山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终680号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安金翼教育文化发展有限公司，住所地泰安市泰山区财源街道泮河路****楼**。 法定代表人：李蕾，执行董事。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋溪溪，女，1990年4月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 上诉人泰安金翼教育文化发展有限公司（以下简称金翼公司）与上诉人宋溪溪因房屋租赁合同纠纷一案，均不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金翼公司上诉请求：1、依法撤销（2019)鲁0902民初6775号民事判决第二项，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由宋溪溪承担。事实与理由：金翼公司于2017年7月3日承租了济南晓天下教育科技有限公司房屋（建筑面积约207平方米），承租房屋后将其中的二层房屋2间（约140平方米）转租宋溪溪。金翼公司于2019年5月31日腾空了其自用部分的房屋，其与济南晓天下教育科技有限公司解除合同的意思表示确定于2020年7月1日告知该公司，根据租赁合同约定，其与济南晓天下教育科技有限公司于2020年10月1日解除合同。另外，宋溪溪与其于2019年7月27日终止了房屋租赁合同，合同终止后，宋溪溪应立即腾退其承租的部分房屋(面积140平方米），但是宋溪溪并未腾退，直到2019年11月28日才腾退交付。在其与济南晓天下教育科技有限公司房屋（2020)鲁09民终2794号房屋租赁合同纠纷一案中，已判令其向济南晓天下教育科技有限公司承担因宋溪溪逾期腾退房造成的自2019年7月28日至2019年11月28日的全部租金损失。因此，宋溪溪因逾期腾退其承租部分房屋给其所造成的损失，包括两个部分：一部分是宋溪溪承租的房屋部分的逾期占用费用损失，对于该部分损失，（2019）鲁0902民初6775号民事判决已明确要求宋溪溪承担11000元占用费用；另一部分是其承担了自2019年7月28日至2019年11月28日期间其自用房屋部分的租金费用，而这部分租金费用损失，应由宋溪溪承担，不应由其承担，具体损失数额及原因如下：首先，2019年10月1日以后，其自用部分租赁面积的逾期占用费用3395.89元应由宋溪溪承担。其与济南晓天下教育科技有限公司于2020年10月1日解除房屋租赁合同，其本应于2019年10月1日将房（建筑面积约207平方米）全部交付济南晓天下教育科技有限公司；但是，因为宋溪溪逾期腾退其承租的部分房屋(面积140平方米）的原因，导致房屋（建筑面积约207平方米）于2019年11月28日才得以交付济南晓天下教育科技有限公司。一审法院仅判令宋溪溪承担了其承租部分房屋（面积140平方米）的逾期占用费用，但是却忽视了金翼公司自用部分租赁面积的逾期占用费用损失。这部分损失，本来是不应该产生的，是因为宋溪溪逾期腾退其承租的部分房屋造成的，这部分损失应由宋溪溪承担。自2019年10月1日至2019年11月28日，共计58天；因宋溪溪逾期腾退房屋致使金翼公司承担了2019年10月1日以后全部租赁面积（面积207平方米）的房屋占用费用8739.73元（55000元÷365天×58天=8739.73元）；对于8739.73元的房屋占用费，宋溪溪除了应当承担其自用部分的占用费5343.84元（33000元÷365天×58天=5343.84元），还应当承担金翼公司本来不应该承担的损失3395.89元(8739.73元-5343.84元）。其次，自2019年7月28日至2019年10月1日金翼公司自用部分租赁面积的租金损失3978元也应由宋溪溪承担。宋溪溪与金翼公司于2019年7月27日终止了双方之间的租赁合同：租赁合同终止时，宋溪溪曾承诺：因该房屋产生的纠纷与金翼公司无关；而在金翼公司与济南晓天下教育科技有限公司房屋（2020）鲁09民终2794号房屋租赁合同纠纷一案中，宋溪溪逾期腾退其承租的部分房屋是导致双方发生租赁合同纠纷的争议焦点，金翼公司并因此承担了自2019年7月28日至2019年10月1日的其自用部分的房屋租金损失；另外，在金翼公司于2019年5月31日腾空了其自用部分的房屋后，腾空的部分，也一直由占用。自2019年7月28日至2019年10月1日共计66天；这段期间，金翼公司自用部分租赁面积的租金3978元（55000元÷365天×66天-33000元÷365天×66天=3978元）应由宋溪溪承担。 宋溪溪上诉请求：一、撤销（2019）鲁0902民初6775号民事判决书，驳回金翼公司一审诉讼请求，支持其反诉请求。 