镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初323号原告：韦丹平，男，1955年2月25日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蔡军，江苏金矛律师事务所律师。被告：马汉玉，女，1967年7月26日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。第三人：杜炳其，男，1955年5月9日生，汉族，住丹阳市。第三人:吴琦，女，1972年12月16日生，汉族，住丹阳市。第三人：王胜尚，男，1977年11月8日生，汉族，住丹阳市。以上第三人共同委托诉讼代理人：管志明，江苏泽友律师事务所律师。第三人：丹阳市金鑫房地产开发有限公司，住所地丹阳市东方路**。法定代表人：王建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄加龙，江苏言竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，江苏言竹律师事务所律师。原告韦丹平与被告马汉玉、第三人杜炳其、吴琦、王胜尚、丹阳市金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）所有权确认纠纷一案，原告于2019年8月26日起诉至江苏省丹阳市人民法院【案号：(2019)苏1181民初8436号】，后经镇江市中级人民法院以（2019）苏11民辖93号民事裁定书指定本院审理，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韦丹平及委托诉讼代理人蔡军，被告马汉玉及委托诉讼代理人蒋燕翔，第三人杜炳其、吴琦、王胜尚的委托诉讼代理人管志明，第三人金鑫公司委托诉讼代理人黄加龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦丹平向本院提出诉讼请求：1.确认位于丹阳市华园城小高层1-1-502、1-1-703、1-1-802房屋归原告所有（约120万元）；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月14日，经第三人杜炳其、吴琦、王胜尚与被告协商，上述三人共同委托被告代为办理以债权所获得的房屋受让手续。2016年10月24日，被告取得了位于丹阳市华园城小高层1-1-502、1-1-703、1-1-802房屋的钥匙和购房发票。经三位委托人和被告确认，被告向原告交付了房屋钥匙和购房发票复印件，原告实际占有了上述房屋中的二套房屋。由于购房发票显示是被告，故原告无法办理房屋产权登记手续，也不能转让。虽经三位委托人和原告多次通知和催促被告协助原告办理登记交付手续，被告拖延未予办理。现向贵院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告马汉玉辩称：案涉房屋由第三人金鑫公司开发，并通过以物抵债的房屋抵偿给被告。原告与房屋并无直接的关系，故其主张确认房屋归其所有无事实及法律依据。被告取得房屋所有权是因为在第三人将债权转让给被告后，与金鑫公司通过以物抵债方式获得四套房子所有权。原告作为第三方对此并无直接法律关系。故其主张要求房屋所有权归其所有无事实及法律依据。本案虽然第三人陈述在债权转让后原告向其归还欠款，但未能提供任何支付凭证，且未将付款事实告知被告，原告主张被告未按第三人指示将房屋交付原告不是事实。即使原告已经支付了欠款，该行为也仅是原告与第三人之间的债权债务关系，并不发生物权转移，第三人与被告之间也仅是债权转让关系，不能直接对房屋进行处置。如第三人向原告出售房屋，该行为未通知被告也未告知金鑫公司，仅是其单方行为，不发生物权转移的法律效力。第三人杜炳其、吴琦、王胜尚述称：原告陈述的事实属实，案涉房屋是成素红以房抵债给第三人，后第三人委托被告办理房产手续。