杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初18445号 原告：杭州华瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码913301097572077591，住所地杭州市萧山区建设一路1027号华瑞中心2号楼706。 法定代表人：沈关海，该公司执行董事。 委托代理人：柯群燕、黄红艳，系公司员工。 被告：俞一飞，男，1980年3月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：卢树春，女，1979年11月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告杭州华瑞物业服务有限公司诉被告俞一飞、卢树春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用小额诉讼程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柯群燕、黄红艳，被告俞一飞到庭参加诉讼。被告卢树春经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉要求：两被告支付原告物业服务费等费用共计6763.38元（其中物业服务费5636.15元，公共能耗费1127.23元），及违约金（按日利率千分之二分段计算，暂算至2020年9月30日，违约金金额为6731元）。庭审中原告放弃违约金请求。 被告俞一飞辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。原告在开展管理经营活动时勾结小区服务队，损害业主合法利益，获取不正当收益（小区服务队进场费）。综上两点业主有权拒付物业服务费。一、原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为义务，并提供小区服务队场地侵害业主合法权利。2016年4月至2017年11月，黑恶势力在华瑞物业的配合下，在小区内设置摊位、侵占业主私有车位，并可随意进出小区乃至民宅，以恐吓、威胁、跟踪等手段实施装修材料的强买强卖，相同材料其费用为市场价的3至5倍。根据《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”物业保安非但不履行安全保卫义务，以龌龊、无耻的行为大玩两头通吃，于情、于理、于法不容。导致被告直接损失7260元，其中2016年11月6日支付给小区服务队邹银太的材料款中4600元为支付宝转帐（有记录可查），另外6400元为现金支付（无记录）。因此原告应负有连带责任。一年内市北派出所在华瑞晴庐小区出警同类案件100多起，这足以说明原告在管理小区过程中的不作为，后来本人作为被害人积极配合萧山公安局打黑办对华瑞晴庐小区服务队的举证工作。2、2017年原告擅自指定103房业主将4台空调外机违章搭建在室内通风井道，根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。第九十条“不动产权人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”。作为物业服务公司本应该根据物业服务合同对小区公共及共有区域进行管理，却罔顾法律事实，错误的将通风井变成103房自家的空调井，严重侵犯了被告的所有权和健康权。被告于2017年10月1日入住时发现门口通风井安装有四台空调外机，经交涉得知，2016年103业主装修期间因空调管线无法穿至设备平台，因此找到物业解决问题，当时的物业客服经理王华和9栋郑管家经过现场勘察，在未经任何程序审批和相邻业主同意，当即拍板，让103房业主将4台空调外机安装于室内通风井道，空调外机距离当事人门窗不足3米，连续的噪音污染和空气污染严重地影响了被告家人的身体健康，同时给整栋楼埋下了安全隐患。之后从2017年10月1日开始至2019年11月1日，被告反复找物业、社区、业主委员会要求物业将通风井恢复原状，直到现在4台空调外机至今还在通风井。其行为导致合同的部分违约，并在多次要求改正错误的情况下，物业拒绝履约。3、原告违反了我国《物权法》，未曾向业主提供物价管理部门各项审批文件原件，管理几年也不曾向业主提供小区各项公共收支情况明细。根据我国《物权法》和有关规定，住宅小区内的公共场所、公用措施，属于全体业主共有。华瑞物业使用小区公共区域打广告，也未经业主同意，收入款项有多少也未曾公开告知业主。综上所述原告的行为严重侵害了被告的权利。二、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行―—后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告与2016年11月1日交房同时交纳物业费到2017年10月31日停交物业费。后因2017年10月1日入住时发现门口通风井安装有四台空调外机，期间多次要求原告将通风井恢复原状，均未得到回复，也就是说原告在我缴纳物业费期间提供的服务一直未达到标准符合相关规定，拒绝履行合同义务。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，本来作为业主，应享受物业提供的服务，事实上明显未提供符合行业标准的服务，同时严重侵害了被告的合法利益。所以被告有权根据“合同法”第67条规定拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费，在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、原告物业公司支付被告由小区服务队强迫交易造成的经济损失7260元。2、原告物业公司履行合同约定，弥补服务期间的错误行为，将9栋一层西边通风井恢复原状后，被告随即交纳2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6763.38元。3、原告违约在先应承担全部责任，又哪来的滞纳金。4、由原告承担此次讼诉相关费用。5、被告保留原告在履行物业服务期间对被告造成的所有权和健康权进行侵害的法律责任。 被告卢树春未作答辩。 本院经审理查明事实如下： 杭州华瑞双元房地产有限公司与原告于2012年9月12日签订《华瑞.晴庐前期物业服务合同》一份，约定由原告为华瑞晴庐小区提供前期物业服务，服务费用为高层住宅每月每平方米3元，车位费每个每月100元；物业服务费用由原告向业主预收，业主未按时交纳物业服务费，从逾期之日起按应缴费用2‰加付违约金。服务期限自2012年9月12日起至晴庐业主委员会成立日止。合同签订后，原告依约入场为华瑞晴庐小区提供前期物业服务。 2015年12月28日，原告与两被告签订《晴庐前期物业服务协议》一份，约定由原告为两被告提供物业服务，物业服务费为高层住宅每月每平方米2.5元，地下车库停车服务费每月每辆60元，共用设施设备运行能耗费用按物价部门规定，另行按实向两被告分摊。物业费用在第一月的1-15号缴纳，逾期缴纳的，应支付每日2‰的违约金。 两被告2017年11月1日至2019年12月31日物业服务费、能耗费未缴纳。原告已于2019年12月31日退出华瑞晴庐小区。 另查明，两被告为萧山区华瑞晴庐小区9幢204室业主，该房屋建筑面积为86.71平方米，为高层住宅。 再查明，原告为华瑞晴庐小区支付2017年公共能耗费1333236.44元、2018年公共能耗费1439194.8元、2019年公共能耗费1468907.2元，小区总建筑面积为231387.44平方米，三年平均公共能耗费为每月每平方米0.51元。 以上事实由原告提交的《华瑞.晴庐前期物业服务合同》、《晴庐前期物业服务协议》、《晴庐房屋交付手续书》、杭州市萧山区不动产登记信息查询记录、公共能耗费水费电费发票、解聘告知函、物业移交清单、催缴函及邮寄记录，以及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为：原告与两被告签订的《晴庐前期物业服务协议》，系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告依约为被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，两被告未按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。原告主张的公共能耗费，其实际支出高于向两被告主张的费用，故本院予以支持。关于俞一飞提出原告物业服务存在各种问题需行使先履行抗辩权的辩解，因俞一飞提出的抗辩并不能代表全体业主，故不得以此行使先履行抗辩权，应当由业主委员会代表全体业主向物业公司对未尽职行为主张赔偿责任，且该纠纷系损害赔偿纠纷，与本案的合同纠纷并不属同一类法律关系，本院在本案中不予审查。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。被告卢树春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据查明的事实依法缺席判决。 据此，依照《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 俞一飞、卢树春于本判决生效之日起十日内支付杭州华瑞物业服务有限公司物业服务费5636.15元、公共能耗费1127.23元，合计6763.38元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由俞一飞、卢树春负担。 原告杭州华瑞物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞一飞、卢树春于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  孔海琪 二〇二一年二月八日 书记员  章 靖