广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终2772号上诉人（原审被告）文静，女，汉族，1982年2月18日出生，住江西省吉安市永新县。被上诉人（原审原告）：广州创艺装饰工程有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建**。法定代表人：吴新平，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州意浓实业有限公司（台港澳法人独资），，住所地：广东省广州市从化温泉镇宣星村00893自编201法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：林佳静，该公司职员。上诉人文静因与被上诉人广州创艺装饰工程有限公司（以下简称：创艺公司）、广州意浓实业有限公司（以下简称：意浓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年2月5日公开开庭审理了本案，上诉人文静、被上诉人意浓公司的委托诉讼代理人林佳静、被上诉人创艺公司的委托诉讼代理人薛志辉均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人文静的上诉请求：撤销原判，改判在意浓公司未给文静交楼验收并通知可办房产证前，文静可依据《房屋装修协议书》约定付款方式自由随时履行支付剩余涉案款项。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。我方与意浓公司、创艺公司签订的《房屋装修协议书》第四条第1款约定的装修款支付方式为没有约定日期和金额的自主分期付款方式。意浓公司、创艺公司一审的付款请求与约定不符。《房屋装修协议书》中关于支付装修款的意思表示是虚假的意思表示，应属无效。二、如前所述，应当认定我方与被上诉人之间的付款约定效力，我方的具体付款金额及日期与《房屋装修协议书》第四条第2款约定的付款方式也不一致。各方约定的是无限定时限和金额的分期支付方式。我方也不定期支付了三成以上的案涉房款，不存在恶意不缴付房款的行为。因至交楼期限，被上诉人未向我方交楼，我方才不支付余款，我方没有恶意不缴付房款的行为，不应承担违约金责任。补充事实理由：违约金计算标准过高。被上诉人创艺公司于二审答辩称，同意原审法院判决，上诉人恶意拖延，应当支付违约金。被上诉人意浓公司于二审答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。创艺公司、意浓公司共同向原审法院起诉请求：1.文静立即支付到期装修款300000元；2.文静逾期支付装修款的违约金，违约金分段计算，第5期欠款金额28265元的每日违约金自2019年5月17日起按欠款金额的万分之五计算，贷款申请不获银行批准的271735元的每日违约金自2019年3月17日起按欠款金额的万分之五计算，直至文静全部付清装修款为止；3.文静承担本案诉讼费用。庭审中，创艺公司、意浓公司变更第2项诉讼请求为：文静逾期支付款项的违约金以300000元为本金自2019年7月1日起按欠款金额的万分之五计算，直至文静付清全部款项为止。庭审后，创艺公司、意浓公司变更第2项诉讼请求为：文静以未付300000元为本金，从起诉之日起即2020年5月8日至付清全部款项日止按日万分之五计算。原审法院经审理查明，2018年7月9日，意浓公司（出售方）与文静（认购方）签订《景业荔都花园认购书》，约定：“认购物业：广东省广州市从化景业荔都花园二期7号楼1301号房间（以下简称“该物业”），建筑面积约为99.6平方米，其中套内建筑面积约为82.26平方米，该物业只能作住宅用途使用。该物业优惠折扣3万抵一口价。认购价为825684元。于2018年12月15日前交付使用。一、（购房款）付款办法：2.银行按揭付款：定金：30000元，于签订本《认购书》时付清。第1期楼款225684元，须于2018年6月23日前付清。同时即办理570000元的银行按揭贷款手续。二、认购方自愿委托创艺公司代为进行毛坯房收楼，及进行房屋的装修，装修总价为456953元，装修的交楼时间为2019年6月30日。装修标准以认购方与创艺公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。装修款的支付方式具体如下：第1期装修款45895元须于2018年6月23日前付清。第2期装修款26264元须于2018年9月16日前付清。第3期装修款28264元须于2018年12月16日前付清。第4期装修款28265元须于2019年3月16日前付清。第5期装修款28265元须于2019年5月16日前付清。同时即办理300000元的银行贷款手续。四、认购方须于2018年6月23日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及《房屋装修协议书》等有关文件”。另查，2018年7月9日，意浓公司（甲方、卖方）与文静（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编7号楼幢13层1301号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇宣星村地段二期（自编7号楼）1301房。该商品房合同约定建筑面积共99.6平方米，其中，套内建筑面积82.26平方米，共有分摊面积17.34平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10037.49元，总金额825684元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.97%，金额255684元。除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年6月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议,约定：“五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金”。同日,文静（甲方、业主）与创艺公司（乙方、装修公司）及意浓公司（丙方、房产商）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲、丙双方已就甲方购买的广州市从化区景业荔都7栋1301号房事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都7栋1301号房。