浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终12号 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州客官餐饮有限公司，住所地杭州市滨江区滨盛路**星光城**。 法定代表人张击，执行董事兼总经理。 委托代理人杨滨羽、石磊，浙江宏昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）杭州星光大道经营管理有限公司，住所地杭州，住所地杭州市滨江区长河街道星光大道国际广场****> 法定代表人董炳根，董事长。 委托代理人唐煊，北京万商天勤（杭州）律师事务所律师。 原审被告杭州灶丰年间餐饮有限公司，住所地杭州市上，住所地杭州市上城区定安路**** 法定代表人沈宣东，总经理。 上诉人杭州客官餐饮有限公司（以下简称客官餐饮公司）因与被上诉人杭州星光大道经营管理有限公司（以下简称星光大道公司）及原审被告杭州灶丰年间餐饮有限公司（以下简称灶丰年间公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李国标适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年，案外人华联公司（甲方）、星光大道公司（乙方）、灶丰年间公司（丙方）、客官餐饮公司（丁方），四方共同签订《补充合同（一）》，约定：甲方、乙方与丙方于2015年4月签订《租赁合同》及《星光城商业物业管理服务协议》（以下简称原合同），约定甲方将位于杭州市滨江区××街道××层××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给丙方用于商业经营，现各方经协商达成以下补充条款：1.自2018年4月1日起，《租赁合同》承租人主体变更为丁方，丙方将《承租合同》和《物业管理服务协议》中丙方的权利义务转让给丁方，由丁方履行原合同中承租人的权利义务；2.甲方、乙方可按照原合同的条件另行与丁方签订《承租合同》和《物业管理服务协议》，由于丁方不适当的履行合同而产生的违约、侵权等责任，丙方向甲方和乙方均承担连带担保责任；3.租赁保证金和水电周转金的性质为丁方向甲方或甲方指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中丁方对甲方或甲方指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，甲方及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。之后，根据上述《补充合同（一）》的约定，华联公司（出租方）与客官餐饮公司（承租方）签订《租赁合同》一份，约定华联公司同意将星光城3层303号的房屋出租给客官餐饮公司用于经营餐饮品牌“客官里面请”，租赁房屋建筑面积565平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年12月18日，每月物业服务费为22600元，物业服务费包括物业共用部位、公共区域的卫生保洁、绿化养护、秩序维护、公共能耗及公共区域空调费、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等所需费用。客官餐饮公司使用租赁房屋过程中发生的水费、电费、燃气费（若有）等费用，根据租赁房屋内独立安装的计量表的实际使用数据按供应部门的收费标准（另加电费0.1元／度、水费0.1元／吨的水电损耗费）计算，由客官餐饮公司直接向华联公司指定的物业服务企业交纳。客官餐饮公司向星光大道公司预付水电周转金36100元，水电周转金的性质为客官餐饮公司向华联公司指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中客官餐饮公司对华联公司或华联公司指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，华联公司及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。同时，星光大道公司（甲方）、客官餐饮公司（乙方）签订《星光城商业物业管理服务协议》一份，约定：鉴于华联公司（星光城的物业产权人）与乙方签订了《租赁合同》，甲方受物业产权人的委托，就甲方为乙方提供物业管理服务达成本协议，物业坐落于杭州市滨江区滨盛路1766号星光城Ｌ303号，物业服务费每三个月为一个支付期，客官餐饮公司应当在每个支付期的最后一个月的20日前向星光大道公司一次性足额支付。若逾期支付，客官餐饮公司按日3‰向星光大道公司支付违约金。