河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民初191号原告：信阳市联华置业有限责任公司，公司住所地河南省信阳市北京路125号。法定代表人：丁新华，系公司董事长。委托诉讼代理人：蔡根红，系信阳市联华置业有限责任公司淮滨分公司经理。特别授权。委托诉讼代理人：吴继寿，河南银辉律师事务所律师。一般代理。被告：国有淮滨农场，住所地河南省淮滨县乌龙大道中段。法定代表人：孙立军，系该农场场长。委托诉讼代理人：孙超，河南长进律师事务所律师。特别授权。原告信阳市联华置业有限责任公司诉被告国有淮滨农场合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市联华置业有限责任公司的法定代表人丁新华及委托诉讼代理人吴继寿和被告国有淮滨农场的委托诉讼代理人孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市联华置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除《农场新村H1、H2区房地产开发协议》(下称协议）和《关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议》(下称补充协议)；2、判决被告返还原告在履行协议过程的相关定金130万元并加倍赔偿130万元，同时判决被告给付原告利息280万元；3、判决被告给付相关开支费用375万元及利息483.6万元；4、判决被告给付原告损失1800万元；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年被告淮滨农场找原告联华公司，其农场新村H1、H2区房地产开发项目用地依法进行了拍卖，其农场揭牌受让拍卖的土地，并与政府签订了土地出让合同。经原被告双方协商，于2009年12月22日签订“淮滨农场将农场新村H1、H2区房地产开发项目”中的9.48亩出让商住用地交由联华公司进行开发，约定联华公司付给淮滨农场1099万元，由联华公司独立开发、销售和收益。2010年1月22日双方就该项目签订了“补充协议”。协议及补充协议签订后，原告抱着淮滨农场是国有单位肯定会履行合同的想法，首先给被告支付了130万元的定金。谁知被告不守信用，不履行约定。表现在:协议第二条第2项关于“项目开发前期的所有手续由甲方（即被告）负责办理并承担全部费用，手续符合国家规定，达到开工要求。”，而被告既没有为该项目办理立项手续，又没有办理拆迁许可证，更不存在政府出台拆迁补偿办法和拆迁公告，导致该项目中的被拆迁户无法拆迁，整个项目不能实施，合同目的无法实现。近十年来，特别是近几年来，双方也经过多次协商，也都表示愿意解除协议和补充协议，但被告是国有单位，又不能不经政府主管部门同意擅自解除协议，且就解除协议后的赔偿无法达成一致，故在此请求法院依法判决解除协议和补充协议。根据法律关于定金的规定，被告应当返还130万元的定金并另加倍支付130万元。同时支付利息280万元。协议签订后原告按照协议约定进行了建筑规划设计，花费了45万元，9年的利息按年利率24%计算为97.2万元。管理人员前4年为8人，工资开支为160万元，利息按4年计算，利率按年24%计算为153.6万元。后6年管理人员为4人，工资120万元，利息按6年计算，利率按年24%计算为172.8万元。差旅费和小车费用共50万元，利息平均按5年计算，按年利率24%计算为60万元。由于协议约定原告对该项目独立开发、销售和收益，根据合同法第113条的规定该项目的预期收益应为上亿万元，考虑到被告的赔偿能力，原告在本案中只主张1800万元。为维护原告的合法权利，特诉至人民法院。被告国有淮滨农场辩称，一、原告违约在先是导致合同不能履行的根本原因：1、原被告于2009年12月22日签订《农村新村H1、H2区房地产开发协议》，该协议第四条约定：“本协议签字生效后，乙方支付定金300万元，甲方可用于拆迁安置补偿，拆迁完毕后乙方再付给甲方300万元。”，协议签订至今，被告并未收到原告支付的300万元定金。本案所涉及的房产开发项目，前期的拆迁安置是整个项目能否顺利进行的关键，在没有原告资金支持的情况下，所谓的拆迁根本无从进行，原告对此有不可推卸的责任。2、协议第五条第一款第二项约定“乙方负责拆迁李甲山、刘民、刘伟、王中尧、王安然、孙贵红6户工作。”，从合同的实际履行情况来看，原告并未实际实施该6户的拆迁工作，这也是协议不能履行的关键因素。3、原告主张“被告没有为项目办理立项手续，没有办理拆迁许可证，更不存在政府出台拆迁补偿办法和拆迁公告”，以此认为被告违约，属于颠倒事实，忽略了协议履行的先后顺序。