湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终156号 上诉人（原审被告、反诉原告）：姜松凡，男，1967年3月5日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘卫华，男，1969年8月22日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。 上诉人姜松凡因与被上诉人潘卫华合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜松凡上诉请求：1、撤销冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2505号民事判决第二项判决，改判支持姜松凡反诉的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用等全部由被上诉人潘卫华承担。事实与理由：一、姜松凡没有违约，一审法院认为姜松凡违约是严重错误的。1、一审法院已经查明，姜松凡向潘卫华支付了现金8000元以及2016年3月15日潘卫华从姜松凡处借款10000元，另潘卫华收取了涉案门面租金78445元，合计96445元现金，另潘卫华从姜松凡处拿家具抵扣了296848元。2、关于潘卫华收取的租金问题，潘卫华签了借条进行了确认，同时潘卫华在诉状中也明确写明“买卖合同签订后，被告正式取得了该门面的所有权”，那么明确可知租金是姜松凡的，是姜松凡支付给潘卫华的。因此，这足以证明姜松凡没有违约。二、潘卫华剩余款项没来拿家具抵偿、至今未为姜松凡办理产权证，是潘卫华违约，潘卫华应当承担违约责任。1、合同明确约定“余款甲方到乙方拿家俱抵帐，且在2年内抵清”，潘卫华应当于2年内来拿家具，2年内潘卫华来拿家具抵扣余款是潘卫华的权利，姜松凡从未阻止、拒绝、干扰过潘卫华来拿家具，而潘卫华不来拿家具，这属于潘卫华主动放弃自己的权利，姜松凡无需再向其提供家具，亦无需向其支付现金。2、权利与义务是统一的。潘卫华在2年内来拿家具是潘卫华的义务。因为预期潘卫华2年内要来拿家具，故姜松凡备了大量货，而潘卫华却没有来拿家具，致使姜松凡的库存积压，对于做实体生意的姜松凡而言，积压库存即无法及时供应现金流，这给姜松凡造成了重大损失。当时之所以约定2年，也是因为如果允许潘卫华无限期的可以到姜松凡处拿家具，那么将使姜松凡家具店需长期为此备货等而严重影响姜松凡家具店的正常经营。故潘卫华未在2年内来拿家具是潘卫华明确不履行合同义务。3、合同约定潘卫华应当为姜松凡办理好房屋产权证、国有土地使用证，但是至今，潘卫华未为姜松凡办理好产权证，故属于潘卫华未履行合同义务。因此，这足以证明是潘卫华严重违约。综上，请求法院撤销冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2505号民事判决第二项判决，改判由潘卫华为姜松凡办理好所购冷水江市沙塘湾街道办事处东站社区东站农产品综合市场二楼房产的不动产登记证书，并向姜松凡支付违约金10万元。 被上诉人潘卫华辩称，一、上诉人姜松凡有以下几处违约：1、《以房抵债协议书》和《东粮家园商品房（门面）买卖合同》均是合法有效的协议，既然有效，则姜松凡依法应当在购房合同签订后，及时支付10万元现金给潘卫华，但其仅支付了8000元的现金，各种资金加起来都不足10万元，其违约行为是明显的。2、购房合同签订后，其亦没有按照付款条款进行支付剩余购房款，其至今都没有支付，其行为也是明显的违约行为。3、潘卫华在严格履行以家具抵房款的过程中，姜松凡亦处处刁难为难潘卫华。首先是价格上刁难，其不仅抬高物价，其次在结算过程中处处为难被上诉人，甚至要求被上诉人出具借条，姜松凡用自己的行为阻止被上诉人再次购买家具，导致被上诉人无法履行自己的义务，上诉人的违约行为又是明显的。因此，姜松凡没有违约的说法，根本不能成立。二、上诉人的第二点上诉理由依法不能成立。