河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终221号上诉人(原审原告):张杨，男，1988年5月10日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：崔喜强、张天奇（实习），河南恩华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李新敏，女，1963年1月15日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：邓宏民，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人张杨因与被上诉人李新敏转让合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0711民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张杨及委托诉讼代理人崔喜强、张天奇，李新敏及委托诉讼代理人邓宏民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杨上诉请求：1、请求二审法院依法改判，判令李新敏退还转让费300000元、租赁费5000元、经营补贴9200元，共计314200元（不服金额为300000元）；2、本案一、二审诉讼费由李新敏承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，双方签订转让协议后，张杨多次要求李新敏办理过户手续，李新敏迟迟未按协议约定履行过户义务，并在通话录音中明确表示拒绝办理过户手续，结合其他证据，足以认定李新敏存在严重违约行为，致使合同目的不能实现；2、原审适用法律错误，李新敏未协助办理过户手续，张杨要求退还转让费应予支持。针对张杨的上诉，李新敏辩称：1、张杨未提出过户请求，且根据规定养老院不需要办理过户手续，另涉案协议的有效期至2019年10月止，张杨要求解除协议并返还款项的主张与协议相悖，且张杨已经实际经营两年多；3、养老院转让协议的有效期到2019年10月止，续期经营是张杨超出协议范围外的另行行为，张杨可以要求协助办理续期手续，但未提出，退一步讲，即使张杨提出请求而李新敏不同意协助办理，张杨也不能以此要求解除转让协议。综上，张杨的上诉主张不能成立。李新敏上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0711民初3375号民事判决第一项，驳回张杨要求退还5000元房屋租金的诉讼请求；2、对案件受理费、保全费5126元按双方败诉胜诉的比例划分；3、张杨承担本案二审的诉讼费。事实与理由：1、2020年4月份，双方商定20000元房租扣除房屋和物品损失后返还张杨15000元，双方“已清完”，合同终止，李新敏提供的收据充分证明了上述事实，另合同履行过程中大多是张杨的母亲与李新敏实际参与的，所涉收据是张杨母亲送给当事人的，张杨认可收到15000元租金，进一步证明了张杨及其母亲认可5000元折抵房屋和物品损失的事实；2、原审判决双方各承担50%的诉讼费用，显失公平。针对李新敏的上诉，张杨辩称：李新敏于2020年4月收回房屋，租赁合同已经实际解除，李新敏应退还租赁费20000元，李新敏称扣押5000元用于房屋及物品毁损损失，没有提供证据。原审认定双方租赁合同已经实际解除，判决李新敏返还房屋租金5000元认定事实清楚，适用法律正确。张杨原审诉讼请求：1、判令李新敏立即返还张杨转让费300000元、租赁费5000元、经营补贴9200元，共计314200元；2、本案诉讼费由李新敏承担。原审查明：春缘敬老院系李新敏出资开办，李新敏并担任该敬老院法定代表人。2018年4月30日，李新敏将春缘敬老院转让给张杨经营，双方签订转让协议一份。协议第一条约定：乙方（张杨）同意接收春缘敬老院（包括民办非企业单位登记证书），转让费300000元；法定代表人变更手续尽快办理，如因双方无法控制的原因导致无法办理变更手续，春缘敬老院实际法定代表人仍为乙方所有，甲方仅为名义法定代表人。从本协议生效之日起，乙方实际行使春缘敬老院所有人的权利，并履行相应的义务。