四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1521民初5075号 原告：宜宾市锦宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码915115213094197152，住所地四川省宜宾市叙州区。 法定代表人：陈泓漳，执行董事。 委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：王君，四川爱众律师事务所律师，执业证号××。 被告：宜宾驰城置地有限责任公司，统一社会信用代码91511521MA62A40EXW，住所地四川省宜宾市叙州区。 法定代表人：刘城玮，执行董事。 委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：汪涌，四川宏成律师事务所律师，执业证号××。 原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司与被告宜宾驰城置地有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司的诉讼代理人张冬林、王君，被告宜宾驰城置地有限责任公司的诉讼代理人李雪娟、汪涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告因侵占原告的土地（位于宜宾县滨江A地块C4-09-6地块中与被告开发建设的“驰城·观澜上郡”项目相邻部分）1030.95平方米使用权，赔偿原告损失1236万元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年原告以出让方式取得位于宜宾县滨江A地块C4-09-6地块，面积34963平方米，性质为城镇住宅用地。2016年9月18日，原告取得建设用地规划许可证。宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局许可原告将宜宾县滨江A地块C4-09-6地块修建金沙明珠项目，用地面积34693平方米。2016年11月8日，原告取得建设工程规划许可证。宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局许可原告将宜宾县滨江A地块C4-09-6地块修建金沙明珠项目，建设规模78935.85平方米。被告开发建设的“驰城·观澜上郡”项目与原告开发建设的金沙明珠项目相邻，且被告开发的时间早于原告项目开发时间。被告在规划开发“驰城·观澜上郡”过程中，将小区大门和车辆出入通道直接邻近原告所属地块，导致原告邻近地块无法规划建设任何建筑物，修建的高层建筑没有按照规范留足间距，导致原告临近地块必须预留足够间距才能规划建筑，部分临近区域丧失规划修建任何建筑物。经原告勘查，被告将“驰城·观澜上郡”的化粪池直接修建在原告所属的地块中。经测绘，被告通过上述手段侵占原告土地使用权面积为1030.95平方米（1.545亩）。上述事实发生后，原告曾多次要求被告整改和返还被侵占土地，但被告一直未能落实。鉴于被告侵占和小区已经建成并交付使用的事实，若继续要求返还必将涉及小区众多业主的直接利益，就此被告应当按照侵占原告土地使用权的价值赔偿原告经济损失。综上所述，根据《民法通则》第一百一十七条第一款“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”的规定，被告应返还被侵占的土地折价赔偿原告的损失。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告宜宾驰城置地有限责任公司辩称，⒈被告开发的观澜上郡小区系合法开发，并没侵占原告的土地。被告在开发观澜上郡小区过程中，依法取得相应的开发手续，并且在规划、设计、建设过程中严格按法律规定进行并经验收合格，小区的建设在红线范围内，并没有占用原告的土地。且被告小区开发在前，原告拍得土地在后，原告在房地产开发过程中，应当充分考虑已建成的邻近小区现状，适时调整自身建设方案，现原告因自身问题及规划技术条件要求，导致其不能在涉案土地上修建建筑，该结果并非被告的过错造成，被告依法不应对原告承担赔偿责任。⒉原告在本案中并没有任何损失。