上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14128号上诉人（原审原告）：严玉峰，男，1975年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：庄梅林，女，1974年11月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人共同委托诉讼代理人：陈杨，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：董淑琳，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金科威，男，1978年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：朱莉，女，1980年6月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人共同委托诉讼代理人：吴振军，上海吴振军律师事务所律师。上诉人严玉峰、庄梅林因与被上诉人金科威、朱莉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严玉峰、庄梅林上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持严玉峰、庄梅林一审诉讼请求。事实和理由：（1）金科威、朱莉出售系争房屋时，隐瞒系争房屋为违法建筑的事实，误导严玉峰、庄梅林使其认为系争房屋为宅基地上村民自建的合法房屋，虽不能办理房地产权证，但不影响居住使用。因此，金科威、朱莉对系争房屋买卖合同关系无效应当承担全部责任，向严玉峰、庄梅林全额返还装修费人民币1,529,999元。一审中鉴定机构自行将家装折旧期间认定为十年，有违一般生活常识，亦对严玉峰、庄梅林有失公平。（2）金科威、朱莉未按约支付开通水电费0.5万元，故严玉峰、庄梅林扣除上述0.5万元后支付购房款313万元，其实际支付购房款金额应为313.5万元。一审判决对此认定有误。并且，金科威、朱莉应当按约负担系争房屋开通水电的费用，严玉峰、庄梅林为此实际支付的三相电安装费4.1万元应由金科威、朱莉负担。（3）本案系争房屋的占有使用费远低于购房款的利息，一审判决将二者简单相抵，实则加重严玉峰、庄梅林责任，有违公平。被上诉人金科威、朱莉辩称，不同意严玉峰、庄梅林的上诉请求。事实和理由：本案双方经中介居间就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，明确约定系争房屋无产权证，故双方清楚知晓系争房屋的性质。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。严玉峰、庄梅林向一审法院起诉请求：1、确认《房地产买卖居间协议》无效；2、判令金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林返还购房款313万元；3、判令金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林赔偿装修、搭建费用1,529,999元；4、判令金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林支付购房款利息（以313万元为本金，按照同期贷款利率，自2017年3月14日起计算至判决之日止）；5、判令金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林赔偿三相电安装工程款及材料费4.1万元。一审法院认定事实如下：2017年3月13日，金科威、朱莉（出卖方、甲方）与严玉峰、庄梅林（买受方、乙方）就上海市浦东新区XX村洋房XX号签订协议，约定以313.5万元对占地面积为143平方米的系争房屋进行交易，乙方于2017年3月13日前支付3.5万元，乙方等甲方办好手续支付310万元；……甲方保证在上述转让房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任，与乙方无关；双方商定，甲方收到全部房款后当天将房屋交付乙方；在补充约定中手写记载：此房无产证，如果此房不能改名，双方不作违约；甲方必须开通水、电；如果此房能做产证，甲方必须配合乙方做好产证，此房如果有纠纷由甲方负责，此房开通水电费用，甲方负担0.5万元；……。