广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初14444号原告：伍邦琼，女，1975年8月24日出生，汉族，住重庆市荣昌县***********，公民身份号码为510************92X。原告：刘林贤，男，1970年8月28日出生，汉族，住重庆市荣昌区昌州街道红岩坪村****，公民身份号码为510************715。两原告的共同委托诉讼代理人：崔大磊，云南华恒律师事务所律师。被告：熊丽婷，女，1988年6月6日出生，汉族，住江西省九江市德安县*************，公民身份号码为360************029。委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟城，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。第三人：东莞市顺大房地产经纪服务有限公司。住所地：广东省东莞市**********凤山商住区东逸翠苑商业A区1号楼首层010号，统一社会信用代码为91441900MA4UMAFG5B。法定代表人：王某1。原告伍邦琼、刘林贤诉被告熊丽婷、第三人东莞市顺大房地产经纪服务有限公司（以下简称顺大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人崔大磊、被告的委托诉讼代理人赵丹和廖伟城到庭参加诉讼，第三人顺大公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍邦琼、刘林贤向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告签订的房屋转让合同书；2.被告向原告支付20000元违约金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月13日，伍邦琼、刘林贤与熊丽婷在顺大公司的见证下签订房屋转让合同书，约定：伍邦琼、刘林贤将位于东莞市*********************屋转让给熊丽婷，房屋建筑面积为82.25平方米，转让款为1500000元；在签订合同书后2个工作日内，双方应共同到房管部门对房屋申请权利是否受限进行查档，签订合同书10个工作日内，双方应分别到公证部门办理授权给担保公司工作人员的委托手续，如任何一方不能按照本合同约定的时间办理相关房产手续的，由代理人直接代为办理，双方办理公证手续所产生的费用由各自承担。合同还约定款项支付方式为：在签订合同之时，熊丽婷支付第一期转让款20000元（合同定金），在双方办理完该套房屋担保还款手续后，熊丽婷支付第二期转让款330000元，该转让款直接存入至担保公司指定的银行账户内。合同签订后，熊丽婷支付了20000元定金。但是由于合同就担保交易流程约定不明，导致双方就担保手续办理产生严重分歧，后在顺大公司联系后，双方依旧迟迟未能履行房产变更交易流程。2019年12月15日，伍邦琼、刘林贤发函给熊丽婷及顺大公司就交易流程中的担保手续提出磋商请求，但熊丽婷一直未予以答复。由于伍邦琼、刘林贤的资金压力比较大，原计划通过出卖房产短期内筹集资金用于工厂和生意周转，但熊丽婷在支付20000元定金后，利用合同就担保赎楼的交易流程约定不明的漏洞，一直迟迟不予履行合同，并且在发出通知函后不予回复，在顺大公司通知后，也未采取任何主动促进合同积极履行的措施。鉴于熊丽婷的违约行为，导致双方之间失去信任，就合同漏洞难以达成补充协议，并且自2019年9月至今半年，熊丽婷只支付了定金20000元，伍邦琼、刘林贤原本想通过出售房产换取资金流动性以增加商业现金流的合同目的已经难以实现，故诉至法院，请求判如所请。被告熊丽婷辩称：2019年9月13日，伍邦琼、刘林贤和熊丽婷在顺大公司的见证下签订的房屋转让合同书真实有效，合同约定伍邦琼、刘林贤将位于东莞市*********************屋转让给熊丽婷，房屋总价款为1500000元。关于案涉房屋担保交易流程，合同明确约定在签订合同后10个工作日内，伍邦琼、刘林贤和熊丽婷分别到公证部门办理授权给担保公司工作人员的委托手续，如任何一方不能按照本合同约定时间办理相关房产手续，由代理人直接代为办理。合同签订后，熊丽婷按约支付了定金20000元。