上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10301号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海杨金豪绝缘材料有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥东路1号2号厂房。法定代表人：周雅觉，董事长。委托诉讼代理人：陈百炯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海涵翔酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区康意路499号2幢Ａ座5747室。法定代表人：盛家见，总经理。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛家见，男，1967年3月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。上诉人上海杨金豪绝缘材料有限公司（以下简称杨金豪公司）因与上诉人上海涵翔酒店投资管理有限公司（以下简称涵翔酒店公司）、被上诉人盛家见房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金豪公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项判决，改判支持杨金豪公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由对方承担。一、一审将没有证据证明的信函内容作为定案依据。2017年10月16日杨金豪公司发出的解除合同函具有相应的依据。杨金豪公司也不存在一房两租的情况，2017年3月24日已经与前一家公司解除了合同，注销了登记，并明确向政府所作的声明全部作废。涵翔酒店公司提供来源不明的文件，是内部文件，还没有决策，该文件杨金豪公司及案外人均不知晓。一审判决认定涵翔酒店公司2017年7月17日提出的要求及暂停支付租金的理由具有一定合理性,据此认定杨金豪公司2017年10月16日的解除通知不发生解除效力，显属不当。涉案合同签订后实际履行过程中,由于涵翔酒店公司仅支付了4、5、6三个月租金,7、8、9、10月租金均未支付，已严重违反租赁合同规定。经7、8、9、10月的催交租金,也未果。故杨金豪公司于2017年10月16日按合同规定发给涵翔酒店公司《解除租赁合同通知》，涵翔酒店公司代表谢先生也已签字，相应的解除合同效力已经发生。二、一审判决认定在签订租赁合同时,双方明知涵翔酒店公司承租上海市XX路XX号2至12幢厂房（以下简称系争厂房），准备经营酒店相关业务,对能否办理经营酒店相关业务的证照均能预见,对于合同不能履行均存在过错，应当共同分担合同解除的法律后果。杨金豪公司与涵翔酒店公司在《房屋租赁合同》中将厂房、场地用途明确为“工业厂房包租使用”。涉案合同1.2条里就加注假设条款,并明确约定由涵翔酒店公司按政府政策规定申报,没有新的政府政策免谈。一审庭审中经法院查明，2016年下半年后,所在地政府不再在消防方面支持工业厂房转型开办酒店。涉案合同上述假设性条款根本没有生效基础，故杨金豪公司不存在相应的协助义务。上诉人涵翔酒店公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判支持涵翔酒店公司有关要求杨金豪公司返还317万余元，并支付违约金257万余元的诉请，也即支持涵翔酒店公司一审全部诉请。事实与理由：涵翔酒店公司认为导致系争租赁合同解除完全系杨金豪公司根本违约所致,杨金豪公司应当承担相应的违约责任。2017年4月5日,双方签订本案系争《房屋租赁合同》时,杨金豪公司故意隐瞒其已经将系争厂房出租给案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）,并就系争厂房向康桥镇政府申请转变使用功能立项,该行为显然属于一房二租,而涵翔公司当时对此毫不知情。