江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4140号上诉人（原审原告）：姜建华，男,1966年8月5日出生，住南通市。委托诉讼代理人：李娟，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳锦阳春酒店管理有限公司,住所地沭阳县四季花园**楼**。法定代表人：吴军，总经理。委托诉讼代理人：刘凯，公司员工。上诉人姜建华因与被上诉人沭阳锦阳春酒店管理有限公司（以下简称锦阳春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人姜建华不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持姜建华一审诉讼请求。事实和理由：1.锦阳春公司明知其于2010年4月8日签订的《租赁合同》约定每年5月31日前支付租金。2013年10月20日，姜建华与锦阳春公司签订《补充合同说明》，再次明确按上述《租赁合同》执行，但锦阳春公司仍然不按时支付租金，每次都拖延到七、八月份支付租金，已构成根本违约。案涉租赁合同还明确约定，超过约定30天不能支付租金，出租人有权随时解除合同，故姜建华请求解除合同是有依据的。一审法院认定姜建华接收锦阳春公司逾期支付的租金视为对解除权利的放弃，无事实和法律依据。2.在锦阳春公司收到姜建华发送的解除合同《通知函》后，姜建华亦曾委托他人向锦阳春公司催要租金，要求锦阳春公司要么解除合同要么支付租金，但锦阳春公司直到2019年10月11日姜建华起诉解除本案租赁合同时依然未支付租金，一审法院在诉讼中对租金提存并依然未判决解除租赁合同是错误的。3.案涉《租赁合同》对违约金有明确的约定，应当按照双方约定判决违约金。姜建华系经营企业为主，需要资金周转，锦阳春公司逾期支付租金造成的损失无法计量，合同约定的违约金数额亦远远不够弥补损失。一审法院对违约金数额予以调整，无法律依据。被上诉人锦阳春公司二审辩称：1.案涉《租赁合同》虽然约定每年5月31日前支付租金，但实际上锦阳春公司与原出租人一方已就每年七、八月份支付租金达成了一致意见。2.在锦阳春公司收到解除合同《通知函》后，因为租赁合补充协议没有加盖通某公司的公章，锦阳春公司对该补充协议存在异议，需要对方完善合同手续等原因没有支付租金。诉讼中，经一审法官释明后，锦阳春公司已把相应租金提存法院。3.双方约定的违约金过高，应予调整。一审原告姜建华向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方当事人之间的房屋租赁合同；2.锦阳春公司给付姜建华逾期租金229万元及违约金200万元。一审法院认定事实：2010年4月8日，锦阳春公司与通某公司签订《租赁合同》，约定通某公司将其开发建设的位于沭阳县四季花苑1幢高层办公01号房一至十二层（南楼1、2、3层除外）租赁给被告经营连锁酒店。合同第三条租赁期限约定为15年，自2010年8月1日起至2025年7月31日止。合同第四条约定租金和支付方式，对该房屋及附属设施的第一年至第十五年的年租金分别作出约定，其中第十年、第十一年的租金分别为113万元、116万元。租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止。首期租金支付日期为2010年5月31日，从第二年起，锦阳春公司应当在每年的5月31日前一次性付清下一年度的全部租金。锦阳春公司如不能按照合同约定的期限和金额缴纳租金，每逾期一天，锦阳春公司自愿承担欠缴租金1%的违约金，计算天数为锦阳春公司实际迟延履行的天数，超过30天还不能缴付的，则视为乙方根本性违约，甲方有权随时解除本合同，并可依法追究锦阳春公司的其他相关责任。第十条违约责任中约定，本合同生效后，双方应当认真履行各自应当承担的义务，如一方违约，应当承担违约金200万元。锦阳春公司在履行该《租赁合同》过程中，通过银行转账方式向通某公司时任法定代表人沈某1支付租金，于2011年7月27日、8月12日分两次支付第二年租金，于2012年8月13日支付第三年租金，于2013年7月19日支付第四年租金。2011年11月22日，姜建华购买涉案沭阳县四季花苑1幢高层办公01号房一至十二层房屋，并于2011年12月6日办理产权登记手续，成为涉案房屋所有权人。