新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初534号原告：管胜利，男，1966年3月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市骑马山路**。法定代表人：李晶，该公司经理。委托诉讼代理人：李长军，1973年1月20日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘娜，1987年6月17日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告管胜利与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管胜利委托诉讼代理人张玉萍、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李长军、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管胜利向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告承担逾期交房损失24,004元［235,279元＊万分之0.1＊188天（2015年10月1日-2016年4月6日）＝442元；561天（2016年4月7日-2017年10月20日）＊42元/日租金（年租金15,600元＊365天）＝23,562元；442元＋23,562元＝24,004元］；2、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金14,941元（488天，2017年10月21日后180天-2019年8月19日）；自2019年8月20日至2020年12月19日期间的逾期办理产权证书的违约金，以235,279元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期23栋10层0单元1013室，建筑面积64.46平方米，总房款235,279元。合同第八条约定房屋交付期限是2015年9月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。2017年10月17日，被告才通知原告入住。综上，被告的违约行为给原告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，原告租金损失的主张适用法律错误，应驳回。在本案中，涉案《商品房预售合同》第九条就逾期交房违约责任作出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按逾期交房时间，每日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。我公司承担逾期交房违约金，其租金损失概不认可。根据《合同法》和最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释相关条款的规定，违约金和损失赔偿不能同时主张，但违约金如果过低或过高，可以要求增加或减少违约金。及时业主有购房需求，原告购买的小区房产公司可以为有住房需求的业主提前申请办理临时入住手续，且免收物业费（非正式交付），该业主到外面租房且交纳物业费不合常理，我方对原告提供的其在外租房期间的租赁合同、银行转帐流水、物业水电费交纳等只剩下合法性关联性均不认可。无关键证据即社区出具的居住证明及居住时间、房产局出具的原告个人在乌鲁木齐外其他住房的证明。2、原告第二项逾期办证的主张，办证违约金的损失为涉案合同约定逾期交房违约金的14倍之多，明显过高。被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务即房屋的交付使用，只因案外第三人一建公司拒绝交移竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害原告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者逾期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次，我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为，但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨趋势，原告并未受有实际损失。我方主张2019年8月20日之后的违约金应按照人民银行同期拆借利率进行计算。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。诉讼费请法庭依法裁判。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告管胜利为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1：《商品房预售合同》、销售不动产统一发票、契税及维修资金缴纳凭证，拟证明原告已经履行合同义务，合同约定房屋交付时间为2015年9月30日，逾期交房违约金为日万分之0.1。证据2：《房屋租赁合同》、户口簿、居住证明、收据及银行交易明细，拟证明原告一家三口于2016年4月7日至2017年10月20日期间，承租案外人亢国锋位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路北六巷六十号405室、505室房屋两间，每月租金1,300元。被告对原告提交的以上证据真实性、合法性认可，关联性予以认可。本院对原告以上证据的三性亦予以确认。本院经审理认定事实如下，2015年6月27日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2015预0009148，房屋代码：600192577。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期23幢10层0单元1013号房屋，建筑面积64.46平方米，总房款235,279元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款235,279元。原告于2019年5月20日办理了入住并实际占有使用，但该房屋至今未依照国家和政府有关规定办理验收手续且被告至今未向原告办理房屋权属证书。另查，原告自2016年4月7日至2017年10月期间承租案外人亢国锋位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路北六巷六十号405室、505室房屋两间，每月租金1,300元。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2015年9月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告向法庭提交的房屋租赁合同、收款收据、银行转帐凭证及居住证明已形成证据链，可以证实其因被告迟延交付房屋，造成原告无法入住使用涉案房屋的事实。同时可以证实原告自2016年4月7日至2017年10月期间在外租住，每月房租1,300元的事实。关于原告主张的逾期交房损失：1、2015年10月1日至2016年4月6日期间共计188天的逾期交房损失应为442元（总房款235,279元×万分之0.1×188天，2015年10月1日-2016年4月6日），原告主张合法有据，本院予以支持；2、2016年4月7日至2017年10月20日期间支付的房屋租赁费用应为23,976.99元［15,600元（1,300元＊12个月）/365天＊561天（2016年4月7日-2017年10月20日）］，原告仅主张其中23,562元，本院亦予以支持。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金14,941元。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原被告双方均认可原告于2019年5月20日与被告办理了房屋临时入住手续，对此本院予以确认。被告于2017年10月17日已登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为按被告发入住通知时间节点后180日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。应自涉案房屋实际办理入住时间2019年5月20日后180日即2019年11月16日起算违约金。故针对原告主张被告支付其自2017年10月21日后180天至2019年8月19日期间的逾期办证违约金14,941元的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2019年5月20日起180天后即2019年11月16日开始计算逾期办证违约金。关于2019年11月16日至2020年12月19日期间的逾期办证违约金，本院认为应以235,279元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告管胜利逾期交房损失24,004元（442元＋23,562元）；二、自2019年11月16日至2020年12月19日期间的逾期办证违约金，以235,279元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，由被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告管胜利；三、驳回原告管胜利的其他诉讼请求。案件受理费773.62元，本院减半收取386.81元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担238.43元，由原告管胜利负担148.38元。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二一年二月二十三日书记员  徐欢乐