广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3021号原告：杨富寿，男，1969年12月18日出生，汉族，住广东省河源市源城区师范学校**，公民身份号码为442×××××××********。委托诉讼代理人：黄春苗，广东颂方律师事务所律师。被告：东莞市×××××××××民委员会，住所地广东省东莞市××××××××。法定代表人：黄杰飞，该单位村主任。被告：东莞市大岭山镇百花洞经济联合社，住所地广东省东莞市大岭山镇百花洞管理区。法定代表人：黄杰飞，该单位理事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：李成锋，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：李中，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原告杨富寿与被告东莞市×××××××××民委员会、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日、2021年1月18日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄春苗，被告东莞市×××××××××民委员会（以下简称百花洞村委会）、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社的共同委托诉讼代理人李中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《土地使用权转让合同》（合同总额8800000元），两被告退还原告已支付的土地转让价款8420000元及利息（利息自原告缴款之日起至实际退还款项之日止，自2006年3月15日起按7.83%利率暂计至2019年8月31日止的利息为8570718元）；2.判令两被告赔偿原告55640000元的损失；3.由两被告承担本案诉讼费。经本院对合同效力进行释明后，原告对本案的诉讼请求变更作出说明，合同部分有效，部分无效时，诉讼请求变更如下：1.请求解除案涉合同中涉及39.24亩土地的约定，确认合同中涉及40.76亩用地的约定无效，要求两被告退还原告已经支付的土地转让价款8420000元及利息（自2006年3月15日计算至实际退还款项之日止，按7.83%的银行贷款利率暂时计算至2021年1月15日，数额为9779400元）；2.请求两被告赔偿原告涉及39.24亩具体数额计算为27291400元,涉及40.76亩具体数额计算为21782100元；3.请求由两被告承担本案诉讼费。合同整体无效时，诉讼请求变更如下：1.请求确认合同无效，要求两被告退还原告已经支付的土地转让价款8420000元及利息（自2006年3月15日计算至实际退还款项之日止，按7.83%的银行贷款利率暂时计算至2021年1月15日，数额为9779400元）；2.请求两被告赔偿原告损失49073500元；3.请求由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年3月，原告作为实际控制人以其设立的东莞添诚儿童用品有限公司（以下简称东莞添诚公司）与被告百花洞村委会就位于大岭山镇百花洞村“松仔塘”土地80亩土地使用权转让事宜进行商谈，在签订合同之前，被告百花洞村委会承诺保证本合同项下的土地符合法律规定的土地使用权流转具备的条件，并告知原告该地块在2005年镇政府的文件（岭府〔2005〕15）已经报批为建设用地，近期国土局即可办理《集体土地使用证》。原告要求被告召开村民代表大会就该土地使用权流转事宜进行讨论和表决，经表决，村民代表同意人数超过三分之二，并签名确认，符合《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》的总则和申请办理集体建设用地使用权出让手续要求。2006年3月11日双方签订《土地使用权转让合同》及相关的《补充合同》。在《土地使用权转让合同》第一条约定，甲方保证本合同项下的土地所有权清晰，符合法律规定的土地使用权转让具备的条件，第三条约定，土地使用权的转让款每亩为人民币110000元，此转让款包括办理《集体土地使用证》费用“三通一平”和青苗、征地补偿费用，总合同金额为人民币8800000元。同时约定，签约后分三期付清，第一期在签订合同七天内支付3520000元；第二期在2006年9月1日将在土地填土、平整后支付2640000元；第三期在被告办理好《集体土地使用权证》并交付给原告公司保管之日起一个月内，原告向被告支付余下的2640000元。合同签订后，原告于2006年3月15日向被告支付了第一期转让款3520000元，鉴于案涉80亩土地中有40亩土地的使用权人是案外人黎祥毛，原、被告及黎祥毛三方约定由原告向黎祥毛直接支付1600000元作为补偿款，故此原告依约在2006年3月15日向黎祥毛支付1600000元。