河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终821号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任公司总经理。委托诉讼代理人：康建平（公司员工），女，1963年6月22日出生，汉族，住南阳市宛城区，特别授权。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张琴，女，1975年8月13日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏荣先，女，1967年8月12日出生，汉族，住南阳市卧龙区。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人张琴、魏荣先房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人康建平、张伟，被上诉人张琴、魏荣先，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司上诉请求：1.撤销（2020）豫1302民初5883号民事判决第一项，改判豪盛公司按照每月60元的市场标准向张琴、魏荣先支付租金；2.撤销（2020）豫1302民初5883号民事判决第三项，改判支持豪盛公司的反诉请求，解除豪盛公司与张琴、魏荣先之间的《租赁（返租）协议书》；3.诉讼费用由张琴、魏荣先承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案豪盛公司与张琴、魏荣先签订的《租赁（返租）协议书》具有显著的委托法律特征，该协议书确立的不是租赁关系，是委托关系。2.一审法院判决缺乏事实依据。张琴、魏荣先所要求的租金标准不合法，且严重违背市场规律，显失公平。3.一审法院判决缺乏法律依据。一审法院错误将委托关系认定为租赁关系，进而将返还购房款的约定认定为租金约定，以此做出判决不公。豪盛公司向法院提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租赁价格为每平米60元至80元之间，一审法院对此应当确认。4.因本案实质上是一种委托合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，豪盛公司在一审中的反诉请求应予支持。张琴、魏荣先辩称，豪盛公司的上诉请求不符合法律规定，一审法院认定事实正确。双方签订的合同中没有委托二字，不符合委托代理的特征。《租赁（返租）协议书》中的租金标准是豪盛公司自己拟定，协议书也是豪盛公司自愿签订。《租赁（返租）协议书》的12条已经说明协议不应该解除，不符合解除条件，不同意解除协议。张琴、魏荣先向一审法院起诉请求：1.豪盛公司支付张琴、魏荣先自2018年10月20日至2020年10月19日共24个月房屋租金，每月1687元，共计40488元。违约金2847元。合计43335元；2.责令豪盛公司履行合同义务，按照产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付张琴、魏荣先；3.诉讼费由豪盛公司承担。豪盛公司向一审法院反诉请求：请求解除《租赁（返租）协议书》。一审法院认定事实：2015年5月28日，张琴、魏荣先与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：张琴、魏荣先指定认购的商铺房屋为624号，建筑面积为7.29平方米，实际支付价款为202450元，一次性付清。张琴、魏荣先与南阳鸿德房地产开发有限公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。张琴、魏荣先向南阳鸿德房地产开发有限公司支付商铺房屋购买款202450元。同日，张琴、魏荣先与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：张琴、魏荣先为豪盛购物公园负一层624号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为7.29平方米。张琴、魏荣先自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2015年8月20日起至2025年8月20日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10％，即20245元租金给张琴、魏荣先，折合每月1687元，租金按自然月支付。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入张琴、魏荣先在豪盛公司指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，张琴、魏荣先享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给张琴、魏荣先。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付张琴、魏荣先租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。张琴、魏荣先与豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向张琴、魏荣先支付房屋租金，张琴、魏荣先于2018年向一审法院提起诉讼，要求法院判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求按照产权面积安装隔断交付商铺房屋。法院作出（2018）豫1302民初4001号民事判决：豪盛公司支付张琴、魏荣先租金并支付违约金。一审法院认为，本案争议焦点为：1.豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向张琴、魏荣先支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。2.豪盛公司是否应当向张琴、魏荣先交付商铺房屋。3.《租赁（返租）协议书》是否应当解除。1.张琴、魏荣先与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，张琴、魏荣先与南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，张琴、魏荣先与南阳鸿德房地产开发有限公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。张琴、魏荣先与豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。张琴、魏荣先履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，张琴、魏荣先要求豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，法院予以支持。张琴、魏荣先与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，豪盛公司如未按期支付张琴、魏荣先租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。现张琴、魏荣先要求豪盛公司支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，法院不予采纳。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，法院认为，张琴、魏荣先与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，张琴、魏荣先在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，一审法院不予支持。2.关于张琴、魏荣先主张将本案商铺房屋安装隔断并交付的请求。张琴、魏荣先与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:（一)具有构造上的独立性,能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定:按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人,并且根据占有的不同面积构成按份共有。张琴、魏荣先是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分,且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性,具有不可分割性,故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能,也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此张琴、魏荣先的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:下列事项由业主共同决定:(一）)制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第(七)项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定,不属于人民法院处理范围。故，关于张琴、魏荣先请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。3.豪盛公司辩称，因张琴、魏荣先长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因张琴、魏荣先导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，法院不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，法院酌定减免豪盛公司两个月租金。4.豪盛公司提出反诉，认为双方系委托合同关系，享有单方任意解除合同的权利。法院认为双方系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司系违约方，且张琴、魏荣先不同意解除合同，豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故豪盛公司反诉请求解除《租赁（返租）协议书》，法院不予支持。综上，豪盛公司应支付的租金，自2018年10月20日起至2020年10月19日，共24个月，每月为1687元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为37114元，每笔租金的违约金以月租金1687元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，河南豪盛商贸有限公司支付张琴、魏荣先自2018年10月20日起至2020年10月19日的房屋租金37114元及违约金，每笔租金的违约金以月租金1687元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回张琴、魏荣先的其他诉讼请求。三、驳回河南豪盛商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费442元，由河南豪盛商贸有限公司负担。反诉案件受理费100元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：张琴、魏荣先与豪盛公司之间是否系租赁合同关系；本案租金应如何计算，《租赁（返租）协议书》约定的租金是否过高，是否应当解除。关于张琴、魏荣先与豪盛公司之间是否系租赁合同关系问题。张琴、魏荣先与豪盛公司于2015年5月28日签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，豪盛公司与张琴、魏荣先双方签订的《租赁（返租）协议书》名称明确为“租赁协议”而非委托合同关系，且协议中就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征。且双方存在租赁合同关系的事实，已被一审法院（2018）豫1302民初4001号生效的民事判决书所确认。故一审法院认为本案为租赁合同纠纷适当，豪盛公司上诉称本案应定性为委托合同纠纷的理由，事实依据和法律依据均不充分，本院不予采信。但南阳鸿德房地产开发有限公司与张琴、魏荣先签订的《商铺认购协议书》产生的是商品房买卖合同法律关系，而本案的房屋租赁协议产生的是租赁合同法律关系，两者主体不同、性质不同。所以，房屋买卖合同的效力不属于本案审理范围，一审法院对《商铺认购协议书》的效力径行认定并就商铺的所有权问题进行评述不妥，本院予以纠正。关于本案租金应如何计算，《租赁（返租）协议书》约定的租金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉租赁合同有效，豪盛公司在未与张琴、魏荣先协议一致变更合同的情况下，未按约定支付租金，系违约行为。应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。一审法院依据双方合同约定，判决豪盛公司限期支付张琴、魏荣先租金及违约金并无不当，豪盛公司对此的上诉理由本院不予采信。关于《租赁（返租）协议书》应否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉合同未经双方当事人协商解除，故豪盛公司关于解除合同的请求不符合协议解除的条件；豪盛公司在履行合同过程中违约在先，不享有法定解除权，且本案的事实也不具有《中华人民共和国合同法》九十四条规定的其他法定解除的情形。故，一审法院对豪盛公司解除合同的反诉请求未予支持适当，本院予以维持。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分评述不妥，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二一年二月二十九日法官助理刘慧书记员李斌