贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终734号上诉人(原审原告、反诉被告)：赤水市创力水泥有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：915203810720192887。法定代表人：吕良善，总经理。委托诉讼代理人：罗小峰，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旭芳，贵州天筑律师事务所实习律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：赤水市创力万家商砼有限责任公司，住所地贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：91520381MA6DNYXB8W。法定代表人：陈治安，董事长。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈治安，男，1974年10月11日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。上诉人(原审被告)：赤水市荣安建材有限公司，住所地贵州省赤水市长沙镇高洞村，统一社会信用代码：91520381076027429H。法定代表人：蔡先荣，总经理。委托诉讼代理人：陈家骑，公司员工。上诉人赤水市创力水泥有限责任公司（以下简称创力水泥公司）与上诉人赤水市创力万家商砼有限责任公司（以下简称万家商砼公司）、陈治安、赤水市荣安建材有限公司（以下简称荣安建材公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院(2020)黔0381民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。创力水泥公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、根据贵州省高级人民法院印发的关于审理新冠肺炎相关商事纠纷的指导意见及合同法的相关规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任，但本案中被上诉人并未举证证明因新型肺炎疫情导致合同义务部分或全部不能履行，相反，根据上诉人提供的证据显示，被上诉人万家商砼公司已于2020年2月18日复工复产，故被上诉人并未受本次疫情的影响，应按约向上诉人支付租金。荣安建材公司与万家商砼公司均是陈治安实际控制的公司，各方系基于自身商业价值考量签署的《土地使用权租赁合同》及《概括转让协议》，是其真实意思表示，真实有效，故被上诉人主张因不可抗力减免租金及违约金的主张不应得到支持。2、被上诉人虽主张本案违约金计算标准过高，请求调低，但其并未提供任何证据证明违约金过高的事实，且被上诉人在签署涉案协议后，就以各种理由拒付相关款项，导致上诉人为维持正常的生产经营秩序，迫于无奈向第三人借款并一直以2%的标准支付资金占有利息。因此，上诉人确因被上诉人故意违约遭受损失，一审法院调低违约金计算标准没有任何事实和法律依据。万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人创力水泥公司的诉讼请求，依法支持上诉人在一审中的反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决仅酌情减免上诉人两个月的租金不符合客观事实。虽从2020年4月起，赤水市疫情被划分为低风险地区，政府提倡复工复产，但由于受全国疫情的影响，很多单位及建筑工地上的人员均来自外地，没有人员支撑，故无法复工复产。因此，租金应从上诉人全面复工复产之日起算。而上诉人实际是2020年9月才逐步复工复产的，故上诉人应付的次年租金应从2020年9月21日起算，应当依法减免上诉人六个月的租金。2、由于上诉人在与被上诉人签订《土地使用权租赁合同》及《概括转让协议》前，未曾踏入赤水市的土地市场，对土地租赁的价格不了解，缺乏相关的经验，在进入赤水市市场后，并根据第三方客观公正的评估后才了解，上诉人所租赁的涉案26亩土地是属于工业用地，评估价值为单价每年每平方米5元，故双方约定的每年200万元的租金显失公平，上诉人有权请求法院按同期同类土地租赁价格予以变更调整。但一审却仅认定涉案租赁合同是双方的真实意思表示，完全忽视市场价值客观规律而未予支持调整合同租金的请求，明显不公。3、根据合同法的规定，超过20年租期的部分是无效的租期，上诉人明确提出了对租期进行变更的诉讼请求，故一审对此未予变更明显错误。创力水泥公司向一审法院起诉请求：1、判令被告万家商砼公司向原告支付租金200万元、资金占用费20万元（以200万元为基数，按月利率2%的标准自2020年3月21日起暂计至2020年8月20日止），并自2020年8月21日起按前述标准计付资金占用费直至租金全部清偿之日止；2、判令被告荣安建材公司、陈治安对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。万家商砼公司向一审法院反诉请求：1、变更《土地使用权租赁合同》中第五条关于土地租赁期限的约定，将土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止修改为自2017年11月1日起至2037年10月31日止；2、变更《土地使用权租赁合同》中第六条关于土地租赁价格的约定，将土地租金为200万元/年修改为土地租赁价格为单价5元/平方米*年；3、确认因为不可抗力的影响，减免答辩人2020年上半年六个月的租金，答辩人应付的次年租金应从2020年9月21日起算；4、本案的诉讼费用由被答辩人承担。