北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1972号上诉人（原审原告、反诉被告）：施某，1965年4月8日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人（原审原告、反诉被告）：纪某1，男，1984年12月8日出生，汉族，住北京市顺义区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：宛彬彬（施某之表妹），1977年5月11日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，男，1977年7月24日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人施某、纪某1因与被上诉人赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人施某及其与纪某1之共同委托诉讼代理人宛彬彬，被上诉人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施某、纪某1上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回赵某的反诉请求，赵某从判决生效之日起将建于顺义区李遂镇李遂村南富路×号（以下简称×号）宅院及院内房屋腾退返还给施某、纪某1；一、二审诉讼费用由赵某承担。事实和理由：一审法院判决施某、纪某1给付赵某建房损失25万元没有事实和法律依据，该房屋不是施某、纪某1允许建的，合同签订主体不是施某、纪某1，赵某在×号宅院内建造房屋属于违法建筑。施某、纪某1没有违约，不应承担建房损失25万元。赵某在本案中存在重大过错，一审法院没有认定赵某过错有失公正。一审法院适用法律错误。赵某辩称：不同意一审判决，不同意施某、纪某1的上诉请求。施某、纪某1向一审法院起诉请求：1．判令赵某将×号宅院内的房屋拆走并将宅院返还给施某、纪某1；2．判令赵某支付施某、纪某12019年10月31日至实际返还宅院之日止的占有、使用费（按照每天300元的标准计算）；3．判令赵某赔偿施某、纪某1房屋损失共计50万元。赵某向一审法院反诉请求：1．判令施某、纪某1共同赔偿赵某建房损失25万元并支付违约金10万元；2．在施某、纪某1未全额支付赵某建房款及违约金前，施某、纪某1不得要求赵某腾房。一审法院认定事实：纪某与施某原为夫妻关系，纪某1系二人之子。1999年8月30日，纪某与施某登记离婚。二人在《离婚协议书》中约定：纪某、施某、纪飞，共有正房十间、厢房五间，离婚后全部由施某和纪飞所有，纪某放弃所有权，所有外债全部由纪某负责偿还（家中所有财产归施某和纪飞所有）。2010年4月18日，纪某与赵某签订《农村宅基地租赁协议书》一份，约定纪某将位于×号宅基地二亩，其中包括房屋两排共10间租赁于赵某使用，赵某除原有房屋不可拆除外，其余土地由赵某自行建造两层楼房用于居住，其所有权归赵某所有；租赁期限自2010年7月30日至2040年7月29日；租赁费用第一年15000元，以后每年递增500元，赵某应于本协议签订之日将第一年租金交于纪某，以后每年7月30日前将下年租金交于纪某；如遇国家或开发商征用土地，原有房屋之赔偿全部归纪某所有，其余建筑之赔偿的70%归赵某，30%归纪某。2014年10月11日，施某、纪某1（甲方）与赵某（乙方）签订《宅基地租赁协议》一份，约定甲、乙双方于2010年就位于×号的宅基地签订了租赁协议，租金第一年15000元，以后每年递增500元，由于原有房屋不够用，后乙方在此宅基地上盖了16间房屋计350平方米，并约定如遇拆迁乙方所盖房屋之拆迁补偿70%归乙方，30%归甲方，由于原合同签订时甲方家庭成员未全部在场，导致甲方家庭对原合同有分歧，现经甲、乙双方协商制定以下协议：一、合同期限为20年（后被用笔划去），合同期内此宅基地上的所有房屋由乙方管理使用，甲方不得干涉；二、现房屋由于各种原因需要装修改造，从2014年10月30日至2019年10月30日租金每年2万元，在每年租金到期前十五天付下一年租金；三、五年到期后再商议下五年的租金，在乙方收的租金不足2万元时按原来的2万元付租金，如乙方收到的租金超过2万元时，超出部分除去房屋维修费用外，甲、乙双方各分50%；四、如遇国家征地或开发占地拆迁，由乙方所建之16间房屋计350平方米之拆迁补偿，甲、乙双方各分50%。甲方应在收到拆迁款15日内支付给乙方，如甲方享受回迁房政策不要拆迁补偿款的情况下，将此房屋之补偿面积按当时市场价折价于15日内付给乙方；五、本协议一式两份，具有同等法律效力，一经签订任何一方不得违约，如甲方违约，除赔偿乙方盖房所花费25万元外，另支付给乙方10万元违约金，如乙方违约则放弃此房屋所有权利，无条件搬出此房屋，如有争议，诉至法院解决。关于纪某与赵某签订《农村宅基地租赁协议书》一事，施某、纪某1称当时对此并不知情，是在赵某与纪某签完合同后才知道的。赵某称其与纪某签订上述协议书时并不知道施某和纪某离婚的事情，当时施某、纪某1确实不在现场，他们是第二天去的现场，且其已经向施某告知了租赁×号宅院以及准备在该宅院内建房的事情，施某并未提出反对。施某、纪某1称事后纪某向其告知了上述事实，但其不懂法律，不知道怎么维权，其要求赵某腾房，但赵某不同意。关于赵某在×号宅院内建房一事，施某、纪某1称当时知道赵某建房的事情，但是不知道具体怎么回事，也无法进行制止；当时其向赵某提出要么搬走，要么涨房租，但赵某坚持不同意搬走，所以其被迫与赵某签订了《宅基地租赁协议》。赵某称，2010年其与纪某签订租赁协议书时施某就和纪某长期在×号宅院内一起居住生活，虽然签合同当天施某不在现场，但事后已经向施某告知，后来建房时施某也在×号宅院，但并未提出反对；当时院内有一个冷库，施某用来存放猪肉，她每天都会来×号宅院，只是因为一直没有拿到房租，所以才提出重新签合同；双方经过协商，最后其与施某、纪某1签订了新的合同，将每年的租金涨了2万元，租期与前一份合同约定的一致。