广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29979号原告（反诉被告）李贯荣，男，汉族，1969年9月22日出生，身份证住址广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人李新得，广东泰米斯律师事务所律师。被告（反诉原告）王灿华，男，汉族，1951年2月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人任凯，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人谭俐，广东生龙律师事务所实习律师。原告李贯荣与被告王灿华的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李新得、被告委托诉讼代理人任凯及谭俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贯荣诉称，2015年09月15日，原被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将深圳市龙岗区（原手袋厂）202-2（原旧楼）202-4（原手袋厂宿舍楼）物业租赁给原告使用，租赁期限为10年，自2014年8月1日至2024年7月31日，每月租金20000元（人民币，下同），租赁保证金60000元，租赁关系终止时被告收取的保证金用于冲抵原告应付的费用外，剩余部分应无息归还。合同签订后，原告依据合同约定于2014年7月24日向被告支付6万元保证金。2018年8月18日，因为河道拆迁，双方协商一致将每月租金由20000元变更为15000元。2020年1月至2月，原告受新型冠状病毒疫情影响以及自身身体原因住院治疗，未能及时向被告支付2020年1月份-2月份租金共计3万元，但期间原告已支付租金10000元，在拖欠租金的第一时间，原告向被告解释逾期支付租金的原因并提供相应证据，承诺出院后第一时间向被告补齐欠缴租金。但被告在未书面通知委托人的情况下擅自于2020年3月份与原告解除租赁合同，并拒绝退还原告保证金。原告认为，原被告在房屋租赁合同书中并未约定合同解除条款的情况下，被告擅自解除房屋租赁合同是违反相关法律规定的。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原被告于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》义务，将涉案房屋承租给原告至2024年7月31日止；2、被告赔偿原告非法收回房屋给原告造成的损失及违约责任106890元（自2020年1月暂计至2020年7月31日，实际应以15270元支付至交回房屋为止）3、被告承担本案的受理费等全部诉讼费用。被告王灿华答辩并反诉称，2015年9月15日被告与原告签订《房屋租赁合同书》，约定将被告位于深圳市龙岗区（原手袋厂）、202-2（原旧楼）、202-4（原手袋厂宿舍楼）等物业租赁给原告使用。租赁期限为10年，自2014年8月1日至2024年7月31日止。前四年内每月租金为20000元，从2018年8月1日起月租金为22000元。后因其中的202-4（原手袋厂宿舍楼）物业被征收拆迁，双方协商将租金变更为每月15000元。双方还约定原告须每月10日之前支付租金，若原告逾期支付租金超过20天，则应以拖欠天数乘以应缴租金总额的1%标准支付违约金。原告从2019年9月开始拖欠房租和水电费，被告多次通过当面催收、打电话、发送手机信息及微信信息等方式催收，原告扔拒不缴纳。被告迫于无奈于2020年3月16日再次催告原告结清租金和水电费，告知其于2020年3月31日解除双方签订《房屋租赁合同书》，并要求其腾退房屋返还给被告。截止2020年3月31日，原告拒不支付所拖欠的租金和水电费，被告从2020年4月1日起收回部分房屋，但原告至今仍非法占用部分房屋拒不腾退。被告收回的部分房屋，在原告租赁使用期间造成损坏，被告为了物业能正常使用，自行进行维修，产生维修费用为34075元，该费用损失应由原告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同原告拖欠租金逾半年之久，且经被告多次催促仍拒不履行付款义务，己构成根本违约。被告于2020年3月31日解除双方签订的《房屋租赁合同书》，完全符合《合同法》的相关规定。