浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3267号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾利忠，男，1974年3月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：吴一、吴鋆，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹琼华，女，1969年2月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：应姜敏，浙江圣文律师事务所律师。上诉人顾利忠因与上诉人曹琼华房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾利忠上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回曹琼华的反诉请求，支持顾利忠的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认为2020年3月26日后双方客观上已具备办理过户手续的条件，该认定与事实不符。2020年2月底房地产交易中心正常开展交易后，曹琼华具备随时交付房屋的条件，但一审未考虑顾利忠作为房屋买受人的实际情况。案涉合同约定顾利忠一次性支付购房款2360000元，一般购房者无法保证时刻拥有全部购房款以随时交付房款完成交易。一审应当考虑到双方因疫情原因无法在合同原定时间完成交易后，顾利忠需另行安排资金。一审认可2020年2月13日之后双方需重新协商过户交易时间，但又认定3月26日之后双方均已具备办理过户手续的条件，该认定仅考虑曹琼华的过户条件，未对顾利忠资金是否充裕予以考虑。因疫情原因无法按合同约定完成交易后，双方对于过户时间尚处于磋商阶段。期间双方通过中介沟通，虽协商时间未果，但顾利忠曾要求继续履行合同，将在4月底前完成交易，曹琼华也未有解除合同的意思表示。在此期间未能确定过户时间，双方均不负有违约责任。二、一审认为顾利忠直至4月29日获发银行贷款才具备履约能力，超过了曹琼华能够容忍的合理期间，该认定并不恰当。对于过户交易时间双方尚处于磋商阶段，双方就过户时间未能协商一致。一审既然认定3月26日之后双方具备办理过户手续的条件，那么至4月底双方办理过户也在合理期间内。案涉合同签订于2020年1月17日，原过户日期为2020年2月13日。根据一审认定，3月26日具备办理过户手续条件至4月底顾利忠具备履行能力，时隔1个月并未曹琼华超过能够容忍的合理期间。虽曹琼华曾在重新磋商过程中通过中介向顾利忠表示自己急需用钱，要求尽快办理过户手续。但曹琼华在双方签订合同时未告知顾利忠该情况，该情况是顾利忠所无法预见的，不能以该事实认定4月底办理过户手续超过了曹琼华能够容忍的合理期间。三、一审认定2020年4月29日曹琼华不愿意办理过户并要求增加房价系解除合同以及新要约的意思表示，系认定事实及适用法律错误。至4月29日双方见面前曹琼华从未以任何形式通知顾利忠解除合同。4月29日顾利忠要求中介通知曹琼华，曹琼华也未表示拒绝。曹琼华以增加房价为由拒绝继续履行合同并非解除合同的意思表示，而是单方要求变更合同价款、拒绝履行合同的行为。双方因疫情原因未能在原定时间办理过户，之后双方重新磋商确定过户时间，并不影响合同约定购房价款的继续履行，因此曹琼华以变更合同价款为由拒绝继续履行合同，存在违约。四、一审以顾利忠无法证明因疫情原因导致无力支付购房款为由认定顾利忠存在违约，以顾利忠交付的100000元定金充抵违约金，错误。若在合同原定的2020年2月13日因顾利忠无力支付购房款而认定顾利忠存在违约无可厚非。但在此后双方另行确定过户时间期间，顾利忠无论是否系因疫情原因导致其直至4月29日才具备履约能力，都不构成违约。不能强求一般购房者始终具备充裕资金来支付购房款，何况在疫情期间顾利忠需要资金维持其他日常经营开销。顾利忠在4月29日具备履约能力也在合理期间内，不构成违约。曹琼华辩称：一审认定事实清楚准确。顾利忠存在违约，理应承担违约责任。曹琼华上诉请求：撤销原判第二项，改判顾利忠支付曹琼华违约金479080元，并赔偿曹琼华损失100000元。