2017年5月,涵翔公司在与康桥镇政府沟通过程中得知上述情况后,立即将上述情况告知杨金豪公司,并要求其解除与XX公司之间的租赁关系、撤回XX公司的立项申请,并向政府以涵翔公司为承租人重新申请立项并提供相应的申请文件等。因为依据康桥镇政府的规定,涵翔公司拟提交的任何申请文件必须以房屋所有权人杨金豪公司的名义递交,涵翔公司无法自行以承租人的名义向镇政府报送,因此必须由杨金豪公司配合提供相关材料以及在相关申请文件上加盖其公章。但杨金豪公司对此却不予理睬,借故拖延,后来便明确拒绝为涵翔公司提供任何的证明文件。涵翔公司为了实现租赁目的,先后于2017年7月17日、2017年9月19日、2017年9月22日多次书面要求杨金豪公司纠正违约行为(除了书面的函件之外,涵翔公司数次通过口头、电话等方式告知杨金豪纠正违约行为),并多次要求杨金豪公司提供相关的证明文件以及在申请报告中加盖公章,而杨金豪公司均明确表示拒绝。杨金豪公司在一审庭审中仍明确承认其拒绝向涵翔公司提供任何的盖章文件,不配合涵翔公司向政府等相关部门递交任何形式的申请文件等(包括酒店、人才公寓、办公、研发等)。杨金豪公司的上述行为显然无视合同明确约定的义务,构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。涵翔公司依约向被上诉人支付了保证金和租金,不存在任何违约之处,对于租赁合同的解除不应承担任何责任,一审法院认定双方承担同等比例的过错,互不承担违约责任,显然属于适用法律错误。系争租赁合同系因杨金豪公司拒绝履行合同约定义务,导致涵翔酒店公司无法实现租赁目的,进而导致合同解除,责任完全在于杨金豪公司,涵翔酒店公司不存在违约之处,对于合同的解除不应承担责任。杨金豪公司对于涵翔酒店公司的上诉请求不予同意，认为其要求对方支付租金及解除合同具有相应依据，没有证据证明一房两租及由于杨金豪公司不配合导致无法办理相关手续。双方有两次签约，第一次签约是因为对方要办理手续，第二次签约是因为对方恳求但有责任条款（合同第1点2条）明确是工业厂房、包租、经营风险在对方，杨金豪公司仅负担配合义务，但前提是合法合规。涵翔酒店公司对于杨金豪公司上诉请求不予同意，其与对方签订合同时间是2017年4月，对方与另一方的租赁合同2017年7月才注销，并未向涵翔酒店公司披露该租赁合同。一审时对方拒绝提供对方与案外人的租赁合同。双方约定租赁房屋不能抵押、不存在权利瑕疵，但对方出租后多次设立抵押权。对方与案外人向地方政府申请人才公寓立项，相关部门也已经批准，导致涵翔酒店公司无法在同一地块上进行立项。该事实是涵翔酒店公司从政府反馈得知。涵翔酒店公司要求杨金豪公司尽快撤销立项，但杨金豪公司拒绝。双方签订合同时对方明确涵翔酒店公司的租赁目的，涵翔酒店公司优先作为酒店申报，如果不行则改为其他商办目的申报。涵翔酒店公司要求对方提供相关盖章文件，但对方拒绝。关于数字问题。双方都予以认可，并没有争议。被上诉人盛家见辩称，同意涵翔酒店公司的上诉请求，要求驳回杨金豪公司的上诉请求。杨金豪公司向一审法院起诉请求：判令涵翔酒店公司支付：1.2017年4月17日至2018年1月30日的租金差额494,088.83元（已扣除保证金5,293,814元）；2.租金滞纳金1,121,793.28元；3.解约违约金2,541,030.67元；4.水电各项费用152,930.43元，并判令盛家见对涵翔酒店公司上述支付义务承担连带责任。一审中，涵翔酒店公司向法院提起反诉，请求：判令杨金豪公司：1.返还保证金5,293,814元；2.返还租金3,176,287.56元；3.支付违约金2,575,764元。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号2至12幢房屋即系争厂房登记在杨金豪公司名下。2015年9月1日，杨金豪公司与涵翔酒店公司签订房屋租赁合同，约定涵翔酒店公司（乙方）承租杨金豪公司（甲方）XX路XX号6至12栋房屋，作为酒店及酒店相关配套使用，甲方确保乙方办理消防、环保手续通过，甲方负责办理乙方的相关证照和营业手续等。2015年10月，上海XX（集团）有限公司上报《关于认定杨金豪公司二期厂房为人才公寓（职工宿舍）的请示》，相关部门作了研究。2016年1月，杨金豪公司向涵翔酒店公司提供房屋租赁合同文本，载有租赁物为系争厂房，租赁用途为人才公寓等。