沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初3387号原告：陈琳，男，1993年6月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：关宏静，系辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：管文文，系辽宁申扬律师事务所律师实习律师。被告：邵弘，女，1969年2月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李家和，系辽宁法源律师事务所律师。第三人：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：吴东峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：王欣宇，女，1991年12月22日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省丹东市振安区。原告陈琳与被告邵弘、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈琳及其委托诉讼代理人关宏静、管文文，被告邵弘及其委托诉讼代理人李家和，第三人的委托诉讼代理人王欣宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告违约金91000元。2、诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由，原告为购买被告所有的位于沈阳市浑南区的房屋，建筑面积43.10平方米，不动产权证书号为：辽（2017)沈阳市不动产权第0018257号。2020年1月4日，原告与被告及第三人签订了合同编号为100004909748的《房屋买卖业务签订文件合订本》，该合同项上包含《沈阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》。《沈阳市存量房屋买卖合同》约定，原告于合同约定当日支付定金20000元，于办理权属转移登记当日以银行三方托管的方式支付首付款130000元，其余款为商业贷款，由贷款机构支付给被告或存入银行三方托管账户。出卖人若拒绝将房屋出售给买受人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。另，房屋租期至2020年2月12日，原、被告口头约定于2020年2月3日到银行办理面签。《居间服务合同》约定居间服务费4550元，《保障服务合同》约定保障服务费2000元，并同时约定，卖方与买受方任何一方违约该费用第三方均不予退还，由违约方向守约方予以赔偿。合同签订后，原告于当日依合同约定向被告支付了定金20000元，向第三方支付了居间服务费4550元，保障服务费2000元。但是因突发疫情，银行无法正常办理面签，2020年2月24日银行通知办理网上面签，原告积极配合而且几经波折向银行提交了相关材料，但是被告却于2020年3月6日以办理契证为由将不动产权证等相关材料取走并拒绝返还第三人，而后违反合同约定要求原告先向其本人交纳100000元首付款，否则拒绝卖房。原告及第三方害怕交纳完首付款后存在风险，为使被告尽快拿到钱，能够继续进行交易，提出多种解决方案，但是被告均予以拒绝。原告要求返还定金，但是被告迟迟不予返还，原告及第三人无奈通过微信向其发送《催告函》并要求提供地址邮寄送迗给被告，原告按被告提供的地址及联系方式通过顺丰快递公司于2020年3月16日向被告邮寄了《催告函》，函告被告若于2020年3月18日12时未返还定金，即视为根本违约，向原告返还定金并支付违约金和赔偿损失等。但是2020年3月17日被告拒收了函件，并且在微信中将原告删除，至此原告无法联系被告，第三人告知原告通过法律解决。原告为保护自己合法权益，诉至贵院，望贵院裁如所请。被告邵弘辩称：原告主张没有事实及法律依据，应予驳回，被告并没有违约行为，双方合同第11条约定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。双方签订合同在疫情期间，不可抗力的疫情，是双方无法延迟履行房屋买卖合同的真正原因，合同未能正常履行合同，并不是被告不主动履行的结果，双方也不愿意发生，被告不应该承担由此产生违约责任。原告于2020年3月16日向被告邮寄催告函，要求退还定金，赔偿损失，无果后便于3月25日起诉至法院，视不可抗力于不顾，避而不谈双方约定互免责任条款，故原告主张被告违约行为没有事实和法律依据。原告一直未回沈阳与被告办理更名过户手续，而被告在中介取回房证为了办理房屋契证，并不是不想继续履行合同。对于被告房屋的出租损失，被告保留诉讼的权利。第三人陈述：原告的诉求与第三人无关，第三人不予答辩，在履行合同过程中，第三人积极促成合同履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房屋买卖业务签订文件合订本及附件、收据、通话记录、催告函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告陈琳在第三人的介绍下，决定购买被告所有的位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积43.10平方米）。2020年1月4日，原告陈琳与被告邵弘签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，确认被告将上述房屋出售给原告，房屋售价为455000元，付款方式为定金20000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，原告于办理权属转移登记当日将第一笔购房款130000元（不包含前期支付的定金）以银行三方托管的方式支付，原告拟以商业贷款300000元支付剩余房款，如原告贷款未能获得批准或者未足额批准，原告需自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给被告，双方一致同意从购房款中留存5000元作为物业交割保证金，同时双方约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同签订后，原告交纳20000元定金。后因新冠××疫情原因，原告未能及时办理贷款审批手续，被告因此要求原告先行支付100000元购房款，但双方未能协商达成一致。嗣后，被告为了办理契税，从第三人处取走房产证，并于2020年3月9日办理完毕案涉房屋的契证，因未及时将房产证和契证返给第三人，原告于2020年5月16日向被告发送催告函，要求被告于2020年3月18日12:00前返还定金100000元，并签订房屋买卖合同解除协议，否则视为被告违约，要求被告按合同约定支付购房款20%的违约金。因被告提出其无法在3月18日前返还定金，故原告起诉来院。本院认为，原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效。原、被告在履行房屋买卖合同过程中，因新冠疫情影响，导致原告未能及时办理贷款手续、被告无法办理契税，因合同未能按期履行系因不可抗力造成的，根据法律及合同约定，应免除双方的违约责任。现原告于2020年3月16日提出解除双方签订的房屋买卖合同，被告对此并无异议，仅是对返还定金时间双方未达成一致，故应认定双方协商一致，于2020年3月16日解除了房屋买卖合同。合同解除后，被告应将其收取的20000元定金返还原告，因其未能及时返还，并占用定金至今，应承担支付逾期还款利息损失的违约责任。关于原告主张的保函费，于法无据，本院不予支持。关于原告提出被告拒不交还房产证、契证、将案涉房屋出租等行为，属于违约，应承担违约责任的主张，因被告于2020年3月9日办理完毕契证，原告于2020年3月16日即向被告发送解除合同、返还定金的催告函，现原告并无证据证明被告未及时返还上述证件系有拒绝履行合同的意思表示，故本院仅凭此无法认定被告有恶意违约的情形；关于房屋出租事宜，在疫情期间、无法确认合同履行期限，被告为了避免损失扩大，出租房屋亦不构成根本违约，综上，本院对原告提出被告具有以上违约事实不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告邵弘于本判决生效之日起七日内返还原告陈琳定金20000元；二、被告邵弘于本判决生效之日起七日内给付原告陈琳逾期返款利息损失（以20000元为基数，自2020年3月18日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈琳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，由原告陈琳负担1775元、被告邵弘负担300元；保全费983元，由被告邵弘负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 朱 波人民陪审员 马 松人民陪审员 钱 勇二〇二一年二月十五日书 记 员 周立颖