广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33280号原告：梁翠华，女，1972年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇雅瑶上亨村南区。委托诉讼代理人：郭新民，北京市天平（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告梁翠华诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新民及两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；3.被告智城公司返还原告243098元；4.两被告向原告支付违约金83868元（违约金以243098元为本金，按日万分之五自2019年1月1日起计算至实际清偿之日止，暂时计至起诉之日）；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2017年12月19日签订了《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司将位于佛山市南海区***号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告。原告依约履行了全部交款义务，但是被告智城公司至今没有交楼，也没有按照合同按期支付租金，已经构成根本违约，经过多次交涉无果。被告智城公司的行为违法违约违背诚信，严重侵犯原告合法权益，根据法律和合同规定，遂起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.原告主张其已支付物业使用权转让款243098元不是事实，原告仅向被告智城公司支付222842元，尚未付清涉讼物业使用权转让款全款，涉讼物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告智城公司逾期交付涉讼物业的情形，原告以此为由解除涉讼物业使用权转让合同没有依据。根据《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。原告在本案中未付清涉讼物业使用权转让全款，仅向被告智城公司支付物业使用权转让款222842元（首期款182330元及分期款40512元），余下物业使用权转让款20256元，原告至今未按照约定向被告智城公司支付。因此，原告的行为已构成违约，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉讼物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金和租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉讼物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于被告梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告已出具《授权委托书》给被告梦乐城公司接收涉讼物业，被告智城公司无须直接向原告交付涉讼物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、如前所述，由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告智城公司返还物业转让金。且原告以涉讼物业已实际收取被告梦乐城支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年。《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共18984元。被告梦乐城公司就《租赁合同》的履行没有违约行为。但鉴于原告提起诉讼要求解除《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除《租赁合同》，并要求原告将已收取的租金及履约保证金18984元返还给被告梦乐城公司，同时原告已收取租金及履约保证金为18984元本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。被告对原告真实性不予认可的证据，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）16号楼办理了建设工程规划许可证。2017年12月19日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年12月18日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金243098元，乙方分期付款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。同时，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，乙方在2017年12月19日前支付182330元，60768元分36个月付清，从2018年1月份开始逐月支付，每月的1号前支付1688元。原告向被告智城公司支付了转让款222842元。庭审中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。各方确认原告已收取被告梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为18984元。被告梦乐城公司同意己支付的款项在本案被告智城公司的债务中抵扣。2020年12月28日，原告的起诉状送达给被告智城公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月28日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《租赁合同》丧失履行的基础，《租赁合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款222842元应退予原告、原告收取的押金及租金18984元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该18984元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款203858元（222842-18984）予原告，原告主张超过本院核准的部分，本院不予支持。原告虽未支付分期款项，但支付的款项203858元已多于《物业使用权转让合同》租赁期限有效部分对应的转让款，原告有权诉请被告智城公司支付违约金。本院结合双方合同的履行情况、原告的实际损失等情况，酌定被告智城公司支付违约金33426.3元（222842×15%）予原告，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。被告梦乐城公司并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告要求被告梦乐城公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年12月19日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月28日解除；二、确认原告与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年12月19日签订的《租赁合同》解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款203858元及支付违约金33426.3元予原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3102.25元（原告已预交），由原告负担1085.25元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2017元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年一月二十九日书记员  杨文晖