山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0613民初1575号原告：山东松松小镇文化发展有限公司。住所地山东省烟台市莱山区长宁路**。法定代表人：王友山，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王志高，山东瀛伟律师事务所实习人员。被告：烟台绿健置业有限公司。住。住所地山东省烟台市莱山区宝源路**/div>法定代表人：袁会先，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东博旭律师事务所执业律师。原告山东松松小镇文化发展有限公司与被告烟台绿健置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告山东松松小镇文化发展有限公司的委托诉讼代理人李伟、王志高，被告烟台绿健置业有限公司的委托诉讼代理人李玉涛、刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼：1.判决被告双倍返还保证金4000000元，并自2019年8月16日起至实际偿付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，律师代理费60000元，共计4060000元；2.判决被告承担本案诉讼费等全部费用。诉讼过程中，原告放弃利息及律师代理费的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年12月签订了《租赁合同》，约定原告租赁被告位于莱山区商业物业，建筑面积为42106.71平方米，其中地上部分建筑面积为26635.66平方米，地，地下**为154715平方米，房屋用途为松松小镇商业业态；租赁期限为20年，自2017年12月31日起至2037年12月30日止；合同第四条约定了租金及支付方式，其中第4款第（1）项约定了原告向被告缴纳2000000元的保证金；合同第五条第5款约定：“地上部分和地下部分分两次交付。甲方先行交付该建筑物的地上商业部分及地下二层停车场；地；地下**满足乙方商业经营需求时再行交付地下一层无法满足乙方商业经营需求，则由甲乙双方对该部分另行协商。”合同第六条第3款也明确约定了“甲方负责协调政府、消防等相关部门完成地下地下一层的商业使用等相关事宜”；合同也约定了双方的权利与义务、违约责任等。合同签订后，原告向被告缴纳了保证金2000000元，并进驻租赁房屋以及组建了原告投资建设的松松小镇项目团队进行有效开展各项工作。根据《租赁合同》约定，租赁房屋中的建筑面积为15471.05平方米的地下一层，由被告负责协调政府、消防等相关部门完成地下一层的商业使用等相关事宜，但被告在2018年5月却通知原告该项目的地下一层商业用途变更手续无法审批办理，如此将导致原告松松小镇项目的商业经营面积从4.2万平方米减至2.6万平方米，与签订的《租赁合同》中约定的经营面积减幅近40%。因原告租赁被告房屋而投资该项目的前提是基于租赁合同项下的胶东文化广场一期商业物业、建筑面积为42106.71平方米的场地而进行项目规划及投资回报要求，而上述问题根本性导致项目整体无法实现投资回报预期，从而将造成项目投资亏损且也无法实现松松小镇商业业态的整体经营目的；此根本性的租赁合同条件的变故导致原告项目无法按商业规划设计及计划推进，从而造成原告的损失是惨重的。前期为了推进项目工作，原告先后与相关合同方签署了相关工程合同、设计合同，支付了包括设计费、工程费等各项投资款项达5000000元以上，但因被告的根本性违约及租赁地下地下一层无法进行商业用途使用，造成原告前期投资损失巨大。鉴于被告无法办理地下地下一层商业用途的使用，且在双方租赁合同未解除的情况下被告就涉案租赁合同项下的房屋又与第三方另行签署了租赁合同的情况下并对所涉房屋进行开盘销售，又于2019年8月16日被告向原告发出了《关于烟台松松小镇项目的解除通知函》，因此被告构成严重违约，应由被告承担违约责任及赔偿损失。根据《租赁合同》第十一条第3款第（4）项的约定，被告应双倍退还原告缴纳的保证金，且被告应赔偿其违约行为给原告造成的巨大投资损失。虽然原告多次以各种方式要求被告烟台解决处理双方的《租赁合同》以及所涉的2000000元保证金等事宜，但被告均予以拒绝。被告辩称，1.原告的各项诉讼请求没有事实依据，原告向被告主张双倍返还保证金的前提是被告存在重大违约，但是在租赁合同履行过程中被告并不存在任何违约行为，相反，原告未按照租赁合同约定履行合同义务，存在重大违约行为。