河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民再11号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会。住所地：河南省安阳市殷都区西郊乡北流寺村。法定代表人：史振华，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张敬苹，河南国银（安阳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭风玲，又名郭风铃，男，1962年4月18日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：王虎，安阳市殷都区法律服务所法律工作者。再审申请人安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会（以下简称北流寺村委会）因与被申请人郭风玲租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（以下简称二审法院）（2020）豫05民终3392号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月10日作出（2020）豫民申7518号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月12日公开开庭审理了本案。再审申请人北流寺村委会的法定代表人史振华及其委托诉讼代理人张敬苹，被申请人郭风玲及其委托诉讼代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北流寺村委会申请再审称，（一）原审认定2013年7月31日北流寺村委会与郭风玲重新签订原棉毯厂《租赁协议》（以下简称2013年棉毯厂租赁协议），属认定事实错误，且该协议为无效协议。1.2003年10月4日双方第一次签订原棉毯厂《承包协议书》（以下简称2003年原棉毯厂承包协议）后，郭风玲仅交纳第一年租金，之后均未交纳。2.北流寺村委会有新证据证明时任村委会成员除邢卫国外，对2013年棉毯厂租赁协议均不知情，系郭风玲于2011年至2014年任北流寺村委会主任期间未经村两委同意，利用职权私自加盖公章。郭风玲恶意串通，损害集体利益。3.2013年同期村委会对外出租土地价格为每亩每年2000元，而2013年原棉毯厂租赁协议涉及7亩土地，每年租金仅有1000元，明显低于其他承租户的租赁价格。而郭风玲将该协议中的约30平方米土地租给铁塔公司，每年收取6500元租金，明显系低价承租高价转租。（二）原判适用法律错误，且无事实依据。1.北流寺村委会与郭风玲签订2003年原棉毯厂租赁协议后，于2009年1月1日签订了安林路南土地租赁协议（以下简称安林路租赁协议）。两份租赁合同诉讼标的同一种类，案由相同，原被告相同。原审认为安林路租赁协议与本案不是同一法律关系不予合并审理，却又不说明分别属于何种法律关系。原判没有法律依据。2.郭风玲从2003年至今一直占有使用集体土地，却长达16年不交租金。北流寺村委会的诉讼请求是解除合同和郭风玲支付拖欠的租金。原审遗漏北流寺村委会的诉讼请求对拖欠的租金未予审理，仅以2013年原棉毯厂租赁协议在租赁期限内为由驳回北流寺村委会的诉讼请求，没有法律依据。再审请求：撤销原判，改判解除北流寺村委会与郭风玲分别于2009年1月1日和2003年10月4日签订的安林路租赁协议及2003年原棉毯厂承包协议，判令郭风玲支付拖欠的租金121275元及逾期利息。郭风玲辩称，（一）2013年原棉毯厂租赁协议系续租合同，为有效合同，一、二审法院认定正确。1.北流寺村委会与郭风玲先后签订两份租赁棉毯厂的合同，第一份是2003年10月4日的《承包协议书》，目的是建造浴池，方便村民洗浴。在此期间，经北流寺村委会同意，郭风玲投资扩建了三间浴池，并对房屋进行了装修和改造。因北流寺村委会给郭风玲调整建浴池的空地发生争议未能实际履行。双方又于2013年7月31日签订第二份租赁协议，约定的租赁场地、年租金及租赁期限等内容与2003年合同内容相同，形式合法，应为有效合同。在2013年合同续签后的6年时间内，北流寺村委会从未提出过任何异议，现续签的合同履行期限未满，北流寺村委会单方提出解除合同，系滥用权利。北流寺村委会称该协议系郭风玲利用职权私自签订以及恶意串通，没有依据。2.××，并非郭风玲一户。北流寺村委会统一下发交费通知后，郭风玲于2019年5月8日持通知到北流寺村委会交纳租金，但北流寺村委会违背合同约定，擅自提高收费标准，郭风玲坚持按合同约定交纳，遭到北流寺村委会拒收。3.北流寺村委会称郭风玲将租赁棉毯厂土地中的30平方米场地高价转租不符合事实，通信公司因用电需要使用郭风玲投资的线路、设备，且郭风玲生意受到影响，给付郭风玲一定的补偿无可厚非。（二）一、二审适用法律正确。1.安林路土地租赁协议是为发展农村经济，鼓励村民在承包的土地上办企业，纯属土地租赁。而2013年原棉毯厂租赁协议是在2003承包协议书的基础上续签，是为了建造浴池方便村民生活，租赁物是以房屋为主。因此，两个协议是两个行为，一、二审法院对安林路土地租赁协议判决让北流寺村委会另案主张并无不当。2.北流寺村委会称一、二审判决遗漏其诉讼请求不是事实。