山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终343号 上诉人（原审原告）：赵同生，男，1977年5月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：蔡士慧，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰永斌，男，1970年1月27日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。 原审第三人：泰安市岱岳区公路事业发展中心，住所地泰安市岱宗大街230号。 法定代表人：刘合贵，主任。 委托诉讼代理人：孙涛，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 上诉人赵同生因与被上诉人兰永斌、原审第三人泰安市岱岳区公路事业发展中心（以下简称公路事业中心）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵同生上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持赵同生的各项诉讼请求，或者将本案发回重审；2、诉讼费用由兰永斌承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，证据不足。首先，原、被告签订的租赁合同并非有效合同。赵同生与兰永斌签订租赁合同时，兰永斌已经明确告诉赵同生第三人公路事业中心同意向赵同生转租(实际上是欺骗)，但是在本案庭审时，第三人明确表示没有同意兰永斌进行转租的事实。另外，第三人是国有事业单位，根据《国有资产管理办法》的规定，第三人对外出租资产时应当经过国有资产管理部门批准，但是兰永斌与第三人均未提交主管部门同意第三人对外出租的任何证明，因此兰永斌与第三人、赵同生与兰永斌之间的租赁合同无效。而且第三人也出具证明认可在2018年8月已经与兰永斌终止了租赁合同，兰永斌的行为属于法律规定的无权处分他人财产的行为，也是对赵同生进行了欺诈的行为，该合同应当认定为无效合同。其次，赵同生在起诉状中已经明确陈述是兰永斌严重违约将出租的场所进行了关门上锁，致使赵同生无法进入租赁场所，而不是发生了争议。对于兰永斌的违约行为，赵同生不但已经提交了证据证实，而且兰永斌在庭审时也认可对租赁物进行上锁的事实。而原审法院为了偏袒兰永斌却故意认定为双方发生了争议，这一认定也是违背事实的错误认定。再次，原审法院认定赵同生已经使用租赁物进行租赁经营就对赵同生的请求不予支持是错误的。正是因为兰永斌擅自对租赁场所进行了锁闭大门的违约行为，导致赵同生无法继续使用租赁物。但是一审法院却以已经使用租赁物进行租赁经营就对赵同生的请求不予支持，是极为不负责任的错误认定。对于赵同生已经支付26万元租赁费的事实，兰永斌从未向赵同生主张过未交付另外5万元的情况，只是因为赵同生业务较多未找到交付5万元租金的转账记录。原审法院在让赵同生补交的诉讼费中除了20万元的损失系赵同生同意不再缴纳诉讼费之外，其余并未表示不同意补交，这也是原审法院别有用心的表现。原审法院应对赵同生主张的为生产经营支出的各项费用43万元予以支持。现在兰永斌已经严重违约，给赵同生造成了这么大的损失的情况下，原审法院不但损害了赵同生的合法权益，连基本的公正都得不到保障，更是违法且有失公允的。二、原判决适用法律错误。原审法院是依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条的规定来判决本案的。但是上述法律规定与本案没有任何的关系，更不适用于本案。本案不论是合同的解除还是合同的无效均是兰永斌违约造成的，原审法院首先应当根据法律规定认定兰永斌未按照合同履行的行为属于违约的行为，才符合法律的规定。合同法第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；合同法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。原审法院应当按照上述法律规定对解除合同后的处理后果作出判决。综上，赵同生认为原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求上级人民法院支持赵同生的上诉请求，依法予以改判。 