四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1302民初97号 原告：章程，女，汉族，1974年10月26日生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：吴林艳（居民，社区推荐），男，汉族，1970年10月27日生，住四川省仪陇县。 原告：蔡晓东，男，汉族，1970年10月17日生，户籍地四川省仪陇县，现住仪陇县。 被告：恒大地产集团南充有限公司，住南充市顺庆区府荆南路三段****。 负责人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 原告章程、蔡晓东与被告恒大地产集团南充有限公司（以下简称恒大南充公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告章程及其委托诉讼代理人吴林艳、原告蔡晓东、被告恒大南充公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告各返还原告已付首付款、按揭款、房屋维修基金202560.98元（共计405121.95元），并支付从2017年11月23日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月2日，二原告与被告恒大南充公司签订了《商品房买卖合同》及《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，约定由二原告购买被告所开发的位于南充市××幢××层××号商品房，房屋总价款703248元，原告支付了首付款283248元，余款42万元约定由原告以按揭贷款的方式支付，同年4月29日二原告在中国邮政储蓄银行南充市嘉陵区支行办理了42万元的按揭贷款。购买该房后，到2016年11月，二原告共支付按揭贷款116453.95元，被告以原告未及时支付按揭款为由，在2017年3月14日向二原告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，并于2017年5月向南充市顺庆区人民法院提出了解除合同的诉讼，二原告在该案中同意解除合同，要求恒大南充公司返还原告已支付的首付款283248元、按揭贷款116453.95元，合计399701元，并主张从解除合同之日起计算资金利息，且主张了7万元房屋上涨的可期待利益损失，顺庆区人民法院于2017年8月24日作出（2017）川1302民初2825号民事判决支持解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，但对章程、蔡晓东主张返还首付款及按揭款的请求未予处理。二原告由此提出上诉，2017年11月23日南充市中级人民法院作出（2017）川13民终3251号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国合同法》、《最高法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。由于二原告在购买该房屋时已支付首付款283248元、在2017年3月解除合同前已付按揭款116453.95元，同时二原告在购房时已交付维修基金5420元（因解除合同后房屋归属于被告，房屋的维修基金当然应当全额退还）三项合计为405121.95元，故根据解除合同的基本法理，被告应当向原告返还上述款项。此外，由于被告向二原告发出解除合同通知后，经法院审理作出了解除合同的判决，该判决于2017年12月生效，解除合同已超过一年，未达到五年，故原告有权要求被告支付按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。同时，由于二原告已在2013年12月23日离婚，二原告也协商一致同意对被告应当退还的上述款项按各自享有50%的份额处理，故请求人民法院按二原告各享有上述款项50%来作出相应的裁判。二原告签收终审判决后，多次要求被告返还原告已交付的首付款、已付按揭款、房屋维修基金，但被告一直拖延。现依据相关根据法律法规之规定，提起诉讼，恳请支持二原告的诉讼请求。庭审中二原告增加了经查询案涉房屋所有权人已经变更为被告恒大地产公司的事实，并将第一项诉讼请求变更为向二原告返还405121.95元。 被告恒大南充公司辩称，1.我司虽认可二被告支付首付款的事实，但根据原、被告签订的商品房买卖合同对应的补充协议约定了原告没有按期返还贷款的违约行为导致解除合同的，被告对原告所交的全部款项被告不予退还，故我司不应向二原告支付任何款项。2.原告主张返还按揭贷款，而该款系原告向银行缴纳的按揭贷款包括本金、利息、复利罚息等各种项目，不是被告收取，且原告未举证证明其明细，我司不予认可。在前案已查明二原告支付了按揭贷款，包括本金、利息、罚金等，判决应返还的是首付款及部分按揭贷款的本金，而不是本息。前案认定了被告代原告向银行返还了382397.98元的事实，这部分应当扣除。3.案涉房屋现登记在被告名下，是因前案判决判令合同解除及本案的二原告协助办理网签手续。原告提供的房屋登记信息查询单仅反映了2016年9月23日之前的登记信息，不能反映最新的情况，之后的信息需要到不动产登记中心查询。4.原告主张的房屋维修基金不是被告所收取，是缴纳给房管部门，案涉合同解除后，如果缴纳了维修基金，可以向房管部门申请退还。 二原告围绕诉讼请求提交了原、被告身份信息，二原告的离婚证，编号为201304021618的商品房买卖合同复印件，(2017)川1302民初2825号、2017川13民终3251号判决书、加盖恒大南充公司财务专用章的收款收据两张、房屋备案查询结果单、(2020)川1302民先调6034号先行调解告知书、（2016）川1324执333-1号执行裁定书以及当庭陈述。被告恒大南充公司围绕辩称提交了大绿洲商品房买卖合同补充协议复印件，2017川（1302）民初2825号民事判决书、（2017）川13民终3251号判决书以及当庭陈述。 本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对原、被告无异议的证据以及陈述的事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，对原、被告双方无争议的证据和事实本院认定如下： 本案被告恒大南充公司于2017年5月8日以本案原告章程、蔡晓东违反了商品房买卖合同约定，未按银行贷款合同偿还贷款导致其承担了保证责任为由，向南充市顺庆区人民法院提起诉讼。2017年8月24日，南充市顺庆区人民法院作出（2017）川1302民初2825号判决：一、解除恒大南充公司与章程、蔡晓东将签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、章程、蔡晓东在本判决生效后30日内协助恒大南充公司办理解除案涉商品房备案登记、预告登记及抵押预告登记等手续。