吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初141号原告：镇赉县利信物业管理有限公司，住所地为吉林省镇赉县华程北街东团结东路**11段**。法定代表人：吴**友，职务系经理。统一社会信用代码：91220821MAOY352P5E。被告：崔秀龙，男，1979年3月2日生，住吉林省镇赉县。原告镇赉县利信物业管理有限公司（以下简称“利信物业公司”）与崔秀龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利信物业公司法定代表人吴**友到庭参加诉讼，被告崔秀龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。利信物业公司向本院提出诉讼请求：要求崔秀龙给付2017年至2020年四年的物业费及环卫费共计2000元，并以2000元为基准，依照法律规定，自2021年1月11日起给付违约金。事实和理由：2016年11月1日，利信物业公司与团结小区业主委员会根据《物业管理条例》相关规定签订了1份团结小区物业委托合同，经营管理至今，同时经小区业主委员会全年验收合格。利信物业公司履行了合同约定的条款和义务。现按合同约定，崔秀龙共欠2017年至2020年四年物业管理费2000元（0.5元×79.32×12×4+24×4）未付。为此，利信物业公司通过发通知等方法进行催缴，但崔秀龙迟迟未能缴费。故根据《民法通则》《物业管理条例》等相关规定，利信物业公司现诉至法院，请求依法判决。崔秀龙辩称，本人是团结小区14号楼5单元501住户，2017年物业费已交，物业公司说我未交纯属子虚乌有。物业公司未履行合同，合同明文规定，路灯、监控、路面等设施要保持完好、完备。由于物业公司未按合同履行，监控设施不完善，根本就没有达到无死角，导致本人车辆在楼下被剐蹭。本人去物业查看监控，根本没有，有报警记录。修车费用高达3000余元，车损尚在。望镇赉县人民法院去团结小区核实，希望人民法院体恤民生，体恤业主，希望法院取缔黑物业。团结小区很多住户车辆受损，去物业查看都没有监控。依照物业管理条例实施细则第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用并有权提出赔偿请求。根据利信物业公司的起诉和崔秀龙的答辩，本案的争议焦点问题是：1.利信物业公司要求崔秀龙给付拖欠物业费及环卫费的数额如何确定；2.利信物业公司的诉求是否符合法律规定。利信物业公司向法庭提供了如下证据：1.团结小区物业管理委托合同及营业执照复印件各1份（经核对与原件一致）；2.镇赉县利信物业管理有限公司与团结小区业主委员会共同制定的物业费收取标准证明复印件1份（经核对与原件一致）；3.团结社区居民委员会出具的证明复印件1份（经核对与原件一致）；4.物业费缴费通知单照片打印件1份。崔秀龙举证如下：照片打印件4张，团结小区物业管理委托合同打印件1份。利信物业公司质证称，我公司已经按照物业委托合同圆满合格完成了2015年11月1日至2020年10月31日的合同委托事项，合同最后一条明确约定：“以上条款由业主委员会全体研究规定，如乙方（受托方）违背条款，甲方（委托方）可随时解除合同。”我公司与团结小区业主委员会签订了合同，直至2020年10月31日期满没有接到业主委员会要求解除合同的通知，这一事实证明我公司已按照物业委托合同的约定合格的履行了各项义务。现在物业委托合同期限已满，业主委员会每天每月每年都在对物业服务企业进行监管。照片反映的路面状况属实，我公司接手时路面就是这种情况，其中1张照片体现的零散垃圾，我公司发现会及时清理，另外1张体现成堆垃圾的照片我们不予认可。在我公司管理期间没有出现这种情况。至合同期满我公司没有续签合同，所以我公司不再对该小区进行物业服务。防盗门情况属实，但是不属于我物业公司的管理范围，依照委托合同第四大项第一条可以由业主申请专项维修基金进行更新改造。对证据的分析、认证：对利信物业公司提供的第1-3组证据，因其已形成一个完整的证据链条，能够证明利信物业公司要证明的本案待证事实，故本院对其予以采信。第4组证据，因利信物业公司未能证明该证据的形成时间、地点，故、地点其不予采信。而崔秀龙虽辩称自己已交纳2017年度物业费，但未举证予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳，对其未交纳2017年-2019年及2020年1月1日-10月31日间物业费及2017年-2020年四年的环卫费的事实予以确认。对崔秀龙提供照片中反映路面状况、防盗门及零散垃圾的3张照片及团结小区物业管理委托合同，本院予以采信；反映成堆垃圾的照片，因利信物业公司不予认可，崔秀龙未能证明该证据的形成时间、地点，故、地点其不予采信。