广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3360号原告：王冬花，女，汉族，1985年3月12日出生，住湖南省宁远县*********，公民身份号码：431************907。委托诉讼代理人：汪晓亮，广东翰泰律师事务律所。被告：黄月权，女，汉族，1983年10月15日出生，住广东省雷州市龙门镇古市****，公民身份号码：440************048。委托诉讼代理人：李治宇（系黄月权配偶），男，汉族，1973年3月17日出生，住西安市雁塔区067基地家属院****，公民身份号码：610************011。委托诉讼代理人：徐辉，广东伟邦律师事务所律师。第三人：惠州市中邦置业房地产有限公司，地址：惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房。法定代表人：康某1。原告王冬花与被告黄月权、第三人惠州市中邦置业房地产有限公司（以下简称中邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要本案依法转为普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告王冬花及其委托诉讼代理人汪晓亮，被告黄月权的委托诉讼代理人李治宇、徐辉到庭参加诉讼。第三人中邦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬花向本院提出诉讼请求：1.解除涉案的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》，房产交易价值52万元；2.被告向原告返还购房定金人民币3万元；3.被告向原告支付违约金10万元；4.被告承担本案受理费等所有诉讼费用。事实和理由：2019年5月19日，案外人刘振宏通过第三人了解到被告欲出售案涉房产，刘振宏经了解到房产的相关情况后，于当天向被告支付了定金3万元，被告向刘振宏出具了案涉房产的购房定金收据，双方于2019年5月22日签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：“卖方将其位于惠州市大亚湾西区**********************出售给买方；转让成交价为52万元；签订合同当天买方向卖方支付定金3万元；买方须于2019年10月19日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行申请为准）支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中；递件过户时间最晚不得迟于2019年11月30日；双方约定如有违约行为向对方赔偿10万元”。签订合同时，刘振宏声称他的朋友要买房没时间过来签字，如果他的朋友不买的话就由刘振宏继续履行合同，双方同意并签订了一份《买方主体变更确认书》，签订《买方主体变更确认书》后，原告于2019年5月底左右在《买方主体变更确认书》上签字，正式承继刘振宏继续履行案涉房产的《二手房买卖合同》，并通过居间方联系被告积极履行合同。2019年8月10日左右，居间方通知原告和被告双方可以到银行办理案涉房产的贷款手续，双方于2019年8月11、12日左右到达中国农业银行惠阳支行营业部办理了案涉房产的按揭贷款手续，并签署了办理银行按揭贷款所需的相关文件资料，之后双方等待按揭银行审批贷款。2019年8月28日左右农业银行经审查后认为原告的贷款资料符合发放贷款的情形，通知原告需要提供农业银行开户的存款流水，原告提供了相应的农业银行的存款流水，显示在2019年8月28日原告卡内存款有25万元左右。2019年10月初，农业银行通知同意贷款承诺书已经出来，同意就案涉房产向原告发放贷款45万元，但农业银行未出具书面的同意贷款承诺书。2019年11月初，居间方通知原告和被告定于2019年11月22日双方同时去惠州市大亚湾不动产权登记中心办理案涉房产的过户手续，双方于2019年11月22日同时到达大亚湾政务服务中心准备办理案涉房产的过户手续，但到达现场后，双方因首期款的支付金额问题发生争议，最终没有办理案涉房产的过户手续。双方发生争议的原因是被告认为原告应当按照房产成交价的3成支付首期款即应支付15.6万元，否则不予配合办理过户手续；原告认为农业银行已经同意发放贷款45万元，加上已经支付的定金3万元，其只需再支付首期款4万元就完成首期款的支付，剩余购房款等待农业银行发放给被告。之后双方在居间方的协调下多次沟通，均未达成一致意见，因一直协调未果，被告擅自去农业银行撤销了案涉房产的同意发放贷款承诺书，从而导致案涉房产的交易无法完成。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，且其通过诉讼的方式亦明确表示其不愿再履行合同，被告的行为是严重不诚信及严重违约的行为，为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉求。被告黄月权辩称，答辩意见与（2020）粤1391民初2127号案起诉意见一致。第三人中邦公司未陈述未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，被告黄月权作为卖方，案外人刘振宏作为买方，在第三人中邦公司的居间下，三方签订一份《二手房买卖合同》，约定刘振宏购买黄月权所有的位于惠州市大亚湾区**********************，建筑面积68.95平方米，转让成交价为52万元，签署本合同当天买方向卖方支付定金3万元。