湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2868号上诉人（原审被告）：郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路**翰林东苑****。法定代表人：吴美华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹路飞，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会，住所，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路五岭国际金桂园小区****div>负责人：文晓梅，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐凯，湖南民浩律师事务所律师。上诉人郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司（以下简称龙亭物业公司）因与被上诉人郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会（以下简称金桂园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙亭物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第1、2、3项，发回重审或依法改判驳回金桂园业委会的所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审未查明该小区的实际情况草率判决。五岭国际金桂园小区与该区域的玉荷园、芙蓉园、翠竹园、紫薇园小区存在大量不可分割的供电、供水、消防设施等诸多公用基础设施设备。二、错误认定业主委员大会决定选聘或选聘的方式“双过半”的事实。依照《物业管理条例》第三十四条规定，启动新的物业服务公司选聘活动及采用何种方式选聘应当经过业主大会决定。而本次物业服务公司的选聘活动明显没有“双过半”，违反了上述法定程序。三、错误认定采用电子投票方式合法。采用何种方式应当属于选聘前业主大会现行决定的内容之一，采用电子投票方式本没有“双过半”，也有违《业主大会议事规则》规定，且电子投票的系统本身存在重大纰漏，投票结果应认定为无效。四、错误认定选聘活动中有政府部门的监管。作为小区最重要事项之一，更换选聘新的物业公司却没有《物业管理条例》第五条规定的部门的参与，程序严重违法。五、错误否定选聘活动中利益输送和暗箱操作行为。光大物业是在郴州没有一家实际在管理的物业管理小区的物业服务公司，在其提出的相关条件中也不是最优的却能“高票”当选，且光大物业郴州分公司成立时注册地在业委会主任文晓梅家里。金桂园业委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉。金桂园业委会向一审法院起诉请求：一、判决终止双方物业服务关系，判决龙亭物业公司立即撤出郴州五岭国际金桂园小区物业管理服务范围；二、判决龙亭物业公司移交物业管理用房及附属设施，并向金桂园业委会移交物业管理相关资料；三、判决龙亭物业公司向金桂园业委会书面报送移交本小区物业管理全部收支账目；四、判决龙亭物业公司立即停止侵害，因龙亭物业公司不按照金桂园业委会要求撤离，造成金桂园业委会聘请第三方无法进场造成的经济损失10,000元，判决确认龙亭物业公司从2020年1月1日以后无权收取金桂园小区物业管理费及其它相关费用；五、诉讼费用由龙亭物业公司负担。一审法院认定事实：郴州市民权路五岭国际金桂园小区由郴州仁大房地产开发有限公司开发建设。2013年9月1日，郴州仁大房地产开发有限公司与郴州龙亭物业服务有限公司（2019年8月12日更名为郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司）签订《五岭国际金桂园前期物业管理服务委托合同》，委托管理期限自2013年9月1日至2016年8月31日止为期三年。合同到期后，虽未再续签物业服务合同，但龙亭物业公司仍继续提供物业服务至今。2019年3月，五岭国际金桂园小区在郴江街道、民权路社区的指导下成立业主委员会并在市房产管理部门完成备案手续，《郴州市北湖区五岭国际金桂园小区业主大会议事规则》一并备案。2019年6月26日，金桂园业委会向郴江街道民权路社区递交《关于五岭国际金桂园业委会对以下内容拟召开业主大会进行表决的报告》，拟对以下三项内容进行表决：一是对目前物业服务公司工作是否满意；二是否授权业委会向社会公开招投标选聘物业服务公司；三表决通过《五岭国际金桂园小区公共收益的分配和使用方案》。2019年7月2日，金桂园业委会向郴江街道民权路社区递交《关于五岭国际金桂园小区召开业主大会时间的报告》，拟在2019年7月25日至7月31日召开业主大会表决授权业主委员会选聘物业服务公司。2019年8月1日，金桂园业委会公开发布《五岭国际金桂园小区业主大会决议》，“2019年7月25日至7月31日金桂园小区召开了业主大会，……是否对前期物业（龙亭物业）服务满意，满意112票，不满意590票。本次业主大会决议：以协议方式选聘物业公司”。2019年8月9日，金桂园业委会公开发布《选聘物业服务企业的公告》，“……小区总建筑面积253765.03平方米，其中，住宅建筑面积167540.2平方米，商业建筑面积9961.58平方米，地下车库面积，地下车库面积74706……总户数1304户……报名起止时间：2019年8月9日至2019年9月9日止……”。2019年8月13日，金桂园业委会向龙亭物业公司送达《关于五岭国际金桂园小区公开选聘物业企业的告知函》。2019年10月23日，金桂园业委会发布《金桂园小区物业选聘工作报名企业公示》，对报名参加选聘的七家物业公司进行公示，包含龙亭物业公司，光大物业公司等。