湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终102号 上诉人（原审被告）：梁卫荣，男，1974年2月5日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：段小武，湖南晨晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈善华，男，1976年11月8日出生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：刘石永，湖南宇能律师事务所律师。 原审第三人：梁波，男，1975年10月3日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：陈翠凤，女，1983年9月26日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 上诉人梁卫荣因与被上诉人陈善华、原审第三人梁波、陈翠凤案外人执行之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁卫荣上诉请求：一、撤销娄星区人民法院作出的（2020）湘1302民初1696号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条之规定对本案进行裁判，实属适用法律错误。《执行异议复议规定》的立法本意是保护无过错买受人、消费者购房人的生存权利，即无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。其基本理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而以物抵债的设立目的是消灭金钱之债，其债权仍然是金钱之债，不应享有优先权。结合到本案，被上诉人与第三人之间是以物抵债关系，其本质是一种金钱之债，被上诉人不属于无过错买受人、消费者范围之内，其权利也不在优先之列。且一审法院在本案中适用《执行异议复议规定》第二十八条违背了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条之立法精神，实属适用法律错误。二、一审法院认定被上诉人与第三人之间的以物抵债之系列行为符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，属于认定事实不清。（一）被上诉人与第三人签订的“以房抵债”之房屋买卖合同不具有合法有效性，存在恶意串通、损害第三人利益的重大嫌疑。1、合同的文义存在不符合常理的所谓“瑕疵”。首先，房屋买卖协议的贷款期限为空白，没有填写贷款年限；其次，房屋买卖协议第四条的还款期限为2014年5月到2014年5月，共计240个月；最后，房屋买卖协议是2014年9月28日签订的，而协议约定的被上诉人还款时间却是从2014年5月就开始了。也就是说，在被上诉人没有签订协议之前就要还贷款了，从被上诉人提交的证据来看，其妻许华敏是在2015年11月份才开始还款的。另外，协议显示第三人在签订房屋买卖协议前已还了十个月的贷款。那么，客观事实中的还贷人与还贷时间又如何确定呢?2、被上诉人对房屋买卖协议的实际履行情况不能自圆其说。①按照房屋买卖协议需还贷240个月，按每月需偿还贷款2914元，那么需还贷总额是69.9万元，远远超出了协议约定的需还贷37万元。②在庭审中，被上诉人之代理人陈述上诉人在此之前被上诉人已偿还20万元的贷款，按每月2914元计算，被上诉人已偿还了68个月的贷款。而被上诉人之妻许华敏还贷的时间是2015年11月份，到开庭的2020年7月6日止，被上诉人还贷的时间为57个月。（二）被上诉人与第三人的以物抵债中的物的价值远超出债的数额，被上诉人并没有支付全部价款。第三人所欠的债务是27.5万元，而物是一台别克昂科威小车和一套住房。小车是由第三人首付50%加上相关费用花了近30万元，另外其还支付了几个月的车贷。而住房由第三人首付31%即16.7万元，另付代缴费用3900元，再加上支付了十个月的按揭款2.19万元，房屋实际由第三人支付了188900元，车子与房屋的总价值为49万元。这样就存在以49万元的物抵27.5万元的债的事情，显然不符合常理。（三）被上诉人在人民法院查封之前入住房屋缺乏证据支持。1、被上诉人与娄底美迪装饰设计有限公司签订的合同系虚假合同。2017年的130平米的房屋装修款为60万元，则每平米的装修价为4615元，在当时是何等的豪华，这与一般的家装价格相差太大。另外，整个装修合同简单的不能再简单了，合同的很多条款都空白，合同的各个附件也都是空白，这样的合同明显属于虚假合同。