江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏12执复10号 复议申请人（被执行人）：江苏金港置业有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道西侧（原公路管理站）。 法定代表人：薛举连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。 申请执行人：张满荣，男，汉族. 委托诉讼代理人：王佳玲，江苏百川通律师事务所律师。 复议申请人江苏金港置业有限公司（以下简称金港公司）不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）作出的（2020）苏1282执异110号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月18日举行了公开听证。复议申请人金港公司的委托诉讼代理人成杰、申请执行人张满荣的委托诉讼代理人王佳玲到庭参加听证，现已审查终结。 经审查查明：2018年7月23日，靖江法院对金港公司诉张满荣为商品房销售合同纠纷一案作出（2018）苏1282民初2766号民事判决：一、解除金港公司与张满荣于2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》一份以及2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》四份；二、张满荣于判决生效后十日内协助金港公司办理上述五份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为：2015010637、2015011031、2015011032、2015011033、2015011034）的备案注销手续；三、金港公司于判决生效后十日内返还张满荣购房款9665480元；四、张满荣于判决生效后十日内支付金港公司违约金125818元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费18849元减半收取为9424.5元，由张满荣负担（此款金港公司已预交，张满荣于判决生效后十日内给付金港公司）。 根据张满荣的申请，靖江法院于2020年1月19日立案强制执行，案号为（2020）苏1282执435号。执行过程中，泰州市姜堰市不动产登记中心于2020年3月6日协助查封了被执行人金港公司名下位于姜堰区帝景蓝湾6号楼商业02、04、06、07四处不动产。后金港公司支付执行款4067077.46元至靖江法院。同年7月30日，该院作出(2020)苏1282执435号之一执行裁定：终结(2020)苏1282执435号案件的执行。根据申请人张满荣的申请，靖江法院于2020年8月20日立案恢复执行，案号为（2020）苏1282执恢809号，执行标的为5598402.54元。同月27日，该院作出（2020）苏1282执恢809号之一执行裁定：拍卖被执行人金港公司名下位于姜堰区帝景蓝湾6号楼商业02[不动产权证号：苏（2017）姜堰不动产权第0003426号]；位于姜堰区帝景蓝湾**楼商业04[不动产权证号：苏（2017）姜堰不动产权第0003428号]；位于姜堰区帝景蓝湾**楼商业06[不动产权证号：苏（2017）姜堰不动产权第0003333号]；位于姜堰区帝景蓝湾**楼商业07[不动产权证号：苏（2017）姜堰不动产权第0003334号]四处不动产。 金港公司向靖江法院提出异议称，其在七月份向姜堰法院提起民事诉讼，要求确认抵销张满荣债权金额5598402.54元，其中贷款本息合计5258949.04元（含本金4193962.62元）、律师代理费117252元、违约金125818元、案件受理费及执行费已有相关法律文书确定。张满荣在庭审中对该司主张的金额没有异议。张满荣与该司解除商品房买卖合同后，其公司作为承担阶段性担保的开发商已经向张满荣贷款银行代偿相应款项，根据省高院《关于执行疑难问题的解答》第三条第四款规定，该司享有预先扣除为张满荣向银行的代偿款，已不欠张满荣购房款，请求中止执行。 张满荣辩称，其已在姜堰法院两次参加庭审，现对金港公司提出的抵销的欠款金额没有异议，然金港公司未发通知，不符合《合同法》第九十九条第二款关于抵销的构成要件；其次，省院的该款规定是有前提条件的，本案并不符合条件。即便金港公司代偿，已属于普通债权，不具有优先权，因张满荣债务较多，依法应当参与分配，而不是金港公司直接全额扣除，对其他债权人亦不公平，请求法院继续执行。 另查明，由靖江法院立案强制执行的被执行人含张满荣、结案方式为终结本次执行程序的案件有多起，其中案号为（2017)苏1282执2232号、(2018)苏1282执3311号、(2018)苏1282执2764号、（2018)苏1282执1740号、（2018)苏1282执1738号、（2018)苏1282执1176号、（2018)苏1282执1175号、(2019)苏1282执1595号的执行案件，申请执行标的共计25025798.71元、实际执行到位金额为0。 靖江法院审查认为，法律规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。