福建省福州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）闽01行终121号 上诉人（原审原告）福建省福州延安中学，住所地福州市鼓楼区学院前巷**。 法定代表人蔡叶涛，校长。 委托代理人薛玢页，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道********。 法定代表人吴建青，局长。 委托代理人翁忻、陈靖。 原审第三人福州市不动产登记和交易中心，住所，住所地福州市鼓楼区福屿路**div> 法定代表人陈华辉，主任。 委托代理人翁忻、陈靖。 原审第三人齐斌，男，1982年1月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人郑心孔，男，汉族。 原审第三人邓清泉，男，1974年8月28日出生，汉族，住址福建省晋江市。 原审第三人黄燕星，女，1988年2月23日出生，汉族，住福建省长乐市。 上诉人福建省福州延安中学（以下简称“延安中学”）因诉被上诉人福州市自然资源和规划局房屋所有权登记一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102行初334号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 经审理查明，案涉房屋所在的金辉大厦系福友（福建）房地产综合开发有限公司（以下简称“福友公司”）于1995年开发建设，1996年1月办理初始登记。办理初始登记时，福友公司将金晖大厦综合三层按照Ａ-Ｇ进行分户，其中Ａ单元257.27㎡，Ｄ单元101.46㎡，并在《金晖大厦楼宇状况说明》中载明：“三层总平方数1114.82㎡，其中：回迁363㎡，保留751.82㎡”，在《金晖大厦楼宇状况》中载明：“叁层7＃、8＃、9＃，业主：延安中学，面积：363㎡，备注：回迁”1996年10月18日，福友公司将金晖大厦综合三层按照01-13编号，并将其中1＃-6＃、10＃-13＃十个单元，建筑面积762㎡，出售给福建嘉福发展有限公司（以下简称“嘉福公司”），其中，6＃单元与Ａ单元存在部分重叠。1997年1月31日，嘉福公司根据金晖大厦综合三层01-13房屋平面图向福州市房地产交易管理所申请办理金晖大厦综合三层中1＃-6＃、10＃-13＃单元的房屋的所有权登记，并提交了购房证明、售房合同书、缴款发票、身份证复印件等材料。福州市房地产交易管理所经审核后，于1997年2月24日为嘉福公司颁发榕房Ｑ他字第4××2号房产证。 2001年6月14日，福州市拆迁工程处为原告延安中学出具《拆迁房屋产权调换证明书》，确定将金晖大厦综合三层Ａ、Ｄ单元安置给原告延安中学，其中Ａ单元面积97.96㎡、Ｄ单元面积78.08㎡，分摊面积82.66㎡，合计建筑面积358.7㎡。2002年2月24日，福州市房地产管理局根据拆迁单位确定的面积及照Ａ-Ｇ分层分户平面图，为原告延安中学颁发榕房权证Ｒ字第0××6号房产证。 2003年4月10日，嘉福公司将金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元出售给福友公司，并于2003年4月18日共同向登记机构申请办理产权登记。2003年5月21日，登记机构为福友公司颁发榕房权证Ｒ字第0××6号房产证，该产权登记红线范围、面积等均与榕房Ｑ他字第4××2号房产证登记一致。因福友公司与兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称“兴业银行厦门分行”）借款合同纠纷执行一案，福友公司未完成（2008）厦民初字第101号民事调解书指定的配合将坐落于福州市鼓楼区八一七北路学院前249号金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃房产过户给兴业银行厦门分行的行为，厦门市中级人民法院向福州市房地产交易登记中心出具（2009）厦执行字第252-3号《协助执行通知书》、（2009）厦执行字第252-3《执行裁定书》等材料，要求福州市房地产交易登记中心将上述房屋过户给兴业银行厦门分行。福州市房地产交易登记中心于2010年5月4日为兴业银行厦门分行颁发榕房权证Ｒ字第1××1号房产证。该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第0××6号一致。2011年4月20日，第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星通过拍卖从兴业银行厦门分行处购得金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元。2011年7月21日，双方共同向福州市房地产交易登记中心申请办理产权登记。2011年7月21日，福州市房地产交易登记中心为齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星颁发榕房权证Ｒ字第1××2号房产证，该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第1××1号一致。 原审认为，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定,“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中,案涉房屋所在的金晖大厦在办理初始登记时的楼宇状况为“三层总平方数1114.82㎡，其中：回迁363㎡，保留751.82㎡”“叁层7＃、8＃、9＃，业主：延安中学，面积：363㎡，备注：回迁”其中保留的751.82㎡由开发商按照01-13编号，除了上述7＃、8＃、9＃之外部分，出售给嘉福公司，于1997年办理了首次转移登记，其后几经转移，至2011年4月20日由第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等人经拍卖购得，并办理了案涉的产权转移登记，即被诉的榕房权证Ｒ字第1××2号房产证；另外回迁的363㎡系房屋拆迁实施单位于2001年出具产权调换证明，按照房屋分层分户平面图上的编号，确认金晖大厦Ａ、Ｄ单元安置给了原告，原告据此于2002年办理了房屋登记，证号为榕房权证Ｒ字第0××6号房产证。