上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终208号上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海聪轩实业有限公司，住所地上海市金山区山阳镇浦卫公路236号4幢3313室。法定代表人：何友盛，执行董事。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：许良官，男，1955年2月2日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：戴英，上海丰兆律师事务所律师。上诉人上海聪轩实业有限公司（以下简称聪轩公司）因与被上诉人许良官房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聪轩公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回许良官一审全部诉讼请求，支持聪轩公司一审全部反诉请求。主要事实和理由：1.本案系因许良官擅自经营金属加工业务违反环评规定而无法经营，与上诉人无关联，故一审认定因上诉人未向对方提供有效的港口经营许可证致许良官无法经营错误；2.上诉人为对方代缴水电费至对方搬离的2019年8月，同年8月份产生的水电费应由对方承担相应部分，故上诉人依据涉案合同约定，可不退还许良官履约保证金；3.一审将系争合同性质错定为经营合同或承包合同致错判；4.系争补充协议由许某代许良官签名且构成表见代理，应重新对该协议上许某的署名笔迹进行鉴定，且依该协议涉案港口经营许可证应由许良官为主申办，上诉人仅是配合办理。许良官辩称，上诉人上述第1至3点理由无事实和法律依据，一审认定本案双方合同关系性质正确。一审对补充协议鉴定前，询问上诉人，上诉人称该协议为许良官签名，现二审上诉人推翻一审陈述无依据，许良官未授权许某代处理租赁合同项下事项，故不同意重新进行笔迹鉴定。此外，上诉人有关由许良官为主申办港口经营许可证，亦缺乏依据。许良官向一审法院起诉请求：1.判决确认许良官与聪轩公司2017年12月5日所签的《租赁合同》于2019年8月3日解除；2.判令聪轩公司返还许良官2019年8月3日至2019年9月30日期间的租金285,316.60元；3.判令聪轩公司向许良官返还履约保证金425,000元；4.诉讼费由聪轩公司承担。聪轩公司向一审法院反诉请求：1.判令许良官与聪轩公司2017年12月5日所签的《租赁合同》于2019年12月31日解除;2.判令许良官向聪轩公司支付拖欠的租金450,500元(2019年10月1日至2019年12月31日)、物业管理费47,177元（2019年7月1日至2019年12月31日）、水费652.20元、电费12,074.40元,合计510,403.60元;3.判令许良官预交的履约保证金425,000元不予退还及支付拖欠租金、物业管理费、水费及电费的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以510,403.60元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日百分之五的标准计算）；4.诉讼费由许良官承担。一审法院认定事实：许良官与聪轩公司于2017年12月5日签订了《租赁合同》，约定：许良官向聪轩公司租赁系争房屋，总建筑面积为3,931.4平方米；第一年租金为170万元，之后租金每年递增百分之六；年管理费94,353.50元；租金支付方式为3个月一付，先付后用，在到期日前15日前缴清；租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；履约保证金为425,000元；双方确认以本合同签订之日完成交付；租赁期间，系争房屋内所发生的水、电等费用由许良官承担，许良官应在聪轩公司发出缴费通知后3个工作日内向聪轩公司缴纳，宽带网络费用一年一交，由聪轩公司代收；本合同签订后，若许良官单方面提前解除合同，则许良官已付租金、管理费和保证金聪轩公司一律不再退还，许良官还应按实际赔偿聪轩公司其他损失，若聪轩公司无故提前解除合同，聪轩公司应向许良官