苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初23号原告：石雅婷，女，1992年2月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：苏州润和居网络科技有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号南京师范大学科技园21楼C-2座。法定代表人：骆兴剑，总经理。委托诉讼代理人：陈君，系公司员工。原告石雅婷与被告苏州润和居网络科技有限公司（简称润和居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告石雅婷及被告润和居公司委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石雅婷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还原告三个月租金，共计8400元；2、请求判令被告立即偿还原合同签订的免租期租金，共计2800元；3、请求判令被告赔偿原告合同约定的违约金，共计7700元。审理中变更诉请1为，被告立即偿还原告两个月租金，共计5600元，另加一个星期房租653元，共计拖欠房租6253元。另外水费152.88元，电费60元，燃气费248.5元，房门钥匙换锁、卫生间钥匙换锁共计300元，大门换锁300元，阳台晾衣架损坏修理费600元，门禁卡遗失两张40元，共计1701.38元。事实和理由：原告与被告于2019年4月10日签订了房屋出租全权委托合同，委托被告负责樾碧花园4幢1806室的出租事宜。合同期限两年，采取一年扣除一个月租金的方式支付被告劳务费；房屋租金每月2800元。自2020年10月起至同年12月，被告欠付租金，且在无法保证完整履行合同的前提下，继续与租客签订有效期至2020年12月28日的租赁合同。经与租客沟通，租客承诺搬离樾碧花园4幢1806室。因被告未付租金致原告提起诉讼。润和居公司答辩称，还结欠原告53天的房租，事实上租客已于2020年12月4日搬走；对原告诉请2、3不认可；对增加的诉请在吴江法院另案处理时，原告作为第三人参加了诉讼，当时租客同意将水电等费用直接支付给原告，所以本案被告只欠原告租金。另外，还有押金应计算在欠付的租金中，因此实际欠付原告1个月租金为2800元，即欠原告租金中的一个月与押金抵付。原告诉状中事实与理由所写内容是对的。本院经审理认定事实如下：（一）原告石雅婷举证证明的事实。1.提交原告与被告于2019年4月10日签订的《房屋出租全权委托合同》（简称出租委托合同）及“附件（一）”《房屋托管委托合同》（简称托管合同）、“附件（二）”《房屋交割清单》各一份。证明房屋租赁的事实，其中约定免租期金额提前扣除，即2019年签订合同后已扣除了2019-2020年各一个月的免租期租金，但2020年原告未享受合同的服务。①出租委托合同约定，“第一条委托出租房屋。甲方委托乙方全权代理其出租房产（以下简称该房屋），位于苏州市吴江区樾碧花园4-1806为3室1厅。房屋建筑面积为90平方米，房屋所有权人石雅婷……第二条委托期限。1、委托期限不得低于壹年，以整年计算。自2019年4月11日起至2021年4月10日止。……第三条委托租金。1、委托租金为元2800/月（包物业）（人民币：贰仟捌佰零拾零元/月）。2、该房屋租赁期间甲方授予乙方每年30天免租期（即：2019年4月11日至2019年6月10日；若委托期限是两年或两年以上的，次年免租期的月份时间与第一年相同），免租期作为乙方寻找承租之客户合理的空置期，甲方免除空置期的租金。第四条租金付款方式。付款方式为月付，委托期内，甲乙双方约定按下列支付方式，由乙方代收后向甲方支付：1、每月的10日为支付日，首次付款日期为2019年6月10日。2、甲方同意乙方将每期租金打入指定银行账户中，银行名称是苏州银行的苏州支行，开户名：顾月英，账号为62×××95。……第八条违约责任。……（二）乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方委托房屋年租金的25%作为违约金……1、如乙方逾期交付代理承租之客户房租且经甲方通知后仍未履行交付交徊超过十日的（十日内每逾期一天须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，但非乙方因素除外……。）”