上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11888号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈森龙，男，1969年8月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红，女，1970年2月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈素萍，女，1963年6月28日出生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈振生，上海泛洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈秋明，上海泛洋律师事务所律师。原审被告、反诉原告：陈鑫山，男，1995年1月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原审第三人：陈根余，男，1944年7月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人陈森龙、陈红因与被上诉人陈素萍、原审被告陈鑫山、原审第三人陈根余房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初25958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈森龙、陈红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈素萍一审中的诉讼请求，并支持陈森龙、陈红、陈鑫山一审中的反诉请求。事实和理由：2016年9月28日上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权登记至陈森龙、陈红、陈鑫山名下，涉案房屋此时起已经不存在过户限制，但买卖双方并未办理网签手续。即便陈素萍将闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权已过户登记至案外人名下，但陈素萍并无证据证明上述交易系真实且善意的，陈素萍系外地来沪人员，并不具有上海户籍，不能提供在沪缴纳社保的记录，其不具备在沪购房的资格。至2017年3月，陈素萍获得申滨路房屋产权，其已无法通过正常途径取得涉案房屋产权。自涉案房屋过户限制取消至今，陈素萍始终处于限购状态，其提起本案诉讼，目的是规避相应的限购政策。涉案房屋买卖合同未能履行的责任在于陈素萍，陈森龙、陈红、陈鑫山有权解除买卖合同，要求陈素萍返还涉案房屋，陈素萍在一审中的诉讼请求，应全部予以驳回。被上诉人陈素萍辩称，不同意陈森龙、陈红的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告陈鑫山未具答辩意见。原审第三人陈根余未具答辩意见。陈素萍向一审法院提出诉讼请求：1.陈森龙、陈红、陈鑫山继续履行《动迁置换房买卖协议》，协助陈素萍办理涉案房屋过户登记手续；2.陈森龙、陈红、陈鑫山承担迟延履行协议的违约责任，按陈素萍已付房款815,290元，从2017年7月21日起至判决生效之日止按年利率6%向陈素萍支付违约赔偿金；3.陈根余协助陈素萍办理涉案房屋过户登记手续；4.陈森龙、陈红、陈鑫山承担连带责任。陈森龙、陈红、陈鑫山向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2009年11月25日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《动迁置换房买卖协议》；2.陈素萍将上述房屋交还陈森龙、陈红、陈鑫山。一审法院认定事实：陈根余系陈森龙之父。陈森龙与陈红系夫妻，双方所育之子为陈鑫山。2007年5月29日，案外人上海XX（集团）有限公司（甲方，拆迁人）与陈森龙（乙方，被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定由甲方拆迁乙方所有的坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX宅XX号房屋,甲方向乙方提供安置房三套（《XX家园》二期B东XX号XX室、B东XX号XX室即涉案房屋、B西XX号XX室）等内容。该协议同时记载“同住人陈鑫山、陈红”。同日，案外人上海XX（集团）有限公司（甲方，拆迁人）与陈森龙、陈红、陈鑫山（乙方，被拆迁人）签订《房屋认购合同》一份，约定乙方向甲方认购涉案房屋，乙方同意签订本合同时将拆迁安置补偿费用转为房屋价款279,263.36元。2009年11月25日，陈素萍（买受人，乙方）与陈森龙、陈红、陈鑫山（出卖方，甲方）签订《动迁置换房买卖协议》一份，约定由乙方以1,070,290元的价格向甲方受让涉案房屋；付款方式为银行转账，付款时间为2009年11月24日首付100,000元、2009年11月25日付380,290元、2009年12月29日付220,000元、拿钥匙的时候付100,000元、拿涉案房屋产权证时付100,000元、留置170,000元待涉案房屋办理好房产权证过户手续时全部付清；甲方确保涉案房屋无任何合法追索和纷争，如有此情况，按甲方违约条款处理；因涉案房屋为动迁置换房，按政府现行规定，几年内不能办理房产过户手续，如在政府允许办理房产过户手续时，甲方应无条件地主动配合乙方办理房产权证过户手续。有关契税和过户手续费按政府规定由甲、乙双方各自负责。甲方如违约，甲方必须赔偿乙方人民币壹佰零柒万整作为违约罚金补偿给乙方。合同对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，陈素萍按约给付陈森龙、陈红、陈鑫山购房款共计815,290元（含借款15,000元抵充房款）。