广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0515执异8号 案外人：李一侠，男，1973年2月25日出生，汉族，住汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：官伟平，广东中大中律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市越秀区东风东路**东峻广场********，统一社会信用代码91440000722467796X。 负责人：陈明，总经理。 被执行人：汕头市南燕油脂有限公司，住所地汕头市龙湖区长江路52号，住所地汕头市龙湖区长江路**泰安锦绣江南花园****房0618096526J。 法定代表人：王木林。 被执行人：王木林，男，1971年5月23日出生，汉族，住汕头市澄海区。 被执行人：汕头市南永油脂有限公司，住所地汕头市濠江区河中路（西段）36，住所地汕头市濠江区河中路（西段）**98443368。 法定代表人：沈克。 本院在执行（2019）粤0515执恢308号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人汕头市南燕油脂有限公司、王木林、汕头市南永油脂有限公司金融不良债权追偿纠纷执行一案中，案外人李一侠于2021年1月22日对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李一侠称，一、案外人与被执行人汕头市南燕油脂有限公司签订的三份《厂房租赁合同》是合法、有效合同，案外人的租赁权及优先购买权依法应受法律保护。法院通过网络司法拍卖的形式处置案外人承租的上述厂房，并没有告知案外人享有优先购买权，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（五）项及第三十一条第（五）项第（六）项的规定，该网络司法拍卖行为违法，依法应予以撤销；二、案外人是汕头市纯妍日化有限公司的股东，该公司是案外人与妻子林淑君共同设立的有限责任公司。2011年1月1日、15日及2月1日，案外人代表公司与被执行人汕头市南燕油脂有限公司签订的三份《厂房租赁合同》，约定由案外人承租汕头市龙湖工业区凤凰山路10号恒辉大厦2楼东侧2××号、2楼东侧201、202及5楼东侧501、502的厂房，面积分别为2150㎡、1300㎡、2000㎡，其中2楼2××号租赁期限自2011年1月1日至2025年12月31日止，2楼东侧201、202的租赁期限自2011年1月15日至2026年1月14日止，5楼501、502的租赁期限自2011年2月1日至2026年1月31日止。上述三份合同签订后，汕头市纯妍日化有限公司按照约定向被执行人汕头市南燕油脂有限公司支付了厂房租金，被执行人汕头市南燕油脂有限公司也将上述租赁厂房交付给汕头市纯妍日化有限公司经营使用至今。2021年1月13日，法院发出《责令搬出房屋通知书》，要求包括案外人在内的所有承租人10日内予以搬迁。案外人认为，上述三份租赁合同尚未到期，在租赁合同约定的租赁期限内，案外人有使用承租厂房的权利。根据《中华人民共和国民法典》第725条的规定，虽租赁物的所有权人已经发生变动，但此变动不影响案外人继续使用租赁厂房的权利；三、案外人自2011年1月与被执行人汕头市南燕油脂有限公司签订三份厂房租赁合同并一直使用至今，被执行人汕头市南燕油脂有限公司因拖欠他人债务，导致被法院查封上述厂房的事实发生在2017年，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人的租赁期应受法律保护。且2021年1月1日，案外人就向被执行人汕头市南燕油脂有限公司缴纳了2021年度的租金523200元，在此之前并没有任何机构、部门向案外人出具通知，要求案外人应向其他单位履行交纳租金的义务。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第256条第二款的规定，特向法院提出执行异议，请求：1、依法撤销对案外人承租的汕头市龙湖工业区凤凰山路10号恒辉大厦2楼东侧2××号、2楼东侧201、202及5楼东侧501、502的网络司法拍卖行为；2、依法撤销对案外人承租的汕头市龙湖工业区凤凰山路10号恒辉大厦2楼东侧2××号、2楼东侧201、202及5楼东侧501、502的腾退搬迁的执行程序。 案外人提供其身份证、营业执照及法定代表人身份证、企业信用信息公示系统查询资料、结婚证、厂房租赁合同书、收款收据、责令搬出房屋通知书等证据支持其异议请求。 2021年2月3日，案外人向本院补充异议理由，认为案外人在拍卖前已经承租被拍卖厂房十余年，除节假日外，均在上述厂房生产正常经营，从未歇业。法院在进行网络拍卖时，没有查明案外人已经承租、经营了被拍卖厂房十来年的事实，更没有查明案外人有优先购买权的事实，也没有在拍卖前依法通知异议人，没有发出拍卖公告，没有披露财产权属情况、占有使用情况，没有以“能够确认收悉的合理方式”书面通知案外人有关拍卖厂房的情况，征求案外人是否愿意放弃优先购买权等情形，违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项、第十二条、第十三条、第十六条的规定，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，该拍卖行为依法属于无效，应予撤销。 2021年2月19日，案外人补充提供往年营业执照复印件、组织机构代码证复印件、生产许可证复印件、卫生许可证复印件、企业机读档案变更登记资料、汕头市纯妍日化有限公司章程修正案等证据支持其异议请求。 申请执行人中国长城资产管理有限公司广东省分公司经通知没有答辩和提高证据，视为其放弃答辩和举证的权利。 