天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6494号上诉人（一审被告）：天津市福禄茶业有限责任公司，住所地天津市河西区解放南路中段西侧富裕大厦1-1609。法定代表人：王五妹，经理。委托诉讼代理人：赵妍，天津北洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市青年联合实业公司，住所地天津市河西区曲江路3号。法定代表人：王强儒，经理。委托诉讼代理人：季春燕，天津中辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周乐敏，天津中辅律师事务所实习律师。上诉人天津市福禄茶业有限责任公司（以下简称福禄茶业公司）因与被上诉人天津市青年联合实业公司（以下简称青年联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福禄茶业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人统一管理、出租多间房屋，群内租户均是依照其公司手续要求按5年的形式签订合同，到期后已按统一的实际约定继续签约，足以说明合同记载的租赁期限并非实际约定期限。上诉人不便提供此事实的证据或他人信息，只能求助法庭进行核实，但一审法庭并未进行调查。上诉人出于尊重和弱势地位作出的让步反而成了被上诉人事实上侵害上诉人权利的工具。青年联合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求。青年联合公司向一审法院起诉请求：1．判令原、被告双方房屋租赁协议已于2019年11月1日解除；2．判令被告按年租金27万元的标准支付自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费共计150000元；3．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落于天津市南开区××南里××号楼××门，产别为国有自管产，计租面积分别为：49.73平方米、49.75平方米、135.95平方米。2015年3月13日，青年联合公司与案外人天津市房产总公司签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，出租人（甲方）为天津市房产总公司，承租人（乙方）为青年联合公司，约定甲方将本案涉诉房屋出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日。2014年8月15日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，甲方为青年联合公司，乙方为福禄茶业公司，约定甲方向乙方提供位于天津市南开区××南里××号楼××门（计租面积共为235.43平方米）的底商房由乙方承租经营；租赁期限为五年，自2014年11月1日始至2019年11月1日止；每年租金为270000元，租金每半年缴付一次，即每年5月1日和11月1日前各交付135000元；协议期满，甲方承诺在同等条件下，乙方具有优先承租权。青年联合公司在甲方处加盖公章并签字，福禄茶业公司在乙方处加盖公章。上述合同签订后，双方按合同约定履行。自2019年9月，双方多次沟通续租事宜均未达成一致意见，青年联合公司于2019年10月21日向福禄茶业公司发出律师函，内容为：青年联合公司因经营需要，合同期满后不再与福禄茶业公司续约；据青年联合公司了解，福禄茶业公司已私自将租赁房屋以合作的方式转租第三方，第三方以与福禄茶业公司存在合作协议为由拒绝交房；福禄茶业公司的违约行为，给青年联合公司造成损失，要求福禄茶业公司及时协调第三方并于2019年11月1日前将租赁房屋完好地交付青年联合公司，否则，青年联合公司将依法解决。同日，青年联合公司向案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司发出律师函，告知青年联合公司与福禄茶业公司合同签订情况及期限，福禄茶业公司未征得青年联合公司同意，无权以任何形式将争议房屋交付第三方使用，要求天津羊大爷餐饮管理有限公司于2019年11月1日前搬离争议房屋。否则，青年联合公司将依法提起诉讼。2019年11月14日，福禄茶业公司向青年联合公司回复律师函，内容为：一、福禄茶业公司承租坐落于天津市南开区××南里××号楼××商房，计租面积共为235.43平方米，年租金270000元。租赁期限自2014年11月1日始至2019年11月1日止，租赁期内福禄茶业公司按时足额支付租金，现租期届满，福禄茶业公司与青年联合公司多次就续租事宜进行协商，均未达成一致意见，青年联合公司原本通知福禄茶业公司租赁协议不能再签订长期的，改为一年一签，福禄茶业公司认为不利于其经营投资。二、福禄茶业公司意见如下：（一）福禄茶业公司系合法投资经营天津羊大爷餐饮管理有限公司，并非转租，不存在违约行为；（二）协议第七条约定，福禄茶业公司具有优先承租权，青年联合公司在无法提供真实、确切高于福禄茶业公司承租条件新租户的情况下，建议维持现状，双方进一步按市场价格协商租金。同时，房本面积与协议记载面积严重不符，要求青年联合公司在续签时严格按照房本面积进行计租收费；（三）如青年联合公司一定将房屋转租他人，福禄茶业公司主张赔偿：1.2014年承租租赁房屋时，投入160000元进行拆除、整修工程，租赁房屋漏水，产生维修费用3万余元，青年联合公司承诺给予补偿；2.2018年初，在福禄茶业公司投资羊大爷餐厅之前，已向青年联合公司备案，提交申请书、施工图纸，签署安全生产承诺书。青年联合公司提供全套房本复印件，协助福禄茶业公司办理各项证照。2018年4月，为开设羊大爷餐厅，福禄茶业公司前期投入100余万元，刚经营一年多，尚未收回成本，青年联合公司突然说不再续租，给福禄茶业公司造成巨大的经济损失；……4、协议约定计租面积235.43平方米，房本实际面积才99.48平方米，要求青年联合公司依法返还多收的租金差额；5、由于青年联合公司违约，要求青年联合公司承担搬迁费用。提出建议：1．维持现状，续签合同；2．如青年联合公司执意不续签租赁协议，要求赔偿一切经济损失。