新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初8559号   原告：曹伟新，女，1968年5月27日出生，汉族，新疆金口香餐饮有限公司财务负责人，住新疆维吾尔自治区。   原告：葛瑞英，女，1940年2月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   原告：曹伟松，男，1965年12月28日出生，汉族，新疆金口香餐饮有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区。   三原告共同委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   三原告共同委托诉讼代理人：张晓，新疆鼎泽凯律师事务所律师。   被告：王童惠暄，女，1983年9月14日出生，回族，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：徐珍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告曹伟新、葛瑞英、曹伟松与被告王童惠暄合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭审理后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行的审理，原告曹伟新、葛瑞英、曹伟松的委托诉讼代理人文永明和张晓、被告王童惠暄及委托诉讼代理人徐珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   曹伟新、葛瑞英、曹伟松向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认位于乌鲁木齐市新市区西环北路928号岙林小区1栋1层5单元101号房（房产证号：乌房权证新市区字第**，房屋价值797,328元）的所有权归三原告所有；2．请求判令被告协助原告将上述房屋过户至原告名下。变更诉讼请求为：1．请求依法确认借名买房事实关系成立，位于乌鲁木齐市新市区西环北路**岙林小区********房（房产证号：乌房：乌房权证新市区字第**权归三原告所有；2．请求判令被告将上述房屋过户至原告曹伟新名下。本案选择按合同纠纷诉讼，明确第1项诉讼请求中借名买房关系的借名人为曹伟新和曹伟东、出名人为王童惠暄。事实和理由：2012年，原告曹伟新与弟弟曹伟东（已故）共同出资向新疆建工房地产开发有限责任公司购买了乌鲁木齐市新市区西环北路928号岙林小区包括案涉房屋在内的13套房屋，价值合计11,084,192元，其中原告曹伟新支付了8,657,227元、曹伟东支付了2,426,965元，二人协商将上述13套房屋分别登记在新疆金口香餐饮有限公司、自己以及家人名下，其中1栋1层5单元101号房（房产证号：乌房权证新：乌房权证新市区字第**5单元102号房（房产证号：乌房权证新市区字：乌房权证新市区字第**当时的女朋友即被告王童惠暄名下，但购买该房产签订的《商品房现房买卖合同》、房款支付凭据、购房发票及各项税费票据、房屋产权证书原件全部在原告曹伟新处保存，房屋也一直由其管理。2013年11月30日，曹伟东因交通事故意外去世，去世时未婚，无子女，也未立下遗嘱。2015年5月曹伟东的父亲曹成武因疾病去世，该房产的法定继承人为三原告，后三人达成协议，同意将案涉房屋登记在原告曹伟新一人名下。综上所述，三原告为案涉房屋的争诉权利人，现因被告欲将该房屋据为己有，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。   王童惠暄辩称，原告认为涉案房屋是已故曹伟东与原告曹伟新共同出资购买并借名登记在被告名下，但原告的证据无法证明曹伟新及曹伟东账户内的哪一笔资金系支付涉案房屋的房款，曹伟新与被告之间不存在借名买房的合意，而曹伟东与被告恋人关系是不争的事实，涉案房屋是曹伟东对被告的赠与，更不存在借名买房之说，也不存在继承之说，被告认为原告主体是错误的。被告曾在新疆金口香餐饮有限公司工作，曹伟东是该公司法定代表人，曹伟新持股10%并负责管理公司财务，曹伟东共购买13间门面房，其中2间作为结婚礼物赠与被告，所有购房手续均系被告自行办理，还有2间分别登记在曹伟东母亲及曹伟新名下，均系曹伟东对家人的赠与及帮助。