后在2019年9月19日，中介在微信群中转达伍邦琼、刘林贤的意思，希望变更合同中关于赎楼方式及首付款支付方式的约定，改为伍邦琼、刘林贤自筹款赎楼，在办理完赎楼手续的当天，熊丽婷应当支付430000元首付款，熊丽婷表示同意。在变更合同后，直至2019年12月2日，伍邦琼、刘林贤仍未履行赎楼义务，熊丽婷通过短信方式催告伍邦琼、刘林贤履行赎楼义务。2019年12月17日熊丽婷再次要求伍邦琼、刘林贤履行赎楼义务，伍邦琼、刘林贤表示希望按照变更前合同约定的担保公司赎楼方式赎楼，后伍邦琼、刘林贤一直未履行赎楼义务，于2020年7月27日将案涉房屋转卖他人并办理了房屋注销登记。在房屋转让合同书中，双方对于担保交易流程的时间、费用、具体义务人都约定得相当明确，由于伍邦琼、刘林贤希望加快交易进度，要求变更赎楼方式及首付款支付方式，变更为伍邦琼、刘林贤自行筹款赎楼，熊丽婷也表示同意，但伍邦琼、刘林贤也没有办理赎楼手续，而是将房屋转卖给了他人，构成违约。2019年12月17日熊丽婷要求伍邦琼、刘林贤履行自行筹款赎楼义务时，伍邦琼、刘林贤要求按照原合同约定的担保公司赎楼方式赎楼，现伍邦琼、刘林贤以熊丽婷未按照原合同约定的担保公司赎楼方式赎楼为由主张熊丽婷违约，并因此发送通知函要求解除合同，因熊丽婷没有任何违约行为，该通知函并不能产生解除合同的法律效果。第三人顺大公司陈述：伍邦琼、刘林贤和熊丽婷通过顺大公司提供的居间服务，于2019年9月13日签订了房屋转让合同书，约定伍邦琼、刘林贤将位于东莞市*********************屋以1500000元的价款转让给熊丽婷，由于伍邦琼、刘林贤尚欠建设银行按揭款约1000000元，故双方一致同意由担保公司介入协助办理还贷赎楼及住房按揭贷款手续，另，双方对付款方式、交易流程以及违约责任作出了相关的约定。熊丽婷按照约定支付了定金20000元，伍邦琼、刘林贤也按约定与2019年9月18日到东莞市诚达按揭服务有限公司办理还贷赎楼手续，但在签署相关担保协议的过程中，伍邦琼、刘林贤认为担保公司无法向其明确收到全部转让款的准确日期及费用问题，最终没有完成签署担保公司文件的手续，并明确在2019年11月初能收到货款，到时候就可以自行归还建设银行的欠款。经双方协商，熊丽婷也同意不再通过担保公司介入，通过普贷方式继续交易。顺大公司后续联系双方到邮政储蓄银行办理住房按揭贷款手续，熊丽婷在2019年10月27日获得了贷款银行贷款足额审批同意。但伍邦琼、刘林贤没有钱去归还建设银行的欠款，并要求熊丽婷支付650000元归还欠款，熊丽婷考虑到相关风险问题，并不同意该办法。随后伍邦琼、刘林贤再次要求熊丽婷通过担保公司的介入处理该宗交易，但熊丽婷并不认同该处理方法。至此，双方一直处于僵持状态，期间伍邦琼、刘林贤提出解除案涉交易的方案，同意向熊丽婷支付40000元作为补偿，但熊丽婷没有同意。顺大公司作为中介服务公司，在促成双方就案涉房屋签订转让合同书之时，顺大公司已经完成了居间服务，且提供的居间服务的过程中并没有过错，而房屋转让合同书没能履行完毕的原因在伍邦琼、刘林贤和熊丽婷，且至今为止，顺大公司并没有收取该宗交易的相关中介服务费。故顺大公司不承担任何责任。本院经审理查明认定事实如下：2019年9月13日，伍邦琼和刘林贤作为甲方、熊丽婷作为乙方签订房屋转让合同书，第一条约定：甲方同意将位于东莞市*********************屋转让给乙方。第二条约定：拟转让的房屋属于按揭房，抵押给建设银行东莞分行，尚欠按揭贷款约1000000元，甲方必须保证个人征信良好，该欠款由担保公司担保还贷赎楼，担保公司在赎楼之前的月供款由甲方负责按月偿还，担保公司垫付的款项从甲方的应收款项中扣减；如果甲方的个人银行征信不良，该欠款由甲方负责归还付清，因该房屋提前还贷款所产生的罚息、手续费用等由甲方支付并承担。第三条约定：转让款共计1500000元，为扣除甲方法定的税赋和费用后的净收入；在签订本合同之时，乙方支付甲方第一期转让款20000元；在甲、乙双方办理完该套房屋担保还贷款手续后，乙方支付第二期转让款330000元，该转让款直接存入至担保公司指定的银行账户内，由银行作冻结监管，待甲方为乙方办理完全部的过户手续后，由监管银行解冻归甲方所有；在甲、乙双方在不动产管理局签订正式买卖合同当日乙方支付甲方第三期转让款100000元；转让余款1050000元，由乙方通过担保公司申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷支付给甲方，担保公司从此笔款项中扣减代垫付的款项后，如有结余的，归甲方所有；若银行放贷的款项与转让款余额存在差额的，如有不足的，不足部分由乙方到房管部门签署标准化房地产买卖合同当天支付给甲方；如有结余的，结余部分由甲方在银行放贷当天退回给乙方。