河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终694号上诉人(原审原告):崔红岩，女，1978年6月6日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人(原审原告)：王璇，女，1983年6月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。上诉人(原审原告):张晓，女，1987年11月29日出生，汉族，住山东省邹平县。上诉人(原审原告)：孔甜甜，女，1991年2月5日出生，汉族，住山东省邹平县。上诉人(原审原告)：胡江雪，女，1969年11月8日出生，汉族，山东省淄博市张店区。以上上诉人共同委托代理人：宋华，河南联盟律师事务所律师。以上上诉人共同委托代理人：王博，河南联盟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南华彬房地产有限公司，住所地：河南省新乡市平原路85号华彬阳光广场03层。法定代表人：梁保平，董事长委托诉讼代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢宝宝，该公司员工。上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪因与被上诉人河南华彬房地产有限公司（以下简称华彬公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩及其委托诉讼代理人王博、宋华，被上诉人华彬公司委托诉讼代理人张在范、邢宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪上诉请求：1、撤销原审判决第三项改判为:华彬公司于判决生效之日起十日内赔偿王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪装修损失4138000元;2、撤销原审判决第四项,改判为:华彬公司于本判决生效之日起十日内赔偿王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪已支付的2020年4-8月工人工资损失739600元,并返还疫情期间的租金558333.33元(两项合计为1297933.33元);3、一、二审诉讼费、鉴定费均由被上诉人华彬公司承担。事实与理由:一、被上诉人华彬公司恶意违约给上诉人造成巨大的经济损失，依法应当对上诉人全部损失承担赔偿责任。二、原审仅根据被上诉人华彬公司单方制作的表格等,将《评估报告书》第一项:装修损失413.8万元，酌定为185万元,认定事实错误,违反公平、公正基本原则，判决错误。第一、原审认定“共258项、总价值1587686.18元的物品,不属于已形成附合的装修物损失,认定错误。该258项物品中有114项合计1460998.60元,系定做的装饰装修物，无法二次利用；有2项为纯人工费,有49项的评估价值中包含了安装费、人工费等,原审法院却将其全部扣除,造成上诉人自行承担安装费、人工费等损失,是完全错误的；第二、原审法院称“评估报告装修损失中单品价格评估偏高”完全错误。上诉人的装修投580余万元,评估报告折旧后仅评估价值4138000元,被上诉人华彬公司提出不认可评估报告中的1587686.18元，仅认可评估报告中的2550313.82元。原审法院又无端的酌定扣减700313.82元（4138000-1587686.18-700313.82=1850000元),上诉人580万元的装修仅赔偿1850000元,还不足实际损失的三分之一,这一认定完全是错误的,依法应予纠正。1、《评估报告》的多项物品单价远远低于上诉人的实际支付金额,造成评估结果少计算188590.94元,并非原审认定的“单品评估偏高”。2、鉴定人出庭时已作出说明,《评估报告书》中的单价,除了合同约定的单价,还包括了已支付的合同外增加的配件费等;还有部分单价，是将主材、辅材等多项单价进行合并,根本不存在“价格虚高”的问题。3、被上诉人提供的镜子价格视频、差价表,是其单方询价的结果,并且该价格为裸镜的价格,不包括安装所需辅材费、人工费、安装费等,与完成最终安装的实际成品价格没有任何可参考性,原审对该证据予以认定,并以其认定《评估报告》单价偏高,有失公平。4、原审认定“评估报告得出的装修损失主要依据合同记载价格,并非主要依据付款凭证或正规发票”,这一认定完全错误。5、关于单价问题,上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪认为评估单价认定过低,并提交了《装修评估错项、漏项表及详表》等相关证据,原审法院不予采纳,而被上诉人认为单价过高,原审法院却全部采纳,这显然有违公平、公正的裁判准则,严重损害了上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪的权益。第三、上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪在原审提交的评估材料客观、真实、合法、有效,且评估公司已经作为评估依据,但原审法院却以“评估材料未经第三方审计机构审计”“其作为评估依据的证明力较为薄弱”为由,否认了评估报告的结论,无法律依据。第四、原审认定被上诉人华彬公司单方制作的项目表、视频等,效力高于《评估报告》,这一认定毫无依据,应予纠正。第五、《评估报告》第一项“装修损失413.8万元”,报告中存在大量项目遗漏、单价认定过低等问题,导致少评估1333946.51元,上诉人在原审开庭时已提出异议,并提交了《对资产评估报告书的质证意见》、《装修评估错项、漏项表及详表》等材料,但原审却未予认定。