浙江省瑞安市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0381行初98号 原告周志强，男，1958年10月9日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告文成县自然资源和规划局，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路**。 法定代表人包朝阳，局长。 出庭应诉负责人林军，系被告不动产登记服务中心主任。 委托诉讼代理人夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 第三人周志亮，男，1964年11月1日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人王女平，女，1964年8月20日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人郑颖慧，女，1963年12月12日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人郑周捷，男，1990年2月15日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告周志强诉被告文成县自然资源和规划局、第三人周志亮、周志富不动产变更行政登记一案，本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，在诉讼过程中，本院追加第三人王女平参加诉讼。因原第三人周志富去世，本院通知其妻子郑颖慧、儿子郑周捷继续参加诉讼。本案于2020年11月5日、2021年2月9日公开开庭进行审理，原告周志强、被告文成县自然资源和规划局的出庭负责人林军及委托代理人夏鹏程均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2020年3月31日向原告作出不动产不予登记告知书，主要内容为：经审查您坐落于文成县××镇××村街××号的不动产，原房屋登记部门及土地管理部门根据您和共有人的申请及相应的依据材料，已给予办理登记，并明确上述不动产系您和周志富、周志亮、王女平共有。且作为一个独立的不动产单元已经进行登记的不动产，不具备直接办理成多个独立不动产单元的条件。您要申请上述不动产分割登记，请所有权利人提供相关部门同意分割的批准文件及其他必要的材料共同申请。 原告周志强诉称：2016年10月到2017年期间，原告周志强多次到文成县不动产登记窗口，要求办理原告的份额赠与转让给份额共有人兄弟周志富，被告既不书面受理，也不出示拒绝颁证的书面告知书。被告多次拒不履行法定职责，拒绝原告和份额共有人周志富、周志亮分割房产，既不书面受理也不出示拒绝的书面告知书。2020年1月16日，原告持申请报告及房产证等，请求被告依法办理房产分割颁证。直至月底钱，被告仍未答复，期间迫使原告为此奔跑10余次。2020年3月30日，原告又一次到吴国栋办公室，当天被告就同一案件再一次重复受理（这次书面的）。第2天被告作出不动产不予登记告知书，主要内容为：“2020年3月31日，收到您坐落于文成县××镇××村街××号的不动产分割登记申请，受理编号为：×××38。经审查您坐落于文成县××镇××村街××号的不动产，原房屋登记部门及土地部门根据您和共有人的申请及相关材料，已给予登记，并明确上述不动产系您和周志富、周志亮、王女平共有。且作为独立的不动产单元已经进行登记的不动产，不具备办理成多个独立的单元的条件。您要申请上述不动产分割登记，请所有权利人提供相关部门的批准文件及其他必要的材料共同申请。”被告行为违法，理由如下：1、被告非法捏造事实，认定事实不清，证据不足，不予登记没有法定依据，行为违法。被告认定“25-4、25-5号的不动产系原告和周志富、周志亮、王女平共有。”而25-5的不动产，王女平没有房屋的所有权和土地使用权。25-4的不动产房屋王女平的所有权仅有六分之一的份额，而土地王女平没有使用权，被告非法捏造事实，由附件2和3房产证及土地证证实。被告非法捏造“独立单元”的事实，认定事实错误。“且作为独立的不动产单元已经进行登记的不动产，不具备办理成多个独立的单元条件”，该处房产原设计是按照楼层套间设计的，三兄弟各居住一层。25-4、25-5事实上分别并不是独立的不动产单元，楼下总共只有一个空间界限并不封闭，总共只有一个楼梯，如果独立，无法上楼，独立将失去使用价值，原告和份额共有人周志富、周志亮分割房产的申请报告也是要求按楼层分割的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条、第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。被告非法捏造独立单位，认定事实不清错误，由附件6的1层相片证实。2、被告超越职权，玩忽职守，滥用职权，非法设置不动产登记规定，被告的规定没有法定的依据，行为明显不当。被告告知“您要上述不动产分割登记，请所有权利人提供相关部门的批准文件及其他必要的材料共同申请”，被告无权非法设置不动产登记规定，其行为违反了立法法的第八条规定，非法剥夺了原告等人的财产权利。3、被告非法设置不动产登规定，其行为违反了“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”的规定，非法剥夺了原告等人的财产权利。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。4、被告非法设置不动产登记规定，强制所有权利人共同申请，违反了多数决的规定，非法剥夺了原告等人的财产权利。