河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初352号(反诉被告)原告：王飞，男，1988年7月7日出生，汉族，住河南省新郑市龙王乡龙王**，公民身份号码4101841988********。(反诉被告)原告：张强，男，1987年4月11日出生，汉族，住，住河南省新郑市龙王乡龙王**民身份号码4101841987********。（反诉原告）被告：孙伟东，男，1974年11月8日出生，汉族，住河南，住河南省新郑市郑港办事处大寺东孙**份号码41012319741108325X。（反诉原告）被告：刘建丽，女，1975年8月22日出生，汉族，住河南，住河南省新郑市郑港办事处大寺东孙**份号码410123197508223829。二被告共同委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。原告王飞、张强诉被告孙伟东、刘建丽租赁合同纠纷一案及反诉原告孙伟东、刘建丽诉反诉被告王飞、张强租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。王飞、张强，刘建丽及孙伟东、刘建丽的共同委托诉讼代理人代璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王飞、张强向本院提出诉讼请求，请求判令：1、孙伟东、刘建丽退回租赁合同中王飞、张强已交付的押金40000元；2、本诉案件受理费由孙伟东、刘建丽承担。事实与理由：2019年3月9日，王飞、张强与孙伟东、刘建丽签订的《房屋租赁合同》反映了双方真实心愿，但在签订合同时孙伟东、刘建丽不能提供该租赁房屋的房产证。王飞、张强在租房时没有违约行为，租赁时交纳的押金孙伟东、刘建丽应予应退还，故王飞、张强起诉至法院。针对本诉，刘建丽、孙伟东辩称，1、涉案房屋租赁合同合法有效，订立合同双方均应按照合同约定内容履行合同义务。孙伟东、刘建丽与案外人刘永治签订《租房协议》，刘永治将其名下的房屋出租给孙伟东、刘建丽，该协议第三条约定：孙伟东、刘建丽有权将涉案房屋转租。刘永治将涉案房屋房产权证复印件交付给孙伟东、刘建丽。孙伟东、刘建丽依法取得涉案房屋的合法转租权，且涉案房屋有合法的产权证书。在将涉案房屋交付王飞、张强时，办理有营业执照。2.王飞、张强租金付至2019年9月9日，之后拖欠租金至今，逾期支付租金，按照《租赁合同》约定王飞、张强应当向孙伟东、刘建丽支付违约金40000元。王飞、张强拖欠租金，且仍然占用房屋拒不将涉案房屋交付给孙伟东、刘建丽，导致孙伟东、房屋无法将房屋再次出租，王飞、张强应当赔偿损失。孙伟东、刘建丽向本院提出反诉请求，请求判令：（以当庭明确的反诉请求为准）：1、王飞、张强支付孙伟东、刘建丽2019年9月9日-2020年6月9日期间房屋占用费180000元（月租金20000元×9个月），并支付违约金40000元；2、王飞、张强支付水电费7283.5元；3、王飞、张强赔偿物品损失15000元（根据2020年6月物品财务明细单上损坏或者缺少的物品价值粗略计算约15000元）；4、反诉案件受理费由王飞、张强承担。事实与理由：2019年3月7日，孙伟东、刘建丽与王飞、张强签订《租赁合同》，约定:王飞、张强承租位于新郑市薛店镇××大道与××交叉口向××路南的华清池影院足道店面;租赁期限为3年，自2019年3月9日至2022年3月8日止;租金为260000元/年。并约定如逾期支付租金，应当支付反诉人违约金40000元。合同签订后，王飞、张强向孙伟东、刘建丽支付租金，孙伟东、刘建丽将涉案店面及店内物品交付王飞、张强使用，双方在《华清池影院足道物品财务明细单》上签字确认。2019年8月26日，王飞、张强以员工外出学习为由闭店，在该店面门上张贴公告。孙伟东、刘建丽多次通知王飞、张强，如解除合同尽快办理物品交接手续，交回房屋钥匙。但张强口头承诺尽快办理交接手续，但时至2020年6月15日，王飞、张强仍然占用租赁房屋，拒不办理交接手续，也不交还房屋钥匙。王飞、张强长期占用房屋，造成孙伟东、刘建丽租金损失，应当比照租金数额赔偿费用，并支付违约金40000元。孙伟东、刘建丽垫付王飞、张强拖欠的水、电费计7283.52元，按合同约定，该费用应当由王飞、张强承担。由于王飞、张强未及时晾晒店内物品，导致店内物品损坏严重。经核算，该损失暂计15000元。孙伟东、刘建丽为维护自身合法权益，提起反诉，请求依法裁判。