福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2799号 原告（反诉被告）：福州利博顺泰房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县甘蔗街道榕洲路**阳关城领海综合楼**，统一社会信用代码：91350121054344976J。 法定代表人：郎辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：贾明月，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：潘景峰，男，1981年11月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所执业律师。 原告福州利博顺泰房地产开发有限公司（以下简称“利博顺泰公司”）与被告潘景峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州利博顺泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈伟坤、贾明月到庭参加诉讼，被告潘景峰及其委托诉讼代理人卢伯尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利博顺泰公司向本院提出诉讼请求：1.潘景峰向利博顺泰公司支付租金人民币179217.80元，并向利博顺泰公司支付逾期付款滞纳金，暂计至2020年5月21日为人民币88332.28元（以每月应付租金金额为基数，按日千分之五的标准，自应付租金之日起计算至潘景峰付清应付租金之日止）；2.潘景峰向利博顺泰公司补交租金584532.90元；3.潘景峰向利博顺泰公司支付违约金人民币248788.35元；4.潘景峰立即腾退并配合利博顺泰公司将福建省闽侯县××街道××道××号的“领海三期”商场1＃楼商业34复式房屋交付予案外第三人；5.潘景峰向利博顺泰公司支付房屋占用费，按日租金人民币7365.12元的标准，自2020年4月14日起算至房屋实际返还之日止。暂计至2020年5月21日，潘景峰应支付房屋占用费为272509.44元；6.潘景峰承担本案诉讼费用，包括但不限案件受理费、诉讼保全费、公告费等。 事实与理由：2015年11月19日，潘景峰承租利博顺泰公司位于福建省闽侯县××街道××道××号的“领海三期”商场1＃楼商业34复式房屋，并签订了《领海三期项目房屋租赁合同》（合同编号：ＮＯ.ＦＺ-ＬＢＳＴ-商业复式-002），约定潘景峰承租该房屋经营望江悦酒楼，合同期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止。 租赁合同第5条对租金、支付方式进行详细的约定，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间的月租金为73651.15元。且租赁合同项下租金应按每个完整的自然月为一个交租期交纳，潘景峰应当在每个月的20日前向利博顺泰公司一次性足额支付下个交租期的租金；租赁合同第5.2条约定，潘景峰妥善履行租赁合同是利博顺泰公司给予潘景峰免租期的前提。如潘景峰原因导致租赁合同提前终止，潘景峰应在租赁合同终止后的7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租期的全部租金。其中，租赁合同第5.3条显示，合同第一个租赁年度中的2016年5月1日至2017年1月31日期间为租金优惠期，非优惠期的月租金为64948.10元；租赁合同第13.2条约定，若潘景峰逾期不支付租金或其他应付费用，逾期超过30日的，利博顺泰公司可书面通知潘景峰解除租赁合同，且潘景峰应向利博顺泰公司按月租金（租赁合同第5.3条约定的月租金计）及租赁合同第6.6条约定的物业管理费之和的三倍支付违约金；租赁合同第9.4条约定，若利博顺泰公司出售该房屋的，潘景峰自愿无条件放弃该房屋的优先购买权，利博顺泰公司有权自由出售该房屋予任何第三方且无需通知潘景峰。