福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终684号 上诉人（原审原告）：郑剑文，男，1983年3月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杨镇煌，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林秀芬，女，1969年2月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上诉人郑剑文因与被上诉人林秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑剑文上诉请求:撤销一审判决，改判支持郑剑文一审全部诉讼请求。事实与理由：一、郑剑文实际承租了9#601复式单元的第一层和第二层，总面积为230.1㎡的房屋。1、从物业费金额上看，案涉房屋小区物业管理处按照每平方0.4元/月的标准向业主收取物业管理费，故案涉9#601复式单元两层、面积为230.1㎡房屋的物业费为92.04元/月。对比林秀芬要求承租人支付的物业费100元/月，可看出林秀芬是以9#601复式单元两层用来出租。2、从电表安装情况看，原承租人陈典华在装修复式第一层时只安装了5个房间的5台分电表，没有安装电表总表。在陈典华与郑剑文进行案涉房产交接时，移交的是案涉房产的门口供水总表和一楼楼梯间的供电总表，为案涉房产的水电用量计量用表。且陈典华与林秀芬代理人林茂兰签订《房地产租赁合同》时，对于水电费支付没有特殊约定，以供水电部门统一安装的9#601复式单元水电总表计量计费。3、郑剑文以3500元/月的租金标准承租案涉9#601复式单元两层的房屋符合市场行情。林秀芬在一审提供的证据“麦田App租房信息截图”，内容为同小区面积为135㎡的房屋，租金为3200-3300元/月。但该135㎡房屋与案涉房产在配套、装修情况、承租期限方面的情况截然不同，不能以此作为与案涉房屋相近的租金参考标准。4、陈典华以租金3500元/月+物业费100元/月，共3600元/月的成本承租案涉房屋后，进行隔间，增加卫生间数量并增添家具、家电后出租获利租金6000元/月。并非陈典华以租金3500元/月+物业费100元/月承租案涉房屋后直接转租的获利租金6000元/月。5、截至目前，林秀芬实际只交付了案涉9#601复式一层房屋供郑剑文使用，复式二层为林秀芬儿子实际使用，故双方按复式一层房屋结算水电费并无任何问题，但并不意味着郑剑文放弃第二层房屋的使用权。6、关于一审判决书中“被告于2019年7月14日通过微信询问原告‘以后七楼不租时，就委托你来做，好吗’，原告答复‘到时可以看看......’”，说明如下：郑剑文接手该房屋回笼的租金差价，截至2019年7月共15000元左右，与郑剑文支付的10万元转让费差距较大，故回答林秀芬的问题时不便把话说透。林秀芬作为房东将复式二楼出租与其他人使用已经成为事实，若产生争议，郑剑文有3年的诉讼时效来维权。省略号表示语意未尽，不代表认可林秀芬的陈述。二、郑剑文实际转让承租的是案涉9#601复式单元的第一层和第二层。因林秀芬未及时将第二层房屋交付郑剑文使用，应退还郑剑文多收取的第二层部分房屋租金，并根据案涉《房地产租赁合同》第二条第1款的约定向郑剑文支付律师费。 林秀芬辩称，一、郑剑文与案外人陈典华均知晓其所承租的房屋仅为建筑面积约140平方米的案涉复式单元房屋的第一层。案涉的复式单元一层和复式单元二层在出租前，已经完全独立装修，分别独立入户，是完全独立的两个套房。该两套房屋的联系仅仅是产权证为同一本，以及七楼房屋出租人已经安装独立水电表。郑剑文在合同履行将近两年后，因办理租客暂住证需要从林秀芬处获得了案涉房屋产权证复印件，发现六楼和七楼登记在同一本产权证下，以为可以钻法律空子，违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，企图侵占林秀芬的合法财产权益。双方自始至终关于合同的真实意思表示均为租赁复式一层的套房。案涉《房地产租赁合同》明确约定郑剑文所承租房屋的建筑面积约为140平方米，该面积是双方签订合同时填写的。陈典华在签订合同时已对承租房产现状充分了解，始终并未前往七楼察看，在此基础上才签订《房地产租赁合同》。案涉复式第二层房屋林秀芬早已于2018年3月2日就由他人承租使用，在林秀芬与陈典华签订合同后，双方对于租赁房屋水电费如何结算的微信聊天记录，明确提到参照七楼水电费结算标准进行结算，且在之后长达两年的合同履行期间，双方均是按照这种方式进行结算。