广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终127号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市蓝特气体有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街九塘**（原荔枝园）。法定代表人：张情，职务总经理。委托诉讼代理人：姜顶，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州乾通物业经营管理有限公司，住所，住所地广东省广州市白云区云城街白云大道**之**房申报）。法定代表人：夏庆益，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州市蓝特气体有限公司（以下简称蓝特公司）因与被上诉人广州乾通物业经营管理有限公司（以下简称乾通公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。蓝特公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求依法改判支持蓝特公司一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由乾通公司承担。事实与理由：1.案涉《人民调解协议书》不能成为拆除行为的合法依据。协议并非蓝特公司签订，对其不发生法律效力。一审法院认为付金谷在签订《人民调解协议书》时系蓝特公司的法定代表人，根据《合同法》第五十条的规定，乾通公司有理由相信付金谷代表蓝特公司在该协议书上签字捺印的行为对于蓝特公司产生效力，双方未在该协议书上加盖公章，并不影响该协议书的效力。该判定属于认定事实错误，适用法律错误。适用《合同法》第五十条的规定应当有一个基本前提，即相对人必须尽到慎重核查的义务，在此基础上仍确信法定代表人在权限范围内进行行为，这才能引用《合同法》第五十条的规定，否则应当认定相对人有过失，不应引用此规定。在本案中，乾通公司是一家经营物业管理的公司，平时需要处理大量的合同，对于蓝特公司与付金谷是两个独立的主体，与蓝特公司签订案涉协议需要核验代表人是否具有授权并加盖蓝特公司公章的基本要求，必然一清二楚，且案涉协议是在司法所签订，乾通公司更应当尽到慎重核查的责任，而其非但置慎重核查的义务于不顾，反而对付金谷进行施压，导致签订的协议完全违反蓝特公司的真实意思，严重损害蓝特公司的合法利益，案涉协议对蓝特公司不应当发生法律效力。协议内容显失公平，并非蓝特公司真实意思的表示。蓝特公司拖欠乾通公司的租金为18.8万元，相对蓝特公司气站、生产设施等几百万元的固定资产，完全不是一个数量级，以两者作为交换的条件，显然极其不公平。该协议书处置的是蓝特公司的重大财产利益，对其来说是“生死状”，必须由其签订，但该协议书仅由蓝特公司一位未取得授权的股东签订，也未加盖蓝特公司公章，显然不是其真实意思表示。协议内容违反法律的强制性规定。在该协议书中，蓝特公司在厂区内的设施、物品由乾通公司控制、占有，作为债权实现的保证，性质是质物。协议中约定如果蓝特公司未能按期履行债务，设施、物品归乾通公司所有、处置，是流质条款，而《中华人民共和国物权法》第211条、《中华人民共和国担保法》第40条均明确规定，流质条款无效。2.本案的举证责任应当倒置，乾通公司应当承担举证不能的不利后果。因为乾通公司非法拆除的过错行为，蓝特公司存在难以准确举证具体损失的困难，依法依规应当将举证责任归于乾通公司。乾通公司作为出租方及物业管理方，依约负有保证蓝特公司财物安全的职责，结合本案实际情况，不论出于什么目的，乾通公司对蓝特公司的财物进行处理，理应按照一定程序进行，并且对处理的物品进行清理造册，乾通公司应当而且可以举证处理了什么设施、物品。结合本案的实际情况，可以参考(2018)最高法行申1751号案件，在该案的判决中，最高人民法院明确指出：“正阳县政府在违法强制拆除过程中没有对段金轩被拆除房屋内的物品进行清点登记造册，也未妥善保管和依法处理，导致段金轩对屋内物品损失的具体数额无法举证，其仅能提供现场照片及物品损失清单，但也属已穷尽举证手段证明损失的存在，举证不能的法律后果应由正阳县政府承担。