如前所述，姜松凡处处设置障碍，造成潘卫华无法履行合同约定的义务，其过错全部在于上诉人，并非被上诉人不履行合同约定的义务。其次，上诉人既然没有付清购房款和相关办证费用，其要求办理相关产权证无从说起，只有当上诉人支付了全部购房款和办证费用，被上诉人才有为其办理产权证的义务。正因为上诉人不愿意支付购房款和办证费用，才导致被上诉人之诉讼行为发生。被上诉人潘卫华的行为自始至终都不存在违约一说。综上所述，上诉人无理上诉，只有在其履行合同约定的义务，才能享受相关权利，现上诉人由于未依约履行其付款义务，敬请二审在查明本案事实的基础上依法驳回上诉人的全部上诉请求。 潘卫华向一审法院起诉请求：1、判令被告姜松凡立即支付购房款109167元，并按年利率6%从2017年11月10日起支付资金占用利息至购房款付清之日止；2、判令被告姜松凡支付违约金100000元。 姜松凡向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告潘卫华于2020年3月31日前办理好所购的冷水江市沙塘湾街道办事处东站社区农产品综合市场二楼房产的不动产登记证书；2、判令潘卫华支付违约金100000元。 一审法院认定以下事实：原告（反诉被告）潘卫华从被告（反诉原告）姜松凡处借过钱，因潘卫华无法用现金偿还借款，双方同意以房抵债，并于2015年11月9日签订了《以房抵债协议书》，约定：1、潘卫华认可向姜松凡借款430000元是真实的。2、潘卫华自愿以其所拥有的房屋门面来抵偿所欠的借款，并保证该房屋门面属于其所有，该门面位于冷水江市××栋××层门面。双方另行签订商品房买卖合同。3、因Ｆ栋二层门面是由欧阳卫明、李汉明、彭敦富、潘卫华四人共有，潘卫华自愿将拥有的1／4股份，大约面积400平方米（具体面积和使用按以四人分配后房产局测量和四股东协商为准）抵债给姜松凡，价格2400元／平方米。如潘卫华在2016年12月30日还清了债务，则门面由潘卫华收回。4、潘卫华抵清姜松凡债务后，姜松凡尚差潘卫华500000元左右。姜松凡承诺签订购房合同后付100000元现金；余款由潘卫华到姜松凡处拿家具进行抵扣，且在2年内抵清。5、本协议双方签字生效，双方均不得违约。如有违约，则由违约方赔偿一切经济损失及承担违约金100000元。2015年11月11日，潘卫华作为卖方，与姜松凡（乙方）签订了《东粮家园商品房（门面）买卖合同》，双方约定：1、合同甲方为娄底市恒升房地产开发有限公司冷江东粮家园项目部，具体卖方为潘卫华，姜松凡为买方。2、乙方自愿认购的门面为Ｆ栋第二层门面潘卫华拥有的部分，建筑面积暂为380平方米。3、单价为2400元／平方米，总计金额为910200元。4、上述计价不包括水、电等开通费用和办理产权证的费用，上述费用全部由乙方负责。5、签订本合同之日，即2015年11月11日付购房款430000元，余款两年内付清（见以房抵债协议书）。6、卖方代办房屋产权证、国有土地使用证，但费用由乙方承担。7、所购房屋建筑面积由房管部门测定，以房产证为准，按当时成交价结算，多退少补。8、乙方受让潘卫华的1／4产权后，乙方可享受原有东粮家园项目部有关Ｆ栋二楼1／4的利益和必须承担的义务。合同签订后，姜松凡实际占有了涉案门面，潘卫华也陆续到姜松凡处拿家具抵扣购房款。至2018年9月25日，姜松凡向潘卫华支付了现金8000元以及2016年3月15日潘卫华从姜松凡处借款10000元；另潘卫华收取涉案门面租金78445元；潘卫华另从姜松凡处拿家具抵扣了296848元。 另查明：涉案门面至今未办理不动产权登记。 上述事实，有经庭审质证、认证的《以房抵债协议书》、《东粮家园商品房（门面）买卖合同》以及双方的陈述等证据予以证明。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）潘卫华与被告（反诉原告）姜松凡签订的《以房抵债协议书》与《东粮家园商品房（门面）买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。