广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终9783号上诉人（原审被告）：罗金良，女，汉族，1981年9月11日出生，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码：430************643。上诉人（原审被告）：彭艳清，男，汉族，1978年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码：441************456。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人罗金良、彭艳清因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗金良、彭艳清向本院提出上诉请求：一、请求二审法院依法对惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初9457号民事判决书改判或发回重审。二、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、物业合同原本属于买房时的捆绑合同，有强制性霸王合同性质，惠州市房管局《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》惠市房函[2018]61号内条款属于惠州市中鹏物业公司主动承诺完成整改的内容，但直至撤离都没完成整改。3、惠州市中鹏物业管理有限公司为惠州市鹏达实业发展集团有限公司指定的物业管理公司。在管理期间，没有切实履行物业服务协议条款和物业管理服务承若，其中第二条物业公共部分的维修、养护和管理存在严重失职不作为和欺诈，且惠州市中鹏物业管理有限公司原法人与惠州市鹏达实业发展集团有限公司法人的特殊关系导致惠州市中鹏物业管理有限公司在服务过程中处处维护惠州市鹏达实业发展集团有限公司，将业主房屋漏水、瓷片脱落、监控维修、门禁维修等方面在原属于被惠州市鹏达实业发展集团有限公司保修期内的项目以登记再登记拖延的形式欺骗业主，刻意拖延至5年保修期满，至惠州市中鹏物业管理有限公司撤场都未整改好。小区消防设施问题严重，惠州市中鹏物业管理有限公司刻意隐瞒事情真相，没有如实告知小区业主消防存在严重问题，造成消防设施管内无水无法正常用，因改造费用问题时至今日小区消防设施都无法随时起用。业主委员会、现物业公司就小区维权事项多次与惠州市中鹏物业管理有限公司和惠州市鹏达实业发展集团有限公司沟通无果。4、惠州市中鹏物业管理有限公司没有按标准完成服务合同中规定的服务项目，存在严重过错，物业公司没有做到合同约定的合法条款，只提收费不提责任和义务。连起诉业主时服务合同的附件一：“物业管理服务质量标准”和附件二：“物业管理服务承若”都不敢提交给法院，合同是否公平？这与拦路收钱、圈地收费有何区别？物业服务大打折扣，物业费为何却要求业主全额交。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明等物业服务，物业服务期间，按照双方签订的《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》（下称“协议”）第三章第六条约定，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，此《协议》是双方基于平等自愿原则的基础上签订，是合法有效的。被上诉人已经按照合同约定履行合同义务，上诉人已享受了被上诉人的物业服务上诉人应对物业服务支付相应的对价。2、上诉人提交《关于信访人李清晖反映信访事项答复意见书》中载明的整改事项，大部分事项责任人在于开发商（或维修基金）而非物业服务的范围。上诉人反映小区监控设施等公共设施损坏问题，根据房地产法的规定小区公共设施在保修期内，由开发商负责维修，过了保修期由小区启动维修基金维修，上诉人以此事项来证明被上诉人没有按合同约定提供相应的物业服务没有任何事实依据。退一步讲，惠州市房管局于2018年3月向被上诉人下发整改通知，虽然涉案小区业委会于2018年3月向被上诉人发出终止物业服务通知，但被上诉人接到房管局通知后已就属于物业服务范围内的项目进行了部分整改，截止2018年5月31日被上诉人都是在涉案小区提供正常的物业服务，上诉人以此抗辩拒缴物物业费不合法，也不合理。原审认定事实及判决：被告罗金良、彭艳清是惠州市惠城区*******************的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为146.95平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告于2014年11月24日收楼，与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金；原告代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按照供水部门规定的标准收取；原告每月向业主收取上月的公共用水电分摊费用。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示，被告拖欠2014年12月至2015年2月电费41元、2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元，2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元。被告称其未支付物业服务费的原因是房屋漏水，小区门禁、监控设施、电梯等公共设施设备损坏，原告未及时维修，原告的物业服务质量未达标。被告向原审法院提交的《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。原告提交的物业移交清单显示，原告经营管理的丽水湾小区从2018年6月1日起移交给江南丽水湾业主委员会接管。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》、物业移交清单、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告罗金良、彭艳清签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费、水电费及公摊电费。被告辩称未交物业服务费等费用是主要因原告服务质量未达标，不及时维修房屋漏水及小区公共设施设备。根据被告提交的信访回复材料，原告确实存在管理未到位之处，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的，故其以此为由拒交物业服务费，理由不成立。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费、代收水费，有事实及法律依据，可以支持。综上，被告应向原告支付2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元，支付2014年12月至2015年2月电费41元及2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元。由于原告在后期服务中确实存在未及时维修小区公共部分设施设备的问题，其主张违约金，不予支持。被告罗金良未到庭参加诉讼视为放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告罗金良、彭艳清应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元，支付2014年12月至2015年2月电费41元及2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费129.94元（原告已预交），由原告负担57.92元，被告罗金良、彭艳清负担72元。本案中，双方没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人罗金良、彭艳清的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人罗金良、彭艳清是否应当缴纳物业管理费的问题。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，故上诉人罗金良、彭艳清作为业主享受物业服务，应承担交纳物业费的义务。本案上诉人罗金良、彭艳清以房屋漏水、瓷片脱落等问题未得到解决及小区公共设备损坏拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。由此可知房屋漏水、墙面脱落等房屋质量问题属于开发商保修责任，并不属于物业公司的维修范围；另，上诉人罗金良、彭艳清主张物业公司未依照物业服务合同的约定履行相应的义务，可另行主张被上诉人相应的法律责任，故上诉人罗金良、彭艳清拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259.88元，由上诉人罗金良、彭艳清负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年三月十六日法官助理 黄湘燕书 记 员 徐翠敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。