新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初651号 原告：刘全红，女，1971年1月1日生，锡伯族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：何胜利（系刘全红丈夫），男，1971年1月5日生，锡伯族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：蔡萍，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告：户胜林，男，1970年8月17日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。 第三人：周胜军，男，1975年12月6日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 原告刘全红与被告户胜林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘全红及其委托诉讼代理人何胜利、蔡萍，被告户胜林及其委托诉讼代理人王高远到庭参加诉讼。审理过程中，本院依职权追加周胜军作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《房屋买卖合同》支付拖欠原告的购房款273,000元；2、被告支付自2018年5月31日起至实际还款之日止的利息（按照年利率15.4%计算）；3、本案的诉讼费、保全费、担保费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求，要求被告支付购房款248,000元。事实和理由：因原告的丈夫何胜利从被告处赊购材料，共计拖欠被告材料款380,000元。为此，双方于2018年5月31日签订《房地产转让合同》，约定：原告将其位于伊宁市××小区××号楼××单元××室及地下室××(以下简称香水湾住宅)出售给被告，价款为880,000元，原告拖欠的材料款380,000元抵一部分房款，同时被告代原告偿还房屋贷款227,000元，在双方办理完产权过户手续后，被告用该房屋在银行贷款，并将所得贷款用于支付剩余房款，时间为十五天，原告在该房屋居住使用两年。合同签订后，被告将原告在银行的贷款227,000元偿还完毕，原告协助被告将香水湾住宅的产权办理到被告名下，被告在取得该房屋的所有权之后，始终不从银行办理贷款，迟迟不支付剩余房款，故诉至法院。 被告辩称，1、原告与何胜利系夫妻关系,何胜利是承包工程的包工头,被告是建材经销商。原告及其丈夫从二零零几年起至2018年5月31日期间在被告处购买建材。本案的实际权利人为何胜利，何胜利应当作为本案原告，而本案原告只是名义上的权利人，并未实际参与以房抵债的行为；2、原告出具的欠条载明欠付的材料款为766,000元，何胜利的弟弟何胜学和工人哈全喜赊购材料63,913元，被告代原告偿还抵账房屋（××号楼××单元××室）贷款253,300元，合计1,083,213元，其中原告以500,000元价格将××号楼××单元××室抵给被告，第三人周胜军以200,000元苯板冲抵原告欠款，结算后原告仍欠被告材料款383,213元；3、2018年5月31日，原告将香水湾住宅以645,000元作价抵给被告，后被告分别向原告出借227,000元、10,000元、15,000元，同时代原告交纳过户税金6,450元，第三人周胜军因与何胜利发生纠纷，对其代何胜利以苯板偿还的200,000元提出了自力救济，要求暂不扣减，如此计算，被告已将全部房款付清；4、根据双方于2018年8月28日达成的补充协议，付清房款的条件是原告搬走，被告将香水湾住宅卖掉，但至今，原告尚未搬走，且香水湾住宅也未出售，不具备付清房款的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，2012年，经被告介绍，我与何胜利做生意，我为其地暖工程提供苯板。2014年，何胜利欠我苯板款650,000元，何胜利把清水河××城××号商铺以850,000元的价格抵给我，超出200,000元，后我将价值200,000元的苯板材料实际交付给了被告，用于抵销何胜利在被告处的欠款。2018年，原告将香水湾住宅抵给被告，我告知被告，我已经替何胜利偿还材料款200,000元。因何胜利未给我办理清水河××城××号商铺的过户手续，所以我不同意代何胜利抵账。 原告针对其诉讼请求向本院提供证据： 1、《房屋买卖合同》1份，欲证明2018年5月31日，原、被告对于长期合作遗留的原告欠被告材料款380,000元予以确认，并约定原告将位于伊宁市××小区××号楼××单元××室及地下室××室抵账给被告，房屋价款为880,000元，被告应当在2018年5月23日代原告偿还银行贷款227,000元，剩余房款在原、被告双方产权交易完成后，被告用该房屋抵押贷款所得款项支付，原告有权无偿使用该房屋两年。