中华人民共和国 山东省阳信县人民法院 执 行 裁 定 书 山东省阳信县人民法院 执行裁定书 （2021）鲁1622执异10号 案外人：成秋菊，女，1971年8月27日出生，汉族，住滨州市滨城区。 申请执行人：浙江申泰建设有限公司，住所地：浙江省临海市中山中路**，统一社会信用代码：91331082255207812M。 法定代表人：戴世中，该公司董事长。 被执行人：滨州伟峰置业有限公司，，住所地：滨州市渤海十八路中海大厦统一社会信用代码：91371600675521728P。 法定代表人：吴学峰，该公司执行董事。 在本院审理浙江申泰建设有限公司（以下简称申泰公司）与滨州伟峰置业有限公司（以下简称伟峰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人成秋菊于2021年1月27日对执行滨州市黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园××期××幢××号房产及7号楼地下11号车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人成秋菊称，请求中止对滨州市滨城区黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园××期××幢××号房××号楼××号车库的执行，并解除对该房产及车库的查封。事实与理由：申请执行人与被执行人建设施工合同纠纷一案由阳信县人民法院立案受理，并作出了（2020）鲁1622民初1585号民事裁定，查封上述涉案房产及车库。案外人不服，特提出异议。2013年12月17日，案外人与伟峰公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：×××36），约定由案外人购买伟峰公司开发的坐落于滨州市黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园××期××幢××号房屋，同时购买了7号楼地下11号车库，房屋总价款为415448元，付款方式一次性付款。合同签订后，案外人即支付了购房款和车库款。伟峰公司于2014年1月17日为案外人出具了《销售不动产统一发票》，并将涉案房产及车库交付于案外人。但由于伟峰公司一直未给予案外人通知，致使至今未办理房屋及车库产权登记。在法院以（2020）鲁1622民初1585号民事裁定查封涉案房产前，案外人已与伟峰公司签订了商品房买卖合同，合同合法有效。案外人已交清全部房款及车库款，被执行人伟峰公司也已交付房屋及车库，但因该公司的原因未办理房屋及车库产权登记。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，案外人对上述涉案房产及车库具有排除执行权利，特请求裁定中止对上述涉案房产及车库的执行。 申泰公司称，1、成秋菊未能提交其实际缴纳该房产及车库款的付款凭证、转账记录和到账记录等，仅有收据、发票不能证实成秋菊已支付该房产及车库价款。并且，假设成秋菊缴纳了该房产及车库价款，根据物权法相关规定，成秋菊与滨州伟峰置业有限公司之间只是成立了债权关系，成秋菊仍然不对该房产及车库享有产权。2、该涉案房屋未办理房屋过户登记原因亦是由成秋菊自身原因造成的，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项中“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。在本案中，成秋菊所提交《商品房买卖合同》第十五条中约定应该在商品房交付后90日内办理房屋过户登记，而如果按成秋菊的陈述和主张，其在2014年1月已取得涉案房产，90日内如果伟峰公司不为其办理房屋过户登记，成秋菊应向伟峰公司主张权利，积极办理房屋过户登记。而按照成秋菊所称其一直在等伟峰公司通知办理房屋过户登记，这一陈述与商品房买卖合同的约定不符，出现这样结果的原因明显是因为成秋菊怠于履行权利造成，并且涉案滨州市黄河十五路966号北海花园三期项目在2013年9月份起即可办理房屋过户登记，而且绝大部分购房业主的房屋过户登记均早已完成，更能证实造成涉案房屋未办理过户登记为成秋菊自身原因造成，进一步证实涉案房屋的实际所有人为伟峰公司，成秋菊的执行异议申请不能成立。成秋菊未提交充分证据证实已经实际占有涉案房屋和车库，不能证明其已入住该房屋。从滨州市不动产交易登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》能充分证实争议的该房产和车库产权属于被执行人伟峰公司。依据《中华人民共和国物权法》第14条、16条规定，不动产所有权的确认以登记为准，依据被执行人所拥有的产权证书足以证明涉案房产的物权权利属于伟峰公司所有。成秋菊提交的执行异议申请书未经本人签字，因本人不能亲笔签名，所按手印亦不能确认其真实性，因此成秋菊所提交的执行异议申请书是虚假的，依法不应予以受理。同时，能够进一步印证成秋菊提交的其他证据均存疑，涉案房产的物权权利属于伟峰公司所有。综上，阳信县人民法院（2020）鲁1622民初1585号民事裁定书是法院依法作出的，为维护申泰公司合法权益的正义之举，是保障诉讼正常进行的正当行为。成秋菊的异议申请应予驳回。 伟峰公司称,2013年12月17日,伟峰公司将位于滨州市滨城区黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园××期××幢××号房××号楼××号车库出售给案外人，双方于同日网签《商品房买卖合同》（合同编号为×××36），房屋总价人民币415448元，付款方式一次性付款。合同签订后案外人即支付全部购房款及车库款，答辩人于2014年1月17日为案外人出具了《销售不动产统一发票》，并将涉案房屋及车库交付案外人。非伟峰公司原因，案外人未办理房屋及车库产权登记。在贵院以（2020）鲁1622民初1585号民事裁定查封涉案房产前，案外人已与伟峰公司网签商品房买卖合同，案外人亦交清全部购房款及车库款，伟峰公司也交付了房屋及车库，案外人属涉案房产实际所有权人，伟峰公司对涉案房产不享有任何权利。综上所述，案外人对上述被查封涉案房产及车库具有排除执行权利，特向贵院请求裁定中止对上述涉案房屋及车库的执行，并解除对该房产及车库的查封。 本院查明，申泰公司与伟峰公司、山东瑞峰新型环保建材有限公司和吴学峰建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，诉讼中，经申泰公司申请，本院于2020年8月10日依法作出了（2020）鲁1622民初1585号民事裁定，裁定对伟峰公司坐落于滨州市黄河十五路966号北海花园××期××号楼××号房屋及7号楼地下11号车库等予以查封。 另查明，2013年12月17日，案外人与伟峰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：×××36）。合同约定，由案外人购买伟峰公司开发的坐落于滨州市黄河十五路以南、渤海九路以东北海花园××期××幢××号房屋以及7号楼地下11号车库，房屋价款361262元，车库价格为54186元，合计415448元。付款方式一次性付款。合同签订后，案外人交清了房款。伟峰公司于2014年1月17日为案外人出具了购房正式发票，并向其交付了涉案房屋及车库。由于伟峰公司一直未给予案外人通知，致使至今未办理房屋及车库产权登记。 本院认为，在本院以（2020）鲁1622民初1585号民事裁定查封涉案房产及车库前，案外人成秋菊已与伟峰公司签订了商品房买卖合同，合同合法有效，案外人亦于查封前交清了全部价款，伟峰公司也交付房产和车库，但因该公司的原因未办理房屋及车库产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，案外人对被查封的涉案房产及车库具有排除执行权利，案外人异议理由成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于滨州市黄河十五路966号北海花园××期××号楼××号房××号楼××号车库的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张花枝 审 判 员 高 军 审 判 员 李培东 二〇二一年二月十七日 法官助理 董 菲 书 记 员 程云菲