因通某公司原法定代表人沈某1去世，通某公司于2013年4月15日变更法定代表人为陈某。2013年10月20日，陈某作为通某公司法定代表人代姜建华与锦阳春公司签订《补充合同说明》，内容为：“因原合同法定代表人沈某1去世，合同甲方沭阳通某置业有限公司变更为姜建华（）原沭阳锦阳春酒店管理有限公司与通某置业有限公司签订的房屋租赁合同条款继续执行有效，特此声明！姜建华声明每年将原房屋租赁费付至以下账户：陈某，账号、开户行（本判决略）。本说明一式两份，双方签字盖章有效。”陈某在《补充合同说明》甲方处签写姜建华姓名，锦阳春公司法定代表人在乙方处签字盖章。通某公司于2013年11月7日登记注销。后锦阳春公司继续通过银行转账方式向陈某账户支付租金，于2014年7月30日、7月31日分两次支付第五年租金，于2015年7月30日、7月31日分三次支付第六年租金，于2016年7月29日、8月9日分三次支付第七年租金，于2017年7月21日分三次支付第八年租金，于2018年7月9日分三次支付第九年租金。姜建华关于涉案房屋租赁及租金收取，均系通过通某公司陈某、沈某2与锦阳春公司进行交涉，姜建华本人从未与锦阳春公司进行接触。2019年5月20日，姜建华向锦阳春公司发出《通知函》：“沭阳通某置业有限公司与贵公司于2010年4月8日签订了沭阳市四季花园1号楼北楼（南楼1、2、3层除外）房屋的租赁合同。于2013年10月20日在补充合同说明中将房屋产权所有人变更为本人姜建华，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述房屋的《租赁合同》之约定，本人将收回房产自用并依法行使合同解除权。现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2010年4月8日签订的《租赁合同》正式解除，贵方在收到本通知后对租赁房产进行的任何重整、装修、不可拆除的添置均自行承担后果，损失自负，本人不予任何赔偿。二、请贵方在收到本书面通知后最迟在2020年5月20日前搬出标的房屋，撤出属贵方的物品，并将房屋及原附属设备、设施归还给本人。逾期不搬离的，视为贵方放弃标的房屋内的物品的所有权，本人有权对其进行处置。由此产生的费用，本人保留向贵方追偿的权利。三、贵方在腾房过程中仅搬走其自行投资在承租房屋上形成的可拆移独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移、或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，贵方应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给本人。如贵方在腾房过程中给标的房屋造成损失的，本人将保留向贵方进行追偿的权利。四、房屋为归还交付前本人保留向贵方主张违约责任的权利，同时本人也保留继续向贵方主张剩余租金及贵方托拖欠的水电费、物业费等各项费用的追偿权等相关权利。五、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾出租赁房屋，本人将通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解除，并有权要求贵方承担本人相应的损失。六、本通知函一式贰份，邮寄贵方壹份，本人留存壹份，每份具有同等的法律效力。”姜建华通过邮寄方式向锦阳春公司送达，锦阳春公司于2019年5月21日收到该《通知函》。锦阳春公司在收到《通知函》未再支付涉案房屋租金，姜建华诉至法院，形成本案诉讼。一审法院另查明，2020年9月8日，锦阳春公司向一审法院提存涉案房屋第十年、第十一年租金共计229万元。本案一审争议焦点为：1.姜建华与锦阳春公司之间是否就涉案房屋成立房屋租赁合同，双方签订的《补充合同说明》的效力。2.姜建华与锦阳春公司之间的房屋租赁合同应否予以解除。3.姜建华要求锦阳春公司支付违约金有无事实和法律依据，及违约金的标准。关于第一个争议焦点。姜建华与锦阳春公司之间就涉案房屋成立房屋租赁合同，双方签订的《补充合同说明》合法有效。涉案房屋原系通某公司开发建设的房产，姜建华与通某公司就涉案房屋签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，该《租赁合同》对双方均发生效力。