江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12052号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟骥跃，男，1982年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人孟骥跃商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由孟骥跃承担。事实和理由：一、孟骥跃主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，不应支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金的，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效的规定。孟骥跃自认实际交房日期为2017年6月21日，其直至2020年7月23日才提起诉讼，在此期间未向财智公司主张过逾期交房违约金，在财智公司提出诉讼时效答辩的情况下，逾期交房违约金不应予以保护。二、一审认定事实不清。1.孟骥跃出具的确认函上仅有孟骥跃的签字，财智公司未盖章确认，双方对确认函的内容未达成合意。孟骥跃缴纳房款与维修基金系其作为买受人的法定义务，财智公司出具发票及收据的行为系对孟骥跃缴纳房款、维修基金行为的回应，与确认函上所载“双方协商同意，该违约金与买受人应支付出卖人委托办理产权证的代收代缴费用进行一并结算，多退少补”没有任何关联性，更不存在财智公司以实际行动履行确认函一说。2.孟骥跃在一审中提交了开发公司代收代缴费用明细表，并在上面签字确认，系其明知应向财智公司缴纳税费及办证费用才能办理不动产权属证书，但孟骥跃一直未向财智公司缴纳办证费、契税、代办费等办理不动产登记所需的费用，且孟骥跃已经于2020年1月16日领取了办证材料，财智公司无法为其代办证，逾期办证的过错不在财智公司。3.缴纳维修基金是孟骥跃作为业主的法定义务，其于2020年7月13日向财智公司缴纳维修基金，财智公司开具收据。即使财智公司要承担逾期办证的责任，也只需计算至孟骥跃领回办证材料之日即2020年1月16日。三、一审适用法律错误。1.双方在《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。2.孟骥跃主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，孟骥跃应对其主张提交证据予以证明，但孟骥跃未就此提供任何证据加以证明，不应支持。3.由于受新冠疫情影响，商业综合体受到巨大冲击，很多租户解约、退租，这对本来资金短缺的开发商而言更是雪上加霜，但一审未考虑企业生存、发展状况，判决开发商承担过重的逾期办证违约责任，直接引发了购房人的群体性诉讼，不仅加重了法院自身案件审理的负担，更是直接将开发商推向了破产倒闭的边缘，无益于优化营商环境。4.根据最高人民法院的规定，民间借贷的最高利率已降低至一年期贷款市场报价利率的四倍，按照目前的利率水平，民间借贷的最高利率不超过年利率15.4%。而在购房人无证据证明开发商延期办证给其造成损失的情况下，一审判决开发商承担的逾期办证违约金却为一至三年期贷款基准利率或贷款布场报价利率的1.3倍，该违约金标准明显过高。孟骥跃辩称，服从一审判决。孟骥跃向一审法院起诉请求：1.判令财智公司支付逾期交房违约金26409元；2.财智公司支付逾期办证违约金共计130876.25元（以768871元为基数，自2017年9月19日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为92054.14元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的的1.3倍，计算至2020年7月13日止为38822.11元）；3.本案诉讼费用由财智公司承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，财智公司作为出卖人（甲方）与孟骥跃作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》2份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1310号、1311号房，房屋价款分别为439305元、329496元。两份合同均约定，买受人于合同签订当日支付首付款，剩余房款须于2016年6月5日前通过银行按揭贷款方式付清；房屋交付日期为2016年12月31日前，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。孟骥跃于合同签订之日向财智公司支付了1310号房首付款220305元、1311号房首付款165496元，后于2016年12月5日通过银行按揭贷款方式付清了1310号房尾款219000元、1311号房尾款164000元。财智公司于2017年12月19日向孟骥跃开具了金额分别为439375元和329496元的购房款发票。案涉两套房屋于2017年6月21日交付。同日，财智公司向孟骥跃出具了确认函和开发公司代收代缴费用明细表各2份，确认函的内容分别为“买受人购买了位于吴江区房屋一套，房屋号为2,3-3-1310。现因出卖人延期交房172天，需向买受人支付违约金大写金额贰万贰仟陆佰柒拾贰元整，小写金额22672元。双方协商同意，该违约金于买受人应支付出卖人委托办理产权证的代收代缴费用进行一并结算，多退少补，出卖人不再单独向买受人支付该违约金”和“买受人购买了位于吴江区房屋一套，房屋号为2,3-3-1311。现因出卖人延期交房172天，需向买受人支付违约金大写金额壹万柒仟零贰元整，小写金额17002元。