江西省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣行终569号上诉人（原审原告）章争，男，1993年7月23日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人周冬，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人马佳斌，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审原告）章伟，男，1996年6月22日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人章友堂，男，1966年4月23日出生，汉族，系章争、章伟之父，住抚州市临川区。委托诉讼代理人周冬，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）抚州市人民政府，住所地抚州市行政中心。法定代表人张鸿星，市长。委托诉讼代理人付和平，抚州市园林绿化局副局长。委托诉讼代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。章争、章伟诉抚州市人民政府（以下简称“抚州市政府”）房屋征收补偿一案，不服抚州市中级人民法院（2020）赣10行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，因抚北东路市农业银行、工商银行宿舍棚户区实施改造项目建设需要，2017年9月29日，抚州市政府作出抚府征决字［2017］第12号房屋征收决定，对该区域内的房屋实施征收。章争、章伟大公路164号（现抚北东路186号）6栋1单元101室房屋（规划用途：店面；房产证号：抚房权证西-**，抚房房权证西-**土地使用权证证号：抚国用（2013）第040008号）位于该区域规划红线范围内。2017年9月6日，通过投票的方式选定抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司（以下简称“抚州仁信评估公司”）为本次棚改项目房屋征收评估机构，并于次日对评估机构选定情况进行了公告。2017年9月29日，抚州仁信评估公司向抚州市政府作出《致委托方函》，确定了涉案区域住宅、商业、单位用房、柴间、储藏间的基准价，并在征收区域进行了张贴公告。2018年6月25日，抚州仁信评估公司对章争、章伟涉案房屋作出了抚仁估字第ＦＳ2018062511号《房产估价评估分户报告》，该报告载明：砖混店面面积为63平方米，单价为13800元／每平方米，合计869400元。2018年8月8日，抚州市政府作出了抚府征补决字［2018］第26号《抚州市人民政府房屋征收补偿决定书》。章争、章伟不服该征收补偿决定，遂向该院提起行政诉讼。该院于2018年6月24日作出（2018）赣10行初129号行政判决，以抚州市政府作出的征收补偿决定未充分保障章争、章伟对评估结果复核、鉴定及对安置补偿方式的选择权，违反了法律规定为由，撤销抚州市政府于2018年8月8日作出的抚府征补决字［2018］第26号房屋征收补偿决定。双方均未提出上诉。嗣后，抚州市政府所属相关职能部门和工作人员对案涉店面进行实地勘察。另，抚州仁信评估公司经过市场调查和实地查勘，以2017年9月29日征收决定作出之日作为评估时点，对涉案店面进行了评估，并于2019年7月31日作出抚仁估字第ＷＪＤ2019070901号房地产估价报告，确定涉案店面价值为869400元。抚州市政府分别就章争、章伟分户评估报告、分户评估报告告知书及2019年7月31日抚仁估字第ＷＪＤ2019070901号房地产估价报告向章争、章伟进行了送达，章争、章伟委托代理人章友堂自认已收到上述报告，但均拒绝签字。章争、章伟对抚仁估字第ＷＪＤ2019070901号房地产估价报告结果不服，向抚州仁信评估公司提出复核申请。2019年8月13日，抚州仁信评估公司向章争、章伟提出的房地产评估异议进行了回复。抚州市房地产估价专家委员会于2019年9月3日召开专家鉴定会，形成《房地产估价报告》鉴定意见，维持了抚仁估字第ＷＪＤ2019070901号房地产估价报告，并将该鉴定意见向章争、章伟进行了送达。后因章争、章伟未与房屋征收部门达成补偿协议，抚州市政府于2020年6月2日作出抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定。该补偿决定书载明：因章争、章伟房屋未按规定期限搬迁，根据《抚北东路市农行工行棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》房屋征收补偿安置方式有两种：一是一次性货币补偿；二是以产权置换。以上两种方式由你选择其中一种作为被征收房屋的补偿。二、货币补偿金额：房屋征收部门根据被征收人代表的推荐，依法委托抚州仁信评估公司对被征收人房屋进行了评估，抚州仁信评估公司出具了《房地产估价报告》，确定被征收房屋的房地产市场价值：砖混结构为13800元／㎡，货币补偿款869400元，另计停产停业补助26082元；搬迁补助800元。你被征收房屋一次性货币补偿合计为人民币896282元。上述补偿费用将由抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目部与市财政局配合直接拨付至你个人账户。三、你如选择产权调换，应在抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目安置房源鸿瑞佳苑（Ａ1-29）、鸿瑞佳苑（Ａ1-30）、钟岭佳园3栋（1-6号）、钟岭佳园4栋（1-4号）店面等指定房源中选择房源，支付你停产停业补助26082元；搬迁补助1600元，合计补偿费用27682元。以上补偿费用将由抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目部与市财政局配合直接拨付至你个人账户。