山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终536号 上诉人（原审被告）：杨永苗，女，x年x月x日生，汉族，住山东省x。 委托诉讼代理人：战勇，山东双华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲方锐，山东双华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：孙登科，男，x年x月x日生，汉族，住山东省x。 委托诉讼代理人：崔成伟，平度兴德法律服务所法律服务工作者。 原审被告：孙迅，男，x年x月x日生，汉族，住山东省x。 上诉人杨永苗因与被上诉人孙登科、原审被告孙迅所有权确认纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨永苗上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回孙登科诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由孙登科承担。事实和理由：一、一审法院对案件案由确认错误。根据孙登科诉讼请求，本案应为房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷，是一个给付之诉，适用法律和举证责任分配应依据合同法等法律规定。二、一审法院认为应视为杨永苗对孙登科与孙迅签订房屋买卖协议之事实明知，同意处分涉案房产，事实认定错误。(一)本案一审判决和(2019)鲁0283民初8671号民事判决均认定涉案房产系杨永苗和孙迅的夫妻共同财产、孙登科与孙迅签订房屋买卖协议时未经杨永苗认可之事实。(2019)鲁0283民初8671号民事判决认定，涉案房屋系孙发聚的遗产，该涉案房屋应为杨永苗和孙迅的夫妻共同财产。(2019)鲁0283民初8671号民事判决另认定，房屋买卖协议中，杨永苗的签字系孙迅代签。本案中，一审法院认为杨永苗长达九年的时间里未提出异议，应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产，也间接认定了孙登科与孙迅签订房屋买卖协议时未经杨永苗认可之事实。(二)一审法院认定杨永苗长达九年的时间里未提出异议，应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产，无事实和法律依据。首先，涉案房屋买卖协议签订时，孙登科知道孙迅没有对涉案房屋的单独处分权和对杨永苗的代理权，孙登科非善意相对人。涉案房屋买卖协议签订时，除孙登科和孙迅签字外，还有说和人、证明人、代笔人等签字，并由孙迅代杨永苗签字，说明孙登科具备一定法律知识，且知道孙迅对涉案房屋没有单独处分权，孙迅也没有得到杨永苗的授权，孙登科和孙迅的行为已经涉嫌侵犯杨永苗的合法权利。孙登科应该催告杨永苗对孙迅实施的代理行为予以追认，而非不管不问，继续侵犯杨永苗的合法权利。其次，杨永苗并非未对房屋买卖提出异议。杨永苗知道涉案房屋被孙登科以欺骗方式予以变更登记后，立即通过行政机关提出异议，行政机关审查异议属实后，对原变更登记予以撤销，正是因为杨永苗的异议，才形成(2019)鲁0283民初8671号民事判决和本案诉讼。再次，杨永苗在长达九年内未提出异议，是因为杨永苗不知道其权利受到侵犯，且杨永苗对此不知道并无过错。杨永苗居住地并非在涉案房屋所在村庄，无法知道孙登科入住涉案房屋之事实，且即使能够证明杨永苗对孙登科入住涉案房屋知情，也不能得出杨永苗知道其权利受到侵犯之结论。本案涉案标的为房屋，是不动产，杨永苗的权利只有在完成不动产登记后才受到侵犯，而孙登科入住房屋之事实，除基于房屋买卖法律关系外，还可能基于借用、租赁等法律关系。故本案中，孙登科非善意相对人，杨永苗对孙登科和孙迅之间行为毫不知情，应由孙登科举证证明杨永苗知道其入住涉案房屋之事实，且应举证证明杨永苗知道孙登科入住涉案房屋基于房屋买卖之法律关系。不能因杨永苗未提出异议，而推断出杨永苗同意，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。显然，本案中不能以杨永苗未提出异议而推断出杨永苗同意的意思表示。最后，在长达九年内未提出异议，不能视为杨永苗放弃权利。我国民法并未规定取得时效，对不动产权利人的保护更是排除了诉讼时效的限制，杨永苗在侵权行为实施9年时行使权利，应受到法律保护。