浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10100号 上诉人（原审原告）：杭州沃通生态农业开发有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道白沙泉****。 法定代表人：刘殿通，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：严毛新，浙江尹天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州永洁达净化科技有限公司，住，住所地杭州市余杭区仁和街道三星路****（**厂房）**/div> 法定代表人：冯瑛，总经理。 委托诉讼代理人：陈国涛，浙江浙苏律师事务所律师。 上诉人杭州沃通生态农业开发有限公司（以下简称沃通公司）因与被上诉人杭州永洁达净化科技有限公司（以下简称永洁达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7037号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。刘殿通、严毛新、陈国涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2019年5月8日，沃通公司、永洁达公司签订《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》1份，该合同约定：永洁达公司将其所有的仁和街道三星路38号1号厂房一楼3100平方米加加层211平方米、东边73平方米，共约3384平方米厂房出租给沃通公司使用；沃通公司租赁具体用途以符合厂房所在地政府部门有关规定为准。前3年一楼租金按35元/月/平方米、加层按21元/月/平方米计算，一年租金共计1373568元，后三年按36元/月/平方米递增计算。在签署租赁合同同时，永洁达公司已完成租赁标的的消防验收事宜，永洁达公司承诺房产证于2019年7月1日前办好，以便沃通公司办理营业执照，沃通公司可开始部分装潢工程，具体施工根据现场情况双方及时沟通。如沃通公司自己要加楼层，如果有任何风险和损失，永洁达公司不承担任何费用、法律风险。租赁期限自2019年6月15日至2025年6月14日止，永洁达公司应于2019年6月15日前向沃通公司交付厂房及配套设施。租赁期间沃通公司除应按月支付租金外，还应及时缴纳水电费，目前水费4.8元/吨、电费1.15元/度，以后按国家调价，照实结算，不再计算损耗费、高压分摊费，电梯用电量费按面积分摊，按月支付。永洁达公司交付的厂房及配套设施应能够满足沃通公司正常使用的需要；租赁期间，沃通公司确需要对租赁标的进行改建、扩建的应事先书面通知永洁达公司其改建、扩建方案，且以不影响乙方正常经营为前提；未经永洁达公司同意沃通公司不得对租赁物进行改造和拆除，永洁达公司如需对租赁标的进行改造或拆除的，除应事先征得甲方书面同意外，按规定应取得有关部门审批的，则沃通公司还应通过永洁达公司报请有关部门批准后，方可进行。未经永洁达公司书面同意，沃通公司不得将厂房及其配套设施转租、转借给第三人；沃通公司转租时，承租方从事项目合法，符合环保消防条件，与本合同约定不相冲突，永洁达公司应当予以支持；租赁期内，未经永洁达公司书面同意，沃通公司擅自将厂房转租、转借他人使用的，沃通公司擅自拆改变动厂房结构或擅自对租赁标的进行改造、拆除的……永洁达公司有权终止本合同。2019年5月24日，沃通公司按约交纳第一年度租金1373568元及保证金100000元。 2019年5月至8月间，沃通公司法定代表人刘殿通与永洁达公司法定代表人冯瑛、永洁达公司人事之间微信聊天记录显示：冯瑛前期介绍若干次承租人，沃通公司未与之达成转租协议；冯瑛表示沃通公司擅自改动外墙、地基、地基承台已经露出、地上电缆已被破坏等情形不符合合同约定响到沃通公司营业执照办理，刘殿通表示“不好意思”，愿意恢复原状、赔偿。 