西藏自治区山南市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏05民终88号   上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建军，男，1972年5月9日出生，汉族，甘肃省甘谷县人,经商，住西藏自治区山南市。   上诉人（原审被告、反诉原告）：杨胜刚，男，1987年3月23日出生，汉族，甘肃省甘谷县人，经商，住西藏山南市。   上诉人杨建军因与上诉人杨胜刚租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2020）藏0502民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨建军和杨胜刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨建军上诉称，1.请求依法撤销一审判决第一项认定的摊位租金68018元，依法改判杨胜刚向杨建军支付摊位租金77248元,一审判决对2019年11月份的租金9230元认定为免交租金，属于认定事实不清。2.本案一、二审的诉讼费由杨胜刚承担。事实和理由：一、原审判决认定杨建军自认本案免租期为2019年7月至11月，共计5个月与客观事实不符。杨建军并未承诺免租期为2019年7月至11月，而是2019年7月至10月共计四个月的租金。二、本案客观事实是山南乃东区天马商贸有限责任公司（以下简称天马公司）给杨建军的免租期为2019年7月至10月共计四个月。杨建军给天马公司交纳了2019年11月承包费。一审法院错误理解微信群聊天记录。扣除上诉人2019年7月至11月共计五个月租金与客观事实不符。 故此2019年11月份的租金 (142㎡×65元=9230元)理应由杨胜刚支付给杨建军。综上所述，原审判决（部分事实认定不清），应予纠正，望二审法院查清事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。   杨胜刚答辩称，杨建军承诺自2019年7月起租金降为65元/㎡，并承诺减免自2019年7月至11月共计五个月的租金。   杨胜刚上诉称：1.请求依法撤销（2020）藏05民初357号民事判决书第一、二项，并依法改判；2.请求依法撤销（2020）藏05民初357号民事判决书第四项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定杨胜刚给杨建军支付自2020年1月1日至2020年6月30日止的管理费，该事实缺乏证据支持，是原审法官通过自由心证推定形成的结果；2.一审判决认定杨胜刚逾期交租，应承担违约责任，并据此判决上诉人应自2019年7月至2020年6月30日期间违约金1595.81元，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。杨胜刚向一审提起反诉解除租赁合同，一审法院根据《最高人民法院关于的指导意见（一）》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定上诉人反诉解除租赁合同，不符合法律规定，驳回上诉人的全部反诉请求，属于片面、机械理解法条，违背立法的本意，二审法院应当予以纠正。三、杨建军不是本案适格主体。根据《租赁合同》约定的内容与杨胜刚签订合同的主体是天马公司，而不是杨建军个人，杨建军不是本案适格的主体，依法应当予以驳回。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。   杨建军辩称，上诉人杨胜刚的上诉请求不能成立应予驳回。   杨建军向一审法院提出诉讼请求：1.由被告支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金139,728元（每月按11,644元计算，共计12个月）；2.由被告支付滞纳金7300元（每日按20元计算，自2019年7月1日至2020年6月30日，共计365天）；3.由被告负担本案诉讼费用。   杨胜刚向一审法院提出的反诉请求：1.要求解除与原告（反诉被告）之间签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》；2.由原告（反诉被告）返还押金600,000元；3.由原告（反诉被告）负担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年7月14日天马公司作为建设单位取得项目名称为：天马商贸中心（一期），建设位置为萨热路号天马综合市场院内，建设规模为地上七层、地下停车场共49,218.47平方米的编号为建字第542221201700026号的《建设工程规划许可证》。同年9月13日取得山南市天马商贸中心建设工程（一期）的《建设工程施工许可证》。2018年7月1日案外人山南乃东区天马商贸有限责任公司与杨建军签订《天马商贸中心四楼租赁协议》，约定由山南乃东区天马商贸有限责任公司将天马商贸中心四楼出租给杨建军，租赁期限为15年，即2018年7月1日至2033年6月30日。2019年1月1日杨建军以天马公司的名义与杨胜刚签订《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，合同第一条约定由杨建军将萨热路号天马市××楼、52、54、56、58号摊位出租给杨胜刚，摊位总面积为142㎡（含公摊面积）。