广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28879号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晓阳，该公司工作人员。被告：刘纯亮，男，1971年1月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区*************附1号，公民身份号码430************575。被告：陈祎军，女，1974年9月27日出生，汉族，住湖南省城步苗族自治县茅坪镇土桥农场文田**，公民身份号码430************260。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告刘纯亮、陈祎军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司委托诉讼代理人卢满辉、马晓阳，被告刘纯亮、陈祎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付自2017年6月至2020年7月期间的物业管理费8265元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月欠款金额为基数，自2017年6月起每日按0.5‰计算至实际清偿之日止）、水费53.64元。庭审中，原告增加诉讼请求：两被告向原告支付2020年8月至2020年12月的物业管理费1087元及滞纳金及水费292.04元。明确滞纳金的计算方式为以每月欠款金额为基数，自2017年6月起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算。事实和理由：原被告签订人才楼A（B）前期物业管理服务协议（以下简称前期服务协议），约定原告为两被告位于中山火炬开发区祥兴路人才楼A2-1802房（以下简称案涉房产）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/㎡的标准计付物业管理费，该物业建筑面积145.01平方米，管理费217.5元/月。前期服务协议约定两被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但自2017年6月15日起，两被告开始拖欠物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促两被告支付，两被告均未履行支付管理费的义务。两被告逾期支付管理费行为已经构成违约。根据双方签订的协议书第三条约定，两被告应按当月应缴纳总额按日5‰支付滞纳金，综上所述，请法院查明事实，依法判决。原告科技新城公司向本院提供的证据主要有：1.住户紧急联络人登记表；2.前期服务协议；3.购房合同部分内容；4.收楼通知书；5.催款函；6.协议书；7.民事判决书；8.物业服务企业资质证书；9.物价局准予备案的复函；10.门岗交接班记录表；11.来访人员登记表；12.查询记录；13.保安上下班签到表；14.小区监控设施完好照片；15.电梯维保合同；16.电梯维保单位营业执照、资质证书；17.电梯检验合格报告；18.电梯维保照片；19.工作水管维修工程单；20.前期服务合同；21.2018-2020年维修工程单；22.清洁工上下班签到表、打扫卫生照片；23.绿化工工作照片；24.小区新增娱乐设施照片；25.人才楼物业服务情况记录光盘。被告刘纯亮、陈祎军辩称，原告的下属物业公司违反前期服务协议、《物业管理条例》，没有切实履行合同，针对原告的起诉，两被告认为其违约在先，违背诚实守信原则。一、原告主张的物业管理费缺乏依据。1.原告与两被告之前不存在物业服务合同关系，2014年业委会成立至今，原告下属物业服务管理公司从未与业委会、业主签订新的物业服务合同，这一事实也能解释为什么今天的起诉方是原告，而非其下属的物业服务管理公司。2.原物业服务合同因大多数业主对其履行存在较大异议并且未续签。中山市名汇苑业主认为原告没有切实履行前期服务协议，从而存在较大异议，特别是对物业收费标准、开发商交楼至今的基础设施不完善存在较大意见，于2014年经由业委会与原告进行过协商，但由于原告没有认真对待，基于搪塞、强硬的态度，也没有签订新的物业服务合同，致使最终没有结果。3.部分物业管理费超过追诉时效，因为两被告2020年7月份之前一直很少居住在案涉房产，期间没有收到任何欠费通知信息，根据追诉时效两年有效期推算，原告所要求的部分物业管理费的诉讼时效超期，即截止到2020年7月之前的物业管理费部分已超过诉讼时效，其请求没有法律依据。二、原告主张的物业管理费收费标准缺乏依据。1.原告与两被告未约定物业管理费收费标准，《物业管理条例》第四十—条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原前期服务协议中关于物管费收取标准的约定因原合同期满未续期而无效，且双方无签订新的物业服务合同，至今原告就物管费收取标准并未与名汇苑业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，原告根据已期满未续期的原前期服务协议来确定收取标准，违反了上述规定。2.原告主张的物业管理费收费标准未经物价局核定、备案。名汇苑物业服务收费标准应由中山市物价局核定，但原告一直未办理核定、备案手续，在本案中也未提供这方面的相关证据。3.