浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9729号 上诉人（原审原告）：冯美娟，女，1952年1月30日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：徐关寿，男，1952年9月28日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，系冯美娟丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州迈家公寓管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区万通中心****。统一社会信用代码：91330105MA2CGPLF3C。 法定代表人：吴奉军。 委托诉讼代理人：周良，浙江汉普律师事务所律师。 上诉人冯美娟与被上诉人杭州迈家公寓管理有限公司（以下简称迈家公司）因合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行审理。上诉人冯美娟委托诉讼代理人徐关寿，被上诉人迈家公司法定代表人吴奉军及其委托诉讼代理人周良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2019年7月12日，冯美娟（甲方）与迈家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定甲方独家全权委托乙方代理出租房屋，并就有关事项达成此协议——房屋坐落于杭州市下城区××大厦××，房型为五室两厅两卫，建筑面积219.95平方米，该房屋现有装修情况及附属设施以《房屋交割清单》所列为准；《房屋交割清单》作为甲方将该房屋委托乙方代理出租期限届满后乙方向甲方交还房屋时的验收依据，该房屋仅作为住宅使用；托管期自2019年7月13日起至2029年7月12日止，共计10年；房屋托管期租金为12500元／月，托管期内甲方同意给予乙方装修期75天；租金为六个月付，押金25000元，首笔租金43750元于2019年7月15日支付，剩余每个结账期为每月15日；托管期限内，该房屋产生的水、电、煤气、卫生与物业管理费等均由乙方承担；甲方同意乙方以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用等；若乙方逾期支付房租（非乙方因素除外）每逾期一天，须向甲方支付应付租金额的0.5%作为滞纳金；合同末尾特别约定——甲方同意乙方对该房屋整体装修加卫生间，审批手续由乙方办理，同时甲方给予乙方装修期两个半月（免租金），装修款250000元（乙方支付）；等等。 上述合同签订后，迈家公司向案涉房屋的物业公司即野风物业施家花园服务中心（以下简称野风物业中心）提交《室内装修审批表》，要求装修成五室两厅或六室一厅，未得到批准。迈家公司的法定代表人吴奉军向冯美娟提出不再继续履行合同。 冯美娟与迈家公司法定代表人吴奉军的微信聊天记录能够显示双方就合同的磋商、签订、解除全过程，具体如下： 2019年7月11日，冯美娟叫吴奉军先把合同格式发给她，随后吴奉军向其发送电子版房屋托管合同，并让她修改。 2019年7月12日，冯美娟对合同内容作了修改补充并发送给吴奉军，修改的内容为：第一条——房型为五室两厅两卫。第三条——每年1月1日、7月1日现金转账支付六个月租金……同意修加卫生间，但审批手续由乙方办理，装修款预算250000元由乙方承担。当晚，双方正式签订了上述《房屋托管合同》。 2019年7月13日，吴奉军告知冯美娟案涉房屋签订合同前的欠费情况。 2019年7月15日，吴奉军告知冯美娟，其拿图纸去下城区房屋纠察大队审批装修手续遇挫，并得知案涉房屋原始户型为三室一厅，最多只能装修成四个房间；其一直以为案涉房屋户型是五室一厅，如果只能装修成四个房间，迈家公司做不了。冯美娟回复说案涉房屋现在有八间吧。吴奉军回复现在是七间，原始户型是三室一厅，办公没有事情，公寓不可以。 2019年7月16日，吴奉军通知冯美娟领取案涉房屋钥匙，或者钥匙放在迈家公司处，由业务员帮冯美娟推介办公用途。冯美娟不同意，认为迈家公司对案涉房屋的户型比她清楚，在近百平方米的大厅里隔间不需要改变房屋结构，对物业只需报备入住，且是迈家公司催着她签约，合同已签订，钥匙已交付，希望迈家公司按约支付托管租金和履约保证金。