原告在开发过程中，虽因规划技术条件要求的原因不能在涉案土地上修建建筑，但其规划面积也并没有减少，《金沙明珠设计方案规划审查意见》显示金沙明珠建筑规划要求控制在121426平米内，实际规划计容面积为121415.12平米，原告并没有因涉案土地修建建筑而影响用地指标、建设指标，其经济指标也未减少，因此原告所称的损失并不存在。⒊原告起诉的是损害赔偿，适用过错责任制。原告在诉状中称的几点侵权，被告并不认同。⑴关于大门和地下车库入口的设置。被告最先获批土地时大门外侧是一条市政道路，是允许设置大门和车库出入通道，被告提交小区整体设计方案是经主管部门审定通过的，此后市政道路调整，规划主管部门也未告知被告应修改或调整大门和车库出入通道，被告也只能按规划部门审定的设计方案进行开发建设。⑵关于沼气池问题。在法律上是相邻关系，沼气池是因当时市政污水处理设施不完善而临时修建，且极少部分在原告土地下面，被告不得不利用原告地下空间以达到接通外围的市政管网设施，修建完工后也取得相关部门的行政验收，原告对此不但知情且未提出异议，相反还提供施工便利，从相邻法律关系上讲，被告无过错。⑶没有留足间距，导致原告丧失修建建筑物的问题。对于相邻关系来讲，公平合理是基本原则，即必须尊重历史形成的客观状况和先后顺序。观澜上郡小区开发远早于原告开发的金沙明珠小区，国家相关建筑规范都在强调后建建筑必须退足相对应的建筑间距。如后建的建筑离先建建筑太近，导致采光、日照等权利受到原来建筑影响的，原来建筑的权利人不承担责任。⒋原告不是本案适格主体。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路、绿地属全体业主共有”，金沙明珠小区目前已向业主交房，既已交房，那么所属小区范围内的道路、绿地等应当归全体业主共有，退一步说，即使被告侵占了小区土地，在原告将小区交付业主后，索赔主体也应当是小区全体业主而非开发商，因此原告并非本案的适格主体。综上，被告并没有侵占原告的土地，且原告也没有任何损失，被告更非本案适格主体，其诉讼请求依法应予全部驳回。 原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了国有建设用地使用权出让合同（合同编号ＹＢＸ2014-13号）、国有土地使用权证【宜县国用（2014）第0××6号】、建设用地规划许可证（地字第**）、规划建设用地红线图、建设工程规划许可证（建字第2016ＦＧ011号）、金沙明珠一期项目用地竣工验收图、照片五张、关于宜宾市叙州区“金沙明珠”与“观澜上郡”土地边界测绘的报告、宜宾市人民政府关于印发《宜宾市规划管理技术规定（2015）版的通知【宜府函（2015）111号】、宜宾县住房和城乡规划建设局关于“观澜上郡”暨“金江春天”项目设计方案的规划审查意见【宜县住建设审（2013）113号】、宜宾县住房和城乡规划建设局关于宜宾县“观澜上郡一期”施工图的规划审查意见【宜县住建施审（2013）175号】、宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局关于观澜上郡（住宅二期）施工图的规划审查意见【宜县住管施审（2015）111号】、宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局关于宜宾县“观澜上郡”二期调整方案的规划审查意见【宜县住管设审（2015）139号】、建设用地规划许可证（地字第2013（地字第**许可证二份（建字第2013ＦＧ006号、建字第2015ＦＧ010号）、建筑工程施工许可证二份（编号511521201312190101、511521201604200401）、宜宾“观澜上郡”二期岩土工程勘察勘探点平面布置图，被告宜宾驰城置地有限责任公司提交了国有建设用地使用权出让合同（合同编号2012-14-1号）、国有土地使用权证二份【宜县国用（2013）第1××8号、宜县国用（2013）第1049号】、建设用地规划许可证（地字第2013ＦＤ002号）、（地字第**第2013ＦＧ006号、建字第2015ＦＧ010号）、建筑工程施工许可证四份（编号511521201312190101、511521201312230101、511521201604200401、511521201604210101）、商品房预售许可证五份、2016年4月25日宜宾日报、观澜上郡规划建设用地红线图、宜宾县人民政府关于同意宜宾县滨江Ａ地块控制性详细规划