河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初24095号原告常利珍，女，1989年5月18日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托代理人韩东，河南益仟律师事务所律师。被告魏东旭，男，1984年8月26日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。第三人河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道****楼****。法定代表人付秀云，总经理。委托代理人张东辉，该公司员工。原告常利珍与被告魏东旭、第三人河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常利珍及其委托代理人韩东、被告魏东旭、第三人河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产公司）委托代理人张东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年6月19日，经第三人撮合，原被告达成《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于高新技术产业开发区玉兰街75号4号楼2单元16层167号的房屋，房屋所有权证书号为0135200，权属性质为商品房，房屋建筑面积为89.25平方米。合同并约定房产及其配套设施的总价款为1080000元，此价格包含房屋内的所有家具家电、固定装修及配套设施（以实际照片为准）。双方同意合同签订时乙方向甲方支付定金10000元作为履行合同的担保。付款方式为按揭贷款方式，双方签订合同后60个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，贷款审批通过后30个工作日内到房管局办理过户手续。最终的贷款金额及贷款年限以相关部门即时政策为准，若贷款额度发生变化，首付房款多退少补。甲方违约致使合同不能履行的，按定金的双倍赔偿乙方。合同签订当日，原告向第三人支付定金10000元及中介费9900元，第三人并出具收据。之后被告觉得房屋价格卖的低了，于是找借口说合同违规，并于2020年7月18日明确告知第三人房屋不再卖给原告，并不愿意赔偿原告违约金，让原告去走法律程序。原告认为，被告拒绝履行合同义务，单方面违约已经致使合同无法继续履行，按照合同约定应承担相应违约责任，即双倍赔偿原告所支付的定金。故请求判令：1、解除原、被告于2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》(编号1600213)；2、被告向原告赔偿定金10000元；3、第三人向原告返还代被告收取的定金10000元。被告辩称：我当时违约的原因是因为原告和中介机构让我配合他们到银行办理贷款高评，以降低首付比例。中介做的高评属于违法，我主动提出解除房屋买卖合同。定金10000元我没有收到，是中介公司收的。第三人辩称：合同签约是双方认可的，而且都是双方面对面通了一遍，合同没有体现被告所说的高评高贷，合同是按照双方意见在公平公正的条件下签订的。该10000元定金由我公司代为保管，正常交易流程办理完毕后支付给被告。就本案原告所主张的10000元，我公司将在诉讼结束后退还原告，中介费已经退过了。经审理查明：2020年6月19日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），签订《房屋买卖合同》（合同编号为1600213），约定：房屋坐落于高新技术产业开发区玉兰街75号4号楼2单元16层167号，房屋所有人为魏东旭，房屋所有权证号为0135200，建筑面积为89.25平方米。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1080000元，此价格下包含该房屋的相关配套设施。双方同意自本合同签订同时乙方向甲方支付定金10000元，作为履行本合同的担保。双方同意乙方在支付给甲方房款时乙方暂为保管甲方房款10000元作为物业交割保证金，交付房屋时，甲方在完整交付房产并结清应交费用后，乙方应将物业交割保证金支付给甲方。付款方式为按揭贷款，双方签订本合同后60个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，贷款审批通过后30个工作日内到房管局办理过户手续（最终的贷款金额及贷款年限以相关部门即时政策为准，若贷款额度发生变化，首付房款多退少补）。如甲方所售房产已抵押，甲乙双方约定此解押款由甲方负责解押。甲方收到银行贷款3日内交房。甲方违约致使合同不能履行的，按定金的双倍赔偿乙方，且甲方应退还除定金和贷款以外的已交房款。乙方违约致使合同不能履行的，定金归甲方所有，且甲方应退还除定金和贷款以外的已交房款。该合同其他约定事项部分并手写记载有：1、按照国家及银行最新政策执行。2、房屋贷款的解押，其中乙方支付甲方首付房款不低于15万元用于此房解押，剩余房贷部分由甲方筹集解押。3、双方约定办完注销后5个工作日内办理网签过户。2020年6月19日，原告向真二房产公司转款10000元，该公司并出具收据一份。庭审中被告称原告支付有10000元买房定金，真二房产公司称该10000元系由其代收的原告支付给被告的购房定金。被告与真二房产公司工作人员张东辉的通话录音中，张东辉称“你的意思是跟家人商量过以后，然后就是不再卖给这个客户了”，被告称“是的”，张东辉称“合同都订过了，你不卖给她，那咋弄呢”，被告称“这个合同本身是属于违规的”，张东辉称“您要不卖给她，按照正常的话应该赔付”，被告称“我了解了一下，按正常这样签的话，合同是无效合同”，张东辉称“您这一边主动不卖给人家，违约方是在您”，被告称“这个房子肯定卖，不卖的原因是什么原因，我给她讲过，我给你说讲了”。被告提交的其与真二房产公司的微信聊天记录中，真二房产公司称“您单方面违约不卖房，最简单方法就是赔付”，被告称“我违约的原因就是你们要求我配合做银行高贷，这一块我也讲了，不是无故违约”，真二房产公司称“以合同为准，您主动违约，正常赔付后，解除协议即可”，被告称“做高贷这个问题你不能否认吧”，真二房产公司称“客户已回馈，要求赔偿”。庭审中原告称“支付定金及中介费后，要求被告解押房屋时，被告拒绝配合，认为前期支付的首付款不到30%的比例，因而不愿履行合同”，被告称“正常首付款是30%，因为原告想少交首付款，中介提出可以高评高贷的方式，我当时也同意了。后来我了解到这种做法是违法违规的，才提出终止合同。原告及中介公司要求配合他们去给银行做高评高贷，我接受不了高评高贷，所以违约”。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、通话录音各一份、收据及转款记录各二份、被告提交的房屋买卖合同、微信聊天截图各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告魏东旭签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定总房款为1080000元，定金为10000元，并约定原告支付被告首付房款不低于150000元用于房屋解押，最终的贷款金额及贷款年限以相关部门即时政策为准，若贷款额度发生变化首付房款多退少补。庭审中被告称“原告及中介公司要求其配合给银行做高评高贷，其接受不了高评高贷，所以违约”。本案中，双方所签合同并未约定相关“高评高贷”事项，合同所约定的“首付房款不低于150000元”虽低于总房款的30%，但该款项约定为用于房屋解押，合同并约定“最终的贷款金额及贷款年限以相关部门即时政策为准，若贷款额度发生变化，首付房款多退少补”。因双方就本案合同在交付定金后即未再继续履行，该房屋并未进行评估、未进行到办理贷款阶段，被告所述该“高评高贷”亦非导致双方合同无效的因素，且该合同约定有“若贷款额度发生变化，首付房款多退少补”，即被告所收取的房款并不会因此而发生变化。故在双方合同未能继续履行系因被告原因所致，被告所称该“高评高贷”亦不能成为其不予承担违约责任理由的情况下，被告应按合同约定承担相应违约责任，向原告双倍返还定金。因原告所支付的10000元定金系由真二房产公司代为保管，故被告及真二房产公司应向原告返还定金各10000元。原告请求解除双方所签房屋买卖合同，因该合同已不具有继续履行的可能性，故对原告该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告常利珍与被告魏东旭于2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》。二、被告魏东旭于本判决生效后10日内，支付原告常利珍10000元。三、第三人河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后10日内，支付原告常利珍10000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年二月二十日书记员 席雨珂