江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终3066号上诉人（原审被告）：泰州市新天地大酒店，住所地泰州市海陵区金田路30号。投资人：何玉珠。委托诉讼代理人：陈峰，江苏讼之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莹，江苏讼之道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市海陵区任景社区居民委员会，住所地泰州市海陵区任景路188号。法定代表人：杨金华。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。上诉人泰州市新天地大酒店（以下简称新天地大酒店）因与被上诉人泰州市海陵区任景社区居民委员会（以下简称任景社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新天地大酒店上诉请求：依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人无租赁合同主体资格。上诉人与被上诉人之间没有租赁法律关系，结合一审查明的事实，被上诉人仅仅负责清理，没有原告的主体资格，而一审法院却认定主体适格明显错误。2.一审认定承租面积413.72平方米，无事实依据。涉案房屋被上诉人重建，目前的合法面积己达1000余平方米，而且涉案房屋己被通知征收，让房的判决必然会严重损害上诉人的合法权益。任景社区答辩称：1.任景社区具有诉讼主体资格。任景社区虽不是租赁合同相对方，但是系泰州市明景贸易商行（以下简称明景商行）的主管部门，承继了明景商行的权利义务。一审判决租赁合同无效，任景社区作为房屋土地所有权人有权要求返还房屋土地。2.上诉人在租赁期间虽有改造扩建，但原租赁房屋仍存在，建筑面积为413.72平方米，上诉人辩称均系其承租后重建，但没有证据证明，且对方租金一直持续支付，能够证明双方租赁关系的存在。任景社区向一审法院提出诉讼请求：1.判令终止任景社区、新天地大酒店双方租赁关系，新天地大酒店腾空并交还所承租的房屋413.72平方米及土地约700平方米（四址范围：东至环卫汽修厂、南至环卫汽修厂、西至海光新村院墙、北至金田路）；2.新天地大酒店按4万元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际交还之日的房屋及土地占有使用费；3.新天地大酒店承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：1999年7月29日，明景商行、泰州市江海电力服务公司（以下简称江海电力公司）作为甲方与乙方泰州市通海物资有限公司（以下简称通海物资公司）签订《租赁合同书》一份，约定“天地饭庄（金田路30号）于1996年8月由明景商行和江海电力公司合资开办，并申报泰州市海陵区西郊法律服务所办理了《联营协议见证书》。为进一步强化饭庄经营管理，更好的服务于社会，提高经济效益，现经多次酝酿协商，决定由通海物资公司租赁经营，特订立租赁合同如下：一、天地饭庄由乙方租赁经营，实行独立核算，自负盈亏，银行单立账户。二、乙方租赁初期需变更营业执照必须向甲方提出书面申请，经甲方同意批准后方可向工商部门申办变更手续。三、甲方对天地饭庄固定资产投资共计28.2万元，其中明景商行13.85万元，江海电力公司14.35万元，乙方在租赁期间，甲方所投的固定资产及经营设施归甲方所有，乙方必须爱护使用，不得随意损坏或占为私有。乙方租赁前天地饭庄所发生的债务由甲方处理，与乙方无关。乙方自己投入的装潢设施租赁结束后原则上归甲方处理。四、乙方租赁天地饭庄，租赁期暂订八年，即从1999年10月1日起至2008年10月31日止。乙方必须每年向甲方上缴租赁金6万元，其中：明景商行得4万元（其中房租2万元）；江海电力服务公司得2万元。乙方上缴租赁金每年分二次付清，即每年10月1日前上缴3万元，次年4月1日前上缴3万元……七、乙方在租赁经营期间如遇人为不可抗拒的自然灾害而造成经济损失，则由甲、乙双方协商处理；如因城市建设需征地拆迁，甲乙双方必须服从，本合同即行终止………”协议签订后，明景商行及江海电力公司将其合资开办的天地饭庄固定资产及经营设施交付通海物资公司使用，通海物资公司按约缴纳租金。