湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初258号原告：平燕。委托诉讼代理人：胡绍刚，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告平燕诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告平燕的委托代理人胡绍刚到庭参加诉讼，被告大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2019年8月24日起至2020年12月30日止欠付的租金人民币109622元，违约金1922元，共计111545元。事实和理由：2012年6月，原告平燕与被告签订《商品房购买合同》、《商品房回购合同》、《商品房租赁合同》等三份合同，由于合同到期后，三合同的责任人未完全履行合同义务，于2019年9月诉至张家界市永定区人民法院，张家界市永定区人民法院于2019年10月8日对截至2019年8月24日被告欠付原告租金作出（2019）湘0802民初3885号民事判决。法院判决后，被告未按法院判决书确定的义务进行履行，且从2019年8月24日起至2020年12月30日的租金109622元未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告大成酒店公司未到庭答辩，但向本院提交了一份书面答辩状。书面答辩称：一、依法公正处理本案，降低违约金；二、因疫情不可抗力因素，请求减免租金。事实与理由：（一）租金支付情况：1、2019年8月24日至2020年12月30日止，被告已向原告支付886元；2、被告对合同到期之后，原告继续计算的租金不予认可；3、因疫情影响，请求减免租金。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃或者人民法院降低违约金标准。查明的事实根据诉辩双方的陈述及举证质证情况，本院可以确认如下法律事实：1．2012年5月17日，原告平燕与李昌纯共同以631500元购买了张家界山水天下置业有限公司销售的张家界大成山水国际大酒店山水座第15层36号商品房，约定付款方式为一次性付款，定于2012年6月24日前支付全部房价款，其中，原告平燕已按合同约定于2012年6月24日向张家界山水天下置业有限公司交付了531500元购房款。2．2012年6月23日，原告平燕（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、张家界山水天下置业有限公司（丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定将原告购买的坐落于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店15层1536Ｂ号房交由被告大成酒店公司统一管理、经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。在本合同的投资期内，投资收益标准为年回报率15%，该房屋年投资收益为79725元，按年支付投资收益，由张家界大成公司在甲方投资届满后第一个星期后，将上年度年投资收益一次性划拨入甲方指定的账户。合同还约定投资期内被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3%作为违约金。3．合同期满后，被告大成酒店公司继续占有，使用原告的房屋。但被告大成酒店公司未按合同约定足额向原告支付投资收益，从2016年6月25日起至2019年8月24日止，欠付投资收益198968元。原告于2019年9月4日诉至本院，本院于2019年10月18日作出（2019）湘0802民初3885号民事判决，判决被告大成酒店公司向原告支付欠付租金198968元。从2019年8月25日起至2020年12月30日，被告大成酒店公司应向原告支付租金107629元，但被告大成酒店公司实际仅支付886元，尚欠106743元。上述事实，有原告的当庭陈述及《张家界商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、（2019）湘0802民初3885号民事判决书等证据证明，本院予以确认。判决结果与理由本院认为，原、被告自愿签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告应当按合同约定履行义务，被告截止2020年12月30日尚欠原告租金106743元，是被告违约，应承担违约责任。被告本应向原告支付租金106743元，但鉴于2020年初疫情对被告的经营影响较大，本院酌情确定原告为被告减免一个月的房屋租金即6643元，减免后，被告应向原告支付租金100100元。故对原告该项诉讼请求超过部分，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金1922元的诉讼请求，因双方在合同中约定如被告逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3%作为违约金，根据该约定，被告应支付原告违约金239元。故对原告该项诉讼请求超过部分，本院不予支持。对被告辩称合同到期后，原告进行计算投资收益不予认可的辩称意见，因原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，合同到期后，双方虽未续签合同，但被告继续占有、使用原告的房屋经营，原告未提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。故对被告的这一辩解意见，本院不予采纳。对被告辩称违约金过高，请求降低违约金标准的辩称意见，因双方约定的年度收益的0.3%作为违约金，并不高于给原告所造成的经济损失。故对被告的这一辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告平燕支付2019年8月25日起至2020年12月30日的租金100100元和违约金239元，共计100339元；二、驳回原告平燕其他的诉讼请求。案件受理费2530元，适用简易程序减半收取1265元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二一年二月四日法官助理卢娜娜书记员陈巧燕附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。