安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初5728号 原告:公园道一号小区第二届业主委员会,住所地合肥蜀山区长江西路与十里店路交叉口公园道一号小区9栋一楼业委会办公室。 负责人:王彩云,主任。 委托诉讼代理人：吴猛，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李顺利，安徽皖大律师事务所律师。 被告:安徽碧城置业投资有限公司,住所地安徽省合肥市长江西路990号蜀山大厦，统一社会信用代码91340100798119157W。 法定代表人:林向琴,执行董事。 委托诉讼代理人：陈发俊，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：席超，安徽世邦律师事务所律师。 被告:安徽省长城物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号通和大厦1号楼16层,统一社会信用代码91340000705048805C。 法定代表人:朱寿明,总经理。 委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪杰，安徽弘启律师事务所律师。 被告:安徽天中物业管理有限公司，住所地合肥市安庆路279号中环汇景大厦1304室，统一社会信用代码913401006836378941。 法定代表人:张传林,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李启友，该公司员工。 原告公园道一号小区第二届业主委员会（以下简称公园道第二届业委会）与被告安徽碧城置业投资有限公司（以下简称碧城置业公司）、安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）、安徽天中物业管理有限公司（以下简称天中物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公园道第二届业委会负责人王彩云及其委托诉讼代理人吴猛、李顺利，被告碧城置业公司的委托诉讼代理人陈发俊、席超，被告长城物业公司的委托诉讼代理人石有清、被告天中物业公司的委托诉讼代理人李启友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公园道第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、判决位于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房归小区全体业主所有；2、判决被告碧城置业公司向原告移交位于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房,并赔偿因未按期移交给原告带来的损失暂定10万元,具体以评估意见为准；3、判决被告碧城置业公司向原告移交公园道一号小区地下直管配电房、消防设施及其竣工验收、安装、使用和维护保养等相关资料,以及地下机械车位的竣工验收、安装、使用和维护保养等技术资料等相关资料；4、判决被告长城物业公司、天中物业公司向原告移交公园道一号小区地下直管配电房、消防设施以及地下机械车位的竣工验收、安装、使用和维护保养等技术资料等相关资料；5、判决被告承担本案的诉讼费、评估费全部费用。庭审中，原告变更第1项诉请为：依法判决位于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房归小区全体业主所有；变更第2项诉请为：依法判决被告碧城置业公司向原告移交位于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房，并赔偿因未按期移交给原告带来的损失暂计559428元（从2010年3月20日计算至2020年12月4日，之后按照12.77元／平方米／月计算，至交付之日止）。案件审理中，原告变更第3、4项诉请为：依法判决三被告向原告移交消防设施以及消防设施竣工验收、安装、使用和维护保养的相关资料。事实与理由：合肥市公园道一号小区由被告碧城置业公司开发建设,根据规划小区10栋1-2层部分面积为406平方米的物业用房、小区地下直管配电房、消防设施、地下车库等小区配套设施产权归小区全体业主共有,小区于2010年3月30日交付使用,被告碧城置业公司作为建设单位应于2010年3月30日将上述物业用房等配套设施移交给原告或物业服务企业,但被告碧城置业公司却至今未将物业用房、小区地下直管配电房、消防设施移交给原告及物业服务企业,目前依然由其占有。地下车库也一直由被告碧城置业公司占有,直至2019年6月2日方由飞云物业收回。被告长城物业公司、被告天中物业公司分别于小区交付至2017年5月31日、2017年6月1日至2019年3月29日在公园道一号小区提供物业服务,2019年3月30日飞云物业进驻小区服务至今。三被告未按照法律规定将地下直管配电房、消防设施、地下机械车位的竣工验收、安装、使用和维护保养等相关资料移交给原告或当前在管的物业服务企业。三被告拒不移交上述配套设施及相关资料的行为,严重侵犯了全体业主的合法权益。为维护小区全体业主的合法权益,特依法诉至贵院,恳请判如所请。 被告碧城置业公司辩称：一、我方同意向原告移交公园道一号小区10#楼的物管用房，但仅需移交144.25平方米，另我方认为原告不存在损失。1.根据《安徽省物业管理条例》第四十九条第（二）款的规定，按照公园道一号小区总建筑面积251990.36平方米计算，物管用房依法应配建751.99平方米，实际建设了1013.73平方米。