山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8387号原告：烟台外贸第二冷藏厂，住所地烟台市芝罘区幸福南路11号。诉讼代表人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。被告：烟台杰宜汽车咨询服务有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福南路11号。法定代表人：史国军，经理。原告烟台外贸第二冷藏厂与被告烟台杰宜汽车咨询服务有限公司（以下简称杰宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张岩和被告的法定代表人史国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:（一）确认原、被告于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》已解除；（二）判令被告交还承租的、坐落于烟台市芝罘区幸福南路11号宿舍三间（45平方米）；（三）判令被告赔偿原告租金损失44700元、逾期利息损失15257.22元（暂计算至2019年12月31日，被告占用期间费用仍按500元/月计付至还房日止、利息损失按每日万分之二点一计算至租金付清时为止）；（四）诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年3月27日，原、被告双方就被告租赁原告坐落于烟台市芝罘区幸福南路11号自建宿舍三间（面积45㎡）达成协议约定，由原告将上述房屋租赁给被告，租期五年，自2012年4月1日至2017年3月31日，年租金6000元，先付后用，每年4月1日前一次性付清，合同并未对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约定将上述房屋交付被告使用，但被告却为依未合同约定及时交付租金，合同到期后被告也未交还房屋，被告承租后仅于2017年2月7日交付租金1800元。2014年8月26日原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产，法院依法予以处理，并于2014年10月28日指定清算组为破产企业管理人，2015年11月9日，烟台市中级人民法院宣告原告破产，清算组为履行管理人职责，依据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，通知被告解除双方租赁合同关系。依据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，双方合同已经解除，但被告并未履行付清租金交还房屋义务。综上，被告在存在合同解除的法定事由情况下，经管理人通知后，既不履行解除义务，也未依据合同约定向原告交付租金，其行为违反了法律规定，也违背了合同约定，为维护破产工作顺利进行，特提起诉讼。被告辩称，原告破产时间并非2015年11月9日，被告确实拖欠原告房租，但因2015年9月被告法定代表人发生严重交通事故，原告并未通知被告缴纳房租，2015年10月左右，被告法定代表人史国军曾向原告保卫科及物业公司提出解除房屋租赁合同，并将房子腾空了交给了原告的保卫科一名叫张万才的工作人员，后来原告跟被告讨要过房租，被告告知其没有证据，原告的工作人员说被告搬走就不要这个钱了。目前承租房屋院内饲养了几条大型犬，被告亦未从涉案房屋搬离。被告认可欠付原告房租，但金额并非原告诉请的金额，被告认可2015年12月31日前欠付的房租。同时说明以下，2019年7月被告法定代表人史国军又打开涉案房屋继续使用，到目前一直在使用，所以对2019年7月之后的房租被告也认可，但是2016年1月-2019年6月的房租被告不认可，因为被告根本未经营，被告法定代表人史国军也曾于2015年10月将房子腾空交给了原告保卫科。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月27日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于烟台市芝罘区幸福南路11号院内宿舍三间出租给被告，使用面积45㎡，用途为办公；租赁期共5年，原告从2012年4月1日将出租房屋交付被告使用，至2017年3月31日收回；年租金6000元，缴纳期限每年4月1日前付清当年租金，先付后用；租赁期间的水、电费用，由原告按照有关规定的标准收取，被告接到收费通知单后，五日内足额交纳给原告，逾期不交原告有权对其停止供应水电；房屋租赁期间，房屋的修缮由被告自行负责，被告不得对所租房屋的建筑结构布局以及电源线路等进行改造，如需改造，需书面申请，经原告同意，方可施工；被告无故拖欠房屋租金和水电暖费等达半月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，原告因此所受损失由被告负责赔偿；原、被告双方自合同签订之日起，双方都不得以任何条件擅自变更或解除，如有一方违约，向对方赔偿停租期间造成的经济损失；合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失，原、被告双方互不承担责任；因市政建设要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按使用时间计算，多退少补。在租赁合同所附厂区平面图中，手写“杰宜汽车北第二排宿舍平房东三间”两行字。合同签订后，原告依约向被告交付合同项下的房屋，由被告占有使用至今。2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。对双方有异议的事实，本院认定如下。（一）庭审中，原告提供自行制作的计算说明1份，据此主张被告自2012年4月1日计算至2019年12月31日占据房屋，共计7.75年，产生租金46500（6000×7.75）元，扣除被告于2017年2月7日付款1800元，尚欠付的租金额共计为44700元（46500-1800）。被告对2016年1月-2019年6月的房租不予认可，称此期间其将房屋返还给原告工作人员，并于2019年7月再次打开房屋后继续使用，被告对上述陈述并未提交证据予以证明。本院认为，当事人对其提出的主张，应当提供证据加以证明，举证不能应当承担不利后果。被告未对2016年1月至2019年6月期间没有使用房屋提供证据，故对其主张，本院不予认可。（二）庭审中，原告提供烟国用（95）自第0016号划拨国有土地使用证和房屋所有证书各一份，证明出租的房屋归原告所有。被告称其承租的房屋并非房屋所有权证书内的载明的房屋，其承租的宿舍平房为违章建筑。原告庭审中自认涉案房屋为公司自建房屋，未取得建设工程规划许可。对原告自认的事实，本院予以认可。（三）对涉案房屋租赁合同中被告印章的真实性问题，被告称其记不清，但对该印章真实性不申请司法鉴定。本院认为，被告放弃通过司法鉴定的方式确认印章的真实性，亦未提交其他证据，故对其否认房屋租赁合同印章真实的主张，不予认可。本院认为，原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可，违反了法律的强制性规定，双方签订的租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告自2012年4月1日实际使用房屋至今，原告参照合同约定的租金标准要求被告支付截止2019年12月31日的房屋占有使用费44700元，并自2020年1月1日其至实际返还房屋之日止，仍然按照每月500元的标准支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。因双方签订的房屋租赁合同无效，被告丧失占有租赁物的权利基础，故原告要求被告返还房屋的主张，于法有据，本院予以支持。原告请求确认双方签署的《房屋租赁合同》已经解除，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其逾期利息损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条的规定，判决如下：一、限被告烟台杰宜汽车咨询服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台外贸第二冷藏厂返还坐落于烟台市芝罘区幸福南路11号院内北第二排宿舍平房东三间（面积45㎡）。二、限被告烟台杰宜汽车咨询服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台外贸第二冷藏厂支付房屋占有使用费44700元（暂计算至2019年12月31日），并自2020年1月1日起至还房之日止仍按每月500元计付房屋占有使用费。三、驳回原告烟台外贸第二冷藏厂的其他诉讼请求。如果被告烟台杰宜汽车咨询服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费1299元减半收取为650元，由原告烟台外贸第二冷藏厂负担191元，被告烟台杰宜汽车咨询服务有限公司负担459元。因原告烟台外贸第二冷藏厂已向本院全额预交，限被告杰宜公司于本判决生效之日起10日内迳付给原告459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二一年二月二十日书记员 鲁方圆