双方各自在合同尾页签署姓名。双方共同确认，系争房屋在交易签约时为毛坯状态。2017年3月13日，金科威、朱莉出具收据确认收到严玉峰、庄梅林支付的购房定金3.5万元；2017年4月13日，严玉峰、庄梅林向金科威、朱莉分别转账275万元、34.5万元，金科威、朱莉出具收据确认收到严玉峰、庄梅林支付的309.5万元，并在收据中记载购房款全部付清。2017年4月13日，金科威、朱莉将系争房屋交付严玉峰、庄梅林。严玉峰、庄梅林之后对房屋进行了装修、使用。一审审理中，严玉峰、庄梅林为证明其装修花费，申请对系争房屋的室内外搭建和装修的造价进行工程审价鉴定。上海大华工程造价咨询有限公司根据严玉峰、庄梅林申请，出具鉴定意见为，系争房屋室内外搭建和装修的造价评估为1,684,403元，同时根据金科威、朱莉提出装修造价需进行折旧的意见，说明：系争工程为家庭装修工程，本次成新率折旧计算按照10年折旧残值为零的前提来计算，本工程折旧后残值为1,529,999元。严玉峰、庄梅林对审价报告结论没有意见，但认为存在遗漏，鉴定结论中未包含损耗、上楼费及清运费；对此鉴定单位表示鉴定中采用了定额，定额中已包含了损耗的系数，上楼费也根据定额考虑包含在审价结论中，就垃圾清运费已经计取，计入安全措施费中。金科威、朱莉对审价报告不持异议。对此，一审法院认为，严玉峰、庄梅林对鉴定结论提出的异议，鉴定单位均予以回应，不存在遗漏情况，严玉峰、庄梅林对此也未提供证据证明其观点，故严玉峰、庄梅林意见难以采信，确认鉴定单位对装修造价的结论；另外根据鉴定单位到庭说明，本工程折旧后残值为1,529,999元是从2019年1月计算至2019年11月，折旧是按照每个月14,037元进行折旧扣减。另，本案双方因对房屋使用费无法达成一致意见，申请由上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋市场租金价格出具咨询报告，评估单位根据金科威、朱莉的要求，就系争房屋室内带固定装修条件下出具平均日租金单价为0.4961元每平方米的结论；根据严玉峰、庄梅林的要求，就系争房屋毛坯条件下出具平均日租金单价为0.2977元每平方米的结论。严玉峰、庄梅林对评估报告两个结论均认为偏高，不予认可；严玉峰、庄梅林提出房屋没有权证，不能依照市场价格进行评估；购买的系争房屋为毛坯，没有生活设施、没有水电，无法居住，不具有使用价值；装修后的房屋中网络及电都是私自搭装，交通也不便，鉴定单位对装修描述不准确，也抬高了租金价格。金科威、朱莉对评估报告中的两个结论均予以认可，但提出要求参照装修状态下的租金标准予以主张房屋使用费。鉴定单位表述，毛坯的租金是建立在房屋具备居住条件为前提，没有水、电、门窗的房屋不会有人租用，实际上承租人也会安装基本生活设施；至于交通，鉴定单位描述为一般条件，该标准是根据5公里范围内存有公交和地铁进行描述，租金也是参照周边私房的租金予以出具结论；至于严玉峰、庄梅林提出的装修材质是否精准描述，不对本案中房屋租金价值产生影响。对此，一审法院认为，严玉峰、庄梅林一审庭审中描述购买系争房屋的目的为居住养老，对房屋尚未开通的水电也作出约定并履行，可视为交付的房屋已符合严玉峰、庄梅林作为购买目的的交付标准，因此严玉峰、庄梅林再以房屋没有开通水电，没有居住条件无使用价值的抗辩，不予采纳；对于严玉峰、庄梅林其他的异议，在没有充足证据推翻鉴定结论下，亦难以采信，故确认评估单位出具的两个结论具有客观性。对系争房屋的使用费是参照毛坯状态还是装修状态，一审法院认为，房屋的使用费应以缔约时交付房屋状态予以认定，之后因装修构成房屋租金上涨，非出售方形成，该部分利益不可由金科威、朱莉享有，故使用费应参照日租金单价为0.2977元每平方米的标准。一审庭审中，双方共同同意系争房屋按照480平方米建筑面积予以计算使用费，2020年8月26日双方共同办理了系争房屋交还手续。