二、本案一、二审案件受理费、反诉费由金翼公司承担。事实与理由：一、金翼公司非涉案合同相对人，其诉讼主体不适格。事实上，涉案房屋租赁合同的签订，租赁费、转让费等的收取，以及合同解除善后事项处理，均由其与李蕾完成，即合同的签订、履行及解除整个过程，金翼公司均没有参与，其非合同相对人。因此，金翼公司不具就其与李蕾之间的合同提出主张的法定主体资格。而本案中，没有任何证据证明，李蕾签订、履行涉案合同当时是以法定代表人身份或其他什么身份，从而其所签署合同约定的权利义务依法可由金翼公司享有或承担。二、涉案合同已解除，不存在占用费或其他纠纷遗留。其所提交的证据，既证明了其与李蕾之间合同已解除，后续事项处理完毕，也证明了合同解除后其向李蕾返还房屋的事实存在。李蕾既没依约提前三个月通知其解除合同，也没在合同解除后及时接收房屋，假设由此导致占用费，占用费也应由李蕾承担，与其无关。一审判决一方面没有查明是否存在涉案房屋占用问题，另一方面却将房屋占用责任归责为宋溪溪，既违背事实与法律规定，也极不公平。三、假设金翼公司具备提起本案诉讼的主体资格，则宋溪溪的反诉主张依法应予支持。庭审证据证明，李蕾存在违约等行为，而该违约依照合同约定，应承担相应责任。若李蕾果真以法定代表人身份签署合同，则相应违约责任应当由金翼公司承担，一审判决驳回宋溪溪之反诉请求，于法无据。 金翼公司向一审法院起诉请求：1.被告腾退其占用的南关大街14-8号二楼南侧房屋两间，并自2019年7月28日起至房屋腾退之日止，按每平方米90.41元支付房屋占用费；2.被告承担逾期交房给原告造成的损失20000元；3.诉讼费由被告承担。 宋溪溪向一审法院反诉请求：1.被反诉人赔偿反诉人违约金3300元，退还转让费4200元；2.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实如下：2018年9月27日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订门头房租赁合同书，约定原告将泰安市南关大街14-8号二楼南侧2间（办公室南两间）出租给被告用于乐器培训，租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；租金为每年33000元，按年结算；转让金17000元，转让费一次性付清；租赁期间乙方必须信守合同，如提前终止合同，需提前3个月通知甲方，经双方协商后签订终止合同书，并须向甲方交纳年度租金的10%作为违约金；如甲方提前终止合同，需提前3个月通知乙方，须双方协商签订终止合同书，并向乙方退还未使用的房款，以及年度租金的10%作为违约金。同日，李蕾收到房租订金5000元。2018年10月6日，李蕾出具房租收据一份，载明：“今收到通天街校区（南关大街14-8号），二楼南侧2间，房租共计50000元（伍万元整），之前交的5000元押金已算入。时间：2018.10.1-2019.9.30，共一年。李蕾2018.10.6押金今收到水电保证金2000元。李蕾2018.10.6”。2019年7月27日，宋溪溪出具收到条一份，载明：“因故终止原合同，今收到通天街校区（南关大街14-8号）二楼南侧2间李蕾退房租共计两个月（2019.8月-2019.9月）5500元（伍仟伍佰元整），退回转让金9400元整，大写玖仟肆佰元整（包括空调等设施），退回水电保证金1200元整（壹仟贰佰元整），共计16100元（壹万陆仟壹佰元整），协商后退回。房租及保证金已全部退清，无再牵扯，此房屋有任何纠纷，与李蕾无关。”原被告均称收到条中所涉款项均已退还，房租算到2019年7月27日，之后未再交纳。庭审中，双方对哪一方提出了解除合同的要求有争议，但均未提交证据予以证实。2019年12月12日，宋溪溪向李蕾发送一条信息，内容为：“李蕾老师好，我已于2019年11月28日9：00之前腾空南关大街14-8号晓天下教育广场二楼南侧房屋两间（办公室南两间）”。另查明，2017年7月3日，济南晓天下教育科技有限公司作为甲方、泰安金翼教育文化发展有限公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定乙方租用甲方坐落在泰安市泰山区的房屋（建筑面积约207平方），租赁期5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止。合同签订后，泰安金翼教育文化发展有限公司接收房屋，用于文化课培训。2019年11月28日，泰安金翼教育文化发展有限公司腾空房屋，并将钥匙放置在房屋内，但双方未办理交接手续。2020年1月2日，济南晓天下教育科技有限公司将泰安金翼教育文化发展有限公司诉至一审法院，要求解除双方之间的租赁合同，泰安金翼教育文化发展有限公司支付违约金5000元及房租。