原告的物业管理收费标准与服务水平不相适应，《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”据查，中山市物价局、中山市建设局于2005年4月22日发布了《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号），该通知根据省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部的通知》及《中山市物业服务收费管理办法》（中价[2005]57号）制定我市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价。《中山市物业服务收费管理办法》（中价[2005]57号）在新的物业服务收费管理办法出台后，于2011年1月1日废止。名汇苑业主所住小区交楼时间为2009年，那么适用的物业收费标准就不能与《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号）的政府指导价相冲突，根据《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号），中山市住宅物业服务收费政府指导价基准价为，高层住宅（带电梯，含电梯电费）：一级：按优质优价的原则确定；二级：每平方米2元；三级：每平方米1.5元；四级：每平方米1元。以上等级收费标准上浮幅度为20%，下浮不限。原告的下属物业管理公司不具备三级及以上的资质，主张三级资质的物管费标准，且未能提供符合相应服务水平要求的服务，鉴于其所谓的服务等于无服务、不作为，即使其资质能达到四级，也可以遵行“下浮不限”的通知精神进行协商达成更低标准，但原告对业主的合理要求置之不理、不协商、不作为，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。4.原告的物业服务未完全履行，原告违反《合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有—项不符合合同的约定就构成不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定：当事入除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。根据业主与原告签订的前期服务协议第七条（物业管理服务质量）：房屋外观（公共部分）完好率95%，设备运行正常率95%，房屋及设施、设备的维修、养护及时率95%，公共环境洁净率95%，绿化完好率95%，交通秩序良好率95%，公共秩序维护良好率95%，房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修合格率93%，业主和物业使用人对物业公司的满意率达到90%，比对上述条款，原告没有一条能达标。小区电梯经常坏，基本文娱活动及设施长期空白欠缺，绿化用地不足，特别是小区内仅有一条道，造成事实上的人车混流，业主的安全得不到保障。鉴于低劣的物业服务，业委会与原告进行了多次沟通，并在相关政府部门的干预之下，就名汇苑（人才楼A）业主委员会反映名汇苑（人才楼A）绿化不足和娱乐设施欠缺等问题，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2014年11月27日就作了复函，明确要求原告将擅自更改的用地布局恢复成原规划绿地，尽快落实原审定的名汇苑住宅小区总平面图中原规划空间内的文化室、乒乓球室和台球室，将东面临时围墙向东外移作为小区业主的活动空间缓解人车混流的安全隐患。但是，六年过去，原告没有作为，仅为应付增加了一张乒乓球台和几个小孩玩的东西，小孩玩的东西没有做安全防护，曾有多名小孩在此摔伤了，现在很少有人去，形同虚设。原告起诉的是2017年6月起的物业管理费，（2017）粤2071民初20688号民事判决书在2017年6月之后，所以两被告应按（2017）粤2071民初20688号民事判决书第10页的判决结果应缴物业管理费×70%履行缴费义务。5.原告的物业服务存在严重安全隐患。原告自身经常违法违规，乱撕乱拿业主的信件、偷偷拉业主的电表，制造安全隐患，扰乱业主生活。小区南北设有门岗，但小区保安惰于询查外来不明人员，致门岗形同虚设。保安也不是完全不管，事实上只做—件事，对来往车辆，不分内外，不问身份，只做收费。电梯经常损坏，没有得到根本修理，拼拼凑凑，三天两头就出问题，做得最好的时候就是将它围起来。电梯内的顶蓬长年缺失不修，灯忽明忽暗。有几次业主乘坐时遇到电梯忽上忽下，失去控制，并有多名业主被关在电梯里出不来。小区内道路及楼道上的灯经常不全不亮，或者在晚上昏黄暗淡。小区外围两边的绿色粽树被修的乱七八糟，长长硬硬尖尖的露在外面，亲眼见小朋友的头皮被刺出血。公共区域内水管经常爆裂渗漏，原告不及时修复造成长期积水，浸泡腐蚀楼层地面结构，对小区楼栋造成巨大的安全隐患，小区内三栋楼多处墙面发霉，无人打理。按照《物业管理条例》，业主享有小区建设知情权，原告必需定期向业主公布收支账目，但原告从未就停车收费、发布在小区内的商业广告费用等账目进行过公开公示，原告的不作为侵害了全体业主的知情权。原告经常拉业主电表扰乱业主生活，连基本的物业封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防水电设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务；小区消防通道紧急出口安全门长期反锁及锈蚀，堆放垃圾阻挡使消防通道无用失效，应急灯长期不亮不修不换，小区内公共区域门窗锁扣坏了无人修换；台风季节玻璃易损影响业主人身安全，物业设施欠缺，服务不到位；对外来人员以及不明身份的人员，都可以在服务范围区内随便出入，业主的人身财产和人身安全得不到保障。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。三、原告主张的滞纳金缺乏依据。