广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1335号上诉人（原审被告）：孙晋东。委托诉讼代理人：陈佳佩，广东科源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。上诉人孙晋东因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙晋东上诉请求：撤销原审法院（2020）粤0511民初1225号判决，改判驳回被上诉人原审第一至第三项诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定本案所涉的2003年1月1日、2016年3月8日被上诉人与汕头市*******区业主委员会签订的《物业服务委托合同》依法成立。上诉人认为，原审法院上述认定没有事实依据。上诉人从2004年8月3日验收接收中信东厦花园三区zs22铺面管业以来，从没有接到业主委员会任何通知参加业主大会，也从没有参与选聘物业服务企业事项的大会和相关活动。更从没有收到业主委员会书面征求意见书。故不知道有物业服务委托合同存在。委托合同的签订，不是上诉人的意思表示。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在一审程序中，上诉人明确要求被上诉人应提供能证明上述物业服务委托合同签订时委托方主体是否适格的证明材料，但被上诉人至今尚未能提供。以上事实和理由，由于委托合同的委托方与被上诉人签订的委托合同，因为委托方主体是否适格，委托合同的签订程序是否合法，由于被上诉人举证不能。故被上诉人应承担举证不能的法律后果。因而上述物业服务委托合同的效力依法未能确定。原审法院依据未能查清的事实，认定物业服务委托合同有效的。故而这一认定缺乏事实依据，应以撤销该认定。二、被上诉人从没有对上诉人所有的房屋履行过物业服务，而客观事实上诉人的房屋也不需要且不可能接受被上诉人的物业服务。上诉人的房屋处于小区外围，楼下为面向大路铺面连二层房屋。该铺面后面根本不与小区相通。出入二层房屋也是从楼下铺面直接使用自己的楼梯，小区的楼梯也没有为上诉人的二楼房屋设置通行大门。可见，上诉人在使用房屋时，根本不需要也无法接受被上诉人的服务，因为上诉人房屋根本没有处于被上诉人服务覆盖范围。而且，被上诉人也从没有对上诉人房屋履行过物业服务。唯一有一次因上诉人与相邻墙壁渗水，上诉人仅要求被上诉人告知隔壁邻居联系电话，以便查明原因以期解决墙体渗水隐患，遭被上诉人直接无情拒绝。上诉人房屋实际使用人也不能以业主身份自由出入小区。被上诉人对同样处于涉案小区，与上诉人同类房屋的东厦花园三期02栋SP单元0223房（与上诉人房屋紧邻）的物业管理费，仅为涉案合同规定的一半。被上诉人主张向上诉人收取的物业管理费比同一小区同类房屋的物业管理费高出一倍，是对上诉人不公平，也证明被上诉人不遵循公平原则。根据合同法第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。就上诉人与被上诉人关系而言，涉案的委托合同违背了合同法规定的公平原则和诚实信用原则。被上诉人没有为上诉人提供物业服务义务，故无权主张向上诉人收取物业管理费。被上诉人提供的涉案委托合同由于在签订时程序违法，且委托合同内容违背了公平原则和诚实信用原则，故而该涉案委托合同无效。被上诉人据无效合同向上诉人收取物业管理费的主张，不能成立。根据以上事实和理由，原判认定事实错误，适用法律不当。应予以撤销原判。请二审法院支持上诉人上诉请求。二审期间，上诉人孙晋东补充上诉理由称，一、被上诉人一审的第1项、第2项诉讼请求，即要求上诉人支付2008年1月至2020年3月物业服务费及相关违约金的请求已经超过法律规定的诉讼时效，依法不能得到保护，不能支持其诉讼请求。理由是，被上诉人一审时诉称上诉人自2008年1月起结欠其物业服务费，即被上诉人在2008年1月就知道其所谓权利被侵害，但自2008年1月至起诉前多达12年被上诉人都没有向上诉人主张过权利。其一审提供的所谓催缴记录上诉人从来没有看过，该些所谓照片无法体现拍摄的时间、地点，且从照片看所谓的《缴费通知》也是被上诉人单方制作，并没有上诉人确认。事实上该些所谓《缴费通知》极大可能都是被上诉人为了达到诉讼目的起诉后才伪造、张贴的，多年来被上诉人从来没有向上诉人发出上述通知。也就是说，本案纠纷的诉讼时效在2010年1月前已届满，被上诉人直至2020年4月21日才向人民法院起诉主张权利的行为已经远远超过当时《民法通则》规定的2年诉讼时效，其所谓债权依法不受法律保护，应当驳回其一审全部诉讼请求。二、从客观上讲，上诉人也并没有享受到被上诉人的任何物业服务，关于这点上诉人在起诉状中已提及此处不再赘述，只说明上诉状第2页第二点中提及仅有一次因上诉人与相邻墙壁渗水，上诉人仅要求被上诉人告知隔壁邻居联系电话以便查明原因以期解决墙体渗水隐患，被上诉人也不予理会。经后来核实，实际是与上诉人相邻的汕头大学医学院第二附属医院社区卫生服务中心空调设备渗水所致，上诉人本次向法院提供了汕头大学医学院第二附属医院总务科出具的《情况说明》及维修渗水问题的单据印证以上事实。也即被上诉人连向上诉人提供联络方式协助解决漏水问题还没有，别说进行过物业服务了。三、退一步讲，根据被上诉人一审提供的材料看，其只提供了2003年1月1日与汕头市******业主委员会签订的《物业管理委托合同》，合同期至2004年12月31日届满，以及2016年3月8日的《物业服务委托合同》，期限至2016年12月31日届满。也就是说，即使被上诉人有权对上诉人所有的不动产进行物业管理，管理期限也仅是2003年1月1日至2004年12月31日，以及2016年1月1日至2016年12月31日，就算顺延一年也仅到2017年12月31日。其他时间被上诉人并未能提供任何依据证据其有对上诉人所有的不动产进行过物业管理。所以退一步讲，上诉人也无需承担没有合同依据的其他时间的物业服务费。故一审判决上诉人需要承担2008年1月至2020年3月物业服务费缺乏依据，应该予以撤销依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人拒绝缴纳物业费的理由不能成立，被上诉人已经按照物业管理合同的相关约定履行物业管理服务，不存在单方面违约的问题。被上诉人作为物业管理单位，自入住小区后即向业主提供包括环境卫生服务和管理、公共绿化的养护、交通秩序等服务。自入住小区开始，该小区的管理均正常运行，说明被上诉人已经提供合同服务的内容。上诉人作为小区业主，未按照合同约定支付物业费，已经构成违约。二、诉讼时效的问题。