浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初6362号 原告：上海新湖绿城物业服务有限公司，住所地：上海市普陀区东新路88弄36号甲。 法定代表人：严明，董事长。 委托诉讼代理人：高光贤（特别授权），男，1977年12月14日出生，汉族，住址：江苏省盱眙县，系公司员工。 被告：陈跃章，男，1971年6月9日出生，汉族，住址：浙江省永康市。 委托诉讼代理人：纪永芳（特别授权），女，1973年10月8日出生，汉族，住址：浙江省永康市，系陈跃章的妻子。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司（以下简称“新湖绿城物业公司”）与被告陈跃章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序。2020年11月10日，被告陈跃章提交答辩状一份，明确要求适用简易程序审理，并自愿放弃答辩期。本院于2020年11月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新湖绿城物业公司的委托诉讼代理人高光贤，被告陈跃章及其委托诉讼代理人纪永芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新湖绿城物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告四项费用合计12222.33元；二、判令被告按合同支付原告滞纳金；三、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年6月30日，原告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》。合同约定原告为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。在原告服务期间，登记在被告名下的金色港湾1幢2单元802、803室（建筑面积143.89平方米）不动产2018年4月1日至2018年6月30日的水费没有缴纳，金额为92.80元；2015年7月1日至2018年5月31日的物业服务费没有缴纳，金额为9065.07元；2015年7月1日至2018年5月31日的能耗费没有缴纳，金额为2014.46元；-2-A-045号车位2015年7月1日至2018年5月31日的车位费没有缴纳，金额为1050元，以上四项合计为12222.33元。原告向被告催收上述费用，被告至今没有缴纳。依据合同第十四条、第二十条、第三十九条规定，被告需缴纳所欠物业服务费及滞纳金，滞纳金以12222.33元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之五计算至款清之日止。 被告陈跃章辩称，一、被告未交物业费，是被告和浙江卓诚兆业投资开发有限公司(以下简称：卓兆)及铁牛物业的纠纷还没有解决。根据《商品房买卖合同》第21条，选聘铁牛物业管理有限公司从事前期物业管理。依据《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。所以被告认为，新湖绿城的物业合同对被告是没有法律约束力的，真的要起诉也是铁牛物业起诉我们。被告认定前期物业就是铁牛物业，且合同约定服务期限从2013年1月1日到2015年12月31日止。至于新湖绿城是谁，什么时候进来的，如果不是新湖绿城起诉被告，被告还真的一直不知道。为什么被告和铁牛签订的前期物业没有到期他们就要转手呢，明显就是为了摆脱这些纠纷，摆脱他们的责任，新湖绿城为什么要接受呢?合同没有到期，卓兆就私自撕毁铁牛物业合同和新湖绿城另外再签订物业买卖合同，这样的合同是不合法规的。二、被告一直认为卓诚兆业交付给我们的房子是不合格的。在2014年2月9日，我仅签收了其中一套1幢2单元802房，建筑面积为63.03平方；另外一套一直并未交付，根据《物业管理条例》第41条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故只能算802这一套房子的物业费。三、我也知道新湖绿城是受害者，被欺骗者。但是我们还是希望作为物业公司能够摆正自己的位置，不要把自己当成是管理者，高高在上，不是现在有一个新的评论吗?物业是所有业主的保姆、管家是为服务而来的，而不是为管理而来。就像这个物业费拖了多久了，也不和我们业主协商。甚至我们业主提出协商要求区委会管理者参与一起协商，但是他们新湖绿城都拒绝了。不管三七二十一，就是要把我们业主起诉到法院。真当我们业主是好欺负的吗？虽然我们作为一个平民老百姓。对于被起诉到法院是心里又怕又恨，但谁没有一点脾气呢。新湖绿城这种服务态度就是不对的。至于原告这两年的付出，我也不是说不交，交802房的物业费，另一套803房应向卓兆收取。也希望接下来对于没有交物业费的业主，能够真诚对待，静下心来好好协商解决，不要搞不搞就上诉到法院，这不是浪费我们的社会资源吗？所以也请法官酌情考虑。四、说到物业费那我也说几句，这个物业费不贵吗?我购房的时候是2012年13年，我们这个物业费是每平方1.8元，再加能耗费，每平方0.4元，为什么会有一个能耗费呢？这是不是偷换概念，物业费物业管理都应该包括公共区域的管理和能耗管理，物业费里面就应该已经包括了这个能耗费。我是这个房子卖掉以后再到杭州买的房，杭州是2018年7月份买的房，他们就只有一个物业费每平方1.75元。难道他们就没有公共区域的能耗管理吗？并且我们杭州小区的物业最近还被评为了杭州42个3A级的物业之一呢，而杭州是什么城市呢？永康又是什么城市呢？容积率和服务质量怎么比啊。如果再按永康物价局对物业评定价格，这个价格也是远远超出了一般的水平。五、被告的房子已于2018年4月8日出售，出售时与购买人一起到物业办理交接手续。当时已结清所有的水电费并计算的日期不符。 原告新湖绿城物业公司为证明自己的主张向本院举证如下： 一、《关于金色港湾小区前期物业服务邀请招投标的说明》、《永康市物业服务合同备案证明》、《物业收费备案提交材料清单》、《关于上海新湖绿城物业服务有限公司物业费收费标准备案申请》、《金色港湾前期物业服务合同》各一份，用以证明我司收取物业服务费的合法性；合同第十四条载明收费价格；合同第三十九条载明收取滞纳金的合法性；合同第二十条载明收费周期及计算滞纳金起止时间的事实。 