湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终568号上诉人（原审被告）：彭燕飞，女，汉族，1979年8月30日出生，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州盛世房地产开发有限公司，住所地郴州市北湖区。法定代表人：张顺治，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师。原审第三人：桂阳县农业农村局，住所地桂阳县。法定代表人：彭林军，该局局长。上诉人彭燕飞因与被上诉人郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产公司）、原审第三人桂阳县农业农村局商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭燕飞上诉请求：一、撤销一审法院（2020）湘1021民初3608号民事判决，改判驳回盛世房产公司的全部诉讼请求；二、判决由盛世房产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案政策出台于2013年7月，而非一审判决所认定的2013年年底,政策涉及的只是办公用房建设，一审法院认定该“政策”与A2地块的规划调整存在因果关系，明显有误。盛世房产公司是为了获取更大的商业利益主动申请调规的。2.《桂阳县“盛世裕源”项目自救方案》未经彭燕飞同意，未经项目业主合法推选或授权的业主代表参与协商及确认，根本不能视为各方达成一致的结果。3.一审判决仅凭桂阳县委政法委维稳工作指导室出具的一纸《情况说明》，认定“已经签订自救协议的业主有210户，交纳自救款3017683元”，严重缺乏依据。4.盛世房产公司系因自身过错导致资金链断裂、项目停工烂尾，与政策变化、政府调规等无关，其后果可预见也应当预见，而且根本未导致项目成本增加，实际上还从项目中获取了比调规之前更多的利益。二、本案不符合适用情势变更原则的条件，一审判决适用情势变更原则增加彭燕飞的商品房售价，明显适用法律错误。本案双方针对政策变化、资金链断裂等情形已经进行过多次协商并就解决方案达成了多份补充协议，现盛世房产公司又以此为由主张情势变更及加价，明显不能成立。尾款的支付同样不能适用情势变更原则，应按照原合同来执行，盛世房产公司交房后才付清尾款，一审判决交纳购房尾款是错误的。三、一审法院程序违法。1.一审判决适用了情势变更原则，却未依法依程序报请湖南省高级人民法院审核，程序违法。2.盛世房产公司的诉讼请求是变更之诉，不是给付之诉，但是一审法院直接判决彭燕飞向盛世房产公司支付价款，明显超出了盛世房产公司的诉讼请求，程序严重违法。综上，请求二审法院依法改判。盛世房产公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。1.涉案项目因政策变动导致整体规划被迫调整以及开发建设时间延迟、成本增加。政策变动使得项目相关开发建设手续须作出调整和重新办理，调整的过程花费了将近两年的时间，完全超出了盛世房产公司的预期。涉案项目是一个整体立项和规划的项目，不能将项目割裂开来予以建设。2.盛世房产公司实际控制人为筹集资金完成开发建设非法吸收公众存款被判处刑罚，进一步阻碍了合同的履行。虽然盛世房产公司实际控制人的集资行为系违法行为，理应受到法律的制裁，但是从合同履行的角度来看，恰恰证明了盛世房产公司主观上想要履行合同以及实现合同目的的强烈意愿。3.涉案项目烂尾，自救方案的形成和实施导致合同的基础条件发生变化。为了解决根本问题，维护广大业主的合法权益，桂阳县委特别成立了专案小组处理项目问题。工作组通过多方了解情况、多次进行协调后，最终通过了项目自救方案。目前，项目已经复工，超半数项目业主同意自救，并交纳了房屋增价款。二、1.一审法院适用法律准确。本案符合情势变更的情形，应当适用该原则。且在项目发生重大危机需要业主自救时，参与自救的业主交纳了房屋增价款，而彭燕飞却主张维持合同拒绝自救，明显有失公平。2.彭燕飞未提供证据予以证实其主张和反驳事实，应当承担不利的法律后果。3.不管是原合同约定还是情势变更，彭燕飞都应当交纳尾款，虽然盛世房产公司没有主动交房，但是彭燕飞已经实际入住。三、一审程序并无违法。彭燕飞所说的通知并非是法律规定，内容只是对法院内部适用。盛世房产公司的诉请虽然没有支付二字，但是包含了给付之请。综上，请求驳回上诉，维持原判。桂阳县农业农村局未作答辩。盛世房产公司向一审法院起诉请求：1.判令将彭燕飞所购商品房售价每平米增加298元，共计37506.28元（125.86平方米×298元/平方米）；2.彭燕飞立即交纳购房尾款18275元；3.本案诉讼费由彭燕飞承担。一审法院认定事实：2012年7月6日，盛世房产公司与桂阳县农业局干部职工合伙建房业主委员会（以下简称农业局建房委）签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购合同》，约定项目名称桂阳“盛世·裕源”住宅小区，农业局建房委自筹资金以盛世房产公司的名义摘得项目用地交盛世房产公司开发，施工期限为27个月（自合同签订之日起至2014年10月1日），即2014年10月1日前交房。2013年年底，因政策明确规定不得违规在项目中建设任何行政办公用房，所以2015年3月1日盛世房产公司与桂阳县国土局签订国有土地使用权出让合同变更协议，对涉案地块A2规划做出调整，变更用地性质及调整容积率，并补缴土地价款292.41万元。