上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10513号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路68号401室（上海市崇明工业园区）。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市实业资产投资集团有限公司，住所地浙江省嘉兴市禾兴南路228号。法定代表人：黄立元，总经理。委托诉讼代理人：周金妹，浙江圣文律师事务所律师。上诉人上海联昌物业管理有限公司(以下简称联昌公司)因与被上诉人嘉兴市实业资产投资集团有限公司(以下简称嘉兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初5707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联昌公司的法定代表人赵春波及委托诉讼代理人刘历，被上诉人嘉兴公司的委托诉讼代理人周金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联昌公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、六项，依法改判：1、联昌公司支付嘉兴公司截至2019年4月30日止的租金；2、联昌公司无需支付违约金86,844元(人民币，下同)；3、支持联昌公司一审全部反诉请求。事实和理由：1、嘉兴公司提供的上海市浦东新区XX路XX号XX室、XX室房屋（以下简称涉案房屋）存在严重鼠患，办公楼层有大量老鼠做窝，恶劣的环境造成联昌公司员工经常发生头痛、恶心、感冒和发烧等情况，严重影响到联昌公司员工的健康。联昌公司多次向嘉兴公司反映鼠患的情况，但一直得不到解决，故联昌公司只能自行组织人员购买鼠笼、鼠药、粘鼠贴等，在办公场地捕获了大量老鼠。双方因鼠患问题存在争议，但嘉兴公司始终不予解决，致使联昌公司无法正常使用涉案房屋。2、2019年4月19日，嘉兴公司方的经理李某向联昌公司发“告知书”，告知下周一采取措施停水停电，后于同月23日断水断电并锁门，致使联昌公司无法在涉案房屋内办公，故联昌公司不应支付2019年5月1日之后的房屋租金和占有使用费。停水停电应建立在解除合同的基础上，且双方签订的《上海市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）并未约定嘉兴公司有权采取停水停电的方式向联昌公司催交租金，故嘉兴公司擅自停水停电并锁门的行为构成违约，应承担相应的违约责任。3、嘉兴公司断水断电、锁门后擅自扣押联昌公司的办公设备和物品，只同意联昌公司拿走私人物品。其后，嘉兴公司还将扣押的办公设施和物品全部转让给了下一家租户，给联昌公司造成很大损失，故嘉兴公司应赔偿联昌公司相应损失。嘉兴公司辩称，涉案房屋并不存在鼠患等问题，断水断电系因联昌公司欠付物业费及水电费所致，锁门系因联昌公司不付租金且在双方合同解除后仍拒不搬离而采取的无奈之举，故不同意联昌公司的上诉请求。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。嘉兴公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认涉案合同于2019年5月30日解除；2、联昌公司将涉案房屋腾退后返还嘉兴公司；3、联昌公司支付嘉兴公司自2019年2月10日至2019年5月30日止的租金107,238元；4、联昌公司支付嘉兴公司自2019年5月31日至涉案房屋实际返还之日止按每月43,422元的标准计算的房屋占用费；5、联昌公司支付嘉兴公司违约金86,844元。联昌公司提起反诉，请求判令：1、嘉兴公司赔偿因鼠患造成的损失28万元；2、嘉兴公司支付联昌公司因强行切断水电、锁门而无法经营的损失80万元；3、嘉兴公司支付联昌公司因另行寻找场地而造成的损失30万元；4、嘉兴公司支付联昌公司办公家具损失30万元。一审法院审理后，于2020年7月9日作出判决：一、确认嘉兴市实业资产投资集团有限公司与上海联昌物业管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；二、上海联昌物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉兴市实业资产投资集团有限公司自2019年2月10日起至2019年12月10日的房屋租金和占有使用费（计算标准为：2019年2月10日起至2019年4月9日按月租金42,216元为标准计算；2019年4月10日至2019年4月30日按月租金43,422元为标准计算；2019年5月1日至2019年12月10日止按月租金34