广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1224民初2号原告：陈秀连，女，1986年1月6日出生，汉族，住广西容县××××××××××××，公民身份号码：450×××××××********。委托诉讼代理人：黎瑞娟，广东融晖律师事务所律师。被告：怀集县金菱商贸有限公司，住所地：怀集县怀城镇（北门角）城北三路一巷**，统一社会信用代码：914×××××××××××017M。法定代表人：邓杰科，总经理。委托诉讼代理人：李丽珍，广东洊江律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莹莹，女，1986年2月24日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××。系该公司员工。原告陈秀连与被告怀集县金菱商贸有限公司（以下简称“金菱公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀连的委托诉讼代理人黎瑞娟、被告金菱公司的委托诉讼代理人李丽珍、梁莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀连向本院提出诉讼请求：1.判令被告按逾期办理房地产权属证书实际天数(从2018年10月21日起至原告实际取得权属证书的2020年11月09日止，共750天），以661311元为本金，按年利率4.65%计算逾期办证违约金63186.91元给原告。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年10月13日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于怀集县怀城镇怀高洞地段时代国际豪景苑C3栋303房屋一套，建筑面积共126.59平方米。其中套内建筑面积104.97平方米，分摊共有建筑面积21.62平方米，型号为复式买一层送一层。房屋总价款为661311元，按合同约定收楼时间为2016年10月30日，办房产证时间从该商品房交付之日起720日内完成。合同生效后，被告于2016年10月15日向原告交付了该商品房，但是被告直至2020年5月19日才贴出产权证办理告知书。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同中第二十条第(二）款的约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，出卖人按总购房款1%赔偿买受人的违约金”，原告认为该约定是封顶条款，但该封顶条款未与被告逾期办证行为的违约时限相联系，被告逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且因被告逾期办证的违约行为，导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，原告因被告的违约行为受到的损失显而易见。如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在被告目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，因此，虽然原告与被告约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”和第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故，原告认为与被告合同约定逾期办证的封顶违约金过低，请求法院调整逾期办证违约金为从2018年10月21日起至原告实际取得权属证书的2020年11月09日止，共750天，以661311元为本金，按年利率4.65%计算逾期办证违约金63186.91元给原告。2020年11月6日，被告向原告告知，因其公司办证的需要向相关部门备案，要求原告签订《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，方可帮原告办理不动产权证书。因此该份协议并不是原告的真实意思。退一步说，即使该补充协议有效，也违反了国家法律规定。补充协议的第3条、第4条、第5条，其内容都是要求原告（即甲方）放弃权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，原告认为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第3条、第4条、第5条约定无效，无效条款自始不发生法律效力。故，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告金菱公司答辩称，一、原告起诉要求答辩人支付逾期办理房地产权属证书的违约金没有事实和法律依据。答辩人与原告于2020年11月6日就涉案商品房签订了《补充协议》，该《补充协议》第五条明确约定：“本协议签订后，乙方（即本案原告）自愿放弃甲方（即本案答辩人）主张上述房屋逾期交付和逾期办证的所有违约责任(包括《商品房买卖合同（预售）》涉及的逾期交付和逾期办证违约责任即甲方在5月18日作出的《关于时代豪景苑不动产权证办理承诺书》中的逾期办证违约责任)。”由此可知，原告已自愿放弃向答辩人主张逾期办理房地产权属证书的违约责任。现在原告起诉要求答辩人承担逾期办证的违约责任，已经违反了双方签订的《补充协议》的约定，请人民法院驳回原告的诉讼请求。二、原告主张按照年利率4.65%计算逾期办证违约金，没有事实和法律依据。根据原、被告双方于2016年5月19日签订的《商品房买卖合同(预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按总购房款1%赔偿买受人的违约金”，可见原、被告双方已经明确约定了逾期办证违约金的计算方法，符合《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，现原告请求按照年利率4.65%按日计算逾期办证违约金已违反了双方签订的买卖合同约定和法律规定，故原告的违约金主张没有事实和法律依据，逾期办证的违约金的计算方式应当按照总购房款1%计算。三、原告主张《商品房买卖合同（预售）》关于逾期办证的违约金的条款无效，其事实理由不成立，且没有法律依据。根据《民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，本案不属于格式条款无效的情形，原告主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于逾期办证的违约金的条款无效，没有法律依据。理由如下：1、原告是具有完全民事行为能力的成年人，原、被告双方的真实意思表示。原告购买房屋时已经年满十八周岁，是完全民事行为能力人，该房屋的标的高达60多万，原告购买房屋前先交定金，签订认购书，然后在全部阅读过并了解清楚《商品房买卖合同（预售）》里面的条款后才签订《商品房买卖合同(预售）》，原告如对《商品房买卖合同(预售）》有异议，不可能继续向被告购买房屋，支付全部房款，因此，《商品房买卖合同（预售）》是在原告自愿平等的情况下签订的合同，是原告的真实意思表示，真实、合法、有效。