江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初5751号 原告：胡向华，男，1975年3月21日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201811075135。 委托诉讼代理人：雷盼盼，江西豫章律师事务所实习律师，证号36011911210412。 被告：张悦，男，1991年5月8日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被告：南昌市红谷滩新区澹园茶庄，经营场所江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**商城世纪村**楼108（第**），统一社会信用代码92360125L833974711。 经营者：张慧群，女，1977年5月22日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原告胡向华与被告张悦、南昌市红谷滩新区澹园茶庄（以下简称澹园茶庄）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡向华委托诉讼代理人熊珍璐、雷盼盼，被告张悦及被告南昌市红谷滩新区澹园茶庄经营者张慧群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡向华向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告之间履行的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；2．判令被告向原告支付房屋租金、房屋占用费362255元（暂计至2020年5月17日），并按合同中约定月租金的标准向原告支付自2020年5月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（现月租金为86992元）；3．依法判令被告向原告支付违约金447744.6元（原合同约定为合同总金额2984964元的25%，原告酌情按照合同总金额的15%主张）；4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：位于红谷滩新区系原告及其妻子孙金梅共有的合法产权的房产。2018年5月1日，被告张悦与原告胡向华签订《房屋租赁合同》，约定原告将南昌市红谷滩商城晶街107号店铺租赁给被告做茶馆、茶具、餐饮或销售家具、服装及艺术制品使用，租赁期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租金支付方式为每月5日前支付本月租金。第一年每月租金为78905元；第二年租金在第一年的基础上增长5%，即每月租金为82850元；第三年在第二年租金的基础上再增长5%，即每月租金为86992元。合同中还约定，乙方（承租人）逾期交付租金的，每迟延一日在每月租金基础上被告加付给原告10%的滞纳金；逾期一个月不交房租的，甲方（出租人）有权解除合同，收回房屋，并向被告追索房租及合同总额25%的违约金。合同签订后，租赁房屋由两被告实际使用。承租期间，房租一直由被告澹园茶庄支付给原告妻子孙金梅，自2019年5月始，被告一直没有按照月租金82850元的标准足额支付，存在迟付房租的行为，每次拖延租金的时间均超过一个月。截至2020年5月17日，被告共欠原告房租362255元，原告多次催要未果。2020年5月14日，原告向被告张悦发送解除合同告知函，双方的租赁合同解除，被告应将场地返还给原告，并支付欠缴租金及违约金。现原告发出通知后，被告拒不支付所欠房租及违约金，也拒绝将场地返还给原告。 被告张悦辩称，1．原告主张违约金没有事实和法律依据。答辩人在2020年之前的承租期内不存在迟付、少付租金的违约行为，但因新冠疫情直接影响导致答辩人在2020年出现未足额支付租金，系属于不可抗力因素所致，答辩人依法可以免责。虽然《房屋租赁合同》约定第二年租金在原租金标准基础上增长0.5%，但实际履行过程中，因该合同约定月租金明显高于涉案房屋隔壁及周边房屋租金标准，故经双方充分协商对房屋租金进行调整，并一致同意按78095元/月支付租金（即原告同意了不涨租，大概在2020年3月份左右10：34被告张悦与房东的聊天记录），答辩人也一直是按双方商定的78095元/月足额支付租金。虽然部分月份租金支付形式存在单月内多次支付，但也是在与原告沟通并取得其同意的。原告对上述事实及合同实际履行情况也一直未提出过任何异议。因此，答辩人根本不存在迟付、少付或其他违约行为，依法无须向原告支付违约金。退一万步说，原告主张合同总额15%的违约金明显过高，不符合合同法公平、诚实信用的基本原则。2．根据江西省人民政府及南昌市在新冠疫情防疫期间提出的减免小微企业、个体户房屋租金等规定，并结合答辩人在疫情期间未能实际开门营业，客观上当时已无法继续履行合同，故根据公平原则，恳请法院依法裁量对答辩人支付租金实施减、免至少两个月以上的租金。3．答辩人已按照原告的要求进行了腾房，并要求原告进行交接收房，故答辩人不存在逾期占有租赁房屋，也无须承担占用使用费，实际上答辩人也没有逾期继续占有涉案租赁房屋。4．答辩人有证据证明原告在租赁期内多次组织人员在涉案租赁房屋经营场所闹事，严重影响现场经营秩序，直接导致客户在当场消费过程中退场、退费，并致使外界认为答辩人方经营出现问题，客户后续纷纷退卡退费，使得答辩人方继续经营遭受严峻困难，商誉信誉受损，并同时遭受了巨大的经济损失。答辩人要求原告承担该部分的经营损失，并在答辩人未支付的196135元租金内抵销。5．原告一直拒不向被告开具或提供增值税发票，导致被告方无法用于正常抵扣，并实际承担了租金税费，原告依法应当退赔被告的经济损失，该部分实际经济损失以税务机关扣缴金额为准。 