广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初5659号 原告：李静，女，汉族，1983年3月12日出生，户籍所在地天津市红桥区。 委托诉讼代理人：程晓霞，天津硕众律师事务所律师。 被告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市海城区茶亭路49号。统一社会信用代码：91450500796831933N（1-1）。 法定代表人：徐锡河。 委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。 第三人：北海爱格装饰工程有限责任公司，住所地：广西壮族自治区北海市海城区茶亭路49号北部湾壹号雅苑听涛峦101号。统一社会信用代码：91450502MA5NENAN88。 法定代表人：王闯。 委托诉讼代理人：李茵，女，汉族，1980年4月7日出生，户籍所在地广西北海市海城区，系该公司员工。 原告李静诉被告北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称“馨平广洋公司”）、第三人北海爱格装饰工程有限责任公司（以下简称“爱格公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人程晓霞、被告馨平广洋公司的委托诉讼代理人汤震强、第三人爱格公司的委托诉讼代理人李茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李静向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告所签订的《商品房买卖合同（现售）》于2020年9月12日解除；2、依法判令被告返还原告购房首付款429238元、房屋保险费8328元、装修费332710元；3、依法判令被告支付原告利息（利息计算方式：自2019年10月9日起至实际支付全部款项为止，以770276元为本金，按年利率4.9%计算）；4、依法判令被告赔偿原告已付房款（含装修费）一倍的赔偿金541948元；5、依法判令被告承担公证费2000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2019年8月28日签订了《商品房买卖合同(现售）》，合同约定被告向原告出售北海市的房屋，房屋面积为95.06平方米，房屋价款为1069238元，首付款429238元，剩余房款以银行商业贷款方式支付。被告告知原告，涉案房屋是和装修捆绑销售的，在签订买卖合同时，必须同时签订装修合同。2019年8月28日，被告通过邮寄的方式向原告寄送了《商品房买卖合同（现售)》以及与第三人的《商品房委托装修合同》。原告按合同约定支付了全部的购房款429238元、购房保险款8328元以及部分装修款112710元。装修合同中约定的总装修款为332710元，第三人现告知原告已装修完毕。被告在签订购房合同时，明确向原告保证向银行办理贷款的事由，被告包办并且承诺一定可以批贷，如若办不下贷款，被告将退还原告所有费用（包括首付款、装修款和其它费用），并赔偿所有损失，报销原告从天津到北海的所有交通费用。原告在支付完首付款、装修费、购房保险费之后，就依被告要求向被告工作人员提供了原告的银行流水以及征信报告，但是在长达一年的时间里，由于被告自身原因，多次更换银行，也未能批贷。2020年8月底，被告工作人员明确告知原告银行贷款无法批贷。原告于2020年9月11日向被告通过邮局EMS邮寄送达了《解除房屋买卖合同通知书》，告知被告解除合同，并且要求被告于2020年9月18日前向原告返还首付款、装修费、购房保险费。被告于2020年9月12日收到上述通知书。被告在收到解除通知书之后，对原告要求退还款项的要求置之不理。原告认为，被告因其自身原因，在长达一年的时间里不能办理银行贷款，致使原告至今也没有入住涉案房屋，被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益，应当依法返还原告所有的款项,并且赔偿相应的损失。此外，由于被告在签订合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据双方签订的合同约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告馨平广洋公司辩称，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据。一、原告未能办理按揭抵押贷款的主要原因和责任在原告。涉案房屋虽设定有抵押，但这并不会影响到原告办理按揭抵押贷款。对于个别存在有抵押的房屋，被告在实际工作中是这样操作的，首先将客户办理贷款的资料提交银行审核，银行审核后认为客户的征信流水都没有问题，就会通知被告可以办理贷款手续。在这个过程中，银行并不审核房屋是否存在抵押。