杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初6341号 原告：杭州富岑实业有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2AYYFQ6B，住所地:杭州市富阳区富春街道公望街**第**。 法定代表人：俞建宏，董事长。 委托诉讼代理人：陈忠良,浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周琼舫,浙江恩波律师事务所律师。 被告：杭州富箭物流有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2GLW8K1J，住所，住所地：杭州市富阳区富春街道公望街**第******div> 法定代表人：余忠安，总经理。 委托诉讼代理人：汤婕，上海君悦（杭州）律师事务所律师。 原告杭州富岑实业有限公司（以下简称富岑公司）与被告杭州富箭物流有限公司(以下简称富箭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日受理后，依法适用简易程序,于2020年12月29日、2021年1月6日、1月21日公开开庭进行了审理。原告富岑公司的委托诉讼代理人陈忠良、被告富箭公司的法定代表人余忠安及委托诉讼代理人汤婕三次开庭均到庭参加诉讼，原告富岑公司的法定代表人俞建宏第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富岑公司向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的租赁物交还原告；2.被告向原告支付截止2020年10月31日拖欠的租金1485071元，并继续支付从2020年11月1日起至被告将租赁物交还给原告之日止的租金（2021年4月30日前按4115.74元／天计算，2021年5月1日后按4280.37元／天计算）；3.被告向原告支付截止2020年10月19日，因拖欠租金应支付的违约金285974.89元，并继续支付从2020年10月20日起至被告租赁费用实际付清日止的违约金（以拖欠租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付截止2020年10月14日拖欠的租金1420299元；2.被告向原告支付自2020年5月2日起至款项付清日止的违约金（以1341942元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，暂计至2020年10月19日为98737元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的位于杭州市富阳区××街××号××场地，租赁面积3720平方米，其中办公场所面120平方米，仓储场地面积3100平方米，空地面积500平方米；2019年5月1日至2019年5月31日为免租期，正式租赁期限为35个月，自2019年6月1日起至2022年4月30日止；第一期租金593617元，被告于2019年5月1日前支付558000元，余款在开具仓储服务发票前付一次性付清；第二期租金712340元，被告于2019年10月31日前支付669600元，余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第三期租金740834元，被告于2020年4月30日前支付696384元，余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第四期租金740834元，被告于2020年10月31日前支付696384元，余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第五期租金770467元，被告于2021年4月30日前支付724239元，余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第六期租金770467元，被告于2021年10月31日前支付724239元，余款在开具仓储服务发票前一次性付清。合同第十一条约定合同解除及违约责任“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权随时单方解除本合同，乙方应向甲方支付六个月租金的违约金：若前述违约金不足以抵付甲方损失，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：1、乙方在租赁期间，未经甲方书面同意，非本合同约定情形擅自解除本合同，2、乙方支付租赁费用逾期三日以上的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付”。