浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10257号 上诉人（原审原告，反诉被告）：潘康永，男，1969年5月19日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：潘宇栋，系潘康永儿子。 委托诉讼代理人：季慧英，系潘康永妻子。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈增亮，男，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人潘康永因与被上诉人陈增亮房屋租赁合同纠纷一案，潘康永不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，陈增亮从案外人刘文华处承租杭州市庆春路155号半地下房屋451平方米，约定租赁房屋用途为开设餐饮、小吃，租期截至2024年8月25日止。陈增亮将其中东侧建筑面积约100平方米租赁给案外人程鑫和作餐饮使用，将其中西侧建筑面积约50平方左右租赁给潘康永使用，剩余部分其自行经营使用。就与潘康永的租赁事宜，陈增亮（甲方）于2017年4月6日与潘康永（乙方）签订“关于杭州市庆春路157号半地下房屋租赁合同”一份。该合同载明：甲方同意将庆春路157号半地下室房屋靠西侧，建筑面积约50平方左右（实际协商为准）租赁给乙方作面馆用，租期2017年4月6日至2024年8月25日；甲方原则上同意乙方不办营业执照，但乙方必须依法经营；租赁价格为每年146000元，第二年开始每年递增2%；付款方式为半年一交，先交后使用，提早半个月交房租，乙方还须向甲方交纳押金10000元，合同终止后无息归还；甲方须代支付乙方房屋的物业费用，乙方向甲方支付实际用的水电费和垃圾清运费用；除不可抗力的因素，甲乙双方无权单方终止协议，否则赔偿对方六个月的房租作为补偿；乙方不准私自改变店面的用途，经营品种除了面条以外，其余品种须甲乙双方协商经营。双方租赁合同履行初期，陈增亮在店面外部东侧挂了“七点八中式快餐”的招牌，潘康永在店面外部西侧挂了“全牛馆”的招牌。2017年8月，陈增亮对店铺进行统一装修。此次装修完成后，原店面外挂有“七点八中式快餐”和“全牛馆”招牌的位置变更为挂“米佳家大食堂”的招牌，招牌下方的西侧玻璃橱窗上贴有“面馆”二字。2017年10月17日，潘康永与陈增亮经所在社区人民调解委员会主持调解，曾达成调解协议书一份，其中载明：双方争议事项为出租方陈增亮整体店面装修，影响到承租人潘康永的实际经营行为，双方协商一致达成意见为：双方合同继续履行；陈增亮装修39天，房租减免；潘康永已交租金6万元，租期付至2018年4月5日，原约定半年租金7.3万元，故陈增亮还需退还2600元；潘康永经营范围为面条、油条、鸡蛋、豆腐脑、豆浆、麻球，其余需增加的以后再协商；装修店面中，招牌的字等事宜，双方协商解决。2019年8月13日，陈增亮与案外人王宇利签订联营合同，约定双方就庆春路157号半地下室联合经营，陈增亮负责交纳房租，王宇利负责日常经营事务。因店铺装修影响潘康永的面馆经营，王宇利于2019年8月30日向潘康永支付了款项17800元。之后陈增亮于2019年9月底至10月底期间对案涉房屋进行了装修。装修完成后，案涉店铺原挂有“米佳家大食堂”招牌的位置变更为挂了“齐齐哈尔碳烤肉”的招牌。潘康永曾就店铺招牌事宜多次与陈增亮协商，但双方未能达成一致。潘康永已于2019年9月向陈增亮支付了自2019年10月6日至2020年4月5日期间的租金75950元。因涉及2020年4月6日起的房租交纳事宜，2020年4月2日陈增亮与潘康永进行对话沟通，潘康永表示因门头事宜未解决，故不同意交后续房租。陈增亮在通话中说到“老潘……反正你交房租交到5号，5号做好后你先停下来”、“你不交房租我没异议，但是合同到期了，你5号做好之后停下来，然后我赶回来协商”。潘康永回复“嗯”。后潘康永自2020年4月6日起未实际经营。2020年4月7日社区组织潘康永与陈增亮调解，但未调解成功。