随后，被告向原告提供了东莞市国土资源局文件，东国土资（建）字〔2006〕39号，《关于东莞市大岭山镇2005年度第三批新增建设用地的复函》的复印件，该复函要求被告迅速到国土局办理供地手续。被告要求原告提前支付第二期款项用于办理集体土地使用权证书。原告看到文件后，在土地尚未填土、平整的情况下，在2006年4月3日至2007年2月13日共向被告支付3300000元，其中第二期款项2640000元、第三期款项660000元。原告按约定提前支付第二期全部款项、第三期部分款项，但被告并未按约定向原告交付土地及土地使用权证书。在原告租用的厂房到期后业主不再续租，原告急需此土地建设厂房的紧急情况下，原告多次催促被告，要求被告明确回复如何处理，但被告总是说尽快办理，但均无结果。合同约定由被告负责办理《集体土地使用证》，在被告完全可以向国土局申请办理《集体土地使用证》的条件下，长期拖延不向原告交付土地及土地使用权证书，原告出资的添成儿童用品公司（香港设立）及在东莞市设立的东莞添诚公司，因案涉土地不能按期交付，导致原告因原承租的厂房业主不再续租而被迫停业，期间原告多次催促被告要求交付土地及办理土地使用权证书，但均无果，原告公司被迫于2014年9月清算并注销，给公司造成巨大经济损失。在结业清算期间，原告公司因遣散600多名职工并按劳动法支付高达2000多万元的赔偿金，以及其他损失3000多万元。多年来，原告多次向被告及大岭山镇政府请求协调解决，镇政府亦多次派人召集双方到村委办公室协商解决办理交付土地及土地使用权证问题，经镇政府协调后，被告同意办理土地使用证书及交付土地给原告，但之后仍然无结果。2019年4月23日，双方在大岭山镇政府的协调下，被告同意向原告退还本金8420000元、利息15580000元（按年利率8.22%复利计算），共计24000000元。但关于被告应赔偿原告的损失数额，双方未能达成一致意见。2019年7月，被告未经原告同意甚至未通知原告，在案涉土地使用权有重大争议的情况下，将其中的60亩土地交土地交易中心挂牌交易，成交价为48440000元。2020年1月3日，被告将剩余的20亩土地以16000000元的价格转让，上述80亩土地的总成交价为64440000元。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。”第17条规定：“经依法批准使用或临时使用集体土地的单位或个人与农村集体经济组织签订的使用土地有期有偿合同，是对土地所有权人补偿性质的合同，应认定有效。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第一款规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。”上述法律、法规和指导意见对集体土地的流转都是认可的，故案涉《土地使用权转让合同》合法有效。被告恶意拖延交付土地及办证，给原告造成巨大的损失，被告该行为严重违反诚信原则，严重违背社会主义核心价值观。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告赔偿因其违约给原告造成的损失。首先，因被告长期拖延交付土地及土地使用权证书，最终导致原告的公司因原承租的厂房业主不再续租，而被告又不能交付土地给原告建设厂房，而被迫清算注销，给原告造成了巨大经济损失。其次，关于案涉土地增值部分是原告履行案涉土地转让合同可获得的利益，该部分损失亦为原告的直接损失。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条第一款规定：“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可以比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。”根据该规定，无效合同的损失可参照临近地段国有土地的标准补偿，案涉土地转让合同合法有效，且涉及的土地已挂牌出售，被告应按土地出售价格赔偿原告损失。其中60亩土地的转让价款为48440000元，20亩土地的转让价款为16000000元，即案涉80亩土地的转让价款共计为64440000元。减去原告购买土地价款8800000元，超出部分55640000元为土地增值部分，该部分为被告违反合同约定给原告造成的直接损失，被告应予以赔偿。被告东莞市大岭山镇百花洞经济联合社作为被告东莞市×××××××××民委员会的专门经营集体土地等集体资产的集体经济组织及转让价款的收款单位及款项使用单位，应与被告东莞市×××××××××民委员会连带承担向原告退款及利息支付、损失赔偿的支付责任。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，提起诉讼，请求法院予以支持。