原告与被告签订租赁合同后，被告依约将设备设施及地上商业部分交付给原告使用，并且在合同履行过程中积极配合原告的工作，按照合同的约定履行相应的义务。原告并未按照租赁合同的约定履行其义务。按照租赁合同第七条乙方权利和义务第8项约定，原告须在本合同约定装修期结束后（即2018年10月1日）正式对外开业营业；原告在签订合同时提供的2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表也显示，原告应按照时间节点进度逐步进行装修。据此，2018年9月27日向原告发出《关于烟台松松小镇项目的催告函》，敦促原告积极同被告沟通并提交相应的解决方案，但是原告置之不理，而且项目进度完全停滞。按照租赁合同约定的项目进度原告并未按照约定于2018年10月1日正式对外开业经营，而且原告并未按照总体进度表时间进行任何装修，原告的行为已经构成重大违约。因此被告有权依据租赁合同第七条乙方权利和义务第8项和第十一条合同的变更、终止解除及违约责任第3款合同解除第一项原告其他重大违约行为经被告催告后仍不改正的约定，在原告有重大违约行为时，被告有权解除合同。依据上述两条的约定被告于2019年8月21日向原告发出解除租赁合同的通知函。因原告未按照租赁合同的约定在规定的时间对外营业，按照约定原告已经是重大违约，被告解除合同合法合理，这也是维护自己的合法权益、避免扩大损失的积极行为。因原告从租赁合同签订后一直未按照时间节点推进项目，导致涉案房屋一直处于空置状态，且该状态已经处于较长时间，而且该期间被告并未收取原告的租金，这给被告造成了巨大的经济损失。2.被告完全依照租赁合同的约定向原告交付了全部设施设备及地上商业部分和地下二层，关于地下一层的交付问题双方亦做出了明确的约定。租赁合同第五条租赁房屋的交付第5项约定地上部分和地下部分分两次交付，地，地下**在满足商业经营需求时再行交付地下一层无法满足商业需求，则双方对该部分另行协商。由此可见，地，地上部分和地下部分并非一个整体以分开运营，对于地下一层能否变更，与地上商业部分分开经营，甚至整个合同的履行并没有必然而然的联系。按照租赁合同的约定地下一层交付时间无法确定，原告在签订租赁合同时也明确知悉，租赁合同签订时地下一层并不符合商业经营需求。按照合同的约定，地，地下**的性质变更并不属于被告的义务告的义务仅为协调政府、消防等部门完成地下一层的商业使用等相关事宜。因此原告在签订租赁合同时是明确知道该部分存在商业风险，也应当能预估到在商业运营过程中可能造成的各种不利后果，因原告商业运营计划的错误导致项目最终无法实现经营目的的不利后果应自己承担，原告不应把自己应承担的商业风险转嫁给被告。租赁合同约定地下一层无法满足商业经营需求双方另行协商，也就是说如果被告无法交付满足商业需求的地下一层时并不是违约，只是双方需要通过另行协商解决。综上，请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2017年12月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“鉴于：甲方拥有位于中国山东省烟台市莱山区长宁路368号的胶东文化广场产业一期商业物业，建筑面积为42106.71平方米(最终面积以权威部门的测绘结果为准，并由甲方提供权威部门的测绘报告作为本合同附件)的房屋及附属设施；乙方有意租赁该房屋及附属设施用于经营。双方在平等、自愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经协商一致，就有关房屋租赁事宜，签订本合同：一、租赁房屋及用途1、租赁房屋：位于胶东文化广场产业**商业物业，建筑面积为42106.71平方米(以下称该房屋)，房屋建筑位置、使用范围详见附件二--《租赁房屋使用范围示意图》阴影部分；2、甲方同意乙方按照经营需要将该房屋用于经营：松松小镇商业业态(哈尔滨乐松广场模式)。经营类别主要包括：儿童娱乐、儿童轻医疗、儿童教育培训、化妆品、数码产品、珠宝首饰、流行服饰、特色餐饮、休闲娱乐等。二、陈述和保证1、双方保证，均为依法成立并有效存续的企业法人(附件一：双方企业法人营业执照复印件)。2、甲方提供给乙方房屋的准确位置及面积附图详见附件二：《租赁房屋使用范围示意图》。3、甲方保证如实向乙方提供该房屋的相关证明文件(附件三：《产权证》(若无产权证，须对此项进行明确约定，包括该建筑物的可使用年限)、《土地使用权证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程环保验收批复》等复印件)。