北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1213号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京永鑫恒通商贸有限公司，住所地北京市大兴区兴业大街（三段）3-3三层301室。法定代表人：田会君，董事长。委托诉讼代理人：刘志福，男，1974年3月5日出生，北京永鑫恒通商贸有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张树宏，男，1963年7月3日出生，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：段旭辉，北京荣罡律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张大维，男，1966年10月8日出生，无业，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：段旭辉，北京荣罡律师事务所律师。原审第三人：阿娜古丽（北京）美食村有限公司。法定代表人：阿依古丽·艾依提，经理。上诉人北京永鑫恒通商贸有限公司（以下简称永鑫公司）与被上诉人张树宏、张大维，原审第三人阿娜古丽（北京）美食村有限公司（以下简称美食村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京永鑫恒通商贸有限公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；2．依法改判继续履行租赁合同项下关于涉案房屋一层、二层的内容或将本案发回一审法院重审。事实和理由：第一，永鑫公司与张树宏、张大维于2017年5月10日签订《房屋租赁合同》，约定张树宏、张大维将租赁房屋租赁给永鑫公司用于商业、办公使用，并允许转租。合同签订后，永鑫公司依约履行了合同的相关约定。但张树宏、张大维违反合同约定于2018年7月12日以办理相关手续为由将营业执照拿走长达10个月10天，致使永鑫公司不能正常开业。又因燃气开通盖章及政府施工修缮楼体外观等情形发生，导致永鑫公司与张树宏、张大维因2018年下半年租金减免事宜产生纠纷。张树宏、张大维承诺办理燃气盖章延误永鑫公司正常营业减免一个半月租金及政府施工期间减免一个月租金。2018年度，除该两个半月有争议的租金未予解决，并不存在其他任何风险，且2019年度永鑫公司仍然依约履行该年度应该给付的租金92万元，张树宏、张大维照收不误，表明其认可继续履行合同。第二，一审中张树宏、张大维为规避相关法律义务，拒不认可该条款上的指纹系其本人签字捺印，在永鑫公司申请指纹鉴定后，张树宏、张大维又拒绝配合鉴定机构进行鉴定，导致本案诉讼期限的无限拖延，且最后认定永鑫公司直到腾退之日止一直支付张树宏、张大维房屋占有使用费。涉案房屋在由第三人一直占有使用的情况已经查明，未判决由第三人支付使用费，明显违背了法律规定。第三，永鑫公司与张树宏、张大维的聊天记录中，关于减免房租的事实和理由及三层因无法办理执照原因的基本事实已经非常清楚，但一审判决均未如实认定。第四，第三层房屋因无法正常使用，永鑫公司已经通知单就该层租赁关系解除，故应退还永鑫公司相应租金。第五，因张树宏、张大维未尽到协助及提供办理营业执照相关手续的义务，导致全部三层房屋无法新办营业执照以及第三层无法使用，故第三层房屋租金永鑫公司自始不应当承担。第六，2017年5月9日至2019年5月9日永鑫公司合计交纳租金344．666万元,足够覆盖涉案房屋一层、二层自2017年8月16日至2020年5月16日的租金，故一审判决有误。张树宏、张大维辩称：同意一审判决，不同意永鑫公司的上诉请求和理由。美食村公司未到庭发表答辩意见。张树宏、张大维向一审法院起诉请求：1．判决确认张树宏、张大维与永鑫公司签订的《房屋租赁合同》无效；2．判决永鑫公司、美食村公司共同向张树宏、张大维支付2018年8月16日至2019年8月15日期间的房屋占有使用费383333元，支付2019年8月16日至2020年8月15日期间的占有使用费184万元，支付2020年8月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（以每日5545元为标准计算）；3．判决永鑫公司、美食村公司腾退房屋并返还给张树宏、张大维；4．本案诉讼费用由永鑫公司、美食村公司承担。永鑫公司反诉请求：1．判决张树宏、张大维与永鑫公司继续履行双方的租赁合同；2．判决张树宏、张大维为永鑫公司减免2019年8月17日至2020年8月16日期间租金1562739元（10个月10天）；3．要求张树宏、张大维返还永鑫公司2018年12月6日至2019年8月16日期间共计8个月10天租赁房屋三层租金42万元；4．本案本诉、反诉案件受理费由张树宏、张大维负担。一审法院认定事实：张大维系通州区梨园镇梨园村×号房屋的所有权人，建筑面积1682平方米。北京市通州区梨园地区梨园村民委员会于2005年10月26日为张大维颁发了房屋所有权证，证书编号通梨字总第×号，证书显示设计用途为商业。