把案涉房屋的发票登记在被告名下，是为了便于统一办理房产证。原告已给付第三人房款，案涉房屋应当属于原告，请法院查明事实。债权处置告知书是原告给付第三人购房款，而不是替债务人成素红偿还借款。因为成素红已经将案涉房产抵偿债务，原告要求按照合同原价购买第三人的案涉房屋，但第三人以120万元抵房产，所以原告给付第三人107.1万元房款后又给付12.9万元余款。第三人与被告之间没有任何债权债务关系，没有转让债权的必要，仅是为了办理房产手续，应金鑫公司要求签署相关协议。之后被告把案涉房产钥匙交付给第三人，表明她以行为的方式终止原有的委托事项，至今案涉房屋未能销售出去。第三人金鑫公司辩称：通过各方提交的证据表明，案外人成素红共欠被告以及第三人杜炳其、吴琦、王胜尚共计130余万元，后第三人杜炳其、吴琦、王胜尚将债权全部转让给被告，且案涉房屋已经于2016年10月通过与被告财务核算、决算，向被告出具发票，办理了房屋交付手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方进行了质证。对于双方无争议的事实和证据，本院予以确认并记录在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合双方的举证质证意见，本院查明如下事实：案外人成素红挂靠在第三人金鑫公司名下开发建设了位于丹阳市的华圆城商住楼项目。因成素红欠被告马汉玉以及第三人杜炳其、吴琦、王胜尚等人的借款，各方经协调后在金鑫公司的见证下，2015年3月6日，被告马汉玉、第三人杜炳其、吴琦、王胜尚、金鑫公司以及案外人余惠芸、徐红莲、成素红等签订《以房抵借款合同》一份，载明：成素红借得马汉玉150万元、杜炳其50万元、王胜尚40万元、吴琦30万元、徐红莲40万元、余惠芸10万元，共计320万元，经李炜诚请示金鑫公司同意以房（华圆城一单元403、404、502、503、602、603、703、802、803室）抵借款，住宅价格3000元/㎡（销售3000元/㎡以外收入归金鑫公司，所有借款从签约日起停止计息），由得房人自行销售；本合同一式8份，由得房者各执一份。2015年4月16日，韦丹平（甲方）与案外人马俊（乙方，系被告马汉玉的弟弟）签订《委托办理银行按揭协议》一份，约定：甲方投资华圆城房产6套，首付30%由韦丹平支付，并委托乙方办理银行按揭，月供由韦丹平支付，产权归韦丹平所有，乙方不承担任何经济责任；上述房屋对外出售时，乙方无条件协助办理过户手续。2016年9月14日，被告马汉玉（甲方）以及第三人杜炳其（乙方）、吴琦（丙方）、王胜尚（丁方）签订《委托协议书》一份，载明：经四方协商，根据2015年3月6日的协议，上述四人的债权以房抵债，其中杜炳其、吴琦、王胜尚三人债权全部委托马汉玉处置，共计270万元价值的抵债房产，处置过程中产生税费由协议签订人按金额分摊。杜炳其、吴琦、王胜尚的债权由甲方马汉玉拿到抵债房后销售结束，由马汉玉负责以现金方式返还给三人（乙方50万、丙方30万、丁方40万元，合计120万）。2016年9月26日，第三人金鑫公司分别向第三人杜炳其、吴琦、王胜尚邮寄了留有空白待签字的《债权转让及“以房抵债”合同终止声明》，2016年9月27日、9月28日，第三人杜炳其、吴琦、王胜尚分别在上述声明书上相应处签字后，向金鑫公司交还了上述《债权转让及“以房抵借款”合同终止声明》。该“声明”中载明：因债务人成素红欠债权人杜炳其、吴琦、王胜尚借款50万元、30万元、40万元，后在金鑫公司见证下，于2015年3月6日达成了“以房抵借款”合同，现“以房抵借款”合同中债权人协商，自愿解除“以房抵借款”合同并终止，同时，债权人杜炳其、吴琦、王胜尚将债务人的借款转让给马汉玉。2016年10月20日，被告马汉玉（乙方）与第三人金鑫公司（甲方）签订《协议》一份，载明：1.债务人成素红共拖欠马汉玉32.5649万元、杜炳其50万元、吴琦7.79万元、王胜尚40万元，共计130.3549万元，现已全部转让给马汉玉，由马汉玉向成素红主张权利，经成素红申请，甲方同意以华圆城房屋清偿债务；2.