河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终235号上诉人（原审原告）：孔晓燕，女，汉族，1988年5月10日出生，住河南省漯河市郾城区。上诉人（原审原告）：赵少杰，男，汉族，1986年9月2日出生，住河南省叶县。上诉人（原审原告）：孔路露，男，汉族，1991年5月16日出生，住河南省漯河市郾城区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：赵红旭，河南开瑞律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘洋洋，河南开瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙晓争，女，汉族，1979年11月10日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：王超，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗耀辉，男，汉族，1979年2月19日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。上诉人孔晓燕、赵少杰、孔路露因与被上诉人孙晓争、苗耀辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔晓燕、赵少杰、孔路露上诉请求：1、对一审判决的第一项依法改判，判决孙晓争退还孔晓燕、赵少杰、孔路露房款20000元，孙晓争、苗耀辉共同连带退还孔晓燕、赵少杰、孔路露房款40500元。（即不服金额为40500元）2、诉讼费用由孙晓争、苗耀辉承担。事实和理由：1、一审判决对20500元的购房款在未说明任何理由的情况下未做判决。孔晓燕于2019年3月12日通过自己母亲罗菊香的银行账户向苗耀辉转账20500元（包括15000元购房款和5500元中介费），苗耀辉已经认可收到这笔房款，并承认将其中的10000元转账给了孙晓争、将10500元转账给了其中介公司经理魏书锋，且一审法院也已经予以认可，但针对这笔房款却未作出判决，也没有说明任何理由。2、一审判决事实认定错误。孔晓燕于2019年3月12日在苗耀辉的车中向孙晓争、苗耀辉二人支付购房款现金20000元，有现金取款记录、孔晓燕与苗耀辉之间的通话录音为证，录音中苗耀辉明确承认其收到该笔款项，且孙晓争、苗耀辉也无证据能够证明其将该笔款项作何处置，且孔晓燕、赵少杰、孔路露提供的证据足以能够证明其支付的购房款与双方合同约定的数额相互吻合。根据《城市房地产管理法》第38条：权属有争议的房地产不得转让。孙晓争具有业主和经纪人的双重身份，明知房屋禁止交易，依然违规销售。苗耀辉作为房屋经纪人，多次以转账、现金等多种形式接受购房款和中介费等多种类的费用，签订合同时没有出具有关证明文件和销售委托书、五证等，其行为就是在代理销售不符合销售条件的房屋，同时收取佣金以外的其他费用。3、孙晓争、苗耀辉无法交付房屋，应当返还购房款。案外人河南福田联合一百置业有限公司（以下简称联合一百公司）将房屋委托给孙晓争代为销售，孙晓争以本人名义、房屋出售方的身份与赵少杰签订房屋买卖合同，双方签订的合同属于行纪合同，孙晓争作为行纪人应当负有按时交房的相应义务，后孙晓争引导孔路露与案外人联合一百公司签订的特惠房认购协议书，是孙晓争、苗耀辉将交房义务转接给了联合一百公司，而该特惠房认购协议书是以出售未取得商品房预售许可证的房屋为目的的，应认定该合同无效，因此应恢复原有债权债务关系，即由孙晓争、苗耀辉履行交房义务，现孙晓争、苗耀辉无法交付房屋，应当返还购房款。至于，孙晓争与案外人联合一百公司之间的约定，属于双方内部约定，不能对抗第三人，孙晓争可以向收取其款项的联合一百公司追偿。综上，一审法院仅仅判决孙晓争退还孔晓燕定金20000元明显属于判决错误，依法应当判决孙晓争退还房款20000元，孙晓争、苗耀辉共同连带退还房款40500元。孙晓争二审答辩称，1、孙晓争没有任何过错。联合一百公司委托孙晓争对特价房源进行售卖。