此种情况下人民法院应根据本案实际情况，运用逻辑推理和生活经验，结合段金轩的诉讼请求，合理酌定段金轩的实际损失，判决正阳县政府承担相应的赔偿责任”，而本案案情与最高人民法院的上述判例有极大的相似之处。3.人民法院应当敢于担当，作出合理的判决，保护蓝特公司的合法权利。在本案中，拆除事实清楚，蓝特公司因拆除承受了巨大损失，而乾通公司在拆除蓝特公司设施后，重新建设了新的厂房，并因新建厂房被部队收回，得到了巨额补偿。在此背景下，不给予蓝特公司适当的赔偿将导致极大的不公平，也不利于塑造良好营商环境。人民法院应当敢于担当，运用逻辑推理和生产经验，结合蓝特公司的诉讼请求，合理酌定蓝特公司的实际损失，判决被乾通公司承担相应的赔偿责任。乾通公司辩称：其不同意蓝特公司的上诉请求，请求依法驳回，维持原判。1.乾通公司对遗留在案涉场地的物品进行清理有合法的依据。双方在花都区司法所的见证下签订的《人民调解协议书》中明确约定，蓝特公司在约定的期限内没有付清租金的，乾通公司有权处理案涉遗留物品，蓝特公司对此没有任何异议。在双方签订的第二份租赁合同第五条第三款也约定同样的内容，因此在蓝特公司未遵守《人民调解协议书》的约定以及第二份房屋租赁合同约定的情况下，乾通公司对遗留的物品进行清理，有充分的依据。2.蓝特公司主张的案涉物品的损失没有任何证据证实。首先，在双方签订人民调解协议书之前，蓝特公司已将案涉大部分物品搬离和清空，仅留部分遗弃物品在内，而其主张的案涉物品的价值均无任何证据证实。蓝特公司提供的案外人出具的证明显示所谓案涉物品购置的时间发生于蓝特公司与乾通公司建立租赁关系之前，且案外人及蓝特公司并没有提供相关的物品采购合同、发票以及转款证明。因此蓝特公司主张损失的依据均不充分，且根据《人民调解协议书》以及第二份租赁合同的约定，乾通公司有权对蓝特公司遗留的物品进行处理，故蓝特公司提出的上诉请求的事实和理由均不成立。蓝特公司向一审法院起诉请求：1.判令乾通公司赔偿蓝特公司财产物品损失715110元；2.本案诉讼费由乾通公司承担。一审诉讼中，蓝特公司变更诉讼请求为：1.判令乾通公司赔偿蓝特公司财产物品损失715110元及气站损失1500000元、粤Ａ×××**号小卡车80000元，共2295110元；2.经营性损失300000元；（以上合计：2595110元）3.判令乾通公司承担本案全部诉讼费用。乾通公司向一审法院反诉请求：1.请求判令蓝特公司支付租金207163元，以及以207163元为本金，按日千分之一计算自2016年8月25日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（违约金以蓝特公司拖欠的租金为限，暂计至2020年7月7日的违约金为207163元）。租金及违约金共计414326元；2.请求判令蓝特公司承担反诉受理费。一审法院认定事实：蓝特公司与乾通公司均确认，案涉土地位于广州市花都区新华街九塘1404区，权属人为案外人广州军区广州房地产管理处，不清楚案涉地块的土地性质。蓝特公司陈述，其早于1999年就与权属人签订《军队房地产租赁合同》。合同签订后，为生产经营需要，其进行了巨额的投资，包括在承租的土地上建设了厂房，铺设了地下管道，安装了用于储存气体的大型气体储罐及充装设备，进行了消防工程，防雷工程，电气设施系统的建设，购买了大量的科研设备及工具等。蓝特公司未提交证据证实其上述陈述。乾通公司确认其将案涉地块出租给蓝特公司时，蓝特公司就已在现场使用了，但其不清楚蓝特公司何时与部队建立租赁关系。2013年6月14日，广州市顶威贸易发展有限公司（出租方、甲方）与蓝特公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将案涉土地及地上房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积700平方米，场地面积1748平方米，租赁期限为1年1个月，自2013年4月1日至2014年5月31日，租金为每月10668元，综合服务费为每月800元。