新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4322民初1190号   原告：叶尔多斯·朱曼，男，1977年2月出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区阿勒泰地区富蕴县。   委托诉讼代理人：李旭昶，新疆蕴发律师事务所律师。   被告：新疆嘉豪金龍房地产有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区阿勒泰地区富蕴县。   法定代表人：谢方川，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马筱华，新疆法爱律师事务所律师。   被告：王言荣，男，汉族，1968年5月出生，住四川省。   原告叶尔多斯·朱曼与被告王言荣，被告新疆嘉豪金龍房地产有限公司（以下简称嘉豪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶尔多斯·朱曼及诉讼委托代理人李旭昶，被告新疆嘉豪金龍房地产有限公司委托诉讼代理人马筱华，被告王言荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告叶尔多斯·朱曼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告返还购房款30万元及利息6120元（30万×3月×6.8‰）；3、要求被告承担一倍购房款30万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年被告嘉豪公司开发的位于富蕴县嘉豪国际金龍国际公寓楼盘进行出售，指派第二被告王言荣与原告签订书面《嘉豪小区房屋买卖合同》，双方约定：“被告嘉豪公司将嘉豪国际公寓小区3号楼2单元14层02房以3800/㎡的价格出售给原告,建筑面积面积为132.49㎡，该房屋总价款为503462元，该房屋为嘉豪公司欠被告王言荣工程款的顶账房，原告在2020年5月11日前支付完全部房款，同时约定被告有义务为原告保留此房源，被告不得另售他人，如违约双倍返还原告已付款。”合同签订后，原告在签订合同之日向被告王言荣支付20万元购房款，2020年5月11日原告支付103462元购房款时得知此房早在两年前已经出售给他人，此后，原告多次找到被告嘉豪公司和王言荣协商，要求退还房款，但两被告却互相推诿，原告认为因被告原因不能按时交付房屋已经构成了根本违约，应支付双方约定返还原告的购房款30万元，依照相关法律规定，诉至人民法院，请求法院支持原告的诉求。   被告嘉豪公司辩称，1、嘉豪公司将案涉房屋抵账给被告王言荣，王言荣出售给原告并收取原告的房款，嘉豪公司只是受王言荣委托与原告签订买卖合同，协助办理房屋手续。因此，原告与王言荣之间存在买卖合同关系、与嘉豪公司没有买卖关系。嘉豪公司也未收取原告的购房款，没有给原告返还购房款的义务。2、本案买卖合同原告已于2020年6月30日提出解除，被告也已同意，原被告已协商一致解除合同，原告在本案中诉请解除合同没有事实和法律依据；原告在合同解除后不及时接收被告王言荣退回的房款，主张利息没有依据。3、本案不存在一房两卖情形，且原告本身未按约定付清房款，存在违约行为，不符合主张双倍房款的条件，原告主张双倍购房款的诉请应当驳回。4、本案诉讼费应当由原告承担。   被告王言荣辩称，2020年6月30日，我和原告通过微信聊天得知原告在别处看好其他房子，2020年7月5日本想退房款给原告，但原告以各种理由拒绝见面协商，至今为止我和原告没见面没办法解决此事。   原告叶尔多斯·朱曼提交以下证据：1.《嘉豪小区房屋买卖合同》一份，用于证明，被告嘉豪公司与原告之间签订购房合同及购房情况，原告购买了被告开发的位于富蕴县嘉豪国际公寓小区3号楼2单元1402号住宅楼一套，并且原告于2019年11月27日支付20000元、2019年11月28日支付180000元、2020年5月9日支付50000元、2020年5月10日支付50000元，共计300000元。被告嘉豪公司对该证据真实性没有异议，证明目的不认可，该房为嘉豪公司给王言荣的抵账房，由王言荣出售给原告，嘉豪公司只协助王言荣办理房屋手续，合同是受王言荣委托签订的，原告与王言荣之间形成真实的买卖合同，原告与嘉豪公司之间并不存在买卖关系；该合同第三条约定，原告应于2020年5月11日交清房款，否则被告有权另售他人，而原告至今未付清房款；根据合同第四条约定原告违约的情况下无权主张双倍房款；原告的房款未支付给嘉豪公司，嘉豪公司无返还房款义务。