4、甲方保证经综合验收后的该房屋不存在任何权利争议或权利瑕疵，以确保不影响乙方使用。5、甲方承诺该房屋的质量和各项条件均能符合本合同的约定，可供乙方在本合同期内及双方约定的延期内安全使用。6、本合同期内如发生市政规划拆迁或商业开发拆迁及其他可能导致本合同无法履行情形的，甲方应及时书面通知乙方，并协助乙方最大可能获得乙方投资补偿及经营损失补偿在内的正当权益(乙方在承租场地的投资形成资产及权益，征收或者动迁补偿归乙方所有)。7、甲方保证乙方对该房屋拥有排它性的占有、使用权利。8、乙方保证拥有承租该租赁房屋并按照约定使用的合法资格和权利签订并履行本合同。9、乙方保证在使用该房屋过程中，遵守各项建筑法律、法规及规章，不私自违规改动、增加、删减该房屋的主体结构组成部分，否则造成的后果及法律责任，均应自行承担。三、租赁期限及续租1、租赁期限共计20年，自2017年12月31日起至2037年12月30日止，甲方同意在2017年12月31日前交付，正式移交日以双方签订房屋交接确认书的日期为准(因乙方原因迟延接收房屋的除外)，正式移交日后甲方提供乙方装修免租期为12个月，经营免租期为24个月，合计免租期(即甲方免收乙方租金)为36个月。租金起算日自上述免租期满次日起起算(正式移交日后36个月)。2、乙方应在本合同租期届满前6个月，书面提出续租要求。如乙方未提出书面续租要求，则本合同到期后自动终止。如双方同意续租的，应另行签订租赁合同；甲方承诺在同等条件下，乙方对该房屋享有优先承租权。3、若乙方未在租赁期届满前6个月书面提出续租申请，甲方有权协同第三方在租赁期满前六个月内，预先通知乙方后查看房屋，乙方应予配合。四、租金、其他费用标准及支付方式1、租金标准及支付方式(1)租金，其中：地：地上部分筑面积26635.66㎡2)的房屋租金(时尚汇、精品汇及开埠文化步行街店铺的租金一致)为：0.70元/平方米/天；负一层(建筑面积15471.05㎡)的租金为：0.50元/平方米/天。租金总额为9628900元/年(大写：人民币玖佰陆拾贰万捌仟玖佰元整)。(2)乙方承租建筑物的外广场在租赁期限内由乙方负责统一管理，甲乙双方共同使用；乙方承租建筑物的地下停车场由乙方负责后续投资建设及统一管理，在租赁期限内需提供给甲方八十个办公用停车位免费使用。(3)自双方约定的起租之日起，每36个月为一个计租周期。鉴于甲方物业的基础设施不具备正常营业条件，乙方将在项目前期建设及完善设施设备需投入大量的人力、财力、物力，且乙方从事的生产经营活动将对胶东文化广场项目的自身及周边发展起到一定的促进作用，经甲乙双方约定，第一个计租周期为免租期，第二个计租周期按基本租金支付，自第三个计租周期起，租金按每个计租周期递增，递增幅度为每个计租周期递增4%。每个租赁计租周期的租金详见下表（略）。甲乙双方约定，自双方办理房屋交接之日后，以本合同约定租金起算日之日起算租金(因乙方原因延迟接收房屋的除外)。对实测面积确定前已支付的租金，双方于实测面积确定后20日内据实调整，多退少补。……4、履约保证金(1)履约保证金为：人民币2000000元整(人民币贰佰万元整)，以保证乙方全面履约。合同签订后，乙方应于2018年01月31日前向甲方支付保证金，甲方出具保证金收据。乙方未按本合同约定向甲方交纳保证金逾期二十个工作日的，本合同自动失效，甲方可将房屋另行租给他人使用，且无需向乙方承担任何责任。(2)待该项目正式开业后一个月内，甲方将该履约保证金中1000000元整(大写：人民币壹佰万元整)一次性无息退还给乙方。剩余1000000元整(大写：人民币壹佰万元整)待租赁期满后10日内，一次性无息退还给乙方。如乙方非因甲方原因违约，保证金不予返还。五、租赁房屋的交付1、甲方应在2017年12月31日(以下简称：房屋交接日)前将经综合验收合格后的房屋交付给乙方。《房屋交付标准》详见附件五。2、甲方向乙方交付房屋时，双方应指定人员共同对交付房屋进行验收，记录水表、电表等读数，甲乙双方验收合格后签订《房屋交接书》(附件四)。《房屋交接书》的签订日期为房屋的交接日(因乙方原因迟延接收房屋的除外)。3、自房屋交接日起，因乙方占有、使用该房屋而获得的收益归乙方所有，所发生的费用由乙方承担；该房屋交接前产生的所有费用(主要包括水、电、垃圾清运费等)以及各项债务和行政欠费、罚款等均由甲方承担和负责处理，并不得影响乙方使用该房屋和办理相关的物业配套供应。