广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10496号原告（反诉被告）：陈广镇，男，1985年7月25日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。被告（反诉原告）：欧结英，女，1969年6月4日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××。委托诉讼代理人：赵嘉希，广东中元（中山）律师事务所律师。原告陈广镇与被告欧结英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，被告欧结英提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈广镇、被告欧结英的委托诉讼代理人赵嘉希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈广镇提出诉讼请求：欧结英赔偿陈广镇位于中山市××××××××××××之二地铺的装修费用16310元、2020年4月份租金2500元、租店5000元按金、2012年至2018年的房产租赁税款6518.4元，合计30328.4元。事实和理由：陈广镇自2012年开始租赁欧结英的商铺，由于新冠病毒影响，中山市政府及社区明文要求2020年2月和3月都属于抗疫最关键的时候，大部分行业都不能复工复产，陈广镇租赁的店铺行业属于教育培训类，不能复工，无法营业，陈广镇向欧结英提出减免租金请求，但被拒绝，只允许2、3、4月的租金必须在4月份一起支付。但就在2020年4月2日，陈广镇需要回店的时候发觉欧结英把门口玻璃门增加了一把锁，并要求陈广镇必须把4月份租金支付了才开门，至于2月和3月的租金，欧结英认为扣减了陈广镇的5000元按金作为抵偿2月和3月的房租。由于需要开门进店，陈广镇把四月份的租金支付了，但欧结英要求陈广镇马上撤场，并且不能把最近新装修的，可拆除不影响房屋结构的装修物资拆走，例如招牌、木地板、玻璃门等，于是当天报警处理了，并在2020年4月10日重新再备案一次得到了报警回执。在本案中，陈广镇认为欧结英是故意侵占其财产并以自己是房东的权限蛮横无理，对其造成了经济损失。陈广镇与欧结英签订的租赁合同早已到期但欧结英没有重新与陈广镇签订新合同却每月如常收取租金，已经属于不定期合同。但欧结英无法提供证据证明陈广镇撤场的时候不能拆除装修以及属于陈广镇的所有财产，却选择用横蛮锁门的方法拒绝陈广镇清拆属于其的财物，属于非法占有财产。而且店铺在2019年下半年才重新装修过一次，所有装修物料都是新的，欧结英在没有提前告知的情况下强迫要求撤场，而且不允许拆除属于陈广镇的物料，应赔偿陈广镇装修财产的金额16310元。另外，陈广镇自2012年至2018年期间的租赁税，欧结英一直声称是陈广镇需要支付的责任，因此期间的租赁税一直都是先由欧结英支付后期在收租的时候要求陈广镇一起支付。直到最近陈广镇走访古镇流管办的时候才知道，租赁税是房产人作为对其名下物业出租而获得利益所产生的税，理应由物权人承担，只是很多房东会将此费用转移到承租人身上。2018年1月到12月租赁税是931.2元，而2012年至2018年的税收征收政策对于租赁税的金额没有变动，因此可以推定2012年至2018年的租赁税每年都是931.2元，乘以7年就是6518.4元。然后关于陈广镇的5000元保证金，陈广镇并没有同意转化2月和3月的租金抵偿，属于欧结英单方面的行为，此按金须归还陈广镇。再有就是关于4月份的2500元租金，陈广镇是在非自愿的情况下支付的，并且支付后陈广镇并没有得到4月份商铺的使用权，反而欧结英在4月3日开始自行增加了一把锁禁止陈广镇再次进入，并在门前贴有招租标语，明显陈广镇是享受不到4月的使用权，为何还要支付4月的租金呢？综合以上请求事实和理由，希望法院能判决欧结英赔偿陈广镇直接经济损失30328.4元及承担本次诉讼费用。欧结英辩称，陈广镇的诉讼请求没有事实与法律依据，欧结英不应该支付相应的费用。1.欧结英将商铺给陈广镇时商铺已经达到使用状态，之后因为是陈广镇的原因导致重新装修该店铺，由此产生的费用不应由欧结英承担，具体金额亦不确认；2.不能因为疫情的原因，而要欧结英承担陈广镇的一些商业风险，2020年2月至4月份，因为陈广镇不能正常开业，而要求欧结英减免租金或免收租金是没有法律依据的；3.实际上陈广镇并未支付按金5000元；4.关于租赁税的问题，双方的租赁合同已经明确约定租赁税由承租人承担，自2012年至2020年期间一直以来租赁税都是由承租人承担，承租人已经以行为的方式证明双方的约定由承租人承担租赁税，而且每年的租赁税都是单独由承租人支付给出租人的，陈广镇也明确知道支付的该笔款项是租赁税，即使法律只是明确规定租赁税的费额，但是并没有禁止合同可以直接约定纳税义务人，因此双方的租赁合同约定由承租人承担租赁税并没有违反法律的强制性规定。