浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0802民初571号原告：郑建忠，男，1968年7月31日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告：包雪香，女，1971年3月20日出生，汉族，住衢州市柯城区。两原告委托诉讼代理人：王本琦，衢州市城西法律服务所法律工作者。被告：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地衢州市西区九华北大道333号610室。法定代表人：杨涛，董事长。委托诉讼代理人：戴永密，浙江迎鸽律师事务所律师。原告郑建忠、包雪香与被告德信地产（衢州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告郑建忠、包雪香的共同委托诉讼代理人王本琦，被告德信地产（衢州）有限公司的委托诉讼代理人戴永密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑建忠、包雪香向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告所有的坐落于衢州市××栋房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》的约定承担保修责任；2.判令被告赔偿原告因案涉房屋质量问题所导致的房屋使用功能损失85000元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月1日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买位于衢州市××栋房号××商品房，房屋总价为6245955元。合同约定交房日为2018年1月10日，如逾期交房，被告应每逾期一日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金。按照合同约定，原告已经全部履行了付款义务。被告虽然按时通知原告收房，但是被告出售给原告的房屋出现了严重影响居住的质量问题：1、地下室严重漏水、地面破裂、梁柱空鼓、墙体渗水、采光井漏水、顶部粉刷层脱落；2、一楼墙面、墙体多处渗水。针对以上问题中特别严重的梁柱空鼓、采光井和地下室渗漏等问题，原告要求被告进行彻底修复。被告在其交房前也发现房屋存在质量问题，并于2017年12月26日自行组织地基基础、结构及防水方面的专家进行评审形成的《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题进行整改。但只是通过表面简单修补、粉刷方式，并没有解决实际问题，下雨时屋面、地下室和卫生间等还是出现多次渗漏情况，对于房屋其他缺陷，被告也只是采取粉刷、贴纸、刮腻子、做涂料方式简单处理，也未彻底解决问题。自2018年1月11日至2019年5月期间，被告断断续续对包括案涉房屋在内的所有缺陷房屋进行过修复，但至今，上述房屋缺陷依然存在，仍对原告使用房屋造成巨大不利影响。原告于2018年6月收房后，一直要求被告对房屋缺陷进行彻底修复，但渗水、漏水等问题一直未根治，故案涉房屋一直未装修，损害了原告对该房屋的使用功能。自2020年起，被告的相关工作人员就避而不见、联系不上，对于存在问题无人顾问。2020年12月，原告开始装修案涉房屋，对于存在的房屋质量问题只好自行修复。上述房屋质量问题，系被告“宸园”项目中排屋区普遍存在的问题，部分买受人已经通过诉讼追究被告的赔偿责任。原告也多次要求被告予以赔偿，但均未果。综上，依据相关法律规定，被告应向原告承担瑕疵履行的违约责任，故向法院提起诉讼。被告德信地产（衢州）有限公司辩称：一、案涉房屋已达合同约定的交付条件，被告无权拒绝收房。根据《商品房买卖合同》第十二条第三款“买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付”，2018年1月10日，原告所购“宸园”小区通过了五方主体验收，且包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格，原告所诉问题系质量瑕疵，无权拒绝收房。二、原告主张房屋使用功能丧失损失的，应就案涉房屋存在质量问题，且被告就质量问题存在不修复或逾期修复的情形承担举证责任，应当承担举证不能的法律后果。《商品房买卖合同》第十八条第三款“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，虽然已有部分业主已经通过诉讼途径主张赔偿，但是个案不同，不能因已有其他案件而推定本案即需要承担责任，原告需就案涉房屋的质量问题，且被告就质量问题存在不修复或逾期修复的事实承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。三、原告应就其实际损失金额承担举证责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，当事人主张赔偿实际损失的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，被告认为每套房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、原告是否向被告提出维修要求、质量问题的持续期限、收房时间等均存在明显的差异，原告应提供证明其实际损失内容，否则应当承担举证不能的法律后果。综上，原告未能就其主张的事实承担举证责任，根据法律规定，要求驳回原告的诉讼请求。经庭审双方当事人举证、质证，本院认定事实如下：2016年12月1日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买衢州市九龙××道××路××栋房号××商品房，房屋总价为6245955元，2018年1月10日前交付商品房。原告已经全部履行了付款义务。被告虽然按时通知原告收房，但是被告出售给原告的房屋出现了严重影响居住的质量问题：1、地下室严重漏水、地面破裂、梁柱空鼓、墙体渗水、采光井漏水、顶部粉刷层脱落；2、一楼墙面、墙体多处渗水。针对以上问题中特别严重的房屋渗漏问题，原告要求被告进行修复，整改完毕才予以收房。被告于2017年12月26日自行组织地基基础、结构及防水方面的专家进行评审形成的《宸园排屋（23＃-54＃楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题进行整改。经过修复，通过了五方主体验收，包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。原告认为房屋质量仍存在质量问题，未按约定于2018年1月10日收房。对此，被告采取了一些修补措施，经被告多次修补后，原告于2018年7月收房。但至2019年2月案涉房屋多处渗水漏水问题仍未得到根本解决。2020年12月，原告开始装修案涉房屋，对于存在的房屋质量问题只好自行修复。本院认为，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方应按约定履行。故原告要求被告承担保修责任的诉请应予支持。原告提供的案涉房屋的照片，可以认定案涉房屋到2020年12月仍存在渗水漏水裂缝等质量问题，故应当认定案涉房屋自2018年1月11日至2020年12月仍处于持续性地修复之中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。被告对房屋质量问题长时间未完全修复，对原告的正常居住使用造成一定的影响，原告要求其承担房屋使用功能损失于法有据，可参照同类房屋的租金、房价以及之前的类案处理，房屋质量问题的严重程度及持续期限并考虑原告在装修入住后房屋仍存在渗漏水现象等因素酌情予以考虑为80000元。交房使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因原告未提供证据证明被告拒绝修复或原告自行修复所造成的损失，故原告在收房后主张的其他损失应自行承担。被告提出的案涉房屋不存在质量问题、不存在持续性维修的事实与客观事实完全不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一第三款条的规定，判决如下：一、被告德信地产（衢州）有限公司对原告郑建忠、包雪香所有的坐落于衢州市九龙××路××路××栋房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》约定承担保修责任；二、被告德信地产（衢州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑建忠、包雪香因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失80000元；三、驳回原告郑建忠、包雪香其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取963元，由原告郑建忠、包雪香负担63元，被告德信地产（衢州）有限公司负担900元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  李 欣二〇二一年二月十八日法官助理  郭俊峰书 记 员  邱妙妙