湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终427号上诉人（原审原告）：宜昌市泰江置业有限公司，住宜昌市沿江大道198号-98栋,统一社会信用代码914205007570191090。法定代表人：陈筱根，该公司董事长。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：但一兵，男，汉族，1964年6月24日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江置业公司）因与被上诉人但一兵商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泰江置业公司的委托诉讼代理人王霄凌、梁彪，被上诉人但一兵的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰江置业公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市西陵区人民法院(2020)鄂0502民初1419号民事判决，将本案发回原审法院重新审理或改判支持上诉人泰江置业公司一审诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人但一兵承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误、被上诉人但一兵存在故意违约行为，且时间长，主观恶意大，应承担责任。被上诉人但一兵长期可以履行合同，而故意不全面履行合同，存在明显的重大过错和违约行为。案涉房屋已在2009年12月31日前，已具备房屋交付使用条件，后因被上诉人但一兵原因未能交付使用，但依据案涉合同约定自交房通知公告十日后即视同交付案涉房屋。2010年3月22日案涉房屋具备不动产权办理条件后，十年间上诉人泰江置业公司多次催促其提交办证材料，被上诉人但一兵均未理睬，被上诉人但一兵后因自身经济纠纷导致案涉房屋无法正常办理产权登记，该过错并非由上诉人泰江置业公司造成，由此产生的不利法律后果，应由被上诉人但一兵自行承担。2、办理产权证，并办理抵押手续从而解除上诉人泰江置业公司的担保义务是被上诉人但一兵的基本义务，一审认定案涉合同合法有效，尔后又认定案涉合同部分格式条款无效前后矛盾。被上诉人但一兵的违约行为给上诉人泰江置业公司正常经营和所购小区物业管理造成诸多困难与不便，并因为违约在先还获得了相应的利息收入，有违法律最基础的诚实信用原则和公平正义原则。上诉人泰江置业公司作为以营利为目的房地产公司，前期的房地开发成本投入往往较大，资金流视为公司的“生命线”。被上诉人但一兵长达十年拖延提交办证材料，导致上诉人泰江置业公司阶段性担保无法及时解除，进而导致上诉人为被上诉人承担阶段性担保，而留存在银行的保证金无法顺利收回利用。从而导致上诉人需要另行贷款，增加了上诉人项目开发融资成本。另外，被上诉人但一兵持续十余年不按期收房，导致上诉人泰江置业公司一直持续的为其支出土地税，该税费的支出给上诉人泰江置业公司造成了不必要的成本负担。案涉房屋因被上诉人但一兵不办理收房手续，导致房屋所在地小区每次动用房屋维修金都异常麻烦，增加了工作量。且被上诉人但一兵不按时缴纳国家过户税费，获得了税费的孳息，该孳息不应得到法院支持。如一审判决，被上诉人不仅不用承担任何违约责任，还因此获利的话，不仅破坏了上诉人的期待和信赖，也摧毁了契约精神和合同的诚信基础，潜移默化中将影响整个房屋交易市场的正常秩序。3、一审判决实际支持了违约方的违约行为，导致守约方无法通过法律途径主张自己的合法权益，破坏了合同平衡，导致企业的正常权益无法得到保护。若认为违约责任过高，可以适当调整，但一审法院直接驳回泰江置业公司所有诉请的判决断绝了上诉人泰江置业公司的救济途径，使得合同完全失去平衡，结果不公平，也不能解决社会问题。综上所述，为保护上诉人合法权益，请求改判支持上诉人泰江置业公司一审诉讼请求或发回原审法院重新审理。但一兵辩称，1、一审法院认定事实清楚，法律正确，符合情理。泰江置业公司未向一审法院提交其向银行提供阶段性担保导致保证金无法取回的证据，亦未提交其他受损失证据,因此，在但一兵已经支付全部购房款的情况下，泰江置业公司以此为由，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》没有法律依据，不符合保护交易、经济高效的原则，一审法院判决驳回泰江置业公司的诉讼请求符合法理、情理。但一兵自2009年12月首期归还按揭款至今，已经连续按期归还按揭款，没有增加泰江置业公司可能承担阶段性保证责任的风险，其以可能会存在的风险和损失提起诉讼于法无据。2、一审法院关于格式条款的认定正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，泰江置业公司作为出卖方，其主要的合同义务系交付房屋，而但一兵作为买受人，其主要义务系付款义务，这是买卖合同的法律特征，但一兵已经按照合同约定向泰江置业公司支付了全部房款，已经履行了买受人的合同义务，泰江置业公司无权解除合同。该合同约定的出卖人逾期办理产权证违约责任和买受人逾期提交办证资料应承担的违约责任相关条款极不公平，排除买受人的权利，减轻出卖人的义务。该合同第十五条关于产权登记的约定“因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”，本案的总房款为1332350元，也就是即便出卖人逾期办证，仅需要承担1332350元*0.05%=666元的逾期办证违约金。但是，该合同附件六合同补充协议中第二条第（7）款约定的“由于买受人的原因……买受人须向出卖人支付相当于合同总房款价10%的违约金……逾期超过60日的出卖人有权单方解除合同……”，如果按照该条的约定计算，那么作为买受人逾期提交办证资料承担违约金1332350元*10%=133235元，该违约金是出卖人违约应承担金额的200倍。另外，出卖人逾期办证买受人不解除合同，买受人逾期提交办证资料出卖人可以单方解除合同，这也完全不对等。该合同附件六中关于合同第七条补充约定中部分条款属于排除但一兵主要权利的条款，违反了格式条款提供方应遵循公平原则确定当事人的权利义务的法律规定。且从合同条文本身来看，相较于该合同的其它条款，买受人违约责任在附件中，字体较小，排版紧密，显然达不到提醒买受人进行注意的法律要求，故该格式条款无效。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。