2019年10月31日，金桂园业委会向郴州市房产管理局、民权路社区递交《邀请参加拆封并公示参聘物业服务合同的函》。2019年11月1日，金桂园业委会向龙亭物业公司送达《关于参与竞聘物业提交服务合同的函》，载明：贵公司近期行为（暴力阻挠参与竞聘物业进小区与业主互动），已违反五岭国际金桂园小区业主委员会2019年8月9日发布的《选聘物业服务企业的公告》第六点，第5条：龙亭物业公司有责任和义务配合其他拟竞聘物业公司在本小区内勘查设施设备。如龙亭物业公司故意妨碍、阻挠正常的选聘工作，业主委员会将视同龙亭物业自动放弃竞聘资格。综上所述，业委会本可视同贵司自动放弃竞聘资格，但业委会仍愿意再给贵司一次机会，请贵司在2019年11月1日20点前向我业委会提交服务本小区的意向合同（已于2019年10月28日电话通知、10月30日电话提醒小区项目经理邝志雄），逾期不再接收，特致函贵司再次提醒。2019年11月11日，金桂园业委会张贴《五岭国际金桂园小区召开业主大会的公告》，会议表决事项为投票选聘为小区业主服务的物业服务企业，业主大会时间为2019年11月29日至2019年12月5日。2019年12月4日，金桂园业委会向民权路社区递交《关于邀请郴江街道办民权路社区对五岭国际金桂园小区业主大会选聘物业公司投票结果唱票、统票、计票过程全程监督指导的函》。2019年12月6日，兴华公司出具证明，载明：2019年11月27日，受五岭国际金桂园业主委员会委托，郴州新网（注册名称：郴州市兴华经贸有限责任公司）为五岭国际金桂园小区选聘物业公司提供网络技术支持。2019年11月29日0时至12月5日24时，共1318户业主（总面积177502平方米）导入电子投票选举系统，其中有813名业主通过手机参与了投票，投票面积为：105248.7平方米，505位业主未参与手机投票。手机投票结果为：光大物业共获得698票，得票面积90997.56平方米；彩生活龙亭物业共获得103票，得票面积12700.97平方米；……。本次手机投票过程公开、公平、公正。在基于委托方提供的小区业主资料的完整性、真实性、准确性有保障的前提下，郴州新网对本次投票结果真实性与准确性负责。郴州新网将投票明细数据电子文件保存三年，委托方及政府有关部门可随时查询。2019年12月6日，金桂园业委会发布《五岭国际金桂园小区业主大会选聘物业表决结果公告》，载明：根据本次业主大会表决规则，本次投票未参与大会会议表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票，最终得票最高物业公司为：东莞市光大物业管理有限公司，共计得票1203票，得票面积163250.86平米。同日，金桂园业委会根据投票结果，作出《五岭国际金桂园小区业主大会决议》，载明：根据本次业主大会投票结果，大会决议聘请东莞市光大物业管理有限公司为五岭国际金桂园小区新的物业管理企业，起始日期以签订的正式物业服务合同为准。同日晚，金桂园业委会会议通过解除彩生活龙亭物业服务有限公司前期物业服务合同的决议。2019年12月13日，金桂园业委会作为委托方（甲方），东莞市光大物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订《郴州岭国际金桂园小区物业服务合同》及补充协议。2019年12月15日，金桂园业委会向龙亭物业公司发出《不续聘及退出金桂园小区的通知》，“根据五岭国际金桂园小区业主大会表决结果，小区业主委员会已代表业主与业主大会选聘的东莞市光大物业管理有限公司签订物业服务合同。依据《湖南省物业管理条例》第四十四条和第四十五条之规定，特将不续聘的决定告知贵公司，请你单位自即日起十五日内退出金桂园小区，并在业主委员会监督下，与东莞市光大物业管理有限公司办妥管理交接手续并移交小区资料和财物”。2019年12月31日，金桂园业委会向郴州市住建局物业科、郴江派出所、郴江街道民权路社区递交《关于请求监督指导五岭国际金桂园物业交接工作的请求》。另查明，王宪来、乐园、黄艳、谭娟、黄琳与金桂园业委会业主撤销权纠纷一案，一审法院于2020年10月19日作出（2020）湘1002民初2200号民事判决，驳回王宪来、乐园、黄艳、谭娟、黄琳的全部诉讼请求。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。龙亭物业公司提出金桂园业委会不具备原告主体资格的抗辩事由不能成立。就选聘物业的程序争议问题评议如下：1.关于选聘的程序是否符合规定。本案中，2019年7月8日业委会发布公告，就选聘物业的方式，即协议方式或招投标方式，及对小区前期物业龙亭物业公司的满意度进行了手机投票。2019年7月25日0时至8月1日0时的业主大会投票结果符合“双过半”原则。根据此次业主大会的决议，金桂园业委会本可采用协议方式直接与最优的物业服务企业签订合同，但金桂园业委会在全部报名企业中再次进行了业主投票，根据业主投票数结果确定最终的入驻物业服务企业，并无不当。2.关于龙亭物业公司提出电子投票结果不真实的问题。一审法院认为，当事人对自己主张的事实应提供证据证实，否则应承担不利后果。本案中，金桂园业委会的选举投票用的就是兴华公司的这一投票系统，原始数据亦以民权路社区提供导入。电子投票数据尚在兴华公司保存，龙亭物业公司未提供任何实质性证据证实电子投票结果不真实，仅凭主观推测涉嫌利益输送，本院不予采信。3.关于龙亭物业公司提出更换、选聘新的物业服务企业没有政府相关部门的监督指导的问题。经审查，金桂园业委会选聘每一个环节均向市房产局，郴江街道办、民权路社区递交了报告，请相关职能部门监督。龙亭物业公司的答辩意见与事实不符，不予采信。4.关于龙亭物业公司提出选聘活动中涉嫌利益输送，恶意损害广大业主权益的问题。光大物业注册地址为金桂园业委会主任文晓梅家里问题，金桂园业委会进行了合理的解释说明。