另合同对租赁用途、物业交付与验收、双方权利和义务等相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2019年5月1日将租赁物交付给被告，被告未按约支付租金，仅于2019年12月27日支付租金111900元、2020年5月26日支付租金100000元、6月24日支付租金149820元、7月8日支付租金70000元、7月14日支付租金100000元、7月27日支付租金30000元，合计支付租金561720元。经原告多次催讨，被告对拖欠的租金认欠不付。为此，2020年10月14日原告依照双方签订的《租赁合同》第十一条第11.1、11.1.2条之规定，行使单方解约权，告知被告三天内付清拖欠的租金、违约金，并立即收回该房屋。但被告在接到通知3天后，拒不搬出，也不支付拖欠的款项。综上所述，原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益．现特向贵院提起诉讼，请求依法判决。审理中，原告补充如下事实与理由：2018年2月8日，原告通过富阳法院淘宝网司法拍卖网络平台竞购得浙江金茂钢结构有限公司名下的位于富春街道公望街1258号的土地使用面积为28797.4平方米（43.2亩）、房屋建筑面积为18194.09平方米的土地、厂房、办公设备、机器设备等。2018年5月10日上述不动产的产权转移登记至原告名下，不动产权证号为浙（2018）富阳区不动产权第0××4号。2018年4月1日，原告将上述不动产的2号厂房中的2119.13平方米的仓储场地出租给杭州富晨物流有限公司（以下简称富晨公司）用于经营百世快递业务。租赁期限自2018年4月1日至2023年4月30日，月租金约31.9元／平方米（逐年增加）。双方于2018年4月1日签订书面《租赁合同》。因富晨公司经营不善，该租赁关系于2019年4月终止。2019年5月1日原告将案涉标的物即120平方米的办公场所和3100平方米的仓储场地及500平方米的空地合计3720平方米出租给被告用于经营百世快递业务。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止，月租金31.9元／平方米（逐年增加）。2020年4月原告收到富阳区人民政府富春街道办事处和富阳开发区基础设施建设有限公司联合下发的《富阳经济技术开发区（金桥园区）空间腾退项目工业企业拆除》公告。该公告通知富阳经济技术开发区（金桥园区）拆除范围内包括原告在内的工业企业评估、签约、腾空完成的时间。其中要求评估完成时间为2020年5月30日前，签约完成时间为2020年6月30日前。2020年4月下旬至5月上旬，拆除实施主体富阳开发区基础设施建设有限公司要求原告提供原告公司及原告公司与厂区范围内承租户之间的包括租赁合同在内的一系列的权利凭证、证照、合同等法律文书用于原告及被告等在内的企业评估。这期间原告发现原告与被告及杭州富韵速递有限公司等承租户之间虽然于2019年5月已经形成租赁关系，但书面租赁合同尚未签订，为此原被告双方补签了案涉的《租赁合同》，合同是套用原告与杭州富晨物流有限公司之间于2018年4月1日签订的《租赁合同》模板。所以在合同的7.6条中会存在被告提出的400ＫＶＡ变压器的问题。案涉合同是原告公司的经办人邵春娇与被告公司的法人余方晓签订的。 被告富箭公司辩称，一、《租赁合同》系原告伪造，并非双方真实意思表示，被告无需支付相应租金。首先，原告掌握着被告公章，《租赁合同》为原告单方伪造。富箭公司实际为原告法定代表人俞建宏与被告法定代表人余忠安共同投资设立，其他股东均为代持股股东。自公司成立起，公章即掌握在原告处管理，直到2020年9月25日被告公告废止了掌握于原告处的旧公章，并于2020年9月29日重新刻制新的公章。而《租赁合同》的签订日期为2019年5月1日，此时公章掌握在原告处，且《租赁合同》所盖印章为旧章，故《租赁合同》为原告单方伪造，并非双方真实意思表示。原告以此向被告主张租金及违约金的行为，涉嫌虚假诉讼，被告要求法院予以移送。其次，双方从未就租赁物、租金、租期等内容进行约定，双方不存在房屋租赁关系，被告无需承担支付租金及违约金的义务。由于富箭公司实际为俞建宏与余忠安共同投资设立，基于双方友好合作关系，且双方从未就租赁物、租金、租期等内容进行约定，故被告认为案涉“租赁物”为原告免费给予公司使用。双方并不存在实际的房屋租赁关系，那么被告也无需承担基于租赁关系所要承担的租金及违约金的义务。退一步讲，即使双方房屋租赁合同关系成立，被告认为原告主张的租金及违约金过高，请求法院予以适当减少。案涉租赁物并非被告单独使用，且原告未按合同约定提供适格的租赁物（400KVA变压器），并结合周边行情价格。被告认为原告主张的租金过高，请求法院对于原告主张的租金酌情减少。被告并未对原告造成额外损失，且原告所主张的违约金标准过高且缺乏相关法律依据及合同依据。被告请求法院对于原告主张的违约金酌情减少。二、双方转账记录为原告蓄意构造，并非被告认可租赁关系之依据。原告掌握着被告公司银行账户，其所提交的几笔账目均非被告所为。