被告已经移交了607.74平方米的物管用房，仅需再移交144.25平方米。2.案涉房屋的规划用途为物管用房，只能用于物业管理用途，不能用来出租，不存在租金损失一说。3.损失以实际发生为前提。案涉物管用房虽没有移交，但原告并没有因此遭受任何损失。我方在9#楼交房时已经向被告长城物业公司移交了建筑面积为607.74平方米的物管用房（实际测绘面积其实已达750多平方米，已达到法定配建标准），移交的物管用房面积完全能满足小区物业管理的正常使用。此外本案中，原告也未提供其因已移交的物管用房不能满足正常物业管理使用需求而另行租赁其他房屋，或者是曾经提出任何移交主张的证据。故，原告不存在任何损失。4.原告对于其成立之前的房屋权益无权主张。根据《安徽省物业管理条例》第四十二条的规定，在原告成立之前，小区的物管用房由前期物业管理公司负责管理使用，前期物业公司才是受益主体。且小区是分期建设并分期交付使用的，原告于2017年后才成立，直至起诉时才提出移交的主张，故原告对于起诉前的相关权益无权主张。二、公园道一号小区地下直管配电房、消防、地下机械车位等设施设备的使用及维护保养资料不应由我方负责移交。1.公园道一号小区所有直管配电房是由供电公司直接管理的，相应的维护保养工作也是由供电公司负责的。故公园道一号小区所有直管配电房的使用及维保资料的移交与我方无关。而对于自管配电房则是原告方及相关物业管理公司不配合接收并变更水电账户，导致我方为了维护小区的公共用电、社会稳定不得不一再垫付相关电费（最近都是从股东处借款汇入水电账户），至今共计已垫付了约有400万元的水电费用。2.公园道一号小区消防等设备设施在我方向公园道一号小区业主交付房屋之前就已经验收合格并交付使用。并非我方拒不移交，而是负有维护保养义务的物业管理单位不配合办理书面接收手续以及交费账户的过户手续，以此为由不承担日常维护保养义务，相关设施设备均已在原告方聘请的物业管理单位合肥飞云物业管理有限公司的实际控制之下。根据《安徽省物业管理条例》第六十条的规定，物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护是由物业服务企业负责，相关维护保养资料亦应由依法承担维护保养义务的主体即物业服务企业保存并提供。《合肥市物业服务收费实施办法》第三条的规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主（物业使用人）收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放服务费、特约服务费等。第七条的规定，物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、合理利润、法定税费以及经全体业主或者业主大会同意的其它费用组成。公园道一号小区的消防等公共配套设施的维修、养护、管理工作及相关资料的保存，依法都是由物业服务企业负责。故消防等设施设备的使用、维护保养等相关资料不应由我方提供移交。3.根据《民法典》第二百七十五的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，公园道一号小区地下机械车位是我方投资建设的，且根据我方与业主签订的商品房买卖合同的约定，商品房所在小区的地下车位（含立体机械车位）的所有权归我方所有。目前原告及合肥飞云物业管理有限公司强行占有使用地下车位是违法的，我方没有义务向原告移交地下机械车位的竣工验收、安装、使用和维护保养等技术资料。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，请依法驳回原告对我方的全部诉讼请求，并敦促原告方配合办理水电账户的变更过户手续。 被告长城物业公司辩称：一、我方并非本案适格的诉讼主体,原告要求我方承担相关责任的诉讼请求应当予以驳回。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,我方曾于2010年3月30日至2017年5月31日作为案涉小区的物业服务企业,系依据《物业服务合同》对案涉小区的公共部位进行物业管理服务,在我方服务期间,案涉小区开发商即安徽碧城置业投资有限公司并未将原告在诉状上所提及的公园道一号小区10栋107-109室面积为406平方米的物业用房、小区地下直管配电房、消防设施、地下车库等小区配套设施移交给我方,因此,我方不存在侵犯原告建筑物区分所有权的情形,后我方于2017年5月31日从原告小区撤场,根据《物业管理条例》的相关规定,我方在撤场后已经按照法律规定以及合同约定办理移交了交接手续,不存在遗留问题。因此,我方认为,原告未收到上述物业用房以及配套设施与我方无关,我方并不属于本案适格主体,对原告要求我方承担相关责任的诉讼请求应当予以驳回,原告的诉讼请求也未提及我方,对原告提及的诉讼费、评估费用不应当承担。二、原告未能证明系我方拒不移交上述物业用房以及配套设施。从原告提交的证据来看,即不能反映出开发商已经将上述公园道一号小区10栋107-109室面积为406平方米的物业用房、小区地下直管配电房、消防设施、地下车库等小区配套设施移交给我方,其中,原告未提供证据证明公园道一号小区10栋107-109室面积为406平方米的房屋属于物业用房,其次,也不能证明我方在物业服务期间占有上述配套设施拒不移交的事实,此外,我方已经于2017年5月31日撤场,距今已经近三年的时间,我方对案涉小区的配套设施交接问题毫不知情,因此,原告将我方列为本案共同被告无事实与法律依据。我方不应当承担移交责任以及任何赔偿责任。