安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终523号 上诉人（原审被告）：香花桥服装（芜湖）有限公司，住所地安徽省芜湖市赤铸山西路**，统一社会信用代码91340200744894596J（1-1）。 法定代表人：金杏荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周榕生，安徽宇润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店，，住所地安徽省芜湖市镜湖区赤铸山西路**统一社会信用代码92340200MA2P27W15U。 经营者：郭庆平。 委托诉讼代理人：王元强，安徽赭麓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱礼兵，安徽赭麓律师事务所实习律师。 上诉人香花桥服装（芜湖）有限公司（以下简称“香花桥公司”）因与被上诉人镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店（以下简称“合宜盛汽车维修店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初8874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 香花桥公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回合易盛汽车维修店的诉讼请求；2.合易盛汽车维修店承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：1.合宜盛汽车维修店搬离的时间，大大超过了合同约定的租赁期限，一审遗漏重要事实，导致事实认定错误。2.一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条第四项作出判决，对照该项条文，剩余租赁期内的装饰装修残值损失按照公平原则分担。本案中，合宜盛汽车维修店搬离的时间远远超过了合同约定的期限，根本不存在剩余租赁期。3.合宜盛汽车维修店违约拒不搬离，导致征收单位和其公司无法据实勘验和核算装饰、装潢、附属物的残值，应当承担不利后果。香花桥公司庭审中提出，一审法院关于案涉房屋补偿价格计算错误，应为551989.4元。 合宜盛汽车维修店辩称，一审认定事实清楚，案涉房屋在租赁给其之前并未装饰装修，香花桥公司因其装修获利，延迟搬迁时因为双方就补偿未达成一致协议，且根据法院前期判决，其已经承担了相应的责任。一审法院判决适用法律正确，双方租赁合同约定，在租赁期间，该标的物经市或区政府有关部门批准动迁，本协议立即终止，涉及乙方的装饰、装潢、附属物等损失均按照批准动迁之日政府公告的拆迁政策给予补偿。政府征收公告在租赁期内，且法院判决的计算标准是按照香花桥公司与政府签订的《国有土地房屋征收与补偿协议》中补偿的标准计算的，完全公平合理，既符合合同约定，又符合公平原则。香花桥公司提出的装饰装修残值计算，政府征收部门在认定补偿数额时，已经按照残值计算，该计算结果远低于其实际装修的成本，也不存在香花桥公司提出的无法据实勘验和核算情况。 合宜盛汽车维修店向一审法院提出诉讼请求：1.香花桥公司立即支付其装饰装潢、附属物、停业停产损失及搬迁费共计980036.55元；2.香花桥公司支付其实现债权费用10000元；3.该案诉讼费用由香花桥公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月24日，香花桥公司(甲方)与郭庆平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于镜湖区赤铸山西路45号公司内一栋楼上下（2层）1550平方米厂房租赁给乙方，租期自签订合同之日起至政府拆迁或甲方股东变更、甲方整体出让为止（第1季合同暂定3年，即2014年5月15日至2017年5月14日，期间甲方股东变更、甲方整体出让，合同继续履行）；2.第一季合同年租金24万元，先付后用，一年一次性支付；3.签订合同同时，乙方应缴纳履约保证金2万元；4.本合同期满或提前终止时，乙方在10个工作日内腾空出租标的，对出租标的内甲方交付的设施、设备以及乙方新添置的不可移动的设施、设备均以现状无偿向甲方交接，并对其承租期间的装潢等投入放弃任何补偿；5.