大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0204民初1029号原告：赵金凤，女，1962年11月13日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：孙茂建，系原告丈夫，汉族，住大连市西岗区。被告：张丽丽，女，1981年11月30日出生，汉族，住瓦房店市。原告赵金凤与被告张丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金凤的委托诉讼代理人孙茂建、被告张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金凤向本院提出诉讼请求：1.判令张丽丽支付所欠房租7770元；2.判令张丽丽支付违约金3240元；3.判令张丽丽赔偿松下32寸液晶彩电一台价值3000元；4.判令张丽丽支付水、电、煤气费60.48元；5.判令张丽丽支付承租期内解约补偿金1500元。事实和理由：张丽丽于2015年6月18日起租用赵金凤位于沙河口区住宅。今年2月16日，张丽丽微信称其在新加坡，不能按合同规定日期交房租。因考虑疫情原因，赵金凤表示理解。5月22日，赵金凤通过微信再次向张丽丽确认是否续租，张丽丽明确答复继续租用。9月7日，赵金凤再一次联系张丽丽，张丽丽称其己经回来了。但手头紧，无法按时缴纳所欠房租，只能分批偿还。之后于9月11日和10月18日分两次，共还房租人民币15000元。经双方对账确认张丽丽两次偿还后，仍欠房租人民币9300元，张丽丽称近期一定还。10月21日，张丽丽来电告知房子不租了，并承诺10月30日将房租一次结清。10月30日，张丽丽并未兑现承诺，称交房时再说。第二天交房时，又称没钱，给不了，过几个月再说。赵金凤让张丽丽出具欠条，张丽丽拒绝提供。之前因张丽丽承诺续租，赵金凤才缴纳该年度所租房屋的取暖费，张丽丽也拒不承认。同时，赵金凤发现所租房屋内供租户使用的电视机（松下32寸液晶彩电）、桌子被张丽丽私自换掉，并且房间地板、地砖严重损坏，茶几也没有了，防盗门内饰也被换。鉴于以上事实，张丽丽的行为己经违反了双方所签订的合同，严重侵害了赵金凤的合法权益，故诉至法院。张丽丽辩称，同意支付所欠的租金，不同意其他诉讼请求，所欠租金应当扣除我的押金。在2月份跟赵金凤进行过沟通，我说只要我回去之后孩子学校各方面没有变化，还接着住他的房子。合同是2015年签订的，我说只要家里没有大的变化我可以继续租，赵金凤说我只要提前一个月告诉就行了。赵金凤提出的违约金、取暖费不应该由我承担，我只承担到我搬走时的房租。在我承租房屋期间，家里的东西坏了，都我是自己修缮的，从来没有找过赵金凤。后来电视坏了，我已经给更换了，只是牌子不同，让我赔偿松下32寸电视我不同意。取暖费、水电费我已经交过了，在我搬走之后已经交过。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：赵金凤提交的《房屋租赁合同》、短信记录、微信记录、电费煤气费凭证、松下液晶彩电发票联等，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查所确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，赵金凤（甲方）与张丽丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于大连市沙河口区房屋出租给乙方居住使用。租赁期限为一年，自2015年6月18至2016年6月18日止。房屋月租金为2700元，保证金为2700元，租金为半年支付一次，签订合同时将保证金与半年租金一次付清。保证金在双方解除合同后一个月内如乙方无任何欠费或房屋损坏问题，甲方须一次性返还给乙方。如果乙方在承租期内解除合同则月租金按3000元收取，甲方支付给中介公司的费用由乙方支付。合同第六条约定：在乙方承租期内，对房屋使用所发生的费用（如水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费、宽带费等）由乙方承担。房屋的取暖费和物业费由甲方承担。第八条约定：本合同期满，甲方如须解除合同或乙方想继续承租，双方均须提前一个月通知对方，并重新签订合同。第九条约定：租赁期内任何一方提前终止合同均须提前一个月通知对方。第十条约定：租赁双方必须严格遵守合同，任何一方违约除赔偿对方损失外，需向对方支付违约金，违约金为年租金的10%。第十三条约定室内物品如下：双人床一张、床头柜两个、单人床一个、长沙发一个、电视柜一个、写字台一个、折叠桌一个、三菱空调挂机一台、夏普双开门冰箱一台、松下34寸液晶彩电一台、海尔小神童全自动洗衣机一台、机顶盒一个。2016年5月21日，赵金凤的丈夫孙茂建与张丽丽通过短信形式确认合同到期后继续租住，合同就按照上一年顺延。2017年5月，张丽丽又通过短信形式确认继续租住一年。2020年5月22日，张丽丽又通过微信确认房子还继续用。2020年10月31日，张丽丽将案涉房屋返还给赵金凤，双方确认张丽丽欠付租金7700元。另查明，2006年1月27日赵金凤购买一台松下液晶电视，金额为11800元。张丽丽称在房屋租赁期间，因电视损坏已被其处理，随后又为赵金凤购买一台二手电视机，价值300多元。2020年9月11日，因张丽丽孩子上学需要，与赵金凤签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限由2020年9月10日至2023年9月9日，月租金2700元，该合同经大连市住房城乡建设事务服务中心盖章备案。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵金凤与张丽丽签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。合同履行过程中，张丽丽单方提出解除合同，赵金凤同意解除合同并于2020年10月31日在案涉房屋内进行交接，故本院确认双方之间的合同已于2020年10月31日解除。赵金凤请求张丽丽欠付租金7770元及水电煤气费60.48元，张丽丽对此予以认可，故本院对赵金凤的第一、四项诉讼请求予以支持。但鉴于张丽丽向赵金凤支付的2700元保证金尚未退还，故保证金冲抵欠付的租金后，剩余欠付租金应为5070元（7770元-2700元=5070元）。关于赵金凤诉请张丽丽支付违约金3240元一节。本院认为，根据合同第九条的约定，张丽丽应提前一个月通知赵金凤终止合同，而事实上张丽丽未能提前一个月通知，构成违约，故赵金凤根据合同第十条主张违约金3240元（2700元/月×12个月×10%=3240元）有理有据，本院予以支持。张丽丽辩称其已提前一个月通知解除合同不应承担违约金的理由，因与事实不符，故本院不予采纳。关于赵金凤诉请张丽丽赔偿松下32寸液晶电视一台约3000元一节。本院认为，张丽丽在租赁期间未经赵金凤同意擅自将液晶电视处理，应当承担赔偿责任，但该液晶电视已使用十多年之久，很难再购买到同样型号、同样使用年限的电视，故赵金凤有权要求张丽丽赔偿损失。但关于损失数额的认定问题，因该电视已被张丽丽处理，不具备鉴定或评估条件，故本院综合考虑酌定张丽丽赔偿赵金凤300元。关于赵金凤诉请张丽丽支付解约赔偿金1500元一节。本院认为，赵金凤依据合同第三条主张解约补偿金与其依据合同第十条主张的违约金均是针对张丽丽的同一违约行为，因本院已经按照第十条的约定支持了赵金凤主张的违约金，且违约金数额高于第三条约定的违约责任，故根据公平原则及合同的整体性原则考虑，本院对赵金凤的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内支付原告赵金凤房屋租金5070元；二、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内支付原告赵金凤违约金3240元；三、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内向原告赵金凤赔偿松下32寸液晶彩电300元；四、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内向原告赵金凤支付水、电、煤气费60.48元；五、驳回原告赵金凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（原告已预付），由原告负担90元，被告负担50元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二一年二月七日书记员  王志伟《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。