吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉民终8号 上诉人（原审被告）：丁玉梅，女，1948年12月28日出生，汉族，住吉林省白山市。 委托诉讼代理人：苗立辉。 被上诉人（原审原告）：吉林浑江农村商业银行股份有限公司，住所：吉林省白山市。 法定代表人：马利。 委托诉讼代理人：徐云浩。 原审被告：白山市佳兴房地产开发有限公司，住所：吉林省白山市。 法定代表人：张振涛。 上诉人丁玉梅因与被上诉人吉林浑江农村商业银行股份有限公司（以下简称浑江农商行）及原审被告白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省白山市中级人民法院作出（2020）吉06民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁玉梅上诉请求：1.撤销白山市中级人民法院（2020）吉06民初61号民事判决，改判驳回浑江农商行的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由浑江农商行承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，丁玉梅依法能够排除浑江农商行对位于白山市浑江区广厦安居小区第1幢1-3层、000301号房、建筑面积2008.47平方米房屋的执行。1.2011年8月3日，丁玉梅与佳兴房地产公司签订《商品房买卖合同》约定佳兴房地产公司将广厦安居小区第1幢1-3层、000301号房、建筑面积2008.47平方米、房屋总价款7330915元的房屋出售给丁玉梅。2020年3月19日，吉林省白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2871号民事判决，确认丁玉梅与佳兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效。2.丁玉梅在白山市中级人民法院查封案涉房屋时已经合法占有该房屋，将房屋出租给白山市鼎圣餐饮娱乐有限公司（以下简称鼎圣娱乐公司），2011年12月1日，丁玉梅与鼎圣娱乐公司签订房屋租赁合同，约定了出租方与承租方的权利义务及租金的收取方式，因在签订合同时鼎圣娱乐公司尚未办理工商注册登记，应季斌要求待注册登记完后再加盖公章，但此时丁玉梅已收取案涉房屋的租金。之后鼎圣娱乐公司办完营业执照刻完公章，季斌在该份租赁合同上补盖了公章。一审中丁玉梅提交了鼎圣娱乐公司原法定代表人戴运大、会计白丽的银行转账明细，足以证实鼎圣娱乐公司系按照其与丁玉梅签订的《房屋租赁合同》中约定按营业额20％向丁玉梅交纳房屋租金，丁玉梅也按此约定收取租金。在2020年6月17日、6月19日的听证中佳兴房地产公司已经明确说明没有收到鼎圣娱乐公司交付的任何租金，结合一审中季斌、戴运大的证言及银行流水等证据，完全可以证实早在2011年上诉人就已经实际占用、使用案涉房屋。3.丁玉梅已经向佳兴房地产公司付款570万元，其中丁玉梅于合同签订前分三期将360万元支付给佳兴房地产公司。2011年7月6日借刘慈国150万元现金付房款，2011年8月1日从王玉财定期存单中取款170万元连同丁玉梅女儿苗丽辉携带的30万元现金将200万元经张发利指示存入张发利妻子银行卡中，2011年8月3日即签订合同当日支付现金10万，以上三次共付款360万元。2012年10月4日付款40万元，该笔款项是鼎圣娱乐公司经营后，利用租金支付。2013年1月25日付款100万元，该笔款项系向刘慈国借现金100万元支付。2014年2月20日付款50万元，该笔款项系苗壮于当日取现50万元支付。2015年1月8日付款20万元，该笔款项系苗壮当日取现16万元，苗丽辉现金4万元，合计20万元支付。以上付款合计人民币570万元。在2020年6月17日、6月19日的听证中佳兴房地产公司已经明确陈述丁玉梅已交付了570万元的购房款，吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2257号民事判决也确认丁玉梅已向佳兴房地产公司付款570万元，一审法院认定上诉人提供的证据不足以证明已按照合同约定支付部分房款明显是认定事实错误。4.