经查，该房屋系集体土地上建设的房屋，无城市建设工程规划许可证等审批手续，但该房屋上注册了北京大洼鲜鱼锅餐饮有限公司，且美食村公司实际使用该营业执照进行经营。2017年5月10日，张树宏、张大维（出租方、甲方）与永鑫公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市通州区梨园镇梨园村×号，建筑面积1682平方米。第二条房屋权属状况甲方是该房屋的产权人。甲方保证在签署本合同之时，该房屋已取得房屋所有权，并确保其有出租的权利。第三条房屋用途该房屋用途仅限于乙方商业、办公经营。建筑面积1680平方米。乙方在租赁房屋内的一切经营活动必须遵守中华人民共和国及北京市的法律法规。第四条房屋改善在不改变房屋内部主体结构及影响安全的情况下，乙方有权制定装修方案。第五条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年5月16日至2027年8月15日（合同期内前3个月为装修免租期）（租期：十年零三个月）（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方具有优先续租权，乙方继续租赁的，应该前一年向对方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如不提出续租要求的，则视为到期不再续租，甲方自行安排房屋租售他人。第六条租金（一）租金标准：自2017年8月16日至2020年8月15日，租金标准3元/平方米,（建筑面积）/天，每年总房租款184万人民币元，建筑面积1682平方米。自第四年起至第六年，即2020年8月16日至2023年8月15日，每年总房租款为2024000元人民币。（二）租金支付时间：乙方应于本合同签订之日支付首次租金，此后乙方按每半年支付租金（上付），每年付款日为8月15日，2月15日，乙方每年分两次向甲方支付房屋租金。（三）租金支付方式：乙方可以采用支票或银行转账到甲方账号。（四）甲方收取租金后，应向乙方开具发票或收据（含乙方以自然人名义承租期间）。（五）装修免租期，甲方免除乙方租金，但相关水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费房屋使用费用仍由乙方承担。甲方指定如下银行账户为租金收取账户：李凤红：6228***********8812（农业银行通州支行果园分理处）、张树宏6236***********1664（建行云景里支行）双方各收取50%款项。第七条房屋租赁保证金（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付15万元人民币的保证金，支付时间为签约交纳首次租金时交纳。（二）发生以下事项时，甲方有权从保证金中扣除有关费用：1．在租赁期限内，若乙方提前退租，甲方不退还保证金；2．乙方未按时支付房屋租金及其他费用的，甲方有权在乙方付款到期日后10天内从保证金中扣除乙方应交而未交之租金，费用及逾期罚息；3．在甲方从乙方保证金中扣除有关欠款后十五内，乙方应在接到甲方的通知后二日内补足保证金。（三）保证金在以下情况退还乙方：1．本合同履行期限届满或甲乙双方协商同意提前解除本合同，乙方全部履行本合同所约定的各项义务，补足所欠房租及费用，退还全部保证金。第九条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2017年5月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，并办理相关房屋交验手续及移交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：乙方应于租赁期满，将承租房屋及原有附属设施返还甲方，乙方已装修部分无需复原（拆除电梯恢复除外）。甲乙双方验收认可后在（房屋附属设施设备清单）上签字盖章。甲乙双方应结清各自承担的费用。第十条房屋及附属设施的维护（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。第十一条（一）乙方具有转租、转让权与第三方，乙方与转租方发生纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。（二）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。第十三条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2．因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1．未按约定时间交付房屋达三十日的；2．交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3．不承认但约定维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4．