北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终997号上诉人（原审原告）：尚俊英，女，1976年9月30日出生，汉族，北京市石景山医院医生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵亮，上海大邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天鸿铭基房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区苹果园南路**院**楼**1121。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：净晶，女，北京天鸿铭基房地产开发有限公司法务。被上诉人（原审被告）：重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司，住，住所地北京市石景山区苹果园南路**院**楼**335/div>法定代表人：王强，负责人。委托诉讼代理人：周芳梅，女，重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：李璐杰，男，重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司员工。上诉人尚俊英因与被上诉人北京天鸿铭基房地产开发有限公司（以下简称天鸿铭基公司）、重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司（以下简称天骄公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初23438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚俊英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持尚俊英的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.尚俊英所购北京市石景山区-208房屋（以下简称涉案房屋）在交付后的2016年12月初即发现墙体有渗漏水问题，一审法院对于出现渗漏水的时间认定错误；2.一审法院对于出现渗漏水后天鸿铭基公司是否实际维修以及达到合格标准未予查清，现场勘验时没有漏水不代表漏水部位已修好且达到房屋建筑质量合格标准；3.天鸿铭基公司陈述涉案房屋已于2018年年底维修好，但2019年6月仍然存在渗漏水问题问题，天鸿铭基公司对其主张的渗漏水已经修复未提供证据证明，应当承担举证不能的法律责任；4.一审法院对于涉案房屋渗漏水给尚俊英造成的经济损失的认定适用法律错误，尚俊英关于物业管理费和取暖费诉求的依据是天鸿铭基公司未按照与尚俊英签署的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××243）（以下简称《预售合同》）的约定履行出卖人责任而给尚俊英造成的直接经济损失，应当予以赔偿。天鸿铭基公司辩称，同意一审判决，不同意尚俊英的上诉请求和理由。一审法院认定事实、适用法律正确。天骄公司辩称，同意一审判决，不同意尚俊英的上诉请求和理由。尚俊英向一审法院起诉请求：1.判令天鸿铭基公司、天骄公司依据法律规定及双方签订的《预售合同》及其交付尚俊英的《房屋质量保证书》约定立即修复尚俊英购买的涉案房屋墙体渗漏水问题，达到质量合格标准，并保证尚俊英对涉案房屋的正常使用；2.判令天鸿铭基公司、天骄公司赔偿尚俊英因交付房屋时墙体存在渗漏水不能实际使用涉案房屋到实际修复合格，达到尚俊英能正常使用条件期间的经济损失，包括但不限于尚俊英已交付的房屋物业管理费17001元＋未缴纳的两年以上的物业管理费（17001元／年×2年＝34002元）＋三年的房屋冬季取暖费（84元／平米／年×54．47平米×3年＝13726．44元）＋房屋经济收益的预期利益（房屋租金3．5元／平米／天×54．47平米×1095天＝208756．275元）各项费用之和的经济损失273485.715元；3.判令天鸿铭基公司、天骄公司依法补偿因交付涉案房屋时就因房屋存在质量问题使尚俊英不能正常使用给尚俊英造成的涉案房屋价值折损费（总房价款2242817元／40年×3年=56070．425元×3年＝168211.275元）；4.天鸿铭基公司、天骄公司承担本案诉讼费及其他诉讼发生的一切费用。一审法院认定事实：2015年11月1日，出卖人天鸿铭基公司与买受人尚俊英签署《预售合同》，约定：该商品房房屋坐落为：石景山区-208，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十八条，保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。2016年6月7日前，尚俊英向天鸿铭基公司支付涉案房屋的房款1242817元，2016年11月19日，尚俊英按揭借款支付房款1000000元。2016年11月19日，尚俊英交纳涉案房屋2017年1月1日至12月31日的物业费17001元。2016年11月19日，天鸿铭基公司向尚俊英发出《入住通知书》，告知尚俊英办理涉案房屋的入住手续。同时交付的还有《房屋质量保证书》《房屋使用说明》《嘉行中心商业金融项目临时管理规约》。天骄公司提交2016年11月19日涉案房屋的业主接房验收表，载明交付房屋时墙面及顶棚无问题。2018年1月22日，尚俊英取得所购涉案房屋的京（2018）石不动产权第×××号《不动产权证书》，房屋权利人尚俊英。天骄公司提交2018年11月8日的会议纪要载明：关于苹果汇项目施工阶段遗留问题，天鸿铭基公司与天骄公司达成如下共识：对于质保期内发生的问题（以入住时验房单问题及保修期内报修记录为准），由原质保单位完成维修，原质保单位拒不维修，由开发单位扣除质保金，寻找第三方进行维修。对于质保期内的工程遗留问题，由原质保单位进行维修，如原质保单位拒不维修，由开发单位责成其进行解决，必要时同样采取扣除质保金寻找第三方的方式进行维修。