其次，被告收到银行通知后就会立即将需要办理按揭贷款的房屋解押。第三，房屋抵押后原告即可顺利办理贷款的所有手续。本案中，原告没有贷款成功，是因为被告将其资料送交银行后，银行答复由于原告及其配偶负债高、流水不足、工作收入不稳定，不符合贷款条件所致。只要原告符合贷款条件，被告可以随时将房屋原有抵押解押，不会影响到原告的贷款。2021年1月4日，被告已将涉案房屋解押即可证明这一点。此外，在签订《商品房买卖合同》过程中，被告从未承诺原告，银行一定可以批贷，也没有承诺如果贷款不成，被告将退还原告全部购房款和损失。二、原告申请的贷款未获银行批准的情况下，应得自筹资金支付余下房款。根据双方签订的《商品房面合同》附件十二补充协议第三条第2款第（2）项的规定，如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额或未获批准（无论何种原因），买受人应当在接到银行或出卖人通知之日起15日内，自筹资金履行支付。本案中，原告在被告催告的情况下，拒不履行补充材料的义务，也不自筹资金支付余下房款，显然已经构成违约，原告作为违约方是没有权利单方面解除合同的。因此原告发出解除合同通知，达不到解除合同的要求。三、原被告双方签订的《商品房买卖合同》存在着继续履行的条件，被告要求原告继续履行合同。一是案涉房屋已于2021年1月4日解押，目前该房屋既无抵押也无查封，随时可以办理过户登记，付款方式可按原合同的约定，也可由双方另行协商确定，二是案涉房屋已由第三人装修完毕，随时可以交房，三是从鼓励交易的原则出发，原被告的交易应予维护和支持。四、如果法院判决解除《商品房买卖合同》，原告的部分诉讼请求也是没有依据的。1、根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条第2款第（2）项的约定，如果解除合同，原告作为违约方，应先向被告支付房屋总价款的20%即213847.6元后，剩余款项再作退还处理。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已根据《中华人民共和国民法典》进行了修订，新修订的司法解释已经删除了原第九条的规定。新的司法解释已于2021年1月1日起生效，并且适用于正在审理的一审、二审案件，原告再依据旧的司法解释请求被告支付已付房款（含装修费）一倍的赔偿金，没有依据。3、房屋保险费是原告在办理贷款的过程中按银行的要求办理房屋保险时交的费用，该费用是由中国大地财产保险股份有限公司北海中心支公司收取的，如果不办理按揭贷款，原告是可以要求保险公司退还的。4、涉案房屋现已装修完毕，但是被告没有收取过原告任何的装修费，装修合同纠纷是原告与第三人之间的纠纷，原告向被告主张返还装修费，主张对象错误。5、原告主张在取证过程中向天津市滨海公证处缴纳的2000元，该取证费用没有法律规定，商品房买卖合同也没有约定。6、原告请求被告支付利息，但是以770276元为基数没有依据，被告总共只收到原告购房款429238元。如果法院判决被告应当支付利息，利息也应当按照中国人民银行公布的LPR计算。 第三人爱格公司述称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告只向第三人支付了装修款112710元。1、第三人不清楚原被告所签订的《商品房买卖合同》的约定及具体履行情况；2、原告所述涉案房屋和装修捆绑销售不属实，因为《商品房委托装修合同》是在双方自愿平等的基础上签订的，《商品房买卖合同》与《商品房委托装修合同》是两个独立的合同。涉案房屋已经完工，但原告仅支付了112710元装修费，已经构成违约。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2019年8月28日，（出卖人）被告馨平广洋公司与（买受人）原告李静签订《商品房买卖合同（现售）》，约定李静购买被告开发建设的位于北海市房屋，该房实测建筑面积共95.06平方米。合同第四条与该商品房有关的抵押情况条款空白。合同第六条房屋权利状况承诺，出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况等。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息。该商品房单价为每平方米11248.03元，总价款为1069238元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2019年8月27日前支付首期房价款429238元，占全部房价款的40%。余款640000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房等。合同附件十二补充协议第三条是对《商品房买卖合同》付款方式的补充约定，其中第2点第（2）项约定，若买受人付款方式为商业贷款、公积金贷款方式付款，如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生查到或未获批准（无论何种原因），买受人应当在接到银行或出卖人通知之日起15日内，自筹资金履行支付，否则买受人应向出卖人支付未放款额每日万分之五的违约金。