江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初3690号原告:张力，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曾强文，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪振翔，江苏国成律师事务所实习律师。被告：深圳市金地物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320114575907877Q，住所地南京市雨花台区板桥新城管理委员会1楼102室。法定代表人：盖世家，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻某，住南京市雨花台区。原告张力诉被告深圳市金地物业管理有限公司南京分公司（以下简称金地物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告张力及其委托诉讼代理人曾强文、被告金地物业公司委托诉讼代理人闻某到庭参加诉讼。案现已审理终结。原告张力向本院提出诉讼请求：1.被告金地物业公司拆除位于南京市雨花台区xx内部道路上搭建的道闸设施；2.本案诉讼费用由被告金地物业公司承担。事实与理由：2014年9月，原告张力购买了雨花台区的门面房。2020年1月，原告张力将门面房出租给聂某用于开设水果店经营至2021年1月。由于物业公司设置道闸，导致无法继续经营，而不再继续承租该门面房用于水果经营。2020年4月，被告公司作为金地自在城的物业管理公司，私自在××街区与××街区之间内部道路上搭建的道闸设施，不允许外部车辆及人员进入。被告私自搭建道闸设施的行为未经过小区业主的同意，也未得到相关部门的建设许可，应属于违法行为。并且，被告的行为己经严重影响了原告聂某的店铺经营，严重损害了原告基于所有权及承租权所享有的利益。原告在内的多名业主多次向被告公司以及相关部门反映，但均未能得到解决。被告的行为严重损害了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告金地物业公司辩称，第一、因自在城小区尚未成立业主委员会，而当时处于疫情期间无法召开业主大会进行表决，故被告在安装道闸前采取公开意见征询的方式进行表决，被告先后于向自在城全体业主发出《金地自在城小区内部道路违停整治意见征询》，《金地自在城小区内部道路违停整治意见公示及施工安排》，上述通知均予以公示，被告根据业主意见反馈进行统计，最终仅有3%的业主持反对票，在绝对多数业主的支持下，被告积极与多部门进行沟通，落实安装道闸工作。第二、被告安装道闸旨在维护小区安全秩序，打通安全生命通道。被告系案涉小区经济自在城物业服务管理单位，经负责维护小区安全、有序、整洁、顺畅的责任。在此前被告已投入大量人力、物力对自在城小区、街道车辆违停乱放现象进行管理整顿，然而收效甚微，无法从根本上改变乱放现象的发生，违停乱放不仅影响周边居民出行，也导致包括救护车、消防车在内的各类应急救援车辆无法正常进出。为彻底解决违停乱放现象，响应全国打通生命通道集中攻坚行动，在板桥新城管委会、大方社区、雨花台区消防大队、板桥派出所、南京市交警八大队以及被告经多方研讨沟通，最终制定了违章违停整治实施方案。针对生命通道被为违停乱放车辆严重堵塞现象。被告在相关道路上设置道闸，单向行驶区分通行，同时完善相关标志标线划设，从重点核心区域设置隔离设施，从源头上杜绝车辆违停，占用生命通道。综上，被告安装道闸的行为是作为物业人担当，是对全体业主生活质量的保障，是对社会责任承担的体现，请求依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕其诉讼请求出示了下列证据：1.商品房预售合同证明、商铺租赁合同、承租户营业执照、物业费发票，证实该商铺系张力所有，后出租给聂某用于水果经营；2、聂某2020年3月至8月的营业收入流水，证实因被告设置道闸限制人员交通，致使承租户的营业收入下降，已经于2020年底退租，对原告作为出租方应得的租赁收益造成影响；3.2021年1月24日14:37分、1月28日20:32-20:33分拍摄的涉案道路停车情况的照片，证实在设置道闸后，道路两旁依然存在车辆乱放现象，故而设置道闸并不是加强道路管理的有效措施；4.投诉电子记录、板桥派出所接出警记录及人民调解协议书，证实且设置道闸致使商铺业主不断向有关部门投诉，对商铺经营影响较大。