浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初7869号 原告浙江广厦物业管理有限公司。住所地杭州市朝晖路**绿洲花园**楼**。 法定代表人汤红莺。 委托代理人梁月军、徐丹，浙江卓特律师事务所律师。 被告杭州市城东新城建设投资有限公司。住。住所地杭州市江干区东宁路**东站枢纽东广场**/div> 法定代表人汤晓飞。 委托代理人吴浙玲、傅宏杰，浙江东鹰律师事务所律师。 原告浙江广厦物业管理有限公司（以下简称广厦公司）为与被告杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称新城公司）物业服务合同纠纷一案，于2020年10月20日向本院起诉。本院受理后依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告广厦公司委托代理人梁月军、徐丹、被告新城公司委托代理人吴浙玲、傅宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广厦公司诉称，广厦公司于2011年1月与新城公司签订了前期物业管理服务合同。2017年涉案小区业主委员会成立，2018年1月1日双方签订了物业管理服务合同，该合同约定，广厦公司为新城公司开发的“新风丽都”全体业主提供物业服务，同时该合同约定地下车库的面积为61571.02平方米，收费标准为1.05元/平方米/月（不含运行能耗费）。新城公司作为“新风丽都”建设单位，其公司开发的地下车库一直未交付给小区业主使用。《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。新城公司支付了2017年12月31日之前的物业管理费，但自2018年1月1日至2020年6月30日期间共拖欠地下车库物业管理费1939487.13元。新城公司存在违约行为，亦应承担20万元违约金。原告广厦公司提出以下诉讼请求： 判令被告新城公司立即支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的地下车库物业服务费1939487.13元，并支付违约金20万元。 被告新城公司辩称，一、广厦公司面积计算错误。新风丽都小区地下室面积为60722平方米，而非物业合同载明的61571.02平方米，地下，地下车库的费用应按60722平方米计算，前期物业服务合同中的地下室面积也为60722平方米。二、物业费应予以大幅调减。（1）地下）地下车库为空置状态成本和工作量大幅度降低。（2）广厦公司提供的服务不符合约定，新城公司2020年12月15日现场走访发现地下车库存在屋顶、地面、地面不同程度破损等多处疏于管理的情形）广厦公司擅自将地下车库开放给他人使用，且存在收取费用的情形。（4）广厦公司还存在其他违反管理规约和合同约定的情形，如对其应予公示的物业公司管理制度、服务方案、服务标准、工作流程、绿化管理维护制度，保洁、保修、车辆管理收费规定，消防设施设备管理维护制度、物业管理服务年度计划、财务预决算，年度维修养护计划和大中修方案等，尤其是经营性收入和支出的情况，均不按照合同的约定予以公示，不仅未按合同约定履行其应尽的义务，还存在重大违约，甚至侵犯了业主的知情权。三、业主委员会和广厦公司确定的地下车库物业费标准无效，涉案小区的地下车库物业费标准上限应为0.475元/平方米。（1）业委会确定的收费标准无效，地下，地下车库目前仍属新城公司的财产涉及其他任何业主的所有权和使用权，收费标准应由新城公司和广厦公司协商确定，即使业委会要和广厦公司确定价格也应事先征得新城公司和业主同意。（2）地下）地下车库物业费的上限应为05元/平方米，并在此基础上扣减。（3）2017年之前地下车库的物业费为84万，到了2018年却上调为每年190多万元。四、物业服务合同未约定违约金，且广厦公司违约在先，广厦公司20万元违约金的主张没有事实和法律的依据。 经审理本案事实认定如下： 新风丽都小区由新城公司建设，新城公司原企业名称为杭州市铁路投资有限公司。新城公司尚未将新风丽都小区地下车库交付使用。 广厦公司（丙方）与杭州铁路及东站枢纽建设指挥部（杭州市铁路投资有限公司）（甲方）、杭州市江干区彭埠街道新风社区居民委员会（乙方）签订了前期物业管理服务合同，约定：物业名称为新风天城小区，总建筑面积289301.85平方米，地下，地下建筑面积60722平方米，面积数据来自新风天城总平面图，最终结算面积以政府有关部门文件和实测为准；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理等；住宅（含地下室等非配套公建）物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积按0.80元/平方米/月的标准向丙方交纳（预交不超过12个月）；等等。 2017年7月18日，杭州市江干区彭埠街道新风社区居民委员会向广厦公司支付了物业管理服务费846483.56元。 2018年1月1日，广厦公司（受委托方、乙方）与杭州市江干区新风丽都业主委员会（委托方、甲方）签订物业管理服务合同，约定：物业名称为新风丽都小区（南苑、北苑），总建筑面积289301.85平方米；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；合同期内物业管理服务费按建筑面积分摊后收费标准为1.05元/平方米/月（不含能耗费），经营性用房及商铺物业管理服务费为2.0元/平方米/月（不含能耗费）；地下；地下车库费用收费标准为1元/平方米/月（不含运行能耗费），面积61571.02平方米；乙方通过甲方聘用并进场服务后，按季度或年度收取物业管理服务费；乙方严格按约定的综合服务标准执行，由甲方不定期进行考核；等等。 新城公司未支付过新风丽都小区地下车库2018年1月1日以后的物业管理服务费。2020年7月，广厦公司委托律师向新城公司发函催要2018年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费。 另查明，杭州市公安局交通警察局于2012年2月21日出具的公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书记载，新风丽都小区的地下室面积为60722平方米。现新风丽都小区地下车库出入口装有升降栏杆、识别显示一体机等设施设备，地下，地下车库内有大量车辆停放div> 上述事实，有原告广厦公司提交的物业管理服务合同、网上银行电子回单、律师函及邮寄凭证、被告新城公司提交的物业管理服务合同、公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书、照片、前期物业管理服务合同、本案庭审记录证实。 本院认为，广厦公司与杭州市江干区新风丽都业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效。国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。新城公司系新风丽都小区的建设单位，其公司尚未将新风丽都小区地下车库交付使用，因此广厦公司有权要求新城公司支付物业管理服务费。 关于地下车库的面积，虽然前期物业管理服务合同、公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书记载为60722.20平方米、60722平方米，但从前期物业管理服务合同的约定可知该数据来源于小区的总平面图，并非最终结算面积，涉案的物业管理服务合同晚于该2份文件形成，且在地下车库收费标准的合同条款中明确约定了地下车库面积，因此广厦公司有权要求按此面积计算物业管理服务费。 新城公司主张广厦公司的物业管理服务存在瑕疵，其公司可以通过业主委员会要求新城公司改进、弥补，仍达不到约定标准的可以解除合同、更换物业服务人等，新城公司据此要求减少物业管理服务费依据不足。新城公司主张的地下车库有人使用的问题，其公司应另行主张权利。涉案物业管理服务合同明确约定了地下车库物业管理服务费的收费标准为1.05元/平方米/月，广厦公司有权要求按此标准计算物业管理服务费。 新城公司未支付过2018年1月1日以后的物业管理服务费，按上述标准计算2018年1月1日至2020年6月30日新城公司应支付的物业管理服务费金额为1939487.13元。广厦公司要求新城公司支付物业管理服务费的诉讼请求本院予以支持。 涉案的物业管理服务合同未就逾期支付物业管理服务费约定违约金，因此广厦公司要求新城公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告杭州市城东新城建设投资有限公司向原告浙江广厦物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币1939487.13元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告浙江广厦物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费人民币11958元，由原告浙江广厦物业管理有限公司负担人民币830元，由被告杭州市城东新城建设投资有限公司负担人民币11128元。 被告杭州市城东新城建设投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到交费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇二一年二月二十二日 代书记员 陈亚红