上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14156号上诉人（原审原告，反诉被告）：茹金子，男，汉族，1980年2月15日生，户籍地安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：上海楷诚置业有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇兰博路2804号。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：胡志龙，系上海楷诚置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：吴炳利，系上海楷诚置业有限公司工作人员。上诉人茹金子因与上诉人上海楷诚置业有限公司（以下简称楷诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初21814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茹金子的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回楷诚公司要求茹金子支付租金及滞纳金的请求，依法支持茹金子的一审诉讼请求，即支持因楷诚公司所提供的租赁房屋瑕疵而造成的茹金子经济损失计人民币（下同）2,068,600元。茹金子在二审庭审中表示对一审判决第一项没有异议。事实和理由：一、一审法院仅支持茹金子租金和装修损失不符合客观事实。一审法院在认定因漏水造成的茹金子的损失范围上，加重了茹金子的举证义务。该事件系突发事件，事发时茹金子的第一反应是安顿客户和搬运机器，不可能非常理智地运用法律意识采集证据；二、本案系争合同虽是茹金子与楷诚公司签订，但茹金子不知道合同书约定的支付时间是2017年10月，在实际履行中楷诚公司也从未要求茹金子支付过该笔租金，该笔租金诉讼时效已过，金额为48万元。且2017年10月以后的租金未付是因为双方没有协商好漏水的损失问题，根据《合同法》的约定茹金子有权利拒绝支付租金，因此不存在滞纳金的问题。上诉人楷诚公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回茹金子的诉讼请求。楷诚公司在二审庭审中表示对一审判决第二项、第三项没有意见。事实和理由：一、鉴定机构仅以茹金子单方面口头陈述的受损范围进行测量，进而确定工程量和维修造价，缺乏专业性和客观性；二、楷诚公司从未承认漏水原因是租赁房屋结构问题，且楷诚公司对整体鉴定意见均不认可，有异议和无异议部分是鉴定机构自行归纳的，楷诚公司从未认可存在无异议部分；三、茹金子起诉金额中涉及装修部分与鉴定报告差额悬殊，明显不符合常理。茹金子与楷诚公司互不同意对方的上诉请求。茹金子向一审法院提起诉讼，请求判令：楷诚公司赔偿茹金子损失2,377,476元，包括房租9,334元(40,000/月X7/30)、物业费、客户受伤赔偿金、客户退卡损失、客户慰问费、会员补偿费、营业损失、附属理发店营业损失、商誉损失、硬件设备损失、监控摄像头损失、灯光照明设备损失、电路检修费5,600元(400元/人/天X2人X7天)、律师费用损失、清理及相关费用、吊顶等装修损失、停业人工工资等。一审审理中，茹金子放弃对上述损失清单中拖把2,400元、水桶500元费用的主张，并根据司法鉴定结果，请求将上述赔偿项目中涉及装修部分的损失调整为762,808元。楷诚公司向一审法院提起反诉，请求：一、判令茹金子支付欠付租金2,132,575元（截止到2020年6月止）及逾期支付租金的滞纳金6,443,159.25元；二、反诉诉讼费由茹金子承担。一审法院认定的事实：2016年11月1日，茹金子与楷诚公司签订《中建公元名邸商铺租赁合同》一份，出租方（甲方）为楷诚公司，承租方（乙方）为茹金子，约定由茹金子向楷诚公司承租位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号、XX号、XX号、XX号房屋用于经营健身会所，建筑面积共3,114.7m2,租期5年，从2016年11月1日至2021年10月31日止。租金约定为：2016年11月1日至2017年10月31日间，月租金40,000元；2017年11月1日至2018年10月31日间，月租金90,000元；2018年11月1日至2019年10月31日间，月租金94,500元；2019年11月1日至2020年10月31日间，月租金99,225元；2020年11月1日至2021年10月31日止，月租金104,186元。租金每2个月付一次，先付后用，于每2个日历月的第7日前支付。2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金480,000元于2017年11月1日前支付。