黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑08民终195号上诉人（原审原告）：黑龙江庆云唐物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区先锋社区名河丽都小区****门市。法定代表人：王莉，该公司经理。委托诉讼代理人：金涛，该公司业务经理。被上诉人（原审被告）：宫春霞，女，1973年3月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区，上诉人黑龙江庆云唐物业管理有限责任公司（以下简称庆云唐物业）与被上诉人宫春霞物业服务合同纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2020年7月3日作出（2020）黑0804民初313号民事判决。庆云唐物业不服提出上诉，本院于2020年9月23日作出（2020）黑08民终1015号民事裁定，将案件发回佳木斯市前进区人民法院重新审理。佳木斯市前进区人民法院于2020年12月14日作出（2020）黑0804民初788号民事判决。庆云唐物业不服提出上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人庆云唐物业向本院提出的上诉请求是：1、撤销原审判决，改判被上诉人给付2015年11月26日至2020年4月22日期间物业费9148元，滞纳金25469元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实有误，2020年4月22日《名河丽都小区物业交接协议书》中没有约定以前拖欠的物业费由万基公司承担，上诉人有权继续追偿上诉人拖欠的物业费；2、上诉人撤出管理并非服务不达标，而是物业费涨价引起，调整物业费是错误的；3、认定缴费期限为14个月22天错误。被上诉人宫春霞答辩称，其不认可上诉人有收费的权利，上诉人进入名和丽都小区的程序不合法。原审原告庆云唐物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付拖欠的2014年至2020年物业费21737元，滞纳金37370元，合计59107元；2.案件受理费由被告承担。原审判决认定事实如下：2014年11月25日，被告宫春霞与万基房公司签订《商品房认购书》和《车库认购书》。宫春霞于2014年底入住名河丽都小区C栋6号洋房。入住时已缴纳2014至2015年住宅物业费1730.5元、车库物业费561.6元、车库装修保证金2000元、住宅装修保证金2000元等相关费用。2019年1月25日，万基公司、凯信物业和庆云唐物业三方协商签订物业管理权移交协议，其中第5条约定名河丽都小区历年来未收取的物业费及相关费用（500000元整）由庆云唐物业收取。2019年1月31日，庆云唐物业成立审批通过。2019年2月2日，凯信物业与庆云唐物业签订转让协议，对物业管理权移交事实进行确认并载明收费事宜。2019年2月3日，凯信物业出具债权债务委托书将该小区业主拖欠的528000元物业费、电梯费等费用委托给原告追缴处理。2019年3月12日，原、被告双方签订了《物业管理服务协议》，协议约定高层住宅按建筑面积每平方米0.9元/月收取，商服按建筑面积每平方米1.4元/月收取。2019年6月7日，原、被告双方签订补充协议，约定撤销2019年2月15日签订的物业管理权移交协议，庆云唐物业继续对名河丽都小区进行管理。2020年4月22日，原告和万基公司在前进区政府名河丽都小区工作专班的监督下签订了《名河丽都小区物业交接协议书》，协议书约定自2020年4月22日起，庆云唐物业把名河丽都小区物业管理权继一切事由交给王文刚负责，万基公司向王莉原有欠款1000000元及庆云唐后期投入500000元共计1500000元由万基公司分期偿还，关于部分业主欠2020年物业费所收费用归庆云唐物业所有，万基公司必须在协议期内把全部款项还清后协议方终止。原审判决认为，2020年4月22日在前进区政府名河丽都小区工作专班的监督下与佳木斯万基房地产开发有限公司签订了《名河丽都小区物业交接协议书》，从其内容上看，开发单位万基公司是为了清偿原告的欠款，将名河丽都小区的物业管理权委托给原告，原告在接受委托后，并未足额收取陈欠的物业费，其债权未得到全部清偿，现新的物业交接协议约定万基公司欠原告的借款1000000元及原告在接受委托管理名河丽都小区阶段投入资金500000元已转化为债务由万基公司分期偿还原告，故原告债权已经有新的实现方式，其应按物业交接协议约定的债权数额，另行向万基公司主张。转让协议签订后，庆云唐物业实际入驻名河丽都小区并提供了物业管理服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，原告有权收取其实际提供物业服务期间的物业管理费。