三、一审法院判决杨永苗协助孙登科办理涉案房屋过户手续，适用法律错误。(一)(2019)鲁0283民初8671号民事判决中涉案房屋买卖协议和杨永苗无关。该案中，孙登科要求确认且法院经审理判决认定有效的是孙登科和孙迅签订的房屋买卖协议，杨永苗不是房屋买卖协议的当事人。根据合同的相对性，涉案房屋买卖合同是否有效和杨永苗没有关系，不能约束杨永苗。(二)合同有效并不意味着必然能够履行。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在合同有效的情况下，出卖人如果不能取得所有权或处分权，会发生标的物所有权不能转移的情形。本案中，因杨永苗反对，孙迅未取得对夫妻共同财产的处分权，涉案房屋的所有权不能转移。(三)若强制要求杨永苗协助孙登科办理涉案房屋过户手续，有违自愿原则。涉案房屋买卖协议签订时，杨永苗未在协议上签字，事后亦未追认，孙登科在签订房屋买卖协议时即知道孙迅没有代理权，孙迅在房屋买卖协议上签署杨永苗姓名亦未构成表见代理，孙登科非善意相对人。现有证据无法证实杨永苗知道孙登科入住涉案房屋，且孙登科入住涉案房屋基于的法律关系是孙登科与孙迅之间的房屋买卖关系，仅以杨永苗在9年内未提出异议为由推定杨永苗对房屋买卖知情且同意，并强行将其作为合同当事人，要求其履行并不存在的义务，严重违反了民法的自愿原则。 二审审理期间，杨永苗补充上诉意见：根据婚姻法司法解释三规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。善意取得必须满足三个条件，第一善意购买，第二支付合理对价，第三已经办理了产权登记手续。本案不能判定房屋该买卖合同对杨永苗有效。 孙登科辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回杨永苗的上诉请求，维持一审判决。二、孙登科与杨永苗和其丈夫孙迅之间的房屋买卖协议确认纠纷，山东省平度市人民法院已作出（2019）鲁0283民初8671号民事判决，确认杨永苗、孙迅与孙登科之间的房屋买卖协议为有效协议。该判决书中认定在房屋买卖协议中孙迅代表杨永苗签字是杨永苗认可的，在房屋出卖后长达九年多的时间里孙登科已经入住并对房屋进行了维修，杨永苗并没对此提出异议，所以孙迅以杨永苗不同意出卖为由，主张买卖合同不能成立，一审法院没有支持。事实也是如此：孙迅在其父亲死亡后回老家出卖房子时并不是只出卖了涉案房屋，还将另一处继承其祖父的房屋同时出卖给了本村村民孙发生，孙迅也将其父亲在村中的所有承包土地同时全部对外进行了一次性转让，这些都是经过杨永苗与孙迅事先协商好，经过杨永苗同意的。在签订协议时，孙登科当时要求让杨永苗签名，孙迅称家中孩子小，杨永苗在家带孩子，带了孩子来回不方便，并称之前在家早已经协商好了。在买卖关系及价格谈好确定后，杨永苗与孙迅又多次通过电话联系，为了让孙登科和另一买房人孙发生放心，孙迅就代表杨永苗签了名字，孙登科和介绍人、证明人、代笔人也都当场签了名。杨永苗与孙迅是夫妻关系，在这种情况下，对于涉案房屋的出卖，孙登科完全可以相信孙迅是已在家协商好，也相信孙迅有权代表杨永苗在房屋买卖协议上签名，更有理由相信孙迅代表杨永苗的签名是杨永苗同意的，是表见代理行为。整个房屋买卖过程都是由孙迅的母亲一直在协助着孙迅操办，更加证明了孙登科是善意购买所得。孙迅在一审的（2019）鲁0283民初8671号案件中辩称：“该房屋继承后，杨永苗应当享有共有的份额，未经杨永苗同意，应属无效合同”是根本不能成立的，退一步讲，杨永苗在孙登科入住后长达九年多的时间里为何不主张权利。杨永苗跟随孙迅从部队转业回平度后，明知道孙迅老家没有房子，而且因为没有房子户口落不到本村时仍然不主张权利。足以证明，杨永苗对涉案房屋的出卖是知情并同意默认。三、山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8671号民事判决书已经生效，判决确认房屋买卖协议合法有效。由于孙迅是唯一合法继承人，杨永苗与孙迅又是夫妻关系，结合山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8671号案件的调查情况，足以证明是与杨永苗与孙迅共同取得涉案房屋的所有权，是夫妻二人共同出卖房屋，杨永苗有义务配合孙登科办理涉案房屋的过户手续。四、关于撤销之前的登记证书，并非杨永苗所述。