广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终58号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙婉华，女，1976年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梓炜，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市木头人房车有限公司，住址地：广东省东莞市××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA5100WHXQ。法定代表人：张某1。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：张丽红，女，1978年11月11日出生，满族，住黑龙江省双城市××××××××委，公民身份号码：230×××××××********。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李娟，广东盛众律师事务所律师。上诉人孙婉华与被上诉人东莞市木头人房车有限公司（以下简称木头人公司）、张丽红租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初13730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。木头人公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认木头人公司、孙婉华签署的《商铺租赁合同》于2020年2月13日解除；2.本案诉讼费用由孙婉华承担。第一次庭审时，木头人公司增加诉讼请求：请求租赁押金及履约保证金15000元抵扣孙婉华主张的违约金以及租金等。孙婉华向原审法院提出反诉请求：1.判令张丽红继续履行其于2018年8月14日与木头人公司签订的《商铺租赁合同书》，并自判决生效之日起按约定月租金标准于每月5日前支付当月租金给孙婉华（约定的月租金标准为：2019年11月1日至2020年10月31日每月租金8100元，2020年11月1日至2022年10月31日每月租金8660元，2022年11月1日至2024年10月31日每月租金9200元）。2.判令木头人公司和张丽红立即按约定月租金标准向孙婉华清偿自2019年11月起至判决生效之日止期间所欠付的房屋租金（租金暂计至提起反诉当月即2020年5月为49200元，其中2019年11月欠付租金600元，2019年12月起至提起反诉当月则欠付全部租金）及逾期违约金（按欠付租金的日2%标准，计算至租金清偿之日止，暂计至提起反诉之日即2020年5月31日的违约金孙婉华自愿按月2%标准减少计算为3377.2元，自反诉提起次日即2020年6月1日起违约金继续按欠付租金的日2%标准计算，计算方式详见附表）。3.判令木头人公司和张丽红立即向孙婉华支付为案件本诉及反诉支出的律师费5500元；4、案件本诉及反诉的诉讼费用由木头人公司和张丽红承担。以上金额暂合计为58077.2元。第一次庭审中，孙婉华变更第一项反诉请求，要求木头人公司与张丽红继续履行，明确第二项诉讼请求租金计算至商铺实际收回之日。第二次庭审中，孙婉华认为合同解除前的水电费均应该由木头人公司承担，根据案涉商铺租赁合同第九条第三项，因木头人公司逾期支付租金已超过15天已经构成违约，双方已经于2020年8月5日解除合同并在该日完成商铺交接手续，故撤销反诉诉讼请求第一项；明确反诉诉讼请求第二项的租金支付时间为2019年11月1日至2020年8月5日，逾期违约金以欠付的租金为基数，按照月利率2%的标准计算至2020年5月31日，按照日利率2%的标准从2020年6月1日计算至实际付清之日止；增加第三项诉讼请求，要求木头人公司及张丽红支付2020年8月5日前欠交的物业费、水电费、违约金等共计1808.63元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认东莞市木头人房车有限公司与孙婉华于2018年8月14日签署的《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除；二、东莞市木头人房车有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向孙婉华支付2019年11月至2020年4月期间的租金41100元及违约金（违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率，以当月欠付租金为基数，从当月6日起分段计算）；三、东莞市木头人房车有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向孙婉华支付2020年1月至2020年4月期间的水电费及物业服务费等共计923.56元；四、驳回东莞市木头人房车有限公司的其他诉讼请求；五、驳回孙婉华的其他反诉请求。