河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终744号上诉人(原审原告)：李业，男，1976年2月19日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人（原审被告）：南阳市远中汽车配件有限公司，住所地南阳市工业路**。法定代表人：李德海，任经理。委托诉讼代理人：张晓芬，河南盛春律师事务所律师，特别授权。上诉人李业因与被上诉人南阳市远中汽车配件有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李业，被上诉人南阳市远中汽车配件有限公司的委托诉讼代理人张晓芬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李业上诉请求：1.撤销(2020)豫1303民初8452号民事判决,依法改判支持李业的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由南阳市远中汽车配件有限公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。李业于2013年9月就缴纳房款15万元，南阳市远中汽车配件有限公司2014年通知签订售房合同,李业当时不在家，就委托他人去办理。南阳市远中汽车配件有限公司出具了所谓的《德盛公馆内部员工房源预订单》。南阳市远中汽车配件有限公司称手续不齐，等预售许可证办好后签订正规的商品房买卖合同。2019年初,李业持手续去办理，南阳市远中汽车配件有限公司的法定代表人李德海电话同意办理，但一直推脱不见。一审法院认定南阳市远中汽车配件有限公司2016年9月23日后将李业购买的2号楼1单元1801号房产已另售他人与事实不符。李业在起诉前查明,李业购买的房屋还登记在南阳市远中汽车配件有限公司名下。2.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，李业在拿到《德盛公馆内部员工房源预订单》后,一直向南阳市远中汽车配件有限公司法定代表人李德海催要商品房买卖合同,但公司一直推脱不与签订，已经构成违约,应当承担违约责任。3.一审法院程序错误。本案一审诉前调解用了近15个月时间,可见本案事实不清,证据不足,争议较大,不应适用简易程序审理。南阳市远中汽车配件有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分，应予维持。1.《德盛公馆内部员工房源预订单》不具备房屋买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。本案中，南阳市远中汽车配件有限公司仅于2014年4月21日签订了《德盛公馆内部员工房源预订单》，该预订单对商品房的交付使用条件及日期、产权登记等内容均未进行任何约定，因此不能认定为商品房买卖合同。因双方之间并未形成房屋买卖合同关系，南阳市远中汽车配件有限公司并无交付房屋义务。2.未签订商品房买卖合同的原因系李业未在《德盛公馆内部员工房源预订单》约定的时间内与南阳市远中汽车配件有限公司签订《认购协议》。双方在房源预订单中明确：本预订单在7日后自行失效，在签订房源预订单后7日内双方需签订《认购协议》，但李业未在双方协商一致确定的期限内签订，因此南阳市远中汽车配件有限公司对双方之间协议的解除无任何过错，李业作为过错方，依法应当由其自身承担违约责任。另，李业要求南阳市远中汽车配件有限公司承担违约责任的请求，在本案中依法不应当予以处理。根据“不诉不理”原则，在一审法院庭审过程中，李业主张继续履行合同交付房屋的诉讼请求，未变更过诉讼请求为南阳市远中汽车配件有限公司承担违约责任。因此，一审法院的处理结果完全是正确的。李业向一审法院起诉请求：1.判决南阳市远中汽车配件有限公司履行合同，交付李业购买的德盛公馆项目2号楼1单元1801号房产；2.本案诉讼费由南阳市远中汽车配件有限公司承担。一审法院认定事实：李业在担任南阳市远中汽车配件有限公司法律顾问期间，于2013年9月23日，向南阳市远中汽车配件有限公司交纳15万元诚意金，欲购南阳市远中汽车配件有限公司开发的“德盛公馆”商品房一套。2014年4月21日，李业以内部员工身份作为乙方与甲方南阳市远中汽车配件有限公司签订编号为10的《德盛公馆内部员工房源预订单》。双方约定的主要内容为：①李业预定南阳市远中汽车配件有限公司公司开发的“德盛公馆”2号楼1单元1801号房屋，建筑面积约为126.62㎡。②李业已交的预约登记金15万元自动转为定金。在签订《房源预订单》后7日内同南阳市远中汽车配件有限公司签订《认购协议》并支付相关房款。③李业可选的付款方式为：一次性付款、分期付款、按揭付款，但李业、南阳市远中汽车配件有限公司双方就付款方式未进行明确约定。