北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终329号上诉人（原审被告）：沈霄，男，1965年10月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：王梦东，男，1965年11月8日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人沈霄与被上诉人王梦东农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，本院依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人沈霄、被上诉人王梦东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沈霄上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判：1.双方之间的房屋土地租赁合同于2020年5月1日解除，违约人是王梦东而不是沈霄；2.不同意一审判决第三项，同意一审判决第二项。事实和理由：一、1.一审判决认定涉诉合同及法律规定中并未强制要求对涉诉合同进行备案错误，缺乏合同与法律依据。2.一审判决认定涉诉合同更不需要到村委会备案缺乏证据。3.自2010年4月10日至2020年5月20日，沈霄一直被王梦东告知的已在村委会完成审批备案的虚假信息所欺瞒。4.二审中，沈霄对本案事实有所补充。5.王梦东在合同履行争议中表现出解除合同，另与他人签订租赁合同的强烈主观愿望并实施相关行为。6.王梦东给予的支付期限以及腾退通知中的腾退期限过短，不符合合理期限。二、1.因合同第八条约定的条件成就，沈霄按照约定有权终止合同。王梦东承担因沈霄终止合同而给沈霄造成的损失。2.不能仅以地上物剩余价值衡量损失金额，更需要考虑沈霄与第三方签订类似租赁合同所需支出。3.沈霄有权拆除其投资建设的所有地上建筑物、围墙及设施。4.其他事实。三、王梦东切断供电线路的行为违反了合同与法律约定，影响了沈霄的生产经营、工作及生活。四、合同解除之前不是占用费，合同范围内的租金沈霄同意支付，但是2500元的标准不认可。因为王梦东断电导致沈霄的工作活动都无法进行，所以应该按照每月500元的标准支付。王梦东辩称，不同意沈霄的上诉请求和理由，同意一审判决。合同解除日期是2020年5月5日，沈霄不给钱违约在先才解除合同，土地占用费应该按照合同标准支付。王梦东向一审法院起诉请求：1.解除王梦东、沈霄签订的《房屋土地租赁合同》；2.沈霄向王梦东腾退土地；3.沈霄自2020年5月1日起至实际腾退土地之日起按照每月2500元的标准向王梦东支付占有使用费；4.沈霄向王梦东赔偿大棚损失2万元；5.案件受理费由沈霄承担。一审法院认定事实：2010年4月10日，出租方王梦东作为甲方与承租方乙方沈霄签订《房屋土地租赁合同》一份，合同中约定甲方提供位于北京市顺义区北石槽镇南石槽村东的确权地和承租地，总面积为6亩。院内有房屋7间，总面积110平方米，另有两间小房，西侧围墙长11.6米，南侧围墙长7.5米（包括铁门），种植大棚两座，每个大棚面积约1亩，每个大棚有一间避风阁，甲方提供现有的水电设备，一切费用由乙方负担，土地所有权不变。租赁期共15年，从2010年5月1日起将出租地交付承租方使用至2025年4月30日期满，乙方承诺不得超越养殖地使用范围。该租赁地每年租金3万元，为年付（按甲方要求，乙方同意首次付5万元，第二年付1万元，从第三年开始按每年3万元付），年租金应于当年租期开始前三十天内一次性付清，否则甲方有权对本合同标的房屋土地另行处置，本合同失效。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当（质量问题和自然灾害造成除外）造成房屋及设施损坏，乙方负责修复或赔偿。乙方如改变房屋的内部结构和装修应事先征得甲方同意（或附加合同）后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。甲方在期满后所有乙方投资的设备及物品归属乙方，如因甲方责任造成退租，乙方有权拆除此租赁地上投资建筑的房屋及设备（含乙方物品）。如因甲乙双方土地租赁合同的合法性出现问题，使乙方无法在合同指定的此租赁地上进行合法经营活动或终止土地租赁，进而给乙方造成的损失应由甲方赔偿。2020年5月5日，王梦东向沈霄送达了《限期腾退房屋土地通知》一份，该通知中载明因沈霄未按时交纳2020年至2021年承包费，涉诉租赁合同已经失效，并限定沈霄自行搬离。一审庭审中，王梦东称涉诉土地大棚建于2008年左右，如果妥善管理，一直使用没有问题。