文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初6399号原告（申请执行人）：蒋家田，男，1968年8月21日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：雷金伟，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。被告（案外人）：张恒，男，1976年5月15日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：王玲，重庆中标律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦锐，重庆中标律师事务所律师。被告（被执行人）：黄勇，男，1969年10月26日生，汉族，住重庆市永川区。原告蒋家田与被告张恒、黄勇申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋家田及其委托诉讼代理人雷金伟，被告张恒的委托诉讼代理人王玲、秦锐到庭参加诉讼，被告黄勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋家田向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）渝0118执异78号执行裁定书，要求继续对重庆市永川区昌州大道房屋执行；2、要求被告承担诉讼费。事实及理由：永川区法院受理其申请执行黄勇民间借贷纠纷一案，被告张恒对法院查封重庆市永川区昌州大道房屋不服，提出执行异议，该院作出（2019）渝0118执异78号执行裁定书，中止对该房屋执行。该裁定书认定事实、适用法律均有错误，不应中止执行。其理由是：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第二十八条规定，在金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有当上述四种情形同时具备且异议人的权利能够排除执行的，人民法院才予以支持。由于涉案房屋存在抵押，黄勇在出售房屋前并未经抵押权人中国农业银行同意，被告张恒也未行使涤除权，提前向中国农业银行清偿债务，根据《物权法》第191条规定：“……，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《担保法》第49条规定，黄勇转让房屋的行为，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二款：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形。法院适用该条规定支持张恒的异议属于适用法律错误。第二，执行裁定书中认定张恒在本辖区内无其他登记住房与实际不符，既然张恒将涉案房屋用于出租而非居住，涉案房屋并非张恒唯一住房，该房屋具备执行条件，法院认定事实错误。第三，涉案房屋于2015年10月28日被查封，张恒与黄勇约定在2015年12月31日前办理过户手续，在2019年8月才提出执行异议，明显超过异议期限。第四，涉案房屋成交价太低，黄勇明显以不合理低价转让财产，侵害申请执行人合法权利。第五，张恒在2016年1月至2017年12月期间未缴纳物管费和公摊费，与房屋租赁合同约定的租赁期限2015年10月1日至2018年9月30日存在矛盾，不能证明对房屋实现管理、支配。            被告张恒辩称，2015年8月10日，其就涉案房屋与被告黄勇签订买卖合同，并全额支付购房款。《物权法》第191条及《担保法》第49条关于不得转让抵押财产的规定是指抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响买卖合同的效力。房屋买卖合同作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据合同法的相关规定进行评判。本案房屋买卖合同是二被告真实意思表示，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，合同有效。涉案房屋位置偏僻，全款支付，价格合理。杨华从2015年9月30日租赁房屋至今已合法占有，因涉案房屋存在抵押，故二被告在房屋买卖合同中约定黄勇应于2015年11月30日前解除抵押手续，并于2015年12月31日之前办理过户手续，黄勇均以涉案房屋未解除抵押登记为由拒绝办理过户登记。2019年初，其得知涉案房屋已解除抵押登记，立即要求黄勇办理过户手续，其得知涉案房屋被查封后，立即向法院提出执行异议，合情合理。      被告黄勇未到庭参加诉讼，在本案原一审中向本院书面辩称，2015年8月，张恒向其购买位于重庆市永川区昌州大道房屋，合同签订当日，张恒付款100万元，因其全款支付，对购房款作了优惠，因涉案房屋设立了抵押登记，其向张恒承诺在2015年11月底解除抵押，然后过户。