星光大道公司工作人员于每月18日左右抄电表、水表读数，2019年12月，客官餐饮公司电表读数为368800、水表读数为15362；2020年1月，电表读数为375004、水表读数为15658；2020年3月，电表读数为376070、水表读数为15702；2020年4月，电表读数为376090、水表读数不变；2020年5月，电表读数为376094、水表读数不变。2020年1月14日，客官餐饮公司向星光大道公司支付水电费7651.20元。2020年3月16日，客官餐饮公司向出租人华联公司发《要求提前解除租赁合同函》，载明：因新冠病毒影响，餐饮依政府要求关停，至今无法开业，要求自2020年2月1日起终止双方的房屋租赁合同，要求退回2020年2月至3月已付租金、物业费及租赁保证金。2020年4月28日，华联公司回复称：同意于2020年4月30日解约，但要求客官餐饮公司支付租金、物业费至交接房产之日，按合同约定支付违约金和相关费用，并拆除租赁房屋至毛坯状态，注销在租赁房屋内的工商登记信息，并与华联公司签订《租赁合同解除协议》。客官餐饮公司于2020年4月29日函复表示坚持合同解除期限为2020年1月31日，此时双方就合同解除仍未达成一致意见。后经进一步协商，客官餐饮公司于2020年6月30日办理交接手续并搬离案涉租赁房屋。另查明：客官餐饮公司按约向星光大道公司支付物业费至2020年3月，之后的物业费未再支付。客官餐饮公司向星光大道公司支付水电周转金36100元。星光大道公司于2020年8月17日起诉请求判令：1.客官餐饮公司向星光大道公司支付租赁房屋物业服务费67800元，水费1530元，电费7959.27元，并按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金至客官餐饮公司付款之日，暂计至2020年6月30日为24013.46元；2.客官餐饮公司已支付的水电周转金36100元不予返还；3.解除星光大道公司与客官餐饮公司签订的物业服务合同；4.灶丰年间公司对客官餐饮公司以上付款义务承担连带担保责任。客官餐饮公司反诉请求判令星光大道公司返还客官餐饮公司已支付的物业服务费45200元（系2020年2、3月份物业服务费）及逾期还款利息，返还客官餐饮公司已支付的水电周转金36100元及逾期还款利息。上述金额共计81300元（逾期还款利息以81300元为基数，按ＬＰＲ计付自2020年10月14日起至付清款项之日止）。 原审法院认为，根据星光大道公司与客官餐饮公司签订的《星光城商业物业管理服务协议》，以及案外人华联公司与客官餐饮公司签订的《租赁合同》，能够证明星光大道公司与客官餐饮公司之间成立物业服务合同关系，星光大道公司向客官餐饮公司提供物业管理服务，客官餐饮公司应当按约向星光大道公司交纳物业服务费、水电费。客官餐饮公司虽于2020年3月发函要求解除租赁合同，但随后客官餐饮公司与华联公司就租赁合同的解除一直处于协商的过程，最终双方于2020年6月底才达成一致意见，客官餐饮公司办理了房屋交接手续并搬离案涉房屋，故原审法院认定双方的物业服务合同已实际于2020年6月30日解除，星光大道公司诉请判令解除物业服务合同，原审法院不予支持。因客官餐饮公司直至2020年6月30日才搬离案涉房屋并办理交接手续，故原审法院认定其应当向星光大道公司支付物业服务费、水电费至2020年6月30日。客官餐饮公司认为受疫情影响，其自2020年2月起未实际经营、未享受物业服务，故不应交纳之后的物业服务费。原审法院认为，即使客官餐饮公司受疫情影响未能正常营业，但在疫情期间，星光大道公司作为物业管理服务企业，仍有义务并实际为包括客官餐饮公司在内的商铺提供保洁、公共秩序维护等物业管理服务，星光大道公司的物业管理服务并未因疫情发生而中断，客官餐饮公司亦没有正当理由以疫情期间未经营为由拒付物业费。客官餐饮公司主张其于2020年4月12日去腾退房屋但遭到星光大道公司工作人员阻止，原审法院认为，根据客官餐饮公司提供的照片和视频，无法证明客官餐饮公司在当日是去腾退房屋，亦无法证明双方就租赁合同的解除已达成一致，更无法证明星光大道公司工作人员有阻拦客官餐饮公司的行为，原审法院对于客官餐饮公司的上述证据及待证事实均不予采信。客官餐饮公司应当向星光大道公司交纳物业服务费至其实际搬离之日止。按照双方约定，客官餐饮公司支付的水电周转金36100元系质押担保，应优先抵扣应付的物业服务费等费用。星光大道公司主张不予返还，缺乏依据，原审法院不予支持。经核对，客官餐饮公司尚欠星光大道公司2020年4月1日至2020年6月30日的物业服务费67800元，2019年12月19日至2020年3月18日的水费1530元，2019年12月19日至2020年4月18日的电费7959.27元。