重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初21272号原告：重庆鑫普瑞商贸有限公司，住所地重庆市渝**洪湖西路**8-14，统一社会信用代码91500000MA5U366Q70。法定代表人：罗欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王永祥，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹琴，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：杨**，男，1970年12月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐明照，重庆中标律师事务所律师。被告：沙坪坝区国仁源茶荟，，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街****统一社会信用代码92500106MA5XXRYA8D。经营者：杨**，男，1970年12月10日出生，汉族，沙坪坝区国仁源茶荟经营者，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐明照，重庆中标律师事务所律师。原告重庆鑫普瑞商贸有限公司（以下简称鑫普瑞公司）与被告杨**、沙坪坝区国仁源茶荟（以下简称国仁源茶荟）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫普瑞公司的委托诉讼代理人王永祥、尹琴到庭参加诉讼。被告杨**、国仁源茶荟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫普瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付从2019年7月至2020年12月拖欠的租金618340元及逾期支付租金产生的违约金（从2019年6月26日起至2020年11月2日，该违约金为743355元；自2020年11月2日起至租金付清之日止，以拖欠租金618340元为基数，按每日千分之五为标准计算。2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于重庆市沙坪坝区xx正街xx号附x号x楼出租给被告国仁源茶荟用于经营茶艺会所。合同主要约定了以下内容：首个租赁期为2017年4月12日起至2022年7月31日止；租金采用阶段递增方式支付；租金支付采用先付后用原则，被告每三个月作为一个支付周期缴付一次租金，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内；被告逾期支付租金的，每逾期一日支付，则被告需按逾期支付租金的5‰向原告支付违约金。案涉租赁合同签订后，原告依约履行了租赁合同约定的出租义务，被告在租赁房屋内开办国仁源茶荟并经营至今。但被告自2019年7月起便未按租赁合同约定支付租金，原告多次向被告催要未果。被告逾期支付租金的行为已构成违约并严重损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。被告杨**是被告国仁源茶荟的实际经营者，应对被告国仁源茶荟的债务承担无限连带责任。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告杨**未到庭参加诉讼，其于本院询问中辩称，案涉租赁合同的相对方是原告鑫普瑞公司与被告国仁源茶荟，被告杨**并非本案的适格被告，请求驳回原告对被告杨**的全部诉讼请求。被告国仁源茶荟未到庭参加诉讼，其于本院询问中辩称，首先，关于欠付租金的期限及金额。我方的确未向原告支付2019年7月至2020年12月期间的租金，欠付租金金额为618340元，对原告的该部分主张无异议。其次，关于欠付租金的支付。我方系基于以下原因而未按约向原告支付租金，并非我方单方违约，原因包括：1、原告在经营过程中要求被告将租金支付至私人账户中，违反了相关税法的规定；2、被告在经营过程中，先后有恒丰银行、村镇银行及重庆诺铭资产管理公司的相关人员到被告处提出意见，由于原告的原因要求我方不要将租金再支付于原告，同时，重庆诺铭资产管理公司还向我方发送了短信要求不要继续向原告支付租金；3、新冠肺炎疫情对被告的经营造成了影响，我方多次向原告方提出减免租金，原告方的赵总口头承诺免除被告一个季度的租金。最后，关于违约金。我方认为违约金约定过高，已超过法律规定，请法院审理后决定。本院经审理认定事实如下：位于沙坪坝区xxx正街**附**房屋的所有权人为原告鑫普瑞公司，建筑面积为1366.85平方米，套内面积1225.43平方米，不动产权证号为：渝（2017）沙坪坝区不动产权第00037xxxx号。2017年4月12日，原告鑫普瑞公司（出租方、甲方）与被告国仁源茶荟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定以下主要事项：第一条、租赁房屋：1.1、甲方出租给乙方的租赁房屋坐落在重庆市沙坪坝区xxx正街xx号附x号x楼，建筑面积约为1366.85平方米，房屋用途为商业用房。1.4、本合同期内甲方有权抵押该房屋并无需经乙方同意，但应提前30日告知乙方并保证本合同的正常履行。第二条、租赁用途：1、甲方同意乙方租赁该房屋用于茶艺会所。