苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初8542号原告：谭宁伟，男，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：蒋建江、屠海群，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。被告：王雪梅，女，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。被告：邹林官，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。第三人：苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道乐园路8号。负责人：沈雪华，主任。委托诉讼代理人：周静芬、邢瑶，江苏久顺律师事务所律师。原告谭宁伟诉被告王雪梅、邹林官与第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处（以下简称横泾街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭宁伟及其委托诉讼代理人蒋建江，被告王雪梅，被告邹林官及其委托诉讼代理人赵丹凤，第三人横泾街道办事处的委托诉讼代理人周静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭宁伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告王雪梅签订的房屋买卖合同书有效，并继续履行；2、第三人协助将苏州市吴中区横泾街道尧南花园二区2幢404室房屋及自行车库不动产权属登记至被告名下；3、判令被告在办理好苏州市吴中区横泾街道尧南花园二区2幢404室房屋及自行车库权属初始登记后，立即协助原告转移登记至原告名下；4、被告王雪梅承担违约责任，支付原告违约金50000元；5、诉讼费由被告王雪梅承担。事实和理由：两被告原系夫妻关系，2007年7月经原金阊区人民法院(现姑苏区人民法院)调解离婚。离婚时约定两被告拆迁安置的位于吴中区横泾街道尧南花园二区2幢404室房屋的权属归被告王雪梅所有，被告邹林官承诺“如果房屋的产证按政策一定要办理在我名下的话，我负责协助办理过户手续”。2016年8月19日，被告王雪梅与原告签订房屋买卖合同书一份，约定被告王雪梅将涉案房屋及车库以850000元的价格出让给原告；不动产证出来后一个月内，王雪梅积极配合过户，否则视为违约。原告按合同支付了房款800000元并实际入住至今。现涉案同幢业主均办理了不动产权证，原告联系被告王雪梅，要求办理不动产证并协助过户，王雪梅均不予理睬。原告已履行合同义务，并一直实际占有、使用涉案房屋，被告王雪梅应按约履行自己的合同义务，邹林官也应履行自己的负担义务，办理涉诉房屋的房屋不动产权属登记手续后将权属登记变更至原告名下。被告王雪梅辩称，其同意过户，但房屋产权不在其名下，责任不在于其，其无法履行。被告邹林官辩称，其不同意将房屋出售给原告。该房屋系其赠予给其与被告王雪梅的儿子的，被告王雪梅未经其与儿子同意出售该房屋，且该房屋价款严重低于市场价格，原告与被告王雪梅之间存在恶意串通，损害其与儿子权益，合同应为无效。第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处述称，其愿意按拆迁安置协议办理变更登记手续。本院经审理认定事实如下：2003年10月23日，被告邹林官与苏州市吴中区横泾街道拆迁办公室签订拆迁安置协议，约定对邹林官的房屋及附属物实施动迁，邹林官选择公寓的安置方式。2005年4月12日，被告邹林官与苏州市吴中区横泾街道拆迁办公室签订横泾街道公寓房结算明细表一份，主要内容为被告邹林官因拆迁安置所得房屋情况，其中所在层数4层的房屋建筑面积111.17平方米、阁楼72.29平方米，车库22.92平方米。被告邹林官称被拆迁房屋系其父母的宅基地房屋，拆迁时，父母已去世，被拆迁安置人只有其一人，故其只能选择公寓房的安置方式。原告谭宁伟（购房人，乙方）与被告王雪梅（售房人，甲方）、中介方苏州市沧浪区新联中介服务部于2016年8月19日签订房屋买卖合同书一份，约定甲方将苏州市吴中区尧南花园2-404房屋（共计建筑面积183.6平方米）出售给乙方，房屋价款为85万元。甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，导致本协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。合同签订后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方负责清理。出让房屋全装修固定设施不动，自行车库一个。不动产证出来后一个月内，甲方积极配合，否则视为违约。房屋产权过户有关税、费由乙方负责交清。签订合同之日付购房款80万元，剩余房款5万元在此房不动产证出来后一个月内实行过户手续，再付清。房款付至80万元时即交付房屋，剩余房款在过户时付清，甲方承诺此房屋目前不存在出租或抵押等他项权利，此房屋为王雪梅单独所有。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之三十给对方作为违约金。同日，被告王雪梅出具收款收据一份，确认收到房款共计80万元。当日，涉案房屋、车库交由原告居住使用。2017年2月21日，苏州吴中经济开发区横泾街道尧南花苑2幢404室房屋及2幢23号车库登记在第三人横泾街道办事处名下，房屋建筑面积183.46平方米，车库建筑面积22.92平方米。