北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1453号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）：陈士明，男，1953年5月20日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈新颖（陈士明之女），住北京市海淀区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人陈士明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人中天置地公司委托诉讼代理人孟园园，被上诉人陈士明的委托诉讼代理人陈新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，依法改判我公司支付陈士明2020年2月1日至2月22日租金9442元、水费900元、电费717元，驳回陈士明要求我公司支付违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈士明承担。事实与理由：我公司在疫情期间无法带客户看房，导致北京市海淀区111室的房屋（以下简称111号房屋）空置，达不到房屋出租的目的。疫情属于不可抗力，我公司于2020年2月21日以微信方式通知陈士明因不可抗力原因解除合同，并于次日办理了房屋交接，因此双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2020年2月22日解除，我公司不应支付2020年2月22日之后的租金，也不应支付违约金。陈士明辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉请求。2020年2月23日我是通过找链家公司工作人员，以非业主身份进入小区找到的钥匙。我取得钥匙后多次和对方交涉支付欠缴房租和水电费一事，其一直说不批。2020年3月14日我通过微信向中天置地公司发送了解除通知。中天置地公司应按合同约定支付欠缴房租和水电费。111号房屋所在楼栋没有任何感染人员，防控也不是完全不可进出，其他中介人员都可以正常进入。合同本可以正常履行，中天置地公司应按合同约定向我支付违约金。陈士明向一审法院起诉请求：1.依法判令中天置地公司支付我2020年2月1日起至2020年3月14日的租金18454元；2.判令中天置地公司支付我违约金25750元；3.判令中天置地公司支付我水费935元、电费717元；4.案件受理费由中天置地公司承担。一审法院认定事实：2018年7月12日，陈士明（甲方，委托人，代理人：陈新颖）与中天置地公司（乙方，租赁代理机构，联系人：袁某）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托代理合同》），约定：对于111号房屋，甲方授权乙方以其认为合适的方式进行出租；出租代理期自2018年8月1日至2021年7月30日，租金标准为第一年12500元/月、第二年12875元/月、第三年13261元/月。该合同第十条第（二）款约定：因不可抗力或因法律法规拆迁、政府政策调整（如隔断拆除）导致本合同无法继续履行的，甲乙双方在结清各自费用后，甲方将剩余房租退还乙方，本合同自行解除；第十条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：3.未按约定划付租金达五日以上的（节假日除外）；第十一条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。该合同附件二《房屋交割清单》注明：厨房冷水底数为3016，电底数为751。2020年2月21日，中天置地公司员工袁某向陈新颖发送微信，内容为：我代表中天置地公司，现告知您，因为疫情影响没有客户，我们人员无法正常进入小区带客户，现在两个方案，第一就是你给我们减免房租，或者给点免租，我们一起分摊疫情给我们带来的影响，第二就是我们把房子退给你，当时装修房子配货花费共计2万多元，这些装修和配货就当违约金弥补你了，合同截止到2020年2月22日不再继续履行，今天可交付您房屋钥匙，水电费截至到2020年2月22号之前所有产生的费用，我们会结清。给你带来的影响，我们深表歉意。2020年3月14日，陈新颖通过微信向袁某发送如下内容：您好，由于你们中天置地应在2020年2月1日支付我房租，但是截止到2020年3月14日你们依旧没有支付我任何费用，所以请你们按照你们给到我的通知，结清你们应支付的房租及水费电费。我们双方的合同已经因为贵司的拒不支付房租，按照合同约定自动解除了。经法院询问，中天置地公司认可收到该解除通知，但认为陈士明已于2020年2月23日拿到了房屋钥匙，双方已对房屋进行了交接，且陈士明亦将水电照片发送给其，故合同解除时间应为交房日期。陈士明认可其于2月23日拿到钥匙进入房屋，并表示房屋一直空置到9月份才出租出去。陈士明就其主张的水、电费提交如下证据予以证明：证据一、自来水缴费通知单，显示：用户地址为111号房屋，账务月份为2019年11月，金额为870元。证据二、111号房屋的水费缴费记录，其中11月水费为870元，4月水费为65元。对此，陈士明解释：截止到2019年11月，中天置地公司欠付的水费是870元，后续截止到2020年4月又有65元水费产生，我方已经都结清了。证据三、电表照片，显示余额为33.85元。中天置地公司对上述证据的质证意见为：截止11月份的水费870元认可，后续我方只认可到2月22日的水费；欠付的电费数额没有异议。对于因中天置地公司的违约行为给其造成何种损失一节，陈士明表示：我方每月要还12000多元的贷款，因中天置地公司未按时给付房租，导致我方向银行申请迟延还款，因此产生了复利；此外，为了还贷我方又借了款，产生了利息损失。