关于《宅基地租赁协议》的租赁期限，施某、纪某1称合同的租赁期限为5年，5年到期后再商议下一个5年的租金，现在5年的合同期限已到，且双方就下一个5年的租金标准无法协商一致，所以其不再续租了。赵某称合同期限应当以其与纪某签订的《农村宅基地租赁协议书》约定的为准，《宅基地租赁协议》中原来约定租赁期限为20年，但施某称房租标准不能总是一样，应当5年商议一次租金标准，所以双方签合同时将租赁期限20年划去了。关于《宅基地租赁协议》约定的建房费用25万元，施某、纪某1称其不清楚赵某建房的费用是多少，因为房子已经建好了，其让赵某拆除，但赵某不同意；因其并不存在违约行为，故坚持不同意赔偿赵某主张的建房损失。赵某称双方签合同时已经提前告知了施某、纪某1建房费用为25万元，签合同时施某、纪某1也均在现场，二人对该费用是认可的，所以才签订的上述合同。另查，×号宅院登记的宅基地使用权人为纪某。经法院现场勘验，×号宅院内共建有以下房屋：北数第一排正房（老房）五间，北数第二排正房五间（其中中间一间为过道），北数第三排正房共计三大间（其中中间一大间为过道，东西两侧一大间内各有二小间），该房屋以南宅院东侧建有楼板顶的平房十间，西侧建有楼板顶的平房四间，该四间平房以南自北向南依次建有石棉瓦顶洗澡间二小间、彩钢顶棚子三间、石棉瓦顶厕所二间。一审法院认定上述事实，有《离婚协议书》、《宅基地登记卡》、《农村宅基地租赁协议书》、《宅基地租赁协议》、勘验笔录、现场照片及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，施某、纪某1与赵某签订的《宅基地租赁协议》系双方真实意思表示且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于租赁合同的期限，因双方在签订合同时将“合同期限为20年”划去，故根据双方合同中“五年到期后再商议下五年的租金”的约定，应认定合同的租赁期限为五年。现双方租赁合同的期限已经届满且双方就合同续签事宜无法达成一致，故双方之间的租赁合同因期限届满而终止，赵某应将占有、使用的涉诉房屋及宅院腾退、返还给施某、纪某1。因双方租赁合同期限届满后赵某仍占有、使用×号宅院及房屋，故应当向施某、纪某1支付占有、使用期间的相应费用，具体数额法院予以酌定。赵某关于施某、纪某1因违反合同租赁期限的约定而应当向其承担违约金的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，根据双方陈述，赵某在×号宅院内扩建房屋时，施某、纪某1明知且没有明确提出反对，事后双方在签订《宅基地租赁协议》时又对上述事实进行了确认，故应当认定施某、纪某1同意赵某在×号宅院内扩建房屋的行为，因合同终止给赵某造成的建房费用的损失应由施某、纪某1承担。关于建房的费用，根据双方合同约定应为25万元，该费用应当在赵某腾退、返还×号宅院及房屋时由施某、纪某1给付赵某。施某、纪某1的辩称意见无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、施某、纪某1于判决生效之日起三十日内给付赵某建房损失共计二十五万元；二、赵某于施某、纪某1履行完毕前述给付义务之日起十五日内将北京市顺义区李遂镇李遂村南富路×号宅院及院内房屋腾退、返还给施某、纪某1；三、赵某于腾退、返还上述宅院及房屋之日起七日内给付施某、纪某1自二〇一九年十月三十一日起至实际腾退、返还上述宅院及房屋之日止的占有使用费（按照年租金二万元的标准计算）；四、驳回施某、纪某1的其他诉讼请求；五、驳回赵某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费四千四百元，由施某、纪某1负担三千四百元（已交纳），赵某负担一千元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千二百七十五元，由赵某负担九百三十五元（已交纳），施某、纪某1负担二千三百四十元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，施某、纪某1提交视频光盘等证据，证明×号宅院内房屋是危房。赵某的质证意见是：对证据的真实性不能确认，对证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于施某、纪某1应否给付赵某建房损失。本案中，施某、纪某1与赵某签订的《宅基地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。根据双方合同中“五年到期后再商议下五年的租金”的约定，合同的租赁期限为五年，现双方租赁合同的期限已经届满且双方就合同续签事宜无法达成一致，租赁合同因期限届满而终止，赵某应将占有、使用的涉诉房屋及宅院腾退、返还给施某、纪某1。双方签订的《宅基地租赁协议》明确约定“乙方所建之16间房屋计350平方米”、“乙方盖房所花费25万元”，同时对租赁情况进行了约定，并未对赵某在×号宅院内扩建房屋的行为提出异议。一审法院依照双方陈述、合同约定等认定施某、纪某1同意赵某在×号宅院内扩建房屋并进而确认在赵某将×号宅院及院内房屋腾退、返还给施某、纪某1时，由施某、纪某1给付赵某建房费用，并无不当，本院予以确认。施某、纪某1提出房屋不是其允许建的，赵某在×号院内建造房屋属于违法建筑，赵某在本案中存在重大过错等上诉理由，因并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。综上所述，施某、纪某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由施某、纪某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二一年二月二十六日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