甲方同意转让春缘敬老院100%股权及控制权，包括该股权项下所有的附带权益。第三条约定，有关物品除房屋内电器、厨具外，其余与春缘敬老院相关物品全部包含在转让费内；房租每月2000元，一次预交一年费用共计24000元，每年4月30日前付清，每三年签订一次租赁合同。同日李新敏与张杨又签订房屋租赁协议一份，约定李新敏将自己位于荣校路荣军休养院8号楼1单元1楼西户的房屋出租给张杨使用，租期从2018年5月1日至2021年5月1日止，租金按年交付，租金每月2000元整。2018年4月30日，张杨按照约定支付李新敏300000元转让费，并陆续支付了2018年5月1日至2021年5月1日的房屋租赁费，2019年5月至2021年5月实际支付的租赁费为每年20000元（优惠后）。另查明，根据张杨提供的与李新敏的微信聊天记录可以看出，自2019年5月份起，李新敏与张杨因房屋租赁押金和电器使用问题开始产生矛盾，继而在8、9月份对是否提前解除房屋租赁合同发生争执。2020年4月18日，李新敏强行收房双方发生冲突，张杨向公安机关报警。2020年4月24日，李新敏退还房租15000元给张杨的母亲。2020年7月，张杨联系李新敏提出办理春缘敬老院的过户手续，李新敏在电话中予以拒绝，经当庭询问，李新敏明确表示同意办理过户手续。根据张杨提供的银行查询单显示，其主张的经营补贴费9200元已由新乡市牧野区民政局打至春缘敬老院的账户。原审认为：双方之间签订的春缘敬老院转让合同和房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，张杨在合同签订后按照约定支付了转让费300000元及三年的房屋租金，并实际经营了春缘敬老院，合同已进行至实际履行阶段。双方在2020年4月提前解除了房屋租赁合同，对解除原因双方各执一词，都认为是对方违约造成的。从双方的微信聊天记录内容看，原审认为导致房屋租赁合同提前解除李新敏过错较大，理由是：双方签订房屋租赁合同时，并未约定押金，2019年5月至8月期间，李新敏在张杨已提前预付房租至2021年5月1日后，又要求张杨缴纳租赁押金，并提出再预付一年的租金，这是双方产生矛盾的起因。在此情况下，张杨给李新敏回信息称：“我这边接下来打算再开个大一点的养老院，这段时间正在找地方了，有可能过完年我们就搬走了，到时候还要麻烦你把第三年的钱退给我，所以这个房子到期后房租我们也就不在续租了，也省的给你添麻烦了…。”上述信息发送时间是2019年8月1日，当时张杨已支付房租至2021年5月，从合同签订时间看，其说过完年可能搬走，并要求到时候退还第三年的房租应该指的是2020年过完年和2020年5月至2021年5月的房租，即合同约定的第三年。虽然李新敏提出让张杨再预交第四年的房租，张杨并未同意也未支付，其要求退还的第三年房租只能是已交过的房租，不可能是未交的房租，其辩解意见不符合常理和逻辑不予采纳。但即便张杨表示过也许会提前解除房屋租赁合同，从其信息内容看也只是提出一种可能性，并未确定和正式提出解除合同，且后来又多次明确表示会租用到合同期满不会提前搬走，但李新敏却坚持要求提前解除，并表示要提前收回房屋。原审认为即便双方均同意提前解除并退还第三年房租，2020年的房租也已交付至5月1日，李新敏在2020年4月18日就要求张杨搬出房屋没有法律依据。李新敏退还了15000元房租，扣押5000元用于折抵损坏的房屋和物品，但并未提供相关证据或提出反诉，现双方的房屋租赁合同已实际解除，其应将张杨预付的房租20000元全部退还。李新敏提供的收据无法证明是张杨或其家人出具，该证据不能证明张杨自愿用5000元租金折抵李新敏的损失，故张杨要求李新敏退还房租5000元之请求予以支持。关于张杨主张的养老院经营补贴9200元，其提供的证据证明该笔款项仍在春缘养老院的账户上，不能证明李新敏已经取走，因李新敏已将春缘养老院转让给张杨，该经营补贴应属于张杨所有，李新敏如果取走应返还，如尚未取走应协助张杨支取该笔款项。至于之前属于李新敏的经营补贴款是否存在张杨领取的情况，李新敏并未提供证据，也与本案争议无关，李新敏可以另行主张。关于张杨主张的春缘敬老院转让费300000元，敬老院转让合同与房屋租赁合同是不同性质的独立合同，房屋租赁合同的解除不代表春缘敬老院转让合同的当然解除，300000元转让费转让的是敬老院的经营资质和股权、控制权，张杨在转让合同签订后已实际经营春缘敬老院，其应及时要求李新敏协助办理过户手续。