贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终222号 上诉人（原审被告）：铜仁市万山区万泉置业有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区大众创业万众创新产业园A栋6层，统一信用代码：91520603078467532Q。 法定代表人：赵冉，公司董事长兼总经理。 被上诉人（原审原告）：吴洪明，男，1988年2月7日出生，苗族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 上诉人铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称“万泉置业公司”）因与被上诉人吴洪明商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万泉置业公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回吴洪明的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由吴洪明负担。事实和理由：一、一审法院认定万泉置业公司逾期交房存在事实认定错误。万泉置业公司与吴洪明签订的《商品房买卖合同》，万泉置业公司根据合同约定在取得建设、监理、施工和物业单位对案涉房屋联合验收合格后，在约定的交付时间内已经通知吴洪明交房，并且根据《补充协议》第五条第三款约定“买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。”，故万泉置业公司没有不履行通知义务，而是吴洪明没有在交付时间内前往商品房所在地受领交付，其行为是对自身权利的不重视，对万泉置业公司也造成了负面影响。二、吴洪明寄出的《关于要求退房的通知书》，并未由万泉置业公司法定代表人或者指定人员签收，应视为无效送达。根据法律规定，作为企业法人，必须是公司法定代表人或者指定代收人才能签收邮寄给单位的相关资料，才能视为送达成功。万泉置业公司并未指定有关工作人员签收材料，只能是公司法定代表人才能签收。同时《商品房买卖合同》中并未约定送达地址，只是在《补充协议》中约定了送达地址，但未约定或指定签收人，故吴洪明邮寄解除合同通知只能寄给公司法定代表人进行签收，万泉置业公司有关工作人员签收不发生签收的法律效果。 吴洪明二审中未作答辩。 吴洪明向一审法院提出诉讼请求：1．判令吴洪明、万泉置业公司于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月26日解除；2．判令万泉置业公司退还吴洪明购房款626192元；3．判令万泉置业公司赔偿吴洪明违约金31309.60元；4．判令万泉置业公司赔偿吴洪明因逾期交房导致吴洪明租房租金损失每月2000元（自2020年1月12日开始至实际支付赔偿时止）；5．判令万泉置业公司赔偿吴洪明因逾期交房导致吴洪明自2019年3月6日开始已经支付银行按揭贷款利息损失38000元，并支付自2020年6月15日开始至实际赔偿期间的银行按揭贷款利息；6．判令万泉置业公司吴洪明不动产权登记费170元；7．本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关费用均由万泉置业公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月6日，吴洪明与万泉置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1．吴洪明购买万泉置业公司位于贵州省铜仁市万山区，房屋总价款为626192元；2．交付时间和条件。（一）出卖人应当在2020年1月12日前向买受人交付该商品房；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；3．补充协议中关于逾期交付责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，吴洪明于同日支付万泉置业公司购房款126192元、不动产登记费170元，并在铜仁市预售买卖合同备案和交易确认书。2018年12月1日，吴洪明缴纳贵州省住宅专项维修资金5058元。2019年3月6日，吴洪明与中国银行股份有限公司铜仁市万山区支行签订《个人一手住房贷款合同》，按揭贷款500000元向吴洪明支付了剩余房款，并按月向该行偿还贷款本息。后万泉置业公司未在2020年1月12日前向吴洪明交付房屋，2020年4月25日，吴洪明向万泉置业公司邮寄送达了《关于要求退房的通知书》，要求与万泉置业公司解除购房合同，万泉置业公司于2020年4月26日由其销售部工作人员代为签收了该邮件，但未予回复。至今吴洪明未取得涉案房屋。 一审法院认为：1．吴洪明与万泉置业公司于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》是否已解除或应当解除？万泉置业公司是否应当退还吴洪明购房款、不动产登记费？2．万泉置业公司是否应当向吴洪明赔偿逾期交房的违约金及承担吴洪明因购涉案房屋产生的贷款损失？ 关于焦点一，吴洪明与万泉置业公司签订的《商品房买 卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，吴洪明按照合同约定履行了支付房款的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有后的异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认合同的效力。”，本案中，吴洪明与万泉置业公司合同约定，逾期90日未交房，买受人应自逾期之日起15日内，向出卖人提交书面解除合同通知。合同约定的交房时间是2020年1月12日前，其逾期届满期限应自2020年1月12日至2020年4月13日止，逾期15日则为2020年4月28日，吴洪明向万泉置业公司提出解除合同的期限为2020年4月28日前。吴洪明于2020年4月25日向万泉置业公司邮寄的退房通知书，万泉置业公司于2020年4月26日签收，未超过合同约定的解除合同到达万泉置业公司期间的约定，万泉置业公司在收到该退房通知后，未向请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力，应视为对解除与吴洪明合同的认可，确认双方合同自万泉置业公司收到吴洪明通知时即2020年4月26日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合作性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”规定，吴洪明要求万泉置业公司返还购房款626192元、不动产登记费170元的诉请，符合法律规定，予以支持。