浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0381民初111号 原告：浙江正国房地产开发有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇陈宅村。 诉讼代表人：张瑞华。 委托代理人：胡江洋、邵中飞，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市亿嘉商业经营有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇楼前路**。 诉讼代表人：刘天祥。 原告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称“正国公司”）与被告瑞安市亿嘉商业经营有限公司（以下简称“亿嘉公司”）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告正国公司的委托代理人胡江洋、邵中飞、被告亿嘉公司的诉讼代表人刘天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2013年8月28日签订的《房地产买卖合同》已于2017年2月28日解除；二、请求判令被告协助原告办理亿嘉华庭4幢302室房屋土地使用权转移登记至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年12月27日，瑞安市人民法院裁定受理浙江正国房地产开发有限公司破产清算，后指定浙江玉海律师事务所为破产管理人。2018年3月6日，瑞安市人民法院裁定受理瑞安市亿嘉商业经营有限公司破产清算，后指定浙江信泰律师事务所为破产管理人。管理人经调查发现：原告与被告在2013年8月28日签订《房地产买卖合同》，约定：原告将坐落在瑞安市塘下亿嘉华庭4幢302室的房地产出卖给被告；成交价格255567元。2014年1月6日，原告将瑞安市塘下亿嘉华庭4幢302室的土地使用权转移登记至被告名下。经原告管理人核查，被告并未向原告支付购房款，且涉案房产于2013年5月7日抵押给案外人国家开发银行股份有限公司（后债权转让给中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司），房屋权属仍登记在正国公司名下。原告管理人认为：被告未支付购房款，不动产权属转移登记尚未完成，原告有权解除双方签订的《房地产买卖合同》。综上，根据《企业破产法》第18条：人民法院受理破产申请后管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因此，原告与被告签订的《房地产买卖合同》已经解除，被告应将土地使用权权属登记变更回原告名下。为此，为维护原告合法权益，具状起诉，望贵院能依法判准原告如诉请求为感！ 为证明其诉称的事实，原告在举证期限内提交如下证据：1、企业登记信息，证明原被告主体资格；2、不动产登记查询记录，证明涉案房屋登记在原告名下的事实；3、房地产买卖合同，证明原被告双方签订涉案房屋买卖合同的事实。 被告亿嘉公司辩称，亿嘉公司的有关人员在破产清算过程中没有提供财务资料，经查阅银行明细，确实没有打款记录；原被告双方签订房地产买卖合同时，原告已将房屋抵押给案外人，违反物权法第一百九十一条的规定，应属无效，合同自始不发生法律效力。 为证明其辩称的事实，被告当庭提交证据4瑞安市人民法院（2018）浙0381破申33号民事裁定书、（2018）浙0381破64号决定书各一份，证明被告进入破产清算程序及人民法院指定浙江信泰律师事务所担任破产管理人的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于被告对证据2、3提出的异议，系认为双方签订的买卖合同无效，对该些证据证明的事实并无异议，故本院对该些证据证明的事实予以认定。 综上，本院对原告诉称的事实予以认定，对本院在原告浙江正国房地产开发有限公司破产清算一案及被告瑞安市亿嘉商业经营有限公司破产清算一案出具的法律文书所确认的事实不再重复认定。 本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效合同，被告认为合同无效的理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。双方均未履行完毕指的是合同的主给付义务未履行完毕，在房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要义务为支付购房款；本案中，被告亿嘉公司尚未支付购房款，涉案房屋尚未办理房屋过户登记手续，原告据此有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此,原告在案涉合同解除后要求被告协助涉案房屋土地使用权转移登记手续的诉讼请求于法有据,本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、原告浙江正国房地产开发有限公司与被告瑞安市亿嘉商业经营有限公司2013年8月28日签订的《房地产买卖合同》于2017年2月28日解除； 二、被告瑞安市亿嘉商业经营有限公司应当于本判决生效后十日内协助原告浙江正国房地产开发有限公司办理将瑞安市塘下镇亿嘉华庭4幢302室房屋土地使用权过户登记至原告名下的相关手续。 本案受理费5134元，减半收取2567元，由被告瑞安市亿嘉商业经营有限公司负担（定于判决书生效之日起10日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员  涂 波 二〇二一年二月七日 法官助理  李梦霞 代书记员  江星驰 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令、义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4.【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权利对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5.【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1.【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2.【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3.【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4.【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能执行的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。