山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1245号 上诉人（原审原告）：房红梅，女，1972年7月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐福艳，女，1973年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx3Y。 法定代表人：高思诗，董事长。 委托诉讼代理人：童建飞，男，该公司工作人员。 上诉人房红梅因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房红梅上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判被上诉人向上诉人支付房屋延期交付违约金6222.81元：2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月14日，上诉人房红梅(乙方)与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司(甲方)签订《青岛市商品房预售合同》，约定：甲方定于2018年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗第1页共7页力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合回约定的最后交付期之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合合回约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会回甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋接收单》。直至2018年6月中旬，被上诉人才向上诉人寄送《交房通知书》，并通知上诉人于2018年6月20日至6月24日办理前述房屋的交付手续，后因其他房屋及小区质量原因，上诉人于2018年8月份接收了前述房屋。上诉人认为被上诉人未按照合同约定期限交付房屋，应向上诉人支付2018年5月31日至2018年6月24日共计25天的逾期交房过约金6222.81元，经上诉人多次向被上诉人索要，被上诉人迟迟以各种理由拒不履行有关合同义务。被上诉人的行为已经严重侵害到了上诉人的合法权益，故提起诉讼。一审判决以涉案的补充协议第五条第6款不属于无效格式合同条款，且该案与已经生效的(2020)鲁02民终7959号案件并不完全相同无需类比为由，驳回了上诉人的诉讼请求。该判决存在认定事实不清，适用法律法规错误之情形，依法应予撤销。一、涉案的情形并不适用于涉案的《补充协议》有关条款。涉案的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方己支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有第2页共7页权选择下列第_贰_种方案追究甲方责任。可以看出，甲乙双方约定：只有甲方逾期交房超过90天时，乙方才有权选择按照《补充协议》的有关条款追究甲方责任。而本案中，乙方主张甲方逾期交房的天数为24天，显然未超过90天，也就按约定无权按照《补充协议》条款追究甲方责任，此情况下显然应适用主合同第十二条第一款的规定。二、涉案的《补充协议》第五条第6款显然属于无效格式条款，一审认为其未排除乙方的主要权力，认定该条款有效，涉嫌偷换法律概念，错误地适用了合同法有关条款。首先，涉案的主合同第二十八条(本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。)以及补充协议第五条第6款(甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：(1)乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付给乙方，甲方应按乙方已交付房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。)显然符合《中华人民共和国合同法》第三十九条(格式合同条款定义及使用人义务采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。)的情形，应确认为格式条款，补充协议中存在多处故意免除被上诉人责任、排除上诉人权力的约定，显失公平，同时，被上诉人也未采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制被上诉人的责任。其次，涉案的补充协议第五条第6款显然属于无效条款的情形，一审认为未排除上诉人的主要权力而认定该条款有效，显然不符合法律和事实。《中华人民共和国合同法》第四十条格式合同条款的无效格式条款县有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而该第五条第6款的内容是对被上诉人延期交房需要承担的责任以及上诉人享有的权利进行的约定，主合同第十二条已经对此有明确的约定，但该补充协议条款的内容却又明显的免除了被上诉人的违约责任，同时排除了上诉人根据主合同第十二条相关约定向被上诉人主张违约金的主要权利。显然符合合同法第四十条之格式合同条款无效的情形。原审显然混淆了整个主合同约定的主要内容与涉案的《补充协议》第五款第6条具体约定内容之间的区别，是否确认具体格式合同条款无效，应针对具体条款约定分析判断。三、涉案情形与已经生效的(2020)鲁02民终7959号案以及(2019)鲁0211民初11430号案完全一致，应进行类比，以保证法院生效裁判文书的权威性，提升司法公信力。(2019)鲁0211民初11430号案为上诉人同一小区同批交房业主张淑美起诉同一被上诉人因延期交房、房屋质量等问题的民事案件，黄岛区人民法院作出一审判决，根据主合同第十二条的约定，由被上诉人向张淑美支付25天延期交房违约金，以及其他判决。张淑美不服上诉后，青岛市中级人民法院作出(2020)鲁02民终7959号终审判决，维持一审判决，再次确认被上诉人向张淑美支付25天延期交房违约金。上述两案关于因被上诉人自身原因导致延期交房的事实与本案情形完全一致，但本案一审却认为“但在张淑美案件中，被告康大公司并未依据补充协议第五款第6条进行抗辩，而本案中被告康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效抗辩，案件第4页共7页的庭审情况不同，故无需参照(2020)鲁02民终7959号案件进行判决”，而作出与同一法院和上级法院生效判决完全相悖的判决，显然会严重影响司法公信力。