山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0113民初3593号 原告：杨明，男，1958年3月5日出生，汉族，居民，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：张海侠，山东博翰源律师事务所律师。 被告：宋维民，男，1977年5月16日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：延余英，山东康桥律师事务所律师。 第三人：中国济南电工设备总公司，住所地济南市槐荫区纬七路**。 法定代表人：姚志强，公司经理。 第三人：济南鲁联集团有限公司，住所地济南市长清区经十西路**。 法定代表人：刘津福，公司总经理。 原告杨明与被告宋维民、第三人中国济南电工设备总公司（以下简称济南电工公司）、济南鲁联集团有限公司（以下简称鲁联集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审判，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告杨明的委托诉讼代理人张海侠、被告宋维民的委托诉讼代理人吴晓辉、延余英均到庭参加诉讼，第三人鲁联集团、济南电工公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明向本院提出诉讼请求：1.请求排除对杨明购买的位于济南市市中区（院）2号楼1单元602室房产的强制执行（被告宋维民申请执行标的本金20万元），并解除对上述房产的查封；2.本案的受理费用由被告宋维民承担。事实和理由：原告系原济南市机械工业局(以下简称“济南市机械局”)所属济南第一机床厂职工。1998年8月，济南市机械局经市政府有关部门批准，为改善局机关和机械系统的相关工作人员的住房条件，利用了济南电工公司原刘长山路仓库进行了集资合作建房，建设了12000平方米作为局机关宿舍(即现在的刘长山路5号院)。因刘长山路5号院房产位于济南市机械局主管并全资出资的济南电工公司国有划拨土地使用权之上，集资合作建房便不得不以济南电工公司的名义办理房产证，但该房产按照集资建房的政策，从建房之初就不属于济南电工公司的财产。按照国务院机关事务管理的有关政策规定，集资合作建房是指在政府或主管部门的组织、扶持和单位资助下，采取由职工集聚资金、相互协作共同建设，具有合作性质的住房。如2006年《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》以及2007年颁布的《经济适用住房管理办法》均做出了规定，集资合作建房的特点是：一利用了单位的国有划拨土地，二经过了政府批准，三为解决困难职工所建住房，由单位投资、职工集资进行建设。所以本案争议的房产是由原济南市机械局投资以及职工集资建设，用于解决机械系统内的干部职工的住房困难，而不是济南电工公司的财产。1999年6月30日，济南市机械局向原济南市住房制度改革办公室申请单位房改售房，1999年8月11日、9月13日和2000年5月9日，原告分三次向济南市机械局交纳了购房集资款共计25.6万元，取得了现位于济南市市中区(院)2号楼1单元602室房产(以下简称“涉案房产”)，并自2000年6月合法占有使用至今。 2018年，宋维民与济南电工公司、鲁联集团因民间借贷纠纷一案涉诉，济南市长清区人民法院经审理作出(2018)鲁0113民初3989号民事调解书，调解：济南电工公司、鲁联集团共同偿还被告宋维民借款本金及利息。2018年12月3日，济南市长清区人民法院依被告的申请将涉案房产予以查封。后因济南电工公司、鲁联集团未能按民事调解书约定履行，经被告向法院申请，法院作出(2019)鲁0113执966号执行裁定书裁定对涉案房产立案执行。2020年7月3日，原告依法向法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述涉案房产的执行。2020年8月19日，法院作出(2020)鲁0113执异73号执行裁定书，裁定驳回原告杨明的异议，并于2020年8月24日送达原告。综上，原告认为：原告按照当时的市场价格交纳集资购房款后，已经取得了涉案房产产权。没有办理产权过户登记是济南市机械局的原因造成的，不是原告的责任。在原告已支付全部价款并占有标的物至今的情况下，依法应认定为原告的财产，应排除对该房产的执行。另外，由于本案争执的房产是济南市机械局的集资合作建房，不对外销售，对内部干部和职工分房时不签订合同。单位分配职工住房时不签订合同，也是当时单位分房的基本政策和做法。所以原告在交足集资购房款后，占有使用至今，足以认定该房产属于原告所有。因此，法院查封并执行原告的涉案房产没有事实与法律依据，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用的解释》第304条、305条、307条、312条，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请! 宋维民辩称，杨明请求排除对涉案房产的执行措施，解除查封，没有事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。(一)涉案房产系第三人济南电工公司财产，该公司对涉案房产享有所有权。涉案房产建成后一直登记在济南电工公司名下，所有权从未发生转移，杨明提交的证据亦无法证实其系涉案房产的实际所有权人。(二)杨明依据的事实不能阻却本案执行程序。即便杨明实际占有涉案房产，但其占有属于无权占有。且涉案房产自建成至今逾20年，涉案小区的其他房产的多数业主已办理房屋所有权登记或过户手续。可见涉案房产具备办理过户登记的条件。但是杨明从未向济南电工公司提出过办理房屋所有权过户申请。宋维民原系第三人公司员工，因第三人向员工借贷后逾期未偿还形成本案借贷纠纷，宋维民作为下岗职工，自身经济困难，请求法院尽快执行涉案房产。综上所述，因杨明不享有涉案房产的所有权或物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，杨明主张的事实及理由不能阻却本案执行程序，请求驳回其诉讼请求。 