昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0122民初233号原告：张国华，男，1960年9月15日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：张林林，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告：李春梅，女，1981年9月15日生，汉族，住云南省安宁市。委托代理人：季国光，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。原告张国华与被告李春梅土地承包经营权合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序由审判员袁媛独任审判，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。原告张国华及委托代理人张林林、被告李春梅及委托代理人季国光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张国华诉称：一、请求判令解除原、被告在2020年12月16日签订的《土地转让合同》；二、判令被告返还原告转让费人民币300000元；三、判令被告向原告支付违约金101400元；四、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2020年12月16日，原告与被告签订了《土地转让合同》，被告把其经营的位于晋宁区亩花地转让给原告。合同约定转让期限自2020年12月16日至2034年8月1日，转让费是338000元，转让费中不包含转让期间的地租费用；农户租地款从2021年8月1日由原告支付；水电设施和设备，包括深水井、地边的水塘、房子由原告使用，在合同期内，被告不得以任何形式和理由干扰原告使用；合同到期，原告和农户继续租地，房子、深水井，地边的水塘还归原告使用，与被告不产生任何产权关系；如有一方违约按照合同转让金额三倍赔偿等内容。合同签订后，原告向被告支付了花地转让费300000元，于2020年12月16日支付了120000元，2020年12月18日支付了180000元。但被告严重违约，转让的花地面积不够，经原告使用测亩仪测量后只有16.55亩，同时原告发现几个花棚被被告偷偷下了内膜、部分花棚毁损、看守房子墙面多处开裂、水电设施遥控开关也被被告下走等无法正常使用。综上，被告行为属于根本违约，并且经原告多次催告和协商，被告均置之不理，因此，原告为了维护自己合法权益，依法诉至人民法院，请求依法判令支持原告的全部诉讼请求。被告李春梅辩称：一、涉案《土地转让合同》是原告实地考察、实地测量慎重考虑后自愿与被告依法签订，必须维护合同的严肃性，被告不同意解除合同和退还已收转让费；二、本案被告不存在任何违约行为，相反原告逾期未付清转让费，尚欠转让费38000元，被告保留依法追究原告承担违约责任的权利；三、原告认为转让花地亩积不够的主张不是事实，签订合同前，原告及其儿子对涉案土地的亩积进行实际测量，合同是在原告实际测量土地面积无误的基础上签订的，不存在亩积不够的问题；四、原告诉称被告偷偷下走几个花堋内膜及水电设施、遥控开关没有事实依据，是无稽之谈，转让的十几个花棚本身就没有安装内模，水电设施的遥控开关是坏了，这是原告明知的事情，根本不存在被告偷偷下走的问题，何况花棚的内膜价值还不足以拆除内膜的工时费，一个遥控开关也才是几十元的价格，被告怎么可能下走，原告完全是无理取闹；五、关于原告诉称花棚损毁、看守房墙面开裂等问题，这是合同签订时转让标的物本身就存在的问题，是原告考察后自愿接受的条件，不存在被告违约；六、关于原告陈述的违约金的计算方式，违约金双方没有合同约定，我们不认可；七、本案双方签订的土地转让合同的转让费是一个打包的笼统的价格，双方并没有对土地每亩多少钱进行约定，它既包括土地租赁使用权的转让，也包括财产及地上附着物也就是农作物的转让。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，双方争议焦点是：原告的诉讼请求是否应当得到本院的支持？针对争议原告张国华向本院提交证据如下：证据一、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据二、土地转让合同，证明：2020年12月16日原、被告签订了《土地转让合同》，被告把其经营的位于晋宁区亩花地转让给原告经营，转让期限自2020年12月16日至2034年8月1日，转让费是338000元，如有一方违约按照合同转让金额三倍赔偿；证据三、收条计币120000元，包含微信转款截图计币20000元、农信社账户交易信息表计币100000元；微信转款截图计币20000元、农信社转账电子回单计币160000元，合计180000元，证明原告共向被告支付了花地转让费300000元；证据四、测亩仪测量本案转让花地面积彩图1张、柳坝后头山大棚花地皮尺丈量面积清单，绘制草图一张，证明：原告用测亩仪对本案转让花地测量面积是16.55亩，用皮尺测量面积是16.87亩，两种不同的测量方法均说明花地面积与约定面积不符，被告属于根本违约；证据五、转让花地图片4张，证明：本案转让花地包含附属设施水电、看守房严重存在质量问题，影响原告使用。