此后双方亦未能协商一致。潘康永称其之后即陆续搬离部分物品，仅有部分大件物品留在租赁场地无法搬出。但潘康永未将此情况告知陈增亮，也未要求陈增亮协助其将大件物品搬离。本案审理过程中，潘康永于2020年7月30日全部腾退完毕。 就案涉租赁店铺，陈增亮已支付2017年度、2018年度、2019年度垃圾清运费共计7000元。 潘康永起诉至原审法院，请求判令：1、解除潘康永、陈增亮之间的租赁合同；2、陈增亮退还潘康永租金32578元；3、陈增亮退还潘康永押金10000元；4、陈增亮减免潘康永2020年2月、3月租金25320元；5、陈增亮向潘康永赔偿经济损失93936元；6、陈增亮赔偿潘康永2017年装修期间的经济损失19500元；7、陈增亮承担逾期支付上述款项的利息损失；8、本案诉讼费由陈增亮承担。原审审理中，因潘康永、陈增亮当庭确认案涉租赁合同已解除，故潘康永撤回了第1项诉请；同时，潘康永将诉请第4项明确为要求陈增亮退回上述期间租金25320元。陈增亮提起反诉，请求：1、潘康永立即腾退房屋，并从2019年4月6日起按499元/日的租金标准支付租金至潘康永实际腾退房屋之日止；2、潘康永向陈增亮支付违约金75949.3元；3、潘康永向陈增亮支付装修费42857元；4、潘康永向陈增亮支付桌椅费8430元；5、潘康永向陈增亮支付垃圾清运费1250元；6、本案诉讼费由潘康永承担。 原审法院认为，潘康永与陈增亮所签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方均有法律约束力。对于双方互相主张对方构成违约的争议焦点，该院认为：从合同条款看，合同第一条载明陈增亮将房屋租赁给潘康永作面馆用，合同第二条载明陈增亮原则上同意潘康永不办营业执照，合同第八条载明潘康永不准私自改变店面用途，经营品种除面条外的其余品种须与陈增亮协商，以上内容足以表明陈增亮作为合同一方，除将约定场地提供给潘康永使用，并有权向潘康永收取房租外，还负有将店铺营业执照与潘康永共用，确保潘康永能在所租赁店面正常、合法经营面馆的义务。这也是潘康永承租案涉房屋的合同目的。而潘康永所强调的店铺门头、招牌，双方在合同中并未有明确约定，之后的多次协商也未能达成一致意见。因此，潘康永以无法在店铺外悬挂自己的门头、招牌为由主张陈增亮构成违约依据不足。无论是租赁初期潘康永悬挂“全牛馆”的招牌，还是租赁中期双方以“米佳家大食堂”的招牌共同经营，均未影响潘康永承租房屋正常、合法经营面馆，故陈增亮均不构成违约。但陈增亮在2019年9月与案外人王宇利合作经营烤肉，并将店铺重新装修后将招牌换成“齐齐哈尔碳烤肉”，这一情节足以影响潘康永在承租场地正常经营面馆，足以导致潘康永无法实现合同目的。因此，潘康永有权据此提出解除合同。潘康永未按原合同约定提前续交2020年4月6日起的房租，陈增亮要求潘康永在未续交房租的情况下停止经营，潘康永亦自2020年4月6日起实际停止经营，可以表明双方已就2020年4月5日终止原租赁合同达成了合意。故陈增亮以潘康永单方解除合同为由，反诉请求潘康永支付六个月租金标准的违约金77468.18元，依据不足，该院不予支持。因双方此后并未就继续租赁事宜协商一致，而潘康永在之后未及时将原租赁场地腾退交还陈增亮，故潘康永应向陈增亮支付2020年4月6日起至实际腾退之日即2020年7月30日期间的房屋占有使用费。参照双方合同约定的2019年4月6日至2020年4月5日期间的年租金151898.4元，该院确定上述期间的占有使用费为48274元。对陈增亮反诉请求潘康永支付2020年4月6日起至实际腾退日止的租金、占有使用费，该院对该数额予以支持。 关于潘康永诉请陈增亮退还租金32578元，潘康永系以租赁面积减少为由以减少面积按约定的租金标准计算得出。对此该院认为，租赁合同载明潘康永租赁部分“建筑面积约50平方左右（实际协商为准）”，并未注明确切的租赁面积。同时，在实际履行过程中，潘康永除占有使用其专用部分区域外，还与陈增亮共用堂食部分的区域。并且，潘康永所提交证据也不足以证明在2019年9月26日以后其实际承租面积减少到不足30平方米。