被告对于证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2的三性不予认可；对证据3中的投诉电子记录、接出警记录的三性予以认可，对民调解协议书请法庭确认真实性。被告围绕答辩意见出示了下列证据：1.12345部分投诉工单，证实该小区业主自2018年起针对小区道路车辆违停现象进行长期投诉；证据2.小区整改之前违停乱放现象的照片，证实小区在整治之前确实存在违停乱放、“僵尸车”占道等严重影响业主生活、消防安全的无序状态；证据3.雨花台区城管局等相关部门对金地自在城小区违停乱放现象整治成效召开新闻发布会的图片、新闻，证实通过设置道闸强化管理的成效；证据4.南京消防微信公众号对金地自在城小区违停整治成效的宣传文稿，证实设置道闸后小区消防安全环境的改善；证据5、《金地自在城小区内部道路违停整治意见征询》、《金地自在城小区内部道路违停整治意见公示及施工安排》、五七期业主对增设道闸意向统计表、微信聊天记录，证实在设置道闸前因疫情原因，通过发布告示的方式已经征询了业主的意见，并取得大部分业主的赞同，案件审理期间也逐个向五、七期2业主征询意见，完善了原投票方式。原告对于证据1、2、4的证明目的不予认可，认为上述证据只能证明整治违停乱放的合理性和必要性，但并未证明设置道闸已经完全解决上述问题，且未证明是否必须通过设置道闸来实现上述问题的整治；对于证据3不予认可，该证据与是否必须通过设置道闸解决违停乱放问题无关联性；对证据5的三性均不予以认可。双方对真实性、关联性等不予认可的证据本院在事实认定、裁判说理部分予以综合评判。经审理查明：原告张力系位于雨花台区房屋（商铺）的业主，该房屋设计用途为商业，张力将该房屋出租他人用于水果经营。被告金地物业公司系该小区物业管理公司。涉案商铺位于××街区与××街区之间的内部道路一侧，道路在小区红线范围内。2020年3月25日，被告金地物业公司通过张贴的形式公布了《金地自在城小区内部道理违停整治意见征询》，主要载明：五七期之间道路，出入口设置道闸，五期、七期地面、地下包月车辆由大方路进入，新湖大道，五期临时车辆、地下包月及产权车辆从五期东门进出，七期临时车辆从东南门出……如有反对意见请以书面形式反馈至物业服务中心，如不超过30%以上业主反对，整治方案将按原计划实施。后被告通过微信形式征求了部分业主意见。2020年4月1日，被告金地物业公司公布了《金地自在城小区内部道路违停整治意见公示及施工安排》，主要载明：自在城共计9507户，反对278户，占比3%，根据意见征求要求反对未达到30%，现按原计划进行实施，具体施工安排如下，4月7日至4月8日对五七期基础施工，期间围挡施工，封闭此路段车辆出行。随后，被告在涉案车行道入口设置道闸，并执行单行线通行措施。诉讼过程中，被告对五七期业主关于安装道闸意向进行了书面意见征询，征询结果为：1201户业主，同意1168户，反对21户，弃权12户。同意票数和面积均超过二分之一。审理中，为查明本案事实，本院前往现场勘验。经勘验，案涉道路进出口均设有道闸，行人及非机动车可自由通行，已在物业备案的机动车可单向通行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，一方面，被告金地物业公司设置道闸设施并未侵害到原告作为建筑物区分所有权人的专有权；另一方面，在小区红线范围内的道路上设置隔道闸，属物业管理区域范围内的管理活动，属于有关业主共有和共同管理权利的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告金地物业公司提供了相应民主程序材料，证明其因整治违停、打通消防通道而在小区红线范围内的涉案道路上设置道闸设施等已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并因此作出相应决定并实施相应行为。道闸的设置客观上会对案涉房屋的经营造成一定的影响，但道闸设施的设置目的在于维护小区的安全秩序，关乎小区全体业主的共同利益，结合该区域有幼儿园及行人安全等因素，上述决定合情合理，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告要求被告金地物业公司拆除道闸设施的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张力的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  徐 闽二〇二一年二月五日法官助理  闻 文书 记 员  陈志育