广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14290号原告：广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区桥南街蚬涌村中心路1号。法定代表人：黄立永，职务理事长。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓纯，广东武平律师事务所实习人员。被告：易理军，男，1974年11月28日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：陈权义，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，广东法盛律师事务所实习人员。原告广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社（以下简称蚬涌村经济社）诉被告易理军租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告蚬涌村经济社的委托诉讼代理人钟武平、郑晓纯，被告易理军及其委托诉讼代理人陈权义、徐静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蚬涌村经济社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金95527元；2.被告向原告支付垃圾处理费5200元；3.被告向原告支付以实际欠付租金及垃圾处理费为本金，自2018年8月1日至付清款项之日为止，按月利率2%计算违约金（暂计至2020年7月31日为48348.96元）；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告蚬涌村经济社变更其诉讼请求中的“租金”为“占有使用费”。事实与理由：原告与被告于2016年6月1日签订《租用铺位合同书》，约定由被告承租原告位于广州市番禺区蚬涌村中心路25、26、27号商铺，租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租赁面积约407平方米，每平方米租金23元，每月租金为9361元，每月垃圾处理费为400元；租金按季度每年分四次支付，每季度交一次，被告应在每季度的最后一天前向原告支付下一季度的商铺使用租金。2018年8月16日，被告因自身经营问题向原告申请终止双方签订的《租用铺位合同书》，原告经村委会议同意终止上述合同。上述合同签订后，原告按约将租赁商铺交付给被告使用，但被告一直拖欠租金及垃圾处理费。2017年1月1日至2018年7月31日应付租金为177859元（9361元/月×19个月），被告在2017年10月27日还清2016年12月31日前的租金后，仅在2017年11月8日支付了45200元、2017年12月12日支付了18722元、2018年1月29日支付了18410元，故截至2018年7月31日，被告尚欠原告租金总计95527元（177859元-45200元-18722元-18410元）。2017年1月1日至2018年7月31日应付垃圾处理费为7600元（400元/月×19个月），被告仅在2017年11月8日支付了2400元，故被告欠缴垃圾处理费5200元。根据《租用铺位合同书》第二条，被告应在每季度的最后一天前向原告支付下一季度的商铺使用租金，如拖欠付款的，被告需每日按拖欠总金额的0.3%向原告支付滞纳金。原告调整为每月2%的利率计算违约金，被告应自2018年8月1日向原告支付违约金。由于原告多次向被告催讨租金未果，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告易理军辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、原告所主张的欠付租金与事实不符；二、原告所主张的垃圾处理费5200元也与事实不符；三、因前两项的请求不能成立，故原告所请求的第三项关于拖欠占有使用费、垃圾处理费的利息损失亦不能成立。具体的事实及理由如下：1.原告与被告于2016年6月1日签订《租赁铺位合同书》，原告将番禺区蚬涌村中心路25、26、27号商铺一并租予被告作餐饮使用，原告对被告作餐饮使用的用途是明知的，原告欺骗被告称场地符合经营餐饮的条件，被告接手经营后发现原告所交付的场地无法进行餐饮经营，有两个硬件不能满足，一是涉讼场地无一次消防验收合格，导致被告在进行二次消防验收时无法提交任何材料，从而无法取得任何消防申请手续，二是涉讼铺位离水源地少于1000米，由于该场地的化粪池面积达不到做餐饮的面积，从而环保无法达标和通过。原告将场地交付给被告使用时，还有一项是餐饮的排烟也不符合环保的要求，但被告已自行将排烟系统进行了完善。因此本租赁合同是原告违约在先。2.为挽回被告经营的投入损失即装修成本及人力成本，被告只能在不符合安全标准的前提下，继续违规经营。期间，被告断断续续接到环保局以及其他部门要求停业的多次的通知。因此，本案的合同应当是属于原告违约在先，相应的违约责任应当由原告承担。3.原告称被告于2018年7月31日撤场与实际不符，原告据此的依据是2018年8月16日被告所递交的一份申请书，要求解除合同申请书（该申请书是因为原告以欺骗的方式告知被告需要办理书面手续才能结束，要求被告写一份申请书，而且从原告提交的证据申请书中能够反映出本案所涉及的场地，它的实际停业时间以及实际停业原因不是属于自身的经营原因，而是因为场地的客观原因）。而事实上，被告在2017年12月份收到番禺区环保局要求处罚行政告知书后就已经停止营业，当时除了行政处罚告知书的书面文件，还口头告知必须停业，因此实际上被告交给原告的场地时间是2017年12月底，而非2018年7月31日。当时撤场的情况也同当时的蚬涌村的村主任（冯主任、黄主任）口头确认给已经撤场，他们当时口头答应没收租赁保证金，拒绝返还租赁押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月1日，蚬涌村经济社作为发包方（甲方）与易理军作为承包方（乙方）签订《租用铺位合同书》，约定甲方将位于广州市番禺区蚬涌村中心路25、26、27号商铺（以下简称涉讼物业）出租予乙方，面积约407平方米，每平方米月租23元，每月垃圾处理费400元，开发票税金乙方负责；租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止；定金30000元；乙方每年分四次向甲方交付租金，即先交一季租金后使用，如乙方拖欠付款，甲方向乙方拖欠总金额每日加收0.3%的滞纳金；如超期三个月不交租金，甲方有权终止合同，并向乙方处罚按合同未到期总承租金额的30%作违约金；有关领牌、工商管理、税金、保险、业务周转金以及水电费一切支出费用由乙方负责；等等。