湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0182执异10号异议人（案外人）：谈文波，男，1980年7月23日出生，汉族，住湖南省。申请执行人：湖南宁乡农村商业银行股份有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环北路578号。法定代表人：王进，系该公司董事长。委托代理人：袁锡良，男，系该公司职工。（特别授权）被执行人：宁乡县旺府门业有限公司，住所地宁乡市玉潭镇玉兴路2号（豪德光彩贸易广场A区七街一栋102号）。法定代表人：刘爱华，系该公司执行董事。被执行人：林建兵，男，1971年1月5日出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××富豪山庄××室。被执行人：刘爱华，女，1971年12月19日出生，汉族，住宁乡市巷子××镇××号。被执行人：唐庆安，男，1964年11月13日出生，汉族，住宁乡市××冬××村桃锰家属区××号。被执行人：程兰萍，女，1964年1月6日出生，汉族，住宁乡市××冬××村桃锰家属区××号。被执行人：刘建平，男，1975年12月12日出生，汉族，住宁乡市龙××田社区××组。被执行人：李艳强，女，1978年10月28日出生，汉族，住宁乡市龙××田社区××组。第三人：张海，男，1988年10月6日出生，汉族，住宁乡市双凫铺镇××号。第三人：潘英，女，1971年7月11日出生，汉族，住宁乡市白马桥乡××南路××花园××单元××号。两个第三人委托代理人闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师，一般授权。本院在执行申请执行人湖南宁乡农村商业银行股份有限公司与被执行人宁乡县旺府门业有限公司、林建兵、刘爱华、唐庆安、程兰萍、刘建平、李艳强金融借款合同纠纷一案，异议人谈文波认为本院拍卖位于宁乡市玉潭镇玉兴路（豪德广场）A区7街1栋102、102A室的房屋，并责令其在2021年1月15日前迁出房屋，侵犯了其的合法权益，故申请中止要求异议人迁出上述房屋的行为。异议人于2021年2月1日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,并于2021年2月8日公开进行了听证，异议人谈文波、申请执行人湖南宁乡农村商业银行股份有限公司、被执行人刘建平、第三人张海及两个第三人的共同委托代理人闵亚辉均到庭参加听证，被执行人林建兵、刘爱华经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人谈文波称：异议人与被执行人林建兵、刘建平在2015年6月18日签订房屋租赁合同，异议人租赁位于宁乡市玉潭镇玉兴路（豪德广场）A区7街1栋102、102A室的房屋，在租赁前期，被执行人并未告知异议人该房屋已经抵押给申请执行人，导致异议人与被执行人签订了长达十年的合同，异议人租赁该房屋经营灯具，异议人为该房屋投入了一百余万元，现要求异议人迁出，异议人损失巨大，且被执行人林建兵向异议人承诺，该房产整栋在贷款前已经签订租赁自营合同，租赁合同正常使用不会受到影响。综上，异议人申请贵院对异议人的财产予以保护，暂时中止要求异议人腾退房屋的行为，继续履行租赁合同；如果不能继续履行租赁合同，则要求原房东林建兵、刘建平及买受人张海、潘英给予一定经济补偿，切实维护异议人的合法权益。经审查查明，被执行人宁乡县旺府门业有限公司因经营需要向申请执行人借款。2013年7月24日，被执行人宁乡县旺府门业有限公司作为借款人与作为贷款人的申请执行人下属玉潭支行签订编号（1801021400）最高额借字[2013]第00000533号《最高额借款合同》。合同约定：“第一条贷款人同意向借款人发放以下内容贷款。一、自2013年7月24日起到2016年7月24日止，由贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能以及借款人履行本合同的情况，向借款人发放最高限额不超过（含）捌佰万元整的人民币贷款，具体金额由贷款人决定。在此期限和额度内，可不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、用途、期限、利率、还款方式均以借款借据为准。借款借据作为本合同的组成部分，具有同等法律效力……。”2013年7月24日，申请执行人下属玉潭支行作为债权人与作为保证人的被执行人刘爱华、林建兵签订《保证合同》，合同约定的主要内容如下：为了确保债务人旺府门业公司与债权人签订的编号为1801021400201300000533号的《最高额借款合同》的切实履行，保证人已收到并阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保……第一条被担保的主债权种类、本金数额。被担保的主债权种类为流动资金贷款，本金数额为人民币800万元。第二条保证范围。