年3月2日，被告工作人员询问原告：刘总，您好，你们怎么又开始搬东西了啊？我们那天不是已经谈好了吗？原告工作人员回复：我不知道啊，我问一下，那天谈好的，我已经发公司邮件了，我打电话问了，我们公司没人去搬。被告工作人员称：我刚才已经到现场看，不是你们公司的人，不好意思。2020年3月5日，原告每日优鲜公司向被告松港公司发送《通知函》一份，载明：鉴于贵我双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月29日正式解除，我司已发函件通知贵方办理交接事宜，我方如约交接房屋，但贵方拒绝交接且私自加锁扣留我司财务(含鱼缸机组7个，冷库5个)，总价值共计83,000元，特此函告贵方：1.请贵方在收到本函件之日起3日内，立即与我司工作人员取得联系并进行交接，将我方财物归还我方；2.如贵方仍拒绝归还我司财物，由此产生的一切损失均应由贵方承担，同时我司将通过法律途径追究贵方的违约责任及损失赔偿责任；3.为避免损失进一步扩大及其他不必要的损失，请贵方务必审慎对待，请贵方务必及时返还我司财物，以免给贵我双方带来不必要的诉累。直至本案诉讼过程中，经本院组织双方当事人沟通，原告才于2020年12月19日将相关财物从系争房屋内取出。另查明，原告每日优鲜公司按约缴纳系争房屋水电费至2019年11月，关于水电费催缴情况，原、被告泗泾每日优鲜微信群有如下微信聊天记录：2020年1月6日，被告公司工作人员称：您好，刘总，这是2019年12月的水电费，麻烦您安排一下转过来，谢谢。被告公司工作人员并在后面附上2019年12月原告应付的水电费收据。2020年1月17日，被告工作人员称：刘总，您好，麻烦您联系一下门店负责人，尽快沟通好12月及以后的水电费交付工作，不要每个月都让我们这样多次催讨，好吗？2020年2月25日，原告工作人员询问被告：我们水电费从什么时候开始没结算，有没有单子给我一下。被告工作人员于2020年2月26日回复称：泗泾的电费是从2019年12月开始就没有付给我们了。1月个2月份的水电度数，我到泗泾看后给您单子。随后被告工作人员给原告发送了原告2019年12月应付的水电费收据，载明金额为5,874元。2020年3月7日，被告工作人员向原告发送了原告2020年1月和2月应付的水电费收据，金额分别是5,639元和4,565元。后，原告每日优鲜公司于2020年6月12日向被告松港公司转某11,350元，备注为每日优鲜电费。再查明，在本案受理后的2020年10月27日，被告松港公司通过微信及快递方式向原告每日优鲜公司发送《通知函》一份，载明：每日优鲜公司，贵司自2020年4月起拖欠我司房屋租金，同时拖欠了相应水电费。贵司长期拖欠房屋租金及水电费等行为已严重违反了合同的约定，也极大的损害了我司的合法权益。故，根据法律的有关规定及合同的相关约定，我司特此函告贵司如下：1.双方签订的合同于2020年10月31日解除；2.请贵司于收到本通知之日起二日内将2020年4月1日至2020年10月31日期间的房屋租金273,000元、2020年3月份水电费4,424元、免租期期间房屋租金39,000元、逾期违约金121,914元、违约金46,800元、及损失113,650元一次性支付至我司指定收款账户；3.若贵司逾期未支付的，由此产生的一切损失均由贵司承担。并且，我司将通过法律途径追究贵司的违约责任及损失赔偿责任。审理中，原告表示其确实在2020年10月27日的微信群中收到了该通知函，但不认可该证明目的，因为双方的租赁合同早在2020年2月29日就已经解除。本案审理过程中，本院询问双方关于《房屋租赁合同》第5.2条的条款理解问题，原告称，该合同第5.2条是和5.1条对应的，都赋予了双方的违约解除权，所以原告根据该第5.2条规定行使解除权不存在违背公平原则的问题。在没有提前45天通知的情况下，原告仍然享有单方解除权，这是因为5.2条赋予了原告该解除权，而45天的期限是当时原、被告签订合同时协商的给对方缓冲的时间，该时间可以通过顺延补足来达到解除合同的效果，但不能因原告未在45天前通知而否定原告的解除权。被告则认为，当时签订合同时设置这个条款，是给到原告一个解除合同的权利，但是应当满足提前45天的条件，当达到该条件时，被告赋予原告单方解除的权利，原告仍然应当承担相应的违约责任，而本案中，原告1月19日发出解约通知，约定2月29日解除合同，这显然没有达到提前45天这一条件，所以原告不享有单方解除权，其也不同意原告所谓的顺延45天来补足合同解除的时间的意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。现双方当事人对上述租赁合同已经解除的事实并无争议，但对于合同解除的时间、原因及责任归属存在较大争议。原告称，租赁合同解除的时间是2020年2月29日，解除的理由主要是因为被告2020年2月25日上锁这一违约行为导致原告合同目的无法实现，退一步讲，原告在2020年1月19日根据合同约定发送的《解约通知》也产生了解除合同的效果；被告则认为，合同解除的时间是2020年10月31日，理由是原告从2020年4月起拖欠租金和相应的水电费，被告根据合同相关条款行使解除权。对于上述争议焦点的梳理，需要分析原告2020年1月19日发送《解约通知》行为以及被告2020年2月25日上锁行为产生的法律后果。