河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终242号上诉人（原审原告）：赵光，男，1980年1月24日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：苏乃义，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩莹，河南安多律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韩建设，男，1963年5月10日出生，汉族，住洛阳市西工区。原审第三人：井文伟，男，1969年8月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。上诉人赵光因与被上诉人韩建设及原审第三人井文伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李庆刚独任审理，于2021年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人赵光的委托诉讼代理人苏乃义、董浩莹、被上诉人韩建设、原审第三人井文伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵光上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，并将房屋返还过户给上诉人；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为：“原被告双方在《房屋买卖合同》中并未约定购房款的支付时间”，是主观上偏袒被上诉人。《房屋买卖合同》第四条第一款：付款方式：一次性付款，本合同签订之日起＿内一次性付清房款。要是约定几日内一次付清房款，一定会在空格处填写上几日内付款，然而本合同中没有填写几日内一次性付清房款，那就是本合同签订之日起一次付清房款无疑。既然一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同没有不约定购房款支付时间的道理。2、一审判决认为：“原被告双方在《房屋买卖合同》中并未约定解除合同的条件，原告认可将房屋过户登记至被告名下后，其并未向被告或者通过第三人向被告催告、主张过购房款，现其直接以被告未支付购房款，构成违约为由，要求解除合同，没有事实与法律依据”。对此，上诉人不服。上诉人与被上诉人《房屋买卖合同》中虽没有约定合同解除的条件，但依据《合同法》第94条和第97条的规定，因被上诉人已在签订合同的当天将房屋过户给了被上诉人，被上诉人依照合同约定，依照法律规定应当在收到上诉人的房子后的当天向上诉人支付购房款，被上诉人没有支付，已构成根本违约，上诉人有权要求解除合同。上诉人不认识被上诉人，也没有被上诉人电话，上诉人多次找井文伟主张催告被上诉人支付购房款，井文伟称被上诉人是做大生意的，资金紧张，款回来后多给上诉人些利息。一直到2019年6月13日被上诉人才给上诉人妻子打电话说先让上诉人腾房，随后多给利息，上诉人明确向被上诉人提出，若再不支付购房款，就向法院起诉解除合同。这时被上诉人才明确告诉上诉人，是井文伟欠他钱，让以这种方式抵账的，之后上诉人将被上诉人诉至法院。上诉人已经在合理的期限内向介绍房屋买卖的第三人以及向被上诉人催告过、主张购房款。3、一审判决中称：“在审理中，赵光认可其将涉案房屋过户给被告后，未与被告及第三人联系、催要过购房款，直至一年后，被告要求原告交付房屋故起诉”，不是事实。上诉人多次向第三人和被上诉人主张购房款，直到2019年6月13日，上诉人最后一次催告被上诉人，再不交购房款，上诉人就起诉法院解除合同。4、一审庭审时，上诉人提供签订《房屋买卖合同》时，该房价值60万，上诉人与被上诉人为了避税，将房屋说成是买卖价30万，这些庭审视频中都有记载。这些损害国家利益的交易，一审法院作为国家政府，视而不见。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。韩建设答辩称：一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，敬请二审法院予以维持。首先，双方是通过第三人采取三方抵账的方式进行的房屋买卖交易，并不存在未付房款。房屋买卖并非儿戏，被上诉人系一正常成年人，房款又非小额数目，如未付房款，上诉人不可能凭空就将自己的房产过户给被上诉人，这明显违背常理，也不符合民间房屋买卖先付款后过户的交易习惯，未付清房款最起码要出具欠款凭证的交易习惯。其次，双方《房屋买卖合同》签订后到现在上诉人也从未向被上诉人催要过房款，更加证明双方是不存在房款争议的，房款早已在签订合同之时抵账抵销。再次，退一万步讲，即便三方抵账方式无效，也只是欠付房款问题，达不到解除合同的要件。1、房屋已过户，物权已发生转移，物权优于债权的基本原则，双方也只是债权关系。2、双方《房屋买卖合同》无约定付款日期，并非上诉人自我想当然的认为即为当天付款，一审庭审中上诉人也称从未向被上诉人催要过房款。