山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2021）晋0502民初125号   原告：白某，男，1976年6月27日生，汉族，陕西省清涧县人。   委托诉讼代理人：李某1，山西晋卓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某2，山西开放律师事务所律师。   被告：赵某，女，1970年9月7日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：刘某，男，1990年9月8日，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   原告白某与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白某的委托诉讼代理人李某1、李某2，被告赵某及其委托诉讼代理人刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告白某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵某立即退还原告房屋租金、押金10000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告想要租赁房屋经营美团外卖生意，后经58同城发布的转租信息，找到被告出租的位于城区XXX后院商铺C-12房屋，经协商与被告签订了房屋租赁合同，合同签订时间为2020年12月1日（实际签订日期为2020年11月8日）。合同约定：一、被告自愿将坐落在XXX后院商铺C-12房屋出租给原告使用；二、租赁期限为2020年12月1日起至12月31日止，房屋租金为13000元，分两次付清；三、被告应保证房屋的建筑结构和设备设施等符合建筑、消防、治安、卫生等方面的条件。合同签订后，原告提前于2020年11月8日向被告支付了8000元的房屋租金和2000元的押金，但是在准备办理工商登记时，被工商部门的工作人员告知该房屋系彩板房，不符合办理工商登记条件，因此原告租赁该房屋没有任何意义，达不到合同目的。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原被告之间的房屋租赁合同应属无效合同，被告应当立即退还原告房屋租金和押金10000元。   被告赵某答辩称，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、被告并非适格的被告，原告应当向李某主张相关权利。本案中，原告白某所承租房屋系由张某与李某承租，后在租赁合同期内，李某与原告联系，其二人协商由李某将所承租房屋转租给了原告，房屋转租相关事宜均由李某与原告商议，被告并不知情。因原告要租到2021年底，超出了张某、李某与被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限（2021年7月28日），而原告担心到期后，被告不向其租房或者涨房租，所以李某和原告找到被告重新签订了《房屋租赁合同》，延长了租赁期限，并在合同中明确了2021年7月28日为租金支付的一个时间节点。2020年11月8日，原告向被告支付租金及押金后，被告就当着李某和原告的面，将原告所交的8000元房租及1000元押金以微信转账方式全部转给了李某。被告认为，原告系与李某形成的房屋租赁关系，原告应当向李某主张相关权利。二、原告的主张无任何事实和法律依据，应当依法驳回。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反任何强制性规定，属于合法有效的合同，应当受法律保护。原告在承租房屋时已对房屋现状完全清楚，其承租房屋的目的和用途对房屋情况有何要求只有其本人清楚。合同约定“在合同期限内，如乙方中途无论什么原因退出本合同，所剩余租金，甲方将不予退还乙方”，被告已完全履行了合同义务，是原告存在严重的违约行为，故被告不应当向原告退还房屋租金。且原告至今仍然占用着房屋，并未向被告交付其所承租房屋的钥匙。   原告白某针对其诉讼请求，向本院提供以下证据：   1、《房屋租赁合同》，证明原告白某与被告赵某在2020年12月1日之前签订该房屋租赁合同；租期为2020年12月1日至2021年12月31日；租金共计13000元，首付房租8000元（2020年12月1日至2021年7月28日期间的房租）和押金2000元。   2、原告与被告微信转账截图两张，证明2020年11月8日，被告赵某收到原告白某支付的租金8000元和押金2000元，共计10000元。   3、涉案房屋照片。   4、原告朋友和政务大厅工商部门工作人员对话录音（当庭播放），证明涉案房屋为彩板房，是临时建筑，无法办理营业执照，即无法达到本案合同签订目的。   5、原告与被告赵某的微信聊天记录以及通话记录2张，证明原告曾给被告打电话退还钥匙，因被告拒绝接电话，原告通过朋友将钥匙交还给房屋所有权人XX工程部，原告并未占用使用该房屋，没有获得任何收益。   被告赵某质证称：1、对《房屋租赁合同》的真实性无异议。2、对原告与被告微信转账截图两张的真实性无异议。3、对涉案房屋照片的真实性无异议。4、对通话录音的真实性有异议，不可以作为本案证据，不确定是不是工商部门的人，对陈述的内容无异议。5、对原告与被告的微信聊天记录以及通话记录的真实性无异议，我感觉原告没有打那么多次。   被告赵某针对其主张，向本院提供以下证据：   1、个体工商户信息查询单两份，证明房屋可以办理营业执照。   2、微信转账记录截图，证明当时原告把钱转给我之后我就把钱转给了李某。   3、微信聊天记录截图四张，证明当时李某联系过我，让我和原告签合同，原告当时知道我把钱转给李某了，并且原告也去跟李某要过钱。   原告白某质证称：1、个体工商户信息查询单不能证明该建筑不是违章建筑，并且查询单是2017年的，晋城市违章“两拆”专项行动是2020年5月15日开始的，当时可以办理工商登记不代表现在还可以办理。2、微信转账记录截图与本案没有关联性。3、对微信聊天记录截图的真实性无异议，聊天记录可以证明原告和被告才是租赁合同关系，不能证明原告和第三人是租赁合同关系；对和李某的微信聊天记录截图有异议，聊天的对象不确定是不是李某。   本院认为，原告白某、被告赵某提供的证据客观真实，对上述证据的真实性本院依法予以确认。   经审理查明，原告白某想要租赁房屋经营美团外卖生意。2020年11月8日，原告白某与被告赵某签订《房屋租赁合同》，合同约定，1、被告自愿将坐落在XXX后院商铺C-12房屋出租给原告使用；2、租赁期限自2020年12月1日起至2021年12月31日止，房屋租金为13000元……。合同签订当天，原告白某向被告赵某支付自2020年12月1日至2021年7月28日的租金8000元及押金2000元。后原告白某去工商部门办理工商登记时，被告知其租赁的房屋系违章建筑，无法办理营业执照。   另查明，涉案房屋系被告赵某从XXX工程部处租赁，被告在租赁期间将涉案房屋转租给了李某，租期至2021年7月28日。后李某在58同城发布转租信息，原告白某有意租赁，故原告白某与被告赵某签订了上述合同。合同签订当天，原告向被告支付10000元后，被告将未到期的租金8000元及押金1000元退还给了李某。后，原告白某在得知无法办理营业执照后，多次电话联系被告赵某商谈归还涉案房屋钥匙事宜，均未果。2020年12月4日，原告白某将涉案房屋钥匙交给了XXX工程部，并微信告知被告赵某。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案涉案房屋属城镇规划范围，且未取得建设工程规划许可证，故原告白某与被告赵某签订的《房屋租赁合同》依法应认定无效。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，原告白某在签订合同前应当知情；且原告在庭审中陈述晋城市在2020年5月15日开始违章“两拆”专项行动，但原、被告双方是在2020年11月8日签订的涉案租赁合同，原告在签订合同前也未尽到自己的注意义务，因此，对因合同无效导致无法办理营业执照以及无法实现合同目的的法律后果，原告自身也存在过错。综合全案考虑，本院酌定被告赵某向原告白某退还租金和押金共计8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告赵某于本判决生效后十日内退还原告白某租金和押金8000元。   如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告赵某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 金 洁     二〇二一年二月八日   法官助理 张 娜   书 记 员 关晋媛