江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣02民终153号 上诉人（原审被告）：王润芳，女，1977年12月2日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 被上诉人（原审原告）：王艳萍，女，1969年4月5日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 上诉人王润芳因与被上诉人王艳萍房屋租赁纠纷一案，不服珠山区人民法院（2020）赣0203民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王润芳、被上诉人王艳萍参加了诉讼。本案现已审理终结。 王润芳上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回王艳萍的诉讼请求。事实与理由：1、一审认定上诉人存在转租行为是错误的。本案诉争房屋原为王艳萍父亲所有，王润芳于2004年开始租赁该房屋用于开设美容项目，后由于王润芳业务的发展，于2019年10月将该美容项目承包给徐彩霞，双方签订《承包经营协议书》就直由徐彩霞经营。《承包经营协议书》明确约定徐彩霞承包王润芳该美容项目、美容器材及王润芳经营期间的美容客户，徐彩霞每月支付王润芳承包费1700元，另该房屋租金及水电费也由徐彩霞承担因此，王润芳与徐彩霞之间完全属于承包经营关系，既然是承包经营租赁房屋显然也一并交由徐彩霞使用，一审将王润芳与徐彩霞之间的承包经营法律关系认定为转租法律关系，显然是认定错误，请二审予以纠正。2、即使如一审认定王润芳与徐彩霞是转租法律关系，由于被王艳萍及其父亲也是明知的，王艳萍及其父亲从未提出异议，应当认定为王润芳转租是王艳萍及其父亲同意的。王润芳在2019年10月将租赁房屋交易徐彩霞承包经营，由徐彩霞在租赁房屋经营，对此王艳萍及其父亲一直是知道的，王艳萍及其父亲从未提出异议，且一直收取王润芳租金。因此，从法律上说即使王润芳存在转租行为，由于王艳萍及其父亲收取王润芳租金从未提出异议，就视为王艳萍及其父亲对王润芳的转租以了认可故一审以王润芳转租没有征得王艳萍同意为由判决解除双方租赁合同，王润芳搬离租赁房屋是错误的，请二审予以纠正。3、王艳萍于2020年5月30日将王润芳租赁房屋强行换锁的行为，属违约行为，王润芳要求王艳萍赔偿每月损失12000元承包费及正常营业损失及顾客流失费到其将租赁房屋开锁时止，但审没有予以处理。4、王润芳已交房租从2020年5月初至2020年7月底，事情的经过是因为王润芳没有达到王艳萍的房租涨价要求，所以王艳萍想高价租给别人而违约解除与王润芳的租房合同。由于王艳萍欲将租赁房屋高价租赁给他人，在2020年4月王艳萍多次要求解除与王润芳租赁合同，王润芳没有同意，在2020年5月30日王艳萍强行将租赁房屋换锁，为此，王润芳报警，但王艳萍仍没有开锁。对此事实在一审时王艳萍予以承认，王艳萍换锁的行为导致王润芳无法营业，给王润芳造成每月1700元的承包费，同时造成王润芳大量营业损失，依据法律规定王艳萍应当赔偿王艳萍损失，但一审对此没有予以处理，违反法律规定。 王艳萍答辩称，承包经营是获得经营成果，王润芳只收房租和水电费，客户办卡和王润芳没有任何关系。王艳萍2020年3月去店铺收租，店员徐彩霞告知她店铺已经转让，并向其出示承包协议，王艳萍才知道转租的事情。 王艳萍向一审法院起诉请求：1．依法判令王润芳立即搬离诉争房屋；2．本案诉讼费由王润芳承担。 一审法院认定事实：2004年，王立信将其所有的位于江西省景德镇市珠山区的贮藏间（建筑面积为33.77平方米）租给被告王润芳经营美容店。2019年9月21日，王立信去世，其女儿即原告王艳萍依法取得了位于江西省的房屋（含贮藏间）。原告王艳萍以原租赁期已满要求被告重新签订租赁合同，双方产生争议。被告王润芳表示其与原房东王立信签订《租赁协议》租赁期间为27年，其在合法使用租赁房屋期间将租赁房屋交于徐彩霞承包经营。2020年4月，原告王艳萍告知被告解除租赁合同，要求其搬离租赁的贮藏间。2020年5月4日，原告王艳萍收到被告王润芳交纳1623元（含2020年5月的租金），之后更换贮藏间门锁。双方多次协商未果，王艳萍提起本案诉讼。根据王润芳提交的《租赁协议》，主要载明：“甲方同意将昌河408栋305车棚租赁给乙方使用。租赁期限为2018年11月3日至2045年11月3日止。车棚租金为500元／月。”王立信作为甲方、王润芳作为乙方在该协议书中签名。该协议中租赁期间载明的起止日期及“王立信、王润芳”的签名均为手写，其他记载的内容均为打印字体。王润芳对该《租赁协议》中“王立信”签名不予以认可，当庭申请笔迹鉴定。一审法院依法委托江西神州司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2020年11月11日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“倾向认为2018年11月3日的《租赁协议》原件落款甲方（签字）处的王立信署名字迹与送检样本字迹是同一人笔迹。”王艳萍对该鉴定意见书不服提出异议，该中心于2020年12月15日出具《回复函》载明：“本次鉴定因送检的王立信签名笔迹样本相对较少，因此本次鉴定仅提出了倾向性鉴定意见，倾向认为两者是一人笔迹，当事人如对鉴定意见有异议，请通过庭审质证或申请补充鉴定、重新鉴定等方式解决。”另查明，租赁合同履行中，被告在涉案贮藏间经营美容店，直至2019年将涉案贮藏间提供给案外人徐彩霞使用。2019年10月1日，王润芳与徐彩霞签订《承包经营协议书》一份，约定：“甲方位于昌河408栋305自愿承包给乙方使用。