天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终326号上诉人（一审被告）：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑松林，女，1973年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人郑松林商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人全香南，被上诉人郑松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人赔偿团购费及联排附加费的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．在案证据不能证实15万元及39万元的款项性质，一审判决认定款项性质为团购费和联排附加费缺乏依据；2．上诉人与被上诉人系房屋买卖关系，团购服务费和联排附加费并非双方约定内容，亦非房屋买卖过程中必然产生的费用。上述费用的支出，不是履行合同义务，上诉人不是上述费用的收取方；3．交纳费用系被上诉人自身处分行为，上诉人对此不存在过错。被上诉人的损失系案外人导致，与上诉人是否构成合同违约，不存在因果关系。郑松林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑松林向一审法院起诉请求：1．解除购房合同，合同编号2016-0170968；2．依法判令被告返还原告部分购房款及各种附加款共计1010458元，其中团购服务费150000元，联排附加费390000元，购房款470458元；3．被告需按照中国人民银行同期贷款基准利率4.754%计算利息，各笔款项交付次日至实际给付之日止（暂计算至2020年6月1日利息为179987元）；4．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙御城公建项目为其开发建设。原告郑松林通过观看被告绿地公司的宣传材料决定购买盘龙御城项目的房屋。2016年10月20日，原告郑松林向被告绿地公司支付购房意向金50000元。2016年10月21日原告郑松林向被告绿地公司支付购房意向金140000元，同日原告郑松林向案外人北京金榴莲房地产经纪有限公司支付联排附加费390000元。2016年11月23日原告郑松林向被告绿地公司支付购房款280458元，同日原告郑松林向案外人北京七环房产经纪有限公司支付团购服务费150000元。2016年11月23日，原告郑松林（乙方）与被告绿地公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0170968），约定：乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建20号楼-2-101房屋，设计用途为办公，建筑面积91.63平方米，每平方米价格为10154.51元，总价款为930458元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第四条乙方付款形式及付款时间约定：双方约定，乙方下列第2种形式付款，即贷款付款，乙方应于2016年11月30日前，一次性存入商品房首付款470458元，其余价款办理贷款。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。后原告郑松林未实际收房。2019年7月15日天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，经查明，2016年5月至案发被告绿地公司在宣传其开发的盘龙悦城、盘龙御城商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容、然而，在其项目规划中并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。被告绿地公司的上述行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》。一审法院认为，被告绿地公司与原告郑松林签订的天津市商品房买卖合同有效。本案的争议焦点主要在于原告郑松林是否有权解除合同。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然被告绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该双方签订的合同条款均未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，能够认定被告绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，被告绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，原告郑松林要求解除合同，予以支持。被告绿地公司主张原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间是关于因出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告的主张，不予支持。其次，关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。根据上述约定，被告绿地公司应返还原告郑松林已付购房款470458元，并应支付原告郑松林已付款利息（以50000元为基数，自2016年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以140000元为基数，自2016年10月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以280458元为基数，自2016年11月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以470458元为基数，自2019年8月20日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于团购服务费150000元及联排附加费390000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。原告主张赔偿团购费及联排附加费的利息损失，于法无据，不予支持。综上，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告郑松林起诉要求解除合同，予以支持。合同解除后，被告绿地公司应返还原告郑松林购房款及利息，并赔偿损失。一审法院判决：一、解除原告郑松林与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月23日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0170968）；二、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑松林返还购房款470458元，并支付利息（以50000元为基数，自2016年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以140000元为基数，自2016年10月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以280458元为基数，自2016年11月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以470458元为基数，自2019年8月20日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑松林团购服务费及联排附加费共计540000元；上述款项直接汇入原告郑松林在中国交通银行开户的6222××××6987账户；四、驳回原告郑松林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7757元（已减半，原告已预交）由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担，并直接汇入原告郑松林上述账户。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于如何认定涉案15万元和39万元的款项性质问题。根据银行查询回执可以证明，在2016年10月21日被上诉人支付上诉人购房意向金140000元，同时向案外人北京金榴莲房地产经纪有限公司支付联排附加费39万元。2016年11月23日被上诉人支付上诉人购房款280458元，同时向案外人北京七环房产经纪有限公司支付团购服务费150000元。涉案合同解除后上诉人是否应返还被上诉人上述两笔费用的问题，被上诉人主张其与案外人北京金榴莲房地产经纪有限公司以及北京七环房产经纪有限公司并无其他业务往来和债权债务关系，被上诉人在上诉人的售房处谈好价格的前提下，依照上诉人的销售人员指引，进行刷卡支付，结合被上诉人刷卡的时间，被上诉人有理由相信该部分费用是房款的组成部分。上诉人不能合理解释与案外人的关系，因此不能排除其与案外人可能存在的经济往来关系，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二一年二月二十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……