江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9233号 原告（反诉被告）：李兵，男，1975年8月6日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：刘舒涵，江苏天茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王明武，男，1968年1月26日出生，汉族，住南京市。 被告（反诉原告）：金晓红，女，1968年12月30日出生，汉族，住南京市。 两被告共同委托诉讼代理人：张甫志，江苏国诺律师事务所律师。 原告（反诉被告）李兵与被告（反诉原告）王明武、金晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案，适用简易程序公开开庭进行了审理。后依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》第十六条规定，适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李兵及其委托诉讼代理人刘舒涵、被告（反诉原告）金晓红及共同委托诉讼代理人张甫志，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金20万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2020年3月21日，李兵的妻子作为其代理人与王明武及案外人云房源公司三方签订《存量房买卖居间合同》，约定被告将其位于南京市，房屋面积88.07㎡，房屋总价款200万元，房款的支付方式为合同签订当日李兵向王明武、金晓红支付2万元定金，2020年3月25日李兵向王明武、金晓红支付150万元，在取得上市确认书后2日内，再支付40万元房款，尾款8万元在办理过户当日交付，其他条款中约定由于国家政策导致交易不能正常交易，双方和平解约，除此之外任何一方违约将支付房屋总价款10%作为违约金。因该房屋为拆迁安置房，在上市交易前需要被告向房改部门递交材料申领上市确认书，根据上市确认书上记载的金额缴纳土地收益金后方能办理过户。王明武向李兵称自己去年曾打算出售该房，但在申领上市确认书后发现土地收益金金额为130余万元觉得太贵便没有继续，今年为了给儿子买房不得不卖，所以要求李兵第一笔房款就要缴纳150万元用于缴纳土地收益金，因此双方在云房源公司业务员见证下签订了补充协议，约定李兵于2020年3月25日支付的150万元作为购房款的一部分并且仅供用于王明武、金晓红缴纳土地收益金，如将该笔房款挪作他用或未按时缴纳土地收益金则视为单方面违约，李兵有权解除该合同，王明武、金晓红应全额退还已支付的购房款152万元并承担合同总价10%的违约赔偿金。后双方将房屋过户日期定在2020年4月15日。上述合同及补充协议签订后，李兵依约向王明武、金晓红支付了购房款152万元，但到约定过户时间，其在明明可以直接缴纳土地收益金后办理过户的情况下告知李兵土地收益金数额太大要搞清楚，但发现有人冒充自己做了假公证书，必须先要解决此事，只说让李兵等，但不知等多久，此后便再未与原告联系。原告在签订合同前从未听说过此事，且后来得知152万元首付款并没有专款专用于缴纳土地收益金，而是用来给被告儿子买房，延迟过户期间李兵曾想要解除合同，但王明武、金晓红表示没钱退还，无奈只能继续履行合同，缴纳的152万元长时间没有任何保证，王明武、金晓红也未履行合同约定按时交付案涉房屋，在李兵催促下方才交付了房屋钥匙。但因无法办理过户，李兵一直不敢装修入住，直至八月中旬才办理了房屋过户，事后王明武、金晓红一直借口迟延办理房屋过户系出于政策原因推脱自己的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）王明武、金晓红辩称：被告迟延办理房屋过户的行为不构成违约，案涉房屋系拆迁安置房，双方约定拿到上市确认书之后才能交易，办理确认书期间发现王明武、金晓红家庭拆迁的材料与给房改办备案的材料不符，导致房改办要调查拆迁的具体情况，所以才导致拖延了几个月的时间，这是客观不能，并非主观原因。综上，被告不构成违约。 王明武、金晓红向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金20万元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方之间系房屋买卖合同关系。