四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021)川1322民初332号 原告:何鹏，男，1987年3月24日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：黄绍军，四川首诺律师事务所律师。 被告：何丽，女，1989年5月5日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：何福林（被告何丽叔父），男，1975年6月13日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人：马忠元，男，1986年3月11日出生，汉族，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：肖小波，四川红彤律师事务所律师。 原告何鹏与被告何丽、第三人马忠元、四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序于2021年1月15日、1月19日、1月22日公开开庭进行了审理，本案在审理过程中，根据原告何鹏的申请，本院于2021年1月18日作出（2021)川1322民初332号民事裁定书，裁定准许原告何鹏撤回对第三人四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司的起诉。原告何鹏及其委托诉讼代理人黄绍军、第三人马忠元到庭参加了三次庭审，被告何丽的委托诉讼代理人何福林到庭参加了第二、三次庭审，第三人马忠元的代理人肖小波到庭参加了第三次庭审，被告何丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告何鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告何鹏与被告何丽于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令被告何丽、第三人马忠元立即协助原告办理位于营山县住房的所有权移转登记；3.案件受理费由被告和第三人承担。事实和理由：被告何丽于2012年1月2日与四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定购买营山县城住房。被告何丽与第三人马忠元于2012年11月27日登记结婚，又于2016年3月10日办理了离婚登记。双方离婚时约定将上述房屋变卖，所得价款清偿债务后，由何丽、马忠元、马延铜（何丽与马忠元之子）三人均分，且出售房屋过程中的一切手续由何丽、马忠元配合办理。2017年3月2日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，由被告将案涉房屋出卖给原告。双方约定由原告向被告支付30万元，并代被告向银行清偿剩余部分按揭贷款后，由被告为原告办理案涉法房屋所有权转移登记。原告履行完毕上述约定义务后，被告于2020年9月23日向原告出具了收条。现被告及第三人应当为原告办理所有权转移登记，但第三人拒不配合，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告何丽辩称，原告向其购买房屋并已付清购房款属实，其愿意为原告办理案涉房屋所有权转移登记，现因第三人不配合，故案件受理费应当由第三人承担。 第三人马忠元述称，原、被告系兄妹关系，第三人与被告原系夫妻关系。案涉房屋系第三人父母出资购买，因需要办理按揭贷款，才登记在被告名下。二人离婚时协商将房屋变卖，所得价款按照离婚协议约定分割，由于被告一直未履行离婚协议约定内容，故案涉房屋现仍属于被告及第三人共有。原、被告签订的《房屋买卖协议书》第三人并不知情，鉴于原、被告之间的兄妹关系，原告理应知道离婚协议的内容，故二人签订的《房屋买卖协议书》系恶意串通，损害第三人利益，该合同为无效合同。因此，被告无权处分第三人所分占的房屋份额。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告针对其诉讼请求向本院提供了下列证据：《商品房买卖合同》复印件、《不动产登记申请书》复印件、《自愿离婚协议书》复印件、《房屋买卖协议书》复印件、《收条》、交易明细、转款交易记录。被告针对其答辩意见提供了下列证据：《收条》、《房屋还款协议书》、银行交易明细。第三人针对其答辩意见提供了下列证据：2010.1.13购房协议、银行交易记录、离婚协议书、微信截图。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告何丽、第三人马忠元在恋爱期间,由第三人马忠元主要出资，于2012年1月2日以被告何丽名义按揭购买了四川省宏翔锦宇房地产开发有限责任公司开发的位于营山县××镇××路××小区××幢××单元××层××号房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》，但至今未办理不动产登记证书。被告和第三人在共同生活期间于2012年7月22日生育一子马某某后，于同年11月27日在营山县民政局补办理结婚登记,并于2016年3月10日办理离婚登记。离婚时，《自愿离婚协议书》载明：“财产分割：男女双方在婚姻存续期间有位于四川省营山县××小区××幢××单元××号××房××。经男女双方协商在离婚后将该房屋变卖，变卖所得除用于偿还共同债务叁万捌仟圆外，剩余金额由男女双方及儿子马某某平分（儿子部分作为儿子的抚养费由男方负责保管）……”。二人离婚后，被告与第三人商议出售共同所有房产，被告何丽以其名义将房屋出售给原告何鹏，并于2017年3月2日签订了《房屋买卖协议书》，议定房屋价款为30万元，且买方以卖方名义继续向银行支付房贷，房贷期满后，卖方协助买方办理房屋产权转移手续。合同签订后，被告何丽将房屋交付给原告何鹏，现该房屋已由何鹏装修居住。