四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川07执复183号复议申请人（利害关系人）:王英，女，1983年5月25日出生，汉族，公民身份号码5115XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区XXXXXXXX。委托诉讼代理人：代玉梅，四川诺则律师事务所律师。申请执行人绵阳市游仙区农村信用联社，组织机构代码90547604-6，住所地：四川省绵阳市一环路南段216号。法定代表人：徐泽贵，该社理事长。被执行人：刘亭，女，汉族，生于1991年8月21日，公民身份号码5107XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区沉抗镇XXXXXXXX。被执行人：刘言荣，男，汉族，生于1970年6月10日，公民身份号码5107XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区沉抗镇XXXXXXXX。被执行人：王小兰，女，汉族，生于1975年2月22日，公民身份号码5107XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区XXXXXXXX。被执行人：周旭柏，男，汉族，生于1975年3月16日，公民身份号码5107XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区XXXXXXXX。被执行人：唐小华，女，汉族，生于1979年1月9日，公民身份号码5107XXXXXXXX，住四川省绵阳市游仙区XXXXXXXX。复议申请人王英不服四川省绵阳市涪城区人民法院（简称：涪城法院）（2020）川0703执异301号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。复议申请人王英认为涪城法院在执行申请执行人绵阳市游仙区农村信用合作联社与被执行人刘亭、刘言荣、王小兰、周旭柏、唐小华金融借款合同纠纷一案中，所作出的拍卖行为不当，造成复议申请人产生重大误解参与拍卖，影响其合法权益，并向涪城法院提出执行异议，请求撤销拍卖结果，返还已付拍卖款项。涪城法院于2020年1月13日作出（2019）川0703执异418号执行裁定驳回王英的异议请求，王英遂向本院提出复议，本院审查后于2020年9月7日作出（2020）川07执复76号执行裁定，裁定撤销涪城法院（2019）川0703执异418号执行裁定，发回重新审查。涪城法院依法另行组成合议庭审查后于2020年9月28日作出（2020）川0703执异301号执行裁定，驳回王英的异议请求，王英遂向本院提出本案复议。涪城法院查明，绵阳市游仙区农村信用合作联社与刘亭、刘言荣、王小兰、周旭柏、唐小华金融借款合同纠纷一案，该院于2016年3月30日作出（2015）涪民初字第4896号民事判决书，判决“一、被告刘亭于本判决生效后十日内向原告绵阳市游仙区农村信用合作联社归还借款本金1095547.02元、利息116005.45元、罚息58002.73元，合计人民币1269555.2元，并承担2016年2月27日后的罚息。计算方法为：以本金1095547.02元为基数，从2016年2月27日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以月利率13.5‰的标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、原告绵阳市游仙区农村信用合作联社对被告刘言荣、王小兰用于抵押的位于绵阳市游仙区一环路北段9号的房屋一套（房屋所有权证号：绵权游房权证字第200901163号，国有土地使用权证号：绵城国用2009第16375号）折价或者拍卖、变卖后的价款以人民币100万元为限享有优先受偿权。三、原告绵阳市游仙区农村信用合作联社对被告周旭柏、唐小华用于抵押的位于绵阳市游仙区一环路北段9号1-3-2的房屋一套（房屋所有权证号：绵权游房权证字200901160号，国有土地使用权证号：绵城国用2009第16377号）折价或者拍卖、变卖后的价款以人民币20万元为限享有优先受偿权。四、被告刘言荣、王小兰、周旭柏、唐小华对上述第一项承担连带清偿责任。”在执行绵阳市游仙区农村信用合作联社申请执行（2015）涪民初字第4896号民事判决书一案中，四川立信房地产土地评估有限公司受该院委托，对被执行人刘言荣名下位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅（房屋所有权证号：绵权游房权证字第200901163号，国有土地使用权证号：绵城国用2009第16375号）进行评估，于2017年9月4日出具《评估报告书》，载有“由于估价对象登记用途为非成套住宅，实际用途为酒店用房……所以本次估价采用收益法对估价对象价值进行测算。”