上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初24808号原告：上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王武文，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海筝蔚建设工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵云飞，经理。原告上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司与被告上海筝蔚建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张骥、陈志豪、被告的法定代表人赵云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付自2019年11月1日至2020年3月31日止的房屋占有使用费175,000元(计算公式：年租金210,000元/12个月*2倍*5个月)；2.要求被告支付2020年7月的电费244.58元；3.要求被告支付逾期返还房屋违约金52,500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据徐汇国资委产【2006】69号通知及《收回监管性资产协议书》,受国资委的委托原告为系争租赁房屋的经营管理单位。2014年10月28日,被告承租系争房屋,房屋租赁期自2014年11月1日至2019年10月31日止,年租金210,000元，合同第7-1条约定,逾期返还房屋,每逾期一日,按日租金的二倍向原告支付房屋占用使用费，合同第10条约定违约方应支付月租金3倍的违约金。2019年8月7日,原告向被告发函告知被告租赁期满后不再续签合同并要求期满返还房屋。租期到期后,被告仍占用房屋。经原告工作人员多次督促和发律师函,被告于2020年4月初才将大部分商铺返还原告，还有一间商铺是到2020年8月才返还。故原告诉至法院，要求判如所请。上海筝蔚建设工程有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告原是与上海徐汇副食品有限公司签署租赁合同，后来才变更为原告。原、被告签署了关于本市丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋的租赁合同，其中一部分房屋由被告使用，另一部分房屋(门面商铺)虽然是由被告转租给几个次承租人，但实际上这些人均是上海徐汇副食品有限公司安置的员工，是当时上海徐汇副食品有限公司同意要求被告承接、统一管理。2019年10月合同到期，被告已经将自用的房屋部分及时返还原告，但另外几家商铺承租人并不是被告招租而来，被告也没有能力控制。2019年11月协调会时，原告同意这几家租户延期到2019年底。被告已经和原告一起协调并积极处理搬离、清退一事，但是这些租客逾期搬离并非被告的过错，所以不同意承担房屋使用费、违约金，且房屋使用费、违约金金额过高，要求法院予以调低。其中一户承租人拖到2020年8月才搬离，但此并非被告能控制的。此前原、被告已经协商一致由被告承担至2020年6月底的电费，被告已实际支付，故被告不同意支付最后一户租客产生的2020年7月电费。本院认定事实如下：2004年10月22日，上海市丰谷路XXX-XXX号(单)房屋的权利人为上海市徐汇区商业网点管理办公室，建筑面积550.27平方米。[原告称，现场房屋同时挂有丰谷路XXX-XXX号(单)和丰谷路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号的门牌号，两个门牌号系对应同一地址。]2006年6月28日，徐国资委产(2006)69号《关于将商业网点等资产划转至徐汇国有资产投资经营有限公司的通知》载明：以2006年2月28日为基准日,将约162处单权商业网点和约9处未售旧公房及相应的物业管理职能划转至徐汇国有资产投资经营有限公司。其中包括了上海市丰谷路XXX-XXX号(单)房屋。2012年5月31日，上海徐汇国有资产投资经营有限公司(甲方、出租人)、上海徐汇副食品有限公司(乙方、承租人)、被告(丙方、转承人)签署《商业网点用房租赁三方补充协议》，其中约定：一、甲方将丰谷路XXX弄XXX-XXX号(建筑面积407平方米)出租给乙方经营使用。甲乙双方签订的《上海徐汇国有资产投资经营有限公司房屋租赁合同》合同期自2007年1月1日起至2015年7月30日止。二、乙方现将上述商业用房(部分)转租给丙方经营建筑，并于2012年5月25日乙、丙两方签订了转租合同；其中转租面积为347平方米,转租期限为自2012年5月1日起至2014年10月31日止,甲方表示同意。协议另有其他约定。上海徐汇副食品有限公司(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：经协商一致,终止甲乙双方在2011年10月28日签订的《房屋租赁合同》,现就新的房屋租赁事宜订立本合同。1-1甲方出租给乙方的房屋座落在本市丰谷路XXX弄XXX-XXX号,建筑面积共计为407平方米。2-1乙方租赁房屋作为商业、仓储使用,由乙方自行办理工商营业执照。3-1房屋租赁期自2014年11月1日起至2019年10月31日止。3-2租赁期满,乙方应在三天内将房屋腾空并归还甲方。4-1房屋年租金为210,000元。4-2房屋租金每3个月为一期,即52,500元支付一次。5-1乙方应在本合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金2万元。租赁期满或本合同解除或本合同终止时,甲方应在乙方付清按约应由其支付的各项费用后,将保证金无息归还乙方。5-2乙方在租赁期间,承担使用房屋所发生的水、电、煤气、电话、卫生、治安等项费用。7-1除甲方书面同意外,乙方应在租期届满,或本合同解除,或本合同终止后的三天内无条件将房屋和附属设施、设备归还甲方。甲方应在三天内将保证金归还乙方。未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按日租金的二倍金额,向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,视为违约。一方可书面通知另一方解除本合同。违约方还应根据其它条款向对方支付违约金：(一)甲方未按时交付房屋,经乙方催告后的15天内仍未交付的……(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的……(八)乙方逾期不支付房屋租金或其他各项费用超过30天的……第十条,违约责任本合同生效后,甲、乙双方均应全面、正确地履行各自义务,若一方违反本合同的规定,违约方应向对方支付相当于月租金3倍数额的违约金;给对方造成损失的,支付的违约金如果不足以弥补的,还应予以赔偿。合同另有其他约定。上海市徐汇区国有资产监督管理委员会(甲方)、上海徐汇副食品有限公司(乙方)、上海徐汇国有资产投资经营有限公司(丙方)签署《收回监管性资产协议书》，载明：乙方原系徐汇区区属集体企业，2000年3月实施企业改制后成为民营企业。