舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初2186号 原告：李林海，男，1966年6月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：孙行态、应佳红，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：舟山市港龙房地产开发有限公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道北安路59号103室。 法定代表人：周安鸿。 委托诉讼代理人：金晶，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原告李林海与被告舟山市港龙房地产开发有限公司（以下简称港龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李林海委托诉讼代理人孙行态、应佳红、被告港龙公司委托诉讼代理人金晶到庭参加诉讼。因当事人申请调取证据，扣除审限一个月。期间，根据原告李林海的申请，本院依法对被告港龙公司名下的不动产采取了保全措施。本案现已审理终结。 李林海向本院提出诉讼请求：一、解除李林海、港龙公司订立的商品房买卖预约合同；二、判令港龙公司退还预付款45万元，并赔偿资金占用期间的利息损失（按一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍即年利率15.4%计算，其中25万元自2006年9月20日计算，20万元自2006年12月6日计算）。事实和理由：2006年7月，宁波市甬隆进出口有限公司等投资人在舟山注册设立了港龙公司，准备在舟山征地开发经营房地产，后期摘牌取得了一宗位于舟山市朱家尖泗苏村北站海塘畈建筑面积为28000平方米的国有土地使用权，规划开发建设商品住宅项目。李林海及唐海明、王益民、俞金海、徐如年、周勇进、金波、刘宗昌等人与港龙公司法定代表人周安鸿系朋友关系，经与周安鸿多次协商，达成了商品房认购口头合同，港龙公司在该宗土地上建造28栋单体别墅，李林海等人各认购其中一栋，港龙公司以当时的土地受让和房屋建造的成本价格确定李林海等人的购房总价，按当时该宗土地的受让成本港龙公司先向各认购人收取预付款45万元。2006年9月20日和12月6日，李林海按港龙公司要求将购房预付款人民币45万元汇入港龙公司指定的收款人梅雪芬银行账户，其他购房人也分别将购房预付款汇给了梅雪芬，港龙公司收款后一直未向李林海等人出具购房款发票或收据，也一直未与李林海等人签订正式的商品房买卖合同。自2006年至今，已14年有余，港龙公司的开发建设项目一直未启动，未办妥建设工程规划、施工许可等审批手续，后因政策、市场等因素也未实际进行开发建设，根本不可能签订商品房买卖本约合同。李林海等人多次向港龙公司协商退款事宜，均被其借口推脱。2020年7月6日，港龙公司向李林海等人出具了一份书面《证明》，载明在2006年收到了李林海等11人的购房预付款共计495万元，并承诺在该宗土地项目重新启动或其他土地置换用于房地产开发时，上述款项作为购置房屋的预付款。李林海认为，其与港龙公司达成的口头房屋认购合同，是双方为将来签订正式商品房买卖合同而订立的基础性意向协议，属预约性质。口头合同达成时因合同标的尚不存在，开发项目尚未办妥，双方虽约定了房屋户型、套数等商品房交易合同的基本内容，但存在缺失和不确定内容。口头房屋认购合同是双方在平等、自愿基础上达成的，系双方当事人真实意思的表示，合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。现港龙公司无法按照合同约定履行自己的义务，不能与李林海签订正式的商品房买卖本约合同，李林海的购房目的不能实现，港龙公司的行为构成违约，应依法承担违约责任和损失赔偿责任，故提起诉讼。 港龙公司答辩称，李林海与周安鸿系多年朋友，李林海听说周安鸿要在舟山开发房地产后找到周安鸿说要购买别墅，但由于当时港龙公司不具有建设许可资质，因此李林海将45万元打给了梅雪芬，但由于政府规划等相关问题，该工程项目一直没有启动。港龙公司从未收到过该款项，也没有与李林海达成合同，所以就不存在解除合同的问题，港龙公司也不应该承担返还45万元预付款的责任。即使最终认定双方之间存在买卖合同，港龙公司需要退还款项，但是项目未启动，不是港龙公司的原因造成的，港龙公司也不应该承担利息的损失。 