四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初445号 原告：王金彪，男，1972年5月6日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：冯玺潮，四川北新律师事务所律师。 被告：邓伟，男，1993年3月15日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 原告王金彪与被告邓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额程序由审判员陈善元独任审理，于2021年1月25日、2月22日在本院泰兴人民法庭公开开庭进行了审理。2021年1月25日庭审时原告王金彪及其委托诉讼代理人冯玺潮、被告邓伟均到庭参加诉讼，2021年2月22日庭审时原告王金彪的委托诉讼代理人冯玺潮到庭参加诉讼，被告邓伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 王金彪向本院提出诉讼请求：1．依法判令邓伟支付王金彪租金16900元（从2019年9月6日起至2020年6月17日止，3000元押金已抵扣）；2．依法判令邓伟支付王金彪租赁期间的物业服务费、垃圾清运费和水费共计2736.16元；3．依法判令邓伟支付王金彪违约金25200元。事实和理由：双方于2019年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定王金彪将位于新都区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋出租给邓伟自住，合同期限为36月，租金为3500元／月，合同总价为126000元，租金每6月交付一次，邓伟需在合同签订时交给王金彪押金3000元。合同签订时王金彪即向邓伟交付了房屋，邓伟向王金彪支付了6000元定金，2019年9月21日经王金彪催促后邓伟支付租金10000元。2019年12月20日邓伟所交租金到期前王金彪便一直催促邓伟支付房租，邓伟拒不支付，直至2020年6月17日才将房屋大门锁的密码告知王金彪，王金彪进屋后发现邓伟租房不是自住而是用于开设培训班并将房屋原本白墙刷黑。邓伟擅自改变租赁用途和拖欠租金的行为已违反合同，应按照合同总租金的20%支付违约金。为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 邓伟辩称，邓伟不应该给付房租费，每月租金3500元，邓伟给付了16000元，邓伟给付租金前就已向王金彪说过不在租房，王金彪也一直没有在提过房租的问题，直至疫情结束后才提出。物管费邓伟是交至2020年1月21日，王金彪计算的时间不符合常态。关于违约金，邓伟从2019年3月通过中介租赁案涉房屋，在2019年9月前从未见过王金彪，之后才知道案涉房屋是租转的，才与王金彪见面。王金彪告知邓伟涨房租，涨到每月3500元，且要求从新签订合同及支付后续房租。签合同时邓伟是被迫的，因为当时邓伟的学生住在里面的。邓伟租房时从未见过王金彪，由此可见，邓伟没有义务承担违约金。邓伟以前找中介租房时，不租了是不会收缴押金的。诉讼费若双方均由责任就应由双方分摊。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷为证。上述证据能够证明如下事实：2019年9月6日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）王金彪，承租方（乙方）邓伟，甲方将位于新都区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为177.87平方米，房屋租赁期36月，自2019年9月6日起至2022年9月5日止。乙方向甲方答允，租赁该房屋仅作为自住使用，居住人数为8人，最多不得超过16人。房屋每月租金3500元，租金总额为42000元，租金每6个月交付一次，乙方向甲方第一次交付的租金为21000元，在本合同签订15日内付清，第二次起租金提前30日付清。乙方须在本合同签订之时交付给甲方押金3000元，租赁期满，房屋及附属物品、设施设备若无人为损坏，遗失且水、电、气、网、物管等费用结算完毕后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方。乙方应按时交纳自行负担的花费（包括水、电、气、网、物管费等），房屋租赁产生的税费由乙方承担。合同的变换、解除与终止：1、双方协商一致可变换或终止本合同……3、房屋租赁期间，乙方有下列做法之一的，甲方有权解除合同，要回出租房屋：……（4）未经甲方书面认可，改变本合同商定的房屋租赁用途；（6）逾期未交纳按商定应当由乙方交纳的各项花费，已经给甲方导致严重损害的；（7）拖延房租累计2个月以上。租赁期间，乙方有下列做法之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金：……（3）改变本合同限定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖延房租累计2个月以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳应由乙方支付的费用，每逾期一天，则应按相关费用总额的20%支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方认可，中途退租的，乙方应该按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不够弥补甲方损失的，乙方还应承受赔偿职责。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按3倍支付滞纳金。其他商定事项：签合同当日暂时支付部分租金共计6000元，剩余15000元在2019年9月21日前全部支付给甲方。