重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终36号上诉人（原审原告）：李维菊，女，1968年8月10日出生，汉族，住重庆市大足区被上诉人（原审被告）：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道388号蓝湖丽都，统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：刘世雄，总经理。原审原告：伍照清，男，1971年3月6日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人李维菊因与被上诉人重庆遵大房地产开发有限公司（以下简称遵大公司）、原审原告伍照清商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2020)渝0111民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李维菊、遵大公司、伍照清以书面方式参与询问。本案现已审理终结。李维菊上诉请求：一、改判一审判决；二、改判李维菊不承担二审案件诉讼费用。事实和理由：一审法院对遵大公司承担逾期办证违约责任的起算时间认定错误。当事人签订房屋买卖合同行为属于意思自治，依法有效。一审法院超越职权作出对违约方有利的解释错误。一审法院不以“商品房实际交付使用之日”为基准计算遵大公司逾期办证违约责任错误。商品房买卖合同第十三条约定“实际交付使用之日”起承担逾期办证违约责任，不违反法律规定，且双方合同内容是官方印制，公平公正。遵大公司2018年5月16日将商品房交付李维菊占有、使用，逾期办证的违约责任起算期，应以2018年5月16日商品房实际交付使用之日为基准。根据商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条规定，房屋转移占有即视为交付使用，一审法院认定遵大公司交付商品房时未达到约定条件，没有取得建设工程竣工验收备案登记证，认定交房不产生法律效力，认定取得前述证书后才能确认遵大公司完成交房任务错误。根据双方合同第十三条的规定，房屋实际交付使用之日起60日内双方申请办证。一审法院作出有利于违约一方的判决，应当改判。遵大公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。伍照清述称，同意李维菊的上诉请求及事实和理由，请求支持其上诉请求。李维菊、伍照清向一审法院起诉请求：1、请求判令遵大公司支付李维菊、伍照清违约金26123元及从2020年2月1日起至支付时止以26123元为基数以年息6%承担资金占用损失；2、判令遵大公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月10日，伍照清、李维菊(乙方)与遵大公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定伍照清、李维菊以按揭贷款方式购买遵大公司开发建设的位于重庆市大足区棠香街道圣迹北路99号1幢XXX号预售商品房一套，建筑面积109.12平方米，总成交金额为392832元。该合同第七条约定：甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。该合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应当签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”……“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，伍照清、李维菊与遵大公司双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。伍照清、李维菊按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向遵大公司交清了购房款。伍照清、李维菊于2018年5月16日与遵大公司签订《接房手续书》，并于当日接收了购买的商品房。另查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2019年8月1日对涉案房屋幢号工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案房屋幢号工程竣工验收时间为2019年7月19日)。庭审中，双方确认取得房屋登记机构出具的登记受理单之日为2019年12月27日。2020年1月7日，伍照清、李维菊取得了房屋产权证。一审法院认为，伍照清、李维菊与遵大公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。伍照清、李维菊已按约向遵大公司缴清了购房款和相关税费，遵大公司则应当按约如期交房、办证。遵大公司逾期办证，其行为已构成违约，理应当承担相应的违约责任。关于交房时间的问题。伍照清、李维菊认为交房时间应为2018年5月16日双方实际交接房屋的时间，遵大公司认为交房时间应为2019年8月1日取得商品房竣工验收备案登记证之日。一审法院认为，根据双方合同约定遵大公司应在2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付伍照清、李维菊使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。依照双方的约定，遵大公司完成交房义务，除了交付房屋外，还应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，只有二项条件均已具备时，方能确认遵大公司完成交房义务。遵大公司取得的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明涉案房屋项目已经竣工验收合格，达到法定交房条件的文件，对外具有公示性。且双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是由原重庆市国土资源和房屋管理局印制，合同书文本将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》制定为符合交房条件的条款，也体现了房屋建设管理部门对开发建设单位履行交房义务的规范性要求，开发建设单位不得降低该交房标准。本案双方虽然在2018年5月16日进行了房屋交付，但交付时涉案工程尚未通过竣工验收合格，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，遵大公司的交房屋行为不符合合同约定的交房条件，其行为不产生交房的法律效力。直到遵大公司在2019年8月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，遵大公司之前的交房方达到合同约定的交房条件和法定的交房条件，方能够确认遵大公司在当日完成了交房义务。因此，一审法院依法确认遵大公司在2019年8月1日向伍照清、李维菊履行了合同约定的交房义务。关于逾期办证违约金问题。遵大公司超过合同约定期限办证，依约应当承担逾期办证违约责任。一审法院确认遵大公司应支付的逾期办证违约金为：392832元×0.0001×88天(2019年10月1日至2019年12月27日)=3456.92元。伍照清、李维菊主张的金额不正确，予以更正。关于资金占用损失的问题。一审法院认为违约金的性质本身就是对守约方损失的弥补，伍照清、李维菊提出违约金再计算资金占用损失的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于遵大公司提出下调违约金的辩解意见。遵大公司对其辩解意见未提供证据加以证明，一审法院对遵大公司提出的该项辩解意见，不予以采纳。一审法院判决：一、遵大公司于本判决生效后15日内支付伍照清、李维菊逾期办证违约金3456.92元；二、驳回伍照清、李维菊的其他诉讼请求。本案案件受理费234元(已减半)，由遵大公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，李维菊对一审认定的如下事实提出异议：一审法院不将房屋转移占有之时认定为实际交付使用之日并据此计算遵大公司应承担的违约责任错误。本院认为，前述异议并非针对一审查明的事实，本院不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的主要争点是房屋实际交付使用的时间。现对该争点分析如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。遵大公司虽虽于2018年5月16日将涉案房屋转移占有于伍照清、李维菊，但当时涉案房屋并未经竣工验收合格，并未达到法律规定及双方合同约定的交房条件，该转移行为并非法律意义上的交付使用行为。涉案房屋于2019年8月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了交付使用条件，应当认定该时间为房屋实际交付使用之日，一审以该时间为起点计算逾期办证违约金并无不当，对李维菊提出的2018年5月16日是交付使用时间，应据此计算逾期办证违约金的意见不予采纳。本院其他认定同一审。泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，李维菊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李维菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二一年二月三日法官助理 马李飞书 记 员 廖婧伊