如按照原告的理解，在原告不足额支付拆迁费用的前提下，等于把自身的商业风险全部转嫁给了被告，这对被告极不公平。根据法律规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，结合上述事实，因原告违约在先，被告有权拒绝其相应的履行请求，原告应自行承担相应的违约后果。二、原告的诉讼主张缺乏明确的事实及法律依据，相应的诉讼请求应当依法予以全部驳回：1、如上所述，导致合同不能履行的根本原因在于原告违约在先，按照相应的定金罚则，原告所主张的部分定金，应当不予退还。2、原告所主张的开支费用与被告无直接关联。本案所涉及的项目自2009年签订协议，至今已经十余年的时间，而整个项目因原告资金不足，在2011年便陷入停滞，在此后，原告完全可以及时止损，调整商业布局，但拖耗至今，毫无依据。根据被告了解，原告在淮滨除涉及本案的项目外，也参与了淮滨政府主导的安置房项目，因此，原告所主张的开支与本案毫无关联。3、按照月息两分计算利息并要求1800万元的商业损失缺乏法律依据。基于违约金与利息在性质、功能上的相当性，两者不能同时适用，且本案所涉及的协议并没有在任何地方约定月息两分的适用条件，同时，违约金主要是要结合给守约方造成的实际损失来确定，本案中，原告违约在先，其要求违约金更是毫无根据。综上所述，被告认为，商业开发没有一本万利，更不可能存在绝对的盈利，在原告违约在先的前提下，其将所有的成本或者损失全部转嫁于被告，违背了商业运营的规律，毫无事实和法律依据，对被告极其不公平。鉴于此，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。原告信阳市联华置业有限责任公司提交如下证据:证据一公司营业执照。拟证明原告具有诉讼主体资格。证据二《农场新村H1、H2区房地产开发协议》和《关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议》。拟证明：原被告之间合同关系，其中协议第二条第2项关于“项目开发前期的所有手续由甲方(即被告)负责办理并承担全部费用，手续符合国家规定，达到开工要求。”和第三条约定“原告享有独立销售、收益权”。证据三90万元和40万元定金转账凭证。拟证明已经支付定金130万元。证据四规划设计费用发票。拟证明原告已经支付案涉工程设计费用45万元。证据五工人工资表。拟证明原告因案涉项目支付工人工资280万元。证据六差旅费和车辆费用票据。拟证明原告因该项目支出其他费用50万元。证据七规划设计图纸。拟证明根据当时规划的建筑面积和市场房屋价格，利润在亿元。被告国有淮滨农场质证意见：对证据一营业执照无异议。对证据二“开发协议”的真实性无异议，对“补充协议”的真实性有异议，从“补充协议”第六条内容来看，该“补充协议”内容明显违背了双方的真实意思表示，不是真实的。从协议内容来讲，原告应先履行付款义务，被告后履行拆迁及办证义务，但原告至今未足额支付300万元的定金，反而充分说明原告违约在先。证据三转账凭证，该两笔转账与本案无直接关联，尤其是第二笔40万元转账是转到个人账户，不能证明与本案存在直接关联。根据合同约定的定金为300万元，即使认定为定金，原告未足额支付也应视为原告违约。证据四规划设计费用，该两张收条的收款人均为个人，而原告提供的收据与转账凭证不是同一人，真实性无法确定，无法证实与案涉项目存在关联。且没有相应的银行转账凭证或者发票印证。规划设计应满足一定的资质条件，该规划收费形式不合法。另外，在该规划费用支出时，相应的土地手续并没有完成，原告单方面的规划行为应当由原告自行承担相应的商业风险，与被告无直接关联。证据五和证据六工人工资表、差旅费和车辆费用票据:一是该开支并没有提供银行流水或者税费票据(工资部分已经超出当时的个人所得税纳税标准)，而且该部分证据是由原告单方面制作并提供，没有第三方的会计审验证明。另外，蔡根红的前后签名不一致，2010年签名为蔡根红，2019年签名为蔡根峰，明显属于伪造，客观真实性存在异议。通过抽查2013年8月28日的开支票据，发现在该部分票据中有到武汉以及固始县的来往票据，该部分票据与本案所涉及的项目没有任何关联。二是从证明内容来看，由于原告违约在先，该证据不能有效证明该部分支出与涉案项目存在关联。三是通过原告提供的车旅费及车辆票据的明细，其实际金额为47万余元，与原告的诉求也存在明显的差异。证据七规划图纸：一是属于商业上的期待利益，在合同中没有约定损害赔偿的前提下，不能作为违约损害赔偿的计算依据。二是该规划图纸属于原告单方面行为，与被告没有因果上的关联性。三是原告提供的图纸并不能直接反映涉案项目的实际建筑面积以及销售价格，具体的建筑面积应当以规划许可所载明的面积为计算标准，房屋销售价格应当提供房管部门的价格备案作为依据。