湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终142号上诉人（原审原告）：黄和平，男，1960年3月5日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴菊香，女，1953年11月10日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审被告）：王长辉（吴菊香之长子），男，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审被告）：王飞鹏（吴菊香之次子），男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：曹敢（吴菊香之妹夫），住湖南省永兴县。上诉人黄和平因与被上诉人吴菊香、王长辉、王飞鹏合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄和平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄和平的诉讼请求；2.本案诉讼费由吴菊香、王长辉、王飞鹏负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。黄和平于一审审理期间提交的永兴县湘阴渡镇人民政府回访函载明，兴湘大市场是响应永兴县湘阴渡镇人民政府及原购买摊位业主要求解除合同并退还所交费用而进行重建。黄和平于2014年1月4日书写欠条中载明的“抵摊位费”是本案诉请解除合同的补偿款，欠条中没有约定摊位重建后交由王某某使用，而是被王某某等人非法占有。既然双方无任何经济往来，一审判决认定该欠条载明的抵摊位款系完成了支付剩余摊位款的义务错误。2.涉案合同争议本身是因为王某某未履行支付剩余摊位款的义务，且该合同系定购合同，定购的系摊位而不是商品房。即便该定购合同有效，因原来的摊位已重建，该合同目的已不能实现，故该合同也应解除。吴菊香、王长辉、王飞鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.黄和平于2014年1月前已经处理好大部分原摊位业主的退款，而吴菊香、王长辉、王飞鹏不同意黄和平提出的条件，一直坚守摊位不予拆除。黄和平趁吴菊香、王长辉、王飞鹏晚上离开涉案摊位后，用铲车将涉案摊位铲除，经黄和平多次找相关人员出面进行协调，后双方协商由黄和平通过出具涉案欠条的方式化解矛盾。2.涉案合同已履行。无论涉案摊位现在处于什么状态，都不影响合同目的的实现。黄和平向一审法院起诉请求：1.判决解除黄和平与吴菊香、王长辉、王飞鹏的《兴湘大市场商品房定购合同》；2、本案诉讼费用由吴菊香、王长辉、王飞鹏负担。一审法院认定事实：王某某与郴州福╳房地产开发有限公司（以下简称福╳公司）于2005年6月30日签订的《兴湘大市场商品房定购合同》约定：1.王某某自愿定购福╳公司开发的兴湘大市场商品房╳栋01、02、03、04号肉摊摊位，王某某现于2005年6月30日交纳该摊位定金4000元整；2.本协议双方签订后，福╳公司不得对本协议定购的商品房再次出售，福╳公司未违反本协议条款，王某某不得要求退房退款；3.交房时，王某某在接到福╳公司书面或电话通知签订预售合同的同时，必须在三天内到福╳公司售楼处签订售楼合同，并按预售合同的规定交清90%的房款（含定金），剩余10%的房款在王某某取得所购商品房的房屋产权证时全部一次交清。否则，认定王某某违约，福╳公司视王某某自行放弃所交全部定金，福╳公司概不退还。同时，福╳公司可再次出售王某某所定购的商品房；4.福╳公司交房时间：2005年8月30日前，福╳公司将王某某所购商品房全部工程质量验收合格后交付给王某某使用；5.王某某所定购的商品房不能私下转让，如需转让，需经福╳公司同意。王某某在交纳总房款1%的转让费给福╳公司，并到福╳公司售楼处办理转让手续后，方可转让有效，否则，转让无效，造成后果，由王某某自行承担，福╳公司概不负责……本协议一式两份，双方各持一份，签字生效，并具有同等法律效力。合同签订后，王某某按约定向福╳公司按1000元/个交纳了4个摊位的定金共计4000元。