甲方以华圆城一单元502室、603室、703室、802室共计476㎡房屋清偿上述债务130.3549万元，房屋作价142.8万元（房屋全部被法院查封无法办理过户手续）；3.双方确认房款与债务之间的差价12.4451万元在乙方将上述房屋的任何一套房易手后，即时将差价以现金方式直接支付给甲方；4.甲方承诺向乙方出具预收款票据，在房屋解除查封后办理相关手续，签订正式《商品房买卖合同》并及时将房屋交付给乙方，乙方对房屋被查封的事实清楚明了并自愿承担后果，本协议签字生效后乙方“以房抵借款”合同即时终止；5.马汉玉与杜炳其、吴琦、王胜尚签订的《委托协议书》《债权转让及“以房抵借款”合同终止声明》《“以房抵借款”合同》作为本协议的附件。2016年10月24日，金鑫公司向马汉玉出具《财务凭证》一份，载明：房屋开票合计142.8万元，公司欠款130.3549万元，马汉玉应归还12.4451万元；同日，金鑫公司向马汉玉开具了案涉502室房屋、703室房屋、802室房屋的购房发票，并将上述房屋的钥匙交给了马汉玉。2018年11月15日，第三人杜炳其、吴琦、王胜尚向原告韦丹平出具一份《债权处置告知书》，载明：经债务人成素红的债权人杜炳其、吴琦、王胜尚及金鑫公司同意，以成素红开发的房产抵债，该事宜债权人杜炳其、吴琦、王胜尚于2016年9月4日委托马汉玉办理。现因韦丹平已替债务人成素红将所借款偿还给上述债权人，经债权人杜炳其、吴琦、王胜尚确认同意，终止2016年9月14日委托马汉玉办理该事宜的委托，请马汉玉将抵债房产交给韦丹平即可。2019年6月30日，马俊（即马汉玉的弟弟）向原告韦丹平出具一份《告知函》，载明：根据双方签订的《委托办理银行按揭协议》约定，马俊受委托办理银行贷款，按揭月供由韦丹平支付，现因未能按时交付月供，将导致无法按期归还放贷，特告知在收到本函后三日内支付月供4400元至相关银行账户，否则造成的后果全部由韦丹平承担。另查明：2019年3月12日，原告韦丹平在江苏省丹阳市人民法院起诉被告马汉玉关于案涉房屋的不动产确认之诉【案号：（2019）苏1181民初2507号】，后于2019年5月24日撤诉。2019年8月26日，韦丹平又以案涉房屋的不动产确认之诉重新起诉至丹阳法院【案号：（2019）苏1181民初8436号】，后被指定由本院审理。2019年4月18日，马汉玉也在江苏省丹阳市人民法院起诉韦丹平民间借贷纠纷【案号：(2019)苏1181民初3912号】，该案经审理后于2020年7月15日作出判决，判令韦丹平支付马汉玉借款本金30万元以及利息，现该判决已生效。根据该判决认定，韦丹平尚欠马汉玉的借款30万元，系2015年2月双方确认的借款100万元，2015年5月归还原告80万元后欠20万元，后又于2015年5月27日再次借得现金10万元，合计形成借款30万元。又查明：案涉三套房屋因债务纠纷曾数次被查封、解封。2019年7月12日，案涉三套房屋被丹阳市人民法院根据案外人执行申请人的申请予以查封【（2016）苏1181执4038号执行裁定书】，被告马汉玉针对该执行裁定书提出异议，请求解除对案涉房屋的查封并终止执行。2019年8月12日，丹阳市人民法院作出（2019）苏1181执异124号执行裁定书认为，马汉玉与被执行人在涉案房产被查封之前存在合法有效的到期债权债务关系，在涉案房产被查封前签订了书面的以房抵债协议，支付了全部价款，开发公司已将房产交付，非因自身原因未办理过户登记，案涉房产的权利人应当是马汉玉，遂裁定中止了对案涉上述房产的执行并解除了查封。本案的争议焦点为：案涉华圆城1单元502室、703室以及802室三套房屋的所有权归属。针对该争议焦点，原告韦丹平认为：应当确认上述三套房屋归其所有，理由是：该三套房屋系第三人杜炳其、吴琦、王胜尚基于以房抵债所得，杜炳其、吴琦、王胜尚才是房屋的真正权利人，被告马汉玉仅仅是依据委托代理而形式所得，现在杜炳其、吴琦、王胜尚已明确指令马汉玉将三套房屋交给原告韦丹平，马汉玉应当配合办理发票更改等手续。