湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终26号上诉人（原审被告）：杨万忠，男，1951年10月20日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：向国耀，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家界三鑫置业有限责任公司，住所地湖南省慈利县××镇××路**。法定代表人：汤敬全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。上诉人杨万忠因与被上诉人张家界三鑫置业有限责任公司（以下简称三鑫置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨万忠上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回三鑫置业的诉讼请求；2.审诉讼费用由三鑫置业承担。事实和理由：1.三鑫置业与杨万忠没有形成事实上的租赁关系，一审法院认定事实错误，适用法律错误。（1）本案所涉房屋是原慈利县油脂化工厂破产时依照国家政策给杨万忠安排的福利住房，三鑫置业通过承债式收购，取得了原慈利县油脂化工厂的全部财产，继受了原慈利县油脂化工厂的全部权利、义务，亦应履行保障杨万忠继续享有福利住房的义务；（2）所涉房屋出卖时，并未通知杨万忠，侵害了杨万忠的优先购买权，买卖合同部分无效；（3）所涉房屋属于当事人依照福利政策租赁的公房租赁，不适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的相关司法解释；2.杨万忠对所涉房屋享有长期免租金居住的权利，经济地位近似于房屋所有权人，棚户区改造过程中征收单位应对杨万忠居住的房屋给予征收补偿。三鑫置业辩称：本案所涉房屋属于三鑫置业所有，杨万忠与三鑫置业形成租赁关系，不属于公房租赁，且出现了租赁协议约定的搬迁腾房情形，故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理结果公正。三鑫置业向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的事实租赁关系；2.判决杨万忠立即返回所租赁房屋。一审法院认定事实：被告杨万忠系原慈利县油脂化工厂（前身为“慈利县化工一厂”）职工。慈利县化工一厂于1995年宣告破产后重组为慈利县油脂化工厂。杨万忠于1998年8月13日与慈利县油脂化工厂签订《解除劳动关系协议书》，约定：“因工厂破产，乙方（杨万忠）根据企业下岗分流方案，自愿与甲方解除劳动关系，由甲方给乙方一次性工龄补偿费壹万柒仟玖佰肆拾柒元，乙方从领取一次性工龄补偿费后，与甲方脱离劳动关系，解除一切责任和义务。”同时在协议尾部签字注明：“甲方必须保证安排乙方住房有保障，乙方承担房租。”坐落在湖南省慈利县××镇××街××路09号的14间砖木平房系县办国有企业慈利县化工一厂名下的国有资产。该不动产经企业破产重组后并未变更权属登记。1998年8月28日，杨万忠与原慈利县油脂化工厂签订《租住房屋协议》，约定在交足押金的条件下，乙方（杨万忠）可以按照以息代租的办法使用甲方现有公房（即前述砖木平房）。具体协议如下：“一、甲方模拟公房出售办法收取乙方住房押金，乙方必须服从甲方的调整与安排，并一次性交足26.24㎡的住房押金9306元（可在安置费中抵扣）。……。三、在协议期内，甲方需要改造乙方所住房屋或乙方因某种原因自愿放弃所住公房，甲方应当将其押金全数退还给乙方，否则，乙方有权拒绝搬迁。……。七、本协议暂定有效时间两年，自1998年8月28日起至2000年8月28日止。两年后，乙方可按照本协议条款续签合同，但甲方改造房屋或市政规划拆除该房，乙方应搬迁例外。”杨万忠按照协议约定交纳了租房押金9306元，原慈利县油脂化工厂按约向其交付了案涉房屋。整体重组后的慈利县油脂化工厂仍然面临经营严重困难的问题，企业经营难以为继。2004年，慈利县油脂化工厂进行企业改制。原慈利县国土资源局于2004年4月10日向慈利县人民政府请求批准《挂牌出让慈利县油脂化工厂两宗国有土地使用权方案》，具体如下：“一、该两宗土地位于慈利县××镇××路，其中一宗土地面积12441.24平方米，现为商业用地；另一宗土地面积2540平方米，现为住宅用地。二、该两宗土地规划用途不变，其中住宅用地土地使用权出让年限为70年，商业用地土地使用权出让年限为40年，按土地现状条件两宗整体出让。四、根据房地产估价结果，挂牌出让该两宗土地使用权（包括房产）底价和起始价均拟定为1250万元。……。”2004年4月15日，慈利县人民政府同意按此方案挂牌出让两宗国有土地使用权及地上房产。2004年8月4日至8月17日下午5时止，出让人原慈利县国土资源局公开挂牌出让原慈利县油脂化工一厂14940平方米国有土地使用权，竞得人汤敬全于8月18日以壹仟贰佰伍拾万元的应价成交，双方于当日在慈利县国土资源局交易大厅签订《挂牌出让成交确认书》。