张满荣对金港公司主张的已代偿借款本息及相关费用金额没有异议，因抵销权既可以通知的方式行使，也可以通过诉辩或执行异议等方式行使，故对张满荣主张的未经书面通知不符合抵销要件的意见，不予采信。 鉴于申请执行人张满荣亦同时系多起案件的被执行人，法院在执行过程中审查金港公司抵销权行使条件时，亦需考虑其主张的抵销权是否损害了张满荣其他债权人的利益。首先，法律规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。按揭银行对（2018）苏1282民初2766号民事判决确定的5套商品房未办理抵押登记，金港公司代偿贷款本息后形成的权利实质系追偿权，该权利系一般债权。金港公司在与涉张满荣的系列诉讼中应知，张满荣负债较多，一旦将法律文书确定的款项全部交纳至法院，该司将参与分配，且有可能无法全部受偿，其主张在购房款中扣除其代偿借款本息及相关费用后的余款系执行款，导致其通过抵销享有优先受偿地位，损害其他债权人利益；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。该条款中第三人优先获得价款前提是不解除买卖合同，被执行法院对买卖合同标的物可采取查封、扣押及延伸相关程序的处置，标的物通过执行中公开拍卖等程序实现了变现款的最大化。本案中，金港公司与张满荣解除了《商品房买卖合同》，金港公司返还的是合同签订时约定的购房款，该房产的变现并非通过执行程序而处置，金港公司在本案中不能参照前述条款享有自返还房款中先行扣除代偿本息等费用。金港公司为张满荣向按揭银行承担阶段性担保责任后，该司对代偿贷款本息后形成的债务是并不享有优先受偿权，不能主张抵销权。 据此，靖江法院于2020年10月27日作出（2020）苏1282执异110号执行裁定：驳回金港公司的异议请求。 金港公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称，1.被申请人购买预售商品房时，因该商品房尚未取得产权证书不能办理抵押担保，复议申请人为被申请人按揭贷款提供了阶段性担保，这是房地产开发销售过程中形成的国际通用规则。这种担保是以商品房抵押条件成就时即应办理抵押担保的过渡性质担保；2.由于开发商为购买者按揭贷款提供阶段性担保有一定风险，特别是购房者因其自身原因导致日后不能办理商品房抵押担保，购房者又不能依约及时偿还银行按揭贷款本息，易引起购房者和银行、购房者与开发商、开发商与银行等之间按揭贷款和担保纠纷，特别是开发商为购房者代偿银行款项后，该代偿款项与购房者其他普通债权如何受偿，司法实务中对此易发生认识差别，引起歧义。《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条对此作了专项明确规定，即开发商为作为被执行人的购房者向按揭银行代偿的款项，该款项应在商品房变价款中预先扣除支付给开发商。靖江法院在执行购房者即被申请人商品房合同解除后有关被申请人商品房的退价款时，竟然以被申请人商品房退价款不是在执行中处置的，同时认为被申请人有多起债务案件需执行为由，就对复议申请人预先扣除代偿银行款项不予认可，未能真正理解按揭贷款中开发商提供阶段性担保的性质，更没有对省高院上述规定精神予以透彻理解和落实执行，严重损害复议申请人的合法权益。请求撤销（2020）苏1282执异110号执行裁定。 张满荣辩称，其从未收到金港公司提出的任何关于抵消权行使的通知，金港公司对其享有的追偿权是一般债权，不具有优先受偿性，靖江法院执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 本院复议期间另查明，2017年8月17日，姜堰法院就原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行诉被告张满荣、金港公司金融借款合同纠纷一案，作出（2017）苏1204民初2465号民事判决:一、被告张满荣于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行返还借款本金410018.65元及利息（利息截至2017年4月6日为241.05元，自2017年4月7日起至被告实际给付之日按原、被告于2015年6月2日签订的个人住房[商业用房]借款合同约定的利率计算），并赔偿律师代理费17694元；二、被告金港公司对被告张满荣的上述第一项还款义务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告张满荣追偿。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8663元，由原告负担1110元，被告张满荣、金港公司负担7553元(原告同意其预交的由被告负担的案件受理费由二被告向其直接支付，本院不再退还，由二被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。