天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初10145号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏。委托诉讼代理人：张欢，女，公司职员。被告：于龙，男，1984年8月5日出生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司（以下简称奥克斯物业公司）与被告于龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯物业公司委托诉讼代理人张欢,被告于龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照每月189.23元标准，支付原告自2016年2月15日起至2020年8月31日止，位于天津市武清区××小区××幢××室房屋的物业费（暂计为10313.04元）；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司，于2011年4月1日签订关于盛世郦园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区××小区××幢××室的业主，于2014年1月20日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后，依约履行了物业服务合同约定的全部义务，被告至今享受原告物业服务，却未能按约定支付物业费，经原告多次催要未果。被告辩称，不同意原告诉讼请求，同意按物业费的50%交纳物业费。1.原告维护小区绿化面积不达标。2014年至今，小区绿化一直被违建私占，草地因原告不浇水枯死未补种，导致大面积土地光秃，原告节约了水费、种植费、管理费等，损害了全体业主利益，未履行物业服务合同，违反了《物业管理条例》第三十五条规定。2.物业对小区内汽车乱停乱放不管理。2014年至今，小区内都有汽车乱停乱放现象，有停在主路上、拐弯处、地下停车场入口或出口，有的堵住西门的行人出入门，造成业主出行非常不方便，损害了业主利益，原告不闻不问。3.小区围墙有多处墙砖掉落，原告一直不维修，节省了开支损害了业主利益，未履行物业服务合同义务，违反了《物业管理条例》第35条。4.小区内南门处喷泉设施和北门处喷泉设施长期关闭，水池常年无水。原告节省了开支损害了业主利益。5.小区南门车辆管理混乱，汽车随意出入，进出口逆行无人管。6.小区全部路灯亮度不够，晚上出行很暗，看不见路，很多路灯根本不亮，原告多年不维修，尤其是11号楼处路灯，下雨时全部不亮。7.小区内常年有几个存放废纸箱子、泡沫、瓶瓶罐罐处，是本小区保洁人员或外人存放，已形成规模；11号楼二楼、三楼楼梯处常存放有废纸箱等杂物，由于此处照明灯多年不亮，原告不更换灯泡，晚上小孩多次被绊倒，业主多次找原告但置之不理，造成小区有多个卫生死角，脏、乱、差。8.小区内有固定卖早点摊位，早上能闻见浓重油烟味，每天持续到10点，也有摆地摊卖矿泉水、菜、水果的摊贩，不知道是不是交了原告钱就允许。9.小区内杂草丛生，观赏花生长不整齐，物业不修剪不管理。10.11号楼201房屋室内全部窗户透风，原告只维修过一次，当时在质保期内，后来不管了，未履行物业服务合同义务，侵害了小区业主利益。《房屋建筑工程质量质保办法》第四条规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。11.小区内多数监控坏掉，尤其是11号楼和18号楼区域监控全部坏掉，原告不维修，导致被告2017年福特汽车被剐蹭1处漆面，维修费900元；2018年福特汽车被剐蹭2处漆面，维修费1800元；2019年福特汽车被剐蹭2处漆面，维修费1800元；2020年宝马汽车被剐蹭2处漆面和一个装饰件损坏，漆面维修费6000元、装饰件386元。以上合计10886元，已超出物业费金额。被告停车处均在监控范围内，根据《物业管理条例》第三十五条，《消费者权益保护法》第七条、第十一条，原告损害了业主利益。12.原告对小区违建不仅没有阻止，反而充当了保护伞，小区全部别墅属违建，占用公共车位、绿地。大型工程车随意进出小区压坏路面，原告不闻不问，还帮助违建别墅安装铁门等，保安对工程车主动放行，损害了业主利益。13.小区内有几处绿地破坏种蔬菜，原告不管。14.小区大门随便进出，导致小区业主大门经常被贴、印小广告。15.原告一直不给业主公示物业费收支明细、物业服务合同，《物业服务收费管理办法》第十二条规定，物业管理企业应当向业主大会或全部业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。合同作为双方权利义务的凭证，双方各执一份是约定俗成，原告不给业主物业服务合同违反了合同约定。16.物业在没有通知业主和取得业主同意情况下，私自与广告公司签订协议，允许在属于全体业主的公共区域内设置各种广告及丰巢快递箱、自制售水机、通信运营管理费等盈利设施，原告一直不公示小区内设施盈利的收入情况，一直没给业主分过盈利，损害了小区业主利益。《物业管理条例》第六条规定了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。原告对广告收益不进行汇报和公告，就有侵占业主财产之嫌。17.