江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11556号上诉人（原审被告）：苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道独墅湖社区通达路**独墅湖大厦**B26。法定代表人：杨坚南，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐辉，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖勇，男，1978年7月16日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张珊凌，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，江苏泰和（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司（以下简称为鼎欣吴地公司）因与被上诉人肖勇商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9096号民事判决，向本院提起上诉。本院于某,420年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。鼎欣吴地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回肖勇的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由肖勇承担。事实和理由：一、认定事实错误：（一）一审错误认定了鼎欣吴地公司是否作出拓建承诺的事实。虽然鼎欣吴地公司对售楼现场进行公证的时间早于开盘日期，但这一时间先后顺序完全符合实践操作惯例。鼎欣吴地公司通过公证书等证据证明在涉案项目开盘前，所有物料均已不再涉及拓建内容，并主动张贴、要求业主签署告知书，强调不能拓建，鼎欣吴地公司在包括肖勇在内的业主购房时未对进行误导。结合证人陈某,4的证言和寒山闻钟相关投诉内容可以看出，涉案项目业主确认鼎欣吴地公司在项目开盘时已将所有物料进行调整，且在样板间大门上张贴了不能拓建的告知书，可见鼎欣吴地公司已积极采取了尽可能多的措施，尽全力告知购房人涉案项目不能拓建。2.马林福、朱慧英与销售人员的视频中，销售人员从未明确表述过原有地基的拓建不受影响，销售人员所做的表述对于能否拓建这一问题的回复含糊不清。视频中的销售人员只是鼎欣吴地公司近百名销售人员中的一位，虽然鼎欣吴地公司已对所有销售人员进行培训，要求不能作出任何超出鼎欣吴地公司权限范围的说辞，但鼎欣吴地公司实难确保每一个销售人员均能遵守规定。陈某,4作为涉案项目的业主，与肖勇属于利益共同体，本案的裁判结果也将直接影响陈某,4的利益，在没有提供其他证据的前提下，证人证言不应作为证据被采信。肖勇购买的涉案房屋属于工抵房，肖勇购买涉案房屋需向施工方提出购买请求，鼎欣吴地公司只是协助办理相关手续。肖勇在2018年6月购买房屋时，该房屋已是现房，根据肖勇在2019年12月4日庭审中所做的陈述，其在购房时已经没有鼎欣吴地公司提供的宣传册页，不可能认定鼎欣吴地公司与肖勇在购房过程中就拓建事宜达成合意。（二）在交房近一年后，因为部分业主多次采取拉横幅、冲击办公场所等手段影响鼎欣吴地公司正常工作秩序，故为了解决该种激烈冲突，鼎欣吴地公司派相关人员与业主进行协调。（三）一审错误认定了肖勇因涉案房屋无法完成拓建而存在损失的事实。房屋大小、宽度、舒适度等在何种程度上才能令居住者满意，是一个无法客观衡量的问题。购房人应认知到房屋的宽敞、舒适程度与购买房屋支付的对价对应。肖勇以正常市场单价购买了相应面积的房屋，鼎欣吴地公司如约交付了房屋。至于肖勇期望购买的房屋可以使用的面积远大于合同约定面积，从而满足住房的舒适感，本身违背了正常的市场规律。肖勇未多支付款项，不存在损失。二、一审适用法律错误：（一）一审错误地认定鼎欣吴地公司与肖勇之间存在拓建的允诺，且错误认定该承诺应视为合同内容。1.补充条款已明确要求肖勇不得违章搭建、改建，不具有任何歧义，条款没有添加但书。鼎欣吴地公司张贴的告知书内容与商品房买卖合同的条款约定一致，二者相互印证，进一步表明鼎欣吴地公司已明确不得进行拓建，肖勇通过签署商品房买卖合同等行为表明其理解并认可不能拓建，即双方已就不能拓建事宜达成一致。2.鼎欣吴地公司在合同中明确告知不得违章搭建，属于鼎欣吴地公司对肖勇的具体明确的提醒。3.一审仅凭其他业主的证词和交房一年半后，鼎欣吴地公司的工作人员曾参与协调的事实，即认定鼎欣吴地公司作出了拓建承诺，进一步认定所谓的承诺应视作合同内容，违背了客观事实。（二）一审错误认定了鼎欣吴地公司对拓建合约无效负有主要过错。1.包括肖勇在内的业主，绝大多数在购买涉案项目时均已拥有住房，故其在购买涉案项目时，理应就一般购房者具有更丰富的经验，更应知晓要满足自身对房屋居住舒适度的要求，其应支付的对价，更应清楚在购买本项目房屋时，其支付的对价只能享受多大程度的舒适度。肖勇在没有支付合理对价的基础上即对所谓的舒适度设置过高预期，不应让鼎欣吴地公司为其不合理期待买单。2.鼎欣吴地公司在项目开盘前，已极力通过多种方式进行了补正，也明确告知肖勇不能拓建。双方在涉案房屋能否拓建这一问题上不存在信息不对称，肖勇罔顾鼎欣吴地公司的通知，仍怀侥幸心理，试图额外享受无需支付任何对价的外拓空间，明显存在更主要的过错。三、鼎欣吴地公司从未与肖勇英就房屋可拓建达成过合意，更不可能将此作为合同内容。即便假设双方曾就此达成过合意，该种合意也因违反法律而无效，且肖勇对于合意的无效负有主要过错，故不应要求鼎欣吴地公司对肖勇进行赔偿。肖勇辩称，服从一审判决。1.鼎欣吴地公司在上诉状中所说的上诉理由没有事实基础和法律依据。2.鼎欣吴地公司作出了拓建承诺，该承诺应作为合同的内容。3.因鼎欣吴地公司无法完成拓建的承诺，导致肖勇的居住功能缺失，房屋没有客厅，鼎欣吴地公司应当按照肖勇一审诉请进行赔付。肖勇向一审法院起诉请求：判令鼎欣吴地公司赔偿400000元，返还310742元。