安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终448号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王继平，男，1974年9月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，住所地临泉县兴全大道******，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A。 法定代表人：戴富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 上诉人王继平与被上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王继平上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持其一审全部诉讼请求并驳回佳源公司的反诉请求。事实与理由：1.临泉佳源东方都市小区未纳入城市供电网络正式供电，不具备交付条件，一审未查明相关事实，错误判决其承担逾期收房违约金；2.依照合同约定，佳源公司应当以书面形式，采用邮政快递方式向其送达交房通知，一审法院认定佳源公司在《农民日报》公告方式送达有效不合法；3.案涉小区2020年1月3日完成竣工验收备案，2020年1月10日完成综合查验备案，因未按照约定进行分期综合验收，应以2020年1月10日作为符合交房条件的时间；4.即使其构成违约，相应的逾期收房、逾期付款违约金过高，应当予以调整。 佳源公司辩称，1.佳源东方都市小区交付时已经纳入临泉供电局国家电网并正式供电，电价执行的是临泉县供电局核定的电价，采用的供电模式在阜阳地区具有普遍性；2.《商品房买卖合同》与补充协议采用的是由住建部、工商总局共同制定的示范文本，临泉县所有房地产开发企业采用都是该示范合同，不是佳源公司单方制定，不属于格式合同。由于大部分业主在外务工，佳源公司在《农民日报》公告通知收房，符合合同约定；3.依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，涉案房屋于2019年12月11日经建设、监理、施工、勘察、设计五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2019年12月31日前已达到交房条件。 王继平向一审法院起诉请求：1.判令佳源公司立即按照编号为201802949的合同约定的条件向其交付临泉佳源东方都市项目A4幢1304房屋；2.判令佳源公司承担逾期交房违约金8682元（以其房价723527元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至交付符合合同约定的房屋之日止）；3.本案诉讼费用由佳源公司承担。 佳源公司反诉请求：判决王继平向其公司支付逾期收房违约金18522.29元并承担本案本诉与反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月19日，王继平与佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定王继平购买佳源公司开发建设的临泉县佳源·东方都市项目A-4幢13层1304号房屋，该商品房预测建筑面积126.05平方米，总价款为723527元。付款方式为一次性付款，买受人应当于2018年2月19日前支付该商品房全部价款723527元。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 2018年2月18日，王继平已向佳源公司一次性支付购房款723527元。2019年12月29日，佳源公司通过中通速递向王继平邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，佳源公司又在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。2020年5月3日，王继平接收涉案房屋。 一审另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 庭审时，因王继平仅就买受人未收房是否构成违约提出抗辩，未对逾期收房违约金计算标准进行抗辩。经释明后，王继平认为即使买受人逾期收房构成违约，出卖人主张的违约金也过高，应当予以调整。出卖人的实际损失不会超出应当收取的物业服务费，应将违约金计算标准调整为不高于物业费每月1.06元/㎡为宜。 为平纷止争，一审法院庭后多次对双方进行调解。经调解，佳源公司于2020年8月17日向法庭提交一份《声明》表示：为平息矛盾解决纷争，双方各自应向对方支付的违约金相互抵扣后，如王继平需赔偿佳源公司违约金的，佳源公司愿意调低（其主张的）违约金，至双方违约金完全抵销。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案王继平、佳源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同（买卖合同补充协议中的关于逾期贷款违约金计算的开始时间约定除外），双方应按照约定全面履行自己的义务。