山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1448号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王光军，男，1954年10月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张新萍，山东海乐普律师事务所律师 委托诉讼代理人：孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：吕良太，男，1962年5月8日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人王光军与上诉人吕良太房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初2599号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王光军向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决。2、请求发回原审人民法院重审或改判支持王光军的诉讼请求，驳回吕良太的诉讼请求。3、请求吕良太承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由:1、一审法院判决吕良太于判决生效后两个月内将涉案厂房腾空并交付王光军，时间过长。吕良太在租赁本涉案厂房过程中，只是部分机器存放在厂房中，从未开展经营活动。从公平合理的角度讲，吕良太搬离厂房比较容易，给其15天搬时间足够充裕。一审法院判决的吕良太搬时间过长且不合理。2、一审判决吕良太于判决生效后十日内支付王光军房屋占有使用费30000元过少，不符合司法解释的规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效、当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。一审法院仅仅的情支持王光军的占有使用费30000元明显与司法解释的规定相不符。需要特别说明的是，吕良太在租赁涉案厂房后一直没有进行经营，其只是将几台设备放在厂房内，租赁合同无效对其没有任何损失，一审法院的如此判决反倒使吕良太获得利益，上诉人造成损失，与法律维护社会公平正义的理念相背离。综上，请二审法院依法改判，支持王光军的上诉请求。后王光军当庭补充事实与理由：本案一审判决认定双方在履行合同及产生房屋占有使用费损失中均存在过错，该认定没有事实和法律依据，依法应予以纠正。王光军自始至终严格按照合同约定履行相关的义务，不存在任何过错。因履行合同造成的王光军的损失，应当由吕良太承担。 吕良太答辩称：对方要求搬离厂房，但是对方没有证据证明涉案房屋现在是王光军的，因为涉案房屋现在已经拆迁，所以王光军没有权利要求我腾出房屋。我在一审法院提供了城阳区政府的答复，现已经拆迁征收了王光军的房屋。涉案房屋拆迁补偿协议、补偿方案等其他文件王光军都应向法庭提供，以便法院明确征收过程及情况。以上文件我无法提供，只有王光军可以向法庭进行提交，以证明房屋征收情况。在征收房屋之后，王光军将房屋已经拆毁，房屋无法正常使用。根据有关法律规定在房屋毁损，房屋所有权变动的情况下房租是可以少交或者免交的。 吕良太向本院提出上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或改判。2、请求人民法院支持吕良太提交书面的《变更诉讼请求》。3、本案的诉讼费用由王光军承担。事实与理由:一、原审法院没有以吕良太书面提交新的反诉的《变更诉讼请求》审理是错误的，严重违反了法定程序。王光军初始起诉时，是按合同有效的法律关系性质提出诉讼请求的，吕良太根据王光军的诉讼请求依据的事实理由提起反诉，并交纳2461元的反诉费。之后，原审法院通知吕良太于2020年8月14日到原审法院做笔录，吕良太到后，原审法院向王光军及吕良太释明租赁合同无效，要求双方当事人立即决定是否变更诉讼请求，因事情突然，双方当事人都口头表示变更诉讼请求，当事人双方当日无书面的《变更诉讼请求》来说明具体变更诉讼请求内容及事实理由，也没有进行法庭辩论。事后，原审法院决定并通知吕良太定于2020年9月1日开庭，吕良太在开庭前，对案件的法律关系性质发生的变化，对事实理由进行慎重分析后，重新向法院提交了《变更诉讼请求》的书面材料。