潘景峰承诺将充分配合利博顺泰公司办理该房屋的交接手续；租赁合同第14.5条约定，若潘景峰未按合同之规定支付、补足租金、物业管理费、保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的千分之五支付滞纳金；租赁合同第8.1条、8.4条约定，潘景峰最迟于租赁合同提前终止之日3日内向利博顺泰公司和物业管理公司交还该房屋，若潘景峰未经利博顺泰公司书面同意而逾期不交还该房屋，潘景峰除应按照租赁届满或合同终止之时日租金标准的三倍支付占用费，还应当承担该单元在占用期间内的物业管理费、水电费等一切其他费用。 同时，租赁合同第17条约定，租赁合同当事人之间根据合同或与合同相关发出的任何通知或联络、争议时司法机关进行文书送达的地址应以书面形式按下述地址或传真号码发出，其中潘景峰留有的送达地址为“福州市鼓楼区梅锋路6号（农家乐）”，联系电话为139××××4512；租赁合同同时约定，对于任何通知或联络，如以快递交付，应于交予快递服务发送后三天后视为收讫。 2020年2月起，潘景峰不再按约缴纳租金、物业费等相关费用，利博顺泰公司多次催缴，潘景峰均置之不理。无奈，利博顺泰公司依租赁合同之约定于2020年4月10日向潘景峰寄出《房屋租赁合同解除函》，提出解除租赁合同，并要求潘景峰在收到函件之日起7日内按租赁合同约定返还房屋，潘景峰于2020年4月11日签收《房屋租赁合同解除函》。2020年4月28日，利博顺泰公司再次向潘景峰寄送《收回租赁场所及物品领用通知》，要求潘景峰于2020年4月18日前返还该房屋，潘景峰于2020年5月1日签收前述函件。2020年5月14日，利博顺泰公司将该房屋产权转移至案外人第三人名下。但时至今日，潘景峰仍未支付租金，拒不返还该房屋，拒不配合利博顺泰公司将该房屋交付予新产权人。潘景峰恶意违约、侵占该房屋的行为造成利博顺泰公司巨大损失，故诉至贵院，请判如所求。 潘景峰辩称，一、利博顺泰公司于2020年5月15日将房屋售予第三人，已无权向潘景峰主张权利，应驳回利博顺泰公司的本案诉请。根据合同第9条第4项约定：若甲方（利博顺泰公司）将房屋售予新业主的，则甲方自该单元产权变更登记之日起即不再受本合同约束，则由新业主承继甲方在本合同项下的所有权利义务。 二、疫情期间，潘景峰暂停营业、欠付租金不构成违约，利博顺泰公司无权单方解除合同，利博顺泰公司解除合同行为不成立，本案租赁合同应继续履行。 1.潘景峰暂停营业、欠付租金是发生在疫情期间，属于不可抗力，潘景峰不构成违约，不应承担违约责任。潘景峰承租房屋用于经营酒楼，在疫情期间，因为疫情原因暂停营业，没有营业收入，导致资金困难，无法支付租金，属于不可抗力，不是潘景峰故意拒付、延付租金，不应追究潘景峰的违约责任。 最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条和《指导意见（二）》第一条第5项的规定，承租房屋用于经营，疫情或政府疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，法院不予支持。 《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上述规定说明承租人如有正当理由可以不支付或迟延支付租金。 2.潘景峰没有根本性违约，之前租金全部按时交付，按合同规定履行到位。况且潘景峰还有21.6万元保证金可以冲抵三个月租金。2016年租赁合同签订之后，潘景峰三年多时间每月都是依约支付租金。疫情属于不可抗力，潘景峰在这样大环境下也仅两个月没有支付租金。所以，潘景峰不存在根本性违约行为。 3.