一审法院认定事实：2018年6月22日，肖勇（买受人）与鼎欣吴地公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，编号：苏房商吴中合同201806210467，约定买受人向出卖人购买平湖瑞园245幢101室商品房，用途为住宅，主体建筑自然层数为地上3层，建筑面积187.72㎡，层高及面积构成详见附件二；根据该合同载明的建筑面积，商品房总价款暂定3107423元，买受人首期支付房屋总价款30%，其余贷款支付；买受人使用该商品房期间，不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人确认，在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行；出卖人不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，确需变更的应报规划建设管理部门审核批准；合同生效后，买卖双方无正当理由要求解除合同的，构成违约，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按房屋总价款20%赔偿损失。该合同补充条款载明A-L共12个户型的房屋面积、层高等，其中E户型房屋面积187.72㎡；附件“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，其他部分不属于双方约定，不具有效力；“房屋平面图”未尽标注或说明的全部管线/框架柱、下沉式庭院/采光井及室外平台等以该商品房实际交付实况为准；买受人不得擅自改变其所购房屋用途，不得违章搭建、改建，不得破坏房屋结构；买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解；无需规划行政主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意，出卖人不承担违约责任；出卖人与买受人的权利义务、责任均以合同、相关附件及本协议约定为准，出卖人通过报纸、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，但对房屋价格有重大影响的除外；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容；买受人确认：对于本合同及补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并全部列入合同中；买受人确认：出卖人所修建的样板间等仅作为风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间等向出卖人主张权利，有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修等以双方在本合同中的约定为准；买受人签订商品房买卖合同及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配置、公共设施等，且买受人与出卖人签订商品房买卖合同及附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与商品房买卖合同及附件的相关约定。肖勇在补充协议中签字确认，鼎欣吴地公司则加盖销售合同专用章。该合同附件一“建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图”，显示涉案房产项目的房屋、公共停车位、垃圾箱等设施的具体坐落。附件二“该商品房平面图、层高及面积构成”，备注：应载明该商品房所在的楼层平面图，并勾出该商品房范围，平面图中一层、二层结构近似“ㄱ”型，三层仅为一间房屋，对应的面积分别为89.056㎡、78.904㎡、19.76㎡。附件二抬头处另行列明“平湖瑞园222，227，236，240，245，247幢（预算）”。2018年10月18，鼎欣吴地公司向肖勇开具购房款增值税发票，金额3107423元。涉案房屋产权于某,419年1月25日登记至肖勇名下。肖勇称，2018年签订合同时，已有现房，实际未办理银行贷款，购房款全额支付给鼎欣吴地公司后，才能换取发票，鼎欣吴地公司于某,418年9月向其交付涉案房屋。就商品房买卖合同等相关证据，鼎欣吴地公司表示，真实性无异议，合同签订时间晚于公证日期，其与肖勇不存在“外拓空间”的约定，附件二详细记载涉案房屋的基本结构，根本无拓建区域，合同多次强调权利义务以约定为准；对购房款发票、不动产权证书均无异议，肖勇实际仅向其支付3107423元，其未向肖勇收取其他费用。以上事实，由肖勇提供的商品房买卖合同、发票、不动产权证及当事人陈述等证据附卷佐证。一、关于鼎欣吴地公司有无承诺涉案房屋可以进行拓建，肖勇提供以下证据：1.搜狐焦点网页截图，标题“中梁独墅御湖产品发布会盛大举办”，该产品发布会宣传“半亩独栋，院墅人生”，“中梁·独墅御湖主力面积段为120-260方，平均每户占地半亩”，“除了赠送百平超大院子外，每家每户都有超大拓展空间，可根据家庭成员的增加而改变房屋功能，三代同堂绰绰有余”。2.E户型宣传单，显示建筑面积约186㎡，建筑墨线图呈“ㄱ”型，装修平面参考图中使用红色虚线标注“可拓展空间”，其中一层有三部分拓展区域，包括客厅、观景台、卫生间；二层有三处拓展区域，包括卧室、露台、储藏间；三层有两处拓展区域，包括露台、卧室。3.样板房、沙盘模型、户型图（展示墙）照片，样板房照片显示房屋已装修完成，并布置各类家具家电，从外观看，并非“ㄱ”型结构。沙盘模型与样板房近似，一、二楼均有露台。展示墙上的户型图照片与合同附件一相近，无法准确看出户型结构。4.现场图，可以看出每幢房屋均为独栋别墅，有个较大的院子，房屋主体结构呈现“ㄱ”型，部分照片中存在浇筑完成的地基。对于上述证据，肖勇表示，鼎欣吴地公司进行楼盘宣传时，就提到涉案项目拥有超大拓展空间，沙盘模型中包括其购买的户型，展示的是已完成拓建的样式，一到三层均有拓展，阳台面积才会增大；鼎欣吴地公司交房前，拓展区域地基已打好，现已装修入住，其本想自行拓建，被政府部门叫停。后肖勇补充提供A户型（118㎡）、B户型（128㎡）、C户型（149㎡）、F户型（214㎡）、G户型（234㎡）、H户型（258㎡）宣传单，除部分大面积户型外，外观样式大多与E户型相同，亦存在虚线标注的可拓展空间。肖勇认为，鼎欣吴地公司前期宣传各户型均能拓建，其才购买涉案房屋，现鼎欣吴地公司说无法拓建，应当承担违约责任。