苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初2583号原告：汉宇集团股份有限公司，住所地广东省江门市高新技术开发区清澜路**。法定代表人：石华山，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小丽、何浩太，广东广信君达律师事务所律师。被告：河南田园房地产开发有限公司，住，住所地河南省平顶山市湛北路中段田园城市花园****/div>法定代表人：董志强，该公司董事长。被告：董志强，男，1961年1月4日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。两被告共同委托诉讼代理人：朱燕，河南物华律师事务所律师。原告汉宇集团股份有限公司（以下简称汉宇公司）诉被告河南田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）、董志强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汉宇公司的委托诉讼代理人何浩太，被告董志强（暨被告田园公司的法定代表人）、两被告共同委托诉讼代理人朱燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除其与被告田园公司于2018年9月25日签订的四份《商品房协议书》及《商品房协议书》补充协议。二、被告田园公司支付其人民币13320815元、自2018年9月25日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息578252.88元及自2019年8月20日起至实际清偿之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告董志强对被告田园公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年5月27日，吴中法院对于其诉苏州尔宝电子有限公司(以下简称尔宝公司)、苏州一丰实业有限公司(以下简称一丰公司)、魏绪丰、吴震宇买卖合同纠纷案作出(2016)苏0506民初6021号一审民事判决；2017年11月2日，苏州市中级人民法院对该案作出(2017)苏05民终6727号二审民事判决。二审判决尔宝公司支付其货款19320815.17元及利息，一丰公司、魏绪丰对尔宝公司的付款义务承担连带清偿责任。该案判决生效后，其向吴中法院申请强制执行，执行案号为(2017)苏0506执5389号。2018年7月10日，吴中法院作出(2018)苏0506破申12号民事裁定书，裁定受理尔宝公司的破产清算申请。随后，其向尔宝公司管理人申报了债权，尔宝公司管理人于2018年8月27日向其发出《债权审查意见书》，认定其债权金额为21772068.06元。2018年9月25日，魏绪丰、一丰公司与其签订《和解协议》，魏绪丰、一丰公司同意通过以物抵债的方式偿还尔宝公司所欠其的货款，在此前提下，其同意仅收取货款19320815.17元。而魏绪丰、一丰公司承诺用于偿还其货款包括两处房产:一处是魏绪丰和董真一共有的位于苏州的一套房产，该房抵偿货款金额600万元;另一处是被告田园公司开发的位于平顶山市鲁山县产，该四套房产抵偿货款金额为13320815元。同日，其与被告田园公司就该四套房产分别签订了《商品房协议书》及《商品房协议书》补充协议。约定被告田园公司分别将该四套房产转让给其，其以(2017)苏05民终6727号案件中魏绪丰、尔宝公司、一丰公司应向其支付的货款抵偿，其无须再向被告田园公司支付房屋价款，该合同签订之日视为其已付清全部房屋价款，其对魏绪丰、尔宝公司、一丰公司的债权转由被告田园公司拥有。同时，根据双方约定，若因被告田园公司违约，其无法取得被告田园公司出售给其的上述房产，被告田园公司同意按13320815元(四套金额)向其返还房款及利息。2019年3月26日，被告田园公司和被告董志强向其出具《保证书》。承诺在2019年12月31日前完成上述房产的网签及不动产预告登记手续，否则，其有权解除商品房协议书，要求被告田园公司向其偿付13320815元及利息，同时，被告董志强同意承担连带责任。该保证书签署后，其即按保证书的要求向尔宝公司管理人及法院申请撤回已认定的全部债权，并撤回对该案强制执行，吴中法院也因此终结对其诉尔宝公司案件的执行，并确认其对尔宝公司的债权金额为0元。上述《保证书》规定的办证期限届满前，其曾多次敦促被告田园公司办理网签及不动产预告登记手续，但被告田园公司均要其等待通知。直到2020年1月2日，根据被告田园公司的安排，其派人前去协同被告田园公司办理有关手续时，被告田园公司才告知其:合同约定的四套住房，只能拆成10间商铺进行网签;而且部分面积不能预售及办证，所以网签的面积不是合同约定的四套房产的总面积1101.3平方米，而是10间商铺的总面积761.44平方米。据此，被告田园公司无法履行承诺，已构成根本违约，为此，其于2020年3月3日向被告田园公司快递了《解除合同通知书》，但被告田园公司拒绝签收。其有权解除合同，故提起诉讼。被告田园公司、董志强费共同辩称，原告的诉请无事实和法律依据。