上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35578号原告：上海广川置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：PuahTzeShyang(潘子翔)，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司，住所地北京市。法定代表人：李艳洋，经理。委托诉讼代理人：葛新。原告上海广川置业有限公司(以下简称广川公司)诉被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司(以下简称鑫运通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本院于2020年9月18日、2020年12月9日两次公开开庭进行了审理。原告广川公司的委托诉讼代理人汪滢，被告鑫运通公司的委托诉讼代理人葛新到庭参加了诉讼，原告广川公司的委托诉讼代理人沈丹荔到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告广川公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和被告之间的《凯德星贸中心-商场房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、依法判令被告支付自2020年1月1日起至2020年4月30日的租金127,312.17元；3、依法判令被告支付以租金127,312.17元为基数，自应当支付之日起至实际支付之日止按照每日0.1%计算的逾期付款违约金(具体计算方式以计算清单为准)；4、依法判令被告支付自2020年1月1日起至2020年4月30日的物业管理费20,913.7元；5、依法判令被告支付以物业管理费20,913.7元为基数，自应当支付之日起至实际支付之日止按照每日0.1%计算的逾期付款违约金(具体计算方式以计算清单为准)；6、依法判令被告支付自2020年1月1日起至2020年4月30日的市场推广费3,921.32元；7、依法判令被告支付以市场推广费3,921.32元为基数，自应当支付之日起至实际支付之日止按照每日0.1%计算的逾期付款违约金(具体计算方式以计算清单为准)；8、依法判令被告支付自2019年10月26日起至2020年4月30日的电费1,789.3元及水费153.4元；9、要求被告支付以电费1,789.3元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照每日0.1%计算的逾期付款违约金；10、要求被告支付以水费153.4元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止按照每日0.1%计算的逾期付款违约金；11、依法判令已经支付的租赁保证金171,482.4元、装修押金14,010元以及公共事业保证金2,802元不予退还；12、依法判令被告支付提前解除租赁合同违约金244,614.6元；13、依法判令被告将房屋恢复原状返还；14、依法判令被告按照每日4,228.33元支付自2020年5月1日起至实际返还之日止的房屋占用费；15、依法判令被告按照每日4,228.33元支付自2020年5月31日起至2020年8月3日止的逾期注销或迁出工商登记违约金；16、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月9日签订了《凯德星贸中心-商场房屋租赁合同》，约定被告承租上海市静安区恒通路XXX号“凯德星贸中心-商场”B2层07a室房屋(以下简称系争房屋)，作为经营“唯美度-美容服务/瘦身中心”之用途，租赁期限自2019年9月1日至2021年7月17日。租赁合同签订后，原告依约履行自身各项义务。然而，被告未能按约支付2020年1月起的租金、物业费等，并于2020年1月1日擅自停业。为此，原告分别于2020年1月13日、2020年3月19日和2020年4月16日向被告发送催款函，要求被告支付欠款并恢复营业，但被告均未予理睬。因此，原告不得不于2020年4月28日致函被告，通知其于2020年4月30日解除租赁合同，并要求其支付拖欠的款项以及承担违约责任。原告认为，租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告擅自停业以及拖欠租金、物业管理费等款项的行为已构成严重违约，并给原告造成重大经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告撤回上述第13项诉讼请求。被告鑫运通公司辩称，同意解除合同，不同意解除合同时间为2020年4月29日，被告认为因疫情原因合同于2020年2月1日解除，被告未发过解约函。被告自2019年12月31日以后不再营业，年后回到上海，因为疫情原因，政府及相关部门不允许服务行业营业，原告亦通知被告不能营业，上海市场监管部门于2020年3月1日发布的《美发美容服务业复工复产新冠肺炎疫情防控工作指引》第5条规定，要求暂缓申请复工，实际于2020年4月份才准许复工。2020年4月10日，商场通知被告恢复经营。被告考虑因为疫情原因，顾客减少，所以被告一直未正式恢复营业。被告认为疫情期间不需要向原告支付租金等费用，要求减免疫情期间2020年2月至4月的租金，对原告主张的租金、物业管理费、市场推广费的标准无异议，对原告主张的各项逾期付款违约金的标准有异议。疫情期间，国家及原告不允许被告营业，被告未营业没有收入，不应当支付违约金。被告认为逾期付款违约金及违约金的标准过高，对电费、水费金额无异议，对保证金、装修押金、公共事业保证金金额无异议。如果被告违约，没收保证金被告无异议，现在是因为疫情原因，属于不可抗力，并非被告违约。不同意支付房屋占用使用费，标准过高，被告未营业没有使用过系争房屋，不同意支付逾期注销工商登记的违约金，标准过高，注销登记需要走流程，被告已经注销了工商登记，登记的公司是上海诗楠美容有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为广川公司。2019年4月9日，广川公司作为甲方与鑫运通公司作为乙方签订《凯德星贸中心-商场房屋租赁合同》，约定：通用条款第3.3条：……其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；第3.6条：若租金、物业管理费、市场推广费等按月支付的款项对应的租赁期间不足一个完整日历月的，则按照当月实际租赁天数折算收取……；第4.2.2条：……其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；第4.2.4条：……其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；第10.2条：乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金……；第12.2条：甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。