经质证，鼎欣吴地公司称，网页截图由第三方发布，与其无关，不予认可；宣传单真实性不认可，并非其向肖勇提供的宣传材料；部分照片是肖勇从网站取得，由第三方制作，不予认可，其实际仅就J户型及I户型设置湖居生活体验馆，并提示购房者体验馆不是样板房，实际交付以合同约定为准；沙盘模型照片与公证内容不符，肖勇认购此房屋前，其已对沙盘模型作出公证；地基照片只；地基照片只是房屋建造相应情况，与实际交付不同；肖勇补充的宣传单不予认可，与公证内容不符，其现场使用的并非此宣传单。二、关于鼎欣吴地公司实际有无协助业主进行房屋拓建，肖勇提供以下证据：1.陈某,4（170幢103室业主）拍摄的视频，内容主要是对自己购买的在建房屋一至三层现场情况，陈某,4介绍此房屋时提到“后期如果说可以做的话，我觉得这个客厅也可以的”，介绍二楼时提到“这根梁已经是给我们做好的，做好以后后期可能会减少一个成本，搭建起来也比较好搭建”。2.马林福、朱慧英（173幢101室业主）与两位销售人员的对话视频，时间2016年12月19日，销售人员要求马林福、朱慧英签订告知书时说“那个拓展，他可能超出我们范围之外他还要去拓，那不允许的”，朱慧英讲到“就在原来的基础上可以做的”，马林福称“这个告知书就是你告诉我……它原来预留的基础要建起来改造好的话是一点问题没有的”，销售人员回复“对，你不能再往外弄了”，“对，往外弄你影响小区整个的外观”；马林福讲“就说后期装修改造你就按照小区的要求去规范，预留的基础，统一管控”，销售人员表示“对”。3.黄放梅（239幢102室业主周裕华的母亲）与鼎欣吴地公司人员“于总”的沟通视频，时间约2018年12月，黄放梅讲“顶上物业搞了一个统一方案，露台搭阳光房……我们现在缺少客厅”，鼎欣吴地公司人员说“我们现在走的路径不是说顶上搞一个这个东西……这个是可以做的，我们现在是朝着一楼那块……”，黄放梅称“就是说我们搭，他有可能来拆”；鼎欣吴地公司人员说“肯定要去跟区住建局沟通，我们已经找过了，他们觉得这个是可以做的，但是需要我们镇里面，城管办和物管办那边要同意”；黄放梅提到“政府部门回复说你们开发商可以依法向相关部门提出申请，就是我们改建的问题”，鼎欣吴地公司人员讲“我只是搭一层阳光房，只要区里面住建系统同意，镇里面城管办和物管办不来干涉，就行了”；黄放梅问“如果我们要求按你的样板房一样建”，鼎欣吴地公司人员说“你真的去跟他申请了他驳回你”，“我们已经去住建系统，在规划局去把这个事情提过了，直接就被否定了”。4.授权委托书、视频资料，授权委托书系鼎欣吴地公司于某,419年6月10日出具，授权孙晓玲、牟玉成负责平湖瑞园二期（独墅御湖）项目与业主沟通相关事宜。孙晓玲在视频中与马林福、陈某,4、朱能杰进行对话，孙晓玲称“实际他们在推进拓建这个事情上面费用是花了……因为基本工作、工程量也都差不多，挑高部分都完成，地平部分也，地平部分也都完成了话，平均每户大概22万左右……实际已发生工程量的话，我让施工单位报预算的”，“余总说那个时候确实大家在沟通过程当中也不知道政府的态度，说白了，也不知道到底只是针对我们小区的，还是大家都不能建，所以他才紧急跟总裁报备……事后发生费用，等于根据实际工程量和照片和它的施工量实际去结费用的”，“包括肖总后来跟他们发生冲突……他实际顶也还没做起来，他跟我讲私下里协商，也送了不少礼，一开始的时候，试探性的十套，费用打包了上去，其实就是想逼政府一把”，“十套当时礼拜六，我们在建设大厦碰面的时候，说要推进的，其实我心里是开心的……就跟他们搞一把，去试”，“这些费用是我一个一个情况说明要写上去的，人家施工单位才能拿到钱……协议不是跟公司签的，余总又是口头报备的，所以现在我也很难”，“不能搭，不是现在中梁想要看到的，也不是我本人想看到的，我相信，我跟你们的诉求是一模一样的，我想搭，但是我现在想问我这个方案，我要跟公司汇报……我想找一个比肖勇，比马师傅还要豁出去的”。陈某,4说“我可以呀，只要你出钱，我可以搭”；孙晓玲讲到“我的意思是什么，我们要合力，因为老肖家折腾了这么多轮了”，“虽然老肖家的全部费用不是公司承担，我打个比方，有可能人家也花了20万或30万，但是公司也承担了部分费用”，“因为无非我们再把这个事情再往前推一步……除了肖总之外，有人愿意站出来，我们再做下来看，这个事情能不能推下去，该怎么跟人家去扭转这个局面”；朱能杰表示“第一个肖勇他们家去搭顶是可以的，第二我觉得可以再找一家，因为现在说实话，肖总他们家被盯得比较那个”；马林福说“我倒是觉得你不能老是把老肖当炮灰使，毕竟他这个事情被拆了3次了，能保留这一个部分也是好的开始，你不能把他再去封个顶，已经拆了一次顶了……你说你们现在公司可能愿意申请点费用，孙总你是不是这个意思”；孙晓玲回复“前面十套大家推进的目的就是想搏一把……没博下去，被腰斩了”；马林福讲“我不觉得你们当时是怎么夭折的，因为我们没有看到过分的努力”，“停下来之后呢，可能这个时候已经终止合约了，有可能，时间已经过期了，但是你刚才提到你们公司再一次想通过大家的努力再推进”，“你公司如果申请费用下来的，大家都愿意的，不是说在坐的各位，后面还有更多的邻居”，“就算你们不出面，也要出钱，就算不出力，还是要出钱”；孙晓玲问“需要我们怎么样”，朱能杰说“先找两三户试水，不要十户了”，孙晓玲讲“还是正常运材料，正常建吗，就跟老肖家运材料建是一个道理的”。5.不动产权证、改造工程施工协议，房屋权利人：卿彭、陈朵，坐落于苏州市吴中区；卿彭与邵冠程签订施工协议，工程名称：瑞园二期改造工程，工程地点：78幢103室，承包范围以改造图纸及方案为准，承包方式：包工包料，合同落款处写有“拓建结构按样板房验收”。该协议附有造价清单，本工程一口价220000元。就上述证据，肖勇表示，孙晓玲的视频由马林福于某,419年9月11日拍摄，马林福与其他业主找鼎欣吴地公司人员，要求兑现可以拓建的承诺，鼎欣吴地公司人员孙晓玲与业主进行沟通，认可确实承诺进行拓建，并在积极推进，先找到10家小户型开始拓建，每户大约220000元，鼎欣吴地公司实际支出费用600000元；卿彭即为前期拓建的10户业主之一，与鼎欣吴地公司找来的施工队签订协议，费用由鼎欣吴地公司先行垫付，后施工队确实进场建设，但未能完工；样板房同样留有地基，便于拓建，拓建流程是鼎欣吴地公司牵头找施工队，业主与施工队签订合同，费用由鼎欣吴地公司垫付，拓建完成半年后，办齐相应手续，再由业主返还给鼎欣吴地公司，但该情况未与鼎欣吴地公司签订任何书面协议。