扣除水电周转金36100元后，客官餐饮公司还需支付星光大道公司物业服务费、水电费合计41189.27元。星光大道公司主张按日3‰的标准支付逾期付款违约金，该违约金计算标准过高，星光大道公司未举证证明客官餐饮公司违约给其造成的实际损失，原审法院结合合同履行情况、当事人的主观过错等因素，酌情将违约金标准调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行之日止。星光大道公司作为物业服务企业，应当向客官餐饮公司发出催缴物业服务费、水电费的通知，并给予对方合理期间。本案中星光大道公司未举证证明其向客官餐饮公司书面缴费通知，故原审法院酌定物业费、水电费违约金统一自2020年6月30日起算。灶丰年间公司承诺对客官餐饮公司因履行合同产生的违约责任承担连带担保责任，故星光大道公司要求灶丰年间公司对客官餐饮公司的上述债务承担连带担保责任，依法有据，原审法院予以支持。依据上述分析，原审法院认定客官餐饮公司应当支付物业服务费、水电费至其实际搬离之日止，故原审法院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杭州客官餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州星光大道经营管理有限公司物业服务费、水电费合计41189.27元；二、杭州客官餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州星光大道经营管理有限公司以欠付的物业服务费、水电费为基数，自2020年6月30日起按照同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至实际履行之日止的违约金；三、杭州灶丰年间餐饮有限公司对杭州客官餐饮有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带担保责任。杭州灶丰年间餐饮有限公司承担连带担保责任后，有权向杭州客官餐饮有限公司追偿；四、驳回杭州星光大道经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杭州客官餐饮有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3048元，减半收取1524元，由杭州星光大道经营管理有限公司负担667元，由杭州客官餐饮有限公司、杭州灶丰年间餐饮有限公司共同负担857元。反诉受理费917元，由杭州客官餐饮有限公司负担。 宣判后，客官餐饮公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。（一）上诉人自2020年2月1日起即未在使用案涉店铺，未享受任何物业服务，不应另行支付物业服务费，上诉人也未构成违约。2019年年底因新冠疫情爆发，上诉人店铺无法正常经营。自2020年2月起上诉人即未使用案涉店铺也未享受被上诉人的物业服务。2020年3月16日，上诉人向浙江**联杭州湾创业有限公司致《要求提前解除租赁合同函》并主张双方租赁合同自2020年2月1日起解除。同时，浙江**联杭州湾创业有限公司也进行了复函同意解除双方租赁合同。由于上诉人与浙江**联杭州湾创业有限公司的租赁合同已经解除，上诉人实际上不能也无法享受到被上诉人的物业服务，不应承担另行支付物业服务费的义务，也不构成违约。（二）上诉人于2020年4月12日腾退房屋，但受到被上诉人阻止，上诉人不应承担未及时腾退房屋的后果。根据上诉人原审提交的照片及录像证据显示，上诉人于2020年4月12日派员前往案涉店铺处进行腾退，并搬运属于上诉人的相关物资。但受到被上诉人员工的阻拦，导致了上诉人无法腾退。在原审庭审中，被上诉人的代理人也承认确实有保安人员阻止了上诉人进行搬运和腾退。故上诉人不应承担未及时腾退房屋的后果。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人所签订的《星光城商业物业管理服务协议》约定：“上诉人应一次性支付主合同所约定的水电周转金，合同届满或解除后，被上诉人将水电周转金退还上诉人。如发生不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。”。根据全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟发言表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”，故上诉人因疫情原因解除合同，不应属于违约情形，被上诉人应将相应的水电周转金予以退还。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部诉讼请求。 