吕良太是在原审法院以王光军及吕良太变更诉讼请求后的审理过程中提出新的书面的《变更诉讼请求》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二面三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，吕良太提出反诉即再次《变更诉讼请求》，是符合法律规定。原审法院没有按照反诉的最后一次的变更诉讼请求合并审理本案是违反法律程序的。吕良太在反诉期限内可以提起及变更反诉请求。二、原审法院已确认厂房租赁合同无效，又认定本案系房屋租赁合同纠纷，违背法理。因《厂房租赁合同》无效，吕良太与被申诉人的纠纷应归结为物权保护纠纷，具体案由应该是财产损失赔偿纠纷及返还原物纠纷。原审法院认为“本案系房屋租赁合同纠纷”是错误的三、原审法院认定王光军“要求吕良太腾出涉案厂房，于法有据”是法律适用错误。王光军虽然在厂房租赁初期将房屋交由吕良太占有使用，但第三人城阳区政府在2016年前后已征收了该涉案房屋，王光军在没有通知吕良太的情况下，将房屋侵占拆毁交由第三人城区政府使用因此，王光军对涉案房屋已无分权，已提供不出证据证明涉案房屋目前仍归王光军所有。况且，虽然有合同无效确认后返还房屋的法律规定，但并没用腾空房屋的法律规定。因此，原审法院判决吕良太腾空房屋，适用法律不当四，原法院认定“但未交证据证明厂房系原告擅自拆毁的事实”，是事实认定不清。吕良太提交原审法院的青公消火认字（2017）第0014号火灾事故卷宗中的询问笔录的证据中，王光军已自认安排人员拆除拆毁涉案房屋，公安消防部门的调查笔录是有证明力的，证明是被申诉人拆毁涉案房屋的行为。五、因第三人城阳区政府与王光军的房屋征收与被征收的行为，造成了王光军的企业青岛精诚泰达冶金设备有限公司的厂房及运输通道占用的土地被征用，必然造成吕良太无法经营而停产停业，这是众所周知的事实，当事人无需举证证明。六、本案过程是:吕良太提供的“城阳区民声服务办公室”对吕良太的信件答复信息可证明，王光军的涉案房屋被征收。而王光军侵占吕良太企业占有的房屋交由第三人城阳区政府占有使用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府征收被征收人房屋，有支付王光军（即被征收人）补偿金的义务。依据物权法第245条“因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，吕良太有权请求赔偿。吕良太是在被申诉人自愿合法的前提下，将涉案房屋交由吕良太在一定的期限内占有使用法律没有禁止占有使用涉案房屋的规定情况下，吕良太有权占有使用涉案房屋。依据物权法第244条规定可知，王光军占有涉案房屋交由政府占用而取得的补偿金应返还给吕良太，吕良太的损害未得到足够弥补的，王光军还应当赔偿损失。因此，本案中，被申诉人应当将从城阳区政府取得的补偿金返还给吕良太，并对损害未得到足够弥补的应当赔偿损失政府与王光军应当承担连带责任，因此本案应当将城阳区政府列入本案第三人。因政府征收涉案房屋，王光军拆除拆毁涉案房屋，拆除施工中，王光军违背《青岛市房屋建筑拆除工程管理办法》第16条、第30条条及中华人民共和国住房和城市建设部发布的《建筑拆除工程安全技术规范》进行施工，尤其是无资质人员没有按照“拆除工程施工应先切断电源、水源和气源，再拆除设备管线设施及主体结构”的规定进行建筑拆除工程，造成吕良太的财产的风吹雨淋及烧毁的重大损失。王光军应按吕良太的反诉请求承担损害赔偿责任。七、造成吕良太财产损失的数额有:青岛市公安消防支队城阳区大队存档的《火灾直接损失申报统计表》、现场照片及残留的厂房及设备等财产物证，“关于贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知”作为计算停产停业及搬迁损失的计算依据。通过以上证据及法律依据，可以作为计算或评估吕良太损失的依据。 王光军答辩称：1、一审法院不予处理吕良太的反诉请求是正确的。吕良太提出反诉应当在法定期间缴纳反诉费，但其未缴纳反诉费，一审法院不予处理该反诉请求符合法律规定。2、王光军从未拆毁涉案厂房，一审中，吕良太也没有提交证据证明涉案厂房被王光军拆毁，其要求王光军恢复原状不能成立。3、涉案房屋未被政府列入征收范围，不存在所谓的补偿，吕良太主张王光军将从城阳区政府取得的补偿金返还没有事实和法律依据，且其反诉请求中也没有包含补偿问题。