被上诉人为本案小区提供的是持续性的物业服务，上诉人也持续性的接受物业服务，被上诉人在涉案小区内有张贴物业费缴纳通知，也有通过委派物业人员上门催收，发送缴费短信等形式主张权利，不存在超过诉讼时效的事实。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。针对上诉人的补充意见，被上诉人中海物业公司补充答辩意见如下：1.被上诉人已经实际按合同约定向涉案小区提供物业服务，上诉人作为小区业主仅以未享受或不需要相关物业服务作为抗辩意见，不能成立；2.上诉人在一审时并未提出相关诉讼时效的抗辩意见，二审才提出该意见，不应予支持。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙晋东向中海物业公司支付2008年1月至2020年3月物业服务费18084.42元；2.判令孙晋东向中海物业公司支付2008年1月至2020年3月物业服务费违约金19504.04元；3.判令由孙晋东承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。孙晋东为汕头市金平区***********期ZS22铺面业主，该铺面包括两层，一层建筑面积为49.82㎡，二层建筑面积为59.97㎡。中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。2003年，孙晋东与汕头中信物业管理公司签订《汕头经济特区前期物业管理服务协议》，协议约定中信东厦花园三区由汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理。委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费按政府指导价标准调整，住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元，向物业使用人收取。业主出租物业的，物业管理服务费由业主交纳，并于每月10日前到小区管理处缴交，逾期交纳费用的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》，期限自2003年1月1日起至2004年12月31日止，约定物业管理服务费用按小区核定的物业管理收费等级相应的政府指导价收费标准收取。2016年3月8日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市*******区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后，双方对本合同委托的事项没有异议，本合同期限将自动延长一年至2017年12月31日。物业管理收费采用包干制，无电梯住宅每月每平方米0.9元，商业物业每月每平方米1.8元。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为按季度在第二个月底之前缴清本季度物业管理服务费，违约责任约定逾期缴纳物业费的以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。孙晋东于2004年8月3日签收了验收交房通知书，成为汕头市*******期ZS22铺面业主，该房产经房产部门确认该房产面积为109.79㎡（其中一层建筑面积为49.82㎡，二层建筑面积为59.97㎡），中海物业公司对该小区提供了物业管理服务。自2008年1月起至2020年3月的物业服务费用共18084.42元,孙晋东拒绝交纳。中海物业公司起诉时主张向孙晋东催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共19504.04元。以上事实有中海物业公司、孙晋东提交的证据及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。孙晋东与汕头中信物业管理公司签订的《汕头经济特区前期物业管理服务协议》、汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》、汕头中信物业服务有限公司与中信东厦花园三区业主委员会签订的《物业管理委托合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额。孙晋东的房产面积经房产部门确认为109.79㎡，一层建筑面积为49.82㎡，二层建筑面积为59.97㎡,一审法院予以确认。中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《汕头经济特区前期物业管理服务协议》约定:“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2007年1月1日起至2011年12月31日止“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2012年1月1日起至2013年12月31日止“住宅管理服务费0.82元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2014年1月1日起至今“住宅管理服务费0.9元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”。中海物业公司主张孙晋东按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。即孙晋东自2008年1月至2011年12月应交纳的物业管理费6175.51元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×48个月=4304.45元；59.97㎡×0.65元/㎡·月×48个月=1871.06元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费3332.42元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×24个月=2152.22元；59.97㎡×0.82元/㎡·月×24个月=1180.2元）、2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费10773.68元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×75个月=6725.7元；59.97㎡×0.9元/㎡·月×75个月=4047.98元）,共20281.61元。