天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初4113号原告：曹仕新，男，1961年11月11日生，汉族，住天津市武清区。被告：马燕志，男，1989年4月4日生，汉族，住天津市武清区。原告曹仕新与被告马燕志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹仕新、被告马燕志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹仕新向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2020年7月2日解除租赁合同，判令被告给付原告2020年7月至12月的租金20000元及租赁房屋三年的违约金3万元；2.被告返还原告吸尘器1台（1000元）；3.被告给付原告垫付的电费1200元、水费2300元；4.诉讼费用由被告担负。事实和理由：原告有坐落于天津市武清区××镇××村的房屋一处。2020年1月10日原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将上述房屋租赁给被告使用，租赁期限三年，自2020年1月1日至2022年12月31日，租赁费每年40000元，签订协议时，被告交付2020年上半年租金20000元，2020年4月交付下半年租金20000元。2021年租赁费40000元于2020年10月全部交清，2022年租赁费40000元于2021年10月全部交清。租赁期间所产生的水费、电费由被告自行承担。租赁协议签订后，被告给付原告2020年上半年的租金20000元，现2020年下半年的租金已过给付期限，被告至今尚未给付，且被告在租赁期间未交纳电费、水费，原告为此代被告垫付水费2300元、电费1200元。被告还私自将租赁房屋内属于原告所有的电视机4台、洗衣机1台、吸尘器1台运走。原告多次找被告催要租赁费及垫付的水、电费未果，故起诉。马燕志辩称，2020年5月6日因原告给其打电话未接，晚上被告去租房处，原告之妻与杨某到出租房处，被告提出因疫情经营不下去了，双方发生口角，原告之妻和杨某要求被告将租赁房屋内设施恢复原貌，被告同意，承诺在2020年6月1日前将租赁房屋及设施恢复原状，原告妻子与杨某走后，原告又与杨某回来，原告与被告发生口角，原告即对其殴打，被到场的原告之妻、女儿及李维新、郭淑云、付博等人拉开，原告报警，民警和刘坟书记也到了现场，当时原告之女和杨某要求被告于2020年6月1日交房并将房屋恢复原貌，当时签订了和解书，民警走后，原告家人又来出租房，说不用收拾了，限被告三天内搬走，5月9日晚被告搬离出租房，当日被告让李维新将各房门钥匙和电卡交给原告妻子，当时没有写书面交接手续。在租赁期间原告出租房内有一台吸尘器，其给使用坏了，卖给收废品的人了。租赁房屋里无电视机和洗衣机，租赁房屋也仅使用了四五间房，其他屋内无水管和洗手间。租赁期间正式经营洗浴20天，用水量约30罐，每罐水重约10吨，每吨水价格3元，电费是被告自己交的，是持原告交付的电卡交的，不欠原告电费，水费一直未与原告结算。2020年5月6日被告跟原告说没钱投资，不再租赁房屋，原告开始也同意解除合同，后来原告变挂。5月9日其已从租赁房屋处搬走，所以被告未付给原告2020下半年的房屋租赁费20000元。本院经审理查明的事实：原、被告于2020年1月10日自愿签订《房屋租赁协议》，约定原告将在刘坟村建筑的商业平房（包括房屋内设施，不包括车库）出租给被告，被告用于经营洗浴及住宿生意，租赁期限为三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日，租赁费每年肆万元，签订协议时被告应交付2020年上半年租赁费贰万元，于2020年4月交付2020年下半年的租赁费贰万元。2021年租赁费肆万元应于2020年10月全部付清，2022年租赁费应于2021年10月全部付清。租赁期间所产生的水费、电费由被告自行承担，被告自主经营自负盈亏，被告出现任何问题与原告无任何关系……被告在原告房屋内安装设备，合同到期后不能拆卸，归原告所有，并把屋内设备、装修恢复原样。签订协议后双方需严格遵守，任何一方不得违约，如违约由违约方向未违约方支付违约金叁万元。双方还约定了其他权利义务。协议签订后，被告向原告交付了2020年1-6月的房屋租金2万元，开始利用租赁房屋14间、洗浴房1间经营洗浴中心，营业期间因疫情原因影响营业。2020年4月被告未向原告交付2020年7-12月的租金2万元，原告多次要求被告给付租金未果。同年5月8日被告向原告提出解除上述房屋租赁协议，原告未同意。同年5月9日被告自行清理将承租房内自己的东西全部拉走，自称其已将房屋钥匙交给他人转交原告，原告予以否认。2020年5月14日原告发现被告从出租房内搬走后，以被告拉走其出租房内的电视机4台、洗衣机1台、吸尘器1台为由报警，公安武清分局河西务派出所对双方当事人进行了询问，被告否认拉走原告电视机和洗衣机，承认将原告吸尘器1台使用损坏后变卖。原告起诉。在本院审理时被告仍未承认拉走原告出租房内电视机和洗衣机，表示愿为原告购置价格800元的吸尘器1台，原告同意，原、被告均同意于2020年7月2日解除《房屋租赁协议》，原告变更诉讼请求主张被告向原告支付所欠2020年7-12月租金2万元、支付租赁房屋三年的违约金3万元、支付截止2020年6月5日租赁房屋的电费1200元、水费2300元及返还吸尘器1个。原、被告庭下进行和解未能达成协议。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1.