逾期超过30日，出卖人有权单方面解除合同，买受人需按照房屋总价款20%的标准向出卖人支付违约金等。合同签订前后，原告李静向被告馨平广洋公司支付了购房首付款明细如下：2019年7月4日支付2万元、3万元、4万元，2019年8月27日支付239238元，2019年10月9日支付10万元，合计429238元。2019年8月29日，原告李静向中国大地财产保险股份有限公司北海中心支公司支付了涉案房屋保险费及代办抵押登记费合计8328元。 根据原被告提供的微信聊天记录显示，自2019年7月起至2020年8月，原告李静的家属闫海盛与被告馨平广洋公司的工作人员一直针对涉案房屋办理银行按揭贷款事宜进行沟通，沟通内容主要为馨平广洋公司的工作人员要求原告方按照银行按揭员的要求提供符合银行放贷所需的全部材料，即原告夫妻双方银行卡最新一年的银行流水，原告方则通过微信截图等形式提交微信、支付宝、银行流水等账单，且多次询问银行按揭贷款的进展和结果。为本案诉讼，原告李静公证保全了上述微信聊天记录证据，为此支出公证费2000元。2020年9月11日，李静向被告馨平广洋公司邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，通知书主要载明由于被告馨平广洋公司在长达一年的时间里，未能按其承诺成功办理银行按揭贷款，已构成根本违约，造成原告损失，致使合同无法继续履行，特通知馨平广洋公司在收到通知书时，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》解除，请馨平广洋公司于2020年9月18日前返还李静购房款、保险费及装修费共计770276元。被告馨平广洋公司于2020年9月12日收到上述通知书。2020年12月3日，被告馨平广洋公司通过邮寄的方式向李静发出了《房屋按揭贷款催办函》，主要载明原告李静提交给银行流水尚未达到按揭合作银行的标准，要求李静及时补充银行流水。2020年12月6日，原告李静回复收到馨平广洋公司上述催办函。双方针对银行按揭贷款不成的归责争议较大，原告认为，其已经按被告要求提供了相关贷款资料，未能成功办理贷款系被告自身原因导致，且被告在签订合同时故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，构成根本违约。被告辩称，涉案房屋未能办理按揭抵押贷款的主要原因是原告及其配偶提供的银行流水不符合银行的放贷条件，与涉案房屋已被抵押无关。庭审中，被告馨平广洋公司声称已于签订商品房买卖合同当日将涉案房屋钥匙交给原告，原告否认收到涉案房屋钥匙，否认接收房屋。 另查明，（甲方）原告李静与（乙方）第三人爱格公司签订《商品房委托装修合同》一份，约定甲方购买的位于北部湾壹号雅苑商品房为毛坯房，因此甲方全权委托乙方根据本合同约定的装修方案及标准对商品房进行局部变更和装修施工。工程承包方式为承包方包工、包料。甲方已经签订购买北部湾商品房买卖合同后，同时签订本合同并分期支付装修款，装修总价为332710元，其中按增值税率为9%计算的税款为27471.47元，不含税总价为305238.53元。签订合同同时交付装修款首付112710元，交款日期为2019年8月31日前；第二期款90000元，交款日期为2019年12月31日前；第三期款130000元，交款日期为2020年5月31日前。合同还约定了其他事项，合同落款处甲方有李静签名，签订时间为2019年8月28日，乙方有第三人爱格公司盖章，签订时间为2019年9月4日。2019年8月27日、2019年9月4日，李静向第三人爱格公司分期支付装修首付款112710元，余下装修款22万元未支付。涉案房屋目前已经装修完毕。 还查明，北海市自然资源局2020年12月28日出具的《不动产登记信息查询证明》显示，截止2020年12月28日，涉案房屋登记权利人为被告馨平广洋公司，产权证号为北房权证（2013）字第XXXX号，现无查封登记记录，抵押登记记录如下：1、于2018年10月30日办理抵押登记；2、于2018年12月6日办理抵押登记。根据被告馨平广洋公司提供的不动产登记证明【桂（2021）北海市不动产证明第XXXX号】显示，涉案房屋的抵押权人为锦州银行股份有限公司市委南支行，抵押方式为一般抵押，债权起止时间为2018年6月28日起至2021年6月27日止。2021年1月4日，被告馨平广洋公司解除了对涉案房屋的抵押登记。北海市自然资源局2021年1月13日出具的《不动产登记信息查询证明》显示，截止2021年1月13日，涉案房屋现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 再查明，2020年11月26日，原告李静向本院提出财产保全申请，请求冻结被告馨平广洋公司名下的银行存款，冻结限额为82万元。