广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22290号原告：刘雯雯，女，土家族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：颜良珠，国信信扬(花都)律师事务所律师。被告：广州燊旅诺酒店管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：彭某1。被告：叶志文，男，汉族，住广州市荔湾区。原告刘雯雯与被告广州燊旅诺酒店管理有限公司（以下简称燊旅诺公司）、叶志文租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜良珠、被告叶志文到庭参加诉讼。被告燊旅诺公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告燊旅诺公司签订的《房屋租赁经营合同》；2.被告燊旅诺公司向原告支付2020年3月1日起至2020年7月31日的租金16500元及违约金6600元；3.被告燊旅诺公司向原告支付2020年1月至2020年8月的物业管理费4721元；4.被告叶志文对前述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告燊旅诺公司于2019年10月22日签订了一份《房屋租赁经营合同》，约定：原告将其位于佛山市南海区***905房租赁给燊旅诺公司，并交付营业至今。约定的租赁期限为3年，即自2019年10月22日起至2022年10月22日。双方通过合同对房屋的状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同的解除和违约责任等事宜进行了明确的约定。但是燊旅诺公司于2020年2月开始拖欠租金，原告本着人道主义的精神同意2020年2月的租金从3300元/月减少至2200元/月，燊旅诺公司于2020年4月才支付了原告2020年2月的租金。被告燊旅诺公司自2020年3月至今没有按照合同约定支付原告房租，并不接听原告电话。据物业公司反映，涉诉房屋从2020年开始一直有租客入住并且交付被告租金，但其拖欠物业管理费自2020年1月至今。经物业多次催促，仍拒绝支付物业管理费。原告已垫付2020年1月至8月的物业管理费4721元。被告燊旅诺公司未依照合同约定履行其义务，除应当向原告支付租金外，还应当向原告支付拖欠租金的违约金6600元。被告的此种行为不仅浪费原告的精力和时间，严重损害了原告的合法权益。根据《公司法》第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告叶志文辩称：受疫情影响，自过年前至2020年5月一直未能正常营业，但从重新开业至2020年7月期间一直处于亏损状态。此前有与原告商榷减租事宜，但原告仅同意减免1个月租金。2020年7月，原告单方面与被告燊旅诺公司解除合同，故被告燊旅诺公司无需承担违约金。计至2020年5月，半年管理费为2952元，原告主张的管理费数额不合理。被告燊旅诺公司没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房屋租赁经营合同复印件1份；2.不动产权证复印件1份；3.原告与被告叶志文的微信聊天记录打印件1份；4.租客与被告的微信转账记录打印件1份；5.2020年1-7月物管费发票打印件1份。被告叶志文没有提交证据。被告燊旅诺公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区××××××盐905室，已办理不动产权证书。2019年10月22日，原告（甲方）、被告燊旅诺公司（乙方）签订《房屋租赁经营合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作经营使用，租赁期限自双方签署《房屋租赁交接书》当天起至2022年10月22日止；第1年租金标准为3330元/月，第2年租金标准为3330元/月，……；甲乙双方签署《房屋租赁交接书》之日起45日设备调试期（2019年10月22日至2019年12月7日），该期间乙方无需交纳租金；乙方同意在租赁合同签订后45个工作日内一次性给甲方押金3000元，租赁合同期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；乙方按照每月为一期向甲方支付租金，并应当于每月7日前将该月租金一次性转账给甲方；租赁期内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月支付给物管公司；乙方不按约定支付租金累计达30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应当向甲方支付所在租赁年度的两个月租金作为违约金；等等。