山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初1992号 原告（反诉被告）：周静，女，1975年8月13日生，住潍坊高新区樱前街以北金马路以东金华丽小区6号楼8号二楼。 委托诉讼代理人：马门，山东齐鲁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊卓信实业集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区四平路南段路东1号楼。 法定代表人：臧伟强，董事长。 委托诉讼代理人：单明志，山东盈公律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：潍坊开能工程配套有限公司，住所地潍坊高新区樱前街以北金马路以东金华丽小区6号楼8号二楼。 法定代表人：周静，总经理。 原告周静与被告潍坊卓信实业集团有限公司（以下简称卓信公司）、第三人潍坊开能工程配套有限公司（以下简称开能公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周静的委托诉讼代理人马门，被告卓信公司的委托诉讼代理人单明志，第三人开能公司的法定代表人周静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周静向本院提出诉讼请求：1、解除周静与卓信公司、开能公司签订的《抵房协议书》；2、依法判令卓信公司返还周静支付的购房款552025元及利息243700元（以552025元为基数，自2018年4月8日至2021年2月2日，按年利率15.4%计算，之后利息计算至实际支付之日）；3、判令卓信公司支付赔偿款552025元；4、本案诉讼费用由卓信公司承担。事实与理由：2018年3月13日，周静与卓信公司、开能公司签订《抵房协议书》，约定卓信公司将拖欠开能公司的代理佣金及顾问费552025元转为周静购买卓信公司开发的卓信E.H.O国际社区3-1-2702号房屋的购房款。《抵房协议书》约定了卓信公司开发项目基本情况，同时对抵顶房屋的具体坐落、房号、单价、面积、付款方式、产权登记税费承担、面积差异的处理方式进行了明确具体的约定。该《抵房协议书》在实质上具备了商品房买卖合同的核心内容。应当认定周静与卓信公司之间商品房买卖关系成立。2020年5月7日，卓信公司与案外人张芳溢签订《商品房买卖合同》，并于2020年5月9日办理了商品房买卖合同登记备案证明。卓信公司的行为已经构成严重违约，导致周静无法取得房屋，卓信公司属于一房二卖。因卓信公司一房二卖的法律事实发生在民法典实施以前，因此，本案关于卓信公司一房二卖的法律责任承担应当适用修订前的商品房买卖合同司法解释的相关规定，即周静有权要求卓信公司返还购房款及利息并支付已付购房款一倍的赔偿。 卓信公司辩称，一、鉴于周静没有履行三方签署的《抵房协议书》中的丙方义务，致使协议书不能履行，故卓信公司同意解除三方签订的《抵房协议书》。二、周静违反《抵房协议书》第四条第一项约定的义务，没有与卓信公司签署商品房预售/买卖合同，没有支付房款，周静违约。相反的，卓信公司无任何违约行为。三、周静应当依法承担违约责任。依据《抵房协议书》第五条的约定，“若丙方（原告）未按本协议约定与甲方签署商品房预售/买卖合同的，则每逾期一日，乙方丙方应当向甲方支付该商品房总价款千分之一的违约金，若逾期超过30日，甲方有权解除本协议，同时乙方丙方应向甲方支付该商品房总房款20%的违约金，同时甲方有权从应付给乙方的伍拾伍万两千零贰拾伍元款项中直接扣除。甲方并有权解除本协议书将商品房另行出售给第三方”。四、本案各方当事人为了解决之前销售代理事宜和纠纷，经过反复磋商，最终各方审慎地签署了《抵房协议书》。各方对于其中的约定内容是明知的、确定的，更是各方真实的意思表示，各方应当遵守契约，履行约定，但周静未尽合同义务，应当承担违约责任。综上所述，卓信公司同意解除《抵房协议书》，卓信公司无任何违约行为，不承担违约责任，请求法院依法驳回周静的其他诉讼请求。 卓信公司向本院提出反诉请求：1、依法解除卓信公司与周静、开能公司签订的《抵房协议书》；2、依法判令周静、开能公司支付给卓信公司297084.6元违约金；3、本案诉讼费用由周静、开能公司承担。事实与理由：2018年2月11日，卓信公司与周静、开能公司签订《抵房协议书》，约定卓信公司欠付开能公司的代理佣金及顾问费552025元转为周静的购房款。周静自愿购买卓信公司的房产一套（卓信EHO国际社区3-1-2702室）。协议约定该房款总价为1485423元。周静承诺在协议书签订后20日内与卓信公司签订该商品房预售买卖合同，并承担购房费用。协议签订后，周静、开能公司没有与卓信公司签订商品房买卖合同，也没有支付剩余房款及费用。周静自签订协议之后不与卓信公司签订商品房买卖合同，已经违约，致使合同目的不能实现，应当依法承担违约责任。请法院依法支持卓信公司的反诉请求。 