福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终676号 上诉人（原审被告）：邱承祖，男，汉族，1963年10月31日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼**楼**。 法定代表人：孙强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄毅军，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘志能，女，系该公司员工。 上诉人邱承祖因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初11446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱承祖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.责令并督促世邦泰和物业对所承接的中骏小区按照国家相关法律法规依法进行整改，并追究违法责任；3.一、二审诉讼费用全部由世邦泰和物业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，故意偏袒世邦泰和物业一方。一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第三条、第九条规定，泉州市中骏置业有限公司(以下简称中骏公司)必须遵守经泉州市城乡规划局审批的项目规划条件及规划总平面布置图(以下简称规划总平图)。世邦泰和物业与中骏公司签订的《前期物业管理合同》，接受了中骏广场的场地及资料移交工作，并未就中骏公司的违规建设提出异议，可视为认可中骏公司建设成果并移交完成。世邦泰和物业实际已是中骏广场的管理者，应依法共同承担法律责任。邱承祖在实际生活居住中发现中骏广场小区居然与规划总平图不符，实际现场根本没有规划总平图中的8mx15m的消防救援场地，也没有规划总平图中的停车位(地下135位，地上35位)等。邱承祖认为《前期物业服务合同》是建立在严重违反《中华人民共和国城乡规划法》的基础上，应属无效合同。二、邱承祖向一审法院举证世邦泰和物业占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的违法行为。一审法院忽略邱承祖提供的合法证据和现场照片，是不公正的。三、根据国家法规《汽车库设计规范JGJ100-98》3.2.4条相关规定，中骏广场的地下室停车场3个出入口依据本规范设计，并获泉州市城乡规划局审批认可。而世邦泰和物业为了削减管理成本和收费方便，违法封堵中骏广场地下室负一层车库疏散通道。邱承祖主张的3个出入口既是严格根据消防法为依据，也是泉州市城乡规划局审批具有法律效力的规划“总平面布置图”所规定的三个出入口。四、根据双方签订的《泉州中骏广场前期物业服务协议》中第四条约定，2017年2月交房至今已经近五年，世邦泰和物业从来不曾擦拭过公共区域的门窗玻璃，连一级物业服务标准都达不到。泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准对应带电梯住宅的价格标准为0.9-1.1元/平方米/月，因此物业实际所收取的1.2元不符合双方签订协议中约定的0.9-1.1元/平方米/月，邱承祖认为物业费应按合同所提及的带电梯住宅三级物业标准执行，实际物业服务水平并未达到三级物业服务水平，物业费不应超过0.9元/平方米/月。邱承祖要求世邦泰和物业履行条款并按要求进行整改，若不整改邱承祖有权扣除未履行部分条款金额。 世邦泰和物业辩称，1.消防通道问题。邱承祖提供的证据均是建筑结构的问题，与世邦泰和物业无关，世邦泰和物业能提供消防支队的消防意见书。消防通道若打开，居民会将车子停放在该路段，会影响消防安全，所以我们才在该路段放置石墩。2.停车场出入口问题。停车场出入口有七个，是符合规定的。3.三级物业服务标准的问题。邱承祖说的0.9元/平方米/月是2009年的标准，现在用的是2016年的标准，世邦泰和物业的服务标准已经是超出三级标准了，监控室和保安是24小时都有人的，保洁下午6点下班，第二天才会去清理，不可能有人随时清理。 世邦泰和物业向一审法院起诉请求：1.判令邱承祖立即向世邦泰和物业支付自2019年5月1日至2020年9月30日止的物业管理费2738.7元、自2019年3月1日至2020年7月31日止的电费公摊352.7元、水费公摊18.4元，合计人民币3109.8元;2.判令邱承祖立即向世邦泰和公司按日万分之五的标准计付逾期之次月1日起至法院判令邱承祖还款之日止的违约金（暂计至2020年9月30日违约金为371.5元）;3.本案诉讼费由邱承祖承担。 一审法院认定事实：邱承祖系丰泽区津淮街18号中骏广场一期17号楼3101单元的业主，房屋产权面积134.25平方米。福建中骏置业有限公司于2016年3月7日与世邦泰和公司签订《前期物业服务合同》，邱承祖于2016年9月1日与世邦泰和公司就诉争房屋的物业管理服务签订《前期物业管理协议》，该协议约定：世邦泰和公司对诉争房屋实行物业管理服务，合同期限5年，自2016年3月7日起至业主大会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；物业服务费的收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元；业主逾期交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三向世邦泰和公司支付违约金；业主（物业买受人）及物业使用人同意按照物业服务企业公示的公摊方法、收费清单缴交水电公摊等公用费用。