原告与被告叶志文的微信记录有：2019年12月25日，原告“转多了”，被告叶志文“不是转多，3000是押金、3330是租金”；2020年1月7日，被告叶志文转账3300元予原告；2020年1月30日，被告叶志文向原告提出由于疫情问题酒店被政府停止营运、2月免租一个月的要求，原告回复免三分之一、2月只收2200元；2020年4月6日，被告叶志文向原告转账2200元；2020年5月9日，原告认为被告欠付几个月的物业管理费，要求支付，被告叶志文回复并非故意不支付物业管理费，是管理处答应了维修中央空调但尚未维修；2020年6月10日，被告叶志文“开始营业回来了，过几天把租金补给你”，原告“今天先给我管理费”，被告叶志文“公司未结算给我”；2020年7月27日，原告发送解除合同通知，理由为被告燊旅诺公司拖欠房租数月，通知解除双方签订的《房屋租赁经营合同》、被告燊旅诺公司按照合同承担违约责任。原告已支付涉讼房屋2020年1月至7月的物业管理费4131.68元。2020年4月至7月，涉讼房屋有租客居住使用，被告燊旅诺公司收取了租金。另查，被告燊旅诺公司于2018年10月25日登记成立，股东为王盛华、叶志文、蔡建波，法定代表人为叶志文，2020年3月24日股东变更为王盛华、叶志文，2020年12月16日股东变更为叶志文、彭某1，2020年12月16日法定代表人变更为彭某1。诉讼中，原告、被告叶志文一致确认：涉讼房屋于2019年10月22日交付给被告使用，原告于2020年7月27日收回；被告支付了押金3000元和租金3300元、3300元、2200元。被告叶志文陈述：由于顾客是湖北人，故疫情期间仍在涉讼房屋内居住。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼租赁物已办理产权登记，涉讼合同为原告、被告燊旅诺公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定被告燊旅诺公司应于每月7日前支付当月租金予原告，逾期达30日的原告有权解除合同、收回房屋。现有证据反映被告燊旅诺公司在正常收取涉讼房屋收益的情况下，尚未支付2020年3月1日起的租金，原告以被告燊旅诺公司拖欠租金为由于2020年7月27日向被告燊旅诺公司当时的法定代表人作出解除涉讼合同的意思表示，符合合同约定，本院据此确认涉讼合同于2020年7月27日解除。原告于2020年7月27日收回涉讼房屋，故被告燊旅诺公司应支付2020年3月1日至2020年7月27日的租金16220.32元（3330元/月×4个月27天）予原告，原告主张超出核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定被告燊旅诺公司不按约定支付租金累计达30天的，原告有权单方解除合同并收回房屋，被告应向原告支付所在租赁年度的两个月租金作为违约金。被告燊旅诺公司尚未支付上述租金，构成根本违约，导致原告解除合同，被告应按合同约定承担违约责任。原告主张被告支付两个月租金作为违约金，本院予以支持。但原告已收取被告押金3000元，涉讼合同约定该押金可用于抵扣被告应承担的违约责任，故扣减后被告还应支付违约金3660元（3330元/月×2个月-3000元）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。涉讼合同约定租期内的公共能源费、水电费等相关费用由被告承担并按月交给物管公司，原告已于2020年7月27日收回涉讼房屋，故被告燊旅诺公司应承担涉讼房屋的物业管理费至2020年7月27日。现原告已支付涉讼房屋2020年1月至7月的物业管理费，故被告燊旅诺公司应支付2020年1月1日至2020年7月27日的物业管理费4055.52元（4131.68元÷7个月×6个月27天）予原告，原告主张超出核定的部分，本院不予支持。被告燊旅诺公司并非一人有限责任公司，原告主张被告叶志文为被告燊旅诺公司的一人股东故应对被告燊旅诺公司的债务承担连带责任没有依据，本院不予支持。被告燊旅诺公司经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘雯雯与被告广州燊旅诺酒店管理有限公司于2019年10月22日签订的《房屋租赁经营合同》于2020年7月27日解除；二、被告广州燊旅诺酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金16220.32元、违约金3660元予原告刘雯雯；三、被告广州燊旅诺酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4055.52元予原告刘雯雯；四、驳回原告刘雯雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费1913.75元（原告已预交2705.82元），由被告广州燊旅诺酒店管理有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的792.07元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二一年二月二十四日书 记 员  余宝儿