浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初2945号 原告：海盐县武原街道南环股份经济合作社。住所地：海盐县武原街道百尺南路**。统一社会信用代码N23304247793572218。 代表人：严海明。 委托诉讼代理人：张律伦、方昱，浙江海威特律师事务所执业律师。 被告：海盐金涌市场管理有限公司。住。住所地：海盐县武原街道百尺南路西海路北。统一社会信用代码：91330424MA29FJ6T84。 法定代表人：杨永明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郁加慧，浙江海赛律师事务所执业律师。 原告海盐县武原街道南环股份经济合作社与被告海盐金涌市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年9月16日、2021年1月5日二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告海盐县武原街道南环股份经济合作社诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退房租；2、被告立即支付2019年12月1日至2021年11月30日租金人民币3129000元（多支付的费用作为合同违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求明确为：如2021年11月30日前腾退，应付租金不足3129000元的，多余部分作为违约金；如之后腾退，则之后的占有使用费由原告另行主张。事实与理由：海盐县××街道××市场××楼××层××房系原告所有，总面积6916.86平方米。2017年4月27日，原承租人上海域豪实业有限公司（以下简称“域豪公司”）因无法按期支付租金与原告协商解除上述房屋租赁协议。后由被告承租案涉房屋，原、被告双方于2017年5月9日签订租赁合同。合同第2.1项约定租赁期限为10年，自2013年12月1日起至2023年11月30日；第3.1项和第4.1项约定租赁保证金为30万元，被告应于合同签订之前支付；第3.2项约定房屋租金前5年（2013年12月1日至2018年11月30日止）为人民币149万元每年，后5年（2018年12月1日至2023年11月30日）为人民币156.45万元；第4.2项约定租金每两年一支付，先付后用，支付时间为2013年、2015年、2017年、2019年及2021年的9月17日前，逾期支付的，原告有权随时解除合同。虽然原被告双方已签订租赁合同，但被告未按约支付履约保证金，且2017年度的租金亦存在逾期支付情形。2019年9月12日，原告向被告送达催款通知书，要求其按约在2019年9月17日前支付相应租金，但被告仅支付30万元，后续租金至今未缴。综上所述，被告未按约支付租金的行为已损害原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告海盐金涌市场管理有限公司答辩称：1、原告主体不适格。与答辩人签订租赁合同的主体为海盐县武原街道南环村经济合作社（以下简称“南环村合作社”）。该合作社已被注销，其继受人应为南环村民委员会，并非原告；2、原告的诉讼请求对于应付租金和违约金未进行区分，并不明确，答辩人无法就此陈述答辩意见；3、域豪公司退出涉案市场管理后，未完全腾退，答辩人接手时，南环村合作社没有组织双方做交接。部分承租户已向域豪公司提前缴纳了部分租金，答辩人接手后的部分租金无法正常收取，相关损失答辩人另案主张；4、南环村合作社原负责人陈明良考虑到市场经营实际困难，曾口头同意租金一年一付；5、南环村合作社交付答辩人使用时有夜宵市场，但在答辩人经营管理中夜宵市场被拆，答辩人认为应当扣减相应租金；6、因域豪公司在租赁合同签订时已交付过保证金30万元，域豪公司退出后，出租人没有退还，被告承租后南环村合作社曾承诺不用交付保证金；7、租赁合同约定的租赁期限到2023年，原告在租赁期间解除合同，应赔偿答辩人装修损失等；8、原告请求答辩人腾退，涉及市场中多家承租户，答辩人实际没有办法腾退。 经审理，本院查明案件事实如下： 2017年4月27日，案外人域豪公司（作为乙方）与南环村合作社（作为甲方）签订《解除房屋租赁协议书》一份，约定甲乙双方于2013年9月22日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于海盐县××街道××市场××楼××层××房的房屋及相关设施（以下简称“涉租赁房屋”），总面积约为6916.86平方米（有部分朝北室内地下停车场），因乙方无法按期支付租金、水电等费用导致合同无法继续履行，双方同意解除该房屋租赁合同，并约定，自协议生效之日起解除以上房屋租赁合同；合同解除后双方互不追究对方的违约责任；乙方于协议生效之日起3日内将房屋移交甲方，因现有房屋部分已经由乙方出租给第三方，移交后，乙方有义务通知（或由甲方代为通知，乙方配合）第三方合同解除情况，甲方可自行决定与第三方另行拟定租赁协议；因乙方与第三方承租人解除租赁关系导致的违约责任由乙方负责，与甲方无关；租赁关系解除后，乙方交付的保证金30万元，甲方不再退还，用以冲抵乙方欠甲方的一切费用，冲抵后双方互不相欠任何款项；协议自双方签字盖章之日起生效。