上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41347号原告(反诉被告)：林彤，男，1981年9月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：关剑弦，男，1982年9月10日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。委托诉讼代理人：张辉，上海君学律师事务所律师。原告林彤诉被告关剑弦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告关剑弦向本院提起了反诉，本院依法进行合并审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林彤及其委托代理人王依来，被告(反诉原告)关剑弦的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林彤向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告已支付的押金46,000元及转让费190,000元。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订《联合经营合同》，约定被告向原告提供上海市静安区芷江西路XXX号商铺(以下简称涉案商铺)供原告经营使用，联营期自2017年9月21日起至2021年9月20日止。该合同虽名为《联合经营合同》，但结合该合同内容及实际履行情况，实为房屋租赁合同。后，原告按约支付了押金、转让费及每月租金，但被告从未按约向原告出示涉案商铺的相关合法房产材料，且未按合同第十条的约定为原告办理出以原告名义申请的营业执照，从而导致原告始终无法正常合法运营，被告之行为已构成违约。2020年8月12日，原告委托律师向被告发出律师函,要求被告在收到律师函之日起三日内向原告提供涉案商铺的不动产登记证书原件及被告有权出租或转租给原告的相关证明，但被告未按期提供。8月17日,原告委托律师再次向被告发出律师函,通知解除合同并要求退还已支付的押金、转让费等费用，但被告至今未将上述费用退还给原告。8月21日，原告将涉案商铺钥匙交还被告。另，被告收取转让费，却没有转让任何标的，被告收取该费用违反公平原则。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼,请求判如所请。被告关剑弦辩称，一，认可双方之间的房屋租赁合同关系；二，因原告未按时支付租金构成违约，导致涉案商铺租赁合同解除，同意返还押金，但应优先用于抵扣原告欠付的租金；三，其依据合同约定收取转让费，故不同意返还。反诉原告关剑弦向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付2020年3月21日至2020年8月20日期间欠付的租金39,000元。庭审中，反诉原告变更反诉诉请为要求反诉被告支付欠付租金21,500元。事实与理由：反诉被告承租涉案商铺后，未按约足额支付租金，该行为构成根本性违约，鉴于双方的租赁合同已经解除，同意欠付租金在押金46,000元中进行抵扣。关于转让费，原告对此知情，原告亦使用营业执照正常营业，直至2020年初开始拖欠租金后，才对转让费提出异议。希望法院支持反诉原告的反诉诉请。反诉被告林彤辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告在微信中明确表示因疫情原因，愿意减免2020年4月半个月的租金11,000元，反诉被告认可未付租金金额为10,500元，但因反诉原告没有转租权，其主张剩余租金缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，原告林彤(乙方)与被告关剑弦(甲方)就涉案商铺签订《联合经营合同》，约定：联营期限自2017年9月21日至2021年9月20日，甲方应于2017年9月21日将涉案商铺交接至乙方使用；场地使用费为23,000元/月，押金46,000元，待合同期满，乙方退出联营后3日内，甲方无息返还押金；乙方一次性向甲方支付转让费190,000元，于签约当日一次性付清；乙方按每六个月为一期，每一期到期前30日向甲方支付下一期场地使用费。先付后用，逾期超过10天，经甲方催告后10日内仍未支付的，甲方有权终止本合同；合同签订时，甲方应向乙方出示相关合法房产材料并保证乙方营业过程中的正常营业，如因证件或执照问题造成乙方不能正常营业的，甲方承担并赔付乙方损失。此外，双方还就其他事项进行约定：①甲方包办理执照，办理时间自乙方提供资料日起，除节假日外两个月内执照需办理下来，否则需要赔偿乙方所有装修费用，以装修清单为准，乙方应符合办理执照标准；②如果甲方在以上时间内执照办理不下来后，因乙方因素不要商铺甲方有权不退还支付的费用；③付款方式前两年不动，第三年其每年递增5%。审理中，双方均确认，该合同实质为房屋租赁合同。2020年8月12日，原告以被告未按约向原告出示涉案商铺相关合法房产材料，亦未以原告名义办理出营业执照为由，向被告发送《律师函》，并于次日被签收。8月17日，原告再次向被告发送《律师函》，载明：因被告的违约行为，原告行使合同解除权，要求与被告办理退租手续，并要求被告退还押金、转让费并赔偿损失。该《律师函》于次日被签收。