湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终155号上诉人(原审被告)：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人：胡标，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州亲豆婴童用品贸易有限公司，住所地广州市珠海区新港东路****。法定代表人：何云峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈立成，广东明思律师事务所律师。原审被告：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司，住所地长沙，住所地长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽换乘大楼>法定代表人：李芳，执行董事。委托诉讼代理人：李建东，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颜，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）因与被上诉人广州亲豆婴童用品贸易有限公司（以下简称“亲豆公司”）、原审被告长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（以下简称“交通枢纽投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。百合百乐公司上诉请求：1、撤销(2020)湘0104民初7481号民事判决，改判驳回广州亲豆婴童用品贸易有限公司的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人订立的租赁合同是合法有效的，双方都应当严格履行合同义务，上诉人已经按照合同约定向被上诉人交付了租赁场地，被上诉人也营业经营了，被上诉人当然应当履行其交付租金的合同义务。但是被上诉人至今也只向上诉人缴纳了3个月的租金及物管费，被上诉人的该行为反而构成了严重的违约。被上诉人在占有、使用了租赁场地后，又以物业未具备正常的开业条件为由，要求解除合同，并且不予支付拖欠租金的行为明显不符合合同约定，不应得到法院支持。二、上诉人本身也是受害者，被上诉人拖欠租金的行为造成了不良影响，其他租户争相效仿观望，使得上诉人自身背负了几千万元的巨额债务。综上所述，上诉人早已实际交付了案涉租赁场地并且如约履行了自己的合同义务，上诉人不存在任何违约行为。原审法院错误认定上诉人存在违约行为，判决上诉人承担违约责任是错误的。亲豆公司辩称：原审判决合法合理有据，应依法维持。涉案租赁物是商场的商铺，承租商场商铺最根本的原因就是看中商场一站式消费的人流以及商业氛围，事实上诉人的违约行为是经多个生效判决确定。另外事实上双方合同在2019年11月解除，百合百乐公司与交通枢纽投资公司的房屋租赁合同被生效判决确认在2019年8月31日解除，导致百合百乐公司没有转租权限，甚至无能力履行与其他商铺租赁合同。我方在给百合百乐公司的法定代表人送达解除通知书后，对方未在法定期限内提出任何异议，也未要求我方支付任何租金，可见其是知道其有违约行为，必然要承担违约责任。综上原审判决合理合法，应当予以维持。亲豆公司一审诉讼请求：1、判令确认亲豆公司与百合百乐公司签订的《方圆荟租赁合同》于2019年11月1日解除；2、判令百合百乐公司立即向亲豆公司返还履约保证金33058元、装修保证金5000元、出入保证金200元；3、判令百合百乐公司立即向亲豆公司支付违约金71272.8元，并立即赔偿亲豆公司损失暂计110819.55元（其中装修清理费2745.6元、三个月的租金和管理费49468.95元及装修费用58605元）；4、判令交通枢纽投资公司对诉讼请求2、3承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费用、保全费等全部由交通枢纽投资公司和百合百乐公司共同承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，交通枢纽投资公司（甲方）与百合百乐公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定交通枢纽投资公司将西中心B1地铁部分区域、T3的1-5层出租给百合百乐公司，涉案商铺即属于该租赁区域范围内。该《房屋租赁合同》第11.3.1条约定：乙方自主决定营销推广计划、日常运营及业务管理；乙方的正常经营活动不受甲方或其代表的故意妨碍或干涉。第11.3.6条约定：本合同租赁期满或提前终止的，乙方应妥善处理与次承租人等商户及供应商的债权债务等关系，否则，乙方承担由此给甲方造成的损失。2016年4月7日，交通枢纽投资公司出具《授权书》一份，内容为：兹有位于长沙市岳麓区××街道××路××号××新区××楼××层××商场××栋××层购物中心，现授权湖南百合百乐商业管理有限公司对外租赁使用，授权日期从2015年8月30日起至2030年8月30日止。