甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘02民终49号 上诉人（原审原告，反诉被告）：嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市兰新东路6656号，统一社会信用代码91620200MA72RXW105。 法定代表人：谢明锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱海东，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨志，男，1976年7月22日出生，回族，住嘉峪关市。 上诉人嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司（以下简称居然之家公司）因与被上诉人杨志租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人居然之家公司的委托诉讼代理人朱海东到庭参加了诉讼,被上诉人杨志经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 居然之家公司上诉请求：撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初924号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将案件发回重审。事实和理由：一审法院采信证据不足，认定事实不清。1.一审判决支持上诉人退还被上诉人各项费用9200元采信证据不当，被上诉人未按合同约定全面履行义务，被上诉人一直占用上诉人的商铺未予退还，导致上诉人无法将商铺另行出租给他人，也无法将店内属于被上诉人的物品予以搬离，造成损失持续扩大，该部分损失应当由被上诉人承担，上诉人主张的房屋占用期间相关损失应当得到支持；2.上诉人与被上诉人之间虽未签订招商合同，但双方签订的预租协议对主要租赁合同事实已经确认，双方已经形成事实租赁关系，一审虽确认双方之间存在租赁关系，但并未就相关租赁费用进行公正判决；3.双方曾口头约定被上诉人享受免租期间等优惠政策系以其不存在欠付费用为前提的，被上诉人未按时交清租金及相关费用，故不应享受免租期间的优惠政策。一审法院对免租期计算错误，被上诉人主张2017年12月30日至2018年4月30日为免租期无证据证实；4.双方租赁关系存续期间，上诉人员工多次通过电话方式催促被上诉人交纳相关费用，被上诉人均置之不理，因上诉人公司负责此项业务的员工已经离职，无法联系，故一审期间上诉人无法提交相关证据。被上诉人从未向上诉人提交过撤场申请，其店内一直存放货物，导致上诉人无法擅自处理，被上诉人存在明显过错，一审法院将扩大损失的过错全部归责于上诉人与事实不符；5.因被上诉人拖欠费用不予支付，上诉人将被上诉人交纳的预付款和相关货款用于冲抵所欠的物业费和租金，上诉人起诉时已将冲抵完的费用进行了扣减，被上诉人交纳的预付款已经抵顶完毕，不存在退还的问题。装修保证金、电表押金，在被上诉人交清费用正式撤场前上诉人会依法退还。 杨志经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 居然之家公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即支付拖欠的租金41336.58元、物业费32244.62元、市场管理费4718元、原优惠租金20851.2元，并判令被告支付违约金10425.6元，合计109576元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。 杨志向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告交纳的租赁订金、电表押金、装修保证金、垃圾清运费等各项费用共计41069元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，支付自2017年7月18日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息；2.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月9日，居然之家公司（甲方）与杨志(乙方)签订《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，约定：一、甲方于2016年12月1日前向乙方提供居然之家嘉峪关天诚美居店约150㎡摊位的经营场地，乙方用于经营苏泊尔品牌卫浴产品，实际摊位位置及面积依据物业交付及集团公司批复位置为准；二、乙方在签署本协议时向甲方交纳预付款3万元，乙方在预付款交付后，甲方将乙方资料递交集团总部进行审批，如不批复，在2017年2月28日前将预付款退还乙方，甲方不承担违约责任；如批复，预付款在甲乙双方正式签订招商合同后抵乙方应付租金或其他应付费用；三、乙方在签订本协议并确认位置后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退；四、乙方应在甲方规定的时间进场装修和开业，若是进场装修时间晚于甲方规定的时间超过10天，或是开业时间晚于甲方规定的时间，甲方有权终止本协议，乙方已交预付款作为对甲方的赔偿，预付款不再退还；五、在甲方开业前的15天内，乙方必须与甲方签订正式的《居然之家招商合同》。如乙方未在开业前的15天内与甲方签订正式招商合同（因甲方原因除外），甲方有权收回预租场地，乙方的预付款用作抵扣甲方统一开业日期至乙方撤场日期的租金（租金标准执行甲方对外公布的统一标准），预付款不够的，乙方要另外补交；乙方在甲方规定时间内没有退还场地并补交租金的，甲方有权自行对乙方预租场地进行处置，由此造成的损失（包括但不限于装修损失、货物损失等）由乙方自行承担；本协议在甲乙双方签字或盖章、乙方支付预付款之日起正式生效。协议签订当日，杨志交纳预付款3万元，居然之家公司为其出具收据，收据记载为“租赁订金款”。