4、甲方保证交付之房屋及附属设施、设备处于正常、安全使用状态，如果甲方交付的物业及设施设备不符合安全使用要求，甲方应在合理期限内负责进行修复、整改或完善。5、地、地上部分和地下部分分两次交付方先行交付该建筑物的地上商业部分及地下二层停车场；地；地下**满足乙方商业经营需求时再行交付地下一层无法满足乙方商业经营需求，则甲乙双方对该部分另行协商。六、甲方权利和义务1、合同期内，经甲方书面同意，乙方可在甲方指定位置投放广告，具体内容由双方协商解决；经甲方书面同意，乙方可在相应楼宇制作摆放标识、标牌、企业LOGO，所有制作、审批、维护等手续由乙方自行完成且不得影响甲方的正常使用。2、甲方允许乙方顾客通过必要相邻通道或公共空间进入乙方经营区域。3、甲方负责协调政府、消防等相关部门完成地下负一层的商业使用等相关事宜，乙方须提供在此过程中所需的所有图纸、方案等相关文件。甲方负责协调胶东文化广场4A级景区的升级申报事宜，乙方负责协助。甲方协助乙方办理经营、设计、装修或改造所需的或可能发生的规划、环保、燃气接入、排污、有线、通讯(电话和宽带)、卫生、工商及其它国家规定的申请报批手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料、证明等，因报批产生的相关费用由乙方自行承担。……七、乙方权利和义务1、乙方应按本合同的约定按时支付租金、保证金及其他相关费用。……8、乙方须在本合同约定的装修期结束后(即2018年10月1日)正式对外开业经营。如因乙方原因导致乙方未能按照附件六：乙方开业计划/节点履行，则属于乙方重大违约行为。……八、装饰装修1、乙方因使用需要，对租赁房屋外形、内部布局进行的设计和装修必须符合国家有关规定并经甲方同意，在不危及房屋结构安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰、改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工(按照政府相关部门要求，需批准的还需事先取得批准手续)。2、租赁区域内部装修消防事宜按烟台市消防局有关规定办理，乙方负责提供符合烟台市消防局有关规定的装修方案，甲方协助乙方办理所租赁部位内的内部装修工程的消防报审和验收工作。3、乙方如对房屋进行装修改造时，不得破坏、堵塞原有的消防设施。4、合同解除或终止，乙方的装修、装饰及添附财产，如未与房屋及附属物形成附合的，乙方可以拆除；但因拆除造成毁损的，乙方应当恢复原状。5、乙方的装修、装饰，已经与房产及附属物形成附合的，在合同期满终止、乙方违约提前解除合同或因乙方违约导致甲方提前解除合同时，无偿归甲方所有。……十一、合同的变更、终止、解除及违约责任1、合同变更甲乙双方经协商一致后可以签订协议书变更本合同，甲乙双方未签订变更协议书之前，双方应保证本合同继续履行。否则，构成违约，违约方须承担守约方的全部损失。2、合同终止租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。甲、乙双方有权根据导致本合同终止的具体情形，共同或者各自参与相关补偿谈判，并按照国家有关规定获得相应的经济补偿，双方共同承诺：任何一方获得的补偿款如包含对另一方的补偿的，应全额支付给对方，不得截留。(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，用于公共事业的；(2)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的；(3)因不可抗力原因导致该房屋灭失无法继续履行本合同的。3、合同解除(1)租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，并要求乙方承担违约行为发生所在年度应交租金总额的20%作为违约金；①未经甲方书面同意，全部转租、转借该房屋。②未经甲方书面同意，拆改变动、毁坏该房屋主体结构。③严重损坏该房屋及附属设施，在甲方提出的合理期限内未修复的。④未经甲方书面同意，改变该房屋使用用途，造成甲方房屋严重损坏的。⑤利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。⑥无正当理由逾期交纳包括租金在内的任何一项费用达60日，且经甲方合理催促后仍拒绝履行的。⑦甲方根据本合同约定交付租赁房屋时，乙方无正当理由拒绝对租赁房屋进行验收或拒绝接收租赁房屋达【30】日以上的。⑧乙方其他重大违约行为，经甲方催告仍不改正的。