安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1221民初285号 原告（反诉被告）：冯跃辉，男，汉族，1966年2月28日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯跃辉与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯跃辉的委托诉讼代理人梅竹、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯跃辉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付迟延交房违约金11723元（以322950元为基数，按日0.1‰的违约金计算标准，自2018年8月31日计算至2019年8月29日，计363天）；2、依法判决被告支付迟延办证违约金2425元（以322950元为基数，以4.35%／年的1.5倍为违约金计算标准，自2019年11月28日计算至2020年1月9日，计42天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于临泉县经济开发区建设路西侧腾辉国际城项目15＃楼7栋105号商铺，合同价款322950元。被告应于2018年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告，房屋交付90日内将办理产权登记需要资料报产权部门登记备案。同日，原告依约支付购房首付款162950元，剩余160000元房款以银行贷款的方式履行完毕。但被告却于2019年8月29日才通知原告办理交房手续，并且不能提供涉案房屋的竣工验收备案证明文件，于2020年1月9日才将涉案房屋进行所有权首次登记，导致原告房产证迟迟无法办理。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告现提出以上诉讼请求，请贵院依法判决支持。 被告（反诉原告）腾辉公司辩称，一、被反诉人（原告）主张逾期办证违约金截止日期为2020年1月9日，反诉人（被告）不予认可。2019年12月17日，被告已将涉案房屋的办理产权资料提交临泉县不动产登记中心，临泉县不动产登记中心出具受理通知书，请求法院依法认定，以2019年12月17日作为逾期办证违约金计算截止日期。二、2018年1月14日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》。合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于临泉县腾辉国际城第15#楼7幢105号房屋，房屋总价款为322950元。合同签订当日，被反诉人支付购房首付款为162950元，余款160000元以按揭贷款方式支付，由于被反诉人的违约行为，直至2018年6月6日银行按揭才放款，按揭贷款到达反诉人公司账户逾期83天（已扣除合理期限75天），根据《商品房买卖合同》第八条“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”的规定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金。三、另根据2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，被反诉人应在交房前交存维修资金5159.20元，但被反诉人至今仍未支付。无奈，反诉人于2020年10月22日预先帮被反诉人垫付涉案房屋维修资金款项。被反诉人（原告）应当支付维修资金。四、涉案商铺交付前，被告已提供临时安置用房给原告用于经营，直至2020年5月21日原告才归还临时用房，原告并未因案涉商铺逾期交付影响经营，并未受到损失，被告无需承担逾期交房违约责任。 被告（反诉原告）腾辉公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人逾期付款违约金1328元（160000元×0.01%×83天）；2.判令被反诉人返还反诉人垫付的维修资金人民币5159.20元（80元／㎡×64.49㎡）；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年1月14日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于临泉县腾辉国际城第15号楼7幢1层105号房屋，房屋总价款为322950元。合同签订当天，被反诉人支付购房首付款为162950元，剩余房款160000元以按揭贷款方式支付。因被反诉人的违约行为，直至2018年6月6日银行按揭才放款，按揭贷款到达反诉人公司账户逾期83天（已扣除合理期限75天）。根据《商品房买卖合同》第八条约定“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”的规定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金。同时，另根据2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，被反诉人应当在交房前交存维修资金5159.20元，但被反诉人至今仍未支付。无奈，反诉人于2020年10月22日预先帮被反诉人垫付涉案房屋维修资金款项。为维护反诉人的合法权益，具状贵院，请求判如所请。 原告（反诉被告）冯跃辉辩称，一、答辩人履行付款义务适当，不应支付逾期付款违约金。答辩人与被答辩人于2018年1月14日签订《商品房买卖合同》，答辩人依约于合同签订当日支付首付款，同时提交了办理贷款所需材料。此后，经被答辩人电话通知，答辩人与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，完成了按揭贷款手续的办理。答辩人系按照被答辩人通知的时间提交贷款所需材料、与银行签订按揭合同的，而被答辩人通知时间及银行放款时间并非答辩人所能控制，故案涉《商品房买卖合同》第八条约定的“实际全额支付应付款之日”应理解为答辩人与银行签订贷款合同之日，而非银行贷款到达被答辩人公司账户之日。答辩人与银行签订贷款合同的时间属于合理期限内，故不应支付逾期付款违约金。二、被答辩人无权要求答辩人返还垫付的维修资金。第一，案涉《商品房买卖合同》第一条约定，案涉商铺的所占用的土地用途为“商服用地”并非住宅，依据《安徽省物业管理条例》第八十七条第一款、《阜阳市人民政府关于贯彻实施的若干意见》第三条第一款第（三）项之规定，专项维修资金的交纳主体为住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。被答辩人提供的《住宅专项维修资金专用收据》也可以印证，交纳维修资金的主体应为“商品住宅”或者“已售公房”的业主，答辩人没有交纳维修资金的义务。第二，被答辩人主张维修资金所依据的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条第二款规定，维修资金应按不动产登记簿记载的建筑面积计算，交存维修资金前建设单位不得将物业交付给业主。本案中，案涉商铺的不动产登记簿尚未取得，建筑面积无法确定；答辩人从未收到过维修资金交费通知，且案涉商铺已由被答辩人交付答辩人占有使用，在被答辩人未能提供答辩人维修资金付款委托书，以及维修资金支付记录的情况下，无法达到被辨人已代答辩人支付了维修资金的证明目的，故答辩人不应返还所谓垫付的维修资金。综上，被答辩人反诉主张不能依法成立，为维护自己的合法权益，答辩人恳请贵院判决驳回被答辩人的全部反诉请求。