四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川14执异8号 案外人：成都云祥机械有限公司，住所地四川省成都市郫都区。 法定代表人：曾宇，董事长。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行，住所地四川省洪雅县。 负责人：邓正茂，行长。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 被执行人：成都市德科软件园管理有限公司，住所地四川省成都市郫都区。 法定代表人：李刚，董事长。 被执行人：成都市品尚美居家居用品有限责任公司，住所地四川省成都市郫都区。 法定代表人：杨家贵，执行董事兼总经理。 被执行人：徐平，男，汉族，1971年2月6日出生，住四川省成都市锦江区。 被执行人：张荣华，女，汉族，1972年6月10日出生，住四川省成都市锦江区。 被执行人：涂世昌，男，汉族，1940年2月5日出生，住四川省成都市武侯区。 被执行人：李澄阳，女，汉族，1941年9月4日出生，住四川省成都市武侯区。 被执行人：唐昌文，男，汉族，1981年7月4日出生，住四川省广安市广安区。 被执行人：陈春，男，汉族，1974年1月18日出生，住四川省成都市武侯区。 本院在执行乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行（以下简称乐商行洪雅支行）与成都市德科软件园管理有限公司（以下简称德科公司）、成都市品尚美居家居用品有限责任公司（以下简称品尚美居公司）、徐平、张荣华、涂世昌、李澄阳、唐昌文、陈春借款合同纠纷一案中，查封了德科公司位于成都市郫都区××道××号郫国用（2009）第9××2号土地使用权及西源大道4269号1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程，本院对查封房地产移送评估，案外人成都云祥机械有限公司（以下简称云祥公司）提出异议，认为其中“德科总部基地”1号楼14-15层房屋系其查封前购买，其系上述房屋的实际权利人，请求停止执行，并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人云祥公司称，其于2013年7月18日与德科公司签订《房屋买卖合同》，从德科公司处购买位于成都市郫都区××道××号“德科总部基地”1号楼（即执行标的）14-15层房屋。房屋买卖合同签订后，其依约支付完全部购房款，在支付购房款后也接收了房屋，一直占有至今，因被执行人德科公司的原因，导致执行标的至今未取得产权证，不能向其办理房屋的过户转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，其可依法申请排除对自身所购房屋的执行。综上所述，其作为房屋的实际权利人，若继续查封、执行其所购房屋，将损害其合法权益，请求停止对上述房产的执行，并解除查封。 为支持其异议主张，案外人云祥公司向本院提交了其与德科公司签订的《房屋买卖合同》《售房补充协议》《房屋交付验收表》、德科公司《授权委托书》、德科公司记账凭证及所附人民银行支付系统专用凭证各3份、收据1份，招商银行转账汇款业务回单2份。（系复印件）。 申请执行人乐商行洪雅支行称，1．案涉执行标的物目前处于在建工程状态，被执行人德科公司基于新建行为，原始取得执行标的物，是执行标的物的所有权人，异议人云祥公司并非执行标的物的所有权人。2．异议人云祥公司所提交的《房屋买卖合同》签订日期为2013年7月18日，但结合其提交的其他证据可以反映在2012年1月5日付款500万元，即在超额支付购房款的18个月后才签订《房屋买卖合同》，明显不符合日常生活行为法则，该份房屋买卖合同实质上为以物抵债协议。3．异议人云祥公司并未举证证明已支付全部价款：《房屋买卖合同》记载的购房总价为457.5万元，异议人提交的支付购房凭证金额合计757.5万元，明显超过购房款总价，该款项并非用于支付购房款。4．即使以房抵账为双方的真实意思表示，因案涉执行标的物未办理产权登记，在实际办理房屋过户登记手续前，异议人云祥公司对德科公司享有的只是债权，而非所有权，不享有排除强制执行的实体权益，其债权不优先于申请执行人。5．