辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初13196号原告：辽宁国大酒店有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区昆山东路**，统一社会信用代码912101057283994212。法定代表人：王树涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙波，系辽宁天润律师事务所律师。被告：沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会，，住所地沈阳市皇姑区陵园街**法定代表人：韩广，系该村委会书记。委托诉讼代理人：李明，男，该村委会工作人员。委托诉讼代理人：王智，系辽宁申源律师事务所律师。原告辽宁国大酒店有限公司（以下简称辽宁国大酒店）与被告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会（以下简称陵东村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁国大酒店有限公司的委托诉讼代理人龙波、被告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会委托诉讼代理人王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁国大酒店向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告因无效租赁合同造成的全部装修损失、设施设备损失及搬运安置费用10000000元。2、请求被告承担全部诉讼费、评估费费等因诉讼引发的全部费用。审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为783.29万元。事实和理由：2010年11月19日，被告与原告及辽宁投资集团有限公司（简称辽投公司）、辽宁省建设投资公司（简称建设公司）续签《租赁协议》一份，约定将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共17层）租赁给原告及上述单位，协议约定辽投集团租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，原告租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次。同日，上述各方又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期内，原告每年为被告提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；被告每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；补充协议作为《租赁协议》的附件与《租赁协议》具有同等法律效力。协议签订后，协议双方按约定履行各自义务。原告虽然在2002年就己经开始酒店经营，但己经时隔8年之久设施和装修都己陈旧，所以原告对所租赁的楼层进行了全面装修和改造，投入了巨大资金。2013年8月28日，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人因该《租赁协议》未经村民会议许可，以原告、辽投集团、建投公司和被告恶意串通侵害村民利益低价出租集团财产为由起诉至沈阳市皇姑区人民法院要求确认该《租赁协议》及《补充协议》无效并赔偿损失。皇姑区法院开庭审理后下发了（2013)皇民二初字第1806号判决书，判决认为原告、辽投集团、建投公司和被告违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体所有财产，经村民会议讨论决定方可办理”之规定，该规定为效力性强制性规定，因此认定《租赁协议》及《补充协议》为无效合同并要求原告、辽投集团、建投公司在该判决生效后六十日内返还该租赁物给全体村民116人。同时，该判决认定了被告存在明显过错，作为承租人的本案原告在原已承租村委会房屋使用多年而未出现纠纷的情况下，与村委会续签租赁协议，已尽到了一般人应尽的审慎注意义务，不存在明显过错，因此导致租赁合同无效的过错在于被告陵东村委会，对于全体村民要求本案原告赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告(国大酒店）不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院，中院开庭审理后下发了（2014)沈中民二终字第1421号判决书维持了皇姑区人民法院的一审判决。虽然经两级法院认定该《租赁协议》及《补充协议》为无效合同，但是根据上述判决书确定的事实和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告陵东村委会对该无效合同应承担全部过错责任即缔约合同过失责任，应全额赔偿原告全部装修、设施设备损失及搬运安置费用10000000元，为了公平公正处理该案，原告在起诉同时也向贵院提出对原告全部装修和设施设备损失进行司法评估。同时，原告也严格按照辽宁省高级人民法院下发的(2017)辽民终885号民事判决于2019年10月28日将涉案房屋移交给被告，并按照该判决书赋予原告的诉讼权利来维护原告合法权益。鉴于上述事实，望贵院以事实为根据，以法律为准绳，依法维护原告的合法权益，给予公正的判决。被告陵东村委会辩称：一、租赁协议无效的过错责任，不应全部由答辩人承担。国大酒店也应承担相应的过错责任。1、国大酒店在签订租赁协议时未尽到正常的审查义务，租赁协议被确认无效后，国大酒店也应承担相应的过错责任。国大酒店在签订租赁协议时，明知合同相对方系集体经济组织，国大酒店就应向答辩人索要相关通过村民会议讨论决定同意签订租赁协议的相关材料，而国大酒店没有索要相关材料，所以国大酒店在租赁协议无效的问题上也应承担相应的过错责任。2、原租赁协议被认定为无效合同，系答辩人村民认为租赁协议约定的租金明显低于市场价格才起诉被答辩人确认租赁协议无效，如国大酒店签订的租赁协议约定的租金符合市场价格，答辩人村民也不能起诉确认租赁协议无效。故国大酒店对租赁协议无效的后果也应承担相应的过错责任；二、国大酒店的诉讼请求过高，其中部分诉讼请求不应得到支持。1、答辩人认为国大酒店二次装修费用应由国大酒店自行承担。国大酒店在2010年11月19日签订租赁协议后，对酒店进行了二次装饰装修，该次装饰装修从没有通知过答辩人，答辩人也没有同意过国大酒店进行二次装饰装修，故国大酒店二次装饰装修是在未经出租人同意的情况进行的装饰装修，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条及第十一条的规定2010年11月19日之后国大酒店进行二次装饰装修的费用应由国大酒店承担；2、对二次装饰装修以外的装饰装修物处理，答辩人对未形成附合的装饰装修物不同意利用，应由国大酒店拆除，对已形成附合的装饰装修物答辩人也不同意利用，已形成附合的装饰装修物答辩人同意按双方各自导致合同无效的过错分担现值损失；3、现涉案房屋国大酒店未经营使用，但该房屋钥匙尚在国大酒店处未交付给答辩人。