青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3059号上诉人（原审原告）：鲁永元，公民身份号码×××，男，藏族，1971年4月3日出生，互助县威远镇中心学校教师，住青海省海东市互助土族自治县。委托诉讼代理人：辛小平，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永莲，青海龙启律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李桂业，公民身份号码×××，女，土族，1972年11月7日出生，互助县民族中学教师，住青海省海东市互助土族自治县，系鲁永元之妻。委托诉讼代理人：辛小平，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永莲，青海龙启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘付洪，公民身份号码×××，男，汉族，1974年2月19日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：刘继军，青海合仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁秀娟，公民身份号码×××，女，汉族，1985年1月16日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：刘继军，青海合仁律师事务所律师。上诉人鲁永元、李桂业因与被上诉人甘付洪、铁秀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁永元、李桂业上诉请求：1.撤销一审判决，改判甘付洪、铁秀娟给付违约金225200元。2．诉讼费由甘付洪、铁秀娟承担。事实和理由：1.鲁永元、李桂业与甘付洪、铁秀娟签订的《商品房转让合同》已明确约定更名时间为自合同签订之日起10日内甘付洪、铁秀娟办理更名手续，李桂业与铁秀娟之间的对话中，双方再次确认更名就是合同约定的10日，故双方之间约定的更名时间为10日，李桂业与铁秀娟至开庭时仍未办理房屋更名手续，严重构成违约，应当依法承担违约责任。一审法院以双方在合同中对更名时间未作约定为由，判令李桂业与铁秀娟仅承担违约金15000元，显失公平。2.双方在《商品房转让合同》中约定，违约方承担总房款20%的违约责任，现甘付洪、铁秀娟未履行合同，构成违约，应当按照合同约定“违约方承担20%”的违约金承担违约责任。关于一审时提出鲁永元、李桂业主张的违约金过高，根据法律规定，即便双方约定的违约金过高，也应按实际支付房屋首付70万元的20%让甘付洪、铁秀娟承担违约金14万元。3.鲁永元、李桂业错失购买互助碧桂园房屋的机会，产生经济损失187500元，该损失完全因甘付洪、铁秀娟的违约行为所致，应依法让甘付洪、铁秀娟该部分的经济承担。综上，请二审法院在查明事实基础上，依法裁判。甘付洪、铁秀娟共同辩称，双方交易的房屋未经产权登记，违反城市房地产管理法的相关规定，合同无效；鲁永元和李桂业对于房屋仅有商品房预售合同、未依法办理产权登记的信息充分了解，甘付洪已主动退还已收的房款，合同无效的责任应由购房人自行承担，请求驳回上诉人的上诉请求。鲁永元、李桂业向一审法院起诉请求：1.依法解除案涉的《商品房转让合同》；2.判令甘付洪、铁秀娟支付违约金252000元；3.本案诉讼费用由甘付洪和铁秀娟承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，甘付洪、铁秀娟与青海苏润房地产开发有限公司签订《西宁市商品房预售合同》，购得位于西宁市××区的房屋一套。2020年5月10日，甘付洪作为甲方将该房屋出售给乙方鲁永元，双方签订了《商品房转让合同》，约定房屋总价款1260000元，付款方式为分期，第一期房款70000元，第二期房款100000元在甲方承担更名费用、更名手续办理完毕之后十个工作日内支付，第三期房款460000元分期于三年内分6次付清；任一方由于个人原因违约或不履行合同，违约方在7日内未纠正，另一方可以单方面解除合同，违约一方无条件赔偿总房价20%违约金；甘付洪称该合同尾部甲方产权共有人处铁秀娟签名系其代签，但铁秀娟知情；李桂业在场并在合同尾部乙方产权共有人处签名。同日，鲁永元向甘付洪转账支付首期房款700000元。合同签订后，李桂业通过微信、电话等方式多次催促甘付洪、铁秀娟办理预售合同更名手续，甘付洪、铁秀娟均答应但未能成功办理更名手续。