天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6779号上诉人（一审被告）：李鲸，男，1987年6月10日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（一审原告）：卓达物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市武清区河西务镇京津公路西侧艺沙馆**楼。主要负责人：刘海军，经理。委托诉讼代理人：吴文芳。上诉人李鲸因与被上诉人卓达物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称卓达物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初8554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李鲸的上诉请求：撤销一审判决并改判驳回卓达物业天津分公司的诉讼请求。事实与理由：卓达物业公司天津分公司与天津卓达艺都投资有限公司同为卓达集团的两家下属分公司,主体是卓达集团。在李鲸购买涉案房屋时卓达开发公司延期交房，按照合同卓达开发公司自行计算了应支付给李鲸延期交房违约金五万九千元。李鲸多次催要但卓达开发公司一直没有支付。由于卓达开发公司末能给付交房违约金导致李鲸生活困难,所以不能交纳物业费。2.卓达物业公司在服务过程中单方面降低标准。原有的小区班车被取消,树木被砍,楼道门禁长年损坏无人管理。班车取消是物业服务本质上的改变,影响了房物的居住条件和自身价值。物业服务的标准下降了,物业费用也应降低。被上诉人卓达物业天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。卓达物业天津分公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令李鲸给付所欠物业管理服务费人民币8072元及滞纳金1937.28元，合计金额10009.28元；2.本案诉讼费用由李鲸承担。一审法院认定事实：卓达物业天津分公司系依法注册的物业服务企业，李鲸系天津市武清区河西务镇京津公路三溪塘花园23号楼1单元301室住宅的业主。2009年12月25日，河北卓达物业服务有限公司与天津卓达艺都投资有限公司（下称卓达艺都公司）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人卓达艺都公司将三溪塘花园（物业项目名称）委托河北卓达物业服务有限公司进行前期物业管理服务事宜。物业服务内容包括小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等。物业服务费收费标准按照建筑物的规格和建筑面积，多层住宅为2.2元/月·平方米，高层住宅为2.2元/月·平方米。另配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元的标准由业主交纳。业主交纳物业费用时间为每月1日至10日。如逾期交纳，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。2013年6月15日卓达艺都公司向李鲸出具入住通知书，通知李鲸办理入住的时间为2014年5月14日至2014年5月21日。2015年5月25日河北卓达物业服务有限公司更名为卓达物业服务股份有限公司。2020年4月8日卓达物业服务股份有限公司出具证明，证明卓达物业服务股份有限公司为了便于经营，于2009年10月21日在天津成立了卓达物业天津分公司，由卓达物业天津分公司对业主进行物业服务，并向业主收取物业服务费。卓达物业天津分公司依照合同约定提供了物业服务。但李鲸未依约交纳自2018年2月5日至2020年3月4日止，合计25个月的物业服务费8072元。一审庭审中，李鲸确认已入住三溪塘花园23号楼1单元301室，并已取得商品房不动产权登记证，亦认可未交纳2018年2月5日之后的物业服务费。卓达物业天津分公司除主张李鲸应交纳物业服务费外，另主张李鲸按照年利率24%的标准支付违约金。一审法院认为，河北卓达物业服务有限公司（更名为卓达物业服务股份有限公司）与卓达艺都公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，该合同对李鲸亦具有法律约束力。卓达物业天津分公司作为卓达物业服务股份有限公司在天津成立的分公司，承接了对三溪塘花园物业项目的前期物业管理服务事宜，并已依照合同约定履行了相应的物业服务内容。李鲸已入住涉案房屋且已实际享受了卓达物业天津分公司提供的物业服务，李鲸应按照前期物业服务合同约定及时向卓达物业天津分公司交纳物业管理服务费。由于物业服务内容所涉及的有关管理和服务具有琐碎性、持续性和重复性的特征，且服务效果受服务对象主观感受的影响较大，业主不应苛求物业服务企业时时刻刻履行全面义务。李鲸以物业服务存在瑕疵，以此作为其不交物业费的理由，一审法院不予采信。本案系因物业服务合同所引起的纠纷，卓达物业天津分公司系三溪塘花园的物业服务单位，而并非三溪塘花园开发商，李鲸辩称所涉及的逾期交房违约金等问题，均不属于物业服务的内容，李鲸可另行主张权利，故一审法院对卓达物业天津分公司的抗辩意见不予采信。卓达物业天津分公司主张李鲸交纳2018年2月5日至2020年3月4日的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。《天津市住宅前期物业服务合同》中关于逾期交纳物业服务费违约责任的约定不明确，视为没有约定。卓达物业天津分公司主张按照年利率24%的标准计算违约金，无事实和法律依据，故卓达物业天津分公司主张支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、李鲸于判决生效之日起十日内给付卓达物业服务股份有限公司天津分公司自2018年2月5日起至2020年3月4日止的物业服务费8072元；二、卓达物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李鲸负担，于判决生效之日起十日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李鲸提交：证据一、分别拍摄于2016年4月18日和2021年2月1日的涉案小区环境的照片，证明卓达物业天津分公司提供的物业服务不符合合同约定；证据二、2021年2月1日拍摄的李鲸居住的房屋的空调窗户照片和2021年2月1日拍摄的李鲸居住房屋窗户外的树木，证明卓达物业天津分公司提供的物业服务不符合合同约定；证据三、涉案小区班车站照片，证明卓达物业天津分公司没有按照约定提供班车服务；证据四、2021年2月1日拍摄的小区道路开裂和减速带破损的照片，证明卓达物业天津分公司提供的物业服务不符合合同约定。卓达物业天津分公司质证意见：李鲸拍摄的照片中涉及到的部分区域不属于卓达物业公司天津分公司的服务范围，树木的修剪砍伐等亦不属于物业公司职责范围内事务，而班车系开发商作出的承诺，与卓达物业天津分公司无关，综上不认可李鲸提供的证据的证明目的。本院认证为：李鲸提交的照片的拍摄时间并非卓达物业天津分公司主张李鲸欠付物业服务费的期间，不能反映涉案期间卓达物业天津分公司提供物业服务的情况，故对于李鲸提交的证据，本院不予采纳。经审查，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：李鲸关于不应交纳物业服务费的主张是否应予支持。本案中，卓达物业天津分公司与李鲸双方成立物业服务合同法律关系，卓达物业天津分公司已提供物业服务，则李鲸应按照合同约定支付物业服务费。李鲸认可自2018年2月5日到2020年3月4日未交纳物业费，但主张应从开发商逾期交房违约金中扣除，因开发商逾期交房违约责任和涉案物业服务合同法律关系是不同的法律关系，李鲸的该项主张不能成立，本院不予支持。关于李鲸主张因卓达物业天津分公司所提供的物业服务不符合合同约定不应交纳物业费一节，李鲸提供的证据不足以证明卓达物业天津分公司在涉案物业服务期间所提供的物业服务不符合合同约定，李鲸主张免交物业服务费的主张，理据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人李鲸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李鲸负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年二月二十三日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……