2004年9月13日，慈利县经贸局向各有关单位报送了《关于对慈利县油脂化工厂职工安置和资产处置的情况说明》，具体情况如下：“……。二、运作程序：一是对县油脂化工厂的全部资产整体挂牌出让，二是在资产挂牌出让无人现金购买的情况下，根据该厂的‘两个置换’方案和（2004）18号县长办公会议精神，可以由该厂在册职工的一人或多人对县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）实行承债式收购，置换企业产权；……。三、资产的处置：根据2004年3月25日，2004年8月2日两次县长办公室会议精神，在慈利县国土局交易中心的主持下，于2004年4月16日、2004年8月3日两次对该厂（含张家界方缘发展有限公司）资产以1250万元的底价整体挂牌出让，但均没有人现金摘牌，此种情况下，根据（2004）18号县长办公室会议精神和企业的两个置换方案，由汤敬全、王章汉、康正跃、汤琼等四人以承担县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）1250万元债务的形式，对该厂（含张家界方缘发展有限公司）的资产实行整体收购，故从2004年9月9日12时开始，原县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）的一切财产、债权、债务均由汤敬全等四人收受、处理。其所有权亦归四人所有。……。”2004年9月24日，原告三鑫置业在原慈利县工商局正式注册登记，法定代表人为汤敬全。同年10月8日，三鑫置业向原慈利县国土资源局申请变更竞买人名称，慈利县经贸局对相关情况进行了核实，县国土局同意按照县经贸局核查意见变更手续。2004年12月17日，慈利县人民政府为三鑫置业颁发慈国用（2004）第250088号国有土地使用权证，地，地类途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为2589.5㎡。但由于各种原因，三鑫置业并未办理该14间平房的房屋所有权转移登记。至此，原慈利县油脂化工厂的一切资产（包括相关国有土地使用权及地上房产）均由三鑫置业合法受让，慈利县油脂化工厂由国有企业改制为有限责任公司。2015年11月24日，经杨万忠本人申请，慈利县住房保障管理办公室为杨万忠安排了一套位于双安的公共租赁住房，房号为Ｂ8栋二单元243，并通知其到该局廉租住房与公房管理所办理入住手续。2017年经慈利县人民政府研究同意，慈利县经济信息和科学技术局针对原慈利县化工一厂职工安置遗留问题，根据慈发【2001】12号文件精神，拟定了《对原慈利县化工一厂破产改制职工遗留问题的处置方案》，对在职人员、在职已退休人员及退休人员共256人的差额安置费、应发工资、按工龄补贴费用等作出了具体安排。并就该方案与该厂职工代表多次磋商，达成了《关于对原慈利县化工一厂破产改制职工遗留问题的处置协议》，除本案杨万忠与另一退休职工卓志郎两人未签署该协议并领取相关补发经济待遇外，其余职工均已与慈利县经济信息和科学技术局签署协议。该协议约定：“……。三、甲方（慈利县经济信息和科学技术局）对原化工一厂破产安置于乙方的遗留问题处理完毕，乙方有义务配合甲方在原化工一厂周边棚改项目的相关工作，不得借此以任何理由妨碍，阻挠棚改项目的实施。四、乙方签订本协议并实际享受补发的经济待遇后，乙方在原化工一厂改制破产中依政策应当享受的权利已全部实际享受，所有遗留问题全部解决，乙方不得以此为由信访。……。”2018年9月20日，慈利县人民政府作出慈政（征收）决字【2018】3号文件，决定征收慈利县原化工一厂及周边棚户区改造项目规划红线范围内的所有建（构）筑物。案涉房屋就在此次棚户区改造项目范围内。房屋征收主体为慈利县人民政府，被征收人为张家界三鑫置业。2018年12月10日，三鑫置业对各租赁户发出《通知》，决定从2018年12月11日止与各租赁户终止租赁关系、收回公司所属全部房屋，并告知各租赁户在搬离租住房屋的同时与公司财务结清水电费、租赁费和清退租赁房屋时交纳的押金。杨万忠与另一租赁户在2019年8月6日再次收到通知后并未搬离租赁房屋，也未全数取回住房押金。该房屋现已处于断水断电状态，房屋现状不适合居住。另查明，杨万忠的女儿杨静已于2008年1月30日、2008年3月8日两次从三鑫置业处领回押金共计人民币3000元，尚有租房押金6306元未取回。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人为原告三鑫置业（通过企业改制继受该主体），承租人为杨万忠。原慈利县油脂化工厂的前身即慈利县化工一厂系慈利县经济信息和科学技术局下属的县办国有企业，1995年宣告破产后整体重组为原慈利县油脂化工厂，企业性质、职工身份均未发生改变。但杨万忠根据1995年化工一厂破产职工安置方案自愿选择下岗，并与原慈利县油脂化工厂签订了《解除劳动关系协议书》、《租住房屋协议书》，案涉房屋在当时属于国有资产。