上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11756号上诉人(原审原告、反诉被告）：蒋小刚，男，1986年12月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海恩珲实业有限公司，住所地上海市宝山区高逸路******。法定代表人：俞明，总经理。委托诉讼代理人：刘雨晴，上海君之程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈辉，男，1980年7月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：刘雨晴，上海君之程律师事务所律师。上诉人蒋小刚因与被上诉人上海恩珲实业有限公司（以下简称恩珲公司）、陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋小刚上诉请求，撤销原审判决并发回重审或撤销原审判决第一、三、四、五项，改判其与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》于2019年10月8日解除，恩珲公司支付其以41,667元（含执照押金5,000元和装修补偿款36,667元）为总额的2019年10月15日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准的逾期利息，恩珲公司返还其装修补偿款36,667元，陈辉与恩珲公司就上述债务承担连带责任。事实和理由：1、原审对租赁合同解除日期认定有误。因恩珲公司被Z公司（以下简称Z公司）公告于2019年11月2日起采取停水、停电、停业，致其无法正常营业，该合同事实上也应于2019年11月2日解除。原审以陈辉与Z公司解除合同日作为本案租赁合同解除日，有悖合同相对性原理，不符合实际。2、原审对合同外收取的装修补偿款处理不当。签约时合同中并未约定该款及处理办法，依租赁期限和实际租赁期限比例合理折算，相应装修补偿款3,333元，余款36,667元应当返还给其。现涉案房屋公共装修部分仍被恩珲公司沿用而存在使用价值，故恩珲公司理应将剩余租期内的装修补偿款予以返还。3、原审时对租金起算日期认定有误。其持有恩珲公司印制的开业广告彩页、商户索要证照准备开通外卖、环评表填写2019年7月22日环保设备投入运营的一系列证据，均证明2019年7月22日商场才具备合法开业条件，故应自2019年7月22日起算租金。4、陈辉、恩珲公司未履行保障房屋使用权、房屋消防、房屋环评手续、房屋卫生符合适租条件等各项义务，理应承担减少房租、赔偿损失等相应法律后果;陈辉、恩珲公司借用他人证照，存在明显过错，理应承担相应责任。5、陈辉系实际经营者，与恩珲公司共同违法经营，且通过减资逃避债务，应当承担连带责任。6、本案遗漏挂靠人上海XX有限公司，法院应当依法追加上海XX有限公司为共同诉讼人。恩珲公司、陈辉辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蒋小刚上诉请求，维持原判。蒋小刚向原审法院提出诉讼请求：1.确认其与恩珲公司2019年6月25日签署的《商铺租赁合同》于2019年10月8日解除；2.判令恩珲公司返还其2019年10月8日至22日已交未用的租金6,400元、2019年7月22日至10月7日应减少的50%租金16,213元；3.判令恩珲公司返还其押金25,600元、装修补偿款40,000元、办证服务费8,000元、撤销营业执照押金5,000元，赔偿装修损失28,000元、商铺设备物品损失及存货损失29,556元、加盟品牌合作费29,800元、品牌保证金5,000元；4.判令恩珲公司支付其以前述1至3项诉请费用总额193,569元为基数，自2019年10月15日起至实际支付之日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期支付利息；5.恩珲公司承担本案诉讼费；6.陈辉就上述债务与恩珲公司承担连带责任。恩珲公司向原审法院提出反诉请求：1.