新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初5372号 原告（申请执行人）：新疆亚中典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区鸟鲁木齐市新市区太原路**亚中机电市场****。 法定代表人：汪立平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何洋，男，该公司员工。 被告（案外人）：金瑞芬，女，1953年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：王建秀，新疆巨百律师事务所律师。 被告（被执行人）：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路南水晶小区金庆文地商住楼****div> 负责人：高巨民，该公司总经理。 原告新疆亚中典当有限责任公司与被告金瑞芬、新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司（以下简称巨瑞呼图壁分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新疆亚中典当有限责任公司的委托诉讼代理人何洋，被告金瑞芬及其委托诉讼代理人王建秀到庭参加诉讼，被告巨瑞呼图壁分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告新疆亚中典当有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求准许对位于呼图壁县xx小区4号楼2单元202室房产的执行，价值20万元。事实及理由：2016年4月14日，昌吉回族自治州公证处（2016）昌州证经字第2136号对原告与被告巨瑞呼图壁分公司公证债权文书一案件出执行证书，证书确定：“被执行人为巨瑞呼图壁分公司；执行标的：当金6,000,000元；综合费1,560,000元；执行公证费22,680元；被执行人用位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层住宅楼房于2014年4月10日在呼图壁县房地产管理部门向申请执行人办理典当抵押登记。”原告因被告巨瑞呼图壁分公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向昌吉市人民法院申请强制执行。昌吉市人民法院于2016年4月27日作出（2016）新2301执941号执行裁定，并于2020年5月8日对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层，包括被告金瑞芬提出异议的4号楼2单元202室房产在呼图壁县房产管理部门办理了查封手续。2020年11月12日，被告金瑞芬对执行标的提出书面异议。昌吉市人民法院于2020年11月12日作出（2020）新2301执异117号执行裁定书：中止对位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元202室房产的执行。原告认为，昌吉市人民法院在执行中查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元202室房产并非系被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司签订的《房搬迁补偿安置协议》取得，而是通过2014年9月4日被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司签订的一份《商品房买卖合同》取得。同时，查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元202室房产并未登记在被告金瑞芬名下，被告金瑞芬名下登记的仍是被置换拆除的房产。原告于2014年4月10日已在呼图壁县房产管理所对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层办理了在建工程抵押登记证明，被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司签订的一份《商品房买卖合同》时间为2014年9月4日，晚于原告办理在建工程抵押登记的时间。同时，被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司在签订《商品房买卖合同》缴纳购房款后并未对呼图壁县xx小区4号楼2单元202室房产进行变更登记，该房产的产权登记仍在被告巨瑞呼图壁分公司名下。综上所述，原告认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。昌吉市人民法院查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元202室的住宅房产登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下，因此昌吉市人民法院的查封行为合法有效。 被告金瑞芬辩称，2010年，被告金瑞芬已经和被告巨瑞呼图壁分公司签订了拆迁补偿协议，被告金瑞芬已经缴纳了全部房款，被告金瑞芬取得被告巨瑞呼图壁分公司的商品房资格，原告的各项诉讼请求不能成立，117号裁定是正确的，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告巨瑞呼图壁分公司未到庭，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的公证书一份、在建工程抵押登记证明一份、941号执行裁定书一份、通知书一份，被告质证后对真实性认可，合法性不认可。