四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终617号等10案（案号详见附表一） 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司。住所地：成都市金牛区蜀兴西街36号6幢2楼2号。 法定代表人：谢红波，总经理。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林涛等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：张秋平，四川蜀正律师事务所律师。 上诉人成都市开成投资有限公司（以下简称开成公司）因与被上诉人林涛等人商品房预售合同纠纷十案，不服四川省金堂县人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 开成公司上诉请求：1、撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。 一审法院认为“被告抗辩有不可抗力因素及违约金过高的意见，无事实和法律依据，本院不予采信”系事实认定错误。开成公司预售的商品房项目在建设过程中接连遇到政府指令、暴雨洪灾等不可抗力事由，又确因新冠疫情延后复工，致使工程竣工验收时间延后，交房迟延。 开成公司在庭审举示了《金堂县城乡建设局关于立即暂停施工全面开展隐患排查的紧急通知》和《金堂县城乡建设局关于加强洪峰过境后建筑工程质量安全检查工作的通知》，可以证明在案涉商品房工程项目修建过程中，2018年6月25日至2018年7月27日期间，案涉商品房工程建设过程中接连收悉政府部门通知停工的指令，排查隐患期间随即遭遇暴雨洪灾，致使施工进度延后至少32日，交房时间应从2019年12月31日顺延至2020年2月2日。在此期间我国遭遇新冠疫情，上诉人受疫情影响延迟了复工时间，复工后因交通、快递行业及各主管部门仍多少受疫情影响，延后交房进度。故开成公司排除上述不可抗力因素后，第一时间通知了购房者接房。根据2020年4月13日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布的成冠肺防指（2020）196号《关于印发＜积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若于措施＞的通知》（下称《通知》）第四条规定：在本《通知》下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在 2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。本通知发布以后签订的商品房买卖合同应合理确定交付时间。”违约金应得以免除或部分免除，至早应当于2020年5月2日起算，至多应当计算至交房前一日。 二、被上诉人并未产生任何损失，也未举证证明其损失范围，因开成公司并非恶意逾期交房，且面对近千户购房者，支持其全部诉讼请求可能使得开成公司陷入经营困难，不利于保证案涉房屋的后续维修维护，故即使应付违约金，也应酌情下调延期交房，对于被上诉人而言，并未产生任何影响，被上诉人也未产生任何实际损失。开成公司已与五百余户购房者达成和解协议，分批次向其支付逾期交房的补偿金或下调补偿金额，以相互理解的方式妥善解决争议。若本案判如所请，则可能对众多已和解的购房户不公平，造成今后大量可调解的争议进入诉讼程序。一则占用司法资源，二则判决开成公司短期内承担大量债务，可能导致开成公司陷入经营困难，影响案涉房屋后续维修维护，不利于被上诉人享受其不动产权利。故违约金标准实际高于被上诉人所遭受损失，应当适当下调。 林涛等人答辩称，1、本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，合同签订后，对双方均有约束力各方应该按照合同约定全面履行义务，但开成公司作为出卖人未按约履行义务，其行为已经构成违约，应依法承担违约责任；2、开成公司在上诉状中所提及的金堂县城乡建设局关于立即暂停施工全面开展隐患排查的紧急通知以及金堂县城乡建设局关于加强洪峰过境后建筑工程质量安全检查工作的通知，该通知是在双方签订合同之前发布的，所以说不能作为开成公司不承担违约责任的抗辩理由，开成公司提到的疫情，武汉封城时间2020年1月23日，双方签订的合同约定交付房屋时间是2019年12月31日之前，所以说开成公司提出的上述两个不可抗辩理由不能成为不承担违约责任的理由；3、开成公司是专业从事房地产行业的，且该合同也是其拟定的，针对迟延交房按总房款，根据双方签订的合同第19条第2款规定，买受人不退房的出卖人按照日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金合同继续履行。所以说开成公司应当按照合同约定向被上诉人支付迟延交房违约金。 综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回开成公司的全部上诉请求。 林涛等人向一审法院起诉请求详见附表二。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为：双方签订的合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行各自 的义务。林涛按照合同约定履行了付款义务，开成公司未按照合同约定交付房屋构成违约，应按合同约定承担违约责任。开成公司应于2019年12月31日前向林涛交付房屋，实际于2020年9月14日交付，逾期258天。开成公司应向林涛支付的违约金为574683元×258×0.1‰=14826.82元。林涛的主张符合合同约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持。开成公司抗辩有不可抗力因素及违约金过高的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，开成公司与林涛等人签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人开成公司的上诉请求与被上诉人林涛等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：开成公司是否应向林涛等人支付逾期交房违约金；如果应当承担，一审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 开成公司上诉提出，因不可抗力之影响，其公司不应当承担逾期交房的违约责任。本院审查后认为：在本案诉讼中，开成公司抗辩不应当承担违约责任的理由为：洪水、暴雨以及新冠疫情的影响。关于开成公司主张洪水、暴雨影响的问题，首先，其公司提交的金堂县建设局文件并未明确受洪水影响进而停工的具体天数，故其以上述文件主张可以迟延交付长达32日的理由缺乏事实依据；其次，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十八条“有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.因国家有关法律、法规、政策或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而影响工期的”的约定，在出现上述情况、需要延期的情况，亦应当由出卖人书面通知买受人上述客观事实导致需要延期交房。但本案中，开成公司并未提交相应证据证明出现了上述情况，以及书面通知买受人。故开成公司主张因洪水、暴雨故应当扣减32天的理由，本院不予采纳。 关于开成公司提出因新冠疫情影响，不应承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，成都市新型冠状病毒肺情防疫指挥部发布的成冠肺防指【2020】196号文件的内容，明确“在本下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外”。该《通知》充分考虑了新冠疫情对生产生活的影响，对抗疫防疫期间如何保障合同双方履行义务、对交付时间如何确定作出指导性意见，符合客观实际。 但在本案中，开成公司与林涛等人约定的交房时间在该《通知》明确的“2020年1月24日”之前，开成公司首先主张因洪水、暴雨应当延期，故主张可以适用该《通知》的内容。本院在上文已经论述，因开成公司主张洪水、暴雨可以延期的理由缺乏事实依据，本院不予采纳，故其公司以上述《通知》的内容主张免责的理由不能成立，本院不予支持。 