湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12345号原告：许玲玲，女，1994年5月29日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：李伟源，湖南人和律师事务所律师。被告：长沙易居名舍科技有限责任公司，住所地：长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）12015号。法定代表人：齐攀。被告：唐水根，女，1989年11月14日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告许玲玲与被告长沙易居名舍科技有限责任公司（以下简称“易居名舍公司”）、唐水根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告唐水根到庭参加了诉讼，被告易居名舍公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告许玲玲向本院提出诉讼请求：1.解除许玲玲与被告易居名舍公司签订的《房屋租赁合同》；2.判决易居名舍公司归还原告支付的租金以及押金共8800元；3.判决易居名舍公司支付违约金2200元；4.判决易居名舍公司承担本案全部诉讼费用；5.判决唐水根与易居名舍公司承担连带责任。事实和理由：2020年4月16日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租赁含光路与谷丰路交汇处西南角荣泰广场4栋3213号房，租赁期限为2020年4月16日起至2021年4月15日止。签订合同后，原告缴纳了租金以及押金。但是，被告作为房屋的承租人，由于未及时向产权人即房东缴纳租金，导致近日房东主动解除了与被告的租赁协议，并向原告发出了搬离通知，导致原告只能被迫搬离租赁的房屋。原告已经按照约定支付了相应租金和押金，则被告应当保障原告享有相应的房屋使用权，现房屋被产权人强制收回，导致原告丧失房屋使用权，被告无法保障原告使用权，已经构成根本违约，因此原告有权解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告退还剩余租金以及押金，依照合同约定支付相应违约金。唐水根根据其与易居名舍公司签订的资产委托合同约定，委托易居名舍公司运营及管理房屋、代为收取租金，且因唐水根要求许玲玲搬离房屋的行为导致许玲玲丧失了承租权，故唐水根应当与易居名舍公司承担连带责任。被告唐水根辩称：一、唐水根与易居名舍公司签的是租赁合同。1、易居名舍公司以承租人身份与唐水根签订了房屋租赁合同（合同封面明确为房屋租赁合同业主版），明确表示租下房子做民俗酒店，租金由易居名舍公司按月支付，并明确表示为租金。租金从2020年4月20日开始计算，押一付一的形式，唐水根最后一次收到租金为2020年7月20日。4月2日到4月17日，易居名舍公司表示要装修成民宿酒店统一风格作为装修空置期，实际并未添置家具，也未做任何装修更改。2、许玲玲与易居名舍公司在唐水根不知情的情况下签订了一年的合同，以押一付一的方式支付租金给易居名舍公司。许玲玲以低于市场价30%-40%的租金长租唐水根的房屋并未得到唐水根的认可和同意。3、易居名舍公司以押一付一高出市场价10%的方式在成都和长沙租下几千套公寓，都是打着开民宿的旗号，再以低于市场价30%-40%的金额在房东不知情的情况下长租出去，一次性收取13个月租金，高收低租、长收短付的形式快速非法集资，卷钱跑路，属于庞氏诈骗行为。4、唐水根最后一次收到租金时间为2020年7月20日，8月20日唐水根到易居长沙公司所在地，已经搬空，门外还聚集多名受害者。唐水根第一时间报警，并想办法联系上了许玲玲，许玲玲得知后也第一时间报警。5、唐水根与易居名舍公司的租赁合同里明确约定了租金金额、租金支付方式以及逾期不支付租金的违约责任等，在得知实际情况后，唐水根第一时间与易居名舍公司通过邮件及短信等形式正式解除合同。6、事发之后的几天里，唐水根与许玲玲及其男友多次沟通，许玲玲自己同意先搬离，唐水根也给许玲玲提供了搬离通知以便于配合其起诉易居名舍公司，合法维权。许玲玲称其租下房屋后没住过几天，因为唐水根与许玲玲互不认识，也没有对方的任何信息，出于对房屋安全和财产安全的保护，所以唐水根先收回了房屋。7、早在2020年8月22日，易居名舍公司的公寓管家曾发朋友圈告知各次承租人，将在线上办理解约退款。9月4日又再次发朋友圈明确表示会陆续给次承租人办理解约退款，故许玲玲的损失只能找易居名舍公司主张。8、根据唐水根与易居名舍公司签订的合同的附加条款，第一，合同期内乙方不得收取甲方任何费用，既然不存在任何服务费、代理费，何来代理委托关系？第二，乙方未按合同约定逾期打款就视为违约。第三，合同期内乙方从事任何违法行为均甲方无关，且甲方有权单方面解除合同。二、按照唐水根与易居名舍公司的合同约定，逾期15天不支付房屋租金，房东可单方面解除合同并收回房屋，解约后合同失效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第17条规定，因承租人拖欠租金，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。经沟通，许玲玲不愿意替易居名舍公司支付欠付的租金，因此，唐水根有权收回房屋，许玲玲多支付的租金应该向易居名舍公司追讨。三、唐水根的房租是家庭重要经济来源，从2020年4月初租给易居名舍公司后只收到3个月的租金及1个月的押金，共计6800元（1700×4）。许玲玲搬走后，连续几个月收不到租金，还要按时支付银行房贷，以至于生活受到影响，唐水根与许玲玲同为受害人，易居名舍公司应当分别给予赔偿。被告易居名舍公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月30日，被告唐水根（甲方）与被告易居名舍公司（乙方）签订《资产委托管理服务合同》一份。