福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终423号 上诉人（原审被告）：福建中水建工管业有限公司（原名：福建中水能源科技有限公司），住所地福建省福州市鼓楼区华林路250号（壮安大厦）6层605-11。 法定代表人：谢尧鸿，总经理。 委托诉讼代理人：邹衍，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴铃铃，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省公安厅特勤局（原名：中国人民武装警察警卫部队福建省警卫局），住所地福建省福州市晋安区塔头路268号。 负责人：王亚龙，局长。 委托诉讼代理人：向传金，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福建中水建工管业有限公司（以下简称“中水公司”）因与被上诉人福建省公安厅特勤局（以下简称“公安特勤局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中水公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审庭审中公安特勤局已明确于2018年11月16日第一次对案涉租赁物进行上锁处置，中水公司确已失去案涉租赁物控制权。2.本案中基于同一事由，一审法院既判令中水公司支付违约金又判令没收公安特勤局已缴纳的房地产租赁保证金，有违公平、合理原则。3.案涉租赁物自2018年11月至2020年5月均在公安特勤局的掌控下，中水公司在此期间内无法进入案涉租赁物，亦无使用租赁物内水电的可能性。 公安特勤局辩称，1.一审法院已经充分考虑中水公司利益，通过减少其承担2019年3月25日之后的场地占用责任，折中后让其承担2019年3月25日前的场地占用费，并未造成中水公司利益受损。2.一审法院判令支付违约金又判令没收保证金并不违反法律规定，且一审法院调整违约金比例至20%已经充分考虑了中水公司的利益。3.公安特勤局在上锁后也没有进入房屋内用水。水表是公安特勤局为案涉租赁房屋所装，系案涉租赁房屋内相关设施产生的水费，也无法排除是中水公司离开时部分水龙头未关好造成的水费。 公安特勤局向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年7月1日签署的《武警警卫部队房地产租赁合同（正本）》和《武警警卫部队房地产租赁合同（补充协议）》已于2018年6月30日解除；2.中水公司立即将《武警警卫部队房地产租赁合同（正本）》和《武警警卫部队房地产租赁合同（补充协议）》所涉及的房屋、车库按现状腾退、归还给公安特勤局；3.中水公司向公安特勤局支付自2019年1月1日起至实际腾退并完整归还全部租赁房屋部分之日止的场地占用费合计783216元（暂计至2020年3月31日，此后的场地占用费按51800元/月的房屋部分租金标准，自2020年4月1日起计至中水公司实际腾退并完整归还房屋部分之日止）；4.中水公司向公安特勤局支付自2018年1月1日起至实际腾退并完整归还全部租赁车库部分之日止的租金及场地使用费合计18900元（暂计至2020年3月31日，此后的场地占用费按8400元/年的车库租金标准，自2020年4月1日起计至中水公司实际腾退并完整归还车库部分之日止）；5.中水公司支付逾期缴纳租金的违约金合计744884元；6.公安特勤局没收中水公司缴纳的房地产租赁保证金100000元；7.中水公司缴清租赁期间的全部水电费并立即办理水电开户的注销手续；8.中水公司承担本案诉讼费、鉴定费、公告费等诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月1日，公安特勤局（甲方、出租方）与中水公司（乙方、承租方）签署合同编号为武闽警［2014］0001号的《武警警卫部队房地产租赁合同（正本）》（以下简称租赁合同），该合同第一条约定：甲方自愿将位于福建省福州市晋安区金鸡山路28号第一幢楼6层综合办公楼（坐落号：闽警闽字第02号）的房屋建筑面积约1400平方米（其中一至四层产权证面积921.17平方米，五、六层加盖面积约480平方米）出租给乙方使用。第四条约定：租赁期限自2014年10月1日起2019年9月30日止。第五条约定：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）3108000元，年租金621600元，即每月51800元；租金按季结算，乙方于每季度第一个月的前5日内交付甲方；付款方式：乙方银行转帐或现金一次性付给甲方。第七条约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；甲乙双方验收认可后，可在《房屋附属设施、设备清单》签字盖章；甲乙双方应结清各自应承担的费用；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第八条约定：本合同签订后十日内，乙方应向甲方提交房地产租赁保证金100000元；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。第十条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报上级主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完整地无偿移交给甲方。