被告东莞市×××××××××民委员会、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社共同辩称，一、原告在起诉时请求解除《土地使用权转让合同》与事实不符，案涉《土地使用权转让合同》因所转让的土地不属于可对外转让的建设用地，因签订合同时不符合土地利用规划而属于无效合同。原告设立的东莞添诚儿童用品有限公司于2014年8月注销后，被告在2017年9月因主体不存在向原告及公司发出解除合同通知书，要求解除合同，之后原告没有提出异议。案涉土地在2019年3月被东莞市政府征收为国有土地，之后以东莞市政府名义进行招拍挂，现要求判决解除，与事实不符合的。1.案涉土地在2006年3月双方签订《土地使用权转让合同》时，该土地属于未利用的闲置土地，不属于可对外转让的建设用地，从而导致合同签订后，因政策原因无法办理建设用地的《集体土地使用证》，从而双方在合同中才约定待以被告名义办理《集体土地使用证》后才交付给东莞添诚公司使用。故案涉合同属于无效合同。2.即使案涉合同在当时属于效力待定的合同，但东莞添诚公司于2011年因经营原因决定解散，清算后于2014年8月解散并注销了公司，被告后得知东莞添诚公司已解散注销，也未对案涉合同的权益作出处置。故于2017年9月30日向东莞添诚公司及杨富寿通过邮寄送达了《解除合同通知书》，要求解除或终止合同的履行，东莞添诚公司及原告对此均未提出异议。2019年3月，东莞市人民政府发出（2019）11号《东莞市人民政府征收土地方案公告》及《东莞市人民政府征收土地补偿安置方案公告》，对案涉土地进行了征收，在征收后以招拍挂方式进行出让。故原告现诉讼提出解除《土地使用权转让合同》与事实不符。二、案涉《土地使用权转让合同》无效或于2017年9月30日解除后，被告同意退还所收取的本金及相应的同期同类贷款利率标准的利息。三、原告主张赔偿损失55640000元没有事实依据及法律依据，应予驳回该项诉讼请求。1.2017年9月30日，被告就通知杨富寿解除或终止履行案涉《土地使用权转让合同》，并要求前来办理解除合同后的相关事宜，并非被告拒不退款给原告。2.合同无效或终止后，原告除了有资金占用的损失外，并没有其它损失，原告也未提交证据证明其有利息以外的其它损失存在。3.案涉土地使用权在2019年8月及2020年1月挂牌出让的价款虽有64440000元，但并不是被告取得该收益，被告仅只是取得了4000000元的补偿安置费，东莞市人民政府出让土地而获得的收益并不属于被告所有，且该价值是因土地被征收为国有建设用地的性质后而增加的，使用期限是从2019年8月重新开始起算50年，故原告按64440000元的国有土地成交价来计算被告对其造成的损失金额没有依据。4.土地被东莞市人民政府征收后，被告不但没有了土地使用，反而还要退还原告的本金8420000元及相应利息，以4000000元的土地安置补偿费的收入不足以支付原告主张退还的本金8420000元及利息，被告不但没有因此获得收益，反而因此遭受了损失。原告主张，在合同解除或无效后，被告因此而获益的说法不成立，故因此要求被告按此标准来赔偿损失亦没有依据。5.所涉国有土地使用权交易价格64440000元并不是案涉合同继续履行，原告就可以获得的利益。首先，原告不是东莞添诚公司，东莞添诚公司已于2014年8月注销，原告不可能替代东莞添诚公司的主体地位继续履行合同而使用土地。其次，案涉土地已被东莞市人民政府征收，该征收行为属于具体的行政行为，如该行为给原告导致了损失，亦不应当由被告来承担，原告应另行主张权利。再则，案涉土地被征收变更为国有建设用地后，其交易的价格与原告假设的合同继续履行可以评估的价值会有较大差异，故原告按国有土地使用权的交易价格来计算无效合同项下的一项期待权的权益价格没有可比性，也无任何依据。综上，原告要求赔偿损失55640000元的主张没有依据，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《土地使用权转让合同》、《合同补充协议》、东莞市国土资源局文件［东国土资（建）字〔2006〕39号］、红线图、大岭山镇百花洞村民委员会决议、支付百花洞经济联合社款项明细、存款回单、转账凭证、进账单、取款回单、收款收据、大岭山镇人民政府出让地块位置示意图、案涉地块公开挂牌出让及结果公告、证明书、东莞添诚公司的企业信用信息公示报告及设立登记资料、法律意见书、评估报告、电脑屏幕截屏等作为证据。