文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0153民初98号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：李建春，女，1973年1月3日出生，汉族，住四川省隆昌县。被告：罗跃双，男，1972年12月13日出生，汉族，住四川省隆昌县。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告罗跃双、李建春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，原告申请追加被告罗跃双参加诉讼，本院予以准许，本案由小额诉讼程序转为简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告罗跃双、李建春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所拖欠的2017年8月1日至2020年9月30日的物业管理综合服务费用及违约金4357元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在天正·宏博华盛春天小区提供物业管理服务工作中，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用，被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告罗跃双、李建春辩称：对欠费时间无异议，未交物管费的原因是物管公司管理不善、服务差。本院经审理查明，认定事实如下：原告和谐物业系重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区的物业服务企业，被告罗跃双、李建春系该小区X幢X号（建筑面积97.24平方米）房屋的所有权人。2017年7月19日，华盛春天业主委员会（甲方）与和谐物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方根据乙方前期物业服务质量，同意续聘乙方就华盛春天实施物业管理服务。物业服务费用为：高层住宅物业服务费0.70元/平方米（含日常维修养护费0.10元/平方米）；电梯费实行按户收费，3-9层30元每户每月；公共能源费每户预收150元/年（设独立计量核算，多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用。2018年7月后该费用下调至120元/年/户；并约定甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生的物业服务费总额每月千分之二的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，从2017年7月25日起至2020年7月24日止。原告在庭审中称原物业服务合同到期后，已签订新合同，正在申请备案，物业费的标准未发生变化。被告罗跃双、李建春于2017年8月1日至2020年9月30日未交纳物业服务相关费用。原告多次在重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区X幢X号房屋入户门张贴《催缴通知书》，要求被告交纳欠缴的物业服务费、电梯费、公共能源费等费用。最后一次书面催缴时间为2020年10月10日。庭审中，二被告举示小区照片14张，拟证明小区绿化不达标、道路破损、小区环境卫生差，高空抛物导致二被告房屋露台垃圾堆积等情况。原告陈述，因小区栽种的树木根茎发达，导致树下树木无法生长、物管公司每年都在补种，但收效甚微，今年已经在大面积松土改造；对于破损的道路，已于2020年12月改造完毕；对于高空抛物认为客观存在，原告也在不定期的进行打扫，但有些地方需要通过业主的家才能进行打扫，不是很方便。上述事实，有原、被告陈述、《物业服务合同》、《公共能源费账目公示》、通知、催缴通知书、照片、物业相关欠费明细表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，华盛春天业主委员会与和谐物业签订《物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《物业服务合同》已于2020年7月24日期限届满，但原告仍为该小区提供物业管理服务至今，物业费的标准也未发生变化。原告最后一次书面催缴时间为2020年10月10日，原告请求二被告支付2017年8月1日至2020年9月30日物业管理费用，本院予以支持。二被告应交纳的费用如下：1.物业服务费，《物业服务合同》约定高层住宅物业服务费0.60元/平方米，高层住宅日常维修养护费0.10元/平方米。被告房屋系高层住宅，建筑面积97.24平方米，原告主张按每月每平方米0.7元收取物业服务费符合合同约定，本院予以支持。二被告应支付2017年8月1日至2020年9月30日物业管理费用2586.58元（0.7元/平方米·月×97.24平方米×38个月）；2.电梯费，被告住房在4楼，根据合同约定，应按30元/月/户支付电梯费。二被告应支付原告2017年8月1日至2020年9月30日期间的电梯费为1140元（30元/月×38月）；3.公共能源费，根据合同约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元（设独立计量核算，多退少补）。原告公示了公共能源费账目，该小区每年收取的公共能源费不足以支出小区公用部位电费及水费，故2017年8月1日至2018年6月30日，被告应支付公共能源费137.50元。2018年7月1日起该费用下调至120元/年/户，即10元/月。被告应支付2018年7月1日至2020年9月30日公共能源费为270元。前述，被告应支付公共能源费407.50元。上述费用共计4134.08元。庭审中二被告举示照片23张，拟证明小区管理不善、绿化养护不尽职、小区内道路破损等问题。对于被告所述管理不善即小区高空抛物问题，主要是高层住户向外抛物，原告作为物管企业并不能完全制止业主的此类行为，对于抛物发生后，原告也对所产生的垃圾进行了清扫。被告所述的绿化问题，原告对小区的树枝进行了修理，进行了松土并播种。原告的照片证明小区绿化确实存在一些问题。原告提出的小区内道路改造问题，道路改造涉及全体业主，并非物管公司应履行的合同义务。二被告拒交物管费无法律依据，本院不予支持。原告提供的物业服务存在瑕疵导致二被告未交纳物管费，二被告并非恶意拖欠,故原告请求二被告支付违约金，本院不予支持。因本案被告所欠物业费的法律事实发生于民法典实施前，应适用的当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李建春、罗跃双于本判决生效之日起5日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2017年8月1日至2020年9月30日的物业服务费、公共能源费、电梯费共计4134.08元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告李建春、罗跃双未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李建春、罗跃双负担，此款原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司已预付，由被告李建春、罗跃双直付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  周 阳二〇二一年二月二十四日法官助理  李小玲书 记 员  吴 茜