浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10356号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦**。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宝俤，男，1950年12月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：林淑军，上海汇业（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人刘宝俤房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1030号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：刘宝俤系杭州市西湖区文二路14号8幢2单元103室房屋（建筑面积64.09平方米）的所有权人，该房屋经重新编号后地址改为文二路78号。2016年6月6日，华邦公司（乙方、承租方）与刘宝俤（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将文二路78号东面第一间后面带厨房的房屋（面积约40平方米）出租给乙方做商业办公使用；租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日；年租金为74640元。该合同落款处甲方由刘宝俤之子刘晓勤作为代理人签名，乙方由华邦公司盖章。刘宝俤将案涉房屋交付给华邦公司，华邦公司进行了装修。2017年11月1日，华邦公司交纳租赁押金5000元。 上述合同到期前，双方又于2018年3月27日重新签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将文二路78号房屋（面积约60平方米）出租给乙方做商业办公；租赁期限自2018年4月2日至2021年4月1日；年租金为100000元，一年一付，第一期租金于合同签订后二个工作日内付清，以后每期租金提前30天支付，先付后用；租赁押金为5000元；该合同第十一条约定：1、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；2、如因国家建设、市政规划拆迁等原因以及不可抗力因素，本合同终止同时，甲方退还乙方已交纳而未到期期间的房租，乙方的经济损失甲方不予补偿；第十二条约定：任何一方如未按本合同的条款履行则视为违约，双方同意违约金为10000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于经济损失、调查费、诉讼费、律师费等；本合同签订后，甲方承诺乙方2017年与刘晓勤签订的租赁合同自动作废。2019年3月4日，华邦公司按照合同约定支付了2019年4月2日至2020年4月1日的租金100000元。 2019年5月25日，西溪街道为设置环卫工人休息点在案涉商铺门口的人行道上搭建了一处墙体，堵住了其中一个门面。2019年6月3日，华邦公司向刘宝俤发送公告函，认为刘宝俤与西溪街道有纠纷，导致西溪街道于2019年5月25日在其承租商铺门口堆砌墙面，封堵门面，华邦公司门店无法正常经营，对公司品牌造成恶劣影响。经交涉未果，限当日要求刘宝俤妥善解决该问题，否则华邦公司将搬离该门店并停止营业，并保留追诉损失的权利。华邦公司搬离了案涉房屋。 2019年6月20日，刘宝俤为建墙一事将西溪街道诉至原审法院，形成（2019）浙0106行初185号行政强制案件。2019年8月19日，西溪街道拆除了墙体。2019年8月29日，原审法院裁定准予刘宝俤撤诉。现华邦公司与刘宝俤就合同解除产生纠纷。 另查明，刘宝俤为本案诉讼支出律师费15000元。庭审当天，双方办理了房屋交接手续。 华邦公司的诉讼请求为：1.确认华邦公司与刘宝俤租赁合同于2019年6月3日解除；2.刘宝俤退还2019年6月3日至2020年3月31日共302天租金82740元（2019年4月2日至2020年4月1日已付租金100000元÷365天×2019年6月3日至2020年4月1日共计302天）；3.刘宝俤退还押金5000元整；4.刘宝俤赔偿装修经济损失44000元；5.刘宝俤赔付违约金10000元；6.本案诉讼费由刘宝俤承担。 刘宝俤的反诉请求为：1.确认刘宝俤与华邦公司于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除，并判令华邦公司立即腾空杭州市西湖区文二路78号商铺并返还给刘宝俤；2.华邦公司按273.97元/天向刘宝俤支付自2020年4月2日起至其实际交还商铺之日止的房屋占用费（从华邦公司已缴纳押金中扣除），至2020年5月9日为10136.89元；3.华邦公司支付刘宝俤赔偿金15000元（从华邦公司已缴纳押金中折扣，不足的由华邦公司另行支付）；4.本案诉讼费由华邦公司承担。庭审中，刘宝俤明确押金在第2项诉请中折抵。 原审法院认为：华邦公司与刘宝俤于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。合同法规定的合同解除方式有约定解除、协议解除及法定解除三种。本案中，华邦公司主张解除合同的理由是认为因刘宝俤与案外人西溪街道的纠纷，致使其无法正常经营，租赁合同目的无法实现，刘宝俤构成根本性违约。但没有证据证明西溪街道为设置环卫工人休息点而建墙的行为系因刘宝俤与西溪街道的纠纷所引发，根据墙体位置、尺寸等情况来看，该行为既未减少华邦公司的承租面积，也未达到影响华邦公司正常经营的程度，即使存在一定程度的影响，刘宝俤在该行为发生后也已积极通过诉讼方式向西溪街道提出异议，最终西溪街道拆除了墙体。因此，建墙行为不可归责于刘宝俤，本案中刘宝俤不存在违约行为，更不应认定刘宝俤构成根本性违约，华邦公司不能据此行使法定的合同解除权。故华邦公司本诉第1、4、5项请求，原审法院均不予支持。鉴于华邦公司在未与刘宝俤协商一致并签订书面终止合同的情况下单方搬离案涉房屋且未再支付租金，其以自己的行为表明不履行合同义务，故反诉请求确认案涉《房屋租赁合同》于2019年3月4日支付的租金使用完毕次日即2020年4月2日解除，合法有据，原审法院予以支持。因华邦公司在合同解除前未向刘宝俤交付房屋，故华邦公司已支付的租金刘宝俤无需退还，相应按273.97元/天自2020年4月2日起计算至2020年5月9日止的房屋占用费10136.89元，华邦公司应予支付，扣除华邦公司已交纳的押金5000元，尚应支付占用费5136.89元。