广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16947号原告（反诉被告）：高金立，男，汉族，户籍住址广东省汕尾市。委托诉讼代理人：高秀萍，女，汉族，户籍住址同上，系原告之女。被告（反诉原告）：莫文才，男，汉族，户籍住址广东省深圳市光明区。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。上述原告高金立与被告莫文才确认合同效力纠纷一案，本院受理后，被告莫文才亦在法定期限内提起反诉，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭对两诉合并审理。原告（反诉被告）高金立及其委托诉讼代理人高秀萍，被告（反诉原告）莫文才的委托诉讼代理人张彤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高金立向本院提出诉讼请求：1、确认《果地使用权转让协议》无效；2、莫文才返还转让土地款640000元及利息848476元（利息以640000元为基数，按年利率24%，从2014年10月24日起暂计至2020年4月30日止）；3、莫文才负担本案诉讼费用。庭审前变更第2项诉求为：莫文才返还转让土地款320000元及利息（利息以320000元为基数，按年利率6%，从2014年10月24日起计付至实际清偿之日止）。事实和理由：高金立与莫文才于2014年10月24日签订《果地使用权转让协议》，莫文才将位于光明街道圳美社区大新工业园门口360平方米的果地使用权转让给高金立，转让费640000元。高金立于合同签订之日通过银行转帐的方式将300000元汇至莫文才帐户，余款340000元则由高国亮支付莫文才。莫文才于2014年10月24日出具收据。由于莫文才未依法取得国有土地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉案国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，莫文才构成违法转让国有土地使用权，双方签订的《果地使用权转让协议》违反法律强制性规定，应当确认无效。高金立遂提起本案诉讼。被告（反诉原告）莫文才辩称：原被告双方签订的《果地使用权转让协议》，名为转让协议，实为租赁合同。案涉地块的性质为未完成征转手续的土地，高金立要求返还土地款32万元及利息理据不足。被告（反诉原告）莫文才提出反诉请求：1、确认《果地使用权转让协议》名为转让实为土地租赁合同；2、高金立支付自2014年10月24日起暂计至2020年8月23日止的土地租金189000元（按2700元/月，暂计70个月）；3、高金立承担本案诉讼费用。庭审时莫文才撤回了第一项诉求。原告（反诉被告）高金立针对反诉辩称：案涉合同为土地使用权转让合同，莫文才在明知土地属国有的情况下而为转让，存在欺诈性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述意见，本院认定如下事实：2014年10月24日，莫文才与高金立签订《果地使用权转让协议》，约定莫文才将位于光明街道圳美社区大新工业园门口360平方米土地使用权转让给高金立经营使用，转让价为648000元，协议签订之日起视为交付土地使用权；高金立对该土地现状及使用性质无异议，莫文才承诺该土地系政府从未征收过、村民无争议的土地，高金立须按法律法规规定办理合法开发手续；如遇政府征收，协议自动作废，政府所有赔偿属于高金立所有。2014年10月24日，高金立向莫文才转账支付300000元。案外人高国亮向莫文才支付了340000元。同日，莫万才向高金立出具《收据》，确认收取转让费640000元。高金立主张其与高国亮系合作关系，合伙经营案涉土地。2020年7月14日，高国亮出具《声明书》，主张其向莫文才支付了转让费340000元，高国亮与莫文才已就其中320000元厘清债权债务关系，高国亮不再向莫文才主张权利，莫文才不负返还义务。在诉讼过程中，本院依职权向深圳市规划和自然资源局光明管理局函询案涉土地信息。该行政部门函复如下：一、规划情况。（一）土地利用总体规划。该土地全部为城乡建设用地，全部位于允许建设区内。（二）城市总体规划。该地块涉及工业用地73.2平方米，规划道路287.38平方米。（三）法定图则。经核实《光明北地区法定图则》（修编，2019年通过图则委审批），该地块涉及新型产业用地15.66平方米，规划道路344.92平方米。二、权属情况。（一）征转（收）地、移交入库情况。该地块未见征转（收）地补偿协议记录。（二）与用地方案图冲突情况。经核二维地籍信息系统，该地块与圳美二路（圳园路-公常路）市政工程重叠344.91平方米，该市政工程已于2019年3月取得《建设用地规划许可证》。（三）与其他用地冲突情况。该地块无对应招拍挂、协议出让（除城市更新）的宗地信息，未与2017年基本农田图斑、基本农田管理范围、非农建设用地、安置返还用地冲突。高金立主张，其受让土地拟用于种植花圃、苗圃，但因该土地不得用于从事该项经营用途故未使用案涉土地。莫文才则主张自合同签订后其亦未经营利用案涉土地。另查明，莫文才主张因案涉用地所涉圳美二路市政工程于2019年末被政府征收，可获得政府部门拨付的果树补偿费等非住宅类补偿安置费用77500元。本院认为，莫文才与高金立订立的《果地使用权转让协议》，实质为转让案涉土地的使用权，并不具备土地租赁合同有关一方出租土地，一方支付租金、到期返还土地的特征，本案协议应认定为土地转让合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，案涉土地为国有土地，基于物权的区分原则，莫文是否取得案涉土地的使用权，不影响合同效力的认定。本案《果地使用权转让协议》的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。由于莫文才不具有案涉土地的处分权，本案转让协议无法实际履行，且考虑到案涉土地中344.91平方米与圳美二路市政工程重叠，莫文才亦已收取补偿款，依照双方有关土地被政府征收，协议自动作废的约定，本院认定双方协议已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。斟酌本案的实际案情，为避免当事人的诉累，本院在本案中一并对双方权利义务予以处理。基于合同解除的处理原则，莫文才应当向高金立返还300000元转让款；至于高金立主张其实际支付320000元，缺乏事实依据，本院不予认定。至于高金立主张的转让款利息、莫文才主张的土地租金，均属双方的损失，考虑莫文才可实际领取相关征收补偿费，本院认为上述两项损失应由双方各自负担为宜。对于双方诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）莫文才于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）高金立返还转让款300000元；二、驳回原告（反诉被告）高金立的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）莫文才的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费18196元，高金立已预交，应由高金立负担14528元，莫文才负担3668元。反诉费2040元，由莫文才负担。上述本诉受理费中莫文才应负担的部分，本院退回高金立，莫文才应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二一年二月二十四日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