四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终131号 上诉人（原审原告）：唐浩丹，男，1994年11月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：方健，四川舟度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖道远，四川舟度律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都好居新起点房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市锦江区红星路一段**附**（自编号：B区2楼1441号）。 法定代表人:吴喜枝，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绿地集团宜宾置业有限公司，，住所地四川省宜宾市翠屏区清华街****** 法定代表人:范文军，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所。 上诉人唐浩丹因与被上诉人成都好居新起点房地产营销策划有限公司（以下简称新起点公司）、绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称绿地宜宾公司）合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐浩丹上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区（2020）川1521民初2299号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.由新起点公司、绿地宜宾公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.2019年2月19日，唐浩丹委托吴晓燕代其购买案涉房屋并办理相关手续，而吴晓燕与新起点公司的《房屋认购协议》签订于2019年2月15日，在唐浩丹委托授权之前，吴晓燕不能代表唐浩丹作出行为意思表示，该协议不对唐浩丹产生法律效力；2.绿地宜宾公司已将案涉房屋出售给新起点公司，其向唐浩丹出售的房屋不属于“商品房”，而是“二手房”、“存量房”，不符合《商品房买卖合同》签订的条件，案涉《商品房买卖合同》应属无效合同或属于应当被撤销合同；3.新起点公司没有销售商品房资格，其多收取的779902元是中介费，不是商铺购买款。 新起点公司辩称，唐浩丹在起诉状中称其委托其母亲吴晓燕购买案涉房屋，二审中又否认委托其母购房的客观事实，违背了禁止反言的原则。案涉《房屋认购协议》、《商品房买卖合同》均是唐浩丹及其母吴晓燕真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，请求法院依法驳回唐浩丹的上诉请求。 绿地宜宾公司辩称，唐浩丹主张其未授权吴晓燕签订《房屋认购协议》，违反了禁止反言原则，吴晓燕与新起点公司签订的《房屋认购协议》对唐浩丹具有法律效力。唐浩丹与绿地宜宾公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，案涉相关协议签订后，唐浩丹缴清了全部房款，并实际获得了所购房屋，案涉合同已基本履行完毕，唐浩丹对此从未提出异议，请求法院查明事实后驳回唐浩丹的上诉，维持原判。 唐浩丹向一审法院起诉请求：1.确认唐浩丹与新起点公司签的《房屋订购有协议》以及与绿地宜宾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议无效；2.由新起点公司、绿地宜宾公司连带退还唐浩丹已经支付的房款2572159元及资金占用费（资金占用费计算方式：按照人民银行同期贷款利率4.35%计算从2019年2月21日至2019年8月20日的资金占用费55484.64元，从2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率计算值退还之日，暂计算至2020年8月11日为112022元）；3.由新起点公司、绿地宜宾公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月29日，新起点公司（乙方）与绿地宜宾公司（甲方）签订《商品房预约认购协议》，该协议载明乙方拟购买甲方开发的位于四川省宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业，该协议第三条交易价款栏载明“3.1双方同意,甲方按照乙方要求针对本协议下的标的物进行规划变更设计，且取得乙方同意,在取得《商品房预售许可证》后,由甲方和乙方指定并经甲方认可的第三方签订正式的商品房买卖合同,合同内容以本协议约定内容为原则，包括但不限于第三方的付款方式及甲方的标的物业交付、产权办理等时间节点，均以本协议为准，不作变更。