成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初1729号 原告：成都市成华区慧苑第一届业主委员会，住所地成都市成华区。 法定代表人：李济。 委托诉讼代理人：裴润庭，系业委会成员，一般授权。 委托诉讼代理人：罗辑学，系业委会成员，一般授权。 被告：成都杰城瑞吉物业管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：唐章斌。 委托诉讼代理人：付明忠，公司员工，一般授权。 原告成都市成华区慧苑第一届业主委员会(以下简称业主委员会)与被告成都杰城瑞吉物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托诉讼代理人裴润庭、罗辑学，被告物业公司的委托诉讼代理人付明忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告业主委员会向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令要求被告返还案涉小区的公共收益：1、广告（电梯、门禁广告等）14部电梯，每个电梯六块广告，包括一个电子广告，每块每月约250元。14*6=84块，84*250元=21000元*29个月=609000元；2、小 区停车费收益：每天停车数量约20辆，每辆3-5元，每天共计100元。29个月*30天=870天，870天*100元=87000元。共计：609000+87000=696000元。事实和理由：成都市成华区西林xx街xx号慧苑小区建筑面积60237.54平方米。成都市成华区慧苑第一届业主委员会于2017年4月6日成立。2018年3月20日，成都市成华区青龙街道仁义路社区引引进了被告物业公司对案涉小区进行临时代管服务。代管期间，被告拒绝签订物业管理合同，侵犯业主合法权益。现原告业主委员会启动招标程序合法，被告拒绝退场，故请求依法判决。 被告物业公司辩称，一、原告不具备诉讼主体：1、依据《四川省物业管理条例》第二十七条“业主委员会是业主大会的执行机构”，原告未有业主大会授权，私自盖上业主委员会公章来起诉，不符合法定程序。2、原告第一届业主委员会主任李济，于2018年已将房屋产权变更为谭鑫。依据《四川省物业管理条例》第三十三条第一项“因物业转让等原因不再是业主的，其委员会职务自行终止”。即李济不再是业主委员会委员，更不是法定代表，原告也没有法人身份证明，法人也没有授权其他人代理。（见谭鑫房产证）。3、业主委员会主任李济（x-xx-xxxx），2018年将房屋产权进行变更，现房屋产权人为郭祥。业委员会副主任阳建英（x-x-xxxx），2019年将房屋产权进行变更，现房屋产权人为刘文明（见房屋产权复印件）。4、业主委员罗辑学（x-xx-xxxx），长期未在小区居住，该房空闲，从2017年4月1日至今，长达三年多拒交物业费，即业主委员罗辑学自委员会筹备组就开始欠物业费和滞纳金共计9903.50元，已被我公司诉到法院。（见立案通知单）。依据慧苑小区《临时管理规约》第十二条第九条规定“前期物业服务中，业主有不按规定缴纳物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金、不遵守装修管理规定等损害其他业主合法权益行为的，不享有首次业主大会会议上的投票权，且不得担任业主大会筹备组及业主委员会成员”。根据《业主大会议事规则》第三十三条第四项规定“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音声、违反规定饲养宠物、违章建渣、侵占通道、拒付物业服务费等侵害他人合法权益”“其委员资格自动终止”。5、业主委员会张艳从2018年1月1日-2020年3月31日长达2年多拒交物业管理费，欠费1588.41元。以上事实证明了慧苑小区业主委员会的七名成员中。主任李济、副主任阳建英及成员蒋延斌、罗辑学等5人已自动丧失或无权参选业主委员会资格。依据国家物权法、物业法规条例，小区业委会成员少于法定人数二分之一时，必须重新选举小区业主委员会。6、成华区住建交局专门为此对青龙街道办事处依据该指导意见书的要求，责令慧苑小区第一届业主委员会整改，要求重新选举业主委员会。7、鉴于慧苑小区第一届业主委员会不足二分之一，根据物业管理相关条例及成都市人民政府令第195号第四章第二十九条之规定，青龙街道办事处分别于2019年8月2日和2020年1月24日委托我公司作为表决主体，作为维修基金申请人（见两份委托书），上述证据足以证明原告不具备诉讼主体。二、慧苑小区第一届业主委员会成员严重不足，未达到二分之一的表决权。