文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终99号上诉人（原审被告）：蒋剑，男，1988年11月20日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审被告）：王**，女，1987年9月18日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：徐长辉，男，1970年3月17日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：杨秀芳，女，1967年11月20日出生，汉族，住镇江市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周兰萍，镇江市经济法律服务所法律工作者。上诉人蒋剑、王**因与被上诉人徐长辉、杨秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初2548号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。蒋剑、王**上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初2548号民事判决并依法改判驳回徐长辉、杨秀芳的诉讼请求。事实和理由：一、购房款还有760元没有支付；二、合同约定的房屋面积为100平方米，徐长辉、杨秀芳拿到的房屋的实际面积为103.9平方米，按照拆迁协议的约定，蒋剑、王**可以享受10平方米以内按每平方米2900元的优惠，徐长辉、杨秀芳应当按照市场价支付该3.9平方米的价格，其中的差价应当返还给蒋剑、王**；三、合同未约定过户时间，徐长辉、杨秀芳要求办理过户，却拒不支付相关费用，一审判决给予的三十日的期限不合理。徐长辉、杨秀芳辩称：760元的零头在中介商谈时蒋剑、王**已表示放弃，其在一审中并未提及该760元。合同明确约定涉案房屋系“论套计价，房价不变，互不退补”，不存在退差价的事实。一审判决是正确的，应予以维持。徐长辉、杨秀芳向一审法院起诉请求判令：1.蒋剑、王**配合徐长辉、杨秀芳办理镇江市京口区景阳山庄17幢401室房屋的过户手续；2.过户产生的税费由双方依据交易政策各自承担。一审法院认定事实：徐长辉、杨秀芳系夫妻关系。蒋剑、王**系夫妻关系。2013年7月10日，蒋剑与镇江市京口区房屋拆迁安置事务所（以下简称京口区拆迁安置事务所）签订了《拆迁产权调换安置协议》，约定因镇江市大禹山创意新社区土地整理项目，京口区拆迁安置事务所向蒋剑提供位于镇江市禹山家园的安置房一套，面积100平方米；其中房屋产权调换面积92.68平方米，按每平方米2900元的价格计算，房屋产权调换面积部分的购房款合计268772元，超过房屋产权面积的部分，在10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房的成本价即每平方米2900元计算，计7.32平方米的价格为21228元；回迁时大于10平方米的部分按市场价结算差价。前述内容为打印文本。在协议的第六条，其他约定部分以手书形式写明“本人选择景阳山庄安置”，同时有“蒋剑2015年1月24日”的签字。2014年6月17日，蒋剑、王**（甲方）与徐长辉（乙方）、镇江市尚品置业经纪有限公司（丙方）签订了《房产买卖合同》。约定：甲方将其坐落于禹山家园的房屋出售给乙方，房屋面积100平方米；房屋价款28.6万元。如若乙方不能按期付款或甲方不能按期交房，或甲、乙中一方不能按期办理产权转移手续，每逾期一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金，如逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同。合同第十三条以手书形式写明：签订合同时，乙方预付房屋价款20万元；拿房时甲方配合乙方交钥匙同时支付房屋价款3.6万元，余款待甲方办理产权证时过户后一次付清，双方税费各付；交房日期2016年7月9日。《被拆迁人拆迁安置结算单》记载协议安置面积与实际安置面积的差额为11310元（3.9平方米×2900元/平方米）；临时安置补助费4640元；异地回迁奖励费2320元。2018年6月4日，蒋剑、王**以房屋买卖合同纠纷为由将徐长辉诉至一审法院，要求解除《房产买卖合同》，认为根据合同约定，出售的房屋位于禹山家园小区，而因政策变化实际安置的房屋位于景阳山庄，《房产买卖合同》不能履行，无法实现合同目的，应当予以解除。2018年7月11日一审法院作出（2018）苏1102民初2001号民事判决（以下简称2001号民事判决）。认定：前述《房产买卖合同》签订后，2016年1月24日，蒋剑与徐长辉共同至选房地点进行选房。并选择了镇江市京口区景阳山庄17幢401室房屋，建筑面积103.9平方米。该房屋与《拆迁产权调换安置协议》约定的100平方米安置房存在11310元的差价，蒋剑与京口区拆迁安置事务所结算后，需补差价款11310元，徐长辉将差价款支付给了京口区拆迁安置事务所。徐长辉支付了垃圾清运费、物业费等费用。同日徐长辉取得了401室房屋的钥匙。2017年4月，徐长辉对401室房屋进行了装修。装修后入住。2001号民事判决认为：涉案《房产买卖合同》系蒋剑、王**与徐长辉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。蒋剑、王**与徐长辉以行为变更了合同约定的标的物，《房产买卖合同》约定的标的物交付行为已经实际履行，徐长辉对401室房屋的占有系合法占有，故驳回了蒋剑、王**的诉讼请求。2001号民事判决已生效。本案审理中，对于徐长辉向京口区拆迁安置事务所补交面积差价款，双方一致认可，该款项由京口区拆迁安置事务所直接将临时安置补助费4640元、异地回迁奖励费2320元（合计6960元）用以抵扣，不足部分由徐长辉补交。