河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初1144号原告:河南东润华郡置业有限公司，住所地：郑州市金水区天明路86号，统一社会信用代码：91410100094575226A。法定代表人：宁一，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄闯，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钊，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：王丹，女，汉族，1987年1月2日出生。委托诉讼代理人：刘敏，河南科言律师事务所律师。原告河南东润华郡置业有限公司诉被告王丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告河南东润华郡置业有限公司的委托诉讼代理人黄闯，被告王丹及其委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南东润华郡置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年7月9日签订的《东润泰和时间集商铺租赁合同》及补充协议，并判决被告将房屋恢复至装修前的交付现状；2.判决被告支付原告自2018年12月31日至租赁房屋返还期间的租赁费、管理费用，以上费用暂计至起诉之日为352331.95元；3.判决被告支付原告违约金（按诉求2总额的30%计算），至起诉日暂计为105699.59元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月9日，原告河南东润华郡置业有限公司与被告王丹签订《东润泰和时间集商铺租赁合同》，由被告租赁原告所有的位于郑州市金水区文劳路与信息学院路交汇处东润泰和11号楼一楼M（04/05）号商铺，租赁期限三年。原告依约交付租赁房屋后，虽经原告多次催要，被告拒不向原告支付2018年12月31日至今的租赁费、管理费用。被告的行为已构成严重违约，故原告有权依照合同约定解除租赁合同并追究被告之违约责任。为维护原告合法权益，特具状起诉。被告王丹辩称，一、被告王丹与原告河南东润华郡置业有限公司于2017年12月31日签订的的租赁合同，已经于被告向原告发送解除通知、原告收到之日即2020年4月份解除，原告在明知被告已经撤店并搬离店铺后未与被告王丹联系予以确认，也没有在法定期限内诉讼或仲裁确认解除协议的效力，视为已经同意解除，原告现起诉解除合同无事实基础；二、原告租金计算日期及金额错误，截止2020年4月份被告仍欠原告租金50200元。2017年底，被告租赁原告商铺，原告承诺均没有兑现，导致被告店铺持续亏损，经原、被告多次沟通协商，仍未改善，原告已经构成违约，被告有权解除合同，经各商户争取，原告承诺2019年免租3个月，被告实际拖欠房屋为2019年的9个月，租金为合同第三条约定的租金。2020年1月至3月，因疫情原因，被告没有营业，对于疫情期间没有营业及收入的，出租人可以适当减免租金。2020年1月至4月被告拖欠租金为50200元，法院应根据公平原则在上述拖欠租金数额范围内予以减免。三、原告请求支付的管理费没有法律依据，被告承租房屋应支付租金，但不应支付管理费，且原告对其管理的事项没有明确。四、原告主张的违约金金额过高，违反法律规定。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日,原告河南东润华郡置业有限公司（甲方）与被告王丹（乙方）签订《东润泰和时间集商铺租赁合同》，主要载明：“…第一条租赁商铺的位置与面积1.1甲方出租给乙方使用的商铺坐落于金水××路与信息学院路交汇处东××楼××（××）号铺位（以下简称“租赁物”）。1.2租赁物的建筑面积为96.69平方米（以实际测量或房产证为准）。第二条租赁期限和经营范围2.1租赁期限为3年，自2017年12月12日至2020年12月11日。若因甲方原因造成交付日期滞后，则租赁日期予以顺延。第三条租金、管理费及履约保证金3.1租金以本合同约定的计租面积计算。