2016年2月，涵翔酒店公司回复拒绝。后双方发生争议，杨金豪公司起诉至法院，一审法院于2017年1月5日作出（2016）沪0115民初第54682号民事判决，以房屋租赁合同签订至今已逾一年，所涉房屋仍不具备符合租赁目的的适租性，双方租赁目的无法实现为由，判决解除该合同。涵翔酒店公司不服该判决，依法提起上诉，后于2017年4月6日申请撤回上诉。2016年3月20日，杨金豪公司将系争厂房中的2至5幢出租给XX公司，后双方解除租赁合同，相关租赁登记于2017年7月4日注销。2017年4月5日，杨金豪公司（甲方）与涵翔酒店公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租系争厂房，面积20,442.57平方米，“本租赁物的性质为工业厂房，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，申请报告由乙方按政府规定起草，甲方在一个工作日内委派专人过目、盖章，并保证提供现有相关真实资料。如甲方未在一个工作日内过目、盖章和未提供现有相关真实资料而造成乙方损失，甲方承担相应损失。因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担”（第1.2条）；租期15年，2017年4月8日至2032年4月7日，免租期六个月，即2017年11月至12月、2018年11月至12月、2019年11月至12月；第1至3年的租金为每月每平方米1.75元，2017年4月8日至2020年4月7日期间的年租金12,878,819元，租赁保证金为五个月租金即5,366,175元，于每月20日前支付当月租金，先付后租，逾期支付租金的滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%；欠交租金或水电等费用超过二个月零十天，甲方有权解除本合同，乙方应按年租金的20%支付违约金；若如甲方违约，应向乙方支付年租金20%的违约金，并赔偿乙方全部损失等。同日，双方另签订补充协议，约定系争厂房第5幢的第五层留为自用，面积275平方米，相应租金扣除。2017年4月17日，杨金豪公司将系争厂房交付涵翔酒店公司。签订上述租赁合同时，杨金豪公司知悉涵翔酒店公司拟用系争厂房经营酒店及相关配套业务。截至2017年8月29日，涵翔酒店公司已支付租金3,176,287.56元和保证金5,293,814元。2017年4月5日后，杨金豪公司将系争厂房中的部分厂房抵押给案外人，部分厂房被法院查封并启动拍卖程序，实际未被拍卖。2017年7月17日，涵翔酒店公司向杨金豪公司发函，载有：我司近期得知，贵司此前已向政府申请系争厂房的转型经营，并在2017年3月29日批复给XX公司，经营人才公寓。贵司在签订合同时隐瞒该情况，并且明知我司在申请该项目的酒店立项准备工作，现已经影响到我司酒店项目的立项。现要求贵司立即撤回或纠正3月29日的政府申请，改为我司管理经营；鉴于此，在贵司纠正错误之前，暂停支付租金等。2017年9月19日，涵翔酒店公司向杨金豪公司发函，载有：就系争厂房改作商办后引入XX公司（XX）进行日常经营一事，再次要求贵司向政府申请更改为我司日常经营；鉴于申请酒店项目的目的无法实现，我司转变经营思路，对该项目转型经营为科技产业园区，并多次要求贵司提供房屋产调信息、租赁合同备案登记证明等，未得到解决，现要求贵司尽快提供相关真实资料等。2017年9月22日，涵翔酒店公司向杨金豪公司发函，载有：相关政府批复系争厂房改作商办、引入XX公司（XX）进行经营，我司办理经营所需的消防申请遇到困难，无法办理相关证照，系争厂房存在抵押、查封等，多次催促无果，现再次要求三日内提供与XX公司终止协议的材料、房屋产调信息，并向政府申请改为我司管理经营等。2017年9月29日前后，涵翔酒店公司把关于将系争厂房申请为亲子型园林式特色主题酒店的申请报告书，提交给杨金豪公司盖章，杨金豪公司未予加盖。同期，涵翔酒店公司向杨金豪公司提交酒店申报材料清单，该清单载有建设工程消防竣工验收凭证、建设工程规划许可证明文件、杨金豪公司与XX公司的合同终止协议等11项材料，杨金豪公司收到后未予提供。2017年8月21日、9月12日、9月20日，杨金豪公司多次向涵翔酒店公司发函，催缴租金等。