贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初14687号 原告：遵义市投资（集团）有限责任公司。住所地遵义市汇川区北海路遵投大厦。统一社会信用代码91520300745725989G。 法定代表人：李征强，董事长。 委托诉讼代理人：文小艳，贵州山一律师事务所律师。 被告：曹念庆，男，汉族，1969年8月24日出生，遵义市红花岗区民主路。 被告：彭欣，男，汉族，1977年11月25日出生，住遵义市红花岗区。 原告遵义市投资（集团）有限责任公司诉被告曹念庆、彭欣租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义市投资（集团）有限责任公司委托诉讼代理人文小艳，被告曹念庆、彭欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市投资（集团）有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告向原告支付从2019年9月1日起至搬离之日止的租赁费（暂计算至2020年12月15日为1,547,455.4元）。三、判令被告向原告支付从2019年5月5日起至付清租赁费之日止的滞纳金（计算方式：以每次欠付租赁费为基数，按每月1%的利率计算；暂计算至2020年12月15日为164,294.7元）。四、判令被告于判决生效后十日内返还原告位于红花岗区白杨二区B3B4栋负一、二层3586㎡的办公用房。五、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日原被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于红花岗区白杨二区B3B4栋负一、二层3586㎡的办公用房出租给被告使用，租赁期限从2016年11月15日至2021年11月14日止，2016年11月15日至2017年11月14日止一层租金为每月25.925元/㎡，即每月46,483.5元，管理费为每月4.575元/㎡，即每月8,203元；二层租金为每月17元/㎡，即每月30,481元，管理费为每月3元/㎡，即每月5,379元，合计每月租赁费为90,546.5元；从2017年11月15日起至2021年11月14日租赁费在上一年租赁费总额的基础上每年按5%递增。租赁费每六个月支付一次，且应当在应交租赁费当月10日前支付。如被告逾期支付租赁费30日以上或逾期金额达两个月租赁费总额的，原告有权解除合同并不予退还保证金。原告按约将房屋交给被告使用至今，但是被告已拖欠2019年9月1日起额租赁费至今，期间原告多次向被告发出催缴通知，被告仍未履行。因合同约定的滞纳金过低，不足以弥补原告的损失，原告请求将滞纳金的标准调整为以被告每次欠付租金为基数，按月利率1%计算至被告付清租赁费时止，暂计算至2020年12月15日，被告欠租金1,547,455.4元、滞纳金164,294.7元。为此，特诉至人民法院，请求维护原告合法权益。 被告曹念庆辩称，从2016年起我与原告签合同，是受案外人大蓉和公司法人的委托签的，我签合同之前和之后都是大蓉和酒楼在使用场地。我没有参与过大蓉和酒楼的任何管理，也没有从中有收益。应当由被告彭欣和大蓉和酒楼承担租金，与我无关。 被告彭欣辩称，被告曹念庆陈述属实，是大蓉和酒楼在使用，大蓉和是合伙企业，有十几个股东，我是法人。开庭后我已经在和原告商量支付房租的事宜，还款计划原告大致是同意的，还没有达成协商一致的意见。房租没有原告诉请的这么多，差别很大。不同意解除合同，场地还在使用中。2019年9月交房租时，因为城投公司修路，把配电房整漏水了，起火造成了很大损失，我找原告赔偿损失，原告同意赔偿，协商的是2020年1月份交房租的时候解决，正好遇到疫情就一直拖到现在。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证复印件、贵州省建设工程竣工验收备案表、市人民政府关于市投资有限责任公司名称变更等事项的批复、房屋租赁合同、律师函、催缴通知、还款计划等，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。被告曹念庆未提交证据，被告彭欣提交了收款收据、减免清单，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。对本案的事实，本院认定如下：遵义市红花岗区白杨小区二期工程B1-B4栋系原遵义市城市建设投资经营有限公司于2009年建设，2011年原遵义市城市建设投资经营有限公司变更名称为遵义市投资（集团）有限责任公司。2016年11月15日，原告（甲方）与被告曹念庆（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其位于红花岗区白杨二区B3B4栋负一、二层3586㎡（负一1793㎡、负二1793㎡）的办公用房出租给被告作经营使用，租赁期限为五年，从2016年11月15日至2021年11月14日止，2016年11月15日至2017年11月14日止一层租金为每月25.925元/㎡，即每月46,483.5元，管理费为每月4.575元/㎡，即每月8,203元；二层租金为每月17元/㎡，即每月30,481元，管理费为每月3元/㎡，即每月5,379元，合计每月租赁费为90,546.5元；从2017年11月15日起至2021年11月14日租赁费在上一年租赁费总额的基础上每年按5%递增。