西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初1877号 原告：李保强。被告：吴军。被告：西安新荣基物业管理有限公司。法定代表人：沙利平，公司总经理。委托诉讼代理人：赵敏，系公司项目经理，住公司。委托诉讼代理人：蒋伟伟，系公司员工，住公司。被告：薛盼。委托诉讼代理人：李**，陕西锐迈律师事务所律师。原告李保强与被告吴军、西安新荣基物业管理有限公司（以下简称新荣基物业公司）、薛盼排除妨害纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告李保强，被告吴军，被告薛盼的委托诉讼代理人李**，被告新荣基物业公司的委托诉讼代理人赵敏、蒋伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保强向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告吴军立即停止侵权排除妨害；2、三被告赔偿原告粉刷屋顶等的费用8863元；3、三被告承担原告自2015年8月至今在外租房的房租61200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其系西安市未央区XX苑XX室房屋的合法所有权人，被告吴军系其楼上邻居。2015年2月起，被告吴军所有的位于同小区5-2-1104室房屋出现给其房屋漏水的现象，其遂联系被告吴军及新荣基物业公司，两被告互相推诿，漏水问题长期得不到解决。其要求被告新荣基物业公司在漏水问题得到解决之前对被告吴军房屋内的用水进行管控，但是被告吴军却让房客联系被告新荣基物业公司，以需要生活用水为由要求开启水阀，以至于其房屋的渗漏问题持续。其多次联系被告新荣基物业公司要求立即解决处理问题，被告新荣基物业公司亦多次答应尽快解决，但是始终未予解决，其无法正常居住使用房屋，只能长期在外租房居住。其为维护自身的合法权益，只得诉至法院，诉中，经了解，被告吴军已将其所有的1104室房屋出售给薛盼，其遂追加薛盼为本案被告，请求如前所述。被告吴军辩称，本案的案由应为财产损害赔偿纠纷，诉讼时效已过，应当驳回原告对其的起诉。1004室房屋渗水与其无关，其亦非1104室房屋的业主；1004室房屋渗水并不影响原告正常生活居住，原告自行外出租赁房屋居住系自行扩大损失，产生的房屋租金亦非房屋渗水造成的直接经济损失，不应当支持；综上所述，请求驳回原告对其的起诉。被告新荣基物业公司辩称，在发生漏水时，其公司多次组织原告李保强与被告吴军进行协调，也对1104室进行地暖打压，结果均正常，作为物业服务企业，其公司已经尽到了服务职责，不应承担原告损失的赔偿责任。被告薛盼辩称，应当依法驳回原告对其的各项诉讼请求。本案原告诉请的事实发生于被告吴军向其交房之前，原告对其的诉请无事实及法律依据。根据被告新荣基物业公司的情况说明、原告的鉴定申请书、原告的诉状及向法院提供的情况说明，结合法庭的现场勘验及鉴定意见书中现场勘验及漏水原因分析，可以得出结论，1104室房屋发生漏水系原房主即被告吴军于2015年用水不当造成的，此后，原告与被告吴军就漏水问题一直未予解决，因此，与其无关。2017年10月，其从被告吴军处购买了1104室房屋，同年12月，其前往被告新荣基物业公司办理物业更名手续时，才得知此情况。2019年12月，其入住1104室房屋，至今未发生漏水情况。综上，其并非本案的侵权人，作为被告不适格。其仅从被告吴军处购买了房屋的所有权，并未签订有关债权转让的协议，因此，其无义务承担被告吴军对外的债务，因此原告对其的各项诉请均不能成立。被告吴军应对出售后的房屋承担相应的责任，根据其与被告吴军签订的房屋买卖合同第1.2条规定，被告吴军向其隐瞒了房屋存在重大质量问题，系欺诈行为，如其在本案中承担了侵权责任，将保留追究被告吴军违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李保强所有的房屋位于西安市未央区XX街XX苑XX号楼XX单元XX层XX室，被告吴军所有的房屋位于同小区同单元11层1104室。2015年2月16日，原告发现房屋内客厅天花板渗水，经过查看，又相继发现卫生间、儿童房天花板存在渗水情况。同时查明，2017年10月28日，被告吴军与被告薛盼签订《房屋买卖居间合同》，被告吴军将其所有的案涉1104室房屋向被告薛盼出售，随后双方办理了房屋过户手续并交付房屋。审理中，原告申请对房屋内漏水原因及对客厅、餐厅、卫生间、小卧室造成的损失维修费用进行司法鉴定。经本院现场勘验及组织质证，西安市中级人民法院委托陕西华信管理有限公司（以下简称华信公司）对漏水原因进行司法鉴定，委托西安建华资产评估有限公司对财产损失进行司法鉴定。应华信公司对各方当事人补充送鉴材料的要求，本院组织各方当事人对补充送鉴材料进行质证。2020年10月26日，华信公司作出陕华信鉴字（2020）西中院第044号《建筑工程质量司法鉴定意见书》，鉴定意见为：XX城XX苑XX室XX房顶棚渗漏系被申请人所有的XX城XX苑XX室厨房或北阳台不明原因（使用不当）的积水漫延至客厅和儿童房造成两房低洼处较长时间积水，渗透到面层以下渗透到1004室儿童房和客厅顶棚，部分渗透至靠近儿童房一侧的卫生间顶棚。”原告支付鉴定费3.9万元。2020年9月23日，西安建华资产评估有限责任公司作出西建华评报字【2020】143号资产评估报告，评估结论为原告李保强所有的案涉房屋因漏水造成的资产损失，具体金额为8863元。原告李保强支付评估费2000元。原告李保强对两份报告的结论均予以认可。被告新荣基物业公司对两件报告的鉴定结论均予以认可，但是认为损害赔偿责任不应当由其公司承担。