交付的房屋危及乙方安全或者健康的；5．因甲方与第三方纠纷造成乙方停业累计达三十日以上，且未积极解决并赔偿乙方实际损失的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．无正当理由不支付或者不按照约定支付租金达十日的；2．利用该房屋从事违法活动的。3．乙方租金补齐后合同继续有效（第3小项系手写添加，字迹上按有指印，永鑫公司提交的《房屋租赁合同》上书写有该部分内容，张树宏、张大维提交的《房屋租赁合同》上没有该内容）。第十四条违约责任（六）乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，甲方尚未行使解约权的，每天乙方赔偿甲方三倍租金，最多不超过30天。甲方决定行使解约权的情况下，乙方还应承担因此给甲方造成的全部损失。（七）乙方逾期支付租金10日以内的，甲方决定不行使解约权的情况下，按照应付租金的千分之一支付甲方违约金。本合同期满或者提前解除时，乙方未及时返还房屋的，应按该房屋的双倍租金标准支付甲方违约金。该合同还约定了其他内容。2017年6月15日，永鑫公司（出租方、甲方）与美食村公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将租赁房屋建筑面积约1200平方米（按实际面积结算，多退少补），房屋用途为餐饮经营，免租期自2017年6月15日至2017年8月14日，租赁期限为2017年6月15日至2027年8月15日。2017年8月15日至2019年8月14日，租金标准3．5元/平方米（建筑面积）/天，每年总房租款合计153．3万元人民币；2019年8月15日至2021年8月14日，租金标准3．71元/平方米（建筑面积）/天，每年总房租款合计162．5万元人民币……。乙方不得转租，如需转租，需经甲方同意方可转租。合同还约定了其他内容。另查，关于租金交纳情况如下：2017年8月16日至2018年2月15日期间租金：2017年5月9日，永鑫公司刘志福向张树宏转账5万元；2017年5月11日，永鑫公司刘志福向李凤红转账53．5万元；2017年5月11日，永鑫公司孙蒙向张树宏转账48．5万元。以上共计107万元，包含租金92万元、保证金（押金）15万元。2018年2月16日至8月15日期间租金：2018年3月27日，永鑫公司孙蒙向张树宏转账10万元；2018年4月14日，永鑫公司刘志福向李凤红转账38万元；4月15日，永鑫公司刘志福向张树宏转账28万元；5月18日，永鑫公司刘志福向张树宏转账8万元，同日向李凤红转账8万元，以上共计92万元。2018年8月16日至2019年2月15日期间租金：2018年10月13日，永鑫公司刘志福向李凤红转账15万元，向张树宏转账15万元；2018年12月6日，永鑫公司刘志福向张树宏转账118333．5元，向李凤红转账118333．5万元。以上共计536667元。2019年2月16日至2019年8月15日期间的租金：永鑫公司孙蒙于2019年5月9日向张树宏转账46万元，永鑫公司刘志福向李凤红转账转账46万元，共计92万元。另查，美食村公司向永鑫公司足额支付了2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金。2018年8月15日至2019年8月14日期间租金少缴纳了2个半月。之后，美食村公司未再向永鑫公司交纳租金。对各方当事人有争议的证据和事实认定如下：1．关于合同效力。张树宏、张大维主张因房屋是小产权房，没有房产证书故合同无效。永鑫公司对此不予认可。法院经审查认为，乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在较大差异。审判实践中依照法律规定的不同和城镇、村乡房屋租赁市场的现实差异，对城镇房屋租赁合同纠纷案件和乡村房屋租赁合同纠纷案件适用的法律标准和裁判规则亦不尽相同。这也是上述司法解释在制定时明确该司法解释的适用范围系城市、镇规划内的房屋，而对乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅规定可以参照该解释处理的原因。可见，对于该解释中的部分规定是否应在集体土地上房屋的租赁合同纠纷中予以适用，应由法院在具体个案中进行认定。根据本案查明的事实，涉案租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但张大维对房屋享有的所有权相关权益得到梨园村民委员会的认可，租赁房屋设计用途为商业，亦可以办理企业经营注册，且实际上用于商业或者餐饮经营。从向各方核实的情况来看，并无相关单位正式对房屋属于违建进行行政认定和处理。结合以上情形，法院认为不应认定涉案租赁合同无效。经询问，张树宏、张大维主张如果法院认定合同有效，则在本案中一并主张解除《房屋租赁合同》。2．永鑫公司是否构成根本违约，张树宏、张大维是否享有合同解除权。首先，关于永鑫公司提交的《房屋租赁合同》中补充内容上指纹的认定。本案审理过程中，张树宏、张大维申请对永鑫公司提交的《房屋租赁合同》中手写补充内容部分上的指纹进行司法鉴定，后又撤回了鉴定。