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案双方就系争房屋建立了买卖合同关系，但系争房屋没有权属证明也无合法的建造审批手续，在此情况下，双方就该房屋所建立的买卖关系当属无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金科威、朱莉明知系争房屋没有权属证明将房屋出售给严玉峰、庄梅林，存在过错；而作为购买方，在购买系争房屋时，亦应对房屋的权属及状况尽到必要的审核注意义务。需要说明的是，双方在缔约时就已将“此房无产证”明确写在合同中，而房屋也位处XX村，购买方在缔约时应清楚购买此类房屋今后可能存在的风险及后果，在此情况下其当时选择继续履行、添置、装修，由此造成的损失也存在过错。严玉峰、庄梅林要求金科威、朱莉返还支付的房款313万元，于法有据，予以支持。严玉峰、庄梅林要求金科威、朱莉承担313万元从2017年3月14日起至判决之日按照银行同期贷款利率计算的利息，以及金科威、朱莉提出在合同无效后要求严玉峰、庄梅林承担对房屋的使用费，一审法院认为，鉴于金科威、朱莉占有资金期间，严玉峰、庄梅林对系争房屋也存在占有使用的情形，需要承担相应使用费，房屋使用费与占有价款一方所应承担的资金占用费可予以相互抵销，考虑到双方办理交还房屋时间与一审判决处理时间接近，一审法院对严玉峰、庄梅林主张金科威、朱莉占有购房款期间的利息以及金科威、朱莉主张严玉峰、庄梅林占用房屋的使用费，基于抵销，均不再予以支持。至于严玉峰、庄梅林取得房屋后，自行对房屋进行装修添置，要求金科威、朱莉对此进行赔偿的请求，一审法院结合双方的过错程度、鉴定意见、交还房屋时的折旧程度及房屋返还状态，综合酌定金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林支付相应的装修、搭建赔偿85万元。至于严玉峰、庄梅林要求金科威、朱莉赔偿其三相电安装工程款及材料费4.1万元，因就水、电开通事宜双方已经达成一致，并进行了履行，严玉峰、庄梅林自行进行的三相电安装，并未提供完整的证据予以证明，在金科威、朱莉对金额不予确认下，就该项请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二〇二〇年八月三十一日作出判决：一、确认严玉峰、庄梅林与金科威、朱莉就上海市浦东新区XX村洋房XX号房屋所建立的买卖关系无效；二、金科威、朱莉应于判决生效之日起十日内向严玉峰、庄梅林返还购房款313万元；三、金科威、朱莉应于判决生效之日起十日内向严玉峰、庄梅林支付搭建装修损失85万元；四、驳回严玉峰、庄梅林的其余诉讼请求。案件受理费47,255元，减半收取计23,627.50元，诉讼财产保全费5,000元，由严玉峰、庄梅林负担5,375.50元，金科威、朱莉负担23,252元；司法鉴定费51,800元，由双方各半负担；租赁评估费10,000元，由严玉峰、庄梅林负担2,500元，金科威、朱莉负担7,500元。二审中，上诉人严玉峰、庄梅林向本院提交两份新证据：2017年6月7日严玉峰与上海C有限公司签订的《工程合同》、2017年6月10日严玉峰与国网上海市电力公司浦东供电分公司签订的《国网上海市电力公司慧用电业务协议》，证明严玉峰、庄梅林为系争房屋实施三相电安装工程支付4.1万元。被上诉人金科威、朱莉确认该两份证据的形式真实性，不确认其证明目的，系争合同约定其仅为系争房屋水电开通事宜负担0.5万元，双方于支付房款时已就此结算完毕。就上述两份证据，因金科威、朱莉确认其形式真实性，本院亦予确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，系争房屋的建造未获规划许可、未经合法审批，本案双方就其签订的《房地产买卖居间协议》以及由之建立的房屋买卖合同关系，依法应属无效。本案双方争议焦点在于合同无效的后果处理，具体包括：金科威、朱莉应否承担合同无效的全部过错责任；购房款利息的计算；装修、搭建费用的赔偿金额；三相电工程施工费用的负担。本院分述如下：关于合同无效责任的认定。经查，系争合同明确约定系争房屋无产证，结合系争房屋坐落位置，严玉峰、庄梅林作为完全民事行为能力人，在支付总价逾300万元购买系争房屋前，应当充分了解系争房屋的权属情况及合法性。严玉峰、庄梅林虽称受金科威、朱莉误导错以为系争房屋为村民于宅基地上建造的合法房屋，但并未就此提交任何证据予以证明或向村民委员会等有关部门予以核实，该项主张本院不能采纳。严玉峰、庄梅林于房屋买卖交易中未尽合理、理性注意义务，一审法院据此认定其对系争合同无效亦负担一定过错责任，应属正确。