昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0113民初1561号原告：雷玉芳，女，1983年6月14日生，汉族，湖北省仙桃市居民，住昆明市东川区。特别授权诉讼代理人：张高见，云南联宇（昭通）律师事务所律师。被告：昆明玉泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530113767073002T。住所：东川区新村古铜路中段。法定代表人：马兴玉。一般授权诉讼代理人：钱兴会，男，1964年9月25日生，汉族，住昆明市东川区。原告雷玉芳诉被告昆明玉泰房地产开发有限公司（以下简称玉泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，本院依法适用普通程序，分别于2020年10月14日、11月9日公开开庭进行了审理。原告雷玉芳的委托代理人张高见、被告玉泰公司委托代理人钱兴会到庭参加诉讼。2020年11月17日，本院裁定受理玉泰公司破产重整一案，故依法中止本案审理，于2021年1月19日恢复审理。本案现已审理终结。原告雷玉芳向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房订购协议》；2.判令返还原告购房款978208元，支付利息30601.5元（暂算至2019年2月15日，以实际履行完毕之日为准）；3.判令被告赔偿已付购房款一倍的损失978208元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月30日，原告向被告购买了东川区玉泰尚城三期的商铺。双方于2013年12月28日签订了《商品房定购协议》，约定原告向被告购买玉泰尚城三期1号商铺，面积184.22平方米，单价10620元/平方米，总价为1956416元，并对首付款进行了约定。同时约定，40%房款以五年房租进行冲抵，五年后为原告办理相应商铺产权备案登记手续，并为原告办理剩余50%房款的银行按揭贷款手续。协议签订后，原告于2013年12月30日按约支付了首付款195850元，履行了自己的合同义务。时至2018年12月底，双方约定的返租时间届满，原告找到被告，要求办理商铺备案手续事宜，然被告知该商铺已卖给他人。后原告多次找到被告协商处理，其均置之不理。另外，被告的违约行为，对原告造成了严重的损失，原告依法有权解除合同，要求被告返还购房款及支付利息，并要求被告赔偿购房款一倍的损失。故无奈之余，为维护自身合法权益，原告只能诉至法院，请求依法判决。被告玉泰公司答辩称，一、玉泰公司虽与原告签订房屋订购协议、向原告出示收款195850元的收据，但公司并未收到该笔款项，原告也未提交转账流水等证据证实已实际交付该款项。玉泰公司下属的玉泰建筑安装公司欠高道芹（与本案原告系夫妻关系）建筑工程款，就用其中195850元的债权冲抵房屋总价的10%作为首付款，以物抵债，但三方并未签订书面的协议。二、双方并未约定五年的租金冲抵40%的房款。按双方订购协议约定，原告交纳10%的房款后，应向被告提供完整的按揭贷款所需资料，由被告协助办理按揭贷款，但原告并未按约提交，原告已构成违约。三、玉泰公司将房屋备案至李湛名下，是因为玉泰公司向李湛借款几千万，债务到期后玉泰公司无力偿还，经双方协商，将房屋备案在李湛名下，这是让与担保行为，并非双方的房屋买卖的意思表示，故玉泰公司并未“一房二卖”。四、玉泰公司同意解除双方签订的《商品房订购协议》。若能认定原告确实交付195850元或者用债权冲抵房款的情况下，玉泰公司愿意返还195850元。原告的其余诉讼请求，无事实及法律依据，请法院予以驳回。本案的争议焦点：1.原告实际向被告支付的购房款数额是多少；2.原告的各项诉请是否应予支持。原告雷玉芳向本院提交以下证据：一、《商品房订购协议》、收款收据各一份，欲证实原、被告于2013年12月28日签订协议，原告按约定交纳首付款195850元，双方的协议实质是商品房买卖合同。经质证，玉泰公司对证据真实性无异议，但认为协议约定了交付首付款后一周支付尾款，原告未按约支付，公司有权对房屋作出相应的处置。本院认为，原告提交的该证据来源及形式合法，内容客观真实，被告虽提出异议，但未提交证据予以反驳，本院对该证据予以确认。