2017年5月9日，南环村合作社（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述涉租赁房屋租赁于乙方使用，租赁期限自2013年12月1日至2023年11月30日止；营业用房租金前5年（2013年12月1日至2018年11月30日止）为人民币每年149万元，后5年（2018年12月1日至2023年11月30日）为人民币156.45万元；租金按每两年一支付，先付后用，支付时间为2013年、2015年、2017年、2019年及2021年的9月17日前；乙方逾期支付租金的，甲方有权随时解除合同，乙方不得提出任何异议；乙方在租赁期限享有租赁物的专用权，应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方；因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还甲方。合同还对其他权利义务作了约定。庭审中，原、被告一致确认被告承租期限从2017年4月28日起算，至2023年11月30日止。 经查，涉租房屋现为原告所有。被告租赁期间，南环村合作社更名为海盐县武原街道南环股份经济合作社，即本案原告。另，被告承租期间，根据海盐县盐财企【2017】53号文件及南环村合作社向海盐县财政局作出的情况说明，海盐县财政局向被告发放2016年放心市场创建补助资金11万元。 另查，2017年9月22日，南环村合作社曾向被告发送《催款通知》一份，通知载明，按照合同被告应付2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金共305.45万元，考虑到实际情况，近期先交清2017年12月1日至2018年11月30日的租金共149万元，前期所欠租金43.1万元，合计192.1万元，于收到通知15日内一并交清。2019年9月12日，南环村合作社向被告送达催款通知书，要求被告于2019年9月17日前交清2019年12月1日至2021年11月30日之间的房屋租金共312.9万元。 本案审理过程中，被告提供的房租费用明细显示，被告于2017支付租金1133055元，于2018年支付租金163万元，于2019年支付租金156万元（其中2019年9月12日至12月31日期间支付101万元），于2020年7月底前支付租金300000元，以上费用均为被告分多笔陆续支付，另南环村合作社于2017年4月30日前直接收取域豪公司出租的部分经营户交付的租金115667元，上述承租户合同跨度到2017年12月底，该费用应抵扣被告需向原告支付的相应租金，综上，被告陈述其共已支付租金4738722元。本案庭审中，原告自述被告已付清2019年12月31日之前的租金，2020年仅支付过30万元。庭后，原告向本院提供被告租金支付情况说明一份，陈述原告于2017年已收取租金1349055元（原告全部视为被告已付租金），于2018年已收取租金163万元，于2019年已收取租金156万元，于2020年已收取租金30万元，合计已收取4839055元。 本案原告起诉后，经本院送达，被告于2020年8月20日签收起诉状及应诉材料。 本院认为，南环村合作社与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。针对原告的诉请及被告的答辩，本院就相关问题分析认定如下： 一、关于本案原告主体是否适格的问题。1、根据盐农【2011】142号文件，南环村合作社需更名为原告名称；2、原告庭审陈述更名手续因市场建设搁置，直至2019年完成并办理了相关手续，其上述说法有一定合理性；3、涉案租赁房屋目前的房屋权证载明的所有权人亦为本案原告；4、根据被告提供的租金支付明细，被告于2019年12月起均系向本案原告支付租金，说明被告自身亦认可合同相对人即为本案原告。因此，本案原告主体适格，原、被告存在合法有效的房屋租赁关系。 二、关于被告是否存在欠付租金及原告是否可以据此主张解除合同的问题。按合同约定的租金标准，自被告承租之日起至2019年11月30日，经计算，租金应为3936084元。另根据合同约定，被告应于2019年9月17日前支付2019年12月1日至2021年11月30日期间的租金3129000元。现根据原、被告陈述的租金已支付情况，被告显然未按合同约定足额及时支付租金，已属违约，原告可以据此解除双方的房屋租赁合同。有关被告的答辩意见，即租赁初期与域豪公司的交接问题、夜宵市场在租赁期间被拆除以及双方已对租金支付时间予以变更等问题，本院认为，首先，被告于2017年4月承租涉案租赁房屋至今，2017年至2019年期间一直有陆续支付租金，说明被告认可租赁合同签订当时原告交付被告租赁房屋的情况，且如原告确存在交接不当造成被告损失的，被告应及时主张，不应成为被告之后拖延支付租金的理由；其次，对于夜宵市场拆除的情况，根据租赁合同约定的租赁面积和范围，结合原告提供的权证，本院认为夜宵市场不属于合同约定的租赁范围，被告要求减免相应租金的意见，本院无法采纳。