江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10297号上诉人（原审原告）：杨婷婷，女，1982年3月20日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：杨建国（系杨婷婷父亲），1955年11月29日出生，汉族，住江苏省连云港市新浦区，现住江苏省常熟市。被上诉人（原审被告）：常熟市天健置业有限公司，住所地江苏省常熟市虞山北路寺路街8号。法定代表人：叶金康，该公司董事长。委托诉讼代理人：王进合，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人杨婷婷因与被上诉人常熟市天健置业有限公司（下称天健公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初14921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨婷婷上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由天健公司承担。事实和理由：本案涉及特种设备电梯的采购、安装、检验、使用危及人身安全，国家对此予以高度重视专门制定了法律进行监控管理。截止到上诉人与天健公司二审案件开庭审理之日，天健公司至今仍然不能提供符合和达到《中华人民共和国特种设备安全法》有关电梯采购、安装、使用、检验的要求，不能正常安装使用其提供的电梯、空气能热水器、车库等设备设施的使用，拒不履行2020年4月23日一审法院组织双方现场勘查的笔录。一再故意拖延拒不按照合同第八条的规定履行义务，在上诉人和天健公司指定的物业公司多次要求下，无正当合理合法的理由，拒不提供和办理涉案房屋交付的书面通知手续，造成上诉人至今根本无法正常安装使用电梯和车库，无法按照合同办理涉案房屋的入住交接手续长达4年之久。应当按照合同的规定支付涉案房屋从实际交房之日起每逾期一天，按天支付房屋总价款万分之一的违约金。常熟市天健置业有限公司在诉讼中答辩称：天健公司开发的香榭丽舍商品房项目于2015年7月28日取得常熟市商品房交付使用备案通知书。杨婷婷是在看好现房的情况下与天健公司签订的商品房买卖合同，且杨婷婷于2017年4月20日已经办理完毕不动产权证。因此涉案房屋在双方签订合同时已具备交房条件。在签订商品房买卖合同当日天健公司即通知杨婷婷可以随时交房，之后天健公司通过前期物业公司也多次通知杨婷婷交房，杨婷婷总以房屋存在各种各样的小问题为由，迟迟不愿意收房。一审法院为了减少诉累专门组织双方到现场进行勘察及调解，双方在法院主持下也达成了共识，但上诉人又出尔反尔，提出退掉电梯、空气能热水器等诸多无理要求，导致一审法院只能判决。因此导致涉案房屋至今未办理交房手续的原因是杨婷婷无正当理由不配合收房。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉。杨婷婷向一审法院起诉请求：1、要求天健公司按照合同约定提供商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、品牌电梯和空气能热水器发票、厂家出厂产品合格证、保修和使用说明书、安装合格证和安全使用检验合格证,修复墙面裂纹、屋顶漏水、楼梯下沉、更换损坏的水电气表箱、书报投递箱、提供车库位置，排除侵占杨婷婷的车库位置，立即交付房屋，支付逾期交付房屋违约金（自2017年4月15日计算至实际交房之日止，以575万元为基数按照每天万分之一计算）。2、要求天健公司承担案件受理费和差旅费2000元。后杨婷婷变更诉请为：1、要求天健公司修复房屋的漏水及裂缝问题；2、要求电梯退回天健公司，天健公司退回电梯费用，因目前天健公司未提供合同，杨婷婷无法确认电梯的采购费用和安装费用；3、要求空气能热水器退回天健公司，天健公司退回空气能热水器费用3300元；4、要求天健公司支付逾期交付房屋的违约金（以575万元为基数，按照每日万分之一，自2017年4月11日起计算至交房之日止）及租金损失（要求赔偿按照每月3000元赔偿四年计14.4万元）；5、要求天健公司承担差旅费2000元及诉讼费。一审法院认定事实：香榭丽舍项目系天健公司开发建设。2013年11月14日，天健公司与江苏亚特尔地源科技股份有限公司签订了香榭丽舍空气源热泵采购及安装合同，批量采购了近藤品牌的空气能热泵热水器。2015年7月24日，香榭丽舍别墅12栋2安装的无机房别墅梯经江苏省特种设备安全监督检验研究院检验合格。2015年7月28日，天健公司取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，载明翠屏路1号香榭丽舍1-13、15-23、25幢商品房工程已通过交付使用备案。