周静、开能公司针对卓信公司的反诉答辩称，一、同意卓信公司解除《抵房协议书》的反诉请求；二、周静、开能公司不存在违约行为，不应承担任何违约责任，卓信公司一房二卖并为后一买受人办理备案登记，导致抵房协议不能履行，应当由卓信公司承担违约及赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 2017年1月19日，卓信公司（甲方）与开能公司（乙方）签订《卓信EHO国际社区项目顾问咨询及销售代理合同》，约定卓信公司委托开能公司为卓信EHO国际社区项目提供项目营销策略顾问咨询、销售代理服务，双方对委托代理标的、委托代理工作内容、委托期限等事项进行了约定。2017年7月13日，卓信公司与开能公司签订《卓信EHO国际社区项目顾问咨询及销售代理合同终止及代理费、顾问月费结算协议》，约定双方解除《卓信EHO国际社区项目顾问咨询及销售代理合同》，双方就代理期间的代理费用结算以及撤场与交接问题进行了约定。 卓信公司（甲方）、开能公司（乙方）、周静（丙方）签订《抵房协议书》，该《抵房协议书》载明：鉴于甲乙双方于2017年7月13日签署了《卓信EHO国际社区项目顾问咨询及销售代理合同》合同终止及代理费、顾问月费结算协议（以下简称《合同》），丙方自愿购买甲方开发建设的卓信E.H.O国际社区项目3号楼1-2702号商品房，经甲乙双方对账后共同认定，甲方应支付给乙方代理佣金、顾问费等费用共计552025元，三方一致同意甲方将《合同》项下应付的代理佣金、顾问费转为丙方购买甲方该商品房的购房款。《抵房协议书》第二条约定了该商品房的基本信息，购房总价款为1473003元，储藏室价款12420元，房款减去552025元后为933398元，该款项由乙方丙方承担连带还款责任，并按照甲方的要求支付。《抵房协议书》第四条购房程序约定，丙方承诺，在本协议书签订后20日内与甲方签订该商品房预售/买卖合同，丙方应当无条件与甲方签订该商品房预售/买卖合同，并由丙方承担购房相关其他费用；在签署本协议之前，丙方已经详细阅读了预售/买卖合同及补充协议的所有条款，且无任何异议。《抵房协议书》第五条约定，三方一致同意，若丙方未按本协议约定与甲方签署商品房预售/买卖合同的，则每逾期一日，乙方丙方应向甲方支付该商品房总价款千分之一的违约金，若逾期超过30日，甲方有权解除本协议，同时乙方丙方应向甲方支付该商品房总房款20%的违约金，同时甲方有权从应付给乙方的552025元款项中直接扣除，甲方并有权解除本协议书将商品房另行出售给任何第三方。《抵房协议书》第六条约定，本协议签订后甲方应付乙方、丙方代理佣金、顾问费全部结清。《抵房协议书》还约定了其他事项。《抵房协议书》未载明协议的签订时间，周静主张协议书的签订时间为2018年3月13日。2018年3月13日，卓信公司给周静出具编号为4893824的收据一份，载明：交款单位周静，收款事由佣金抵房款（3-1-2702），人民币552025元。 关于卓信公司第二项反诉请中的违约金297084.6元，卓信公司主张，涉案房款1473003元加储藏室12420元共计1485423元的20%作为违约金，依据为《抵房协议书》第五条的约定。周静、开能公司主张其没有违约行为，不应承担违约金。 当事人对如下证据和事实存在争议： 1、周静提供录音及录音整理资料两份，内容为2018年3月28日周静到卓信公司售楼处与销售负责人柳行对接，要求按照抵房协议约定签订抵顶房屋的预售合同被拒绝，与卓信公司总经理于会峰会谈要求签订预售合同被拒绝，证明周静按《抵房协议书》要求的时间内前往卓信公司要求签订预售合同，卓信公司拒绝，周静不存在违约行为。经质证，卓信公司主张该录音不具有证明能力，录音时间和人员无法确定，人员表述的内容与周静的证明目的不相符，假设录音真实，其中的内容非但不是催促卓信公司签约及交款，却表明了周静对抵房协议的不认可不想履行。 2、周静提供2018年4月8日周静向卓信公司发送的律师函及快递邮寄单复印件，证明卓信公司违约，拒绝与周静签订抵顶房屋的预售合同，不履行抵房协议书的义务。经质证，卓信公司称2018年4月份没有收到律师函，律师函系复印件，应当提供律师函的原件及邮寄的证明，假设律师函真实存在并向卓信公司邮寄，2018年4月8日至2018年3月13日（或2月11日）也超过20日，超出协议书约定的期间，行为无效。 3、周静提供潍坊高新区住房和城乡建设局出具的商品房买卖合同登记备案证明，证明卓信公司于2020年5月7日将抵顶给周静的卓信EHO国际社区3号楼1-2702号房屋出售给案外人张芳溢，并于2020年5月9日办理合同备案登记，构成一房二卖的根本违约事实。经质证，卓信公司对证据的真实性无异议，但主张上述证据不能证明周静的证明目的和事项，相反证明了因周静拒绝签署商品房合同，并且在2019年5月24日开能公司、周静明确要求退款后，卓信公司才于2020年5月将房产另行出售，卓信公司及时止损，不属于违约。 4、卓信公司提供合同会签单一份，证明《抵房协议书》签订时间为2018年2月11日。