山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终185号 上诉人（原审被告、反诉原告）：东营新纪元商贸有限责任公司，住所地东营市河口区经济技术开发区。 法定代表人：李凯，总经理。 委托诉讼代理人：朱娜娜，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：李建平，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：东营市河口区人民政府，住所地东营市河口区黄河路**。 法定代表人：田兵兵，区长。 委托诉讼代理人：纪康康，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔强，山东康桥（东营）律师事务所律师。 上诉人东营新纪元商贸有限责任公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人东营市河口区人民政府（以下简称河口区政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新纪元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判河口区政府承担违约责任，赔偿新纪元公司直接经济损失（银行同期贷款利息）730909.71元；2.依法改判河口区政府向新纪元公司承担违约赔偿责任后，新纪元公司再协助河口区政府办理不动产过户登记手续；3.一、二审诉讼费均由河口区政府承担。事实与理由：一、一审判决认定河口区政府计算违约金的时间段有误。经了解，河口区政府在2005年6月25日之前就已明确知道新纪元公司向其交房的面积为7142.58平方米，故河口区政府给新纪元公司造成的违约损失应自2005年6月25日起分段计算，两个时间段的违约损失数额之和应为730909.71元。二、根据合同的约定及双方正常履行义务的时间顺序推定，河口区政府履行付款义务在新纪元公司履行协助办理不动产过户手续之前，故一审判决新纪元公司与河口区政府同时履行义务，是与合同约定的内容相违背。 河口区政府辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新纪元公司的上诉请求。一、根据双方签订的《合同书》，河口区政府购买新纪元公司开发的写字楼建筑面积为6000平方米，河口区政府按最终审定值上浮10%的价格购买，购房款分三期支付，截至2005年底，河口区政府已支付购房款1250万元，已超额支付合同约定的金额，河口区政府在该合同书履行过程中并无任何违约行为，不应当承担违约责任。二、根据河口区政府下属单位（山东河口经济开发区管理委员会）与新纪元公司签订的协议书，可以证实，截至2008年9月22日，双方才确定本次购房的面积，并结合136号审计报告确定的购房单价，最终确定本次所购房屋的总价款，相应的逾期付款责任应当自2008年9月或在此后的一段合理时间之后计算。三、根据双方合同约定，新纪元公司为河口区政府购买的写字楼办理100%房屋产权手续，而经河口区政府了解，涉案房屋于2010年1月就具备办理房屋手续的条件，且河口区政府已于2018年10月30日付清全部购房款。故一审判决新纪元公司为河口区政府办理房屋及土地的产权过户手续并无不当。 河口区政府向一审法院起诉请求：1.判令新纪元公司协助河口区政府办理东营市房权证东河股字第2××5号（1-5层）房屋及土地的产权过户登记手续；2.诉讼费由新纪元公司负担。 新纪元公司向一审法院反诉请求：1.依法判决河口区政府依据合同约定承担违约责任，赔偿新纪元公司直接经济损失、间接经济损失共计4820577.52元；2.诉讼费、律师代理费100000元均由河口区政府承担。 一审法院认定事实：2003年8月3日，河口区政府与新纪元公司签订《合同书》，主要内容为：“一、河口区政府无偿为新纪元公司提供土地45亩（位于××路××发展大道以东、金正汽配城以西，南北长250米、东西宽122米，附范围四至图），并满足七通一平建设需要，使用期限40年。二、新纪元公司建筑总面积21147平方米，其中一期工程写字楼主楼局部十一层，建筑面积12000平方米，绿化率大于40%。