湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘民终66号上诉人（原审原告）：常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道鼎城社区阳明路。法定代表人：张明仲，公司董事长。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师。委托诉讼代理人：高仁华，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德邵商置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区郭家铺街道王家铺社区金霞大道与公园路交汇处。法定代表人：舒军飞，公司总经理。委托诉讼代理人：周佳勇，湖南湘维律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘义祥，男，1965年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：陈国述，湖南湘维律师事务所律师。上诉人常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司（以下简称江南城投公司）因与被上诉人常德邵商置业有限公司（以下简称邵商置业公司）、刘义祥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07民初80号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江南城投公司上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院审理本案。事实与理由：一、原审裁定认定事实及适用法律错误，以致将本案商品房销售合同关系错误认定为民间借贷关系。1.本案当事人之间并未签订任何民间借贷合同或者存在民间借贷的合意，仅有江南城投公司与邵商置业公司签订了三份商品房买卖合同及补充协议，不存在“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”之双重法律关系，亦不存在“名为买卖实为借贷”的法律后果。2.案涉三间门面依法属于邵商置业公司所有，当事人并未提交任何证据证明该门面属于刘义祥所有，江南城投公司与物权人签订该三间门面的买卖合同，属于合法有效的买卖法律行为，系真实意思表示。原审认定案涉商品房买卖合同及补充协议由常德市鼎城交通建设投资有限公司（以下简称鼎城交投公司）起草、定价由鼎城区政府决定而非当事人平等协商的结果，与事实不符。3.原审认定购房资金按照政府的会议纪要汇入了案外人账户且均用于江南美景项目，一般商品房买卖合同中买受人无权与出卖人约定购房款的用途，属于认定事实错误。买受人是否有权与出卖人约定购房款的用途取决于交易双方就此是否有约定，政府会议纪要也没有指示付款的内容，本案不存在“按政府会议纪要汇入了案外人账户”的事实。4.案涉三间门面的买卖合同是在当地政府商品房交易平台通过示范文本网签备案签订的，其中的逾期交房、办证等违约条款均是当地当时所有商品房合同均需适用该等条款约定成交，并非本案合同的特殊约定成交，且依据双方约定的利息、违约金条款不能认定为民间借贷法律关系，合同约定的“回购”条款也只是属于在一定期限内不能完成办证等情形下的违约责任。二、本案三份商品房买卖合同明确约定的总价款为22915895.8元，即使按原审错误释明的民间借贷合同关系处理，借款金额也只有2000万元，原审法院对本案没有级别管辖权，在不是提审的情况下直接作为一审案件接受原受理法院的移送进行管辖，违反程序法律规定。邵商置业公司辩称：原审裁定事实清楚，证据充分且适用法律正确。一、本案真实的法律关系不仅应当看合同约定，还要看合同的实质履行及当事人的真实意思表示，双方虽然签订了商品房买卖合同，但实质是借款法律关系，理由是：1.补充协议约定刘义祥承担连带保证责任，明显与商品房买卖关系不符；2.从购买款项的交付及最终使用情况来看，均是用于刘义祥进行接盘的项目使用，案涉购房款本应交开发商，却直接交由刘义祥的投资的项目；3.双方在买卖合同中约定了回购事宜也有悖于一般的商品房买卖合同；4.案涉房屋的评估价值是3000余万元，但购房款却只有2000余万元，由此可以推定邵商置业公司是为2000余万元提供了担保，故本案系名为买卖合同实为借贷合同。二、一审法院审理程序合法、合规，原基层法院查明双方真实意思表示为借贷，价值远超该院审理范围，交由常德中院审理合法。刘义祥辩称：原审裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。从合同内容来看，合同约定了回购事宜；从政府纪要来看，款项用于了项目开发且定价系按纪要确定；从交易价格来看，认定为房屋买卖明显显失公平；从楼盘小组出具的证明来看，能充分证明案涉款项系借款；从资金流向来看，能证明款项用于了政府的问题楼盘。若本案系房屋买卖关系，则刘义祥不需要做担保。江南城投公司起诉请求：判令邵商置业公司履行《商品房买卖合同》（合同编号222671、222667、222669）及《商品房买卖补充协议》约定的办理商品房不动产权过户登记手续。一审法院认定事实：鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人缺少资金，欲以其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。鼎城交投公司受鼎城区政府指定，具体办理该项事宜。