江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0729民初69号原告（反诉被告）：刘细明，男，汉族，1967年5月16日生，住全南县。委托诉讼代理人：刘芳，女，汉族，1991年5月25日生，住全南县，系原告女儿。委托诉讼代理人：沈坤勇，全南县城厢法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘群妹，女，汉族，1976年10月24日生，住全南县。委托诉讼代理人：钟金群，男，汉族，1976年4月8日生，住全南县。原告刘细明与被告刘群妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，审理过程中，被告刘群妹提出反诉。依据原告（反诉被告）刘细明的申请，本院于2021年1月22日不公开开庭合并审理本诉与反诉，原告（反诉被告）刘细明的委托诉讼代理人刘芳、沈坤勇，被告（反诉原告）刘群妹及其委托诉讼代理人钟金群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘细明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年5月2日，原告刘细明与被告刘群妹达成房屋买卖合同，原告将位于全南县城厢镇寿梅路下圩【不动产权证号：赣（2018）全南县不动产权第××号】五楼房屋（楼顶加层）出售给被告，双方合同约定房屋交易价16万元整，在合同签字付清款后房屋交付使用。然自双方签订买卖合同后，被告在未依约支付房款情形下，于协议签订当日就搬入该房屋居住，迄今为止被告一直拒绝向原告履行合同付款义务。根据合同约定，被告在未付清房款时不具有对该房屋占有、使用权利。综上所述，因被告未全面履行买卖合同的履约行为，该合同对双方不产生法律约束力。为维护原告的合同权益，现特诉至法院。被告刘群妹答辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。一、答辩人于2020年4月22日向刘某借现金6万元，于4月24日下午在曹屋交给了刘细明。2020年4月26日借王某5万元和自己的5万元，共10万元，于5月1日在下圩的购买房交付刘细明的，付清了房款后，答辩人要求刘细明写收据。刘细明说：等下还要签订合同，合同会写明你付了16万元，你付清了房款，你住进来就行了，没有任何问题。答辩人与刘细明签订房屋买卖合同后，再次要求刘细明写收据，刘细明又说：“双方签订的合同是有法律效力的，是你付清房款和住进房屋的依据，不用收据了”。二、现在原告刘细明在诉状中说答辩人未付清房款，真是十足的耍赖。答辩人依合同已在该购买房居住了半年，且已经付清了房款，试问：如果答辩人未付清房款，刘细明怎么会在打印合同打上“付清房款”一句，又怎么不在签订合同注明“房款未付”？在答辩人住进房屋后，不付清房款怎么又不解除房屋买卖合同？三、应当指出的是，答辩人住进该购买房后，因答辩人是单身，刘细明经常走到我住地喝茶聊天，吃饭等，他女儿看不惯，于今天十月份提出答辩人搬开，并以关闭水电逼答辩人。致使答辩人住得不安定，才要求刘细明退钱退房，原告刘细明才利用自己未给答辩人写收据的套来反咬答辩人没有交购房款，妄图侵吞答辩人的购房款。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告刘细明退回反诉原告购房款16万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告出售给反诉原告的房屋，位于全南县下圩，是未经房屋行政部门批建的加层房（第**），现已被政府房产主管部门认定为违规建筑房。二、因反诉被告出售属于不得处分的违规建筑房，造成了反诉原告不能对该房屋长期合法拥有。根据民法典第五百九十七条的规定，反诉人有权要求解除《房屋买卖合同》，反诉被告应退回反诉原告16万元购房款。原告（反诉被告）刘细明向法庭提交：赣（2018）全南县不动产权第××号不动产权证、《房屋卖买合同》、全南县城厢派出所出警记录、微信转账记录截图。被告（反诉原告）刘群妹向法庭提交：全南县自然资源局查询结果证明、城厢派出所出警证明2份、借条2份，证人刘某、王某出庭作证。双方当事人对赣（2018）全南县不动产权第××号不动产权、《房屋卖买合同》、全南县城厢派出所出警记录（证明）、微信转账记录截图的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对以上证据的关联性，刘群妹提交的借条、证人刘某和王某的证言，本院结合全案证据及庭审（询问）笔录综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月-6月期间，刘细明作为甲方（卖方）与刘群妹作为乙方（买方）签订一份落款时间为2020年5月2日的《房屋卖买（买卖）合同》，该合同约定：“经甲、乙双方协商，甲方现有位于全南县寿梅路下圩309五楼套房二房一厅买给乙方，面积72平方米。特订立如下协议：一、乙方入住后需遵纪守法、邻里关系和睦，乙方使用中如有知法犯法行为后果与甲方无关。二、甲方总表提供水电。乙方在使用中分表所产生的水费、电费由乙方承担，费用按国家标准，误差公摊。