广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9836号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市海派实业有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××428E。法定代表人：胡海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张星，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市年盛运动用品有限公司，住所地：广东省东莞市东城区温塘砖窑工业区，统一社会信用代码：914××××××××××631XT。法定代表人：邹津，该公司总经理。委托诉讼代理人：高超强，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶梓萱，北京德恒（东莞）律师事务所实习律师。上诉人东莞市海派实业有限公司（以下简称海派公司）因与被上诉人东莞市年盛运动用品有限公司（以下简称年盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海派公司原审诉讼请求：1.年盛公司向海派公司退回押金153414元；2.年盛公司向海派公司退回三月份租金32400元、消防设施分摊费用200元、房屋建筑财产保险费400元、保安清洁费用2300元，共35300元；3.年盛公司向海派公司赔偿各项经济损失868120.4元（包括：租赁居间费32400元、环保费用115000元、新厂水管进场及安装费用404元、新厂铺设主线路及进厂费用7429元、机台基础预制费用65887元、搬运印刷机器费用51402元、印刷机器及辅助设备拆装费用185000元、拆装中央空调25350元、租车及搬运费用17991元、厂房及办公室装修140103元、水电材料费用14643元、机器配件及劳保用品6461元、其它费用2180元、停产停工费用所产生的3月至4月工人工资375922元、经营损失200000元，以上损失共计1240172元，因合同无效，海派公司主张年盛公司承担70%的赔偿责任即868120.4元）；以上暂共计1056834.4元；4.年盛公司承担本案所有的诉讼费用。年盛公司原审反诉诉请：1.海派公司向年盛公司支付2019年4月份租金35300元及逾期支付租金的违约金35300元（以35300元为本金，自2019年3月10日计至支付全部租金之日止，按照1%每日的标准计算，以一倍本金为限）；2.海派公司向年盛公司支付免租期间（即2019年1月份）使用费35300元；3.海派公司向年盛公司支付尚欠水电费12869.32元；4.本案诉讼费、保全费等费用由海派公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、年盛公司于判决发生法律效力之日起三日内向海派公司退回押金153414元；二、年盛运公司于判决发生法律效力之日起三日内向海派公司赔偿损失102284.2元；三、海派公司于判决发生法律效力之日起三日内向年盛公司支付2019年4月1日至2019年4月28日占有使用费32946.67元；四、海派公司于判决发生法律效力之日起三日内向年盛公司支付免租期占有使用费33929.8元；五、海派公司于判决发生法律效力之日起三日内向年盛公司支付水电费12845.52元；六、驳回海派公司的其他诉讼请求；七、驳回年盛公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7155.76元（海派公司已预交），由海派公司负担5424.44元，年盛公司负担1731.32元；一审反诉受理费1337.69元（年盛公司已预交），由海派公司负担439.79元，年盛运公司负担897.9元；保全费5000元（海派公司已预交），由海派公司负担3790.26元，年盛公司负担1209.74元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31936号民事判决书。海派公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第四项，改判海派公司无须向年盛公司支付免租期占有使用费33929.8元；2.撤销原审判决第六项，改判增加年盛公司向海派公司赔偿损失64700元；3.年盛公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、海派公司无需向年盛公司支付免租期占有使用费33929.8元。依据双方于2018年12月7日签订的物业租赁合同第一条约定：免租期为31天即从2019年1月1日至2019年1月31日。年盛公司已经承诺1月份为免租期且年盛公司也已经在合同第五条第一款进行了约定。证明年盛公司明知案涉合同是无效的，在此情况下做出的免租期的承诺是有效的，并且承诺免租期与合同无效没有任何关联。合同的免租期就是装修期，在此期间海派公司进行装修、搬运设备、调试设备和买材料等，都是为后续能够正常生产做准备。在此期间并没有正常使用案涉租赁物业，因此请二审能够考虑该情形。二、年盛公司应向海派公司赔偿租赁居间费用32400元。海派公司因租赁案涉物业花费居间费用32400元，分别在2018年12月7日和12月31日进行了支付，该费用是因为合同无效导致海派公司需要搬离而造成的损失，并且该物业没有建设工程规划许可证，对于合同无效年盛公司存在过错，故年盛公司应向海派公司赔偿居间费用32400元。经海派公司检索，东莞市中级人民法院作出的（2019）粤19民终2302号民事判决书中，因合同无效，租赁的居间服务费用也进行了支持，该判决与本案相同，具有参考价值。三、年盛公司应向海派公司赔偿搬运机器设备费用25000元。