租金：2017年12月12日至2018年6月11日，租金单价为63元/月/平方米，租金为6091.5元/月，应缴租金为36549元；2018年6月12日至2018年12月11日，租金单价为126元/月/平方米，租金为12183元/月，应缴租金为73098元；2018年12月12日至2019年6月11日，租金单价为84元/月/平方米，租金为8122元/月，应缴租金为48732元；2019年6月12日至2019年12月11日，租金单价为126元/月/平方米，租金为12183元/月，应缴租金为73098元；2019年12月12日至2020年12月11日，租金单价为129.8元/月/平方米，租金为12550元/月，应缴租金为150604元。管理费：2017年12月12日至2018年6月11日，管理费单价为27元/月/平方米，管理费为2610.6元/月，应缴管理费为15664元；2018年6月12日至2018年12月11日，管理费单价为54元/月/平方米，管理费为5221元/月，应缴管理费为31328元；2018年12月12日至2019年6月11日，管理费单价为36元/月/平方米，管理费为3481元/月，应缴管理费为20885元；2019年6月12日至2019年12月11日，管理费单价为54元/月/平方米，管理费为5221元/月，应缴管理费为31328元；2019年12月12日至2020年12月11日，管理费单价为55.6元/月/平方米，管理费为5376元/月，应缴管理费为64512元。3.2租金实行按月计算，每3个月为一个付租期，以后在每个付租期第一个月的前10日内足额支付该租期的租金，…3.3乙方在签订本合同当日应向甲方一次性交纳履约保证金人民币17404元整（壹万柒仟肆佰零肆圆整）。首次租金应由乙方在物业交付当天交纳至甲方指定账户…3.4乙方拖欠租金、水电费等费用或因违约未向甲方支付违约金的，甲方可从履约保证金中扣除，…3.5本合同终止，乙方未发生违约行为，且未存在扣除履约保证金情形的，甲方无息返还乙方缴纳的保证金。…第五条租赁物的装修5.1甲方负责以通铺毛坯形式交房；…5.8因租赁合同期满、无效或双方解除租赁合同等行为，导致租赁合同终止的，由乙方负责拆除未形成附合的装饰装修物。因拆除造成房屋毁损的乙方应当恢复原状或赔偿全部损失。…第八条违约责任及免责条款8.2乙方延期向甲方交纳租金或其他应交费用，则乙方应向甲方按日支付所欠金额1%的违约金，如乙方延期超过15日（含）仍不交纳租金，甲方可以采取限制乙方经营的措施，且甲方有权单方解除合同。甲方解除本合同的，有权收回租赁物，要求乙方清偿拖欠的租金及其他费用，由此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担，乙方应向甲方支付所欠金额的30%的违约金。…8.4乙方违反本合同第13.2的约定，在合同期满或合同解除时，未按甲方指定时间撤出租赁物，甲方有权要求乙方按解除合同时的租金标准缴场地占用费（该场地占用费的支付并不意味着双方租赁关系之继续），并有权要求乙方按占用期内租金总额的100%支付违约金，超过7日仍未撤出的，除按照前述条款由乙方承担场地占用费及违约金外，甲方有权处理租赁物内的所有物品，乙方不得因此要求甲方赔偿任何经济损失。…第十三条合同的终止13.2本合同履行期限届满双方未续约或本合同解除之日起3日内，乙方应撤离该房屋并搬出乙方的所有物品，恢复至乙方进驻前状态…”，原告在该合同上加盖合同专用章，被告王丹在该合同上签字捺印予以确认。庭审中原、被告双方均认可被告系涉案店铺的实际承租人。2018年7月9日,原告河南东润华郡置业有限公司（甲方）与被告王丹（乙方）签订《补充协议》，主要载明：“…1.甲方出租给乙方使用的商铺坐落于金水××路与信息学院路交汇处东××楼××（××）铺位，租赁物的建筑面积为96.69平方米。2.租赁期限为3年，即租赁期间为2017年12月31日至2020年12月30日。3.租金、管理费3.1租金以本合同约定的计租面积计算。租金：2017年12月31日至2018年6月29日，租金单价为63元/月/平方米，租金为6091.5元/月，应缴租金为36549元；2018年6月30日至2018年12月30日，租金单价为126元/月/平方米，租金为12183元/月，应缴租金为73098元；2018年12月31日至2019年6月29日，租金单价为84元/月/平方米，租金为8122元/月，应缴租金为48732元；2019年6月30日至2019年12月30日，租金单价为126元/月/平方米，租金为12183元/月，应缴租金为73098元；2019年12月31日至2020年12月30日，租金单价为129.8元/月/平方米，租金为12550元/月，应缴租金为150604元。