2015年6月9日盛世房产公司与桂阳县国土局签订国有土地使用权出让合同变更协议，将原行政办公（机关团体用地）、居住（住宅）用地变更为商业（商服）、居住（住宅）用地，并补缴土地价款178.42万元。2013年9月29日，盛世房产公司与农业局建房委签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购协议补充协议》，将房价由原价1706元/㎡改为现价2038元/㎡，并约定双方签订此补充协议后，不得以任何理由改变房价。交房时间为2015年10月1日前。2014年6月17日，盛世房产公司与农业局建房委签订《关于桂阳县农业局干部职工新增16套住宅房的补充协议》，约定因政策发生变化，不允许建办公大楼，原定于建办公大楼的楼层部分改为商业房产，所产生的一切费用由盛世房产公司负责，新增16套楼房给农业局干部职工认购，认购价格为2038元/㎡。交房时间仍为原合同确定的日期即2015年10月1日前。2015年1月16日盛世房产公司与农业局建房委及湖南省郴流投资有限责任公司再次签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购补充协议》，约定住宅认购均价仍为2038元／㎡，交房时付款至总团购房款的95%，交房时间调整为2016年7月30日。2015年7月10日盛世裕源项目取得建筑工程施工许可证，载明合同工期为2015年4月1日至2016年10月1日，同年8月4日该项目取得商品房预售许可证。2015年8月18日及19日，盛世房产公司、彭燕飞签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充条款》，约定由彭燕飞购买盛世房产公司在桂阳县××镇××道××栋××层××房，预测建筑面积124.35㎡，总价款243477元。涉案商品房经桂阳县房产测绘队预测绘为121.07平方米，彭燕飞已交购房款共计225202元。2015年年底涉案商品房主体工程基本完工，但附属工程仍未完成。盛世裕源项目一度处于烂尾状态，2017年开始陆续有业主装修或是入住。2018年12月桂阳县委维护稳定工作领导小组成立盛世裕源项目问题处置工作组，经该工作组调查核实，确认该项目已经资不抵债，为化解各方矛盾，该工作组组织项目参与各方进行协调，并根据“开发商筹一点，承建商优惠一点，业主凑一点”三方共同筹资进行自救的思路，于同年12月5日达成《桂阳县‘盛世裕源’项目自救方案》，约定：开发商拿出未使用的房款、变现未售资产小计1452.92万元，承建商让利400万工程款，每个业主进行自筹，以每个平方米筹资298元的标准筹集1414.77万元，三项共筹自救资金3267.69万元，待付资金3948.97万元（不含后期办证费）.缺口3948.97-3267.69=681.28万元由开发商自行解决。设立专用账户，由该工作组、各栋业主、桂阳县农业局代表三方人员共管账户。目前，已经签订自救协议的业主有210户，交纳自救款3017683元。2020年4月盛世裕源项目再次启动，通过“自救”已经完成工程建设的90%，即将完成扫尾工程，但因部分业主没有参与“自救”，交纳房屋增价款，致该小区可能再次陷入烂尾，该工作组及业主代表正敦促没有交纳增价款的业主尽快交纳。盛世房产公司于2010年7月成立，张少军、史正青为实际股东，该公司成立后，先后在郴州市××桂阳县开发了“盛世翠庭”、“盛世宏兴花园”、“盛世雅苑”、“盛世裕源”、“盛世鑫源”等房产项目，因资金不足，2011年至2014年，张少军、史正青代表盛世公司以借钱开发房地产为由，以月息2分至7分不等向社会公众高息借款共计8638.596万元，投入盛世房产公司房产开发，已归还本金438万元，已支付利息1634.12万元，2017年8月24日经湖南省郴州市北湖区人民法院判决盛世房产公司、张少军、史正青均构成非法吸收公众存款罪，并承担相应刑事责任。一审法院认为，本案的争议焦点是彭燕飞所购商品房售价每平米是否应增加298元及彭燕飞是否应补交购房尾款18275元。本案系商品房销售合同纠纷，盛世房产公司、彭燕飞签订的商品房买卖合同及补充条款合法有效，双方均应依约全面履行各自义务，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但盛世房产公司在开发“盛世裕源”项目中确遇到政策变化、政府调规，公司实际控制人被判处刑罚等一系列当事人在订立合同时不可预见的情形，该情形导致盛世房产公司工期延长，成本增加，继续履行合同显失公平；且盛世房产公司将此情形已告知农业局建房委，就此事经桂阳县盛世裕源项目问题处置工作组多次组织协商，现大部分业主同意按每平方米增价298元，并已交纳部分增价款，完成了项目大部分的扫尾工程，为平衡双方权益，避免彭燕飞遭受更大损失，故对盛世房产公司每平米增价298元的诉讼请求，予以支持，但应以桂阳县房产测绘队预测面积121.07平方米为计算标准，共计36078.86元（121.07平方米×298元/平方米）。同理，补交购房尾款问题，亦应以上述预测面积为准，待盛世房产公司取得房屋测绘报告后，再以该商品房的面积实测数据，多退少补，故对盛世房产公司要求彭燕飞补交购房尾款18275元的诉讼请求，予以支持11853.06元（121.07平方米×1958元/㎡-225202元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“被告彭燕飞于本判决生效后九十日内支付原告郴州盛世房地产开发有限公司36078.86元（按商品房售价每平米增加298元，计价36078.86元）。