湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终729号上诉人（原审原告）：孟志超，男，1985年8月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈晓霞，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖红英，女，1963年12月31日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王良，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人孟志超因与上诉人廖红英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟志超向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9244号民事判决；2.请求依法改判被上诉人支付租金及违约金（其中租金支付至返还房屋之日）；3.请求改判解除租赁合同，将租赁房屋恢复原状并返还房屋；4.本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.湖南宇成投资有限公司（简称宇成公司）向廖红英交付了租赁房屋，但廖红英未将房屋用于经营长沙妮儿府大酒店有限公司，房屋一直处于毛坯状态；2.房屋交付后，廖红英未经宇成公司同意私自将房屋隔间敲掉，整体打通；3.案涉房屋是毛坯，不可能用于集中隔离××患者；4.在疫情未发生的2019年9月，廖红英即开始拖欠租金，其拖欠租金与疫情无关，房屋一直处于毛坯状态，无法正常使用，不存在受疫情影响之事。二、一审法院适用法律有误。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原房东宇成公司将案涉房屋转让给孟志超，对租赁关系不产生任何影响，双方无需重新签订租赁合同。原判决称廖红英不构成违约属适用法律错误，其应当承担违约责任。孟志超主张解除合同，并有权主张廖红英支付租金、违约金及恢复原状，上诉诉请有法律依据。综上，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。上诉人廖红英向本院提出上诉请求并答辩称：1.请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9244号民事判决；2.本案诉讼费用由孟志超承担。事实与理由：一审判决查明事实不清，认定事实、适用法律及程序严重错误，依法应当予以改正。1.一审判决遗漏当事人严重违反法定程序，依法应当予以撤销。宇成公司与廖红英于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定宇成公司将房屋出租给上诉人，并约定双方的权利义务。宇成公司是本案必须参加的诉讼当事人，一审遗漏当事人，应当依法予以撤销。2.孟志超无权向廖红英主张权利。案涉租赁合同系廖红英与宇成公司签订，廖红英不是租赁合同的当事人。宇成公司从未向廖红英告知或披露房屋已经出卖的事实，廖红英至一审开庭方知涉案房屋已经出卖，该行为侵犯了廖红英的优先购买权，故孟志超无权向廖红英主张权利。3.廖红英受疫情影响期间的租金应予以减免。案涉房屋于2020年2月至4月被芙蓉区政府紧急征用，用于隔离，根据最高人民法院和湖南省高级人民法院的有关规定，承租人可以要求出租人减免租金。综上，一审判决查明事实不清，认定事实及适用法律、程序均有错误，请求依法改判。孟志超答辩意见与其上诉意见一致。孟志超在向一审法院提出以下诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令廖红英向孟志超支付租金53434.5元、违约金13740.3元，合计67174.8元（租金暂计算至2020年5月31日，直至返还房屋之日止）；3.判令廖红英将租赁房屋恢复原状并返还房屋；4.判令本案的诉讼费、保全费等由廖红英承担。一审法院查明，2012年8月20日，廖红英（乙方）与案外人宇成公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同乙方承租甲方位于长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五及地下车库；租金标准为第二、三层按每月25元／平方米，第四、五层按每月15元／平方米，地下车库的租金为每年45000元，租金十年内不变，地下车库的租金第一年免收；租赁期限为12年，自2012年9月1日起算，免租期为六个月，租金自2013年3月1日开始起算；租金支付方式，从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金；如乙方不再续租，则按照来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其它的均不得破坏和改变现状；甲方保证本合同租赁期内，如甲方需要转让房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权，如乙方不予购买的，甲方转让房屋的行为不得影响乙方在本合同项下的租赁权益，且甲方应促使受让方继受本合同项下属于甲方的权利义务；乙方如不按时支付租金，在甲方书面通知两个月后仍不支付的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并由乙方按租金总额的15%承担违约责任，且甲方不承担乙方用于租赁房屋装修的任何费用，一切责任由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，宇成公司向廖红英交付租赁房屋，廖红英在金天大厦经营长沙妮儿府大酒店有限公司，但其中第三层一直空置未装修使用。2017年6月23日，因宇成公司资金紧张，拟处置其所有的金天大厦剩余房产及车库，遂于2017年6月23日向承租人廖红英发出《行使优先受让权告知函》，函告廖红英，其拟处置金天大厦2-5楼及车库，同等条件优先满足能行使优先购买权的权利人，对放弃行使优先购买权的，将面向社会公开转让；处置价格为2楼6000元／平方米，3楼-5楼5000元／平方米、车库200万元，该价格为低价，税费按政策各自承担；廖红英应在收到本告知函起7日内以书面形式明确回复是否接受宇成公司条件并行使优先购买权，逾期未书面回复或书面回复不明确或不能接受宇成公司条件的，依照法律规定，视为放弃优先购买权。