三、上诉人预期经营利润损失应当赔偿。1、本案中,上诉人按约于2019年12月27日向被上诉人交纳了2020年2月-8月共6个月150万元的租金,但由于被上诉人单方违约,锁门、断电等,导致上诉人从2020年4月起无法经营使用租赁场地,因此,从2020年4月-8月7日期间,上诉人的预期利润,即可得利益损失,被上诉人应予赔偿。2、关于2020年4月-8月7日期间的预期利润损失的计算问题,可以参考此前的经营收入、并以月平均收入作为计算损失的依据,或者按照在此期间的实际支出成本,作为损失的计算依据。四、疫情期间应减免租金系法律规定,并不需要双方约定,原审法院未予认定,适用法律错误。五、原审时,上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪已提出《评估报告》确认的总损失6461000元,比实际损失少计算5144851.99元,在此情况下,原审法院不但不予调整,反而仅根据被上诉人华彬公司的单方制表,仅认定损失185万元,已严重损害了上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪的合法权益,且显失公平。华彬公司辩称：一、原审将上诉人的装修损失酌定为185万元是正确的。一审扣除总计258项1587686.18元未形成符合物品价值符合法律规定。墙面板类、防盗门、各类灯具等不是定做物品，而是通用物品，可以再次利用、关于人工费、安装费上诉人无证据加以证明。二、原审在未扣除形成符合装修物价值后，将上诉人的装修损失酌定为185万元有事实依据、评估报告得出装修损失主要依据是上诉人提供的合同记载的价格，而非付款凭证或正规发票，上诉人所提供的评估材料未经审计机构审计。评估人员在出庭结算质询时，虽称对评估项目进行了询价，但未提交询价资料和工作底稿加以证明，评估报告中诸多项目价格明显高于上诉人提供的合同价格。华彬公司提交的视频是镜子市场价格的真实反映。三、上诉人要求赔偿739600元工人工资不应得到支持，上诉人未提供证据证明员工提供了劳动及其是否需要这么多员工，退而言之，即便其支付了员工工资，也是其未履行减损义务造成的，其应自负责任。四、上诉人要求返还疫情期间的租金558333.33元无法律依据。崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪一审诉讼请求：1．解除双方签订的《商场租赁协议》并退还崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪交纳的25万元保证金。2．华彬公司赔偿崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪的装修损失413.8万元及可移动损失33.34万元。3．华彬公司退还崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪所交纳2020年4-8月的商场租金共计125万元。4．华彬公司向崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪支付2020年4-8月商场员工工资共计73.96万元。5．华彬公司向崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪返还2020年1月25日-3月31日期间的房屋租金558333.33元。原审查明：2018年7月16日，王仲民、王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜签订了《商场租赁经营合伙协议》，约定共同经营位于河南省××大厦商场××、××、××层，新商场名称暂定为“美都会”卖场，经营范围为服装、鞋帽、运动用品、日用百货等。合伙期限自甲方（王仲民）与华彬公司签订商场租赁协议起至该商场租赁协议期限到期时终止。合伙协议还对合伙人的出资额、出资方式、盈余分配与债务承担等事项进行了约定。2018年7月21日，王仲民代表合伙人与华彬公司签订了《商场租赁协议》，约定华彬公司将位于新乡市平原路38号华彬阳光广场一、二、三层、建筑面积11000平方米的房屋租赁给王仲民设置商铺经营“美都会”卖场。华彬公司给予王仲民195天的装修期（2018年7月22日至2019年2月7日止）。合同期限为15年，自2019年2月7日至2034年2月6日止。商铺年租金为300万，自2019年2月7日起计租，王仲民按半年缴纳，自合同签订之日起向华彬公司缴纳半年租金150万元，应提前30日缴纳下一个半年租赁费。本合同签订时，王仲民向华彬公司支付25万元作为合同保证金，以保障王仲民切实履行本合同所有条款。王仲民在装修及合同执行期间，须与华彬公司签订《消防安全责任书》，王仲民及其受雇人员对在租赁场地内的消防报批及安全有完全责任。合同期内，王仲民如出现以下情况，华彬公司有权解除合同，已收取的租金和保证金不予退还，并由王仲民承担一切违约责任。1．王仲民欠付租金逾期超过7天的，欠付水电费超过30天的。2．未经甲方书面同意，王仲民将超过40％以上的经营面积转租给第三方的。3．王仲民擅自利用场地、设施等进行违法活动的。租赁合同还约定了其他内容。租赁协议签订后，王仲民向华彬公司缴纳了25万元保证金。华彬公司将案涉房屋交付后，王仲民对案涉房屋进行了装修和经营。2019年10月13日，华彬公司工作人员督促崔红岩办理二次消防证。2019年11月日5日华彬公司致函王仲民，要求王仲民自接函之日起7日内办理消防验收证并及时报备。