湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初5692号 原告中国银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市北湖区日月路**。 负责人陈永红，系该分行行长。 委托诉讼代理人黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。 被告王凯，男，1985年4月2日出生，汉族，户籍住址湖南省郴州市苏仙区。 被告郴州市湘惠房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道**（郴州市交警三大队旁）。 法定代表人刘显贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人曾莉，女，1983年6月22日出生，汉族，系该公司职员，住湖南省郴州市北湖区。 原告中国银行股份有限公司郴州分行（以下简称中行郴州分行）与被告王凯、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司（以下简称湘惠公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行郴州分行的委托诉讼代理人黄日彬、被告湘惠公司的委托诉讼代理人曾莉到庭参加诉讼，被告王凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行郴州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王凯、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号2016年郴字0014号）；解除原告与被告王凯签订的《个人贷款抵押合同》（合同编号2016年郴字0014号）；2.判令被告王凯偿还原告借款本金190651.82元、拖欠的本金罚息13.02元、利息2443.86元、利息罚息16.42元（上述本息暂计至2020年9月10日，之后的按约定另计，直至全部还清之日止）、追偿借款的律师费13519元，共计206644.12元；3.判令被告郴州市湘惠房地产开发有限公司对上述借款本息及律师费承担连带偿还责任；4.判令折价、变卖或拍卖被告王凯抵押给原告的新贵华城3期项目的第Ａ区××栋××号房，折价、变卖或拍卖的价款由原告在抵押担保范围内优先受偿；5.判令两被告共同承担本案诉讼费、公告费、保全费等。 被告王凯未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。 被告湘惠公司辩称：我公司和银行沟通过，我公司也在代偿被告王凯的欠款，王凯也偿还了我公司代偿的部分款项。2020年9月份的按揭贷款，被告王凯没有偿还我公司，我公司也和王凯沟通过，王凯的意思是能不拍卖房屋就不拍卖，王凯答应尽快找银行协商。 查明的事实 根据原告的举证，被告的质证，以及本院对证据的认证，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案的事实如下： 2015年11月17日，以被告湘惠公司作为出卖人，被告王凯作为买受人，双方签订一份编号为201402492102的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式取得位于××路××号××编号为湘国用（2010）第233／234号的地块的土地使用权；经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称新贵华城三期；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为新贵华城3期项目中的第Ａ区××栋××层××号房；该商品房预售产权登记建筑面积共69.86平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4525.19元，总金额316130元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）96130元，余款220000元向中国银行股份有限公司郴州分行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。 《郴州市商品房买卖合同》签订后，2015年12月28日，被告王凯向原告中行郴州分行出具一份《贷款申请书》，该申请书载明：“本人系郴州市鸿顺驾校人员，现任职务助理教练，家庭平均月收入10000元，为购买郴州市新贵华城房地产开发有限公司开发的商品住房1套，房产编号为Ａ4-2102，特向贵处申请住房按揭贷款22万元，期限20年，并同意以所购房产抵押给贵行，作为偿还与贵行签订的借款合同项下借款的担保；同意贵行通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。本人按照贵行要求在所在分（支）行开立了还款账户，账户为6217××××4ＸＸＸ,并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息款项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该账户中扣收贷款本息（包括逾期利息及罚息）；如果更换还款账户，本人将及时提供新的账户资料；如果账户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵行的所有合法催收措施并自愿承担一切后果”。 2016年2月17日，以原告中行郴州分行作为贷款人，被告王凯作为借款人，被告湘惠公司作为保证人三方签订一份编号为2016年郴字0014号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定主要内容：1.贷款金额220000元，贷款期限240月，贷款用途购买新贵华城3期Ａ区××栋××号房，购房面积69.86平方米，房屋总价款316130元；2.贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率，首次定价日的贷款利率为定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为5%，重新定价日的贷款利率为重新定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为5%。浮动周期为每12个月为一个浮动周期；3.按贷款人适用的计息方式计算利息，按月付息；4.结息日为付息日的前一日，具体付息方式以实际放款日确定的还款计划为准；5.罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；6.贷款采用受托支付方式，放款账户户名郴州市湘惠房地产开发有限公司，放款账户开户行中国银行郴州分行；7.贷款偿还方式为等额本息还款；首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的10日，还款以实际放款日确定的还款计划为准；8.为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户作为本合同项下贷款的指定扣款账户，借款人保证在每期还款日的前一日以所借币种存入当期足额还本付息的款项，并在此授权贷款人于还款日从该账户中直接扣收应还贷款本息；9.