四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初44号 原告：陈铭，男，生于1996年3月3日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安泰合国际商贸有限公司，住所地四川省广安市广安区××路××号。 法定代表人：易思源，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈仁庆（公司员工），男，生于1984年9月15日，汉族，住江苏省南京市六合区。 原告陈铭与被告广安泰合国际商贸有限公司（以下简称“泰合公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月3日受理后，依法适用简易程序于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告陈铭、被告泰合公司的委托诉讼代理人陈仁庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈铭向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即为原告所有的位于四川省广安市广安区××路××号××栋××单元××号房屋的办理产权证书；2.请求判决被告支付逾期办证违约金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2017年7月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于四川省广安市广安区××路××号××栋××单元××号房屋，合同价款为273792元，原告按照合同约定履行了付款义务，被告向原告交付了该商品房，合同约定被告应在交付房屋后的720日内为原告办理该商品房的权属证书，但至今仍未办理，已构成违约，故起诉至法院要求支持前述诉讼请求。 被告泰合公司辩称，1.被告正在积极为原告办理不动产证书，原告所在小区已经有部分业主办理完毕；2.原告要求被告支付10000元违约金的请求没有事实和法律依据，请求驳回；原、被告签订的商品房买卖合同对于逾期办理不动产权证以具体损失为限，原告未举证其具体损失，不能证明其损失大小；在2020年因为疫情影响导致各项工作遭受影响，办理产权证也是因为疫情造成重大影响，被告2017年就办理完竣工验收的所有资料，是客观原因造成办证延后，不是被告恶意不予办理，而是正在积极办理当中。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、不动产登记信息查询结果证明登记；被告泰合公司依法向本院提交的证据有：建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、预售许可、竣工验收备案证明、面积实测报告、不动产权属证书、国有建设用地使用权出让合同变更协议；前述证据，经原、被告双方当庭质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月3日，原告陈铭（买受人，乙方）与被告泰合公司（出卖人，甲方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区××路××号泰合（广安）国际商贸城（二期）-商品城*幢*-*-*号，预测建筑面积共73.95平方米；2.总价款人民币273792元，买受人签订合同前已支付103792元，其余款项170000元采取贷款方式支付；3.商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书；4.出卖人在2017年6月30日前向买受人交付商品房；5.买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并各自承担相应税费；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人赔偿买受人实际损失。补充协议第十三条约定，合同第十八条约定的该商品房交付日、该商品房实际交付日、买受人在实际接房前向出卖人提交办理该商品房分户产权及国有分割及他项权证书的资料及缴纳办理产权的税费和房屋专项维修资金日不一致的，则以前述三个日期中最晚者之次日为合同第二十七条约定的取得房屋所有权证书期限的起算日期，并以主管部门法律文书载明的出证日期为合同约定的买受人取得产权证书的日期；如买受人未及时提供资料并交纳相关税费而导致商品房无法在约定的期限内办理产权证书，出卖人不承担责任（出卖人在合同及其附件、本补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭证递交权属登记部门即履行了第二十七条项下义务）。 合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款103792元及契税2738元、维修基金3328元，后贷款支付了剩余房款。被告也于签订合同当日向原告交付了案涉房屋。被告未办理案涉房屋不动产权属证书，原告遂起诉至法院要求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在项目于2014年10月23日取得建设用地规划许可证，于2015年4月9日取得建设工程规划许可证，于2015年5月15日取得建筑工程施工许可证，于2016年10月8日取得商品房预售许可，于2016年8月25日取得面积实测报告，于2017年12月14日完成了竣工验收备案。被告公司于2017年6月15日与广安市国土资源局枣山园区分局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定对泰合国际商贸城项目的土地用途由商服用地调整为商服、商住用地。 另查明，原告实际于2021年1月18日取得了案涉房屋的不动产权证书，产权登记地址为广安市广安区××路××号××幢××单元××号，登记面积为73.77平方米，不动产权证号为（2021）广安市不动产权第0××0号。故原告庭审中撤回了要求办理不动产权属证书的请求。 本院认为，本案合同的成立发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。 原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告应在房屋交付使用之日起720日内为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，即2019年6月23日前，现被告未在该约定的期限内办理不动产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称新冠肺炎疫情对办证产生了影响，以及案涉项目的土地性质变更对也是办证迟延的原因。本院认为，新冠肺炎疫情系在双方合同约定的办证期限届满后才发生，在被告迟延履行义务期间发生的不可抗力，不能免除被告的违约责任。被告在与原告签订本案商品房买卖合同前，被告已经与政府部门签订土地性质变更的协议，其对土地性质变更对产权办理的影响应当已有合理预见，且被告也未证明土地性质变更对办证产生了何种影响，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。合同中约定被告逾期办证应赔偿原告实际损失，该实际损失即原告享有的期限利益，但该损失金额难以确定，本院结合被告实际已为原告办理权属证书、逾期期间较短、原告无确切证据证明实际损失大小以及本市同类案件普遍标准等情况综合考虑，酌情确定被告赔偿原告逾期办证违约金3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告广安泰合国际商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈铭支付逾期办理不动产权属证书的违约金3000元； 二、驳回原告陈铭其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告广安泰合国际商贸有限公司负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄发 二〇二一年二月一日 书记员  楚陈 附：本案相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号） 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。