合同第一条中约定：自2020年4月2日起至2023年7月17日，甲方同意将坐落于长沙市岳麓区××路××路××广场××栋××房（以下简称“案涉房屋”）委托给乙方代理运营及出租、代为收取租金，委托房屋用途为居住。合同第二条中约定：甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付，租金标准为每月1700元。合同第七条中约定：甲方授权乙方代理其运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）。合同签订同时，唐水根与易居名舍公司办理了案涉房屋的交接手续。2020年4月16日，易居名舍公司（甲方）与原告许玲玲（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同首部列明了房屋所有权人（业主）为唐水根。合同第一条中约定：乙方承租案涉房屋用于居住。合同第二条中约定：房屋租赁期限自2020年4月16日起至2021年4月15日止，共计12个月。合同第三条中约定：租金为每月1100元，付款方式为年付；押金（即履约保证金）为1100元，于合同签订当日支付。合同第九条第（三）款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。合同第十条中约定：甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金作为违约金。合同签订后，易居名舍公司将案涉房屋交付给许玲玲使用，许玲玲依约向易居名舍公司支付了一年的租金共计13200元及押金1100元。2020年8月29日，唐水根向许玲玲发出了《搬离房屋通知书》，称因易居名舍公司无故拖欠房租2个月，并通过网络媒体及公安机关了解到易居名舍公司将案涉房屋用来诈骗从事非法行为，唐水根将按照与易居名舍公司的合同约定自动解除合同，并决定将房屋收回，限许玲玲收到此通知书5日内搬离。2020年9月11日，唐水根（甲方）与许玲玲（乙方）共同签署了《租赁房屋交接确认书》，确认：经甲乙双方核对，房东唐水根于2020年9月11日收回房屋，经甲方验收房屋水管、墙体、门窗、楼梯、洗手间/池等固定资产无损坏，无水、电、卫生费等欠款。以上事实有《资产委托管理服务合同》、《房屋租赁合同》、《搬离房屋通知书》、《租赁房屋交接确认书》、付款凭证等证据佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原告许玲玲与被告易居名舍公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、两被告在本案中的责任承担问题。一、原告许玲玲与被告易居名舍公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据易居名舍公司与被告唐水根签订的《资产委托管理服务合同》的约定，易居名舍公司有权代为出租案涉房屋，故被告唐水根在本案中以其不知情为由就许玲玲与易居名舍公司签订的《房屋租赁合同》的合法性所主张的异议，于法无据，本院确认该《房屋租赁合同》合法、有效。但根据许玲玲与唐水根于2020年9月11日共同签署的《租赁房屋交接确认书》的约定，唐水根已于当日与许玲玲就房屋的腾退完成交接，故本院对许玲玲要求解除该合同的诉请予以支持，并确认该《房屋租赁合同》已于2020年9月11日提前解除。二、关于两被告在本案中的责任承担问题。1、关于易居名舍公司的责任承担问题。（1）唐水根系以易居名舍公司逾期交纳租金为由要求许玲玲腾退房屋，故许玲玲与易居名舍公司之间的《房屋租赁合同》提前解除应当归责于易居名舍公司，易居名舍公司应当将其基于该合同收取的超出许玲玲实际占有使用案涉房屋期间的租金以及履约保证押金返还给许玲玲。根据合同约定及许玲玲实际支付租金及押金的情况，许玲玲要求易居名舍公司返还租金及押金共8800元的诉请于法有据，本院予以支持。（2）如前所述事由，在许玲玲与易居名舍公司的《房屋租赁合同》履行期限内，因易居名舍公司的原因导致许玲玲租赁的房屋被提前收回，故本院对许玲玲要求易居名舍公司根据合同的相关约定支付2200元违约金的诉讼请求予以支持。2、关于唐水根的责任承担问题。首先，从唐水根与易居名舍公司之间的《资产委托管理服务合同》的实质内容来看，唐水根与易居名舍公司之间形成的也应当是房屋租赁合同法律关系，而非委托法律关系。即：对于案涉房屋的租赁，唐水根系出租人，易居名舍公司系承租人，许玲玲系次承租人。其次，许玲玲与唐水根于2020年9月11日共同签署的《租赁房屋交接确认书》应当视为经双方协商一致后，终止了案涉房屋的租赁合同关系，故唐水根就许玲玲与易居名舍公司之间的《房屋租赁合同》的提前解除不应承担法律责任。综上，本院对许玲玲要求唐水根承担连带责任的诉讼请求不予支持。另外，唐水根与易居名舍公司之间的法律关系与原告诉请范围不同，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告许玲玲与被告长沙易居名舍科技有限责任公司于2020年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、限被告长沙易居名舍科技有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告许玲玲返还租金及押金共计8800元；三、限被告长沙易居名舍科技有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告许玲玲支付违约金2200元；四、驳回原告许玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费76元，诉讼保全费130元，共计206元，由被告长沙易居名舍科技有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  张利纯人民陪审员  易洪炜二〇二一年二月二十六日法官助理李余庆书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。