安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执异23号 案外人：陈丽丽，女，1983年8月3日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：胡宗保，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程春，安徽皋陶律师事务所律师。 申请执行人：陈凯，男，1986年8月21日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。 被执行人：吴春松，男，1975年3月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被执行人：王琴，女，1974年11月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被执行人：六安大别山房地产开发有限公司，住所地六安市裕安区经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341500560669132H。 法定代表人：闫正好，总经理。 被执行人：闫正好，男，1962年9月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 利害关系人（买受人）：许峰，男，1963年9月5日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 在本院执行申请执行人陈凯与被执行人吴春松、王琴、闫正好、六安大别山房地产开发有限公司（以下简称大别山公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈丽丽主张对六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、218、219、121-124、221-224房产享有租赁权，对本院（2014）合执字第00652号强制迁出公告要求其迁出上述房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈丽丽称，一、2013年4月10日，案外人与被执行人吴春松签订两份《房屋租赁合同》，约定其承租六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、218、219、121-124、221-224房产，租赁期限15年（2013年4月10日至2028年4月10日），一次性支付15年房屋租金及押金。2014年4月9日，吴春松向其出具租金收条，双方约定款项通过转账支付。2014年7月9日、14日、26日，陈丽丽向吴春松6212881314000008981账户转账，将两份合同的租金及押金137万元转入。因此，案外人与吴春松租赁合同的租金及押金已支付完毕。二、案外人租赁房屋后一直在经营，先后经营了茶楼（六安市裕安区清馨休闲茶楼）及饭店（六安市裕安区家园私房菜馆）。本案执行中，案外人没有收到法院任何通知承租人参与竞拍，异议人承租使用是公开经营、有招牌、有工商登记的合法使用，申请执行人及法院在拍卖前完全可以通过现场查看的方式了解所拍卖房产使用权状况。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，执行法院应通知案外人到场。三、本案的拍卖程序违法，贵院基于违法程序的拍卖、变卖成交而通知合法租赁权的案外人搬迁，没有法律依据，有违社会公平正义。案外人现在仍愿意以司法变卖成交的价格行使优先购买权。如果申请执行人或买受人许峰退还案外人已经交付但未使用期间的租金并赔偿案外人的装修损失，案外人可以退出所租赁房屋。综上，请求：一、确认案外人对案涉房产享有优先购买权；二、中止要求案外人迁出案涉房产的执行。 案外人陈丽丽向本院提交了如下证据： 一、《房屋租赁合同书》两份，证明案外人承租六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、121-124房产，租赁期限为15年，一次性支付15年房屋租金及押金。 二、收条二份、转账记录一份，证明已支付租金及押金137万元； 三、工商登记查询信息，证明案外人在租赁房屋经营茶楼及饭店。 本院查明，陈凯诉吴春松、王琴、大别山公司、闫正好民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）合民一初字第00204号民事判决书，判决：一、吴春松于本判决生效之日起10日内偿还原告陈凯借款本金700万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍标准自2013年4月19日起计算至本判决确定的履行期限内的实际付款之日止，吴春松已支付的122.5万元利息应予以扣除）；二、吴春松于本判决生效之日起10日内支付原告陈凯律师代理费23万元、差旅费380元；三、王琴、大别山公司、闫正好对上述第一、二项吴春松所负债务承担连带清偿责任；四、吴春松以其位于六安市裕安区××城南××、××、××、××、××、××室房屋（他项权证号：裕安房预2013字第××号）为吴春松的上述全部债务承担抵押担保责任，陈凯对该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回陈凯其他诉讼请求。 