兰永斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的上诉请求维持原判。 公路事业中心述称，1.我方在本案诉讼中一直强调，从未允许兰永斌对外转租、分租，对兰永斌和赵同生之间的转租行为不知情。2.我方作为事业单位，对外出租其管理的国有资产是严格按照法律法规具体实施的，赵同生主张我方与兰永斌之间的租赁合同无效缺乏事实和法律依据。3.我方在参与本案之后，曾于2020年10月27日向兰永斌邮寄《解除租赁合同通知书》，至于赵同生所述我方2018年8月已经与兰永斌终止了租赁合同的情况与事实不符。4.涉案场地的大门上锁与我方无关。既然我方已经将涉案场地出租给兰永斌，则涉案场地的大门就由兰永斌负责看管，具体谁上锁与我方无关。5.我方再次重申，兰永斌应该按照合同约定支付租金，至于兰永斌和赵同生未经我方同意在涉案场地从事非法洗沙的行为，并挖掘破坏我方的场地，已经给我方造成巨大的损失，我方将依法维护自身权益。 赵同生向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间签订的租赁合同；2.被告返还原告已付租金26万元；3.被告赔偿原告为生产经营支出的各项费用43万元；4.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失20万元；5.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年6月10日泰土国用（2011）第D-0220号国有土地使用证记载土地使用权人为泰安市岱岳区公路局，土地坐落于岱岳区夏张镇夏南村，用途为商服，使用面积9923.4平方米，终止日期2046年5月16日。2018年6月6日，泰安市岱岳区公路局（以下简称公路局）与被告签订租赁合同，约定公路局出租给被告的场地及房屋位于泰安市岱岳区，办公面积1927平方米，场地面积15亩，被告租场地及房屋的用途为工业生产，租赁期限10年，自2018年7月6日至2028年7月6日，租金采用递增的办法确定，按年租金26万元起租，每年递增4%，每年提前一个月（即每年6月6日）前交纳下一年租金，被告于本合同生效之日必须交纳当年租金，否则合同自动失效，被告于本合同生效之日起必须交纳定金2万元，该定金不抵顶租金，待合同解除或终止双方无异议后无息退还，合同期限届满后被告需要续租的，被告应在期满前三个月以书面形式通知，同等条件下，被告享有优先租赁权，未经公路局书面同意，被告无权对外转租、分租或转让本合同项下的租赁场地及房屋，否则公路局有权解除合同，并退还已交纳的剩余租金，由此产生的一切纠纷及损失由被告负责，被告不得擅自改变所租房屋（场地）的主体结构，确需改变时，必须征得公路局的书面同意，并经有关部门批准，被告应负责在所租场地及房屋区域内自行安装的设备设施的维护、保养，双方解除或终止合同时，被告应在一个月内完成撤场工作，并将所租场地、房屋及公路局原有的专用设施设备恢复原状后交付公路局，双方解除合同或终止合同时，被告一次性付清应由被告承担的全部租金和其他费用，公路局原则上保障被告的撤场工作不受干扰，合同还约定有下列情形之一的，公路局可单方面提前解除合同并收回所租场地及房屋，被告履约保证金和预付租金不予退还，并有权要求被告赔偿一切损失：未经公路局同意擅自拆改所租场地及房屋的主体结构或改变所租场地及房屋用途的；拖欠租金达一个月或所欠租金及其他费用的总金额相当于一个月租金的；利用所租场地及房屋进行违法活动的；故意损坏所租场地及房屋和设施设备的；违反安全、消防的有关规定，多次经消防部门或公路局警告不能及时改正或酿成灾害，造成损失的。2018年7月5日，被告与原告签订租赁合同，约定被告将位于泰安市岱岳区（原收费站院内）场地总面积10亩左右出租给原告，主办公楼由被告使用，租赁期限5年，自2018年7月6日至2023年7月6日，合同还约定原告在租赁期间，因生产需要在场地新建蓄水坑、安装变压器等，所产生的一切费用由原告自行承担，待租赁到期后，原告所投入的蓄水坑、变压器原告可自行拆除带走，不与被告收取任何费用，对于租金的支付，合同约定先付12万元房租款，剩余16万元三个月付清，9月6日之前付10万元租金，剩余6万元10月6日之前付清，本合同其他事项与公路局与被告签订的租赁合同内容相同。原、被告签订租赁合同后原告入住租赁场地，并多笔转账给被告共计21万元。2019年5月23日，原告制作违约通知书，内容为“根据我们双方在2018年7月5日签订的租赁合同，贵方将位于岱岳区夏张镇（原收费站院内）的场地10亩租赁给我方从事工业生产。