根据物权法第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有人的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。原告和份额共有人周志富、周志亮房产系占份额三分之二以上的按份共有人，被告告知书违反了多数决的规定。5、被告拒不依法变更登记的规定，拒不履行法定职责，法非剥夺了原告等人的财产权利，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条下列情形之一的“不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（四）同一权利人分割或者合并不动产的；”被告的行为违反了该规定。6、被告拒不履行法定职责，原告不属于应当不予登记的情形。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违法法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”其行为违反了该规定。7、被告拒不履行转让的规定，拒不履行法定职责，拒绝原告向份额共有人周志富赠与转让房产份额。根据物权法第一百零一条，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。被告的行为拒不执行该规定，不履行法定职责，违反该规定。8、被告拒不依法履行书面告知义务，一案多次受理，违反法定程序，行为非法。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全，符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。被告的行为违反了该规定。被告不予登记拒不履行书面告知义务，被告拒不依法执行《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，不属于应当不予登记的情形，拒不履行法定职责。以上事实，由附件1被告不予登记告知书、附件2和3房产证和土地证、附件4和5《按份约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》、附件6的1层相片、附件7共有人周志富证人证言等证据证实。被告拒不依法执行法律法规，多次捏造事实，认定事实不清，证据不足，长期不履行书面告知义务，违反法定程序，剥夺公民的救济权，超越职权，滥用职权，玩忽职守，非法设置不动产登记规定，非法剥夺公民的财产权利，损害原告等人的权益，行为不当。故请求：1、判令被告撤销不动产不予登记告知书；2、判令被告限期履行登记的法定职责；3、本案诉讼费由被告承担。 被告文成县自然资源和规划局辩称：2020年3月31日，被答辩人向答辩人提交《按份共有约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》及房产证、土地证，申请对坐落于文成县大峃镇周村街25-4、25-5不动产按周志强、周志富、周志亮三人居住的楼层进行分割并变更登记。答辩人收取被答辩人申请材料后，向被答辩人出具《不动产登记申请受理通知书》。后答辩人根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，进行尽职调查。经核查，1991年12月19日经被答辩人周志强和第三人周志富、周志亮三人申请，分别取得文成县××镇××村街××号两间房屋的房产证。1998年6月26日，被答辩人周志强和第三人周志富、周志亮对文成县××镇××村街××号两间房屋申请集体土地用权初始登记并分别取得两间房屋集体土地使用权证。1999年7月13日，经被答辩人周志强申请对文成县××镇××村街××号房屋进行换证，换证后产权共有人仍为被答辩人周志强与第三人周志亮、周志富三人。2009年，被答辩人申请对文成县××镇××村街××号两间房屋的集体土地使用权证进行变更登记，变更后使用权人更名为被答辩人周志强，并备注该宗地与周志富、周志亮共同使用。2009年11月11日经被答辩人申请对文成县××镇××村街××号房屋进行换证。2012年9月11日，被答辩人及第三人周志富、周志亮申请在文成县××镇××村街××号房屋上增加周慧英为按份共有人，其中被答辩人周志强占2／6份额，第三人周志富占2／6份额，周志亮占1／6份额，周慧英占1／6份额。2013年8月12日，案外人周慧英申请赠与登记，将自己文成县××镇××村街××号房屋1／6份额赠与王女平，经被答辩人及第三人等同意后进行了变更登记，产权共有人变更为周志强、周志富、周志亮、王女平四人。另查明，原告涉诉房屋楼顶有违章建筑未违法处理和拆除。综上核查事实，答辩人申请变更登记的涉案两间房屋其中周村街25-4号房屋共有人还有案外人王女平。被答辩人周志强一人无权申请变更登记，即使申请报告中由“周志强、周志亮、周志富”三人签名，也无权分割属于王女平的份额。另外，从被答辩人和共有人数十年来申请对涉案两间房屋的土地使用权和房屋产权登记来看，均已明确文成县××镇××村街××号两间房屋系两幢独立的不动产单元并进行了合法登记，被答辩人申请合并两间房屋并按楼层进行分割无合法依据亦未提供相关部门同意分割的批准文件及其他必要材料。为此，根据《不动产登记暂行条例》第十七条、第十八条、第二十条、第二十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第二十六条、第三十七条、第四十三条、第四十六条、《不动产登记操作规范（试行）》4.8.2、10.2、11.2等相关规定，答辩人于2020年3月31日作出编号：×××38《不动产不予登记告知书》，并于同日送达被答辩人，适用法律正确，程序正当。