河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23016号原告：河南书亦餐饮管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路与榆林北路交叉口绿地双子塔南塔****。法定代表人：曹磊，经理。委托代理人：陈帅东，河南卿缘律师事务所律师。被告：刘怀，男，1970年5月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告河南书亦餐饮管理有限公司（以下简称书亦公司）诉被告刘怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告书亦公司委托代理人陈帅东，被告刘怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告书亦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁费115772.9元、物业费15736.3元，共计131509.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月17日，原告因经营所需，同被告刘怀签订《写字楼租赁合同》，承租被告位于绿地双子塔南塔37层3706号房屋。合同约定租赁期限自2019年7月19日起至2022年8月2日止，月租金28215元，物业费4103元/月，房租从第二年开始每年递增6%。第一年租赁期限届满后，由于经营场所变更，原告需提前解除租赁合同。经双方协商，被告同意提前解除租赁合同，但需原告预付6个月房屋租金及物业费，待原告撤离后，再据实结算，返还原告剩余的租金等费用。原告2020年7月20日支付被告6个月房屋租金及物业费共计204066元，于2020年10月17日搬离并通知被告。经计算，被告应返还房屋租赁费、物业费。原告多次要求被告返还上述款项，但被告均以各种理由推诿，拒绝返还。原告认为，被告的行为已经违反了双方之间的约定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告刘怀辩称，1、乙方书亦公司违约在先，按双方合同约定的第11条第三款乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。2、乙方书亦公司违约在先，三年合同期间（2019年7月19日—2022年8月2日），截止到2020年12月1日并没有给甲方（刘怀）做出正式交接手续（到现在乙方书亦公司并没有给我房间的进门密码及钥匙），我本人认为合同还在有效期间。从2019年7月19日到2020年12月1日共计1年零4个月12天，如果到贵院判决生效那天起，共计1年零5个月。3、乙方在合同不到期内，单方违约并答应给我恢复原样，但并没有做到（我有电话录音为证），现有的房屋格局是乙方损坏我原有格局，只适合乙方本公司使用的格局，乙方如果不恢复我还得自己装修（面积356.78平方）简单的装修费用最少须十万元。4、按合同约定的第九条，中介方（居间方）已收取我一个月的中介佣金，合同规定，非违约方向居间方支付的佣金有权向违约方追偿，违约方应向甲方支付乙方一个月的佣金。综上所述，第一条、第二条、第四条乙方应向甲方交纳8个月的房租共计272088元，除去已交6个月的204066元，还应补交2个月房租68022元，请贵院驳回乙方不合理的诉求，并责令乙方补交2个月房租68022元及恢复甲方原有的格局或赔偿同等的装修费用。经审理查明，2013年6月20日，案外人刘志富购买位于郑东新区××、××北××楼××3705房屋。2014年2月25日，被告刘怀购买位于郑东新区××、××北××楼××3706房屋。2019年7月17日，案外人刘志富、被告刘怀（作为甲方、出租方）与原告书亦公司（作为乙方、承租方），案外人郑州德厚房地产营销策划有限公司（作为丙方、居间方）签订《写字楼租赁合同》，其主要内容为：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区东风东路西、榆林北路北1号楼房屋出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共805.9平方米。该房屋租赁期3年，自2019年7月19日起至2022年8月2日止；甲方应于2019年7月18日将房屋按约定条件交付给乙方。该房屋第一年（从2019年8月3日至2020年8月2日止）月租金为63733元；该房屋租金支付方式为押一付六，先付后用；第一租金于2019年7月19日前支付，以后每期租金提前15日支付。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话网络使用费、物业管理费全部由乙方承担，按照实际产生支付，物业费需由乙方提前向物业缴纳，其他产生的费用，由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金63733元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。