江苏省盐城市亭湖区人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0902执异45号异议人（利害关系人）：江苏海马纺织机械有限公司，组织机构代码762434892，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：陆立秋，该公司总经理。申请执行人：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，组织机构代码14032609－6，住所地盐城市。法定代表人：丁学工，该公司董事长。被执行人：盐城市智达纺织机械有限公司，组织机构代码75204710－0，住所地盐城市南洋经济开发区。法定代表人：杭书高，该公司总经理。被执行人：杭书高，男，1964年9月11日生，住盐城市城南新区。被执行人：王强，女，1968年11月10日生，住盐城市城南新区。本院在执行江苏盐城农村商业银行股份有限公司申请执行盐城市智达纺织机械有限公司、杭书高、王强金融借款合同纠纷一案中，异议人江苏海马纺织机械有限公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年7月10日，本院根据江苏盐城农村商业银行有限公司的申请，作出（2015）亭商初字第992-1号民事裁定：冻结被告盐城市智达纺织机械有限公司、杭书高、王强银行账户存款2900万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。财产保全申请费5000元，由原告江苏盐城农村商业银行有限公司预交。2015年8月31日，本院对原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司诉被告盐城市智达纺织机械有限公司、杭书高、王强金融借款合同纠纷一案作出（2015）亭商初字第992号民事判决：一、被告盐城市智达纺织机械有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司借款本金2400万元，并承担上述款项从2015年4月21日起至实际给付之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息。二、原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司对被告盐城市智达纺织机械有限公司所有的坐落于盐城市××湖区××湖经济开发区××大道××房产及××湖区××镇光荣经济合作社的土地使用权拍卖、变卖的价款在抵押担保债权范围内享有优先受偿权。三、被告杭书高、王强对被告盐城市智达纺织机械有限公司偿还本判决第一项所确定的债务在抵押物不足清偿部分承担连带责任。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161800元，财产保全费5000元，合计166800元，由被告盐城市智达纺织机械有限公司负担。根据江苏盐城农村商业银行股份有限公司的执行申请，本院于2016年2月2日立案执行，案号为（2016）苏0902执406号。本院分别于2016年3月25日、2020年3月10日查封登记在被执行人盐城市智达纺织机械有限公司所有的位于盐城市××经济开发区××大道××、××、××、××湖区××经济开发区××大道××、××幢的房产。2020年6月12日，本院根据江苏盐城农村商业银行股份有限公司的申请恢复执行，案号为（2020）苏0902执恢396号，2020年7月10日，本院继续查封案涉房产。2020年10月28日，本院作出（2020）苏0902执恢396号之一执行裁定：拍卖被执行人盐城市智达纺织机械有限公司所有的坐落于盐城市××经济开发区××大道××、××、××、××湖区××经济开发区××大道××、××幢房地产（含室内装潢及物品）及坐落于盐城市亭湖区土地。同日，本院发出（2020）苏0902执恢396号公告：……本院拟对被执行人盐城市智达纺织机械有限公司所有的坐落于盐城市××经济开发区××大道××、××、××、××湖区××经济开发区××大道××、××幢房地产（含室内装潢及物品）及坐落于盐城市亭湖区的土地进行拍卖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院现责令该房屋的占有人自公告后30日内迁让出该房屋，以便拍卖。到期仍不履行的，本院依法强制执行。自公告之日起10日内，被执行人可与申请执行人协商确定拍卖参考价，并向本院提交书面材料，逾期，本院将依法确定拍卖参考价。与本案拍卖财产有关的抵押权人、优先权人、承租人等权利人如有异议，应自公告后15日内向本院提出，并附相关材料：如房产证、购房合同、租赁合同、户口本、身份证等证明本房产属于你本人（单位）所有或长期租赁、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提出则视为放弃。江苏海马纺织机械有限公司提出异议称：一、异议人是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。被执行人与案外人申国云于2015年5月23日签订《租房协议》，被执行人将位于亭湖开发区厂房第四间出租给申国云，租赁时间从2015年6月1日至2025年5月30日。2018年7月2日，申国云又将该厂房转租给异议人，租赁期限自2018年8月1日至2022年7月31日。异议人已按协议约定支付了租赁费用，申国云也按照租赁协议交付了厂房并由异议人使用至今。异议人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。二、盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902执恢396号公告要求异议人腾退该房屋是错误的，也是违法的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释(2015)10号第三十一条规定:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人自2018年8月1日签订租赁协议至今一直占有使用涉案厂房，并按协议约定支付了租金，盐城市亭湖区人民法院要求异议人腾退房屋明显违法。综上，盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902执恢396号公告中涉及房屋强制执行中损害了异议人的合法权益。请求:法院依法中止对该案涉房产的执行。另查明：2015年5月23日，盐城市智达纺织机械有限公司（甲方）与申国云（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将亭湖开发区希望大道3号盐城市智达纺织机械有限公司办公、生产用房1号厂房，第四间出租给乙方，全部租金伍拾万元正，签订协议时一次性交清10年租金，租赁时间从2015年6月1日至2025年5月30日，时间10年。2018年7月2日，申国云（甲方）与江苏海马纺织机械有限公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将亭湖开发区希望大道3号盐城市智达纺织机械有限公司1号厂房第四间出租给乙方，租赁期限三年，自2018年8月1日至2022年7月31日，乙方应予2018年7月5日向甲方交付租金13万元，于2019年7月1日交纳租金13万元整，2020年7月1日交纳租金13万元整。2021年交纳租金13万元整。2019年12月21日，盐城市智达纺织机械有限公司（甲方）与江苏海马纺织机械有限公司（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将亭湖开发区希望大道3号盐城市智达纺织机械有限公司第二间食堂6间，办公楼办公室10间作为办公、生产用房租赁给乙方，全年租金贰拾壹万元整，租赁时间从2020年1月1日至2022年12月31日止。再查明：盐城市××经济开发区××大道××、××、××、××湖区××经济开发区××大道××、××幢的房地产于2012年4月23日抵押给本案申请执行人江苏盐城农村商业银行股份有限公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，盐城市××经济开发区××大道××、××、××、××湖区××经济开发区××大道××、××幢的房地产于2012年4月23日抵押给本案申请执行人。江苏海马纺织机械有限公司分别与申国云、盐城市智达纺织机械有限公司签订的租赁合同均在案涉房产被抵押之后签订，并不能对抗已登记的抵押权。因此，江苏海马纺织机械有限公司对案涉房屋的租赁不能对抗本案执行。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回江苏海马纺织机械有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长  杨建彬审 判 员  蔡福庆人民陪审员  苌飞飞二〇二一年二月二十二日法官 助理  王凯凯书 记 员  卞 莲附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。