曹伟新提供房款支付凭证、购房发票以及税费票据，但根本没有能力支付如此巨额的房款，曹伟新与曹伟东之间无共同出资购房的协议，曹伟新不能举证证明其作为借名人出资购房的事实。被告与曹伟东原系恋人，二人之间不存在借名买房的合意及事实，曹伟东给被告出资购买房屋属于以结婚为目的的赠与，无论是赠与的意思的表示，还是房屋权属的登记，双方之间的赠与合同已经履行完毕并生效，该笔资金的财产属性已经发生转移，属于被告的个人财产，在曹伟新对房屋换锁之前房屋一直由被告自己在管理，本案中不存在任意撤销赠与的情形，原告也不享有撤销赠与的权利。原告的主张无事实及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   1、王童惠暄对三原告提供的定购书、商品房现房买卖合同书、银行付款凭证、房产证、契税完税证和物业专项维修资金业主缴存凭证、土地证工本费和备案费及产权登记费收据、物业费及水电暖等费用收据、继承权公证书的真实性及合法性予以认可，但对关联性均不予认可，认为不能证明原告主张的借名买房的事实，曹伟新账户的资金非其个人财产，大部分的水电暖及物业费为被告自己缴费并登记，该票据在曹伟东去世之后由原告拿走，三原告的继承权与本案无关。该组证据能够证明涉诉房屋购买的过程、房款及相关费用缴纳的情况以及曹伟东法定继承人的情况，本院对关联性均予以确认。   2、王童惠暄对三原告提供其三人之间的协议书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为与本案无关，也不应在本案中一并处理。协议书有三原告签名并捺印，协议不违反法律法规的强制性规定或者违背公序良俗，本院对该证据的真实性、合法性予以确认；协议约定将涉诉房屋登记在曹伟新名下，不能证明三原告主张借名买房的事实，本院对该证据的关联性不予确认。   3、三原告对王童惠暄提供的证人证言、与该证人经营的中介机构签订的委托书以及该中介机构营业执照的真实性、合法性、关联性不予认可，认为王童惠暄无权管理及委托出售房屋，其实施的行为侵害了原告的财产权，也不知道王童惠暄委托中介机构出售房屋，原告对房屋出租时是委托物业公司更换门锁。涉诉房屋登记的所有权人为王童惠暄，中介机构的经营者出庭对营业执照及委托书予以确认，其证言涉及涉诉房屋的占有使用情况，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。   4、三原告对王童惠暄提供的照片、银行业务交易单的关联性不予认可，认为王童惠暄与曹伟东恋人关系的照片不能证明赠与合同的成立，双方基于恋爱关系才发生借名买房，而王童惠暄与曹伟新之间大额资金往来与本案无任何关联。恋人关系的照片不能证明二人之间涉诉房屋赠与的事实，本院对该证据与待证事实的关联性不予确认；因三原告提供的房款支付凭证中有一笔的支付时间与王童惠暄提供的银行业务交易单上的时间相同，且曹伟新主张其出资借名买房，本院对该证据与本案的关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   新疆金口香餐饮有限公司（以下简称金口香公司）成立于2006年4月6日，注册资本100万元，曹伟东持股90%并为该公司法定代表人。本案原告曹伟新是曹伟东的姐姐，其持股10%并并为该公司财务负责人。本案原告葛瑞英是曹伟东的母亲、曹伟松是曹伟东的哥哥，本案被告王童惠暄与曹伟东为恋爱关系，曹伟东因交通事故于2013年11月30日在新疆鄯善县死亡。曹伟东的父亲曹成武因病于2015年5月14日死亡。   2012年2月13日，曹伟东与新疆建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工房地产公司）签订《新疆建工房产“岙林小区”定购书》，订购建工房地产公司岙林小区1号楼的1单元101和102室、2单元101室、3单元101和102室、4单元101和102室、5单元101和102室、6单元101和102室及7单元101和102室，共计13套商品房。定购书中约定：单价为9,800元/m2，定购方须在填写定购书时自愿交付购房定金1万元、定购书签订之日起三日内交足定金5万元并于七日内签订《商品房预售（买卖）合同》，定购方自愿在2012年2月20日前交清30.01%-30.11%的首付款，余款由银行提供按揭贷款。   上述定购书签订后，曹伟新于同年2月14日通过其银行账户向建工房地产公司转款52万元，又于同年3月13日及4月1日向建工房地产公司转款300万元及126.0089万元。