新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终115号 上诉人（原审被告）：石河子市宏丽物业服务有限公司，住所地石河子开发区世纪公园人工湖。 法定代表人：张锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，1978年3月15日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：许林维，男，1976年3月20日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：张维松，男，1975年3月30日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：路亚南（系张维松之妻），女，1981年2月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：张维松，男，1975年3月30日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：石河子市好运物业服务有限责任公司，住所地石河子市十二小区公2栋南侧社区。 法定代表人：李忠强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋高波，新疆尚铎律师事务所律师。 上诉人石河子市宏丽物业服务有限公司（以下简称宏丽物业）因与被上诉人张维松、路亚南、石河子市好运物业服务有限责任公司（以下简称好运物业）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2020）兵0802民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏丽物业的委托诉讼代理人王伟、许林维、被上诉人张维松并作为被上诉人路亚南的委托诉讼代理人、被上诉人好运物业的法定代表人李忠强及委托诉讼代理人宋高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏丽物业上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回张维松、路亚南一审诉讼请求；2．由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。被上诉人张维松在2020年11月8日的庭审中，自诉2020年5月因隔壁跑水也将其家浸泡了，此前庭审中张维松故意隐瞒该事实，价格鉴定意见书并未给予相应鉴定，该鉴定对本案所涉损失因果关系及各方参与度亦未明确，一审法院未询问上诉人对此新情况是否需重新鉴定违反法定程序。二、一审判决适用法律错误。一审将本案案由定为物业服务合同纠纷，上诉人在2019年10月入驻香多里小区二期，与被上诉人张维松、路亚南所在香多里小区一期不存在物业服务合同关系，2019年12月前，香多里小区一期没有物业公司提供物业服务，2019年12月被上诉人好运物业入驻香多里小区一期，与被上诉人张维松、路亚南形成物业服务合同关系。根据合同相对性，承担违约责任的主体应是被上诉人好运物业。同时，上诉人作为代理人，代石河子供热公司收取香多里小区2019年至2020年度一个采暖期的暖气费，代石河子泽众水务有限公司收取水费，石河子供热公司与被上诉人张维松、路亚南之间成立供用热力合同关系，石河子泽众水务有限公司与被上诉人张维松、路亚南之间成立供用水合同关系。上诉人认为以侵权纠纷审理本案更为合适，本案是多因一果的侵权案件，不仅适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》，还要适用《中华人民共和国侵权责任法》。三、一审判决认定事实不清。本案事故发生的主要原因是涉案入户主水阀未关严，水表冻裂漏水造成损害，入户主水阀的产权及管理单位是石河子泽众水务有限公司，维修检修等事宜应由该公司承担。上诉人既非香多里小区一期物业服务合同相对方，也非供水合同相对方，无义务提供关水及维修维护供水管网的服务，在本案中不应承担责任。一审判决对物业合同相对方及违约责任认定错误，被上诉人好运物业作为物业合同的相对方应承担责任。