天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6100号上诉人（一审被告）：张宝明，男，1963年11月10日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘园园，天津君匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辰，天津君匡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津宏泰鑫盛商业管理有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街向东道**。法定代表人：张俊兴，总经理。委托诉讼代理人：刘扬，天津嘉德恒时律师事务所律师。一审第三人：天津市交通（集团）有限公司，住所地天津市和平区营口道**。法定代表人：杨洪峰，董事长。委托诉讼代理人：宋立江，男，该公司职员。一审第三人：天津市交通集团津维有限公司，，住所地天津市河**志成路马庄堤坡增**法定代表人：王海兴，董事长。委托诉讼代理人：张羽，男，该公司职员。一审第三人：于洪祥，男，1956年8月18日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人张宝明因与被上诉人天津宏泰鑫盛商业管理有限公司（以下简称宏泰公司）及一审第三人天津市交通（集团）有限公司（以下简称交通集团）、天津市交通集团津维有限公司（以下简称津维公司）、于洪祥房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张宝明上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回宏泰公司的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由宏泰公司承担。事实和理由：1．一审审理遗漏当事人，未通知次承租人参加诉讼。2．一审判决认定事实不清。张宝明与原产权单位签订了20年租赁合同并提交押金收据。合同未解除、押金未退还的情况下，新合同并未覆盖旧合同。张宝明签订新合同只为配合物业管理。3．张宝明自建房屋事实未认定，宏泰公司破坏道路、未履行维修义务也未认定。4．宏泰公司未履行法律规定的程序解除不定期租赁合同，一审直接判决解除适用法律错误。宏泰公司辩称，不同意张宝明的上诉请求。其主要答辩意见是：房屋租赁合同案件并非必须追加次承租人参加诉讼。无论是一审判决认定的合同还是张宝明自行提交的合同，均载明禁止转租。张宝明违约转租、未交纳使用费，宏泰公司起诉解除不定期租赁合同不违反法律规定。宏泰公司同意一审判决。交通集团述称，同意一审判决。津维公司述称，同意一审判决。于洪祥未参加二审诉讼，亦未发表答辩意见。宏泰公司向一审法院起诉请求：1．请依法判令张宝明将其所承租的位于天津市红桥区丁字沽零号路向东道6号院内和天津市××号路××道××号院内房屋21间返还给宏泰公司。2．请依法判令张宝明向宏泰公司交付2019年7月1日至2019年12月31日房屋占用使用费40000元及实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（每年按照80000元计算）。3．请依法判令本案诉讼费用由张宝明负担。一审法院认定事实：诉争坐落天津市红桥区丁字沽零号路向东道6号院落，所辖土地用途为工业用地，使用权面积1448.8平方米，产别为股份企业产。房地产权证载明场地内有平房一层，建筑面积189.69平方米；楼房二层，建筑面积1212.84平方米，设计用途为非居住。诉争坐落天津市红桥区丁字沽零号路向东道8号院落，所辖土地用途为工业用地，使用权面积4959.2平方米，产别为股份企业产。房地产权证载明场地内有平房一层，建筑面积1904.75平方米；楼房二层，建筑面积842.38平方米，设计用途为非居住。上述地址房屋原登记在天津市津红化油器厂名下，系该厂厂院，后因该厂退市，依照天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资企改［2009］5号文件规定，2010年6月交通集团成为诉争房屋的产权单位。于洪祥原系天津市津红化油器厂干部，2010年于洪祥受交通集团委托看管诉争房屋，其表示张宝明在2010年前就已经开始使用诉争房屋，张宝明自述自2002年起使用诉争房屋。于洪祥在其看管期间向张宝明定期收取诉争房屋租金。2017年1月交通集团（甲方）与津维公司（乙方）签订《房地产授权经营管理合同》，双方约定：包括涉诉场地及房屋在内的六处房地产，由甲方授权给乙方经营使用，乙方承担房地产经营管理责任。