经质证，被告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，第三人对该证据认可。 2、中国邮政储蓄银行账户对账单1份，欲证明2018年5月23日，被告按照合同约定向原告丈夫支付房屋贷款的事实。经质证，被告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，第三人认为与其无关。 3、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书1份、新疆增值税电子普通发票1份、（2020）新4002财保575号民事裁定书1份，欲证明原告申请财产保全，支出保全费1,920元、担保费500元。经质证，被告对该组证据真实性认可，第三人认为与其无关。 4、短信聊天截屏4张，欲证明双方在2018年5月31日约定的房屋总价为880,000元，被告未将剩余房款支付完毕并表示以卖房的形式来偿还余款。经质证，被告对该组证据真实性认可，第三人认为与其无关。 5、（2014）新伊州经证字第26号公证书1份，欲证明2015年，原告曾将香水湾住宅抵押给银行，当时房屋价值为760,000元，双方于2018年5月31日达成的房屋总价880,000元是双方的真实意思表示，645,000元的房屋价格是由于被告为了少交税而与原告达成的不真实的意思表示。经质证，被告对该证据真实性认可，关联性不认可，第三人认为与其无关。 6、短信聊天截屏1张，欲证明第三人给原告30,000元都让原告书写借条，但将价值200,000元苯板交付给被告冲抵原告的材料款，却没有让原告书写收条，不符合常理。经质证，被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，第三人认为与其无关。 被告为证明其反驳意见，向本院提供下列证据： 1、2014年1月11日欠条1份，欲证明2014年1月11日，原告欠被告材料款766,000元，其中500,000元用伊宁市××区××号楼××单元××室房屋冲抵，剩余的266,000元用香水湾住宅作价645,000元顶账，超出的379,000元用于冲抵其他材料欠款。经质证，原告对真实性认可，对证明目的不认可，第三人认为与其无关。 2、2015年11月27日欠条1份，欲证明原告因欠被告材料款，将其位于伊宁市××区××号楼××单元××室房屋作价500,000元进行冲抵，被告将该房屋贷款253,300元偿还完毕后，原告出具该欠条。经质证，原告对真实性认可，对关联性及证明目的不认可，第三人认为与其无关。 3、2018年5月23日借条1份、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单1份，欲证明被告向原告出借227,000元。经质证，原告对真实性认可，对证明目的不认可，第三人认为与其无关。 4、2019年2月20日借条1份，欲证明被告向原告出借10,000元。经质证，原告对真实性认可，对证明目的不认可，第三人认为与其无关。 5、销售（货）清单15张，欲证明原告欠被告材料款63,913元。经质证，原告对该证据不认可，第三人认为与其无关。 6、《不动产转让合同》1份，欲证明香水湾住宅购置价为645,000元。经质证，原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，第三人认为与其无关。 7、税收完税证明2份，欲证明被告代原告缴纳税金6,450元。经质证，原告对该证据没有异议，第三人认为与其无关。 8、补充协议1份，欲证明原告收到现金15,000元，付清购房款的条件是原告及何胜利搬走，被告将香水湾住宅卖掉。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均认可，第三人认为与其无关。 9、保证书1份，欲证明原告将位于伊宁市××区××号楼××单元××室房屋以500,000元的价格顶账给被告。经质证，原告对该证据真实性认可，关联性不认可，第三人认为与其无关。 10、（2021）新4002民初8号民事判决书1份，欲证明原告至今未将房屋交付给被告。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均认可，第三人认为与其无关。 11、2019年12月9日庭审笔录1份，欲证明原告在之前的庭审中对于补充协议和保证书的真实性、合法性、关联性均予以认可。经质证，原告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，第三人认为与其无关。 12、协议书1份，欲证明因何胜利欠周胜军材料款650,000元，2014年3月31日，周胜军和何胜利签订协议书，何胜利以位于清水河××城××号楼××号商铺折价850,000元抵偿材料款，超出的200,000元由周胜军提供相应价值的建材进行折抵，该200,000元折抵了何胜利欠被告的材料款。