云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2150号原告：安宁市八街街道七街村民委员会。统一社会信用代码：54530181015111424K。住所：云南省昆明市安宁市八街街道七街村。法定代表人：陈建斌，职务：村委会主任。委托诉讼代理人：高磊，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗永全，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明腾龙苗木种植有限公司。统一社会信用代码：91530100775540061Q。住所：昆明市西园路上栗村171号四楼。法定代表人：徐联祥，职务：执行董事。被告：云南腾隆农业科技有限公司。统一社会信用代码：9153018132309227XA。住所：云南省昆明市安宁市八街街道办事处七街村。法定代表人：陈红，职务：总经理。原告安宁市八街街道七街村民委员会（以下简称“七街村委会”）诉被告昆明腾龙苗木种植有限公司（以下简称“昆明腾龙苗木公司”）、云南腾隆农业科技有限公司（以下简称“云南腾隆农业科技公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院2020年9月21日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院关于在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序审理，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告七街村委会委托诉讼代理人高磊、罗永全到庭参加了诉讼，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司因下落不明，本院依法在新浪司法网刊登公告向其送达起诉状副本及开庭传票、应诉通知书、举证通知书等诉讼材料，公告期届满，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司未到庭应诉，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告七街村委会提出诉讼请求：一、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付2019年8月至2020年8月土地租金458000元；2020年9月至合同解除之日的租金（暂计至2020年09月17日，计24302.38元），合计482302.38元；二、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付违约金182004.15元；三、判令解除七街村委员会与昆明腾龙苗木公司于2013年6月5日签订的《土地租赁协议》；四、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司于合同解除之日起将租赁土地恢复原状并向七街村委员会交还所租赁土地；五、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付自合同解除之日起至涉案土地交付之日止的土地占用费，按2500元／亩／年计算；六、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付为实现债权而支出的诉讼费、保全费、律师费、差旅费等全部费用。庭审中，原告七街村委会将第一项、第二项诉讼请求变更为：一、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付2019年8月至2020年8月土地租金451786元；2020年9月至合同解除之日的租金（暂计至2020年09月17日，计24302.38元），合计476088.68元。二、判令昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向七街村委员会支付违约金172583.367元（2019年9月1日至2020年9月17日，共计382天，以451786元为基数按日千分之一计算为172583.367元），以及自2020年9月18日起至还清全部欠付租金之日止的违约金。事实和理由：2013年6月5日，七街村委员会与昆明腾龙苗木公司签订《土地租赁协议》。《土地租赁协议》第一条租赁范围约定：1.甲方将本集体所有的位于安宁市的土地出租给乙方经营管理使用。2.乙方所租赁的土地界止为：东至现已被第三方租赁使用的地界为限，西至东大沟为限，南至鸣凤公路旁已被第三方租赁使用的地界为限，北至兴街村、董家营村地界为限，合同总面积约600亩，最终以甲方与村民所签订的《协议》所确定的面积及甲方、农户、乙方三方签字认可的实际测量面积为准。第二条租赁期限约定，租赁期限为30年。第三条租金及支付方式约定：1.双方正式签订的土地租赁协议生效后的拾年内土地租金按照700元／年／亩计算。第五条乙方的权利与义务约定：3.本协议履行期间，乙方在不改变土地用途的前提下并经甲方书面同意可将本协议所述部分土地转租给第三人。第六条违约责任约定：1.本协议履行期间若乙方未按照本协议约定期限支付租金的，每延期一天则需承担当年租金千分之一的违约金。《土地租赁协议》签订后七街村委员会依约交付了涉案土地。截止2019年七街村委员会227户农户共交付土地818块，745.409亩土地，但所交付土地实际由云南腾隆农业科技公司使用并支付租金。其后，昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司违约未向七街村民委员会支付2019年度及2020年度租金。七街村民委员会多次向昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司催要，昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司于2020年1月至2020年5月多次向七街村委员会及村小组承诺付款事宜，但至今未履行承诺。另，未经七街村委员会同意涉案土地中约200亩土地被以2500元／亩／年的价格租予了案外第三人。综上，为维护原告合法权益特向法院提起民事诉讼。本院经审理认定事实如下：2013年6月5日，原告七街村委会（甲方）与被告昆明腾龙苗木公司（乙方）签订了《土地租赁协议》，约定：甲方将本集体所有的位于安宁市的土地出租给乙方用于农林种植业及其他与种植业有关的产业。租赁土地四至为：东至现已被第三方租赁使用的地界为限，西至东大沟为限，南至鸣凤公路旁已被第三方租赁使用的地界为限，北至兴街村、董家营村地界为限（待土地全部交付后予以确认），合同总面积约600亩，最终以甲方与村民所签订的《协议》所确定的面积及甲方、农户、乙方三方签字认可的实际测量面积为准。租赁期限30年，自2013年至2043年。本协议生效后的十年内土地租金按照700元／年／亩计算。租金每年支付一次，第一年租金（按照实际交付面积计算）支付时间为甲方交付土地后30个工作日，后续年度应于当年租金到期后30个工作日内向甲方支付当年度租金。本协议履行期间，乙方在不改变土地用途的前提下并经甲方书面同意可将本协议所述部分土地转租给第三人。本协议履行期满后，乙方在本协议所述土地上为生产经营建盖的房屋及不动产归甲方所有，待本协议解除后的30个工作日内乙方应将上述房屋及不动产交付给甲方。本协议履行期间若乙方未按照本协议约定期限支付租金的，每延期一天则需承担当年租金千分之一的违约金。本协议履行期间，任何一方不得私自解除，否则须承担本协议附件二30年租金总额20%的违约金，并须承担守约方经权威机构评估后的全部损失。协议签订后，七街村委会227户村名陆续将面积共计745.409亩的818块土地交付给被告昆明腾龙苗木公司使用。2018年至2019年共计向涉案土地村民发放地租530529.3元。2020年1月9日，被告昆明腾龙苗木公司向原告七街村委会出具《承诺书》，载明因被告昆明腾龙苗木公司与原告七街村委会2013年6月5日签订的《土地租赁协议》，被告昆明腾龙苗木公司应向原告七街村委会支付2019年至2020年土地租金521786.3元，被告昆明腾龙苗木公司承诺于2020年1月11日前支付200000元，于2020年1月18日前支付剩余租金。