证据六、原告从被告处转让的农作物照片5页，证明该农作物即花卉存在严重的质量问题。被告对原告的证据质证称：对证据一的三性认可；对证据二的三性没有意见，但不认可证明目的，转让合同包含土地使用权的转让及地上设备、设施、大棚及农作物等地上物的所有权转让；对证据三的三性认可；对证据四的三性不予认可，因为是原告单方测量，且测量范围不足，从原告方提供的图纸可以看出原告没有将看守房、水池、排水沟、主大棚之外的两处零星大棚及土地测量在内，因此我们认为原告单方测量的面积范围是不属实的，他得出的结论也是不客观的；对证据五的真实性认可，对证明观点不予认可，因为看守房及大棚周边的情况原告已经实地勘查过，是原告方自愿接受的条件，原告方是清楚这个情况的；对证据六中1、2页的图片我方看不出这个花卉与本案有什么关系，不予认可，对第3、4页图片我方认可是涉案大棚的现状，大棚内膜已经坏的情况也认可，但这是合同转让时候的现状，并不是说转让以后我才给大棚的内膜拆掉，不能证明我们有违约行为，对第5页图片，只有花朵的照片我方对其三性不予认可，因为看不出来跟我们转让的花地有什么关系，证明不了我们有什么违约行为。综上，我们转让给被告的花卉在我们提交的光盘当中有比较客观地描述，当时的情况是比较好的，至于说花卉因为每天都要打药，要进行管理，即便它现在存在什么问题，那也是原告方管理不善导致的，与被告没有什么关系，更不能证明被告有什么违约行为。本院对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性因被告没有意见本院予以确认，对证据二的证明目的因被告提出异议，本院将综合全案予以评判；对证据四因是原告自己测量，四至及范围不清，本院不作为定案的依据；对证据五的真实性因被告没有意见，本院给予确认，对于证明观点本院将综合全案给予评判；对证据六原告补充提交的五张照片，因被告认可其中第3、4页图片是涉案大棚的现状，大棚内膜已经坏的情况也认可，对该部分因被告没有异议，本院给予确认，对其它照片因不能证明与本案有关，本院不作为定案的依据。被告向本院提交证据如下：证据一、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息；证据二、《土地转让合同》一份、欠条一份，证明原、被告之间的合同约定：被告的23亩土地剩余租期的租赁使用权转让给原告（合同第一条和第二条），被告建设在土地上的生产用房、设备、设施、大棚以及土地上农作物的所有权永久转让给原告（第三、第四、第五、第六条）；本案双方的合同性质既包含土地租赁使用权的转让，也包含地上设施设备（房子、大棚、水电设施等）及地上农作物所有权的转让；原告尚欠转让费尾款38000元尚未付清的事实；证据三、订立合同前双方用手机功能对涉案土地面积的测量结果照片1张、案发后原告用测亩仪对涉案土地进行实地测量的测量结果照片2张、案发后被告请测勘专业人员对涉案土地测量的测量结果照片一张；证明涉案土地经三次测量，结果分别是23.3亩、23.3亩、23.48亩，都达到了双方合同约定的23亩，不存在原告诉称面积严重不足的问题；证据四、《土地租赁合同》复印件8份，证明本案所涉土地租赁使用权已经按照双方《土地转让合同》约定从原农户手中办到原告名下，被告对涉案土地的租赁使用权已经丧失；原来被告《土地转让合同》约定的土地租赁使用权转让手续已经完成，因涉及案外人涉案土地租赁权已经难以逆转，本案双方合同解除客观上已经不可能；针对本案的土地转让的范围，包括了杨加才和段朴的土地，杨加才和段朴的土地就是原告没有丈量在内的土地，故原告的测量范围不全导致面积不够；证据五、光盘影像资料一份，证明涉案土地转让时（2020年12月15日）和目前（2021年1月27日）的状况对比，原告已经将包含在转让范围内的农作物（花卉）采摘并销售了，本案的部分转让标的物客观上已经被原告使用而丧失，而且客观上无法逆转，合同解除后的相互返还财产已经不可能，这直接导致本案双方的合同解除客观上已经不可能；原告对被告的证据质证称：对证据一的三性没有意见；对证据二的三性没有意见，但是不认可证明目的，理由是双方所签的合同实际上是花地经营权的转让合同，并不包括土地租赁使用权的转让，原告就是因为被告没有按约定交付面积，原告才行使了不安抗辩权，没有支付尾款；对证据三的三性都不予认可，经过原告测量的土地面积只有16.5亩，测量的范围包括了房子、看守房、还有水塘，面积达不到合同约定的23亩，被告构成了根本违约，同时在签订合同之前，原告并没有进行过实地测量及实地勘测，被告的陈述不属实；对证据四土地租赁合同的真实性认可，但关联性、合法性不认可，双方签署了土地租赁合同的确属实，但根据合同的相对性，与本案没有关系。在签订该合同的时候，是由被告自己出具了合同，直接让原告在手边按手印，根据合同的签订时间，合同上写的是2014年的8月1日，明显与客观事实不符。