湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5513号原告：罗波，男，1988年9月20日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李卫波（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉超（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。被告：武汉隆强房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO一期8栋19层5室。法定代表人：蔡啸，该公司执行董事兼总经理。被告：湖北易生活家互联网科技有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO一期8栋19层5室。法定代表人：蔡啸，该公司执行董事兼总经理。原告罗波与被告武汉隆强房地产经纪服务有限公司（以下简称隆强公司）、湖北易生活家互联网科技有限公司（以下简称易生活家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告隆强公司、易生活家公司下落不明，经原告罗波申请,本院依法对其公告送达民事起诉状副本、开庭传票等法律文书。本案公开开庭进行了审理。原告罗波的委托诉讼代理人李卫波、冉超到庭参加诉讼。被告隆强公司、易生活家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗波向本院提出诉讼请求：1、确认原告罗波与被告隆强公司签订的《房产租赁管理服务合同》、与被告易生活家公司签订的《房产管理服务合同》已解除；2、被告隆强公司、易生活家公司腾退案涉房屋，办理物业交割手续，支付2019年12月23日至房屋腾退之日止的房屋租金（暂计算至2020年8月22日，即3,822元×8个月=30,576元)、物业费5,940元（自2018年9月23日起暂计算至2020年8月22日，扣除空置期1个月，即270元×22个月）；3、被告隆强公司、易生活家公司赔偿原告罗波两个月的租金8,184元[（3,822元+270元）×2个月]；4、被告隆强公司、易生活家公司承担原告罗波支付的律师代理费8,000元及维权花费的交通费442元；5、本案诉讼费用由被告隆强公司、易生活家公司承担。事实和理由：被告隆强公司为一人有限责任公司，其法人股东为被告易生活家公司。2018年6月16日，原告罗波与被告隆强公司签订了《房产管理服务合同》，约定：原告罗波将其所购买的位于武汉市江岸区二七街赵家条90号金岛御景世家2幢2单元7层1号毛坯房委托给被告隆强公司进行管理出租，管理期限自2018年6月23日至2024年9月22日，前期原告罗波向被告隆强公司支付装修改造费用119,712元，2018年9月23日至2021年10月2日期间确定月租金为3,440元，2021年10月3日至2024年9月22日月租金为4,128元，被告隆强公司收取代收租金扣除预期收益的部分作为服务费，被告隆强公司违约则原告罗波有权单方解除合同，并赔偿原告罗波两个月的租金收益，装修期及约定的空置期之外的物业费由被告隆强公司承担，还约定了通知对方的方式，邮寄送达以信函发出后的第2个工作日为准，电子邮件以到达对方服务器时间为准，手机短信及网站通知以到达对方设备时间为准。同时，原告罗波与被告易生活家公司签订了《房产租赁管理服务合同》，约定：原告罗波购买被告易生活家公司运营的“包租婆号”，标的名称为案涉房屋的租赁收益权，价格为119,712元，期限为2018年9月23日至2021年8月22日，该期间内被告二于每月16日支付原告罗波预期月租赁收益3,822元并制定了支付租金的方案，约定任何一方违约需赔偿损失，包括诉讼费和适当律师费。合同签订后，原告罗波按约履行了合同义务。当日，原告罗波妻子封威通过银行转账方式向被告易生活家公司支付了119,712元，并移交了房屋大门钥匙、门禁卡、水卡。而被告易生活家公司自2020年1月23日之后就未再向原告罗波支付房屋租金，原告罗波多次联系被告易生活家公司工作人员沟通均无果，2020年6月底已经无法联系。同时，被告易生活家公司作为一人有限责任公司被告隆强公司的法人股东，应承担连带责任。综上，被告隆强公司、易生活家公司的行为已经构成违约，侵犯了原告罗波的合法权益，根据我国相关法律法规的规定，被告隆强公司、易生活家公司应承担违约责任，并赔偿原告罗波损失，故根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告隆强公司、易生活家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：2016年6月25日，罗波与案外人武汉中胜村城中村改造工程建设有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，罗波向武汉中胜村城中村改造工程建设有限公司购买位于中胜村××村××Ｋ3地块项目（金岛御景世家）中第2幢2单元7层1号房（建筑面积128.65平方米，以下简称案涉房屋）。