乙方延迟支付的，按每日0.5%滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，楷诚公司交付了上述房屋，茹金子接收后，对该处房屋进行了装修，并支付了部分租金。2017年8月25日，天降大雨，因租赁屋顶排水结构等问题，造成租赁房屋漏水，造成健身会所装修受损，部分设备受潮，会所因此停业数天。事发后，茹金子立即报警并与楷诚公司反映了漏水的情况，为赔偿问题，茹金子与楷诚公司协商不成，故引发纠纷。一审审理中，经茹金子申请，一审法院委托上海市高级人民法院随机指定上海申元工程投资咨询有限公司对上述房屋漏水造成的损失项目进行司法鉴定。鉴定意见为：无争议部分工程造价237,417.47元;有争议部分工程造价为525,390.53元，合计762,808元。经一审庭审质证，茹金子认可鉴定意见。楷诚公司对鉴定意见有异议，认为：1，铲除墙面及粉刷面积、拆除石膏板吊项工程量偏大，与茹金子最初主张的300平方米明显不符；2，木地板评估面积过多。茹金子在事发当初仅提出木地板受损约600平方米，鉴定报确定的813.59平方米数量过多，已包括了茹金子对原经营场所进行业态改造的游泳池、美容区、办公室等面积，该部分木地板与漏水无关；3，条板吊顶是金属，即使漏水也不会造成损失；4，墙面安装的玻璃镜子不会因漏水造成损失；5，拆除砖墙是健身会所对经营业态进行新建游泳池等改造，与漏水无关。一审法院另查明，漏水事件后，茹金子对健身会所进行了改造，增设了游泳池。一审审理中，经一审法院释明，茹金子表示对跑步机等动产损失另案主张。一审法院认为：出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。茹金子与楷诚公司签订房屋租赁合同，楷诚公司作为出租人，应保证租赁物的适租义务，对租赁房因结构问题漏水，造成茹金子健身会所经营及财物、装修损失应予以赔偿。对具体损失的认定，茹金子主张因漏水造成停业7天，一审法院认为尚属合理，相关损失可以据此确定，即7天的房租（40,000元/月）可予扣除，至于停止营业7天的其它相关损失确实存在，但茹金子主张每天10,000元损失是其估算的，依据不足，一审法院难以支持，茹金子主张的其他间接损失，即物业费、客户受伤赔偿金、客户退卡损失、客户慰问费、会员补偿费、营业损失、附属理发店营业损失、商誉损失、清理费用等亦然，待取得相关证据后，可再行主张。硬件设备损失为跑步机等动产，茹金子在一审诉讼中表示另行主张，一审法院予以准许。律师费用损失无相关依据，一审法院不予支持。至于吊顶等装修损失，一审法院将根据鉴定意见，结合本案的实际情况予以确定。具体认定如下：木地板中813平方米中，未有证据表明舞蹈房、楼梯间、休息室、财务室、部分过道及其他区域全部受损需拆除，一审法院根据健身会所业态改造等实际情况，酌情扣除200平方米木地板的相关31,000元，茹金子拆除及新砌砖墙670.6平方米，系其业态改造所需，与漏水损失无关，该部分费用应予扣除181,000元，相应墙面乳胶漆施工费用酌情以50%计算为11,000元，亦一并扣除，以上三项一审法院合计223,000元。对其他装修损失，楷诚公司虽不予认可，但未提供反驳的证据，一审法院参照鉴定意见确定。茹金子辩称健身会所实际由案外人“上海B有限公司”经营，相应租金由“上海B有限公司”承担。一审法院认为，租赁合同签订时确定的承租方为茹金子，在签订合同时双方未约定或茹金子已披露今后实际使用人是案外人“上海C有限公司”，一审审理中楷诚公司也未同意变更合同主体，故根据合同相对性原则，茹金子仍为租赁合同承租方，茹金子作为承租人，应按约支付相应租金，并应承担未按合同约定期限支付租金的违约责任。对租金本金部分，参照合同约定的条款确定。另，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市宣布启动突发重大公共卫生事件一级响应机制，后于2020年3月24日调整为二级响应机制。因新冠肺炎为突发重大公共卫生事件，为不可抗力，楷诚公司承租涉案房屋后从事健身会所行业，受新冠肺炎疫情影响，相关经营活动无法正常开展，故一审法院酌情减免自2020年1月25日起至2020年3月24日止共二个月的租金198,450元。根据一审法院查明事实，茹金子尚欠楷诚公司截止2020年6月止的租金2,137,300元,扣除上述198,450元，尚应支付租金1,938,850元。