云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9208号上诉人（原审被告）：云南万联房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530103309508806J。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线金洲湾北路12号商铺。法定代表人：高杨华，执行董事。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：桑盘莲，云南乾太律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：陈连芳，女，1952年12月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：高翔，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：苏平，男，1978年8月3日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原审第三人：贾玲，女，1963年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张伟伦，男，1987年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系贾玲的女婿，特别授权代理。上诉人云南万联房地产经纪有限公司（以下简称“万联公司”）因与被上诉人陈连芳、原审被告苏平、原审第三人贾玲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，于2020年12月15日依法组成合议庭审理了本案，上诉人万联公司的委托诉讼代理人邓金荣、桑盘莲，被上诉人陈连芳的委托诉讼代理人高翔，原审被告苏平，原审第三人贾玲的委托诉讼代理人张伟伦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万联公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人陈连芳的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：第一，一审法院未查明《房屋全款收条》的真实性及各款项金额的组成，对上诉人所主张现金支付的情况不予认定，简单地根据上诉人已收、已付款项的差额确定上诉人的付款义务，导致判决结果错误。根据一审法院的审理情况，各方均认可《房屋全款收条》中所载明的89万元是陈连芳和贾玲确实收到的款项，只是对89万元的构成没有形成统一意见。上诉人认为该款项中不包含50000元的中介费。故请求二审法院支持其上诉请求。第二，贾玲出具的《房屋全款收条》所载明的由上诉人托管的16万元并不属实，一审法院并未注意上诉人的付款时间及陈连芳自认的款项收到的时间，因此导致认定事实错误。综上，上诉人现在仅收取了25000元的中介费，且因顾及到各方之间的朋友关系，并未向陈连芳、贾玲追要尚未支付的25000元中介费。一审法院并未查清全部案件事实，且错误地认定上诉人已经收取了全部中介费，判决上诉人向陈连芳支付“托管购房款75000元”。上诉人认为其已经向被上诉人支付了全部的款项，并且仅收取25000元的中介费，一审法院错误判决严重损害了上诉人的合法权益，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人陈连芳对于上诉人万联公司的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告苏平及原审第三人贾玲答辩表示无意见。被上诉人陈连芳向一审法院起诉请求：1、判令两被告全面履行《房地产买卖及居间服务合同》义务，共同连带向原告支付房屋买卖欠款114042.87元；2、判令两被告共同连带按年利率6%向原告支付自2018年6月1日起至付清款项之日止期间的资金占用费【暂计算至2020年3月30日为11974.5元（114042.87×6%÷12×21）】；3、本案诉讼费由两被告全部承担。一审法院认定事实：一、2016年7月20日，原告陈连芳（甲方、委托人）与第三人贾玲（乙方、受托人）签订经云南省昆明市明信公证处公证的《委托合同》，约定原告陈连芳委托第三人贾玲代为出售位于昆明市地块）6幢28层2807室的房屋，并有权收取售房所得款项。二、2018年1月26日，第三人贾玲代理原告陈连芳（卖方、甲方）与被告苏平（买方、乙方）、被告万联公司（居间方、丙方）签订《房产买卖及居间服务合同》，约定以下涉案内容：“1、甲方自愿将坐落于春城慧谷小区一期（Ａ2地块）6幢28层2807室的房屋出售给乙方，建筑面积141.23平方米，成交价格105万元；2、乙方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金伍万元，该定金由甲方本人收讫，待办理产权变更时转为购房款；3、乙方须在双方到产权登记管理部门办理产权登记申请之前向甲方支付除定金、交楼押金之外的剩余楼款99万元；4、甲、乙双方约定于2018年2月6日前办理该物业产权登记转移手续；5、营业税、个人所得税由甲方支付，查件费、买卖公证费、契税由乙方支付；6、双方协商同意在已交丙方托管的定金中预留1万元作为交楼押金。此款在甲、乙双方签署《交楼确认书》后，由丙方放予甲方；7、甲方支付丙方佣金5万元；8、甲、乙双方友好协商，过户结束当日做完不动产登记，乙方预先支付20万元（不包含在已付定金5万）购房款。剩余80万元尾款待乙方收到明日城市银行贷款后一并支付……”上述合同签订后，被告苏平于当日向原告陈连芳支付50000元定金，原告陈连芳委托人贾玲向被告苏平出具“购房定金收条”。后合同履行过程中由于原告陈连芳无力缴纳合同约定的税费，被告苏平于2018年2月1日代陈连芳缴纳个人所得税7809.52元、教育费附加1171.43元、地方教育附加780.95元、增值税39047.52元、城市建设增值税2733.33元，以上税费共计51542.85元，庭审中各方当事人均认可该款项转为苏平应支付的购房款。三、2018年1月31日，被告苏平向被告万联公司法人高杨华转账148066元。