2、本案的格式条款是逾期办证违约责任的条款，不属于《民法典》第五百零六条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”规定的情形，应当有效。逾期办证的违约金条款是约束答辩人的，而非免除或减轻答辩人的责任，应当合法有效。3、《商品房买卖合同（预售）》第二十条没有违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也不存在隐瞒、欺诈、重大误解等可撤销的情形，原告主张双方签订的商品房买卖合同第二十条无效，没有法律依据。综上所述，答辩人与原告于2020年11月6日签订的《补充协议》已经明确约定免除答辩人逾期办证的违约责任，该补充协议是原、被告双方的真实意思表示，并无违反法律的强制性规定，是合法有效的，对原告具有约束力。故原告现违反约定，起诉要求答辩人支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月3日，被告金菱公司（甲方）与原告陈秀连（乙方）签订《时代国际·豪景苑购房定购书》，约定原告定购被告开发建设的怀集县怀城镇怀高洞时代国际豪景苑C3幢303号房，房屋预测套内建筑面积为104.97平方米，总价款为661311元；原告在签订定购书的同时向被告支付定金20000元；等等。2015年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015101148）（以下简称“预售合同”），预售合同约定：一、原告购买被告开发建设的位于怀集县怀城镇怀高洞时代国际豪景苑C3幢303号房，房屋预测套内建筑面积为104.97平方米，总价款为661311元。二、付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2015年10月13日前支付首期房价款199311元，余款462000元向中国农业银行股份有限公司怀集支行申请贷款支付。三、交付时间和手续：出卖人应在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。四、房屋登记：双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：合同继续履行，出卖人按总购房款1%赔偿买受人的违约金。五、补充协议：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方签订上述预售合同后，原告于当日按预售合同约定向原告支付首期房款199311元，之后原告又于2015年10月31日通过按揭贷款向被告支付购房款462000元，至此案涉商品房303号房的总购房款661311元全部支付完毕。被告于2016年10月15日向原告交付303号房。由于案涉商品房所在的时代豪景苑不动产证办理的问题，被告于2020年5月15日作出《关于时代豪景苑不动产证办理承诺书》，承诺2020年8月30日前完成豪景苑不动产权证的办理，如有逾期，其愿意就此承诺单独支付总房价的1%违约金给业主。在2020年11月6日，被告金菱公司（甲方）与原告陈秀连（乙方）签订了《补充协议》，因303号房的户型为复式（有首层和上层），根据双方原约定，仅办理该房屋首层的产权证，即合同约定的套内面积104.97平方米，建筑面积126.59平方米（预测面积）。现在乙方向甲方申请增加办理上层产权证，套内面积增加104.97平方米，即乙方申请办理时代国际豪景苑C3幢303房商品房的产权总面积为套内面积209.94平方米、建筑面积255.94平方米（实测面积）。现双方就案涉商品房预售面积与不动产权登记面积差异所产生的权利义务达成以下协议：一、甲乙双方一致同意按上述房屋的实际建筑面积申请办理《不动产权证书》。甲乙双方均需配合对方和办证部门办理必要手续。否则，因此造成对方损失的需依法承担赔偿责任。二、该房屋总房价不变，甲方不因不动产证权面积的增加而额外收取乙方任何费用。三、涉及到上述房屋增加办证面积需补缴纳的相应税费均由乙方承担。四、本协议签订后，甲乙双方均不得因上述房屋的面积差异而向对方主张任何权利。五、本协议签订后，乙方自愿放弃向甲方主张上述房屋逾期交付和逾期办证的所有违约责任（包括《商品房买卖合同（预售）》涉及的逾期交付和逾期办证违约责任及甲方在5月18日作出的《关于时代豪景苑不动产权证办理承诺书》中的逾期办证违约责任）。六、本协议为《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，与该合同具有同等法律效力。遇本协议条款约定与原合同条款约定不一致时，以本协议条款约定为准。七、本协议自甲乙双方签署之日起生效。之后，原、被告于2020年11月9日办理好303号商品房的不动产权证。上述事实，有开庭笔录、商品房买卖合同（预售）及补充协议、不动产权证书、购房款发票等在案佐证，予以证实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告称案涉预售合同的补充协议不是其真实意思，协议条款第3、4、5条是免除被告责任、排除原告主要权利的格式条款，从而主张上述条款无效，自始不发生法律效力。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”。本案中，首先，原告是具有完全民事行为能力的成年人，原告未能举证证明签订预售合同及补充协议时存在虚假、违背公序良俗、恶意串通等的无效情形。其次，案涉303号房是复式户型，预售合同仅约定按首层面积计收房屋价款和办理产权证，现因原告申请增加办理上层产权证而双方签订补充协议，补充协议约定总房价不变、不额外向原告收取任何费用，与此同时原告自愿放弃向被告主张逾期交付和逾期办证的违约责任。因此，被告作为提供合同条款或补充协议条款的一方，并不存在不合理地免除或者减轻其责任、限制原告主要权利的情形。最后，被告并没有排除原告主要权利情形，排除原告的主要权利将导致原告订立预售合同的目的不能实现。本案中原告的目的是购买商品房，原告在确认被告在预售合同约定的期限向其交付了商品房，原告在接收商品房后可以行使占有、使用、收益等权利，原告自愿放弃向被告主张逾期交付和逾期办证所有违约责任的行为并不影响其合同目的的实现。因此，本院认为原告主张补充协议第3、4、5条属无效条款理据不充分，本院不予采纳。因此，在原告已明确自愿放弃了向被告主张案涉商品房逾期交付和逾期办证的所有违约责任的前提下，现又以预售合同约定的计算逾期办证违约金计算方法不足以弥补其遭受的实际经济损失、补充协议的条款无效等理由向被告主张逾期办证违约金，其请求理据不足，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈秀连的诉讼请求。案件受理费1379.68元，减半收取计689.84元，由原告陈秀连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁桃嘉二〇二一年二月九日书记员  邓小倩附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。