潘景峰也向利博顺泰公司申请免租、减租或缓交两三个月租金，双方还在协商。疫情发生后，潘景峰多次向利博顺泰公司提出减租、免租、缓交要求，多次和利博顺泰公司协商。潘景峰表示一旦疫情好转，开始营业，补交租金。但利博顺泰公司采取锁门、拆卸设施设备，搬走设备及其他物品，强行腾房，导致潘景峰无法营业，给潘景峰造成巨大损失。 4.买卖不破租赁。利博顺泰公司将出租房屋出卖第三人事先并未告知潘景峰，即便利博顺泰公司已出卖房屋，对租赁关系也不产生任何影响。根据《合同法》第229条、第230条规定，买卖不破租赁是民法的基本原则，况且承租人还有优先购买权。 5.合同可以继续履行，不存在无法履行的情形。现在疫情已基本得到控制，酒楼可以恢复营业，利博顺泰公司可以继续履行合同，不存在无法履行的情形。酒楼被强行腾空，利博顺泰公司应尽快恢复酒楼原状，尽可能避免潘景峰损失扩大。 三、利博顺泰公司解除合同应给予潘景峰六个月期限，现利博顺泰公司擅自拆除潘景峰的设施设备，导致无法正常经营，已构成违约，应承担相应的违约责任、并赔偿损失。 1、利博顺泰公司擅自拆除潘景峰的设施设备，导致无法正常经营，已构成违约。根据合同第十三条第5项规定，利博顺泰公司解除合同要提前六个月通知潘景峰。但利博顺泰公司未通知解除合同，4月份就叫人拆除租赁房屋设备，导致潘景峰无法正常经营，已构成违约，应承担违约责任。 2、利博顺泰公司有义务恢复原状，承担从拆除设备起至恢复原状期间的租金、物业费、恢复费用，并赔偿潘景峰因此造成的停业损失。根据合同第10条第1、2、4项约定，利博顺泰公司有义务保障房屋处于适用状态，不得干扰潘景峰正常使用。2020年4月，利博顺泰公司擅自拆卸设施设备、搬走设备及其他物品；破坏装修、毁坏设备及毁灭重要资料，又采取加锁，导致潘景峰至今无法正常营业，现在四个月过去了，潘景峰损失在不断扩大，利博顺泰公司应承担赔偿责任。 四、鉴于潘景峰不构成违约，利博顺泰公司所有的诉求均不成立，应予全部驳回。 1.2020年2月-4月的租金应予减免，利博顺泰公司主张按日千分之五计算滞纳金无事实法律依据。2.利博顺泰公司主张补交免租期的租金584532.9元无事实法律依据。并非潘景峰导致合同终止，不存在补交免租期的租金问题。3.利博顺泰公司主张支付违约金248788.35元无事实法律依据。潘景峰没有违约，不需要支付违约金。4.若房屋卖给第三人，租赁关系并不当然解除。5.利博顺泰公司主张房屋占用费272509.44元无事实法律依据。本案合同应继续履行，在利博顺泰公司恢复原状、交付潘景峰使用之前应由利博顺泰公司承担损失。 五、若法院确认解除合同，利博顺泰公司构成违约，应承担相应的违约责任，并赔偿潘景峰各项损失。 1.利博顺泰公司的第一、二、三、五、六项诉讼请求应全部驳回。2.根据合同第六条约定，利博顺泰公司应退还潘景峰保证金215955.76元。3.根据合同第13条约定，利博顺泰公司应补偿潘景峰两个月租金。4.因利博顺泰公司单方解除合同，应赔偿潘景峰的装修损失132万元（以装修费用220万元，折旧率60%计算，具体装修费用请求法院委托相关司法鉴定机构评估鉴定）。5.利博顺泰公司赔偿潘景峰固定税费、员工工资及预期营业收入等经济损失合计90万元（暂计到2020年7月7日止），以评估为准。 综上，根据合同约定，本案利博顺泰公司已无权向潘景峰主张权利。其次，潘景峰不构成违约，不承担违约责任；利博顺泰公司单方解除合同、要求支付租金、补交免租期间租金、主张违约金的诉求无事实法律依据，也违背相关法律政策规定，应当依法驳回利博顺泰公司的全部诉讼请求。同时，利博顺泰公司强行拆除房屋设备致使潘景峰无法正常经营，应承担恢复原状、赔偿损失责任。 潘景峰向本院提起反诉诉讼请求：1.确认利博顺泰公司解除《房屋租赁合同》(合同编号:No.FZ-LBST-商业-1＃商业34复式-002)的行为不成立；2.利博顺泰公司赔偿潘景峰装修损失132万元(以装修费用220万元，折旧率60％计算，具体装修费用以鉴定机构结论为准)；3.