2020年11月31日，本院作出（2020）桂0502民初5659号民事裁定书，裁定查封、冻结被告馨平广洋公司名下的财产82万元。原告李静垫付了保全费4620元。2021年1月5日，原告李静向本院提出财产保全申请，请求冻结被告馨平广洋公司名下的银行存款，冻结限额为55万元。2021年1月14日，本院作出（2020）桂0502民初5659号之一民事裁定书，裁定查封、冻结被告馨平广洋公司名下的财产55万元。原告李静垫付了保全费3270元。 本院认为，原告李静与被告馨平广洋公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。原被告针对涉案房屋银行按揭贷款不成的原因争议较大，原告认为，涉案房屋未能成功办理贷款系被告自身原因导致，且被告故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，构成根本违约，故被告于2020年9月12日收到《解除房屋买卖合同通知书》时，涉案《商品房买卖合同（现售）》已解除，被告则辩称涉案房屋未能办理按揭抵押贷款的主要原因是原告及其配偶提供的银行流水不符合银行的放贷条件，与涉案房屋已被抵押无关，涉案《商品房买卖合同（现售）》尚未解除，合同可以继续履行。本院认为，根据庭审查明的事实，签订商品房买卖合同后，原告方已经积极与被告的工作人员就办理涉案房屋银行按揭贷款事宜进行多次沟通，被告工作人员也有明确要求原告方提供符合银行放贷所需的银行流水，原告也有提交微信、支付宝、银行流水等，双方在办理上述银行按揭贷款的过程中均没有过错。但是，涉案房屋在签订商品房买卖合同之前就已经设有两个抵押权，被告故意隐瞒该事实，直接影响到原告是否同意订立商品房买卖合同并受让涉案商品房的意思表示，也会成为涉案房屋按揭贷款不成的重要原因。由此可见，涉案房屋未能办理按揭贷款的责任在被告，被告上述行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权单方解除合同，故被告于2020年9月12日收到《解除房屋买卖合同通知书》时，涉案《商品房买卖合同（现售）》已解除。合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应当将已收取的购房首付款429238元返还给原告。此外，涉案房屋已装修完毕，装修费332710元已物化至涉案商品房，属于原告的合理损失，故被告应当赔偿原告装修费损失332710元。为本案诉讼，原告保全证据支出公证费2000元，本院亦予支持。 如前所述，涉案房屋未能办理按揭抵押贷款的责任在被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告李静既要求被告赔偿实际损失又要求被告按年利率4.9%支付利息，还要求被告支付赔偿已付房款（含装修费）一倍的赔偿金。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告有证据证实的实际损失已由被告全部赔偿，原告再另行主张被告赔偿已付房款（含装修费）一倍的赔偿金已过分高于造成的实际损失，本院不予支持。本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，兼顾合同的实际履行情况，酌情确定利息为：以541948元（购房首付款429238元＋已付装修款112710元）为基数，按照年利率4.9%，自2019年10月9日起计至还清款项时止。房屋保险费是为了办理涉案房屋的银行按揭支付的，现银行按揭贷款不成，原告可自行向中国大地财产保险股份有限公司北海中心支公司申请退回，房屋保险费不应在本案中认定为原告的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告李静与被告北海馨平广洋房地产开发有限公司于2019年8月28日签订的《商品房买卖合同（现售）》已于2020年9月12日解除； 二、被告北海馨平广洋房地产开发有限公司返还购房首付款429238元、装修费332710元、公证费2000元给原告李静； 三、被告北海馨平广洋房地产开发有限公司支付利息（利息计算方式：以541948元为基数，按照年利率4.9%，自2019年10月9日起计至还清款项时止）给原告李静； 四、驳回原告李静的其他诉讼请求。 案件受理费21078元，减半收取10539元，保全费7890元（4620元+3270元），两项合计18429元，由被告北海馨平广洋房地产开发有限公司全部负担（案件受理费、保全费原告李静已预交，被告北海馨平广洋房地产开发有限公司在履行上述义务时一并付还给原告李静）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费21078元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴伟燕 二〇二一年二月七日 法官助理 张彩玲 书 记 员 陈 嫒