河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1157号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市**大学路****楼****。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：王攀攀，该公司法务。被告：郭兴旺，男，汉族，1984年4月15日出生，住河南省平顶山市叶县。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称康桥公司）诉被告郭兴旺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康桥公司的委托诉讼代理人王攀攀，被告兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业费9450元；判令被告按照合同约定向原告支付逾期付款的违约金2835元；判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市××区××街××楼××单元××室，房屋建筑面积为87.51平方米，类型为住宅。2010年12月9日，原告与郑州康桥房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定原告为金域上郡2号院小区提供物业管理服务，收费标准为1.8元/月/平方米，物业服务费每半年缴纳一次，每半年的物业服务费应于该季度第一个的前10日一次性支付。业主逾期缴纳物业费，应承担逾期付款违约金，违约金暂要求支付2835元。自原告进驻金域上郡2号院小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费9450元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，故原告诉至法院。被告辩称，我在2015年底购买郑彤珺在郑州市××区××街××院××楼××单元××室，当时原房东郑彤珺没有和我进行物业过户，我不知道有物业，看着小区的样子原以为是政府托管，直到2017年底收到物业费催缴律师函才知道有物业的事情，不过此函是发给郑彤珺的，说明:第一此物业公司和原房东郑彤珺签的《前期物业服务合同》并没有到期，第二此物业工作人员工作不认真、不作为。想着物业公司会和原房东联系，和原房东解除合同并与我签订物业服务合同，直到现在康桥物业起诉前一次也没有找过我签过《物业服务合同》，更没有让我看过《物业服务合同》的具体内容，我认为康桥物业应该先和原房东解除合同，再和我签订合同，这才是合理的；我认为在康桥物业和我没签订《物业服务合同》前不存在合同关系，因为这5年来一直没找过我说签订物业服务合同的事，虽然我受到了物业有瑕疵的服务，但是我们应该遵守《前期物业服务合同》的相关法律规定，先和原房东办完物业过户才算是有合同关系，这才是合理的。所以根据《合同法》相关规定，我和康桥物业不存在合同关系。上次开庭时我只看到原告提供的证据中只提供了太平物业与康桥地产签订的《前期物业服务合同》，并没有看到证据证明康桥物业与康桥地产签订《前期物业服务合同》，更没有看到太平物业与现在物业公司转让过渡的任何手续，从现在的物业公司的服务效果上看，太不专业，太不负责任，真是要钱第一名，干啥啥不行。服务要像追缴物业费的精神，就不会有业主不会缴费的;对现在物业服务公司的资质有很大的疑问。康桥物业的服务水平存在很大的瑕疵:我家在3楼，楼下有个饭店，开的是夜市，整天晚上有烧烤，烧烤的油烟可以直接飘到我们三楼，甚至更高，我们开看窗户，油烟可以直接进我们室内，油烟特别呛人，整天烟熏火燎的，不开窗的情况下满屋子都是烧烤味，屋里放的东西都沾满了烧烤道:楼下的整夜喝酒吃饭声，整夜绵延不绝，楼下饭店人员就在楼下室外地面上清洗海鲜，污水顺着地面横流，夏天蚊蝇乱飞，腥臭味很大，更是不敢开窗。物业更是把10平左右的草坪直接硬化供饭店放垃圾桶;我们楼向楼下的邻居们都向物业反应过此事，但物业的不作为很令人气愤，在网上都能查到郭胖牛肉汤馆被投诉的记录。有一次下大雨，中午回家吃饭，把电动车停到了二号院西门北边仲景大药房门口，等我吃完饭出来时，看到电动车在雨中淋着，我发现我的电动车下面的塑料壳破了，问商户里的人谁动我的电动车了，他们都不知道，我就打了市长热线问是不是城管挪车了，得到的回复是不是城管挪的，我就去物业监控室看监控，结果不让，我就打了110，郑密路派出所出警，帮我看了监控，监控显示是物业上的人挪动了我的电动车，我给物业上的人说了这事儿，至今没有任何答复，在17年底该交暖气费的时候要去物业那里领暖气卡，暖气卡上有户号可以输入户号交暖气费，结果康桥物业的经理张站国拿着暖气卡不给，我就打了市长热线电话，第二天他就给我了暖气卡。从这两件事情上可以说明康桥物业应该是没有和我签订物业合同，不想为我服务。小区内的绿化物业严重不作为，树木死了直接锯掉，不补种，草坪维护不到位草坪内杂草从生，我们楼门口的草坪已经没有草了，楼下饭店门口的草坪直接硬化，供饭店放垃圾桶，而且污水横流也不管。人行道顶玻璃破碎长期没人修换，为了挡雨，用广告布遮上后用水泥砖压上，刮风后把广告布吹起，水泥砖就在过路人的头顶，水泥砖一半都悬空着，路过的人很危险，没人管，不过修后现在还在漏雨。