贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初11519号 原告：黔西南州信邦物业管理有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯办庄园路纳吉村九华苑，统一社会信用代码91522300590793863B。 法定代表人：张春光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王妍婷，贵州心达律师事务所律师。 被告：谭珩，男，1971年6月23日生，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：龙俊，女，1973年4月14日生，住贵州省兴义市，系被告谭珩之妻。 原告黔西南州信邦物业管理有限公司（以下简称信邦物业公司）诉被告谭珩物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信邦物业公司的委托代理人王妍婷，被告谭珩的委托代理人龙俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告信邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费18298元及滞纳金，滞纳金以欠费金额为基数，按年利率15.4%从欠款之日起计算至全部付清之日止（暂计算至2020年9月1日的滞纳金为13456元）；2、本案诉讼费由被告承担。 原告信邦物业公司当庭变更诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费至2020年12月31日暂计算金额为19568.27元及滞纳金，滞纳金以欠费金额为基数，按年利率15.4%从欠款之日起计算至全部付清之日止（暂计算至2020年9月1日的滞纳金为13456元）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2013年3月25日签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告对XXX小区X栋XX号房屋进行管理，提供有偿服务，被告按1.2元/月/㎡支付物业管理费。物业管理费按年于上年度物业管理费到期前7日内交纳，逾期交纳的，按欠费总额的5‰每日支付滞纳金。合同签订后，原告按约定提供了物业管理服务，被告按约定向原告交纳物业管理费至2015年11月23日，但从2015年11月24日起至今未向原告交纳物业管理费，被告所居住的X栋XX号房屋面积为262.45平方米，欠费金额共计19568.27元（计算方法：房屋面积×0.04元/天×欠费天数）。对逾期交纳物业管理费的违约责任，原告主动调减按年利率15.4%计算，暂计算至2020年9月1日的滞纳金为13456（计算方法：欠费金额×15.4%÷365×逾期天数）。 谭珩辩称，一、信邦物业公司应当严格按照当初对XXX会所集资建设、经营的约定，向答辩人及案外所有的集资参与人履行分红义务；严格将XXX小区的广告收益等所有的公共收益进行公示，履行物业管理费服务合同约定的义务，杜绝侵害答辩人及全体业主的权益；二、答辩人与被答辩人签订有服务合同吗？合同期限是多久？约定有滞纳金吗？被答辩人有权收取滞纳金吗?每年的欠费情况被答辩人有权告知对方吗？对方收到类似于询征函式的告知书并认可了吗？为什么会累计到现在，是否在欠费追诉期内；三、答辩人入住小区4楼后不久，由于一楼开餐馆，大量油烟往上冒，房门、窗户均不敢开，对我们的生活造成极大影响，多次找物管解决均推托说他们也无法，致使我们很少在小区居住；四、答辩人房内一楼、二楼烟囱管都会漏水，大量烟管油渍向外渗漏，造成墙面大面积出现油印状痕迹，装修时我也叫物管人员看过多次。由于漏水，造成墙面发花，装修公司用防水油膏，堵漏王，防水涂料等多种方法处理后效果都不佳，粉刷好后，第二天墙面又出现发花现象，经装修公司反反复复多次处理后，稍稍好些，为此，我们多支付了装修公司1500元的材料及人工费用（有情况说明交物管）。综上，未缴纳物业管理费的过错责任及违约责任在于被答辩人，答辩人系无奈的维权之举和对物管公司的不作为表现的不满，并无过错。被答辩人主张的逾期付款滞纳金不应当得以支持。答辩人表示，在将XXX会所收益、XXX小区公共收益进行整体公示、结算的基础上，答辩人及数百户参与集资人、全体业主将依法缴纳相应的物业管理费差额。 本院经审理认定事实如下：谭珩购买兴义市XXX小区房屋，房屋建筑面积为261.60平方米。2013年3月25日原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，双方约定由信邦物业公司为该小区X栋XX号房屋提供物业管理服务，物业服务费按房屋建筑面积每天每平0.04元收取。自2015年11月24日至2020年12月31日产生的物业管理服务费，谭珩至今未交纳。 上述事实有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份、《前期物业服务协议》一份、物业服务催缴通知单照片打印件一份等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。谭珩作为XXX小区X栋XX号室的业主，购买房屋后，其与信邦物业公司签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，信邦物业公司为其提供了物业管理服务，谭珩就应按照《前期物业服务协议》约定向信邦物业公司支付尚欠的物业服务费，逾期未交纳物业管理费，应承担违约责任，故对信邦物业公司诉请由谭珩支付物业管理费，本院予以支持。对尚欠的物业服务费金额，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，谭珩购买的XXX小区X栋XX号商品房，房屋建筑面积为261.60平方米，物业管理费的收取应按照《前期物业服务协议》约定的房屋面积予以计算，即261.60平方米×0.04元/天×1864天（2015.11.24-2020.12.31）=19504.9元。 谭珩以集资参与人未分红、XXX小区的广告收益未进行公示、楼下开餐馆大量油烟往上冒、房内一楼二楼烟囱管漏水、烟管油渍向外渗漏、墙面大面积出现油印状痕迹等为由拒绝交纳物业服务费。首先，谭珩未向本院提交有关信邦物业公司在提供服务的期间具有重大瑕疵的证据；其次，本案《前期物业服务协议》系合法有效合同，协议并未约定当信邦物业公司提供的服务存在瑕疵时，业主可以通过拒绝交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人员可以提起诉讼或申请仲裁。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”的规定，根据谭珩购买房屋后所接受信邦物业公司提供的物业服务的事实，信邦物业公司对小区实施了物业服务后，有权依协议约定向业主收取物业服务费。最后，信邦物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求信邦物业公司承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任的，谭珩可以向信邦物业公司另行主张赔偿损失等违约责任，或通过其他合法途径解除与信邦物业公司的物业服务协议，而非拒绝交纳物业服务费。故对谭珩主张拒绝交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。鉴于信邦物业公司在物业管理服务上仍有需待完善之处，对其诉请的违约金13456元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、限谭珩于本判决生效之日起十日内支付黔西南州信邦物业管理有限公司物业服务费19504.9元； 二、驳回黔西南州信邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费594元，减半收取297元，由谭珩承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  吴 涛 二〇二一年二月五日 法官助理  贺 欢 书 记 员  何丽娟