被告提交了《土地使用权出让合同》、东莞添诚公司工商档案资料、解除合同通知书、邮政快递单、交寄邮件收据、广东省人民政府关于东莞市2018年度第七批次城镇建设用地的批复、东莞市人民政府征收土地方案公告、东莞市人民政府征收土地补偿安置方案公告、征收补偿款收据、案涉土地转让后的红线图、百花洞村新增用地已批未供逐宗登记表以及本院调取的东莞市自然资源局复函、东莞市大岭山镇招商局回复意见、东莞市自然资源局关于东莞市2018年度第七批次（大岭山镇）城镇建设用地的复函、2019WT042、2020WT003地块结果公告、出让地块位置示意图、项目投资效益协议书及根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉合同签订及履行、表决的情况2006年3月11日，东莞添诚公司作为乙方，被告百花洞村委会作为甲方，签订《土地使用权转让合同》，约定由被告百花洞村委会将位于百花洞“松仔塘”，东至商业区，南至大片美地界，西至大厚公路控制区，北至商业区的土地总面积约为80亩土地使用权转让给东莞添诚公司作工业厂房宿舍用地使用。合同约定显示该土地使用权为工业用途，使用权年限为50年，被告百花洞村委会应于2006年9月1日前将土地使用权交付东莞添诚公司进行开发施工。双方约定土地使用权转让款及支付方法，具体如下：1.甲方同意该土地使用权的转让款每亩为人民币壹拾壹万元(110000元)。此转让款包括办理甲方名下的《集体土地使用证》费用及“三通一平”和青苗、征地补偿费用，总合同金额为8800000元，转让土地面积约为80亩，折合面积为53333.6平方米。2.甲方同意乙方签约后分以下三期付清该土地使用权转让款。第一期：在甲、乙双方签订合同后七天内，乙方向甲方支付总金额的40%，共计3520000元人民币。第二期：在甲方2006年9月1日前，将土地填土、平整后，乙方向甲方支付总金额的30%,共计2640000元人民币。第三期：在甲方办理好《集体土地使用证》并交付给乙方保管之日起一个月内，乙方向甲方支付总金额余下的30%，共计2640000元人民币。关于违约责任，双方约定如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，甲方应在1个月内退还乙方已支付的全部土地使用权转让款。乙方如未按双方约定时间缴付土地使用权转让款，逾期超过两个月，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿其因此所遭受的损失。对于不可抗力，案涉合同第十一条第3点，双方约定合同期间，政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的，本合同终止；其建筑物及经营损失补偿（搬迁费）归乙方所有，土地补偿按年限（50年）计算，合同已履行年限的补偿归甲方所有，合同未履行年限的补偿归乙方所有。另外，双方还对土地粮食基金、土地管理费的优惠情况签署的补充协议。合同签订以后，东莞添诚公司通过杨富寿或者罗常琼账户向被告百花洞村委会转账支付款项共计8420000元。其中案涉80亩土地中的40亩土地使用权人属于案外人黎祥毛。2006年3月15日，向案外人黎祥毛转账支付1600000元。其他均通过罗常琼或者杨富寿的账户向百花洞经联社的账户转账，具体为2006年3月15日转账3520000元，2006年4月3日转账600000元，2006年5月15日转账600000元，2006年9月7日转账600000元，2006年9月29日转账500000元，2007年1月29日转账600000元，2007年2月13日转账400000元，共计8420000元。被告对此予以确认。根据原告提交的证据显示，对于上述案涉合同，百花洞村党支部于2006年3月10日上午在百花洞村委会召开村两委班干部扩大会议，参加会议的人员有村两委干部、村民小组长、监事会成员、部分村民代表共计31人。会议对案涉土地转让给东莞添诚公司一事进行讨论。该决议显示，本村村民代表共44人，参加会议并表决同意的超过2/3，落款处有各同意上述决议人员的签名捺印，并盖有被告百花洞村委会的印章。二、案涉土地性质、规划用途情况东莞市国土资源局于2006年3月16日出具的东国土资（建）字〔2006〕39号关于东莞市大岭山镇2005年度第三次新增建设用地的复函，主要内容为同意将大岭山镇属下矮岭冚村、百花洞村、大环村、大岭村、大片美村、大塘村、大塘朗村、鸡翅岭村、下高田村、颜屋村、杨屋村的集体农用地30.2680公顷（其中耕地面积4.4576、带K园地面积1.7876公顷、带K鱼塘2.3780）转为建设用地，并按上报的补充耕地方案缴纳耕地开垦费。本批次共批准建设用地46.6663公顷，依照规划安排作为大岭山镇城镇建设用地。本院向东莞市自然资源局核实案涉土地从2006年起至今的土地性质及变化情况、土地用途及规划等情况。东莞市自然资源局2020年4月16日出具东自然资询〔2020〕217号复函，主要内容为案涉土地原为集体用地，原土地权属为百花洞经联社。该地块符合土地利用总体规划，市总规为适建区，镇总规和近规均为工业用地，控规为一类工业用地，与生态控制线等上位专项规划无冲突。2019年3月，该地块办理了征地手续，批文号为东自然资（建）函〔2019〕12号。在2019年8月、2020年1月，政府以“招拍挂”的方式向市场推出该地块，由安福县海能实业股份有限公司竞投取得，共81亩。