湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终43号上诉人(原审被告)：钟金喜，男上诉人(原审被告)：钟涛，男上诉人(原审被告)：朱楚，女上诉人钟金喜、钟涛、朱楚的共同委托诉讼代理人：李涛龙，湖南恒诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：阳文生，男委托诉讼代理人：莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐书香，湖南莫彬彬律师事务所律师。原审被告：杨爱清，女原审被告：阳世科，男上诉人钟金喜、钟涛、朱楚因与被上诉人阳文生、原审被告杨爱清、阳世科房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2020）湘0482民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2021年1月27日对上诉人钟金喜及钟金喜、钟涛、朱楚的共同委托诉讼代理人李涛龙、被上诉人阳文生及其委托诉讼代理人莫彬彬进行了询问，原审被告杨爱清、阳世科未到庭参加询问。本案现已审理终结。钟金喜、钟涛、朱楚上诉请求：1.撤销湖南省常宁市人民法院（2020）湘0482民初1801号民事判决，并发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由阳文生承担。事实和理由：1.钟金喜、朱楚不是适格被告；2.阳文生违约在先，其没有向钟金喜提供200万元的过桥资金，导致钟金喜无法偿还银行贷款,进而房屋被法院拍卖；3.钟金喜仅收到阳文生的购房款81万元，并非收到100万元。阳文生辩称，一、钟金喜、朱楚、杨爱清作为被告主体适格，钟涛、朱楚、钟金喜三人与阳文生签订《房屋买卖合同》，并且在合同的尾页上签名，均是《房屋买卖合同》的当事人。二、阳文生不存在违约行为，《房屋买卖合同》第十一条约定的过桥是无法履行的条款。三、阳文生已经向钟金喜交付了首期购房款100万元，钟金喜也向阳文生出具了收款收据，上诉人上诉称100万元没有收到的上诉理由不能成立。四、双方在合同中没有约定房屋的租金，上诉人在一审期间没有提出要求购买人承担房屋租金的诉讼请求和反诉。一审法院对此没有作出判决符合民事诉讼法的相关规定。阳文生向一审法院起诉请求：1.解除钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清与阳文生签订的《房屋买卖合同》；2.判决钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清返还阳文生所支付的购房款100万；3.判决钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清赔偿阳文生违约金679333元（以100万购房款为本金，自2017年9月26日至2020年7月10日止，按月利率2％计算）；4.判决阳世科对返还购房款及违约金承担连带清偿责任；5.钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清、阳世科承担案件全部诉讼费。一审法院认定事实：阳文生与钟涛、朱楚、钟金喜、杨爱清于2017年签订《房屋买卖合同》，约定钟涛、朱楚、钟金喜、杨爱清将常宁市……11号商住楼，国有土地证号为（常国用（2012）字第松……号）、房产证号为（常房以证常宁字第……号，建筑面积1198.43M2，出卖给阳文生，总价款为1608000元。钟涛、朱楚、钟金喜、杨爱清应在2017年12月底将房屋相关证件交给阳文生，并协助阳文生办理过户手续。阳世科自愿为钟涛、朱楚、钟金喜、杨爱清履行该《房屋买卖合同》提供担保。合同签订后，阳文生向钟金喜方支付了购房款100万元，钟金喜收到该款项并于2017年9月26日出具收条。合同标的物于2013年6月18日抵押给招商银行股份有限公司衡阳分行，抵押期为2013年6月18日至2018年6月18日。因钟金喜、钟涛未及时偿还银行贷款，解除买卖合同标的物的抵押，致使房屋一直未办理过户手续。现该房屋已被衡阳市蒸湘区人民法院以（2020）湘0482执168号裁定书进行拍卖。一审法院认为，该案的争议焦点如下：一、《房屋买卖合同》是否合法有效。阳文生认为，《房屋买卖合同》的内容不违反法律规定，合同合法有效。朱楚、钟金喜、杨爱清同时在合同的出卖方一栏签字，因此是该案的适格被告。钟涛认为合同上清楚记载，甲方是钟涛，乙方是阳文生，朱楚、钟金喜、杨爱清在合同尾部甲方一栏下签字系笔误，不应成为该案的当事人。