新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初405号 原告：丁玉江，男，1965年4月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。被告：王昭尹，男，1990年5月20日出生，汉族，乌鲁木齐市兴顺网吧负责人，住新疆维吾尔自治区。原告丁玉江与被告王昭尹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁玉江、被告王昭尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁玉江向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告签订的《租房协议》无效；2．判令被告退还原告房屋租金60,000元；3．判令被告赔偿原告经济损失12,000元；4．判令被告按约定赔偿原告违约金按合同约定的总金额20％即24,000元。以上合计96,000元。事实和理由：2019年9月5日原被告签订一份《房租协议》，甲方向乙方提供新疆乌鲁木齐市水磨沟区五星北路XX栋，面积204平米，出租给乙方使用。租期为2019年9月5日至2024年9月5日。年租金为壹拾贰万元整（120,000元）。同时约定在合同期内甲方如与其他部门或单位发生经济纠纷与乙方无关．如因甲方原因造成乙方不能进行正常的经营活动（如迫使乙方搬迁等），应视甲方违约。造成乙方经济损失，甲方应承担赔偿责任。双方如有一方违约本协议，违约方应给对方一次性支付违约本协议总金额的20％。协议签订后，原告依约向被告支付第一笔租金60,000元，后立即着手准备装修及办理相关营业执照投入营业。原告去相关部门办理营业手续需被告提供该房屋相关资料，但被告无法提供完整的资料，致使原告不能如期营业，给原告带来严重经济损失。故，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持为盼。诉讼请求中房屋租金60,000元，按照合同约定付了半年的房租，经济损失12,000元：调料2,700元、猪6,125元、水费600元、电费500元、剩下的钱全部都是米面油和蔬菜。王昭尹辩称，原告请求不成立，房屋租赁合同我认为有效，租金是原告给我交的房租，刚开始定房子是8月15日左右跟我签订房屋租赁合同，付了2万元定金，说给原告一个装修期20天，后期交了4万元房租，房租总共13万元，剩下的7万元说的是3个月付清，过了一个月原告说不租了，说要退，我也是租的房租，我是二房东，租我的网吧的时候顺便租的，房租我也要交给房东，我自己也赔了6万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对丁玉江出示《租房协议》、房租收据、《租房租赁协议》、房产证、华凌工商所所长录音的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月，丁玉江、王昭尹协商确定房屋租赁事项，丁玉江向王昭尹缴纳定金20,000元。2019年9月5日，丁玉江、王昭尹签订《租房协议》，协议约定：“一、甲方向乙方提供新疆乌鲁木齐市水磨沟区五星北路XX栋，面积：204平米，出租给乙方使用。二、本协议租赁期为：2019年9月5日至2024年9月5日。年租金为拾贰万元整（120,000元）。三、每次租金支付方式：房租年付方式。四、在房租到期前一个月一次性支付下次租金。五、承租期内，暖气费、水、电费、垃圾费、物业费由乙方自行承担，费用按国家规定的标准收取，不得二次加价。六、乙方在甲方同意后可对该经营场地进行装修，装修费用由乙方自行承担。本协议期满后已装修部分，归甲方所有，乙方不得擅自改、拆该场地内的装修，该装修费用不得折抵承包费及其他就帮抵甲方支付的费用。七、乙方装修房间后，应申报消防部门验收，合格后方可营业，否则视为违约行为。八、乙方应遵守国家法律法规及区市政府下达的各项规定，合法经营，如有违约行为，甲方有权即刻终止本协议，并视为乙方违约。九、续约条件：本协议期满后如双方仍有意合作，乙方有优先承租权。十、在合同期内有以下情况时，甲乙双方有权终止合同：1、乙方未按合同日期付清费用，甲方有权终止合同。2、乙方向第三方转让或转租经营场地时，未经由甲方同意，甲方有权终止合同。3、甲方非水电暖的直接供应单位，乙方按规定付费，因甲方的直接原因而不能保障水电暖的正常供应时，乙方有权终止合同，若因天灾人祸或者水、电、暖供应部门的责任而导致不能正常供应的除外。十一、甲方不向乙方提供房租发票，如提供发票由乙方按国家规定税率交纳发票金额税费。十二、在合同期内甲方如与其他部门或单位发生经济纠纷与乙方无关。如因甲方原因造成乙方不能进行正常的经营活动（如迫使乙方搬迁等），应视甲方违约。造成乙方经济损失，甲方应承担赔偿责任。