②附件（一）托管合同约定，“……甲方委托乙方出租该房屋，同意乙方出租给承租人之价格高于甲方委托价格，高出部分甲方用来支付给乙方，作为乙方对房屋管理、卫生、安全维护之费用。……第二条关于该房屋内维修工作明确如下：……。”该托管合同中未约定原告增加的房门钥匙换锁等共计1240元诉讼请求的责任承担主体。2.提交原告母亲顾月英苏州银行流水清单一份124页。证明被告用个人支付宝账户向原告支付过租金且支付至8月份止。其中，2020年8月支付的是2020年9月份的房租，因此被告结欠房租分别是2020年10月和2020年11月两个月。3.微信聊天记录截屏打印件6页、原告与租客的手机微信截图打印件1页。证明租客与被告签订的合同于2020年12月底到期，被告欠付租金。上述证据证实，被告仍欠2020年10月和11月两个月的租金，每月租金2800元，免租期是免除4、5两个月的租金。被告于2020年10月支付过一期租金，但该租金是欠9月份补交的，因此仍结欠10、11月两个月租金。被告计算结欠租金起算期即2020年10月10日与原告一致，原告算了两个整月至2020年12月10日，而被告计算至12月3日。被告润和居质证称，除答辩中所称原告的租金计算有误外，上述证据都属实。免租期和每月租金金额是对的。租金计算的天数应该是53天，从2020年10月10日计算至2020年12月3日，共计4947元，因租客已于2020年12月4日搬走。（二）被告润和居在本案中未举证，称相应证据在本院受理的（2020）苏0509民初16095号原告高霞诉被告苏州润和居网络科技有限公司、第三人石雅婷房屋租赁合同纠纷案件中已提交（简称16095号案件）。庭审中，当庭调取16095号案件庭审笔录。16095号案件庭审笔录中记载，庭审中16095号案件原告高霞同意将水、电、燃气费在押金2800元中扣除。被告润和居公司质证称，本案原告诉请中增加的水电费等费用应与16095号案件租客的费用一致，并表示同意承担一致的费用，否则不承担。（三）本案另查明1.2021年2月18日作出（2020）苏0509民初16095号民事判决书。该判决书中本院经审理查明：“2020年6月29日，润和居公司作为甲方（出租方）与高霞作为乙方（承租人）签订《居住房屋租赁合同》一份，约定润和居公司将位于苏州市吴江区樾碧花园4栋2单元1806室房屋出租高霞，租赁期限6个月即自2020年6月29日起至2020年12月28日止，每月租金2800元，……上述《居住房屋租赁合同》签订后，高霞按照约定向润和居公司支付了2020年6月29日至2020年11月28日期间的租金和押金2800元。2020年11月25日，案涉房屋产权人石雅婷与润和居公司客服微信聊天：（石）‘现在租客12月的房租不肯支付，因为你们没有给她退押金”，（润和居）‘那你把他赶走吧，他没到期退什么押金’，（石）‘你们拖欠的房租什么时候给？现在的烂摊子怎么处理’。2020年11月27日，石雅婷与高霞微信聊天：（石）‘住到11.28如果您不续租了的话，我们就过来换锁了，为了避免润和再带人过来看房，我们肯定要及时止损’，（高）‘我搬走也行啊，现在中介拉黑我了，你跟他要一下押金吧’。案涉房屋租赁期间，因润和居公司未能按照约定向案涉房屋产权人石雅婷支付相应租金，导致石雅婷要提前收回案涉房屋。2020年12月4日，高霞搬离案涉房屋。因润和居公司未按照约定向高霞退还押金，故引起本案诉争。审理中，本院当庭拨打石雅婷电话，其陈述已经向法院起诉润和居公司，要求润和居公司支付拖欠截止2020年12月4日的案涉房屋租金，另外还要求润和居公司结清案涉房屋的水、电、燃气、门锁等费用，其中电费60元、水费152.88元、燃气费248.5元。润和居公司、高霞均同意在案涉房屋租赁期间内产生的水费、电费、燃气费从押金中抵扣，并认可石雅婷陈述的上述费用金额。关于2020年11月29日至2020年12月4日期间的租金，高霞同意从押金中抵扣……。本院认为，……关于2020年11月29日至2020年12月4日期间共计6天的租金，原告高霞同意从押金中抵扣，本院认为，该主张并不违反法律规定，未免诉累，本院予以支持。经核算，扣除相关费用后，润和居公司仍应退还1778.62元（2800元-60元-152.88元-248.5元-2800元/30天*6天）。