一审法院认定事实：2017年10月27日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、陈治安（担保方）签订《土地使用权租赁合同》，原告将其拥有合法土地使用权的位于贵州省赤水市的万家商砼公司相关设备设施、建设土地出租给被告荣安建材公司。合同主要内容：土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止；土地租金为200万元／年；乙方于本合同签署后3日内向甲方支付100万元定金（本合同生效则自动转为租金），并于本合同生效且乙方与第三方（黄林云）就万家公司财务交接后3日内向甲方支付500万元；前述600万元扣除乙方代为支付的本协议签署前万家公司欠付甲方的货款，余额作为乙方预付的土地使用权租金；乙方应于前述租金对应的租期届满前10日内甲方支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金，先付费，后用地；乙方逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费；担保方已经知晓本合同项下乙方的全部义务和可能产生的责任，为确保乙方合同项下义务得以完全履行，自愿为乙方基于本协议产生的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了合同约定的土地，被告荣安建材公司与第三方黄林云完成了万家商砼公司的财务交接，被告荣安建材公司向原告转账共计500万元租赁费。2018年9月10日，原告与被告万家商砼公司、荣安建材公司共同对账并签署对账单，确认截止2018年9月10日被告万家商砼公司尚欠原告水泥货款1168423.09元。对账后，被告荣安建材公司代被告万家商砼公司支付欠付原告的货款1168123.09元。2018年9月11日，原告创力水泥公司（甲方）与被告荣安建材公司（乙方）、万家商砼公司（丙方）、陈治安（丁方）签订《概括转让协议》，约定原告创力水泥公司与被告荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）项下被告荣安建材公司对原告创力水泥公司的权利、义务全部转移至被告万家商砼公司。协议主要内容：一、各方一致同意，自本协议生效之日起，《租赁合同》项下的乙方对甲方的权利、义务全部转移至丙方，由丙方概括享受、承担。二、丙方在签署本协议前，已对《租赁合同》的内容、款项支付情况做了详尽了解，对于该等情况是知悉完全认可的，丙方同意概括承受《租赁合同》项下乙方的权利、义务，并自愿承担乙方尚未履行的义务和责任。三、各方一致同意，丙方受甲方、乙方、丁方于本协议签署前的《租赁合同》及各方业已达成的所有谅解、纪要、补充协议的约束。四、丁方明确知晓《租赁合同》及本协议项下乙方、丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保乙方、丙方的义务得以完全履行，自愿为乙方、丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。五、乙方明确知晓《租赁合同》及本协议项下丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保丙方义务得以完全履行，乙方自愿为丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。协议签订后，被告未按约定支付原告租金。2019年10月29日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告万家商砼公司支付前期欠付租金100万元并支付资金占用费，被告荣安建材公司、陈治安共同对上述款项承担连带清偿责任。一审法院于2019年12月13日作出（2019）黔0381民初3258号民事判决书，判决被告万家商砼公司支付尚欠原告租金100万元，并支付资金占用费12万元，被告荣安建材公司、陈治安对上述租金及资金占用费承担连带清偿责任。原告与被告万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司均不服提起上诉，遵义市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）黔03民终2713号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决于2020年6月2日发生法律效力。一审法院认为，原、被告均是具有民事行为能力的企业法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《土地使用权租赁合同》，原告将涉案土地出租给被告荣安建材公司，后各方又签订《概括转让协议》，被告荣安建材公司将《土地使用权租赁合同》项下的权利、义务全部转移给被告万家商砼公司，是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同、协议约定的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按《土地使用权租赁合同》、《概括转让协议》的约定履行各自的义务。租赁合同签订后，原告向被告荣安建材公司交付了租赁土地，履行了自己的义务。