贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终31号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘某，男，1954年9月15日生，汉族，大专文化，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：张波，贵州全联律师事务所律师。委托诉讼代理人：范津，贵州全联律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王某，女，1948年12月6日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：李顺江，贵州巨人律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：王某某，女，1956年4月12日生，汉族，初中文化，住贵州省安顺市开发区。上诉人刘某因与被上诉人王某，原审被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘某上诉请求：1.请求撤销（2020）黔0402民初2653号民事判决，依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》事前未经上诉人的同意，事后未经上诉人追认，属于无效合同。本案涉案房屋属于上诉人与一审被告王某某的共同共有财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》事前未经上诉人的同意，事后未经上诉人追认，且被上诉人在一审中也并未举证上诉人同意或者追认其与一审被告王某某的房屋买卖合同，因此，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。二、被上诉人与一审被告王某某的房屋买卖行为，王某某并不能构成表见代理，被上诉人也不构成善意取得，被上诉人未取得涉案房屋的所有权。被上诉人在一审中自认，其购买涉案房屋时是知晓上诉人的存在，即知晓涉案房屋系上诉人与一审被告王某某的夫妻共同财产，王某某单方面出卖涉案房屋的行为不构成表见代理。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，被上诉人在知晓上诉人存在的情况下，既不是“善意”购买房屋，也未办理房屋转移登记，并未因“善意取得”获得涉案房屋的所有权，因此，上诉人有权向被上诉人追回涉案房屋。三、上诉人并未同意向被上诉人出售涉案房屋，被上诉人的居住行为属于非法占有，应当向上诉人返还涉案房屋。涉案房屋的出售和交付，系被上诉人与一审被告王某某私下达成的合意，上诉人自始至终未同意出售涉案房屋，也未同意被上诉人入住涉案房屋。而且，上诉人也一直向被上诉人提出异议并要求返还房屋，至于上诉人一直未采取诉讼等方式强制要求被上诉人搬离涉案房屋一是上诉人有其它房屋居住，涉案房屋对于上诉人来说属于闲置房屋，被上诉人是否搬离对上诉人的影响不大；二是被上诉人的侄子钱智强与被上诉人在同一单位工作，上诉人有碍于钱至强情面一直未强制让被上诉人搬离；三是涉案房屋于1999年左右就传闻面临拆迁，上诉人计划在房屋拆迁时再与被上诉人就涉案房屋的相关事宜处理清楚。基于上述三个原因，上诉人与被上诉人就涉案房屋的权属问题才拖延至今。另外，被上诉人缴纳的部分土地收益金，是其背着上诉人私自缴纳，是被上诉人的个人行为且是上诉人不能阻止的行为。而且，从上诉人一直不同意办理过户即能表示对于涉案房屋的出售是不予认可的。因此，一审法院以“被告刘某对原告方与被告王某某订立的房屋买卖合同是明知，其未提出异议，对房屋的交付亦未制止”就推断刘某认可被上诉人与一审被告王某某订立的房屋买卖合同且推断房屋买卖合同合法有效的认定有所欠妥。四、被上诉人与一审被告王某某于2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》有恶意串通之嫌上诉人与一审被告王某某早在1999年夫妻感情就已破裂，双方于2007年办理了离婚登记，一审被告王某某私下将涉案房屋出售给被上诉人系恶意转移夫妻共同财产的行为，且一审被告王某某为了对上诉人打击报复与被上诉人恶意串通，才会在时隔20多年以后补充签订《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”之规定，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。因此，不能以《房屋买卖协议》来认定上诉人同意将涉案房屋出售给被上诉人。综上所述，一审法院认定事实不清，仅以日常生活经验法则认定《房屋买卖协议》有效，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判并支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人王某，原审被告王某某二审中未提交书面答辩。原审原告（反诉被告）王某向一审法院起诉请求：一、确认原告王某与被告刘某、王某某存在房屋买卖关系；二、确认位于贵州省安顺市西秀区的房屋为原告所有；三、被告刘某、王某某配合办理位于贵州省安顺市西秀区房屋（不动产权证号为030012668）变更登记手续于原告王某名下；四、本案诉讼费用由二被告承担。