吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉民终1号 上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所：吉林省长春市。 负责人：肖民。 委托诉讼代理人：陈岩。 被上诉人（原审原告）：吉林市楚坤商贸有限公司，住所：吉林省吉林市。 法定代表人：陈启伟。 委托诉讼代理人：王伟。 原审第三人：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所：吉林省吉林市。 法定代表人：田士华。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融公司吉林分公司）因与被上诉人吉林市楚坤商贸有限公司（以下简称楚坤商贸）及原审第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2020）吉02民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华融公司吉林分公司上诉请求：1.撤销（2020）吉02民初113号民事判决书；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，虽然被上诉人与第三人签订了《以物抵债协议书》，但其不应被认定为合法有效的买卖合同。并且没有明确的证据证明被上诉人实际支付了全部购房款、合法占有房屋。且综合系列案件情况来看，被上诉人存在多年拖延办理房屋备案登记的行为。原审判决认定事实的证据并不充分。 楚坤商贸辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。2.答辩人与第三人签订的《以物抵债协议》只要符合法律规定的有效要件，且不符合法律规定无效合同的情形，就应当认定为合法有效，上诉人认为该抵债协议不合法没有法律依据。3.答辩人提交给法院的相关汇款凭证及法律文书能够证明第三人曾向答辩人进行借款且到期后无力偿还，故双方才签订《以物抵债协议》，用包括本案涉案房屋在内的多套房屋作价直接抵偿第三人拖欠的答辩人的借款，即视为答辩人已经向第三人支付了涉案房屋的全部价款，答辩人支付购房款的证据真实、确凿、充分。4.答辩人在人民法院查封之前，早已对涉案房屋进行装修、持续占有并使用，答辩人提交的房屋现场照片可以证明，至于上诉人称答辩人存在拖欠办理房屋登记备案的行为，没有任何证据予以证明，相反，第三人出具的证明则是确认未办理房屋登记手续系第三人的原因，与答辩人无关。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，答辩人购买案涉房屋的行为符合该条所规定的四个必备要件，一审法院判决结论正确，应当予以维持，请求人民法院驳回上诉人的诉请。 楚坤商贸向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2020）吉02执异34号执行裁定书，立即终止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄15号楼和21号楼共计12套房屋的执行，依法解除对下列房屋的查封，具体房号为：15号楼0109034号；21号楼0102018号、0102020号、0103038号、0103039号、0103055号、0103057号、0104081号、0104090号、0105122号、0106147号、0106149号（前述12套房屋总价值合计人民币2,706,769元）。2.本案诉讼费由华融公司吉林分公司承担。 一审法院认定事实：华融公司吉林分公司与泰安公司保证合同纠纷一案，华融公司吉林分公司于2019年5月28日向该院提出财产保全申请，该院作出（2019）吉02民初226号之二民事裁定书，裁定查封包括案涉12套房屋（15号楼0109034号；21号楼0102018号、0102020号、0103038号、0103039号、0103055号、0103057号、0104081号、0104090号、0105122号、0106147号、0106149号）在内共计24套房屋，查封期限为三年；该院于2019年10月10日作出（2019）吉02民初226号民事判决，判决：一、泰安公司于判决发生法律效力后立即对吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）欠付华融公司吉林分公司的重组债务本金4000万元承担连带保证责任；泰安公司在承担连带保证责任后，有权向金晟公司追偿；二、泰安公司于判决发生法律效力后立即给付华融公司吉林分公司律师代理费15万元；泰安公司在承担该项赔偿责任后，有权向金晟公司追偿。判决生效后，华融公司吉林分公司于2019年11月22日向该院申请执行，该院立执行案号（2019）吉02执276号。楚坤商贸提出执行异议，该院作出（2020）吉02执异34号执行裁定，驳回了楚坤商贸的异议请求。楚坤商贸提起本案诉讼。2010年7月20日，泰安公司与吴楚坤签订《借款合同》，泰安公司向吴楚坤借款1亿元；此后，吴楚坤向泰安公司交付该笔借款。2015年7月，楚坤商贸与泰安公司签订包括案涉12套房屋在内的《商品房买卖合同（预售）》，作为泰安公司向吴楚坤借款的担保。2018年4月15日，吴楚坤与楚坤商贸签订《债权转让协议》，约定将借款本息合计15,700万元债权转让给楚坤商贸，并向债务人泰安公司予以通知。2018年7月31日，吉林仲裁委员会作出（2018）吉仲调字第0022号调解书，内容如下：一、泰安公司对已到期的贷款本息于调解生效后七日内偿还楚坤商贸9400万元（包括本金6000万元，其余为欠付利息）；蓝宁对泰安公司的上述还款义务承担连带清偿责任。二、楚坤商贸仲裁请求的剩余债权因还款未到期，双方另行协商处理。三、仲裁费40万元，由泰安公司承担。该调解书生效后，由于泰安公司未履行调解书确定的义务，楚坤商贸向该院申请执行。在执行过程中，楚坤商贸与泰安公司于2018年12月3日达成执行和解协议，内容为：一、楚坤商贸申请强制执行泰安公司名下9440万元存款，人民法院于2018年10月15日扣划了泰安公司名下4,643,395元存款，另收首付款3,632,999元，截至本协议签订之日，泰安公司尚欠楚坤商贸86,123,606元债务未履行。二、泰安公司同意将剩余86,123,606元债务按如下方式向楚坤商贸履行：1.泰安公司于2019年6月30日前向楚坤商贸支付3000万元；2.泰安公司于2019年12月30日前向楚坤商贸支付3000万元；3.