利博顺泰公司赔偿潘景峰固定税费、员工工资及预期营业收入等经济损失合计90万元(暂计到2020年7月7日止，具体以审计机构结论为准)；4.若法院认定合同解除，利博顺泰公司还应退还潘景峰保证金215955.76元，支付补偿金147302.3元(2个月租金)，以及利博顺泰公司向潘景峰返还拆除的酒店设备价值约230万元；5.利博顺泰公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2015年11月19日，潘景峰与利博顺泰公司经协商一致，租赁座落在福州市闽侯县××街道××道××号的“领海三期的商场（1＃楼商业34复式单元）用于经营酒楼，双方订立《房屋租赁合同》（合同编号:Ｎｏ.ＦＺ-ＬＢＳＴ-商业-1＃商业34复式-002）。合同生效后，潘景峰依约履行合同义务，按时支付租金。 2020年1月30日起，全国各地爆发新型肺炎冠状病毒，为防控病毒，政府采取严防措施，禁止酒楼营业。在此特殊期间，潘景峰因不可抗力导致酒楼无法营业，无法支付租金。潘景峰在与利博顺泰公司协商减租、免租事宜的过程中，利博顺泰公司不考虑疫情因素，不响应国家特殊政策，单方擅自解除《房屋租赁合同》(潘景峰未收到解除合同通知书)，并于2020年4月10日擅自将酒楼大门锁上，致使潘景峰无法进入酒楼，造成潘景峰至今(暂计算至2020年7月7日止)无法开店营业，造成固定税费、员工工资及营业收入等损失合计90万元。 潘景峰本想在疫情得到控制后继续经营，直到2020年5月15日潘景峰才知道利博顺泰公司在2020年5月14日晚上趁潘景峰不知情的情况下，私下雇佣工人，撬开门锁，强行收回房屋，强拆装修及设备，造成室内装修装饰全部损坏，设备严重损坏，造成大量物品丢失，强制扣留所拆设备及物品，转移隐藏设备及物品。潘景峰发现后立即报警，当地派出所未处理。 2020年5月22日，潘景峰反映到福州市××便民（惠企）服务平台（诉求编号:×××67），投诉物业在没有通知的情况下撬开店门，拆卸设备，搬走设备及其他物品，表达了合理诉求。该平台已转交相关部门调查核实，证实了利博顺泰公司在租赁合同不满足解除条件的情况下，在合同有效期间，单方强制收房，清空酒楼，给潘景峰造成重大经济损失。 综上所述，潘景峰与利博顺泰公司之间依法订立《房屋租赁合同》合法有效。疫情期间，因不可抗力因素，利博顺泰公司以潘景峰未缴纳2月、3月租金为由，单方解除合同的行为不成立。其强行收房，清空酒楼，搬走设备物品的行为，严重侵犯潘景峰的合法权益。为维护潘景峰的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。 利博顺泰公司辩称，一、双方的租赁合同已经依法解除。2020年1月20日起潘景峰未按约缴纳租金、物业费等相关费用。2020年2月17日至4月26日，利博顺泰公司的工作人员共向潘景峰拨打30余次电话，并与潘景峰多次微信联系，沟通的主要事项包括:1.询问何时复工；2.主动通知减免租金情况；3.催缴租金等费用；4.告知单方解除合同；5.通知商户我司将收回铺位。以上沟通过程中，潘景峰对利博顺泰公司的询问、催告等均置之不理。且上述沟通都是利博顺泰公司的工作人员向潘景峰打电话、发消息，而潘景峰却一次电话都未主动打过，甚至到后来直接拒接来电。 利博顺泰公司依租赁合同之约定于2020年4月10日向潘景峰寄出《房屋租赁合同解除函》，载明解除租赁合同，并要求潘景峰在收到函件之日起7日内按租赁合同的约定返还房屋，潘景峰于2020年4月11日签收《房屋租赁合同解除函》。因此，利博顺泰公司按照租赁合同的约定向潘景峰发出《房屋租赁合同解除函》，且潘景峰已经签收，双方的租赁合同已于2020年4月11日解除。 二、潘景峰的装修损失不应予以支持。