双方协商同意，该违约金于买受人应支付出卖人委托办理产权证的代收代缴费用进行一并结算，多退少补，出卖人不再单独向买受人支付该违约金”。2,3-3-1310号房开发公司代收代缴费用明细表中载明契税13181.25元、印花税219.69元、维修基金7500元、证件费1000元、代办费500元，总计22470.94元。2,3-3-1310号房开发公司代收代缴费用明细表中载明契税9884.88元、印花税164.75元、维修基金5624.40元、证件费1000元、代办费500元，总计17174.03元。两份开发公司代收代缴费用明细表均注明“实际金额以相关部门开具的票据为准，多退少补”。一审另查明，2020年1月16日，孟骥跃从财智公司领取了办证所需的房屋分户平面图、首次登记信息表。2020年7月13日，财智公司向孟骥跃开具了单独的维修基金收据。一审审理中，孟骥跃陈述其于2020年7月13日至财智公司领取相关材料后，联系了中介，当天下午去不动产登记中心办理了产证。以上事实，有孟骥跃提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、确认函、开发公司代收代缴费用明细表、收据、致歉函，财智公司提交的收据、电子回单、吴江财智B3区业主办证资料签收表，以及双方的陈述等证据予以证实。一审法院认为：孟骥跃与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，财智公司应当在2016年12月31日前交房，但财智公司实际交房日期是在2017年6月21日，财智公司存在逾期交房的情形。孟骥跃主张双方在交房当日约定将逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算，并向一审法院提交了确认函、开发公司代收代缴费用明细表、收据予以证明，财智公司虽称确认函、开发公司代收代缴费用明细表无其单位盖章，双方并未达成一致，但是财智公司对该两份材料由其起草并无异议，且财智公司之后按照补了房屋差价之后的房款总额向孟骥跃开具购房款发票，且向孟骥跃开具了维修基金收据，财智公司系以自己的实际行动在履行交房当日出具给孟骥跃的确认函，故对于孟骥跃主张交房当日就逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算，一审法院依法予以采信。涉案房屋于2017年6月21日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月19日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。孟骥跃通过抵违约金的方式向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系孟骥跃委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，孟骥跃长期未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。孟骥跃与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款768871元（439375+329496）计算，违约金为230.66元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给孟骥跃造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于违约金计算到何时，财智公司主张孟骥跃在2020年1月16日取回了办证资料，自行办证，故其后不存在财智公司逾期办证的情形，但财智公司未提交证据证明其已将办证所需支付的契税、印花税、维修基金等退还给孟骥跃，亦未提交证据证明双方协商此后由孟骥跃自行办证，仅向孟骥跃交付房屋分户平面图、首次登记信息表并不能证明双方已经解除了委托，故对于财智公司主张违约金应计算到2020年1月16日，一审法院不予支持。现孟骥跃主张2020年7月13日财智公司要求其自行办证，有孟骥跃提交的2020年7月13日财智公司开具给孟骥跃的维修基金收据予以证实，一审法院依法予以采信，故对于孟骥跃主张违约金计算到2020年7月13日，一审法院依法予以支持。经核算，2017年9月20日至2019年8月19日的逾期办证违约金为92054.14元，2019年8月20日至2020年7月13日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金为37204.82元，违约金合计129258.96元。关于孟骥跃要求财智公司支付逾期交房违约金26409元的诉讼请求，该金额的计算方式是以确认函明确的违约金减去维修基金再减去孟骥跃自认的房屋平方差价140元，孟骥跃实际系要求财智公司退还以逾期交房违约金抵的契税、印花税、证件费、代办费及抵款后剩余的违约金，因孟骥跃已于2020年7月自行办理了产证，最终实际抵款的金额仅为维修基金（7500元+5625元）和房屋平方差价（70元），财智公司应依据确认函的约定向孟骥跃退还扣除维修基金和房屋平方差价后的其他费用。又，根据孟骥跃提交的购房款发票，案涉两套房屋的平方差价是70元，孟骥跃自认140元系其对自身权利的自由处分，一审法院依法予以准许。现孟骥跃要求财智公司退还扣除维修基金和房屋平方差价后的其他费用共计26409元，于法有据，且未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。据上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内退还孟骥跃26409元。