上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22021号原告(反诉被告)：陈轶，男，1976年9月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：曹旭东，男，1982年7月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告陈轶诉被告曹旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序。被告曹旭东在答辩期内提起反诉。本案由审判员周励独任审判，就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告陈轶、被告曹旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈轶向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付提前解除合同违约金2400元；2.判令被告支付拖欠各期租金产生的逾期滞纳金8880元；3.判令被告赔偿房屋损坏和清洁费1000元。事实与理由：2019年4月6日,原告与被告签订《租赁合同》，被告向原告租赁上海市杨浦区政民路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。在合同履行期内，被告多次逾期支付租金及水、电、燃气费用，并要求在合同期内提前解除租赁合同。此外，被告在租赁期内没有尽到对系争房屋及设施的爱护和妥善保管责任，故现诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)曹旭东辩称并反诉称，不同意原告全部诉请。主要理由如下：1、原告原本承诺协助协商解决空调噪音问题、修理好系争房屋的下水道，但是原告在被告居住期间一直没有解决上述问题，被告夫人在孕期无法忍受这样的居住条件；2、原告涉及格式合同诈骗，在最初签订租赁合同时，原告在短信中说复制一个租赁合同，但是被告发现原告把合同中税金的义务转嫁给被告了，这是不符合法律规定的；3、租赁合同中约定1%的滞纳金是不符合法律规定的；4、原告称被告没有尽到爱护系争房屋的义务，例如浴霸发热烧毁等，但被告是正常使用，租客不应该承担维修义务，至于所称的污垢等，也是在被告向原告反映需要修理下水道后原告一直没有修理导致的。另外，原告没有履行房东的责任，系争房屋进行煤气改造时，原告拒不到场。故提起反诉诉请：1.要求反诉被告支付赔偿金4150元；2.要求基于反诉被告拒绝履行房东维修义务和房屋本身超过噪音标准的事实，解除双方的租赁合同；3.要求反诉被告退还反诉原告在2020年8月14日支付给反诉被告的2400元补偿金。事实与理由：在反诉原告承租系争房屋期间，因系争房屋空调与系争房屋隔壁房屋的空调噪音过大，严重影响被告及夫人的正常休息。且在系争房屋进行煤气改造时，反诉被告拒不到场导致反诉原告及夫人各误工一日。此外，因系争房屋马桶堵塞需要维修，造成反诉原告夫人误工一日。而系争房屋的厨房下水道自2020年4月25日发生堵塞后，一直至反诉原告搬离系争房屋时，该问题都没有解决，导致反诉原告一直无法做饭。基于上述原因，反诉原告要求无条件解除双方的租赁合同，反诉原告不应承担任何责任，故反诉被告应退还反诉原告在2020年8月14日为尽快解决麻烦而向反诉被告支付的2400元补偿金。原告(反诉被告)陈轶针对反诉诉请辩称，不同意反诉原告的全部反诉诉请。针对反诉诉请1，反诉被告认为系反诉原告违约，反诉被告不应该支付赔偿金。针对反诉诉请2，反诉被告同意解除合同，但是解除合同的理由应当是反诉原告违约。噪音问题与本案无关，反诉原告提出因噪音问题需要解除合同是在反诉被告提起本案诉讼之后。针对反诉诉请3，反诉被告认为是反诉原告违约，反诉原告应当支付违约金，因此反诉被告不应退还。经审理查明，2019年4月6日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2019年4月17日起至2020年4月16日止。月租金4800元，付款方式，付三押一，乙方应于每期提前7日向甲方支付租金，每逾期一日，按支付租金的百分之一向甲方支付滞纳金。乙方同意支付给甲方保证金共计4800元。2020年4月17日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)再次就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2020年4月17日起至2021年4月16日止。月租金4800元，乙方应于每期租金提前五日向甲方支付租金，每逾期一日，按支付租金的百分之一向甲方支付滞纳金，并按本合同10.1款追究乙方违约责任。本租赁合同为续签合同，甲乙双方同意延续原合同保证金共计4800元，乙方无需另行支付。甲方提供的房屋设施如因质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有维修的责任并承担有关的费用，乙方如发现问题，应及时向甲方提出。本合同经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同则视其为违约，按本合同10.1款追究其违约责任。