重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1598号上诉人（原审被告）：何燕，女，1974年4月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人：刘娟，该公司经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。上诉人何燕因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初22458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何燕，被上诉人中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何燕上诉请求：1、请求撤销一审判决并驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，判决违背法律公平公正性原则。依照相关规定，前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被上诉人未经业主大会依法选聘，对上诉人及其他业主均不具有约束力；2、原审主观认定“事实服务”无法律依据，作出的判决错误，违背法律精神；3、原审证据不足，物业服务企业必须书面催收，被上诉人提交的一审催收证据存在明显瑕疵，不应采信；4、判决明显违反民法典关于诉讼时效期间为三年的规定，一审法院认定上诉人需要补交自2015年至2017年拖欠的物业服务费部分已超过诉讼时效，一审判决忽略诉讼时效作出的判决完全有失公平。中奥物业重庆分公司答辩：一审判决事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，诉讼费由上诉人承担。就上诉人第三项的理由，被上诉人认为（2019）渝0107民初16751号判决是可以作为小区的判决依据，因为它经过了初级法院、五中院、重庆高院再审复核，针对小区类似的物业纠纷案件是可以作为裁判依据的。关于诉讼时效，一审时上诉人并没有提出诉讼时效的抗辩，二审提出时效抗辩被上诉人认为不符合法律规定，另外被上诉人在小区提供物业服务，在法定时限之内向上诉人进行了催收，因此被上诉人认为并没有超过诉讼时效，请求二审法院维持原判。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令何燕支付从2015年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计14044.8元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2、本案诉讼费由何燕承担。一审法院认定事实如下：2019年7月15日，中奥物业作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是中奥物业重庆分公司，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。一审法院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓中奥物业重庆分公司在奥园康城小区提供物业服务。同日，一审法院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，中奥物业重庆分公司即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，中奥物业重庆分公司开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与中奥物业重庆分公司商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……一审法院认为，根据本案一审庭审中查明的事实，可以认定在中奥物业重庆分公司所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽中奥物业重庆分公司进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定中奥物业重庆分公司在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于中奥物业重庆分公司主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，一审法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。坐落于渝中区黄杨路10号X幢XX-X#的房屋权利人为何燕，建筑面积为135.24平方米。一审审理中，中奥物业重庆分公司自愿将公摊水电费的请求期间变更为2015年1月1日至2020年2月29日，一审法院予以准许。另，中奥物业重庆分公司当庭撤回对滞纳金的诉讼请求，一审法院另行裁定予以准许。上述物业服务合同签订后，中奥物业重庆分公司为涉案物业提供了物业管理服务，中奥物业重庆分公司举示的邮件查询单显示，2020年5月24日向何燕进行过书面催收。另，中奥物业重庆分公司举示的张贴催款函的照片，何燕不予认可，而中奥物业重庆分公司亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证。一审庭审中，中奥物业重庆分公司向法庭提交2019年易诉平台打印件拟证明追诉的物业费在时效期内。何燕于2015年1月1日后未按约缴纳物管费。一审法院认为，根据法院生效判决认定，虽然中奥物业重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据，但中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且中奥物业重庆分公司在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。何燕提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。中奥物业重庆分公司已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知何燕退出小区，因此，中奥物业重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请中奥物业重庆分公司继续提供物业服务，决定服务价格等事项。何燕以中奥物业重庆分公司进场手续不合法、合同无效等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。何燕以中奥物业重庆分公司未提供物业服务的抗辩理由，因缺乏事实依据，一审法院依法不予采信。根据上述事实，一审法院认定，中奥物业重庆分公司于2011年10月16日开始向涉案小区提供事实服务。就中奥物业重庆分公司所主张的物业服务费的收费标准问题，中奥物业重庆分公司现要求按1.5元/月/平方米的标准向何燕主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，一审法院予以支持。鉴于中奥物业重庆分公司提供事实服务的期间从2011年10月16日起算，且中奥物业重庆分公司于2019年起诉过何燕的事实已经构成了对诉讼时效的中断，故对于中奥物业重庆分公司要求何燕支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13388.76元（135.24平方米×66个月×1.5元/月/平方米）、公摊水电费660元（10元/月/户×66个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、何燕于本判决生效后三日内向广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2015年1月1日至2020年6月30日的物业服务费13388.76元及公摊水电费660元；二、驳回广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取76元，由何燕负担。二审中，双方均未举示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据生效判决查明的事实，2016年7月1日至2019年6月30日期间，中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务，上诉人认为双方无合同关系，物业费的收取无依据的理由不成立，本院不予支持。其次，根据法律规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审审理过程中未提出诉讼时效抗辩，一审据此要求上诉人支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费用并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何燕的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人何燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年二月二十五日法官助理 宋 扬书 记 员 李云蝶