上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11625号原告(反诉被告)：品口(上海)文化传播有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘丽雅，执行董事。委托诉讼代理人：崔伟，男。委托诉讼代理人：张亮敏，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：比安投资管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：许建强，执行董事。委托诉讼代理人：高伟力，上海正源律师事务所律师。第三人：别馆(上海)文化有限公司，住所地上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢。法定代表人：许建强，职务不详。原告(反诉被告，以下简称原告)品口(上海)文化传播有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)比安投资管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院根据当事人的申请依法追加别馆(上海)文化有限公司(以下简称别馆公司)作为第三人参加本案诉讼。后被告向本院提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，本院于2020年10月23日、12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔伟、张亮敏，被告的委托诉讼代理人高伟力到庭参加诉讼。第三人别馆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月28日签署的《房屋租赁合同》于2020年6月29日解除；2.判令被告返还原告已支付的保证金1,260,000元、已支付的租金470,000元(已支付款项性质无论属于保证金或租金均应当予以返还)；3.判令被告赔偿违约金1,260,000元；4.判令被告赔偿损失1,126,108.38元(损失包括装修损失2,328,358.38元以及艺术家机票损失57,750元，实际损失之和超过合同约定的违约金，主张差额部分1,126,108.38元)；5.判令被告赔偿律师费50,000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月28日，原、被告就上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢房屋(以下简称涉讼房屋)签订《房屋租赁合同》。2019年4月左右，被告提议由别馆公司承继其在《房屋租赁合同》项下的权利义务。2019年5月14日，原告与别馆公司商定《房屋租赁合同补充协议1》，并将原告盖章版本交付别馆公司。补充协议约定如出租方①幢厂房等工程延期，视为出租方违约，应向原告赔偿已造成的商业损失，包括艺术家差旅费及展览艺术家费用等。2019年5月16日，上海市长宁区昭化路XXX号①幢厂房发生局部坍塌，造成12人死亡，10人重伤，3人轻伤。此后，因事故调查及安全管理需要，主管政府机构封闭了昭化路XXX号厂房。2019年6月5日，被告函告原告已将涉讼房屋对应的转租权及义务全部转让给别馆公司。2019年7月4日，中冶建筑研究总院(上海)有限公司房屋质量检测站对涉讼房屋进行安全检测并出具检测结果，认定涉讼房屋存在不满足安全使用要求的情况。被告未能提供符合安全使用要求的房屋，构成根本违约，且被告存在未经原告同意将出租涉讼房屋的权利转让给第三人的情况，故原告有权解除合同，并要求被告退还已支付的保证金及租金，并承担违约赔偿责任。审理中，原告撤回第四项诉请中的装修损失部分，变更第四项诉请为判令被告赔偿艺术家机票损失57,750元。被告对于本诉辩称及反诉诉称，同意双方的租赁合同于2020年6月29日解除，但系原告违约解除。房屋坍塌并非被告造成，涉讼房屋亦未坍塌，政府封闭园区属于不可抗力，合同约定不可抗力情况下被告不承担责任。检测报告并非由法院指定的鉴定机构作出，存在程序问题，且未附鉴定人及鉴定单位资质证书。此外检测报告只是表示承载不符合安全使用要求，但并未达到危房程度，可以修复，无法证明不符合合同目的。同时，横梁受力不均系原告自行加厚楼板造成的。关于转让出租涉讼房屋的权利，因原告不同意，故事实上并未转让，双方租赁合同仍然是有效的。