(2)有下列情形之一者，乙方有权解除本合同，并要求甲方返还其已支付但尚未发生部分的租金，并要求甲方承担违约行为发生所在年度的年度应交总租金的20%作为违约金：①由于甲方原因，致使乙方不能正常营业或无法正常使用房屋；②交付的房屋严重危及乙方安全或者健康的；③甲方或物业公司收取不合理费用或设置障碍严重影响乙方经营的。(3)双方同意，除依据法律，双方行为构成根本违约的情形之外，一方未能履行本合同其他约定的属于一般违约，一般违约责任包括但不限于如下：①甲方未能按照本合同约定按时交付租赁房屋，或者未能按照约定的条件交付租赁房屋的(包括《房屋交接书》中注明需要甲方修复或者改正的情形)，则免租期及租赁期限的开始日期均相应延后至甲方按照约定的条件交付租赁房屋之日或者乙方对甲方的修复或改正验收通过之日，免租期及租赁期限的届满日期也相应顺延；②乙方不按照支付约定条件按时支付包括租金在内的任何一项费用且未委托乙方关联方代为缴纳，每逾期一日，乙方应按本合同欠付费用的万分之三向甲方支付违约金，无正当理由逾期六十日，经甲方合理催促后仍拒绝履行，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并要求乙方承担违约金。③本合同附件所涉及的各项证件在本合同有效期内发生变更，应于30日内通知对方并提交变更后的相关证明文件；甲方收取租金账户如发生变更，需在乙方支付租金前15日内，按照乙方相关的财务要求书面通知乙方，否则由此导致乙方不能如期支付租金的，乙方不承担延期支付租金的责任，甲方自行承担相关责任。④乙方未能履行其相关合同义务的，除仍应支付违约期间的租金外，给甲方造成的一切损失，乙方应予以赔偿。⑤乙方在租赁期间，因其过错导致甲方或第三方人身或财产损失的，应赔偿其全部损失，因此给甲方造成名誉损失的，则应承担赔偿责任。(4)本合同生效后，乙方擅自解除本合同、或由于乙方原因导致本合同解除的，乙方应按未退还履约保证金的双倍作为违约金，并承担甲方因此遭受的一切损失。自正式移交日起五年内发生上述情形的，乙方还应补交免租期内免除的所有租金。合同期内，甲方擅自解除本合同、或由于甲方原因导致本合同解除的，甲方应按未退还履约保证金的双倍作为违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。(5)合同期内，因甲方原因导致合同解除或终止的，乙方在项目前期建设阶段，为使物业能够达到正常营业状态，所必须进行的空调等必要设施设备的建设投入，乙方有权拆除或自行转让第三方。4、合同解除或终止后的合同义务(1)乙方撤离时，必须结清应付甲方的一切费用和负责场地清理并经甲方验收合格。(2)合同终止或解除后三十日内，双方应按照法院生效的法律文书规定或双方约定处理善后事宜。(3)租赁部位内属于乙方的设备、设施、物品(不包括与甲方协商处理的部分)需在本合同届满、终止或解除后30天内在不影响甲方使用的前提下逐步清理完毕。否则视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理，并由乙方承担因此发生的费用。5、租赁期内，该房屋遇到本合同第十一条第2款约定的情形之外的情形(如商业开发等)，致使该房屋或土地遭到任何第三方拆迁、占用的，第三方或拆迁方应按照法律规定对乙方进行补偿(包括但不限于乙方就该房屋支付的招商、改造装修投入、开业筹备费用、设计费用及经营损失等)，甲方予以配合。部分拆除或动迁的，若乙方同意继续执行本合同，甲方应按照实际情况相应减免租金。6、双方同意，任何一方因履行本合同或与本合同相关的行为而给另一方或第三方造成人身或者财产损失的，应自行承担一切法律责任。7、因一方的违约行为导致对方采取诉讼方式主张权利的，违约方还需赔偿对方为实现合同权利发生的诉讼费、保全费、律师费、担保费、执行费等。……第十三条、不可抗力1、任何一方因合理的、超出其控制的不可抗力而对本合同执行的延迟、减少履行或不履行，不承担责任。2、由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，被延迟的一方应有权顺延至少相当于不可抗力发生期的延伸期。3、遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生30日之内书面通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件造成的不利影响。同时，应在不可抗力事件发生后30天内，提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明，本合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。