合同第二条约定摊位租赁期限为五年即自2019年1月1日至2023年12月30日止。合同第三条约定租金按面积计算，每月80元㎡，每月租金共计11,360元，租金支付方式为每月5日前一次性缴清当月租金，如未按约支付当月租金每日按20元收取滞纳金。并约定乙方有意租赁甲方摊位，在签订正式合同前，自愿支付押金600,000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款的甲方处加盖有天马商贸中心四楼专用章，乙方处有杨胜刚的签字。庭审中原、杨胜刚双方自认合同中约定的每月租金11,360元是按实际面积142㎡计算，即（142㎡×80=11360）。2019年1月1日，杨胜刚向杨建军交纳摊位押金600,000元。庭审中杨建军自认杨胜刚已支付自2019年1月1日至同年6月30日期间的摊位租金。2019年12月9日杨建军在名为“天马商贸中心四楼办公室”的微信群里发送了一份内容为：“四楼各商户：原来7月份之前所商量好的是以11月份开始缴摊位费的，但是11月份公司没有通知，现在12月份开始缴摊位费按原来所说好的在原来的每个平方上少15元。另外：7至11月份的每个平方2元的管理费公司是没有免的这次一律缴清，望各商户相互转告并合作”的通知。   一审另查明，2020年9月22日案外人山南乃东区天马商贸有限责任公司出具一份内容为“兹有杨建军，身份证号码×××，男，汉族，为我公司名下天马商贸中心（天马一期）四楼租赁承包人，租赁期限为15年，承包人可以对租赁区域进行转租或分包”的证明。   一审再查明，案涉五个摊位至今由杨胜刚承租，且杨胜刚在庭审中自认自2019年7月至今未支付摊位租金。   一审法院认为，根据双方的庭审陈述及提交的证据足以表明，《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的实际出租方为本案杨建军。故本案的合同相对方为杨建军与杨胜刚，双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，一审予以确认。一审对本诉部分：关于杨建军要求由杨胜刚支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金139,728元的诉讼请求中的68,018元，一审予以支持。关于杨建军要求由杨胜刚支付违约金7300元的该项诉讼请求中的1595.81元，一审予以支持。关于杨胜刚辩称的杨建军诉讼主体不适格且本案合同系无效的辩解意见，与庭审查明的事实不符，一审未予采信，但其辩称的杨建军承诺自2019年7月起租金降为65元/㎡，并承诺减免自2019年7月至11月共计五个月的租金，故减免的租金应当予以扣除的辩解意见，与庭审查明的事实相符，一审予以采信。一审对反诉部分：关于杨胜刚要求解除与杨建军之间签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的诉讼请求，于法无据，一审未予支持。关于杨胜刚要求由杨建军返还押金600,000元的诉讼请求。根据双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》第六条，本案并未达到合同约定的返还押金条件，故杨胜刚的该诉讼请求，一审未予支持。对于杨建军辩称的，杨胜刚的反诉请求不符合解除合同的法定条件的辩解意见，一审未予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于的指导意见（一）》第三条第二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出如下判决：一、由杨胜刚自本判决发生法律效力之日起十日内，向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金68,018元；二、由杨胜刚自本判决发生法律效力之日起十日内，向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的违约金1595.81元；三、驳回杨建军的其他诉讼请求；四、驳回杨胜刚的全部诉讼请求。本诉案件受理费3240.56元，由原告杨建军（反诉被告）负担1534.3元，由被告杨胜刚（反诉原告）负担1706.26元。反诉案件受理费4900元由被告（反诉原告）杨胜刚负担。   本院二审期间，二上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。杨建军当庭提交了一组证据：1.加盖天马公司印章的《证明》和《告知函》各一份用来证明，天马公司给一期四楼杨建军整包商户给予了4个月的免租金优惠（自2019年7月至10月底为止）的事实及杨建军向天马公司交纳了管理费的相关事实。杨胜刚对该证据的质证意见是，因该组证据未在举证期间提交，故不发表质证意见。本院认为该证据未在举证期间提交，且与本案无直接关联，故对该证据的三性及其证明目的，不予采纳。   杨胜刚在二审举证期间提交的证据：1.《证明》一份用来证明，四楼所有商户向杨建军交纳了押金的情况及其中自己交纳押金60万元的事实。杨建军对该证据的质证意见是，因该份证据内容均属实，故对其三性及证明目的均予以认可。