综上，被告为了维护自身的合法权益，反诉请求：一、确认被告与原告签订《房屋租赁合同书》于2020年3月31日解除；二、原告腾空现仍占用的房屋并原状返还给被告；三、原告向被告支付2019年9月1日至2020年3月31日期间拖欠的房屋租金105000元及逾期支付租金的违约金35000元（拖欠租金105000元×30%）；四、原告向被告支付2020年4月1日至2020年9月30日期间房屋占用费19800元及违约金5940元（违约金以占用费19800元×30%，占用费以每月3300元的标准计算至实际腾退房屋之日止）；五、原告向被告支付2019年3月至2020年8月期间拖欠的水费11468元，实际支付至腾退房屋之日止；六、原告向被告支付2020年1月至2020年8月期间拖欠的电费39005.89元，实际支付至腾退房屋之日止；七、原告赔偿被告房屋维修费34075元，实际计算至房屋腾退之时，按实际产生的费用计算；八、原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，第一、首先房屋租赁合同书中并没有约定合同解除的条款，其次根据2020年5月19日发布的最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见二中第五条规定，承租房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人与承租人没有按照约定之日期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此被告不能解除与原告的租赁合同，应当继续履行租赁合同。第二、被告在2020年1月份，就已经将次承租客仲某和刘某歆的房子收回，并重新与租客签订了租赁合同，不存在仍占用房屋的行为。第三、原告不存在拖欠2019年9月1日至202年3月31日的租金。首先被告在2020年1月份和租客重新签订租赁合同后，原告再没有从租客处收过房租，被告代为收租了。因此原告新租客的租金已经充抵。2019年9月至2020年3月31日的租金，并且有结余；其次原告在被告处房屋保证金有6万元，完全可以冲抵租金；最后是次承租客刘某歆在2019年11月26日银行转账的方式向被告支付1万元的租金，因此原告实质上是不存在拖欠被告租金。第四、原告承租涉案房屋时，装修花费达60多万，被被告强制收回，并与原告的原租客重新签订租赁合同，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益。退一步讲，即使双方的租赁合同已经解除，被告也应该退还原告6万元的押金和补偿房屋装修损失。经审理查明，2015年9月15日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同书》，该合同书约定的内容有：一、甲方将位于深圳市龙岗区（原手袋厂）202-2（原旧楼）202-4（原手袋厂宿舍楼）物业租赁给乙方使用。二、租期限为10年，自2014年8月1日至2024年7月31日止。三、签订合同时，每月租金20000元，同时乙方必须向甲方一次性交纳履约保证金3个月每20000元合计60000元。该房的每月租金20000元四年内不变。从2018年08月01日起，调整租金为10%（即每月租金22000元），以后每三年调整10%幅度。四、乙方应在每月10日之前向甲方支付租金。乙方逾期支付租金，如果超过20天，拖欠天数乘以缴租金总额的1%收取，同时甲方有权停止供应水电，由此产生的一切后果由乙方负责;租赁关系终止时，收回物业，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。五、楼房交付乙方使用后，有关地方政府及有关部门收取房产税及管理费用均由乙方负责（除法定部分由甲方负责外）。六、租赁期间，乙方所有工作人员应无条件的服从当地政府部门领导，执行当地政府的规定。若涉及政府征收或旧改、道路拆迁，所涉及到的装修费补偿款和搬迁费归乙方，甲方无需向乙方作出任何补偿。双方要认真遵守国家法律法规，乙方禁止利用楼房搞非法活动，乙方把甲方物业转包给第三方承包所产生的一切不良后果由乙方负责处理，与甲方无关。七、租期满后，乙方保证楼房主体安全交还甲方。乙方投资的不动产应无偿的留给甲方所有，乙方不得随意拆迁（包括二次装修的水电，不得拆除），属于乙方可动资产应由乙方另行处理。若乙方要继续租赁，甲方应按当时市价同等价值优先给予乙方租用，租金另议。八、租赁期间，乙方应合理使用并爱护其附属设施。因使用不当或不合理使用，致使该房屋及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，其未尽事宜，双方另行协商补充。双方应按合规章办事，若有一方未按合同规章办事，视为违，则按相关法律法规进行处理。该份合同书的尾页的上述合同内容的下方处记载如下内容“备注：签订此合同起，2014年8月1日前所涉及到这四栋的一切其他所有合同作废。”被告向原告交付了房屋并于2014年7月24日收取了原告所交纳的押金60000元。原、被告确认，后因《房屋租赁合同书》中的租赁房屋即宿舍楼被拆迁，故2018年8月将租金调整为15000元/月。被告提交其银行流水显示，2018年12月19日至2019年9月12日李某鹏向其转账的情况，分别为2018年12月19日15812元、2019年1月16日15917元、3月1日15889元、3月28日15651元、4月28日15847元、5月31日15860元、7月1日10000元、7月9日5700元、8月2日15749元、9月12日16000元。被告陈述李某鹏系原告的儿子，原告自2019年9月1日起开始拖欠租金、水费。原告确认李某鹏系其儿子，陈述除了刘某歆于2019年11月26日向被告转账租金10000元外，其确认没有再交过自2019年9月1日起的租金，并陈述被告与租客关系很好，承诺原告可以延迟支付租金，2019年11月份的时候原告本人因生病住院，未支付租金并不是单方面原告的过错，是综合原因，且租赁合同中也约定押金可以相应的抵扣租金，然后恰好又碰到疫情，所以并不是故意不交。