湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终158号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃桂珍，女，1987年10月20日出生，苗族，居民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：颜玉清，男，1982年10月13日出生，汉族，居民，住湖南省沅陵县，系覃桂珍的丈夫。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人覃桂珍、颜玉清商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回覃桂珍、颜玉清的诉讼请求；由覃桂珍、颜玉清承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对天赐公司提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采集的理由不成立。《不动产查询资料查询结果证明》是覃桂珍、颜玉清必须提供的资料。根据交易习惯，购房人都应当知道要提供的资料，置业顾问都会告诉其要提供，该栋大部分业主都是按约定期限提交的，现出现不按时提交资料反而有理。二、双方签订《沅陵县商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化天赐公司只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为天赐公司违约，依据不足。覃桂珍、颜玉清辩称，无房证明是开发商叫答辩人什么时候去开，答辩人就什么时候去开的。请求二审法院维持一审判决。覃桂珍、颜玉清向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理不动产权利证书违约金29953元（自2017年6月26日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年1月16日共934天）；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年6月26日，原告覃桂珍（买受人）、颜玉清（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140021503），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积112.12平方米；总价款为319642元，首付款179642元于2014年6月26日支付，剩余房款采用银行按揭方式付款；关于产权登记，双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订后，二原告于2014年6月26日向被告交纳了首付款179642元，被告代收了原告缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计17641元。双方随后办理了按揭贷款手续。2015年10月23日，被告将该房屋交付原告使用。按照双方对房屋的验收核对，二原告向被告补交了多出合同约定面积的房款1055元，即房屋总价款为320697元。二原告于2018年3月8日向被告提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产查询证明。2020年1月16日，被告为原告办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××6号］，2020年7月22日，被告退还二原告多交的办证费用共计4107元。一审法院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从一审法院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。二原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，而被告则未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2020年1月16日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任；二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案被告辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是二原告未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中被告不能向一审法院提交在约定的办证期限（即2017年10月18日）前已通知了二原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。基于上述两点，一审法院认为对二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。诉讼中被告抗辩新规过渡期长和办证机构成立滞后，加之疫情影响的原因导致逾期办证的说法，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。二原告依据《商品房买卖合同》及住宅使用说明书来确定交房时间是2015年6月30日，被告抗辩称应该以房屋移交验收表上签署的交房日期，即2015年10月23日来认定为实际交房日期。房屋移交验收表是业主即本案原告与被告办理交房手续过程中与物业公司对房屋验收合格后出具的正式的交房证明，且有原告覃桂珍的签名，因此，应该以房屋移交验收表上签署的时间为准，则交房日期是2015年10月23日。依据合同第十七条第三款的约定，被告应自商品房交付给二原告使用后365日内完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，即应于2017年10月18日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2017年10月18日起计算至2020年1月16日被告实际办好产权证书时止，共计逾期820日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为26297元（320697元×820天×1?）。因此，对被告的抗辩意见，一审法院予以采纳，对二原告诉讼请求中计算的违约金超出的部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告覃桂珍、颜玉清逾期办理房屋权属证书的违约金26297元；二、驳回原告覃桂珍、颜玉清的其他诉讼请求。案件受理费549元，减半收取计274.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。该合同第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”因此，天赐公司应在商品房交付使用后725日内办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。因沅陵县实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故虽然合同中未约定办理不动产权证的时间，但按照通常解释，办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，因此，天赐公司上诉提出办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的上诉理由，本院不予采纳。至于天赐公司提出新规过渡期长和办证机构成立滞后影响办证的上诉理由，因没有提交充分证据证明，本院亦不予采纳。关于天赐公司提出一审判决对其提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采信的理由不成立的上诉理由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及双方签订的补充协议第三条之约定，天赐公司在合同约定的办证期限内有通知覃桂珍、颜玉清提交相关办证资料的附随义务，亦与目前商品房销售的一般交易习惯相符。现天赐公司仅提交该证据而未能提供其他证据佐证其已尽到了通知义务，其提交的该证据达不到其证明覃桂珍、颜玉清未在合同期限内提供资料致使天赐公司在期限内无法办证的目的，故一审法院仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明目的不予采信并无不当。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月七日法官助理颜利华书记员戴蚁玲