浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7217号上诉人（原审第三人）：陈知亮，男，1966年3月24日出生，汉族，住文成县。上诉人（原审第三人）：苏孝抗，男，1959年11月30日出生，汉族，住文成县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：胡焕，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游余多，男，1966年3月1日出生，汉族，住文成县。委托诉讼代理人：周可流。委托诉讼代理人：朱小宝。被上诉人（原审被告）：游培余，男，1956年1月1日出生，汉族，住文成县。被上诉人（原审被告）：吴小红，女，1960年10月22日出生，汉族，住文成县。上诉人陈知亮、苏孝抗因与被上诉人游余多、游培余、吴小红确认合同无效纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈知亮、苏孝抗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回游余多的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋由游余多居住管业，属事实认定错误。证人陈某证明涉案房屋自2004年至2009年间由陈知亮出租给其居住，此后陈知亮本人陆续居住至2017年，一审法院不仅未采纳陈某的证言，且在游余多未提供证据的情况下，认定涉案房屋由游余多住管业，明显错误。二、游培余、吴小红出卖涉案房屋，不构成无权处分。即使涉案房屋在陈知亮与游培余、吴小红签订《卖契》时尚未进行分割，基于游培余、吴小红与其他共有人的亲属关系，陈知亮有理由相信游培余、吴小红有代理权，游培余、吴小红的行为仍构成表见代理。三、即使游培余、吴小红对涉案房屋没有处分权，也不会导致其与陈知亮签订的《卖契》无效。1、合同效力与处分权是两个不同的法律概念，彼此并无关系。2、《中华人民共和国物权法》第十五条对合同效力和物权效力已经作出区分，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该规定明确了无权处分合同的有效性。四、即使游培余、吴小红的处分行为损害了游余多的利益，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的确认合同无效的五种情形，故一审法院适用法律明显错误。五、确认本案《卖契》无效，不利于保护守约方陈知亮、苏孝抗的合法权益。如果涉案房屋确系游余多所有，认定《卖契》无效，陈知亮、苏孝抗只能主张返还财产、折价补偿或因对方有过错而给自己造成的损失，而不能主张违约责任以及因违约造成的损失。如果认定《卖契》有效，陈知亮、苏孝抗因无法取得所有权，可以主张解除合同要求出卖人承担违约责任，而游余多也完全可以基于物权保护来维护自己的权利。六、一审法院以陈知亮与游培余、吴小红非属同村人，签订的《卖契》违反了法律、法规的强制性规定，而认定《卖契》无效，适用法律明显错误。1、一审法院没有明确非同村人的房屋买卖行为到底违反了哪一条法律、法规的规定。2、新旧《中华人民共和国土地管理法》均未禁止农村宅基地的买卖。3、本地区司法实践中均不轻易宣告农村房屋买卖合同无效。4、即便有法律、法规之外的政策限制类似买卖，也仅仅是买受人无法取得房屋过户，并不会导致买卖合同无效。游余多辩称，一、一审法院认定涉案房子由游余多居住并使用，认定事实正确。1、游余多于2004、2006年对涉案房屋进行了修理，二审已提供证据予以证明。2、2012年5月，游余多办理涉案房屋产权时，房管部门将公示贴在该房屋门上一个月，陈知亮、苏孝抗没有提出异议。3、吴小红在一审庭审中当庭陈述没有见过陈知亮、苏孝抗居住在涉案房屋，也没见过一审出庭作证的证人。4、游余多于2005年从外地回家，一家5口人挤满了二层小屋，已经没有其他空间供他人居住。5、游余多回家后没有见过陈知亮、苏孝抗或其他人居住在自己家。二、游培余、吴小红的处分行为不构成法律规定的表见代理。三、一审法院认定《卖契》无效，处理正确。1、涉案房屋是游余多继承父母的财产，来源合法，游培余、吴小红未经游余多同意擅自处置游余多的财产，构成无权处分。2、游余多是涉案房屋的产权所有权人，没有委托任何人出卖该房屋，也没有追认游培余、吴小红出卖该房屋的行为。3、2012年，游余多申请办理产权证，陈知亮、苏孝抗均没有提出异议。4、陈知亮、苏孝抗没有取得涉案房屋的所有权。5、陈知亮、苏孝抗明知游培余、吴小红无权处理的情况下签订《卖契》，损害了游余多的利益。四、地基与房屋为一体，宅基地的买卖不符合法律、行政法规的强制性法规，应认定无效。吴小红辩称其是游培余的妻子，当时游培余因赌博欠债，被人逼债，而游余多人在外地，游培余就将游余多的房屋卖掉，收了钱还赌债。其本来不同意签字，但游培余的威逼殴打下无奈在《卖契》上签了字。游余多向一审法院起诉请求：1、确认游培余、吴小红与陈知亮签订的房屋买卖合同无效；2、判令游培余、吴小红偿还陈知亮购房款3.88万元并补偿损失。在一审审理过程中，游余多撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：游余多与游培余系兄弟关系，游余多、游培余、吴小红与陈知亮并非同村村民。游余多父亲游爱榜于1997年6月21日去世，母亲王彩梅于2008年11月8日去世。游余多父母在世时有坐落于文成县（下门）四间房屋。