被告马汉玉则辩称：第三人将债权转让给被告后，金鑫公司通过以物抵债方式转让了四套房子所有权，即被告系案涉房屋所有权人。原告与案涉房屋并无直接关系，原告主张确认房屋所有权无事实及法律依据。第三人陈述在债权转让给被告后，原告向其归还了欠款，但未提供支付凭证，且未将付款事实告知被告，原告诉称被告未按第三人指示将房屋交付原告不是事实。即使原告已经支付了欠款，未通知被告和金鑫公司，也仅是原告与第三人之间的债权债务关系，并不发生物权转移的法律效力。本院认为：根据相关法律及司法解释的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，案涉丹阳市华圆城1单元502室、703室以及802室的三套房屋，虽然由案外人成素红挂靠的开发商即第三人金鑫公司于2016年10月24日开具了购房发票至被告马汉玉名下，但从庭审查明的事实来看，被告马汉玉并非案涉房屋的真正权利人，而只是根据第三人杜炳其、吴琦、王胜尚的授权委托，在第三人金鑫公司的配合同意下，集中统一处理案外人成素红与被告以及第三人“以房抵债”事宜，这从2015年3月6日相关各方当事人签订的《以房抵借款合同》以及2016年9月27日、9月28日杜炳其、吴琦、王胜尚分别在金鑫公司邮寄的空白《债权转让及“以房抵借款”合同终止声明》上签字后的内容可以得到明确反映，特别是2016年9月14日，被告马汉玉与第三人杜炳其、吴琦、王胜尚签订《委托协议书》，非常清楚地载明了由马汉玉“拿到抵债房后销售结束，负责以现金方式返还”给三人；而且截至2016年9月底，案外人成素红所欠被告马汉玉的债务150万元仅有30余万元未实现，但马汉玉还持有成素红用于抵债的另一套房屋即603室，其个人债权有充分的保障。因此，被告虽持有案涉502室、703室以及802室三套房屋的购房发票，但其既不是房屋的登记所有权人（房屋登记在金鑫公司名下），也不对上述三套房屋享有其他权利。第三人杜炳其、吴琦、王胜尚虽然对案涉房屋也不享有所有权，但根据当事人各方2015年3月6日签订的“以房抵债”合同，其享有请求金鑫公司交付房屋以及请求配合办理过户手续的权利，以保障自己的债权真正实现。2016年9月27日、9月28日，第三人杜炳其、吴琦、王胜尚签署《债权转让及“以房抵债”合同终止声明》，目的是为了由马汉玉集中统一办理转让房屋的手续，但上述声明签署后，由于种种原因，被告马汉玉并未成功处置上述房屋，也未向第三人杜炳其、吴琦、王胜尚给付相应的款项。在此情形下，2018年11月15日杜炳其、吴琦、王胜尚向原告韦丹平出具《债权处置告知书》，言明因韦丹平已给付了款项，三人确认终止马汉玉办理该事宜的委托，由马汉玉将抵债房产交给韦丹平。由此可见，该债权处置告知书出具后，第三人将本应属于其享有的请求金鑫公司交付案涉房屋以及请求配合办理过户手续的权利转让给了原告；因被告马汉玉持有相关房屋的购房发票，故被告应当交还相关票据，并予以配合原告及第三人金鑫公司办理相关手续。但是，原告所享有的请求被告以及第三人金鑫公司办理案涉三套房屋相关手续的权利，并非物权法规定中的所有权确认，从庭审查明的事实来看，原告也并未享有案涉房屋的所有权，也不符合司法解释规定的“有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持”等其他情形，故对于原告诉请要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》【法释〔2016〕5号】第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告韦丹平的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告韦丹平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  凌木兰人民陪审员  许培根二〇二一年二月二十日法官 助理  艾立奎书 记 员  周一琳