四平市铁西区人民法院民事判决书（2021）吉0302民初202号原告：四平市四季阳光物业管理有限公司。法定代表人：李洪旭，总经理。委托诉讼代理人：赵开宇，四平市四季阳光物业管理有限公司员工。被告：徐冬梅，女，1989年4月4日出生，汉族，现住四平市铁**。四平市四季阳光物业管理有限公司（以下简称四季阳光物业公司）诉徐冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月28日公开开庭进行了审理。原告四季阳光物业公司委托诉讼代理人赵开宇、被告徐冬梅委托代理人衣贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四季阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2019年1月5日至2020年1月4日物业管理费1292元元；2.请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费。2020年1月5日至2020年7月31日应支付滞纳金为806元。以实际给付日计算滞纳金。3.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的警官公寓小区的业主，2017年8月该小区开发及主管单位四平市公安局与原告签订前期《物业管理委托合同》，2018年3月弃管。2019年1月原告依法与业主委员会签订《物业服务合同》及《补充协议》，约定按建筑面积1元/㎡收取物业管理费。原告接管后，对该小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，得到了业主委员会及广大业主的认可。然而，被告从2019年1月5日至2020年1月4日一直未交物业管理费，原告工作人员多次催收未果。现原告起诉至法院，以维护原告的合法权益。被告徐冬梅辩称，1.被答辩人没有依法取得营业资质，不具备经营资格，从来没有向我们出示过管理本小区的营业执照，没有依法取得收取物业费主体资格。2.被答辩人诉称与“业主委员会”签订的《物业服务合同》及《补充协议》中的“业主委员会”不是我们业主依法选举的，我们从来没有参加过选举“业主委员会”。我们也从来就没有收到选举“业主委员会”的通知，并且我们小区的业主都没有参加选举“业主委员会”。所以该“业主委员会”依法不能代表我们业主行使民事权利。被答辩人与该“业主委员会”所签订的《物业服务合同》及《补偿协议》依法对答辩人没有法律约束力。3.该物业公司与前业主委员会签订的物业合同未经业主和业主大会讨论，小区业主至今也不知道合同内容、事项、收费标准内容，该物业公司也从未向我们出示。4.该物业公司入驻，未经招聘、竞标入驻程序违法。5.被答辩人诉求的期间物业管理费正值本小区海绵工程施工期间，小区院内处于施工状态，园区内杂乱无章，施工周期长，到处是建筑材料、检出垃圾，部分管理无法实施，给住户造成极大的生活不方便。收费标准与服务质量不相符，依据《物业管理条例》的规定，根据公平原则，被答辩人应依法减少或免收施工期间的物业费。6.2018年以来，该公司在小区一直服务恶劣，小区内多栋楼楼顶漏水，住户财产遭受损失无人赔偿，小区内环境卫生脏乱差。物业人员不及时发放进楼门门扣，致使老人孩子在外面挨冻，住户上班人员下班回不了家，损害了住户的合法利益，该物业管理公司行为违反法律规定，这种物业服务质量，依法不应支付物业费。7、我家居住的是顶楼，春季开始经常房顶漏水，2018年7月因下雨房顶漏水于我家室内，多次找该公司要求解决，其确不理不问不予解决，给我家生活带来极大麻烦和经济损失2万余元，根据《关于警官公寓小区物业变更的公告》第四项规定物业服务管理内容包括楼盖、房顶，被答辩人违背其自己发布的公告，依法应给予我家赔偿经济损失和免收物业费。综上请求法院驳回答辩人的诉求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2017年8月1日四平市公安局警务保障处与四季阳光物业公司签订了物业管理委托合同，合同约定四季阳光物业公司提供物业管理服务，物业管理年限十年，住宅按照1元/㎡/月收取物业费，2017年8月1日至2017年12月31日期间，由于小区设施设备未完全改造完毕，此期间的物业服务费按照原标准收取。2018年1月1日起小区事实封闭管理后，各项改造设施完成90%以上时，物业服务费按照新收费标准收取。业主如未按时交纳则需要按照日5‰标准支付滞纳金。因物业收费率不足30%，2018年3月24日四季阳光物业公司退出警官公寓小区，停止物业服务。2018年7月15日四平市警官公寓小区业主委员会与四季阳光物业公司签订《物业服务合同》，委托四季阳光物业公司对警官公寓进行物业服务，期限五年，2018年7月15日至2023年7月14日。2019年1月5日前四季阳光物业公司未实际入驻警官公寓小区。2018年12月25日双方又签订补充协议，约定四季阳光物业公司于2019年1月5日开始正式接管警官公寓小区物业管理。物业费按照1元/㎡/月标准按年度计费收取，除2019年以外，每年1月1日至1月31日期间收取当年物业管理费，对于拖欠物业管理费1年以上的业主收取日3‰的滞纳金。另查明，徐冬梅系警官公寓小区业主，居住于四平市铁**。徐冬梅欠付四季阳光物业公司2019年1月5日至2020年1月4日期间物业费1292元。2020年5月11日、2020年6月20日四季阳光物业公司通过送达催缴通知书方式向徐冬梅催收欠缴物业费。被告徐冬梅住居顶楼，存在房顶漏水问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，两份物业服务合同以及补充协议内容合法有效，对四季阳光物业公司及警官公寓小区业主均具有约束力。四季阳光物业公司按照合同约定为警官公寓小区提供物业服务，徐冬梅作为业主应按照物业合同约定交纳物业费。徐冬梅主张四季阳光物业公司没有依法取得收取物业费的主体资格、物业服务不达标以及其本人没有参与业主委员会的选举，并以此为由拒交物业费，无事实及法律依据，亦未提交相关证据予以佐证，故本院对徐冬梅的抗辩不予支持。被告答辩称，原告一直没能解决房屋楼顶漏水问题，故拒绝交纳物业费。依据相关法律规定，被告房屋漏水应先行确定漏水原因及责任主体，处于保修期内的由建设单位维修，保修期之外的可由物业公司协调联系维修，费用协商处理，或者申请物业维修基金。在此情况之下，物业公司承担的是协调联络的责任，不属于维修主体。若被告认为物业公司怠于履行义务，可以另行告诉。本案中，物业公司提交照片证明已经采取了相关措施，力争解决被告的房屋漏水问题。故被告的此项答辩意见本院不予支持。关于原告支付违约金的请求，根据《业主委员会委托小区物业管理补充协议》中明确约定除2019年以外，每年1月1日至1月31日期间收取当年物业管理费，对于拖欠物业管理费1年以上的业主收取日3‰滞纳金。故四季阳光物业公司请求2019年1月5日至2020年1月4日期间物业费的违约金，不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告徐冬梅于本判决生效之日起七日内给付原告四平市四季阳光物业管理有限公司2019年1月5日至2020年1月4日物业费1292元。二、驳回原告四平市四季阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐冬梅负担20元，原告四平市四季阳光物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 徐中杰二〇二一年二月十八日书记员 金 钰