湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终199号上诉人（原审被告）：深圳市禄岛贸易有限公司长沙悦方分公司，住所地湖南省长沙市天心区坡子街**悦方****。负责人：凌果。委托诉讼代理人：潘存鹏，湖南星楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲，湖南星楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡，住所地长沙市天心区坡子街** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蔡育杰。委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。原审被告：深圳市禄岛贸易有限公司，住所地深圳市福田区园岭中，住所地深圳市福田区园岭中路园岭花园南国大厦**24Atyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：耿锋。上诉人深圳市禄岛贸易有限公司长沙悦方分公司（以下简称深圳禄岛公司悦方分公司）因与被上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富置业公司）、原审被告深圳市禄岛贸易有限公司（以下简称深圳禄岛公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳禄岛公司悦方分公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人已缴纳2月份租金，未违反合同约定。2、被上诉人自行对涉案商铺增设围挡,违反合同约定,上诉人有权单方解除合同。3、上诉人并非恶意不支付租金,而是被上诉人违约在先,且由于疫情影响,上诉人经营困难。盈富置业公司辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确。盈富置业公司向一审法院起诉请求：1、判令深圳禄岛公司悦方分公司、深圳禄岛公司向盈富置业公司支付截止至2020年5月31日的欠付租金等费用339736.68元；2、判令深圳禄岛公司悦方分公司、深圳禄岛公司向盈富置业公司支付违约金249949.8元；3、本案全部诉讼费用由深圳禄岛公司悦方分公司、深圳禄岛公司承担。一审法院认定事实：盈富置业公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋507房的所有权人。2018年4月20日，盈富置业公司（即出租方）与深圳禄岛公司（即承租方）订立《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》包含九个附件。双方在该《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》附件一约定，盈富置业公司将其所有的悦方IDMALL购物中心L510号商铺（以下简称L510号商铺）租赁给深圳禄岛公司；该商铺的租赁面积为154.29平方米；深圳禄岛公司将该商铺用于经营猫迹料理品牌的餐饮；租赁期限自2018年5月21日起至2021年5月20日止，共计3年；扣除装修期，深圳禄岛公司应从2018年7月10日之前完成装修并开业；关于租金的约定，自起租日起，双方同意按下述方式计算租金：保底租金或提成租金（取金额较高者为当月适用租金）：第一个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为460元，月保底租金为70973元，或月提成租金为承租方于该月营业额的12%；第二个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为483元，月保底租金为74522.07元，或月提成租金为承租方于该月营业额的12%；第三个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为507元，月保底租金为78225.03元，或月提成租金为承租方于该月营业额的13%；该商铺的每月物业管理费为57元/平方米，合计8794.53元/月。双方在《商铺租赁合同》的第9.1条约定，承租方应按月向出租方支付租金、物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之一向出租方支付滞纳金。双方还约定了其他事项。后深圳禄岛公司向盈富置业公司出具《租户联系表》，深圳禄岛公司在该《租户联系表》中确定凌果为联系人。订立以上合同后，盈富置业公司即将合同约定的L510号商铺交付给深圳禄岛公司，深圳禄岛公司将该商铺装修后进行营业。2018年9月21日，盈富置业公司（即甲方）与深圳禄岛公司（即乙方）、深圳禄岛公司悦方分公司（即乙方分公司）订立《补充协议》。双方在该《补充协议》中约定，1、自2018年6月1日起，双方同意深圳禄岛公司悦方分公司与深圳禄岛公司一同作为本租赁合同的共同承租方，就租赁合同项下承租方责任与义务承担连带责任。