苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初14929号原告：吴江市菀坪五鑫机械厂，住所地苏州市吴江区菀坪镇菀坪东路。投资人：吴志伟，总经理。委托诉讼代理人:余恒乾，苏州市吴江区横扇法律服务所法律工作者。被告：苏州芷珺金属制品有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇菀坪东路。法定代表人：朱增华，经理。委托诉讼代理人：梁亚亚，安徽昊华律师事务所律师。原告吴江市菀坪五鑫机械厂（下称五鑫机械厂）与被告苏州芷珺金属制品有限公司（下称芷珺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告五鑫机械厂的委托诉讼代理人余恒乾、被告芷珺公司的委托诉讼代理人梁亚亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五鑫机械厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付结欠原告的厂房租金26万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月26日，原、被告及苏州**金属制品厂（下称**厂）签订一份备忘录，原、被告协商达成注意事项，并共同遵守。第二项租金：1、2018年12月底前被告补缴房屋租金5万元；2、2019年1月起被告每月30日前缴租金5万元。按备忘录原、被告租赁关系维持至2019年6月30日为止。但被告实际租赁原告厂房截止时间为2020年10月30日(有被告与原告的微信聊天记录为凭)。按合同及中途租赁面积调整被告应付原告租金为96万元(详见明细)。被告从2019年1月30日至2020年5月27日通过微信、银行转账等方式共16笔支付给原告租金70万元，尚欠26万元未付。事后原告多次催讨无果，故诉至法院，请求贵院依法判令支持原告的诉请。芷珺公司辩称，第一、原告租金计算错误。5万元租金应当计算至2019年2月，2019年3月起月租金应为3万元。另外，2020年8月被告已经停产搬迁，钥匙已经交给原告，3万元的房租也应计算至2020年8月。增租厂房350平方米及5万元每年的事实不存在。第二、除支付的租金70万元外，被告还于2019年4月4日支付租金5万元、2019年5月6日支付租金48000元。2019年4月4日的5万元虽然备注电费，但是被告于转账当日就给原告发信息，说明该转账实际上是房租。本院经审理查明如下事实：2018年12月26日，五鑫机械厂（甲方）、芷珺公司（乙方）、**厂（乙方）签订备忘录，三方形成目前实际厂房租赁关系。为保三方合法权益不受侵害，维护二个乙方单位的正常生产秩序。经三方代表人协商达成如下注意事项，并共同遵守。一、水电费管理根据近几个月，二个乙方单位用电产生的问题和实际情况，决定从现在起，二个用电单位分别交钱给甲方统一购电并当月清算。1.2018年12月底前，二个乙方单位分别预交购电款各15000元给甲方，由甲方统一购电，供2019年1月份生产使用。2.次月5-7日(节假日后延)甲方根据二个乙方单位的实际用电量，结合供电公司每月零点抄表核查单进行核对，并分别核算出费用清单。二个乙方单位按照清单10号前分别付款给甲方继续购电，依次顺延。3.逾期不付电费者，次日即11日早上停止对该企业供电。由此造成的一切后果均由逾期者承担。4.配电间房屋不在租赁范围内，并由甲方单独管理。其门锁及供电公司封扣，除甲方及供电公司外的任何人不得破坏。如发现撬锁，拆封扣之情况，甲方将报公安机关依法处理。5.水费按乙方水表结合自来水公司收费情况，每月同电费时间节点，甲方分别核算出乙方的实际用水费用，出具清单。乙方在每月10日同电费一并付款给甲方。二、租金由于二个乙方单位的房屋租赁合同是与上海宏涂**制品有限公司(下称**公司、刘**)签订，结合现在实际使用情况，如下处理：1.2018年12月底前芷珺公司补缴50000元，2018年12月底前**厂补缴50000元。2.2019年1月起芷珺公司每月30日前缴租金50000元，2019年1月起**厂每月30日前缴租金23300元。3.逾期不缴租金者，次月1日早上停止对该企业供电。由此造成不能生产所引起的一切损失均由违约者承担。三、甲方在行使停止给违约企业供电的过程中，如遇到违约企业人员的无理干涉或人为伤害，报公安机关依法处理。由此给甲方或另一方造成的经济损失也需由违约方承担。四、实际租赁关系维持至2019年6月30日止。2019年4月份起，三方就是否续租事宜，再行协商。签订备忘录之前，**公司向五鑫机械厂租赁厂房，**公司再将车间转租给芷珺公司和**厂。备忘录签订后，五鑫机械厂将一个大车间（面积为1400平方米）、一个小车间（面积为600平方米）直接出租给芷珺公司，大车间月租金为3万元，小车间月租金为2万元。2019年1月30日芷珺公司转账支付吴**租金20000元，2019年2月2日转账支付吴**租金30000元，2019年3月1日转账支付吴**租金50000元，2019年3月20日转账支付吴**租金40000元，2019年5月30日转账支付五鑫机械厂租金30000元，2019年6月30日转账支付五鑫机械厂租金30000元，2019年8月1日转账支付五鑫机械厂租金30000元，2019年8月5日转账支付五鑫机械厂租金60000元，2019年9月29日转账支付五鑫机械厂租金35000元，2019年9月30日转账支付五鑫机械厂租金55000元，2019年10月30日转账支付五鑫机械厂租金50000元，2019年12月4日转账支付吴**租金40000元，2019年12月25日转账支付吴**租金50000元，2020年1月17日转账支付吴**租金45000元，2020年1月21日转账支付吴**租金45000元，2020年5月27日转账支付五鑫机械厂租金90000元，合计租金700000元。2019年4月3日芷珺公司转账支付五鑫机械厂50000元，因操作有误，当日被退回。次日转账支付五鑫机械厂50000元，网上银行电子回执单用途备注“电费”。另，2019年5月6日芷珺公司转账支付五鑫机械厂房租48000元。