苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初16095号原告：高霞，女，1994年11月24日生，汉族，住淮安市楚州区。被告：苏州润和居网络科技有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号南京师范大学科技园21楼C-2座。法定代表人：骆兴剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈君，系公司工作人员。第三人：石雅婷，女，1992年2月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告高霞与被告苏州润和居网络科技有限公司（以下简称润和居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告高霞、被告润和居公司的委托诉讼代理人陈君均到庭参加诉讼。审理中，因案件审理需要，本院依法追加石雅婷作为本案第三人参加诉讼。原告高霞，被告润和居公司的委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼，第三人石雅婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告退还押金2800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月29日,原告与被告签订《居住房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州市吴江区樾碧花园4栋1806室房屋出租原告，租期6个月即自2020年6月29日起至2020年12月28日止，每月租金为2800元，采取押一付一的方式。租赁期限内，被告未预先告知房屋将于11月28日到期，且在无法保证完整履行合同的前提下，继续收取原告11月28日至12月28日的房租。经与房东沟通，了解到被告直接让房东将原告赶出案涉房屋，且拉黑了原告微信，关于押金退还事宜只字未提，截至起诉之日仍未退还。现为维护原告合法权益，故诉至法院。润和居公司辩称，原、被告双方签订的《居住房屋租赁合同》的到期日是2020年12月28日，原告交付的租金截止日期是2020年11月28日，后原告未按照合同约定的7日前交付下月房租，属于违约，故押金不退。本院经审理查明：2020年6月29日，润和居公司作为甲方（出租方）与高霞作为乙方（承租人）签订《居住房屋租赁合同》一份，约定润和居公司将位于苏州市吴江区樾碧花园4栋2单元1806室房屋出租高霞，租赁期限6个月即自2020年6月29日起至2020年12月28日止，每月租金2800元，租金付款方式为付一，即在租赁期限内分6期支付房租，每期租金提前7日支付，具体分别于2020年6月29日、7月22日、8月22日、9月22日、10月22日、11月22日支付，押金2800元首期支付。合同第四条约定，租赁期限内，该房屋所发生的水费、电费、煤气费、有线电视费、网络宽带费、物业管理费、室内设施维修费(人为使用不当的应由乙方承担的除外)、保洁费、暖气费中，甲方承担的费用为物业管理费、空内设施维修费（人为使用不当除外)。除甲方承担的费用外，其他费用均由乙方承担。合同第七条约定，乙方应保留承租期内的所有缴费单据，退租时提交甲方进行结算，但乙方有任何违约情况则不受前述时间的约束。押金不得冲抵房款，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除乙方相关费用而无需征得乙方的同意。在租赁期限内由于乙方原因造成的任何损失，甲方有权从押金中扣除，不足部分由乙方承担。合同还约定，合同期满，乙方退还房屋、结清应承担的相关费用，并提供交费凭证后，按本合同规定，甲方履行退还乙方押金的义务(押金不计息)，因水电费用为次月结帐，故甲方退还乙方押金的时间最迟不超过45天。到期后，乙方不能在45天内结清承租期内的相关费用，甲方有权推迟退还给乙方的押金。到期后，乙方能出具相关费用交付凭证，甲方有义务将押金退还乙方。甲方发生以下严重违约行为的，乙方有权终止合同，甲方须支付乙方一个月租金作为违约金，如违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应给予赔偿：同时乙方应接到甲方违约金的当天迁出房屋并结清所有费用：1.逾期交付房屋超过7天；2.乙方无任何违约行为，甲方擅自提前收回房屋。上述《居住房屋租赁合同》签订后，高霞按照约定向润和居公司支付了2020年6月29日至2020年11月28日期间的租金和押金2800元。2020年11月25日，案涉房屋产权人石雅婷与润和居公司客服微信聊天：（石）“现在租客12月的房租不肯支付，因为你们没有给她退押金”，（润和居）“那你把他赶走吧，他没到期退什么押金”，（石）“你们拖欠的房租什么时候给？现在的烂摊子怎么处理”……2020年11月27日，石雅婷与高霞微信聊天：（石）“住到11.28如果您不续租了的话，我们就过来换锁了，为了避免润和再带人过来看房，我们肯定要及时止损”，（高）“我搬走也行啊，现在中介拉黑我了，你跟他要一下押金吧”……案涉房屋租赁期间，因润和居公司未能按照约定向案涉房屋产权人石雅婷支付相应租金，导致石雅婷要提前收回案涉房屋。2020年12月4日，高霞搬离案涉房屋。因润和居公司未按照约定向高霞退还押金，故引起本案诉争。审理中，本院当庭拨打石雅婷电话，其陈述已经向法院起诉润和居公司，要求润和居公司支付拖欠截止2020年12月4日的案涉房屋租金，另外还要求润和居公司结清案涉房屋的水、电、燃气、门锁等费用，其中电费60元、水费152.88元、燃气费248.5元。润和居公司、高霞均同意在案涉房屋租赁期间内产生的水费、电费、燃气费从押金中抵扣，并认可石雅婷陈述的上述费用金额。关于2020年11月29日至2020年12月4日期间的租金，高霞同意从押金中抵扣。另查明，润和居公司工作人员陶信陈述，润和居公司是包维修的，具体看合同，门坏了保修，锁芯是否保修看情况，高霞找其说过。保修费用是由公司承担，高霞租赁的案涉房屋没有钥匙，其卫生间房门的锁是坏的。高霞还说过阳台晾衣架、窗帘有问题。再查明，本院于2021年1月4日立案受理石雅婷诉润和居公司房屋租赁合同纠纷一案。以上事实有高霞提供的《居住房屋租赁合同》、微信及支付宝转账记录、高霞与石雅婷微信聊天记录、高霞与陶信微信聊天记录、石雅婷与润和居公司客服微信聊天记录、微信缴费账单，有润和居公司提供的客服与石雅婷微信聊天记录，有本院当庭与陶信、石雅婷联系记录以及双方当事人的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告高霞与被告润和居公司签订的《居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁合同后，原告高霞已按合同约定履行了向被告润和居公司缴纳租金的义务。后因被告润和居公司未能按照约定向案涉房屋产权人石雅婷支付相应租金，导致石雅婷提前收回案涉房屋，致使案涉《居住房屋租赁合同》无法继续履行。合同目的不能实现，责任在被告润和居公司，其已构成根本违约，现原告高霞要求解除与被告润和居公司签订的《居住房屋租赁合同》和退还押金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。审理中，原告高霞、被告润和居公司均同意在案涉房屋租赁期间内产生的水费、电费、燃气费从押金中抵扣，本院对此予以确认。关于润和居公司要求高霞支付门锁、窗帘、晾衣架等维修费用，本院认为，庭审中，润和居公司工作人员已陈述上述费用是保修的，且高霞租赁前已存在相关质量问题，另被告润和居公司并未就此提起反诉，亦未举证证明上述问题系高霞使用不当所致，故本院不予采信。关于2020年11月29日至2020年12月4日期间共计6天的租金，原告高霞同意从押金中抵扣，本院认为，该主张并不违反法律规定，未免诉累，本院予以支持。经核算，扣除相关费用后，润和居公司仍应退还1778.62元（2800元-60元-152.88元-248.5元-2800元/30天*6天）。综上所述,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:一、确认原告高霞与被告苏州润和居网络科技有限公司之间签订的《居住房屋租赁合同》已解除。二、被告苏州润和居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高霞押金1778.62元。（上述款项，如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告苏州润和居网络科技有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告高霞，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  孙星星二〇二一年二月十八日书记员  钟晓石附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。