经质证，鼎欣吴地公司表示，陈某,4并非当事人，该视频资料不予认可，相应房屋与本案无关，即便视频属实，陈某,4的房屋是170幢103室，与肖勇户型不同，无法比较；马林福、朱慧英与两销售人员的视频真实性无异议，但该视频涉及房屋坐落为173幢101室，与肖勇户型不同，不具有可类比性；黄放梅的视频资料与本案无关，不予认可，即便视频属实，户型不同，不具有可比性，该视频中公司人员明确告知业主，政府部门不允许进行私自搭建；委托书无异议，视频资料真实性无异议，但孙晓玲陈述的内容不含有前期拓建的承诺，只是对业主要求拓建进行协调，未承诺帮助业主办理相关手续等超出权限范围的其他事项；肖勇于某,418年9月30日收房，视频于某,419年9月11日拍摄，距离交房之日间隔1年左右，之所以存在本次沟通，部分业主无法完成搭建，采取拉横幅、冲击办公场所等激烈手段影响正常办公秩序，为解决矛盾，其委派孙晓玲与业主协调；不动产权证、改造工程施工协议真实性均无法确定，即便属实，卿彭与他人签订协议，与其无关。三、关于房屋拓建无法完成有无对业主造成损失，肖勇提供以下证据：1.2017年房价网页截图，其中澄湖水岸2017年3月单价14077元，2019年6月单价23623元。肖勇认为，购房时，鼎欣吴地公司承诺房屋能够拓建，导致涉案项目房价高于周边小区。2.毛坯房屋视频资料，系业主在与样板房相邻的毛坯房内进行拍摄，该房屋正在装修，拍摄内容包括旁边样板房的外观结构，毛坯房与样板房确实存在结构差异。3.涉案房屋照片，显示肖勇房屋已经装修，院落内建有墙体，但均被拆除，室内南北两面墙体间隔距离不长。肖勇表示，从图纸来看，如完成拓建，长度约8.7米，宽度约6.3米，每层将多出54.81㎡，当时鼎欣吴地公司承诺将拓建2层，有的业主想要拓建3层。就此，鼎欣吴地公司表示，周边房价的信息来源于第三方网站，并非可类比对象，且商品房价格受到户型、朝向、结构、位置、环境及周边配套设施等多方面综合影响，不能简单地参照适用；毛坯房屋视频真实性无异议，该视频恰好证明房屋虽留有地基，但未进行违章搭建，开盘时已张贴不允许搭建的告知书，肖勇早就知道无法搭建，旁边的样板房是I户型、J户型，对应面积204.85㎡和257.71㎡，均没有违章搭建；房屋照片真实性无法确定，即便属实，无法看出涉案房屋存在功能性缺失，可以满足居住、使用需求。四、关于310742元款项的支付情况，肖勇提供以下证据：1.短信截图，系肖勇于某,418年5月和“邹总中梁”的沟通信息，“邹总”于5月8日向肖勇提供葛红伟的电话号码，并于5月12日告知肖勇“总价3418165，其中差价优惠至310742”，肖勇回复“太出乎意料了”。肖勇称，“邹总”是鼎欣吴地公司办公室主任邹琳，负责苏州地区的销售工作，短信内容提及的差价优惠指的是将410000多元降至310000多元，多支付310742元的目的在于拓建，并非正常的购房款；鼎欣吴地公司前期宣传能够拓建，被政府部门处理后改变策略，很多业主均交纳该项费用，有相关银行记录的人员到鼎欣吴地公司闹过以后，鼎欣吴地公司将款项退回。2.视频资料及文字信息，在场人员包括业主田月红及其丈夫、鼎欣吴地公司员工石宝玉，时间为2018年11月19日，石宝玉讲到“对，什么都没有的，你不然也不会说取现金”，田月红丈夫说“三十一万几？我们到时候给你”，石宝玉回复“他现在还没有跟我说呢，他就跟我说三十一万多，然后我们估略了一下肯定是房款的10%”，“我还以为你跟老于都确认过了”；田月红称“我们准备了三十二万”，石宝玉说“估计他具体金额他也不知道”；田月红丈夫表示“要不我们今天就先给三十一万”，石宝玉说“如果他现在有三十二万的话我就先收三十二万，多少到时候再退给他不就行了吗”，田月红拿出现金说“你点一下”，石宝玉讲“你点好了，没关系的”。肖勇称，田月红及其丈夫谭军荣在平湖瑞园的办公室与石宝玉进行谈话，鼎欣吴地公司确实收取过不合理费用。3.通话录音，肖勇与葛红伟于某,419年10月19日进行联系，葛红伟明确其已不在鼎欣吴地公司处工作，“孙晓琳现在是那个，相当于客服调解的负责人”，并询问肖勇“现在啥情况了？我听说城管他们要撤啦”，肖勇说“一时半会我看也撤不了……我都被拆两三回了”，葛红伟讲到“你像我们这个事业部长包括吴总，全部都是出面的，去跟他们去沟通的，我们也提出补一部分的款给政府，就是希望能妥善解决这个问题”；肖勇问“当时咱们多收那个几十万块钱，我不是多交三十一万多块钱，我听说有人要回来了”，葛红伟说“你当时是通过周宁的关系介绍过来的是吗”，“那周宁现在还在中梁吗”，肖勇说“对对”，“应该还在”；葛红伟称“在的话我估计这个就有点麻烦”，“我建议你，这个的话先放放”，肖勇说“现在他们都没有不承认……我刚才跟他说的，我说这钱是交给葛经理的”，葛红伟说“对，当时也交到公司了，相关的收据什么都在俞总那边”，“我建议你先去跟周宁通个气，看他是什么意见”。4.银行账户明细清单，显示肖勇于某,418年5月15日取款10000元、201000元、100000元。肖勇表示，其取现311000元，向鼎欣吴地公司支付310742元。5.丁某,4的证人证言，丁某,4述称，其本人于某,417年购买的平湖瑞园261幢101室房屋，面积128㎡，价格约2390000元，购房时未支付额外款项，但其妹妹未能正常摇号买房，有中介与其妹妹联系说手里有房源，其妹妹到中介处看中149㎡户型的房屋，中介说该房屋可以拓建，但需要额外支付400000元，其妹妹先付给中介100000元，确定购房资格后，向中介支付剩余300000元，均为现金付款，中介交给一张单子，持单子就可以到鼎欣吴地公司处签订合同，合同价款中未包括400000元；交房后，听说有人已拿回来额外支付的款项，其妹妹与鼎欣吴地公司联系，由鼎欣吴地公司人员陪同到中介处取回280000元，余款未退；中介收取400000元时，未承诺付掉400000元就可以拓建，但中介确实提到该小区房屋能够拓建，其妹妹才愿意多支付400000元购买房屋。肖勇对此无异议。关于购房过程，肖勇表示，其与邹琳是朋友，邹琳负责招聘平湖瑞园项目销售人员，后来调至上海总部，其经邹琳介绍购买该房屋，邹琳说该房屋可以拓建，性价比好，价格比较便宜，邹琳让其联系鼎欣吴地公司销售经理葛红伟；葛红伟说只剩下几套房源，都掌握在领导手里，需要批示才能出售，后来要求现金交纳410000元，邹琳打来电话让其暂时不要交钱，邹琳沟通后说交310000元就可以，还讲到该款项是用来拓建的，不是购房款，不能计算到合同价款中，但当时未签订书面协议，其就在销售现场向葛红伟支付310742元，但没有收据，当时石宝玉也在现场；看房时，鼎欣吴地公司就说过房屋能够拓建，但要额外支付部分费用，其对具体拓建方式不清楚，鼎欣吴地公司要求先付钱再签订合同，还说必须现金付款，其不得以才支付310742元，事后了解到仅有少数人购房时额外支付过费用，有人刷卡支付的，鼎欣吴地公司已经退还。