天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6615号上诉人（一审原告）：蔡文全，男，1983年7月18日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张浩，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨赫，男，1993年11月19日出生，汉族，住天津市西青区。一审被告：天津市合意家房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区中北镇外环线与中北大道交口西北侧翠杉园**楼底商**。法定代表人：王沛，总经理。委托诉讼代理人：张晓宁，男，该公司职员。上诉人蔡文全因与被上诉人杨赫、一审被告天津市合意家房地产经纪有限公司（以下简称合意家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人蔡文全的上诉请求：1.依法将本案发回重审或改判支持由杨赫给付蔡文全违约金62000；2.上诉费用由杨赫和合意家公司承担。事实与理由:一审判决适用法律错误,事实查明不清,没有充分保护蔡文全的权益。被上诉人杨赫辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一审被告合意家公司述称，合意家公司已经返还蔡文全服务费和评估费。蔡文全向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认蔡文全与杨赫、合意家公司2019年10月8日签订的《房产交易合同》（合同编号100004432475）及补充协议解除；2.杨赫返还蔡文全购房定金10000元，并依合同约定支付违约金62000元，租房损失20860元，共计92860元；3.判令合意家公司返还蔡文全居间服务费15500元及房屋评估费1800元，合计17300元；4.本案诉讼费由杨赫和合意家公司依法承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，蔡文全与杨赫、合意家公司签订《房产交易合同》（合同编号：100004432475），出售方（以下简称甲方）杨赫，买受方（以下简称乙方）蔡文全，居间方（以下简称丙方）合意家公司，合同第一条约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市西青区中北镇××道××号××广场××的房屋（以下简称“该房屋”）；该房屋所在楼栋建筑总层数29层。合同第二条第1项约定：甲、乙双方确认该房屋成交价格620000元；乙方于2019年10月18日将人民币10000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或者解除，则已付定金归甲方所有；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或者解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。合同第二条第2项约定：除已付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计610000元，乙方采取全款的方式付款，甲乙双方须于2019年11月1日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》。合同第四条第2项约定：甲方应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或者发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法变更、撤销、解除、终止或者认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可以依据本条款追究违反承诺方的法律责任。合同第八条第3项约定：因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，甲方可另行出售，乙方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的责任。2019年10月8日，蔡文全与杨赫签订《补充协议》，约定：1.由2019年10月8日交付定金1万元。2.甲乙双方协商，乙方于2019年11月1日之前追加部分房款叁万元整。3.剩余房款为580000元，乙方于过户当天以一次性方式交于甲方并进行房屋产权过户。4.交房时间为2019年11月8日之前。2019年10月8日，蔡文全支付杨赫10000元定金。同日，蔡文全支付合意家房地产公司15500元中介服务费及1800元评估费，合意家房地产公司为蔡文全开具收据。一审庭审中，蔡文全陈述签署合同当日杨赫告知其涉案房屋的租户可以随时腾房，经查询涉案房屋权属为杨赫，蔡文全已尽到注意义务。蔡文全认为杨赫恶意隐瞒涉案房屋存在权属纠纷的情况，导致合同不能履行，并提交与合意家公司、杨赫的录音、催告函及《房产交易合同解除函》予以证明。催告函记载“1.贵我三方于2019年10月8日订立《房产交易合同》；签订合同前你们两方均明确告知本人交易房屋现有人租住并可随时腾空房屋交付给我。合同签订后，杨赫先生即通知本人，出售房屋内居住的第三人并非租住，而系因与原房主产生纠纷而占用房屋。杨赫先生明确承诺尽快解决相关纠纷，腾空房屋交给本人，并提出纠纷解决前本人可先不支付合同规定的购房款…本人特向杨赫先生及合意家房地产公司函告如下：一、杨赫先生于2020年5月23日前解决与第三方的争议纠纷并将坐落于天津市西青区中北镇××道××号××广场××号房屋腾空、具备合同的交付本人的条件，丙方合意家房地产公司应根据合同约定履行居间协助义务。二、如杨赫先生逾期未能解决相应纠纷、无法向本人交付房屋。乙方将依法解除合同，并追究杨赫、合意家公司的违约责任。签署时间为2020年5月18日。该函件有杨赫、王沛的签名”。