随后，永鑫公司申请对上述指纹是否为张树宏、张大维的指纹进行鉴定，因张树宏、张大维拒不配合鉴定程序，鉴定机构将鉴定退回。在此过程中，法院向张树宏、张大维释明如不配合司法鉴定，将承担不利的法律后果。故对永鑫公司关于其提交的《房屋租赁合同》中“乙方租金补齐后合同继续有效”上所按指纹系张大维、张树宏所按的主张，法院予以采信。其次，关于永鑫公司交纳房屋租金的情况。永鑫公司在签约时足额交纳了租金，但其在交纳第二期租金的时候延迟支付1个月12天（足额支付），在交纳第三期租金的时候延迟了3个月21天（未足额支付），即便是在诉讼过程中永鑫公司在交纳2019年2月16日至8月15日期间租金时仍延期近3个月，且未支付后续房屋租金。虽然法院对租赁合同中补充内容的真实性予以采信，但是法院认为乙方延迟交纳租金、补齐租金均应在合理的时限内，而不是无限延迟。结合双方合同中关于“乙方无正当理由不支付或者不按照约定支付租金达十日的”、“乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，甲方尚未行使解约权的，每天乙方赔偿甲方三倍租金，最多不超过30天”的约定，法院对张树宏、张大维关于合理期限不应超过30天的主张予以采信。故法院认为永鑫公司在未与张树宏、张大维协商一致的情况下，擅自减免租金、延期支付租金超过合理期限已经构成根本违约。张树宏、张大维享有合同解除权。关于合同解除的时间一节。张树宏、张大维主张通过发送微信及在租赁房屋张贴催款函的方式进行催告，随后通过微信及邮寄的方式送达了解除合同通知书，为证明其主张提交了手机微信截图（张树宏与刘志福的微信截图证明2018年11月23日向永鑫公司发送了催告函，要求永鑫公司5日内交纳房屋租金；2018年12月3日向永鑫公司刘志福发送了解除租赁合同的函）、张贴照片、律师函、邮政快递单（退回原因为电联拒收）。永鑫公司认可收到上述催告函及解除函，但不认可张树宏、张大维的主张。第三人认可张树宏、张大维确实在租赁房屋前张贴过催款函。综合各方陈述及举证情况，对张树宏、张大维关于其进行了合理催告、行使了合同解除权，合同解除时间为2018年12月3日的主张，法院均予以采信。3．关于减免租金的事由。其一，永鑫公司主张因张树宏、张大维拖延办理燃气盖章、政府施工等原因影响其经营故少支付了两个半月租金，并提交了微信记录（显示2017年7月31日刘志福“你好，手续拿回来了吗？燃气手续盖章这周能盖吧，谢谢；尽快吧都等着施工”，张大维张哥公子“哦，我问问吧”；2017年10月12日，张大维张哥公子“明天拿过去吧”，刘志福“哪天盖好的”；张大维张哥公子“前段时间，政府手里压了几天，前天给我的，十一期间没人”）予以佐证。张树宏、张大维对永鑫公司的上述主张不予认可，称没有同意减免租金，市政改造没有影响正常使用。永鑫公司未能进一步提交证据予以证明。其二，永鑫公司主张张树宏、张大维于2018年7月12日以办理相关手续为由将营业执照拿走长达10个月10天，故应减免相应租金。经询问，张树宏、张大维称2018年7月张大维的儿子拿走的营业执照，至2019年1月底2月初把执照直接交给了美食村公司，美食村公司于2019年6月正式营业。美食村公司认可自张树宏、张大维处收到营业执照，但具体时间不清楚。关于美食村公司承租房屋后长时间未能开业的情况。张树宏、张大维称美食村公司延期营业的主要原因包括：一是因美食村公司广告装潢的行政审批造成其营业延迟；二是美食村公司刚开始想办理自己的营业执照，后来没有办理下来才提出使用大洼鱼的营业执照，也耽误了营业；三是美食村公司的装修进度到2018年底才完工。永鑫公司认可张树宏、张大维的上述陈述。美食村公司称是因为房东之间存在纠纷，装修进度才有所延迟，不是那么赶的。其三，关于疫情期间的影响。美食村公司称因为新冠疫情的影响，2020年2月至3月期间大概有一个多月不能堂食，只能外卖，到了4月20多号才通知可以堂食，但是限制人数，5月份基本放开了。张树宏、张大维要求全额主张此期间的房屋租金。永鑫公司、美食村公司则主张因受到疫情影响应进行减免。其四，关于三层退租的问题。永鑫公司主张刚开始想往外出租，后来想自己注册经营，但因张树宏、张大维不配合未能注册成功，于2018年12月6日提出了退租，并提交了微信截图（显示“还有因你方房产三层办不了消防手续，无消防通道，办理营业执照你方手续不全，导致我无法出租，无法使用，减免租金或者三层退租，今天正式通知你”）予以证明。张树宏、张大维对其主张不予认可，称针对刘志福的单方表述，张树宏、张大维均未认可，没有相关语言表述。综合各方陈述及举证情况，法院认定，其一，永鑫公司未能提交充分证据证明2017年下半年因燃气办理延期导致其损失情况，且美食村公司足额交纳了此期间的租金。同时，永鑫公司亦未能提交任何有效证据证明政府施工对其造成的损失。故对其以此为由要求在2018年下半年交纳租金时减免两个半月租金的主张，法院不予采信。其二，通过各方陈述可以看出美食村公司延期营业营业原因较为复杂，但美食村公司与永鑫公司之间减免租金一事起因系78平方米的违建拆除，并非永鑫公司所主张的营业执照被拿走。