湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终714号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩磊，男，1984年5月23日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶章宇，湖北恒康律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：振华置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区二跃路**，注册号企独鄂武总副字第**。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建迎，湖北申简通律师事务所律师。上诉人韩磊因与被上诉人振华置业（武汉）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。于2021年2月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩磊的委托诉讼代理人刘彦庭、陶章宇，被上诉人振华置业（武汉）有限公司的委托诉讼代理人李建迎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩磊上诉请求：1.撤销一审判决，査清事实，改判双方争议的合同有效，并判决韩磊享有涉案房屋拆迁利益；2.本案一审、二审费用全部由振华置业（武汉）有限公司承担。事实与理由：一、历史形成建筑无任何行政机关确认违法,且征收补偿时《征收方案》已规定为补偿对象时，法院判定违建，属司法权的不当适用。二、本案诉争的无证房产，征收补偿时《征收方案》已规定为补偿对象，此案并不涉及对该被征收的无证房产认定为违法建筑的确权问题。三、对振华置业（武汉）有限公司威胁证人虚假陈述未处罚，且置之不理，在案件基本事实清楚的情况下，直接判决驳回诉讼请求不当。四、一审判决责任划分错误，即使《购房合同》无效，应当由振华置业（武汉）有限公司承担责任。其拆迁利益应当直接归属韩磊，以赔偿韩磊因合同无效造成的损失，一审判决未将拆迁利益判决归属韩磊属于漏判。振华置业（武汉）有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋未取得建设工程规划许可是不争的事实，一审法院认定事实清楚；二、本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院当然应当对案涉房屋的性质及权属作出认定；三、韩磊称振华置业（武汉）有限公司威胁证人虚假陈述，严重与事实不符，振华置业（武汉）有限公司从未有过任何威胁证人的行为，韩磊的说辞完全系其凭空捏造；四、案涉《购房协议》无效的法律后果应由韩磊自行承担，与振华置业（武汉）有限公司无涉，一审法院判决韩磊不享有任何拆迁利益正确。韩磊向一审法院起诉请求：1.依法确认韩磊、振华置业（武汉）有限公司2005年7月签订的购房协议有效；2.依法确认韩磊享有涉案房屋的拆迁权益；3.振华置业（武汉）有限公司承担本案的诉讼费。振华置业（武汉）有限公司向一审法院反诉请求：1.依法确认双方于2005年7月签订的购房协议无效；2.韩磊承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2005年7月8日，韩磊与振华置业（武汉）有限公司签订《购房协议》，约定由振华置业（武汉）有限公司将位于“汉南路42号6-7单元旁房屋一套”作价110,000元卖予韩磊，韩磊需于合同签订后一次付款；房屋使用面积38.46平方米，建筑面积50平方米。关于房款的支付及房屋的交付情况。韩磊述称，合同签订后，其向振华置业（武汉）有限公司支付了购房款，该公司未出具收款收据，但交付了房屋由其出租收益。为此韩磊提交案外人张援朝、魏清证人证言拟证明其已交付购房款。因上述证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，其书面证言不能作为认定案件事实的根据。经一审法院询问，韩磊称系其父母代其支付房屋款项，均为现金付款，未在一审法院延期的举证期间内提交取现记录。因购房款金额较大，无收款收据，韩磊对现金来源无合理解释，对交款时间、地点、相关、地点员亦不能详细陈述，故韩磊主张已支付购房款，不予采信。韩磊向一审法院提交水电费缴费单及王**、黄冬梅、万维斌、杨雪花证人证言，称其委托杨雪花将房屋出租给王**等人使用，拟证明案涉房屋已交付韩磊使用。因电费提示单显示的用电地址为“龟北路汉南路42号附1号”，与合同显示地址不一致，用电户名为杨雪花，并非韩磊，韩磊提交王**、黄冬梅、万维斌、杨雪花的证人证言，证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，故上述证人证言，不予采信。经现场调查，案涉房屋位于汉南公寓西侧的一排平房，案涉房屋为该排平房中的一间，平房旁建有配电房，现房屋处于空置状态。