湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0116民初7011号 原告：武汉新福物业管理有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口盘龙城经济开发区盘龙大道9号，统一社会信用代码91420116748327767Q。 法定代表人：林玉玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍擎，该公司员工。 被告：胡寒冰，男，1973年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区， 委托诉讼代理人：苏伟，湖北浩泽律师事务所律师，特别授权。 原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业公司）诉被告胡寒冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新福物业公司的委托诉讼代理人伍擎、被告胡寒冰及其委托诉讼代理人苏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告新福物业公司向本院提出诉讼请求一、依法判令被告支付拖欠的原告2018年4月20日至2020年8月19日的物业管理费13977元；二、依法判令被告支付逾期付款的违约金，按照每日千分之五支付违约金，截止2020年8月19日应支付违约金、滞纳金共计70元，此后违约金计算至被告缴清全部物业管理费之日止。三、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月21日，被告与武汉新阳光房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号黄140136576），购得御园8栋1单元201号房，建筑面积237.7㎡。2016年5月10日，被告与原告签定了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告及被告所居住的御园8栋1单元201号房提供物业管理服务，被告按建筑面积2.1元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后，被告在享受原告提供的物业服务的同时并未依约向原告缴纳物业管理费，一直拖欠至今。自2018年4月20日至2020年9月19日，被告共欠物业费13977元。违约金70元。原告多次送达书面催缴单，被告仍拒绝履约物业管理费缴纳义务。故向法院提起诉讼。 胡寒冰辩称，第一、对于被告为原告所述小区业主的事实予以认可，应当缴纳的物业费予以认可，但是原告主张的物业费超出了应缴纳物业费范围，本案中原告与开发商之间的物业管理服务合同截止期限是2018年8月29日，从该合同可以看出原告的服务期限只能止于2018年8月29日，而业委会的成立是2017年8月16日，根据物业管理条例的规定，对于前期物业服务合同，没有约定期限的，自业委会成立之日起而终止，故无论是基于何种事实及理由，原告不具备服务主体资格。第二、被告从未入住物业，也未享受到相关服务，从合同的相对性而言，被告相当于未实质享受到原告的服务，基于公平原则，被告应当在物业费上有所减免。第三、新冠疫情的发生对于武汉封城长达四个月的时间，物业在此期间提供的服务是有限的，不具备正常时所提供的服务的范围，即使提供了一定的服务，在服务不完整的情况下也不应该缴纳完整的物业费。第四、原告与业委会之间一直在诉讼，原告与业主之间矛盾突出，显然是与其服务不到位有根本联系的，对于服务不到位的，业主有权不予缴纳物业费。 本院基于庭审查明：胡寒冰系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区御园8栋1单元201号房屋业主，该房屋建筑面积237.7平方米。2015年8月15日，御园开发商武汉新阳光房地产开发有限公司与新福物业公司签订了《武汉市前期物业服务合同》，合同约定由新福物业公司提供物业服务，收费标准：叠拼业主按每月每平方米2.1元交纳物业服务费；交费时间：每年交纳一次；违约责任：业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的5‰交纳滞纳金。2016年5月10日，原告与新福物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由新福物业公司提供物业服务；交费时间：采用年缴制，缴费按缴费年度缴纳一次，每个缴费年度年首月5日前缴纳；违约责任：业主违反本合同约定，经新福物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按万分之三/天的标准向新福物业公司支付违约金；收费标准处空白，未予填写。新福物业公司为案涉小区提供了物业服务，但被告胡寒冰未按约定交纳自2018年4月20日起至2020年8月19日止的物业服务费，新福物业公司催索无果，是此成诉。 本院认为，新福物业公司与御园开发商武汉新阳光房地产开发有限公司签订的《武汉市前期物业服务合同》、新福物业公司与原告签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对新福物业公司、胡寒冰均具有约束力。新福物业公司与原告之间的《前期物业服务合同》虽对物业缴费标准没有书面载明，但是在2018年4月20日之前的物业费均依照开发商与新福物业公司签订的《武汉市前期物业服务合同》中约定的2.1元/平方米/月计算，被告已全部缴纳并无异议，应视为原被告对物业费用缴费标准达成一致。新福物业公司提供相应物业服务后，胡寒冰作为业主应按约定交纳物业服务费，现胡寒冰拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担继续履行的民事责任。因新福物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对其要求胡寒冰全额支付物业服务费的诉求，本院部分予以支持；考虑到物业服务的持续性特点，同时为了维护物业服务企业的正常运营，本院酌定对新福物业公司主张的期间内的物业服务费金额按9折计算，即胡寒冰应向新福物业公司支付自2018年4月20日起至2020年8月19日止的物业服务费12579.08元（237.7元平方米/月×2.1元平方米/月×28个月×0.9），故对原告请求被告支付13977元物业费的诉讼请求，本院部分予以支持，故被告胡寒冰应向原告支付物业费12579.08元。因胡寒冰拖欠新福物业公司物业服务费系双方对物业服务质量存在争议，不属于恶意拖欠，且新福物业公司在提供物业服务过程中存在改进空间，故对其主张的违约金，本院依法不予支持。 关于胡寒冰辩称，被告与新福物业公司签订的服务合同未约定服务期限，开发商与新福物业公司签订的合同已过期，新福物业公司无权收取物业费的意见，案涉原被告之间前期物业服务协议并未约定合同终止时间，且被告所称业主委员会尚未与原告签订《物业服务协议》，其以此为由拒交物业费无事实和法律依据,本院对此不予支持。经查，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，一般的合同仅对合同双方产生直接权利义务，但物业服务合同事关小区业主集体利益和社会公共秩序，物业服务合同期满后，在业主委员会未召集业主大会作出选聘或续聘物业服务企业前，原物业服务企业应当根据合同约定及企业社会责任继续履行物业服务，直至确定新的物业服务企业并与业主委员会、新物业服务企业办理完交接手续后方可停止相应服务。本案中新福物业公司与御园开发商武汉新阳光房地产开发有限公司签订的《武汉市前期物业服务合同》、新福物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》效力不影响新福物业公司的诉讼主张，且新福物业公司实际提供了物业服务，胡寒冰亦接受了物业服务，胡寒冰应履行支付物业服务费的义务，故对该辩称意见本院不予采信。 望新福物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，提高服务质量，胡寒冰作为该小区业主主动交纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡寒冰于本判决生效后十日内向原告武汉新福物业管理有限公司支付物业服务费12579.08元。 二、驳回原告武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取76元，由胡寒冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二一年二月六日 书记员  胡雨蒙