云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终472号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李先平，男，1987年1月4日生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：陈玉琴，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人李先平商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1.一审法院判决上诉人承担逾期办理不动产权登记的违约责任没有事实和法律依据，即使上诉人逾期办证构成违约，违约金的截止时间应当计算到2016年6月30日止。双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，上诉人代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。上诉人已经将土地证办理的事项委托了第三方机构，该委托仍然在期限内。被上诉人要求办理不动产权证书的诉请遗漏了第三人。另自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。2.即使认定上诉人未按照《住宅建筑规范》的要求，未将配套设施与住宅同步建设同步交付存在过错。但是按照上诉人的工程进度，完全能在预定时间完成竣工备案和办理产权登记。但是因部分业主阻挠规划项目的建设和私搭乱建导致上诉人无法按照进度完成项目建设，影响进度，造成逾期。故即使认定上诉人逾期，其违约截止时间应当至部分业主阻挠规划项目和私搭乱建开始之日。3.双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人李先平答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。李先平向一审法院起诉请求：1.被告立即将办理房屋产权证资料提交产权登记机关；2.被告支付原告因违约办理房屋产权证的违约金（自2016年9月10日起至房屋产权证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币6680元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告李先平（乙方）于2015年9月10日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区××单元××号房屋，价款为600975元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条对第十二条补充约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。……原告付清了全部购房款，并于2015年11月25日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年11月25日缴清了产证代办费、产权登记费、配套费等费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2015年11月25日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，原告主张自2016年9月10日起开始计算逾期违约金，明显在被告约定的履行期限之后，具有相应的合理性，故对原告要求被告自2016年9月10日起承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持，截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李先平支付自2016年9月10日起至被告将办理东盟森林小区××单元××号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李先平的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交以下新证据：1.《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明B、C、D组团于2019年9月26日取得竣工验收备案证明。2.昆明市规划局2019年9月9日的“建设工程规划核实意见”，欲证明涉案的小区内有173户违建住宅，违建住宅不能办理不动产权证。被上诉人经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以确认并在卷予以佐证。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另补充认定：一、涉案房屋因存在违建的情况，昆明市规划局于2019年9月9日明确，在该情况消除前不得办理不动产权证。二、2019年9月26日，浙滇公司为东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）办理了整体竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：浙滇公司是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋逾期办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，2019年9月26日上诉人才为涉案项目办理了整体竣工验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成涉案项目于2019年9月26日才办理整体竣工验收备案，导致逾期办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在相应的违约行为应当承担与其违约行为相适应的逾期办证违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案房屋逾期办证对被上诉人造成的实际损失情况及上诉人的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每日10元的计算标准调整为每日5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，双方约定甲方（上诉人）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方（被上诉人）办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。但涉案项目于2019年9月26日才通过整体竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，一审法院认定以被上诉人向上诉人付清相关费用并接房屋之日后150个工作日次日即2016年9月10日，为违约金起算时间并无不当，本院予以维持。至于截止时间，根据二审查明的事实，涉案房屋因存在违建的情况，行政部门于2019年9月9日明确，该情况消除前不得办理不动产权证。因此，上诉人应当承担的违约责任应当自2016年9月10日起至2019年9月9日止。综上所述，一审判决遗漏部分案件事实，导致处理结果有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4242号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人李先平支付自2016年9月10日起至2019年9月9日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人李先平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担140元，由被上诉人李先平负担10元。本判决为终审判决。审判员  李志昆二〇二一年二月二十五日法官助理荀舒靖书记员陈媛媛