2001年8月5日，江海电力公司法定代表人栾红宝及刘长林等10人（甲方）与通海物资公司（乙方）签订《转让协议》一份，约定“甲方2000年3月30日投资新天地饭店14.35万元，现根据甲方体改形势的要求，甲方将其投资转让给乙方，经双方协商，签订协议如下：一、甲方将其在新天地饭庄的投资14.35万元转让给乙方，同时，甲方将其在原《租赁合同书》中的权利和义务一并转让给乙方。二、乙方负责按甲方的投资款总额14.35万元折价返还12万元。并由乙方于2001年8月27日将12万元一次性返还给甲方……”栾红宝及刘长林等10人在甲方处签字，通海物资公司法定代表人何玉珠在协议上签字并加盖公司印章。2002年4月15日，通海物资公司法定代表人何玉珠以泰州市海陵区金田路30号作为住所投资设立新天地大酒店，并以新天地大酒店的名义向泰州市西郊乡任景村（现更名为任景社区）缴纳4万元至2019年12月31日，其中2019年12月31日的银行转账回单载明付款人户名为新天地大酒店，收款人户名为任景社区，用途为房屋租金，金额为4万元。2019年11月16日，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处发出《房屋搬迁公告》，案涉土地上的房屋及附着物在搬迁公告确定的搬迁范围内。任景社区主张其于2019年11月23日向新天地大酒店发出解除通知，要求新天地大酒店在接到解除通知后15日内与任景社区交房交地，并协商搬迁补偿事宜，因双方至今未能达成一致，任景社区遂诉至一审法院。另，案涉土地上的房屋及设备经搬迁评估机构评估后确定补偿金额为1874602元，任景社区认可给予新天地大酒店搬迁补偿费1045659.25元。一审再查明，明景商行的经济性质为集体所有制企业，主管部门为泰州市西郊乡任景村，该商行于2001年6月19日经工商部门核准注销登记，注销类别为企业直接申请注销，申请注销登记注册书的企业人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况处载明“企业的一切债权债务由任景村村委会负责清理，由杨金华负责承担”，泰州市西郊乡任景村村民委员会加盖印章，明景商行法定代表人杨金华签字确认。案件审理过程中，一审法院于2020年8月26日至新天地大酒店住所进行现场勘验后制作勘验笔录一份，并拍摄新天地大酒店东侧墙面现状照片一组。经勘验，新天地大酒店所使用房屋的东侧墙面北首大厅位置、南首朝东开门的南北侧均有改扩建的新旧分界线；案涉房屋所占用场地四址：东至环卫汽修厂、西至海光南村、南至环卫汽修厂、北至金田路。新天地大酒店所占用房屋未取得合法建设手续。本案的争议焦点为：1.任景社区是否为案涉房屋及场地出租方；2.案涉房屋租赁范围如何认定；3.任景社区是否有权终止双方租赁关系。关于争议焦点一，新天地大酒店对向任景社区缴纳4万元系履行1999年7月29日《租赁合同书》义务没有异议，但认为该费用系基于向明景商行缴纳租金，因该商行已注销，故向注销登记的债权债务清理人即任景社区缴纳，并非认可任景社区的出租主体身份。一审法院认为，依据1999年7月29日《租赁合同书》约定，明景商行、江海电力公司将双方共同投资的天地饭庄固定资产及经营设施出租给通海物资公司使用，通海物资公司应向明景商行每年上缴租赁金4万元，其中房租2万元，据此可以认定明景商行出租范围包含房屋、房屋所占场地及经营设施。因明景商行于2001年6月办理注销登记，且该商行系集体所有制企业，主管部门为泰州市西郊乡任景村，企业办理注销登记时已明确债权债务由任景村村委会负责清理。通海物资公司应交租金4万元属于明景商行享有的债权，故在明景商行注销后应由泰州市西郊乡任景村村委会享有；另，新天地大酒店在明景商行注销后自2002年起即向泰州市西郊乡任景村村委会及任景社区缴纳每年应缴费用4万元，且在2019年转账凭证中明确用途为房屋租金，新天地大酒店已实际向任景社区履行租金4万元的缴纳义务。综上，明景商行注销登记后，任景社区作为主管部门承继明景易商行的权利义务，应认定为案涉房屋及场地的出租方。