上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39427号原告：袁建明，男，1963年11月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：应传珍，女，1963年1月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：袁振华，男，1988年6月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。上述三列原告的共同委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。上述三列原告的共同委托诉讼代理人：李昀，上海天梯律师事务所律师。被告：周斌和，男，1965年6月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告：周骏豪，男，2003年5月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：徐琼，女，系被告周骏豪的母亲。委托诉讼代理人：迟庆明，上海中衢律师事务所律师。原告袁建明、应传珍、袁振华诉被告周斌和、周骏豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于2021年1月7日进行公开开庭审理。原告袁建明、应传珍及三原告共同委托诉讼代理人李致远、被告周斌和、被告周骏豪的委托诉讼代理人迟庆明到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告袁建明、应传珍、袁振华共同向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还购房款人民币(币种下同)1,530,000元；3、两被告赔偿原告房屋市值差价280,000元；4、两被告赔偿原告装修款100,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月26日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，房屋总价为170万元。合同签订后，原告依约支付了除尾款外的全部款项并装修入住涉案房屋，且多次催促被告办理房屋过户手续。但被告始终拖延办理，至今已快两年。之后原告发现，涉案房屋已被法院查封，且被告在与原告签订房屋买卖合同之前就涉案房屋已与他人签订了房屋买卖合同，存在一房两卖的情况。故原告为维护自身合法权益，以讼称事由诉至法院。被告周斌和辩称，其当时以165万元卖给中介，中介支付给其130万元，剩余35万元约定等产证办出再给其。之后，中介把涉案房屋又卖给原告，并让其签署买卖合同。其想反正出售了就没有仔细看合同内容。原告把钱支付至其账上，其再转给中介，其只收到原告支付的148万元，未收到定金5万元。另，涉案房屋原系动迁安置房，未办理产证，其为了出售涉案房屋需办产证，但其前妻徐琼不配合办理，故其伪造了关于儿子周骏豪归周斌和抚养的离婚协议书，实际周骏豪归徐琼抚养。其出售涉案房屋并未向徐琼和周骏豪说过。现在是徐琼不肯出售涉案房屋。希望大家能协商，等周骏豪成年了，其会和周骏豪商谈。被告周骏豪辩称，不同意原告的全部诉请。1、本案的房屋买卖合同不成立，不存在解除。根据合同法的相关规定，合同在双方签字时才成立，但周骏豪从未签署涉案合同。原告明知在没有经过周骏豪的法定代理人同意的情况下，周斌和是无权单方面处置涉案房屋的。2、周斌和伪造离婚协议，捏造监护事实，签署房屋买卖合同，原告在合同缔约过程中没有起到谨慎义务，故原告对合同不成立负有责任。3、原告主张返还购房款与周骏豪无关，应当由周斌和承担，本案的合同签署、购房款收取都是周斌和一人恶意操作，周骏豪及其监护人毫不知情。且周斌和已经将购房款挥霍，周骏豪没有用到一分钱。4、原告主张的赔偿房屋市值差价、装修款，均与周骏豪无关，但与原告自身过错有关，应当由原告与周斌和按比例承担。5、周骏豪认为，涉案合同不成立，原告存在重大过错，原告无权使用涉案房屋，周骏豪会通过其他方式向原告主张占用使用费。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)登记于被告周斌和、被告周骏豪两人名下，共有情况为共同共有。2019年2月26日，案外人田某某代被告周斌和(甲方)与原告袁建明(乙方)签订《缇名地产房地产居间合同》，约定乙方愿意以170万元的总价向甲方购买涉案房屋；双方约定甲方到手价格170万元，税费由乙方承担，乙方于2019年2月26日前向甲方支付房屋定金5万元等。为此，袁建明于当日向田某某转账支付定金5万元。2019年3月11日，被告周斌和并代周骏豪(卖售人，甲方)与原告袁建明、应传珍、袁振华(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同主要约定内容如下，甲乙双方通过上海缇名房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款共计170万元；甲方于2019年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2020年12月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)约定，甲方可过户30日内，必须配合乙方完成过户登记手续，若到时甲方不愿出售上述房屋或在30日内不配合乙方完成过户登记手续，视为甲方违约，愿意支付乙方上述房屋市场价与合同价的差价作为赔偿金。该合同附件三付款协议约定，1、乙方于2019年2月26日向甲方支付购房定金5万元；2、乙方于2019年3月31日向甲方支付购房首付款90万元；3、乙方于2019年4月30日向甲方支付房款58万元；4、剩余尾款17万元于过户当日支付甲方。前述合同签订后，原告袁建明于2019年3月15日向被告周斌和支付购房款90万元、于2019年4月向被告周斌和支付购房款58万元。据原告陈述，被告周斌和于2019年4月向原告交付了涉案房屋。