2019年6月29日，沃通公司与刘春滨签订《租赁合同》，该合同约定：刘春滨承租沃通公司合法租赁的租赁标的中一楼1657平方米加夹层西边211平方米（该西面厂房合计1868平方米）；2019年6月29日前向刘春滨交付厂房及配套设施；刘春滨接收房屋后可开始部分装潢工程；沃通公司配合刘春滨办理营业执照。2019年8月20日，永洁达公司收到沃通公司提交的《转租申请》，该申请就前述刘春滨（拟注册公司名称为浙江牧联食品科技有限公司，经营范围为肉类分割包装业务）租赁事宜向永洁达公司申请转租，并要求永洁达公司配合办理营业执照等相关资质手续。2019年8月23日，永洁达公司书面复函沃通公司，该函件称因沃通公司对前述刘春滨承租事项在环保废水达标方面存在异议、沃通公司擅自转租、租赁标的西侧厂房装修用途与合同约定不符，故永洁达公司不同意沃通公司前述转租行为，并要求刘春滨方面停止装修、恢复原状。2019年11月，刘春滨因合同目的无法实现为由将沃通公司起诉至原审法院，要求解除合同、退还租金、赔偿装潢等损失。其起诉理由陈述：2019年6月29日《租赁合同》签订后，刘春滨即接收厂房并进行了装修；但因沃通公司无权转让租赁标的（作为产权人的永洁达公司不同意转租），导致刘春滨无法办理营业执照，进而租赁合同目的无法实现。2020年1月16日，原审法院作出（2019）浙0110民初19959号民事调解书，该调解书显示双方就解除租赁关系、沃通公司退还及赔偿1150000元（包括租金400000元、保证金50000元、各项损失700000元）、装修物归沃通公司所有达成一致调解意见。 2019年8月5日，永洁达公司向沃通公司发送告知书1份，该材料显示：永洁达公司现同意沃通公司在装修过程中搭建一隔层，但因超出承重范围涉及安全风险，明确不同意沃通公司提出的混凝土浇筑搭建隔层的方式。同月23日，永洁达公司人员赴租赁标的现场就隔层搭建提出异议。同月25日，永洁达公司向沃通公司发送函件1份，该函显示：因永洁达公司不同意转租给刘春滨（浙江牧联食品科技有限公司），沃通公司会按照合同约定，不会和刘春滨签订协议。永洁达公司同意沃通公司增加隔层，但在西面隔层搭建完毕后，又以钢梁过大影响房屋安全要求沃通公司拆除；永洁达公司须于2019年9月1日前提交租赁标的房产证已办理营业执照；租赁标的二楼焦氏公司冷冻库地板过薄，可能产生冷凝水滴下，要求永洁达公司予以改善。同月26日，永洁达公司向沃通公司发送律师函1份，该函显示：在合同履行过程中，沃通公司未经永洁达公司书面同意，对厂房南墙进行拆除、搭建二层隔层；永洁达公司多次要求沃通公司停止施工并提供消防、安全、环评等文件未果，现要求沃通公司进行整改、修复、隔层拆除；且前述刘春滨从事猪肉分割业务亦必须取得相应资质及街道书面同意报告。2019年8月底，沃通公司收到永洁达公司发送的营业执照。 2019年9月23日，杭州市余杭区综合行政执法局向沃通公司下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，该通知书显示：沃通公司在租赁标的处未取得建设工程规划许可进行建设，违反法律规定，应立即停止违法行为，并于同月30日前改正。 2020年2月21日，沃通公司发函至永洁达公司，要求永洁达公司尽快配合办理隔层建设规划许可证。 2020年4-5月，沃通公司法定代表人刘殿通与永洁达公司法定代表人冯瑛、永洁达公司公司人员黄永亮之间微信聊天记录显示：沃通公司要求永洁达公司办理隔层审批手续，冯瑛安排黄永亮处理；黄永亮明确陈述隔层系永洁达公司自行搭建，其会配合办理隔层审批手续；黄永亮和永洁达公司公司人员多次赴相关政府部门接洽许可证办理事宜未果；黄永亮多次与刘殿通、永洁达公司人员洽谈西面租赁标的退租、赔偿、违约责任问题未果。 2020年4月28日，沃通公司发函至永洁达公司，该函显示：沃通公司于2020年5月起，拟向次承租人转租浙江顺丰速运有限公司承租租赁标的西面厂房800平方米（租期自2020年5月1日至2025年6月14日）、浙江科羽农副产品有限公司承租浙江顺丰速运有限公司以外其余区域（租期自2020年5月1日至2025年6月14日），要求永洁达公司同意转租并配合次承租人办理营业执照；因该转租合法、符合消防条件，如永洁达公司拒绝转租沃通公司将停止支付下期租金。