山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6710号上诉人（原审原告）：李政，男，1987年10月5日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：薛文文，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司济宁吴泰闸路支行，统一社会信用代码913708008659225736，住所地济宁市任城区吴泰闸路**。委托诉讼代理人：刘利丹，山东千诚律师事务所律师。原审第三人:王春香，女，1976年3月7日出生，汉族，住山东省嘉祥县。上诉人李政因与被上诉人中国银行股份有限公司济宁吴泰闸路支行（以下简称中行吴泰闸路支行）及原审第三人王春香案外人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初13800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李政上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李政的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人李政一审中提交的证据能够证明其承租了王春香的房屋，并已经支付了租金，王春香的配偶宋金喜亦出具了收款收据，对于涉案租金的支付，亦有相关人员的证言予以证实，上诉人李政提交的证据形成了完整的证据链，能够证实上诉人李政与第三人王春香之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，并已实际履行。涉案房屋系商业经营用房，第三人王春香购买涉案房屋是为投资等商业性质，并非用于一般家庭生活居住，王春香在购房时就办理了按揭贷款，上诉人李政对此并不知情，王春香购买涉案房屋后为实现房屋的商业价值，对外出租属于正常经营范畴。上诉人李政与第三人王春香之间签订书面租赁合同，是双方真实意思表示，合同真实有效，上诉人李政根据合同约定支付租金，第三人将涉案房屋实际交付上诉人占有使用至今，符合一般租赁房屋的交易习惯，上诉人是善意相对人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本案中案涉房屋的查封时间在租赁期内，上诉人李政交付了租金并实际占有、使用案涉房屋，上诉人诉求并非阻却被上诉人抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他有限受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，应认定上诉人李政的该租赁权利不因执行拍卖而消灭，应继续存在于拍卖财产上，应带租拍卖，该权利的存在不影响被上诉人中行吴泰闸路支行实现抵押权或优先受偿权。中行吴泰闸路支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人王春香未作陈述。李政向一审法院起诉请求：1.判令原告对位于济宁房屋享有足以排除强制执行的民事权利；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：中行吴泰闸路支行与王春香、宋金喜金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年10月9日作出（2017）鲁0811民初8087号民事判决书，判决认定事实：“2014年11月25日，被告王春香、宋金喜（借款人）与原告中行吴泰闸路支行（贷款人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定被告王春香、宋金喜向原告借款474万元，借款期限为120个月，借款用途为支付其购买坐落于济宁太白路万达广场第15幢01单元28层01-2801号至01-2824号的商业用房购房款，借款利率为浮动利率，按月结息和付息，还款方式为按月等额本息还款。……2015年9月9日，原告中行吴泰闸路支行取得登记在被告王春香名下位于济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋的房屋他项权证”。判决如下：“一、被告王春香、宋金喜于本判决生效之日起五日内偿付原告中国银行股份有限公司济宁吴泰闸路支行借款本金3803297.73元及利息33442.26元、罚息848.68元（截止到2017年8月18日），合计3837588.67元，并向原告支付自2017年8月19日起至借款清偿之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）；二、被告王春香、宋金喜于本判决生效之日起五日内支付原告中国银行股份有限公司济宁吴泰闸路支行实现债权的费用123750元；三、被告王春香、宋金喜未按上述第一、二项的规定履行付款义务的，原告中国银行股份有限公司济宁吴泰闸路支行有权对登记在被告王春香名下位于济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿”。（2017）鲁0811民初8087号民事判决生效后，王春香、宋金喜未按照判决内容对中行吴泰闸路支行履行给付金钱的义务，中行吴泰闸路支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年7月3日立案执行，并对涉案房产依法拍卖。在执行拍卖过程中，李政提出异议，以其与王春香之间就涉案房产存在租赁合同关系，请求排除法院强制执行的民事权益，要求带租拍卖。一审法院作出（2019）鲁0811执异1104号执行裁定书，认为：“异议人李政租赁济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋时间为2017年3月12日，系抵押权设立后租赁，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人李政不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求带租拍卖的请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定：驳回异议人李政的异议请求”。原告李政于2019年11月10日收到执行裁定书后，遂于2019年11月25日提起诉讼。一审法院认为，根据庭审查明的事实及原告提交的证据，本院无法确认原告与第三人王春香之间是否存在房屋租赁关系，也无法确认合同实际履行情况；根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。第三人王春香与案外人宋金喜向原告贷款之时，原告于2015年9月9日取得了登记在被告王春香名下位于济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋的房屋他项权证，涉案房产于2015年9月9日设立了抵押权。即使原告李政与第三人王春香存在房屋租赁事实，原告提交的租赁合同落款时间为2017年3月12日，租赁关系产生于抵押权设立之后，原告的承租权无法对抗登记在前的抵押权。原告对位于济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，原告无权阻碍被告对涉案房屋实现抵押权。执行局作出的（2019）鲁0811执异1104号执行裁定，驳回李政的异议请求，于法有据。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回原告李政的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告李政负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，不动产抵押登记是抵押权成立的生效要件，具有公示效力，中行吴泰闸路支行于2015年9月9日取得了登记在王春香名下位于济宁太白路万达广场15号楼01单元28层01-2801号至01-2824号共计24套房屋的房屋他项权证，涉案房产于2015年9月9日设立了抵押权。该抵押权登记信息在房屋登记部门均可进行查询，李政在与王春香签订房屋租赁合同时应尽到注意义务。中行吴泰闸路支行的抵押权设定在先，李政所持有的房屋租赁合同签订在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。李政所主张的承租权不能对抗和阻却对案涉房屋的执行，其要求带租拍卖，不符合法律规定，一审法院不予支持，本院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人李政负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年二月三日书记员  夏 凯