山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6178号 上诉人（原审被告）：王志刚，男，1994年4月7日生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：褚世绍，山东蓝诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘善明，男，1960年11月21日生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：沈松锋，山东北海律师事务所律师。 原审被告：鞠志国，男，1978年9月5日生，汉族，住高密市。 原审被告：杨仕忠，男，1962年10月11日生，汉族，住高密市。 上诉人王志刚因与被上诉人刘善明，原审被告鞠志国、杨仕忠确认合同无效纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2020)鲁0785民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王志刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘善明的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人刘善明承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决没有严格依照《民事诉讼法》及司法解释的规定进行事实认定，通篇进行主观推理，在没有客观证据为支撑的情况下，以利于被上诉人为中心展开主观论证，背离民事诉讼证据证明的标准，存在严重的认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。一审法院主要以“善意取得”进行案件分析，善意取得以无权处分为前提条件，本案中原房屋登记在鞠志国名下，后依照买方的指示过户与上诉人，属于履行合同义务的民事法律行为，不属于无权处分，所以不适用“善意取得”规定，因此一审判决适用法律错误。3、诉争房屋的所有权属于上诉人。鞠志国虽然把房屋卖给杨仕忠，但未办理过户登记，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。由于房产未登记过户，登记的所有权人依然是鞠志国，鞠志国依照买方的指示签订合同及办理过户登记均为有权处分。2019年6月25日，鞠志国和上诉人签订了《不动产转让合同》，据《民法总则》第143条“行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，双方实行的《不动产转让合同》合法有效，并且过户登记完毕，上诉人取得了物权登记证书。 刘善明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，应当依法驳回上诉，维持一审判决。 鞠志国、杨仕忠未提交书面陈述意见。 刘善明向一审法院起诉请求：1、确认王志刚、鞠志国所签订的关于城西花园1-1-402号房《不动产转让合同》无效；2、判令本案诉讼费由王志刚、鞠志国、杨仕忠共同承担。 一审法院认定事实：刘善明起诉杨仕忠、李彦芳及第三人王志刚、鞠志国房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年9月4日以（2019）鲁0785民初4650号案件立案受理，刘善明在该案中请求：1、杨仕忠、李彦芳退还刘善明已支付的50万元房款及利息；2、杨仕忠、李彦芳赔偿刘善明装修费及购房价差合计20万元；3、杨仕忠、李彦芳承担全部诉讼费用。一审法院于2020年3月23日作出判决，判令杨仕忠、李彦芳返还刘善明款项109239元及利息，并驳回了刘善明的其他诉讼请求。该判决书确认了以下基本事实：2011年3月20日，鞠志国与杨仕忠签订协议书一份，约定鞠志国将其所有的位于××花园小区××号楼××单元××室及储藏室，出卖给杨仕忠。另双方约定杨仕忠交付180000元，之后贷款由杨仕忠偿还。2011年8月25日，刘善明通过中国农业银行转入杨仕忠之妻李彦芳账号500000元，同日，杨仕忠为刘善明出具收到条一份，内容为：“今收到刘善明房款伍拾万元正杨仕忠2011年8月25号”。刘善明儿子刘琦当年10月即入住××花园小区××号楼××单元××室，并一直交纳物业费等各种费用至今。该判决认定刘善明与杨仕忠存在委托购房法律关系，即刘善明交付杨仕忠50万元购房款，杨仕忠受托购买涉案房屋。因此，（2019）鲁0785民初4650号作出了在扣除杨仕忠替刘善明购买房屋支出的款项后，杨仕忠应当返还刘善明剩余购房款109239元及利息的判决。本案中，一审法院查明的有关事实与（2019）鲁0785民初4650号案件查明的事实基本一致，除此之外，一审法院还查明了以下事实：涉案城西花园小区1号楼1单元402房屋最初系鞠志国从高密市城西居委会购得。2019年6月25日，鞠志国与王志刚签订《不动产转让合同》，约定鞠志国将涉案房屋转让给王志刚，成交价为人民币350000元。双方已办理了涉案房屋的过户手续，现房屋的登记所有权人为王志刚，但王志刚无已给付鞠志国房屋转让款的证据提供。杨仕忠妻子李彦芳，与案外人李刚系姐弟关系，李刚系高密市东郊加油站有限公司的法定代表人。高密市东郊加油站有限公司及李刚等在一审法院受理的大量的民间借贷案件中曾作为被告，并被判令偿还借款。在一审法院（2019）鲁0785民初4650号案件审理过程中，曾对鞠志国进行调查，一审法院调查人员询问“你将房子卖给了杨仕忠，为什么过户给了王志刚，怎么办的过户？”