浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初449号 原告：义乌市腾龙工贸有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道江滨西路460号。 法定代表人：吴永军，经理。 被告：卢家水，男，1981年2月8日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：楼剑君，浙江嘉图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯炜康，浙江嘉图律师事务所实习律师。 被告：卢家木，男，1985年10月23日出生，汉族，住福建省沙县。 原告义乌市腾龙工贸有限公司为与被告卢家水、卢家木房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅多娇独任审判，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告义乌市腾龙工贸有限公司的法定代表人吴永军，被告卢家水及其委托诉讼代理人楼剑君到庭参加了诉讼，被告卢家木经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告义乌市腾龙工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年12月30日解除；2、判令被告向原告支付违约金人民币5万元；3、判令被告向原告支付因提前解除合同另需支付的8个月房屋租金人民币4万元；4、判令被告赔偿原告经济损失人民币4.9万元（以2020年年租金5.9万元为计算依据，免租期为10个月）；5、判令被告向原告支付未付水电费人民币196元；6、判令被告向原告支付垃圾清运费及搬楼费人民币500元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月10日，原告与被告签订了厂房租赁合同，租赁期限为2019年3月10日至2024年12月31日止，2019年3月10日至2019年12月31日免租金，2020年1月1日至2020年12月31日止租金为伍万玖仟元整，之后每一年按6%递增。下一年度租金应提前一个月支付。合同并约定因一方违约行为导致合同解除的，违约方应当支付对方违约金5万元。2020年3月17日，原、被告签订《补充协议》，协议约定因被告提前解除《厂房租赁合同》，每提前一年解除的，应额外支付原告2个月房租（人民币1万），以此类推。2020年11月，被告因未按合同约定向原告支付2021年年度租金。经原告多次催讨，被告至今仍未支付。原告于2020年12月30日向被告发出《解除厂房租赁合同通知函》，告知被告因其未按合同约定缴纳租金，根据合同约定解除双方之间的《厂房租赁合同》，并要求被告于2020年12月31日前返还房屋。被告在租赁期间未按合同约定支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的水费人民币196元，由原告代为支付。原告认为因原、被告达成长期的租赁合同，故原告给予被告长达10个月的免租期，因被告违约行为导致合同提前解除，给造成原告重大经济损失，故原告要求被告支付免租期间的房租以弥补原告的经济损失。原告认为，被告的行为违反了合同的约定，导致原告遭受重大经济损失，为此，依据我国法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求予以支持。 被告卢家水辩称，对于第一项诉请，被告表示同意；对于第二、三项诉请，系重复计算，按照双方的补充协议约定，双方己就提前解除合同做出了明确的决定，若2020年12月30日前提前解除合同的，被告尚需另行支付给原告租金补贴为8个月房租，也就是40000元，请求驳回第二项诉请。关于第四项诉请，我方认为原告之所以给被告10个月的装修免租期，是因为我方向原告租赁该房屋时，该房屋为毛坯房，原告无论将房屋租赁给任何人都需要一定时间的装修期，根据义乌租赁市场的惯例，均会给予一段时间的免租期。同时结合双方合同的约定，在合同解除或者终止后，由被告装修的不可移动的装饰装修归原告所有，因此，原告给予10个月的装修免租期符合公平公正原则。对于第五项诉请，被告予以认可，也愿意支付。对于第六项诉请，被告并不清楚是否存在该笔垃圾清运费，而且在原告发给被告的通知函中，要求被告在2020年12月31日将房屋内的物品搬清，否则将视为遗弃。被告在原告指定的期限内去案涉厂房搬清物品却遭到原告的无理阻止，所以至今被告尚有五台空调被原告留置。综上，请求驳回原告的第二、四、六项诉请，第七项诉请由法庭依法判决。被告己支付10000元押金，要求在法庭的判决范围内予以抵扣。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、《厂房租赁合同》一份，证明被告违约的事实。 2、房权证（复印件）一份，证明案涉房屋的产权情况。 3、补充协议一份，证明被告违约的事实。 4、付款凭证一份，收据一份，证明费用情况。 5、解除厂房租赁合同通知函一份、房租催缴通知单一份、通知函一份（均附邮件交寄单），证明原告向被告催缴房屋，通知解除合同的事实。 6、微信聊天记录两组四页，证明二被告共同租赁的事实。 7、照片3张，证明被告搬走后，有垃圾没有清理。 被告卢家水质证认为： 1、证据1的三性均无异议，对其证明目的有异议。结合之后的补充协议，我们认为被告并不存在违约，而是根据双方的补充协议，以多支付8个月的房租为代价行使提前解除厂房租赁合同的权利。 2、对于证据2，没有看到原件，所以对其真实性、合法性无法进行核对。 3、对于证据3的三性均无异议，对证明目的有异议，同证据1的质证意见。 4、对于证据4，水电费收据我们认可，但是清运费、搬家费和本案无关，即使有，这些垃圾也是由于原告不让我们搬迁所造成的。 5、对于证据5的三性无异议，对证明目的有异议，事实上被告在2020年11月18日己经明确向原告房屋的管理人吴丽影表示将在2020年年底提前解除厂房租赁合同。 