被执行人汕头市南燕油脂有限公司辩称，案外人提出的书面异议是事实，并且依法依据理据充足。案外人与被执行人汕头市南燕油脂有限公司签订的三份《厂房租赁合同》，是合法、有效合同，案外人一直承租上述房产并由其作为股东的公司依法使用、经营。双方租赁合同一直履行至今，案外人的租赁期及优先购买权依法应受法律保护。 被执行人汕头市南燕油脂有限公司没有提供证据，视为其放弃举证的权利。 被执行人王木林、汕头市南永油脂有限公司经通知没有答辩和提供证据，视为其放弃答辩和举证的权利。 本院查明，在执行（2019）粤0515执恢308号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人汕头市南燕油脂有限公司、王木林、汕头市南永油脂有限公司金融不良债权追偿纠纷执行一案中，因被执行人汕头市南燕油脂有限公司、王木林、汕头市南永油脂有限公司没有履行生效法律文书确定的还款义务，本院于2020年11月10日作出（2019）粤0515执恢308号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人汕头市南燕油脂有限公司所有的位于汕头市××区××路××号恒辉大厦201号、2××号房地产（权证号：粤房地证字第C2091900、C2091899号）；301号、3××号房地产（权证号：粤房地证字第C1080766、C1080767号）；501号-505号房地产（权证号：粤房地证字第C1675141、C1675142、C1675143、C1675144、C1675145号）。出具上述裁定后，本院于2020年11月10日作出拍卖通知书，并于2020年11月11日在淘宝网对上述拍卖标的物进行公示。2020年11月19日，本院派员到位于汕头市××区××路××大厦××、货运电梯进行张贴，并拍照存档。 2021年1月1日，买受人广东创智化学有限公司以25097280元的最高价竞得。在买受人交纳保证金及尾款后，淘宝网系统生成《成交确认书》，本院也于2021年1月8日作出（2019）粤0515执恢308号之一《执行裁定书》及（2019）粤0515执恢308号《协助执行通知书》，裁定上述被拍卖房产归买受人所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移，并解除对上述被拍卖房产的查封，要求汕头市不动产登记中心协助办理上述被拍卖房产的权属过户手续。买受人广东创智化学有限公司委托广东潮能律师事务所律师詹学东于2021年1月14日领取了上述《成交确认书》、（2019）粤0515执恢308号之一《执行裁定书》及（2019）粤0515执恢308号《协助执行通知书》。2021年1月13日，本院作出《责令搬出房屋通知书》，并于同日派员到位于汕头市××区××路××号恒辉大厦大门处张贴，告知被执行人汕头市南燕油脂有限公司及上述被拍卖房产的现有使用人应于10日内将上述房屋内的所有物品搬出，并将房产交付买受人。 2021年1月22日，案外人李一侠以其对被拍卖房产享有租赁期为由，对该案件执行行为提出书面异议，请求撤销本院（2019）粤0515执恢308号案件的网络司法拍卖行为并撤销上述被拍卖房产的腾退搬迁的执行程序。 上述事实，有本院依职权调取的（2019）粤0515执恢308号《执行裁定书》、（2019）粤0515执恢308号《拍卖通知书》及张贴照片、《成交确认书》、（2019）粤0515执恢308号之一《执行裁定书》、（2019）粤0515执恢308号《协助执行通知书》、买受人广东创智化学有限公司授权委托手续、送达回证、《责令搬出房屋通知书》及张贴照片等证据证实，足以认定。 本院认为，本案案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害权利人提出执行行为异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”因此，当执行标的由当事人意外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。这里的“执行标的的执行终结”，是指人民法院完成处分执行标的所需履行的法定手续。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致无权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，本院于2020年11月10日作出《拍卖通知书》，并于2020年11月19日到被拍卖的房产出入口、货运电梯张贴，案外人称在上述厂房生产正常经营，从未歇业，理应知悉法院拍卖房产的相关情况，且该《拍卖通知书》也明确告知各优先购买权人相关权利义务及拍卖相关事项，但案外人没有及时行使权利，怠于向本院主张权利。被拍卖的房产于2021年1月1日由买受人广东创智化学有限公司以25097280元的最高价竞得，本院于2021年1月8日作出（2019）粤0515执恢308号之一《执行裁定书》，裁定被拍卖房产的所有权归买受人广东创智化学有限公司所有，上述房产的所有权自本裁定送达买受人广东创智化学有限公司时起转移，本裁定送达后即发生法律效力。因此，被拍卖房产的所有权自（2019）粤0515执恢308号之一《执行裁定书》生效即送达买受人时（2021年1月14日）便归买受人所有，被拍卖房产执行终结。案外人于2021年1月22日提出执行异议，属于执行标的执行终结后提出执行异议，应裁定驳回申请。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人李一侠的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄少昉 人民陪审员  卢伟强 人民陪审员  全洪刚 二〇二一年二月二十三日 书 记 员  陈 晓