原告收房后对涉案房屋进行了装修并入住至今。现原告以讼称事由诉至本院。本院于2020年11月7日向被告周斌和送达了本案起诉状副本、于2020年12月16日向被告周骏豪送达了本案起诉状副本。另查明，被告周斌和与案外人徐某某系夫妻关系，生育一子即被告周骏豪。2016年10月15日，周斌和与徐琼自愿离婚，双方商定，周骏豪由徐琼抚养。再查明，2019年4月30日，上海市闵行区不动产登记部门受理了案外人吴智萍、徐新祥就涉案房屋提出的异议登记。审理中，原、被告各方均确认，涉案房屋现市场价值为198万元，原告就涉案房屋所进行的装修的残值为5万元。以上事实，由三原告共同提交的不动产权证、《上海市房地产买卖合同》、《缇名地产房地产居间合同》、银行明细、支付凭条、上海市不动产登记簿，被告周骏豪提供的《自愿离婚协议书》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，原告向本院申请证人田某某到庭作证。证人田某某陈述，其系上海缇名房地产经纪有限公司的业务员，负责居间介绍涉案房屋，涉案房屋的出售价格是170万元。周斌和口头委托其公司出售涉案房屋。当时涉案房屋登记在两被告名下，其没有见过周骏豪和周斌和的妻子。鉴于周骏豪是未成年人，周斌和作为周骏豪的监护人且周斌和又承诺有权出售涉案房屋，故其认为周斌和有权代周骏豪处理。原告将5万元定金支付给其后，其于2019年就把钱转给周斌和了，买卖合同也注明了定金已支付。对证人证言，三原告均表示无异议。被告周斌和表示其未收到定金5万元。被告周骏豪表示真实性、证明目的无异议，证人证言恰可证明原告对于涉案房屋交易中可能发生的无法过户的情况是知晓的。本院认为，三原告与被告周斌和签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，三原告与被告周斌和均应依约履行。至于该合同的效力是否及于被告周骏豪，本院认为，从审理查明及各方当事人陈述可见，被告周骏豪及其监护人徐琼对被告周斌和出售涉案房屋的行为并不知情，亦对被告周斌和代周骏豪签署的行为不予追认，故被告周斌和无权代表周骏豪签署该份买卖合同，且所签属的该买卖合同效力不及于周骏豪。现基于涉案房屋的异议登记及共同产权人周骏豪明确表示不同意出售涉案房屋，三原告签署涉案买卖合同的目的显然无法实现，故三原告要求解除涉案买卖合同符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，鉴于三原告系通过诉讼要求解除合同，而本院系于2020年11月7日向被告周斌和送达了本案起诉状副本，故本院确认涉案买卖合同于2020年11月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就三原告主张的其他诉讼请求，1、购房款153万元的返还，鉴于涉案买卖合同已解除，故被告周斌和应当向三原告返还已收取的购房款。至于返还的购房款的具体金额，本院认为，虽然被告周斌和否认收到5万元定金，但买卖双方于2019年3月11日签署的买卖合同上记载的定金支付时间是2019年2月26日，而实际原告支付定金给案外人田某某、田某某确认代被告收取的时间也是2019年2月26日，且不论田某某是否实际将该款支付给周斌和，但从前述支付时间、双方在合同上所确认的内容、各方当事人的陈述可见，被告周斌和对于田某某代为其收取定金5万元及原告已付定金5万元的事实是确认的。因此，被告周斌和应当向三原告返还的购房款金额为153万元。至于被告周斌和所称的未收到的5万元定金，若田某某确实未向周斌和给付，周斌和可另案向田某某主张。2、房屋差价损失，本院认为，本案三原告与被告周斌和签订的《上海市房地产买卖合同》因周斌和违约而解除，从周斌和伪造离婚协议、承诺其有权出售涉案房屋上可见，周斌和主观上明显有过错，而三原告在诉讼前无从知晓涉案房屋的权属纠纷及权利人对于涉案房屋出售与否的不同意见，其对合同解除并无过错。现因周斌和违约导致三原告错过购房时机，之后再行购房需要付出更多的经济成本。比对涉案房屋的现市值与合同价，可知溢价为28万元，但考虑到三原告尚有17万元未支付，因此，本院根据实际情况酌定周斌和赔偿三原告房屋差价损失25万元。3、装修损失，鉴于涉案买卖合同因周斌和违约而解除，三原告对涉案房屋所进行的装修的残值，周斌和应当予以赔偿，对于装修残值，三原告与周斌和均确认为5万元，周斌和应向三原告赔偿该5万元。至于三原告要求被告周骏豪负担前述债务，因周骏豪并非涉案买卖合同的相对方，因此三原告该项诉请，本院不予支持。鉴于涉案买卖合同已解除，而现涉案房屋仍由三原告居住使用，为避免双方之讼累，且在本院已支持三原告各类诉请的情况下，三原告应及时搬离涉案房屋。至于搬离的时间，鉴于三原告也需使用被告周斌和应返还、赔偿的款项方能在他处购房，故搬离时间为三原告收到被告周斌和应付款项后三个月内。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁建明、应传珍、袁振华与被告周斌和就上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年11月7日解除；二、被告周斌和于本判决生效之日起七日内向原告袁建明、应传珍、袁振华返还购房款1,530,000元；三、被告周斌和于本判决生效之日起七日内向原告袁建明、应传珍、袁振华赔偿房屋差价损失250,000元；四、被告周斌和于本判决生效之日起七日内向原告袁建明、应传珍、袁振华赔偿装修损失50,000元；五、原告袁建明、应传珍、袁振华应于收到前述所有款项后三个月内搬离上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋；六、驳回原告袁建明、应传珍、袁振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,860元，原告袁建明、应传珍、袁振华负担225元，被告周斌和负担10,635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年二月二十四日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。