丁玉梅与佳兴房地产公司签订《商品房买卖合同》时已经63岁，不知办理预售登记的相关情况及利害关系，上诉人未足额向“佳兴公司”支付购房款，因此在签订《商品房买卖合同》时未能办理不动产过户登记，购房款结清前未办理过户登记也是符合交易习惯。5.因鼎圣娱乐公司属于人群密集的娱乐经营场所，因此在办理工商注册登记时，登记部门不但要求需有营业场所，还需要提供产权证书等，租赁房屋的需提供租赁合同，当时鼎圣娱乐公司的季斌提供了与丁玉梅的租赁合同，但因此时丁玉梅未取得不动产登记证书，所以不能使用鼎圣娱乐公司与丁玉梅签订的租赁合同进行工商登记，之后鼎圣娱乐公司又找到登记机关，登记机关工作人员告知鼎圣娱乐公司可以使用与开发商的租赁合同，但同时必须向登记机关提供营业场所经营所用房屋的竣工验收等备案手续，因此才有鼎圣娱乐公司与佳兴房地产公司签订的《房屋租赁合同》，该份合同就是为了办理鼎圣娱乐公司的营业执照所用，并未真实履行。浑江农商行提交的《房屋租赁合同》与工商登记备案的《房屋租赁合同》中约定的租赁时间均为2012年1月1日起，合同上均加盖了鼎圣娱乐公司的公章，因鼎圣娱乐公司于2012年6月1日才登记成立，在此之前尚未取得营业执照，更加不会有公章，足以证实以上两份《房屋租赁合同》均系不真实，虚假的。《房屋租赁合同》中约定的租金为每年80万元，该租金明显高于白山市地区同期、同地段房屋租金的多倍，况且鼎圣娱乐公司从未依据合同向佳兴房地产公司给付过房租，佳兴房地产公司也承认从未收过房租。另外，浑江农商行提交的《房屋租赁合同》与工商登记备案的《房屋租赁合同》明显不一致，浑江农商行应当说明该证据的证据来源，但一审中并未说明证据来源，一审法院也未能查明该项事实。在执行异议听证时浑江农商行明确陈述其提交的《房屋租赁合同》的原件在浑江农商行处，试问鼎圣娱乐公司与佳兴房地产公司签订的《房屋租赁合同》的原件为什么会在浑江农商行处。为什么这份《房屋租赁合同》与工商登记备案的《房屋租赁合同》不一致。存在诸多疑问一审法院在庭审时并未查清，浑江农商行也没有作出合理解释。6.关于浑江农商行提交的两份承租人出租人承诺书，其中季斌于2014年8月1日签字，该承诺中没有鼎圣娱乐公司盖章，此时季斌也不是鼎圣娱乐公司的法定代表人，季斌的签字不能代表鼎圣娱乐公司，且其中写明该房屋抵押的系3800万元，涉案房屋无论按面积、单价都不可能达到价值3800万元，该承诺明显不真实。2016年1月25日的承诺中写明将房屋租赁给戴运大抵押担保660万元，首先该房屋并非戴运大租赁使用，而是由鼎圣娱乐公司租赁使用，其次抵押担保金额为660万元也与季斌签字的承诺书不符。两年以后贷款抵押担保的借款本金数额如何从3800万元变成660万元，又是如何减少的。浑江农商行应对此逐一做出解释。一审中丁玉梅举证“关于自然人戴运大申请个人购置商用房贷款调查报告”、白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2257号民事判决书以上证据可以证实戴运大与佳兴房地产公司签订的租赁合同的租赁期限为自2015年5月20日起至2017年5月19日止，该期限与鼎圣娱乐公司、佳兴房地产公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限重叠，每年租金的数额也严重不符，一份约定租金为30万元，一份约定租金为80万元。戴运大于2015年向中国银行申请购置商用房贷款，在调查报告中写明戴运大经营鼎圣KTV，租赁房屋年租金为30万元，在租赁合同中承租人也是戴运大个人，并非鼎圣娱乐公司。戴运大也出庭证实张发利找到他只是为了让他帮助在中国银行进行贷款，该份租赁合同就是为了配合银行调查而后补的，是张发利采取了“偷梁换柱”的手段欺骗戴运大从而取得了戴运大签字的“出租人承租人承诺书”。如果季斌与戴运大在签订出租人承租人承诺书时能够代表鼎圣娱乐公司，为何不在出租人承租人承诺书上加盖鼎圣娱乐公司的公章。浑江农商行系金融机构，其工作人员也熟知信贷法律常识，对如何履行“出租人承租人承诺书”的签章程序也应是明知的，在签“出租人承租人承诺书”之前，被上诉人就明知是鼎圣娱乐公司租赁的房屋，既然都能找到季斌与戴运大签字，为何不直接加盖鼎圣娱乐公司的公章呢。以上也足以证实“出租人承租人承诺书”对鼎圣娱乐公司不产生任何法律效力，与鼎圣娱乐公司无关。7.在一审庭审中丁玉梅已经申请一审法院调取“佳兴公司经营人张发利妻子的吉林银行卡中2011年8月1日的流水明细，以证实向佳兴房地产公司付款200万元的事实。