合同第四条约定付款方式：1.买方须于2019年10月19日前（含当日）支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行申请为准）。2.买方须于2019年10月19日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方向按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，贷款金额以银行的承诺为准。合同第五条约定递件过户时间最晚不得迟于2019年11月30日。合同第九条约定卖方应当于收到全部楼款三日内（不含水电押金）将物业交付予买方，双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。合同第十条约定买方违约责任：如买方未按照本合同约定期限履行义务，逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定卖方违约责任：如卖方未按照本合同约定期限履行义务，逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注：买卖双方约定卖方自行保管房产证及发票等原件，双方约定如有违约行为向对方赔偿10万元。同日，被告黄月权与原告王冬花、案外人刘振宏签订《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《广东省房地产买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为王冬花名下，由王冬花继续履行《二手房买卖合同》、《定金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方刘振宏未履行的义务，刘振宏对王冬花承担连带保证责任。合同签订后，案外人刘振宏实际向被告黄月权支付定金25000元，被告黄月权向案外人刘振宏出具的收据中却载明收到涉案房产定金30000元。之后，原告王冬花依约向银行提交按揭贷款申请，银行同意向原告王冬花贷款45万元。被告黄月权认为原告王冬花向银行虚报房屋成交价，致使贷款金额变高，首付款变少，被告黄月权便要求原告王冬花支付三成首付款才同意过户，原告王冬花则认为根据银行同意贷款的金额，其仅需再支付40000元首期款即可，双方遂酿成纠纷。被告黄月权已另行起诉要求解除涉案合同，案号为（2020）粤1391民初2127号。本院认为，被告黄月权与案外人刘振宏、第三人中邦公司签订的《二手房买卖合同》，以及原告王冬花与被告黄月权、案外人刘振宏签订的《买方主体变更确认书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同以及确认书合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中买卖双方同意解除合同，系当事人对自身民事权利的处分，予以准许，解除本合同及确认书的诉求已在（2020）粤1391民初2127号中判决解除，本案不再重复处理。争议焦点为被告黄月权是否存在违约行为。合同第四条约定原告须于2019年10月19日前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行申请为准），并向按银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告黄月权予以配合。合同第五条约定递件过户时间最晚不得迟于2019年11月30日。原告在提交按揭贷款申请后，最终银行同意贷款45万元，加上案外人刘振宏支付给被告的定金25000元，按照合同约定原告只需再向被告支付首期款45000元即可，不论原告是否按真实成交价格向银行提交贷款申请，只要银行同意贷款的金额加首期款及定金的总数与实际成交价相符，被告收到总房款并未减少，被告不能以此为由要求增加首期款才同意过户，违约方主要在被告，但是在总房价不变情况下，银行贷款数额变多，首付金额定会变少，银行贷款会受其他因素影响，放款时间有可能拉长，有可能会造成原告资金回笼时间延长，按交易习惯，二手房买卖首付款最少为成交价的三成，在被告主张支付三成首付款继续交易的情形下，原告未同意，因此被告抗辩有一定的合理性，结合被告违约的原因，本院酌定违约金按合同约定的双倍返还定金方式支付，即双倍返还定金50000元，原告作为《二手房买卖合同》权利义务的受让方，有权请求被告返还购房定金，请求超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄月权于本判决生效后十日内向原告王冬花双倍返还购房定金50000元；二、驳回原告王冬花其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由被告黄月权负担。此款已由原告预交不予退回，判决生效后由被告径给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  薛银标人民陪审员  蔡贤辉人民陪审员  辛卫红二〇二〇年十月二十三日法官 助理  李红兰书 记 员  宋煜珍