广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22090号原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心，住所地光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处，统一社会信用代码914403003564622065。法定代表人郑桂生。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人陈**，广东深宝律师事务所律师。被告胡东凡，男，汉族，1972年4月17日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心诉被告胡东凡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告惠鹏物业委托诉讼代理人冉华才、陈**，被告胡东凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费344.96元及违约金137.64元（物业管理费暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照172.48元/月计算；违约金按照未付物业管理费日千分之三标准自2019年11月1日起计算至付清款项之日止，暂计至2019年11月15日）；2.被告向原告缴纳专项维修资金31.94元及违约金12.74元（专项维修资金暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照15.94元/月计算；违约金按照未付专项维修资金日千分之三标准自2019年11月1日起计至付清款项之日止，暂计至2019年11月15日）；3.被告向原告支付代缴水费140.35元及滞纳金138.74元（未缴水费暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照每月未缴水费计算；滞纳金按照日1%标准自2019年11月1日起计至付清之日止，暂计至2019年11月15日）；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的物业管理费具体为2019年9月和10月的费用，2019年11月起的费用不在本案中主张。望判如所请。被告胡东凡辩称，1.从我2018年10月份入伙开始内墙和外墙就开缝、渗水，至今还是，我愿意在渗水问题解决的情况下缴纳物业费。我前期有按时交付物业费，每次去交物业费都有登记，打电话要求维修过，物业管理处主任也来察看过，但物业服务人员经常换，都说不知道公共部分由物业负责协调和处理，还说不交物业费就停水电。原告撤了就不管了，叫我与下家物业联系。2.原告方主张的千分之三违约金没有依据，水费是捆绑的，我方没有交。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：深圳市惠鹏物业有限公司作为受聘方（乙方）、案外人深圳市福田房地产有限公司作为聘用方（甲方），双方签订《锦鸿花园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为其投资建设的安居型商品房住宅小区锦鸿花园（项目地址为光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处）提供前期物业服务。合同第二条约定合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同期满时，如业主委员会未能有效成立，且合同双方未提出异议的，则合同自动续约一年，依次类推，直至业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同第三条约定高层住宅2.7元/月·平方米，商业物业5元/月·平方米，其他物业1元/月·平方米，上述收费标准可以根据相关主管部门的统一调价作相应的调整；住宅及商业物业水费均由乙方代收代缴。2018年10月16日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《锦鸿花园前期物业服务协议》，约定由乙方为甲方购买的锦鸿花园1栋1706号住宅的提供前期物业服务。协议第四条关于物业管理服务费用约定：甲方每月5日前缴纳当月费用；住宅按建筑面积每月每平方米2.7元计算；物业管理服务费用与物业交付使用之日起计收。协议第六条规定，乙方受相关部门或单位委托可提供水费、电费室内停车场使用费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。协议第七条约定物业专项维修资金的标准为每月每平方米建筑面积0.25元。协议第八条关于违约责任约定：甲方如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并收取所欠费用千分之三的违约金；建设单位、物业服务企业以买房时甲方预留的联系地址为送达地址，甲方变更联系方式而未通知建设单位、物业服务企业因此影响送达效力的由甲方自行承担相关责任，若甲方拒绝签收乙方以特快专递按甲方地址发出通知或知会后即视为送达。庭审中，原、被告均确认涉案锦鸿花园1栋1706号住宅建筑面积约为64.8平方米。原告确认被告自2018年10月至2019年8月均正常缴纳物业服务费用。被告确认对原告主张的物业管理费收取标准每月每平方米2.7元、专项维修资金收取标准为每月每平方米0.25元无异议。原告陈述，其自2015年9月1日开始进驻锦鸿花园提供物业服务，锦鸿花园业主委会与2018年11月成立后自行选聘了新的物业服务企业，原告已于2019年11月15日撤场。