现本院结合查明的案件事实，当事人提供的证据材料及庭审陈述，详细分析如下：首先，关于原告2020年1月19日发送《解约通知》的行为是否产生解除合同效果的问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》第5.1条、5.2条及相关条款的综合分析，该5.1条和5.2条赋予原、被告双方同等的单方违约解除权，即在符合一定通知条件，承担一定违约责任的情况下，原、被告双方均享有单方解除权，故原告对合同5.2条的行使不存在有违公平原则的情形。而根据原被告设置上述条款的目的和初衷来看，该条款有效避免了合同僵局的形成，条款设置的45天提前通知期，系为了给予对方应对另一方单方解约带来的各种后续问题处理的缓冲期，该缓冲期的确定是双方协商一致的结果，但倘若只以通知未符合该缓冲期为由否定任何一方的合同解除权，显然有违该条款设置的目的和初衷。本案中，原告每日优鲜公司因公司业务模式调整这一自身原因需提前终止合同，故其在2020年1月19日向被告发送了《解约通知》，虽然通知确定的解除合同的时间距离发送通知的时间不满足提前45天通知这一条件，但不能因此就否定原告在根据合同约定承担一定违约责任情况下享有的单方解除权，而合同解除的时间可以通过补足45天的方式来进行确定。况且，被告在收到原告解约通知后，虽对原告解除合同的行为有较大异议，但并未在三个月内向法院提起诉讼要求确认解除行为的效力，只是在原告起诉后以反诉的形式对原告解除合同的行为提出异议，故在原告根据合同约定享有解除权，只是在解除权实际行使存在瑕疵的情况下，本院对被告超出法律规定期限提出的异议，不予采纳。其次，关于被告2020年2月25日上锁行为的法律后果以及原告是否据此取得解除权的问题。本院认为，根据庭审查明的事实，被告于2020年2月25日将系争房屋上锁，虽然被告辩称其只锁了一个小时，但在被告未提供相应证据，且无法证明此后已经解锁并通知原告的情况下，本院结合当事人之间的微信聊天记录、原告2020年3月5日的《通知函》以及本案审理中原告方取回相关财物的事实，确认被告的上述锁门行为已经完全排除了原告对系争房屋的占有控制，该上锁行为等同于被告的收房行为。至于原告所称的被告该上锁行为导致其合同目的无法实现，从而使其获得法定和约定解除权的意见，本院认为，一方面，因原告存在拖欠水电费的违约行为，虽然被告有上锁行为，原告据此获得约定解除权并不符合租赁合同第4.2条第五项的约定；另一方面，原告因自身业务调整，早在2020年1月19日即向被告发出《解约通知》，要求解除租赁合同并同被告交接房屋，原告不愿继续履行合同以及闭店撤离的意图已很明显，其在此后的时间内也确实在系争房屋内拆除货架搬离货物。被告在不同意原告单方解约的情况下，基于原告先前存在拖欠水电费以及防止原告搬离系争房屋等因素考量而实施的上锁行为，其目的并非为了阻碍原告对系争房屋租赁用途的使用，因原告先前已经发送《解约通知》，被告上锁行为也不会导致原告租赁目的无法实现。故结合被告上锁行为的原因及时间，原告抗辩据此取得法定解除权，于法无据，本院同样不予采信。最后，关于被告2020年10月27日发送《通知函》是否产生解除合同效果的问题。本院认为，如前述分析，被告2020年2月25日的上锁行为产生了收房的法律效果，而在2月25日时原告并未拖欠租金，虽然原告有拖欠2019年12月至2020年2月的水电费，但拖欠费用的金额尚不足一个月租金，故被告无法基于租赁合同第4.8条第三项取得约定解除权。在2020年2月25日被告收房之后，原告并无义务再缴纳2020年4月之后的租金以及水电费，故原告也不存在长期拖欠租金和水电费的情况，被告在10月27日发送的《通知函》中载明的解约事由并不成立。因此，被告发送《通知函》的行为并不产生解除合同的效果。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》因原告于2020年1月19日发送《解约通知》行使单方解除权而解除，合同解除的时间应根据租赁合同第5.2条之约定予以补足，故解除时间应为2020年3月4日。由于合同解除是原告根据合同约定，基于自身业务调整单方解除，故原告单方解除权的行使并不妨碍被告依约要求其承担违约责任。现结合原、被告本诉和反诉的诉讼请求，对合同解除的法律后果详细分析如下：关于被告反诉要求原告赔偿装修损失及中介费损失的诉请，本院认为，对于装修损失，被告目前提供的证据既无法证明系争房屋装修事实的存在，也不足以证明该损失的存在，即使其向案外人转某的明细属实，也无法证明该笔费用支出与本案的关联性。从庭审查明的事实看，系争房屋系毛坯交付，在合同并无对装修费承担进行约定以及被告目前没有证据证明其受原告委托对系争房屋进行装修的情况下，被告要求原告赔偿装修损失，理据不足，本院不予支持。