第三条、租赁期限：3.1、该房屋首个租赁期自本合同2017年4月12日起至2022年7月31日止。第四条、租金及其他费用、支付方式和期限：4.1、本合同下租金，采用阶梯递增支付方式。2017年4月12日至2017年12月31日，19.96元/㎡，27282元/月；2018年1月1日至2018年7月31日，21.95元/㎡，30002元/月；2018年7月31日至2019年7月31日，24.15元/㎡，33009元/月；2019年8月1日至2020年7月31日，26.56元/㎡，36303元/月；2020年8月1日至2021年7月31日，29.22元/㎡，39939元/月；2021年8月1日至2022年7月31日，32.14元/㎡，43931元/月。4.2、租金支付采用先付后用原则，乙方每三个月作为一个支付周期缴纳一次租金，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内，甲方须于乙方付款后当月内向乙方开具等额发票。如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的5‰向甲方支付违约金。4.4、乙方应于本合同签定后一个月内，向甲方支付定金10000元，待乙方支付首期租金时，上述定金自动转为履约保证金，履约保证金在发生本合同约定的保证事项抵扣相关款项后，乙方应在发生抵扣后的三个工作日内一次性补足。第十二条、适用法律和争议的解决：双方在履行本合同过程发生争议，应通过友好协商解决；协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。第十四条、其他条款：14.5、双方在本合同下所载的联系地址为双方确认的有效送达地址，双方联系地址及电话有更改，应提前以本合同约定的方式书面通知合同对方，否则，送达地址的所有文件、文书均视为有效送达。乙方送达地址：沙坪坝区蓝溪谷地1号楼3层。合同还就租赁房屋的附属设施设备及其他费用、租赁房屋的装修使用要求和维修责任、交还房屋、转租分租转让优先购买权、提前终止、违约责任、财产保险等事项作出相应的约定。上述合同签订后，原告鑫普瑞公司将案涉房屋交付于被告国仁源茶荟使用。被告国仁源茶荟向原告鑫普瑞公司支付了截止至2019年6月30日的租金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商铺歇业、人员限制出行的情况，被告国仁源茶荟的经营亦受到了影响。因被告国仁源茶荟从2019年7月起未按约向原告鑫普瑞公司支付租金，原告鑫普瑞公司遂于2020年7月13日出具《授权委托书》，委托北京市中银（重庆）律师事务所律师黄良友、谭双，代为催收杨**、国仁源茶荟拖欠的房屋租金及违约金。北京市中银（重庆）律师事务所律师黄良友、谭双于2020年7月13日向被告杨**、国仁源茶荟出具律师函，载明，2017年4月，鑫普瑞公司与阁下签订《房屋租赁合同》，合同签订后，阁下在该房屋开办了国仁源茶荟，并经营至今，但从2019年7月开始，阁下未按照合同约定按时交纳房屋租金，已欠付2019年8月至2020年7月的租金418645元。根据《中华人民共和国合同法》的规定及上述合同的约定，阁下未按期支付租金已经构成违约，鑫普瑞公司有权要求阁下承担违约责任。请阁下在收到本函件之日起3日内付清欠付的租金和违约金并按约支付后续租金。该律师函于2020年7月15日通过EMS邮政专递邮寄于被告杨**、国仁源茶荟。同时，上述谭双律师还分别于2020年7月30日、8月10日、8月28日、9月2日等通过短信向被告杨**、国仁源茶荟催收欠付租金。审理中，原告鑫普瑞公司将第一项诉讼请求中租金及违约金的计算方式明确为：一、关于租金618340元。1、被告应于2019年6月26日前支付2019年7月1日至9月30日的租金105615元（33009元/月X1个月+36303元/月X2个月），原告认可被告已支付了该期间租金50000元，被告还应支付55615元；2、被告应于2019年9月26日前支付2019年10月1日至12月31日的租金108909元（36303元/月X3个月）；3、被告应于2019年12月26日前支付2020年1月1日至3月31日的租金108909元（36303元/月X3个月）；4、被告应于2020年3月26日前支付2020年4月1日至6月30日的租金108909元（36303元/月X3个月）；5、被告应于2020年6月26日前支付2020年7月1日至9月30日的租金116181元（36303元/月X1个月+39939元/月X2个月）；6、被告应于2020年9月26日前支付2020年10月1日至12月31日的租金119817元（39939元/月X3个月）。故被告共计欠付原告的租金为618340元（55615元+108909元+108909元+108909元+116181元+119817元）。二、关于违约金。以每季度欠付租金为基数，按每日千分之五的标准，从应付租金的次日起计算（统一按照从每期中的第一个月首日前5日内即上个月的26日为支付租金的截止日，违约金从27日开始计算）。另查明，根据重庆市沙坪坝区市场监督管理局的个体工商户管理登记卡载明，个体工商户字号名为沙坪坝区国仁源茶荟；经营场所为重庆市沙坪坝区xxx正街****；经营状态为存活；经营者姓名为杨**；成立日期为2012年7月12日；组织形式为个人经营；经营范围为茶座服务、热食类食品制售（需取得相关行政许可后方可从事相关经营活动）、茶具批发兼零售。