因此，潘康永该项诉请依据不足，该院不予支持。 关于潘康永诉请陈增亮退还押金10000元，因双方租赁合同已解除，陈增亮对该款项应予退还。该院予以支持。 关于潘康永诉请陈增亮减免2020年2月、3月租金25320元，该院认为，因2020年1月下旬全国爆发新冠肺炎疫情，潘康永承租店铺系用于经营面馆，上述期间因受新冠肺炎疫情影响确实无法正常经营，故该院酌情认定上述期间房租由潘康永、陈增亮双方合理分担，由陈增亮退还潘康永租金12658元。 关于潘康永诉请陈增亮赔偿经济损失93936元，潘康永系以2019年11月至2020年1月收入与2019年6月至8月收入的差额，按60%利润率折算成每日损失412元，再从2019年8月22日烤肉店开始装修之日起算到2020年4月6日。对此该院认为，潘康永所主张的收入差额系其自行计算得出，其主张的利润率也无相应依据，故其上述损失数额的得出依据不足。对于烤肉店开业前的装修给潘康永造成的损失，陈增亮与潘康永已经过协商，潘康永已实际收到补偿款17800元，潘康永再向陈增亮主张该项损失依据不足，该院不予认定。烤肉店2019年10月25日装修完成并于之后开始营业后，因门店招牌的更换确实会给潘康永经营面馆带来不利影响。因此，从2019年10月26日至2020年4月6日期间，应认定陈增亮未按双方租赁合同约定确保潘康永正常经营面馆，应对因此给潘康永造成的损失承担赔偿责任。因上述期间同时还包含了新冠肺炎疫情对正常经营的影响，故该院综合考虑，对潘康永所主张的该项损失酌情予以支持20000元。 关于潘康永诉请陈增亮赔偿2017年装修期间的经济损失19500元，该院认为，就该次装修，潘康永与陈增亮已通过社区人民调解达成合意，陈增亮已免除了潘康永相应装修期间的租金并增加了原合同约定的潘康永的经营范围，现潘康永再次主张损失缺乏依据，该院不予支持。 关于潘康永诉请陈增亮承担逾期支付其诉请款项的利息损失，该院认为，潘康永诉请的各项款项并不必然属于陈增亮的付款义务，且双方并未明确约定付款期限，故不足以认定陈增亮构成逾期支付，潘康永主张自其起诉之日起算利息损失没有依据，该院不予支持。 关于陈增亮反诉请求潘康永支付装修费46875元，该院认为，针对2017年时的店铺装修，陈增亮并未与潘康永就共同装修达成合意，陈增亮也未证明其装修了潘康永所承租区域，且双方就装修补偿事宜已达成调解，故陈增亮在本案中诉请潘康永负担装修费没有依据，该院不予支持。关于陈增亮反诉请求潘康永支付桌椅费8430元，该院认为，陈增亮所提交证据不足以证明其就案涉店铺支出了桌椅费16860元，且其与潘康永就店铺桌椅费用的负担并无约定，故其该项诉请依据不足，该院不予支持。关于陈增亮反诉请求潘康永支付垃圾清运费3500元，该院认为，根据双方租赁合同约定，潘康永有义务负担店铺的垃圾清运费。现陈增亮已举证其就案涉店铺实际支出的垃圾清运费，而潘康永未能举证其在承租期间实际向陈增亮支付过垃圾清运费。故潘康永应依约承担垃圾清运费，向陈增亮支付该笔费用。对于陈增亮该项反诉请求，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈增亮向潘康永退还押金10000元；二、陈增亮向潘康永退还租金12658元；三、陈增亮向潘康永赔偿损失20000元；四、潘康永向陈增亮支付房屋占有使用费47858元；五、潘康永向陈增亮支付垃圾清运费3500元；以上第一、二、三项与第四、五项相折抵，潘康永须向陈增亮支付8700元，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回潘康永的其余诉讼请求；七、驳回陈增亮的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收本诉案件受理费3381元，退还潘康永1417.5元，剩余本诉案件受理费1963.5元（已减半），由陈增亮负担433元，由潘康永负担1530.5元；预收反诉案件受理费2870元，退还陈增亮868元，剩余反诉案件受理费2002元（已减半），由潘康永负担542元，由陈增亮负担1460元。 