北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4522号上诉人（原审原告）：张霞，女，1970年11月14日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：于春洋，北京冠都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏道成，北京冠都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任永江，男，1971年6月16日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：王蕾，女，1985年1月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任淑芬（王蕾之母），1961年6月5日出生，住北京市朝阳区。上诉人张霞因与被上诉人任永江、王蕾确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姜君独任审理。上诉人张霞之委托诉讼代理人于春洋、苏道成，被上诉人任永江，被上诉人王蕾及其委托诉讼代理人任淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判任永江与王蕾2014年10月15日签订的房屋买卖合同无效，王蕾立即腾退北京市顺义区×903号房屋（以下简称涉诉房屋）交付张霞并协助张霞办理房屋过户手续，或发回重审；2.一、二审诉讼费由任永江、王蕾承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.涉诉房屋属于张霞与任永江共同所有，任永江擅自出让涉诉房屋属于无权处分，张霞有权追回。张霞与任永江1994年9月13日进行婚姻登记，婚姻关系存续至今，涉诉房屋是任永江在2007年3月1日向北京隆华广厦房地产开发公司购买的，属于夫妻共有财产。2014年10月15日任永江在未告知张霞，且未经张霞同意的情况下，擅自与王蕾签订存量房屋买卖合同，将属于夫妻共同财产的涉诉房屋出让给王蕾属于无权处分。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，张霞作为涉诉房屋的所有权人有权追回。2.王蕾2014年10月15日向任永江购买涉诉房屋时明知其属于无权处分仍然受让涉诉房屋，主观上存在重大过失，不属于善意第三人。王蕾是任永江的外甥女，涉诉房屋是任永江与张霞夫妻共同财产的情况王蕾十分清楚。王蕾在未征得张霞同意的情况下与其舅舅任永江签订房屋买卖合同并私下办理所有权转移登记手续，具有重大过失主观上存在侵害张霞利益的故意，明显不属于善意第三人。3.任永江以不合理的价格向王蕾转让涉诉房屋，双方存在恶意串通的情形。任永江与王蕾的房屋交易存在诸多不符合正常交易的情况。首先，任永江与王蕾的交易价格远低于市场价格，2007年任永江购买涉诉房屋时的价格为405493元，2014年其与王蕾之间的《存量房屋买卖合同》的交易金额显示为50万元，转让时同小区同户型的交易市场价格均在230万元以上。王蕾与任永江的房屋交易价格仅相当于正常市场交易价格的21.7%；其次，王蕾与任永江签订的《存量房屋买卖合同》中的重要条款例如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空白，不符合一般交易习惯；最后，在王蕾未支付购房款的情况下，任永江即将涉诉房屋过户至王蕾名下，以上交易行为均不符合常理。综上，一审法院在审查买卖合同时刻意忽略任永江擅自处分夫妻共同财产属于无权处分，王蕾存在重大过失非善意第三人，双方以不合理的低价转让涉诉房屋的事实，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；”和《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第十五条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”和第十八条“民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”规定。具体到本案中，首先，涉案房产是张霞和任永江的夫妻共同财产，在未经张霞同意的情况下，任永江擅自将涉诉房屋出让与王蕾属于无权处分。其次，任永江是王蕾的舅舅，王蕾十分清楚涉诉房屋是张霞与任永江的共同财产，其在没有取得张霞明确同意的情况下，受让涉诉房屋存在重大过失。第三，王蕾以低于市场价格的50万元（市场价值230万元以上）受让涉诉房屋，且未实际支付购房款，属于以不合理的价格受让。第四，任永江与王蕾之间的《存量房屋买卖合同》除房屋交易价格50万元之外，其他如房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等均为空白，明显存在与任永江恶意串通侵害张霞利益的情形。任永江属于无权处分，王蕾在明知任永江无权处分的情况下受让涉诉房屋存在重大过失，任永江与王蕾以不合理的低价交易涉诉房屋并私下办理房屋所有权过户登记，明显具有恶意串通损害张霞权益的情形。一审法院以不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定驳回张霞诉讼请求，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持张霞的上诉请求。任永江辩称，不同意一审判决，王蕾应把1219400.2元购房款给任永江。王蕾辩称，同意一审判决，不同意张霞的诉讼请求。张霞不可能对出售涉诉房屋不知情，无权处分不影响合同效力。王蕾已经取得房屋所有权。合同约定的价格是以房抵债，价格合理，是双方真实意思表示。对方反复就同一事实起诉，涉嫌滥诉。张霞向一审法院起诉请求：1.请求确认任永江与王蕾于2014年10月15日签订的房屋买卖合同无效；2.王蕾立即腾退涉诉房屋，交付张霞并协助张霞办理房屋过户手续；3.诉讼费由任永江、王蕾负担。一审法院认定事实：任永江系王蕾舅舅，王蕾母亲任淑芬系任永江之姐姐。任永江与张霞于1994年9月13日登记结婚。在一审法院（2020）京0113民初1331号案件中，任永江曾起诉王蕾，要求王蕾向其支付涉诉房屋房款1219400.2元并支付利息。