本院对其真实性予以确认。对原告提交的117号裁定书一份，被告质证后对真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对被告金瑞芬提交的房屋搬迁补偿安置协议一份、商品房买卖合同一份、收据一份，原告质证后对真实性认可、证明问题不认可。本院对其真实性予以确认。对被告金瑞芬提交的结婚证一份、117号执行裁定书一份，原告质证后对真实性认可，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告巨瑞呼图壁分公司公证债权文书一案，昌吉回族自治州公证处于2016年4月14日作出（2016）昌州证经字第2136号执行证书，确定：被执行人为巨瑞呼图壁分公司；执行标的为当金6,000,000元、综合费1,560,000元、执行公证费22,680元；被执行人用位于呼图壁县xx小区4号整体高层住宅楼房于2014年4月10日在呼图壁县房地产管理部门向申请执行人办理典当抵押登记。原告因被告巨瑞呼图壁分公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向本院申请强制执行。本院于2016年4月27日作出（2016）新2301执941号执行裁定，并于2020年5月8日对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层（包括被告金瑞芬提出异议的4号楼2单元202室房产）在呼图壁县房管部门办理了查封手续。被告金瑞芬于2020年11月12日对本院执行位于呼图壁县xx小区4号楼2单元202室房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，审查终结后于2020年11月12日作出（2020）新2301执异117号执行裁定书，裁定中止对位于呼图壁县xx小区4号楼2单元202室房产的执行。上述裁定送达后，原告不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。 另查，本院查封的位于呼图壁县xx小区4号楼2单元202室房产系被告巨瑞呼图壁分公司开发建设，在呼图壁房地产管理部门办理了商品房预售登记（预售登记号为：新建房许字【2013】077号）。被告巨瑞呼图壁分公司于2014年4月10日将上述房产向原告进行抵押担保，并在呼图壁县房产管理所办理抵押登记，抵押期限为2014年4月10日至2014年10月10日。 又查，被告金瑞芬作为共有人和其丈夫王志贤（乙方）与新疆巨瑞房地产开发有限公司（甲方）于2010年12月28日签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，约定：乙方将登记在其名下的位于呼图壁县xx小区二街27区36院的土地（呼［2005］010748号，面积59.3㎡）及房产（［1998］783号，建筑面积126.7㎡）转让给甲方。该房产权转让发生的一切费用均由甲方承担，乙方协助办理。乙方上述可置换的房屋置换甲方新建商品楼房二楼，面积为59.3㎡。此外，乙方还有其他补偿物：①无产权证的房屋17㎡，补偿现金11,900元；②院内空地50.4㎡，补偿现金11,088元，合计补偿现金22,988元，现折合乙方新置换同楼层的面积11㎡，最终乙方置换补偿面积为61㎡。协议签订后，被告金瑞芬如期搬迁并腾空被拆迁置换的房产。2014年8月被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告巨瑞呼图壁分公司将呼图壁县xx小区4幢2单元202室房产（建筑面积98.40㎡）交付被告金瑞芬。2014年8月至2017年4月，被告金瑞芬共计向被告巨瑞呼图壁分公司补交了66,720元房屋差价款。2014年10月22日，被告金瑞芬对位于呼图壁县xx小区4幢2单元202室的房产办理装修并入住。另呼图壁县不动产登记中心出具证明，被告金瑞芬及其丈夫王志贤除登记在其名下被置换拆除的房产外，无其他房产登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告金瑞芬作为被拆迁人与被告巨瑞呼图壁分公司的总公司新疆巨瑞房地产开发有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》的时间早于原告与被告巨瑞呼图壁分公司办理抵押登记和人民法院查封的时间。被告金瑞芬与被告巨瑞呼图壁分公司在2010年签订的商品房买卖合同仅是对之前签订的《房屋搬迁补偿安置协议》的确认及为了办理相关产权手续，并非一份新的商品房买卖合同。其次，被告金瑞芬系以原有房产置换涉案房产，并且已与被告巨瑞呼图壁分公司办理完毕拆迁安置房屋差价的结算事宜。最后，被告金瑞芬实际接受该房产并用于居住生活，且其名下无其他用于居住的房屋。被告金瑞芬作为交付全部款项的商品房消费者，其对涉案房屋的物权期待权优于抵押人的抵押权，故原告作为抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，本院依法予以支持。 综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告新疆亚中典当有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费4,300元，由原告新疆亚中典当有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长 吴 云 人民陪审员 高 萍 人民陪审员 张 伟 二〇二一年二月二十日 书 记 员 刘春娇