江苏省苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0507执异12号案外人：徐海文，女，1972年6月1日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：吴芸，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郭，江苏久顺律师事务所律师。申请执行人：湖南泰仕优建材贸易有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东岸街道湖南东岸装饰建材批发大市场****门面。法定代表人：余利年，总经理。委托诉讼代理人：孙云雷，江苏元融律师事务所律师。被执行人：余贵书，男，1970年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。本院在执行申请执行人湖南泰仕优建材贸易有限公司与被执行人余贵书买卖合同纠纷一案中，案外人徐海文对本院裁定查封、拍卖的车库提出书面异议。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。经审查查明，原告湖南泰仕优建材贸易有限公司与被告余贵书买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月作出(2018)苏0507民初7061号民事判决书，判决被告余贵书于本判决生效之日起十日内支付原告湖南泰仕优建材贸易有限公司货款人民币100894元及相应的逾期付款利息。该判决生效后，被告余贵书未自觉履行该判决确定的义务，湖南泰仕优建材贸易有限公司向本院申请执行。本院于2019年1月22日立案受理，并于同年1月29日作出（2019）苏0507执365号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人余贵书银行存款人民币117136.50元，或查封、扣押被执行人所有的相应价值财产。后本院于2019年4月15日作出（2019）苏0507执365号之二协助执行通知书，查封了被执行人余贵书及案外人共有的位于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢车库18不动产，并于2019年5月22日发出执行公告，拟拍卖案涉车库。案外人徐海文对本院查封、拍卖处置该不动产提出了异议。案外人徐海文对本院查封、拍卖的涉案车库提出异议称，位于苏州市相城区元和街道相城大道**香城花园******的房屋和**车库18实际均属于被执行人余贵书所有，但16幢204室的房屋登记在曹峰、张晓贤名下，16幢车库18登记在余贵书名下。2018年9月18日，案外人徐海文分别与余贵书及曹峰、张晓贤签订了编号为SZXC0001772号与SZXC0001791号的《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》各一份，约定购买了位于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢204室的房屋和16幢车库18，房屋总价款为218万元。后徐海文与其女儿李翊昕依约支付了购房定金与房屋价款共计218万元，余贵书与曹峰、张晓贤于2018年12月17日将香城花园一区16幢204室的房屋和涉案的16幢车库18交付给了案外人徐海文与其女儿使用。曹峰、张晓贤配合徐海文与其女儿办理了香城花园一区16幢204室房屋的过户登记手续。徐海文的女儿李翊昕于2018年12月18日取得了该房屋的房产证。案外人徐海文与其女儿自此实际占有、使用该房屋与案涉车库至今。在买卖房屋与涉案车库时，余贵书与曹峰、张晓贤及中介均告知案外人徐海文与其女儿，涉案的车库附属香城花园一区16幢204室房屋，故在签订《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，合同中约定的购买位于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢204室的房屋时包含涉案的16幢车库18，在两份合同中均明确写明车库“有”，但余贵书与曹峰、张晓贤等未告知案涉车库有独立的产权证，致案外人徐海文与其女儿在办理房屋过户登记时未能办理案涉车库的过户登记，直至法院张贴了执行公告拟拍卖该车库时，才知道案涉车库具有独立的产权登记。因此，该车库已由余贵书及曹峰、张晓贤等人与香城花园一区16幢204室房屋一并出售给了案外人徐海文与其女儿，且其已将车库款包含在218万元房屋总价款中全部付清，并长期占有使用该车库，故该车库已属于案外人徐海文与其女儿所有，其购买、占有车库在法院查封之前，现法院查封并拟拍卖案涉车库损害了案外人的合法权益，故向法院提出执行异议，要求解除对位于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢车库18不动产的查封，同时中止对该车库的执行。