王继平已履行支付购房款的义务，佳源公司应当按照约定的时间和标准向王继平交付房屋。王继平起诉要求佳源公司按照合同约定的条件交付涉案房屋，应予以支持。佳源公司辩称涉案房屋于2019年12月11日分期综合验收合格，达到合同第九条约定的交房条件；商品房验收合格后佳源公司通过微信、快递、公告通知王继平收房，王继平要求“判令佳源公司交房”没有依据。而王继平认为涉案房屋于2020年1月10日才在临泉县完成综合查验备案，按照有关规定，此时才符合交房条件。但双方签订的买卖合同第九条约定商品房交付条件是该商品房交付时应当经分期综合验收合格。涉案房屋实际于2019年12月31日分期综合验收合格。2019年12月29日，佳源公司向王继平邮寄交房通知书（通知王继平于2019年12月31日前办理收房手续），王继平应当依约于15日内至佳源公司处查验房屋、办理交付手续。但因当时房屋尚未有备案审批手续，涉案小区业主就房屋是否具备交付条件产生质疑，佳源公司于2020年1月15日再次通过公告确认涉案小区达到交房条件，通知业主尽快办理交房手续。该公告通知行为可视为佳源公司自愿将王继平的收房时间推迟至此时开始，王继平的收房时间应该从该日起计算。佳源公司违反了2019年10月31日前交付房屋的合同约定，构成违约。王继平主张逾期交房违约金，予以支持。按王继平主张暂计算至2019年12月31日，佳源公司应支付王继平逾期交房违约金为723527元×0.2‰／天×60天＝8632元。 佳源公司辩称，佳源公司在2018年至2019年建设涉案房屋过程中，政府有关部门因空气重污染责令建筑企业停工，造成佳源公司停工69天，并且施工期间历经中、高考停工14天；依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。本案商品房买卖合同系于2018年1月13日签订的，此前政府有关部门因重污染天气防治已通知建筑等企业停工。佳源公司作为阜阳的房地产开发企业，在接到政府停工通知后，对上述停工情形可能会导致其建房、交房时间迟延是可以预见的，在与王继平签订购房合同时，可以采取相应措施予以避免。该情形不属于合同约定的不可抗力，故佳源公司不得据此顺延交房时间。很多年来，我国每年都进行中、高考，考试期间建筑工地停止施工、减少噪音，也是很多年来实行的行政措施，佳源公司在签订买卖合同时是可预见的情形，不属于不可抗力的范畴。综上，对于佳源公司上述辩解意见不予采信。 王继平对佳源公司反诉要求其支付逾期收房违约金辩称，佳源公司既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，佳源公司无权要求王继平支付收房违约金；补充协议与主合同相冲突的部分，以及补充协议加重王继平责任，减轻佳源公司义务的部分，应以主合同为准。合同关于送达方式的约定条款虽是佳源公司单方制定，但已经王继平同意。且该条款并没有加重王继平的责任和义务，没有限制王继平的权利，系有效条款。佳源公司依据该约定选择任何一种方式通知交房，都应视为佳源公司已经按照合同约定履行了交房通知义务。对于王继平关于公告送达交房通知不符合约定的辩解，不予采信。依据合同第十一条第三款第二项约定，王继平应于2020年1月15日公告通知次日起15日内,即在2020年1月31日前至佳源公司处办理案涉商品房交接的相关手续。但自2020年1月24日开始,因春节法定节假日及新冠疫情的不可抗力的影响,王继平无法办理相关收房手续，交接房屋的时间应予中止，待不可抗力的情形消除后自行恢复。2020年2月10日，临泉县政府下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第16号）》，要求实行企业分类、分时有序审批复工，建筑业企业原则上不早于2月24日，但对居民出行等仍严格要求，出行受限。2020年3月6日，临泉县政府下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第24号）》全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复道路交通，调整社区（村）管控措施。扣除该期间，本案王继平应于2020年3月13日前至佳源公司处办理交接房屋手续。《商品房买卖合同》补充协议第四条对买受人逾期收房违约金的约定明确且与主合同第十一条互相衔接，双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。该条款虽书写为“交房”，但根据合同文本上下文的意思表示及合同约定的权利义务约定，该款中文本书写为“买受人交房”系笔误，实际应为“买受人收房”。故王继平应自通知交房第31日起向佳源公司支付逾期收房违约金，自2020年3月29日计算至2020年6月7日，王继平逾期收房70天。按照合同及补充协议约定，王继平应付佳源公司的逾期收房违约金为：723527元×0.2‰／天×70天＝10129元。经调解，佳源公司愿意降低对王继平主张的违约金，不违反法律规定，予以准许。