第四条约定交易流程为：在签订本合同书后2个工作日内，甲、乙双方应共同到房管部门对拟转让的房屋申请权利是否受限的查档手续，经查档无权利限制时，继续履行本合同约定的义务；在签订本合同书后的10个工作日内，甲乙双方应分别到公证部门办理授权给担保公司工作人员的委托手续，如任何一方不能按照本合同约定的时间办理相关房产手续的，由代理人直接代为办理，双方办理公证手续所产生的费用，由各自承担；本合同签订后15个工作日内，甲方应提供房地产权证、身份证、婚姻状况证明、户口簿、银行收款账户等相关资料给乙方申请按揭贷款；乙方于签订本合同后20个工作日内，负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续；签订本合同120个工作日内，甲乙双方共同到乙方申请的贷款银行查核乙方申请贷款审批情况，如乙方的贷款申请足额被银行审批同意的，甲乙双方共同到房管部门签署标准化的房地产买卖合同，办理房地产过户登记手续；如乙方无法获得足额审批又不能在一个月内筹集资金存放在双方认可的银行作资金监管的，甲方有权拒绝为乙方办理房地产过户登记手续；甲乙双方到房管部门签署房地产买卖合同后5个工作日内，乙方负责到税务部门缴纳过户税费，甲方有协助乙方的义务；在乙方到税务部门缴纳完过户税费之日起5个工作日内，双方到房管部门办理递交证件手续；在过户当天，甲方将此房屋交付给乙方，在房地产权证未完全过户登记到乙方名下前，乙方不得对该房屋进行装修，否则造成的经济损失由乙方承担。第九条违约责任约定：合同签订后，甲方无故迟缓履行合同约定义务的，乙方有权要求甲方承担已收转让款5%的迟缓履行违约金；乙方无故迟缓履行合同约定义务的，甲方有权要求乙方承担应付转让款5%的迟缓履行违约金；违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行本合同或者选择解除本合同，违约金由中介公司代为监管。上述合同“乙方”处由熊丽炎代熊丽婷签署，但熊丽婷亦有签名及捺印。签订上述合同当天，熊丽婷通过顺大公司向伍邦琼、刘林贤支付了意向金5000元。2019年9月13日，熊丽婷的代理人熊丽炎代熊丽婷向伍邦琼、刘林贤支付了15000元。2019年9月13日，刘林贤出具收据，确认收到了熊丽婷支付的第一期房款20000元。双方在签订合同后，在三方建了微信群就案涉交易进行沟通。2019年9月19日，顺大公司称“卖家改为自筹款赎楼，时间上比担保更快，首付原计划330000元冻结，过户十万，改为过户当天共付43万”，熊丽婷一方回复“好的，感恩，谢谢”。2019年11月4日，顺大公司在微信群中告知双方：“买家这边银行贷款不想压力那么大，改贷85万，首付65万，银行贷款审批已通过”。2019年12月2日，熊丽婷发短信给刘林贤，内容为：“我们的房屋转让合同签了也已有两个半月了，但您那年赎楼还迟迟未赎，已超出合同期限，望您能遵守合同的各项约定，大家合作愉快”，刘林贤回复：“你好，我这边因为华坚的货款没收到，的确无能力还款，也真不知道该怎么办，一直在同中介公司求助，也得不到准确回复，真对不起”、“并且华坚的货款可能收不到了，会倒掉，我现在也六神无主，这么大一笔钱，真不知怎么办”。2019年12月4日，刘林贤提出这两天约个时间在中介公司把事情处理一下，熊丽婷则提出希望刘林贤尽快按合同履行义务。刘林贤反驳合同约定就是要走担保程序，熊丽婷回复：“那尽快走担保，不要耽误我们时间”。2019年12月6日，刘林贤要求顺大公司的员工进一步协调双方履行合同。2020年4月12日，熊丽婷询问刘林贤什么时候能办理过户。刘林贤回复：“我已完全破产了，我一直按合同走，但得不到结果”。2020年4月18日，刘林贤发出解除合同通知书，理由是熊丽炎一直未按要求提交熊丽婷签字的授权熊丽炎的委托书，熊丽婷本人也未联系过伍邦琼、刘林贤追认熊丽炎签订的房屋转让合同书。