西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初2373号    原告：陕西瑞馨源物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。    法定代表人：屠西荣，该公司董事长。    被告：姚华，女，汉族，1977年4月13日出生，住西安市碑林区。    委托诉讼代理人：曹建华，男，汉族，1978年10月23日出生，住江西省九江市都昌县。原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司（以下简称瑞馨源公司）与被告姚华物业服务合同纠纷一案,本案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告瑞馨源公司的法定代表人屠西荣，被告姚华的委托诉讼代理人曹建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告瑞馨源公司诉称，2013年10月12日,原告与被告签订《城南翡翠前期物业服务协议》,协议约定原告为XX城XX号房屋提供物业服务,被告应当每月5日前足额交纳当月物业费、电梯费、垃圾费、水电费等物业服务费。若被告未按约定交纳物业服务费,从逾期之日起每日按应交纳费用0.5%收取滞纳金。自2017年4月1日起,被告再未向原告支付物业服务费,原告多次催要无果,现诉至法院，请求依法判令:1、被告立即向原告支付物业服务费346元、电梯费156元、垃圾费25元、公摊电费83元、水费129元、采暖费964元，自2017年8月6日起至实际付清全部款项之日止的滞纳金(以346元为基数,按每日0.5%计算,暂计至2017年6月30日为216元)。2、本案的诉讼费由被告承担。被告姚华辩称，前期物业没有依据《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》二级项目内容与标准提供物业服务，未在管理区域显著位置公示收费项目、收费标准、服务内容等；未对业主进行服务意见征询工作；没有对房屋共有部分进行日常管理和维护，没有巡检记录和保养记录；未对物业管理区XX楼XX单元门、楼梯通道以及其他共用部分的门窗、玻璃等做巡查记录并维护；未对物业管理设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识；没有制定管理区域共用设施年度养护及维护计划、保养与维修记录，设施设备无运行记录；共用设备维修养护未做到整洁、通风、无跑、冒、滴和鼠害现象；小区消防设备严重缺损，全部过期；小区内出现危机人身安全隐患的设施设备、场所均未见物业进行标识；小区南门、北门没有大门，只用道闸开启，任何人员可以随时进出；天花板、共用照明灯具、均未除尘，到处是蛛网；电梯内损坏严重，灯与地板破损不堪，污渍满满；从未进行过定期灭虫除害；未对绿化进行养护；对待业主冷漠无视。被告与原告签订的物业服务合同是公平自愿的，合同上约定责任与义务双方必须遵守，但原告连合同的50%要求都没有达到，在业主大会召开后，原告更是直接撤离小区，欠缴供水供电局多达两个月的水电费，前期物业服务四年间没有尽到自身义务，没有按照物业服务协议工作，另外本案已过诉讼时效，被告并不欠交物业费，XX城XX小区业委会成员，欠付物业费是无法加入业委会的，请法官客观认证，公正判决。经审理查明,2013年10月12日,瑞馨源物业公司(乙方)与姚华(甲方)签订《前期物业服务协议》,该协议约定:XX城XX号房之物业委托乙方提供物业服务。物业服务收费按照《陕西省物业服务收费管理实施办法(试行)》规定的二级标准执行。住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元收费,电梯运行维护费暂按以3层为基准层按0.35元/月*平方米,每向上增加1层在基准层的标准上递增0.01元/月*平方米,共用水、电费按实际抄见量按实分摊,分摊办法按省物价局相关文件执行,水、电、有线电视等收费标准按照国家相关规定收取,生活垃圾处理费2元/人/月。物业服务费按月收取,甲方于每月5日前足额交纳本月费用。甲方未按规定时限交纳物业服务费的,从逾期之日起每日按应缴纳费用的0.5%收取滞纳金。乙方应按物价部门规定及时办理物业服务收费备案手续,并按协议的内容提供相应的物业服务。协议自业主委员会成立后,业主委员会同甲方签订新的物业服务协议之日自动终止。原、被告共确认以下事实:2017年5月31日,该小区业委会成立,同年10月1日,新的物业公司和业委会签订物业服务合同,同年8月6日,原告从该小区撤出。审理中，原告称其本次主张被告欠付各项费用的期间为2017年4月1日至2017年8月5日,自2015年11月15日再未交纳过采暖费，并向本院提交其在2017年10月7日向被告催交物业费的快递单及手机短信通知。关于公摊电费核算问题，原告主张按照每户每月20元标准收取，提供了2016年及2017年度小区公共能耗的抄表记录、核算明细及公示照片。垃圾费按照每户每月6元标准计收。原告主张水费部分未提供证据证明。被告主张原告未尽到物业服务协议中的服务义务,提交小区照片,照片显示电梯内灯罩脱落、小区绿化内垃圾未清理、公共区域内电动车随意停放等情况。以上事实,有《前期物业服务协议》、公告、小区环境照片等证据及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。   本院认为,原告作为物业服务公司与被告签订了《前期物业服务协议》,故原、被告之间形成了物业服务合同关系,原告只要提供符合合同约定的物业服务,被告就应按照合同约定支付物业服务费。但经本院查实,原告在提供物业服务的过程中,存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到相应等值的物业服务,原告自身存在违约行为,故原告要求被告交纳全额物业费的诉讼请求,本院认为应某某予以部分支持为宜,对被告未支付的物业费本院酌情应按80%比例向原告交纳。对被告已居住产生的电梯费、垃圾费应当按照合同约定支付，对原告主张公摊电费一节，原、被告双方的《前期物业服务协议》中约定了公共能耗的分摊，且《陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》（陕价服发[2014]85号）第二十一条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有手续费，具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。原告对此亦提供了2016年至2017年公共能耗抄表记录及公示情况，故其主张按照每户20元标准计收公摊电费，本院予以认可。关于原告主张采暖费一节，《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发[2012]265号文件）第一条规定，按面积居民每月每平方米不高于5.8元；第三条规定，居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。故对于原告主张的采暖费本院予以支持。关于原告主张水费一节，对此其未提供任何证据证明，应当承担举证不利的诉讼风险，本院对该主张不予支持。至于原告要求被告支付滞纳金一节,被告没有及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵而做出的一种同时履行抗辩权的行为,不应当视为违约行为,故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告抗辩本案已过诉讼时效，原告曾向被告发出过催促其交纳相关费用的短信，应当认为诉讼时效已经中断，截止到原告向本院提起诉讼，诉讼时效并未届满，故对于被告抗辩，本院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定,判决如下:            一、被告姚华应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司物业服务费276.8元及电梯费156元、垃圾费25元、公摊电费83元、采暖费964元,合计1504.8元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    二、驳回原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司其余诉讼请求。    本案案件受理费50元，减半后为25元，由被告承担。因原告已预交,故被告履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李  多  萌 二〇二一年 二月 二十四日 书  记  员    张     进   打印：杜予诺    校对：杜予诺   2021年  月  日送达 1