浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初4713号原告:汪丹蕾，女，1993年1月18日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：潘晓君,浙江金品律师事务所律师。被告：梅佳明，男，1992年2月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：崔剑宇,北京盈科（上海）律师事务所律师。原告汪丹蕾为与被告梅佳明房屋买卖合同纠纷一案,于2020年12月3日向本院起诉，本院于同日受理后,依法由审判员张雷平独任审判，并于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告汪丹蕾的委托诉讼代理人潘晓君，被告梅佳明的委托诉讼代理人崔剑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪丹蕾起诉称：2020年10月30日，原、被告签订《房屋转让合同》1份，约定：原告以265万元价格向被告购买其所有的坐落于平湖市房屋，约定：原告预付定金10万元，2020年11月15日前过户，除贷款以外房款过户前付清。合同签订当日，原告支付被告定金10万元，后又陆续支付被告115万元，共支付被告125万元。2020年11月12日，原、被告协商一致将过户日期推迟至2020年11月17日。2020年11月13日，被告将房屋交付原告。2020年11月16日，被告反悔不同意过户。此后，原、被告多次协商，被告以小孩读书为由提出两年后办理过户，原告无法接受被告迟延过户的要求，由此成讼。现原告请求判令：1、被告立即协助原告办理平湖市当湖街道御珑湾17幢ｌ单元2401室房屋的不动产权变更登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：1、被告立即消除抵押，并协助原告办理平湖市当湖街道御珑湾17幢ｌ单元2401室房屋的不动产权变更登记手续。被告梅佳明答辩称：本案争议焦点1、原告要求过户的条件是否成就；2、被告解除合同的通知是否发生法律效力，如果发生法律效力，原告是否应承担违约责任。关于原告要求过户的请求，首先，原告目前仍有140万元房款未付清，其付款义务尚未完成，不具备过户条件。其次，原、被告仅订立《房屋转让合同》，原告向银行申请住房贷款的形式条件已经成就，就贷款申请而言，已经可以进行，是否批准是银行事情，但原告连申请都未申请，只是在不断要求过户，退一步讲，就目前的《房屋转让合同》而言，确实存在约定不明的情况，即使原告依此《房屋转让合同》进行贷款申请，显然也不可能成功，想要房屋过户，同样需要付清全款，但其既迟延申请贷款，也迟延付清全款，当然不具备过户条件。再次，关于案涉《房屋转让合同》对付款方式和比例约定不明的情况，如双方要履行合同，其实得重新订立补充条款，或者在网签合同中明确付款方式和比例，但重新订立补充条款显然是具有人身性质的，谁也无法强迫另一方订立新的条款，因此，被告也没有义务按原告单方意见订立网签合同，而且原告在11月份时从未提出过网签或贷款的要求，所以未能在约定时间过户完全是原告原因，与被告无关。综上，因原告迟延履行支付价款或申请贷款的义务，被告无需办理过户。关于被告解除合同的通知以及原告是否应承担违约金的问题。首先，本案中，原告义务是支付房款，不管采用何种方式支付房款。被告义务是在条件成就时办理过户。其次，案涉《房屋转让合同》约定的是2020年11月15日前过户，除贷款外需在过户前全部付清，暂且不论除贷款外的金额是多少，如单纯从该条约定来看，原告就存在支付部分房款及办理贷款申请的义务，如认为该条约定对贷款办理的时间没有明确，那依照法律规定，无法达成补充约定的，依交易习惯。二手房买卖的交易习惯中，也是先申请贷款预审，贷款预审通过后，签订贷款合同，贷款合同订立后，再办理过户，过户的同时为银行设定抵押权。但是在本案中，原告作为银行员工，在清楚上述流程情况下，也没有在约定的过户日期前去申请贷款，甚至没去办理贷款手续预审，明显属于故意的迟延履行，至于若原告依照《房屋转让合同》申请后，银行能否批准贷款的问题，那是原告与银行的借贷关系能否成立的问题，与被告无关，不能因为银行不肯借钱给原告，就强迫被告与原告订立新的合同条款或变相在网签合同中订立新条款，也正是存在贷款可能审批不通过的情形，二手房的交易习惯中才会以贷款预审通过作为过户的前置条件。