云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终47号上诉人（原审被告）：邓君，男，1975年2月7日出生，汉族，身份证住址四川省富顺县。委托诉讼代理人：仇正理，云南说法律师事务律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：霍明兴，男，1961年7月4日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：肖中云，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。上诉人邓君因与被上诉人霍明兴房屋租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2020）云2822民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，上诉人邓君的委托诉讼代理人仇正理，被上诉人霍明兴及其委托诉讼代理人肖中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓君上诉请求：撤销（2020）云2822民初789号民事判决第二项、第三项，即撤销“邓君于判决生效后十日内支付霍明兴房屋租金损失5万元；邓君于判决生效后十日内支付霍明兴违约金19万元。”；依法改判驳回霍明兴一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏部分事实，造成了邓君承担了不应承担的损失。1．一审判决遗漏了《租房协议书》中明确载明“租金计算期限自2018年8月1日起”，依先交租金后使用原则，邓君所交纳的租金已涵盖了霍明兴的租期损失。2．一审判决遗漏了霍明兴在一审庭审中已认可邓君将房屋内可移动物拆除后已电话通知霍明兴，且将钥匙放其家中，后续损失不应由邓君承担。二、一审判决对于19万元违约金的计算系对合同条款的机械解读，一审判决以邓君已交纳95万元为基数计算20%作为违约金明显过高，希望二审法院予以下调。霍明兴辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，程序合法，希望二审法院驳回上诉，维持原判。霍明兴向一审法院起诉请求：1．解除双方于2013年4月24日签订的《租房协议书》；2．判令邓君支付2020年4月20日至2020年12月20日的房屋租金13.33万元；3．判决邓君支付19万元违约金。一审法院认定事实：2013年4月24日，景洪博兴房地产开发有限公司法定代表人即霍明兴与邓君签订了《租房协议书》，双方约定景洪博兴房地产开发有限公司将位于勐海县的1300㎡的房屋出租给邓君使用，双方未约定房屋用途，租赁期限为20年，自2013年到2033年4月止，每年租金为15万元，邓君应一次性支付三年租金共计45万元，租金五年内不变，按市场价浮动（五年后三年作一次浮动），合同第五条约定，邓君在租用过程中，甲方不得以任何理由收回该房屋，如甲乙双方违反协议必须按照所交纳租金20%的违约金赔付对方，双方还对其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，邓君于2013年4月24日向霍明兴支付45万元租金。景洪博兴房地产开发有限公司依约将房屋交付给邓君，邓君开始对涉案房屋进行装修开始经营“东方佳人ＫＴＶ”。2014年4月3日，景洪博兴房地产开发有限公司将涉案房屋产权转让给霍明兴，原《租房协议》由霍明兴和邓君继续履行。邓君陆续向霍明兴交纳了两年租金共计30万元，2019年4月20日，霍明兴按合同约定对租金进行调整，确定为每年20万元，邓君于当日向霍明兴支付了租金20万元。邓君于2020年4月23日将涉案房屋内的音响、空调、吧台、电视等设施进行拆除后，自行腾退涉案租赁房屋，涉案房屋至今未另行出租。一审法院认为，景洪博兴房地产开发有限公司法定代表人即霍明兴与邓君签订了《租房协议书》，邓君承租涉案房屋用于经营使用，景洪博兴房地产开发有限公司将涉案房屋产权转让给霍明兴，原《租房协议》由霍明兴和邓君继续履行。双方对此均无异议，该《租房协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，邓君在履行合同期间，在双方未协商达成一致意见的情况下，自行搬离案涉房屋，以其实际行为表明不愿继续履行合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现霍明兴要求解除霍明兴、邓君之间签订的《租房协议》的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，邓君虽已通过自行腾退涉案租赁房屋的行为电话告知霍明兴其已搬离案涉房屋的事实，但并不能以此认定双方已经协商一致解除了合同，邓君主张其已通过口头告知及行为表示的方式与霍明兴解除了合同与法律规定不符，故对于其关于不应承担任何责任的答辩意见，一审法院不予采纳。