广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0304执异13号 异议人（被执行人）：浙江安吉普润投资有限公司，住所地：浙江省安吉县孝凤镇灵龙南路文化大楼内。 法定代表人吴洋，执行董事。 申请执行人：桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司，住所地：桂林市新建路7号，统一社会信用代码：91450323756502684X。 负责人：唐承辰，经理。 被执行人：吴洋，男，1960年9月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人：广西舞阳投资开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2126号。 法定代表人盛仕杰，执行董事。 被执行人：盛仕杰，男，1965年10月16日出生，汉族，住天津市和平区。 在本院执行桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司（以下简称京安灵川分公司）与浙江安吉普润投资有限公司（以下简称安吉公司）、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司（以下简称舞阳公司）、盛仕杰合同纠纷一案中，异议人安吉公司对执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人安吉公司称，请求法院裁定撤销(2021）桂0304执恢16号执行裁定书。兹有贵院正在执行的(2019）桂0304执306号之三执行裁定，对预告登记于申请人的古东阳光山水庭院36套房产（以下简称“山水庭院房产”）进行预查封，以及（2019)桂0304执306号之四执行裁定，对山水庭院房产进行拍卖，该二裁定书涉及损害申请人的合法权益，故向法院提出异议，请贵院予以重新审查，理由如下：一、山水庭院房产预告登记于申请人，与(2019）桂0304执306号之三及之四的被执行人浙江安吉普润投资有限公司（以下简称：“安吉公司”)、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司、盛仕杰均无债权及物权上的关联，贵院预查封并拍卖申请人权利项下的山水庭院房产行为有误，己对申请人权益造成严重损害。（一)2017年2月，申请人为经营发展度假酒店产业，与桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司（以下简称：“京安灵川公司”）签署多份《商品房买卖合同》，购买山水庭院房产。由于资金暂缺，因此申请人通过大股东安吉公司代付款项，待申请人实际经营获利后方向安吉公司返还代付款项。但其后，由于申请人在实际经营中发现京安灵川公司向申请人所出售房产的水、电、基础设施等出现严毚瑕疵，因此尚未能正常经营，房产代款亦未能及时归还安吉公司。因此，申请人与安吉公司仅存在金钱债务关系，山水庭院房产购置后权利仍归属于申请人，同时申请人实际占用并使用房产，并不存在申请人为安吉公司利益占有该部分房产的情况。根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释[2004]16号】第一条的规定，只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处置程序，基于以上，贵院对在(2019）桂0304执306号之三执行裁定中对申请人权利项下的山水庭院房产进行预查封错误、无合理依据，应予以解封。（二)由于申请人权利项下的山水庭院房产受到贵院预查封，申请人无法对该房产进行任何处置，该房产无法过户至申请人名下，申请人亦无法设置担保、无法进行抵押贷款。申请人在经营中对房屋进行经营出租亦无法正常进行，该不当预查封已严重影响申请人正常经营管理，申请人经营现金流亦受到严重限制。二、山水庭院房产现仅预告登记于申请人，并未实际过户到申请人名下，贵院通过(2019)桂0304执306号之四执行裁定对未过户至申请人名下的预查封状态房产进行拍卖，程序违法，严重违反法律法规。