综上，吕良太的上诉无事实和法律依据，请人民法院依法审查，驳回其上诉请求。 王光军一审起诉请求：1、判决解除王光军、吕良太于2013年12月29日签订的《厂房租赁合同》；2、吕良太支付王光军自2017年8月18日至2020年3月17日止的租赁费166666.62元、自2020年3月18日起至合同解除之日止的租赁费、自解除之日起至实际腾出租赁房屋之日止按照约定的租赁费标准所计算的占有使用费；3、依法判令吕良太支付王光军水电费、税费共计74820元；4、诉讼费用由吕良太承担。庭审中，王光军放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2013年12月29日，双方签订了《厂房租赁合同》，约定由吕良太承租王光军位于青岛市城阳区青岛增辉墙体保温工程有限公司院内的厂房，租赁期限10年，合同签订后，王光军依约将厂房交付给被告使用。2017年7月30日，该厂房因发生火灾造成毁损，吕良太拒交租赁费、水电费等，吕良太的行为构成根本违约。 吕良太一审中辩称：2013年12月29日，双方签订的厂房租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。租赁期间，王光军拆毁厂房，导致厂房火灾事故，致使吕良太停业停产，王光军应当参照青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例中的标准赔偿被告补偿金、搬迁费等相应的经济损失。如果确实需要起诉解除合同，解除租赁合同应当由厂房的产权人和土地所有人起诉合同无效。 吕良太一审中提出反诉请求：1、王光军恢复已经拆毁的部分厂房，吕良太能够正常恢复生产；2、王光军继续履行租赁合同至2024年1月17日止；3、反诉费用由王光军承担。反诉事实与理由同答辩内容。庭审中，吕良太变更反诉请求为要求王光军承担合同无效的缔约过失责任，支付因合同无效造成的损失90万元。吕良太未缴纳变更后的反诉费用。 王光军对反诉辩称：王光军从未拆毁涉案厂房，不存在恢复的问题，吕良太的主张不成立，该项诉请不能成立，且与本案不属于同一法律关系。王光军反诉要求继续履行租赁合同属抗辩，本案双方签订的合同应当解除。 一审法院认定事实如下： 王光军与吕良太均认可双方于2013年12月29日签订了《厂房租赁合同》，王光军（甲方，出租方）与吕良太（乙方、承租方）合同约定内容包括：甲方出租给乙方的厂房位于城阳区德顺北路青岛增辉墙体保温工程有限公司院内，出租厂房面积共700平方米以上；租赁合同期限为10年，2014年1月18日起至2024年1月17日止；乙方于03年12月底前交清第一年租金6万元，以后每年的房租在每年12月1日前支付，房租前五年每年6万元，后租金每年7万元；甲方应当自本合同签订之日起2013年12月30日前将租赁厂房交付给乙方使用；乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施，如因使用不当造成厂房及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿等内容。2014年1月18日，吕良太开始占有使用涉案房屋，2017年7月30日，因该房屋起火，双方产生矛盾并涉诉，吕良太再未使用该房屋至今，吕良太的机器设备仍在该房屋内存放。吕良太已按合同约定的租赁费数额缴纳房租至2017年8月17日。 另查明，一审法院（2019）鲁0214民初242号租赁合同纠纷生效判决中，吕良太作为原告就本案房屋起诉王光军，要求：依法判令王光军赔偿吕良太因火灾造成的经济损失120万元；依法判令王光军因违约给吕良太造成的经济损失共计183万元及承担诉讼费用。该案经审理认为：因涉案厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据相关规定，依法确认吕良太与王光军签订的《厂房租赁合同》无效，但吕良太已实际占有使用且缴纳相关租赁费用，双方当事人对租赁的相对方均无异议，一审法院予以确认。吕良太提交的证据不足以证明王光军对该火灾的发生存在过错，故对吕良太要求王光军赔偿因火灾造成的经济损失120万元的诉讼请求，不予支持；吕良太未提交证据证明涉案厂房因连体房拆除导致吕良太无法使用，也没有提交证据证明王光军存在其他违约的情形，对要求王光军支付因违约给吕良太造成的经济损失183万元的诉讼请求，亦不予支持。遂判决：驳回吕良太要求王光军赔偿因火灾造成的经济损失120万元、支付违约造成的经济损失183万元的诉讼请求。