重庆市第五中级人民法院行 政 判 决 书（2020）渝05行终795号上诉人（一审被告）重庆市江津区规划和自然资源局。住所地：重庆市江津区鼎山街道元帅大道36号。法定代表人夏昭禄，局长。委托代理人丁广，该局工作人员。委托代理人胡祖波，重庆兴众律师事务所律师。被上诉人（一审原告）代真利，女，汉族，1981年10月3日出生。住址：重庆市江津区白沙镇。委托代理人吴学东，重庆丽达律师事务所律师。一审第三人重庆宝泽建设集团有限公司。住所地：重庆市江津区鼎山街道长风路924号西西里2#商铺2-12号。法定代表人吕宗易，董事长。破产管理人立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与重庆君策律师事务所。委托代理人杜后利，重庆君策律师事务所律师。委托代理人李智，重庆君策律师事务所律师。一审第三人郭钒，男，汉族，1983年6月3日出生。住址：重庆市渝中区。委托代理人周张伟，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托代理人李力，北京盈科（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市江津区规划和自然资源局（简称江津规资局）因与被上诉人代真利不动产抵押登记案，不服重庆市江津区人民法院作出的(2020)渝0116行初118号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2015年4月20日，代真利与重庆宝泽建设集团有限公司（简称宝泽公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，代真利购买位于重庆市江津区鼎山街道江洲大道XX号XX车库XX号商品房，用途属于停车用房。代真利已向宝泽公司支付相应购房价款，宝泽公司已将车位交付代真利使用。当日，代真利和宝泽公司申请商品房现房买卖备案登记，业务编号XX，业务细类为商品房网签（现房）。2015年7月10日，宝泽公司与郭钒签订了《重庆市房地产抵押合同》，宝泽公司将位于重庆市江津区鼎山街道江洲大道XX号XX车库XX等停车用房抵押给郭钒。2015年7月14日，宝泽公司、郭钒申请案涉房屋抵押权登记，同日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局作出抵押权登记，登记编号为XX。代真利不服向江津区人民法院提起诉讼，请求撤销该房屋抵押登记。另查明，2019年11月29日，重庆市第五中级人民法院裁定受理宝泽公司申请破产重整一案，并交由江津区人民法院审理，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与重庆君策律师事务所联合担任宝泽公司破产管理人。2020年2月28日，江津区人民法院发出公告，通知申报债权。原重庆市江津区国土资源和房屋管理局的职权现由江津规资局行使。一审法院认为，依据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，江津规资局作为不动产登记机构，负有对辖区内的不动产抵押权登记管理的职责。本案的争议焦点为：一是代真利是否有权提起本案诉讼；二是代真利起诉是否超过起诉期限；三是江津规资局作出的抵押权登记行为是否合法。关于焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第三条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利，对应当受理的行政案件依法受理。第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，江津规资局将代真利已购买的车位抵押登记给郭钒，该行为对代真利的权利产生明显重大的影响，代真利作为本诉抵押登记的利害关系人，有权提起本案诉讼。江津规资局主张代真利非适格主体，不能成立，不予采纳。关于焦点二，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，代真利自述于2020年5月知道案涉车位存在抵押，于2020年6月1日向法院提起诉讼，未超过起诉期限。首先，现有证据不能证明代真利已于2015年知晓车位设有抵押；其次，虽然代真利与宝泽公司未在合同约定的期限内办理产权变更登记，但实践中未办理产权变更登记的原因较多，不能以此推定代真利当时已知道或应当知道案涉车位办有抵押登记，故江津规资局辩称代真利起诉超过起诉期限的意见，法院不予采纳。关于焦点三，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”之规定，对于所有权、使用权有争议的不动产，不动产登记机构应当不予登记。第一，案涉车位属于有争议的财产。本案中，宝泽公司和代真利于2015年4月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定宝泽公司将案涉车位卖给代真利，同日代真利支付了车位价款，并办理商品房网签（现房），案涉车位所有权可能即将发生变化，本案所涉车位所有权、使用权存在法律规定的具有争议的情形。关于江津规资局辩称代真利与宝泽公司未完成备案手续，不具有对抗第三人的效力问题。本案中，代真利与宝泽公司是否完成后续手续，并不影响二者存在车位交易的事实，无论是现房还是预售房，不得抵押的条件是所有权、使用权存在争议，而非所有权已经发生变更，故江津规资局的该项意见，不予采纳。第二，江津规资局在作出抵押权登记前，应当审核是否存在权属争议。