李新敏虽然在2020年7月的电话录音中表示拒绝办理，是因为双方在此时已发生冲突矛盾较深，张杨提供之前的录音中并没有李新敏明确拒绝办理的内容，而且经庭审询问，李新敏当庭表示同意协助办理过户、续期等手续。对于春缘敬老院转让合同，李新敏并未有根本违约行为，目前也不能证明存在合同客观上不能履行，合同目的不能实现的情况，张杨并未主张解除转让合同直接要求退还转让费300000元证据不足，该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、李新敏于判决生效后十日内返还张杨房屋租金5000元；二、李新敏于判决生效后十日内协助张杨支取敬老院经营补贴款9200元（如李新敏已领取应返还给张杨）；三、驳回张杨其他诉讼请求。如果李新敏未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6013元，减半收取3006.5元，保全费2120元，合计5126.5元，由李新敏负担2563.25元，张杨负担2563.25元。二审中张杨提供的证据有：新乡市牧野区民政局工作人员录音一份，证明养老院非个人财产不能转让，张杨无法获得养老院的变更手续。李新敏认为该证据不能作为证据使用，系个人观点，且2019年10月份张杨对营业执照进行变更与李新敏无关。李新敏提供的证据有：耿连厂证言。证明双方协商退还张杨15000元，其他5000元折抵李新敏房屋及物品损失。张杨认为证人与李新敏有利害关系，对证明目的、真实性、关联性、合法性有异议。本院认证意见：张杨提供的证据1来源不明，不能证明所涉人员身份及有权机关对养老院转让意见，不予采纳。证据2证人与李新敏有利害关系，且证人称未参与物品损害协商情况，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，双方均提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕双方提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于李新敏上诉主张的租赁费问题。双方房屋租赁合同已经实际解除，李新敏应退还剩余租期的租赁费。李新敏主张租金5000元抵扣房屋和物品损毁损失，但未提供证据证明房屋、物品损坏情况以及双方已就此达成一致的充分证据，应承担举证不能的法律后果。关于张杨要求返还转让费用的问题。涉案转让合同是双方真实意思表示，也未见相关法律规定对此予以禁止，涉案合同合法有效。从涉案合同来看，双方未约定转让期限，且涉案春缘敬老院的经营场所为荣军休养院8号楼1单元1层西户，双方就此签订的租赁合同期限亦为三年，结合张杨在2020年7月明确要求李新敏办理养老院过户手续的情况，李新敏主张涉案合同有效期止于2019年10月依据不足。张杨作为养老院受让人，依约支付了转让费用，履行了己方义务，则李新敏亦应按照约定办理养老院的转让手续，李新敏在张杨搬出涉案房屋后仍拒绝办理过户手续，以己方行为表明不履行合同义务，造成合同目的不能实现，张杨要求李新敏返还相应转让费用应予支持，对于返还数额，考虑双方合同约定、张杨实际使用养老院情况以及双方过错程度等因素，根据公平原则，本院酌定李新敏返还张杨转让费250000元为宜。综上，李新敏的上诉主张不能成立，对张杨上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0711民初3375号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0711民初3375号民事判决第三项；三、李新敏于本判决生效后十日内返还张杨款项250000元；四、驳回张杨的其他诉讼请求。如果李新敏未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6013元，减半收取3006.5元，保全费2120元，共计5126.5元，由李新敏负担4310元，张杨负担816.5元。二审案件受理费5850元，由李新敏负担4883元，由张杨负担967元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月十九日书记员  刘 冬