专用条款约定：甲方出租给乙方系争房屋；甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为70.05平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营“唯美度-美容服务/瘦身中心”之用途；租赁期限自甲方同意的装修期届满次日起1年10个月17天的时间，即2019年9月1日至2021年7月17日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月14天的装修期，即2019年7月18日至2019年8月31日。2019年9月1日到2020年7月17日的含税月保底租金为34,114.35元；2019年9月1日到2020年7月17日的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业的16%计算的金额；房屋租赁保证金171,482.40元；每月含税物业管理费5,604元；每月含税市场推广费1,050.75元；装修押金14,010元，于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还(扣除相应费用后的剩余部分，如有)；乙方应当于合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于租赁期最高年度日租金、日物业管理费以及日市场推广费之和的三倍的违约金；公共事业保证金2,802元。合同签订后，广川公司将系争房屋交付鑫运通公司使用，鑫运通公司已支付了2019年12月31日前的租金、物业管理费、市场推广费。2020年1月13日及2020年3月18日，广川公司向鑫运通公司发出《催告函》，催讨租金等费用。2020年3月24日及2020年4月16日，广川公司向鑫运通公司发函件要求其正常营业。2020年4月28日，广川公司向鑫运通公司发出《解约函》：自本函发出之日起正式终止贵我双方签署的租赁合同。……2020年4月29日，鑫运通公司收到该函件。2020年8月4日，鑫运通公司将系争房屋上的工商登记予以注销。2020年11月13日，鑫运通公司将物品搬离并将系争房屋恢复原状(除消防系统外)，双方办理了系争房屋交接手续。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，广川公司与鑫运通公司签订的《凯德星贸中心-商场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。鑫运通公司逾期未付租金已超过一个月，广川公司向其发出《解约函》要求解除合同，有合同依据，应予支持。但《解约函》到达鑫运通公司的时间为2020年4月29日，故合同于2020年4月29日解除，广川公司主张合同解除时间为2020年4月30日，无事实和法律依据，本院不予支持。鑫运通公司主张因疫情原因，合同于2020年2月1日解除，无事实和法律依据，本院亦不予支持。鑫运通公司应支付自2020年1月1日起至2020年4月29日期间的租金135,338.90元(34,114.35元×4-34,114.35元×12个月÷366天)。鑫运通公司主张因疫情原因要求减免租金，鉴于鑫运通公司租赁系争房屋用于经营美容服务等业务，疫情势必影响其经营，故对于相应租金应予减免，综合各项因素，本院酌定2020年2月及3月期间减免租金金额为34,114.35元。抵扣后，鑫运通公司还应支付租金101,224.55元。鑫运通公司应支付自2020年1月1日起至2020年4月29日的物业管理费22,232.26元(5,604元×4-5,604×12个月÷366天)，鉴于广川公司同意减免疫情期间的物业管理费1,502.3元，本院予以确认，鑫运通公司还应支付物业管理费20,729.96元。鑫运通公司应支付自2020年1月1日起至2020年4月29日期间的市场推广费4,168.55元(1,050.75元×4-1,050.75×12个月÷366天)，鉴于广川公司同意减免疫情期间的场推广费281.68元，本院予以确认，鑫运通公司还应支付市场推广费3,886.87元。广川公司主张逾期支付租金的违约金，有合同依据，应予支持，但其中2020年2月及3月期间因疫情原因存在租金减免情况，广川公司主张该期间的逾期支付租金的违约金，本院不予支持。广川公司主张按照每日0.1%的标准计算，鑫运通公司抗辩该标准过高，本院酌定按照每日万分之三的标准计算为宜，故鑫运通公司应支付以34,114.35元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，以32,995.85元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金。广川公司主张逾期支付物业管理费的违约金，有合同依据，应予支持，其主张按照每日0.1%的标准计算，鑫运通公司抗辩该标准过高，本院酌定按照每日万分之三的标准计算为宜，故鑫运通公司应支付以4,946.7元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，以4,759元为基数，自2020年2月11日起至实际支付之日止，以5,604元为基数，自2020年3月3日起至实际支付之日止，以5,420.26元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付物业管理费的违约金。广川公司主张逾期支付市场推广费的违约金，有合同依据，应予支持，其主张按照每日0.1%的标准计算，鑫运通公司抗辩该标准过高，本院酌定按照每日万分之三的标准计算为宜，故鑫运通公司应支付以927.52元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，以892.30元为基数，自2020年2月11日起至实际支付之日止，以1,050.75元为基数，自2020年3月3日起至实际支付之日止，以1,016.30元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付市场推广费的违约金。广川公司主张自2019年11月至2020年4月的电费1,789.3元及自2019年11月至2020年1月的水费153.4元，鑫运通公司对上述金额均无异议，本院予以支持。