上述民事判决生效后，申请执行人陈凯向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2014）合执字第00652号。 执行过程中，本院于2014年10月24日轮候查封了吴春松位于六安市裕安区××城南××、××、××、××、××、××室房产，并进行了续查封。因上述房产由安徽省六安市中级人民法院于2014年6月26日首轮查封，2014年11月24日，本院向该院发出《关于商请处置吴春松被查封房产的函》，请求该院将上述房产交由我院处置。2015年6月2日，六安市中级人民法院回函同意本院对上述房产评估、拍卖、变卖。 经本院依法委托，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对六安市裕安区××城南××、××、××、××、××、××室房屋进行评估，并作出皖天源［2015］房估字第××号房地产估价报告。 2015年9月28日，本院作出（2014）合执字第00652号执行裁定书，裁定拍卖吴春松位于六安市裕安区××城南××、××、××、××、××、××室房屋（他项权证号：裕安房预2013字第××号）。此后，本院委托安徽省银河拍卖有限责任公司对上述房产进行拍卖，经三次拍卖，均因无人登记竞买流拍。拍卖过程中，安徽省银河拍卖有限责任公司在现场张贴司法拍卖公告。 2017年1月16日，本院作出（2014）合执字第00652-5号执行裁定书，裁定变卖上述房产。变卖过程中，竞买人许峰以685万元竞得上述房产。2017年5月31日，本院作出（2014）合执字第00652-6号执行裁定书，裁定吴春松位于六安市裕安区××城南××、××、××、××、××、××室房屋（他项权证号：裕安房预2013字第××号）所有权及其他权利归买受人许峰所有。2017年7月4日，本院向六安市裕安区不动产登记中心发出（2014）合执字第00652-6号执行裁定书及协助执行通知书，要求将上述房产过户至买受人许峰名下。2020年4月3日，本院在上述房产张贴（2014）合执字第00652号强制迁出公告，责令占有人于2020年4月17日前迁出房屋。 另查明，案涉房产于2013年4月18日办理抵押登记，登记权利人为申请执行人陈凯。 再查明，2015年7月30日，安徽省六安市裕安区人民法院作出（2015）六裕民破字第00001-1号民事裁定，受理大别山公司的破产清算申请。 本院认为，本案的争议焦点为案外人陈丽丽主张对案涉房产享有租赁权能否排除本院要求其迁出案涉房产的执行。具体分析如下： 一、一般法理认为，优先购买权分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权，房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，在执行程序中，不论案外人陈丽丽主张的租赁权是否有效，其以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，不能否认变卖成交的效力，变卖成交既然有效，在没有法定事由的情形下，案外人不能阻止向受让人移交财产，也即案外人主张本院要求其迁出没有法律依据的意见不予支持。关于陈丽丽表示仍然愿意以变卖成交价格购买案涉房产不在本案审查范围，不予审查。 二、陈丽丽提交的《房屋租赁合同书》约定承租的房产为六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、121-124房产，不包括228、228、221-224房产，故其主张对228、228、221-224房产享有租赁权并据此要求中止迁出的意见，本院不予支持。 关于陈丽丽所称承租的六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、121-124房产。虽其提交的《房屋租赁合同书》签订时间在前述房产抵押登记及查封之前，但其提供的工商登记查询信息等材料不能证明其在抵押登记、查封前已实际占有前述房产，被执行人吴春松在本院对其2014年11月24日的谈话中也表示案涉房产没有租赁。另，从陈丽丽提交的收条及转账记录来看，收条出具的时间为2014年4月9日，两张收条总金额为137万元，异议人提交的2014年4月8日的转账记录，收款方为安徽旭祥拍卖有限公司，2014年7月9日、14日、26日转账给吴春松的金额与收条的金额及《房屋租赁合同书》约定的租金、押金数额亦不符。据此，案外人陈丽丽提交的证据不能证明查封、抵押登记前已占有六安市裕安区城南镇城南家园7幢118、119、121-124房产，且不能证明其已按约支付租金。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。由于案外人陈丽丽不能证明在查封前已占有使用案涉房产，其要求中止迁出的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回陈丽丽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡明艳 审判员  鄢隆伟 审判员  杨曙华 二〇二一年二月四日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。