2020年5月14日，沃通公司发函至永洁达公司，告知因沃通公司未同意转租导致前述两次承租人租赁出现问题；现浙江壹鲜食品有限公司拟承租租赁标的东面厂房，要求永洁达公司同意转租并配合办理营业执照。 2020年5月18日，永洁达公司发函至沃通公司，该函显示：沃通公司未经永洁达公司同意擅自与第三方签订租赁协议、将租赁标的转租给第三方，已违背租赁合同约定；且永洁达公司已充分考虑沃通公司转租申请，但该申请需符合各项规定，需对次承租人经营资质、内容及有关事项进行具体审查；沃通公司可与杭州壹鲜食品有限公司人员与永洁达公司协商，确定转租事宜；在未取得永洁达公司书面同意的情况下，沃通公司不得自行转租，以免不必要损失。 2020年5月20日，沃通公司发函至永洁达公司，该函显示：沃通公司、浙江顺丰速运有限公司与永洁达公司就承租租赁标的西面一半厂房面谈无果，沃通公司可向永洁达公司主张空置损失；东半部分隔层处于空置停工状态，沃通公司拟搭建冷库并近期开始施工。 2020年5月21日，永洁达公司向沃通公司发函，该函显示：关于次承租人浙江顺丰速运有限公司转租申请，永洁达公司已明确不同意转租；沃通公司隔层施工方案、现场施工情况存在环保、消防等方面安全隐患，已经杭州市余杭区综合行政执法局认定处罚，而沃通公司依然未予更正，因此产生损失与永洁达公司无关；沃通公司施工、转租应当符合规划审批、“美丽余杭”等规范性文件规定。 2020年5月22日，沃通公司发函至永洁达公司，该函显示：隔层搭建系经永洁达公司同意，未违反操作相应规范性文件内容，亦不免除永洁达公司提交申报材料义务；沃通公司转租行为亦符合相应规范性文件规定。 另查明：1.关于电费交纳情况：2019年12月至2020年3月，沃通公司共计产生8808度的电力消费，按1.15元/度的标准向沃通公司交纳电费共计10129.20元；而在此期间永洁达公司分别以0.99元平均价格向国家电网交纳电费。2.关于楼顶漏水情况：2020年6月，沃通公司向永洁达公司反馈租赁标的漏水情况，系二楼焦氏公司作业所致，要求永洁达公司予以解决；永洁达公司向焦氏公司反馈相应问题，并要求予以处理。3.2020年8月10日经原审法院现场勘验：一楼西面及加层目前处于空置状态，其中钢结构夹层已搭建完毕（沃通公司陈述为刘春滨退场后的原始状态），各方当事人均同意解除西面租赁标的租赁关系。租赁标的东面及隔层已装修、搭建完毕，其中隔层下为“加工出口区”、冷库等功能区，具备使用条件，部分冷库已经投入使用；隔层上为办公区，沃通公司已经实际入驻该办公区。4.《杭州市建设工程规划许可修改操作规定》显示如下内容：规划许可原则上应该在修改内容实施之前进行；主要技术指标调整包含总图整体空间布局调整，建筑幢数、层次调整等；前述调整应严格控制，确需修改的，建设单位应先向规划部门提出书面申请，规划部门对申请修改内容进行审查，研究是否同意，出具同意受理申请的书面意见；对已实施的修改内容，建设单位应书面如实向规划部门申报，经规划部门研究属可改正措施消除对规划实施影响的，在完成违法建设罚款后，可通过限期补办、变更手续等方式予以改正；建设单位提交的书面申请报告包含修改的内容、原因、修改后设计方案图纸或文本（包含前后对比）。5.沃通公司因本案支出财产保全申请费5000元。 现沃通公司于2020年5月21日起诉至原审法院，诉讼请求：1.永洁达公司立即向有关部门申请办理租赁标的一楼隔层规划许可证；2.免除因永洁达公司违约导致沃通公司无法正常使用租赁物期间的租金（暂计为1259104元，自2019年7月1日暂计至2020年5月31日）；3.将永洁达公司不同意转租的租赁标的西面厂房（含加层共计1868平方米）退还给永洁达公司，并由永洁达公司赔偿该部分装修损失700000元；4.永洁达公司赔偿因其违约行为导致租赁标的东面厂房不能正常使用期间的装修折旧损失（暂计为336100元，自2019年7月1日暂计至2020年5月31日）；5.永洁达公司退还多收电费4409元；6.