河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终685号上诉人（原审被告）：郑宁，男，1976年1月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州市中原区四通设计制作中心，住所地：郑州市中原区工人路52号。经营者：于军亮，男，1971年10月24日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：张伟，河南三商律师事务所律师。上诉人郑宁因与被上诉人郑州市中原区四通设计制作中心（以下简称四通中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年02月04日公开开庭审理了本案。上诉人郑宁的委托诉讼代理人夏文远，被上诉人四通中心的经营者于军亮及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑宁上诉请求：1、撤销原判第一项，发回重审或依法改判双方继续履行租赁协议；2、本案一、二审诉讼费用由四通中心承担。事实与理由：1、郑宁与四通中心签订租赁协议当日，便与宋启涛签订租赁协议将案涉房屋转租给宋启涛，工商登记及经营者均为宋启涛。该事实于2016年早已形成，四通中心早已知情，且一直未提出异议，已经超过六个月的除斥期间。长达四年时间，四通中心应当知道转租事宜，但并未在合理的时间内提出异议；2、一审法院明知案涉房屋目前已经转租给案外第三人，解除合同不仅仅是郑宁与四通中心之间的事，还牵连到案外人的利益，却没有通知案外人，也没有给案外人预留足够的时间办理，严重损害了案外人的利益。四通中心辩称，依据双方签订的房屋租赁协议第八条的约定，郑宁在租赁期间不得转租或者变相转租。2020年6月28日，四通中心才知道郑宁将房屋转租的事实。郑宁已经违反双方所签订的协议的约定，依法应予解除。在六个月的除斥期间内，四通中心于2020年9月10日向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令解除双方签订的房屋租赁协议，一审判决基于该事实依法作出判决。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。四通中心向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》，并支付违约金661500元；2、依法判令郑宁向四通中心支付自2020年8月1日起至2020年9月1日租金18.375万元；3、依法判令郑宁支付给四通中心造成的律师代理费、差旅费损失暂计25000元；4、诉讼费用判由郑宁承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，甲方四通中心与乙方郑宁签订《房屋租赁协议》，甲方将其拥有使用权的位于洛阳市涧西区南昌路洛阳新奥华油燃气有限公司办公楼租赁给乙方用于开设快捷酒店使用。租赁范围包括楼体（含现有1-3层是足疗项目部分和4-7层酒店及其一层门厅部分两部分）以及相关配套设施，门前停车位，不包括新奥华油燃气公司营业厅、小吃店及七层楼广告位。租赁期间2016年8月1日至2023年9月30日止，租金为每年贰佰壹拾万元整。本着先付租金后使用的原则，每年度（每年12月为一年度）交付一次。第一年度即2016年8月1日至2017年7月30日租金210万元，采用分期方式支付：即本协议签订后3日内支付160万元，自本协议签订后六个月内支付剩余租金50万元；以后每年度提前15天支付该年度租金，两年后年租金递增5％，即从2018年8月1日起每年租金为220.5万元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的0.05％支付违约金。第十二条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方终止本协议，提前收回该房屋，乙方应向甲方支付一年租金的30％作为违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以赔偿：1、擅自改变本协议约定的租赁用途（足疗部分除外），或利用该房屋进行违法活动的，损坏公共利益的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，与他人合作、联营、抵押等形式变相转租的（足疗部分除外）；4、拖欠租金累计30日及以上的；5、拖欠水、电、天然气或其他等因租房产生的费用累计30日以上的。