文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初8222号原告：宿迁市建苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91321302763595014B，住所地宿迁市宿城区府苑小区****。法定代表人：张锋。委托诉讼代理人：张哲，江苏高来达律师事务所律师。被告：薛亮，男，1969年1月28日出生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市建苑物业管理有限公司（以下简称建苑物业公司）诉被告薛亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建苑物业公司委托诉讼代理人张哲、被告薛亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿迁市建苑物业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费和公共能耗费合计3280元（2017年7月19日至2021年1月19日期间，物业服务费45.39平方米*1.5元/月/平方米*42个月=2860元、公共能耗费10元/月*42个月=420元，取整，下同）及滞纳金（2019年物业服务费及公共能耗费937元，上述费用自2020年1月1日起计算至2020年11月30日）。二、案件受理费由被告承担。事实和理由略。被告薛亮辩称：一、涉案房屋于2016年7月19日交付,2017年8月保质期内发现房屋顶部渗漏，被告多次找原告处理，原告虽然曾派人维修，但始终没有处理好。二、涉案小区主大门南门在交付房屋之后仅开放两到三个月，此后就一直处于关闭状态，我们与原告多次沟通，但一直没有开放。三、住户和商户缴纳的物业服务费不同，但是我们没有享受到公共电费，故不同意缴纳该部分费用。四、原告主张物业服务费收费标准为1.5元/平方米，要求原告出示物价局的批复等相关文件。四、所有的人防车位、广告出租等收费均为业主所有，要求原告公示并将结余部分发放给业主。五、因房屋漏水导致的物品损失、营业损失和个人维修费用，要求由原告承担。本院根据本案所涉的事实要素，查明事实如下：一、原告为宿迁市宿城区隆城盘谷小区提供物业服务，被告薛亮为该小区1号房屋（用途为商业）业主。二、物业服务合同：2017年，宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司，甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定服务期间为：2017年5月1日起至业主委员会成立后选取的新物业为止。2019年6月29日，隆城盘谷业主委员会（甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定服务期间为：2019年4月1日至2020年3月31日。三、涉案房屋面积、购买使用时间：45.39平方米，2016年7月18日。四、交费标准：均约定商业一层1.5元/平米/月，公共照明费或公共水电费120元/户/年。《物业管理服务委托合同》约定，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在本物业进场服务的次月履行交纳义务。五、服务内容约定：《前期物业管理委托合同》约定，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道、门厅等。2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、共用照明、天线、楼内消防设施设备等。3、道路、化粪池、沟渠、池、井、停车场等维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所等。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区巡逻等。9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10、组织开展小区文化娱乐活动。11、业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。12.其他委托事项另行协商。《物业管理服务委托合同》约定，1、物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护房屋及构筑物共用部位的日常维修、养护和管理。2、公用场地、绿地、花木建筑小品等的养护与管理。3、共有区域环境的日常卫生保洁服务；包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。4、对市政公用设施和附属建筑物、构筑物的管理。5、协助公安、交通安全等部门管理物业区域内公共秩序、安全防范、交通等事项；共有区域的秩序管理和车辆停放管理。6、物业装修管理服务。7、与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料的保管。8、根据业主和使用人要求，提供其他有偿服务。七、违约责任：《物业管理服务委托合同》约定，甲方未能及时足额交纳物业服务费用的，应按2%的标准向乙方支付违约金。八、服务瑕疵：公共区域如绿植、楼道附近、储藏室外未及时打扫，公共护栏等未及时维护，南大门未开放未提供合法依据等。九、尚欠物业服务费情况：被告自2017年7月19日起未交纳物业服务费及公共能耗费。以上事实有《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务委托合同》、宿迁市区普通住宅前期物业收费公示备案表、照片、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告薛亮为隆城盘谷小区业主，该小区开发商、业委会与原告建苑物业公司签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费，原告依据或参照合同标准计算物业服务费为2860元〖1.5元/月/平方米×42月×45.39平方米，取整，下同〗，因原告在提供服务期间，存在公共区域如绿植、楼道附近、储藏室外未及时打扫、公共护栏等未及时维护等，属于瑕疵履行合同，被告可以适当减少给付物业服务费，本院从权利义务对等原则考量，酌定对原告主张的物业服务费被告按88%比例支付，即2516元。关于公共能耗费420元，因系用于小区公益支出，故不予减少支付。关于被告辩称涉案房屋渗漏、原告未及时维修到位问题，《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”被告自认其房屋保修期内即存在渗漏问题，根据上述规定，被告以原告没有履行房屋维修责任而拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。关于被告辩称批复文件问题，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”据此，涉案房屋系商业用房，实现市场调节价。关于被告辩称的广告收费等公示及发放、漏水造成的损失等，应另行主张，本案不予审查。关于滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费，根据本案合同约定原告的主张应认定为违约金，综合双方合同约定，其计算起止时间并不违反法律规定，但计算基数应调整为应缴纳数额，计算标准酌定调整为年利率7.8%，综上酌定调整为60元。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告薛亮于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市建苑物业管理有限公司物业服务费为2516元、公共能耗费420元、违约金60元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告薛亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇二一年二月四日法官助理翁荣荣书记员刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。