浙江省龙港市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0383民初2946号 原告：龙港市国有资本运营有限公司，统一社会信用代码91330327MA286JDT27，住所地浙江省龙港市龙港大道与西五路路口龙港市财政局六楼。 法定代表人：倪志楚。 委托诉讼代理人：陈德苍，浙江瓯南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘忠胜，浙江瓯南律师事务所律师。 被告：林振金，男，1963年5月20日出生，汉族，住浙江省龙港市。 委托诉讼代理人：蔡华存，浙江法之剑律师事务所律师。 第三人：罗伟妙，男，1980年3月2日出生，汉族，住浙江省平阳县。 第三人：欧肖维，女，1991年6月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。 第三人：吴素珍，女，1988年8月17日出生，汉族，住浙江省苍南县。 第三人：杨隆国，男，1994年5月27日出生，侗族，住贵州省黎平县。 原告龙港市国有资本运营有限公司（以下简称“国资公司”）与被告林振金，第三人罗伟妙、欧肖维、吴素珍、杨隆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人潘忠胜、被告林振金的委托诉讼代理人蔡华存，第三人吴素珍，罗伟妙到庭参加诉讼。第三人欧肖维、杨隆国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间关于坐落于××镇××路××号房屋的《租赁合同》；2.依法判令被告限期腾空涉案房屋；3.依法判令被告向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落苍南县××镇××路××号房屋系国有资产，原管理人为苍南县机关事务管理局，由于行政区划变更，现原告为实际管理人。2018年3月21日，被告与苍南县机关事务管理局签订《租赁合同》。合同约定：租赁范围为485-491号房屋整幢，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，年租金为403500元，被告交纳履约保证金100000元……未经原告同意，不得转租、转借房屋，否则原告有权解除合同，收回房屋……2020年6月份，经原告巡查发现，被告擅自将涉案房屋部分楼层转租给本案第三人。6月26日，原告通知被告解除《租赁合同》，并要求其在15日内腾空房屋，但被告至今占用涉案房屋，拒不腾退。综上，原告认为，被告擅自转租的行为，已经违反《租赁合同》禁止转租的约定，显属违约，原告有权解除《租赁合同》。现被告拒不腾退涉案房屋，已经侵害了原告的合法权益。故原告特提起诉讼。 原告国资公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告的身份证及第三人的户籍信息，用于证明被告及第三人的身份情况；3.《租赁合同》（复印件），用于证明被告通过竞拍获得涉案房屋承租权并签订《租赁合同》的事实；4.房屋租赁合同（复印件）、营业执照（复印件）、照片（复印件），用于证明被告擅自将涉案房屋部分楼层转租的事实；5.手机短信、律师函、快递单、通话录音及文字说明，用于证明原告通知被告解除合同并要求其腾退房屋的事实；6.龙财发[2020]30号文件，用于证明涉案房屋现由原告管理的事实。 被告林振金辩称：一、《租赁合同》属实，但因疫情原因，原告承诺减免租金3个月，因此租期应延长至2021年7月31日止，且该三个月被告不需交纳租金。二、被告未收到原告的书面通知，原告主张解除合同的程序违法，且被告不存在违约行为和不履行合同的行为，因此原告主张解除合同没有法律和事实依据。三、涉案房屋一直存在分租的事实，十几年前，涉案房屋原属地税分局所有，地税分局搬出涉案房屋后，笑歌旅行社作为代表整租整幢房屋，经许可后再分租给其他租户如海澜之家等，上述笑歌旅行社的租期届满后，2015年，由海澜之家作为代表整租整幢房屋，再分租给其他租户笑歌旅行社、被告林振金等。上述海澜之家的租期届满后，2018年，被告林振金行使租赁优先权整租整幢房屋，再分租给其他租户。租赁合同履行过程中，被告林振金及被告林振金之子林杰将分租变动情况报备给原苍南县机关事务局的张培辉，如未发生分租户变动情况则不予报备。因此，被告林振金不存在未经同意自行转租的违约行为，原告以此要求被告承担违约责任没有依据。 被告林振金围绕答辩意见依法提交了下列证据材料：张培辉的微信账号信息、张培辉与林杰之间的微信聊天记录、林杰与被告代理人之间的微信聊天记录，用于证明张培辉系涉案租赁合同的主要负责人，涉案合同为整幢包租，再由被告林振金分租，被告每年将分租的承租户名单及租赁合同提交给原告方备案，并非是未经原告同意擅自转租的事实。 第三人罗伟妙陈述，一、其原是笑歌旅行社的股东及经理，现为笑歌旅行社的负责人。从2009年起，笑歌旅行社就一直租赁涉案房屋。二、涉案房屋一直是分租的形式。涉案房屋原由笑歌旅行社作为代表向财政局整租整幢房屋，再进行分租。之后，由海澜之家整租整幢房屋后进行分租，租期届满后，又由被告林振金整租整幢房屋进行分租。三、多年来，原告方一直未曾向被告及第三人主张不允许分租。四、其作为分租户也应享受延长租期三个月的优惠。 第三人吴素珍陈述，其要求享受延长租期三个月的优惠。其向被告林振金承租时，不清楚被告林振金是从原告方承租的事实，且第三人办理营业执照时，各国家机关并未告知不允许分租，如涉案房屋不应分租，国资公司也应加以通知。 第三人罗伟妙、吴素珍未提供证据材料。 第三人欧肖维、杨隆国未作陈述，也未提供证据材料。 原、被告提供的上述证据，经庭审出示审查，并经双方质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3系复印件，但被告及第三人对其无异议，故本院对其证明力予以确认。原告提供的证据4，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5，因快递单并未显示签收，故不能证明原告以邮寄律师函形式通知被告解除合同，但被告林振金确认手机号138××××7282系其本人使用，结合通话录音内容，原告代理人陈德苍已明确告知其受原告委托，故本院对原告以短信及电话形式，通知被告林振金解除涉案《租赁合同》的事实予以确认。