对于物业公司已自行承担并完成的遗留工程维修，由开发单位成本部和原质保单位共同确认，物业公司维修成本由原质保单位质保金中扣除，由开发单位拨付物业公司。现阶段显现工程遗留问题显示：11、B208屋顶结构漏水有室外井流入，质保期未到原单位维修；现阶段显现客户问题，3、-208顶渗水，质保期内，原单位解决。2018年11月19日，尚俊英向天鸿铭基公司书写赔偿申请，其称交接房屋后，发现屋顶和侧墙渗水质量问题，始终没有得到维修，要求给付相应的损失赔偿，包括需要上缴的物业费、供暖费及房屋应得的租金。2018年11月23日，尚俊英向天鸿铭基公司发律师函，要求开发商及物业对涉案房屋污水渗漏问题进行解决。2018年11月30日，天鸿铭基公司对此作出回函，我司十分重视以上业主反馈的问题及要求，已组织相关专业人员进行了实地查看并了解了相关情况。将及时与业主进行沟通并积极配合、解决有关问题，希望有关业主予以积极配合。2019年6月15日，天骄物业维修工作单显示：涉案房屋报修内容：下雨时侧墙、顶子漏水，右边锁打不开。完成时间2019年6月15日。2020年5月29日，天鸿铭基公司出具苹果汇涉案房屋的现场勘验及情况说明，勘验人为天鸿铭基公司，其对止水螺杆、地面、地面管道、喷淋管道、墙角、墩布池、管道接口、采暖管道、冷凝水管、自来水管道进行检查，均无漏水现象。结论为：涉案房屋现场墙顶地均干燥，无水痕；室内各类管道均按图施工，无漏水现象。天鸿铭基公司对可能存在的漏水点全部仔细排查，确认涉案房屋现场墙顶地均干燥，无水痕；室内各类管道均按图施工，无漏水现象。特此说明。本案审理过程中，法院工作人员前往涉案房屋进行勘察，涉案房屋已无漏渗水现象。庭审中，经法院释明后，各方均不对涉案房屋是否仍存在渗水点申请鉴定。关于租金损失：2018年8月7日，尚俊英和其邻居B207业主共同委托装修公司进行B207、B208的水路改造。尚俊英提交B207于2018年6月12日签订的商业用房租赁合同，证明租金损失为每平米每天3.5元。庭审中，天鸿铭基公司主张涉案房屋渗水是由于楼上109号房屋的问题，109号房屋已经修复完毕，涉案房屋就不存在问题了，渗漏水问题已于2018年底维修好，后面也没有再漏渗水了。天骄公司主张维修不属于物业服务合同的范围，物业不是质保单位，与物业公司无关。庭审中，尚俊英提交2020年8月5日北京市石景山区苹果汇大厦（嘉行中心）地下）地下**发生渗水的新闻报道涉案房屋所在楼宇防水存在问题。天鸿铭基公司、天骄公司主张该次渗水与涉案房屋无关。一审法院认定上述事实，有庭审笔录、《预售合同》、票据、不动产权证、入住通知单、函、回函等证据为证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。尚俊英与天鸿铭基公司签订《预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方《预售合同》约定，该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。根据天骄公司2018年11月的会议纪要及附件可知，尚俊英所购涉案房屋在交付后存在渗水问题，天鸿铭基公司应当对此进行修复。天鸿铭基公司主张已经修复完毕，并提交现场勘验及情况说明证明其对涉案房屋进行排查无漏水现象，尚俊英对此不予认可，但未提供相应的证据证明涉案房屋仍存在渗漏水的情况，经法院释明后，亦不申请对涉案房屋的渗漏水点进行鉴定，故对于尚俊英要求天鸿铭基公司、天骄公司修复涉案房屋墙体渗漏水问题，达到质量合格标准，并保证尚俊英对涉案房屋的正常使用的诉求，法院不予支持。对于尚俊英主张物业管理费、取暖费的诉求，非预售合同约定的内容，与本案非同一法律关系，法院不予处理。尚俊英主张房屋贬值损失，其未提供证据证明，对此，法院不予支持。对于尚俊英主张预期利益的损失，因渗漏水对涉案房屋的使用产生影响，法院结合天鸿铭基公司的过错程度、渗漏水对涉案房屋的影响程度、涉案房屋所在地的租金价格等因素予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京天鸿铭基房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付尚俊英预期利益损失五千元；二、驳回尚俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，尚俊英起诉请求天鸿铭基公司、天骄公司修复涉案房屋墙体渗漏水问题，天鸿铭基公司辩称已进行维修且修复，并出具现场勘验及情况说明，一审法院亦进行现场勘察，均显示涉案房屋目前已无渗漏水现象。尚俊英应就目前涉案房屋仍存在渗漏水现象进一步举证证明，但根据现有证据不能证明目前涉案房屋仍存在渗漏水问题尚未修复，且经一审法院释明后，尚俊英并未对涉案房屋是否仍存在渗水点申请鉴定，在此情况下，一审法院未支持尚俊英该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。二审中，尚俊英主张2016年12月初即发现涉案房屋墙体有渗漏水问题，但其就该主张未提供充分有效的证据，本院不予采信。关于尚俊英主张天鸿铭基公司和天骄公司赔偿物业管理费及冬季取暖费损失，因本案系商品房预售合同纠纷，其主张的损失与本案不属同一法律关系，一审法院不予处理正确。关于尚俊英主张的房屋价值折损费，其未就此提供充分证据予以证明，故一审法院不予支持正确，本院予以维持。关于尚俊英主张的预期利益损失，因渗漏水对涉案房屋的使用产生一定影响，一审法院结合天鸿铭基公司的过错程度、渗漏水对涉案房屋的影响程度、涉案房屋所在地的租金价格等因素酌情确定的预期利益损失赔偿数额并无不当，本院予以确认。综上所述，尚俊英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7926元，由尚俊英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 辛 荣二〇二一年二月二十四日法官助理 李昊婷书 记 员 李佳星