湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初576号 原告：湘潭市和谐春天物业服务有限公司，统一社会信用代码91430300572243657L，住所地湘潭市高新区芙蓉路**综合楼****。 法定代表人：黎华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：李文焕，男，1945年7月28日出生，汉族，住湘潭经济技术开发区。 原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司（以下简称和谐春天物业公司）与被告李文焕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告和谐春天物业公司的委托诉讼代理人肖文君、王雯，被告李文焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和谐春天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费6870元（从2015年6月1日计算至2018年11月30日，1.3元/平方米/月×125.84平方米×42个月=6870元）；2.判令被告支付违约金1000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2014年5月底入驻XX小区，为该小区提供物业管理服务。被告为该小区XX栋XX号业主，房屋面积为125.84平方米。2012年12月10日原告与该小区开发商大力置业签订了前期物业合同《物业管理服务收费协议》，合同约定住宅物业管理费按1.3元/平方米/月。2018年12月1日，原告退出该小区物业服务。被告一直享受原告提供的物业服务，但被告自2015年6月1日起至2018年11月30日止未缴纳过物业服务费，经原告多次催收，仍欠物业管理费6870元。原告认为被告在享受原告提供物业服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理服务费，其迟延支付的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。 被告李文焕辩称，1.原告存在乱收费与重复收费。被告于2014年6月9日交了装修出入证费15元、管理费227元、垃圾清理费315元、物业管理费1964元。2014年11月10日，原告又收取被告凿墙面积垃圾清理费586元。被告是2014年10月1日搬进来的，不存在新房要凿墙面积垃圾清理费586元，该586元系乱收取。物业合同约定，原告的物业服务时间为三年，从2014年11月1日起至2017年10月31日止，被告已交付一年的物业费，现原告起诉要求被告支付2015年6月1日至2018年11月30日的物业费，有部分系重复收费。2.2015年以来小区发生多起摩托车被盗事件，业主多次向物业和开发商反映，后来指定4栋一楼两门面存放摩托车并早晚由物业保安落锁。2016年3月，被告摩托车被盗一次未成，被告请物业加强安保力度，但摩托车还是于2016年4月10日被盗走，被告家人报了警。该摩托车只用了两年，加上牌等费用共计14,000多元，被告多次与物业协商均未解决，物业还说了很多难听的话，所以，被告就没有再缴物业费。3.原告公司进场后，被告客厅有段时间漏水，被告多次找物业和开发商，在堵漏时打烂了阳台装修地方和霉烂地方一直到现在都没有修复，被告请专业师傅估算了下约要3000多元。 本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，湘潭大力置业有限公司（甲方）与原告和谐春天物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将XX小区委托乙方进行物业管理服务及事宜进行了约定，其中约定委托管理期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月31日（具体以实际交付使用日期为准），住宅房屋按建筑面积每平方米按1.8元/月收取物业管理服务费。2014年6月9日，被告向原告交纳出入证工本费15元、装修管理服务费227元、装修垃圾清运费315元、2014年5月30日至2015年5月30日物业管理费1964元。2014年11月10日，被告向原告交纳凿墙面积11.16平方米×50=558元、建筑垃圾清运费11.16×2.5=28元，共计586元。2018年11月26日，原告委托湖南君子莲律师事务所在XX小区张贴公告催收物业管理费。2018年11月30日，原告以部分业主拖欠物业费造成物业公司经营困难、其与湘潭大力置业有限公司未能在《物业管理委托合同》到期后续订合同达成一致为由，退出XX小区，并在小区内张贴退场公告，告知“公司决定于2018年11月30日24时撤离小区”并催收物业服务费。 另查明，1、原告与湘潭大力置业有限公司签订的物业服务合同约定住宅房屋按建筑面积每平方米按1.8元/月，但之后与小区业主所签订的合同均改为了每平方米1.3元/月，且之后的物业费也是按建筑面积每平方1.3元收取的。2、2020年3月23日，产权档案查询，该房产登记产权人为李文焕，建筑面积为125.84平方米。3.原告在案涉小区服务期间，该小区未成立业主委员会。 上述事实，有原、被告陈述、原、被告的身份信息、《物业管理委托合同》、产权出证查询、物业费催缴公告等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订的《物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括被告在内的所有业主均具有约束力。湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订《物业管理委托合同》约定的期限于2017年10月31日届满，但原告和谐春天物业公司实际在XX小区提供物业服务至2018年11月30日，被告未主张也未举证证明在此期间存在请求原告退出物业服务而原告拒绝退出的情形，故被告仍应向原告交纳2017年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费。被告虽提出有586元（凿墙面积558元+建筑垃圾清运费28元）系重复收取的问题，但未提交相关证据予以佐证，而原告开具给被告的收据有明细，且原告向被告开具收据后，被告一直未提异议，有违常理，故此，本院对被告的该点理由不予采纳。关于被告提出的房屋漏水及摩托车被盗的问题。被告所提交的证据不能证明漏水的原因，也不能证明摩托车被盗与物业管理存在直接的因果关系，且对房屋质量问题的修复并非原告公司的合同义务，故不能作为被告不交物业费的正当理由。 业主与物业公司之间的纠纷形成的原因复杂，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。鉴于被告提出的上述问题，本院认为，原告和谐春天物业公司提供的物业服务在质量上还是存在一定瑕疵，故此酌定由被告按照80%的标准向原告缴纳物业服务费。虽然前期物业合同约定了违约责任，但考虑到原、被告对于物业服务质量存在不同认识的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告应支付原告物业费为5496元（125.84×1.3×42个月×80%）。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、由被告李文焕在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司物业管理费5496元； 二、驳回原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李文焕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员 田 园 二〇二一年二月八日 书记员 谢艳廷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……