2017年8月11日，姜堰法院对原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行与被告张满荣、江苏费尔空调设备有限公司、金港公司金融借款合同纠纷一案，作出（2017）苏1204民初2466号民事判决:一、被告张满荣于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司姜堰支行返还借款本金3783943.97元及利息（利息截至2017年4月6日为12805.49元，自2017年4月7日起至被告实际给付之日按原、被告于2015年7月6日签订的个人住房[商业用房]借款合同约定的利率计算），并赔偿律师代理费99558元；二、被告金港公司、江苏费尔空调设备有限公司对被告张满荣的上述第一项还款义务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告张满荣追偿。如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43020元，由原告负担5997元，被告张满荣、金港公司、江苏费尔空调设备有限公司负担37023元(原告同意其预交的由被告负担的案件受理费由三被告向其直接支付，本院不再退还，由三被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。后中国建设银行股份有限公司姜堰支行向姜堰法院申请强制执行，2018年10月25日，姜堰法院立案执行，执行案号分别为（2018）苏1204执3086、（2018）苏1204执3087号。2018年12月11日，中国建设银行股份有限公司姜堰支行出具情况说明：金港公司代偿张满荣个人住房贷款本息503409.7元，代偿张满荣个人商业用房贷款本息4755539.34元，金港公司为张满荣垫付诉讼费47352元、律师费117252元。 本院认为，本案的争议焦点是金港公司作为开发商为张满荣向按揭银行承担阶段性担保责任后，将剩余4067077.46元交付靖江法院执行，张满荣是否有权再申请执行。对此，本院分析如下：第一，本案纠纷的产生，是因张满荣在签订《商品房买卖合同》后违约未按期偿还建行姜堰支行的按揭贷款所致。金港公司作为商品房开发商因承担按揭贷款阶段性担保而被判决承担责任后，姜堰法院于2018年10月立案执行后向金港公司等被执行人发出执行通知书等手续，金港公司根据生效法律文书确定的义务向建行姜堰支行给付所欠贷款本息及其他相关费用是依法履行义务的行为，亦是合理避险的行为，既合情又合法，应得到法律肯定之评价；第二，金港公司向建行姜堰支行给付的款项实际是因张满荣违约而替其偿还银行贷款本息，该还款行为作为消除债务人张满荣应承担的责任既没有增加张满荣的债务负担，也没有降低张满荣的偿还债务的能力，更没有损害张满荣及其债权人的利益；第三，金港公司径行向建行姜堰支行支付张满荣所欠贷款本息及其他相关费用以此抵消因《商品房买卖合同》解除后应返还的款项，不仅能减少讼累且更能够有利于纠纷的解决。张满荣作为合同的违约方导致金港公司承担相应的担保责任，金港公司解除与其合同关系，张满荣应为其违约行为承担一切损失和风险，而不是将风险转嫁给守约一方金港公司。本案合同解除的法律后果是双方各自返还财产，金港公司应返还张满荣商品房首付款，如要求金港公司向张满荣一并返还其承担担保责任的银行按揭贷款势必将守约方金港公司置于其所付款项无法挽回的风险之中，而使违约一方张满荣获益，不公平也不合理，不应得到法律的支持；第四，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条规定，当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。本案中，金港公司、张满荣互负到期债务，所负债务均为金钱之债，金港公司代张满荣偿还的债务，有此前姜堰法院生效法律文书、债权人建行姜堰支行出具的证明等证据认定，且张满荣对代偿款数额予以认可，已满足在执行中主张抵消权的条件，符合抵消的法定要件；第五、从衡平当事人的利益的角度出发，除坚持债权平等受偿的原则外，还应注意保护特定债权人的利益，金港公司在商品房按揭贷款合同关系中承担阶段性担保责任，全面履行了自身约定义务，法律应予以充分保护，这样才能有利于商品交易，保障市场经济的有序发展。金港公司在商品房买卖合同解除后优先偿还银行的按揭贷款，主张从退还款中直接扣除相应款项，符合法律规定的公平原则。综上，金港公司作为开发商为张满荣向按揭银行承担阶段性担保责任后，将剩余4067077.46元交付执行，张满荣要求靖江法院恢复立案执行，将造成金港公司的重复给付，不利于保护当事人合法权益。靖江法院以金港公司为张满荣代偿的贷款本息后形成的债务不具有优先受偿性，对金港公司立案执行，没有法律依据，应予纠正。 综上所述，复议申请人金港公司的复议请求和理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(二)项之规定，裁定如下： 一、撤销江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282执异110号执行裁定； 二、驳回张满荣的执行申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年二月三日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