3.2甲乙双方协商确定，本协议项下标的物业房屋暂定总价款为12320.27万元整(大写:人民币壹亿贰仟叁佰贰拾万零贰仟柒佰元整),标的物业预测总建筑面积为8213.51平方米。按照建筑面积计算，标的物业不区分楼层朝向，交易均价为15000元/平方米结算。结算面积以最终实测建筑面积为准。双方确定若有面积差额，多退少补，乙方承诺无论面积差额大小，本次交易均继续履行。具体销售价格由甲方届时根据本协议约定的整体均价另行单独制定。”该协议第四条约定了交易节点安排内容，该协议第五条标的物业更名、交付及不动产权证办理项下约定“5.1本协议履行过程中,甲方同意给予乙方认购的标的物业于2019年12月31日前一次更名机会,将标的物业的网签系统备案不动产权属登记在乙方指定的第三方名下。甲方应当在2019年8月31日前，依法并按照合同约定向乙方或第三方交付本协议项下标的物业，交付标准为清水,但乙方或第三方未付清标的物业所有应付款项(包括不限于本合同约定的交易价款、契税、物业专项维修基金、违约金等)的，甲方交付时间相应顺延至乙方上述费用款清之日。5.2标的物业交付时或之前,乙方应向甲方提供完整可办理不动产权证的资料并缴纳相关税费，税费由甲乙双方按法律政策规定备自承担。甲方承诺在国家不动产权证办理政策不发生变化的情况下,在标的物业交付且乙方完整提供办理不动产权证的资料和代为办理的相关税费360个自然日内，代为办理标的物业的不动产权证登记手续，将办证资料交予不动产权登记机构,但对不动产权登记机构办证时限不做承诺。”，新起点公司、绿地宜宾公司在该预约认购协议上盖章予以确认。2019年2月15日，运货单委托人吴晓燕（乙方）与新起点公司（甲方）签订《房屋认购协议》，该协议约定“鉴于：1.甲方与开发商绿地集团宜宾置业有限公司系合作单位，已获得宜宾西站站前广场独家销售处置权，甲方愿意将该房屋销售给乙方；2.甲乙双方在本协议签订之后，乙方与绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义。…….现就相关事宜，达成如下约定。”，该协议第一条关于标的一栏约定“交易房屋位于宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼站前广场，……建筑面积140.44平方米”，第二条载明“2.1甲方承诺该房屋产权清晰明确，……；2.2乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无任何异议…..”，关于价款约定“房屋成交单价为18315.00元/平米，成交总价为2572159元”，对于付款方式约定“乙方共向甲方支付认购该房屋的定金200000元……购房款支付（不含定金）；乙方应当于2019年2月22日前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付房款2372159元”，该协议第五条关于收款一栏载明“5.1收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商）收取，由于该商铺需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的收款人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票。关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本协议金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人”，该协议第六条违约责任栏下约定“6.3本协议约定的总房款为最终确定的事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时除发生实际建筑面积与本协议确认面积不一致情形外，不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还；6.4甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》内容及项下相关规定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。”唐浩丹委托代理人吴晓燕与新起点公司在该协议上签字、盖章予以确认。同日，唐浩丹向新起点公司交付定金200000元，新起点公司向唐浩丹出具收据予以确认，收据载明“收款事由站前中央广场3楼1038商铺定金”。2019年2月20日，唐浩丹向新起点公司支付房屋尾款2372159元，新起点公司向唐浩丹出具收据予以确认，载明“收款事由站前中央广场1-3-1038商铺尾款”。 