在看房过程中，王明武、金晓红明确表示必须在2020年3月25日前支付150万元购房款，否则不签订房屋买卖合同，也明确表示该150万元系给小孩另行购房使用，不能耽误，在李兵认可该条件后，双方于2020年3月21日在中介处签订了房屋买卖居间合同。3月25日，李兵在中介处转账150万元购房款给王明武、金晓红，同时拿出事先拟好的补充协议一份，补充协议内容中约定150万元金额用途为2020年4月15日前出售案涉房屋向政府主管部门缴纳土地收益金，王明武、金晓红在签订该补充协议前一而再再而三的明确表示该款项是给小孩买新房摇号使用的，为了让卖房程序继续下去，被迫在补充协议上签字，上述情况李兵及中介均知晓。2020年3月26日中介陪同王明武、金晓红去南京市房改办递交过户材料，被告知等审核通知，期间又催促南京市房改办尽快给答复。2020年4月18日左右，南京市房改办打电话给王明武核实拆迁材料公证书记载的内容，而王明武对公证书记载内容事前都不知道，故明确向南京市房改办表示公证记载内容与家庭成员信息完全不符，并去燕子矶派出所调取家庭成员信息递交给南京市房改办，故南京市房改办称需要核实，公证书记载该房屋是继承，而事实上是赠与，因取得方式不同，导致缴纳的土地收益金数额不同，王明武也将该情况告知了李兵及中介公司，并要求南京市房改办及拆迁办更正错误的公证信息，但迟迟没有得到回复，该过程李兵及中介均知晓，该客观情况非王明武、金晓红所能控制，而且因担心时间过长，多次去南京市房改办主动要求先交费后处理，南京市房改办认为应先调查核实清楚后才能交费，一直持续到7月21日仍没有说法，直至7月23日才接到电话说可以交费，遂告知李兵第二天可以过户，并同时提醒李兵带40万元。7月24日，王明武、金晓红缴纳完相关费用后拿到上市，告诉中介通知李兵当日可以过户，之后又多次催促李兵安排时间过户，但李兵一直找理由推脱，直至8月11日过户完后才给付了48万元，根据合同约定，其没有在合同约定期限内给付房款，应支付违约金。 李兵对王明武、金晓红的反诉部分辩称：对王明武、金晓红诉称买卖合同补充协议是被迫签订的事实不予认可，王明武、金晓红也没有提供相应证据证明该协议是被迫签订。王明武、金晓红诉称7月23日要求李兵缴纳购房款后办理案涉房屋过户手续，之所以没有配合过户是因为根据双方签订的合同第二条D款约定尾款中的40万元是在王明武、金晓红缴纳土地收益金之后，李兵再行交付，直到李兵向法庭提交的7月23日电话录音中反复询问反诉原告到底有没有交这个钱，反诉原告一直含糊其辞不予正面回答，直到7月24日反诉原告才缴纳了土地收益金，而且是借钱缴纳的，李兵预付的150万元的专款已经被挪用，根据合同法第67条的规定，反诉被告作为后履行的一方，有权在先履行一方履行债务不符合约定时，拒绝向其履行的要求，并且在长达3-4个月的时间里，反诉原告都没有联系过反诉被告，反诉被告也有自己的生活和工作安排，反诉被告是做销售的，经常在周边出差，后面中介告诉反诉原告确实已缴纳了土地收益金后，便在出差回来的第一时间联系了对方约定了过户时间，故李兵不存在违约行为。 本院经审理查明以下事实：1995年2月19日，主管单位向赵美华发放《江苏省村镇工程建设许可证》一份，载明：建设单位（个人）赵美华，建设项目名称住宅，建设位置迈皋桥五塘村，建筑面积87.41㎡，根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条、《江苏省村镇建设管理办法》第八条规定，经审定，本建设工程符合村镇规划建设管理要求，准予建设，特发此证。 2008年10月13日，南京市南京公证处作出（2008）苏宁南证内民字第567号公证书一份，载明：继承人王明武、王有财、王巧娣，被继承人赵美华。查被继承人赵美华因病于2003年3月7日在南京市死亡注销户口。赵美华生前与丈夫王有财二人共有位于南京市.41㎡）。死者生前无遗嘱。依照相关法律规定，被继承人赵美华的遗产份额由其丈夫王有财、儿子王明武、女儿王巧娣共同继承。现王有财、王巧娣自愿放弃继承赵美华的上述遗产份额。故被继承人赵美华的上述遗产份额由其儿子王明武一人继承。 根据王明武向本院提交的《南京市征地房屋拆迁户购买拆迁安置房申请表》显示：申购人姓名王明武，家庭人口2人，为王明武及其子王宇恒，原住房地址窑上村23号，建筑面积87.41㎡，拆迁时间2008年12月4日，拆迁补偿金额195012元，申购75㎡一套。