赔偿系争房屋等同一季度的违约金；如许良官违反本合同“第十三条第一款”任何一项规定和“第九条第十二款”规定的，聪轩公司决定解除合同的，许良官预交的租金、管理费、保证金等其他各项费用均不退还，作为违约金赔偿给聪轩公司，许良官所有装修费用及设施，聪轩公司不作任何赔偿；第十三条第一款约定，许良官在租赁期内有下列情况之一的，聪轩公司有权单方面解除合同：……3、许良官因违反工商、税务、公安、消防、卫生、计量、物价食品卫生等有关法律法规，被有关行政执法部门依法处理的（以书面依据为准）；6、许良官逾期30日未缴纳租金、管理费、水电费等应付费用的；8、未经聪轩公司同意私自改变承租用途的；……；第九条第十二款，许良官租赁期满后没有续签合同，许良官应无条件地在租赁期满3天内撤请场地，逾期视作许良官自愿放弃系争房屋内的所有物品，并同意承担由此产生的一切后果，聪轩公司在3天期满之次日有权处置而无需承担任何责任；同日，双方当事人签订补充协议（附1）约定，聪轩公司同意许良官将系争房屋用于仓储物流废钢材收购、整理、转运；聪轩公司提供能够有效的码头使用证明；聪轩公司同意许良官在场地中安装四台剪刀机、一台打包机，码头边上安装码头吊机一部，场地吊机一台，相应位置双方协商；遇政府不让经营码头、场地使用，聪轩公司应退还剩余租金；……。之后，许良官按合同约定支付履约保证金425,000元及支付了至2019年9月30日的租金、支付了至2019年6月30日的物业管理费。聪轩公司向许良官提供的《中华人民共和国港口经营许可证》有效期至2019年7月30日。2019年8月3日，上海市浦东新区航头镇人民政府出具《上海市浦东新区航头镇人民政府责令改正通知书》，对许良官的关联公司上海A有限公司因“建设项目未取得环境影响评价文件”责令限期改正：在2019年8月11日16时前补办手续或搬离。出具时间为2019年8月3日的《上海市浦东新区航头镇人民政府现场检查笔录》上记载：“经查，该处（指系争房屋）为一金属回收与加工厂……现场未能提供相关行政许可手续”。许良官租赁系争房屋用于废钢材的仓储和装卸，有时会对体积较大的废钢材进行切割以便于仓储和装卸。2019年8月27日，许良官委托律师向聪轩公司出具《律师函》，称因聪轩公司无法提供有效的码头使用证明导致许良官所经营的公司于2019年8月3日被上海市浦东新区航头镇人民政府责令补办手续或搬离；因无法继续在码头上进行货物装卸、仓储，目前许良官所经营的公司人货已全部搬离系争房屋；许良官要求与聪轩公司解除租赁合同，并要求聪轩公司返还租金、履约保证金等。聪轩公司于2019年8月28日收到了许良官发出的《律师函》。另查，系争房屋的产权人为案外人上海B有限公司，由聪轩公司向上海B有限公司租赁，租期自2017年11月1日起10年。一审法院另查明，聪轩公司举证出具时间为2018年8月2日的《补充协议》，欲证明双方补充约定：乙方（许良官）在租赁期间使用甲方（聪轩公司）港口，但由于政策等要求，乙方尚未办理港口经营许可证，故甲方办理港口经营许可证的年审年检工作后暂供乙方使用；乙方应及时以自己名义办理港口经营许可证，由于乙方未及时办理该证导致的损失（包括经济普查、行政处罚等）由乙方承担；本补充合同作为租赁合同的附件，与合同具有同等法律效力。许良官对此有异议，认为该《补充协议》上“许良官”签名非其本人签字，并向一审法院申请对《补充协议》上“许良官”签名的真实性进行笔迹司法鉴定。司法鉴定科学研究所出具《司法鉴定科学研究所司法鉴定意见书》，结论为：《补充协议》上许良官签名非许良官本人所写。故一审法院对聪轩公司举证的该份《补充协议》不予采信。一审法院再查明，聪轩公司自制的水电费抄表数、电费账单及水电表照片，许良官有异议，聪轩公司又未举证证明其自制的水电费抄表数经许良官签字确认。一审法院对聪轩公司自制的水电费抄表数、电费账单及水电表照片不予采信，不能认定许良官尚欠聪轩公司水电费。一审法院认为，许良官与聪轩公司之间关于系争房屋的《租赁合同》，系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。现就双方的诉讼请求分别处理如下：（一）关于租赁合同的解除问题许良官及聪轩公司均诉请要求解除租赁合同，双方的该意思表示于法不悖，法院予以确认。