上述房屋自2017年2月3日起交付邱承祖使用。上述房屋自2019年5月1日起至2020年9月30日期间的物业管理费为2738.7元（134.25㎡×1.2元/月•㎡×17个月）、自2019年3月1日起至2020年7月31日期间电费公摊352.7元、水费公摊18.4元。 一审法院认为，世邦泰和物业与邱承祖签订的《前期物业服务协议》、中骏公司与世邦泰和公司签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力予以认定。世邦泰和物业已依约提供相应的物业管理服务，邱承祖作为业主享受世邦泰和物业提供的物业管理服务，有义务依照物业服务合同约定的标准向世邦泰和物业缴纳物业管理费、水电公摊费，世邦泰和物业请求邱承祖拖欠的物业管理费、公摊水电费，有事实与法律依据，予以支持。结合本案证据及双方庭审陈述，世邦泰和物业提供的物业服务存在不足之处，邱承祖并非恶意拖欠，对世邦泰和物业主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、邱承祖应于判决生效之日起十日内支付世邦泰和物业自2019年5月1日起至2020年9月30日期间的物业管理费为2738.7元、自2019年3月1日起至2020年7月31日期间电费公摊352.7元、水费公摊18.4元；二、驳回世邦泰和物业的其他诉讼请求。 二审期间，邱承祖提供证据：1.泉州中骏广场前期物业服务协议、泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价，证明世邦泰和物业未按照三级物业服务标准提供物业服务。带电梯住宅三级物业服务标准收费为0.9元/平方米/月，世邦泰和物业收费超过约定；2.中华人民共和国消防法，证明任何单位、个人不得占用、堵塞封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；3.中华人民共和国城乡规划法、中骏广场小区总平面布置图，证明被世邦泰和物业非法堵塞、封闭的道路为消防通道。中骏广场小区地下车库规划审批为三个出入口，物业非法堵塞、封闭后仅剩二个出口二个入口；4.2020年11月25日前现场证照，证明世邦泰和物业管理混乱、未按协议中约定的三级物业服务标准进行物业服务，且存在损害邱承祖合同权益的违法行为；5.消防验收监督报告、泉州市公安消防支队建设工程消防设计审查意见书，证明该工程未根据国家有关消防验收的法规进行验收。世邦泰和物业认为，对证据1的真实性无异议，邱承祖没有举证，也没有向世邦泰和物业提出书面整改意见。该规范是二级服务标准不是三级服务标准；对证据2的真实性无异议，但这是合理的管控不是堵塞；对证据3真实性无异议，是整体规划审批，远远超过规定要求的最低数量；对于证据4石墩摆放是为了规范管理。消防门是邱承祖锁住了自己家的消防门，对方就把另一个门给锁了，因为是剪刀梯的构造没有存在不能逃生的问题。没有发现业主在装修过程中拆除承重墙被情况。该栋楼的电梯故障属于重大维修，需要业主维修基金，有业主不同意签字，后面只能世邦泰和物业掏钱维修，且钢缆的定制安装需要近一个月时间。每栋楼都配有保洁，只要有业主提出都会去处理。物业服务中没有包含外围玻璃清理，若业主没有另行支付，世邦泰和物业不可能去清洗。对证据5真实性无异议，关联性有异议，与世邦泰和物业无关。世邦泰和物业提供证据：证据1泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明诉争的中骏广场已经消防验收合格；证据2照片，证明出入口卫生都有按照要求。邱承祖认为，对于证据1真实性没有意见，但是消防通道的问题没有体现在意见书上；对于证据2没有意见。本院认为，对邱承祖、世邦泰和物业提供的证据的真实性，予以采纳。除邱承祖认为《前期物业服务合同》系违法，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，中骏公司与世邦泰和物业签订的物业服务合同合法有效，对邱承祖具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。世邦泰和物业为邱承祖提供物业服务后，邱承祖应交纳相应的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”，邱承祖认为世邦泰和物业在物业管理期间，管理不到位、消防通道堵塞、停车场出入口不合规、物业服务没有达到三级标准等情况，不是其拒交物业服务费用的法定理由，邱承祖可另行主张。 综上所述，邱承祖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邱承祖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 董耿瑜 审 判 员 孙志坚 审 判 员 傅兴锴 二〇二一年二月二十六日 法官助理 庄丹钦 书 记 员 洪永康 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。