辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1525号上诉人（一审原告）：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅江街18号。法定代表人：刘迎春，系该公司经理。委托诉讼代理人：谭晓丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，辽宁大宸律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）;王涛，男，1977年4月5日出生，汉族，住辽宁省新民市。上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司因与被上诉人王涛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初7777号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳荣盛房地产开发有限公司上诉请求：请求判令撤销（2020）辽0113民初7777号判决，并依法改判或发回一审法院重新审理。2、请求法院判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定上诉人起诉行使解除权超过法定除斥期间，系认定事实错误。上诉人与被上诉人在补充协议第七条第五款约定了解除权的行使条件，2017年1月上诉人根据房屋按揭贷款银行生效判决承担了担保责任，付款后，上诉人得以依据该合同约定解除权行使单方解除权。该解除权系上诉人依据合同约定而获得的权利，可行使也可不行使。上诉人有权选择继续履行合同或解除合同。一审法院约定解除权理解为必须行使的权利，上诉人不行使则丧失解除《商品房买卖合同》的权利，产生在被上诉人不起诉解除、不主动解除合同的情况下，上诉人必须继续履行合同的继续后果。导致该合同既不能履行又不能解除，始终处于不确定状态，影响交易秩序的稳定，也损害了上诉人权利。2、上诉人依法享有法定解除权。2017年1月上诉人承担完保证责任后，双方就合同履行达成新的合意，确定了新的履行期限。期间双方一直就支付房款事宜进行沟通，直至2020年5月末，被上诉人才明确表示不再继续履行合同，上诉人据此依法享有法定解除权。上诉人于2020年9月16日起诉行使解除权未超过法定的除斥期间，一审法院关于超过一年除斥期间的认定错误。3、一审法院认为上诉人可就追偿权另行主张权利错误，本案不符合行使追偿权的情形。一审法院关于使追偿权的认定客观上导致，上诉人在已返还按揭购房款，且被上诉人未全部支付房款的情况下，被上诉人依然有权依据《商品房买卖合同》向上诉人主张交付房屋，而上诉人在不能解除《商品房买卖合同》的情况下，只能将房屋过户给被上诉人，对房屋拍卖款申请追偿。才有可能保护自身财产权利，这一程序设置明显权利不对等，严重损害了上诉人权益。4、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条作为判决依据，适用法律错误。法律从未规定约定解除权的行权期限，而针对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，已明确适用前提是《合同法》第九十四条中的情形。该条款并不适用《合同法》第九十三条，一审法院不应当当然推定适用。因此，针对上诉人享有的约定解除权，上诉人亦有权依约行使。被上诉人王涛经本院传票传唤，未到庭，亦未提交书面答辩意见。沈阳荣盛房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：请求法院判令解除沈阳荣盛房地产开发有限公司、王涛之间签订的位于沈阳市沈北新区的《商品房头卖合同》；2.请求法院判令王涛配合沈阳荣盛房地产开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记、撤销预告登记等相关事宜，并判令王涛承担相关撤备案费用3.请求法院判令王涛承担本案的诉讼费等费用。一审法院认定事实：沈阳荣盛房地产开发有限公司、王涛于2015年1月8日签订了商品房买卖合同及补充协议，约定王涛购买原告开发的位于沈阳市沈北新区商品房一处。房屋面积为83.31平方米，单价每平方米3803.42元，总房款316863元。王涛于合同签订当日交首付31863元，尚欠首付款65000元，其余购房款220000元以按揭贷款的形式支付。双方签订的补充协议第七条第5项约定：在商品房所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房。至2016年5月，因王涛停止偿还贷款，贷款银行中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于2016年6月17日向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，该法院于2016年10月14日作出（2016）0103民初字6438号民事判决书，判令终止与王涛间的借款合同，王涛偿还借款本金215579.38元及利息，判令沈阳荣盛房地产开发有限公司承担连带责任。因王涛未履行还款义务，沈阳荣盛房地产开发有限公司于2016年12月29日向银行偿还借款本息228028.23元，于2017年1月6日支付案件受理费7059元。沈阳荣盛房地产开发有限公司主张其已经代王涛偿还了贷款，致使双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，合同目的不能实现，要求解除商品房买卖合同，并撤销相关预告登记和备案登记，并承担撤销备案费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对对方但是人提交的证据进行质证的权利。本案被告王涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。沈阳荣盛房地产开发有限公司、王涛签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，均合法有效。本案沈阳荣盛房地产开发有限公司基于法院生效判决代替王涛向银行履行还款义务，其履行保证责任的时间为2016年12月29日、2017年1月6日，沈阳荣盛房地产开发有限公司基于双方签订的补充协议约定的解除权除斥期间为一年，沈阳荣盛房地产开发有限公司起诉行使解除权的时间为2020年9月16日，超过了法定的除斥期间，沈阳荣盛房地产开发有限公司的解除权已经消灭，故沈阳荣盛房地产开发有限公司要求解除与王涛的商品房买卖合同，撤销预告登记和备案登记并承担相关费用的诉讼请求，该院不予支持。沈阳荣盛房地产开发有限公司可就追偿权另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回原告沈阳荣盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6052元，减半收取3026元，由原告沈阳荣盛房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交新证据如下：上诉人代理律师与被上诉人王涛聊天截图，证明被上诉人于2020年5月末不再履行付款义务与上诉人协商解除合同事宜，证明双方均有解除合同的意思表示，只是因为身体原因且在外地无法来沈办理手续。上诉人自2020年5月起享有法定解除权且未超过除斥期间。2016年12月29日至2020年5月期间上诉人与被上诉人就商品房买卖合同继续履行已达成一致，在此期间不存在合同争议，一审法院自2016年12月29日起算除斥期间错误。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，该案的争议焦点在于上诉人是否享有解除权？其主张是属于合同的法定解除权还是属于约定解除权？其主张是否超过除斥期间？关于上诉人享有的解除权性质问题，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项规定：逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。现上诉人在被上诉人的贷款银行中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行起诉并被判决承担连带责任后，与被上诉人沟通，现被上诉人同意解除合同，故上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使的应是合同的约定解除权，而非法定解除权。关于上诉人主张解除合同是否超过除斥期间的问题，除斥期间适用的范围一般是形成权，一般应适用于法定解除的情形，而本案中上诉人行使的是约定的解除权，而非法定解除权，故一审法院适用除斥期间的规定属适用法律错误。综上所述，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、解除沈阳荣盛房地产开发有限公司与王涛于2015年1月8日签订的编号为E1520002541的《商品房买卖合同》；二、王涛于本判决发生法律效力之日起三十日内，配合沈阳荣盛房地产开发有限公司办理案涉房屋的预告登记注销；三、王涛于本判决第二项下预告登记注销完成后十日内协助原告沈阳荣盛房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房买卖合同的备案手续；四、驳回的其他诉讼请求。一审案件受理费3026元、二审案件受理费6052元，由被上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年二月二十六日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。