故对永鑫公司以此为由要求减免租金的主张，法院不予采信。其三，新冠疫情期间政府采取防控措施情况众所周知，对于餐饮企业影响也较为明显。法院根据公平原则，酌定对此期间一层二层3个月的房屋租金予以减免50%。其四，关于三层退租一节。根据永鑫公司提交的微信记录，其提出退租的主张并不明确，之后亦未采取有效形式提出，且法院认定双方合同于2018年12月3日解除。故对永鑫公司关于自2018年12月6日退租的主张，法院不予采信。但考虑到租赁房屋的性质特殊，双方发生争议后办理新的营业执照更加困难，故对自合同解除之日起的三层空置损失应由双方予以分摊，各承担50%。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，美食村公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于合同效力一节。一审法院经审查认为，张树宏、张大维与永鑫公司签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。但一审法院对合同效力的认定，不影响行政部门对于租赁房屋性质的认定及处理。故对张树宏、张大维关于要求认定合同无效的诉请，依据不足，一审法院不予支持。现张树宏、张大维主张如一审法院认定合同有效则在本案中一并主张解除合同。关于合同解除一节。根据查明的事实，永鑫公司屡次延期交纳租金，且在未与张树宏、张大维协商一致的情况下，擅自扣减租金，不及时交纳租金超出了延期支付的合理期限。故一审法院认为张树宏、张大维享有合同解除权。张树宏、张大维对永鑫公司进行了合理催告，送达了解除合同通知书。故对张树宏、张大维主张的合同解除时间为2018年12月3日的主张，一审法院予以采信。对其要求解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对永鑫公司关于要求继续履行合同的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对永鑫公司关于因拿走营业执照影响其经营，应顺延合同期间的主张，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，永鑫公司、美食村公司继续占有使用租赁房屋，故应支付占有使用期间的房屋占有使用费。对永鑫公司提出的因政府施工、办理燃气、拿走营业执照影响其实际经营要求减免租金的主张，一审法院均不予采信。但考虑到2020年上半年新冠疫情的影响，对于经营使用中的一层、二层房屋，一审法院酌定减免3个月50%的租金。同时，考虑到2018年12月3日租赁合同解除后，三层房屋继续经营使用存在困难，永鑫公司对于合同解除存在过错的情况，且房屋空置的实际情况，一审法院认为自2018年12月3日起三层空置房屋的占有使用费按照50%计算。如上所述，对永鑫公司要求减免2019年8月17日至2020年8月16日期间房屋租金的反诉请求，合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。经询问，永鑫公司同意将减免部分在计算应付租金及房屋占用使用费时，一并抵扣。故对其该项诉请不再单独列项。对永鑫公司要求张树宏、张大维退还2018年12月6日至2019年8月16日期间三层租金的反诉请求，合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。对张树宏、张大维要求永鑫公司支付2018年8月16日至2019年8月15日期间租金、占有使用费差额的诉讼请求，合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。经询问，张树宏、张大维主张应将永鑫公司交纳的15万元保证金按照合同约定抵扣欠付的租金、房屋占有使用费。故结合其合同约定，一审法院在计算上述期间租金及房屋占有使用费时将保证金一并抵扣。对张树宏、张大维要求永鑫公司支付2019年8月16日至2020年8月15日期间房屋占有使用费的诉讼请求，合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。对张树宏、张大维要求永鑫公司支付2020年8月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。合同解除后，永鑫公司、美食村公司应向张树宏、张大维返还租赁房屋。故对张树宏、张大维的该项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述一审法院判决：一、张树宏、张大维与北京永鑫恒通商贸有限公司于二〇一七年五月十日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十二月三日解除；二、北京永鑫恒通商贸有限公司支付张树宏、张大维二〇一八年八月十六日至二〇一九年八月十五日期间拖欠的租金及房屋占有使用费170257．