河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初16661号原告（案外人）:孟凡生，男，1990年12月15日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：张振，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务内环路**。负责人：方萍，行长。委托诉讼代理人：王建龙，河南千业律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：洪萱，河南千业律师律师事务所实习律师，一般代理。被告（被执行人）：赵新华，男，1968年12月12日出生，汉族，住河南省郑州市。被告：徐建红，女，1973年4月29日出生，汉族，住河南省新郑市。原告孟凡生诉被告中信银行股份有限公司郑州分行、赵新华、徐建红执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟凡生及其委托诉讼代理人张振，被告中信银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人王建龙到庭参加诉讼，被告赵新华、徐建红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孟凡生向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸11号楼1单元5层501号的强制执行，并解除查封；2、依法确认原告对上述房屋享有所有权；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月16日原告与被告赵新华签订了《房屋买卖合同》，被告赵新华将其位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸11号楼1单元5层501号房屋以总价款108万元出卖给原告，合同签订后，原告支付了部分购房款，被告赵新华将涉案房产交付给原告占有使用至今。根据合同法第60条、130条，《物权法》第十五条规定，原告已经取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告赵新华应当配合原告办理房屋过户手续。综上，为维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告中信银行股份有限公司郑州分行辩称，一、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2016年4月5日，中信银行郑州分行与赵新华、新郑市森华房地产开发有限责任公司签订《中信银行个人购房借款合同》，2016年4月8日，中信银行郑州分行与赵新华签订《新郑市预购商品房抵押合同》，2016年4月12日，中信银行郑州分行就诉争房产办理了不动产抵押登记。根据《物权法》第二十条规定，未经过我行同意，诉争房屋的买卖不发生物权效力。抵押权预告登记作为一种准物权行为，原告与被告赵新华签订《房屋买卖合同》的行为系债权行为，根据物权优先于债权原则，即使原告与赵新华签订《房屋买卖合同》合法有效也不能导致诉争房产物权发生变动。二、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件。原告孟凡生与被告赵新华于2018年11月16日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为108.8万元。原告提交的证据显示，原告仅支付房屋价款20余万元，并未支付全部购房款，也未将剩余购房款交付法院执行。另外，原告孟凡生与赵新华签订的《补充协议》第6条约定：该房屋目前处于抵押状态，在办理不动产过户手续前，由双方共同出资还清房屋银行贷款。由此可知，原告对涉案房屋存在抵押是明知的。原告明知涉案房屋未取得房产证并已设定抵押，存在权利限制，致使所购房屋至今未能办理过户手续，对此，原告存在过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告赵新华、徐建红未到庭，未答辩、未举证。经审理查明：中信银行股份有限公司郑州分行申请执行赵新华、徐建红、新郑市森华房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，执行依据是已经发生法律效力的（2019）豫0191民初31070号民事判决书，2020年6月16日,本院依据上述生效判决立案执行，执行案号为（2020）豫0191执9343号。诉讼过程中，本院于2019年11月20日依据（2019）豫0191财保2063号民事裁定书、协助执行通知书查封了位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸11号楼1单元5层501号房产。在该案执行过程中，原告对涉案房屋提出执行异议，2020年8月10日，本院作出（2020）豫0191执异339号执行裁定书，驳回原告孟凡生的异议请求。后原告不服，诉至本院。另查明，2018年11月16日，原告孟凡生与第三人徐新华，案外人郑州佳泽房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，原告孟凡生购买赵新华位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸11号楼1单元5层501号的房产一套，房屋面积为132.68平方米，房屋价款为108.8万元。