河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执复22号 复议申请人（异议人、被执行人）：石家庄兄弟印刷有限公司，住所地石家庄市东开发区。 法定代表人：陈若天。 委托诉讼代理人：杨嘉麟，河北明科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，河北明科律师事务所律师。 申请执行人：行唐县农村信用联社股份有限公司，住所地行唐县龙州西大街。 法定代表人：魏丽杨，该公司董事长。 被执行人：陈立杰，男，1969年6月23日出生，住石家庄市。 被执行人：陈若希，女，1992年12月15日出生，住石家庄市裕华区。 被执行人：陈立辉，男，1964年12月27日出生，住石家庄市长安区。 被执行人：赵荣秀，女，1964年12月18日出生，住石家庄市长安区。 被执行人：王蕊，女，1972年9月12日出生，住石家庄市新华区。 被执行人：陈若天，男，1987年9月19日出生，住住石家庄市长安区。 复议申请人石家庄兄弟印刷有限公司（以下简称兄弟印刷公司）不服河北省行唐县人民法院（以下简称行唐法院）（2020）冀0125执异31号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在行唐法院执行行唐县农村信用联社股份有限公司（以下简称行唐信用联社）与兄弟印刷公司等借款合同纠纷一案中，异议人兄弟印刷公司对拍卖位于石家庄市高新开发区房产不服，向行唐法院提出书面异议。 行唐法院查明，行唐信用联社与兄弟印刷公司、陈立杰、陈若希、陈立辉、赵荣秀、王蕊、陈若天借款合同纠纷一案，行唐法院作出（2017）冀0125民初1820号民事判决书，判决：一、陈立杰于判决生效后十日内偿还行唐县农村信用联社股份有限公司借款950万元及利息。二、陈若希、陈立辉、赵荣秀、王蕊等对陈立杰的借款950万元及利息承担连带清偿责任。三、如被告陈立杰未按期履行本判决第一项所确定的义务，则原告行唐县农村信用联社股份有限公司对石家庄兄弟印刷有限公司抵押给原告的土地位于石家庄高新区平方米，土地证号石开（东）国用（2002）字第107号。房产位于石家庄高新区，面积2993.32平方米，房产证号石房权证开字第××号进行折价或者拍卖变卖，所得价款优先受偿，不足部分仍由被告陈立杰继续清偿。该判决书生效后，行唐信用联社向行唐法院申请强制执行。因被执行人不主动履行生效法律文书确定的义务，行唐法院于2020年1月2日作出（2020）冀0125执恢2号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人石家庄兄弟印刷有限公司名下位于石家庄高新区平方米，房产2993.32平方米，土地证号石开（东）国用（2002）字第107号。房产证号：石房权证开字第××号。拍卖程序启动后，行唐法院技术室通知双方选取鉴定机构对涉案土地及房产的价值进行评估。因被执行人未到场，行唐法院摇号选取了具备资质的河北天诚房地产资产评估有限公司对涉案土地及房产的价值进行评估。2020年5月14日行唐法院组织行唐法院工作人员、兄弟印刷公司的代表人陈立辉、行唐信用联社的代理人、河北天诚房地产资产评估有限公司的鉴定人员陈亚博、甄磊磊等对拍卖物品实地勘验。在现场都出示了证件表明了身份。经现场勘验，在高新区淮河道189号10409平方米土地上除有证房产2993.32平方米外，还有无证房产1317.94平方米。2020年5月28日河北天诚房地产资产评估有限公司分别出具天城【2020】估字第0532（应为0531）号房地产估价报告、【2020】估字第0532号房地产估价报告。无证房产1317.94平方米估价180.33万元。该房地产估价报告内附有河北天诚房地产资产评估有限公司的营业执照、估价师陈亚博、甄磊磊的注册号及各自的签名。营业执照的经营范围包括：房地产价格评估、土地价格评估等。该报告出具后，行唐法院将该报告送达给各方当事人。拍卖公告亦标明拍卖标的包含：无证房产包括门卫、南房两层、西房、北房等共计1317.94平方米。以现状拍卖。最终，涉案土地、房产（包括无证房产）于2020年11月2日以32211680元成交。另查明，2020年7月7日兄弟印刷公司对【2020】估字第0531号、0532号两份房地产估价报告提出异议，认为：一、评估程序违法、使用估价规范错误。二、严重低评被评估土地、房产，损害了异议人的合法权益。三、评估结果有失客观性。四、接受行唐法院委托程序违规且违背了透明、公开原则。2020年8月27日异议人再次提出异议，认为：一、评估报告内容相矛盾，法院不应采信。二、缺乏客观公正。三、要求法院责令河北天诚房地产资产评估有限公司向异议人出具估价技术报告，河北天诚房地产资产评估有限公司依据相关程序均给予了书面答复。 行唐法院认为，行唐法院作出的（2020）冀0125执恢2号执行裁定书虽载明评估、拍卖范围是位于石家庄高新区平方米，房产2993.32平方米，但在2020年5月14日实地勘验时，10409平方米土地上有1317.94平方米无证房产，鉴于土地及其附属房产具有不可分割性，依据房地一体原则，房随地走，其上新增建筑物应一并处分。拍卖公告已载明拍卖标的物包含无证房产，异议人亦没有在拍卖成交前提出更优化的处置方案，一并拍卖新增房产并无不妥。该新增房产已单独作价，其价值范围内行唐信用联社无优先受偿权，故拍卖行为无损兄弟印刷公司利益。关于评估问题，行唐法院技术室在选取鉴定机构时已对河北天诚房地产资产评估有限公司及鉴定人资格进行了审查，河北天诚房地产资产评估有限公司和评估人员均具相应资质。异议人对评估报告提出异议后，河北天诚房地产资产评估有限公司已依据相关程序均给予了书面答复。再以此为由对拍卖行为提出异议，行唐法院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回异议人石家庄兄弟印刷有限公司的异议申请。 