经拆迁实施单位及区拆迁安置房主管部门审核，王明武申报的家庭成员、住房情况属实，同意购买拆迁安置房。后于2008年12月4日，南京市下关区房产管理局（甲方、拆迁实施单位）与王明武（被拆迁人、乙方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明：甲方经宁征拆字［2008］032号通知同意，于2008年10月7日至2009年2月6日在下关区幕府山街道地块实施窑上一组地块项目的征地房屋拆迁工作。经双方协商，就乙方房屋拆迁补偿安置签署协议如下：乙方房屋坐落于下关区幕府山街道窑上村23号，建筑面积87.41㎡，位于本次拆迁范围之内；乙方被拆迁房屋货币补偿为199049元；乙方按宁政发［2007］61号、宁政发［2007］143号等有关规定程序和要求，以拆迁补偿款195012元来申购拆迁安置房，申购总建筑面积75平方米等。庭审中，王明武称以上材料均不真实，签名均非其本人所签，2020年3月26日其与中介去房产局提交案涉房屋过户的材料，房改办说这个房屋有问题，一家三口不能超过220㎡的面积，若超出则应缴纳收益部分的50%，其中一套是窑上村3号，一套是窑上村23号，还有一套是父母给王明武的房子，三处房屋加起来就超过了220㎡。后来称需进行审查，审查时间不确定，王明武就第一时间转告了李兵，随后就一直催促房改办审查解决。 2008年12月4日，蒋永秀、王德银、王明武、王陆林、王惠萍、王翠萍共同作出承诺书一份，载明：兹有下关区窑上村3号房屋所属人蒋永秀，土地使用证栖字第000065号，房屋实际建筑面积188㎡，认定房屋建筑面积126.67平方米，房屋总建筑面积314.67㎡，经家庭友好协商达成一致意见，将该处房屋总建筑面积分割如下，王明武87.41㎡、王陆林157.33㎡、王惠萍69.93㎡、王翠萍放弃、蒋永秀放弃、王德银放弃。同日，幕府山街道办事处开具证明一份，载明：兹有王明武，地址下关区窑上村3号，房屋建筑面积87.41㎡，特此证明。根据王明武提交的南京市栖霞区人民政府向蒋永秀发放的权证证书显示，土地坐落栖霞区迈皋桥五塘窑上一队村，用途宅基地，用地面积531㎡，房屋占地188㎡，院落用地342.8㎡，备注三户共用。 2019年9月15日，王明武（甲方、卖方）与案外人李姗姗（乙方、买方）就窑上村16号8幢三单元211室房屋买卖一事曾达成过协议，约定房屋建筑面积78.75㎡，房屋总价款为185万。 2020年3月21日，王明武（甲方、卖方）与司晓燕（乙方、买方代理人，李兵称与其为夫妻关系）签订了《存量房买卖居间合同》一份，载明：甲方自愿将坐落于南京市，该房屋建筑面积88.07平方米；双方协商一致，同意该房屋转让总价款为200万元，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付定金2万元；双方一致同意采取非资金监管方式进行交易；2020年3月25日过户送件当日前乙方将购房款150万元自行向甲方支付；确认书通过后2日内乙方将购房款40万元自行向甲方支付；甲方同意乙方自留尾款8万元在房屋交付当日，乙方自行向甲方支付；甲乙双方定于2020年3月25日正式交付该房屋；甲方应在过户后30天内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲乙双方确认已就房产交易具体事项协商一致并办理过户手续，同意在上市确认书申请通过后签署《南京市存量房买卖合同》；甲乙双方经协商一致，同意在签署网签备案合同后3日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记；由于国家政策导致交易不能正常交易，双方和平解约，除此之外任何一方违约将支付房屋总价款10%作为违约金等。同日，司晓燕向王明武支付了2万元定金，王明武出具了收款收据予以确认。 2020年3月25日，王明武、金晓红（甲方、卖方）与李兵（乙方、买方）签订了房屋买卖合同补充确认协议，约定：甲乙双方于2020年3月21日签署存量房买卖居间合同，现甲乙双方就购房款支付及用途协商一致补充确认如下：乙方于2020年3月25日支付甲方购房款150万元，该笔款项是购房款的一部分，仅供甲方用于2020年4月15号之前出售该房屋向政府主管部门缴纳土地收益金约140万元，如甲方将该笔房款挪作他用或未按时缴纳土地收益金则视为甲方单方面违约，乙方有权解除该房屋买卖合同，甲方应全额退还乙方应支付的购房款152万元，并向乙方承担合同总价款10%计20万元的违约赔偿金。