山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终4030号 上诉人（原审原告）：王春危，女，1983年7月1日出生，汉族，住临清市。 委托诉讼代理人：赵立新，临清群星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司，住所地聊城市花园南路**。 法定代表人：陈英垒，经理。 委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雨亭，山东万航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司临清分公司，，住所地临清市新华办事处果园街 负责人：刘春玲，经理。 委托代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。 委托代理人：谢雨亭，山东万航律师事务所实习律师。 上诉人王春危因与被上诉人聊城恒中置业有限公司（以下简称恒中置业公司）、聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称恒中置业临清分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 王春危上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.本案应按日万分之二的标准向王春危支付违约金。恒中置业临清分公司于2014年12月18日向全体一期业主作了书面答复，并将延期交房违约金的标准进行调整，自2015年4月1日起至实际交房日，同意将违约金日万分之一增至日万分之二，这是恒中置业临清分公司向包括王春危在内的全体一期业主的郑重承诺。一期的全体业主都知晓该事实，这是全体业主争取的结果。该答复的原件虽然只给了部分业主，但是，该答复在恒中置业临清分公司售楼处进行了公开张贴。恒中置业临清分公司应当信守承诺，诚实信用。并且在临清市人民法院(2019)鲁1581民初2457号民事案卷中，将上述书面答复原件已提交法庭，也进行了质证。2.本案并未超过诉讼时效。本案由于恒中置业临清分公司的原因导致了延期交房，包括王春危在内的全体业主一直要求尽快交房并支付违约金。全体业主积极维权的基本事实是客观存在的，齐鲁网、临清谈资、腾讯网等媒体均作了公开报道，至今在网络上都能找到当时的报道。包括王春危在内的全体业主多次到相关的国家机关主张权利，在2016年6月份，有临清市政府领导、住建局领导、信访局领导、业主代表、恒中清园代表在临清信访局办公室召开会议，专门研究违约交房并支付违约金的相关事宜，这足以证明王春危一直在主张权利，诉讼时效因此而中断。3.一审扣除180天的违约金既没有事实根据，也没有法律依据。按照一审法院的说法，由于天气和政策的原因，导致延期交房，酌定了延期的时间为半年。即便存在不可抗力，一审扣除180天的违约金毫无道理。 恒中置业公司、恒中置业临清分公司共同答辩称：1.逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应分别单独适用诉讼时效，涉案商品房买卖合同明确约定了商品房交付时间，约定了逾期交房违约金为日万分之一，王春危自该日起就已经知晓自身权益受到损害的事实。2.逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他客观因素影响，并非答辩人的违约行为所致。经过答辩人持续、积极的沟通努力，大多数业主已经认同生效判决确定的违约金计算标准，并与答辩人和解处理，不仅使业主得到了合法合理的补偿、避免了诉累，也起到了维护营商环境、维护社会稳定的良好效果。近年来，随着国家对大气环境污染防治政策的日趋严格，省、市、县三级政府及所属的环保、住建等部门经常发布通知，要求建筑类企业停工，停止混凝土、砂浆搅拌站作业，甚至采取“配电箱停电上锁，工地仓库、食堂、宿舍张贴封条”等强制措施。每次解除政策限制，重新组织设备、人员进场均需要耗费大量时间和成本。目前，答辩人正在开发恒中·清园二期项目，虽然受到政府环保政策及疫情防控影响，企业资金紧张、经营困难，但答辩人仍然在持续、积极的与业主沟通。前期业主起诉案件已经累计达到60余起，形成了集体诉讼，在临清市当地也造成了一定社会影响。一审、二审法院从维护社会稳定大局，兼顾业主、开发商合法权益的角度出发，统一了裁判尺度，大部分业主也已经认同。判决生效后，答辩人全部履行了判决确定的义务。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回王春危的上诉请求。 王春危向一审法院起诉请求：判令被告支付违约金41478.26元，二被告互负连带责任。 一审法院认定的事实：2013年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的恒中清园小区9幢2单元8层2083号房及编号为15（负二）储藏室，总价款461896元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约支付了购房款461896元，被告恒中置业临清分公司为其出具了发票。2017年12月14日，被告恒中置业临清分公司向原告交付涉案房屋。 原、被告双方对下列问题存在争议： （一）被告延期交房是否构成违约。 原告认为，依据《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年12月31日，被告构成违约，合同第11条约定了逾期交房的违约责任，按交付房款日万分之一缴纳违约金，被告应支付原告违约金。 二被告称，根据商品房买卖合同第十条第二款约定，因有关政策法规的变动，或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实延期交房，事实上由于政府部门对大气环境污染治理政策出台众多文件，要求所有建筑行业停止施工，相应运输车辆停止运行等，造成了房屋竣工验收延期及交房延期行为。同时天气原因、暴雨暴雪等也随交房延期造成影响。根据补充协议第六条约定，交房时间可以顺延。 二被告提交如下证据：聊城市中级人民法院（2019）鲁15民终2570号民事判决书，证明法院的生效判决已经确认因为气候政策等原因导致延期交房，综合案件实际情况，认定了合同约定的酌情延期半年交房的事宜，对于违约金的认定，同时对于诉讼时效进行了相应的认定、合法的适用。 