异议人云祥公司主张因德科公司的原因，执行标的物至今未取得产权证，不能向其办理房产过户转移登记，并未提供相应证据证明；而房屋买卖合同签订日期为2013年7月18日，异议人云祥公司对执行标的物处于在建工程状态，未取得产权证明的事实是明知的，对案涉执行标的物无法办理过户登记也是明知的，因此，异议人云祥公司应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。6．除《房屋交付验收表》外，异议人云祥公司并未提交水、电、宽带缴费凭证，未提交第三人出具的占有使用房屋的情况说明等证明异议人已合法占有案涉执行标的物的证据，《房屋交付验收表》不能充分证明异议人已占有并使用案涉执行标的物。7．申请执行人对案涉房产享有抵押权，异议人未提出法定情形消灭该抵押权，申请执行人有权请求执行法院处置案涉房产，并优先受偿。综上，请求驳回异议人云祥公司的执行异议申请。 经审查查明，乐商行洪雅支行诉德科公司、品尚美居公司、徐平、张荣华、涂世昌、李澄阳、唐昌文、陈春借款合同纠纷一案，本院审理后于2018年6月8日作出（2018）川14民初2号民事判决：“一、被告成都市德科软件管理有限公司在本判决生效之日起五日内偿还原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行借款本金3950万元及利息、罚息和复利……二、被告成都市德科软件管理有限公司支付原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行律师代理费8万元；三、原告乐山市商业银行股份有限公司洪雅支行对被告成都市德科软件管理有限公司提供的抵押财产在上述第一、二项债务范围内享有优先受偿权［抵押物为郫县成都现代工业港南片区西源大道2269号的国有土地使用权（土地使用权证号：郫国用2009第9××2号）及坐落于郫县工业港南片区××道××号××栋××楼××楼××楼的在建工程（他权证：郫房建抵字第0××5号）］……”德科公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2019年9月16日作出（2019）川民终215号民事判决，驳回上诉，维持原判。 判决生效后，德科公司等未主动履行其义务，乐商行洪雅支行向本院申请执行。本院于2020年3月16日作出（2020）川14执65号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取被执行人徐平、张荣华、涂世昌、品尚美居公司、唐昌文、陈春、德科公司、李澄阳的存款（收入）7000万元，或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产，并于2020年3月25日向成都市郫都区不动产登记中心发出（2020）川14执65号协助执行通知书，要求其协助查封了被执行人德科公司所有位于成都市郫都区成都××道××号的国有土地使用权［国土证号：郫国用（2009）第9××2号，面积8151.6平方米］，以及德科公司所有位于成都市郫都区成都××道××号的1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程（他权证：郫房建抵字第0××5号）。因上述在建工程在2015年已被成都市中级人民法院在先查封，土地使用权在2016年已被成都市郫都区人民法院在先查封，本院商请两院移送处置权。成都市郫都区人民法院于2020年4月20日作出（2019）川0124执恢251号移送执行函，同意将郫国用（2009）第9××2号土地使用权移送本院处置。成都市中级人民法院于2020年9月9日作出（2015）成执字第1577号移送执行函，同意将德科公司位于成都市郫都区××道××号的房屋（房屋唯一号分别为516674、516675、516676，面积分别为25444.68平方米、3109.29平方米、3081.91平方米）移送本院处置。本院已启动对涉案房地产的评估程序。 另查明，本院所查封的西源大道4269号1栋1-4楼、-1楼、1-15楼在建工程位于本院查封土地上，因街道门牌号调整造成土地和在建工程街道门牌号不一致。 案外人云祥公司以其购买了其中部分房产，系实际权利人为由，向本院提出异议，要求本院停止对涉案房产的执行，并解除查封。 云祥公司向本院提交的其与德科公司2013年7月18日签订的《房屋买卖合同》载明，云祥公司向德科公司购买位于成都市（郫县）现代工业港西源大道2269号，暂定名德科总部基地的1#楼A区14楼整层、15楼整层，房屋总价款457.5万元，付款方式为在收到该房屋后30日内一次性付清购房款，房屋交付期限为2014年前（具体何月何日未作约定），产权登记约定为出卖人在房屋移交后360日内为买受人办理相关权属证明。 