基于此，本诉第2、3项请求均不予支持。结合2020年5月9日双方自行办理交接手续的实际情况，反诉请求华邦公司立即腾空并返还案涉房屋，已无支持之必要。根据合同第十二条约定，“任何一方如未按本合同的条款履行则视为违约，双方同意违约金为10000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于经济损失、调查费、诉讼费、律师费等”。刘宝俤据此要求华邦公司赔偿律师费损失15000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认华邦公司与刘宝俤于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除；二、华邦公司于判决生效之日起十日内支付刘宝俤房屋占用费5136.89元；三、华邦公司于判决生效之日起十日内赔偿刘宝俤损失15000元；四、驳回华邦公司的诉讼请求；五、驳回刘宝俤的其他反诉请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1567元，由华邦公司负担。反诉案件受理费减半收取88元，由华邦公司负担。 宣判后，华邦公司不服，向本院提起上诉称：因刘宝俤与西溪街道产生纠纷，导致西溪街道于2019年8月25日在该商铺门口堆砌墙面，长期封堵门面，导致华邦公司无法正常经营于2019年6月2日搬离，这是客观存在的事实。华邦公司以经营为目的承租该房屋，在租赁合同的履行过程中，刘宝俤有义务保障房屋的正常经营使用。根据租赁合同的履行事宜和履行目的，由于刘宝俤与第三方的纠纷，导致华邦公司无法正常营业和开展业务，该租赁合同的目的已无法达成，刘宝俤已构成根本违约。因此，请求撤销原审判决，改判支持华邦公司的一审诉讼请求，并判令华邦公司不需要向刘宝俤支付房屋占用费5136.89元，不需要赔偿刘宝俤损失15000元，二审诉讼费用由刘宝俤承担。 刘宝俤答辩称：一审法院认定事实正确，华邦公司的主张无事实和法律依据。一、西溪街道在案涉商铺门口堆砌墙面并非由刘宝俤与西溪街道的纠纷所引发，而系政府建设行为，作为环卫工人休息处。另，该砌墙行为并不会导致华邦公司无法正常经营。根据一审双方提供的现场照片可以看到，街道当时修建的墙体仅为1米左右高度，宽度仅有一间门面的宽度（华邦公司承租两间店面），使用的也仅是一间门面门前的人行道，华邦公司的招牌并未被遮挡，门店的出入口并未被封堵，华邦公司使用商铺的面积未被减少，华邦公司的经营并不会受到影响。且西溪街道在2019年8月19日终止了建环卫工人休息处的行为并于当日拆除了墙体，刘宝俤通知了华邦公司，然华邦公司依然拒绝继续经营，也不签订书面终止协议，也不交还商铺。华邦公司主张的无法正常经营无任何证据支持。二、砌墙行为不可归责于刘宝俤，华邦公司未继续经营非刘宝俤所致，刘宝俤针对砌墙行为积极处理提起行政诉讼并最终使得墙体得以拆除，刘宝俤的行为已经积极在帮助华邦公司，因此刘宝俤并不存在任何违约行为，华邦公司一审诉求无任何事实和法律依据。三、华邦公司无论是依据约定解除合同还是依据法定解除合同，都没有与刘宝俤依约定在搬离时签订书面终止合同，而是自顾自地搬离现场拒绝将房屋交还给刘宝俤，华邦公司占用房屋至一审庭审后的2020年5月9日，一审判决华邦公司支付至搬离时止的房屋占用费合情合理，且因华邦公司导致纠纷造成刘宝俤支付律师费，依约应由华邦公司承担。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求驳回华邦公司上诉请求，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利义务。租赁合同的出租人应提供符合约定使用目的的租赁标的物，承租人应按照合同约定支付租金。本案中，刘宝俤将案涉标的房屋交付华邦公司使用，在使用过程中，由于西溪街道为设置环卫工人休息点在案涉商铺门口的人行道上搭建了一处墙体，堵住了其中一个门面，该节事实已经原审法院认定。西溪街道搭建墙体、堵住门面的事实，势必对华邦公司对案涉房屋的使用造成一定的影响，就建墙一事，刘宝俤向原审法院提起行政诉讼，行政诉讼过程中，西溪街道拆除该墙体，刘宝俤亦撤回该起诉。综合以上事实，本院认为该影响尚不足以导致合同目的的实现，华邦公司因此要求解除合同，并要求本院确认其于2019年6月3日发函之日为合同解除之日，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。华邦公司要求退还租金、押金、赔偿装修损失及违约金的请求，原审法院均未予支持正确。因双方合同并未解除，华邦公司亦未腾退交还房屋，故而华邦公司应当支付租金。华邦公司在无解除权的情形下，未支付2020年4月2日之后的租金，已经构成违约，刘宝俤要求华邦公司支付律师费的请求，原审法院予以支持并无不当。关于合同解除的时间，因刘宝俤未向华邦公司提出解除合同，华邦公司未支付租金的行为不能视为双方合同已经解除，原审法院确认合同自2020年4月2日解除不当，本院予以纠正。双方当事人于本案原审庭审之日办理案涉租赁标的物的交接手续，应视为双方之间的租赁合同于该日解除。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1030号民事判决第三项、第四项及诉讼费用负担部分。 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1030号民事判决第一项、第二项、第五项。 三、杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宝俤租金5136.89元。 四、驳回刘宝俤的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为1567元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为88元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担66元，由刘宝俤负担22元。 二审案件受理费3538元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担3458元，由刘宝俤负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月五日 书记员  姚丽萍