山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0783民初8262号 原告：尹建伟，男，1990年2月28日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：朱涛，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯佳佳，山东联邦律师事务所律师。 被告：山东泰和华宇房地产集团有限公司，住所地寿光市圣城街道正阳路3228号，统一社会信用代码9137078316569467XU。 法定代表人：王清汉，总经理。 委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。 原告尹建伟与被告山东泰和华宇房地产集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱涛、侯佳佳到庭,被告华宇公司的委托诉讼代理人姜龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹建伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交付使用燃气违约金51218.5元；2、依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金24396.6元3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月30日原告与被告签订商品房买卖合同（预售），购买被告开发的玉泉苑.珺园2号楼2单元7层701号，房款总价为702091元，原告依约向被告交付全部房款。根据合同第十条（一）4.燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但在约定的交付日期2015年5月1日交付房屋时，燃气尚不具备交付使用条件，被告已构成违约。同时合同约定双方应在商品房交付使用后一年内办理房屋所有权转移登记，逾期由出卖人按每月全部已付款万分之零点一向买受人支付违约金。因被告原因致使向原告交付房屋后一直未取得房屋所有权证书，其应当承担违约责任，为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉至贵院，请贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。 华宇公司辩称，原告起诉的事实、理由与事实不符，原告方没有按照合同约定支付首期购房款，根据合同法的规定原告违反了先履行义务，无权就被告方可能存在违约为由进行主张权利；原告起诉所称被告违约的事实不存在，诉讼请求第一项要求支付逾期交付燃气违约金不成立，供气设施已于2016年10月5日完成施工具备接气条件，开通手续根据第10条第1款约定需要买方即本案的原告自行办理，燃气不开通责任在于原告自己与被告无关，该项诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定2015年5月1日交付房屋时具备使用条件，如果交付时燃气不具备使用条件，原告应在3年内即2019年5月1日前向法院起诉，原告起诉时间是2020年11月3日已经超过诉讼时效；诉讼请求第2项要求支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立，合同第20条第1款约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记，这说明申请办理房屋登记是原被告共同的责任，不是被告单方的义务，登记所需身份证明材料被告不掌握，需要由原告主动向登记机关提报并做身份认证，登记工作才能启动，原告从来没有主动向登记机关提报登记材料，也没有向被告提出要求共同办理的意思表示，因此没有在房屋交付之日起一年内取得房屋所有权证书，是原告不主动不作为怠于行使自己权利所致，并非被告妨碍办理，所以原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金不成立。该项诉讼请求已经超过诉讼时效，根据购房合同约定，房屋交付日期一年内即2016年5月1日前取得房屋所有权证书，如果确属被告原因所致原因未能在2016年5月1日前完成，原告应当在三年内即2019年5月1日前向法院起诉，原告实际起诉时间为2020年11月3日，已超过诉讼时效。因为原告方未支付首期购房款，违约金不能以全部房款作为计算基数，另外两项违约金标准过高，原告方没有造成实际损失，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）玉泉苑.珺园2号楼2单元7层701号，房屋总价款为702091元，付款方式为买受人应当于2015年1月20日前支付首期房价款462091元，余款240000元申请贷款支付，贷款期限10年。出卖人应在2015年5月1日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：基础设施设备1、供水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信……；6、有线电视……；7、宽带网络……。其中第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同还约定其他事项。 被告按合同约定于2015年5月1日前交付了房屋。2016年4月23日，被告为原告出具了总价款为716966元（含储藏室）的增值税普通发票。2018年12月27日，原告开通居民管道燃气。2019年6月15日，涉案房屋具有了办理不动产登记的条件，被告于2019年6月14日之前通知原告等住户办理相关产权登记。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房增值税普通发票、办理不动产证的通知照片、居民管道燃气供用气协议、个人购房担保合同、借款凭证及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。合同约定2015年5月1日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年12月27日，涉案房屋才具备开通居民管道燃气的条件，原告才得以开通燃气使用，故燃气未能在约定的时间达到交用标准，被告的行为构成违约；对于房屋逾期办证问题，从原告提交的证据可知，涉案房屋具有办理不动产登记的条件为2019年6月15日，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日2015年5月1日起一年内（即2016年5月1日前）取得，在原告配合提供了相关材料的情况下，应视为被告违约。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任。 本案双方争议焦点为违约金数额。被告庭审中认为原告主张的违约金过高，要求酌情减少。关于逾期交付使用燃气违约金，因被告交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。原告主张按双方合同第十二条为依据计算违约金，因该条款系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，原告主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，被告未按期开通居民管道燃气确实给原告生活带来一定的不便，本院综合考虑以上情况，酌情确定被告承担逾期开通管道燃气违约金的数额为2000元。关于逾期办理房屋所有权证的违约金数额，双方合同约定按已付购房款日万分之0.1的标准计算，不违反法律规定，本院予以确认；关于该违约金的计算时间，被告辩称原告起诉时已过诉讼时效，不应支持。经本院审查认为，原告向本院提交起诉材料审核通过的时间为2020年11月20日，依据诉讼时效的相关规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，本案中被告的违约情形是连续存在的，且合同约定以日计算违约金，故本院对于违约金依法计算至2017年11月20日，在此日期之前的违约金因已超法律保护的诉讼时效，本院不予支持。庭审中，原告自愿计算逾期办证违约金至2019年5月23日，系对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，被告应赔付的逾期办证违约金数额为3847元（702091元×548日×万分之0.1=3847元，时间为2017年11月20日-2019年5月23日），燃气逾期交用违约金数额为2000元。以上违约金共计5847元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东泰和华宇房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹建伟逾期办证违约金、燃气逾期交用违约金共计5847元； 二、驳回原告尹建伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1533元，由原告尹建伟负担1468元，由被告山东泰和华宇房地产集团有限公司负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 李荣晋 二〇二一年二月七日 法官助理 郝梦星 书 记 员 丁 灏