2018年6月15日，百合百乐公司（甲方、出租方）与亲豆公司（乙方，承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｆ-01-2017版，以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××商铺（建筑面积为156.3平方米）出租给乙方用于经营儿童零售业务。合同第5条“交接日、营业日”中约定，5.1、双方确认于2018年7月1日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期……5.4、乙方必须于2018年8月1日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金自2018年8月1日起开始计算。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为每月每平方米70.5元，自2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为每月每平方米76元。7.2、物业管理费：7.2.1、乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米35元计算；7.2.2、物业管理费自本合同约定的营业日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算……7.7、履约保证金：7.7.1、自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金33058元，履约保证金在整个租赁期内维持不变；7.7.2、租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；7.7.3、本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8、采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为5000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。亲豆公司与百合百乐公司《租赁合同》签订后，亲豆公司依约向百合百乐公司支付了履约保证金33058元、装修清理费2745.6元、装修保证金5000元、出入保证金200元。2019年5月21日，亲豆公司向百合百乐公司支付了三个月租金及物业管理费共计49468.95元。2019年5月28日的现场图片显示亲豆公司所经营的商铺已装修并处于开门状态。2019年10月30日，亲豆公司向百合百乐公司的原法定代表人彭四平（现仍为该公司股东）及现法定代表人胡标均邮寄了《关于解除〈方圆荟租赁合同〉的通知书》，主要内容有：《方圆荟租赁合同》签订后，亲豆公司向百合百乐公司支付租赁保证金33058元及三个月的租金和管理费49468.95元，但百合百乐公司迟迟未建造好租赁物业并通过验收，却口头通知亲豆公司于2018年11月进场装修至2018年12月10日，亲豆公司为进行装修向百合百乐公司支付5200元装修保证金及2745.6元装修清理费，并投入117210元装修费用。然而，亲豆公司装修完毕后，百合百乐公司物业迟迟未具备正常的开业条件，如无法提供正常的照明、空调、卫生、电梯使用条件等，且二楼处于封闭状态，顾客无法从扶梯进入三楼（亲豆公司专柜在三楼），导致《方圆荟租赁合同》根本无法履行。因百合百乐公司一直未能依约提供正常的租赁物业及有关管理服务，已严重违约，亲豆公司有权根据《方圆荟租赁合同》第26条的约定向百合百乐公司函告解除《方圆荟租赁合同》并主张相当于六个月租金的违约金及赔偿费用。基于此，亲豆公司通知百合百乐公司因其严重违约解除《方圆荟租赁合同》，请百合百乐公司根据合同约定支付不少于按照解约当年租金标准计算六个月租金的违约金共计71272.8元（156.3㎡×76元／㎡×6个月），返还保证金33058元、装修保证金5200元，并赔偿因严重违约导致的经济损失，包括但不限于装修清理费2745.6元、三个月的租金和管理费49468.95元及装修费用117210元，上述各项费用各计共278955.35元，并要求百合百乐公司在收到本通知书后五个工作日内履行上述义务。彭四平于2019年11月1日签收该邮件（显示签收状态为：已签收，他人代收，同事黄维代收）。胡标于2019年11月1日签收该文件（显示签收状态为：已签收，他人代收），后又于2020年1月2日退回该邮件。因百合百乐公司欠付交通枢纽投资公司租金、运营管理费等，交通枢纽投资公司于2019年8月26日，以百合百乐公司、彭四平、胡标为被告诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出（2019）湘01民初3253号民事判决，其中确认：审理过程中，交通枢纽投资公司与百合百乐公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。