天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6743号上诉人（一审被告）：中国工商银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区黄河道**。负责人：梁俊杰，行长。委托诉讼代理人：刘佳，天津融汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张帆，男，1980年2月9日出生，回族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘鹤，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市华兰房地产开发有限公司，，住所地天津市武清私营经济区法定代表人：杨洪运，董事长。被上诉人（一审被告）：天津市波音房地产开发有限公司，，住所地天津市红桥区咸阳路**法定代表人：杨红卫，总经理。委托诉讼代理人：韩玥，天津华益律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：闫冬莲，女，1973年8月24日出生，住天津市红桥区。上诉人中国工商银行股份有限公司天津南开支行（以下简称工商银行）因与被上诉人张帆、天津市华兰房地产开发有限公司（以下简称华兰公司）、天津市波音房地产开发有限公司（以下简称波音公司）、闫冬莲房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院(2019)津0106民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人工商银行的委托诉讼代理人刘佳，被上诉人张帆的委托诉讼代理人刘鹤，波音公司的法定代表人杨红卫及委托诉讼代理人韩玥到庭参加诉讼。华兰公司、闫冬莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人撤销坐落于天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号房屋的抵押权登记的诉讼请求或将本案发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人在为涉案房产办理抵押登记时，不知案涉房屋贷款系波音公司以员工名义办理，上诉人对贷款和抵押已经尽到表面审查义务，符合办理抵押的相关程序，且依法取得了抵押登记，属于善意的抵押权人。现被上诉人波音公司仍欠我行贷款本金、利息尚未偿还。被上诉人张帆亦未履行给付购房款的义务。一审法院在未查清事实的前提下，判决上诉人前往房屋登记机关撤销房屋抵押登记，使上诉人的信贷资金得不到有效保护，面临着国有资产由市的风险，有违公平原则。张帆辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在涉案房屋上设定抵押权的基础是上诉人与闫冬莲之间签订的个人购房借款合同中的抵押条款,该合同已被生效判决认定为无效,在该判决中指出主合同无效担保合同亦无效，因此该判决中驳回了上诉人要求实现抵押权的诉求,故本案不应得到支持。波音公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。华兰公司、闫冬莲未作答辩。张帆向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告华兰公司、波音公司之间的《天津市商品房买卖合同》有效；2.判令被告华兰公司、波音公司履行《天津市商品房买卖合同》约定的办理产权登记手续义务；3.判令被告华兰公司给付原告违约金71530.07元（以5万元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计算从2003年12月30日至2019年5月15日）；4.请求依法判令被告工商银行立即到不动产登记机关撤销对坐落于天津市红桥区××道××号××小区××号楼××门302房屋的抵押权登记；5.诉讼费用、保全保险费3000元及保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年12月30日，原告与被告华兰公司，委托代理人波音公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买坐落天津市红桥区××道××号××小区××号楼××室房屋，设计用途为住宅，建筑面积98.02平方米（套内建筑面积83.98平方米、公共部位分摊建筑面积14.04平方米），商品房价款220000元；关于商品房交付日期约定于2003年3月15日前（现房），将商品房交付张帆；关于付款形式和时间约定2003年12月30日交首期50000元，余款170000元办理组合贷款；关于商品房产权登记约定商品房竣工验收合格后，甲方（华兰公司）须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，甲方应协助乙方（张帆）办理房屋所有权转移登记，甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未协助乙方办理房屋所有权转移登记，给乙方造成损失的，甲方应承担责任；关于产权纠纷和债权债务纠纷约定甲方保证在交付商品房时，无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。