2018年6月16日，罗波（甲方）与隆强公司（乙方）签订《房产管理服务合同》约定，甲方委托乙方管理运营的案涉房屋（含附属物品、设备设施）为标的资产；甲方授权乙方对标的资产全权管理包括且不限于对受托资产进行经营出租、转租等，乙方为甲方提供资产管理服务；管理期限自2018年6月23日至2024年9月22日（含装修期）；双方经评估后一致认为自2018年9月23日至2021年10月2日期间（装修款抵扣期）标的资产确定月租金为3,440元/月，合计11,9712元，自2021年10月3日至2024年9月22日期间标的资产的月租金为4,128元/月，预期总收益为141,177元；甲方同意承受空置期（装修空置期90天，其余每年15天），空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；甲方同意向乙方支付相应的管理服务费，管理服务费为乙方运营标的资产实际代收的租金扣除甲方预期收益以外的增值收益部分；甲乙双方认可自2021年10月3日始计收收益（合同约定的空置期除外），每1个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内，本合同项下首个结算日为2021年11月2日，除另有约定外，本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；甲方同意乙方对标的资产进行前期装修、改造，装修改造总金额为119,712元，且同意乙方将该装修改造金额在给予甲方的前期租金中代为扣除；乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的甲方有权随时单方解除合同，且乙方应赔偿甲方违约时两个月的合同应付租金收益；履行期间如需出具通知，应以书面形式（包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信以及乙方向乙方在其网站中为甲方开设的私人空间发送通知等方式）作出，具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后的第2个工作日为准，电子邮件以到达对方服务器时间为准，手机短信及网站通知以到达对方设备时间为准。同时双方约定物业管理费270元，如交付日前未结清物业管理费，乙方有权在交付日后代甲方缴纳，并直接从应支付给甲方的收益中扣除。易生活家公司在上述合同上加盖合同专用章，罗波在合同上签名并捺印。罗波（甲方）与易生活家公司（乙方）就甲方购买乙方旗下运营的“包租婆＿号”标的签订《房产租赁管理服务合同》，合同标的为案涉房屋的房屋租赁收益权，该合同约定：“甲乙双方经充分协商……，就甲方购买乙方旗下运营的‘包租婆＿号’标的达成如下条款：第一条标的的基本情况：1.1、标的名称：包租婆＿号，具体为武汉市江岸区金岛御景世家楼盘2栋2单元701号房的租赁收益权；1.2、标的价格：人民币（大写）壹拾壹万玖仟柒佰壹拾贰元整；1.3、标的期限：2018年9月23日至2021年8月22日，共计35个月……。第二条付款基本情况：2.3、甲方付款时间和金额：甲方应于本合同签订之日2018年6月16日向乙方指定账户支付合同款人民币（大写）壹拾壹万玖仟柒佰壹拾贰元整。第三条标的预期租赁收益及回款方式：3.1、2018年9月23日至2021年8月22日，产品预期月租赁收益为人民币（小写）￥3,822元，由乙方于每月16日足额支付至甲方指定账户（上月收益次月支付）……。第四条甲、乙双方权利和义务：（一）甲方权利和义务：4.1、甲方有按照本合同约定积极支付相关款项的义务……，同时有按照本合同按时获得预期租赁收益的权利；4.2、需积极配合乙方运营‘包租婆＿号’涉及房源的运营及管理。（二）乙方权利和义务：4.3、乙方须合法拥有‘包租婆＿号’涉及房源的运营管理权，并积极维护平台运营，以保障甲方预期租赁收益回报；4.4、乙方享有甲方‘包租婆＿号’预期租赁收益权后的溢价租赁收益权……。第六条文件保管：6.1、对于‘包租婆＿号’涉及房源的相关文件，甲方认可乙方代为收取和保管。6.2、在保管过程中，如果甲方需要查阅或使用‘包租婆＿号’所对应的相关文件时，甲方可在办理相关手续后进行查阅。第七条违约责任：任何一方违反本合同的约定，使得本合同的全部或部分不能履行的，均应承担违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失（包括由此产生的诉讼费和适当的律师费）；若因‘包租婆＿号’关联的房源方（房东）违约，则由乙方补偿甲方1个月的预期月租赁收益（参照合同解除时上月租赁收益标准）并代为追缴退还甲方剩余本金……。”易生活家公司在上述合同上加盖合同专用章，罗波在合同上签名并捺印。2018年6月16日，罗波的妻子封威通过银行转账支付119,712元。