福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终570号 上诉人（原审原告）：厦门恒佳鑫物业管理有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路**阿里山大厦**。 法定代表人：吕奕炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨向东，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜建英，福建联合信实（漳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邱惠娟，女，1962年12月30日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人厦门恒佳鑫物业管理有限公司（以下简称恒佳鑫公司）因与被上诉人邱惠娟物业合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒佳鑫公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或直接改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案上诉人主张的物业费用适用诉讼时效的规定，属适用法律错误。1.本案被上诉人拒交物业费期间，上诉人通过面谈、电话通知等形式向被上诉人催缴，但被上诉人多次拒绝缴纳，上诉人后通过书面邮件催缴方式通知。2.被上诉人拒交物业费期间，上诉人催缴后，被上诉人有缴纳部分费用，也应当重新计算诉讼时效。3.退一步来讲，即使本案应当适用诉讼时效的规定，也应根据新颁布实施的《民法总则》的规定，适用三年诉讼时效期限的规定，一审法院仍适用《民法通则》关于二年诉讼时效的规定是错误的。二、一审判决不予支持上诉人主张的房屋公共维修金显属错误。本案上诉人虽于2016年5月不再为涉诉小区提供物业服务，但上诉人在一审中请求被上诉人支付的是自2011年7月起至2015年12月止的房屋公共维修金，一审判决不予支持没有事实和法律依据。三、一审判决不予支持上诉人主张的公摊水电费实属错误。该部分费用属于任何一个物业均存在收费的项目，也是所有业主应当承担的义务。另根据上诉人与开发商签订的前期物业管理委托合同的约定，及物业管理条例及司法解释的规定，业主均应当缴纳相应的公摊水电费。因此，一审法院判决不予支持上诉人主张的公摊水电费显然是错误的。四、一审判决不予支持上诉人主张的滞纳金显属错误。被上诉人虽未在《台湾通商企业大楼住户手册》上签字，但被上诉人于《入住合约》上签字且明确表明其“已详细阅读、完全明白制定的《住户手册》之内容，同意承担违反规约的相应责任并承诺严格遵守小区管理规定之全部条款”;此外在《厦门米兰春天前期物业管理服务合同》第二十二条明确规定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可加收滞纳金。因此一审判决不支持滞纳金没有事实和法律依据。 邱惠娟辩称，一、邱惠娟并未拖欠本案讼争房屋2010年1月至2015年5月的物业管理费、公维金、公摊水电费。二、假使邱惠娟确实拖欠2010年1月至2015年5月的物业管理费、公摊水电费，恒佳鑫公司的起诉也超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到法律保护。三、恒佳鑫公司无权收取公维金。四、恒佳鑫公司主张的滞纳金同样没有依据，不应得到支持。 恒佳鑫公司向原审法院起诉请求：一、邱惠娟立即向恒佳鑫物业公司支付自2010年1月起至2015年5月止的物业管理费11862.9元、公维金1482.9元、公摊水电费计329.4元；二、邱惠娟向恒佳鑫物业公司支付违约金（滞纳金)【以应缴的物业管理费、公摊水电费、公维金为基数，按年利率24%标准，自拖欠之日起至计实际还款之日止】。 原审查明，2008年8月1日，厦门市恒达昌房地产开发有限公司（甲方）与厦门恒佳鑫物业管理有限公司（乙方）签订《厦门米兰春天前期物业管理服务合同》，委托恒佳鑫物业公司对其开发的“台湾通商企业大楼”、厦门市金桥路xxx号的物业进行管理。委托管理期限自合同签订之日起至项目全部竣工交付使用后业主委员会成立并依法重新签订物业管理服务合同生效之日止。合同约定乙方负责向业主和物业使用人收取综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等费用；物业管理服务费为高层住宅1.8元/月/平方米，小高层住宅1.5元/月/平方米；房屋公共维修金为0.3元/月/平方米，等等。2008年9月3日，厦门市物价局就上述小区的收费标准予以批复，即综合管理服务费为住宅（带电梯）1.60元/月/方米，房屋公共维金为住宅（带电梯）0.25元/月/平方米。合同签订后，恒佳鑫物业公司为讼争小区提供物业服务至2016年5月止。另查明，厦门市泰兴路23号房屋属上述讼争小区，建筑面积137.99平方米，业主为邱惠娟。邱惠娟欠缴2010年1月起至2015年5月止该房产生的物业管理费、公维金、公摊电费、公摊水费。庭审中，邱惠娟主张，恒佳鑫物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效期间。 原审认为，《厦门米兰春天前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且相关收费亦经厦门市物价局审批，为有效合同。双方均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对所有业主，包括邱惠娟均具有拘束力。恒佳鑫物业公司提供物业服务，邱惠娟已接受该服务本应履行合同项下物业管理等费用的支付义务。但，本案立案受理于2020年6月3日，从当日往前计至2017年6月4日三年期间恒佳鑫物业公司所主张的物业管理、公摊水电等费用，未超过诉讼时效期间，受国家法律保护。2017年6月4日之前，包括恒佳鑫物业公司诉求的物业管理费、公摊水电费，恒佳鑫物业公司未能举证其向邱惠娟主张权利致诉讼时效期间中断，已超过诉讼时效期间，不受国家法律保护。公维金虽不适用诉讼时效制度的法律规定，但恒佳鑫物业公司已于2016年5月终止双方的委托关系，不再为该小区提供物业服务，其无权向邱惠娟收取房屋公共维修金。综上，恒佳鑫物业公司的诉求，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回厦门恒佳鑫物业管理有限公司的诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，恒佳鑫公司要求业主支付的违约金，其主张依据为《台湾通商企业大楼住户手册》之《管理规约》第三章第四条的约定，即业主不按规定缴交费用的，管理者有权按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。该规约同时约定，管理者有权“根据有关规定向业主（用户）按月收取物业管理费用和房屋公共维修金、水、电费等代缴费用”（规约第二章第三条第5款）。 本院认为，恒佳鑫公司提起诉讼，要求业主邱惠娟支付2010年1月至2015年5月的物业管理费、公维金及公摊水电费，并支付相应的违约金（滞纳金），根据管理规约的约定，管理者系按月向业主收取物业管理费等其他费用，业主未缴交当月费用，管理者则知道其权利受侵犯，诉讼时效开始计算，则至本案受理时2020年6月3日诉讼时效已相续届满。没有证据证明恒佳鑫公司与此期间向邱惠娟追讨，故原审认定恒佳鑫公司诉请邱惠娟支付物业费用等已经超过诉讼时效期间，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》(法释〔2018〕12号)第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。恒佳鑫公司上诉主张应适用三年诉讼时效期限的规定，不予采纳，其为此而提出的上诉请求，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费560元，由厦门恒佳鑫物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二一年二月二十二日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。