浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5966号上诉人（原审原告）：金桂芳，女，汉族，1980年5月26日出生，住平阳县。上诉人（原审原告）：金桂红，女，汉族，1977年12月26日出生，住平阳县。上列二上诉人委托诉讼代理人：曾旭、张水琴，浙江九凰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱彩英，女，汉族，1970年11月18日出生，住平阳县。委托诉讼代理人：罗义、许丹丹，浙江雅河律师事务所律师。原审第三人：胡小荣，男，汉族，1956年10月30日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林传黄、林斌，浙江安瑞律师事务所律师。上诉人金桂芳、金桂红与被上诉人朱彩英、原审第三人胡小荣因所有权确认纠纷一案，不服平阳县人民法院（2020）浙0326民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金桂芳、金桂红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）朱彩英《房屋卖尽契》与胡小荣《房屋卖尽契》记载的房屋四至只有“北至小路”与“房屋后至江德良中间小路为界”的文字表述稍有不同，但房屋二楼后面是“天井”为不争事实。从房屋侧面照片及宗地图来看，并无所谓的“小路”。卖契记载的“北至小路”，应为江德良房前的小路。（2）郑明哲转让给朱彩英的卖契中已明确记载用地面积90.48㎡，建筑占地面积60.78㎡，朱彩英《房屋卖尽契》虽未写明用地和建筑占地面积，但朱彩英已将“平集建92字第50121号”旧证作为卖契附件并将原产权人郑明哲的卖契交给了胡小荣，应视为两次转让的面积没有变化。（3）《权属认定表》真实性存疑。首先，该村房屋在2013年12月并未全部进行“权属认定”，诉争两份《权属认定表》有特意为之的嫌疑；其次，朱彩英手中未持有卖契，凭什么申报登记“权属”；第三，胡小荣将辅助房及空地返还朱彩英，不合常理。第四，《权属认定表》记载的空地面积21.88㎡，而“平集建92字第50121号”土地证空地面积为29.7㎡，两者不相符。同时，胡小荣已就《权属认定表》的合法性向文成县人民法院提起行政诉讼。因此，该《权属认定表》不能作为定案依据。（4）一审法院以《权属认定表》与卢守正的证言否定三份卖契、房屋照片、宗地图及房屋平面图，违反民事诉讼证据规则。朱彩英辩称：胡小荣的卖契与朱彩英的卖契在四至表述上明显不同。郑明哲的卖契明确记载了用地面积和建筑占地面积，而朱彩英的卖契并未记载面积，并明确记载“北至小路”，可见，朱彩英卖契并不包括诉争房屋。金桂芳、金桂红房屋买卖的范围来源于胡小荣，故其受让范围不应包括本案诉争房屋。同时，2013年12月6日，朱彩英与胡小荣在同一天分别签署了《权属认定表》，确认了各自房屋权属范围。胡小荣请求撤销该《权属认定表》的行政诉讼案件，已被法院判决驳回。经一审法院调查，随契移转的“平集建92字第50121号”土地证已经作废，不能作为确定房屋买卖权属范围的认定依据。原审第三人胡小荣称：当时村里说有证的先作权属确认，没证的后处理，胡小荣是在不知道房屋权益被朱彩英确认的情况下签署《权属认定表》。行政诉讼已被法院作程序性驳回，但诉讼目的在于推翻该《权属认定表》，并无取得拆迁权益的动机。二层楼房屋与诉争房屋之间为天井，并无小路。朱彩英从郑明哲受让房屋一个月后即溢价26000元转让给胡小荣，不可能不包括诉争房屋。金桂芳、金桂红向一审法院起诉请求：（1）原房主郑明哲名下坐落于平阳县××镇××村××屋出卖的全部财产归其所有；（2）朱彩英按《鳌江镇下河旧村改造房屋及附属物拆迁补偿安置协议书产权调换协议》取得的拆迁安置权益归其所有。一审法院认定事实：2002年9月17日，原平阳县房地产管理局制平阳县房地产卡片，载明：坐落于平阳县××镇××村××屋房屋权利申请人郑明哲，1978年建造，登记类型为初始登记，用地面积38.12㎡，房屋总层数2，间数1，建筑面积76.24㎡，占地面积38.12㎡。