广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33638号原告：梁洁华，女，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某2。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。第三人：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告梁洁华与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），第三人佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（以下简称溢汇盛酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蒋剑明、朱笑玲、两被告及第三人的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛投资公司回购佛山市南海区××××××××××××××××××××××物业自2020年10月21日后的使用权并向原告支付回购价款178100.87元；2.被告三溢同利公司对第1项诉讼请求支付回购价款承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定经济社将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日经济社与两被告签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2016年12月13日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》，约定：租赁物业位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××，建筑面积40平方米，合同转让期限至2049年5月21日，交付日期为2018年8月31日前，转让总价为136800元，被告溢汇盛投资公司向原告交付该物业后于2021年8月31日前，原告可向被告溢汇盛投资公司申请回购该物业剩余使用权，如符合条件，被告溢汇盛投资公司应予以回购，回购价为合同总转让价的80%；《经营管理服务协议》约定原告向被告溢汇盛投资公司支付该物业的经营管理服务费205200元，原告按照《物业使用权转让合同》约定向被告溢汇盛投资公司申请回购物业，本协议与物业使用权转让合同同时解除，被告溢汇盛投资公司无息返还80%的经营管理服务费。《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了342000元。因《物业使用权转让合同》租赁期限超过二十年，违反合同法规定最长租赁期限，原告向法院起诉，法院以(2020)粤0605民初15557号民事判决书认定《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出二十年部分无效，判决被告溢汇盛投资公司返还119373.91元给原告，被告三溢同利公司对被告溢汇盛投资公司返还义务承担连带清偿责任。该判决已生效。2016年12月13日，原告与同样是被告三溢同利公司全资子公司的第三人签订《物业租赁合同》，双方约定：原告将上述租赁物业出租给第三人，租期4年。后被告溢汇盛投资公司直接把物业交付第三人管理，该物业至今仍由第三人占有和使用。因第三人拖欠租金，原告就第三人的欠租行为提起诉讼，法院作出(2020)粤0605民初15226号民事判决书，判决：一、确认原告与被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司于2016年12月13日签订的《物业租赁合同》于2020年6月20日解除；二、被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还前述《物业租赁合同》项下位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××物业予原告；三、被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金17955元给原告；四、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司在上述第三项所负债务向原告承担连带清偿责任。该判决已生效。截至2020年9月31日，该物业已经具备双方在《物业使用权转让合同》第十条约定的回购条件。根据上述合同约定及合同法规定原告于2020年10月21日书面向被告溢汇盛投资公司提出回购该物业剩余使用权的要求，被告溢汇盛投资公司无作答复。(2020)粤0605民初15557号民事判决书确认，20年有效期内原告使用涉讼房屋的对价为222626.09元，即《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》有效部分的合同总价为222626.09元，被告应按222626.09元×80%=178100.87元回购涉讼房屋，并由第三人向被告溢汇盛投资公司交付房屋。被告溢汇盛投资公司、第三人均是被告三溢同利公司的全资子公司，也是被告三溢同利公司的项目公司，被告三溢同利公司应对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》及《物业租赁合同》的义务承担连带责任。两被告辩称，一、涉讼房屋现时未符合合同约定的回购条件，原告不得要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋的剩余使用权和支付回购价款。根据（2020）粤0605民初15226号民事判决书的判项第二项，第三人已经按照原告指定的通讯地址和联系电话，于2020年9月25日书面通知原告收回涉讼房屋，第三人已经履行其义务，但因原告个人原因导致至今都依然未接收涉讼房屋，第三人对此没有任何过错。在此情况下，原告不能直接将涉讼房屋交还给被告溢汇盛投资公司，对于原告提出要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋剩余使用权和支付回购价款，被告无法同意，因此，原告的该要求不符合涉讼合同约定的回购条件，法院应当驳回。二、被告溢汇盛投资公司和第三人二者均不是被告三溢同利公司的子公司，而且，被告三溢同利公司、第三人并非《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》的签订主体和履行主体，根据合同相对性原则，对于溢汇盛投资公司和原告之间就《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》产生的债权债务关系，均与被告三溢同利公司、第三人无关，不应由被告三溢同利公司、第三人承担任何责任，因此，原告要求被告三溢同利公司、第三人回购涉讼房屋的剩余使用权和支付回购价款，这是没有任何法律依据和事实依据，应当驳回原告该请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提交的律师函、快递单及投递情况查询，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年12月13日，原告（乙方，受让方）与被告溢汇盛投资公司（甲方，转让方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