对于安林路土地租赁协议所欠租金问题，一、二审在判决书中明确告知北流寺村委会另案主张，对2013年原棉毯厂租赁协议所欠租金，一、二审判决已明确告知北流寺村委会应按协议约定的租金收取，均未遗漏北流寺村委会的诉讼请求。请求驳回北流寺村委会再审申请，维持原判。北流寺村委会于2019年6月12日向安阳市殷都区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.依法解除安林路南1.95亩土地的租赁协议,及棉毯厂西院12间及部分场地协议,并责令郭风玲限期归还上述土地,将该土地恢复原状并腾清其上建筑物;2.由郭风玲向北流寺村委会支付拖欠的租金121275元及逾期利息29106元;3.诉讼费由郭风玲负担。一审法院认定：北流寺村委会与郭风玲于2009年1月1日签订租赁协议一份,约定北流寺村委会将安林路南地南北长65.4米、东西宽19.9米,面积1.95亩土地租赁给郭风玲使用,期限一年,租金每年3900元。协议签订后,双方未重新签订书面协议,郭风玲一直占用该土地。另外,双方在2003年10月4日签订协议一份,约定2003年10月1日至2012年9月31日承包北流寺村委会原棉毯厂西院西屋12间及部分场地,南北宽70米、东西宽75米,面积7亩地，承包费每年1000元。2013年7月31日,双方签订租赁协议一份,约定浴池租赁期自2013年7月31日至2023年7月31日。一审法院认为，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于2003年10月4日双方签订的原棉毯厂承包协议,约定租赁期限至2012年9月31日。2013年7月31日,双方又签订租赁协议一份,约定租赁期自2013年7月31日至2023年7月31日,现该地块还在租赁期限内,双方应按租赁协议的约定履行。北流寺村委会要求解除该租赁协议,并要求郭风玲支付该地块租金及利息,理由不足,该院不予支持。北流寺村委会要求解除与郭风玲签订的2009年1月1日的安林路土地租赁协议并支付租金及利息,与本案不是同一法律关系,不予合并处理,北流寺村委会可另行主张权利。一审法院于2020年6月29日作出（2020）豫0505民初48号民事判决:驳回北流寺村委会的诉讼请求。案件受理费2000元,由北流寺村委会负担。北流寺村委会不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决,发回重审;2.一、二审诉讼费用由郭风玲承担。二审期间，北流寺村委会提交一审法院（2019）豫0505民初3416号民事判决书复印件，证明2012年合同到期后，郭风玲将租用土地中的部分土地转租给他人，租金是每年6500元，郭风玲对该判决书没有异议。郭风玲为配合上级发展通讯事业，允许他人在租赁场地临时建造铁塔，需要使用郭风玲的线路等设备，也使郭风玲生意受影响，主要是补偿郭风玲损失。二审法院经审理查明：2009年7月31日，双方签订协议一份，主要内容为：为了解决村民住房困难，现将原南厂郭风玲的塑钢厂、浴池一次性拆除，并终止塑钢厂、浴池及其他占地合同。由于浴池占地合同没有到期，给郭风玲造成较大损失及村民洗澡困难，经协商，达成如下协议：1.郭风玲占原南厂塑钢厂、浴池，在协议签订之日起20日内拆除并终止未到期塑钢厂、浴池及其他占地合同。2、北流寺村委会为解决村民洗澡困难，在村南齐海全木器加工厂东侧调给郭风玲空地，东西长23米，南北宽13米，做浴池使用。2013年7月31日，双方签订的租赁协议约定：1.因2009年7月31日，双方签订的协议第二条的土地有争议，故北流寺村委会同意郭风玲继续使用原浴池房屋和部分土地（包括原浴池房屋门前土地）……双方于2009年1月1日签订的安林路土地租赁协议约定租金每年3400元。二审法院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，2003年10月4日协议书约定租赁期限自2003年10月1日至2012年9月31日，承包费每年1000元,双方虽于2009年7月31日签订协议，但2013年7月31日签订的租赁协议证明因土地争议，2009年7月31日并未实际履行，2013年7月31日租赁协议对租赁期限及租赁年限进行了约定，目前尚在履行期限内，双方均应按照协议约定履行，北流寺村委会主张解除该租赁协议并参照同地块类型每年每亩2500元支付租金于法无据。关于2009年1月1日的租赁协议，北流寺村委会可另案主张。关于本案程序问题，经查，一审开庭时明确告知双方当事人合议庭成员，并询问是否申请回避，北流寺村委会明确表示不申请回避，且并未对庭审程序提出异议，一审由简易程序转为普通程序，立案时间是2020年1月3日，判决作出时间为2020年6月29日，并未超出法定审限。二审法院于2020年7月30日作出（2020）豫05民终3392号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由北流寺村委会负担。本院再审认定，2013年7月31日，双方签订原棉毯厂租赁协议时北流寺村两委组成为：郭文学为支部书记，齐三合、李树华为支部委员，郭风玲为村委会主任，史红斌为村委会副主任，邢卫国为村委委员。在本院再审庭审中郭风玲认可2013年原棉毯厂租赁协议只给邢卫国说过，其他村委会成员不知情。郭风玲认可2003年10月4日原棉毯厂租赁协议其只交纳了2003年10月1日至2004年9月30日第一年度的租金。