2、被上诉人并未长期居住在此房屋内，其未合法占有该房屋。从被上诉人在一审提交的证据来看，其只提交两张缴费收据，这仅仅只能证明其可能存在的缴费的事实，并不能证明被上诉人自2017年11月以来一直居住在该房屋。如其一直居住在该房屋，那么他应该可以提供水、电、物业管理费等相关票据来证明其已合法占有房屋。（四）被上诉人在不能办理过户登记的问题上存在过错。被上诉人在与第三人签订房屋买卖协议时就已知道此房屋系按揭房，是不能办理产权过户手续的，在此情况下，被上诉人仍然从事以物抵债之行为，这是明知不可为而为之，主观上存在过错。综上所述，一审法院错误地适用《执行异议复议规定》之二十八条之规定来裁判本案，实属适用法律错误，并在认定被上诉人签订合法有效的合同、合法占有不动产、支付价款、买受人过错方面存在证据不足，事实不清。上诉人请求二审法院本着“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则，改正一审法院上述错误，以体现公平与正义的司法理念。 被上诉人陈善华辩称，一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判决，适用法律正确。1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并无不妥。本案的案由是执行异议之诉，而执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。既然本案是执行异议之诉，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并无不妥。具体到本案，首先答辩人以以物抵债的方式取得富厚名城8-2104房的所有权，答辩人是房屋的买受人；其次，该房屋登记在被执行人梁波、陈翠凤名下。因此，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查判决是正确的，并没有适用法律错误。2、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定也没有违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条：【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。这是四十四条的规定，本案的情形完全符合上述规定，上诉人认为一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定完全是张冠李戴。二、上诉人认为“一审法院认定被上诉人与第三人之间的以物抵债之系列行为符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，属于认定事实不清”。上诉人这一上诉理由也不成立。1、首先，上诉人的这一上诉理由逻辑不通，适用法律错误并不是事实认定不清。2、一审法院认定事实清楚。（1）答辩人与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，并没有损害第三人的利益。①合同的轻微瑕疵并不能否定合同的效力。《房屋买卖协议》第四条：本合同签订之日起乙方按甲方签订的《个人购房借款合同》向银行支付借款。直至还清为止，还款期间为2014年5月到2014年5月。共计240个月。在此合同中答辩人与第三人错将后面的“2034”写成“2014”这是合同的瑕疵，但是上诉人没有看这一句话的一个前提，即“按甲方签订的《个人购房借款合同》向银行支付借款”，也忘记了240个月，对此作无限放大的理解，认为不符合常理，认为合同无效。而审查合同是否有效，不能只单单看合同的每一个条款，而是审查合同签订的背景及每个条款，合同的签订是不是当事人真实意思表示?再根据《民法典》一百五十三条、第一百五十四条的规定审查合同是否有效?答辩人与第三人梁波、陈翠凤签订的《房屋买卖协议》是当事人真实意思的表示，也没有导致合同无效的任何情形②该房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效。一审中，梁波、陈翠凤出具了情况说明，说明了合同签订的背景，证明了合同的真实性，也说明了合同的瑕疵的原因。根据合同的内容，也并没有违反法律的禁止性规定，因而合同合法有效。③合同也没有存地恶意串通，损害第三人的情形。答辩人与梁波、陈翠凤签订《房屋买卖协议》的时间是2014年9月28日。而上诉人申请法院查封本案涉案房屋的时间是2019年9月16日。答辩人不可能先知先觉认为本案的涉案房屋上诉人是要查封的，从而与梁波、陈翠凤串通签订虚假合同。