原慈利县油脂化工厂对杨万忠给予了一次性工龄补偿，并将现有公房出租给杨万忠作为对下岗职工的住房保障，在货币及实物上均予以安置。根据《租住房屋协议》约定，“该协议暂定有效时间为两年，自1998年8月28日起至2000年8月28日止。两年后，乙方（即本案杨万忠）可按照本协议条款续签合同，但甲方（原慈利县油脂化工厂）改造房屋或市政规划拆除该房，乙方应搬迁例外。”三鑫置业于2004年通过承债式收购方式合法继受原慈利县油脂化工厂的一切资产（包括国有土地使用权及地上房产）、债权债务，国有企业改制为有限责任公司。杨万忠在租赁期限届满后既未与原慈利县油脂化工厂续签租房协议，也未与三鑫置业签订新的租住房屋协议，三鑫置业作为案涉房屋的所有权人，双方形成事实上的房屋租赁关系。一方面，杨万忠在租赁期间届满后继续使用该房屋已有近20年的时间，杨万忠并未与原慈利县油脂化工厂或三鑫置业重新签订租住房屋协议，原慈利县油脂化工厂已将相关租房押金移交给三鑫置业所有，依法确认双方事实上形成平等民事主体间的不定期租赁合同关系，三鑫置业作为房屋所有权人有权随时解除合同并要求承租人在合理期限内搬离租赁房屋；另一方面，涉案房屋现被纳入慈利县棚户区改造重点项目，属于市政规划拆除房屋的情形，按照协议约定，杨万忠应当搬迁。且该房屋现处于断水断电状态，并因年久失修成为危房，已不适合居住，双方的房屋租赁合同已无继续履行的现实条件。鉴于三鑫置业已多次催告杨万忠领回剩余住房押金并搬离租赁房屋均未果，故对三鑫置业要求解除双方事实租赁关系及杨万忠立即返还三鑫置业租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。但杨万忠交纳的剩余租房押金6306元，三鑫置业在杨万忠返还租赁房屋时应当全数退还。其次，杨万忠在1998年8月13日自愿与原慈利县油脂化工厂签订《解除劳动关系协议书》之日起，就与原企业脱离了劳动关系，作为因国有企业破产下岗职工的安置问题，应当由主管部门慈利县经济信息与科学技术局妥善处理。慈利县经济信息与科学技术局为了解决原化工一厂破产改制后职工遗留问题，于2017年对原化工一厂256名职工采用货币补偿方式进行了统一安置，但杨万忠未签订安置协议，亦未领取补发经济待遇。杨万忠下岗后在别处未购买房产生活使用，经其本人申请，慈利县住房保障管理办公室于2015年为其安排了一套公共租赁房供其居住、使用，该类住房属于国家直管公房，承租人享有长期居住使用权，至此，慈利县人民政府已经为杨万忠提供了必要的住房保障。若杨万忠仍对住房安置问题有异议，应当向主管部门慈利县经济信息与科学技术局主张。三鑫置业通过产权置换将原慈利县油脂化工厂合法改制为有限责任公司，合法继受原慈利县油脂化工厂的一切资产（包含国有土地使用权及地上房屋），对下岗职工无兜底管理义务。涉案房屋的所有权归属于三鑫置业，杨万忠对其享有的租赁使用权不同于国家直管公房租赁使用权，并已享受替代性住房保障，对涉案房屋不享有近似所有权的财产权利。对于杨万忠在本案中提出的关于搬迁应获经济补偿等抗辩理由，相关事宜应当按照有关政策贯彻执行，不属于本案审理范围。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告张家界三鑫置业有限责任公司与被告杨万忠的事实租赁关系。二、被告杨万忠立即返还原告张家界三鑫置业有限责任公司的租赁房屋。限本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费100元，由被告杨万忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为，本案所涉房屋虽长期由上诉人杨万忠居住、使用，但从杨万忠与原慈利县油脂化工厂签订的关于本案所涉房屋的《租住房屋协议》约定来看，杨万忠是通过交纳住房押金并以息代租的方式承租房屋后使用该房屋。所涉房屋不属于具有国家福利政策性质的共有住房、廉租住房、经济适用房，而包括该房屋所占用土地的使用权在内的原慈利县油脂化工厂的所有资产及债权债务，已由被上诉人三鑫置业继受取得，故该房屋的物权以及与房屋租赁有关的债权债务由三鑫置业享有，一审法院认定三鑫置业与杨万忠之间存在房屋租赁关系，符合本案客观事实及法律规定。即便杨万忠最初使用该房屋有对职工安置福利住房的因素在内，但并不能因此视为杨万忠对所涉房屋产权的享有，亦不能以此对抗三鑫置业行使物权；且该房屋被纳入慈利县棚户区改造项目，符合《租住房屋协议》中关于“市政规划拆除房该房，乙方应搬迁”的约定搬迁条件，而对于杨万忠的职工安置的遗留问题，相关部门已经予以处理。上述情形下，一审法院判决杨万忠滕让所涉房屋，亦符合法律规定及当事人约定。杨万忠交纳的住房押金以及对房屋进行装饰装修应享有的补偿，杨万忠可依法主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨万忠负担。本判决为终审判决。审判长 周 洁审判员 刘利利审判员 杨 芳二〇二一年二月七日法官助理盖景阳书记员宋洁鸿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。