针对反诉，王飞、张强辩称，1、不应支付孙伟东、刘建丽租金180000元，2019年8月28日王飞、张强已与孙伟东、刘建丽联系表示不再租用房屋，并想将房屋钥匙交给他们，但是孙伟东、刘建丽以家中有事一直没有要钥匙。2、王飞、张强不应支付水电费，2019年8月28日后王飞、张强已经不再使用该房屋，所产生的水电费也不应由其承担。3、因出租房屋有些物品不可能是新的，会有折旧，并且孙伟东、刘建丽要求的物品不能明确，故不应承担赔偿责任。本院认定事实如下：2018年1月1号，（出租方、甲方）刘永治与（承租方、乙方）孙伟东签订《租房协议》，主要内容为：一、甲方将新郑市薛店镇府后街中段路南门面房两间共四层房屋租予乙方使用。自2018年元月1日起至2028年元月1日，租期10年。一年租金肆万圆整，上打租，甲方收房屋租金另打收到条。二、在租用期内甲方不得干扰乙方正常使用房屋，租期内甲方不得私自上涨房屋租金，租期过后按每年房屋租金递增10%。三、在租用期内，乙方如需改造或装修、甲方不得干涉。协议签订后，乙方享有转让权，无论任何人从乙方转接经营此门面房，乙方均享有该门面房的转让收益权，甲方不得以任何理由阻止。四、在租用期内，乙方负责:水费、电费等费用。五、由于政府、自然灾害等客观原因造成本合同被迫中止，甲方应退还乙方剩余房租金。六、在租期到期后，甲乙双方有权终止合同、乙方有优先权继续租用，若欲续租应提前30天通知甲方，甲方同意后，乙方需提前10日续交下期房租，到期不交甲方有权终止协议。七、本协议一式一份，自签订之日起产生法律效力，双方需严格遵守，如有未尽事宜由双方协商解决。备注：1、租金按每年12月20日前付清。2、双方均不得以任何理由违约，否则需支付对方违约金伍拾万元整。甲方刘永治、乙方孙伟东分别签名。2019年3月7日，（出租方、甲方）孙伟东、刘建丽与（承租方、乙方）王飞、张强、任丽红签订《租赁合同》一份，主要内容为：经甲、乙双方友好协商，甲方同意将位于薛店镇××大道与××交叉口向西100米路南的华清池影院足道店面出租给乙方，现就相关事宜达成如下协议:一、本协议出租的标的物为该房屋的装修，装饰和所有店内的足浴设备，用具以及厨房、员工宿舍。二、租赁期限为叁年，自2019年3月9日至2022年3月8日止。三、甲方将华清池影院足道店出租给乙方，租金为每年贰拾陆万元整(小写:260000元，(含员工宿舍租金贰万元/年，小写:20000元)，上述费用包含房租、装修、装饰及设备费。已向客户预收的足浴业务费，甲方不得再要求乙方支付任何其它费用。四、租金支付方式为:乙方向甲方采用押2付2方式支付，即押金肆万元(小写:40000元)及两个月租金肆万元(小写40000元)，以后按每两个月支付一次租金，注:(员工宿舍租金于签订合同之日起一个月内付清)，如乙方逾期支付租金超过半个月，则由乙方承担违约金肆万元(小写:40000元)，本合同终止。五、甲、乙双方于2019年3月7日在第一期租金交付后，足浴店经营权交接给乙方后，甲方不得干涉乙方的经营活动。六、乙方在经营足浴店期间，足浴店的水电费等各项营业产生的费用由乙方自行承担。七、乙方支付租金后即取得足浴店所有权，自行办理营业执照和工商税务相关手续。八、乙方在接手后，若对足浴店进行改造，必须经过甲方的同意，方可进行装修和改造(主体结构不能改变)，相关费用乙方自理。九、租赁期限到期后，若续签，在同等条件下，乙方享有优先权。十、甲方在经营期间所办理的会员卡，乙方应保证他们所享有出租前的同等待遇。十一、乙方在承租期间，房屋室内外，水电，门窗，墙壁、灯具、管道维修全部由乙方负责。十二、乙方承租期间，室内的足浴设备，电视、空调、投影机的维护、固定电话、网线费用全部由乙方承担。十三、乙方在经营期间，不得从事违法经营活动。十四、室内所有物品，不得人为损坏或遗失，否则照价赔偿。十五、未尽事宜，另行协商，此合同式两份，甲、乙双方签字生效。十六、附:装修、装饰和店内的足浴设备，用具清单。甲方(签字):刘建丽、孙伟东；乙方(签字):王飞、张强、任丽红。上述2019年3月7日《租赁合同》后附物品财务明细单，张强、刘建丽、任丽红在清单上签名，王飞、张强及孙伟东、刘建丽对于双方在签订合同后已按清单上在载明物品交接这一事实予以认可。孙伟东、刘建丽认可，王飞、张强已支付涉案房屋2019年3月7日至2019年9月9日期间的房屋租金。孙伟东、刘建丽提交新郑市城镇用水管理所水费征收通知单一份，证实：王飞、张强欠付2019年7月－2019年11月期间水费1368.5元未交纳。孙伟东、刘建丽提交电费账单一份，证实：王飞、张强欠付2019年8月份店面电费未交纳。