山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12646号 上诉人（原审被告）：李铁，男，1975年10月9日出生，朝鲜族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周茂喜，山东海之信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青岛琪融食品有限公司，住所地山东省胶州市。统一社会信用代码：91xx54。 法定代表人：高祀霞，经理。 委托诉讼代理人：孙浩，男，1976年9月8日生，汉族。系该公司员工。 上诉人李铁因与被上诉人青岛琪融食品有限公司（以下简称琪融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李铁上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。第一、一审法院认为“租赁合同属诺诚合同，一经签订即生效”，没有查明房屋租赁是否合法。《商品房屋租赁管理办法》第六条明确规定，违法建筑不得出租；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”这是对实体上禁止性规定不得出租的情形。在形式上，《房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮贵任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。同时，《商品房屋租赁管理办法》第二十六条规定城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。从以上法律规定可以看出，房屋租赁必须符合法律规定，否则租赁合同无效。而一审法院对涉案房屋的性质、租赁合法性依据均为审查径认为“租赁合同属诺诚合同，一经签订即生效”，认定事实不清。第二、李铁与琪融公司虽然签订了《房屋租赁合同》，但因被上诉人私自要求变更租赁房屋范围的违约行为，导致房屋租赁合同根本没有履行，上诉人向一审法院提交了通话录音，证明被上诉人已经认可上诉人并没有使用厂房且同意退还房租，双方达成合意，不再继续履行该租赁合同，一审法院对此认定有误。二、一审法院适用法律不当，一审法院适用《合同法》第44条，径行认定合同有效，与法未合。《合同法》第94、第109条属法定解除和违约金的法律规定，解除合同和支付违约金首先必须保证合同有效，而一审法院根本没有查明合同是否有效，适用此法律规定不当，本案是租赁合同纠纷，一审法院却适用《合同法》第159条买卖合同的规定，适用有误。 琪融公司辩称：驳回上诉、维持原判。 琪融公司向一审法院起诉请求：1.判令李铁支付房屋租金470000元及违约滞纳金141000元，以上共计611000元；2、诉讼费用由李铁承担。事实与理由：2014年双方签订厂房租赁合同，琪融公司将位于胶州市胶州湾工业园537.2平方米厂房租赁给李铁使用，期限10年。但至今李铁仍欠5年房租47万元，双方对滞纳金做了约定，李铁违约。 李铁于一审中辩称：琪融公司诉请不成立，没有事实依据。琪融公司违约在先，根据合同约定，租赁合同约定的使用范围是车间的东部分，包括大灶车间、仓库等区域，合同签订后并支付6万元租金后，琪融公司突然反悔，非要把车间西部分租给其使用。因为使用范围变更，导致合同无法履行，李铁要求琪融公司返还租金，琪融公司说是暂时没有钱，等一等。多年来，李铁一直找琪融公司高祀霞及实际控制人高祀荣追要租赁费，琪融公司以各种理由推脱。2019年7月份李铁签订债权转让协议，转让给案外人王爱仙，在胶州市法院起诉过并开庭两次，关于琪融公司的违约，在王爱仙起诉的案子中说的非常明确。李铁要补充一下：该厂房的租赁是其通过该案的琪融公司现任法定代表人高祀霞及案外人王爱仙介绍租赁的这个厂房，所以事实过程他们都非常清楚，故琪融公司起诉是不成立的。 一审法院认定事实：2014年7月1日，当事人双方签订《厂房租赁合同》一份，载明：“出租方：（甲方）青岛琪融食品有限公司，承租方：（乙方）李铁。一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在胶州市胶州湾工业园，租赁使用范围提供：大灶车间、仓库区域。共计537.2平方米。二、租赁期限：租赁期10年。三、租金及保证金支付方式：1、甲乙双方约定，该厂房租赁第一年租金为陆万元人民币（600000），第二年租金为柒万元人民币（70000元），第三年至第十年租金为拾万元（100000）。