江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11561号上诉人（原审被告）：李友梅。上诉人：王**。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴景贵，上海合鸿律师事务所律师。上诉人：王萍。被上诉人（原审原告）：邓淑君。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王然，江苏昆成律师事务所实习律师。上诉人李友梅、王**、王萍因与被上诉人邓淑君房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李友梅、王**、王萍上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回邓淑君一审全部诉讼请求；诉讼费用由邓淑君负担。事实与理由：王征祥与邓淑君并不存在房屋买卖关系，两者只是借贷关系，邓淑君为借款利益，而另行要求王征祥订立买卖合同关系。邓淑君本来就是做房产中介，应当知道不过户的风险。1998年完成交易，但邓淑君没有提供任何资金交易流水，说明邓淑君没有支付购房款，双方之间不存在房屋买卖。一审法院推定上诉人李友梅知道房屋买卖，属于事实认定错误。邓淑君陈述，合同签订以及收房款都在301室且李友梅在场，没有任何证据证明。如李友梅在场，李友梅应当在合同、收条上签字。一审法院认定邓淑君多次催讨过户属于事实认定错误。现代资讯发达，无论是短信、电话记录、微信记录或者快递记录均可以证明邓淑君曾向上诉人催讨要求过户，而实际上，邓淑君没有提供上述任何一种形式的催讨记录。邓淑君辩称：第一、双方之间系房屋买卖合同关系，非借贷关系。售房合同及补充协议就所售房屋的坐落、名称、价格等条款均作了约定，符合房屋买卖合同交易的真实情况。且交易过程中前后签订了两次合同，第二份协议系对付款时间的进一步约定。根据1998年3月10日收条、1998年4月4号收条载明就购房款之外另行支付阳台、铝合金及砖头款各1000元、40元。第二、关于邓淑君长达20年未起诉要求过户的原因。根据双方签订的售房合同约定，办证时甲方事先通知乙方通知办证，通知义务在上诉人。期间上诉人从未将办证一事告知邓淑君，邓淑君也无法得知案涉房屋是否办证。在2003年2018年期间，邓淑君曾问过办证事宜，但上诉人不予理睬。后因邓淑君年龄越来越大，考虑到将来的问题，了解房产证已办下来，故才起诉至法院要求办理过户。第三、针对李友梅对房屋买卖不知情抗辩，不符合常理，应视为李友梅对王征祥处分行为的默认。理由是李友梅是案涉房屋共有人，售房合同及补充协议、收条均载明签约、收款地点均在昆山市，房屋系案涉房屋的对门，且自1998年4月4日以来，案涉房屋一直由邓淑君占有并对外出租。虽然售房合同上没有李友梅签字，但从一般常理可以推断出，李友梅对于案涉房屋已出售给邓淑君系知情，且长达20年的时间并未就此提出过任何异议。第四、针对催告未留有记录。因邓淑君年龄较大，且与王征祥、李友梅系隔壁邻居，亦可推断出邓淑君前期的催告办证方式系口头催告、上门催告是符合常理的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。邓淑君向一审法院起诉请求：1、判令王征祥、李友梅立即协助将昆山市玉山镇琼花新村21幢302室的不动产所有权转移登记至邓淑君名下；2、诉讼费用由王征祥、李友梅承担。一审法院认定事实：王征祥与李友梅系夫妻关系。1995年9月28日，原车塘街房主王征祥与昆山市亭林路改造办公室达成拆迁协议，并于1996年3月6日签订《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》，因此取得了昆山市琼花新村21号楼301、302室房屋所有权，其中，301室房屋面积76.59平方米，302室房屋面积74.8平方米。昆山市房屋于1996年3月建成后，王征祥在2000年1月7日向不动产登记中心申请房屋所有权登记，在《昆山市房屋所有权登记申请书》中，载明上述房屋的共有人为王征祥之妻李友梅。2000年2月21日，王征祥领取到上述房屋的产权证书。1998年3月10日，王征祥（卖方、甲方）与邓淑君（买方、乙方）签订《售房合同》一份，约定：1.甲方因需资金，顾将琼花新村21#-302室一套74.8平方米私宅和全套现有设施（属古建公司动迁后所得的甲方私宅，并有动迁合同为凭，附动迁合同的复印件一份：如不属私有，则甲方负全部责任）转让给乙方，作价为人民币壹拾万元正。交款方式：①谈妥后乙方先付给甲方伍万元定金;②98年3月底交接房时再付给甲方人民币伍万元正，则完成合同金额（均有甲方出据为凭）；2.关于琼花新村21#-302室的过户费用全部由乙方负担，办证时甲方事先通知乙方，并根据乙方的意顾提供证据和方便，便于办理房产证手续（此房出售前的费用有甲方负担，出售后的一切费用有乙方负担）；3、签约后双方不得违约，任何一方违约则承担违约金贰万元正。