2020年9月1日，东莞市自然资源局作出东自然资询〔2020〕692号复函，具体内容为一、土地权属及征收情况。（一）2006年3月，百花洞村委与东莞添诚儿童用品有限公司签订《土地使用权转让合同》，合同未附有地块的用地红线，故无法确定《土地使用权转让合同》约定的具体位置。东莞市第二人民法院提供的地块红线位于大岭山镇百花洞村“松仔塘”（土名），面积为80亩，该地块原为集体用地，原土地所有权属为东莞市大岭山镇百花洞股份经济联合社。2019年3月，该地块其中79.26亩被征收为国有土地。（二）报批地类以《东莞市人民政府征收土地方案公告》（〔2019〕第11号）为准，属于东莞市2018年度第七批次，批准文号为东自然资（建）函〔2019〕12号。在2019年8月、2020年1月，政府以“招拍挂”的方式向市场推出该地块，最终由安福县海能实业股份有限公司竞投取得，共80.55亩，用途为工业用地（M1一类工业用地）。（三）按土地现状分类，土地可分为：建设用地，未利用地，农用地。二、规划情况。（一）总规：案涉土地在《东莞市大岭山镇总体规划（2003-2020）》（2006年1月完成编制）的用地性质为二类工业用地、道路用地和防护绿地，在《东莞市大岭山镇总体规划（2016-2030年）》（2017年10月完成编制）的用地性质为工业用地。（二）控规：案涉土地所在片区的控制性详细规划于2011年7月6日完成编制，用地性质为一类工业用地，经济技术指标为：容积率≤1.8，绿地率≥20%，建筑限高≤24米，建筑密度≤40%。2018年8月28日完成了控规微调，红线的用地性质为一类工业用地和防护绿地，工业用地经济技术指标调整为：容积率≤2.48，绿地率≥20%，建筑限高≤50米，建筑密度≤50%。（三）规划办证情况：法院提供的红线范围内共办理了两宗《建设用地规划条件》（规字第2019-15-1004号和规字第2019-15-1005号，均为2019年1月23日核发），共办理了一宗《建设用地规划许可证》［地字第441××××××××0043号（2020年4月28日核发）］，共办理了十宗《建设工程规划许可证》（建字第2020-15-1106号至1115号，均为2020年6月2日核发）。以上规划办证范围均与附图2中绿色线已发不动产权证范围一致。2020年12月29日，东莞市自然资源局作出东自然资询〔2020〕1241号复函，主要内容为（一）地块的土地利用现状地类：2006年至2020年共15个年份，核查其中几个具有代表性的年份，分别为2006年、2009年、2018年：2006年，地块的土地利用现状地类为农用地为71.2亩、建设用地为0.8亩；2009年，地块的土地利用现状地类调整为未利用地80亩；2018年，地块的土地利用现状地类为未利用地80亩。（二）地块的权属情况：2019年4月22日前，全部为集体土地，2019年4月22日后，其中79.26亩为国有土地，0.74亩为集体土地。（三）地块的其他情况：经核查，地块有39.24亩土地在大岭山镇2005年度第三批次（东国土资（建）字〔2006〕39号）批次范围内。（四）地块在《东莞市大岭山镇总体规划（2003-2020）》（2006年1月完成编制）的用地性质为工业用地、道路用地和防护绿地，在《东莞市大岭山镇总体规划（2016-2030年）》（2017年10月完成编制）的用地性质为工业用地。（五）地块所在片区的控制性详细规划于2011年7月6日完成编制，用地性质为一类工业用地，2018年8月28日完成了控规微调，红线的用地性质为一类工业用地和防护绿地。2021年1月20日，东莞市自然资源局作出东自然资询〔2021〕38号就案涉土地的问题补充说明函复本院，根据原告提交的红线图，案涉地块2018年之前未完成供地手续，即是没有办理土地使用证。原告对于上述复函均予以确认，认为土地现状分类仅仅表明地块三个代表性年份的土地现状情况，非地块用地性质。根据原东莞市国土资源局出具的东国土资（建）字〔2006〕39号，案涉地块有将近一半的面积（39.24亩）已经在2006年批准为建设用地。案涉地块的用地性质总规和控规在征收国有前均为工业用地，且在征收前已符合土地利用总体规划。换言之，案涉地块实际上已具备了成为集体建设用地的条件，只要被告向有关部门办理申请报批手续，案涉地块的另一半面积（40.76亩）完全可以批准为集体建设用地，但被告却故意拖延办理申请报批手续，最终导致案涉土地被征为国有。被告作为案涉土地的出让方，在合同缔约过程中，有义务将转让的标的物的真实情况告知原告，但被告却故意隐瞒案涉地块只有39.24亩的面积是在2006年批准为建设用地，其行为已经完全违背了诚实信用的原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”以及第35条“合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生”。