经审查查明，2018年9月18日，案外人徐海文分别与余贵书及曹峰、张晓贤签订了《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》各一份，合同中均约定案外人向余贵书及曹峰、张晓贤购买位于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢204室的房屋，两份合同中均约定购买的房屋面积为117.41平方米，明确写明车库“有”，房屋总价为218万元，签订合同当日支付买房定金2万元，余款以贷款与自筹方式汇入资金托管账户后支付；双方定于2018年11月25日前签订该房屋的网签合同，同时办理相关资金托管手续，在银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续。合同还约定了其他内容。合同签订后，徐海文即转账支付定金2万元，于2018年10月18日向曹峰转账支付23万元，徐海文女儿李翊昕于2018年12月17日将193万元交至了双方指定的资金托管账户内。徐海文与其女儿按约支付了购房定金与购房款共计218万元。2018年12月17日，李翊昕与曹峰、张晓贤签订《苏州市存量房买卖合同》，合同约定李翊昕向曹峰、张晓贤购买位于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢204室房屋，房屋产权登记面积为117.41平方米等内容，后双方按约履行了该合同，并于2018年12月18日办理了香城花园一区16幢204室房屋的不动产权转移至李翊昕名下的登记手续。2018年12月21日，案外人徐海文与其女儿从余贵书、曹峰、张晓贤等人处接收了香城花园一区16幢204室的房屋与涉案车库，并占有使用至今。又查明，徐海文与李翊昕系母女关系，余贵书与姜雪芳系夫妻关系，婚后生育余丽、余琦。位于相城。位于相城区元和街道相城大道**香城花园****车库18的不动产于2016年7月29日登记在余贵书余丽、余琦名下，系四人按份共有，各占共有比例为25%，房屋建筑面积为17.88平方米，不动产权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7018783号。涉案车库于2019年4月15日因本院（2019）苏0507执365号执行案件被查封，查封期限至2022年4月14日。再查明，2019年5月22日，本院在执行申请执行人湖南泰仕优建材贸易有限公司与被执行人余贵书买卖合同纠纷一案时，在案涉车库张贴执行公告拟拍卖该车库时，案外人徐海文与其女儿才知道案涉车库具有独立的产权登记，并向法院提出了执行异议。上述事实，由徐海文、余贵书的身份证复印件、民事判决书、《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》两份、《苏州市存量房买卖合同》、转账凭证、不动产登记簿查询记录、执行笔录、执行裁定书与执行公告、徐海文出具的情况说明与承诺书、微信记录、房屋中介与物业公司出具的情况说明与证明等证据予以证实。本案争议的焦点：案外人徐海文是否享有排除强制执行的民事权利。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐海文在本院查封前虽与余贵书及曹峰、张晓贤签订了《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》各一份，但两份合同中约定了案外人向余贵书及曹峰、张晓贤购买的房屋均是位于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区16幢204室的房屋，且两份合同中均约定购买的房屋面积为117.41平方米，虽在两份合同中均明确写明了车库“有”，但均未明确该车库的具体位置与门牌号码等内容，现在没有余贵书及曹峰、张晓贤等人承认该事实的情况下，尚不能认定案外人徐海文与被执行人余贵书在人民法院查封之前已对涉案车库签订了合法有效的书面买卖合同，不符合《规定》中第二十八条规定的条件，故其作为买受人对不动产享有的物权期待权不具有可以排除对该不动产强制执行的权利，徐海文提出的要求解除对涉案车库查封并中止执行的异议请求，本院碍难支持。至于徐海文认为在其及其女儿与余贵书及曹峰、张晓贤签订房屋买卖合同以及在实际购买、交接房屋时，双方均明确包括案涉车库在内，且涉案车库已由余贵书交由她与女儿使用至今，仅是由于余贵书、曹峰、张晓贤等未如实告知案涉车库已办有单独的产权证，致使双方在办理香城花园一区16幢204室房屋过户登记时，未一并办理涉案车库的产权转移登记手续，则可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人徐海文提出的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  苏林泉审 判 员  卢秋明人民陪审员  卢芝华二〇二一年二月十九日书 记 员  姚丽君