辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初12522号原告（执行案外人）：李贵喜，男，1942年6月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：付一凡，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：马德安，男，1947年7月16日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：李苏妍，辽宁大领律师事务所律师。被告（被执行人）：陈超，男，1977年2月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告（被执行人）：孙晓红，女，1979年6月1日出生，汉族，住沈阳市于洪区。第三人（被执行人）：沈阳同顺达兴钢材有限公司，统一社会信用代码91210105555329133Y，住所地沈阳市皇姑区陵北街**44-1。法定代表人：陈超。原告李贵喜与被告马德安、陈超、孙晓红，第三人沈阳同顺达兴钢材有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贵喜的委托诉讼代理人付一凡、被告马德安的委托诉讼代理人李苏妍到庭参加了诉讼，被告陈超、孙晓红及第三人沈阳同顺达兴钢材有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贵喜向本院提出诉讼请求：一、立即终止对位于沈阳市皇姑区第C10座2-16-2号（城建北尚小区）房产的执行，包括强制评估、拍卖等。二、请求依法确认原被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告陈超、孙晓红应无条件配合原告办理房屋过户手续。三、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：马德安诉陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司民间借贷纠纷一案，皇姑区法院已经做出（2020）辽0105民初2693号民事判决书。该案审理过程中，经马德安申请，法院查封了陈超和孙晓红名下，位于沈阳市皇姑区产。目前，该案已经进入执行程序。原告作为案外人提出执行异议，法院作出（2020）辽0105执异216号执行裁定书，驳回原告异议。为维护其合法权益，原告起诉至法院。被告马德安辩称：一、马德安与陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司民间借贷纠纷贵院已经作出生效判决，马德安享有的债权经法院确认合法、有效，马德安依据生效判决文书申请执行陈超、孙晓红名下房产位于沈阳市皇姑区的房产，符合法律规定，不应中止，应继续进行相应评估拍卖流程。马德安与陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司民间借贷纠纷已由贵院作出（2020）辽0105民初2693号民事判决书，该判决书已经生效，贵院判决马德安对陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司享有借款本金100万元及利息（自2017年2月9日起至实际给付之日止，按年利率17%计算），陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司不履行判决确定的给付义务，马德安有权对陈超、孙晓红、沈阳同顺达兴钢材有限公司的财产申请执行，且在诉讼程序中，马德安依法申请了财产保全，并就陈超、孙晓红名下位于沈阳市皇姑区等四处房产进行了查封。代理人于2020年3月5日在沈阳市不动产登记查询显示该房屋处于陈超、孙晓红名下，无任何查封、预查封等瑕疵登记，马德安依据诉讼保全，对该房产进行了查封，并在执行程序中，依法对该房产进行处分，并无不妥。二、原告李贵喜并未与陈超、孙晓红签订商品房买卖合同，只是签订了一份以物抵债的协议书，不发生不动产变动的物权效力，即原告对涉案房屋不享有物权，其无权就该房屋主张权利，不能终止被告对房屋的执行。原告与陈超、孙晓红签订的《协议书》并不是商品房买卖合同，只是一份以物抵债的协议，该协议只是债务人陈超履行债务的变通方式，不发生物权变动的效力，而且后续原告也未进行房产权属登记的变更手续，所以原告只能基于债权主张权利而并非物权。并且在协议书中，原告与陈超约定的房屋价款为433377元，其中363377元是折抵原告与陈超之间的借款本金及利息，剩余7万是原告以信用卡方式支付，从该份协议可见，原告并未就原告所称的房屋买卖合同支付对价的购房款，而其双方主张的折抵的363377元的债权债务关系也未经法律确认，其债权债务关系中的本金利息等约定是否真实、是否合法，是否侵害了其他债权人的利益均未经核实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，原告提出的异议完全不符合法律规定，原告只享有对陈超等的债权，而并非享有对涉案房产的物权，原告只能向陈超主张违约责任，而不能阻却被告对涉案房产的执行程序。三、不动产的变动以登记为生效要件，原告未进行任何权属登记证明，亦不享有对房产的物权。