关于解除合同的时间，许良官认为其于2019年8月3日被上海市浦东新区航头镇人民政府责令补办手续或搬离，故要求确认合同于2019年8月3日解除。聪轩公司认为租赁合同于2019年12月31日到期，故要求确认合同于2019年12月31日解除。一审法院认为，《租赁合同》约定，聪轩公司同意许良官将系争房屋用于仓储物流废钢材收购、整理、转运；聪轩公司提供能够有效的码头使用证明。许良官租用系争房屋后除用于合同约定的仓储物流废钢材收购、整理、转运，有时还会对体积较大的废钢材进行切割以便于仓储和装卸。许良官未有效举证证明“切割”经营用途系经聪轩公司同意，属于擅自增加租赁用途，构成违约；聪轩公司向许良官提供的《中华人民共和国港口经营许可证》有效期至2019年7月30日，此后聪轩公司未能向许良官提供有效的码头使用证明，亦构成违约。双方的违约行为致使许良官的关联公司于2019年8月3日被责令补办环境影响评价文件的手续或搬离。许良官因事实上无法在系争房屋处继续经营而通知聪轩公司解除合同，符合法律规定。许良官的解除通知于2019年8月28日送达聪轩公司，因此，一审法院确认《租赁合同》于2019年8月28日解除。（二）关于许良官要求判令聪轩公司返还其租金及履约保证金的本诉请求和聪轩公司要求判令许良官向其支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费，要求判令许良官预交的履约保证金不予退还及支付拖欠租金、物业管理费、水费及电费的滞纳金等的反诉请求。一审法院认为，许良官于2019年8月28日通知聪轩公司其已于2019年8月27日前已搬离了系争房屋并通知聪轩公司解除合同，许良官应支付截至合同解除日2019年8月28日的租金及物业管理费。许良官已经预付至2019年9月30日的租金，扣除许良官应付至2019年8月28日的租金，剩余的自2019年8月29日起至2019年9月30日期间按年租金1,802,000元计算的租金,聪轩公司应退还给许良官。许良官要求返还其余租金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。因双方违约致使租赁合同解除，应由双方各自承担违约责任，租赁保证金应由聪轩公司返还许良官。许良官要求聪轩公司返还履约保证金的本诉请求，符合法律规定，予以支持。据此，聪轩公司要求判令许良官预交的履约保证金425,000元不予退还的反诉请求,不符合法律规定,不予支持。许良官已经支付了至2019年6月30日止的物业管理费，故许良官还应向聪轩公司支付自2019年7月1日至2019年8月28日期间的按照年管理费94,353.50元计算的物业管理费。聪轩公司要求许良官支付其余物业管理费的反诉请求，不予支持。聪轩公司未有效举证证明许良官拖欠水电费，且未有效举证证明其已经代许良官支付了所欠水电费，故聪轩公司要求判令许良官支付水电费的反诉请求，缺乏依据，符合法律规定，不予支持。许良官已经预交了应当支付的租金，未逾期支付租金；双方未约定支付物业管理费的交付时间；故聪轩公司要求许良官支付逾期付款滞纳金的反诉请求，依据不足，不符合法律规定，不予支持。一审法院据此，依法判决：一、确认许良官与聪轩公司签订的关于上海市浦东新区XX镇XX路XX号园区中的办公室、堆场、库房、码头的《租赁合同》于2019年8月28日解除；二、聪轩公司于判决生效之日起十日内返还许良官自2019年8月29日起至2019年9月30日期间按年租金1,802,000元计算的租金；三、聪轩公司于判决生效之日起十日内返还许良官履约保证金425,000元；四、许良官于判决生效之日起十日内支付聪轩公司自2019年7月1日至2019年8月28日期间的按照年管理费94,353.50元计算的物业管理费；五、驳回许良官的其余本诉请求；六、驳回聪轩公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费10,903元,减半收取计5,451.50元，由许良官负担611.50元，由聪轩公司负担4,840元;一审反诉案件受理费5,217.50元，由许良官负担91元，由聪轩公司负担5,126.50元。本院二审期间，双方当事人分别提供如下证据材料：1.