北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3156号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马兴良，男，1970年6月4日出生。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原审被告：刘华健，男，1992年3月21日出生。原审被告：曹秋菊，女，1980年9月30日出生。二原审被告之共同委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。原审被告：昌大为，男，1989年4月3日出生。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人马兴良、原审被告刘华健、曹秋菊、昌大为合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：撤销原审判决第二项，发回重审或改判我方向马兴良返还的购房款金额为2933391元且利息损失起算时间为合同解除之日的次日。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。马兴良主张向刘华健、曹秋菊支付了35万元，对此我方并不知情，与我方无任何关系，我方不负有返还或赔偿义务，且刘华健、曹秋菊已经自认该35万元属于该二人收取的居间费用，我方无退还或赔偿义务。马兴良主张向我方支付5万元，我方出具的5万元收据并非财务收据，其加盖的是合同专用章并非财务专用章，系刘华健与曹秋菊伪造。我方从未委托刘华健与曹秋菊收取款项，且该款项系昌大为实际收取，马兴良向昌大为个人账户支付款项，应尽到合理注意义务。马兴良向与我方无关的昌大为支付30万元，后未索要收据，因此马兴良无理由相信刘华健、曹秋菊、昌大为有代理权，且刘华健与曹秋菊未向马兴良出示过工作证件，本案并不构成表见代理。刘华健与曹秋菊从未认可是代我方收取35万元。根据法院生效判决，该款项最终由实际收取方向马兴良退还，我方无退还和赔偿义务。马兴良辩称：同意原审判决。刘华健、曹秋菊辩称：对原审判决有异议。昌大为辩称：同意原审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求及事实理由。马兴良向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除马兴良与绿地京纬公司签订的绿地朗山x商品房预约合同关系；2.判令对方共同退还马兴良房款3283391元及利息（以45万元为基数，从2015年5月15日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以1663391元为基数，从2015年5月20日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以50万元为基数，从2015年9月24日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以67万元为基数，从2015年11月30日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2015年5月15日，马兴良与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，记载销售房屋为涉案房屋，建筑面积283.32㎡、原总房价8027880元、成交单价20660元/㎡、成交总价5853391元、首付款金额2933391元、置业顾问处有曹秋菊签名，另记载：“1.签署《定制开发协议书》于2015年5月21日，乙方向甲方支付房款1663391元，付款比例30%。2.于2015年9月25日，乙方向甲方支付房款1170000元，付款比例20%”。2015年5月15日，马兴良主张其向绿地京纬公司共计交纳房款45万元，其中10万元由绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来x人民币（大写）壹拾万元正”，收据加盖有绿地京纬公司财务专用章；5万元亦有绿地京纬公司出具收据，载明：“今收到马兴良交来绿地朗山x（5万抵30万优惠）人民币（大写）伍万元整”，收据底部收款人处有刘华健签名，另加盖有绿地京纬公司购房合同专用章，绿地京纬公司对该收据不予认可，主张未收到该笔款项，曹秋菊、刘华健认可该收据，主张该收据记载金额性质为居间费用，昌大为未发表具体质证意见；马兴良剩余30万元系委托李佳洋，由李佳洋通过自有账户按照刘华健指示向昌大为账户转款30万元，绿地京纬公司对该部分事实及证据均不予认可，刘华健、曹秋菊主张该款项为居间费用，昌大为未发表具体质证意见。2015年5月20日，马兴良向绿地京纬公司交款1663391元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来x人民币（大写）壹佰陆拾陆万叁仟叁佰玖拾壹元正”。绿地京纬公司认可收到该笔款项。2015年9月24日，马兴良交纳房款50万元，绿地京纬公司认可收到该笔房款。2015年11月30日，马兴良向绿地京纬公司交款67万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来x人民币（大写）陆拾柒万元正”。绿地京纬公司认可收到该笔款项。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期x-x商业办公楼、x-x商业楼、x-x商业办公楼、x-x商业楼、x-x商业楼、x商业楼、x-x商业楼；二期x商业楼（含配套公建），x商业办公楼，x办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》、收据、持卡人存根、银行个人业务凭证、银行交易明细等证据材料在案佐证。一审法院认为：本案中，马兴良通过曹秋菊、刘华健在绿地京纬公司售楼处购买涉案房屋，并通过二人交纳购房款项，曹秋菊、刘华健对此事实予以确认，故曹秋菊、刘华健以绿地京纬公司员工的名义接待马兴良，马兴良通过曹秋菊、刘华健共交纳购房款项3283391元。基于上述事实及本案现有证据，马兴良在购买涉案房屋过程中有充足的理由相信曹秋菊、刘华健系代表绿地京纬公司销售涉案房屋，故即使曹秋菊、刘华健并非绿地京纬公司员工，也应认定曹秋菊、刘华健与绿地京纬公司之间构成表见代理关系。曹秋菊、刘华健等人的收款行为对绿地京纬公司发生法律效力，应由绿地京纬公司承担相应法律责任。现因“3.26”购房政策，马兴良丧失购买涉案商业用房的资格，马兴良与绿地京纬公司之间的合同不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院对马兴良主张绿地京纬公司退还房款及支付合理利息的诉讼请求予以支持。至于曹秋菊、刘华健陈述居间费用的答辩意见一项，依据本案现有证据尚不足以认定该事实，故对曹秋菊、刘华健该项答辩意见不予采信。据此，一审法院于2020年12月判决：一、马兴良与绿地集团北京京纬置业有限公司关于绿地朗山x室房屋的合同关系解除。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内退还马兴良购房款三百二十八万三千三百九十一元及利息（利息按照以下标准支付：1.以四十五万元为基数，自二〇一五年五月十五日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以一百六十六万三千三百九十一元为基数，自二〇一五年五月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3.以五十万元为基数，自二〇一五年九月二十四日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；4.以六十七万元为基数，自二〇一五年十一月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回马兴良的其他诉讼请求。一审案件受理费一万六千五百三十四元（系马兴良预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于涉案35万元款项是否应当由绿地京纬公司予以退还。关于5万元款项，由绿地京纬公司出具收据，收据底部由刘华健作为收款人签名，同时加盖有绿地京纬公司合同专用章，原审法院据此认定刘华健的收款行为对绿地京纬公司产生法律效力，并无不当。绿地京纬公司仅以该收据加盖的是购房合同专用章，不是财务专用章为由主张不应由其退还，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于30万元款项，一审庭审中，曹秋菊与刘华健主张曾系绿地京纬公司员工，认可收到该款项，根据本案刘华健、曹秋菊以绿地京纬公司员工名义接待马兴良的情况、购买房屋过程、收据的出具情况等，可以认定马兴良是基于向绿地京纬公司购买房屋的合同关系交纳给曹秋菊、刘华健相应款项，其有充足理由相信二人系代表绿地京纬公司销售房屋，已经尽到合同相对方的注意义务，原审法院据此认定应由绿地京纬公司向马兴良承担返还全部购房款项及利息的责任，符合案件实际，处理公平合理，本院予以维持。绿地京纬公司虽主张曹秋菊、刘华健并非其员工，但综合本案事实来看，二人与绿地京纬公司之间的实际关系并不影响原审判决关于绿地京纬公司向马兴良承担责任的认定，因此，对绿地京纬公司该项主张，本院不予采信。原审法院对本案的处理并无不当，本院予以维持。综上，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33068元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年二月二十五日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  任 宇