福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初6686号 原告：陈勇，男，1974年5月21日出生，住福建省福州市鼓楼区，香港永久居民。 委托诉讼代理人：陈伟慧，福建闽众律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所执业律师。 被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场三期22＃楼第7层的编号为15的商铺，统一社会信用代码913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 原告陈勇与被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称福州泰禾新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈勇的委托诉讼代理人陈伟慧、陈家灯到庭参加诉讼，被告福州泰禾新世界公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付截至2020年9月30日的租金1367741.5元以及逾期付款违约金（违约金以266557.75元为基数自2020年1月16日起、以367061.25元为基数自2020年4月16日起、以367061.25元为基数自2020年7月16日起、以367061.25元为基数自2020年10月16日起，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至被告实际还清租金之日止）；2.本案的案件受理费及财产保全费由被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原、被告双方签订四份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将坐落于福州市晋安区化工路北侧、连江路东侧、鹤林新区九期南侧地块2楼14层07、08、09、10号办公房（以下简称案涉店铺）出租给被告使用；原告同意不可撤销地全权委托被告与开发商办理商铺的交房手续，交付标准按照原告与开发商签订《商品房买卖合同》约定为准，对被告向开发商签署《房屋交付确认书》、接收钥匙等办理并实际接收房屋交付的行为，原告均予认可，具体交付时间以被告与开发商实际办理完商铺交付手续的时间为准，同时由被告以书面形式函告原告交房的具体时间；合同还约定自实际交房日起三个月装修免租期满次日开始计算租金；房屋租赁期限为五年，即自装修免租期满次日起算至满五个日历年的前一天止。07号房屋租金标准第一个租赁年度为286838元，第二个租赁年度为334644元，第三个租赁年度为334644元，第四个租赁年度为382450元，第五个租赁年度为382450元；08号房屋租金标准第一个租赁年度344673元，第二个租赁年度为402119元，第三个租赁年度为402119元，第四个租赁年度为459564元，第五个租赁年度为459564元；09号房屋租赁标准第一个租赁年度为235045元，第二个租赁年度为274219元，第三个租赁年度为274219元，第四个租赁年度为313393元，第五个租赁年度为313393元；10号房屋租金标准第一个租赁年度为234628元，第二个租赁年度为273733元，第三个租赁年度为273733元，第四个租赁年度为312838元，第五个租赁年度为312838元。房屋租金三个月支付一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金；被告应按合同约定及时向原告支付租金；被告逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍向原告支付逾期违约金。上述《房屋租赁合同》签订后，被告于2015年12月31日与开发商实际办理完案涉商铺交付手续。案涉商铺免租期自2016年1月1日起至2016年3月31日止；租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。案涉商铺交付后，按合同约定被告应开始向原告支付案涉商铺自2016年4月1日起至2020年9月30日的租金共计6117689.7元，但实际被告仅向原告支付租金4749948.2元，截至2020年9月30日，被告尚欠原告租金1367741.5元未付。原告认为，双方签订的四份《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照执行。原告已依约履行交付房屋的义务，而被告未按时支付租金的行为，已构成违约，故被告应立即向原告支付欠付的租金1367741.5元（其中2019年10月起至12月止的租金266557.75元、2020年1月起至3月止的租金367061.25元、2020年4月起至6月止的租金367061.25元、2020年7起月至9月止租金367061.25元）及按同期银行贷款利率两倍向原告支付逾期违约金（以266557.75元为基数自2020年1月16日起、以367061.25元为基数自2020年4月16日起、以367061.25元为基数自2020年7月16日起、以367061.25元为基数自2020年10月16日起，均按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至被告实际还清租金之日）。为此，原告诉至本院，望判如所请。 被告福州泰禾新世界公司未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了书面答辩意见。具体如下：1.原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此要求被告支付租金没有依据。2.即使存在逾期租金，因受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，予以减免，2006年4月1日起至2020年9月30日止的租金为5872981元，原告自认收到4749948.2元，则欠付租金应为1123032.8元，原告计算有误。3.被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》，同时讼争房屋已经原告出租给第三方，即使合同解除，原告也应继续履行合同。4.违约金计算基数过高，请求法院予以调整。即使存在逾期租金，原告实际损失的仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失，请求贵院予以调整。依照《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条约定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。经审查，原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、房屋预告登记证明、证明、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人账户交易明细，客观真实，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证和质证的权利。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年7月8日，原告、王棋佳与案外人福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向泰禾房地产公司购买坐落于福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××＃楼××层07号、08号、09号、10号办公房（以下简称案涉房屋），双方确定购房总价款分别为4780628元、5744550元、3917416元、3910472元。2015年8月，原告取得上述案涉房屋的房屋预告登记证明。