淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初2390号 原告：杨桂兰，女，1970年12月16日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 原告：苏志，男，1963年9月25日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。 被告：江苏洪泽农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区人民路**。 法定代表人：吴巧平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵洪连，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 被告：赵友云，男，1976年11月1日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 被告：曹俪，女，1977年9月15日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 原告杨桂兰、苏志与被告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（以下简称洪泽农商行）、赵友云、曹俪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日立案受理后，依法适用普通程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告杨桂兰、苏志及两原告的共同委托诉讼代理人卞恒亮，被告洪泽农商行的委托诉讼代理人赵洪连、陈刚及被告赵友云、曹俪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨桂兰、苏志向本院提出诉讼请求:1.请求贵院不予执行位于淮安市洪泽区产;2.确认淮安市洪泽区产的所有权归两原告所有。事实和理由:洪泽农商行与赵友云、曹俪、张伏才、曹光花金融借款合同纠纷一案，洪泽法院于2018年7月16日作出（2018）苏0813民初1499号民事调解书，此后，被告未履行生效文书的还款义务，洪泽农商行向贵院申请执行。贵院查封了赵友云、曹俪位于淮安市洪泽区盛世华庭28幢1单元1001号房屋。2020年11月23日，原告杨桂兰、苏志对执行标的提出书面异议，2020年12月2日，贵院作出（2020）苏0813执异24号执行异议裁定，驳回杨桂兰、苏志异议申请。原告杨桂兰、苏志与被告赵友云、曹俪于2017年11月16日签订《不动产转让合同》，约定被告赵友云、曹俪将位于淮安市洪泽区盛世华庭28幢1单元1001号以73.4万元出售给两原告，两原告付清购房款后，被告赵友云、曹俪于2017年11月21日将房屋予以交付，并移交从开发商处购买房屋的资料，两原告一直占有、管理和使用该房屋，按期缴纳物业管理费。涉案房屋因安全质量问题，至今未通过竣工验收，无法办理不动产权证，导致原告无法办理房屋变更登记。原告于2020年11月13日发现房屋门上张贴《查封公告》，经查，贵院于2020年10月10日作出（2020）苏0813执1072号民事裁定书，查封涉案房屋，未送达被告赵友云、曹俪。原告于2017年11月21日对涉案房屋享有物权权利，未进行变更登记系开发出售房屋质量存在问题无法办理所致，非原告及被告赵友云、曹俪主观原因。为维护原告合法权益，故依法诉讼，请求判如所请。 被告洪泽农商行辩称，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告赵友云辩称，两原告所述是事实，依法裁判。 被告曹俪辩称，两份房屋买卖合同是本人签字，其他不清楚，依法裁判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 洪泽农商行与赵友云、曹俪、张伏才、曹光花金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月16日作出(2018)苏0813民初1499号民事调解书：一、赵友云欠洪泽农商行借款本金650000元及利息192126.19元（截至2018年3月21日，自2018年3月22日起利息按合同约定标准计算至实际给付之日），于2018年12月31日前还清，届时利随本清；二、洪泽农商行对张伏才、曹光花的抵押房产（他项权证号：洪房他证朱坝镇字第××号）享有优先受偿权；三、曹俪对赵友云的上述第一项债务承担连带偿还责任。调解书生效后，因赵友云、曹俪未履行生效法律文书确定的还款义务，洪泽农商行向本院申请执行，本院于2020年10月10日立案执行，当月12日作出（2020）苏0813执1072号之一执行裁定：查封被执行人曹光花名下位于洪泽区朱坝嘉园1幢商业31室不动产，查封被执行人赵友云、曹俪名下位于洪泽区盛世华庭28幢1001室不动产。当月14日查封涉案房屋，查封结束时间为2023年10月13日。2020年11月23日，原告杨桂兰、苏志提出执行异议，2020年12月2日本院作出（2020）苏0813执异24号执行异议裁定，驳回杨桂兰、苏志异议申请，引发本起诉讼。 