甲乙双方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。4、不可抗力的内容：下列事件，此处并非详尽列举，为本合同中的不可抗力事件：(1)战争；(2)自然灾害；(3)火灾；(4)政府命令、法令或其它指令性条例；(5)其它未能预见、或已预见但无法避免、且无法克服的、发生在合同生效以后的、超出本合同签署各方控制的、全部或部分的不可抗力事件。……十六、附则及附件1、本合同非格式合同，所有条款均由双方当事人在协商一致的基础上，共同协商订立。2、本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任。3、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商一致后双方签订补充协议；补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。4、本合同正本一式肆份，自甲乙双方加盖公章后生效，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。5、本合同正文及附件共同构成双方对该房屋租赁事宜的全部约定，具有完整的法律效力。6、附件附件一：双方企业法人营业执照复印件、授权证明附件二：《租赁房屋使用范围示意图》附件三：《产权证》、《土地使用权证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程环保验收批复》复印件附件四：房屋交接书（本附件由双方实际交接房屋时签订，与本合同具有同等法律效力。）附件五：房屋交付标准附件六：乙方开业计划/节点。”合同另约定了双方其他权利义务。合同附件《租赁房屋使用范围示意图》显示：F1层总租赁面积为10098.35㎡、F2层总租赁面积为9336.31㎡、F3层总租赁面积为7201㎡、B1层总租赁面积为15471.05㎡，合计42106.71㎡。合同附件《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》显示：工程进度分为三个阶段，分别为规划设计阶段、准备阶段、装修阶段；2017年11月20日至30日期间为结构设计期间；2017年12月1日至2018年1月20日为松松小镇设计和精品汇、风情街、时尚汇商业设计的合同签订和概念设计期间以及办公室装修结构配套施工期间；2018年1月25日至2018年2月10日为松松小镇的扩初图设计和精品汇、风情街、时尚汇商业的规划设计期间；2018年3月至2018年4月15日为松松小镇和精品汇、风情街、时尚汇完成施工图深化设计阶段，完成各专业设计施工图阶段，扶梯采购阶段，多联机采购、柜位、点位以及使用系数的确认、防火门、特种设备采购阶段；2018年4月20日至4月30日为招标以及合同签订阶段；2018年5月为松松小镇业态确认、小镇相关设备道具采购阶段；2018年6月为松店内设计、水电施工图、灯具地砖、地、地板等材料采购阶段018年5月至2018年7月15日为招商合同签订、效果图送审阶段；2018年5月至2018年8月15日期间进行小镇室内店铺装修以及精品汇、时尚汇、风情街公共区、地、地下超市等区域各项装修装饰的施工装修018年7月20日至2018年9月所有内装店进场施工；2018年9月20日至30日期间所有装修进行验收；2018年10月全部开业试营运业。二、涉案租赁房屋的规划用途地上部分为商业、地、地下部分为车库及设备用房017年12月28日，原告向被告支付履约保证金2000000元。当月，被告向原告交付了全部租赁房屋并交付了地下二层停车场。原告分别于2018年1月31日、2018年3月8日、2018年3月31日向被告发送函件，要求被告尽快办理地下一层规划使用功能从停车场改为商业经营用途的变更事项，以免影响项目各项工作进度，并要求被告对于地下一层停车场用途变更事宜予以答复。2018年5月7日，被告函告原告地下一层无法满足商业使用。2018年6月29日，被告向原告发出《烟台松松小镇项目推进沟通函》，内容为：“我司已于2018年5月7日收到贵公司通知，获悉项目地下负一层商业用途变更手续及商业用途消防审批手续已无法得到审批，即商业经营面积由原来的4.2万平米减少到2.6万平米。得知该消息后，我司运营团队以及专业商业策划公司立即对2.6万平米经营面积重新进行了规划及测算，均认为在当前合作条件下存在诸多问题。