但一审法院未调取该证据，明显审理程序违法，请二审法院予以纠正。8.在2020年6月17日、6月19日的听证中佳兴房地产公司明确说明没有收到鼎圣娱乐公司交付的任何租金，一审法院既然没有认定鼎圣娱乐公司向丁玉梅交付了房屋租金，鼎圣娱乐公司与佳兴房地产公司之间又不是房屋买卖关系，那么鼎圣娱乐公司如何能在长达九年的时间内，在不交纳任何租金的情况下经营至今呢。一审法院如此认定事实明显不符合常理，也不符合逻辑，请求二审法院予以纠正。 浑江农商行辩称，1.本案中，案涉房屋做为担保物权办理了抵押登记，被答辩人又是执行案件的案外人，《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”由此可见，案涉房屋是基于登记的担保物权产生的，登记的担保物权属于对世权。应当优先于其他债权。被答辩人以案外人的身份提出的排除执行异议申请，不能得到支持。2.被答辩人也不符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件。案涉《商品房买卖合同》是不真实的；被答辩人不不能证明被答辩人已经合法的占有案涉房屋；被答辩人在一审提供的证据不能证明其交付了购房款；案涉房屋在答辩人办理抵押登记前，不存在任何产权登记障碍，其不办理产权登记完全是被答辩人自身的原因。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求。 浑江农商行向一审法院起诉请求：1.确认白山市国土资源局下发的吉（2017）白山市不动产证明第0004166号他项权证书有效；2.确认丁玉梅白山市浑江区广厦安居1号楼301室不属于善意取得；3.继续对不动产证号为吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米房屋的执行；4.案件受理费由佳兴房地产公司、丁玉梅负担。审理过程中，浑江农商行申请撤回第一项、第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年12月21日，佳兴房地产公司与浑江农商行签订《吉林省农村信用社固定资产借款合同》，借款金额2900万元。同日，双方签订《吉林省农村信用社抵押合同》，佳兴房地产公司以“抵押财产清单”所列财产设定抵押，抵押财产清单记载的抵押物为17处房屋，其中包含案涉房屋即不动产权证号吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米房屋。针对该房屋，佳兴房地产公司向浑江农商行提交其与鼎圣娱乐公司签订的两份房屋租赁合同，鼎圣娱乐公司的股东、实际控制人季斌和时任法定代表人戴运大分别为浑江农商行出具承租人承诺书，主要内容为“位于广厦安居小区**楼、建筑面积2008.47平方米的商用房，现由出租人佳兴房地产公司租赁给承租人鼎圣娱乐公司。如贵信用社行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵信用社通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。”上述房屋及房屋所涉土地使用权在白山市国土资源局办理抵押登记，权利人为浑江农商行。因佳兴房地产公司未依约履行还款义务，浑江农商行诉至法院，法院于2020年1月16日作出（2020）吉06民初10号民事调解书，调解事项包含“三、佳兴房地产公司于2020年1月21日前一次性偿还浑江农商行借款28541725.04元本金及利息、逾期利息、复利……五、如佳兴房地产公司未履行本调解第三项约定，浑江农商行有权对佳兴房地产公司提供的抵押物：不动产权证号为吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米……的房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。”佳兴房地产公司未按调解书确定的时间履行还款义务，浑江农商行向法院申请强制执行。该案进入执行程序后，丁玉梅以案外人身份提出执行异议，对法院（2020）吉06民初10号调解书对吉（2017）白山市不动产第0022435号房屋确定优先行使抵押权及法院对此予以执行不服。