江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初6891号原告:鄂爱琴，女，1955年4月10日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：余刚，江苏德音律师事务所律师。被告：胡晓陆，男，1973年1月19日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：金晓燕，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭坚，江苏柏金律师事务所实习律师。原告鄂爱琴诉被告胡晓陆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人余刚、被告的委托诉讼代理人金晓燕和陈铭坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，由被告租赁原告享有所有权的位于常州市新北区××花园××房，用于经营“鹰视菲诺眼镜店”。租赁合同约定：“二、租赁期限为3年，自2017年5月15日起至2020年5月15日止。三、租金及支付时间：1、2017年5月15日-2017年11月15日为176400元;2、2017年11月16日-2018年11月16日租金为300000元;半年一付，先付后用。五、租赁期内，水费、电费、气费、通讯费、物业管理费等费用由乙方承担。”被告承租原告两间店面房系从案外人陈世科处转租而来。2017年5月23日，原告、被告与案外人陈世科签订《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》，该《说明》第3.1条约定：“由于该房屋相关管理部门涉及的有关费用包括水、电费、物业费等均由乙方委托胡晓陆处理承担”。被告承租原告房屋经营至2018年5与15日，在未与原告就解除涉案房屋租赁合同，并承担相应违约责任协商一致的情况下，擅自搬离涉案租赁房屋。原告为避免损失扩大，积极招租涉案房屋。涉案房屋直至2018年7月20日才再行出租，且给予新承租人3个月装修免租期。因此，被告的违约行为给原告造成了5个月的租金损失。另，被告及案外人陈世科租赁房屋期间，一直拖欠物业费。2020年4月17日，涉案房屋物业服务公司，即常州嘉丰物业服务有限公司向贵院起诉，要求被告支付涉案房屋拖欠的物业费。后原告与常州嘉丰物业服务有限公司达成调解，原拖欠物业费共计86896元，调解以原告支付60000元结案。根据涉案《房屋租赁合同》及《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》约定，该物业费应由被告承担。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告租赁房屋闲置期间的各项损失共计175000元(其中租金损失125000元，物业费损失50000元，详见物业费损失计算清单)；二、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：第一，原告主张租金及物业费损失无事实和法律依据。因为，根据双方合同第七条的约定，由于政府行为，案涉房屋被地铁施工围挡影响，答辩人的眼镜店一直处于亏损状态，由于该客观情况发生重大变化，答辩人的合同目的已无法实现。答辩人在解除合同之前已多次与原告协商解除事宜，答辩人对合同的解除并没有过错，无需赔偿相关的损失；第二，原告主张的物业费损失50000元应向案外人陈世科主张，不应由答辩人承担。主要理由如下：1.《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》中，答辩人作为丙方，不是该说明的责任主体，说明中亦未约定答辩人的权利义务，答辩人仅是以见证人的身份签字的；2.上述说明约定的内容仅表明答辩人当时是受陈世科的委托来处理包括物业费的事情，但后来陈世科并未实际委托答辩人，且相应的物业服务也是由陈世科实际享受的。根据谁受益，谁支付对价的原则，现原告主张的案外人陈世科租赁期间拖欠的物业费，系因陈世科未按时处理而产生，与答辩人无关，故答辩人无需承担该损失；第三，原告主张的租金损失也与实际不符，原告主张五个月的租金损失，其中三个月为原告给案外人的装修免租期租金，该费用既非原告损失，又非被告造成，不应向被告主张。案涉8-25商铺于2018年6月16日重新租出，8-26商铺于2018年7月20日重新租出，原告并未遭受其主张的两个月租金损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明：原告为常州市新北区中央花园8-26号店面房的权利人（不动产登记簿查询证明载明的登记时间为2013年1月11日，建筑面积为555.93平方米）。同时，原告曾为常州市新北区中央花园8-25号店面房的权利人（存量房买卖合同载明的转让时间为2019年4月3日，建筑面积为222.38平方米）。2012年8月9日，原告（甲方）作为上述8-25、8-26号店面房的权利人，与陈世科（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将上述店面房出租给陈世科，用途为商业（美容院），租期六年，从2012年8月15日起至2018年11月15日止，自2012年8月15日起至2012年11月15日止为免租装修期，免租期内无需交纳租金，但仍需承担物业管理费等费用；租金先付后用，半年支付一次；物业管理费等费用由承租方承担；租赁期内，乙方提前终止本合同，应赔偿甲方损失（所违约时期租金总额的40%作为违约金），乙方预付的租金不再退还；租赁期内，甲方提前终止合同，应赔偿乙方损失（所违约时期租金总额的60%作为违约金）；不可抗力（包括地震、水灾、火灾和其他自然灾害、战乱暴动及政府行为）造成的损失由双方各自承担。陈世科在租赁期间，又将房屋转租给了本案被告胡晓陆。2017年5月15日，本案原、被告重新签订了《房屋租赁合同》，主要约定如下：第一，甲方（原告）将中央花园店面房两户8-25、8-26号出租给乙方（被告），上述房屋用途为（鹰视菲诺眼镜店），除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；第二，租赁期限3年，从2017年5月15日起至2020年5月15日止，2017年5月15日-2017年11月15日租金为176400元，2017年11月16日-2018年11月16日租金为30万元，2018年11月16日-2019年11月16日租金为32万元，2019年11月16日-2020年5月16日租金为17万元，租金先付后用，支付方式为半年支付一次；第三，租赁期内的物业管理费等费用由承租方承担；第四，租赁期内，甲方提前终止本合同，应赔偿乙方损失（所违约时期租金总额的40%作为违约金）；第五，不可抗力（包括地震、水灾、火灾和其他自然灾害、战乱暴动及政府行为）造成的损失由双方各自承担。