“确定估价对象在价值日期2017年4月7日的市场价值为192.22万元。”2018年5月11日10时至2018年5月12日10时，以起拍价1537760元，在淘宝司法拍卖平台对上述房屋进行拍卖，该阶段拍卖公告中载有“目前房屋有人使用，是否存在租赁情况无法核实，房屋以现状拍卖，请买受人自行清场。”房屋现状的图片展示中，数张反映“天骄商务宾馆”招牌及室内宾馆布局的图片；因无人竞价至一拍流拍。之后对案涉房屋进行了二拍挂网，因发现该房屋有人使用，2018年5月22日，本院以房屋有瑕疵，撤回二拍；后本院裁定涤除案涉房屋租赁关系，2019年5月21日重新启动二拍，二拍起拍价为1230208元；拍卖公告中载明“一、拍卖标的：绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅，3号非成套住宅建筑面积为208.15平方米，4号非成套住宅建筑面积为392.68平方米，土地使用权面积为79.3平方米”，“五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。”拍卖中经竞价，异议人王英于2019年6月21日10:56，以1503208元拍得案涉房屋。另查明，通过“启信宝”网络查询“绵阳市游仙区天骄商务宾馆”，法定代表人为刘言荣，经营范围为住宿服务；住所为绵阳市游仙区一环路9号3楼；营业期限为2010-6-22-；核准日期为2015-3-11。再查明，在该院对案涉绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅进行拍卖的同时，也对被执行人周旭柏名下位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层2号非成套住宅进行挂网拍卖，并附有实物照片反映该房屋现状，照片显示，房外招牌为“天骄商务宾馆”，楼内过道贯通。本案异议人王英在2019年6月21日参与了该房屋的拍卖竞价，其竞拍号为K6056。本案中，异议人方交来代理意见反映“当申请人拍卖成功以后，才被告知贯通的宾馆中居然包含一个2号房屋”。涪城法院认为，人民法院司法拍卖的标的物是以该标的物现状进行挂网拍卖，本案的拍卖公告中对标的物在房产登记部门登记的设计用途为非成套住宅及建筑面积进行了明确描述。司法拍卖网络平台上的照片均系对拍卖前标的物现状的拍摄。案涉房屋的设计用途为非成套住宅，其是否能不按设计用途使用，用于商业经营，或经改造后具备成套住宅功能的问题，并非房屋本身的瑕疵。通过对“绵阳市游仙区天骄商务宾馆”查询表明，绵阳市游仙区一环路9号3楼之前确实用于了宾馆经营，之后继续在该房经营宾馆是否能通过相应行政审批，应由竞买人提前根据自己的竞买目的向相应审批部门咨询了解，而非由拍卖公告对当时未发生的事项予以说明，异议人关于拍卖中文字说明、照片展示及瑕疵说明严重失实的观点不成立。异议人参与了绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层2号非成套住宅的竞拍，拍卖展示照片反映了该房之前用于“天骄商务宾馆”使用，异议人申请书中陈述其自行查看了现场，异议人方代理意见中“当申请人拍卖成功以后，才被告知贯通的宾馆中居然包含一个2号房屋”的陈述，与查明的事实不符。由于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层进行过宾馆改造装修，该层2号房与3号、4号房界址不明确属实，异议人参与了两房竞拍，对该瑕疵是明知的，拍卖公告特别提醒中载明了“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证”。对异议人所述“2号与3号、4号之间砌了一堵墙隔断，严重影响消防及经营使用”的问题，若该隔断侵害异议人物权，可依照物权法规定，主张排除妨害，而非撤销拍卖结果。本案异议人为二拍竞价拍得案涉房屋，案涉估价报告作出到一拍挂网未超过一年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，本案异议人系拍卖中的竞拍参与人，非可对评估报告提出异议的主体。异议人在本案中的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第二十一条规定，裁定如下：驳回异议人王英的异议请求。复议申请人王英复议请求：1.