2、甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方每年年初交齐当年租金。七、违约责任：1、乙方须按约定及时交纳租金，否则每逾期一天，应向甲方支付逾期交纳租金额日5%的滞纳金，逾期三十天，甲方有权单方终止合同。2、合同签订后，任何一方无正当理由不得单方面终止合同，否则应赔偿由此给守约方造成的经济损失。具体为甲方无正当理由终止合同，乙方支付一年租金为赔偿，乙方终止合同须向甲方支付一年租金作为赔偿。八、本合同经双方签字盖章，且乙方交齐第一年租金后生效。”琪融公司、李铁分别在该合同签字处盖章签字捺印。李铁依约向琪融公司缴纳了第一年租金6万元，后未再依照合同约定向琪融公司缴纳租金。 一审法院认为：依法成立的租赁合同属诺成合同，一经签订即生效，诉争合同是双方真实意思表现，符合法律规定并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《厂房租赁合同》约定，李铁于2014年7月1日向琪融公司支付了2014年7月1日至2015年6月30日期间租赁费6万元，后续租赁费李铁未能按约付款，琪融公司要求李铁支付合同约定的自2015年7月1日至2016年6月30日期间租赁费7万元，自2016年7月1日至2020年6月30日期间租赁费40万元，共计47万元租赁费，于法有据，该院予以支持。该案中，琪融公司、李铁均未主张解除合同，但从合同约定及履行看，李铁仅向琪融公司支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租赁费6万元，至琪融公司起诉之日止未向琪融公司支付租金，期间也未实际使用租赁的厂房，李铁迟延履行债务的行为已经影响合同的继续履行，导致合同的目的落空，故，琪融公司、李铁2014年7月1日签订的《厂房租赁合同》应予以解除。关于违约金，由于李铁未按时支付租金，按照合同约定，每逾期一天，应支付逾期交纳租金额日5%的滞纳金。琪融公司主张违约滞纳金141000元，其合同约定的违约金计算方式约定过高，该院根据公平原则和诚实信用原则调整违约金的计算方式为按照未付租金的年利率20%计算，共计94000元（47万×20%）。关于琪融公司是否违约的问题。李铁认为琪融公司违约，向法庭提供案外人王爱仙与高祀荣于2018年的通话录音及与高祀霞分别于2020年6月28日、2020年7月13日的通话录音，通过录音可以认为案外债权人王爱仙与该案有关联，但录音证据中没有体现解除合同的相关内容，且李铁未向该院提供其他足以证明琪融公司违约的证据，故，该院不予采信。一审第二次庭审中，李铁向法庭提交共同申明一份，声明称2019年7月16日李铁将其与青岛琪融食品有限公司，《厂房租赁合同》相关权利义务转让给王爱仙，因双方非法律人士，原债权转让协议表述欠缺，今双方特共同补充声明：李铁将琪荣食品的厂房租赁合同的相关权利义务，一并转让给王爱仙”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。琪融公司于2020年7月21日到该院起诉李铁，李铁及王爱仙的共同申明日期是2020年8月28日，是在琪融公司起诉之后签订的共同申明，且琪融公司不同意该共同申明，故该院对李铁提交的共同申明不予采纳。综上，判决：一、解除琪融公司与李铁签订的厂房租赁合同。二、李铁向琪融公司给付拖欠的2015年7月1日至2016年6月30日期间租赁费70000元；自2016年7月1日至2020年6月30日期间租赁费400000元，于判决生效后十日内付清。三、李铁向琪融公司支付违约金94000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回琪融公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9910元，减半收取4955元，保全费3620元，共计8575元，由琪融公司负担2000元，由李铁6575元负担。 二审中，李铁提交证据材料为： 证据一、内容为琪融公司、青岛辣骨气食品有限公司、青岛藤本味食品有限公司的金融企业信息登记查询结果，证明，1.琪融公司企业注册地是胶州湾工业园x号路，青岛辣骨气食品有限公司、青岛藤本味食品有限公司注册地均为同一地址。琪融公司于2017年出租给青岛辣骨气食品有限公司，2018年出租给青岛藤本味食品有限公司，而合同没有履行。2.琪融公司的法定代表人是高祀霞。 