四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初93号 原告：谢晓狄，男，1995年10月12日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：曾令金，四川汇圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，四川汇圣律师事务所律师。 被告：四川崇州中锦投资有限公司，住所地:四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：杨康，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 原告谢晓狄与被告四川崇州中锦投资有限公司（以下简称中锦投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢晓狄及其委托诉讼代理人曾令金、李欣，中锦投资公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 谢晓狄向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除谢晓狄与中锦投资公司于2019年5月1日、5月2日签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》；2.请求判令中锦投资公司向谢晓狄返还已支付的购房款250,277元，并承担未按约为谢晓狄办理网签合同的违约金（违约金暂计5,000元，实际金额以《房屋买卖合同》约定为准）；3.本案诉讼费用由中锦投资公司承担。事实和理由：2019年5月1日，谢晓狄与中锦投资公司签订《成都恒大西辰绿洲（B、D）商品房认购书》,约定谢晓狄购买中锦投资公司开发的成都恒大西辰绿洲B地块18栋203号房，约定了该商品房建筑面积、单价、付款办法以及违约责任等等。并于2019年5月2日签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订后，谢晓狄按约履行并向中锦投资公司支付购房款共计250,277元，剩余尾款570,000元中锦投资公司承诺协助谢晓狄通过银行按揭贷款方式于2020年5月1日前付清。合同履行过程中，中锦投资公司以需要公司盖章和为谢晓狄办理按揭贷款等理由一直未提供认购书及商品房买卖合同的原件给谢晓狄，并明确告知谢晓狄其已为谢晓狄办理完毕网签合同相关事宜。但是2020年2月29日谢晓狄到崇州市房管部门查询得知中锦投资公司没有给其办理网签合同备案，谢晓狄联系中锦投资公司要求办理网签合同及提供认购书及房屋买卖合同原件，中锦公司均未提供。2020年11月13日，中锦投资公司向谢晓狄发函通知解除买卖合同，不予退还全部购房款及该案所涉房屋将另行出售他人，谢晓狄收到该通知后联系中锦投资公司，被告知谢晓狄征信出现问题无法办理按揭贷款，拒绝继续履行合同，谢晓狄协商退房款未果，起诉来院。 中锦投资公司辩称：1.根据案涉商品房认购书与买卖合同约定，原告逾期付款180天以上，中锦投资公司已按照合同的约定行使了合同解除权。2.原告无权要求中锦投资公司退还全部房款，根据认购书与原告2019年5月1日向中锦投资公司出具的承诺函，明确约定因原告逾期支付房款，合同解除后，所支付的房款作为违约金收取，中锦投资公司不予退还。3.原告无权要求中锦投资公司承担违约金，买卖合同第24.3条明确约定分期付款客户在付清全款前，中锦投资公司对合同不以备案登记，原告5月1日出具承诺书，也明确其同意在付清全款后，进行商品房买卖合同备案。4.在双方履行合同的过程中，协商分期转为按揭贷款方式，但因原告的征信不符合银行贷款政策，贷款审批未通过，双方最终并没有达成变更付款方式的协议，且中锦投资公司的工作人员在2020年6月时，已明确告知原告贷款审批未通过，需要以现金方式支付剩余的尾款。但经多次催告原告仍未付款，中锦投资公司才按照合同的约定解除了案涉合同。 本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，谢晓狄与中锦投资公司签订《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》，约定谢晓狄向中锦投资公司认购恒大西辰绿洲楼盘B地块18栋203号住房，并对房屋面积、价款、定金、付款方式等事宜进行了约定。2019年5月2日，谢晓狄与中锦投资公司签订《四川省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证919号下第18幢1单元2层03号。（五）该商品房的预测建筑面积共106.81平方米，其中套内建筑面积86.9平方米，分摊的共有建筑面积19.91平方米。第八条计价方式与价款（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10,243.44元，总价款为820,277元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取分期付款方式付款。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日（该期限与本条第(一)款第1项第(1)目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第(一)款第1项第(1)目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。中锦投资公司在合同尾部出卖人处加盖公章，谢晓狄在买受人处签名按印。 合同签订后，谢晓狄共计支付购房款250,277元，因最后一期购房款未成功办理银行按揭贷款，中锦投资公司于2020年11月13日发送《关于〈商品房买卖合同〉的通知》至谢晓狄，该通知内容如下：“致：谢晓狄先生/女士：您与中锦投资公司（以下简称“我司”）于2019年5月1日签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》约定：您购买恒大西辰绿洲-二期B地块18-203号商品房。您与我司于2019年5月2日签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房买卖合同补充协议》第二条分期付款部分约定：您应于2020年5月1日前支付剩余房价款570,000元。