如果法院认定案涉合同涉及40.76亩地块的部分用地无效，被告应向原告承担缔约过失责任。被告对于复函的真实性没有异议，认为案涉土地性质应当以最后一次即2020年12月29日的复函为准，理由为第一次及第二次复函均没有明确说明土地在签订合同时的性质以及演变过程。只有第三次复函已明确说明案涉土地在2006年为农用地，至2018年东莞市人民政府征收案涉土地时仍为未利用地，故该复函可以证明双方签订合同时案涉土地不属于可以依法转让的建设用地，案涉合同为无效合同。案涉合同无效并不是被告的原因而未办理集体土地使用权证书，而是政府对案涉土地规划的原因导致。原告设立的东莞添诚儿童用品有限公司于2014年解散注销后，被告于2017年9月发出解除合同通知书，其理由是正当的。三、案涉土地征收的情况2019年3月28日，广东省人民政府出具粤府土审（12）〔2019〕6号广东省人民政府关于东莞市2018年度第七批次城镇建设用地的批复，同意上报的农用地转用方案和征收土地方案。同意包括百花洞经联社在内的属下的集体农用地3.3325公顷（园地1.9764公顷，其他农用地1.3561公顷）转为建设用地，同时使用上述有关村集体未利用地7.3379公顷，以上合计10.6704公顷集体土地一并办理征收为国有土地手续。上述土地经完善征收手续后依照规划安排为东莞市城镇建设用地。该批次用地在土地利用总体规划中安排为城乡建设用地，供地时土地用途应与土地利用总体规划中的规划安排相符。2019年3月29日，东莞市人民政府发布〔2019〕第11号《东莞市人民政府征收土地方案公告》、《东莞市人民政府征收土地补偿安置方案公告》。征收土地的用途为一类工业用地、二类居住用地。征收土地的位置位于包括百花洞经联社在内的三个合作社的土地，属于百花洞经联社的总面积为6.7864公顷，其中园地0.0611公顷，其他农用地（不含养殖水面）0.0149公顷，未利用地6.7104公顷。土地补偿安置标准为园地986000元/公顷，其他农用地1280000元/公顷，未利用地394500元/公顷。本批次不涉及青苗补偿费及地上附着物补偿费。留用地按实际征地面积的10%安排（即1.0670公顷），根据被征地村集体意愿折算成货币补偿，折算补偿标准为2710000元/公顷。公告期限为自公告张贴之日起10日，土地所有权人、使用权人在规定期限内不办理征地补偿登记件将被视为放弃其应有的权益。被征收土地所有权人及相关权利人可以自公告期满之日60日内就粤府土审（12）〔2019〕6号文征地批复向省人民政府申请行政复议。2019年8月2日、2020年1月8日东莞市××××××××发布的公告显示，位于百花洞村的地块编号为2019WT042（用地面积40369.57平方米）、2020WT003（用地面积13334.02平方米）土地，经过拍卖竞价，均由安福县海能实业股份有限公司竞得，上述土地的用途均为工业用地（M1一类工业用地），成交价分别为48440000元、16000000元。本院依原告申请发函至东莞市大岭山镇人民政府，调查案涉土地征地款分配给被告的情况。东莞市大岭山镇招商局于2020年7月3日回函，回函载明，案涉土地为东莞市2018年度第七批次中的152017009地块，报批征地款为2726569元，于2018年初由镇财政划拨到百花洞村委会。但根据被告提交的收据显示，2018年1月3日，百花洞经联社收到东莞市财政局大岭山分局转来的152017009号地块征收补偿款2726569元及留用地补偿款1839006元。原告对该证据不予确认，认为该证据没有显示具体地块位置等概况，且被告提供的征收土地方案公告及土地补偿安置方案公告是2019年3月作出，但被告百花洞村委会在2018年1月3日就已经拿到补偿款，该证据地块征收补偿款收据是2018年1月3日开具，无法确定该收据是案涉地块的征收补偿款，并由此认为案涉地块被征收而获得的土地补偿款在有关部门复函中并未如实反映。对于征收补偿款收据先于征地的时间，被告在庭审中解释是大岭山镇政府与被告达成补偿协议后先支付了补偿款，后面才完善征地手续。2021年1月13日，原告又向本院提交调查取证申请，要求调取被告因案涉土地被征收为国有而获得的所有款项。经本院释明后，被告庭后书面回复法院，两被告于2018年1月收到镇财政支付的152017009号地块征地补偿款2726569元及留用地补偿款1839006元，之后因需支付包含前述两项补偿款的出让地块款，在退回前述款项后，于2019年11月取得镇财政支付的大岭山2019WT042地块出让土地款37088651.6元，2020年1月挂牌出让所涉的20亩土地，被告至今未收到任何土地款项，故至今实际取得土地款32523076.6元。四、东莞添诚公司及其股东添成儿童用品公司的情况东莞添诚儿童用品有限公司，于2004年4月19日成立，企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资），住所地为广东省东莞市×××××××××××，法定代表人为杨富寿，注册资本3600000元（港币），经营范围为生产和销售儿童用品、婴儿车、手袋、玩具。