证据二、李铁与琪融公司法定代表人高祀霞的通话录音，主要内容为李铁与高祀霞明确虽然签订合同但是没有履行的事实，并且高祀霞认可王爱仙与高祀霞之间通话录音的真实性。 琪融公司质证称：对证据一真实性无异议，证明事项有异议。证明事项与本案无关，其有四处厂房。对证据二的真实性有异议，无法确认系高祀霞的声音，该证据不符合证据规则，能在一审提交的证据在一审可以提交，在法院判决书下发后由提交的证据请求二审法院不予采纳。 二审中，琪融公司提交证据材料为： 证据一、青岛琪融食品有限公司房屋产权证和国有土地使用证。证明所租赁房屋由被上诉人所有和使用，相关手续合法，可用于出租； 证据二、2020年9月26日高祀荣出具的证明1份，证明青岛琪融食品有限公司实际控制人从没有要退还任何人6万元的本意，李铁提交案外人王爱仙的录音证据存在瑕疵，李铁及案外人王爱仙提供的录音存在“多变”，不能作为证据使用，案外人王爱仙提供的录音存在多变，录音效力不可信； 证据三、2020年9月10日胶州市公安局立案书一份，证明高祀霞与高祀荣、被上诉人存在多年矛盾，高祀霞的录音不符合常理，明显是勾结案外人王爱仙伪造证据，故意录音。两次有利于李铁的录音（假如能证明高祀霞录音的情况下），从而证明高祀霞的录音存在瑕疵不能作为证据使用，证明效力不应认可； 证据四、提供山东省青岛市中级人民法院和山东省胶州市人民法院关于本案房租合同纠纷判决书二份，证明针对相同的本案已有判例，故本案应维持一审判决。 李铁质证称：对证据一，因系复印件不符合证据规则不能证明案件事实；对证据二的真实性及证明事项均不予认可；对证据三真实性及证明事项均不予认可，不符合证据规则，高祀荣与高祀霞是亲姐妹。对证据四，与本案无关。 对李铁提交的证据材料，琪融公司对证据一的真实性无异议，对证据二的真实性有异议，但因高祀霞系琪融公司法定代表人，结合案件事实其陈述的关于租赁房屋未予交付的内容作为证据对待证事实具有高度可能性，故本院对证据二的真实性及证明内容予以采信。 对琪融公司提交的证据材料，李铁虽对证据一的真实性有异议，但未提供相反证据材料予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认定；对琪融公司提交的其他证据，经审查并结案案件相关事实中琪融公司自认的其实际控制人高祀荣与案外人王爱仙之间的录音对话，因高祀荣亦认可应退还已给付的租赁费60000元，故对琪融公司的证据材料二、三、四的证明目的，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人李铁应否支付租金并承担违约金。具体分析如下： 首先，李铁与琪融公司签订的《厂房租赁合同书》，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。李铁上诉主张其承租房屋违法，未取得建设工程规划许可证或者审批手续，租赁合同应为无效等。因琪融公司已提交相关房屋产权证和国有土地使用证予以反驳。故，一审法院认定涉案合同合法、有效并无不当。李铁的该项上诉主张不成立。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李铁上诉主张其作为承租人支付租赁费6万元后琪融公司作为出租人未按约定交付租赁房屋，并为此提供了其与琪融公司法定代表人高祀霞的通话录音等证据材料予以佐证。如前所述，该证据材料具有证明力。而琪融公司作为出租人未能举证证明其业已履行租赁房屋的交付义务。故，本案中，琪融公司作为承租人未履行租赁合同的基本义务，李铁作为承租人有权拒付租金并请求返还已付租金。一审法院对该事实的认定有误，本院予以纠正。琪融公司关于所欠租金及违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，李铁的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市胶州市人民法院（2020）鲁0281民初7560号民事判决； 二、驳回青岛琪融食品有限公司对李铁的诉讼请求。 如果青岛琪融食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9910元，减半收取4955元，保全费3620元，共计8575元，由青岛琪融食品有限公司负担；二审案件受理费9440元，由青岛琪融食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  管 磊 审判员  王颖颖 审判员  谷林平 二〇二一年二月一日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