河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初4507号原告：李光耀，男，汉族，1972年7月25日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：钮世刚，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，执业证号3161318100399。特别授权。被告：符娟，女，汉族，1987年1月27日出生，住西峡县。原告李光耀与被告符娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告李光耀及其委托诉讼代理人钮世刚及被告符娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李光耀向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付下欠的2020年8月24日至2021年8月24日期间的租金56000元，在诉讼过程中，原告变更该项诉讼请求为要求被告支付下欠的三个月租金13999元及违约金22400元（违约金自违约之日起至合同期结束时的租赁金额112000元的20%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月21日，原被告双方就被告租赁原告所有的位于西峡县世纪大道西××门面××（××地下××）房屋事宜协商并达成协议，约定，租赁期为三年（从2019年8月25日到2022年8月24日），每年租金为56000元，一年一交，任何一方违约需向对方支付违约金合同的20%。其后，被告支付了第一年的租金，但第二年的租金被告却迟迟不予支付，在原告极力要求的情况下，2020年11月17日被告将房屋钥匙交给原告。截止被告将房屋钥匙交付原告时尚欠原告3个月的租金13999元，被告已违约，要求被告按合同约定支付违约金22400元即自违约之日起至合同结束之日两年租金金额的20%。原告曾多次向被告追要租金及违约金未果，诉至法院。被告符娟辩称，1.原被告之间的房屋租赁合同系2019年10月21日补签的合同，合同实际起始时间为2019年8月25日，被告于2020年11月17日将房屋钥匙交给原告，双方之间的租赁合同应于2020年11月17日解除，被告实际欠付原告82天租金，但同意原告按月计算房租；2.原告要求的违约金过高，仅同意按照下欠租金金额的20%支付原告违约金，请求法院予以调整。根据原被告双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月21日，原被告双方补签了房屋租赁合同，合同约定：出租方（甲方）李光耀，承租方（乙方）符娟，甲方房屋坐落在西峡县世纪大道西××（检察院西隔壁）的门面房3间3层（含地下一层）出租给乙方使用；租赁期限为2019年8月25日至2022年8月24日；每年租金为人民币伍万陆仟元，第一次租金在签订合同之日一次性付清，之后每年房租乙方须在第一次签订合同之日30日前一次性支付；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方本合同租赁金额20%的违约金，乙方不得拖欠房租。如果拖欠房租，甲方可提前收回房屋，乙方支付甲方违约金。合同签订后，被告于当日支付原告一年租金56000元，其后未按约定支付原告第二年的租金，后经原告催要，被告于2020年11月17日将钥匙交付给原告。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。……”，本案原、被告之间的法律行为发生在民法典实施以前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告双方签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。合同虽约定租赁期限为三年，但在合同实际履行的过程中，被告于2020年11月17日将涉案房屋钥匙交付给原告，双方之间的租赁合同已实际解除，故原被告之间的租赁合同期限应为2019年8月25日至2020年11月17日，被告已支付原告一年的房租即2019年8月25日至2020年8月24日，下欠原告2020年8月25日至2020年11月17日共计85天的房租，被告也同意房租按月计算，故原告要求被告支付其下欠3个月房租13999元的诉讼请求，本院予以支持。被告符娟辩称原告要求的违约金过高请求法院予以调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，原被告签订的租赁合同虽然租期为三年，但实际履行是一年付一次租金，原告李光耀的预期利益即为被告符娟每年预交一次的租金，但被告符娟未按合同履行确属违约，应当支付原告违约金。但当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，就可以认定过分高于造成的损失，被告已于2020年11月17日将钥匙交付原告，其后原告即可将房屋另行出租获得新的收益，即使按照原告所称其于2020年12月20日对外出租或于农历年前无法出租，按原告最大可能的损失一年租金56000元计算，原告诉请的22400元违约金也远远超出了一年房租的30%，故原告诉请的违约金过高，本院予以调整，根据公平和诚实信用原则，本院酌定以应当预付的一年租金56000的20%即11200元计算违约金为宜。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告符娟于本判决生效之日起十日内支付原告李光耀租金13999元及违约金11200元。二、驳回原告李光耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，退还原告李光耀210元，其中270元由被告符娟负担，120元由原告李光耀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈浩二〇二一年二月十九日法官助理彭彩书记员金彩凤附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原告予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。