河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终993号上诉人（原审被告）：洛阳九都医院，住所地河南省洛阳市涧**谷党路。法定代表人：杨俊波，该医院投资人。委托代理人：姜可有，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会，住所地河南省洛阳市涧**中州西路谷西村新星街。法定代表人：索战国，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张向军，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐军峰，河南大进律师事务所实习律师。上诉人洛阳九都医院（以下简称九都医院）与被上诉人洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会（以下简称谷西村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人九都医院的法定代表人杨俊波及其委托诉讼代理人姜可有，被上诉人谷西村委会的委托诉讼代理人张向军、徐军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九都医院上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回谷西村委会的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用等由谷西村委会负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。2019年7月9日九都医院向谷西村委会出具还款计划并得到谷西村委会的认可，系对原合同约定的变更，九都医院按照还款计划履行义务，并无违约行为，不存在解除合同的条件。二、本案谷西村委会存在重大违约情形，且因疫情原因造成租赁房屋无法正常使用，应相应免除、扣减房租。1.谷西村委会交付的房屋没有通过消防验收，致使九都医院在2015年至2017年期间基本处于停诊状态，进行消防安装改造，给九都医院造成损失。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条，谷西村委会应相应减少三年租金50万；2.2020年7月10日，谷西村委会对医院停水，造成医院停业2月，应扣减相应期间房租83333.34元；3.2020年疫情期间，根据政府相关抗疫要求和规定，九都医院从2020年1月底停诊至2020年5月底共4个月，根据《最高人民法院新冠疫情指导意见》及河南省《关于应对新冠肺炎进一步帮扶中小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的实施方案》，九都医院受疫情影响4个月，应当免收3个月租金125000元。三、九都医院按照约定履行支付租金的义务，不符合合同解除条件。2020年12月30日九都医院在经营极度困难情况下仍然筹集资金25万元支付2020年8月至2020年12月的房租，而谷西村委会却拒收下半年房租。四、一审判决既根据还款计划认定2019年7月止九都医院欠谷西村委会租金65万元，却对九都医院承担消防前期15万元视而不见。五、本案中九都医院与谷西村委会之间的租赁合同已经履行十年之久，九都医院投入了大量的资金进行装修、改建消防设施，实际投入资金1500万元，有近百名职工，即便法院认定九都医院有逾期支付租金的情况，九都医院也在主动履行支付义务，并不影响合同目的的实现，如果解除合同，将对九都医院造成巨大损失。谷西村委会辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。九都医院单方制作的还款计划根本就没有和谷西村委会进行协商，亦没有经谷西村委会同意，所以，九都医院所谓的原合同已经变更缺乏事实依据。二、谷西村委会没有任何违约行为。1.双方签订的《合同书》第四条第一项约定：甲方按该建筑物现有状况交付乙方。九都医院对涉案房屋的基本情况是清楚的,谷西村委会将房屋出租给九都医院后，免除其两年半的租金，谷西村委会不存在违约情形；2.谷西村委会对九都医院进行停水，是九都医院自认逾期支付租金时对谷西村委会的承诺，也符合法律规定；3.九都医院以新冠疫情为由，要求减免房租缺乏事实及法律依据。九都医院在2019年末之前就已经多次违约，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租非国有房屋，不免除租金。三、九都医院严重违反合同约定，以致谷西村委会无法实现合同目的，一审法院判决解除合同，符合法律规定。四、一审法院判决正确，在支付租金上已经极大地照顾了违约方九都医院的利益。五、一审法院判决解除合同完全符合法律规定。九都医院在租赁期内，2012年度、2013年度勉强按约支付，从2014年下半年开始至今，就再也没有按约支付过租金。双方签订的合同约定，每年支付租金两次，欠付租金7个月，可解除合同。