河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终544号上诉人(原审被告)：新乡市嘉融房地产经纪有限公司，住所地：新乡市华兰大道209号立拓·上海城附1号1号楼西区106室。法定代表人：谭芳，该公司经理。委托诉讼代理人：陈晓禹，河南思远律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郝兵芳，河南思远律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)：霍朝阳，男，汉族，1993年1月12日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：杨涛，河南启轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：包院峰，河南启轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人新乡市嘉融房地产经纪有限公司（以下简称嘉融公司）因与被上诉人霍朝阳中介合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉融公司的委托诉讼代理人陈晓禹、被上诉人霍朝阳及其委托诉讼代理人包院峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉融公司上诉请求：1.撤销新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1753号民事判决，并依法改判，不服金额为30,000元；2.一、二审诉讼费用均由霍朝阳承担。事实和理由：1.本案中嘉融公司已经完全尽到了作为中介公司应尽的义务，嘉融公司对案涉房屋交易没有任何过错，不能因为霍朝阳案件未执行到位，就随意认定嘉融公司具有过错，这是没有任何事实根据与法律依据的；2.嘉融公司已与霍朝阳达成协议并已履行完毕，嘉融公司已经按照双方协议约定退还定金及尾款，霍朝阳无权再行请求嘉融公司承担民事责任；3.霍朝阳在起诉案涉房屋原卖方王超之后，应同一诉求再行起诉，违反了民事一事不二诉原则，应裁定驳回其起诉。霍朝阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回嘉融公司的上诉请求。嘉融公司作为本市具有一定规模的专业性房产中介公司，未积极核实房屋的权属状态，未履行尽职调查的义务，存在过错，应当承担赔偿责任。霍朝阳向一审法院起诉请求：1.判令嘉融公司承担原告的购房损失294,936.82元；2.本案的诉讼费用由嘉融公司承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，王超（甲方、卖方）、霍朝阳（乙方、买方）、嘉融公司（丙方、中介方）签订了一份编号为0000222的《房屋买卖合同书》，主要约定：甲方将翡翠城5号楼1单元10层1023号房屋出售给乙方，价款为320,000元；签订本合同时，乙方应当缴纳购房暨中介服务定金20,000元，由丙方代收；甲方定于2017年12月13日前结清该房的费用，并随同房钥匙和此房手续、相关证件一并交给乙方；甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，有甲方负责解决并承担一切后果与违约责任。还补充约定：甲、乙双方协商，由于该房房产证未下，双方协议过户，签订合同当天乙方支付甲方房款壹拾万元整，甲方给乙方交房屋钥匙，其余贰拾万元在2017年12月13日前付给甲方，剩余贰万元押于中介方，房产证下来过户当天交给甲方。如果乙方在该时间内未能给清房款，所交前期房款不退，甲方房产证办下须在15个工作日内无条件配合乙方过户，否则视为违约，甲方须退还乙方所交房款，另外赔偿乙方壹拾万元违约金。甲、乙双方合同达成，后期如出现任何风险，丙方只作见证人，不承担任何责任。2018年4月26日，霍朝阳与王超、郭阳房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，霍朝阳要求判决王超、郭阳继续履行合同，协助将案涉房屋过户至其名下。在诉讼过程中，因发现案涉房屋在签订买卖合同之前已被查封，合同目的无法实现，故霍朝阳变更诉讼请求为：解除霍朝阳与王超、郭阳之间签订的买卖合同，王超、郭阳依法返还购房款300,000元，王超、郭阳支付违约金100,000元。一审法院于2018年9月29日作出（2018）豫0702民初2115号民事判决书，认为，霍朝阳与王超之间所签订的《房屋买卖合同书》和补充协议是双方真实意思的表示，依法成立，合法有效。霍朝阳已按照《房屋买卖合同书》和补充协议的约定支付完毕购房款，王超违反协议约定，将已被人民法院查封的案涉房屋卖于霍朝阳，已构成违约，合同目的已无法实现，故对霍朝阳要求解除双方于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同书》及返还已支付的购房款300,000元（霍朝阳表示20,000元定金自行向嘉融公司索要）的诉讼请求，一审法院予以支持。霍朝阳还要求王超支付100,000元违约金，根据双方签订的补充协议约定，王超违约应当支付霍朝阳违约金100,000元，故对霍朝阳的该项诉讼请求，一审法院予以支持。王超与郭阳系夫妻关系，且卖房时共同参与，故应共同承担还款责任。并判决：一、解除2017年9月14日霍朝阳与王超签订的编号为000222的《房屋买卖合同书》；二、王超、郭阳于判决生效之日起十日内返还霍朝阳购房款300,000元；三、王超、郭阳于判决生效之日起十日内支付霍朝阳违约金100,000元；四、驳回霍朝阳的其他诉讼请求。判决生效后，霍朝阳申请强制执行，执行到位5,063.18元。