另查明，本院依法向被告杨**、国仁源茶荟于本案送达地址确认书中填写的送达地址邮寄了开庭传票、起诉状副本、权利义务告知书、应诉通知书等诉讼文书。上述诉讼文书已于2021年1月6日送达。被告杨**、国仁源茶荟未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审结束后，原告鑫普瑞公司于2021年2月23日向本院提交撤回对被告杨**起诉的申请。原告鑫普瑞公司认为，案涉《房屋租赁合同》签订后，原告依约将案涉房屋交付于被告国仁源茶荟使用，被告国仁源茶荟却于2019年7月起未向原告支付租金，构成违约，故原告有权要求被告国仁源茶荟支付欠付的租金及支付违约金，遂提起诉讼，望判如所请。上述事实，有原告鑫普瑞公司提交的重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第824-1号执行裁定书、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、《房屋租赁合同》、授权委托书、北京市中银（重庆）律师事务所律师函、EMS邮政专递单、EMS物流信息截图、短信截图以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为：1、被告欠付的租金金额如何确定；2、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金主张是否过高。本院分别评述如下：一、被告欠付的租金金额如何确定的问题原告鑫普瑞公司与被告国仁源茶荟签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告鑫普瑞公司依约将案涉房屋交付于被告国仁源茶荟使用至今，但被告国仁源茶荟仅向原告交纳截止至2019年7月前的租金，故被告国仁源茶荟应向原告鑫普瑞公司支付2019年7月至2020年12月的租金。根据案涉《房屋租赁合同》第四条第一款的约定，租金采用阶段递增的支付方式。2018年7月31日至2019年7月31日为每月33009元/月；2019年8月1日至2020年7月31日为每月36303元/月；2020年8月1日至2021年7月31日为每月39939元/月。被告国仁源茶荟应向原告鑫普瑞公司支付2019年7月至2020年12月的租金668340元（2019年7月租金33009元+2019年8月至2020年7月租金36303元/月X12个月+2020年8月至2020年12月租金39939元/月X5个月）。审理中，原告鑫普瑞公司认可被告已向其支付了上述期间的租金50000元，还须支付租金618340元（668340元-50000元）。被告国仁源茶荟于本院询问中辩称，因受疫情影响，原告方工作人员承诺免除其一个季度的租金，应于欠付租金中予以抵扣。本院认为，2020年初爆发的新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力情形，被告国仁源茶荟作为案涉房屋的承租人，的确受疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，疫情期间继续按照案涉租赁合同支付租金对其明显不公平，相应租金应予以适当减免。本院根据公平原则，酌情免除被告国仁源茶荟一个月的租金36303元（按2019年8月1日至2020年7月31日阶段的租金标准，免除2020年2月24日至3月23日的租金）。被告国仁源茶荟辩称原告鑫普瑞公司同意免除其一季度的租金，但未举证证明，本院对该抗辩理由不予采纳。综上，被告国仁源茶荟应向原告鑫普瑞公司支付2019年7月至2020年12月期间的欠付租金582037元（618340元-36303元）。被告国仁源茶荟还于本院询问中辩称，其未向原告按约支付租金系因为经营过程中，有银行及资产管理公司要求其不能继续向原告交纳租金。但被告国仁源茶荟既未提供相应证据予以证明，又未参加庭审，应承担举证不能的不利后果，本院对被告国仁源茶荟的该项抗辩理由不予采纳。二、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金主张是否过高的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告国仁源茶荟逾期向原告鑫普瑞公司交纳租金，已构成违约，应向原告支付违约金。根据案涉《房屋租赁合同》第四条第二款的约定，租金支付采用先付后用原则，乙方每三个月作为一个支付周期缴纳一次租金，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内，甲方须于乙方付款后当月内向乙方开具等额发票。如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的5‰向甲方支付违约金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。原、被告均未举证证明被告违约给原告造成损失的具体数额，本院考虑被告国仁源茶荟未按时向原告鑫普瑞公司交纳租金仅给原告造成资金占用损失，故可认为双方约定的违约金过高，本院酌情将违约金调低为以被告欠付原告租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算，但2019年8月20日前的按照按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算。