湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂2827民初127号原告：杨辉，男，生于1983年10月17日，土家族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人（特别授权）：李文国，湖北楚屏律师事务所律师。被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地：咸丰县高乐山镇红旗路14号。法定代表人：杨智安，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告杨辉与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称咸丰世纪兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，恩施州土家族苗族自治州中级人民法院于2020年12月12日作出（2020）鄂28民辖58号民事裁定书，裁定由本院审理。本院于2021年1月11日立案受理，依法由审判员谭翔适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告杨辉的委托诉讼代理人李文国、被告咸丰世纪兴公司的委托诉讼代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多支付的房款110119.46元（超3%部分双倍返还），承担逾期交房地产权证书违约金532.22元，合计110651.68元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2014年5月30日签订两份《商品房买卖合同》（以下简称合同）购买被告建设的咸丰新城花园小区两套住房。合同主要约定：第五条，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告办理入住手续，被告称房屋实测面积为:1004号为134.96㎡，被告退了0.21㎡面积的购房款；104号为22.08㎡，又增加了0.6㎡；原告申请对涉案房屋的面积进行公开，咸丰县自然资源和规划局于2020年9月18日做出《政府信息公开答复书》，主要载明涉案房屋面积为：1004号为116.16平方米，差异18.8平方米，面积误差比为13.9%，104号为21.32平方米，差异0.76平方米，面积误差比为3.1%。原告认为：一、被告在销售房屋时，存在对销售的房屋面积有欺诈行为，合同约定的面积为93.48平方米，政府公开答复的实际面积为85.26平方米，差异面积达9.58平方米，误差比达10.1%，明显不符合常理，该合同也是由被告提供的格式合同，该条约定应属无效。二、该条款显失公平。合同中关于双方的权利义务不对等，房屋面积减少，开发商只退本不计息，加重了购房户的资金流转，故涉案合同的第五条应无效。该条款无效后，对差异面积的处理应当按照《最高人民法院关于面积差异处理法律若干问题的解释》第十四条的规定，3%以内的按原价退还，超过3%部分双倍退还。原告的1004号房屋应退房款为：3%以内4.05平方米×3158.99元/平方米=12793.91元，3%以上14.75平方米×3158.99元/平方米×2=93190.2元，合计105984.12元；104号应退购房款为3%以内0.66平方米×4795.16元/平方米=3176.31元，3%以上0.1平方米×4795.16元/平方米×2=959.03元，合计4135.34元。逾期交付房地产权属证书应当支付违约金分别为426.34元、105.88元，合计532.22元，经原告催收未果，向人民法院提起诉讼。被告世纪兴公司辩称，一、原告与被告之间商品房买卖是事实。二、按照双方合同的约定，房屋面积发生差异应以房地产开发商登记的面积为准，实行多退少补，除刘晓艳已经办理房屋产权登记以外，其他的原告均未办理不动产登记，因此我们认为其他原告要求退还超面积部分房款的时机条件不成就。三、原告要求按照双倍返还超过百分之三的付款不符合双方合同约定。四、被告并无办证义务，只是按照合同约定的时间向不动产登记部门提交被告应当提交的，有关当事人未办理的不动产登记，并不是被告的原因，被告不应承担延期未办理登记的责任。综上，请求人民法院对原告的诉讼请求不予支持。经审理查明，2014年5月30日、8月10日，原告杨辉（买受人）与被告世纪兴公司（出卖人）签订合同编号为ESZ201404227、ESZ201405962的《商品房买卖合同》，主要内容为：买受人购买出卖人开发的位湖北省××县××镇镇大坝新城区的商品房，具体位置为第3幢2单元1004号房，商品房用途为住宅；第4幢1单元104号房，用途为商用。属框架结构，层高为3米，建筑层数为地上11层，地下1层。商品房合同约定1004建筑面积为135.17平方米、104号房建筑面积为21.48平方米。1、建筑面积以产权登记面积为准；2、套内建筑面积、分摊面积以产权登记机关测量登记为准。双方约定购房价款按照建筑面积计算，1004号房单价为每平方米3158.99元，总金额为427000元整；104号房单价为每平方米4795.16元，总金额为103000元。面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有异议的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1中方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此后，被告世纪兴公司2017年7月3日、9月5日给原告杨辉办理了案涉房屋的交房手续，明确1004号房屋实际交房面积为134.96平方米；104号房屋实际交房面积为22.08平方米。原告杨辉分别支付了购房款426337元、105877元。原告杨辉于2020年9月8日向咸丰县自然资源和规划局申请公开案涉房屋的套内建筑面积以及分摊面积。咸丰县自然资源和规划局于2020年9月18日给原告杨辉出具《政府信息公开答复书》，明确案涉3栋2单元1004房屋的套内建筑面积为100.47平方米，分摊面积为15.69平方米，合计116.16平方米；4栋1单元104号房屋套内建筑面积为20.46平方米，分摊建筑面积为0.86平方米，合计21.32平方米。面积差额分别为18.8平方米（134.96平方米-116.16平方米）、0.76平方米（22.08平方米-21.32平方米），差额比分别为13.9%、3.1%。另查明，被告世纪兴公司未按照合同约定的期限给原告杨辉办理案涉房屋的权属证明。上述事实，有原告杨辉提交的合同编号为ESZ201404227、ESZ201405962的《商品房买卖合同》、收据、增值税普通发票、结算单、入住手续单、政府信息公开答复书等证据予以证实，本院予以采信并记录在卷佐证。本院认为，原告杨辉与被告世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面的履行自己的义务。合同中虽约定了“产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房屋价款按多退少补原则办理（不计息）”，但没有明确约定具体的计算标准，双方也未达成补充协议，故对于被告世纪兴公司应退还的房屋价款应当按照法律规定计算。原告杨辉于2020年11月13日向咸丰县人民法院提起诉讼，咸丰县人民法院以不宜行驶管辖权为由报请恩施州中级人民法院指定其他法院管辖。恩施州中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）鄂28民辖58号民事裁定书，指令本院审理。因此，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条的规定，即差额面积在3%以内的按原价退还，超过3%的部分双倍返还。咸丰县自然资源和规划局作为办理不动产权登记的政府职能部门，其给原告杨辉出具《政府信息公开答复书》所载明的案涉房屋面积，应当属于产权登记面积。综上，原告杨辉要求被告世纪兴公司退还1004号房差额面积20.46平方米的购房款105984.12元（3%以内4.05平方米×3158.99元/平方米=12793.91元，3%以上14.75平方米×3158.99元/平方米×2=93190.21元）、104号房屋差额面积0.76平方米的购房款4123.83元（3%以内0.66平方米×4795.16元/平方米=3164.80元，3%以上0.1平方米×4795.16元/平方米×2=959.03元），合计110107.95元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，超出上述金额部分不予支持。关于逾期办理产权证书违约金的问题，被告世纪兴公司未按照合同约定的期限给原告杨辉办理案涉房屋的权属证明，其行为已构成违约，被告世纪兴公司应当按照合同约定给原告杨辉支付违约金，故原告杨辉要求被告世纪兴公司支付违约金426.34元（426337元×0.1%）、105.88元（105877×0.1%）元，合计532.22元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司退还原告杨辉购房款110107.95元。二、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司支付原告杨辉逾期办证违约金532.22元。三、驳回原告杨辉的其他诉讼请求。上述第一、二项合计110640.17元，限于本判决生效之日起15内履行完毕。如不按本判决确定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，减半收取1257元，由被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭翔二〇二一年二月二十六日书记员  田强