合同期满后，2014年6月1日，广州市顶威贸易发展有限公司（出租方、甲方）与蓝特公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将案涉土地及地上房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积700平方米，场地面积1748平方米，租赁期限为1年，自2014年6月1日至2015年5月31日，租金为每月23536元，综合服务费为每月800元。合同第五条约定，乙方应在租赁期满后三日内搬离，乙方尚未搬走房屋内物资则视为放弃，甲方有权进行处理。广州市顶威贸易发展有限公司于2015年12月24日变更名称为广州乾通物业经营管理有限公司。因蓝特公司拖欠支付2016年2月、3月的租金，乾通公司于2016年3月25日向蓝特公司发出催缴通知书，要求蓝特公司于2016年3月30日前缴清所拖欠的各项费用及滞纳金，否则自2016年4月1日起终止合同。蓝特公司股东付金谷于2016年4月13日签收该催缴通知书。2016年5月9日，乾通公司再次向蓝特公司发出再次催缴告知书，要求蓝特公司务必于2016年5月15日前缴清所拖欠的各项费用及滞纳金，逾期不缴，自2016年5月16日起，将按弃租处理，由此产生的一切后果和损失由蓝特公司自行承担，2016年5月31日合同到期后，不再与蓝特公司续租。蓝特公司股东付金谷于2016年5月12日签收该催缴通知书。乾通公司主张，付金谷曾向乾通公司出具保证书，保证于2016年5月30日交纳全部欠租资金，否则，由乾通公司处理。乾通公司提交了该保证书，蓝特公司以未盖章为由，对该保证书不予认可。2016年6月9日，乾通公司委托广东南国德赛律师事务所叶帆律师向蓝特公司发出律师函，要求蓝特公司：1、于合同期满之日起二个工作日内将承租场地清空退还，否则视为蓝特公司放弃承租场地内遗留物品的所有权及处置权，由乾通公司自行对遗留物品进行处置；2、于合同期满后五个工作日内将拖欠的租金及其他费用一次性清偿完毕。否则，乾通公司即授权本律师提起民事诉讼追究蓝特公司的法律责任。2016年7月20日，乾通公司（甲方）与蓝特公司（乙方）签订《人民调解协议书》，约定如下：（一）双方一致同意，由乙方一次性给付甲方租金，付租金以双方财务实际金额为依据，在7月31日之前支付租金12万元，8月10日之前付清余下所欠的租金，7月31日之前金额未付清12万元租金及8月10日之前金额未付清余下所欠租金，甲方视乙方自动放弃乙方遗留在出租方场地内所有物品的所有权和处分权，任凭甲方全权拍卖、作废等出来，乙方不得对此有任何异议也不得以任何方式追究甲方法律责任和经济责任。甲方收到该款项后出具收据。（二）本协议经双方签字并付款后，视为甲方租赁事件的圆满解决，以后双方不得采取任何方式或手段（包括但不限于劳动冲裁、信访、投诉或诉讼等）对对方提出其他任何经济要求，或追究对方任何责任。甲方不得就此事影响乙方正常生产与经营，已欠租金付清后合同续签事宜另行商议。（三）本协议自签订之日起生效。本协议履行的地点：秀全街司法所，本协议履行的方式：银行转账支付；本协议履行的期限：2016年7月31日前履行。四、本协议书具有民事合同性质，受法律保护。双方当事人应当按照协议自觉和及时履行自己的义务，不得擅自变更或解除本协议，否则将承担法律责任。五、本协议生效后可能引起的民事诉讼将由花都区人民法院管辖，法律另外由规定除外。协议书落款处甲方由尹喜舟签名捺印，乙方由付金谷签名捺印，调解员陈高望签名确认。蓝特公司提出，上述人民调解协议书并未加盖公章，且尹喜舟并非乾通公司的法定代表人，付金谷虽是蓝特公司当时的法定代表人，但并未经蓝特公司书面授权签署调解协议书。该人民调解协议书只能证明双方关于拖欠租金内容的事实，以及逾期支付租金处理财产的约定，但并未明确约定乾通公司在处置蓝特公司所有物品后再就拖欠租金作如何处理。由此主张，双方并未达成协议。乾通公司陈述，尹喜舟系其处理与蓝特公司租赁纠纷的代表，其对于尹喜舟在人民调解协议书上代表其签名的行为即效力予以认可。该人民调解协议书是双方的真实意思表示，并不违反法律规定。蓝特公司未能在《人民调解协议书》中约定的时间向乾通公司支付租金。