而2015年至2017年本应6次支付完毕，可九都医院却支付了23次才将三年租金付清，2018年至2019年6月才支付了2万元（2018年度租金上半年应支付25万），2018年度租金至今仍未付清。综上，九都医院严重违约，从未按合同约定支付租金，给谷西村委会造成了巨大的经济损失，使谷西村委会无法实现合同目的。恳请二审法院驳回九都医院的上诉，维持一审判决。谷西村委会向一审法院起诉请求：1.依法判令立即解除谷西村委会与九都医院于2009年7月1日签订的《合同书》；2.依法判令立即解除谷西村委会与九都医院于2012年12月23日签订的《合同书》；3.依法判令九都医院立即全部搬离所租谷西村委会的房产，将房产归还谷西村委会；4.依法判令九都医院立即支付拖欠谷西村委会的租金971666.67元及相应利息（以971666.67元为基础，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年7月31日起至实际还清日止）；5.依法判令九都医院向谷西村委会按月租金41666.67元支付从2020年8月1日起至九都医院交还所租房屋时止的租金；6.本案诉讼费用等由九都医院承担。一审法院认定事实：2009年7月1日，谷西村委会（甲方）与九都医院（乙方）签订《合同书》一份，主要内容为：甲方将所属位于谷××××段一新建楼房租赁给乙方经营使用，建筑物位于谷××××段东侧，为一新建砖混结构楼房，共八层（含地下室一层），建筑面积约为7300平方米，除土建完工外，门窗已安装，地上****地板砖已铺，外墙墙砖已全部粘贴完毕，电梯及电视线、电话线以及水电已全部安装到位；租赁期限自合同生效之日起至2031年12月31日止；租金的支付标准和办法为：合同签订后至2011年12月31日甲方免收乙方租金，自2012年元月1日起的前三年每年租金30万元，第四至六年每年40万元，第七至二十年租金50万元，乙方应于每年元月31日前付清当年上半年租金，每年7月30日前付清全年租金，坚持先交后用原则，不得拖欠；双方的权利和义务中约定，乙方租用后应按合同约定向甲方支付租金，不得拖欠，否则甲方有权按有关规定加收滞纳金，若拖欠租金超过7个月，甲方有权解除合同，另租他人使用。合同签订后，谷西村委会依约将楼房交付九都医院使用。在合同履行过程中，九都医院未及时支付租金，根据九都医院提供的承诺书、还款计划等证据显示，截止2019年7月，九都医院尚欠谷西村委会租金65万元。至2020年7月31日，九都医院应向谷西村委会支付租金119.17万元，2019年9月3日至2020年1月10日期间，九都医院共分六次向谷西村委会缴纳租金25万元，截止2020年7月31日，九都医院尚欠谷西村委会租金94.17万元。经谷西村委会多次催要，九都医院一直未予足额支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谷西村委会和九都医院签订的租赁合同是双方真实意思的表示，且合同内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方都应遵守合同约定的权利和义务。双方在合同书中约定，九都医院应在每年元月31日前付清当年上半年租金，每年7月30日前付清全年租金，若拖欠租金超过7个月，谷西村委会有权解除合同；本案中，九都医院洛阳九都医院未能依约按时履行支付租金的义务，应当承担相应的法律责任。故对于谷西村委会要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院院予以支持，谷西村委会要求解除双方分别于2009年7月1日、2012年12月23日签订的合同书，九都医院对谷西村委会提供的2012年12月23日的合同书真实性有异议，因该合同仅对2013年九都医院应付租金由三十万调整为二十万元，其他内容与2009年7月1日双方签订的合同内容一致，没有实质性的改变和调整，鉴于双方均认可2013年租金调整为二十万元，故一审法院对该两项诉讼请求一并处理，依法解除谷西村委会与九都医院《房屋租赁合同》；进而对于谷西村委会要求九都医院搬离所租房屋、返还房屋的诉讼请求，一审法院亦予以支持，但因九都医院搬离并返还房屋需一定时间，一审法院酌情给予九都医院一个月时间搬离并交还。对于谷西村委会主张的租金，考虑到涉案房屋确因疫情的原因在一定时间段无法正常经营使用，根据公平原则，相应的租金应当酌情依法予以减免，一审法院确定2020年2月、3月、4月的租金按照60%的标准支付，截止2020年7月31日，九都医院应向谷西村委会支付租金共计89.17万元（94.17万元-50万元÷12个月×3个月×40%）。