2003年6月16日，游培余、吴小红与陈知亮签订房屋《卖契》，约定：游培余将坐落于文成县樟台乡下门村（大峃镇鹤东村（下门）四间房屋中从东往西第二间）一间房屋及闲基地以3.88万元出卖给陈知亮。2004年2月26日，陈知亮将上述房屋及闲地基以7.2万元出售以给苏孝抗。2012年，游余多对坐落于文成县（下门）原系其父母所有的四间房屋中从东往西第二间即涉案房屋申请办理了产权证，土地使用权证号：文集用（2012）第1-92号，产权证号：温房权证文成县字第1××6号，土地使用权人、房屋所有权人为游余多，四至：东至游培余房屋，西至游培远房屋。现涉案房屋由游余多居住管业。一审法院认为，2003年6月16日游培余、吴小红与陈知亮签订《卖契》时，涉案房屋为游余多、游培余母亲王彩梅及其父亲游爱榜的法定继承人共同所有。游培余、吴小红未经游余多及其他所有权人同意擅自处分共有财产，即使不存在“分书”，游培余、吴小红的行为也系无权处分。现游余多诉至法院要求确认游培余、吴小红与陈知亮签订的房屋买卖合同无效，说明其对游培余、吴小红的处分没有追认。且2012年游余多对涉案房屋办理了产权证，在办理该产权证时，其提供的“协议书”中也证实涉案房屋原系其父母所有并进行继承析产，现该房屋由游余多居住管业，相关部门对产权登记进行了公告，陈知亮至今未提出异议，游培余、吴小红对涉案房产也未取得所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，苏孝抗、陈知亮未提供证据证实对涉案财产接管，也未办理产权转让变更登记手续，因此，陈知亮不符合善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。游培余、吴小红作为游余多及其他共有人的亲属，在明知其无权处分的情况下，与陈知亮签订房屋买卖合同，该行为损害了游余多的利益。且游培余、吴小红向陈知亮转让本村集体宅基地，系向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，不符合法律强制性规定，故该《卖契》无效。游余多的诉请符合法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：确认游培余、吴小红与陈知亮于2003年6月16日签订的《卖契》无效。案件受理费4770元，减半收取2385元，由游培余、吴小红负担。本院二审期间，陈知亮、苏孝抗提供三份涉案房屋的电费附表（其中两份是游培余的，一份是游余多的）及缴费情况。证明涉案房屋用电客户至今仍是游培余的名字，游培余对涉案房屋有处分权。游余多对该证据的真实性没有异议，但解释称其兄弟三人，游培余是大哥，其是老三，其与二哥在云南昆明做生意，大哥在家里种田。其与二哥离开家乡前家里的电表是自己安装的，后电业公司统一装表登记，由于其与二哥在外地，故大哥把三家的电表用户都登在自己名下。二哥回家乡后把电表用户变到了自己名下，但其没当回事就没有去更改。吴小红对上述证据的真实性没有异议，称游培余三兄弟家的电表开始都是登在游培余名下。游余多提供领条二份。证明其先后于2006年、2014年对涉案房屋进行了修理。陈知亮、苏孝抗对上述证据的形式真实性没有异议，但对内容真实性有异议，认为领条内容与本案没有关联性。吴小红对上述证据没有异议。本院认为，陈知亮、苏孝抗提供的证据，游余多及吴小红对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但涉案房屋的用电户名登记在游培余名下，并不能证明游培余就是该房屋的所有权人，或其有权处分该房屋。游余多提供的证据未反映维修款系维修何处的房屋，故该证据与本案缺乏关联，本院不予确认。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：游培余与吴小红系夫妻关系。本院认为，文成县（下门）四间房屋系游余多父母的财产，在其父亲亡故后，因发生继承，游余多的母亲及游余多、游培余等三兄弟成为上述四间房屋的共有人。根据游余多三兄弟对四间房屋的实际占有使用情况，2012年游余多办理产权证时出具的《协议书》的内容，结合其他共有人对游余多将涉案房屋产权登记在自己名下均无异议的事实，以及当事人的陈述，可以认定早在2003年之前，共有人之间已经对共有财产进行分割，其中涉案房屋分割给游余多，故游余多是该房屋的所有权人。游培余、吴小红未经游余多同意，擅自将游余多的房屋出卖给陈知亮，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。游余多以游培余无权处分为由，起诉主张游培余、吴小红与陈知亮签订的房屋买卖合同无效，一审法院判令支持其该主张，与上述法律规定不符。此外，一审法院以游培余、吴小红将农村房屋出卖给外村村民，违反法律的强制性规定而认定合同无效，亦缺乏法律依据。综上，游余多是涉案房屋的所有权人，但其以无权处分为由主张游培余、吴小红与陈知亮就涉案房屋签订的买卖合同无效，于法无据，故对其该诉讼请求应予驳回。陈知亮与游培余、吴小红就涉案房屋签订的买卖合同虽然有效，但陈知亮不能取得该房屋的所有权，故其可依法另案主张解除合同。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初2129号民事判决；二、驳回游余多的诉讼请求。一审案件受理费4770元，减半收取2385元；二审案件受理费4770元，均由游余多负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年二月八日法官助理  陈黛锦代书记员  李**程