四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终22号 上诉人（原审原告）：谢芝荣，女，1954年8月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：盛勇，四川督政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵天齐，男，1979年9月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：邹雪琴，四川康伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林珊合，女，1981年3月26日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王坤，四川康伦律师事务所律师。 上诉人谢芝荣因与被上诉人赵天齐、林珊合房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3581号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 谢芝荣上诉请求：请求撤销原审判决依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：上诉人与被上诉人赵天齐就案涉商铺的买卖行为合法有效，上诉人有权请求登记为案涉房产的按份共有人。上诉人与被上诉人在订立协议时且被上诉人向上诉人交付案涉房屋时，均是为一整间并未进行任何形式的隔断。订立合同时与交付案涉商铺时双方对房屋是一种共有关系，对份额不明确的争议应当适用《物权法》第103条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第104条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”结合上诉人出资金额13.3万元可以得出上诉人对案涉商铺为按份共有，份额为50%的诉请应当得到支持。房屋的隔断是由被上诉人赵天齐假冒开发商四川省德阳市孝感股份有限公司的名义对案涉商铺进行的隔断施工，并非双方达成合意后的隔断。最后，实际占有与所有权是两种不同的法律关系，占有只是一种事实而非权利。并不等同于所有权，不应简单的理解为被上诉人占有案涉商铺多少面积就对应取得多少面积的所有权。综上所述，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系合法有效,被上诉人应当全面履行合同义务为上诉人办理按份共有的产权登记。上诉人与被上诉人对案涉商铺形成按份共有关系，按份共有的份额依据法律规定及上诉人的诉讼主张应为50%。 被上诉人赵天齐二审辩称，上诉人的共有份额不是50%，应当按照现状确定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人林珊合二审辩称，赵天齐对案涉房屋系无权处分，上诉人也非善意取得。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢芝荣一审诉讼请求：1.判决确认德阳市旌阳区××路××段××号商铺归原告所有。2.判决被告十日内协助原告办理德阳市旌阳区××路××段××号商铺的产权过户登记；审理中，经一审法院释明，原告将该请求变更为，判令将原告登记为案涉房产的按份共有人，共有份额为50%。 一审法院经审理查明：被告赵天齐与被告林珊合系夫妻关系（2003年12月30日登记结婚）。2010年3月26日，被告赵天齐（乙方）与四川德阳市孝感股份有限公司（甲方）签订《协议》，主要约定：1.乙方自愿购买甲方位于旌阳区××镇××村××组××楼××房商业门面，面积88㎡，以实际测绘办证的面积为准，双方进行补差。单价2100元／㎡，计人民币184800元。2.按照国家规定，乙方应按房屋总价款的2%缴纳维修基金，计人民币3696元（以实际结算金额为准），合计人民币188496元；签订协议后乙方先支付甲方定金5万元整，余款138496元在2010年4月26日前一次性付清。3.甲方对该门面已对外出租，乙方必须按照原甲方签订的租赁协议或合同执行到租赁期满；否则，因此事给甲方造成的经济损失由乙方全部承担。4.甲方负责为乙方办理房屋产权证及相应的土地证，各种税费及手续费按国家规定各自承担。5.乙方按商住楼的规定收取管理费、水、电费。6.违约责任:甲、乙双方若有一方出现违约，则按房屋总金额的10%支付违约金。7.本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。未尽事宜，双方协商解决。协议上有被告赵天齐签字，以及四川德阳市孝感股份有限公司代表人员的签字和加盖的公司印章。 2010年4月，原告与被告赵天齐就案涉商铺买卖达成口头协议，约定原告以13.3万元的价格购买一间商铺。2010年4月19日，原告向被告赵天齐支付了购房款，被告赵天齐出具收条载明：“今收到谢芝荣购工业公司中间门面一间，已付款壹拾叁万叁仟圆（小写133000元），收款人赵天齐，2010.4.19”。