另查，被告因原告拖欠租金及其他费用，于2020年2月17日向原告及其儿子李某鹏发送“催租通知”的短信、微信信息，“催租通知”的内容为：“李贯荣、李某鹏：辅岐路202号（原手袋厂）水费：12月24日表底10425方，1月24日表底10469方，用了44方；辅岐路202-2号（原旧楼）水费：12月24日表底3783方，1月24日表底3826方，用了43方。两栋楼共用水87方，共计费609元。2月份租金15000元，本月租金加水费共15609元。加上之前2019年9月、10月、11月、12月，2020年1月这5个月所拖欠的租金和水费69116元，你方总拖欠6个月租金和水费共84725元。现再次通知你方缴纳上述租金及水费。你方已严重违约，希望你遵守契约精神，立即缴清上述租金和费用，特此再次通知”。被告因原告在收到“催租通知”后仍未交纳上述费用，于2020年3月16日向原告及其儿子李某鹏发送“关于解除租赁合同的通知”的短信、微信信息，“关于解除租赁合同的通知”的内容为：“李贯荣，李某鹏:你方所承租的辅岐路202号房屋（原手袋厂）及辅岐路202-2号房屋（原旧楼），长期拖欠租金及相关费用已超半年，我方此前已多次催促你方缴纳拖欠的租金及相关费用，你方仍然一直拖欠，已单方严重违约，现我方正式通知，与你方解除租赁合同。我方将依法回收房屋。我方将停止供应水电，所产生的一切不良后果由你方负责。请你方负责自行处理好所有转包、转租的租赁关系，并于2020年3月31日前将上述房屋完好交还给我方”。原告提交《告知函》、EMS快递单复印件及签收单打印件用于证明其2020年5月6日委托邦惠法律咨询（上海）有限公司向被告邮寄《告知函》，告知被告：《房屋租赁合同书》约定租赁关系终止时收取的保证金用于冲抵原告应付的费用外，剩余部分应无息归还。合同签订后原告依据合同约定向被告支付6万元保证金。2020年初受新型冠状病毒疫情影响以及原告因身体原因住院治疗，未能及时支付2020年1月份-2月份租金共计3万元，期间原告已支付租金1万元，已向被告解释逾期支付租金的原因并提供相应证据，承诺出院后第一时间补齐欠缴租金，对被告2020年3月份解除租赁合同不予以接受，要求被告七日内与原告联系并履行合同义务。被告对原告提交的上述三份证据均不予确认，认为上述公司并非是有资质的机构。关于涉案房屋的交回及办理交接手续的情况：原告陈述，被告在2020年1月份，就已经将次承租客仲某和刘某歆的房子收回，并重新与租客签订了租赁合同，不存在仍占用房屋的行为；原确认其已搬离涉案房屋，因其并没有居住，而是出租给租客，被告与租客重新签订租赁合同属于实质上收回了房屋；并称因其不同意被告强制性收回房屋，故还未向被告办理搬离的交接手续。被告陈述，被告确认原告并未向其办理搬离房屋的交接手续；其于2020年4月1日收回了两栋楼的部分房屋，当时辅歧路202-2号（原旧楼）1楼及厨房、202号（原手袋厂）402及406房还被占用，2020年10月29日次承租人刘某歆将406号房归还，其余三间至今仍被占用。被告提交其与次承租人刘某歆的短信记录及照片用于证明其多次向次承租人催收租金、水电费，并要求其限期腾退房屋。短信及照片显示，被告多次告知刘某歆等人，自2020年3月31日被告与原告解除租赁合同以来仍占用房屋所拖欠的租金、水电费的情况（租金标准：202-2号1楼住宅1500元/月、厨房300元/月、402房、406房均为750元/月），并通知缴清拖欠费用及腾退归还占用的房屋。原告对上述短信不予认可，主张刘某歆的信息与本案无关联性，且不是本案当事人。再查，被告称其代原告支付了涉案房屋的水电费，并提供《自来水费、污水处理费、垃圾处理费收费凭证》、《水费通知单》、电费的《深圳增值税电子普通发票》及向原告发送的催缴水电费、租金的短信予以证明。上述证据显示的用水、用电地址即为涉案的租赁房屋，其中水费凭证交纳的是2019年7月25日至2020年11月24日期间的水费、污水处理费、垃圾处理费，其上列明了每月的用水量，按照被告短信显示的水费标准7元/方计算，共计水费为14644元；发票为交纳的2020年1月4日至2020年11月30日期间的电费，共计54062.03元。被告提交的《收款收据》、《收据》、微信转账记录显示，被告因修缮涉案房屋支付费用的情况，其中，辅歧路202号2020年5月3日支付21575元、5月8日支付4500元、5月16日支付8000元，202号406房11月1日支付1200元、202号301房11月7日支付3000元、202号406房11月7日支付824元，202号401房11月2日支付900元。再查，涉案房屋有取得房屋所有权证、房地产证。本院认为原被告签订的《房屋租赁合同书》系原告与被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行。