关于开成公司另提出一审判决违约金过高的理由。本院审查后认为，开成公司与林涛等人签订的合同中，约定逾期交房违约金的计算标准为按已付房款按日万分之一计算，并不明显过高；在本案中，开成公司亦未提交相应证据证明其逾期交房对林涛等人造成的损失远低于合同约定的违约金。一审法院对开成公司应当承担的违约金金额认定正确，本院予以确认。开成公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由成都市开成投资有限公司负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年二月十九日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号（2021）川01民终                       被上诉人身份信息                               1                       5311号                       616号                       林涛，男，1995年2月7日出生，汉族，住四川省金堂县。                               2                       5313号                       617号                       李国刚，男，1973年1月19日出生，汉族，住四川省威远县。             蔡桂兰，女，1973年4月29日出生，汉族，住四川省威远县。                               3                       5317号                       619号                       谢文滔，男，1993年7月2日出生，汉族，住成都市青白江区。                               4                       5316号                       620元                       沈柯宇，男，1992年8月13日出生，汉族，住成都市郫都区。                               5                       5314号                       621号                       孙成富，男，1967年6月8日出生，汉族，住四川省金堂县。             向秀群，女，1969年3月28日出生，汉族，住四川省金堂县。                               6                       5309号                       622号                       曾莉，女，1961年12月2日出生，汉族，住四川省金堂县。                               7                       5324号                       623号                       张志禄，女，1962年10月22日出生，汉族，住四川省金堂县。             周祖旭，男，1957年10月25日出生，汉族，住四川省金堂县。                               8                       5323号                       625号                       吴永亮，女，1973年7月26日出生，汉族，住四川省金堂县。             孙隆忠，男，1976年10月6日出生，汉族，住四川省金堂县。                               9                       5321号                       626号                       沈岸，男，1981年12月15日出生，汉族，住成都市新都区。                               10                       5318号                       627号                       李林骏，男，1988年6月30日出生，汉族，住成都市双流区。             付亭亭，女，1989年6月17日出生，汉族，住成都市双流区。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       5311号                       616号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向林涛支付逾期交房违约金14 826.82元(自2020年1月1日至2020年9月14日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               2                       5313号                       617号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向林涛等人支付逾期交房违约金11 484.87元(自2020年1月1日至2020年9月14日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               3                       5317号                       619号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向谢文滔支付逾期交房违约金12 883.41元(自2020年1月1日至2020年9月13日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               4                       5316号                       620元                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向沈柯宇支付逾期交房违约金15 065元(自2020年1月1日至2020年9月14日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               5                       5314号                       621号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向孙成富、向秀群支付逾期交房违约金11 520.40元(自2020年1月1日至2020年9月12日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               6                       5309号                       622号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向曾莉支付逾期交房违约金14 935.38元(自2020年1月1日至2020年9月13日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               7                       5324号                       623号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向张志禄、周祖旭支付逾期交房违约金15 160元(自2020年1月1日至2020年9月13日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               8                       5323号                       625号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向吴永亮、孙隆忠支付逾期交房违约金12 778.70元(自2020年1月1日至2020年9月13日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               9                       5321号                       626号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向沈岸支付逾期交房违约金11 252.12元(自2020年1月1日至2020年9月12日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                               10                       5318号                       627号                       1.