调整论证报告的批复【宜县府函（2014）44号】、宜宾县住房和城乡规划建设局规划设计条件通知书二份【宜县住建条（2012）26号、宜县住建条（2014）18号】、观澜上郡商住项目规划用地管理竣工图、宜宾县建设工程规划核实合格证三份【宜县住建核（2016ＦＬ）009号、宜县住建核（2017ＦＬ）011号、宜县住建核（2018ＦＬ）005号】、竣工验收备案书二份、工程建设竣工用地验收意见书、建设工程项目环保设施竣工验收申请报告、宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局关于“金沙明珠”项目设计方案的规划审查意见【宜县住管设审（2016）98号】、照片二张、金沙明珠小区规划建设用地红线图、观澜上郡小区与金沙明珠小区平面拼接图。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宜宾驰城置地有限责任公司于2013年1月7日登记成立，其经营范围为项目投资、房地产开发与营销策划等。被告于2012年10月26日通过竞拍取得原宜宾县柏溪镇Ｃ4-09-04地块（Ａ1、Ａ2），宗地编号Ｙ××2-14,土地面积49136平方米，并于2013年1月31日与原宜宾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2013年4月8日取得该地块的国有土地使用权证。原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司于2014年7月16日登记成立，其经营范围为房地产开发、装饰装修等。原告于2014年6月通过竞拍取得原宜宾县滨江Ａ地块Ｃ4-09-6地块，宗地编号Ｙ××4-13,土地面积34693平方米，并于2014年6月6日与原宜宾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2014年10月17日取得该地块的国有土地使用权证。原、被告各自竞得的前述地块相邻；被告在Ｃ4-09-04地块（Ａ1、Ａ2）上开发“观澜上郡”商住小区，在获得建设工程规划许可及建筑工程施工许可后，于2013年12月开工修建观澜上郡一期1＃、3＃、9＃楼及相应地下室，于2014年1月开工修建观澜上郡一期2＃、4＃楼及相应地下室，于2016年4月开工修建观澜上郡二期5＃楼及地下室、6＃楼，观澜上郡3＃楼与5＃楼之间的大门及地下车库出入口属一期工程。观澜上郡一期1＃、3＃、9＃楼及相应地下室工程于2016年4月25日竣工验收合格；观澜上郡二期5＃楼工程于2017年12月8日竣工验收合格。原告在Ｃ4-09-6地块上开发“金沙明珠”商住小区，于2016年11月8日取得金沙明珠（一批次项目）建设工程规划许可证；金沙明珠一期（1-4栋、9栋）现已修建完成，二期尚在修建中。原告开发的金沙明珠小区毗邻市政道路江霞路，位于被告开发的观澜上郡小区与江霞路之间，观澜上郡小区的**楼、小区地下车库出入口、小区正大门、3#楼由西往东依次与金沙明珠小区毗邻，两小区之间没有市政规划的道路，现观澜上郡小区的部分住户及地下车库出入车辆通过金沙明珠小区土地（修建有通道）后进入江霞路；被告称自己最先获批土地时与金沙明珠小区毗邻土地之间规划有市政道路，因此才在上述地点修建的正大门、车库出入口等，但原告认为被告没有提供有主管部门规划的证据，并提出被告之前的设计中有其他方位的备选通道，后来系自行予以修改，不符合规定。 此外，观澜上郡5#楼与地下车库出入口之间的沼气池于2014年1月开工修建，沼气池部分建在金沙明珠小区土地下面，该沼气池于2016年4月18日经原宜宾县环保行政主管部门验收合格后投入使用；同时，原告认为被告的观澜上郡小区系紧邻用地红线修建，没有退让相邻土地可能建筑所必须的距离，受其影响，致使金沙明珠小区部分土地因建筑间距原因无法正常使用，亦造成损失。双方曾经县政府组织调解未果，致原告提起本案之诉。 另查明，原宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局于2016年3月30日作出的《关于金沙明珠项目设计方案的规划审查意见》载明“……建筑规模控制在121426m2以内，容积率3.5以下……（一）审查情况。⒈指标审查：……地上计容面积121415.12m2&helli;地上计容面积121415quo;。