2017年5月17日，居然之家公司通知杨志进场装修，计租面积经双方确认为195.24㎡。2017年5月19日杨志交纳苏泊尔卫浴店的电表押金600元、装修保证金3000元、垃圾清运费1302元；后杨志又欲租用天诚美居苏泊尔卫浴店旁边的一块场地用于经营潜水艇地漏店，于2017年7月17日交纳潜水艇地漏店的电表押金600元、租赁订金5000元、垃圾清运费566.88元。场地装修后，杨志于2018年5月前后，将苏泊尔卫浴样品摆放，后因商场经营效益状况不良，杨志离开再未经营，样品放置在场地内。另查明，居然之家公司在对外招商时承诺所有承租商户计租日期从2017年12月30日开始，房屋租金加物业费每月为40元，2017年12月30日至2018年4月30日期间为免租期，免租期内的租金及物业费予以免收。杨志在装修期间产生的垃圾统一由居然之家公司清运，杨志未缴纳过租金及物业费。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依照当事人的意愿发生法律效果的民事法律行为。本案原告居然之家公司与被告杨志签订的《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，被告杨志使用原告的场地，并交纳了装修押金、电表押金等费用，双方之间形成的事实上的租赁关系，合法有效，受法律保护，当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告自述被告杨志于2018年前半年就不再经营，被告称自2018年5月前后陈设样品后即弃场未再经营，对此被告已经以其行为表明不愿继续履行协议，故原告要求解除双方的租赁合同关系的请求符合法律规定,予以支持。因双方之间就租赁事宜仅签订了《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，故对双方之间因租赁关系而产生的争议应当以《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》的约定为准，按照《预租协议》第三条的约定“乙方在签订本协议并确认位置后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退”及第六条的约定“若因甲方原因不能提供场地，甲方将在60个工作日内将预付款退还，甲方不承担违约责任”，对于被告杨志交纳的苏泊尔卫浴店预付款3万元应不予退还，而对于被告杨志交纳的潜水艇地漏店预付款5000元，因系原告方原因致使场地不能使用，故该5000元预付款应当予以退还。根据合同法的规定，在被告弃场离场后，作为出租方的原告即应当采取相应措施防止损失扩大，但是原告非但未采取合理措施防止损失的扩大，反而放任不管，直到2019年10月付之诉讼，对此原告负有过错，扩大部分的损失应由其自行承担，故对原告主张的2018年6月之后的房租及物业费依法不予支持。对原告主张的市场管理费、原优惠租金、违约金，被告予以否认，且原告未能举证证实双方对上述内容进行了约定，故对原告的该项主张不予支持。对被告交纳的电表押金、装修押金，应在租赁合同关系解除后退还于被告，故对反诉原告关于退还交纳的电表押金、装修押金的诉请予以支持；垃圾由原告清运系客观事实，反诉原告要求退还垃圾清运费的主张于事实及法律不符，依法不予支持；因反诉原告亦存在弃场擅离及放任躲避的违约行为，对其主张的预付款亦即租赁定金、电表押金、装修押金的利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司与被告杨志之间的租赁合同关系；二、驳回原告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求；三、反诉被告嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司退还反诉原告杨志租赁预付款5000元、电表押金1200元、装修押金3000元，合计9200元，于判决生效后5日内履行；四、驳回反诉原告杨志的其他反诉请求。 二审期间，当事人未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，关于涉案商铺，上诉人与被上诉人之间仅签订了《居然之家嘉峪关天诚美居店预租协议》，根据该预租协议的约定，由上诉人向其集团总部递交被上诉人的资料，经其集团总部审批批复后双方再正式签订招商租赁合同，而对于正式签订招商合同的时间，预租协议也只是进行了笼统的约定。由于双方签订的预租协议并未涉及到租赁合同关系中的具体权利义务，故其性质仅为预约合同。上述预租协议签订后，双方虽未能如约签订正式的招商合同，但对欲承租的商铺位置及面积进行了确认，且被上诉人对商铺也已装修完毕并摆放了货物样品。尽管上诉人与被上诉人均无充分证据证实未能签订正式招商合同的责任或过错在于对方，但被上诉人在涉案商铺装修完毕后自行离场未再经营，该行为表明其已放弃承租涉案商铺，故根据双方预租协议的约定，被上诉人交纳的3万元预付款上诉人有权不予退还，对此，一审法院判决驳回被上诉人有关退还预付款的反诉请求合理合法。在被上诉人以实际行为已表明其放弃承租的情况下，被上诉人有权终止预租协议，同时应采取合理措施防止损失扩大。被上诉人2018年前半年即已离场不再经营，但上诉人直至2019年10月才提起诉讼，一审认定上诉人对此负有过错，对2018年6月之后涉案商铺占用期间的租金及物业费等损失应由上诉人自行承担并无不当。被上诉人交纳的潜水艇地漏店租赁预付款5000元，因双方并未就此签订预租协议或正式租赁合同，故该笔款项上诉人理应退还被上诉人。涉案预租协议已经解除，上诉人并无证据证实其存在扣留被上诉人装修押金及电表押金的正当合理事由，故该部分款项亦应予以退还。 综上所述，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2895元，由嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 杰 审判员 陈江天 审判员 孟玉娟 二〇二一年二月三日 书记员 刘 静