不同意第二项诉请，被告并未违约，无需返还租金及保证金，即便需要返还，亦应考虑到原告在2019年5月16日前实际使用涉讼房屋的情况。被告实际收到款项金额为1,640,000元，但根据原告的转账备注及发票，其中380,000元为保证金，1,260,000元为租金。关于第三项诉请，合同对于原告主张的被告违约情形并未约定，即便存在违约亦认为违约金过高，应当予以调整。不同意第四项诉请，原告违约解除，应由其自行承担。第五项诉请，请求法院依法判决。现被告认为原告违约解除双方的租赁合同，并存在延迟支付保证金、租金、物业费以及拖欠物业费的情况，故被告现提出反诉请求：1.判令原告支付解约违约金1,260,000元；2.判令原告返还免租期租金的折算金额1,050,000元；3.判令原告支付租金295,000元的逾期支付违约金708元；4.判令原告支付保证金380,000元的逾期支付违约金18,696元；5.判令原告支付保证金40,000元的逾期支付违约金12,888元;6.判令原告支付保证金840,000元的逾期支付违约金259,560元；7.判令原告支付2019年5月1日至15日期间的物业管理费15,090.41元；8.判令原告支付应付未付91,800元物业管理费的逾期支付违约金25,281.72元。原告对反诉辩称，不同意全部反诉诉请。因被告违约导致租赁目的无法实现，原告享有解除权。原告无需支付解约违约金及免租期租金。原告已经向被告支付租金及保证金共计1,730,000元，被告收取后从未对金额提出过任何异议，并认可总金额不区分保证金及租金，故原告无需支付逾期支付的违约金。房屋交接后未投入正常使用，故原告无需支付物业费以及逾期违约金。被告主张的逾期违约金标准过高，应当予以调整。第三人别馆公司未发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》、《上海市长宁区昭化路XXX号①幢厂房“5.16”坍塌重大事故调查报告》、《告知函》、《长宁区昭化路XXX号1号楼检测结果》、银行流水、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，该房屋的建筑(计算租金及物管费的)面积，经双方约定后确定为1,520平方米(含双方约定的该房屋所在园区之共/公用建筑面积分摊)。乙方承租该房屋仅限用于乙方品牌至文化艺术展览及交流活动、文化咨询、文化教育推广、文化创意产品及礼品销售及办公。租赁期限自2019年1月1日起(现状交付)，至2027年12月21日止，其中，2019年1月1日至2019年4月30日的期间为乙方的免租期(免租期内亦免物管费)。各方确认，2019年5月1日至2020年12月31日，每月租金为420,000元；……。该房屋租金采用先付后用原则，按每3个月为一支付期。首期2019年5月1日至2019年7月31日3个月期间的租金乙方应于2019年3月28日前付清，金额为1,260,000元，以后乙方必须在距每一支付期开始的10天前全额付清各期租金。逾期或不足额逾期支付保证金或租金或物管费或其他本合同约定的应付费用/款项的，则每逾期一天，乙方须按应付未付金额的万分之六金额向甲方支付逾期支付违约金。为确保原告按约履行本合同和该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方应于签约后7个工作日内内支付给甲方420,000元，乙方应于2019年1月31日前支付给甲方840,000元，作为乙方履行本合同义务的保证金。甲方应于双方终止(解除)租赁关系、乙方已按约交还该房屋，并付清所有应付费用，且办妥各项与营业有关的证、照注销或迁址手续后的3个工作日内，甲方将保证金无息返还给乙方。2019年5月1日至2020年12月31日，每月物管费为30,600元；……。物管费的支付期限、周期、方式及若有欠付的违约责任等同欠付租金。租赁期间，甲方应保证该房屋处于良好的、可使用状态。甲方同意乙方可根据经营需要，在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对该房屋进行必要的装修装潢、设备添置，但其装修、设计、施工方案及相关图纸须事先于开工前征得被告书面同意……。甲方应按本合同的约定将该房屋及其附属设施完整地移交给乙方。