另就夜宵市场赔偿问题的处理，被告已明确另案主张，对此，就该问题，本院在本案中不作处理；最后，被告陈述在承租期间原告口头认可租金一年一付，但原告陈述当时系考虑到被告经营的实际情况同意被告延迟交付部分租金，但并不代表合同相关约定已经变更。本院认为，被告未提供充分证据证明原、被告一致认可原合同约定的租金支付时间已变更的事实，且原告已于2019年9月向被告发送催告函，要求被告按照合同约定及时交付租金，但被告之后仍未按约履行，已构成违约。综上分析，对原告要求与被告解除租赁合同的主张，本院予以支持。另，解除合同的时间应为相对方收到解除通知之日，本案原告起诉解除合同等主张后，被告于2020年8月20日收到本院送达的起诉状及应诉材料副本，故本院确认合同解除时间为2020年8月20日。合同解除后，被告应及时腾退涉案租赁房屋，但因涉案租赁房屋区域开设综合市场，大部分区域由被告租赁给其他经营户，对此原告亦予以认可，故原、被告解除合同后的相关处理应本着维持交易秩序的稳定及不损害依法承租的次承租人的利益角度出发。庭审中，原告亦陈述次承租户可按前期约定继续使用租赁区域，原告的腾退主张系要求被告腾退办公场所以及退出对涉租赁房屋的经营、管理，对原告的上述主张，本院予以采纳。考虑到次承租人的利益，在被告腾退时，原、被告应办理好交接手续。 三、关于被告应支付原告拖欠租金及承担违约损失的问题。本院认为，租金应计算到合同解除之日，合同解除后，被告仍占有使用房屋的，按原合同约定的租金标准由被告支付占用使用费直至被告实际腾退之日止。经计算，从被告承租之日计算至合同解除之日，即2020年8月20日，被告共应支付租金5063197元，结合原、被告陈述的被告已支付租金的情况，本院按原告自认确认被告已支付租金4839055元，扣除上述被告已支付的租金，被告尚应支付原告租金224142元。2020年8月20日之后，被告仍占有使用涉案租赁房屋，应按每年156.45万元的标准向原告支付占有使用费直至被告实际腾退之日止。另，原告认为如被告于2021年11月30日之前腾退的，除支付腾退前的费用外，应按原合同租金标准，从腾退次日起由被告向原告支付违约金至2021年11月30日止。本院认为，本案租赁合同约定的租赁期限至2023年11月30日止，现因被告拖欠租金，导致合同解除，确给原告带来租金损失，原告可以向被告主张违约责任，但是因被告尚未腾退，如在2021年11月30日前无论被告何时腾退，被告均应按合同约定租金标准支付原告至2021年11月30日前的租金损失，对被告来说并不合理，故结合被告合同履行情况，本院酌定由被告向原告支付1个月的租金损失作为违约损失，经计算为130375元。但结合原告诉请，被告支付的合同解除后的占有使用费及违约损失，合计费用不应超过按原合同约定租金标准从2020年8月21日起算至2021年11月30日期间的金额，经计算该金额为2001887元。另原告陈述如被告于2021年11月30日之后腾退的，之后的占有使用费另案主张，本院予以确认。 综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告海盐县武原街道南环股份经济合作社（原为“海盐县武原街道南环村经济合作社”）与被告海盐金涌市场管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（租赁物为海盐县××街道××市场××楼××层××房的房屋及相关设施）于2020年8月20日解除； 二、被告于本判决生效之日起十五日内腾退位于海盐县××街道××市场××楼××层××房的房屋及相关设施； 三、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告租金224142元及房屋占有使用费（占有使用费按每年156.45万元的标准，自2020年8月21日起算，计算至被告实际腾退之日止。如2021年11月30日之后被告仍占有使用的，2021年12月1日起的占有使用费由原告另案主张）； 四、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告违约损失130375元； 上述第三、第四项的房屋占有使用费、违约损失合计以不超过2001887元为限。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费31832元，财产保全费5000元，由原告海盐县武原街道南环股份经济合作社负担32659元，被告海盐金涌市场管理有限公司负担4173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  李亚平 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  任建芬 二〇二一年二月五日 书 记 员  陈冬琦 12 1.