苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6498号原告：孙念，女，1985年12月27日生，土家族，住江苏省苏州市吴中区。被告：田小春，女，1986年2月8日生，土家族，户籍地湖南省永顺县，现住江苏省苏州市吴中区。原告孙念诉被告田小春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理。由审判员韩亚光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙念及被告田小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙念向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其垫付物业管理费（含公共能耗费）4617.6元，水、电、燃气费合计509元；二、判令被告支付其涉案房屋折旧费50000元，装修及物品毁损费24000元；三、判令被告支付其预期租金收益损失45000元；四、判令被告支付其在（2019）苏0506民初6434号民事案件支出的律师费50000元；五、判令被告支付其中介费4000元；六、判令被告支付其搬运费、垃圾清运费用共计600元。事实与理由：2019年3月21日，其与被告经中介居间，签订房屋买卖合同一份，约定由其购买被告名下位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园106幢3104室的房屋。合同签订后，其依约支付了定金，后被告将房屋钥匙及密码交付给其，并由其装修入住。但2019年6月29日，被告单方面通知其要解除合同，其与被告协商未果，故诉至吴中法院[（2019）苏0506民初6434号]要求继续履行合同并胜诉。经吴中法院执行，该案涉房屋已过户至其名下并在2020年6月18日交付给其。其认为，被告的违约及拖延行为给其造成了多项损失，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告表示不在本案中主张公共能耗、水、电、燃气费。被告田小春辩称，双方因案涉房屋买卖产生纠纷，其于2019年7月18日将房屋收回，但该房屋在2020年6月18日已交付原告。原告在本案诉请中主张的房屋折旧费、预期租金损失、装修及物品毁损费、中介费在（2019）苏0506民初6434号案件中已处理，不应重复主张；物业费原告曾表示过要自行承担，故也不应在本案中主张；搬运费的产生系原告擅自占用案涉房屋所致，其不应承担；垃圾清运费原本就是收房时应由原告支出的费用，其也不应承担。经本院审理认定事实如下：2019年3月21日，原告孙念与被告田小春签订房屋买卖合同一份，约定由被告田小春向原告孙念出售位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园106幢3104室房屋，该房屋（包括物品清单中明确的房屋权属物品）价款为2400000元，支付方式为贷款支付。合同第七条为房屋交付的约定，交付日期为不动产转移登记完毕之日起1日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及其本合同物品清单中明确的房屋附属物品状况进行查验。合同第八条为对出卖人逾期交房违约责任的约定，出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下…逾期超过15日后，买受人有权退房……买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十条为房屋权属转移登记的约定，自买受方付清房款之日起15天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的…逾期超过15日后，买受人有权退房…买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十二条第2项约定，物业公共服务费、公共能耗代收交费和相关配套设施使用费等费用，房屋交付以前发生的由出卖人承担并结清。合同附件一补充协议第4条还约定，如买卖双方出现违约行为，根据合同规定追究违约方责任，已支付的相关服务费及律师费由违约方承担。当日，原、被告双方还签订了补偿协议一份，主要内容为：孙念同意接受案涉房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、家具家电（详见物品清单）等，并另行补偿田小春400000元，该款孙念于2019年3月21日前或签约当日支付给田小春定金300000元，于2019年4月20日前支付给田小春100000元。双方确定田小春转让上述物业标的价款为成交价及补偿费用的总和，合计2800000元。该补偿协议上还手写了房子密码。后案涉房屋实际由原告占有使用。因双方就案涉房屋的后续交易产生纠葛，故被告于2019年7月18日将案涉房屋收回。后原告孙念于2019年7月15日向本院提起诉讼，本院已立案[（2019）苏0506民初6434号]，并追加招商银行股份有限公司苏州分行为本案第三人。原告孙念在该案中提出诉讼请求：一、判令被告田小春继续履行房屋买卖合同，直至完全交付房屋，并办理相关手续直至苏州市吴中区郭巷街道保利独墅西岸106幢3104室房屋产权过户至原告名下。二、判令被告田小春支付其违约金，以2800000元为基数，自2019年6月30日按每日万分之五标准计算至实际办理资金托管之日止；被告承担房屋中介费15000元。后本院作出（2019）苏0506民初6434号民事判决，判决内容为：一、原告孙念与被告田小春于2019年3月21日签订的《房屋买卖合同》及补偿协议继续履行。