租赁期间，有下列情况之一的，双方可变更或解除本合同：……(2)因不可抗力致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；(3)承包期间，该房屋或该房屋占用范围内的土地使用权被市或区(县)政府有关部门批准动拆迁或依法提前征用、提前收回，或司法行政机关依法限制其房地产权利，或出现因法律、行政法规禁止的，但非产权人或被告责任的其他情况。变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因上述事由变更或解除本合同的，除了依据前述第(2)、(3)项可免除责任外，应由另一方负责按本约定承担违约、赔偿责任。租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，应向乙方支付相当于当月租金3倍的违约金，并退回乙方已付保证金(扣除乙方应付费用)和剩余租金(若有)，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金3倍的违约金(甲方可无须通知而直接以保证金进行抵扣，若有不足乙方须另行不足差额)。若租赁时间不满一年，乙方违约向甲方返还免租期间租金的折算金额1,680,000元；若租期满一年，乙方违约，返还免租期间租金的折算金额1,680,000元减少一个月的租金；……。双方在履行本合同过程中发生争议，应友好协商解决。协商不能解决的，可依法向人民法院提起诉讼。诉讼期间，除合同依法依约解除/终止本身外，其他条款应继续履行，败诉方还应按其败诉比例承担对方符合政府指导价下支付的律师服务费。2018年9月25日，原告向被告支付200,000元，转账备注为房租定金；2019年1月11日，原告向被告支付420,000元，转账备注为美术馆房租；2019年2月2日，原告向被告支付345,000元，转账备注为wac租金；2019年4月1日，原告向被告支付675,000元，转账备注为租金保证金。2018年12月28日，被告向原告开具了购买方名称为原告，货物或应税劳务、服务名称为经营租赁*租金，金额分别为100,800元、109,999元、109,201元、100,000元、100,000元、109,201元、109,999元、100,800元、100,000元、109,201元、109,999元、100,800元的增值税专用发票共计12张。2019年4月22日，案外人上海沅弘企业管理有限公司(甲方,以下简称沅弘公司)、被告(乙方)与第三人(丙方)、许建强(丁方)签订《租赁合同转让协议》，约定：甲、乙双方于2018年7月1日签署了关于乙方租赁甲方位于上海市长宁区昭化路XXX号一期2,000平方米房屋的租赁合同。乙方与丙方的法定代表人均为丁方。现乙、丙双方同时向甲方提出，自2019年5月1日起将租赁合同中乙方的权利和义务均由丙方承继。为此，经四方协商一致，决定如下：1.自2019年5月1日起，甲、乙双方签订的租赁合同中乙方的权利、义务随即由丙方承继……，丁方同意为丙方在租赁合同项下的全部债务向甲方承担连带保证责任。2019年5月1日之前乙方在该房屋内所产生的费用由乙方承担，丙、丁方对该费用承担连带保证责任……。2019年6月5日，被告向原告发送《告知函》，通知原告，被告已将涉讼房屋的转租权及义务全部转让给了别馆公司，请原告在收函后尽快与被告及别馆公司协商变更原合同主体，签署变更或补充协议。2020年5月7日，原告与北京市竞天公诚律师事务所上海分所签订《法律服务协议》，委托该所就原、被告房屋租赁合同纠纷一案为原告提供法律服务，本次法律服务固定收费部分为律师费50,000元，风险收费部分为原告应按实际追回款项到账金额的百分之十支付相应律师费。2020年5月11日，原告向北京市竞天公诚律师事务所上海分所支付律师费50,000元。另查明，被告于2020年6月29日收到本案诉状副本。再查明，上海市长宁区昭化路XXX号地块改造项目分为二期，一期项目由被告组织实施，施工单位为案外人上海光敏建筑装饰工程有限公司(以下简称光敏公司)。双方于2018年11月10日签订昭化路XXX号2幢、9幢、10幢、12幢维修项目施工合同，约定的工期为2018年11月15日至2019年2月15日。二期项目为昭化路XXX号1幢、2幢厂房改造项目，建设单位为案外人上海琛含商业经营管理有限公司，施工单位为案外人南通隆耀建设工程有限公司。2019年5月16日，一期工程基本完工。2018年12月4日，上海市长宁区建设和管理委员会(以下简称区建管委)接到群众来信，反映昭化路XXX号工地存在扬尘等问题。区建管委工作人员查询后发现该工地未按规定报建，遂通过电话要求该公司负责人立即停止施工。