钟金喜、杨爱清、朱楚认为该合同对其是无效的，他们没有该房屋的所有权。该院认为，该《房屋买卖合同》中并没有法律规定的无效情形，系双方自愿签订，合同合法有效。钟涛是该房屋的权属登记所有人，朱楚是共同共有人，应承担合同约定的权利和义务。钟金喜是钟涛的父亲，代钟涛收取了阳文生支付的购房款100万元，应与钟涛共同承担相应的责任。杨爱清在合同中没有相应的权利与义务，故不承担责任。二、在合同履行过程中钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清是否存在违约行为，是否应承担违约责任。阳文生认为钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清已经严重违约，根据合同相关约定，2017年12月底，钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清应当解除房屋抵押，与阳文生办理过户手续，但是钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清至今一直没有清偿银行贷款，以致房屋产权过户手续不能办理，钟涛、钟金喜、朱楚、杨爱清已经根本违约。钟涛、朱楚认为本合同没有得到履行的责任在阳文生，阳文生存在违约行为。首先，阳文生没有在约定的时间支付购房款给钟涛。其次，根据合同第11条约定，阳文生没有按照合同第11条约定给付200万元过桥资金，才造成了合同不能履行。该院认为，根据合同约定，钟涛方应在2017年12月前完成房屋产权过户手续。而阳文生也应当按照合同约定提供200万元过桥资金以帮助钟涛方将房屋解押。本案中，双方均存在违约行为。三、《房屋买卖合同》是否应当解除。阳文生认为，该房屋买卖合同的目的现已无法实现，合同应当解除。钟涛、朱楚认为该合同应该继续履行，虽然该合同条款约定的内容不平等，但钟涛、朱楚愿意继续履行，因为阳文生已经实际占有、管理、使用该房屋三年时间。只要阳文生按照合同约定，履行出资200万元过桥资金义务，标的房屋解除抵押后就可以办理过户手续。该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。该案中，合同约定的买卖标的物已被衡阳市蒸湘区人民法院查封，并作出了（2020）湘0482执168号裁定书进行拍卖，钟涛已无法履行合同约定办理产权过户手续的主要义务，合同目的无法实现，无法继续履行，该《房屋买卖合同》依法应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该案中，阳文生已支付100万元购房款，钟涛、朱楚、钟金喜应当返还。综上，该院认为，钟涛、钟金喜、杨爱清、朱楚与阳文生之间存在合法有效的买卖合同关系，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。阳文生依约支付了购房款，钟涛、钟金喜、杨爱清、朱楚未依约履行合同约定的义务，阳文生也未依约提供过桥资金，双方都有违约，现因合同约定的房屋被拍卖，合同目的已无法实现，依法应当解除。阳文生的诉请，于法有据，该院予以支持。对于阳文生要求钟涛、钟金喜、杨爱清、朱楚支付违约金的诉请，因阳文生也存在违约行为，故对该诉请不予支持。但钟涛方应当支付给阳文生资金占用期间的利息损失，自2018年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除阳文生与钟涛、钟金喜、杨爱清、朱楚之间于2017年9月8日签订的《房屋买卖合同》。二、限钟涛、钟金喜、朱楚于判决生效后十日内返还阳文生支付的购房款1000000元及利息。（利息计算方式：自2018年1月1日起以1000000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日止）阳世科对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回阳文生对杨爱清的诉请。四、驳回阳文生的其它诉讼请求。案件受理费9957元，由钟涛、朱楚、钟金喜承担6900元，由阳文生承担3057元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了六份证据，证据一聊天记录和证据二房地产预评估函，拟证明：房屋未过户的责任在阳文生；证据三《湘洲生活小区土地使用权转让合同》、票据和证据四产权证，拟证明：只有钟涛是本案的适格被告；证据五结婚证，拟证明朱楚不是本案的适格被告；证据六银行流水，拟证明钟金喜在2017年-2018年的银行贷款没有违约。