湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初181号原告：周书云，女，1963年5月5日出生，汉族，住邵阳县。原告：罗凯，男，1986年3月22日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：罗学武，男，1962年11月8日出生，汉族，住邵阳市大祥区。系原告罗凯之父。被告：邵阳纺织机械有限责任公司，住所地：邵阳市双清区。法定代表人：刘序焱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎，男，1972年11月25日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被告：国营邵阳第二纺织机械厂，住所地：邵阳市大祥区。法定代表人:唐蕾，系该厂厂长。委托诉讼代理人：刘莎，男，1972年11月25日出生，汉族，住邵阳市大祥区。原告周书云、罗凯与被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周书云、原告罗凯的委托诉讼代理人罗学武及被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂的委托诉讼代理人刘莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周书云、罗凯向本院提出诉讼请求：1、判令二被告依照合同约定立即将门面移交给原告，赔偿因违反合同延期交付门面的经济损失，经济损失以门面租金形式体现，2019年度每间门面租金按每月1000元计算，三间门面计每月3000元，从2019年7月15日至2019年12月31日，小计16500元，2020年度每间门面月租金1500元，三间门面每月租金计4500元，自2020年1月1日起至2020年12月31日，小计54000元，两年共计70500元，被告未交付门面前，门面租金按同期邻近相似门面租金标准，由原告向被告收取，有关税费由被告承担，直至门面实际交付给原告之日止；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月19日，二被告发布《关于国营邵阳第二纺织厂宝庆西路、马蹄路64间门面资产拍卖转让有关情况的公告》，委托邵阳市阳光拍卖有限责任公司进行拍卖，公告第4条载明：“关于资产移交事宜竞买成功的买受人在办理不动产权证后，国营邵阳第二纺织机械厂保证将标的物移交给买受人，拍卖公司协助。”原告依据上述公告参与竞买，并于2019年7月1日向拍卖公司交付拍卖保证金60万元（约定拍卖标的物保证金30万元，另30万元为其他标的物保证金，双方后协商均转为房屋价款），7月12日，原告经过竞拍，买得二被告位于××路××号××村××栋××单元门面3间。当天，以二被告为甲方，以原告为乙方，双方签订了《转让合同》，合同约定，总价款为82万元，乙方在合同签订后5个工作日内支付给拍卖公司，资产过户手续甲方委托拍卖公司办理，各种税费由乙方承担，乙方违约，保证金不予退还，甲方违约，应赔偿乙方的经济损失，合同签订后，原告于2019年7月19日向拍卖公司支付后续价款22000元，2019年7月31日支付办证费用、拍卖佣金共143500元，共支付963500元，但二被告违反《转让合同》约定，长期不能清退门面的原承租人及强行占用该门面的经营者，无法将转让给原告的门面交付给原告，经多方交涉，二被告仍无法履行转让合同，但又不退还原告的款项，赔偿原告损失，请求法院支持原告的诉请。被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂共同辩称：1、二被告于2020年12月31日已将房屋移交给原告；2、从2014年1月开始，黄伟(卫)就一直按照租费3000元/3/年交纳给二被告。黄伟(卫)于2019年1月就将2019年1月至2019年12月31日的租赁费已经交清，因此，根据原被告签订的转让合同书中关于门面原租金处理的约定，即已收则收的原则，被告不应承担原告2019年7月15日至12月31日的租赁费；3、至于2020年1月至2020年12月的租赁费，原告已于2020年1月7日将三间门面最北的一间转租给李书民，其签订合同约定租费从2020年4月10日开始计算，因此最北面一间的租赁费从2020年4月10日之后不应由被告承担。二被告应承担原告的损失是2020年1月至2020年4月10日三间门面的租赁费及2020年4月10日至2020年12月31日二间门面的租赁费，且租赁费应该按照被告原出租给黄伟(卫)3000元/3间/年计算，而不能按照原告主张的1500元/间/月计。因为每间门面租赁费的多少与市场行情及承租人的租赁用途等多方面因素有关联，除非通过具有鉴定资质的鉴定机构鉴定，否则只能按照此前的租赁费标准计算损失。最多也只能按照黄伟(卫)此前对外租赁的35000元/3间/年计算。35000元/3间/12月/30日*3间*100日(3个月又10日)+35000元/3间/12月/30日*2间*260日(8个月又20日)=26574.07元。经审理查明：2019年6月19日，被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂面向社会公开发布《关于国营邵阳第二纺织厂宝庆西路、马蹄路64间门面资产拍卖转让有关情况的公告》，并委托邵阳市阳光拍卖有限责任公司对门面资产进行拍卖，公告第4条载明：“关于资产移交事宜竞买成功的买受人在办理不动产权证后，国营邵阳第二纺织机械厂保证将标的物移交给买受人，拍卖公司协助。”同年7月12日原告周书云、罗凯通过公开拍卖竞得二被告位于××路××号××村××栋××单元门面3间【不动产权证分别为：湘（2019）邵市X、X、X号】，当日，二被告（甲方）与二原告（乙方）签订门面《转让合同》，合同中约定，乙方按合同规定付清成交价款并在拍卖公司办理有关交易手续后，在10个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同办理过户手续；甲、乙双方不得故意拖延产权过户办证时间，因配合不力无故拖延过户办证时间的一方均应承担拖延时间而给对方造成的损失；乙方在办理好资产过户手续后，门面原租赁户及强占住户的清退、搬迁事宜甲方协助乙方共同清退；资产移交前涉及的原产权方面的问题及债权债务由甲方负责处理；乙方接收甲方移交的资产后，自行组织人员对该资产进行管理、自负责任。