山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终468号上诉人（原审被告）：衣俊洁，女，1985年9月27日出生，汉族，汉族，住芝罘区。委托诉讼代理人：孟祥亮，男，1985年1月20日出生，汉族，住芝罘区。系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：山东顺祺物业服务有限公司。住所地：住所烟台市芝罘区卧龙工业园马山路**。法定代表人：鲁中正，该公司经理。委托诉讼代理人：孟祥林，该公司工作人员。上诉人衣俊洁因与被上诉人山东顺祺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人衣俊洁上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判；2、诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未与上诉人签订任何物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，且被上诉人与开发商烟台玺萌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并不合法，上诉人对此不知情，该协议对上诉人不发生法律效力。第一，开发商烟台玺萌房地产开发有限公司在与北京星河城物业管理有限公司烟台分公司签订《前期物业服务合同》之后，上诉人与北京星河城物业管理有限公司烟台分公司签订了《前期物业管理服务协议》，根据合同的相对性，被上诉人无权依据该《前期物业管理服务协议》向上诉人收取物业管理费。第二，开发商烟台玺萌房地产开发有限公司无权未经业主同意，随意更换物业公司，分别与烟台明鸿物业管理有限公司、被上诉人签订《前期物业服务合同》，上诉人对该《前期物业服务合同》不清楚，更不认可。上述行为违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，不具有合法性。第三，根据前述《前期物业管理服务协议》第一条第11的约定，被上诉人与烟台明鸿物业管理有限公司之间的交接是不符合该《前期物业管理服务协议》要求的，上诉人对此不予认可。第四，北京星河城物业管理有限公司烟台分公司通过开发商任意更换物业公司的形式，将涉案小区的物业的整体管理责任转让给第三方，违反了前述《前期物业管理服务协议》第一条第二第(5)的约定，也违反了《物业管理条例》第三十九条的规定。第五，被上诉人与烟台明鸿物业管理有限公司之间通过2019年9月4日在烟台日报报纸上发布公告的方式公示物业交接协议等内容，也不对上诉人产生相应的法律效力。上诉人在玺萌橘子洲小区一直居住，被上诉人和烟台明鸿物业管理有限公司未经直接送达而径行采取公告送达的方式就关系广大业主切身利益的事项进行通知，侵害了上诉人的知情权和选择权等合法权益，该通知是无法产生法律上的效力的。二、一审法院对于收取2019年5月1日之前的物业费的主体认定错误，应予纠正。根据被上诉人陈述，被上诉人是在2019年5月1日开始接管玺萌橘子洲小区的物业服务的，因此可以认定被上诉人在2019年5月1日前并未向上诉人提供物业管理服务。被上诉人所主张的依据其与烟台明鸿物业管理公司之间的《物业交接协议》中的约定“交玺萌橘子洲小区的物业服务交接给原告”并不能从该约定中获得收取物业费的主体资格，即便有权代烟台明鸿物业管理有限公司或者北京星河城物业管理有限公司烟台分公司收取，也不能已被上诉人的名义提起诉讼。三、一审判决对于被上诉人提供物业服务的情况存在违约的情况没有查明。上诉人并不认可被上诉人作为物业服务企业进驻上诉人的小区，但被上诉人主张其提供了物业服务，就应当提供符合法律规定和不低于原《前期物业管理服务协议》的服务内容。但被上诉人存在如下问题：1、不履行公共设施维修义务，消防设施保养维护不到位，私设立桩，堵塞消防通道，使消防车辆无法通行，对业主的声明财产安全构成极大威胁。被上诉人以进行车辆管理为抗辩，不能对抗消防安全方面的法律规定，一审判决未作出正确判断，应予纠正。2、室外墙面漏水并非单纯的房屋质量问题，也是《前期物业管理服务协议》第二条第一项中，需要由被上诉人维护和管理的共用部位，被上诉人应负责维修，或者依照《前期物业管理服务协议》就公共维修资金的使用提出计划并报房地产行政主管部门审核，但被上诉人均未按照上述内容进行处理，一审判决也未在查明后进行正确处理。3、被上诉人给上诉人无故停水，并拆卸水表，拒绝进行维修，严重违反了法律规定。四、一审判决适用法律错误，应予纠正。一审判决书第5页载明“综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下”，但一审判决所依照的法律规定均不支持其所判决内容。首先，上诉人与被上诉人之间并没有共同缔结合同的意思表示，并未成立任何合同，因此，不应适用合同法第四十四条和第六十条的规定。被上诉人山东顺祺物业服务有限公司辩称，1、根据民法典第939条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。