河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终83号上诉人（原审原告）：张凤军，男，1978年3月20日出生，汉族，住河南省封丘县。上诉人（原审原告）：王春霞，女，1975年1月29日出生，汉族，住河南省封丘县。二上诉人委托诉讼代理人：胡东勋，男，1979年8月18日出生，汉族，住河南省封丘县潘店镇蔡东村895号。被上诉人（原审被告）：河南敏达置业有限公司，住所地：辉县市清晖路路东（教育局楼后）。法定代表人：王爱连，总经理。委托诉讼代理人：陈亚帅，河南百泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李照华，男，1987年5月20日出生，汉族，住河南省辉县，系公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司封丘支行，住所地：河南省新乡市封丘县文化路1025号。负责人：刘洪魏，行长。上诉人王春霞、张凤军因与被上诉人河南敏达置业有限公司（以下简称敏达公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司封丘支行（以下简称封丘建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（2020）豫0727民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王春霞的委托诉讼代理人胡东勋，张凤军及其委托诉讼代理人胡东勋，被上诉人敏达公司的委托诉讼代理人李照华、陈亚帅到庭参加诉讼。原审第三人封丘建设银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春霞、张凤军上诉请求:1、改判一审判决第六项或发回重审；2、改判敏达公司支付王春霞、张凤军涉案房屋涨价损失124220元,房屋租赁费用57600元；3、本案一、二审诉讼费由敏达公司承担。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。王春霞、张凤军要求房屋上涨损失按2016年6月份当时的涉案房屋价格与2019年3月份涉案房屋价格的差额即每平方照1000元进行计算,符合市场价格正常上浮的范围内。王春霞、张凤军购买敏达公司的房屋是为了生活居住,因敏达公司的违约行为导致王春霞、张凤军4年之久没有入住涉案房屋,王春霞、张凤军家庭5人共同生活在封丘县城租住的房屋,房屋租赁费是因敏达公司违约造成的实际损失,应予支持。敏达公司辩称，案涉商品房销售合同解除不是敏达公司过错导致的，敏达公司不应支付王春霞、张凤军房屋上涨损失及租赁费损失，且王春霞、张凤军提交的租赁合同不真实，不应作为认定案件事实的证据。张凤军、王春霞向一审法院起诉请求：一、依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，敏达公司返还张凤军、王春霞购房款本金165262元，加上张凤军、王春霞所支付的住房贷款52215.85元，敏达公司返还张凤军、王春霞缴纳的物业费等相关费用3900元，张凤军、王春霞房租租赁费57600元,总数额购房款278977.85元。二、敏达公司支付张凤军、王春霞损失,现在每平方涨价1000元，124.22平方差额损失124220元。三、敏达公司支付张凤军、王春霞利息192000元（从2016年6月30日至2020年6月30日住房公积金贷款与购房款以217477.85元为本金，月息2分计算）。四、要求解除张凤军、王春霞与第三人中国建设银行股份有限公司封丘支行签订的住房公积金借款合同。五、敏达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月18日，张凤军、王春霞与敏达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：第四章商品房交付条件和交付手续第十一条（一）出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理…2．双方协商解决。2016年3月18日，张凤军向敏达公司两次支付购房款19930元、145332元，合计165262元；2019年3月18日，敏达公司向张凤军、王春霞交付房屋，张凤军分五次支付给敏达公司装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元，合计3900元。2016年8月18日，张凤军与第三人封丘建设银行签订了《住房公积金借款合同》，约定第三人封丘建设银行向张凤军提供借款200000元，借款期限为贰佰肆拾个月，从2016年7月22日起至2036年7月22日止，月利率为2.708‰，扣款日为每月的21日，首次委托扣款日为2016年8月21日，每月归还本息金额为1134.35元。借款合同签订后，封丘建设银行将200000元转入敏达公司账户。自2016年9月21日至2020年6月20日，张凤军每月按时向封丘建设银行缴纳个人住房公积金贷款，共计支付本息合计52215.85元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张凤军、王春霞要求解除合同，敏达公司称“若张凤军、王春霞想要解除合同双方协商解决，敏达公司同意解除合同但只同意退还其已交纳费用，对其他诉求不予认可，也不同意支付”，可见，张凤军、王春霞与敏达公司就合同解除已经达成一致意见，故对张凤军、王春霞解除合同的诉请，一审法院予以支持。