该合同附件二商品房抵押、租赁等情况载明此商品房未做银行抵押。合同签订后，原告于当日向波音公司支付了50000元，波音公司将涉案房屋交付给了张帆，张帆现居住使用涉案房屋。关于剩余尾款，原告陈述按照惯例找被告华兰公司和波音公司协助办理贷款手续，起初被告拖延，后无法找到被告，2010年因被告所涉他案执行案件，接到天津市第一中级人民法院通知并于2010年6月24日向该院交纳了合同尾款170000元，后因无法办理产权手续，该院将上述款项退回。被告波音公司表示关于涉案房屋在和原告签订涉案合同前曾因资金周转不开为了借款由职工代理和闫冬莲签订过买卖合同，和张帆签合同时不记得涉案房屋是否已设定银行抵押，需要张帆补足尾款才同意办房本，后张帆说没有足够的钱，要办组合贷款，办贷款需要波音公司协助，不清楚张帆所陈述一中院执行的事。案件审理过程中，经原告申请保全，一审法院于2019年10月18日以（2019）津0106民初3991号之二民事裁定书查封涉案房屋。经查询天津市规划和自然资源局不动产登记簿，涉案房屋于2003年1月29日业经合同登记备案（已征契税），所备案的合同为被告华兰公司、波音公司与闫冬莲于2002年12月26日所签订的《天津市商品房买卖合同》，合同制式与本案涉买卖合同一致，商品房价款约定为200000元，其中首期款60000元，余款140000元约定办理按揭贷款。工商银行曾于2008年作为原告以借款合同纠纷案由向南开区人民法院起诉闫冬莲和波音公司，据（2008）南民三初字第709号民事判决书所载：工商银行提供2003年2月签订的《个人购房借款合同》，合同载明借款人为闫冬莲。合同约定：被告闫冬莲向工商银行借款140000元，用于购买座落于天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号住房，贷款期限为10年，自2003年2月19日至2013年2月18日，贷款月利率4.2‰，以等额本息还款法归还贷款本息。如借款人未按约定时间偿还借款，贷款人对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。合同还约定了借款人以其贷款购买房屋作为借款抵押担保，本合同中借贷条款如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响抵押条款的效力，抵押人仍应按照约定承担责任。合同签订后，工商银行于2003年2月21日办理了天津市房地产抵押权证明书。并于2003年2月24日一次性向波音公司账面发放借款，波音公司收到借款后陆续往闫冬莲在工商银行处的银行存折划款，由工商银行按照规定等额还款法扣除偿还本息，现已偿还部分借款本息，截止2005年11月24日出现逾期还款。2006年9月波音公司向工商银行书面致函，称波音公司为筹集建设资金，以按揭方式在工商银行处融资33笔（其中包括闫冬莲），合计余额2741000元，波音公司对该33笔贷款承担连带还款责任。现该笔贷款尚欠工商银行109356.92元、积欠利息13620.34元，共计122977.26元，故成讼。现坐落在天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号的抵押房屋已由波音公司将该房另行售出。中国工商银行于2005年10月26日整体改制并变更设立为股份有限公司，改制后的全称为中国工商银行股份有限公司，下属分支机构名称随法人名称作统一变更。中国工商银行股份有限公司完全承继原中国工商银行的资产、负债、机构、业务和员工。南开法院认为，波音公司为解决单位资金困难问题，用闫冬莲的名义向工商银行进行个人贷款，其行为已构成欺诈，波音公司用闫冬莲的名义与工商银行签订《个人购房借款合同》并据此得到贷款，损害了国有银行的利益，所签合同当属无效。故波音公司应承担返还工商银行借款本金的责任，并赔偿工商银行因此而受到的损失。由于借款合同中约定的利息系双方真实意思表示，且波音公司也实际使用了贷款，所以波音公司应比照原合同约定利息、罚息赔偿工商银行的经济损失。关于工商银行依据《个人购房借款合同》要求闫冬莲承担还款责任，因闫冬莲不知道波音公司以其名义向工商银行贷款，并未参与使用该借款，闫冬莲并无过错不应承担责任。关于工商银行主张实现抵押权一节，虽在合同中约定了借款合同无效不影响抵押条款的效力，但依据法律规定担保合同系主合同的从合同，主合同无效，担保合同亦无效，且主合同无效并非因闫冬莲过错所致。因此工商银行此诉讼请求一审法院不予支持。工商银行对贷款有审查不严的过错，对此亦应承担相应责任。判决：一、工商银行与闫冬莲签订的个人购房借款合同无效；二、本判决生效后10日内，波音公司返还工商银行借款本金109356.92元、积欠利息13620.34元，并自2007年11月1日起按合同约定和中国人民银行有关规定支付利息、罚息，直至给付欠款之日止；三、驳回工商银行其他诉讼请求。