江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终93号上诉人（原审被告）：常州明州康复医院有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇青洋南路**。法定代表人：秦恩军，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛伟伟，该公司员工。委托诉讼代理人：郑雅丽，该公司员工。被上诉人（原审原告）：常州华硕投资管理有限公司，住，住所地常州市武进区湖塘镇城中花苑******/div>法定代表人：吴仲华，公司总经理。委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人常州明州康复医院有限公司（以下简称明州医院）因与被上诉人常州华硕投资管理有限公司（以下简称华硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。明州医院上诉请求：撤销一审判决，并依法改判我方不构成违约，不需承担任何责任；本案一、二审诉讼费用由华硕公司承担。事实与理由：一、一审法院认定双方合同已明确按现状交付，且改性土地的使用权人不是华硕公司，故我方将土地指标转让费冲抵租金无事实和法律依据，进而认定我公司逾期支付租金，构成违约，系事实认定错误。1.根据《房屋租赁合同》约定，我方承租案涉房屋系用于开办医院，租赁范围包含标的房屋及围墙内的一切道路、设备(施）绿化等。合同第五条第2点约定：“甲方确保房屋处于能够正常安全使用”。但是，华硕公司交付的房屋不满足消防强制性要求，具体表现为无消防登高面及环形道路。我方为确保医院正常经营，实现合同目的，只能选择以变更土地性质的方式保留相关消防配套设施。为此，我方才垫付了土地指标转让费计2275725元。一审认定“双方合同明确按现状交付，且按现状交付的土地并没有给被告使用租赁房屋带来实质性的影响，被告支付该转让费是由于其为了自身运营需要建设道路等而改变用地性质”系事实认定错误。首先，双方建立房屋租赁关系之初。对方就知晓我方承租房屋系开办医院，需建设相关消防安全设施，但其却故意隐瞒了租赁标的物的性质，导致承租人配套消防必要设施后面临强制拆除的困境，并非如一审所认定的“未给明州医院使用租赁房屋带来实质性影响”。其次，《合同法》第二百一十六条对出租人的基本义务明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人出租房屋并收取租金，取得收益，理应确保出租范围内权利完整，保证租赁标的物品质具有完整的使用价值，并承担租赁物的瑕疵担保责任。我方租赁涉案房屋是为了开办医院，出租人交付的租赁物无法满足正常经营用，按现状交付的房屋无法满足任何商业使用，不仅限于开办医院，均需配套相关消防设施。一审认定“该改变性质的土地使用权人不是原告，被告要求将该转让费冲抵租金既没有事实依据，也不符合法律规定”是错误的。虽然该改变性质的土地法律意义上的使用权人是湖塘镇人民政府，但2015年5月11日湖塘镇人民政府会议纪要指出：“湖塘镇人民政府提供给常州华硕投资管理有限公司在三勤会务中心项目南侧及西侧至规划道路边线约13.4亩土地免费使用至三勤会务中心土地出让年限”，据此，华硕公司才是改性土地实际的使用权人，而上诉人与被上诉人间仅存房屋租赁合同关系，不是改性土地的使用权人。再者，案涉土地变为建设用地后，案涉房屋将更有利用价值，华硕公司是实际、最终的受益人，故我方行使履行抗辩权、在租金中冲抵是有依据的。二、退一步讲，倘若法院认定我方存逾期支付租金的违约行为，一审法院以拖欠租金的30%判定违约金数额，无事实和法律依据。1.《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。《合同法司法解释（二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。我方逾期支付租金导致被上诉人无法使用资金，在华硕公司并无证据证明自身损失的前提下，华硕公司的损失计算应以银行同期贷款利息为基准。我方按合同约定应于2020年4月10日支付租金，违约金如暂算至2020年10月10日，华硕公司的损失为49487.23元(2275275*4.35%*0.5)，上浮30%后为64333.4元。一审法院以拖欠租金的30%判定68万元的违约金，严重高于对方的损失。2.《合同法司法解释（二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，恳请法院在认定违约金时酌情考虑以下因素：(1)我方因开办医院需要与华硕公司签订的《房屋租赁合同》长达15年之久，过程一直友好合作，我方既往从未拖欠过任何应付费用，合同履行状况较好；(2)我方并非系恶意拖欠租金。