河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初1660号原告苏寅，男，1986年4月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人何小高，河南千盈律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王志军，河南千盈律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南锦雍置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。统一社会信用代码：914101005763016583。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人杨颖，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告苏寅与被告河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏寅的委托代理人何小高，被告锦雍公司的委托代理人杨颖、王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏寅诉称，2018年8月13日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告锦雍公司将商品房预售许可证号为D0819号、建筑面积为142.58平方米、位于河南省郑州市郑东新区姚桥路北、德慧街西水之郡西苑5幢X单元25层2504号商品房卖于原告苏寅，并约定于2019年12月31日交房，若逾期交房，被告锦雍公司自2020年1月1日起按日向原告苏寅支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告依约支付1933984元购房款。但至今被告尚未向原告交付上述房屋，应当按约定承担逾期交房违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计124161.7728元（违约金自2020年1月1日起，按每日386.7968元计算至被告实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告锦雍公司辩称，一、生效判决已经认定在2020年7月31日前锦雍公司不承担逾期交房的违约责任。二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，案涉房屋在2020年7月17日已经满足法定交付条件。三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应承担违约责任。（一）合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房，交房时间据实顺延。（二）因政府进行环境污染防治致工程停工421天，交房期限应当相应顺延，锦雍公司不应承担违约责任。四、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,交房时间应当另行酌情顺延。(一)根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第4款的规定:“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。”故本案中,因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任。(二)受新冠疫情下政府的管控措施,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，交房期限应当相应顺延103天，锦雍公司不应当承担违约责任。(三)受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,造成锦雍公司逾期交付房屋,交房时间应当另行相应顺延,锦雍公司不应当承担违约责任。五、自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。六、锦雍公司已经于2020年9月18日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》,并已经于2020年9月21日通知原告办理交房手续。原告未按照锦雍公司的通知办理交房手续,按照《商品房买卖合同》第十一条的约定,视为案涉房屋已经交付。七、河南省高级人民法院发布的《河南法院涉疫情房地产十大典型案例》中案例五与本案案情相似,商品房买卖合同均约定的为2019年12月底交房,法院酌定环保管控措施影响交房天数为114天(影响程度50%),扣除新冠疫情对施工的影响55天,共计扣除违约天数169天,对本案具有参考价值。且现行房地产市场不景气,经济形势不佳,扬尘管控、疫情对房地产市场产生巨大影响,若忽视扬尘管控、疫情对企业的影响判令锦雍公司承担巨额违约责任,将造成企业经营困难,可能造成更大的社会问题。八、即使按照原告的主张,合同约定违约金标准过高,应当予以降低。经审理查明，2018年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××房。总金额1933984元。金额583984元，付款方式为现金，付款时间为2018年8月13日；金额1350000元，付款方式为商业贷款，付款时间2018年9月13日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。被告锦雍公司于2020年9月21日通过EMS向原告邮寄收房通知，原告于2020年9月24日签收。以上事实有《商品房买卖合同》、增值税发票、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、《竣工验收备案表》、邮单及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告锦雍公司主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告锦雍公司单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于被告锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，被告锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告锦雍公司该辩称，本院不予采信。故本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年9月24日签收被告邮寄的《收房通知》，即2020年9月24日为收房日期。自2019年12月31日至2020年9月24日计268天，逾期交房时间为268-40=228天，产生违约金44095元（即228天＊0.01％＊1933984元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏寅逾期交房违约金44095元；二、驳回原告苏寅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783元，减半收取1391.5元，由原告苏寅负担897.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担494元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年二月二十五日书记员 王令令