聪轩公司提供无日期的承诺函一份，上有署名许某（盖有指印）的承诺人，主要内容为：因我司需要在XX路XX号码头上新增用电，以便减轻码头上设备负担，特向贵司申请，我司说明并承诺如下：我司承诺按照国家相关法律法规以及安全生产相关规定，妥善管理码头相关设施以及港口作业工作等三项内容，该承诺书未见公司印章。许良官经质证后认为，对许某签名真实性无法确认，上诉人也未提供许良官有关授权证明，故对合法性、有效性无法确认。许良官提供上海A有限公司工商登记信息资料及许良官的户口本相关资料，欲为证明该公司成立于2018年10月10日，唯一股东为柯某，监事为许某，且许某系许良官之子。聪轩公司质证后认为，对该些证据真实性予以认可。本院鉴于双方当事人的质证意见，并经审查该些证据材料，对聪轩公司提供的证据不予采信，对许良官提供的证据予以采信。关于聪轩公司申请对涉案系争补充协议有关签名重新鉴定一节，本院须指出，一审中许良官对聪轩公司提供的2018年8月2日补充协议上有署名许良官签名申请笔迹鉴定时，征求聪轩公司意见，聪轩公司并无异议，双方均提供相关检材。二审中，聪轩公司推翻一审意见认为许某代许良官签名，但其既未提供确实证据证明许良官在场自己却不能签名的合适理由，又未提供证据证明许某系受许良官委托代行承租人之责及有表见代理的依据，故本院同意许良官意见，本案对上述笔迹鉴定不予重新鉴定。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方当事人于2017年12月5日签订的涉案租赁合同补充协议（附1）一份，约定四项内容，原审判决书已载明，其中第二项为甲方即聪轩公司提供有效的码头使用证明。又查明，上海A有限公司于2018年10月10日设立，股东为柯某，监事为许某，许某系许良官之子。本院确认，本案的争议焦点为：1.许良官于2019年8月无法经营的原因与聪轩公司提供过期港口经营许可证有无关联；2.聪轩公司不退还许良官履约保证金及要求许良官支付涉案水电费有无依据。关于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人于2017年12月5日签订的涉案租赁合同的补充协议明确约定，聪轩公司应向许良官提供有效的码头使用证明，即港口经营许可证，但聪轩公司提供的该许可证有效期仅至2019年7月30日，此后未再提供有效的许可证，本市浦东新区航头镇政府于2019年8月3日对涉案租赁场所执法时作出的检查笔录明确载明，现场未能提供相关行政许可手续，故作出责令限期改正或搬离等决定。本院认为，许良官相关公司因无有效许可证，确与其相关公司无法正常经营有关。鉴于双方于2017年12月5日所签的补充协议明确载明，聪轩公司同意许良官租赁场所用于废钢材仓储、整理、转运等，现许良官相关公司因无有效行政许可手续无法经营，致其租赁目的无法实现，依法有权提出解约。由此，一审认定聪轩公司构成违约并无不当，许良官因对方违约而于同年8月28日向聪轩公司送达解除合同函，并于当日解除该合同的认定正确，本院予以确认。聪轩公司有关一审混淆本案合同性质及依许某代许良官所签补充协议，港口许可证由许良官为主申办等意见，因缺乏依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院注意到，许良官称，其因收到行政机关处罚，遂于2019年8月3日已经无法经营，之后搬离了涉案租赁房屋，聪轩公司则称，其为许良官代缴同年8月的水电费，一审法院为此认定，该公司未提供有效证据证明其代许良官支付水电费。据此，本院认为，鉴于许良官于同年8月3日收到行政机关处理决定，即责令其于同年8月11日前补办手续或搬离，故一审法院上述认定并无不当，本院予以确认。聪轩公司因许良官仅拖欠部分物业费而不退还履约保证金425,000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，聪轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,846元，由上诉人上海聪轩实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  侯卫清审判员  潘春霞二〇二一年二月二十三日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……