被告吴军对《建筑工程质量司法鉴定意见书》提出异议，认为该鉴定意见书关于漏水原因的分析中提到：“2015年涉案房屋顶棚发生渗漏水后，物业管理人员曾某某予以调解，时为5-2-1104室业主同意待漏水部位干透后给1004室予以户内维修，但不同意赔偿。由此说明被申请人吴军在2015年事后承认其房屋发生漏水情况。”该段分析与事实不符，其从未认可在所有并管理1104室房屋期间发生漏水；2015年2月，其与原告共同在原告的房屋内查看时，仅客厅天花板有一处渗水痕迹，再无其他渗水痕迹，当时其仅表示如果是其原因造成的渗水，同意维修处理，后经被告新荣基公司与原告共同查看1104室，并未发现漏水及漏水痕迹；如果1104室房屋内发生积水，那么渗漏至原告的房屋就不应仅是屋顶渗水，墙面亦会发生渗水痕迹，但是经入户查看，1104室房屋内未找到漏水痕迹，进而在春节过后，其与被告新荣基公司陆续对1104室地暖管道进行打压测试，均未发现漏水点；因此，鉴定机构并未查勘出漏水的真正原因；其于2017年已将1104室房屋出售，鉴定机构现场勘查是在现业主管理使用1104室房屋的基础上进行的，且原告当庭陈述在2019年再次发现渗水，漏点扩大至卫生间、儿童房及餐厅部分，由此说明渗水与其无关；鉴定机构仅凭物业提供的说明及水表抄单臆断其认可房屋发生漏水，并非依据专业科学的技术手段作出的鉴定意见，仅凭猜测得出结论，不客观公正的鉴定结论，矛盾重重，不能作为定案的依据。本院依法向华信公司送达了被告吴军提出的鉴定异议书，华信公司出具《关于对被申请人吴军“鉴定异议”的回复》，被告吴军对回复意见仍不予认可，坚持认为鉴定结论并非客观公正，不能作为判案依据。原告及被告新荣基公司薛盼对回复内容均予以认可。庭审中，原告提交1104室实际住户于2015年书写的漏水情况说明、被告新荣基物业公司出具的情况说明，证明其房屋内渗水即由1104室造成，被告新荣基物业公司承诺处理，但是一直未予处理；被告吴军对该证据的真实性及证明目的均认可；被告新荣基物业公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为并无其公司的盖章；被告薛盼对该证据的真实性不予质证，认为房屋漏水发生于2015年，在被告吴军向其交付房屋之前，因此本案与其无关。原告提交房屋租赁契约，证明其因房屋漏水常年在外租房居住，因此产生的房屋租赁费，应当由三被告承担；被告吴军对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为原告无需另行租房居住，由此产生的损失亦无权主张由其承担；被告新荣基物业公司认为原告在外租房居住与房屋漏水是否存在关系无法确定，且其公司对原告主张的损失均无赔偿责任；被告薛盼认为原告是否在外租房居住与其无关。审理中，本院依法主持调解，因被告不同意调解，致本案无调解基础。本院认为，原告所有的1004室房屋因渗水造成的损害后果是否由被告吴军所有的1104室造成，原告就漏水原因申请司法鉴定，被告吴军对鉴定结论不予认可，虽提出异议但并未提交证据材料推翻鉴定结论，故结合鉴定意见，应当认定被告吴军所有的房屋内不明原因积水渗漏与原告房屋内损害后果存在因果关系。经本院前往原告所有的1104室房屋现场勘验，确定房屋内不再有渗漏现象，且渗漏处均呈现干燥状态，故原告主张被告吴军、薛盼排除妨害，无事实基础，本院不予支持。原告主张三被告承担因渗漏水造成的财产损害赔偿责任8863元，系债权请求权，应适用诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条第一款规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”被告吴军辩称已经超过财产损害赔偿请求的诉讼时效，原告亦认可自2015年发生房屋内渗漏水之后，再未向被告吴军主张权利，故本院采信被告吴军关于诉讼时效的抗辩，无需向原告赔偿财产损害8863元。原告房屋内的损害后果并未发生在被告薛盼购买被告吴军出售的房屋之后，故原告主张被告薛盼承担财产损害赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告新荣基公司承担财产损害赔偿责任，因原告与被告吴军所有的房屋均属于建筑物专有部分，不属于被告新荣基物业公司提供物业服务的区域，被告新荣基公司在原告与被告吴军均发现房屋存在渗漏水情况后，对被告吴军所有的案涉房屋进行了关闭水阀、地暖管道打压测试等协助检查措施，尽到了物业公司相应的物业服务合同义务，且被告新荣基公司并非侵权人，原告主张被告新荣基公司承担财产损害赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张其因漏水在外租房居住，结合本院现场勘验，原告所有的房屋内天花板渗水情况不足以导致其在外另行租房居住，故原告主张的房屋租赁费，无事实及法律依据，本院不予支持。2015年渗漏水情况发生后，原告、被告吴军均未对其所有的房屋尽到管理职责，消极应对损害结果的发生，故本案因鉴定产生的鉴定费4.1万元，应由原、被告各自承担50%的责任，原告自行负担20500元，被告吴军承担20500元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴军于本判决生效之日起二十日内支付原告李保强鉴定费20500元；二、驳回原告李保强的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元（原告已预交），原告李保强负担1230元，被告吴军负担300元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   李  想   二〇二一年二月八日 书  记  员   田晓艳       1