且转账记录的附言均为“仓储服务费”、“服务费”，并非“租金”，故也不能作为被告认可租赁关系的依据。被告仍坚持原告涉嫌虚假诉讼，要求法院移送。综上所述，被告请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的证据，本院认定如下： 一、原告的证据。 1.租赁合同1份，以证明2019年5月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的位于杭州市富阳区××街××号××场地，另合同对双方的权利和义务等相关事宜进行了约定事实； 2.客户电子回单、入账通知书共6份，以证明被告于2019年12月27日支付租金111900元、2020年5月26日支付租金100000元、6月24日支付租金149820元、7月8日支付租金70000元、7月14日支付租金100000元、7月27日支付租金30000元，合计支付租金561720元的事实； 3.邮件交寄单（收据）、解除租赁合同通知书、浙江增值税电子普通发票、快递物流查询信息各1份，以证明⑴原告向被告监事高振泉当面送达《解除租赁合同通知书》；⑵原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》的事实； 4.民事裁定书、不动产权证书各1份，以证明被告竞得案涉租赁物在内的位于××街道××街××号××平方米（约43亩）的土地、厂房等不动产的事实； 5.考勤表3份（打印件），以证明被告的前任法定代表人余方晓于2020年6、7、8月仍然在被告处正常上班，并不是如被告认为的有事来公司，平时不来公司上班的事实； 6.建设项目环境影响登记表1份，以证明余方晓于2020年仍在正常履职的事实； 7.《富阳经济技术开发区（金桥园区）空间腾退项目工业企业拆除公告》1份，以证明富春街道办事处和杭州富阳开发区基础设施建设有限公司联合发布拆除公告，公布了完成拆除企业评估、签约、腾空的时间，其中评估完成的时间为2020年5月30日前的事实； 8.《富阳经济技术开发区（金桥园区）空间腾退项目工业企业资产收购授权委托书》1份（复印件），以证明⑴2020年5月20日被告及余方晓授权张育新代表被告与拆除实施主体和拆除人办理房屋承租地址、范围确认，签订承租户腾退协议即相关补偿等事宜；⑵被告租赁案涉标的物的事实； 9.富阳农商银行结算业务入账回单3份，以证明被告租赁案涉标的物进行经营百世快递业务的事实； 10.《租赁合同》1份、富阳农商银行结算业务入账回单部分3份，以证明⑴原告将位于公望街1258号2号厂房租赁给富晨公司用于经营百世快递业务的事实；⑵富晨公司在租赁标的物上经营百世快递业务的事实； 11.增值税专用发票6份、入账通知1份，以证明原告于2019年3月向富晨公司开具仓储服务费专用发票及富晨公司向原告支付仓储费，是有偿使用租赁物的事实； 12.增值税专用发票7份，以证明原告已向被告开具了金额为561720元的增值税专用发票的事实。 被告富箭公司质证后认为，对证据1真实性、合法性、关联性有异议，租赁合同是原告单方伪造并非双方真实意思表示。证据2真实性、合法性、关联性有异议，原告掌握着被告的材料，附言写着服务费或者仓储服务费并非租金。证据3真实性、合法性、关联性有异议，被告对于解除租赁合同的内容不认可，高振泉是替俞建宏代持股份，其签收不代表被告真实意思表示。解除租赁合同书被告是收到的。证据4没有异议。证据5真实性、合法性、关联性有异议，考勤表系原告单方制作，余方晓陈述其6、7、8三个月几乎未打卡，其考勤情况与本案无关。证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，余方晓签字是真实的，但与本案无关。证据7真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据9真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，被告虽使用场地经营百世快递，但不认可租赁关系，原件在原告处更能说明财务管理人员是同一批人。证据10、证据11真实性、合法性、关联性均有异议。证据12形式真实性没有异议，被告没有收到增值税专用发票且不认可租赁关系。 本院经审查后认为，对证据1予以认定。证据2，被告无法说明款项性质，故对该证据本院予以认定。证据3，被告认可余方晓收到过该通知书，故对该证据本院予以认定。对高振泉签字的解除租赁合同通知书，由于并无签署日期，故本院以邮寄给余方晓的通知书时间为准。证据4，本院经审查予以认定。证据5，由于系原告单方制作，且与本案并无关联性，本院不予认定。证据6、证据7，对真实性予以认定。证据8，被告认可余方晓签字系其本人所签，故对该证据本院予以认定。证据9，本院予以认定。证据10、证据11，与本案无关联性，本院不予认定。证据12，本院予以认定。 二、被告富箭公司的证据。 充电站合作协议1份、2.