同年4月20日、5月24日及8月8日，曹伟东以其银行账户向建工房地产公司转款54.3330万元、50万元及138.3635万元。同年11月14日，曹伟新向建工房地产公司现金解款298.5619万元，现金解款单（回单）上款项来源写为材料款但无曹伟新签名。同年12月7日，曹伟新向建工房地产公司现金解款88.0171万元，现金解款单（回单）上款项来源写为房款并有曹伟新签名。以上八笔金额共计1,107.2844万元。上述同年11月14日，王童惠暄通过银行向曹伟新转账300万元。   建工房地产公司分别与曹伟新、葛瑞英、金口香公司、王童惠暄、曹成武、曹伟东签订《商品房现房买卖合同》，曹伟新为1单元101室买受人，葛瑞英为1单元102室、6单元101和102室的买受人，金口香公司为2单元101室、3单元101和102室、4单元101和102室的买受人，王童惠暄为5单元101和102室买受人，曹成武为7单元101室买受人，曹伟东为7单元102室买受人。合同中约定商品房单价为每平方米9,800元，合同签订之日买受人需向出卖人交付50%的房款、剩余50%的房款于2012年9月30日前付清，房屋交付期限为2012年6月30日前。以上13套房屋总价共计1,108.4192万元，分别以上述买受人名义缴纳契税和物业专项维修资金以及土地证工本费、备案费、产权登记费并开具不动产销售发票，房屋所有权于2013年4月25日分别登记在上述各买受人名下。登记在王童惠暄名下的5单元101和102室房屋的房产证和其它11套房屋的房产证在一起，未由王童惠暄自行持有。   上述5单元101和102室房屋，王童惠暄未实际支付过物业费以及水电暖等费用，5单元101室上述费用的收款收据上客户签字无王童惠暄的签字，5单元102室上述费用的部分收款收据上客户签字有王童惠暄的签字。   2014年1月9日，王童惠暄登报声明上述5单元101和102室房产证丢失，后申请重新颁发了房产证。2014年4月15日，王童惠暄与沙依巴克区克拉玛依西路泽露银实房地产信息服务部签订委托书，委托该信息服务部以不低于每平方米1万元的价格代为出售该5单元101和102室房屋直至出售为止。该信息服务部的经营者本案审理中出庭作证称，代为出售的房屋是空置的毛胚房，带客户看房时未遇到阻拦，后因房屋换锁、已被出租等问题与王童惠暄的委托关系终止，也未收取佣金。   2016年2月1日，葛瑞英、曹伟松、曹伟新申请继承权公证，乌鲁木齐市第二公证处作出（2016）新乌证内字第3175号公证书，其中载明：被继承人曹伟东的父亲是曹成武、母亲是葛瑞英，曹伟东生前未婚、无子女；曹成武因病于2015年5月14日死亡，曹成武与葛瑞英系原配夫妻，共有子女三名，分别是曹伟松、曹伟新、曹伟东；曹伟东名下有位于乌鲁木齐市新市区西环北路928号岙林小区1栋1层7单元102号建筑面积98.95平方米住宅房产一套（房产证号：乌房权证新市区字第2013351796）系被继承人曹伟东个人财产；现被继承人曹伟东的母亲葛瑞英、哥哥曹伟松均自愿放弃应继承的遗产份额，其姐姐曹伟新要求继承被继承人曹伟东的遗产……综上，兹证明被继承人的上述遗产应由其姐姐曹伟新壹人继承。   另查明：2018年5月14日，王童惠暄以曹伟新擅自出租上述5单元101和102室房屋不当得利为由诉至本院，主张返还不当得利18.5万元并给付利息10,362元。本院于2018年7月31日作出（2018）新0104民初4265号民事判决，曹伟新返还王童惠暄不当得利18万元。曹伟新不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）新01民终3262号民事判决，驳回上诉、维持原判。后曹伟新申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2019）新民申1036号民事裁定，指令乌鲁木齐市中级人民法院再审。乌鲁木齐市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）新01民再172号民事裁定，撤销（2018）新01民终3262号民事判决和（2018）新0104民初4265号民事判决，发回新市区人民法院重审。发回本院重审后，王童惠暄撤诉。   本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案三原告以曹伟新和曹伟东实际出资并借用被告王童惠暄的名义购房而主张涉诉房屋归其所有，三原告对此负有举证证明责任。王童惠暄主张涉诉房屋为曹伟东对其赠与，王童惠暄对此负有举证证明责任。   