注册号为441××××××××1109。股东为（香港）添成儿童用品有限公司。该公司于2014年9月3日注销。原告提交经过公证认证的由王吉显2019年8月23日出具档案编号为PW/A-5619/2019的证明书《无限公司资料（状况）证明》（深办第53527号）显示，添成儿童用品公司于2004年2月2日在香港开业，2013年1月1日结业，结业前登记地址为香港九龙尖沙咀嘉连威老道100号港晶中心10楼11A室，该公司结业前的东主为杨富寿，身份证号码为442×××××××********,该公司结业前的商业登记号码为34295855-000-02。根据被告提交的东莞添诚公司工商登记资料，2014年8月5日的东莞添诚公司清算报告中公司股东确认意见处盖有“添成儿童用品公司”的印章，并有“杨富寿”签字，因此，本院认定东莞添诚公司的股东正确的名称应为“添成儿童用品公司”。五、原告主体是否适格的法律意见原告杨富寿为证明其作为本案原告主体适格，提交了王吉显律师行2020年4月21日出具的有关添诚儿童用品公司证明书《无限公司资料（状况）证明》之法律意见书（深办第13600号）。该法律意见书指出，按照香港《公司条例》（第622章）第10条，添成儿童用品公司作为一间无限公司，股东即使是已经离开公司或公司已结业，股东因相关规定仍须承担公司债务或享有该公司所有债权，即杨富寿先生作为该公司的唯一股东，仍可以其个人名义承担该公司的债务和责任、享有及主张该公司的所有债权。六、其他情况原告主张当时东莞添诚公司清算时，只是对公司债务进行了清偿，没有对案涉土地的权益进行处理。另外，双方签订案涉合同时明确了土地四至，双方并到国土局按照国土规划要求确定了红线图，但由于土地尚未全部平整好，双方在现场仅定了部分界桩，按照合同约定，地块未交付原告施工使用时，界桩由被告负责管理。后被告将案涉地块转让给第三人后，界桩已被破坏。在第二次庭审中，被告确认了原告提交的红线图与其提交的一致，双方也确认案涉土地已经全部包括在拍卖的土地中。被告主张，在东莞添诚公司注销后，其已向原告邮寄解除合同通知书，该通知书并于2017年已签收，但无法提交签收记录。原告对此不予认可，认为被告邮寄的地址是旧的地址，原告并未签收。由于被告并提供证据证明其已成功向原告邮寄解除合同通知书的证据，本院对其该主张不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、案涉《土地使用权转让合同》是否有效；三、原告要求被告退还本金、利息及赔偿的损失是否合理，被告应承担何种赔偿责任。关于焦点一，杨富寿作为本案的主体是否适格。本案中，东莞添诚公司于2014年9月3日注销，其股东为添成儿童用品有限公司。添成儿童用品公司于2013年1月1日结业。添成儿童用品公司作为东莞添诚公司的股东，根据原告提交的《无限公司资料（状况）证明》之法律意见书（深办第13600号），该法律意见书指出，杨富寿为添成儿童用品公司的唯一股东（即独资持份者），其按照香港《公司条例》（第622章）第10条将添成儿童用品公司登记注册为成一间无限公司作商业用途。股东即使是已经离开公司或公司已结业，股东因相关规定仍须承担公司债务或享有该公司所有债权。因此，对于添成儿童用品公司结业后所涉及的债权债务由股东杨富寿承担。上述法律意见书已办理公证并加盖转递专用章。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”根据上述法律规定，本院对该法律意见书予以采纳，杨富寿作为本案的原告主体适格。关于焦点二，案涉《土地使用权转让合同》是否有效的问题。上述关于案涉土地规划用途、性质已作查明。虽然案涉合同未附红线图，但在第二次庭审中，被告确认了原告提交的红线图，双方也均确认案涉土地均已被征收拍卖。根据东莞市自然资源局的上述复函可知，案涉地块在2006年的土地利用现状地类为农用地为71.2亩、建设用地为0.8亩；2009年至2018年调整为未利用地80亩。本院认为，案涉的土地仅是部分被批转为了建设用地，况且农用地经依法批准转用后应在规定的时效内完成供地手续。但在案涉土地未完成用地手续，也未办理集体土地使用权证的情况下，双方当事人签订了案涉《土地使用权转让合同》。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”案涉合同应属整体无效合同。原告主张的案涉土地起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力，但案涉土地在被征收为国有土地的情况下转为国有土地，并非合同双方当事人为了实现案涉合同目的而变更的，是政府基于将农村集体土地征用后再出让而变更为国有用地，跟本案当事人的行为无关。故本院对原告该主张不予采纳。