中海物业公司主张上述期间的物业服务费计算有误，其主张应收物业服务费的数额低于孙晋东实际应支付的物业服务费，中海物业公司主张孙晋东应支付的物业服务费为18084.42元，该数额一审法院予以确认。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为19504.04元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，一审法院予以支持。关于孙晋东抗辩中信东厦花园三区业主委员会与中海物业公司签订的《物业服务委托合同》，没有业主授权，该合同而无效，不认可中海物业公司提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费的问题。经查，中信东厦花园三区业主委员会与中海物业公司签订的《物业服务委托合同》主体适格，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。该小区的业委会也没有重新选聘新的物业公司为该小区提供物业服务，2017年12月31日后由中海物业公司继续为该小区提供物业服务，孙晋东作为该小区的业主享受了中海物业公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故中海物业公司要求孙晋东支付拖欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。孙晋东的抗辩理由没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。关于孙晋东辩称中海物业公司没有对孙晋东的房屋履行过物业服务、收费标准不公平的问题。经查，汕头市金平区***********期ZS22铺面坐落位置属于中信东厦花园三区的范围，中海物业公司作为物业服务公司依职责对该小区实行物业管理，按合同约定向孙晋东收取相关物业费有事实依据，孙晋东提供的证据不足以证明中海物业公司没有提供物业服务，孙晋东以此为由不缴纳物业费的抗辩理由不足，一审法院不予以支持。就本案而言，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展,中海物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、孙晋东应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付物业管理服务费18084.42元。二、孙晋东应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付违约金19504.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，由孙晋东负担。中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。孙晋东应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，孙晋东向本院提交下列证据材料：1.汕头大学医学院第二附属医院总务科出具的《情况说明》，用以证明2018年7月，因上诉人与相邻墙壁渗水，影响上诉人的租户汕头市金平区健康源医药有限公司的经营，上诉人仅要求被上诉人告知隔壁邻居联系电话以便查明原因以期解决墙体渗水隐患，被上诉人也不予理会。后经多番查询，才得知是与上诉人相邻的汕头大学医学院第二附属医院社区卫生服务中心空调设备渗水所致，上诉人的租户与该单位反映情况后才解决了渗水问题，证明被上诉人根本没有履行物业服务管理义务的事实。2.零星修缮项目通知单，用以证明汕头大学医学院第二附属医院为解决上诉人墙壁渗水的修缮依据。3.房产证；4.企业信用信息公示报告，上述二份证据用以共同证明涉讼不动产产权登记地址为汕头市金平区东厦花园三区2****、208号房，租户汕头市金平区健康源医药有限公司的工商注册地址为本案涉讼不动产的事实。经质证，中海物业公司认为证据1、2的真实性无法确认，证据1是第三人提供，属于证人证言，应由提供说明人出庭接受质询才能作为证据使用。说明的内容并不能反映整个小区的物业服务情况。对证据3、4的真实性认可，但不认可其关联性，无法证明其要证明的目的。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。汕头市*******区业主委员会与汕头市中信物业服务有限公司于2016年3月8日签订的《东厦花园三区物业服务委托合同》主体适格，且是双方真实意思表示，双方就中信东厦花园三期的物业管理服务事宜作出的相关约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此上述物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，涉案物业服务合同对包括孙晋东在内的中信东厦花园三期小区业主具有约束力。二审孙晋东上诉提出的汕头市******三期业主委员会的有关问题属于业主与业主委员会之间的内部事务，与中海物业公司无关，不能以此否认涉案物业服务合同的效力，中海物业公司有理由相信汕头市*******区业主委员会系代表全体业主与其签订涉案物业服务合同，因此孙晋东上诉主张涉案物业服务合同对其没有约束力缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，在中海物业公司持续为孙晋东所在小区提供物业服务的情况下，孙晋东以无需及未享受中海物业公司提供的物业服务为由主张不应缴纳物业费的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决孙晋东应支付中海物业公司有关物业费及相应的违约金事实与法律依据充分，本院予以维持。关于二审期间孙晋东提出中海物业公司要求其支付物业费的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本案孙晋东在一审期间并未就中海物业公司要求其支付物业费的有关诉求提出诉讼时效抗辩，二审其也并非基于新证据提出诉讼时效抗辩，故其该抗辩主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，孙晋东的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元（已预交），由上诉人孙晋东负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇二一年二月五日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