四、河口区政府购买写字楼的建筑面积6000平方米（内部装修新纪元公司要征求河口区政府意见）。河口区政府使用的6000平方米写字楼，由双方共同认定的中介机构进行审定，河口区政府按最终审定值（施工企业按丙级取费）上浮10%的价格购买。新纪元公司需为河口区政府购买的6000平方米写字楼办理100%的房屋产权。六、新纪元公司须在2004年10月1日前将写字楼楼房交付河口区政府使用，同时绿化、硬化及其他配套设施达到河口区政府所规定的标准。每迟交一日需向河口区政府交纳违约金200元。九、付款方式：河口区政府占用部分根据有关部门、机构认定的最终结算值分三次付清（暂按2000元／平方米计算），2003年底预付转让总价格的30%，2004年底预付30%，剩余的40%于2005年底全部付清。十三、违约责任1.双方无论任何一方不按约定的责任履行义务给对方造成直接或间接的经济损失，应依法予以相应赔偿。3.河口区政府如不能按承诺的期限拨款或最终购买面积达不到6000平方米，新纪元公司有权要求河口区政府赔偿相应的损失。”2004年11月份，新纪元公司将涉案房产交付给河口区政府。 2007年11月17日，河口区政府委托的山东三维工程咨询有限公司对“河口区开元大厦工程”进行复核后出具鲁三维咨字【2007】第136号《审计报告》，报告载明：二、审核依据1.新纪元公司报送的“河口区开元大厦竣工决算书”，“山东启新建筑工程造价咨询有限公司”提交的“报告书”；2.施工图纸、现场签证、设计变更；3.河口区政府提供的有关工程资料；4.“东营工程经济信息”及其他有关工程造价的规定、标准。四、结合工程实际情况，对有关工程量进行了重新计算，对工程现场进行了踏勘，对现场签证、设计变更重新进行了认定采取了工程量计算、签证认定、三方会审等必要的审查程序，新纪元公司派代表参加复审。审核后结算值为24457407.39元。 2008年9月7日，新纪元公司委托的东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对坐落于东营市河口区××路××号的房产做出《测绘成果报告》，总建筑面积12144.9平方米，其中1-5层建筑面积7254.4平方米。 2008年9月22日，河口区政府下属单位山东河口经济开发区管理委员会与新纪元公司签订《协议书》，就河口开元大厦内各自拥有面积进行协商并达成协议，确定涉案写字楼总建筑面积为12144.9平方米，管委会所拥有建筑面积（1-5层）为7254.4平方米，其中套内面积6231.39平方米，公摊面积1023.01平方米；新纪元公司所拥有建筑面积（6-11层）为4890.5平方米，其中套内面积4114.13平方米，公摊面积776.37平方米。（按照河口区政府与新纪元公司签订的《合同书》、鲁三维咨字【2007】第136号审计报告及《协议书》的约定，河口区政府应支付新纪元公司购房款16069806.9元（24457407.39元×110%÷12144.9平方米×7254.4平方米） 河口区政府支付购房款情况为：2003年-2005年共支付12500000元（2003年11月4日支付1600000元、12月24日支付2000000元，共计3600000元；2004年4月23日支付1000000元、5月25日支付500000元和1000000元、8月17日支付1100000元，共计3600000元；2005年3月28日支付2000000元、5月20日支付1800000元、12月28日支付1000000元、12月29日支付500000元，共计5300000元）；2008年10月6日支付2000000元、2009年1月23日支付392506.9元、2010年1月27日支付700000元、2018年10月30日支付477300元（向利津县人民法院交纳），共计16069806.9元。 2016年2月24日新纪元公司向河口区政府法制办发送《关于支付剩余购房款及补偿土地被收回导致损失的函》，要求河口区政府及时支付所欠购房款490000元及利息，并承担相应的违约责任，同时还要求就收回《合同书》中约定的土地使用权进行赔偿。