2020年4月30日，被告云南腾隆农业科技公司向原告七街村委会出具《付款承诺书》，载明我因被告云南腾隆农业科技公司与原告七街村委会签订的《土地租赁协议》，约定被告云南腾隆农业科技公司应于2019年9月30日前支付2019年1月1日至2019年12月31日租金合计528000元，已支付70000元，剩余租金458000元，被告云南腾隆农业可以及公司承诺将尽快对园区内绿化苗木（不包含红梨树）、机械设备进行处置，将处置所得用于支付租金。2018年11月27日，被告云南腾隆农业科技公司向原告七街村委会支付租金400000元。2020年4月30日、2020年5月14日，被告云南腾隆农业科技公司分别出具《委托书》，委托徐国晋处理欠付原告七街村委会租金相关事宜。被告昆明腾龙苗木公司与被告云南腾隆农业科技公司股东均为陈红、陈联祥。本院认为，原告七街村委会与被告昆明腾龙苗木公司签订的《土地租赁协议》第二条约定租期为30年。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”以及第一百五十六条：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，涉案土地租赁合同关于租期部分的约定仅在20年内有效，超过部分无效。合同的其他条款是原告七街村委会与被告昆明腾龙苗木公司的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，具有法律约束力。此外，《土地租赁协议》虽由原告七街村委会与被告昆明腾龙苗木公司签订，但被告昆明腾龙苗木公司与被告云南腾隆农业科技公司具有紧密的关联关系，涉案土地也实际由被告云南腾隆农业科技公司管理使用，同时被告云南腾隆农业科技公司亦向原告七街村委会支付过租金并出具了《付款承诺书》，同时还委托了相关人员处理欠付租金事宜，故本院认为被告云南腾隆农业科技公司亦是案涉《土地租赁协议》的履行主体，应受该协议的约束。原告七街村委会依约向被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司交付涉案租赁土地后，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司应按照协议约定向原告七街村委会支付土地租金，故本院对原告七街村委会要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司支付2019年8月至2020年8月租金451786元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司因拖欠土地租金事宜向原告七街村委会出具了《承诺书》《付款承诺书》，承诺了付款时间及解决办法，但至本案诉讼时，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司均未按照其承诺向原告七街村委会履行支付租金的义务，故本院根据实际履行情况及诉讼效益原则，权衡原、被告双方的利益后，对原告七街村委会要求解除租赁协议的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本院于2020年10月15日向被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司公告送达了民事起诉状副本，至2020年12月14日视为送达。故本院确认，2013年6月5日，原告七街村委会与被告昆明腾龙苗木公司签订《土地租赁协议》于2020年12月14日解除。则被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司还需向原告七街村委会支付2020年9月至2020年12月14日的租金148673.36元（700元/亩×745.409亩÷365天×104天）。综上，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司需向原告七街村委会支付租金共计600459.36元。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”故对于原告七街村委会在合同解除后要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司向其交还案涉租赁土地的诉请，本院支持，但对于原告七街村委会要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司于合同解除之日将土地恢复原状的诉请，因原告七街村委会未提供证据证实案涉租赁土地交付时的状态，故对原告七街村委会的该诉请，本院不予支持。对于原告七街村委要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司支付占用费的诉请，《土地租赁协议》解除后，被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司继续占用案涉租赁土地的，原告七街村委会可以参照《土地租赁协议》对租金的约定向被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司收取占用费，本院确认原告七街村委会按照700元/亩的标准自2020年12月15日起收取占用费直至被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司返还案涉租赁土地时止。对于原告七街村委会要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司支付违约金的诉请，符合法律规定，但《土地租赁协议》对于违约金的约定过高，结和合同的履行情况以及逾期利益等因素，本院酌情确定被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司自2020年12月15日起以未付租金600459.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向原告七街村委会支付违约金至实际付清租金时止。最后，对于原告七街村委会要求被告昆明腾龙苗木公司、云南腾隆农业科技公司支付律师费的诉请，因缺乏合同依据，且该费用并非诉讼必然产生之费用，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百零五条、第七百二十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、2013年6月5日原告安宁市八街街道七街村民委员会与被告昆明腾龙苗木种植有限公司签订的《土地租赁协议》，于2020年12月14日解除。二、由被告昆明腾龙苗木种植有限公司、被告云南腾隆农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告安宁市八街街道七街村民委员会交还租赁土地（共818块、745.409亩）。三、由被告昆明腾龙苗木种植有限公司、被告云南腾隆农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告安宁市八街街道七街村民委员会支付2019年8月至2020年12月14日租金600459.36元，并自2019年12月15日起按照700元/亩的标准向原告安宁市八街街道七街村民委员会支付占用费至交还案涉租赁土地时止。四、由被告昆明腾龙苗木种植有限公司、被告云南腾隆农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告安宁市八街街道七街村民委员会支付违约金（自2020年12月15日起以未付租金600459.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清租金时止）。五、驳回原告安宁市八街街道七街村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费5222元，由被告昆明腾龙苗木种植有限公司、被告云南腾隆农业科技有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇二一年二月二十三日书记员  叶 钰