不具备召开业主大会的资格和提议通过招聘/续聘物业公司的表决。原告直接发函要求我公司退场，无视法律法规。三、截止2019年8月31日止，慧苑小区有200户业主拒付物业管理费，依据《业主大会议事规则》第十九条第5项规定：“业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权”表决票远未达双过半，原告所陈述的事实都不成立。综上所述，我公司为小区业主服务，合情合理，未违反任何法律法规，不存在退场移交事宜，请求法院驳回原告的一切诉讼请求，并承担全部诉讼费用。 经审理查明，2017年4月17日，成都市青龙街道办事处存档的《成都市业主大会设立登记事项备案记录》（编号：青龙xxxx第SJxxxxxxxx号），有如下记录：经成华区青龙街道办事处组织召开的慧苑（建设区划名称）业主大会会议，自2016年12月20日至2017年4月1日，历时101天，表决通过了管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则后，又于2017年2月22日至2017年4月6日选举产生业主委员会，从业主委员会提交的业主大会设立事项备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定。其业主大会设立的相关要素记录如下：业主大会名称：成都市成华区慧苑业主大会、成都市成华区慧苑第一届业主委员会；建设区划坐落：成都市成华区西林街1号；第一届业主委员会任期：2017年4月6号至2022年4月5号。被告从2018年4月1日入驻案涉慧苑小区提供基本物业管理服务，但未和案涉小区业主大会或业主委员会签订书面物业管理服务合同。被告于2020年9月25日后退出案涉慧苑小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。 涉及地面停车费方面的事实：被告出具的慧苑小区公共设施设备清单明细表中记载地面车位共计68个。2019年8月5日，杰城物业管理有限公司对于慧苑小区的业主/住户发布了《慧苑小区停车服务管理方案》：为更好地为慧苑小区业主/住户提供停车服务。满足不同的停车需求，根据小区内停车服务管理的实际情况，结合物业公司停车服务运营成本，先计划实行差别化管理方式，特征求大家的意见。具体方案如下：一、地下停车:（一）停车服务费120元/月的服务标准：1、定车定位，保证独立车位；2、有专人巡视停车安全。要求：在固定车位，接受管理人员指挥。（二）普通停车服务费60元/月车位服务标准：保证正常进出停车场。要求：在规划区域内停车，不占用固定车位，接受管理人员指挥。二、地面停车：停车服务费60元/月，车位服务标准:保证车辆正常出入。要求：按照指定线路行驶，在规定区域停车，接受管理人员指挥。以上方案拟从2019年8月1日开始实施，欢迎广大业主/住户对以上方案提出宝贵意见，有不同意见请及时与物业联系沟通。针对原告主张的案涉小区临时停车数量以及收费情况，原告庭审中未举出相应证据线索。 关于电梯广告收益相关事实：2018年5月16日，被告和成都新潮生活圈文化传媒有限公司（以下简称传媒公司）签订《成都新潮生活电梯厅电视媒体合作协议》约定如下：四、协议期限、费用及支付方式：1、本协议有效期6年，起止日期为2018年6月1日至2024年5月31日，其中第一个月为设备安装调试免租期。2、电梯厅电视媒体场地租赁使用补偿费计算标准为：每个点位2000元/年，共7块（本费用包含管理费、保安保洁、电费、税金等一切费用），小计14000元/年。 被告认可收到2018年4月至12月期间电梯广告收益10500元。被告认可收到2019年1月至12月期间电梯广告收益14000元。（另被告出具的2019年7月至12月期间电梯广告收益14500元）。被告认可收到2020年1月至8月期间电梯广告收益7000元。 2019年10月22日，慧苑小区业主大会对小区全体业主发布了《公示》：杰成瑞吉物业公司自2018年4月来本小区管理至今，大部分业主，住户对于该公司的管理不太满意，相处也比较尴尬，为了小区良性循环管理，经过20%以上业主提议，经过正常合法的程序召开了临时业主大会表决了重新选聘物业事项。本次会议表决结果为面积、户数双过半，公示已经完成，现即将进行以下的程序：第一，为了公平公开公正的选聘出一家适合慧苑小区的物业公司，吸取以前的经验教训，现将采取委托第三方公司进行公开招标，在专家库抽取专家进行物业选聘的方式进行物业选聘工作（正式挂往后另行公示报名方式）。欢迎符合要求的物业公司报名。