宣判后，潘康永不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，具体如下：1、潘康永因陈增亮违约造成营业损失，陈增亮应当赔偿93936元。一审法院认定因陈增亮未按双方租赁合同约定确保潘康永正常经营面馆对潘康永造成损失，但未按实际经营情况认定潘康永的损失。陈增亮将店面租赁给烤肉店装修使潘康永店面没有招牌并且不能做外卖对潘康永的生意造成严重影响，装修前三个月（2019年6月份-8月份）的收入合计为237412.18元，装修后三个月（2019年11月份-2020年1月份）的收入合计为175646.93，三个月合计减少收入61765.25元，合情合理。2、潘康永没有占用房屋，不应当支付房屋占用使用费。因陈增亮提供的租赁物存在重大瑕疵，严重影响潘康永的店面经营，使潘康永租赁店面的目的不能实现，在是否支付下一期的租金时，双方发生争议。陈增亮明确通知潘康永在未续房租的情况下停止经营。潘康永据此停止经营，并基本将物品搬空，并将钥匙交给烤肉店。因租赁房屋在陈增亮的烤肉店面内，陈增亮对此情况应知悉。因此，潘康永没有占用租赁房屋，也没有占用房屋的实际意义，不应当由潘康永支付房屋占用使用费。3、垃圾清运费的缴纳主体为陈增亮，不应当由潘康永分摊垃圾清运费。且在2017年社区调解中达成约定，陈增亮应当支付潘康永2600元的费用，目前没有到账，该费用与垃圾清运费已经抵扣。4、潘康永实际使用的租赁面积远远少于合同约定的面积，陈增亮应当退还未给足租赁面积部分的租金32578元。双方在《租赁合同》中明确约定租赁房屋为靠西侧，建筑面积约为50平方米左右。因陈增亮装修房屋的原因，导致潘康永最后实际使用的面积不足30平方米。公用的堂食部分区域是陈增亮明确同意潘康永可共同使用部分，与租赁面积无关。因陈增亮原因使潘康永租赁面积减少部分相应的租金，陈增亮应当退还给潘康永。5、陈增亮因自己的原因2017年对店面进行装修，39天的装修期间潘康永不能经营，造成潘康永实际经营损失，潘康永按500元/日计算损失合情合理。综上，一审法院认定案件事实错误，导致判决不公。为此，潘康永依据《民事诉讼法》的规定，特提起上诉，请求：1、依法撤销一审法院第三项判决，改判陈增亮向潘康永赔偿损失93936元；2依法撤销一审法院第四项判决，改判驳回陈增亮的反诉请求；3、依法撤销一审法院第五项判决，改判驳回陈增亮的反诉请求；4、依法改判陈增亮因未给足租赁面积退还租金32578元；5、依法改判陈增亮赔偿2017年装修期间的经济损失19500元；6、判令二审诉讼费用由陈增亮承担。 陈增亮发表答辩意见称：一审判决事实基本清楚、证据充分，法律适用正确，判决结果并无不当。第一，关于潘康永主张的营业损失问题。虽然陈增亮并不认为门店招聘的更换会对潘康永经营面馆造成实际影响，但是一审法认为陈增亮应当对潘康永在2019年10月26日至2020年4月6日期间的经营损失承担一定的赔偿责任，并酌情支持了20000元，一审法院已经对潘康永的利益进行了最大限度的保护，潘康永上诉主张的93936元经营损失，无事实证据证明，计算方式也无法律依据，不应当得到支持。二、关于房屋占用费。根据一审法院的认定双方在2020年4月5日已经合意解除了房屋租赁合同，潘康永对此并无异议。根据一审庭审确认，潘康永实际完成腾退的时间是2020年7月30日，潘康永在停止经营后一直没有告知陈增亮，也一直未向陈增亮交付租赁房屋，直至潘康永完成腾退，陈增亮才能实际控制房屋，潘康永理应承担该期间的占用费。一审法院按原先的租金标准来计算占用费并无不当。三、关于垃圾清运费。双方合同第五条明确约定，潘康永需要向陈增亮支付实际的水电费和垃圾清运费。陈增亮已经实际支付垃圾清运费7000元，一审法院要求潘康永支付3500元并无不当。四、关于租赁面积问题。合同并未对面积进行明确约定，而是以实际协商为准。潘康永在租赁前是对租赁房屋进行过实地查看确认后承租的，实际潘康永使用的不仅仅是专有租赁面积，还有公用食堂区域。所以双方对与租赁范围并不是以面积多少来确定的，潘康永也没有证据证明租赁面积存在因为装修而减少的情况。