江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终338号上诉人（原审被告）：杨剑婷，女，1975年11月1日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郭飞，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱继伟，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于赛雄，女，1961年11月28日生，汉族，住赣州市章贡区。上诉人杨剑婷因与被上诉人于赛雄房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨剑婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、上诉人杨剑婷已经于2020年3月15日将店铺腾空并交还给被上诉人于赛雄，一审法院认定租赁合同于2020年4月17日才解除系事实认定错误。双方微信聊天中被上诉人主张三月份算半个月租金可以证实，被上诉人在一审提交的材料也证明上诉人明确告知被上诉人只租到3月15日。上诉人将钥匙放在店铺对面一个店老板那让被上诉人自行来取。此次疫情属于不可抗力，出现不可抗力双方可以提前解除合同。双方租赁合同事实上已于2020年3月15日解除，此后上诉人一直没有占有使用该店铺，一审法院认为上诉人收到律师函后于2020年4月17日才腾空店铺并解除合同没有事实依据，事实认定错误。二、上诉人因疫情影响根本没有正常营业，要求减免2020年2月份、3月份半个月租金是合情合理，也符合政府出台的相关帮扶政策，一审法院认为上诉人要求减免租金没有事实和法律依据是错误的。三、一审法院对上诉人交纳的1000元合同押金没有一并处理进行抵扣，程序上也存在明显纰漏。被上诉人答辩称：一、一审认定事实基本清楚。1.上诉人在上诉状中称“一直按月及时支付租金”与事实不符。2020年1月份的租金本应在2020年1月5日之前（当时还没有发生疫情）交付给答辩人，但上诉人直至2020年3月8日才将1月份的租金交清。从2020年2月开始至2020年5月5日（上诉人腾空店铺之日）共拖欠答辩人租金共计11853元至今仍然没有支付；2.上诉人没有在2020年3月15日前腾空并交回店铺。一审庭审时，答辩人陈述2020年4月17日至20日看见上诉人在将店铺的东西搬出来，但直到2020年5月5日才腾空。二、上诉人负有将店铺恢复原状的义务。答辩人的店铺原来是有四面墙的单独的商铺，大约2008年答辩人与钟元鹏订立《房屋租赁合同》将店铺租赁给钟元鹏，钟元鹏将南北方向的两面墙打通与隔壁的店铺连成一体。答辩人与钟元鹏订立的合同中约定“合同期间届满后，由乙方（钟元鹏）恢复原状”。但在合同履行期间，钟元鹏私下将店铺商定转让给杨剑婷，后来杨剑婷要求答辩人与其订立《房屋租赁合同》并表示会承接钟元鹏原签《合同》的权利义务，也就是在合同解除或终止后，杨剑婷同意接受将房屋恢复原状的义务。一审法院确认为答辩人要求上诉人承担将店铺南北方向的两面分隔墙砌墙施工所发生的费用及财物损害费的请求不符合合同约定，没有支持答辩人的诉讼请求是不对的。如果上诉人要求将钟元鹏所交的1000元退给上诉人，那上诉人就应当将店铺恢复原状，或者承担恢复原状费用，这才公平合理。三、上诉人要求法院判决减免租金没有事实依据和法律依据。对于承租非国有房屋用于经营的，国家并未作出减免租金的强制性规定。四、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人于赛雄向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告租金11853元，并交纳违约金（滞纳金）6590元(暂计至2020年4月30日止，后续租金、违约金按照合同约定继续计算)；2、依法判决被告承担将店铺南北方向的两面分隔墙砌墙施工所发生的费用约15000元；3、拆除玻璃墙及搬运费约2000元；4、财物损坏费约4000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于赣州经济技术开发区店面壹间租赁给被告使用，租赁期间为2019年2月13日至2024年2月12日，每月租金为3763元，第二年开始每月租金在前一年的月租金基数上递增5%，房屋租金按季交付，被告应在每季的首月5日内交清当季租金。以上款项若有迟缴，原告有权每天按所欠金额的1%收取滞纳金，合同终止时所租房屋内已装修的门窗、地面、墙砖等固定装修不得拆除，应完好无损交还原告。