四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8994号 原告：张驰，男，1972年12月3日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：于慧，女，1963年7月21日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被告：南楠，女，1989年12月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原告张驰与被告于慧、南楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员林旭独任审判。后因案情复杂，故转为适用简易程序继续审理，本院于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告张驰到庭参加诉讼，被告于慧到庭参加诉讼，被告南楠经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 张驰向本院提出如下诉讼请求：1.判令于慧、南楠支付拖欠房租3500元；2.判令于慧、南楠支付房屋占有费1600元及物业费209元。事实和理由：张驰与于慧、南楠于2016年2月25日签订房屋租赁合同一份，约定由张驰出租位于成都市高新西区××路××街××栋××单元××楼××号房屋一套给于慧、南楠居住，租金每月1100元。随后双方又于2017年2月28日签订补充协议一份，约定自2017年3月1日起至2017年12月31日期间将上述租赁房屋的租金从1100元每月调整为1600元每月。但补充协议签订后，于慧、南楠在2017年3月1日至2017年9月30日期间仍仅按1100元向张驰支付，并未支付新增的租金。在双方发生争议后，于慧向张驰发送短信称，“从2017年10月起将停止缴纳物业费及一切费用，直至官司结止”。后经成都高新技术产业开发区人民法院判决，上述租赁合同于2017年10月12日解除。张驰随即要求于慧、南楠搬离租赁房屋，但于慧、南楠拒不搬离。张驰认为，既然双方已于2017年2月28日签订补充协议，每月调高租金500元，于慧、南楠就应当依约支付，于慧、南楠应当补足2017年3月1日至2017年10月1日7个月的差额租金3500元。另外，于慧、南楠从2017年10月1日起停止缴纳租金、物业费但拒不搬离房屋，应承担2017年10月1日至2017年11月1日的房屋占有费1600元及2017年10月的物业费209元。 于慧辩称，一、于慧并未拖欠张驰房租，张驰要求于慧支付拖欠的3500元房租没有合同和法律依据。 2013年11月3日于慧和张驰签订《房屋出租合同》，于慧承租张驰位于成都市高新西区××路××街××栋××单元××楼××号房屋，租赁期限从2013年12月1日到2016年11月30日止，租金1100元／月，2016年2月25日双方再次签订租赁合同，期限从2016年1月1日到2018年12月31日止，租金仍然为1100元／月。于慧的女儿南楠为了办理暂住证，委托于慧在该合同承租人处签了南楠的名字，该合同的履行与南楠无关。张驰称2017年2月28日双方签订补充协议一份，约定自2017年3月1日起至2017年12月31日房租调整为1600元／月，其实是南楠与张驰签订的，于慧并不认可，该协议也没有履行，2017年3月5日，于慧拟定一份补充协议，拟与张驰协商调整房屋租金为1200元／月，但该协议张驰没有签字认可。所以双方实际并没有对要调整2016年2月25日签订的原合同租金达成一致意见，原合同没有变更继续有效，双方仍然是按照2016年2月25日签订的原合同履行到法院判决原合同2017年10月12日解除为止。以上事实已为成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初5255号判决和成都市中级人民法院（2018）川01民终13538号判决书予以确认。合同法第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第66条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第77条规定：当事人协商一致可以变更合同。2016年2月25日于慧与张驰再次签订租赁合同，期限从2016年1月1日到2018年12月31日止，该合同自双方签订时起就生效，双方应该按照该合同约定履行，双方协商一致才能变更租金。南楠不是合同相对人，其与张驰签订的补充协议未得到于慧的认可，于慧在2017年3月5日拟定的补充协议张驰也未签字，表明于慧和张驰并没有就租金变更达成一致。因此，双方应按照1100元／月的租金履行。张驰要求于慧和南楠按照1600元／月的租金履行没有合同和法律依据，其请求于慧和南楠支付拖欠的3500元的房租不能成立。 二、张驰无权要求于慧支付房屋占用费和物业费。 在（2017）川0191民初5255号案件审理期间，2017年10月12日左右，张驰等人私自将于慧承租的案涉房屋的门锁更换。2017年10月28日，张驰已经将该房屋出租给魏啓飞，租赁期限从2017年11月1日到2019年10月31日止，租金第一年1700元/月，第二年1800元/月。张驰将出租房屋内属于于慧的电视、洗衣机、空调等家具家电据为己有，并作为自己的物品非法转租给魏啓飞。于慧报警后，警察出警后经询问张驰，张驰承认他于2017年10月24日、27日、28日进入该房屋将于慧放于屋内的所有物品搬走，在此期间，从10月12日至10月28日期间，房屋原有的电费有520余元，到张驰把房屋交给魏啓飞时，电费已经是446元，在这期间用了76度电，且将于慧的东西全部搬走了，有派出所笔录为证。因物品较多，张驰便找了一名收废品的名叫王道虎的男子一同前往，王道虎将房间中的书籍、衣服、裤子、鞋子、铁制狗笼子和一些锅碗瓢盆等物品收走，其余物品由张驰拿走。张驰的行为严重侵犯了于慧的合法权益，给于慧物质和精神上造成了巨大的伤害。于慧已向成都高新技术产业开发区人民法院起诉要求其归还拿走的物品，赔偿于慧的损失，案号为（2020）川0191民初5132号。因此，于慧并没有占用房屋的行为，张驰无权要求于慧支付房屋占用费和物业费。 三、张驰的诉讼请求，违反了一事不再理的规定。 民事诉讼法第124条规定：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。于慧和张驰之间关于该房屋租赁合同的纠纷已经两级人民法院生效判决处理，张驰又重新起诉，应当不予受理。 