浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7850号 上诉人（原审原告）：金海萍，女，1972年5月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审被告）：江明星，男，1969年2月11日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告）：项益平，女，1972年9月8日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 上诉人金海萍因与被上诉人江明星、项益平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年5月26日，金海萍与江明星签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：金海萍将京惠花园5-2-601室的房屋出租给江明星；租期从2018年6月16日起至2020年6月15日止，每月租金3300元，按季度支付，先付后住，以后每次付款须提前一个月；拖欠租金超过二个星期的，金海萍有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成丢失或损坏由江明星自己负责；江明星在使用期内发生的水、电、管煤、电话、有线、物业等费用，由江明星按时向有关部门交纳；租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应按月租金的一倍向对方支付违约金，如有特殊情况需要终止合同，则必须提前一个月通知对方，双方协商解决；金海萍收取江明星3300元作水电押金及租房违约金，于租期满，费用结算退还；合同一式三份，由双方及见证方杭州欢欣房产租赁代理有限公司（以下简称欢欣公司）各执一份等。合同签订后，金海萍收到押金、二个季度的租金及第一季度的水、电、燃气费。 2018年10月，江明星向金海萍提出提前终止租赁合同，后于11月将房屋钥匙交给欢欣公司。此后，金海萍二次到欢欣公司拿钥匙看房。 另查明，截止2018年11月案涉房屋内产生的水、电、燃气费用共计346.18元。 金海萍的诉讼请求为：1.江明星、项益平共同支付金海萍拖欠的房屋租金12650元及利息，利息按4.35%自2018年11月16日起计算至本息还清之日止；2.江明星、项益平共同支付金海萍为防止损失扩大的差额租金3067.2元；3.江明星、项益平共同支付给金海萍已代付的水电煤气费581.5元；4.判令江明星、项益平共同支付给金海萍违约金3300元；5.本案诉讼费由江明星、项益平承担。 原审法院认为：金海萍与江明星签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，江明星无正当理由提前终止合同，属于违约，应按月租金的一倍即3300元支付金海萍违约金。本案中，金海萍已经收取3300元作为水电押金及租房违约金，故金海萍不予退还江明星上述款项，此外江明星还应依约支付金海萍租期内产生的水、电、燃气费共计346.18元。因江明星于2018年10月份左右已向金海萍提出提前终止租赁合同，且金海萍庭审中陈述江明星最早于2018年11月底将钥匙交出，此后其二次拿钥匙带人看房，后于2019年4月10日以自己的名义与其他中介签订房屋租赁托管合同，故原审法院认为，案涉租赁合同于2018年11月底已经终止，金海萍诉请江明星支付2018年12月16日至2019年4月10日的租金及2019年4月10日至2020年6月15日的租金差额，无事实和法律依据，原审法院不予支持。金海萍诉请项益平承担共同付款责任，于法无据，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年7月27日判决：江明星支付金海萍水、电、燃气费共计人民币346.18元，并于判决生效后十日内付清；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由金海萍负担285元，由江明星负担5元。 宣判后，金海萍不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实缺乏依据。（一）金海萍从未同意江明星、项益平提前终止租赁合同的要求；金海萍庭审中陈述的江明星、项益平擅自将钥匙放置于中介，但未经过金海萍同意。金海萍没有陈述“江明星最早于2018年11月底将钥匙交出”，事实是江明星、项益平从未将钥匙交出给金海萍。江明星、项益平虽然将钥匙放置于中介，但其仍然留有钥匙，其一家仍继续居住在案涉房屋内。“此后其二次拿钥匙带人看房”这句话也是原审法官断章取义的，事实上金海萍答应江明星、项益平可转租给次承租人而让其他中介去“欢欣中介”拿钥匙看房，金海萍本人并没有去“欢欣中介”拿过钥匙，而且此期间江明星、项益平一家还一直居住在案涉房屋中，后续产生的水电费即可证明。可见，金海萍一直没有同意过解约退房，也从未办理过交房交接手续。江明星、项益平擅自将钥匙放置于中介并没有经过金海萍同意，更不曾将钥匙交还过金海萍。原审法院错误运用证据规则和逻辑推理，仅凭江明星、项益平单方辩称已于2018年11月底将钥匙交给中介，而径直认定案涉租赁合同于2018年11月底已终止错误。（二）金海萍提供证据证明已代江明星、项益平支付水电煤气费581.5元，原审仅支持346.18元错误。（三）金海萍为减少损失，在江明星、项益平要求下积极为其寻找次承租人，并于2019年4月10日与其他中介签订房屋租赁托管合同，根据合同法第一百一十三条和第一百一十九条，江明星、项益平除应继续支付2018年12月16日至2019年4月9日期间的正常租金外，还应支付给金海萍2019年4月10日至2020年6月15日期间为防止损失扩大转租给他人而相比元租赁合同可得利益减少的租金。 