广川公司主张逾期支付电费及水费的违约金，有合同依据，应予支持，其主张按照每日0.1%的标准计算，鑫运通公司抗辩该标准过高，本院酌定按照每日万分之三的标准计算为宜，鑫运通公司应支付以1,743.94元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，以45.36元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，均按照日万分之三计算的逾期支付电费的违约金；鑫运通公司应支付以153.4元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三计算的逾期支付水费的违约金。根据合同第12.2条的约定，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。上述约定的内容均属于违约金性质，鑫运通公司逾期付款的行为构成违约，广川公司主张租赁保证金171,482.4元以及公共事业保证金2,802元不予退还，有合同依据，应予支持，且足以弥补其损失，故其主张提前解除租赁合同违约金244,614.6元，本院不予支持。广川公司主张装修押金14,010元不予退还，根据合同约定，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还(扣除相应费用后的剩余部分，如有)，未有证据显示系争房屋装修不合格，且鑫运通公司已实际经营，故装修押金14,010元应予退还，广川公司的该项主张，本院不予支持。广川公司主张自2020年5月1日起至实际返还之日止的房屋占用费，有合同依据，应予支持，但其主张按照每日4,228.33元的计算，鑫运通公司抗辩该标准过高，综合各项因素，本院酌定按照每日1140元的标准计算为宜，故鑫运通公司应支付自2020年5月1日起至2020年11月13日止的房屋占有使用费224,580元。广川公司主张自2020年5月31日起至2020年8月3日止的逾期注销或迁出工商登记违约金，考虑该期间鑫运通公司需支付房屋占有使用费，且广川公司的损失已得到弥补，故对于广川公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海广川置业有限公司与被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司签订的《凯德星贸中心-商场房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付租金101,224.55元；三、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付以34,114.35元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止；以32,995.85元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金；四、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付物业管理费20,729.96元；五、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付以4,946.7元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止；以4,759元为基数，自2020年2月11日起至实际支付之日止；以5,604元为基数，自2020年3月3日起至实际支付之日止；以5,420.26元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付物业管理费的违约金；六、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付市场推广费3,886.87元；七、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付以927.52元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止；以892.30元为基数，自2020年2月11日起至实际支付之日止；以1,050.75元为基数，自2020年3月3日起至实际支付之日止；以1,016.30元为基数，自2020年4月2日起至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算的逾期支付市场推广费的违约金；八、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付电费1,789.3元、水费153.4元；九、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付以1,743.94元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止；以45.36元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，均按照日万分之三计算的逾期支付电费的违约金；十、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付以153.4元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三计算的逾期支付水费的违约金；十一、被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海广川置业有限公司支付房屋占有使用费224,580元；十二、原告上海广川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司退还装修押金14,010元(在上述费用中予以抵扣)；十三、租赁保证金171,482.40元、公共事业保证金2,802元归原告上海广川置业有限公司所有；十四、原告上海广川置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,053元，由原告上海广川置业有限公司负担13,822元，由被告鑫运通唯美度(北京)美容美体有限公司负担6,231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二一年二月八日书记员  纪洪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。