其他补充约定，1.此报价为净得价，不含税，如需开发票，甲方协助提供资料，税费由乙方承担；2.合同期限3年，从第2年起逐年递增6%，后附租金及打款日期明细表；3.装修期自2019年7月19日至8月2日，共15天，装修期内免租金，产生的物业费、水、电费及其他费用由乙方承担等。原告称，《写字楼租赁合同》第一条注明原告承租的房屋位于郑东新区××、××北××楼,原告承租的房屋实际为该地址的3705号、3706号房屋。其中3705号房屋属于案外人刘志富所有,面积为449.12平方米,涉讼的3706号房屋所有权人为被告刘怀,房屋面积为356.78平方米,以上房屋面积合计为《写字楼租赁合同》注明的805.9平方米。被告对此无异议。合同后附的3706室租金及物业费打款日期明细表载明：2019年7月19日至2020年2月2日，付款日期为2019年7月19日，付款金额为224174元（已付定金1万元，应付214174元），3706室租金为197505元（押一付六，28215元/月），3706物业费为26669元（六个月物业费及装修期15天物业费，4103元/月），备注2.6元/平/天；2020年2月3日至2020年8月2日，付款日期为2020年1月19日，付款金额为193908元，3706室租金为169290元（28215元/月），3706物业费为24618元（六个月物业费，4103元/月），备注2.6元/平/天；2020年8月3日至2021年2月2日，付款日期为2020年7月19日，付款金额为204066元，3706室租金为179448元（29908元/月），3706物业费为24618元（六个月物业费，4103元/月），备注递增6%。原告提交的银行流水载明：2019年7月16日，向李纪有（账号62×××43）转款2万元。2019年7月19日，原告书亦公司通过银行转账方式向被告刘怀账户转款214174元；2020年1月13日，原告书亦公司通过银行转账方式向被告刘怀账户转款193908元；2020年7月20日，原告书亦公司通过银行转账方式向被告刘怀账户转款204066元。原告称，2019年7月16日，原告向中介李纪有转定金2万元（涉案房屋占1万元，另外1万元为其他房屋定金）；2019年7月19日，原告支付给被告刘怀214174元（涉案房屋租金及押金）；2020年1月13日，原告支付给被告刘怀193908元；2020年7月20日，原告支付给被告刘怀204066元；以上共计622418元。被告对此无异议，并称，一共收到622418元。2020年7月20日，原告法定代表人曹磊与被告刘怀通过电话通话，内容如下：（曹）啊,啥?刚刚没听见。（刘）我说我下午过去,我这边急着用钱,那边银行还在催我，你把钱给我打过来,我下午我过去,咱俩一写(协议)不就行了吗。（曹）嗯,我知道啊,可以啊,我意思是因为那天我后来不是给你发信息吗,我给你说那不是昨天礼拜天不是没法打帐嘛,我跟你说了,我看你也没回,所以我就想再给你确定一下就是,现在不是给你商量了吗刘哥,就说我现在给你打半年的房租,然后的话你看下午来了以后,那个咱俩签个协议嘛,就是到时候我啥时候搬,没用完了房租退给我,你看中不中?（刘）嗯,好。（曹）像这个押金的话,我肯定不会往回要,因为这个话我合同没到期,我搬走了押金肯定是在你这儿了,对吧。（刘）啊啊,是。（曹）咱这事说清楚嘛,我就是说这个意思。（刘）中,我明白了,可以可以,你先叫钱给我打过来,下午我过去。（曹）好好好,行，我知道刘哥。原告称，原被告通过口头协议，变更原租赁合同的租赁期限为不定期租赁，原告随时有权搬离，原告应被告要求支付六个月房租，被告承诺原告搬离时按具体日期退还多交房租部分。被告称，真实性无异议，是原告法人与被告的通话，证明目的有异议，被告没有与原告达成任何协议。2020年10月7日，原告法定代表人曹磊与被告刘怀通过电话通话，内容如下：（刘）乱七八糟,恁多隔断你给我拆完了,你租不到期你走了,我这现在租不出去,我就问你空租期到时候咋说?（曹）我可以给你恢复啊,你说隔断这个,我可以给你恢复啊。（刘）恢复了,那空租期咋说?那两个事得说清楚,比如说,你给我签的三年合同,空租期咋说?（曹）咱合同上应该是如果我们违约的话,我们赔你两个月租金吧?（刘）那空租期算咋说?（曹）合同上应该没有空租期这一说。（刘）你自己看看合同,看清楚了再拉东西吧。我已经给人家对方联系了,他说这个事因为恁违约了,我也不能说你说咋样就咋样,也不是这回事,因为你是公司,为公司服务的,我这是个人,所以说咱俩没有啥仇也没有啥气,对不对。咱就以事论事,你说曹总我说对不对?（曹）对,你说的对。（刘）这个东西因为啥吧,规规矩矩的咱是以事论事,根本不是说我给你个人有啥恩怨,对不对?咱谁也不跟谁说难听话,走过去都是朋友嘛,因为你是为公司服务的,我是为我个人的。