小区物业晚上无工作人员值班，让保安代物业接电话，属违约，没有按照业主和物业服务合同履行约定。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。18.原告在夏天没有对小区内树木等绿化设施进行驱虫打药，造成虫子严重泛滥，车停在树下时车身会有很多小虫子的粪便，很难洗掉。被告自2014年搬入盛世郦园小区以来，按时交纳了2014-2015年物业费。原告不履行合同义务，业主根据合同法第六十六条规定，有权行使同时履行抗辩权。本院经审理认定事实如下：原告系依法注册的物业服务企业，2011年4月1日，与天津盛庆房地产投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》。该合同约定，天津盛庆房地产投资有限公司委托原告对盛世郦园小区进行前期物业管理服务，合同自2011年4月1日开始至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止；原告提供盛世郦园小区物业服务内容：1.房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；2.电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；3.共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；4.物业装饰装修的管理；5.车辆行驶、停放秩序的服务、管理；6.物业管理区域内公共秩序的服务、管理；7.物业档案的建立、保管和使用。物业服务标准按一级服务标准执行。该合同还约定，物业管理服务费收费采取包干制形式，按建筑面积计算，高层住宅1.2元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳，业主于每月5日前向原告交纳物业管理服务费。被告系天津市武清区盛世郦园11号楼1门201号房屋业主，2014年1月20日作为购房人签署《确认书》，内容：“于龙作为盛世郦园下列单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。所拥有房屋位置：武清区盛世郦园11号楼201单元。”2014年2月20日，被告接收该房屋并签收《入伙确认单》，确认物业费交纳2271.02元。原告主张被告每月应交纳物业费189.23元，被告认可。被告交纳了2014年2月15日至2016年2月14日的物业费，未交纳2016年2月15至2020年8月31日的物业管理服务费。原告提交天津市国土资源和房屋管理局津国土房物[2017]3号、津国土房物[2018]5号文件，上述文件分别公布了2016、2017年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考评结果，原告提供物业管理服务的盛世郦园小区的物业服务在该文件显示的考评结果为合格。原告提交物业服务工作照片，证明原告日常进行的物业服务。被告提交照片、视频资料，证明原告对盛世郦园小区绿化、车辆停放、违建、路灯、监控等出现的情况，没有按照合同约定履行物业服务管理义务。本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。被告签署《确认书》，表明同意遵守原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》内容，该前期物业服务合同对被告具有约束力。关于被告对原告提供物业服务管理不到位的抗辩主张，原告提供了天津市国土资源和房屋管理局津国土房物[2017］3号、[2018］5号文件，两个文件公布了2016年度、2017年度全市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果，原告物业服务均被评定为合格。故对被告的抗辩意见，不予采信。物业服务管理属持续性，小区绿化维护有季节性。原告提供的小区物业服务照片，被告提供的小区物业环境照片、视频资料，所显示的情况均不能全面客观反映物业服务管理持续性特点，故对该证据均不予采信。关于小区其他业主私搭乱建情况，原告属企业性质没有行政执法权，对出现的该情况只要予以制止，并及时向有关行政管理部门报告即属履行职责。原告依约提供了物业服务，被告作为业主应依约履行交纳物业服务管理费义务。被告向原告交纳了2014年2月15日至2016年2月14日物业服务费，其未交纳部分自2016年2月15日至2020年8月31日共计54.5个月物业费10313.04元（54.5个月×189.23元/月），应予交纳。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告于龙于本判决生效之日起五日内，给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司物业服务管理费10313.04元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由被告于龙担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 伟二〇二一年二月十八日书记员 王敬贺附：本裁判文书所引用的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。