事实和理由：一、一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条减轻顾利忠违约责任，错误。1.双方签订的是房屋买卖合同，并非经济类合同，顾利忠陈述厂里资金周转不过来，如果其厂为独立法人，应与顾利忠个人资产无关联，顾利忠应提供证据证明其公司因疫情原因资金紧张需顾利忠交纳入股款或增资等情况。案涉合同约定2020年2月13日完成全部交易，顾利忠应提前安排资金，但到3月时仅一个月时间其就因疫情原因不能履行合同义务，该解释不具有合理性。2.即使本案适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，顾利忠也应依约承担违约责任。不可抗力事件的发生排除违约的情形，不论是房产管理部门暂停办理房屋过户手续或是顾利忠被隔离14天均不能归责于一方，但不代表疫情会导致顾利忠个人履约能力降低。顾利忠没有提供证据以证明自签订合同后到合同解除期间的资金流向和充裕程度等事实，一审单以资金周转困难便根据公平原则将双方约定的违约金从479080元调整为100000元，对曹琼华严重不公。二、曹琼华因向第三人孙伟东购房才出售自己房屋给顾利忠，现因顾利忠原因致使曹琼华违约被没收定金100000元，并被孙伟东要求承担1530000元的违约金，顾利忠理应承担曹琼华的损失。顾利忠辩称：案涉房屋转让合同没有解除，双方也不存在违约情形。顾利忠无需承担违约责任，请求驳回曹琼华的上诉请求。顾利忠一审诉讼请求：1.曹琼华继续履行《房屋转让（居间）合同》，将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室××庄路××号××室房屋过户给顾利忠；2.本案诉讼费用由曹琼华负担。曹琼华一审反诉请求（变更后）：1.确认顾利忠与曹琼华签订的《房屋转让（居间）合同》于2020年4月27日解除；2.顾利忠支付曹琼华违约金479080元；3.顾利忠赔偿曹琼华损失100000元；4.本案诉讼费用由顾利忠承担。一审法院经审理认定：2020年1月17日，顾利忠、曹琼华经嘉兴市屋里巷房地产营销策划有限公司居间介绍签订《房屋转让（居间）合同》，约定：曹琼华将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室××庄路××号××室××房屋出售与顾利忠，成交总价款2360000元；双方同意合同签订后，顾利忠向曹琼华支付100000元，作为购房定金；顾利忠于2020年2月13日前支付曹琼华购房款2260000元；双方约定在2020年2月13日前，同去嘉兴市房地产交易中心申请办理过户手续；曹琼华应在房款结清将房屋以及其它附属设施交付给顾利忠使用；合同签订后，顾利忠中途违约的，购房定金归曹琼华所有；曹琼华中途违约的，在违约之日起3日内双倍返还购房定金给顾利忠；任何一方违约的，违约方应承担违约责任，违约金按本合同协议房价的20%计算，守约方有权选择接受违约金或要求违约方继续履行本合同；顾利忠未按期向曹琼华付清购房款或曹琼华未按期向顾利忠交付房屋的，每逾期一日，由违约方支付对方该房屋总房款万分之十的违约金，逾期三日，则守约方有权停止交易，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任等。合同签订当日，顾利忠向曹琼华支付定金100000元。后因新冠肺炎疫情影响嘉兴市房地产交易中心暂停交易，顾利忠、曹琼华未能按约在2020年2月13日办理房屋过户手续，顾利忠也未向曹琼华支付剩余购房款。自2020年2月底开始，曹琼华多次通过中介金逸坚及陈慧强联系顾利忠办理房屋过户手续。其中3月12日，曹琼华微信联系中介金逸坚要求预约办理过户，金逸坚微信回复“昨天我问过了，这个要明天才能预约，这个星期已经预约不了了，星期五可以预约，下周有可能放开，不一定，星期五再跟你确认”。3月12日，顾利忠发微信给陈慧强“你的电话？这边要求我们14天不能出厂区”，陈慧强回复“小金已经跟我说了”。3月26日，顾利忠微信联系中介陈慧强“我这边弄的一团糟，我现在需要几天时间恢复。这次疫情使我现在的生意出了问题，厂里资金周转不过来，我让家里二套房子去抵押贷款，估计4月15号左右能放款下来，你跟卖家说我房子还是要的，我保证在4月份付清全款完成交易”。