浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6930号 原告：邵强，男，1966年3月20日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：石宁辉、王帅龙,浙江理论律师事务所律师。 被告：上海颉成酒店管理有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路******，统一社会信用代码91310117MA1J2PYT94。 法定代表人：刘彦成。 委托诉讼代理人：高英婕、张杰，上海孚邦律师事务所律师。 原告邵强与被告上海颉成酒店管理有限公司（以下简称“颉成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。期间原告邵强申请对案涉房屋装修的市场价值进行鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院于2020年12月21日再次公开开庭进行了审理。原告邵强的委托诉讼代理人石宁辉、王帅龙，被告颉成公司的委托诉讼代理人高英婕、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵强向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除双方于2018年5月21日签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》，并判令被告支付违约金28800元；2.判令被告将平水镇若耶明珠小区1幢0712室房屋交还给原告，并支付该房屋自2020年1月1日起至实际交还之日止的租金及按年租金28800元标准计算的占用费；3.判令被告返还上述房屋的“装修款”124362.2元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，受房屋中介宣传鼓动，并将原告带到××镇××楼处，被告的销售人员宣称：购房人在房款之外另付一笔装修款，管理方返租并将房屋装修成酒店客房式样，统一经营，购房人每年有固定租金回报，还让原告看了酒店的效果图及其他宣传资料。2018年5月21日，在与开发商签订《商品房买卖合同》的同时，原告与被告签订了《颉成·紫郡委托经营管理合同》，约定：原告将若耶明珠1幢712室房屋出租给被告，租期自2018年12月31日起至2023年12月30日；2018年12月31日前，为装修免租期，不计租金；租金按季支付，每季7200元；违约金标准为一年租金；房屋由被告进行装修，在民宿酒店运营过程中，装修、维护以及修缮等费用由被告负责；租期内的水费、电费、物业管理费由被告承担。合同签订后，第一年即2019年1月1日至2019年12月31日的租金系以购房款优惠的方式支付。第二年第一季度的租金本应于2020年1月1日支付，但被告逾期未付，至2020年2月24日，被告法定代表人刘彦成发来信息称因受疫情影响，要求解除合同。由此，被告与原告等众多的购房户发生争议，经平水镇政府多次组织协调，被告仅同意赔偿半年的租金，拒绝返还装修款。原告认为：被告以经营酒店，保证长期租金回报为由骗取装修款，但并未开办酒店，且未提供相应价值的装修；现又以疫情为由拒付租金，拒绝继续履行合同，明显违法。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告颉成公司辩称，针对第一项诉请，被告同意解除双方委托经营管理合同，因为疫情的影响，导致被告公司经营产生严重困难，被告愿意承担违约责任，希望法庭对于违约金这一项能做调整。针对第二项诉请，被告现在已经腾空了案涉房屋，并且已经通知了原告由于客观原因导致被告无法继续履行合同要求原告及时接收房屋，但原告迟迟不予接收，迟延接收房屋的过错在于原告，该部分的房屋占有使用费不应该由被告来承担。针对第三项诉请，被告已经为原告提供了相应的房屋装修服务，并且履行完毕，所以不存在返还装修款的法律和事实上的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据即《不动产权证》、《颉成·紫郡委托经营管理合同》、收据、短信截图、《浙江省商品房买卖合同》、甬天估［2020］第2011015号价格评估报告等，本院认定事实如下： 2018年5月21日，绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司（出卖人）与邵强（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将案涉房屋即若耶明珠小区1幢0712室以285033.68元出售给买受人。 当日，邵强（甲方）与颉成公司（乙方）签订《颉成·紫郡委托经营管理合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年12月31日起至2023年12月30日止。2018年12月31日前，为乙方装修免租期，不计算租金。协议期的租金，乙方按季度支付给甲方，每季度租金为7200元，其中2019年1月1日至2019年12月31日止的租金已支付。租金按季度支付，即在本合同生效之日起每个季度开始月份的1号之前将每季度租金通过转账一次性支付给甲方。乙方如逾期支付租金，逾期部分按日利息万分之五计息。逾期不得超过15天，若超过15天则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。甲方出租之房屋，由乙方负责进行装修，在民宿酒店运营过程中，装修、维护以及修缮等费用由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，邵强于当日向颉成公司支付了装修款166166.32元。 2020年2月24日，颉成公司短信通知邵强解除租赁合同，并告知其具体解决事宜待疫情解除后与颉成公司联系处理。后双方就违约金赔偿问题协商未果。