上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初22560号原告：上海虹创科技发展(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：谢榕榕，董事长。委托诉讼代理人：陈芸，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿雅，上海至合律师事务所实习律师。被告：上海鑫沛文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：庄睿旭。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司与被告上海鑫沛文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司的委托诉讼代理人陈芸、李睿雅到庭参加诉讼，被告上海鑫沛文化传播有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付的2018年11月1日至12月31日的租金71,004元；2、判令被告支付违约金，以71,004元为基数，按照日千分之一计算自2019年1月1日起实际付清之日止；3、判令被告支付原告违约金122,525.7元(3个月租金及物业费)；4、判令被告向原告支付免租期租金及物业费115,672.65元；5、判令履约保证金40,861.3元不予返还。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将上海市虹口区广中路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给被告，租期自2016年4月1日起至2018年12月31日，2016年度租金每月16,596.10元，物业费为每月5,456.3元，其中八个月为免租装修期，被告应在每个季度首月的1日或之前向原告支付租金，租赁保证金为40,861.3元。2016年9月13日，双方签订《补充协议》，将2016年租金调整为每天每平米3元，免租期调整为3个月，免除被告2016年及2017年物业管理费的付款义务，原告按照约定向被告交付了房屋。被告尚欠2018年11月1日至2018年12月31日的房租及违约金未支付，被告于2016年12月19日向原告交付租赁保证金40,861.3元，但根据合同约定，被告因拖欠租金构成违约，原告无需返还履约保证金，故原告诉至法院。被告上海鑫沛文化传播有限公司未作答辩。本院经审理查明：2016年4月1日，原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《房屋租赁协议》。合同约定“乙方(承租人)：上海鑫沛文化传播有限公司，法定地址：上海市虹口区广中路XXX号XXX幢XXX室”，第1-1条约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市虹口区广中路XXX号XXX幢XXX室，该房屋租赁面积以上海市房地产权证证书上记载的实测面积为准，即为363.75平方米，该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋面积计算的款项均以本款规定的租赁面积为基数；第3-2条约定房屋租赁期限自2016年4月1日至2018年12月31日；第4-1条约定，免租期为8个月，自2016年4月1日至2016年12月31日，免租期内甲方免收2016年乙方租金，但乙方需支付物业管理费和其他费用；第4-3条约定，自起租日起，2016年及2017年租金按租赁面积每日每平方米1.5元计算，该房屋每月租金为16,596.1元，2018年租金按租赁面积每日每平方米3.2元计算，每月租金为35,405元，物业管理费按照租赁面积每月每平方米15元计算，每月为5,456.3元；第4-4条约定乙方向甲方按季度支付租金和物业管理费，应由乙方于每季度首月的1日或之前向甲方付清；第4-6条约定，乙方逾期支付租金或物业管理费的，每逾期一日，乙方按未付租金或物业管理费日千分之一支付违约金；第5-1条约定，乙方应在合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相当于一个月租金及一个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金，金额为40,861.3元；第5-2条约定，乙方向甲方支付租赁保证金，作为乙方将全部履行完合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同的权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须返还给乙方；第5-3条约定，合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付起在本合同项下的任何应付款项；第5-5条约定，租赁期及免租期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、有线电视费、宽带网络费等费用均由乙方承担；第12-2条约定，有下列情形之一的……违反合同的一方，应向另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金……(5)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的；第12-3条约定，若出现本合同规定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金和物业管理费，并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施；第十四条约定，乙方的通讯地址为上海市虹口区广中路XXX号XXX幢XXX室。2016年9月13日，原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《补充协议》，协议约定自起租之日起，2016年及2017年的租金调整为按租赁面积每天每平方米3元计算，2018年租金为按租赁面积每天每平方米3.2元计算；第四条约定，甲方免去乙方2016年度及2017年度物业管理费的付款义务，2018年度物业管理费的收取仍根据原协议履行；第五条约定，免租期为3个月，自2016年4月1日至2016年6月30日。另查明，2015年4月14日，原告与案外人上海晟晁投资管理有限公司签订《上海市房屋转租合同》，原告承租上海市虹口区广中路XXX号房屋的八幢楼301-302、401-412室，转租期自2015年4月1日至2020年3月31日，并约定在转租期间原告可以将房屋再转租给他人使用。又查明，被告于2016年12月19日支付履约保证金40,861.3元，于2019年2月1日支付2018年10月的房屋租金及物业管理费40,861.3元。上述事实，有《房屋租赁协议》《补充协议》《上海市房屋转租合同》、中国建设银行单位客户专用回单及原告的当庭陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，虽双方之间的租赁合同已因租期到期而终止，但被告仍应按照合同约定支付合同履行期内欠付的租金、物业费等费用，未按期支付的，亦应按照双方的合同约定支付相应的滞纳金或违约金。原告要求被告支付拖欠的租金以及相应的滞纳金，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告存在逾期不支付租金或其他应付费用的违约行为，应按照合同约定支付免租期内的租金及物业管理费。双方在租赁协议中约定被告违约的，履约保证金不予返还，故原告主张没收保证金的诉请具有合同依据，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海鑫沛文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司自2018年11月1日至12月31日的租金71,004元；二、被告上海鑫沛文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司以71,004元为基数，按照日千分之一计算自2019年1月1日起实际付清之日止的违约金；三、被告上海鑫沛文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司违约金122,525.7元；四、被告上海鑫沛文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司免租期租金及物业费115,672.65元；五、被告上海鑫沛文化传播有限公司支付的履约保证金40,861.3元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,335.04元，减半收取3,167.52元，由被告上海鑫沛文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠 力二〇二一年二月一日书记员 苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。