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，原告冯跃辉与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告建设的位于临泉县经济开发区建设路西侧的腾辉国际城15＃7幢1层105号房，合同价款322950元。付款方式为合同签订之日，首付款人民币162950元，余款人民币160000元办理按揭贷款。 合同第八条约定，除不可抗力外，买受人如未按照约定时间付款的，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料。因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款。买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第十一条约定，商品房交付时间为2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致和设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因政府部门原因，买受人未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。 原告冯跃辉于2018年1月14日向被告支付首期房价款162950元，余款160000元于2018年5月17日向安徽临泉农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。2019年8月29日，冯跃辉接收涉案房屋，但至今未取得房屋产权登记证书。2019年12月17日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 另查明，2020年10月22日被告腾辉公司代缴了涉案房屋的维修资金人民币5159.20元。 还查明，2017年9月1日，原告冯跃辉向被告申请将腾辉国际城1号楼11栋110号商铺作为临时经营点，2017年9月1日，被告单位同意其申请，该房原告使用至2020年5月25日。 据已生效的判决书查明，2019年8月16日，腾辉国际城B3地块15#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年10月18日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2019年12月17日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。冯跃辉已按约支付购房款，但腾辉公司未按合同约定时间向冯跃辉交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于冯跃辉要求腾辉公司支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。虽原告于2019年8月29日已经实际收房，但收房之日涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。直至2019年10月18日涉案房屋方具备房屋交付条件，故逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至符合房屋交付条件之日止，本案中原告主张逾期交房违约金计算至2019年8月29日系当事人对其自身权益的处分，本院予以确认，故对于原告于2018年1月14日购买的105号商铺，被告逾期交房的时间为2018年9月1日计算至2019年8月29日，共计363天。被告辩称其在2017年9月1日就向原告提供了临时用房用于其经营，原告并未因被告逾期交房受到任何损失，故其不应支付逾期交房违约金。本院认为，被告虽逾期交房，但是其在2017年9月1日即向原告提供同一商城的商铺用于其经营，该商铺原告使用至2020年5月25日，长达998天，被告未收取任何租赁费用，被告以自己的行为弥补了因逾期交房给原告造成的损失，故对被告的该辩解意见，本院予以采信。综上，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。 腾辉公司于2019年8月29日交付涉案房屋，根据合同第二十条约定，腾辉公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即腾辉公司最迟应于2019年11月27日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案腾辉公司于2019年12月17日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于冯跃辉要求腾辉公司支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.35%上浮40%，即年利率6.09%计算违约金。腾辉公司向产权登记机关提供办理权属登记所需资料的逾期天数应自2019年11月28日起算至2019年12月17日止，共计20天，腾辉公司应支付逾期办证违约金为1078元（322950元×6.09%×20天÷365天）。 被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期83天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同第八条约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2018年1月14日计算至原告签订按揭贷款合同之日2018年5月17日，扣除75天后，逾期付款天数为48天。原告应支付逾期贷款违约金为768元（160000元×0.1‰×48天）。 原告冯跃辉是否应当返还房屋维修资金5159.2元问题。本院认为，依照现行有效的建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》第七条第一款“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”的规定，无论商品住宅的业主或非住宅的业主，均应依规按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。冯跃辉作为涉案房屋业主，理应向相关部门缴纳维修资金，因其应交存而未交存涉案房屋维修资金5159.2元，由腾辉公司代为垫付，腾辉公司诉请冯跃辉返还该笔资金的反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯跃辉支付延迟办证违约金1078元； 二、原告（反诉被告）冯跃辉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司支付逾期付款违约金768元； 三、原告（反诉被告）冯跃辉于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司为其垫付的维修资金人民币5159.20元； 四、驳回原告（反诉被告）冯跃辉的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77元，由原告（反诉被告）冯跃辉负担71元，由被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担6元；反诉费25元，由原告（反诉被告）冯跃辉负担23元，被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二一年二月二十三日 书记员 王蓬业 附判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。