现原告举示转让协议及协议书可以证明庆云唐物业于2019年1月31日开始入驻名河丽都小区，其退出名河丽都小区时间原告主张依据交接协议约定应为2020年4月22日，被告举示公告抗辩称应为2019年12月26日，但被告举示庆云唐物业疫情期间不让小区业主进门等证据恰恰能证明庆云唐物业在疫情期间即2020年1月25日以后依然在名河丽都小区，在未有其他相反证据的情况下，本院对庆云唐物业于2020年4月22日退出小区时间予以确认。现庆云唐物业主张按物业管理服务协议约定以住宅0.9元/月、车库1.4元/月收取物业费，并按0.03%/日收取滞纳金，被告举示录音、录像及照片抗辩称庆云唐物并未尽到服务义务，因物业服务企业设立的初衷是为了服务小区业主，但在2019年名河丽都小区业主因物业问题频频上访，并筹备新的业主大会欲罢免庆云唐物业，庆云唐物业并未按物业服务约定妥善履行服务义务，未得到小区业主认可且双方矛盾较大，故酌情对庆云唐物业应收物业费调整为住宅0.7元/月，车库1.2元/月，被告宫春霞实际应给付的物业费总额为1975元（住宅156.2平方米×0.7元/月×14个月零22天+车库20.6平方米×1.2元/月×14个月零22天），对庆云唐物业诉请被告支付滞纳金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决被告宫春霞于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江庆云唐物业管理有限责任公司物业费共1975元。案件受理费1278元，其中1228元由原告黑龙江庆云唐物业管理有限责任公司负担，50元由被告宫春霞负担。本院二审期间，上诉人举证如下证据证明其诉讼主张。证据一、2020年5月26日物业管理移交情况说明一份，证明59万业主拖欠的物业费不在开发商100万元欠款之内，和欠款无关。被上诉人质证意见为：对证据的真实性有异议。该份证据没有签名。本院经审查认为，该证据仅能证明开发商欠上诉人法定代表人的欠款和业主欠物业费是不同法律关系，不能证明上诉人对业主欠凯信物业公司的物业费仍享有债权。证据二、《感谢信》一封、《业主维权书》一份、《信访诉求书》一份。证明上诉人为小区做了很大的贡献，改善了小区的环境。被上诉人质证意见为：业主委员会都是造假成立的，所以他出具的任何有关的证明不具有法律效力。关于对《感谢信》、《业主维权书》、《信访诉求书》等以上三份证据的真实性均有异议。提供的证据里的人是前业主委员会委员，而且没有日期，不具有法律效力。本院经审查认为，结合《名河丽都小区物业交接协议书》，能够认定上诉人对小区环境进行了投入建设。被上诉人宫春霞未提供新证据。本院经审理认为原审判决认定的案件事实是正确的，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是：1、上诉人对业主前期欠缴物业费是否享有债权；2、原审判决降低物业费是否正确。关于上诉人上诉称其有权继续追偿上诉人拖欠的物业费的问题。上诉人在2019年前没有进驻名河丽都小区也未提供物业服务，2019年1月25日，万基公司、凯信物业和庆云唐物业三方协商签订物业管理权移交协议，其中第5条约定名河丽都小区历年来未收取的物业费及相关费用（500000元整）由庆云唐物业收取。此协议实为债权转让协议，债权转让的基础是王文刚欠庆云唐法定代表人王莉的间借款没有偿还。而万基公司、凯信物业和庆云唐物业三方于2019年6月7日签订的补充协议中，撤销了债权转让的内容。2020年4月22日的《名河丽都小区物业交接协议书》约定自2020年4月22日起，庆云唐物业把名河丽都小区物业管理权及一切事务交给王文刚负责，万基公司向王莉原有欠款1000000元及庆云唐后期投入500000元共计1500000元由万基公司分期偿还。此协议是经万基公司和庆云唐物业协商改变了2019年1月25日三方签订的物业管理权移交协议，虽《名河丽都小区物业交接协议书》中有“庆云唐有权对业主拖欠2020年12月31日前费用进行催收催缴（有授权书），万基公司不得干涉”的约定，因需具备凯信物业授权的限制，这不能视为庆云唐物业对名河丽都小区2019年年底前拖欠的物业费享有债权，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。原审根据上诉人未尽到服务义务，酌情降低物业收费标准是有事实和法律依据的，对上诉人提出的调整服务费是错误的上诉主张，不予支持。综上，上诉人庆云唐物业的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1278元，由上诉人黑龙江庆云唐物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 雷 阳审判员 丁思竹审判员 崔思佳二〇二一年二月二十四日书记员 付 丽