中天置地公司对此不予认可，表示陈士明主张的违约金过高，相关损失并非直接损失，申请法院对违约金数额进行酌减。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈士明与中天置地公司签订的《出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，中天置地公司未按约定划付租金达五日以上的（节假日除外），陈士明有权单方解除合同。本案中，因中天置地公司未依约给付陈士明2020年2月1日之后的房屋租金，故陈士明于2020年3月14日通过微信向中天置地公司发送了解除通知，要求解除合同。庭审中，经法院询问，中天置地公司认可收到该解除通知，故根据合同法的相关规定，双方签订的《出租委托代理合同》已于2020年3月14日解除。中天置地公司提出的因疫情属于不可抗力，故其于2020年2月21日提出解除合同系有权解除之抗辩意见，于法无据，法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现陈士明要求中天置地公司给付其自2020年2月1日至3月14日期间的房租18454元之诉请，有事实和法律依据，且该数额亦未超过合同约定的租金标准，故法院对此予以支持。关于陈士明要求中天置地公司给付拖欠的电费717元一节，因中天置地公司对此并无异议，故法院亦予以支持。关于水费问题，双方对于截止2019年11月的欠付水费为870元均无异议，争议在于后续产生的截止到2020年4月份的65元水费中有多少是应当由中天置地公司负担的。鉴于陈士明认可其于2月23日拿到钥匙进入房屋，故法院将据此酌情判定2019年11月份之后、截止2020年2月23日期间，应当由中天置地公司负担的水费为30元。加上前述的870元，中天置地公司总计应当给付陈士明的水费为900元。因中天置地公司迟延给付租金的行为已构成违约，并最终因此导致双方合同的解除，故陈士明要求中天置地公司给付违约金之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金数额，首先，中天置地公司主张陈士明提出的违约金数额过高，申请法院进行酌减。其次，陈士明就其主张的相关损失并未提交充分证据予以证明，且退一步讲，即便陈士明能够举证加以证明，该损失亦与本案中天置地公司迟延给付房租的行为之间无必然因果关系。最后，中天置地公司向陈士明提出要求解除合同的时间，正值我国新冠肺炎疫情防控的关键时期，出于疫情防控的需要，各住宅小区均采取了严格的人员进出管理措施。故从客观上来讲，中天置地公司在2020年2月21日发送的微信中所提及的“因疫情影响没有客户，无法正常进入小区带客户”一节，的确符合当时的实际情况，且陈士明亦自述其房屋一直空置到9月份才出租出去。基于此，法院很难认定中天置地公司在本案未及时给付陈士明房租系主观恶意拖欠。故综合考虑导致本案合同解除的客观原因、中天置地公司的违约情节以及因违约可能给陈士明带来的合理损失等因素，法院酌情判定中天置地公司应当给付陈士明的违约金数额为12875元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付陈士明二〇二〇年二月一日至二〇二〇年三月十四日期间的租金18454元、水费900元、电费717元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付陈士明违约金12875元；三、驳回陈士明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈士明与中天置地公司签订的《出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，中天置地公司未按合同约定给付陈士明2020年2月1日之后的房屋租金达五日以上（节假日除外）已构成违约，且以实际行为表明不再继续履行合同，陈士明有权要求解除合同，其于2020年3月14日通过微信向中天置地公司发送了解除通知，中天置地公司认可收到该解除通知，故双方签订的《出租委托代理合同》于2020年3月14日解除。本案不属于合同第十条第（二）款约定的因不可抗力导致合同无法继续履行的情形，中天置地公司于2020年2月21日提出解除合同不发生解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方签订的《出租委托代理合同》解除时间为2020年3月14日。中天置地公司应支付陈士明2020年2月1日至3月14日期间的房屋租金18545元。中天置地公司主张陈士明已于2020年2月23日拿到房屋钥匙，合同解除时间为2020年2月22日，故不应支付2020年2月22日之后的租金。对此本院认为，双方合同系因中天置地公司违约，陈士明于2020年3月14日行使解除权而解除，中天置地公司按照合同约定不享有解除权，其交还房屋钥匙的行为不发生解除合同的法律后果，该上诉理由不能成立。一审法院认定的中天置地公司应支付陈士明的水费、电费数额合理，本院予以确认。因中天置地公司迟延给付房租的行为已构成违约，其对双方合同解除应承担相应的违约责任。一审法院综合考虑导致本案合同解除的客观原因、中天置地公司的违约情节以及因违约可能给陈士明带来的合理损失等因素，酌情判定中天置地公司应当给付陈士明的违约金数额为12875元并无不当，本院予以维持。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 蕾二〇二一年二月二十四日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