原告提供的证据6，因该文件系相关行政职能部门出具，故对其证明力本院予以确认。被告林振金提供的证据，本院对被告林振金之子林杰于2018年4月26日向张培辉发送两条文字信息“章笑芬，137××××4313，笑笑舞蹈，舞蹈培训。4楼”、“欧肖维，136××××4563，钢琴培训，2楼”，但张培辉未予回复的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苍南县机关事务管理局（甲方）与被告林振金（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于××镇××路××号房产（整幢），面积719.25平方米，出租给乙方作为商业使用。二、租用期自2018年5月1日起至2021年4月30日止。三、年租金为403500元，乙方在2018年3月28日交清年租金，乙方若租期未满不租的，租金不予退还。四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付100000元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按总的租金额3‰加收滞纳金；如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。六、租赁期满，乙方应无条件交还。乙方如需续租，则必须在租赁期满三个月之前书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。七、房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……。 另查明：1、被告林振金与第三人罗伟妙签订《房屋租赁合同》一份，被告林振金将坐落于龙港镇建新路485号边房屋出租给第三人罗伟妙使用，租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止，第一年租金为24600元。2、被告林振金与第三人欧肖维签订《房屋租赁合同》一份，被告林振金将坐落于××镇××路××号××楼房屋出租给第三人欧肖维使用，租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止，第一年租金为36800元。3、被告林振金与第三人吴素珍签订《房屋租赁合同》一份，被告林振金将坐落于××镇××路××号××楼房屋出租给第三人吴素珍使用，租期自2018年9月4日起至2021年4月30日止，第一年租金为35000元。4、被告林振金与第三人杨隆国签订《房屋租赁合同》一份，被告林振金将坐落于××镇××路××号××楼房屋出租给第三人杨隆国使用，租期自2019年8月1日起至2020年7月30日止，第一年租金为32800元。 再查明，1、龙港撤镇改市后，龙港市财政局于2020年6月16日作出龙财发［2020］30号文件，该文件对苍南划转办公用房及原龙港镇建筑物等资产主体单位予以明确，其中载明苍南县财政局划转的坐落于××路××号房屋由原告国资公司作为接收主体单位。2、2018年4月26日，被告林振金之子林杰向张培辉发送两条文字信息“章笑芬，137××××4313，笑笑舞蹈，舞蹈培训。4楼”、“欧肖维，136××××4563，钢琴培训，2楼”，张培辉未予回复。3、经核实，张培辉系苍南县机关事务管理局工作人员。4、原告国资公司在本案诉状中诉称涉案《租赁合同》的签订日期为2018年3月21日。 本院认为：根据龙港市财政局文件，原告系涉案房屋的接收主体单位，故原告提起本案诉讼，并无不当。苍南县机关事务管理局与被告林振金签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋由被告转租给四第三人属实，但被告方在《租赁合同》签订后，于2018年4月26日将第三人欧肖维的转租情况微信告知张培辉，因张培辉系苍南县机关事务管理局的工作人员，应视为苍南县机关事务管理局已知晓涉案房屋存在转租事实。现原告未能提供证据证明苍南县机关事务管理局知晓转租情况后，在六个月内曾向被告提出异议，故原告以被告林振金未取得苍南县机关事务管理局书面同意擅自转租为由要求解除合同，依据不足，本院不予采信，对于原告的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回龙港市国有资本运营有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由龙港市国有资本运营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 黄佳佳 二〇二一年二月十八日 代书记员 金 晨 ? 相关法律条文链接： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ? 附件： 龙港市人民法院民事裁判后续释明 一、对不具有强制执行内容的裁判文书： 1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行； 2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉； 3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚； 二、对具有强制执行内容的裁判文书： 4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至龙港市人民法院执行款专户； 5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。 三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。 四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。