因张凤军、王春霞与敏达公司签订的商品房买卖合同已经解除，现张凤军、王春霞要求解除与封丘建设银行所签订的住房公积金借款合同，于法有据，一审法院予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，张凤军、王春霞与敏达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，张凤军、王春霞与封丘建设银行签订《住房公积金借款合同》后，张凤军、王春霞向敏达公司支付了购房款165262元以及装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元。封丘建设银行受张凤军、王春霞委托将张凤军、王春霞借款200000元支付给敏达公司，截至2020年6月20日，张凤军、王春霞累计向封丘建设银行偿还本息合计52215.85元。现因《商品房买卖合同（预售）》、《住房公积金借款合同》均已解除，敏达公司应向张凤军、王春霞返还张凤军、王春霞已向其支付的购房款165262元、装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元，并向张凤军、王春霞返还张凤军、王春霞已支付的本息合计52215.85元。张凤军、王春霞诉请敏达公司支付其自2016年6月至2019年6月的房屋租赁费57600元，敏达公司不予认可，称张凤军、王春霞提交的房屋租赁合同存在篡改情形，上已有述，张凤军、王春霞提交的租赁合同不能作为本案定案依据，故对张凤军、王春霞的该项诉请不予支持。张凤军、王春霞主张房屋涨价损失124220元，因张凤军、王春霞未提交证据证明房屋存在涨价情形及涨价数额，故对张凤军、王春霞的该项诉请，一审法院不予支持。关于张凤军、王春霞主张的利息，应以张凤军、王春霞2016年3月18日向敏达公司支付165262元及2019年3月18日支付的3900元为本金，按照相应时间节点的银行利率标准计算，张凤军、王春霞要求按照月息2分计算，于法无据，法院不予支持；张凤军、王春霞要求敏达公司支付其向银行支付的本息52215.85元的利息，于法无据，不予支持。敏达公司要求解除房地产抵押备案合同（YH201601527），但敏达公司并未提交该份合同，也未提起反诉，本案不予处理，敏达公司可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条、第二十五条之规定，一审判决：一、解除张凤军、王春霞与敏达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除张凤军与封丘建设银行签订的《住房公积金借款合同》；三、敏达公司于判决生效后十日内返还张凤军、王春霞购房款165262元并支付利息（利息以165262元为本金，自2016年3月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；四、敏达公司于判决生效后十日内返还张凤军、王春霞装修押金、电费、装修垃圾清运费、电梯年费、物业费合计3900元及利息（利息以3900元为本金，自2019年3月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；五、敏达公司于判决生效后十日内返还张凤军、王春霞贷款本息52215.85元；六、驳回张凤军、王春霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9751.98元，由张凤军、王春霞负担5131.31元，由敏达司负担4620.67元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张凤军、王春霞提交一组证据，用以证明延迟交房期间张凤军、王春霞租赁房屋的事实。敏达公司质证称，该组证据不属于新证据，证人张某,4未出庭，其出具的证人证言无法核实。且张凤军、王春霞一审时提交的房屋租赁合同存在篡改情形，该组证据不应认定。对张凤军、王春霞提交的该组证据，一审中敏达公司提交的相反证据证明张凤军、王春霞出具的房屋租赁合同存在篡改情形，二审中张凤军、王春霞提交的证人张某,4亦未到庭接受法庭询问，故对该组据本院不予认定。同时申请对房屋涨价损失进行鉴定，本院认为该鉴定不符合必要性原则，不应支持。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，张凤军、王春霞提出上诉，本院围绕其二人的上诉请求进行审理。关于张凤军、王春霞的上诉请求能否支持的问题。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，张凤军、王春霞主张延迟交房期间租赁房屋损失，但其提供的租赁合同证据不足以证明租房损失数额的真实性，一审法院未予认定，并无不当。其次，关于张凤军、王春霞主张的房屋涨价损失应由敏达公司赔偿应否支持的问题。张凤军、王春霞主张因敏达公司违反合同约定延迟交付房屋且房屋存在质量问题导致房屋价格上涨，该部分损失应由敏达公司赔偿。为此张凤军、王春霞在一审诉讼中已经与敏达公司达成解除商品房销售合同的合意，该解除合同性质上属于协议解除，但对于解除的原因，张凤军、王春霞虽举证照片说明房屋一间屋顶存在层高不符合合同约定的情形，该层高虽与合同约定的层高在局部面积存在一定差距，但还不足以符合解除合同的根本性违约条件。一方面张凤军、王春霞可以选择继续使用房屋，让敏达公司赔偿该层高对其造成影响的相对应损失；另一方面，张凤军、王春霞可以选择解除合同，如果敏达公司不同意解除合同情况下，张凤军、王春霞仍需举证证明该层高是导致解除合同的法定条件，影响购房目的的实现，敏达公司构成根本性违约，应当承担全部赔偿责任。而现在张凤军、王春霞所诉的局部层高问题，并非上述论述所述情形，且在双方协议解除合同的情况下，应对相互取得的财产予以互相返还，对于赔偿损失，理由不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3936元，由张凤军、王春霞负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二一年二月七日书记员  张明悦