转让协议签订后，被告万家商砼公司承受了被告荣安建材公司支付租金的义务，租赁土地由被告万家商砼公司使用，被告万家商砼公司应按租赁合同约定向原告支付租金。租赁合同中约定，前述600万元（100万定金+500万元）扣除被告荣安建材公司代为支付的本协议签署前被告万家商砼公司欠付原告的货款，余额作为被告荣安建材公司预付的土地使用权租金；被告荣安建材公司应于前述租金对应的租期届满前10日内原告支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向原告支付次年度租金，先付费，后用地。合同签订后，被告荣安建材公司已支付前期600万元，并共计代被告万家商砼公司支付欠付原告货款1168423.09元，根据合同约定，被告荣安建材公司共计支付原告的租金为4831876.91（6000000元-1168123.09元），即已支付截至2020年3月31日的租金，后期租金应由被告万家商砼公司根据《概括转让协议》约定承担支付义务，但被告万家商砼公司未按约支付。现原告要求被告万家商砼公司支付2020年4月1日至2021年3月31日期间租金共计200万元，其请求符合合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，予以支持。对于被告万家商砼公司提出，新冠肺炎疫情期间属不可抗力，要求减免上半年停工停产六个月租金的辩称理由和反诉请求：虽然新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，但从2020年4月起，赤水市疫情已降为低风险地区，企业已逐步恢复运营，结合国家提倡民营企业、私人业主可适当减免经营户租金的倡议和我市各企业复工复产情况，酌情认定应减免两个月租金33.33万元（200万元/年÷12×2），对被告万家商砼公司超过该部分租金减免的反诉请求，不予支持。故被告创力水泥公司还应支付原告的租金为166.67万元（200万元-33.33万元）。关于被告万家商砼公司要求变更《土地使用权租赁合同》中租金标准的反诉请求：《土地使用权租赁合同》是原、被告共同协商自愿签订，是各方的真实意思表示，被告万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后已明确知道租金为200万元/年，但并未提出变更租金标准的约定，视为对该租金标准的认可。而被告万家商砼公司所提交的《市人民政府办公室关于我市基准地价调整更新的通知》和《陈治安拟明确赤水市文华办建设村沟口组土地使用权租赁费项目资产评估报告》与本案的租金并无直接关联性，也不能证明《土地使用权租赁合同》所约定租金标准不合法，同时原告也不同意变更租金标准。故被告万家商砼公司的该项诉讼请求不符合合同法规定的可以变更合同的条件，不予支持。双方可以另行协商变更合同内容和租金标准。关于被告万家商砼公司要求变更《土地使用权租赁合同》中土地使用权租赁期限的反诉请求：根据合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，《土地使用权租赁合同》中约定土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日，该条款约定的租赁期限超过法律规定的20年，超过部分中的关于租期时间的约定无效。无效条款对原、被告均不具有法律约束力，无需变更。故对被告万家商砼公司的该项反诉请求，不予支持。关于原告要求被告万家商砼公司从2020年3月21日起以欠付租金200万元为基数，按月利率2%标准支付资金占用费的诉讼请求：被告万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后，未按约定支付租金，已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《土地使用权租赁合同》中约定：每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金；逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费。由于本院已确认被告万家商砼公司已支付截至2020年3月31日的租金，并减免两个月租金，故被告万家商砼公司应从2020年5月21日起，以实际欠付次年租金166.67万元为基数计算支付原告资金占用费，对原告超过该起算时间和基数部分的诉讼请求，不予支持。对于资金占用费的计算标准：虽然合同中约定按2%每月的标准支付资金占用费，但被告万家商砼公司给原告造成的实际损失并未达到前述标准。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告关于资金占用费的请求过分高于造成的损失，且被告万家商砼公司对原告的该诉讼请求提出抗辩，故资金占用费的标准应予调整。