第三人鲁联集团、济南电工公司未到庭亦未提供答辩。 双方当事人围绕诉讼请求及各自主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年济南市机械局为改善职工住房条件，决定在其下属二级单位济南电工公司仓库院内（位于刘长山路**）新建职工宿舍（规划面积11000㎡）。经相关部门批准后，该项目开工建设。杨明当时系济南市机械局下属的济南机床一厂职工，其分别于1999年8月11日、9月13日和2000年5月9日，分三次向济南市机械局交纳了建房集资款共计256000元。宿舍楼建成后，济南市机械局根据当时的房改政策进行了住房分配，其中杨明分得的住房为刘长山路5号2号楼1单元602室房产。此后杨明在该涉案房产处居住。 2004年因政府职能调整，济南市机械局被撤销，相关的职能并入济南市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称济南市国资委），同时原济南市机械局的全部资产移交济南市国资委。根据济南市国资委2007年9月3日向济南市房产管理局出具的证明记载：“刘长山路5号职工宿舍103套，建筑面积12418.31平方米。已按照济房改字（1996）2号文的房改政策出售给职工个人，产权转让比例100%”。另根据2001年济南市机械局《济南市房改售房评估报告》记载，涉案房产登记的住户姓名为杨明，但因涉案房产所属土地使用权登记在济南电工公司名下，故2016年5月7日进行不动产登记时，涉案房产登记在了济南电工公司名下，房产证号为中113016号。2016年9月27日济南电工公司就涉案房产向不动产登记部门申请换证，不动产登记部门对涉案房产进行换证登记，房产证号为中312005号。杨明曾申请就涉案房产办理过户登记手续，但因济南市机械局被撤销未果，2018年济南电工公司曾协助杨明办理过户申请，但未果。 另查明，济南电工公司原系济南市机械局下属的全民所有制企业，成立于1990年11月9日，2005年下放至济南市槐荫区发展和改革委员会管理。后因经营困难，为盘活国有资产，根据当时国有企业改制的政策要求，济南电工公司向济南市槐荫区发改委申请进行企业改制，经济南市槐荫区发改委批准并报请济南市槐荫区国资委立项，两部门均同意济南电工公司的改制框架方案。济南电工公司由鲁联集团下属控股子公司济南鲁联集团投资咨询有限公司兼并。 另查，宋维民与济南电工公司、鲁联集团民间借贷纠纷一案，经本院审理依法作出（2018）鲁0113民初3989号民事调解书，调解内容为：“一、中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司于2019年4月1日前共同向宋维民偿还借款本金20万元及利息，利息系自2015年9月15日起至实际给付之日止，以20万元为基数，按年利率9.6%（已扣个人所得税）为标准计算；二、如果未按指定的期间内履行给付金钱义务，中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，且宋维民有权向法院申请执行；三、案件受理费5200元，减半收取计2600元，诉讼保全费1920元，均由中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司负担；四、与本案有关的其他事宜互不追究。”该案在审理过程中，宋维民向本院申请诉讼保全，本院于2018年12月3日将涉案房产予以查封，查封期限三年。后济南电工公司、鲁联集团未按民事调解书约定履行，宋维民向本院申请强制执行，本院以（2019）鲁0113执966号案件立案执行。执行过程中，杨明向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。本院于2020年8月19日作出（2020）鲁0113执异73号执行裁定书，裁定驳回杨明的异议。杨明对上述裁定不服，遂在法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，本案双方争议的焦点为杨明是否享有排除或阻止本院对涉案房产强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨明的诉讼请求符合该规定的情形，应予支持，具体理由如下：一、根据本院查明的事实，涉案房产所在的宿舍楼系原济南市机械局为解决职工住房困难而投资建设，其性质为房改房。宿舍楼建成后，全部房屋已按照当时的房改政策出售给职工，涉案房产即是杨明依据当时的政策购买，双方虽未签订书面的买卖合同，但杨明已支付全部的房屋价款，并合法占有该房屋二十余年，因此杨明系涉案房产的实际权利人。对此相关的档案资料、暖气费发票、水电费、物业费收据等均能予以证实，济南市机械局、济南市国资委以及该宿舍楼的后续管理单位济南市汽车工业供销总公司也均认可涉案房产的实际权利人系杨明。二、涉案房产未能办理过户登记系因特殊的历史原因造成，并非杨明的自身原因所致。涉案房产之所以登记在济南电工公司名下系因为涉案房产所占用的土地登记在济南电工公司名下，根据“房地一体主义”的原则，建筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也即涉案房产所在的宿舍楼在根据房改政策出售给职工后，职工个人即成为相应房屋的权利人，职工作为房改房的买受人，依法享有所购房产的物权期待权。在未办理过户登记时，济南电工公司仅是房屋对外公示的权利人，并非房屋的实际权利人。涉案房产未能办理过户登记是因为济南市机械局被撤销、济南电工公司改制等历史原因所导致，杨明曾向不动产登记机关申请对涉案房产进行产权登记，但因上述历史原因未能办理，因此涉案房产未能办理过户登记并非杨明自身原因所致。综上所述，本院认为杨明对涉案房产享有足以排除或阻止强制执行的民事权益，对杨明的诉讼请求，本院予以准许。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于济南市市中区房屋。 案件受理费4300元，由被告宋维民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘爱国 二〇二一年二月二十三日 书记员  高丽文