但《东粮家园商品房（门面）买卖合同》约定“所购房屋建筑面积由房管部门测定，以房产证为准，按当时成交价结算，多退少补”，因涉案房产至今未办理好产权登记，导致建筑面积无法确定，因而房产的具体价格也无法明确，故对潘卫华要求给付购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。但在涉案房产办理好不动产登记后，潘卫华可另行主张权利。双方是否应当支付违约金的问题，潘卫华未按《以房抵债协议书》的约定在两年内用家具抵清余款，姜松凡也未按约定给付现金100000元，双方均存在违约行为，故对双方请求的要求对方给付违约金的诉讼请求（反诉请求），一审法院均不予支持。对姜松凡提出的请求办理不动产登记证书的反诉请求，因其未提交证据证明涉诉房产是否具备办理不动产登记的条件，故对其此项反诉请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）潘卫华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）姜松凡的诉讼请求。本诉案件受理费4437.5元，反诉案件受理费1150元（已减半收取），共计5587.5元，由原告（反诉被告）潘卫华负担4437.5元，由被告（反诉原告）姜松凡负担1150元。 二审审理过程中，上诉人姜松凡向本院提交东粮家园F栋二楼门面产权确认协议及房屋分户平面图各一份（房屋分户平面图上注明：具体以房产局的测绘为准），拟证明案涉门面于2020年10月10日通过抓阄的方式确定资产产权归属。 被上诉人潘卫华对上诉人姜松凡提交的证据发表以下质证意见：一审判决书落款时间是2020年8月17日，但实际送达时间是2020年12月16日，上诉人的证据形成时间是在送达时间之前，对于产权的面积双方没有争议，一审法院就完全可以以这个面积来计算购房款。这个证据作为面积依据我方认可，但目前姜松凡没有付清购房款，涉案产权应当还属于潘卫华。 被上诉人潘卫华向本院提交关于办理商铺不动产权证的公告一份，拟证明2021年2月1日恒升房地产开发有限公司冷水江东粮家园项目部已通知各位业主办证交费。 上诉人姜松凡对被上诉人潘卫华提交的证据发表以下质证意见：该公告证明被上诉人潘卫华没有将房产证及时办好，已经违约。双方签订了以资抵债的协议，门面已经按照四分之一的股份分的，按抓阄的方式确定了产权。 经审查，上诉人姜松凡与被上诉人潘卫华提交的证据与本案均具有关联性，对这些证据的证明力本院将结合其他证据予以综合认定。 本院二审经审查，确认一审判决认定的案件事实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据上诉人姜松凡与被上诉人潘卫华签订的《以房抵债协议书》与《东粮家园商品房（门面）买卖合同》，案涉的房产东粮家园F栋二楼门面涉及四人共有，有关办理产权证的费用由姜松凡负责，由于直到2021年2月1日恒升房地产开发有限公司冷水江东粮家园项目部才通知业主办证交费，姜松凡直到目前未提交其缴纳了有关办证费用的凭证，因此上诉人姜松凡上诉提出判令潘卫华在2020年3月31日前办理好冷水江市沙塘湾街道办事处东站社区农产品综合市场二楼房产的不动产登记证书的请求依据不足，本院对此主张不予支持。关于姜松凡主张的违约金问题，由于双方在协议中并未约定产权证的办理时间及迟延办理的违约责任，且根据二审中被上诉人潘卫华提交的证据，案涉门面的产权证办理工作才开始，故上诉人姜松凡要求被上诉人潘卫华承担违约金的反诉请求亦缺乏证据，本院对此亦不予采纳。综上所述，姜松凡的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人姜松凡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  童赞辉 审 判 员  王晶晶 审 判 员  谭 芳 二〇二一年二月九日 代理书记员  刘 银 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。