就此，鼎欣吴地公司表示，短信截图不认可，其公司不存在邹姓员工；有关田月红的视频资料不认可，其中并无肖勇，未涉及肖勇购买的房屋，与本案无关；葛红伟的通话录音不予认可，肖勇进行录音时，葛红伟已不是其员工，即便录音真实，离职人员反馈的信息具有不准确性，葛红伟不清楚案件事实，其公司没有叫周宁的人员，根本不清楚肖勇如何支付的310742元；丁某,4的证人证言来未提到肖勇陈述的内容，能够看出肖勇多交的款项与其无关；实际上其从未收到肖勇支付的310742元，该款项并非用于拓建，否则应签订相关协议，肖勇提供的证据都未反映出310742元与拓建有关；经了解，其将涉案房屋抵债给施工单位，肖勇与施工单位确定房屋价格后，其出面配合办理的相关手续，其未收取多余款项，更未进行退款，不应承担责任。关于上述四项争议事实，鼎欣吴地公司提供以下证据：1．公证书，系鼎欣吴地公司向江苏省苏州市吴中公证处申请对售楼处现场存放的沙盘模型、告示牌、相关书证及体验馆等办理保全证据的公证，公证人员于某,416年12月13日到售楼处勘察取证，由鼎欣吴地公司人员葛红伟陪同。工作记录记载沙盘模型均放置相应提示，内容略为“独墅御湖1.本意向展示的户内可移动陈设未注明属于交付范围的设施，均为非交付标准……2016年11月15日”；现场照片看到J户型、I户型湖居生活体验馆的情况，均提示“最终以实际交付为标准”；视频及照片中，三套沙盘模型均为“ㄱ”型，确无拓展空间。2．E户型宣传单，建筑面积约186㎡，其中一层至三层装修平面参照图均为“ㄱ”型，均无可拓建区域，特别提示部分落款日期2016年12月14日。3．告知书，盖有鼎欣吴地公司公章，日期2016年12月13日，内容为“我司开发建设平湖瑞园二期所有房屋，交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在任何其他的改造或改动。我司无权进行任何违章搭建，业主也不能违法违规进行违章搭建。请勿相信任何人员的口头宣传或虚假信息”。4．寒山闻钟投诉信息及回复，有的业主投诉反映“中梁太厉害，能把128平的户型做的这么大”，“我便在11月买了这个房子，不过签约的时候让我签了不能拓建的约定，交了钱不能退，只能签这个协议，11月份开盘买的都是这样被坑了”，“虽然开盘前几天公示过不能拓建的内容，但是售楼部的销售还是在说公示归公示，以后还是可以拓建”，“在随后的时间我看过建房的过程，开发商还给我造了拓建的大梁，有地基，以后可以拓建用”。吴中便民服务员作出回复，“1.经查，该项目为按图施工，已通过相关部门验收，并已取得商品房交付使用通知书。2.对于业主拓建诉求，该事项非我局权属。据开发公司反映，在2016年12月13日之后，在销售过程中已明确房屋不可拓建，相关《承诺书》已进行公示。同时，购房者在购房时也签署了相关《告知书》”。5．告知书，载明“您所购买的平湖瑞园房屋，交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动，按照政府的相关规定，在后期交付后亦会对不合规的违章搭建进行管控，为保障您的合法权益，请您在签署商品房购房合同签明确已知晓上述事宜”。签字人员包括马林福、张建青、黄伟、沈之婕等人，落款日期多为2016年12月。6．商品房认购书，系肖勇与鼎欣吴地公司于某,418年签订，具体日期不详，约定肖勇以3107423元价格购买平湖瑞园245幢101室房屋，乙方（肖勇）知悉并接受：甲方（鼎欣吴地公司）通过报纸、电视……等仅作为参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、商品房买卖合同以及补充协议、附件等相关文件为准。7．房屋价格备案信息，详细列明多套房屋的幢号、房号、面积、单价、售价等，其中245幢101室房屋面积187.72㎡，单价16554元，总售价3107428元。针对以上证据，鼎欣吴地公司表示，开盘前，其委托公证机构对现场沙盘、生活体验馆等予以公证，可以看出不存在拓建空间，J户型、I户型不涉及搭建，并非E户型样板间，应以商品房买卖合同约定为准，后来销售现场未再变更；实际使用的E户型宣传单同样无拓展区域，其于某,416年12月13日在现场张贴告知书，明确涉案项目不存在改造或改动，不能进行违章搭建；有的业主进行投诉，提及开盘前几天看到公示的相应内容，可以说明全部业主都知道此情况，后来销售时，向业主明确不允许拓建，并要求签订告知书，但肖勇并未签订该告知书；涉案房屋备案价格已由物价局公示，公示价格与合同约定一致，其未收取过其他费用。肖勇则称，公证书真实性无异议，公证人员在葛红伟指示下工作，可能只是鼎欣吴地公司应付检查所为，沙盘模型、告示牌等只是公证当日的情况，不能证明其他时间同样如此，且与其现场看到的情况存在明显差异；E户型宣传单不认可，与鼎欣吴地公司实际使用展示的内容不符；鼎欣吴地公司张贴的告知书，其并未签字，不应产生法律效力；寒山闻钟投诉信息真实性无异议，投诉人为陈某,4，可以证明鼎欣吴地公司销售房屋时确实承诺过可以拓建，并建造大梁、地基，住建、地基员反馈内容拓建不属于其处理范围，并未认可鼎欣吴地公司公示的情况；马林福等人签字的告知书真实性不予认可，即便属实，是在鼎欣吴地公司欺瞒之下所签，并非真实意思表示，该告知书为格式条款，应当无效；认购书真实性无异议，其基于信任向鼎欣吴地公司购买房屋，相应条款为格式内容，不应有效；房屋价格备案信息真实性无异议，但只能证明备案金额，无法证明鼎欣吴地公司不存在收取其他费用的行为。