但对于用于抵扣的款项徐长辉主张应归其所有；蒋剑、王**则主张该款项徐长辉应予以退还，且经双方协商已退还部分，尚有800元未予退还。另查明：2014年9月15日，蒋剑出具收条一份言明“今收到徐长辉买禹山家园购房款贰拾万元整”。2016年1月24日，蒋剑出具收条一份言明“今收到徐长辉房款贰万贰仟玖百陆”，收条还标注：五月底前再付贰万。2016年4月5日蒋剑出具收条一份言明“今收到徐长辉买房款5000元整”。2016年5月5日，蒋剑出具收条一份言明“今收到徐长辉买房款人民币壹万伍仟元整”。上述收条记载的款项合计242960元。再查明，目前涉案房屋可以办理不动产登记。一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。徐长辉与蒋剑、王**及第三人签订的《房产买卖合同》不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定当事人协商一致，可以解除合同。也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据《房产买卖合同》约定，若乙方即徐长辉不能按期付款的，逾期超过十五日，仍不能履行视为根本违约，甲方即蒋剑、王**有权解除合同。《房产买卖合同》约定的付款期限分别为：签约当日即2014年6月17日应付款20万元；交钥匙时支付3.6万元；过户后支付余款5万元。实际履行过程中双方交接钥匙的时间为2016年1月24日，徐长辉于当日支付了22960元，未能足额支付合同约定的款项，但于2016年4月5日支付5000元，于2016年5月5日支付15000元；蒋剑、王**接收了上述款项且未有证据表明对于延期提出了异议；至2016年5月5日徐长辉支付了合同约定的23.6万元，另外6960元根据审理情况及当事人陈述应为徐长辉退还给蒋剑、王**的由拆迁安置部门发放的临时安置补助费4640元和异地回迁奖励费2320元。徐长辉在交钥匙后支付款项确有延迟，但蒋剑、王**虽然在2018年6月4日诉至法院要求解除合同，其理由系合同约定房屋位置与实际安置位置不一致，合同目的无法实现，而非徐长辉延期支付房屋价款。至本案诉讼，距2016年已4年有余，蒋剑、王**方主张解除权，显然超出了合理的期限，故蒋剑、王**认为徐长辉未按期支付房屋价款，应解除合同的意见，一审法院不予采纳。合同履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时请求债务人履行义务。不能即时履行的，应当给对方必要的准备时间。《房产买卖合同》对于办理过户时间未予约定，目前涉案房屋的产权证已可以办理，相关过户手续亦应可以办理。考虑到办理手续的流程等客观情况，给予蒋剑、王**三十日的期限较为合理。徐长辉要求过户产生的税费依据交易政策各自负担，双方在《房产买卖合同》中已有明确约定，系合同履行的应有之义，无需判决另外加以认定。《房产买卖合同》的合同双方为徐长辉与蒋剑、王**，相应的权利与义务属于合同当事人。杨秀芳并非合同当事人，要求办理过户手续，没有法律依据，对其诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、蒋剑、王**于本判决生效后三十日内配合徐长辉办理镇江市京口区景阳山庄17幢401室房屋的不动产变更登记；二、驳回杨秀芳的诉讼请求。二审中，蒋剑、王**提交转账记录一份，拟证明2016年1月24日徐长辉实际支付的款项是22200元而非22960元。徐长辉、杨秀芳质证认为“实际支付的是22200元，剩余的760元蒋剑、王**同意放弃，应当以收条为准”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。蒋剑、王**与徐长辉签订的《房产买卖合同》合法有效，双方的权利义务应当按照该合同的约定进行分配。徐长辉提起诉讼要求蒋剑、王**配合办理涉案房屋的过户手续。双方签订的《房产买卖合同》第13条约定“签订合同时，徐长辉预付房款20万元，拿房时蒋剑、王**配合拿房交钥匙同时再付房款3.6万元，余款等蒋剑、王**办理好产权证时过户后一次付清，双方税费各付。交房如有延期产生的租房安置款由徐长辉享受。注：交房日期2016年7月9日”。徐长辉提供了数张收条，拟证明其已付房款242960元。蒋剑、王**对其中2016年1月24日22960元的收条提出异议，主张其中有760元没有支付。徐长辉对其实际支付了22200元予以认可，但同时陈述“760元的零头蒋剑是同意放弃的，应当以收条记载的金额为准”。按照生活常理，徐长辉关于“放弃零头”的主张，具有一定的合理性，在蒋剑已经出具22960元收条确认收款金额的情况下，可以认定该22960元房款已经支付。一审法院认定徐长辉已经支付房款242960元，并无不当。根据《房产买卖合同》第13条关于过户的约定，徐长辉已付房款金额已经超过合同约定的办理过户之前需付款的金额，一审法院判决蒋剑、王**需配合徐长辉办理房屋不动产变更登记，符合合同约定。关于办理房屋不动产变更登记手续的期间，因合同没有明确确定，一审法院酌情认定三十日，并无不当。至于蒋剑、王**关于“徐长辉基于蒋剑、王**被拆迁人的身份以每平方米2900元的价格获得了3.9平方米，该价格与市场价的差价徐长辉应当返还给蒋剑、王**”的主张，《房产买卖合同》约定“按套计价，房价不变，互不退补”，蒋剑、王**的上述主张不符合合同的约定，不能对抗徐长辉关于配合过户的主张。综上所述，上诉人蒋剑、王**的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋剑、王**负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年二月二十五日书记员 王 琦