安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终176号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马宇新，女，1979年4月3日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：桑宾,安徽雉河锦阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽宏发房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市涡阳县紫光中路。 法定代表人：程广义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王波，男，1982年2月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县，公司员工。 上诉人马宇新因与被上诉人安徽宏发房地产开发有限公司（以下简称安徽宏发公司）追偿权纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马宇新及其委托诉讼代理人桑宾、被上诉人安徽宏发公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两审诉讼费用均由安徽宏发公司负担。事实与理由：2012年3月12日，马宇新与安徽宏发公司签订商品房买卖合同，马宇新购买安徽宏发公司位于涡阳县南侧谷水怡景第一栋5单元610号的商品房，依据双方签订的合同约定安徽宏发公司应当在马宇新上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判安徽宏发公司为马宇新办理房屋产权登记证，安徽宏发公司支付马宇新因在约定的期限内未为马宇新办理房地产权属证明产生的违约金共计243350元。3.改判安徽宏发公司按合同约定完成楼宇对讲，水开户，疏通该栋楼的消防安全通道。4.两审诉讼费用均由安徽宏发公司负担。事实与理由：2012年3月12日，马宇新与安徽宏发公司签订商品房买卖合同，马宇新购买安徽宏发公司位于涡阳县南侧谷水怡景第一栋5单元610号的商品房，依据双方签订的合同约定安徽宏发公司应当在2012年5月1日将验收合格的商品房交付给马宇新，然而迟迟不能交房，安徽宏发公司直到2014年2月才交付房屋，并且双方在合同约定安徽宏发公司在交房60日内，为马宇新办理房屋产权登记证，现至今该房屋产权登记证仍未办理。马宇新多次要求安徽宏发公司为其办理房屋产权登记证，安徽宏发公司都置之不理，多次要求水电给开户都没有办。马宇新不得己中止了房屋按揭贷款。2015年8月19日，经谷水怡景的业主代表与安徽宏发公司协商达成协议，安徽宏发公司承诺在2016年2月8日为每户业主做到达成办理房产证条件，即每户业主可以办理房产证过户到个人名下，若办不成自2016年2月8日起，每逾期一天承担原房屋销售合同总价款的日千分之一的违约金，具体明确了安徽宏发公司的违约责任。时至今日，安徽宏发公司仍未能给马宇新办理房屋产权登记证，水还没给办入户手续。原裁判认定事实错误，没有实际调查，偏向安徽宏发公司。 安徽宏发公司答辩称，1.因马宇新没有履行房屋买卖剩余房款215446.19元，马宇新房款没有全部履行完毕，现办理不动产权证所需的费用没有交付，我方没有违约，因此不能办理房屋产权登记证（附法院判决书一份）。2.马宇新20**年3月12日与安徽宏发公司商品房买卖合同，并于2012年12月份该房屋已交付马宇新（附商品房买卖合同一份，自2012年12月起，我公司为小区居民垫付电费明细表一份）。3.该房屋已备案，备案时间2012年7月16日，备案号120723，商品房合同备案号为GS-2012-610,如果没有备案是不可以做按揭贷款的，马宇新20**年已从建行办理商品房按揭贷款，判决书中已经注明安徽宏发公司没有履行银行还款义务，安徽宏发公司所讲没有网备不属实。4.谷水怡景业主代表与公司签订的协议书中没有马宇新的名字，购房合同是马宇新，本协议没有购房合同本人签字，是无效的。 安徽宏发公司向一审法院起诉请求：一、判令马宇新偿还安徽宏发公司代偿款本金、利息及违约金共计215446.19元及资金占用利息（利息自2015年3月12日按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）二、本案诉讼费用由马宇新承担。 马宇新向一审法院反诉请求：一、判令安徽宏发公司为马宇新办理房屋产权登记证；二、判令安徽宏发公司支付因在约定的期限内未为马宇新办理房产证权属证明产生的违约金，按照已付房款的日千分之一支付243350元；三、判令安徽宏发公司按合同约定完成楼宇对讲，天然气，水电，宽带等预埋到户；四、判令安徽宏发公司疏通该栋楼的消防安全通道；五、本案的诉讼费由安徽宏发公司承担。 一审法院查明事实：2012年3月13日，马宇新与安徽宏发公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：马宇新购买安徽宏发公司开发的位于紫光大道南侧谷水怡景第一幢5单元610号商品房。