上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13440号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海铁峰房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1758号1幢16489室。法定代表人：杨慧斌，执行董事。委托诉讼代理人：高娜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳星汇文化传媒有限公司，住所地深圳市宝安区82区新安六路径贝股份合作公司工业厂房101（办公场所）。法定代表人：蒙学攀，执行董事。委托诉讼代理人：王智，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海铁峰房地产开发有限公司（以下简称铁峰公司）因与被上诉人深圳星汇文化传媒有限公司（以下简称星汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26260号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铁峰公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人星汇公司向铁峰公司支付解约违约金人民币200万元，并由星汇公司承担全部诉讼费用。事实和理由：本案合同解除过错责任在于星汇公司，其应按约承担违约责任；铁峰公司作为出租人实际损失即为满足电影院租赁要求而进行的工程改造、配套、装修等，该等费用形成的实际损失远超过约定违约金200万元，且有17年约定租期的（预期租金）经营利益损失高达975万元，本案承租人星汇公司违约应按约支付违约金。被上诉人星汇公司辩称，不同意铁峰公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、星汇公司提前解除租赁合同不存在过错。一则，一审判决对星汇公司可以提前解约的条款认定错误，所谓逾期超过365日为解约条件违反合同文意，不具有必然性。二则，即便铁峰公司逾期交房超过365日内可解约属约定条件，星汇公司在铁峰公司逾期交房明显违约的情况下，根据双方约定的字面意思行使合同解除权，本身并无过错。根据民法总则第5条公平原则的理解，星汇公司行使解除权非其自身过错，应属合法、有据。二、系争合同第17.1条约定的200万元违约金，适用前提是“因乙方原因导致合同提前解除的”，该条款表述明确，铁峰公司能够扣除保证金及要求星汇公司支付违约金200万元的前提：星汇公司存在违约行为且导致铁峰公司解除系争租赁合同。本案星汇公司没有违约行为（已述），也不存在因星汇公司违约导致解除合同的情形，按约铁峰公司没有提前解除合同的权利。根据一审认定，该解除实际上也是双方合意解除，不存在扣除保证金、支付违约金之条件。三、铁峰公司并无实际损失发生。其（一审）提供关于损失的全部证据均系与案外人形成，真实性无法确认，其不能证明专门为星汇公司项目所支出，该等所谓损失证据（除了招商的两笔费用外）并无实际支付款项的凭证；关于招商佣金和招商服务费，不能证明系为星汇公司而支出，从“招商合同”看，是对涉案整个商业中心9万多平方米的建筑面积的招商，电影院仅仅只有2,000多平方米的面积，招商费用的支出不能证明是为了星汇公司电影院项目而支出。铁峰公司向一审法院起诉请求：1、确认铁峰公司与星汇公司签订的《中国铁建·临港17区影院项目房屋租赁合同》于2019年11月18日解除；2、星汇公司支付擅自解除合同违约金200万元，星汇公司已付保证金20万元不予退还。星汇公司向一审法院反诉请求：1、铁峰公司返还星汇公司支付的履约保证金20万元；2、铁峰公司支付星汇公司违约金200万元。一审法院认定事实：2018年5月23日，铁峰公司（甲方）与星汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给乙方，乙方确定经营品牌为SFC上影国际影城。第4.1条约定，该房屋的交付日期与商业中心整体开业日期之间不少于7个月，供乙方进场装修及办理相应证照。甲方可根据实际工程状况对交付日作提前或延后的调整。但最迟交房时间不能超过2019年9月1日。第5.1条约定，甲方有权根据商业中心工程进展情况，在前述约定交付日前三十日书面通知乙方调整交付日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿。