四川省通江县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1921执异97号 案外人：蔡勇，男，1975年1月9日出生，汉族，住四川省平昌县。 申请执行人：胡本玉，女，1955年3月25日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：蔡斌，男，1967年3月16日出生，汉族，住四川省平昌县。 关于申请执行人胡本玉与被执行人蔡斌“合同纠纷”一案，本院在执行中于2019年4月12日作出了（2017）川1921执恢85号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人蔡斌与其妻袁冬梅共有的位于四川省巴中市平昌县江口镇新平街东段新平城市广场·三区（1号官邸）住房**。2020年11月9日，案外人蔡勇向本院提出执行异议，请求终止对该房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蔡勇向本院提出异议请求：终止执行被执行人蔡斌位于四川省平昌县××镇××街××段××广场××号××住房。事实及理由：（一）案涉房屋所有权归属于异议人。2011年7月19日，被执行人蔡斌已将房屋出售给异议人，双方签订了《房屋买卖合同》。因该房屋系按揭方式购买，房屋买卖合同约定：首付10万元，余款由异议人按月支付2000元。异议人一直按照合同约定履行支付购房款的义务，且异议人自2011年起一直居住在该房屋内。因此，异议人在执行开始前就已购买了房屋并居住至今，故属于善意取得，对该房屋享有所有权。（二）执行程序违法，剥夺了异议人的权利。该房屋系按揭房屋，其产权证抵押在平昌县农村信用合作联社，抵押期间，该房屋的处置权属于平昌县农村信用合作联社。人民法院处置该房屋时，平昌县农村信用合作联社应当享有优先受偿权。人民法院处置该房屋时，异议人作为实际所有人，对房屋享有优先受偿权。因此，在执行中，法院既剥夺了抵押权人平昌县农村信用合作联社的优先受偿权，又剥夺了异议人的权利。 本院查明，关于申请执行人胡本玉与被执行人蔡斌“合同纠纷”一案，四川省通江县人民法院于2014年5月30日作出了（2013）通民初字第1889号民事判决书，判决：（被告）蔡斌于判决生效后十日内支付（原告）胡本玉自2012年1月1日起至2013年6月30日止的承包费280500元，并从2013年9月11日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息。案件受理费2877元，由（被告）蔡斌承担。（被告）蔡斌不服该判决，向四川省巴中市中级人民法院提起上诉。巴中市中级人民法院于2014年9月26日作出了（2014）巴中民终字第333号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。 因蔡斌未履行义务，申请执行人胡本玉向本院申请强制执行。在执行中，本院向平昌县房产管理局查询，被执行人蔡斌与其妻袁冬梅名下登记有一套位于四川省巴中市平昌县江口镇新平街东段新平城市广场·三区（1号官邸）的住房。该房屋产权证号为2××0，产权登记日期为2015年4月1日。房屋设定登记抵押权人平昌县农村信用合作联社，抵押权登记日期为2015年4月3日。 本院于2019年1月15日作出了（2017）川1921执恢85号之一执行裁定书，裁定查封被执行人蔡斌和袁冬梅位于四川省巴中市平昌县江口镇新平街东段新平城市广场·三区（1号官邸）住房**（产权证号：2××0，建筑面积115.14平方米），查封期限三年。因被执行人蔡斌未履行义务。2019年4月12日，本院作出了（2017）川1921执恢85号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人蔡斌和袁冬梅位于四川省巴中市平昌县江口镇新平街东段新平城市广场·三区（1号官邸）住房**（产权证号：2××0，建筑面积115.14平方米）。经两次拍卖，竞买人潘国伟以334717.20元竞得。2020年11月2日，平昌县农村信用合作联社向本院提出申请，请求从拍卖该房屋价款中优先受偿被执行人蔡斌应偿还的借款本金89569.57元、利息3696.98元以及至实际还款日止的利息。 在异议审查中，案外人蔡勇提供了一份其与蔡斌、袁冬梅于2011年7月19日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定甲方（蔡斌、袁冬梅）自愿将自己所有的按揭房屋卖给乙方（蔡勇）。一、房屋概况：开发商：巴中市南国房产开发有限公司；房屋坐落地点：平昌县江口镇新平城市广场三区（一号官邸）二单元7楼3号；面积116.74平方米，以《房屋产权证》确认面积为准；单价：2628元/平方米。二、房屋总价：306793元；首付款10万元，乙方在签订合同时一次性付给甲方；余额乙方按每月2000元打给平昌县信用合作社移交巴中市南国房产开发有限公司账户上，乙方逾期不打款由此引起的法律责任自行承担。三、甲方将《房屋买卖合同》的相关手续交付乙方，房屋过户的相关手续甲方协助乙方办理，为此产生的税费由乙方承担。四、违约责任：房屋出售后，甲方反悔或因产权引起争议，导致乙方经济损失，甲方自愿按反悔或产权引起争议时房屋市场价双倍赔偿给乙方，为此产生的诉讼费、律师费等均由甲方承担。五、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字捺印后生效。同时，案外人蔡勇提供了两份《收据》，其中一份填制日期为2019年1月24日，内容为四川新南国房地产开发有限公司收到蔡斌一号官邸3-2-7-3号房屋按揭款20000元；另一份收据填制日期为2020年3月20日，内容为四川新南国房地产开发有限公司收到蔡斌交来信用社贷款10000元，备注系蔡勇代交。此外，案外人蔡勇提供了一份四川新南国房地产开发有限公司于2020年11月4日出具的《证明》，内容为：“证明，兹证明我公司出售给蔡斌的房屋，位于新平城市广场**官邸二单位****，该房屋按揭款一直由银行从我公司保证金账户直接扣收。但最近六、七年以来，蔡斌未向我公司按期缴纳按揭款，且该房屋由于按揭款未缴清，其产权证仍抵押在银行。情况属实，特此证明。” 本院认为，本案争议焦点为案外人蔡勇对争议标的物即平昌县江口镇新平街东段新平城市广场·三区（1号官邸）住房（产权证号：2××0）是否享有权利并能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断……”因本案争议的房屋在平昌县房产管理部门登记的权利人为被执行人蔡斌及其妻袁冬梅，即该房屋属于被执行人蔡斌与袁冬梅的共同财产。而被执行人蔡勇未履行生效法律文书（2013）通民初字第1889号民事判决书确定的给付义务，故本院在执行中查封并拍卖该房屋符合法律的规定。案外人蔡勇虽提供了《房屋买卖合同》，但因其未对房屋办理产权过户登记，故不能认定其已取得房屋所有权。因此，异议人蔡勇称其对房屋享有所有权的理由不能成立。同时，案外人蔡勇提供的《收据》不能证明其已付清全部购房款。此外，案外人蔡勇也未提供证据证明房屋未办理过户登记的原因不在于其自身。因此，其对房屋也不享有物权期待权，故不能排除强制执行。而善意取得的前提是无权处分，故蔡勇对房屋也不属于善意取得。在执行中，房屋抵押权人平昌县农村信用合作联社已向本院提出对房屋拍卖所得价款优先受偿的申请，本院已受理其申请，故没有证据证明本院剥夺了抵押权人的优先受偿权。而案外人蔡勇提出该房屋的处置权属于平昌县农村信用合作联社以及蔡勇本人对房屋享有优先受偿权的观点均于法无据。故对其异议请求，本院不予支持。 为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人蔡勇的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向通江县人民法院提起诉讼。 审判长 杨 彬 审判员 李 宁 审判员 胡燕文 二〇二一年二月二十日 书记员 姚 凡