原租赁协议租赁期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止，现已超过原协议约定的租赁期限，故国大酒店应将可移动的资产、设施设备搬离案涉房屋，可移动的资产、设施设备及搬运安置费用不应由答辩人对国大酒店进行赔偿；三、答辩人不应承担全部诉讼费用及评估费用等费用。综上所述，答辩人认为租赁协议无效国大酒店也应承担相应责任。国大酒店的诉讼请求赔偿数额过高，请求人民法院根据本案客观情况及法律规定进行公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市皇姑区昆山东路**西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层，以下简称诉争房）为陵东村委会（原沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会）产权房，尚未办理独立产权证书，属村民集体财产。从2002年开始，陵东村委会就将诉争房屋出租辽宁投资集团有限公司（以下简称辽投公司）、辽宁省建设投资公司（以下简称建投公司）及原告辽宁国大酒店使用，出租时的房屋未进行过装修、装饰。原告承租后，对承租部分进行了装修。2010年11月19日，被告陵东村委会（甲方）与辽投公司（乙方）、建投公司（丙方）、辽宁国大酒店（丁方）续签《租赁协议》，约定辽投公司租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，辽宁国大酒店租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次，乙、丙、丁方于每季度首月5日以前将支付季度租金给甲方。2010年12月1日至2015年11月30日期间，乙方每年23.6万元，丙方每年9.4万元，丁方每年112万元；在2002年12月1日至2010年11月30日期间，房屋维修及装修费用由承租三方负责，费用与甲方无关；本合同终止后，凡属装修工程等不可移动资产部分无偿归甲方，凡属设备物品等可移动资产部分归属乙方。同日，四方又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期内，丁方每年为甲方提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；甲方每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；本补充协议作为《租赁合同》的附件，与《租赁合同》具有同等法律效力。本协议生效后，原陵东村委会与国大酒店于2010年11月19日就本房屋租赁所签订的《租赁合同》仍然有效。合同签订后，合同双方按合同约定履行各自义务。2013年，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人作为原告起诉被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会、辽宁省建设投资公司、辽宁省建设投资公司，辽宁国大酒店有限公司，要求确认被告之间2010年签订的租赁合同无效，并要求被告承担租赁合同履行期间内因租金低于市场价给原告造成的损失3165万元，本院立案受理后，于2014年4月14日作出（2013）皇民二初字第1806号民事判决，判决：一、被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会与被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于2010年11月19日签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于本判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层）返还给原告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人；三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，辽宁省投资集团有限公司、辽宁国大酒店有限公司均提出上诉，沈阳市中级人民法院审理后，于2014年8月6日作出[2014]沈中民二终字第1421号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告于2019年10月28日将涉案房屋移交给被告。原、被告因房屋占用费问题产生纠纷，本院于2019年12月5日作出（2019）辽0105民初8288号民事判决书，判决辽宁国大酒店给付陵东村委会房屋占用使用费7881380元。本案审理过程中，经原告申请本院依法委托辽宁唯实信资产评估有限公司对案涉租赁房屋装修及相关设施设备进行评估，该公司于2020年11月23日作出辽唯评报字（2020）第225号关于辽宁国大酒店有限公司涉案资产评估项目资产评估报告，评估结论：在持续使用的假设条件下，于评估基准日2020年10月21日辽宁国大酒店有限公司涉案资产的评估价值为人民币柒佰捌拾叁万贰仟玖佰元整（RMB783.29万元）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告房屋租赁合同纠纷经本院作出的（2013）皇民二初字第1806号民事判决和沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第1421号民事判决确认涉案的《租赁协议》及《补充协议》无效，认定《租赁协议》及《补充协议》无效的原因在于被告陵东村委会对外出租村集体所有财产时未经村民会议讨论决定，合同无效的过错责任应由被告承担。对被告抗辩辽宁国大酒店也应承担相应的过错责任意见本院不予采信。因租赁合同无效造成了原告为经营酒店所投入的装饰装修、设施设备等不能正常使用产生了一定经济损失。故原告请求被告赔偿原告因无效租赁合同造成的装修等损失，本院应予支持。关于赔偿损失的数额问题，评估机构于2020年11月23日作出辽唯评报字（2020）第225号关于辽宁国大酒店有限公司涉案资产评估项目资产评估报告，被告提出评估值过高等异议事项，评估机构予以答复。经本院审核对评估报告予以采信。关于评估报告中出现2015年、2017年及2018年原告进行的部分改造，本院结合（2013）皇民二初字第1806号民事判决生效时间、原告将涉案房屋移交被告的时间及双方纠纷情况，本院确定被告按评估报告中固定资产-装修装饰工程评估净值90%赔偿原告，赔偿数额为6633541.8元（7370602×90%）。对评估报告结论中的流动资产（存货-再用周转材料）评估价值198503元及固定资产-电子设备及其他资产263771元，虽该资产归属于原告，但为了双方纠纷尽快解决，此部分资产归被告进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告辽宁国大酒店有限公司6633541.8元；二、驳回原告辽宁国大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66630元，鉴定费40000元，由原告辽宁国大酒店有限公司负担30000元，由被告沈阳市皇姑区北塔街道陵东村民委员会负担76630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  何景卫人民陪审员  周晓璐人民陪审员  陈 喆二〇二一年二月十八日书 记 员  于琬莹