2018年12月11日，上海市长宁区建筑业管理中心(以下简称区建管中心)等部门工作人员现场检查后，向被告、光敏公司开具《上海市建设工程质量安全监督局部暂缓施工指令单》，指令两家单位在相关手续办结之前，现场严禁施工。2019年1月22日，区建管中心收到被告、光敏公司填报的《上海市建筑工程开工报送[备案]信息表》，其中载明：工程名称为昭化路XXX号2幢、9幢、10幢、12幢维修项目。在此基础上，区建管中心形成《上海市建设工程安全质量监督(现场审核)任务书》，工地恢复施工。2019年3月26日，区建管中心工作人员对该工地检查，发现该工地存在“脚手架搭设随意，无验收牌已经使用；现场电源线随意拖拉；现场易扬尘材料未覆盖，号房内私设食堂及宿舍”等问题，开具《局部暂缓施工指令单》，要求“长宁区昭化路XXX号改造项目工地在脚手架、临时用电范围内暂缓施工”。2019年3月27日，区建管中心对施工总包单位光敏公司项目负责人以记分(2分)处理。2019年4月2日，区建管中心查看被告、光敏公司递交的整改报告及相关材料后，予以审核通过。2019年4月25日，区建管中心工作人员在对昭化路XXX号地块进行检查时，发现该工地存在“工程材料进场未检现用(蒸压加气混凝土砌块)；施工单位项目经理到岗履职不符合要求；2号楼(即11幢厂房)新增结构(混凝土柱、梁)未见施工图纸；3号楼(即10幢厂房)对原有建筑预应力多孔板开凿空洞无设计依据”等问题，向被告、光敏公司开具《上海市建设工程质量安全监督停工指令单》，要求立即停止施工，全面整改。2019年5月9日，许建强到区建管中心说明情况，表示无法提供新增结构施工图纸，未提交整改情况报告及恢复施工申请，区建管中心要求继续停工。2019年5月16日11时10分左右，昭化路XXX号1幢、2幢厂房改造项目施工过程中，1幢厂房发生坍塌重大事故，原告自该日起未能再进入涉讼房屋。2019年7月14日，中冶建筑研究总院(上海)有限公司房屋质量检测站根据沅弘公司的委托，出具《长宁区昭化路XXX号1号楼(即涉讼房屋)检测结果》，载明鉴定主要结论如下：(1)完损检查表明，房屋主体结构各承重构件整体外观情况普遍较好，未见明显的墙体开裂、混凝土构建开裂及变形等结构性损伤，房屋各层楼面在历次装修过程中建筑面层未铲除，现状建筑面层较厚，二层楼面建筑面层厚度在224mm-268mm之间(不含板厚)，三层楼面建筑面层厚度在195mm-233mm之间(不含板厚)，楼面自重增大明显，对楼面梁板等混凝土构件受力较为不利。(2)根据承载力验算结果，由于楼面建筑面层较厚，三层楼面框架梁、板承载力不满足安全使用要求，屋面横向框架梁承载力不满足安全使用要求。假定三层楼面建筑面层铲除后，三层楼面活荷载取2.0kN/㎡时(每平米不超过200kg)，三层楼面梁、板等构件承载力可满足安全使用要求。庭审中，原告确认2019年5月1日至5月15日期间，涉讼房屋处于装修状态。审理中，原告提交如下材料：1.原告与第三人工作人员微信聊天记录、租赁合同补充协议1、原告与第三人签署的会议纪要及防水协议，证明2019年5月14日，原告与第三人商定了《房屋租赁合同补充协议1》并将协议盖章版交付第三人，该协议约定如①幢厂房等工程延期，视为出租方违约，应当赔偿原告商业损失，其中包括艺术家差旅费等，第三人自2019年4月起代被告实际履行出租方合同义务。2.2019年4月29日原、被告微信聊天记录，“WAVELENGTH开幕双个展：新黄金时代”微信链接截屏，2019年5月9日及10日原告与机票代理的微信聊天记录以及机票代理发送给原告的机票信息确认邮件。2019年5月9日至2019年5月16日期间原告与艺术家JordanBratman的微信聊天记录及中文翻译。证明原告在涉讼房屋经营的W美术馆原定于2019年5月30日正式对公众开放，并会展出艺术家TrevorAndrew、PhilipColbert的大型个展，被告对此亦知晓。原告为美术馆开幕等事宜邀请艺术家并支付艺术家机票费用57,750元。被告意见如下：1.微信聊天记录真实性认可，但双方系进行协商，第三人最终未与原告签订补充协议，故第三人亦无资格与原告签订防水协议等。2.对于真实性无法认可，关联性亦有异议。部分英文证据系网络截图，未显示域名，且翻译亦不符合形式要件，境外证据未经公证认证。原告基于补充协议主张艺术家损失，但被告未在补充协议上签字，且原告亦未提供证据证明与艺术家之间存在合作关系或合同。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告虽然主张2019年5月14日与第三人商定了《房屋租赁合同补充协议1》并将协议盖章版交付第三人，但并未提供充分证据证明第三人在补充协议上签字盖章。