这明显从情理上讲不通，因此，上诉人所认为的恶意串通损害第三人的情形明显不存在。（②2）答辩人对房屋买卖协议的履行情况清清楚楚，明明白白，是上诉人自己糊涂。①一审中答辩人提供的证据七中：《个人住房（商业用房）借款合同》，是第三人梁波、陈翠凤于2014年5月27日与中国建设银行娄底市分行签订的，其中第二十九条：借款人借款本金为人民币（大写）叁拾柒万元整。第三十四条：三、借款人的还款方式为：采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2914.31元。该合同的真实性，上诉人可以向建行复核，在此不需要争论还款是37万元还是69万元。②答辩人的代理人从来没有说过答辩人已经偿还了20万元的贷款，这是上诉人在恶意中伤还是听错了，答辩人无从可知。答辩人的还款是从2015年11起至今以陈翠凤的建行卡在偿还银行贷款。加上2015年11月7日补交的16400元。这是有证据证明的事实。也无须代理人说明此类情况。20万元的说法是第三人房屋抵债时当时的价格：首付167000元，加上各种税费和第三人偿还的款，当时房屋双方的议价为20万元。而不是上诉人所说的此前被上诉人已经偿还了20万元的贷款。（2）答辩人与第三人以物抵债中物的价值是对价，且答辩人也已对支付了全部价款。如上诉人所计算的，房屋的价值为188900，但抵债的价格为20万元，且之后该房屋的按揭款都是由答辩人在偿还，这充分说明答辩人支付了该房屋的全部价款，也支付了对价。关于抵债车辆的问题，不是本案审查的范围，答辩人在此不再赘述。（3）关于答辩人在人民法院查封之前是否入住并合法占有该房屋的问题，答辩人在一审中提供了充足的证据。①装修合同是虚假的，也是上诉人想当然。一审中，我们提供了装修公司盖章的合同，也提供了装修垃圾清运费的收据，足以证明在2017年11月答辩人对该房屋进行了装修的事实。至于装修价格的多少?是否豪华?也不是本案审查的范围。②答辩人在上诉人查封该房屋之前入住并合法占有该房屋的证据确凿。关于是否入住的问题，一审中答辩人提交的证据如下：其一答辩人提供了2017年11月26日由答辩人交纳的自救费3000元和装修垃圾清运费400元总计3400的收据。其二答辩人提供了一张2017年11月26日的1300元的物业费收据。其三答辩人提供了二张2017年11月27日，陈善华安装水表的发票。其四答辩人提供了一张2400元装电表的票据。以上足以证明在2017年答辩人对该房屋在行使所有权和管理权。二审中，答辩人提交的证据如下：其一历史抄表情况表。其二、居民用户供用气合同、华润燃气股份有限公司气费信息表；其三、物业交纳数据。以上三个方面的证据足以证明自2016年7月起，答辩人入住该房屋的事实。以上证据足以证明，答辩人自2016年7月在行使该房屋的所有权、管理权，证明自2018年2月起，答辩人正式入住该房屋，也足以证明答辩人在上诉人查封该房屋之前已经合法占有该房屋。答辩人转让房屋之后没有办理过户登记也不存在过错。众所周知，富厚名城是烂尾楼。压根儿就没有登记，也不可能办理过户。娄底市不动产登记中心证实，富厚名城没有办理过初始登记和过户登记，因此，没有办理过户手续不是答辩人的过错，而是事出有因。上诉人认为答辩人存在过错没有任何事实依据。综上所述，由于一审法院认定事实清楚，适用法律正确，该判决有事实和法律依据。相反上诉人的上诉请求没有任何的事实和法律依据，其上诉请示均不成立，请求二审人民法院查清事实，维持一审判决，依法驳回上诉人的全部上诉请求。 原审第三人梁波、陈翠凤未向本院提交答辩意见。 陈善华向一审法院起诉请求：1、解除登记在梁波名下的位于娄星区吉星路富厚名城0008栋2104（权证号为××）房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定以下事实：第三人梁波、陈翠凤系夫妻，二人在娄星区购买房屋一套，房屋位于娄星区吉星路富厚名城0008栋2104（权证号为××），房屋总价537000元，已付首付款167000元，其余370000元系建设银行按揭贷款。2014年9月28日，原告陈善华与第三人梁波进行工程结算，确认梁波欠陈善华工程款40万元，双方协商用梁波的车辆和房屋抵偿工程欠款275000元，余款由梁波向陈善华出具借条。同日，原告陈善华与第三人梁波、陈翠凤签订了《房屋买卖协议》，合同约定：梁波、陈翠凤同意将其按揭房屋转卖给陈善华，该房屋的首付款及签协议之前的银行按揭还款等款项作价20万元抵偿所欠原告的工程款，签订协议之日起该房屋的银行按揭款项由原告陈善华进行偿还，直至还清之日止；原告陈善华还清银行借款后六个月内梁波、陈翠凤协助原告办理房屋过户手续。