判令确认双方之间签订的《商铺租赁合同》于2019年11月24日解除；2.判令蒋小刚支付2019年10月16日至2019年11月24日期间的房屋租赁费16,640元；3.判令蒋小刚根据租赁合同第2.7条，以16,640元为本金，按每日5%为标准，支付自2019年10月1日起至2020年2月7日的逾期滞纳金107,328元；4.判令蒋小刚根据合同第6.3条，支付自2019年11月25日起至2020年2月7日，按每日租金的2倍计算占用使用费63,147元；5.判令蒋小刚根据租赁合同第2.5条没收40,000元装修补偿款；6.判令蒋小刚根据租赁合同第2.8条没收25,600元的押金；7.判令蒋小刚根据租赁合同第2.13条没收证件押金5,000元；8.反诉诉讼费由蒋小刚承担。审理中，恩珲公司将第四项诉讼请求变更为：要求蒋小刚按日租金2倍标准支付2019年11月25日至同年11月29日期间房屋占有使用费3,413元。原审法院查明，2019年6月25日，蒋小刚（乙方）与恩珲公司（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将上海市浦东新区XX路XX号地下一层A11商铺（以下简称系争房屋）出租给乙方以经营XX麻辣烫品牌餐饮服务，乙方自行办理完成经营相关的证照，消防开业检查等手续后方可正式经营；租赁期限自2019年6月25日至2022年6月24日（经营期限的起算日期以美食城实际开业之日为准），租金递增，第三年递增8%；自2019年6月25日至2019年7月15日为乙方筹备装修免租期；租金先付后用，付三押二，月租金12,800元，物业管理费每月600元，乙方应于合同签订当日支付首期租金38,400元、押金25,600元、装修补偿款40,000元（若乙方提前终止合同或终止合同，甲方不退该款）、租赁合同期满或合同提前终止，注销商铺证件押金5,000元；乙方必须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，逾期10天未能足额支付应付下期租金的，甲方有权终止租赁合同，无须通知乙方，有权没收押金，收回场地另作它用；租赁期间内，如乙方未按时交纳租金，每拖欠一天，需向甲方支付实欠租金5%的滞纳金；押金在合同期满后，经甲方验收场地后，全额或余额退还给乙方，乙方可拆除增加移动的各种用具，乙方承诺如因其违约导致提前解除合同，包括提前退租、超过15天不交租金或其它违约行为，将不要求退还押金和租金，放弃商铺内的一切物品，甲方将没收押金及租金，换掉锁具，场地收回另作它用，并要求乙方赔偿其行为造成甲方经济损失；乙方应于租赁合同期满或合同提前终止或解除之日起5日内办理营业执照的迁移或注销，若乙方逾期办理或逾期迁移、注销营业执照的，每逾期一日应承担违约金5,000元，乙方营业执照迁移或注销15天后，甲方退还乙方剩余押金；合同补充条款约定：本场地只招一家麻辣烫，名称为XX麻辣烫。双方还就其它权利义务进行了约定。当日，蒋小刚向恩珲公司支付了押金25,600元，三个月租金38,400元，装修补偿款40,000元，证件押金5,000元，装修垃圾清运费1,307元，三个月物业费1,800元。之后，蒋小刚作为经营者在上海市浦东新区XX路XX号地下1层148、149室成立了上海市浦东新区塘桥街道霄刚餐饮店。2019年7月6日，恩珲公司股东通知富源美食广场的各商户：现商场在2019年7月4日通往地铁门的卷帘门已开通，食品卫生许可证大家也已领取了，商场正式通知各商户租金自2019年7月5日开始计算。另外，富源美食广场的对外宣传单显示，该广场于2019年7月19日开业。2019年10月14日，蒋小刚向恩珲公司的法定代表人俞明等人员发送了短信，其中明确：因恩珲公司至今未履行提供商铺经营应具备的包括符合法律规定与实际相符的消防合格证和环评手续等保证商铺合法经营使用的义务，商铺存在重大安全隐患的消防、环保等至今不具备正常合法安全经营条件，以及违反独家经营约定等，导致蒋小刚装修、经营设施等投入巨大，但不能实现合同目的，遭受重大损失，2019年10月7日起，恩珲公司停止商铺供电，现通知恩珲公司于2019年10月8日解除《商铺租赁合同》，恩珲公司可至现场查看确认房屋状况，并可自通知之日起接管该房屋，逾期则视为恩珲公司默认接受该房屋。