无付款日期、无催要，被上诉人显然不存在违约，解除合同无事实和法律依据。综上所述，一审判决并无不当，上诉人完全是在无理缠诉，敬请二审法院查明事实，依法驳回上诉。井文伟答辩称：1、当时井文伟、赵光、韩建设三人共同约定，房屋的款项从赵光欠井文伟的190万元当中扣除，并且井文伟当时也给赵光写了书面证明。这样赵光才和韩建设去房管局做了变更过户手续。2、自从房屋过户给韩建设以后，赵光本人从未给井文伟和韩建设打过一个电话，法院可去查通话记录。反而是井文伟给赵光打过几个电话，催要赵光借井文伟的剩余款项。在催要时，赵光每次都说他在北京，暂时无法回洛阳，眼下没有钱，让我再缓一段时间。另外，在一审庭审中，法官当庭也给赵光打过电话，上诉人也称从未向井文伟或韩建设催要过房款。由此可见，上诉人是在有意说谎，歪曲事实。3、上诉人说房屋买卖合同中将房款写为30万与房屋真实价格不相符，并且说是避税。真正原因是：光借井文伟的款项，当时约定的是二分利息，赵光自2014年10月31日至房屋变更之日，没有给井文伟支付过利息，因为井文伟和赵光以前是朋友，所以当时俩人就约定免除了赵光所借款项从2014年10月31日至房屋过户之日的利息，所以才定为30万的价格，这和避税没有关系。另外，政府收取房屋过户税也不是按照房屋买卖合同中所写的价格为标准收税。综上所述，一审判决并无不当，上诉人目前行为纯属无理缠诉，敬请二审法院查明事实，依法驳回上诉。赵光向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除赵光与韩建设之间的《房屋买卖合同》；2、判令韩建设立即将房屋过户给赵光；3、本案的诉讼费由韩建设承担。一审法院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2019年6月20日，赵光（甲方）与韩建设（乙方）签订《房产买卖合同》一份，约定：第一条、甲方将其合法拥有的位于洛阳市涧西区建设路119号院33幢1-102（号房）的房产依法转让给乙方，房产证号：豫（2017）洛阳市不动产权第00494523号，建筑面积为84.76，用途为住宅；双方协商转让总价格为人民币30万元等。关于付款方式约定为：“一次性付款，本合同签订之日起_日内，乙方一次性付清房款”。该合同中关于办理房屋转移登记手续的时间和房屋交付时间均为空白。2019年6月21日，韩建设交纳了房屋买卖契税，税务部门为韩建设开具了增值税发票。赵光、韩建设办理了涉案房屋的所有权变更登记手续，将上述房产从其名下过户登记至韩建设名下。2019年6月25日，洛阳市自然资源和规划局为韩建设颁发了不动产权证书，不动产权证号：豫（2019）洛阳市不动产权第00038073号。庭审中，井文伟提交赵光及其妻杨佩红2014年10月30日向其出具的《房屋抵押借款证明》，证明赵光及妻子杨佩红欠其借款190万元，并承诺如不还款以包括涉案房屋在内的三套房产无条件转给井文伟所有，并配合办理过户事宜。赵光认可欠井文伟借款未还，但认为该证明与本案无关，不能证明赵光、韩建设及井文伟以房抵债的事实。赵光、韩建设双方均认可涉案房屋办理过户登记手续后仍由赵光居住使用。赵光认可其将涉案房屋过户给韩建设后，未与韩建设及井文伟联系催要过购房款，直至一年后韩建设要求赵光交付房屋，故起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵光与韩建设签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。赵光、韩建设双方在《房屋买卖合同》中并未约定购房款的支付时间，也未约定解除合同的条件。赵光已经将涉案房屋过户登记至韩建设名下，也认可在合同签订并办理房屋过户手续后，其并未向韩建设或通过井文伟向韩建设催告主张过购房款，现其直接以韩建设未支付购房款，构成违约为由，要求解除合同，没有事实和法律依据。赵光的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告赵光的诉讼请求。本案受理费2900元，由原告赵光负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致.本院认为:国家对房屋所有权实行登记发证制度，韩建设依据其与赵光签订的有效《房屋买卖合同》将涉案房屋过户登记在自己名下，此时房屋权属已发生变更。赵光主张韩建设未按约支付房款要求解除合同，但从本案双方签订的合同内容看，其中关于办理房屋转移登记手续时间、付清房款时间、房屋交付时间等需填写时间处均为空白。另外，本案第三人井文伟持赵光及其妻杨佩红共同出具的包含涉案房屋在内的《房屋抵押借款证明》表示，赵光将房屋以30万元转让给韩建设是为冲抵三方之间的债务。综上，本院认为赵光称韩建设构成根本违约，应解除合同的理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由赵光负担。本判决为终审判决。审判员  李庆刚二〇二一年二月一日书记员  周 颖