2020年6月1日，甘付洪同意于6月20日之前办理更名手续，但之后仍未成功办理，李桂业提出退还房款。2020年6月28日，铁秀娟在电话中向李桂业明确表示，因其与甘付洪之间的矛盾，不再出售该房屋。后李桂业与甘付洪就退款事宜进行了协商，甘付洪分别于2020年6月30日、2020年7月12日向李桂业转账退还房款650000元、50000元，共计700000元。一审法院认为，《商品房转让合同》系甘付洪与鲁永元签订，铁秀娟作为案涉房屋的共有人，未在该合同上签名，但合同签订后李桂业多次与其联系要求办理更名手续，其均未提出异议，故铁秀娟对该房屋转让事宜知情且认可，《商品房转让合同》系双方当事人的真实意思表示。案涉房屋虽尚未办理不动产权登记手续，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力，故案涉《商品房转让合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，甘付洪、铁秀娟关于《商品房转让合同》无效的辩称不能成立，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。双方在合同不能履行后，已就解除合同达成了一致意见，并由甘付洪、铁秀娟将全部房款退还，双方关于违约责任未达成一致意见不影响合同已解除的事实，故双方签订的《商品房转让合同》至迟已于2020年6月30日解除，无须法院判决解除。《商品房转让合同》对于更名手续的办理时间未作明确约定，鲁永元、李桂业提交的证据亦不足以证明双方约定合同签订后十日内办理更名手续，但合同签订后，李桂业多次催促甘付洪、铁秀娟办理更名手续，二人均予以答应，甘付洪亦同意于2020年6月20日之前办理更名手续，故合同签订后双方已就更名手续办理时间达成一致意见，后甘付洪、铁秀娟以交更名费、夫妻二人之间的矛盾等为由未能按期办理更名手续的行为构成违约。根据合同约定，合同任一方因个人原因违约、在7日内未予纠正的，守约方可以单方面解除合同，违约方承担总房款20%的违约金。李桂业虽曾向甘付洪提出过退款，但其之后仍表示如能够办理更名手续、同意继续履行合同，而铁秀娟明确表示因其与甘付洪之间的矛盾不再出售房屋，甘付洪在与铁秀娟协商后仍向李桂业答复无法继续履行合同，双方的聊天记录及通话内容可以证明未办理更名及无法履行合同主要系由于甘付洪、铁秀娟之间的矛盾所致，二人对于双方合同解除存在明显过错，其提交的证据亦不足以证明鲁永元和李桂业在双方解除合同时明确表示放弃违约金，故甘付洪、铁秀娟应向鲁永元、李桂业承担违约责任。对于违约金金额，甘付洪、铁秀娟认为合同约定的违约金标准过高，要求调整；违约金应以实际损失为基础，鲁永元、李桂业称其因合同解除遭受的主要损失包括房价上涨、筹集房款产生的利息损失，其提交的证据不足以证明其具体损失，甘付洪、铁秀娟仅应就双方合同解除并退还房款之前的损失承担赔偿责任，结合合同的具体履行情况及当事人的过错程度，一审法院酌情支持违约金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、甘付洪、铁秀娟于判决生效后十日内向鲁永元、李桂业支付违约金15000元；二、驳回鲁永元、李桂业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，已减半收取，由鲁永元、李桂业负担2440元，由甘付洪、铁秀娟负担100元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决对甘付洪、铁秀娟违约所产生的违约金数额的认定是否合理合法。双方在案涉《商品房转让合同》约定了违约责任及违约金计算方式，但因为双方交易时日短，双方也并未约定一次性交付房款，双方协商后解除《商品房转让合同》并及时由出卖人甘付洪、铁秀娟退还了房款，且鲁永元、李桂业也未能提交证据证明其因甘付洪、铁秀娟的违约行为遭受了何种损失，故一审法院结合案件事实，通过当事人提交的证据情况对违约金作出了较为客观合理的认定，对于违约金根据法律规定如果当事人认为违约金约定过高而诉请主张调整，人民法院可根据合同约定和事实依法予以调整，因此本案中一审法院据实调整当事人诉请的违约金数额亦不违反法律规定。综上所述，鲁永元和李桂业的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由鲁永元、李桂业负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二○二一年二月八日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。