山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2023号 上诉人（原审被告）：青岛家家乐农超管理有限公司。住所地:山东省青岛市李沧区。 法定代表人：杨保生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵贲。 被上诉人（原审原告）：孙守梅，女，1983年7月17日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人青岛家家乐农超管理有限公司（以下简称家家乐公司）与被上诉人孙守梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初9118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人家家乐公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初9118号民事判决书第五项，改判上诉人不应向被上诉人支付违约金，同时已付的4000元押金被上诉人应返还或用该押金抵扣其他款项；2.本案一、二诉讼费等各项诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人未按时支付租金，导致被上诉人有权解除合同，属事实认定不清。本案租赁合同是由双方协商一致解除，上诉人不应支付违约金。2019年9月上诉人与被上诉人委托签订租赁合同的中介多次进行沟通协商解除租赁合同的事宜，该中介人员一直代表被上诉人与上诉人协商沟通此事。后在2020年1月上诉人又与被上诉人多次沟通协商解除租赁合同的事宜，双方就解除租赁合同达成一致意见，上诉人也将钥匙交回。由此可见，并非上诉人单方解除租赁合同，是双方协商一致合意解除租赁合同，在双方协商解除合同的情况下，也不存在上诉人逾期支付租金而违约的问题。上诉人不应承担违约责任，不应支付违约金。请求二审法院查明事实，判如所请。 被上诉人孙守梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 孙守梅向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除孙守梅与家家乐公司签订的房屋租赁合同；二、家家乐公司向孙守梅返还租赁房屋；三、家家乐公司支付孙守梅所欠租金23333元及违约金40000元；四、家家乐公司支付承租期间物业费5779.9元；五、诉讼费由家家乐公司承担。事实与理由:孙守梅与家家乐公司于2018年10月31日签订房屋租赁合同，约定家家乐公司承租孙守梅所有的位于青岛市市北区××路××号××号房屋。根据合同约定，家家乐公司应于2020年1月1日向孙守梅支付下一年度房租，但家家乐公司截至起诉之日仍未支付，已构成违约，孙守梅有权依法解除合同。诉讼中，孙守梅变更诉讼请求第三项为：家家乐公司支付自2020年2月1日至判决之日的租金，违约金数额不变，变更诉讼请求第四项为：家家乐公司支付物业费3768元。 家家乐公司在一审中辩称，家家乐公司是通过中介介绍租赁孙守梅网点，家家乐公司一共租赁五个房东的17处房屋，其中涉案两套是孙守梅的。签订合同时孙守梅未到场，是中介带着合同去的。家家乐公司于2019年9月与中介沟通经营不下去了。至于中介有无与孙守梅沟通家家乐公司不清楚。家家乐公司已提前三个月协商解除合同。家家乐公司同意解除合同，也同意将房屋返还孙守梅。家家乐公司不同意支付租金及违约金。家家乐公司实际缴纳房屋到2020年1月31日，不同意再向孙守梅支付房租。违约金家家乐公司可以承担10000元，另外还有4000元押金可以不用退还。物业费交至何时家家乐公司不清楚，希望孙守梅举证说明。 一审法院认定事实如下：2018年10月孙守梅与家家乐公司签订房屋租赁合同，约定孙守梅将位于青岛市市北区××路××号××号房屋出租给家家乐公司使用，租赁期限自2019年2月1日至2029年1月31日；前两年租金80000元，以后逐年递增；家家乐公司应于每年1月1日前将下一年度房租汇入孙守梅指定账户；家家乐公司向孙守梅支付押金4000元；如一方单方解除合同或者严重违约，导致合同不能正常履行，守约方有权要求违约方支付当年租金总额50%的违约金及因此遭受的一切经济损失等。合同签订后，双方依约履行。家家乐公司向孙守梅支付押金4000元，支付租金至2020年1月31日。2020年1月1日家家乐公司未按约定向原告支付下一年度租金。孙守梅提交的青岛御景新苑物业服务中心出具的物业费缴费通知显示，涉案的xx号xx号房屋尚欠2018年12月至2020年11月物业费3014.4元，xx号xx户房屋尚欠2019年10月至2020年3月物业费753.6元。