二、永建综〔2017〕9号、永建综〔2017〕193号、永建综〔2018〕188号文件各一份，用以证明我司尽职尽责服务优秀，完全履行了物业职责的事实。 三、邮政快递面单、快递查询记录、缴纳物业服务费的通知各一份，用以证明我司已向被告催收的事实。 被告陈跃章的质证意见：收到过证据三中的通知，对其他证据不清楚其真实性。 被告陈跃章为证明其抗辩主张向本院提交以下证据： 1、前期物业服务合同、工商登记信息各一份，用以证明对原告的物业服务合同有异议的事实。 2、入住通知书、签收单、交接表、商品住宅质量保证书各一份、购房合同及房产证各二份，用以证明被告购买了两套房屋，但只交接了一套房屋的事实。 3、竣工验收备案表、规划核实确认书各一份，用以证明交付的房屋不合格，物业费向开发商收取的事实。 4、转移登记记录一份，用以证明涉案房屋已出售，并于2018年4月8日办理转移登记的事实。 5、微信聊天记录一份，用以证明原告服务期间存在问题的事实。 6、永价〔2011〕40号文件一份，用以证明原告收取的物业费太贵的事实。 原告新湖绿城物业公司的质证意见：关于证据1，开发商有权终止并选聘新的物业公司，工商登记材料显示的是分公司，原告是总公司，与合同不存在矛盾。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，因政策原因产生了二本房产证，前期已有生效判决认定。证据3与物业服务无关。对证据4无异议。关于证据5，系个人行为，不代表业委会，也代表不了其他业主，无正式文件，不予认可，该信息未经业委会同意发布，我司会保留相关权利。证据6早于我司的物业合同，即使有过错也与我司无关。 本院的认证意见：本案的争议焦点在于《金色港湾前期物业服务合同》是否有效；原告的诉请是否合法有据。 关于合同效力的问题，浙江铁牛物业管理有限公司作为前期物业公司，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日，经公开招投标，并报政府备案，建设单位浙江卓诚兆业投资开发有限公司与原告签订前期物业服务合同后，应视为浙江铁牛物业管理有限公司的物业合同自动解除，原告作为新的物业服务公司，为金色港湾小区提供前期物业服务。并且《金色港湾前期物业服务合同》已在多个生效民事判决书中认定有效，故本院确认该合同有效。 关于诉请是否合法有据的问题，第一，基于合同有效，合同中约定的物业服务费收费标准对被告具有约束力，高层住宅：1.8元/月·平方米，地下车位：30元/月·个，高层公寓能耗：0.4元/月·平方米。第二，被告已于2018年4月8日出售并办理了转移登记手续，相关费用应计算至2018年4月8日止。第三，被告抗辩认为仅交接了一套房屋，与其提交的转移登记上记载的信息相矛盾，故应按两本房产证上登记的面积计算物业费。第四，原告主张的水费，依据不足，本院不予支持。第五，滞纳金按日万分之五计算过高，结合本案实际情况，本院酌定调整为从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本院对证据一中处合同外的证据、证据二及证据4予以确认，对证据一中的合同、证据三、证据1、2、3、6的真实性予以确认，对与本院确认一致的证明目的予以确认。证据5，缺乏其他证据佐证，本院不予确认。 经审理，本院认定事实如下：2015年6月30日，新湖绿城物业公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》一份。合同约定由新湖绿城物业公司为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日，物业服务费按建筑面积向业主收取（高层住宅1.8元/月·平方米、排屋别墅2.5元/月·平方米、商业用房2.5元/月·平方米、地下车位30元/月·个、高层公寓能耗0.40元/月·平方米）。被告陈跃章原系金色港湾1幢2单元802、803室（带地下车位-2-B-265号）的业主，其房屋建筑面积为143.89平方米（其中802室建筑面积63.03平方米，803室建筑面积80.86平方米），并于2018年4月8日将上述房产转让给案外人。被告至今未交纳2015年7月1日至2018年4月8日期间的物业服务费8616.13元、能耗费1914.70元、车位费998元。 本院认为，原告新湖绿城物业公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司于2015年6月30日签订的前期物业服务合同合法有效，依法应受法律的保护。该合同对新湖绿城物业公司及“金色港湾”业主均具有约束力，双方均应按照协议约定的内容主动、全面的履行各自的义务。被告陈跃章至今未按约定缴纳相关费用的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，对原新湖绿城物业公司的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。对被告陈跃章的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告陈跃章支付原告上海新湖绿城物业服务有限公司2015年7月1日至2018年4月8日止的物业服务费8616.13元、能耗费1914.70元、车位费998元，合计11528.83元，并支付滞纳金（滞纳金以11528.83元为基数从2020年10月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。款限本判决生效后五日内履行完毕。 二、驳回原告上海新湖绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元（已减半收取），由原告上海新湖绿城物业服务有限公司负担47元，由被告陈跃章负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  王 晓 二〇二一年二月一日 代书记员  林晓燕 3