承包期自2019年10月1日至2020年10月1日。承包金每月为1200元整2月一付。前2个月为1000元，后10个月为1200元。房租水电另付房租前期按500元／月。乙方在承包经营期间，须爱护房屋内一切设施。乙方在承包经营期间应保证房屋内设施完好无损。如有损坏或丢失任何东西，由乙方负责照价赔偿。乙方承包后要以礼待客，要做好每个顾客的服务，甲方不提供产品，承包期限内或承包期限外以前的原客户的卡项护理和以后发展的客户卡项护理和所有一切客户发生的任何事件都与甲方无关，所有一切事务由乙方全部负责。承包经营期满，双方承包关系自动解除，甲方有权收回承包房屋和所有物资资源，乙方应如期交还。如乙方要续承包经营，则必须在承包期满前二个月通知甲方，甲方有权根据市场情况调整房屋承包经营费用。经双方确认后，重新签订承包经营合同。承包经营期间内，水电等一切费用由乙方支付给甲方。” 一审法院认为，本案争议焦点为：一、《租赁协议》是否有效的问题；二、王润芳是否应当搬离租赁房屋的问题。关于焦点一。王艳萍以《租赁协议》不是王立信本人签名主张无效，并对协议中王立信署名字迹申请鉴定。根据江西神州司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“倾向认为2018年11月3日的《租赁协议》原件落款甲方（签字）处的王立信署名字迹与送检样本字迹是同一人笔迹。”王艳萍认为《租赁协议》无效的主张不成立，一审法院不予以采信。本案中，原出租人王立信去世后，其女儿王艳萍依法取得涉案房屋，该房屋的所有权发生了变化，但不影响租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”王立信将涉案贮藏间出租给被告王润芳，双方续订《租赁协议》系双方真实意思表示，但协议中约定租赁期限为二十七年，违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议虽已生效，但其租赁期限超过二十年的约定无效。关于焦点二。关于《承包经营协议书》的性质。从《承包经营协议书》约定的内容来看，协议约定涉案贮藏间交付给徐彩霞使用、收益，徐彩霞每月交纳1200元的费用外，还负担水电费用。协议主要涉及的是房屋及房屋内的设施的交付、维护使用等问题。故双方约定的是租赁合同的权利义务，《承包经营协议书》的性质名为承包经营，实为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，王润芳未征得原告同意的情形下将涉案贮藏间转租。王艳萍依法享有租赁合同的解除权，故其要求王润芳撤离租赁房屋的诉讼请求，一审法院以支持。关于王润芳要求王艳萍因更换门锁导致其经济损失的主张，因王润芳未提供相应证据证实其实际产生的损失，且该赔偿请求是基于财产损害赔偿关系，与本案租赁合同关系属于不同的法律关系，可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：被告王润芳于本判决生效后五日内搬离位于江西省景德镇市珠山区贮藏间。案件受理费100元，由被告王润芳负担。鉴定费4000元，由原告王艳萍负担。 二审中，王润芳向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王润芳提交如下证据：1、一份办理营业执照申请书，上面有房屋出租人王立信签名，拟证明租赁关系是真实的。2、王立信和王润芳于2014年3月1日签订的一份店面出租合同，拟证明租赁合同没有到期。王艳萍在质证意见中表明没见上述证据，对实际情况不清楚。本院将结合当事人陈述，对上述证据综合认定。 本院审理查明，王润芳在二审中陈述其2020年3月告知王艳萍转租的事实以及向其出示《承包经营协议书》，对该时间王艳萍不予否认，但王艳萍陈述其是2020年3月去店铺收租才知道店铺已被转租给徐彩霞，是徐彩霞向其出示了《承包经营协议书》。根据二人陈述，本院可以认定的事实如下：2020年3月王艳萍知道该店铺被转租。对一审法院查明的其他事实，二审予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王润芳将房屋交付徐彩霞使用、收益，定期收取房租、水电费等相关费用，协议主要涉及的是房屋及房屋内设施的使用、维护和期满交付问题，名为承包经营，实为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，如出租人不同意承租人转租，应在知道或应当知道承租人转租行为之日起六个月内提出异议，未提出的，视为同意转租。王润芳在上诉中称王立信与王艳萍均同意其转租行为，对于王立信与王艳萍同意转租一事，王润芳没有提交证据予以证明；对于王艳萍知道转租发生的时间，王艳萍与王润芳均向二审陈述是2020年3月，同时王润芳在一审中辨称王艳萍2020年4月多次要求解除租赁合同。综上，王润芳并未举证证明其转租行为得到王艳萍和王立信同意，且王艳萍于2020年8月向法院诉请王润芳搬离争诉房屋，王艳萍依法享有租赁合同的解除权，视为其在六个月内对王润芳的转租行为提出异议。故王艳萍要求王润芳搬离租赁房屋的诉讼请求，应当予以支持。关于王润芳要求王艳萍赔偿因强行换锁导致其经济损失的主张，因王润芳未提供相应证据证明其实际产生的损失，且该赔偿请求是基于财产损害赔偿关系，与本案租赁合同关系属于不同的法律关系，可另行主张。 综上所述，上诉人王润芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王润芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 戴 瑞 审判员 陈苾铃 审判员 徐 骥 二〇二一年二月二十六日 书记员 胡澍妮