房屋分层平面示意图如下：2003年3月13日，坐落于平阳县××镇××村××屋房屋仅有房屋登记信息，没有土地登记信息。该房屋登记信息如下：权证号××，权利人郑明哲，面积76.24㎡。2003年6月21日，郑明哲向平阳县国土资源局申请更改土地证坐落地址，申请报告载明：证号为平集建［92］字第20121号，登记坐落地址为务垟乡下河村，现申请将土地证坐落地址务垟乡下河村更改为××镇××村××屋。2003年6月22日，郑明哲填写的申请表载明：使用权类型集体拨用，土地使用权面积90.48㎡，建筑物类型2层，建筑占地面积68.78㎡。2003年7月18日，经审查，郑明哲具有坐落××镇××村××屋（地号2-88）集体土地使用权，面积为68.60㎡，用途为住宅，初步审查人建议予以登记。2003年7月25日，平阳县国土资源局拟同意注册登记。同年8月10日，平阳县人民政府准予登记发证。2004年2月21日，郑明哲将坐落在××镇××村××屋的一间二层房屋以156000元出卖给朱彩英，价款随契亲收，并签订《房屋卖尽契》，其中附件部分载明：①郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第001443号）；②郑明哲土地使用者，用地面积玖拾点肆捌平方米，建筑占地陆拾点柒捌平方米，土地证原件壹本（证号原老证平集建92字第50121号）房屋前地坦到小路插界为界。房屋后到江德良中间小路为界，左墙中，右到小路为界；⑤该房由卖主住到古历2004年12月底无条件搬出。后朱彩英按约定未居住使用，由郑明哲居住。同年3月23日，朱彩英将坐落在××镇××村××屋的一间二层房屋以182000元出卖给第三人胡小荣，价款随契签收，并签订《房屋卖尽契》，其中一个中介人为卢守正，附件部分载明：①郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第001443号）；②郑明哲土地证原件壹本；⑤该房由卖主住到古历2004年12月底无条件搬出；同时该契约另起一段，载明：东至郑明亮墙中，西至小路，南房屋前地坦长3米，北至小路。2014年元月15日，胡小荣将坐落在××镇××村××屋一间二层房屋以500000元出卖给金桂芳、金桂红，价款随契亲收，并签订《房屋卖尽契》，其中附件部分载明：1.郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第001443号）；2.郑明哲土地使用者，用地面积玖拾点肆捌平方米，建筑占地陆拾点柒捌平方米，土地证原件壹本（证号原老证平集建92字第50121号）房屋前地坦到小路插界为界。房屋后到江德良中间小路为界，左墙中，右到小路为界；⑤该房屋卖后如有枝节纠缠由胡小荣无条件配合办理。金桂芳、金桂红签订该《房屋卖尽契》后，未搬入居住。2013年12月6日，朱彩英与第三人胡小荣一起、分别在门牌号×××13、Ｃ012的权属认定表上户主确认意见一栏署名、捺印，平阳县鳌江镇下河村股份经济合作社意见“同意上报，请领导审核”（经办人卢守正等人）、平阳县国土资源局鳌江管理分局和平阳县住房和城乡规划建设局鳌江分局意见均为“情况属实”；×××13权属认定表上旧房信息载明：主体房建筑面积30.48㎡，主房占地面积30.48㎡，前后空地面积21.88㎡，建筑层数一层，土地证面积30.48㎡；Ｃ012权属认定表上旧房信息载明：主体房建筑面积76.24㎡，主房占地面积38.12㎡，建筑层数二层，产权证面积76.24㎡，土地证面积38.12㎡，土地证面积30.48㎡；2016年10月16日，朱彩英在委托代理人一栏签署×××13房屋拆迁补偿安置协议书及产权调换协议书，载明：被拆迁人郑明哲，被拆迁房屋坐落在××镇××村××屋（拆迁编号×××13），占地面积30.48㎡，建筑面积30.48㎡，房前屋后空闲地面积21.88㎡，以上8项合计补偿金额85355元。第1项中的原房作价补偿费和第4项20㎡底屋房屋补偿费及第7项中商业用房货币安置价款中的6万元作为新房认购前期预交款，合计69052元；剩余补偿费予以一次性结清，合计16303元。