2020年8月6日，芷珺公司员工张**将盖有芷珺公司公章的保证书发给安检部门杨晓东，上载明“芷珺公司应（应为“因”）无手续生产被横扇街道查封，因生产扫尾结束，本公司承诺8月25日之前停止生产，进行搬迁。如果不停止生产并搬迁后果自负。”芷珺公司员工张**与吴**的微信聊天记录显示：2019年4月3日，张**将2019年4月3日用途为电费的网上银行电子回执单拍照后发给吴**，并告知吴**“这是房租啊，给你，然后记账啊”。2020年10月26日，吴**发给张**“你到了菀坪，抽空去看一下，设备等还在车间里”。2020年11月2日吴**发给张**“张老板你好！今天已经11月2号了，你什么时候能把房子还给我”。张**答复“我中午到”。庭审中，五鑫机械厂陈述，芷珺公司除租赁涉案车间外，还租赁余有成名下的房屋（该房屋由吴**向余有成租赁后转租给芷珺公司），2019年5月6日芷珺公司转账支付五鑫机械厂的房租48000元系支付非涉案车间的租金，为此提供2017年8月15日吴**与余有成签订的《房屋租赁合同》一份及收据一份，合同约定余有成将位于吴江区横扇街道菀坪社区安湖村28组的房屋（面积500平方米）整体打包出租给吴**使用或转租。租金：前三年17万元，后三年18万元；付款方式：三年租金一次性付清；租期：2017年8月15日至2023年8月14日，免租金一个月；合同签订之日吴**支付余有成订金5万元；如遇政府拆迁，吴**必须无条件配合，按政府文件政策，双方各得属于自己的赔（补）偿款项，未到期的租金甲方退还给乙方。未尽事宜，双方协商一致后签订补充协议；租赁期间水电费由吴**自己支付，电费按1元每度实际支付。余有成在合同上备注“2017年8月1号收租房订金5万元整”。2017年8月20日，余有成出具给吴**收据一份，上载明“今收到吴**房租壹拾捌万元整，含前期付订金伍万元整，房租2017年9月1日-2020年9月1日止。”芷珺公司对《房屋租赁合同》及收据的真实性持有异议，且认为与本案无关。庭审中，五鑫机械厂陈述，芷珺公司于2020年11月初才将租赁物返还给五鑫机械厂。芷珺公司应付2018年12月租金5万元，芷珺公司大车间租赁期间为2019年1月1日-2020年10月30日；2019年1月1日-2019年10月30日租赁小车间600平方米，2019年11月1日-2020年10月30日租赁小车间350平方米（芷珺公司实际返还部分），租赁350平方米小车间一年租金5万元，按照合同约定及租赁面积的调整，合计租金96万元。扣除芷珺公司支付的租金70万元，尚欠租金26万元。2019年4月4日支付的5万元系电费。五鑫机械厂所称的增租厂房350平方米实际是指芷珺公司后期无需使用小车间的600平方米，将其中的250平方米空间返还给了五鑫机械厂。芷珺公司陈述，2019年2月芷珺公司将小车间全部返还，故自2019年3月起每月的租金应为3万元。认可2018年12月应付租金5万元。双方的租赁关系于2020年8月结束，租金不应计算至2020年10月30日。从微信聊天记录的内容可以看出，芷珺公司在2020年8月已经将房屋交还给五鑫机械厂。芷珺公司于2020年8月停产，并将所有房屋返还给了五鑫机械厂。小车间2月底已返还给五鑫机械厂这一事实可从后期转账记录租金都是3万元合理推断出来，且双方的备忘录也约定租赁关系实际维持至2019年6月30日。以上事实，有原告提供的备忘录、网上银行电子回执单、手机银行转账详情、微信聊天记录截图，被告提供的活期存款明细账、微信聊天记录截图及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《备忘录》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。原、被告均应依合同行使权利并履行义务。被告已实际返还租赁物，故双方的租赁合同关系解除。关于租金计算的截至日，根据原告提供的微信聊天内容，且原告自认租金算至2020年10月30日，故本院认定租金计算的截至日为2020年10月30日。原告自认小车间于2019年10月30日已返还250平方米，系其对自己不利的陈述，本院予以认定。被告辩称小车间已于2019年2月全部返还，大车间已于2020年8月返还，但其提供的证据仅为保证书，该保证书不能充分证明其主张，故本院对其抗辩主张不予采纳。原告自认小车间350平方米空间2019年11月1日-2020年10月30日的租金为5万元，因600平方米的小车间每月租金为2万元，对原告对自己不利的陈述，本院予以认定，结合合同对租金的约定，本院认定租金合计96万元。关于2019年4月4日支付的5万元以及2019年5月6日支付的48000元是否系支付涉案车间的租金，因被告提供的微信聊天明确系房租，而非电费；48000元转账用途没有注明系支付其他房屋的租金，且款项转账支付时间在租赁期内，故本院认定被告支付的该98000元系支付涉案车间的租金，被告支付的租金合计为798000元，被告尚欠原告租金162000元。被告拖欠租金不付，显属欠理，故由被告支付原告租金162000元。原告认为存在其他房屋租赁合同纠纷，可另案起诉。据上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州芷珺金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市菀坪五鑫机械厂租金162000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××60）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元、保全费1820元，合计4420元，由原告吴江市菀坪五鑫机械厂负担1666元，被告苏州芷珺金属制品有限公司负担2754元，被告苏州芷珺金属制品有限公司应负担之数于本判决生效之日起十五日内交至法院。原告预交的不应由其负担的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈国全二〇二一年二月二十四日书记员  李佳凯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。