再次，根据法律对法定解除权的规定，经催告后，仍未履行的，有权解除合同，本案原告既未支付完毕全部房款，也没办理贷款申请，经催告后仍未履行，至今也未履行，因此，被告有权解除合同。另外，如上所述，因合同无法履行的原因在于原告，根据定金法则，梅佳明有权解除合同并没收已收取的10万元定金。庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有：证据一、房屋转让合同1份，证明：原告向被告购买涉案房屋的具体约定。证据二、不动产登记信息查询1份，证明：涉案房屋登记在被告名下。证据三、付款凭证6份，证明：原告已支付被告125万元（含10万元定金）。证据四：微信聊天记录12页，证明：原告的行为符合双方的约定，过户时间推迟到2020年11月17日，本案的违约方是被告，而非原告。证据五、个人账户代发明细、收入证明各1份，证明：2020年11月12日，原告已经准备好用于办理按揭贷款的相关材料。被告质证认为：证据一三性均无异议，根据合同第二条约定，原告没有按约支付房款，被告没有过户是有理由的；证据二三性均无异议；证据三三性均无异议，但该组证据证明在2020年11月10日前原告仅支付被告60万元，在这种情况下被告没有义务过户，2020年11月21日被告催告原告履行合同义务时原告又支付被告65万元，购房款至今未付清；证据四真实性无异议，对所要证明过户时间推迟到2020年11月17日无异议，但不认可原告的其他证明目的，该组证据显示的2020年11月12日、13日双方都抱着继续推进交易的目的在沟通，在2020年11月12日的聊天记录中原告表示有一笔钱没有到账，17日才到账，原告知道17日应该支付房款，对于这一点被告表示同意；2020年11月17日的聊天记录，原告所要证明被告反悔纯粹是原告猜测，被告没有在17日办理过户是有理由的，是因为原告没有在17日支付房款；证据五中个人账户代发明细真实性无异议，但不认可原告的证明目的。该证据只是其个人账户的明细，不能体现是专为贷款申请而准备的，所显示的原告平均工资在每月8000-10000元；对收入证明真实性无异议，与月收入16000元有差异。庭审中，被告提供的证据及所要证明的事实有：证据1、房屋转让合同1份，证明：原告没有按协议约定履行义务，没有履行支付房款和申请贷款的义务，也证明被告没有过户是有正当理由的，没有违反合同约定。证据2、原告付款情况1组，证明：在约定的过户时间2020年11月15日前原告仅支付60万元(包括定金10万元)，仅占总房款的22.6%，存在违约。证据3、微信聊天记录1份，证明：双方将过户时间推迟到2020年11月17日是原告提出的要求，是原告提出17日有笔钱到账，要17日才能支付，实际17日原告也没有支付；被告在合同订立后一直按约履行，没有拒绝出售的意思；2020年11月21日被告向原告催告，要求付清或办理贷款手续，但原告一直拖延，直至2020年11月30日被告才依法发出解除通知，也证明被告没有违约行为。证据4、二手房买卖合同网签问答1份，证明：二手房交易流程，需要先行在网签系统录入付款方式等基本信息，签订《浙江省二手房买卖合同》，其中第8点还提到，如需贷款，可先持未网签的草签合同办理贷款手续预审再行网签，实践中必须要买家和卖家一同前往贷款银行的。而在本案中，原告只催着过户，丝毫没有提合同网签，甚至贷款的银行也没确定，更没持草签合同去贷款预审，因此被告没义务直接过户，而且如果网签，除非条款原封不动，否则必将涉及到条款的变更或补充，这不是被告的义务，法律也不能强制任何人签新的条款。证据5、二手房按揭贷款的业务流程1份，证明：以这两个银行举例说明，住房贷款需要的材料，其中需要卖方配合签订的，只是签订房屋买卖合同，其他都是买方自行准备的材料，本案中，双方已签订《房屋转让合同》，申请贷款的形式条件己满足，即使被告要配合网签，网签的条款也不能超过原合同的约定，否则就变成了强制他人订立合同，而且原告也从没提出任何要网签的要求，因此，如果办理不了贷款，也是原告原因，原告应该付全款，但原告也没按时支付，在催告后也一直没付清，是原告的违约行为导致合同无法履行。原告质证意见：证据1三性无异议，对证明目的有异议，原告的行为符合双方的约定；证据2三性无异议，对证明目的有异议，原告的付款行为符合双方的约定，不存在违约。双方在合同中约定的是过户前支付贷款以外的款项，办理过户手续之前完成付款都符合合同约定；证据3三性无异议，对证明目的有异议，双方将过户改在2020年11月17日，是双方对合同进行了变更，不能证明原告存在违约行为；证据4三性均有异议，对被告的证明目的有异议，该组证据不能证明本案不符合过户条件；证据5三性均有异议，原告申请贷款的银行是农商银行，与被告提供的证据没有关联性。