在乙方租赁期间，该标的物经市或区政府有关部门批准动迁（被征收），本协议立即终止，甲方不承担任何违约责任，乙方自接到甲方通知后15日内无条件服从并搬迁，涉及乙方的装饰、装潢、附属物、停产停业等损失均按照批准动迁（征收）之日政府公告的拆迁政策给予补偿；6.合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等。合同签订后，郭庆平于2014年12月24日注册登记成立镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店，经营类型为个体工商户，并对案涉租赁房屋进行了装修。2016年5月30日，芜湖市镜湖区政府下达（2016年第9号）征收公告及征收决定。2016年8月18日，香花桥公司接到芜湖市镜湖区弋矶山公共服务中心文件，通知合宜盛汽车维修店案涉租赁房屋所在地块列入征收范围。后香花桥公司多次通知合宜盛汽车维修店涉案租赁房屋因征收终止合同，并要求合宜盛汽车维修店搬出房屋。双方因对拆迁补偿未达成一致意见，香花桥公司于2017年3月向该院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同终止，合宜盛汽车维修店搬出租赁房屋，并支付自2016年10月14日起至2017年2月14日止的租金。该院经审理，判决支持香花桥公司的上述的诉讼请求。合宜盛汽车维修店不服判决，上诉至芜湖市中级人民法院，该院驳回上诉，维持原判决。一审法院另查明，（一）因合宜盛汽车维修店未搬出案涉租赁房屋，香花桥公司于2018年3月向该院提起诉讼，要求合宜盛汽车维修店支付自2017年2月15日至实际交付位于赤铸山西路45号厂房的租金以及律师费1万元，该院经审理，判决支持香花桥公司的上述的诉讼请求。合宜盛汽车维修店不服判决，上诉至芜湖市中级人民法院，该院驳回原告上诉，维持原判决。（二）2020年6月18日，安徽天恒房地产土地评估有限公司受芜湖市镜湖区住房和城乡建设交通运输局委托出具皖天恒估价征字（2020）第P0005号房地产估价报告，丝绸厂地块香花桥服装（芜湖）有限公司工业用房地产征收补偿价值评估为9312160元，其中案涉租赁房屋为评估报告中估价对象3，评估价为3265180元（1386181元+1878999元）。（三）2020年6月21日，芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会、香花桥公司、芜湖市镜湖区房屋征收办公室签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议载明房屋坐落赤铸山西路45号，面积4251.18平方米，房屋补偿小计7532877元，附属设施补偿小计2191046.54元（含配套设施499660.6元），搬迁费51014.16元，停产停业损失费414136.36元（376556.38元+37579.98元），搬迁奖励972392.35元，结算金额11161466.41元。 一审法院认为，合宜盛汽车维修店、香花桥公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。案涉租赁合同已于2017年12月20日经法院判决终止。关于合宜盛汽车维修店在租赁房屋后是否存在装修事实，根据合宜盛汽车维修店提交的案涉租赁房屋照片以及装饰装修及附属物单项明细测算表，结合香花桥公司庭审中将案涉租赁房屋交给合宜盛汽车维修店时未进行装修的陈述，该院认定合宜盛汽车维修店在承租房屋后存在装修的事实。该案争议焦点为合宜盛汽车维修店能否向香花桥公司请求支付装饰、装潢、附属物、停产停业等费用及费用金额如何确定。房屋租赁合同第3条约定：本合同期满或提前终止时，乙方在10个工作日内腾空出租标的，对出租标的内甲方交付的设施、设备以及乙方新添置的不可移动设施、设备均以现状无偿向甲方交接，并对其承租期间的装潢等投入放弃任何补偿。第5条约定：在乙方租赁期间，该标的物经市或区政府有关部门批准动迁（被征收），本协议立即终止，甲方不承担任何违约责任，乙方自接到甲方通知后15日内无条件服从并搬迁，涉及乙方的装饰、装潢、附属物、停产停业等损失均按照批准动迁（征收）之日政府公告的拆迁政策给予补偿。关于租赁合同上述两条约定的理解，前者是合同的一般规定，主要为因合同到期或自然灾害等不可抗力导致房屋损毁灭失而终止的情况，对于此种情况，根据合同约定，承租人无权要求出租人给予赔偿或者补偿。