山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初935号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司，住所地济南市市中区二环东路**兴隆街道办事处兴隆管理区**，统一社会信用代码：91370103597036785X。负责人：方晓平，总经理。委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：姚金楠，女，1983年9月24日生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：鹿林，山东华梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊，山东华梦律师事务所实习律师。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司与被告姚金楠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司负责人方晓平的委托诉讼代理人王美、被告姚金楠的委托诉讼代理人鹿林、张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司（以下简称华润物业济南分公司）向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告所欠物业管理服务费21489.6元(2019年2月1日至2020年11月30日)；2、被告给付原告违约金6446.9元(2019年2月1日至2020年11月30日)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与案外人华润置地(山东)发展有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于济南市市中区华润云栖径55-102号房产提供物业服务。被告自2019年2月1日起至2020年11月30日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。后经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。姚金楠辩称，一、依据原告起诉状事实及理由描述，本案系原被告之间的前期物业服务合同纠纷，依据的是华润置地（山东）发展有限公司与华润物业济南分公司之间的《华润依山郡B2地块前期物业服务合同》，按照该合同第37条约定，本合同在履行过程中发生争议，应当向济南仲裁委员会申请仲裁，因此本案纠纷不属于法院管辖；二、原告在与华润置地（山东）发展有限公司之间就前期物业服务关系所涉及的服务内容收费标准并未向被告明确告知，被告所涉房屋属于普通住宅，不属于前期物业服务合同中标注的别墅，原告无权要求被告按照别墅的收费标准缴纳物业费；三、前期物业服务合同约定的物业费收费方式为包干制，原告所收取的物业费应当与华润置地（山东）发展有限公司进行结算，原告无权直接向被告收取并按照原告所理解的物业种类进行物业费的区分；四、关于原告主张的违约金，被告不同意支付；五、涉案房屋自交付至今一直属于空置状态，被告至今没有入住。原告围绕诉讼请求依法提交中标公告打印件、商品房买卖合同、实测报告、华润依山郡B2地块前期物业服务合同、备案证明、前期物业服务协议、律师催缴函、EMS催缴物业费快递单以及回执复印件等证据，被告围绕答辩意见依法提交了照片一宗、市中国用（2015）第0200012号土地使用权证书复印件以及国土资电发[2006]17号文件打印件等证据，均当庭予以质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人华润置地（山东）发展有限公司与原告华润物业济南分公司签订《华润依山郡B2地块前期物业服务合同》，约定由华润物业济南分公司对华润依山郡B2地块（即案涉物业所在小区），提供前期物业服务，合同期限为2015年10月23日至2020年10月22日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向济南仲裁委员会申请仲裁。2015年11月13日，济南市住房保障和房产管理局签发“济南市前期物业管理备案证明”，对该前期物业服务合同予以备案。2017年5月18日，被告姚金楠（乙方）与案外人华润置地（山东）发展有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买兴隆片区B2地块二期55号楼1层102号房屋，房屋建筑面积168.42平方米。补充协议20.2条约定：乙方同意在前期物业服务期间（服务期限自该商品房交付之日起至该项目业主委员会成立后与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止），由华润物业济南分公司提供物业服务，物业收费标准为5.8元/月/平方，此物业费收费标准已于销售现场公示。补充协议23条关于小区内不利因素的提示：……三十一别墅55#、56#、57#……为错拼别墅，相邻两户之间可能存在挡光及视线影响。补充协议26条声明：在签订主合同及本补充协议时，甲方己就全部条款(包括内容对乙方可能产生不利影响的条款)均提请乙方特别注意，乙方己就其存疑条款向甲方提出，甲方已按乙方要求就相关条款做出了解释和说明，乙方已注意到主合同及本补充协议中的不利条款，并均予以认可。双方已就主合同及本补充协议的全部条款进行过充分协商并达成一致。主合同及本补充协议对任何一方均不构成格式条款。2018年8月9日，被告办理收房手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告华润物业济南分公司（甲方）为被告姚金楠（乙方）居住的小区提供**物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定住宅类物业费计收标准：别墅按建筑面积5.8元/平方米/月，低密度住宅按建筑面积2.6元/平方米/月；交费方式：服务费按半年缴纳，应当于该缴费周期起算的首月15日之前缴纳，如遇周末顺延；因乙方原因空置房屋，物业空置连续半年以上的，经业主或物业使用人与甲方确认后，空置房屋依据建筑面积按照上述类型物业服务费标准的70%交纳；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方逾期交纳物业服务费的，甲方从逾期之日起按应缴费用每日千分之五加收惩罚性滞纳金。履行中发生争议的，双方协商解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，依法向甲方所在地的人民法院起诉。自2019年2月1日至2020年11月30日被告未交纳物业费，欠费合计21489.6元（168.42平方米×5.8元＝976.8×22个月）。另查明，本案案涉小区至今未成立业主委员会。本院认为，被告姚金楠与案外人华润置地（山东）发展有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，与原告华润物业济南分公司签订《前期物业管理服务协议》,是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。原告通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与案外人华润置地（山东）发展有限公司签订《华润依山郡B2地块前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括被告在内的小区业主具有约束力。关于被告对于本案争议解决条款应为向济南仲裁委员会申请仲裁的抗辩，本院认为，前一份物业服务合同与后一份物业服务协议就争议解决方式约定不同，签订两份合同的民事主体亦有不同，两者相互独立且可分，在无特别约定情况下，合同双方争议解决方式按约定处理，原告与被告姚金楠签订物业服务协议明确约定为“向甲方所在地的人民法院起诉”，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于被告认为案涉房屋属于普通住宅，原告不应按照别墅的收费标准收取物业费，本院认为，被告与案外人华润置地（山东）发展有限公司签订的商品房买卖合同及其补充协议已经就物业收费标准进行约定，且被告进行签字捺印予以确认，被告应当就该合同条款予以认可；至于案外人华润置地（山东）发展有限公司就该地块开发为何种住宅物业业态，与本案并非同一法律关系，不属于本案处理范围，故对被告不认可物业收费标准的抗辩，本院不予采纳。关于被告抗辩前期物业服务合同约定的物业费收费方式为包干制，原告所收取的物业费应当与华润置地（山东）发展有限公司进行结算，原告无权直接向被告收取，本院认为，包干制与酬金制的区别系物业服务收费的两种形式，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，主要是指物业企业自行承担盈余或亏损，不能成为业主拒缴物业费的理由，故对被告该抗辩，本院不予采纳。被告关于涉案房屋一直属于空置状态的抗辩，本院认为，普通住宅交付后空置6个月以上的，原则上以水、电、气使用情况为衡量标准，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出；且当事人应当对自己提出的主张，有责任提供证据，主张空置房事实的一方当事人，应对其主张的事实承担举证责任，被告仅提交房屋装修照片，无法证实时间、地点，亦未、地点服务企业提前确认，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于违约金，因原告未能提供证据证实与被告进行过有效沟通并对于欠付物业费问题曾进行催收，且被告并非无故不交纳物业费，故对原告关于违约金的主张，本院依法不予支持。在原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照合同约定交纳物业费，因被告未按约交纳物业费，已构成违约，原告据此要求被告支付2019年2月1日至2020年11月30日的物业费，合法有据，本院依法予以支持。另，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。再，原告作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括被告在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告姚金楠于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司物业费21489.6元；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取249元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司负担58元，由被告姚金楠负担191元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘静琳二〇二一年二月三日书记员  王慧敏