江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初1330号 原告：程伟，男，1975年9月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。 被告：沭阳中景置业有限公司，统一社会信用代码91321322669606995N，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。 法定代表人：何其坤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周贺，江苏百闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于静，江苏百闻律师事务所律师（实习）。 第三人：孙军，男，1979年2月24日出生，沭阳县人，居民，住南京市鼓楼区。 第三人：王会兵，男，1966年2月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告程伟与被告沭阳中景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，于2019年7月30日作出（2018）苏1322民初9244号民事判决。被告沭阳中景置业有限公司不服，向宿迁市中级人民法院上诉，该院于2020年1月20日作出（2019）苏13民终4848号民事裁定：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初9244号民事判决；二、本案发回江苏省沭阳县人民法院重审。本院于2020年3月16日立案受理后，依法追加孙军、王会兵为第三人参加诉讼。本院另行组成合议庭，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告程伟的委托诉讼代理人李宏伟、被告沭阳中景置业有限公司的委托诉讼代理人周贺、于静到庭参加诉讼。第三人孙军、王会兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年1月27日签订的翰林府第小区45-1425号商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款135571元及利息（利息从2014年1月28日起按年利率6%计算至实际返还完毕止）；3.被告赔偿原告已付购房款一倍损失135571元。后原告程伟于2019年3月4日变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2014年1月27日签订的翰林府第小区45-1425号商品房买卖关系成立；2.被告向原告交付翰林府第小区45-1425号房屋。 事实与理由：被告开发沭阳县翰林府第小区，第三人孙军为实际施工人，第三人孙军在施工期间租用第三人王会兵脚手架，2014年1月27日经孙军与王会兵结算，孙军将其工程款抵房获得的涉案房屋抵给王会兵冲抵135571元工程款。王会兵因资金需要，随即将涉案房屋转让给原告。原告当场和孙军及被告办理相关手续，并由孙军和被告总经理在房屋买卖合同上签字。 被告沭阳中景置业有限公司辩称：被告与原告不存在商品房买卖关系，原告也未向被告支付购房款，故其诉讼请求应当予以驳回。 一、确认单确认的是优惠价格，并非商品房买卖合同。1.确认单房源享有折扣，持有人持确认单到售楼部签订商品房买卖合同、支付购房款等手续，如果没有确认单，售楼部人员无法判断房源折扣，这是确认单的作用。2.确认单内容极其简单，缺失商品房买卖合同诸多必备条款。确认单仅具备意向购房人姓名、房号、价款等条款，缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等必备条款，无法实际履行，表明双方不具备成立商品房买卖合同的合意。 二、确认单有多处抵押字样，表明原告应当将购房款支付至抵押人即房屋所有权人沭阳中景置业有限公司，而不应当向孙军或者其他任何人支付购房款。1.确认单有多处关于房屋性质为抵押的记载，被告是抵押人即所有权人。确认单标题即为“抵押房源落户确认单”，“抵押房购买人”、“（抵押人）沭阳中景置业有限公司总经理”、注3“根据抵押房源表的价格出订单”等表述均表明本案房屋是抵押房屋，出售权由作为抵押人的被告单独享有，包括承包人江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称“润麟公司”）或者该公司项目负责人孙军在内的其他任何人均无权出售涉案房屋。2.润麟公司从未主张过房屋权利。涉及确认单的案件有多起，在其他关联案件中，润麟公司均主张其对房屋不享有请求权，并主张其与被告不存在直接以房抵款行为。据此，润麟公司无权出售被告房屋，作为确认单明确记载的润麟公司项目负责人，更无权出售房屋收取购房款。 三、孙军书写内容是以润麟公司项目负责人身份，时间上晚于被告盖章时间，不对被告产生效力，不能仅以此证明原告支付了购房款。1.只有沭阳中景置业有限公司有权出卖房屋并收取购房款。涉案房屋由沭阳中景置业有限公司开发，确认单也明确记载沭阳中景置业有限公司是抵押人，涉案房屋是抵押房屋，沭阳中景置业有限公司未授权任何人出卖涉案房屋并收取购房款。2.确认单中孙军书写的“全款已付”不能作为原告已支付购房款的依据。孙军无权对是否付清购房款发表意见，且确认单载明该意见书落款时间2014年1月28日，沭阳中景置业有限公司是于2014年1月27日盖章，早于孙军意见书写时间，对孙军书写的“全款已付”并不知情，因此孙军书写的“全款已付”对沭阳中景置业有限公司不发生效力。 第三人孙军、王会兵均未作陈述。 原告程伟为证明自己主张，向本院提交确认单，拟证明涉案房款金额及交付方式是实际施工人孙军在施工过程中租用脚手架，结算后以房屋冲抵工程款。 被告沭阳中景置业有限公司质证称：1.确认单中盖章真实，孙军书写的内容真实性不认可，孙军书写内容载明时间是2014年1月28日，盖章时间是2014年1月27日，孙军是在公司盖章之后擅自书写的内容，没有得到沭阳中景置业有限公司的认可。确认单孙军意见处，身份也载明了建筑承包负责人，只是作为负责人经办此事，不是原告所称的实际施工人，无权对沭阳中景置业有限公司是否收到购房款发表意见。