青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2021）青0105民初378号原告：顾青花，女，1967年4月1日出生，汉族，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：青海省西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦，统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。原告顾青花与被告青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾青花、被告青海海宏房地产有限责任公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾青花向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告剩余违约金18558.38元及逾期利息1227.51元，合计19785.89元。2．本案诉讼费由被告承担。原告当庭放弃第二项诉讼请求中对逾期利息的主张。原告当庭明确事实和理由：原告于2011年12月初，通过省教育厅团购房登记，12月17日向被告青海海宏房地产有限责任公司缴纳购房定金150000元，经过参与统一抽取楼号、楼层、户型等程序后，取得被告开发的的位××区建筑面积为116.25平方米，单价为每平米4020元，房屋总价为467325元的商品房购买资格，并于2013年1月14日与被告签订了合同编号YS0131552，房屋代码410183的商品房预售合同。被告在2013年7月初整栋楼封顶后通知原告缴纳剩余房款317325元，在接到被告的通知后，如约于2013年7月14日一次性缴纳剩余房款317325元。按照《商品房预售合同》条款约定被告应于2014年10月30日按期交房，如逾期交房被告承担逾期交房产生的违约金，但是被告并没有按期交房。之后原告与被告签订了《商品房预售合同》补充协议，补充协议中约定按照预售房合同中交房日期2014年10月30日至2015年6月30日由被告按日向原告支付已付房款的万分之一的逾期交房违约金（违约金支付以现金形式全额在交房时给予支付），2015年7月1日至交房时间表的时间（详见交房时间安排表）由被告按日向原告支付已付房款的万分之二的逾期交房违约金（违约金支付以现金形式全额在交房时给予支付），根据九号公馆交房时间安排表约定的时间，如再次发生延期交房造成新的违约由被告按日向原告方支付已付房款的万分之四的逾期交房违约金（违约金支付以现金形式全额在交房时给予支付），但被告至今未履行合同中确定的义务，未向原告方支付延期交房产生的违约金25752.15元。原告在2018年3月21日前往被告办理交房手续时，被告并未按照补充协议中违约金的支付方式执行，被告只是从应向原告支付的违约金中抵扣了办理产权证的契税7010元，房屋维修基金1743.8元，有线电视接口费260元，共计9013.8元，剩余违约金18558元至今未付。原告在2018年3月21日到被告处办理交房手续时，被告的工作人员口头承诺逾期交房违约金除抵扣契税、房屋维修金外，剩余违约金可在购买停车位的同时抵扣购买车位费50000元，车位费180000元，抵扣后只需缴纳130000元就可购得车位所有权，如不需要购买车位，也可抵扣后续产生的物业费用。在前往被告指定的前期物业公司银泰物业办理手续时，物业工作人员也口头告知逾期交房产生的违约金可抵扣物业费，但只能抵扣70%的违约金，原告当时认为违约金抵扣70%物业费不合理，所以未采取抵扣物业费，以现金的方式缴纳了前期未入住产生的物业费、暖气费、公摊电费等。原告在2020年12月初前往被告询问剩余违约金什么时候支付给原告的时候，他们的负责人告诉原告，违约金不再支付给原告了，如果要违约金就去打官司，起诉被告，以判决书为准。被告无视合同规定，违反合同法，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告青海海宏房地产有限责任公司辩称，根据《民法典》的规定，原告要求逾期交房违约金的诉讼时效为三年。原告所购房屋2015年10月25日验收合格，同年11月11日交房，原告于2020年12月30日起诉，已经超过了诉讼时效，应当驳回其诉求。原告围绕其诉讼请求，提交如下证据：一、《收据》，拟证明2011年12月17日原告向被告交纳了购房款15万元。二、2013年1月14日原、被告签订的《商品房预售合同》，拟证明合同中明确约定了双方的权利义务和违约责任，约定2014年10月30日交房，逾期交房按照总房款的万分之一支付违约金。三、2015年11月25日签订的九号公馆《商品房预售合同补充协议》，拟证明双方另行约定逾期交房违约金。四、《收据》，拟证明2018年3月21日原告收房时被告将违约金抵扣了契税、维修基金和有线电视的接口费，同时被告职员口头表示剩余的违约金向原告抵扣车位费5万，还可以抵扣70%的物业费。被告青海海宏房地产有限责任公司为支持其抗辩意见，提交如下证据：一、《五方验收工程记录表》，拟证明根据合同约定本房屋必须经过五方验收才能交付，2015年10月20日9号楼经五方验收合格可以交付业主。二、2015年10月30日在西海都市报刊发的《公告》一份，拟证明9号楼的交房时间为2015年11月7日到11月11日。经当庭质证，被告海宏公司对原告举证各项证据的真实性均无异议，对证明方向予以认可。