一审审理中，肖勇申请陈某,4出庭作证，陈某,4述称，其为170幢103室房屋业主，于某,416年11月签订认购书，2017年签订商品房买卖合同，该房屋以其父亲名义购买，其是实际产权人；2016年8月至10月，其在涉案项目处担任销售代理，该项目前期对外销售时，都说可以拓建，并按此作出宣传，使用的就是拓建完毕的沙盘模型；涉案项目同时有3家销售代理公司，其所在公司考虑到收支难以平衡，于大约2016年10月退出，肖勇提供的全部宣传单均是其工作过程中取得的；鼎欣吴地公司前期宣传能够拓建，其才决定购买，并推荐其他客户，后来的销售人员仍说可以拓建，直到开盘时，鼎欣吴地公司讲该项目不能拓建，并要求签订告知书，部分业主并未签字；销售人员让签订告知书时，未说明理由，其以为是政府规定，销售人员说原有拓建能够完成，以外部分不可以继续拓建；原本说拓建由鼎欣吴地公司找施工方统一进行，费用由购房人自行承担，鼎欣吴地公司当时未说具体多少钱，大约200000元到400000元，交房后统一拓建时再进行支付；购房后，其前去查看施工现场，拍摄相应视频，前期宣传单均由鼎欣吴地公司提供，后来鼎欣吴地公司改动宣传单，将虚线标注的可拓建空间去除，具体的改动时间不清楚；寒山闻钟的投诉是其作出的，当时以为鼎欣吴地公司所称不能拓建不包括原有的地基区域，其在销售现场看到过公示的内容，张贴在样板间房门上，应该是签订合同时注意到的；涉案项目开盘时间2016年12月18日，其担任销售代理时，尚未拿到预售许可证，没有开始收取购房款。对此证人证言，肖勇无异议，予以认可，认为根据证人所述，可以确定鼎欣吴地公司所谓不能拓建是指地基以外区域，销售人员要求签订告知书时，已明确说明能够拓建，告知书只是走走形式。鼎欣吴地公司表示，证人证言可以说明肖勇提供的宣传单后期已作出更换，新的宣传单没有可拓建空间，开盘前现场张贴过不能拓建及违章搭建的告知书，购房者签订合同时，理应对此知情。为查明现场情况，一审法院对涉案房屋实地勘察，发现此房屋为独栋别墅，有个较大的院子，房屋呈现“ㄱ”结构，屋内南北距离不长，室内摆放着餐桌，旁边为开放式厨房，未看到客厅，房屋外部地面建有墙体，可以看出拆除的痕迹，平湖瑞园小区其他房屋地面多有预留的地基。肖勇表示，按照地基所占区域，可拓建约55㎡，起初说由鼎欣吴地公司统一拓建，签订物业合同时，又说可以自行拓建，但必须按照样板间样式进行；因鼎欣吴地公司承诺可以拓建，其信任鼎欣吴地公司以为可以通过合法途径完成拓建，不清楚相应手续，未关注过办理拓建手续的问题；签订认购书时，房屋尚未交付，鼎欣吴地公司说交房后逐步进行拓建，其当时并不知道后期不能拓建，自行拓建的部分被以缺少手续为由拆除，现确定拓建已无法完成。鼎欣吴地公司称，建设初期，部分房屋建有地基，但不代表其作为可以拓建的承诺，该项目规划时，已明确房屋户型结构，但施工交底过程中沟通出现错误，导致有的房屋浇筑地基，政府部门介入后不允许规划之外进行搭建，不得以此对外宣传，所以开盘销售前，现场物料、模型都与规划设计相符，并张贴告知书，要求每户业务签订告知书不进行违章搭建，其从未与肖勇达成拓建合意；销售房屋时，其明确告知购房者不得扩建，肖勇理应清楚相关内容，买卖合同约定建筑面积以外的部分均为违章搭建，即便与肖勇达成相应合意，也应当无效；肖勇作为完全民事行为能力人，能否拓建要以书面合同为准，马林福视频中的销售人员在追问之下，仅是含糊回答相应问题，不能代表其真实意思表示，其已经要求所有工作人员签订购房合同时，业主必须签订告知书，不允许拓建的意思非常明确。对于部分房屋现场为何预留地基？鼎欣吴地公司表示，桩基施工发生在项目预售前，施工单位对涉案房屋进行施工后，住建部门检查过程中要求更换销售使用的物料，不得对拓建部分进行任何宣传，必须向购房人明确房屋不得进行拓建，其就在项目开盘前，将现场物料予以变更，并向购房人公示，不得进行违章搭建，要求业主必须签订告知书，因桩基已经存在，就未拆除处理，才导致现场能够看到相应地基；对拓建的预计面积，其并未测算，且早就向政府部门承诺会严格按照规划设计建设，不会进行搭建，房屋交付后，其无法进行测量。关于涉案房屋的实际使用状况，肖勇表示，房屋没有客厅，沙发及电视无处摆放，一楼只能做个厨房、餐厅，另外一侧有个卧室，二楼交付时有3个房间，后改造成两间卧室、一间书房，三楼有个2米多宽的小房间；除湖边的大户型房屋，其他户型基本都预留地基，约有500户；购房时，业主都以为能够正常拓建，拓建会在交房后逐步完成，可以使用鼎欣吴地公司的施工队，也可以自己找人完成，但其自行拓建后，执法部门以缺少手续为由予以拆除，鼎欣吴地公司说过会完善拓建手续，但实际无法完成，即便鼎欣吴地公司作出的拓建承诺违法，但对其购房意愿产生较大影响，仍应由鼎欣吴地公司赔偿。鼎欣吴地公司则称，该项目设计方案已通过规划、审核、验收，并取得交付使用通知书，肖勇并无证据证明其承诺会安排施工队进行拓建；所谓10户业主的情况，是2019年9月，部分业主采用过激方式表达诉求，其不得以与业主代表就此进行沟通，但之前从未作出拓建承诺或组织施工；陈某,4的证言，已经明确肖勇提供的E户型宣传单开盘前就已更换，现场张贴不能拓建的告知书，业主不存在受误导性宣传影响的情况；涉案房屋单价16553.50元，系正常市场价格，其已按合同将房屋交付给肖勇，肖勇并未支出较多的成本，仅以个人理解房屋无法满足使用，与其无关。一审法院认为：每个民事主体行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，不能从不诚信行为中获利。鼎欣吴地公司作为房地产开发企业，相较购房者而言处于优势地位，更应实事求是地披露项目信息，并确保该信息真实有效。在合同订立、履行过程中，鼎欣吴地公司不仅是合同相对人，更肩负着传递正确价值观的社会责任。回归到案件，双方主要争议在于鼎欣吴地公司有无作出拓建承诺；拓建承诺是否属于合同组成部分，能否产生法律效力；在无法完成拓建的情况下，肖勇有无损失；肖勇有无额外支付310742元，该款项能否退还。争议焦点一：鼎欣吴地公司有无作出拓建的承诺？关于独墅御湖项目，从前期宣传的材料看，鼎欣吴地公司对外宣称“每家每户都有超大拓展空间”，并以此制作相关物料。该项目建设初期，鼎欣吴地公司确实作出存在可拓展空间的意思表示，实际亦按此为每栋房屋预留后续拓建使用的地基。鼎欣吴地公司表示，住建部门发现该情况后，要求更换宣传物料，必须向购房人明确不得进行拓建，其就重新制作无拓展空间的宣传单，并在开盘销售前对售楼处进行公证，张贴相应告知书，明确“我司无权进行任何违章搭建”，“业主也不能违法违规进行违章搭建”；每个购房人同样签订告知书，确认“交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动”。但是，鼎欣吴地公司进行公证的时间早于开盘日期，无法确定其在开盘销售时使用的沙盘、模型同样不存在拓建。从形式上看，鼎欣吴地公司在房屋销售过程中对可拓建空间存在前后截然不同的矛盾性陈述。鼎欣吴地公司确实要求马林福等其他业主签订告知书，确认涉案房屋“不存在其他的改造或改动”。