四、一审混淆涉案关键事实。一审庭审结束后，针对康大公司后提交的证据《建设工程竣工验收备案登记表》，一审法庭又单独组织了对该证据的质证，上诉人到庭说明了有关情况，并提交书面质证意见，认为被上诉人交付涉案房屋时并未取得《商品房综合验收备案证明》，被上诉人庭后向法庭提交一份《建设工程竣工验收备案登记表》，主张此表既是合同中约定的《商品房综合验收备案证明》。被上诉人上述意见显然不符合法律和事实。被上诉人后期提交的《建设工程竣工验收备案登记表》仅是指向的《建设工程质量管理条例》约束的所有建设工程项目的竣工备案，并不是山东省地方法规单独针对房地产项目规定的竣工综合验收。被上诉人于2018年6月21日-24日统一组织交付涉案小区的房屋，显然未达到《青岛市商品房预售合同》第十条有关商品房综合验收备案的条件。上诉人承认涉案房屋取得了竣工验收备案，但主张现有证据证明被上诉人并未取得合同中约定的、山东省地方法规规定的“商品房综合验收备案证明”。被上诉人交付的房屋并未达到合同约定的条件，应向上诉人支付违约金。一审认定实际上是强行以涉案房屋通过的竣工验收备案代替了合同约定的综合竣工验收备案。综上，一审判决认定事实不清，适用法律法规错误，依法应予撤销。 康大公司辩称，房红梅的上诉理由不成立，上诉无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的商品房预售合同补充协议第五条房屋交付第6条对于逾期交房的法律后果已明确约定，房红梅给予康大公司90天的宽展期，宽展期内合同继续履行，康大公司无需向房红梅承担违约责任。一审认定该条款有效，并判决康大公司不承担逾期交房违约责任正确。二、康大公司逾期交房是由于上合峰会的原因不能按期交房，虽然一审未能对此予以认定，但事实上确实是上合峰会造成的。虽然逾期，但是参照补充协议的约定，康大公司不承担法律责任。三、房红梅类比张淑美案件即（2020）鲁02民终7959号民事判决，一审不予支持正确。该案不具有类必性，虽然张淑美与房红梅系同一小区，在交房过程中存在逾期交房的情形，但张淑美案件中，康大公司未依据补充协议第五条第6款进行抗辩，而本案中康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效抗辩，一审予以支持正确。 房红梅向一审法院起诉请求：1.判令康大公司支付房屋延期交付违约金6222.81元；2.本案的诉讼费用由康大公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月14日，房红梅（乙方）与康大公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买青岛市黄岛区xx路xx号《康大御金湾4、7、10、14、17、20号楼》内xx栋xx单元x层xx户的房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为169.66平方米，每平方米房屋建筑面积单价14671.25元，房屋总价款2489124.28元。合同第十一条约定：“甲方定于2018年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同十一条约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方解除本同；贰、详见补充协议。”第十三条约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋接收单》。”第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”合同补充条款第五条第6款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按照乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，房红梅依约向康大公司交付涉案房屋的全部房款。康大公司于2018年6月12日通知房红梅于2018年6月20日至2018年6月24日到康大御金湾小区x号网点办理房屋交接手续。房红梅在庭审中称2018年8月12日收房，要求支付2018年5月31日至2018年6月24日的逾期交房违约金。（2020）鲁02民终7959号民事判决中确认了康大公司取得康大御金湾A、C地块建设工程竣工验收备案表的时间为2018年5月25日。 双方当事人有争议的证据和事实，双方意见如下：1.康大公司提交了建设工程竣工验收备案表，该表载明工程名称为康大御金湾A、C地块，开工日期为2016.4.26，竣工验收日期为2018.5.25，该工程竣工验收备案文件已于2018年5月30日收讫，文件齐全，并加盖青岛市黄岛区城市建设局工程竣工验收备案专用章。房红梅对该证据真实性无异议，但认为根据合同约定，康大公司应当提交商品房综合验收备案证明，康大公司提交的上述材料并非商品房综合验收备案证明材料，房红梅提交书面意见一份，称根据《建设工程质量管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等文件规定，竣工验收备案不等于综合竣工验收备案，其制定的主体不同、法律约束的地域不同，具体指向的建设工程也不同，因此康大公司的主张不符合法律和事实。2.关于逾期交房原因，康大公司抗辩称其未交房的原因是上合组织峰会的举办导致工期无法正常进行；房红梅认为上合组织峰会的举办并非合同约定的不可抗力的延期理由，且2017年12月9日就已确认上合组织峰会于2018年6月份在青岛召开，康大公司的交房时间为2018年5月30日，即使该活动对涉案房屋形成一定的影响，但显然该因素并不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，康大公司完全有充足的时间来依约履行合同，即使因上合峰会导致政府临时下达有关限制性行政命令，康大公司也应当承担相应的举证责任，康大公司未提交证据，应当承担举证不能的责任。3.关于合同补充协议的效力及责任承担，康大公司抗辩根据双方签订合同的第二十八条及合同补充协议第五条第6款，房红梅同意给予康大公司交房日期（2018年5月30日）后90天的宽展期，康大公司的实际交房日期（2018年6月23日）并未超过合同约定的该90天的宽展期，故其不应当承担违约责任；房红梅认为合同第二十八条及补充协议第五条第6款约定，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的范畴，且上述条款系由康大公司提供的合同格式条款，康大公司也未采取合理的方式提请注意或者免除或者限制其责任，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，属于无效条款，应当由康大公司承担违约责任。