本案的合同只包括了花地的经营权的转让，不包括土地租赁合同的转让，根据本案合同第一条之规定，已经明确了转让费是不包含地租，地租还是要原告支付的，被告当时撕毁就其与原农户签的合同时，原告才发觉土地面积不够；对证据五光碟的真实性认可，但是合法性、关联性、证明观点不认可，本案的花地从签合同2020年的12月16日，到现在庭审只有48天，这么短的时间，如果被告构成根本违约是能够解除的，不存在无法逆转的情形。我们确认应该是转让的大棚，但是他拍的不完整，只是拍摄了一部分无法证实，客观上合同解除之后是可以逆转的，因为原告已经支付了货款，履行了主要的义务，但是作为被告交付的亩积不够，被告是根本的违约，本案的合同应当解除。本院对被告提交的证据一因原告没有异议，本院予以确认；对于证据二因原告对其三性无意见，对于证明观点可证明原、被告之间的合同约定的内容为：被告将向农户租赁的23亩土地的剩余租期的租赁使用权转让给原告，同时将建设在土地上的生产用房、设备、设施、大棚以及土地上农作物的所有权永久转让原告的主张；同时证明原告尚欠被告转让费尾款38000元尚未付清的事实；对证据三原告对其三性都不予认可，本院认为被告是用科学技术测量，其证明目的要大于原告的自测，对该证据本院将综合全案给予评判；对证据四原告认可8份土地租赁合同的真实性，但关联性、合法性不认可，本院认为因被告的土地是向9户农户租赁而来，土地的管理权还在农户，被告的转让需经农户知晓并同意，因此在原、被告转让时原告与8户农户所签的土地租赁合同合法有效，本院给予确认；对证据五的真实性因原告没有异议，本院给予确认，对合法性、关联性以及要证明的内容，本院将综合全案给予认证。综上所述，本院确认下列法律事实：2020年12月16日，原告张国华与被告李春梅签订了《土地转让合同》，被告李春梅把其经营的位于晋宁区亩花地转让给原告。合同主要内容为：转让期限自2020年12月16日至2034年8月1日，转让费为338000元，转让费中不包含2021年8月1日至2034年8月1日期间的地租费用；农户的租地款从2021年8月1日由原告支付；靠柳坝村（南）上有两个棚、下两个棚如有杂草和小树木遮挡大棚的采光度，原告可以清理、修剪棚上的小枝、不可砍伐。靠北边的有树遮挡可以修枝；水电设施和设备包括深水井、地边的水塘、房子由原告使用；在合同期内，被告不得以任何形式和理由干扰原告使用；合同到期，原告和农户继续租地，房子、深水井，地边的水塘还归原告使用，与被告不产生任何产权关系；如有一方违约按照合同转让金额三倍赔偿等。由于被告李春梅出让的位于晋宁区亩花地是从农户张跃兴、段朴、杨加才、王义、马丽、李占发、张跃祥、柳桂芬、老九租赁而来，因此在签订《土地转让合同》时，原告又在此基础上与农户张跃兴、段朴、杨加才、王义、马丽、李占发、张跃祥、柳桂芬重新签订了合同，同时被告将原合同撕毁。合同签订后，原告向被告支付了花地转让费300000元，还有38000元未付，由原告出具欠条于2021年1月16日付清尾款。原告自合同签订后就接管了该地，并将花卉进行了采摘并变卖，在经营中原告认为被告转让的部分土地位置不好，自己年老体弱无法经营，加之花卉也不好，价格不高，转让花地面积也不够23亩，自己使用测亩仪测量后只有16.55亩，同时原告认为几个花棚被被告偷偷下了内膜，部分花棚毁损，看守房子墙面多处开裂，水电设施遥控开关也被被告下走等无法正常使用。原告认为被告的行为属于根本违约，向被告提出要求解除合同，被告不同意致原告诉至本院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护”；第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本院认为，原告与被告签订转让合同时，原告几次和家人到现场查看，并经过协商后才确定了转让费并交了120000元定金，说明原告充分考虑并明知转让内容。因被告出让的土地是从农户张跃兴、段朴、杨加才、王义、马丽、李占发、张跃祥、柳桂芬、老九9户农户租赁而来，原告又在此基础上与8户农户（其中柳桂芬的多出0.5亩）重新签订了租赁合同，并以列表的形式制作在转让合同上，原告转让的就是被告租赁的8户农户的土地及被告租赁后经营的地上附着物及设施。原告接管土地至今也进行了实际管理，将大棚内的农作物作了采卖，现原告以被告转让的部分土地位置不好，自己年老体弱无法经营，加之花卉也不好，价格不高，转让花地面积不够23亩，自己使用测亩仪测量后只有16.55亩，同时原告认为几个花棚被被告偷偷下了内膜，部分花棚毁损，看守房子墙面多处开裂，水电设施遥控开关也被被告下走等无法正常使用的诉讼请求因原告未向本院提交确凿证据证明自己的主张，对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告张国华的诉讼请求。案件受理费3661元（已减半收取），由原告张国华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审判员 袁 媛二〇二一年二月二十三日书记员 张媛媛