安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初873号原告：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路凤凰城·家家景园**商住****，统一社会信用代码91340100784905018B。法定代表人：耿松，该公司董事长。委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍素萍，安徽巨铭律师事务所律师。被告：裴文革，男，1967年12月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。原告安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋物业公司）与被告裴文革物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告喜洋洋物业公司的委托诉讼代理人霍素萍、被告裴文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜洋洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立支付原告物业管理服务费7020.37元（自2014年1月1日起至2020年12月31日止）及违约金3844.66元（以逾期物业费为基数，按日万分之五的利率暂计算至2020年12月31日，之后顺延计算至款清之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月18日原告与凤凰城燕园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告提供位于合肥市蜀山区史河路凤凰城燕园的物业管理服务，物业费按半年度预收，其中多层住宅的费用每月为0.58元/平方米，小高层、高层住宅的费用为每月为1.05元/平方米，如业主和物业使用人逾期交纳物业费的，自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额的千分之三的违约金。合同期限2010年9月18日至2013年12月31日。2012年11月10日，双方签订补充协议约定多层住宅的费用每月0.66元/平方米，小高层、高层住宅的费用为每月1.2元/平方米。后《物业服务合同》期满，因小区业委会正在换届，继续履行上届业委会与原告所签订的物业服务合同，故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。被告裴文革系该小区14幢301室的业主，该多层建筑面积为126.63平方米。合同履行期间，原告按约提供了物业管理服务，然而被告自2014年1月1日起至今没有缴纳物业费，截止2020年12月31日累计已欠费达7020.37元。期间，原告多次通过电话和书面发函催缴未果，被告严重违反了《物业服务合同约定》，应自逾期交费之日起按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金，现原告自愿按日万分之五的利率计算违约金，暂计3844.66元。为维护自身合法权益，原告故诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告陈述因为被告房屋产权发生转移，故当庭变更诉请第一项为：判令被告立即支付原告物业管理服务费2925.15元(自2014年1月1日起至2016年11月28日止)以及违约金2685.46元(以逾期物业费为基数,按日万分之五的利率，暂计算至2020年12月31日，之后顺延计算至款清之日止)。被告裴文革辩称：1、原告与燕园小区和被告的物业服务合同早已到期，原告也未继续提供合格物业服务。原告与燕园小区于2010年9月18日签订的物业服务合同有效期三年，早在2013年12月31日已到期失效，原告自我说明和找居委会写情况说明不能作为燕园业主签订的物业服务合同，因此2014年1月1日之后燕园业主与原告之间不存在物业服务合同和物业服务关系，请求法院判定原告与被告之间物业服务合同无效；2、原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，构成严重违约和根本违约。原告未按合同约定和物业服务标准规定履行对燕园小区共用设施（含消防设施管理）、环境卫生保洁、道路交通、安全防护、环境绿化养护、停车管理、消防设施管理等义务，使小区环境和共用设施破败，严重影响业主生活质量和物业价值，侵害业主合法权益，违反合同法规定原则和物业服务合同第二章第五条至第十三条的委托管理内容、第六章第二十三条物业管理服务质量，“把燕园小区管理成安全、文明、优美、舒适的居住环境，对小区按国家二级标准提供服务的合同约定。原告不履行物业合同义务，使小区环境脏乱差，绿化荒废，枯枝败叶，垃圾遍地，安全无保障，公共设施损坏无人维修保养，消防栓长期无水，道路坑洼不平，停车混乱，门面房油烟噪音扰民，严重损害被告和燕园业主合法权益，多数业主联名签字强烈要求原告停止损定撤出燕园，并长期联名向各级政府部门请求支持，引入有能力有意愿的合格物业公司。针对原告的严重违约和损定业主合法权益行为，被告业主作为弱势地位的居民拒缴物业费用实属被逼无奈，根据合同法的规定，原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费完全是合情合理合法；3、原告诉请的2017年6月前的物业费已超过诉讼时效。原告自知一直未按物业合同和物业管理条例提供物业服务，对投诉要求其履约物业服务义务的业主，原告也经常以不用交物业费为由搪塞，被逼无奈不交物业费的业主越来越多，原告也长期未催缴物业费，直到2020年4-6月份业主联名要求更换完全不作为的原告，作为报复业主行为，原告从2020年6月底开始催缴物业费，2020年底-2021年1月起诉部分业主。根据《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年以及物业费按年度缴纳的合同规定，2017年6月之前的物业费用已过诉讼时效，请求法院不予支持。4、被告不同意缴纳物业费的原因是家中被盗，且小区公共收益原告未公示，原告停车收取的费用也被原告私用。本院认为，原告喜洋洋物业公司与凤凰城燕园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原告于2010年起为该小区提供物业管理服务，该物业服务合同期满后双方以补充协议、会议纪要、托管协议的形式确立原告喜洋洋物业公司继续为该小区提供物业管理服务至今，被告裴文革作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未提供合格物业服务，但其提供的证据不足以证明喜洋洋物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，且其提出的财物被盗问题，与本案不属同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称意见不予采信。被告提出的诉讼时效问题，鉴于物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，原告自2010年至今在涉案小区提供物业服务没有间断，故原告的诉请未超过诉讼时效，被告的辩解意见本院不予支持。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。考虑到原告喜洋洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的违约金不予支持。综上，被告应向原告喜洋洋物业公司缴纳物业费2627元｛[（126.63㎡×0.66元/㎡/月×34个月）+(126.63㎡×0.66元/㎡/月÷30天×28天)]×90%｝。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告裴文革于本判决生效之日起三日内支付原告安徽喜洋洋物业管理有限公司2014年1月1日至2016年11月28日期间的物业费2627元；二、驳回原告安徽喜洋洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72元，减半收取计36元，由原告负担11元，被告负担25元。本判决为终审判决。审判员  司明秀二〇二一年二月二十六日书记员  崔 艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。