福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16777号 原告：林跃河，男，1972年12月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑明辉，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：黄右穆，男，1972年3月29日，汉族，住厦门市海沧区。 原告林跃河与被告黄佑穆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林跃河及其委托诉讼代理人郑子腾，被告黄右穆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林跃河向本院提出诉讼请求：一、解除林跃河与黄右穆于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同书》；二、黄右穆立即将厦门市思明区演武西路180号3014单元房屋腾空返还给林跃河；三、黄右穆立即向林跃河支付尚欠的租金12万元及2020年10月1日起至房屋实际返还之日止的租金（按每月1万元的标准计算）；四、黄右穆立即向林跃河支付截止至2020年6月18日的逾期支付租金的违约金（逾期付款违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准，以欠付租金3万元为基数，分别自2019年8月28日起、自2019年12月28日起、自2020年2月26日起、自2020年5月28日起计算至款项还清之日止，及自2020年6月19日，以当日起欠付租金为基数，计至该租金实际付清之日止）；五、黄右穆立即向林跃河支付2019年11月13日至2020年8月12日房屋电费415.8元、房屋电费公摊1366.18元、房屋水费103.8元、房屋水费公摊87.79元、2020年1月至2020年9月房屋物业管理服务费5161.32元、2019年8月至2020年9月房屋日常专项维修金4014.36元、2019年9月13日至2020年8月12日车位电费公摊45.53元、2020年1月至2020年9月车位管理费4500元、2020年1月至2020年9月车位日常专项维修金90元，合计为15785元。事实与理由：2018年9月22日，林跃河、黄右穆签订一份《房屋租赁合同书》，约定黄右穆向林跃河承租位于厦门市思明区××室房屋，建筑面积95平方米，租赁期限从2018年11月1日起至2020年10月31日止，每月租金为1万元，租金每季度支付三万元。第二次付款应提前五日付清。租赁期间，黄右穆应负责交付水电费、小区管理服务费、公共维修金等，负三楼185号车位每月包括物业管理费500元每季度一交。租赁期间如有拖欠租金，每天按欠租金部分的3%加收滞纳金。协议约定管辖厦门市思明区人民法院。《房屋租赁合同书》签订后，林跃河将房屋交付黄右穆使用，黄右穆支付房租，但自2019年9月至今，黄右穆没有支付房租及物业管理费，已经构成违约，按照合同第五条约定，黄右穆还应按日3%的标准支付滞纳金（即逾期付款违约金）。鉴此，林跃河特依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提请前列诉讼请求，敬请法院依法予以支持，以维护林跃河合法权益。 黄右穆辩称，一、林跃河要求支付租金和逾期付款违约金没有法律依据，按照讼争合同的约定，双方约定房屋作为酒店公寓，如果遇到国家政策等原因导致黄右穆不能正常经营，双方的合同不再履行，合同自动终止。根据2019年8月8日厦门市公安局思明分局关于厦门大学世茂来鹭海景酒店式公寓给全体业主发布公告，公告内容：因你处未经许可擅自在厦门市思明区××路××号××大厦××塔开办和经营无证旅馆业，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第一款第（三）项、第二款、《旅馆业治安管理办法》第四条及《公安机关办理行政案件程序规定》第二百三十五条之规定，现对你单位予以取缔。限你单位相关人员立即自动至我局报案并于即日起立即停止非法经营活动，否则公安机关将依法作出进一步处理。黄右穆接到通知后，按照房屋租赁合同约定告知林跃河，讼争房屋系无证非法经营旅馆，已被厦门市公安局贴封条并公告依法取缔，确已无法继续经营下去。故根据合同约定，双方合同不再履行。黄右穆于2019年8月份接到厦门市公安局思明分局公告通知后，黄右穆积极与林跃河协商交房事宜，林跃河同意2019年9月份至12月份减半收取黄右穆场地占用使用费（5000元／月），黄右穆按照约定通过银行卡及微信每月支付5000元，已履行完毕。另外，根据事实并得到确认，2019年12月份之前世茂大厦因本次非法经营无证旅馆的其余房东跟租户已全部自动解除合同并交接清楚。