因海派公司要将机器设备搬运至年盛厂，2018年12月20日东莞市顺福搬运有限公司（以下简称顺福公司）向海派公司就搬运机器设备进行了报价，搬运费共51000元。在2019年1月26日海派公司向顺福公司支付了26000元，2019年5月16日向顺福公司支付了25000元，共计51000元与报价单的总金额是一致的。该笔款项分两次支付，均是因将机器设备搬运至年盛厂花费的费用而非第二次搬运花费的费用。因此，原审法院只认定26000元而不认定第二次支付的25000元是太过主观。四、年盛公司应向海派公司赔偿印刷机器及辅助设备拆装费与调试费用72000元。2019年1月17日海派公司向石丽元支付了20000元的调试CTP冲版机和维护服务器等费用，石丽元向海派公司开具了收据。该项费用是在搬进年盛厂后调试CTP冲版机和维护服务器的费用，与肖继平调签署的调试合同的第一条进行机器对比，发现二者调试的机器设备不同且不存在重复。而支付的20000元的调试费用是实际花费的，请二审法院核实。2018年12月26日海派公司与肖继平签署了印刷设备拆装调试合同，约定由肖继平对合同第一条所列的设备进行拆装和调试。2019年1月27日海派公司向肖继平支付了33000元的定金，2019年4月26日支付了22000元，在转账记录中备注为“拆装机款”，2019年6月18日支付了30000元。该三笔费用共计85000元是履行与肖继平签署了印刷设备拆装调试合同并非是搬离年盛厂后支付的拆装调试费用。在实际中，一般拆装调试费都会有延迟支付，原审法院不能因海派公司延迟支付而否定2019年1月27日支付的33000元定金和2019年4月26日支付的22000共计52000元的费用是搬离年盛厂之后的花费，并且肖继平也出具的证人证言进行证明，因此原审法院认定有误，请二审法院能够核实并认定。综上所述，海派公司认为原审法院对于上述部分的认定有误，请二审法院在查明事实的基础上支持海派公司的上诉请求。年盛公司答辩称，一、海派公司应当参照合同约定的租金标准支付免租期的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”首先，海派公司明知案涉厂房未办理产权证及建设用地规划许可证，即海派公司对于案涉合同无效的情况是明知的。案涉合同无效，合同中关于免租期的约定条款也当然归于无效。其次，“房屋占有使用费”指的就是年盛公司将厂房交给海派公司占有后，海派公司应当支付的占有使用费，占有使用费应当是从海派公司实际占有开始就起算的，不论海派公司是如何使用都不影响其已经实际占有厂区的事实，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。在一审庭审中，海派公司确认在2018年12月底入驻厂区一楼，2019年1月17日入驻厂区三楼，根据年盛公司所提供的厂区出入记录及海派公司所提供的证据中可见，海派公司在厂区一楼进行了改装和生产经营活动，海派公司称并未正常使用案涉租赁物无事实和法律依据。最后，依据海派公司在一审中提供的检索报告三，司法实践当中对于合同无效的情况下，已经有明确的态度表示免租期的约定也应归于无效，海派公司应当参照合同约定的租金标准支付免租期的房屋占有使用费。二、居间费用不属于因合同无效所产生的损失，年盛公司无须支付。首先，租赁居间费用不是法律规定的因合同无效产生的损失项目，在司法实践当中也已经明确该项费用属于经营性支出不予支持。其次，依据合同法第427条，合同无效，居间人丧失报酬请求权，该居间费用本不应予以支付，海派公司在明知案涉合同无效的情况下，仍然选择与中介公司缔约并支付居间费用，是海派公司对自己实体权利的处分，是海派公司与中介公司双方意思自治的结果，案涉合同的效力与该费用的产生与否无关，因此不能将其作为合同无效所产生的损失。海派公司自愿放弃了自己的实体权利则更加无权将其作为一项损失要求年盛公司赔偿。最后，海派公司提供的（2019）粤19民终2302号民事判决书与本案案情并不相同，该案中单单是与中介签约的主体都与本案完全相反，不具参考意义。其余答辩意见与年盛公司在原审中提交的民事答辩状、质证意见、补充质证意见、各项费用质证及辩论意见、代理词及庭审调查中的意见一致。综上，海派公司主张无须支付免租期占有使用费没有法律依据，主张年盛公司赔偿各项经济损失也没有法律和事实依据，海派公司的上诉请求不应得到支持。以上答辩意见，恳请二审法院予以采纳并驳回海派公司所有诉请。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、免租期占有使用费应如何认定；二、年盛公司应否向海派公司赔偿租赁居间费用；三、海派公司的搬迁费、设备拆装费及调试费是多少。对于焦点一，免租期的对价是承租人支付合同内的占有使用费，海派公司支付了部分占有使用费，故原审法院根据未实际占有租赁物的期限与租赁合同期限的比例，认定免租期租金，处理正确，本院予以维持。海派公司主张无需支付免租期占有使用费的理由不成立，本院不予支持。对于焦点二，中介费因居间合同关系而产生，海派公司在本案中请求年盛公司支付中介费损失，理据不足，本院不予支持。对于焦点三，海派公司提交的25000元设备搬运费收据发生于2019年5月16日，此时海派公司已变更住所地，并已退场，该收据不足以证明海派公司搬进案涉租赁物的损失。原审仅支持2019年1月26日的搬运费26000元，并无不当。2019年1月17日的调试和维护费收据、2019年4月26日支付的22000元、2019年6月18日支付的30000元，海派公司均不能证明该费用因合同无效而产生的损失，原审对此不予支持正确。综上所述，海派公司的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2265.75元，由东莞市海派实业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二一年二月一日书记员  谢爱玲赵雪然