62元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京永鑫恒通商贸有限公司支付张树宏、张大维二〇一九年八月十六日至二〇二〇年八月十五日期间房屋占有使用费1380000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京永鑫恒通商贸有限公司支付张树宏、张大维二〇二〇年八月十六日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照3．3元/平方米/天计算，但三层560．67平方米房屋占有使用费按照50%计算），于判决生效之日起七日内执行清；五、北京永鑫恒通商贸有限公司、阿娜古丽（北京）美食村有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市通州区梨园镇梨园村x号房屋腾退返还给张树宏、张大维；六、张树宏、张大维返还北京永鑫恒通商贸有限公司二〇一九年二月十六日至二〇二〇年八月十五日期间的三层空置房屋的租金153333．33元，于判决生效之日起七日内执行清；七、驳回张树宏、张大维的其他诉讼请求；八、驳回北京永鑫恒通商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24587元，由张树宏、张大维负担5835元（已交纳）；由北京永鑫恒通商贸有限公司负担18752元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费22645元，由北京永鑫恒通商贸有限公司负担19278元（已交纳），由张树宏、张大维负担3367元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永鑫公司提交如下证据：证据1．微信聊天记录截图，证明因张树宏、张大维未履行协助办理行政手续义务导致永鑫公司在涉案房屋无法注册公司，只能借用营业执照，第一、二层先使用，导致三层一直无法对外经营；证据2．短信截图，证明张树宏、张大维明知因其未履行协助义务导致无法使用三层而单方通知要求收回第三层，永鑫公司同意并一直要求减免租金。张树宏、张大维发表质证意见：证据1和证据2不属于新证据，不认可真实性、合法性、关联性及证明目的。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，虽然租赁合同中记载“乙方租金补齐后合同继续有效”，但结合张树宏、张大维与永鑫公司签订的《房屋租赁合同》关于“乙方无正当理由不支付或者不按照约定支付租金达十日的”、“乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，甲方尚未行使解约权的，每天乙方赔偿甲方三倍租金，最多不超过30天”的约定，一审法院对于张树宏、张大维关于合理期限不应超过30天的主张予以采信，并无不当。永鑫公司在合同履行过程中，屡次延期交纳租金，且在未与张树宏、张大维协商一致的情况下，擅自扣减租金，不及时交纳租金超出了延期支付的合理期限，故张树宏、张大维享有合同解除权。一审法院根据查明的事实确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月3日解除，并无不当,本院予以维持。合同解除后，永鑫公司、美食村公司应向张树宏、张大维返还租赁房屋。永鑫公司、美食村公司继续占有使用租赁房屋，应当支付占有使用期间的房屋占有使用费。关于永鑫公司提出的因政府施工、办理燃气、拿走营业执照影响其实际经营要求减免租金的主张，因其未能提交充分证据证明，本院不予采信。一审法院综合考虑永鑫公司经营使用期间所受新冠疫情的影响，根据公平原则，酌情对此期间一层二层3个月的房屋租金予以减免，并无不当。关于永鑫公司主张第三层房屋因无法正常使用，其已经通知单就该层租赁关系解除上诉意见，根据永鑫公司提交的微信记录，其提出退租的主张并不明确，之后亦未采取有效形式提出，永鑫公司亦未提交证据证明已将三层房屋返还张树宏、张大维，故永鑫公司的上诉意见，本院不予采信。一审法院综合考虑合同解除后三层房屋继续经营使用存在困难、永鑫公司对于合同解除存在过错等实际情况，酌情确定自合同解除之日起的三层空置损失由双方予以分摊，并无不当。永鑫公司关于要求继续履行合同的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院根据查明的事实及在案证据，对永鑫公司应付租金、房屋占用使用费以及张树宏、张大维应当返还的租金进行核定，并无不当，本院予以维持，永鑫公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京永鑫恒通商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16387元，由张树宏、张大维负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 夏审 判 员  申峻屹审 判 员  张 弘二〇二一年二月二十五日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