欧结英提出反诉诉讼请求：1.陈广镇支付2020年2月和2020年3月租金合计5000元；2.陈广镇支付2020年5月至租赁合同解除及移交商铺之日止的租金（暂计至2020年8月租金10000元）；3.陈广镇向欧结英支付商铺门口的路面恢复原状的费用1000元。事实和理由：自2012年起，欧结英将坐落于中山市×××××××××××××××之二的商铺出租给陈广镇，约定每月租金2500元，每月5日前陈广镇支付当月的租金、水电费及其他费用。目前，陈广镇尚未支付2020年2月和2020年3月的租金合计5000元，以及自2020年5月起至租赁合同解除及陈广镇移交商铺之日止的租金。承租期间，陈广镇未经欧结英同意，擅自将商铺门口的路面用水泥加高，导致商铺门口路面不平，陈广镇应当向欧结英支付商铺门口路面恢复的费用1000元。为维护欧结英的合法权益，特诉诸法院，请判如所请。陈广镇对反诉答辩称，1.欧结英诉求要求我将租金支付给欧结英，但2020年2月、3月是国家规定禁止营业时间，且我与欧结英的租赁关系属于不定期租赁，可以随时解约，根据2月、3月的情况我没有使用该店铺，无论是否是不可抗力或关于合同问题，我都不需要承担2月至4月的租金，4月份交纳租金是因为我要将店铺的物品搬走，但是4月份我方也没有营业，并且我方在搬走后，欧结英将门上锁并且另行招租，不符合我方交租使用的权利；2.关于商铺门口的路面，我之前经营时在门前做了水泥结构，如果不建造该水泥结构下雨时水会流进商铺，我方要求房东进行处理，但房东未处理，故我方在经过房东同意的情况下建造该水泥路面，建造时间为2014年，建造前后房东均未要求在退租时需要拆除，所以我方认为门前的水泥拆除工程不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市××××××××××××××，产权人为欧结英，土地证号：中府国用（2000）字第100220号，欧结英已为其租赁物办理《报建证》。自2012年起，陈广镇租赁欧结英位于中山市××××××××××××首层之二的商铺，双方当时签订了一份《租赁合同》，合同约定租金每月为2500元，按金5000元，每月月初支付当月租金，租赁期满后未再签订书面租赁合同，但陈广镇仍继续使用租赁物，并已交纳2020年1月之前及2020年4月的租金。合同履行过程中，陈广镇除支付租金外，还按月向欧结英支付租赁税、水电费等费用。陈广镇称其签订合同之初按照合同约定缴纳了按金5000元，并且只有缴纳按金后才能使用涉案商铺，但欧结英并未向其出具收据。陈广镇对其主张提交微信语音聊天记录光盘予以证实。经查，微信语音聊天记录反映欧结英称按金是5000元，和合同一致。欧结英称陈广镇并未支付按金。陈广镇称其在涉案租赁物处有进行重新装修，包含招牌、木地板、玻璃门，上述装修均属于可拆除装修，且拆除后不影响原结构，但其不同意后期拆除，要求欧结英赔偿其装修费用16310元，但对装修损失不申请评估。陈广镇对其装修费提交收款收据6张拟予证实，收款收据反映中山市西区×××装饰材料商行于2019年6月17日收取古镇×××首层（童行艺术设计体验）交来木地板订金2800元、于2019年7月24日收取木地板余款2510元；中山市小榄镇万源装饰工程部于2019年5月16日收到古镇×××首层（童行艺术设计体验）广告工程定金1000元、2019年8月26日收取广告工程款（广告架扣板3380元、发光字费1700元等费用）合计5830元，2019年5月16日预付1000元定金，实收4830元。中山市震东玻璃装饰工程有限公司于2019年5月14日收取童行艺术设计体验店12厘米玻璃定金（现金）2000元、2019年5月19日收取玻璃尾款3170元。欧结英不同意利用陈广镇的装修，同意由陈广镇在不影响原结构的情况下自行拆除。陈广镇于2020年4月2日开始搬离涉案租赁物、且当日陈广镇与欧结英就陈广镇的装修拆除产生争议，陈广镇于当日报警处理。陈广镇于2020年4月6日清空并搬离涉案租赁物，涉案租赁物已于当日被上锁，欧结英于当日已在门口张贴招租广告。欧结英称双方的租赁合同并未解除，并提交微信聊天记录录音光盘及文字记录拟予证实。陈广镇对微信聊天记录录音光盘及文字记录真实性确认，但称该语音是双方在出现矛盾之前进行协商，并非最终结果，最终双方并未协商成功。微信聊天记录录音光盘及文字记录反映2020年4月2日陈广镇说：“不好意思老板娘，我的拍档是比较冲动，所以不好意思。我会尽快贴一个招租转让出来，反正转不到我都尽量将它租出去，然后到时候你帮忙交接一下了，到时候剩多少天，你就退多少天租金给我，不紧要的”。欧结英说：“得了，等下我也去写张红纸贴起来，最好就是可以租啦，大家都不想，我一阵找张红纸粘起来。”