熊丽婷提交了与刘林贤的通话记录，刘林贤表示已提前通知了顺大公司的梁经理，梁经理也说给了三天时间熊丽婷考虑，但一直没有得到回复，因刘林贤没有能力赎楼，疫情原因连银行的利息都付不起，又得不到对方的回复，只能将房子卖掉，并同意将收取的房款退回给熊丽婷。案涉房产的不动产登记信息查询结果显示案涉房屋于2020年7月27日办理了转移登记，伍邦琼、刘林贤也确认案涉房屋已转卖给案外人，但转卖的价格仍为1500000元，其提交了房地产交易纳税申报表，显示合同交易价格为1500000元。第三人顺大公司的员工于2020年7月8日出具了一份情况说明，内容为：由于卖方欠款一百多万，卖方自己请第三方担保公司介入赎楼，买方配合操作按担保公司指定的银行去做贷款，在银行面签贷款协议及担保协议时由于费用问题及放款赎楼时间问题不能给卖方准确答复，拒绝了第三方担保公司介入来做赎楼手续，说自己2019年11月底有钱拿现金赎楼，买家也答应了这种方案，然后就转变了普通贷款方式，双方都在邮政银行签订了贷款手续，后续邮政银行也出具了买方熊丽婷的同意贷款文件，就一直等着卖方自己做赎楼手续，直到11月初卖方告知由于工厂货款收不到，自己还不了贷款了，同时也找过现金赎楼方式，但是担心自己现金赎楼了买家不配合了承担不起现金赎楼的费用，就不愿意通过借钱来赎楼的方式，一直联系买家重新启用担保公司重新走交易流程，由于买家本人在杭州也不太方便，之前邮政贷款也同意批贷款了，再换一家银行重新做对买家来说存在批贷的风险，觉得没有义务再重新走贷款流程，就一直未协商出结果，直到超出合同限期。熊丽婷主张伍邦琼、刘林贤未按合同约定办理赎楼手续，且已将房子卖给了案外人，属于一房二卖，以实际行动不履行合同，构成了根本违约，故将伍邦琼、刘林贤诉至法院，案号为：（2020）粤1972民初15337号，其诉请为：1.解除双方于2019年9月13日签订的房屋转让合同书；2.伍邦琼、刘林贤退还已支付的购房定金20000元；3.伍邦琼、刘林贤支付违约金，违约金以案涉房屋的现有价值与合同金额的差价损失计算，暂计为700000元，最终以评估报告为准；4.伍邦琼、刘林贤支付律师费50000元。5.诉讼费、鉴定费由伍邦琼、刘林贤承担。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。伍邦琼、刘林贤和熊丽婷于2019年9月13日签订的房屋转让合同书是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院确认其合法有效，对合同双方均有约束力。双方在签订上述合同后，熊丽婷依约支付了转让款20000元。根据约定，在签订合同后10个工作日内，合同双方应分别到公证部门办理授权给担保公司工作人员的委托手续，由担保公司介入进行赎楼，但根据微信聊天记录及顺大公司提交的说明显示，刘林贤一方在办理担保公司赎楼的过程中认为担保费用过高，刚好其有一笔货款到期，故提出收到货款后自行赎楼，熊丽婷对此亦表示同意。直到2019年12月2日熊丽婷询问刘林贤赎楼的事情，刘林贤告知其货款无法收回，无能力自行赎楼，提出还是通过担保公司介入的方式进行赎楼，熊丽婷表示同意，但要求尽快走流程。根据顺大公司提交的说明显示，之后双方并没有就由哪一家担保公司赎楼、赎楼费用等一系列问题达成一致意见，且熊丽婷在外地，来回不方便，其又考虑后重新申请贷款可能存在的风险，双方对于担保公司赎楼的具体细节及进一步方案并没有达成一致意见，直至超过合同约定的履行期限，现双方均要求解除合同，故本院认定案涉房屋转让合同书已解除。合同没有继续履行的原因系合同双方就担保公司赎楼这一流程的具体操作细节没有达成一致意见，包括由哪一家担保公司介入、担保费用如何承担及后续流程，这些内容均关乎到合同是否能继续履行，故本院认定合同没有继续履行的原因系双方就合同的重大内容未达成一致意见，熊丽婷在履行合同期间并不存在违约，伍邦琼、刘林贤要求熊丽婷承担违约金20000元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告伍邦琼、刘林贤与被告熊丽婷于2019年9月13日签订的《房屋转让合同书》已解除；二、驳回原告伍邦琼、刘林贤的全部诉讼请求。本案受理费150元，原告已预交，全部由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 熊 丹二〇二一年二月四日书记员 李琪琪