江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初130号原告：戚忠华，女，1939年12月5日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡艳，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：艾新征，男，1978年12月1日生，汉族，徐州雨辰广告有限公司经理，住徐州市。原告戚忠华与被告艾新征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告戚忠华的委托诉讼代理人魏红、被告艾新征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚忠华向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于徐州市泉山区矿大文昌校区南墙从北至南第X#X，主体三层房屋(带院)返还给原告，并支付房屋占有使用费(其中，2019年11月1日至2020年10月31日房屋占有使用费3万元，自2020年11月1日起房屋占有使用费按照2500元/月的标准，计算至实际返还之日止)、电费1018元，暂合计31018元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年11月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于徐州市泉山区矿大文昌校区南墙从北至南第X#X(千秋岁休闲山庄南第X户毛坯房)房屋(带院)出租给被告，租金2500元/月，租赁期自2012年2月1日至2015年1月31日，合同到期后双方未续签租赁合同。2019年11月至今，被告再未支付房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告艾新征辩称，1、合同已经终止，按照合同约定原被告双方未能续租合同，合同到期后自动终止；2、合同终止后，被告不应再支付租金，涉案房屋被告有进行装修，还搭建了一些钢结构建筑，合同订立人李文涛承诺补偿被告，但因为疫情原因间隔时间过长，未能如愿；3、被告都是按照合同约定正常履行合同，但合同已经终止，之后一直是被告与李文涛商议如何使用房屋及房屋拆迁后的添置物的补偿问题；4、因房屋没有产权证，被告亦未见过原告本人，房子到底属于谁被告并不清楚，房子里面有好多东西是原告的，房子并不完全是由被告使用。本案的争议焦点为：1、在2015年1月31日之后原被告双方是否存在不定期租赁关系；2、原告要求被告在本案中承担的民事责任是否有依据？原告戚忠华为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同原件一份，系原被告在2011年11月17日签订，出租方是戚忠华，承租方是被告，房屋租赁期限至2015年的1月31日，在书面合同约定的租赁期限结束以后，双方转为不定期的租赁关系，被告也一直按照以前的固定模式交纳租金。关于被告抗辩的各种装修及搭建物已经有了明确的约定，即这些费用的产生应当由被告自行承担。该租赁合同书面合同到期以后，双方没有再签订书面的租赁合同，但是租赁的事实仍然存续；2、中国农业银行卡交易明细清单一份，在2019年的10月23日，被告最后一次支付了房屋占用费，支付占用费时间截止到2019年的10月底，所以原告从2019年的11月份主张到被告实际返还之日；3、三张电费交纳凭证，被告在2019年11月开始不交付房屋占用费以后，未再缴纳电费，原告为了避免被拉到失信名单中代为交纳了1018元的电费；4、工程承包协议书复印件，证明原告戚忠华搭建、建设了涉案的出租房屋。经质证，被告艾新征认为签订房屋协议的时候被告实际只用到1、2层，被告只对1、2层进行了装修，后期投入的东西不在合同范围之内，是被告在与李文涛商谈之后，又进行了阳台等搭建。承包协议没有原件，复印件也不能证明房子就是戚忠华的，对房屋的所有权人被告持有异议。周咏梅是何人，被告并不清楚，是李文涛指示被告将款项汇入周咏梅的账户的。原告提交交纳电费材料应当提供发票，这也只是复印件。被告艾新征为支持自己的抗辩意见，向本院提交缴纳电费凭证打印件一份，当时欠费停电了，然后被告缴纳的费用，是在2020年11月15日。经质证，原告戚忠华认为，原告分别在2、3、6月份缴纳了电费，刚才被告所举的缴费单据和原告提供缴费户号是一致的，都是原告戚忠华的户号。被告举证的是2020年11月15日欠费，和原告所举电费缴纳凭证并不矛盾。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月17日，原告戚忠华作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的艾新征签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：“房屋坐落于徐州市泉山区矿大文昌校区南墙从北至南第X#X（千秋岁休闲山庄南第二户毛坯房），该房屋为：主体三层（带院），建筑面积340平方米；房屋租赁期限自2012年2月1日至2015年1月31日，共计三年；租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意续租的，应提前三个月向甲方提出续租要求，同等条件下乙方有优先续租权；租金标准：2500元/月，合同期限内不得提高租金；乙方按季（三个月）支付租金，每次均需提前10天支付，逾期支付，甲方每日向乙方按应缴租金额的3‰收取违约金；乙方承担房屋使用中产生的水费及电费等费用，房屋使用各项费用（水电费、通信费等）由乙方自行缴付；房屋装修形式及费用由乙方根据需要自行承担。