后者是对于租赁合同因征收而终止作出的特殊约定，该案中双方租赁合同的终止系因案涉租赁房屋被征收，根据合同约定，承租人有权要求出租人给予赔偿或者补偿，同时香花桥公司依法获得拆迁补偿款包含案涉租赁房屋的装饰、装潢、附属物等损失项目，香花桥公司确实存在因合宜盛汽车维修店装修而在征收中获利的情况，故对合宜盛汽车维修店诉请香花桥公司支付装饰、装潢、附属物补偿费用，该院予以支持。因案涉租赁房屋目前已被拆除，就相关房屋的装饰、装潢、附属物已无评估和鉴定可能，案涉租赁房屋面积1550平方米，《国有土地房屋征收与补偿协议》载明的拆迁面积为4251.18平方米，附属设施补偿为2191046.54元（含配套设施499660.6元），故案涉租赁房屋的装饰、装潢、附属物补偿费用应为616687.18元（1550÷4251.18×1691385.94）。因双方签订的租赁合同已经终止，且合宜盛汽车维修店在租赁合同终止后并未配合搬迁，对于合宜盛汽车维修店诉请香花桥公司支付停业停产损失、搬迁费，该院不予支持。该案诉讼并非因香花桥公司违约造成，对于合宜盛汽车维修店诉请香花桥公司支付实现债权费用，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、香花桥服装（芜湖）有限公司于该判决生效之日起十日内支付镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店装饰、装潢、附属物补偿费616687.18元；二、驳回镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店其他诉讼请求。案件受理费减半收取6850元，由镜湖区合易盛汽车维修服务中心旗舰店负担2558元，香花桥服装（芜湖）有限公司负担4292元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。关于香花桥公司是否应当给予合宜盛汽车维修店补偿问题，经查，双方租赁合同第5条约定，“在乙方租赁期间，该标的物经市或区政府有关部门批准动迁（被征收），本协议立即终止，甲方不承担任何违约责任，乙方自接到甲方通知后15日内无条件服从并搬迁，涉及乙方的装饰、装潢、附属物、停产停业等损失均按照批准动迁（征收）之日政府公告的拆迁政策给予补偿”，由此可见，香花桥公司与合宜盛汽车维修店就租赁期间遇政府拆迁双方权利义务作出了明确约定，此后双方因补偿问题未达成协议，合宜盛汽车维修店未按约搬离，双方亦诉诸司法并形成生效判决，生效判决判令双方解除租赁合同，合宜盛汽车维修店搬离房屋并支付相应租金。合宜盛承租期间，对案涉房屋装饰装修，香花桥公司也因此在征收中获利，应当按照租赁合同约定给予合宜盛汽车维修店补偿。香花桥公司以合宜盛汽车维修店未按时搬迁上诉要求不予补偿，与情理不合。关于补偿价格计算，经查，在卷《国有土地上房屋征收与补偿协议》显示，房屋建筑面积28.4㎡、92.05㎡、1002.3㎡、501.2㎡、1960.48㎡、666.75㎡，共计4251.18㎡享有附属设施补偿，《房地产评估报告》、《房屋征收调查摸底登记表》显示28.4㎡为一层，92.05㎡为一层，1503.5㎡为二层，（即案涉房屋，一层1002.3㎡经营，二层501.2㎡办公），1960.48㎡为三层，666.75㎡为三层，上述共计10层房屋外加屋外35树木，对应《房屋征收调查摸底登记表》11张，附属物及配套设施补偿共计2191046.54元。案涉房屋1500余平方米，共两层，一楼经营、二楼办公，功能不同，补偿价格亦有区别，政府征收部门据此分别制作了2张摸底登记表，香花桥公司庭审中提出，在卷1张《房屋征收调查摸底登记表》显示价格为551989.4元，即为案涉房屋的附属物补偿价格，与上述事实不符，对香花桥公司申请向芜湖市镜湖区房屋征收办公室进行调查的申请，本院依法不予准许。一审法院扣除配套设施价格，根据案涉房屋面积，按照比例计算补偿价格，公平适当。庭审中，香花桥公司称案涉房屋附属物与摸底表中不一致，未提供相关证据，不予采信。一审法院考虑到合宜盛汽车维修店未及时搬迁的情况，对其诉请的停业停产、搬迁费等损失未予支持，也符合争议双方的实际情况。 综上，香花桥服装（芜湖）有限公司的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13700元，由上诉人香花桥服装（芜湖）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年二月二十二日 法官助理江群 书记员冯杨艳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。