2019年12月份起世茂海峡大厦就开始启动大厦进出人脸识别、电梯刷卡、二维码需要房东林跃河配合去物业录入授权，遗憾林跃河均不去物业配合办理，无奈黄右穆于2020年1月9日搬离，并于2020年1月10日微信告知“有几个月没有运作了，之前派出所都有贴单子都不能安排入住，现在整个大楼都空置的，能运作时候再继续，车位也是没有使用，你这边有朋友需要可以先出租，如果房间有客户租提前告诉我一下，我和您想办法把封条处理好”。黄右穆已经履行告知义务，并与世茂海峡大厦物业公司交接清楚关于水、电、物业费等相关事宜。故林跃河要求黄右穆支付诉求的租金及逾期付款违约金没有法律依据，应当驳回。二、黄右穆已经全部履行了租赁期间水电费和水电公摊费用，林跃河要求支付没有依据。黄右穆已经支付了租赁期间物业费，黄右穆在2019年5月和物业公司确认负三楼185号车位产权非林跃河所有，于2019年11月份就无法使用该车位，故林跃河要求黄右穆支付车位费及其物业费没有依据，应驳回。综上所述，黄右穆已经履行了合同约定的义务，结合世贸大厦因为本次非法经营无证旅馆的其他房东和租户在2019年12月份已经全部自动解除合同并交接清楚的事情。黄右穆在2019年12月之前已经告知了林跃河合同已经终止，需要林跃河配合公安机关和黄右穆办理房屋交接事宜，但是林跃河没有过来配合相关部门交接房产。这是由于林跃河不配合造成房屋空置，是林跃河自己的责任，应自行承担损失。从2020年1月至2020年6月林跃河没有任何催促沟通，故意到2020年6月18日才起诉，属于无理诉讼，请求法院核实并驳回林跃河全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月22日，林跃河（甲方）与黄右穆（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将厦门市思明区××室（建筑面积95平方米）出租给乙方，租赁用途为自住使用；租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止；租金每月1万元，乙方应每季度向甲方交付租金3万元，第二次付款应提前5日付清；乙方应向甲方交付1万元作为押金；租赁期间，乙方应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费、公维金等费用；如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；《房屋租赁合同书》尾部备注下方载：另：负三楼185号车位每月包括物业管理费伍佰元（¥500.00元）（每季度一交，不收押金）。此后，双方依上述合同的内容予以履行。林跃河将房屋交付黄佑穆，黄佑穆依约付租至2020年9月30日，2020年9月8日付租5000元、2020年12月9日两次各付租5000元，共计15000元。2020年11年10日，林跃河收回房屋。 庭审中，双方均确认讼争合同中“另”后面这句话是林跃河所写，手印是黄佑穆捺的。并同意解除讼争合同。 本案审理中，本院依法向厦门市公安局碧山派出所调查取证，该所于2021年1月14日向本院出具《情况说明》，载：其暂未查询到厦门市思明区××路××号××室未获公安许可擅自经营旅馆的相关查处记录。 关于讼争合同的效力及未依约履行的责任。 黄佑穆称，一、合同为两份不同版本的内容，其所持有的合同除上述内容外还在备注处载明：为了提高收入，双方约定房屋作为酒店公寓，如果碰到国家召开重大会议、政府组织核查以及不可抗力自然灾害乙方不能正常经营，双方合同不再履行。甲方必须友好配合乙方当月办理房屋交接手续清算费用。黄佑穆称前述合同的备注处其写了一段，那一段经过林跃河本人按印。其还在备注下方，即载明“另”的下方还手写：“转三个月租金车位没有出租500元抵扣房租了”。 二、讼争房屋的物业公司于2019年12月启动讼争房屋所在大厦进出人脸识别、电梯刷卡、二维码，需要房东林跃河配合去物业公司授权录入才能正常使用房屋，可林跃河均不去物业公司配合办理，致其无奈于2020年1月9日搬离讼争房屋。 三、黄佑穆提供2019年1月10日仅有一页的微信聊天记录，聊天显示仅是黄佑穆单方发出并无林跃河回应的内容。以证明其向林跃河告知并已完成房屋交接手续。 综上情形，黄佑穆认为，合同履行中的2019年8月8日，厦门市公安局思明分局张贴公告，认定讼争房屋系无证非法经营旅馆，并依法取缔致其无法继续经营。该情形符合前述其所持有合同备注内容的约定，合同自动终止，其无需再履行。2019年12月，讼争房屋所在大厦启动人脸识别、电梯刷卡、二维码进出后，黄佑穆未协调物业公司配合办理手续，致其不能进出该房并于2020年1月9日搬离讼争房屋，且其于次日以微信方式告知林跃河，办理了房屋交接手续，故其并无违约行为，不应承担2020年1月1日后房屋的租金及违约金、相关费用。 