湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0111民初502号原告：李洪谋，男，1965年7月9日出生，汉族，住武汉市，委托诉讼代理人：张勤伟，湖北诚智成律师事务所律师。被告：杜建华，男，1964年2月10日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：方放，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢平子，湖北今天律师事务所律师。原告李洪谋与被告杜建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日适用简易程序立案后，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告李洪谋及其委托诉讼代理人张勤伟，被告杜建华及其委托诉讼代理人方放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洪谋向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告向原告返还房屋租金10.45万元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月15日起，被告杜建华将自己承租的武汉市武昌殡仪馆（以下简称武昌殡仪馆）所有的位于洪山区××路692-2房屋转租给原告，原告向被告支付了2016年8月15日至2017年2月14日，6个月的房屋租金13万元。2017年2月15日至2017年7月14日，5个月房屋租金7.2万元。经洪山区人民法院和武汉市中级人民法院判决，被告向武昌殡仪馆支付2016年7月至2016年12月共6个月房屋租金34800元，原告自2017年1月16日起向武昌殡仪馆支付房屋占有使用费每月5800元至实际腾退之日止，现上述判决已全部执行完毕。按照上述已生效判决全部执行完毕的金额，被告应向原告返还房租10.45万元，其中2017年1月1日至2017年2月14日（13万元÷6个月）×1.5个月＝3.25万元；2017年2月15日至2017年7月14日，5个月房租7.2万元。原告多次向被告要求返还，但均遭到被告的拒绝。被告杜建华辩称，一、原告诉状中明确的第一笔13万租金是5个月租金而不是6个月，原、被告签订的租赁合同约定的租金是2.6万元每月。原告向被告支付13万是2016年8月15日至2017年1月14日的租金，此后原告又断断续续向被告支付了7.2万元租金。因为另案判决原告从2017年1月16日起承担每月5800元的资金占用费，其在2017年1月16日前仍应当向原告支付租金，因此即使法院判决退款，数额应当不超过72000元－2×26000元/30=70267元。二、原告是在被告多年付出基础上的实际获益者，要求被告退还租金显失公平。武昌殡仪馆与被告签订的租赁合同约定的租金是5800元每月，这个租金标准是被告多年苦心经营的成果。被告与原告的租赁合同约定的是26000元每月，这是市场正常价格。另案判决后，原告一直拒绝搬离，仍在持续经营，在2020年6月才腾退房屋，其一直享受着26000元每月的权利但是只需要支付5800元每月的义务，此时又要求被告退还租金，对被告而言明显有失公平。更何况无论另案还是本案都没有对原被告之间的租赁合同效力进行处理，原告交付租金是基于合同的自愿行为，要求被告退款缺乏法理基础。三、被告现在家庭困难无支付能力，请求在法官主持下调解结案。2014年被告妻子罹患癌症，为了给妻子治病被告被迫将商铺转租给原告，被告已无力承担正常生活之外的任何债务，所以希望在法院主持下做出调解，在被告力所能及的范围内逐步履行支付义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的第二组证据，其中催款函，因被告表示没有见过，且没有其他证据相印证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据本院于2018年11月20日作出的（2017）鄂0111民初5691号民事判决书载明：“原告武汉市武昌殡仪馆与被告杜建华、李洪谋房屋返还原物纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，……。本院经审理查明，位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是武昌殡仪馆依法管理的国有资产，武昌殡仪馆系房屋产权单位，该房屋是1层系临街门面，产权建筑面积478.49平方米。2015年1月7日，武昌殡仪馆与杜建华签订《房屋租赁合同》，上述房屋中的一个自然间（编号692-2号），面积约85平方米出租给杜建华，租金标准为5800元每月。租赁合同还约定乙方（杜建华）将门面转让、分租的，或者乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方（原告）有权终止合同。租赁合同签订后，武昌殡仪馆将案涉房屋交付给杜建华使用，杜建华的房屋租金仅支付至2016年6月，至今拖欠2016年7月至2016年12月共计6个月的租金34800元。