同日，李兵向王明武支付了150万元，王明武出具了收款收据予以确认。庭审中，王明武、金晓红称签订该补充确认协议时非自愿，该款项系其给小孩用的，并非专款用于缴纳土地收益金。双方一致认可，对于何时拿到确认书是不确定的，故合同及补充协议中的日期是预估的，房屋实际过户时间为8月11日。 2020年5月8日，南京市南京公证处作出情况说明一份，载明：兹证明王明武于2020年4月30日来到我处，提供了（2008）苏宁南证内民字第567号公证书复印件要求核实，经查阅公证档案，上述公证书复印件与我处存档内容当事人及公证事项均不符，特此说明。根据被告提交的南京市公安局燕子矶派出所出具的户籍信息显示，窑上村3号户主为蒋永秀，其夫王德银，其子王明武、王陆林，其女王惠萍、王翠萍。 2020年7月24日，南京市住房保障中心向王明武、金晓红出具了南京市经济适用房（上市）确认书，载明：房屋坐落窑上村16号8幢二单元308室，转让方王明武，受让方李兵，转让面积88.07㎡，总房价200万，填表日期为2020年3月26日。同日王明武、金晓红缴纳了窑上村超保障面积购房款1364287元。2020年8月11日，李兵向王明武支付了剩余房款48万。 根据金晓红提交的录音显示，金晓红在曾就取得上市确认书及缴纳土地收益金一事与房改办工作人员进行过电话沟通，本院节选其中部分内容：房改办工作人员：“第一是公证书问题，肯定要等调查结果的，你也在反映的，第二是拆迁材料，两个拆迁都是王明武申购的，从现在材料来看，是应该合并的，我们有文件规定，对于超不超面积是由各个区认定，要有认定结果，文件下发后给各个区做过培训……你这除了公证书以外，还涉及签了两份协议，超不超面积，还是涉及这个问题”，金晓红：“现在怎么办？公证书在房改办确认是假的，还有一个23号协议是模仿我家老公的笔迹，那些人我都不认识，区里面应该有人通知房改办来核实吧”。房改办工作人员：“如果是这样你为什么还要交钱呢”。金晓红：“我现在不交钱不行，拆迁办不给我盖章，真的材料在拆迁办，假的材料在房改办，房改办没有错，是按照假的材料来收费，现在证据都摆在眼前，你们房改办不能视而不见，那肯定是要处理的……老头老太给的这个面积就算不给合并，王明武签的3号和23号这两个还是要合并，我们没有23号房子，这个跟我们没有关系，是别人做的材料，那个钱我不交也不行……我不交这个钱，人家买方也不愿意”……房改办工作人员：“本来拿到上市确认书才能代表买卖成立，领取确认书才能去过户，就不该说违约不违约，拿到确认书才能代表房子才能买卖”。金晓红：“第一次过来要交钱，我不知道公证书是假的，假的拆迁材料，他们不答应，说我违约，我不交钱不行了，只有把钱交了，我们第一次过来你们说能拿确认书，交130万”。房改办工作人员：“你不是觉得130万不应该交吗？从根本上认为就是超面积”。金晓红曾与中介一同至房改办就上述问题进行沟通，其中显示：房改办工作人员：“材料有假的，要先把材料问题弄清楚，他们一直主张那个房子是他们父母的，会不会超面积，如果还是超，等区政府认定结果，如果超这个钱还要交”。金晓红：“该交我还会交，现在不是在审核吗，你们以最快的速度……”。中介：“当时办理材料信息有出入，在核实信息，所以说没有办法交易？”。房改办工作人员：“等拿到上市确认书双方才能去交易，因存在问题，上市确认书现在无法出具”。后金晓红再次至房改办就上述问题与工作人员进行沟通，其中显示：金晓红：“我现在在耽误别人，别人在告我，要赔几十万的，要不你们给我先交钱，你们慢慢处理，我来交钱，后面追究，不是我真实意愿交钱的，交完钱慢慢处理”。房改办工作人员：“你愿意交，等我们流程”……金晓红：“这个假材料不是我提供的，房改办材料与拆迁办材料不吻合，假的材料怎么来的”。房改办工作人员：“这个假材料怎么做的，我们要调查清楚，要不怎么收你钱……确定一下你是愿意交吧？”。金晓红：“愿意交，你不给我处理，我愿意交，然后慢慢处理”。房改办工作人员：“处理事情工作人员今天下午跟你联系，可以收你这钱，会通知你过来交钱”。根据李兵提交的录音显示，李兵曾与金晓红、房产中介就税款缴纳问题进行过沟通，其中有如下内容：李兵：“刚才你不说了，现在的意思如果你正常交是可以交，是么？”。金晓红：“我要跟他讲，不追究我可以交”……李兵：“一直承诺是这么交税金额，是吧？现在我明白你大概意思，换另外一种方式就是说老太留给你们的遗产是不是就相对来讲有可能就不用交这么多了”，金晓红：“对”……李兵：“现在我说我理解的是不是这样，你现在如果交就正常交税，交一百多万对吧？