2011年10月31日，陈森龙、陈红、陈鑫山将涉案房屋交付给陈素萍。2016年4月，陈森龙、陈红、陈鑫山与涉案房屋的开发商案外人上海XX有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了《上海市商品房出售合同》。后涉案房屋于2016年9月28日被核准登记至陈森龙、陈红、陈鑫山名下。2016年7月14日，陈根余作为原告，以陈森龙、陈红、陈鑫山为被告，以共有权确认纠纷为由向闵行区人民法院提起诉讼【案号（2016）沪0112民初20171号】。审理过程中，该案主审法官向陈森龙、陈红询问涉案房屋当时的居住情况。陈森龙回复称租给别人居住。2016年11月10日，闵行区人民法院根据陈森龙、陈红、陈鑫山、陈根余的意见出具了（2016）沪0112民初20171号民事调解书，载明：一、确认涉案房屋由陈根余、陈森龙、陈红、陈鑫山四人共同共有；二、陈森龙、陈红、陈鑫山于2016年12月1日前协助陈根余办理涉案房屋的过户手续，过户费用由双方依法各自负担。在上述案件审理过程中，陈森龙称涉案房屋正由其出租给他人居住使用。2017年1月25日，涉案房屋核准登记至陈根余、陈森龙、陈红、陈鑫山名下。2017年4月，陈素萍作为原告，以陈森龙、陈红、陈鑫山为被告，以房屋买卖合同纠纷为由向闵行区人民法院提起诉讼【案号（2017）沪0112民初9907号】。同年5月11日，陈素萍以在该案审理过程中发现涉案房屋权利人已发生变化为由撤回了该案起诉。随后，陈素萍提起了（2017）沪0112民撤4号诉讼案件。在该案诉讼中，陈素萍提出诉讼请求：1.撤销上海市闵行区人民法院作出的（2016）沪0112民初20171号民事调解书；2.驳回陈根余的诉讼请求；3.陈鑫山、陈红、陈森龙继续履行2009年11月25日与陈素萍就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室签订的《动迁置换房买卖协议》，协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。2017年11月13日，闵行区人民法院作出判决，驳回陈素萍的诉讼请求。陈素萍不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2018年4月19日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01民终1052号民事裁定书，裁定：（一）撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民撤4号民事判决；（二）本案发回上海市闵行区人民法院重审。该案发回重审后，闵行区人民法院依法重新组成合议庭审理，该案审理过程中还查明，2007年5月29日，案外人上海XX（集团）有限公司（甲方，拆迁人）与案外人陈某1（乙方，被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定由甲方拆迁乙方所有的坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX宅XX号房屋,甲方向乙方提供安置房三套（《XX家园》二期B东XX号XX室、B东XX号XX室、B西XX号XX室）等内容。该协议同时记载“同住人陈某2、陈根余、陆某”。陈素萍与案外人朱某于2017年5月31日登记结婚。朱某系上海户籍。陈素萍目前名下仅一套房屋。朱某名下无房。闵行区人民法院工作人员向上海市闵行区房地产交易中心工作人员就外地户籍人员购房的相关政策和条件进行询问。该中心工作人员介绍了本市首次及之后关于房屋限购等方面的相关政策,并告知经系统查询，上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号XX村、XX村经备案不受限制交易政策的影响，故涉案房屋的出售方不限售，又因涉案买卖合同签订时尚未出台限购政策，故买受方不限购。2018年10月26日，闵行区人民法院作出（2018）沪0112民撤2号民事判决书，判决撤销闵行区人民法院（2016）沪0112民初20171号民事调解书。陈森龙、陈红、陈鑫山不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，一中院于2019年3月6日作出（2019）沪01民终689号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院另查明：2017年7月20日，涉案房屋的《上海市不动产登记簿》备注栏载明：“根据闵行区信访办公室于2015年5月14日形成的关于推进XX、XX村产证办理会议备忘录工作意见其中第四条精神：考虑到XX、XX村居民动迁居民安置和产证办理的客观情况，小区业主在办理完小产证后，不再设置产证满三年方可上市交易的限制。”本案一审审理中，双方确认陈素萍已支付购房款815,290元，尚余255,000元未支付，陈素萍亦向一审法院表示愿意支付购房尾款。一审法院认为，陈素萍与陈森龙、陈红、陈鑫山签订的《动迁置换房买卖协议》、《房屋卖买交接及续收房款备忘录》，系当事人真实意思表示，于法不悖，依法成立并生效，双方均应按协议约定履行各自义务。虽然陈森龙、陈红、陈鑫山与陈根余之间曾诉至法院，并经法院调解达成调解协议，闵行区人民法院作出（2016）沪0112民初20171号民事调解书，但该调解书已被之后闵行区人民法院作出的（2018）沪0112民撤2号民事判决书所撤销，并经上海市第一中级人民法院作出的（2019）沪01民终689号民事判决书所维持，故在无充足证据可以证实陈素萍违约，陈森龙、陈红、陈鑫山可享有合同解除权的前提下，陈森龙、陈红、陈鑫山作为协议相对方以及本案所涉房屋的产权人，理应按协议约定，继续履行协议。虽然闵行区人民法院（2016）沪0112民初20171号民事调解书已被撤销，但涉案房屋产权登记上仍有陈根余，尚未恢复至原登记状态，故陈根余亦有义务协助陈素萍办理涉案房屋产权过户登记手续。