第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币456953元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额（即甲乙丙三方确认以《广州市商品房买卖合同》约定进行面积差额退补，本装修协议书不进行面积差额退补）。第四条付款方式：甲方按下列第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款，但该合同第1种方式处为空白，而第2种方式处则显示内容为：2.银行贷款方式付款第1期装修款：于2018年6月23日前付45895元。第2期装修款：于2018年9月16日前付26264元。第3期装修款：于2018年12月16日前付28264元。第4期装修款：于2019年3月16日前付28265元。第5期装修款：于2019年5月16日前付28265元。剩余该款项金额300000元，须于2018年6月23日前申请办理银行贷款手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的贷款申请资料，并按照贷款方式付款（三方一致同意，该款由贷款银行直接划入乙方账户，但由丙方代乙方向甲方开具收据（或发票），由乙方与丙方另行结算。如以后涉及退款，由乙方直接退款给甲方，丙方同意对此承担连带责任））。如选择银行贷款方式付款，贷款银行、贷款方式、贷款年限和贷款金额等以银行最终批复为准，乙方、丙方不作任何保证和承诺。如因甲方自身原因造成银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（2）甲方贷款申请不获银行批准的，甲方接获乙方通知后，分二期向乙方支付申请贷款总额，即：①接乙方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②于三个月内付贷款申请额的50%。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的1‰的标准支付违约金给乙方”。第六条房屋交付乙方承诺于2019年6月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用。甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付本协议约定的款项，乙方有权拒绝向甲方交付房屋（乙方享有留置权）。同日，文静（委托人、业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“广州创艺装饰工程有限公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都7号楼1301号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”同日，文静（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“广州意浓实业有限公司、广州创艺装饰工程有限公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房屋为毛坯交楼，具体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州创艺装饰工程有限公司向广州意浓实业有限公司讲行毛坯收楼，同时委托广州创艺装饰工程有限公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意思表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，广州创艺装饰工程有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、广州意浓实业有限公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。文静（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都7栋1301号房（以下简称该房屋）与广州意浓实业有限公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托广州创艺装饰工程有限公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。2019年6月27日，意浓公司向文静发出《景业荔都花园收楼事宜通知书》，内容为：按合同约定，景业荔都7号楼1301单位可于2019年6月30日前来物业管理公司办理收楼手续。但由于未付清306600元的房价款。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，须付清该房屋的全部房价款且《商品房买卖合同》办妥预告登记，如按揭付款的还须办妥合同抵押登记后方可要求我司交楼，否则双方约定的交楼时间相应顺延，即现暂不能收楼。另查，文静分别于2018年7月9日、2018年10月7日、2019年1月12日、2019年4月6日、2019年5月11日、2019年6月30日支付45895元、26264元、28264元、28265元、21665元、6600元给意浓公司。以上合计156953元。庭审中，创艺公司确认以下事实：1.涉案房屋是带装修销售；2.装修款有一部分是购房款，商品房买卖合同与装修协议共同构成商品房买卖的全部内容；3.装修协议上的价格大部分为装修款，至于实际装修的价格无法从装修协议中的价格予以区分；4.涉案房屋未交付，因文静未付清款项；5.文静购房合同的款项已付清。文静确认剩余未付款项300000元没有办理银行贷款。原审法院认为，本案主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力及本案案由。