十三、双方如有一方违约本协议，违约方应给对方一次性支付违约本协议总金额的20%。十四、本协议未尽事宜，在租赁期内如有纠纷双方协商解决。十五、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。”同日，王昭尹出具房租收据内容为“今收到承租人丁玉江自2019年9月5日至2020年9月5日的房屋租金（人民币）40,000元，（大写肆万元整）。定金（人民币）20,000元，（大写贰万元整）。应付金额：（人民币）130,000元（大写拾叁万元整）。特此收据。收款人签字王昭尹2019年9月5日”。另查明，2016年3月7日，王昭尹与新疆启隆瑞安广告有限公司签订《租房租赁协议》，协议约定租赁期为2018年8月1日至2023年7月31日。本院认为，关于本案《租房协议》的效力，丁玉江主张转租期限超过王昭尹剩余租赁期限，合同应无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，本院认定《租房协议》中关于租赁期限“2023年8月1日至2024年9月5日”的约定无效。本案《租房协议》签订前，丁玉江、王昭尹就房屋租赁达成一致意见，丁玉江向王昭尹支付了定金，随后签订《租房协议》，反映出《租房协议》是丁玉江、王昭尹经过充分协商后的真实意思表示，约定内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效法定情形的规定，因此，除上述本院认定约定内容无效外，《租房协议》其他内容合法有效，对双方当事人发生法律效力，丁玉江要求确认《租房协议》无效的诉讼请求不成立，本院不予支持。庭审过程中，丁玉江、王昭尹均同意解除《租房协议》，本院不持异议。关于解除时间，丁玉江称因无法办理营业执照，于2019年10月9日向王昭尹移交房屋钥匙和电卡，王昭尹答辩称“过了一个月原告说不租了，说要退”，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，合同自通知到达对方时解除，本院认定2019年10月9日为《租房协议》解除之日。对于丁玉江要求退还房租60,000元的诉讼请求，丁玉江、王昭尹签订的《租房协议》后，丁玉江因未办理营业执照未实际经营，可见丁玉江在签订《租房协议》前，未对营业登记条件提前进行了解，并在明知王昭尹不是房屋所有权人而是向其转租房屋的前提下，先行租房并缴纳部分房租，《租房协议》也未约定王昭尹对于丁玉江办理营业执照应当承担的义务。丁玉江在自己未能办理营业执照正常经营的情况下，提前解除合同，应当承担自《租房协议》签订之日至《租房协议》解除之日止的房屋租金。王昭尹自称签订《租房协议》一个月丁玉江就提出不租房了，此时，其可以采取转租他人等措施分担自己承担租金的责任，而且转租房屋是王昭尹租赁房屋的一部分，即使房屋没有转租给丁玉江，缴纳房租也是其基于《租房租赁协议》应当承担的义务，因此，王昭尹关于自己也是租的房屋，房租要交给房东，自己也赔了6万元，不同意退还租金的意见，本院不予采纳。丁玉江该诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。按照双方当庭确认在王昭尹出具房租收据时双方变更房屋年租金为130,000元计算月租金为10,833.33元，剩余房租49,166.67元王昭尹退还丁玉江。对于丁玉江要求赔偿经济损失12,000元的诉讼请求，王昭尹不予认可，丁玉江未提供证据证实经济损失确实发生，本院不予支持。对于丁玉江要求赔偿违约金24,000元的诉讼请求，《租房协议》中没有关于丁玉江办理营业执照王昭尹需提供符合条件的登记资料或王昭尹需要协助办理的约定，因此，丁玉江主张因王昭尹提供房产证复印件所有权人与《租房租赁协议》不符构成违约的意见不成立。同时，丁玉江该主张也反映出其在签订《租房协议》时未对转租房屋所有人是谁、签订协议后是否能够办理营业执照等核心问题进行谨慎审查，也是导致其不能办理营业执照正常经营的因素之一，也是丁玉江提前解除合同的原因之一，因此，丁玉江该诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，丁玉江诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告丁玉江与被告王昭尹2019年9月5日签订的《租房协议》于2019年10月9日解除。二、被告王昭尹于本判决生效后十日内退还原告丁玉江房屋租金49,166.67元。三、驳回原告丁玉江的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,100.00元（原告丁玉江已缴纳），由原告丁玉江负担536.63元，被告王昭尹负担563.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张 雪 莉二 〇 二 一 年 二 月 九 日书  记  员   彭丽诗琪