湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终204号上诉人（原审被告）:湘潭市锴鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇杨柳路、天易路东北拐角学府雅苑1栋1单元103-110。法定代表人：唐齐光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘路兵，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，2012年2月4日出生，住湖南省株洲市天元区，现住株洲市天元区。法定代理人：刘某，女，汉族，1987年1月24日出生，住湖南省株洲市天元区，现住株洲市天元区。系被上诉人王某之母。上诉人湘潭市锴鑫房地产开发有限公司（以下简称锴鑫公司）因与被上诉人王某商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锴鑫公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销湖南省湘潭县人民法院（2020)湘0321民初2355号民事判决第一项；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、以产权登记面积为准，结算金额多退少补。2020年9月2日，上诉人与被上诉人进行结算审核，双方确认产权登记面积比合同约定面积少6.38平方米，上诉人退还面积补差款50855元。2020年9月11日，上诉人将面积补差款50855元实际还给被上诉人，被上诉人未提出任何异议。原审法院竟然认定“与本案查明事实不符，本院不予采信”，原审法院明显错误认定本案事实。二、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，出卖人交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，双方签订的《商品房买卖合同》第五条对此有明确约定，而且上诉人与被上诉人之间已经按合同约定实际履行。原审法院却按照合同没有约定或者约定不明确的情形适用法律，明显不当。综上，恳请二审法院查明本案事实，公正判决。王某辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对商品房面积差异及买受人有权退房都有明确的约定。合同第十五条对办理产权证也有明确约定，被上诉人的产权证，经过四五年，到今年才办理好，合同中对违约金也有明确规定，被上诉人找了上诉人很多次，但对方一直不理睬，所以被上诉人才起诉到法院。二、上诉人应该按照“买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定处理。王某向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿违约金8266元，按年利率15％赔偿占用金利息，前段为39911元，后段违约金利息要求计算到实际支付之日止，返还房款26942元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月12日原告王某（买受人）与被告锴鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（商业营业用房，尚御尊城尚城1栋1单元门面07号房），建筑面积103.7平方米，单价为每平方米7971.07元，商品房房款合计826600元，买受人于2014年11月12日前一次性付款；出卖人应当在2015年10月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用；产权登记建筑面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（3%）部分的房价款由出卖人返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，被告向原告交付案涉房屋不动产权证，该权证载明建筑面积97.32平方米，颁证时间2020年4月21日。一审法院认为：1、原告王某与被告锴鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的权利义务。2、关于案涉房屋建筑面积差处理，本案《商品房买卖合同》约定建筑面积为103.7平方米，单价为每平方米7971.07元，而不动产权证载明建筑面积为97.32平方米，二者相差6.38平方米，面积误差绝对值超出3%的部分计3.269平方米（6.38平方米-103.7平方米×3%），被告应当按照合同对超出3%的部分双倍返还购房款计52114.86元，扣除已支付26057.43元，被告还应向原告返还购房款26057.43元。至于被告辩称本案只适用“以产权登记面积为准，计算金额多退少补”条款，与本案查明事实不符，法院不予采信。3、关于逾期办证违约金，庭审中，被告同意按已付房款的1%计8266元支付违约金，法院予以确认。4、关于原告主张资金占用利息的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约损失计算方法，没有约定计付资金占用利息，故法院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告王某购房款26057.43元；二、由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王某支付违约金8266元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。一审案件受理费1678元，减半收取839元，由原告王某负担510元，由被告湘潭市锴鑫房地产开发有限公司负担329元。本院二审期间，锴鑫公司提交了一份《请示函》和一份湘潭县住房和城乡建设局的《复函》，拟证明双方在《商品房买卖合同》第五条约定面积差异按第一种方式处理，即“以产权登记面积为准，结算金额多退少补”，这项约定是双方当事人真实意思表示，同时也是合同明确约定的内容，本条中“买受人不退房的……”的内容与第一种处理方式没有关系，是属于按照第二种方式处理的内容。王某对该两份证据质证认为：对《请示函》和《复函》不认可，《商品房买卖合同》第五条第三段、第四段都是单独列明的，并没有显示“买受人退房的……”和“买受人不退房的……”这些内容是属于第二种处理方式。本院对上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，对其证明目的，将在判决书说理部分予以分析。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、以产权登记面积为准，结算金额多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……”该《商品房买卖合同》第2页“商品房买卖合同说明”第一条载明，“本合同文本为示范文本、并可作为唯一签约使用文本。为保护买受人得（的）合法权益，签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。”此外，原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为锴鑫公司是否应当返还王某购房款26057.43元。根据上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条，双方在合同中约定了“面积确认及面积差异处理”，商品房交付后，当产权登记面积与合同约定面积发生差异时，合同文本给出两种处理方式，由双方当事人在两种处理方式中选择一种将序号填写在划横线部分，本案中双方当事人选择的是按第1种方式处理，即以产权登记面积为准，结算金额多退少补，没有选择按第2种方式处理。第1种处理方式未赋予买受人退房选择权。第2种处理方式（2）规定“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”，紧接其后有两段文字详细说明买受人选择退房和不退房两种情况下的处理方式。从该条约定整体来看，当事人只有选择第2种处理方式时，才涉及退房或者不退房的选择问题，以及面积误差比绝对值在3%以内（含3%）及超出3%的不同处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，本案中双方当事人选择的是第1种处理方式，内容明确具体，湘潭县住房和城乡建设局在《复函》中对此也有释明。锴鑫公司已经按照合同约定退还了购房款，一审判决认定对超出3%的部分按双倍返还购房款，不符合双方的合同约定，本院予以纠正。上诉人锴鑫公司请求撤销湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2355号民事判决第一项的上诉意见，本院予以采纳。综上，锴鑫公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2355号民事判决第二、三项；二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2355民事判决第一项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1678元，减半收取839元，由王某负担539元，由湘潭市锴鑫房地产开发有限公司300元；二审案件受理费452元，由王某负担。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  朱卫平审判员  周 粵二〇二一年二月二十二日法官助理张成东书记员刘欣