被上诉人张维松、路亚南于2019年10月8日报停暖，上诉人代石河子供热公司关停暖气，同时石河子泽众水务公司也应关闭相应自来水阀，一般情况下都是由物业公司代自来水公司关停，但因涉案小区当时没有物业公司入驻，故石河子泽众水务公司应自行关闭相应自来水阀，一审对石河子泽众水务有限公司是否关闭自来水阀未进行核实。被上诉人好运物业入驻涉案小区后，理应对全小区公用设施设备进行全面核验并签交接核验单，后续应对该区域内自来水阀进行日常维护及巡检，但自2019年10月18日张维松、路亚南报停暖到2020年3月8日，事故发生相隔近5个月，期间还经过了最冷的12月、1月、2月，设备设施运行正常，一直未出现问题，在气温回暖时发生了自来水水表冻裂漏水，这期间负有日常维修及看管巡检义务的是被上诉人好运物业，本案应由被上诉人好运物业承担赔偿责任。 被上诉人张维松、路亚南辩称，一、一审鉴定程序合法。2020年5月涉案房屋确实曾被隔壁邻居跑水所淹，但该次跑水情况轻微处理及时，且被淹位置为地下室地面，未浸泡存放物品，未造成新的损失，不存在两次损失混合在一起的情况，鉴定机构作损失鉴定参考了2020年3月8日录制的现场视频，该视频可以反映当时漏水浸泡物品情况，在此基础上出具的鉴定意见真实反映涉案房屋2020年3月8日因漏水造成损失的状况。鉴定时，双方当事人都到场均未提出异议，上诉人一审中并未举证证明该鉴定存在需重新鉴定的情形，该鉴定意见应予采信，且是否申请重新鉴定亦不属于法院应当释明的内容。二、一审将本案案由定为物业服务合同是否恰当并不影响上诉人违约的事实。根据上诉人与开发商签订的《凯迪·香多里二期一区前期物业服务合同》约定，上诉人服务范围包括小区两个换热站的运行和维护，而这两个换热站是整个小区（包括一期和二期所有房屋）的供热站。2019年-2020年采暖期间，上诉人亦是以自己名义与被上诉人张维松签订《用热户停暖协议》，协议中注明的“物业公司可提供相关服务”亦可以证明其为两个小区均提供供暖物业服务，凯迪·香多里小区内的水费、暖气费均由上诉人收取。供水管道是由被上诉人工作人员断开，根据《用热户停暖协议》，该项服务是上诉人的收费服务项目，此合同属于格式合同。被上诉人家人由于年龄较大，法律意识淡薄，且该项服务项目收费较低，未在上诉人工作人员收取费用后向其索要相关票据，但该种行为符合一般日常交易习惯，对于即时履行的合同无需向对方索要发票或收据。现实中，凯迪·香多里小区的业主在报停暖气时，大多数业主未向物业公司支付此项费用，即使支付过费用的业主也未向其索要过相关票据。上诉人工作人员亦认可其提供为涉案房屋断开供水总管道服务的事实。即便被上诉人张维松未向其缴纳服务费，因上诉人负责整个小区换热站的维护服务，并以自己名义与小区业主签订《用热户停暖协议》，收取暖气费、停暖费，足以令小区业主认为其与小区业主之间存在物业服务合同关系，而其所提供的包括断开供水管道的相关服务，也应视为其所提供供暖物业服务合同的附随义务。总水阀和暖气阀门同在小区窨井内，属于公共设施。窨井内各类设施的日常维护及巡检应由物业公司负责，开关总阀也应由专业人员负责。物业常规操作，报停暖气就要停水，关闭暖气阀门同时关闭水阀。在被上诉人与上诉人建立服务合同关系后，上诉人的工作人员未将供水总管道关死，导致管道漏水，最终因天气寒冷，导致管道冻裂漏水，给被上诉人造成损失，上诉人已构成违约。三、上诉人关于应由石河子泽众水务有限公司承担责任的上诉意见无依据。此次漏水原因是涉案入户主水阀未关严导致，并非石河子泽众水务公司的设备故障所致，故本案损失与石河子泽众水务有限公司无关。上诉人关于涉案入户主水阀发生故障原因的揣测无证据支持。上诉人在上诉状中自认本次事故发生原因是涉案主水阀未关严，在主水阀未关严的情况下，漏水量很小，在此情况下，何时充满水管、何时水管内的水被冻结、何时融化、何时再次冻结均属未知，因此不能仅凭时间间隔长短就认为与上诉人无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 好运物业辩称，上诉人与被上诉人之间的停暖协议时间是2019年10月18日，好运物业入驻的时间是2019年12月，好运物业与张维松、路亚南之间没有相关停暖的约定，无论本案是合同纠纷还是侵权纠纷，相关责任均发生在上诉人与被上诉人张维松、路亚南之间，直到现在，暖气费和水费仍然是上诉人负责，好运物业只是负责打扫清洁，好运物业在本案中不应承担责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 张维松、路亚南向一审法院起诉请求：1．