2、自2018年6月1日起，租赁合同项下由承租方承担的租金、管理费等全部款项由乙方分公司向甲方支付，甲方将租金的增值税专用发票开具至付款方。如乙方分公司未按约定履行付款义务，甲方有权要求承租方中任意一方支付相应款项并承担违约责任。双方还约定了其他事项。2020年1月13日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司出具《闭店申请函》。深圳禄岛公司悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理即（2020.1.13-2020.1.15）闭店3天，2020.1.16恢复正常营业。”2020年1月15日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司出具《闭店申请函》。深圳禄岛公司悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理即（2020.1.16-2020.1.19）闭店3天，2020.1.20恢复正常营业。”2020年1月20日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司出具《闭店申请函》。深圳禄岛公司悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理2020.1.20闭店，开店时间待定。”2020年1月20日，深圳禄岛公司悦方分公司将L510猫迹料理闭店、停止经营。2020年2月29日，盈富置业公司向深圳禄岛公司悦方分公司送达《告知函》。盈富置业公司在该《告知函》中要求深圳禄岛公司悦方分公司在2020年3月10日前交清所欠租金、物管费等费用83819.43元（不含滞纳金）。2020年3月2日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司出具《关于撤场的申请》。深圳禄岛公司悦方分公司在该申请中载明，“自春节前2020年××爆发以来，我司猫迹店铺积极配合防控疫情政策，1月27日至2月9日闭店期间处于无营收状态，尽管2月10日店铺恢复营业外卖，但由于疫情严重，商场一直没有客流，至今店铺仍无法正常营运，生意十分惨淡，远远不足以承担商场的租金管理费用，以及员工的工资、店铺日常营运支出等，导致我司亏损严重。关注疫情，仍需一段较长的时间与疫情作斗争，预估接下来很长一段时间生意也将受很大影响，我司目前情况已无法再承担亏损，故不得已申请2020年3月4日撤场。希望商场充分考虑与体谅我司的实际经营情况与难处，批准我司的撤场申请，并退还我司抵扣店铺2月应付租金、管理费（即41909.72元）后的租赁保证金（原支付的保证金金额：261058.68元），我司急需该笔费用支付员工1-2月工资。”2020年3月3日，盈富置业公司向深圳禄岛公司悦方分公司送达《关于撤场申请的回复函》。盈富置业公司在该《回复函》中不同意深圳禄岛公司悦方分公司的撤场申请。2020年3月4日，盈富置业公司向深圳禄岛公司悦方分公司送达《关于要求立即恢复正常营业的函》。盈富置业公司在该《函》中载明，“经核实，贵方自2020年1月20日，来函通知我方，称因疫情影响要求闭店，截止至今日，贵方店铺仍未恢复营业。此外，自2020年2月1日起，贵方未按合同约定支付租金，物管费等费用，截止至3月5日，贵方欠缴租金、物管费等费用共计167136.36元（不含滞纳金）。就贵方暂停营业及欠缴租赁费用事宜，我方曾多次联系贵方，要求贵方按照合同约定履行合同约定的义务，但至今贵方仍未履行前述义务，已构成违约。由于贵方长时间未营业，且贵方店铺位于商场电梯口醒目的位置，贵方擅自停业的行为已对贵方品牌形象及商场整体形象均造成一定影响，因此我方委托专业广告制作公司在贵方店铺外安装临时围挡，以维护双方品牌形象。”盈富置业公司在该《函》中要求深圳禄岛公司悦方分公司立即恢复营业。2020年3月11日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司送达《复函》。深圳禄岛公司悦方分公司在该《复函》中载明，疫情给深圳禄岛公司悦方分公司、盈富置业公司造成巨大损失。疫情系不可抗力。深圳禄岛公司悦方分公司要求减免租金、物管费。2020年3月12日，盈富置业公司又向深圳禄岛公司悦方分公司送达《关于要求立即恢复正常营业的函》。盈富置业公司在该《函》中要求深圳禄岛公司悦方分公司立即恢复营业。2020年3月14日，深圳禄岛公司悦方分公司向盈富置业公司送达《复函》。深圳禄岛公司悦方分公司在该《复函》中载明，深圳禄岛公司悦方分公司要求盈富置业公司因疫情减免租金、物管费；深圳禄岛公司悦方分公司要求盈富置业公司赔偿因增设围挡造成深圳禄岛公司悦方分公司的损失。2020年3月18日，盈富置业公司向深圳禄岛公司悦方分公司送达《回复函》。盈富置业公司在该《回复函》中告知深圳禄岛公司悦方分公司存在欠租等严重违约行为，并要求其及时纠正违约行为。