成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16237号 原告：谢蔓清，女，汉族，1969年4月16日出生，住四川省达州市通川区。 被告：成都佳和万兴房地产开发有限公司，住所地成都市成华区建设南街**。 法定代表人：张木官，系执行董事。 委托诉讼代理人：程雪菲，四川道达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁晓华，四川道达律师事务所律师。 原告谢蔓清与被告成都佳和万兴房地产开发有限公司（以下简称佳和万兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢蔓清及被告佳和万兴公司的委托诉讼代理人程雪菲、祁晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢蔓清的诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金共计33790.527元；2、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证给原告所造成的其它损失共计11023.25元。事实和理由：2015年8月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的“佳州星城”小区2栋1单元3102号商品房一套，合同约定该商品房总价为726678元，并由被告于2016年7月1日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在该商品房交付之日起550日内按约定为原告办理房屋不动产权证（以下简称不动产证）。合同签订后，原告于2015年8月21日向被告支付了首付房款226678元，办证等费用2450元，房屋封窗工程费6305元，购房款余额500000元在中国农业银行成都高新区支行（以下简称农行成都高新支行）办理房屋按揭贷款，且银行当月成功放款并支付给被告。原告也于2020年8月21日向农行成都高新支行付清全部按揭款。然而，被告并未履行合同的约定义务。被告在2016年5月24日交付商品房给原告。原告在验房后，按照约定于2016年5月26日向被告支付了房屋的各项税费共计9302.26元，其中：产权契税7203.78元，维修资金1993.48元，印花税5元，产权登记费80元，国土分割费20元。在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、不动产证办证费等所有费用的情况下，被告没有按照合同约定时限内为原告办理不动产证。原告多次督促被告履行义务，为原告办理不动产证，但被告方一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。直至2020年6月10日被告才向房产管理部门缴纳产权登记相关资料和费用，房产管理部门出具的不动产权登记日期为2020年6月12日，对比合同约定的最晚产权登记时间，被告逾期930日。按照合同第二十八条约定，被告应按日计算向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，共计33790.527元。原告于2016年5月26日交予被告用于办理产权的9302.26费用，未按时缴纳给税务机关和产权登记部门，按照2.75%的定期存款利率计算，被告应赔付原告该资金利息共计1023.25元。此外，按照成都市政府出台的二手商品房买卖规定，需要产权满五年才能减免部分税费，由于被告的违约，导致原告再次出卖此房周期和成本上升，造成额外经济损失。因此被告应赔付原告资金利息及其他损失共计11023.25元。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产证，并应当承担延期办理不动产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。 佳和万兴公司辩称，1、被告并未违反合同约定，不应向原告支付违约金33717.86元及其他损失11023.25元。2、原告诉讼请求中请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金和其他损失错误，原被告合同中并未约定办理不动产权证，只约定了办理房屋所有权证。3、因不可归责于被告原因，自2017年11月23日起被告在事实上及法律上已不可能再为原告办理房屋所有权证，而双方关于办理不动产权证及办理时间并没有进行约定，所以被告没有任何违约行为。4、原告的第二项诉讼请求，原告的违约金及其它损失11023.25元既没有合同约定，也没有法律规定，故被告不应支付。 经审理查明，2015年8月21日，谢蔓清（买受人）与佳和万兴公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定谢蔓清购买佳和万兴公司开发的锦电东苑（推广名：佳州星城）2幢1单元31层3102号房屋，预测建筑面积共73.07平方米，其中套内建筑面积56.52平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积16.55平方米，所购商品房总价款726678元。《合同》约定：“……第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取贷款方式付款，买受人于2015年8月21日前支付首期购房款226678元，占全部房价款的31%，余款500000元向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请贷款支付，期限：18年。……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2016年7月1日前向买受人交付该商品房。……第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。……第二十八条房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不解除合同。自逾期之日起至房产管理部门核发房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。2.因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。……” 同日，谢蔓清（买受人）与佳和万兴公司（出卖人）又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定：“……第一条房价款的支付……2、按揭付款方式：商品房总价款726678元。