原告付款后不久，被告赵天齐将案涉房产隔断后的一间商铺（现位于旌阳区××路××段××号）向原告交付，后该商铺一直由原告占有使用，并进行改造、对外出租、缴纳相关费用。 2019年9月10日，案涉房产办理不动产权利证书［证号：川（2019）旌阳区不动产权第0××7号］，该产权证载明：1.权利人为赵天齐、林珊合；共有情况为房屋共同共有。2.坐落为旌阳区××路××段××号××号。3.权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质为出让／商品房；用途为其他商服用地／其他。4.面积为土地使用权面积16.08㎡／房屋建筑面积81.75㎡。5.权利其他状况中载明，房屋总层数为6层，所在层数为1层。6.附记载明，登记事由为转移登记；原产权证号为川（2019）旌阳区不动产权第0××3号；原所有权人为四川德阳市孝感股份有限公司。 另查明，审理中，一审法院到不动产登记管理部门了解，案涉房产为不动产登记所称的不动产单元，不能拆分办理产权登记，但可以办理按份共有登记。经一审法院释明，原告对其诉请予以变更，主张共有份额为50%，不同意按现状确定共有份额。庭审中，原被告双方一致认可，被告实际占有使用的案涉房产面积大于原告实际占有使用的案涉房产面积。 一审法院认为，一、关于原告与被告赵天齐就案涉商铺的买卖行为是否合法有效的争议焦点。原告主张，被告赵天齐购买房屋的《协议》载明的买受人为被告赵天齐，没有被告林珊合，原告有理由相信被告赵天齐对案涉房产享有处分权，双方的买卖行为合法有效。 被告赵天齐抗辩意见为，出卖该房屋时未征得妻子林珊合同意，购房款也系个人收取，林珊合对此并不知情，之后也未取得其追认，答辩人的卖房行为系无权处分。被告林珊合抗辩意见为，1.被告赵天齐构成无权处分，案涉合同效力待定。首先，购买房屋是夫妻共同行为，赵天齐处分夫妻共有财产未征得答辩人同意，系无权处分，在答辩人追认前，该合同效力待定。其次，案涉合同签订时，二被告并未取得诉争房屋所有权，即便不考虑答辩人的因素，赵天齐也构成无权处分。2.本案不能适用默示即为有效规则，答辩人是案涉合同外的第三人，有其独立主张。答辩人的沉默，一方面是对丈夫擅自处置夫妻共有财产的无奈和恼怒，另一方面是买受人为街坊邻居，有来自周围人的道德和舆论压力。法律没有规定此种默认直接成立法律规定的后果。3.本案不适用善意取得制度。一审法院认为，根据合同法的规定，民事合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，一审法院认定原告与被告赵天齐就案涉商铺买卖达成的口头协议合法有效。理由为：1.就合同订立而言，（1）关于双方意思表示，虽然买卖双方达成的系口头协议，但被告向原告提供其购买案涉房产的协议载明买受人为被告赵天齐，原告有理由相信被告赵天齐对案涉房产享有处分权，因此，原告与被告赵天齐意思表示真实。（2）关于协议内容是否违反法律规定，一方面虽然双方口头协议未约定案涉商铺面积，庭审中关于商铺隔断的意见亦不一致，但被告赵天齐在原告付款后不久即将隔断后的案涉商铺交与原告占有使用至今，即买卖双方以自己的行为对买卖标的物的面积进行了确定。另一方面，被告赵天齐在签订购买案涉房产《协议》后不久，即将案涉房产的一部分卖与原告，原告支付的对价远高于被告赵天齐的购买价，不存在损害他人利益的可能。因此，就目前证据而言，应当认定买卖双方协议内容未违反法律规定。2.关于被告林珊合辩称对被告赵天齐处分共有财产不知情，对其买卖行为不予追认的问题，虽然被告赵天齐在其与被告林珊合婚姻关系存续期间购买案涉房产，审理中原告亦未提供证据证实被告林珊合明确同意被告赵天齐将案涉商铺卖与原告，但结合庭审查明的事实，原告与二被告系邻居，案涉商铺位置离被告居住地较近（一公里左右），一般而言，被告林珊合对案涉商铺出卖一事应当知晓；同时，原告于2010年4月19日即将购房价款13.3万元支付于被告赵天齐，二被告并未提供证据证实该款未用于家庭共同生活；再者，被告林珊合自述2013年才知道被告赵天齐将案涉商铺卖与原告，但此后被告林珊合亦未就此提出异议。因此，就目前证据而言，可以认定被告林珊合对被告赵天齐将案涉商铺卖与原告一事是知晓并认可的。 二、关于原告请求判令位于德阳市旌阳区××路××段××号××商铺归原告所有诉请。 一审法院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，虽然被告赵天齐在原告支付购房款后即将案涉商铺交付原告占有使用至今，但原告并未依法登记为该商铺的权利人，因此，原告的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。 三、关于原告请求登记为案涉房产的按份共有人，共有份额为50%的诉请。 原告主张共有份额应为50%，理由为：1.被告购买案涉房产的合同价款为18.48万元，原告向被告支付的购房款为13.3万元，依据诚信与惯例可以得出原告购买的房产面积为50%的结论。2.被告购买案涉房产的付款期限为2010年4月26日，而原告的付款时间为2010年4月19日，被告用收取原告的购房款去支付被告应付的购房款，亦可印证原告的购房面积为50%；3.案涉房产付款及交房时为一整间，交房后才隔断。 