2016年3月1日河口经济开发区管委会向新纪元公司发送《关于河口开元大厦房产有关情况的复函》，内容载明河口经济开发区管委会将《关于办理河口开元大厦1-5层(含群楼）房产手续的函》于2016年2月23日送达贵公司...截至目前，因新纪元公司未给河口区政府办理完成河口开元大厦1-5层（含裙楼）房屋产权，同时未实施规划许可的绿化工程和未达到设计配套设施标准，存在违约行为，河口区政府暂停拨付新纪元公司剩余的购房款477300元，新纪元公司应当承担相应的违约责任...。” 2016年3月14日，宫长浩向东营仲裁委员会对李凯、山东开元资产评估有限责任公司、西双版纳凯达实业有限公司、新纪元公司等提出仲裁申请，东营仲裁委员会于2016年9月5日作出【2016】东仲字第114号、116号裁决书，内容为：被申请人李凯于本裁决送达之日起十日内偿还申请人宫长浩11000000元、3000000元，并支付自2015年2月5日至实际清偿日的利息损失（分别以11000000元、3000000元为基数，按年利率21.6%计算）；被申请人新纪元公司等承担连带清偿责任。仲裁期间经宫长浩申请，东营经济技术开发区法院作出（2016）鲁0591财保4号民事裁定书，查封了东营市房权证东河股字第2××5号房屋。【2016】东仲字第114号、116号裁决书生效后，宫长浩向东营市中级人民法院申请执行，执行过程中宫长浩将该债权转让给利津天源油区工程有限公司，东营市中级人民法院作出（2016）鲁执271号、272号裁定书，将申请执行人依法变更为天源油区公司，并指定山东省利津县人民法院执行该案。2017年7月13日，山东省利津县人民法院依法予以立案执行，案号为（2017）鲁0522执611号，并做出（2017）鲁0522执611号之一继续对涉案房产进行查封，查封期限为三年，自2018年3月14日起至2021年3月13日止。该案执行过程中，河口区政府提出执行异议，山东省利津县人民法院于2018年1月12日做出（2018）鲁0522执异1号执行裁定书，裁定驳回河口区政府的异议请求。河口区人民政府于2018年1月26日向山东省利津县人民法院提起执行异议之诉，山东省利津县人民法院经审理于2018年10月25日作出（2018）鲁0522民初234号民事判决书，内容为：一、不得执行利津县人民法院（2017）鲁0522执611号之一执行裁定书的执行标的：东河股字第2××5号房产1-5层；二、确认东河股字第2××5号1-5层房产的所有权为东营市河口区人民政府所有；三、驳回东营市河口区人民政府其他诉讼请求。河口区人民政府于2018年10月30日交纳剩余房款477300元后，山东省利津县人民法院于2020年5月13日解除了对涉案房产的查封。 另，新纪元公司于2014年4月21日向山东广饶农村商业银行申请贷款5500000元，到期日为2014年9月20日；于2015年5月28日向该行申请贷款5500000元，到期日为2016年3月27日，利率均为月利率千分之12.5001。新纪元公司主张以最后一笔房款477300元为基数，按照贷款利率与银行基准利率的差值，计算2014年1月1日至2018年10月30日期间的间接利息损失为768495元。新纪元公司称上述贷款系其以涉案房产大楼提供抵押担保所借，当时经过区政府同意，但河口区政府不予认可。 一审法院认为，河口区政府与新纪元公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点：1.河口区政府要求新纪元公司办理房屋过户手续是否成立；2.新纪元公司提出的反诉是否符合受理条件；3.新纪元公司主张河口区政府逾期付款应赔偿其损失是否成立。 一、第1个争议焦点 涉案《合同书》第四条约定，新纪元公司需为河口区政府购买的写字楼办理100%的房屋产权。（2018）鲁0522民初234号民事判决书已经确认东河股字第2××5号1-5层房产为河口区政府所有，且河口区政府已经于2018年10月30日支付了全部购房款，涉案房屋已经被解除查封，故新纪元公司应协助河口区政府办理房屋产权过户手续，一审法院对河口区政府的本诉请求依法予以支持。新纪元公司提出的先履行抗辩及诉讼时效抗辩不成立，不予采信。 