当时被告的承诺是业主购买车位时可以抵扣5万元，或者100%折抵物业费，如果业主要求违约金以现金方式支付则只能支付70%。原告对被告提交的各项证据的真实性和证明方向均无异议，认可收房时间为2015年11月7日。本院对双方举证予以确认并在案佐证。本院经审理查明：原告顾青花与被告海宏公司于2013年1月14日签订《商品房预售合同》，约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼1单元1132室，预测建筑面积116.25平方米。二、房屋价款：总金额467325元。三、交付期限：2015年6月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告在合同签订前2011年12月17日向被告交纳了购房款150000元，在合同签订后于2013年1月14日向被告交纳购房款317325元，全额付清了购房款共计467325元。被告未按合同约定的期限如期交付房屋。2015年11月25日原、被告另行签订的《银泰九号公馆补充协议》，约定：1.从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付总房款的万分之一的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付）；2.2015年7月1日至交房时间表的时间（详见交房时间安排表）由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房时给予支付）；3.根据九号公馆交房时间安排表约定的时间，如再次发生延期交房造成新的违约，由被告按日向原告方支付总房款的万分之四的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房时给予支付）。同时被告确定9号楼的交房时间为2015年9月20日至9月22日。2015年10月30日被告在西海都市报刊发《公告》一份，明确9号楼的交房时间为2015年11月7日到11月11日。庭审中双方均认可案涉9号楼1单元1132室房屋的交房时间为2015年11月7日。本院认为，原告顾青花与被告海宏公司自愿签订的《商品房预售合同》，合法真实有效。原告按照合同约定向被告全额支付了购房款，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案《商品房预售合同》关中约定交房时间为2014年10月30日，逾期交房的时间为已交付房价款的万分之一，双方又于2015年11月25日另行签订了《银泰九号公馆补充协议》，对逾期交房的违约金重新作出约定，是对合同内容的变更，双方均予认可，本院予以确认。被告提出原告起诉超过法律保护的三年诉讼时效的抗辩意见，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》及补充协议均约定逾期交房按日原告支付违约金，随着合同约定交房期限届满，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告因逾期交房提起违约之诉，诉讼时效的起算点应为案涉房屋的交房时间的次日即2015年11月8日。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”原告提交的2018年3月21日《收据》，足以证明被告将部分违约金折抵契税、维修基金、有线电视接口费等费用，原告主张的诉讼时效自2018年3月21日中断，本案诉讼时效应当自此重新计算往后推算三年，原告于2020年12月30日向本院提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效，故被告抗辩本案超过诉讼时效的辩解意见，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算。原、被告均认可案涉房屋约定的收房时间为2014年10月30日，实际收房时间为2015年11月7日。违约金分段计算方式：1.2014年10月31日至2015年6月30日，467325元×万分之一×241天=11309.2元；2.2015年7月1日至2015年9月26日，467325元×万分之二×84天=7851.06元；3.时间安排表2015年9月23日至2015年11月7日，467325元×万分之四×45天=8411.85元；上述3项违约金合计：25752.15元。扣除已经折抵的契税、维修基金、有线电视接口费共计9013.8元，剩余违约金为18558.38元，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第四款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：被告青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告顾青花逾期交房违约金18558.38元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，本院减半收取148元，由原告顾青花负担9元，被告青海海宏房地产开发有限公司负担139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审   判   员 刘   娓   娓二〇二一年二月二十日法官     助理 闫纪羽书记员张丽丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。