经质证，原告对该组证据真实性认可，关联性不认可，第三人对该证据认可。 13、霍城县人民法院（2019）新4023民初1584号民事判决书1份，欲证明第三人因与何胜利之间的纠纷，不同意代何胜利向被告抵账200,000元。经质证，原告对该证据真实性认可，关联性不认可，第三人对该证据认可。 14、短信聊天截屏1份，欲证明何胜利明确认可核算时包含200,000元的苯板款。经质证，原告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，第三人对该证据认可。 第三人向本院提供证据：（2020）新4002民初1667号民事判决书1份，欲证明原告与第三人之间的200,000元债务已经消灭。经质证，原告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，被告对该证据认可。 本院对双方提交的证据认定如下： 原告提交的证据一、二、三、四经本院审查认证，符合证据的客观性、合法性和关联性，能够证明本案事实，本院予以采信；证据五、六与本案不具有关联性，本院不予采信。 被告提交的证据一、二、三、四、五、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四结合庭审查明的事实，能够反映案件事实真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据六与查明的事实不符，本院不予采信。 第三人提交的证据真实性、合法性采信，关联性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、原告刘全红与何胜利系夫妻关系，何胜利从被告处购买建材，付款方式有现金、转账、抵账。现被告手中持有的债权凭证分别为：2014年1月11日何胜利欠被告材料款766,000元的欠据；2015年11月27日原告及何胜利欠被告现金253,300元的欠条；2015至2016年期间，何胜利的弟弟何胜学及工人哈全喜作为何胜利的收料人在被告处赊购价值63,913元建材的销售（货）清单，以上合计1,083,213元。 二、2014年1月11日，何胜利将位于伊宁市××号楼××单元××室房屋以500,000元的价格抵给被告，该房屋存在按揭贷款253,300元，被告代原告偿还贷款后，形成2015年11月27日的欠条。 三、2014年3月31日，何胜利因拖欠第三人材料款650,000元，双方签订《协议书》，约定何胜利以位于清水河××城××号楼××号商铺折价850,000元抵给第三人，超出的200,000元由第三人向何胜利提供相应价值的建材进行折抵。庭审中，被告及第三人均认可第三人已将价值200,000元的苯板交付给被告，用于冲抵原告在被告处的欠款，原告对此不予认可。 四、《协议书》签订后，何胜利将清水河××城××号楼××号商铺交付给第三人，第三人又将商铺交给其侄子周建涛使用至今。期间何胜利又将商铺的产权办理在案外人丁丽名下。2019年10月15日，案外人丁丽将第三人周胜军及周建涛起诉至霍城县人民法院，要求周胜军、周建涛返还商铺并支付租金及利息，霍城县法院于2019年12月9日作出（2019）新4023民初1584号民事判决，判决内容为：“一、被告周建涛、被告周胜军于本判决生效之日起30日内向原告丁丽返还霍城县清水河××区××路××号（××城××区）××栋××层××号商铺；二、驳回原告丁丽的其他诉讼请求。”该判决未生效。 五、2018年5月23日，被告向原告丈夫何胜利转账汇入227,000元。 六、2018年5月24日，因办理香水湾住宅过户，被告缴纳契税19,350元，个人所得税6,450元。 七、2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“因甲乙双方长期合作遗留等下的欠账，约38万元。经甲乙双方协商一致：甲将位于伊宁市××区××小区××号楼××单元××室及地下室××号，过户给乙方，成交价为88万元，于5月23日，已由乙方还清甲方银行贷款22.7万元，其余部分房款，待甲乙产权交易完成后，乙方用此房贷款还甲方，时间约为十五天。因甲方在伊宁市无其他住房，甲乙双方约定：甲方在两年内住在此房，乙方不得以其他借口令其搬家，甲方一旦条件成熟通知乙方接手房子，甲方不得故意拖延住房影响乙方权限，不得恶意破坏房屋设施，双方必须保持高度诚信。双方在实施过程中遵守国家法律法规，讲文明礼貌，互相谦让，互相体谅，未尽部分可另行约定或补充”。 八、2018年5月31日，原告与被告又签订《不动产转让合同》，约定：原告将位于伊宁市××区××小区××号楼××单元××室转让给被告，成交价格为645,000元，被告于2018年5月10日以现金方式将房款全部支付完毕，经查，该款并未实际履行。 