两被告与原告未对未按时缴纳物业服务费的滞纳金进行约定，《物业管理条例》等法律对拖欠物管费是否支付滞纳金也并没有规定，并且两被告不按时支付物业管理费的行为是原告未能提供符合约定的物业服务导致的。滞纳金是指针对不按期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他企业、团体都无权私自设立。因此，原告对滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。综上所述，原告的诉讼请求、理由前后矛盾、违背事实和法律规定。原告违约在先，违背公平正义，且原告不完全履行合同，收取足额服务费，显失公平，两被告请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正。被告刘纯亮、陈祎军为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.录音、视频光盘；2.前期服务协议；3.人才楼A、B业主临时公约；4.民事判决书；5.广东增值税电子普通发票、收据；6.中山市城乡规划局火炬开发区分局复函；7.照片；8.电费明细。本院经审理认定事实如下：2007年12月1日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）（甲方、房地产开发公司）与科技新城公司（乙方、物业管理公司）签订中山市火炬开发区人才楼A/B区前期物业服务合同（以下简称前期服务合同），该合同约定：本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；采用包干制的方式收取物业服务费和提取酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅楼【建筑面积】每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。关于服务内容：本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容并达到以下服务质量：日常服务：1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量：外墙完好，外墙整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、沟渠、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3.按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维修养护和管理，包括文化体育娱乐场所，服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5.绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地，花木、建筑小品、园林小品，服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。服务质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日洁。7.交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防护工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，房屋质量：设备良好、运行正常、岗亭24小时值班。定期服务方面：一日清理生活垃圾一次，三月清洗水池一次，六月清梳化粪池一次，一月清梳排水系统一次，三十六日清洗建筑物外立面一次，一月检修水泵一次，一月检修电梯一次，三月检修发电机一次，服务质量：设备良好、运行正常、垃圾日产日清，关于服务内容，协议还约定了其他内容。服务期限自二零零八年一月一日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了其他内容。2009年4月24日，建发公司（甲方）与刘纯亮（乙方）签订前期服务协议，该协议约定：物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市人才楼A(B)前期物业管理服务单位，并自愿遵守建设单位与科技新城公司签订的前期服务协议的有关约定。物业管理费：收费标准：高层住宅按建筑面积（以房产地产权证确权面积为准）每月每平方米1.5元收取（含电梯运行、路灯电费及生活用水加压电费，不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）；楼宇本体公共电费按中山市政府有关规定由业主/物业使用人另行分摊。物业管理费自通知收楼之日或按商品房买卖合同约定视为收楼之日起按上述标准收缴。服务内容：1.房屋本体共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋的公共外墙、房屋本体共用部位的维修、养护和管理（公共的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。3.公共附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括公共道路、室外公共上下水管道、公共化粪池、沟渠、池、井、公共停车场等。4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.公共附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6.公共环境卫生，包括公共场所、公共绿化地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7.