永洁达公司承担本案诉讼费用。本案诉讼中，沃通公司变更2、3、4诉请为：2.永洁达公司退还因永洁达公司违约行为导致沃通公司无法使用租赁标的2019年6月15日至2020年6月14日间沃通公司已支付租金1373568元；3.将永洁达公司不同意转租的租赁标的西面厂房（含加层共计1868平方米）解除租赁关系，并退还给永洁达公司，由永洁达公司赔偿该部分装修损失700000元；4.永洁达公司赔偿因其违约行为导致租赁标的东面厂房不能正常使用期间的装修折旧损失221636元。 原审法院认为：关于租赁关系，各方均无异议，依法应予确认；本案争议焦点为沃通公司主张的违约行为是否成立，以及基于违约行为主张的损失是否合理。 首先，沃通公司主张永洁达公司违约的事实是否成立。 1.刘春滨（浙江牧联食品科技有限公司）转租行为的违约认定。租赁合同约定双方于2019年6月15日交接租赁标的；同月29日沃通公司即和刘春滨达成书面租赁协议，并约定同日交付租赁标的西面厂房，与此同时刘春滨即对租赁厂房展开隔层搭建等重大装修行为，迟至2019年8月20日沃通公司方向永洁达公司提交《转租申请》，该转租行为至始缺乏有效证据证明已提前告知永洁达公司，并取得永洁达公司书面同意，而在未有效告知永洁达公司并取得书面同意的情况下，次承租人刘春滨及开始对租赁标的西面厂房开展重大装修施工，显然于租赁合同约定不符，故永洁达公司主张沃通公司擅自转租行为违背合同约定具备合理性。虽然沃通公司主张以口头告知永洁达公司，但缺乏证据予以支持，该院不予采信。综合各方当事人提交证据，可知永洁达公司至始对该转租行为均不予认可，要求永洁达公司不得擅自转租，并提出关于环保、装修方面异议；而2019年8月25日沃通公司发送永洁达公司函件中，沃通公司亦确认“对于贵方提出的不得将场地转租给浙江牧联食品科技有限公司的要求，我们会按照和你方合同约定，未经你方书面同意，不会和该公司签订租赁协议”，也即沃通公司亦确认其转租行为与租赁合同约定不符。综上，在刘春滨租赁关系中实系沃通公司违背合同约定，永洁达公司不存在相应违约行为。 2.2020年5月间浙江顺丰速运有限公司、浙江科羽农副产品有限公司、浙江壹鲜食品有限公司转租行为的违约认定。根据各方当事人提交证据可知在沃通公司已与第三方达成租赁合意的情况下方向永洁达公司提交转租申请，永洁达公司及其工作人员多次明确表示按照租赁合同约定会予以配合，并表明不同意沃通公司擅自转租并要求与第三方次承租人、沃通公司就租赁事宜进行面谈，但各方并未就转租事宜达成一致；永洁达公司多次表明租赁标的隔层方案、环保、消防存在重大安全隐患。而2019年9月杭州市余杭区综合行政执法局已沃通公司下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，就隔层违建行为进行处罚，在租赁标的隔层未取得规划许可证、违法建设的情况下，沃通公司多次联系并要求转租事宜，显然不具备合理性，亦影响后续租赁关系的效力。虽然租赁合同约定沃通公司转租时如承租方项目合法、符合消防及环保条件、符合合同约定应予支持，但也系在提前书面通知、各方当事人达成一致意见、不存在违法行为的情况下。故此时亦无法认定永洁达公司对转租的质疑构成违约。 3.隔层规划许可未完成补办是否构成永洁达公司违约。2019年8月5日函件表明永洁达公司同意沃通公司搭建隔层，但对沃通公司搭建隔层的方式不予认可；按照租赁合同约定沃通公司搭建隔层除征得永洁达公司书面同意外，按规定应取得有关部门审批的，还应报请有关部门批准后方可进行。而综合前述沃通公司与刘春滨转租行为缺乏证据证明沃通公司书面同意、沃通公司确认租赁标的西部厂房目前为刘春滨租赁关系解除后初始状态未做变更的事实，可知刘春滨对于租赁标的西部厂房的隔层搭建等重大装修行为缺乏证据证明已取得永洁达公司同意，也即虽然沃通公司、永洁达公司双方就隔层搭建达成一致意见，仍不能否认租赁标的隔层搭建并未按照约定经过申请沃通公司同意、报批后方可施工程序的事实，故如隔层搭建在实际施工后受到行政部门处罚而产生补办的义务，已超出租赁合同约定具体情状。此时，各方当事人应当相互配合，按照行政部门规定，确保租赁合同正常履行。