南楠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，已经发生法律效力的成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初5255号《民事判决书》查明如下事实： 位于高新区合作路89号1栋1单元12层1201号公寓属于张驰所有，该房屋建筑面积74.71平方米。 2013年11月3日，于慧与张驰签订《房屋租赁合同》，约定于慧租赁张驰的上述房屋，租期36个月，从2013年12月1日至2016年11月30日，年租金13200元。2016年2月25日，张驰作为甲方与于慧作为乙方签订《房屋出租合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方居住，租期三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；月租金1100元，按季度结算，每季度乙方提前1天向甲方支付，乙方已付押金1100元给甲方，等租期届满后乙方结清所有费用，甲方将押金如数退还乙方；乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，于慧代其女儿南楠在“承租方”处签了名。 于慧按约支付了房屋押金1100元及房屋租金，但于慧在租赁期间未缴纳2015年11月以来的物管费。案涉小区物业管理单位龙湖物业公司于2016年11月25日向张驰寄送了《律师函》，催收案涉房屋的物业管理费2301.09元，以及违约金1124.61元。张驰随即通知了于慧，于慧以与物业管理公司有其他纠纷为由拒交物业管理费，张驰于2017年2月22日，通过短信通知于慧于2017年2月27日前交清物业费，否则将暂停房屋水电供应，租房协议也将自动终止。2017年2月28日，张驰对案涉租赁房屋进行了停水、停电，当晚恢复了供水、电。后张驰、南楠签订了《龙湖1栋1201房出租补充协议》，约定房租从2017年3月1日调整为1600元/月，承租方为南楠，补缴2015年10月以来的物业管理费，但该协议没有实际履行。2017年3月3日，于慧之女南楠交清了从2015年11月至2017年3月期间的物业管理费。2017年3月5日，张驰对案涉房屋进行了第二次停水、电，后恢复了供水、电，2017年3月6日，张驰又对案涉租赁房屋进行了停水、电，未再恢复。 于慧于2017年3月12日另行租赁成都冠寓商业管理有限公司的酒店式公寓，季度租金4437元，共租赁了三个季度合计13311元。2017年10月12日，张驰自行撬锁收回了案涉房屋，并于2017年10月12日将该房屋出租给案外人魏啓飞。于慧向张驰交付了截止2017年9月30日前的租金，并多预交了电费520元、水费1200元，结清了截止2017年9月的物业管理费。张驰缴纳了案涉房屋2017年10月期间的物业管理费。于慧交纳了案涉房屋2017年11月、12月期间的物业管理费418元。 南楠在案涉《房屋租赁合同》上委托于慧签名是为了办理暂住证，南楠表示该合同的履行与其无关。 另，（2017）川0191民初5255号案件中由于南楠明确表示放弃实体权利，因此该案未追加其为当事人。（2017）川0191民初5255号《民事判决书》判决：一、确认于慧与张驰于2016年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月12日解除；二、张驰赔偿于慧的损失9828元；三、张驰退还于慧押金1100元；四、张驰退还于慧预交的水费1200元、电费520元、物业管理费418元，合计2138元。 本案另查明，张驰缴纳了案涉房屋2017年10月1日至2017年10月31日期间的物业费209.19元。 庭审中，张驰认可于慧已按照1100元/月的租金标准交付租金至2017年9月30日。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋出租合同》《龙湖1栋1201房出租补充协议》、（2020）川0191民初5132号《民事判决书》、（2017）川0191民初5255号《民事判决书》、（2018）川01民终13538号《民事判决书》、银行转账记录、物业费缴费票据等证据在卷佐证。 本院认为，于慧、南楠与张驰签订的《房屋出租合同》，南楠与张驰签订的《龙湖1栋1201房出租补充协议》系各方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、张驰的本次起诉是否构成重复起诉。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，重复起诉应当符合以下条件，一是后诉与前诉的当事人相同，二是后诉与前诉的诉讼标的相同，三是后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初5255号房屋租赁合同纠纷案件系于慧起诉张驰，其请求系要求解除房屋租赁合同并要求张驰返还预交电费、税费、物业费、押金、赔偿损失和律师费。该案与本案的当事人、诉讼标的均不同，且本案的诉讼请求也并非实质否定前诉的裁判结果，因此本案不构成重复起诉。 二、张驰是否有权要求于慧、南楠支付房租3500元，房屋占用费1600元，物业费209元。本院认为，南楠与张驰签订的《龙湖1栋1201房出租补充协议》对租金标准予以了调整，南楠作为《房屋租赁合同》的承租人之一且作为于慧的女儿，张驰有理由相信其有权利代表其母于慧签订《龙湖1栋1201房出租补充协议》，因此该份补充协议对于慧、南楠产生约束力。根据补充协议的约定，租金自2017年3月1日起至2017年12月31日调整为1600元/月，而于慧按照1100元/月的租金标准交付租金至2017年9月30日，在2017年3月1日至2017年9月30日期间确实存在3500元的租金差额。但是根据（2017）川0191民初5255号《民事判决书》已经查明的事实，2017年3月5日，张驰对案涉房屋进行了第二次停水、电，后恢复了供水、电，2017年3月6日，张驰又对案涉租赁房屋进行了停水、电，未再恢复。本院认为，租赁房屋通水、通电属于使用租赁房屋的必要条件，张驰停电、停水的行为会导致于慧、南楠无法正常使用租赁房屋，因此张驰无权要求于慧、南楠支付房屋租金差额3500元。另外，房屋占用费、物业费的支付也系建立在于慧、南楠可以正常使用房屋的基础上，2017年3月6日，张驰对案涉租赁房屋进行了停水、电，未再恢复，因此其要求于慧、南楠支付房屋占用费、物业费的诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张驰的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取25元，由原告张驰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二一年二月九日 书记员 周梦思