泰安公司于2020年6月30日前向楚坤商贸支付剩余26,123,606元。三、如泰安公司未按约定方式向楚坤商贸支付欠款，楚坤商贸将依法向人民法院恢复申请对（2018）吉仲调字第0022号调解书的强制执行。因和解履行时间较长，楚坤商贸向该院出具书面申请终结执行，该院于2018年12月21日作出（2018）吉02执233号执行裁定书，裁定：该院（2018）吉02执233号执行案件终结执行；如被执行人不履行和解协议时，申请执行人可申请恢复执行。2018年12月25日，楚坤商贸与泰安公司签订《以物抵债协议书》，约定泰安公司以包含案涉12套房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤商贸用于偿还借款。2018年12月27日，楚坤商贸法定代表人陈启伟、吉林市楚辉商贸有限公司（以下简称楚辉公司）法定代表人陈辉洲在案涉12套房屋的入住收费一览表以及入住流程签认单、入住收楼确认单上签字确认，吉林市晟金物业服务有限公司为陈启伟、陈辉洲出具收到物业费、水电费、垃圾清运费的收据。2019年3月27日，楚辉公司出具《情况说明》，写明：楚辉公司曾接受债权人吴楚坤的指示，于2015年7月与泰安公司签订15号楼72套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，作为借款的抵押担保，鉴于2018年4月15日吴楚坤已经将其对泰安公司的合法债权转让给楚坤商贸，且泰安公司与楚坤商贸均同意将前述房屋以物抵账，作为泰安公司应偿付给楚坤商贸的借款，故备案在楚辉公司名下的上述72套房屋的全部权利均归楚坤商贸享有。另查明，泰安公司认可案涉房屋因工程施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理。一审法院认为，楚坤商贸明确2015年签订的《商品房买卖合同（预售）》系借款的担保，其主张排除执行的依据是《以物抵债协议书》，故本案争议焦点在于楚坤商贸依据以物抵债协议是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。因楚坤商贸主张泰安公司已将案涉房屋以物抵债，用以清偿泰安公司欠付楚坤商贸的债务，楚坤商贸应向该院提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产，债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，楚坤商贸提供的《借款合同》、电汇凭证、《借款合同补充协议》《对账单》《补充合同》《债权转让协议书》《债权转让通知书》及送达回执、仲裁调解书、执行裁定书可以确认《以物抵债协议书》的真实性，楚坤商贸与泰安公司之间债权债务关系真实存在。其次，《以物抵债协议书》系在债权到期之后签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故楚坤商贸在华融公司吉林分公司查封之前即与泰安公司之间成立并生效以物抵债合同关系，并以抵债方式支付了案涉12套房屋的对价款。再次，在签订以物抵债协议书后，楚坤商贸的法定代表人陈启伟以及楚辉公司的法定代表人陈辉洲办理了案涉房屋的入住手续，缴纳了物业费、垃圾清运费、水电费，且楚辉公司接收房屋的行为的法律效果归属于楚坤商贸，故可以确认案涉房屋在华融公司吉林分公司申请查封之前已经被楚坤商贸合法占有。最后，泰安公司认可案涉房屋因工程施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理，故可以确认楚坤商贸对案涉房屋未办理更名过户登记手续不存在过错。综上所述，楚坤商贸提供的证据已经形成证据链，可以证明楚坤商贸与泰安公司存在真实的债权债务关系，达成了合法有效的以物抵债协议并实际履行，楚坤商贸合法占有案涉房屋，且楚坤商贸对案涉房屋未办理更名过户登记手续不存在过错，故本院认定，楚坤商贸享有足以排除华融公司吉林分公司申请执行的民事权益，可以对抗华融公司吉林分公司申请的执行。关于华融公司吉林分公司提出案涉房屋抵账价格不合理、借款利息过高的主张，因案涉债权数额经过生效的合法仲裁调解书确认，且华融公司吉林分公司未提交相反证据证明债权数额的不合法性或房屋抵账价格的不合理性，故该院对其抗辩不予采信。综上所述，楚坤商贸针对案涉12套房屋要求停止执行的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄15号楼和21号楼共12套房屋（明细附后）。案件受理费28,454元，华融公司吉林分公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，2015年7月21日，泰安公司与楚辉公司签订案涉吉林天然·枫叶山庄15号楼15栋1单元9层034号房屋的《商品房买卖合同（预售）》。（一审正卷二中55页）一审法院认定“2015年7月，楚坤商贸与泰安公司签订包括案涉12套房屋在内的《商品房买卖合同（预售）》”与在案证据不符。对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。 本院认为，本案审理的争议焦点是楚坤商贸依据以物抵债协议是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，楚坤商贸系依生效仲裁调解书申请执行，执行过程中，其与被执行人泰安公司达成执行和解协议，后又签订了以物抵债协议，该以物抵债协议不违反法律规定，且以仲裁调解书所确认的债权为基础，应认定为合法有效。其次，对案涉21号楼的11套房屋，楚坤商贸提交了其交纳物业费、垃圾清运费、水电费收据，收据时间均在案涉房屋查封之前，可以认定楚坤商贸在人民法院查封之前已合法占有上述房屋的事实。对案涉15号楼0109034号房屋，虽然楚坤商贸提交的物业费、垃圾清运费、水电费收据显示上述费用由楚辉公司交纳，但该房屋是由楚坤商贸接受抵账后由楚辉公司占有，楚坤商贸已实际控制该房屋，可以认定已占有的事实。故对案涉12套房屋楚坤商贸既享有合法的债权请求权，亦享有受我国物权法保护的合法占有利益，应认为其享有的民事权益优于华融公司吉林分公司的金钱债权。 综上所述，华融公司吉林分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28454元，由华融公司吉林分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 国 审 判 员  芮海宏 审 判 员  寇承魁 二〇二一年二月七日 法官助理  李雅楠 书 记 员  张梦泽