北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3026号上诉人（原审被告）：北京军合房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区梨园路21号1至2层全部。法定代表人：倪利军，总经理。委托诉讼代理人：袁华虎，男，1985年2月24日出生，汉族，汉族,北京军合房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审原告）：吴世琴，女，1965年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京军合房地产经纪有限公司（以下简称军合公司）因与被上诉人吴世琴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人军合公司之委托诉讼代理人袁华虎，被上诉人吴世琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军合公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴世琴诉讼请求；2．一、二审案件受理费由吴世琴承担。事实和理由：1．军合公司与吴世琴所签订的《北京市房屋出租代理合同》一审判定争议焦点“合同是否解除”。由于吴世琴的房屋属于自带隔断，庭审中吴世琴明确承认是自己居住时打的隔断。北京市多部门发出《关于依法治理违法群租房的通告》，严禁改变房屋内部结构分割出租。通告明确规定业主自住可以，出租不可以。自2020年4月起，军合公司该房屋负责人多次沟通隔断拆除问题，吴世琴一直不予理睬。军合公司依据相关主管部门颁发的《关于依法治理违法群租房的通告》与其协商，暂停支付房租，属于依法依规的维权行为，应当受到法律的保护。军合公司虽未留下任何证据，依据国法大于一切原则，烦请法院予以判决合同无效终止。2．即使一审法院认定房屋自带隔断一事未在合同中约定，但事实成立。法院应该在确认吴世琴出租房屋是否合规的基础上再对本案做出裁决。强烈要求法院应严厉打击无视国家法制法规的行为，保护军合公司的依法维权和利益。3．2020年11月23日军合公司提供了涉案房屋内现在租户（张春贵）的谈话录音及视频，完全可以证明军合公司已于2020年4月28日前与其解除了租赁关系。同时也证明了吴世琴与租户张春贵事先达成了口头租赁协议。涉案房屋内的保洁记录也明确显示自2020年1月15日后，军合公司已停止进入该房屋。吴世琴辩称，不同意军合公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。吴世琴向一审法院起诉请求：1．请求判令军合公司向吴世琴支付自2020年4月29日起至2020年10月29日止的租金48000元；2．本案诉讼费由军合公司承担。一审法院认定事实：2019年4月19日，吴世琴（出租方、甲方）与军合公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，吴世琴将其所有的涉案房屋交由军合公司代理出租，约定：第四条代理权限：乙方独家代理权限为：（一）以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）代甲方向承租方收取租金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务；（四）甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第五条出租代理期限：出租代理期限自2019年4月29日至2021年4月28日。第六条租金标准：第一年房租5700元，第二年房租6000元/月，按季缴付，具体付款日期：2019年4月29日支付11400元、2019年7月29日支付17100元、2019年10月29日支付17100元、2020年1月29日支付17100元、2020年4月29日支付12000元、2020年7月29日支付18000元、2020年10月29日支付18000元、2021年1月29日支付18000元；出租代理期内甲方同意每年预留出30工作日为乙方工作期，工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款扣除。第十一条合同的解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的。第十二条违约责任：出租代理期内，甲方如需提前终止合同的，应提前30日通知乙方并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任；出租代理期内，乙方如需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。第十三条：委托期及之后三个月内，甲方不得与乙方介绍的承租户另行建立租赁关系，否则甲方向乙方支付两个月租金标准的赔偿金。第十六条补充规定：甲方同意乙方对其房屋进行简易装修、打隔断，并以分租形式出租，租赁期内，房屋内一切违法乱纪与甲方无关，如遇国家政策拆除隔断，双方协商解决议价，协商不成解除合同，双方互不承担违约责任。合同签订当日，吴世琴将涉案房屋交付给军合公司，吴世琴、军合公司公司员工袁华虎在《房屋附属设施、设备清单》上签字确认，该清单上交接物品中有购水卡1张、电表卡1张、购燃气卡1张，没有钥匙。军合公司如期支付前三期租金。