被上诉人星光大道公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，上诉人自2020年2月1日起并非没有使用案涉商铺，上诉人把商铺使用狭隘理解为商铺开业的理解是错误的。上诉人一直占有该商铺直至上诉人于2020年6月30日搬离。在此期间无论上诉人是否开业，其物品、货物一直在商铺内保存，其注册地址也在商铺内。因此被上诉人认为，上诉人所谓的没有使用的说法是错误的，其理应支付物业服务费等相关费用至其搬离之日。二、上诉人认为其于2020年4月12日腾退房屋的说法与事实不符。事实上所谓腾退房屋必然是承租人、出租人双方协商约定一个确定的时间，办理租赁房屋交接手续，出租人将租赁房屋搬空并拆除添附于租赁房屋内的装修，将租赁房屋交还给出租人，这才能构成房屋的腾退或交接。一审已经查明4月12日当天上诉人既没有提前通知案涉房屋的业主办理交接，也没有通知物业即被上诉人为其提供搬运指导服务，根据商场的规定和物业服务规定，上诉人要搬离必须提前开具出门放行单，由被上诉人作为物业管理方指定搬运路线和时间，以避免对其他商户经营造成干扰，保护商业的经营环境。而上诉人也没有履行上述义务，仅仅只是突然派人搬离货物。在被上诉人没有得到任何通知，不了解情况的条件下，被上诉人的保安、员工对上诉人的搬离行为进行管理，要求其补充正常的放行手续，这是任何一个管理规范的商场的正常行为。上诉人所谓4月12日腾退房屋与事实不符，被上诉人对其有阻拦行为应该由被上诉人承担后果，于理于合同都不能成立。三、上诉人认为原审判决适用法律错误也不能成立。根据当时适用的合同法相关规定，上诉人如果要主张不可抗力，应当提前或者于不可抗力发生后五日内向被上诉人提出，并提供相关证明，但上诉人也没有提供。而事实上在疫情发生期间，物业公司作为疫情防控第一线的基层服务机构，对于商场的管理付出了巨大的成本。上诉人享受的服务非但没有中断，反而大大加强，被上诉人支出非但没有减少，反而大大增多。在此情况下，上诉人以疫情为由要求豁免其应付的物业管理费等费用，该项请求于情于理于法都不合。如果上诉人的主张能够成立，则意味着在一线进行抗疫战斗的物业服务人员将只有付出，而没有任何回报。在基层组织抗疫的物业公司将不得不面临破产倒闭，进而导致抗疫战役的巨大损失，上诉人的主张也十分危险。综上，上诉人的上诉请求既于事实不符，也于法律不合。如果其主张成立，将具有巨大的社会危害性。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告灶丰年间公司未作答辩。 各方当事人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：客官餐饮公司与星光大道公司签订的《星光城商业物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，星光大道公司有权依据上述物业管理合同要求客官餐饮公司交纳物业管理服务费，逾期支付尚应承担相应的违约责任。因客官餐饮公司与华联公司就租赁合同的解除于2020年6月底才达成一致意见，客官餐饮公司办理了房屋交接手续并搬离案涉房屋，故原审法院认定客官餐饮公司与星光大道公司之间的物业服务合同于2020年6月30日解除，符合法律规定。虽然在2020年2月至6月因疫情影响，客官餐饮公司未能正常营业，但案涉房屋仍由其租赁使用，星光大道公司亦提供了相应的物业管理服务，客官餐饮公司以受疫情影响主张不可抗力要求减免物业费，依据不足，本院不予支持，原审法院判令客官餐饮公司支付物业服务费、水电费至2020年6月30日并无不当。客官餐饮公司与星光大道公司工作人员在2020年4月12日发生的纠纷，亦不影响本案物业服务期间的认定。根据《租赁合同》的约定，客官餐饮公司向星光大道公司预付的水电周转金36100元的性质为客官餐饮公司向华联公司指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中客官餐饮公司对华联公司或华联公司指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，华联公司及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。因此原审法院确定客官餐饮公司支付的水电周转金36100元在其应付的物业服务费等费用优先抵扣，亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费830元，由上诉人杭州客官餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李国标 二〇二一年二月三日 书记员  徐亚萍