孙晓争与赵少杰签订买卖合同后，已由联合一百公司给孔路露签订了《特惠房认购协议书》，孙晓争在缔约过程中不存在任何故意和过失。孙晓争披露了知晓的全部事实，披露房屋的位置，成交的单价，并对房屋的现状进行了明确。2019年3月12日，孙晓争又带领赵少杰到联合一百公司签订了书面的《特惠房认购协议书》，该协议书的签订就是履行了双方在缔约过程中的义务。孙晓争在缔约过程中不存在任何隐瞒的行为。涉案房屋的权属无任何争议，涉案房屋并不是禁止交易的房屋，交易行为并不违反任何法律规定。孙晓争在整个交易过程中，就拿10000元这是基本事实。一审法院却让孙晓争退还2万元，结果明显对孙晓争不公。孙晓争在整个交易过程，无任何过错。2、孙晓争无义务交付该房屋，造成房屋无法交付的原因不是孙晓争。孔晓燕、赵少杰、孔路露也已经向联合一百公司破产管理人申请了债权，孔晓燕、赵少杰、孔路露的合法权益可以受到保护。3、一审法院认定中介服务合同是正确的，且孙晓争就是中介服务人员，并非房屋所有权人，孔晓燕、赵少杰、孔路露对此是明知的，涉案人员均是中介服务人员，收取的一定中介服务费用，是正常的商事行为。联合一百公司在未取得预售许可的情形下，签订的特惠房认购协议书也应该认定为有效合同，并非无效合同。特惠房认购协议书是孔晓燕、赵少杰、孔路露与联合一百公司真实意思表示。请求依法公正判决。苗耀辉二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。1、一审该事实已经查明，苗耀辉作为中介公司临时接收款项人员，按照行业惯例收取定金等费用，且收取的款项全部转交完毕。孔晓燕、赵少杰、孔路露上诉状中所述苗耀辉收取其2万元现金并不属实。2、苗耀辉非涉案合同的相对方，不应承担交付房屋及款项返还责任。孔晓燕、赵少杰、孔路露向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房地产买卖协议》。2、依法判令孙晓争、苗耀辉返还已付房款55000元及利息（以55000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至全部偿还完毕之日止）。3、依法判令孙晓争、苗耀辉连带支付孔晓燕、赵少杰、孔路露违约金100000元。（按合同约定酌情主张）。4、诉讼费用全部由孙晓争、苗耀辉承担。一审法院认定事实：2019年3月6日，赵少杰与孙晓争签订了《房地产买卖协议》，合同约定：“由于甲方（孙晓争）已收到乙方（赵少杰）预付的购房定金人民币（大写）贰万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本协议，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在郾城区嵩山路会展壹号小区4号楼1单元第7层704号房地产（房屋建筑面积116平方米出让给乙方）。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾伍万伍仟元整，￥：555000元；乙方由2019年3月31日前需将首付款人民币（大写）叁拾万伍仟元整，剩余房款人民币（大写）贰拾伍万元整直接在售楼部办理贷款手续，购房定金将在最后一次付款时冲抵。……五、违约责任：……或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之二的滞纳金。……”赵少杰、孙晓争均在协议尾部签字并按手印，漯河市邦达房地产经纪有限公司在日期上加盖有公司印章，魏书锋作为见证人在尾部签字捺手印。2019年3月12日，联合一百公司（甲方）与孔路露（乙方）签订《特惠房认购协议书》，约定：“……一、认购房屋基本情况1、乙方认购甲方建设开发的“会展壹号”项目，位于淞××路与××路交叉口西南角××楼××层××号（户）房屋，该房屋暂测建筑面积116平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以房管局实测面积为准）。2、乙方享受上述房屋活动特惠单价4320元／平方米，总房款合计（大写）人民币伍拾万壹仟壹佰贰拾元整（小写￥501120元）。