自2018年10月开始至2020年1月23日，易生活家公司每个月向罗波支付预租房租金3,822元（预租房租金交至2019年12月23日），此后罗波未再收到款项。2020年11月23日，罗波收回房屋。另查明：易生活家公司于2017年10月25日登记设立，注册资本1,000万元，登记住所为武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO一期8栋19层5室，法定代表人蔡啸。隆强公司系2018年3月28日登记设立的一人有限责任公司，注册资本1,000万元，股东为易生活家公司，登记住所为武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO一期8栋19层5室，法定代表人蔡啸。再查明：2020年8月2日，罗波与湖北尚卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该所委派律师作为其与隆强公司、易生活家公司房屋租赁纠纷案的诉讼代理人，代理服务费为8,000元。2020年8月3日，湖北尚卓律师事务所向罗波开具了金额为8,000元的普通增值税发票。本院认为，罗波与隆强公司、易生活家公司就租赁案涉房屋分别签订《房产管理服务合同》及《房产租赁管理服务合同》，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行各自合同项下义务。罗波按照合同约定将案涉房屋交付给隆强公司、易生活家公司，隆强公司、易生活家公司应当按照约定向罗波支付租金/预租房租金，现隆强公司、易生活家公司未再按时向罗波支付已构成根本性违约，且罗波已于2020年11月23日收回房屋，故罗波与隆强公司签订的《房产管理服务合同》、与易生活家公司签订的《房产租赁管理服务合同》于2020年11月23日解除。易生活家公司应向罗波支付2019年12月24日至2020年11月23日期间预租房租金42,042元(3,822元×11个月）。因罗波已收回房屋，故对其要求隆强公司、易生活家公司腾退房屋的诉讼请求本院不再处理。关于罗波要求隆强公司、易生活家公司支付物业费的诉讼请求，因罗波并未提交证据证明具有事实依据，故本院不予支持。关于罗波要求隆强公司、易生活家公司支付交通费的诉讼请求，虽然罗波提交了票据，但无法看出票据与本案的关联性，故本院不予支持。罗波与隆强公司约定：隆强公司迟延支付当期罗波应得收益达15个工作日的罗波有权随时单方解除合同，且隆强公司应赔偿罗波违约时两个月的合同应付租金收益，现隆强公司、易生活家公司未按照约定向罗波支付租金/预租房租金，隆强公司已构成违约，应该向罗波支付违约金6,880元(3,440元×2个月）。罗波与易生活家公司约定：任何一方违反合同的约定，使得合同的全部或部分不能履行的，均应承担违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失（包括由此产生的诉讼费和适当的律师费），罗波为实现案涉债权支出律师费8,000元，故罗波要求易生活家公司支付律师费的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”易生活家公司作为隆强公司一人股东，公司注册登记的住所、法定代表人的相同，就同一案涉房屋的租赁事宜与罗波分别签订合同，且两公司仅需每月向罗波支付一次款项，隆强公司、易生活家公司未到庭参加诉讼，未举证证明易生活家公司财产独立于隆强公司，故易生活家公司应对隆强公司上述合同债务承担连带责任。但罗波要求隆强公司应对易生活家公司上述合同债务承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗波与被告武汉隆强房地产经纪服务有限公司签订的《房产管理服务合同》于2020年11月23日解除；二、原告罗波与被告湖北易生活家互联网科技有限公司签订的《房产租赁管理服务合同》于2020年11月23日解除；三、被告湖北易生活家互联网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗波支付42,042元；四、被告武汉隆强房地产经纪服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗波支付违约金6,880元；五、被告湖北易生活家互联网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗波支付律师费8,000元；六、被告湖北易生活家互联网科技有限公司对上述判决确定的第四项给付义务承担连带责任；七、驳回原告罗波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,449元，减半收取2,724.50元及公告费560元，共计3,284.50元由被告武汉隆强房地产经纪服务有限公司、湖北易生活家互联网科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二一年二月四日法官助理周瑾书记员丁小晓