合同到期后，若乙方未能续租此房屋，乙方可对其装修部分使用的可拆除材料（含套装门、地板、灯具等）在不破坏房屋主体结构的情况下进行自行拆除、移位。乙方结束承租后，对装修过的墙面、卫生间等设施不得损坏；如需对房屋进行维修、改造、增扩设施或改变用途，应事先征得甲方同意，办理相关手续以及所产生的费用由乙方自理；乙方应在租赁期限届满时将房屋还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另行签订租赁合同”。被告在合同尾部承租人位置签名，原告之子李文涛在合同尾部签署原告之名并用括弧注明了本人姓名。根据原告提供的证据，2019年10月23日,被告向案外人周咏梅转款2500元。原告称周咏梅系其儿媳，所收取款项为房屋租金，被告自此之后未向其支付过租金，亦未按照合同约定缴纳水电费用。2020年2月7日，原告向本人户号为8812660865的账户缴纳电费381元，2020年3月26日缴纳321元，2020年6月9日缴纳316元。被告提供了其在2020年11月15日缴纳电费的凭证，该凭证中载明的户号与原告提供的户号相一致。原告认为其为房屋出租人及房屋所有人，被告应支付合同期满后的房屋占有使用费，双方协商不成，遂诉至法院，诉请如上。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案所涉房屋租赁合同内容具体明确，且由当事人签字确认，符合一般合同订立的基本要素，根据法律规定，对于城镇房屋的出租，还应查明房屋的建设有无取得建设工程规划许可证，以此作为房屋租赁合同是否有效的必要条件。关于案涉房屋租赁合同的效力问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定的除外。本案所涉合同为房屋租赁合同，租赁房屋位于城市区划内，应接受有关城镇房屋租赁法律规定的调整。根据本案现已查明的事实，案涉房屋的建设未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，在一审辩论终结前，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，案涉房屋租赁合同因原告无建设工程规划许可证而应认定为无效。关于原被告之间法律关系的认定。本院认为，原告建设的房屋虽未取得建设工程规划许可证，但通过自行建设的事实行为，已取得了涉案房屋的占有使用权利，原告应为房屋的有权占有人，其占有的状态应受法律保护。原告作为有权占有人，可以请求合同相对人支付占有期间内的使用费。根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。原被告双方所订立的房屋租赁合同虽然无效，但原告可以请求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。在原告转移房屋的占有后，其可以请求被告支付占有使用费。关于原告诉请的占有使用费的认定。案涉租赁合同约定的租金标准为2500元/月，被告以承租人的名义按照合同约定已支付租金至2019年10月份，原告现要求被告支付此后的占有使用费，有相应法律依据，本院予以支持。被告抗辩称，案涉合同的相对人应为案外人李文涛，与原告并无关联。本院认为，被告虽否认与原告之间的租赁法律关系，但其在合同期内及期满后一直按照李文涛指定的账户给付租金。李文涛系原告之子，其在订立案涉合同时已向被告披露了原告为房屋权利人的事实，原告作为不动产的有权占有人，认可被告占有使用期间支付租金的情况，被告理应按照每月2500元的标准，在占有不动产期间向原告支付不动产的占有使用费。原告作为有权占有人，现要求被告返还占有物并支付占有使用费有合法依据，本院也予以支持。另外，对于原告主张的占有期间内垫付电费的问题。本院认为，原告代缴电费账户与被告缴费账户一致，在案涉合同中亦约定了房屋使用期间内所产生的水电费用由被告自行承担。房屋租赁合同虽然无效，但根据法律规定，关于房屋租赁期间的使用、收益及违约责任可以按照合同约定进行，原告代缴费用的受益人为被告，费用负担问题已在有当事方的合同中进行了约定，该约定的效力应及于被告，故本院对于原告代缴的1018元电费的请求，亦予以支持。被告抗辩称合同期满后的占有使用已得到了李文涛的许可，且房屋未完全为其本人占有，故不应再支付占有使用费。对此，本院认为原告为案涉房屋的有权占有人，被告未举证其在合同期满后的占有与李文涛协商一致，以及李文涛同意其无偿占有使用，故对此抗辩本院不予采信。另外，对于被告自行扩建及搭建之物非权利人许可后的合法建设之物，被告不能以此为由拒绝承担占有物之返还及占有使用费用的给付义务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告艾新征于本判决生效后十日内将位于徐州市泉山区矿大文昌校区南墙从北至南第X#X，主体三层房屋(带院)返还于原告戚忠华；二、被告艾新征于本判决生效后十日内向原告戚忠华支付房屋占有使用费（自2019年11月1日起至实际返还之日止，按2500元/月的标准计算）；三、被告艾新征于本判决生效后十日内向原告戚忠华支付代缴电费1018元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.50元，由被告艾新征负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年二月二十二日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