二、关于被答辩人在诉状中提到的问题，作如下答复：1、被答辩人申请变更登记的涉案两间房屋其中周村街25-4号房屋共有人还有王女平。被答辩人和第三人周志强、周志亮无权处分王女平的份额。根据《不动产登记操作规范（试行）》10.2.2规定“宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。”11.2.2规定“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。”王女平属于涉案房屋共有人，也是不动产变更登记的申请主体之一。2、从被答辩人和共有人数十年来申请对涉案两间房屋的土地使用权和房屋产权登记来看，初始登记和变更登记中被答辩人和共有人均是申请并获得周村街25-4、25-5号两间房屋独立的两份房权证，且从土地使用权初始申请审批材料中可明确周村街25-4、25-5号两间房屋系两幢独立的不动产单元并已经进行了合法登记。现被答辩人无任何变更依据要求合并两间房屋并按楼层进行分割无法律依据。根据《不动产登记操作规范（试行）》10.2.3规定“宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交由批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。”11.2.3规定“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记中土地或建筑物、构筑物面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点地标等有关不动产界址、面积等材料。”被答辩人在申请时仅提供两幢涉案房屋的房产证及土地证，不符合被答辩人申请变更事项的法定条件，答辩人作出《不动产不予登记告知书》告知被答辩人“若您申请上述不动产分割登记，请所有权利人提供相关部门同意分割的批准文件及其他必要的材料共同申请”符合法律规定。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏法律和事实依据，答辩人作出编号：×××38《不动产不予登记告知书》认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告周志强向本院提供如下证据：证据1.不予登记告知书；证据2.25-5号房产证和土地证；证据3.25-4号房产证和土地证；证据4.《按份约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》，落款日期2020年3月30日；证据5.《按份约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》，落款日期2020年1月16日；证据6.一层相片；证据7.共有人周志富证人证言；证据8.转让报告、证据9.初始登记、证据10.浙江省私有房屋所有权登记申请书、房屋所有权证（文字第003202号）、文成县房地产卡片、房屋所有权证验证登记表，证明被告违法捏造“独立单元”，非法不履行法定职责。 被告文成县自然资源和规划局在本院指定的举证期限内提供如下证据：证据1.统一社会信用代码证书、证据2.法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；证据3.不动产登记申请受理通知书、文成县××镇××村街××号土地使用权及房产证、文成县××镇××村街××号土地使用证及房产证、《按份共有约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》，证明2020年3月31日原告向被告申请对坐落于文成县××镇××村街××号不动产进行变更登记，变更内容为“周志强、周志富、周志亮3人同意按现居住的楼层进行分割，周志强住2楼、周志富住3楼、周志亮住4楼，共有面积208平方，每份面积69.33平方，楼层面积不足的从一层补足，一层位置抽签或由贵中心确定”。被告收取原告申请材料后，向申请人出具受理通知书；证据4.大峃镇周村街25-4号文成县私有房屋所有权申请表（1989年）及文成县房屋四至墙界申报表、浙江省私有房屋所有权验证登记表（1999年）、文成县房权证大峃镇字第0××5号房屋产权证（1999年）、文成县房屋登记申请书（2009年）、文成县房屋登记申请书及房屋登记审批表（2012年）、文成县房屋登记申请书及房屋登记审批表（2013年），证明1991年12月19日经原告周志强和第三人周志富、周志亮三人申请，取得文成县××镇××村街××号房屋的产权证。1999年7月13日，经原告周志强申请对文成县××镇××村街××号房屋进行换证，换证后产权共有人仍为周志强、周志亮、周志富等三人。2009年11月11日经被原告申请对文成县××镇××村街××号房屋进行换证。2012年9月11日，原告及第三人周志富、周志亮申请在文成县××镇××村街××号房屋上增加周慧英为按份共有人，其中被答辩人周志强占2／6份额，第三人周志富占2／6份额，周志亮占1／6份额，周慧英占1／6份额。2013年，案外人周慧英申请赠与登记，将自己文成县××镇××村街××号房屋1／6份额赠与给王女平，经原告及第三人等同意后进行了变更登记，产权共有人变更为周志强、周志富、周志亮、王女平四人；证据5.大峃镇周村街25-4号土地使用权登记审批表（1998年初始登记）、土地使用权登记申请表、地籍调查界址确认表、宗地草图、周村村委会证明、协议书、文集用（1998）字第003295号集体土地使用权证、证据6.