天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初36787号原告：万达商业管理集团有限公司天津塘沽分公司，住所地天津自贸试验区(中心商务区)洞庭路4572号滨海万达广场3F-1号房间。主要负责人：王志彬，总经理。委托诉讼代理人：张广馨，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王陆涛，男，该公司员工。被告：天津大富班尼路服饰有限公司，住所地天津市天津市和平区滨江道282号。法定代表人：陈祖胜，董事长。委托诉讼代理人：于虹飞，北京市律理律师事务所律师。被告：张辉，男，1976年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于虹飞，北京市律理律师事务所律师。原告万达商业管理集团有限公司天津塘沽分公司（以下简称“万达公司”）与被告天津大富班尼路服饰有限公司（以下简称“班尼路公司”）、被告张辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人张广馨、王陆涛，被告班尼路公司及被告张辉的委托诉讼代理人于虹飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间的《天津塘沽万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年9月30日解除；2.请求依法判令二被告向原告支付自2020年7月1日至2020年9月30日欠付的物业费15219.72元，并支付自2020年6月20日至2020年11月10日的违约金6529.26元，以及自2020年11月11日至实际给付之日止的违约金（日3‰标准）；3.依法判令二被告向原告支付自2020年10月1日至2020年10月9日的物业费1521.97元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年原告与第一被告签订了《天津塘沽万达广场步行街物业管理服务协议》，约定由原告为第一被告承租的位于天津市滨海新区××路××号××广场室××街××层××号商铺提供物业服务，商铺套内建筑面积为75.72平方米，物业服务费交纳标准为67元／平方米／月，物业费应按三个月为一支付期进行交纳，第一被告应在每个支付期最后一个月的20日前向原告支付下一支付期物业费，迟延交纳物业费的，每延迟一日，应按照欠费金额的千分之三支付迟延履行违约金。后天津自贸区万达置业有限公司以及第一被告、第二被告签订《租赁合同主体变更协议》，第一被告将其在租赁合同项下全部权利义务（包括物业费支付）转让给第二被告，同时约定第一被告对第二被告履行合同项下的义务承担连带保证责任。上述物业协议及《租赁合同主体变更协议》签订后，原告已依约履行了各项义务，然而截至目前，第一被告作为物业协议签订主体，第二被告作为该商铺的实际经营者，二被告尚欠2020年7月1日至2020年9月30日的物业费未予支付，且第二被告在未经原告同意的情况下私自撤离租赁场地，为避免损失扩大，原告向被告发函解除合同。原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院经审理已作出（2020）津0116民初36802号民事判决书认定被告实际搬离物业的时间为2020年10月9号，根据租赁合同及物业协议约定，被告应支付2020年10月1日至10月9日的物业费。故原告起诉至法院，请求依法判如所请。班尼路公司、张辉辩称，一、二被告同意依法确认《物业管理服务协议》解除。2020年1月爆发新冠肺炎疫情后，张辉经营的案涉商铺虽一直坚持营业，但经营环境急转直下，至9月份连续亏损。面对严重亏损及万达商场高额租金，张辉于2020年7月29日向原告提出《撤场申请》，并希望依据天津市高级人民法院关于审理涉疫情民事案件会议纪要第十一条，解除双方《租赁合同》和《物业管理服务协议》属于不可抗力，不追究违约责任。故二被告同意确认《物业管理服务协议》解除，时间为张辉腾空案涉商铺并恢复交付时原状之时，即2020年9月29日。二、二被告不同意另行支付2020年7月1日至9月30日的物业费，同意原告从物业保证金中抵扣冲抵。1.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，双方解除《物业管理服务协议》不应认定由二被告承担违约责任，原告不应适用协议违约条款没收物业费保证金，而应冲抵所欠物业费。