交通与车辆停放秩序的管理包括小区大门车辆进出秩序维护、小区内车辆行驶与停放秩序维护（本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与物业公司签订专项合同）。8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。10.协助组织开展社区文化娱乐活动。11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业管理单位原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。12.对业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重物业管理单位可采取报告、规劝、制止等措施，如业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用守则的行为可导致危及安全、改变房屋外观等紧急情况物业管理单位可采取暂停水电供应等紧急措施，如因采取紧急措施造成业主或物业使用人损失的由违约（或违章）方负责。物业管理服务质量：房屋外观（公共部分）完好率95%，设备运行正常率95%，房屋及设施、设备的维修、养护及时率95%，公共环境洁净率95%，绿化完好率95%，交通秩序良好率95%，公共秩序维护良好率95％，房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修合格率93%，业主和物业使用人对物业公司的满意率达到90%。该协议还约定了其他内容。2009年12月7日，科技新城公司向刘纯亮、陈祎军发送收楼通知书，通知刘纯亮、陈祎军于2009年12月18日办理收楼手续，自2010年1月1日计收物业管理费。2009年12月12日，刘纯亮办理了案涉房产的收楼手续。庭审中，双方确认刘纯亮、陈祎军系案涉房产所有权人，建筑面积为145.01平方米。因刘纯亮、陈祎军拖欠科技新城公司物业管理费及其他费用，科技新城公司分别于2017年3月1日、2018年3月31日、2018年10月26日、2019年3月1日、2020年6月15日向刘纯亮、陈祎军邮寄催款函，分别催收2014年4月1日至2017年2月28日、2017年6月1日至2018年3月31日、2017年6月1日至2018年10月31日、2017年6月至2019年2月、2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业管理费、水费及滞纳金。刘纯亮、陈祎军当庭称因为很少居住案涉房产，未收到上述函件，科技新城公司主张的部分物业管理费已超过诉讼时效。另，陈祎军当庭辩称，业主入伙协议书、前期服务协议、业主公约等，均为刘纯亮一人签名，陈祎军本人不予认可。另查，庭审中，刘纯亮、陈祎军确认未缴纳物业管理费，且对科技新城公司主张的物业管理费计算金额无异议，但其称科技新城公司未提供水费的明细单，无法确认水费欠款金额。针对物业服务质量，刘纯亮、陈祎军辩称物业服务存在严重质量问题，达不到前期服务合同相关约定标准。刘纯亮、陈祎军为证明其辩解意见，提供（2017）粤2071民初20688民事判决书及相关照片予以佐证，根据刘纯亮、陈祎军提供的照片显示，科技新城公司在提供物业服务中，存在一定程度的垃圾堆积、积水未清理、公共设施损坏未修等问题。科技新城公司对上述辩解不予确认，一、刘纯亮、陈祎军与科技新城公司的前期服务协议已由广东省中山市第一人民法院于2018年判决确认合法有效，刘纯亮、陈祎军明知拒缴物业费没有法律依据，依然屡次以此为借口拒不履行业主义务，纯属主观恶意拒不履行前期服务协议，侵犯了小区绝大部分按时缴费业主的权益。二、科技新城公司为物业服务企业三级资质（资质证书编号：中建物字[2008]44号），收费标准己在中山市物价局备案（中山市物价局中价函[2013]66号），并在前期服务协议中进行了约定。符合《物业管理条例》第四十条关于物业服务收费由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定的规定。三、关于刘纯亮、陈祎军抗辩没有履行前期服务协议的问题。1.刘纯亮、陈祎军称A2-2106房被停电2个月，这不是科技新城公司所为，而是A2-2106房子被法院查封，与科技新城公司无关。刘纯亮、陈祎军把物业电工帮业主检查电路的正常工作说成是停业主电，没有事实依据；2.刘纯亮、陈祎军称门岗形同虚设，对外来人员缺乏管理，不是事实。小区门禁设施齐全，人员出入有刷卡、人脸识别等验证方式，门岗24小时值班，有来人来访登记，有巡查记录，小区监控设施完好，履行了前期服务协议里关于安全防范的约定。3.电梯维护问题。科技新城公司聘请了国家A级资质电梯维保企业对小区电梯进行维保，严格按照国家规定每15天对乘客电梯进行一次维保，维保企业的技术力量毋庸质疑。人才楼A区电梯从2008年投入使用，已经使用十多年，正是因为科技新城公司聘请了具有雄厚技术实力的专业维保公司对电梯进行维保，才使电梯保持正常运行。4.公共水管爆裂没有维修不是事实，仅仅2020年公共水管锈蚀、地面沉降等原因造成的水管漏水维修就达十多项，科技新城公司都及时进行了维修，确保小区业主用水不受影响。刘纯亮、陈祎军称小区应急灯长期不修不换，现有小区大规模更换应急灯的工程单证明刘纯亮、陈祎军所说不实。5.小区的停车位都是产权车位，出租车位收取的停车费属车位业主所有。关于小区公共区域广告收益的问题，小区入住已经十多年，公共设施设备老化严重，故障频发，2018至2020年仅仅大修项目就有153单，维修费用巨大，而物业服务费还是维持十一年前的标准，物业不堪重负，其中很多维修项目按照规定都需要动用业主公共维修资金进行维修，但程序复杂、时间长，为了不影响小区业主生活，科技新城公司已将收益用于补充维修费用，这在开发商和科技新城公司签订的前期服务合同里第四章第一条第5项里有明确约定。