法院于2020年6月24日作出（2020）吉06执异16号执行裁定：“中止对不动产权证号为吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米房屋的执行。”浑江农商行对该裁定不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。丁玉梅在诉讼过程中提交其与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条：买受人购买的商品房为第1幢1-3单元000301号房，该商品房的用途为营业，属混合结构，层高为5，建筑层数地上5层，建筑面积2008.47平方米。第四条：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3650元，总金额柒百叁拾叁万零千玖百壹拾伍元整，￥7330915元。第六条：买受人按下列第2种方式按期付款：2．分期付款。买受人于2011年8月3日前分三期支付360万元人民币，欠3730915元，双方约定于2020年3月1日前付清，否则按违约承担责任。第二十二条：本合同连同附件共15页，一式2份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向白山市房产管理处申请登记备案。”合同签订后，丁玉梅及佳兴房地产公司均未办理房屋预售登记。丁玉梅提交佳兴房地产公司为其出具的五张购房款收据，分别是：2011年8月3日编号0000003金额为360万元收据、2012年10月4日编号为0000004金额为40万元收据、2013年1月25日编号为0000005金额为100万元收据、2014年2月20日编号为0000006金额为50万元收据、2015年1月8日编号为0000007金额为20万元收据，以上五张连号收据金额合计570万元。丁玉梅主张已付购房款570万元均系现金形式交付给佳兴房地产公司。丁玉梅在2020年8月21日第一次庭审时主张2011年8月3日前分七次向佳兴房地产公司支付360万元购房款，均系从案外人王玉财的账户中取现金，分别是：2010年8月19日取20万元、2010年8月25日取30万元、2010年2月10日取20万元、2010年2月10日取20万元、2010年2月10日取40万元、2010年8月1日取170万元、2011年8月8日取60万元。佳兴房地产公司在《商品房买卖合同》中简写成“买受人于2011年8月3日前分三期支付360万元人民币”。剩余已付购房款合计210万元，均来源于收取鼎圣娱乐公司的租金。丁玉梅在2020年10月15日第二次庭审时主张购房首付款360万元系由三笔款项组成，分别是2011年7月5日丁玉梅的女儿苗丽辉向案外人刘慈国借现金150万元、2011年8月1日从案外人王玉财的账户中取现金170万元加上苗丽辉自有的30万元现金合计200万元、2011年8月3日签订《商品房买卖合同》时苗丽辉支付10万元现金。剩余已付购房款210万元系四笔款项组成，分别是2012年10月4日现金40万元、2013年1月25日苗丽辉向刘慈国借现金100万元、2014年2月20日丁玉梅的儿子苗壮从银行卡取现50万元、2015年1月8日苗壮从银行卡取现16万元加上苗丽辉自有现金4万元合计20万元。丁玉梅提交其与鼎圣娱乐公司于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》，约定“一、丁玉梅将已装修的位于白山市广厦安居1号楼301号三、四、五层面积2008.47平方米房屋整体出租给鼎圣娱乐公司，租赁期限自2011年12月1日至2021年12月1日止。二、本房屋的租金为按营业额20％，但每月最低不能平均少于5万元，并按月支付……”丁玉梅在合同后签名，鼎圣娱乐公司加盖公章。丁玉梅主张其每月按营业额20％从鼎圣娱乐公司收取租金，2017年2月前的租金由鼎圣娱乐公司的实际控制人戴运大或财务人员白丽转账支付给丁玉梅的儿子苗壮，2017年3月后的租金由丁玉梅的女儿苗丽辉到鼎圣娱乐公司收取现金，无需给鼎圣娱乐公司出具租金收据。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于丁玉梅对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。