文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0110民初498号原告：重庆龙居物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街**，统一社会信用代码915002227980004635。法定代表人：何瑞陶，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋云全，男，该公司员工。被告：代治彬，男，1973年5月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆龙居物业服务有限公司（以下简称龙居物业）与被告代治彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告龙居物业之委托诉讼代理人唐晓芬、蒋云全，被告代治彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙居物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费1540元、公摊费60元，违约金2800元，共计4400元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住的小区系由原告于2016年1月至2019年9月提供物业服务。依据2014年5月1日原告与开发商签订的《某小区物业管理服务合同》所约定的住宅物业服务费1元/平方米/月。2019年1月24日在某村委会、綦江旅游度假区建设管理委员会、业主代表、龙居物业公司经友好协商，达成一致意见，2016年1月至2018年2月，物业服务费1元/平方米/月。2018年3月起物业服务费调整为0.8元/平方米/月，公摊费5元/户/月。2020年4月1日，原告与业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定2020年1月1日-2023年12月31日期间物业服务费为0.7元/平方米/月。被告所住房产建筑面积48.28平方米，原告在提供相应的物业服务情况下，被告从2017年7月至2020年9月拖欠物业费，共计39个月，欠费总金额为1600元（其中公摊费仅计算至2019年12月）。欠费期间，原告多次上门催收及张贴公告要求被告交费，被告一直拒绝交费。原告遂起诉至法院请求判如所请。被告代治彬辩称，我的房屋是拆迁还建房，购房的契税没有退给我，房产证没有办下来，所以我没有交物管费。整个小区都没有消防设施。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，重庆君鼎房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理合同》，甲方为重庆君鼎房地产开发有限公司，乙方为重庆龙居物业服务有限公司。合同约定物业服务的服务费用标准按建筑面积计算，住宅为1.5元/平方米/月，共用的专项设备运行的能耗消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期限为2014年12月1日至2017年11月31日止,合同约定合同期限届满前一个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务，并按照1元/平方米/月的收费标准收取物业服务费。合同到期后，原告与重庆君鼎房地产开发有限公司并未及时续签合同，但原告一直在继续为该小区提供物业服务。2019年1月22日，物业公司与部分业主代表通过会议对物业费收费标准进行协商，约定从2016年1月至2018年2月，物业服务费收费标准为1元/平方米/月，公摊费据实分摊，从2018年3月1日起，物业服务费收费标准为0.8元/平方米/月，公摊费收费标准为5元/户/月，此标准执行到业主委员会成立为止。2019年1月24日，原告将调整后的物业费收费标准在小区张贴公告予以公示。2020年4月27日，原告与该小区业主委员会签订《该小区物业服务合同》，合同期限为2020年1月1日至2022年12月31日止，约定小区住宅的物业服务费收取标准执行一费制，为0.7元/平方米/月，故意拖欠物业费的业主每日按交费总额的3‰累计加收违约金。合同约定物业服务事项为：1、物业共同部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的日常维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算与计划；11、装修管理等。另查明，原告龙居物业于2012年7月30日取得物业管理叁级资质。被告代治彬的房屋位于该小区X栋X号，房屋面积48.28平方米。被告从2017年7月至2020年9月拖欠原告物业费，经原告催收仍未缴纳。由于在《该小区物业服务合同》中并未约定另行收取公摊费，故本院对从2020年1月至2020年9月的公摊费不予支持。庭审中，原、被告双方均举示了证据，证明原告一直为该小区提供物业服务，但小区中确实存在垃圾乱堆乱放，清洁卫生不到位、未有效制止搭建违章建筑、共用设施设备未及时维修、消防器材不完备、保安未做到24小时值守、业主人身和财产安全得不到有效保障等现象。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业使用人应当依法向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，重庆君鼎房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理合同》、原告龙居物业与该小区业委会签订的《该小区物业服务合同》均系双方真实意思表示，符合法律规定，无证据证明有合同无效或可撤销的法定事由，该合同合法有效，且对小区业主具有约束力，物业服务企业与业主双方均应按合同约定全面履行合同义务。《前期物业管理合同》到期后至《该小区物业服务合同》签订以前，虽然原告与重庆君鼎房地产开发有限公司并未及时续签合同，但原告一直在继续为该小区提供物业服务，双方在这一时间段形成了事实物业服务合同关系。根据重庆市綦江区物业服务收费政府指导价标准的规定，物业服务等级为叁级的物业服务企业收费标准为有电梯住宅1.40元/平方米/月、无电梯住宅1.00元/平方米/月，原告的收费标准并未超过政府指导价。另外，原告与綦江区该小区业主委员会签订《该小区物业服务合同》约定小区住宅的物业服务费收取标准执行一费制，为0.7元/平方米/月，未另行约定公摊费，原告诉讼请求中公摊费仅计算至2019年12月。居民生活小区需要物业公司与小区全体业主共同努力，环境品质才能不断的改善和提高，而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。综上，本院对原告要求被告支付物业服务费用的请求予以支持。从审理查明的情况看，原告龙居物业存在垃圾乱堆乱放，清洁卫生不到位、未有效制止搭建违章建筑、共用设施设备未及时维修、消防器材不完备、保安未做到24小时值守、业主人身和财产安全得不到有效保障等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵，故本院对原告的违约金请求不予支持。原告今后还应增强员工服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告代治彬于本判决生效后立即支付原告重庆龙居物业管理有限公司物业服务费、公摊费合计1600元。二、驳回原告重庆龙居物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告代治彬负担，此款原告已预交，被告代治彬在履行前述判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员 邹雪蕾二〇二一年二月五日法官助理 熊 倩书 记 员 霍红利