2020年4月24日，盈富置业公司向深圳禄岛公司悦方分公司送达《告知函》。盈富置业公司在该《告知函》中告知深圳禄岛公司悦方分公司，“自2020年2月1日起，贵方未按照合同约定履行支付租赁费用的义务，截止至2020年4月14日，贵方在长沙悦方IDMALL所经营的L510猫迹料理店欠缴租金物管费用共计RMB250864.86元（以上费用不含滞纳金）。就贵方欠缴费用事宜，我方曾多次联系贵方要求贵方按照合同约定履行支付租赁费用义务，但贵方至今为止仍未履行支付租赁费用的义务，贵方的行为违反了贵我双方租赁合同相关阅读，已构成违约。现我方特此函告贵方，基于以上事实及合同约定，请贵方立即向我方交清全部欠款。”2020年1月27日至2020年2月19日，盈富置业公司的工作人员与深圳禄岛公司悦方分公司的店长进行微信联系，沟通深圳禄岛公司悦方分公司闭店和恢复营业的事宜。深圳禄岛公司悦方分公司的猫迹料理2020年1月27日至2020年3月15日期间的营业额如下：2020年1月27日至2020年1月31日，营业额为0元；2020年2月1日至2020年2月29日，营业额为1068.46元；2020年3月1日至2020年3月15日，营业额为1221元。另查明，2020年1月31日之前的租金，深圳禄岛公司悦方分公司已支付盈富置业公司。后深圳禄岛公司悦方分公司支付盈富置业公司2020年2月份租金256元。因深圳禄岛公司悦方分公司未对猫迹料理商铺开店经营，2020年3月3日晚，盈富置业公司将该商铺的一个面安装围挡，予以遮挡。2020年3月12日上午约11时，盈富置业公司将该围挡拆除。2020年3月13日至2020年6月5日，深圳禄岛公司悦方分公司对猫迹料理商铺开店经营。2020年7月6日，经与盈富置业公司协商后，深圳禄岛公司悦方分公司搬离其租赁的盈富置业公司悦方IDMALL购物中心L510号商铺。依《商铺租赁合同》的约定，自2020年2月1日至2020年5月31日，深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司应支付盈富置业公司租金301930.10元（2020年2月1日至2020年5月20日，为第二个租赁年，每月保底租金标准为74522.07元，该时间段的租金为273247.59元；2020年5月20日至2020年5月31日，为第三个租赁年，每月保底租金标准为78225.03元，该时间段的租金为28682.51元，以上合计301930.10元）。依《商铺租赁合同》的约定，自2020年2月1日至2020年5月31日，深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司应支付盈富置业公司物业管理费35178.12元（按《商铺租赁合同》约定的8794.53元/月的标准计算）。自2020年2月1日至2020年5月31日，深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司共计拖欠盈富置业公司租金、物业管理费共计337108.22元。除去深圳禄岛公司悦方分公司已支付盈富置业公司2020年2月份的租金256元，深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司共计拖欠盈富置业公司租金、物业管理费共计336852.22元。一审法院认为，盈富置业公司与深圳禄岛公司订立的《商铺租赁合同》、盈富置业公司与深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司订立的《补充协议》均系双方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。以上合同是确定双方当事人权利、义务的依据。双方当事人应按照以上合同约定，全面履行自己的义务。盈富置业公司已将合同约定的L510号商铺交给深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司，已履行合同义务。深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司作为L510号商铺的共同承租方，拖欠盈富置业公司自2020年2月1日至2020年5月31日的租金、物业管理费共计336852.22元，已违约，故应向盈富置业公司承担以下违约责任：支付租金、物业管理费，并支付违约金（即滞纳金）。关于深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司应支付盈富置业公司的租金、物业管理费的金额。由于2020年初，我国爆发新冠疫情，对深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司造成影响，故该院酌情减免深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司一个月的租金74522.07元、物业管理费8794.53元，共计83316.60元。