2019年6月4日，唐浩丹与绿地宜宾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同第四条约定“（一）该商品房为预售许可证2019023号下第1幢3层3-1038号。……（五）该商品房的预测建筑面积共140.44平方米，其中套内建筑面积67.42平方米……”，该合同第八条约定“（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12761.73元，总价款为人民币1792257元。”第九条付款方式及期限栏约定“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币200000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款。（二）1.一次性付款。买受人在2019年2月20日前支付该商品房全部价款。”，该合同约定交房时间为2019年8月31日前。2019年6月17日，案涉商铺涉及的房屋买卖合同完成了网上备案信息登记，载明出卖人为绿地宜宾公司，买受人为唐浩丹，合同总价为1792257元。2019年6月17日，案涉房屋进行了房屋买卖合同网上备案，载明“出卖人：绿地集团宜宾置业有限公司买受人：唐浩丹房屋坐落：四川省宜宾市宜宾县南部新区（北区）成贵高铁宜宾东站站前综合体BQ15-03地块站前广场1幢3-38、合同单价：12761.73元、合同总价1792257元”。 一审法院认为，依法成立并生效的合同对合同双方具有法律约束力，当事人双方设定的合同不存在违反双方真实意思表示或违反法律强制性规定等无效或可撤销情形，双方应按照约定履行合同。本案中，唐浩丹先与新起点公司签订《房屋认购协议》,并在签订该协议之后分期足额向新起点公司支付了购房款2572159元，之后唐浩丹又与绿地宜宾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议,并以该合同协议向相关部门进行备案登记。关于《房屋认购协议》的效力问题,唐浩丹主张新起点公司因未告知案涉商铺的实际销售人即绿地宜宾公司,存在欺诈唐浩丹以及系格式合同且没有遵循公平原则等情形,故应认定为无效;一审法院认为该《房屋认购协议》在双方签订时,就已经明确约定唐浩丹之后与绿地宜宾公司签订的商品房合同作为该《房屋认购协议》附件，唐浩丹主张的上述欺诈情形并不成立,同时,格式合同并非当然无效，除非格式合同排除另一方当事人的合同主要权利或者该协议的缔结、价款的确定存在强迫等违反真实意思表示的情形，本案中并无证据证明该合同存在上述情形,而且唐浩丹在合同签订后自行缴清了全部购房款，现唐浩丹未能提供证据证明新起点公司存在其他欺诈和违反公平原则的情形，故对唐浩丹关于该房屋认购协议无效的主张，依法不予采纳。关于《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的效力问题，唐浩丹认为系新起点公司、绿地宜宾公司恶意串通,损害国家及购房人利益,也应认定为无效;对此,因该买卖合同及补充协议虽系唐浩丹与绿地宜宾公司签订，但在之前唐浩丹与新起点公司签订的《房屋认购协议》中已经明确约定“乙方与绿地集团宜宾置业有限公司就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。”唐浩丹在与绿地宜宾公司签订《商品房买卖合同》时对该合同载明的价款与《房屋认购协议》存在差异系明知，《商品房买卖合同》系备案手续所需而签订的意思表示也清楚明确,因此《商品房买卖合同》载明的房款金额并非合同双方的真实意思表示，房屋的购置价已经《房屋认购协议》明确约定且唐浩丹已实际支付，唐浩丹认为新起点公司、绿地宜宾公司恶意串通实施欺骗的主张不成立,对唐浩丹主张《商品房买卖合同》损害国家利益即少缴税费问题，因本案中唐浩丹仅出示了新起点公司向其出具的收据，并未出示案涉房屋的正式税票，该笔交易的税负金额尚无法确认，即使《商品房买卖合同》已经备案,但在完税前如果查明存在漏税等情形，当事人可自行补足或由行政机关依职权进行追缴，本案中不宜处理,但对新起点公司是否存在违反商品房销售的行政管理规定的问题,一审法院将酌情以合适方式向有关行政管理部门反映本案中出现的相关情况;综上，唐浩丹主张《房屋认购协议》和《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系无效合同的诉求，因该诉请于法无据，一审法院依法不予支持；因该主张合同无效的诉求不予支持，故唐浩丹关于返还已付房款及占用费的诉请亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定,判决：驳回唐浩丹的全部诉讼请求。