重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1602号上诉人（原审被告）：石兴梅，女，1980年8月28日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。上诉人石兴梅因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初22538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了询问审理。上诉人石兴梅、被上诉人中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石兴梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中奥物业重庆分公司的所有诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由中奥重庆分公司负担。事实及理由：1.本案案由为物业服务合同纠纷，石兴梅与中奥物业重庆分公司之间不存在合同关系，本案应重新选择案由进行审理。2.九龙坡区法院作出的（2019）渝0107民初16751号民事判决采信不实证据，走访调查流于形式，该判决不属于法律条款，不应作为本案判决的法律依据。3.中奥物业重庆分公司未经业主大会依法选聘，石兴梅与中奥物业重庆分公司之间未形成合法有效的物业服务合同关系，其诉求不具有合法性，对石兴梅及其他业主不具有约束力。4.广东雅博重庆分公司从未向全体业主提出退出案涉小区，石兴梅与其签订的合同至今仍然合法有效。5.走访调查证据与（2011）九法民初字第9750号判决中广东雅博重庆分公司向法院出具的情况说明相矛盾，且社区及物管科相关证明人在2010年均未在相关岗位，调查证据不具有合法性、真实性和关联性。6.一审判决认定中奥物业重庆分公司进驻案涉小区违背法律强制性规定，该行为属于违法行为，而非存在瑕疵。7.一审判决认定中奥物业重庆分公司与雅博公司完成交接，开始为小区提供物业服务，该认定与石兴梅出具的2012年6月8日九龙镇杨坪居委会公示的情况说明内容相矛盾。8.中奥物业重庆分公司催收物业服务费的证据存在明显瑕疵，不应被采信。9.一审判决违反民法典关于诉讼时效的规定，判决石兴梅应补交自2011年起拖欠的物业服务费错误。中奥物业重庆分公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回石兴梅的上诉请求；中奥物业重庆分公司为案涉小区提供了物业服务，经过三级法院审理，最终认定中奥物业重庆分公司在案涉小区提供物业服务的主体地位，中奥物业重庆分公司在案涉小区提供物业服务是事实，石兴梅的上诉理由不成立，应予驳回；一审法院根据中奥物业重庆分公司提供的证据，在时效期限内做出的认定合法有效。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令石兴梅支付从2015年9月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计7957.6元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2.本案诉讼费由石兴梅承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明中奥物业重庆分公司于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是中奥物业重庆分公司，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓中奥物业重庆分公司在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，中奥物业重庆分公司即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，中奥物业重庆分公司开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与中奥物业重庆分公司商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与中奥物业重庆分公司最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在中奥物业重庆分公司所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为中奥物业重庆分公司，虽中奥物业重庆分公司进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定中奥物业重庆分公司在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于中奥物业重庆分公司主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述涉案判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业管理服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。坐落于渝中区×号的房屋权利人为石兴梅，建筑面积为84.82平方米。一审审理中，中奥物业重庆分公司自愿将公摊水电费的请求期间变更为2015年9月1日至2020年2月29日，一审法院予以准许。另，中奥物业重庆分公司当庭撤回对滞纳金的诉讼请求，该院口头予以准许。一审庭审中，石兴梅向一审法院提出诉讼时效抗辩。另，中奥物业重庆分公司举示的邮件查询单显示，2020年5月24日向石兴梅进行过书面催收。另，中奥物业重庆分公司举示的张贴催款函的照片，石兴梅不予认可，而中奥物业重庆分公司亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证。石兴梅于2015年9月1日后未按约缴纳物管费。一审法院认为，根据法院生效判决认定，虽然中奥物业重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意，且并未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且中奥物业重庆分公司在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。石兴梅提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。中奥物业重庆分公司已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律法规规定形成业主多数决议正式通知中奥物业重庆分公司退出小区，因此，中奥物业重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，中奥物业重庆分公司提供服务后，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请中奥物业重庆分公司继续提供物业服务，决定服务价格等事项。石兴梅以与中奥物业重庆分公司没有合同关系进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。石兴梅以中奥物业重庆分公司未提供物业服务的理由抗辩，因缺乏事实依据，该院依法不予采信。根据上述事实，该院认定，中奥物业重庆分公司于2011年10月16日开始向涉案小区提供事实服务。关于中奥物业重庆分公司所主张的物业服务费的收费标准问题，中奥物业重庆分公司现要求按1.5元/月/平方米的标准向石兴梅主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，该院予以支持。关于物业服务费、水电公摊费金额核算问题，涉案物业服务合同中载明物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，中奥物业重庆分公司应自石兴梅欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自石兴梅欠费当月16日开始计算，中奥物业重庆分公司于2020年5月24日向石兴梅通过邮寄的方式进行过书面催收，其主张的2017年6月之前的物业服务费、公摊水电费，现已超过三年诉讼时效，中奥物业重庆分公司举示的张贴催款函的照片，石兴梅不予认可，而中奥物业重庆分公司亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，故该院对于石兴梅提出的诉讼时效抗辩意见，予以采纳，对中奥物业重庆分公司超过诉讼时效的请求，该院不予支持。对于中奥物业重庆分公司要求石兴梅支付2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4707.51元（84.82平方米×37个月×1.5元/月/平方米）的诉讼请求，该院予以支持。中奥物业重庆分公司撤回部分公摊水电费，仅请求至2020年2月29日，系中奥物业重庆分公司对自身权利的处分，该院予以尊重。故对于中奥物业重庆分公司要求石兴梅支付2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费330元（10元/月/户×33个月），该院依法予以支持；超过部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、被告石兴梅于本判决生效后三日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年6月1日至2020年6月30日的物业服务费4707.51元，公摊水电费330元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司9元，由被告石兴梅负担16元。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据已生效的（2019）渝0107民初16751号民事判决查明的事实，案涉小区业主从接房时起，在小区提供物业服务的，原为广东博雅物业服务有限公司重庆分公司，但从2010年9月1日起，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在案涉小区提供物业服务。2011年10月16日，广东博雅物业服务有限公司重庆分公司完成案涉小区物业交接以及工作人员人事交接。石兴梅在本案中举示的证据不足以推翻生效判决认定的事实，其上诉认为该生效判决采信的证据不实，走访调查流于形式，该判决不应作为本案定案依据的上诉理由不能成立。虽然中奥物业重庆分公司未与石兴梅签订物业服务合同，但中奥物业重庆分公司为案涉小区提供了物业服务，与案涉小区业主之间形成了事实上的物业服务关系，这是客观事实。根据权利义务相一致的原则，一审法院支持中奥物业重庆分公司要求石兴梅支付2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费并无不当。石兴梅上诉认为中奥重庆分公司入驻案涉小区未经法定程序，不应支持中奥物业重庆分公司诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予采信。关于本案诉讼时效的问题，根据一审查明的事实，中奥物业重庆分公司于2020年5月24日通过邮寄的方式向石兴梅书面催收欠付款项，一审判决支持中奥物业重庆分公司请求的2017年6月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费及2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费符合诉讼时效的相关规定，应予维持。综上所述，石兴梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人石兴梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二一年二月二十四日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