被告澹园茶庄辩称，张慧群并非茶庄的经营者，对这件事情从头到尾都不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的房产证、《房屋租赁合同》、短信聊天记录、《告知函》、往来户历史明细清单、工商银行客户存款对账单等证据，本院认定事实如下： 2018年5月1日，原告胡向华与被告张悦签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌市红谷滩店铺出租给被告，租赁期限为3年，自2018年5月1日起到2021年4月30日止；第一年每月租金为78905元，第二年每月租金为82850元，第三年每月租金为86992元；租金按月支付，被告每月5日前支付本月租金；被告支付合同履约押金153390元（上个合同期张慧群已支付保证金153390元，原告同意将原合同签订人张慧群的押金转至被告名下），押金不计利息，不能取代租金；被告逾期交付租金，每逾期一日，在每月租金基础上加付10%的滞纳金，被告逾期一个月不交房租，原告有权解除合同，收回房屋，并向被告追索房租及合同总额25%的违约金，承租期内被告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，其装修材料由被告自行处理或拆除，店铺恢复成毛坯状（地面水泥砂浆找平，与邻铺中间的墙要砌起来并粉刷墙，对外开门），费用由被告自理。合同签订后，被告张悦按每月78905元的标准交纳租金至2019年12月31日，此后分别于2020年2月26日和2020年3月12日支付了租金4万元、1万元。原告已收取被告张悦押金153390元。关于该押金，原告同意用以抵扣违约金，被告张悦表示同意用押金抵扣法院判决应当由其支付的所有款项中的任何费用。 2020年5月14日，原告通过短信向两被告发出一份《告知函》，主要内容为：“你方一直存在拖欠租金的行为，截至今日共拖欠房屋租金362255元，拖欠时间超过一个月，严重违约，特函告双方签订的《房屋租赁合同》即日解除，请将承租场地恢复原状并腾退我方，并在3日内补足拖欠租金并支付相应的违约金”。被告张悦表示解除短信已经收到，同意合同在2020年5月14日解除。关于案涉租赁房屋的返还，被告张悦称其已于2020年5月31日退场并已通知原告，但被告张悦陈述其在经营装修的时候已将案涉107号店铺用墙封了，做了一扇窗户，案涉107号店铺与106号店铺及108号店铺之间的隔墙也已经打通，截至2020年9月16日开庭之日尚未恢复开门的状态，也尚未砌隔墙。 本院认为，原告胡向华与被告张悦签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告张悦拖欠租金，构成违约，原告于2020年5月14日以短信形式通知被告解除合同并催告租金，被告张悦亦对解除时间予以认可，故本院确认《房屋租赁合同》的解除时间为2020年5月14日，对2020年5月14日之前的租金，被告张悦负有交纳义务。因案涉租赁合同约定，第二年即自2019年5月1日起月租金为82850元，而被告张悦仍按第一年的每月78905元的标准交纳租金，被告张悦并未举证证明原告已减免其租金，故对差额部分，被告张悦负有补足义务。但鉴于案涉店铺受疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，结合本地疫情防控实际情况，本院酌定减免1个月租金82850元，故截至2020年5月14日，被告张悦尚欠原告的租金为270706.27元（82850元×12个月＋86992元÷30天×14天-78905元×8个月-4万元-1万元-82850元），原告主张超出部分的租金，本院不予支持。关于原告主张2020年5月14日之后的房屋占用费以及按合同总金额的15%计算的违约金447744.6元。虽被告张悦陈述已于2020年5月31日退场并已通知原告，但其认可其在经营装修的时候已将案涉107号店铺用墙封了，做了一扇窗户，案涉107号店铺与106号店铺及108号店铺之间的隔墙也已经打通，截至2020年9月16日开庭之日尚未恢复开门的状态，也尚未砌隔墙，但原告亦负有根据实际情况采取适当措施防止损失扩大的义务，且原告主张按合同总金额15%计算违约金的标准明显过高，结合原、被告双方的过错程度及疫情中租赁市场行情及公平原则，本院酌定被告张悦347968元（86992元×4个月），扣除被告张悦支付的押金153390元，被告张悦仍应支付194578元（347968元-153390元），超出部分，本院不予支持。对于案涉租赁店铺恢复原状的问题，因原告并未提出诉请，故本案不作处理。关于原告要求被告澹园茶庄承担责任的诉讼请求，因澹园茶庄并非《房屋租赁合同》的合同主体，根据合同相对性原则，本院对该诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告胡向华与被告张悦签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除； 二、被告张悦在本判决生效之日起十日内支付原告胡向华租金270706.27元； 三、被告张悦在本判决生效之日起十日内支付原告胡向华房屋占用费及违约金194578元； 四、驳回原告胡向华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21060元（原告胡向华已预交），由原告胡向华负担3107元，由被告张悦负担17953元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  万淑婛 人民陪审员  邓晓玲 二〇二一年二月七日 书 记 员  熊志娴 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。