贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终258号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈涛，男，1988年7月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人沈涛、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人，物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除执行优先债权，华融贵州分公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此，一审判决依据《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人诉求是错误的。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融贵州分公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，故应当依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。请求二审支持华融贵州分公司的上诉请求。沈涛答辩称：一审判决适用法律正确，答辩人在购买涉案房屋时，房屋的抵押权人是农行凯里金泉支行，当时的抵押人农行凯里金泉支行同意大地联创房产公司将涉案房屋销售给答辩人，一审判决合理、合情、合法、公正，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司未提交答辩意见。沈涛向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》；2、终止执行（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，停止对凯里市房屋的查封和拍卖。一审法院认定事实：原告沈涛系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋20层2002号住房在内）。沈涛得知自己所购的“大地春城”小区5栋20层2002号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人沈涛的异议请求。”宣判后，沈涛不服裁定结果并于2020年9月7日向凯里市人民法院提起本案诉讼即案外人执行异议之诉。另查明：2016年1月6日，原告沈涛与被告大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、沈涛购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1ｍ2，总价款542850元；2、沈涛在合同签订之日交纳首付款108850元，余款434000元通过银行按揭贷款方式支付；3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局；4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：2016年1月1日，原告沈涛向大地联创房产公司交纳定房款1万元。2016年1月6日，原告沈涛向大地联创房产公司支付购房款98850元。2020年10月20日，原告沈涛已将剩余的购房款434000元支付至凯里市人民法院。再查明：经实地查看，原告沈涛已对涉案房屋进行装修并入住多年。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据沈涛对裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从双方当事人所举证据来看，沈涛在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房首付款，甚至装修入住多年。特别是2020年10月20日将剩余购房款434000元交至本院。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但沈涛作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，评析如下：一、原告的诉讼请求是否可以一并审理？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告沈涛的第一项诉讼请求是撤销本院（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》，因为原告沈涛提起本案诉讼，该执行裁定书自然失效，无需再行判决撤销。而原告沈涛第二项请求却是停止对所购房屋（“大地春城”小区5栋20楼2002号商品房）的查封和拍卖，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。故第一项诉讼请求不是人民法院审理执行异议之诉的范畴，对该项诉讼请求予以驳回。二、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否终止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决终止执行该执行裁定书。三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区5栋20层2002号商品房已设置抵押，抵押权人是农行凯里金泉支行，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故沈涛购买涉案房屋并无过错。四、备案登记。沈涛购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告沈涛的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，不予采纳。被告大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告沈涛购买位于凯里市的房屋；二、驳回原告沈涛的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，沈涛提交的新证据有：贵州省不动产登记查询结果，拟证明沈涛名下无房产，涉案房屋是其唯一的住房。华融贵州分公司质证对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明是其唯一住房的事实。本院对该证据予以采信。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人沈涛是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。2016年1月6日，沈涛与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，沈涛于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，而且，支付了购房首付款，房屋已交付沈涛装修入住多年，2020年10月20日在法院审理该案期间，已将不能办理银行按揭贷款剩余购房款434000元，交至凯里市人民法院。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是沈涛的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，沈涛作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。沈涛在二审期间，已提交了无其他房屋不动产权居住证明，现涉案房屋属于沈涛的唯一居住房屋，其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已全部交清。因此，沈涛诉请排除对涉案房屋的强制执行，符合上述第二十八条法律规定的四种情形。一审判决支持沈涛诉请不得强制执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