若逾期未支付剩余部分房租，则乙方赔偿违约金10000元。合同约定期限为3年，第一年租金按半年支付，第二、第三年租金按年支付。从第二年开始按上一年的基础每年租金递增5%。合同体现出的租金总额为首年房租总额。 合同签订后，邓伟于2019年9月6日向王金彪给付6000元，于2019年9月22日向王金彪给付10000元。 2019年10月10日至2020年6月27日期间双方一直还有联系。 2020年5月12日、6月28日王金彪通过微信向邓伟催收房租。 2020年6月17日王金彪收到租赁房屋的密码锁密码，并收回房屋。 2020年9月14日王金彪向四川川音物业管理有限公司转款4803.6元，该费用包含：1、2019年3月1日-2019年8月31日物管费1280.64元，2018年12月22日-2019年8月21日水费256.65元，2019年3月1日-2019年8月31日的垃圾费36元，应收金额1573.29元，实收金额为1573.3元。2、2019年9月1日-2020年6月30日物管费2134.4元，2019年8月21日-2020年2月21日水费377.6元，2019年9月1日-2020年6月30日垃圾费60元，实收金额2572元。3、2020年7月1日-2020年9月30日物管费640.32元，2020年7月1日-2020年9月30日垃圾费18元，应收金额658.32元，实收金额658.3元。 本案在庭审过程中，王金彪增加诉讼请求：本案的诉讼费用由邓伟承担。变更诉讼请求第二项：判令邓伟支付王金彪租赁期间物业服务费、垃圾清运费和水费共计2572元（物业费2134.4元，水费377.6元，垃圾费60元）。变更诉讼请求第三项：邓伟支付王金彪违约金12600元。 王金彪陈述王金彪是与钟雨欣签订的租房合同，是房租要到期了，王金彪催收租金才知道房屋已经被转租了，和钟雨欣签订的合同的期限是2018年9月3日至2019年9月2日。钟雨欣给付了房屋押金3000元，但钟雨欣走的时候将王金彪的家具变卖了，故钟雨欣给的押金用来抵扣了。邓伟给付的租金16000元是2019年9月6日起至2020年1月21日的，此款包含了押金。 邓伟陈述以前的房客叫钟雨欣，合同期限为2018年9月3日至2019年9月2日。邓伟给了钟雨欣房租押金3000元，给付的租金16000元是2019年9月6日起至2020年1月21日的，该款没有包含押金。 王金彪认为双方解除合同的时间为2020年6月17日。 邓伟认为双方解除合同的时间为2020年1月21日，2019年12月王金彪催租时，邓伟在2019年9月、10月已明确告知王金彪不再租案涉房屋。 本院认为，王金彪与邓伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的事实发生于2020年，故本案应适用当时的法律、司法解释。 关于合同解除的时间问题，本案中，邓伟主张双方解除合同的时间为2020年1月21日，但其没有提交证据证明双方对解除合同达成合意，也没有证据证明其告知过王金彪需解除合同。而王金彪于2020年6月17日收回本案案涉房屋，在此之前邓伟已拖欠房租累计2个月以上，故王金彪主张2020年6月17日解除合同合法合理，本院予以支持。本案的租赁期间为2019年9月6日起至2020年6月17日止。 关于押金3000元，本案中，邓伟当庭陈述其向之前的承租人钟雨欣交付了房屋押金3000元。但王金彪当庭陈述之前的承租人钟雨欣是给付了押金3000元，其认为钟雨欣走的时候把王金彪家具出卖了，故钟雨欣给付的押金3000元已抵扣。本院认为王金彪与邓伟并未在合同中约定邓伟给付钟雨欣的房屋押金3000元应作为双方签订的《房屋租赁合同》的押金，且根据合同相对性，邓伟向钟雨欣给付的押金3000元应向钟雨欣主张。 综上，邓伟应向王金彪给付2019年9月6日至2020年6月17日止（租期为9月＋12天）的租金32899.99元（3500元×9月＋3500元÷30天×12天=32899.99元），扣除邓伟给付的租金16000元，邓伟应向王金彪给付租金16899.99元。 关于物业服务费、垃圾清运费、水费问题。租赁合同约定邓伟应承担租赁期间的水电费及物管费用，2020年9月14日王金彪向四川川音物业管理有限公司支付了2019年9月1日至2020年6月30日止的物业费2134.4元，2019年8月21日至2020年2月21日止的水费377.6元，2019年9月1日至2020年6月30日止的垃圾费60元，合计2572元。因本案案涉房屋系转租，在双方签订本案案涉合同时邓伟实际一直居住在该房屋，故上述物业服务费、水费、垃圾清运费是租赁期间产生的。邓伟当庭陈述物业服务费、水费、垃圾费缴纳至2019年12月31日，但其并未提交证据证明，故本院依法不予采纳邓伟的意见。邓伟应向王金彪支付王金彪为其垫付的物业服务费、水费、垃圾清运费2572元。 关于违约金问题，根据合同约定：“租赁期间，乙方有下列做法之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金：（4）拖延房租累计2个月以上的。合同体现出的租金总额为首年房租总额。”故邓伟构成违约，应支付违约金。违约金计算标准为合同总租金（首年房租总额）42000元×10%=4200元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、邓伟于本判决生效之日起7日内向王金彪给付房屋租金16899.99元，物业服务费、水费、垃圾清运费2572元，违约金4200元； 二、驳回王金彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费301元（已减半收取），由邓伟负担159元，王金彪负担142元（此款已由王金彪垫付，邓伟在履行上述义务时一并向王金彪付清）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈善元 二〇二一年二月二十五日 书记员  袁萍萍