据此，原告因涉讼房屋的租赁产生纠纷，仍然应当以被告为出租人主张相关权利。本案中，原告主张被告提供的涉讼房屋不符合安全使用要求，导致合同目的难以实现，故被告构成违约，要求确认双方的租赁合同于本案诉状副本送达之日即2020年6月29日解除并由被告支付违约金。被告则认为涉讼房屋尚不构成危房可以进行维修，且不符合安全使用要求系原告因素导致，检测报告存在程序问题且未附鉴定人及鉴定单位资质证书，故原告无权解除合同。现被告同意租赁合同于2020年6月29日解除，但认为系原告违约解除，原告应当支付违约金并返还免租期租金。对此，本院认为，2019年7月14日，中冶建筑研究总院(上海)有限公司房屋质量检测站出具《长宁区昭化路XXX号1号楼(即涉讼房屋)检测结果》，认定由于楼面建筑面层较厚，涉讼房屋三层楼面框架梁、板承载力不满足安全使用要求，屋面横向框架梁承载力不满足安全使用要求。据此可以认定，虽然涉讼房屋并未发生事故，但仍存在安全隐患，被告提供的房屋未能符合安全使用要求，存在违约情形，原告享有提前解除租赁合同并要求被告承担违约责任的权利。被告虽然对检测报告提出异议并主张涉讼房屋尚不构成危房以及原告导致涉讼房屋不符合安全使用要求，但对于其主张并未提供证据予以佐证，故本院对于被告的上述主张，不予采信。关于解除时间，双方均一致确认为2020年6月29日，本院予以确认。关于违约金及免租期租金，如前所述，被告违约导致租赁合同解除，原告据此要求被告支付违约金1,260,000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金并返还免租期租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的艺术家机票损失，原告基于补充协议主张艺术家机票损失，但未能提供充分证据证明该协议已经签订，且该协议的相对方亦非被告。此外，原告提供的证据不能充分证明相关费用的关联性，故本院对于原告该项主张不予支持。关于已支付的保证金及租金，原告主张其向被告实际转账支付保证金及租金共计1,640,000元，此外因被告未履行二次消防报批义务，其曾承诺相关费用90,000元用以冲抵保证金，故现要求被告返还保证金1260,000元及租金470,000元。被告则表示原告确实转账支付了1,640,000元，但结合原告的转账备注以及发票内容，其中保证金为380,000元，租金为1,260,000元。此外亦不存在二次消防报批费用冲抵保证金的约定。对此，本院认为，被告于2018年9月25日、2019年1月11日以及2019年2月2日的转账备注均表明款项性质为租金，仅2019年4月1日的转账备注涉及保证金，结合2018年12月28日被告已经向原告开具了总额为1,260,000元，名目为租金的12张发票的事实，本院确认原告已支付款项的性质为租金1,260,000元以及保证金380,000元。关于二次消费报批费用90,000元冲抵保证金，原告对此并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。鉴于因被告违约而致双方租赁合同解除，原告已经支付的保证金380,000元应当予以返还。关于已经支付的租金，原告确认2019年5月1日至5月15日期间，涉讼房屋处于装修状态，故上述期间的租金207,123元仍然应当支付，扣除上述金额后剩余1,052,877元应当由被告返还原告。关于被告主张的租金逾期支付违约金，根据合同约定原告应当于2019年3月28日前付清2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金1,260,000元，根据查明事实，原告于2019年4月1日支付了上述租金中的最后一部分即295,000元，现被告要求原告支付以295,000元为基数，按逾期4天计算的违约金，本院予以支持，合同约定的违约金标准过高，本院调整为日万分之三。经核算，原告应当向被告支付租金逾期支付违约金354元。关于被告主张的保证金逾期支付违约金，根据合同约定原告应于2019年1月8日前支付保证金420,000元，并于2019年1月31日前支付剩余保证金840,000元，根据查明事实原告于2019年4月1日支付了保证金380,000元。现被告分别以380,000元、40,000元以及840,000元作为基数，分段计算违约金，并无不当，本院予以确认。