因浑江农商行在本案执行依据项下同时享有金钱给付的内容及在财产分配阶段发生优先受偿效力的抵押权，故法院将就双方在各自法律关系下所独立形成的各项民事权益分别予以确认，并就上述权益实现的合法性、正当性予以综合评价。首先，关于丁玉梅对案涉房屋是否形成了正当的民事权益，能否以该正当权益排除人民法院强制执行的问题。《异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利即能够排除人民法院的强制执行。具体到本案：一、丁玉梅与佳兴房地产公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2020年1月16日，法院作出（2020）吉06民初10号民事调解书，确认浑江农商行有权对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。2020年4月29日，法院依浑江农商行申请作出（2020）吉06执异25号执行裁定书，对案涉房屋进行查封。案涉房屋于2011年11月30日取得商品房预售许可，佳兴房地产公司与丁玉梅于2011年8月3日签订了《商品房买卖合同》。2020年2月26日，白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2871号民事判决：“丁玉梅与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效。”该判决现已发生法律效力，故丁玉梅与佳兴房地产公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二、丁玉梅提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。丁玉梅主张其2011年8月3日签订《商品房买卖合同》后即占有该房屋，对房屋进行装修后，于2011年12月1日出租给鼎圣娱乐公司，鼎圣娱乐公司在《房屋租赁合同》上加盖公章。但鼎圣娱乐公司成立于2012年6月，公司成立后才能刻制公章，丁玉梅及鼎圣娱乐公司的法定代表人季斌在出庭作证时均未对“加盖公章时间在先，刻制公章时间在后”作出合理解释，故法院对《房屋租赁合同》的真实性不予确认。丁玉梅主张2017年2月前的房屋租金由戴运大或白丽转账支付给其儿子苗壮，但苗壮的银行卡体现苗壮除收取戴运大、白丽的转账金额外，还于2013年9月5日向戴运大转款60000元、2013年11月8日向戴运大转款50000元、2016年5月15日向白丽转款150000元，2016年9月30日向白丽转款80000元，故苗壮与戴运大、白丽之间的经济往来无法认定系鼎圣娱乐公司向丁玉梅支付房屋租金。丁玉梅主张2017年3月后的租金由其女儿苗丽辉到鼎圣娱乐公司收取现金，但未提供证据进行证明，且苗丽辉每月到鼎圣娱乐公司收取数额不等的现金不需出具收据或在财务账目上签字，亦与常理不符。故法院对丁玉梅合法占有案涉房屋并出租给鼎圣娱乐公司的主张，不予支持。三、丁玉梅提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付部分购房款。根据丁玉梅与佳兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》及佳兴房地产公司出具的购房款收据，案涉房屋总价款为7330915元，丁玉梅已支付购房款570万元。丁玉梅主张购房款570万元均系现金支付，关于购房款570万元的付款方式及资金来源，丁玉梅在2020年8月21日第一次庭审和2020年10月15日第二次庭审时的陈述明显不一致，且相互矛盾，有悖常理。丁玉梅提供案外人王玉财和刘慈国的银行卡流水明细，体现的取款时间和数额均与佳兴房地产公司出具的购房款收据不一致，王玉财、刘慈国从银行卡中取现金不足以证明用于丁玉梅向佳兴房地产公司支付购房款。虽然佳兴房地产公司在法院执行部门听证时陈述“佳兴房地产公司将房屋出售给丁玉梅，五张购房款收据已经入账”，但未提供证据进行证明，且佳兴房地产公司自2011年8月至2015年1月期间出具的五张购房款收据编号连续，不能排除佳兴房地产公司与丁玉梅恶意串通的可能性。故丁玉梅提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付购房款570万元。四、丁玉梅对案涉房屋未办理预售登记存在过错。