贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初108号原告：刘志坚，男，汉族，贵州省遵义市人，住安顺市西秀区。原告：易燕，女，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司副董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，该公司员工。代理权限：一般授权。原告刘志坚、易燕与被告贵州今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志坚、易燕、被告今旦公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志坚、易燕向本院提出诉讼请求：1、被告将与原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书（不动产登记证）交付给原告；2、判令被告按照原告已付购房款总额373584元为基数，按日万分之一支付原告从2017年4月10日起至2019年12月31日（本次共966天，首次起诉时间为2015年1月1日至2017年4月9日）逾期办证违约金36089.76元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证（不动产登记证）之日；3、判令被告按照国家相关规定退换原告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按银行贷款年利率4.75%的标准，从2012年11月10日起计算至实际退还之日止）。4、判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2012年11月10日签订商品房买卖合同，合同编号为：ＦＪ-Ｂ1-4-2，原告所购商品房位于安顺市西秀区，丰景华府Ｂ1-4-2，所购房屋建筑面积137.98平方米，套内建筑面积122.10平方米，该房屋按套内面积每平米单价3059.66元，房屋总价373584元。原告于2012年10月28日支付购房定金20000元，于2012年11月10日商品房买卖合同签订当天支付了购房首付款尾款153584元，共计交付购房首付款173584元；维修基金8969元；四通费4319元；其他520元。2013年1月25日，原告于安顺市商业银行办理个人住房贷款，支付了房屋剩余尾款共计200000元。该房屋已于2013年9月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。但原告在2013年购房的时候被告仍未执行相关文件，违规收取原告的四通费4319元。综上所述，被告至今未能按照约定为原告办理房产证，违反了购房合同约定，违反了诚实信用原则，构成违约；不执行相关国家政策，欺骗群众，违规收取四通费，侵害了原告的合法权益。故按照合同约定和法律法规规定以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件规定，原告提起诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司认可原告在本案中所主张的事实，但认为被告正在积极办理不动产权证书，尚不能办理不动产权证；对逾期办证违约金，合同约定以购房款总额为基数，按照日万分之一来计算违约金过高，房屋是用来居住的，原告方已实际使用并居住该房屋，故未办理房屋不动产权证书未给原告造成损失，请求人民法院根据对逾期办证违约金进行调整。对四通费，双方合同附件约定商品房总价款中未包括水、电燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担，被告今旦公司已经代业主交了上述费用，故该费用不应退还。综上，请求法院依法判决。同时查明，一、本案原告向被告支付购房总房价款为373584元，四通费4319元（支付时间为2012年11月10日，具体款项为：自来水750元，电开户750元，燃气开户2550元，闭路电视269元）。二原告曾于2017年4月11日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理后作出（2017）黔0402民初1466号民事判决书，判决被告支付二原告2015年1月1日起至2017年4月9日止的逾期办证违约金31007.47元，并驳回了原告的其他诉讼请求。二、原、被告签订《商品房买卖合同》附件十二约定“一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担”。本案在审理中，被告自认原告购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产权证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告刘志坚、易燕在本案中所主张的事实，故对原告刘志坚、易燕主张的事实予以确认。原告刘志坚、易燕与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。关于本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整的问题。该合同约定被告应于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后从2017年4月10日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付二原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。现原告主张被告今旦公司支付二原告从2017年7月10日起至原告起诉之日2021年1月5日止的逾期办证违约金7655元（373584元×0.000015×1366天）。2021年1月6日起至今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款373584元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持的问题。被告辩称该费用合同约定由原告承担，并且被告代原告向相关部门代交，但是亦未提交充分的证据证实。且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取；同时原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二约定“一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担”，该约定免除了部分出卖人的义务，而加重了买受人的义务，且该合同由被告今旦公司提供，今旦公司也未举证证实其对该条约定向买受人作出告知义务，故格式条款不发生法律效力，故被告的辩称本院不予采信。因原告向被告支付了该四通费，其资金占用行为必然会给二原告造成一定利息的损失，鉴于二原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准计算，四通费收取之日为2012年11月10日，故原告主张从2012年11月10日计算资金占用利息，故本院支持从二原告主张之日即从2012年11月10日计算至实际退还之日止，超过部分本院不予支持。关于原告诉请的办理不动产权证书是否应当支持的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为原告办理房屋不动产权证书的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书的条件，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向今旦公司主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘志坚、易燕从2017年4月10日起至2021年1月5日止的逾期办证违约金人民币7655元，2021年1月6日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告刘志坚、易燕已交付房价款人民币373584元为基数，按日万分之零点一五进行计付；二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告刘志坚、易燕四通费人民币4319元及资金占用利息（该资金占用利息以人民币4319元为基数，从2012年11月10日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止）；三、驳回原告刘志坚、易燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币860元，减半收取人民币430元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二一年二月四日法官助理邓芸书记员刘少义