二、双方关于物业费按照100元每月的标准，并不能推定出租面积包括复式二层的房屋，双方并没有做出任何租赁七楼套房的意思表示。三、关于电表安装问题。首先，由于原承租人在其承租的复式一层安装电表，而没有在七楼进行安装，甚至从来没有提出在七楼安装分电表的要求，反而证明其只是承租复式一层的套房。其次，没有证据证明陈典华向郑剑文交接的是复式单元总的电表和水表，相反在双方的微信聊天记录中，林秀芬提出水电费收费标准参照七楼标准，反而可以看出陈典华明知七楼已经另行出租。四、关于案涉房屋小区租赁房屋的市场行情问题。林秀芬提供麦田app同小区房屋租赁挂网情况，并非根据其中某一套房子的价格来证明市场行情情况，而是根据该app上多套房子租金情况给法院提供参考。五、林秀芬儿子2018年时尚在外省攻读全日制研究生学位，直至2019年7月才研究生毕业并到上海工作，至2020年才调回福州工作，并非郑剑文所称的七楼复式二层由林秀芬儿子实际使用。郑剑文在法庭上肆意编造谎言，欺骗法庭，依法应当予以惩戒。 郑剑文向一审法院起诉请求:1.林秀芬立即将福州市仓山区马榕小区9#601复式二层腾空并交付给郑剑文使用;2.林秀芬向郑剑文退还已收取的租金、物业费36000元;3.林秀芬向郑剑文支付律师费6500元;4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由林秀芬负担。 一审法院认为，本案争议的焦点为案涉租赁房屋是马榕小区9#601复式单元中的第一层还是两层房屋。被告与原承租人陈典华于2018年6月13日签订《房地产租赁合同》，原告受让承租房时于该合同承租人处补充签字，该合同房产状况记载“……建筑面积约：140㎡；（面积以实际产权为准）。”而关于9#601复式单元的房屋所有权证登记建筑面积为230.1平方米，原告据此主张9#601复式单元第二层房屋的租赁权利。纵观本案，首先，从《房地产租赁合同》形式上看，系由房产中介居间提供的合同范本，“面积以实际产权为准”系事先打印，建筑面积“约140”㎡系之后填写。其次，《房地产租赁合同》中明确,承租人已对租赁房产进行现场察看并对现状充分了解。原告于2018年12月11日与转让人陈典华签订《房屋转让协议书》，其受让承租房屋期间继续以每月3500元的标准向被告支付租金，且该租金标准接近同一小区100㎡上下的房屋租金标准，其转租第一层房屋租金就达6000元，原告承租近两年才提出少租第二层房屋的争议。再次，租赁期间，原告按9#601复式单元整体水电费减去第二层房屋水电费的方式，与被告结算支付原告承租的第一层房屋水电费。最后，被告于2019年7月14日通过微信询问原告“以后七楼不租时，就委托你来做，好吗”，原告答复“到时可以看看……”。综上，原、被告关于合同租赁标的真实意思表示为原告向被告承租9#601复式单元中的第一层，不包括第二层房屋。原告对此应属于明知且实际履行，其关于因被告儿子暂住而未交付第二层房屋的说法亦无证据证明。原告诉请被告交付第二层房屋、退还多收款项以及支付律师费，没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告郑剑文的诉讼请求。案件受理费5026元，由原告郑剑文负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据林秀芬与陈典华于2018年6月13日签订的《房地产租赁合同》第一条的约定，本案系争租赁场所的面积为“约140”㎡，且该合同第二条确认承租人已对租赁场所现场查看并对现状充分了解，此后，郑剑文于受让该承租房产时亦在上述租赁合同上签字确认了该合同的约定，对合同载明的租赁场所面积并未提出异议，且自郑剑文于2018年12月承租本案系争租赁场所直至2020年7月，均依照上述合同的约定支付租金，从未主张出租人交付的租赁面积短少近100㎡，应为230.1㎡；因此，郑剑文关于出租人自合同履行之日起即违约减少交付近100㎡租赁面积的上诉理由没有事实依据，明显不能成立，本院不予采纳。 郑剑文主张的房屋的租金价值、物业费金额、电表安装等上诉理由，均不能抗辩其在《房地产租赁合同》中自行确认的本案系争租赁场所面积，因此，郑剑文关于应按照其认为的租金及物业费标准推定本案系争租赁场所面积的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5026元，由郑剑文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年二月二十五日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威