一审法院于2019年9月18日作出（2019）豫0702执605号执行裁定书，认为穷尽财产调查措施之后，暂未发现被执行人名下有可供执行财产，故裁定终结本次执行程序。因尚有294,936.82元购房款未执行到位，霍朝阳诉至一审法院，要求嘉融公司承担该损失。一审另查明，2018年11月21日，霍朝阳向嘉融公司出具“协议”一份，载明：房产编号0000222翡翠城5号楼1单元10层1023号房退还定金及尾款23,000元（包含中介费已退），此协议后续不再承担任何责任。甲方有任何情况再找乙方即可，与中介公司无关，乙方通过法院诉讼找甲方解决。合同留存证据，乙方需带走。同日，霍朝阳出具“收条”载明：收到嘉融地产退还中介费两万三千元整。一审还查明，关于卖方王超卖房时都提交了什么房屋手续问题，霍朝阳称其只看到了房屋的按揭贷款合同，嘉融公司称购房合同或者是贷款合同。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋买卖通常涉及的标的额较大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让买房者和卖房者产生信赖。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含：对于卖房人提供的资料如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；应对卖房人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰，有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况等。本案中，嘉融公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时理应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，尤其是对房屋的权属、是否存在查封抵押等直接影响合同目的能否实现的重大事项，更应在合同签订前查询核实清楚。其可以带领买卖双方一并前往相关部门核实或提示指导买卖双方共同去核实均能达到以上目的。但本案中，因其未尽到基本的查询核实义务，致使霍朝阳在未能获悉案涉房屋已被查封的情况下，签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，进而遭受损失，故嘉融公司在提供居间服务过程中存在过错，应当对霍朝阳损失承担赔偿责任。关于承担责任范围问题，因在居间合同中，居间人仅充当媒介，最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成的，故在合同的履行出现争议时，其主张的对象应当是合同的相对方，如在本案中，系卖方的根本违约行为致使案涉合同无法履行，卖方是导致霍朝阳受损的直接责任人，也应是终局责任人，故嘉融公司作为中介方，所承担的应是与其过错程度相应的补充赔偿责任。另一方面，霍朝阳作为买房人，对于房屋交易也负有审慎注意义务，其有义务对所购房屋具体情况作认真、谨慎、全面的调查，而本案中霍朝阳在未经全面调查情况下即草率签订了合同，并支付了款项，其本人也应承担责任。一审法院（2018）豫0702民初2115号生效民事判决书，已经判决卖方王超、郭阳返还霍朝阳购房款300,000元，并已进入执行程序，综合本案中双方过错程度及具体案情，一审法院酌定嘉融公司对王超、郭阳退还购房款清偿不足部分，在30,000元范围内承担补充赔偿责任。嘉融公司辩称其已经按照协议约定退还了霍朝阳23,000元定金及中介费，霍朝阳自愿不再追究其任何责任，但根据其提供的协议不足以证实其该主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、新乡市嘉融房地产经纪有限公司在30,000元范围内对王超、郭阳退还购房款不足部分承担补充赔偿责任。二、驳回霍朝阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,724元，由霍朝阳负担5,142元，由新乡市嘉融房地产经纪有限公司负担582元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是嘉融公司对霍朝阳的案涉损失是否应当承担补充赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，嘉融公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，特别是对房屋权属状况以及当事人的履约能力应当尽职调查，并如实报告。但嘉融公司未认真核查系争房屋已被查封的事实，导致霍朝阳遭受财产损失，存在明显过错，应当承担损害赔偿责任。一审法院根据本案具体情况，酌定嘉融公司在30,000元范围内承担补充赔偿责任，并无不当，本院予以确认。嘉融公司关于其已尽到相关义务的上诉主张不能成立，本院不予支持。嘉融公司上诉主张已与霍朝阳达成协议并履行完毕，但该协议内容仅系双方对购房定金及尾款退还问题的约定，与嘉融公司所应承担的赔偿责任无关，故对嘉融公司的该项上诉主张，本院不予支持。此外，本案与（2018）豫0702民初2115号民事案件，双方当事人不同，法律关系亦不相同，故对嘉融公司关于本案构成重复起诉的上诉主张，本院不予支持。综上所述，嘉融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由新乡市嘉融房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  康建轶审判员  李 立审判员  袁小川二〇二一年二月十九日法官助理张洪雨书记员郭珊