同年10月16日，上海市浦东新区塘桥街道霄刚餐饮店注销登记。就断电问题，蒋小刚表示2019年10月7日恩珲公司先将所有商户全部停电，因蒋小刚表示异议，恩珲公司遂恢复了蒋小刚商铺供电，但之后恩珲公司隔三差五停电，并且导致没有顾客上门。就2019年10月7日以后恩珲公司的停电行为，蒋小刚并未提供相关依据。恩珲公司则表示对于广场内的其他欠费租户确实予以停电，但因蒋小刚未欠租金，故没有停电。就系争房屋权利来源及证照问题，恩珲公司、陈辉表示，系由陈辉自案外人Z公司承租而来，之后陈辉委托恩珲公司办理该房屋的租房事宜。为此，陈辉向恩珲公司出具了《委托书》，其中明确：就XX路XX号地下一层1-186室富源美食广场，现委托恩珲公司办理该房屋的租房事宜，包括代签租赁合同、代收房屋定金、代收租押金、房屋装修及维护、代缴水电煤费用、代缴租赁税费等事宜，委托时间自2019年3月30日至2029年3月29日。之后，恩珲公司又委托案外人上海XX有限公司办理富源美食广场相关的证照事宜。审理中，恩珲公司出示了场所名称为上海XX有限公司，消防安全责任人为俞明（即恩珲公司法定代表人），地址为XX路**地下****、建筑面积为830平方米的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，及已完成备案的包含XX路XX号地下一层148、149地点的《建设项目环境影响登记表》。2019年11月29日，陈辉与Z公司签订《协议书》明确就陈辉向该司承租的XX路XX号地下一层房屋所涉《租赁合同》于2019年11月24日解除、该房屋由Z公司收回。原审法院认为，蒋小刚与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于蒋小刚是否有权解除合同，现蒋小刚以恩珲公司提供的系争房屋未具备消防合格材料、存在消防隐患，下水管道不能正常使用、恩珲公司擅自断电、违反独家经营协议安排其它经营冒菜的商户入驻美食广场，致使蒋小刚无法实现租赁目的为由解除合同，对此原审法院认为：第一、蒋小刚承租房屋用于经营，因蒋小刚在承租后办理了营业执照，并经营至2019年10月7日蒋小刚搬离前，因此蒋小刚能够在系争房屋开展合法经营，租赁目的能够实现；第二、关于蒋小刚所述的存在消防隐患、下水管道不能正常使用的问题，因蒋小刚举证的相关的消防隐患及下水管道问题并不涉及蒋小刚承租的房屋，故即便上述问题确实存在，亦不足以影响蒋小刚对系争房屋的正常使用；第三、就蒋小刚所述的恩珲公司断电问题，蒋小刚自认2019年10月7日当天恩珲公司在发现错误切断蒋小刚电源后恢复了蒋小刚供电，而就之后断电情况，蒋小刚既未能进行具体陈述也未能予以举证，故现有事实表明，断电问题只是偶然发生，并非常态，蒋小刚以此解除合同亦不具有充分理由；第四、关于恩珲公司是否违反独家经营约定，原审法院认为，虽恩珲公司认可系争房屋美食广场确实另外开设了冒菜，诚如蒋小刚提供的麻辣烫与冒菜的百度百科所述，二者均属于川味小吃，但二者属于百度百科项下的不同词条，具有一定的差异性，而《商铺租赁合同》的独家经营约定仅限于“麻辣烫”菜品，且原审法院注意到蒋小刚提供的该冒菜商户承租时间为2019年8月21日，早于蒋小刚向恩珲公司发短信解除合同的日期，而蒋小刚在该商户入驻后亦未对此向恩珲公司提出过异议，亦应视为蒋小刚对此并无异议，故蒋小刚的该项解除合同理由亦不能成立。至于蒋小刚所述恩珲公司因拖欠Z公司租金而预期违约，该理由并不属于2019年10月14日蒋小刚通知恩珲公司解除合同所依据的理由，且蒋小刚也未举证证明恩珲公司的欠租与蒋小刚合同目的不能实现之间的关联，原审法院亦难以采纳。综上，蒋小刚的合同解除行为并无合法依据，原审法院难以支持。但因蒋小刚早已搬离系争房屋，《商铺租赁合同》已无继续履行之可能，而陈辉与Z公司签订的上位租赁合同已于2019年11月24日解除且系争房屋亦已由Z公司收回，故原审法院以恩珲公司同意的2019年11月24日作为《商铺租赁合同》的解除日期。