河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初555号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路**。法定代表人：申仕禄，职务：董事长。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦月，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：李**，男，1985年1月16日出生，汉族，河南特正浩文化传媒有限公司员工，现住郑州市中原区。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司诉被告李**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后依法适用简易程序于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司的委托诉讼代理人张喜才、李梦月，被告李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款294832元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年11月28日，原告与被告签订《房屋先行交付协议》（以下简称“协议”），约定被告认购原告开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城·阳光新城”（现名阳光新苑）小区11号楼15层08号房屋（暂测建筑面积103.5平方米），认购房屋单价为4701.1元/平方米，总房款为人民币486564元。被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款；原告在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用；被告应于收到原告要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往原告指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后，被告共向原告支付认购金及首付款182564元，2011年11月30日，原告将涉案房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果，房屋测绘面积实际为101.55平方米。按照协议约定，被告欠付购房款为294832元。2019年8月以来，原告多次通知被告签订《商品房买卖合同》、办理相关手续，但均被拒绝，导致原告无法依约收取剩余购房款，给原告造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告为维护其合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告李**辩称，被告多次去原告处签订《商品房买卖合同》，但被告看到合同第19条约定“房屋屋面墙面等都归原告所有”，被告认为此条款是违法的，要求原告修改合同中违法条款。原告称是房管局定的，让被告去找房管局。被告到房管局询问，房管局告知《商品房买卖合同》有三个选项，开发商选项、××选项、双方公平选项，目前原告提供的合同只选择对原告有利的。因原告不予修改导致合同签不成，被告无法支付剩余购房款。原告没有向被告提供“五证二书一表”，应该在被告看到“五证二书一表”后，双方协商签订的《商品房买卖合同》，被告再按照《认购协议书》，提交办理银行按揭所需资料，并配合××到指定银行办理相关手续。另外，应当按照双方签订的《认购协议书》中约定的房屋单价4620元/平方米以及面积103.5平方米计算总房款，而不应按《房屋先行交付协议》中的单价4701.1元/平方米和《郑州市房屋面积测绘报告书》的面积101.55平方米计算总房款。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2010年2月28日，原告（××）与被告（××）签订《认购协议书》一份，主要内容为：因甲方所以开发建设的长城新干线小区的相关物业正处在建设阶段，故相关开发建设手续正在办理中，为满足乙方的购房意愿，保证乙方获得确认的房屋，经甲、乙双方经自愿、平等协商达成商品房认购协议如下：认购物业位置郑州市中原区秦岭路岗坡.阳光新城小区11号楼15层08号，建筑面积103.5平方米，户型2房2厅1卫，认购单价4620元/平方米，总房款478170元。付款方式银行按揭，此户首付30%房款，享受1%的优惠和优惠2000元。优惠后总房款为471388元整。××签署本认购书时付认购金10000元，剩余首付款132388元于三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款329000元待签署《商品房买卖合同》之日，××同时提交办理银行按揭所需资料，并配合××到指定银行办理相关手续。认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准。2011年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区11号楼15层08号房屋（暂测建筑面积103.5平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价4701.1元/平方米，总房款为人民币肆拾捌万陆仟伍佰陆拾肆元整（￥486564）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金142388元，剩余首付款40176元于本协议书签订之日起三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款304000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其它相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。协议签订当日即2011年11月28日，原告将案涉房屋交付被告使用至今。原告先后于2015年12月11日、2016年5月17日、2019年4月18日、2019年5月13日、2019年8月21日取得相关《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《郑州市商品房预售许可证》。2019年8月23日、2019年11月1日、2019年12月25日、2020年1月8日原告相继在被告居住的小区内张贴公告，通知购房人办理签订商品房买卖合同及付款相关手续。之后，原告又单独通知被告办理签订涉案《房屋商品房买卖合同》及付款相关手续事宜。因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，被告购买的案涉房屋测绘面积为101.55平方米。本案庭审后，原告向本院提交了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《郑州市商品房预售许可证》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，被告已将上述材料复制取走。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案原告与被告签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案起诉之前，原告已取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及本案查明的事实来看，双方对于原告销售房屋时未取得商品房预售许可证明、原告的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故被告应对其明知原告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买原告销售房屋的行为承担相应的法律后果。原告在被告仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，被告亦实际入住涉案房屋长达十年，且在该期间未向原告支付剩余房款，即原告已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给被告，而被告亦实现了先行入住的主要合同目的。原告已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，被告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合原告到指定银行办理相关手续”，但因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现。基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。原告已履行协议约定的主要义务，被告亦实现了先行入住的主要合同目的，原告要求被告在占有协议约定房屋将近十年之久的情况下，要求被告支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算被告应向原告支付的剩余房款为294832元[101.55平方米×4701.1元（房屋每平方米单价）-182564元（已付购房款）]，故原告要求被告支付剩余房款294832元，符合法律规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。被告辩称应当按照《认购协议书》中约定的房屋单价4620元/平方米以及面积计算购房总房款，《房屋先行交付协议》是原、被告双方在《认购协议书》之后签订的，被告没有证据证明是在受胁迫的情况下签订的，即是双方真实意思表示。那么在被告先行入住的情况下，双方对房屋单价进行新的约定，且该价格并非违反市场价格，故原、被告应按该约定价格履行。关于房屋面积，在《认购协议书》中约定认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准，故应当以《郑州市房屋面积测绘报告书》测绘的面积即房屋实际面积计算总房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李**于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款294832元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元（已减半收取），由被告李**负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二一年二月二十五日书记员  刘建行