第5.2条约定，甲方保证在交付日前完成并通过一次消防验收及竣工验收备案，并取得乙方进场装修所需的基本条件（达到本合同附件三所述的工程条件）。第6.2条约定，商业中心整体开业之日即正式计租日。第6.3条约定，乙方开业日最迟不得迟于商业中心整体开业之日（具体以甲方书面通知的整体开业日期为准）。第7.1条约定，正式计租日起免租23个月，免租期结束后次日即为租金起算日。第8.1条约定，乙方应在本合同签署后五个工作日向甲方支付20万元作为合同保证金。第8.5条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该合同保证金而不予退还。第17.1条约定，因乙方违约导致本合同被甲方提前解除的，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付200万元的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失与违约金的差额部分，因本条的约定导致本合同被乙方提前解除的，甲方应赔偿乙方200万元。第17.2条约定，发生下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同：17.2.1乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达60日；……第17.3条约定，发生下列情形之一的，乙方有权单方面提前解除合同：17.3.1甲方未按本合同约定的时间交付该房屋而且逾期超过365日内仍未交付的；17.3.2甲方交付的该房屋不能实现租赁目的的；17.3.3甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。第18.1条约定，双方协商一致，可解除本合同，除本合同另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。如一方擅自解除本合同，则该行为视为违约，另一方可就本合同第17条规定要求违约方支付违约金。附件三的房屋交接技术条件中，甲方必须具备条件包括土建、机电、消防、给排水、其他，乙方自行负责包括空调、影院装修。2018年5月30日，星汇公司支付铁峰公司合同保证金20万元。2019年10月18日，铁峰公司向星汇公司出具回复函，表示目前商场项目已整体完工，正在进行竣工验收环节，最迟2020年6月底之前可完成整体验收工作。2019年11月17日，星汇公司向铁峰公司发送解除通知函，表示铁峰公司未能按约定时间交付房屋，且交付日期严重推延滞后，已构成违约，故合同自铁峰公司收到通知函之日起解除，铁峰公司停止对“上影”品牌的任何宣传、使用，及对外广告等事宜。铁峰公司于2019年11月18日签收。2019年10月15日，系争房屋所在商业中心经检验，通过了建设工程消防竣工验收。2020年6月9日，系争房屋所在商业中心取得建筑工程综合竣工验收合格通知书。另双方存在如下争议事实：1、铁峰公司提供《招商代理合同》、《关于申请支付招商代理佣金的请示报告》、付款凭证，欲证明铁峰公司为星汇公司支出招商佣金104,341.50元、项目招商服务费420,000元；2、铁峰公司提供《临港十七区制作清单》、照片，欲证明铁峰公司为星汇公司支出招牌和广告策划费182,700元；3、铁峰公司提供《上海市建设工程设计合同》、收据，欲证明铁峰公司为星汇公司支出土建改造设计项目费50,000元；4、铁峰公司提供《建设工程招标报价汇总表》，欲证明铁峰公司为星汇公司支出影院设计变更改造工程费737,126.40元；5、铁峰公司提供电梯工程安装单价表，欲证明铁峰公司为星汇公司安装独立电梯支出189,400元；6、铁峰公司提供进场通知书，通知租户上海A有限公司办理进场手续。铁峰公司据此证明，与星汇公司同期的承租人均同意于2020年7月4日进场。7、铁峰公司提供《电影院空调改造方案》、《工作联系单》、《编制说明》、《建设工程投标报价汇总表》、《分部分项工程量清单与计价表》、《费用表》，欲证明铁峰公司为星汇公司支出影院改造工程费668,759.22元，土建费286,607.11元，空调设备改造费382,152.11元；8、铁峰公司提供《工作联系单》、《编制说明》、《建设工程投标报价汇总表及分部分项工程量清单与计价表》，欲证明为履行系争租赁合同，铁峰公司支出墙体及配套装修费68,367.16元；9、《临港十七区制作清单》、招牌及广告策划重新制作照片，欲证明铁峰公司因本案系争合同解除，支出招牌和广告策划重新制作费用182,700元。