山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终8155号 上诉人（原审被告）：董晓麟，男，1981年7月23日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：刘建余，山东杜根律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖起范，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴守翠，女，1982年12月24日出生，汉族，住寿光市。 原审被告：王国萍，女，1981年1月5日出生，汉族，住寿光市。 原审第三人：潍坊北大科技园建设开发有限公司，住所地寿光市兴隆路**。 法定代表人：付继礼，董事长。 委托诉讼代理人：张明雪。 上诉人董晓麟因与被上诉人吴守翠及原审被告王国萍、原审第三人潍坊北大科技园建设开发有限公司（以下简称北大科技园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2020）鲁0783民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人董晓麟的委托诉讼代理人刘建余、肖起范，被上诉人吴守翠，原审被告王国萍，原审第三人北大科技园公司委托诉讼代理人张明雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董晓麟上诉请求：1.撤销寿光市人民法院（2020）鲁0783民初329号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《转让协议》无效，该认定属于事实认定错误，且适用法律错误，理由如下：1.案涉《转让协议》并非一审判决认定的房屋买卖合同，而是购房权转让协议，仅是办理合同更名，该合同依法成立并生效。2.因上诉人与被上诉人之间合同关系并非商品房买卖合同关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、一审判决的做出存在严重的程序性错误。1.被上诉人当庭要求变更诉讼请求为解除案涉《转让协议》，一审判决又认定案涉《转让协议》无效，程序错误。2.案涉《转让协议》是双方真实意思的表示，协议签订前，被上诉人已完全了解购房权所对应的D23栋02号别墅状态，协议签订后，上诉人已按约定将案涉房屋购房权更名至被上诉人，被上诉人在获得购房权后，由被上诉人直接与案涉房屋的开发商签订买卖合同，向开发商交付了购房款，亦在开发商破产程序中申报了债权，这均证实上诉人与被上诉人之间关于案涉房屋购房权的转让协议已经履行完毕，不存在《合同法》94条可解除的任何情形。 被上诉人吴守翠辩称，上诉人陈述与事实不符，我购买房屋时，开发商承诺房屋在10月份开始建设，我购买房屋后不到1个月就开始维权；要求维持一审判决。 原审被告王国萍辩称，同意上诉人的上诉意见。 原审第三人北大公司辩称，我方对本案事实不知晓，没有异议。 吴守翠向一审法院起诉请求：1.依法判决吴守翠与董晓麟签订的转让协议无效；2.判决董晓麟、王国萍返还吴守翠转让费54万元；3.诉讼费用由董晓麟、王国萍负担。 一审法院认定事实：董晓麟从第三人北大科技园公司预购寿光市泰晤士小镇·伯爵庄园D23栋02号别墅一套，并支付购房款70万元。2018年6月3日，董晓麟（甲方）与吴守翠（乙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将北大科技园公司开发的寿光市泰晤士小镇·伯爵庄园D23栋02号别墅一套的购买权转让给乙方，转让费54万元，甲方已向开发商分两笔支付房款共计70万元；乙方向中间人销售总监支付房款55万元，并同意在本协议签订后由中间人向甲方转付房款20万元作为定金，剩余房款35万元，在双方办理完毕更名后3日内由中间人将此款转付至甲方账户；转让费54万元及剩余房款15万元共计69万元，由乙方于2018年6月5日前电汇至甲方账户，甲方承诺于本协议签订后一个月内完成更名。同年6月6日，董晓麟向第三人支付房屋更名费3万元，办理了更名手续，吴守翠及其配偶孙颜芬共向被告支付转让费54万元及购房款70万元，合计124万元，均由董晓麟配偶王国萍出具收到条。同日，第三人与吴守翠配偶孙颜芬就涉案房屋签订了《伯爵庄园商品房认购协议》。 一审法院认为，本案系因房屋买卖合同产生的纠纷。本案的争议焦点有二，一是涉案房屋买卖合同的效力。二是董晓麟、王国萍应否返还吴守翠转让费及数额。关于第一个争议焦点，吴守翠与董晓麟所签订《转让协议》的效力。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”，第三人北大科技园公司与董晓麟签订商品房预售合同时，未取得商品房预售许可证明，故第三人与董晓麟之间的商品房买卖合同无效。基于上述无效的商品房买卖合同，上诉人、被上诉人和原审被告之间签订的《转让协议》亦属无效合同。关于第二个争议焦点，董晓麟、王国萍告应否返还吴守翠转让费及数额。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，现吴守翠诉请董晓麟、王国萍返还房屋转让费54万元，一审法院应予支持，但董晓麟、王国萍已支付的房屋更名费3万元应予扣减，故董晓麟、王国萍应返还吴守翠转让费51万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认吴守翠与董晓麟于2018年6月3日签订的《转让协议》无效；二、董晓麟返还吴守翠房屋转让费510,000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回吴守翠的其他诉讼请求。案件受理费9200元，减半收取4600元，由吴守翠负担255元，董晓麟负担4345元；保全申请费3220元，由董晓麟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《转让协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效。该《转让协议》虽名为购买权转让，实际上是上诉人与原审第三人所签订的《伯爵庄园商品房认购协议》的债权债务的概括转让，是上诉人将其基于认购协议所享有的债权债务概括转让给了被上诉人，原审第三人也予以认可。在双方签订认购协议后，被上诉人依约向上诉人支付了对价，上诉人也应将基于认购协议所享有的债权债务转让给被上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，本案《伯爵庄园商品房认购协议》约定了当事人、价款、房号、付款方式等内容，且上诉人已经支付了70万元价款，该认购协议应认定为商品房买卖合同。虽然上诉人配合被上诉人及原审第三人办理了相关转让手续，但因原审第三人未取得商品房预售许可证明,原审第三人与上诉人签订的《伯爵庄园商品房认购协议》自始归于无效，本案的转让标的即基于认购协议产生的合同债权债务也归于无效，由此，虽然形式上上诉人已经将合同债权债务概括转让给了被上诉人，但因该债权债务无效，被上诉人实际上并未取得相应的债权债务，可以说，上诉人的合同义务并未有效履行，则被上诉人要求上诉人返还合同对价，符合法律规定，应予支持。一审法院关于案涉转让协议无效的认定错误，应予纠正。但一审法院关于上诉人应返还被上诉人相应款项的结果正确，应予以维持。 综上所述，上诉人董晓麟的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院(2020)鲁07民终8155号民事判决第一项； 二、维持山东省寿光市人民法院(2020)鲁07民终8155号民事判决第二、三项。 三、驳回上诉人董晓麟其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9200元，减半收取4600元，由被上诉人吴守翠负担255元，上诉人董晓麟负担4345元；保全申请费3220元，由上诉人董晓麟负担。二审案件受理费9200元，由上诉人董晓麟负担4600元，被上诉人吴守翠负担4600元。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  朱 峰 审判员  李玉信 二〇二一年二月十九日 书记员  张瑞丰