2017年3月17日，杨婷婷、朱小明（买受方）与天健公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受方向出卖方购买香榭丽舍二期12幢102室商品房，该商品房为现房，设计用途为成套住宅，建筑面积423.99平方米，商品房总价款575万元，买受人于签约当日前支付首付款173万元，于2017年4月17日前以银行按揭方式支付剩余房款402万元。合同第八条约定，1.出卖方应当在2015年7月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。商品房交付时，出卖方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》或《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明书》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。第九条约定，出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，逾期超过30天后。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。附件五装饰、设备标准约定电梯为品牌电梯，配备空气能热水器。一审审理中，杨婷婷、天健公司一致确认双方签合同时天健公司答应赠送杨婷婷两个汽车车位。之后，杨婷婷、朱小明按照约定支付了首付款173万元，并办理了402万元的银行按揭贷款。2017年4月20日，杨婷婷、朱小明取得翠屏路1号香榭丽舍12幢102不动产权证，载明房屋建筑面积为423.99平方米。2019年10月18日，杨婷婷开通了涉案房屋的水电服务。另查明：2019年12月9日，涉案香榭丽舍小区的物业公司出具《关于12-102多次通知交房的情况说明》一份，主要内容为，签订买卖合同当天物业人员陪同业主现场验房，验房后业主因房屋存在2条需要维修的问题暂不收房；2017年4月11日物业通知业主办理收房手续及查看报修的维修情况，业主在现场确认已维修完成，同日报修1条（大门的子门插销不灵活）维修问题；2017年7月25日物业通知业主到房屋查验维修并办理收房手续，业主现场确认已修复完成，同时业主又报修1条（房屋后门台阶下沉）维修问题，物业联系施工单位维修被施工单位告知已过维保期，物业及时告知业主并主动与开发商协调是否能帮忙维修台阶下沉问题；2019年7月17日物业通知业主办理收房手续，业主到房屋现场查看是否还有其他问题，再次报修7条维修问题，物业公司联系施工单位维修了4条，物业自行维修2条，剩余1条台阶下沉至今未维修，物业多次联系业主与开发商协调维修未果；2019年4月起物业再次以短信、电话等形式通知业主办理收房手续，并短信、电话以及公司法务发函通知业主缴纳物业费，业主屡次以该条（台阶下沉）的维修问题以及机动车位问题、电梯资料问题为由，不愿办理收房手续。原天健公司对该情况说明无异议。杨婷婷起诉后，于2019年12月6日通过微信向天健公司发送通知一份，就杨婷婷起诉时的相关诉请要求天健公司解决。本案一审第一次庭审中，天健公司提交《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，杨婷婷当场予以接收。2020年1月8日，杨婷婷提出鉴定申请，要求对涉案房屋存在的墙面裂纹、渗水、水电气表箱损坏、品牌电梯、空气能热水器等质量问题及修复方案进行鉴定。之后，天健公司对涉案房屋存在的部分质量问题进行了维修。2020年4月23日，一审法院组织原天健公司现场勘查，杨婷婷表示，天健公司对部分质量问题进行了修复和更换，具体为：对后门楼梯下沉进行了维修，目前正在修理中，水电气表箱、书报投递箱已更换好，屋内大部分墙面裂纹做了修复，电梯已修好，三楼北阳台做了防水涂料；目前还存在顶楼天窗处有渗水痕迹，墙面有裂纹，GRC有裂缝，空气能热水器未安装，地下一层室外采光井有渗水痕迹的问题。天健公司表示以前顶楼天窗上面的天沟有垃圾，导致排水不畅，之前已清理过，应该不会再有这种情况，对杨婷婷反映的其他质量问题可以进行修复，空气能热水器也可以安装。后双方经协调一致确认：空气能热水器杨婷婷不再要求天健公司安装，后门楼梯下沉天健公司继续维修，其他质量问题杨婷婷均不再主张，天健公司确认将D02、D03、D40三个汽车车位使用权给杨婷婷，双方之后另行签订车位使用权转让协议。杨婷婷当场撤回鉴定申请。此外，天健公司从物业处取回涉案房屋的钥匙并当场交付杨婷婷。