四是规划图纸的设计单位与原告提供的规划收款，转账不是同一人，无法证明与本案存在关联。被告国有淮滨农场提交如下证据：证据一《房地产开发协议》。拟证明：原告应先行支付300万元定金，且原告有拆迁安置的义务。证据二《成交确认书》和《公证书》，拟证明：被告是涉案土地的合法权利人。证据三《关于国有滨农场新村H1、H2区土地占用索赔诉求》及附件。拟证明：原告未按照合同约定足额支付首笔300万定金，原告违约在先，且原告提供的附件中关于本案的40万转款是借款，而非合同约定的合作开发款项。原告信阳市联华置业有限责任公司质证称：对证据一“房地产开发协议”的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽然协议中约定有300万元的定金，但由于被告没有履行合同中的前期义务，原告付了130万元后未支付余款170万元有合理抗辩事由。拆迁安置义务是有前提条件的，必须有原告办理前期拆迁手续，由于前期没有办理，原告无法拆迁。对证据二“成交确认书”和“公证书”的真实性无异议，该证据只能证明案涉土地已经招拍挂，不能代表被告已享有合法权利，因为竞拍后还要签订土地出让合同，缴纳土地出让金，并办理土地使用权证。证据三“索赔及附件”。索赔的请求是真实的，附件也是真实的，而且附件里的有部分钱已经还了，130万元不是借款，而是本案履行定金。经审理查明：2007年6月1日，被告国有淮滨农场以707万元和314万元从淮滨县国土资源局处竞得淮滨县北城桂花路中段东侧两宗地块，面积分别为4814.58平方米和1506.54平方米，编号分别为H1、H2，双方签订了“淮滨县国有土地使用权竞买成交确认书”，河南省淮滨县公证处并予以公证。2009年12月22日，原告信阳市联华置业有限公司作为乙方与被告国有淮滨农场作为甲方签订“农场新村H1、H2区房地产开发协议”，该协议约定：一、项目概况。1、项目名称。农场新村H1、H2区土地开发(以甲方提供的宗地图为准)；2、项目位置：该项目位于乌龙××以西，三和集团以北，缫丝厂以南，东临乌龙大道，项目用地面积6321.12平方米(其中H1面积1506.54平方米，H2面积4814.58平方米)，拆合9.48亩。规划用地性质为出让商住用地。规划及建设指标按建设部门规定执行。二、项目形式。1、甲方负责将国有土地使用权证办在乙方名下，办理土地证所需费用由甲方缴纳；2、项目开发前期的所有手续由甲方负责办理并承担全部费用，手续符合国家规定，达到开工要求。三、开发房屋销售。乙方享有独立销售权、收益权。建筑税费、销售税费由乙方自主缴纳。四、收益分配及付款方式。乙方付给甲方人民币共计壹仟零玖拾玖万元整(1099万元)，其中包括前期办证费用，办房产证费用除外。本协议签字生效后，乙方付定金300万元，甲方可用于拆迁安置补偿，拆迁完毕后乙方再付给甲方300万元。之后，甲方将国有土地使用权证交给乙方，乙方收到土地证15日内付清下欠的499万元。五、双方权利与义务。（一)甲方权利与义务：1、甲方保证项目用地没有产权纠纷；2、乙方负责拆迁李甲山、刘民、刘伟、王中尧、王安然孙贵红6户工作，甲方支付拆迁费用共计210万元；3、甲方负责社会治安的协调处理；4、甲方负责上交土地出让金以及约定的费用；5、不得因法定代表人变更而提出解除、终止或修改协议，否则视为违约。(二)乙方权利与义务：1、乙方按约定向甲方支付合同款；2、乙方独立销售项目房屋；3、工程质量按国家规定标准执行乙方在项目完成后向甲方移交甲方所提供的相关手续证件，并将物业也交由甲方统一管理。六、违约责任。双方应按协议约定履行各自的义务，如有违约发生，按国家规定的条文违约方将向守约方支付违约金。2010年1月22日，双方签订“关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议”约定：1、甲方负责办理项目开发前期的所有手续，并由乙方支付的手续费用中承担费用。如果手续费用不够，双方再进行协商。手续必须符合国家规定，达到开工要求。2、乙方享有独立销售权、收益权。建筑税费、销售税费由乙方依法缴纳。3、乙方负责李甲山、刘民、刘伟、王中尧、王安然、孙贵红6户的拆迁工作，在与被拆迁户签订补偿协议的当天，甲方必须足额支付该户的拆迁补偿费用。甲方需从乙方交纳的出让金中支付以上6户拆迁补偿费用合计270万元。其余的被拆迁户有甲方负责拆迁并承担拆迁补偿费用。4、甲方负责H1、H2区6户以外的拆迁任务，但是必须保证在6户拆迁完毕的20天内拆除完毕。否则，每推迟一天赔偿乙方损失1万元。5、甲方在前期办证费用194万元中，因为有些费用在收取中有浮动，乙方在支付甲方第三次款项中扣除80万元。6、甲方本着不亏不盈的原则，进行合作开发。在交纳土地出让金和办理各项手续及拆迁补偿安置后，确保盈利1万元即可。