因地下负一层无法正常用于商业用途经营，项目合法合规进行商业经营的面积从4.2万平米减至2.6万平米，与之前签订《租赁合同》中划定的经营面积减幅近40%。商业规模过小直接导致经营能力下降，项目竞争力不足；另为了达到商业用途需求，还需对该物业投入大量的资金来完善商业的的基本使用功能和项目各类设施设备建设，而经营面积缩减导致项目无法实现投资预期，同时对未来经营带来较多不确定因素。针对上述变化情况，公司决策层进行研究和商讨，认为该项目若要保证平稳运营和双方合理收益，需要双方共同努力，尤其是希望得到贵公司更大支持，具体建议如下：1.为了加大合作力度，希望项目的商业建设施工部分由贵公司负责完成。2.我公司以‘松松小镇’文化品牌入驻该项目，同时可以派驻运营管理团队参与本项目。3.绿叶集团及绿叶集团各下属企业，在半径1.5公里范围内不得开发及合作同类项目。4.在租金减免政策上给予更大力度的支持。以上望贵司酌情审度，给予函复。相信本项目的顺利落成将使胶东文化广场成为地标型商圈。在我司文化品牌顺利输出同时，也为贵司的物业升值及未来商业项目规划运营打下良好坚实的基础。”2018年9月26日，被告向原告原法定代表人王程路及原告监事王雪燕邮寄《关于烟台松松小镇项目的催告函》，内容为：“……根据《租赁合同》及附件六：2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表的约定，贵方应于2018年10月份开业试营业。但令人遗憾的是，贵方的工作进度严重滞后，已对我方后续的工作开展造成了较大影响。贵方的上述行为已构成重大违约行为。为此，我方特郑重申明如下：1、贵方应于收函后即日起，积极与我方进行沟通，提交相应解决方案，将因贵方进度滞后造成的影响和损失降到最低。2、根据相关法律规定及合同约定，我方保留终止合同的权利，保留追究贵方违约责任的权利。期贵方斟酌为盼。”原告称因当时其由哈尔滨乐松文化发展股份有限公司负责经营管理，具体情况现已无法核实；认为被告邮寄地址与原告注册经营地址不符，无法核实王程路与王雪燕的电话是否属实。2019年8月21日，被告向原告发出《关于烟台松松小镇项目的解除通知函》，内容为：“根据我方与贵方于2017年12月初签署的《租赁合同》，贵方承租我方房屋及附属设施用于经营。根据《租赁合同》及附件六：2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表的约定，贵方应于2018年10月份开业营业。但是令人遗憾的是，贵方的工作进度严重滞后，已对我方后续的工作开展造成了严重影响。贵方的上述行为已构成重大违约行为。我方于2018年9月26日向贵方寄发《关于烟台松松小镇项目的催告函》，催告贵方积极与我方沟通并提交相应解决方案，将因贵方进度滞后造成的影响和损失降到最低。后续我方又多次与贵方积极联系沟通，但贵方仍无反馈，项目进度完全停滞，拖延至今。现依据相关法律规定及《租赁合同》约定，我方特正式通知贵方《租赁合同》于本函发出之日起正式解除。望收函后依据《租赁合同》约定时间迁出该房屋，并清理贵方设备、设施、物品等，逾期视为贵方放弃所有权，我方有权全权处理并由贵方承担因此发生的费用。根据相关法律规定及《租赁合同》约定，贵方应向我方承担约定的违约责任，其中贵方已支付的履约保证金不予返还并抵做部分违约金。期贵方斟酌为盼。”原被告均认可《租赁合同》于当日解除。2019年8月下旬，被告收回涉案租赁房屋。三、庭审中原告主张，合同签订后其与两家公司签订了设计合同并支付设计费用，对整个商业进行了规划设计；进行了相关招商工作；与相关施工单位签订了施工合同，对租赁房屋办公区域楼梯、餐厅、食堂以及办公区域进行了装修；采购了暖气片、空调等设备；在此过程中，原告不断与被告沟通联系，督促其抓紧办理地下一层商业用途的变更手续，原被告签署《租赁合同》的一个基础性条件就是被告负责完成地下一层商业使用手续，由地下停车位变更为商业手续，地，地下**计划的商业用途是超市闲娱乐和餐饮，在《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》中也显示有地下超市，但是2018年5月被告回复不能办理地下一层商业用途变更手续，导致整个业态规划、招商工作发生根本变化，按照合同约定，如果无法变更商业用途，双方需对整个租赁合同的履行进行协商，但被告均没有回复予以拒绝。