兄弟印刷公司向本院申请复议称，行唐信用联社与兄弟印刷公司等借款合同纠纷，判决生效后，行唐信用联社申请拍卖兄弟印刷公司位于石家庄市高新开发区房产，行唐法院在该处房产拍卖过程中存在多处不符合法律规定的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该拍卖行为应予撤销。一、行唐法院在拍卖本案房产时，没有按照法律规定对拍卖标的物进行公告。行唐法院（2020）冀0125执恢2号执行裁定书内容为，拍卖兄弟印刷公司名下位于石家庄市高新区平方米，房产2993.32平方米，而在京东司法拍卖网的拍卖公告中除裁定记载的土地及房产外，又多出了1317.94平方米的房产一并拍卖，并在最终的成交确认书中也包括了执行裁定中没有要求拍卖的1317.94平方米房产。行唐法院的拍卖公告没有按照法院执行裁定书的内容进行公告，其拍卖行为没有合法依据。没有法律规定法院在执行程序的拍卖中，应当对标的物进行整体拍卖，如果必须进行整体拍卖，为何不将1317.94平方米房产在拍卖裁定中一并作出。另对1317.94平方米的房产一并拍卖系行唐法院依职权自行主张，行唐信用联社对此也并未提出申请。另在兄弟印刷公司提出异议的情况下，行唐法院认可行唐信用联社对裁定多出的1317.94平方米房产不具有优先受偿权，既然不具有优先受偿权，那么也就意味着并不一定非要一起拍卖。兄弟印刷公司也需留有基本的办公用房用于公司经营。因此行唐法院自作主张的对本案房产的整体拍卖没有合法的法律依据及事实依据。二、本案的评估公司河北天诚房地产资产评估公司对本案土地的评估没有专门的有土地评估资质的人员进行。另外关于房产的评估，在评估报告中签字的估价师陈亚博、甄磊磊的签字明显一人所签。该二人是否是实地查勘的评估人员，也无证据证实。评估公司出具的评估报告是否是有评估资质的人员进行，直接影响该评估报告能否作为拍卖的依据，行唐法院对此问题予以回避，违反法律规定。三、行唐法院没有对河北天诚房地产资产评估公司的资质及鉴定人员的资质进行审核。在河北天诚房地产资产评估公司出具的评估报告中，并没有行唐法院发给河北天诚房地产资产评估公司的鉴定机构及鉴定人资格审查函。对于行唐法院所称的已对河北天诚房地产资产评估公司资质进行审查的情况不属实。四、河北天诚房地产资产评估公司对本案土地10409平方米、房产2993.32平方米、1317.94平方米共评估1720.21万元的评估结果没有使本案的标的物价值达到市场价值的最大化，违反了最高最佳使用原则。综合以上所述，行唐法院在本案房产的拍卖过程中，实际拍卖标的物超出法院裁定的房产面积、拍卖依据不合法。请求贵院支持兄弟印刷公司的复议请求。 本院查明，本案案涉房地产评估机构为河北天诚房地产资产评估有限公司具有相应的资质。估价师陈亚博、甄磊磊持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书，具有房地产评估资质，该证书载明估价师有权使用注册房地产估价师名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字。行唐法院通过京东网络司法拍卖平台对案涉房地产进行拍卖，共有七名竞买人报名参与拍卖，起拍价为1,376.168万元，经66次竞价，最终以3,221.168万元成交。 本院认为，本案的争议焦点问题是拍卖应否撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案兄弟印刷公司提出撤销拍卖的理由均不符合上述司法解释的情形，其请求本院不予支持。 关于兄弟印刷公司提出的行唐法院拍卖裁定没有列明无证房屋的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。依照上述规定，本案案涉土地上的无证房屋和其他地上附着物必须依法与土地使用权一并转让，而且行唐法院对无证房屋委托进行了评估，在拍卖公告中也列明了无证房屋，各竞买人均知晓拍卖标的包括上述无证房屋。故行唐法院虽在拍卖裁定中未列明无证房屋，但并未损害兄弟印刷公司的利益。 关于兄弟印刷公司提出的河北天诚房地产资产评估有限公司及估价师陈亚博、甄磊磊的资质问题，河北天诚房地产资产评估有限公司的营业执照载明该公司有土地价格、各类单项资产评估、市场所需的其他资产评估等经营范围，陈亚博、甄磊磊持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书，具有房地产评估资质，据此，兄弟印刷公司该项理由不成立，本院不予支持。 关于兄弟印刷公司提出的评估结果没有使标的物价值达到市场价值的最大化的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释〔2016〕18号第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。依据上述规定，评估报告仅是启动拍卖时确定保留价（起拍价）的参考，拍卖标的物的价值最终由市场确定即经拍卖成交的价格确定，本案案涉房地产拍卖经多轮竞价，拍定的价格大幅度高于原评估价格且已公开拍卖完毕，对兄弟印刷公司财产变现实现了利益最大化，并未损害兄弟印刷公司的权益。 综上，复议申请人兄弟印刷公司复议申请不成立，本院不予支持。行唐法院异议裁定认定基本事实清楚，适用法律正确，结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回石家庄兄弟印刷有限公司复议申请，维持河北省行唐县人民法院（2020）冀0125执异31号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二一年二月十日 书记员  张童童