经营使用期共24个月，自2017年1月1日至2018年12月31日。后双方于2019年1月1日再次订立《房地产授权经营管理合同》，双方约定涉诉房地产授权给津维公司经营使用，使用期36个月，自2019年1月1日起至2021年12月31日。后津维公司（甲方）与宏泰公司（乙方）订立《托管协议》，双方约定甲方将涉诉房屋托管给乙方，乙方合理利用并取得收益，同时乙方向甲方支付年租金35万元作为托管费用。后津维公司的物业管理部与宏泰公司签署《委托管理书》，约定津维公司的物业管理部将涉诉房地产托管给宏泰公司，期限自2018年12月6日至2021年12月5日止，双方约定宏泰公司公司可以根据托管事务的具体性质进行合理利用，取得的收益归自己所有，但应妥善维护、保养、维修托管物品并承担费用，享有按照房屋使用现状用途出租并进行物业管理的权利。对于上述土地及房屋的历史遗留问题也由宏泰公司代为解决。于洪祥不再看管诉争房屋。2019年3月18日宏泰公司作为甲方与张宝明作为乙方签订《房屋及场地租赁合同》，双方约定：甲方坐落红桥区丁字沽零号路向东道，现有车间及房屋18户（间），有偿租赁给乙方使用，其使用费为每年80,000元。租赁期限为半年，自2019年1月1日至2019年6月30日止。宏泰公司自认张宝明交付租金至2019年6月30日。一审庭审中，张宝明提交与天津市津红汽车化油器厂（以下简称津红化油器厂）签订《租赁协议》一份，大致内容为张宝明租赁津红化油器厂现有厂部南北院房屋，面积480平方米，使用费每年40,000元，租赁期限自2004年11月29日至2024年11月28日。同时张宝明还提交了部分交纳诉争房房屋使用费的往来收据以及于洪祥于2019年2月18日向张宝明出具材料一份，书写内容为“附：本协议延续以前与津红厂所签协议。特此于洪祥”。经查，津红化油器厂成立于1981年9月21日为集体所有制企业，营业执照信息显示其住所位于诉争场地房屋内。2019年4月30日核准注销，其主管部门为天津市交通工业集团。天津市交通工业集团后更名为天津市津维汽车用品销售有限公司。天津市津维汽车用品销售有限公司系交通集团全资出资设立的有限责任公司。一审诉讼中，一审法院前往房管部门调取了诉争坐落本市红桥区向东道6号、8号产权变更材料，上述地址厂院房屋通过行政划转至交通集团名下。一审法院还前往天津市红桥区市场监督管理局调取了张宝明经营的天津市晶拇指橱柜厂的工商登记材料，其中有房屋租赁协议书一份，系该橱柜厂与津红化油器厂订立的2008年1月1日至2009年12月31日的房屋租赁协议书一份。同时也调取了天津市津红化油器厂的部分工商登记材料。一审诉讼中，一审法院对诉争房屋进行现场勘验，双方当事人亦对张宝明使用房屋情况进行了确认，并绘制了示意图。一审法院认为，本案的第一个争议焦点：宏泰公司是否适格。宏泰公司与张宝明订立《房屋及场地租赁合同》，双方形成了租赁合同关系，宏泰公司作为合同的相对方，就双方之间因上述合同所发生的争议有权提起诉讼，且交通集团作为产权单位，认可津维公司与宏泰公司之间所订立的《托管协议》《委托管理书》，故本案宏泰公司主体适格。本案的第二个争议焦点：张宝明主张其与津红化油器厂签有租期长达二十年的《租赁协议》，租期尚未届满不应腾房的抗辩是否成立。首先，张宝明与宏泰公司于2019年就诉争房屋签订了合同，该合同约定的租赁标的与宏泰公司主张的长期租赁协议所约定的租赁标的重合，张宝明在签订2019年合同后，向宏泰公司交付了合同约定的房屋租金，履行了合同义务。其次，一审庭审中张宝明自认在与宏泰公司签订2019年合同前并未向宏泰公司出示上述长期租赁协议，同时在2019年合同条款明确约定租期短于长期租赁协议的情况下，亦未向宏泰公司主张延长租期，而是选择签署了2019年合同，证明双方就诉争房屋达成了新的租赁合意。张宝明辩称上述合同收取的为物业管理费用，但合同文本对租赁表述明确，故张宝明此项抗辩意见不成立。第三，张宝明亦抗辩之所以持有长期协议，但仍订立2019年半年期租赁合同的原因在于于洪祥出具的说明。但宏泰公司并未在该说明上盖章、签字，也未给于洪祥出具任何授权委托手续，现张宝明提交的证据不足以证实于洪祥出具的上述说明系宏泰公司的意思表示，于洪祥对上述说明的陈述与张宝明亦不一致，故张宝明的此项抗辩主张，一审法院不予采纳。按照上述分析，应依据宏泰公司与张宝明订立的2019年半年期租赁合同确定双方的权利义务。一审法院经庭审查明，宏泰公司亦自认双方所签订的《房屋及场地租赁合同》中所出租的18户（21间）涉案房屋中有房屋并非证载房屋。