后涉案房屋由姜建华购买并办理房屋所有权登记，姜建华取得房屋所有权，通某公司时任法定代表人陈某以姜建华名义与锦阳春公司就涉案房屋签订《补充合同说明》，将原《租赁合同》的出租方变更为姜建华，从该《补充合同说明》内容上及签字人身份看，系通某公司将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给姜建华，而该转让的行为也已得到锦阳春公司同意，由锦阳春公司法定代表人签字盖章予以确认，且所转让的合同权利义务亦非根据合同性质、当事人约定、法律规定不得转让的情形，故该转让对锦阳春公司发生效力，姜建华与锦阳春公司就涉案房屋形成租赁合同关系，且受原通某公司与锦阳春公司签订的《租赁合同》的约束，对锦阳春公司关于其与姜建华之间就涉案房屋不存在房屋租赁合同的辩解理由不予采纳。另锦阳春公司辩称其签订《补充合同说明》目的为配合通某公司偷逃税收，应认定无效，并向税务机关检举揭发。因涉案房屋已由姜建华通过购买方式取得所有权，在姜建华取得涉案房屋所有权后，由通某公司通过权利义务概括转让的方式，使姜建华与锦阳春公司就涉案房屋形成租赁合同关系，该《租赁合同》、《补充合同说明》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于通某公司与锦阳春公司形成房屋租赁合同期间是否存在违反税收管理相关规定的违法行为，由税收主管部门予以处理，对《租赁合同》、《补充合同说明》效力的认定不影响行政主管机关对违反税收管理规定的违法行为予以处理。关于第二个争议焦点。本案房屋租赁合同不予解除。首先，姜建华在向锦阳春公司发出《通知函》时，姜建华并不享有解除权。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金应在每年的5月31日前一次性付清下一年度的全部租金，超过30天不能缴付的，则姜建华有权解除合同。根据锦阳春公司以往支付租金的情况，锦阳春公司确实未按照合同约定的期限支付租金，但姜建华均已接收租金，且允许锦阳春公司继续使用涉案房屋，故应视为姜建华对其解除权的放弃。姜建华向锦阳春公司发送《通知函》时间为2019年5月20日，锦阳春公司于2019年5月21日收到该《通知函》，此时锦阳春公司已于2018年7月9日支付了第九年度租金，而第十年度租金的支付期限为2019年5月31日，锦阳春公司并不存在逾期支付房屋租金的情形，故姜建华此时并不享有合同解除权，姜建华亦不能以锦阳春公司以往均逾期支付房屋租金为由行使解除权。其次，姜建华因锦阳春公司未按时支付房屋租金诉至法院，在本案中要求解除合同，一审法院认为，锦阳春公司虽在2019年5月31日后直至姜建华诉至法院后仍未向姜建华支付房屋租金，但对于姜建华与锦阳春公司之间的房屋租赁合同仍不宜解除，理由如下：第一，从锦阳春公司主观过错而言，锦阳春公司并无故意拖延支付房屋租金的恶意。本案中，锦阳春公司系在收到姜建华发送的《通知函》之后停止支付租金，根据该《通知函》的内容可以反映姜建华仅告知锦阳春公司将收回房屋自用并行使解除权，而并未就解除的理由进行阐述，也未就其诉称锦阳春公司逾期支付租金进行催告。结合庭审过程中双方对于《补充合同说明》形成过程，及姜建华在房屋租赁过程中从未与锦阳春公司接触及商谈的事实，以锦阳春公司对法律知识掌握程度，锦阳春公司对于其与姜建华就涉案房屋是否已形成合法租赁合同关系存在疑虑及不安，并寄希望于本次诉讼予以认定，该心理符合常理，并不存在故意违约的恶意。第二、从违约行为的形态而言，在本案审理过程中，锦阳春公司并未作出过明确拒绝支付租金的意思表示，且经法院释明后，已一次性提存第十年、第十一年租金共计229万元，结合其往年支付租金的规律性，锦阳春公司并未存在重大违约行为。第三、从合同履行程度而言，涉案房屋租赁合同租赁期限为十五年，双方已经履行了九年，涉案租赁合同约定期间已大部分履行，且锦阳春公司租赁使用涉案房屋经营连锁酒店已投入较高成本，如合同继续履行，锦阳春公司可以继续维持正常经营，姜建华也有了取得租金收益的保证，维持合同的稳定，对合同双方均有益处。综上，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，不宜轻易解除一个已经生效且大部分履行的合同，故双方之间的房屋租赁合同不解除为宜。