否则，福禄茶业公司将依法提起诉讼，追究青年联合公司的法律责任。另查，2019年12月13日，福禄茶业公司向青年联合公司转账支付租金70000元；2019年12月14日，福禄茶业公司向青年联合公司转账支付租金65000元。2019年12月16日，青年联合公司将上述两笔款项予以退回。经一审法院实地勘查，涉诉房屋现经营津门羊大爷铜锅涮羊肉，悬挂营业执照记载：名称天津市南开区羊家盛火锅店，个体工商户，经营者杨进成，组成形式个人经营，注册日期2020年6月8日，经营场所天津市南开区卫安南里1号楼3门。再查，案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司成立于2015年8月24日，法定代表人杨旭，企业类型为有限责任公司（自然人独资），状态为存续。庭审中，青年联合公司述称合同期内一直由福禄茶业公司的股东胡丽英交纳租金，未欠付租金。福禄茶业公司述称，因租期内其一直使用涉诉房屋，故曾向青年联合公司交纳了半年租金，后青年联合公司全额退回但未说明原因。另外，福禄茶业公司提供胡丽英与杨旭于2018年4月20日签订的合作协议及装修工程合同，证明福禄茶业公司与天津羊大爷餐饮管理有限公司存在合伙关系，天津市南开区××南里××号楼××商用于经营（津门羊大爷），重新装修面积320平方米，工程造价780000元，空调设备设施安装造价200000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，青年联合公司与福禄茶业公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方亦按照合同约定履行了各自义务。按照合同约定，涉诉房屋租赁期限于2019年11月1日届满，福禄茶业公司虽抗辩该租赁期限只是为了符合青年联合公司要求的形式上的租赁期限，实质上双方约定为长期租赁，但未提交相应证据予以证明。福禄茶业公司于合同到期后向青年联合公司支付半年租金，青年联合公司予以退回，实际上青年联合公司以行为明确表示不同意续签合同。显然双方就续签合同并未达成合意。福禄茶业公司单方向青年联合公司汇款135000元的履行行为，在无合意的前提下，试图以此形式成立合同，违反了合同法所遵循的最高原则。福禄茶业公司该付款行为不能视为合同成立。青年联合公司于2019年10月21日向福禄茶业公司发出解除合同通知并送达福禄茶业公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告行使合同解除权符合合同约定以及法律规定，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年11月1日到期后终止履行。关于原告青年联合公司要求被告福禄茶业公司按双方合同约定的年租金270000元的标准支付自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费共计150000元，被告福禄茶业公司对此期间没有异议，同意支付，但抗辩因受疫情影响，应免除部分付款义务。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方租赁期限于2019年11月1日届满，被告福禄茶业公司未于租赁期限届满后及时将涉诉房屋交还原告青年联合公司，后于2020年1月底发生新冠肺炎疫情。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故原告青年联合公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。另外，就被告提出原告解除合同给被告及其合伙人造成损失一节，其提交的证据并不充分，且未形成反诉，本案不予涉及。被告应另行与原告依法解决。一审法院判决：一、确认原告天津市青年联合实业公司与被告天津市福禄茶业有限责任公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》已解除；二、判决生效后十五日内，被告天津市福禄茶业有限责任公司给付原告天津市青年联合实业公司自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费150000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告天津市福禄茶业有限责任公司负担，于判决生效后十五日内直接给付天津市青年联合实业公司。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同是否已因租赁期限届满而终止。涉案《房屋租赁协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同的当事人均应按照合同约定的内容，行使自己的权利和履行自己的义务。根据合同的约定，租赁期限为2014年11月1日至2019年11月1日。合同履行至2019年10月21日，青年联合公司向福禄茶业公司发出律师函，明确主张合同期满后不再与福禄茶业公司续约，同时指出对方存在擅自将房屋转租的违约行为。此后，双方多次沟通续租事宜均未达成一致意见。青年联合公司于2020年3月30日提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁协议已于2019年11月1日解除，并要求福禄茶业公司支付合同终止后的房屋占用使用费。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。而本案中，涉案合同到期前，出租人青年联合公司已明确表示不再续租，租赁期限届满后又提起要求确认合同已解除的诉讼。青年联合公司的主张，符合合同约定和法律规定，一审法院判决支持其诉讼请求，于法有据，本院予以维持。上诉人就其提出的双方事实上为长期租赁合同关系等主张，未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人天津市福禄茶业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 锟二〇二一年二月十九日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……