（2020）浙0111民特2296号民事起诉状1份（复印件），以证明原告未按合同约定提供适格的租赁物的事实。 原告质证后认为，对真实性没有异议，证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。租赁合同写着可以提供变压器400KV，实际使用的是230KV，且租赁过程中没有因为变压器供电不足导致被告经营不畅。 本院经审查认为，被告认可其使用了案涉租赁物，且使用230KV变压器并未影响其经营，故不能就此认定原告未提供适格租赁物，故本院对真实性予以认定，对证明目的不予认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、杭州市富阳区富春街道公望街1258号不动产系原告所有。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：第一条租赁标的。甲方将坐落在杭州市富阳区××街××号××场地（以下称该物业）出租给乙方使用。租赁面积共3720平方米，其中办公场所面积120平方米，仓储场地面积3100平方米，空地面积500平方米。具体位置详见附件一《租赁区域示意图》。……。第三条租赁期限。3.1本租赁场所的免租期为1个月。自2019年5月1日起至2019年5月31日止。免租期用于乙方装修改造和安装工程设备，甲方不计收租金。3.2本租赁场所的正式租赁期限为35个月，自2019年6月1日起至2022年4月30日止。正式租赁期间甲方正式计收租金。……。第四条物业交付与验收。4.1该物业交付日期为2019年5月1日，乙方应按照物业交付日期前往甲方处办理该物业的验收交付手续。第五条租赁费用及支付方式。5.1租金和租金的缴纳期限：第一期租金593617元（含税），承租方于2019年5月1日前先行支付558000元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第二期租金712340元（含税），承租方于2019年10月31日前先行支付669600元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第三期租金740834元（含税），承租方于2020年4月30日前先行支付696384元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第四期租金740834元（含税），承租方于2020年10月31日前先行支付696384元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第五期租金770467元（含税），承租方于2021年4月30日前先行支付724239元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清；第六期租金770467元（含税），承租方于2021年10月31日前先行支付724239元；余款在开具仓储服务发票前一次性付清。……。第十一条合同解除及违约责任。11.1若乙方出现下列情形之一的，甲方有权随时单方解除本合同，乙方应向甲方支付六个月租金的违约金，若签署违约金不足以抵付甲方损失，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。……。11.1.2乙方支付租赁费用逾期三日以上的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。乙方逾期十日以上的，自第十一日起，甲方还有权停止该物业水、电的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。合同对其他权利义务作了约定。该合同落款日期为2019年5月1日。原告在庭审中称实际签署日期为2020年4月底至5月初之间。 二、原告依约交付了租赁物，被告利用该租赁物经营百世快递业务。被告分别于2019年12月27日、2020年5月26日、6月24日、7月8日、7月14日、7月27日支付原告款项111900元、100000元、149820元、70000元、100000元、30000元，合计561720元，备注均为“仓储服务费”或“服务费”。原告于2019年12月27日开具金额为99900元、12000元的增值税专用发票，于2020年4月25日开具金额为96000元、100000元、103880元的增值税专用发票，于2020年5月30日开具金额为59940元、90000元的增值税专用发票给被告，共计开票金额为561720元。 三、2020年4月15日，杭州富阳开发区基础设施建设有限公司、杭州市富阳区人民政府富春街道办事处发布《富阳经济技术开发区（金桥园区）空间腾退项目工业企业拆除公告》，案涉租赁物在拆除范围内，公告要求评估完成时间在2020年5月30日前，签约完成时间在2020年6月30日前，腾空完成时间在2020年7月30日前。 