被告国仁源茶荟提出违约金过高，应予以调低的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，被告国仁源茶荟应向原告鑫普瑞公司支付违约金，违约金的计算方式为：1、2019年7月至2019年9月期间的违约金：以欠付租金55615元（33009元+36303元/月X2个月-50000元）为基数，按照按中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2019年7月1日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。2、2019年10月至2019年12月期间的违约金：以欠付租金108909元（36303元/月X3个月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年10月1日起计算至租金付清之日止。3、2020年1月至2020年3月期间的违约金：以欠付租金72606元（36303元/月X2个月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年1月1日起计算至租金付清之日止。4、2020年4月至2020年6月期间的违约金：以欠付租金108909元（36303元/月X3个月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年4月1日起计算至租金付清之日止。5、2020年7月至2020年9月期间的违约金：以欠付租金116181元（36303元+39939元/月X2个月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年7月1日起计算至租金付清之日止。6、2020年10月至2020年12月期间的违约金：以欠付租金119817元（39939元/月X3个月）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年10月1日起计算至租金付清之日止。原告鑫普瑞公司于审理中主张，案涉租赁合同约定每三个月作为一个支付周期缴纳一次租金，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内，即上个月的26日为支付租金的截止日期，违约金应从27日开始计算。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的每三个月租金的付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内，即被告可以于每期中的第一月首日前5日内任意一天支付租金，故违约金应从每期中第一月首日开始计算，原告的该项主张，本院不予采纳。原告鑫普瑞公司在本案诉讼期间申请撤回对被告杨**的起诉,是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利所作出的处分，本院依法予以准许。被告杨**、国仁源茶荟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告沙坪坝区国仁源茶荟于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆鑫普瑞商贸有限公司支付2019年7月至2020年12月的租金582037元。二、被告沙坪坝区国仁源茶荟于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆鑫普瑞商贸有限公司支付逾期交纳租金的违约金，违约金的计算方式为：1.以欠付租金55615元为基数，按照按中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2019年7月1日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。2.以欠付租金108909元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年10月1日起计算至租金付清之日止。3.以欠付租金72606元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年1月1日起计算至租金付清之日止。4.以欠付租金108909元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年4月1日起计算至租金付清之日止。5.以欠付租金116181元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年7月1日起计算至租金付清之日止。6.以欠付租金119817元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2020年10月1日起计算至租金付清之日止。三、驳回原告重庆鑫普瑞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费17055.26元，减半交纳8527.63元（原告已预交），由被告沙坪坝区国仁源茶荟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二一年二月二十五日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露