湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初4134号原告：戢运华，女，1976年4月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：韩朝鹏，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰双松实业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京北路**。法定代表人：李秀艳，该公司董事长。委托代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：陈平，男，1966年10月出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托代理人：刘峰，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰市皓景置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市五堰街办柳林社区法定代表人：杨景洪，该公司董事长。委托代理人：杨伟，该公司员工。代理权限：一般代理。原告戢运华诉被告十堰双松实业有限公司（下称双松实业公司）、陈平、十堰市皓景置业有限公司（下称皓景置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告戢运华及其委托代理人韩朝鹏、被告双松实业公司的委托代理人徐恩福、被告陈平的委托代理人刘峰和被告皓景置业公司的委托代理人杨伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戢运华提出以下诉讼请求：1.判决立即停止对位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-15-1号房屋的强制执行并解除查封扣押；2.确认戢运华与皓景置业公司签订的《商品房预售合同》（编号：YS0186631）合法有效；3.判决皓景置业公司为戢运华办理产权登记手续；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年12月，戢运华在皓景置业公司购买位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-15-1号房屋（下称涉案房屋），小区名为皓景丽苑，建筑面积119.42平方米，房价共573216元。戢运华如约全款支付，但皓景置业公司未及时为戢运华办理产权登记，仅向戢运华交付了房屋并于2017年5月9日办理了网签手续。在双松实业公司根据十堰市中级人民法院（2016）鄂03民终1809号民事调解书申请的执行过程中，法院于2017年8月16日查封涉案房屋。戢运华得知上述情形后，于2018年3月提交执行异议申请，法院裁定驳回了戢运华的执行异议请求。戢运华认为，戢运华与皓景置业公司签订的《商品房预售合同》合法有效，虽然没有办理产权过户手续，但戢运华已实际占有并使用该房屋，应为该房屋的实际所有人。被告双松实业公司辩称：1.法院于2017年8月16日查封涉案房屋，湖北省华盛建设工程有限公司十堰分公司（下称华盛建设工程十堰分公司）当年就涉案房屋提出执行异议，所持证据与戢运华的相同，该证据应是戢运华提供给华盛建设工程十堰分公司的，戢运华主张在2018年1月12日才得知涉案房屋被查封不实。2.华盛建设工程十堰分公司提出的执行异议之诉案件中，提供的《不动产登记信息》显示涉案房屋未预告登记在戢运华名下，戢运华关于与皓景置业公司签订《商品房预售合同》及支付房款没有证据。戢运华未提供与皓景置业公司有关的付款流水、交房手续及发票，对于交给卢琴的款项不能证明用途，不能证明已实际购买了涉案房屋。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，戢运华没有达到足以排除强制执行的条件，其异议请求应不予支持。综上所述，先是华盛建设工程十堰分公司提出异议，后戢运华提出执行异议，实际是恶意串通，损害双松实业公司的合法权益，戢运华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回其诉讼请求。被告陈平辩称：戢运华所述属实，陈平同意戢运华的第1.2.4项请求，请求予以支持。因为办理产权证还存在部分障碍，陈平是皓景置业公司的股东，在障碍消除后，愿意为戢运华办理产权证。被告皓景置业公司辩称：戢运华的陈述属实，皓景置业公司同意陈平的意见。经审理查明：皓景置业公司将位于十堰市浙江路加油站旁、市检察院办公楼对面“江都花苑”商住综合楼项目发包给华盛建设工程十堰分公司施工。因皓景置业公司未按约支付工程款，双方曾在2012年9月15日签订《协议》，约定皓景置业公司将其开发的部分房屋抵付给华盛建设工程十堰分公司作为工程款。2013年2月17日，皓景公司取得《商品房预售许可证》，其所开发的楼盘名称为“皓景丽苑”。2013年3月6日，华盛建设工程十堰分公司和皓景置业公司、陈平签订《关于公司内部房屋销售协议》，明确抵给王国锐（华盛建设工程十堰分公司）的房屋为从住宅楼5楼-16楼，共计120套房屋作为工程款，由王国锐自行设立独立账户，由皓景置业公司监管，售房名称及合同印章由皓景公司统一制定;剩余110套房屋由杨洪景（皓景置业公司）、陈平各出售55套。前述协议签后，华盛建设工程十堰分公司安排专人对协议约定范围内的房屋自行联系对外销售，以皓景置业公司的名义签订《商品房预售合同》，销售款（按揭贷款）进入华盛建设工程十堰分公司与皓景置业公司共同设置的账户。涉案房屋于2013年6月15日办理期房网签手续，房屋买受人为戢运华。