合同签订后，我方投入16万元平整、硬化场地；投资7万元建设蓄水池；投资14万元增设250千瓦变压器一台；投资23万元购置设备用于生产。但是，自2018年12月份起，贵方与原房主（泰安市岱岳区公路局）在没有任何根据的情况下擅自锁闭大门，阻挠我方车辆和人员出入，严重影响我方的正常生产，经济损失巨大。自2019年1月5日起，我方持续要求解除阻挠并拍照录像留存，你方迟迟没有付诸实施。为此，我方现正式通知贵方，自收到本通知之日起三日内解除对道路的阻挡，不得干预我方正常生产。否则，自通知之日起，每日承担我方经济损失2000元。同时，我方保留解除租赁合同、返还已付租金、赔偿其他经济损失的权利。”。2019年7月1日，原告制作解除租赁合同通知书，内容为“根据我们双方在2018年7月5日签订的租赁合同，贵方将位于岱岳区夏张镇（原收费站院内）的场地10亩租赁给我方从事工业生产。但是，自2018年12月份起，贵方擅自锁闭大门，阻挠我方车辆和人员出入，严重影响我方的正常生产，经济损失巨大。2019年5月23日，我方当面向你方送达违约通知书，限令你方三日内解除对通道在阻挡，自通知之日起每日承担我方经济损失2000元，同时，我方保留解除租赁合同、返还已付租金、赔偿其他经济损失的权利。但是，至今你方也没有履行合同和通知中的义务，保证场地正常使用。现在，我方正式通知你方：因你方不能保证场地正常使用，没有解除对通道的阻挡，导致租赁合同无法履行，责任全部在你方，自你方收到本通知之日起解除双方在2018年7月5日签订的租赁合同。同时，我方要求你方赔偿我方经济损失，返还已付租金，赔偿投资款，赔偿其他经济损失”。该违约通知书及解除租赁合同通知书，由原告等人向被告本人送达。对于原告主张被告于2018年12月锁门，原告提供录像光盘，被告对原告主张于2018年12月锁门不认可。原告为证实其经济损失，提供以下证据：1、2018年7月15日，原告与山东一变电工有限公司签订的配电工程安装合同，该合同约定在泰东路夏张老收费站院内新安装250KVA箱式变压器一台，合同总价14万元，工程期限至接火为30个工作日，原告提供2018年7月17日至2020年1月17日原告付款的收款收据及网上银行电子回单等一宗，总数额为14万元；2、2018年7月10日，原告与贺立岱签订的施工协议，内容为夏张镇原收费站院内平整、硬化、设备安装等基础事宜，合同价45万元，工期100天，双方签订施工协议后两天原告预付3万元，按工程进度协商付款，工程完工后付至100%，原告提供2018年7月11日至2018年9月1日贺立岱出具的收条一宗，总数额为23万元；3、2018年7月28日，王磊与山东万伏安供电设备租赁有限公司签订的设备租赁合同，约定租赁300kW发电机组一台，每台月租金13,000元，总金额13,000元，租赁期限为2018年7月28日至2018年8月27日。王磊与山东万伏安供电设备租赁有限公司签订的设备租赁合同（合同未签署时间），约定王磊支付山东万伏安供电设备租赁有限公司13,000元，设备进场调试完毕具备送电条件王磊支付合同剩余租金，设备起租时间30天，不足30天，按30天结算，最低起租一个月，不足一个月按一个月收取费用，超过一个月按天计费，原告提供2018年9月27日的收款收据，记载租赁费13,000元；4、2018年9月27日王龙与山东蚨祥机械设备有限公司签订的合同，约定租赁300kW发电机一台，每台每月费用13,000元，租期一月，总计13,000元，预计租赁自2018年9月27日至2018年10月26日，于2018年9月27日在泰安市岱岳区交货，设备到场后支付租金13,000元；5、2018年7月12日，王磊与白杰签订的装载机租赁合同，约定白杰将临工953装载机于2018年7月13日租赁给王磊使用，月租金8000元，每满一月结清当月租赁费；6、2018年8月24日，田峰与朱新军签订的装载机租赁合同，约定田峰出租给朱新军临工SDLG50装载机一台，按月出租并按月支付租金，每月租金16,000元，按每日533元计算；7、2018年8月1日，原告与李作东签订的铲车租赁协议，约定原告租赁李作东铲车一台，每月按10,500元计算；8、2018年7月18日，黄承标出具的收条，记载今收到夏张镇公路局院办工地吊车费2000元；9、现场施工、安装变压器照片及赵同山作为法定代表人的泰安一路顺风建材有限公司工商登记、安百军作为法定代表人的泰安一路顺风建材有限公司的山东省建设项目备案证明。