涉案租赁合同解除后，蒋小刚应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还恩珲公司，逾期则应承担房屋占有使用费，并承担擅自提前解除合同的违约责任。就蒋小刚应承担的租期内的租金，因《商铺租赁合同》明确约定2019年6月25日至2019年7月15日为蒋小刚筹备装修免租期，故蒋小刚租金应自2019年7月16日起计算；蒋小刚于2019年10月14日通知恩珲公司解除合同，并要求恩珲公司接收系争房屋，系以明确意思表示放弃了对系争房屋的占有使用，故蒋小刚应承担至2019年10月14日止的租金；而2019年7月22日至10月7日期间，蒋小刚对系争房屋系正常占有使用，理应承担租金，蒋小刚要求返还一半费用，并无事实依据，另就蒋小刚已付2019年10月15日租金，恩珲公司有权依据合同约定不予退还；至于恩珲公司主张的其余期间的租金、房屋占有使用费，并非实际产生，原审法院难以支持。就蒋小刚应承担的违约责任，原审法院认为，恩珲公司没收蒋小刚押金25,600元的行为符合合同约定，原审法院应予支持。《商铺租赁合同》约定蒋小刚提前终止合同或合同终止的，装修补偿款不予退还，故退还该款项的条件也并不成就，蒋小刚要求恩珲公司退款，原审法院难以支持。证件押金系用于担保蒋小刚在租赁关系解除或终止后按约注销所办证照，现蒋小刚于2019年10月16日已完成了相关的注销手续，恩珲公司理应退还此款，至于恩珲公司主张蒋小刚存在逾期注销营业执照而要求没收该押金，其理由显然不能成立，原审法院不予支持。因《商铺租赁合同》约定证件押金退还时间应为蒋小刚营业执照注销15天后，故恩珲公司应自2019年11月1日起承担逾期退款所造成的蒋小刚利息损失。《商铺租赁合同》系因蒋小刚过错予以解除，因此所造成的蒋小刚损失应由蒋小刚自行承担，就蒋小刚要求恩珲公司赔偿装修损失、办证服务费损失、商铺设备物品损失及存货损失、加盟品牌合作费损失、品牌保证金损失以及就蒋小刚所主张的上列费用所产生的利息损失，原审法院均不予支持。蒋小刚并未拖欠恩珲公司租金，故不存在承担逾期付款滞纳金之义务。就蒋小刚依据相关法律规定要求陈辉承担连带清偿责任，原审法院认为，恩珲公司系接受陈辉委托出租系争房屋，既不存在代理事项或代理行为违法的情况，也没有因陈辉原因不履行合同义务，现蒋小刚的该项主张显然不具有法律依据，原审法院不予支持。原审遂作出判决：一、蒋小刚与上海恩珲实业有限公司2019年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月24日解除；二、上海恩珲实业有限公司于判决生效之日起十日内返还蒋小刚证件押金5,000元；三、上海恩珲实业有限公司于判决生效之日起十日内以5,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准，支付蒋小刚自2019年11月1日起至上海恩珲实业有限公司实际付款之日止的逾期利息；四、蒋小刚已支付上海恩珲实业有限公司押金25,600元，装修补偿款4万元，合计65,600元归上海恩珲实业有限公司所有；五、驳回蒋小刚的其余诉讼请求；六、驳回上海恩珲实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3,847元，减半收取计1,923.50元,由蒋小刚负担25元，恩珲公司负担1,898.50元；反诉受理费2,582.50元，由蒋小刚负担662.50元，恩珲公司负担1,920元。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院二审中，蒋小刚提交下列证据作为新证据：1、2019年7月20日微信聊天记录，证明商铺实际开业时间为2019年7月22日。2019年7月20日，A17商铺鲍尚品陆晴怡通过微信向俞明索要营业执照，为开业时开通外卖准备。2、2020年8月30日商场现状照片，证明系争房屋沿用原来装修及用途，继续转租用作美食广场，故应当返还剩余租赁期的装修补偿款。3、行政处罚记录。2019年5月10日、9月17日政府部门对系争房屋转租方Z公司塘桥分公司未取得公共场所卫生许可证擅自经营予以行政处罚。证明出租人未履行保障出租场所合规经营义务，应承担相应法律后果。