2020年4月30日，交通枢纽投资公司张贴《告示》，告知百合百乐公司各承租户：交通枢纽投资公司与百合百乐公司已就解除交通枢纽投资公司与百合百乐公司于2015年8月6日签订《房屋租赁合同》达成一致，百合百乐公司将交还租赁场地，百合百乐公司在租赁期间所产生的债权债务由其负责处理，交通枢纽投资公司现已启动租赁场地管理权工作，为此，特告知：一、百合百乐公司已不具有合法经营该场地的权利，请各承租户及时知晓，并对由此可能产生的经营风险提高重视，主动与百合百乐公司就经营及债务处理进行协调，合理合法维护自身权益，如协调不成，建议采取司法诉讼途径解决经营及债务纠纷问题。二、为保障交通枢纽投资公司正当权益，近期交通枢纽投资公司将对场地进行关闭，并停止一切物业服务（包括但不限于停止供应水、电、空调等），并请各承租户提前知晓该情况，做好相关准备。如造成任何经济纠纷及损失，交通枢纽投资公司概不负责。2020年5月12日，交通枢纽投资公司将上述《告示》内容公告于潇湘晨报。本案庭审过程中，一审法院就涉案商铺的目前状况进行了询问，亲豆公司述称：2019年7月15日起没有营业并退场，但不能移动的装修还在商铺内，商场二、三层均没有开业，据亲豆公司所知是交通枢纽投资公司新的合作方锁了门，进入商铺所在区域需要经过交通枢纽投资公司新的合作方同意，具体谁能开门不清楚。百合百乐公司述称：没有收到亲豆公司商铺的钥匙，对商铺现状不清楚。交通枢纽投资公司述称：涉案商铺目前门上有锁，但不是交通枢纽投资公司锁的，不清楚谁锁的，交通枢纽投资公司与百合百乐公司的诉讼结果是百合百乐公司需要把场地交还给交通枢纽投资公司，但目前涉案商铺还锁着，交通枢纽投资公司也进不去。经查，1、亲豆公司向百合百乐公司支付了装修清理费2745.6元。2、亲豆公司为证明其主张的装修损失，提交的证据仅为其向长青阳装饰工程有限公司支付“装修消防费”58605元的支付凭证，且经庭审询问，其在本案中不申请相关鉴定。3、在其他相关联案件中，均认定了百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认为：亲豆公司与百合百乐公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为：一、本案《租赁合同》的解除及其法律后果问题；二、交通枢纽投资公司在本案中应否承担法律责任。一、关于本案《租赁合同》的解除及其法律后果问题（一）关于本案《租赁合同》的解除问题。首先，根据（2019）湘01民初3253号民事判决书，百合百乐公司与交通枢纽投资公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，该合同解除后，百合百乐公司就涉案商铺已无转租权限，涉案《方圆荟租赁合同》已无法再继续履行；其次，亲豆公司于2019年10月30日向百合百乐公司的原法定代表人彭四平（现仍为该公司股东）及现法定代表人胡标邮寄送达了《关于解除〈方圆荟租赁合同〉的通知书》，彭四平、胡标均于2019年11月1日收到该通知，胡标在收到该通知书后又于2020年1月2日退回该通知的行为并不能否定其已经收到通知书的事实。综上，关于亲豆公司主张确认其与百合百乐公司签订的《方圆荟租赁合同》于2019年11月1日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。（二）关于涉案《租赁合同》解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，虽然百合百乐公司的违约行为是造成本案《租赁合同》提前解除的主要原因，但亲豆公司并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动。故根据本案合同的约定及履行情况，一审法院对亲豆公司的诉请认定如下：1、对返还履约保证金33058元、装修保证金5000元、出入保证金200元的诉请，予以支持。2、对违约金71272.8元的诉请，予以支持。3、对赔偿其已支付的三个月租金及管理费49468.95元的诉请，不予支持。4、关于装修清理费2745.6元，一是亲豆公司未提交充分证据证明其完全未享用该装修成果，二是其违约金的主张中已经能够涵盖，故不予支持。5、关于装修损失58605元，因证据不足，不予支持。二、关于交通枢纽投资公司在本案中应否承担法律责任的问题首先，交通枢纽投资公司出具的《授权书》应当视为其同意百合百乐公司转租房屋的行为，而非委托出租行为；其次，亲豆公司并未提交充分证据证明交通枢纽投资公司对本案《租赁合同》的解除负有过错或违约责任。