楷诚公司主张逾期支付租金滞纳金按每日千分之五的标准计算，茹金子认为约定过高，请求法院调整，一审法院根据楷诚公司的实际损失、合同的实际履行情况等，酌情调整为650,000元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定于2020年10月13日作出民事判决：一、上海楷诚置业有限公司于判决生效之日起十日内给付茹金子漏水造成的房租损失9,334元、装修损失539,808元；二、茹金子于判决生效之日起十日内给付上海楷诚置业有限公司租金1,938,850元；三、茹金子于判决生效之日起十日内给付上海楷诚置业有限公司滞纳金650,000元；四、驳回茹金子的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币25,820元，减半收取计12,910元，鉴定费人民币21,000元,合计33,910元，由茹金子负担25,770元，上海楷诚置业有限公司负担8,140元；一审反诉案件受理费人民币55,210元,减半收取计27,605元,由上海楷诚置业有限公司负担21,255元，由茹金子负担6,350元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，双方当事人的争议焦点集中在：一、茹金子是否应当向楷诚公司支付欠租并承担逾期支付的滞纳金。二、楷诚公司向茹金子的赔偿范围与数额。对于争议焦点一，根据茹金子的上诉理由，其辩称由于股权转让的原因，已经退出了上海B有限公司，因此应由实际履行的该公司承担支付欠租的义务。但在双方租赁合同没有对合同主体变更的情况下，基于合同相对性，应当由茹金子承担支付欠租并承担违约金责任。茹金子提出首期2016年11月1日至2017年10月31日的租金应当是免租的，且已经超过了诉讼时效的上诉理由，且不论免租根本没有证据支持，茹金子在一审中亦未提出诉讼时效的抗辩，即使单从首期一年租金应于2017年11月1日前支付来计算，根据原《民法总则》三年的诉讼时效规定，茹金子的诉讼时效抗辩亦于法无据。至于茹金子提出的由于没有协商好漏水损失问题，故可以拒绝支付租金，鉴于茹金子提出的漏水发生于2017年8月，嗣后茹金子亦对健身会场进行了改造，故长达三、四年之久的欠付租金，完全不能构成合理抗辩，故本院不予采纳。一审法院根据楷诚公司诉请的金额（截止至2020年6月止）及租赁合同的约定，考虑到疫情原因合理确定茹金子应付的欠租金额，并对茹金子应承担的滞纳金数额予以酌减，经审查，并无不当，本院依法予以维持。对于争议焦点二，楷诚公司系对一审判决第一项的装修损失及房租损失提出异议。而茹金子则对一审法院未支持其除装修损失、房租损失之外的诉请提起了上诉。对于楷诚公司提出的装修损失异议，楷诚公司虽然对鉴定机构出具的鉴定意见的专业性、客观性、整体性均不予认可，但亦未提出实质性证据予以反驳，一审法院不予采纳，本院亦同。楷诚公司又对茹金子诉请金额与鉴定报告差额悬殊为由提出异议，根据双方2020年7月22日的最后一次庭审记录，茹金子已经明确其本诉损失范围包括委托鉴定部分及损失清单部分，故楷诚公司的主张并无实据，本院不予采信。经本院释明，楷诚公司在二审期间明确了对鉴定意见异议的具体项目：镜面玻璃、乳胶漆、复合地板、墙体、吊顶、条板吊顶、灯光。经审查，楷诚公司提出的该七项异议在一审期间中已经提出过，而且一审法院已经据此对鉴定意见中无争议部分1至18项，有争议部分1-9项均进行过质证，并由鉴定人员出庭接受询问，并在庭后出具该类异议部分的书面意见。对于涉及到地板、墙体、乳胶漆部分，一审法院已经作了相应调整，经审查，并无不当，本院予以认同。对于镜面玻璃、吊顶、条板吊顶、灯光部分，楷诚公司并未提供证据足以排除因漏水会造成上述部位的损害，而且涉灯光部分在鉴定意见无争议部分8-18项，楷诚公司亦在2020年5月19日的谈话笔录中予以认可。故本院对楷诚公司的重复异议不予采信，一审法院认定的损失金额无误。另，一审法院认定的因漏水停业7天的房租损失，经审查并无不妥，本院依法予以维持。对于茹金子上诉提出的损失赔偿，茹金子方在二审审理中表示其对上诉所主张的赔偿范围的具体组成并不清楚，在本院释明后依然未在限期内予以明确。这与其在一审中的审理情况基本一致，一审法院多次要求茹金子方提供相应损失的证据，但茹金子方的回答均是“庭后核实”、“估算”等敷衍之词，现茹金子在上诉状中又提出一审法院加重其举证责任，损失范围认定不明确等等，完全与事实不符。因此，一审法院以证据不足，缺乏依据，不支持茹金子关于物业费、客户受伤赔偿金、客户退卡损失、客户慰问费、会员补偿费、营业损失、附属理发店营业损失、商誉损失、清理费用、律师费、停业人工工资损失等等诉请，于法有据，本院依法予以维持，同时对茹金子方拖延审理程序，浪费司法资源的行为提出严肃批评。综上所述，上诉人茹金子、上诉人上海楷诚置业有限公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53,351元，由上诉人茹金子负担44,060元，上诉人上海楷诚置业有限公司负担9,291元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年二月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……