现将王继平应付佳源公司的逾期收房违约金调整为8632元。 综上所述，本案经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王继平支付逾期交房违约金8632元； 二、王继平于判决生效之日起十日内向临泉佳源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金8632元；三、驳回王继平的其他诉讼请求；四、驳回临泉佳源房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费190元，减半收取95元，由王继平负担25元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担70元。 二审期间，王继平为支持其上诉请求，提供如下证据： 证据一：业扩不具备装表条件告知书。 证明：佳源东方都市小区目前供电属于开发商专变自管,不具备装表到户条件,商品房不符合商品房买卖合同第十条约定的供电要求，不具备第十一条约定的通知买受人收房条件。 证据二：物业服务协议、物业费收据。 证明：物业费的收费标准是1.06元/平方米,即便存在逾期收房,佳源公司的保管费用也不应该超过物业费收费标准。 佳源公司质证认为，1.对“业扩不具备装表条件告知书”的内容的客观性、合法性及证明目的有异议，工程配电设施已具备运行条件，至今未正式直接供电到户是供电公司没履行法定职责。2.对物业服务协议、物业费收据的证明目的有异议，物业费是对收房后纳入物业服务范围内的收费标准，与范围外的保管费是不同的性质，且逾期收房保管费既是当事人的合意又具有违约惩罚性质。 本院认证意见为，1.物业服务协议、物业费收据，与案涉房屋买卖合同不具有相关性，不能否定合同中有关违约责任的约定，对其证明目的也不予认定。2.对业扩不具备装表条件告知书的真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据在本院认为部分一并论证。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1.一审法院认定案涉房屋已符合交付条件是否正确？2.王继平应否承担逾期收房责任？若应承担，起始时间如何确定？3.逾期收房、逾期付款违约金比例应否调整？ 对于焦点一,关于一审认定案涉房屋已符合交付条件是否正确的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得为己利而否定之前的言论。本案中，双方当事人约定的商品房交付条件为“分期综合验收合格”，而案涉房屋于2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。王继平一审期间对上述事实并无异议，也认为案涉房屋所在小区经综合查验备案后已具备交付条件。即使佳源公司为涉案商品房提供的供电模式为专变自管，即由临泉供电公司输电至案涉房屋所在小区变压器，再由佳源公司进行转供电，没能做到由供电公司直接向业主提供“一户一表”的公变局管供电模式，但该种专变自管转供电模式仍属于纳入城市供电网络供电，不属于买受人可以拒绝收房的约定情形。故一审法院认定案涉房屋已具备交付条件正确，王继平关于案涉房屋至今不具备交付条件的上诉理由与约定不符，于法律无据，本院不予采信。 对于焦点二，关于王继平应否承担逾期收房责任，若应承担，起始时间如何确定的问题。案涉合同第二十五条虽约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”，但双方在补充协议第三条又约定“在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知、媒体公告交房”。该补充协议第三条应是双方当事人关于通知交房事宜的特别约定，故佳源公司在《农民日报》公告通知小区业主办理收房手续，应视为已经完成约定的通知交房义务，王继平未按通知要求如期接收房屋，理应承担逾期收房的违约责任。故一审法院综合考虑春节及疫情因素，判定王继平应从2020年3月29日承担逾期收房违约责任并无不当。 对于焦点三，关于逾期收房、逾期付款违约金比例应否调整的问题。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原审判决依据双方的约定，对每逾期一天，按已交房款的万分之二计算支付逾期收房有合同依据也符合法律规定。且双方约定的“每日万分之二”相当于年利率7.3%，并不明显高于同期银行逾期贷款利率的1.3倍，无需进行调整。一审判决并未认定王继平支付给佳源公司逾期付款违约金，王继平关于逾期付款违约金数额是否应予调整的上诉理由缺乏事实依据，不属于本案审查范围。 综上，王继平的上诉理由不能成立，依法予以驳回，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王继平负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二一年二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。