2.根据《物业管理服务协议》第3.1条约定内容，原告可直接扣除保证金冲抵欠费，这也符合签约时原告要求被告支付物业费保证金的含义及意义。3.根据《物业管理服务协议》第3.2条约定，保证金冲抵欠费后，原告应书面通知补足保证金，如通知后未补足则按协议第六条约定承担违约责任。但原告从未书面通知，故要求被告承担违约责任的条件未成就。4.《物业管理服务协议》中违约条款均是履约保证金而非物业服务保证金，《租赁合同》中第7.1条明确约定并区分了履约保证金和物业服务保证金，履约保证金在（2020）津0116民初36802号案件中已经处理完毕，本案物业服务保证金理应冲抵未付的物业费。三、二被告不同意支付违约金。张辉作为势单力薄的个体工商户，因疫情影响遭受重创，收入明显减少，但坚持不拖欠工资，尽量不裁员，导致资金周转困难。即便如此仍正常支付了7月份之前的租金和物业费。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，原告要求被告承担违约责任显失公平，于法无据。四、二被告不同意支付2020年10月1日至10月9日的物业费。张辉向原告提出《撤场申请》后，原告于2020年9月24日向二被告发出《3F3050商铺终止函》，二被告虽然始终不同意原告以二被告违约为由解除合同，但因亏损巨大，资金周转困难，张辉同意终止并解除《物业管理服务协议》。张辉工作人员于2020年9月29日至原告楼管人员姜某处开出加班条，连夜撤店并按原告及《租赁合同》约定进行施工将案涉商铺恢复交付时的状态。2020年9月30日原告要求张辉制作围挡，将已恢复原状的商铺围挡起来，并提出围挡的画面图案应使用原告统一提供的。但原告于10月7日才以电子邮件的形式发送围挡画面图案，10月9日晚张辉工作人员将围挡安装完毕。被告认为，制作围挡并非恢复原状的前提条件，合同中亦未约定。张辉已于9月29日腾空商铺并恢复原状，不再使用商铺，亦无任何物品占用商铺，更不再接受原告提供的物业服务，双方《物业管理服务协议》于10月1日前也已解除，原告要求二被告支付上述9天物业费并无事实及法律依据。即便支付也应为1472.87元（5073.24元÷31天×9天）。综上，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，案外人天津自贸区万达置业有限公司作为甲方出租方、班尼路公司作为乙方承租方，双方签订《天津塘沽万达广场（营运期）商铺租赁合同》，约定班尼路公司承租天津万达商业广场室内步行街3F层3050号商铺，经营品牌为balenoJUNIOR，物业服务公司为原告万达公司。合同第七条7.1中约定班尼路公司应向甲方支付54064.08元作为履约保证金，并向物业服务公司支付15219.72元作为物业服务费保证金。合同第十八条18.1中约定房屋交还期为租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内；18.3中约定因乙方违约导致合同终止的，交还期内乙方仍应向物业服务公司支付物业服务费；18.5中约定交还期内如乙方未按约定交还房屋，则自交还期届满之日的次日起应按物业服务费标准的100%支付物业服务费。2019年5月1日，万达公司作为甲方物业管理人、班尼路公司作为乙方商铺承租人，双方签订《（天津塘沽万达广场）步行街物业管理服务协议》，就班尼路公司承租的上述商铺相关物业管理服务事项进行了约定，其中协议第三条1.1中约定物业服务费计费面积为商铺套内建筑面积75.72平方米，标准为67元/平方米/月；1.3中约定除首期物业服务费外，物业服务费每3个月为一个支付期，乙方应在每个支付期最后一个月20日前支付下一个支付期的物业服务费；3.1中约定乙方应向甲方交纳3个月物业服务费15219.72元作为物业服务费的履约保证金，如乙方未按约定支付物业服务费、违约金等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。协议第六条2.0中约定如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。后天津自贸区万达置业有限公司与班尼路公司、张辉三方签订《租赁合同主体变更协议》。万达公司作为甲方物业服务方、班尼路公司作为乙方原承租方、张辉作为丙方现承租方，三方签订《物业合同主体变更协议》，约定乙方将其在《物业合同》项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方概括承受《物业合同》项下乙方的全部权利义务，继续履行《物业合同》，甲方对此表示同意。