因章程、蔡晓东对该判决不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，四川省南充市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）川13民终3251号判决：驳回上诉，维持原判。 在一、二审判决书中均查明原、被告于2013年4月2日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定章程、蔡晓东购买的恒大南充公司开发的商品房总价为703248元，章程、蔡晓东支付了首付款283248元，余款42万元由章程、蔡晓东在中国邮政储蓄银行南充嘉陵区支行办理按揭贷款，恒大南充公司为该借款合同项下借款本金、利息及其他费用提供阶段性连带责任保证。案涉商品房未交付。章程、蔡晓东共支付按揭贷款116453.95元（其中本金37602.02元、利息78851.93元）后，未再支付按揭款本息。至2016年11月2日二原告已累计违约4期，中国邮政储蓄银行南充市嘉陵区支行向恒大南充公司发出履行保证责任通知书，2016年12月26日，恒大南充公司代二原告向银行返还本息合计382397.98元。同时在（2017）川13民终3251号民事判决书中明确了章程、蔡晓东可在案涉房屋解除查封后，另行主张要求退还购房款及相关款项的权利。 同时查明，章程、蔡晓东于2013年4月1日向恒大南充公司支付了283248元的房屋按揭款和5420.4元的房屋维修基金，恒大南充公司出具了加盖恒大地产集团南充有限公司财务专用章并经手人签名的收款收据。 还查明，案涉房屋因蔡晓东与案外人诉讼执行，已被仪陇县人民法院于2016年3月23日以（2016）川1324执333-1号执行裁定书予以查封，查封期限为三年。章程在庭审中提交2021年1月29日查询的加盖南充市房地产档案馆档案查阅专用章的《房屋登记信息查询结果单》，该查询结果单显示案涉房屋的所有权人已为恒大南充公司，且均无抵押、查封登记的相关信息。 另查明，本院于2020年10月19日收到了二原告提交的该案相关材料，并向原、被告发出了（2020）川1302民先调《先行调解告知书》，因调解未成，该案转入诉讼立案。 本院认为，首先，关于被告是否应返还原告已支付的涉案房屋首付款及相关款项的问题。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经人民法院一、二审判决予以解除，且案涉房屋现无抵押、查封，并已登记在被告恒大南充公司名下，已无（2017）川1302民初2825号案件中所涉及势必影响恒大南充公司诉讼权利的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告恒大南充公司应返还二原告向其支付的案涉房屋的首付款283248元、房屋维修基金5420元以及向银行支付的按揭款本金37602.02元。对于二原告向银行支付的78851.93元利息，属于二原告使用贷款所产生的相应利息，并非被告恒大南充公司收取，故二原告因使用银行贷款产生的利息，应由二原告自行承担。 其次，关于违约金的计算问题。被告认为原、被告签订的补充协议的3.5条约定了买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止和贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人所交的全部款项不予退还。而二原告未按该约定履行其义务，故对二原告已交的购房款不予退还。本院认为，该补充协议的3.5条实为对违约责任的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告逾4期未按贷款合同约定支付按揭贷款，致使被告恒大南充公司因此承担了连带保证责任，并向银行支付了二原告未归还的按揭贷款本金382397.98元，二原告应承担相应的违约责任。但因原、被告签订的商品房买卖补充协议关于违约责任的约定明显改变了主合同即双方签订的《商品房买卖合同》第十条“买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款”的条款，且补充协议中含有不合理地加重买受人责任的约定，结合主合同的约定、二原告违约情节以及可能给被告恒大南充公司造成的实际损失，本院认为以主合同第十条关于违约责任的约定计算二原告应承担的违约金较宜，即按被告恒大南充公司向银行支付累计逾期应付款382397.98元的1%，计算二原告应承担的违约金为3824元。 上述款项按被告应返还二原告的相关款项和原告应承担的违约责任计付的违约金相互冲抵后，被告恒大南充公司还应向二原告返还322446.02元[（首付款283248元+按揭款本金37602.02元+维修基金5420元）－二原告应承担的违约金3824元]。 第三，关于被告恒大南充公司支付迟延返还造成二原告利息损失的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经人民法院一、二审判决解除，被告恒大南充公司应当及时返还二原告支付的相应款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对二原告要求被告支付因迟延返还造成的资金占用利息损失的诉请，本院予以支持。但因在（2017）川1302民初2825号、（2017）川13民终3251号案件生效时，案涉房屋处于因另案被人民法院查封状态，致使无法实现双方相互返还的目的。根据（2017）川13民终3251号判决，二原告可在案涉房屋解除查封后，另行主张要求退还购房款及相关款项的权利，但因二原告未举示在案涉房屋处于无抵押、查封状态后已向被告恒大南充公司主张过返还相应款项的相关证据，故本院认定被告恒大南充公司向二原告支付迟延返还的资金占用利息损失，应自原告主张之日即本案先行调解时2020年10月19日起，以被告应返还二原告支付的案涉房屋相关款项合计326270.02元（首付款283248元+按揭款本金37602.02元+维修基金5420元）为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，判决如下： 一、被告恒大地产集团南充有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告章程、蔡晓东返还322446.02元以及迟延返还的资金占用利息损失（计算方式：从2020年10月19日起，以326270.02元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回原告章程、蔡晓东的其他诉讼请求。 本案案件受理费3688元，由原告章程、蔡晓东承担620元，由被告恒大地产集团南充有限公司承担3068元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李强 二〇二一年二月八日 书记员  熊月