诉讼中，家家乐公司称已将租赁涉案房屋其中一间转租给案外人德佑房产中介，家家乐公司向德佑房产中介收取租金至2020年3月底。根据家家乐公司所述，孙守梅经核实后表示，本案中仅要求家家乐公司返还另外一间房屋，孙守梅可以与案外人德佑房产中介签订租赁合同，向其收取2020年4月之后的租金，要求家家乐公司向孙守梅支付2020年2月、3月的租金即可。经询问孙守梅，家家乐公司提前解除合同给孙守梅造成哪些损失，孙守梅称因孙守梅系贷款购房，家家乐公司不缴纳租金给孙守梅造成了较大的还贷压力，另外，家家乐公司迟迟不明确表态是否解除合同，孙守梅不敢另行出租导致了租金损失。 一审法院认为，孙守梅与家家乐公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。家家乐公司未按合同约定时间支付租金，孙守梅要求解除合同，家家乐公司亦同意解除合同，一审法院予以照准。孙守梅要求家家乐公司返还涉案两间房屋中的一间，家家乐公司亦同意返还该房屋，一审法院予以照准。家家乐公司将另一间房屋转租，并向案外人收取租金至2020年3月，应视为家家乐公司占用该房屋至2020年3月，故一审法院确定双方之间的租赁合同于2020年3月31日解除。家家乐公司向孙守梅支付租金至2020年1月底，现孙守梅要求家家乐公司支付2020年2月、3月的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。孙守梅提交的证据显示家家乐公司控制涉案房屋期间尚欠物业费3768元，孙守梅要求家家乐公司支付该费用，符合合同约定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据孙守梅所述，家家乐公司提前解除合同给孙守梅造成的损失主要是不能另行出租房屋的租金损失。鉴于家家乐公司将两间房屋中的一间出租给了案外人，孙守梅也同意向该案外人收取后续租金，故家家乐公司提前解除合同给孙守梅造成的损失主要是另一间房屋的租金损失。综合考虑孙守梅的损失情况、合同的履行情况、家家乐公司的过错程度等因素，一审法院酌情调整违约金为20000元。鉴于家家乐公司同意以已支付的押金4000元抵扣应支付孙守梅的其他费用，孙守梅对此亦无异议，一审法院予以照准，折抵后家家乐公司尚应支付孙守梅16000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、孙守梅与家家乐公司就青岛市市北区××路××号××号房屋签订的租赁合同于2020年3月31日解除；二、家家乐公司返还孙守梅青岛市市北区××路××号××号房屋一间；三、家家乐公司支付孙守梅租金13333.2元；四、家家乐公司支付孙守梅欠付物业费3768元；五、家家乐公司支付孙守梅违约金16000元；六、驳回孙守梅的其他诉讼请求。以上二至五项，家家乐公司于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，减半收取739元，由家家乐公司负担，于判决生效之日起十日内直接给付孙守梅。 本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于涉案房屋租赁合同系双方合意解除，上诉人不构成违约，故不应向被上诉人支付违约金,押金亦应予退还给上诉人的主张能否成立。根据一审法院查明的事实，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照约定如实履行各自的义务。根据双方在租赁合同中的约定，租赁期限为十年，现上诉人主张在租赁期限内双方合意解除合同，对此，上诉人负有举证责任。从上诉人的举证情况来看，其仅能证明双方就租金问题进行过协商，以及上诉人曾向被上诉人表明因无法继续经营要求解除合同。并不能证明被上诉人同意上诉人提前解除租赁合同，且被上诉人与上诉人之间的交接行为，亦不能视为被上诉人同意提前解除合同的意思表示。故，上诉人未能举证证明双方之间系合意解除合同，按照双方在租赁合同中的约定，上诉人应当向被上诉人支付违约金。一审法院按照合同履行情况及过错程度，酌定上诉人承担租金，并将押金折抵其他上诉人应付款项，处理得当。上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1478元人民币，由上诉人青岛家家乐农超管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年二月二十三日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