浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初5082号 原告：梅佳明，男，1992年2月8日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：崔剑宇,北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：汪丹蕾，女，1993年1月18日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：潘晓君,浙江金品律师事务所律师。 原告梅佳明为与被告汪丹蕾房屋买卖合同纠纷一案,于2020年12月28日向本院起诉，本院于同日受理后,依法由审判员张雷平独任审判，并于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告梅佳明的委托诉讼代理人崔剑宇，被告汪丹蕾的委托诉讼代理人潘晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅佳明起诉称：2020年10月30日，原、被告签订《房屋转让合同》1份，约定：原告将其所有的坐落于平湖市房屋以265万元价格转让给被告，合同约定：被告预付定金10万元，2020年11月15日前过户，除贷款以外房款过户前付清，款清交房。合同订立后，被告向原告支付定金10万元，但截止约定的过户日期前，仅支付60万（含定金10万元），亦未向相关银行申请住房按揭贷款，因而双方未在2020年11月15日办理房屋过户。2020年11月21日，原告在多次催款未果情形下，通过微信形式向被告发出通知，要求其尽快付清款项，但被告收到前述通知后，虽继续支付65万元，但仍未付清全款或前去申请办理住房按揭，原告的合同目的无法实现。结合上述情况，2020年11月30日，原告再次通过微信向被告发出通知，告知被告，因其在原告催告后仍然迟延履行支付及贷款义务，通知其《房屋转让合同》于2020年11月30日正式解除。以上事实表明，被告迟延履行合同义务，且在原告催告后，仍未在合理期限内履行义务，已构成严重违约，原告有权解除案涉合同，同时根据定金罚则，有权没收被告定金10万元。现原告请求判令：1、原、被告签订的《房屋转让合同》在2020年11月30日解除；2、被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告汪丹蕾答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。合同履行过程中，被告没有违约行为，是原告主动提出拒绝办理过户，被告才暂缓支付相应购房款，被告义务是过户前支付相应款项，原告至今没有办理过户手续，其也无权向被告主张违约责任。案涉房屋至今未办理过户的原因在原告，被告已向相关银行提交了按揭贷款所需材料，是原告不提供不动产材料，也不配合过户，造成贷款审批材料缺失，综上，本案的过错责任在原告，原告无权要求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有： 证据一、房屋转让合同1份，证明：被告没有按协议约定履行义务，没有履行支付房款和申请贷款的义务，也证明原告没有过户是有正当理由的，没有违反合同约定。 证据二、被告付款情况1组，证明：在约定的过户时间2020年11月15日前被告仅支付60万元，仅占总房款的22.6%。 证据三、微信聊天记录1份，证明：双方将过户时间推迟到2020年11月17日是被告提出的要求，是被告提出17日有笔钱到账，要17日才能支付，实际17日被告也没有支付；原告在合同订立后一直按约履行，没有拒绝出售的意思；2020年11月21日原告向被告催告，要求付清或办理贷款手续，但被告一直拖延，直至2020年11月30日原告才依法发出解除通知，也证明原告没有违约行为。 证据四、二手房买卖合同网签问答1份，证明：二手房交易流程，需要先行在网签系统录入付款方式等基本信息，签订《浙江省二手房买卖合同》，其中第8点还提到，如需贷款，可先持未网签的草签合同办理贷款手续预审再行网签，实践中必须要买家和卖家一同前往贷款银行的。而在本案中，被告只催着过户，丝毫没有提合同网签，甚至贷款的银行也没确定，更没持草签合同去贷款预审，因此原告没义务直接过户，而且如果网签，除非条款原封不动，否则必将涉及到条款的变更或补充，这不是原告的义务，法律也不能强制任何人签新的条款。 证据五、二手房按揭贷款的业务流程1份，证明：以这两个银行举例说明，住房贷款需要的材料，其中需要卖方配合签订的，只是签订房屋买卖合同，其他都是买方自行准备的材料，本案中，双方已签订《房屋转让合同》，申请贷款的形式条件己满足，即使原告要配合网签，网签的条款也不能超过原合同的约定，否则就变成了强制他人订立合同，而且被告也从没提出任何要网签的要求，因此，如果办理不了贷款，也是被告原因，被告应付全款，但被告也没按时支付，在催告后也一直没付清，是被告的违约行为导致合同无法履行。 