广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22804号原告：李炳堂，男，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁日强，广东穗南律师事务所律师。被告：佛山市南海区拿破伦摩摩奶茶店，住所地：佛山市南海区。经营者：任智强。被告：任智强，男，汉族，住广州市荔湾区。原告李炳堂与被告佛山市南海区拿破伦摩摩奶茶店（以下简称拿破伦奶茶店）、任智强租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁日强到庭参加诉讼；两被告经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《租赁合同》于2021年1月25日解除，被告向原告支付拖欠的租金58000元、公摊清洁费1650元、公摊水电费1650元、滞纳金27500元（以上均从2020年3月至2021年1月25日）；2.被告任智强交还、腾空、搬离涉讼位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××的商铺；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年7月，原告与被告订立了租赁合同，被告承租原告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，经营奶茶销售，约定月租金5000元，公摊清洁费150元/月，公摊水电费150元/月，逾期交租需缴纳滞纳金12500元等。被告经营了半年至2020年2月份，后未见再开门营业但对应交的租金一直拖欠，原告向被告催告还款但遭到拒绝。原告为维护合法权利，提起诉讼。两被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.租赁合同原件1份（李结晃与高村股份合作经济社）；2.租赁合同原件1份（原告与李结晃）；3.租赁合同复印件1份（原告与被告任智强）；4.微信聊天记录打印件1组（有手机原本核对）；5.收据复印件1份；6.拿破伦奶茶店营业执照复印件1份；7.照片打印件4张。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1、2、4，均为原件或原本，本院采信其真实性；2.原告的证据3、5-7与证据4相印证，两被告亦未到庭提出异议，本院采信其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2009年5月28日，佛山市南海区××××××××股份合作经济社（甲方）与李洁晃（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将南海区***3594平方米出租给乙方作商业经营项目，租期自2009年6月1日起至2029年5月31日止。李洁晃（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××出租给乙方作商业用途使用，租期从2009年7月1日起至2029年5月31日止。原告（甲方）与被告任智强（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作餐饮用途使用，租期从2019年8月1日起至2022年7月30日止；每月租金5000元，从2020年8月1日开始月租金按上年标准递增5%，以此类推；乙方必须在每月1日向甲方缴纳当月租金，乙方应从2019年7月21日开始向甲方支付租金；水费5.5元/吨，电费1.3元/度，乙方应每月1号前向甲方支付实际使用的水费、电费；乙方在签订本合同后向甲方缴交租赁保证金15000元；（十四条第二款）乙方逾期缴交租金的，乙方应每天按所欠租金额的百分之十向甲方支付滞纳金，乙方逾期支付租金超过5天的，甲方有权单方面解除本合同；乙方每月1号前应向甲方支付公共通道清洁费（按租金金额的3%计），每月为【/】元；乙方每月1号前应向甲方支付水电公摊费（按租金金额的3%计），每月为【/】元；等等。2019年7月19日，被告任智强在涉讼房屋地址登记成立被告拿破伦奶茶店，类型为个体工商户。2020年2月1日，原告出具收据，确认收到被告任智强涉讼房屋2月份租金5000元、电费858元、水费44元。原告方与被告任智强的微信聊天记录有：2020年5月12日，原告方“老板请交房租”；2020年5月14日，原告方“老板，你房租怎样啊，转过来啊，电话又没听，不知道你怎么想”，被告任智强回复“筹紧，比多几日时间我，不好意思”；2020年6月8日，原告方“老板请带合同回来办好手续，否则按合同处理”；2020年6月30日，原告“请交房租，否则按合同处理”，被告任智强“都不租啦，还交什么房租，压金都给顶没啦，上个月交了那2000水电，你是不是应该退回一些给我呢”，原告方“按合同处理”。诉讼中，原告陈述：原告在2019年8月1日交付涉讼房屋予被告任智强使用，至法庭辩论终结时止仍由被告上锁，不清楚房屋内的情况；被告从2020年3月1日开始以疫情没有生意为由拖欠租金；原告已收取被告保证金15000元；滞纳金依据为涉讼合同第十四条，原告自动下调了违约金数额，没有固定的计算方式；被告拿破伦奶茶店为个体工商户，应与个人承担连带责任。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。本案为租赁合同纠纷，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告任智强签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，原告诉请确认涉讼合同于2021年1月25日解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告主张涉讼房屋由被告任智强上锁，被告任智强作为承租人、涉讼房屋的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼房屋的使用情况，应承担相应的不利法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。原告诉请被告任智强腾空并交还涉讼房屋，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条的规定，虽然涉讼合同无效，但被告任智强在实际控制使用涉讼房屋期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。原告主张被告任智强尚未支付2020年3月1日起的使用费，被告任智强作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。被告任智强承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付使用费对其明显不公平，本院结合实际情况及根据公平原则，酌情认定2020年3月的使用费应予减半收取。原告主张使用费计至2021年1月25日，本院予以采纳。经核算，被告应支付2020年3月1日至2021年1月25日的使用费52983.87元（5000元/月×50%×1个月+5000元/月×4个月+5250元/月×5个月25天），原告主张的使用费数额超出核定部分，本院不予支持。原告已收取被告保证金15000元，因合同无效，被告任智强应当返还涉讼租赁物给原告，原告也应当返还该15000元保证金给被告任智强。为减少当事人的诉累，本院确定保证金在本案使用费中予以抵扣，故被告任智强应当支付2020年3月1日至2021年1月25日期间的使用费余额37983.87元（52983.87元-15000元）给原告。无效合同约定的违约责任也无效，被告任智强逾期支付使用费给原告造成的损失体现为利息。原告作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，被告任智强作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，对设立无效合同均有一定的过错，本院酌定被告任智强支付以尚欠的使用费37983.87元为本金从起诉之日即2020年9月9日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同载明“乙方每月1号前应向甲方支付公共通道清洁费（按租金金额的3%计），每月为【/】元；乙方每月1号前应向甲方支付水电公摊费（按租金金额的3%计），每月为【/】元”，即双方没有约定被告任智强需承担公共通道清洁费、水电公摊费，本院对原告主张被告任智强支付公摊清洁费1650元、公摊水电费1650元的诉请不予支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。涉讼租赁合同的相对方为被告任智强，被告拿破伦奶茶店是被告任智强设立的个体工商户，原告主张被告拿破伦奶茶店对被告任智强的债务承担责任，没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任智强应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并交还与原告李炳堂签订的《租赁合同》项下位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××的房屋予原告李炳堂；二、被告任智强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年3月1日至2021年1月25日期间的使用费余额37983.87元及以该款为本金从2020年9月9日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告李炳堂；三、驳回原告李炳堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费2673元（原告已预交3558元），由原告负担1337元，由被告任智强负担1336元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不予收退。原告多预交的885元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二一年二月二十三日书 记 员  余宝儿