但是，马林福签订告知书时拍摄的视频中，鼎欣吴地公司的销售人员与马林福沟通的内容能够反映，原有地基的拓建不受影响，“只是不能再往外弄了”。根据陈某,4投诉信息及证人证言看，陈某,4确认，鼎欣吴地公司虽在销售现场样板间张贴告知书，并改动宣传单，将扩展空间去除，“签约的时候让我签了不能拓建的约定”，“但是售楼部的销售还是在说公示归公示，以后还是可以拓建”。可见，鼎欣吴地公司虽在形式上作出无法拓建的表示，并试图以公证、告知书的方式规避自身责任，但实际仍向购房人明确房屋原有拓建能够完成，使得购房人对拓建继续持有期待，进而与鼎欣吴地公司签订商品房买卖合同。肖勇并未签订告知书，无法得出鼎欣吴地公司已向肖勇明确告知涉案房屋不得拓建。争议焦点二：拓建承诺是否属于合同内容？从表面看，鼎欣吴地公司虽通知购房人房屋不得拓建，但仍承诺地基部分不受影响，提升买房人的购房意愿。2018年6月，双方签订苏州市商品房买卖合同，该合同约定，鼎欣吴地公司不得擅自变更商品房结构形式、户型、空间尺寸，附件中已确定涉案房屋的基本结构及各层的具体面积等。补充条款载明，肖勇不得违章搭建、改建，不得破坏房屋结构。该内容并非鼎欣吴地公司对原有地基可以拓建进行否定性陈述，而是明显排除鼎欣吴地公司自身责任，将违章拓建的相关责任完全转嫁给购房人。合同文本虽未对可拓建区域作出约定，但是该合同格式相同，内容一致，不能完全反映双方真实意思表示。考虑到该项拓建超出规划设计，鼎欣吴地公司将此写入正式合同的可能性较低，并不代表双方就此在合同之外未达成合意。肖勇提供的多份视频资料可以看出，交房后无法拓建，购房人与鼎欣吴地公司发生纠纷，并进行多次沟通协调。为达到拓建的目的，鼎欣吴地公司试图私下完成10户的拓建，造成房屋可以拓建的既成事实，该10户的拓建费用由鼎欣吴地公司予以承担，但施工合同由业主与施工队签订。肖勇即为该10户人员之一，确实按此方案进行部分拓建，均被有关部门以缺少批建手续为由予以拆除。鼎欣吴地公司在沟通过程中从未直白地否认作出过拓建承诺，而是积极采取措施，甚至直接出资违规操作，以实现业主要求拓建的目的，表明鼎欣吴地公司具有协助业主进行拓建的主观意愿，侧面反映出双方前期就拓建确实存在约定。鼎欣吴地公司在房屋建造过程中预留地基，并按此情况向肖勇交付房屋，为后期拓建奠定基础。经勘查，涉案房屋具有独立院落，确实存在被拆除的墙体。如按地基完成拓建，房屋面积明显增加，居住体验得以提升，可以看出鼎欣吴地公司就房屋可以拓建作出的承诺对商品房买卖合同的订立确有重大影响，该允诺虽未载入合同，但应当视为合同内容。争议焦点三：拓建承诺有无法律效力？如前所述，双方签订的房屋买卖合同包括房屋可以拓建的内容。根据鼎欣吴地公司陈述，按照规划设计，涉案项目不能进行拓建，无法办理拓建的手续。鼎欣吴地公司为包括肖勇在内的部分业主安排的拓建，均被有关管理部门拆除。可知，该项拓建合意的目的在于超出规划设计范围进行违章搭建，根本无法实现。鼎欣吴地公司以此作为噱头吸引潜在购房人，购房人亦想要通过拓建获取不正当利益。双方就此形成的约定违反法律法规的强制性规定，应当无效。合同部分条款无效，不影响其他部分的效力。鼎欣吴地公司无法履行承诺，协助肖勇进行违章拓建，并不构成违约责任。但是，有关拓建的内容无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于约定无效的过错，按肖勇陈述，拓建费用由鼎欣吴地公司先行垫付，再由其付给鼎欣吴地公司，并未包括在商品房买卖合同的房屋价款中，不属于正常的房屋交易内容。双方签订的合同从未提及拓建，肖勇作为购房人及完全民事行为能力人，应当能够判断出该项拓建是鼎欣吴地公司超出规划设计要求私自实现的。在此情况下，肖勇仍选择相信鼎欣吴地公司作出的拓建承诺，负有一定责任，但未对鼎欣吴地公司带来损失。双方在房屋交易过程中处于信息不对等地位，鼎欣吴地公司作为开发商，更为清楚房屋拓建的相关规定，应当明知该拓建无法以合法方式完成，但仍以此进行宣传，使得购房者相信鼎欣吴地公司可以实现拓建，进而强化购房意愿。因此，鼎欣吴地公司对该拓建合约无效负有主要过错，应赔偿对肖勇造成的损失。争议焦点四：购房人有无产生损失？肖勇以拓建进行宣传，待商品房买卖合同履行后，无法兑现拓建承诺，给购房者造成较大的心理落差，应当赔偿由此带来的损失。商品房买卖合同价款中未包括拓建的对价，鼎欣吴地公司未从中获取直接利益。平湖瑞园项目与周边住宅小区规划不同、坐落有异，难以从周边房屋价格推断得出拓建对涉案房屋的单价产生积极影响。根据房屋销售的流程，大多为一房一价，肖勇提供的其他房屋的价格，无法证明涉案合同价款明显存在不合理之处。如拓建完成，虽能增加肖勇的房屋面积，但双方达成的拓建合意无效，不能以该条款带来的违法利益确定肖勇的损失，只能以拓建给肖勇带来的实质影响来判断损失的大小。从房屋实际使用情况看，该房屋活动空间较小，南北宽度有限，导致客厅区域过窄，无法正常实现生活起居功能。该情形虽能在装修设计中予以改善，但缺少足够的面积，确实会使房屋居住的舒适程度大大降低。鼎欣吴地公司承诺的拓建区域可以极大增加房屋的有效面积，提升居住体验、潜在价值。拓建无法完成确实对肖勇使用房屋造成不利影响，致使肖勇购买房屋的目的大打折扣，存在一定现实损失。考虑到双方的过错程度，且每户拓建面积不同，房屋实际使用情况有所差别，参照肖勇支出的购房款，一审法院酌定由鼎欣吴地公司赔偿肖勇34000元。争议焦点五：鼎欣吴地公司是否需要返还肖勇310742元？按肖勇陈述，购买涉案房屋时，鼎欣吴地公司人员要求额外支付部分款项，才能签订合同，经朋友邹琳沟通，最终确定金额为310742元，其通过葛红伟以现金方式支付此款，但未取得任何凭证。就该款项的用途，肖勇表示，邹琳讲到该款项将用于拓建，不能计入合同，鼎欣吴地公司说只有交纳该款项，才能进行拓建，但无相关证据。从肖勇与邹琳的短信截图看，邹琳向肖勇提供葛红伟的电话号码，由肖勇与葛红伟进行沟通，后来邹琳向肖勇明确“总价3418165，其中差价优惠至310742”，肖勇予以接受。邹琳在此过程中从未提及拓建，反而能够确定涉案房屋实际价格3418165元。从鼎欣吴地公司提供的备案信息看，310742元实际属于房屋成交价与备案价的差额，并非拓建的费用。从履行情况看，肖勇得知涉案房屋的实际价格后，同意按此价格购买，并按备案价签订商品房买卖合同。银行账户明细仅能反映肖勇取款的事实，不能确定310742元就来源于此。