陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终343号 上诉人（原审原告):杨亚文，男，汉族，生于1983年5月18日，住宝鸡市金台区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX 被上诉人（原审被告）：张旭艳，女，汉族，生于1986年4月28日，住宝鸡市金台区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX 被上诉人（原审被告）：王玉虎，男，汉族，生于1984年6月4日，住址同上，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王菁，陕西国文律师事务所律师 原审第三人：陕西好逸居行房产营销策划有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区,统一社会信用代码91610302MA6XAC0N3K。 法定代表人：刘建波，总经理。 委托诉讼代理人：温强强，原中山路分公司负责人 上诉人杨亚文为与被上诉人张旭艳、王玉虎，原审第三人陕西好逸居行房产营销策划有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院（2020）陕0303民初2102号民事判决，向本院提起上诉，本院2021年1月26日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨亚文，被上诉人张旭艳、王玉虎的委托诉讼代理人王菁，原审第三人陕西好逸居行房产营销策划有限责任公司的委托代理人温强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨亚文的上诉请求为：请求撤销原判，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求；案件一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人交付了房屋钥匙、办理房屋过户手续作为房屋交付的条件，不符合事实。上诉人与被上诉人就该房屋的交付有特别约定，双方在物业处办理物业更名、交接燃气卡等作为房屋交付条件，被上诉人至今都未交付涉案房屋的电卡、气卡以及更换之前的房屋钥匙，不能认定被上诉人交付了房屋。二、被上诉人隐瞒房屋曾经漏水的实情，已经违背合同约定。一审法院依据本次查看的结果就断定涉案房屋的质量过关不会漏水，有点草率。因房屋质量有问题，上诉人至今未入住涉案房屋。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辨称，被上诉人于2020年1月9日前就将房屋的钥匙交付给了上诉人，上诉人将门锁进行更换，双方已完成房屋交付。二、房屋漏水发生在2017年，漏水问题已解决，本案在一审审理期间双方当事人到房屋现场查看，房屋不漏水。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 原审第三人辨称，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同双方已履行完毕，原审第三人已履行完合同中的中介服务义务，上诉人要求原审第三人返还中介费，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。 上诉人杨亚文在原审的诉讼请求：1、判令被告立即维修房屋地暖管道并向原告交付；2、判令被告支付逾期交房违约金14000元(2020年1月14日至2020年6月1日)；3、判令被告支付原告所承担的中介费10000元；4、第三人配合办理房屋交付手续；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，两被告原系夫妻关系。2019年9月17日，在两被告婚姻存期间，原、被告在第三人陕西好逸居行房产营销策划有限责任公司签订了《房屋居间买卖合同书》，由原告购买了两被告位于宝鸡市金台区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，总价￥52万元整。《房屋居间买卖合同书》中明确约定，被告于收到尾款后之日起5个工作日内，将该房屋完好交付给原告，保持房屋结构及水电、煤气、卫生等配套设施完整，保持原有装修状况。同时，合同约定：合同签订之日，原告向第三人预交中介服务费人民币10000元整，待按揭手续审批通过和过户手续办完后，原告和第三人据实结算。2020年1月8日原告通过按揭的方式已向被告支付全部房价款，双方已经办理了房屋过户手续。 因涉案房屋2017年曾经造成楼下邻居马燕家中屋顶出现漏水问题。2020年1月9日，原告从被告处拿到涉案房屋钥匙，原告找专业人员对涉案房屋的暖气是否漏水进行了打压检测，未检测出暖气漏水。期间，原告提出地暖阀需要更换，被告给原告支付了100元更换暖气阀的费用。因涉案房屋内出现物品丢失的情况，经被告同意原告更换了涉案房屋门锁。期间，原告和第三人在场再次对涉案房屋的地暖进行了打压，未检测出暖气漏水。2020年4月26日，被告作为原房主在清理完之前的水电物业费后，向物业介绍了涉案房屋的新房主即本案原告。故物业人员将涉案房屋更换了水表后水表新卡直接交付给了原告。原、被告在物业办理相关手续时，原告以要砸地暖检查漏水问题为由不愿意签字，被告不同意原告砸地暖检查漏水问题。故，原被告双方没有签字办理物业变更手续。当天，在原、被告及第三人均在场的情况下，专业人员对涉案房屋进行了第三次打压测试，未发现暖气漏水。 另查，涉案房屋2017年造成楼下邻居马燕家中屋顶出现漏水问题。由于本案被告长期在外地，故马燕于2019年12月25日以财产损害赔偿为由将涉案房屋原房主即本案被告起诉至法院。