被告王言荣质证意见与被告嘉豪公司意见相同。二被告对该合同真实性没有异议，案涉房是被告嘉豪公司抵账给被王言荣，售房合同是原告与被告嘉豪公司签订的，故本院对该证据予以确认。2.付款凭证7份、用于证明，原告已支付300000房款的事实，被告嘉豪公司对付款凭证不知情，不发表意见，对嘉豪公司出具的收据真实性认可，待证事实不认可。该收据是原被告签订买卖合同当日，原告与第二被告共同要求出具的，原告与第二被告协商房价优惠并承诺于2020年5月11日当日付清房款，是否支付不知情，嘉豪公司没有收取过原告的房款。被告王言荣对该组证据真实性予以认可，收取原告300000元是事实，但不是一次性收到，是分几次收的款。二被告对原告为预定该房屋付款事实真实性认可，本院予以采信。3.被告嘉豪公司与案外人努尔恰西·达汗之间签订的《嘉豪国际公寓项目房屋认购协议》复印件一份，用于证明被告嘉豪公司将富蕴县嘉豪国际公寓小区3号楼2单元1402房住宅又售于他人，一房二卖的事实。被告嘉豪公司对该证据质证意见为，该协议不完整，证据均为复印件，对证据三性、待证事实不认可，案涉房屋出售给原告的时候，并没有出售给其他人，与原告签订房屋买卖合同的时候，房屋具备出售给原告的条件。被告王言荣质证意见为，2020年6月30日原告称他在富临水岸小区看好房子，要求退钱，之后我才将案涉房售于他人。二被告对该证据的真实性提出异议，该证据为复印件且不完整，根据案情需要本院向案外人努尔恰西·达汗了解情况，努尔恰西·达汗承认其与被告嘉豪公司签订《嘉豪国际公寓项目房屋认购协议》，嘉豪公司将案涉房富蕴县嘉豪国际公寓小区3号楼2单元1402号住宅出售给她，并预付80000元后，其又在别处看好房子，于2019年9月23日申请退房，尔后于2020年6月18日反悔又去买上述房屋，当日向嘉豪公司交付97217元首付，于2020年7月7日办理预售登记，签订房屋买卖合同的事实。故该证据本院予以采信。4.楼房出租合同书复印件一份，用于证明，因二被告违约行为造成原告没有住处而在外租房住的事实。被告对该证据三性及证明目的均不予认可，证据为复印件，且与本案无关联性，案涉房屋目前处于预售阶段，尚未交付使用，且为毛坯房，即便原告购买了案涉房屋，也需要等待交付后进行装修，并不能立即入住，房屋未交付、未装修前原告仍需要居住在别处，故原告的租房费用不是本案必然产生的费用，与本案无关联性。被告王言荣的质证意见与嘉豪公司的质证意见一致。因二被告对该证据三性均不予认可，且该证据对本案不具有关联性且不能足以证明原告所证明的事实，故该份证据本院不予采信。   被告嘉豪提交以下证据，1.案外人努尔恰西·达汗退房申请表一份、《嘉豪国际公寓项目房屋认购协议》一份，用于证明案外人努尔恰西于2019年9月23日申请退房，后嘉豪公司于2019年10月23日将房屋抵账给被告王言荣。王言荣于2019年11月将房屋出售给原告，与原告形成买卖关系，原告第一次给王言荣付款的时间是2019年11月，上述时间可证实该房屋并不存在一房二卖的情形。原告对该证据的质证意见为，“该证据为虚假证据，案外人努尔恰西在我之前就已经交10万元买下来的，一年后被告嘉豪公司将该房以30万元价格卖给我的，后来我们也看到嘉豪公司与努尔恰西之间也有房屋买卖合同，因此该证据是伪造的。”因案外人努尔恰西·达汗承认与被告嘉豪公司签订《嘉豪国际公寓项目房屋认购协议》，并向嘉豪公司交付97217元首付，于2020年7月7日办理预售登记，签订房屋买卖合同的事实，故本院对该证据予以采信。2.原告叶尔多斯·朱曼与被告王言荣之间的微信聊天记录3张，用于证明原告于2020年6月30日告知被告王言荣要在别处购买房屋，要求王言荣退还案涉房屋已付房款，并且王言荣同意的事实。本案所涉买卖合同已于2020年6月30日由原告提出解除并经被告同意，即买卖合同已于2020年6月30日经双方协商一致解除，合同解除后被告对案涉房屋所有权进行处分，原告对该证据微信头像是原告本人予以认可，但对微信聊天记录的完整性提出异议、微信聊天记录可以删剪，故对被告的证明目的不予认可。因原告对该微信聊天记录完整性提出异议，亦从该聊天记录中并未对此达成一致意见，故不能看出原告叶尔多斯·朱曼与被告王言荣就解除合同是否达成一致，本院认为，原告叶尔多斯·朱曼向被告王言荣发微信要求退房，被告未做答复，双方对合同是否解除未达成一致意见，系单方意思表示，且被告未提供有效证据证明，故对其该项抗辩理由本院亦不予采信。   