湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初5321号原告：陈明，男，汉族，1983年1月4日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：何群菲，湖北尊而光（汉阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄂露露，湖北尊而光律师事务所律师。被告：张细梅，女，汉族，1970年7月8日出生，住湖北省鄂州市梁子湖区。委托诉讼代理人：李祥熙，湖北创智律师事务所律师。原告陈明（以下简称原告）诉被告张细梅（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何群菲、鄂露露，被告及其委托诉讼代理人李祥熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月19日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告腾退位于武汉市世界城X号的商铺并返还给原告，判令被告即时结清其腾退商铺返还给原告时的各项费用（包括但不限于水电费、物业管理费、税费）；3、判令被告向原告支付自2020年3月5日至合同解除之日的租金，以及合同解除至实际腾退之日的房屋占有使用费，按照每天787元租金标准，免除2020年1月23日至2020年4月1日疫情期间的租金，暂计算至2020年9月4日为87339元；4、判令被告向原告支付延期支付租金的利息（以第三项诉讼请求之和为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自应付租金之日即2020年6月2日计算至实际支付之日止）；5、判令原告没收被告的商铺租金70000元；6、判令被告向原告支付违约金283260元；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于武汉市世界城X号的商铺，该物业类型为商业用途，建筑面积65.57平方米。租赁期限为5年，暂定自2016年3月5日至2021年3月4日；租金为360元/平方米/月，采用先付后用的原则支付，每年租金按3个月为一期结算(即70815元/季)，被告应于房租到期提前3天一次性支付下期租金给原告，如逾期支付，被告应从逾期之日起每日按应交付租金的1%向原告支付违约金，直到付清全部租金时止。另，合同第七条违约责任条款，明确约定被告拖欠房屋租金15天以上的，原告有权终止该租赁合同，收回出租房屋，没收押金及未使用的租金部分，并向原告支付违约金。原告于上述合同签订之日，已将该商铺交由被告占有使用。被告自2019年12月4日支付商铺2019年12月5日至2020年3月4日的季度房租70815元后，一直占有使用该商铺进行经营，但一直未支付后续的房租。后原告自愿为被告免除其疫情期间（2020年1月23日至2020年4月1日）的房租后，被告仍然拖延支付后续租金，已构成根本违约，无法实现合同目的，严重侵害原告的合法权益。为此起诉，望判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立：1、双方对截至2020年3月5日合同履行没有异议，2020年3月5日之后是因为疫情，直到4月8日才解封，原告要求4月1日至4月8日之间的租金没有依据；2、原告诉请的违约金过高，1月23日至4月8日期间武汉封城属于不可抗力，X街主要针对的是学生人群，没有客源，4月8日至9月1日期间武汉市中小学没有开学，9月1日之后虽然开学，但是学校内部不允许学生出校门，只有部分学生客源，故原告认为自1月23日至9月1日都属于不可抗力应该免租，之后的租金应该减半收取；3、原告主张没收70000元押金没有依据，且9月至10月被告又向原告交了三次租金共计一万多元钱。本院认定事实如下：武汉东湖新技术开发区X号世界城X号房屋系原告所有，建筑面积65.57平方米。2016年2月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给被告，租赁期限为5年，暂定自2016年3月5日至2021年3月4日；租金为360元/平方米/月，采用先付后用的原则支付，每年租金按3个月为一期结算，被告应于房租到期提前3天一次性支付下期租金给原告，如逾期支付，被告应从逾期之日起每日按应交付租金的1%向原告支付违约金，直到付清全部租金时止；合同签订之日，被告向原告支付租赁定金70000元，被告进场当日此定金直接转为押金；租赁期间被告应缴纳物业管理费、水电费、空调费、营业税等费用；被告拖欠房屋租金15天以上的原告有权终止合同，收回房屋，并没收押金及未使用的租金，并按合同约定5年总租金的20%支付违约金。