被告质证意见：证据一三性无异议，对原告证明目的有异议，被告的付款行为符合双方的约定；证据二三性无异议，对证明目的有异议，被告的付款行为符合双方的约定，不存在违约。双方在合同中约定的是过户前支付贷款以外的款项，办理过户手续之前完成付款都符合合同约定；证据三三性无异议，对证明目的有异议，双方将过户改在2020年11月17日，是双方对合同进行了变更，不能证明被告存在违约行为；证据四三性均有异议，对原告的证明目的有异议，该组证明不能证明本案不符合过户条件；证据五三性均有异议，被告申请贷款的银行是农商银行，与原告提供的证据没有关联性。 被告提供的证据及所要证明的事实有： 个人账户代发明细、收入证明各1份，证明：2020年11月12日，被告已经准备好用于办理按揭贷款的相关材料。 原告质证意见：个人账户代发明细真实性无异议，但不认可被告的证明目的。该证据只是其个人账户的明细，不能体现是专为贷款申请而准备的，所显示的被告平均工资在每月8000-10000元；对收入证明真实性无异议，与月收入16000元有差异。 原、被告陈述一致的事实有：2020年11月11日原告还清贷款；2020年11月13日被告将案涉房屋钥匙交给原告。 本院认证如下：原告提供的证据一、二、三，被告对证据真实性均无异议，被告提供的证据，原告对证据真实性均无异议，上述证据本院予以认定，作为本案的定案依据；原告提供的证据四、五为网络资料，与本案无关联性，本院不予认定；庭审中原、被告陈述一致的事实，本院予以采信。 基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实如下： 2020年10月30日，原、被告签订《房屋转让合同》1份，约定：原告将其所有的坐落于平湖市房屋转让被告，转让价为265万元；被告于当日通过手机银行转账方式支付被告定金10万元。合同写明：“付款方式：在2020年11月15日至前过户，除贷款已外房款过户全前部付清，款清交房。”2020年11月10日，被告通过手机银行转账方式支付原告购房款50万元。2020年11月11日原告还清贷款。2020年11月12日，原、被告通过微信聊天确认过户时间变更为2020年11月17日。2020年11月13日，原告将案涉房屋钥匙交给被告。2020年11月17日，原、被告未办理房屋过户手续。2020年11月21日，原告通过微信聊天向被告发出“请立即在2日内付清《房屋转让合同》所约定的购房款，否则，我方将直接解除《房屋转让合同》。”被告回复原告“意思就是剩下65万，我现在转给你咯。”2020年11月22日，被告通过手机银行转账方式支付被告购房款65万元。2020年11月30日，原告通过微信聊天向原告发出“汪丹蕾女士，上次通知你后，你虽支付了部分款项，但还是没有履行贷款或付清房款的义务，现在通知你正式解除《房屋转让合同》。”由此产生本案纠纷。2020年11月30日不动产信息查询证明显示：案涉房屋权利人：梅佳明；坐落：平湖市；权证号：浙不动产权第0031325号；面积：127.64；抵押情况：已抵押。2021年2月20日本院核查案涉房屋的抵押情况：已被抵押。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告向原告购买其所有的坐落于平湖市房屋，被告支付原告定金10万元，支付购房款115万元的事实清楚，证据充分。本案需解决的问题：1、原告是否有权解除《房屋转让合同》。原告以被告“没有履行贷款或付清房款的义务”，通知被告解除《房屋转让合同》，没有法律依据。合同约定“除贷款已外房款过户全前部付清”属付款内容约定不明，在此情况下，被告除定金10万元外，在合同约定的过户日前支付原告购房款50万元，在原告认可（微信）的时间内又支付原告购房款65万元，共计支付125万元，被告履行了贷款以外支付购房款的义务，且符合合同及双方商定的付款时间，被告没有违约。故原告以被告“没有履行贷款或付清房款的义务”，通知解除《房屋转让合同》，没有法律依据。原告无权解除《房屋转让合同》，原告的解除通知不发生法律效力。合同约定“除贷款已外房款过户全前部付清”，故贷款应在过户后办理。被告无权以被告未办理贷款手续拒绝过户。综上，讼争房屋至今未办理产权转移登记手续的责任在被告，被告应承担相应责任。现原告要求确认原、被告签订的《房屋转让合同》在2020年11月30日解除的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告依据定金罚则要求被告支付违约金10万元，由于原告没有证据证明被告存在违约，故原告的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告梅佳明的诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元，由原告梅佳明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  张雷平 二〇二一年二月二十四日 书记员  陈洪萍