被告陈述，涉案小区确实成立了业主委员会并选聘了新的物业服务企业，但是不清楚业主委员会成立时间和物业服务企业交接时间。另查，1.关于是否欠费。原告主张，原告自2019年9月开始欠缴费用，并提交其于2019年11月15日打印的2019年10月缴费单用以证明：缴费日期应为当月10日前；欠缴费用包括2019年10月物业管理费172.48元、本体维修基金15.97元和2019年9月水费32.08元，2019年9月物业管理费172.48元、本体维修基金15.97元和2019年8月水费68.17元。被告主张，通常在其本人广发银行卡直接扣取物业服务费等费用，故不清楚是否交纳2019年9月、10月的费用。截至判决时，被告并未提交任何证据证明其已实际交纳2019年9月、10月的物业服务费、专业维修资金和水费（含污水处理费）等费用。2.关于物业服务费催缴。原告陈述，业主可以通过“指点APP”查看每月应缴费用，对缴费金额、标准有异议的可以前往原告处调取打印缴费单；业主逾期未缴费的，原告会通过电话通知催收；2019年9月、10月费用曾于2019年9月23日在公共区域内张贴通知向不特定业主催缴欠费，还通过发送微信、短信、电话通知的方式进行过催缴。被告主张，曾收到原告工作人员催缴电话，没有收到“指点APP”的截图，不在业主微信群故无法接受微信信息，未在单元楼大堂宣传栏看见过原告张贴的催缴通知。3.关于原告是否履行维修义务。被告主张，2018年10月份入伙开始涉案物业即存在内墙和外墙开缝、渗水的问题，并在房屋验收单上进行记载，要求维修。原告主张，被告反应的外迁渗水问题属于开放商质量保证的维修范围，不属于物业服务应当维修的范围，已经报给开发商深圳市福田房地产有限公司处理，据了解开发商早已处理，但是被告在回访时对开发商的维修结果不满意。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《锦鸿花园前期物业服务协议》同深圳市惠鹏物业有限公司与案外人深圳市福田房地产有限公司签订的《锦鸿花园前期物业服务合同》内容基本一致，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告作为涉案锦鸿花园1栋1706号物业的业主，享受了惠鹏物业提供的物业管理服务，应当按照前期物业服务协议的约定的标准向原告缴纳物业管理费等相关费用。依据本院认定的事实，原、被告均确认涉案物业建筑面积为64.8平方米，原告主张按照63.88平方米计算物业服务费，不违反双方当事人的约定，因此，按照物业服务协议约定每月应交纳物业管理费172.48元（2.7元/平方米×63.88平方米），被告作为交费义务主体，对已经缴纳相应费用承担举证责任，其未在法庭指定的期限内举证，应承担相应的法律后果，本院采信原告的主张认定被告未缴纳2019年9月至2019年10月期间物业服务费。被告认为原告未尽到维修义务，应当举证证明具体存在的需维修的问题，但原告未提交任何证据用以证明维修的具体内容及是否造成损失，本院对被告的抗辩主张不予采信。若房屋确实存在质量问题，被告可依法另行主张。综上，被告应向原告支付2019年9月至2019年10月期间物业服务费344.96元。关于专项维修资金。虽然前期物业协议明确物业管理费中并不包含专项维修资金，但原告提起本案诉讼时业已撤场，不再为锦鸿花园提供物业服务，现有证据亦未表明原告曾为被告垫付专项维修资金，故原告主张被告交纳2019年9月至2019年10月期间专项维修资金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水费和污水处理费。原告另要求被告支付拖欠的2019年8月、9月水费（含污水处理费）属被告实际使用发生的费用，原告提供的缴费单能够证明用水量及排污量，故其诉请被告支付2019年9月欠付的水费（含污水处理费）140.35元，本院予以支持。关于违约金。协议约定物业服务费应于每月5日前交纳，未约定水电费交纳期限。结合原告提交的缴费单“请业主在每月10日前足够的钱存入自己的银行代扣账户”，可以推知实践中物业管理费、专项维修资金、水费、污水处理费等各项费用交纳期限为每月10日前，被告未按约定交纳上述费用，构成违约。《锦鸿花园前期物业服务协议》明确约定如被告未按照约定缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴并收取所欠费用千分之三的违约金，原告主张按照日千分之三的标准计算逾期交纳物业服务费违约金、按照日百分之一的标准计算逾期交纳水费违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告应当按照《锦鸿花园前期物业服务协议》约定向原告支付逾期交纳物业服务费违约金1.03元（344.96元×3‰）、逾期缴纳水费违约金0.42元（140.35元×3‰）。原告诉请超出认定部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胡东凡于本判决生效之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心支付物业服务费人民币344.96元及违约金人民币1.03元；二、被告胡东凡于本判决生效之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心支付水费（含污水处理费）人民币140.35元及违约金人民币0.42元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。受理费原告已预交50元，被告应在本判决生效之日起三日内将50元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年二月二十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。