就锦阳春公司而言，应当保证今后能按约及时支付租金，严格按合同约定履行义务。关于第三个争议焦点。锦阳春公司确实已逾期支付租金，如前文所述锦阳春公司存在关于其与姜建华就涉案房屋是否已形成合法租赁合同关系及合同是否应予解除存在疑虑及不安，其逾期支付租金的行为虽不导致合同解除，但客观上给姜建华造成了损失，应当承担违约赔偿责任。锦阳春公司辩称合同约定的违约金200万元过高，要求予以调整，姜建华亦未能提供证据证明其因锦阳春公司拖欠租金造成实际损失的相关证据，结合本案实际及合同履行情况、当事人过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则，将违约金调整为25万元。综上，双方当事人之间就涉案房屋的租赁合同不解除为宜，锦阳春公司应向姜建华支付到期租金229万元，并支付违约金25万元，对姜建华的其他诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沭阳锦阳春酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向姜建华支付租金229万元及违约金25万元；二、驳回姜建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44198元（已由姜建华姜建华预交），由姜建华负担17078元，由锦阳春公司负担27120元。二审中双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审判决已经查明的事实均无异议，本院对一审判决查明认定的事实予以确认。本案二审主要争议焦点：1.案涉租赁合同是否应当解除？2.一审法院认定的违约金数额是否正确？本院认为，本案中，姜建华上诉主张锦阳春公司以往每年都在超出合同约定的期限30天后支付租金，锦阳春公司甚至在收到解除合同《通知函》经姜建华催交后仍然逾期未支付租金，已构成根本违约，姜建华有权解除合同。对此，本院认为，其一，案涉《租赁合同》约定“超过30天还不能缴付的，则视为乙方根本违约，甲方有权随时解除本合同”。根据锦阳春公司以往支付租金的情况，自2011年至2018年锦阳春公司已连续八年均在超出合同约定的期限30天后即每年的七、八月份支付了租金，原出租人通某公司及姜建华均已接收了租金，且允许锦阳春公司继续使用涉案房屋，应当认定案涉租赁合同双方对以往支付租金的时间期限形成了较为稳定的不同于书面合同约定的交易习惯，一审法院认定视为姜建华放弃了对应的合同解除权，并无不当。故姜建华不能以锦阳春公司以往均超出合同约定的期限30天后支付租金为由行使解除权。其二，姜建华向锦阳春公司发送解除租赁合同《通知函》，使得案涉租赁关系处于不稳定状态。即使姜建华在此之后曾委托他人向锦阳春公司催要租金，但锦阳春公司基于《补充合同说明》形成的过程及姜建华在房屋租赁过程中从未直接与锦阳春公司接触及商谈等情形，对于其与姜建华就涉案房屋是否已形成合法租赁合同关系存在疑虑及不安，要求与姜建华完善相关合同手续后再支付租金，并不存在故意拒付租金的恶意。故姜建华不能据此主张解除案涉租赁合同。第三、从合同履行情况而言，涉案房屋租赁合同租赁期限为十五年，双方已经履行了九年，且该履行期间锦阳春公司均能够较规律的支付租金。根据诚实信用及鼓励交易原则，双方之间的房屋租赁合同亦不宜解除。故对姜建华该上诉主张，本院不予支持。姜建华还上诉主张锦阳春公司逾期付款给姜建华造成的损失无法计量，锦阳春公司应当按照约定承担200万元违约金。对此，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，锦阳春公司辩称双方合同约定的违约金200万元过高，要求予以调整，而姜建华亦未能提供证据证明其因锦阳春公司因故未及时支付租金造成的实际损失。一审法院结合本案实际及合同履行情况、当事人过错、社会经济状况等因素，将违约金调整为25万元，并无不当。故对姜建华该上诉主张，本院不予支持。综上，姜建华的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44198元，由姜建华负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年二月二十三日书记员  黄 莘