林跃河认为，一、其所持有的合同版本备注处系空白，并无添加如黄佑穆所称的前述内容。黄佑穆所持合同中备注那段文字上的手印不是其本人按的。讼争合同已载明租赁用途为自住使用，而非酒店公寓，黄佑穆违反合同约定且未经过林跃河的同意，产生的不利后果应自行承担。二、物业公司于2019年12月启动大厦进出人脸识别、电梯刷卡、二维码后向其告知，其也与物业公司沟通积极配合，并不存在不配合的情况。黄佑穆是可和物业公司完成手续办理进入讼争房屋。三、黄佑穆上述举证的微信聊天记录，系黄佑穆单方发出，不能证明双方完成房屋的交接。相反，黄佑穆微信聊天内容反而证明房屋是黄佑穆控制之中，并未办理交接手续。 本院分析认为，首先，黄佑穆所持合同中的备注一段及备注下面所载：“转三个月租金车位没有出租500元抵扣房租了”，系其本人所写恰又是黄佑穆在本案中抗辨主张的合同依据，反观林跃河所持合同版本，并无黄佑穆前述所称的记载内容，其亦否认在该备注处按印；同时，双方均是按上述本院认定事实部分的合同内容予以履行，则该合同内容才是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认。因此，黄佑穆所持合同中的备注一段及备注下面所载内容系黄佑穆有意形成为抗辨主张所用，存在高度盖然性。在此情形下，黄佑穆所持合同的备注内容，并非双方合同真实合意及实际履行内容，亦不能成为讼争房屋作为酒店公寓被公安部门依法取缔致其无法继续经营的主张根据。即使黄佑穆的前述主张成立，但其主张的前述事实已为厦门市公安局碧山派出所出具的《情况说明》所推翻，黄佑穆依其所持合同版本备注内容之约定，作为合同依据的主张同样不能成立，本院不予采纳。 其次，黄佑穆所提供的在案证据，并无法证明物业公司禁止其进讼争房屋，同时，其自称于2020年1月9日搬离讼争房屋，可以反证黄佑穆系可进入讼争房屋，且在案证据未能表明双方存在矛盾、允许黄佑穆进入房屋对林跃河更不利于实现合同目的的情形下，林跃河不配合黄佑穆显然不合逻辑。黄佑穆对此的主张，本院亦不予采信。 最后，黄佑穆举证的微信聊天中仅有黄佑穆单方发出的内容，并无林跃河的回应，不能证明讼争房屋的交接。 综上所述，黄佑穆关于其不应履行合同并已交接讼争房屋的主张，无事实与法律根据，不应采纳。双方均依在案查实的合同内容予以履行，该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认。黄佑穆从2019年10月起欠付租金至今已构成违约，应承担违约责任。 关于讼争房屋产生的租金、讼争房屋的电费、公摊电费、车位管理费用等的认定 一、讼争房屋产生的租金 林跃河主张，黄佑穆于2019年9月30日后又付了三笔共15000元，系一个半月的租金，故其主张欠租期限往后顺延从2019年10月15日起计租，并由黄佑穆承担逾期付租违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算）。 黄佑穆主张，经双方协商，林跃河同意2019年9月至12月的租金减半计算并已收取。其于2019年1月10日已履行告知义务。故2019年12月后的租金及违约金、其他电费等其不用承担。 同时，黄佑穆提供2019年11月至2019年12月的双方微信聊天，显示仅是黄佑穆单方发出的内容，无林跃河的回复。以证明林跃河同意减半收租。 林跃河对上述举证的双方微信聊天内容真实性无异议，但关联性有异议，认为双方从未对每月按5000元的标准减租计算。 本院分析认为，黄佑穆上述举证双方的微信聊天内容，仅是黄佑穆单方发出的内容，并无林跃河的回复，无法证明租金按月租5000元减半计算。但黄佑穆于2019年9月30日后又付了三笔共15000元应予抵扣，并往后顺延计算。则，黄佑穆尚欠林跃河租金为：2020年9月30日之前拖欠的租金120000元及此后的租金（租金按月租10000元计至实际付清之日止，但应扣除2019年9月30日后所付三笔租金共15000元）。 二、关于讼争房屋产生的电费等相关费用 林跃河主张，依约，黄佑穆应告支付2019年11月13日至2020年8月12日房屋电费415.8元、房屋电费公摊1366.18元、房屋水费103.8元、房屋水费公摊87.79元；2020年1月至2020年9月房屋物业管理服务费5161.32元、2019年8月至2020年9月房屋日常专项维修金4014.36元、2019年9月13日至2020年8月12日车位电费公摊45.53元、2020年1月至2020年9月车位管理费4500元、2020年1月至2020年9月车位日常专项维修金90元，合计共为15785元。为此，黄佑穆还提供上述费用的转账赁证，包括2020年9月3日物业公司开具车位维修专用基金的收据，同年9月9日物业公司出具的车位增值税发票。 黄佑穆对林跃河所前述主张的各项费用计算金额均无异议，但认为房屋电费及其公推费用，房屋水费及其公摊费用，其愿意承担2020年1月1号之前产生的费用，不承担房屋物业管理服务费。