总价款为376677元，马宇新首付房款156677元，按揭贷款金额22万元。2012年7月26日，马宇新从中国建设银行股份有限公司涡阳支公司申请发放个人住房按揭贷款22万元，期限15年，用所购住房作抵押。安徽宏发公司为马宇新向中国建设银行股份有限公司涡阳支公司作按揭贷款的阶段性担保人，承担保证责任。合同履行过程中，起，马宇新停止缴存月供贷款，至2015年3月12日，共拖欠银行逾期本金203988.69元，逾期利息11270.86元，违约金187.54元，合计215446.19元。马宇新的违约导致银行追究安徽宏发公司的担保责任，从安徽宏发公司在银行开设的保证金账户扣划保证金215446.19元。现安徽宏发公司起诉要求马宇新偿还贷款本金及利息、违约金。在诉讼过程中，马宇新以安徽宏发公司未按照约定为其办理房产登记、未安装楼宇对话、电话、有限电视、宽带预埋到户等理由提起反诉，要求安徽宏发公司为其办理房屋产权登记证、支付违约金243350元、按照合同约定完成楼宇对讲，天然气，水电，宽带等预埋到户、疏通该栋楼的消防安全通道，并要求本案诉讼费由被反诉人承担。上述事实有安徽宏发公司、马宇新签订的房屋买卖合同，预告登记，马宇新与中国建设银行股份有限公司涡阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款合作协议，个人贷款还款凭证，关于扣划开发商保证金账户资金的情况说明，工程竣工验收报告等在卷证实。 一审法院认为，安徽宏发公司与马宇新、中国建设银行股份有限公司涡阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于安徽宏发公司要求马宇新承担代偿责任的诉讼请求,《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中,中国建设银行股份有限公司涡阳支行按照借款合同约定将按揭贷款金额22万元发放给马宇新，马宇新应当按照约定及时偿还，但其并未及时偿还显属不当，马宇新的违约行为导致安徽宏发公司承担代偿责任，中国建设银行股份有限公司涡阳支行从安徽宏发公司的保证金账户扣划保证金215446.19元。马宇新作为借款人，应当承担最终的还款责任，故对安徽宏发公司该诉讼请求本院予以支持。关于安徽宏发公司要求马宇新支付利息的诉讼请求，安徽宏发公司、马宇新双方并未有关于利息的约定，但马宇新长期拖欠该款，必然造成安徽宏发公司的资金损失，若不支持安徽宏发公司的该项诉讼请求显失公平，但安徽宏发公司无证据证明其曾何时向马宇新催要过该笔借款，故应从安徽宏发公司起诉之日起即2020年4月15日确定利息的起算之日。利率标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，按1年期LPR月平均值计付。马宇新提出的反诉与本诉不属于同一法律关系，不属于合并审理的范围，故对马宇新的反诉请求本院予以驳回，马宇新可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决：一、马宇新于本判决生效之日起十五日内支付安徽宏发房地产开发有限公司代偿款215446.19元及利息（自起至债务履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付，按1年期LPR月平均值计付）；二、驳回马宇新的反诉。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4532元，减半收取2266元，由马宇新负担；反诉案件受理费4950元，减半收取2475元，予以退回。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：对二审马宇新证据一结婚证等材料复印件，因无原件核实，不予认定；对证据二照片不能证明与本案有关，不予认定。 本院查明的事实同一审。 本院认为，本案争议焦点为:一审认定马宇新反诉与本诉非同一法律关系并驳回其诉求是否正确。 本案本诉系安徽宏发公司与马宇新之间的追偿权法律关系，系因马宇新未按时偿还中国建设银行股份有限公司涡阳支公司个人住房按揭贷款而违约，安徽宏发公司承担担保责任后行使追偿权。本案反诉系马宇新与安徽宏发公司之间的房屋买卖法律关系，与本诉非同一法律关系。马宇新上诉主张安徽宏发公司未为其办理房屋产权登记，没有办水电开户，不得已中止了房屋按揭贷款，偿还按揭贷款系马宇新与中国建设银行股份有限公司涡阳支公司之间的关系，马宇新与安徽宏发公司之间的房屋买卖纠纷与其偿还中国建设银行股份有限公司涡阳支公司按揭贷款并无必然联系，故本院对其主张不予采信。本案一审判决书认定马宇新反诉请求与本诉不属于同一法律关系，不属于合并审理范围，其可另行提起诉讼，现马宇新也就其反诉另行提起诉讼，故一审关于马宇新提起反诉的认定及处理并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8182元，由上诉人马宇新负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱晓非 审判员  刘 强 审判员  李红波 二〇二一年二月五日 法官助理郭肖冰 书记员王琪