《建设工程许可证》，证明1997年2月19日经河西务镇人民政府批准并颁发建筑工程许可证（宅基地南北长23米、东西宽17.39米、面积0.6亩）后，原告在武清区××镇××村建筑商业平房一处。2.《房屋租赁协议》，证明原、被告于2020年1月10日自愿签订房屋租赁协议，约定原告将在刘坟村建筑的上述商业平房（包括房屋内设施，不包括车库）出租给被告，用于经营洗浴及住宿，租赁期限为三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日，租赁费每年肆万元，签订协议时被告应交付2020年上半年租赁费贰万元，于2020年4月交付2020年下半年的租赁费贰万元。2021年租赁费肆万元应于2020年10月全部付清，2022年租赁费应于2021年10月全部付清。还约定了其他权利和义务。3.国网天津市电力公司电费收据，证明曹仕新于2020年6月5日交纳其刘坟村的房屋电费1200元。被告未提交证据。本院调取证据1.河西务派出所对曹仕新询问笔录，证明曹仕新于2020年5月14日报警，称被告2020年1月租赁其房屋，仅交付上半年租金2万元，4月时未交付下半晌年租金2万元，5月8日被告要求提前解除合同，不再租赁房屋，其未同意，不知道被告何时候将出租房屋内东西拉走的，被告拉东西时其未在场，后来发现出租屋内少了电视机4台（4000元）、洗衣机1台（300元）、吸尘器1台（1000元），报警。2.河西务派出所对马燕志询问笔录，证明2020年1月10日与原告签订租房协议，承租赁原告在刘坟村的客房14间和洗浴房1间，用于出租和开洗浴中心，租金每年4万元，上半年先付2万元，4月份交付下半年租金2万元，同年5月8日被告提出要求解除租房合同，曹仕新不同意，5月9日下午7点其把承租房屋内东西都清理拉走了，没有电视机和洗衣机，租房时有一台吸尘器使坏了，卖废品了。被告对原告提交的证据1.、2.均无异议，对证据3.提出其于2020年5月9日即搬走，走时对租房的人结清了房租，不搬走的与原告另行结算，5月9日前的电费已结清了。原、被告对河西务派出所询问笔录均无异议。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，协议内容除约定的违约金数额和计算方法外，均不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应当按照协议约定全面履行自己的义务。在本院2020年7月2日审理本案时，原、被告同意解除双方签订《房屋租赁协议》，本院应予尊重，确认双方合同解除，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。原告庭审陈述被告签订租赁协议后，未按约定期限支付原告2020年7-12月间房屋租赁费20000元，被告予以承认，提出2020年5月9日已搬出出租房屋，交付原告房屋钥匙及相关证卡，但未提交证据证明，原告否认被告解除合同和交房，故被告逾期未付原告2020年7-12月间房屋租赁费2万元，属被告违约。原告主张被告给付所欠原告的租金20000元，并承担违约责任的请求，本院应予支持；原告主张被告给付违约金三万元的请求，虽然双方在《房屋租赁协议中》约定一方违约应给付守约方违约金三万元，但违约金数额应以不超过实际损失数额为限，原告主张违约金损失数额未提交证据证明，且原、被告租赁协议约定的违约金数额超过造成损失的百分之三十，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本案违约金数额应以不超过年年租金4万元的30%认定为妥，即被告应支付原告违约金12000元（40000元×30%）。原告主张被告归还吸尘器1台（1000元），因该吸尘器已被被告使用损坏后出卖，无法查清品牌、规格和价款，但被告表示购置价格800元的吸尘器1台给付原告，原告同意，本院应予以尊重和认定。原告主张被告应支付其垫付的租赁房屋期间电费1200元、水费2300元，被告虽自称已结清房屋电费，2020年5月9日自行撤出承租房屋，但未与原告进行交接确认，且被告未提交证据证明已支付租赁房屋的电费，也无证据证明他人使用其承租房屋，故原告于2020年6月5日垫付被告租赁房屋产生的电费应由被告承担；对原告主张被告支付租赁房屋的水费2300元，因双方当事人未确认租赁房屋时的水表底数额、被告清理搬出出租房的表底数额，无法计算出租期间的水费，且双方未进行核算，原告未提交支付水费凭证等合法有效的证据证明，故本院对原告要求给付水费2300元的请求，不予采信和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原、被告于2020年7月2日解除双方签订的《房屋租赁协议》；二、被告马燕志于本判决生效之日起十日内支付原告曹仕新2020年7月至12月房屋租金20000元及违约金12000元；三、被告马燕志于本判决生效之日起十日内支付原告曹仕新垫付的租赁房屋期间的水费1200元；四、被告马燕志于本判决生效之日起十日内给付原告吸尘器（价值800元）的1台；五、原告其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取581元，由原告曹仕新负担256元、被告马燕志负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 姚 学 喜二〇二一年二月八日书记员 刘欣宇慧附判决所引用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。