3月30日，中介金逸坚联系顾利忠表示“房东打过我好几个电话了，她的意思急用钱，能不能先付她一半，或者就是坐下来协商下面谈下”，顾利忠回复“我这边弄的一团糟，我也没想到受疫情影响这么大，我用家里二套房子去抵押贷款，估计4月15号左右能放款下来，目前这几天我实在没有钱”，金逸坚回复“你那边在办理了吗，银行能不能放款快一点。房东说她等不及了，最好是坐下来谈一下”。4月29日，顾利忠、曹琼华在中介处见面，顾利忠提出继续履行合同，曹琼华表示顾利忠迟延支付购房款时间过长，提出如要继续履行合同要增加房价，双方未能达成一致。一审另查明，1.2020年1月16日，曹琼华与案外人孙伟东经嘉兴遇尚品筑房地产营销策划有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：曹琼华向孙伟东购买嘉兴市××幢××室，总价款7650000元；曹琼华于2020年2月15日前支付首付款2650000元，剩余5000000元向银行办理贷款等。协议签订当日，曹琼华向孙伟东支付定金100000元。2.2020年4月29日，顾利忠邮政储蓄银行尾号为3674银行账户内收入4150000元，交易类型为信贷放款。3.中介金逸坚陈述签合同前其只知道曹琼华要用钱，所以四套房子一起卖，但是和顾利忠没有讲过这个情况，签订合同后才知道曹琼华是想买房子所以才四套房屋一起卖。一审法院经审理认为，顾利忠与曹琼华签订的《房屋转让（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：一、顾利忠要求继续履行《房屋转让（居间）合同》是否成立；二、曹琼华要求顾利忠支付违约金及赔偿损失是否有相应依据。关于争议焦点一，受新冠肺炎疫情影响，《房屋转让（居间）合同》原定的办理房屋过户日期即2020年2月13日无法进行交易，因疫情的发生属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因此在2020年2月13日之前双方无法过户交易不构成违约。该日之后，双方需重新协商确定过户交易时间。根据一审法院查明的事实，2月底房地产交易中心已经可以正常交易，3月12日顾利忠告知中介因接工人复工需在厂区隔离14天无法办理交易手续，则隔离结束即3月26日之后客观上已具备办理过户手续的条件，即双方应在3月26日之后的合理期间内确定交易时间继续进行交易。因顾利忠资金周转问题，直至4月29日获发银行贷款顾利忠才具备履约能力，已远超过合同权利人能够容忍的合理期间。根据《房屋转让（居间）合同》第九条第4款约定，房屋买受人未按期向出卖人付清购房款或房屋出卖人未按期向买受人交付房屋的，应向对方支付违约金，逾期三日的，守约方有权停止交易。因此，曹琼华有权依据合同该项约定要求解除合同。2020年4月29日，曹琼华在顾利忠要求继续履行合同时明确表示不同意，应视为向顾利忠作出了解除合同的意思表示，至于曹琼华表示若继续履行需增加房价，应视为新的要约，故案涉《房屋转让（居间）合同》于2020年4月29日解除。至于顾利忠主张同时履行抗辩权，一审法院认为所谓同时履行抗辩权，系一时性抗辩权，指双方互负债务、没有先后履行顺序，一方可在对方提出履行前，拒绝对方的履行请求。曹琼华在具备交易条件后已经多次通过中介向顾利忠提出办理过户手续的要求，顾利忠并无证据证明其当时已具备履行合同的资金条件，故主张同时履行抗辩权无依据，一审法院不予采信。关于争议焦点二，当事人因受疫情影响而不能在约定日期交易过户属实，但在恢复交易后应当及时履行。顾利忠辩称因疫情造成其资金周转困难的解释确有合理性，根据公平原则应当减轻或者免除违约责任，但顾利忠没有提供证据以证明自签订合同后到合同解除期间的资金流向和充裕程度等事实，故无法认定其无力支付的原因均由于疫情造成，故其仍应承担减轻后的违约责任。结合合同对违约金的约定和本案实际情况，一审法院调整违约金为100000元；双方均同意对于顾利忠支付的定金100000元一并予以处理，故在实际履行中，以该定金充抵违约金。