江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初5704号原告:俞明立,男,1963年7月11日出生,汉族,住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：刘保林，江苏石湖律师事务所律师。被告：周惠珍,女,1960年12月25日出生,汉族，住南京市雨花台区。被告：周顺,男,1998年11月2日出生,汉族，住南京市雨花台区。被告：周瑾,女,1985年11月12日出生,汉族，住苏州市虎丘区。被告：金月珍,女,1942年1月16日出生,汉族，住苏州市虎丘区。原告俞明立与被告周惠珍、周顺、周瑾、金月珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法由审判员汤英姿独任审判，于2020年11月25日进行听证，并于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告俞明立及其委托诉讼代理人刘保林到庭参加诉讼，被告周惠珍、周顺、周瑾、金月珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告俞明立向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将位于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园一区XX幢XXX室房屋产权变更登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月6日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园一区XX幢XXX室（建筑面积120.07平方米，阁楼建筑面积80.25平方米）动迁安置房屋一套及配套车库一间出售给原告，房屋总价为40万元，合同签订后，先付38万元，余2万元于过户后付清，付38万元后交房。合同生效后，原告按约支付了购房款，被告出具了收条一份，同时被告将上述房屋交付给了原告，原告装修入住至今。被告取得房屋所有权证后，原告多次要求被告办理房屋过户手续，但遭被告拒绝。2016年11月，原告向苏州虎丘法院起诉要求确认房屋买卖合同合法有效，2017年9月15日虎丘法院作出（2016）苏0505民初5073号生效判决，判决原告与周胜利及被告周惠珍于2007年6月6日签订的关于新浒花园一区XX幢XXX室房屋买卖合同合法、有效。另，涉案房屋系拆迁安置房，登记在周胜利及周惠珍、周顺、周瑾名下；周胜利于2018年9月25日死亡，周胜利的父亲周付林于2010年9月3日死亡，周惠珍系周胜利妻子，周顺及周瑾系周胜利儿子及女儿，金月珍系周胜利的母亲。涉案房屋存在抵押及7个法院查封，首封法院是苏州工业园区人民法院。2017年11月13日原告俞明立向苏州工业园区人民法院提出案外人执行异议之诉，诉讼过程中，原告代被告清偿了抵押登记的债权69万元，2018年8月30日苏州工业园区人民法院作出（2017）苏0591民初9714号民事判决书，判决：1、苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司应于本判决生效之日起十五日将其登记在苏州新浒花园一区XX幢XXX室的抵押权予以涤除；2、不得执行苏州新浒花园一区XX幢XXX室。现涉案房屋上的另外6个轮候查封法院中最后一个轮候查封的时间是2017年9月22日，也已满三年，根据相关法律规定，查封不动产的期限不得超过三年，查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。因此涉案房屋已具备过户手续，故原告诉至法院，要求判如所请。被告周惠珍、周顺、周瑾、金月珍辩称，愿意配合过户，但要求原告放弃向我们主张就涉案房屋代为清偿抵押登记的69万元债权的追偿。经审理查明，2007年6月6日，原告俞明立作为受让方（乙方），被告周胜利作为出让方（甲方），签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方将座落于苏州市虎丘区房屋出售给乙方，该房屋建筑面积120.07平方米，阁楼建筑面积80.25平方米，为毛坯房，含自行车库在内，房屋价款为40万元；房款支付方法：签合同后付38万元，留2万元领二证后付清；房屋交付：付38万元后交房；双方还约定，该房甲方在领取二证后交乙方，并协助乙方办理过户手续，在过户时该房价涨跌与甲方无关，一切费用由乙方支付。原告俞明立在合同下方乙方处签名并捺手印，周胜利、周惠珍在合同下方甲方处签名并捺手印。签订合同后原告支付房款38万，周胜利于2007年6月8日向原告出具收条一张，并将涉案房屋交付给原告，原告装修入住至今。涉案房屋于2010年7月29日取得房屋所有权证，于2010年8月16日取得土地使用权证。