成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初345号 原告：成都市公共住房服务中心，住所地成都市人民中路一段**。 法定代表人：伍骏，职务主任。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师，特别授权。 被告：陈驰，男，汉族，1969年6月24日出生，住成都市金牛区。 原告成都市公共住房服务中心(以下简称服务中心)与被告陈驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务中心的委托诉讼代理人张林培，被告陈驰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告服务中心向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求判令原被告形成的不定期租赁关系于2020年12月10日解除；2、判令被告按照月租金71.7元的标准，向原告支付自2012年9月1日起解除之日止的租金（暂计至2020年12月10日为：7121.4元）；3、判令被告向原告支付逾期未缴纳租金的违约金（计算方式为：以月租金71.7元为基数，按自2012年9月1日起至实际腾退交还房屋之日止实际欠缴总费用24%的标准计算）；4、本案的诉讼费、公告费由被告承担。庭审中，原告明确房屋租金计算截止日请求依法确定，同时原告主张违约金计算基数为欠付的租金本金。事实和理由：2011年10月26日，原被告签订了《成都市城区廉租房住房租赁合同》，被告承租了原告管理的位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋。租金为71.7元每月；租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，租金支付方式为：按月结算。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付给被告居住，被告自2012年9月1日起便拒绝缴纳租金，原告已多次催告被告及时补交租金，但被告至今仍未缴纳，也未退还案涉房屋。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，望裁如所请。 被告辩称，案涉房屋我方已在2020年12月10日腾退。我于2014年后就未在案涉房屋实际居住，物业公司也从未与我方联系就案涉房屋各项事宜进行正式沟通就更换门锁。因此，原告主张的我不予认可。 经审理查明，2016年5月13日，中共成都市委机构编制委员会作出《中共成都市委机构编制委员会关于市房管局所属事业单位优化调整的通知》（成机编〈2016〉14号），该通知载明整合成都市公共住房管理中心、成都市房地产经营公司，设立成都市公共住房服务中心即本案原告。2013年12月17日，成都市住房保障中心（甲方委托方）和成都市公共住房管理中心（乙方受托方，以下简称管理中心）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将包括案涉房屋在内的保障性住房委托乙方进行管理，期限从2013年1月1日起至甲乙双方终止合同之日止。 2011年10月26日，管理中心（出租方甲方）和被告（承租方乙方）签订《成都市城区廉租住房租赁合同》，并作了如下约定：第一条廉租住房基本情况（一）、甲方根据成都市住房保障中心出具的《成都市最低收入家庭实物配租资格认定通知单》，将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号××住房，建筑面积为49.78平方米，计租面积37.34平方米，出租给乙方做廉租住房使用。租赁期限从2011年11月1日起至2012年10月31日。月租金标准为71.7元。第七条合同的解除与终止（一）、乙方在租赁期间发生下列情况之一，甲方有权解除租赁合同，提前收回该房屋：5、无正当理由累计拖欠租金6个月以上或连续6个月以上未在该房屋居住的。违约责任乙方逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按当月应付租金的千分之五支付违约金。 另查明，2020年8月3日，服务中心委托成都市中骏物业管理有限公司（以下简称中骏公司）对包括案涉房屋在内的房屋进行管理，并签订《保障性住房使用管理委托合同》，后中骏公司对案涉房屋现状以及缴纳租金情况进行催收无果。2020年9月28日，中骏公司出具的欠费情况载明：承租人陈驰，身份证号码510103196906××××承租的位于（慧苑）1栋2单元20楼6号住房，月租金标准为71.7元。从2012年9月1日欠费至今。原告服务中心多次在案涉房屋房门张贴催缴通知书，催缴通知书记载欠费期间和金额。 案涉房屋原告已经于2020年12月10日收回。2021年1月11日，被告陈驰到本院签收本案民事起诉状副本、传票、举证通知书、应诉通知书以及权利义务告知书等法律文书。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《中共成都市委机构编制委员会关于市房管局所属事业单位优化调整的通知》（成机编〈2016〉14号）；3、《成都市城区廉租住房租赁合同》；4、《保障性住房使用管理委托合同》；5、《欠费情况》、《催缴通知书》等。 本院认为，原告和被告签订合法有效的房屋租赁合同，双方应当按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于解除合同问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因原告直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定处理合同解除的相关问题。关于合同解除时间认定问题，案涉房屋租赁期限未约定，双方没有签订新的书面租赁合同确定租赁期限，但被告继续占有使用案涉房屋。原告于2020年12月10日将案涉房屋收回，故本院认为原告和被告之间的房屋租赁关系于2020年12月10日解除。 二、关于支付租金问题。庭审中，被告陈述由于案涉房屋被物业公司换锁而导致被告无法入住房屋，但未提供证据证实。根据房屋租赁合同约定，被告每月应支付租金为71.7元，原告主张从2012年9月1日起计算租金至合同解除之日即本院认定的2020年12月10日，经计算共计约7,121.4元（=71.7元/月×99个月+71.7元/月÷31×10天）。原告起诉主张租金金额为7,121.4元并无不当，故本院支持原告主张的租金金额7,121.4元。 三、关于支付违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定违约责任乙方逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按当月应付租金的千分之五支付违约金。原告主张按照欠付总额的24%计算违约金并无不当，本院予以支持。经计算金额约为1,709元（≈7,121.4元×24%）。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告成都市公共住房服务中心和被告陈驰的房屋租赁合同关系于2020年12月10日解除； 二、被告陈驰于本判决生效之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付房屋租金7,121.4元； 三、被告陈驰于本判决生效之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付违约金1,709元； 四、驳回原告成都市公共住房服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈驰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月二日 书记员  蒋海霞