后双方签订《补充协议》一份，约定：若在2021年12月19日前，成功办理房屋交易手续，成交价为1088000元，若在2021年12月19日后，成功办理手续，成交价为1000000元；原告孟凡生当天支付给徐新华60000元定金，2018年11月25日支付给徐新华400000元，孟凡生共支付给徐新华定金200000元，后续交易此定金冲抵购房首付款；双方明确涉案房产暂时未办理不动产证书，且涉案房产目前处于抵押状态，在办理不动产过户手续前，由原告孟凡生与被告徐新华共同出资还清涉案房屋银行贷款；涉案房屋由赵新华自行承担月供，自此之日起办理结算手续前所有月供中本金由赵新华承担，利息由原告孟凡生与赵新华双方平分。若赵新华逾期导致涉案房屋贷款导致房子被银行拍卖，由赵新华承担违约责任。合同签订后，2018年11月16日，原告孟凡生通过平安银行和招商银行分别向赵新华转账30000元、30000元；2018年11月18日，原告通过招商银行向赵新华转账40000元；2018年11月22日，原告通过招商银行柜台取现800000元；2018年11月24日，原告通过平安银行柜台分八次共计取现20000元；2019年5月23日，原告通过平安银行分别向赵新华转账1500元、1000元；2019年5月29日，原告通过微信转账10000元，收款方为“薛赵嫂子”；2019年6月28日、2019年7月30日、2019年9月4日，原告通过微信分别向赵新华转账4000元、4000元，4000元；2019年9月30日，原告通过微信分三次分别向赵新华转账1500元、1000元、1500元；2019年11月3日，原告通过微信分两次分别向赵新华转账1000元、3000元；2019年11月30日、2020年1月31日，2020年4月1日，原告通过招商银行分别向赵新华转账4000元、4000元、4000元。2018年11月16日，赵新华出具收条一份，载明收到原告孟凡生支付的涉案房屋的购房定金60000元。2018年11月24日，赵新华出具收条一份，载明，收到原告孟凡生支付的涉案房屋购房金140000元。根据河南成益物业服务有限公司出具的涉案房屋的物业费、电费缴费票据显示，自2019年7月25日起，票据中涉案房屋的用户名称为原告孟凡生；原告孟凡生称其自2019年4月开始一直在涉案房屋居住至今。又查明，2016年4月5日，中信银行郑州分行与作为贷款人、被告赵新华作为借款人，新郑市森华房地产开发有限公司责任公司作为保证人共同签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定，赵新华向中信银行郑州分行贷款59万元，用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，自2016年4月13日起至2036年4月13日止。2016年4月8日，赵新华与中信银行郑州分行签订《新郑市预购商品房抵押合同》，用其贷款购买的涉案房屋提供抵押担保；2016年4月12日，办理了预购商品房抵押登记。涉案房屋的权利人为新郑市森华房地产开发有限责任公司，预告登记人为赵新华。再查明，中信银行郑州分行向赵新华发放贷款后，赵新华并未按时偿还涉案房屋按揭贷款，截止2019年11月11日，赵新华尚欠中信银行郑州分行按揭购房款本金518496.82元，利息20555.13元，罚息1234.81元。以上事实由《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条两份、原告孟凡生平安银行银行交易流水、招商银行交易流水、微信转账、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、《新郑市预购商品房抵押合同》、抵押登记证明、（2020）豫0191执异339号执行裁定书及庭审笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查明之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2019年11月20日被法院查封，原告孟凡生与被告徐新华于2018年11月16日签订《房屋买卖合同》，签订合同的时间是在法院查封之前。关于房屋价款的支付情况。根据原告向本院提交的银行流水、微信支付情况，可以看出原告支付房款的时间、支付方式具有随意性，且原告提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》中明确写明涉案房屋是按揭购买，存在抵押，由原告孟凡生与被告徐新华共同分担涉案房屋月供中的利息部分，这种约定可以认定涉案房屋是由原告孟凡生与徐新华共同购买，并非是单纯的房屋买卖交易。综合来看，原告孟凡生与被告徐新华之间不符合房屋买卖交易习惯；且涉案房屋原本就是赵新华向中信银行郑州分行以按揭贷款的方式购买的，并且用该房屋向中信银行郑州分行提供抵押，并办理了预告抵押登记，原告在与被告赵新华签订协议的时候对此情况是知晓的，故其不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。因此，原告提供的证据不能证明其享有足以排除对涉案房屋的强制执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告孟凡生的诉讼请求。案件受理费14520元，由原告孟凡生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长  李 华人民陪审员  隗盼盼人民陪审员  朱海英二〇二一年二月二十六日书 记 员  张露平