具体结算方式按《抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》执行。四、你应当在接到本征收补偿决定书之日起15日内将位于抚北东路186号农行宿舍6栋门口店面第一家房屋腾空并交付房屋征收部门，被征收房屋相应的国有土地使用权同时收回，逾期不搬迁的，我府将依法向人民法院申请强制执行，决定书同时载明了救济途径。章争、章伟收到该补偿决定书后表示不服，遂提起本案诉讼。原审法院认为，本案审理的焦点是抚州市政府作出被诉房屋征收补偿决定是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，根据抚州市政府提供的召开评估机构选定会的通知、5家参评评估机构情况公告、评估机构评选会现场照片、评估机构自荐照片、唱票照片、评估机构评选结果及评估机构公告照片等证据能够相互印证，可以证明抚州仁信评估公司被确定为市农行、市工行宿舍片区棚户区改造项目案涉房地产价格评估机构，并无不当。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该评估办法第二十条规定：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案中，抚州市政府分别就分户评估报告、分户评估报告告知书及抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告向章争、章伟进行送达，章争、章伟委托代理人章友堂自认已收到上述报告，但均拒绝签字。章争、章伟对案涉房屋的评估报告提出了异议，抚州仁信评估公司向章争、章伟提出的房地产评估异议进行了回复，且2019年9月4日经评估专家鉴定，形成房地产估价报告鉴定意见，维持抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，被征收人章争、章伟在签约期内未与征收部门达成补偿协议，抚州市政府根据补偿方案，结合评估结果，作出案涉房屋征收补偿决定，载明了被征收房屋价值、搬迁补助、临时安置补助费等补偿项目，赋予了被征收人选择货币补偿和房屋产权调换的权利，告知了被征收人申请行政复议和提起行政诉讼的权利，其作出房屋征收补偿决定，符合法律规定，依法予以支持。关于章争、章伟主张评估的面积不对，未将案涉厨房、阳台面积纳入评估范围。经查，章争、章伟未提供证据证明案涉厨房、阳台（一楼过道）归其所有。故对其上述主张，该院不予采信。综上，章争、章伟请求撤销抚州市政府作出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定、判令抚州市政府按就地市场价值补偿章争、章伟或对应进行房屋产权调换及判令抚州市政府补偿章争、章伟土地使用权价值的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回章争、章伟的诉讼请求。章争、章伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决；2．撤销被上诉人所做出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定书；3．诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由是：一、本次房屋征收中选举评估机构的过程明显系伪造，且即使是伪造出的选举过程也是违反《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定。1．五家房地产评估机构由抚州市房管局确定，不符合法律规定。2．被上诉人剥夺了被征收人协商选定评估机构的权利。3．被上诉人在征收决定还未做出的情况下就确定了评估机构。4．被上诉人通知开始评估时，还未到房屋价值评估时点。5．评估机构评选过程漏洞百出，后期伪造痕迹明显。二、案涉征收补偿决定明显遗漏补偿项目。1．被上诉人仅因农行抚州分行提交的一楼情况说明就对该过道不予补偿违反物权法一物一权原则。2．案外人伪造案涉房地产转移证据，被上诉人因此认为案涉厨房存在权属争议面对上诉人所有的厨房不予补偿明显不当。3．被上诉人遗漏案涉房屋装修部分补偿。4．被上诉人应当补偿上诉人商铺拆迁期间的营业损失。三、案涉征收补偿决定所依据的评估报告明显违法。还没有开始估价作业，就送达了评估报告。评估报告所参照的商铺与被征收商铺完全没有参照价值，被征收房屋位于市中心繁华区域，而参照商铺较为偏僻。四、案涉征收补偿决定设置的产权置换明显不当。1．被上诉人提供的产权置换商铺位置偏僻，人流量极少。2．被上诉人提交的置换房屋评估价值证明属无效证据。3．案涉棚户改造项目新建商铺，应当优先在此安置上诉人。五、被上诉人应当以补偿决定作出之日为价值时点，对上诉人的商铺予以评估补偿。抚州市政府答辩称：一、原审判决事实清楚、适用法律正确，并无不当之处，应当予以维持。二、被答辩人所诉均不能成立。1．房地产评估机构选定是否符合法律规定的问题。抚州市园林绿化局根据《抚州市人民政府办公室关于进一步做好市中心城区“千百万”棚户区改造有关工作的通知》（抚府办字［2014］82号）和《抚州市人民政府关于开展2017年棚户区改造房屋征收工作的通知》（抚府发［2017］12号）文件，在本次征收过程中，代答辩人成立相关工作小组，履行评估工作的组织、调处事宜，并无任何不当和违法之处。2．关于选定评估机构的权利是否受限的问题。就答辩人评估机构的选定，系答辩人在充分听取和征求多方意见和建议后，根据被征收人的要求，于2017年9月6日，选定相关评估机构。所参与选定人员和选定结果，均符合法定程序和实体要求，依法应当认定有效。3．关于征收决定未作出时确定评估机构的问题。依据现行法律法规，对被答辩人的该异议，未见任何相关依据。4．关于未到房屋价值评估时点的问题。在正式的分户评估分户报告中，对估价时点已明确界定为“房屋征收决定公告之日”。5．关于评估机构评选的真实性问题。