2020年3月11日，华彬公司致函崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪，要求崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪向其报备《消防安全检查合格证》。2020年3月15日，华彬公司以崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪未向其报备《消防安全检查合格证》为由，通知崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪解除租赁协议，并要求崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪在接到通知后15日内退出租赁房屋。崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪接到解除合同通知后，于2020年4月1日至4月19日期间将“美都会”卖场大部分物品撤离租赁场地，但仍将少量物品遗留于租赁场地，并安排人员值班看护。崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪诉至原审法院后，原审法院委托新乡远大联合资产评估事务所对“美都会”卖场的装修损失和2020年4月至8月的预期经营利润损失进行了评估。该评估事务所作出新远评字（2020）第178号资产评估报告书，其评估结论显示：（1）“美都会”卖场的装修损失的评估价值为413.80万元。（2）“美都会”2020年4月到8月的逾期经营利润损失的评估价值其中：1）委估2020年4月至8月房租损失评估价值为125万元。2）委估2020年4月至8月人员工资损失评估价值为73.96万元。（3）“美都会”卖场可移动资产损失的评估价值为33.34万元。因华彬公司对该评估结论持有异议，原审法院依据华彬公司申请，通知该所评估人员出庭，该所评估人员姚红英到庭接受质询。王仲民于2020年3月10日去世，胡江雪系其遗孀。王仲民之子王昊天向原审法院出具放弃权利承诺书，证明其系王仲民独子，并放弃对新乡“美都会”卖场承租权的继承。再查明：2020年1月2日，华彬公司收取崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪交纳的“美都会”卖场2020年2月7日到8月6日期间的房租150万元。原审认为：本案争议的焦点为：1．原告主体是否适格；2．华彬公司解除合同是否违反法律规定和合同约定；3．崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪主张的各项损失是否有事实与法律依据。一、关于崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪主体是否适格，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十九条规定：承租人租赁房屋用于个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。依据该规定，承租人在租赁期间死亡，其共同经营人即可以概括继受原租赁合同项下的所有权利。该权利既包括按照原租赁合同继续租赁的权利，也包括在合同解除情形下的赔偿请求权。本案中，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪出具了2018年7月16日王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜与王仲民签订的《商场租赁经营合伙协议》，王仲民的遗孀胡江雪亦以原告身份加入本案诉讼中，说明其对案涉《商场租赁经营合伙协议》是知情且认可的，该合伙协议也是真实存在的。在王仲民的独子王昊天已明确放弃对“美都会”卖场承租权的继承权的情况下，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪五人提起本案诉讼于法不悖，应认定其为适格的诉讼主体。二、关于华彬公司解除租赁合同是否违反法律规定和合同约定，（一）关于租赁合同的效力，案涉租赁合同是双方在协商一致的情况下签订的，系当事人真实意思的表示，且不违反法律与行政法规的强制性效力性规定，也不存在损害第三人合法权益之情形，应为有效合同，双方均应按照合同之约定履行自己的义务。（二）关于华彬公司解除租赁合同是否违反法律规定和合同约定，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除即当事人协商一致解除合同或因合同中约定的解除条件成就而解除合同，法定解除即满足合同法第九十四条所列条款而解除合同。就本案而言，租赁合同赋予华彬公司单方解除权的条件有三项：即1．崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪方欠付租金逾期超过7天，欠付水电费超过30天的。2．未经华彬公司书面同意，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪将超过40％以上的经营面积转租给第三方的。3．崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪擅自利用场地、设施等进行违法活动的。结合本案查明的事实，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪并不存在上述任何情形之一，因此华彬公司无权依据上述约定解除租赁合同。同时，由于本案也不具备合同法第九十四条所列情形之一，故华彬公司也无权依据法定解除权之规定解除合同。