江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初5851号 原告(案外人)：马里，男，1976年1月16日生，汉族，居民，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：吴伟、陶亮亮，江苏盟君律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地在盐城市新都西路**。 法定代表人：李一平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆咸鸿，该公司不良贷款管理中心总经理。 委托诉讼代理人：路文，江苏法德东恒（盐城）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：顾春梅，女，1971年1月23日生，汉族，居民，住射阳县。 第三人（被执行人）：丁鑫，男，1971年10月30日生，汉族，居民，住射阳县。 委托诉讼代理人：周倩文，江苏知本律师事务所律师。 第三人（被执行人）：丁瑶，女，1994年12月1日生，汉族，居民，住射阳县。 原告马里与被告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称盐城农商行及第三人顾春梅、丁鑫、丁瑶案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马里及其委托诉讼代理人吴伟、陶亮亮，被告盐城农商行的委托诉讼代理人陆咸鸿、路文，第三人丁鑫的委托诉讼代理人周倩文到庭参加诉讼，第三人顾春梅、丁瑶经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明：盐城农商行与丁鑫、顾春梅、丁瑶借款暨保证合同纠纷一案，本院于2012年11月8日作出（2012）都商初字第536号民事判决：一、顾春梅偿还盐城农商行借款本金4651059.83元及利息37438.95元，并承担从2012年6月22日起至本判决确定的还款义务之日止按月利率7.525‰计算的利息，于判决生效后十日内付清。二、丁鑫对顾春梅上述借款本息承担连带偿还责任。三、驳回盐城农商行的其他诉讼请求。案件受理费44308元，由顾春梅、丁鑫负担。顾春梅不服提出上诉，盐城市中级人民法院于2013年6月3日作出终审判决：一、维持本院（2012）都商初字第0536号民事判决第（二）、（三）项二、撤销本院（2012）都商初字第0536号民事判决第（一）项。三、顾春梅于判决生效十日内偿还盐城农商行借款本金4651059.83元及利息37438.95元，并承担自2012年6月22日起至实际偿还之日止按合同约定的利率计算方式计算的利息。因顾春梅、丁鑫未履行生效文书确定的义务，盐城农商行于2013年8月19日向本院申请强制执行，执行案号为（2013）都执字第794号。2013年11月8日因查封的案涉盐渎明某6A-1幢01号室房屋暂不便处理，盐城农商行申请终结本次执行程序。2020年8月12日，盐城农商行申请恢复执行，执行案号为（2020）苏0903执恢862号。 在执行过程中，本院作出（2013）都执字第794号执行裁定，于2013年11月7日查封了案涉房屋，于2020年8月25日作出（2020）苏0903执恢862号执行裁定书，并发出（2020）苏0903执恢862号公告，载明：“责令被执行人顾春梅、丁鑫、丁瑶于2020年9月20日前履行已生效的法律文书确定的全部义务；如不能在期限内履行还款义务，则需在2020年9月30日前迁出并腾空位于盐城市盐都区房屋，同时将房屋钥匙送至本院。在责令期限到期仍不履行的，本院将依法强制执行，并对房屋内的剩余物品一并评估、拍卖，一切后果由被执行人自负”。后案外人马里向本院提出执行异议，认为案涉迁让房屋，在租赁期间内，案外人对租赁的房屋享有合法占有、使用的权利，请求本院终止对案涉房屋的执行。本院于2020年11月14日作出（2020）苏0903执异73号执行裁定，驳回马里的异议请求。 原告马里向本院提出诉讼请求：请求停止对盐城市城南新区盐渎明某6A-幢01室房屋的迁让执行。事实和理由：2011年8月8日案外人与顾春梅、丁鑫、丁瑶签订了一份《房屋租赁合同》，2012年9月30日双方又签订了一份《盐渎明某商铺租赁合同》，同时经盐渎明某管理办公室见证。合同约定租赁期限为15年，自2011年8月8日至2026年8月7日止，案外人并在2012年5月5日前付清了15年的全部租金300万元整。多年来，案外人一直在正常经营使用所租赁的上述房屋。2020年9月7日，案外人看到贵院张贴在该房处的（2020）苏0903执恢862号公告，要求房屋所有人迁让出上述房屋。由于贵院可能并不知情涉案房屋在该案未有诉讼前已与2011年8月8日就已经租赁给申请人经营使用，根据买卖不破租赁的原则，即根据《合同法》第二百二十九条、《城市房屋租赁管理办法》第十一条等相关法律规定，即使房屋使用权人变更，在租赁期间内，案外人仍然对租赁的房屋享有合法占有、使用的权利。为此，案外人特提出执行异议申请，依法维护案外人合法有效的租赁权。 被告盐城农商行辩称：2011年3月25日，第三人向被告作 抵押的房产因未办理产权登记，当天设定了预抵押登记。根据法律规定，案涉房产在2011年7月25日取得房产证后，三个月内我方办理正式的抵押登记，故该抵押关系在原告的租赁合同签订之前。退一步讲，原告与第三人签订的租赁合同，在合同时间内，在房产管理部门他项权证发放前，但是案涉房屋的租金在2012年4月份才给付，房屋占有在2012年8月31日之后。根据江苏省高院发布的执行异议案件审理指南3的规定，原告要达到诉讼请求，必须要符合在抵押前签订合法有效合同且交付租金并实际入住，才能阻却法院对案涉房产的迁让。综上，原告诉请依事实和法律依据，不应支持。 第三人丁鑫述称：丁鑫将案涉房屋于2011年8月8日租赁 给原告，原告分几次向丁鑫支付全部租金。我方同意原告的意见。 