同时房屋日常专项维修基金于2019年12月6日结清，不再承担；车位不是林跃河所有，不愿意承担车位管理费，但愿承担车位费公摊及日常专项维修基金。 黄佑穆还提供2019年12月6日开具的增值税发票，显示2019年9月12日至2019年11月12前房屋的水电及水电公摊费用，2019年10月至2019年12月房屋的物业管理费交纳明细，以证明其交清此前的费用。 林跃河对上述证据无异议。 本院分析认为，黄佑穆提供的上述证据，仅明证明其交清2019年9月12日至2019年11月12前的水电及水电公摊费用，2019年10月至2019年12月的物业管理费，不能证明此后该房产生的费用，即林跃河所主张的费用，其已缴清。讼争合同已约定，另：负三楼185号车位每月包括物业管理费伍佰元（¥500.00元）（每季度一交，不收押金）。且林跃河上述举证2020年9月3日物业公司出具车位维修专用基金的收据，2020年9月9日物业公司出具的车位增值税发票，均可证明林跃河是该车位的合法使用人，其租给黄佑穆使用具有合法依据，黄佑穆应承担该车位的相关费用。同时，鉴于黄佑穆的违约行为，其仍应承担房屋使用期间所产生的相关费用。具体欠款期限与金额，则以林跃河的前述主张为准。 本院认为，如前认定，黄佑穆未依约付租致林跃河收回房屋。现双方均同意解除合同，本院予以照准，合同解除于2020年11年10日讼争房屋被收回之日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。讼争合同因黄佑穆违约解除，其应为此承担违约责任。鉴于林跃河已于2019年11月10号收回房屋，其仍提出此诉求，已无必要。合同解除后，黄佑穆应支付合同解除前拖欠的租金及其违约金，还应承担合同解除后产生的房屋占有使用费及其违约金。房屋占有使用费可参照租金标准予以执行。合同中已约定：“如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金”，林跃河提出逾期付款违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算，于法有据，可以照准。同时，合同中还约定黄佑穆应承担房屋使用时所产生的水电费、车位物业管理费等各项费用。林跃河对此提出的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认解除林跃河与黄右穆于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同书》； 二、黄右穆于本判决生效之日起十日内向林跃河支付租金、房屋占有使用费（尚欠的租金120000元及2020年10月1日起至房屋实际返还之日止的租金、房屋占有使用费；租金、房屋占有使用费均按每月10000元的标准计算，但应扣除黄右穆于2020年9月8日付租5000元、2020年12月9日两次各付租5000元，共计15000元）； 三、黄右穆于本判决生效之日起十日内向林跃河支付租金、房屋占有使用费的逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准，以欠付租金30000元为基数，分别自2019年8月28日起、自2019年12月28日起、自2020年2月26日起、自2020年5月28日起计算至款项付清之日止；自2020年6月19日至租金、房屋占有使用费实际付清之日止，扣除2020年9月8日付租5000元、2020年12月9日两次各付租5000元后以实际欠付费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准，计至付清之日止）； 四、黄右穆于本判决生效之日起十日内向林跃河支付2019年11月13日至2020年8月12日房屋电费415.8元、房屋电费公摊1366.18元、房屋水费103.8元、房屋水费公摊87.79元，2020年1月至2020年9月房屋物业管理服务费5161.32元、2019年8月至2020年9月房屋日常专项维修金4014.36元、2019年9月13日至2020年8月12日车位电费公摊45.53元、2020年1月至2020年9月车位管理费4500元、2020年1月至2020年9月车位日常专项维修金90元，上述费用共计为15785元； 五、驳回林跃河的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1650元，由林跃河负担165元，黄右穆负担1485元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二一年二月十八日 代书记员 蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。