双方的租赁合同解除后，2020年4月28日，利博顺泰公司再次向潘景峰寄送《收回租赁场所及物品领用通知》，潘景峰于2020年5月1日签收了该通知，且自始至终从未对《房屋租赁合同解除函》和《收回租赁场所及物品领用通知》提出任何异议，因此利博顺泰公司按照合同约定搬走了空调、桌椅、厨房设施等部分设备，且这些设备只是暂时拆卸安置到其他地方保管，并非破坏性或毁灭性拆除。且潘景峰没有提供付款凭证和发票，不能证明潘景峰实际支付的装修金额，装修折旧余值的计算也没有依据。 三、固定税费、员工工资、预期营业收入等损失不应予以支持。第一，如前所述，导致双方之间租赁合同解除的原因在于潘景峰自新冠疫情发生前持续至政府鼓励、引导复工复产之后的违约行为。因此其所谓的固定税费、员工工资、营业收入等损失，应当由潘景峰自行承担。第二，双方在租赁合同中没有约定固定税费、员工工资、营业收入等损失的计算标准，潘景峰也没有证据证明所谓的固定税费、员工工资、营业收入等损失，因此对于上述损失不应予以支持。 四、利博顺泰公司有权依约没收保证金。租赁合同第六条第6-2款明确约定：“如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致使甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。”由于潘景峰的行为已构成严重违约，导致利博顺泰公司行使合同解除权，因此利博顺泰公司有权没收全部保证金，且潘景峰无权要求任何补偿。综上所述，潘景峰的行为已构成严重违约，请求贵院依法驳回潘景峰的全部反诉请求。 本院组织双方当事人进行举证，交换证据，质证；对于双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 利博顺泰公司（甲方）与潘景峰（乙方）于2015年11月19日签订《领海三期项目房屋租赁合同》（合同编号：Ｎｏ.ＦＺ-ＬＢＳＴ-商业-1＃商业34复式-002），约定甲方租赁给乙方的房屋座落在福州市闽侯县××街道××道××号的“领海三期”商场1＃楼商业34复式；租赁面积为1855.66平方米；乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营品牌暂定为望江悦，经营项目为酒楼；租赁期从2016年5月1日至2026年4月30日止；经营优惠期（2016年5月1日至2017年1月31日）内乙方共须向甲方支付租金100元并与首期租金同时支付，同时乙方必须支付本合同第6-6条所规定的物业管理费以及本合同第6-8条规定的其他费用；2019年5月1日-2020年4月30日,月租金单价39.69元，月租金标准73651.15元；租金支付方式为：首期租金为计租日起至第1个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期固定租金均按每个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金；乙方应向甲方支付保证金215955.76元。合同签订后，利博顺泰公司于2016年5月将案涉房屋交付给潘景峰；潘景峰依照合同约定向利博顺泰公司交纳保证金215955.76元，并支付租金至2020年1月。潘景峰2019年每月支付租金的时间分别为1月25日、2月28日、3月27日、4月25日、5月25日、6月25日、7月24日、8月26日、9月30日、10月27日、11月26日和12月30日。 经现场勘验及庭审调查可以确认利博顺泰公司于2020年5月15日将案涉租赁房屋内空调、桌椅、海鲜池设备、厨房设备等物件拆除并搬离，现上述被拆除后的物件由利博顺泰公司保管。 另查明，利博顺泰公司于2020年2月28日将案涉房屋出售给案外人，并于2020年5月14日办理过户手续。 