2018年1月15日，湖南里程资产评估有限责任公司受鼎城交投公司委托，对邵商置业公司自行开发的名郡国际门面[建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)进行价值评估，认定该门面价值32736994元。2018年1月16日，鼎城交投公司与邵商置业公司签订3份《商品房买卖合同》（编号分别为：222671、222667、222669），约定：鼎城交投公司购买邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区××街道××路××小区××号楼××室××号楼××室××号楼××室商品房；出卖人（邵商置业公司）在2018年6月30日前向买受人（鼎城交投公司）交付房屋；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内（最长不超过90日）双方共同向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。2018年1月22日，常德市鼎城区人民政府办公室作出《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》（第2次）会议决定：1.支持工作组关于常德市安业房产公司筹措后续建设资金方案。安业房产合作方刘义祥与邵商置业公司签订资产分割合同，刘义祥出售其拥有的由邵商置业公司开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题。2.同意《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》（鼎城交投〔2018〕5号）。先由询价小组和第三方评估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价。鼎城交投公司把购买资产的首付款汇入邵商置业公司和刘义祥指定的银行账户。允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购。3.暂缓缴纳相关税费，待办理不动产权证时，由交易双方依法缴纳。4.房屋买卖合同及其补充合同的主要条款由鼎城交投公司征询区法制办、区国资中心意见后签订。2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及刘义祥签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.出卖方邵商置业公司将自行开发的商品房［建筑面积3812.02平方米（一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡）］出卖给买受方鼎城交投公司，价格统一为：一楼门面8400元／㎡，二楼门面4970元／㎡。总价款为22915895.8元；买受方待《商品房买卖合同》在房地产管理部门网签并签订本补充协议后，首付购房款2000万元，余款待出卖方交付房屋并为买受方办理好《不动产权证》后一个月内付清；出卖方办好不动产权证的期限为本协议签订后七个月内，否则余款不再支付。2.签订本合同后，出卖方如在七个月内不能办理房屋交付手续和相关产权手续，则视为出卖方违约，买受方不再履行原《商品房买卖合同》中规定的义务，出卖方应退还买受方的购房首付款2000万元，并从购房首付款支付之日起按年利率7.5%向买受方支付利息；签订本合同后，出卖方在七个月以后一年以内如果既不交付房屋又不足额退还购房首付款和支付利息，则应向买受方支付购房首付款并按年利年7.5%支付应退购房首付款的利息，另外还应向买受方支付应退购房首付款10%的违约金；本合同签订之日起一年后，出卖方既不足额退款和足额支付利息及违约金，买受方可以随时占有预购的房屋，应得的利息和违约金转为购房款，利息按上述利率两倍和买受方实际购房款总额计算至实际占有房屋为止，占有房屋面积按本合同第一款的定价和买受方实际购房款确定，待办好不动产权登记后，按产权证登记的建筑面积找补差价（面积差额部分的价格按本合同第一款定价确定）。5.出卖方和刘义祥共同指定的购房款汇入的开户银行及帐号为:开户行工商银行鼎城支行，户名陈国政，帐号×××15。买受人将购房款汇入上述开户行及帐号，则交付购房款成功，出卖方不得以任何借口再次索要购房款。6.为确保买受方的利益不受损失，刘义祥（身份证号430703196503××××）自愿为出卖方提供担保，如出卖方不履行约定的义务，出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费均由刘义祥承担连带责任保证担保。7.本补充协议与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与本协议相冲突，以本协议为准。刘义祥作为连带责任保证担保人予以签名。2018年1月28日，鼎城交投公司对涉案商品房办理了预告登记，并按约定向刘义祥指定的银行账户汇入2000万元（2018年1月29日1000万元、2018年2月2日1000万元），用途为名郡国际门面预付款。2018年6月28日，常德市鼎城区政府性债务管理领导小组作出常鼎债管组〔2018〕3号《关于融资平台公司清理整合工作的方案》，由江南城投公司吸收合并鼎城交投公司。次日，江南新城公司与鼎城交投公司签订《公司合并协议》，由江南城投公司承继鼎城交投公司的权利和义务。2018年12月10日，鼎城交投公司被注销。后邵商置业公司未按《商品房买卖补充协议》约定对涉案商品房办理房屋交付手续和不动产权属登记手续。现案涉门面因未办理竣工验收备案登记等原因，无法办理不动产权属登记。