二、第2个争议焦点 《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案河口区政府要求新纪元公司办理房产过户手续，新纪元公司要求河口区政府赔偿逾期交纳房款的损失，上述争议系双方因履行所签订的《合同书》而引起，基于同一法律事实；虽然（2018）鲁0522民初234号民事判决书确认涉案房屋归河口区政府所有，但尚未办理不动产的变更登记，河口区政府要求办理房屋过户手续的请求权基础仍为其与新纪元公司之间的房屋买卖合同关系，故新纪元公司的反诉请求与河口区政府的本诉请求亦是基于同一法律关系，符合反诉案件受理条件。 三、第3个争议焦点 关于河口区××期付款的违约行为。一审法院认为《合同书》中约定的购买面积和单价均为暂定，在最终价款确定之前，河口区政府仅需按合同约定履行付款义务。按照《合同书》约定的购买面积和单价核算，总价款为12000000元，2003年底预付30%为3600000元，2004年底预付30%为3600000元，2005年底付清剩余的40%为4800000元，河口区政府截至2005年已经付款12500000元，且每年均足额支付，不存在违约。后经河口区政府委托审计机构对大厦总价款进行复核，新纪元公司委托测绘公司对大厦面积进行测绘，直至2008年9月22日双方签订《协议书》，才得以确定河口区政府最终的购买面积和价款，故在此之前河口区政府未继续付款不构成违约，但在总价款确定之后其未及时付款则构成违约。 河口区政府抗辩称新纪元公司在符合办理产权过户手续的情况下未予办理，且未按约定履行绿化、硬化工程及其他配套义务，故其有权拒绝全额付款，新纪元公司则称《合同书》项下的绿化工程河口区政府已经交由他人施工。一审法院认为，双方在《合同书》中并未约定办理产权证书的时间，但约定了交纳房款的时间，且从常理上讲，在双方无特别约定的情况下，只有在买受人交付全部购房款后，作为交易上的一种对价关系，出卖人才会将房屋过户给买受人，故河口区政府的抗辩理由不能成立。另外，《协议书》签订时涉案工程的绿化、硬化工程已经完工，河口区政府所购房屋价款系以新纪元公司施工工程审计结算值为基数，按照购买面积所占比例确定，亦不能构成河口区政府拒绝支付剩余房款的理由。 新纪元公司主张的利息损失包括两部分。一是购房款同期中国人民银行贷款利息，此系河口区政府逾期付款造成的直接损失，予以支持，但新纪元公司主张以最终价款16069806.9元为基数，按照《合同书》约定的付款时间依次计算逾期利息不成立，根据上述分析，自2008年9月22日之后河口区政府未及时付款构成违约，故该利息计算方法应为：以3569806.9元为本金，自2008年9月22日起至2008年10月6日止，按年利率6.21%计算为9110.34元；以1569806.9元为本金，自2008年10月7日起至2009年1月23日止，按年利率6.21%计算为28844.88元；以1177300元为本金，自2009年1月24日起至2010年1月27日止，按年利率5.31%计算为63199.72元；以477300元为本金，自2010年1月28日起至2018年10月30日止，按年利率5.94%计算为248406.8元；上述利息合计349561.74元。利息属于法定孳息，不能脱离债权本金独立存在，在债权未全部履行完毕之前，其逾期利息持续产生，河口区政府直至2018年10月30日才付清全款，故新纪元公司主张利息损失未超过诉讼时效。二是新纪元公司主张因河口区政府未及时支付最后一笔房款477300元，其于2014年和2015年从银行贷款5500000元造成477300元贷款的利息差额损失，一审法院认为现有证据无法认定上述贷款系因河口区政府逾期支付购房款所借，且新纪元公司自认以涉案房产为贷款提供了抵押担保，故其主张的该部分间接损失不成立，不予支持。另外，新纪元公司主张的律师代理费100000元，无合同依据和法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、东营新纪元商贸有限责任公司于判决生效后五日内协助东营市河口区人民政府办理东营市房权证东河股字第2××5号（1-5层）房屋及土地的产权过户手续；二、东营市河口区人民政府于判决生效后五日内赔偿东营新纪元商贸有限责任公司利息损失349561.74元；三、驳回东营新纪元商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由东营新纪元商贸有限责任公司负担。