综合各方当事人提交证据可知：沃通公司屡次、连续要求永洁达公司作为申请人办理隔层规划许可证，永洁达公司要求沃通公司消除装修方式、安全、环保、消防等方面疑虑；沃通公司要求永洁达公司配合办理规划许可证，永洁达公司方人员已与沃通公司方人员多次接洽相应部门但办理未果。综上，在缺乏证据就相应隔层搭建提前通知永洁达公司、缺乏证据证明沃通公司已向永洁达公司及相关政府部门提交符合政府规范性文件规定的审批材料、双方协商过程中双方人员多次就隔层搭建进行协商及赴政府部门接洽的情况下，并无充分证据证明永洁达公司怠于履行规划许可证办理事宜。另，结合经该院勘验表明租赁标的东部厂房已经实际搭建完毕，隔层上方沃通公司已经实际办公入驻、隔层下方搭建单位沃通公司业已部分启用、双方一直就租赁标的西部厂房退租方案进行协商的事实，可知隔层规划审批与否并不影响沃通公司对隔层的实际使用。 4.永洁达公司延期提交房产证复印件是否构成违约。综合双方微信聊天记录可知永洁达公司延期提交房产证复印件属实，为此沃通公司于2019年8月25日发函要求永洁达公司于2019年9月1日前提交房产证复印件，进而永洁达公司于2019年8月底向沃通公司发送房产证复印件，因此按照沃通公司指定日期、永洁达公司已经完成房产证复印件提供义务，不存在相应违约行为。 5.租赁标的漏水是否构成违约。综合各方当事人举证及该院现场勘验证据可知租赁标的二楼漏水情况的确存在，该漏水原因系二楼焦氏公司冷库冷凝水滴落所致。基于合同相对性以及缺乏证据证明永洁达公司已就漏水事宜完成整改的事实，沃通公司要求永洁达公司处理漏水事宜并无不妥。此时永洁达公司未就该事宜完成整改造成租赁标的瑕疵，的确存在违约行为。基于沃通公司已经实际办公入驻，沃通公司主张该行为系重大违约则缺乏事实及法律依据。 6.永洁达公司是否存在电费超额收取的违约行为。租赁合同约定“电费1.15元/度，以后按照国家调价，照实结算”，故电费应当据实结算，虽然沃通公司亦举证证明国家电网相应标准，但永洁达公司已提交具体国家电网盖章确认的缴费明细予以证明，在结合案涉厂房用电系工业用电、存在峰谷电价阶梯收费的事实，该院酌情确定电价据实收费标准应为0.99元。故沃通公司按照1.15元/度收费存在违约行为，据此沃通公司要求退还1411.04元电费的诉请依法应予支持。但沃通公司主张该超额收取电费行为系重大违约则缺乏事实及法律依据。 第二，沃通公司主张各项诉请是否应予支持。1.关于要求办理规划许可证。按常理许可证办理应按照规范性文件、属地政府部门要求、双方协商配合方能为之，故该事宜应系双务行为。在规划许可证办理无证据表明永洁达公司存在违约行为、租赁合同履行过程中永洁达公司亦未明确表示拒绝办理规划许可证的情况下，沃通公司仅要求永洁达公司向有关部门申请办理规划许可证，不具备可操作性，故该诉请该院不予支持。2.关于租赁标的西面厂房退还及损失赔偿事宜。因西面厂房退还及租赁关系解除各方当事人均无异议，故对该部门租赁标的解除租赁关系，该院予以确认。而至于该损失700000元（来源于赔偿刘春滨的装修损失700000元）系沃通公司径行转租而产生，并非基于永洁达公司违约行为；且租赁合同约定沃通公司对所其进行的装修或增设的设施、设备，有关费用由沃通公司自行承担，租赁期满或沃通公司不能续租的沃通公司可自行处理，永洁达公司不用任何补偿，现租赁标的西部厂房仅存一隔层，沃通公司可径行拆除恢复原状处理，永洁达公司并不负担任何赔偿义务。3.沃通公司要求免除一年的租金，基于永洁达公司除二楼漏水外并不存在重大违约行为，沃通公司业已实际使用厂房并具备相应营业事实，其要求永洁达公司全额免除一年租金1373568元显然缺乏事实及法律依据。4.沃通公司要求永洁达公司赔偿一楼东面不能正常使用期间的装修折旧损失221636元，现租赁标的东面除二楼漏水外，沃通公司已经实际办公入驻并启用部分厂房设施，虽然该部分标的存在漏水情形，但不影响沃通公司正常使用；而沃通公司所主张的不能正常使用主要系规划许可证、转租等理由，但基于前述无证据证明永洁达公司存在相应违约行为的事实，沃通公司该主张并无法律依据。