被拆迁房屋安置在站前区Ｄ-4-3地块，被拆迁主房占地面积30.48㎡，安置建筑面积121.92㎡。2019年9月26日，金桂芳、金桂红（由案外人金献都代）签订Ｃ012房屋拆迁补偿安置协议书及产权调换协议书，载明：被拆迁人郑明哲、金桂芳、金桂红，被拆迁房屋坐落在××镇××村××屋（拆迁编号Ｃ012号），占地面积38.12㎡，建筑面积76.24㎡，房前屋后空闲地面积22㎡，以上8项合计补偿金额98487元。第1项中的原房作价补偿费和第4项20㎡底屋房屋补偿费及第7项中商业用房货币安置价款中的6万元作为新房认购前期预交款，合计76353元；剩余补偿费予以一次性结清，合计22134元；被拆迁房屋安置在站前区Ｄ-4-3地块，被拆迁主房占地面积38.12㎡，安置建筑面积152.48㎡，现涉诉房屋Ｃ012和×××13均已被拆迁，拆迁前房屋状态如下：一审法院认为，本案因财产权属争议而提起诉讼，案由应确定为所有权确认纠纷。朱彩英主张其非适格诉讼主体，依据不足，不予采纳。本案争议焦点在于朱彩英转让给胡小荣的房屋范围，即2004年3月23日《房屋卖尽契》载明的“北至小路”是一间二层房屋和一间一层房屋之间为“小路”，还是“房屋后到江德良中间小路”，也就是朱彩英对拆迁编号×××13房屋是否享有拆迁安置权益。首先，从卢守正证言来看，可以确定一间二层房屋与一间一层房屋之间有小路，并相通。因此，2004年3月23日《房屋卖尽契》上记载的“北至小路”确有可能是二层房屋与一层房屋之间的“小路”。其次，从2004年3月23日《房屋卖尽契》和2004年2月21日《房屋卖尽契》内容相比较，朱彩英转让的房屋未明确记载用地面积，且两份卖契记载的四至亦不相同，朱彩英称其未转让该一间一层房屋，具有一定的合理性。第三，从朱彩英、胡小荣同一天签署权属认定表来看，胡小荣对朱彩英享有拆迁编号×××13房屋拆迁权益完全知情且无异议，可见胡小荣知道自己只购买了一间二层房屋，并未购买该诉争的一间一层房屋。之后，金桂芳、金桂红与胡小荣签订的《房屋卖尽契》虽明确记载四至和用地面积，但该卖契合同相对人为胡小荣，对朱彩英并不发生法律效力。综上所述，应当认定朱彩英仅将其从郑明哲购得的房产转让其中的一间二层房屋给胡小荣。金桂芳、金桂红以与胡小荣订立的卖契，主张拆迁编号为×××13房屋的拆迁权益归其享有，缺乏事实和法律依据，不予支持。胡小荣经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。据此，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回金桂芳、金桂红的诉讼请求。案件受理费1934元，由金桂芳、金桂红负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案中，金桂芳、金桂红与胡小荣之间形成房屋买卖合同关系。胡小荣作为房屋出卖人，应在其享有房屋处分权的范围内行使处分行为。双方于农历2014年元月十五日订立《房屋卖尽契》前，胡小荣与朱彩英已于2013年12月6日分别签署《权属认定表》，并经当地村委会、国土资源和住建部门盖章确认。可见，在胡小荣与金桂芳、金桂红订立《房屋卖尽契》前，朱彩英与胡小荣有关诉争房屋归属已经《权属认定表》签字确认，胡小荣理应在权属认定的范围内处分权利。并且，此后，朱彩英和金桂芳、金桂红已据此分别与当地村经济合作社订立了补偿安置协议。至于胡小荣是否告知金桂芳、金桂红有权处分的房屋范围，以及卖契约定的房屋是否超出权属范围，与朱彩英无涉。金桂芳、金桂红虽对本案讼争的两份《权属认定表》真实性提出异议，但未提供充分证据予以否定，故不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金桂芳、金桂红的上诉请求与理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1934元，由上诉人金桂芳、金桂红负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二一年二月七日法官助理 姜岳良代书记员 李**程