上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初637号原告：杨桂民，男，1962年12月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：黄兴法，男，1963年10月14日出生，汉族，住浙江省温岭市。两原告共同委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。委托诉讼代理人：郑国强，男。原告杨桂民、黄兴法与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日、2月8日公开开庭进行了审理。原告杨桂民、黄兴法的共同委托诉讼代理人魏璐、被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬、郑国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂民、黄兴法向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告上海市长宁区剑河路425-429(单)102室、201室、202室、203室、204室、205室、235室、236室、237室(以下简称涉讼房屋)的某某268,052.32元及逾期支付租金的违约金。审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付涉讼房屋2020年3月28日至11月27日的某某262,752.32元及逾期支付租金的滞纳金(以73,938.08元为基数，自2020年4月9日起至实际清偿之日止；以46,238.08元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止；以73,938.08元为基数，自2020年8月9日起至实际清偿之日止；以68,638.08元为基数，自2020年10月9日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算)。事实和理由：2008年6月，原告将涉讼房屋出租给被告，双方签订租赁合同，约定租赁期2020年3月28日至2021年3月27日，月租金36,969.04元，每两个月支付一次，被告应在每两个月之首月3日前将本期租金支付给原告。逾期支付租金，每日应按欠付租金的千分之五向原告支付滞纳金。2020年3月28日至5月27日被告应付租金73,938.08元，被告未予支付，尚欠73,938.08元；2020年5月28日至7月27日被告应付租金为73,938.08元，被告已支付27,700元，尚欠46,238.08元；2020年7月28日至9月27日被告应付租金73,938.08元，被告未予支付，尚欠73,938.08元；2020年9月28日至11月27日被告应付租金为73,938.08元，被告已支付5,300元，尚欠68,638.08元。因被告逾期支付租金构成违约，故提起诉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对两原告所述2020年3月28日至11月27日期间应付租金、已付租金及欠付租金情况均无异议，对两原告主张的滞纳金起算时间也无异议。2020年3月28日至4月27日疫情期间，被告未向两原告支付租金。此后，被告支付了部分租金。2020年8月，原告杨桂民至被告公司打伤被告工作人员，该纠纷尚未解决，故被告未再支付租金。现同意按照两原告主张的欠付租金金额进行支付，如上述期间的某某产生相应税费，由被告自行承担。对原告主张的滞纳金标准不予认可，要求按照每日万分之四的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市不动产登记簿、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、(2012)长民三(民)初字第823号民事调解书、(2017)沪0105民初23920号民事调解书、(2017)沪0105民初23936号民事调解书、(2017)沪0105民初23951号民事调解书、(2017)沪0105民初23962号民事调解书、(2017)沪0105民初23976号民事调解书、(2017)沪0105民初24161号民事调解书、(2017)沪0105民初24164号民事调解书、(2017)沪0105民初24165号民事调解书、《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为两原告，房屋类型为商场，其中102室建筑面积34.34平方米，房屋用途为商业；201室建筑面积31.03平方米，房屋用途为商业；202室、204室、205室建筑面积均为32.13平方米，房屋用途均为商业；203室建筑面积均为32.13平方米，房屋用途为店铺；235室建筑面积28平方米，房屋用途为商业；236室建筑面积27.55平方米，房屋用途为商业；237室建筑面积27.49平方米，房屋用途为商业。2008年6月29日，两原告(出租方)与被告(承租方)签订九份《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定：两原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)。2020年3月28日至2021年3月27日期间，102室的月租金为6,765.30元，201室的月租金为3,858.79元，202室的月租金为3,958.16元，203室、204室、205室的月租金为3,920.90元，235室的月租金为3,581.39元，236室的月租金为3,523.42元，237室的月租金为3,519.28元。押金为两个月的某某金额，分二期支付：首期押金(即首月租金金额)在商厦各业主签署同意租赁合同达到总户数(按该商厦原实测面积报告所确认的户数计算)90%的二日内由被告汇入两原告账户内。第二期押金(即首月租金金额)在2010年3月28日前由被告汇入两原告账户内。租金为每二个月支付一次(即每两个月为一期)，被告应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入两原告的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的某某支付方式为：每两个月之首月3日前向两原告支付一个月租金)。