2.确认单名称、购房人签字处、沭阳中景置业有限公司签名处及注3均载明抵押字样，涉案房屋是沭阳中景置业有限公司抵押给润麟公司，沭阳中景置业有限公司作为抵押人，单独享有涉案房屋所有权。确认单交易流程是被告将房屋抵押给润麟公司，由润麟公司介绍意向购房人，意向购房人将购房款支付给被告，然后签订正式房屋买卖合同，并办理其他手续。在被告欠付润麟公司工程款的情况下，润麟公司可以尽快获得工程款。施工尚未完成，润麟公司没法取得所有权，否则违反法律强制性规定，是无效的。3.从形式上看，与购房合同相差较远，理性的购房人不会以确认单为买卖合同，时间、地点等条款也没有进行约定。4.原告所称的孙军是实际施工人，王会兵将脚手架租赁给孙军，又转让给原告等事实，从确认单看不出来。5.关联案件均在审理中尚未结案，这些案件没有对孙军是否为实际施工人的角色地位做出认定。 被告沭阳中景置业有限公司为证明自己主张，向本院提交商品房预售许可证，拟证明涉案房屋在2014年1月18日就取得预售许可，确认单签订在27日，在签订确认单时双方完全具备签订商品房买卖合同的条件，而只签订确认单，并不是商品房买卖合同本身；被告还提供了关联案件庭审笔录（节选），拟证明如出售抵押房源，购房款需支付被告；孙军2015年11月7日情况说明，拟证明孙军不清楚购房款是否向被告支付。原告对上述证据真实性无异议，对关联性不认可。 本院对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。 经审理查明：被告沭阳中景置业有限公司在开发翰林府第小区过程中，将翰林府第商住小区相关工程发包给润麟公司承建。原告主张孙军为实际施工人，施工期间，孙军租用王会兵脚手架，2014年1月27日，经孙军与王会兵结算，孙军将其工程款抵房获得的涉案房屋抵给王会兵冲抵135571元工程款，王会兵因资金需要，曾经向原告借款150000元，约定将涉案房屋转让给原告。孙军、王会兵将工程款抵押房源落户确认单交付给原告。该确认单载明：“序号366；类别3期；室号45-1425室；销售面积33.4；客户姓名程伟；优惠后单价4059元、优惠后总价135571元。”（源房主）建筑承包负责人孙军签署意见：“本人同意将翰林府第小区45-1425室卖给程伟，全款已付”，（源房主）承包建筑公司处加盖江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部印章，（抵押人）沭阳中景置业有限公司总经理处由相关人员签名并加盖沭阳中景置业有限公司印章。该确认单备注：“1、此表一式三份，置业公司、建筑公司、购房人各一份；2、中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，中景置业公司财务才可代付房款；3、销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。”诉讼中，原告称在签订工程款抵押房源落户确认单时，涉案房屋尚未竣工。 本案的争议焦点为：原、被告之间的法律关系性质，即工程款抵押房源落户确认单是否形成商品房买卖合同，原告主张交付涉案房屋的诉求应否支持？ 本院认为：根据民事诉讼法及其司法解释确定的举证证明责任的承担原则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告主张其与被告之间系商品房买卖合同关系，故其对该主张负有举证证明责任。原告提供工程款抵押房源落户确认单以证明其上述诉讼主张，但被告不予认可，抗辩称双方之间系以承建房屋担保支付工程款的法律关系。针对诉辩双方的主张，本院分述如下： 首先，原告仅凭工程款抵押房源落户确认单尚不足以证明其与被告已成立商品房买卖合同关系。工程款抵押房源落户确认单虽记载有房号、面积、单价、总价、房屋认购主体等内容，但双方对以房屋冲抵工程款的约定并不明晰，确认单未记载冲抵后既视为对应的工程款已付或者对应的购房款已付的意思表示，相反，确认单备注栏明确要求“中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单才可代付房款”。原告未能提供以房抵款的相关财务凭证、涉案所抵房屋的款项支付凭证。在此情形下，本院难以认定润麟公司、孙军、王会兵与被告已对涉案房屋达成清楚明确的以房抵款合意，而应属于意向性协议，待结算条件满足后可予办理以房抵款手续。据此，原告主张其与被告已成立商品房买卖合同关系依据不足，本院不予支持。 其次，根据本案已经查明的事实及原告的主张，签订工程款抵押房源落户确认单时，孙军实际施工的涉案45号楼工程尚未竣工，应认定相关主体对孙军的工程款债务履行期限未届满，鉴于原告与被告、孙军、王会兵系在债务履行期届满前达成以物抵债协议，现抵债物尚未交付给原告，亦未完成权属变更，即抵债物并未完成相应的公示程序，此时的以物抵债协议应视为对履行原债权债务关系的担保。本院依法向原告行使释明权，但原告经释明后仍拒绝变更诉讼请求，在此情形下，应当驳回诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。因此，原告不能基于工程款抵押房源落户确认单向被告主张基于房屋买卖合同产生的相关民事权利。 综上，原告程伟要求确认原、被告之间就翰林府第小区45-1425号的商品房买卖合同关系成立并要求被告向原告交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人孙军、王会兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程伟的诉讼请求。 案件受理费3011元（原告预交2684元），由原告程伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费3011元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  史 明 人民陪审员  张书新 二〇二一年二月八日 法官 助理  陈颖慧 书 记 员  王治红 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。