④本预订单在签定起7日后自行失效，李业所预订房源及享受的价格，南阳市远中汽车配件有限公司均不予保留。⑤李业不能在约定期限内支付应交款项，南阳市远中汽车配件有限公司有权将房源另行处理，不再通知李业，且李业所交定金作为违约金不再退还。⑥本房源预订单在签订《认购协议》后自动失效。该预订单由李业委托宋丽香与南阳市远中汽车配件有限公司签订。李业、南阳市远中汽车配件有限公司双方就涉案房屋并未签订《认购协议》。2016年9月23日，南阳市远中汽车配件有限公司取得涉案房屋《商品房预售许可证》后，将涉案房屋另售他人。一审法院认为，本案的焦点为李业、南阳市远中汽车配件有限公司双方是否具有商品房买卖法律关系？具体评述如下：李业根据双方签订的《德盛公馆内部员工房源预订单》认为，其与南阳市远中汽车配件有限公司之间成立商品房买卖合同法律关系。南阳市远中汽车配件有限公司辩称，李业仅有购房意向，双方并不存在买卖关系。法院认为，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，李业、南阳市远中汽车配件有限公司双方签订的《德盛公馆内部员工房源预订单》约定的内容，不具备商品房买卖合同的法定形式要件，双方形成的是商品房预约合同关系。李业在签订预订单时，双方约定将李业已向南阳市远中汽车配件有限公司交纳的15万元诚意金转为定金，可见双方对于涉案房屋预约的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对李业、南阳市远中汽车配件有限公司双方均有约束力。预订单中双方约定，“本预定单在签定之日起7日后自行失效。乙方所预定房源及所享受价格，甲方均不予保留。”也即预订单在2014年4月28日后自行失效。在预订单失效后，截止2016年9月23日南阳市远中汽车配件有限公司取得《商品房预售许可证》两年多的期间内，除李业签订预订单前已交的定金外未再向南阳市远中汽车配件有限公司交纳房款，就涉案房屋双方亦未签订买卖合同。基于此事实，南阳市远中汽车配件有限公司以与李业之间无合同关系，无履行合同义务的抗辩理由成立，法院予以采纳。故对李业请求南阳市远中汽车配件有限公司履行合同、交付涉案房屋的诉求，法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回李业的诉讼请求。案件受理费100元（已减半收取），由李业负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为南阳市远中汽车配件有限公司应否交付李业预定的德盛公馆项目2号楼1单元1801号房产。李业与南阳市远中汽车配件有限公司签订的《德盛公馆内部员工房源预订单》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。因该房源预订单不仅没有对涉案房屋的交付条件和日期等主要内容加以约定,而且明确约定了“本预订单在签定之日起7日后自行失效。乙方（李业）所预订房源及享受的价格，甲方（南阳市远中汽车配件有限公司）均不予保留”，及“本房源预订单在签订《认购协议》后自动失效”。且该房源预订单签订时,南阳市远中汽车配件有限公司尚未取得《商品房预售许可证》,不具备预售条件,双方仅是通过签订房源预订单的方式对未来交易已达成共识的内容进行预约。所以，一审法院根据相关法律规定，认为本案系商品房预约合同纠纷适当。因该房源预订单的约定内容不直接产生房屋买卖的法律后果,且李业在其上诉状中的事实理由部分提到的案涉房屋经其查明，仍登记在南阳市远中汽车配件有限公司名下，但未提供证据予以印证，南阳市远中汽车配件有限公司不予认可，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李业对此应承担举证不能的不利后果。故一审法院对李业要求南阳市远中汽车配件有限公司履行房源预订单、交付房屋的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。因李业仅向一审法院起诉请求履行房源预订单，交付涉案房屋，并未主张合同违约责任，所以李业在其上诉状事实理由部分提到的南阳市远中汽车配件有限公司已构成违约，应承担违约责任，已超出李业的一审诉讼请求范围，一审法院对此亦未予以审理。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的相关规定，案经多次调解未果，李业对此可另行主张权利。另，本案事实清楚，权利义务明确，一审法院采用简易程序审理并无不妥。李业上诉称一审法院程序错误的理由，法律依据并不充分，本院不予支持。综上所述，李业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李业负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员李斌