（三）华彬公司以崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪未办理消防检查合格证为由解除案涉合同是否合法，依据《消防法》第十五条规定公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。第五十八条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。但依据该规定，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪是否经过消防安全检查或其是否符合消防安全要求，应由消防救援机构予以认定或处理。在崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪按照合同约定缴纳租金和物业水电费的情况下，华彬公司不能以崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪未办理消防检查合格证为由解除租赁合同，故应认定其解除案涉租赁合同的行为构成违约。虽然华彬公司解除案涉租赁合同不符合法律规定，但崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪在接到解除合同通知后已于2020年4月1日开始将大部分营业物品撤离租赁场所，实际停止在租赁场所的经营活动，加之崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪在诉讼中提出了解除案涉租赁合同的诉请，故原审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月1日解除。三、关于崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪主张的各项损失是否具有事实与法律依据，（一）关于崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求退还25万元保证金，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪向华彬公司缴纳了25万元保证金，其作用是保障崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪切实履行合同。本案中崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪并无违约行为，而是由华彬公司的违约行为导致合同无法履行，故华彬公司继续占有保证金已不具有正当性与合理性，其应将25万元保证金退还给崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪。（二）关于崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求赔偿装修损失413.8万元及可移动损失33.34万元。依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。依据上述法律规定，违约方赔偿的应当是已形成附合的装修物的残值损失，对未形成附合的装修物应当由承租人拆除搬离，不应由违约方赔偿。庭审中，华彬公司向原审法院提交了应从装修损失中排除的未形成附合的装修物项目及其价值列表及视频，证明清单中所列均为未形成附合的装修物，不应包含在装修损失中。原审法院经审查，认为该清单所列的258项物品均包含在评估报告装修清单明细表中，且上述物品要么属于完全可移动的物品，要么属于未形成附合的物品，故原审法院认定该258项总价值为1587686.18元的物品不属于已形成附合的装修物损失，可由崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪拆除搬离。评估人员在庭审时回答华彬公司对有关问题的质询时也表示：我们是根据现场签字确认进行的评估，我们只是对现场存在的实物的价值进行评估，最终哪个可移动哪个不可移动具体如何由法院认定。综上，原审法院认为，评估报告未按照是否已经形成附合进行分类不符合法律规定，故应从评估报告中载明的装修损失413.8万元中扣除1587686.18元。依据上述法律规定，华彬公司违约导致合同解除，其应赔偿崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪剩余租赁期限内装饰装修残值损失。评估报告按照评估基准日装饰装修总投入为基数计算成新率后作为崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪请求赔偿数额也不符合有关残值损失的规定。评估报告得出的装修损失数额主要依据的是崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪提供的有关合同记载的价格，并非主要依据付款凭证或正规发票，且崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪提供的评估材料未经第三方审计机构审计，故其作为评估依据的证明力较为薄弱。评估人员在出庭接受质询时，虽称其对评估项目进行了询价，但未向原审法院提交询价资料和评估报告底稿用以证明其进行了正常询价和计算。另外，华彬公司也提供了装修损失中价值虚高的项目列表，表中所列项目、金额与评估报告装修清查明细表中显示的项目与金额一致。将表中所列项目、金额与评估报告21页货架购销合同显示的项目、单价比对后可知，评估报告显示的诸多项目价格明显高于崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪合同所载明的价格。