广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初116号原告：梁宏丽，女，1976年5月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告梁宏丽与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于同年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何丽燕，被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼的违约金209763元(以购房款6992100元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之五的标准计付)；2.被告向原告支付逾期办证的违约金47546.28元(以购房款6992100元为基数，自2019年10月25日起至2019年12月31日止，按日万分之一的标准计付)；3.被告向原告支付逾期接通燃气管道违约金1129224.15元(以购房款6992100元为基数，自2018年10月31日起至2019年9月18日止，按日万分之五的标准计付)；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第3项为：被告向原告支付逾期接通燃气管道、逾期交楼违约金1129224.15元(以购房款6992100元为基数，自2018年10月31日起至2019年9月18日止，按日万分之五的标准计付)。事实和理由：一、原告购买被告开发的涉案房屋。佛山市南海区××××××××是被告开发建设的房地产项目。2018年7月30日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买该项目3幢1梯3401房，总价为6992100元（人民币，下同）；被告应于2018年10月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉案商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金；因被告原因，原告未能在交付之日起360日内取得商品房房屋所有权证书，被告需自期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，向原告支付全部购房款日万分之一的违约金。二、被告逾期交楼、逾期办证、逾期交付燃气，应支付违约金。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（一）被告逾期交楼，应支付违约金209763元。据了解，涉案商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉案商品房的交付条件，构成违约。依约，被告应按照按购房总价日万分之五标准支付违约金，截止至2018年12月29日，违约金为209763元。（二）被告逾期办证，应支付违约金47546.28元。2019年11月份，被告才通知原告办理涉案商品房《不动产权证书》，已超《商品房买卖合同（预售）》中交付之日起360日内办理的约定。因被告原因导致涉案商品房逾期办理房屋所有权转移登记，依约，被告应按照按购房总价日万分之一标准，向原告支付自2019年10月25日起至2019年12月31日止的违约金为47546.28元。（三）被告逾期完成燃气管道铺设，应支付违约金1129224.15元。依约，被告应于2018年10月30日前完成涉案商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但涉案商品房所在项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。依约，被告应按购房总价日万分之五支付违约金，截止至2019年9月18日，违约金为1129224.15元。原告为维护自身合法权益，现依法起诉。被告辩称：一、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系由于客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。（一）根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号，见证据1)第十一条的规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而案涉《补充协议》（下称《补充协议》）第二条，也约定商品房交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》。由此，案涉商品房的法定及约定交付条件均为取得竣工验收备案。而根据华南国际金融中心的《竣工验收备案表》（见证据2），案涉商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件。（二）即使认为案涉商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致案涉商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。根据被告提交的证据3-5显示，2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而案涉商品房所在的华南国际金融中心项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。而尽管竣工验收备案已经有所迟延，被告也在2018年7月23日及时向佛山市南海区×××××××申请房屋测绘。根据《测绘办事指南》的指示（见证据6-7），建筑规模大于15万平方米的综合体，测绘办结时间应为30个工作日，本案华南国际金融中心整体建筑规模为399241.24平方米，按测绘中心的规定应于提交申请后的30个工作日内完成测绘，也即应于2018年9月3日左右完成。但由于测绘中心的原因，案涉商品房迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告（见证据8）。另外，由于台风影响（见证据9-10），2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致华南国际金融中心的测绘工作延误两日。综上，根据《补充协议》第二十二条约定，因暴雨、台风等不可抗力因素、政府行为、公共事业部门原因致使商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。因此，由于政府命令房屋测绘申请的迟延从而造成的逾期交付时间，应根据合同约定予以顺延，被告不应承担由此造成的逾期交付责任。二、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据原告的过错程度，减轻被告的赔偿责任。本案中，被告已经在2018年10月20日通知原告办理收楼手续（见证据11）。但原告并没有及时收楼，因原告迟延收楼导致的损失，应由原告自行承担，被告对此不负有过错。