合同10.1款约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为4800元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分赔偿违约金。合同签订后，被告向原告支付保证金4800元。在双方的租赁期内，被告于2019年4月20日、2019年7月20日、2019年10月21日、2020年1月19日、2020年4月18日分别向原告支付租金14,400元，于2020年9月9日支付租金4800元。2020年7月22日，原告向被告催讨租金。被告向原告提出要提前搬走，以2400元作为提前终结合同的补偿，押金作为本月租金。原告未予回复。2020年8月14日，被告微信转账原告2400元。2020年8月15日，被告搬离系争房屋。2020年9月，原告具状来院，作如上诉请。庭审中，双方确认以被告支付的保证金抵充最后一个月的租金，双方之间的租金以及水、电、燃气费用已全部结清。另查，庭审中，被告陈述，反诉诉请主张的4150元赔偿金是基于以下原因：1、2019年9月26日，系争房屋煤气改造时原告未到场，导致被告产生误工损失；2、2020年6月29日，系争房屋马桶下水发生堵塞需进行维修，因原告迟迟未到场，造成被告误工损失；3、2020年4月25日，系争房屋厨房下水道堵塞，至2020年8月15日被告搬离房屋，原告一直未维修，造成被告损失；4、空调噪音过大故要求原告赔偿健康损失费。原告未就损失提供相关证据。针对上述问题，原告陈述：1、煤气改造小区都会提前通知，原告不居住在小区不知道该情况，被告也没有提前通知原告，煤气改造当天才通知原告，所以原告确实人不在场；2、关于维修，原告都是积极处理的，维修费用也是原告支付的，原告只需要负责找人修就可以，不一定要原告在场，且维修需要上门，也需要被告配合，每次维修时间原告都提前与被告进行过协商；3、关于厨房下水道堵塞，原告一直积极与被告沟通可以上门维修的时间，是被告一直不予理睬；4、关于噪音问题，没有合同约定，且该噪音是邻居发出，原告无法约束他人，噪音超标也是被告自己检测的，原告不认可。再查，审理中，原告提供微信聊天记录、转账凭证以证明原告请保洁阿姨于2020年8月18日对系争房屋进行清洁，并支付清洁费用共计285元。以上事实，由原告提供的租赁合同、微信聊天记录、照片、银行流水、被告提供的微信聊天记录、证明等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年4月6日就系争房屋签订的租赁合同，已于2020年4月16日到期终止。原、被告于2020年4月17日签订的租赁合同合法有效，双方应当按约履行。在该合同履行期内，被告于2020年8月15日提前搬离系争房屋，原、被告双方审理中均确认租赁合同的解除日期为2020年8月15日，本院予以准许。关于合同解除的原因，原告认为系被告在租赁期内提前解约，被告认为系因原告拒绝履行房东的维修义务以及系争房屋超过噪音标准。本院认为，2020年7月22日，原告向被告催讨租金时，被告并未提出系争房屋存在噪音、原告未尽维修义务，而是直接向原告提出要提前搬走，并表示愿支付2400元作为提前终结合同的补偿，其后，被告搬离系争房屋并向原告转账2400元，故本院认定被告系在合同期内提前解约。根据合同约定，被告提前解约的，应当支付违约金4800元，现被告已经支付了2400元的违约金，原告诉请要求被告支付剩余的违约金，符合合同约定，本院予以支持。同理，对于被告反诉要求原告退还已支付的违约金2400元的请求，本院不予支持。合同期内，被告确实存在延期支付租金的情形，原告诉请要求被告支付逾期付款滞纳金，符合合同约定，本院可予支持。被告认为合同约定的逾期滞纳金不符合法律规定，本院根据合同履行情况、过错程度等因素酌定滞纳金金额。关于原告诉请主张的房屋损坏和清洁费用，并无合同依据，本院难以支持。关于反诉原告反诉主张的4150元赔偿金，合同中对此并无相关约定，反诉原告也未提供证据证明存在损失，故本院对反诉诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈轶与被告(反诉原告)曹旭东于2020年4月17日签订的租赁合同于2020年8月15日解除；二、被告(反诉原告)曹旭东应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈轶违约金2400元；三、被告(反诉原告)曹旭东应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈轶逾期付款滞纳金100元；四、驳回原告(反诉被告)陈轶其余诉请；五、驳回被告(反诉原告)曹旭东全部反诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费53元，由被告(反诉原告)曹旭东负担40元，由原告(反诉被告)陈轶负担13元；本案反诉案件受理费25元，由被告(反诉原告)曹旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 励二〇二一年二月九日法官助理  姜厚敏书 记 员  张 玙附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。