河南省漯河市郾城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1103执异7号案外人：河南白马商业运营管理有限公司，住所地：郑州市金水区农业路**英特大厦****。法定代表人李哲，该公司负责人。第三人（买受人）：王德普，男，1954年4月27日出生，汉族，住所地：河南，住所地：河南省临颍县申请执行人：漯河市晨熙置业有限公司，住所地：漯河，住所地：漯河市郾城区嵩山路建业森林半岛****法定代表人马广生，该公司总经理。被执行人：漯河威禾家乐送商贸有限公司，住所地：漯河市源汇区，住所地：漯河市源汇区泰山路与滨河路交叉口**楼1411102563731392R。法定代表人王泽汉，该公司经理。被执行人：漯河市郾城区裴城镇天粮种植专业合作社，住所地：漯河市郾城区裴，住所地：漯河市郾城区裴城镇铁炉村****411103083453055P。法定代表人：杨功召，该合作社经理。被执行人：杨功召，男，1972年5月11日出生，汉族，住址：漯河市郾城区。被执行人：杨许恒，男，1991年10月27日出生，汉族，住址：漯河市郾城区。被执行人：王志刚，男，1972年1月15日出生，汉族，住址：漯河市源汇区。被执行人：赵素阁，女，1970年8月23日出生，汉族，住址：河南省临颖县。本院在执行漯河市晨熙置业有限公司(以下简称晨熙公司)与漯河威禾家乐送商贸有限公司(以下简称威禾家乐送公司)、漯河市郾城区裴城镇天粮种植专业合作社(以下简称天粮种植合作社)、杨功召、杨许恒、王志刚、赵素阁借款合同纠纷一案中，已向案外人河南白马商业运营管理有限公司(以下简称白马公司)送达限期搬离通知书，白马公司对本案执行标的中的1、3、5、6幢号房产提出执行异议，本院审查后，作出（2020）豫1103执异181号执行裁定。异议人白马公司不服该裁定，向漯河市中级人民法院申请复议。漯河市中级人民法院审查后作出（2020）豫11执复75号裁定书，裁定：撤销漯（2020）豫1103执异181号异议裁定；发回重新审查。在重新审查过程中，买受人王德普认为该异议处理结果涉及其合法权利，要求作为第三人参加异议案件的审查。本院另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人白马公司称：一、案外人在人民法院采取查封等保全或者执行措施之前已经与被执行人威禾家乐送公司签订了合法有效的租赁合同，且己按约支付租金，并实际占有使用租赁物，依据法律规定，应认定为“先租赁后查封”，异议人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，该标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权的消灭，因此贵院通知异议人迁出腾空租赁房屋，已经影响到承租人租赁权的正当行使，执行行为明显不当。二、如果贵院裁定否定异议人租赁权的成立或存续，因涉及实体权利的争议，承租人有权提出执行异议之诉。为此异议人特向贵院一并提起执行标的的异议，请贵院一并审查裁定。综上，异议人请求：1、确认异议人对涉案房产享有租赁权；2、停止要求异议人迁出所租赁房屋的强制执行措施；3、排除异议人享有租赁权房屋的强制执行。第三人王德普对白马公司提出的执行异议辩称：一、第三人已合法竞得了包括白马公司提出异议的房地产，白马公司对漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103执1910号迁出房屋通知书提出执行异议，牵涉到法院能否腾房问题，与王德普有直接利害关系，王德普有权参加到该执行异议审查程序；二、白马公司的执行异议不成立，应当依法予以驳回其异议申请。白马公司注册登记的时间是2019年4月28日，即2019年4月28日白马商业公司才成立，才具备民法典第五十八条规定的法人资格。依据民法典第五十九条规定，白马商业公司自2019年4月28日取得营业执照之日起才具备民事权利能力和民事行为能力，才有权对外签订合同。白马公司提出的“买卖不破租赁”的原则是建立在合法有效的租赁关系。而白马公司的合同是无效合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此白马公司的异议请求不应当予以支持。本院查明：本院在执行中原银行股份有限公司漯河分行(以下简称中原银行漯河分行)与威禾家乐送公司、天粮种植合作社、杨功召、杨许恒、王志刚、赵素阁借款合同纠纷一案中，本院审理后作出（2019）豫1103民初486号判决判令：一、被告漯河市郾城区裴城镇天粮种植专业合作社于本判决生效后十日内归还原告中原银行漯河分行贷款本金16000000元及利息、罚息、复利（利息罚息及复利按合同约定的利率标准，自2018年6月21日起计算至借款实际偿还完毕之日止）。