2012年3月13日，苏州市虎丘区办理了最高额抵押，抵押权利人为苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司，最高额债权金额为69万元。2015年12月18日，该房屋被苏州工业园区人民法院查封，案号为（2015）园商初字第3919-1号；此后该房屋又被多个法院查封，共存在7个法院查封。2016年11月，原告曾向本院提起诉讼，要求确认原告与周胜利、周惠珍、周顺、周瑾之间的房屋买卖合同有效，本院（2016）苏0505民初5073号民事判决书认定：俞明立与周胜利、周惠珍于2007年6月6日签订的关于苏州市虎丘区的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。因被告周顺系周胜利、周惠珍儿子，原告与周胜利、周惠珍签订房屋买卖合同时，周顺尚系未成年人，其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，故其父母周胜利、周惠珍可以代表周顺在合同上签字；而被告周瑾作为共有人之一，虽未在房屋买卖合同上签名，但并不影响该合同的效力，故原告要求确认上述房屋买卖合同有效的诉请，本院予以支持。2017年11月原告以苏州工业园区金鸡湖小额贷款有限公司为被告向苏州工业园区人民法院提起案外人执行异议之诉，苏州工业园区人民法院(2017)苏0591民初9714号民事判决书认定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该标的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中被告金鸡湖小贷公司是涉案房屋的抵押权人，享有对抗原告的担保物权，但原告在本案中同意代为清偿抵押登记的债权69万元，并已将该69万元支付至本院账户，被告金鸡湖小贷公司亦同意涤除该抵押权。因此，涉案房屋登记的抵押权已不构成原告排除执行的障碍。根据查明的事实可以证明原告对涉案的新浒花园一区XX幢XXX室享有排除执行的民事权益，其诉请要求停止对苏州市虎丘区的执行，本院依法予以支持。遂判决：一、被告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司应于本判决生效之日起十五日内将其登记在苏州市浒墅关镇新浒花园一区XX幢XXX室的抵押权予以涤除；二、不得执行苏州市浒墅关镇新浒花园一区XX幢XXX室。该判决现已生效。另查明，座落于苏州市虎丘区房屋系动迁安置房，户表人员为：周惠珍、周胜利、周顺、周瑾，被告周顺、周瑾系周惠珍、周胜利俩人的儿子及女儿。周胜利于2018年9月25日死亡，金月珍系周胜利母亲，周胜利父亲周付林于2010年9月3日死亡。根据原告提供的2021年1月涉案房屋的不动产登记簿查询记录显示，该房屋上的抵押权已涤除，限制权利信息中的7个法院的三年查封期限均已届满。庭审中，原告同意涉案房屋过户的相关税费及诉讼费由其自行承担，同意不再就代为清偿抵押登记的债权69万元另行向四被告进行追偿；四被告亦同意协助原告办理房屋过户手续，剩余2万元购房款也不再要求原告支付。上述事实有（2016）苏0505民初5073号民事判决书、(2017)苏0591民初9714号民事判决书、不动产登记簿查询记录、常住人口登记表、户口注销证明、户表以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告俞明立与周胜利、周惠珍于2007年6月6日签订的关于涉案苏州市虎丘区的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，应认定为合法、有效；该房屋属周胜利、周惠珍、周顺、周瑾四人共有，签订合同时周瑾已成年，其虽未在买卖合同上签名，但审理中其表示对父母出售涉案房屋并无异议；金月珍系周胜利母亲，其作为周胜利的继承人，在审理中也表示同意协助原告办理涉案房屋的过户手续；涉案房屋曾存在最高额抵押担保及被多个法院查封，但在原告同意代为清偿抵押登记的债权69万元后，作为抵押权人的苏州工业园区金鸡湖小额贷款有限公司，已将登记在涉案房屋中的抵押权予以涤除，且截止2021年1月涉案房屋中存在的多个法院的查封期限均已届满，因此涉案房屋已具备过户条件，原告要求四被告协助办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持；根据房屋买卖合同约定，过户所产生的相关税费应由原告承担，原告并应支付被告剩余购房款2万元，因审理中四被告明确表示剩余2万元购房款不再要求原告支付，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：被告周惠珍、周顺、周瑾、金月珍应于本判决生效之日起十日内将座落于苏州市虎丘区房屋的不动产产权过户至原告俞明立名下，相关过户税费由原告俞明立承担。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  汤英姿二〇二一年二月二十二日书记员  叶圣娅