关于霍明兴要求邓君支付房租13.33万元的问题。邓君在双方合同未解除的情况下，自行搬离，且未与霍明兴做任何交接，导致案涉房屋长期空置，给霍明兴造成了损失，应承担相应的违约赔偿责任。霍明兴作为房屋出租方，在已经知晓邓君不愿继续履行合同并已经搬离的情况下，没有及时自行止损或及时通过诉讼主张权利，对损失的扩大部分，也应承担一定责任。因邓君以其腾房的行为表明其拒绝履行该合同，亦于2020年4月23日后未占有、使用该房屋。据此，霍明兴要求邓君支付从2020年4月至2020年12月20日止的房屋租金13.33万元的诉讼请求，一审法院根据合同履行情况、合同性质和双方的过错程度，酌情支持由邓君支付霍明兴三个月的房租损失5万元，超出部分一审法院不予支持。关于霍明兴要求邓君支付单方终止合同的违约金19万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，合同解除并不意味着邓君仅需承担租金损失的支付义务而无需承担违约责任。本案中，霍明兴、邓君履行的《租房协议》中第五条约定：“乙方在租用过程中，甲方不得以任何理由收回该房屋，如甲乙双方违反协议必须按照所交纳租金20%的违约金赔付对方。”，该约定合法有效。霍明兴、邓君约定的租赁期限为20年，邓君在租赁期尚未届满前，并且在合同尚未解除前搬离案涉租赁房屋，确实给霍明兴造成一定的租期利益损失，其行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。故对于霍明兴要求邓君支付违约金19万元的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、解除霍明兴与邓君于2013年4月24日签订的《租房协议》；二、邓君于判决生效后十日内支付霍明兴房屋租金损失5万元；三、邓君于判决生效后十日内支付霍明兴违约金19万元；四、驳回霍明兴的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。邓君对一审认定的事实有异议，一审判决遗漏：1．房屋租赁协议中明确载明了租金计算期限自2013年8月1日开始，能证明邓君所交的租金实际上是涵盖到2020年8月1日的租金；2．一审中霍明兴已认可邓君将所租房屋的钥匙已送到其家中。霍明兴对一审认定事实的无异议。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实，本院予以确认。对邓君提出的异议，本院将在判决说理部分予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：一审判决邓君向霍明兴支付租金5万元及违约金19万元是否正确。本院认为，关于租金问题。1．邓君认为《租房协议》中注明租赁期限自2013年8月1日起算，故邓君主张其在2019年4月20日交纳的租金实际上已涵盖至2020年8月1日，一审再次判决支付租金5万元错误。本院认为，双方签订的《租房协议》约定租赁期限为2013年4月至2033年4月，邓君未提交足以证实租金已交至2020年8月1日的证据，故对此主张本院不予采纳。2．根据庭审查明，邓君于2020年4月23日将涉案房屋内的音响、空调、吧台、电视等设施进行拆除后，自行腾退涉案租赁房屋；即邓君以其行为作出解除合同的意思表示，霍明兴于2020年7月1日提起诉讼，要求解除《租房协议》。故一审判决邓君支付的租金5万元并无不当，本院予以维持。关于违约金问题。在本案中，邓君擅自解除合同，已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，《租房协议》约定的违约金标准为所交纳租金20%，邓君认为协议约定的违约金属于约定不明，且一审判决违约金19万元过高，并请求予以适当调整。结合本案实际情况，综合考虑霍明兴的实际损失情况、合同履行情况、当事人过错程度、公平原则、诚实信用原则等因素，本院认为，一审判决违约金19万元过高，本院予以调整，酌情确定邓君向霍明兴支付违约金10万元。综上所述，上诉人邓君的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持勐海县人民法院（2020）云2822民初798号民事判决第一项、第二项，即一、解除霍明兴与邓君于2013年4月24日签订的《租房协议》；二、邓君于本判决生效后十日内支付霍明兴房屋租金损失5万元；二、撤销勐海县人民法院（2020）云2822民初798号民事判决第四项，即驳回霍明兴的其他诉讼请求；三、变更勐海县人民法院（2020）云2822民初798号民事判决第三项为：邓君于本判决生效之日起10日内支付霍明兴违约金10万元；四、驳回霍明兴的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费7150元，由邓君负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  李鸿伟审判员  范志敏审判员  陈 芳二〇二一年二月二日法官助理李丹书记员郭成