4.房红梅提交了青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终7959号判决，主张张淑美所购买的小区与其系同一小区，也存在延期交房的情形，一、二审法院支持了张淑美的逾期交房违约金,本案应当类比裁判；康大公司抗辩称，对真实性认可，但没有参考意义，该案件由于康大公司法务工作交接的问题，超过了上诉期，导致二审维持，该案件中康大公司也未作出90日宽展期的抗辩意见，但在本案中，康大公司根据合同约定提出了90日宽展期的抗辩，情况不同，不应当支持房红梅诉求。 一审法院认为，房红梅、康大公司双方签署的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋是否竣工验收备案；2.康大公司逾期交房的理由能否成立；3.合同第二十八条及补充协议第五条第6款是否属于无效的格式条款，康大公司是否应当支付逾期交房违约金；4.是否应当类比（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。1.涉案房屋是否竣工验收备案。法院认为，人民法院发生法律效力的裁判文书已确认康大公司取得康大御金湾A、C地块建设工程竣工验收备案表的时间为2018年5月25日，故予以确认。2.康大公司逾期交房的理由能否成立。康大公司主张其逾期交房的原因系因上海合作组织青岛峰会的举办，并非其自身原因导致，但其并未提交相关的证据证明其因上海合作组织青岛峰会举办接到政府临时下达的限制性行政命令，导致工期的延误，进而逾期交房，故对康大公司逾期交房原因的抗辩意见，证据不足，不予采信。故康大公司存在逾期交房行为。3.涉案合同第二十八条及补充协议第五条第6款是否属于无效的格式条款，康大公司是否应当支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，合同第二十八条仅是约定双方签订房屋买卖合同有未约定的部分或约定不一致的部分，以双方的补充协议为准，该条并不违反《中华人民共和国合同法》合同法第四十条及五十二条的规定，应属于有效条款；对于补充协议第五条第6款的效力，虽然补充协议第五条第6款给予了康大公司90天的宽展期，约定康大公司在90天的宽展期内不承担逾期交房的违约责任，但并未排除房红梅的主要权利（接收房屋），因此该约定不属于合同无效格式条款，也未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该补充协议第五条第6款应属于有效条款。对于房红梅主张按照合同第十二条计算违约金的意见，因合同第十二条与补充条款第五条第6款约定不一致，根据合同第二十八的约定，应当适用合同补充条款第五条第6款的约定，对房红梅的主张，不予支持。本案中，房红梅主张25天的逾期交房违约金，因并未超过双方约定的逾期交房宽展期90天，根据合同约定，康大公司无需支付逾期交房违约金，故对房红梅主张的逾期交房违约金，不予支持。4.是否应当类比（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。 关于房红梅主张本案应当类比（2020）鲁02民终7959号判决进行裁判的问题，虽然张淑美与房红梅系同一小区，在交房的过程中也存在逾期交房的情形，但在张淑美案件中，康大公司并未依据补充协议第五条第6款进行抗辩，而本案中康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效的抗辩，案件的庭审情况不同，故无需参照（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。 一审判决：驳回房红梅的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由房红梅负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，房红梅与康大公司于2016年12月签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。房红梅依约支付了购房款，康大公司应当依照合同约定交付涉案房屋。双方合同约定在2018年5月30日之前交付涉案房屋，房红梅实际于2018年8月12日接收涉案房屋，康大公司存在逾期交房事实。但是，根据双方主合同及补充条款的约定，因康大公司自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付房红梅，房红梅给予康大公司90天的宽展期；宽展期内，合同继续履行，康大公司无需向房红梅承担违约责任。上述补充条款作为涉案合同的组成部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同条款。房红梅主张该补充条款属于无效格式条款，依据不足，本院不予采信。因此，虽然康大公司逾期交付房屋，但根据上述合同约定，房红梅作为购房人同意在合同约定的交房期限期满后给予康大公司90天宽展期，在宽展期内，康大公司无需承担逾期交房违约责任，故房红梅要求康大公司承担逾期交房违约责任，缺乏合法依据，本院不予支持。 关于本院业已生效的（2020）鲁02民终7959号民事判决能否作为本案裁判依据问题。本院认为，虽然该案当事人张淑美与房红梅系购买康大公司同一小区的房屋，且均存在逾期交房问题，但在房红梅案件一审判决作出后康大公司未提起上诉，未对逾期交房90天宽展期免除违约责任问题提出抗辩，而康大公司在本案中对此提出了90天宽展期内免除逾期交房违约责任的抗辩，两个案件情况并不完全一致，故上述案件不宜作为本案裁判依据，房红梅要求就该案与本案进行类比裁判，本院不予采纳。 关于房红梅主张的涉案房屋不具备合同约定的交付条件问题。本院认为，房红梅已于2018年8月12日实际接收涉案房屋，应视为其认可康大公司现状交付涉案房屋，即便如其所述涉案房屋不具备合同约定的交付条件，其主张逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，房红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人房红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月十八日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英