庭审中王飞、张强陈述2019年9月10日之后二人没有在涉案房屋内经营，但庭审调查证实孙伟东、刘建丽并未收到房屋钥匙。2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，孙伟东、刘建丽另行出租给第三人前，孙伟东、刘建丽未与王飞、张强对店内剩余物品进行核对交接，也未留存相关照片、视频、物品清单等资料。另查，位于新郑市××××西段南侧的涉案房屋登记所有权人为刘永治。以上事实，有当事人的陈述、《租房协议》、《租赁合同》、华清池影院租到物品财务明细单、电费收据、水费征收通知单、《通知书》、本案庭审笔录等证据足以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，刘永治与孙伟东、刘建丽于2018年1月1日签订《租赁协议》，刘永治将其位于新郑市薛店镇府后街中段路南的房屋出租给孙伟东、刘建丽经营“华清池足道店”，后孙伟东、刘建丽与王飞、张强于2019年3月7日签订《租赁合同》，孙伟东、刘建丽将涉案房屋转租给王飞、张强经营“足韵堂”足疗店，上述租赁合同均为涉案当事人的真实意思表示，均合法有效。合同双方均应按合同约定行使权利、履行义务。孙伟东、刘建丽已向王飞、张强交付涉案房屋，庭审中王飞、张强陈述2019年9月10日之后二人没有在涉案房屋内经营，但未有证据证实王飞、张强向孙伟东、刘建丽交还房屋钥匙，孙伟东、刘建丽也未收到房屋钥匙，2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，故孙伟东、刘建丽与王飞、张强之间的转租合同于2020年9月1日终止。孙伟东、刘建丽要求王飞、张强支付水、电费7283.5元，2019年3月7日合同第六条约定租赁期间的水电费由乙方承担，根据孙伟东、刘建丽提交的新郑市城镇用水管理所水费征收通知单和电费账单，能够证实王飞、张强下欠2019年8月份水费1368.5元、电费4075.02元，共计5443.52元，故王飞、张强应支付下欠水电费5443.52元。庭审调查证实在2019年8月28日—2019年9月10日期间王飞、张强并未向孙伟东、刘建丽交还房屋钥匙，即使按王飞、张强所称在此期间没有在涉案房屋内经营，但毕竟王飞、张强仍占有房屋且未将屋内自己的物品移走，综合考虑这些情况，本院认为2019年8月28日—2019年9月10日期间王飞、张强应付的房屋租金为40000元，该40000元可与王飞、张强交纳的押金40000元相冲抵。关于合同履行过程中，王飞、张强或孙伟东、刘建丽是否违约问题，双方各执一词，根据现有证据不能查明哪一方存在违约，故在本诉中王飞、张强要求孙伟东、刘建丽退还押金40000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。在反诉中，孙伟东、刘建丽要求王飞、张强支付违约金40000元的反诉请求，本院亦不予支持。庭审调查证实2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，在孙伟东、刘建丽将房屋另行出租给第三人前，孙伟东、刘建丽未与王飞、张强对店内剩余物品进行核对交接，也未留存相关照片、视频、物品清单等资料，因此本院无法确认孙伟东、刘建丽转租给第三人时涉案房屋内物品详细、确切的情况，也无法确定孙伟东、刘建丽的具体损失金额，故孙伟东、刘建丽要求王飞、张强赔偿物品损失15000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告王飞、张强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙伟东、刘建丽房屋租金40000元（可与王飞、张强交纳的押金40000元相冲抵）；二、反诉被告王飞、张强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙伟东、刘建丽水电费5443.52元；三、驳回原告王飞、张强的诉讼请求；四、驳回反诉原告孙伟东、刘建丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元减半收取为400元，反诉案件受理费2467元，共计2867元；由原告（反诉被告）王飞、张强负担863元；由被告（反诉原告）孙伟东、刘建丽负担2004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐亚磊二〇二一年二月七日书记员  张 豪