2、关于上诉人提出的存在违约情况，物业服务是一种全天后不间断的多层次服务，服务具有公共性，物业服务费则是被上诉人维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必须的费用来源，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务就有义务按照约定向被上诉人交纳物业服务费用。上诉人拒交物业服务费的行为不仅损害了被上诉人的合法债权，也对小区内其他按时交纳物业服务费的业主造成伤害。3、室外墙面漏水的问题，是被上诉人多次与开发商沟通，上诉人主张的房屋漏水问题超出了双方约定的被上诉人应履行的物业管理范畴。4、公共维修资金的使用，在2011年烟台公共维修管理处出台了新的规定，从18元每平方米涨到了118元每平方米，在2011年之前烟台市大部分小区都是按18元每平方米实行，所以无法使用公共维修基金对小区楼座进行修复，而被上诉人在今年已联合办事处居委会启动清理历史遗留问题的方案，对房屋漏水情况进行综合处理，并且上诉人在2018年开发商对其房屋已进行维修，上诉人已签字。5、关于上诉人说的给上诉人无故停水，我方不认可，也不知道。6、关于招标企业选聘，我们有中标通知书。7、上诉人提出的物业交际不符合前期物业管理服务协议第11条的规定，与本案无关。8、现在是两个物业公司进行交替更换，并且是由开发商委托和物业公司签订的物业服务协议合同，不是把第三方业务转包给下一任。9、上诉人提出我们发的公示、公告不认可，不合法，因为上诉人签订的前期物业服务协议其中第八条中就有下列任何一种方式均可视为直接送达。10、上诉人说2019年7月1日前被上诉人收物业费，我们没有收物业费，我们和开发商委托收物业费都是合理合法的，而且是上一个公司也为上诉人服务了，只不过是我们代上一个公司收服务费，业主也接受了我们的服务。11、上诉人提出我们私设消防桩阻碍的消防通道，我们主要路口设置的消防桩都是活桩，可以及时打开。12、开发商交房时给的房屋使用说明书住宅质量保证书，里面有明确规定房屋质量各个部位保修时间，上诉人家漏的是门窗位置，被上诉人交房时有房屋验收表里面有明确记录。包括开发商2018年已经过了保质期的情况下还给上诉人家修了窗漏雨，过了两年的保质期，应该由业主本身修复，与物业没有关系，我们有房主本人签字认可的统计表。原审原告山东顺祺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费2792.10元及滞纳金146元。原审被告衣俊洁一审辩称，1.被告未与原告签订任何物业服务合同，原告无权向被告收取物业费，原告起诉被告不合法。2.涉案小区物业服务公司无端停止物业服务，达不到收费标准，存在严重违反《前期物业管理服务协议》的情况，具体表现如下：（1）不履行公共设施维修义务，消防设施保养维护不到位，私设立桩，堵塞消防通道，使消防车辆无法通行，对业主的生命财产安全构成极大威胁；（2）室外墙面漏水，导致被告主卧室、次卧室、卫生间漏雨严重，被告联系物业服务公司，物业服务公司工作人员只告知说上报，但一直没有解决；（3）物业服务公司给业主停水，并拆卸水表，严重违反法律规定。对无争议的事实，一审法院审理查明如下：玺萌橘子洲小区系烟台玺萌房地产开发有限公司开发。2009年6月30日，烟台玺萌房地产开发有限公司与北京星河城物业管理有限公司烟台分公司签订玺萌住宅小区前期物业服务合同，由北京星河城物业管理有限公司烟台分公司为玺萌橘子洲小区提供物业服务，物业服务费收费标准为住宅1.3元/平方米/月。2018年8月20日，烟台玺萌房地产开发有限公司与烟台明鸿物业管理有限公司签订玺萌小区前期物业委托服务合同，由烟台明鸿物业管理有限公司为玺萌小区提供物业服务，物业服务费收费标准为住宅1.3元/平方米/月，合同约定物业服务费缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业服务费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金。北京星河城物业管理有限公司烟台分公司、烟台明鸿物业管理有限公司及烟台玺萌房地产开发有限公司签订玺萌橘子洲项目物业管理交接协议，并发布关于玺萌橘子洲项目物业服务联合公告，北京星河城物业管理有限公司烟台分公司于2018年6月30日将玺萌橘子洲小区的物业交接给烟台明鸿物业管理有限公司，玺萌橘子洲小区从2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费由烟台明鸿物业管理有限公司收取。2019年5月1日，烟台玺萌房地产开发有限公司与原告签订玺萌小区前期物业委托服务合同，由原告为玺萌橘子洲小区提供物业服务，合同约定物业服务费为住宅1.3元/平方米/月，缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业服务费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金。烟台玺萌房地产开发有限公司、烟台明鸿物业管理有限公司及原告签订玺萌橘子洲项目物业管理交接协议，约定物业交接时间为2019年5月1日8点30分，2019年4月30日前拖欠的物业费，由原告自行追缴。