案件受理费28637元、案件保全费4920元，共计33557元，由唐浩丹负担。 二审中，唐浩丹提交了8张税务发票，拟证明新起点公司向唐浩丹收取的770000元款项系中介费而不是购房款。新起点公司的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的有异议，唐浩丹向新起点公司支付款项，新起点公司出具税务发票，双方之间的交易已经完成。对于是否完税、完税税种如果出现漏税情形，应由税务机关追缴，但不影响唐浩丹与新起点公司之间合同效力。绿地宜宾公司的质证意见为：真实性有异议，关联性和证明目的不予认可。该组证据与认定合同相对方及合同效力无关。 本院的认证意见为：因新起点公司作为税务发票开具方对该组证据真实性无异议，本院对该组证据予以采信。能否达到唐浩丹的证明目的，本院将在查明事实中予以综合认定。 另查明：一审卷第2页，民事起诉状载明，吴晓燕与唐浩丹系母子关系。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点问题为：一、吴晓燕与新起点公司签订的认购协议效力是否及于唐浩丹；二、案涉商品房买卖合同是否有效；三、诉争的779902元款项性质系中介费还是购房款。 针对本案的争议焦点一，即吴晓燕与新起点公司签订的认购协议效力是否及于唐浩丹的问题。吴晓燕与唐浩丹系母子关系，一审起诉状事实和理由中载明，“原告委托其母亲吴晓燕于2019年2月15日，在成贵高铁宜宾西站站前中央广场售楼部看中编号为1-3-1038号的商铺。被告成都好居新起点房地产营销策划有限公司现场销售人员言明是帮助绿地集团进行营销并代收款项。于是被告收取原告该商铺定金200000.00元，2019年2月20日被告再次收取原告商铺购买款2372159.00元，共计2572159.00元。以上款项被告分别出具盖有“成都好居新起点房地产营销策划有限公司财务专用章”的收据两份（编号分别为：3066348、3762909）。”该陈述证明，唐浩丹对其母亲在2019年2月15日代其选购商铺的行为知晓并予以认可。即便按照《公证书》载明的委托书时间为2019年2月19日来看，吴晓燕于2019年2月15日签订的《房屋认购协议》系以吴晓燕本人名义与新起点公司签订，而2019年6月4日签订的商品房买卖合同（预售）中，买受人为唐浩丹，吴晓燕系在买受人委托代理人处签字并不违反委托代理权限的问题。亦即吴晓燕将其认购的案涉商铺在正式商品房买卖合同中将买受人登记为唐浩丹时，吴晓燕系有权代理。 针对本案的争议焦点二，即案涉商品房买卖合同是否有效的问题。本案中，吴晓燕先与新起点公司签订《房屋认购协议》,并在签订该协议之后分期足额向新起点公司支付了购房款2572159元，之后吴晓燕又以唐浩丹委托代理人身份与绿地宜宾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议,并以该合同协议向相关部门进行备案登记。该《房屋认购协议》在双方签订时,就已经明确约定唐浩丹之后与绿地宜宾公司签订的商品房合同作为该《房屋认购协议》附件，唐浩丹主张上述行为存在欺诈的情形并不成立。同时,格式合同并非当然无效，除非，本案中并无证据证明该合同存在排除另一方当事人的合同主要权利或者该协议的缔结、价款的确定存在强迫等违反真实意思表示的情形,而且唐浩丹在合同签订后自行缴清了全部购房款，现唐浩丹未能提供证据证明新起点公司存在其他欺诈和违反公平原则的情形，故对唐浩丹关于该房屋认购协议无效的主张，本院依法不予支持。 针对本案的争议焦点三，即诉争的779902元款项性质系中介费还是购房款。《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的在之前吴晓燕与新起点公司签订的《房屋认购协议》中已经明确约定“乙方与绿地集团宜宾置业有限公司就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。”亦即吴晓燕在与绿地宜宾公司签订《商品房买卖合同》时对该合同载明的价款与《房屋认购协议》存在差异系明知，《商品房买卖合同》系备案手续所需而签订的意思表示也清楚明确,因此《商品房买卖合同》载明的房款金额并非合同双方的真实意思表示，房屋的购置价已经《房屋认购协议》明确约定且已实际支付，诉争的779902元实为认购协议约定价与备案合同价之间的价差。其款项的是中介费还是购房款并不影响案涉合同效力。若绿地宜宾公司与新起点公司之间存在通过包销、代销形式逃避国家税收的情形，系另一法律关系，应由税务部门予以追缴。 综上所述，上诉人唐浩丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28817元，由上诉人唐浩丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二一年二月二十三日 书记员 牟岑雪