上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1186号上诉人（原审原告）：张富根，男，1947年6月22日出生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：姚佩英，女，1945年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：姚瑞永，男，1930年10月19日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。被上诉人（原审被告）：姚娇龙，女，1941年5月12日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。被上诉人（原审被告）：陶荣芳，女，1940年10月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：姚志东，男，1968年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：姚志宇，男，1971年11月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：姚佩英，即本案被上诉人。其系姚瑞永、姚娇龙妹妹，陶荣芳小姑，姚志东、姚志宇姑姑。上诉人张富根因与被上诉人姚佩英、姚瑞永、姚娇龙、陶荣芳、姚志东、姚志宇确认合同有效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初93117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张富根的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：第一，系争房屋是登记在陆某名下的，而不是吴某的名下。陆某是原集体经济组织成员且有建房批文，而吴某只是高桥镇的城镇居民。1996年，XX村已于2年前实施征地撤村、撤队，集体土地已经被征用为国有土地。而吴某在国有土地上违规申请了宅基地的使用权，且没有经过有关部门的批准。原陆某的宅基地的使用证和使用权审核表为乡土规所收件员擅自涂改，属于违规的使用权变更登记。吴某作为一名89岁高龄的高桥镇居民却前往高东镇申请宅基地使用权，是不符合常理的，侧面印证了姚佩英利用职务之便进行了违规的使用权变更操作,系争房屋应被认为登记在陆某名下。第二，张富根与姚佩英、吴某签订的房屋买卖协议有效。从1992年川沙县房屋交易所出具的私房买卖的契纸、私房证明以及买入陆某房屋时的交易凭证以及姚佩英于1996年将房屋卖给上诉人的事实，可以证明这些买卖都是国有土地上的私房买卖。张富根与姚佩英的买卖合同系双方的真实意思表示且该合同已经履行了长达16年之久，不违反《中华人民共和国土地管理办法实施条例》的相关规定。被上诉人姚佩英、姚瑞永、姚娇龙、陶荣芳、姚志东、姚志宇坚持一审辩称意见，要求驳回上诉,维持原判。张富根向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认张富根与姚佩英及其母亲吴某于1996年12月25日签订的《房屋买卖协议》有效；2、诉讼费由姚佩英等负担。一审法院认定的事实：吴某（1997年5月12日报死亡）与姚某1（1984年1月4日报死亡）夫妻关系，育有四个子女，即姚某2（2017年3月15日报死亡）、姚瑞永、姚娇龙与姚佩英。陶荣芳与姚某2系夫妻关系，育有二子，即姚志东与姚志宇。坐落于上海市浦东新区高东镇XX村XX丘（XX）地号上的房屋暨高东镇XX村XX队XX号（原为XX号，简称系争房屋），1991年宅基地使用证登记在吴某名下。1996年12月25日，姚佩英及其母亲吴某作为甲方，张富根作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋包括屋前院子和屋后宅基地（铁丝网围墙圈内）全部出售给乙方，价格为人民币（币种下同）23,000元。同日，姚佩英出具收条，表示收到张富根购房款23,000元。姚佩英一方将系争房屋的《上海市农村宅基地使用证》原件交给张富根，并将该房屋交由张富根占有使用。2010年3月15日，案外人环城绿带管理署与姚佩英签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定由环城绿带管理署拆除系争房屋，被拆迁人为姚佩英兄妹四人，房屋补偿款、过渡费、拆迁奖励费、速迁费、装修费等各项费用总计264,278.80元。2012年10月17日，张富根向一审法院提起诉讼，以其与姚佩英及其母亲吴某签订过房屋买卖协议，对系争房屋享有权利为由，要求确认姚佩英与案外人环城绿带管理署于2010年3月15日签订的《安置协议》无效，要求环城绿带管理署对张富根进行补偿安置。同年12月12日，一审法院作出判决驳回张富根的诉讼请求。后张富根提起上诉，本院于2013年2月25日作出判决，驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，张富根与姚佩英一方签订上述《房屋买卖协议》时，张富根户籍在上海市浦东新区XX镇XX村XX路XX弄XX号，户别为市，之后其户口也未迁入系争房屋中。该房屋买卖未经有关组织、部门批准。一审审理中，张富根表示坚持要求确认系争房屋买卖协议有效，愿意承担相应的诉讼风险和法律后果。一审法院认为，本案的争议焦点有二：其一，张富根与姚佩英一方之间民事法律关系的性质；其二，该民事法律行为的效力。关于争议焦点一，一审法院认为，张富根与姚佩英一方就系争房屋签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，张富根一次性支付了相应款项，姚佩英等亦出具了收款凭证表示收到了购房款，并交付了系争房屋，且依据现有证据亦未发现姚佩英一方曾向张富根主张过租金或返还房屋，故根据协议的履行情况来看，可以确认涉案协议系张富根与姚佩英一方的真实意思表示，双方就系争房屋形成的是买卖合同关系。姚佩英一方辩称双方为租赁关系，对此并未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。关于争议焦点二，一审法院认为，本案系争房屋为农村宅基地房屋，经查，张富根在签订《房屋买卖协议》之时并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，之后其户口也未迁入系争房屋中，该房屋买卖亦未经有关组织、部门批准，根据相关法律规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，宅基地使用权归宅基地使用权登记人所有，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供居住和使用，本案张富根并不具备购买农村宅基地房屋的条件，故涉案《房屋买卖协议》应属无效。现张富根要求确认其与姚佩英及其母亲于1996年12月25日签订的《房屋买卖协议》有效，缺乏法律依据，一审法院难以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。姚佩英作为实际收款人应将23,000元房款返还张富根，系争房屋业已动迁，张富根无需返还房屋。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条的规定，于2020年11月16日作出民事判决：一、驳回张富根的诉讼请求；二、姚佩英应于判决生效之日起十日内返还张富根购房款23,000元。一审案件受理费人民币375元，由张富根、姚佩英各半负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，张富根提出系争房屋宅基地使用权证的登记使用权人系案外人陆某，系争房屋系国有使用权土地上的私房，但该陈述与生效的（2012）浦民（行）初字第121号判决书及（2013）沪一中民（行）终字第14号判决书所认定的事实不符，与系争房屋的拆迁安置协议系《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》等有所冲突，而张富根提供的证据尚不足以证明其前述主张，故本院难于采信。根据在案证据，张富根购房时并不具备购买农村宅基地房屋的资格条件，并未履行相应的批准手续，故涉案《房屋买卖协议》应认定无效。对合同无效的后果，由于系争房屋已经动迁，张富根无需返还房屋，而姚佩英应向张富根返还购房款23,000元，一审法院对该合同部分无效后果的处理，并无不当，本院依法予以维持。需要特别指出的是，根据法律的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案当事人可以依照法律的规定，依法主张合同无效后的赔偿责任。综上所述，上诉人张富根的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币375元，由上诉人张富根负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月二十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……