湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初207号 原告：朱万芳，女，1991年9月17日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：米海（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。 被告：湖南启弘房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区红星南路**（铂金.财富公馆10楼），统一社会信用代码：91431200675575865D。 法定代表人：邓开喜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵俊（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆石焕，湖南淮新律师事务所实习律师。 原告朱万芳与被告湖南启弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱万芳的委托诉讼代理人米海、熊丽，被告湖南启弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱万芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将怀化嘉裕阳光住宅小区7幢11层1101号房屋的水、电、气开通，并交付给原告使用；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金28477元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告朱万芳变更第二项诉讼请求为判决被告向原告支付逾期交房违约金计算至实际交房之日止［以总房款405090元为基数，按日万分之一计算，从2018年12月30日起计算至2020年12月2日（703天）为28477元］。事实与理由：原告于2018年4月10日在被告开发建设的怀化嘉裕阳光住宅小区项目中购买了第7栋11层1101号房，首付款（含定金）125090元，剩余房款280000元采用银行按揭贷款方式支付，共计向被告支付了全部房款405090元。按照合同第十一条规定，出卖人应当在2018年12月30日前，将本合同附件三约定的商品房交付买受人使用。合同约定的交房时间到期后，原告从2019年1月起多次催促被告交付原告购买的商品房，但被告至今没有交房，已严重违约。 被告湖南启弘房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已积极履行了向被答辩人交付房屋的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》的情况。2011年1月17日,答辩人与怀化市国土资源局签订《国有建设土用地使用权出让合同》，约定怀化市国土资源局同意在2011年5月30日前出让宗地编号为GF-2011-4（位于顺天北路西侧）交付给答辩人，但怀化市国土资源局于2015年才向答辩人交付案涉宗地，比合同晚了三年，导致案涉宗地建设项目延期开工。因政策性因素即怀化市国土资源局于2015年才向答辩人交付案涉宗地，致使答辩人未能如期向被答辩人交付房屋，非因答辩人的过错延期交房。2011年1月18日，怀化市城市建设投资有限公司与李城签订《项目开发建设用地合同》，约定由李城修建公园北路，但公园北路2019年年前才通路，公园北路是否通路涉及到污水排放及用水用电。故答辩人未能如期向被答辩人交房不能归责于答辩人，答辩人未能如期向被答辩人交房的违约责任不应由答辩人承担。二、退一步讲，即使延迟交房有答辩人的原因，按已付房款的万分之一支付日违约金亦高于损失，应予减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，答辩人已积极履行向被答辩人交付房屋的义务，答辩人主张的违约金过高，且因新冠疫情影响，民营企业生存艰难，应当对违约金进行调整。三、答辩人现在对项目无法做主控制，由怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组控制。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2018年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“怀化嘉裕阳光住宅小区”项目中第7幢11层1101号房屋，单价4200元，总购房款405090元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户铺设的所有费用(俗称“开通费”)；合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格且取得《竣工验收备案表》，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的，可据实予以延期交房；合同第十二条约定，商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起10日内验收交接房屋，出卖人应出示《竣工验备案表》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人可拒绝收房，由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房给买受人使用，按《合同补充协议》处理;本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。同日，双方又签订(附件四)《商品房买卖合同补充协议》约定：城市管道燃气安装费2080元/户由买受人承担；因出卖人原因逾期交房超过30日的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。 (附件三)装饰、设备标准：供水入户，预留管线接口，排水管采用新型硬管，一户一表，开通费用由客户自行缴纳；供电开关、插座、白灯一点入户、一户一表等等。 合同签订后，原告交清了约定的全部购房款。本案所涉房屋至今未竣工验收，供水、供电、供气均未安装到户。原告至今未收房。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 以上事实，有原告身份证，被告营业执照，《商品房买卖合同》及（附件三）、（附件四），湖南增值税普通发票，税收完税证明，建设银行个人活期账户交易明细及庭审笔录予以证实。 本院认为：《商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，即，就同一事项，双方签订的合同补充协议条款不得与《商品房买卖合同》的约定内容相冲突，因此，本案商品房售价已包括供水、供电、供气等开通到户铺设的所有费用。原告已依约交清了约定的全部购房款，因此，被告应交付已在相关业务部门立户开通供水、供电、供气的管线安装到户并符合合同约定交付条件的商品房给原告使用。被告未能依约在2018年12月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，应依合同约定支付原告逾期交房违约金28477元(2018年12月30日至2020年12月2日为703天，405090元×703天×0.0001＝28477元)，并从2020年12月3日起继续按每日40.51元(405090元×0.0001≈40.51元)的标准支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2018年12月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次新冠肺炎疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，且被告在已经逾期交房违约的情况下，却不积极采取措施防止损失的扩大，至2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应之时已逾期交房389天之久，明显存在主观懈怠的过失，其对违约损失扩大有可归责的过错原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第(一)项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以新冠肺炎疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。 原告主张的日万分之一违约金比率比目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且本院及二审法院同类案件亦均如此认定，因此，被告要求调低违约金比率没有事实依据，本院不予支持。 被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告湖南启弘房地产开发有限公司将“怀化嘉裕阳光住宅小区”项目中第7幢11层1101号房屋在相关业务部门立户开通供水、供电、供气的管线安装到户，并达到合同约定交房条件后交付原告朱万芳使用； 二、被告湖南启弘房地产开发有限公司于本判决生效后7日内向原告朱万芳支付逾期交房违约金28477元，并继续按每日40.51元的标准从2020年12月3日计付至实际交房之日止； 三、驳回原告朱万芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费512元，减半收取256元，由被告湖南启弘房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  沈 青 二〇二一年二月七日 代理书记员  杨小妹