贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初395号 原告：中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：915205002154706165。 负责人：辛光忠,该行行长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟亚（一般授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：罗以军，男，1980年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：吴发秀，女，1984年4月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥，公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾涛（一般授权），女，1983年6月8日出生，住贵州省毕节市，系公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行（以下至判决主文前简称：建行）与被告罗以军、吴发秀、毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：广厦房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行的委托诉讼代理人李玉蝶、被告广厦房开的委托诉讼代理人顾涛到庭参加诉讼，被告罗以军、吴发秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行向本院提出诉讼请求：一、判决被告罗以军、吴发秀立即偿还原告建行借款本金341679.36元及截至2020年9月7日的利息（含罚息）12876.04元。2020年9月7日之后的利息（含罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止；二、判决被告广厦房开对以上债务承担连带偿还责任；三、判决原告建行对被告罗以军、吴发秀提供抵押的坐落于毕节市七星关区房屋享有抵押权，并在被告罗以军、吴发秀未履行前述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中,原告将第一项诉请变更为:判决被告罗以军、吴发秀立即偿还原告建行借款本金329629.07元及截至2021年2月24日的利息（含罚息）1426.95元。2021年2月24日之后的利息（含罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止。事实及理由：2017年5月19日，原告作为乙方与被告广厦房开作为甲方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：在2017年5月19日至2027年5月19日期间，原告对购买被告广厦房开开发并依法销售的坐落于毕节市七星关区符合贷款条件的借款人发放个人住房（住房／商业用房／住房或商业用房）贷款的，广厦房开同意对符合上述条件的借款人提供连带保证责任担保。保证期间为：从原告与借款人签订合同之日起至借款人（抵押人）已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。同时，广厦房开在原告处开设专项保证金账户，并以该账户内的保证金作为原告向借款人贷款的担保，对广厦房开在担保范围内的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。2018年3月23日，原告与被告罗以军、吴发秀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定原告作为贷款人向被告罗以军、吴发秀发放贷款36万元用于购买被告广厦房开开发的坐落于毕节市七星关区。借款期限240个月，即2018年2月5日至2038年2月5日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮12％；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为从原告与借款人签订合同之日起至借款人（抵押人）已办妥抵押登记且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形，视为借款人违约。同时，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人按双方签订的借款合同的约定向原告清偿借款本息及相关费用。借款人（被告罗以军、吴发秀）所借款项由原告直接打入其指定的银行账户。同时，根据原告与被告广厦房开签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，广厦房开作为前述贷款本息等的连带保证人。另，被告罗以军、吴发秀为顺利获得借款，其提供备案登记在其名下坐落于毕节市七星关区房屋以原告为抵押权利人，为案涉借款本息办理了预告抵押登记。借款合同签订后，原告依约将36万元的借款打入被告罗以军、吴发秀指定的账户，履行了款项出借的义务。被告罗以军、吴发秀获得借款后，按照借款合同的约定偿还了部分借款本息后，未继续履行还款义务，保证人广厦房开也未履行保证义务。经原告多次催收，被告均不履行义务，故产生讼争。原告认为，合法的借贷关系应受到法律的保护，原告与被告罗以军、吴发秀签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告广厦房开签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均有法律约束力。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告已依约履行了出借款项的义务，被告罗以军、吴发秀获得贷款后，未按合同约定按时足额偿还借款本息的行为已经构成违约。结合原告与被告罗以军、吴发秀签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款、第十七条第二项之约定，原告有权宣布被告罗以军、吴发秀所有借款本息全部到期，并要求被告罗以军、吴发秀一次性偿还所有的贷款本息。被告广厦房开为被告罗以军、吴发秀的上述贷款本息承担连带清偿责任。另，为保证上述贷款的归还，被告罗以军、吴发秀提供备案登记在其名下坐落于毕节市七星关区房屋为上述贷款办理抵押担保，并办理了预告抵押登记。因此，应当认定原告对被告罗以军、吴发秀提供的抵押房屋享有抵押优先权。综上，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢。 被告罗以军、吴发秀未答辩。 被告广厦房开辩称，我们一直都是履行起走的，还有一点就是罗以军、吴发秀这个是达到了办理不动产权证的标准，可以拿正式抵押给银行的，但是由于罗以军和吴发秀一直欠我们房开款项和银行的钱，拒不履行还贷款的义务，所以我们房开不敢给他们办不动产权证，是不是我们把正式抵押办理给银行，房开就不再承担连带担保责任？ 经审理查明：2017年5月19日，原告作为乙方与被告广厦房开作为甲方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：在2017年5月19日至2027年5月19日期间，原告对购买被告广厦房开开发并依法销售的坐落于毕节市七星关区符合贷款条件的借款人发放个人住房（住房／商业用房／住房或商业用房）贷款的，广厦房开同意对符合上述条件的借款人提供连带保证责任担保。保证期间为：从原告与借款人签订合同之日起至借款人（抵押人）已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。同时，广厦房开在原告处开设专项保证金账户，并以该账户内的保证金作为原告向借款人贷款的担保，对广厦房开在担保范围内的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。2018年3月23日，原告与被告罗以军、吴发秀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定原告作为贷款人向被告罗以军、吴发秀发放贷款36万元用于购买被告广厦房开开发的坐落于毕节市七星关区。借款期限240个月，即2018年2月5日至2038年2月5日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮12％；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为从原告与借款人签订合同之日起至借款人（抵押人）已办妥抵押登记且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形，视为借款人违约。同时，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人按双方签订的借款合同的约定向原告清偿借款本息及相关费用。借款人（被告罗以军、吴发秀）所借款项由原告直接打入其指定的银行账户。借款合同签订后，原告依约将36万元的借款打入被告罗以军、吴发秀指定的账户，履行了款项出借的义务。被告罗以军、吴发秀获得借款后，按照借款合同的约定偿还了部分借款本息后，未继续履行还款义务，保证人广厦房开也未履行保证义务。现被告罗以军、吴发秀尚欠原告建行借款本金329629.07元及截至2021年2月24日的利息（含罚息）1426.95元。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，原告建行与被告罗以军、吴发秀签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方当事人均应按照前述合同的约定履行各自义务。原告按照约定履行了发放贷款的义务，被告罗以军、吴发秀未按约定全面履行还款义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。故对原告建行主张判决被告罗以军、吴发秀立即偿还原告借款本金329,629.07元及截至2021年2月24日的利息（含罚息）1,426.95元。2021年2月25日起的利息（含罚息）以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止的诉请，本院予以支持。对于原告主张判决被告广厦房开对被告罗以军、吴发秀所欠债务承担连带偿还责任的诉请，因原告与被告广厦房开签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定被告广厦房开自愿对被告罗以军、吴发秀向原告建行的借款本息提供连带责任保证担保，根据合同约定及法律规定，被告广厦房开应对被告罗以军、吴发秀所欠原告建行的借款本息承担连带偿还责任。保证人广厦房开承担保证责任后，有权向债务人罗以军、吴发秀追偿。故对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告的第三项诉请，本案中，原告建行与被告罗以军、吴发秀办理了商品房抵押预告登记，未办理抵押物登记，商品房抵押预告登记并非对房屋享有现实抵押权。故对原告的该诉请，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告罗以军、吴发秀于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金329,629.07元及截至2021年2月24日的利息（含罚息）1,426.95元。2021年2月25日起的利息（含罚息）以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止； 二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司对上述第一项判决确定的债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,309元（已按简易程序减半收取），由被告罗以军、吴发秀共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  本清福 二〇二一年二月二十五日 书记员  秦 盛