本保证合同担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等及其他一切费用）。第三条保证方式。本合同保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。第四条保证期间。一、保证人的保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。2013年7月24日，被执行人林建兵、刘爱华、唐庆安、程兰萍、刘建平、李艳强及案外人胡建伟、肖辉、胡淼与申请执行人下属玉潭支行签订《最高额抵押合同》，合同约定的主要内容如下：第一条被担保的主债权期限及最高额。一、抵押人自愿为债务人自2013年7月24日起至2016年7月24日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币捌佰万元整提供担保……第二条抵押担保的范围。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用……第三条抵押物。抵押人同意以商铺作为抵押物，具体情况为：被执行人林建兵、刘爱华以登记在被告刘爱华名下位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋（房屋所有权证号：宁房权证玉潭字第7××4号，土地使用证号：宁（2）国用（2013）第3826号）的房屋作为抵押物，抵押贷款金额为280万元；被执行人刘建平、李艳强以登记在被告刘建平名下位于宁乡县××路××号（豪徳广场）7-1栋（房屋所有权证号：宁房权证玉潭字第7××3号，土地使用证号：宁（2）国用（2013）第3827号）的房屋作为抵押物，抵押贷款金额为280万元……第九条抵押权的实现……二、任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿……三、抵押人为两人以上的，抵押权人行使抵押权时有权处置任一或各个抵押人的抵押物……同日，申请执行人下属玉潭支行对上述抵押物以及案外人胡建伟、肖辉、胡淼提供的抵押房屋的抵押权办理了最高额联合抵押登记（权证号：宁房他证玉潭字第513007494号），申请执行人取得了上述抵押房屋的他项权利。后因被执行人未按时归还欠款，申请执行人遂向本院提起诉讼，本院于2018年4月15日作出（2018）湘0124民初83号民事判决书，判决被执行人宁乡县旺府门业有限公司偿还申请执行人湖南宁乡农村商业银行股份有限公司借款本金6?800?000元、利息1?591?996.52元及逾期利息；被执行人林建兵、刘爱华对上述款项承担连带清偿责任；被执行人刘爱华与林建兵以登记在被执行人刘爱华名下位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋（房屋所有权证号为：宁房权证玉潭字7××4号，土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3826号）的房屋对被执行人宁乡县旺府门业有限公司所负债务本金2?800?000元、利息655?527.98元（利息算至2017年12月17日止，后段利息要求按合同约定另行计算，直至计算到本息还清之日止）承担抵押担保责任，以抵押物折价、变卖、处置后的价款优先清偿；被执行人唐庆安、被告程兰萍以抵押的位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋的房屋（房屋所有权证号为宁房权证玉潭字第7××1、7××7号、土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3830、3831号）对被执行人宁乡县旺府门业有限公司所负债务本金1?200?000元，利息280?940.56元（利息算至2017年12月17日止，后段利息要求按合同约定另行计算，直至计算到本息还清之日止）承担抵押担保责任，以抵押物折价、变卖、处置后的价款优先清偿；被执行人刘建平、被执行人李艳强以抵押的位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证玉潭字第7××3号、土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3827号）对被执行人宁乡县旺府门业有限公司所负债务本金2?800?000元，利息655?527.98元（利息算至2017年12月17日止，后段利息要求按合同约定另行计算，直至计算到本息还清之日止）承担抵押担保责任，以抵押物折价、变卖、处置后的价款优先清偿。