本院经审理认定事实如下：2006年，港龙公司购得位于朱家尖机场附近地块的宗地欲开发房地产，李林海与港龙公司法定代表人周安鸿约定预购港龙公司开发的别墅一套，并支付45万元作为预付款。因港龙公司尚未办妥开发房地产所需的各项审批手续，李林海将45万元支付至梅雪芬银行账户。2007年，港龙公司与舟山市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定将上述宗地置换为位于朱家尖北站大桥西侧地块的宗地，面积为28000平方米。后因朱家尖北部区域未编制控制性详细规划等原因，上述地块一直未能开发。2020年7月6日，周安鸿出具证明一份，载明：“2006年，舟山市港龙房地产开发有限公司在舟山征地准备开发住宅房地产，唐海明、金波、俞金海、王益民、刘宗昌、徐如年、李林海、周勇进、蔡光灿、孙兰芳、佘雨虹向梅雪芬银行卡打入495万元，作为购置舟山市港龙房地产开发有限公司住宅的预付款，后由于政府规划变更，舟山市港龙房地产项目一直未动工，现本人作为公司投资人承诺，若舟山市港龙房地产项目重新启动或置换其他地方土地做房地产开发的，本人承诺作为购置房屋的预付款。特此承诺。承诺人：周安鸿，日期2020年7月6日”，证明加盖港龙公司公章。 本案审理中，本院依法对周安鸿、梅雪芬进行了询问，二人认可李林海等人分别向梅雪芬付款45万元的事实，也认可该款项是李林海等人向港龙公司购买房屋所支付的预付款，因港龙公司当时尚未办妥开发房地产所需的相关手续，无法收款，故将预付款支付至梅雪芬账户，后梅雪芬、周安鸿将收到的购房预付款出借给他人，45万元应由梅雪芬、周安鸿归还；梅雪芬、周安鸿陈述上述地块一直没有开发是因为政府对上述地块没有进行详细规划，也曾多次向政府相关部门反映这个情况，且李林海等人对这个情况都是知道的，很多时候也是他们在帮忙协调的。本案审理中，本院向周安鸿询问李林海的付款时间，其表示已记不清楚，但与唐海明的付款时间接近，几人中周勇进付款时间最晚。 本院认为，李林海与港龙公司虽未订立书面预约合同，但港龙公司法定代表人周安鸿认可李林海口头向港龙公司预购房屋并支付预付款45万元的事实，故本院对双方之间成立商品房预约合同的事实依法予以确认。双方达成上述商品房预约合同已有十余年，但因政府规划等原因，港龙公司欲开发的房地产项目至今未能启动，且启动时间目前仍不能确定，故本院对李林海要求解除案涉商品房预约合同的诉请予以支持。合同解除后，港龙公司应将45万元预付款退还李林海。港龙公司抗辩称未收到过45万元款项，本院认为，李林海在支付45万元时，因港龙公司尚未办妥开发房地产的各种审批手续，故其根据港龙公司法定代表人周安鸿的要求将45万元预付至梅雪芬账户，应视为已向港龙公司支付了预付款，对于梅雪芬、周安鸿将相应款项挪作他用的行为，港龙公司可另行依法主张权利。关于资金占用期间的利息，首先是利息的起算时间，因李林海未向本院提供付款凭证，综合双方在本案审理中的陈述，仅能认定李林海在2006年支付了45万元，具体付款时间无法确定，故本院酌定港龙公司自2007年1月1日起向李林海支付利息至45万元退还之日止；关于利息计算的标准，本院认为，港龙公司欲开发的房地产项目至今未能开发是因政府规划变更等客观原因造成的，港龙公司主观上并不存在拖延开发的故意，本案双方当事人对预约合同的解除均不存在过错，但考虑到港龙公司长期占用李林海交付的45万元预付款，确实享受了一定的利益，也客观上造成了李林海的利息损失，故本院认为港龙公司应向李林海支付一定的利息，但李林海主张的利息计算标准过高，综合考虑本案实际，本院酌定按照年利率3%的标准计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、解除李林海与舟山市港龙房地产开发有限公司之间口头订立的商品房预约合同； 二、舟山市港龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李林海预付购房款45万元并支付自2007年1月1日至实际付清之日止按年利率3%计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由舟山市港龙房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由李林海负担1000元，由舟山市港龙房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  周 洁 二〇二一年二月二十五日 法官助理  左雯洁 书 记 员  蒋 维 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。