深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司还应支付盈富置业公司租金、物业管理费253535.62元（336852.22元－83316.60元）。关于违约金（即《商铺租赁合同》约定的滞纳金）。每日千分之一的违约金标准过高，加之2020年初我国爆发新冠疫情，故该院将违约金酌情降至15000元。关于盈富置业公司于2020年3月3日晚至2020年3月12日上午约11时期间对深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司承租的L510号猫迹料理商铺一个面安装临时围挡的事宜。由于深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司自2020年1月20日起将猫迹料理闭店，经盈富置业公司多次催促，深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司仍未开店经营，并且深圳禄岛公司悦方分公司于2020年3月2日向盈富置业公司送达《关于撤场的申请》，要求于2020年3月4日撤场。因猫迹料理位于商场电梯口，其撤场对商场整体形象造成一定影响，故盈富置业公司于2020年3月3日晚在猫迹料理店铺外的一个面安装临时围挡的行为系维护自己合法利益的行为，并非违约行为，并且盈富置业公司于2020年3月12日上午约11时已拆除临时围挡。综上所述，判决如下：一、深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司于本判决生效后十日内共同给付盈富置业公司租金、物业管理费253535.62元；二、深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司于本判决生效后十日内共同给付盈富置业公司违约金15000元；三、驳回盈富置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9696元，减半收取4848元，由深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司共同承担2700元、盈富置业公司承担2148元。二审过程中,上诉人深圳禄岛公司悦方分公司提交大众点评app网站店铺评论、上诉人店铺负责人的银行流水、上诉人进货单(2020.1.1-2020.2.11)和上诉人2020.1.21进货单,拟证明上诉人2020.1.13-2020.1.27期间正常营业,并未闭店;涉案店铺2020年3月、4月、5月营业额,拟证明新冠疫情对上诉人营业额影响巨大,应当根据当月营业额收取租金。被上诉人盈富置业公司对上述证据三性均有异议,认为无法达到其证明目的。本院认为,上诉人提交的两张进货单和涉案店铺营业额，无法核实真伪，本院不予采纳；店铺评论和银行流水，与本案无关，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于被上诉人安装临时围挡的问题。由于新冠肺炎疫情影响，直到2020年2月10日上诉人才恢复外卖服务，但一直未开店经营。上诉人于2020年3月2日向被上诉人送达《关于撤场的申请》，要求于2020年3月4日撤场。因涉案店铺位于商场电梯口，其撤场对商场整体形象有一定影响，故被上诉人于2020年3月3日在涉案店铺外的一个面安装临时围挡。且在上诉人恢复涉案店铺经营后，被上诉人立即拆除了临时围挡，故被上诉人安装临时围挡的行为系维护自己合法利益的行为，并未违反合同约定。二、关于租金和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。一审法院充分考虑了新冠肺炎疫情导致上诉人不能进行正常的经营活动，致使其遭受了一定的经济损失。故一审法院酌情减免一个月租金，系其自由裁量权的行使，本院予以尊重。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人欠付被上诉人租金系新冠肺炎疫情造成其重大经济损失导致的，并非恶意拖欠，且上诉人在新冠肺炎疫情之前并未欠付过被上诉人租金。因此，本院对被上诉人的违约金诉请不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4845号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4845号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9696元，减半收取4848元，由深圳禄岛公司、深圳禄岛公司悦方分公司共同承担2700元、盈富置业公司承担2148元。二审受理费5328元，由深圳禄岛公司悦方分公司负担5000元，盈富置业公司负担328元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二一年二月三日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。