因其资金链断裂，不能按期归还银行贷款，张恒一直催促其办理过户登记，并要求其垫付物管费、水电公摊费等，待房屋过户后，张恒才支付此费。因其经济困难便只垫付了部分费用。2018年其凑款清偿了银行贷款，解除了涉案房屋的抵押登记。张恒知道后一直催促其过户，其又告知张恒房屋被查封，叫其找法院解决。涉案房屋至今未能办理过户登记，连累了张恒，请法院主持公道，其愿意承担相应法律责任。      本院经审理认定事实如下：      本案系上级法院发回重审案件。      2015年8月10日，被告黄勇与被告张恒签订房屋买卖合同，约定被告黄勇将重庆市永川区昌州大道房屋以壹佰万元出售给被告张恒，该房屋在中国农业银行设立了抵押登记，被告黄勇在2015年11月30日前解除抵押，并于同年12月31日前办理过户手续。同日，被告张恒转账付款100万元至被告黄勇尾号为3828的重庆农村商业银行账户，被告黄勇当天出具收条一份，载明：今收到张恒现金人民币壹佰万元整，用于购买重庆市永川区昌州大道房屋，建筑面积239.57平方米，套内面积228.75平方米，房产证号xx，此房屋系黄勇、黄芳共有，已收到售房款。      2015年9月30日，被告张恒与杨华签订房屋租赁协议，约定其将涉案房屋租赁给杨华使用，每年租金2400元。在本案原一审中，被告张恒提交了杨华使用案涉房屋的彩色照片、以及重庆慧景物业公司、山水林涧住宅物业公司对案涉房屋的收款收据、服务收费记录，证明其已实际取得案涉房屋。      2015年10月28日，本院依据原告蒋家田的诉前财产保全申请，就其与被告黄勇、重庆市永川区巨丰小额贷款有限公司、重庆中湖投资集团有限公司之间的民间借贷纠纷，作出（2015）永法民保字第0262号民事裁定书，对黄勇位于重庆市永川区昌州大道房屋予以查封。2018年5月17日，本院作出（2017）渝0118民初6542号民事判决书，判决由被告黄勇归还原告蒋家田借款500万元并支付利息。该判决生效后，原告蒋家田向本院申请执行。执行过程中，被告张恒提出执行异议，认为案涉房屋系其所有，应中止对该房屋的执行。本院经审查认为，案外人张恒对案涉房屋享有的权益足以排除执行，其异议请求符合法律规定，依法予以支持，于2019年9月18日作出（2019）渝0118执异78号执行裁定书，中止对重庆市永川区昌州大道房屋的执行。原告蒋家田对该执行裁定书不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。      2018年12月，案涉房屋的抵押登记解除。      另查明，重庆永川燃气有限责任公司开票日期为2020年8月4日的收费单载明，地址为永川区昌州大道房屋的客户名称为张恒。      本案审理中，原告蒋家田申请对被告张恒提交的落款时间为2015年8月10日的房屋买卖合同、收条的形成时间进行司法鉴定。本院委托重庆市公信物证司法鉴定所进行鉴定，该所受托后，认为经审查该案检材不具备鉴定条件，不符合司法鉴定受理委托要求，对本院的委托不予受理，予以退案。      本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案争议的焦点在于被告张恒享有的权益是否足以阻却对案涉房屋的执行。      经查，被告黄勇与被告张恒签订的房屋买卖合同约定的金额与二被告之间付款凭证金额及被告黄勇出具的收条金额一致，且时间节点吻合，结合案涉房屋租赁协议、物业收费、燃气收费单客户名及当事人陈述等证据综合分析，本案现有证据对本案事实认定具有高度盖然性。重庆市公信物证司法鉴定所关于原告蒋家田申请对被告张恒提交的落款时间为2015年8月10日的房屋买卖合同、收条的形成时间进行司法鉴定，认为检材不具备鉴定条件，不符合司法鉴定受理委托要求予以退案的意见，不能否认案涉房屋买卖合同的客观存在。现实生活中，房屋所有人、占有人、使用人不一致的情形通常存在，这也体现出房屋的价值属性，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“已合法占有该不动产”的规定，并未确认占有不能出租。实践中，拖欠物业费、水电气费等纠纷大量存在，不能以此否认该房屋占有者、使用者的认定。案涉房屋存在抵押登记和司法查封，非因被告张恒自身原因未办理过户登记。因此，被告张恒对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行；原告蒋家田的诉讼请求于法无据，本院不予支持。      综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：      驳回原告蒋家田的诉讼请求。      案件受理费13 800元，由原告蒋家田负担。      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  卢有奎人民陪审员  赵纪培人民陪审员  胡族国二〇二一年二月一日书 记 员  刘祥辉