若被告逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向两原告支付滞纳金；若逾期支付30天则视为被告根本违约，两原告有权单方面提出解除租赁合同，并没收被告已支付的押金。两原告同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由被告在两原告的某某收入中代扣代缴，被告应提供合法缴税单据。签约后，两原告将涉讼房屋交付给被告。2012年，本院受理两原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2012)长民三(民)初字第823号。该案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告应于2012年8月15日前支付两原告涉讼房屋的某某共计149,139.33元(系2012年6月27日前被告欠付两原告的某某)；二、被告从2012年7月起，按双方签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》第二条支付方式向两原告支付房屋租金，至实际付清之日止；三、如被告未按上述一、二款约定履行，则从2012年8月16日起，按未付金额的日千分之一向两原告支付滞纳金……。本院于2012年7月10日出具民事调解书对上述协议予以确认。2015年4月23日，被告(出租方)与案外人卓某某(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：被告将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给卓某某，建筑面积为一楼大厅100平方米，二楼、三楼2,850平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2021年3月27日止；年租金合计为2,700,000元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年租金金额在前一年的基础上递增5%，合同租赁期为五年。2017年11月9日，本院受理两原告与被告房屋租赁合同纠纷八案，案号为(2017)沪0105民初23920号、(2017)沪0105民初23936号、(2017)沪0105民初23951号、(2017)沪0105民初23962号、(2017)沪0105民初23976号、(2017)沪0105民初24161号、(2017)沪0105民初24164号、(2017)沪0105民初24165号，上述案件涉及房屋为上海市长宁区剑河路425-429(单)201室、202室、203室、204室、205室、235室、236室、237室。上述案件审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：一、被告应向两原告支付上述房屋自2017年12月28日起至2021年3月27日止的某某，按照月租金2,800元的标准于每月30日前支付次月租金；二、被告应向两原告支付上述房屋自2016年12月28日起至2017年12月27日止的某某，金额分别为33,600元，自2017年12月开始按照每月2,800元的标准分12个月于每月30日前支付；三、若被告未按期履行上述第一、二项调解主文中的任意一项付款义务，两原告可就第二项调解主文中未支付的剩余款项申请执行，且自被告未按期履行付款义务之日起，两原告与被告就上述房屋按照2008年6月29日《仙霞福运商厦统一租赁合同》履行……。本院于2017年12月20日出具民事调解书对上述协议予以确认。就涉讼房屋2020年3月28日至2020年11月27日期间的某某，被告于2020年5月28日、6月29日分别支付13,850元，于2020年11月底支付5,300元。审理中，原、被告一致确认，无法对被告已经支付的上述租金所涉具体房屋进行区分。被告另确认，涉讼房屋中102室出租给案外人开设羊汤馆，201室、202室、203室、204室、205室、235室、236室、237室出租给案外人开设如家酒店；2020年3月28日至11月27日期间，上述房屋均能正常使用，被告未减免案外人的某某。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告确认，2020年3月28日至11月27日期间，涉讼房屋均能正常使用，被告未减免次承租人的某某，故被告应根据合同约定向两原告支付租金。被告未能按期足额支付租金，构成违约。现两原告主张被告支付上述期间拖欠租金262,752.32元，被告对此并无异议，且自愿承担由此产生的相应税费，双方的意见于法不悖，本院予以准许。租赁合同约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付逾期付款滞纳金，该滞纳金实为被告逾期付款的违约金。原、被告对违约金的起算日意见一致，但对违约金的标准存在争议。本院认为，租赁合同约定按每日千分之五计算确实偏高，故本院结合被告的违约情形等因素，酌情确定被告按每日万分之四的标准支付违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)102室、201室、202室、203室、204室、205室、235室、236室、237室房屋向原告杨桂民、黄兴法支付自2020年3月28日起至2020年11月27日止的某某余额262,752.32元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨桂民、黄兴法支付逾期支付租金的违约金(以73,938.08元为基数，自2020年4月9日起至实际清偿之日止；以46,238.08元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止；以73,938.08元为基数，自2020年8月9日起至实际清偿之日止；以68,638.08元为基数，自2020年10月9日起至实际清偿之日止，均按每日万分之四的标准计算)；三、驳回原告杨桂民、黄兴法的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,241.28元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,620.64元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇二一年二月二十五日书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。