案件受理费31040元，由吕良太负担。因涉案租赁合同已被生效判决认定为合同无效，庭审后经一审法院释明，王光军放弃了要求解除合同的诉请。吕良太变更反诉请求要求王光军承担合同缔约过失责任，但未在法定期间内缴纳反诉费用，一审法院对被告吕良太变更后的反诉请求不予处理。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2013年12月29日签订的《厂房租赁合同》已经被生效判决依法确认合同无效，吕良太反诉要求继续履行租赁合同至2024年1月17日，于法无据，一审法院不予支持。吕良太的机器设备确还在涉案房屋内未搬离，故王光军要求吕良太腾出租赁合同中位于青岛市城阳区青岛增辉墙体保温工程有限公司院内的厂房，于法有据，一审法院予以支持，吕良太应于两个月内将上述房屋腾空并交付王光军。吕良太反诉要求王光军恢复拆毁的部分厂房以复工复产，但未提交证据证明厂房系原告擅自拆毁的事实，应承担不利后果，对吕良太的该项反诉请求，一审法院不予支持。吕良太租赁使用涉案房屋，至今钥匙仍未交付，王光军请求其按照租赁合同的租金约定支付房屋占有使用费，于法有据，但双方自2017年7月30日，因该房屋起火、合同无效等矛盾涉诉至今，双方在履行合同及产生房屋占有使用费损失中均存在过错，故一审法院酌情支持吕良太支付房屋占有使用费30000元。王光军要求吕良太交纳水电费、税费、土地使用税，但未提交有效证据证明上述费用的实际发生情况，应当承担不利后果。故对王光军要求吕良太支付水电费、税费74820元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吕良太于判决生效后两个月内将位于青岛市城阳区青岛增辉墙体保温工程有限公司院内的厂房腾空并交付王光军；二、吕良太于判决生效后十日内支付王光军房屋占有使用费30000元；三、驳回王光军的其他诉讼请求；四、驳回吕良太的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，由吕良太负担611元，王光军负担4311元，反诉费2461元，由吕良太负担。 二审中各方未提交新证据。 二审中吕良太确认涉案场地中仍有其机器设备。吕良太主张涉案房屋火灾后无法继续使用；王光军主张火灾后涉案房屋无需修复可以继续使用，即使需要修复亦应由吕良太进行修复。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案房屋租赁合同经生效判决认定为无效合同，因此无法继续履行，因此吕良太应将涉案房屋腾空交还王光军。其自认仍有机器设备存放于涉案场地，故其应承担腾空义务，并支付占用期间的费用。关于腾让时间属于一审法院行使自由裁量权的范围，二审不宜进行调整。关于吕良太主张涉案房屋已被拆迁，王光军无权要求其腾让的上诉主张，本院认为，首先，吕良太并未提交证据涉案房屋已被拆迁且被政府实际收回产权。同时，虽然案涉租赁合同无效，但合同相对方系确定的，王光军将房屋交付给吕良太，吕良太亦应向王光军承担返还房屋义务，关于返还房屋后王光军与案外人是否就房屋产权产生争议不属于本案争议范围，故吕良太的该上诉主张不成立。关于房屋占用使用费用，依据一审查明的事实，双方确因火灾发生后房屋的使用问题产生纠纷及诉讼，导致损失的产生及扩大，对此双方均有过错。同时结合一审案件审理时查明的房屋现状，在周围进行拆迁及火灾发生后，对吕良太正常使用涉案房屋产生一定妨碍，故对一审酌定的房屋占用使用费用，本院予以维持。 吕良太上诉主张应按照落款日期为2020年8月30日的《变更诉讼请求》进行审查，对此本院认为，吕良太的该《变更诉讼请求》要求“第三人”与王光军共同承担赔偿责任，且涉及停产停业等拆迁补偿的分配，与本案的当事人、法律关系并非完全一致，不属于反诉合并受理范围，吕良太可另行主张。关于其标的额为90万元的反诉主张，未补交反诉费用，一审法院未予处理符合法律规定。吕良太的其他上述请求，亦缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求均不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计8705元，由两上诉人按照己方预交部分各自负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年二月二十二日 法官助理 徐 鹏 书记员 王珩霖