结合本案的实际情况，资金占用费的计算标准应调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告荣安建材公司、陈治安是否对欠付原告租金及资金占用费承担连带清偿责任：被告荣安建材公司、陈治安均在《概括转让协议》的担保方盖章、签字，该协议中明确约定，被告荣安建材公司、陈治安自愿为被告万家商砼公司对原告的全部债务向原告承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对原告要求被告荣安建材公司、陈治安对被告万家商砼公司欠付租金及资金占用费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、被告赤水市创力万家商砼有限责任公司在本判决生效后三十日内支付尚欠原告赤水市创力水泥有限责任公司的租金1666700元，并从2020年5月21日起，以尚欠1666700元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用费给原告赤水市创力水泥有限责任公司，直至全部款项付清止；二、被告赤水市荣安建材有限公司、陈治安对被告赤水市创力万家商砼有限责任公司应支付原告赤水市创力水泥有限责任公司的上述租金及资金占用费承担连带清偿责任；三、驳回原告赤水市创力水泥有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回被告赤水市创力万家商砼有限责任公司的其余反诉请求。已减半收取的案件受理费12200元、反诉费7260元，共计19460元，由原告（反诉被告）赤水市创力水泥有限责任公司承担4460元，被告（反诉原告）赤水市创力万家商砼有限责任公司承担15000元。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致。本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同约定的租金标准及租赁期限是否有效；2、一审对租金的减免期限及违约金标准的认定是否恰当。关于争议焦点一，本案中，创力水泥公司与荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签订的《土地使用权租赁合同》及创力水泥公司与荣安建材公司、万家商砼公司、陈治安于2018年9月11日签订的《概括转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人均具有法律约束力。创力水泥公司按约交付了涉案租赁场地，荣安建材公司、万家商砼公司也相继一直持续使用涉案场地进行经营，故涉案合同、协议均系合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。虽万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安现主张本案租金价格的约定过高，但在双方于2017年10月27日签订《土地使用权租赁合同》及2018年9月11日签订《概括转让协议》时，作为承担租金支付义务的荣安建材公司、陈治安及相应权利义务承继方的万家商砼公司对上述合同、协议的内容清楚知悉，并未对包含租金价格在内的任何合同内容提出异议，且上述合同、协议均系各方当事人的真实意思表示，自愿签订，故应视为对该租金标准的认可。而万家商砼公司提供的其自行委托第三方机构出具的《陈治安拟明确赤水市文华办建设村沟口组土地使用权租赁费项目资产评估报告》未得到创力水泥公司的认可，亦不能证明涉案租赁合同中约定的租金标准不合法，因此，一审认定涉案租赁合同中约定的租金价格不符合可以变更的条件，双方应另行协商解决，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，由于双方约定的租赁期限从2017年11月1日起至2062年2月16日，超过了法律规定的二十年，故一审法院认定超过部分无效，无效条款对双方不具有法律约束力，无需变更，并无不当。关于争议焦点二，由于2020年全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，实行社会管控措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任”之规定，结合从2020年4月起，赤水市疫情已降为低风险地区，加之双方提供的证据均不能达到各自的租金减免主张，因此，一审酌情认定减免2个月租金，符合法律规定及本案实际情况，本院予以确认。由于万家商砼公司未按约定支付租金，已构成违约，根据双方在租赁合同中的约定“乙方应于每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金，先付费，后用地；乙方逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费”，万家商砼公司应向创力水泥公司支付资金占用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。·····”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，因双方均未提供证据证明拖欠租金所造成的实际损失，考虑本案中的资金占用费实为违约金，具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，故兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，一审认定资金占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不当，本院予以确认。综上所述，创力水泥公司及万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。赤水市创力水泥有限责任公司预交的二审案件受理费2900元，由其自行负担；赤水市创力万家商砼有限责任公司、赤水市荣安建材有限公司、陈治安预交的二审案件受理费27060元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年二月十九日法官助理毛丹书记员余飞