审理过程中，潘景峰于2020年7月7日向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋装修残值及设备损坏造成的损失进行鉴定，本院经审查予以准许，并组织双方于2020年7月9日到庭通过摇珠方式确定正选鉴定机构福建弘审工程造价咨询有限公司、备选鉴定机构福建省营造项目管理有限公司，本院于2020年7月10日向福建弘审工程造价咨询有限公司发出司法鉴定委托书，委托其对案涉房屋装修残值及设备损坏造成的损失进行鉴定，该公司于2020年7月15日向本院回函，表明其不具备该项目的鉴定条件，无法对该委托事项进行鉴定。本院就同一鉴定事项于2020年7月16日向福建省营造项目管理有限公司发出司法鉴定委托书，该公司于2020年9月17日向本院回函，表明其缺少鉴定装修（设备）残值的专业人员，无法做出客观、公平、公正的鉴定结论。 庭审中，本院根据全案情况，决定对讼争租赁物内空调、厨房设备等被拆除到恢复至可正常使用情况的费用（包括恢复费用、设备损坏修复费用以及设备无法修复的损失）及从拆除之日开始到店面恢复到可正常使用之日止可获得的预期收益进行评估，因具有相关资质的鉴定机构有限，如果在鉴定机构名册中随意摇珠确定鉴定机构，极有可能出现上述情况，确定的鉴定机构均无法接受委托，为节约本案审理时间，减少双方当事人损失，本院责令双方在庭后五日内提交在《福州市中级人民法院对外委托司法鉴定机构名册》中可对上述内容进行评估的三家评估机构信息。本院于2020年9月11日组织双方随机确定正选评估机构福建海峡房地产资产评估有限公司，备选评估机构福州中天泽资产有限公司。本院于2020年9月16日向福建海峡房地产资产评估有限公司发出司法鉴定委托书，该公司于2020年9月21日向本院回函，表明房屋内空调、厨房设备等被拆除到恢复到可正常使用情况的费用可接受委托。但从拆除之日开始到店面恢复到可正常使用之日止的可获得的预期收益需根据该酒店以前年度的营业收入、营业成本及各种费用情况进行财务审计，需委托专业的审计机构对其进行财务审计。故本院责令双方三日内提交在《福州市中级人民法院对外委托司法鉴定机构名册》中可对案涉租赁物从拆除之日开始到店面恢复到可正常使用之日止的可获得的预期收益进行评估的三家机构信息，并于2020年10月16日组织双方随机确定正选评估机构福建立信资产评估房地产土地评估有限公司，备选评估机构福建居安资产评估房地产土地评估有限公司。本院于2020年10月20日向福建立信资产评估房地产土地评估有限公司发出司法鉴定委托书，该公司于2020年11月8日向本院退件，表示其无法承接此项评估项目，决定退回该项委托。本院于2020年11月11日向福建居安资产评估房地产土地评估有限公司发出司法鉴定委托书，该公司于2020年11月13日向本院回函，表示因不能确定新冠疫情对餐饮行业营收影响时间及程度，故其无法承担本院委托的评估项目。 2021年1月12日，福建海峡房地产资产评估有限公司出具报告书，评估结论为经评估测算，委评资产修复至可正常使用的修复费用与搬运费用的总评估价值为404753元。本院组织双方当事人对该份报告书进行了质证，虽然双方当事人对该份报告提出相应意见，但本院认为该份报告书程序合法、内容客观，本院对该份报告书予以采信。 另查明潘景峰为对案涉租赁房屋内空调、厨房设备等被拆除到恢复到可正常使用情况的费用进行鉴定，向福建海峡房地产资产评估有限公司支付20000元鉴定费。 本院认为，利博顺泰公司与潘景峰之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。关于潘景峰抗辩称利博顺泰公司已将房屋出售案外人已无权向其主张权利问题，本院认为利博顺泰公司与潘景峰之间签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，利博顺泰公司系适格的原告。 本案的争议焦点为利博顺泰公司与潘景峰过错程度问题，虽然案涉合同约定潘景峰应当在每个月的20日前，向利博顺泰公司一次性足额支付下个交租期固定租金，但是潘景峰2019年全年每月支付租金的时间为每月的25日至30日，利博顺泰公司予以接受，且从未提出异议，应当认定双方形成了一种交易习惯，利博顺泰公司同意潘景峰于每月月底支付下个月租金。