本案本诉受理费1965.2元（东莞市木头人房车有限公司已预交），由东莞市木头人房车有限公司负担87.5元，孙婉华负担1877.7元；反诉受理费625.97元（孙婉华已预交），由东莞市木头人房车有限公司负担413.75元，孙婉华负担212.22元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13730号民事判决书。孙婉华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第五项；2.改判木头人公司、张丽红继续履行合同至2020年8月5日并向孙婉华支付自2019年11月1日起至2020年8月5日止期间欠付租金66706.45元[欠付租金其中2019年11月为600元、2019年12月起至2020年7月止期间每月为8100元、2020年8月（计至当月5日）为1306.45元]；3.改判木头人公司、张丽红向孙婉华支付逾期违约金（分别以每月欠付租金为基数按月2%标准计算至清偿之日止，暂计至原审反诉之日即2020年5月31日为3377.2元）；4.改判木头人公司、张丽红向孙婉华支付2020年8月前欠付的水电及物业服务等费用1808.63元；5.改判木头人公司、张丽红承担孙婉华为本案支出的律师费5500元。主要事实及理由：一、向孙婉华承租案涉商铺的承租人是张丽红，张丽红承租后将商铺转交给木头人公司实际占有使用收益并代为支付租金。木头人公司、张丽红作为共同承租人应对租金及相关给付义务承担共同付款责任。张丽红擅自在其持有的合同中加盖木头人公司公章的行为不能改变张丽红是承租人、木头人公司作为债的加入方并实际履行租金给付义务的事实。1.案涉合同相对方为孙婉华与张丽红。2.合同签订时案涉三方均在场但对于张丽红系承租方均无异议。3.木头人公司、张丽红自租赁合同签订时即从未向孙婉华披露木头人公司与张丽红之间存在代理关系，孙婉华与张丽红之间的租赁合同关系及相对方自合同签订时即发生法律效力，未经双方合意前不因任何一方的单方意思表示而发生改变。4.本案提起诉讼前并不存在木头人公司作为承租方的租赁合同，在此之前各方对于张丽红系承租人并无异议。5.木头人公司擅自补盖公章构成对张丽红基于案涉租赁合同所负责债务之债的加入，木头人公司、张丽红均为共同承租人。二、木头人公司、张丽红的单方意思表示不能达到解除有效合同的法律后果。案涉租赁合同于2020年8月5日解除是因木头人公司、张丽红的违约及孙婉华基于减损目的的同意，合同解除前的租金及水电等相关费用应由木头人公司、孙婉华承担。1.租赁合同合法有效。2.根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定以及《商铺租赁合同书》第九条第一款的约定，有效合同应予履行且不得擅自解除。3.木头人公司、张丽红解除合同不符合约定解除条件，孙婉华同意前案涉租赁合同并未解除。4.根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方依法成立的租赁合同应受法律保护。孙婉华交付符合合同约定的租赁物后，基于合同约定享有的租金收益权亦应依法保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，木头人公司、张丽红不履行合同义务，孙婉华要求其承担继续履行并支付租金至孙婉华同意解除合同的2020年8月5日，是木头人公司、张丽红应当承担的违约责任。该期间孙婉华因合同是否有效解除并不确定故无法对外出租取得收益，该期间租金损失理应由木头人公司、张丽红承担。孙婉华的主张符合法律规定，应予以支持。木头人公司、张丽红违约解除合同的主张依法不成立，按合同约定，孙婉华原本应按约定继续履行合同至2024年10月31日，孙婉华在原审反诉时亦明确请求木头人公司、张丽红继续履行合同至合同期满。孙婉华在庭审过程中正是出于减损目的才同意解除合同并同意木头人公司、张丽红继续履行合同至2020年8月5日。原审法院却以孙婉华未尽避免损失扩大义务为由免除木头人公司、张丽红在合同解除前的部分租金给付义务。孙婉华变更继续履行合同至合同期满诉讼请求为同意木头人公司、张丽红履行租金给付义务至2020年8月5日，该意思表示本身即是减少损失扩大的表现。三、双方对违约金标准有明确约定且木头人公司、张丽红并未提出违约金过高的抗辩，故违约金应以双方约定为准，孙婉华自愿按月2%标准计算逾期给付租金之违约金，应予支持。