按照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条的规定，双方所订立合同中就上述非证载房屋的约定无效。张宝明应将上述非证载房屋腾空返还给宏泰公司，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方所订立合同中就证载房屋的约定有效，现《房屋及场地租赁合同》中所约定的租期已经届满。后宏泰公司虽表示对张宝明继续使用诉争房屋提出过异议，但并未提供相应证据予以证实，故双方之间形成不定期租赁，期间张宝明应按照合同约定向宏泰公司交纳租金。张宝明以宏泰公司未履行维修义务、破拆路面等为由拒付租金，但并未对此提供充分证据予以证实，故对其该项抗辩主张，一审法院不予支持。至宏泰公司提起本案诉讼，其诉讼请求中明确要求张宝明腾房，双方所形成的不定期租赁关系解除，张宝明作为承租人应负有将涉诉房屋腾出并返还宏泰公司的义务，并应比照租金标准向宏泰公司支付占有期间的房屋占有使用费，故对于宏泰公司的诉讼请求，一审法院予以支持。张宝明抗辩存在其自建和改造的房屋，但并未提供充分证据予以证实，亦故一审法院对其抗辩意见，不予采纳。一审法院判决：“一、被告张宝明于本判决生效之日起三十日内将坐落本市红桥区向东道6号院、8号院内由其租用的诉争房屋腾空，返还给原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司；二、被告张宝明于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司自2019年7月至2019年12月的房屋租金40,000元；三、被告张宝明于实际腾空房屋后十五日内一次性支付原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司自2020年1月起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，使用费标准按每年80,000元计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告张宝明负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张宝明提供通知复印件，证明张宝明基于物业部发放通知签订新合同。被上诉人宏泰公司对此不予认可，物业部指的并非宏泰公司，证据与本案无关。第三人交通集团、津维公司亦同意宏泰公司意见。第三人于洪祥未发表意见。对当事人二审争议事实，本院认定如下：张宝明提交的证据不能证明其主张的事实，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方是否形成租赁合同关系；2．张宝明2019年签订的合同是否应作为双方合同依据；3．张宝明是否应当腾房。关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中宏泰公司与张宝明2019年签订为期半年的《房屋及场地租赁合同》，张宝明按照合同约定履行交纳租金，双方签订的此份合同合法有效。关于争议焦点二，张宝明主张双方之间的权利义务应当以其提交的与津红化油器厂的《租赁协议》为准，但两份合同对合同期限区别较大，张宝明仍2019年3月18日签订的《房屋及场地租赁合同》，是一种确认行为。一审判决认定《房屋及场地租赁合同》作为确认双方权利义务的依据并无不当。张宝明主张签订此份合同便于物业管理，其出具的于洪祥说明在合同签订之前，且与于洪祥一审审理时陈述不一致，本院对其事实主张不予采信。关于争议焦点三，双方合同到期后，宏泰公司未提供证据证明其提出过异议，双方形成不定期租赁关系。此期间张宝明仍应交纳相当于租金的房屋使用费，宏泰公司亦有权随时解除不定期租赁关系。宏泰公司行使解除权的方式包括但不限于诉讼行为，张宝明认为宏泰公司未依照法定程序行使解除权的主张不能成立。张宝明应当腾空并返还涉诉房屋，其主张不予返还的上诉请求不能成立。宏泰公司基于与张宝明的租赁合同纠纷起诉张宝明腾房，次承租人并非必须参加本案诉讼的当事人，对张宝明关于一审审理遗漏当事人的主张，本院不予支持；对张宝明要求发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上，张宝明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张宝明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二一年二月九日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……