一审法院（2020）京0113民初1331号判决书载明：“经审理查明：2007年3月1日，任永江与北京隆化商厦房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，购买了位于北京市顺义区×903号的房屋。房屋价款、税费等共计花费42万元。涉诉房屋于2009年登记至任永江名下。任永江认可为购买涉诉房屋向被告借款40万元。2014年10月15日，任永江与王蕾签订存量房屋买卖合同，该合同载明：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：顺义区×903，该房屋成交价格为：人民币500000元（小写），伍拾万元整（大写）。该合同附件五存量房交易结算资金自行划转声明载明：甲方：任永江居民身份证：×××（系卖房人）。乙方：王蕾居民身份证：×××（系买房人）。兹有乙方购买甲方位于北京市顺义区×903房产，《房屋所有权证》证号：X京房权证顺字第XXXX号，房价款为人民币500000元，（大写金额伍拾万元整）。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。2014年10月15日，王蕾支付二手房交易契税12194元，该税收缴款书载明：品目名称：房屋买卖。名称：契税。计税金额或销售收入为￥1219400.2元。备注：房地产位置顺义区×903。北京市地方税务局通用机打发票（税务机关代开）载明：付款单位（个人）王蕾。品目：二手房交易。单价：500000。数量：1.金额：500000。房屋产权证书：X京房权证顺字第XXXX号。房屋坐落地址：顺义区×903。备注：核定价格：1219400.2元。小写合计：500000.00元。大写合计：伍拾万元整。后涉诉房屋过户至被告王蕾名下。庭审中，任永江认可2005年向被告借款，其陈述借款金额为6.2135万元，被告王蕾陈述借款金额为10万元。双方均认可任永江2007年购买房屋从被告处借款40万元。……一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告任永江提交的证据可以证明其与被告王蕾存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。就涉诉房屋，双方签订的买卖合同及税收缴款书、契税发票均载明房屋价款为50万元，且双方之前并不知道房管局核定的缴税价格为1219400.2元，原告任永江陈述双方约定房屋出售价格为房管局核定价格1219400.2元，与常理不符。2007年任永江购买涉诉房屋花费42万，其中40万元系从被告王蕾处借款而来，2014年10月原、被告双方签订房屋买卖合同且涉诉房屋过户至被告王蕾名下。任永江一直未催要购房款，直到2018年年底才开始催要且任永江欠被告的两笔借款亦未归还。被告王蕾陈述双方约定两笔借款款项即是购房款，购房款与借款相抵消，虽然未提交证据予以证明，综合全案事实来看，该陈述具有高度盖然性，一审法院予以采信。对原告任永江要求被告王蕾支付房屋价款1219400.2元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告任永江全部诉讼请求。”后，任永江上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院维持该判决。一审庭审中，任永江称，其在2005年向王蕾母亲任淑芬借款6万多用于买车，2007年为了购买涉诉房屋向任淑芬借款40万，上述借款均未归还。张霞称，对借款和还款的数额均不知情。另，一审庭审中，双方均认可，涉诉房屋一直由任永江与任淑芬的父母居住，直到2019年3月任淑芬提出装修，双方才有了争议。任永江称：“任淑芬如果不把父母清退，我也不会起诉她，因为2014年过户时说好了让我父母一直在涉诉房屋居住，不然不会这么便宜卖给她。”一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，无证据提交或提交证据不足的，应自行承担举证不能的不利后果。张霞以任永江擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分为由，主张任永江与王蕾就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效，鉴于物权变动的原因行为不当然因无权处分而无效，且根据现有证据，并不能确认任永江与王蕾存在恶意串通损害张霞利益的情形，故张霞的主张不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。据此，一审法院于2020年12月作出判决：驳回张霞的全部诉讼请求。二审中，任永江提交如下证据：证据1.银行明细，证明任永江是从王蕾的母亲任淑芬处借的钱，与王蕾没有关系。证据2.电话录音记录，证明任永江将房屋卖给王蕾不是以房抵债，任淑芬要保障母亲在房里住才低价卖给她，购房款实际是1219400.2元。张霞对证据1真实性、关联性认可，从该证据可以看出任永江的实际借款关系人是任淑芬而非王蕾，证明目的认可。对证据2真实性和关联性认可，任永江与王蕾的交易过程没有告知张霞，证明目的不能确认。王蕾对证据1、2真实性认可，关联性、证明目的均不认可。本院对两份证据的真实性认可，但两份证据与本案确认合同效力并无关联性，无法达到证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：任永江与王蕾签订的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。基于区分物权变动的原因与结果原则,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张霞以任永江擅自处分共同所有的房屋属于无权处分为由，主张任永江与王蕾签订的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，根据生效判决认定的事实，现有证据无法证明任永江与王蕾存在恶意串通的通谋表示，故张霞以任永江与王蕾存在恶意串通损害其利益为由主张房屋买卖合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，张霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  姜 君二〇二一年二月二十六日法官助理  李晓晴法官助理  王慧君