综上，对韩磊主张案涉房屋已交付其使用亦不予采信。韩磊述称，案涉房屋正在拆迁中，并提交王文莉证人证言，拟证明案涉房屋已拆迁测绘。一审法院认为，如前所述，王文莉无正当理由，未出庭作证接受询问，其书面证言不能作为认定案件事实的根据，故对其证人证言不予采信。一审另查明，根据武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，案涉房屋所在地块由案外人武汉市江城房地产开发公司开发为商住楼。1995年5月武汉市人民政府作出WP国用（94临）字第011号《中华人民共和国国有土地使用证》，并在备注处注明：“根据武土籍字（1995）024号文件，同意原武汉江城房地产开发有限公司以WP-93-213号土地批租合同取得的国有土地使用权过户给振华不动产发展（武汉）有限公司”，即振华不动产发展（武汉）有限公司取得案涉房屋所在地块的土地使用权；根据编号为20200926号的《不动产登记资料查询结果告知单》，上述地块坐落于汉阳区汉南路，该国有土地的使用权人为振华不动产发展（武汉）有限公司。武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图中，案涉房屋未列入该规划平面图。一审再查明，根据工商查询信息，振华置业（武汉）有限公司于2007年9月21日被吊销营业执照，营业期限为1992年9月21日至2007年9月21日。截至本案庭审，该公司尚未注销。一审还查明，梁启连原系振华置业（武汉）有限公司员工，韩磊与振华置业（武汉）有限公司均认可梁启连与韩磊系亲戚关系。振华置业（武汉）有限公司称韩磊与梁启连恶意串通、欺诈，伪造上述购房协议。韩磊不予认可，称买房虽系梁启连介绍，但系真实行为，不存在恶意串通、欺诈。案涉房屋无相关商品房预售许可，为平房，且质量、配套等均与商品房有较大差距，但购房协议中的价格与同时期同地段商品房价格相仿，故一审法院询问韩磊关于购买房屋的目的，韩磊称当时购房用于投资，因为其认为房屋可能会被拆迁。上述事实有韩磊、振华置业（武汉）有限公司陈述、购房协议、国有土地使用证、不动产登记查询单、商住楼规划设计图在卷证实，足以认定。一审法院认为：韩磊与振华置业（武汉）有限公司签订的《购房协议》，系属商品房买卖合同。建筑工程应按照建设行政主管部门审批通过的规划施工图进行施工，而案涉房屋未列入武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，故不属于商品房销售许可范围，且案涉房屋未能办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉合同因违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。故韩磊要求确认《购房协议》有效的诉请，不予支持；振华置业（武汉）有限公司要求确认《购房协议》无效的诉请，予以支持。关于韩磊要求确认享有房屋拆迁权益的诉请。该房屋虽已纳入征收范围，但韩磊未举证证明该房屋已转化为拆迁利益。即使房屋已转化为拆迁利益，韩磊未举证证明其已支付与房屋价值相应的对价，其亦无权享有房屋拆迁权益。故韩磊的上述请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认韩磊与振华置业（武汉）有限公司于2005年7月8日签订的《购房协议》无效；二、驳回韩磊的全部诉讼请求。一审案件受理费2,500元，韩磊已预交2,500元，反诉费用625元，振华置业（武汉）有限公司已预交，合计3,125元，由韩磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，韩磊上诉认为本案诉争的无证房产，征收补偿时《征收方案》已规定为补偿对象，本案不涉及对该被征收的无证房产认定为违法建筑的确权问题，因未韩磊提供证据证明韩磊为补偿对象的证据，也未提供其可依《征收方案》享有拆迁利益的合法依据，韩磊的该部分上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。对韩磊上诉提出未将拆迁利益判决归属韩磊属于漏判的理由，韩磊虽然提供了韩磊与振华置业（武汉）有限公司2005年7月8日签订的《购房协议》，但对该协议的履行情况未提交取现记录，也未提供案涉房屋已交付其使用的证据。因购房款金额较大，韩磊又无收款收据，一、二审中，韩磊对现金来源均未作出合理解释，对交款时间、地点、相关、地点员亦不能详细陈述，故韩磊主张已支付购房款，《购房协议》已经履行，合同即使无效，责任由振华置业（武汉）有限公司承担，拆迁利益应当直接归属韩磊的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，韩磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由韩磊负担。本判决为终审判决。审判员  陈继红二〇二一年二月二十六日法官助理李一凡书记员罗虹