吴奉军回复说，是冯美娟和他说是五室一厅，现在得知原始户型是三室一厅，只能装修成四个房间，迈家公司没办法做的；且现场查看确实是五个房间。冯美娟反驳称，迈家公司看过房型，实地测量过，她也介绍得很清楚，双方合同签好且生效，不是儿戏。吴奉军回复冯美娟称，其一直问户型，冯美娟说是五室，合同也写着五室，现在得知原始户型是三室，合同要作废，但是迈家公司可以帮冯美娟继续将房屋推介出去；且双方磋商过程中冯美娟知情迈家公司是按八个房间预算，当时因为冯美娟说是五室，迈家公司才要的，按原始户型做，迈家公司肯定不会要，除非冯美娟将租金降为12万一年。 2019年7月17日，冯美娟回复吴奉军，其同意迈家公司提出的改做办公去推介的方案，但在未找到办公住户前，要求迈家公司托管承担。吴奉军对此予以拒绝，称这不可能，也没道理，如果只有三个房间改装成四个房间，合同约定的租金条件迈家公司不会同意。吴奉军再次向冯美娟发送信息称，同意帮她推介房子，但推介成功之前，该房屋的房租不能由迈家公司承担。迈家公司同意按租金12万一年的价格重新签个合同。但冯美娟再未回复吴奉军。 2019年8月27日，吴奉军告知冯美娟，其接到了冯美娟委托的律师的电话，律师欲调解，但最终双方就此纠纷未调解达成一致意见。 2019年10月15日，冯美娟向迈家公司邮寄送达《催付房屋托管租金函》，向其催付托管租金、履约保证金和滞纳金。 2019年10月16日，吴奉军收到《催付房屋托管租金函》，并通过微信向冯美娟再次强调，是因为案涉房屋查出来的户型为三室一厅才无法履行合同，不属于其单方违约。 冯美娟于2020年6月19日提起本案诉讼，诉请判令：1、迈家公司履行合同约定，暂支付冯美娟应交未交的一年租金118750元（其中75天免租金），实际支付至判决确定的履行之日止的租金；2、迈家公司支付冯美娟押金25000元；3、迈家公司支付冯美娟逾期房租滞纳金92812.5元（按每逾期一天，支付应付租金额的0.5%，暂算至2020年4月15日，直至付清全部租金止）；4、迈家公司支付其使用的电费138.27元，水费330.7元，能耗费552.5元（从2019年7月15日暂算至2020年3月30日）直至全部付清，物业费4992.8元（从2019年7月15日暂算至2020年3月30日）直至全部付清；5、本案诉讼费用由迈家公司承担。 在原审庭审过程中，冯美娟向原审法院出示了案涉房屋的产权证，该房屋系冯美娟与其丈夫徐关寿共同共有（徐关寿知情并认可冯美娟与迈家公司签订的《房屋托管合同》），该房屋的产权证所附平面图，无法显示案涉房屋的户型结构。故迈家公司向原审法院申请调查取证，原审法院出具调查令向杭州市城市建设档案馆调取了案涉房屋的平面图，向案涉房屋的物业公司即野风物业中心调取案涉房屋能够装修成合同中约定的五室两厅两卫的情况。根据所调取的平面图显示，案涉房屋结构为三卧室、一起居室（厅），一厨房、两卫生间。野风物业中心出具的《情况说明》内容为，杭州市施家花园22幢804室（联锦大厦B幢804）户型为三室两厅，根据相关规定，不允许该户装修成五室两厅或六室一厅。 原审法院审理认为：本案的争议焦点在于双方当事人所签订的《房屋托管合同》有无实际解除。根据冯美娟与迈家公司的法定代表人吴奉军的微信聊天记录显示，2019年7月15日，吴奉军已经明确告知冯美娟案涉房屋原始户型为三室一厅，最多只能装修成四个房间，迈家公司做不了。此处的“做不了”应该理解为合同无法继续履行。7月16日，迈家公司已经通知冯美娟领取房屋钥匙或者帮助其推介办公用途。7月17日，冯美娟亦同意迈家公司提出的改做办公推介的方案，只是冯美娟要求期间的空置损失由迈家公司承担。由此可见，迈家公司已经明确提出解除双方所签订的合同，冯美娟亦已同意，其未领取钥匙只是同意迈家公司帮其推介出去，改做办公用途。故双方的合同关系已于2019年7月17日解除，冯美娟主张迈家公司履行合同约定，支付一年期托管租金、押金及逾期支付托管租金的滞纳金，无事实依据，本院不予支持。冯美娟主张迈家公司承担此后的物业费、水电费、能耗费的诉讼请求，本院亦不支持。 为了避免双方当事人的诉累，需要确认迈家公司单方提出解除合同是否构成违约。