2015年5月29日，上述网签注销，变更网签买受人为卢琴。2015年12月2日，卢琴在不动产管理机关办理商品房抵押预告登记。2017年5月5日、8日，卢琴为买受人的网签和抵押预告登记注销。2017年5月9日，皓景置业公司与戢运华签订《商品房买卖合同》（编号：YS0186631），约定戢运华以总价款573216元购买涉案房屋，交付时间为2014年6月30日，出卖人应当在商品房交付使用之日起90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。当日双方办理了期房网签手续。2012年12月17日，戢运华向杨景洪转款2万元，2013年6月17日向杨景洪转款8万元。2015年6月16日，皓景置业公司向卢琴出具首付款173216元的收据，后将收据上的付款人由卢琴变更为戢运华。2015年12月8日，卢琴向皓景置业公司转款40万元(该款是从银行按揭贷款而来)。2017年5月9日，皓景置业公司向戢运华出具40万元收据。该收据备注“原卢琴按揭款，戢运华还清银行按揭后，更改合同为戢运华全款”。2020年7月30日，皓景置业公司向戢运华出具证明，证明戢运华交购房款73216元。根据十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果：戢运华名下有位于十堰市××街办××街××3-6-1的房产。戢运华陈述，涉案房屋交付后戢运华未实际入住，一直作为仓库使用。双松实业公司诉皓景置业公司、陈平民间借贷纠纷一案，十堰市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）鄂03民终1809号民事调解书。调解内容为：陈平、皓景置业公司于2017年2月28日前一次性支付双松实业公司230万元，如逾期未履行支付义务，双方均同意按一审法院判决确定的内容执行。调解书生效后，因陈平、皓景置业公司未按约履行，双松实业公司向本院申请执行。本院作出（2017）鄂0302执405号执行裁定书，于2017年8月23日查封了陈平及皓景置业公司位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-15-1号房屋在内的5套房屋。华盛建设工程十堰分公司提出执行异议被本院驳回后，向本院提出执行异议之诉。因华盛建设工程十堰分公司针对涉案房屋在内的4套房屋提起的执行异议之诉主体不适格，本院裁定驳回了华盛建设工程十堰分公司针对该4套房屋的起诉。此后，戢运华向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行等。本院于2020年8月14日作出（2020）鄂0302执异163号执行裁定，驳回戢运华的执行异议请求。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。戢运华与皓景置业公司签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，应认定为有效，且该协议签订于2017年5月9日，在本院查封之前。从涉案房屋的网签变更以及首付款收据上付款人变更情况看，戢运华在提出异议时关于首次签订合同后将涉案房屋转让给卢琴，后又从卢琴处回购的陈述应予采信。通常情况下，办理按揭贷款是在首付款支付之后，根据皓景置业公司已出具首付款收据和卢琴在2015年12月办理完按揭贷款并将所贷款项支付给皓景置业公司的情况，应认定卢琴在合同签订后已付清购房款。戢运华从卢琴处回购涉案房屋后，皓景置业公司将相关收据上的付款人变更为戢运华，且认可戢运华已付清购房款，应认定戢运华已付清购房款。戢运华陈述在合同签订后已占有涉案房屋，出卖人皓景置业公司亦认可戢运华的陈述，双松实业公司没有相反证据推翻戢运华和皓景置业公司的陈述，应认定戢运华已在法院查封前已占有涉案房屋。在办理权属登记事项中，主要义务人是皓景置业公司，涉案房屋未完成过户登记，有皓景置业公司未按约定履行出卖人约定义务的因素，即未将办理产权登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，涉案《商品房预售合同》在2017年5月9日签订，在本院查封2017年8月23日查封时，尚未满合同约定的办理权属登记的期限。因此，涉案房屋未完成过户登记不能归责于戢运华。综上所述，对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定戢运华对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，主张停止对涉案房屋强制执行应予支持。查封是执行过程中的措施之一，戢运华在主张停止执行后又主张解除查封属重复请求，本院不另行处理。皓景置业公司未按约定履行办理权属登记手续义务构成违约，戢运华主张皓景置业公司为其办理产权登记手续应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告戢运华与被告十堰市皓景置业有限公司签订的《商品房预售合同》（编号：YS0186631）有效；二、不得执行位于十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-15-1号房屋；三、被告十堰市皓景置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告戢运华办理权属登记手续。案件受理费80元，由被告十堰双松实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本院（2020）鄂0302执异163号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  彭绣霖二〇二一年二月二十五日书 记 员  彭苗苗