原告认为被告的主张不能成立。 原告要求二被告支付违约金41478.26元，自2014年12月31日至2017年12月14日，迟延交房1078天，按日万分之一，按898天（1078天-180天）计算。 二被告不予认可，以房款461896元为基数，从起诉之日起倒推3年为起始日，并减去因天气原因造成的延期180天。 （二）本案原告诉求是否超过诉讼时效。 原告认为原告主张的违约金未超过诉讼时效，应得到支持。 二被告认为原告知道自2014年12月31日起违约情形已经出现，但未主张权利，该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告起诉之日起三年以前的违约金，均已超出诉讼时效。 一审法院认为：原告与被告恒中置业临清分公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房买卖合同》签订后，原告依约向恒中置业临清分公司支付购房款461896元，因此恒中置业临清分公司也应按照合同约定如期（2014年12月31日）向原告交付房产，但被告实际于2017年12月14日才交付原告涉案房产。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告恒中置业公司、恒中置业临清分公司支付迟延交付房产生的违约金，于法有据，应予支持。关于诉讼时效问题。本案中原告自2015年1月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告恒中置业临清分公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2020年4月7日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2017年4月7日。原告提出违约金从2014年12月31日计算的请求，不予支持。就违约金的计算问题，二被告主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况及原、被告合同中就延期交房的约定，可酌情予以延期（以半年为宜）。关于违约金的计算方式问题，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金数额为3279.46元[（251天-180天）×461896元×日万分之一]。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、被告恒中置业公司、恒中置业临清分公司于判决生效之日起10日内支付原告王春危逾期交房违约金3279.46元；二、驳回原告王春危的其他诉讼请求。案件受理费减半收取418元，由被告恒中置业公司、恒中置业临清分公司负担25元，由原告王春危负担393元。 二审中，王春危为证实其请求提交《恒中置业临清分公司关于一期客户有关问题的答复》1份，该证据来源于临清市人民法院（2019）鲁1581民初4726号案件民事卷宗，拟证明恒中置业临清分公司书面承诺自2015年4月1日起到实际交房之日止，同意将违约金增至日万分之二。恒中置业公司、恒中置业临清分公司对上述证据的质证意见为：证据为复印件，真实性无法认定。 恒中置业公司、恒中置业临清分公司未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审相同。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审判决按照日万分之一的标准计算涉案违约金是否正确；二、一审判决认定王春危的部分诉讼请求超过诉讼时效是否正确；三、一审判决扣除180天的违约金是否正确。 关于焦点问题一，王春危在一审中请求按照日万分之一计算违约金，王春危上诉后又主张违约金按照日万分之二计算，恒中置业公司、恒中置业临清分公司不予认可。王春危的该项主张属于二审增加的新请求，本院不予审理。 关于焦点问题二，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房款日万分之一的违约金。该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应分别单独适用诉讼时效。王春危未提交有效证据证明诉讼时效中断，一审认定其部分诉讼请求已超出诉讼时效符合法律规定。 关于焦点问题三，案涉《商品房买卖合同》第十条约定出卖人因气候等特殊原因逾期交房，可以据实延期，最长不超过半年。本案中，恒中置业公司、恒中置业临清分公司虽提交了山东省环保厅、聊城市住建局、临清市住建局等政府部门发布的重污染天气预警、停工通知等证据证实其在2016年11月至2017年3月间及2017年10月间因重污染天气而按照政府通知停工，但王春危系在2020年4月7日提起本案诉讼，恒中置业公司、恒中置业临清分公司主张其在2016年11月至2017年3月间的停工事实系发生在本案的诉讼时效起算之前，故该部分停工时间不应从逾期交房期间内扣除。2017年10月间的停工事实发生在本案的诉讼时效期间内，可在逾期交房期间内酌情扣除30日。根据案涉房屋的价款、合同约定的逾期交房违约金标准，恒中置业公司、恒中置业临清分公司应支付王春危逾期交房违约金计算为10207.9元[（251天-30天）×461896元×日万分之一]。 综上，王春危的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初1197号民事判决； 二、被上诉人聊城恒中置业有限公司、聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人王春危逾期交房违约金10207.9元； 三、驳回上诉人王春危的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取418元，由上诉人王春危负担390元；被上诉人聊城恒中置业有限公司、聊城恒中置业有限公司临清分公司负担28元。二审案件受理费837元，由上诉人王春危负担781元；被上诉人聊城恒中置业有限公司、聊城恒中置业有限公司临清分公司负担56元。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  于景涛 审判员  陈正飞 二〇二一年二月三日 法官助理李国丰 书记员孙正杰