撤销涪城法院（2020）川0703执异301号执行裁定，撤销刘言荣所有的位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅的拍卖结果；2.返还异议人全部拍卖款项1503208元。其复议理由主要为：案涉拍卖房屋的文字说明、照片展示以及瑕疵说明严重失实，案涉房屋拍卖时对于具体位置及邻近的房屋划分无任何标识和说明，致使复议申请人对房屋的整体结构范围产生重大误解，购买目的无法实现。案涉房屋拍卖依据的评估报告存在重大瑕疵，导致评估报告偏离房屋使用现状，采用错误的评估方法做出价格严重虚高的结果，严重损害竞买人利益，应当对该次拍卖进行撤销。本院查明事实与涪城法院查明一致。补充查明：涪城法院对于案涉位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号司法拍卖的标的物介绍照片中显示走廊部分贯通至楼梯上下处，复议申请人于拍卖后对现场照片显示走廊内已设置了隔断墙，走廊无法贯通至楼梯上下处。2019年6月26日，王英向涪城法院足额缴纳拍卖成交款1503208元。2019年12月17日，涪城法院作出(2018)川0703执恢1807号之二号执行裁定，裁定：解除对执行人刘言荣所有的位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅的查封；强制注销设定于位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅的抵押权；刘言荣所有的位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅的所有权归买受人王英（公民身份号码：511522198305254267）所有，所有权自本裁定送达买受人王英时起转移；买受人王英可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院认为，本案争议焦点在于案涉拍卖是否符合法定撤销的条件。首先，虽涪城法院在对案涉房屋进行司法网络拍卖前已对标的物情况进行了公示，但涪城法院将位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层的房屋拍卖时将该层划分为2号及3号、4号分别拍卖，而现有证据不能反映在拍卖之前涪城法院对于上述不同号数的房屋具体范围有明确标识或说明。涪城法院在异议审查中亦认定案涉3层房屋进行过宾馆改造装修，该层2号房与3号、4号房界址不明确属实。因此，涪城法院在案涉拍卖前的公告虽包含涉及用途及建筑面积等信息，并明确了以标的物现状拍卖的情况，但根据案涉拍卖房屋与其他号房屋紧密相连而未能明确拍卖房屋具体范围的情况下，作为拍卖标的的案涉房屋基本信息欠缺。即使王英参与竞拍前已自行查看案涉房屋，但其客观上也无法准确判断案涉房屋具体范围，上述拍卖标的具体范围未明确的瑕疵确对竞买人权利造成重大影响。其次，涪城法院查明王英参与案涉标的拍卖的同时亦参与了2号房的竞买，故认为其参与两房竞拍，对于2号房与3、4号房界址不明确的瑕疵明知，根据拍卖公告的特别提醒该瑕疵应由王英自行承担。但实际上，根据案涉拍卖标的房屋紧密相连的事实，竞买人考虑整体买受实属正常，但这并不代表竞买人自身清偿各拍卖标的房屋的具体范围或接受拍卖标的范围不明的瑕疵。故竞买人是否参与2号房的竞拍与其明确知晓2号房与3、4号房界址不明的情况并无因果关系，涪城法院以王英参与两房竞拍认定其明知拍卖标的范围不明的瑕疵确有不妥。综上，本案中涪城法院对于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明未能明确案涉拍卖标的房屋的具体范围，属严重失实，致使买受人产生重大误解。复议申请人部分复议理由成立，其请求应于支持。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条、第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703执异301号执行裁定；二、撤销绵阳市涪城区人民法院对刘言荣所有的位于绵阳市游仙区一环路北段9号1幢3层3、4号非成套住宅的本次拍卖；三、撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703执恢1807号之二号执行裁定，王英已缴纳的（2018）川0703执恢1807号案拍卖成交款1503208元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 刘立冬审 判 员 吕茂昕审 判 员 高 敏二〇二一年二月五日法官助理 邹琴丽书 记 员 吴 魁