原审被告（反诉原告）刘某针对本诉提起反诉诉请判令：一、王某立即腾空贵州省安顺市西秀区房屋并返还刘某。二、本案的诉讼费用由王某共同承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于西秀区南华路55号贵航总公司宿舍13幢2单元4层2号，系1991年的混合结构建筑，属被告刘某于1997年7月21日向其所在单位贵航总公司以成本价购买的房改房，被告刘某分别于2006年4月20日、2007年2月15日委托单位员工祝鹏办理产权证，经补交土地收益金后，该房屋于2007年3月27日登记被准予上市交易，2007年4月9日登记为刘某所有。在办理上述房屋产权证期间，1996年，原告王某及配偶王连科（2007年去世）与被告王某某口头约定：原告方以20000元的价格购买上述房屋，在原告方支付房款后，被告方即交付房屋给原告方居住使用至今。在原告方居住使用案涉房屋期间，原告方于2006年元月6日交纳该房屋的土地收益金5972元、工本费15元，并交纳使用期间的水电费。在口头约定上述房屋买卖期间，二被告系夫妻，二被告于2007年12月7日登记协议离婚，但二被告在《离婚协议书》中无案涉房屋的处理内容。原告与二被告无特别的关系。还查明，就案涉房屋的一切权利，王连科的其他法定继承人均书面表示放弃，由原告王某全权处置。2020年5月12日，原告王某与被告王某某签订的《房屋买卖协议》，内容主要是确认：原告王某及配偶王连科于1996年以20000元价格向被告方购买案涉房屋，原告方已支付被告方20000元，原告方根据国家政策的规定向安顺市西秀区住房资金管理委员会交纳土地收益金5972元、向安顺市西秀区建设局交纳表格及工本费15元，被告方于1996年将房屋交付原告方居住至今等事实；承诺本协议签订后五日内配合原告方办理相关产权过户手续，费用由原告方承担。庭审后，被告刘某之委托诉讼代理人于2020年8月11日向本院提交的代理意见有二份，其中有二页的代理词中有：“……刘某是在1999年才知道王某某将该房屋以2万元的价格私自出售给钱志强（王某），并将房屋供王某使用。对此，刘某强烈反对，拒绝配合办理房屋产权过户至今。对此刘某多次要求钱志强自己名下房屋归还但其要求同样遭到拒绝……”。一审法院认为：夫妻关系存续期间的房屋是共同所有的财产，双方享有平等的处理权；当事人订立合同有书面、口头和其他形式；当事人从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。从查明的事实可知：原告方与二被告无特别的关系，原告王某从1996年至今使用案涉房屋，原告方于2006年并对房屋的土地收益金、房屋产权证的工本费进行了交纳，是基于原告方与被告王某某口头订立房屋买卖合同，而被告王某某是房屋的共同所有权人，其与被告刘某对房屋有平等的处理权。被告刘某于1999年已知道被告王某某出售房屋、并将房屋交付原告方使用的事实，其对原告方交纳土地收益金、工本费的用意很清楚，目的即为了办理房屋的产权证。如原告方与二被告未约定房屋买卖、被告刘某不认可房屋买卖，则与被告刘某未交纳房屋的土地收益金、工本费，离婚时对房屋未作分割，对原告方使用房屋至今不收取任何费用的行为不符合逻辑，有悖于日常生活经验法则。从被告刘某委托诉讼代理人2020年8月11日提交的代理意见（二页）的内容：刘某于1999年已知道王某某以20000元价格将房屋（当时属于房改房）出售给原告方，并交付房屋给原告方使用，故被告刘某对原告方与被告王某某订立的房屋买卖合同是明知，其未提出异议，对房屋的交付亦未制止，其行为足以表明认可原告方与被告王某某订立的房屋买卖合同，故房屋买卖合同是合法有效的。本案争议焦点：一、原告王某诉请确认其与被告刘某、王某某存在房屋买卖关系是否支持。从查明的事实可知，原告方至今能居住使用该房屋，是基于客观上存在口头订立的房屋买卖合同，且该合同合法有效，客观存在的事实无需要诉请的必要，故原告王某的该诉请不予支持。二、原告王某诉请房屋为其所有是否支持。原告王某现年纪已大，在老伴去世后，老伴其他法定继承人放弃房屋的权利的情况下，为避免今后对房屋有争议，现原告的该诉请合乎情理，但房屋仍登记在被告刘某名下，原告王某的该诉请不当，本院不予支持。三、原告王某诉请二被告配合办理房屋变更登记于其名下是否支持。因1999年的房改房属于部分产权，尚不具备办理过户的条件，需要交纳土地收益金后办理全产权才能上市交易。从原告方交纳土地收益金的事实可知，原告方交纳土地收益金目的是为被告刘某取得房屋的全产权后进一步办理变更登记过户在其名下。现原告王某依据房屋买卖合同关系提出该诉请，是因二被告未按合同性质履行合同的附随义务，即协助办理房屋的变更登记，二被告的行为已构成违约，原告王某的该诉请是基于房屋买卖合同要求二被告继续履行合同，其是行使物权请求权，诉请于法有据，本院依法予以支持。被告刘某一方面辩称房屋是出借给原告使用，一方面又陈述于1999年知道买卖房屋的事，其意见前后矛盾，对于其出借的主张，因与常理不合，本院不予采信。被告刘某现虽有异议，但其未能提供证据证实其与被告王某某对夫妻共同财产有何特别约定，离婚时未对该房屋作何分割处理，但不能以此证实房屋系被告刘某的个人财产。《房屋买卖协议》实际是原告与王某某对之前房屋买卖的确认，并非离婚后王某某才处分刘某的个人财产的行为。