原告要求解除与被告田园公司签订的四份《商品房协议书》及《商品房协议书》补充协议无事实和法律依据，协议应当继续履行，原告无权要求被告田园公司支付13320815元及利息。原告主张的利息计算标准无法律依据。原告的诉讼请求不成立，故被告董志强亦不承担连带清偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：2017年5月27日，本院对原告（原名称为江门市地尔汉宇电器股份有限公司）诉尔宝公司、一丰公司、魏绪丰、吴震宇买卖合同纠纷案作出(2016)苏0506民初6021号民事判决书，判决：一、尔宝公司支付汉宇公司货款19320815.17元，暂算至2016年9月30日的利息190437.21元及此后按银行同期贷款利率的1.3倍计算实际清偿之日的利息。二、一丰公司、魏绪丰对尔宝公司的上述付款义务承担连带清偿责任。三、吴震宇对尔宝公司的上述付款义务在10000000元范围内承担连带清偿责任。案件受理费149652元、财产保全费5000元，合计154652元，由汉宇公司负担11927元，由尔宝公司、一丰公司、魏绪丰负担142725元。后吴震宇不服一审判决提出上诉，苏州市中级人民法院于2017年11月2日作出(2017)苏05民终6727号终审民事判决书，判决：一、维持本院（2016）苏0506民初6021号民事判决第一项、第二项及案件受理费部分；二、撤销本院（2016）苏0506民初6021号民事判决第三项；三、驳回汉宇公司对吴震宇的诉讼请求。经查，尔宝公司是一丰公司设立的一人公司，一丰公司的股东是董真一和魏绪丰。另查明，2017年12月27日，原告就上述生效判决向本院申请强制执行，执行案号为(2017)苏0506执5389号。2018年7月10日，本院作出(2018)苏0506破申12号民事裁定书，裁定受理尔宝公司的破产清算申请。后原告向尔宝公司管理人申报债权，尔宝公司管理人于2018年8月27日作出《债权审查意见书》，认定原告的债权金额为21772068.06元。又查明，2018年9月25日，魏绪丰、一丰公司与原告签订《和解协议》一份，约定魏绪丰、一丰公司通过以物抵债的方式偿还尔宝公司结欠原告的货款，原告同意仅收取货款19320815元，约定魏绪丰、一丰公司用两处房产抵偿债务:一处是坐落苏州吴中经济开发区越溪街道水木清华苑7幢103室别墅，作价抵偿600万元；另一处是被告田园公司（董志强是该公司股东，企业登记信息显示董志强是该公司董事长兼总经理）开发的涉讼平顶山市鲁山县下汤镇环镇路西的四套别墅，该四套别墅抵偿债务13320815元。约定用于抵债的四套别墅如下：1、田园·大汤山（一期）25栋1单元01房，建筑面积293.55平方米；2、田园·大汤山（一期）25栋1单元02房，建筑面积257.1平方米；3、田园·大汤山（一期）25栋1单元06房，建筑面积257.1平方米；田园·大汤山（一期）25栋1单元07房，建筑面积293.55平方米。以上房屋建筑面积1101.3平方米。为此，原告与被告田园公司于同日就该四套房产分别签订了《商品房协议书》及《商品房协议书》补充协议，约定被告田园公司将该四套房产转让给原告，原告以(2017)苏05民终6727号案件中魏绪丰、尔宝公司、一丰公司应向原告支付的货款抵偿，原告无须再向被告田园公司支付房屋价款，该合同签订之日视为原告已付清全部房屋价款，原告对魏绪丰、尔宝公司、一丰公司的债权转由被告田园公司拥有。若因被告田园公司违约，原告无法取得被告田园公司出售给原告的上述房产，被告田园公司同意向原告返还房款及利息。2019年3月26日，被告田园公司和被告董志强向原告出具《保证书》一份，承诺在2019年12月31日前完成上述房产的网签及不动产预告登记手续，否则，原告有权解除商品房协议书，要求被告田园公司向其偿付13320815元及利息，同时，被告董志强承担连带责任。再查明，(2017)苏05民终6727号生效判决执行程序中，汉宇公司以与尔宝公司、一丰公司、魏绪丰达成执行和解为由撤回对上述被执行人的执行申请，本院于2019年4月3日作出执行裁定，裁定终结执行。另在尔宝公司破产清算程序中，汉宇公司申请撤回其全部债权，本院于2019年10月12日作出（2018）苏0506破6号之一民事裁定书，裁定确认汉宇公司的债权金额为0元。还查明，2019年12月26日，原告向被告田园公司送达书面《催告函》，催告被告田园公司按照《保证书》的约定完成涉讼房屋的网签和不动产预告登记手续。2020年1月2日，原告相关人员至被告田园公司所在地拟办理上述手续，得知抵债的总面积1101.3平方米的四套别墅实际需办理10间商铺的权属登记，总面积仅761.44平方米。审理中，根据鲁山县房产管理局出具的多层房屋面积表反映，涉讼四套房屋的建筑面积不含地下一层，具体情况如下：房号25栋01，层数1-2层（101铺、201铺），建筑面积193.22平方米；房号25栋02，层数1-3层（102铺、202铺、302铺），建筑面积187.4平方米；房号25栋06，层数1-3层（106铺、206铺、306铺），建筑面积187.4平方米；房号25栋07，层数1-2层（107铺、207铺），建筑面积193.22平方米。合计建筑面积为761.24平方米。