因案涉商品房已于2018年6月通过竣工验收，房屋并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告无正当理由迟延收楼造成的损失，是其咎由自取。同时，原告也未能举证其因此所遭受的损失，原告主张的逾期交楼违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，调低原告所主张的逾期交楼违约金。三、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。根据《补充协议》第九条第二款的约定，我方只需在商品房交付后730日（即2020年10月29日）将资料报产权机关备案即可。本案中，根据我方《办证通知》、EMS单（见证据12）显示，我方已在2019年9月3日通知原告办证（在新冠疫情发生之后，刚恢复复工复产的初期），并未超过《补充协议》约定的办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约金。四、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期办证违约金，则应认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的合格交付之日，应从该日起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。首先，如认定本案商品房的交付条件是必须同时具备竣工验收备案表和测绘报告，则商品房的准确交付时间应为其符合交付条件之日。而本案商品房于2018年6月22日通过竣工验收备案并于2018年12月29日取得房屋测绘报告。则换言之，该商品房于2018年12月29日才完全符合交付条件，则应以该日期作为商品房的交付日期，即办理房屋所有权证书的期限应自2018年12月29日起算360日；其次，实践中办理商品房的所有权转移，首先需要开发商进行预登记，预登记通过审批后，才能通知买受人办理房屋所有权证书。而开发商的预登记需要提交商品房确权表、分户平面图及测绘面积明细等，而这些资料必须在商品房取得《房屋测绘报告》之后才能提供。因此，仅有在商品房取得《房屋测绘报告》之后才属于符合办证条件，才能申请办理房屋所有权的预登记，则应自案涉商品房取得《房屋测绘报告》之日即2018年12月29日起算360日办理房屋所有权证书的期限；最后，从另一角度来看，《商品房预售合同》相关条款的目的是鼓励和督促被告及早交付房屋。在完全符合商品房交付条件前，被告已经提前将房屋交付给原告使用，使得原告已经提早受益，如果办证的起算日期再按照对被告不利的解释认定，必然导致被告越早交付房屋，起算日期越前，产生的逾期办证违约金越多，这相当于鼓励被告不应当提前交付房屋，实属有违逻辑，有违合同目的和整体解释。再者，原告已经主张自合同约定交付日至2018年12月29日的逾期交房违约金，在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若赔付该损失后仍然要求以实际交付日起算逾期办证违约金，则会导致对上述期间双重的违约金赔付，且在商品房不符合交付条件的情况下仍计算逾期办证违约金有违公平原则。上述理由，贵院已在（2020）粤0605民初23087号案的裁判标准予以确认，恳请贵院能够遵循裁判标准一致性，依法认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条的“商品房交付之日”，故应从2018年12月29日起计算360日才为逾期办证违约金的起算日。五、新天鸿公司负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，新天鸿公司已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步来说，即使认定新天鸿公司负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约，但逾期接通管网的原因在于政府政策而并非新天鸿公司，且原告已实际接收了房屋获得了使用价值，应以原告的损失综合新天鸿公司的违约过错程度为基础调低违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十条第四项第一款虽然约定了交付时应完成室内燃气管道的敷设并与城市管网连接保证燃气供应，但紧接着第二款就约定：燃气设施交付时管线应敷设到位，如因公用部门原因未能接入市政公用管网的，出卖人有责任义务协调相关部门解决直至达到使用条件。由此可知，新天鸿公司在合同中真正负有的、并且切实能够受新天鸿公司的意志和能力去完成的义务，是完成案涉商品房的燃气管道敷设，而对于商品房与公用燃气管网的连接，新天鸿公司仅可能负有协助义务。本案中，新天鸿公司早在2012年9月19日即已报装了包括案涉商品房在内的燃气（见证据13），且本案商品房在华南国际金融中心2018年6月22日竣工备案之前就完成了燃气管道的铺设。因此，新天鸿公司已完成了合同约定的铺设燃气管道的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。即使认定新天鸿公司负有保证案涉商品房与公共燃气管网连接的义务，但本案中，新天鸿公司早在2012年就已报装了燃气并在《竣工备案表》出具前即已完成了燃气管道铺设，如无意外，本应能在《商品房买卖（预售）合同》约定交楼日期即2018年10月30日前完成公共燃气管网的连接。但是，2017年2月10日，佛山市南海区国土城建和水务局发布了《南海区国土城建和水务关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》（见证据14），禁止公寓式办公建筑配置燃气。而案涉商品房的规划用途正是公寓式办公建筑，即使早已报装并铺设了燃气管道，也因上述《意见》导致未能在交楼日期前连接公共燃气管网。直至佛山市自然资源局南海分局于2019年9月4日废止了上述实施意见后（见证据15），新天鸿公司才能立即积极协调各部门使得案涉商品房接通公用燃气管网。我方提供的证据16《佛山市南海燃气发展有限公司关于南海区人民法院调查函的复函》以及佛山中院已生效的（2020）粤06民终10862号判决，均可证明上述事实，案涉商品房于2019年9月18日才可以接通公用燃气管网。可见，对于案涉商品房逾期接通公共燃气管网，其原因显然是上述佛山市南海区国土城建和水务局发布的政策，而并非是新天鸿公司本身。即使认定新天鸿公司未在约定时间接通燃气管网存在违约，但主要的过错并不在于新天鸿公司。同时，原告已于2019年3月25日接收了案涉商品房，获得了房屋的使用价值，并未因燃气逾期开通而产生损失。即使存在损失，也应以原告的实际损失为基础，根据损益相抵原则降低新天鸿公司的违约责任。六、逾期接通公共燃气管网的违约金标准问题。首先，延迟开通燃气并未对原告产生影响，亦未导致原告无法使用房屋。即使逾期接通燃气造成一定的阻碍，原告的损失是燃气的使用便利性，对此可以瓶装煤气进行替代，即被告以使用瓶装煤气的成本对原告进行赔偿就足以弥补损失。而实际上每个月燃气费用的成本也仅在100元左右（见证据17），故应按照该标准计算违约金。