墙体瓷砖脱落长期不维修，任其脱落。电梯口楼顶严重渗水，存在极大安全隐患。电梯经常出问题，并且西边的电梯不能同时按亮4个楼层以上的按钮。动物粪便好几天没人打扫。地下二层垃。地下**垃圾成山人清理，臭味熏天。地下室渗水。地下室渗水严重影响整个楼体。消防通道被停车，就离保安10米，保安不管。道路出问题没人管，严重影响车辆出入。小区监控形同虚设，业主安全无法保障。门禁和门禁对讲系统长期损坏无人修理，外人随便出入。东门门禁形同虚设，随意出入，东门外商户随意进入小区接水，无人管理。大门口院内停车，不只是谁的车，竟有这么大能力，院内连一个骑自行车的都不允许，还能把车停到大门口，谁给这个车开的大门。物业工作人员用业主的水洗衣服，让水任其随意流淌。地下停车场。地下停车场与台球厅相通，外人可以通过此台球厅随意进入地下停车场在进入小区检查且核实身份，小区安全从何谈起。外来人员来楼内散发小广告，无人制止，监控成为摆设。地下车库乱。地下车库乱停车区内西大门内经常摆摊。物业用催缴律师函和高额滞纳金恐吓业主。物业费和水费违规绑定绑定。小区内乱张贴广告，没人管。地下室公共。地下室公共空间分割出租心占用物业用房。私改最北边车辆地下通道为停车位出租。电梯广告收到原告在2017年底发给原业主的一份物业费催缴律师函。物业管理范围内私搭充电车棚。我觉得康桥地产是一个没有爱心和社会责任的企业，因为建好房子后，铺勤劳街康桥地产开发的路段的道路两边铺人行道时不仅没有铺设盲道，而且还在路边设置了很多路障的照片上能看出来，勤劳街康桥地产开发的路段今年市政才铺好盲道。综上所述:我认为原告没用和原业主解除物业服务合同，应按照与原业主签订的《前期物业服务合同》索要9450元物业费，原业主应向我商量此物业费的事情，而不是现在原告向我索要，从第二条就能看出原告不想为我服务。原告一直没有让我和康桥物业签订物业服务合同，所以更谈不上向我索要2835元的违约金，因为原告一直没有和我签订任何物业服务合同，也没让我看过所谓的《前期物业服务合同》，更没有看过原告和前业主签订的《物业服务合同》，所以诉讼费更不应该我来承担。根据《民事诉讼法》相关规定2016年-2018年的物业费已经超出诉讼时效，被告不能承担。根据康桥地产开发商与原告签订的《前期物业服务合同》的服务标准，原告没有尽到应尽的义务，按照收费与服务相当的原则建议用政府指导价0.8元/m2收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1、2010年12月28日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与郑彤珺（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，主要内容如下：甲方是指房地产开发单位通过招标方式选聘的物业服务企业；乙方是指购房人（业主）；物业名称为康桥金域上郡2号院；乙方所购房屋基本情况为住宅、坐落于**楼****、建筑面积为87.01平方米；乙方交纳费用时间为每季度第一个月前的15日内交纳每季度费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业服务费。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从预期之日起按每天3‰支付违约金。被告称，其于2015年年底购买了涉案房屋，因不知道物业的存在未缴纳物业费；其在答辩中又称受到了物业有瑕疵的服务。2、2016年1月1日至2020年12月31日的物业费金额为9397.08元（1.8元/月/平方×87.01平方×12个月×5年）。3、原告提交的工商档案查询材料显示：2016年3月22日，“河南太平世家物业服务有限公司”企业名称变更为“河南新康桥物业服务有限公司”；2020年4月30日，“河南新康桥物业服务有限公司”企业名称变更为“康桥悦生活服务集团有限公司”。本院认为，原告与郑彤珺已于2010年12月28日签订《前期物业服务协议》，被告于2015年年底购买了涉案房屋，并接受了原告提供的物业服务，故应向原告支付相应的物业管理费。原告作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不按时交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。现原告要求被告支付该期间物业费，于法有据，本院予以支持被告向原告支付9397.08元。对于原告要求的违约金，本院考虑到原告作为物业公司，在提供物业服务过程中有待进一步提高服务质量，积极处理业主反映的问题，做到物业公司与业主之间的和谐共处，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭兴旺于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司交纳物业服务费9397.08元。二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取54元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担12.96元，被告郭兴旺负担41.04元。本判决为终审判决。审判员  孙园园二〇二一年二月二十四日书记员  朱 瑶