因对方交付的房屋无法满足消防强制安全需要，进而产生土地改性事宜，但本案局面的发生并非我方过错所致；(3)2019年12月5日，华硕公司给我方的发函中明确表明，我们双方及湖塘镇政府三方在湖塘镇政府会议室商议后决定，“由明州医院有限公司先支付土地费用，完善手续，待手续解决处理完后，三方商讨或法律诉讼途径由谁承担该项费用”。根据该回复函，华硕公司已认可我方支付指标转让费是垫付行为，故我方在租金中暂扣该笔费用不属违约行为。另，疫情爆发，各行各业生产经营均遭受巨大打击，我方经营状况同样遭受巨大困难，又垫付了2275725元的土地指标转让费。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第一条第5款之规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，一审法院判定我方承担逾期支付租金的高额违约金显失公平合理。综上，恳请法院综合考量本案情形，查明事实，并依法改判。华硕公司答辩称，一、我方的房屋是按现状交付的，租赁合同有明确约定，具体体现在：1.第三条第二款：出租房屋和附属设施按现状交付乙方；2.第七条第一款：房屋内的设施设备、水电气等及场外配套，按现状出租，甲方不再另行配套。我方虽然知道上诉人租赁用于开办医院，但我方并不清楚需要何种条件。租赁合同签订后我方未改变房屋的现状，对方承租后也正常通过了验收并经营。说明交付的房屋是可以正常使用的，不存在所谓的瑕疵。二、改变土地性质的最终受益人不是我方。1.根据2015年5月11日湖塘镇人民政府的会议纪要：湖塘镇政府提供给华硕公司在三勤会务中心项目南侧及西侧至规划道路边约13.4亩土地免费使用至三勤会务中心土地出让年限。我方也将相应的道路、绿化等给对方免费使用，双方的租金是按房屋建筑面积计算的。现在该土地使用性质改变，我方并非所有权人，资产也未因此而增加，也并未因此而增加对方的租金，我方并未因此受益。2.改变土地性质是对方经营需要。对方为了经营需要在农用地上修建道路、停车场等，改变了土地用途，被土地主管部门责令整改。后上诉人支付了相关费用，并承诺不以任何理由向湖塘镇政府主张返还。我方认为，改变土地性质后的实际使用人是上诉人，所以受益人是上诉人而非我方。三、上诉人支付的改变土地性质的费用应由其自行承担，与我方无关，要求我方支付没有依据，不应擅自从租金中扣除。1.双方约定按现状交付，对方对于开办医院的条件应该知晓，对需要增加的设备设施清楚明了。其愿意租赁涉案房屋，其认为现状加以投资改造后可以开办医院。2.租赁合同约定我方提供房屋等现有设备设施，其他一切投入的费用均由对方承担。3.改变土地性质系对方经营建设所需，其自行收益，理应支付相关费用。四、违约金应予以支持。1.租赁合同约定：承租人拖欠租金超过三个月的，应当支付三个月的租金，故我方要求按约支付违约金，有合同依据。2.违约金不仅是赔偿损失，还有惩罚的性质。对方故意拖延不付，应承担违约责任。其所抗辩的理由，完全可以另行解决。3.上诉人也不是因为疫情导致经营困难无法支付租金。故一审法院酌情按照拖欠租金的30%承担违约金合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。华硕公司向一审法院起诉请求：明州医院支付我方租金款2275275元，并承担违约金1435000元，共计3710275元；本案诉讼费用由明州医院负担。一审法院查明：2018年3月29日，华硕公司作为甲方，明州医院作为乙方，协商签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落在湖塘镇青洋南路105号、土地使用证面积3162.9㎡、建筑面积21024.48㎡,包括围墙内的一切现有道路设备（施）绿化等出租给乙方，用于开设医疗机构。租赁时间16年零4个月，自2017年12月1日起到2034年3月31日止（含政府申报期、筹建期）。2017年12月1日将出租房屋及附属设施按现状交付乙方（附清单）；装修筹建期12个月，自2018年3月31日起到2019年3月31日，申报、筹建期免交租金。第一年租金5740000元（含税价），租期内租金每满三年递增不超过6%，并享受房租首笔支付年租金5240000元。租金每满12个月支付一次，第一笔支付时间为2018年4月10日，第二年起在租期日后七个工作日内支付。房屋内的设施设备、水、电、气等和外场配套，按现场出租，甲方不再另行配套，一切投入均由乙方负责。消防设施由乙方按实际业态报消防部门审批且验收后方可使用，费用乙方承担，甲方全力配合。因乙方拖欠租金三个月的甲方有权要求乙方承担三个月的房租违约金。