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日实施版本）第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，虽然鼎城交投公司与邵商置业公司签订了案涉商品房买卖合同，且进行了备案登记，但：首先，从合同签订的背景来看，本案的起因在于鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人缺少资金，欲以其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。为此，鼎城交投公司受鼎城区政府的指定作为买方、邵商置业公司受刘义祥的指示作为卖方，签订案涉商品房买卖合同及补充合同，合同的买方和卖方均是受他人指示而为，并非自己的真实意思表示。其次，从合同签订过程来看，案涉商品房买卖合同及补充协议条款由鼎城交投公司起草、案涉商品房买卖合同的定价系鼎城区政府决定（原则上不超过评估价的70%），而非双方当事人平等协商的结果。鼎城区政府确定的原则上不超过评估价70%的价格与银行抵押贷款比例相同。再次，从购房款资金流向来看，鼎城交投公司支付的“购房款”按照政府会议纪要汇入了案外人账户，均用于了江南美景项目，一般的商品房销售合同中买受人无权与出卖人约定购房款的用途。最后，从补充协议第二条内容来看，双方在补充协议中关于出卖方在一定期限内以一定的标准支付利息后以原价回购资产、如出卖方在一定期限内不回购则买受方可以直接占有案涉房屋、出卖方应支付的利息、违约金可直接冲抵房款的约定实际上是双方对借款期限及利率、违约金、担保物流质的约定。双方约定的利息、违约金等冲抵房款的约定与一般商品房买卖合同明显不同。综上，案涉商品房买卖合同的签订是为刘义祥借款2000万元做担保，房屋买卖不是鼎城交投公司与邵商置业公司的真实意思表示。本案基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，经一审法院依法释明，江南城投公司坚持不变更诉讼请求，故该院依法应驳回江南城投公司的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院裁定：驳回江南城投公司的起诉。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，综合本案事实，本案的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人之间的真实意思表示。经查，案涉《商品房买卖合同》及补充协议的签订，其目的是鼎城区政府为维护社会稳定而协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人以案涉三间门面进行融资。从案涉合同签订的背景及资金流向来看，合同双方就购房款问题约定了特定用途，鼎城交投公司支付的“购房款”是按政府会议纪要的内容汇入了案外人账户，款项均用于江南美景问题楼盘，双方签订买卖合同的目的是为借款提供担保。从合同的定价来看，系执行的是鼎城区人民政府《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》中“先由询价小组和第三方评估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价”确定的内容，并非合同双方平等协商的结果，且案涉三间门面的市场评估价值为32737000元，实际出售价值为22915895.8元，并非按市场价格确定，而是远低市场价值。从《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》（鼎城交投〔2018〕5号）第5条“允许出让方有条件回购资产”、鼎城区人民政府《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》（第2次）第2条“允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购”及补充协议第2条约定的内容等来看，回购条款及约定的利息、违约金实际上是双方对借款期限及利率、违约金的约定，与一般的商品房买卖合同存在明显不同，其实质是以房屋买卖的形式为借款做担保。此外，案涉三间门面系刘义祥从邵商置业公司分得，虽然登记在邵商置业公司名下，但整个交易过程的实际受益人为刘义祥，而非邵商置业公司。邵商置业公司虽为名义上的出卖人，但其与江南城投公司签订的合同及补充协议并非双方房屋买卖的真实意思表示，其真实目的是为刘义祥的借款融资做担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案经一审法院依法予以释明，江南城投公司坚持不变更诉讼请求，故一审法院驳回其起诉并无不当。另，江南城投公司主张本案三份商品房买卖合同明确约定的总价款为22915895.8元，一审法院对本案没有管辖权。经查，案涉房屋的实际评估价值为32737000元，且江南城投公司以商品房销售合同纠纷案由起诉，常德市鼎城区人民法院将本案移送常德市中级人民法院审理，符合《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第一条第二款诉讼标的额3000万元以上的一审民商事案件由中级人民法院管辖之规定。综上，江南城投公司的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙元清审判员  覃开艳审判员  唐雨松二〇二一年二月二十四日法官助理侯超书记员吕晶