湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终172号上诉人（原审被告）：陈涛，男，1983年10月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审被告）：侯小溪，女，1987年10月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：王丽，湖南展航律师事务所律师。上诉人陈涛、侯小溪因与被上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（简称豪布斯卡公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈涛、侯小溪上诉请求：1、撤销一审判决；2、二审案件受理费由豪布斯卡公司承担。事实和理由：1、一审判决依据的合同不是豪布斯卡公司起诉陈涛、侯小溪的合同，对陈涛、侯小溪没有约束力。物业公司起诉上诉人的合同为《和园小区前期物业管理服务协议》，合同的主体为陈涛和豪布斯卡物业公司，根据有关法律规定，《前期物业管理合同》是要式合同，明确规定了合同双方主体为建设方和物业公司，业主个人作为《前期物业服务合同》的主体不符合法律规定，不具备法定形式。《和园小区前期物业管理服务协议》因主体不适格为无效合同。一审法院审查《物业管理服务委托合同》的有效性已经超出了物业公司一审起诉范围，物业公司在起诉状中没有提到该合同，起诉事实和理由均为上诉人不履行《和园小区前期物业管理服务协议》，《物业管理服务委托合同》是物业公司在庭审时提交，上诉人不予认可，且该合同与上诉人没有任何关联，上诉人不是该合同当事人，对上诉人没有约束力。本案只有湘潭盛发置业有限公司与物业公司签订合法有效的《前期物业服务合同》，对上诉人才有约束力。2、一审法院在引用法律时，不顾事实，偷换概念，直接将《物业服务委托合同》变更为《前期物业服务合同》。事实上，物业公司根本没有与开发商签订《前期物业服务合同》，而是和业主个人签订了无效的《前期物业服务合同》。3、根据《物业管理条例》和行业规定，物业管理服务费，只能在业主接到开放商的入住通知书后，根据入住通知书上的时间开始缴纳物业费。事实上上诉人购买的房屋尚未验收，湘潭盛发置业有限公司没有向业主发放《入住通知书》，房屋还未交付使用，物业管理服务费暂未开始计收。正因为此，上诉人因房屋质量问题重大困扰，找到物业公司时，物业公司总是答复：找开发商，现在房屋未验收与我们物业公司无关。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。豪布斯卡公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件的司法解释》第一条的规定，前期物业服务合同对业主具有法律效力，业主不得以并非合同当事人进行抗辩。豪布斯卡公司与湘潭盛发置业有限公司签订的《物业管理服务委托合同》系属上述法律规定前期物业服务合同，该合同合法有效，对业主和物业公司均具有约束力，陈涛、侯小溪应按照合同的约定支付物业管理服务费。豪布斯卡公司不但与业主所属的建筑单位签订了物业服务合同，而且还和业主签订了物业服务合同，虽然一审法院的判决书并未涉及双方签订的《前期物业服务合同》，但该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，更能体现物业公司和业主之间存在合法有效的物业服务关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。豪布斯卡公司向一审法院起诉请求：1、依法判令陈涛、侯小溪支付2017年11月1日至2019年12月31日所拖欠的物业管理服务费13302元，违约金2694元，两项合计15995元；2、判令陈涛、侯小溪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月，湘潭盛发置业有限公司（甲方）与豪布斯卡公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定，1、甲方选聘乙方对和园小区项目提供物业管理服务；物业类型包括高层住宅、洋房、商业；座落位置湘潭九华标志东路与富强路交界湘潭市公安局新址旁；总建筑面积为约270000平方米。2、物业费，根据本物业管理区域的实际情况和湖南省物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业费按预收制进行收取，物业费可按季度或半年及年度收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）高层住宅1.6元／月／平方米，洋房2.0元／月／平方米，商业物业2.5元／月／平方米。3、已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位按空置房标准缴纳物业管理费用。4、本合同期限，合同开始时间以甲方首批交房实际时间至小区业主委员会成立之日。该合同还对其他进行了约定。2016年12月19日，豪布斯卡公司与陈涛签订了《“和园小区”前期物业管理服务协议》与业主入住确认书。其中物业管理服务协议约定：豪布斯卡公司为陈涛购买的位于湖南省湘潭市九华经开区××街道××路××号××小区××栋××单元××号房屋提供物业服务，业主按季向物业公司预交物业服务费，交纳时间在每季度末月的25日前预交下季度的物业服务费，收费标准为每平方米2.5元。业主违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期费用万分之五每天支付滞纳金，逾期一个月仍拒绝交纳的，物业公司可暂停本协议约定的服务项目并有权通过法律途经解决。陈涛、侯小溪自2017年11月起一直未交物业服务费用，故物业公司诉至法院。另查明，1、陈涛、侯小溪的房屋产权登记建筑面积为194.53平方米；产权登记人为陈涛、侯小溪，按合同约定，物业费为486元/月。2、该小区未成立业主委员会。一审法院认为，湘潭盛发置业有限公司与豪布斯卡公司签订的《物业管理服务委托合同》是双方真实的意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”陈涛、侯小溪系该小区业主，物业公司与房屋开发商签订的前期物业管理合同，对陈涛、侯小溪具有约束力，陈涛、侯小溪应按约定向物业公司缴纳相应的物业服务费。对陈涛、侯小溪陈述其不交纳物业费的理由，因未提交相关证据且与本案无关联性，法院不予采纳。陈涛、侯小溪应支付豪布斯卡公司物业费为12644元（194.53×2.5×26个月）。物业公司在陈涛、侯小溪拒交物业费后未能积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故物业公司要求陈涛、侯小溪支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院对豪布斯卡公司的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈涛、侯小溪在本判决生效之日起十日内一次性支付湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司从2017年11月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费12644元；二、驳回湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担30元，陈涛、侯小溪负担70元。二审期间，陈涛、侯小溪、豪布斯卡公司均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是陈涛、侯小溪是否受《物业管理服务委托合同》的约束，是否应按合同约定交纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理服务委托合同》是豪布斯卡公司与房屋开发商签订，系前述法律规定的前期物业服务合同，对业主具有约束力，合法有效，故对陈涛、侯小溪称该合同不是前期物业服务合同的上诉理由，本院依法不予支持。且豪布斯卡公司与陈涛已于2016年12月19日，签订了《“和园小区”前期物业管理服务协议》与业主入住确认书。根据公平、等价有偿的原则，陈涛、侯小溪作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向豪布斯卡公司支付物业管理费。至于陈涛、侯小溪所称的房屋质量问题，不属于本案的审理范围，其可以另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由陈涛、侯小溪负担。本判决为终审判决。审 判 长  向兴礼审 判 员  朱建军审 判 员  许 姣二〇二一年二月二十六日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。