本案一审第二次庭审中，天健公司提交照片两张，证明户外台阶下沉已修好，杨婷婷表示要去现场看一下，但杨婷婷未在一审法院指定期限内进行回复，也未提供未维修好的相关材料；天健公司提交厂家的电梯合格证明书原件，载明电梯经检验合格，可准予出厂，并表示可以当场交付杨婷婷，杨婷婷认为该份材料是合格证明书，不是电梯的出厂合格证，不能证明杨婷婷购买的电梯是经过厂家安装检验合格允许使用的设备，并表示不愿意接收。之后，杨婷婷再次提出申请，要求对质量问题及修复方案进行鉴定，对租金价格进行评估。一审审理中，朱小明表示，其与杨婷婷是夫妻关系，其知道杨婷婷起诉的事情，认可杨婷婷在诉讼中的行为，其不要求作为杨婷婷参加诉讼，不管法院如何判决，今后也不会就本案所涉事项再向天健公司主张权利。杨婷婷表示，1、关于房屋漏水及裂缝问题，要求修复现场勘验时查看到的顶楼天窗、地下一层采光井的渗水，以及墙面裂缝。杨婷婷从未说过天健公司房屋存在质量问题，这些是天健公司应当修复的瑕疵问题，要求天健公司进行维修。2、关于电梯，天健公司未提供杨婷婷相关材料，造成杨婷婷无法正常使用电梯，因此要求退回电梯，天健公司退还相关费用。3、关于空气能热水器，杨婷婷同意天健公司不再进行安装，因此要求退回热水器，天健公司退还购买费用。4、关于逾期交付房屋的违约金及租金，双方在合同中对交付期限有明确约定，2017年3月17日双方开始验房，2017年4月11日杨婷婷接到物业通知交房，杨婷婷提出要求天健公司对存在的问题进行处理，天健公司一直未处理，后杨婷婷起诉，因此杨婷婷要求从2017年4月11日开始计算违约金，直到现在天健公司也未按照约定进行现场勘验及材料交接，因此要求计算至交房之日；天健公司一直未交房，导致杨婷婷无法使用，因此杨婷婷主张租金损失（具体以评估为准）。杨婷婷办理不动产权证是为了贷款，与房屋交付没有关系。5、关于差旅费，是杨婷婷和天健公司协商来回处理事情的费用，主要是公交车、汽车费用，杨婷婷主张2000元。天健公司天健公司表示，1、关于质量问题，现场勘验时双方已达成一致，杨婷婷再行要求修复漏水及裂缝问题，没有依据，不应支持。2、关于电梯，杨婷婷要求退货退款没有依据，涉案电梯有验收合格证明，杨婷婷诉请不成立。3、关于空气能热水器，杨婷婷要求退货退款没有依据。4、关于逾期交付,涉案房屋是现房，杨婷婷以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房违约责任，不应支持。而且杨婷婷已经办理了不动产权证，在法律上已经完成了交付义务，天健公司不应承担逾期交房违约金，也不应赔偿租金损失。5、关于差旅费，没有事实和法律依据，不认可。以上事实，有常熟市商品房交付使用备案通知书、商品房买卖合同、不动产权证、情况说明及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨婷婷主张修复涉案房屋的漏水及裂缝问题。第一次庭审中杨婷婷提出该项诉请，并申请质量鉴定，后在一审法院组织的现场勘查中，杨婷婷也当场指出了漏水及裂缝问题，之后包括该质量问题在内，原天健公司达成合意，确认天健公司给杨婷婷3个汽车车位使用权，杨婷婷不再主张漏水、裂缝等相关质量问题，为此杨婷婷撤回鉴定申请。第二次庭审中，杨婷婷再次提出修复涉案房屋的漏水及裂缝问题，与原天健公司之前形成的合意相悖，对此，杨婷婷未能作出合理解释，故对杨婷婷再次申请质量鉴定，一审法院不予准许，对于杨婷婷该项诉请，一审法院亦不予支持。杨婷婷要求将电梯退回天健公司，并由天健公司退回电梯费用。首先，关于涉案电梯，天健公司提供了出厂合格证明书及检验报告；其次，现场勘查时杨婷婷明确表示电梯已修好；第三，杨婷婷主张天健公司退回电梯费用，未能对诉请做具体明确。综上，杨婷婷认为无法正常使用电梯，要求退电梯退费，没有依据，一审法院不予支持。杨婷婷要求将空气能热水器退回天健公司，并由天健公司退回空气能热水器费用3300元。首先，现场勘查时杨婷婷明确表示不再要求天健公司安装空气能热水器，而未确认该空气能热水器退回；其次，杨婷婷主张退回费用3300元，未能提供相关依据。据上，杨婷婷要求退货退费，没有依据，一审法院不予支持。杨婷婷要求天健公司支付逾期交付房屋的违约金及租金损失。首先，涉案房屋系现房，已取得交付使用备案通知，符合交房条件。实际上，杨婷婷系查看现房后购买涉案房屋，签订合同后不久即办理了涉案房屋的不动产权证，即杨婷婷已经取得涉案房屋的产权，可依法对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。其次，对于杨婷婷陈述的涉案房屋存在的应当修复的瑕疵问题，杨婷婷可要求天健公司进行维修，事实上，也确实存在多次维修记录，但该事由不能成为杨婷婷拒绝接收钥匙及办理收房手续的理由，而且，即使办理了相关手续，也并不意味着杨婷婷放弃了主张瑕疵问题修复的权利。