另查明，涧西法院于2019年8月14日作出（2019）豫0305民初2068号民事判决，判决：一、郑宁向四通中心支付2018年8月1日至2019年7月31日期间尚欠租金737500元及2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金220.5万元；二、郑宁向四通中心支付违约金（以尚欠租金737500元为基数，按照日0.05％从2019年2月28日计算至实际付清；以尚欠租金220.5万元为基数，按照日0.05％从2019年8月1日计算至实际付清；）三、郑宁向四通中心支付律师费25000元。四、驳回四通中心的其他诉讼请求。郑宁不服该判决，向我院提起上诉，我院作出（2019）豫03民终6187号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，四通中心向本院申请执行，本院于2020年4月15日作出（2020）豫0305执588号执行裁定书。在执行过程中，经调查，2016年8月1日，案外人宋启涛与郑宁签订《房屋租赁协议》，约定郑宁将位于洛阳市涧西区南昌路洛阳新奥华油燃气有限公司办公楼一至七层租赁给宋启涛使用，租赁期自2016年8月1日起至2023年9月30日止。案外人宋启涛在2020年6月28日本院执行笔录中对该事实予以承认。又查明，2013年9月3日，四通中心与案外人洛阳新奥华油燃气有限公司签订《房产租赁合同》一份，四通中心从案外人洛阳新奥华油燃气有限公司处租赁涉案房屋，租赁期限自2013年9月1日起至2023年10月1日止。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《房屋租赁协议》合法有效。本案中，郑宁未提交证据证明其转租涉案房屋，经过四通中心同意，应认定为郑宁擅自将该涉案房屋转租给他人。郑宁的行为违反双方《房屋租赁协议》第十二条的约定及相关法律规定，四通中心有权解除该《房屋租赁协议》。故，对四通中心要求解除双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。对四通中心要求郑宁支付违约金661500元的诉讼请求，《房屋租赁协议》第十二条约定，郑宁违反该条1-5项约定的，应向四通中心支付一年租金的30％作为违约金，合同约定从2018年8月1日起每年租金为220.5万元，由此计算的违约金为661500元，故对四通中心要求郑宁支付违约金661500元的诉讼请求，予以支持。四通中心要求郑宁向其支付自2020年8月1日起至2020年9月1日租金18.375万元，在《房屋租赁协议》解除前，郑宁仍然要按照协议履行支付租金的义务，故对四通中心该项诉讼请求，予以支持。四通中心主张郑宁支付给四通中心造成的律师代理费、差旅费损失暂计25000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。对郑宁辩解郑宁虽然转租，但是转租的除斥期间是六个月，且四通中心早已知情，并未提出任何异议，不能成为四通中心解除合同的依据的意见，郑宁并未向法庭提交证据证明四通中心知道或者应当知道郑宁将涉案房屋转租，四通中心向法庭提交执行笔录证明其从2020年6月28日才知道郑宁将涉案房屋转租，并于2020年9月10日向本院提起诉讼，并未超过六个月内提出异议的期限，故对郑宁的该项辩解意见，不予采纳。对郑宁的其他辩解意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除四通中心与郑宁于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》；二、郑宁于本判决生效之日起十五日内向四通中心支付违约金661500元；三、郑宁于本判决生效之日起十五日内向与四通中心支付2020年8月1日至2020年9月1日租金183750元；四、驳回四通中心的其他诉讼请求。本案诉讼费15281元，由郑宁承担。本院二审期间，双方当事均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，从本案事实看，承租人郑宁有两个违约行为：一是自2018年8月起拖欠租金不付，经法院判决并强制执行仍未支付；二是未经出租人同意擅自将房屋转租他人。从四通中心诉求解除合同的诉因看，其要求解除合同的理由为郑宁的以上两个违约行为。即便郑宁上诉对第二个诉由提出异议，第一个诉由既已达到了双方租赁合同第十二条约定的解除合同条件，也完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方，迟延履行主要债务，经催告后在合理期间仍未履行”这一法定解除条件。即，仅此一理由已满足四通中心行使解除合同的条件。一审判决解除租赁合同并无不当。至于本案判决解除合同是否涉及案外人利益，可由相应案外人行使权利，不能作为郑宁推翻一审判决的理由。综上所述，郑宁的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑宁负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二一年二月二十五日书记员  周 青