天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8473号原告（反诉被告）：康家新，男，1970年4月2日出生，汉族，住天津市西青区。被告（反诉原告）：高冬芝，女，1984年10月27日出生，汉族，住天津市北辰区。原告（反诉被告，以下简称原告）康家新与被告（反诉原告，以下简称被告）高冬芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告康家新、被告高冬芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康家新向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告房屋租赁合同关系于2020年4月4日解除；2.判令被告返还原告2020年1月26号至3月31号的房屋租金6600元、押金2500元;3.判令被告返还原告水电费500元,宽带费用截止起诉日400元,屋内家具家电（包括1.8米双人床一张、床头柜2个、电视柜1个、大衣柜1个、微波炉1个、吹风机1个及其他小件物品）；4.判令被告按照一个月租金的标准支付原告违约金3000元;5.请求判令诉讼费由被告承担，直接给付原告。后，原告变更第三项诉讼请求为被告支付自2020年4月1日始的宽带费500元。事实和理由：原、被告于2014年1月1日建立房屋租赁合同关系,原告租赁被告天津市南开区大悦公寓2号楼705室房屋用于民宿经营并按照约定支付租金。2020年1月25日因疫情天津市一级响应启动,相关部门通知全楼民宿暂停营业。停业后所有房间空置，原告第一时间与被告协商减免房租事宜,被告口头答应免租金至疫情结束。2020年4月4日，被告突然通知原告要收回房屋,原告与被告在705室内进行交接,但双方并没有达成退房事宜共识。原告回办公室处理事情,被告在原告离开后没有通知原告擅自更换门锁且走人不予解决。原告发现门锁被换及时联系被告,被告电话不接、微信不回，以实际行为终止与原告的租赁关系。由于被告擅自换锁,致使原告无法搬离房内物品,且至今仍有剩余房屋水电费500元未交接，因宽带设备未取出仍在705室内无法办停机，每月也产生宽带费100元,截止起诉日共400元。原告认为,因被告擅自换锁解除合同构成了严重违约,应当依法承担上述返还责任并承担违约责任,故原告为维护自身合法权益起诉,请依法判如所请。高冬芝辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年4月5日，原告因疫情期间无力承担房租主动要求退房，被告于当日14时为配合原告来到大悦城公寓做房屋交接，原告多次拒绝接听电话，不到现场。在涉讼的705号房屋由原告打开房门，房屋内电视、床垫、微波炉、吹风机等均不在房屋内，房屋内只有床屉、床头柜、电视柜、衣柜，没有电器，已具备交付的条件。原告告知经营不善，希望能够退房，被告同意并予以配合，原告要求退还疫情期间的房租，否则拒不交接，被告多次与原告沟通，原告不予理睬，离开705号房屋，被告通知原告如不交接，被告将更换门锁。后被告报警，警察到场后让原告配合做交接手续，原告不予配合，仍未到705号房屋，故被告于4月6日凌晨更换门锁。高冬芝向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年4月6日解除;2.判令原告向被告支付自2020年4月1日起至2020年4月6日之日止的房屋租金600元、自2019年1月1日起至2020年8月31日止的物业费3931.2元及换锁费用2300元;3.判令原告腾空涉讼房屋并返还被告涉讼房屋的门禁卡、水卡、电卡等;4.判令原告按照每月3000元的标准赔偿被告自2020年4月1日起至今的损失15000元;5.反诉案件受理费由原告承担。后，被告撤回第三项反诉请求。事实和理由：原、被告之间存在房屋租赁关系,原告承租被告位于天津市南开区××街××街××广场××号楼××号房屋,双方约定每月租金3000元,支付方式为押一付三。2020年1月27日,原告告知被告涉讼房屋所在的物业公司向其下达通知，要求禁止民宿及一切聚集性经营行为,并据此主张减免房屋租金,双方就此事多次协商未果。2020年4月5日,双方再次就房屋租赁事宜到涉讼房屋现场协商,仍未达成一致意见,原告明确表示拒不支付下一期租金、也不交还房屋,并私自扣留了涉讼房屋的门禁卡、水电卡及钥匙后离开。被告报警后,民警要求原告返回现场未果,被告只能在2020年4月6日将涉讼房屋换锁,并因此支付换锁费用2300元。此后,原告还通过在涉讼房屋张贴“此房有纠纷、中介禁入”及向多个中介威胁恐吓等方式,阻挠被告出租涉讼房屋,导致涉讼房屋至今没能租出去。被告认为：首先,2020年2月时值农历新年过后,住宿行业处于淡季,这属于原告在经营过程中可以预见的经营风险,疫情对其经营影响本身较小;其次,天津市政府为积极推进复工复产,已于2020年2月24日发布针对包括住宿、餐饮等在内的多个涉及居民生活服务行业的复工指南,原告在此之后仍以无法经营为由拒付租金的行为不具备合法及合理性;再次,涉讼房屋租赁合同实系因原告拒付下一期租金且拒不腾房交接的根本违约的行为而导致不得不解除,原告应当承担因此产生的法律责任;最后,原告采用扣留涉讼房屋门禁卡及水电卡等必备的附属设施、拒不退房且阻挠涉讼房屋对外出租的行为给被告造成的损失,应当由其承担赔偿责任。