结合华彬公司提供的银镜价格调查视频内容，可知评估报告对装修损失中各分类项目的单品价格整体评估偏高，足以使人对评估报告是否客观真实产生合理怀疑，该报告对于装修损失的评估结论不能完全采信。但崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪的确对租赁场所进行了装修，其装修损失真实存在，原审法院依据现有证据无法准确核定准确真实的市场价格和形成附合的装修残值和比例。结合装修项目明细、评估结论、华彬公司提供的装修损失中价值虚高的项目列表及价格调查视频、装修使用年限以及有关装修残值的法律规定，原审法院在扣除未形成附合的物品价值后，酌定崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪的装修残值损失为185万元。至于评估报告显示的可移动损失33.34万元问题，由于该项损失均为可移动物品的价值，可由崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪搬离并进行二次使用，不应当由华彬公司赔偿，故对崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪该项诉请原审法院不予支持。（三）崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求退还2020年4-8月的商场租金125万元问题，评估报告将上述房租列入“美都汇”2020年4-8月预期经营利润损失中。原审法院认为，房租与预期经营利润损失具有显著区别。预期经营利润损失应为经营收入减去经营成本、经营费用及应纳税金后的纯利润，而房租却属于经营成本或经营费用范畴，故评估报告将其作为崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪预期经营利润损失明显不妥。本案中，由于华彬公司违约造成崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪在2020年4月1日后停止营业，故其不应收取上述租金，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求华彬公司退还租金有事实依据。至于退还租金的具体数额，因崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求退还的125万元属于2020年3月7日至2020年8月6日五个月期间的租金，该期间共计153天，日租金平均数额为8170元。又因崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪实际经营至2020年4月1日，从2020年3月7日至2020年3月31日期间的24日租金共计196080元应从返还的租金中予以扣除，故华彬公司应退还给崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪的租金数额应为1053920元。（四）崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求赔偿2020年4-8月商场员工工资73.96万元问题，如上所述，员工工资亦属于经营成本或经营费用事项，评估报告将其列入崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪预期经营利润损失中也是明显不妥的。评估报告作出上述结论依据的是崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪提供的劳动合同与新乡市最低工资标准，但崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪并未提供证据证明员工在2020年4-8月期间为其提供了劳动及是否需要这么多的员工为其提供劳动，故该项评估结论缺乏相应的事实依据，原审法院对崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪的该项诉请亦不予支持。（五）崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪要求返还2020年1月25日-3月31日期间的房租558333.33元问题，崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪诉请华彬公司退还上述租金的理由是疫情影响了其经营。原审法院认为，2020年1月25日-3月31日期间发生疫情尽人皆知，也影响了双方的经营与利益，但对此免责抗辩情形，双方并无特别约定，故崔红岩、王璇、张晓、孔甜甜、胡江雪诉请退还上述期间的租金没有事实与法律依据，原审法院不予支持。（六）关于评估费用承担问题，新乡远大联合资产评估事务所作出的评估结论依据不充分，不能作为定案依据，但其采用的鉴定方法对于赔偿数额的酌定具有一定参考性，故原审法院酌定由华彬公司承担评估费用50000元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条、第十九条之规定，原审判决：一、确认双方于2018年7月21日签订的《商场租赁协议》于2020年4月1日解除。