是可以交的，手续可以做了。如果你现在用那种方式交的目的是什么？就是税高要不要少交是吧？”。金晓红：“对，假如不追究的话就可以交”。李兵：“也就是现在你如果正常交，按照之前的思路100多万是可以交的是吧”。金晓红：“对，如果坚决要求交他是给你交的，你说我不追究了，我要交，他给你交的……上市确认书为什么到现在不下来，到底多少钱，他说我们在审核中，但是有一点，就像你刚才讲的我今天要交这个钱，放弃我的权利，我就要交这个钱，我还是能交的。但是话讲回来100多万不是一个小数目，你说我也不可能说心甘情愿的马上就能把它放弃掉……”。 本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《存量房买卖居间合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。金晓红、王明武辩称签订补充协议时非系自愿，但未提交任何证据证明，故本院不予采纳。根据双方签订的房屋买卖居间合同约定于3月25日送件，当日给付150万元，后补充协议确认了该款项系用于4月15日之前向政府主管部门缴纳土地收益金，否则视为王明武、金晓红单方面违约。双方在此时即已明确交易案涉房屋要缴纳土地收益金及大概数额。王明武、金晓红在3月26日向南京市住房保障中心填表申请了南京市经济适用房（上市）确认书，因材料真假问题及超面积认定问题需待相关部门审核调查，庭审中，王明武、金晓红辩称因此拖延了几个月，应属客观不能，并非主观原因。但早在2019年9月15日，王明武曾与案外人李姗姗就其名下另一套拆迁安置房达成过买卖协议，时因相同的问题未缴纳土地出让金，直至2020年7月24日才与李兵所购案涉房屋一次性缴纳了土地出让金，由此也可说明对于需缴纳大额土地出让金一事，王明武、金晓红在与李兵发生交易前也即知晓。即便出现了相关材料真假不定的情形，根据双方提供的录音内容可以显示，政府相关部门的调查仅是对是否超出规定面积、是否能够做出上市确认书进行审核认定，而对于土地出让金是否应予缴纳的问题并未产生过多阻碍，王明武、金晓红向有关部门交涉的目的系欲通过等待调查结果从而有可能减少所应缴纳的土地收益金，在此期间，未积极促成交易的完成，后因迫于压力不得不缴纳相应费用时又被相关部门告知需等待流程，因此造成缴费时间的拖延，故王明武、金晓红系为了减少自身负担未在规定时间内对李兵支付的150万元专款用于缴纳土地出让金的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。2020年7月24日在缴纳土地收益金，获取上市确认书之后，双方就支付40万房款一事曾进行过交涉，通过录音可以显示，李兵对于王明武、金晓红在时隔数月之后是否已缴纳相应费用获取上市确认书存疑，金晓红在录音中表示将缴费发票发送给李兵，但未能提交证据予以证明。因王明武、金晓红违约在先，又未能将相关发票及上市确认书送达李兵进行确认，故李兵的质疑应属情理之中。李兵提交的过桥过路费发票、住宿费发票及火车票等可以初步证明其在7月29日至8月6日期间处于持续出差状态，原告称出差回来第一时间安排了见面，8月11日见到缴费发票并于当日向王明武转账48万元具有一定合理性，虽合同约定在确认书通过后2日内李兵自行向王明武、金晓红支付房款40万元，但因王明武、金晓红违约在先，基于后期发生事实，李兵对此具有合理抗辩权，王明武、金晓红在未提供任何证据证明已将缴费凭证发送给李兵且李兵恶意拖延付款时间的情况下，对于其反诉请求，本院不予支持。 就违约金的计算，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据上述原则结合本案具体情形，本院酌定被告给付原告违约金80000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决如下： 一、王明武、金晓红于本判决生效之日起十日内给付李兵违约金80000元； 二、驳回李兵其他诉讼请求；       三、驳回王明武、金晓红的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元、反诉费2150元，合计6450元，由王明武、金晓红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  胡 斌 二〇二一年二月七日 法官助理  杨 扬 书 记 员  张奕琪