原、被告陈述一致的事实有：2020年11月11日被告还清贷款；2020年11月13日被告将案涉房屋钥匙交给原告。本院认证如下：原告提供的证据，被告对证据真实性均无异议，被告提供的证据1、2、3，原告对证据真实性均无异议，上述证据本院予以认定，作为本案的定案依据；被告提供的证据4、5为网络资料，与本案无关联性，本院不予认定；庭审中原、被告陈述一致的事实，本院予以采信。基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实如下：2020年10月30日，原、被告签订《房屋转让合同》1份，约定：被告将其所有的坐落于平湖市房屋转让原告，转让价为265万元；原告于当日通过手机银行转账方式支付被告定金10万元。合同写明：“付款方式：在2020年11月15日至前过户，除贷款已外房款过户全前部付清，款清交房。”2020年11月10日，原告通过手机银行转账方式支付被告购房款50万元。2020年11月11日被告还清贷款。2020年11月12日，原、被告通过微信聊天确认过户时间变更为2020年11月17日。2020年11月13日，被告将案涉房屋钥匙交给原告。2020年11月17日，原、被告未办理房屋过户手续。2020年11月21日，被告通过微信聊天向原告发出“请立即在2日内付清《房屋转让合同》所约定的购房款，否则，我方将直接解除《房屋转让合同》。”原告回复被告“意思就是剩下65万，我现在转给你咯。”2020年11月22日，原告通过手机银行转账方式支付被告购房款65万元。2020年11月30日，被告通过微信聊天向原告发出“汪丹蕾女士，上次通知你后，你虽支付了部分款项，但还是没有履行贷款或付清房款的义务，现在通知你正式解除《房屋转让合同》。”由此产生本案纠纷。2020年11月30日不动产信息查询证明显示：案涉房屋权利人：梅佳明；坐落：平湖市；权证号：浙不动产权第0031325号；面积：127.64；抵押情况：已抵押。2021年2月20日本院核查案涉房屋的抵押情况：已被抵押。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告向被告购买其所有的坐落于平湖市房屋，原告支付被告定金10万元，支付购房款115万元的事实清楚，证据充分。本案需解决的问题：1、被告是否有权解除《房屋转让合同》。合同约定“除贷款已外房款过户全前部付清”属付款内容约定不明，在此情况下，原告除定金10万元外，在合同约定的过户日前支付被告购房款50万元，在被告认可（微信）的时间内又支付被告购房款65万元，共计支付125万元，原告履行了贷款以外支付购房款的义务，且符合合同及双方商定的付款时间，原告没有违约。被告以原告“没有履行贷款或付清房款的义务”，通知解除《房屋转让合同》，没有法律依据。被告无权解除《房屋转让合同》，被告的解除通知不发生法律效力。由于合同约定2020年11月15日前过户，双方商定变更过户时间为2020年11月17日，现原告要求被告协助原告办理案涉房屋的不动产权变更登记手续的诉讼请求，有理有据，本院予以支持，被告应履行协助过户的合同义务。本案不存在过户条件没有成就的情形。被告虽已还清贷款，但至今未消除抵押，故原告要求被告在过户前消除案涉房屋抵押的请求，未违反法律规定，本院予以支持。关于原告的银行贷款，合同约定“除贷款已外房款过户全前部付清”，故贷款应在过户后办理。被告无权以原告未办理贷款手续拒绝过户。综上，讼争房屋至今未办理产权转移登记手续的责任在被告，被告应承担相应责任。现原告要求被告消除抵押，并协助办理房屋过户登记手续的诉请，理由正当，本院予以支持。原告应履行的贷款等义务，可在过户后依合同约定和法律规定履行。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告梅佳明于本判决生效后十日内消除其所有的坐落于平湖市房屋抵押，并协助办理上述房屋转移登记为原告汪丹蕾所有的不动产过户登记手续，办理过程中需要交纳的费用按相关规定承担；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，财产保全申请费5000元，合计诉讼费5040元，由被告梅佳明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张雷平二〇二一年二月二十四日书记员  陈洪萍