2017年6月27日，廖红英作出《关于行使优先购买权的回复函》，其表明，对于其承租房产及车库，同意行使优先购买权，要求宇成公司勿将其享有优先购买权的房产及车库出让给他人。宇成公司收函后向廖红英发出《关于限期签订金天大厦商品房转让协议的通知》要求廖红英于2017年7月5日前前往宇成公司经营地址签署金天大厦商品房转让协议。后双方并未达成相关房屋转让协议。2017年9月1日，宇成公司（甲方）与孟志超（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××号（以下简称涉案房产）拥有的房产，建筑面积为305.34平方米，房产交易价格为1770972元，合同签订后双方办理了涉案房屋的产权登记，但未将房屋出售情况告知廖红英。后双方又于2018年5月11日签订《委托代理合同》，约定孟志超将涉案房屋的收租事宜由宇成公司代理，租金及支付方式按原房屋租赁合同执行，该合同亦未告知廖红英。合同签订后，宇成公司代收租金至今，后因廖红英未缴纳租金，宇成公司于2020年5月6日向其发出《催收函》，函告廖红英于2020年4月23日向宇成公司支付2019年11月至2020年1月31日的租金238392元后，便再未依约支付租金，要求廖红英支付2020年2月-2020年12月共计11月租金。廖红英于同日向宇成公司发送《再次请求减免疫情期间租金的函告》，载明廖红英在涉案房屋上经营的酒店在疫情期间被政府征用，用于对湖北返长人员、密切接触人员的医学隔离及境外返湘人员与密切接触人员的隔离，故请求减免2020年2月-4月的房屋租金。2020年5月9日，宇成公司向廖红英发送回复函拒绝了该请求。另查明，自2020年2月26日起，廖红英经营的长沙妮儿府大酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点。2020年5月7日，长沙市芙蓉区马坡岭街道向长沙妮儿府大酒店有限公司发送《感谢函》。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，宇成公司已将涉案房屋出售给孟志超，根据上述法律规定，宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》对孟志超具有约束力。因此，孟志超有权要求廖红英按《房屋租赁合同》的约定支付涉案房屋租金。廖红英辩称由于疫情影响，要求减免2020年2月至4月的房屋租金。本院认为抗击××疫情期间，廖红英经营的酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点，其营业收入势必受到影响。为了平衡双方当事人的利益，秉着共担风险的原则，酌情确定由孟志超减免一个月房屋租金。根据查明的事实，廖红英已支付租金至2020年1月31日，扣除疫情期间减免的一个月房租，截至2020年8月31日，廖红英尚应向孟志超支付租金45801元（305.34平方米×25元／平方米／月×6个月），后续租金，廖红英应按照《房屋租赁合同》的约定向孟志超或其指定的人支付。故孟志超要求廖红英向其支付房屋租金53434.5元，该院在45801元的范围内予以支持，超出部分该院不予支持。孟志超以廖红英逾期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》，由于孟志超购买房屋后，未向廖红英披露该信息，在该院向廖红英送达起诉状副本等法律文书之前，廖红英不知道孟志超系涉案房屋的所有权人，因此，廖红英对孟志超不构成违约，孟志超要求解除《房屋租赁合同》并要求廖红英返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖红英认为宇成公司侵犯了其优先受让权，由于该抗辩理由与本案不是同一法律关系，廖红英可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、廖红英于本判决生效之日起三日内向孟志超支付截至2020年8月31日的房屋租金45801元；二、驳回孟志超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计740元,由廖红英负担400元，由孟志超负担340元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、孟志超是否为本案适格当事人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然涉案《房屋租赁合同》是由宇成公司和廖红英签订，但孟志超通过买卖行为，已取得部分房屋的所有权，故其有权依据《房屋租赁合同》向承租人即廖红英主张支付租金等权利。廖红英认为孟志超无权向其主张权利的上诉请求不成立，本院不予支持。二、宇成公司是否系必须参加诉讼当事人。本院认为，宇成公司在2017年9月出售涉案房屋后，有关涉案房屋收取租金的权利已转移至孟志超，而孟志超主张的是2019年9月以后的租金，与宇成公司并无关系，故宇成公司并非本案的必要共同诉讼人，廖红英认为一审遗漏必要诉讼当事人的上诉请求不成立，本院不予支持。至于宇成公司是否侵犯其优先购买权，与孟志超诉请收取租金的主张并无关联，故对该上诉请求亦不予支持。三、涉案合同是否应当解除以及廖红英是否应当支付违约金。本院认为，孟志超购买该房屋后，其与宇成公司均未向廖红英方披露该信息，廖红英在一审法院送达起诉状副本等法律文书之前，不知道孟志超系涉案房屋的所有权人，故廖红英对孟志超不构成违约，孟志超要求解除合同并返还房屋以及支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院对该上诉请求不予支持。四、一审法院认定一个月的租金减免是否合理。本院认为，抗击××期间，廖红英经营的酒店被征用作为芙蓉区新冠疫情肺炎集中隔离点，其营业收入势必受到影响。孟志超主张其房屋为毛坯不可能作为酒店经营，本院认为，廖红英是对长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五层及地下车库整体承租用于酒店经营，而涉案房屋是金天大厦第三层中的一部分，在酒店整体受到疫情影响的情况下，案涉房屋亦无法正常使用，一审法院综合全案审理情况及查明事实，酌情减免一个月的租金并无不当。综上所述，上诉人廖红英、孟志超的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1480元，由孟志超承担407元，由廖红英承担1073元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年二月四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。