对此，本院认为，案涉《房屋托管合同》已经开明见山指出冯美娟委托迈家公司代理出租房屋，也即迈家公司签订该份合同的目的是将案涉房屋出租出去赚取差额利润，对此冯美娟是知情的。因此，房屋户型对于迈家公司至关重要。冯美娟作为托管方必须如实告知受托方房屋户型，这是其应尽的合同义务，然而冯美娟自己都不清楚该房屋的原始户型。房屋现状早已改变了原始户型，被装修成五间以上（从双方聊天记录显示），即使迈家公司实地查看也无法辨认其原始户型，且该房屋房产权所附平面图未显示房屋户型，加之房屋建筑面积比较大，冯美娟作为房屋所有权人也在签订正式合同前对于房型特意做了修改，以上因素造成迈家公司对案涉房屋户型有重大误解的情况下与冯美娟签订了《房屋托管合同》，合同中约定的户型就是五室两厅，合同中亦约定迈家公司的装修期及预计装修款，即冯美娟对于迈家公司需要装修是知情的，现迈家公司客观上无法装修成合同中约定的五室两厅，合同目的无法实现，迈家公司在第一时间告知了冯美娟，并提出解除合同，并不存在主观过错，不构成违约。合同解除后，迈家公司仍需支付2019年7月13日至7月17日合同解除日的房屋租金及相应费用，该期间产生的租金及水、电、物业等费用远不及5000元，迈家公司自愿支付冯美娟5000元，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、迈家公司于判决生效后十日内支付冯美娟5000元；二、驳回冯美娟的其他诉讼请求；如果迈家公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4939元，减半收取2469.5元，由冯美娟负担2418.5元，迈家公司负担51元；冯美娟于判决生效之日起十五日内向本院申请退费，迈家公司于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，冯美娟不服，向本院提起上诉，称：1、原审判决认定事实错误，适用法律不当；2、被上诉人提交变造的证据，应给予民事制裁。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。 迈家公司辩称：因案涉房屋户型与实际不符，导致被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人据此通知上诉人解除合同，案涉房屋至今未未交付被上诉人。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 冯美娟在二审诉讼中提交《室内装修申请表》一份，欲证明被上诉人取得案涉房屋钥匙，完成装修设计，准备装修入场；装修未被同意的原因是“改变房屋结构性质（客厅做卫生间）”。 上述证据经出示，迈家公司对其关联性不予认可。 本院经审核认为：上述证据的真实性万景公司无异议，可予以确认；该证据载明野风物业中心对于迈家公司装修内容的意见为——不同意装修，需要到有关部门审批备案，改变房屋结构性质（客厅做卫生间）。该节内容表明迈家公司的装修设计方案未经相关部门核准，且涉及结构改动，野风物业中心未予同意。该事实与冯美娟的举证主张并不完全相同，本院仅就该证据所载明的以上内容认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”迈家公司在原审诉讼中提交的证据足以证实其在与冯美娟签订案涉房屋托管合同时并不清楚案涉房屋核准登记的原始户型，系因案涉房屋现状以及冯美娟的关于五室两厅两卫之户型的承诺才签订该合同。嗣后迈家公司发现案涉房屋实际户型与合同约定内容不符、无法装修改造以供出租居住使用后已通知冯美娟解除该合同。原审判决据此认为迈家公司有权解除该合同且合同已经解除系正确。冯美娟未如实告知迈家公司案涉房屋原始设计内容，欲改变案涉房屋内部结构通过迈家公司分割出租而获利，违反有关居住房屋出租安全管理的相关规定，冯美娟要求继续履行案涉房屋托管合同的主张不能予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。冯美娟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4864元，由上诉人冯美娟负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二一年二月二日 书记员 赖雪珂