河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8656号原告（反诉被告）：河南哈桑食品有限公司，住所地郑州市中原区西三环路**。法定代表人：倪淼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南鼎力钢结构检测有限公司，，住所地郑州市中原区长江路与西三环路交叉口东南角**法定代表人：侯立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慕飞，河南新舟律师事务所律师。原告河南哈桑食品有限公司（以下简称哈桑公司）与被告河南鼎力钢结构检测有限公司（以下简称鼎力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈桑公司的委托诉讼代理人周华意，被告鼎力公司的委托诉讼代理人张慕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈桑公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告在2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》；2、请求依法判令被告支付拖欠的租金60万元（租金计算至2020年11月30日）；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年3月9日，原、被告经充分协商后，签订了《办公楼租赁合同》一份，合同约定由被告租用原告位于郑州市中原区××与××交叉口东南角厂区南楼，租期为六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止，每年租金为40万元，每半年支付一次房租，需提前20天支付到原告指定账户，2018年3月31日前原告将办公楼修缮完成交付给被告，2018年4月1日至2018年5月30日为被告装修期，装修期内免收租金。合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，被告对房屋进行装修并入驻。合同履行期内，被告向原告交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的年租金40万元，2019年6月1日至今的租金被告一直未向原告交纳。原告多次向被告催讨租金，被告以各种理由推诿拒绝，严重侵犯了原告合法权益。特提起诉讼，请依法审理。被告鼎力公司辩称：1、案涉《办公楼租赁合同》已于2019年7月1日正式解除。被告与原告于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》，因原告于2019年6月13日将涉案租赁房屋锁门收回，并于2019年7月1日正式向被告发送解除合同“通知”，该租赁合同已于2019年7月1日正式解除。2、原告诉请要求被告支付2019年6月13日之后的房屋租金没有任何事实及法律依据。合同签订后，被告已按约向原告交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金40万元。2019年6月13日原告实际锁门收回房屋，享有对涉案房屋实际控制权，被告未再能使用涉案租赁房屋，故被告仅应认可2019年6月1日至2019年6月13日期间实际使用的租金，不应再交纳2019年6月13日之后的租金。原告也无权要求2019年6月13日之后的房屋租金。3、本案房屋租赁合同的解除系原告违约导致。被告向原告交纳房屋租金，原告应向被告开具合法合规发票。租赁合同解除后，原告应退还被告10万元房屋租赁押金。请求法院查明事实后依法驳回原告不合法、不合理的诉求。被告鼎立公司向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告房屋租赁押金10万元；2、请求依法判令原告向被告开具已交房屋租金40万元的租赁发票；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年3月9日，被告与原告经协商签订《办公楼租赁合同》一份，合同约定由被告租用原告位于郑州市中原区××与××交叉口东南角厂区南楼，租期为六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止，每年租金为40万元。合同签订后，被告按约向原告交纳了房屋租赁押金10万元及第一年2018年6月1日至2019年5月31日的年租金40万元，但原告并未按约向被告交付全部租赁物，且未为被告开具合法合规发票，存在多项严重违约行为，经被告多次提出要求，原告仍未全面履约。2019年6月13日原告违反合同约定给案涉租赁房屋上锁，扣留被告全部办公用品及生产经营设备，并于2019年7月1日向被告发送了解除租赁合同书面通知，后经被告多次催要，原告一直未向被告开具合法合规发票，也未向被告退还房屋租赁押金，被告公司因此限于瘫痪状态，无法正常生产经营，还需要应对多起因此产生的劳动争议诉讼，损失巨大。原告未能全面履约，私自上锁收回租赁房屋，且拒不退还被告房屋押金的行为严重侵犯了被告的合法权益。特提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。截止2020年11月30日，被告还拖欠房屋租金60万元，因此被告要求退还房屋租赁押金10万元没有事实依据。