贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初18533号 原告：胡勇，男，1972年8月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：李春，女，1975年4月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），该公司员工。 原告胡勇、李春与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡勇、李春，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡勇、李春向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并将该涉案商铺备案办理产权于原告名下;2.判令被告向原告赔偿因未按约定的期限内签订《商品房买卖合同》和完成相关备案手续给原告由此带来的违约金和损失暂定人民币143852.61元；3.被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：被告于2016年9月26日以首付总房款30%、八年返租且以租金分期作为后续尾款、原告缴纳首付款后被告为原告办理相关手续的方式将毕节市城市南部新区圆梦国际商铺出售给原告，商铺位置编号为正一层47、48、49号，总面积86.76平米，总价人民币1154532元。原告于当日向被告指定账户转入了涉案商铺的购房首付款人民币346359元、房屋维修基金及其它费用人民币6684元，合计人民币353043元，原告支付完毕后在同日双方签订了《商品房买卖认购合同》、《商铺租赁合同》、《三方协议》、《分期付款之补充协议》商铺签约确认单及收款收据。按照《分期付款之补充协议》、《三方协议》之规定，剩余购房尾款人民币808173元被告同意由贵州和聚祥商业运营管理有限公司分八年每年以101019元人民币分期支付给被告，原告方无需再向被告进行支付，被告收到原告首期付款后立即向原告办理房屋登记手续。时至如今足足4年之久，被告未能履行合同约定，没有把该商铺备案给原告，却私自将原告与被告2016年9月26日交易的涉案商铺备案在天厦地产名下。 原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》中第四条规定：“甲方收到乙方缴纳的首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营有限公司应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方支付。”根据交款凭证、《三方协议》、《分期付款之补充协议》体现，原告已经向被告支付完30%首付，被告属于合同主体的参与者，有履行合同义务，必须给原告签订正式合同，并且到相关部门办理备案手续。然而被告一拖再拖，实际上没有履行义务，没有与原告签订《商品房买卖合同》，严重违反了甲方收到乙方缴纳的首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续的规定，导致原告商铺不能正常办理备案手续，由此的违约行为给原告带来了重大经济损失，被告理应按照《中华人民共和国合同法》中的相关规定向原告赔偿相关违约损失。另外，本案商铺原、被告虽然只签订《商品房买卖认购合同》，但是原告认为同样具备《商品房买卖合同》的效力，本商铺应归原告所有，被告必须遵守，不该认定为口头协定，也不能将涉案商铺出售或抵押给第三方。原告据悉，被告于2019年已将该商铺在不告知原告的情况下备案到天厦地产名下，已经构成侵权行为，被告应立即将涉案商铺进行解押，备案于原告名下，赔偿原告从交付款之日起至被告实际支付之日的违约损失。违约损失以原告首付353043元和协议约定的贵州和聚祥商业运营管理有限公司四年为原告代收代缴租金404076元，合计757119元为基数，从2016年9月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算到实际还清日止，以757119元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到实际还清日止。综上所述，事实和证据证明，原告与被告之间已经产生了商铺买卖交易，原告已经在当日足额缴纳双方签订协议中所有约定的付款，买卖交易形成事实，且原告无违约责任。至今，原告所买受的涉案商铺的一切手续未得到完善，都是被告过失所致，为此，诉请人民法院根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、原告方要求办理备案登记的条件现今是无法满足的，被告无法为原告办理。一方面原因是由于受大量诉讼案件影响，被告公司业务没有办法正常办理。另一方面原因是由于原告所购买的商铺目前被被告公司为避免查封备案至天厦房地产开发有限公司，出现这样的情况并非是我方所愿，我方在知道查封情况开始就一直在积极协调政府各部门，争取早日将购买我公司商铺的业主关心的备案、办证等问题及时解决，能备案后，我方也会第一时间通知原告及广大业主。 二、对购买的商品房进行备案并不是商品房买卖合同生效要件，只是为了杜绝售房人将房屋一房二卖。而在本案中，我公司对双方达成的商品房认购合同及相关手续的效力是认可的，且原告方向我公司支付首付款时，我公司已将涉案商铺交付原告实际使用，并且原告目前将涉案商铺以返租形式租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，和聚祥公司向我公司正常支付租金用以抵扣原告方购房尾款。在这过程中，原告方不仅没有任何损失，且一直存在收益行为。原被告双方并没有签订正式的商品房买卖合同，双方签订的商品房认购合同中并没有约定商品房产权登记及逾期办理商品房产权证书的违约条款，原告请求支付办证违约金的行为毫无事实依据，也没有法律支撑，依法不应得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，以原告胡勇、李春为买受人，被告贵州七众置业有限公司为出卖人，双方签订三份《商品房买卖认购合同》约定，买受人购买毕节市城市南部新区，建筑面积均为28.92平方米，总价款均为384844元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。签订认购合同时，原告向被告支付前述47、48、49号商铺首付款分别为115453元、维修基金分别为2169元、测绘费分别为59元，被告向原告出具了相应的收款收据。以原告胡勇、李春为乙方，被告贵州七众置业有限公司为甲方，双方签订三份《分期付款之补充协议》约定：“乙方将其所认购商铺交由贵州和聚祥商业运营管理有限公司进行整体运营管理，双方就乙方向甲方分期支付购房款达成协议，乙方于签署房屋认购合同之日向甲方支付商铺总价30%为115453元，剩余购房款269391元由乙方委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司将前八年每年租金支付给被告以抵扣购房款。款项支付时间为每年10月31日前，支付起止时间以甲乙双方签署的《商品房买卖合同》为准。”原、被告及贵州和聚祥商业运营管理有限公司就商铺租金支付原告欠付被告购房尾款签订了三份《三方协议》予以明确，并由原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订三份《商铺租赁合同》进行约定，原告将认购商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租期十年（2016年11月1日至2026年10月31日），第一年至第八年租金由贵州和聚祥商业运营管理有限公司于每年10月31日前支付给被告，以清偿原告欠付被告的分期购房款，第九年、第十年租金按照商铺租赁合同在每年10月31日前支付给原告胡勇。2020年12月24日，毕节市住房和城乡建设局向原告出具《查询结果说明》载明，“截止2020年12月24日15时49分，贵州七众置业有限公司项目圆梦国际（栋编号1129）1129-1-47、1129-1-48、1129-1-49号房均已备案（购房人：毕节市天厦房地产开发有限公司，备案日期：2019年1月5日），无查封。”因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，也未办理商品房权属证书，故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且，认购合同明确约定出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。据此，本案原、被告双方签订的《商品房买卖认购合同》应属于预约合同。原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案的请求，本院不予支持。原、被告之间应在《商品房买卖认购合同》约定的基础上，按照公平、诚信原则磋商签订正式《商品房买卖合同》。如最终不能签订正式《商品房买卖合同》，原告可在解除预约合同的基础上诉请对方承担赔偿责任。故对原告诉请判决被告赔偿未按期签订《商品房买卖合同》和完成备案手续的违约损失请求，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、第六十条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡勇、李春的诉讼请求。 案件受理费1589元，由原告胡勇、李春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年二月二十五日 书记员  胡晨