2017年5月23日，原告（甲方）、陈世科（乙方）、被告（丙方）又签订《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》一份，主要约定如下：第一，该房于2012年8月15日出租给陈世科，租期至2018年11月15日止，为期伍年；第二，在合同期内的2016年，陈世科将该房转租于胡晓陆经营，该行为已违反2012年合同不可转租的规定；第三，由于乙方违约在先，今出租方（甲方）收回该房屋（乙方无异议），并重申两点：1.由于该房屋相关管理部门涉及的有关费用包括水、电费、物业费等均由乙方委托胡晓陆处理承担；2.乙方应结清2017年5月15日前的房租，其中2012年所签合同中乙方交于甲方的壹万元租赁保证金不予退回乙方。2018年5月15日，被告以“案涉店面被地铁施工围挡遮挡，经营一直处于亏损状态，客观情况发生重大变化，合同目的无法实现，符合合同第七条约定的情形”为由，向原告方发出了提前解除合同通知，随后搬离了案涉店面。2018年6月16日，原告将案涉8-25号店面房另行出租给了案外人刘祥平。2018年7月20日，原告将案涉8-26号店面房另行出租给了案外人徐福胜。现原告认为，被告的提前解除行为构成违约，要求赔偿租金及物业费损失。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。另查明：2012年9月14日，原告与常州嘉丰物业服务有限公司签订《常州市前期物业管理服务协议》一份，约定，案涉8-25、8-26号店面房，建筑面积222.38平方米+555.93平方米，前期物业服务费标准为1.5元/平方米/月，从实际交付之日2012年1月15日起开始交纳物业服务费和电梯运行维护费；乙方（原告）将物业出租给他人使用，并与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及设施设备运行费用的，从其约定，乙方负连带责任，乙方与物业使用人之间的交费约定，应及时书面告知甲方。2019年8月18日，常州嘉丰物业服务有限公司向本院起诉本案原告，要求支付案涉8-25号商铺2012以来、8-26号商铺2014年以来的物业服务费合计92066元。经调解，2020年7月14日，本院出具2020苏0411民初1505号民事调解书，确认本案原告就案涉两个商铺截止2019年12月31日拖欠的物业费为86896元，2020年7月31日前支付2万元，2021年1月31日前支付4万元后，常州嘉丰物业服务有限公司放弃其他诉讼请求。本案审理过程中，原告向本院提交物业费损失计算清单一份，认为被告应承担的物业费为：系数86896元/60000元=0.69；一、8-25，自2012年1月-2018年9月15日，80个月*1.5元/平方米/月*222.38平方米*0.69=18413.06元；二、8-26，自2014年1月1日-2018年7月20日，55个月*1.5元/平方米/月*555.93平方米*0.69=31646.32元；上述两项合计50059.38元。关于物业费的交纳情况。庭审中，原告陈述称，房屋交付后，物业公司起诉前，没有交过，包括陈世科承租期间都没有付过。被告陈述称，物业费没有人找其要过，重租说明上其只是见证人，是陈世科委托其处理，但后期陈世科并未让其处理。以上事实，有原告提供的不动产登记簿查询证明、常州市存量房买卖合同、房屋租赁合同（原、被告之间）、关于中央花园店面房8-25-26重租说明、通知照片、房屋租赁合同（原告与案外第三人之间）、民事调解书、前期物业服务协议、租赁合同（原告与陈世科之间）、物业费发票等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。本院认为：关于案涉租赁合同的解除问题。被告于2018年5月15日向原告发出解除通知后随即搬离，以实际行为表明其不再继续履行合同，故双方合同实际于2018年5月15日即告实际解除。关于被告单方解除合同理由是否具有正当性的问题。本院认为，地铁施工增设围挡固然对经营会有一定的影响，但不构成双方合同第七条约定的不可抗力。从实际情况来看，原告在较短时间内即将案涉商铺另行出租了，也可以佐证地铁施工不属于不可抗力，也不存在因为地铁施工导致合同目的无法实现的问题。故原告的解除理由不具有正当性，应承担相应的违约责任。关于违约金的确定问题。经审查，双方合同第六条系对违约责任的约定，其中第3、4款重复约定了甲方提前终止合同的违约责任，从文义表述上看，第3款应当是乙方（被告）提前终止合同的违约责任，内容存在笔误。根据双方合同第六条第3款的约定，本院确认违约金为合同约定的2017年11月16日-2018年11月16日期间租金的40%，即12万元（30万元*40%）。关于物业服务费问题。结合陈世科及本案被告实际使用期间（原告与陈世科的合同起算时间为2012年8月15日）、常州嘉丰物业服务有限公司在2020苏0411民初1505号案件诉状中的陈述及调解折扣情况，本院确认为：系数86896/60000=0.69；一、8-25，自2012年8月15日-2018年5月15日，69个月*1.5元/平方米/月*222.38平方米*0.69=15881.27元；二、8-26，自2014年1月15日-2018年5月15日，52个月*1.5元/平方米/月*555.93平方米*0.69=29920.15元；上述两项合计45801.42元。根据原告鄂爱琴、陈世科、被告胡晓陆于2017年5月23日签订的《关于中央花园店面房8-25-26重租说明》第3.1条的约定，上述费用由“乙方（陈世科）委托胡晓陆（被告）处理承担”，该约定已明确表明了债务由被告承担的意思表示，被告认为其系见证人的抗辩意见不能成立。故原告要求被告承担上述物业服务费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金12万元。二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告物业服务费45801.42元。三、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告负担100元，被告负担1800元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈哲勇二〇二一年二月一日书记员  常晓红