第二，小区本是一个大家庭，需要业主，住户来共同管理，为了小区邻里和谐，特别邀请热情，有公益心，公正正直，愿意为大家服务的业主，住户加入慧苑小区业主、住户楼栋代表，和业委会一起来共同维护小区利益。欢迎大家推荐自荐。报名地点：物业办公室中骏物业小潘处。 2019年12月3日，成都市成华区慧苑业主大会以及原告对被告物业公司发布了《关于退出慧苑小区物业管理服务工作函》：首先感谢贵公司在慧苑小区1年多来在街办、社区指派对慧苑小区实施的物业管理代管服务。慧苑小区项目由20%业主发起临时业主大会表决选聘物业服务企业，于2019年11月20日10时在四川省成都市金牛区××路××号××栋××座××楼通过公开招标选聘物业服务企业。按照法定招标程序评选出成都市中骏物业管理有限公司中标。贵公司在本次招标过程中未参与投标，放弃了参与投标中标的机会。敬请贵公司于2019年12月7日与业主委员会和中标单位实施退出慧苑小区项目物业管理服务的移交工作。 另查明，杰城瑞吉物业管理有限公司答复了慧苑小区业主委员会关于公共收益的疑问：慧苑小区的电梯、灯箱等广告收益、地面停车费收益、临时租赁收益以及铺面租赁等收益，见杰城瑞吉物业公司慧苑服务中心《2019年7月至2019年12月慧苑公区收益公示》，依据《临时管理规约》第四条，共有部分的管理、经营与收益分配中的第四项的第二小条，用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足，属于业主共有部分，按下列1/2种方式分配。1、用于补充建筑物及其附属设施维修基金，统一归集到市维修基金监管专户。2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用的不足。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《成都市业主大会设立登记事项备案记录》等；3、慧苑小区公共设施设备清单明细表；4、《慧苑小区停车服务管理方案》；5、成都新潮生活电梯厅电视媒体合作协议》；6、公示材料；7、《关于退出慧苑小区物业管理服务工作函》；8、答复。 本院认为，被告入驻原告管理的案涉慧苑小区，提供基本物业管理服务。本案争议焦点包括：一、案由的确定问题；二、电梯广告收益确定问题；三、地面临时停车收益问题。 一、关于本案案由确定。本案立案案由为物业服务合同纠纷，但本案的基础法律关系应属于物权关系，且原告主张的各项诉讼请求实质是基于建筑物区分所有权，故本院变更案由为业主共有权纠纷。 二、电梯广告收益确定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应继续适用《中华人民共和国物权法》及相关规定处理。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。故案涉电梯广告收益在没有明确约定情况下，应属于案涉小区全体业主所有，原告作为案涉小区全体业主权利代表机关，有权主张本项权利。关于具体金额确定问题，根据被告和传媒公司签订的合同约定，案涉小区共计有广告7块，每年收益金额为14000元。而被告自认收到传媒公司的广告收益金额为32000元，该笔金额应属于全体业主所有，原告主张被告支付广告收益32000元的诉讼请求部分成立，本院予以支持。对于原告主张的剩余广告收益金额确定问题，因原告尚未提出证据线索证实存在原告所称广告牌数量，自行承担不利后果，因证据不足本院在本案中对于原告主张的剩余金额，不予支持。 三、地面临时停车收益问题。根据查明的事实，被告出具的慧苑小区公共设施设备清单明细表中记载地面车位共计68个。2019年8月5日，杰城物业管理有限公司对于慧苑小区的业主/住户发布了《慧苑小区停车服务管理方案》，该方案中对于地面停车位每月收费进行明确说明，现原告主张临时停车每日数量为20辆，每辆车收费标准为3-5元，但是并未提出证据线索供本院进一步查证，应自行承担不利后果，故原告的该项诉讼请求因证据不足，本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都杰城瑞吉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区慧苑第一届业主委员会支付电梯广告收益32000元； 二、驳回原告成都市成华区慧苑第一届业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5380元，由原告成都市成华区慧苑第一届业主委员会负担5000元，被告成都杰城瑞吉物业管理有限公司负担380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月二十五日 书记员  王加琦