2019年9月4日，烟台玺萌房地产开发有限公司在烟台日报发布公告，载明：现聘用原告为玺萌橘子洲小区的前期物业服务单位。被告系烟台市芝罘区德汇路99号玺萌橘子洲小区58号楼1单元1001号房屋业主，房屋建筑面积89.49平方米，被告未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2792.10元。原告向被告追索物业服务费未果，遂状诉至法院。庭审中，原告主张被告应于2019年1月15日前缴纳2019年度物业服务费1396元，被告未按约缴纳，2019年1月16日至2019年12月31日期间共计350天，被告应支付滞纳金为146元（1396元×0.0003×350天）。被告对滞纳金的计算方式及金额无异议，但认为其没有与原告签订前期物业服务合同，原告收取滞纳金没有法律依据。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告主张涉案房屋交付后，阳台一直漏水至今，房屋建筑质量存在问题，被告曾于2020年4月、5月份联系原告找人维修，原告讲被告的房屋过了质保期，需要被告自己掏钱维修，后被告拨打1****电话投诉，烟台市房屋质量管理局联系开发商给被告进行了维修，原告不作为，推卸责任。原告对此不予认可，称其单位于2020年4月、5月已联系开发商给被告维修过墙面，且已经维修好了。为证实其上述主张，被告提交了照片4张，照片显示房屋有漏水现象。原告质证称，对上述证据真实性有异议，被告房屋漏水可能发生在2020年4月之前，漏水原因可能是阳台窗户缝隙胶老化，原告已联系开发商为被告维修好了。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：被告自述其房屋自交付后阳台一直漏水，并认可属于房屋质量问题，被告以此为由拒付物业服务费,于法无据，法院不予支持。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。烟台玺萌房地产开发有限公司与原告签订的玺萌小区前期物业委托服务合同系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，该合同效力及于玺萌橘子洲小区的每一位业主。被告接受了原告及北京星河城物业管理有限公司烟台分公司、烟台明鸿物业管理有限公司提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。被告以房屋建筑质量问题为由拒绝缴纳物业费，于法无据，法院不予支持。被告未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费属实，现原告要求被告支付物业服务费2792.10元于法有据，法院予以支持。烟台玺萌房地产开发有限公司与原告及烟台明鸿物业管理有限公司签订的物业服务合同中约定物业服务费缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业服务费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金，被告未按约缴纳2019年度的物业服务费，原告要求被告支付2019年1月16日至2019年12月31日期间的逾期滞纳金146元于约相合，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2020年8月20日判决：限被告衣俊洁于判决生效之日起10日内支付原告山东顺祺物业服务有限公司物业服务费2792.10元及滞纳金146元。如果被告衣俊洁未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告衣俊洁负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为,一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,烟台玺萌房地产开发有限公司与被上诉人山东顺祺物业服务有限公司签订玺萌小区前期物业委托服务合同，对上诉人衣俊洁具有约束力。上诉人接受了被上诉人及之前物业管理有限公司的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。二、上诉人提出的被上诉人在小区服务中没有按照合同的约定,达到服务标准,属于严重违约的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”,如果被上诉人服务存在问题,上诉人作为业主可以要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金的违约责任,并不能成为其拒付物业服务费的理由。综上所述，上诉人衣俊洁的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人衣俊洁负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  尹鹏亮审判员  杨忠霞二〇二一年二月四日书记员  肖 婷