其次，若根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准（日万分之五）计算，案涉商品房一个月的逾期燃气违约金就高达104881.5元，即使按照每日万分之一的违约金标准计算，每月的逾期燃气违约金也高达20976.3元。而参考目前佛山两级法院的关于逾期交付燃气的判决赔偿案例，以2020年1月16日判决的(2020)粤06民终607号系列案为标准，佛山市中级人民法院也是统一按照每户8000元的标准赔偿，显然低于原告所主张的违约金额。最后根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案合同约定的违约金标准已经过分高于原告的损失，而且也明显与新天鸿公司的违约程度不相符，应调低违约金。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区××××××××××华南国际金融中心x幢x梯xxx房；房屋总价为6992100元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第五条）《商品房买卖合同》第十三条第1款变更为……按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%……；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……；（第十条）《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第3项另行约定的具体内容如下：该商品房所在建筑区划内的绿化、园林、泳池、球场、文化体育场所及设施等均属于出卖人所有……；（第十五条）买受人在申请办理房屋所有权证书前必须向出卖人付清全部房款（包括按合同及本补充协议约定因面积差异而产生的差价的房款）、首期住宅专项维修资金、白蚁防治费（如有）及已交纳全部房款的相应税费，其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款及附加税款，否则出卖人有权拒绝配合买受人办证，并且不负任何责任。因买受人延迟付款或延迟提交相关办证资料文件的，相应免除出卖人原因导致延迟办证的责任；买受人应按时到指定银行缴纳首期住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属业主所有，如买受人逾期未缴纳，则出卖人有权不予将该商品房交付买受人且不予办理产权登记手续，由此产生的一切责任由买受人自行承担，与出卖人无关；（第十八条）出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅作为初步介绍项目之用……；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十三条）双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条最后一自然段、第十四条规划变更第（三）款、第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第十七条保修责任第（三）款、第二十二条建筑物区分所有权第（一）款、第（二）款删除，不再适用；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的，双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性，本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……；双方另行约定其他内容。原告已付清合同约定的购房款6992100元。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年11月26日，原告在《华南国际金融中心—收楼通知书》中的“业主签收发票及收楼通知书一栏”签名，该栏显示房号为3幢1梯3401房。2018年12月29日，涉案商品房取得测绘报告。2019年3月25日，原告在《收楼资料移交清单》上签名，并领取钥匙。2019年9月3日，被告邮寄通知原告领取办证资料。2021年1月5日，原告提起本案诉讼。原、被告陈述涉案商品房于2019年9月18日具备燃气开通条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于逾期交楼违约金。被告虽提交证据反映已于2018年11月26日通知原告办理收楼手续，但该时涉案房屋尚未符合涉案合同约定的交付条件，该通知不应视为被告已履行通知收楼的义务。被告未能在约定交付期限2018年10月30日前向原告交付符合约定条件的涉案房屋，构成违约，应自2018年10月31日起支付逾期交付违约金。但在涉案房屋符合交付条件后，原告应配合接收涉案房屋，被告逾期交付违约责任应计至2018年12月29日止，原告主张2018年12月29日后的逾期交付违约金，理据不足，本院不予支持。被告应以购房款6992100元为本金按日万分之五的标准支付2018年10月31日至2018年12月29日共计60天的逾期交付违约金209763元（6992100元×0.5‰×60天）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期配备燃气设施的违约金。合同约定涉案商品房交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，但涉案商品房所在项目于2019年9月18日才接通公共燃气管网，故被告应支付涉案商品房符合交付条件次日（2018年12月30日）至接通公共燃气管网之日（2019年9月18日）止期间的逾期配备燃气设施的违约金。本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定按房屋总价日万分之一的标准计算上述期间的损失，经核算为183892元（6992100元×0.0001×263天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期移交办证资料违约金。商品房交付使用之日应当为涉案商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日即2018年12月29日，被告于2019年9月3日通知原告领取办证资料，没有超出双方约定的时限，原告诉请被告支付逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金，缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金209763元予原告梁宏丽；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失183892元予原告梁宏丽；三、驳回原告梁宏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用简易程序结案，案件受理费减半收取计8639.4元（原告已预交），由原告负担6186.4元，由被告负担2453元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年二月二十二日书记员 何双燕