因此，单就案涉第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等人的榕房权证Ｒ字第1××2号房产证而言，系诸第三人通过拍卖从兴业银行厦门分行处购得后向第三人福州市不动产登记和交易中心申请所有权转移登记，被告依照房产证所记载平面图位置及面积,按原证确认的面积办理的,则该登记行为与原告无利害关系，原告若认为与其持有的榕房权证Ｒ字第0××6号房产证存在面积重叠，应当针对首次转移登记行为提起诉讼，未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。此外，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，若作为房屋登记行为基础的民事法律关系存在争议，还应当先行解决民事争议。综上，原告就涉案房屋登记行为提起本案行政诉讼，不符合法定起诉条件，依法应不予立案，已经立案的，应裁定驳回起诉。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定,裁定驳回原告福建省福州延安中学的起诉。 上诉人延安中学向本院提起上诉称，原审裁定驳回上诉人的起诉，认定事实不清，适用法律错误，侵害了上诉人依法享有的诉权。2001年6月14日，上诉人通过拆迁房屋产权调换方式取得坐落于金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋产权，建筑面积358.7平方米，其中Ａ＃地块面积为197.96平方米，Ｄ＃地块面积为78.08平方米，分摊面积为82.66平方米。2002年1月22日，上诉人取得《房屋所有权证》（编号:榕房权证Ｒ字第0××6号）。原审第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等四人于2011年7月21日取得坐落于鼓楼区××路××大厦××层××，10-13房屋产权，《房屋所有权证》（编号:榕房权证Ｒ字第1××2-1号）。上诉人在与原审第三人齐斌另案租赁合同纠纷中，经原审第三人举证而得知双方持有的《房屋所有权证》所附红线图横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分存在重叠，因此提起行政诉讼。1.本案中上诉人与原审第三人齐斌等4人均对各自持有的《房屋所有权证》中登记的产权面积的具体数值没有异议，双方登记的房屋产权面积数值没有错误。本案争议的是，上诉人与原审第三人齐斌等4人持有的《房屋所有权证》中红线图位置重叠问题源自被上诉人的错误行政行为，即被上诉人对红线图位置绘制错误，两本产权证所附的红线图边界线不一致，导致红线图横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分区域发生重叠。该错误完全是由被上诉人的错误行政行为所导致，与上诉人以及原审第三人齐斌等4人取得房屋产权的民事行为无关。因此，本案并不属于最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条所规定的情形，上诉人与原审第三人间不存在民事争议，也无需先行提起民事诉讼。2.上诉人对于原审第三人齐斌等4人所有的《房屋所有权证》（编号:榕房权证Ｒ字第1××2-1号）项下房屋产权的历次权属转移并无异议，因此本案也不适用于最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定的情形，上诉人无需就首次转移登记行为提起行政诉讼。3.原审法院在审理过程中并未对上述本案争议核心问题进行事实认定，反而偏离争议焦点，仅对原审第三人齐斌等4人所有的房屋产权历次转移登记进行审查。综上，请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院作出的（2019）闽0102行初334号行政裁定；2.裁定由福州市鼓楼区人民法院重新审理本案。 被上诉人福州市自然资源和规划局、原审第三人福州市不动产登记和交易中心、原审第三人齐斌、原审第三人郑心孔、原审第三人邓清泉、原审第三人黄燕星均未向本院提交书面意见。 本院认为，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，上诉人延安中学认为其持有的榕房权证Ｒ字第0××6号《房屋所有权证》与原审第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等人持有的榕房权证Ｒ字第1××2号《房屋所有权证》中，所附红线图横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分存在重叠。根据原审查明的事实，案涉房屋经过多次转移登记。原审第三人齐斌等四人所持有的榕房权证Ｒ字第1××2号《房屋所有权证》项下的案涉房屋亦系通过拍卖从兴业银行厦门分行处购得并据此办理了转移登记，该权证登记红线范围、面积等与原兴业银行厦门分行所持有的榕房权证Ｒ字第1××1号《房屋所有权证》、榕房权证Ｒ字第0××6号《房屋所有权证》以及榕房Ｑ他字第4××2号《房屋所有权证》均一致。故上诉人认为被上诉人作出的登记行为错误，应先行就案涉房屋的首次转移登记行为提起行政诉讼，其对后续转移登记行为直接提起诉讼的，人民法院不予受理。另，上诉人认为系被上诉人错误登记行为造成登记重叠，对于该重叠部分存在权属争议的，应先行通过民事诉讼予以解决。综上，原审裁定驳回上诉人的起诉，并无不当。上诉人的上诉理由和诉请均不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王小倩 审 判 员 郑 鋆 审 判 员 张厚磊 二〇二一年二月二十四日 法官助理 李 升 书 记 员 陈佳怡