山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终293号上诉人（原审被告）：陈政海，男，1971年9月27日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审原告）：滕州嘉庆阳光物业服务有限公司，住所地山东省滕州市龙泉路（七彩阳光城院内），统一社会信用代码91370481676819825P。法定代表人：刘娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡建仿，该公司员工。委托诉讼代理人：张蔷，山东滕文律师事务所律师。上诉人陈政海因与被上诉人滕州嘉庆阳光物业服务有限公司（以下简称嘉庆阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初7412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求依法改判。事实和理由：1.在我陈政海从2015年2月份上房，一直居住在涵翠苑C区38号楼1单元203室，小区物业混乱，自行车、电动车、三轮车，乱停乱放，38号楼门前没有停车位置，进户门出入严重影响了业主的进出。2.卫生条件差，卫生条件和嘉庆阳光物业声称星级服务不相符，同是一个涵翠苑小区分为：A区、B区、C区，同是一个价格，1.3元每平方，但是三个区的差别太大(现场可见)。3.涵翠苑小区外门头乱改进入小区的通行门，这对小区外来人员没有任何约束，随便改装自行出入，小区物业不闻不问：(c区44-45号楼西侧)(B区小区门南旁超市，私自改门)。4.自有物业公司，进入涵翠苑小区以来，对业主交纳的物业费，从没开据正式发票。5.同是一个涵翠苑小区，分为：A＼B＼C而出入的门禁卡各不同，相互不能通用(业主出入受阻)。6.小区的绿化地带，物业占用了业主的场所，设置了饮水设备，二是引入外来人员经营，其中有利益关系。7.在C区38号楼一楼下，利用闲置房间私自经营快递冷饮(有证据证明经营)。8.38号楼进入步行梯处，门头安装油烟机排放的油烟味直入到业主家，多次提出物业管理、处理，而物业不理不睬，以上所述，也对物业不满，我本人因此也没缴纳物业费，嘉庆阳光物业服务有限公司，以我不交纳物业费为由起诉我陈政海，以上所述，为维护我本人的合法权益，我本人可以拒交物业费，现我陈政海上诉滕州市人民法院，要求嘉庆阳光服务有限公司，给业主，给我陈政海一个合理的答复，为维护自身的权益，现上诉至贵院请依法改判。被上诉人辩称，一审查明的事实清楚，证据充分，适用法律正确；上诉人的上诉理由与客观事实不符，被上诉人在物业服务合同期内按约履行了服务义务，不存在任何服务质量问题，上诉人拒交物业费的理由不能成立。嘉庆阳光物业公司向一审法院起诉请求：判令陈政海支付物业服务费6279.1元（自2017年5月1日至2020年6月30日）及逾期付款损失（以6279.1元为基数，自2017年5月2日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：自2017年7月1日始，嘉庆阳光物业公司与滕州市瀚石地产有限公司签订银钟里·涵翠苑小区前期物业管理服务合同，该合同约定，嘉庆阳光物业公司为该小区提供物业管理服务，物业服务收费为包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯高层及小高层物业为1.3元／月／平方米，物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月欠缴金额的3‰支付违约金。该合同实行每年签订一次，2019年1月1日、2020年1月1日，双方均续签合同，合同内容与上述前期物业服务合同相同。陈政海为该小区38号楼1单元203室业主，房屋建筑面积126.98平方米，其自认欠缴2017年5月1日至2020年6月30日的物业服务费，收费标准为1.3元每月每平方，该房物业服务费合计6272.8元（126.98*1.3*38）。2020年6月9日，嘉庆阳光物业公司向陈政海邮寄了物业费催缴函，邮件回执显示由陈政海签收。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，嘉庆阳光物业公司与涉案房产的建设单位滕州市瀚石地产有限公司签订了前期物业服务合同，该合同对包括陈政海在内的全体业主具有约束力，嘉庆阳光物业公司向包括陈政海在内的业主提供了物业服务，其要求陈政海支付物业服务费，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。陈政海逾期交纳物业服务费，其应按合同约定支付逾期付款损失，嘉庆阳光物业公司要求其自2017年5月2日起支付违约金，无事实依据，一审法院不予支持，并酌定自其催收之日即2020年6月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。陈政海辩称因物业公司未对其房屋问题进行处理，且有关物业费的票据均与嘉庆阳光物业公司无关，所以其拒交物业费，一审法院认为，陈政海所提供的编号为0055352号票据显示为涵翠苑小区46-1-2104室，非本案案涉房屋，一审法院不予确认。其提供的编号为0019748、0005848、0006220号票据，显示收缴主体为山东神采物业管理有限公司，嘉庆阳光物业公司对该三份票据的真实性无异议，并提交合同终止协议书证明山东神采物业管理有限公司已终止提供物业管理服务，由嘉庆阳光物业公司接管，并对2017年6月30日以前已服务未结算的账务事宜以嘉庆阳光物业公司的名义收取，陈政海对该协议书予以认可，故一审法院对该合同终止协议书予以确认，对陈政海提交的三份票据的证明目的不予确认。陈政海提交的山东省住宅专项维修资金专用票据与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，一审法院对此不予确认。陈政海提交的编号为0006430的票据，单位盖章处显示为涵翠苑物业服务中心收费专用章，嘉庆阳光物业公司质证称该印章统一由涵翠苑物业中心出具，结合合同终止协议书及庭审中原、被告陈述，对该证据的证明目的亦不予确认，对陈政海的辩论意见均不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈政海于本判决生效之日起十日内支付原告滕州嘉庆阳光物业服务有限公司物业服务费6272.8元及逾期付款损失（以6272.8元为基数，自2020年6月9日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告滕州嘉庆阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈政海负担。本院二审期间，被上诉人未提交新证据，上诉人围绕上诉请求提交照片一组，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，该组照片的形成时间无法确定是否在一审之后另行拍摄的；照片中小商小贩买东西的内容是被上诉人定期搞的便民活动，是为了方便业主，并没有造成小区管理混乱；小区没有统一的非机动车停放处，住户们都乱放，但物业会定期清理；一审法院曾向上诉人释明过应当提交证据，但其当时未举证，应当视为放弃举证权利。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉前期物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有约束力，被上诉人提供了物业服务，作为业主理应缴纳相关物业管理服务费用。陈政海上诉所主张的事由并不是拒交物业服务费的正当理由，其请求改判于法无据。双方之间的纠纷系之前矛盾未能及时化解所致，但争吵或诉讼并不能从根本上解决问题。双方作为物业服务企业和业主，应和睦相处，按约诚实信用履行各自义务，共同营造和谐幸福的居住环境。综上，陈政海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈政海负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  朱运涛审判员  张洪光二〇二一年二月二十六日书记员  邸梦璐