尔后，福╳公司的法定代表人温某某因犯罪被判刑，双方未签订商品房买卖合同，王某某亦未交纳摊位购置余款，但定购的01-04号摊位由其实际使用。2013年12月，黄和平依法取得永兴县湘阴渡镇兴湘市场国有土地使用权，地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权面积1361M2，其中分摊面积1200M2。国有土地使用权证所附宗地红线图载明“黄和平S总=1361平方米其中摊位面积1200平方米”。随后，黄和平将钢架结构的兴湘市场进行拆除重建，改建为商住楼，一楼为市场。2014年1月4日，黄和平与王长辉在证人黄某1家经协商，黄和平在王某某持有的《兴湘大市场商品房定购合同》上备注“此手续有效，黄和平认可，摊位位置不变，价格不变（每个摊位5000.00元）。认可人：黄和平2014年元月4日”，证人黄某1的父亲黄某2作为在场人在该备注下方签字确认。此外，黄和平还向王长辉出具了欠条，载明：“今欠到王长辉、黄某1人民币：壹万陆仟整（￥16,000.00元），抵摊位款。欠款：黄和平2014年元月4日”。在书写欠条时，黄和平将黄某1作为见证人写入欠条。在兴湘市场重建后，01-04号摊位仍交由王某某使用。王某某于2016年10月因病死亡后，摊位由吴菊香、王长辉使用。2019年10月，黄和平拟拆除摊位改建为门面，双方再次就摊位的归属发生纠纷，经永兴县湘阴渡街道办事处多次调解未果。另查明：王某某于2016年10月因病死亡，其与吴菊香共生育二子，为王长辉、王飞鹏。王飞鹏于2020年5月15日出具书面声明书，载明：“本人王飞鹏，男，身份证号：43102╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳114，声明事项：我的父亲王某某生前名下的湘阴渡镇兴湘大市场01、02、03、04号摊位的资产，本人放弃我那部分的继承权，该继承权归我的母亲吴菊香（身份证号：43282╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳145）所有，作为吴菊香晚年的部分生活保障。特此声明！声明人：王飞鹏日期：2020年5月15日。”再查明，黄和平与王长辉之间在本案纠纷发生前无任何经济往来，黄和平亦未拖欠证人黄某1任何款项。福╳公司于2004年1月6日取得兴湘综合大市场（即兴湘大市场）商品房预售许可证，预售面积26000M2，其中住宅面积11475M2，商铺面积13744M2，其它面积781M2；2004年2月15日取得建设用地规划许可证，用地项目名称为兴湘综合大市场。一审法院认为，关于兴湘市场01-04号摊位买卖合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，福╳公司于2004年1月6日取得兴湘大市场商品房预售许可证，其中预售商铺面积13744M2，故福╳公司向王某某预售兴湘大市场01-04号摊位符合法律的规定，双方于2004年6月签订的《兴湘大市场商品房定购合同》合法有效。嗣后，因福╳公司的法定代表人温某某犯罪被判刑，双方未签订商品房买卖合同，王某某亦未交纳摊位购置余款，但定购的摊位由其实际使用。2013年12月，黄和平依法取得兴湘市场土地使用权后，将钢架结构的兴湘市场进行拆除重建，改建为砖混结构的商住楼，一楼为市场。2014年1月4日，黄和平在王某某持有的原《兴湘大市场商品房定购合同》上备注：“此手续有效，黄和平认可，摊位位置不变，价格不变（每个摊位5000.00元）。认可人：黄和平2014年元月4日”。至此，案涉摊位的出售方由福╳公司变更为黄和平。原《兴湘大市场商品房定购合同》虽是双方当事人在签署商品房买卖合同前所签订的文书，仅是对双方交易摊位有关事宜的初步确认，且该定购合同中关于摊位的交付使用条件、面积及面积差异的处理方式等商品房买卖合同的必备条款没有约定，需要双方在商品房买卖合同中进一步协商，但黄和平又于认可原定购合同的当日向王长辉出具了16000元的欠条，并载明抵摊位款，且于兴湘市场重建后将01-04号摊位交付给王某某使用。从黄和平认可原定购合同及出具欠条的时间背景上来看，正值黄和平将兴湘市场拆除重建之时；从欠条的内容来看，在双方无其他经济往来的情况下，“抵摊位款”明确了冲抵吴菊香、王长辉、王飞鹏应交纳的剩余摊位款；从欠条的数额来看，16000元与吴菊香、王长辉、王飞鹏应交纳的剩余摊位款数额相符。