案件审理期间，双方已经对2017年房屋漏水问题达成调解协议。协议约定：被告赔偿马燕维修费4200元，由马燕自行维修。调解协议达成之后，马燕申请撤回了起诉。 案件审理期间，在供暖之后，法庭组织原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人及合议庭全体成员于2020年11月30日一同去涉案房屋及马燕家中查看了现场情况，马燕家中房屋没有出现新的漏水问题。 一审法院经审理认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告在第三人陕西好逸居行房产营销策划有限责任公司签订了《房屋居间买卖合同书》，原告购买了两被告位于宝鸡市金台区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋。2020年1月8日，原告向被告支付了全部房价款，双方办理了房屋过户手续。本案原、被告在合同中约定，被告于收到尾款后之日起5个工作日内，将该房屋完好交付给原告，保持房屋结构及水电、煤气、卫生等配套设施完整，保持原有装修状况。2020年1月9日原告从被告处拿到了该房屋钥匙，其因涉案房屋内出现物品丢失的情况经被告同意更换了涉案房屋门锁之后，该涉案房屋已经处于原告的实际掌控之中。虽然原告认为2020年1月9日原告从被告处拿到该房屋钥匙为了检测打压暖气漏水问题，其更换涉案房屋门锁是因涉案房屋内出现物品丢失的情况后经被告同意更换涉案房屋门锁，不是双方对涉案房屋的交付。本院认为，无论原告收取涉案房屋的原因和目的是什么，其均不能否定原告已经实际取得涉案房屋的事实。因涉案房屋已经办理了过户手续，且原告已经实际取得该房屋。故，对原告要求被告交付涉案房屋的请求，本院不予支持。 对于原告主张的由于涉案房屋存在严重地暖漏水问题，请求判令被告立即维修房屋地暖管道的请求。法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证实。虽然涉案房屋在2017年造成楼下邻居马燕家中房屋屋顶漏水的事实客观存在，但经原告先后三次找专业人员对涉案房屋暖气进行打压检测，均未检测出暖气漏水。案件审理期间，在供暖之后经现场查看，亦未发现楼下邻居马燕家中存在新的漏水问题。同时，在原告提出地暖阀需要更换时，被告已经给原告支付了100元更换暖气阀的费用。因本案原告提供的证据无法证实涉案房屋存在严重地暖漏水问题，故对其主张的判令被告立即维修房屋地暖管道的请求，本院不予支持。 对原告主张判令被告支付逾期交房违约金14000元的请求，因原告主张的逾期交付房屋的事实未被依法采信，由于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，既无事实依据，亦无法律依据，故对其主张判令被告支付逾期交房违约金14000元的请求，本院不予支持。 对原告主张判令被告支付原告所承担的中介费10000元的请求，因原、被告及第三人签订的《房屋居间买卖合同书》中明确约定：合同签订之日，原告向第三人预交中介服务费人民币10000元整，待按揭手续审批通过和过户手续办完后，原告和第三人据实结算。第三人作为中介公司按照居间合同约定为原告提供居间服务之后，原告理应向第三人支付相应的中介服务费，其要求被告支付原告所承担的中介费10000元的请求于法无据，本院不予支持。 对原告要求判令第三人配合办理房屋交付手续的请求，因涉案房屋已经交付，所以对原告要求判令第三人配合办理房屋交付手续的请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨亚文的诉讼请求。案件受理费400元，由原告杨亚文负担。 二审经审理查明的案件事实与原审认定相同，本院予以确认。 本院认为，上诉人、被上诉人、原审第三人于2019年9月17日签订的《房屋居间买卖合同书》，属当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行其自身义务。本案焦点之一：房屋的交付时间：双方合同第十条物业交割约定：……如甲方不能结清该房屋交付前所发生的水电、煤气、卫生、物业管理等各项费用，或不协助乙方办理以上物业配套设施过户手续的，视为甲方不能按期交房。虽然合同约定被上诉人须将涉案房屋的水电、煤气、卫生、物业管理等费用在合同约定的期限内结清，否则，不能视为将房屋交付。但被上诉人在合同约定的时间内将涉案房屋的钥匙交付给了上诉人，上诉人随后将涉案房屋的门锁进行更换，上诉人已实际掌控涉案房屋，原审法院认定被上诉人在合同约定的时间将涉案房屋交付给了上诉人，妥当。关于被上诉人是否拖欠水电、煤气、卫生、物业管理等各项费用，属被上诉人与上诉人之间的费用结算问题。上诉人以被上诉人没有在合同约定的时间内将涉案房屋的水电、煤气、卫生、物业管理等费用结清为由，主张被上诉人延期交房的违约责任，依据不足。本院不予支持。焦点二涉案房屋是否漏水：上诉人要求被上诉人维修房屋地暖管道，但上诉人现没有证据予以证明涉案房屋的地暖管道漏水，故对上诉人的该项请求不予支持。焦点三原审第三人在本案中的责任：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已履行完毕，原审第三人作为中介公司按照居间合同约定已履行了其合同义务，现上诉人要求原审第三人返还中介费，没有依据，对上诉人的该项请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人杨亚文承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 齐 审 判 员  付金国 审 判 员  彭 澍 二〇二一年二月二日 法官助理  罗永超 书 记 员  李雯静 1