文书内容镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2857号原告（反诉被告）：江苏置业有限公司，统一社会信用代码913211001347775871，住所地镇江市润州区王家巷农贸市场第**。法定代表人：楼香莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾滔勇，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏邻里之家商业管理有限公司，统一社会信用代码91321111091534728U，住所地镇江市润州区王家巷农贸市场。法定代表人：盛颔，该公司总经理。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏置业有限公司（以下简称置业公司）与被告（反诉原告）江苏邻里之家商业管理有限公司（以下简称邻里之家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人艾滔勇、被告（反诉原告）委托诉讼代理人于广洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《王家巷农贸市场承包合同》；2.判令被告支付从2020年5月20日至实际交付时租金并按每日1%交纳滞纳金（租金按月租金10.79万元计算）；3.判令被告支付违约金38.85万元；4.判令被告支付原告为实现债权支付的律师代理费10万元；5.本案诉讼费用、诉讼保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2017年1月原、被告之间签订了《王家巷农贸市场承包合同》，原告（甲方）将镇江市，建筑面积约5000平方米，承包给被告（乙方）经营。合同对承包经营期限、经营项目、免租期限、租金支付方式及付款时间、乙方保证金的缴纳和返还、租赁税费事项、甲、乙双方的权利义务、违约责任、合同的变更与解除等进行了约定。合同签订后，乙方支付了2017年5月20日至2020年5月19日的租金。按上述合同第三条第2项约定，每期租金先交后用，被告在2020年5月20日之前应交第二期租金即2020年5月20日至2023年5月19日的租金388.5万元。原告向被告催要租金，被告拖欠租金至今未付。按第三条第2项约定，被告超过十五天未缴足承包款给原告，原告有权终止合同，经营保证金不予退还，并向乙方收取违约金，要求乙方赔偿经济损失。因被告未按期支付租金，原告为本案诉讼支付律师代理费10万元，该代理费是原告的实际经济损失，应该由被告承担。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如诉请。被告（反诉原告）邻里之家公司辩称：1.该合同系张志鹏和毛关忠串通形成，本合同签订时间为2016年11月15日，此时原告公司的股东为张志鹏和芳玉玲，而合同文头“乙方”显示的股东为“张怀云、张志鹏、盛才芳”是错误的，以上三人并未一同作为公司的股东出现，直到2016年12月16日，乙方股东才变更为“张怀云、芳玉玲、盛才芳”，因此该份合同不能体现后加入股东的意思，只是张志鹏的意思；2.就应付未付租金，因双方存在返还物业费、垫付费用等争议，就支付租金一事双方一直在协商，故原告主张滞纳金缺乏事实依据且标准过高；3.原告主张的违约金系重复主张权利，无事实法律依据；4.原告主张的律师费系其维权合理支出，且双方合同也未约定应由我方承担；5.如果原告坚持解除合同，应将我方对涉案房屋的装修添附折价返还；6.原告应将我方在合同履行期间垫付的费用返还。被告（反诉原告）邻里之家公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返还反诉原告对涉案房产的投入（折旧后）360万元（暂定，最终以司法鉴定意见为准）；2.判令反诉被告立即返还反诉原告代垫费用22万元及利息损失；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月16日，反诉原告与反诉被告签订《王家巷农贸市场承包合同》一份，合同约定，反诉原告承包反诉被告坐落于镇江市，承包期限从2017年5月20日至2032年5月19日，合同同时对有关租金及支付方式进行了约定。截止到2019年4月30日，反诉原告对涉案房产的总投入约为450万元，上述投入原定分15年进行折旧，现在折旧后剩余价值为360万元。此外，2017年5月19日，反诉原告为反诉被告垫付执行款22万元，反诉被告至今未还。为维护反诉原告合法权益，特诉至法院，请求判如诉请。原告（反诉被告）置业公司辩称：1.租赁期间反诉原告未经我方书面同意擅自装饰、拆改、扩建，属于侵权行为，我方有权要求其恢复原状并赔偿损失，且本案系反诉原告违约而解除合同，装修残值损失应由反诉人自行承担，其无权要求我方返还其对涉案房产的折旧后的装修投入；2.反诉原告已向市场内的承租户将租金收至2021年10月，其受到租金后仍不向我方支付租金，实属故意违约，其因公司股东之间矛盾、经营不善等问题而拒绝向我方支付租金，导致合同无法继续履行，故其解除合同后所产生的损失都应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）置业公司提交的证据，本院认定如下:被告（反诉原告）邻里之家公司认可《王家巷农贸市场合同》落款的印章确系邻里之家公司名称变更前所签，但主张该合同是张志鹏与毛关忠串通形成，有失公平，不能体现其他股东真实意思。本院认为，张志鹏作为邻里之家公司代表与置业公司签订了租赁合同，且邻里之家公司在落款处还加盖公司印章确认，故不能仅以张志鹏不能代表其他股东的真实意思来否定邻里之家公司对此份合同而享有的权利及应承担的义务，因此，本院对这份证据予以采信。邻里之家公司对《对江苏如炬律师事务所律师函的回复》、催收承包费通知的真实性、合法性予以认可，但对证明目的有异议，认为该组证据恰恰证明邻里之家公司就支付租金事项一直在与置业公司协商，并未明确表示拒绝支付。本院认为，在该组证据中显示置业公司对邻里之家律师函提出要求变更《王家巷农贸市场承包合同》条款的请求表示拒绝，要求双方全面履行合同义务，并向邻里之家公司催收租金的事实，本院对该组事实证据予以采信。邻里之家公司对委托代理合同和发票真实性没有异议,但认为该律师费不应由其承担。鉴于邻里之家公司对该组证据材料的真实性没有异议,本院确认其真实性,认为可以证明置业公司的待证事实。对被告（反诉原告）邻里之家公司提交的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）置业公司对张长久与毛关忠的微信聊天记录证据三性无异议，本院认为该份证据证明双方在合同履行过程中存在纠纷，邻里之家公司欲修改合同条款，置业公司并未同意的事实，因此，本院对该事实证据予以采信。