河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2288号原告郭家，男，1995年4月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人路清正，大沧海律师事务所郑州分所律师。代理权限：一般代理。被告郑州玖智房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路**。统一社会信用代码：91410100MA3X554GX4。法定代表人贾飞，董事长。委托代理人马旭，女，1990年6月18日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区，系公司员工。代理权限：特别授权。原告郭家与被告郑州玖智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭家的委托代理人路清正及被告郑州玖智房地产开发有限公司的委托代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭家诉称，原、被告双方于2017年10月30日签订编号为0015445的《郑州·恒大城商品房认购书》，认购被告开发的位于郑州市××新区××单元××商品房××套，房屋总价款2224680元。根据认购书认定，原告采取分期付款的方式支付房款，原告应“于2017年11月1日前支付首期房款172468元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年1月30日前付清222468元……”认购书签订后，原告依约缴纳了定金、首期房款及部分分期款（含滞纳金）合计701442元。但截至目前，被告仍未能与原告签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》并进行合同备案是原告购得案涉房屋的必备前置条件，是被告必须履行的基本合同义务。被告在长达三年之久的时间内，仍不能履行上述义务已然构成根本违约，原告的合同目的已然落空。另，被告系恒大地产集团下属子公司。自2015年4月15日起恒大地产集团已全面实施无理由退房政策，“无理由退房”已然成为恒大地产集团营销的主要卖点。同时，被告在案涉楼盘营销推广过程中，也通过口头、网络及售楼部张贴广告等多种形式承诺“无理由退房”。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判令解除原、被告签订的《郑州·恒大城商品房认购书》；2、判令被告退还原告购房款701442元及利息77450.83元（以222468元为基数，支付自2017年11月9日起暂计至2020年11月9日；以223970元为基数自2018年6月15日起暂计至2020年11月9日；以30000元为基数自2018年11月1日暂计至2020年11月9日的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付，以上均计算至被告实际退款之日），共计778892.83元；3、本案诉讼费由被告承担。被告郑州玖智房地产开发有限公司辩称，不同意解除双方签订的认购书，原告实际缴纳的房款为697404元，原告在认购书履行过程中多次存在逾期房款的违约情形，并且至今也未按照认购书的约定，按期付剩余购房款，其不享有解除权，涉案房屋被告向案外人支付推荐佣金22247元，若法院判决解除认购书，应当根据定金规则，扣除原告定金5万元，而该佣金也系解除认购书后被告的损失，也应当予以扣除。被告至今为原告保留涉案房屋，不存在违约情形，原告诉请的利息没有事实及法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2017年10月30日，原告郭家（乙方）与被告郑州玖智房地产开发有限公司（甲方）签订编号为0015445的《郑州·恒大城商品房认购书》一份，载明：乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大城楼盘3幢1单元402号房屋。乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方须于2017年11月1日前支付首期房款172468元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年1月30日前付清222468元；于2018年4月30日前付清222468元；于2018年7月30日前付清222468元；于2018年10月30日前付清1334808元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2017年11月8日，被告向原告出具编号为2120600的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来房款222468元。2018年6月14日，被告又向原告出具编号为3003893的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来房款222468元。当日，被告向原告出具编号为3003894的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来违约金1502元。2018年8月22日，被告向原告出具编号为1021021的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来房款222468元。当日，被告向原告出具编号为1021022的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来违约金2536元。2018年10月31日，被告向原告出具编号为9007954的《收据》一张，载明：兹收到郭家3-1-402交来房款30000元。被告郑州玖智房地产开发有限公司在收据上加盖财务专用章予以确认。以上房款共计697404元，违约金共计4038元。根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的《关于进一步落实住房调控措施的通知》和《关于落实有关要求的通知》，原告不符合购房条件，无法购买涉案房屋。另查明，原告提交的被告相关媒体宣传材料中有关于“无理由退房”的表述。以上事实有原告提交的《郑州·恒大城商品房认购书》、收据、《关于进一步落实住房调控措施的通知》、《关于落实有关要求的通知》、原告身份证复印件、企业公示信息、网站宣传材料及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《郑州·恒大城商品房认购书》具有预约认购的性质，双方签订该认购书时，原告并不符合购房条件，且其至今仍不符合该条件，双方至今亦未签订正式的《商品房买卖合同》。被告作为开发商，明知原告不符合购房条件仍与其签订认购书并收取费用，以致双方至今不具有签订正式的《商品房买卖合同》的可能性，故该认购书已不具有继续履行的可能性，且原告提交的被告相关媒体宣传材料中亦有“无理由退房”的表述，故对原告请求解除原、被告签订的《郑州·恒大城商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现原告请求被告退还购房款，本院予以支持。原告请求被告向其支付利息，因原告在不具备购房资格的条件下仍向被告付款，其自身亦存在过失，故对利息请求本院不予支持。考虑原、被告双方合同不再履行，且不再支持原告利息，故对原告向被告缴纳的违约金4038元，本院予以支持。被告应返还原告701442元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第四项、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭家与被告郑州玖智房地产开发有限公司签订的《郑州·恒大城商品房认购书》；二、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭家701442元；三、驳回原告郭家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11589元，减半收取5794.5元，由原告郭家负担576元，被告郑州玖智房地产开发有限公司负担5218.5元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年二月二十二日书记员 王令令