签订合同后，被告将涉案商铺用于经营男装服饰，至2019年12月4日被告预付了2019年12月5日至2020年3月4日的房屋租金70815元。2020年年初武汉发生疫情后，双方协商疫情期间租金减免事宜无果，被告拒绝按合同标准支付租金。原告委托律师于2020年8月5日向被告发出《催告函》，告知自愿免除2020年1月23日至2020年4月1日房屋租金后被告还欠付租金87339元，限定原告收函后3日内支付，并按合同继续履行后续租金支付义务，否则将终止合同，追究违约责任。被告于2020年8月6日签收该函件，当日向原告支付租金3000元，又分别于9月5日、10月10日、10月12日、10月23日支付3000元、5000元、3000元、5000元，以上合计19000元。原告起诉后，本院于2020年10月24日向被告送达起诉状副本。以上事实有房产证、商铺租赁合同、原告账户明细、催告函、快递单及签收记录、被告银行账户交易明细、当事人陈述以及庭审笔录等在卷证明。被告提交的案外人承诺书、其他商铺租赁合同、照片、视频、微信记录不能证明本案待证事实，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。2020年3月5日之前租金均已结清，双方均无异议。根据合同约定被告交纳下一季度房租的时间正值新冠疫情期间，该期间为湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市交通运行之日（2020年4月8日）止。被告以受新冠疫情影响为由未按期交纳租金，原告自愿免除2020年1月23日至2020年4月1日即70天租金，不违反自愿和公平原则，本院予以确认。但此后被告仍以疫情为由拖欠租金，经催告仅支付少量租金，其行为构成违约，原告具备合同单方解除权，其诉请解除涉案租赁合同，本院予以支持，合同自2020年10月24日被告收到本院送达起诉状副本时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的进行清算。合同约定租金360元/㎡/月，面积按65.57㎡计算，则涉案商铺每天租金标准应为776元（360元/㎡/月×65.57㎡×12个月÷365天）。经核算，2020年3月5日至2020年10月24日租金扣减原告自愿免租70天后金额为127264元（776元/天×164天），被告经原告催告支付的租金19000元予以扣除，则尚欠租金108264元。考虑到本案纠纷发生于5年租期即将届满之际，确系疫情引发租金争议，被告经催告也支付了部分租金，并非恶意拖欠，原告除租金收益外没有其他损失，其同时主张迟付租金利息、违约金、没收押金明显有失公平，故本院酌情支持立案之日2020年10月10日起年利率3.85%的迟付租金利息以及违约金20000元，超出部分不予支持；被告已交纳的租赁押金70000元折抵前述尚欠租金，故还应向原告支付租金38264元。原告主张被告承担水电费、物业管理费、税费未提交应付款项的证据，本院不予支持。合同解除后自2020年10月25日起，按每天776元的标准计算房屋占有使用费至实际腾退返还房屋之日止。新冠疫情属于不可抗力，但是否构成免责事由与合同履行内容、疫情影响程度等多方面因素相关，不能一概而论。被告未就疫情对其经营影响状况作举证，其要求免除2020年1月23日至9月1日全部租金及后续租金参照其他商铺减半的意见本院不予采纳。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈明与被告张细梅于2016年2月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告张细梅于本判决生效之日起十日向原告陈明腾退返还位于武汉东湖新技术开发区X号世界城X号的房屋；三、被告张细梅于本判决生效之日起十日内向原告陈明支付2020年3月5日至2020年10月24日所欠租金38264元；四、被告张细梅于本判决生效之日起十日内向原告陈明支付迟付租金利息（以38264元为基数，自2020年10月10日起按年利率3.85%计算至实际付清之日）；五、被告张细梅于本判决生效之日起十日内向原告陈明支付违约金20000元；六、被告张细梅于本判决生效之日起十日内向原告陈明支付房屋占有使用费（按每天776元的标准，自2020年10月25日起计算至实际腾退返还房屋之日止）；七、驳回原告陈明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取计3959元，由被告张细梅负担2000元，由原告陈明负担1959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  彭倩二〇二一年二月十日法官助理邓旭涛书记员阳婷