泰安市中级人民法院于2020年10月15日作出二审判决，该判决本院认为部分载明“在租赁合同解除后，作为承租人的泰安金翼公司应将涉案房屋交还济南晓天下公司，泰安金翼公司虽然主张其使用的房屋2019年5月31日已腾空，但此时其转租给宋溪溪的房屋并未腾空，从泰安金翼公司提交的2019年11月28日视频及宋溪溪的短信和微信截图，可以证实涉案房屋2019年11月28日已经全部腾空，在济南晓天下公司不予接受的情况下，泰安金翼公司将钥匙放置在房屋内，证明泰安金翼公司已经腾退租赁房屋。因此本院认定泰安金翼公司已于2019年11月28日返还租赁房屋，泰安金翼公司对返还房屋后的租金不应予以支付。”庭审中，被告提交2018年9月27日，李蕾作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订的门头房租赁合同书复印件，主张合同相对人系李蕾和被告。该合同内容同2018年9月27日原告作为出租方、被告作为承租方签订的门头房租赁合同内容区别是合同首部和结尾处未加盖泰安金翼教育文化发展有限公司合同专用章。原告质证称该证据显示的仅是被告与原告签订合同过程中的一个阶段性的图片，李蕾是原告的法人，在签订合同后需要加盖原告公章。 一审法院认为，被告仅提交2018年9月27日门头房租赁合同书复印件主张本案法律关系系李蕾和被告之间的房屋租赁关系，原告对此不予认可，一审法院对被告该主张不予采信。根据原告提交的门头房租赁合同书可以确认原被告之间存在房屋租赁关系，对被告主体错误的辩称一审法院不予采信。原被告于2018年9月27日签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，合法有效。根据2019年7月27日宋溪溪出具的收到条内容，双方对解除合同达成了一致，并进行了结算。合同解除后，被告应向原告腾退房屋。鉴于被告已于2019年11月28日实际腾空涉案房屋，原告现主张被告腾退，一审法院不再支持。被告应向原告支付自解除合同次日（2019年7月28日）至实际腾空之日（2019年11月28日）即四个月的房屋占用费11000元。原告主张房屋腾空后的占用费，无事实和法律依据，对此一审法院不予支持。根据另案裁判结果，原告对其前手承担责任的截止时间同样是2019年11月28日，原告现要求赔偿逾期返还房屋的损失，一审法院不予支持。原被告双方在2019年7月27日解除合同时已明确退回转让金的数额，被告现又主张退回部分转让费，对此一审法院不予支持。双方在解除合同时未明确违约金如何处理，现被告主张违约金3300元应证实原告存在违约行为。鉴于收到条中未载明合同解除的原因，被告亦未举证证实原告提前终止合同，故对反诉原告该诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、被告宋溪溪于本判决生效之日起十日内支付原告泰安金翼教育文化发展有限公司占用费11000元；二、驳回原告泰安金翼教育文化发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋溪溪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费25元，由原告泰安金翼教育文化发展有限公司负担75元，被告宋溪溪负担100元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于金翼公司上诉主张的逾期返还房屋的损失问题，经查，其自用部分与宋溪溪承租部分均为独立的房间，可以独立腾退并返还给原房主，其主张的自用部分的逾期占用费用由宋溪溪承担，无事实和法律依据，本院不予支持。关于宋溪溪的上诉主张，根据金翼公司提交的门头房租赁合同书可以确认两上诉人之间存在房屋租赁关系，金翼公司是适格的诉讼权利人，对宋溪溪关于诉讼主体不适格的主张不能成立，一审法院对此不予采信正确；关于其涉案合同解除后房屋占用费的问题，根据一审查明的事实，2019年7月27日，两上诉人对解除涉案租赁合同达成了一致，并进行了结算，合同解除后，宋溪溪于2019年11月28日实际腾空涉案房屋，一审法院据此判决宋溪溪向金翼公司支付自解除合同次日（2019年7月28日）至实际腾空之日（2019年11月28日）即四个月的房屋占用费11000元，具有事实和法律依据；关于宋溪溪反诉主张，双方在2019年7月27日解除合同时未明确违约金如何处理，而收到条中未载明合同解除的原因，宋溪溪亦未举证证明系金翼公司提前终止合同，故一审法院对其反诉请求不予支持并无不当。 综上所述，金翼公司、宋溪溪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由泰安金翼教育文化发展有限公司负担150元，宋溪溪负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年二月二十二日 书记员  付璐洁