安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初871号原告：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路凤凰城·家家景园**商住****，统一社会信用代码91340100784905018B。法定代表人：耿松，该公司董事长。委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍素萍，安徽巨铭律师事务所律师。被告：穆涛，男，1978年12月4日出生，汉族，户籍地杭州市西湖区。委托诉讼代理人：杭传丽(系穆涛妻子），住址同上。原告安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋物业公司）与被告穆涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告喜洋洋物业公司的委托诉讼代理人霍素萍、被告穆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜洋洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立支付原告物业管理服务费11314.11元（自2012年1月1日起至2020年12月31日止）及违约金8145.44元（以逾期物业费为基数，按日万分之五的利率暂计算至2019年12月31日，之后顺延计算至款清之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月18日原告与凤凰城燕园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告提供位于合肥市蜀山区史河路凤凰城燕园的物业管理服务，物业费按半年度预收，其中多层住宅的费用每月为0.58元/平方米，小高层、高层住宅的费用为每月为1.05元/平方米，如业主和物业使用人逾期交纳物业费的，自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额的千分之三的违约金。合同期限2010年9月18日至2013年12月31日。2012年11月双方签订补充协议约定多层住宅的费用每月0.66元/平方米，小高层、高层住宅的费用为每月1.2元/平方米。后《物业服务合同》期满，因小区业委会正在换届，继续履行上届业委会与原告所签订的物业服务合同，故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。被告穆涛系该小区8幢905室的业主，该高层建筑面积为88.53平方米。合同履行期间，原告按约提供了物业管理服务，然而被告自2012年1月1日起至今没有缴纳物业费，截止2020年12月31日累计已欠费达11314.11元。期间，原告多次通过电话和书面发函催缴未果，被告严重违反了《物业服务合同约定》，应自逾期交费之日起按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金，现原告自愿按日万分之五的利率计算违约金，暂计8145.44元。为维护自身合法权益，原告故诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告当庭变更诉请第一项为判令被告立即支付原告物业管理服务费10952.91元(自2012年1月1日起至2020年8月18日止)以及违约金8145.44元(以逾期物业费为基数,按日万分之五的利率，暂计算至2019年12月31日，之后顺延计算至款清之日止，详见计算清单)。被告穆涛辩称：1、原告提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，应减收物业费。表现在：案涉小区无监控，被告曾丢失过财物；原告让业主交停车费，但无人管理车辆，且地下停车位也至今未使用；单元门不关闭；电梯经常出事故，业主经常被困；污水管道破损也无人维修，常年往外流脏水；电梯里的广告收入应该归全体业主所有，但物业未将此项收支情况公开。2、原告主张的物业服务费及违约金超过诉讼时效部分，被告不予认可。物业服务费按合同约定按期缴纳，违约金按日负担，均为定期给付的继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被告只认可往前推三年的物业费，且要减半收取。因原告存在违约行为，故被告不同意支付违约金。本院认为，原告喜洋洋物业公司与凤凰城燕园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原告于2010年起为该小区提供物业管理服务，该物业服务合同期满后双方以补充协议、会议纪要、托管协议的形式确立原告喜洋洋物业公司继续为该小区提供物业管理服务至今，被告穆涛作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未提供合格物业服务，但其提供的证据不足以证明喜洋洋物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，故本院对该辩称不予采信。被告提出的诉讼时效问题，鉴于物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，原告自2010年至今在涉案小区提供物业服务没有间断，故原告的诉请未超过诉讼时效，被告主张原告的诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。考虑到原告喜洋洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的违约金不予支持。综上，被告应向原告喜洋洋物业公司缴纳物业费9857元｛[（88.53㎡×1.05元/㎡/月×12个月）+（88.53㎡×1.2元/㎡/月×92个月）+(88.53㎡×1.2元/㎡/月÷30天×18天)]×90%｝。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告穆涛于本判决生效之日起三日内支付原告安徽喜洋洋物业管理有限公司2012年1月1日至2020年8月18日期间的物业费9857元；二、驳回原告安徽喜洋洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费286元，减半收取计143元，由原告负担118元，被告负担25元。本判决为终审判决。审判员  司明秀二〇二一年二月二十六日书记员  崔 艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。