3、优惠明细：1120（壹仟壹佰贰拾元正）优惠后实际应付总房款￥伍拾万元，（大写）人民币伍拾万零仟零佰零拾零元整。500000。二、付款方式及期限乙方须按照以下方式缴纳房款1、2019年3月12日，乙方缴纳该房源总房款的50％作为首付款即￥250000元，（大写）人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元整。2、剩余购房款￥250000元，（大写）人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元整，在项目取得预售资格后，乙方接到甲方通知后15日内支付剩余购房款或配合甲方办理相关手续（如银行按揭贷款、公积金贷款等）……”。赵少杰在合同尾部签字、捺手印，并标注代签，联合一百公司在合同尾部加盖公章。孔晓燕、赵少杰、孔路露提交支付宝转账电子回单显示：孔晓燕于2019年3月6日向苗耀辉支付宝账户转账20000元整。孔晓燕、赵少杰、孔路露提交孔晓燕的母亲罗菊香在中国农业银行银行卡交易明细清单显示：罗菊香于2019年3月12日向张英丽转房款250000元，向苗耀辉转账房款20500元。孔晓燕、赵少杰、孔路露提交孔晓燕的在中国建设银行银行卡交易明细清单显示：孔晓燕于2019年3月12日取款4次，每次5000元，共取款20000元。苗耀辉提交手机转账截屏显示：苗耀辉于2019年3月12日将收取的20500元，分别转给孙晓争10000元，转给魏书锋10500元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定及《房地产经纪管理办法》第三条规定，孔晓燕、赵少杰、孔路露提交有《房地产买卖协议》和《特惠房认购协议书》，故孔晓燕、赵少杰、孔路露与孙晓争之间形成房地产中介服务合同关系。关于孔晓燕、赵少杰、孔路露要求解除双方签订的《房地产买卖协议》问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，既不存在法定解除的情形，亦不存在约定解除的情形，故孔晓燕、赵少杰、孔路露的要求一审法院不予支持。关于孔晓燕、赵少杰、孔路露要求孙晓争、苗耀辉返还已付房款55000元及利息问题，孔晓燕、赵少杰、孔路露提交有联合一百公司的250000元收据与一审法院调取孔路露债权申报书中250000元相印证，故孔路露的购房首付款为250000元。对比《房地产买卖协议》和《特惠房认购协议书》，二个协议书中购房款总价相差55000元，故一审法院认为该55000元系双方认可的定金、中介服务费及其他费用。《房地产买卖协议》实质是具有中介服务性质的协议，《特惠房认购协议书》是房屋买卖合同。本案中，孔晓燕、赵少杰、孔路露提交证据证明向孙晓争、苗耀辉交付60500元，其中孙晓争、苗耀辉认可收到20000元定金及20500元房款，对该40500元一审法院予以认定。孔晓燕、赵少杰、孔路露未提交孙晓争、苗耀辉收到20000元现金的收据或其他证据相印证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院不予认可。在《房地产买卖协议》约定：“剩余房款人民币（大写）贰拾伍万元整直接在售楼部办理贷款手续，购房定金将在最后一次付款时冲抵。”一审庭审中，苗耀辉辩称将20000元定金转交孙晓争，孙晓争认可收到该20000元定金，辩称已转交河联合一百公司，但孙晓争未向孔晓燕、赵少杰、孔路露出具20000元定金收据或抵做购房款20000元收据，且联合一百公司在破产清算中，孙晓争实际上无法如约将20000元定金冲抵房款，故孙晓争应将20000元定金退还孔晓燕、赵少杰、孔路露。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”因孙晓争、苗耀辉并无过错，故不予支持孔晓燕、赵少杰、孔路露关于返还已付房款的利息主张。