2017年10月16日，杨金豪公司以拖欠2017年7月至10月租金为由，通知涵翔酒店公司解除2017年4月5日的房屋租赁合同。涵翔酒店公司随即回函交涉。2018年2月初，杨金豪公司收回系争厂房。杨金豪公司支付系争房屋2017年4月17日至2018年1月期间电费约45,549元（不含涵翔酒店公司支付部分），支付2017年4月17日至2017年11月电管家节能费86,464元，支付2017年4月17日至2018年1月配电房管理费12,650元，支付2017年10月至2018年1月水费278.30元，支付2017年4月17日至6月8日电梯维护费6,544.83元，支付2017年4月17日至30日的绿化养护费1,444.30元。一审审理中，系争厂房所在地政府向一审法院确认：确实于2017年3月29日开会讨论过杨金豪公司转型发展事宜，支持系争厂房改建项目，改造后用于商办使用，引入XX公司（XX）进行日常经营，并请求区消防支队对系争厂房消防改建方案是否达标，给予审核或备案。2016年下半年后，所在地政府不再在消防方面支持工业厂房转型开办酒店。一审法院认为，2017年4月5日的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应恪守。根据查明的情况，相关部门于2017年3月29日明确支持系争厂房改作商办使用，引入XX公司进行日常经营。据此，涵翔酒店公司2017年7月17日提出的要求及暂停支付租金的理由具有一定合理性，故杨金豪公司2017年10月16日的解除通知不发生解除效力。现杨金豪公司实际已于2018年2月初收回系争房屋，一审法院确认上述房屋租赁合同于房屋收回时解除。系争厂房是工业厂房，根据（2016）沪0115民初第54682号民事判决的认定，双方曾就其中的6至12幢申请作酒店及相关配套经营使用，但承租一年多后，未能办理出经营酒店相关业务所需要的证照。现无证据显示双方重签2017年4月5日房屋租赁合同后相关政策有了变化，相关部门亦表示，2016年下半年后不再在消防方面支持工业厂房转型经营酒店相关业务，故系争厂房不具备符合租赁目的的适租性。在签订租赁合同时，双方明知涵翔酒店公司承租系争厂房准备经营酒店相关业务，对能否办理经营酒店相关业务的证照均能预见，对于合同不能履行均存在过错，应当共同分担合同解除的法律后果。合同明确约定了杨金豪公司的盖章、提供相关资料等协助性义务，但在涵翔酒店公司发函要求履行该义务时却予以拒绝，甚至在涵翔酒店公司要求转型经营科技产业园区时，仍未予协助；而涵翔酒店公司作为实际的经营人，对经营酒店相关业务的市场风险应当进行充分评估。综合考虑前述因素，一审法院酌情认定双方承担同等比例的过错，互相不承担违约责任。据此，杨金豪公司要求支付租金滞纳金、解约违约金及涵翔酒店公司要求支付违约金的请求，一审法院均不予支持。涵翔酒店公司于2017年4月17日至2018年2月初期间，占有使用系争厂房，根据上述对责任比例的划分和杨金豪公司的主张，涵翔酒店公司应向杨金豪公司支付该期间租金3,952,714元。扣除已付租金3,176,287.56元后，涵翔酒店公司应补付租金差额776,426.80元。杨金豪公司已收取的保证金5,293,814元应返还涵翔酒店公司。系争房屋由涵翔酒店公司实际占用，杨金豪公司代付的2017年4月17日至2018年1月期间电费、电管家节能费、配电房管理费、水费、电梯维护费、绿化养护费等合计约152,930.60元，均应由涵翔酒店公司承担。杨金豪公司要求盛家见对涵翔酒店公司的上述支付义务承担连带责任缺乏依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、上海涵翔酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海杨金豪绝缘材料有限公司租金差额776,426.80元；二、上海涵翔酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海杨金豪绝缘材料有限公司水电等费用152,930.60元；三、上海杨金豪绝缘材料有限公司于判决生效之日起十日内返还上海涵翔酒店投资管理有限公司保证金5,293,814元；四、驳回上海杨金豪绝缘材料有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海涵翔酒店投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费41,278.75元，由上海杨金豪绝缘材料有限公司负担28,185.18元，由上海涵翔酒店投资管理有限公司负担13,093.57元。