且关于漏水事宜，沃通公司亦未提供具体的损失清单及依据，故该院不予支持。5.关于电费退还，该院就1411.04元范围内予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沃通公司与永洁达公司于2019年5月8日签订的《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》中余杭区仁和街道三星路38号1楼西边1868平方米厂房（包含一楼1657平方米、加层211平方米）租赁关系于判决生效之日解除；二、永洁达公司于判决生效后十日内退还沃通公司超额支付电费1411.04元；三、驳回沃通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取12598元，由沃通公司负担12573元，由永洁达公司负担25元。财产保全申请费5000元，由沃通公司负担4966元，由永洁达公司负担34元。 宣判后，沃通公司不服，向本院提起上诉称：一、《租赁合同》中出租方同意承租方转租的约定明确；微信证据中出租方向承租方主动介绍转租客户的意思表示清晰。合同订立的目的就是允许该厂房转租的，这一重要事实一审判决未予认定，属于事实认定错误。1、关于转租问题的约定在《租赁合同》的第十一条，名为“双方特别约定”，可见该条约定比其他条款更重要，该条明确了承租方有转租权，只要项目合法、符合环保消防条件即可。2、判决书第17页、19页两处认为承租人出租房屋应该再次提前告知出租人，没有合同和法律依据。二、判决书认定“租赁标的存在漏水，但不影响原告正常使用”，且判决不减免房租，既违反基本生活常理，且违反合同规定。三、申请办理隔层规划许可证应由房主办理的事实清楚、周边房屋多已经办理隔层的事实清楚，在永洁达公司已经书面同意“搭建一隔层”的背景下，永洁达公司拒绝办理许可证，一审判决未认定其构成违约，属于事实认定错误。四、本案中出租方在出租市场变化后进行各种违约行为的事实非常清楚，一审判决支持了出租方的不诚信行为，违背了基本的诚实信用原则，让人寒心。综上，请求：1、撤销原审判决；2、改判支持沃通公司原审诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由永洁达公司负担。 被上诉人永洁达公司辩称：原审裁判并无不当之处，请求予以维持。一、租赁合同中并未明确沃通公司租赁的目的是为了转租，合同约定转租必须经永洁达公司书面同意，合同也约定了永洁达公司同意转租的条件。永洁达公司将中介微信推荐给沃通公司，是因为沃通公司有这个需要，永洁达公司予以帮助，并非是永洁达公司同意沃通公司转租给谁。因租赁物地处工业区，当地行政机关对引入的企业有税收、环保等特殊要求，故永洁达公司在发生转租时要求对转租商户进行严格审核，这符合厂房使用规定也符合当地政策。二、渗漏实质是冷凝水，不是质量问题，也不属于重大违约。三、隔层，城管部门已经确认属于违章，拆除是理所当然的。四、永洁达公司严格履行合同约定，沃通公司需要转租，永洁达公司要求其将转租商户叫来协商，确认企业性质、经营目的均符合合同约定，并非是因为价格上涨，故意解除租赁合同。并且，客观上是沃通公司至今已经长达近一年左右未支付房租，构成违约，但永洁达公司也未要求解除合同，仍旧希望沃通公司能继续履行合同。 二审中,上诉人沃通公司向本院提交下列证据： 证据1、《函》（永洁达致沃通）2020.4.30，欲证明永洁达公司拒绝沃通公司的合理转租申请。 证据2、《关于办理规划许可证、转租、租金事宜的函》（沃通致永洁达）2020.5.26，欲证明永洁达公司拒绝为隔层办理审批手续，拒绝沃通公司转租。 证据3、《关于贵方的冷冻仓库和冻品车间影响一层用户对厂方楼板可能造成质量问题的函》（永洁达致焦氏公司）2020.6.9，欲证明2020年6月5日之前开始，出租房屋一直漏水，使沃通公司不能正常使用房屋；2、漏水问题至2020年10月底仍未解决，使出租房屋不能正常使用。 