四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终941号 上诉人（原审被告）：杨生，男，1975年2月27日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：路胜，男，1973年3月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人杨生因与被上诉人路胜房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨生上诉请求：一、请求依法撤销原判；二、依法改判驳回路胜的全部诉讼请求；三、本案的诉讼费用均由路胜承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，判决解除《房屋出租协议》的证据不足，依法应予改判。1.路胜的房屋一直被作为商铺出租、使用，路胜也知晓且同意杨生承租房屋用于经营超市、开设麻将馆，杨生的行为获得了房屋所有权人的许可，并非恶意为之，其行为并未违反《房屋出租协议》。2.一审判决仅以杨生从事商业行为即认定杨生开设的超市及麻将馆造成扰民缺乏合理性，且路胜并未对此提供证据予以证明。二、一审判决解除《房屋出租协议》属于法律适用错误，依法应予改判。1.《房屋租赁协议》真实合法有效，双方均应遵守。路胜以商用名义将案涉房屋租赁给杨生，现路胜又以恢复住宅性质为由单方要求解除《房屋出租协议》，没有合同依据及法定理由。2.根据《房屋出租协议》第九条的约定，本案应由杨生与路胜自行协商解决。3.《房屋出租协议》约定的租赁期届满时间为2021年12月1日，杨生交纳房租至2020年11月底，且交纳了押金1500元，一审法院判决解除《房屋出租协议》、腾退房屋，必然会造成杨生的租金损失、押金损失及房屋装修损失等，杨生在合同履行过程中并无过错，该部分损失应由路胜承担。综上，一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予改判。 路胜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨生的上诉请求，维持原判，同时路胜表示在杨生腾退房屋且物管、水电无欠费的情况下将及时退还押金。 路胜向一审法院起诉请求：1.解除杨生与路胜签订的《房屋出租协议》；2.杨生立即腾退租赁房屋，因此产生的损失由杨生承担。 一审法院认定事实：2016年11月12日，路胜（甲方）与杨生（乙方）签订《房屋出租协议》，约定路胜将位于香洲半岛的房屋出租给杨生使用。合同第一条载明：“租房从2016年12月1日起至2021年12月1日止，有效期为5年”；第二条载明：“该房屋出租的使用性质为民事用房……”；第四条载明：“乙方无权将该房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质……”；合同第五条载明：“在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议”；合同第七条载明：“乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度……”；合同第九条载明：“甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决”；合同备注载明：“每年递增10%，租赁时年为伍年，租赁期间不做违法的事情”。 路胜与杨生签订《房屋出租协议》时均知晓案涉房屋的使用性质为住宅，但实际上作为商铺使用。合同签订后，杨生将案涉房屋用于经营麻将馆及超市，造成了扰民。2020年6月29日，成都市新都区综合行政执法局向路胜发出《成都市新都区综合行政执法局责令限期改正通知书》（新都执责改字［2020］12005号），该通知载明：“本机关在进行检查的过程中，发现你（单位）存在以下问题：在新都区××小区××幢××单元××层××号擅自改变住宅使用性质。上述行为违反了《成都市物业管理条例》第四十八条第一款的规定，根据《成都市物业管理条例》第八十五条第一款的规定，现责令你（单位）在2020年7月2日时前对以上问题进行改正。逾期不改正的，本机关将依法予以查处。改正内容及要求如下：恢复住宅使用性质。”路胜收到该通知后多次与杨生沟通，要求杨生将案涉房屋恢复为住宅，杨生均予以拒绝，致使路胜提起诉讼。 上述事实有《房屋出租协议》、《成都市新都区综合行政执法局责令限期改正通知书》（新都执责改字[2020]12005号）（以下简称限期整改通知书）以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，路胜与杨生签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。 原《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。虽然路胜知晓案涉房屋被杨生作为商铺在使用，但在收到限期整改通知书后积极改正该行为，要求杨生恢复住宅的使用性质，已对自己错误行为进行了补救。而杨生承租房屋后将房屋改造为麻将馆及超市，没有获得有利害关系的业主同意，将案涉房屋改变为经营性用房造成了扰民，收到限期整改通知书后，杨生作为案涉房屋的实际使用人有义务配合路胜进行整改，但杨生拒绝履行相关义务，违反了原《中华人民共和国物权法》的相关规定，也违反了双方的约定。 原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在杨生拒不将案涉房屋恢复为住宅的使用性质的情况下，路胜继续履行《房屋租赁合同》，将导致违法成本增加，不能实现其合同目的，故路胜要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 合同解除的法律后果。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，路胜有权要求杨生腾退案涉房屋，故路胜要求杨生腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。路胜要求杨生承担腾退房屋所导致的损失为杨生不搬离案涉房屋的情形下相关部门将对路胜冻结财产罚款3万元，该项损失尚未产生，故路胜要求杨生承担腾退房屋所产生的损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依据原《中华人民共和国物权法》第七十七条，原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除路胜与杨生于2016年11月12日签订的《房屋出租协议》；二、杨生在判决发生法律效力之日起7日内腾退位于成都市新都区××路××号××栋××单元××层××号的房屋；三、驳回路胜的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由杨生负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，案涉《房屋出租协议》约定，承租人向出租人缴纳押金1500元，退房时结清水、电、气、电话、物业等费用及室内设施家具、家电无损坏的情况下，出租人退还押金。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，路胜和杨生签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。杨生承租房屋后，将住宅性质的房屋作经营性使用，在行政执法机关已经发出了《责令限期改正通知书》要求将房屋恢复为住宅使用性质的情况下，杨生应遵守行政执法机关的要求，积极履行恢复义务。杨生拒绝恢复的行为违反了双方合同中关于承租方必须遵守当地暂住区域的各项规章制度的约定，构成违约。因此，路胜有权要求解除双方签订的《房屋出租协议》，收回案涉房屋。因杨生尚未实际腾退房屋，故押金尚不具备退还条件，本院对其相应上诉主张亦不予支持。 综上所述，杨生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由杨生负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年二月二十五日 书记员 袁雅丽