一审庭审中，沈霄称在2020年4月底至5月初，王梦东、沈霄之间就延时支付承包金的事宜进行了多次沟通。沈霄从未使用过涉诉大棚，大概2016年因涉案大棚的自身建筑结构、建筑工艺、建筑材料和经年的自然气象等综合原因发生了大面积倒塌，因倒塌堆积物完全阻断了进出房屋的唯一道路，并且残存的相应未倒塌墙体也出现严重损坏的现象，存在随时发生再次倒塌的危险，故沈霄对严重残损的部分实施了拆除和清理。一审庭审中，沈霄称其经王梦东同意承租土地后对房屋进行了装修，盖了狗舍和避风阁。在合同纠纷期间，王梦东切断了承租地电力供应的单方面行动，致使沈霄在承租地上的大型珍贵植物已基本全部死亡。一审庭审中，王梦东称沈霄提供的证据也能够证明王梦东曾多次向沈霄催要承包费，是由于沈霄违约在先所以其采取断电的方式，且涉诉合同不需要到村委会备案。涉诉土地上大棚、围墙、铁门、房屋及果树属于王梦东所有，其他的都是沈霄的。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉诉《房屋土地租赁合同》中明确约定“年租金应于当年租期开始前三十天内一次性付清，否则甲方有权对本合同标的房屋土地另行处置，本合同失效。”经王梦东多次催要，沈霄仍未依约交纳承包费，故一审法院对于王梦东要求解除涉诉合同的诉讼请求予以支持。具体的解除时间确定为2020年5月5日。合同解除后，沈霄应当腾退涉诉土地，故对于王梦东要求沈霄腾退土地的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，因涉诉场院仍为沈霄占用，应当支付相应的土地占有使用费，故一审法院对于王梦东要求沈霄支付占有使用费的诉讼请求予以支持。对于王梦东要求沈霄支付大棚损失的诉讼请求，一审法院认为，涉诉大棚建造时间较为久远，且王梦东没有证据证明沈霄存在损毁大棚的行为，故一审法院对其要求沈霄赔偿大棚损失的诉讼请求不予支持。对于沈霄主张涉诉合同需要向村委会进行备案、因王梦东擅自断电对其造成损失等的抗辩理由，一审法院认为涉诉合同及法律规定中并未强制要求对涉诉合同进行备案，且沈霄违约在先，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认王梦东与沈霄2010年4月10日签订的《房屋土地租赁合同》于2020年5月5日起解除；二、沈霄将涉案土地腾退给王梦东，于判决生效之日起三十日内执行；三、沈霄给付王梦东土地占用费（按照每月2500元为标准计算，自2020年5月1日至实际腾退之日止），于判决生效之日起三十日内执行；四、驳回王梦东的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：沈霄原上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判为：王梦东与沈霄签订的《房屋土地租赁合同》于2020年5月1日起解除，王梦东承担因沈霄终止合同给沈霄造成损失的赔偿责任，王梦东在发生合同履行争议和诉讼程序期间，所采取的切断供电线路行为违法、违约，应承担所有相关法律责任。本院二审期间，沈霄变更上诉请求为：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判：1.双方之间的房屋土地租赁合同于2020年5月1日解除，违约人是王梦东而不是沈霄；2.不同意一审判决第三项，同意一审判决第二项。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，王梦东与沈霄签订之《房屋土地租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自义务。沈霄未按照《房屋土地租赁合同》约定的时间、金额支付租金，已经符合合同约定的解除条件。现王梦东要求解除合同并无不当。一审法院依据双方合同约定，确定合同解除之日为2020年5月5日亦无不当。双方合同既已解除，沈霄应将其租赁的土地返还王梦东。一审法院判令沈霄返还土地亦无不当。沈霄在合同解除后，未能将涉案土地交还王梦东，在其实际占用期间应向王梦东支付相应占用费。一审法院确定之占用费标准亦无不当，沈霄应向王梦东支付相应土地占用费。沈霄上诉要求王梦东赔偿其各项损失，但一审中沈霄并未就上述请求提出相应主张，对此本院不予处理。综上，沈霄之上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。综上所述，沈霄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，沈霄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  潘 蓉二〇二一年二月二十六日法官助理  张燕欣法官助理  冯 妍书 记 员  田亚男