因房屋建筑面积与约定的1101.3平方米相去甚远，双方发生争议遂未办理网签等手续。为此，原告曾于2020年3月向被告田园公司邮寄《解除合同通知书》，但未能送达。本院起诉状副本等诉讼材料于2020年7月9日送达给两被告。审理中，两被告表示，用于抵债的是四套别墅并未变为十套商铺，房产部门登记四本证，每套房屋一本证：25幢一单元01号307.1平方米、02号238.5平方米、06号238.5平方米、07号307.1平方米，以上合计1091.2平方米。审理中，原告表示，董真一和魏绪丰（均是一丰公司股东）是夫妻关系，董志强是董真一的父亲。以上事实，由本院（2016）苏0506民初6021号判决书、苏州市中级人民法院（2017）苏05民终6727号判决书、（2018）苏0506破申12号民事裁定书、（2018）苏0506破6号决定书、（2018）苏0506破6号之一民事裁定书、（2019）苏0506执恢264号执行裁定书、债权审查意见书、和解协议、《商品房协议书》及其补充协议、保证书、鲁山田园大汤山维修资金缴存明细、解除合同通知书及退回邮件、工商核准变更登记通知书；平面图、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、证明；鲁山县房产管理局提供的商品房预售许可证、房源情况统计表和多层商业房屋面积表、企业登记信息及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，原告将对魏绪丰、尔宝公司、一丰公司的相应债权转让给被告田园公司，被告田园公司以涉讼房屋抵偿，各方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《保证书》的内容判断，如不能按约完成涉讼抵债房屋的网签及不动产预告登记手续，则原告有权解除商品房协议书，并有权要求被告田园公司向其偿付13320815元及利息，同时，被告董志强承担连带责任。本案中，由于被告田园公司承诺用于抵债的房屋建筑面积为1101.3平方米，但实际上房产部门提供的拟登记的建筑面积仅761.24平方米，与约定的1101.3平方米相去甚远，不动产登记面积的大小对权利人的利益影响甚巨，为此未能正常办理网签等手续，抵债不能的责任在于专业知识丰富、全面掌握房屋面积等相关信息的作为涉讼房屋开发企业的被告田园公司。且从原告于2019年12月以《催告函》催告被告田园公司按照《保证书》的约定完成涉讼房屋的网签和不动产预告登记手续，并于2020年1月2日至被告田园公司所在地要求办理上述手续的行为判断，不存在原告故意阻却和拒绝办理涉讼房屋网签和不动产预告登记手续的迹象。原告提出的被告田园公司的履行行为与约定严重不符、构成违约的主张能够成立。综上，在因被告田园公司的原因致以物抵债不成的情况下，原告要求按照《保证书》的约定，要求解除其与被告田园公司签订的四份《商品房协议书》及《商品房协议书》补充协议、被告田园公司支付13320815元、被告董志强对被告田园公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本院起诉状副本于2020年7月9日送达被告田园公司，原告与被告田园公司于2018年9月25日签订的四份《商品房协议书》及对应四份《商品房协议书》补充协议均于2020年7月9日解除。关于原告主张的利息问题，由于《商品房协议书》补充协议并未明确约定办理涉讼房屋网签及不动产预告登记手续的具体时间节点，双方仅在《保证书》中约定了2019年12月31日前完成涉讼房屋网签及不动产预告登记手续，未能实现则偿付利息，故计付利息的起算时间节点应为2020年1月1日，即由被告田园公司支付13320815元自2020年1月1日起至实际清偿之日、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，被告董志强同样按照《保证书》的约定对此承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下：一、原告汉宇集团股份有限公司与被告河南田园房地产开发有限公司于2018年9月25日签订的四份《商品房协议书》及四份对应《商品房协议书》补充协议均于2020年7月9日解除。二、被告河南田园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉宇集团股份有限公司人民币13320815元及该款自2020年1月1日起至实际清偿之日、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、被告董志强对被告河南田园房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105194元、财产保全费5000元，以上合计人民币110194元，由原告汉宇集团股份有限公司负担3469元，由被告河南田园房地产开发有限公司、被告董志强共同负担106725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  史华松人民陪审员  李 珍人民陪审员  张荣华二〇二一年二月二十五日法官 助理  王 亭书 记 员  朱 婷