被告则主张，合同签订后原告没有按照约定进行装修，仅对地上部分的食堂、办公区域进行了简单的装修，为此被告在2018年9月26日向原告发出了催告函，要求其尽快依照《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》进行开业试营业，但是原告置之不理；直至被告向原告发出《关于烟台松松小镇项目的解除通知函》时原告工作人员均已撤出；被告2018年5月7日发函告知原告地下一层不能满足商业使用后双方曾就相关问题进行过口头协商，但未能达成一致；原告对于涉案房屋出租时地下一层不属于商业用途是明知的，地，地下**和地上商业部分在签订合同时就是分别独立的，地下**能否变更商业用途与地上商业部分开业以及与整个合同履行均没有必然联系同确实约定了被告可以协调变更地下一层的商业用途，但并不是由被告完成变更，也不是变更规划用途，合同同时约定了兜底条款，如果用途不能变更则由双方对交付再进行协商，也就说明原被告已经明确地下一层变更商业用途存在不确定性并愿意接受相应风险；因原被告在签订合同时无法确定地下一层的交付时间，《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》中没有对地下一层施工进度进行约定，《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》中载明的地下超市位置是原告在经营过程中的单方经营需求。上述事实，有《租赁合同》及附件、网上银行客户交易回单、《烟台松松小镇项目推进沟通函》、《关于烟台松松小镇项目的解除通知函》及当事人的当庭陈述和提供的其他证据等在案为证，足以认定。本院认为，2017年12月，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，均应严格按照合同履行各自义务。本案的争执焦点为：2019年8月21日被告解除《租赁合同》是否违反合同约定。被告已依约将涉案租赁房屋的全部交接给原告，原告应按《租赁合同》及附件《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》的约定完成各项设计、采购、施工等工作，并应在装修期结束后于2018年10月1日正式对外开业，如因原告导致合同未按期履行，则构成重大违约，经被告催告仍不改正的，被告有权解除合同。本案中，经被告催告原告未能开业的事实清楚，关于未能开业的原因，原告主张因被告未能负责协调政府、消防等相关部门完成地下一层商业用途变更手续，导致松松小镇项目商业经营面积缩小40%、原告项目无法按商业规划设计及计划推进，且被告拒绝协商。本院认为，原被告签订《租赁合同》时明知地下一层非商业用途，故对地上和地下租赁部分的面积、租金以及交付时间均单独进行约定，地，地上商业部分和地下**停车场先行交付，地下**待满足原告商业经营需求时再行交付双方约定了地下一层无法满足原告商业经营需求时应另行协商，而非影响合同其他部分的履行以及松松小镇工程进度。《2017-2018年胶东文化广场松松小镇工程进度表》中地上商业部分与地下超市的工程进度的约定亦各自独立，原告应遵照执行。原告以地下一层不能变更商业用途为由主张租赁房屋整体不能按期开业，缺乏合同依据，地，地上部分未按期开业违约事实清楚告要求解除该部分《租赁合同》符合合同约定；被告告知原告地下一层无法变更商业用途后，双方未能就地下一层的后续履行进行协商并达成一致意见，被告要求解除地下部分的合同，原告亦予以认可，该部分合同系协商一致解除；故，被告解除《租赁合同》未违反合同约定及法律规定，原告要求被告承担违约责任，于法无据。根据涉案《租赁合同》的履行情况并综合考虑租赁房屋地上及地下部分的租赁面积及单价，合同解除后被告收取原告地下一层的履约保证金586458元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告烟台绿健置业有限公司退还原告山东松松小镇文化发展有限公司履约保证金586458元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告山东松松小镇文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告烟台绿健置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19640元，由原告山东松松小镇文化发展有限公司负担14808元，由被告烟台绿健置业有限公司负担4832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇二一年二月十日书记员  迟卓林