湖南省永州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘11执复18号 复议申请人（异议人、被执行人）：永州和泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路西侧永州市八中东侧。 法定代表人：宋美玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玲慧，女，1993年10月22日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省祁阳县。 申请执行人：冯群，女，1990年8月7日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 申请执行人：周顺先，男，1989年2月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 复议申请人永州和泰房地产开发有限责任公司（以下简称和泰公司）不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异271号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 冷水滩区人民法院查明，原告冯群、周顺先与被告和泰公司、第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行（以下简称永州建设银行）商品房买卖合同纠纷一案，该院于2020年4月16日作出的（2019）湘1103民初6167号民事判决认定了下列事实：原、被告于2017年11月2日签订了《商品房买卖合同》，约定被告和泰公司将其开发建设的位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号商品房出售给原告冯群、周顺先，首付款90593元，余款210000元申请商业贷款支付；原告冯群、周顺先支付了被告和泰公司首付款90593元和电梯房保证金10500元，被告和泰公司出具了收据；2017年11月22日，原告周顺先以涉案房屋做抵押与永州建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同书》，被告和泰公司在保证人处盖了章，2017年12月27日，被告和泰公司为原告冯群、周顺先办理了涉案房屋备案登记；2018年1月3日，原告冯群、周顺先与第三人永州建设银行办理了预购商品房抵押预告登记，之后，第三人永州建设银行因被告和泰公司存在大额到期未履行债务，经济出现困难，为减少原告冯群、周顺先损失，停止向原告冯群、周顺先发放贷款，但未向原告冯群、周顺先发出通知；2019年4月1日，和泰公司向该院申请破产重整，该院于2019年4月4日作出（2019）湘1103破1号民事裁定书，裁定受理和泰公司的重整申请；2019年4月30日，该院作出（2019）湘1103破1号决定书，指定湖南人和人（永州）律师事务所担任和泰公司管理人，2019年11月15日，和泰公司管理人以双方均未履行合同义务为由向周顺先、冯群发出《解除合同通知书》。该案经审理判决如下：一、原告冯群、周顺先与被告和泰公司于2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告冯群、周顺先的其他诉讼请求。冯群、周顺先不服该判决，向永州市中级人民法院提出上诉。永州市中级人民法院于2020年7月20日作出的（2020）湘11民终1749号民事判决认为：上诉人与被上诉人（和泰公司）签订了合法有效的商品房买卖合同，以现金方式支付了首付款，在双方约定以贷款方式支付剩余房款的条件下，与第三人永州建设银行签订了贷款合同并约定以所购房屋做抵押且办理了抵押登记，被上诉人也主动为上诉人办理了商品房网签登记。至此，上诉人作为商品房买受人已经履行了大部分的合同义务，被上诉人以及第三人均承认上诉人银行贷款不能发放的原因与上诉人无关，且均承认至本案诉讼前未通知上诉人银行贷款不能发放的事实，上诉人虽没有支付剩余购房款，但其并无过错；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人在长达近两年的时间里，未履行催告义务和通知解除合同。因此，双方当事人应当继续履行《商品房买卖合同》，即被上诉人向上诉人交付永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号商品房××，并为上诉人办理该住房的不动产权证书；考虑到涉案房屋现状已无法办理银行按揭贷款手续，上诉人应当向被上诉人以现金方式一次性支付剩余房价款210000元。永州市中级人民法院据此判决如下：一、维持该院（2019）湘1103民初6167号民事判决第一项；二、撤销该院（2019）湘1103民初6167号民事判决第二项；三、被上诉人和泰公司在本判决送达之日起三十日内向上诉人冯群、周顺先交付位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号商品房××，并为上诉人办理该住房的不动产权证书；四、上诉人冯群、周顺先在本判决送达之日起三十日内向被上诉人和泰公司支付剩余房价款210000元。该判决发生法律效力后，冯群、周顺先向和泰公司支付了剩余购房款210000元，但和泰公司不履行交付不动产权证书的义务，冯群、周顺先遂于2020年9月8日向该院申请执行该生效判决。该院于2020年9月9日以（2020）湘1103执2213号案件予以立案执行。2020年9月28日，该院作出（2020）湘1103执2213号执行裁定书，裁定如下：将被执行人和泰公司位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号商品房的不动产权过户至申请执行人冯群、周顺先名下；二、申请执行人冯群、周顺先可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。2020年9月30日，该院向永州市不动产登记中心送达了该执行裁定书和（2020）湘1103执2213号协助执行通知书。因该房屋存在抵押关系未解除，暂无法办理过户登记手续。2020年12月11日，被执行人和泰公司向该院提出执行异议。 冷水滩区人民法院认为，房地产开发企业进入破产程序的，支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为；《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经支付对价的特定物”不属于破产财产。案涉房屋虽然尚未转移占有，但申请执行人冯群、周顺先已经支付了全部房款，故应不属于和泰公司的破产财产，和泰公司有向冯群、周顺先转移所有权的义务，且该院作出的（2020）湘1103执2213号执行裁定的依据系和泰公司被裁定破产重整之后永州市中级人民法院作出的民事判决内容，该院应当忠实执行该民事判决的内容。因此，该院作出（2020）湘1103执2213号执行裁定的行为合法，异议人和泰公司的异议不成立，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回异议人永州和泰房地产开发有限责任公司的异议请求。 和泰公司向本院申请复议称，依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。依据《企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。涉案房屋不属于企业破产法司法解释二第二条的规定财产。房屋被申请人既未登记转移占有，也未支付相应对价，因此涉案房屋属于复议申请人的破产财产。同时，根据《企业破产法》第十九条的规定，“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”。根据《最高人民法院关于适用的若干问题的规定（二）》第五条规定，“破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正”及根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百零二条第一款规定，人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的应中止执行。冷水滩区人民法院于2019年4月4日作出（2019）湘1103破1号民事裁定书依法受理了复议申请人重整一案，应当依法中止（2020）湘1103执2213号执行裁定对复议申请人财产所采取的执行措施。复议申请人已向永州市中级人民法院提起再审申请，且复议申请人已进入破产程序，被申请人要求直接转移所有权登记，不符合企业破产法公平清偿的原则，违背了《企业破产法》第十六条规定，属于个别清偿情形。若被申请人依据胜诉判决要求交付房产，应向管理人提出书面申请，管理人将依据项目情况制定重整计划方案进行统一清偿。请求依法撤销永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103执2213号、（2020）湘1103执异71号执行裁定书，并依法中止对永州市和泰房地产开发有限责任公司位于永州市冷水滩区××路××幢××单元××层××号商品房的执行，中止对复议申请人的执行。 本院查明的事实与冷水滩区人民法院查明的事实一致，对冷水滩区人民法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，本案案涉房屋虽未发生转移占有，但申请执行人冯群、周顺先依据发生法律效力的（2020）湘11民终1749号民事判决确定的内容，已向和泰公司支付了剩余房屋价款210000元，且该民事判决是在冷水滩区人民法院裁定受理和泰公司的重整申请之后作出。故案涉房屋不属于和泰公司的破产财产。冷水滩区人民法院根据生效的（2020）湘11民终1749号民事判决确定的内容执行并无不当。综上，复议申请人和泰公司的复议申请，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回永州和泰房地产开发有限责任公司的复议申请，维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异271号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 伍绍儒 审 判 员 龙建辉 审 判 员 蒋跃兵 二〇二一年二月八日 法官助理 匡 晶 书 记 员 陈海艳