《房产交易合同解除函》记载“…本人现函告如下：一、由于杨赫先生根本性违约，本人解除2019年10月8日与杨赫先生、合意家房地产公司签订的《房产交易合同》及其附属《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》；二、杨赫先生于见函后三日内向乙方返还定金10000元，并向本人支付违约金62000元；三、合意家房地产公司应于见函三日后向本人返还居间服务费15500元、评估费1800元；四、如杨赫先生、合意家房地产公司未按照函告向本人履行上述义务，本人将向法院起诉，产生的诉讼费、评估费、鉴定费、律师费、拍卖费等相关费用由杨赫、合意家房地产公司负担。该函件有杨赫、王沛签名，时间为2020年5月24日。”杨赫对上述证据的真实性无异议，但不同意证明目的，认为其没有隐瞒涉案房屋真实情况并及时告知蔡文全涉案房屋纠纷情况，不应承担违约责任。合意家公司对上述证据无异议。对于蔡文全主张的租房损失，其提交房屋租赁协议（2019年8月27日签订）、微信转账记录证明蔡文全租住涉案房屋支出租赁费，包括现金11960元、微信转账8900元，合计20860元。杨赫对上述证据真实性无异议，但不同意证明目的。一审庭审结束后，蔡文全递交补充证据，收条一份记载“收取范金玲2020年9月至2021年2月份6个月房租8400元”、中介出具的范金玲租住证明、范金玲与蔡文全的户口本。一审法院另查，2019年11月18日，杨赫将案外人王合明、夏秋红诉至天津市西青区人民法院，请求二人腾空涉案房屋交还杨赫。2020年4月3日，杨赫撤回诉讼。一审法院再查，津（2019）西青区不动产权第1013125号产权证书记载：权利人杨赫，不动产坐落于西青区中北镇××道××号××广场××，面积53.31平方米。一审法院认为，蔡文全与杨赫、合意家公司签订的《房产交易合同》（合同编号：100004432475）、《补充协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应本着诚实守信原则，享受各自权利履行各自义务。现蔡文全要求解除上述合同，并于2020年5月24日向杨赫、合意家公司发出《房产交易合同解除函》，杨赫与合意家公司人员王沛签字确认，未提出异议，故，一审法院确认蔡文全与杨赫、合意家公司签订的《房产交易合同》（合同编号：100004432475）、《补充协议》于2020年5月24日解除。对于蔡文全提出的杨赫返还定金1万元及违约金62000元，赔偿租房费损失20860元的主张。根据法律规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同解除后，杨赫应将收取的1万元购房定金返还蔡文全。同时，由于涉案房屋存在纠纷，杨赫未能在蔡文全催告的时间内即2020年5月23日前解决纠纷交付涉案房屋，其行为已构成根本性违约，应当依约支付蔡文全违约金。关于违约金的数额问题，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，蔡文全主张的租赁费损失系杨赫不能及时交付涉案房屋的违约行为导致，虽然蔡文全提供了租赁合同及收据，但该租赁合同系由蔡文全亲属与案外人签署，不能证实租赁费用的合理性，故，一审法院结合2019年西青区中北镇房屋租赁费用标准，按照每月1493元计收，自2019年11月计算至2020年5月。因此，蔡文全主张的62000元违约金明显高于上述租赁费用的损失，故，一审法院结合具体案情酌情予以调整，确认违约金为20000元。对于蔡文全主张合意家公司返还居间服务费15500元及房屋评估费1800元，合意家公司同意返还，系对自身权利的处分，故，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，九十三条、九十六条、九十七条，一百一十四条第二款的规定，判决：一、确认蔡文全与杨赫、天津市合意家房地产经纪有限公司于2019年10月8日签订的《房产交易合同》（合同编号100004432475）及《补充协议》于2020年5月24日予以解除；二、杨赫于判决发生法律效力之日起三日内返还蔡文全购房定金10000元，支付蔡文全违约金20000元；三、天津市合意家房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起三日内返还蔡文全居间服务费15500元及房屋评估费1800元，合计17300元；四、驳回蔡文全其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由杨赫、天津市合意家房地产经纪有限公司共同负担（此款于本判决发生法律效力之日起三日内交付本院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蔡文全提供：证据一、2019年8月27日，案外人姜薇与范金玲签订的《大通百信房屋租赁协议书》，范金玲为蔡文全母亲，证明因杨赫未按约定交付涉案房屋，导致蔡文全产生的租赁费支出；证据二、蔡文全与天津旗帜律师事务所签订的《委托合同》及增值税发票，证明蔡文全就本案支出律师费7000元；证据三、涉案房屋所在小区的二手房价格，证明同等地段二手房价格上涨给蔡文全造成的损失。杨赫质证意见：一审判决认定的损失数额可以涵盖蔡文全的损失，对蔡文全提交的证据不予认可。合意家公司质证意见：没有意见。本院认证为：证据一系案外人之间的房屋租赁合同，与本案不具有关联性，对于证据一不予采纳；证据二蔡文全所支付的律师费是否应认定为其损失，需结合本案其他案件事实予以综合判定；证据三中涉及到的房屋与本案涉案房屋存在差别，不能证明蔡文全的损失，对该份证据的证明目的，本院不予采纳。经审查，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：杨赫应支付给蔡文全的违约金数额。蔡文全与杨赫就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但杨赫未按照合同约定交付房屋，构成违约，应承担违约责任。蔡文全主张应按照合同约定的房屋成交价格的10%作为违约金,同时应由杨赫承担租房损失，杨赫一审庭审中抗辩不同意给付。结合蔡文全两审期间提交的证明损失的证据，一审法院酌情将违约金数额调整为2万元并无不当。综上所述，上诉人蔡文全的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人蔡文全负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年二月二十二日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……