2020年8月21日，原、被告双方办理了涉案商铺的交接手续。另查明，2018年2月26日，被告以上海市静安区芷江西路XXX号一层西间为经营场所注册“上海市静安区弦音饮品店”营业执照，经营范围为餐饮服务。3月26日，被告以上海市静安区芷江西路XXX号一层西间为经营场所注册“上海市静安区弦音饮品店”食品经营许可证。审理中，原告表示，被告于2018年3月将上述执照交由其使用。再查明，2020年3月31日，原、被告通过微信沟通租金减免及支付事宜，原告提议六个月租金138,000元减去半个月租金11,000元，应付127,000元分两期支付。被告予以认可。4月6日及6月1日，原告分别向被告转账63,500元及30,000元。被告分别于6月1日、6月17日、7月3日询问原告何时能够支付剩余租金，原告表示“生意较差，帮忙拖下”，并于7月7日表示“房租做光不做了，我在转铺子，……到时候如果没有转出去我还要和你谈谈转让费的事”。审理中，双方均确认《联合经营合同》于2020年8月21日解除，但是对于导致合同解除的事由，双方各执一词。原告认为系被告没有按约办理出以原告名义作为经营者的营业执照且被告无涉案商铺的转租权。被告认为，系原告未按约支付租金导致合同解除。原告使用被告提供的营业执照及食品经营许可证在涉案商铺内正常经营三年有余，期间从未提出异议，之前也是正常支付租金，且2013年11月21日，被告从案外人王根江处转让得涉案商铺，并支付转让费180,000元，原告对于其与上家之间的转让费亦知情。本院认为，首先，关于《联合经营合同》的性质及效力。根据该合同约定，原告向被告支付固定金额的“场地使用费”，除被告提供原告经营所需证照外，经营各项费用均由原告承担，其中并无共享收益、共担风险之约定。该合同符合房屋租赁合同关系中固定期限内房屋使用权益与特定数额金钱作为对价交换的特征，而与联营之共担经营义务及经营风险的特征相异，现原、被告均表示双方之间实为房屋租赁合同关系，故本院对此予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《联合经营合同》系双方的真实意思表示，亦没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。其次，关于《联合经营合同》解除的责任及时间。原告认为，系被告未以原告名义办理营业执照、未取得涉案商铺转租权构成违约导致合同解除。对此，本院认为，其一，原告虽表示其曾在缔约后提供办证所需资料、收到执照后对经营者名义提出过异议，但均无证据予以佐证，且原告自认自2018年3月起使用被告提供的营业执照等证照进行经营，期间亦未发生妨害其经营的事由。其二，原告表示其在缔约时曾要求被告出示涉案商铺权属证明，但被告仅提供租赁合同，因中介在场，原告出于对中介的信任便没有深究即缔约。合同履行中，原告因认为双方之间系联营合同关系，亦没有对产权及转租权提出异议。被告表示，其在缔约时出示原件并进行告知，且至合同解除前，原告从未就涉案商铺产权及转租权提出异议，2020年8月的《律师函》中首次提及该问题。本院认为，结合在卷证据及合同的实际履行情况，原告履行合同过半开始就转租权提出异议有违常理，且承租期内，涉案商铺权利人未向原告提出异议，原告对涉案商铺的使用并未受到过影响。因此，原告主张的合同解除理由缺乏事实和法律依据，本院难以支持。现被告关于原告未按约支付租金导致合同解除的抗辩意见，符合合同约定，本院认为，导致合同解除的责任在原告而非被告。现原、被告均确认《联合经营合同》已经于2020年8月21日解除，于法无悖，本院予以确认。再次，关于《联合经营合同》解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，关于欠付租金问题，原告表示，被告曾同意减免半个月租金11,000元，故其未付金额为10,500元。被告表示，其的确在微信中同意减免租金，但是因原告后续未实际履行当时的协商方案，故不再认可该减免请求，原告欠付租金为21,500元。对此，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，双方既已就减免租金达成合意，就不应随意反言，且疫情造成的损失本应由双方共担，因此，原告欠付的租金金额应为10,500元。关于押金，被告同意在扣除原告的欠租后予以返还，本院予以确认，被告还需返还35,500元。关于转让费的返还问题，鉴于合同解除系因原告违约所致，原告无权要求被告返还转让费，对于原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告关剑弦应于本判决生效之日起十日内向原告林彤返还押金46,000元；二、反诉被告林彤应于本判决生效之日起十日内向反诉原告关剑弦支付租金10,500元；三、原告林彤的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,840元，减半收取计2,420元，由原告林彤负担1,948元，被告关剑弦负担472元。反诉案件受理费388元，由反诉被告林彤负担190元，反诉原告关剑弦负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟二〇二一年二月二十四日法官助理  乔续宁书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。