《售房合同》载明的签约地点为琼花新村。同日，王征祥（甲方）出具《收条》一份，载明：甲方收到乙方邓淑君买琼花新村21#-302室的房款为伍万元正（第一次付款）另加阳台铝合金壹仟元正，另外伍万元交钥匙时交接。该《收条》载明的出具地点为琼花新村301室。1998年3月31日，王征祥（卖方、甲方）与邓淑君（买方、乙方）又签订《关于琼花新村21#楼302室售房合同补充协议》一份，约定：关于邓淑君购买王增（应为征）祥的琼花新村21#楼302室的房款余额伍万元，据合同精神应在98年3月底结清，因时间和取款问题，王增祥同意邓淑君推迟几天，在1998年4月10日前付款，再办结工作。不作违约处理，特订此补充协议。立据为凭。上述补充协议落款处甲方处有王征祥签名，乙方有邓淑君签名。1998年4月4日，王征祥（甲方）又出具《收条》一份，载明：甲方收到乙方邓淑君购买琼花新村21#-302室的余款伍万元整（注：98.3.10已收到伍万元正），除过户手续外，双方交接302室的钥匙，已完成合同。该《收条》载明的出具地点为琼花新村301室。同日，王征祥与邓淑君又出具《水电交结情况》一份，载明：1998.4.4交结时电表838，水表117，以前的水电费用有原房东负责，1998.4.4以后的水电费有现房东负责。《水电交结情况》的甲方处有王征祥签名并在下方空白处写“收到砖头款肆拾元”，乙方处有邓淑君签名。此后，昆山市由邓淑君出租至今。现邓淑君向王征祥、李友梅主张过户，双方产生争议，由此引起本案纠纷。一审庭审中，关于《售房合同》及补充协议的签订过程，邓淑君陈述主要内容如下：我是住在，因我家有两个儿子，我丈夫去看看有无房屋要出卖的，当时正好楼下有个中介叫费龙的，说隔壁21号楼302室要出售，费龙带我丈夫去看了，看完后跟家里商量后决定购买，当时只有50000元，我婆婆说再给我补贴50000元。当时涉案房屋开价就是100000元，我们没有还价，后听人说王征祥是炒股后没有钱了，我们也不认识王征祥，我们付了中介费就签了合同。售房合同是我本人写的，因为中介写字写的不好就由我来写。补充协议是我的丈夫写的，因为余下的50000元不能按时支付，怕违约所以就写了份补充协议。《售房合同》和补充协议都在王征祥家里写的，当时中介费龙、王征祥、李友梅都在场。当时昆山过户只认拆迁协议上的名字，李友梅在场没有说什么，且钱都是李友梅收的。关于房款的支付，邓淑君陈述主要内容如下：1998年3月10日邓淑君的丈夫支付了50000元现金，在王征祥家里签合同后支付的，当时出卖的是毛坯房，另支付了1000元封阳台的钱。合同约定需在3月底支付尾款，在4月4日付了50000元现金，当时中介也在场，也是去王征祥家中支付的，同时中介费给了1600元，同时补贴了王征祥砖头款40元，期间李友梅一直在场。邓淑君向一审法院另外提交两份《收条》：1.1998年3月10日，案外人费龙出具《收条》载明：今收到乙方邓淑君够买甲方琼花新村21#-302室的中介费壹仟元正。2.1998年3月31日，案外人费龙出具《收条》载明：今收到汪平中介费（买房费用）陆佰元整。王征祥认可收到1998年3月10日支付的50000元，称没有收到1998年4月4日的50000元。且王征祥称双方并非是房屋买卖关系，并向一审法院书面陈述借款经过：1998年3月初，王征祥因生活所迫与同一小区的邓淑君配偶汪平，在产中介内借款50000元，借期1年，利息20000元，王征祥出具借条将借款条交于汪某。但要求王征祥将房屋交付给他由他对外进行出租，以房屋出租款抵王征祥50000元的借款及20000元的利息。1998年4月4日，汪某带着三个大男人，闯至王征祥家中，要求补签售房合同、补充协议，并要求利息涨至50000元，同时，要求王征祥在其事先准备好的两张收条上签字，王征祥当场表示不同意，汪某便恐吓到“你识相点，今天若不签字，我将打得你半死”。因1998年，王征祥家没有任何通讯工具，汪某等四人一直恐吓王征祥，逼迫其签字，王征祥无奈，只得签字。王征祥生性胆小，由于邓淑君家庭成员中有黑社会人员嫌疑，王征祥怕给家人造成危险不敢报警。这完全就是一桩有预谋的、暴力威胁之下的协议。另：汪某多年从事房产中介，其名下、其子名下有多套房屋出租。邓淑君对王征祥所称上述内容不予认可。邓淑君陈述至今才主张过户的原因如下：2003年时候邓淑君上门去王征祥家中，王征祥说房屋涨价了，但是没说要多少钱，后在2018年时候在门口遇到王征祥说要办证，但是王征祥没有理会，中间王征祥也说过要多少钱，但听不懂昆山话，另合同约定的是等王征祥通知办证，期间邓淑君也不知道到底有无办证，但是因为邓淑君年龄越来越大，故考虑到将来的问题，找朋友打听才了解到产证早就办下来，故才起诉至法院。王征祥称：邓淑君从来没有找王征祥办证，邓淑君来昆山几十年不可能听不懂昆山话，邓淑君的儿子汪劲荣在2000年1月13日开设了昆山市玉山镇明珠中介服务部，该公司的营业范围是房产咨询，从这一点可以看出，至少邓淑君的儿子有很便利的条件能够查到案涉房屋本案的王征祥什么时候办的证，但是邓淑君当庭陈述不知道涉案房屋什么时候办的证的，显然与事实不符。