首先，京安灵川公司尚未将山水庭院房产过户至申请人名下，申请人对房产不具备不动产物权，根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释[2004]16号】第一条的规定，只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处置程序，而现山水庭院房产仅预告登记于申请人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一项，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生力，现物权尚未实际归属于申请人所有，贵院应不得进行拍卖处置。其次，（2019）桂0304执306号之三所设立的预查封，仍属于依据商品房买卖合同登记备案手续对山水庭院房产而进行的预查封，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分。因此，在申请人尚未对房产具备不动产物权、预查封还没有转为查封的前提下，贵院即对预查封的山水庭院房产予以拍卖处置，显属错误。现有《（2017）豫01执异180号执行裁定书》亦明确上述观点。三、山水庭院房产现房产所有人仍为桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司。京安灵川公司对己名下房产申请拍卖，涉嫌“一房二卖”，对交易秩序产生重大不利影响。同时，对于(2019)桂0304执306号之四号执行裁定，京安灵川公司对权属于己名下的山水庭院房产进行拍卖，拍卖后权属直接由京安灵川公司变更为拍卖买受人名下，而2017年2月，京安灵川公司与申请人就山水庭院房屋签订《商品房买卖合同》，因此，京安灵川公司该申请执行行为涉嫌“一房二卖”，对交易秩序产生重大不利影响。在此之前，申请人已对山水庭院房产缴付契税、维修基金等房屋过户费用，由于京安灵川公司过错房产尚未实际过户，贵院直接拍卖行为也造成了税收上及交易秩序上的混乱。鉴于以上，申请人特此提出执行异议，贵院作出的（2019）桂0304执306号之三及之四对预告登记于申请人的山水庭院房产进行预查封并进行拍卖的行为严重违反法律法规、侵犯申请人权益、造成市场交易秩序的混乱，申请人恳请法院依法审查，裁定中止并撤销（2019)桂0304执306号之三及之四和（2021)桂0304执恢16号执行裁定，依法维护申请人的相关权利。 申请执行人京安公司灵川分公司称，我公司与浙江安吉普润投资有限公司、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司、盛仕杰合同纠纷一案，由于被执行人浙江安吉普润投资有限公司、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司、盛仕杰一直未履行桂林市象山区人民法院作出的（2018）桂0304民初180号民事判决书中确定的法律义务，我公司向法院申请恢复强制执行，并申请拍卖桂林古东瀑布度假管理有限责任公司名下36套房产，一拍、二拍后，有34套房产流拍未成交，我公司向法院申请以物抵债，符合法律规定，法院亦准许，因此，被执行人的异议请求不符合法律规定，请求法院予以驳回。 本院查明，关于桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司与浙江安吉普润投资有限公司、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司、盛仕杰合同纠纷一案，桂林市象山区人民法院作出的（2018）桂0304民初180号民事判决书已经发生法律效力，法院判决安吉公司支付京安灵川分公司购房款5237519.30元及违约金，吴洋、舞阳公司、盛仕杰上述债务承担连带清偿责任。由于被执行人安吉公司未按时履行生效法律文书确定的义务，申请执行人京安灵川分公司于2019年1月30日向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2019）桂0304执306号。本院在执行过程中，申请执行人京安灵川分公司于2019年2月12日向本院申请查封被执行人安吉公司购买的京安灵川分公司房产（其房产已在灵川县不动产登记局登记变更备案到第三人桂林古东瀑布度假酒店有限责任公司名下），本院审查后认为，第三人桂林古东瀑布度假酒店有限责任公司（以下简称古东瀑布公司）为被执行人安吉公司的利益将古东阳光山水庭院36套房产备案登记在其名下，申请执行人京安灵川分公司的查封申请符合法律规定，于2019年2月14日作出（2019）桂0304执306号之三执行裁定书，预查封第三人古东瀑布公司名下位于灵川县景区“古东阳光山水庭院”1幢1层17号住宅、1幢1层20号住宅、2幢1层杂物间、2幢2层杂物间、2幢2层1号住宅、2幢2层2号住宅、2幢2层3号