浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初11333号 原告：沈将丞，男，1994年8月14日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 原告：沈孝斌，女，1971年8月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：沈将丞，系沈孝斌之子。 被告：吴维跃，男，1967年5月28日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 被告：吴思颖，女，1994年1月29日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 被告：周立香，女，1986年12月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告沈将丞、沈孝斌与被告吴维跃、吴思颖农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。本案审理过程中，本院发现周立香系必要的共同诉讼当事人，故依法追加周立香为本案被告参加诉讼。沈将丞、吴维跃到庭参加诉讼，吴思颖、周立香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈将丞、沈孝斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《土地产权转让及房屋买卖协议》无效；2.判令吴维跃、吴思颖即时返还购房款1180000元，并支付自2013年7月1日起至实际清偿日止按年利率4%计算的利息；3.判令吴维跃、吴思颖支付房屋修缮（装修）费用20000元；4.本案诉讼费由吴维跃、吴思颖承担。本院依法追加周立香为共同被告后，经本院释明，沈将丞、沈孝斌明确要求周立香与吴维跃、吴思颖共同承担上述第二、三、四项诉讼请求中的付款义务。事实和理由：沈孝斌与沈将丞系母子关系，吴维跃与吴思颖系父女关系。2013年7月1日，沈将丞、沈孝斌与吴维跃、吴思颖签订《土地产权转让及房屋买卖协议》一份，约定吴维跃、吴思颖将其所有的坐落于浙江省慈溪市××镇××村××路××号的土地、房屋及地上附着物出卖给沈将丞、沈孝斌，价款为1180000元，吴维跃、吴思颖承诺出卖的土地、房屋及地上附着物不存在其他权利瑕疵及违规、违法建造因素。协议签订后，沈将丞、沈孝斌按约支付了购房款，对房屋进行修缮并居住。沈将丞、沈孝斌从购买房屋至今，多次要求吴维跃、吴思颖办理土地使用权证及房屋房产证，但吴维跃均以在外出差为由拒不配合办理。2020年5月14日，经沈将丞与吴维跃协商，双方签署《证明》一份，吴维跃再次承诺案涉土地及房屋不存在违规、违法建造情形，并委托沈将丞办理案涉房屋房产证及土地证。同时，吴维跃出具《承诺书》一份，承诺如案涉房屋存在违章、违建行为，愿承担责任。沈将丞收悉《证明》和《承诺书》后，多次前往相关部门办理房产证及土地证，均未果。后沈将丞向慈溪市观海卫镇东山头村村委了解，得知案涉房屋确实存在违章、违建情形，以致无法办理相关权证，影响沈将丞、沈孝斌正常使用。沈将丞、沈孝斌认为，《土地产权转让及房屋买卖协议》所涉土地为村集体土地，所涉房屋为农村宅基地上建造的房屋，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该协议因违反国家法律的强制性规定而无效，现因吴维跃、吴思颖隐瞒涉案房屋存在违章、违建情形，导致沈将丞、沈孝斌无法正常使用该房屋，应当依据承诺书之约定承担责任。故沈将丞、沈孝斌现为维护自身合法权益，提起诉讼，并请求如前。 吴维跃当庭答辩称：2013年的时候，案外人沈文迪欠沈孝斌借款30万元，连利息差不多40余万元，由吴维跃作担保。沈文迪跑路后，吴维跃作为担保方，将价值120万的案涉房屋卖给了沈孝斌，约定转让价格为118万，扣除相互抵销的40余万元，房款拿到七八十万。现在房屋要拆迁了，沈将丞说要去办房产证，于2020年5月14日让吴维跃在几张空白纸上签名。吴维跃相信了沈将丞的话，在空白纸上签了名字，否则房屋卖掉已经这么多年了，吴维跃不可能签一个对自己不利的承诺书。吴维跃已经向公安机关报案，但尚未立案。如果法院认定合同无效，吴维跃目前无经济能力返还这么多房款。 吴思颖提交书面答辩状辩称：1.吴思颖于2017年12月27日出嫁，现居住于余姚市××镇道香庵41号，案涉土地、房屋转让与其无关。2.沈将丞以办理房产证为名，哄骗吴维跃在空白纸上签名并捺印。综上，请法院依法裁判。 周立香提交书面答辩状辩称：1.周立香因疫情暂不能外出。2.沈将丞以办理房产证为名，哄骗吴维跃在空白纸上签名并捺印。在买卖房屋时都没有签承诺书，8年多后再签承诺书明显是假的。综上，请法院依法裁判。 本院经审理查明本案事实如下：沈孝斌与沈将丞系母子关系，吴维跃与吴思颖系父女关系，吴维跃配偶也即吴思颖母亲已因故去世，后吴维跃与周立香于2012年2月9日登记结婚，于2015年6月5日经本院调解离婚。2013年7月1日，甲方吴维跃、周立香、吴思颖与乙方沈将丞、沈孝斌签订《土地产权转让及房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于浙江省慈溪市××镇××村××路××号的占地面积为380平方米的土地、建筑面积为220平方米的房屋及地上附着物全部转让给乙方；转让费用为1180000元，乙方在协议签订之日起30日内将转让费一次性支付给甲方，甲方将原有的房屋证书、土地资料及收款凭证全部交付乙方，不得私自保留；甲方保证本土地、房屋及地上附着物不存在其他权利瑕疵和各种费用的拖欠，土地及房屋存在违规、违法建造因素造成乙方损失的，甲方双倍赔偿；协议还约定了其他事项。