二、吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向孟骥跃支付逾期办证违约金129258.96元。（如采用转账方式支付，请汇入孟骥跃指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。案件受理费减半收取1723元，由孟骥跃负担18元，吴江财智置业发展有限公司负担1705元，吴江财智置业发展有限公司应负担之数于判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××65）。孟骥跃预交的应由吴江财智置业发展有限公司负担的诉讼费用1705元，一审法院于判决生效后退还。二审中，当事人未提供新证据。二审中，双方一致确认：1.2018年1月28日孟骥跃到财智公司处用POS机刷卡支付了1310号房屋面积差价70元，另外一套房屋无需补差价；2.孟骥跃未向财智公司缴纳过涉案两套房屋的维修基金；3.财智公司在税务上结欠费用导致产证办理延迟。二审中，财智公司陈述：1.财智公司于2017年12月19日开具了孟骥跃的购房款发票，财智公司系针对一千多户业主统一开具发票，在业主补交房屋差价之后，再将发票给业主，财智公司实际于2020年3月才将孟骥跃的购房发票给孟骥跃；2.财智公司向孟骥跃开具维修基金收据后未向孟骥跃催要过维修基金；3.2017年6月21日的确认函和代收代缴费用明细表由财智公司出具，根据确认函和代收代缴明细表的内容，在2017年6月21日当天能够就违约金以及代收代缴费用等结算清楚。当天孟骥跃应该向财智公司提供银行账户，财智公司即可将结算完毕后的金额退至孟骥跃，但孟骥跃仍基于其自身原因没有向财智公司提交银行账户。至迟到2018年1月28日，孟骥跃向财智公司交付70元房屋差价后，孟骥跃也应该向财智公司提供银行账户，财智公司即可将相应结算之后的差价退至孟骥跃，但孟骥跃仍未提供银行账户，而直接提起了本案诉讼，孟骥跃该部分诉讼请求已过诉讼时效。2020年7月13日，在孟骥跃没有向财智公司交纳维修基金的情况下，由于孟骥跃拿着确认函以及代收代缴费用明细表向财智公司财务要求开具维修基金收据，所以财智公司的财务在当天向孟骥跃开具了维修基金收据；4.财智公司对于确认函以及代收代缴费用明细表当中写明的涉案两套房屋的违约金金额没有异议；5.当时交房的人比较多，可能章在不同的销售手里，不一定找得到章，故确认函以及代收代缴费用明细表上没有加盖财智公司的章。二审中，孟骥跃陈述，其于2018年1月28日收到财智公司开具的购房发票。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。财智公司未按照合同约定于2016年12月31日前交房，并迟延至2017年6月21日完成交房。孟骥跃在一审中提交确认函和开发公司代收代缴费用明细表，主张双方在交房当日约定将逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算。财智公司确认上述两份材料由其出具，结合二审中财智公司关于孟骥跃应于2017年6月21日向财智公司提供银行账户由财智公司退还结算后的差价的陈述，可以认定交房当日双方就逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算达成了合意。关于逾期交房违约金，本院认为，孟骥跃要求以确认函明确的违约金减去维修基金再减去孟骥跃一审自认的房屋平方差价为标准计算财智公司应支付的逾期交房违约金，实际系要求财智公司履行双方在确认函和开发公司代收代缴费用明细表中达成的合意。一审根据确认函的约定及孟骥跃自认的房屋差价、办证等情况支持孟骥跃的相应诉请并无不当。关于孟骥跃的该部分诉请是否已过诉讼时效的问题，本院认为，双方在交房当日即2017年6月21日就逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算达成合意，直至2020年7月13日才最终完成过户并确定维修基金和其他费用的实际缴纳金额，此时才具备就逾期交房违约金和维修基金、房屋差价等进行最终结算的条件。且在孟骥跃未缴纳维修基金的情况下，财智公司开具了维修基金收据，系以自身行为履行交房当日财智公司出具的确认函和开发公司代收代缴费用明细表的内容。一审法院于2020年7月28日受理本案，孟骥跃的上述诉请并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金，本院认为，涉案房屋于2017年6月21日交付，双方在合同中约定财智公司应在房屋交付后90日内即在2017年9月19日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。财智公司未履行上述合同义务，构成违约。孟骥跃主张2020年7月13日财智公司要求其自行办证，并提交了2020年7月13日财智公司开具的维修基金收据予以证实，故相应违约金应计算至2020年7月13日。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。孟骥跃起诉请求调高至以购房款为基数自2017年9月19日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金和自2019年8月20日至2020年7月13日按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算尚属合理，本院对此予以确认。综上所述，财智公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3446元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二一年二月一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。