……判决如下：……二、被告苏州润和居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高霞押金1778.62元。”2.本案中被告润和居公司称，①没有向原告交过押金，庭审中被告认为，欠付原告的租金可从租客高霞的押金中扣除；②庭审中被告表示，愿意承担在16095号案件中确认的水电等费用。3.庭审中原告称，①增加诉讼请求中的卫生间帘子100元和打扫卫生费99元无证据证明；②原告提交涉案房屋产权证，证明原告系涉案租赁房屋的所有权人，对此被告无异议；③原告称，涉案出租委托合同中没有关于诉讼请求2可退还免租期租金的约定。4.庭审中原被告均确认，涉案出租委托合同于2020年12月4日解除。以上事实，有《房屋出租全权委托合同》及“附件（一）”《房屋托管委托合同》、“附件（二）”《房屋交割清单》，微信聊天记录，本院作出的（2020）苏0509民初16095号民事判决书及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，原告石雅婷与被告润和居公司签订的《房屋出租全权委托合同》在未提交反证情况下，系当事人真实意思表示，成立且有效，当事人双方均应依约全面适当履行各自的合同义务。第二，关于涉案《房屋出租全权委托合同》,因当事人双方均确认于2020年12月4日解除，故本院确认该日期为涉案合同解除日期。第三，关于原告诉讼请求中各项金额的确认。①本案已查明，被告润和居公司因拖欠租金而违约，致本案诉争的发生，因此，本案责任在被告润和居公司。本院对原告起诉由被告润和居公司承担欠付租金的违约责任之诉讼请求予以支持。其中，欠付租金的日期原被告均确认自2020年10月10日起算，被告润和居公司确认欠付租金计算至2020年12月4日；又因16095号案件中已查明，租客高霞于2020年12月4日搬离并由原告收回涉案租房，且高霞的租金亦计算至2020年12月4日，因此，本案被告欠付原告的租金应计算至2020年12月4日，计5040元[即2800元/月+（2800元-2800元/30天*6天）]。关于被告提出应从租客押金中扣除欠付的租金的答辩意见，因被告未举证证明租客高霞所交押金已转交原告石雅婷，故该意见本院不予采纳。②关于原告主张的违约金诉请，因符合出租委托合同约定，本院予以支持。因此，本院对原告要求由被告给付欠付租金5040元和违约金7700元的诉讼请求予以支持。③关于原告诉请中由被告给付欠付的水电及燃气等费用的主张。因16095号案件已查明电费60元、水费152.88元、燃气费248.5元，合计461.38元。结合被告同意承担向原告支付16095号案件确认的水电燃气费金额的意思表示，本院对原告该项由被告给付水电燃气费461.38元的诉讼请求予以支持。上述金额合计被告应给付原告13201.38元。第四，①关于原告诉讼请求中房门钥匙换锁等计1240元的主张，因无合同约定且被告否认，对该诉讼请求本院不予支持。②关于原告诉讼请求中由被告返还免租期间租金的主张，因无合同约定且被告否认，对此本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:一、被告苏州润和居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石雅婷租金5040元、违约金7700元、电费60元、水费152.88元、燃气费248.5元，合计13201.38元。（上述款项，如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。二、驳回原告石雅婷的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取136元，由被告苏州润和居网络科技有限公司承担，于本判决生效后十日内直接给付原告石雅婷。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  赵向煜二〇二一年二月二十六日书记员  钟晓石附法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采限补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。