对万泉置业公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议仍具有可履行性，房屋存在的质量问题整改后已达到交付条件的意见，庭审中吴洪明明确表示不愿继续履行合同，且万泉置业公司未能举证证明涉案房屋已达交付条件，故对该抗辩意见，不予采信。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，万泉置业公司未在约定的时间内将涉案房屋交付给吴洪明，已然构成违约，万泉置业公司应按照合同约定按照吴洪明已付房款的5%支付违约金，该约定未超过法律规定，确认万泉置业公司应支付吴洪明的违约金为：626192元×5%＝31309.60元。万泉置业公司辩称违约金可以参照房屋租金标准予以确认的意见，不予采信。关于吴洪明诉请万泉置业公司支付逾期交房产生的房屋租金问题，万泉置业公司逾期交房的行为给吴洪明造成损失，万泉置业公司已按合同约定支付逾期交付房违约金，吴洪明租房产生的租金已包含在其支付的违约金内，故对万泉置业公司辩称违约金、租金损失属于重复计算的意见，予以采信。关于万泉置业公司是否应当承担吴洪明因购买涉案房屋产生的贷款损失的问题，吴洪明与银行签订的贷款合同，虽系吴洪明与他人形成的借贷关系，但其借贷关系成立的前提是用于购买万泉置业公司出售的房屋，吴洪明按揭贷款向万泉置业公司支付房款后，因万泉置业公司的违约行为，导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，吴洪明与他人形成的借贷关系的合同目的不能实现，造成吴洪明向银行支付贷款利息，该利息系吴洪明实际因房屋买卖合同造成的损失，理应由违约一方的万泉置业公司承担，故确认万泉置业公司应支付吴洪明自吴洪明开始支付银行按揭贷款利息之日即2019年3月6日至实际赔偿期间的银行按揭贷款利息。故对万泉置业公司辩称贷款利息系吴洪明与第三人之间的借款合同，属于另案的借贷关系的意见，不予采信。对吴洪明诉请的房屋质量检测费，因其未向法庭举证证明，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、确认吴洪明与铜仁市万山区万泉置业有限公司于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2020年4月26日解除；二、铜仁市万山区万泉置业有限公司于判决生效之日起十日内退还吴洪明购房款626192元，并支付违约金31309.60元；三、铜仁市万山区万泉置业有限公司于判决生效之日起十日内，按原告吴洪明与中国银行股份有限公司铜仁市万山区支行订立的编号为JK201920036284613号住房贷款合同约定的按揭贷款利率计算，赔偿吴洪明自2019年3月6日起至铜仁市万山区万泉置业有限公司退还吴洪明房款之日止的贷款利息；四、铜仁市万山区万泉置业有限公司于判决生效之日起十日内退还吴洪明不动产登记费170元；五、驳回吴洪明其他诉讼请求。案件受理费10776元，减半收取5388元、财产保全费4271元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院关于万泉置业公司存在逾期交房的事实认定是否正确；二、吴洪明向万泉置业公司邮寄的解除购房合同通知是否产生了解除合同的效力。 关于焦点一。吴洪明与万泉置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《补充协议》系万泉置业公司预先单方制作的、针对不特定的买受人能重复使用的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，万泉置业公司提交证据的不足以证明对《补充协议》的免责或限制其责任的条款以合理方式进行提示和说明，故《补充协议》关于减轻或免除万泉置业公司逾期未交房所产生责任的条款（即第五条第三款买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续）不发生法律效力，不具有约束力。案涉《商品房买卖合同》约定万泉置业公司应于2020年1月12日前向吴洪明交付案涉商品房，万泉置业公司未在约定交付时间前交付案涉商品房且无迟延交房的合法事由，故一审法院认定万泉置业公司逾期交房的事实成立正确，予以确认。 关于焦点二。其一，吴洪明是否享有合同解除权。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2020年1月12日前向买受人交付该商品房”，《补充协议》第六条约定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金”，自2020年1月12日起超过九十日万泉置业公司仍未向吴洪明交付案涉商品房，合同约定的合同解除条件成就，吴洪明作为守约方享有合同解除权。其二，吴洪明于2020年4月25日向万泉置业公司邮寄的退房通知书，万泉置业公司签收后未在解除合同通知送达后三个月内向人民法院提起诉讼，应视为万泉置业公司对解除合同无异议。万泉置业公司称解除合同通知不是由其法定代表人或者指定人员签收系无效送达。因案涉《商品房买卖合同》中未就万泉置业公司的收件地址、收件人等进行明确，只是在《补充协议》中对其通讯地址进行了明确，但未明确收件人及联系电话，故吴洪明按照案涉《商品房买卖合同》载明的万泉置业公司法定代表人黄士冯和联系电话向万泉置业公司邮寄退房通知书并无不当。万泉置业公司法定代表人发生变更的情况相对于买受人而言系公司内部事务，若要求买受人明确知道万泉置业公司法定代表人已发生变更对买受人的义务要求过高。因此，在这种情况下，吴洪明邮寄的退房通知书无论是否为万泉置业公司法定代表人本人签收，均应产生合同解除的效力。 综上所述，铜仁市万山区万泉置业有限公司的上诉理由不能成立，予以驳回；原判正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10776元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆飚 审判员  柳文辉 审判员  熊 健 二〇二一年二月二十三日 法官助理陈历琼 书记员覃光林