另查明，被告王雪梅、邹林官于2004年6月15日登记结婚，于2008年7月2日经苏州市金阊区人民法院调解离婚。在该案中，王雪梅、邹林官一致确认：儿子邹通由王雪梅抚养；王雪梅居住使用横泾街道尧南花园二区2幢404室房屋，邹林官自行解决居住问题，今后不动产权证登记在王雪梅名下，如因政策房屋要办理在邹林官名下，邹林官负责协助办理过户手续。对此，被告邹林官认为其与王雪梅在签订调解协议的次日另行约定该房屋权属归儿子，被告王雪梅不能出卖房屋，因此应以双方之间的约定为准。为此，被告邹林官提供了协议及承诺书各一份，该协议载明：尧南花苑2幢404室房屋由于尚未办理产证，双方同意继续由王雪梅居住使用，但该房屋产权归王雪梅和邹通所有，在将来能办产证时，如能单独办理至邹通名下则过户给邹通一人，如不能，则过户至王雪梅和邹通名下。邹林官同意王雪梅将邹通带回江西生活，但邹通成年后应回苏州学习生活，王雪梅不能将房屋出卖，如违反约定，则王雪梅的份额全部归邹通所有。承诺书内容为：本人承诺吴中区尧南花苑二组二幢404室给予王雪梅和儿子邹通，因该房为拆迁房，今后的产权证本人愿意协助办理到王雪梅（或邹通）名下。被告王雪梅对协议、承诺书真实性无异议。原告表示协议可以补签，其无法确认协议是否为2008年签订。即便双方签订协议，王雪梅系邹通的法定代理人，有权代邹通签订房屋买卖合同。其无法确定承诺书的真实性，即便真实，被告邹林官也是承诺过户至王雪梅或邹通名下，不能说明其与被告王雪梅签订的房屋买卖合同无效。又查明，原告分别于2018年6月19日、2018年8月1日诉至本院，要求办理过户手续，案号分别为（2018）苏0506民初5213号、（2018）苏0506民初6760号，原告均撤回起诉。其中（2018）苏0506民初6760号一案中，原告因考虑到限购政策产生的诉讼风险问题撤回起诉。本案中，原告提供个人参保情况证明，以说明其自2018年10月起在缴纳社保，具备购房资格。另，被告邹林官主张涉案房屋买卖价款明显低于市场价，原告并非善意第三人，提供了四份民事判决书予以佐证同地段房屋价款。经质证，原告认为涉案房屋是公寓房，与被告提供的民事判决书中涉及的房屋不同。其通过中介了解到被告王雪梅出售房屋，并且和王雪梅一同到法院调取了民事调解书和调解笔录，然后签订了房屋买卖合同，已尽到足够的审慎义务。被告王雪梅称，当时其和中介、原告说清楚了调解书上写的是由其居住使用，房屋还没有产权证，约定是要过户给其或儿子的。原告第一次起诉时，其告知原告邹林官只肯过户给儿子，所以问原告能否等邹通成年，房屋产权登记给邹通后再办理过户手续，原告表示同意，然后就撤诉了，结果原告反悔，又再次起诉。上述事实，由原告提供的公寓房结算明细表、不动产登记簿查询记录、房屋买卖合同、汇款回单、收款收据、民事调解书、调解笔录，被告邹林官提供的协议、承诺书、民事判决书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告谭宁伟与被告王雪梅于2016年8月19日签订的房屋买卖合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按约履行。被告邹林官称原告与被告王雪梅恶意串通，房屋价格严重低于市场价，因此合同无效的意见，无相应依据，本院不予采信。涉案房屋、车库系被告邹林官拆迁安置所得，被告王雪梅、邹林官离婚时协商一致,涉案房屋不动产权证登记至王雪梅名下，被告邹林官协助办理。根据原告及被告王雪梅的陈述，原告在购买房屋时至法院调取了被告王雪梅、邹林官离婚诉讼的调解笔录、民事调解书，并在签订房屋买卖合同后支付了相应对价，尽到了审慎义务，其要求办理房屋、车库的过户手续，本院予以支持。现涉案房屋、车库尚登记在第三人名下，被告邹林官应协助被告王雪梅将房屋、车库登记至被告王雪梅名下，该次产权登记完成后，被告王雪梅应配合过户至原告名下，该次过户产生的税费依约由原告承担。涉案房屋、车库价款85万元，原告已付80万元，余5万元未付，双方未明确在本案中一并处理，则由原告与被告王雪梅按合同约定自行交接。被告邹林官与被告王雪梅在民事调解协议之外另行达成协议，约定被告王雪梅不得出卖房屋，系其二人内部约定，不发生对抗第三人的效力，被告邹林官因此不同意过户的意见，本院不予采纳。原告调取过被告王雪梅、邹林官的离婚诉讼案卷材料，知悉涉案房屋尚需被告邹林官配合过户的情况，且原告在之前两次诉讼时均未取得在苏州市购买房屋的资格，无法办理过户，原告也因此撤回起诉，原告也是在之前诉讼结束后才开始在缴纳社保，取得购房条件，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告谭宁伟与被告王雪梅签订的房屋买卖合同书有效。二、被告王雪梅、邹林官于本判决生效之日起十日内将苏州市吴中区横泾街道尧南花园二区2幢404室房屋及2幢23号车库的不动产产权登记至被告王雪梅名下，第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处协助办理。三、被告王雪梅于上述房屋及车库的不动产产权证登记至其名下之日起十日内协助原告谭宁伟将上述房屋及车库的不动产产权变更登记至原告谭宁伟名下。产权变更登记所产生的相应费用由原告谭宁伟承担。四、驳回原告谭宁伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6150元，由被告王雪梅负担。被告王雪梅负担部分已由原告预交，被告王雪梅于本判决生效之日起十日内直接给付，原告谭宁伟预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二一年二月二十二日书记员  钱喆人