田月红的视频资料，未提及肖勇购买的房屋，难以认定田月红支付的款项与肖勇存在直接关联。肖勇提供葛红伟的通话录音中，确实提到额外支付310000余元的情况，葛红伟未否认该事实，但同样未确定能够返还该款项，葛红伟亦未承认310742元与房屋拓建有关。肖勇申请的证人丁某,4讲述的内容，是其家人向中介支付多余费用的经过，无法确定系鼎欣吴地公司收取并返还此款。丁某,4的证言说明额外支付的购房成本与拓建无关。为购买涉案房屋，肖勇同意支付3418165元的对价，其已签订合同取得房屋，再要求鼎欣吴地公司退还310742元，缺乏依据，难以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿肖勇34000元。二、驳回肖勇其他诉讼请求。案件受理费10908元，由肖勇负担10308元，苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司负担600元。二审中，肖勇提交如下证据：1.肖勇与葛红伟的微信聊天记录截图和肖勇与郑海宁的微信聊天记录截图，葛红伟是鼎欣吴地公司销售人员，也是肖勇购买涉案房屋的对接人，葛红伟在与肖勇的微信聊天中确认了鼎欣吴地公司会积极解决妨碍拓建的事宜，郑海宁是鼎欣吴地公司负责销售涉案项目的人员，其与肖勇的对话中明确表示宁愿接受处罚也要进行拓建，证明鼎欣吴地公司在向业主出售房屋时均声称可以进行拓建，后期在处理涉案房屋拓建事宜，也与业主进行充分沟通并积极履行拓建承诺；2.（2019）粤03民终10430-10452号民事判决书复印件、网络文章截图，证明本案类似判决的情况。鼎欣吴地公司质证表示：1.因相关人员早已离职，证据1的真实性以及是否存在删减等情况，客观上都无法核实。即便聊天记录为真，该项证据也达不到肖勇的证明目的。肖勇与葛红伟的聊天内容恰恰证明肖勇早在2018年12月20日前就已明知不得进行违章搭建。郑海宁的回复并非明确的肯定性承诺，肖勇的理解完全是断章取义。从肖勇与郑海宁的聊天中也可以看出，肖勇明确知晓鼎欣吴地公司只是在前期有过相关宣传，在开盘前已调整完毕宣传物料、公示不能拓建的告知书等事项；2.对证据2的真实性无异议，证明目的不予认可，该案例所涉事实与本案事实不同。二审中，鼎欣吴地公司陈述：1.涉案楼盘在销售前约半年的时间，确实存在拓建部分的营销宣传，后被住建部门约谈整改。在正式销售前所有的销售物料和沙盘展示均已做了整改，并且在销售现场张贴了不得违章拓建的公示且要求所有业主签署不得拓建的告知书。业主明知购买了该房屋不得拓建，但在交付后仍尝试拓建。甪直周边类似楼盘存在拓建现象，故本案所涉业主认为自己也可以拓建，后被主管部门强制拆除导致了本案诉讼；2.涉案楼盘最初规划时有误，后期没有与工程部门及时进行交底，故地基建完之后也没有进行拆除，不影响房屋的交付及正常使用；3.相应的规划审批材料以及图纸中没有浇筑地基部分；4.被住建部门约谈之后，因地基的拆除成本非常大，地基不拆除，地基不拆除不影响房屋的正常使用地公司没有进行相应的拆除工程。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，肖勇因涉案房屋无法拓建向鼎欣吴地公司索赔未果诉至法院。本案二审的争议焦点是：一、肖勇购买涉案房屋时，鼎欣吴地公司有无承诺肖勇可以进行拓建；二、因涉案房屋无法进行拓建，一审酌定的由鼎欣吴地公司向肖勇赔偿的金额是否合理。关于争议焦点一，本院认为，根据鼎欣吴地公司的陈述，涉案楼盘销售前，确实存在拓建部分的营销宣传。而事实上，根据肖勇提交的证据和鼎欣吴地公司的陈述，涉案楼盘现场，鼎欣吴地公司实际亦按此为每栋房屋预留后续拓建使用的地基。虽然鼎欣吴地公司表示，住建部门发现该情况后，鼎欣吴地公司已经更换了宣传物料，并在开盘销售前对售楼处进行公证，张贴了相应告知书明确业主不能违法违规进行违章搭建，并要求业主签订告知书，确认交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动。但鼎欣吴地公司在得知主管部门不允许进行拓建后，并未将浇筑的地基铲除，且其他业主马林福、朱慧英拍摄的视频显示，鼎欣吴地公司销售人员表示原有地基的拓建不受影响，只是不能再往外拓建。结合鼎欣吴地公司协助业主进行拓建和其他业主的陈述情况等，可以认定鼎欣吴地公司对肖勇作出了拓建承诺。关于争议焦点二，本院认为，虽然鼎欣吴地公司向购房者作出了拓建承诺，但涉案楼盘无法进行拓建，相应拓建手续无法实际办理，故双方之间意在超过规划设计范围的拓建合意无效。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。根据肖勇的陈述，拓建费用由鼎欣吴地公司先行垫付，再由其付给鼎欣吴地公司，未包括在商品房买卖合同的房屋价款中。双方签订的合同未涉及拓建，肖勇应当能够判断拓建是鼎欣吴地公司超出规划设计要求私自实现的内容，但肖勇仍相信鼎欣吴地公司作出的拓建承诺，存在一定过错。鼎欣吴地公司作为房地产开发商，相对购房者更清楚主管部门关于房屋是否符合拓建的相关规定。鼎欣吴地公司在未能确保拓建是否能完成的情况下，仍对拓建进行宣传，以此增加购房者的购买意愿。且在拓建无法以合法方式完成时，仍在单方允诺原有地基部分可以完成拓建。故鼎欣吴地公司对拓建合意无效负有主要过错，应赔偿肖勇的相应损失。涉案房屋活动空间较小，南北宽度有限，客厅区域过窄，无法正常实现生活起居功能。该情形虽能在装修设计中予以改善，但缺少足够的面积，确实会使房屋居住的舒适程度大大降低。鼎欣吴地公司承诺的拓建区域可以极大增加房屋的有效面积，提升居住体验和潜在价值。一审结合现场勘验情况，认定拓建无法完成对肖勇使用房屋造成不利影响，致使肖勇购买房屋的目的大打折扣，存在一定损失，并根据肖勇支付的购房款、双方的过错情况等酌定由鼎欣吴地公司赔偿肖勇相应损失并无不当。综上所述，鼎欣吴地公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司负担。上诉人苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司多预交的上诉费10258元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年二月一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。