关于租赁合同解除的问题，在原告与被告的租赁合同履行过程中，原告自2019年9月1日起未再向被告支付租金，已严重违反双方签订的《房屋租赁合同书》所约定的交纳租金的义务，虽合同书中未约定被告单方解除合同的条件，但原告拖欠租金的行为使被告出租房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约，被告向原告作出“关于解除租赁合同的通知”解除与原告的房屋租赁合同，符合法律与合同约定，故本院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》于2020年3月31日已解除。合同解除后，原告应腾空并交还涉案房屋给被告，故被告诉请原告腾空并返还仍占用的房屋，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告继续履行双方于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》至2024年7月31日，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告虽辩解被告已于2020年1月份与次承租人重新签订租赁合同及已实际收回房屋，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，对其辩解本院不予采纳。原告关于被告赔偿其非法收回房屋造成的损失及违约责任的诉求，缺乏依据，本院不予支持。关于拖欠租金的问题，原告应向被告支付其自拖欠租金之日即2019年9月1日至《房屋租赁合同书》解除之日即2020年3月31日止的租金，每月租金以15000元计，共计拖欠的租金为105000元（15000元×7个月）。关于逾期支付租金的违约金，因合同中约定的违约金标准过高，本院依法予以调整，每逾期一天以未付款项的千分之一的标准为宜，应计算至款项付清款项之日止，被告诉请的违约金35000元未超过本院依法核算的金额，本院予以支持。因被告有收取原告租赁保证金60000元，依据《房屋租赁合同书》第四条的约定，该保证金60000元用以抵扣原告所拖欠的租金后，原告还应向被告支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的租金45000元。因原告未办理交还房屋的交接手续，故本院对被告所主张的收回部分房屋的时间及具体情况予以合理采信。《房屋租赁合同书》解除后，原告继续使用涉案的房屋，则原告应当向被告支付合同解除后至腾空并返还涉案房屋之日止期间的房屋占有使用费，其中2020年4月1日至2020年10月28日期间的占用费以3300元/月计算、2020年10月29日起至实际返还房屋之日止的占用费以2550元/月计。对于被告主张原告向其支付垫付的水电费的诉讼请求，因系原告承租的涉案房屋，且被告有提交有水、电费缴费凭证、发票原件及催款的短信为证，故本院对该诉讼请求予以支持，认定原告应向被告支付2019年7月25日至2020年11月24日期间的水费共计14644元、2020年1月4日至2020年11月30日期间的电费共计54062.03元。对于上述日期之后的水电费，被告未提出明确的诉讼请求，亦未提供任何的证据证实，故本院不予处理，待实际产生后，另寻法律途径解决。被告关于原告赔偿其维修费的请求，被告未能举证证明该损失系原告所造成，因缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告李贯荣与被告王灿华于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同书》于2020年3月31日解除；二、原告李贯荣应于本判决生效之日起十日内腾空并返还涉案租赁标的物即位于深圳市龙岗区（原手袋厂）402房、202-2（原旧楼）1楼及厨房给被告王灿华；三、原告李贯荣应于本判决生效之日起三日内向被告王灿华支付自2019年9月1日起至2020年3月31日止的租金45000元及逾期支付租金的违约金35000元；四、原告李贯荣应于本判决生效之日起三日内向被告王灿华支付自2020年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（2020年4月1日至2020年10月28日期间的占用费以3300元/月计算、2020年10月29日起至实际返还房屋之日止的占用费以2550元/月计）；五、原告李贯荣应于本判决生效之日起三日内向被告王灿华支付2019年7月25日至2020年11月24日期间的水费14644元、2020年1月4日至2020年11月30日期间的电费54062.03元；六、驳回原告李贯荣的全部诉讼请求；七、驳回被告王灿华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2440元（原告已预交），由原告李贯荣负担。反诉受理费2527.17元（被告已预交），由原告李贯荣负担1440元，被告王灿华负担1087.17元。被告王灿华已预交的2527.17元元，由本院予以退回1440元。原告李贯荣应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1440元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年二月五日书记员  陈亮