综上所述,望法院查明本案事实,维护被告的合法权益,支持被告的全部反诉请求。康家新对高冬芝的反诉请求辩称，原告对2020年4月5日解除房屋租赁协议没有异议，不同意承担4月1日至4月5日的房屋租金；原告同意承担2020年3月31日前的物业费及同意返还被告的房卡、门禁卡等，不同意承担被告主张的换锁费用，且不同意被告的第4、5项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于合同签订过程、合同内容、履行情况、涉讼合同于2020年4月5日解除、原告于2020年8月20日庭审过程中将涉讼房屋房门钥匙1把和卫生间钥匙5把及房门卡两张交予被告、2020年8月22日双方就涉讼房屋办理交接等双方当事人没有争议的事实，本院予以认定。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、对被告主张的换锁费用2300元。被告提交的天津市北辰区为民开锁中心出具的服务单一份，其上载明对涉讼房屋换全锁金额2300元。本案在庭审质证期间，承办人电话联系方恩宝，其表示2020年4月5日晚11时许，其与另一人到大悦城换了两套锁，每套2300元，因是疫情期间，所以价格较高，2300元包括两个换锁师傅夜间出工费、一套门锁及修改房门的费用。结合原、被告庭审陈述及上述证据，本院认定被告确于2020年4月5日当日支付换锁费用2300元。二、原、被告就涉讼房屋租赁合同解除后所产生的损失应承担的过错责任。原、被告提交双方微信聊天记录及微信内语音，其中存在：原告因疫情而要求被告减免租金，双方协商未果时原告提出腾退房屋，被告予以认可，双方于2020年4月5日在涉讼房屋协商，因对退还原告已支付的租金数额及保证金等未达成一致意见，原告离开涉讼房屋，后被告更换房屋门锁。综合原、被告上述行为，本院认定双方对因各自行为产生的相关损失均负有过错责任。双方所主张的损失为：被告更换房屋门锁支付的2300元、自2020年4月6日至2020年8月22日期间房屋闲置损失及产生的物业费、原告每月支付电信服务+通信服务费99元至2020年7月。庭审中被告表示，租金交付到3月31日，每月租金3000元，押金不是向原告收取的，是与最早的合同方收取的2500元押金，但未退还原承租人。本院认为，原、被告双方系房屋租赁合同关系，于2020年4月5日解除。原告欠付租金的行为，构成违约，应当承担相应的后果，但新冠疫情构成不可抗力，因不可抗力及双方过错行为导致的损失应由双方根据公平责任原则及各自过错合理分担。关于房屋租金，结合涉讼房屋使用用途、双方履行情况，本院酌定被告退还原告2020年3月31日前的租金4500元及2500元押金，原告无需再向被告支付此后的租金。原告提出腾退房屋，但未配合被告办理交接手续，而导致被告更换门锁，换锁费用2300元应由原告承担。原告应依照合同约定向被告支付其占用房屋期间的物业费2981.16元[196.56元/月×（15个月+5日）]。原、被告其他损失各自承担。综上所述，原告的诉讼请求，被告的反诉请求，本院均予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）康家新与被告（反诉原告）高冬芝之间的房屋租赁合同关系于2020年4月5日解除；二、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）高冬芝给付原告（反诉被告）康家新租金4500元、押金2500元；三、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）康家新给付被告（反诉原告）高冬芝换锁费用2300元、物业费2981.16元；四、驳回原告（反诉被告）康家新其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高冬芝的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费124元，由原告（反诉被告）康家新负担99元，由被告（反诉原告）高冬芝负担25元，被告（反诉原告）高冬芝负担的部分于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）康家新。反诉案件受理费172.5元，由原告（反诉被告）康家新负担25元，由被告（反诉原告）高冬芝负担147.5元，原告（反诉被告）康家新负担的部分于本判决生效后三十日内给付被告（反诉被告）高冬芝。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝春杰人民陪审员  孙兰菊人民陪审员  郑丽文二〇二一年二月三日书 记 员  马晓雯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。