若您逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，您所交的全部购房款不予退还，该房屋归我司所有，您应无条件配合我司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由您承担。截止2020年11月13日，您已经逾期支付分期购房款196日，且我司己于2020年11月5日致函催促您及时付清该期购房款，迄今为止，您仍未按您承诺支付。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2019年5月2日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售恒大西辰绿洲二期B地块18-203号商品房，请您收到本通知后3日内来我司办理合同解除的相关事宜”该《通知》上的落款单位为中锦投资公司，落款时间为2020年11月13日。 审理中，双方对《商品房买卖合同》于2020年11月13日解除无争议。另查明，双方没有签订《商品房买卖合同》补充协议。 上述事实，有当事人身份信息、《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》、收据、《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》《个人住房信息查询记录》《关于成都恒大西辰绿洲-二期-B地块18-203号〈商品房买卖合同〉争议相关事宜的特别函告书》、EMS邮件、微信聊天记录、当事人的当庭陈述在案证实，足以确认。 本院认为，谢晓狄与中锦投资公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行合同义务。就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》的解除问题。 本案中，谢晓狄按约定向中锦投资公司支付了购房款共计250,277元后，在其按揭贷款申请未获银行审批通过情况下，未向中锦投资公司支付剩余购房尾款570,000元，根据双方签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》第二条第3项、《商品房买卖合同》第九条第（二）款第2项、第十条第（一）款第1项第（2）点，谢晓狄的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件。中锦投资公司于2020年11月13日行使了合同解除权，且庭审中双方均认可《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》于2020年11月13日解除，本院对此予以确认。谢晓狄主张解除补充协议，因双方未签署《商品房买卖合同补充协议》，故本院依法不予支持。 二、关于中锦公司是否应该返还谢晓狄已支付购房款250,277元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，案涉房屋并未交付，合同解除后，中锦投资公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款250,277元应予退还。加之，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定了买受人逾期付款致使合同解除的，应向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。故，对谢晓狄提出要求中锦投资公司返还购房款250,277元的诉讼请求，本院依法予以支持； 三、关于违约金的问题。 1.根据谢晓狄与中锦投资公司在《商品房买卖合同》第二十四条第三项的约定“有关预售合同登记备案的其他约定如下：双方商定，在买受人就所购商品房与按揭银行签订按揭贷款合同之前或采取分期付款方式未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。合同是否登记备案不影响合同效力。”故对谢晓狄要求中锦投资公司承担未按约为其办理网签合同对方违约金暂计5,000元的诉讼请求依法不予支持。 2.中锦投资公司主张按照认购书和承诺书的约定，所支付的购房款250,277元作为违约金不予退还。本院认为，认购书是预约合同，其目的是督促双方签订正式的商品房买卖合同。谢晓狄与中锦投资公司已于2019年5月2日签订正式的《商品房买卖合同》，双方的权利义务关系应以商品房买卖合同约定为准。本院对中锦投资公司主张按照认购书和承诺书的约定，所支付的购房款250,277元作为违约金不予退还的抗辩理由不予采纳。为当事人减少诉累，谢晓狄应承担的违约责任本院一并予以处理。庭审中，中锦投资公司未提供证据证明因谢晓狄违约导致合同解除产生实际损失的金额。本院参照双方《商品房买卖合同》第十条中约定买受人逾期付款致使合同解除的违约金计算方式确认损失金额。本案中，谢晓狄应向中锦投资公司支付而实际未支付的购房款为570,000元，其逾期付款天数超过180日。故谢晓狄应向中锦投资公司支付的违约金为10,260元（570,000元×1%00×180日）+5,700元（570,000元×1%）=15,960元。两项费用品迭后中锦投资公司退还谢晓狄购房款234,317元。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生在2021年1月1日前，因此应适用当时的法律。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、谢晓狄与四川崇州中锦投资有限公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《成都恒大西辰绿洲（B、D）商品房买卖合同》于2020年11月13日解除。 二、四川崇州中锦投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还谢晓狄购房款234,317元。 三、驳回谢晓狄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,565元，由谢晓狄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年二月二日 书记员  李梦婷 庭审书记员王江双