二、一审法院适用法律错误。江明星与项益平系夫妻关系，案涉房屋是租给江明星一家使用的，江明星与项益平共同居住在该房屋内，而且租金一直由江明星、项益平二人支付，显然，江明星、项益平因租住该房屋产生的租金债务应为夫妻共同债务，应由江明星、项益平共同偿还， 三、原审拖延审限，程序违法。原审于2019年11月1日开庭审理本案，直至2020年7月27日才做出判决，从开庭到结案历时九个月，违反程序规定，损害了金海萍的合法权益，应予纠正。 金海萍的上诉请求为：1、改判支持金海萍的原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由江明星、项益平负担。 针对金海萍的上诉，江明星、项益平发表答辩意见称：金海萍的上诉理由与事实不符。江明星租房时付了一个月押金和六个月租金，实际居住4个月，江明星10月份就通知金海萍退房，金海萍一口答应，因为房子是问中介租的，钥匙就给中介了，中介让江明星打电话给房东，江明星就当着中介的面打电话联系金海萍。事后，江明星11月回桐庐了，回桐庐的第二天金海萍就打电话问江明星钥匙放哪里，江明星说放中介了，金海萍就带人看房了。江明星都是按合同第九条办的，且比合同约定的提前了两个月通知金海萍。江明星因在杭州没工作了，所以在9月就通知金海萍房子不租了，要求金海萍退5000元，金海萍都是一口答应的，但后来没有退。金海萍称的340元房租水电费，江明星租了一个月不可能有340元水电费，都是金海萍自己带人看房，还有热水器冰箱的损耗，与江明星无关，江明星10月初就终止合同了，在江明星房租费还付的情况下金海萍就带人看房子还装修，有照片为证。金海萍将案涉房屋租给他人期间，江明星仍在支付房租。本案与项益平无关，合同是江明星签的，只是因为江明星年纪大了支付宝不会用才让项益平付款。总之，江明星10月中旬通知金海萍终止合同，11月初退租，但是还有两个月的房租和一个月押金，金海萍应该退5000元。 二审中，江明星、项益平未提交新证据，金海萍向本院提交如下证据材料：案涉房屋历月电费明细（2018年9月至2019年2月），拟证明江明星、项益平在2018年9月至2019年2月期间仍在案涉房屋居住且产生电费的事实。 上述证据经出示，江明星、项益平发表意见称：对该证据真实性有异议，江明星和项益平2018年11月8号就离开了，人在桐庐，11月8日以后案涉房屋所产生的电费与江明星无关，11月8日之前的电费江明星认可。金海萍在房子内有冰箱、热水器，还带人看房且装修，所以这些电费与江明星无关。本院经审查认为，除江明星自认的自2018年11月8日前仍在案涉房屋中居住外，该证据无法达到金海萍主张的江明星、项益平此后仍居住在案涉房屋内的证明目的。 根据双方当事人的陈述，结合双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，关于合同解除的时间。金海萍主张其与江明星的租赁合同解除时间为2019年4月10日，即其将案涉房屋重新出租的时间。依据本案查明的江明星于2018年11月底将案涉房屋的钥匙交至中介机构欢欣房产，此后金海萍两次叫中介至欢欣房产拿钥匙看房的事实，可以认定江明星已经将案涉房屋交还给金海萍。金海萍主张其仅同意江明星对案涉房屋进行转租，在江明星将案涉房屋的钥匙交至中介后，江明星仍居住在案涉房屋内，但其并未提供充分有效的证据证明该主张，本院难以采信。故原审法院认定双方的租赁关系于2018年11月底解除并无不当。据此，金海萍要求江明星支付2018年12月16日至2019年4月10日的租金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。同理，金海萍要求江明星支付2018年12月份后的水电燃气费亦缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不当。 关于违约责任。依据案涉租赁合同的约定，双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应按月租金的一倍向对方支付违约金。案涉租赁合同系因江明星提前退租而解除，依据合同约定，江明星应向金海萍支付一个月的房租作为违约金。江明星已向金海萍支付一个月的租金作为押金，依据合同约定，该押金作为水电押金及租房违约金，于租期满，费用结算退还。故原审法院判决金海萍无需退还押金，用以抵作江明星应向金海萍支付的违约金，符合合同约定。金海萍要求江明星支付2019年4月10日至2020年6月15日的租金差额，实际是要江明星赔偿其因合同提前解除造成的损失，属于违约责任范畴。但租金差额并非江明星提前解除合同导致的直接损失，且原审法院已经支持金海萍要求支付违约金的请求，故金海萍再要求江明星承担租金差额损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。 关于责任主体。因案涉租赁的合同相对方为金海萍和江明星，金海萍要求项益平承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。 综上，金海萍的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理281元，由上诉人金海萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金瑞芳 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇二一年二月二十五日 法官助理 徐森燕 书 记 员 张诗雯