文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初516号原告：东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道宁乡大道（瑞景春天）11栋1A41号。法定代表人：邹高敏。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县。该公司法务（特别授权）。被告：谢雨亮，男，1987年11月15日出生，汉族，户籍地湖南省。原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称和祥物业宁乡分公司）与被告谢雨亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告和祥物业宁乡分公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告谢雨亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和祥物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3742元、城市生活垃圾处理费150元、违约金600元，共计4492元；2.判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。由于计算有误，诉讼中原告将第一项诉讼请求中的物业服务费变更为2538元（含车库服务费400元）。事实与理由：2017年11月1日，开发商长沙春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）与东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业）签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，合同约定由和祥物业在瑞景春天小区提供物业服务，合同期限为2017年11月1日起至2022年10月31日。实际由原告在该小区提供物业服务。被告系上述物业28-302号房屋的所有人，建筑面积133.66㎡，收费标准为1.4元/月/㎡，按约定被告应当缴纳从2019年1月1日至2020年8月30日的物业服务费3742元、城市生活垃圾处理费150元、违约金600元，但被告经催缴后一致未支付。和祥物业与春天房地产公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，依据法律规定该协议对被告具有约束力。现原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应支付相应的物业服务费和违约金。被告谢雨亮口头辩称：1.房屋从2015年到现在，一直都是修修补补，多次找物业都不了了之。2.家里的家具、电器、沙发发霉厉害，多次请师傅上门维修。3.27栋花园种菜引来老鼠和虫子，将我洗衣机管子咬烂，家中进老鼠。4.多次找物业，和物业经理讲了，我也做了图片和书面报告送去物业和业主委员会，物业经理回答联系三方坐下来商量，要我等电话再通知我，后来再去找原告，和祥物业已经离场了。5.物业服务费也不是这个数，加上车库都只有2689元，6.客厅餐厅的推拉门被水泡烂了，早几天换了门。7.车库漏水严重。8.2015年到2018年12月31日的物业服务费都交清了。9.家里的损失要物业公司承担。本院经审理认定如下案件事实：1.被告谢雨亮系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区28-302室的所有权人，房屋建筑面积133.66㎡。被告于2014年下半年装修，于2015年入住至今。被告因答辩中反映的情况得不到解决，故未支付2019年1月1日至2020年8月30日物业服务费2139元(0.8元/月/m2×133.66m2×20月)、车库服务费400元（20元/月×20月）、2019年1月1日至2020年8月30日生活垃圾处理费125元（75元/年÷12月×20月）。原告对被告欠交的上述物业服务费及城市生活垃圾处理费进行了书面催收。2.2017年11月1日，和祥物业与该小区开发商春天房地产公司签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，约定自2017年11月1日至2020年10月31日期间，由和祥物业为瑞景春天小区提供物业服务，步梯住宅按0.8元/月/㎡的标准支付物业费，实际由原告在该小区提供物业服务。原告受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2019年至2020年城市生活垃圾处理费，每户每年75元。3.和祥物业向春天房地产公司出具委托书，内容为：“致长沙春天房地产开发有限公司，东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司“瑞景春天”项目进行全面管理运作，办理相关业务等，对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：东莞市和祥物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：邹高敏印。上述事实，有《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》、不动产登记信息表、服务收费标准表、催收短信、宁乡市市容环境卫生维护中心出具的《证明》及委托书、和祥物业出具的委托书、被告提供的照片、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位春天房地产公司与和祥物业签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告作为和祥物业的分公司，接受总公司的委托，已依约为被告小区提供了主要的物业服务，且对被告欠交的物业服务费、城市生活垃圾处理费进行书面催收，被告应依约交纳物业服务费。2019年1月1日至2020年8月30日，被告尚欠原告物业服务费2139元，原告只要求被告支付2138元，本院予以准许。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照(2020)湘0124民初858号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供服务期间，未能将楼顶公共排水管、车库公共排水管及时处理好，影响了被告的正常生活，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少10%，即被告应交的物业服务费为2284元【（2138元+400元）×90%】。被告反映的花园种菜问题，系另外的法律关系，被告可另循法律途径解决。如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。原告提供证据证明其受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2019年至2020年城市生活垃圾处理费，但原告在该小区实际服务至2020年8月30日，故被告应将2019年1月1日至2020年8月30日城市生活垃圾处理费125元支付给原告，超过部分本院不予支持。因原告提供服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢雨亮于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司2019年1月1日至2020年8月30日物业服务费及车库服务费2284元、2019年1月1日至2020年8月30日城市生活垃圾处理费125元，共计2409元；二、驳回原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司负担11元，被告谢雨亮负担14元。本判决为终审判决。审判员  肖艳二〇二一年二月一日书记员刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。