四、2020年8月5日前案涉租赁物所欠付的水电及物业服务等费用1808.63元，系合同解除前木头人公司、张丽红承租期间产生的费用，理应按合同第二条第4款约定由木头人公司、张丽红承担。五、因木头人公司、张丽红违约发生本案诉讼，孙婉华为本案支出的律师费5500元，按合同第九条第3款第1项约定，属于孙婉华基于木头人公司、张丽红违约并解除合同所主张的其他经济损失，理应由木头人公司、张丽红承担针对孙婉华的上诉，木头人公司、张丽红的答辩意见如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、张丽红不是租赁合同的相对方，孙婉华从始至终均清楚张丽红是代理木头人公司签署的租赁合同，租赁合同相对方是木头人公司，孙婉华要求张丽红承担相关责任没有依据。1.张丽红曾是木头人公司员工，张丽红代表木头人公司签署租赁合同时，是有明确告知孙婉华租赁合同的实际承租方是木头人公司，孙婉华才据此提供了另一份租赁合同给木头人公司带回去签署。2.孙婉华在案涉租赁合同正常履行期间，一直是联系的木头人公司，并由木头人公司法定代表人微信支付租金，租金未给足的情况下孙婉华也是向木头人公司提出补足的要求。3.孙婉华一审提交的其（代理人）与张丽红的聊天记录显示，2018年9月11日，即约案涉租赁合同签收后一个月，孙婉华通过微信询问张丽红“‘贵司’什么时候安排租金”，此后孙婉华一直没有联系过张丽红，直至2019年12月30日向木头人公司催收租金无果后才又微信找张丽红，此时孙婉华也表示希望张丽红“跟踪”一下租金支付事宜（而并非要求张丽红支付租金），张丽红给他的回复也是木头人公司法定代表人张总抽空会和他聊，可见，张丽红本人从未有自己履行该合同的意思表示，也从未介入到合同履行的过程中来。4.在无法承受案涉租金的情况下，也是木头人公司与孙婉华沟通因租金太高有意转租，孙婉华对于木头人公司进行转租也没有异议，仅要求按约定支付租金（详见木头人公司一审提交的证据第20页）。5.孙婉华一方面称木头人公司是“代为支付租金”，一方面又称木头人公司与张丽红是“共同承租人”，孙婉华的说法明显自相矛盾。实际上，木头人公司一直是以租赁合同的相对方履行租赁合同约定的义务。综上，孙婉华从始至终均清楚木头人公司是诉争租赁合同的实际承租方，根据《中华人民共和国合同法》第402条之规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”，张丽红签署的租赁合同亦应直接约束木头人公司与孙婉华，孙婉华要求张丽红支付租金等诉求没有任何依据。二、木头人公司在一审提交的答辩状第2页已明确提出过孙婉华主张的违约金过高，请求法院调低的意见，孙婉华称木头人公司、张丽红没有提出违约金过高的抗辩，明显与事实不符。二审期间，各方当事人没有在法定期限内向本院提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕孙婉华的上诉请求，本案二审的争议焦点在于：一、案涉租赁合同的主体如何认定；二、案涉租赁合同的租金及水电费等各项费用如何认定。关于焦点一，本院认为案涉租赁合同的出租人为孙婉华，承租人为木头人公司。理由如下：本案木头人公司提交的证据及租赁合同的履行情况足以认定张丽红是木头人公司的员工，张丽红是代表木头人公司签订案涉租赁合同，且张丽红已向孙婉华披露上述信息。因此，原审法院认定案涉租赁合同的相对方是木头人公司及孙婉华并无不当。孙婉华主张张丽红亦是案涉租赁合同的承租人依据不足，本院不予采纳。关于焦点二。双方当事人在原审庭审中均同意按现状移交商铺，故原审法院认定案涉租赁合同于2020年8月5日解除并无不当。虽然案涉租赁合同于2020年8月5日解除，但在合同解除前，木头人公司已多次提出解除合同，亦将腾空商铺的视频发送给孙婉华，还于2020年3月份将商铺钥匙邮寄给孙婉华。本案虽然是木头人公司违约在先，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，孙婉华没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原审法院认定2020年5月起的租金损失、水电费及物业服务费由孙婉华自行承担并无不当。关于违约金，一审根据双方诉辩，并结合本案实际情况，对违约金进行了调整，依据充分，本院予以维持。此外，针对本案其他事实，原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费684.22元（孙婉华已预交），由孙婉华负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二一年二月十九日书记员  温 敏丁伟明