被告对原告以上证据均不认可。另查明，2019年泰安市岱岳区公路局更名为泰安市岱岳区公路事业发展中心。庭审中，原告增加诉讼请求将返还原告已付租金21万元变更为26万元，增加的部分，原告未预交案件受理费。原告主张被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失20万元，原告未就该部分诉讼请求预交案件受理费。被告未向第三人交纳租金。原、被告均表示2018年7月5日双方签订租赁合同时约定的实际租赁用途是建筑垃圾的处理。第三人明确表示不认可被告将场地及房屋转租给原告。第三人表示根据目前状况，第三人与被告、原告无法实际履行合同，第三人将依法行使解除权，并要求当事人赔偿第三人损失。被告明确表示同意和原告解除租赁合同。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，为有效合同。在原告租赁经营期间原、被告发生争议，致使合同无法继续履行。第三人泰安市岱岳区公路事业发展中心明确表示未准许被告将场地及房屋转租给原告，并将依法行使解除权，要求当事人赔偿第三人损失，被告将部分租赁物转租给原告的合同，已失去继续履行的基础，被告也表示同意解除租赁合同，因此应判决解除原、被告签订的租赁合同。原告要求被告返还已付租金26万元、赔偿原告为生产经营支付的各项费用43万元、赔偿因违约给原告造成的经济损失20万元，一审法院认为：首先、原、被告签订租赁合同后，原告已经使用租赁物进行租赁经营；其次、本案原告主张返还租金26万元，实际原告向被告转账21万元，原告未就增加租金的请求部分预交案件受理费。对于原告主张的经济损失20万元，原告未就该请求事项预交案件受理费，一审法院对该部分诉讼请求不予处理。对于原告主张的为生产经营支出的各项费用43万元，其中原告提供的其与山东一变电工有限公司签订的配电安装合同、与贺立岱签订的平整、硬化场地等事项的施工协议、王磊与山东万伏安供电设备租赁有限公司签订的设备租赁合同、王龙与山东蚨祥机械设备有限公司签订的租赁发电机合同，均系安装、租赁变压器、发电机及平整场地的费用，根据租赁合同的约定，原告在租赁期间，因生产需要在场地新建蓄水池、安装变压器等产生的一切费用应由原告自行承担，因此原告主张该部分经济损失，一审法院不予支持；原告提供的王磊与白杰签订的装载机租赁合同、田峰与朱新军签订的装载机租赁合同，系原告之外的案外人与他人签订，原告未提供充分的证据证实与本案的关联性，一审法院对此不予支持；原告提供的其与李作东签订的铲车租赁协议、黄承标出具的收条，从租赁内容看，租赁铲车系租赁经营所需，且李作东、黄承标未出庭接受质证，原告未提供充分的证据证实该部分损失，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。第三人述称，原、被告在涉案场地内从事非法洗砂活动，给其造成损失等事宜，可另行主张权利。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除赵同生与兰永斌于2018年7月5日签订的租赁合同；二、驳回赵同生的其他诉讼请求。案件受理费10,200元，保全费3720元，由赵同生负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰永斌提交：证据一、岱岳区环保督查办出具的查处环保问题督办单一份以及2018年11月6日夏张镇政府关于该督办单的回复报告一份；证据二、上诉人在承租院内违法洗沙的现场照片五份。以上证据结合原审第三人的陈述，能够证实上诉人在承租的院落内从事违法洗沙的事实，根据双方签订的《土地租赁合同》第13.2.3条款的约定，上诉人无权要求退还定金或租金。赵同生对兰永斌提交的证据一的真实性及证明目的均有异议，认为如果确实存在洗沙行为的话，应当由沙资源办进行处理，故不能证实上诉人利用涉案场地进行违法洗沙的事实。公路事业中心对上述两组证据真实性无异议，认为与其掌握的情况一致。公路事业中心提交：证据一、泰安市公安局岱岳分局调取证据通知书、受案登记表、调取证据清单原件各一份、办案民警人民警察证复印件两份；第三人向公安机关提供的涉案《租赁合同》、《解除租赁合同通知书》及邮寄照片各一份；EMS邮寄结果查询单打印件一份。证明2020年10月27日第三人曾向兰永斌邮寄《解除租赁合同通知书》，但因未妥投退回了邮寄局。证据二、岱岳区民生诉求办理单复印件一份、涉案租赁场地被破坏后的照片6张。