租赁费每六个月支付一次，且应当在应交租赁费当月10日前支付；如被告逾期支付租赁费30日以上或逾期金额达两个月租赁费总额的，原告有权解除合同并不予退还保证金，有权自逾期之日向被告收取当期应付租赁费千分之五滞纳金至实际支付完欠付租赁费和滞纳金止。 合同签订后，原告按约将上述房屋交给被告使用，该房屋一直用于大蓉和酒楼的经营，大蓉和酒楼的法人系被告彭欣。2019年8月31日之前的租赁费，被告已交清，原告出具了盖有原告公司财务章的收款收据，收款收据上交款人部分是被告曹念庆，部分系被告彭欣。另被告于2020年6月1日向原告的账户中交纳了租赁费70,000元。 被告自2019年9月1日起至今，未按约向原告交纳租赁费。2019年10月14日、2020年1月3日、2020年4月17日，原告向被告送达了催缴通知，2020年5月29日、2020年9月24日，原告向被告送达了律师函。被告收到了上述催缴通知及律师函后仍未交纳租金。2021年1月18日，大蓉和酒楼向原告出具了书面的《还款计划》，载明因受疫情影响，经营亏损，申请享受减免优惠政策，租赁费用分期支付。 另查明，原告在收到《市场监管局发展改革委财政部人力资源社会保障部人民银行关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见》、《市人民政府办公室关于印发应对疫情支持服务业复苏发展十条政策措施的通知》后，召开会议研究决定，按照对经营性用房的中小微服务类企业及个体工商户在疫情期间免征收3个月房租，其后3个月减半收取的政策执行。 本院认为，本案的争议焦点在于租金应由谁支付。根据庭审查明事实，被告曹念庆系租赁合同签订人，按照合同相对性原则，其应当承担合同义务支付租赁费；被告彭欣系大蓉和酒楼法人，案涉租赁物一直用于酒楼经营，且在原告出具收款收据时，亦清楚房屋实际使用人一直是被告彭欣，原告知晓该事实，且未提出异议，故作为房屋实际使用人的彭欣，也应承担支付房屋租赁费用的义务，故对于原告诉请的租赁费用，被告曹念庆、被告彭欣均有支付义务。原告遵义市投资（集团）有限责任公司与被告曹念庆签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约履行义务。2020年因新冠肺炎疫情影响，被告经营的餐厅受到严重损失亦是客观存在的事实，理应享受国家相应的减免政策，2020年2月、3月、4月的租金给予免交，2020年5月、6月、7月的租金减半收取。根据合同约定，2016年11月15日至2017年11月14日每月租赁费为90,546.5元；从2017年11月15日起至2021年11月14日租赁费在上一年租赁费总额的基础上每年按5%递增，则计算出2019年9月1日至2019年11月14日期间的租金及管理费为99,827.5元/月，2019年11月15日至2020年11月14日期间的租金及管理费为104,818.9元/月，2020年11月15日至2020年12月14日期间的租金及管理费为110,059.8元/月。被告自2019年9月1日开始未交纳租赁费，自2019年9月1日起至2020年12月14日止，被告应付原告租金为1,075,770元=99,827.5元/月＊2.5个月＋104,818.9元/月＊7.5个月（减三免三换算为4.5个月）＋110,059.8元/月＊1个月-70,000元（已付）。因这一法律事实及原告主张的期间发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，对原告要求被告支付截至2020年12月14日租金的请求，本院仅支持1,075,770元，原告诉请中超过上述金额的部分，本院依法不予支持。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，结合双方在合同中对滞纳金的约定，被告应支付滞纳金，但因受疫情影响，被告经营的酒楼在受疫情影响期间未能正常营业，严重影响了其营业收入；且疫情期间的租金本身已经减免，原告亦未对其损失进行举证佐证；再则被告经营的酒楼现正常营业中，解除合同势必会对其造成更大的损失。故对原告要求解除合同、交还房屋、滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，判决如下： 一、由被告曹念庆、彭欣在本判决生效后十日内支付原告遵义市投资（集团）有限责任公司2019年9月1日至2020年12月14日期间的租金及管理费共计人民币1,075,770元； 二、驳回原告遵义市投资（集团）有限责任公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费10,105元，保全费5,000元，由被告曹念庆、彭欣负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员  周 莉 二〇二一年二月三日 法官助理  何小飞 书 记 员  任雅旭