上述事实，有《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》、《旧区房屋、建筑物、拆迁补偿、超面积费等收支明细表》、《售房合同》、关于琼花新村21#楼302室售房合同补充协议、收条、水电交结情况、昆山市房屋所有权登记申请书、不动产登记簿查询记录以及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，邓淑君与王征祥之间签订的《售房合同》及补充协议，明确约定了所售房屋的坐落、名称、价格等，系属双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。王征祥辩称其与邓淑君间并非是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，其仅有陈述，未能提供任何证据证明，一审法院不予采信。王征祥辩称案涉《售房合同》等材料均是受暴力胁迫所签订，但并无证据证明，且事后长达20多年均未向有关部门反映，一审法院碍难采信。李友梅系昆山市房屋（以下简称案涉房屋）的共同共有人，其与王征祥住在昆山市，也即案涉房屋的对门，《售房合同》及补充协议、收条上载明的签约、收款地点均载明是在301室，案涉房屋自1998年4月4日以来一直由邓淑君占有并对外出租，李友梅称对房屋出售事宜不知情不符合常理，且至今20多年李友梅均未提出过异议或主张撤销合同，系对王征祥处分行为的默认，《售房合同》及补充协议对王征祥均有约束力。邓淑君按约支付了购房款100000元，有王征祥出具的《收条》为证，且邓淑君在支付了第一笔房款50000元后由于资金原因未能及时支付第二笔50000元时，与王征祥签订了补充协议，在邓淑君支付了第二笔50000元后，邓淑君与王征祥还办理了水电交接、房屋钥匙交接手续，并有铝合金、砖头款费用结算等细节处理，上述一系列行为符合双方合同的约定，现王征祥辩称未收到1998年4月4日《收条》上载明的50000元，未能提供证据证明，一审法院不予采信。王征祥称邓淑君至今20多年未起诉要求过户违背常理，邓淑君称其在2003年、2018年时曾问过，但王征祥不理睬，现在是因为邓淑君年龄越来越大，考虑到将来的问题，故才起诉。由于《售房合同》约定“办证时甲方事先通知乙方”，王征祥在2000年取得案涉房屋产证后未履行通知邓淑君办理过户的义务，且邓淑君对其一直未起诉主张过户的原因能够作出合理解释，现王征祥、李友梅已经取得案涉房屋的不动产权登记证书，案涉房屋买卖合同可以继续履行，故对于邓淑君要求王征祥、李友梅协助办理昆山市的过户手续的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王征祥、李友梅于判决生效之日起十日内协助邓淑君将昆山市过户登记至邓淑君名下。案件受理费2300元，由王征祥、李友梅负担。二审另查明，王征祥于2020年12月11日死亡，王征祥法定继承人有三人：配偶李友梅、女儿王**和王萍。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邓淑君在一审时所举证的《售房合同》及补充协议、收条等，王征祥对于真实性均未表示异议，该些材料可以清楚反映双方之间系房屋买卖合同关系，且不违反法律法规的规定，应当认定有效。王征祥、李友梅称双方系借贷关系，且《售房合同》等材料均是受暴力胁迫所签，但未能提供证据加以证明，应当承担不利后果。案涉合同签订在1998年，合同签订至今案涉房屋一直由邓淑君对外出租，王征祥、李友梅也未提供证据证明在此期间对出卖房屋的意思表示、房屋被不合理的占有等事项提出过异议，因此也无法证明其陈述的双方之间系借贷关系、李友梅对出卖房屋不知情等内容的合理性。一审法院结合现有证据、举证责任承担及常理，依法支持邓淑君诉请要求王征祥、李友梅协助办理案涉过户手续的主张，并无不当。另，在二审审理过程当中，由于王征祥去世。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定，王征祥的权利义务由李友梅、王**、王萍继续承担。综上，李友梅、王**、王萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定，判决如下：变更昆山市人民法院(2020)苏0583民初1786号民事判决为：李友梅、王**、王萍于本判决生效之日起十日内协助邓淑君将昆山市过户登记至邓淑君名下。二审案件受理费2300元，由李友梅、王**、王萍负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年二月二十六日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。