同时，双方签订的合同中约定2018年至2031年底租金为每年50万元，每月租金即41666.67元，故对于谷西村委会要求九都医院支付从2020年8月1日起至九都医院返还房屋时止每月41666.67元租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应减免一个月的搬离期间的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除谷西村民委员会与九都医院就位于涧西区谷××××段东侧的八层楼房形成的《房屋租赁合同》；二、九都医院于本判决生效后一个月内搬离所租谷西村委会的位于涧西区谷××××段东侧的八层楼房，将该楼房返还谷西村委会；三、九都医院于本判决生效后十日内向谷西村民委员会支付租金89.17万元及利息（利息以89.17万元为基数，从2020年7月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清日止）；四、九都医院按月租金41666.67元支付从2020年8月1日起至返还所租楼房时止的租金，搬离并返还涉案楼房期间的一个月租金应予免除；五、驳回谷西村民委员会的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取6758元,由谷西村民委员会承担658元，由九都医院承担6100元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明九都医院于2020年9月25日向谷西村委会支付了10万元租金，共计缴纳租金242万元。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同是否符合解除的法律要件；二.九都医院拖欠的租金数额；三、一审确定的受疫情影响减免租金是否适当。关于争议焦点一、一审法院认定九都医院与谷西村委会签订的租赁合同合法有效，本院予以确认，双方均应全面履行合同约定。关于租金的支付标准和办法，合同约定：合同签订后至2011年12月31日甲方免收乙方租金，自2012年元月1日起前三年每年租金30万元，第四至六年每年40万元，第七至二十年每年50万元，乙方应当于每年元月31日前付清当年上半年租金，每年7月30日前付清全年租金，若拖欠租金超过7个月，甲方有权解除合同。本案中，九都医院两次给谷西村委会出具承诺书，可以证明九都医院自2015年来一直存在拖欠租金的行为，故谷西村委会有权解除合同。关于争议焦点二、从2012年元月一日至2020年7月31日，九都医院应当支付租金总额为3291666.67元。谷西村委会主张九都医院截至2020年9月25日实际支付242万元，并出示数份谷西村委会给九都医院出具的《收据》为证，九都医院主张自己已经足额缴纳租金，但未完整提供相应票据，本院不予采信。关于争议焦点三、考虑到新冠疫情的原因在一定时间段无法正常经营，根据公平原则，一审法院酌定减免相应的租金，确定2020年2月、3月、4月的租金按照60%的标准支付，谷西村委会一方并未提出异议，本院予以确认。根据一审法院的计算，九都医院截止2020年7月31日欠付谷西村委会租金共计89.17万元，扣除九都医院于2020年9月25日支付的10万元，应当向谷西村委会支付79.17万元租金。双方签订的合同中约定2018年至2031年底租金为每年50万元，每月租金即41666.67元，故对于一审法院按照谷西村委会的起诉，要求九都医院支付从2020年8月1日起至实际返还房屋时止每月41666.67元租金的诉讼请求，本院予以确认，考虑到九都医院的行业性质和医疗设备的搬迁实际，酌情给予其二个月的搬离期为宜。综上所述，九都医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6549号民事判决第一项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6549号民事判决第二项为：洛阳九都医院于本判决生效后六十日内搬离所租洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会的位于涧西区谷党路南段东侧的八层楼房，将该楼房返还洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6549号民事判决第三项为：洛阳九都医院于本判决生效后十日内向洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会支付租金79.17万元及利息（利息以79.17万元为基数，从2020年7月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清日止）；四、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6549号民事判决第四项为：洛阳九都医院按月租金41666.67元支付从2020年8月1日起至返还所租楼房时止的租金，搬离并返还涉案楼房期间的二个月租金应予免除；五、驳回洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回洛阳九都医院的其他上诉请求。一审受理费减半收取6758元,由洛阳市涧西区工农乡谷西村民委员会负担658元，由洛阳九都医院负担6100元；二审案件受理费14325元，由洛阳九都医院负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年二月二十五日法官助理王淅书记员常冰莹