关于孔晓燕、赵少杰、孔路露要求孙晓争、苗耀辉连带支付孔晓燕、赵少杰、孔路露违约金100000元的问题，因无法完成定金抵扣房款的义务过错不在孙晓争、苗耀辉，孙晓争、苗耀辉的居间服务已经基本完成，交房义务属于开发商联合一百公司，故孔晓燕、赵少杰、孔路露的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙晓争于判决生效之日起十日内退还原告孔晓燕定金20000元。二、驳回孔晓燕、孔路露、赵少杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取1700元，由孙晓争负担200元，孔晓燕、赵少杰、孔路露负担1500元。二审中孔晓燕、赵少杰、孔路露申请胡旭升出庭作证，胡旭升称“我是赵少杰的朋友，平时赵少杰喊我哥哥，我要证明孔晓燕去买房时是带着我去的，在售房部门口拿着现金给中介了，大概5万现金，后来中介在车上查的房款”。孙晓争质证称，1、从证人出庭作证可以确认联合一百公司与孔晓燕、孔路露、赵少杰签订的有书面的协议书和联合一百公司出具过收据，包括证人都知道涉案房屋无法签订正式的网签合同。2、证人无法证明所称的5万元具体是房款还是中介服务费更无法确定是交给孙晓争了，故不能证明孔晓燕、赵少杰、孔路露要证明的问题。苗耀辉质证称，证人的陈述与孔晓燕、赵少杰、孔路露的陈述明显矛盾，孔晓燕、赵少杰、孔路露在上诉状中说交付现金2万元，当庭证人陈述是交付现金5万元，证人无法证实该5万元款项的具体接收方到底是谁，故其证言不具备证明效力。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，孙晓争作为卖方、赵少杰作为买方于2019年3月6日就涉案房屋签订《房地产买卖协议》，该协议首页立契约人显示为魏书锋，魏书锋在该协议见证人处签名，同时该协议加盖有漯河市邦达房地产经纪有限公司公章。2019年3月12日，联合一百公司作为甲方、孔路露作为乙方就涉案房屋签订《特惠房认购协议书》，赵少杰在乙方处签名，并标注代签。上述两份协议涉及的相关费用系孔晓燕通过其本人及其母亲罗菊香的账户支付。一审法院据此认定孔晓燕、赵少杰、孔路露与孙晓争之间形成房地产中介服务合同关系并无不当。由于《房地产买卖协议》实质是具有中介服务性质的协议，房屋的实际出售人联合一百公司在破产清算中，孙晓争已无法将孔晓燕于2019年3月6日支付的20000元购房定金冲抵房款，一审法院判决孙晓争退还孔晓燕购房定金20000元，并无不当，本院依法予以维持。关于孔晓燕通过其母亲罗菊香的账户于2019年3月12日向苗耀辉转账20500元的认定问题。《特惠房认购协议书》签订当日，孔晓燕通过其母亲罗菊香的账户分别向张英丽转款250000元，向苗耀辉转款20500元，联合一百公司出具收款250000元的收据。孔晓燕、赵少杰、孔路露认为2019年3月12日支付的250000元与20500元均系支付的购房款，本院认为，《特惠房认购协议书》约定首付款为250000元，孔晓燕、赵少杰、孔路露支付250000元购房款的同时，再向苗耀辉支付超出《特惠房认购协议书》约定的20500元购房款与常理不符，故孔晓燕、赵少杰、孔路露关于孙晓争、苗耀辉应退还20500元购房款的上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”孙晓争、苗耀辉促成了孔路露与联合一百公司于2019年3月12日签订《特惠房认购协议书》，《特惠房认购协议书》签订后，交房义务属于联合一百公司，现因联合一百公司破产清算无法履行交房义务，过错责任不在孙晓争、苗耀辉，孙晓争关于其应当收取一定服务费用的主张，本院依法予以采信。关于孔晓燕、赵少杰、孔路露主张于2019年3月12日向苗耀辉交付20000元现金问题，因苗耀辉、孙晓争对此不予认可，且孔晓燕、赵少杰、孔路露提供的现有证据亦不足以证明其关于交付20000元现金的主张，应承担举证不能的法律后果。综上所述，孔晓燕、赵少杰、孔路露上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由孔晓燕、赵少杰、孔路露负担。本判决为终审判决。审判长 左 昊审判员 李 刚审判员 王路明二〇二一年二月二十二日法官助理王潇逍书记员潘娅琦