王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪于判决生效之日起三十日内将案涉房屋返还给华彬公司；二、华彬公司于判决生效之日起十日内退还王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪保证金250000元及2020年4-8月的租金1053920元；三、华彬公司于判决生效之日起十日内赔偿王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪的装修损失1850000元；四、驳回王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪的其他诉讼请求。案件受理费49851元，由王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪承担19940元，华彬公司承担29911元。评估费100000元，由王璇、崔红岩、张晓、孔甜甜、胡江雪承担40000元，由华彬公司承60000元。财产保全费5000元，由华彬公司承担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪提供的证据有：第一组：定制物品清单4页、纯人工费清单及包含安装费、人工费物品清单；证明原审扣除的114项系定做的，无法二次利用，有两项为纯人工费、49项为安装费、人工费等，原审全部扣除是错误的；第二组：《评估报告-单价错误清单》、户外LED屏幕《供货合同书》、《设备清单》、《付款凭证》三笔、《收据》一份。证明原审认定《评估报告》单价评估偏高，完全错误；第三组：中央空调《施工合同》、《合同外增加的配件、辅材、人工等项目清单》、付款凭证五笔；架子类《货架销售合同》及付款凭证两笔、《装修结算表-木制品》及付款清单两笔、《灯具采购合同》及付款凭证三笔、《鞋区架子组合分析表》及附图；《监控系统工程合同书》、《报价汇总表》及付款凭证六笔；证明《评估报告》不存在价格虚高的问题；第四组：《裸镜加工、安装流程及费用说明》；《施工合同（结算表）》及支付凭证六笔。证明原审认定评估单价偏高完全错误；第五组：《评估报告-漏项》清单。证明评估报告遗漏问题导致少评估181606元。被上诉人质证意见：对上诉人所提供的证据真实性、关联性、证明目的均不认可。本院对上述证据的分析意见详见本院认为部分。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，一、关于华彬公司应赔偿崔红岩等上诉人的装修损失数额如何计算的问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，违约解除合同的一方当事人应赔偿对方已形成附合的装修物的残值损失，该损失不应包括未形成附合的装修物的价值。崔红岩等上诉人认为一审扣除的共258项总计为1587686.18元的物品价值均为定制的、拆除后无法再次利用的装修物，应由华彬公司赔偿，但其提供的清单中所列的物品，并不能认定为定做的物品，也不能完全否认该物品的利用价值，且上诉人将其归入已形成附合的装修物的范围的意见也不符合社会公众关于对已形成附合的装修物的通常认知。其次，本案中崔红岩等上诉人并未提供完整的支付装修款的发票和凭证，评估报告确认的装修款数额主要依据的是装修合同中约定的价格，故其并不能等同于装饰装修的最终价格。评估报告对某些物品的评估价超出了合同约定的价格，上诉人崔红岩等人对此虽作出解释，认为造成这种结果的原因是由于评估价中包含了合同外增加的配料费以及将主材、辅材等多项单价进行合并计算所致，但未提供充分的证据予以证明。此外，评估报告也未对装饰装修物是否形成附合进行合理区分，故其对装修损失的评估结论仅具有一定的参考价值，一审判决综合考虑装修项目明细、评估结论、华彬公司提供的装修损失中价格虚高的项目明细及价格调查视频、装修使用年限及有关装修残值损失的法律规定，酌定华彬公司赔偿上诉人装修残值损失185万并无不当。上诉人二审中提供的相关证据本院依法不予采信。二、华彬公司应否赔偿崔红岩等上诉人2020年4-8月的工人工资损失736900元问题。崔红岩等上诉人称其未与86名员工解除劳动合同，并按月向其支付工资，并据此要求华彬公司赔偿该项损失。但法律要求非违约的一方当事人履行减损义务，即非违约的一方在对方违约后，应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，华彬公司于2020年3月15日通知崔红岩等解除租赁合同，2020年4月1日崔红岩等上诉人已主动撤出租赁场地，后未进行经营，这就是说此后上诉人已不再实际需要员工为其提供劳动。上诉人本应及时与员工解除劳动合同，以停止发放工资、防止损失扩大，但上诉人并未履行减损义务，致使损失扩大，对此不应归咎于华彬公司，应由上诉人自负其责。此外，在没有充分证据证明员工提供劳动的情况下，崔红岩等上诉人继续向员工发放工资的行为也于理不合，于法无据，故对崔红岩等上诉人的该项上诉请求，本院依法不予支持。三、华彬公司应否返还崔红岩等疫情期间的租金558333.33元。根据最高人民法院有关指导意见精神，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。该款针对的是疫情期间承租人未缴纳租金情况下的合同变更问题，但本案中，崔红岩等却是要求退还其已经缴纳的2020年1月25日到3月31日期间的租金，且在疫情发生之前，崔红岩等已实际经营了一年多的时间，故其不应依据上述规定要求华彬公司返还租金，故上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪的该项主张缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35487元，由上诉人张晓、孔甜甜、王璇、崔红岩、胡江雪负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月十九日书记员  李好杰