,737元为标准计算；上述金额在实际履行时，需扣除上海联昌物业管理有限公司已付租金5万元）；三、上海联昌物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉兴市实业资产投资集团有限公司违约金86,844元；四、嘉兴市实业资产投资集团有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海联昌物业管理有限公司保证金84,432元；五、驳回嘉兴市实业资产投资集团有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海联昌物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6,374元，减半收取3,187元，由嘉兴市实业资产投资集团有限公司负担187元，由上海联昌物业管理有限公司负担3,000元，一审反诉案件受理费9,960元，由上海联昌物业管理有限公司承担。上诉人联昌公司二审中提交了以下三组证据材料：一、2019年4月19日，嘉兴公司员工李某通过微信向联昌公司法定代表人赵春波发送的《告知书》，欲证明嘉兴公司于2019年4月23日对涉案房屋采取停水停电的措施。二、2019年5月17日，嘉兴公司员工李某向联昌公司员工刘厉发送的短信记录，欲证明嘉兴公司于2019年5月17日起对涉案房屋采取锁门的措施。三、录音材料五份，欲证明：其一，双方曾就鼠患问题的解决进行过多次协商，双方约定是以联昌公司先支付5万元的租金继续承租涉案房屋作为和解方案；其二，因嘉兴公司的阻挠，2019年12月8日联昌公司无法将家具及办公用品等从涉案房屋内搬离。被上诉人嘉兴公司对上述第一组证据材料中《告知书》的真实性没有异议，但认为《告知书》仅是出于催讨房租的目的，嘉兴公司实际并未按照《告知书》的内容实施停水停电措施，停水停电系因为联昌公司欠缴物业费及水电费用，故物业采取措施造成的。对第二组证据材料中短信记录的真实性没有异议，但认为发送短信的目的仅是为了催讨房租，嘉兴公司并未立即采取锁门措施，而是在7月底、8月初的时候才锁门。对第三组证据材料中录音材料的真实性不予认可。本院认证意见为：嘉兴公司对第一组、第二组证据的真实性均无异议，虽质证认为并未对涉案房屋实际采取停水停电及锁门的措施，但并未提供证据予以反驳，故本院对上述两组证据的真实性、合法性均予以确认，且上述证据能够证明上诉人的待证事实，故本院予以采纳。对联昌公司提供的第三组证据材料，被上诉人的质证意见成立，故不作为本案证据使用。嘉兴公司二审中未提供新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年4月19日，嘉兴公司员工李某通过微信向联昌公司法定代表人赵春波发送《告知书》，载明：“上海联昌物业管理有限公司：因贵司承租的本公司座落于上海浦东嘉兴大厦2001,2008办公楼，根据双方平等自愿签订的租房协议合同，贵司已经逾期支付2019年2-3月的房租费84432元整（捌万肆仟肆佰叁拾贰元）。2019年4月16日我司已经上门协商，贵司承诺在2019年4月19日下午4点前将上述房租费划入我司，如没有划入根据合同的规定，我公司将在下个星期一上午采取措施停水停电。带来的后果将由贵司全部承担。特此告知嘉兴市XX集团有限公司物业管理部2019年4月19日”；2019年5月17日周五12:33，嘉兴公司员工李某向联昌公司员工刘厉发送短信，载明：“通知根据合同约定，你司已拖欠房租费，前期已经停电停水措施，今决定锁门，你司尽快支付所欠房租费，并主动联系我房东”。本院认为，本案的争议焦点有三：一、导致涉案合同解除的违约责任在哪一方，联昌公司是否应依约承担违约责任；二、联昌公司应向嘉兴公司支付的房屋租金及占有使用费的期间；三、联昌公司一审反诉请求的办公家具损失是否应予支持。针对第一个争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，联昌公司与嘉兴公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之规定，双方均应按约履行各自的合同义务。联昌公司主张，其自2019年2月10日起未按约支付租金，系因涉案房屋存在鼠患且嘉兴公司同意联昌公司以先支付5万元租金的方式继续承租涉案房屋，故其未按时足额支付租金不构成根本性违约。对此，本院认为，涉案合同4-2约定，“乙方应于当月15日前向甲方支付租金。”；4-3约定，“乙方支付租金的方式如下：租金每两个月交付一次，提前15天缴纳（现金支票或划账）。”9-2约定，“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹月的；……”联昌公司作为房屋承租人，最基本的合同义务是按时向嘉兴公司支付足额的租金。