大峃镇周村街25-4号土地使用权登记审批表（2009年变更登记）、土地使用权登记申请表、地籍调查界址确认表、宗地草图，证明1998年6月26日，原告周志强和第三人周志富、周志亮三人对文成县××镇××村街××号房屋申请集体土地使用权初始登记；2009年10月19日，原告申请对文成县××镇××村街××号房屋的集体土地使用权证进行变更登记，变更后使用权人更名为原告周志强，并备注该宗地与周志富、周志亮共同使用；证据7.大峃镇周村街25-5号私有房屋所有权申请表（1989）、文成县房屋四至墙界申报表、房屋所有证存根，证明1991年12月19日经原告周志强和第三人周志富、周志亮三人申请，取得文成县××镇××村街××号房屋的产权证；证据8.大峃镇周村街25-5号土地使用权登记申请表、地籍调查界址确认表、宗地草图、文集用（1998）字第003294号集体土地使用权证、证据9.大峃镇周村街25-5号土地使用权登记审批表（2009年变更登记）、土地使用权登记申请表、地籍调查界址确认表、宗地草图，证明1998年6月26日，原告周志强和第三人周志富、周志亮三人对文成县××镇××村街××号房屋申请集体土地用权初始登记；2009年10月19日，原告申请对文成县××镇××村街××号房屋集体土地使用权证进行变更登记，变更后使用权人更名为原告周志强，并备注该宗地与周志富、周志亮共同使用；证据10.不动产不予登记告知书，证明被告于2020年3月31日作出编号：×××38《不动产不予登记告知书》，并于同日送达给原告。 第三人周志亮、王女平、郑颖慧、郑周捷未向本院提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据5、7、8内容与本案事实不具有关联，不予以认定；原告提供的其他证据真实性被告无异议，予以认定。关于被告提供的证据，证据1、2能证明被告主体资格；证据3、10能证明原告申请涉案登记，被告作出涉案不予以登记告知的事实，均予以采信。证据4-9能证明涉案两间房屋的产权登记情况，与本案具有关联性，本院予以采信。 经审理，本院认定事实如下：坐落于文成县××镇××村街××层房屋一间，登记于周志强、周志富、周志亮、王女平名下，其中周志强、周志富、周志亮各占2／6，周志亮、王女平各占1／6，登记面积为99.3平方，坐落于文成县××镇××村街××号××层房屋一间，登记于周志强、周志富、周志亮共同所有，面积为108.7平方米，上述两间房屋相毗邻，均已取得土地使用权证，登记由周志强、周志富、周志亮共同使用。 2020年3月31日，原告周志强及第三人周志富、周志亮向被告出具《按份共有约定不明确要求依法分割按份共有房产的报告》，及房产证、土地证，请求将上述两间房屋一并进行分割并登记，具体为：周志强二楼、周志富三楼、周志亮四楼，每份面积69.33平方，楼层面积不足从一层补足，位置抽签或由被告确定。同日被告作出《不动产不予登记通知书》，告知原告不予办理变更登记，故原告诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为被告作出不予变更登记告知是否符合法律规定。首先，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六第（四）款规定，不动产变更登记系发生于同一权利人之间的登记，变更登记方案应对所有权利人的份额作出处理，不应排除任何一个份额所有人的权利，原告周志强及周志富、周志亮虽然对两间房屋均占有份额，但第三人王女平对其中一间也占有1/6的份额，但涉案的申请书中分割方案并没有给予王女平分配份额，显然不符合变更登记的条件。其次，原告申请缺乏法定的材料。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应根据不同情况提交由批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。第四十三条规定，申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。《温州市不动产登记操作规范（试行）》10.2.3规定，宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）规定，宗地一经确定不得随意调整，宗地确需分割、合并或者调整边界的应经国土资源主管部门会同有关部门同意。本案中，涉案两间房屋原已各自独立登记，现申请分割变更登记，原告的申请涉及房产所有权变更登记以及土地所有权变更登记，被告虽予以受理，但缺乏有批准权相关行政主管部门的批准文件及相关的不动产界址面积等材料，进行变更登记于法无据。此外，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条、《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产登记以不动产单元为基本单元登记，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。从原告申请分割方案实际上无法构成若干独立的封闭空间。综上，原告申请变更登记不符合法律规定，《不动产登记暂行条例》第二十二规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违法法律、行政法规规定的；……”被告作出不予登记的告知事实依据清楚、法律适用正确、程序合法，原告请求判决撤销并予以登记，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下： 驳回原告周志强的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告周志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  林 波 人民陪审员  朱晓红 人民陪审员  朱 勇 二〇二一年二月二十六日 代书记员  季优星