根据《物权法》规定，不动产的变动以登记为生效要件，即使真如李贵喜所称，与陈超、孙晓红存在房屋买卖合同，但该买卖合同也仅为成立，但因不动产的特殊属性，该合同尚未生效，故李贵喜不享有物权，仅享有债权，且涉案房屋于2013年备案，据代理人了解，该房屋早已具备办理产权登记的条件，原告一直未办理，却在被告主张的债权能确认并申请执行后，才主张其权利，其与陈超、孙晓红形成的债权是否真实值得商榷。综上，请求法院依法判决，驳回原告诉讼请求，恢复被告执行案件的执行程序。被告陈超、孙晓红及第三人沈阳同顺达兴钢材有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月21日，马德安作为原告，将陈超、孙晓红及沈阳同顺达兴钢材有限公司诉至本院，要求三被告偿还借款本金100万元及利息。诉讼过程中，依马德安申请，本院预查封了备案在陈超、孙晓红名下，位于沈阳市皇姑区产（以下简称案涉房产）。2020年6月22日，本院作出（2020）辽0105民初2693号民事判决书，判决陈超和沈阳同顺达兴钢材有限公司偿还马德安借款本金100万元及利息（自2017年2月9日起至实际给付之日止，按年利率17%计算）。目前，该判决已经生效，并进入执行阶段。另查，陈超和孙晓红于2013年5月13日从开发商处一次性付款购买案涉房产，并办理了合同备案手续。2013年9月8日，陈超和孙晓红办理了案涉房产入住手续。2017年4月至2018年4月，陈超先后向李贵喜及其配偶邓冬云、岳母陈长英借款共计290000元，双方约定利息按1%/月计算。因陈超未按时偿还上述借款，遂陈超和孙晓红于2019年10月21日，与李贵喜签订一份《协议书》，内容概括为：陈超将四张（借款日期：2018年1月5日，金额：壹拾叁万元，月利息：壹分，到2019年9月25日，本息合计：壹拾伍万捌仟贰佰壹拾玖元；借款日期：2017年4月12日，金额：叁万元，月利息：壹分，到2019年9月25日本息合计：叁万玖仟陆佰柒拾柒元；借款日期：2017年4月12日，金额：壹拾壹万元，月利息：壹分，到2019年9月25日本息合计：壹拾肆万伍仟肆佰捌拾壹元；借款日期：2018年4月1日，金额：贰万元）本息合计：叁拾陆万叁仟叁佰柒拾柒元借款单收回，李贵喜付给陈超人民币柒万元，陈超、孙晓红位于沈阳市皇姑区，建筑面积51.69平方米（城建北尚）的房产归李贵喜所有。由于现在不能办理相关手续，日后陈超、孙晓红无条件配合李贵喜或李贵喜的转让人办理房产过户等诸多事宜。特立此据为证。此据一式两份，陈超、李贵喜各执一份，此份为李贵喜执有。陈超、孙晓红、李贵喜分别在“立据人”处签名并捺印。当日，李贵喜及其配偶邓冬云在陈超提供的，“沈阳太行钢材有限公司”的POS上刷了三张信用卡，金额共计70000元。之后，陈超在双方签订的《协议书》上方写下“收到人民币柒万元整，刷的信用卡叁张。陈超19.10.21”字样。当日，陈超将案涉房产交付给李贵喜。2019年12月19日，李贵喜到沈阳瑞志城建物业管理有限公司交纳案涉房产的物业费，并将之前陈欠的物业费一次性结清，共交纳物业费3100元，从2015年5月2日至2020年5月1日。当日，李贵喜还支付了电费1100元，将之前陈欠的电费一并结清。2020年10月17日，李贵喜交纳了案涉房屋的采暖费1204.4元。因李贵喜对本院执行案涉房产不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月9日作出（2020）辽0105执异216号执行裁定书，驳回李贵喜的异议请求。李贵喜遂提起执行异议之诉。本院认为，被告陈超、孙晓红及第三人沈阳同顺达兴钢材有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理。案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。本案争议焦点为案涉房产应归谁所有，原告李贵喜是否享有足以排除强制执行的民事权利。案外人具备以下条件时方可排除申请执行人对执行标的享有的权利：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该法律立意目的实质系保护没有过失的事实物权人，四个要件同时兼备。结合本案，首先，原告李贵喜和被告陈超之间确实存在借贷关系，后经双方协商一致，签订《协议书》，将双方借贷关系终止，建立房屋买卖合同关系。原告李贵喜将借款本金及利息转化为部分购房款，又另行支付70000元尾款，被告陈超将案涉房产交付给原告。至此，原告李贵喜已经支付完毕房屋对价，并实际占有和使用该房屋。上述事实均发生在法院预查封案涉房产之前。其次，原告与陈超签订《协议书》时，被告陈超并未取得案涉房产的产权证，该房产系备案在陈超和孙晓红名下，因此，案涉房产未能过户到原告名下并非原告自身原因所致。综上，案涉房产虽然未更名过户至李贵喜名下，但李贵喜已是该房屋的实际所有权人，其对案涉房产享有的民事权利足以阻却执行。关于原告主张被告陈超、孙晓红配合办理房屋更名过户手续问题，因本案系案外人执行异议之诉，原告该项主张应依法另行起诉解决，故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行沈阳市皇姑区室房屋，解除对上述房屋的查封；二、驳回原告李贵喜其他诉讼请求。案件受理费7801元，由被告陈超、孙晓红共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李沿泽人民陪审员  杨 光人民陪审员  梁 丹二〇二一年二月十九日书 记 员  杨春艳