武昌殡仪馆于2016年12月16日以公告方式粘贴于案涉门面要求其在2016年12月31日腾退租赁房屋。2016年12月27日，武昌殡仪馆通知杜建华案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行；并于收到通知之日起15日内腾退房屋，缴清截止至2016年12月的租金。杜建华于2016年12月28日收到通知后仍占有房屋拒不退还。另查明，杜建华在承租后，未经武昌殡仪馆同意擅自将案涉房屋转租给李洪谋，后李洪谋向武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局珞南工商质监所申请个体工商户登记，实际经营该店铺。……。本院认为，在本案中，武昌殡仪馆将房屋出租给杜建华的租金为5800元每月，武昌殡仪馆与杜建华合同解除后，杜建华此时已无租赁权，其非法占有期间由被告李洪谋实际占有涉案房屋并经营。武昌殡仪馆在庭审中陈述按照市场评估价格确定房屋占有使用费标准11050元每月计算，因武昌殡仪馆提交的市场评估未被法院采信，且未提供承租人与次承租人的转租合同的租金标准，综上，本院在公平及诚实信用原则基础上，参照武昌殡仪馆与杜建华合同的租金标准，认定李洪谋（实际占有人）按照每月租金5800元的租金标准向武昌殡仪馆支付房屋占有费。武昌殡仪馆于2016年11月27日通知杜建华腾退，杜建华租赁合同期限于2016年12月31日到期，并合理要求15日的腾退期，故占用费按每月5800元的标准，自2017年1月16日开始计算至腾退之日止。……。判决如下：一、杜建华于本判决生效之日起十日内向武昌殡仪馆支付租金34800元；二、杜建华、李洪谋于本判决生效之日起十日内向武昌殡仪馆腾退位于武汉市洪山区××路692-2号的房屋；三、李洪谋按每月5800元的标准向武昌殡仪馆支付房屋占有费，自2017年1月16日起支付至实际腾退之日止；四、驳回武昌殡仪馆的其他诉讼请求。武昌殡仪馆、李洪谋不服一审判决，并提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）鄂01民终8809号民事判决，认定一审查明事实属实，予以确认，判决驳回上诉，维持原判。其后，原告李洪谋于2020年6月从案涉房屋腾退并支付执行款208800元。另查明，2014年6月20日，原告李洪谋（作为乙方）与被告杜建华（作为甲方）签订《房屋转租合同》（以下简称《合同》），主要约定：1．甲方同意将洪山武珞路692号附贰号商业经营门店转租给乙方。2．经双方协商同意定为两年。两年后乙方有优先续租权，起止时间为：2014年8月15日至2016年8月14日；甲方不向乙方收取转让费，乙方向甲方支付租金为每月26000元。3．经双方商定：第二年的租金提前壹个月，半年壹次，分两次付清。《合同》约定的租赁期限届满后，原、被告未再签订书面续租合同。2016年7月8日，原告向被告转账支付租金13万元；2017年3月15日，原告向被告支付15000元；2017年4月20日，原告向被告支付15000元；2017年5月20日，原告向被告支付15000元；2017年6月20日，原告向被告支付15000元；2017年7月20日，原告向被告支付12000元。上述款项共计202000元。本院认为，原告李洪谋与被告杜建华签订《合同》，杜建华将从武昌殡仪馆承租的案涉房屋转租给李洪谋，并按每月26000元收取租金。2016年12月27日，武昌殡仪馆通知杜建华与其签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日终止履行。根据已发生法律效力的（2017）鄂0111民初5691号民事判决，杜建华向武昌殡仪馆支付租金至2016年年底，而原告李洪谋自2017年1月16日起向武昌殡仪馆支付房屋占有费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在武昌殡仪馆与杜建华签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日终止履行后，原告李洪谋无须就2017年开始占用房屋期间向被告杜建华支付租金。按《合同》约定，原告自2016年8月15日至2016年12月31日应向被告支付租金共计118816元（26000元/月×12月÷365日×139日），但其自2016年7月8日至2017年7月20日实际支付租金202000元（该租金涉及租赁期间自2016年8月15日开始），被告杜建华超额占有该租金没有事实和法律依据，故其应向原告李洪谋返还租金83184元（202000元－118816元）。原告李洪谋认为双方曾口头约定半年租金13万元，没有提交证据予以证实，本院对此事实不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告杜建华于本判决生效之日起十日内返还原告李洪谋租金83184元；二、驳回原告李洪谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1195元，由原告李洪谋负担255元，被告杜建华负担940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二一年二月十九日书记员  王 银