宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0213民初3678号 原告（反诉被告）：宁波市奉化区旅游集散中心有限公司。住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道大成路658号。统一社会信用代码为9133028356703288XB。 法定代表人：成尧光，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛海波，浙江求是行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈冰杰，男，汉族，1984年11月14日出生，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：吴蓓，上海市君悦律师事务所律师。 原告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司与被告沈冰杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，被告沈冰杰于同月21日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）宁波市奉化区旅游集散中心有限公司的委托诉讼代理人毛海波、被告（反诉原告）沈冰杰的委托诉讼代理人吴蓓到庭参加了诉讼。双方当事人在诉讼中申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司（以下简称旅游集散中心）以被告沈冰杰未按照双方签订的两份《商品房买卖合同》约定的时间办理银行按揭贷款手续为由，向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款480000元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（以欠款金额480000元按每日万分之二点五计算从2018年5月28日计算至款清日止，暂计算至起诉日的违约金为94800元）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告沈冰杰答辩称：按双方签订的两份商品房买卖合同约定，原告应于2018年5月28日前交付符合各项约定的商品房供被告使用，但在当时该涉案房屋尚在建设中，远没有达到竣工验收标准，明显不符合交付条件，原告无法在2018年5月28日交付合格的房屋，故在被告已经支付超过房屋价款一半以上的首付款的前提下，被告为减少自身损失，在原告确定无法交付的前提下未办理房屋按揭贷款。截至目前，原告也未向被告交付过涉案房屋，也从未向被告通知可以交付房屋。因此，根据合同约定，如果原告逾期超过60天未交付房屋，则买受人有权解除合同，故被告要求解除合同，要求原告返还被告已付的全部购房款，并支付累计已付购房款3%的违约金。 反诉原告沈冰杰以反诉被告旅游集散中心未按照双方签订的两份《商品房买卖合同》约定的时间交付符合竣工验收条件的房屋为由，提出反诉诉讼请求：1.判决反诉原告和反诉被告签订的两份商品房买卖合同解除，反诉被告返还反诉原告购房款493526元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金14805.78元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告针对反诉答辩称：双方签订的两份《商品房买卖合同》均约定反诉原告应付的剩余购房款应当于2018年5月28日前办理好按揭贷款手续，反诉被告应当在2018年5月28日前将商品房交付给反诉原告使用。也就是说双方履行义务的最后期限均为同一天，没有先后履行顺序。根据合同法规定一方在对方履行之前或履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在反诉原告未按约付款的情况下，反诉被告是有权拒绝向反诉原告交付房屋的，所以反诉原告也不能依照双方签订的合同第十条约定以反诉被告未按约定期限交房为由要求解除合同，更无权要求支付违约金。 原告旅游集散中心为证明自己的主张提供了两份《商品房买卖合同》，经质证，被告对该组证据无异议。被告（反诉原告）沈冰杰为证明自己的主张，提供了两份《商品房买卖合同》及单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位工程（工程项目）竣工报告的照片各一份，经质证，原告对两份《商品房买卖合同》无异议，但对被告其他证据的真实性和关联性有异议。经审查，原告和被告均对两份《商品房买卖合同》无异议，故本院对该两份《商品房买卖合同》予以采信；对于被告提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位工程（工程项目）竣工报告虽然是复印件，但是因该两份证据由原告旅游集散中心掌握，本院当庭要求原告旅游集散中心在庭审后三日内提交该两份证据的核实情况，但是原告无正当理由在庭审后至今未向本院提交核实情况，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原告旅游集散中心与被告沈冰杰分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告沈冰杰向原告购买两套位于宁波市奉化区印象奉化××幢××号××号的房屋，两套房屋的总价均为486763元、面积均为30.73平方米。两份合同签订当日，被告沈冰杰按合同约定向原告支付了两套房屋的首付款共计493526元，两套房屋的余款合计480000元按合同约定于2018年5月28日之前通过银行按揭支付。两份合同的第九条约定，原告旅游集散中心于2018年5月28日之前将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”等条件的商品房交付被告沈冰杰使用。两份合同第十条约定，原告逾期交房超过60日后，被告有权解除合同。现双方当事人均以对方未按照合同约定履行义务为由不履行自己的合同义务。 上述事实由原告和被告提供的并经举证、质证和本院认证的证据及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案原告和被告于2018年5月8日签订的两份商品房买卖合同，均约定原告旅游集散中心于2018年5月28日前将符合竣工验收合格等条件的商品房交付给被告使用，而被告也应于2018年5月28日前按揭付清剩余购房款，说明原告和被告互负债务，没有先后履行顺序，双方均具有同时履行抗辩权，均可以以对方未同时履行债务为由作为自己不履行债务的抗辩，从而排除自己承担违约责任，故本院对于双方当事人均要求对方承担违约责任并支付违约金的本诉和反诉诉讼请求均不予支持。关于被告反诉要求解除双方当事人签订的两份房屋买卖合同的诉讼请求，鉴于双方均行使同时履行抗辩权而不履行自己的合同义务，导致双方签订的两份商品房买卖合同长期无法继续履行，形成了合同僵局，无法实现双方的合同目的，对双方均不利，解除合同对双方均有利，而且双方在合同中约定逾期交付房屋超过60日，买受人有权解除合同，现反诉被告逾期交付房屋已经超过了60日，故反诉原告反诉要求解除合同的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告要求被告履行支付购房款480000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故反诉原告要求反诉被告返还购房款493526元的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司与被告沈冰杰于2018年5月8日签订的两份《商品房买卖合同》于2020年9月22日解除； 二、反诉被告（原告）宁波市奉化区旅游集散中心有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告（被告）沈冰杰返还购房款493526元； 三、驳回原告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）沈冰杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费9548元，减半收取4774元，由原告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司负担；反诉案件受理费减半收取4442元，由反诉原告沈冰杰负担129元，由反诉被告宁波市奉化区旅游集散中心有限公司负担4313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务；逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何军 二〇二一年二月二日 书记员  周露 ? 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。