四、2020年10月15日，原告向富箭公司原法定代表人余方晓邮寄《解除租赁合同通知书》一份，载明：我公司和贵公司于2019年5月1日签订《租赁合同》一份，我公司将位于杭州市富阳区××街××号××场地出租给贵公司使用，正式租赁期限自2019年6月1日起至2022年4月30日止。现贵公司在承租过程中未按约支付租金，贵公司应于2019年5月1日前支付的第一期租金尚欠31897元未付，应于2019年10月31日前支付的第二期租金712340元全额未付，应于2020年4月30日前支付的第三期租金740834元全额未付。鉴于你公司有以上违约行为，根据《租赁合同》第十一条之约定，我公司决定解除与贵公司于2019年5月1日签订的《租赁合同》，请贵公司于接到本通知之日起三日内将租赁物交还给我公司，并立即支付拖欠的租金及承担相关违约责任。该邮件于10月18日由他人代收。审理中，被告认可余方晓收到了该邮件。 五、2020年11月18日，被告的法定代表人由余方晓变更为余忠安。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉《租赁合同》是否真实。针对该争议焦点，本院认为，第一，被告认可在案涉租赁物上经营百世快递业务，但因原、被告实际股东均为俞建宏和余忠安，故双方并无租赁的意思，而是使用自己的场地。但原、被告均系独立民事主体，且俞建宏和余忠安在两个公司享有的股权比例并不相同，故原告免费给被告使用场地的盖然性不大，被告的该抗辩意见，本院不予采信。第二，被告支付给原告的款项，原告称系租金，被告虽抗辩称并非租金，但无法说明其用途，故本院采信原告的意见。转账凭证中备注虽为“仓储服务费”、“服务费”，其本意应为租金。第三，被告称公司公章等均在原告处，但其并未提交证据予以证明，故对该抗辩意见本院不予采信。综上，原、被告之间的《租赁合同》真实、有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。 关于租金支付期间及尚欠租金。被告称其在2020年6月已将百世快递的业务停掉，不再使用案涉场地，但其并未提交证据证明其告知了原告并与原告协商一致解除合同，且本案中，违约方系被告，其并不享有合同解除权。故无论被告是否使用案涉场地，均不能达到合同解除的法律后果。案涉《租赁合同》在原告将《解除合同通知书》送达给被告时解除，即解除日期为2020年10月18日，案涉租金应计算至该日。现原告自愿要求被告将租金支付至2020年10月14日，系其自愿处分其民事权利，本院予以准许。经计算，截止2020年10月14日，被告应支付原告租金1982019元。原告自认被告已经支付了561720元，尚余1420299元未付。故原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据《租赁合同》约定：乙方支付租赁费用逾期三日以上的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。被告抗辩称该违约金约定过高，应予调整。本院认为，案涉租赁物已被纳入拆除范围并确定了腾空时间，故被告腾空后，原告并不存在需要另行招租的空置期。故本院酌情确定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算。经计算，自2020年5月2日起至2020年10月19日止的违约金为48794.50元（以1341942元为基数）。综上，原告诉讼请求的合理部分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭州富箭物流有限公司支付原告杭州富岑实业有限公司截至2020年10月14日的租金1420299元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告杭州富箭物流有限公司支付原告杭州富岑实业有限公司自2020年5月2日起至款项付清日止的违约金（以1341942元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算，暂计至2020年10月19日为48794.50元），于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告杭州富岑实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18471元（预收20739元），减半收取9235.50元，保全申请费5000元，合计14235.50元，由原告杭州富岑实业有限公司负担468元，被告杭州富箭物流有限公司负担13767.50元。 原告杭州富岑实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州富箭物流有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  彭明月 二〇二一年二月七日 书记员  蒋露英