同日，被告万联公司向被告苏平出具《代保管收条》，载明收到苏平购买春城慧谷小区一期（Ａ2地块）6幢28层2807室购房资金20万元由我公司保管，待缴纳完该物业相关税费并进件结束拿到不动产回执登记后转为购房款。四、2018年2月7日，被告苏平向第三人贾玲转账70万元、向被告万联公司法人高杨华转账10万元。2018年2月10日，第三人贾玲签字捺印确认《房屋全款收条》，载明：“今收到苏平交来购买陈连芳名下的云南省昆明市地块）6幢28层2807室购房款89万元，剩余尾款16万元监管于云南万联房地产经纪有限公司账户，待该物业公示期结束且无争议并取得该物业权利苏平名下不动产证后三个工作日内，再由云南万联房地产经纪有限公司一次性划入代理人贾玲账户（账户为：62×××56，开户行为交通银行永昌支行）（注之前开具的定金及相关收条自动失效，以此收条为准）”。后陈连芳与被告苏平于2018年2月10日对涉案房屋进行交接，涉案房屋已于2018年3月5日登记在被告苏平名下。五、另确认：1、被告万联公司于2018年2月2日向第三人贾玲指定收款人张伟伦转账3万元；2、2018年4月26日至2018年6月16日期间，被告万联公司向第三人贾玲指定收款人张伟伦微信转账7万元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，故应根据法律、法规对房屋买卖合同的相关规定，结合请求权基础，依法对当事人的权利义务关系认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《房产买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。一审法院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，各方当事人均应诚信履行约定的各项义务。其次，关于被告苏平的责任。本案中双方在《房产买卖及居间服务合同》中约定涉案房屋成交价为105万元，原告陈连芳已经于2018年2月10日将涉案房屋交付被告苏平，被告苏平作为买受人应按约支付购房款。本案中，被告苏平已经于2018年1月26日向原告陈连芳的代理人贾玲支付5万元定金、于2018年1月31日向中介方被告万联公司转账148066元、于2018年2月1日代原告陈连芳支付税费51542.85元、于2018年2月7日向原告陈连芳的代理人贾玲转账70万元、于2018年2月7日向中介方被告万联公司转账10万元。且2018年2月7日原告陈连芳的代理人贾玲也签字捺印确认《房屋全款收条》，确认收到被告苏平的全部购房款，故在本案中被告苏平作为买受人已经履行完合同约定的支付购房款义务。第三，关于被告万联公司的责任。首先，虽然各方当事人对《房屋全款收条》中已付购房款89万元的构成有争议。但被告万联公司在本案中于2018年1月31日收到被告苏平的转账148066元、于2018年2月7日收到被告苏平的转账10万元，两笔共计248066元，扣除《房产买卖及居间服务合同》中约定应由原告陈连芳负担的中介费5万元，被告万联公司也还应支付原告陈连芳托管购房款198066元，虽被告万联公司陈述其向第三人贾玲支付过现金，但并未提供相应的证据予以证实。扣减2018年2月2日转账给张伟伦的3万元，被告万联公司托管的款项剩余16万余元，该金额与2018年2月10日，第三人贾玲签字捺印确认《房屋全款收条》中确认的“剩余尾款16万元监管于云南万联房地产经纪有限公司账户”相互印证，能形成证据链证明被告万联公司监管的16万元均为购房款。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”，虽现有证据显示自2018年2月10日后被告万联公司仅向张伟伦微信转账7万元，但在原告陈连芳的起诉状内已经自认收到被告万联公司85000元购房欠款（原告自认2018年2月2日张伟伦收款的3万元已经结算包含在89万元已付购房款内），另被告万联公司并不能提交证据证明其在2018年2月10日以后其向原告陈连芳支付过其余“托管购房款”，故一审法院仅能按原告陈连芳自认收到的85000元予以确认。综上，涉案房屋已经于2018年3月5日办理不动产变更登记，被告万联公司作为中介方应按“待该物业公示期结束且无争议并取得该物业权利苏平名下不动产证后三个工作日内”的约定将其托管的剩余购房尾款75000元（160000元-85000元）支付给原告陈连芳。第四，关于资金占用损失。由于被告万联公司未按约向原告陈连芳支付购房款给原告陈连芳造成了资金占用损失，原告陈连芳按年利率6%主张资金占用损失未超过法律规定，结合本案实际一审法院依法确认被告万联公司应支付原告陈连芳未付购房款75000元自2018年6月1日起至实际清偿之日按年利率6%计算的资金占用损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、被告云南万联房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈连芳支付“托管购房尾款”75000元，并支付该款项自2018年6月1日至实际清偿之日止按年利率6%计算的资金占用损失；二、驳回原告陈连芳的其他诉讼请求。双方当事人对于原审法院所认定事实均无异议，本院依法予以确认。在二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付“托管购房尾款”75000元并承担相应的资金占用损失？本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明的事实，在2018年1月31日上诉人向原审被告苏平出具《代保管收条》，载明收到苏平购房资金20万元，由其公司保管。2018年2月10日原审第三人贾玲按印确认的《房屋全款收条》载明“……剩余尾款16万元监管于云南万联房地产经纪有限公司账户……”2018年4月26日至6月16日期间，上诉人公司向原审第三人贾玲的指定收款人张伟伦微信转账7万元。现上诉人主张其已经将收到的房款全部支付给原审第三人贾玲，但其在一、二审审理中均未能提交合法、有效证据证实其主张，因此，应当由上诉人承担举证不能的不利后果。综上，一审法院认定事实清楚，所做判决正确，应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人云南万联房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  白 昱审判员  杨 艳二〇二一年二月二十三日书记员  郭亭恋