借款人以其购买的位于郴州市南湖路新贵华城3期项目中的第Ａ区××栋××层××号房屋向贷款人提供抵押，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权。在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协商不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物；10.若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。要求保证人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。11.借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同等。 2016年2月17日，以被告王凯作为抵押人，原告中行郴州分行作为抵押权人，双方签订一份编号为2016年郴字0014号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，合同约定主要内容：主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现抵押权的其他情形，抵押权人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响抵押权人本合同项下的任何权利及其行使。《个人贷款抵押合同》签订后，双方于2016年2月19日在郴州市房××商品房抵押权预告登记，领取了郴房预北湖区字第2××7号房屋他项权利证书。 《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》和《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》签订后，原告中行郴州分行按合同约定于2016年2月24日向被告王凯发放借款220000元，被告王凯在此不可撤销地授权原告中行郴州分行将此笔借款直接付至被告湘惠公司新贵华城项目部。被告王凯在原告中行郴州分行出具的《中国银行借款借据》中签名确认。该借据载明借款金额为220000元，借款期限为240期，月利率4.2875‰，借款用途购房。截止2020年9月10日，被告王凯尚欠原告中行郴州分行借款本金190651.82元，利息2443.86元，本金罚息13.02元，利息罚息16.42元，合计借款本息193125.12元。该款经原告中行郴州分行多次催讨未果，遂诉至本院。 另查明，2020年11月9日，原告中行郴州分行作为甲方与湖南瀛森律师事务所作为乙方，双方签订《民事委托代理合同》，合同约定，“因甲方诉王凯、郴州市湘惠房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，特聘请乙方作为该案一审、二审、再审或申诉至执行阶段的诉讼代理人。一、甲方同意乙方指派黄日彬律师担任上述案件的代理人，代理权限详见授权委托书。……。三、鉴于本案案情，甲方支付13519元作为乙方的律师代理费用，该费用在本合同签订时一次性付清。……。” 判决的理由与结果 本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告中行郴州分行与被告王凯、被告湘惠公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定，原告中行郴州分行向被告王凯发放了贷款，履行了合同约定的义务，而被告王凯未按合同约定按期偿还借款本息，已构成根本违约，应承担违约责任。故原告中行郴州分行依约诉请要求解除与被告王凯、被告湘惠公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，并要求被告王凯偿还借款本金190651.82元，利息2443.86元，本金罚息13.02元，利息罚息16.42元（本息暂计算至2020年9月10日，之后的按约定另计，直至全部还清之日止），符合法律规定，本院予以支持。至于原告中行郴州分行主张对被告王凯用于抵押的位于湖南省郴州市南湖路35号新贵华城3期项目中的第Ａ区××栋××层××号房屋享有优先受偿权。本院认为，案涉房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告中行郴州分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告中行郴州分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。至于原告中行郴州分行诉请被告王凯支付实现债权费用13519元，虽然《个人一手住房贷款合同》约定为实现债权而引起的诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担，以及《委托代理合同》约定甲方应向乙方交纳代理费人民币13519元，但结合本案的涉案争议标的额以及当事人经济因素、案件的难易程度、风险程度等具体情况，本院酌情支持原告中行郴州分行实现债权费用7000元。被告湘惠公司作为保证人，保证方式为连带责任保证，应当依照保证合同的约定和法律规定对本案借款本息以及律师费承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司郴州分行与被告王凯、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司于2016年2月17日签订的编号2016年郴字0014号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、解除原告中国银行股份有限公司郴州分行与被告王凯于2016年2月17日签订的编号2016年郴字0014号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》； 三、限被告王凯于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司郴州分行借款本金190651.82元、借款利息2443.86元、本金罚息13.02元、利息罚息16.42元（本息暂计算至2020年9月10日止），合计借款本息193125.12元。2020年9月10日之后的借款利息以未清偿借款本金为基数，按合同约定的标准另行计算至借款本金实际清偿之日止； 四、限被告王凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司郴州分行律师代理费7000元； 五、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司对被告王凯应清偿的上述款项承担连带清偿责任； 六、驳回原告中国银行股份有限公司郴州分行的其他诉讼请求。 如果被告王凯、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4399元，减半收取2200元，诉讼保全费1620元，合计3820元，由被告王凯、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司连带承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李健毛 二〇二一年二月五日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。