当日（笔误为2019年3月29日），双方还签订了《补充协议》一份，将《房屋租赁合同》第四条修改为：租赁期内租金每满三年递增6%，并对第一年的租金金额作出了明确约定，其中第一年5240000元，第二年5740000元，第三年5740000元。上述合同和协议签订后，华硕公司按约定将出租房屋、土地交付给明州医院，明州医院也如期足额支付了第一年、第二年的租金。至2020年4月10日明州医院应支付第三年的租金5740000元，但其直至2020年4月30日仅支付了租金3464725元，尚结欠租金2275275元。由于华硕公司交付给明州医院使用的租赁标的物中包含可以免费使用的集体性质农用地，明州医院为了正常运营，未经土地行政主管部门批准，擅自在农用地上建设道路等永久建筑物、构筑物，实际改变了土地的用途，被土地行政主管部门责令整改。2019年12月5日，为解决明州医院的道路用地问题，湖塘镇政府及有关部门与常州市武进新农村建设发展有限公司签订《农村土地精细化综合整治指标转让协议》一份，将上述使用的5.4465亩农用地转为建设用地，土地使用权人（湖塘镇政府）不变，并由明州医院支付了转让费2275725元（明州医院误认为其缴纳金额为2275275元）。明州医院以代为支付上述转让费为由，要求此后充抵等额的年度租金，故未再支付拖欠华硕公司的第三年度剩余租金2275275元。华硕公司发函催收未果，委托律师起诉来院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，应当认定合法、有效，双方均应依法全面履行义务。明州医院虽然支付了承租范围5.4465亩农用地转为建设用地的转让费2275725元，但双方合同明确按现状交付，且按现状交付的土地并没有给明州医院使用租赁房屋带来实质性的影响。明州医院支付该转让费是由于其为了自身运营需要建设道路等而改变用地性质，该改变性质的土地使用权人不是华硕公司，双方没有在合同中约定该费用应由华硕公司负担，事后也没有以其他形式补充约定由华硕公司负担，故华硕公司要求将该转让费充抵租金，既没有事实依据，也不符合法律规定。综上，明州医院在华硕公司催要后仍拒不支付结欠的租金2275275元已构成违约，且已超过合同约定的三个月期限，应当按合同约定承担违约责任，即应当及时足额支付拖欠的租金和违约金。虽然合同约定违约金按当年度应付的三个月租金标准计算，即按年租金的25%计算，但考虑到明州医院并不是故意拒交拖欠的租金，而是要求将土地转让费予以充抵，即其违约的情形有其特殊的原因，且其在诉讼中也要求调减，法院综合考量后，认为参照拖欠租金2275275元的30%标准调减更为合理，故违约金酌定为680000元。据此，一审法院作出如下判决：一、常州明州康复医院有限公司于判决生效之日起十五日内支付常州华硕投资管理有限公司租金2275275元和违约金680000元；二、驳回常州华硕投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36483元，保全费5000元，合计41483元，由常州明州康复医院有限公司负担35400元，由常州华硕投资管理有限公司负担6083元。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方对于一审法院查明的事实部分均无异议，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于抵扣租金问题。双方租赁合同约定按照现状交付，且明确了出租人不再另行承担其他的费用，承租人明州医院接受房屋并投入使用，因此，明州医院所持“用已付的土地性质变更费用抵扣租金”的主张缺乏合同依据。明州医院支付土地性质变更费用是为了充分利用其无偿使用的部分土地，本质上扩大了自身的经营收益。出租人华硕公司目前并未因此主张增加租金或者获得合同以外的额外收益，故明州医院主张抵扣租金条件未成就。涉案租赁合同期满后，涉案房屋、场地设施存在另行出租或者拆迁等情形，华硕公司可能因涉案的土地性质变更获得额外的收益，包括不限于因此而增加的租金、拆迁收益等，则届时明州医院有权就该部分的增值、收益向华硕公司主张。二、关于违约金调整问题。在双方并未就租金抵扣问题形成一致意见的前提下，明州医院单方主张抵扣，明显不当。一审法院酌情按照拖欠租金数额的30%计算违约金，与法不悖。明州医院要求二审法院再行调整，但并未举证证明违约金过高，故其主张，缺乏充分的事实和法律依据，二审不予支持。综上，明州医院的上诉意见，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36483元，由常州明州康复医院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年二月十九日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