我争取我最大的利益你为公司争取最大利益,这是应该说的话吧,所以说你明白我的话就行了。（曹）那咋弄,明天把这个说一下,因为俺现在没法办公等于说。（刘）恁现在没法办公那是因为你违约在先,我没法答复你……。原告称，原告于2020年10月7日搬离并电话通知了被告本人。原告按照与被告的补充协议约定，提前通知被告搬离，但被告通过物业不出具“出门条”阻止原告搬离，并且拒绝按约定退付多交部分租金。搬走的时候屋内的办公物品均未搬走，至今仍在租赁房屋内。被告称，真实性无异议，是原告法人与我的通话，证明目的有异议，房屋的钥匙原告没有交付给被告，原告还在正常租赁期间。原告向本院提交微信截图，称，被告于2020年10月8日在其朋友圈发布原告承租房屋的招租广告，证明被告已实际知晓并同意解除与原告的租赁合同，应当按照口头补充协议的约定，退还原告多交的租金。并称，涉案房屋使用的是密码锁，房屋交付给原告后，新增了一个密码，新增密码告诉过中介，没有告诉被告，原告认为被告掌握原始密码，应该能开开门。被告称，真实性无异议，是被告发的朋友圈，证明目的有异议，当时因为被告进不去租赁房屋，房子就没法往外租，发朋友圈也租不出去。并称，房租租赁的钥匙包括密码锁的密码原告都没有交给告诉被告，目前租赁房屋仍是空租状态，原告所说的办公物品仍在租赁房屋内。原告换过密码锁。我现在什么都不知道。被告向本院提交2019年7月份的租赁房屋的照片2张，2020年10月13日原告公司法人曹磊与被告的通话录音、2020年11月20日原告公司法人曹磊与被告的通话录音、2020年11月27日原告公司法人曹磊与被告的通话录音2份、光盘及文字整理材料，并称原告答应将房屋恢复原状，原告承认违约。原告称，该照片不能证明被告的证明目的，原告公司在提交的证据中也明确拍摄了2019年8月2日的房屋状况，另外，双方的租赁合同约定室内物品见物品交接清单，实际上并没有交接清单。租赁房屋内若有大量物品，应当有交接清单确认，原告法人承诺的恢复原状是恢复至原告公司承租时的状态即原告举证中视频的样子。以上事实有原告向本院提交的《写字楼租赁合同》、商品房买卖合同两份（复印件）、付款回单复印件，承租房屋交付时（2019年8月2日）涉案房内现状视频，支付房租及物业费回单，2020年7月20日原告公司法人曹磊与被告刘怀通话录音、支付房租回单，2020年10月7日原告公司法人曹磊与被告刘怀的通话录音，微信截图；被告向本院提交的2019年7月份的租赁房屋的照片2张，2020年10月13日原告公司法人曹磊与被告的通话录音、2020年11月20日原告公司法人曹磊与被告的通话录音、2020年11月27日原告公司法人曹磊与被告的通话录音2份、光盘及文字整理材料，及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告书亦公司与被告刘怀等签订的《写字楼租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定租赁期限为三年，根据原告法定代表人曹磊与被告刘怀2020年7月20日的通话内容，原被告协商变更为不定期租赁合同，随时可以解除合同。根据原告向本院提交的证据及庭审陈述，本院认定，租赁合同于2020年10月7日解除。被告应当向原告返还的财产包括押金28215元、2020年10月8日至2021年2月2日的租赁费、物业费。2020年10月8日至2021年2月2日共计117天，按年租赁费358896元、年物业费49236元计算，应返还的租赁费115043.4元、物业费15782.5元。原告法定代表人曹磊与被告刘怀2020年7月20日的通话中，原告法定代表人曹磊称，没用完了房租退给我,像这个押金的话,我肯定不会往回要。但原告法定代表人曹磊与被告刘怀于2020年10月7日的电话通话中又称，咱合同上应该是如果我们违约的话,我们赔你两个月租金吧?因2020年10月7日的电话通话在后，应以该时的意思表示为准。故原告应当赔偿被告两个月的租金（按月租金29908元计算）59816元。该费用本院根据本案的具体情况先从押金中扣除、不足部分再从租赁费中扣除，扣除后，被告应当向原告返还租金83442.4元。故原告诉请判令被告返还租赁费115772.9元，本院予以支持83442.4元；原告诉请判令被告返还物业费15736.3元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘怀于本判决生效之日起十日内向原告河南书亦餐饮管理有限公司退还租赁费83442.4元、物业费15736.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元（减半收取，原告预交2341元），由原告河南书亦餐饮管理有限公司负担325元，被告刘怀负担1140元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二一年二月二十二日书记员  刘伟