根据丁玉梅与佳兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定，丁玉梅明知佳兴房地产公司应自合同生效之日起30天内向白山市房产管理处申请登记备案。但佳兴房地产公司逾期未办理房屋预售登记时，丁玉梅未进行督促和要求，系怠于行使自身权利。其次，关于浑江农商行对案涉房屋能否实现优先受偿权的问题。佳兴房地产公司向浑江农商行申请贷款时以案涉房屋提供抵押，佳兴房地产公司向浑江农商行提供鼎圣娱乐公司的《房屋租赁合同》，并由鼎圣娱乐公司的股东、实际控制人季斌和时任法定代表人戴运大分别为浑江农商行出具承租人承诺书，证明佳兴房地产公司将案涉房屋出租给鼎圣娱乐公司收取租金，并在房产管理部门办理抵押权登记。虽然季斌、戴运大在出庭作证时陈述《房屋租赁合同》和承诺书均系虚假的，但未提供证据进行证明，法院对此不予采信。根据《异议复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，浑江农商行对案涉房屋享有优先受偿权，法院对丁玉梅提出的排除执行异议不予支持。综上，丁玉梅提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，丁玉梅对案涉房屋尚未形成正当的物权期待利益，不能排除人民法院的强制执行。浑江农商行要求继续执行不动产证号为吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米房屋的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《异议复议规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行不动产证号为吉（2017）白山市不动产第0022435号、面积2008.47平方米的房屋。案件受理费63117元，由丁玉梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，于本案丁玉梅主张其享有《异议复议规定》第二十八条规定的物权期待权，故应排除案涉房屋的强制执行。但前案申请执行人浑江农商行的执行依据为抵押权，丁玉梅以案外人身份要求排除抵押权人的强制执行，本院不予支持。首先，从《异议复议规定》第二十八条的规范文义上看，案外人基于该条文规范要件能够阻却的仅是金钱债权的执行而非为实现抵押权等担保物权的强制执行。故《异议复议规定》二十八条不应理解为是《异议复议规定》第二十七条的但书条款，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的例外情形。其次，从权利性质上看，符合《异议复议规定》二十八条购房人享有的物权期待权虽有指向特定房屋物权实现的期待利益，但仍属于债权请求权。根据物权优先于债权的原则，有抵押权的债权人在清偿顺位上当然优先于无抵押权的债权人。再次，从请求权实现可能性上看，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，因存在合法有效的抵押权的房屋不能过户，在抵押权未涤除的情形下，即便房屋买受人阻却基于抵押权的强制执行，仍不能实现过户登记的诉求，与期待利益指向物权实现的物权期待权的内在逻辑相悖。最后，部分司法实践中，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，认定交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，进而支持商品房消费者阻却抵押权强制执行的请求，是在商品房市场存在销售不规范的情形下，为保护消费者生存权而作出的特殊处理，而并非系支持购房人物权实现利益。另外，于本案，丁玉梅并未能提交充分证据证实其交付了案涉房屋购房款及其占有案涉房屋的事实主张，关于该部分事实认定，原审判决已详尽论述，本院不予赘述。 综上所述，丁玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63117.00元，由上诉人丁玉梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 国 审 判 员  芮海宏 审 判 员  寇承魁 二〇二一年二月七日 法官助理  李雅楠 书 记 员  张梦泽