综上，一审法院对亲豆公司主张交通枢纽投资公司在本案中承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认广州亲豆婴童用品贸易有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》（合同编号：BHBL-F-01-2017版）于2019年11月1日解除；二、限湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州亲豆婴童用品贸易有限公司退还履约保证金33058元、装修保证金5000元、出入保证金200元；三、限湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州亲豆婴童用品贸易有限公司支付违约金71272.8元；四、驳回广州亲豆婴童用品贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2303元,由湖南百合百乐商业管理有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交了三组证据，其中第一组证据为付款汇总表和长沙银行网上银行电子受理凭证。本院认为，上诉人仅提交付款凭证，未提交相应合同，本院无法确认该证据与本案之关联性，故不予认可；第二组证据为房屋租赁合同解除协议书之补充协议，第三组证据为湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15327号民事判决书和湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3253号民事判决书，该证据真实、合法，与本案有关，本院予以认可，但对于证明力本院将结合全案证据予以综合评定。本院另查明，（2019）湘0104民初4952号民事判决书认定百合百乐公司未依约对涉案商场进行整体开业。（2019）湘0104民初5062号民事判决书认定涉案商场的其他几家商户向百合百乐公司发送《商家联名函》，表明：因百合百乐公司招商和运营不力，毫无推广活动，造成商场人气惨淡，且大门客梯一直处于施工状态，百合百乐公司多次延迟开业日期，要求百合百乐公司给予商家明确的开业日期以及在商场正式开业前，免除所有房租。被上诉人陈述，2018年11月至12月期间，经百合百乐公司口头通知后，亲豆公司才能进场装修。涉案商场于2019年5月28日开业，其承租的涉案商铺也同日开业，但百合百乐公司未推行任何开业活动，二楼处于封闭状态，被上诉人所在三层仅两三户商铺开业。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除。本院认为，根据已查明的事实，亲豆公司已经撤场，合同已无法实际履行，故涉案租赁合同应当解除。亲豆公司《关于解除〈方圆荟租赁合同〉的通知书》到达百合百乐公司的时间为2019年11月1日，而根据（2019）湘01民初3253号民事判决书，此时百合百乐公司就涉案商铺已无转租权限，故一审法院认定涉案租赁合同于2019年11月1日解除并无不当。二、责任的承担。本院认为，根据涉案租赁合同第8.8条约定，百合百乐公司有采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施、组织有关商业促销及其他经营活动的义务，但结合生效判决认定的事实和当事人陈述，可知百合百乐公司出租的商场仅部分商铺开业，百合百乐公司亦未举证证据其已尽到上述义务，故其履行义务存在瑕疵，一定程度上影响了亲豆公司承租商铺的经营。百合百乐公司虽对整个商场负有推广义务，但亲豆公司作为正常的商业主体应当具有一定的风险意识，对其店铺选址、商业经营承担正常的商业风险，而不应将商铺经营不善的后果完全归责于出租方，且亲豆公司自2018年11月进场装修后，其仅支付了三个月租金及物业管理费，其后单方撤场，亦具有一定的过错，考虑到百合百乐公司违约在先，故其应当承担主要责任。综合前述分析，结合亲豆公司实际使用涉案商铺的情况，本院对一审法院判决的百合百乐公司返还履约保证金、装修保证金、出入保证金予以维持，但一审法院判决的违约金过高，本院予以调整为11878元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7481号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7481号民事判决第三、四项；三、上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人广州亲豆婴童用品贸易有限公司支付违约金11878元；四、驳回被上诉人广州亲豆婴童用品贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司的其他上诉请求。本案二审受理费2490元，由上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司负担1290元，被上诉人广州亲豆婴童用品贸易有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二一年二月二十二日书记员  田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。