关于上述三段违约金的起算日期，根据合同约定的支付时间，本院确认为2019年1月9日、2019年1月9日以及2019年2月1日。关于截止日期，被告主张已支付部分的违约金截止日期为2019年3月31日，并无不当，本院予以确认。尚未支付部分违约金的截止日期，考虑到2019年5月16日起，原告已经无法进入涉讼房屋，本院确定尚未支付部分的违约金截止日期为2019年5月16日。合同约定的违约金标准过高，本院调整为日万分之三。综上，经核算，原告应当向被告支付保证金380,000元的逾期违约金9,348元、保证金40,000元的逾期违约金1,536元以及保证金840,000元的逾期违约金26,460元。关于2019年5月1日至15日期间的物业管理费，鉴于原告确认上述期间其对涉讼房屋进行装修，确实正在使用涉讼房屋，故被告要求原告支付物业管理费15,090.41元的诉请，本院予以支持。关于物业管理费逾期违约金，本院确认计算基数为15,090.41元，起算日期为2019年3月29日，截止日期为2019年5月16日，标准调整为日万分之三，经核算，原告应当向被告支付物业管理费逾期违约金221.83元。关于律师费50,000元，根据合同约定，原、被告无法协商解决纠纷的，可依法向人民法院提起诉讼，败诉方应按其败诉比例承担律师服务费。就此，结合本案处理结果，本院确定被告应向原告支付律师费44,130.92元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司与被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司就上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢整栋房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月29日解除；二、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司保证金380,000元、租金1,052,877元；三、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司违约金1,260,000元；四、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司律师费44,130.92元；五、原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司租金逾期支付违约金354元；六、原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司保证金380,000元的逾期支付违约金9,348元、保证金40,000元的逾期支付违约金1,536元、保证金840,000元的逾期支付违约金26,460元；七、原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司2019年5月1日至15日期间的物业管理费15,090.41元；八、原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司物业管理费逾期支付违约金221.83元；九、驳回原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司的其余本诉诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,582元，因本案适用简易程序减半收取计15,791元，由原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司负担1,442.97元，被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司负担14,348.03元。反诉案件受理费13,976.90元，由原告(反诉被告)品口(上海)文化传播有限公司负担562.63元，被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司负担13,414.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴怡聂二〇二一年二月七日书记员  刘彬华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。