二、原告孙念于本判决生效之日起十日内代被告田小春向第三人招商银行股份有限公司苏州分行归还苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园106幢3104室房屋项下贷款本息等费用（以2400000元为限），第三人招商银行股份有限公司苏州分行在上述贷款本息等费用清偿完毕后十日内协助办理房产抵押注销登记手续。三、被告田小春向原告孙念支付以400000元基数、自2019年9月15日起按每日万分之三标准计算至本判决生效之日止的违约金。四、被告田小春于上述房产抵押注销登记手续办理完毕之日起七日内协助原告孙念将苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园106幢3104室房屋权属转移登记至原告孙念名下，同时在扣除上述第二项、第三项的代偿款项和违约金后，孙念将购房款2400000元中的剩余款项支付给被告田小春。五、被告田小春于案涉房屋权属转移登记至原告孙念名下后七日内将苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园106幢3104室房屋交付给原告孙念。六、驳回原告孙念的其他诉讼请求。因被告田小春未履行上述判决确定的义务，原告孙念向本院申请执行。经本院执行，案涉房屋现已过户至原告孙念名下且在2020年6月18日已交付原告。以上事实，由原告提供的民事判决书、执行裁定书、房屋买卖合同及补充协议及法院制作的庭审笔录等在卷证实。关于原告主张的各项损失，本院作如下认定：一、物业费，原告主张被告占用房屋期间（2019年7月18日至2020年6月18日，计11个月）的物业费（不含公共能耗费）为3132.8元，并提供了相应的物业费票据。被告确认上述费用由原告支付，但原告在（2019）苏0506民初6434号案件中曾表示愿自行承担，故不应在本案中进行主张。原告则表示，其之前未承诺自担物业费，即便其有过类似陈述，也是为了被告能尽快向其交房而做的让步，但实际上被告并未主动交房，案涉房屋是其通过执行程序才拿到的，故现不同意自担物业费。因被告未能就原告同意自担物业费提供证据证明，本院认定房屋交付前的物业费3132.8元由被告承担。二、房屋折旧费及预期租金收益损失，原告称上述损失均系被告未按约交房所致，并提供了其与案外人就案涉房屋在2020年8月1日签订的房屋租赁合同。被告对此不予认可。因原告在（2019）苏0506民初6434号案件中主张的逾期交房违约金与其在本案中主张的房屋折旧费及预期租金收益存在竞合，故根据一事不再理原则，对原告的该部分的主张，本院不予理涉。三、装修及物品毁损费，原告认为其在2020年6月18日收房时，房屋较之前缺少了窗帘，被告在卖房时曾称这些窗帘要价值20000多元，其在补偿协议中支出的400000元里就包括窗帘，故在本案中主张装修及物品毁损费为24000元，并提供了房屋照片。被告表示，该窗帘并非补偿协议约定清单中的内容。因原告未能提供证据证明窗帘系补偿协议约定交付清单中的物品，故对原告的该部分的主张，本院难以支持。四、中介费，原告曾在（2019）苏0506民初6434号案件主张过中介费，且已被法院驳回，故根据一事不再理原则，对原告的该部分的主张，本院不予理涉。五、律师费，原告认为因被告违约导致其在（2019）苏0506民初6434号案件诉讼中支出律师费50000元，按补充协议约定，该费用应由被告承担，并提供了律师委托合同、律师费发票及转账记录。被告对律师费金额没有异议，但原告在（2019）苏0506民初6434号案件中曾表示愿自行承担律师费；案涉房屋买卖合同履行出现问题，原告本身也存在违约行为。原告则表示，之前其未承诺要自担律师费，即便其有过类似陈述，也是为了被告能尽快向其交房而做的让步，但实际上被告并未主动交房，案涉房屋是其通过执行程序才拿到的，故现其不同意自担律师费。因被告未能就原告同意自担律师费提供证据证明，故本院认定原告为本案房屋买卖合同纠纷所支付的律师费50000元由被告承担。六、搬运费，原告表示被告于2019年7月18日擅自将案涉房屋收回，并将房屋内原告的物品搬离，相关搬运费系将相关物品搬回房屋所产生的费用，并提供了微信转账记录截图。被告对该费用不予认可，并表示其在2019年3月21日将房屋钥匙及密码交付原告，只是方便其装修测量，并非是交房；事实上当时原告只付了400000元的定金，按照合同约定，房屋要在过户完毕时才交付，因此这些物品是原告未经许可擅自放入房内的；其在搬离曾通知原告自己搬走，但原告没有搬，故相关费用其不应承担。因原告未能提供相关证据证明，被告当时已将案涉房屋交付给其，故对其该部分主张，本院难以支持。七、垃圾清运费，原告主张为160元，并提供了微信支付记录。被告对此不予认可，并认为该费用应由原告自行承担。本院认为，正常情况下，收房时对房屋内垃圾进行清运而产生的费用应由买受人承担。本案中，未发现垃圾清运费存在显著偏高的情形。故对原告的该部分主张，本院难以支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告田小春于本判决生效之日起十日内向原告孙念赔偿物业费3132.8元、律师费50000元，合计人民币53132.8元。二、驳回原告孙念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1915元，财产保全费1420元，公告费300元，合计人民币3635元，由原告孙念负担2219元，被告田小春负担1416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韩亚光二〇二一年二月七日书记员  徐 琛