被答辩人所述的理由，均系主观猜测，无任何事实依据。与此相反的是，答辩人的现有评选现场照片、评估机构自荐照片、唱票照片，以及参评人员的签字确认、见证等，已能充分证明本次评选程序合法。6．关于遗漏补偿项目的问题。被答辩人所述的过道、厨房等，截止目前，答辩人未见其提供相关权属依据，拟证明其对上述房产享有合法物权。被答辩人仅以该部分由其占有使用为由，即主张要求相应补偿，明显依法无据。7．关于房屋装饰装修补偿的问题。对此，答辩人在该项目征收补偿方案已明确补偿办法，仍将严格执行，并已多次告知被答辩人。因该补偿项目未在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第十条、二十一条规定之内，故未在房屋征收补偿决定中涉及。8．关于营业损失补偿的问题。依答辩人作出的《征收决定》中对其房屋停产停业损失补偿已经明确，为2.6082万元，按被答辩人提供的每月4,000元租金计算，已超过《国有土地上房屋征收与补偿办法》规定的补偿期6个月。9．关于评估报告违法的问题。该评估报告，根据被答辩人提出的异议，由评估专家委员会进行了审核鉴定，并出具了鉴定意见，再次确认了该报告的合法性。10．关于产权置换及优先安置等问题。答辩人系严格依据相关征收政策，结合被征收地的实际情况，从维护广大被征收人合法权益出发，提供了切实可行的产权置换方案，供被征收人予以选择。11．关于重新评估的问题。评估时点应严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。上诉人在举证期限内向本院提交了以下两份证据：证据一，光盘一份，记载了被上诉人提供用于置换的两处商铺的地点和周边情况，证明目的：被上诉人提供用于置换的商铺周边无人气。证据二，上诉人与案外人满鹏签订的房产转让合约复印件一份，证明目的：厨房、阳台（一楼过道）的归属未做约定、上诉人购买涉案店面的价格为每平方米一万元。被上诉人对于以上证据的三性并无异议，本院予以确认。本案当事人向一审法院提交的证据材料均随卷移送本院，本院经审查核实，对一审判决定案证据的效力予以确认。本案经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为抚州市政府作出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定是否合法。该争议焦点主要涉及以下四个方面的问题。一是关于上诉人提出的评估机构选定、评估程序违法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”本案中，根据已查明的事实，在评估机构的选择未达成一致的情况下，2017年9月7日通过投票的方式，选定抚州仁信评估公司为本案棚改项目房屋征收评估机构，符合上述法律规定。2017年9月29日，抚州市政府作出抚府征决字［2017］第12号房屋征收决定。从时间上看，本案评估机构的选定早于征收决定作出的时间，但抚州仁信评估公司出具的抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告载明估价时点为征收决定公告之日，符合上述法律规定。因此，虽然存在评估机构的选定早于征收决定作出的时间，但并未对上诉人的实体合法权益产生实质影响。上诉人以评估机构选定、评估程序违法的理由，不足以产生撤销被诉补偿决定的法律效果，本院不予支持。二是关于上诉人提出的遗漏厨房、阳台（一楼过道）补偿面积的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”本案中，结合上诉人所持涉案房产的产权证书记载情况，厨房、阳台（一楼过道）并未在其涉案房产的产权证书记载范围内。且上诉人未提供证据证明房屋登记簿确有错误，因厨房、阳台（一楼过道）未经政府认定，被上诉人未将其纳入补偿范围并无不当。三是关于上诉人提出的产权置换不当的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，案涉抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定提供了一次性货币补偿和产权置换两种方式供被上诉人选择，已依法保障了上诉人享有的货币补偿和房屋调换的权利。根据上述《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋，是指对个人住宅的产权调换方式，而涉案房屋并非个人住宅，不属于应当就地安置的情形。且由于改建地段目前尚未全部拆除，亦未明确改建后是否有商铺建设规划，因此，被上诉人已为上诉人提供了异地产权调换的店面房源供上诉人选择，并未违反上述法律规定。四是关于上诉人提出的遗漏涉案房屋装饰装修和停产停业损失部分的问题。对于涉案房屋装饰装修部分，依据抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告的记载，该评估采取了市场比较法和收益法的估价方法，在《比较因素指数表》、《比较因素修正系数表》中对估价对象和参考实例的区域因素、个别因素的指数进行了比较，其中“装修标准”、“新旧程度”亦明确系作为修正系数的计算依据。因此，从该评估报告可看出，涉案房屋市场总评估价值为869,400元，已含装饰装修的相关价值在内。对于停产停业损失部分，案涉抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定书中已对停产停业的损失予以补偿：“……二、货币补偿金额：……另计停产停业补助26，082元……”因此，上诉人的此项上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上，章争、章伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人章争、章伟承担。本判决为终审判决。审判长  古豪莉审判员  方石清审判员  饶晓燕二〇二一年二月五日书记员  万立强