综上,我方并非本案适格的诉讼主体,我方不应当承担移交责以及任何赔偿责任。 被告天中物业公司辩称：一、我方只是提供小区物业服务，与公共用房的交接没有任何关系；二、2019年4月我方退场时相关资料已经移交给现在的合肥飞云物业公司；三、原告诉我方的请求应予驳回。 本院经审理认定事实如下：碧城置业公司为公园道一号小区的开发建设单位。 公园道第二届业委会任期自2019年9月30日至2024年9月29日。 长城物业公司确认其于2010年11月入驻小区提供物业服务，2017年5月31日撤离。 天中物业公司确认其于2017年6月1日入驻小区提供物业服务，2019年3月29日撤离。 公园道第二届业委会确认天中物业公司撤离后由合肥飞云物业管理有限公司为小区提供物业服务至今。 2012年9月4日，合肥市规划局颁发了建字第340104201210122号《建设工程规划许可证》，其附件载明：建设单位为安徽碧城置业投资有限公司；建设项目名称为公园道壹号居住小区开发区9#楼。根据计备[2007]161号文件精神及已审批通过的规划方案（合规审2007417号），并规委会意见（2007008-07号），经2009年10月22日-2009年10月31日公示无异议，同意安徽碧城置业投资有限公司办理公园道1号居住小区开发区9#楼建设工程规划许可证。该建筑功能为住宅，总建筑面积：13249平方米，其中物管用房558平方米，住宅12691平方米，另阳台全面积：2120平方米，剪力墙结构，占地面积为678平方米；建筑层数：地上1层为物管用房，2-18层（其中轴-轴为21层）为住宅。 2011年，合肥市规划局颁发了建字第340104201110012号《建设工程规划许可证》，其附件载明：建设单位为安徽碧城置业投资有限公司；建设项目名称为公园道1号居住小区开发区10#--20#楼。根据计备[2007]161号文件精神及已审批通过的规划方案（合规审（2007）416号），并规委会意见（2007008-07号），经2008年2月4日业务会研究，同意安徽碧城置业投资有限公司办理公园道1号居住小区开发区10#--20#楼建设工程规划许可证。（一）公园道1号居住小区开发区10#楼，该建筑功能为住宅，总建筑面积：16918平方米，其中商业258平方米，住宅15217平方米，地下室490平方米，社居综合服务953平方米（含物管用房406平方米）（另阳台面积：675平方米），剪力墙结构，占地面积为820平方米；建筑层数为地上1-2层为社居综合服务和商业，3-18顶层跃层为住宅；（33）轴-（47）轴为地上25层、地下室为消防水池…。 公园道1号居住小区开发区10#楼的竣工验收日期为2010年11月3日，于2010年11月15日进行竣工验收备案。 公园道第二届业委会与碧城置业公司均确认公园道1号小区10栋107-109室、207-209室为小区物业用房，该物业用房至今未移交业委会。公园道第二届业委会主张该物业用房面积为406平方米，碧城置业公司表示不清楚面积是否为406平方米。 另，碧城置业公司称实际交付9#楼物业用房即9号楼101室、102室，建筑面积分别为303.9平方米、303.84平方米，共计607.74平方米，公园道第二届业委会予以确认。 碧城置业公司未提供就公园道1号小区消防设施及消防设施竣工验收、安装、使用和维护保养等技术资料移交给相关单位的移交手续。 另查，2017年6月9日，合肥市蜀山区住房和城乡建设局给井岗镇人民政府《关于公园道1号小区公共区域停电问题的回复函》，其中载明：《关于商情协调解决公园道1号小区公共区域停电问题的函》收悉，现将回复意见简要说明如下：一、请督促安徽碧城置业公司（下称“碧城置业”）和安徽省长城物业管理有限公司尽快签署公共区域电费移交协议，完成电费支付。支付电费后，要求碧城置业将共用部位和共用设施设备移交至业主委员会或新选聘的物业服务企业…。 案件审理中，本院依据公园道第二届业委会的申请，委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对合肥市蜀山区长江西路与十里店路交叉口公园道一号小区10栋一层和二层的物业用房自2010年3月30日至评估之日的租金损失进行评估。该公司于2020年12月24日作出皖天源［2020］房估字第××号房地产估价报告，估价结果为：2010年3月30日-2010年12月31日、2011年度租金标准为9.36元／㎡／月，2012-2014年度租金标准为10.09元／㎡／月，2015-2017年度租金标准为10.31元／㎡／月，2018-2019年度、2020年1月1日-2020年12月4日租金标准为12.77元／㎡／月，面积为406㎡，租金合计559428元。公园道第二届业委会为此支付评估费10000元。 以上事实,有当事人陈述及原告提供的小区10栋的《建筑工程规划许可证》、蜀山区住建局《关于李权来信事项的答复意见书》、蜀山区住建局《关于公园道1号小区公共区域停电问题的回复函》、井岗镇政府《关于商情协调解决公园道1号小区公共区域停电问题的函》、井岗镇政府《关于尽快解决公园道1号小区相关问题的函》、鉴定意见书、鉴定费发票，被告碧城置业公司提供的公园道一号小区1#-20#规划许可证及建筑面积统计表、公园道一号小区10#楼竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、公园道一号1#楼总开闭所、1#楼分开闭验收报告、公园道一号1#楼总配1#楼分配验收报告、《公园道一号小区商品房买卖合同》(第86至102页)、会议纪要、合肥市住房保障和房产管理局官网截图在卷证实，本院予以确认。 原告提供的合肥家园网网站截图，不能证明小区的实际交付日期，本院对该证据不予确认。 