广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终499号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，地址：惠州市***************。法定代表人：詹某1。委托诉讼代理人：黎健民，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈超，男，汉族，1992年5月6日出生，住址：重庆市垫江县********，居民身份证：500************059。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司因与被上诉人陈超房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求：一、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初416号民事判决书第一项判决；二、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段的同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为违约金计算标准；三、请求改判且认定逾期交楼的违约金的计算期间为自2018年12月7日起至2019年1月1日止，由此得出的天数再减去上诉人遭遇不可抗力的天数，以此最终得出的数字作为上诉人逾期交楼的天数以及计算违约金的依据。四、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院关于违约金计算的起始时间认定错误，进而使得逾期交楼天数计算错误，并最终导致违约金计算错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)约定的交楼时间为2018年l0月30日，但被上诉人直到2018年12月7日才付清购房款项，远超过了合同约定的付款时间，甚至迟于合同约定交楼时间。依照合同约定、商品房市场的交易习惯，以及先履行抗辩权，在被上诉人未付清全部购房款项之前，上诉人有权不交付或延迟交付房屋。换言之，被上诉人2018年12月7日付清购房款项后，才有权要求上诉人交付房屋。既然不存在义务也就不存在违约责任，故，即使上诉人逾期交楼，那逾期交楼天数亦应当在2018年12月7日之后起算。然，原审法院对被上诉人超过约定交楼日仍未付清房款的行为没有查明清楚，径直按照合同约定的交楼日2018年10月30日起算，忽略被上诉人的违约付款事实，实属认定事实不清。同时，亦未在所得出的逾期交楼天数中减去上诉人遭遇“山竹”台风的不可抗力天数，最终导致逾期交楼违约金计算错误。其次，根据上诉人与其他业主的同类型案件，经过上诉人上诉，二审法院均支持了上诉人的观点，依法将逾期交楼的起算日改判为被上诉人的实际付款日并扣减了"山竹"台风的3天不可抗力天数。故，本案中，上诉人逾期交楼的起算的时间点应当为2018年l2月7日后，再减去上诉人遭遇不可抗力的天数，如经一审法院在同一批系列案中已认定的“山竹”台风期间的3天不可抗力，最终得出的逾期交楼天数仅为22天。二、原审法院未就“违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，未对违约事实以及是否应当赔偿提出异议。然原审法院仅在“裁判理由与结果”中未对违约金万分之五的标准是否过高作出判定和解释。根据《合同法》114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，结合被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估(即每平方33元至34元)，很明显，被上诉人诉求的违约金远超于其实际损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条:“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”，目前的司法精神中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种救济措施，重点在于补偿损失，而非惩罚。本案中，上诉人逾期交楼时间较短，不可能造成被上诉人高达上万元的损失，以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。然原审法院未查明被上诉人的损失问题，且被上诉人亦未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得远超出其实际损失的财产，有失公平正义。三、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院仅认定了“山竹”的3天不可抗力，而未对上诉人提出的其他不可抗力台风天气作出认定且未对此而说理。上诉人与被上诉人自签订房屋认购协议书之日起至商品房买卖合同约定交房日期2018年10月30日，该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“山竹”、“玉兔”等不可抗力天气灾害，原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工，对于其他台风对上诉人的停工事实未查清。最后，根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州气象局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计19天，应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人陈超未提交答辩意见。原审原告陈超向一审法院起诉请求：1.判令被告支付商品房逾期交付的违约金24964元。2.诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，内容：商品房为惠州市惠城区*********xxxxxx*号房；出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按附件十一补充协议第九条的方式处理：逾期不超过365日，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，等。原告向本院提起诉讼，案经受理后，本院依法公开开庭审理了本案。查明，原告已向被告支付房价款805322元，涉案商品房实际交付时间是2019年1月1日。一审法院认为，上述《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方的合法权益受法律保护。关于支付违约金的问题。被告未按约定交付商品房，已构成违约，结合上述《商品房买卖合同》及补充协议中“逾期不超过365日，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付逾期交付商品房的违约金，有事实和法律依据，理由充分，本院予以采纳，应予支持的逾期交付商品房的违约金24964元[805322元×0.0005×62]。关于被告辩称原告逾期付款的问题，属于另一法律关系，因此，本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈超支付逾期交付商品房的违约金24964元。二、驳回原告陈超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费424元，由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。另查一，被上诉人陈超于2018年12月7日通过银行贷款方式付清购房尾款。另查二，上诉人提供了惠州市重大气象灾害应急指挥部办公室[2018]第14号《关于我市升级气象灾害（台风）Ⅲ级为（台风）Ⅱ级应急响应的通知》，台风“山竹”影响时间3日。另查三,涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条（3）项约定：“如双方选择商品房买卖合同第七条中的“分期付款”方式支付购房总价款的，在买受人未付清购房总价款前，双方一致同意出卖人仍保留该商品房的所有权，出卖人有权顺延交付房屋及办理产权登记时间，且无需向买受人承担逾期交房或逾期办理产权登记的违约责任”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：一、是否应该调低逾期交房的违约金标准；二、上诉人所主张的暴雨、台风天气导致停工的天数是否应当从逾期交房时间中予以扣除。三、一审法院认定逾期天数是否恰当。本院对此分析如下：第一，关于违约金标准问题。上诉人主张应当参照同地段同类型的房屋租金水平作为计付违约金标准，对此，依据双方签署的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的约定，上诉人逾期交付不超过365日，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。该条款系上诉人提供的，是其真实的意思表示，理应依约履行。上诉人在签署合同时以较高的违约金标准表现其将要按照合同约定履行义务的诚意，在本案诉讼中又主张该标准过高请求予以调低的作法，一审法院不予支持并无不当。第二，关于暴雨、台风天气等问题。在本案诉讼中，经二审查明，上诉人提供了惠州市重大气象灾害应急指挥部办公室[2018]第14号《关于我市升级气象灾害（台风）Ⅲ级为（台风）Ⅱ级应急响应的通知》，台风“山竹”影响时间3日，上诉人主张扣除因台风影响的工期3天，有事实和法律依据，本院予以支持，原审未扣除该3天工期，处理不当，本院予以纠正。因惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围，上诉人主张再予以扣减,于法无据，本院不予支持。第三，一审法院认定逾期天数是否恰当的问题。被上诉人于2018年12月7日才付清房款，故逾期交房违约金起算时间为2018年12月7日，原审认定逾期交房违约金起算时间为2018年10月30日认定有误，本院予以纠正。截止至办理入伙手续为2019年1月1日，逾期25天，扣除3天停工工期，上诉人实际逾期天数为22天，因此，上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金8858.52元[805322元×0.0005×22]。综上，上诉人的上诉请求有理部分，本院予以支持，对无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实有误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初416号民事判决第二判项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初416号民事判决第一判项为：惠州宝晟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向陈超支付逾期交付商品房的违约金8858.52元。三、驳回陈超的其他诉讼请求。本案一审案件受理费424元，二审案件受理费424元，均由上诉人惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年二月二十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