二、依原告的申请，证人梅某出庭作证。证人陈述其到玉泰公司看商铺的时候该公司工作人员说先交10%的房款，5年返租抵扣40%房款，并无书面材料。后证人购买玉泰尚城二期21栋15号商铺，交了房款的10%，现已办理按揭贷款手续，每月还贷款八百多元。经质证，被告玉泰公司认为证人不能证明返租一事，也无书面材料。本院认为，证人所购商铺是玉泰二期商铺，与原告所购三期非同一期，且无其他证据印证，本院对证人证言不予确认。被告玉泰公司向本院提交以下证据：借款合同四份，借款担保合同三份，昆明中院（2016）云01民初538号民事判决书、云南省高院（2017）云民终445号民事判决书，五华区法院（2015）五法北民初字972号民事判决书、昆明中院（2016）云01民终2713号民事判决书，五华法院（2015）五法北民初字第971号民事判决书、昆明中院（2016）云01民终2714号民事判决书（上述证据均为复印件），备案清单（李湛）打印件三页，欲证实：1.2011年12月27日至2013年11月18日，玉泰公司向李湛借款共63975000元；2.玉泰公司以其所有的房产备案登记在李湛名下为上述款项进行抵押担保，双方并无房屋买卖的意思表示；3.玉泰公司与本案原告签订的《商品房订购协议》并非“一房二卖”，被告主观上不存在非法占有原告购房款的意图，出卖设置担保的房屋并非违法行为。经质证，原告雷玉芳对证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，不能证明被告的主张。本院认为，云南省高院（2017）云民终445号民事判决书、昆明中院（2016）云01民终2713号民事判决书、昆明中院（2016）云01民终2714号民事判决书已发生法律效力，本院直接采用；备案清单（李湛）系被告自行打印，证据形式不完备，本院不予确认；本院对其余证据真实性予以确认。综合当事人的陈述和经审查认定的证据，本院确认以下法律事实：2013年12月28日，原告雷玉芳与被告玉泰公司签订《商品房订购协议》，约定：雷玉芳订购玉泰尚城三期21幢1号商铺，按面积计价，面积为184.22平方米，总价为1956416元；签订协议7日内交纳房款的10%即196529元作为首付款，同时向玉泰公司提供完善的按揭贷款资料，由该公司协助到银行办理按揭贷款用于支付剩余房款；签订协议、交付定金之日起至2014年1月5日止，玉泰公司不得擅自转售该房屋；双方约定的时间内，雷玉芳不办理购房相关手续，则玉泰公司有权处置上述房屋；签订《商品房购销合同》后，此订购协议自动履行完毕；订购协议签字即生效。2013年12月30日，玉泰公司向雷玉芳出具收据，收据载明“收到雷玉芳交来玉泰尚城三期21幢1号商铺款195850元”。2020年11月17日，被告玉泰公司向本院申请破产重整，清算组负责人为王晶，清算组成员为：王斌、屈忠义、陈继兴……本院已受理该申请。另查明，2013年7月18日，被告玉泰公司、马兴玉、马明东、马希婷、马昌梅、马明仙与李湛（均为案外人）签订《借款担保合同》，由李湛出借5675000元给玉泰公司。2013年10月28日，玉泰公司、玉泰小额贷款公司、马兴玉、马明东、马希婷、马昌梅、马明仙与李湛签订《借款担保合同》，由李湛出借2480万元给玉泰公司。2013年11月18日，玉泰公司、马兴玉、马明东、马希婷、马昌梅、马明仙与李湛签订《借款担保合同》，由李湛出借560万元给玉泰公司。上述《借款担保合同》中均约定玉泰公司用其开发的商品房以到房地产交易所进行买卖合同备案的方式向李湛提供担保（本案诉争房屋玉泰尚城三期21幢1号商铺已于2013年7月18日进行备案）。李湛按约将合同所涉借款汇入玉泰公司指定的银行账户，上述借款还款期限届满后，玉泰公司未履行还款义务。