2020年9月23日，被告何丽向原告何鹏书立《收条》一份，载明：“2020年9月23日收到何鹏购房款80000元整，2017年2月至2020年9月23号共计收到何鹏购房款300000元。（叁拾万圆整）其中不包含2017年2月至2022年2月银行还款。注：房款于2020年9月7号提前还清”。 原告何鹏称其共向何丽支付了购房款422820.33元。其中，原告本人向何丽支付了250000元（有交易记录的为20800元），代何丽偿还银行按揭贷款122820.33元，何鹏父亲何茂林代其向何丽转款50000元。原告认为其已履行完《房屋买卖协议书》约定义务，被告及第三人应当协助其办理房屋产权移转登记，故诉至本院。 2017年2月9日，原、被告父亲代被告向第三人马忠元支付购房款100000元，第三人马忠元遂出具《收条》一份，载明：“今收到何丽交来房屋款壹拾万元整”。同日，第三人马忠元代笔书写《房屋还款协议》一份，并由被告签字确认，载明：“今何丽欠马忠元房款陆万元整，于二零壹九年十二月份之前还清”。第三人马忠元认可被告何丽已支付100000元。第三人马忠元并于2020年1月1日-2日再次收到被告何丽的转款共60000元。审理中，被告何丽称该100000元系支付的购房款，且第三人马忠元收取60000元购房款后，才将《房屋还款协议》退还被告。第三人马忠元辩称2017年2月9日收款100000元系被告何丽向其支付的案涉房屋租赁费，60000元系被告何丽偿还婚前所欠的款项。 庭审中，因第三人马忠元认为原、被告系恶意串通损害其权益，且购房款明显低于市场价。经查询淘宝网阿里拍卖，本院于2020年9月27日拍卖案涉房屋同小区同面积的其他房屋时，房屋评估价为543965元，此次拍卖已流拍。第二次拍卖时降价20%，但当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产，遂撤回了拍卖。本院建议原、被告及第三人参照上述拍卖价进行调解，但本案调解不成功。 本院综合原告的诉讼请求和被告、第三人的答辩，以及双方提供的证据，现就双方争议的焦点问题评析如下： 一、本案法律适用问题 本案是民法典施行前的买卖合同法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”之规定，本案适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观，因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》。 二、原告何鹏与被告何丽签订《房屋买卖协议书》的效力 第三人辩称案涉房屋属于夫妻共同财产，且被告何丽出售房屋未经过其同意属于无权处分，故该《房屋买卖协议书》无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，原告何鹏与被告何丽所签订的《房屋买卖协议书》是他们的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立、生效，即被告何丽是否对案涉房屋具有完全的处分权不是《房屋买卖协议书》成立、生效的构成要件。因此，第三人的该项辩称，本院不予采信。 第三人马忠元称原、被告约定的价款过低，系恶意串通损害第三人利益，但未提供证据证明，且参照本院于2020年9月27日拍卖案涉房屋同小区同面积的其他房屋时的房屋评估价，以及2017年后营山房价上涨等因素，原告在2017年购买涉案房屋实际支付购房款和代付按揭贷款共计422820.33元，符合当时的市场价。同时，第三人马忠元在签订《房屋买卖协议书》之前就已收取了部分购房款以及协商下欠分割购房款的履行事项，显然原、被告之间不存在恶意串通损害他人利益的情形，应继续履行《房屋买卖协议书》。 三、被告何丽、第三人马忠元是否应为原告何鹏办理房屋所有权转让登记 第三人马忠元辩称其并不知情被告已将房屋出售给原告，所收款项100000元系被告应向其支付的案涉房屋租赁费，60000元系被告偿还婚前个人债务。第三人马忠元除口头陈述外，未提供案涉房屋出租的证据，依照案涉房屋所在地的经济状况，一次性支付100000元的租赁费显然不符合交易习惯和生活常理。结合第三人马忠元书立《收条》载明的“房屋款”，以及其本人代笔书写的《房屋还款协议》载明的“今何丽欠马忠元房款陆万元整”，可以证明该100000元和60000元就是被告何丽向其支付分割的购房款，故第三人马忠元的该项辩称，本院不予采信。第三人马忠元于2017年2月9日书立《欠条》、《房屋买卖协议书》并收取购房款100000元后，原告何鹏与何丽才于2017年3月2日签订了《房屋买卖协议书》，而第三人马忠元又于2020年1月再次收到被告何丽的转款60000元后退还了《房屋买卖协议书》，因此，马忠元的上述系列行为表明其追认何丽出售房屋的行为。现原告何鹏向被告何丽支付了购房款300000元，并代其向银行偿还了按揭贷款122820.33元，原告何鹏已经履行完毕合同义务。被告何丽、第三人马忠元应当继续履行《房屋买卖协议书》，协助原告何鹏办理房屋所有权转让登记。至于被告何丽、第三人马忠元之间就出售房屋的购房款分割和被告何丽是否侵权的问题，不是本案的审理范围，当时人可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、二百一十五条、五百零二条第一款、五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何鹏与被告何丽于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、被告何丽、第三人马忠元在本判决发生法律效力之日十日内协助原告何鹏办理位于营山县××镇××路××小区××幢××单元××层××号房屋的所有权转让登记。 案件受理费50元，由被告何丽、第三人马忠元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  刘 苍 二〇二一年二月二十四日 法官助理  李林艳 书 记 员  张若馨