反诉案件受理费23083元，由东营新纪元商贸有限责任公司负担21443.17元，由东营市河口区人民政府负担1639.83元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 新纪元公司提交证据一，河口大厦利息计算表一份，利息计算数额为730909.71元。证据二，《关于开元大厦1—5层的面积及使用情况的报告》，证明2005年6月25日起河口区人民政府实际使用的面积为7142.58平方米。 河口区政府质证后认为，对证据一的利息计算方式不认可，其主张的2005年6月25日按照7142.58平方米计算以及以此主张2005年底全部付清，没有任何事实依据；对证据二的真实性无异议，该文件为河口区开发区管委会内部下发的仅用于内部使用的文件，该文件中表述面积7142.58平方米是其单方根据使用情况约合的面积数量，且该面积与最终实际测量的7254.4平方米存在一定的差距，且我方出具的面积新纪元公司并未进行确认。双方未签订相应的协议，根据双方签订的合同书，河口区政府仅需依据合同书的约定履行付款义务。涉案房屋截至2005年6月也未经专业机构进行审定造价，也就是说房屋的单价并未确认，该报告不能作为新纪元公司主张支付购房款的有效证据。 本院认为，新纪元公司提交的证据一系单方制作，河口区政府不予认可，对该证据不予采信；双方对证据二的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，双方未约定根据文件表述的面积支付房款，故不能达到其证明目的，本院不予采信。 河口区政府未提交证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本案争议焦点为，一、一审判决认定新纪元公司的利息损失数额是否正确。二、新纪元公司是否达到协助办理过户手续的条件。 本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同自成立时生效。2003年8月3日，河口区政府与新纪元公司签订《合同书》，合同约定，河口区政府使用的写字楼的面积为暂定面积。河口区政府也已按照该合同的约定履行相应的付款义务，不存在违约情形。新纪元公司主张河口区政府在2005年6月5日已经知悉涉案房屋的实际面积，应当从2005年6月5日起计算逾期未付房款的利息，无相应证据予以证实。依双方签订的《合同书》约定，涉案房屋的实际面积应当由双方共同认定的中介机构审定确定。2008年9月，经双方共同指定测绘机构对涉案房屋的实际面积进行了测量，并于2008年9月22日，由河口区政府的下属单位山东河口经济开发区管理委员会与新纪元公司签订了协议书，协议中确定了涉案房屋的面积，并结合136号审计报告最终确定了涉案房屋的总价款。故在2008年9月22日涉案协议签订前，新纪元公司与河口区政府均应按照2003年《合同书》的约定履行各自的权利义务。2008年9月22日之后，双方应按照协议书的约定履行相应权利义务，在总价款确定之后河口区政府未及时付款，构成违约。新纪元公司二审提交的河口区经济技术开发区管理委员会签发的《关于开元大厦1-5层面积及使用情况的报告》系政府内部文件，该文件中的涉案房屋面积系政府单方测量，并未经新纪元公司认可，此时双方也未签订相应的合同或协议予以确认，故新纪元公司上诉主张应自2005年6月5日起计算逾期未付房款的利息证据不足。一审判决根据双方签订协议书的约定认定利息损失起止时间以及数额并无不当。根据《合同书》的约定，新纪元公司需为河口区政府购买的6000平方米写字楼办理100%的房屋产权，截至2018年10月30日，河口区政府已按约定支付完毕全部购房款，新纪元公司应当协助河口区政府办理房屋过户手续，新纪元公司上诉主张未达到协助办理过户手续的条件不能成立。 综上，新纪元公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5554.5元，由东营新纪元商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年二月二十六日 法官助理 张丽颖 书 记 员 李志远