判令被告更换已损坏入户总阀门；2．判令被告更换原告家中损坏的水表；3．被告赔偿被泡水物品及各类损失62376元；4．被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：二原告系石河子城区花园新区香多里剑桥坊（香多里一期）××栋-×号的业主。2020年3月8日，原告到该××-×号家中发现地下室大量积水，便联系好运物业进行处理。好运物业派公司驻小区一期物业站站长王某某带工人将总水阀关闭，并将积水排干净。经王某某证实，该漏水事件系公共管道入户主水阀未完全关闭，自来水进入原告家中管道，适逢冬季气温较低，原告家中水管及水表冻裂造成大量漏水。二被告对此事实无异议。因本次事故，原告衣物、家具、家电、五金配件及装修都受到不同程度损坏，造成了较大损失。原告在处理现场时及时采集了相关证据，并向法庭提交了现场照片及视频资料。经石河子市恒信价格评估事务所评估鉴定，出具恒信价估字（2020）040号价格鉴定意见书，该意见书综合确定鉴定对象在鉴定基准日时的价格为50233元。2019年10月，香多里房产开发商石河子南区生态城投资有限公司与宏丽物业签订《凯迪·香多里二期一区前期物业服务合同》，宏丽物业入驻凯迪·香多里小区负责该小区二期一区物业管理。其中，附件4：前期物业服务质量3．负责与供热企业签订供暖协议，负责小区两个换热站的运行及维护，4．物业公司自愿提供的其它免费增值服务。2019年-2020年采暖期间，由宏丽物业负责香多里小区的供暖管理，包括停暖事宜。宏丽物业与本案原告签订《用热户停暖协议》，该协议第三条约定：“为防止停暖而造成供水设施及供热管道冻裂损坏，乙方在报停后，在10月20日之前，应自行将供水管道断开，并同时将房屋内供暖管道内的存水彻底排放干净。物业公司可提供相关服务，每户收费200元”“该协议有效期为一个取暖季”。2019年10月18日，原告向宏丽物业申请报停××栋-×号的暖气，并缴纳了30%的暖气费用1450元。2019年12月1日，石河子南区生态城香多里小区业主委员会与好运物业签订物业服务合同，好运物业进驻凯迪·香多里小区一期负责物业管理。 一审法院认为，根据原告的主张及被告的答辩，本案的争议焦点为：一、本案原告损失赔偿主体如何确定；二、原告的各项损失如何认定。关于焦点一，《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2019-2020年采暖期间，由宏丽物业负责原告所在小区的暖气代收代管业务。根据宏丽物业与原告签订《用热户停暖协议》，宏丽物业为业主履行了停暖风险提示义务，但同时约定该物业公司可提供停暖具体服务，该服务为有偿增值服务，需要单独收费200元（物业费里不包括）。原告虽未提供相关票据，但根据现场情况，总水阀是在小区公共的窖井里，里面还有其他的管线，关水阀必须要由专业的物业人员实施。原告提供的视频中（1-20200923-152912），宏丽物业工作人员也认可当时就是他们四人具体操作给原告关的暖气阀及水阀。现该案事发的原因就是总水阀没有完全关闭，物业公司人员作为专业服务人员，对关停暖必须要关闭总水阀，冬季关不严会发生爆管等后果明知，仍缺乏责任心，在操作时没有检查确定水阀完全关闭，造成本案的损害后果。报停暖服务有效期间为一个采暖季，事发时在3月8日，仍在此采暖期间内，宏丽物业工作人员未完全履行协议，对造成的后果宏丽物业应当承担赔偿责任。好运物业与原告之间无有关停暖约定，其不是合同相对方，依法不承担责任。关于焦点二，原告收到鉴定意见书明确诉讼主张，要求被告赔偿鉴定意见书确定的损失金额50233元及赔偿近期维修暖气管道发生是部分材料及人工费6613元。二被告认为该损失不一定是本次漏水事件造成的损失。该院认为，本案就损失部分已依法委托评估机构鉴定，对原告提出的近期维修暖气管道部分施工的费用，其已申请过补充鉴定，且评估公司二次勘查现场，并以“项”为单位，综合出具了意见结论。意见书给出的50233元是评估公司对原告所有损失的公正考量，公平、合理，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决： 一、被告石河子市宏丽物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张维松、路亚南各项损失50233元； 二、驳回原告张维松、路亚南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1359元（原告已预交），评估费3000元（原告已预交），由原告张维松、路亚南负担案件受理费272元，评估费600元，由被告宏丽物业服务有限公司负担案件受理费1087元，评估费2400元，与前款同期给付原告张维松、路亚南。 