欧结英称陈广镇租赁期间擅自加高租赁物的门口，导致路面不平，其已找人将路面铺平，并支付现金1000元，但未提交证据予以证实，陈广镇不同意支付该费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物已办理报建手续，故陈广镇与欧结英的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。陈广镇与欧结英于2012年有签订书面租赁合同，在合同到期后，陈广镇继续使用租赁物，欧结英未提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方的原租赁合同该继续有效，但租赁期限为不定期。陈广镇于2020年4月6日搬离租赁物，且租赁物已被上锁，欧结英已对外发出招租广告，表明租赁双方均具有终止租赁合同关系的意思表示。欧结英提交的微信聊天记录是在陈广镇开始搬离并拆除装修当日，双方发生争议之后，从该聊天记录陈广镇的语音可以看出双方刚刚就4月份的租金退还问题发生争议，而陈广镇说要尽量租出去也是为了解决该月租金退还问题，尽快找到人向欧结英承租则可以由欧结英退还该月多余的租金，并非是继续履行合同的意思，故本院根据本案实际情况认定双方租赁关系于2020年4月30日终止。鉴此，欧结英主张陈广镇支付其2020年5月后租金于法无据，本院不予支持；鉴于陈广镇已与欧结英协商确定转租出去后“剩余多少天就退多少天租金”，而陈广镇并未提交证据证实案涉租赁物在2020年4月已转租出去，故对陈广镇主张返还的2020年4月租金的诉讼请求，本院不予支持。关于2020年2月及3月的租金问题。2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施，相关的防控措施必然会对涉案商铺的正常使用产生一定的影响，必然会对陈广镇的营业性收入产生不利影响。疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按照原合同履行对承租方有失公正。本院根据公平原则，结合案件的实际情况，依照《最高人民法院》第六条之规定，酌情减免陈广镇20天的租金。减免后，陈广镇应向欧结英支付2、3月的租金3333元（2500元/月×2个月-2500元/月÷30天/月×20天）。关于装修费用及路面恢复费用问题。《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。现陈广镇主张其装修费用包含招牌、木地板、玻璃门，并称上述装修均属于可拆除装修，且拆除后不影响原结构，欧结英也同意其拆除，故依据上述规定，陈广镇应自行拆除其装修物，故其要求欧结英支付其装修费于法无据，本院不予支持。欧结英未提供证据证明双方对路面恢复问题如何约定，其也未提交证据证明路面恢复费用，故对其主张路面恢复费用的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于按金问题。虽然陈广镇未能提交收据或者转账记录证实其已缴纳按金5000元，但原租赁合同有约定按金5000元，欧结英在微信聊天记录里也承认按金是5000元与合同约定一致，而欧结英也未提交证据证实其曾因按金问题向陈广镇催收或者提出异议，故本院认为陈广镇的陈述较为可信，从而采信陈广镇的陈述，认定其有缴纳按金5000元。欧结英未提交证据证实其可以没收按金，现双方的租赁合同已经终止，故陈广镇诉求欧结英返还按金于法有据，本院予以支持。鉴于上述已认定陈广镇需支付欧结英2020年2月、3月租金3333元，避免累诉，本院认定按金先用以抵扣租金，超出部分予以返还，抵扣后，欧结英尚需返还陈广镇按金1667元。关于房屋租赁税问题。陈广镇多年来均自愿按月向欧结英支付相应的房产税，说明双方就房产税负担事宜进行了约定，且由承租方负担的约定不违反法律禁止性规定，具有法律效力，现陈广镇主张返还房产税违反诚信原则，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院》第二十六条，《最高人民法院》第十条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧结英于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈广镇返还按金1667元；二、驳回原告（反诉被告）陈广镇的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）欧结英诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元，减半收取计279元，由原告陈广镇负担264元，被告欧结英负担15元（该款原告陈广镇已缴纳，由被告欧结英在履行中迳付原告陈广镇，本院不另收退）。反诉案件受理费100元，由被告欧结英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年一月十九日书记员  廖静怡