根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年9月15日，被告新疆嘉豪金龍地产有限公司与案外人努尔恰西·达汗签订嘉豪国际公寓项目房屋认购协议，并预付80000元，将本案双方当事人争议的富蕴县嘉豪国际公寓小区3号楼2单元1402号住宅预售给努尔恰西·达汗。后努尔恰西在别处看好房子为由，于2019年9月23日申请退房。因嘉豪公司欠王言荣工程款，嘉豪公司于2019年10月23日将该房屋抵账给被告王言荣。2020年5月10日，原告叶尔多斯·朱曼与被告嘉豪公司签订了《房屋买卖预售协议》，约定由原告叶尔多斯·朱曼认购被告开发建设的开发的位于富蕴县嘉豪国际公寓小区3号楼2单元1402号住宅，住宅面积132.49平方米，单价3800元/㎡,总价款为503462元。约定原告于2020年5月10日向被告王言荣交付房款30万元，被告王言荣向原告出示收款收据，其中103462元的收款收据是由被告嘉豪公司出具。案外人努尔恰西·达汗于2020年6月18日又反悔去买上述房屋，当日向嘉豪公司交付97217元首付，于2020年7月7日办理预售登记，签订房屋买卖合同。导致原告无法与被告就案涉房屋签订正式的《商品房买卖合同》，合同目的无法实现，原告因此诉至法院。   本院认为，关于原告主张被告一房二卖行为，要求被告承担双倍购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中原、被告之间签订的《嘉豪小区房屋买卖合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案中原告与被告嘉豪公司签订的《嘉豪小区房屋买卖合同》应属于预约合同性质，且该合同第八条中约定“本房屋买卖合同书作为签订《商品房买卖合同》的依据，敬请妥善保管，本房屋买卖合同书自甲、乙双方签字盖章后生效，在签订《商品房买卖合同》时收回原件，本买卖合同则自动作废失效。”故本案案由应识别为商品房预约合同纠纷；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。如前所述,本案原告与被告嘉豪公司签订《嘉豪小区房屋买卖合同》是商品房买卖合同的预约合同。该《认购协议书》是为了签订正式商品房买卖合同这一本约合同而达成的一定合同，系预约合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同，对双方当事人具有约束力。预约合同的目的是为预约合同当事人在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中,被告嘉豪公司在与原告签订预约合同后已与他人就诉争房屋签订了商品房买卖合同,并登记备案,使原告丧失了优先认购涉案房屋的机会,构成违约,现原告要求解除并主张赔偿损失,应予支持。应当指出原告的损失应为预约违约损失即信赖利益损失,而非本约损失,原告要求按本约合同主张已付购房款一倍的赔偿,缺乏法律依据,本院不予支持。关于损失金额,应当在最高不超过信赖利益的范围内,综合考量原告为达成本约所交纳的房款数额、商品房市场价格的变动、原告的履约程度、可预见的风险范围、当事人的过错程度等情形,本院酌情认定为60000元。因对原告的损失已经进行了认定,故对原告主张的利息不再重复支持。原告主张返还房款300000元,被告对该数额予以认可,应予认定并返还。   诉争房屋是被告嘉豪金龍地产有限公司抵账给被告王言荣，其与被告嘉豪公司之间的债务应当另案处理。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决如下：   一、解除原告叶尔多斯·朱曼与被告新疆嘉豪金龍地产有限公司签订的《嘉豪小区房屋买卖合同》；   二、被告嘉豪房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶尔多斯·朱曼购房款300000元；   三、被告嘉豪房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶尔多斯·朱曼损失款60000元；   四、驳回原告叶尔多斯·朱曼的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费5892元，减半收取2946元，由原告叶尔多斯·朱曼负担1178元、由被告新疆嘉豪金龍地产有限公司负担1768元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  员   阿孜亚 · 尼亚孜   二 ○ 二 一 年 二 月 二 十 六 日   书  记  员   古丽巴尔新·特列克