乾通公司陈述，其于2016年8月25日向蓝特公司及广州市花都区秀全街司法所发出告知书，内容如下：乙方没有如期履行该协议，乙方遗留在承租场地内的物品存在诸多安全隐患，根据该协议中相关违约条款的约定，其作出处理并告知如下：一、其对蓝特公司承租场地内遗留的物品进行处理；二、其保留进一步对乙方所欠租金、承租场地内遗留物品的处理费用等进行追缴的权利。蓝特公司否认收到该告知书。关于案涉场地被清理的情况，蓝特公司主张，其在案涉场地兴建了厂房，铺设了地下管道，安装了用于储存气体的大型气体储罐及充装设备，进行了消防工程、防雷工程、电气设施系统的建设，购买了大量的科研设备及工具，因案涉场地内的物品全部被乾通公司清理，导致其产生重大经济损失。蓝特公司于2016年9月21日发现其物品被乾通公司处理，其当天报警，但警察并未立案。此后，乾通公司很快就在案涉场地新建了厂房。蓝特公司为证明其损失提交了照片、佛山市良琦燃气具有限公司证明、广州市京富钢瓶有限公司证明、广州铭雅光学科技有限公司证明、机动车信息查询结果单、压力容器使用登记表拟证实其损失。其中佛山市良琦燃气具有限公司于2020年4月13日出具证明，内容为证明蓝特公司于2008年7月至2011年9月在该公司购买气瓶花费129560元；广州市京富钢瓶有限公司于2020年4月13日出具证明，内容为蓝特公司于2005年3月至2014年6月在该公司购买钢瓶花费383250元；广州铭雅光学科技有限公司于2008年9月8日出具证明，内容为证明蓝特公司在该公司购买设备花费202300元。机动车信息查询结果单显示，蓝特公司名下有一辆号牌为粤Ａ×××**的货车，强制报废期止2016年9月28日。压力容器使用登记表载明容器名称为25M3液化石油气储罐、5M3液化石油气储罐，使用单位为广州市花都区新华蓝天气体厂，注册登记日期为2004年3月18日，安装竣工日期为2003年3月25日，投用日期2004年3月31日。蓝特公司还提交了金属焊割气罐装站设备、材料及安装、检测资金概预算表、金属焊割气罐装站构成说明图片及金属焊割气罐装站设计图资料拟证实其建设气站所需要的建设成本为2071723.84元。乾通公司对于上述证据不予认可，认为照片无法反映具体的拍摄时间，也无法证明签订人民调解协议书时该物品双方还在案涉场地，金属焊割气罐装站设备、材料及安装、检测资金概预算表上加盖的“广州市天河蚌埠压缩机销售处”合同专用章，日期是2020年8月18日，但该销售处已于2017年7月11日被吊销，且显示单位是广州市花都区新华蓝天气体厂，而非蓝特公司。乾通公司陈述，其向蓝特公司发出告知书后，蓝特公司对于其清理案涉场地内的物品是知情的，不可能在同年9月21日才知道。在达成人民调解协议书期间，蓝特公司仍然有其人员在现场内留守，对其清偿处理遗留在案涉租赁场地内物品的事实，蓝特公司没有任何意见。蓝特公司也没有举证有什么物品遗留在现场。且蓝特公司在2016年9月21日就已报警，至2019年9月20日才提起所谓立案。乾通公司主张其曾要求蓝特公司支付拖欠的租金，但未提交证据证实其主张。乾通公司称，因蓝特公司的注册地至今仍在案涉场地，未进行变更，其无法向蓝特公司送达催告文件。蓝特公司主张，乾通公司并未催其支付租金，乾通公司要求其支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。蓝特公司主张，其经营损失是依据其此前每月的营业额，但因案涉场地被乾通公司清空，所有证据全部灭失，故其无法提交证据。一审另查明，蓝特公司于2019年9月20日向一审法院递交起诉材料。乾通公司于2020年7月7日向一审法院提起反诉。经一审法院询问，双方对于案涉场地被清空前的状态是否能够进行举证。蓝特公司与乾通公司均陈述无法举证。一审法院认为：本案的争议焦点为尹喜舟代表乾通公司与付金谷代表蓝特公司于2016年7月20日签订的《人民调解协议书》是否合法、有效？该《人民调解协议书》的落款处虽未加盖双方的公章，但乾通公司在庭审中确认尹喜舟系其代表，对于尹喜舟代表乾通公司在该《人民调解协议书》上签名捺印的行为及效力予以追认。