二、被告王志刚、赵素阁、杨功召、杨许恒对本判决书第一项的借款本金、利息、罚息及复利承担连带还款责任。三、原告中原银行漯河分行对被告漯河威禾家乐送商贸有限公司名下分别位于河南省漯河市郾城区纬三路6幢号（房屋产权证号：漯房权证郾城区字第**）、河南省漯河市郾城区纬三路5幢号(房屋产权证号：漯房房权证郾城区字第**)河南省漯河市郾城区纬三路2幢号（房屋产权证号为:漯房权房权证郾城区字第**）南省漯河市郾城区纬三路4幢号（房屋产权证号为:漯房权证房权证郾城区字第**）漯河市郾城区纬三路3幢号（房屋产权证号为:漯房权证郾房权证郾城区字第**）漯河市郾城区纬三路1幢号（房屋产权证号为:漯房权证郾城房权证郾城区字第**）者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，被执行人未履行法定义务，经中原银行漯河分行申请，本院立案执行。在执行过程中，中原银行漯河分行将本案债权转让给晨熙公司，经晨熙公司申请，本院作出（2019）豫1103执1910号之二裁定，将晨熙公司变更为本案申请执行人。2020年7月2日至2020年7月3日，本院依法在淘宝网司法拍卖平台对被执行人威禾家乐送公司名下位于漯河市郾城区纬三路1幢号、2幢号、3幢号、4幢号、5幢号、6幢号的房产及土地使用权（土地证号为：2015-×**）进行了公开拍卖。2020年7月3日竞买人王德普以最高价竞得上述房地产，2020年7月27日，本院作出(2019)豫1103执1910号裁定，裁定上述涉案房产归王德普所有，并于2020年7月28日将该裁定书、协助执行通知书，送达给了漯河市自然资源确权登记交易服务中心。另查明：本案争议房产于2018年1月29日就本案借款向中原银行漯河分行设定了抵押并办理抵押登记。案外人白马公司提供的公司登记材料显示，该公司成立于2019年4月28日，注册地址为河南省郑州市金水，注册地址为河南省郑州市金水区农业东路**英特大厦****述涉案房产进行了现场调查，并张贴了拍卖公告、拍卖通知书，随后案外人白马公司向本院提交租赁合同三份，该合同内容显示：白马公司租赁威禾家乐送公司位于漯河市××、××、××、××号房产两套，租赁期限自2017年3月1日至2027年2月28日，租金分别为170000元/年、160000元/年、760000元/年，于2017年3月21日前付清。但未就租赁权能排除执行提出执行异议。2020年10月16日，本院向上述涉案房产所有租赁户送达了限期搬离通知书，要求其限期搬离涉案房产，异议人白马公司于2020年10月19日向本院提出执行异议。本院认为：对案外白马公司提出的异议请求中的第1项与第3项请求（即要求确认其对执行标的物享有租赁权、排除异议人享有租赁权房屋的执行）系案外人基于实体权利提出异议，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定处理；对白马公司提出的第2项异议请求（停止要求异议人迁出所租赁房屋的强制执行措施）属于对本院执行行为提出的异议，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，在案外人白马公司提出执行异议之前，本院已对该异议指向的执行标的已处置终结，且买受人王德普已将该标的登记过户到其名下。故白马公司提出的第1、第2项异议请求已超出上述规定期限，本案不予处理。关于案外人白马公司提出的第2项异议请求（停止要求异议人迁出所租赁房屋的强制执行措施），本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人白马公司营业执照显示该公司成立于2019年4月28日，在此之前该公司不具备民事行为能力，其于2017年3月1日便与威禾家乐送公司签订租赁合同有违逻辑。案外人白马公司对此称其公司之前便在异议房产内办公，该租赁合同系公司成立后补签而成。本院认为，在2017年未签订租赁合同的情况，案外人白马公司便向被执行人威禾家乐送公司支付了十年的租金一千余万元，不符合市场经营常识，而且其也未提供交付租金的转账凭证等证据，故对其该辩称，本院不予采信。因此，对白马公司提出的停止迁出所租赁房屋强制执行措施的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第三十一条之规定，裁定如下：一、驳回案外人河南白马商业运营管理有限公司确认其对漯河市孟南纬三路1、3、5、6幢号房产享有租赁权，并排除对该房产执行的异议申请。二、驳回案外人河南白马商业运营管理有限公司要求停止其迁出所租赁房屋的强制执行措施的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向河南省漯河市中级人民法院提出复议。审 判 长  叶亚奇审 判 员  何 娜人民陪审员  张冠鹏二〇二一年二月十八日书 记 员  万龙腾