江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0322民初654号 原告：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县鼓楼小区物业办公室。 法定代表人：刘培信，该公司经理。 被告：张宗敏，男，1948年12月10日出生，汉族，住沛县。 原告徐州风光物业服务有限公司与被告张宗敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信，被告张宗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告应交纳物业管理服务费1310元，公共水、电、垃圾费624元及违约金870元，合计2804元，2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告张宗敏自2017年1月1日至2020年12月31日计48个月，按购房面积91平方米，每平方米月交费0.3元计1310元；公共水、电、垃圾费每户月交费13元计624元；还应按《鼓楼小区物业服务合同》第十五条，物业管理服务费（八）项，业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金870元，合计2804元，虽经多次书面催交、上门催要至今仍未交费。 张宗敏辩称，1.收费标准及服务内容不公开，不透明，侵犯了业主的知情权；2.收费时间与实际服务时间不符，属于多收费，乱收费；3.物业服务管理人员素质低，服务态度恶劣；4.同意缴纳物业费，但不合理费用不予认可，被告没有违约，不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：沛县鼓楼小区系沛县沛城居民居住的老旧小区，分为鼓楼小区一期、二期、三期、四期。被告张宗敏系沛县鼓楼小区X号楼X单元XXX室的业主。 2016年9月14日，沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，对全县4个街道办事处辖区内的老旧小区进行改造整治。该《实施方案》第六条第（四）项第1款规定，小区改造后，先期由街道办事处负责6个月的物业管理经费。……，物业服务站按照每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费。……，街道办事处根据每个小区具体情况配套补贴经费，保障物业服务站的正常运转。2019年7月3日沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2019）28号《关于进一步加强全县住宅小区物业管理工作的实施意见》，沛县人民政府办公室颁发沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》同时废止。 2017年3月10日，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会法定代表人白侠代表该居委会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》一份。双方约定委托服务期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第十五条物业管理服务费中规定：（一）、住宅、车库、储藏室按照（2016）71号规定，按照业主房产建筑面积每月每平方米0.30元向业主或者物业使用人收取，小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费；……；（四）、公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗及运行维修的经费，暂按每户每月10元收取；……；（七）、小区改造交付使用之日起，业主或者物业使用人预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业服务费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费；（八）、业主或者物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》后一周，原告徐州风光物业服务有限公司入住沛县鼓楼小区一、二、三期进行物业管理服务。 2019年5月8日，沛县沛城镇鼓楼社区社区居民委员会给被告张宗敏等出具证明一份，内容为该居委会与风光物业公司于2017年3月10日签订的物业服务合同作废。经调查核实，该居委会只是给被告张宗敏等出具证明并未实际与徐州风光物业服务有限公司解除合同。 2021年1月28日，沛县沛城街道鼓楼社区居民委员会向被告张宗敏等出具证明一份，内容为沛县沛城街道鼓楼社区居民委员会于2020年5月主动接手鼓楼小区物业管理工作。经本院调查核实，该居委会于2020年5月初主动接手鼓楼小区物业管理工作。 另查明，沛县鼓楼小区未成立业主委员会，被告张宗敏自认自2017年1月1日以来未缴纳物业服务费。 本院认为，沛县人民政府为了改善辖区内居民生活环境和居住条件，对老旧小区改造整治。街道办事处或者社区居（村）民委员会、社区服务机构根据县政府文件精神在老旧小区改造完成后，根据相关法律法规委托具备物业服务资质的物业服务管理公司进行物业管理服务，目的是为了小区居民的居住环境能够路平、灯亮、整洁、有序。因此，在沛县鼓楼小区未成立业主委员会的情况下，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，办理本居住地区居民的公共事务，与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，系真实有效的物业服务合同，对双方均有约束力；被告张宗敏居住在沛县鼓楼小区内，可以认定原、被告之间存在事实物业服务合同关系。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，鼓楼社区居民委员会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与风光物业公司签订物业服务合同，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法的强制性规定，且张宗敏亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主张宗敏具有约束力。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据，被告张宗敏亦自认未缴纳物业服务费用。根据庭审中的证据，结合所在居民委员会的证明及调查笔录，原告徐州风光物业服务有限公司根据《鼓楼小区物业服务合同》的约定收取相关费用并无不当，同时可以认定原告徐州风光物业服务有限公司对被告张宗敏等鼓楼小区业主服务的时间为2017年3月17日，结束日期为2020年4月。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张宗敏按照《鼓楼小区物业服务合同》约定的2017年1月1日开始支付服务期间的物业管理服务费用不应得到支持。 根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告张宗敏住房面积91平方米，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张宗敏按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定。经计算被告张宗敏应当缴纳的物业服务费至2020年4月止为995元，公共水电、垃圾费每月13元，计474元，以上合计1469元；原告未提供出相关证据证明被告张宗敏使用小区优化配置的停车位。根据证据规则，原告要求被告给付车位费的主张，本院不予支持；根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告张宗敏应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张宗敏支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张宗敏支付违约金至2020年12月31日未超出相关法律规定，被告张宗敏应支付的违约金经计算为354元。原告徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求超出部分，本院不予支持。 综上，被告张宗敏应向原告徐州风光物业服务有限公司缴纳的2017年3月至2020年4月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，逾期付款违约金合计为1823元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、被告张宗敏于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计1469元，逾期付款违约金354元，合计1823元； 二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取为25元，由被告张宗敏负担（于本判决生效后十日内付清）。 本判决为终审判决。 审 判 员 王帅星 二〇二一年二月二十六日 法官助理 孙 彬 书 记 员 安志升