证明涉案场地的房屋和地面被兰永斌和赵同生进行洗沙破坏的事实。赵同生对公路事业中心2020年10月27日向兰永斌邮寄《解除租赁合同通知书》的事实不予认可，认为据其了解双方在2018年即解除合同。对证据二的真实性和证明目的均有异议，该组证据无法显示时间和地点，无法证实赵同生对租赁房屋和场地进行破坏的情况。兰永斌对公路事业中心提交的证据无异议，但认为其并未收到解除租赁合同通知书，对其中的内容不认可，照片可以证实赵同生非法洗沙的事实。本院认可，通过当事人提交的以上证据，基本可以认定赵同生在租赁涉案场地之后曾经从事非法洗沙的事实。二审过程中，公路事业中心与兰永斌同意从2020年2月7日解除双方之间签订的租赁合同。经查，赵同生曾向一审法院提交“泰安一路顺风建材有限公司”的营业执照，并主张该公司在涉案场地内经营。该公司经营范围是建筑用石、水泥、砖的加工（不符合环保的除外）和销售，销售器材的销售。2019年10月28日之前，该公司法定代表人为安百军，后变更为赵同山。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、兰永斌和赵同生之间签订的租赁合同是否有效；二、兰永斌在本案中是否存在违约行为；三、赵同生在本案中主张的损失是否应予支持。 一、关于兰永斌和赵同生之间签订的租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵同生主张，其与兰永斌之间签订的租赁合同无效，理由为：一是因违反法律、行政法规的强制性规定，公路事业中心与兰永斌之间的合同无效；二是兰永斌隐瞒第三人已经与其解除合同的事实，采取欺诈的手段订立了与赵同生的合同，损害了国家的利益。对于上述赵同生的主张，本院不予认可。理由为：首先，本案中赵同生所述的《行政事业单位国有资产管理办法》已经于2008年1月废止；其次，赵同生并无证据证明其与兰永斌之间签订的租赁合同存在损害国家利益的情形；再次，根据合同的相对性，赵同生亦无权主张第三人与兰永斌之间的合同效力问题。故，赵同生主张其与兰永斌之间签订的租赁合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以维持。 二、兰永斌在本案中是否存在违约行为。本案中，赵同生主张，因兰永斌锁住场地大门，导致其租赁场地无法使用，故兰永斌存在违约行为。而兰永斌则辩称，场地大门并非其上锁，且赵同生至今未依约足额支付涉案租金。另外，赵同生在本案中存在改变租赁场地及房屋用途，利用所租场地进行洗沙活动的违约行为。因赵同生存在违约行为，故赵同生无权解除合同。本院认为，本案中赵同生并未提交证据证明涉案大门系兰永斌上锁或者存在其他违约行为，故赵同生主张兰永斌存在违约行为无事实和法律依据，本院不予采信。 三、赵同生在本案中主张的损失是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。该法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，因为兰永斌并不存在违约行为，而赵同生则存在未足额支付租金、未经赵同生允许将场地转给泰安一路顺风建材有限公司进行使用，以及违法洗沙等行为，故赵同生无权依据合同法第九十四条的规定行使解除权。但因兰永斌在本案中亦同意解除合同，故一审法院认为双方解除合同符合合同法第九十三条的规定，认定双方系协商解除合同并无不当，本院予以维持。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中系因赵同生主动提出解除合同，故依据合同约定，赵同生对涉案场地的改造及资金的投入系其自行为其经营所实施的行为，应由其自行承担，兰永斌无需赔偿赵同生主张的损失，故一审法院对赵同生的主张不予支持正确。至于其在涉案场地所添附的物品，其可以在不损害租赁场地的情况下自行收回。涉案合同系双方于2018年7月5日签订，至兰永斌在一审过程中同意解除合同时，赵同生与兰永斌之间的租赁合同已经超过一年。因双方约定租金为每年26万元，但赵同生提交的证据仅能证明其仅缴纳了21万元，故兰永斌亦无需返还租金。 综上所述，赵同生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由上诉人赵同生负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二一年二月二十六日 书记员  马 鑫