证据4、《告知函》（沃通致永洁达）2020、11、1 《函》（沃通致永洁达）2020.11.13 《回告函》（永洁达致沃通）2020、10、27 《厂房交接确认书》2020.11.25 上述证据欲共同证明1、西侧房已于2020年11月25日退还给沃通公司；2、沃通公司为减少双方损失曾一再努力要求先将西侧房屋内的钢架先行保留，待二审判决分清责任后，再行处理钢架。但永洁达公司执意不肯，该拆除损失应由永洁达公司承担。3、直到2020年11月13日永洁达公司仍然以“目前处于诉讼期”为理由拒绝沃通公司转租。 证据5、《关于请求将一楼部分厂房转租的函》（沃通致永洁达）2021.1.12 《回复函》（永洁达致沃通）2021.11.13 上述证据欲证明直到2021年1月13日，永洁达公司仍然无理由拒绝沃通公司的合理转租申请。 被上诉人永洁达公司未向本院提交新的证据。 永洁达公司对沃通公司所提交证据的真实性均无异议，证明目的有异议。本院经审查认为：2020年4月30日永洁达公司给沃通公司的回函内容符合双方合同约定，不能证明永洁达公司拒绝沃通公司合理转租申请的事实；2020年5月26日沃通公司致永洁达公司的函件，属沃通公司的单方陈述，不是永洁达公司的意思表示，故该函件不能证明永洁达公司拒绝履行合同义务的事实；2020年6月9日，永洁达公司致焦氏公司的函件内容表明永洁达公司就租赁物楼顶板渗水问题要求焦氏公司予以解决，并将焦氏的整改方案告知并征求沃通公司意见，函件内容本身无法证明渗水程度以及对沃通公司正常使用的影响。沃通公司所提交的交接确认书可以证明沃通公司于2020年11月25日将西侧1868平方米产房恢复原状返还永洁达公司，双方之间关于西侧厂房返还的相关往来函件仅属于单方观点陈述，至于西侧厂房解除的原因，本院将围绕当事人的诉讼请求在判决理由部分予以说明。双方当事人于2021年1月关于转租问题的函件往来与本案沃通公司一审诉讼请求缺乏关联，本院对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，沃通公司于2020年11月25日将西侧1868平方米产房恢复原状返还永洁达公司。 本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，沃通公司上诉要求撤销原判，发回重审或者改判支持其一审诉讼请求。本案一审不存在严重违反法定程序问题，沃通公司要求发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于沃通公司一审各项诉讼请求是否成立问题。 （一）、沃通公司第一项诉讼请求要求永洁达公司立即向有关部门申请办理租赁标的一楼隔层规划许可证。案涉双方当事人之间的租赁合同约定：未经永洁达公司同意沃通公司不得对租赁物进行改造和拆除，永洁达公司如需对租赁标的进行改造或拆除的，除应事先征得甲方书面同意外，按规定应取得有关部门审批的，则沃通公司还应通过永洁达公司报请有关部门批准后，方可进行。现沃通公司未提交证据证明其在实施隔层改建之前已经取得永洁达公司书面同意，并且，其实施的改建行为属于未批先建。2019年9月23日相关行政部门的《责令立即（限期）改正违法行为通知书》要求沃通公司立即停止违法行为，并于同月30日前改正，沃通公司于2020年2月21日才发函永洁达公司要求其配合办理隔层建设规划许可证，沃通公司的行为与相关行政机关的要求亦不符。故，关于隔层搭建问题，沃通公司首先未严格依据合同约定履行手续。现沃通公司亦未提供有效证据证明其已经提交了办理许可证需要提交的相应资料，也未举证证明案涉租赁物目前具备办理改建规划许可的条件，故其主张永洁达公司拒绝办理许可证构成违约，缺乏事实和法律依据，原审法院驳回其该项请求，并无不当。 （二）沃通公司第二项诉讼请求要求永洁达公司退还其已经交纳的第一年租金，理由是永洁达公司存在违约行为导致其无法使用租赁标的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉租赁物在2019年6月15日至2020年6月14日期间，一直由承租沃通公司占有使用，现沃通公司要求永洁达公司将上述期间的租金全部返还，除非系永洁达公司原因导致沃通公司在此期间对租赁物无法使用收益。