经质证，周静、开能公司对会签单真实性不予认可，主张即便是真实的，也是卓信公司内部的会签流程，卓信公司会签审批完成后才可能与周静及开能公司签署合同，因此，合同签订时间一定是在会签时间2018年2月11日之后。 5、卓信公司提供2019年5月24日开能公司向卓信公司出具的付款申请书，证明开能公司以明示的方式不履行《抵房协议书》，周静系开能公司的法定代表人，同时表明周静以明示的行为不履行抵房协议的约定，周静和开能公司违约，应承担违约责任。经质证，周静、开能公司对证据的真实性无异议，主张该证据恰恰证明卓信公司违约，开能公司迫于无奈要求按照终止合同的约定履行义务，卓信公司应承担双倍返还购房款的责任。 本院认为，卓信公司、开能公司、周静签订的《抵房协议书》，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定履行。关于《抵房协议书》的签订时间，根据2018年3月13日卓信公司给周静出具的编号为4893824的收据，结合当事人陈述和案件的实际情况，本院认定《抵房协议书》的签订时间为2018年3月13日。卓信公司提供的合同会签单仅能证明卓信公司在签订《抵房协议书》前履行了公司内部的会签流程，不能证明汇签单落款的时间2018年2月11日即为《抵房协议书》的签订时间。周静、卓信公司、开能公司均同意解除三方签订的《抵房协议书》，周静要求解除其与卓信公司、开能公司签订的《抵房协议书》的诉讼请求，以及卓信公司要求解除其与周静、开能公司签订的《抵房协议书》的反诉请求，于法有据，本院予以支持。《抵房协议书》解除后，卓信公司应返还周静购房款552025元及利息，但利息的计算标准应为：自2018年4月8日至2019年8月19日，以552025元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日，以552025元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。周静提供的潍坊高新区住房和城乡建设局出具的商品房买卖合同登记备案证明来源合法，内容真实，且与本案有关，对该证据的真实性和证明力，本院予以确认。《抵房协议书》仅对抵顶房屋的具体坐落、房号、单价、面积、总价款、产权登记税费承担、面积差异的处理方式等进行了约定，并未对房屋的交付使用条件及日期、付款时间和方式、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、违约责任等事项进行约定，《抵房协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且周静与卓信公司至今未签订商品房买卖合同，应认定周静与卓信公司之间尚未成立商品房买卖关系，故周静以其与卓信公司商品房买卖合同关系成立后，卓信公司又将抵顶房屋出售给他人为由，要求卓信公司承担已付购房款一倍的赔偿责任（卓信公司支付赔偿款552025元）的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于《抵房协议书》不能履行的原因，根据周静提供的录音资料、律师函等证据，结合案件的实际情况，本院认定周静曾在《抵房协议书》约定的时间内要求卓信公司与其签订商品房预售/买卖合同，双方未能签订商品房预售/买卖合同的原因系卓信公司与开能公司之间就《卓信EHO国际社区项目顾问咨询及销售代理合同》合同终止及代理费、顾问月费结算产生争议，《抵房协议书》不能履行并非周静、开能公司的违约行为导致，故卓信公司要求周静、开能公司支付其297084.6元违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。卓信公司提供的付款申请书与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除周静、潍坊卓信实业集团有限公司、潍坊开能工程配套有限公司三方签订的《抵房协议书》； 二、潍坊卓信实业集团有限公司返还周静购房款552025元及利息（自2018年4月8日至2019年8月19日，以552025元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日，以552025元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回周静的其他诉讼请求； 四、驳回潍坊卓信实业集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18168元，由周静负担9084元，潍坊卓信实业集团有限公司负担9084元；反诉案件受理费2878元，由潍坊卓信实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  张兴顺 二〇二一年二月二十六日 法官 助理  魏 燕 书 记 员  谭凯伦