乙方应对丙方继续履行《物业合同》项下乙方义务与责任（含违约责任等）向甲方提供连带保证担保，保证期间截止至《物业合同》终止后两年。2019年9月13日万达公司向张辉出具收款收据，载明收取“商管户-物管费保证金”15219.72元。张辉承租案涉商铺后未交纳2020年7月1日之后的物业服务费，期间商铺持续经营。2020年7月29日张辉以受疫情影响经营困难为由向万达公司发出撤场申请，万达公司收到该申请。2020年9月26日万达公司向班尼路公司、张辉发出《3F3050号商铺（班尼路）终止函》，载明截至函件发出之日班尼路公司、张辉欠付物业服务费15219.72元，并通知所签订合同及项下各协议自2020年9月30日立即终止。2020年9月29日，张辉的工作人员到万达公司楼管人员姜某处开出加班申请单，载明将案涉商铺恢复毛坯，进场施工。2020年10月7日，万达公司工作人员通过电子邮件形式向张辉工作人员发送围挡指定图案。2020年10月9日张辉工作人员加装了围挡。本院认为，案涉租赁合同、物业协议、各主体变更协议均系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具约束力。关于协议解除问题，万达公司发出终止函要求解除案涉物业服务协议，班尼路公司与张辉亦同意解除上述协议，本院予以确认。班尼路公司与张辉辩称解除时间为2020年9月29日腾空案涉商铺之时，但未提交充分证据予以证实，本院不予支持。协议解除时间确认为终止函中所载2020年9月30日。关于2020年7月1日至2020年9月30日物业服务费，租赁合同第七条7.1中对履约保证金和物业服务费保证金进行了约定，物业服务协议第三条3.1中对“履约保证金”亦进行了约定，该“履约保证金”并非租赁合同中的履约保证金，而系上述物业服务费保证金。班尼路公司与张辉有关物业服务协议第六条违约条款中约定的“没收履约保证金”系租赁合同第七条7.1约定的履约保证金的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。张辉持续经营案涉商铺但未交纳上述期间物业服务费，万达公司主张根据物业服务协议第六条终止协议并不予退还物业服务费保证金，符合法律规定及双方约定。本院对张辉有关以物业服务费保证金冲抵欠付款项的主张不予支持。张辉应向万达公司支付上述期间物业服务费15219.72元。考虑疫情因素及物业服务费保证金未予退还等情节，本院对万达公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于2020年10月1日至10月9日的物业服务费，张辉辩称已于2020年9月29日腾空商铺且恢复原状，万达公司未予认可，张辉亦未提交充分证据予以证实。根据租赁合同有关房屋交还期的约定内容，张辉应向万达公司交纳上述期间物业服务费1472.9元（75.72平方米×67元/平方米/月÷31天×9天）。关于班尼路公司责任问题，根据《物业合同主体变更协议》，班尼路公司应对张辉继续履行《物业合同》项下义务与责任向万达公司提供连带保证担保，本案亦未超出各方约定的保证期间，故班尼路公司应对张辉上述付款义务承担连带清偿责任。班尼路公司承担保证责任后可向张辉进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告万达商业管理集团有限公司天津塘沽分公司与被告天津大富班尼路服饰有限公司、被告张辉之间的《（天津塘沽万达广场）步行街物业管理服务协议》于2020年9月30日解除；二、被告张辉于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告万达商业管理集团有限公司天津塘沽分公司物业服务费16692.62元；三、被告天津大富班尼路服饰有限公司对被告张辉上述付款义务承担连带责任；四、驳回原告万达商业管理集团有限公司天津塘沽分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取计191元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  范博文二〇二一年二月二十六日书记员  陈玥希附：法律释明:1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。