关于购房款利息的计算。双务合同关系无效，标的物与价款互为对待返还，双方应当同时履行。一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还标的物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。因此，本案中，严玉峰、庄梅林返还系争房屋前，金科威、朱莉无需支付购房款利息。查2017年4月13日，严玉峰、庄梅林向金科威、朱莉支付309.5万元购房款，同日后者向前者交付系争房屋；2020年8月26日，双方办理系争房屋的交接手续；2020年8月31日，一审法院判决金科威、朱莉向严玉峰、庄梅林返还313万元购房款。鉴于双方占有购房款、占有系争房屋的期间大体相当，一审法院判决购房款利息与系争房屋占有使用费互相抵销，并无不当。然，严玉峰、庄梅林提起本案上诉，在系争房屋已经返还的情况下，金科威、朱莉持有购房款的期间延长，客观上享有了该期间的资金占有利益，故其应当向严玉峰、庄梅林支付以313万元为本金，自2020年8月27日起计算至判决生效之日止的利息。关于装修、搭建费用的赔偿。系争房屋买卖合同关系因系争房屋缺乏合法性而无效，严玉峰、庄梅林为系争房屋装修、搭建而支出的费用作为合同无效的损失，由双方按过错责任予以分担。一审中，上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋内装修造价出具鉴定意见，经查程序合法，内容客观。严玉峰、庄梅林虽对鉴定单位采用的折旧年限不予认可，但未能提供有效证据佐证，本院对该鉴定意见予以采信。根据上述鉴定意见，截至2020年8月，系争房屋内装修造价残值为1,403,666元。据此，一审法院结合双方过错程度及房屋返还时的实际状态，斟酌确定金科威、朱莉承担约该项损失的60%，即赔偿装修、搭建费85万元，应属合理，本院予以维持。关于三相电工程施工费用的负担。根据查明事实，系争合同明确约定：金科威、朱莉必须开通水电，系争房屋开通水电费用，其负担0.5万元。应当认为，双方约定金科威、朱莉为系争房屋水电开通主体的同时，对其承担责任的范围予以限定，即其仅负担水电开通费用0.5万元。因此，严玉峰、庄梅林要求金科威、朱莉赔偿三相电工程施工费用4.1万元，依据不足，本院不予支持。另严玉峰、庄梅林主张一审就其已付购房款的金额认定有误。对此，一审已经查明，系争房屋约定购房款为313.5万元，金科威、朱莉应当向严玉峰、庄梅林支付0.5万元水电开通费，后者实际支付313万元后，前者出具收据确认收到全部购房款。在此情况下，一审法院根据严玉峰、庄梅林的诉讼请求，判令金科威、朱莉向其返还313万元购房款，符合民事诉讼处分原则，应属正确，并无认定错误。综上，严玉峰、庄梅林的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决误差部分本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72663号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72663号民事判决第四项；三、金科威、朱莉应于本判决生效之日起十日内向严玉峰、庄梅林支付购房款利息（以313万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月27日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回严玉峰、庄梅林其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47,255元，减半收取计23,627.50元，诉讼财产保全费5,000元，由严玉峰、庄梅林负担5,375.50元，金科威、朱莉负担23,252元；司法鉴定费51,800元，由双方各半负担；租赁评估费10,000元，由严玉峰、庄梅林负担2,500元，金科威、朱莉负担7,500元。二审案件受理费11,010元，由严玉峰、庄梅林负担10,010元，金科威、朱莉负担1,000元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。