2.2017年11月8日，易理军向蚬涌村经济社支付涉讼物业2017年租金45200元；2016年1月至12月垃圾费2400元、2017年1月至6月垃圾费2400元共计4800元，蚬涌村分别开具编号为No.7386038、7386039的《收据》予以收执。3.2017年12月12日，易理军向蚬涌村经济社支付涉讼物业2017年租金18722元，蚬涌村开具《收据》予以收执。4.2017年9月5日及2017年10月27日，易理军分别签收了蚬涌村经济社发出的《催缴租金通知书》5.2018年1月29日，易理军向蚬涌村经济社支付涉讼物业2017年租金18410元，蚬涌村开具《收据》予以收执。6.2018年8月14日，蚬涌村经济社召开会议，《会议记录》载明内容一为：关于聚湘楼（涉讼物业）事宜，村委和经济社多次通知其交租金，但其一直拖欠租金，且2018年1月至今未交过租金，经会议讨论，同意单方面终止该合同，并重新公开招投标。7.2018年8月16日，易理军向蚬涌村经济社提交《申请书》一份，其上载明：因涉讼物业环保要求不符合经营餐厅，环保要求我店在2017年12月13日停业，本店在2017年12月13日环保的执法人的强求下停业了，因后来经过多次申请再次开业经营，都不得成功，现在只能和贵村终止合同。8.2020年8月20日，蚬涌村经济社提起本案诉讼。庭审过程中，蚬涌村经济社与易理军均确认以下事实：1.涉讼物业每月占有使用费为9361元；2.易理军已于2017年10月27日付清涉讼物业2016年的占有使用费，并于2017年11月8日付清2016年的垃圾处理费。蚬涌村经济社称涉讼物业未取得产权证，亦未办理相关报建手续。签订《租用铺位合同书》后，其收取了押金30000元，若该合同书无效，该押金可抵扣易理军欠付的占有使用费。易理军于2018年7月31日将涉讼物业清空并交还予其管业，因其时双方未办理书面的交接手续，故其要求易理军补交一份书面申请书。2017年1月1日至2018年7月31日的占有使用费总计为177859元，现易理军仅支付82332元，尚欠占有使用费95527元。易理军于2017年11月8日支付涉讼物业2017年1月至6月的垃圾处理费2400元，尚欠2017年7月至2018年7月的垃圾处理费5200元。易理军则主张，签署《租用铺位合同书》时其未就涉讼物业的报建情况单独进行了解，而蚬涌村经济社明知其承租涉讼物业是为经营餐饮，并保证涉讼物业可以经营餐饮，而事实上涉讼物业不符合消防、环保要求，被相关行政单位罚款并口头要求停业，其实际已于2017年底收到环保局作出的行政处罚决定书后停业并将涉讼物业交还予蚬涌村经济社，为此易理军向本院提交《广州市番禺区环境保护局行政处罚决定书》予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业未取得产权证，亦未办理任何报建手续，故蚬涌村经济社与易理军签订的《租用铺位合同书》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《租用铺位合同书》无效，蚬涌村经济社应向易理军返还已收取的押金30000元。现蚬涌村经济社主张易理军于2018年7月31日将涉讼物业交还予其管业，因当日双方未办理书面交接手续，故其要求易理军补交一份书面申请书，并向本院提交了易理军于2018年8月16日作出的《申请书》予以证明。易理军虽对蚬涌村经济社的上述主张不予确认，并称其已于2017年底停业及返还涉讼物业，但对此易理军并未提供证据予以证明，且未对其为何于交还涉讼物业半年后出具终止合同申请书作出合理解释，故本院对易理军的上述抗辩意见不予采信，对蚬涌村经济社关于易理军于2018年7月31日交还涉讼物业的主张予以合理采信。因此，易理军应参照《租用铺位合同书》约定的租金标准9361元/月（407平方米×23元/平方米）向蚬涌村经济社支付占有使用费等费用至2018年7月31日。现蚬涌村经济社主张易理军已付清涉讼物业2016年的占有使用费及2017年6月前（含6月）的垃圾处理费，并分别于2017年11月8日、2017年12月12日及2018年1月29日支付占有使用费45200元、18722元、18410元，合计82332元，易理军对此予以确认。涉讼物业2017年1月1日至2018年7月31日的占有使用费共计为177859元（9361元/月×19个月）及2017年7月1日至2018年7月31日的垃圾处理费5200元（400元/月×12个月），现易理军仅支付占有使用费82332元，尚欠占有使用费95527元（177859元-82332元）及垃圾处理费5200元未付，故就蚬涌村经济社要求易理军支付上述费用的诉请，合理有据，本院予以支持。因蚬涌村经济社同意以已收取的押金30000元抵扣易理军欠付的占有使用费，故经抵扣后，易理军仍应向蚬涌村经济社支付占有使用费65527元。至于蚬涌村经济社主张的利息损失，鉴于易理军确已实际占用上述款项，根据公平合理原则，易理军应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向蚬涌村经济社支付占用上述款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，易理军支付的利息应以70727元（65527元+5200元）为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。就蚬涌村经济社诉请中的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、易理军应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社支付占有使用费65527元（已抵扣押金30000元）；二、易理军应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社支付垃圾处理费5200元；三、易理军应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社支付上述款项的利息（利息应以70727元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3282元，由广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社负担1528元，易理军负担1754元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年二月十八日书记员  凌绮珊