而本案中，首先，前文已述沃通公司主张的永洁达公司拒绝办理许可证构成违约的上诉理由不成立，沃通公司以此为由要求返还减少租金缺乏依据。其次，双方租赁合同约定租赁具体用途是“符合厂房所在地政府部门有关规定”，沃通公司上诉主张合同订立的目的就是“转租”，与合同约定不符。合同中特别约定，沃通公司转租时，承租方从事项目合法，符合环保消防条件，与合同约定不相冲突，永洁达公司应当予以支持。同时约定沃通公司未经永洁达公司书面同意，沃通公司不得转租。上述约定相结合，说明沃通公司转租前必须经永洁达公司审查转租是否符合合同约定条件，沃通公司上诉主张其转租无须提前告知永洁达公司，属于对合同条文的错误理解，本院不予采纳。沃通公司在未提前告知永洁达公司的情况下，便与刘春滨（浙江牧联食品科技有限公司）签订租赁合同，在刘春滨对租赁物进行隔层搭建后，沃通公司才向永洁达公司提交《转租申请》，原审法院认定刘春斌租赁关系中实系沃通公司违背合同约定，永洁达公司不存在违约行为，并无不当。沃通公司于2020年4月底开始与永洁达公司沟通浙江顺丰速运有限公司、浙江科羽农副产品有限公司、浙江壹鲜食品有限公司的转租事宜，永洁达公司的相关回函内容符合合同约定，并不存在无理阻止转租的事实。沃通公司在其起诉后就转租事宜与永洁达公司的往来函件不应作为判定其起诉时事实依据是否成立的依据，本院不作认定。故沃通公司主张永洁达公司无理拒绝转租，导致合同目的落空，亦缺乏事实和合同依据。再次，关于租赁标的漏水问题。沃通公司致永洁达公司的《关于要求解决楼顶板渗水的函》表明，2019年8月25日，尚未实际发生漏水。在沃通公司装修过程中，偶有水滴滴下。在2020年6月5日左右，发现楼顶板滴水变多。故依据沃通公司自己的陈述可以确认漏水发生在第一年租金即将到期时，并且漏水程度亦未导致其无法使用，故沃通公司以漏水为由要求减免第一年租金亦缺乏依据。综上，沃通公司的该项诉讼请求不成立。 （三）沃通公司第三项诉讼请求要求解除西侧厂房的租赁关系，并由永洁达公司赔偿西侧部分装修损失700000元，理由是永洁达公司不同意转租，构成违约。首先，关于西侧厂房租赁关系的解除问题。前文已述永洁达公司在转租问题上不存在违约，沃通公司要求解除的理由不成立，其不享有西侧厂房租赁关系的解除权。现基于沃通公司要求解除，永洁达公司亦同意解除，故西侧厂房租赁关系的解除原因是双方协商一致解除。双方在2020年11月25日也办理了腾退交接手续，故双方关于西侧厂房的租赁关系在办理腾退交接时已经终止。其次，租赁合同关系中，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。沃通公司请求赔偿的装修损失700000元来源于赔偿刘春滨的装修损失700000元，而沃通公司转租给刘春滨之前未经永洁达公司同意，故刘春滨的装修属于未经永洁达公司同意的装修，因此沃通公司要求永洁达公司赔偿装修损失，缺乏法律依据。 （四）沃通公司第四项诉讼请求要求永洁达公司赔偿因其违约导致租赁标的东面厂房不能正常使用期间的装修折旧损失221636元，理由是永洁达公司在办理隔层规划许可证、转租以及漏水问题上存在违约。首先，装修折旧损失是在租赁合同提前解除或者终止情况下发生的损失，而本案中双方关于东面厂房的租赁关系依然存续，沃通公司也在实际使用东面厂房，故其要求永洁达公司赔偿装修折旧损失缺乏依据。其次，若因租赁物漏水对沃通公司的装修物造成损害，沃通公司可以就具体损失另行主张赔偿。原审法院驳回沃通公司装修折旧损失的请求，并无不当。 （五）沃通公司第五项诉讼请求要求永洁达公司退还多收的电费4409元。双方合同约定按照国家调价，照实结算。原审法院根据永洁达公司提供的缴费明细据实结算电费，符合合同约定。 综上，沃通公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25186元，由杭州沃通生态农业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月五日 书记员  张诗雯