虽该证据属复印件，且系杨胜刚单方制作形成的，但杨建军自认该份证据的内容均属实，故本院予以采纳。   2.杨胜刚申请本院向杨建军调取的一份《调查笔录》用来证明，杨建军向其承诺过2019年6月之前的租金交清后与杨胜刚签订补充协议，但至今未签订的事实。杨建军对该证据的质证意见是，真实性和合法性予以认可，但关联性和证明目的不予认可，因摊位租金已每平方减少了15元，只承诺过重新签订合同，但没有说过签订补充协议。因该证据无法证实其证明的相关事实， 故其证明目的，本院不予采纳。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院结合各方当事人的诉辩主张及一、二审中举证质证，归纳的本案争议焦点为：1.摊位租金应该是多少元的问题。2.本案诉讼主体是否适格的问题。3.双方签订的合同能否解除的问题。4.是否需要支付管理费和违约金的问题。   以上争议焦点，本院评析如下：关于摊位租金应该是多少元的问题。本院认为，杨建军虽主张自己承诺本案免租期为2019年7月至同年10月共计四个月的租金。但杨胜刚向一审提交的微信聊天记录截图能够证实，原来7月份之前商量好的是11月份开始交摊位费，但是11月份公司没有通知，12月开始交纳摊位费，摊位费按原来的每平方上少15元的事实，杨建军未能提供反驳该事实的相关证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，杨建军应承担举证不能的不利后果。故杨建军要求杨胜刚支付摊位租金77248元的上诉请求，本院不予支持。   关于本案诉讼主体是否适格的问题。本院认为，杨建军向一审提交的《天马商贸中心四楼租赁协议》、天马公司出具的《证明》能够证实，案外人天马公司将山南乃东区天马商贸中心四楼摊位整体租赁给杨建军及杨建军具有合法对外出租资格的事实。且在本案中杨胜刚自认案涉五个摊位是由杨建军交付给自己的事实及自己向杨建军交纳押金和支付摊位租金的事实，杨胜刚上诉主张要求解除案涉合同的相对方也是杨建军。根据二上诉人在一二审庭审中的陈述及提交的证据足以证实，本案的合同相对方为杨建军与杨胜刚。故杨胜刚主张杨建军不是本案适格主体的上诉请求，本院不予支持。   关于案涉合同能否解除的问题。杨胜刚提出自己在签订合同时只摁了手印至于合同的具体内容并不知情，觉得双方签订的合同内容存在显失公平，且自己无力支付租金，应当解除的辩解意见。本院认为，杨建军与杨胜刚签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。在本案中，杨胜刚未能提交双方签订的案涉合同存在显失公平的相关内容及证据予以证实，且无力支付租金为由，要求解除合同的上诉请求不符合法定解除条件，加之双方签订的案涉合同中针对解除的事项没有进行约定。综上，杨胜刚主张解除案涉合同的理由不符合法定解除条件，也不符合约定及其他解除条件。故杨胜刚主张解除案涉合同的上诉请求，本院不予支持。   关于杨胜刚是否给杨建军支付管理费的问题，虽杨胜刚提出管理费只需缴纳一年及针对管理费在案涉合同中未作约定的辩解。本院认为，根据杨建军一审中提交的天马商贸中心四楼收款收据能够证实，杨胜刚自2019年1月1日至2019年6月30日期间支付了管理费，且杨胜刚也自认该事实。但杨胜刚未能提供证据证实管理费只需交纳一年的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，杨胜刚应承担举证不能的不利后果，故杨胜刚主张管理费只需交纳一年的上诉请求，本院不予支持。   关于是否支付违约金的问题，虽杨胜刚提出因杨建军没有按照承诺签订补充协议，不知按什么标准交纳租金，导致逾期交租，是杨建军违约在先。一审法院认定杨胜刚违约属违背客观事实的辩解。本院认为，杨胜刚自己向一审法院提交的微信截图能证实，于2019年12月开始交摊位费按原来的每平方上少15元的事实，故杨胜刚提出不知道按什么标准交纳租金的辩解不属实。且杨胜刚至今未交租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。至于杨胜刚主张一审认定的违约金属于认定事实不清的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第三款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。一审法院根据本案中杨建军的实际损失为杨胜刚逾期支付租金的利息损失，其主张的违约金7300元高于造成的实际损失。故参照《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定计算本案的违约金并无不当，故杨胜刚主张不存在违约及一审认定的违约金属于认定事实不清的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人杨建军和上诉人杨胜刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11996.14元，由杨建军负担1500元，由杨胜刚负担10496.14元。   本判决为终审判决。   审  判  长   巴桑卓玛  审  判  员   拉  琼  审  判  员   泽登卓嘎   二〇二一年二月二日   法 官 助 理   巴桑拉珍  书  记  员   白玛曲宗