7、乙方在项目完成后向甲方移交甲方所提供的相关手续证件，并将物业也交由甲方统一管理。2010年2月9日，原告信阳市联华置业有限责任公司向被告国有淮滨农场银行转付90万元，2011年4月29日，被告国有淮滨农场向原告信阳市联华置业有限责任公司借款40万元。原告信阳市联华置业有限责任公司诉讼请求因案涉项目合同无法履行造成其经济损失及证据有：一是发放员工工资损失280万元，提交自2010年1月30日至2019年12月30日期间员工签名的每月领取工资发放表；二是差旅费50万元，提供差旅费和车辆加油等报销凭条；三是支付图纸设计费45万元，提供图纸设计人员张勇出具的两张领条；四是期待利益损失1800万元，未提交相应证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：一是原被告签订的案涉“农场新村H1、H2区房地产开发协议”和“关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议”不能履行的原因及责任如何认定；二是原告诉讼请求各项损失应否支持。关于第一个焦点问题。经查，被告国有淮滨农场于2007年6月1日从淮滨县国土资源局竞得案涉H1、H2国有土地使用权后，在未缴纳全部土地使用权出让金和签订《国有土地使用权出让合同》的情况下，仅依据“淮滨县国有土地使用权竞买成交确认书”与原告信阳市联华置业有限公司签订“农场新村H1、H2区房地产开发协议”和“关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议”，导致双方在履行合同过程中因用地手续合法性存在争议、拆迁安置与被拆迁户不能达成协议而不能实现合同目的，由此造成原告信阳市联华置业有限公司的损失承担赔偿责任。原告信阳市联华置业有限公司明知双方签订的协议已无法实现合同目的情况下，未采取适当补救措施，在长达近十年时间内仍为员工发放工资和对案涉项目进行设计、规划而产生高额费用致使损失进一步扩大，对于该扩大的损失不得请求被告国有淮滨农场赔偿。关于第二个焦点问题。其一，关于原告信阳市联华置业有限公司主张的定金数额130万元如何认定问题。根据原被告双方签订“协议”约定“本协议签字生效后付定金300万元”，但原告信阳市联华置业有限公司在该“协议”签订后于2010年2月9日通过银行转给被告国有淮滨农场90万元，被告并未提出异议，该90万元应认定原告信阳市联华置业有限公司支付的定金，也视为双方对“协议”中约定的定金数额予以变更。对于原告信阳市联华置业有限公司于2011年4月29日通过银行转付给被告国有淮滨农场的40万元，该转付款时间与双方签订的“协议”时间间隔较长，且被告给原告出具有借款，该40万元应认定被告国有淮滨农场向原告信阳市联华置业有限公司借款40万元，且未约定有借款利息；其二，关于原告信阳市联华置业有限公司主张支付员工工资、差旅费、图纸设计费的损失问题。原告信阳市联华置业有限公司所主张的这些支出费用均系原告方单方制作的白条，未提供领款人证言予以证明或银行转款凭证印证，且这些支出费用时间跨度长，由此证明原告信阳市联华置业有限公司在已无实现双方签订的合同目的情况下，未采取适当补救措施，由此产生长期向员工发放工资和案涉项目进行设计、规划费用损失进一步扩大，对于扩大部分损失无权向被告予以主张。根据原告提供的证据、损失费用，结合原告与被告过错程度，本院酌定被告承担该部分损失中120万元赔偿责任；其三，对于原告信阳市联华置业有限公司主张期待利益损失1800万元，因原告未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告信阳市联华置业有限责任公司与被告国有淮滨农场签订的《农场新村H1、H2区房地产开发协议》和《关于合作开发农场新村H1、H2区房地产的补充协议》；二、被告国有淮滨农场于判决生效后十日内向原告信阳市联华置业有限责任公司双倍返还定金共计180万元；三、被告国有淮滨农场于判决生效后十日内向原告信阳市联华置业有限责任公司偿还借款40万元及利息（利息自2019年12月19日起至偿还完毕之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；四、被告国有淮滨农场于判决生效后十日内向原告信阳市联华置业有限责任公司赔偿损失120万元；五、驳回原告信阳市联华置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201730元，由被告国有淮滨农场负担31730元，原告信阳市联华置业有限责任公司负担170000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年二月四日法官助理黄涛书记员刘唱