三、付款方式：乙方需一次性支付人民币：16万元整（壹拾陆万元整）给甲方。四、合同签字付清房款后，乙方方可使用，该套房使用权永久属于乙方。房屋装修所有费用由乙方自理，乙方在装修时不得擅自改动原主体结构，如因改动主体绎（结）构造成的一切后果由乙方负责。五、如遇政府征收，该套房屋赔偿费用属于乙方所有，土地权属于乙方所有，如甲方违约，造成乙方损失，加倍赔偿。六、本合同经甲、乙双方签字后生效，并具有法律效力，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份”，刘细明、刘群妹分别在甲方、乙方处签字捺印。2020年5月2日，刘群妹搬入该房屋。2020年11月6日，刘细明的女儿刘芳因认为刘细明与刘群妹存在不正当男女关系，不同意刘群妹使用该房屋，对刘群妹居住的房屋停水停电。同年11月7日，刘芳报警称刘群妹购买该房屋未支付房款，要求民警帮助将刘群妹弄出，全南县公安局城厢派出所出警处理。之后，刘群妹离开该房屋，但房屋内个人物品未搬离。12月24日，刘群妹再次报警称，其家外门怀疑被房东刘细明反锁，无法进门。另查，涉案房屋位于全南县，经全南县自然资源局确认，该房屋未办理房屋产权登记，未办理城市规划报建审批手续，系刘细明在其所有的全南县寿梅路下圩四楼房屋【不动产权证号：赣（2018）全南县不动产权第0002373】楼上私自加建的。再查，2020年7月7日，刘群妹通过微信向刘细明转账支付1000元，刘细明主张该1000元为房屋租金，刘群妹主张该1000元为水电费。本院认为，关于本诉。刘细明未经批准私自违规在其所有的房屋楼面上加建房屋，加建房屋未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第（七）项：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……”的规定，其行为违反我国法律、行政法规强制性规定，双方签订的房屋买卖合同无效，因此刘细明要求确认双方签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉。第一，无效的合同自始无效，不存在解除的情形，故对刘群妹要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。第二，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，如果刘群妹支付了购房款，则刘细明应当返还。但，就是否已支付购房款，双方各持一词。刘群妹提出，合同是注明“付清房款”而不是“房款未付”，且其已在该房屋居住半年，如未付清房款刘细明怎么会同意其居住。经查，合同中涉及购房款的内容为，第三条“付款方式：乙方需一次性支付人民币：16万元整（壹拾陆万元整）给甲方”、第四条“合同签字付清房款后，乙方方可使用，该套房使用权永久属于乙方”，并无已付清房款的内容，刘群妹实际占用房屋不能推定其已付清购房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，刘群妹应当提供证据证实其已履行合同义务支付购房款16万元，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。刘群妹向法庭提交其与刘某、王某之间的借条及证人刘某、王某的证言。经审查，刘某为刘群妹同胞哥哥，王某为刘群妹的表姐，该二人均与刘群妹有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（三）项的规定，与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。且即使对该组证据予以采信，亦只能证实刘群妹曾向刘某、王某借款，无法证明借款已用于支付购房款。因此，刘群妹提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对刘群妹要求刘细明退回购房款16万元的反诉请求不予支持。关于本诉案件受理费的承担，虽然本院支持了刘细明的本诉请求，但刘细明明知涉案房屋为违章建筑，依法不得转让出售，仍与刘群妹签订买卖合同，是导致合同无效和本诉讼发生的根源，故本诉案件受理费由刘细明自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘细明与被告（反诉原告）刘群妹签订的落款时间为2020年5月2日的房屋买卖合同无效；二、驳回被告（反诉原告）刘群妹的全部反诉请求。本案适用简易程序审理减半收取本诉、反诉案件受理费合计3500元，其中本诉案件受理费1750元由原告（反诉被告）刘细明承担，反诉案件受理费1750元由被告（反诉原告）刘群妹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈丽娟二〇二一年二月二日书记员  叶远桂附本案相关法律法规：1、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》2019年修订第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；……