本院二审期间，当事人未提交新的证据，双方对一审查明的事实均无异议，本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明： 一、石河子市恒信价格评估事务所在对被上诉人张维松、路亚南的损失进行鉴定时，除进行现场勘验外，还将2020年3月8日被上诉人好运物业工作人员和被上诉人张维松录制的现场视频（影像采集资料）作为鉴定依据。 二、被上诉人张维松、路亚南于2012年购买本案所涉房屋，其自认每年都在报停暖气。上诉人自2019年10月开始收取被上诉人张维松、路亚南所在石河子城区花园新区．香多里一期小区的暖气费、水费，直至现在。 三、二审中，上诉人称被上诉人张维松、路亚南家人2019年10月18日报停暖气时其工作人员告知要关闭总阀门，如要上诉人服务需要交费，但张维松、路亚南家人告知上诉人不要上诉人管，对该说法被上诉人张维松、路亚南不认可，上诉人未能提供证据，上诉人称其工作人员在给被上诉人张维松、路亚南报停暖气后未检查窖井中的总阀门是否关好。 四、被上诉人张维松、路亚南称2020年5月上诉人的房屋因其邻居家跑水又被淹，但当天及时发现，地下室进水未过脚面未造成损失，后联系被上诉人好运物业进行了处理。上诉人对此不认可。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：一、本案中承担赔偿责任的主体是谁；二、被上诉人张维松、路亚南损失的数额是多少。 关于焦点一，根据查明的事实，上诉人自2019年10月代收被上诉人张维松、路亚南所在石河子南区生态城香多里一期小区的暖气费和水费，上诉人与该小区业主事实上建立了代收暖气费、水费的物业服务合同关系，被上诉人张维松、路亚南于2019年10月18日向上诉人报停暖气并向上诉人交纳了30%的暖气费，上诉人作为专业的物业服务人员，明知道关停暖气要关闭总水阀，由于其工作人员缺乏责任心，在关闭水阀后没有检查水阀是否完全关闭好，导致本案事故的发生。本案事故发生在2019年至2020年度的一个采暖期内。上诉人具有过错，构成违约，上诉人对此应承担赔偿责任。被上诉人好运物业虽然于2019年12月1日与被上诉人张维松、路亚南所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，但因好运物业并未收取暖气费和水费，且好运物业在损害事故发生后及时进行了处理，被上诉人好运物业对此不应承担赔偿责任。上诉人称其代石河子供热公司收取暖气费和石河子泽众水务有限公司收取水费，这是其与石河子供热公司和石河子泽众水务有限公司的关系，与被上诉人张维松、路亚南无关，上诉人主张由石河子供热公司和石河子泽众水务公司承担赔偿责任的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，上诉人称本案损失包括了2020年5月被上诉 人张维松、路亚南的邻居家跑水造成的损失，根据查明的事实，2020年石河子市恒信价格评估事务所在对本案损失进行鉴定时，除进行现场勘验外，还将2020年3月8日两被上诉人拍摄的视频作为鉴定依据，该视频系2020年3月8日涉案房屋第一次跑水之后拍摄的房屋及物品受损现状，故鉴定并未包括2020年5月跑水造成的损失，上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。石河子市恒信价格评估事务所作出的（2020）040号鉴定意见程序合法，鉴定意见书较为客观，其鉴定结论应当作为核定被上诉人张维松、路亚南损失的依据，故一审判决上诉人赔偿被上诉人张维松、路亚南损失50233元并无不当。 综上，石河子市宏丽物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1056元（上诉人已预交），由上诉人石河子市宏丽物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年二月二十日 法官助理 张媛媛 书 记 员 张梦琦