若该资产已对外租赁且未到期的，乙方必须保证按原租赁合同所约定的条款履行到期（但乙方与原租赁人协商一致的除外），未到期的租赁合同的权利义务由乙方承接。但拍卖前，甲方已按照租赁合同期限将后续的租赁费全部收取，按已收则收的原则处理；若甲方未收取的和未续签租赁合同原承租人仍在使用的，其应收而未收部分的租金移交给乙方按原租赁合同约定的标准收取。合同签订后，二原告依约支付全部购房款并交齐办证资料及相关费用。另查明，因涉案的三间门面在拍卖前一直由被告单位的职工黄某承租，租金共计3000元/年（3间），黄某在承租期间又转租给李某等人（按6个月15000元租金的标准收取），黄某向被告交纳租金至2019年10月10日，后仍继续占用涉案三间门面，为此，原告多次催促被告交付涉案门面未果，原告于2020年10月20日向被告发出《关于催缴门面租金的函》，函告被告尽快移交门面并应以支付门面租金的方式承担违约责任，即从2019年7月12日（拍卖成交之日）至2020年12月30日为期5个半月，每间门面月租金为1200元/月，租金共19800元，另从2020年1月至2020年9月30日，每间门面月租金为1500元/月，租金计19800元，要求被告共计支付租金60300元。被告于同年10月28日回函原告，根据合同中约定的拍卖前甲方已按照租赁合同期限将后续租金全部收取的，按已收则收的原则处理，因涉案的三间门面，原承租人（黄某）是每半年一交的，租赁费其已交至2019年10月10日，因此即使要计算租赁费，也应该按照原租赁合同约定的租金计算租赁费(原三间门面的租金共计为3000元/年，每间每月为250元)，且租赁费的计算时间也应该从2019年10月11日开始计算；北起第一间门面，乙方已于2020年1月7日出租给李书云，因此，该间门面的租赁费，我方不能支付，即使甲方需要承担未移交门面之前的损失，也应该是按照原来的租赁合同约定的租金标准计算租赁费等内容。再查明，2020年1月7日，原告将涉案门面中的一间与案外人李某签订《租赁合同》，约定租期1年，自2020年4月10日起2021年4月9日止，年租金为14400元。原告主张虽签有该合同，但因被告未将涉案门面交付原告管理，且原承租人黄某与被告之间的矛盾未处理好，原告并未实际收取租金。后二原告办理好涉案三间门面的不动产登记权证。2020年12月30日，被告将涉案三间门面全部交付给二原告，原告于2021年1月5日按每间1500元的租金与他人签订了租赁合同。以上事实，有双方当事人的陈述及原、被告的身份证明资料、公告、门面转让合同、门面租赁合同、房屋产权证、不动产权证、通知、收据租金、催收函、回复函等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。原被告签订的门面《转让合同》及被告公开发布的《资产拍卖转让公告》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，系有效合同，双方均应依约履行。本案中，二原告依法通过拍卖程序竞得涉案门面，在与被告签订门面《转让合同》后，已按合同约定向被告支付全部购房款、相关办证费及提供相关办证资料，上述事实可认定二原告在履行该《转让合同》中未违约。根据二被告公开发布的资产拍卖转让公告中的承诺“竞买成功的买受人在办理不动产权证后，保证将标的物移交给买受人”及《转让合同》中的约定“乙方付清成交价款后，在10个工作日内，共同办理过户手续”，被告在收到原告的购房款、相关办证费及相关办证资料后，未在约定的期限内协助二原告办理门面的不动产权证，造成二原告不能行使物权权利，系被告违约，应承担本案的违约责任。本案中，涉案门面的原承租人黄某将租赁费已交至2019年10月10日，结合被告于2020年12月30日已将涉案门面交付给二原告，根据《转让合同》中的约定“因配合不力无故拖延过户办证时间的一方均应承担拖延时间而给对方造成的损失；若该资产已对外租赁且未到期的，未到期的租赁合同的权利义务由乙方承接。但拍卖前，甲方已按照租赁合同期限将后续的租赁费全部收取，按已收则收的原则处理。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告应承担从2019年10月10日至2020年12月30日给二原告造成的损失。鉴于双方均认可按门面租金的方式计算实际损失，结合原承租人黄某在承租期间按6个月17500元收取三间门面租金的标准及原告于2020年1月7日与案外人李某签订一间门面《租赁合同》中约定的年租金为14400元（月租金1200元/月），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故被告应承担二原告的违约损失为50978元【2019年10月10日至2019年12月30日的租金损失为7778元（2.667个月×17500元÷6个月），2020年1月1日至2020年12月30日的租金损失为43200元（1200元/月×3间×12个月）】。原告主张每间门面应按1500元/月的标准计算租金损失，因每间门面租金标准的确定存在较多的主观因素与客观因素，且原告于2020年1月7日与案外人李某签订《租赁合同》中约定的月租金是1200元/月/间，原告对其门面在该年度月租金标准的确定应系其真实意思的表示，故原告提出每间门面（2020年1月1日至2020年12月30日）应按1500元/月的标准计算租金损失的主张，理由不充分，不予支持。综上，原告诉请部分合理，合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂在本判决生效后五日内共同向原告周书云、罗凯支付违约金50978元；二、驳回原告周书云、罗凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计781元，由原告周书云、罗凯负担150元，由被告邵阳纺织机械有限责任公司、国营邵阳第二纺织机械厂负担631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  张红兵二〇二一年二月二十八日代理书记员  黄丽霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。