经原告委托，四川金信勘察基础工程集团有限公司于2020年6月22日作出《关于宜宾市叙州区金沙明珠与观澜上郡土地边界测绘的报告》，其中相邻地带现状图载明：“说明：⒈本次测绘是根据叙州区国土局的土地证、用地红线图、竣工图等相关资料的数据、坐标、参数及委托方提供依据进行测绘和计算。⒉如图所示，受观澜上郡影响，金沙明珠无法正常使用地块面积为1030.095平方米。”该鉴定指出的影响区域，处于金沙明珠小区与观澜上郡小区相邻土地自西向东逐渐变窄呈狭长三角形地带；目前该地带修建有通道、绿化地带、广场等，原、被告均未建造边界隔离设施，观澜上郡小区正大门及地下车库出入须通过在该地带表面修建的通道。 本院认为，本案争议焦点为：⒈原告是否系本案的适格主体。⒉对原告委托四川金信勘察基础工程集团有限公司作出的《关于宜宾市叙州区金沙明珠与观澜上郡土地边界测绘的报告》的结论是否应当采信。⒊原告主张被告侵占其1030.95平方米土地使用权的理由是否成立及赔偿数额是否支持。 关于争议焦点1，原告系金沙明珠小区土地使用权的取得者及开发商，享有建设用地使用权及其附属权利，其主张土地使用权等利益受损，系本案适格主体。 关于争议焦点2，四川金信勘察基础工程集团有限公司作出的《关于宜宾市叙州区金沙明珠与观澜上郡土地边界测绘的报告》得出“受观澜上郡影响，金沙明珠无法正常使用地块面积为1030.095平方米”的结论，四川金信勘察基础工程集团有限公司的经营范围为工程地质勘察、地质勘查、工程测量等，首先，根据该公司的经营范、地质勘查对双方的过错进行评判的权限，其次，结合原告诉请的事实和理由，只能说明该区域不能修建建筑物，但原告报批的计容面积121415.12m2与规划要求控制的121426m2以内相差并不大，争议的狭长三角形区域已用于计算计容面积，并非没有得以利用，故该报告由此得出“无法正常使用”的结论后，并以此全部计算受影响面积不客观，最后，先期修建的观澜上郡是经规划行政主管部门审核批准修建，也是修建在被告取得土地使用权的区域内，是否存在影响周边区域土地正常利用，应以规划行政主管部门的相关判断作为依据，在没有规划行政主管部门相关认定的情况下，该报告结论的前提条件不充分。综上，本院对该报告的结论性意见不予采信。 关于争议焦点3，针对当事人三个方面的理由，本院认为，第一，虽然原告取得金沙明珠小区土地使用权之前，观澜上郡一期工程的规划方案已报政府相关部门批准并已开工修建，但观澜上郡小区业主到江霞路及外出通行并非必须要经过原告取得使用权的土地，即使该相邻通行具有便捷性，但不具有唯一性，且相邻权并非独立物权，不涉及与建设用地使用权（用益物权）作优先性比较，现被告持续使用原告取得使用权的土地用作行人及车辆通道，又未举证证明具有法定及约定事由，该行为侵犯了原告权益。第二，原告诉称的化粪池实为沼气池，被告认可该沼气池确有部分占用了原告土地，但抗辩系行使相邻权，本院认为，未经同意建设沼气池此类构筑物在他人建设用地使用权范围，明显与相邻关系基本原则相悖，且被告未举证证明建设小区沼气池以占用原告土地为必须，故被告具有侵权事实。第三，原告认为观澜上郡小区的建设未按规范留足间距，违反了《宜宾市规划管理技术规定（2015版）》的强制性要求，即“被告修建的高层建筑没有按照规范留足间距，导致部分临近区域丧失规划修建任何建筑物”的问题，因观澜上郡小区的修建从规划审批到实际施工建设等全部环节，均按照有关规定办理了相应的行政审批和许可手续，即使存在间距过小，违反宜宾市上述规划管理规定，原告可以通过行政程序确认观澜上郡小区是否实际违反宜宾市上述规划管理规定的强制性要求，并应提供有效证据证明其实际损失，故对该项理由及诉求，可另行处理。同时，因前述第一、二方面问题原告仅举证证明了被告侵权事实的存在，但原告并未有效举证证明被告通行道路占用以及沼气池部分占用原告土地使用权的具体范围以及因此所造成损失的大小，该举证不能的后果应由原告承担；故对原告主张被告侵占其1030.95平方米土地使用权，要求赔偿损失1236万元的诉求，因其证据不足，本院依法不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费95960元，由原告宜宾市锦宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  周 娟 审 判 员  严善刚 人民陪审员  彭堂荣 二〇二一年二月二日 书 记 员  曾籽鑫