泰江置业公司向一审法院提出的诉讼请求：1、但一兵向泰江置业公司支付逾期提交办理产权登记违约金（总房款价1332305元的10%）133230.5元；2、解除泰江置业公司与但一兵于2009年11月10日签订的关于江山风华二期H13幢1单元3.4层010301号商品房的《宜昌市商品房买卖合同》；3、诉讼费用由但一兵承担。一审法院认定事实：2009年11月10日，泰江置业公司（出卖人）与但一兵（买受人）签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0065276），约定，买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第江山风华二期H13幢1单元3.4层010301号房，产籍号为03-0070-0096-010301，该房屋总金额1332305元；出卖人应当在2009年12月31日前，将商品房交付买受人使用；商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；该合同附件六合同补充协议第七条约定，由于买受人的原因，致使该房屋的产权证无法于本合同第15条约定的期限内申请办毕从而招致出卖人为买受人的按揭借款而设立的任何形式的担保无法解除，而且买受人逾期超过30日内的，买受人须向出卖人支付相当于合同总房款价10%的违约金；逾期超过60日的出卖人有权解除合同，扣除买受人应支付的违约金、定金外，余款在告知按揭贷款承办银行且征得银行书面同意后30日内退还买受人等。后但一兵按约定支付完总房款，其中79万元系向中国建设银行股份有限公司三峡分行贷款取得，泰江置业公司为但一兵的该79万元贷款向中国建设银行股份有限公司三峡分行提供阶段性担保。2017年3月21日，武汉市江岸区人民法院向宜昌市房产交易中心出具《协助执行通知书》，要求查封但一兵购买的上述房屋。现该房屋的交易过户手续已冻结。但一兵按期向中国建设银行股份有限公司三峡分行偿还上述房屋贷款，没有逾期情况。因该房屋的交易手续被冻结，但一兵无法办理房屋的产权登记手续。2010年3月22日，泰江置业公司取得但一兵购买的上述房屋的《房屋产权证明单》，但一兵购买的上述房屋符合入住条件。2019年1月14日，泰江置业公司通过王霄凌、曾丹律师向但一兵发送《律师声明》，要求但一兵于2019年1月31日前到泰江置业公司办理不动产登记委托手续，同时携带本人及配偶身份证、结婚证、房查证明等证件；若但一兵未能在2019年1月31日前来泰江置业公司办理委托手续，本律师将根据泰江公司的委托依法采取诉讼措施，追究您的违约责任。上述事实，主要有《宜昌市商品房买卖合同》、《房屋产权证明单》、《协助执行通知书》、《律师声明》、《个人贷款支付凭证》，当事人陈述及庭审笔录等相关证据在卷予以佐证，事实清楚，足以认定。一审法院认为，泰江置业公司与但一兵签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，依法予以确认。合同签订后，但一兵依约履行了支付购房款的义务，泰江置业公司也为但一兵因购买该房屋向银行的贷款提供阶段性担保。虽然系但一兵的原因致使本案争议房屋的产权至今未办理产权登记证明，但但一兵一直如期履行偿还贷款的义务，并未对泰江置业公司向银行提供的阶段性担保行为造成任何损失。况且泰江置业公司与但一兵签订的《商品房买卖合同》是泰江置业公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该合同附件六中关于合同第六条补充约定、关于合同第七条补充约定中部分条款属于排除对方主要权利的条款，违反了格式条款提供方应遵循公平原则确定当事人的权利义务的法律规定。泰江置业公司在审理中提交的《律师声明》是在法院冻结本案争议但一兵的交易过户手续后，但一兵收到该《律师声明》也无法配合泰江置业公司办理房屋产权证明，所以但一兵未依约办理房屋产权证明有客观原因存在，待该原因解除或确因贷款给泰江置业公司造成损失，泰江置业公司可依损失提出赔偿。现泰江置业公司要求解除与但一兵的《宜昌市商品房买卖合同》显然不符合情理，且其要求但一兵支付违约金又未提交其因此造成损失的证据，不以支持。综上所述，泰江置业公司的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决，驳回宜昌市泰江置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1482元，由宜昌市泰江置业有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除；2、泰江置业公司请求但一兵支付逾期办理产权登记违约金的主张是否能得到支持。一、关于双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。泰江置业公司与但一兵签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。泰江置业公司主张但一兵逾期办理产权登记构成违约，请求依约解除双方合同。案涉房屋2010年3月22日已具备不动产产权办理条件，泰江置业公司2019年1月14日才向但一兵发送《律师声明》要求其办理案涉房屋产权，没有证据表明，在长达近十年时间泰江置业公司是采取积极方式主张了权利，明显怠于行使权利。而在泰江置业公司2019年1月14日要求但一兵办理房屋产权时，案涉房屋已于2017年3月21日因另案债务被武汉市江岸区人民法院查封，此时该房屋的交易手续被冻结，非因但一兵不办理房屋的产权登记手续。故泰江置业公司未能举证证明逾期办理案涉房屋产权证书责任在但一兵，其主张但一兵违约，请求解除双方之间商品房买卖合同不能得到支持。二、关于泰江置业公司请求但一兵支付逾期办理产权登记违约金的主张是否能得到支持。如前所述，泰江置业公司未能举证证明逾期办理案涉房屋产权证书责任在但一兵，其请求但一兵支付逾期办理产权登记违约金没有依据。且但一兵一直如期履行偿还贷款的义务，并未对泰江置业公司向银行提供的阶段性担保行为造成损失。因此，泰江置业公司请求但一兵支付逾期办理产权登记违约金的主张不能得到支持。综上所述，泰江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2964.61元，由宜昌市泰江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二一年二月二十四日法官助理尹新军书记员林波