××屋（以下简称涉讼房屋），该物业使用权转让期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；该物业在合同约定使用权转让期限的转让总价款为136800元；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付该物业后于2022年8月31日前，乙方可向甲方申请回购该物业剩余使用权，如符合下列条件，甲方应予以回购，回购价为本合同约定的总转让款的80%，回购价包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿，所回购的物业不处于租赁或委托经营期限内、没有发生整体转让使用权的情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；物业状态应与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；乙方已经全额付清该物业的贷款本息，经营管理服务费，物业管理费，水、电费等其他能源费。甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续(包括签订合同、办理物业交接手续)。如乙方未在约定期限内提出回购申请(包括提出形式不符合要求)、或乙方条件不符合、或乙方逾期办理回购手续的，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应当继续履行本合同的约定等。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费205200元，乙方须于2016年12月13日前付清全额经营管理服务费205200元；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向甲方申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同。同日，原告（甲方，出租方）与第三人（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方用于商业经营；租赁期限为3年，从甲方向乙方交付租赁物业之日起算；租赁期限内总租金金额为112860元；乙方自2017年9月1日起按月支付租金，并于每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户；其中2017年9月1日至2018年8月31日每月租金1710元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金2280元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金2565元,2020年9月1日至2021年8月31日每月租金2850元；甲方应于2018年8月31日将物业按现状交付给乙方；乙方无故逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金。诉讼中，两被告及第三人均确认：第三人已经通知原告收回涉讼房屋，但原告没有来办手续，如果法院判决回购，被告溢汇盛投资公司同意直接由第三人向被告溢汇盛投资公司交还涉讼房屋。另查明，梁洁华诉溢汇盛投资公司、三溢同利公司、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社租赁合同纠纷一案，梁洁华向本院提出诉讼请求：1.溢汇盛投资公司、三溢同利公司退还物业租赁使用费119373.91元；2.本案诉讼费由溢汇盛投资公司、三溢同利公司承担。本院于2020年7月6立案，并于2020年8月31日作出（2020）粤0605民初15557号民事判决，认为：《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所约定的款项之和342000元构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，溢汇盛投资公司无需退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为222626.09元。原告已付款金额为342000元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价后，得出溢汇盛投资公司应返还予原告的款项金额为119373.91元。故判决：一、溢汇盛投资公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还119373.91元予梁洁华；二、三溢同利公司对溢汇盛投资公司在上述第一项的债务向梁洁华承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。再查明，梁洁华诉溢汇盛酒店公司、三溢同利公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案，并于2020年9月18日作出（2020）粤0605民初15226号民事判决，判决：一、确认梁洁华与溢汇盛酒店公司于2016年12月13日签订的《物业租赁合同》于2020年6月20日解除；二、溢汇盛酒店公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还前述《物业租赁合同》项下位于佛山市南海区××××××××××××××××酒店2第6层××号物业予梁洁华；三、溢汇盛酒店公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至2020年8月31日的租金17955元予梁洁华，并应从2020年9月1日起至实际履行上述第二项确定的义务之日止，按2850元/月的标准继续计付租金予梁洁华；四、三溢同利公司对溢汇盛酒店公司在上述第三项所负债务向梁洁华承担连带清偿责任；五、驳回梁洁华的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，根据《物业使用权转让合同》的约定，被告溢汇盛向两原告交付该物业后于2022年8月31日前，两原告可向被告溢汇盛投资公司申请回购涉讼房屋剩余使用权，在符合约定条件的情况下，被告溢汇盛投资公司应予回购。本案中，被告溢汇盛投资公司作为回购义务方，其并未提交证据证明原告申请其回购涉讼房屋时，涉讼房屋存在物业状态与交付时不一致或欠费的情形，被告溢汇盛投资公司应对涉讼房屋进行回购。生效判决已认定涉讼房屋2018年8月31日至2038年8月30日期间使用对价为222626.09元，故原告主张被告溢汇盛投资公司支付178100.87元（222626.09元×80%），符合双方约定，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还178100.87元予原告梁洁华；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告梁洁华承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1931.01元（原告已预交），由两被告连带负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费1931.01元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年二月三日书记员 孙王成欣