管理费：2017年12月31日至2018年6月29日，管理费单价为27元/月/平方米，管理费为2610.6元/月，应缴管理费为15664元；2018年6月30日至2018年12月30日，管理费单价为54元/月/平方米，管理费为5221元/月，应缴管理费为31328元；2018年12月31日至2019年6月29日，管理费单价为36元/月/平方米，管理费为3481元/月，应缴管理费为20885元；2019年6月30日至2019年12月30日，管理费单价为54元/月/平方米，管理费为5221元/月，应缴管理费为31328元；2019年12月31日至2020年12月30日，管理费单价为55.6元/月/平方米，管理费为5376元/月，应缴管理费为64512元。…4.租赁物的交付日期为2017年12月31日，交付之日起乙方进场装修，逾期30日不进场装修的，甲方有权单方面解除原合同及本补充协议…”，原告在该补充协议上加盖合同专用章，被告王丹在该协议上签字捺印予以确认。被告王丹于2018年4月16日、2018年7月10日、2018年10月25日以银行转账方式分别向原告转款26106.5元、78319.5元、52213元，共计156639元。原告认可已收到被告支付履约保证金17404元。庭审中，被告陈述其实际承租期限自2017年12月31日至2020年4月10日左右，被告自2020年4月10日左右开始从涉案商铺中搬离，至今未搬完，原告对此陈述不予认可；被告虽陈述其于2020年4月向原告提出解除合同，原告对此不予认可，且被告未提交证据证明；原告陈述其于2021年1月13日对涉案店铺的锁芯予以更换。本院认为，原、被告签订的《东润泰和时间集商铺租赁合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，属合法有效，双方均应自觉履行各自的合同义务。原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告支付租金。根据合同及补充协议约定，涉案店铺的租赁期限为3年，自2017年12月31日至2020年12月30日，现租赁合同及补充协议已终止，原告仍诉请解除上述租赁合同及补充协议，本院不予支持。鉴于涉案《东润泰和时间集商铺租赁合同》及补充协议已终止，根据合同约定，原告诉请被告将涉案店铺恢复至装修前的交付状态并返还，证据充分，本院予以支持。对于原告主张的租金，根据原告提交的银行流水及合同约定，可证明被告已支付租金及管理费至2018年12月30日，2018年12月31日至2020年12月30日期间的租金及管理费未支付，共计389159元。鉴于案涉租赁合同在履行期间发生有疫情，结合租赁合同的用途并兼顾公平，本院酌定为被告减免一个月的租金及管理费17926元，扣除被告支付的保证金17404元，被告应另行支付原告2018年12月13日至2020年12月30日期间的商铺租金及管理费共计353829元。被告未按期支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任，结合涉案合同实际履行情况，被告按所欠金额的10%即35382.9元（353829元×10%）向原告支付违约金为宜。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告抗辩其已于2020年4月份与原告解除合同，且装修期免租三个月，因其未提交证据证明，本院对其抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：一、被告王丹于本判决生效后二十日内将位于金水区文劳路与信息学院路交汇处东润泰和11号楼一楼M（04/05）号铺位恢复至装修前的交付状态并返还给原告河南东润华郡置业有限公司；二、被告王丹于本判决生效后十日内支付原告河南东润华郡置业有限公司租金及管理费共计353829元；三、被告王丹于本判决生效后十日内支付原告河南东润华郡置业有限公司违约金35382.9元；四、驳回原告河南东润华郡置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4085元，由原告河南东润华郡置业有限公司负担585元，被告王丹负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴俊鸣二〇二一年二月二十五日书记员  邢 璐