置业公司对借条及案款收据两张真实性、合法性虽无异议，但与本案争议不存在关联性，故对于这组证据本院不予采纳。对于《审计报告》，置业公司认为该份报告真实性、合法性均不认可。本院认为，该份审计报告系邻里之家公司单方面委托镇江之源会计师事务所审计，且从报告第四条第一款中“因公司未能对装修工程进行工程竣工财务决算，本次审计根据相关合同，结合公司所取得的发票确定”，因邻里之家公司未能提供其他证据证明账目所列款项，故本院对具体金额不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：本院经审理查明：2016年11月15日，原告（反诉被告）置业公司（甲方）与被告（反诉原告）邻里之家公司（乙方）签订了《王家巷农贸市场承包合同》，双方约定：1.甲方将镇江市建筑面积约5000平米，承包给乙方经营。租赁期限共15年，自2017年5月20日至2032年5月19日止。承包租金以三年为一个周期，三年租金原告必须一次性缴纳给甲方。第二期：自2020年5月20日至2023年5月19日止，三年租金为人民币388.5万元整。2.乙方需按期一次性付清，每期租金先交后用，逾期收取滞纳金，每天按欠缴金额的1%收取。乙方超过十五天未缴足租金给甲方，甲方有权终止本合同，并向乙方收取违约金，要求乙方赔偿经济损失。3.如乙方确定需装饰、拆改和扩建，必须向甲方提交实施方案，经甲方书面同意后方可实施，费用由乙方自理，承包到期后装饰、拆改和扩建的设施无条件归甲方所有，乙方不得拆毁。合同终止时，乙方要保证市场及其附属设施完好无损，否则乙方必须向甲方赔偿全部损失。4.甲乙任何一方违反本合同条款而提前终止合同，违约方应承担违约责任，向对方支付当年全年租金30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。置业公司于2020年5月17日向邻里之家公司发送《对江苏如炬律师事务所律师函的回复》，对律师函提出要求变更《王家巷农贸市场承包合同》条款的请求表示拒绝，要求双方全面履行合同义务。因邻里之家公司逾期缴纳租金，置业公司于2020年5月24日向邻里之家公司发送《催收承包费的通知》，要求邻里之家公司于2020年6月4日前向其支付第二期租金，即2020年5月20日至2023年5月19日租金388.5万元。上述事实有《王家巷农贸市场承包合同》、《对江苏如炬律师事务所律师函的回复》、《催收承包费的通知》、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告（反诉被告）置业公司与被告（反诉原告）邻里之家公司签订《王家巷农贸市场承包合同》后，置业公司将涉案农贸市场交付给邻里之家公司使用，邻里之家公司也按照合同约定支付了第一期租金，从双方实际履行情况可知该份租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于邻里之家公司辩称该租赁合同系张志鹏与毛关忠串通形成，证据不足，本院不予采信。第二期租金自2020年5月20日至2023年5月19日止为388.5万元，根据合同约定邻里之家公司超过十五天未缴足租金，置业公司享有合同解除权，置业公司现要求按照合同的约定解除合同，符合法律规定，应于支持。合同解除前，邻里之家公司应该按照合同约定向原告支付租金，原告主张的租金标准（即月租金107900元）低于合同约定，本院予以支持。合同解除后，邻里之家公司继续占有使用置业公司的房屋，应当支付租赁物占用费，具体标准可参照原告主张的月租金107900元。置业公司主张的滞纳金和违约金均系违约责任，违约金不能过分高于实际损失，人民法院可依邻里之家公司的申请予以调整，考虑到邻里之家公司的过错程度以及给置业公司造成的损失，以租金和租赁物占用费为基数，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍计付自2020年5月20日起至实际腾房之日止的损失。关于置业公司主张的律师费，因合同中未明确约定，故本院不予支持。关于反诉原告邻里之家公司主张反诉被告置业公司向其返还对涉案房产的投入（折旧后）360万元的诉讼请求，根据合同约定承租人需经出租人书面同意方可装饰装修且费用自行承担，本案中，承租人邻里之家公司未经出租人置业公司书面同意装饰装修，现又请求置业公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持。关于反诉原告邻里之家公司向本院提出对王家巷农贸市场装修价值进行司法鉴定的问题，本院认为，该证据对本案事实认定和判决结果并无影响已不必要，故对邻里之家公司的鉴定申请，本院不予准许。至于邻里之家公司要求置业公司立即返还原告代垫费用22万元及利息损失的请求，因代垫费用不属本案审理范围，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江苏置业有限公司与被告（反诉原告）江苏邻里之家商业管理有限公司于2016年11月15日签订的《王家巷农贸市场承包合同》；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）江苏邻里之家商业管理有限公司向原告（反诉被告）江苏置业有限公司按月租金107900元标准支付自2020年5月20日至实际腾房之日止的租金及租赁物占用费，并以租金及租赁物占用费为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍支付违约金；三、驳回原告（反诉被告）江苏置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江苏邻里之家商业管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6501元，诉前财产保全费5000元，保全保险费1950元，合计13451元，由原告江苏置业有限公司负担1000元，被告江苏邻里之家商业管理有限公司负担12451元。反诉案件受理费18680元，由反诉原告江苏邻里之家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 员 张小兵二〇二一年二月五日法官助理 徐 烨书 记 员 陈文娟本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉须知（2020）苏1111民初2857号一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处账号：11×××61第二审法院地址：镇江市健康路1号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。（）2021年2月5日