住宅、2幢2层6号住宅、2幢2层7号住宅、2幢2层8号住宅、2幢2层9号住宅、2幢2层10号住宅、2幢3层杂物间、2幢3层1号住宅、2幢3层3号住宅、2幢3层7号住宅、2幢3层8号住宅、2幢4层杂物间、2幢4层5Ａ号住宅、2幢4层7号住宅、2幢4层8号住宅、3幢2层5Ａ号住宅、3幢2层5Ｂ号住宅、3幢2层6号住宅、3幢2层7号住宅、3幢2层8号住宅、3幢3层8号住宅、3幢4层2号住宅、3幢4层9号住宅、4幢1层4号住宅、4幢1层5号住宅、4幢1层6号住宅、4幢2层15号杂物间、4幢3层15号杂物间、4幢4层11号杂物间、19幢2号住宅（以下简称古东阳光山水庭院36套房产），本院又于2019年5月17日作出（2019）桂0304执306号之四执行裁定书，裁定拍卖古东阳光山水庭院36套房产。2019年8月19日，本院在网络司法拍卖平台淘宝网发布拍卖公告，拍卖古东阳光山水庭院36套房产，10月2日，成交一套，剩余35套房产均因无人竞买而流拍。本院又启动第二次网络拍卖，11月4日，成交一套，剩余34套房产也因无人竞买而流拍。由于本案中被执行人安吉公司、吴洋对该案向人民检察院申请监督，为了留足被执行人的权利救济空间，经申请执行人同意后，本院裁定本案终结本次执行程序。另案外人古东瀑布公司对古东阳光山水庭院36套房产提出执行异议，本院于2020年4月14日作出（2020）桂0304执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人古东瀑布公司的执行异议，案外人古东瀑布公司并未在法定期限内提起诉讼，该执行异议裁定书已发生法律效力。由于被执行人安吉公司、吴洋、舞阳公司、盛仕杰一直未履行，申请执行人京安公司灵川分公司向本院申请恢复强制执行，要求将剩余流拍的34套山水庭院房产以物抵债，本院于2021年1月6日立案执行，并于1月25日作出（2021）桂0304执恢16号执行裁定书，裁定将古东阳光山水庭院34套房产以二拍流拍价交申请执行人京安公司灵川分公司抵债。 本院认为，本案的焦点在于审查本院对于预查封、拍卖、以物抵债执行行为是否符合法律规定。综合本院查明的事实，本院具体分析如下： 首先，对于（2019）桂0304执306号之三执行裁定书的预查封行为，本院认定第三人古东瀑布公司为被执行人安吉公司的利益将古东阳光山水庭院36套房产备案登记在其名下，申请执行人京安灵川分公司的查封申请符合法律规定，且案外人古东瀑布公司对古东阳光山水庭院36套房产提出案外人异议，本院审查后认为案外人古东瀑布公司对古东阳光山水庭院36套房产的预告登记不足以排除本案的执行，裁定驳回案外人古东瀑布公司的异议请求，案外人古东瀑布公司并未对该裁定书提出案外人异议之诉，因此，本院对古东阳光山水庭院36套房产的预查封符合法律规定。对于被执行人安吉公司提交的异议申请书载明的事实与理由，完全是复制了案外人古东瀑布公司的执行异议申请书内容，未提供新的事实与理由，本院不予支持，被执行人安吉公司的该项异议请求不成立。 其次，对于（2019）桂0304执306号之四执行裁定书中的拍卖措施，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第一条的规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施，因此，由于被执行人安吉公司在本院查封其财产后，仍拒不主动履行生效法律文书确定的义务，本院裁定拍卖查封财产符合法律规定，被执行人安吉公司的该项异议请求不成立。 最后，对于（2021）桂0304执恢16号执行裁定书中剩余34套山水阳光庭院房产以物抵债行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条的规定，“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务……”，本案中剩余的34套山水阳光庭院房产经过网络司法拍卖一拍、二拍后，均因无人竞买而流拍，经申请执行人同意后，本院依法裁定以物抵债，符合法律规定，因此，被执行人安吉公司的该项异议请求不成立。 综上，异议人安吉公司的异议请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人浙江安吉普润投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向桂林市中级人民法院申请复议。 审判长  石文军 审判员  李 莉 审判员  徐忠华 二〇二一年二月二十日 书记员  吕瑞飞