该判决生效后，被执行人一直未履行偿还义务，申请执行人遂向本院申请执行，本院予以立案执行，在执行过程中，本院拍卖了被执行人刘爱华名下位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋（房屋所有权证号为：宁房权证玉潭字7××4号，土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3826号）的房屋及被执行人刘建平所有的位于宁乡县××路××号（豪德广场）Ａ区7街1栋102Ａ室（房产证号：7××3号），并于2020年6月17日在拍卖物处张贴了拍卖公告及承租人可优先购买的通知，但上述被两处房屋均未有承租人向本院提出购买的意向，本院于2020年11月24日、12月5日分别委托淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人刘爱华、刘建平的涉案房屋，第三人张海、潘英分别竞价购买了上述房屋，本院分别于2020年12月18日、12月23日以（2020）湘0124执恢461号之三和（2020）湘0124执恢461号之四执行裁定书裁定涉案房屋分别归第三人张海、潘英所有，涉案房屋所有权及其他权利自裁定书送达张海、潘英时起转移。第三人张海、潘英分别办理了拍卖成交的涉案房屋的不动产权证。本院于2020年12月28日以（2020）湘0124执恢461号腾退公告，要求被执行人刘爱华、刘建平及涉案房屋的占有人在2021年1月15日前迁出房屋。异议人认为，其合法租赁了上述两处房屋，租赁合同并未到期，其作为涉案房屋的占有人，法院公告要求其限期迁出房屋的行为侵犯了其的合法权益，故向本院提出执行异议。另查明，2015年6月18日，异议人与被执行人刘建平签订租赁合同，异议人承租其所有的位于宁乡县××路××号（豪德广场）Ａ区7街1栋1号门面，租赁期间2015年6月18日至2025年6月17日。2015年6月18日，异议人与被执行人林建兵签订租赁合同，异议人承租位于宁乡县××路××号（豪德广场）Ａ区7街1栋2号门面，租赁期间2015年6月18日至2025年6月17日,约定租金及支付方式为：每年房租一楼顶部和独立出入门面1万元，二楼全部2万元，三楼部分生活区5000元，一次性付清。异议人至今仍然租赁涉案房屋用于经营灯具店。本院认为，被执行人林建兵、刘爱华以登记在刘爱华名下位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋（房屋所有权证号为：宁房权证玉潭字7××4号，土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3826号）的房屋及被执行人刘建平、李艳强以登记在刘建平名下位于宁乡县××路××号（豪德广场）7-1栋的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证玉潭字第7××3号、土地使用证号为：宁（2）国用（2013）第3827号）对被执行人宁乡县旺府门业有限公司欠付申请执行人的贷款及利息承担抵押担保责任，且进行了抵押登记，现被执行人宁乡县旺府门业有限公司未按时偿还贷款，申请执行人要求拍卖上述抵押物并优先受偿符合法律规定。异议人称其已经租赁了上述被拍卖的两处房产，租赁期长达十年，但是2013年7月24日，被执行人与申请执行人签订了《最高额抵押合同》，将上述两处房产抵押给申请执行人，且于当日办理了抵押登记，而根据异议人提供的租赁合同，其于2015年6月18日才开始租赁上述两处房产，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释［2020］15号第一条第二款之规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释［2000］44号）之规定，本案中，抵押在前，租赁在后，该租赁合同不能对抗抵押权的实现，也对受让人不具有约束力，至于异议人所称的其租赁房屋时原房屋所有权人未告知其该房屋已经抵押，系涉案房屋原所有权人的过错，原房屋所有权人即抵押人对出租涉案房屋物造成承租人的损失依法应当承担赔偿责任，故异议人由此造成的损失可以向原房屋所有权人即抵押人主张权利。综上所述，对异议人的异议请求本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释［2000］44号）第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复据此议案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人谈文波的异议请求。被申请人、申请人或其他执行当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书并按照对方当事人的人数提出副本，复议于长沙市中级人民法院。审 判 长  喻奇志人民陪审员  刘辉斌人民陪审员  夏素钦二〇二一年二月八日书 记 员  陈 菁附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释法释[2000]44号第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释[2020]15号第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。