按照合同约定，军合公司应于2020年1月29日向吴世琴支付第四期租金17100元，但迟迟未付。2020年2月18日，吴世琴向军合公司公司员工袁华虎发送微信，内容为：《解除租赁合同确认书》北京军合房地产经纪有限公司，我与你于2019年4月19日就涉案房屋签订的2年《租赁合同》。现根据《合同法》和《租赁合同》的第11条第四款的约定，房租按约定超过3日未支付房租，甲方有权收回该房屋使用权。特依法通知解除租赁合同。望收函后三日内迁出该房屋……特此通知，出租人吴世琴，2020年2月18日。2020年3月1日，吴世琴向军合公司公司员工高主管发送微信：这个季度因疫情总共免租760元，以后不再免租，按合同办事。高主管答复：好。同日，军合公司向吴世琴支付第四期租金16340元。庭审中，军合公司陈述2020年4月28日吴世琴收房，没有办理签字确认手续，只是将钥匙水卡电卡燃气卡交付给吴世琴。吴世琴对此不予认可，表示没有收房，也没有收到上述物品。军合公司提交吴世琴与军合公司公司员工袁华虎、高彦春的微信聊天记录，欲证明吴世琴于2020年4月25日去收房了。吴世琴认可微信聊天记录的真实性，但不认可其证明目的，认为其2020年4月25日去涉案房屋是为了查水表，不是为了收房。军合公司提交2020年11月23日军合公司去涉案房屋核实房屋状况的录像，证明涉案房屋仍由原租户张春贵等人居住，张春贵陈述原租户已于2020年4月28日与军合公司办理解约手续退还押金，并于当日与吴世琴达成口头协议，由原租户和吴世琴签订新的租约，与军合公司无关。吴世琴对此表示不予认可，表示其没有和原租户达成续租协议，只是在2020年4月25日查水表时租户询问是否可以继续租用涉案房屋，吴世琴回答中介不租了可以租给他。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、军合公司双方自愿签订《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。本案争议焦点是合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，军合公司主张吴世琴于2020年4月28日收回房屋，故双方之间《北京市房屋出租代理合同》已于2020年4月28日解除，为此其提交微信聊天记录、录像、保洁记录予以证明，吴世琴对此不予认可，军合公司亦未能进一步提供双方对合同解除达成一致意见的证据，故双方之间的《北京市房屋出租代理合同》并未协议解除。另外，军合公司称根据2020年2月18日吴世琴向袁华虎发送的微信，吴世琴知道一旦军合公司欠缴租金超过3日，吴世琴就有权解除合同，而根据合同约定军合公司应于2020年4月29日支付租金12000元，军合公司一直没有支付，故主张合同已于2020年4月28日解除。一审法院认为，军合公司欠缴租金超过3日，按照合同约定吴世琴享有合同解除权，但该权利行使与否取决于吴世琴，本案中军合公司未能提供证据证明吴世琴向其发出过2020年4月28日解除合同的通知或作出相关意思表示，故《北京市房屋出租代理合同》并未因吴世琴行使合同解除权而解除。综上，军合公司主张《北京市房屋出租代理合同》于2020年4月28日解除的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。在合同尚未解除的情形下，吴世琴要求军合公司按合同约定支付2020年4月29日至2020年10月29日期间租金的诉讼请求合理，一审法院予以支持。具体数额方面，根据合同约定，一审法院确定为30000元。对于吴世琴主张的过高部分，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京军合房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付吴世琴租金30000元；二、驳回吴世琴的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由吴世琴负担225元（已交纳），由北京军合房地产经纪有限公司负担275元，于判决生效之日起七日内交纳。本院审理期间，军合公司提交综治办人员的电话录音作为新的证据材料，证明房子收走了,向军合公司要房租就不成立。吴世琴对军合公司新证据材料的意见为:不知道录音是谁，不认可，房屋没有交接给吴世琴。本院经审查认为，军合公司提交的录音不是本案争议焦点所指向待证事实，故本院对军合公司提交的新证据材料不作为证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现有证据表明，军合公司与吴世琴签订的《北京市房屋出租代理合同》是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，且双方已经实际履行了《北京市房屋出租代理合同》。在军合公司未提供证据证明《北京市房屋出租代理合同》具有被法院或仲裁机构认定为无效或撤销的情形下，一审法院根据涉案合同约定，酌定军合公司给付吴世琴租金30000元的处理意见并无不妥，故本院对军合公司有关“发回重审或改判驳回吴世琴诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，军合公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由北京军合房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张印龙二〇二一年二月二十六日法官助理 陈文文书 记 员 任 宇