该《人民调解协议书》的乙方载明为蓝特公司，且付金谷在签订该《人民调解协议书》时系蓝特公司的法定代表人，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”，乾通公司有理由相信付金谷代表蓝特公司在该《人民调解协议书》上签字捺印的行为对于蓝特公司产生效力。双方未在该《人民调解协议书》上加盖公章，并不影响该《人民调解协议书》的效力。《人民调解协议书》系蓝特公司与乾通公司就解决双方租赁合同纠纷达成的真实意思表示，合法有效。该《人民调解协议书》中已明确约定了蓝特公司应向乾通公司支付租金的数额及时间，且对于蓝特公司如未能按时足额支付租金的后果亦进行了明确约定。付金谷在此情况下仍在该《人民调解协议书》上签字捺印，说明其对于该约定是予以认可的。乾通公司在蓝特公司未能按时足额支付租金的情况下，依据该《人民调解协议书》的约定，清理案涉场地内的物品，合法有据。蓝特公司最迟在2016年9月21日已经知道乾通公司清理了案涉场地，却于2019年9月20日才向一审法院提交起诉材料。且蓝特公司至今仍未向乾通公司支付拖欠的租金，而蓝特公司提交的证据不足以证实其到底因此遭受了何种实际损失。故蓝特公司要求乾通公司向其赔偿财产损失，一审法院不予支持。蓝特公司未提交任何证据证实其经营损失，且蓝特公司未支付租金在先，乾通公司清理场地在后。蓝特公司要求乾通公司向其赔偿经营损失，一审法院不予支持。乾通公司未提交证据证实其曾向蓝特公司主张过支付拖欠租金。蓝特公司拖欠支付2016年的租金。而乾通公司于2020年7月7日才向一审法院提起反诉，已超过三年的诉讼时效。现蓝特公司抗辩乾通公司的反诉请求已超过诉讼时效，一审法院予以采纳。乾通公司主张因蓝特公司未变更住所地，故其无法向蓝特公司主张催收租金。但主张权利的方式并不仅限于向对方发出催收通知，乾通公司还可以通过起诉的方式向蓝特公司主张权利。乾通公司怠于行使权利，向蓝特公司主张支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。故乾通公司要求蓝特公司支付租金及违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回广州市蓝特气体有限公司的全部诉讼请求；二、驳回广州乾通物业经营管理有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费13780元，由广州市蓝特气体有限公司负担；反诉案件受理费3758元，由广州乾通物业经营管理有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，蓝特公司确认付金谷于2016年7月20日签订《人民调解协议书》时是其法定代表人。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：《人民调解协议书》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”蓝特公司确认付金谷于2016年7月20日是其法定代表人，且付金谷是以蓝特公司法定代表人的名义签订《人民调解协议书》，因此付金谷该行为的法律后果应当由蓝特公司承受。虽然蓝特公司上诉认为付金谷在签订《人民调解协议书》时未得到蓝特公司的授权，但是根据上述法律规定，即使付金谷的行为超越法人章程或者法人权力机构对法定代表人权利的限制，也不得对抗乾通公司。据此，签署《人民调解协议书》的双方是蓝特公司的法定代表人和乾通公司认可的代表，该《人民调解协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，是合法有效的协议，双方当事人应当恪守履行。一审法院根据《人民调解协议书》约定的内容和双方当事人履行协议的事实，驳回蓝特公司的诉讼请求，处理并无不当，本院予以认同。综上所述，蓝特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27560.9元，由上诉人广州市蓝特气体有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘欢二〇二一年二月二十六日法官助理曹筱雨书记员林谷曼