2018年，平度市统一办理农村房屋确权登记，需要买卖双方根据协议重新在确权登记表格上签名确认，电话通知杨永苗和孙迅签名，杨永苗与孙迅在电话里称他们不回来了，让给签上就行，村委为了简单省事就随便给找了个村民充当出卖人，并让该村民顶名与孙登科另行签了一份假房屋买卖合同并在该假合同上签名，以此假合同办理了过户手续。行政机关调查和审查撤销了错误的登记手续，并非杨永苗所述的是基于购买涉案房屋与杨永苗、孙迅所签订的房屋买卖协议过户被撤销。 原审被告孙迅述称，同意杨永苗上诉意见。 孙登科向一审法院起诉请求：1.判令位于x市登记在孙发聚名下门牌号为××、x字第x号房屋归孙登科所有。2.判令孙迅、杨永苗协助孙登科办理房屋登记过户手续。3.诉讼费用由孙迅、杨永苗承担。 一审法院认定事实：2010年12月21日，孙登科与孙迅签订房屋买卖协议一份：立约人孙迅、杨永苗（孙迅之妻）现将空闲房正房四间，经孙发胜说合自愿卖给孙登科名下居住，言明价钱陆仟元整，现钱当交不欠，恐后无凭，立字为证。立卖约人孙迅、说合人孙发胜、证明人孙x进、代笔人孙x平均在买卖协议上签字。涉案房屋系孙迅继承其父孙发聚的房屋，该房屋坐落于x市。签订买卖协议时，孙登科系x村村民。双方签订买卖协议后，孙登科即将房款交与孙迅，孙迅将该房屋的相关证件交与孙登科。 一审另查明，涉案房屋集体土地建设用地使用证号1991年登记为x字第x号，登记的使用权人为孙发聚。 一审法院认为，孙登科与孙迅、杨永苗房屋买卖合同纠纷一案，一审法院已于2019年11月29日作出（2019）鲁0283民初8671号民事判决书。在该案中，孙迅认为房屋买卖协议上杨永苗的签名并非杨永苗本人所签，该协议侵犯了杨永苗的权益，房屋买卖协议无效。一审法院认为，孙迅与杨永苗系夫妻关系，买卖协议中孙迅代表其妻签字认可，且在房屋买卖后长达九年的时间中，其妻并未对此提出异议，现孙迅以其妻不同意出卖房屋为由主张买卖合同不成立的意见不予采纳。（2019）鲁0283民初8671号民事判决书判决孙登科与孙迅于2010年12月21日签订的房屋买卖协议有效，该判决现已生效。在本案中，孙迅、杨永苗以同样的理由主张系涉案房屋共有人，房屋买卖合同虽然有效但是无法履行的抗辩意见于法无据，一审法院不予支持。房屋买卖合同签订后，孙登科付款并入住，在长达九年的时间里杨永苗并未提出异议，现以之前不知情、不同意出卖房屋为由主张合同无效不符合常理，应视为杨永苗对此事明知，同意处分涉案房产。但房屋买卖合同是债权合同，即使房屋买卖合同有效也不能直接取得物权。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋买卖合同已经为生效的判决书确认为有效，孙登科有权要求孙迅、杨永苗协助办理过户手续。 综上，一审法院判决：一、孙迅、杨永苗于判决生效后协助孙登科办理土地使用证号为x字第x号的房屋过户手续。二、驳回孙登科的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由孙迅、杨永苗负担。 本院二审期间，孙登科提交山东省平度市（2020）鲁0283民初7068号民事判决书，证明：孙登科购买涉案房屋的同时，孙发生购买杨永苗售出的另一套房屋，孙登科是善意取得该房屋。杨永苗质证，对真实性认可，但该证据与本案无关，而且已经上诉了。孙迅质证称，对真实性认可，但该证据与本案无关。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，涉案房屋买卖合同的效力已经生效判决予以确认。对于孙登科请求孙迅、杨永苗协助办理涉案房屋变更登记的问题，本院认为，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，宅基地使用权的设立采用审批方式，非法院民事案件审理范围，本案应不予处理。一审判令孙迅、杨永苗协助孙登科办理房屋变更登记不当，本院依法予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但对此项处理结果不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7067号民事判决； 二、驳回孙登科的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人孙登科负担；二审案件受理费50元，由被上诉人孙登科负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年二月二十五日 法官助理石 晗 书记员李珊珊