被告要求原告为其出具40万元的租赁发票，双方在租赁合同中并没有约定开具发票相关事宜，原告已为被告开具了购买牛羊肉发票40万元用于抵销房屋租赁发票，被告当时并无异议，并实际接收，因此被告再次要求原告开具租赁发票，没有事实依据。被告在反诉状中陈述的事实理由部分不符合事实情况：1、被告称原告没有按照约定向被告交付全部租赁物，不符合事实，对原告交付租赁物的完整性，在原告本次起诉之前，被告未提出任何异议并实际接受；2、被告称2019年6月13日原告违反合同约定给涉案租赁房屋上锁，不符合事实，原告从来没有实施这些行为；3、被告称2019年7月1日给原告发送的解除租赁合同书面通知，不符合事实，原告从未收到该书面通知。原、被告均向法庭提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证和质证，根据当事人举证、质证及陈述，本院认定如下法律事实：2018年3月9日，原告（出租方甲方）、被告（承租方乙方）签订的《办公楼租赁合同》一份，主要约定：出租房屋坐落位置：郑州市中原区长江路与西三环交汇处东南角哈桑穆斯林食品有限公司厂区南楼。租赁时间：乙方租用该办公楼期限为6年，自2018年6月1日至2024年5月31日；甲方于2018年3月31日前将办公楼修缮完成交付给乙方，2018年4月1日至2018年5月30日为乙方装修期，装修期内甲方免收租金；租金标准：租金每年为40万元，每半年支付一次，需提前20天支付到甲方指定账户，另付押金10万元；本合同有效期内任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前6个月提出续租要求，由甲乙双方协商是否续租，如续租，在同等条件下，乙方有优先承租权，如不续租，则甲方退还押金。合同签订后，原告将涉案办公楼交付给被告租用，被告按合同约定交付房租至2019年5月31日，并交纳租赁押金10万元。因被告未按合同约定时间交付第二租赁年度的前半年租金，原告单位熊进书于2019年7月1日通过微信向被告单位周宜民发出通知：“鼎立公司：你公司房租2019年5月31日已到期，我单位已多次催缴仍未支付，现我单位默认你公司单方违约，你公司所交押金不予退回，即日我单位将自行收回房屋并进行清理，清理时，不会保管你公司任何物品，由此造成的一切损失由你公司承担。若你公司有意续租，则需与我单位另立新的租赁合同，租金从新合同签订之日起计算缴纳，同时需再次缴纳房屋押金。”诉讼中，被告称原告于2019年6月13日收回了涉案租赁房屋并另行租赁给他人使用。原告称在本案起诉前原告一直没有收回涉案房屋，等待被告支付租金继续使用，原告是在2020年11月20日才将涉案房屋出租他人，在此之前，涉案房屋及场地一直闲置。本院认为：原、被告签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应严格按约定履行自己的合同义务。在第一个租赁年度届满前，被告未按合同约定提前交纳第二租赁年度的前半年租金，其行为系违约行为，应承担违约责任，原告要求被告按合同约定支付相应租金。被告称原告于2019年6月13日收回涉案房屋并另行出租给他人使用，原告也无权要求2019年6月13日之后的房屋租金，对上述观点，被告未进行相应举证，且原告对其观点亦不予认可，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因被告未举证证明原告收回涉案房屋并对外转租的时间节点，加之双方之间的租赁合同未依法解除，本院根据原告的陈述确认双方于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》于2020年11月20日解除，被告应按合同约定租金标准支付合同解除前所欠租金共计589041.1元；被告称其在接到原告通知后已回应同意解除双方租赁关系，双方之间的租赁合同已于2019年7月1日正式解除，但未提供证据予以证明，本院对被告的观点不予采纳。根据合同约定，被告交付给原告的10万元系押金而不是定金，该定金可在合同解除、被告无违约行为时由原告予以返还，在被告出现违约时，该押金可冲减租金、违约金或赔偿原告损失，在目前被告拖欠原告租金的前提下，其反诉要求被告退还10万元押金条件不具备，本院不予支持。原告收取被告租金应给被告开具发票，但该行为系税务机关强制征税的一种表现方式，被告反诉要求原告给其开具租金发票不属于人民法院受理民事诉讼的范围，被告反诉由原告给其开具租金发票的请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告河南哈桑食品有限公司、被告河南鼎力钢结构检测有限公司于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》于2020年11月20日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告河南鼎力钢结构检测有限公司支付原告河南哈桑食品有限公司租金589041.1元（自2019年6月1日计算至2020年11月20日）；被告河南鼎力钢结构检测有限公司所交10万元押金抵减其应支付的上述租金；三、驳回原告河南哈桑食品有限公司过高部分的诉讼请求；四、驳回被告河南鼎力钢结构检测有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，反诉费1150元，共计6050元，原告河南哈桑食品有限公司负担55元，被告河南鼎力钢结构检测有限公司负担5995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇二一年二月一日书记员  蒋亚莎