2017年11月16日，原告杨桂兰、苏志与被告赵友云、曹俪签订《不动产转让合同》，双方对位于江苏省淮安市盛世华庭28幢1001室房屋达成转让协议，约定总价款73.4万元，付款方式一次性付款，交付时间为2017年11月21日。当日，被告赵友云、曹俪向原告出具收条，载明：收到杨桂兰购买盛世华庭28幢1001室房款734000元。当月29日，苏洋（系原告杨桂兰、苏志之女）通过其银行账户为案外人张伏才代为偿还洪泽农商行欠款本息369183.12元，张伏才、赵友云签字证明贷款由杨桂兰代为偿还，从涉案房屋出售款中扣除，并标注贷款实际使用人是赵友云；2018年3月20日至2019年3月20日，原告杨桂兰、苏志将涉案房屋出租给江苏银行股份有限公司淮安分行，并收取了租金，目前在出租中；涉案房屋的水费、电费、燃气费户名为杨桂兰，其缴纳了相关使用费及燃气管道设施安装费。 另查明，被告赵友云、曹俪与案外人江苏大家置业有限公司于2010年5月30日签订《商品房买卖合同》，被告赵友云、曹俪购买了涉案房屋即盛世华庭28幢1001室不动产，并办理预告登记在被告赵友云、曹俪名下，预告证明号为20105177，被告赵友云、曹俪为购买该房屋办理了按揭贷款，贷款到期日为2030年7月1日，并进行了预告抵押，预告权利人是中国工商银行股份有限公司洪泽支行。被告赵友云、曹俪与两原告签订涉案房屋买卖合同时，该房屋按揭贷款余额162395.28元，双方约定以后由原告方偿还，被告赵友云向涉案房屋贷款银行申请增加还款账号，该账号为杨桂兰账号，至后每个月的按揭贷款本息均由原告方偿还。对于替案外人张伏才偿还贷款369183.12元、房屋按揭贷款162395.28元后剩余房款20余万元的给付，两原告与被告赵友云均陈述是签订涉案房屋买卖合同当日以现金形式给付，并申请证人梁某,4出庭作证。 再查明，涉案房屋尚不具备办理产权证条件，已纳入淮安市洪泽区“问题楼盘”推进，预计于2021年上半年解决产权证办理问题。 以上事实，由当事人当庭陈述、本院(2018)苏0813民初1499号民事调解书、（2020）苏0813执1072号执行裁定书之一、（2020）苏0813执异24号执行裁定书、不动产转让合同、商品房买卖合同、收条、收贷收息凭证、通用凭证、借记卡账户历史明细清单、房屋租赁合同、电费账单、水费发票、燃气管道实施安装费发票、不动产登记薄信息查询结果表、情况说明两份、还款账号变更/增加申请书、证人证言、赵友云、张伏才情况属实签字便条等证据予以证实，本院依法予以确认。 本案争议焦点为：原告对本院执行标的（位于淮安市洪泽区盛世华庭******房产）是否具有所有权及足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为：根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，原告杨桂兰、苏志与被告赵友云、曹俪于2017年11月16日签订的《不动产转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故《不动产转让合同》应为合法有效合同；第二，原告提供自2017年以来的水费发票、电费账单、燃气管道实施安装费发票等户名均为原告，并在2018年以自己名义将涉案房屋予以出租，能够认定原告在查封之前已对涉案房屋实际占有。另涉案房屋经淮安市洪泽区住房和城乡建设局批准预售，被告赵友云、曹俪依法办理了预告登记，原告基于此占有使用了涉案房屋，应认定原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。第三，对于房屋价款给付，其中现金20余万元给付有证人梁某,4及原、被告赵友云陈述予以证明；案外人张伏才369183.12元贷款有银行收贷收息凭证等书证，能够证明系原告方代为偿还并抵扣房款；银行按揭贷款162395.28元由原告按月代为偿还，有银行扣款记录及原告、被告赵友云、曹俪陈述相印证，在原告及时偿还的情况下，被告赵友云、曹俪不再享有对原告该笔涉案房屋购房款的请求权，同时该笔银行贷款的债权人是中国工商银行股份有限公司洪泽支行，与被告洪泽农商行无关，故应当认定原告已经向被告赵友云、曹俪支付了全部购房款。第四，涉案房屋属于问题楼盘，目前尚不具备办理不动产产权证书的条件,故原告未办理过户登记并非其自身原因。 综上，本院认定原告对涉案房屋享有所有权及足以排除人民法院强制执行的民事权益，其请求确认房屋所有权归其所有并阻却对本案诉争房屋执行的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认江苏省淮安市洪泽区盛世华庭28幢1001室房屋归原告杨桂兰、苏志所有。 二、不得执行江苏省淮安市洪泽区盛世华庭28幢1001室房屋。 案件受理费5650元，由原告杨桂兰、苏志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款银行账号：62×××96；账户名称：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；收款银行：中国银行）。 审 判 长  黄丛梅 人民陪审员  接玉博 人民陪审员  袁素英 二〇二一年二月二十四日 法官 助理  邓文文 书 记 员  唐 元 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。