至黄和平向王长辉出具欠条时，王长辉已按原《兴湘大市场商品房定购合同》的约定向黄和平支付了全部摊位购买价款，且在兴湘市场重建后，黄和平将01-04号摊位交付给王某某使用至今。黄和平作为自然人，虽不具有房地产开发资质，但依据诚实信用原则，黄和平与王某某就兴湘大市场01-04号摊位的买卖合同应为合法有效，对双方当事人均有约束力。关于案涉合同的解除问题。前已有述，在兴湘市场重建时，黄和平认可原定购合同，并以向王长辉出具欠条的方式收取了01-04号摊位的剩余购买价款16000元，且在市场重建后，黄和平亦将01-04号摊位交付给王某某使用。案涉合同第三条约定购买方逾期签订合同及交纳房款的，出售方可不退还定金并再次出售定购摊，该条款虽对出售方行使解除权进行了约定，但黄和平并未提交证据证明王某某逾期签订合同、交纳摊位购买余款。故对黄和平主张的吴菊香、王长辉、王飞鹏不履行合同义务，要求解除合同的诉讼请求，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决：“驳回原告黄和平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄和平负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，黄和平于二审陈述称，黄和平为了重建兴湘市场，将福╳公司出售的摊位以10000元每个进行回购。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：黄和平要求解除涉案《兴湘大市场商品房定购合同》能否得到支持。王某某与福╳公司于2005年6月30日签订的《兴湘大市场商品房定购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。王某某于2005年6月30日向福╳公司交纳涉案摊位定金4000元，尚欠福╳公司购买摊位款16000元。黄和平于2014年1月4日在上述合同中备注：此手续有效，黄和平认可，摊位位置不变，价格不变（每个摊位5000元）。黄和平于当天又向王长辉出具欠条，载明：今欠到王长辉、黄某116000元，抵摊位款。至此，涉案摊位的出售方由福╳公司变更为黄和平。关于欠条中所载明的“抵摊位款”，黄和平主张系回购款，吴菊香、王长辉、王飞鹏主张系抵扣其所欠摊位款。本院认为，该16000元系抵扣吴菊香、王长辉、王飞鹏所欠摊位款，理由如下：1.欠条中所载明的欠16000元与吴菊香、王长辉、王飞鹏所欠摊位款16000元相互吻合；2.如系回购款，根据黄和平的陈述，如果每个摊位以10000元进行回购，那么黄和平应支付吴菊香、王长辉、王飞鹏4个摊位的回购款为40000元，扣除吴菊香、王长辉、王飞鹏欠付的摊位款16000元，黄和平还应支付吴菊香、王长辉、王飞鹏24000元，与欠条中所载明的16000元不相吻合；3.欠条中注明该16000元系抵摊位款，而非回购款，且黄和平在书写欠条并重建摊位后，摊位仍由吴菊香、王长辉、王飞鹏使用，黄和平至今未支付吴菊香、王长辉、王飞鹏该16000元。黄和平上诉主张摊位重建后并未交由王某某使用，而是王某某等人非法占有使用，但黄和平并未提交证据予以证实，应由黄和平承担举证不能的法律后果。如前所述，虽然王某某在购买涉案摊位时欠福╳公司16000元，但变更后的摊位销售方黄和平向王长辉以出具欠条的方式，收取了涉案摊位的欠付款16000元，黄和平在市场重建后亦将涉案摊位交由王某某使用，至此涉案《兴湘大市场商品房定购合同》已履行完毕，故黄和平要求解除该合同没有事实和法律依据，本院不予支持。黄和平上诉称欠条中载明的抵摊位款16000元系解除合同的补偿款，与查明的事实不符，本院不予支持。黄和平上诉称涉案合同因履行不能应予以解除，但涉案合同已履行完毕，故黄和平的该上诉理由与查明的事实不符，本院亦不予支持。综上所述，黄和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人黄和平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年二月二十日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。