本院认为，证据一显示的电话号码“……”为阳文生个人电话，且该份证据与本案有关联，本院予以采信；证据二房地产预评估函不能达到上诉人的证明目的；案涉《房屋买卖合同》系钟金喜、钟涛、朱楚、杨爱清与阳文生签订，合法有效，具有债权效力，故证据三、证据四、证据五均不能达到上诉人的证明目的；证据六与本案无关，本院不予认可。被上诉人提供了三份证据，证据一工商银行与湖南省农商银行的交易明细清单，拟证明：阳文生已向钟金喜支付房款89万元；证据二农业银行交易明细清单和证据三证人证言，拟证明：阳文生代案外人阳德平向钟金喜支付借款11万元。本院认为，上诉人对被上诉人提供的证据一没有异议，本院对该份证据予以采信；农业银行交易明细清单与证人阳德平的证言相互印证，本院对被上诉人提供的证据二、证据三予以采信。综合采信的证据以及双方当事人的陈述，二审查明事实如下：2017年9月18日，阳文生以阳德平的名义借款10万元给钟金喜，双方约定利息为1万元。2017年9月26日，钟金喜与阳文生约定，将阳文生以阳德平的名义借给钟金喜的11万元（包含利息1万元）抵扣购房款，并由钟金喜向阳文生出具收条。另查明，钟金喜多次催促阳文生履行《房屋买卖合同》约定的借款200万元作过桥资金专用，阳文生未履行借款义务。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，针对本案争议的几个焦点问题，分别评析如下：一、钟金喜、朱楚、杨爱清是否是本案的适格被告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，钟涛（甲方）与阳文生（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将钟涛为所有权人的房屋出卖给阳文生，钟金喜、朱楚、杨爱清在合同落款甲方处签名。本院认为，钟金喜、朱楚、杨爱清虽未在《房屋买卖合同》甲方处标明身份，但是其三人均在甲方落款处签名，足以证明其三人与钟涛均为甲方，即出卖人。案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，现因案涉房屋被衡阳市蒸湘区人民法院拍卖而无法办理过户登记手续，买受人阳文生以出卖人钟金喜、朱楚、杨爱清为被告诉至法院，有事实和法律依据。因此，对钟金喜、朱楚上诉称其二人不是适格被告的意见不予采纳。一审法院判决杨爱清不承担返还购房款的义务，阳文生未提起上诉，故本院对杨爱清的责任部分不再予以审查。二、阳文生是否存在违约行为。针对该问题，一审法院已进行了详细阐述，本院予以确认，不再赘述。三、阳文生支付的购房款是多少。2017年9月26日，钟金喜向阳文生出具收条，共收到阳文生购房款100万元，其中包括银行转账81万元、现金8万元和抵扣阳德平借款11万元。首先，钟金喜在二审中陈述，其仅收到81万元银行转账，未收到现金8万元，阳文生亦未向阳德平还款，阳德平的借款是其自己偿还的。本院认为，钟金喜在上诉状中称已收到购房款89万元（包括现金8万元），在二审中又称未收到现金8万元，钟金喜对此矛盾之处不能作出合理的解释，亦未提供其他证据推翻《收条》，故本院对钟金喜称其未收到现金8万元的意见不予采信。其次，关于《收条》上抵扣阳德平借款11万元的问题。钟金喜称借款本金是10万元，1万元是利息，该笔借款已偿还给阳德平。阳文生称1万元中包含了利息和本金，但无法明确利息和本金的具体金额。本院认为，证人阳德平证明阳文生以其名义借款10万元给钟金喜，且未收到钟金喜偿还的借款10万元。阳文生提供的农业银行交易明细清单与和证人阳德平的证言相互印证，足以证明借款10万元系阳文生出借给钟金喜。同时，钟金喜亦未提供证据证明该笔借款已由其个人偿还给阳德平。故本院对抵扣购房款11万元予以认定。综上所述，阳文生共向钟金喜支付了购房款100万元，对钟涛、钟金喜、朱楚上诉称仅收到购房款89万元的意见不予采纳。钟涛、钟金喜、朱楚作为《房屋买卖合同》的甲方，阳文生作为乙方，双方并未约定购房款应具体向谁支付，按照交易习惯，阳文生向甲方的任何一人支付购房款，即视为向甲方所有人支付。因此对钟涛上诉称其未收到购房款的意见不予采纳。综上所述，钟金喜、钟涛、朱楚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9957元，由钟涛、钟金喜、朱楚共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  丁枥澎审 判 员  张 健二〇二一年二月二十四日法官助理  刘 艳书 记 员  匡光美