除此之外，龙亭物业公司未提供任何证据证实金桂园业委会与光大物业之间存在着利益输送，故不予采信。综上所述，五岭国际金桂园小区业主大会在郴州仁大房地产开发有限公司与龙亭物业公司签订的《五岭国际金桂园前期物业管理服务委托合同》到期后，决定选聘新的物业服务公司符合法律规定，依法予以确认。金桂园业委会根据业主大会选聘结果与新的物业服务公司签订《郴州岭国际金桂园小区物业服务合同》及补充协议后，及时向龙亭物业公司发出了《不续聘及退出金桂园小区的通知》，龙亭物业公司在收到通知后，应当按照相关法律规定与新的物业服务公司办理物业交接手续，自觉终止双方物业服务关系。然而，直至本案诉讼，由于龙亭物业公司的原因，双方物业服务关系仍未解除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。第十条规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。而《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹建和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述法律规定,本案中，金桂园业委会要求终止双方物业服务关系以及龙亭物业公司立即撤出郴州五岭国际金桂园小区物业管理服务范围、移交物业管理用房及附属设施、物业管理相关资料、书面报送移交本小区物业管理全部收支账目是经其专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的,其诉讼请求应予支持。龙亭物业公司的抗辩理由不能成立。至于金桂园业委会要求判决龙亭物业公司立即停止侵害，赔偿经济损失10,000元的诉讼请求，因未提供充分证据证明，故不予支持。金桂园业委会要求判决龙亭物业公司从2020年1月1日起无权收取金桂园小区物业管理费及其它相关费用的诉讼请求，龙亭物业公司应当从解除双方物业服务合同关系之日起停止向小区业主收取物业管理费及其它相关费用，在判决主文中不再表述。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：“一、解除郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会与郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司之间的物业服务合同关系，郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起立即从郴州五岭国际金桂园小区物业管理服务范围搬出；二、限郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料；三、限郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会书面报送移交小区物业管理全部收支账目；四、驳回郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费290元，由被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司承担。”二审中，当事人没有提交新证据。龙亭物业公司申请对本案中止审理，理由是金桂园小区业主撤销权纠纷及郴州市仁大房地产开发有限公司诉郴州市住建局行政诉讼案正在审理中，本案须以另两案的审理结果为依据。金桂园业委会认为，上诉人申请中止审理的目的是拖延时间。本院经审查认为：1.金桂园小区业主撤销权纠纷本院二审已经审结，可以作为本案判决的依据，不须另行作出中止审理的裁定。2.龙亭物业公司中止审理申请书中提到的行政诉讼案，郴州市仁大房地产开发有限公司的诉讼请求是要求郴州市住建局将五岭国际五个园区备案为一个物业管理区域。该行政诉讼案件的审理与本案有一定关联性，但该关联性仅属于事实相关而非逻辑上的因果关系，其审理结果更不能成为本案审理的依据。故对龙亭物业公司中止审理的申请不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：上诉人王宪来、乐园、黄艳、谭娟、黄琳诉被上诉人金桂园业委会业主撤销权纠纷一案，本院二审作出（2020）湘10民终2867号判决：驳回上诉，维持原判。即驳回上诉人在一审的所有诉讼请求。本院认为，本案二审的争议焦点是：双方的物业服务关系是否应当终止，龙亭物业公司是否应当撤场并移交资料。一、双方的物业服务合同已于2016年8月31日到期，此后未再续签物业服务合同，但因龙亭物业公司仍继续提供物业服务双方形成事实物业服务关系。金桂园业委会依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定后，向龙亭物业公司送达《不续聘及退出金桂园小区的通知》，请求终止双方物业服务关系，该诉请有法律依据，应予支持。物业服务关系终止后，龙亭物业应当撤场并移交相关资料。二、龙亭物业公司上诉称，五岭国际五个园区具有不可分性，应当由一个物业管理。本院认为，龙亭物业公司提到的管理模式可以通过协商等方式另行解决，不能成为阻却合同终止的法定事由。三、龙亭物业公司上诉中对金桂园业委会的选聘程序等提出质疑，但本案是物业服务合同纠纷而非业主撤销权纠纷，金桂园业委会的选聘程序系业主内部事宜，权利行使人是业主而非龙亭物业公司，且上述质疑本院已在另案业主撤销权纠纷中予以回应并驳回了业主的诉讼请求。综上所述，上诉人龙亭物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许斌海审判员  张九香审判员  廖 军二〇二一年二月五日法官助理陈道勇书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。