本院再审认定的其他事实与二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点为：1.2009年1月1日的安林路土地租赁协议和2003年原棉毯厂租赁协议应否合并审理；2.2013年7月31日租赁协议的效力；3.2009年1月1日和2003年10月4日签订的两份租赁协议应否解除；4.郭风玲应否支付拖欠的租金及租金的数额。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定：“人民法院按照审判监督程序再审的案件，……上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。”根据该规定，本院按照审判监督程序提审本案，系按照二审程序审理，北流寺村委会主张2009年1月1日的安林路土地租赁协议应合并审理，但一、二审法院均未对该协议进行审理，如本院对该协议进行审理，可能影响北流寺村委会的审级利益，鉴于一、二审法院已告知北流寺村委会可对该协议另行主张权利，为减少当事人诉累，本院不再对该协议进行审理，北流寺村委会可对安林路土地租赁协议另行主张权利。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……”。本案中，2013年7月31日的租赁协议需经村民会议讨论决定，北流寺村委会主张该协议系郭风玲私自加盖公章签订，村两委均不知情，郭风玲在本院再审庭审中亦认可该协议只给邢卫国说过。因此该协议未经村民会议讨论决定，为无效协议。关于第三个焦点问题。根据上述分析，2009年1月1日的租赁协议本院再审不予审理。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，案涉2013年原棉毯厂租赁协议为无效协议。2003年原棉毯厂租赁协议，郭风玲作为承租人仅交纳第一年度租金，后长期不交纳租金，且其承租时任村委会主任本应带头履约，却以其他承租村民均未交纳租金辩解，有悖诚信。该协议2012年9月31日到期后，郭风玲继续使用租赁物，北流寺村委会未提出异议，因此，该协议转为不定期租赁协议。北流寺村委会亦有权解除该协议。郭风玲应在合理期限内将2003年原棉毯厂租赁协议约定的北流寺村民委员会棉毯厂西院12间及场地返还给北流寺村委会,并将该土地恢复原状、腾清其上建筑物。关于租金问题。2003年10月4日承包协议第二条约定，郭风玲每年向北流寺村委会交纳承包金1000元。双方均认可该协议为租赁协议，承包金的性质为租金。郭风玲仅交纳2003年10月1日至2004年9月30日第一年度的租金1000元，此后未交纳。北流寺村委会主张2004年10月1日至2012年9月31日租金标准按照每年1000元计算，共计8000元；合同期满后2012年10月1日至2018年12月31日的租金按照每亩每年2500元计算，共计109375元（2500元/亩×7亩×6年3个月），两项合计117375元。因北流寺村委会主张合同期满后的租金标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。仍应以协议约定的年租金1000元计算，郭风玲共应支付2004年10月1日至2018年12月31日期间的租金14250元（1000元/年×14年3个月）。关于北流寺村委会主张的租金利息问题。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，郭风玲未依约支付租金，北流寺村委会未取得相应的租金，存在资金占用损失。北流寺村委会主张郭风玲应向其支付逾期利息损失，应予支持。关于利息的计算标准问题。北流寺村委会再审提交的租金计算金额及计算办法显示，其一审起诉主张逾期利息的计算方法为，截止2018年12月31日止郭风玲欠付的租金的24%。结合郭风玲自2004年10月1日之后未再支付租金及其转租获益等情况，北流寺村委会主张的利息计算方法并未超出其因郭风玲违约所受损失，故本院对其主张的逾期利息计算方法予以支持。即逾期利息按照郭风玲欠付的租金的24%计算，即14250元×24%=3420元。综上，北流寺村委会的再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2020）豫05民终3392号民事判决及安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初48号民事判决；二、解除郭风玲、安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会2003年10月4日签订的承包协议；三、郭风玲于本判决生效后十日内向安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会支付拖欠的租金14250元及逾期利息3420元；四、郭风玲于本判决生效后一个月内向安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会返还2003年10月4日签订的协议约定的棉毯厂西院12间及场地,并将该土地恢复原状、腾清其上建筑物；五、驳回安阳市殷都区西郊乡北流寺村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元,二审案件受理费2000元，均由郭风玲负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  韦贵云审判员  李 杰二〇二一年二月二十六日法官助理高继伟书记员张天艳