五、关于2017年装修期间的经营损失。一审庭审已经查明，2017年10月17日，双方经所在社区的调解委员会调解下达成约定，通过退还租金、同意增加潘康永的经营范围的方式进行协商解决，潘康永不能就同一问题进行重复主张，而且潘康永也不能证明其实际经营损失，单方面要求按500元/天计算损失无事实依据和法律依据。最后，陈增亮本人也经营餐饮行业，案涉租赁房屋也是陈增亮向第三方承租的，房东并未对陈增亮的房租进行减免，受疫情影响，陈增亮也承受巨大经济压力，但一审法院仍支持了潘康永要求减免租金的要求，已经对其利益最大限度予以保护。综上，希望驳回潘康永的全部上诉请求。 二审举证期限内，潘康永、陈增亮均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审庭审中，原审法院要求潘康永说明2019年8月28日支付的7080元的具体组成，潘康永称：“包含水电费及其他的费用，但具体无法说清。”陈增亮则认为该费用中仅包含水电费及开发票的税费，不包含其他费用。 本院认为，潘康永、陈增亮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，双方当事人均应按约履行。二审期间，双方当事人对于该合同于2020年4月5日协商一致解除并无异议，本院予以确认。合同解除后，潘康永应当立即向陈增亮归还案涉房屋，但其并无证据证明2020年4月5日已经完成了案涉房屋的腾空及交付，且一、二审期间均认可合同解除后，仍有部分大件物品未搬离，实际腾退时间是2020年7月30日，故原审法院认定潘康永按照合同约定的租金标准向陈增亮支付2020年4月6日至2020年7月30日期间的占有使用费，并无不当。关于潘康永主张的经营损失93936元，系其自行制作，依据不足。但陈增亮2019年的装修行为确会对潘康永经营带来不利影响，原审法院综合考虑装修期限、新冠肺炎疫情对正常经营的影响等因素，在酌情减免潘康永在新冠肺炎疫情期间租金的情况下，认定陈增亮赔偿潘康永20000元损失，并无不当。关于潘康永主张的2017年装修期间的经济损失19500元，就此双方已经通过社区人民调解达成合意，陈增亮已经通过减免租金、增加潘康永经营范围的方式予以补偿，故潘康永再次主张，本院不予支持。关于退还租赁面积差额部分的租金问题，双方合同约定的租赁面积为“约50平方米，以实际协商为准”，并未明确约定承租面积，且潘康永实际经营过程中，与陈增亮共用食堂等公共部分，潘康永提供的证据也不能证明实际租赁面积为30平方米，故该诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。关于垃圾清运费，根据合同约定，潘康永应当向陈增亮支付的垃圾清运费，故其主张无需支付垃圾清运费，与合同约定不符，本院不予采信。潘康永认为2017年经社区人民调解后，双方约定陈增亮应退还潘康永2600元，该费用未退还，已抵作垃圾清运费；陈增亮则表示该笔费用已经以现金的方式支付。但潘康永在2017年10月17日与陈增亮达成合意后，继续承租案涉房屋，并按照合同约定的租金标准向陈增亮支付了至2020年4月5日止的租金，期间从未向陈增亮主张过该笔费用，也未以此主张过抵扣租金，故本院认为陈增亮的主张更具合理性。潘康永还认为其在2019年8月28日，向陈增亮支付了7080元，其中包含垃圾清运费。潘康永应当就其主张提供证据予以证明，但其一审中已经表示无法具体说清2019年8月28日所支付的费用的具体组成，二审期间亦无证据证明该笔费用中包含垃圾清运费，故应当承担举证不能的不利后果，该主张本院不予采信。综上，潘康永的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3381元，由潘康永负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 睢晓鹏 审 判 员 陈 艳 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年二月九日 法官助理 赵 勤 书 记 员 姚丽萍