2015年9月28日，李湛向昆明市五华区人民法院起诉被告玉泰公司等要求偿还借款560万元、偿还借款5675000元，昆明市五华区人民法院分别作出（2015）五法北民初字第971号民事判决书：“一、被告玉泰公司于判决生效后十五日内偿还原告李湛借款560万元，……”（2015）五法北民初字第972号民事判决书书“一、玉泰公司于判决生效后十五日内偿还原告李湛借款5675000万元，……”后玉泰公司不服判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，云南省昆明市中级人民法院分别作出（2016）云01民终2713号民事判决书：维持（2015）五法北民初字第972号民事判决第一项，即“被告玉泰公司于判决生效后十五日内偿还原告李湛借款560万元，……”（2016）云01民终2714号民事判决书：维持（2015）五法北民初字第971号民事判决第一项，即“一、玉泰公司于判决生效后十五日内偿还原告李湛借款5675000万元，……”2016年4月11日，李湛向云南省昆明市中级人民法院起诉被告玉泰公司等要求返还借款2480万元，云南省昆明市中级人民法院作出（2016）云01民初538号民事判决书：“一、被告玉泰公司于判决生效起十日内向原告李湛归还借款本金2330.44万元及支付相应利息……”后玉泰公司不服判决，上诉至云南省高级人民法院，该院作出（2017）云民终445号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来的一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效……”原告雷玉芳与被告玉泰公司于2013年12月28日签订的《商品房定购协议》，并未约定交付使用、期限及违约责任等主要内容，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以它不属于商品房买卖合同，而是属于商品房预约合同，是未来签署正式买卖合同的预先安排，系独立、有效的预约合同,对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”现原告雷玉芳要求解除双方签订的《商品房订购协议》，被告玉泰公司亦同意解除，本院对原告的该诉请予以支持；原告主张订购房屋返租五年给被告折抵40%购房款，要求返还购房款978208元、支付利息30601元（按年利率6%计算自2019年1月1日起至2019年6月15日），被告当庭否认，原告亦未提交证据予以证实五年返租折抵40%购房款的事实，对原告的该主张本院不予采纳，被告收到的原告购房款，本院依证据确定为195850元，现双方一致同意解除订购协议，被告应将购房款195850元返还原告，被告隐瞒原告商铺已备案他人名下的事实，占用原告资金195850元，违反诚实信用原则，本院依法确定由被告按一年期贷款市场报价利率3.85%计算首付款交纳之日（2013年12月30日）起至2020年8月17日的利息即50037.77元对原告进行赔偿。原告雷玉芳要求玉泰公司赔偿购房款978208元，经本院电话询问李湛，其认可与被告玉泰公司只存在借款合同关系，并非房屋买卖关系，房屋备案至其名下用于借款担保，其以借款合同为由向法院起诉并经法院判决，且买卖合同备案并不发生物权变动效力，房屋备案行为并不足以阻却原、被告商铺买卖合同的订立，原、被告双方亦未提交证据证实因对方的原因未能签订《商品房购销合同》，故原告要求玉泰公司赔偿购房款978208元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百九十五条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百九十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告雷玉芳与昆明玉泰房地产开发有限公司于2013年12月28日签订的《商品房订购协议》；二、由被告昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告雷玉芳购房款195850元，并按一年期贷款市场报价利率3.85%支付原告雷玉芳自2013年12月31日起至2020年8月17日止的利息50037.77元；三、驳回原告雷玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22683元（原告雷玉芳预交），由被告昆明玉泰房地产开发有限公司负担2948元，由原告雷玉芳负担19735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  施乃方人民陪审员  吕 静人民陪审员  王 艳二〇二一年二月五日书 记 员  彭莎娜