颉成公司未支付过2020年1月起的租金。 本案审理期间，经邵强申请，本院委托宁波天润资产评估有限公司对案涉房屋装修价值进行评估。该公司于2020年11月27日作出甬天估［2020］第2011015号价格评估报告，评估结论如下：案涉房屋装修在2020年11月4日的评估价格为41804.12元。 本院认为，原、被告间就案涉房屋签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照合同约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。针对邵强所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 关于邵强要求解除《颉成·紫郡委托经营管理合同》的诉请。颉成公司同意解除合同，关于解除合同的时间，颉成公司主张以短信发送之日即2020年2月24日为合同解除的时间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”故当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。在本案中，《颉成·紫郡委托经营管理合同》并未约定颉成公司解除合同的条件，颉成公司主张合同已解除，则应当对该合同已符合合同法第九十四条法定解除的情形及其享有解除权进行举证。现颉成公司未能对此进行充分举证，应承担举证不能的不利后果，本院对颉成公司的该主张不予采纳。根据双方合同约定，租金逾期超过15天，则视为颉成公司不履行合同，邵强有权解除合同。现颉成公司自2020年1月1日起未支付租金，解除合同的条件成就，邵强起诉要求判令解除合同的诉请本院予以支持。邵强未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，颉成公司于2020年7月23日收到起诉状副本，故本院依法确认双方签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年7月23日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，颉成公司负有及时返还租赁物的义务，邵强据此要求颉成公司返还房屋，于法有据，鉴于邵强实际已于2020年12月22日收回房屋，故对其返还房屋的诉请，本院不再予以支持。 关于邵强要求颉成公司支付合同解除前的租金及解除后继续占用案涉房屋期间的费用的诉请。本院认为，承租人在租赁期间内负有向出租人支付租金的合同义务。根据双方约定，协议期租金颉成公司按季度支付给邵强，每季度租金7200元，故颉成公司应支付自2020年1月1日起至2020年7月23日的租金计16215元。合同解除后，颉成公司继续占用案涉房屋的，应当支付占用期间的使用费，邵强主张按照合同约定以年租金28800元的标准计算占有使用费合理有据，本院予以支持。邵强实际于2020年12月22日收回案涉房屋，故颉成公司应支付2020年7月24日起至2020年12月21日期间的占有使用费计11914元（28800元/年÷365天×151天）。颉成公司辩称早已腾空涉案房屋，并且已通知邵强，但未提供有效证据予以证明，本院对该辩解不予采信。 关于邵强要求颉成公司返还房屋装修款124362.2元的诉请。本案中，颉成公司收取邵强166166.32元作为案涉房屋装修款，则应当提供相应价值的装修，现经宁波天润资产评估有限公司评估，案涉房屋装修在2020年11月4日的评估价格仅为41804.12元，颉成公司收取的装修款金额显然过高，故邵强主张颉成公司返还超出评估价值部分的装修款124362.2元，本院予以支持。 关于邵强要求颉成公司支付违约金28800元的诉请。颉成公司对于其存在违约并无异议，但对于违约金计算标准存有异议。本院认为，根据双方合同约定，颉成公司逾期支付租金的，逾期部分按日利息万分之五计息，现邵强主张违约金28800元，缺乏合同依据，本院不予采纳，综合本案实际及疫情影响，本院依法酌情调整违约金为2400元。 综上所述，本院对邵强的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告邵强与被告上海颉成酒店管理有限公司签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年7月23日起解除； 二、被告上海颉成酒店管理有限公司应支付给原告邵强自2020年1月1日起至2020年7月23日的租金16215元，并支付自2020年7月24日起至2020年12月21日的占有使用费11914元，合计28129元，限于本判决生效后十日内付清； 三、被告上海颉成酒店管理有限公司应返还给原告邵强装修费124362.2元，限于本判决生效后十日内付清； 四、被告上海颉成酒店管理有限公司应支付给原告邵强违约金2400元，限于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告邵强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4440元，由原告邵强负担1155元，由被告上海颉成酒店管理有限公司负担3285元，被告上海颉成酒店管理有限公司应负担的受理费限于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费5000元，由原告邵强负担1258元，被告上海颉成酒店管理有限公司负担3742，该费用已由原告邵强垫付，被告上海颉成酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告邵强。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张丽燕 人民陪审员  胡禾苗 人民陪审员  赵 岗 二〇二一年二月七日 书 记 员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。