对于曹琼华要求顾利忠赔偿损失，因双方订立《房屋转让（居间）合同》时，顾利忠对于曹琼华订立此合同系为履行其与案外人的合同并不知情，此项损失对于顾利忠而言不具有可预见性，因此对于该诉请一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认顾利忠与曹琼华2020年1月17日签订的《房屋转让（居间）合同》于2020年4月29日解除；二、顾利忠支付曹琼华违约金100000元（以定金充抵，不再实际给付）；三、驳回顾利忠其他诉讼请求；四、驳回曹琼华其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取12840元，由顾利忠负担；反诉案件受理费减半收取4795.4元，财产保全申请费3415.4元，合计8210.8元，由曹琼华负担7060.8元，由顾利忠负担1150元，均于判决生效后七日内交纳。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉房屋转让合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案顾利忠要求继续履行案涉合同的理由主要有三：其一，顾利忠主张2020年3月26日后仍未具备办理过户的条件，疫情造成其资金周转困难，一审未对该情况予以考虑。案涉合同中有关购房款的支付方式及数额系经顾利忠与曹琼华协商一致确定，房屋作为大额交易商品，购房过程中顾利忠应当为此准备相应的购房款。受新冠肺炎疫情影响，双方无法在原定过户日期进行交易，但2020年2月底房地产交易中心已经可以正常交易，顾利忠于2020年3月26日结束隔离，即便双方无法在原定日期进行交易，2月底至3月26日时隔近一个月，顾利忠此时仍可继续筹措房款，且本案双方无法按原定时间交易系双方无法前往房地产交易中心过户交易导致，与顾利忠个人履约能力无关。顾利忠结束隔离后双方已具备过户交易的条件，顾利忠的前述主张不能成立。其二，顾利忠主张案涉合同订立日与合同约定的过户交易日期时隔近一个月，现一审认定3月26日具备过户交易条件至4月底同样时隔一个月，未超出曹琼华能够容忍的合理期间。案涉合同第三条约定，顾利忠应于2020年2月13日前支付购房款2260000元，双方约定在2020年2月13日前共同申请办理过户手续。双方约定的剩余房款支付期限与申请办理过户的期限一致，故案涉合同约定的本意为办理过户时支付剩余购房款，顾利忠于2020年3月26日结束隔离后应及时与曹琼华确定交易时间协商过户并支付剩余购房款。根据一审中双方提供的聊天记录，曹琼华自2020年2月6日起至4月期间数次联系中介询问过户交易事宜，顾利忠于2020年3底回复称资金周转不过来，期间曹琼华并未同意顾利忠可在2020年4月底前完成过户交易，顾利忠直至4月29日获发银行贷款才具备履约能力，一审认定此时已超过曹琼华能够容忍的合理期间并无不当。其三，顾利忠主张曹琼华要求增加房价并非解除合同，而是变更合同价款拒绝履行合同，属于违约。根据案涉合同第九条第4款约定，若顾利忠未按期向曹琼华付清购房款应支付违约金，逾期三日的，守约方有权停止交易。顾利忠于2020年3月26日结束隔离后应及时过户交易并支付剩余购房款，但直至2020年4月29日顾利忠才获得贷款，曹琼华有权根据前述合同约定解除案涉合同。曹琼华在顾利忠要求继续履行合同时表示不同意，提出若要继续履行合同需增加购房款，应视为曹琼华已作出解除案涉房屋转让合同的意思表示，并向顾利忠发出新的要约，一审认定案涉《房屋转让（居间）合同》于2020年4月29日解除，正确。曹琼华主张因顾利忠原因导致曹琼华违约被没收定金100000元，顾利忠应按合同约定支付违约金，但曹琼华提供的证据无法证明其受有相应损失，本案双方也未约定顾利忠应对曹琼华与案外人之间的房屋买卖承担相应责任，曹琼华的主张不能成立。本案双方因疫情影响无法按原定日期交易，顾利忠在具备过户交易条件后未及时支付剩余购房款导致案涉合同解除，一审根据公平原则，结合双方对违约金的约定及本案实情将违约金调整至100000元并无不当。综上所述，顾利忠与曹琼华的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10786元，由顾利忠负担2300元，由曹琼华负担8486元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年二月二十四日法官助理  葛依依书 记 员  盛丽娟书 记 员  孙 旭12-13-