广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0481民初99号 原告：岑溪市华盛物业服务有限公司，住所地岑溪市岑城镇沿江三路。 法定代表人：苏国津。 委托诉讼代理人：严梓铭，系原告公司员工。 被告：卢炳耀，男，1978年12月12日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：林钦坤，广西直航律师事务所律师。 原告岑溪市华盛物业服务有限公司(以下简称华盛物业公司）与被告卢炳耀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华盛物业公司的委托诉讼代理人严梓铭、被告卢炳耀及其委托诉讼代理人林钦坤到庭参加诉讼，原告华盛物业公司的法定代表人苏国津没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华盛物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告卢炳耀支付拖欠原告的2018年1月至2020年12月止物业服务管理费2523.2元，电梯维护费720元，垃圾费252元，公摊费920.5元，违约金4128元。事实和理由：原告与岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，原告进驻岑溪市桂粤新苑小区从事物业管理服务。2012年10月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议第四条对物业管理服务费及其他费用约定为：乙方（指被告)应在每月10日前向甲方（指原告)缴纳物业服务费及公共使用费等。第十三条（四）：乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按逾期之日起每日按欠费总额的3‰增收违约金。被告收房入住后，开始能够按时交费，但自2018年1月起没有按时交费，且经原告通过电话、上门、张贴催缴通知书等催缴方式催缴被告交纳物业服务费用未果。为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 被告卢炳耀辩称，1、原告存在违规收费的情况，违反诚信原则，存在明显的违约行为。2、原告未能依约履行协议的服务内容，服务质量差，没有切实履行合同义务，被告有权拒绝缴纳物业费。3、对于相关的收费及公共项目支出，原告没有详细说明，违反合同义务。4、原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。请法院驳回原告诉请。 本院认为：原告与岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司于2012年3月12日签订了《前期物业服务委托合同》，并进驻岑溪市桂粤新苑小区从事物业管理服务。被告卢炳耀购买该小区一幢X-XX号房屋，面积107.83㎡，被告收房后于2012年10月2日与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，双方形成物业管理服务关系，协议约定了双方的权利、义务。其中，协议第四条对物业管理服务费及其他费用约定内容为：1、物业服务费从乙方（被告）正式接收物业之日起开始全额计收；乙方无故接收物业的，从开发商公告通知交房截止日的第二日开始全额计收。2、乙方应每月10日前向甲方缴纳物业服务费及公共使用费等。并约定物业收费标准变更需要经政府有关部门同意（由物价部门根据市场物价、工人工资待遇而变更，核准收费标准，则按新标准执行）。物业服务费暂约定按住宅：0.60元/月/㎡。协议并对原告收取各项公共收费作出约定，其项目包括电梯电费、公共用电费、公共用水费、公共维修费。并在第六条对代收代缴的垃圾费约定收费标准按政府部门规定收取。同时对甲方物业服务质量也作了约定。对违约责任在协议第十三条约定，其中，该条第四项约定为：乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按逾期之日起每日按欠费总额的3‰增收违约金。被告入住后享受原告提供的管理服务，理应按照约定缴交物业费用，但自2018年1月份起没有按时给付，按照双方约定原告主张计至2020年12月31日止拖欠物业服务管理费2523.2元，电梯维护费720元，垃圾费252元，公摊费920.5元，合计4415.7元，经本院核对，符合双方约定。由于本案原、被告之间的物业管理服务的法律事实发生于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定应适用当时的法律、司法解释的规定处理。本案中，建设单位选聘了华盛物业公司进行前期物业服务，华盛物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主验收商品房时与华盛物业公司签订的《前期物业服务协议》，是原、被告双方的真实意思表示，应属有效合同，对双方当事人均有约束力。原告依合同约定提供维修、养护、管理等物业服务的义务，被告有依合同约定交纳物业服务费、电梯维护费和公摊费等费用的义务。根据《前期物业服务协议》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位合理收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有。收取的电梯维护费，应属专款专用，用于物业小区电梯维修、养护，费用由业主共同分摊承担。基于物业小区有一部分业主拖欠物业服务费、电梯维护费等，为了保证公用设施、设备运转，原告已经支付了相关费用，因此原告向拖欠业主主张支付，应予准许。原告收取被告的物业服务费、电梯维护费、公摊费等符合双方签订的《前期物业服务协议》的约定和物价部门的批复许可。至于被告主张原告收取的物业服务管理费按0.65元/月/㎡不合理，因双方在协议中约定如收费标准变更需要经政府有关部门同意核准收费标准，则按新标准执行，本案原告该项目的收费标准经政府物价部门批准自2014年10月29日起变更按0.65元/月/㎡收取，原告已公告小区业主知道，且事实上该小区其他业主和被告所自觉缴纳该项部分费用也是按0.65元/月/㎡支付，故被告该主张，应不予采信。本案原告按照合同约定对小区履行了物业管理服务的责任，虽然服务态度方面还有待提高，但并不是被告不按《前期物业服务协议》约定时间交纳物业服务费、电梯维护费等费用的理由。另外，被告所欠物业费是从2018年1月份起拖欠，原告主张并没有超过法律规定的诉讼时效。被告没有按协议约定缴纳各项物业费用属违约，因此，原告有权依照协议约定主张被告给付拖欠的各项物业服务费用并承担违约责任，但原告诉请的违约金每天按欠费总金额的3‰收取过高。根据有关法律规定结合本案的实际情况，对原告主张的违约金本院依法予以调整。由于原告提供的物业服务部分项目质量也确实存在一定问题，不能做得到透明收费，没有及时追讨业主的欠费，对案件纠纷的产生及损失的扩大也有过错，被告拖欠物业服务费、电梯维护费、垃圾费、公摊费共4415.7元。综合双方的过错程度，兼顾合同的履行情况及预期利益、物业服务质量等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告应当承担的违约金为441元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告卢炳耀应支付2018年1月1日至2020年12月31日止拖欠物业服务费2523.2元，电梯维护费720元，垃圾费252元，公摊费920.5元，合计4415.7元给原告岑溪市华盛物业服务有限公司； 二、被告卢炳耀应支付违约金441元给原告岑溪市华盛物业服务有限公司； 三、驳回原告岑溪市华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告岑溪市华盛物业服务有限公司负担10元，由被告卢炳耀负担15元。 上述被告应给付之款，应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 义务人如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  程健良 二〇二一年二月二十四日 书记员  李妍颖