被告彭燕飞在本判决生效后三十日内支付原告郴州盛世房地产开发有限公司购房尾款11853.06元。驳回原告郴州盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1183元，由原告郴州盛世房地产开发有限公司负担158元，被告彭燕飞负担1025元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：彭燕飞提交的《关于集资房增加部分商业面积的报告》，盛世房产公司经核实后对其真实性予以认可，但不认可其证明方向，该报告不足以证明调规与政策变化无关而系盛世房产公司为追求更大的商业利益所导致；彭燕飞提交的中央政府门户网站、湖南省政府官网、郴州纪检监察网发布的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，具有真实性，但不能达到其证明目的。盛世房产公司提交的《盛世裕源项目业主参加自救情况统计表》系其单方制作，且无相关票据、自救协议等其他证据相佐证。故本院对上述证据，均不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：案涉主体工程已经完成。排水排污、道路硬化、绿化、电力设施设备、电梯安装、内墙粉刷等附属工程尚未完成。彭燕飞二审中陈述其已实际入住盛世裕源2栋5层508房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一、彭燕飞所购买的商品房售价应否增加298元每平方米及彭燕飞是否应补交购房尾款18275元；二、一审是否存在程序违法。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，首先，盛世房产公司在开发盛世裕源项目过程中，合同赖以存在的客观情况确实发生了变化，出现了政府调规、资金链断裂、公司实际控制人被判处刑罚、自救重启等一系列新情况。彭燕飞主张A2地块与政策变化无关，但盛世裕源项目系一个整体，部分项目受政策影响调规也会对整个项目产生影响，彭燕飞亦未提交充分证据证明调规系盛世房产公司单方原因造成，故其主张不能成立。为扭转盛世裕源项目的烂尾状态，2018年12月桂阳县委维护稳定工作领导小组成立盛世裕源项目问题处置工作组，召集开发商、承建商、业主三方达成《桂阳县‘盛世裕源’项目自救方案》，共同筹资进行自救，该项目也已重启，彭燕飞等参与诉讼的业主虽不认可该自救方案，但不能否认本案出现了自救重启的新变化。其次，上述变化及新情况发生在合同履行完毕之前，彭燕飞主张应以其与盛世房产公司签订的《商品房买卖合同》为准，本案情况变化在该合同签订之前，不应适用情势变更原则。但是本案的情况与一般的商品房买卖合同不同，本案商品房买卖关系实际上由一系列的合同所构成，是基于2012年7月6日盛世房产公司与农业局建房委签订的《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购合同》而订立，而本案客观情况发生前述重大变化是在该团购合同订立之后，故彭燕飞上述主张亦依据不足。再次，上述客观情况的变化是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且案涉排水排污、道路硬化、电梯安装等附属工程尚需完成，不予变更原合同的价款难以实现合同目的，最终亦将损害全体业主的利益，故一审适用上述规定并无明显不当。最后，关于彭燕飞提出的增加298元每平方米未经鉴定、无事实根据的主张，一审法院综合考虑该标准系桂阳县盛世裕源项目问题处置工作组多次组织各方协商达成的意见，现大部分业主也同意按此标准增价并已交纳部分增价款，完成了项目大部分的扫尾工程，据此确定并无不当。综上所述，一审判决彭燕飞所购买的商品房售价增加298元每平方米，本院予以维持。同样，彭燕飞交纳尾款问题，因本案客观情况发生前述重大变化，不交纳尾款难以实现合同目的，且彭燕飞也已实际入住，一审法院判决彭燕飞补交购房尾款11853.06元（121.07平方米×1958元/㎡-225202元），本院亦予以维持。关于争议焦点二。1.彭燕飞主张一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，应当依法依程序报请湖南省高级人民法院审核，否则其程序违法。一审未报请高级人民法院审核，虽然存在程序瑕疵，但并不足以影响案件的实体处理及彭燕飞诉讼权利的行使。本院对彭燕飞的该上诉主张不予支持。2.彭燕飞还主张盛世房产公司的诉讼请求是变更之诉而非给付之诉，一审法院直接判决彭燕飞向盛世房产公司支付价款明显超出盛世房产公司的诉讼请求，程序严重违法。盛世房产公司则称盛世房产公司的诉请虽然没有支付二字，但是包含了给付之请。盛世房产公司请求增加购房价款的目的是为案涉工程自救筹资，其增款的诉请如果得到支持必然要求给付，其诉请虽存在瑕疵但包含给付之请，一审判决给付并无明显程序不当，本院予以维持。综上所述，彭燕飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由上诉人彭燕飞负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  廖 军二〇二一年二月二十六日法官助理许晶书记员陈峰书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。