2020年1月底恰逢过年，且遇上新冠肺炎疫情，潘景峰未如往常一样如期于2020年1月底向利博顺泰公司支付2月份租金，属于情理之中。2020年2月至4月，新冠肺炎疫情从爆发到逐步控制，为严格落实防控措施，餐饮业也经历了从禁止开业到艰难复工时期，潘景峰租赁案涉房屋的用途为经营酒楼，在这期间，因疫情影响，酒楼经营困难。疫情属于不可抗力因素，潘景峰因此未严格依据合同约定支付2020年2-4月租金，不应认定为违约。故利博顺泰公司主张其依租赁合同之约定于2020年4月10日向潘景峰寄出《房屋租赁合同解除函》，载明解除租赁合同，本院不予认可。利博顺泰公司作为出租方，在疫情大背景下，应当给予承租方适当的时间恢复，利博顺泰公司却于2020年5月初将案涉酒楼内空调、厨房设备全数拆除，导致潘景峰无法恢复营业。 综合全案，利博顺泰公司的过错程度大于潘景峰的过错程度。现利博顺泰公司于2020年2月28日将案涉房屋出售给案外人，并于2020年5月14日办理过户手续，双方签订的合同已实际无法继续履行，故本院依法解除利博顺泰公司与潘景峰之间签订的《房屋租赁合同》，本案租赁合同未能履行，客观上给双方均造成了损失，利博顺泰公司的主要损失是未收取的租金收益，潘景峰的主要损失是装修成本及经营酒楼的成本投入、预期收入及已支付的履约保证金。正如前面所述，对于合同的解除，利博顺泰公司的过错程度大于潘景峰，根据公平原则，且考虑疫情因素，本院酌定，潘景峰向利博顺泰公司支付2020年2月-4月租金100000元，利博顺泰公司退还潘景峰押金215955.76元，利博顺泰公司可扣除应收取的租金后予以退还押金；潘景峰应在判决生效后十五日内将租赁物退还给利博顺泰公司，关于利博顺泰公司的其他诉讼请求本院不予支持。因利博顺泰公司于2020年5月初将案涉酒楼内空调、厨房设备全数拆除，故5月后（包含5月份）的租金损失由利博顺泰公司自行承担，利博顺泰公司还应赔偿潘景峰案涉租赁房屋内空调、厨房设备等被拆除到恢复至可正常使用情况的费用404753元，同时利博顺泰公司应配合潘景峰进行清场包括应将保管的空调、桌椅、海鲜池设备、厨房设备等物件返还给潘景峰，关于潘景峰的其他反诉诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条规定判决如下： 一、依法解除福州利博顺泰房地产开发有限公司与潘景峰于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、福州利博顺泰房地产开发有限公司扣除应收取的租金100000元后在判决生效后十日内退还潘景峰押金115955.76元； 三、福州利博顺泰房地产开发有限公司应在判决生效后十日内赔偿潘景峰案涉租赁房屋内空调、厨房设备等被拆除到恢复至可正常使用情况的费用404753元； 四、潘景峰应在判决生效后十五日内将租赁物退还给福州利博顺泰房地产开发有限公司，同时福州利博顺泰房地产开发有限公司应配合潘景峰进行清场包括应将保管的空调、桌椅、海鲜池设备、厨房设备等物件返还给潘景峰； 五、驳回福州利博顺泰房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回潘景峰的其他反诉诉讼请求。 本案本诉受理费17160元，减半收取计8580元，反诉受理费8580元，由福州利博顺泰房地产开发有限公司负担8580元，潘景峰负担8580元；本案鉴定费20000元，由福州利博顺泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 胡秀锦 二〇二一年二月十八日 法官助理 陈 燕 书 记 员 余春敏 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。