同理，对于中介费损失，根据庭审查明事实，系争房屋租赁合同是原告提供模板，由原、被告双方签订，合同及其他文件中并无居间方的存在，在合同并无对中介费承担进行约定以及被告目前没有证据证明原告对被告通过中介居间出租系争房屋知情且同意承担中介费的情况下，被告要求原告赔偿中介费损失，同样没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2020年4月1日至10月31日的租金及上述期间应付未付租金产生的逾期付款违约金的诉请，本院认为，如前述分析，系争房屋租赁合同已于2020年3月4日解除，系争房屋也于2020年2月25日被被告收回，在合同解除且被告实际收房的情况下，原告并无义务再缴纳此后尚未履行部分的租金，也就不会产生逾期付款的违约金，故对于被告的该两项反诉请求，本院均不予支持。关于原告本诉要求被告返还押金和自2020年2月25日至3月31日已付未用的租金的诉请以及被告反诉要求原告支付违约金的诉请，考虑到被告在本诉抗辩中要求没收押金和上述期间的租金，并在反诉中又提出要求原告再支付违约金的情况，本院将上述诉讼请求一并予以分析。本院认为，根据前述分析，原告是依据租赁合同第5.2条之约定行使单方解除权解除合同的，根据该约定，在原告解除合同的情况下，被告不予退还原告已付而未使用的租金及全部押金，原告还应承担本合同中的违约责任。然而，鉴于该租赁合同第5.2条中约定的“甲方不予退还乙方已付而未使用的租金及全部押金”和第5.5条中约定的“任何一方违反本合同项下任一条款的，应向对方承担违约责任，违约金为合同年租金的10%”这两个条款都有支付违约金的性质，而被告目前尚无充足证据证明原告单方解除合同给被告造成的实际损失，故本院根据合同履行情况、被告上锁行为、原被告的过错程度等因素，基于公平原则和诚信原则，确认被告不予退还原告已支付而未用的2020年2月25日至3月31日的租金和全部押金已经能够弥补因原告违约给被告造成的损失。因此，本院对原告要求返还押金和已付未用租金的诉请，以及被告要求原告再支付违约金的诉请均不予支持。关于原告要求被告支付逾期应退款违约金的诉请，因被告根据租赁合同第5.2条的约定不退还原告已付未用租金和全部押金并无不当，且本案在前述分析中已将原告已付未用租金和全部押金作为原告应支付给被告的违约金进行处理，并驳回了原告要求返还押金和已付未用租金的诉请，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。关于被告反诉要求原告支付拖欠水电费的诉请，本院认为，根据庭审查明的事实，2019年12月1日至2020年2月24日，系争房屋还在原告控制使用之下，故该期间产生的水电费应由原告承担，因2019年12月、2020年1月以及2020年2月系争房屋的水电费分别为5,874元、5,639元和4,565元，考虑原告在2月份的实际占用天数，本院确认原告在2019年12月1日至2020年2月24日期间应付的水电费为15,291元，后原告在2020年6月支付了11,350元，尚余3,941元水电费未付清，故该笔费用应由原告支付给被告。而对于2020年2月25日之后的水电费，因被告已于同日收回房屋，故此后的水电费原告并无义务支付，被告要求原告支付2020年2月25日至10月31日期间拖欠水电费的诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付免租期内房屋租金的诉请，本院认为，根据租赁合同第2.1条的约定，2019年9月1日至9月30日是双方约定的免租期，该期间原告无须支付租金，然而若提前终止合同，该期间的租金必须补齐。该约定中对于提前终止合同并无约定是哪一方的过错或者原因导致，而只要符合合同提前终止这一条件，原告即应当补齐该期间的租金。现原、被告签订的租赁合同已经提前终止，故原告应当向被告支付该免租期间的房屋租金。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海每日优鲜电子商务有限公司与被告(反诉原告)上海松港电子有限公司于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除；二、原告(反诉被告)上海每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松港电子有限公司2019年12月1日至2020年2月24日期间拖欠的水电费3,941元；三、原告(反诉被告)上海每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松港电子有限公司2019年9月1日至2019年9月30日免租期间的房屋租金39,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海每日优鲜电子商务有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海松港电子有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,863元，减半收取1,431.50元，反诉案件受理费5,105.50元，合计诉讼费6,537元，由原告(反诉被告)上海每日优鲜电子商务有限公司负担1,828元(已付)，由被告(反诉原告)上海松港电子有限公司负担4,709元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二一年二月八日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。