江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终101号上诉人（原审被告）：范长海，男，1978年2月8日出生，汉族，户籍地河南省固始县，现住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：匡精来，上海市申中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会，住所地江苏省常熟市辛庄镇沈浜村。法定代表人：陈敏，村主任。委托诉讼代理人：曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人范长海因与被上诉人常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院(2020)苏0581民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。范长海上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判驳回常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会的诉请；2.诉讼费由常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。案涉《租赁合同》事实上为无固定期限的长期合同，双方租赁关系事实上已维持十年，每年即便期满也从不终止合同，且根据合同约定：“租赁合同期满，本合同自行中止。”故并非终止。二、原审判决适用法律不当。1.原判未查清案涉租赁物的属性，案涉租赁场地虽属农用，但并非农耕，范长海作为农民有权居住并进行涉农相关经营。2.原判剥夺了范长海另案诉请常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会赔偿损失的举证利益，范长海另案诉请常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会赔偿损失必然涉及租赁场地现状的举证，原审判决给予范长海60日腾空期，在范长海无任何地方可搬的情况下，等于强拆。常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令范长海迅即将承租的60平方米房屋、892平方米土地腾空后返还给常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会。2.判令范长海支付自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止的占有使用费按每年28300元的标准计算。3.判令范长海承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月30日，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会（甲方，出租方）与范长海（乙方，承租方）签订房屋租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的房屋1栋（间），建筑面积60平方米，出租给乙方使用。乙方享有房屋使用权，但不得作为财产抵押。房屋保险由乙方负责。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金6个月的。租赁合同期满，本合同自行中止。甲乙双方议定年租金为6000元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，先付后用。甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁涉及的税费由乙方负担。承租房屋内产生的水电等费用由乙方负担。甲方对租赁房屋及其附属设施应定期检查，及时修缮，防止漏水、淹水，水、电畅通，门窗具全，以保障乙方正常使用。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。出租房屋修缮费用，经甲乙双方商定，可采取下属办法处理：1、按规定维修范围，由甲方出租并组织施工；2、由乙方在甲方允诺的维修范围内，先行垫支维修费，并组织施工，竣工后，其维修费用凭有效开支凭证在乙方应交纳的房租中扣除；3、由乙方负责维修。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，由甲乙双方议定，合同期满后所有权归甲方。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、甲方出售房屋，应在三个月前书面通知乙方。本合同期满时，如乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋的，乙方向甲方支付违约金，甲方仍有解除合同的权利。房屋租赁合同还就违约责任、免责条件及争议解决方式等作出了约定。同日，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会（甲方，出租方）与范长海（乙方，承租方）签订土地租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的集体土地892平方米，出租给乙方做发展私营经济使用。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将土地转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、擅自在租赁土地上设立建筑物的；3、利用承租土地进行非法活动，损害公共利益的；4、拖欠租金6个月的。5、改变租赁土地用途的。租赁合同期满，本合同自行中止。甲乙双方议定土地租金为每年每平方米25元，年租金总额22300元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，合同期内如上级政府出台新的土地租赁价格，乙方同意按照新出台的价格进行调整，甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将土地权属转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的土地所有者继续有效；2、乙方因生产需要与第三方互换用地时，应事先征得甲方同意后方可进行；3、如乙方需在租赁土地上设立建筑物，应事先经甲方同意，并报经相关职能部门批准后方可实施。土地租赁合同还对违约责任、免责条件及争议解决的方式作出了约定。上述房屋租赁合同和土地租赁合同签订后，范长海对租赁房屋进行了装修，并在涉案土地上进行了搭建，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会对此亦知晓。审理中，双方一致确认，双方自2009年开始存在上述房屋及土地的租赁关系，租赁合同每年一签。另查明，涉案土地地类系农用地。涉案房屋未取得建设工程规划许可证等建房审批手续。2009年8月12日，范长海注册登记了常熟市辛庄镇长海废品回收站，经营者为范长海，住所为常熟市回收站，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为废旧塑料胶类回收。审理中，一审法院根据常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会的申请，委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对被告承租房屋中不可移动的装修及承租土地上搭建物在2020年5月19日市场价值进行评估。该评估公司于2020年7月15日向本院发送了退函1份，内容为：“本公司于2020年6月23日接受贵院（2020）苏0581法委鉴字第00300号委托，因原告：常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会；被告：范长海关于租赁合同纠纷一案，需要对范长海承租房屋中不可移动的装修及承租土地上搭建物在2020年5月19日市场价值进行评估。审理法官和我们与承租人范长海进行了沟通，但承租人范长海仍拒不配合评估，先将此案退回，故本司将此委托退回至贵院”。审理中，经一审法院释明，范长海表示，其不同意评估，除非给其安排经营场所。一审法院认为：合同违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，涉案土地地类为农用地，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会为发展私营经济将涉案土地出租范长海用于废品回收，改变了土地用途，故常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会与范长海之间签订的土地租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故双方之间签订的房屋租赁合同亦系无效。退一步讲，即使双方签订的房屋和土地租赁合同有效，租赁期限亦已届满。综上，一审法院认为，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会要求范长海将承租的60平方米房屋、892平方米土地腾空后返还的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会要求范长海支付占有使用费的主张，一审法院亦予以支持，但本案中，自2020年1月1日之后，范长海占有使用租赁物的实现条件有所改变，租赁物效用亦客观降低，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会获得的利益亦应参照租金标准相应调整。一审法院根据公平原则，确定范长海应支付常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止的按照年租金28300元的70%的标准计算的占有使用费。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会将土地用途为农用地的土地出租给范长海用于其他用途，对租赁合同无效存在过错，应对范长海的装饰装修损失及土地上搭建物的现值损失承担赔偿责任。但因范长海不同意在本案中对上述损失进行评估，致使上述价值无法确定，范长海应承担相应的法律后果，故本案对范长海的添附损失不予处理。范长海的相关抗辩，于法无据，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条之规定，一审法院判决如下：一、范长海于判决发生法律效力之日起六十日内将其承租的位于常熟市辛庄镇沈浜村原沈浜5组的房屋及土地腾空后返还给常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会。二、范长海于判决发生法律效力之日起六十日内支付常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止按照年租金28300元的70%的标准计算的占有使用费。三、驳回常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费80元，由范长海负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据常熟市国土资源局辛庄分局调取的辛庄镇土地利用现状图，案涉土地性质为农用地，范长海现将案涉土地用于经营废品回收，改变了土地用途，故范长海与常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会签订的土地租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。案涉房屋建造未取得建筑工程规划许可证，故双方之间的房屋租赁合同亦无效。常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会对合同无效存在过错，故其应对范长海的相关损失承担赔偿责任，但经一审法院释明后，范长海仍不同意对其损失进行评估，其应承担相应的法律后果，一审判决范长海将案涉土地和房屋腾空后返还向常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会并参照年租金70%的标准计算的占有使用费并无不当。综上所述，范长海的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人范长海负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  孙楚楚二〇二一年二月二十五日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈雨萱