另外，原告在不确认东莞市大岭山招商局复函的情况下，向本院申请对案涉土地价值评估，当时东莞市自然资源局未对签订合同时的土地性质进行明确回复，故本院委托深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司以及深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司进行评估，但两家鉴定机构无法确定土地性质、用途和土地权利状况，无法受理评估。后东莞市自然资源局2020年12月29日作出的复函中明确了案涉土地71.2亩为农用地。原告再次向本院申请对被告就土地补偿的情况调查取证。因此前已对该情况向东莞市大岭山镇人民政府发函调查。被告经本院释明后对土地补偿款的情况作出了说明。如上所述，鉴于案涉合同整体无效，被告亦已就土地补偿情况作出说明的情况下，再做土地价值评估已无必要。故本院对原告上述申请调查取证和土地价值评估的申请不予准许。关于焦点三，原告要求被告退还本金、利息及赔偿损失是否合理。如上所述，因案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应返还依据无效合同取得的财产及占有上述资金期间的孳息即利息，故原告要求被告返还原告支付的土地转让款8420000元及利息于法有据，本院予以支持。被告东莞市大岭山镇百花洞经济联合社，收取案涉合同的土地使用权转让价款，应当与被告百花洞村委会共同承担责任。利息以交付的时间分段分别计算，具体如下：以5120000元为本金，从2006年3月15日起；以600000元为本金，从2006年4月3日起；以600000元为本金，从2006年5月15日起；以600000元为本金，从2006年9月7日起；以500000元为本金，从2006年9月29日起；以600000元为本金，从2007年1月29日起；以400000元为本金，从2007年2月13日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日；以8420000元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。对于原告要求被告赔偿损失的问题。由于被告百花洞村委会明知案涉合同未完成办理用地转用手续，仍与原告签订土地使用权转让合同，且在原东莞市国土资源局出具的东国土资（建）字〔2006〕39号复函对案涉合同的部分批准转为建设用地后，合同签订后长达十二年的时间仍未完成办理用地许可手续,从而导致讼争的土地使用权转让合同无效，不能实现合同目的,应当承担过错责任。原告签订案涉合同时也明知案涉土地未办理合法手续，也存在过错。本案中，原告并未提交其存在损失的具体情况，但考虑到案涉土地增值的因素，原、被告的过错，被告获得土地补偿款的情况，原告支出的本金以及被告占用资金期间的利息等，本院认定上述情况的基础上，为平衡双方利益，本院酌定支持被告补偿原告7000000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》（2020年修订）第十七条规定，判决如下：一、限被告东莞市×××××××××民委员会、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨富寿支付土地转让款8420000元及利息（以5120000元为本金，从2006年3月15日起；以600000元为本金，从2006年4月3日起；以600000元为本金，从2006年5月15日起；以600000元为本金，从2006年9月7日起；以500000元为本金，从2006年9月29日起；以600000元为本金，从2007年1月29日起；以400000元为本金，从2007年2月13日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日；以8420000元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）；二、限被告东莞市×××××××××民委员会、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨富寿补偿7000000元；三、驳回原告杨富寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费378164.5元（原告已预交404954元），由原告杨富寿负担291483.5元，被告东莞市×××××××××民委员会、东莞市大岭山镇百花洞经济联合社共同负担86681元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  李阳河审判员  钟展朋审判员  谭 立二〇二一年二月四日书记员  邓晓敏强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。