第十二条约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，应当出具书面通知，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方所有的全部财产归还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。第十四条约定：乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同约定或者法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付100000元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日，甲方按月租金的百分之一向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产……；逾期60日，视为乙方自动放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。 同日，公安特勤局（甲方、出租人）与中水公司（乙方、承租人）还签署了合同编号为武闽警[2014]0001号的《武警警卫部队房地产租赁合同（补充协议）》（以下简称补充协议）。该补充协议第一条约定：甲方同意将综合楼后面的5个车库作为配套使用一并出租给乙方，乙方每年补贴甲方8400元作为车库使用租金；甲方同意乙方提出的将原车库、门岗拆除后原地新建车库、门岗并加盖两层用于办公。第三条约定：甲方同意车库拆建及加建部分在承租期（八年）内无偿使用，承租期满加建部分无偿归甲方所有。第二条约定：综合考虑乙方将对综合楼进行二次装修，投入较大，甲方同意，在原合同的租赁期限上延期三年。双方签署以上租赁合同及补充协议后，公安特勤局依约将房屋部分、车库部分交付给中水公司使用，中水公司按照合同约定缴纳了保证金100000元。 2017年12月27日，公安特勤局向中水公司发出《关于终止房地产租赁合同的函》，该函件载明“我局于2018年6月30日前全面停止房地产租赁，并收回租赁给贵司位于福建省福州市晋安区金鸡山路28号第一幢楼6层综合办公楼的房屋。现正式通知你公司，请贵司提前做好搬迁前准备工作，并于2018年6月30日前搬迁完毕”。中水公司于2018年1月23日回函称，请求减免2017年10月至2018年6月期间的租金，请求适当赔偿，请求继续使用保安室加盖的1000平方米部分，2018年6月31日之前如有政策变动，租赁合同可以延续，中水公司可以照样延续。 2018年4月28日，公安特勤局再次向中水公司发出《关于终止房地产租赁合同的函》，该函件载明“我局于2018年6月30日前全面停止房地产租赁，并收回租赁给贵司位于福建省福州市晋安区金鸡山路28号第一幢楼6层综合办公楼的房屋。现再次正式通知你司，请你司提前做好搬迁前准备工作，并于2018年6月30日前搬迁完毕”。中水公司于2018年5月9日回函称，请求再延长一些时间以便尽快找到办公楼，延期期间同意如期交纳租期费用。 2018年10月17日、10月23日，公安特勤局分别向中水公司发出《收回租赁物的告知函》，分别要求乙方2018年10月21日、10月25日前搬走租赁物内可以搬走的物品。 2020年4月26日，公安特勤局诉至一审法院。 另查明，1.中水公司原名福建中水能源科技有限公司，于2015年12月8日名称变更登记为“福建中水建工管业有限公司”。 2.2018年5月3日，中水公司法定代表人由陈文理变更为谢尧鸿。 3.公安特勤局原名中国人民武装警察警卫部队福建省警卫局，于2019年1月1日名称变更登记为“福建省公安厅特勤局”。 4.双方确认，中水公司已交纳房屋部分的租金、场地占用费至2018年12月31日。 5.中水公司自认存在长期逾期支付租金的行为。 6.双方确认，公安特勤局于2018年11月16日第一次对案涉租赁物上锁处置，于2019年3月25日第二次对案涉租赁物上锁处置。 一审法院认为，案涉租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。虽然双方在补充协议中约定将租赁延续至2022年9月30日，但租赁合同第十二条第一款亦明确约定，公安特勤局因军事需要提前解除合同的，应当出具书面通知，中水公司应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归公安特勤局所有的全部财产归还公安特勤局，公安特勤局按中水公司实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。公安特勤局分别于2017年12月27日、2018年4月28日，向中水公司出具书面的《关于终止房地产租赁合同的函》，告知中水公司因中央军委政策变更将于2019年6月30日提前解除合同，并给予中水公司长达半年的搬离期限，公安特勤局的行为符合合同约定，故公安特勤局诉请确认双方签订的租赁合同及补充协议已于2018年6月30日解除，予以支持。根据租赁合同第七条第二款之约定，双方合同解除后，中水公司应当将案涉租赁房屋及附属设施返还给公安特勤局，故公安特勤局诉请中水公司腾空、返还案涉租赁合同及补充协议项下的房屋、车库，与法无悖，予以支持。 