4、国家企业信用信息公示系统恩珲公司公示信息，证明实际出租人陈辉在诉讼期间由持股500万元占股50%减资为10万元占股1%，意图逃避债务，损害债权人利益。陈辉、恩珲公司称，蒋小刚提交的上述证据均非新证据。对证据1的真实性予以认可，但对蒋小刚证明目的不予认可。对证据2的真实性持有异议，且其无法控制出租人对收回后的房屋使用。对证据3的关联性不予认可，行政处罚的对象非恩珲公司。对证据4的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，陈辉减资系因资金问题，而非逃避债务。本院审查后认为，蒋小刚提交的证据1系其他商户与恩珲公司为索要营业执照进行的微信聊天记录,并不能证明蒋小刚所称的商铺于2019年7月22日开业的事实成立。证据2所反映的是蒋小刚与恩珲公司解除房屋租赁关系后，案外人对装修物的使用状况，与本案缺乏关联性。证据3涉及的行政处罚对象非恩珲公司，与本案缺乏关联性,且原审时已提供并经质证而不属于新证据。证据4陈辉的减资行为与蒋小刚所主张的陈辉意图逃避本案债务的证明目的间缺乏关联性。据此，本院对蒋小刚提交的上述证据均不予采纳。本院二审中，蒋小刚对其原审时未获支持的已交未用的租金6,400元及应减少的50%租金16,213元、办证服务费、赔偿装修损失、商铺设备物品损失及存货损失的诉讼请求，均明确表示不再主张。本院认为，蒋小刚与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应全面、切实按约履行。本案的争议焦点为：1、《商铺租赁合同》的解除日期。蒋小刚虽于2019年10月14日以恩珲公司未履行保证商铺合法经营使用的义务，商铺不具备正常安全经营条件等,致其不能实现合同目的为由，单方提前解除与恩珲公司签订的《商铺租赁合同》，但其解除合同的理由并不成立。原审就其解除合同的理由不能成立包括租赁目的能够实现、消防隐患及下水道的使用不涉及其承租商铺及不足以影响涉案商铺的正常使用、断电等问题均作了详细的阐述，所作认定并无不当，本院予以认同。原审基于恩珲公司与Z公司的租赁合同嗣后已予解除的事实，确认《商铺租赁合同》于2019年11月24日解除，并无不当。蒋小刚主张《商铺租赁合同》于2019年10月8日解除，但未就其有权提前解除合同提供证据佐证，故本院不予采信。2、装修补偿款是否应当返还。鉴于蒋小刚提前解除合同的行为并无法律依据，按照《商铺租赁合同》中蒋小刚提前终止合同或终止合同,装修补偿款不予退还的约定，蒋小刚要求依租赁期限与实际租赁期限比例合理折算后将剩余租赁期限内的装修补偿款退还给其的主张，缺乏依据，本院不予采信。3、对租金起算时间的认定。《商铺租赁合同》明确约定2019年6月25日至2019年7月15日为蒋小刚筹备装修免租期，故原审法院确定租金自2019年7月16日起计算，符合双方的上述约定。蒋小刚称商铺于2019年7月22日开业，租金应以该日起算，此述与双方约定相悖，本院不予采信。此外,蒋小刚就要求改判恩珲公司支付逾期利息的主张，缺乏事实与法律依据，原审所作认定并无不当。4、陈辉是否应当承担连带清偿责任。恩珲公司系接受陈辉的委托出租涉案商铺，恩珲公司与蒋小刚均已按照《商铺租赁合同》的约定，各自实际履行。恩珲公司既不存在代理事项或代理行为违法的情形，亦未因陈辉原因不履行合同义务，故蒋小刚要求陈辉承担连带清偿责任缺乏法律依据。5、是否应当追加上海XX有限公司为本案共同诉讼人。蒋小刚要求追加上海XX有限公司的理由系陈辉与恩珲公司挂靠上海XX有限公司从事经营活动，而本案系房屋租赁合同纠纷，上海XX有限公司并非《商铺租赁合同》的签约一方，故不应成为本案的共同诉讼人。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蒋小刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,436元，由上诉人蒋小刚负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年二月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……