天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1262号原告：天津港保税区天友国际贸易有限公司，住所地天津自贸区（天津港保税区）海滨二路86号（物流园区内）2-205室。法定代表人：杨天举，董事长。委托诉讼代理人：原鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘江，男，该公司员工。被告：天津滨海惠民村镇银行股份有限公司，住所地天津市滨海新区世纪大道东322-324号。法定代表人：吴云，董事长。委托诉讼代理人：于志宏，男，该公司法务。原告天津港保税区天友国际贸易有限公司（以下简称天友公司）与被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司（以下简称惠民银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天友公司委托诉讼代理人原鹏、刘江、被告惠民银行委托诉讼代理人于志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天友公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方租赁协议已经解除；2．判令惠民银行支付2020年7月1日至2020年9月10日租金157034元；3．判令惠民银行支付违约金即第六年度租金796077元；4．判令惠民银行支付欠付物业费37799元、制冷费9969元、电费21621.6元，以上合计69389.6元；5．判令惠民银行返还甲方给予的合同免租期租金（2015年7月1日至2015年8月31日）合计112392元，加上违约金132679元，合计1267571.6元；6．判令惠民银行支付自2020年9月11日至本案判决之日的房屋空置租金、物业管理费、制冷费、采暖费等损失；7．判令惠民银行承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月30日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定天友公司将位于天津市滨海新区××道××号，面积为527.87平方米的房屋出租给惠民银行，房屋用途银行及配套经营。合同期限自2015年7月1日至2025年6月30日，合同房租总金额7819686元。合同签订后，天友公司严格按照合同履约。惠民银行于2020年7月10日向天友公司发送《天津滨海惠民村镇银行营口道支行关于终止租赁协议的告知函》，要求解除租赁合同，双方协商未果，惠民银行单方解除租赁合同并未经许可搬离房屋造成双方《房屋租赁合同》无法继续履行。天友公司认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，依法成立的合同自始有效，双方均应按照合同约定内容履行各自义务。《房屋租赁合同》第114条约定了合同解除的条件，即乙方单方变更，终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方按照当年房屋租金的壹倍支付违约金及欠缴的物业费、制冷费、电费、返还甲方为达成合同给予乙方的合同免租期的房屋租金等费用后方可解除合同。惠民银行提前单方解约给天友公司造成了巨大损失，属于严重违约，应承担违约责任。为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。惠民银行辩称，同意解除合同；同意按照实际搬离日计算租金，惠民银行实际上是7月1日至8月2日开始搬，认可到8月15日，但是后面的20多天不应该计算；违约金是全年的租金796,077元，认为过高，请求给予调整和降低，且并非是主观违约，受到疫情影响，银行在2020年大规模亏损，无力承担，同意按全年租金20-30%；电费无异议，物业费和制冷费应计算至实际交接房屋之日；不同意返还第五项的免租期租金和违约金，合同里面这个条款有问题，有多处违约条款的制订，这个已经违背了法律的公平，免租期已经结算完毕了，天友公司重复计算没有道理，也不应该产生违约金，因为第三项违约金已经主张过了，请求法庭驳回第五项诉讼请求；第六项的各项费用认为应该驳回，因为产生的房屋租金和物业管理费采暖费和制冷费和银行没有关系，银行已经支付违约金，不应该再主张了，第六项全部应该驳回；第七项诉讼请求法庭依法分割。双方约定租金标准超过了正常租金标准的一倍，认为合同约定过高，而且疫情影响了银行业务，亏损严重，这个是疫情影响的连锁反应，银行从六月份和天友公司协商，最终未能达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，天友公司（甲方、出租方）与惠民银行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于天津市滨海新区××道××号房屋，建筑面积527.87平方米，出租楼层为滨海新区塘沽营口道931号101，作为银行及相关配套经营使用，甲方于2015年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年7月1日起至2025年6月30日，共计10年，2015年7月1日至2016年6月30日为第一年度，以此类推，2024年7月1日至2025年6月30日为第十年度，各年度租金应在上一年度租赁期限届满前提前30日向甲方支付下一年度租金，其中第六年度即2020年7月1日至2021年6月30日的租金为796077元。甲方给乙方2个月装修免租期，自2015年7月1日至2015年8月31日，第一年度实际租金按照年租金减去免租期租金112392元后的实际数额计算。该租赁场所内部物业管理由乙方自行负责，外部通道及外部公共设施的物业管理服务由甲方负责。