合同签订后，第三人梁波将房屋及房屋相关资料、户名为陈翠凤的建设银行的还款银行卡交与原告陈善华，原告陈善华的妻子许华敏每月通过自己的建设银行卡（卡号为6236××××7252）向陈翠凤的按揭还款的银行卡转入还款资金，用于偿还该房屋银行按揭款。2017年，原告陈善华将上述房屋进行装修，装修完毕后原告入住富厚名城8栋2104房屋。 另查明，被告梁卫荣与第三人梁波民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月17日作出（2017）湘1302民初3544号民事判决书，判令梁波偿还梁卫荣借款本金72.2万元，并按月利息2%支付利息，自2015年8月1日起至借款本金清偿之日止。因梁波未按该判决书履行金钱给付义务，梁卫荣遂于2019年8月29日向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年9月16日作出（2019）湘1302执2002号执行裁定书，并于同日向娄底市房产局发出《协助执行通知书》，查封第三人梁波位于娄星区吉星路富厚名城0008栋2104（权证号为××）房屋，原告陈善华向一审法院提起执行异议申请。2020年2月27日，娄底市娄星区人民法院作出（2020）湘1302执异13号执行裁定书，认为原告不符合法律规定可以排除执行的情形，驳回了原告的异议请求，原告遂诉至一审法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈善华与第三人梁波之间原是工程款清算关系，但是，双方协商以物抵债，在本院查封涉案房产之前已签订了《房屋买卖协议》，该合同系双方真实意思之表示，未违背相关法律法规规定，合法有效。原告已通过抵债的方式将购房款首付款及部分银行按揭款结算清楚，签订合同之后的银行贷款也一直由原告支付，第三人也将房屋交付给原告，且原告自2017年装修后一直居住在该房屋内，在法院查封前已合法占有该房屋。因此，应当认定原告陈善华对诉争房屋享有排除强制执行的权利，故原告要求解除登记在梁波名下的位于娄星区吉星路富厚名城0008栋2104（权证号为××）房屋的查封的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对第三人梁波、陈翠凤名下位于娄星区吉星路富厚名城0008栋2104（权证号为××）房屋的执行。案件受理费9170元，由被告梁卫荣承担。 二审审理中，被上诉人陈善华向本院提交以下证据：证据一、历史抄表情况表；证据二、居民用电供用气合同、发票；证据三、华润燃气股份有限公司用户气费信息表；证据四、物业费缴纳数据，以上证据共同拟证明陈善华一直在行使案涉房屋的使用权、管理权，也证明陈善华合法占有该房屋的事实。 上诉人梁卫荣对上述证据质证称，以上证据均不属于二审期间的新证据；证据一，2018年2月只有一吨水，不符合家庭一般的消费用水数量，煤气费也是一样的，不符合日常用量，2020年3月以后也没有再产生数据。即使缴费真实，也没有经常入住案涉房屋，不能达到这些证据的证明目的。 经审查，被上诉人陈善华提交的证据与本案具有关联性，本院将结合其他证据综合认定其证明效力。 上诉人梁卫荣、原审第三人梁波、陈翠凤均未向本院提交证据。 本院二审经审查，确认一审判决认定的案件事实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从被上诉人陈善华所提供的证据来看，这些证据可以证实陈善华在人民法院查封涉案房产前已签订了合法有效的以房抵债协议，陈善华合法占有使用该房产的事实，同时还证实了陈善华支付相应价款的事实。至于案涉房产因所属楼盘确实系烂尾楼盘以及存在银行按揭贷款问题而无法办理房屋过户手续，陈善华对此并无过错。因此，陈善华提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其对案涉的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人梁卫荣虽然提出本案的以房抵债不真实，对此抵销的债权以及所支付的款项等质疑，但在一、二审期间均未提出足够的证据对其主张予以证实，故本院对此主张不予支持。综上所述，上诉人梁卫荣的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9170元，由上诉人梁卫荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  童赞辉 审 判 员  王晶晶 审 判 员  谭 芳 二〇二一年二月九日 代理书记员  刘 银 附相关法律法规： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。