九、2018年8月28日，原告向被告出具《补充协议》：“1、今收到户胜林现金15,000元（壹万伍仟元）现金（2018.8.28号）；2、余款把香水湾房子卖掉再付清；3、双方达成共识，房子随时可卖，随时刘全红、何胜利家搬走，余款付清。以上属实”。 十、2019年2月20日，被告给原告支付10,000元，庭审中，被告自认向原告支付的227,000元、15,000元及10,000元三笔款项均系偿还的房款，而非借款。 十一、2020年5月11日，何胜利给被告妻子张红英发信息，内容为：“别忘了扣我材料款里面有20万苯板款没错吧”。 十二、2021年1月2日，被告将原告起诉至本院，要求原告立即交付香水湾住宅，本院于2021年1月8日作出（2021）新4002民初8号民事判决，判决内容为：“被告刘全红于本判决生效之日起十日内返还原告户胜林位于伊宁市××区××号××单元××号房屋”。该判决未生效。另查，原告及何胜利至今仍在香水湾住宅居住。 十三、原告向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）新4002财保575号民事裁定，原告为此支出保全申请费1,920元、保全保险费500元。 本院认为，本案争议焦点有二:一是双方约定的香水湾住宅总价款为多少,应当以哪一份合同为准;二是被告欠付的房款数额为多少，原告主张购房款、利息及担保费能否得到支持。以下分别进行评析。 一、双方约定的香水湾住宅总价款为多少,应当以哪一份合同为准。 原告及其丈夫因债务清偿期限届满无力偿还欠款，经与被告协商签订诉争《房屋买卖合同》，约定以原告位于伊宁市××区××小区××号楼××单元××室及地下室抵顶债务，同时约定了抵债房屋的转移和过户程序，及双方的权利义务。该《房屋买卖合同》签订的背景是原告以诉争房屋抵债，因此双方签订的《房屋买卖合同》实质是以房抵债合同。该合同系双方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力，原告作为合同一方具有诉讼主体资格。虽然双方在同日又签订了《不动产转让合同》，然并未按照《不动产转让合同》履行各自的义务，结合被告履行付款义务的明细分析，其行为与《房屋买卖合同》的约定相吻合，故《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本院予以确认，对于原告主张香水湾住宅总价款为880,000元，本院亦予以确认。原告与被告之间一系列的外在行为与《不动产转让合同》的意思表示相悖，应认定双方签订《不动产转让合同》是形成了通谋虚伪行为，《不动产转让合同》属无效合同。 二、被告欠付的房款数额为多少，原告主张购房款、利息及担保费能否得到支持。 庭审中，原告自认双方核算后，没有收回的欠据是以房抵债的，收回的欠据是已通过现金或转账付清的。现被告手中的债权凭证合计金额为1,083,213元，扣除原告用位于伊宁市××号楼××单元××室房屋冲抵的500,000元，剩余583,213元，与《房屋买卖合同》中载明的欠款约380,000元存在差额200,000元。被告辩解380,000元是扣除第三人代原告偿还的200,000元后得出的，原告对此不予认可，但未能提供证据证实除第三人代偿的200,000元外还支付过款项的事实，亦不能对380,000元的组成或来源作出合理解释，现被告的辩解与第三人的陈述一致，且与《房屋买卖合同》载明的欠款数额吻合，故本院对被告的辩解予以采信。此后原告将香水湾住宅以880,000元抵账给被告，相冲减后剩余500,000元（880,000元－380,000元），被告于2018年5月23日支付227,000元，于2018年8月28日支付15,000元，于2019年2月20日支付10,000元，现尚欠购房款248,000元。根据原告向被告出具的《补充协议》来看，《补充协议》中对支付欠款附加了条件，即“2、余款把香水湾房子卖掉再付清；3、双方达成共识，房子随时可卖，随时刘全红、何胜利家搬走，余款付清。以上属实。”被告已经通过诉讼向原告主张权利，要求原告搬离香水湾住宅，但原告至今未搬离。因付款条件至今未成就，现原告要求被告支付剩余购房款、利息、担保费的诉讼请求，本院予以驳回。 对于第三人在本案中提出不同意代原告偿还200,000元的意见，本院不予采信。理由如下：第三人作为200,000元的实际清偿方，代偿行为已经履行完毕，且第三人与何胜利抵账协议中清水河××城××号楼××号商铺涉诉，判决尚未生效，如第三人与何胜利的抵账协议不能履行，第三人可另诉主张其损失。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告刘全红的诉讼请求。 案件受理费5,020元，减半收取计2,510元，保全费1,920元，合计4,430元，由原告刘全红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  陈思思 二〇二一年二月十八日 书记员  江婧杰