原告提供的合肥飞云物业管理有限公司出具的情况说明，无负责人签名，不符合证据的形式要件，本院不予确认。 原告提供的商品房买卖合同，系复印件，且不完整，本院不予确认。 被告碧城置业公司提供的《安徽省物业管理条例》，不属于证据。 被告碧城置业公司提供的《公园道一号小区商品房买卖合同》，系复印件，且不完整，本院不予确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，公园道1号小区10#楼107、108、109室和207、208、209室面积406平方米系规划的物管用房，根据上述规定，应属于业主共有。原告主张涉案10#楼107、108、109室和207、208、209室面积406平方米物业用房归小区全体业主所有并要求被告碧城置业公司移交，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张未按期移交物业用房损失赔偿问题。首先，《安徽省物业管理条例》第五十一条规定，新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。本案中，案涉小区10#楼竣工验收日期为2010年11月3日，被告碧城置业公司作为建设单位未举证证明该10#楼具体交付日期，本院认定至迟于2010年11月30日已经交付使用，故对于评估报告中计算的2010年3月30日至2010年11月30日期间的损失，本院不予采纳。被告碧城置业公司辩称原告于2017年后才成立，直至起诉时才提出移交物业用房，故其对起诉前的相关权益无权主张，根据上述规定，其依法应在新建物业交付使用前将物业用房交付于前期物业服务企业并办理交接手续，故对于被告碧城置业公司该项辩称本院不予采信。其次，评估报告中已明确说明了采用成本法进行评估的原因，故评估的租金标准可以采信。再者，因被告碧城置业公司未申请对涉案房屋面积进行测绘，且原告及被告碧城置业公司确认估价对象为建字第340104201110012号建设工程规划许可证规划的物管用房，故本院对评估报告确定的面积基数予以采信。综上，被告碧城置业公司应赔偿原告损失（自2010年12月1日起至2020年12月4日为529027元；此后按照12.77元/平方米/月计算至交付之日止）。 被告碧城置业公司作为建设单位，在办理物业承接验收手续时，依法应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，被告碧城置业公司未能举证证明其向被告长城物业公司、被告天中物业公司移交了消防设施以及消防设施竣工验收、安装、使用和维护保养的相关资料，现原告诉请被告碧城置业公司向原告移交消防设施以及消防设施竣工验收、安装、使用和维护保养的相关资料，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告长城物业公司、天中物业公司移交上述设施及资料，无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第七十三条，《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十七条，《安徽省物业管理条例》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、坐落于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房归该小区全体业主所有； 二、被告安徽碧城置业投资有限公司于本判决生效后三十日内将位于合肥蜀山区面积为406平方米的物业用房整体移交给原告公园道一号小区第二届业主委员会； 三、被告安徽碧城置业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告公园道一号小区第二届业主委员会房屋占用损失（自2010年12月1日起至2020年12月4日为529027元；此后按照406平方米、12.77元/平方米/月计算至交付之日止）； 四、被告安徽碧城置业投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告公园道一号小区第二届业主委员会移交公园道一号小区消防设施、消防设施竣工验收资料、消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 五、驳回原告公园道一号小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9394元，减半收取4697元，由被告安徽碧城置业投资有限公司负担。 本案评估费10000元，由被告安徽碧城置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  宁晓燕 二〇二一年二月一日 书记员  章 敏 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 《安徽省物业管理条例》 第五十二条在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料； （二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单； （五）园林施工图纸及树种清单； （六）业主名册； （七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。 建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。