判令开成公司按双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定向李林骏、付亭亭支付逾期交房违约金15 224.14元(自2020年1月1日至2020年9月13日)；2.开成公司承担本案诉讼费。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审判决结果                               1                       5311号                       616号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付林涛逾期交房违约金14826.82元。案件受理费85元，由开成公司负担。                               2                       5313号                       617号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付林涛等人逾期交房违约金11048.19元；驳回林涛等人的其他诉讼请求。案件受理费44元，由开成公司负担。                               3                       5317号                       619号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付谢文滔逾期交房违约金12883.41元。案件受理费61元，由开成公司负担。                               4                       5316号                       620元                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付沈柯宇逾期交房违约金15065元。案件受理费88元，由开成公司负担。                               5                       5314号                       621号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付孙成富、向秀群逾期交房违约金11520.4元。案件受理费44元，由开成公司负担。                               6                       5309号                       622号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付曾莉逾期交房违约金14935.38元。案件受理费87元，由开成公司负担。                               7                       5324号                       623号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付张志禄、周祖旭逾期交房违约金15160元。案件受理费90元，由开成公司负担。                               8                       5323号                       625号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付吴永亮、孙隆忠逾期交房违约金12778.70元。案件受理费60元，由开成公司负担。                               9                       5321号                       626号                       开公司于判决生效之日起三十日内支付沈岸逾期交房违约金11252.12元。案件受理费41元，由开成公司负担。                               10                       5318号                       627号                       开成公司于判决生效之日起三十日内支付李林骏、付亭亭逾期交房违约金15222.60元；驳回李林骏、付亭亭其他诉讼请求。案件受理费90元，由开成公司负担。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号             （2021）川01民终                       二审案件受理费金额                               1                       5311号                       616号                       170元                               2                       5313号                       617号                       88元                               3                       5317号                       619号                       122元                               4                       5316号                       620号                       176元                               5                       5314号                       621号                       88元                               6                       5309号                       622号                       174元                               7                       5324号                       623号                       180元                               8                       5323号                       625号                       120元                               9                       5321号                       626号                       82元                               10                       5318号                       627号                       180元