该判决已生效，本案庭审过程中，工商银行陈述截止庭审时波音公司应返还上述判决所判本金、利息、罚息共计354557.48元。现原告诉至一审法院同意支付尾款并要求被告履行合同约定的办理产权转移登记的手续，被告波音公司要求原告支付上述银行欠款，工商银行不同意撤销涉案房屋上抵押权。一审法院认为，被告华兰公司、波音公司与原告张帆签订的《天津市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，同时考虑原告张帆已实际交纳部分房款，且涉诉房屋已完成交付，一审法院依法确认双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。被告华兰公司、波音公司与闫冬莲于2002年12月26日所签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：199），经生效裁判文书所认定的事实即该买卖合同系因波音公司为解决单位资金困难问题用闫冬莲的名义向工商银行进行个人贷款而签订，系通过合法形式掩盖借进一步签订《个人购房借款合同》并据此得到贷款的非法目的，损害了国有银行的利益，该买卖合同亦当属无效。涉案房屋的银行抵押权系因《个人购房借款合同》及担保合同所设定，现上述主、从合同业经生效裁判文书认定无效，合同无效后的债权债务南开法院已经进行了判决，故被告工商银行应及时撤销坐落天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号房屋的抵押权登记。按照有效买卖合同的约定，被告华兰公司、波音公司应当协助原告张帆办理房屋所有权转移手续并注销原现登记备案的无效天津市商品房买卖合同，同时根据买卖合同约定张帆应补齐房款170000元。关于原告主张华兰公司给付违约金及由被告承担保全保险费3000元一节，缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于被告波音公司要求原告交纳银行欠款的抗辩缺乏合同和法律依据，一审法院不予采纳。被告华兰公司和闫冬莲经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院判决：一、确认被告天津市华兰房地产开发有限公司、天津市波音房地产开发有限公司与原告张帆于2003年12月30日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：328）有效；二、判决生效之日起十日内，被告中国工商银行股份有限公司天津南开支行到不动产登记机关撤销坐落天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号房屋的抵押权登记；三、判决书第二项履行完毕后二十日内，原告张帆给付被告天津市波音房地产开发有限公司剩余房款170000元；四、判决书第二项履行完毕后二十日内，被告天津市波音房地产开发有限公司到不动产登记机关注销《天津市商品房买卖合同》（合同编号：199）的登记备案手续，并协助原告张帆办理坐落天津市红桥区××道××号××小区××号楼××号房屋的所有权转移登记手续，将上述不动产产权转移登记至原告张帆名下，所需税费由原告张帆按国家规定和不动产登记机关规定缴纳，被告天津市华兰房地产开发有限公司具有协助义务；五、驳回原告张帆其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1588元，保全费1620元，由原告张帆负担1508元，由被告天津市波音房地产开发有限公司负担1700元。公告费1060元，由被告天津市华兰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人张帆与波音公司、华兰公司于2003年12月30日签订商品房买卖合同后，张帆已交纳部分购房款，并实际入住涉诉房屋，在另案执行案件中亦同意交纳剩余款项，双方的买卖合同应为真实有效。现在另案（2008）南民三初字第709号工商银行借款合同纠纷案件中，工商银行诉请闫冬莲偿还剩余贷款，并对抵押物进行处置，对拍卖、变卖款享有优先受偿权，即要求实现对涉诉房屋的抵押权。该判决认为借款合同的主合同无效，担保合同亦无效，进而对工商银行要求实现抵押权的诉讼请求不予支持。依据该生效判决，上诉人应当将涉诉房屋所设定的抵押权予以撤销。上诉人主张已尽到了对抵押物的表面审查义务，其为善意的抵押权人，与已生效的判决相悖，对其上诉请求，本院不予支持。抵押权撤销后，双方所签订的房屋买卖合同应继续履行，一审判令波音公司、华兰公司协助履行涉诉房屋的产权转移登记手续，并无不当，本院予以维持。综上所述，中国工商银行股份有限公司天津南开支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人中国工商银行股份有限公司天津南开支行负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年二月二十四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……