甲、乙双方于2009年12月11日签订的《监管性资产监管协议》及2010年10月25日签订的《监管性资产补充监管协议于2014年12月31日终止。乙方同意并确认由甲方收回监管性资产。收回监管性资产的基准日为2014年12月31日。监管性资产包括了丰谷路XXX弄XXX-XXX号底层(面积407平方米，使用权房，转租)等16处房产。自基准日起由甲方收回。其中使用权房产14处,协议各方同意由区集资委委托丙方作为接收主体收回并进行经营管理。乙方转租的房产11处，使用权由丙方作为接受主体收回后,乙方与丙方应共同完成租赁合同的主体变更及其他相关事宜。自2015年1月1日起,该11处使用权房所产生的权益由丙方享有。协议另有其他约定。2015年4月15日，上海徐汇国有资产投资经营有限公司向被告送达《主体变更通知》，载明：商铺经营权上海徐汇副食品公司变更为上海徐汇国有资产投资经营有限公司，租赁合同将上海徐汇国有资产投资经营有限公司继续执行原合同内容不变或续签，需提供原租赁合同、押金单据等材料，原合同租金已经付至2015年10月31日。此后，被告向原告支付后续至2019年10月31日的租金。2019年8月7日，原告向被告送达《通知》，明确租赁合同2019年10月31日到期后不再续签，要求被告按期返还房屋。2019年11月6日，被告签署《房屋腾空移交确认单》两份，对应的房屋位置为“龚记五金店(西)”、“农夫山泉纯水店”。2020年4月13日，被告签署《房屋腾空移交确认单》四份，对应的房屋位置为“筝蔚建筑”、“阿姨面馆”、“曹记五金店(东)”、“皋城小吃”，其中“曹记五金店(东)”、“皋城小吃”写明“2020.1.22搬空”。2020年7月1日至31日，丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋电费为244.58元。另查明，2018年5月，经核准，上海徐汇国有资产投资经营有限公司变更企业名称为上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司(即原告)。又查明，2018年6月，上海徐汇副食品有限公司向原告出具《情况说明》，称被告为“菜篮子工程”指定维保单位，丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋一直作为被告堆放应急维保材料的仓储中心使用。该处房产为上海徐汇副食品有限公司所属的原龙华菜场动迁时的安置房产，目前门面五家承租人为原龙华菜场安置动迁经营户，租金收取标准由上海徐汇副食品有限公司龙华菜场制定，也要求被告按照传统租金标准收取，且该处房产考虑到被告仍承担上海徐汇副食品有限公司菜市场的应急抢修和日常维保工作，所以租金一直维持低价。审理中，双方一致陈述称，丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋面积大约四百余平方米，包括沿街的6间门面，由多名案外人使用，后面有一部分房屋由被告自用。原、被告并未测算过、也不清楚每一部分门面房屋的面积。2015年4月15日，原告送达《主体变更通知》后，原、被告并未另行签署租赁合同，但是此后租赁合同的双方即为原、被告，该合同正常履行至2019年10月31日到期终止。审理中，原告确认被告已支付租赁押金20,000元，该款项原告同意退还，由双方在执行时进行抵充。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有商业网点用房租赁三方补充协议、房屋租赁合同、收回监管性资产协议书、主体变更通知、房屋腾空移交确认单、电费单据等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案审理过程中双方均确认，经过主体变更之后，本市丰谷路XXX弄XXX-XXX号房屋租赁合同的相对方即为原、被告，被告已向原告支付了至2019年10月31日的租金，双方已实际履行了租赁合同。原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定，租赁期限至2019年10月31日，被告应在租期届满后的三天内无条件将房屋归还原告。未经原告同意逾期返还房屋的,每逾期一日,被告应按日租金的二倍金额,向原告支付该房屋占用期间的使用费。若一方违反本合同的规定,违约方应向对方支付相当于月租金3倍数额的违约金。依据目前证据、审理查明的事实以及被告自认可知，被告陆续分阶段、分部分向原告返还了涉案租赁房屋，最终在2020年8月，涉案租赁房屋才得以全部返还原告。被告逾期返还房屋，确系违约，原告向被告主张2019年11月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费、逾期返还房屋违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。现被告辩称房屋占有使用费、违约金标准过高，要求法院予以调低，本院综合考虑被告分部分返还房屋的时间、次承租人的特殊性等情况，酌情确定被告参照月租金的标准支付使用费计87,500元(210,000元/年/12月*5个月)、并调低违约金金额为35,000元。被告直至2020年8月才最终完成返还房屋的义务，故原告要求被告承担2020年7月的房屋电费244.58元，依据充分，本院予以支持。对于租赁保证金，原告确认被告支付的租赁保证金为20,000元，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、上海筝蔚建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司2019年11月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费87,500元；二、上海筝蔚建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司逾期返还房屋违约金35,000元；三、上海筝蔚建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司2020年7月的电费244.58元；四、上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司于上海筝蔚建设工程有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还上海筝蔚建设工程有限公司房屋租赁保证金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2358元，由上海筝蔚建设工程有限公司负担1271元，上海徐汇国有资产投资(集团)有限公司负担1087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二一年二月二十二日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。