赠与合同属于典型合同，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案涉诉房屋为王童惠暄与开发商签订商品房现房买卖合同所购买且房屋所有权登记在其名下，但房款未由王童惠暄实际出资。因曹伟东死亡，购房之时曹伟东是否以上述方式将该房屋赠与王童惠暄的真意现已无从探究，故本案王童惠暄对于所主张的赠与的事实，应当举证证明当时曹伟东对其作出了赠与的意思表示以及其予以接受。当时曹伟东是金口香公司的法定代表人且占公司股份的90%，曹伟东同时订购岙林小区1号楼一层的13套房屋，其中5套房屋由金口香公司作为买受人，其他8套房屋分别由曹伟东及其亲属和王童惠暄共5人作为买受人，王童惠暄名下的房屋有2套，从这种购房方式来看，以王童惠暄与曹伟东是恋人关系以及涉诉房屋产权登记在王童惠暄名下，并不能认定为曹伟东与王童惠暄之间成立赠与合同，而从全部购房款支付的交易记录单以及王童惠暄本案提供的其与曹伟新之间大额资金的银行业务交易单来看，也不存在曹伟东将购房款赠与王童惠暄之后由其购房的情况。从金口香公司为餐饮公司的性质来看，曹伟东同时订购一层的13套房屋非用于居住，而是作为投资或者经营场所，该13套房屋购买后并未作为住宅或者由各买受人自行使用也是事实。王童惠暄本案中承认购房后未实际支付其名下房屋的物业及水电暖等费用，相关费用收据上有其签名，但不能证明其接受赠与而占有使用房屋的事实。房屋购买后王童惠暄也未持有其名下房屋的权属证书，而是登报声明丢失后补办了权属证书，王童惠暄以此委托中介机构出售房屋，但中介机构经营者的证言表明房屋为空置的毛胚房且之后因换锁、出租等问题而解除委托，加之王童惠暄起诉曹伟新擅自出租房屋不当得利，均可反映王童惠暄对其名下的房屋未占有使用。王童惠暄本案中陈述曹伟东为准备结婚还另购有住房，其本案所提供的证据均不能证明曹伟东将本案涉诉房屋作为结婚礼物赠与的事实，故王童惠暄本案提出的赠与合同关系不能成立。   借名购房是实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，借名购房为非典型合同，实际出资人为借名人，被借名之人为出名人。曹伟东一人同时订购13套房屋，购房款虽通过曹伟新的银行账户转账或者由其经办支付，但原告本案无证据证明曹伟新与曹伟东之间达成共同出资并且借用王童惠暄名义购房的合意，且根据本案涉诉房屋的购买价款以及当时曹伟东支付购房款的金额，应认定曹伟东一人向王童惠暄借名购买本案涉诉房屋。借名购房关系中的房屋应为实际出资人所有，出名人负有协助借名人办理不动产权转移登记手续的义务。本案涉诉房屋为普通商品房，曹伟东借王童惠暄名义购买的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，王童惠暄应协助办理不动产权过户手续。因曹伟东死亡，王童惠暄应协助其法定继承人办理不动产权过户手续。又因曹伟东的父亲后于曹伟东死亡，本案三原告为曹伟东的法定继承人，故王童惠暄应协助三原告办理不动产权过户手续。三原告之间关于本案涉诉房屋产权登记的约定是其内部协议，不在本案处理范围之内。借名购房中借名人与出名人之间为债权债务关系，三原告本案中所继承的是曹伟东财产性权益，而非不动产物权，三原告主张涉诉房屋归其所有无事实及法律依据，本院不予支持。   另外，综合考虑当时曹伟东与王童惠暄恋人关系准备结婚、同时订购13套房屋用于投资或经营、金口香公司情况以及曹伟东死亡后房屋使用情况等因素，本案的诉讼费用由三原告自行承担。   综上所述，三原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，判决如下：   一、确认位于乌鲁木齐市新市区西环北路928号岙林小区1栋1层5单元101号房为曹伟东（于2013年11月30日死亡）借用被告王童惠暄名义购买，被告王童惠暄于本判决生效之日起十日内协助原告曹伟新、葛瑞英、曹伟松办理上述房屋不动产权过户手续；   二、驳回原告曹伟新、葛瑞英、曹伟松的其他诉讼请求。   案件受理费11,773.28元（原告已预交）由三原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   郭 荣   人民 陪 审员   李新梅   人民 陪 审员   李凤霞   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 日   书  记  员   史雅楠