庭审中，中水公司辩称公安特勤局分别于2018年11月16日第一次对案涉租赁物上锁处置，于2019年3月第二次对案涉租赁物上锁处置，公安特勤局对上锁时间予以确认，即2019年3月后中水公司已失去对案涉租赁物的实际控制，另，双方均确认租赁房屋部分租金、占有使用费已支付至2018年12月31日，车库部分的租金至2017年12月31日。故公安特勤局有权要求中水公司按租赁合同约定的51800元/月的租金标准支付自2019年1月1日至2019年2月28日共2个月的房屋占有使用费103600元（51800元/月×2个月），2019年3月1日至2019年3月25日按实际使用的25天计算占有使用费计43166.7元（51800元/月÷30天×25天）；按照补充协议约定的8400元/月的租金标准支付自2018年1月1日至2019年2月28日止共14个月的车库租金、占有使用费117600元（8400元/月×14个月），2019年3月1日至2019年3月25日按实际使用25天计算占有使用费7000元（8400元/月÷30天×25天）。前述款项合计271366.7元。 庭审中，中水公司自认合同履行期间存在逾期支付租金的行为，而支付租金是租赁关系中最为根本的义务，故中水公司逾期支付租金的行为已构成违约，根据租赁合同第八条、第十四条之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，公安特勤局有权不退还中水公司交纳的房地产租赁保证金100000元。 关于违约金部分，中水公司违反租赁合同第十四条之约定，构成违约，每逾期一日的，中水公司应按照月租金的百分之一的标准向公安特勤局支付违约金。中水公司逾期支付租金、合同解除后仍占有使用租赁物的行为明显违反约定，已构成违约，应当向公安特勤局支付违约金。中水公司辩称根据《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”，即2017年4月26日前的违约金已超过诉讼时效，符合法律规定，予以支持。另，本案系因公安特勤局方政策变动导致合同提前解除，且公安特勤局已收取租赁保证金以弥补损失，故一审法院酌情调整违约金为54000元。（271366.7*20%=54273） 关于水费部分，《欠费通知单》中“温馨提示”部分明确载明：“根据《福建省城乡供水条例》规定，自逾期之日起对欠缴金额按日加收千分之一的违约金……”。根据《水费欠费催收函》可知，2018年11月至2020年5月，案涉租赁场地已拖欠水费1109.4元、违约金418.37元，如按此违约金标准，案涉房屋拖欠水费的时间已超过12个月，且中水公司未举证证明其已结清占有使用期间的水费，故中水公司辩称拖欠的水费系因公安特勤局使用而产生的，不予支持，中水公司应当向公安特勤局支付水费1109.4元及违约金418.37元。水费《欠费通知单》上载明的客户名称并非中水公司，公安特勤局诉请中水公司办理销户手续不符合相对性原则，不予支持。综上，判决：一、确认福建省公安厅特勤局与福建中水建工管业有限公司于2014年7月1日签署的《武警警卫部队房地产租赁合同（正本）》及《武警警卫部队房地产租赁合同（补充协议）》于2018年6月30日解除；二、福建中水建工管业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空返还租赁房屋及车库；三、福建中水建工管业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省公安厅特勤局支付租金及占有使用费合计271366.7元；四、福建中水建工管业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省公安厅特勤局支付违约金54000元；五、福建中水建工管业有限公司向福建省公安厅特勤局交纳的房地产租赁保证金100000元不予退还；六、福建中水建工管业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省公安厅特勤局支付水费1109.4元及违约金418.37元；七、驳回福建省公安厅特勤局的其他诉讼请求。案件受理费26372元，由福建中水建工管业有限公司负担7703.4元，由福建省公安厅特勤局负担18668.6元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在本案一审庭审过程中，双方当事人均确认未就本案系争租赁场所进行交接，且在2019年3月前，中水公司尚有相当数量的物品存放于本案系争租赁场所，公安特勤局亦未阻止中水公司工作人员搬运物品，鉴于公安特勤局对原审法院认定的2019年3月后中水公司已不再实际控制本案系争租赁场所的事实没有异议，本院对上述事实依法予以确认。 根据双方签订的《武警警卫部队房地产租赁合同（正本）》第八条第二款的约定，中水公司不履行合同约定义务的，公安特勤局不予退还租赁保证金，且有权要求中水公司另行支付违约金，原审法院据此判令中水公司支付违约金且公安特勤局不予退还租赁保证金正确。中水公司主张其在2018年11月后在本案系争租赁场所产生的水电费用与原审判决确认的费用不符，但并未提交证据予以证明，因此，中水公司的该项上诉理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26372元，由福建中水建工管业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年二月二十五日 法官助理 雷 敏 书 记 员 程伟威