至于陈森龙、陈红、陈鑫山提出的抗辩，鉴于闵行区人民法院（2018）沪0112民撤2号案件审理过程中，法院工作人员对限购问题已向相关职能部门作了笔录，且在本案审理中，法院亦对陈素萍对限购风险进行了告知，故陈森龙、陈红、陈鑫山的抗辩不足以阻止合同继续履行，对其抗辩，不予采信。陈素萍按协议约定支付了大部分房款，并已实际取得占有使用房屋，故其要求陈森龙、陈红、陈鑫山继续履行协议，陈森龙、陈红、陈鑫山及陈根余协助其办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。由于在合同履行过程中，陈森龙、陈红、陈鑫山存在过错，构成违约，故陈素萍主张违约责任，可予以支持，但其主张的违约金标准，予以酌情调整。至于陈素萍要求承担连带责任的请求，因陈森龙、陈红、陈鑫山已共同承担责任，故对该请求，不再支持。至于房屋尾款，在本案中一并予以处理。关于陈森龙、陈红、陈鑫山的反诉请求，鉴于已详细陈述理由，故对其反诉请求，均不予支持。一审法院审理后于2020年7月9日作出判决：一、陈素萍与陈森龙、陈红、陈鑫山于2009年11月25日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《动迁置换房买卖协议》继续履行，陈森龙、陈红、陈鑫山于判决生效之日起十五日内共同协助陈素萍办理上述房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权过户登记至陈素萍名下，办理产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由陈素萍与陈森龙、陈红、陈鑫山按相关规定各自负担；二、陈森龙、陈红、陈鑫山于判决生效之日起十日内支付陈素萍以本金815,290元为基数，自2017年7月21日起至判决生效之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、陈素萍应于陈森龙、陈红、陈鑫山协助其办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续当日支付陈森龙、陈红、陈鑫山剩余房款255,000元；四、陈根余对判决第一项所确定的房屋产权变更登记负有协助义务；五、驳回陈素萍其余本诉请求；六、驳回陈森龙、陈红、陈鑫山全部反诉请求。本诉案件受理费14,432.62元，由陈森龙、陈红、陈鑫山负担。反诉费案件受理费减半收取计7,216.31元，由陈森龙、陈红、陈鑫山负担。二审中，陈森龙、陈红提供录音证据一份，以证明涉案房屋买卖合同如继续履行，陈素萍的配偶必须作为合同当事人，否则陈素萍属于限购对象。被上诉人陈素萍质证称该证据不属于新证据，不影响本案的处理。本院认为，陈森龙、陈红提供了证据的原件，对证据本身的真实性，本院予以认定。陈素萍提供《上海市不动产登记簿》一份，陈森龙、陈红质证称，对该份证据形式上的真实性予以认可，但无法证明陈素萍对闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋实施的交易系真实且善意的，且交易该房屋，不改变陈素萍没有上海市社保缴纳记录，仍属于上海市商品房交易限购对象的事实。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：2020年12月20日，XX路XX弄XX号XX室房屋产权由陈素萍转移登记至案外人陈某2名下。二审中，陈素萍向本院表示，自愿放弃向陈森龙、陈红、陈鑫山主张迟延履行协议之违约金。本院认为，陈素萍与陈森龙、陈红、陈鑫山就涉案房屋签订的《动迁置换房买卖协议》系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。双方的买卖合同关系成立于上海市房屋限购政策出台之前。合同签订后，陈素萍支付了大部分的购房款，陈森龙、陈红、陈鑫山也将涉案房屋交付陈素萍占用。双方均应诚实守信的履行涉案房屋买卖合同。后因陈根余与陈森龙、陈红、陈鑫山依据闵行区人民法院（2016）沪0112民初20171号民事调解书将陈根余亦登记为涉案房屋共有人，引发陈素萍提起第三人撤销之诉。最终本院于2019年3月6日作出二审判决，维持了闵行区人民法院作出的撤销该院（2016）沪0112民初20171号民事调解书的判决。现陈素萍提起诉讼，要求继续履行买卖合同，且陈素萍家庭名下目前并无住房，故陈素萍要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。陈森龙、陈红、陈鑫山关于因陈素萍限购导致买卖合同无法继续履行的抗辩意见，本院不予采纳。由此，陈森龙、陈红、陈鑫山要求解除涉案《动迁置换房买卖协议》及返还涉案房屋的反诉请求，本院予以驳回。二审中，陈素萍自愿放弃要求陈森龙、陈红、陈鑫山承担迟延履行协议违约金的诉讼请求，系其对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初25958号民事判决第一、第三、第四、第六项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初25958号民事判决第二、第五项；三、驳回陈素萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,432.62元，由陈森龙、陈红、陈鑫山负担14,000元，由陈素萍负担432.62元。反诉案件受理费7,216.31元，由陈森龙、陈红、陈鑫山负担。二审案件受理费14,432.62元，由陈森龙、陈红负担14,000元，由陈素萍负担432.62元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年二月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……