物业费单价为1元／天／平方米，各年度物业费应在该年度物业费起算之日起提前30天向甲方支付。空调使用费为，夏季制冷费32元／期／平方米（每年6月15日至10月15日）。合同11.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。本合同解除时，乙方应向甲方支付本合同约定的免租期的租金。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，本合同另有约定的除外；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分;11.2.1甲方按时未缴纳本合同约定和法律规定由甲方缴付的费用,影响乙方经营使用持续超过30日的；11.2.2乙方未按时全部缴纳甲方房租或应缴费用逾期超过30日的；11.2.3乙方未按照本合同约定目的使用房屋，致使房屋损坏的；11.2.4因乙方原因，造成房屋损坏的或未经甲方书面同意，改变房屋主要结构；11.2.5乙方逾期支付租金及其他费用超过30天的；11.2.6乙方违反本合同其他约定，在接到甲方书面通知后七日内未纠正的；11.2.7乙方未经甲方书面同意擅自转租的或与其他租户交还房屋的；11.4本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方按照当年房屋租金的壹倍支付违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。合同签订后，天友公司将案涉房屋交付惠民银行使用，惠民银行支付租金和其他费用。2020年7月10日，惠民银行向天友公司做出《天津滨海惠民村镇银行营口道支行关于终止租赁协议的告知函》，载明双方合同签订和履行的过程，因租金标准高，双方协商未果，惠民银行于2020年5月提出终止租赁协议的申请，决定于该月底迁址，后续再协商违约事宜。关于惠民银行搬离案涉房屋的时间，惠民银行自认搬离时间为2020年8月15日，并提交惠民银行电费收费情况记录表复印件予以证明，该记录表显示最后抄表时间为2020年8月15日。天友公司对该记录表真实性不予认可，并陈述惠民银行是2020年8月2日搬走，陆续搬了两个星期。惠民银行未支付2020年7月1日之后的租金、物业费、制冷费、电费。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务本案因租赁合同解除、支付租金、违约金、物业费、制冷费、电费成讼。因双方对合同解除和电费的数额不再有异议，本案的争议焦点有三：一是欠付租金的数额，二是违约金的数额，三是物业费、制冷费的数额。双方租赁合同因惠民银行搬离案涉房屋而解除。关于解除时间，惠民银行自认2020年8月15日，与天友公司陈述的从2020年8月2日搬离，陆续持续两个星期的情况相符，予以认定。故租金、物业费、制冷费应计算至2020年8月15日。租金数额为98,146.48元（796,077元/365天＊45天）。关于违约金。天友公司主张的第三项违约金796,077元，综合考虑惠民银行的违约情节、原因、案涉房屋现状、再次出租房屋的成本等因素，合同约定违约金标准超出了房屋租赁市场的正常行情，惠民银行抗辩违约金标准过高的意见成立，应予调整，其自认当年租金的30%具有公平性和合理性，予以照准。违约金数额为238,823.1元（796,077元＊30%）。天友公司主张的第五项违约金132,679元和返还免租期租金112,392元的依据是11.2条之约定，但本案是因惠民银行退租而解除合同，应符合合同11.4条之约定，不应适用11.2条之约定，该两项请求，不予支持。天友公司主张的第六项自2020年9月11日至本案判决之日的房屋空置租金、物业管理费、制冷费、采暖费等损失，因惠民银行已于2020年8月15日搬离案涉房屋，不再产生相关费用，且前述违约金已经考虑了再次出租房屋的成本因素，该诉讼请求，本院不再支持。关于物业费、制冷费。如前所述，物业费和制冷费应计算至2020年8月15日，数额分别为23,754.15元（1元＊527.87平方米＊45天）、8,446元（32元＊527.87平方米/120天＊60天）。天友公司主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告天津港保税区天友国际贸易有限公司与被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司于2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津港保税区天友国际贸易有限公司2020年7月1日至2020年8月15日租金98,146.48元；三、被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津港保税区天友国际贸易有限公司违约金238,823.1元；四、被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津港保税区天友国际贸易有限公司物业费23,754.15元、制冷费8,446元、电费21,621.6元；五、驳回天津港保税区天友国际贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计8,104元，由原告天津港保税区天友国际贸易有限公司负担5,606元，由被告天津滨海惠民村镇银行股份有限公司负担2,498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周彦权二〇二一年二月二十日法官助理龙孟燕书记员姜金附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。