广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初3626号 原告：周剑霞，女，1973年10月28日出生，住防城港市港口区。 被告：广西枫凌物业服务有限公司，住所地：钦州新澳花园小区**，统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，总经理。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 原告周剑霞与被告广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周剑霞及被告委托诉讼代理人刘秋玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周剑霞向本院提出诉讼请求：一，请求判令被告返还其非法所得共计2053.47元【其中2015年3月至2017年4月30日共26个月，0.3元/平方*107.13平方*26月=835.614元整，2017年5月1日至2018年6月30日共计14个月。0.8元/平方*107.13平方*14月=1199.856元整】二，本案诉讼费由被告承担事实和理由：一，本人为东湾桃花苑小区5号楼业主，5号楼在2015年2月交钥匙，该公司在2015年2月至2017年4月在本小区提高物业服务，属于前期物业，据【物业管理条例】， -2- 以及防价字【2011]100号第5条之规定，前期物业实行政府指导价，同期港口区住建局下发本号楼0.7元／平方的价格批文，但是该公司却按照1元／平方的价格收取，属于违规收费，应该依法返还本人多收取的费用，并且按照相关法规接受行政处罚二，小区在2016年12月份成立业主委员会，在第一次业主大会上全体业主投票表决否决了该公司继续留在本小区服务，该公司应该按照[物权法】第76条规定，撤离本小区，但是该公司在2017年更名，并且和本小区业主委员会私自签订了物业合同，据【物权法】第76条规定，只有业主大会才具有解聘和选聘物业公司的决定权，业主委员会只是业主大会表决意见的执行机构，没有权利未经过业主大会而私自决定任何物业公司的入驻，并且该公司刚刚经历过业主大会，也知道即使想留在本小区继续服务，是要进行公开招标，业主大会投票，公示等系列的法定程序的，但是该公司没有进行上诉法定程序，所以该公司在2017年至2019年在本小区是属于非法入驻，非法收费，所以应该返还本人2017年4月至2018年6月的物业费。 被告辩称：一、被告按照物业合同约定以及备案规定的1元／平米／月收费标准收取前期物业费，是合法合规的，不存在多收费行为。被告在住建局备案的《前期物业管理备案表》，明确记载了小区物业费收费标准是电梯住宅l元／平米／月，无电梯住宅0.7元／平米／月。同时在法院审理该小区同系列案件所作出的生效判决中已经确认前期物业收费1元／平米／月的事实。因《物业服务合同》是合法有效的，对被被告具有法律约束力。内容没有违反法律法规的强制性规定，合同是合法有效的。被告已经按照物业合同的约定为小区全体业主提供了管理服务并履行完毕，期间没有被任何法院或仲裁机构撤销合同或确认合同无效。因此，原告作为小区业主，享受了被告提供的物业服务后，应按照合同约定交纳彻业服务费给被告。 本院经审理认定事实如下：2017年1月6日广西钦州新澳物业管理有限公司变更为广西钦州枫凌物业服务有限公司，2019年2月21日广西钦州枫凌物业服务有限公司变更为广西枫凌物业服务有限公司。 -3- 2014年11月1日，广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1元/月/㎡；公共照明等公共设施设备能源消耗电费及公共卫生间、绿化用水水费，设独立计量表核算，由业主或物业使用人按月据实合理分摊，分摊方式如下：公共照明、智能化系统电费按户分摊；加压水泵电费按用水量分摊……；生活垃圾处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取；合同还约定了其他事项。 2017年4月27日，广西钦州枫凌物业服务有限公司防城港分公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，甲方聘请广西钦州枫凌物业服务有限公司（现物业服务公司）防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，电梯使用费（2楼及以上住宅住户）：20元/月/户。合同第十八条约定负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共维修资金、电梯使用费、车辆停车费电动车充电费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电和其他费用，不得收取手续费。合同第二十三条第十项中关于滞纳金的约定，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金。 防城港市物价局和防城港市住房和城乡建设委员会下发的《关于印发我市普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》（防价字〔2011〕100号），防城港市普通住宅小区前期物业服务收费标准表，带电梯的小区前期物业服务三级收费标准为0.9元/㎡/月，浮动范围为0.765-1.035元/㎡/月。 -4- 另查明，在审理该小区同系列案件中，防城港市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）桂06民终394号民事判决书，现已生效。该判决确认了以下事实：2014年11月1日，广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡……。广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合同》中并无电梯年检、维保费的约定。原告在防城港市港口区住房和城乡建设局备案的《前期物业管理备案表》，证明了涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月；无电梯住宅0.7元/㎡/月。 再查明，防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1311号判决书，现已生效。该判决确认确认被告与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾·桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，《前期物业管理备案表》备案的涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月，且根据防城港市普通住宅小区前期物业收费标准带电梯的小区前期物业服务三级收费标准为0.9元/㎡/月，浮动范围为0.765-1.035元/㎡/月，《前期物业管理服务合同》约定的高层住宅物业服务费1元/㎡/月，合法有效。鉴于被告在履行《物业管理服务合同》服务期间对小区内的电梯维护、卫生保洁等方面的服务存在瑕疵，本院酌情予以扣减15%，并判决被告周剑霞向原告广西枫凌物业服务有限公司支付尚未交纳2018年7月至2019年4月期间的物业费728.45元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，共计995.95元。防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1311号判决书已生效。 -5- 本院认为，对于原告主张被告应该按照0.7/元/㎡/月收取《前期物业管理服务合同》期间的物业费，退还多收取的0.3元/㎡/月的物业费835.614元，生效判决书已确认《前期物业管理备案表》备案的涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月，且根据防城港市普通住宅小区前期物业收费标准带电梯的小区前期物业服务三级收费标准为0.9元/㎡/月，浮动范围为0.765-1.035元/㎡/月，《前期物业管理服务合同》约定的高层住宅物业服务费1元/㎡/月，合法有效，故对原告的主张，本院不予支持。 对原告主张《物业管理服务合同》违法，防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1311号判决书已确认被告与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾·桃花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，并判决被告周剑霞向原告广西枫凌物业服务有限公司支付尚未交纳2018年7月至2019年4月期间的物业费728.45元。故在本案中，对原告再主张《物业管理服务合同》违法，主张退还已交纳的物业费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告周剑霞的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告周剑霞负担。 本判决为终审判决。 审判员 磨 颖 -6- 二〇二一年二月十日 书记员 黄义芳