四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初605号 原告：梁潇，男，1988年3月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路********，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：罗维军，经理。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑**803），信用代码91512081073952424Y。 负责人：唐中华，经理。 委托诉讼代理人：谢应书，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张建国，男，系公司员工。 原告梁潇与被告四川怡合置业有限公司（以下简称：怡合置业公司）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称：怡合置业简阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告梁潇的委托诉讼代理人汪旭，被告怡合置业简阳分公司的委托诉讼代理人谢应书、张建国到庭参加诉讼，被告怡合置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 梁潇向本院提出诉讼请求：判令怡合置业公司、怡合置业简阳分公司向梁潇支付初始登记违约金和转移登记违约金共计14,269元。诉讼过程中，梁潇明确违约金的计算方法为：初始登记违约金从2019年1月1日起计算至2021年1月31日止，转移登记违约金从实际交房日二年后的次日起计算至2021年1月31日止，两项违约金均以购房款375,000元为基数按每日万分之0.5的标准计算，本案中仅主张14,269元，其余部分予以放弃。事实和理由：梁潇与怡合置业简阳分公司于2015年7月13日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），约定怡合置业简阳分公司将简阳简城镇广场路夜月风光·上城二期2,3号楼3-10-6号住房出售给梁潇，总价375,000元；出卖人在2015年12月31日前交付商品房；出卖人应在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；房屋交付前，买受人应与出卖人办理房屋面积补差协议的签订手续和面积补差款的结算手续，在买受人没有按约定付清全部购房款及面积补差款之前，出卖人有权拒绝买受人提出的房屋交付请求；出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用证。合同签订后，梁潇按约定支付了购房款，开发商于2017年7月20日交付了案涉商品房，但未按约定履行办证义务，给梁潇造成损失，应当承担相应的违约责任。怡合置业简阳分公司作为怡合置业公司的分支机构，不能独立承担民事责任，怡合置业公司与怡合置业简阳分公司应当承担连带责任。为维护合法权益，梁潇诉讼来院。 怡合置业简阳分公司辩称，梁潇主张的签订《商品房买卖合同》《补充协议》、已交纳合同约定的购房款和交房时间属实。但认为，1.案涉楼盘的1、4号楼于2020年7月30日办理初始登记，2、3号楼未办理初始登记，未办理是因简阳划归成都代管后，位于绛溪河旁的案涉楼盘相关设施无法完善，小区3户业主未及时缴纳专项维修基金，无法按期办理初始登记及转移登记，责任不能归责于怡合置业简阳分公司；2.2018年3月7日，该楼盘经简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司测绘后出具了测算统计表，载明2、3号楼的房屋均存在面积增加的情况，怡合置业简阳分公司以公示方式告知业主尽快补交，梁潇至今未交纳房屋面积补差款2,605元，业主向怡合置业简阳分公司主张违约损失的起算期限应从业主补交房屋面积补差款之日起的一个合理期限内计算；3.2017年11月2日,梁潇曾与怡合置业简阳分公司签订《协议书》，约定开发商在2017年6月13日达到使用条件，给付违约金后，业主不再追究开发商的延迟交房的违约责任，因市政道路未完善，待完善相应手续后两年内办理房屋产权，并不得因此事向任何部门主张权利。现相关手续未完善，梁潇无权主张逾期办证的损失。综上，请求法院驳回其诉讼请求。 怡合置业公司未作答辩。 本院认为，怡合置业简阳分公司承认梁潇在本案中所主张的事实，梁潇认可怡合置业简阳分公司辩称的所在楼栋初始登记办理、交房时间及签订《协议书》的情况，故对上述事实，本院予以确认。梁潇与怡合置业简阳分公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。梁潇按照合同约定交纳了购房款375,000元，于2017年7月20日接房。对梁潇主张的初始登记违约金、转移登记违约金，本院评述如下： 《商品房买卖合同》和《补充协议》约定办理初始登记的时间为2018年12月31日前，以及出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证和国有土地使用证。2016年11月14日起，简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，怡合置业简阳分公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书，但仍然负有向梁潇办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准，即怡合置业简阳分公司应当在2019年7月20日前办理不动产权证书。怡合置业简阳分公司抗辩系案外人原因及规划调整导致不能办证，但未提交充分证据予以证明规划调整客观存在，及规划调整后其提出办证请求未予支持，故对该抗辩意见，本院不予支持。怡合置业简阳分公司提出梁潇未补交房屋面积补差款、应在其补交后合理期限内办理不动产权证的抗辩意见，但怡合置业简阳分公司在交付案涉房屋后才完成房屋面积测绘，其未举证证明已通知业主在合理期限内交纳面积补差款，其以此为由主张延期办证的理由不成立，本院不予支持。怡合置业简阳分公司抗辩接房时与业主签订《协议书》，业主同意待完善相应手续后两年内办理房屋产权的意见。本院认为，《商品房买卖合同》和《补充协议》有办理产权证的明确条款，《协议书》系怡合置业简阳分公司提供的格式版本，关于“由于市政道路尚未完善，导致本项目验收手续暂时不能如期完善，乙方同意在甲方完善相应手续后两年内办理房屋产权。”的约定，不能准确界定开发商将完善何种手续及房屋产权指向初始登记还是转移登记，故该条款约定不明，应适用原合同约定；且该《协议书》中约定的“本协议一经签订，乙方不得再因此事向任何部门主张权利。”，明显限制一方当事人的权利，该条款约定无效。怡合置业简阳分公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记和转移登记，故怡合置业简阳分公司存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，应当按合同约定向梁潇支付违约金，但重叠期间的违约金不应当重复计算。故怡合置业简阳分公司公司应当支付2019年1月1日起至2021年1月31日逾期办理初始登记和转移登记的违约金为375,000元×0.05‰×761天=14,269元。 对于怡合置业公司是否承担责任。因怡合置业简阳分公司属于怡合置业公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，在怡合置业简阳分公司的财产不足以支付梁潇的违约损失时，由怡合置业公司承担给付责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告四川怡合置业有限公司简阳分公司以其经营管理的财产承担违约责任，于本判决生效后十日内支付原告梁潇逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金共计14,269元；若被告四川怡合置业有限公司简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，由被告四川怡合置业有限公司承担责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计78元，由被告四川怡合置业有限公司简阳分公司、四川怡合置业有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马 丹 二〇二一年二月二十五日 书记员 陈叔余