《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》、《毛坯收楼、装修委托书》、《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合创艺公司、意浓公司庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，创艺公司、意浓公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价825684元+《房屋装修协议书》约定的装修款456953元=1282637元，未付款项为约定装修款456953元-已付装修款156953元＝300000元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装饰装修合同纠纷。二、关于创艺公司、意浓公司诉讼请求支付违约金问题。文静抗辩认为由于《房屋装修协议书》第四条付款方式约定以第1种方式进行付款，而第1种方式处并无填写任何内容，故其认为全部的装修款没有明确付款期限，属于无限期无限金额，可自由分期付款，因此不存在违约金及需立即支付300000元给创艺公司、意浓公司，而创艺公司、意浓公司则认为应以《房屋装修协议书》第四条列明的第2种方式作为约定的付款方式，对此，原审法院认为，首先，虽然《房屋装修协议书》第四条付款方式约定为以第1种方式付款，但第1种方式中款项支付时间、支付金额等信息处并未填写，而第2种付款方式处则列明了有关款项分期支付及银行贷款付款等信息，在本案无证据证明各方已另行就涉案款项付款方式进行约定的情况下，如以第1种即无约定支付时间及对应金额的形式作为付款方式，不符合一般商品房销售买卖的通行做法；其次，纵观《广州市商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修协议书》，凡遇选择性条款，均以已填写列明的方式作为双方约定的方式，而未写明即空白的方式则为不选；最后，从文静向意浓公司支付涉案款项的时间和金额来看，文静大致是依据《房屋装修协议书》第四条第2种和《景业荔都花园认购书》第二点的付款方式支付了其上载明的第1-5期款项，说明文静已经以其行为默认应以《房屋装修协议书》第四条第2种方式向创艺公司、意浓公司支付涉案款项。综上，各方在《房屋装修协议书》中约定的涉案款项付款方式应为第2种即银行贷款方式付款。对于文静的上述抗辩，不符合合同约定和法律规定，原审法院不予采纳。《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《房屋装修协议书》均对文静延迟支付款项违约金进行约定，因《房屋装修协议书》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，现创艺公司、意浓公司主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定按日万分之五标准请求支付违约金，并无不当，原审法院予以支持，且《房屋装修协议书》明确约定剩余款项300000元须于2018年6月23日前向银行申请贷款，而文静在庭审中自认未就上述款项申请银行贷款，亦未向创艺公司、意浓公司支付该款项，此外，意浓公司还于2019年6月27日向文静发出《景业荔都花园收楼事宜通知书》告知其未付清上述款项，故创艺公司、意浓公司主张违约金起算时间从起诉之日即2020年5月8日起算，原审法院予以支持。故，本案违约金以300000元为本金，从起诉之日即2020年5月8日起按日万分之五标准计算至付清款项之日止。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告文静自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付300000元；二、被告文静自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付违约金（违约金以300000元为本金，从2020年5月8日起按日万分之五标准计算至付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元（原告广州创艺装饰工程有限公司已预交），由被告文静负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。在本案二审庭询时，对于为何将《房屋装修协议书》中第四条付款方式约定为第1种方式，创艺公司、意浓公司述称，系笔误，各方约定的付款方式实际上是第2种方式。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.各方当事人实际约定的是哪种付款方式？2.文静是否需要支付违约金及计算违约金的标准。对于第1个争议焦点，《房屋装修协议书》第四条虽书面约定付款方式为第1种方式，但方式下约定的分期时间及金额均为空白，无法实现《房屋装修协议书》的合同目的之一创艺公司、意浓公司收取文静支付的款项。该条款中的第2中付款方式则明确约定支付款项的时间、金额等重要内容，可以实现上述合同目的。文静在履行《房屋装修协议书》过程中支付该协议书项下款项的时间和金额以及剩余未付款项金额，与该条款中的第2种付款方式中的约定基本相同。由此可见，各方当事人实际约定的是第2种付款方式。各方关于付款的约定应属有效，对各方均有拘束力。文静关于付款方式系无约定期限无约定金额的主张与事实不符，也不符合常理常识，本院依法不予支持。对于第2个争议焦点，根据前述第2种付款方式的约定，在文静贷款申请不获银行批准的，则经被上诉人通知分二期支付余款。文静未依约支付余款构成违约，应当承担违约责任。原审法院据此认定文静应当承担违约责任符合上述约定，本院依法予以维持。至于违约金计算标准，案涉《商品房预售合同》《房屋装修协议书》均对逾期付款约定了违约金的计付标准。每日万分之五的计付标准已属于上述合同协议中的约定较低者。文静主张违约金约定过高，但并未对此进行举证，应当承担相应的法律后果，本院依法不予支持。至于文静与创艺公司、意浓公司之间关于交付房屋、办理产权证照的纠纷，不属于本案应予审查的范围，本院依法不做调处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。文静的上诉请求及事实理由均不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判本案二审案件受理费210元，由文静负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年二月二十二日书记员 罗文敏黄晓君