6.关于违约金，科技新城公司和开发商签订的前期服务合同第三章第十四条：业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失。7.科技新城公司为小区业主提供了安防、保洁、绿化养护、公共设施维护维修等物业服务，己如实履行了前期服务协议，向业主收取物业服务费合理合法，刘纯亮、陈祎军长期拒缴物业费理由不合法，主观上为恶意不履行物业服务协议，违背诚实守信的契约精神。再查，2015年5月，中山市住房和城乡建设局向原告出具物业管理企业资质证书（证书编号：中建物字[2008]44号），该证书载明：准予从事物业管理业务时间为2005年3月6日；资质等级为三级。2013年4月3日，中山市物价局向科技新城公司发《中山市物价局关于火炬开发区人才楼商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，该复函载明物业服务费，高层住宅（带电梯）物业服务费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建发公司与科技新城公司签订的前期服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然与建发公司签署的前期服务协议、业主公约等，均为刘纯亮一人签名，陈祎军本人不予认可，但上述合约自2009年签约至今已有十多年之久，期间陈祎军并未提出异议，且期间陈祎军一直享受科技新城公司的物业服务，可视为已认可刘纯亮一人签署的前期服务协议、业主公约对其具有约束力，本院对陈祎军的抗辩理由不予采信。本案中，科技新城公司应当依约向小区提供物业服务，刘纯亮、陈祎军作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应向科技新城公司支付物业管理费及其他费用。关于科技新城公司资质及收费标准问题。刘纯亮、陈祎军抗辩称科技新城公司不具备相应资质，科技新城公司不予确认，并提交物业管理企业资质证书予以佐证；关于物业收费标准，科技新城公司认为其已在中山市物价局备案，亦已于前期服务合同中明确约定，并提供了物价局准予备案的复函及前期服务合同予以佐证。关于诉讼时效的问题。根据科技新城公司提供的证据显示，科技新城公司分别于2017年3月1日、2018年3月31日、2018年10月26日、2019年3月1日、2020年6月15日向刘纯亮、陈祎军邮寄催款函，科技新城公司的诉讼请求均未超过诉讼时效。故对于刘纯亮、陈祎军关于资质、收费标准及诉讼时效的抗辩理由，本院均不予采信。关于水费问题，因科技新城公司没有提供证据证明刘纯亮、陈祎军用水量及水费计算依据，刘纯亮、陈祎军亦不确认，科技新城公司应承担举证不能的不利后果，本院对科技新城公司主张的水费部分不予支持。关于小区广告收益公示问题，刘纯亮、陈祎军抗辩称科技新城公司没有对广告等收益进行公示，侵害了业主的知情权，科技新城公司称广告收益已用于物业服务支持，本院认为，收益支出和公示公开是两个层面的问题，本院对科技新城的辩解意见不予采信，认定科技新城公司没有公开小区广告收益，侵害了业主的知情权。关于物业服务质量问题。刘纯亮、陈祎军以科技新城公司未完全履行合同义务为由，拒绝缴纳物业管理费，并提交照片等证据予以佐证，结合双方提供的证据，本院认定科技新城公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。综合本案查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：虽然科技新城公司的物业管理服务质量存在瑕疵，但并不构成根本违约，刘纯亮、陈祎军以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。刘纯亮、陈祎军应该认识到，拒交物业服务费势必会造成科技新城公司管理服务资金的不足，进而影响到科技新城公司提供正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种极不公平行为，另，按照中山市目前物业服务费市*行情，本案每月1.5元收费标准并不算高。因此，综合考量合同的标的性质、收费标准及科技新城公司物业服务的整体质量，本院认定刘纯亮、陈祎军应向科技新城公司支付2017年6月至2020年12月期间共43个月的物业管理费9353.15元（145.01平方米×1.5元×43个月），科技新城公司请求刘纯亮、陈祎军支付物业管理费9352元（8265元+1087元）的主张，理据充分，本院予以支持。对于滞纳金部分，因科技新城公司的物业服务质量确存在一定瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘纯亮、陈祎军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2017年11月至2020年12月止共43个月的物业管理费9352元；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取59元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担14元，由被告刘纯亮、陈祎军负担45元（被告刘纯亮、陈祎军于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山科技新城建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二一年二月一日书记员 程梓欣姚志姬