买受人应于签订主合同及本协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付款，计226678元，余款500000元，买受人以向中国农业银行或公积金管理机构申请抵押贷款的方式进行支付。……第五条关于主合同第二十八条产权登记的约定：1.出卖人应就履行主合同第二十八条约定的产权登记事宜恪尽勤勉义务，但买受人须全力配合有关事宜，在办理房屋交付手续当日向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证所需各项税、费并提交办理权属证书需买受人提供的全部资料。因买受人支付税费或提交相应资料延迟等非出卖人原因导致出卖人无法申请登记备案，出卖人为买受人办理分户权属证书的时间从买受人支付全部应付款项、提交全部资料并纠正违约行为之日起开始计算。出卖人因此遭受损失的，买受人应负责全额赔偿。2.由于买受人原因等任何不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在主合同第二十八条第（一）款所述期限内取得该商品房的权属证书的，出卖人不承担违约责任。……” 前述《合同》及《补充协议》签订后，谢蔓清按时足额向佳和万兴公司支付了首期购房款共计226678元，并依约支付了剩余房款。2016年4月18日，佳和万兴公司出具《“佳州星城”交房通知书》，载明：“尊敬的谢蔓清业主：恭贺您和您的家人乔迁新家园。同时也感谢您选择了佳州星城。您购买的佳州星城2-1-3102号房屋已竣工验收合格，已达到交付条件。请您于收到本通知书后，按通知书中预约的时间前来办理上述房屋的交付手续。为避免您在接房时产生遗漏而导致不便，现将房屋交付相关事宜及要求向您说明如下：……二、集中办理房屋交付工作时间：9：00-16：00。由于此次交付是所有客户集中办理，为避免您因办理房屋交付手续花费过多的等候时间，我们将采取分批顺序交付的形式，请您于2016年5月24日，凭本通知书办理房屋交付手续。……3、商品房买卖合同及附件原件（合同原件收回一份用于办理产权证），购房全款收据或购房首付款收据原件。4、带齐用以交纳维修资金、契税、产权登记费等款项（详见附后的费用清单）。特别说明：按照成都市房管局的最新要求，申请办理产权证和国土证需要购买人夫妻双方和共有人夫妻双方一同带齐上述资料到场才能办理相关手续，因此，收房当日如有上述人员不能亲自到场的，须办理公证委托书，以免耽误产权证和国土证的办理。如收房当日因购房人资料不齐全，或购房相关人员未能一同到场的，《商品房买卖合同》中关于两证办理资料的起算日期，将从您提交和办理了完备的资料和手续之日起算……”2016年5月26日，谢蔓清接收案涉商品房并向佳和万兴公司缴纳了办理房屋产权证书所需的产权契税7203.78元、维修资金1993.48元、印花税5元、产权登记费80元、国土分割费20元，合计9302.26元。2020年6月12日，案涉房屋取得不动产权证书［川（2020）成都市不动产第0××3号］，登记为谢蔓清单独所有。 还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 上述事实，有原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《“佳州.星城”交房通知书》、收据、房屋信息查询记录及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，谢蔓清与佳和万兴公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据案涉《合同》：“……第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”之约定，谢蔓清实际于2016年5月26日接收案涉房屋，并于当日已缴纳了案涉房屋办理过户手续的相关费用。虽佳和万兴公司主张谢蔓清怠于依约提供相关办证材料致使办理案涉房屋权属转移登记的起算时间应延后计算，但其未提供有效证据证明该主张，本院对此不予采信。结合案涉《合同》履行情况，本院确认佳和万兴公司应依约自谢蔓清实际收房之日2016年5月27日起550日内即2017年11月28日之前为谢蔓清办理房屋所有权证书。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日起，开始在成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，该政策系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动产权属证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限，案涉《合同》未约定办理国有土地使用权证的时间，故佳和万兴公司应依约在2017年11月28日前为谢蔓清办理案涉房屋的不动产权属证书，而案涉房屋于2020年6月12日取得不动产权证书，佳和万兴公司逾期办理不动产权属证书行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于逾期办理不动产权属证书的违约金标准确定问题。根据案涉《合同》：“……第二十八条房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不解除合同。自逾期之日起至房产管理部门核发房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”之约定，佳和万兴公司应依约在2017年11月28日前为谢蔓清办理案涉房屋的不动产权属证书，而案涉房屋于2020年6月12日取得不动产权证书，故佳和万兴公司应承担该期间逾期办理不动产权属证书的违约责任，本院对佳和万兴公司应承担从2017年11月29日起至2020年6月12日共926天，以已付购房款726678元为基数，按照每日万分之零点五的标准计算逾期办理不动产权证违约金33645.2元予以支持。 关于逾期办证造成损失的问题。因案涉《合同》并未对谢蔓清主张的各项损失进行明确约定，其主张的计算方式缺乏合同依据和明确法律规定，且谢蔓清亦未提供有效证据证明损失实际产生，本院在本案中不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、成都佳和万兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢蔓清支付逾期办理不动产权证违约金33645.2元； 二、驳回谢蔓清的其他诉讼请求。 如果成都佳和万兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，减半收取460元，由成都佳和万兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年二月四日 书记员  李 琦