被告赵天齐抗辩意见为，同意原告登记为案涉房产的按份共有人，但共有份额应按现状确定。理由为，双方买卖商铺时未明确房屋面积，后双方达成合意以砌墙方式对门面进行了实际隔断，其中一间门面归原告所有及使用，砌墙费用双方各承担一半，交房后原告一直使用至今，双方未就房屋面积发生过争议。 被告林珊合抗辩意见为，被告赵天齐系无权处分，原告的诉请应被驳回。 一审法院认为，根据合同法的相关规定，原告与被告赵天齐就案涉商铺的买卖行为合法有效，原告有权请求登记为案涉房产的按份共有人。关于按份共有份额，原告主张共有份额为50%，被告不予认可，原告应当就此承担相应的举证责任，纵观原告所举证据以及原告的理由，不能证实原告的该项主张，理由为，首先，被告赵天齐向案外人支付的案涉房产对价，以及原告向被告支付的案涉商铺的对价，均是当事人意思自治的结果，二者之间没有法律上的关系，不能因为原告支付的购房对价大于被告支付的购房对价的50%而认定原告购买案涉商铺的面积大于或等于案涉房产面积的50%；同理，被告赵天齐是否将原告向其支付的购房款用于支付其应付案外人的购房款，亦不能得出上述结论。其次，庭审中原被告一致认可，交房时案涉房产为一整间，交房后才隔断，且被告实际占有使用的案涉房产面积大于原告实际占有使用的案涉房产面积。综上，原告与被告赵天齐就案涉商铺交易时未明确商铺面积，原告支付对价后，双方实际接受了隔断后的商铺，并占有使用至今，期间并未就交易面积发生争议，因此，原告就案涉房产享有的共有份额，应当按现状予以确定，由于原告坚持主张共有份额为50%，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告谢芝荣的诉讼请求。 二审中，当事人各方按照现状对各自占有使用营业房的面积共同委托测绘机构进行测绘并形成房屋面积测绘报告，当事人各方对该房屋面积测绘报告的真实性均予以认可,本院对该房屋面积测绘报告予以采信。 二审审理查明的事实及证据与原审基本一致，本院予以确认。 二审中，当事人各方对上诉人谢芝荣现占有使用的坐落于旌阳区××路××段××号营业房套内面积33.47㎡，产权面积34.92㎡的事实均无异议。当事人各方对被上诉人赵天齐、林珊合占有使用的坐落于旌阳区××路××段××号营业房套内面积44.88㎡，产权面积46.83㎡的事实均无异议，本院对以上事实予以确认。 本院认为：被上诉人赵天齐虽在与林珊合婚姻关系存续期间独自将案涉商铺出售给上诉人谢芝荣，但根据所查明的事实，谢芝荣与赵天齐、林珊合夫妇系邻居关系，根据日常生活经验法则，林珊合对赵天齐出售案涉商铺应当知晓，同时林珊合一审自认2013年已知赵天齐将案涉商铺卖于谢芝荣，但在此期间其并未提出异议，故应当视为林珊合对赵天齐出售房屋的行为予以认可。综上，被上诉人赵天齐在与被上诉人林珊合夫妻关系存续期间同上诉人谢芝荣订立的口头房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人谢芝荣缴纳了房款即取得案涉房屋的债权请求权，因案涉房产不能拆分办理产权登记，仅可办理按份共有登记，故上诉人谢芝荣有权请求将其登记为案涉房产按份共有人。上诉人谢芝荣上诉主张，其对案涉房产享有50%按份共有份额。本院认为，上诉人谢芝荣在与被上诉人赵天齐订立房屋买卖合同时，并未明确谢芝荣所购买房产的面积致谢芝荣所享有的共有份额不明，上诉人谢芝荣现上诉主张其对案涉房产享有50%按份共有份额，但其并未提交相关的证据予以证实，故应当承担举证不能的法律后果。一审中双方一致认可，案涉房产交房时并未隔断，系为整体，交房后方才对商铺进行隔断。后双方各自对隔断后的商铺占有使用至今，上诉人谢芝荣在此期间也未提出异议，应视为上诉人谢芝荣对隔断后其占有使用商铺面积的认可，故上诉人谢芝荣就案涉商铺享有的共有份额，应当按照隔断后占有使用商铺面积的现状予以确定。本案案涉的旌阳区××路××段××号××号房产建筑产权面积81.75㎡，套内面积78.35㎡。二审中，当事人一致确认上诉人谢芝荣现占有使用的坐落于旌阳区××路××段××号××内面积33.47㎡，产权面积34.92㎡。被上诉人赵天齐、林珊合占有使用的坐落于旌阳区××路××段××号商铺套内面积44.88㎡，产权面积46.83㎡。经计算，上诉人谢芝荣对案涉旌阳区××路××段××号××号房产所享有的份额约为42.72%（34.92㎡／81.75㎡）,故上诉人谢芝荣所提的该上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3581号民事判决； 二、被上诉人赵天齐、林珊合在本判决生效之日起十五日内将上诉人谢芝荣登记为旌阳区××路××段××号××号房产的按份共有人，共有份额为42.72%； 三、驳回上诉人谢芝荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费1480元，谢芝荣承担215元，赵天齐、林珊合承担1265元，二审案件受理费1480元，谢芝荣承担215元，赵天齐、林珊合承担1265元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年二月三日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  张 晶