然联昌公司自2019年2月10日起仅支付了5万元租金，未按双方合同约定按时、足额支付租金，违反了合同约定。联昌公司虽主张因房屋存在鼠患，故嘉兴公司同意联昌公司以先支付5万元租金的方式继续承租涉案房屋，但嘉兴公司对此予以否认且联昌公司提供的证据不足以证明双方就变更房租支付的方式已协商一致，故联昌公司作为承租方无正当理由未履行付租义务，显属违约，嘉兴公司以此为由主张合同解除，具有合同和法律依据，本院予以确认。一审法院确认双方合同于2019年5月30日解除，并判令联昌公司承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。针对第二个争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，联昌公司主张，嘉兴公司于2019年4月23日对涉案房屋停水停电，并于2019年5月17日起对涉案房屋锁门，其无法继续使用涉案房屋，故不应支付2019年5月1日之后的房屋租金和占有使用费。嘉兴公司则辩称，其公司员工向联昌公司出具的《告知书》及发送的短信都是出于催讨房租的目的，实际并未按照《告知书》的内容实施停水停电的措施，也并未在2019年5月17日采取锁门措施，故联昌公司应按约支付占用房屋期间的租金和使用费。对此，本院认为，嘉兴公司出具的《告知书》载明，“……贵司承诺在2019年4月19日下午4点前将上述房租费划入我司，如没有划入根据合同的规定，我公司将在下个星期一上午采取措施停水停电。……”，嘉兴公司员工李某于2019年5月17日周五12:33向联昌公司员工刘厉发送的短信载明，“……你司已拖欠房租费，前期已经停电停水措施，今决定锁门，你司尽快支付所欠房租费，……”，故联昌公司已提供《告知书》及短信记录证明其主张，且《告知书》及短信记录的内容亦可相互印证。反之，嘉兴公司虽辩称其并未按照《告知书》及短信的告知内容对联昌公司采取停水停电或锁门的措施，但未能提供任何证据予以证明，故嘉兴公司应承担举证不能之责任，本院对其抗辩理由难以采信。本院确认联昌公司应支付至2019年5月17日止的房屋租金。一审法院综合考虑涉案房屋存在擅自停水停电的实际使用情况，酌情确定2019年5月1日起的租金为每月34,737元，尚属合理，本院予以确认。针对第三个争议焦点。本院认为，联昌公司为办公经营所需，确需添置办公家具和物品，而嘉兴公司在采取停水停电及锁门措施后致使联昌公司无法将自己的办公设备和物品等从涉案房屋中搬离，故嘉兴公司应向联昌公司赔偿办公家具的损失。至于损失赔偿的金额，虽联昌公司主张其办公家具损失为30万元，但未能提供证据予以证明其主张的金额具有合理性，且涉案合同提前解除的责任在联昌公司，故本院根据公平合理原则，酌情确定嘉兴公司向联昌公司补偿办公家具损失3万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初5707号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初5707号民事判决第二项为：上海联昌物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付嘉兴市实业资产投资集团有限公司自2019年2月10日起至2019年5月17日的房屋租金（计算标准为：2019年2月10日起至2019年4月9日按月租金42,216元为标准计算；2019年4月10日至2019年4月30日按月租金43,422元为标准计算；2019年5月1日至2019年5月17日止按月租金34,737元为标准计算；上述金额在实际履行时，需扣除上海联昌物业管理有限公司已付租金5万元）；三、嘉兴市实业资产投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海联昌物业管理有限公司办公家具损失3万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6,374元，减半收取3,187元，由嘉兴市实业资产投资集团有限公司负担637.40元，由上海联昌物业管理有限公司负担2,549.60元，一审反诉案件受理费9,960元，由嘉兴市实业资产投资集团有限公司负担1,992元，由上海联昌物业管理有限公司负担7,968元。二审案件受理费15,954元，由嘉兴市实业资产投资集团有限公司负担3,190.80元，由上诉人上海联昌物业管理有限公司负担12,763.20元。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 赵 鹃审判员 谷玉琴二〇二一年二月十九日书记员 胡 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……