星汇公司对上述证据均不予认可。一审中，双方确认，系争合同未约定铁峰公司逾期交房的违约金，仅约定了解约违约金。双方均表示，对方主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。一审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同第4.1条约定，铁峰公司交付房屋的日期与商业中心整体开业日期之间不少于7个月，供星汇公司进场装修及办理相应证照。铁峰公司可根据实际工程状况对交付日作提前或延后的调整。但最迟交房时间不能超过2019年9月1日；第5.1条约定，铁峰公司有权根据商业中心工程进展情况，在前述约定交付日前三十日书面通知星汇公司调整交付日的具体日期，且铁峰公司无需因前述调整向星汇公司作出赔偿或补偿。从上述内容来看，双方虽然对具体交房时间作了弹性约定，但最晚的交房时间是明确的，即2019年9月1日，铁峰公司可以在该日期之前对交房时间作出相应调整，但不能超过该日期。本案中，铁峰公司于2019年10月份向星汇公司发函，表示最迟2020年6月底之前可完成整体验收工作，已经超过合同约定的最后交房期限，构成违约。本案争议焦点在于，合同第17.3.1条应如何理解？星汇公司在2019年11月17日是否享有合同的单方解除权？铁峰公司主张，只有逾期交房超过365日，星汇公司才有解除权；星汇公司则认为，铁峰公司逾期交付的1日至365日内，星汇公司均有单方解除权。对此，一审法院认为，合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同条款所处位置来看，第17.3条约定星汇公司有权单方解除合同的情形，第17.3.1条作为其中一项，应理解为星汇公司单方解除权的成就条件。其次，从合同条款所用词句来看，“逾期超过365日内仍未交付的”中的“仍未交付”包含了给予对方一定宽限期后，对方还没有交付的意思，如果按照星汇公司理解，逾期交付超过1日便享有解除权，与“仍未交付”的语义不符。再次，本案租赁标的具有特殊性，双方签订租赁合同时，系争房屋尚在建设过程中，因星汇公司承租后经营电影院，对房屋有特殊要求，铁峰公司还需要在工程上做相应调整，工期具有不确定性，故双方约定一个较长的交付宽限期，更为符合本案合同的特点。最后，从利益平衡的角度观察，第17.2.1条约定，如星汇公司未根据铁峰公司书面通知的交付日前来办理交付手续，逾期60日，铁峰公司有权单方解除合同，此种情况，铁峰公司存在房屋空置的损失，尚给予星汇公司60日的宽限期。而铁峰公司逾期交付时，根据合同约定，星汇公司并不需要支付租金，此时若不给予铁峰公司宽限期，双方利益将严重失衡。综合上述因素，一审法院认为，合同第17.3.1条应作“如铁峰公司逾期交付房屋超过365日，星汇公司才享有单方解除权”的理解为宜。因此，2019年11月17日，星汇公司并不享有单方解除权。本案中，星汇公司提出解除合同，铁峰公司在星汇公司无解除权的情况下，认可租赁合同于2019年11月18日解除，可以视为双方合意解除，一审法院予以确认。关于解约责任，一方面，星汇公司对合同条文理解不当，致使错误行使解除权，存在过错，另一方面，在剩余宽限期较长、双方履约尚有基础的情况下，铁峰公司未请求确认星汇公司解除行为无效，给予星汇公司继续履约的机会，反而径直确认星汇公司违法解除合同，并非诚信履约之体现，亦应承担部分责任。一审法院以实际损失为基础，同时考虑到双方的过错程度，以及本案租赁合同的特殊性，铁峰公司为满足租赁标的要求，投入了大量人力物力等因素，由铁峰公司没收星汇公司交纳的20万元保证金作为合同解除的后果。故本案双方要求对方承担违约金的本、反诉请求，均予以驳回。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，于二〇二〇年九月二十五日作出判决：一、确认上海铁峰房地产开发有限公司与深圳星汇文化传媒有限公司签订的《中国铁建·临港17区影院项目房屋租赁合同》于2019年11月18日解除；二、深圳星汇文化传媒有限公司支付的保证金20万元不予返还，归上海铁峰房地产开发有限公司所有；三、驳回上海铁峰房地产开发有限公司其余诉讼请求；四、驳回深圳星汇文化传媒有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费22,800元，由上海铁峰房地产开发有限公司负担18,500元，深圳星汇文化传媒有限公司负担4,300元；反诉案件受理费减半收取计12,200元，由深圳星汇文化传媒有限公司负担。