其称“当时是杨仕忠的女儿杨丽联系办理的，直到在不动产登记中心办理手续要签字的时候，才知道要过户给王志刚，之前一直没有听说过这个人，也不知道这个人。杨丽说我们房子都卖了，过户给谁都没有关系，杨丽也不说跟王志刚是什么关系。当时过户的时间，我和我媳妇，还有杨仕忠的女儿杨丽、杨红一块去办理的……当时觉着我们房子都卖了，过户给谁我们也管不着，就办理了手续。”2019年7月14日，王志刚及其父母等人到刘善明居住的城西花园小区1号楼1单元402号房屋，要求刘善明腾出房屋，双方发生争议，刘善明报警。在刘善明提供的录音中，记录了高密市公安局南关派出所出警过程各方对话，出警警察曾问“你（王志刚）顶的谁的账？”王志刚母亲回答“东郊加油站李刚，但鞠志国过的户。” 一审法院认为，案件的焦点为鞠志国、王志刚关于城西花园1-1-402号房屋的《不动产转让合同》的效力问题。对此，应对鞠志国、王志刚间就上述房屋的《不动产转让合同》签订情况、王志刚是否构成善意取得问题、刘善明与杨仕忠间关于城西花园1-1-402号房屋买卖行为，以及王志刚、鞠志国、杨仕忠就同一处涉案房屋的两次买卖中的主观方面等作出综合分析，方能予以确定。一、关于鞠志国、王志刚间《不动产转让合同》及王志刚是否构成善意取得问题分析。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”鞠志国将从高密市城西居委会购买的房屋出卖给杨仕忠，不违反法律法规，但其在已将房屋出卖的情况下，再次将该房屋进行处分给王志刚，鞠志国系无处分权人，应适用前述规定。鞠志国与王志刚虽然签订了《不动产转让合同》且王志刚办理了房产登记，但王志刚作为受让人在买受房屋这一重大财产时不符合一般人的行为，即涉案房屋已由刘善明居住多年的情况下，王志刚不到现场察看所购房屋状况，也不了解房屋内居住人与房屋的关系情况等，显然不符合常理。其次，王志刚无证据证明支出了购房款，也无证据证明涉案购房款以350000元成交是合理的价格。第三，刘善明与王志刚及其父母就涉案房屋发生争执后，从王志刚母亲回答出警警察的话分析，似乎王志刚或其父母与案外人李刚之间存在债权债务关系，但却用涉案房屋进行顶账，在实际房屋所有权人不知情的情况下，侵害了实际房屋所有权人的合法权利。综合以上分析，可以确定，涉案房屋虽然登记在了王志刚名下，但由于不符合善意取得的构成要件，王志刚对该房屋不构成善意取得，对城西花园1-1-402号房屋不享有所有权。二、关于刘善明与杨仕忠之间涉案房屋买卖行为分析。对此，（2019）鲁0785民初4650号案判决书，已经进行分析并作出明确结论，刘善明与杨仕忠之间系委托购房法律关系，刘善明对杨仕忠购买的涉案房屋享有相应权益，而杨仕忠作为受托人对此不享有权益。三、王志刚、鞠志国、杨仕忠在两次买卖涉案房屋过程中主观过错分析。1、关于王志刚。如第一个问题中所述，其未到现场察看房屋及实际居住人情况，其与鞠志国表面上存在转让不动产的行为，实际上很可能是仅基于高密市东郊加油站、李刚欠其借款而由李刚的姐夫杨仕忠将不归杨仕忠所有的涉案房屋办理登记至王志刚名下以抵顶借款的行为，系虚假的意思表示，其主观上存在故意，侵害了刘善明合法权益，应为无效。若并非系抵顶借款而受让不动产，则如第一个问题中所述，其受让也非善意取得，对涉案不动产亦不享有所有权。2、关于杨仕忠。其明知涉案房屋为刘善明购买的情况下，仍然让其女儿出面促成鞠志国与王志刚的转让行为并将涉案不动产办理到王志刚名下，不排除存在替妻弟偿付欠款的可能而故意侵害刘善明的合法权益，其主观恶意明显。3、关于鞠志国。在明知涉案房屋已经出售给杨仕忠（实际上杨仕忠系受托替刘善明购买涉案不动产）的情况下，未实际收到王志刚购房款而仍与王志刚签订不动产转让合同，与王志刚系以虚假意思表示实施民事法律行为。综上所述，王志刚对涉案不动产不构成善意取得，不享有所有权，若存在抵顶其借款的行为，则与鞠志国存在以虚假的意思表示实施民事法律行为，而杨仕忠的主观恶意明显，王志刚、鞠志国、杨仕忠的行为，均侵害了刘善明的合法权益，依法应认定为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：王志刚与鞠志国签订的关于城西花园1-1-402号房屋的《不动产转让合同》无效。案件受理费100元，由王志刚、鞠志国、杨仕忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，王志刚虽上诉称其与鞠志国签订的房屋买卖合同合法有效，一审法院确认无效错误。但涉案房产在2011年刘善明通过杨仕忠购买房屋，刘善明支付了相应的购房款，刘善明儿子刘琦入住涉案房屋。在刘善明购买涉案房屋八年后，鞠志国与王志刚签订了《不动产转让合同》，为查明相关事实，一审法院对鞠志国进行调查，一审法院调查人员询问“你将房子卖给了杨仕忠，为什么过户给了王志刚，怎么办的过户？”鞠志国称“当时是杨仕忠的女儿杨丽联系办理的，直到在不动产登记中心办理手续要签字的时候，才知道要过户给王志刚，之前一直没有听说过这个人，也不知道这个人。杨丽说我们房子都卖了，过户给谁都没有关系，杨丽也不说跟王志刚是什么关系。当时过户的时间，我和我媳妇，还有杨仕忠的女儿杨丽、杨红一块去办理的……当时觉着我们房子都卖了，过户给谁我们也管不着，就办理了手续。”据此，鞠志国存在以虚假的意思表示实施民事法律行为，侵害了刘善明的合法权益，故一审法院认定王志刚与鞠志国签订的关于城西花园1-1-402号房屋的《不动产转让合同》为无效合同并无不当。综上所述，王志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王志刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾元胜 审判员  张振显 审判员  叶伶俐 二〇二一年二月二十五日 书记员  房艳萍