关于争议焦点二，根据现场勘验情况，结合通常智识判断，自房屋北首大门起至朝东开门北侧分界线止的房屋系案涉房屋改扩建的基础，任景社区主张该部分房屋（建筑面积413.72平方米）为交付新天地大酒店使用的租赁范围，一审法院予以认定。新天地大酒店抗辩依据1999年7月29日租赁合同书交付的房屋已不存在，目前现状均系新天地大酒店承租后重建。一审法院认为，新天地大酒店对其抗辩理由并未举证予以证实，且按新天地大酒店陈述原房屋已不存在，则租赁合同书房租缴纳义务已丧失履行的基础，新天地大酒店仍继续缴纳与常理不符，故对该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于争议焦点三，鉴于案涉房屋系未取得合法建设手续的建筑，故双方之间租赁合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在终止合同，对任景社区要求终止合同的主张，一审法院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对任景社区要求新天地大酒店返还所占用房屋和场地的诉请，一审法院予以支持。关于占有使用费一节，任景社区主张参照原租赁合同租金标准4万元/年计算占有使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于新天地大酒店自建部分及装饰装潢、附属设施，鉴于双方《租赁合同书》已届期，新天地大酒店添附、扩建部分的合同目的已实现，按合同约定，租赁期满亦应当归任景社区处理。因案涉房屋被列入搬迁范围，且已经搬迁评估机构就该部分费用进行评估，现任景社区认可给付新天地大酒店搬迁补偿费1045659.25元，是当事人对自己权利的处分，一审法院予以准许。一审判决：一、新天地大酒店于判决生效之日起十日内将位于泰州市海陵区金田路30号的房屋（建筑面积413.72平方米）及场地（东至环卫汽修厂、西至海光南村、南至环卫汽修厂、北至金田路）腾空并返还给任景社区；二、新天地大酒店于判决生效之日起十日内支付任景社区占有使用费（自2020年1月1日起至实际腾房交地之日止按4万元/年的标准计算）；三、任景社区于判决生效之日起十日内给付新天地大酒店搬迁补偿费1045659.25元；四、驳回任景社区的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由新天地大酒店负担（任景社区已预交，新天地大酒店于判决生效之日起十日内迳交任景社区）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于任景社区是否具有案涉租赁合同主体资格的问题。本案中，任景社区是明景商行主管单位，明景商行注销后的权利义务由任景社区承继；而新天地大酒店在明景商行注销后自2002年起即向泰州市西郊乡任景村村委会及任景社区缴纳每年应缴费用4万元，且2019年转账凭证中明确记载款项用途为房屋租金，即新天地大酒店以其自身行为认可任景社区为案涉房屋出租方。现新天地大酒店辩称任景社区并非案涉房屋的出租主体的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉租赁房屋的范围问题。案涉土地上的房屋已经搬迁评估机构予以测量、评估，一审法院也进行了现场勘验，且对案涉房屋的改扩建的新旧分界线予以了查证。新天地大酒店辩称的现有全部房屋均系其承租后重建的主张，与现场勘验状况矛盾，本院对此难以采信。结合一审中之前的承租人反映的房屋状况，并结合日常生活经验，一审法院认定自房屋北首大门起至朝东开门北侧分界线止的房屋系案涉房屋改扩建的基础，有事实依据，本院予以支持。一审法院据此认定任景社区案涉房屋建筑面积413.72平方米为交付新天地大酒店使用的租赁范围，亦无无不当之处，本院予以支持。新天地大酒店的改建未经相关部门审批，故对其述称案涉房屋目前合法面积己达1000余平方米的主张，本院不予采信。综上所述，上诉人新天地大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由泰州市新天地大酒店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二一年二月四日书记员  李雅婷