受疫情影响，被告无法继续经营，被告从2020年2月份开始拖欠原告租金。期间原告多次催告被告履行租赁合同，交付租金，但是被告仍未履行交付义务。原告于2020年4月7日委托律师向被告发出律师函函告被告支付租金并解除合同，被告收到律师函后，于2020年4月17日腾空店铺。另查明，2020年2月1日至2月13日的租金为3763元／月×13天=1631元，2020年2月14日至4月17日的租金为3951元/月×64天=8429元，上述租金共计10060元。一审法院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》是出于双方真实的意思表示，双方租赁合同关系依法成立并生效。被告拖欠原告租金，原告向被告发出律师函，要求解除租赁合同，被告同意解除租赁合同并腾空店铺，双方的租赁合同关系已于2020年4月17日解除。对被告拖欠的租金，被告主张因疫情影响免除一个月租金，因租赁关系已解除，被告并未继续租赁原告店铺，故被告的辩称并非法定或约定免除租金的事由，不予采信。原告主张租金继续计算至被告交还钥匙之日止，被告已于2020年4月17日腾空店铺，对店铺失去了控制，原告可以对店铺行使权利，故本案租金应计算至2020年4月17日腾空店铺之日止，而非交还钥匙之日止，支持原告的租金为2020年2月1日至2020年4月17日的租金共计10060元。对原告要求被告支付违约金，因被告违约系受到新冠肺炎疫情的影响导致无法继续经营，并非恶意违约，故对要求被告支付违约金的诉请，不予支持。原告要求被告承担店铺南北方向的两面分隔墙砌墙施工费15000元、拆除玻璃墙及搬运费2000元、财物损坏费4000元的诉请，均不符合租赁合同的约定，原告也未提供充分证据予以证明，故均不予支持。据此，判决：一、被告杨剑婷于本判决生效后15日内向原告于赛雄支付租金10060元；二、驳回原告于赛雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元（已减半收取），由原告于赛雄承担343元，被告杨剑婷承担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明，本院询问调解笔录可以证明，双方签订《房屋租赁合同》前，上诉人杨剑婷通过案涉商铺的前承租人钟元鹏向被上诉人于赛雄支付了1000元押金。此外，于赛雄在一审中提交的微信聊天记录可以证明，2020年1月份的租金，上诉人于2020年3月8日付清，上诉人在一审庭审中对该事实予以认可。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据现有证据能够证明因上诉人不按约交付租金，双方约定合同解除的条件成就，被上诉人于赛雄向上诉人发出律师函主张解除合同，上诉人收到解除合同的通知并于2020年4月17日腾空店铺。上诉人主张双方房屋租赁合同关系已于2020年3月15日解除的证据不足，本院不予采信，故一审判决认定双方的租赁合同关系于2020年4月17日解除，符合法律规定，本院予以确认。双方合同约定，“欠缴租金达10天情况时，甲方（于赛雄）有权终止合同，并由乙方（杨剑婷）承担违约责任，已收租金、押金不予退还”。本案合同解除系因上诉人杨剑婷违约导致，上诉人提出1000元押金予以退还或抵扣主张，本院不予支持。关于上诉人主张减免2020年2月份、3月份半个月租金，本院认为，新冠肺炎疫情系重大突发公共卫生事件，属于不可抗力事件。新冠疫情给上诉人的经营造成一定影响，可以适当减免上诉人的租金，但现有证据证明上诉人在疫情发生前就2020年1月份租金已有逾期交付的情形，故综合考虑疫情防控与上诉人违约的原因力大小，本院酌定在原判租金基础上减免上诉人租金1000元。因此，上诉人杨剑婷应向被上诉人于赛雄支付租金9060元（10060元-1000元）。综上所述，上诉人杨剑婷的上诉理由部分成立，本院部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初2466号民事判决第二项。二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初2466号民事判决第一项为：上诉人杨剑婷于本判决生效之日起十日内向被上诉人于赛雄支付租金9060元。三、驳回被上诉人于赛雄的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费393元，二审案件受理费52元，合计445元，由上诉人杨剑婷负担90元，被上诉人于赛雄负担355元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年二月二十五日代理书记员  姚冰霞代理书记员  郭 健