综上，杨婷婷在取得房屋产权的情况下，以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝办理交房手续，并以此为由要求天健公司承担逾期交房的违约金及租金损失，没有依据，一审法院不予支持。杨婷婷要求天健公司承担差旅费2000元，未提供相关证据，且天健公司不认可，一审法院不予支持。遂判决：驳回原告杨婷婷的诉讼请求。案件受理费11589元，由原告杨婷婷负担。二审诉讼期间，杨婷婷提供了以下证据：一、2015年7月31日常熟市产权登记中心颁发的产权证1003071号，证明被上诉人办理房屋产权证两年后通过中介公司出租。二、照片16张，证明被上诉人没有履行一审法院组织双方现场勘验后的修复工作，证明被上诉人没有履行修复义务。除了墙面墙体渗水漏水的情况外，对电梯安装和存在问题没有修复，没有按照勘验笔录的要求修复。三、常熟市市场监督管理局2017年7月4日的预警信息，证明被上诉人采购电梯没有合格证，没有具备安装资质的单位检测说明。被上诉人2015年至2019年欠费停电，已经被监管部门停用，上诉人必须提供采购电梯合格证和相关检测手续。四、被上诉人指定的物业公司发给上诉人的律师函，证明物业公司陪同上诉人与被上诉人多次交涉未果，被上诉人拒不提供住宅使用说明书等，也不签署房屋交接单，上诉人不得已才起诉一审法院。天健公司对此质证称：证据一是初始登记证，真实性没有异议但与本案无关。证据二照片真实性不予认可，没有经过公证，也没有邀请物业方在场。照片虽然有打印日期，但是拍摄日期不清楚，对证明目的不予认可，最后一张照片证明上诉人车位被侵占没有事实依据，地下车位的所有权都是开发商，双方买卖合同补充协议中有明确。证据三，我方有反证，上诉人认为市场监督管理局在2017年查封了香榭丽舍63台电梯，权威发布的资料来源不明，是不是市场监督管理局的官网，与我方提供的反证数据不一致，对这份材料的真实性不予认可。另外所谓查封电梯跟本案上诉人的电梯无关，证明目的不予认可。证据四律师函，只能证明上诉人长期拖欠物业公司的物业费，不能证明上诉人的证明目的。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，天健公司于2015年7月28日取得了涉案房屋的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。2017年3月17日，杨婷婷与天健公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋实际已具备行政法规要求的交付条件。鉴于杨婷婷已于2017年4月20日取得涉案房屋产权证，天健公司亦在合同签订后通过物业公司多次通知杨婷婷前往办理房屋交接手续，故杨婷婷现以因天健公司的原因导致迟延交房的主张缺乏相应事实依据，本院对此不予采信。关于杨婷婷提出的涉案房屋墙体裂缝及屋顶渗水的问题。首先杨婷婷所购置的涉案房屋系现房，杨婷婷在签订购房协议前进行过实地看房，对该房的实际状况是知悉的。其次从杨婷婷的举证及一审法院的实地勘察情况显示，涉案房屋出现的上述问题为一般质量瑕疵，并不影响房屋的结构安全，属于房屋正常保修范围。鉴于一方面天健公司已对涉案房屋进行了维修，另一方面在一审诉讼期间双方已就此问题达成了一致，即天健公司给杨婷婷3个汽车车位使用权，杨婷婷不再主张漏水、裂缝等相关质量问题。故对杨婷婷现要求天健公司继续进行相应修复的上诉请求，本院不予支持。关于杨婷婷提出的涉案房屋内电梯的问题。根据天健公司在诉讼中的举证显示，涉案房屋内现安装的无机房别墅梯于2015年7月24日，经江苏省特种设备安全监督检验研究院检验合格。在本案一审诉讼期间，天健公司提供了该电梯的出厂合格证明书及检验报告。而在一审法院组织双方进行现场勘查时，杨婷婷方亦明确表示该电梯已修好。据此，杨婷婷现以天健公司不能提供符合和达到《中华人民共和国特种设备安全法》有关电梯采购、安装、使用、检验要求的证书，而要求天健公司退还电梯费用的请求，缺乏相应事实基础和法律依据，本院不予支持。关于杨婷婷提出的涉案房屋内空气能热水器的问题。首先对于该热水器是属于包含在房价内的必装设备还是开发商赠送的选装项目，双方当事人存在争议。其次，天健公司在诉讼中明确表示可以根据杨婷婷的要求为其免费安装该热水器，而在一审法院组织双方进行现场勘查时，杨婷婷则明确表示不再要求天健公司安装空气能热水器。故杨婷婷现要求天健公司退还空气能热水器的费用3300元依据不足，本院不予支持。综上，杨婷婷的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11589元，由杨婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年二月二十二日书记员  杨颖颖