云祥公司向本院提交的德科公司2012年1月1日3份记账凭证载明：会计科目“100200银行存款-兴业银行”，借方金额分别为40000、2960000、2000000；该记账凭证同时载明：摘要“借款”，会计科目“218100224或其他应付款-个人-刘光旭”，贷方金额分别为40000、2960000、2000000，3份记账凭证所载明的记账和制单均为“Manager”，无出纳和经办人署名。所附3份人民银行支付系统专用凭证均载明，汇款人名称刘光旭，收款人名称德科公司，金额与记账凭证金额一致，其中40000和2000000两笔附言“JK”，2900000那笔附言“往来款”。 云祥公司向本院提交的德科公司2014年1月15日收据载明，德科公司收到云祥公司以转账方式支付购房款4,575,000元。招商银行转账汇款业务回单载明，2014年1月15日张云向欧阳鸿账户转款2,575,000元，摘要“代成都云祥机械有限公司付购房款”，2014年1月14日张云向欧阳鸿账户转款2,000,000元，摘要“代成都云祥机械有限公司付购房款”。上述2张回单所载明的打印时间为2014年1月16日，均注明“本单据为转账汇款业务受理单据，款项是否到账以收款方确认为准”。 云祥公司向本院提交的德科公司2013年6月31日授权委托书载明：兹授权委托欧阳鸿（身份证号：510402196308××××）在2013年7月1日至2014年1月20日期间全权负责德科软件园管理有限公司经营管理事宜。 云祥公司向本院提交的其与德科公司2014年1月14日签订的《房屋交付验收表》载明，其对成都市现代工业港西源大道2269号1号楼14-15层对照验收项目逐一查收，同意接收。 还查明，案涉房产在本院查封时仍为在建工程，未经竣工验收合格。 上述事实有本院（2018）川14民初2号民事判决书、（2020）川14执65号执行裁定书及协助执行通知书，四川省高级人民法院（2019）川民终215号民事判决书，成都市郫都区人民法院（2019）川0124执恢251号移送执行函，成都市中级人民法院（2015）成执字第1577号移送执行函，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条（2020年12月23日修订前为第十七条）规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现案外人云祥公司虽然提交了部分证据材料，但其所提交购房合同未约定具体的交房时间，约定的付款时间在交房之后，均不符合日常房产交易惯例。其所提交的德科公司记账凭证与所附刘光旭的转账记录，二者时间和金额均与购房合同约定不一致，且无证据表明刘光旭的付款行为与案涉房产相关；其所提交张云转账给欧阳鸿的银行业务回单虽注明代云祥公司付购房款，但该回单载明其为转账汇款业务受理单据，款项是否到账以收款方确认为准，而云祥公司未提供上述2笔汇款最终入了德科公司账的银行流水证明，德科公司2014年1月15日收据又早于银行业务回单的打印时间，要认定云祥公司已支付购房款尚需要进一步的证据支持。案外人云祥公司虽主张其在签订合同后接收了房屋，也提交了《房屋交付验收表》，但案涉房产在本院查封时仍为在建工程，未经竣工验收合格的房屋不具备交付条件，案外人云祥公司仅凭其与德科公司签订的《房屋交付验收表》，不足以证实其在本院查封之前已合法占有涉案房产。综上所述，案外人云祥公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定。本案中，涉案房产已办理在建工程抵押登记，且有生效判决确认抵押权人乐商行洪雅支行对涉案房产享有抵押优先受偿权，申请执行人要求执行抵押物以实现其债权符合法律规定，案外人云祥公司的异议请求不能成立，对其异议主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人成都云祥机械有限公司的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 张澌岷 审判员 高 萍 二〇二一年二月十九日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。