二审中，铁峰公司递交：《关于的回函》及快递凭证、《施工总承包合同》及《关于电影院内工程改造相关费用的情况说明》、《情况说明》（上海B有限公司），以证明：铁峰公司在收到星汇公司解约函后即回函提出异议，要求继续履行；铁峰公司为系争标的影院改造及解约后拆除、恢复原状工程施工费用737,126.38元，影院项目广告牌制作费为182,700元。经审理质证，星汇公司对上述证据材料的形式真实性无异议，但辩称，解约异议已为铁峰公司本案一审起诉解约意思所替代，应以后者为准；关于所谓损失依据皆不具实质真实性，施工单位、广告公司皆为铁峰公司业务联系单位，具有利益关系，且所谓损失皆未有支付凭证、依据，不能成立。本院经审理认为，上述证据的形式真实性符合法律规定，回函部分可以其载明内容证明查明事实，关于损失证据（工程改造费用、广告费用）因证明出具公司本为铁峰公司直接交易方，未到庭作证且无任何支付依据，依法不具有高度盖然性证明力，其主张内容不能采信。另经本院释明，铁峰公司向法庭递交：芦潮港商贸中心工程规划图纸（项目编号：1015-FJ-11）、五张影院空调机组等照片，欲证明2015年标的房屋所在之规划图纸中空调机房、部分区域皆因星汇公司要求进行了改造，其为此花费改造费用668,759.22元，因其不再承租拆改发生工程费用68,367.16元，另空调机组亦按星汇公司要求改动，尚未恢复设置。经质证，星汇公司对铁峰公司上述主张皆不认可。双方共同确认规划图纸中确有影院设计，设计图中原空调机房位置现为空置。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，2019年11月25日，铁峰公司以《关于的回函》致星汇公司，明确表示不接受后者解除函及合同解除方案，应继续履行；如星汇公司坚持解约，则其不予返还保证金、其它费用，并向星汇公司主张200万元违约金。再查明，标的房屋规划（设计）图纸中确有影院设计，该图中原空调机房位置现状为空置。本院认为，上诉人铁峰公司与被上诉人星汇公司2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应为有效。有效合同依法约束当事人按约履行。本案租赁合同一审判予解约，双方于之并无异见，所异议者惟何者承担（违约）解约责任，即二审争议焦点为：承租人星汇公司是否存在违约解约之履行瑕疵。根据查明事实，出租人铁峰公司按上述租约最迟交房时间不能超过2019年9月1日，其实际未能按期交房，铁峰公司时至2020年6月9日方取得标的房屋在内之竣工验收合格通知，其客观、长期未能履行租赁标的房屋交付义务，显属出租人违约，此为其一。次之，承租人星汇公司因之于2019年11月17日函告前者解约，铁峰公司接函后即于11月25日回复否定对方之解约权。我们注意到，租约第17.3.1条（单方解约权条款）约定承租人单方解约条件“甲方未按本合同约定的时间交付该房屋而且逾期超过365日内仍未交付的”，按合同文意解释，承租人星汇公司形式上符合出租人违约之单方解约，此为其一；其二，即便如原判所言，该等约定存在文字差误，该部逾期违约之解约权亦属约定不明，据此，对当事人重大权利、义务约定得出“逾期超过365日仍未交付”之精确解约条件理解者尚缺乏实质性依据。考虑到本案租赁标的房屋特殊情况，即如原判所言，“双方签订租赁合同时，系争房屋尚在建设过程中，因星汇公司承租后经营电影院，对房屋有特殊要求，铁峰公司还需要在工程上做相应调整，工期具有不确定性，故双方约定一个较长的交付宽限期，更为符合本案合同的特点。”在双方逾期解约期日约定（实质）不明条件下，可予认定星汇公司2019年11月17日解约主张依法不能产生形成权之法效，但不应单独据此认定承租人即行构成实质性违约。查一审审理中，铁峰公司认同租约于2019年11月18日解除，原判据此判决双方亦无异议，本案租约作为双方合意解除符合法律规定，本院应予确认。应该认为，本案解约结果在原因关系上系双方履行违约共同导致，依法显然不能据此适用单方之解约违约金，铁峰公司相关上诉理由不能成立。需要说明是，根据查明事实，本案标的房屋批建之规划（设计）即含电影院项目，即便出租人装修等施工存在确定性，在无本案有效证据条件下，亦不能认为租约解除形成特定损失。综上，铁峰公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由上海铁峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十六日书记员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……