江津规资局在办理案涉车位的抵押登记时，代真利与宝泽公司已办理网签，在江津规资局的系统内能查询到代真利与宝泽公司车位的交易情况，江津规资局作为登记机构，因在其负责管理的系统中进行“网签”，故对此具备相应的管理职能，负有相应的注意义务，但是江津规资局在办理案涉抵押登记时，未能在其管理的网签系统中核查到该房已售卖的事实，即未尽到审查中须履行的注意义务，对存在权属争议的车位办理抵押登记，违反了《不动产登记暂行条例》第二十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，该抵押登记依法应予撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，判决撤销重庆市江津区规划和自然资源局于2015年7月14日办理的重庆市江津区鼎山街道江州大道XX号XX车库XX号停车用房的抵押登记。上诉人江津规资局上诉称，一审法院认定事实错误，网签合同与合同备案是两个概念，网签合同不具有合同备案的效力。本案中宝泽公司与代真利对买卖合同进行了网签，但涉案房屋仍然属于宝泽公司，不存在产权争议。宝泽公司与代真利之间的房屋买卖是现房交易，而网签制度针对的是期房交易，因此，双方的房屋买卖合同不属于网签备案的适用范围。综上，宝泽公司与代真利之间的合同标的为现房，不属于网签备案登记的对象；网签备案合同其性质仍然属于债权，其效力仅为房子多重买卖，其不具有对抗物权登记的效力，也不能阻却物权所有权另行设立他项物权，原审判决认定事实、适用法律均错误，请求二审法院依法改判。被上诉人的辩称意见与一审辩称意见一致。一审第三人宝泽公司破产管理人立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与重庆君策律师事务所的意见是请求法院依法判决。一审第三人郭钒的意见同上诉人意见一致。代真利向一审法院提交了如下证据：1.重庆市商品房买卖合同；2.收据3张；3.交房结算表；4.XX车位物业费缴费证明；5.不动产登记资料查询（户室详细情况）；6.（2020）渝0116破3号公告。江津规资局向一审法院提交了如下证据：1.抵押权登记业务受理通知书、重庆市土地房屋抵押登记申请书、公证书、重庆市房地产抵押合同、借款合同暨担保合同、宝泽公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、授权委托书、受委托人身份证、黄太芬身份证、郭钒身份证、汤洁身份证、收费清单、非税收入一般缴款书、案涉车位房地产权证；2.变更登记业务受理通知书、江津市房地产登记申请及审批表、宝泽公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、授权委托书、受委托人身份证、重庆市物业专项维修资金专用收据、收费清单、非税收入一般缴款书；3.重庆市商品房联机备案登记表；4.全区推行“互联网+商品房市场交易”服务与监管系统的请示和批复。一审法院对证据认证如下：代真利提交的1、2、3、5、6号证据，证明代真利与宝泽公司买卖案涉车位并办理网签，以及宝泽公司现破产重整的情况，江津规资局提交的1、3号证据证明其作出行政行为的具体情况，上述证据客观、真实，与本案具有关联性，法院予以采信。其余证据，不具有关联性，法院不予采信。以上证据，一审法院已随卷移送本院，经审查，一审法院对证据的认证正确，其据此认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人在进行本案抵押登记时是否尽到审慎的审查义务。网签制度的建立是新时代，新形势下，房地产市场监管的一项重要改革措施，其目的是强化商品房预售资金及房地产市场的监管。商品房销售过程中买卖双方信息不对称，购房者难以得知房屋真实认购状态，监管部门对认购的监管也缺乏有效手段，导致认购环节存在不规范和违规行为，严重扰乱交易秩序，侵害购房者的合法权益。网签制度的主要目的是避免一房二卖，维护房屋交易的安全性。因此，从网签制度的设立看，虽然其初始目的是防止一房二卖，但实质上其性质相当于合同备案。原重庆市国土房管局制定的《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》（渝国土房管发［2005］195号）文件第四条、第五条、第十九条第二款等条款，可以看出商品房网上签约不仅适用于预售的商品房，也适用于现售商品房。根据该办法第十一条第二项规定“房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的定金协议，并由双方当事人在书面定金协议上签字（盖章），商品房楼盘表注明该商品房已预订”。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第三十一条第二款规定“预售人不得将已经预售的商品房设定抵押”网签制度的设立就是规范地产交易市场行为，维护市场交易秩序，落实相关法律、法规规范性文件规定。按照一般人的认识，经过网签的预售商品房，房地产开发企业都不能设定抵押，那么经过网签的现房销售的商品房，房地产开发企业未经购房人同意，设定抵押的行为亦同样属于禁止性行为。这也是维护交易秩序的必然要求。换言之，已经网签了买卖合同的商品房，原物权人对该商品房物权的处分登记在登记机关是受到限制的。本案中，宝泽公司与代真利之间的房屋买卖合同经过了网签，因此，该商品房的物权设定登记是受到限制的，上诉人在未有证据证明宝泽公司经过代真利同意情况下，再在该商品房上为宝泽公司与郭钒办理抵押权登记，显然与网签制度设立，限制网签合同中原物权所有人处置其物权的制度目的相悖，在办理本案抵押权登记中未尽到审慎的审查义务，一审法院撤销其作出的抵押登记并无不当。上诉人的上诉理由与本案网签制度下，办理抵押权登记是否尽到审慎审查义务没有关联性，其理由不能成立，上诉人的上诉主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费50元，由上诉人重庆市江津区规划和自然资源局负担。本判决为终审判决。审 判 长 文林华审 判 员 曾 平审 判 员 封 莎二〇二一年二月八日法官助理 陈 帅书 记 员 游 欢