广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9600号上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地广东省惠州市惠城区*******第13层。法定代表人：黄静，该公司经理。委托代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林宝伦，女，1979年10月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码441************065。被上诉人（原审被告）：欧阳奕州，男，1979年10月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码441************03X。上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司（以下简称“中鹏公司”）与被上诉人林宝伦、欧阳奕州物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2020）粤1302民初10289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中鹏公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判二被上诉人林宝伦、欧阳奕州支付物业服务费1345.07元，水费405.72元，公摊电费235.97元，合计1986.76元；2.涉诉一审、二审费用由二被上诉人林宝伦、欧阳奕州负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，二被上诉人向案外人顺泽物业公司支付费用，过错不在于上诉人，不应由上诉人承担法律后果。上诉人于涉案小区峻工验收期间进驻小区提供物业服务，一直没有间断过，服务截止时间为:2018年1月20日。此事实在一审庭审已查明。涉案小区业委会曾在2017年年初非法加锁封闭上诉人的办公场所20天左右，并声称有引进一案外人“顺泽物业”，但此案外人“顺泽物业”并没有实际服务过，仍然是上诉人在小区提供物业服务，同时涉案小区也只是极少数业主知道此事并缴纳了费用。而后，涉案小区业委会非法加锁行为已被相关行政机关确认违法。（详见我方提交的证据）上诉人已退出涉案小区的物业服务，而据上诉人了解的实际情况，涉案小区业委会与目前在管的小区物业公司的银湾物业有约定并且也对有缴纳给顺泽物业公司物业费的业主进行了退款，此法律后果应由违法引进主体，涉案小区业委会承担而不是上诉人。综上所述，上诉人在涉案小区提供服务期间，原审法院程认定事实不清，判决错误，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。林宝伦、欧阳奕州未在法定期间提交答辩意见，不影响本院审理。中鹏公司向原审法院起诉请求：1.请求判令林宝伦、欧阳奕州支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业服务费1345.07元，水费405.72元，公摊电费235.97元，共计1986.76元；2.请求判令林宝伦、欧阳奕州支付违约金625.83元（以1986.76为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计2612.58元；3.请求判令林宝伦、欧阳奕州承担诉讼费。原审法院认定事实：林宝伦、欧阳奕州是惠州市惠城区*********************的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为93.51平方米。林宝伦、欧阳奕州于2013年7月27日收楼，与中鹏公司签订了《御景花园前期物业服务协议》，约定：业主接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业管理服务费及相关费用的1%计滞纳金向中鹏公司支付作为违约金。中鹏公司代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按供水部门规定的标准收取。中鹏公司每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。中鹏公司提交的欠费表显示：林宝伦、欧阳奕州拖欠2017年4月至2017年12月中鹏公司代缴的水费405.72元、公摊电费235.97元，2017年3月至2018年1月20日物业服务费1345.07元。林宝伦、欧阳奕州提交了的收据显示：其向惠州市顺泽物业管理服务有限公司缴交了2017年3月至4月的物业费共252元。2017年中鹏公司将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市鹏达御景花园业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由中鹏公司为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市惠城区下角中路26号的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，原审法院曾分别去函惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处。惠州市住房和城乡建设局复函：2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、中鹏公司、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由银湾开始全面接手。中鹏公司提交的物业资料交接表显示，中鹏公司与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告林宝伦、欧阳奕州应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月的水费405.72元、公摊电费235.97元及支付2017年5月至2018年1月20日的物业服务费1092.87元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告惠州市中鹏物业管理有限公司已预交），由被告林宝伦、欧阳奕州负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。本院二审期间，中鹏公司提交了以下证据：惠州市房产管理局2017年4月20日出具的《关于惠州市******小区物业纠纷的调查意见》，拟证明案外人“顺泽物业”实际没有进驻小区提供服务，主管部门于2017年4月20日调查小区业委会聘请案外人“顺泽物业”为不符合法定程序引进，其过错不在于上诉人，过错在于业委会。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：2017年3月、4月的物业费是否应当予以扣除。关于2017年4月至2017年12月的水费、公摊电费及2017年5月至2018年1月20日的物业服务费，双方当事人并无异议。2017年3月、4月的物业费，鉴于当时业主面临新旧物业公司交替，物业管理混乱，业主无法确定应向哪一个物业公司支付物业服务费，原审法院综合本案案情，扣除2017年3月、4月的物业费，并无不当，本院予以维持。综上所述，惠州市中鹏物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由惠州市中鹏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年二月三日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美