河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初7410号原告：陈诚，男，汉族。委托诉讼代理人：陈新春，系原告父亲。被告：河南瑞海房地产开发有限公司，住所地：郑州市惠济区江山路与北三环交叉口西北角绿地璀璨天城**，统一社会信用代码：914101000768182717。法定代表人：方东兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱艺、苏瑞，系该公司员工。被告：瑞悦资产管理有限公司，住所地：北京市丰台区银地家园**楼**214，统一社会信用代码:91110106MA003J080Y。法定代表人:庞桂云，系该公司经理。委托诉讼代理人：李宁东、赵彦达，河南中赢旗晟律师事务所律师。原告陈诚与被告河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）、瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈新春，被告瑞海公司委托诉讼代理人苏瑞、瑞悦公司委托诉讼代理人李宁东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2018年12月13日签订《绿地璀璨星座购房协议》；2、二被告退还原告首付款及认购金共407777元及利息(利息以407777元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至全部付清之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉称，2018年12月13日，原被告双方签订《绿地璀璨星座内部定制协议》，协议约定原告以总价1267777元价格，认购被告有权预售的绿地璀璨星座8号楼2704号房间，双方达成一致被告于2019年12月交房，随后原告依约支付了认购金及首付款，但被告开发的项目未取得商品房预售许可证，属违规销售房产。二被告采取欺骗手段，销售不符合法定条件的房屋，存在重大过错，拖延退款的行为也严重侵害原告合法权益，特具状起诉。被告瑞海公司辩称：1、涉案购房协议系原告与瑞悦公司签署，我公司并非合同主体，也未收取购房款，不应当承担退款责任。2、对于原告所说的双方达成一致于2019年12月交房，我公司对此不认可，且原告定制协议上并未显示交房时间。3、目前该项目我公司尚未取得商品房预售许可证，没有与原告签订商品房买卖合同。被告瑞悦公司辩称：1、对项目事实情况以瑞海公司答辩为准。2、对于原告主张的购房款407777元有异议，其中2万元并非被告收取，该2万元是向案外人满庭芳公司交付的中介费，原告应当另案主张，我方认可的应退还的购房款为387777元，原告诉请的资金占用利息没有合同依据，不应当支持。3、退款义务应当由被告瑞海公司承担，瑞悦公司仅是收取，所有房屋开发和资金使用均有瑞海公司完成，应当由其偿还。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，被告瑞海公司作为甲方与乙方瑞悦公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》一份，约定：“绿地璀璨星座”项目由双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。2018年12月13日，原告在瑞海公司绿地璀璨星座售楼部与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》一份，约定：原告购买被告瑞海公司开发的绿地璀璨星座8号楼2704号房屋一套，建筑面积86.69平方米，定制房屋总价款1267777元，在该商品房达到预售条件时，瑞悦公司指定瑞海公司与原告签订《商品房买卖合同》。关于交款时间及方式，合同约定：原告按照按揭贷款的方式向被告支付房屋价款，2018年12月17日，原告向被告缴纳电商服务费2万元、购房款387777元。被告瑞悦公司向原告出具了387777元收据，并加盖公司财务专用章，另外2万元并未出具收据，但通过原告刷卡凭证显示收款账户为绿地璀璨天城售楼部。涉案项目开发商为瑞海公司，对外宣传推广名称为“绿地璀璨星座”。因被告销售的房产至今未取得商品房预售许可证，不能按照约定时间办理网签及备案手续。庭审中，原、被告认可本案争议房屋所涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。另查明：1、截止目前，与本案原告情况类似、涉案楼盘的其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷，本院大多已经调解结案，调解协议内容主要为：原被告双方同意解除签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》,被告瑞悦公司分期返还原告购房款，逾期则支付相应违约金等内容。2、原告向被告瑞悦公司交纳购房款后，被告瑞悦公司未提交向被告瑞海公司转款凭证，被告瑞海公司亦不认可收到业主房款。本院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。原被告协议签订后，因被告瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等手续，按照有关法律规定，被告瑞悦公司与原告签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将不具备出售条件的房屋出卖与原告，存在过错，应退还因此收取的购房款，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）支付原告资金占用期间的利息。关于原告要求被告瑞海公司承担责任的诉请，根据合同相对性，原告与被告瑞海公司之间无合同关系，从目前证据和被告陈述判断，被告瑞海公司也不认可收到被告瑞悦公司涉案购房款；而且从前期本院已经结案的涉案楼盘其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷看，双方达成的调解协议并未涉及被告瑞海公司责任，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张的2万元电商费返还问题，因合同无效被告存在过错致使不能实现合同目的，该款应予退还；虽然被告瑞悦公司辩称该款为中介服务费用应向中介公司主张，但该款刷卡凭证显示是原告直接支付给郑州绿地璀璨天城售楼部；即使收据显示为案外人中介公司，但鉴于该中介公司与被告的合作关系，且被告已经收回原告该款收据，原告难以另行再主张权利；同时，考虑到节省当事人诉讼成本，快捷化解纠纷，故本院予以支持;被告瑞悦公司返还原告后，可以协调中介公司返还或者追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈诚与被告瑞悦资产管理有限公司于2018年12月13日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、被告瑞悦资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈诚购房款、电商费共计407777元，并支付相应利息（以407777元为基数，自2018年12月17日起计付利息至实际清偿之日；利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3708元（已减半），由被告瑞悦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  滑明勋二〇二一年二月四日书记员  刚银莹