2015年12月28日，原告依约缴纳了案涉房屋的剩余购房款；同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订四份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于晋安区××路××路××新区××期××＃楼××层××号××号××号××号房屋（即案涉房屋，建筑面积分别为158.62平方米、184.78平方米、135.11平方米、136.33平方米）出租给乙方使用。其中，合同第二条第四款约定，该房屋租期五年，自甲方按合同约定向乙方交付该房屋之日起前三个月为装修免租期，租赁期限为免租期满次日起算至满五个日历年的前一天止；第六款约定，房屋实际交付之日起三个月装修免租期满的次日为租赁年度起算日，向后推算，每满十二个月为第一租赁年度，其他租赁年度以此类推。第三条约定，对07号办公房乙方应支付给甲方第一个租赁年度的租金总额为286838元，第二个租赁年度租金总额共334644元，第三个租赁年度334644元，第四个租赁年度382450元，第五个租赁年度382450元；对08号办公房乙方应支付给甲方第一个租赁年度的租金总额为344673元，第二个租赁年度租金总额共402119元，第三个租赁年度402119元，第四个租赁年度459564元，第五个租赁年度459564元；对09号办公房乙方应支付给甲方第一个租赁年度的租金总额为235045元，第二个租赁年度租金总额共274219元，第三个租赁年度274219元，第四个租赁年度313393元，第五个租赁年度313393元；对10号办公房乙方应支付给甲方第一个租赁年度的租金总额为234628元，第二个租赁年度租金总额共273733元，第三个租赁年度273733元，第四个租赁年度312838元，第五个租赁年度312838元。租金三个月支付一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）。第七条约定，乙方逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍向甲方支付逾期违约金等。租赁合同还对双方的其他权利、义务作了约定。此后，被告与开发商办理了讼争房屋的交接手续。据原告所述，被告对07号办公房的租金支付至2019年，自2020年1月起未支付；对08号办公房的租金支付至2019年9月止，自2019年10月起仅支付4891元，此后未支付；对09号、10号办公房的租金支付至2019年9月止，自2019年10月起未支付。 另查，王棋佳系原告陈勇配偶，其出具一份证明，称其授权同意陈勇出租案涉房屋给被告，并授权同意陈勇对案涉房屋主张权利。 审理中，原告于2020年12月7日向本院提出财产保全申请，本院于2020年12月8日作出（2020）闽0111民初6686号民事裁定书，冻结被告名下价值140万元的财产，并以都邦财产保险股份有限公司福建分公司保单号为20484235870020××××的保单保函提供担保，原告为此预交财产保全费5000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据上述合同关于在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）的约定，原告主张被告支付2019年10月至2020年9月的部分租金1367741.5元[（382450元÷12个月×9个月）＋（459564元－4891元）＋313393元＋312838元]，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告要求其支付租金没有依据，但未提供足以推翻的证据，本院不予采信。同时，被告辩称其逾期支付租金系受新冠肺炎疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致其与原告签订的租赁合同不能履行，故其主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足，本院不予采信。同时，原告起诉状中事实与理由诉称2016年4月1日起至2020年9月30日止，被告应付的租金为6117689.7元，被告已支付4749948.22元，系计算错误，实际2016年4月1日起至2020年9月30日止被告应付租金为5872981.5元，被告已支付4505240元，但原告主张被告应付的租金1367741.5元并无错误，且原告亦在审理中纠正了其诉状中上述错误数字，故原告在诉状中对事实与理由中关于上述部分陈述并不属于自认，被告辩称应以原告自认收到租金4749948.22元为准，本院不予采信。原告并未主张解除合同，且被告亦未提出解除合同的反诉，故被告辩称应解除合同，本院不予采信。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。原告主张被告支付以每季度欠付的租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率的两倍即7.7%（3.85%×2倍）计算违约金，原告主张的违约金标准并未过高，被告关于违约金的计算标准过高的辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的计算期间，根据上述合同关于在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）的约定，其中，2019年10月-2019年12月的租金266557.75元（114891元－4891元＋78348.25元＋78209.5元）被告依约应于2020年1月22日前支付，并应自2020年1月23日起开始支付违约金；2020年1月-2020年3月的租金367061.25元（95612.5元＋114891元＋78348.25元＋78209.5元）被告依约应于2020年4月22日前支付，并应自2020年4月23日起开始支付违约金；2020年4月-2020年6月的租金367061.25元（95612.5元＋114891元＋78348.25元＋78209.5元）被告依约应于2020年7月21日前支付，并应自2020年7月22日起开始支付违约金；2020年7月-2020年9月的租金367061.25元（95612.5元＋114891元＋78348.25元＋78209.5元）被告依约应于2020年10月28日前支付，并应自2020年10月29日起开始支付违约金。原告主张自2020年1月16日起、4月16日起、7月16日起、10月16日起分别计算上述违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈勇支付2019年10月至2020年9月租金人民币1367741.5元； 二、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈勇支付以每期欠付的租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率的两倍即7.7%（3.85%×2倍）计算的自各期应付之日起（第一期以人民币266557.75元为基数自2020年1月23日起、第二期以人民币367061.25元自2020年4月23日起、第三期以人民币367061.25元自2020年7月22日起，第四期以人民币367061.25元自2020年10月29日起）至款项付清之日止的违约金； 三、驳回原告陈勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17550元，财产保全费人民币5000元，由被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担。被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应负担的案件受理费、财产保全费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，陈勇可以在判决书送达之日起三十日内，福州泰禾新世界商业物业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 金 人民陪审员 汪 辉 人民陪审员 郑海花 二〇二一年二月四日 法官 助理 陈诗绮 书 记 员 陈 晗 附：主要法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。