浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9938号 上诉人（原审被告）：刘芹，女，1987年10月11日出生，汉族，户籍地：河南省沈丘县，现住浙江省杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）：姜旭雯，女，1978年2月16日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：胡斌，浙江六律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱强波，浙江六律律师事务所实习律师。 上诉人刘芹因与被上诉人姜旭雯房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初6624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年10月18日，姜旭雯（甲方，出租方）与刘芹（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于杭州市东新路1004号商铺一间出租给乙方；租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日；租金为195000元，该租金三年不变直到租赁期满，租金按六个月为一期支付，按先付后用原则，以后每期租金提前二个月支付，即每年8月1日和2月1日前支付；乙方向甲方支付5000元作为承租保证金，乙方承租期满后，如乙方无违约及其他损害甲方利益行为时，甲方原额无息退还乙方承租保证金；乙方不履行缴纳到期租金、水电费等费用的义务时，甲方有权从保证金中扣除；乙方保证按约向甲方支付租金等全部应付款项，迟延付款的，按未付款总额的每天百分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方不按时支付租金及管理费等费用，经甲方催告后10天内仍不缴纳的，甲方有权单方面终止合同，乙方已缴纳的租金及保证金不予退还，乙方并须另行向甲方支付违约金100000元等内容。 上述合同签订后，刘芹已向姜旭雯缴纳租赁保证金5000元。租赁合同履行期间，刘芹于2014年10月23日支付租金97500元、2015年2月10日支付租金50000元、2015年3月19日支付租金47500元、2015年9月2日支付租金97500元、2016年3月8日支付租金47500元、2016年8月26日支付租金90000元、2017年2月17日支付租金92500元。租赁合同履行期限届满后，姜旭雯自2018年2月5日起数次通过电话向刘芹催讨租金。 姜旭雯的诉讼请求为：1、判令刘芹向姜旭雯支付租金62500元，并支付利息损失至付清之日止（按银行同期贷款年利率4.75%从2017年10月1日暂计算至2019年9月1日为5693元）；2、判令刘芹向姜旭雯支付违约金100000元；3、判令刘芹承担本案的诉讼费。 原审法院认为：姜旭雯与刘芹签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方当事人应恪守合同约定，全面适当履行合同义务。刘芹未按约履行支付租金的义务，应承担相应的民事责任。刘芹未举证证明以现金的方式支付租金50000元及姜旭雯同意降租12500元的事实，其相关辩解意见原审法院对不予采信。对本案诉讼时效问题，双方当事人对刘芹已付租金对应的租赁期间未作约定，根据最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定，已付租金应按租金到期的先后顺序抵充。按此规则，刘芹拖欠的租金应为2017年2月1日应付的租金。姜旭雯于2019年11月8日向原审法院起诉并未超过三年诉讼时效期间，刘芹辩称姜旭雯的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见缺乏法律依据，原审法院不予采纳。对刘芹拖欠租金的金额，刘芹在合同签订后已向姜旭雯缴纳租赁保证金5000元，该保证金应优先用于抵扣租金，故刘芹拖欠的租金应为57500元。另，合同约定对逾期支付的租金按每天百分之五的标准计算违约金的同时又约定了100000元的一次性违约金，该违约责任过重，原审法院酌情将违约金调整为17500元。该违约金已足以弥补姜旭雯的利息损失，故姜旭雯要求刘芹支付利息损失的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘芹于判决生效后十日内支付姜旭雯租金57500元；二、刘芹于判决生效后十日内支付姜旭雯违约金17500元；三、驳回姜旭雯的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3664元，由姜旭雯负担1989元，由刘芹负担1675元。 宣判后，刘芹不服，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定不清。姜旭雯主张的房租仍欠50000元和12500元一事。原审法院在判决书中并没有认定50000元房租对应的欠付年份和12500元对应的欠付年份。事实上，从姜旭雯在原审中提交的证据可以清楚的看到，姜旭雯自认尚欠的50000元房租对应的是第二年半年租金，即按照合同第四条约定应当在2016年2月1日之前支付的房租。对12500元尚欠房租对应的是第三年的第一次房租（2016年8月1日之前支付）7500元和第二次房租（2017年2月1日之前支付）5000元。原审判决对这些房租支付的关键时间点予以了遗漏。二、原审法院适用法律错误。根据姜旭雯自行在原审中提交的证据证明，刘芹交房的款项是有对应的房租日期，因此，原审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条来确定支付顺序，是适用法律错误。双方合同对租金支付的期限进行了明确的约定，因而，各期租金均为独立债务。据此，截至姜旭雯起诉时的2019年11月，本案中的50000元和7500元已经超过了诉讼时效的规定。三、需要再次说明的是，本案中的7500元和5000元，并非刘芹恶意不支付，实乃是与姜旭雯沟通后，姜旭雯在当时同意免除的少部分金额。否则，刘芹没有理由支付了90000元而不支付7500元，又在半年后支付了92500元后再少支付5000元。正是因为姜旭雯同意免除这些金额，才会发生后面这期需要支付的反而比上一期更多。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回姜旭雯的诉讼请求，并由姜旭雯承担本案诉讼费用。 针对刘芹的上诉，姜旭雯发表答辩意见称： 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。双方于合同中约定租金支付时间为每年的8月1日和2月1日前，查刘芹除第一期外，其他几期租金均有不同程度的迟延支付情形，且其中第二期租金分两次支付，还有部分期限租金未足额支付，故本院认为，刘芹后续支付的租金，应首先补足之前未足额支付的租金。原审法院认定刘芹所拖欠的应为2017年2月1日应付的租金，并据此认定姜旭雯于2019年11月8日向该院提起诉讼并未超过三年诉讼时效符合法律规定，具有事实依据，本院亦持同一意见。刘芹另上诉称姜旭雯同意免除其部分金额，缺乏事实依据，原审法院不予采纳正确。 综上，刘芹的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人刘芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月一日 书记员  姚丽萍