广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初14357号原告：珠海航空城贸易发展有限公司，住所地：珠海市××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××182B。法定代表人：黄宏智，总经理。委托诉讼代理人：侯文荣，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓娟，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：何韶辉，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××××，公民身份号码：***××××××××××××***。原告珠海航空城贸易发展有限公司与被告何韶辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海航空城贸易发展有限公司的委托诉讼代理人侯文荣到庭参加诉讼，被告何韶辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海航空城贸易发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的租金及管理费136367元；2.请求判令被告向原告支付违约金，暂计至2020年7月31日为人民币51293.43元，2020年8月1日至欠款付清之日止的违约金计算方式为：被告每拖欠一天，按所欠金额的1‰，按实际拖欠天数累加计算；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于珠海香洲柠溪路210号一楼101之一、102的物业；租赁期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止；租金和管理费第一年每月24255元，第二年起每年按上年度的基础递增5%，即2015年1月1日至2015年12月31日，每月的租金和管理费为25468元，2016年1月1日至2016年12月31日，每月的租金和管理费为26740元；违约责任条款约定，被告逾期交纳租金和管理费的，按延期付款规定每天缴纳所欠总额1%滞纳金，等。合同签订后，原告依约将租赁物业交付给被告承租使用。2017年1月10日，原告与被告签订《补充协议》，约定：双方租赁期限续期三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，租金和管理费在上年度基础上递增5%。自2019年6月起，被告开始拖欠租金和管理费，直至双方租赁合同期限届满，被告仍然没有清偿欠款，原告多次催收未果。截至2020年7月31日，被告拖欠租金和管理费136367元，应支付违约金（滞纳金）51293.43元，合计187660.43元。综上所述，被告行为已构成严重违约，为了维护原告合法权益，恳请人民法院依法查明事实，判决支持原告全部诉讼请求。原告提供了如下证据：1.租赁合同；2.补充协议书；3.逾期租金、管理费催缴函；4.通知书；5.还款计划书。被告何韶辉没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明，2013年12月25日，原告珠海航空城贸易发展有限公司（甲方、出租方）与被告何韶辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其依法获得经营管理权的位于珠海香洲柠溪路210号一楼101之一、102的物业出租给乙方，租金和管理费第一年每月24255元，第二年起每年按上年度的基础递增5%；租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后，如乙方继续租赁，应提前两个月以书面知会甲方协商有关续签合同事宜，合同签订之日甲方必须向乙方提供本租赁物合法的产权证明或出租权属证明；2014年1月1日至2014年12月31日乙方应每月向甲方交纳租金和管理费合计24255元（其中租金14553元，管理费9702元），2015年1月1日至2015年12月31日乙方应每月向甲方交纳租金和管理费合计25468元（其中租金15281元，管理费10187元），2016年1月1日至2016年12月31日乙方应每月向甲方交纳租金和管理费合计26740元（其中租金16044元，管理费10696元）；租金和管理费按月交纳，乙方应于每月10号前支付当月租金和管理费；乙方租赁期间所发生的水、电费和小区管理费由乙方直接向供水、供电部门或小区管理处缴交；本合同签订之日，乙方向甲方交纳押金5万元作为租赁押金；租赁期届满后如双方不再续签合同，乙方须按本合同的约定无条件将租赁物返还予甲方；合同终止或期满之日止，乙方必须全部撤离其装置于甲方物业内的动产，否则甲方有权自行处置乙方财产；乙方逾期交纳租金和管理费的，按延期付款规定每天交纳所欠总额的1%滞纳金，甲方以书面通知乙方，在十个工作日内乙方仍未能履行义务的，合同在通知规定的最后时限终止，甲方采取停水、停电措施，没收押金外，甲方有权收回租赁场地并可截留乙方资产，等等。2017年1月10日，原告珠海航空城贸易发展有限公司（甲方）与被告何韶辉（乙方）签订《补充协议书》，约定：2014年1月1日甲方与乙方签订租赁合同，租赁场地位于珠海香洲柠溪路210号一楼101之一、102的物业，租赁期于2016年12月31日届满，现乙方申请续租，经甲乙双方协商达成协议，租赁续期三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止；2017年1月1日至2018年12月31日期间，租金在上年度基础上递增5%，即28077元/月（其中租金16846元，管理费11231元），2019年1月1日至2019年12月31日期间，租金在上年度基础上递增5%，即29481元/月（其中租金17689元，管理费11792元）；本补充协议是2013年12月25日签订的《租赁合同》的组成部分，具有同等法律效力，除上述补充内容外，原租赁合同其他条款不变。上述租赁合同及补充协议签订后，被告向原告交纳了押金5万元，并支付租金和管理费至2019年5月31日。2019年10月22日，原告向被告发出《通知书》，称截止通知发出时，被告仍拖欠2019年6月至10月的租金和管理费共计147405元，要求被告于2019年10月31日前付清欠款。2019年12月2日，被告出具《还款计划》，称被告因经营困难，截止到2019年12月共拖欠原告7个月的租金及管理费，合计金额206367元，因资金上确有困难，现向原告承诺分两次还清，第一期于2019年12月12日归还56367元，第二期于2019年12月23日归还全部欠款。原告在庭审中称，被告自2019年6月起开始拖欠租金和管理费，2019年6月的租金和管理费被告于2019年12月12日交清，2019年7月的租金和管理费被告于2019年12月23日交清，2019年8月的租金和管理费被告仅于2019年12月23日支付给原告11038元，之后被告就再未交纳款项。因被告是将全部租赁场地进行转租的，原告于2019年12月31日直接向次承租人收回了案涉租赁场地。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议书》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未按照合同约定向原告交纳租金和管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。被告在《还款计划》中认可欠付原告七个月的租金和管理费206367元，原告在庭审中认可被告偿还了其中的部分租金和管理费7万元，被告尚欠付原告租金和管理费合计136367元，被告应向原告支付。案涉租赁合同中约定被告须于每月10日前交纳当月的租金和管理费，逾期付款须每天按照欠款总额的1%支付滞纳金，故原告诉请按照欠付租金和管理费的总额自每月11日起计算滞纳金有合同依据。但案涉租赁合同中关于滞纳金约定的标准过高，原告主动调整后诉请的滞纳金标准仍然过高，本院予以调整，滞纳金按照每日万分之四予以支持。对于被告逾期支付的2019年6月、7月及8月的部分租金和管理费，被告应按照逾期天数向原告支付滞纳金，计算至2020年7月31日，被告欠付的租金和管理费合计产生滞纳金20517.37元，自2020年8月1日起，滞纳金应以欠付的租金和管理费136367元为基数，按照每日万分之四计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告何韶辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海航空城贸易发展有限公司支付欠付的租金和管理费人民币136367元；二、被告何韶辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海航空城贸易发展有限公司支付逾期支付租金和管理费的滞纳金（计算至2020年7月31日的滞纳金为人民币20517.37元，自2020年8月1日起的滞纳金以欠付租金和管理费人民币136367元为基数，按照每日万分之四，自2020年8月1日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告珠海航空城贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币4054元，由原告珠海航空城贸易发展有限公司负担人民币665元，被告何韶辉负担人民币3389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  王会春人民陪审员  胡朝阳二〇二一年二月二日书 记 员  卢燕婷苏海婷