协议签订后，沈孝斌、沈将丞支付了购房款，吴维跃将慈集用（2007）第020548号集体土地使用证交沈将丞、沈孝斌。关于转让款，其中40余万元与吴维跃对沈孝斌所负债务相抵，70余万元由沈孝斌支付给吴维跃。对40余万元债务涉及的相关事实，双方陈述不一，吴维跃称系案外人沈文迪欠沈孝斌的借款本息，吴维跃系担保人；沈将丞、沈孝斌称该债务系吴维跃欠沈孝斌的借款本息。之后案涉房屋一直由沈将丞、沈孝斌占有使用，期间对房屋进行了一定的装修。为办理权属证书，吴维跃于2020年1月12日及同年5月14日为沈将丞出具证明，承诺案涉土地及房屋不存在违规、违法建造等情形，并载明因吴维跃时常在外出差，沈将丞未能办理土地证及房产证，现吴维跃委托沈将丞办理。2020年5月14日，吴维跃还出具承诺书一份，承诺如房屋存在违章、违建行为，将退还房款1180000元，承担买方修缮房屋支出的20000元，并支付自2013年7月1日起至退房退款之日止按年利率4%计算的利息。当日，吴维跃又给沈将丞发送了一条短信，内容为“沈将丞，今天2020年5月14号我给你签的所有名字是给你办房产证用的。如果你拿作他用，一切后果你自负。”沈将丞在庭审中陈述其未收到该条短信。 另查明，慈集用（2007）第020548号集体土地使用证项下宅基地上的房屋系吴维跃从他人处购买所得，吴维跃通过变更登记取得了上述土地使用权证。后吴维跃将所购房屋全部拆除，并在原址旁新建了案涉房屋。吴维跃新建房屋未经过建房审批。 经本院释明，如认定合同无效，吴维跃要求沈将丞、沈孝斌返还宅基地及房屋，沈将丞、沈孝斌表示愿意返还。 以上事实由沈将丞、沈孝斌提供的《土地产权转让及房屋买卖协议》、慈集用（2007）第020548号集体土地使用证、承诺书各一份，证明二份，房屋照片三张，吴维跃提供的短信截图一份，以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案适用《中华人民共和国合同法》的规定。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，根据土地管理法律法规的规定，任何单位和个人不得非法转让土地，农村房屋的宅基地属于农民集体所有，系集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关。本案中，吴维跃、吴思颖、周立香将涉案房屋转让的同时也将宅基地使用权流转给了沈将丞、沈孝斌，而沈将丞、沈孝斌均非案涉房屋宅基地所在地即观海卫镇东山头村集体经济组织成员，该转让行为不但违反法律、行政法规的强制性规定，而且损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。其次，案涉房屋未经审批建造，故双方买卖的标的物不合法。综上，案涉买卖协议属于合同法第五十二条第四项、第五项规定的情形，应认定无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故本案中，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，即吴维跃、吴思颖、周立香应当返还沈将丞、沈孝斌购房款1180000元，沈将丞、沈孝斌应当返还吴维跃、吴思颖、周立香位于慈溪市××镇××村××路××号××地及房屋。关于沈将丞、沈孝斌主张的价款利息，本院认为，沈将丞、沈孝斌对房屋一直占有使用至今，在返还房屋时也须支付使用费，该费用可与占有价款一方即吴维跃、吴思颖、周立香应当支付的资金占用费相互抵销。关于房屋装修费用，本院认为，沈将丞、沈孝斌对房屋进行了一定的装修，但未改变房屋的性质，此时构成动产对不动产的附合，故应按照添附中有关附合的规则处理。在添附物附于房屋之上而难以或不宜剥离的情形下，买受人将添附物随原物一起返还出卖人，出卖人将添附物的价值补偿给买受人。沈将丞在庭审中陈述，其对房屋进行了粉刷、二楼玻璃门窗的安装等，但时间久远，证据材料都找不到了，故按承诺书主张了20000元。吴维跃则在庭审中陈述，承诺书出具的情况如前所述，不足为据，但装修多少甚至说20万都没关系，但是房屋已经让沈将丞、沈孝斌居住这么多年了，有些都损坏了。因双方不能协商一致，本院综合考虑添附内容、市场价格、折旧率等因素，酌情确定补偿款为5000元。综上，沈将丞、沈孝斌诉请中合理合法部分，本院予以支持，超出本院确定内容的诉请，本院不予支持。三被告辩称沈将丞以办理房产证为名，哄骗吴维跃在空白纸上签名并捺印，但未提供证据证实，本院难以采信。但需指出的是，吴维跃签署的承诺书从其内容看，系对案涉买卖协议违约责任的进一步约定，现因买卖协议无效，该承诺书的约定也随之无效。吴思颖还辩称，案涉土地、房屋转让与其无关。本院认为，吴思颖作为一方当事人在合同上签名并捺印，是有直接利害关系的当事人，故本院对吴思颖的该辩称亦不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认沈将丞、沈孝斌与吴维跃、吴思颖、周立香于2013年7月1日签订的《土地产权转让及房屋买卖协议》无效； 二、吴维跃、吴思颖、周立香于本判决生效之日起十日内返还沈将丞、沈孝斌转让款1180000元；沈将丞、沈孝斌同时返还吴维跃、吴思颖、周立香位于慈溪市××镇××村××路××号××地及房屋； 三、吴维跃、吴思颖、周立香于本判决生效之日起十日内补偿沈将丞、沈孝斌装修款5000元； 四、驳回沈将丞、沈孝斌的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15600元，减半收取计7800，由沈将丞、沈孝斌负担97.50元，吴维跃、吴思颖、周立香负担7702.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 许银辉 二〇二一年二月二十六日 代书记员 施燕君