本院确定如下案件事实：崔秀龙是镇赉县团结小区14号楼5单元501室的业主，房屋建筑面积为79.32平方米。2015年11月1日，利信物业公司与崔秀龙所在小区的业主委员会签订物业管理委托合同书，约定由利信物业公司对该小区进行物业管理，期限自2015年11月1日至2020年10月31日止，同时对物业服务事项等进行了约定。另外双方在团结小区物业费收取标准证明中约定，物业费每月每平方米0.5元，外加每户每年代收24元的环卫垃圾处理费。收费时间为本年的11月收取下一年的物业费，截止时间为下一年的11月1日。逾期拒不交费按国家法律规定收取违约金。崔秀龙现拖欠2017年1月1日至2020年10月31日的物业管理费及2017年-2020年四年的环卫费未付。利信物业公司现诉至法院，请求依法判令崔秀龙给付镇赉县团结小区14号楼5单元501室2017年-2020年四年的物业管理费、环卫费共计2000元，并以2000元为基准，依照法律规定，自2021年1月11日起给付违约金。经查，利信物业公司在对团结小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：崔秀龙于本判决生效后立即给付利信物业公司2017年-2019年三年的物业费及2020年1月1日-2020年10月31日间的物业费共计1641.92元〔（0.5元/月×79.32×12×3+0.5元/月×79.32×10）×90%=1641.92元〕，2017年-2020年四年的环卫费96元，两项合计1737.92元（1641.92元+96元=1737.92元）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”本案中，利信物业公司与崔秀龙所居住小区业主委员会签订的物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。崔秀龙作为该小区业主，该协议对其有约束力，在利信物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，崔秀龙应按上述协议约定向利信物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经利信物业公司催要，崔秀龙仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，利信物业公司要求崔秀龙给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。但考虑到利信物业公司在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，故物业费应酌情予以减少。关于物业费的数额确定，按照崔秀龙住宅的面积及物业费的收费标准以及崔秀龙拖欠物业费的时间及利信物业公司所签订物业服务合同的截止时间，本院确定应为1641.92元〔（0.5元/月×79.32×12×3+0.5元/月×79.32×10）×90%=1641.92元〕。另外，崔秀龙还应给付利信物业公司代收的2017年-2020年四年的环卫费96元。两项合计为1737.92元（1641.92元+96元=1737.92元）。关于利信物业公司主张的违约金问题。因物业服务合同属有偿服务合同，而双方未就违约金进行约定。故违约金的计算应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。该解释第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”因利信物业公司要求崔秀龙自2021年1月11日开始给付违约金，而当时的一年期贷款市场报价利率为3.85%，故依照上述规定，崔秀龙应以1641.92元为本金，按照5.775%〔3.85%×（1+50%）=5.775%〕的年利率给付利信物业公司利息作为违约金，直至付清时止。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十五条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、崔秀龙于本判决生效后立即给付镇赉县利信物业管理有限公司物业费1641.92元，环卫费96元，两项合计1737.92元；并以1641.92元为本金，按照5.775%的年利率，自2021年1月11日开始给付利息，直至付清时止；二、驳回镇赉县利信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由崔秀龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 莫琳二〇二一年二月二十二日书记员 徐瑶