由于案涉房屋的产权至今未过户，被告方未尽合同协助义务的违约行为处于持续状态，原告的诉请是基于房屋买卖合同订立后二被告未履行合同义务，且二被告的违约持续存在，原告王某的诉请是对物权行使的请求权，未过诉讼时效。房屋买卖时，房屋尚不具备办理交易的条件，但并不足以导致合同无效，且房屋自2007年4月9日已登记为刘某所有，房屋在二被告离婚前已具备交易的条件。至于2007年4月9日的房价与房屋买卖的价格无关联，且原告方已足额支付房款，被告刘某的辩称主张理由不成立，本院不予采信，其反诉请理由亦无事实理由依据，对其反诉诉请，本院依法不予支持。综上，原告与二被告之间的房屋买卖合同关系客观存在，原告王某依据合同已实际居住使用房屋，且房款已实际付清，其有权要求二被告继续履行房屋买卖合同。被告王某某不到庭参加诉讼，视其对权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、被告刘某、王某某于本判决生效三日内协助原告王某办理位于贵州省安顺市西秀区房屋（不动产权证号为030012668）变更登记为原告王某所有；二、驳回原告王某的其他诉讼请求；三、驳回被告刘某的反诉诉请。本案本诉受理费300元，减半收取150元，保全费220元，反诉受理费50元，共计420元，由被告刘某、王某某负担。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力应如何认定；二、王某是否有权占有案涉房屋，刘某、王某某应否协助王某办理案涉房屋的变更登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于争议焦点一。2020年5月12日《房屋买卖协议》实际上是王某与王某某对1996年口头达成房屋买卖合同的确认，双方达成口头房屋买卖合同后，王某支付了房屋价款2万元，王某某将案涉房屋交付其居住使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案中，买受人王某已经履行了支付房款的主要义务，出卖人王某某亦将通过将案涉房屋交付给王某居住使用至今的行为表示了接受，故双方达成的口头房屋买卖合同依法成立。刘某上诉认为其对王某与王某某口头达成的房屋买卖协议及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》事前未经其同意，事后未经其追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定属无权处分的无效合同。经审查，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，刘某以无权处分为由主张以上合同无效无法律依据，本院依法不予支持。此外，刘某认为王某和王某某于2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》存在恶意串通应属无效合同,但其未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的后果。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，王某与王某某口头达成的房屋买卖合同及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》依法应属有效合同。上诉人刘某的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二。王某与刘某、王某某无特殊关系。王某依据其与王某某达成的口头房屋买卖合同，向王某某支付了房款2万元，且王某居住使用案涉房屋至今，王某于2006年缴纳了案涉房屋的土地收益金、房屋产权证的工本费，且刘某、王某某于2007年离婚时亦未对案涉房屋进行处理。此外，本案中，刘某一审的特别授权委托诉讼代理人提交的代理意见亦载明：“刘某于1999年才知道王某某以20000元价格将房屋（当时属于房改房）出售给原告方，并交付房屋给原告方使用。”上述事实及陈述能够证明刘某至少于1999年时，对王某某与王某达成口头房屋买卖合同，王某已支付房款2万元并居住于案涉房屋一事已经知晓，但其在长达20余年期间，未提供证据证明其提出过异议，亦未通过诉讼等方式阻止案涉房屋交付给王某居住使用，且王某于案涉房屋居住使用至今。故根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2001]30号）第十七条第一款第（二）项：“关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，刘某不得以其不同意或不知道为由对抗善意第三人王某。因此，一审认定王某有权占有案涉房屋，刘某、王某某应当协助王某办理案涉房屋的变更登记，且未予支持刘某要求王某腾空并返还案涉房屋的反诉请求并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人刘某承担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二一年二月二十六日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。