6、对证据6，原告没有提供原件，被告对真实性无法核对，证据并非与被告的聊天记录，被告对其证明目的有异议，从该证据的表面形式上看，是被告卢家木接受卢家水的委托，向原告的受托人支付房屋租金，若按照原告的逻辑，接受委托付款的就要承担合同责任，那么我们同样认为该房屋并不是原告出租给我们的，而是接受付款的吴丽影和接收押金的吴永兴以及原告共同出租给被告的，那么本案就存在原告主体不适格的问题。 7、对于证据7，我们无法确定照片上所显示的位置就是双方合同约定的厂房位置，而且，被告已陈述了垃圾形成的原因，原告存在极大的过错。 对原告提供的证据，本院认证如下：1、被告卢家水对证据1、3、4、5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；2、证据2系复印件，原告未提交原件予以核对，本院对真实性无法确认；3、对证据4，其中被告对水费予以认可，本院对水费收据的证明力予以认定；其中垃圾清运费、搬楼费凭证并非发票，本院对真实性、关联性无法确认；4、证据6经核实，本院对形式上的真实性予以确认，但仅凭微信聊天记录无法明确微信聊天对象；5、证据7经庭后核实，本院对形式上的真实性予以认定。 被告卢家水、卢家木未提交证据。 经审理，本院认定事实如下： 2019年3月10日，原告义乌市腾龙工贸有限公司（甲方）与被告卢家水（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落于义乌市××路××号××＃号××楼××平方的房屋出租给乙方作为办公使用；租期自2019年3月10日至2024年12月31日止；2019年3月10日至2019年12月31日免租金，2020年1月1日至2020年12月31日止租金为伍万玖千元整，之后每一年按6%递增，下一年度租金应提前一个月支付；水费按每吨7元、电费按每度1.3元计算，物业、卫生费用由乙方自行承担；乙方应于2019年3月10日前向甲方交纳履约保证金壹万元整，在租赁期满或解除合同、终止合同之日，乙方无违约或无欠缴款项的，则保证金结算后无息退回乙方。若合同期内，乙方有违约行为的，甲方有权使用保证金补偿所受损失；若乙方交纳的保证金不足以补偿甲方所受损失，乙方应在甲方指定期限内补足；甲、乙两方均应当严格履行本合同约定，任何一方均不得无故提前解除本合同，若因一方违约原因导致本合同无法履行、解除或终止的，则违约方应当支付对方违约金伍万元整；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告卢家水于2019年3月10日，向原告义乌市腾龙工贸有限公司支付保证金1万元。被告卢家水已付清2020年度的房屋租金。2020年3月17日，原、被告签订《补充协议》，约定在原合同租期的基础上，乙方如果提前解除合同，每提前一年解除合同的，需额外支付原告2个月房租（人民币1万整），提前两年则需支付4个月，以此类推，其他条款维持原合同不变。2020年11月30日，原告发函向被告催收2021年的房租62540元；于2020年12月27日再次发函催收2021年度的租金。2020年12月30日，原告向被告卢家水发送《解除厂房租赁合同通知函》，载明被告经原告多次催收租金，至今仍未支付，故通知被告解除2019年3月10日签订的《厂房租赁合同》，由被告承担相应的违约责任，办理房屋腾退手续。被告已于2020年12月中旬从案涉房屋搬离。案件审理过程中，被告卢家水认可其对案涉租赁房屋的装修时间为三个多月，认可尚有水费196元未支付。 本院认为，原告义乌市腾龙工贸有限公司与被告卢家水签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。被告卢家水未按约及时支付2021年度的租金，其行为构成违约，原告有权解除合同，本院对原告的第一项诉请予以支持。被告卢家水违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任，合同中有两处约定，其中《厂房租赁合同》约定任何一方均不得无故提前解除本合同，若因一方违约原因导致本合同无法履行、解除或终止的，则违约方应当支付对方违约金5万元；《补充协议》中又约定在原合同基础上约定，如乙方提前解除合同，每提前一年解除则需另外支付甲方两个月房租1万元，为此原告主张了两项违约金，即5万元及4万元（提前4年），被告卢家水辩称该违约金重复计算，补充合同系对原违约责任的具体化。本院认为，原告与被告卢家水之间约定的两笔违约金并不冲突，但违约金应与损失相当，被告卢家水对违约金金额提出了抗辩，本院认为5万元违约金部分过高，故酌情支持原告四个月的租金损失20847元作为违约金（62540元÷12月×4月）；关于补充约定部分的违约金，鉴于案涉房屋租赁合同约定了近10个月的免租期，免租期较长，按常理该免租期设立的前提应为原告与被告卢家水签订了5年的长期房屋租赁合同，原告给予被告卢家水一定的免租期用于装修，结合庭审中被告卢家水称其装修用了三个多月的时间，本院认为补充约定系双方对被告卢家水提前解除合同后关于免租期损失的约定，本院对该部分违约金4万元予以支持。关于原告诉请中的4.9万元免租期损失，因违约金部分已予以考虑，本院不再支持。关于水电费196元，被告卢家水予以认可，本院予以支持。关于垃圾清运费及搬楼费，原告证据不足，而被告不予认可，本院对该诉请不予支持。综上，被告卢家水应支付原告违约金20847元及4万元，水电费196元，共计61043元，扣除被告卢家水支付的保证金1万元，被告卢家水应支付给原告51043元。案涉合同发生在原告与被告卢家水之间，原告主张被告卢家木承担责任依据不足，本院对该部分诉请不予支持。综上，原告之诉的合理部分，本院予以支持。被告卢家木经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告义乌市腾龙工贸易有限公司与被告卢家水于2019年3月10日签订的《厂房租赁合同》于2020年12月30日解除。 二、被告卢家水于本判决生效后十日内支付原告义乌市腾龙工贸易有限公司违约金、水费等共计51043元。 三、驳回原告义乌市腾龙工贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1547元，由原告义乌市腾龙工贸有限公司负担1009元，由被告卢家水负担538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 傅多娇 二〇二一年二月二十八日 代书记员 成子燕 10-