湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初50号 原告：刘舟，男，1987年出生，汉族，郴州市苏仙区人，住郴州市苏仙区白露塘镇香山坪村二组。 委托诉讼代理人：罗月婷，郴州市苏仙区华湘法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：肖峰，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地：桂阳县鹿峰街道迎宾路83号。 法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。 原告刘舟与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称：新东方房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘舟及其委托诉讼代理人肖峰、被告新东方房地产公司的委托诉讼代理人李健美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘舟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告违约金31645元（违约金从起诉之日往前计算1095天，289116元×0.01%/天×1095天=31645元），并按每日原告购房金额的0.01%计算至被告办理房屋初始登记止。二、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2013年7月10日原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》(合同编号:20110186201)购买了被告开发的郴州市苏仙区水云苑住宅小区1栋201房,通过直接支付现金和向银行借款的方式向被告支付了全部房款289116元。2015年6月9日被告向原告交房。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》(合同编号20110186201)第十六关于产权登记的约定:出卖人应在商品房交使用后720日内,完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后,将办理可能性登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理可能性登记,也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的,应在本客户签订的同时进行委托授权,双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续,双方同意按下列第2项处理:买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金。原告于2015年6月9日收房,被告应在原告收房后720天内,即在2017年5月30日之前,为原告办理该幢房的初始登记,期间原告多次催促被告依约办理初始登记,但时至今日被告未按约定办理登记,从原告起诉之日起往前计算1095天(三年),被告已经违约1095天。按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》(合同编号201101831403)第十六条违约条款规定,被告应当向原告支付违约金31645元(289116元×0.01%/天×1095天=31645元)。综上所述,为了维护原告的合同权益,依据法律的相关规定向法院起诉,望判如所请。 原告刘舟为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证及被告工商登记信息，拟证明原、被告诉讼主体资格。 证据2、《郴州市商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的合同关系，约定了房屋位置、面积、价款、房屋交付期限、产权登记等条款。 证据3、购房收据、发票，拟证明原告已按合同约定交付房款，合同约定办证时间、约定每日按房款的万分之一承担违约责任。 证据4、物业管理收据、验房书，拟证明原告于2015年6月9日收房并交纳物业管理费，被告违约1095天。 被告新东方房地产公司辩称：1、案涉房屋为苏仙区国土局的团购房,被告在与原告签订商品房买卖合同前与原告的团购小组签订过团购协议,约定房屋的水电开户费用以及燃气开户费由原告承担,另案涉房屋增加了保姆房,原告应该按约定交纳保姆房的房款，原告欠缴上述几项款项合计23875元,被告多次要求原告交纳该部分的费用,也因此以先履行抗辩权可以延期向原告办理不动产登记,因被告在此保留向原告追诉该部分款项的权利。2、原告诉请的违约金明显过高,案涉房屋早已经实际交房,被告存在延期办证的行为也未给原告造成实际损失,根据违约金的补偿性质,原告主张的违约金没有事实和法律依据。3、原告主张的延期办证违约金已经超过诉讼时效,被告可以免责。 被告新东方房地产公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认事实如下： 2013年7月10日，原告刘舟（买受人）与被告新东方房地产公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定由原告刘舟购买被告新东方房地产公司开发的郴州市“水云苑”住宅小区项目一栋二层201房，面积158.16平方米，单价1828元/㎡，房屋总价款289116元，由买受人在签订合同之日一次性付款。其中合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将符合国家和地方政府有关规定、符合合同约定标准的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起60日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市不动产登记中心申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，至合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金。 另查明，原告刘舟已付清全部房款289116元。原告于2015年6月9日验房，于同年6月24日交纳物业管理费，后被告未按约定办理案涉房产的初始登记，故酿成此次纠纷。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人有法律约束力，原、被告对案涉房屋逾期未办理房屋产权初始登记的事实无异议。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条之约定，出卖人应在商品房交付使用后720天内，完成该幢商品房的初始登记，如因出卖人责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，至合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金。本案中，原告于2015年6月9日验收房屋，依据合同约定，被告应于2017年5月29日完成该幢商品房的初始登记，现被告未按约定履行上述合同义务，应依约承担违约责任，因双方约定的逾期办证违约金为按日累计，即每天产生的违约金数额都是固定的且一直延续至今，属于继续性债权。该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算，故本院对原告起诉前三年内的违约金给付请求予以保护，违约金计算为：289116元×0.01%×1095天=31656元，原告主张31645元，本院不持异议，此违约金计算至2021年1月5日止，后期违约金按28.91元/日计算至实际办妥登记之日止。另被告辩称原告未按约定交纳保姆房的房款等合计23875元,因被告未提供证据，本院对其答辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告刘舟逾期办理房屋初始登记证书违约金31645元（此违约金计算至2021年1月5日止，后期违约金按28.91元/日计算至案涉房屋办理初始登记证书之日止） 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费591.13元，减半收取295.57元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二一年二月二十三日 法官助理 曾 伟 书 记 员 刘玲玲