本院查明：2011年8月8日，承租方马里（乙方）与出租方丁鑫、顾春梅、丁瑶（甲方）签订房屋租赁合同一份,约定：丁鑫、顾春梅、丁瑶将案涉房产租赁给马里，租赁期限自2011年8月8日至2026年8月7日止；每年租金50万元，如一次性付清15年房屋租金，按每年20万元计算，在2012年5月5日前一次性付清15年租金300万元；以及其他内容。2012年8月31日，马里向江苏恒源物业管理有限公司交纳了装修保证金5万元、装修垃圾清运费等4849元，向盐渎明某物业管理处交纳电费1000元。 2012年9月30日，承租方马里（乙方）与出租方丁鑫、顾春梅、丁瑶（甲方）、见证方盐渎明某管理办公室（丙方）又签订租赁合同一份，约定：在原甲、乙双方于2011年8月8日签订的房屋租赁合同的基础上，经丙方见证，订立补充合同，租期、租金以2011年8月8日签订的合同为准，2012年10月1日至2014年9月30日两年的政府补贴，由马里到指定部门领取；租赁期间由马里缴纳物业管理费、装修前报备，并缴纳装修保证金1万元；租赁期间内前四年免收物业费，从第五开始按1.5元/平方米/月由乙方向丙方交纳物业费；等内容。2012年4月28日至2012年5月7日，马里分五次向丁鑫支付了15年的房屋租金计300万元。马里租赁房屋后，将案涉房屋装修经营乒乓球馆，于2012年5月22日经核准设立“盐城市扬州人家商务宾馆有限公司”。 另查明：案涉房屋于2011年7月15日登记在顾春梅名下，登记为丁鑫、顾春梅、丁瑶共同共有。2011年9月6日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为盐城农商行，债权数额为580万元。2011年12月20日，案涉房屋办理了第二顺位抵押登记，抵押权人为顾某，债权数额为500万元。顾某与丁鑫、顾春梅、丁瑶民间借贷纠纷一案，经射阳县人民法院审理作出（2013）射民初字第945号民事判决，该判决生效后，顾克发向射阳县人民法院申请执行，执行案号为（2014）射执字第2107号。在该案执行中，马里针对射阳县人民法院要求迁让房屋的执行行为提出执行异议，射阳县人民法院经审查认为，马里在抵押登记前已承租案涉房屋，其租赁关系不受该抵押权的影响，且在查封前已实际占有该房屋，故其要求在租赁期限内阻止向受让人移交案涉房屋的异议，应予支持。遂于2019年8月20日作出（2019）苏0924执异17号执行裁定，中止（2014）射执字第2107号公告责令房屋所有人丁鑫、顾春梅、丁瑶自公告张贴之日起六十日内迁让位于盐城市盐都区房屋的执行。顾某收到裁定后未提出执行异议之诉，该执行裁定已生效。 再查明：2019年4月3日，马里与戴世强签订房屋转租协议书，约定将案涉房屋转租给戴世强从事少儿相关产业，转租期限为五年，从2019年4月4日至2024年7月3日。 本院认为：本案的争议焦点主要是：案涉房屋租赁时间产生在抵押登记之前，还是在抵押登记之后，案涉抵押预告登记是否发生物权登记效力。 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案，盐城农商行虽然与顾春梅签订的借款合同中约定了房屋抵押的条款，但未能提供办理抵押预告登记的相应证据，且预告登记是为了保障将来实现物权，该条文对当事人擅自处分的行为进行了限制，并未规定预告登记具有物权效力。故被告盐城农商行辩称抵押登记发生在租赁合同订立之前，理由不成立，本院不予采信。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案，盐城农商行于2011年9月6日办理案涉房屋抵押登记手续，取得他项权证书，至此，案涉房屋的抵押登记发生物权效力。 《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。该条文确立了买卖不破租赁的原则。另外，根据有关规定，承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。 本案，被告盐城农商行认为案涉租赁合同的日期为倒签，没有提供证据证明，且另案生效法律文书已认定案涉租赁合同的签订时间为2011年8月8日，故应当认定案涉租赁合同的签订时间为2011年8月8日。本案，原告马里在租赁物被抵押之前已与被执行人丁鑫、顾春梅及共有人丁瑶签订了租赁合同，该租赁合同不违反法律规定，应为合法有效；马里并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。据此，原告马里要求阻止交付租赁物的诉讼请求，本院应予以支持。但执行法院对抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物的处置行为不予停止。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条第一款、第二百二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 停止对本院（2020）苏0903执恢862号公告责令房屋所有人丁鑫、顾春梅、丁瑶迁出并腾空位于盐城市城南新区盐渎明城6A-1幢01号房屋的执行。 案件受理费30800元，由第三人丁鑫、顾春梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，帐号：52×××89） 审 判 长  黄约平 审 判 员  陈晓辉 人民陪审员  仇金平 二〇二一年二月七日 书 记 员  肖 雯 附录法律条文 1、《中华人民共和国民法典》 第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二百二十一条第一款当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第四百零五条抵押设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。