反诉受理费44,037.68元，由上海杨金豪绝缘材料有限公司负担24,428.35元，由上海涵翔酒店投资管理有限公司负担19,609.33元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。二审审理过程中，当事人对于一审判决按照同等比例的过错承担责任有异议，但均确认一审判决据此责任比例所计算的第一项租金差额的结果是正确的，没有计算错误；当事人确认一审判决第二项水电等费用的计算结果是正确的，但涵翔酒店公司认为不应当由其承担。本院认为，本案二审争议的焦点为杨金豪公司与涵翔酒店公司之间就系争厂房于2017年4月5日签订的房屋租赁合同解除的时间，以及导致合同解除责任的归属，一审判决双方互不承担违约责任是否恰当。本院认为，关于合同解除的时间，杨金豪公司上诉提出，一审判决认定涵翔酒店公司2017年7月17日提出的要求及暂停支付租金的理由具有一定合理性,据此认定杨金豪公司2017年10月16日的解除通知不发生解除效力，显属不当。其以对方欠付租金为由在2017年10月16日向涵翔酒店公司发出的解除合同函具有相应的依据，相应的解除合同效力已经发生。本院认为，根据现已查明的事实，系争厂房所在地政府相关部门曾于2017年3月29日开会讨论过杨金豪公司转型发展事宜，支持系争厂房改建项目，改造后用于商办使用，引入XX公司（XX）进行日常经营。涵翔酒店公司知悉上述信息后，基于其对系争厂房使用可能受到影响的担心而于2017年7月17日提出暂停支付租金确具有一定合理性，此后杨金豪公司也未就涵翔酒店公司所述的问题给予相应的回复，故杨金豪公司以欠租为由于2017年10月16日的解除通知不发生解除效力。鉴于杨金豪公司实际已于2018年2月初收回系争房屋，故一审法院确认上述房屋租赁合同于房屋收回时解除，并无不当之处。至于导致合同解除责任的归属，一审判决双方互不承担违约责任是否恰当的问题，因一审法院对此已有相应的阐述，本院对此均予以认同，故在此不再赘述。因此，一审法院综合考虑合同约定、系争厂房的性质与用途以及双方履约过程中的行为，酌情认定杨金豪公司、涵翔酒店公司承担同等比例的过错，互相不承担违约责任，并无不当之处。一审判决据此对杨金豪公司要求支付租金滞纳金、解约违约金及涵翔酒店公司要求支付违约金等的诉请均不予支持，亦无不当之处。一审根据上述对责任比例的划分和杨金豪公司的主张，计算涵翔酒店公司于2017年4月17日至2018年2月初期间占有使用系争厂房应补付租金差额776,426.80元，该金额当事人均确认计算无误，故本院予以确认。系争房屋由涵翔酒店公司实际占用期间而由杨金豪公司代付的2017年4月17日至2018年1月期间电费、电管家节能费、配电房管理费、水费、电梯维护费、绿化养护费等合计约152,930.60元，一审判决由涵翔酒店公司承担，具有相应的事实根据，本院也予以确认。一审在合同解除的情况下，判决杨金豪公司已收取的保证金5,293,814元应返还给涵翔酒店公司，于法有据，故本院亦予以确认。综上，上诉人杨金豪公司及上诉人涵翔酒店公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审根据双方诉请所作出的判决并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币60,410元，由上诉人上海杨金豪绝缘材料有限公司负担33,843元，上诉人上海涵翔酒店投资管理有限公司负担26,567元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年二月十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……