上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初360号原告：秦伟，男，1972年2月20日出生，汉族，住上海市。被告：万招雨，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖北省英山县。被告：陈爱兵，女，1977年2月7日出生，汉族，住湖北省英山县。原告秦伟与被告万招雨、陈爱兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告秦伟、被告万招雨、陈爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦伟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付租金2,816.6元；2、判令两被告支付擅自搬离解约的违约金23,400元(扣减押金6,500元，实际应支付16,900元)；3、判令两被告支付租赁期间未付的物业管理费1,085.28元、水费10.10元、空置期间的物业管理费813.96元(3个月)。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告万招雨签订《房屋租赁合同》一份，原告将合同房屋租给被告用于商业经营，租期三年。自2020年1月1日，被告未能按时支付房租，原告多次催讨未果，被告至2020年1月13日以生意不好为由突然搬离，由此产生上述费用及房屋空置损失。被告万招雨辩称，不同意原告的诉讼请求；被告搬离是原告的要求；被告交付的押金足够支付所欠的费用，故不存在欠款。被告陈爱兵辩称，其未与原告签订合同，也不参与经营，故原告起诉其没有依据。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2019年6月7日，原告(甲方)与被告万招雨(乙方)签订《商业房屋租赁合同》一份，约定甲方将其与案外人王晓铭共有的位于松江区谈家浜街XXX号XXX层的房屋出租给乙方，租期自2019年7月1日起至2022年6月30日止，租金每月6,500元；甲方应在乙方支付押金6,500元之日交付房屋钥匙；合同第六条第3项约定：在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费等，债务由乙方自行承担；合同第十二条第2条约定：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同并对其他事项亦作了相应约定。合同签订后，被告陈爱兵于2019年7月1日通过微信支付原告3,000元；2019年7月20日、7月21日，被告陈爱兵分别通过支付宝转账原告13,000元、9,990元，合计22,990元；2019年11月3日，被告万招雨通过支付宝转账原告19,500元，两被告共计付款原告45,490元(比2019年7月至12月计6个月的租金及押金少10元)。之后,原告于2020年1月2日至5日多次通过微信要求被告万招雨支付2020年第一季度的租金,被告万招雨回复称其生意不好，手里无钱。2020年1月7日，原告微信被告万招雨称：“老板，你如果付不起房租就不要租了，不是每次付房租都这么推脱……”；当日，被告万招雨回复称：“房东，生意实在不好，既然你这么说了，那我就不租了，这几天我找个地方把东西搬了，把房子退还给你”，原告即回复被告万招雨：“安装(应该为“按照”)合同操作，请你先认真阅读一遍”。2020年1月8日，原告向被告万招雨提出：“最好先把这个月房租付了，等过了完年在(应该是“再”)退”，被告万招雨回复不租了。2020年1月12日，被告万招雨告知原告房子已经搬好了，钥匙放在了隔壁的香烟店里。2020年1月12日，被告万招雨向原告确认“现在就三个月的物业费没交，以及上个月及这个月的水电费没交。总计大约千多块钱，还有这十多天的房租钱。”原告要求被告万招雨交付物业费和水电费；被告万招雨则称有押金在原告处，扣除物业费、水电费及租金，剩余的原告愿退则退，不愿退，算其没提前说的补偿。原告要求按合同支付违约金，被告万招雨未接受。原告因双方未能达成一致，提起诉讼。审理中,被告万招雨确认所租房屋用于开设美容店，并提供摄于了2020年1月12日23时20分的照片，以证明原告拿回了租赁房屋的钥匙并粘贴了“房东直租”的字样；原告提供了代缴的物业费发票(以证明被告拖欠的三个月的物业管理费1,085.28元)、水费发票(金额10.10元)。以上事实，有《商业房屋租赁合同》、产权登记凭证、付款凭证、微信记录、发票、照片、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告万招雨签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦并不违反法律规定，应属有效,双方应当按照约定履行各自的义务。被告万招雨作为承租人，应当按约及时支付租金及其他费用，虽然合同未明确约定付款期限，但租赁合同的一般惯例为先付租金后用租赁房屋，故原告在月初要求被告支付租金并无不妥，被告方本可在原告催讨租金时要求给与合理的付款时间，然被告方直接以资金困难拒付并选择搬离承租房屋提前解除合同，明显违约，且被告方还拖欠了应付的2019年的物业管理费，也已违约，故应当承担违约责任。对于违约金，虽然被告万招雨未直接向本院提出约定过高，但其意在交付的押金内赔偿原告，自然隐含了违约金约定过高的意思。而租赁合同提前解除的，违约金一般以三个月的租金为合理金额，故本院予适当调整。被告万招雨应当将拖欠物业管理费(原告已实际缴付)、水费及租金支付原告，但所欠租金应为12天的租金，原告主张13天的租金不妥，本院予以调整。原告主张被告提前解约承担违约金后，再主张解约后的物业管理费，本院不予支持。被告陈爱兵系被告万招雨的妻子，在被告万招雨与原告签订合同后多次付款原告，证明其也参与了租赁合同的经营，且租赁房屋的收益自然归家庭享用，故被告陈爱兵对被告万招雨的债务应当承担共同偿付的责任。被告陈爱兵的辩称，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告万招雨、陈爱兵支付原告秦伟物业管理费1,085.28元、水费10.10元；二、被告万招雨、陈爱兵支付原告秦伟租金2,600元；三、被告万招雨、陈爱兵支付原告秦伟违约金19,500元；上述一、二、三项合计23,195.38元,扣除押金6,500元,被告万招雨、陈爱兵于本判决生效后十日内支付原告秦伟16,695.38元。四、驳回原告秦伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由原告秦伟负担(已付)。本判决为终审判决。审 判 员 陈家正二〇二一年二月八日法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。