苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8393号原告：苏州市好旺商务管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街2号楼4F65号。法定代表人：王小东，执行董事。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。被告：孙伟，男，1994年6月23日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省东宁县，现住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称好旺公司）与被告孙伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告好旺公司的委托诉讼代理人雷思颖、被告孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好旺公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方之间的租赁合同，并要求被告迁出苏州市莫邪路99号新天地商业广场A区103、105号商铺；2.请求判令被告支付欠缴租金263740元(从2019年11月21日起，暂计至2020年11月23日，并要求计算至被告实际迁让时止)、违约金145679.96元(暂计至2020年11月23日，并要求计算至被告实际履行时止)，合计人民币409419.96元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回诉讼请求1，变更诉讼请求2为：请求判令被告支付欠缴的自2019年12月13日至2020年12月18日的租金213948.56元，并支付违约金（按年利率11.7%分段计算至2020年12月18日）。事实和理由：被告于2018年9月12日与原告签订租赁合同(编号为SZXTD-067)一份，约定由被告向原告租赁位于苏州市莫邪路99号新天地商业广场中Ａ区商铺，共计174㎡作为餐饮经营场地。租赁合同中约定了租金支付方式和违约时违约金的计算方式。根据合同约定，被告应按约按时支付租金，但经原告多次催讨，被告至今未付，已构成违约。据此，原告要求解除双方之间的租赁合同并要求被告立即支付拖欠的租金以及违约金。为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如诉请。因被告于2020年12月18日与原告进行了交接，商铺实际使用至该日交还于原告，故诉讼请求作如上变更。被告孙伟辩称，房屋租赁合同中面积为174平方米，我当时不知道，其中违章建筑面积大约五、六十平方米，经331整治拆除后实际面积只有90多平方米，因此，不能按照合同面积来计算房租，违章建筑面积不应计算租金，违约金的数额也不对。本案当事人围绕诉讼请求，原告好旺公司依法提交了苏州新天地商铺委托经营管理合同2份、新天地广场租赁合同、收款收据、付款凭证，被告孙伟未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：好旺公司接受产权人委托，将其经营管理的坐落于苏州市姑苏区莫邪路99号苏州新天地1栋1层103号、105号商铺出租给孙伟，双方于2018年9月12日签订了租赁合同，合同约定营业租赁面积为一层174平方米（含公共可使用的区域），租赁期限为4年，自2017年4月1日起至2021年3月31日止，装修期为2018年2月1日至3月31日，共2个月，租金标准2017年4月1日至2019年3月31日为3.2元/㎡/天、年租金203232元，2019年4月1日至2021年3月31日为3.36元/㎡/天、年租金213394元，租赁期限年份按365天计算，6个月为一个缴租期，孙伟应在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向好旺公司一次性足额支付下个缴租期租金。合同第22.3条约定，双方确认，本合同因孙伟违约而提前终止的，则好旺公司有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因好旺公司违约而提前终止的，好旺公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；合同第22.4条约定，孙伟延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，孙伟应当向好旺公司或物业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过15日，好旺公司有权单方解除合同。2018年9月12日，好旺公司收取了孙伟租赁保证金33872元、质量保证金2000元。2020年12月18日，孙伟与好旺公司办理了商铺交接，案涉商铺由好旺公司收回。租赁期间，孙伟共支付租金264660元。庭审中，孙伟陈述违章建筑在2019年3月因331整治而拆除。双方一致确认案涉103号、105号商铺均系二层，产权证面积均为107.4平方米，上、下两层面积相等，孙伟租赁使用的是一层，产权证面积合计107.4平方米。本案争议焦点为孙伟承租面积。好旺公司认为，孙伟系从陶启明处转让而来，好旺公司与陶启明的租赁合同面积即为174平方米，该面积包含公共可使用区域，不存在违章建筑，陶启明在经营中自行搭建，因没有政府部门的强制管控，孙伟租赁后一直使用至2019年3月，331整治中拆除了陶启明搭建部分，但不影响孙伟对该部分的实际使用，只是不能将这部分面积围起来占道经营而已，但孙伟的实际使用面积并未减少，因此，应按租赁合同面积174平方米计算。孙伟认为，好旺公司的陈述自相矛盾，既然确认该部分面积不能经营使用，就不应当将该部分面积加入合同面积，应按产权证面积107.4平方米计算租金。本院认为，好旺公司与孙伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守，在约定租赁面积中，虽有66.6平方米为公共可使用区域，不在产权证面积之中，但该部分面积具有使用价值，双方约定按租金标准收取并无不当。2019年3月经331整治，该部分面积已无法使用，故自2019年4月起应按107.4平方米计算。因涉案房屋已于2020年12月18日交接返还，故2019年4月1日至2020年12月17日计627天，应付租金为226261.73元（3.36元/㎡/天×107.4㎡×627天），根据付款凭证和收款收据，孙伟已支付自2019年3月13日至2020年3月12日期间租金163044元，此后再未支付，其中2019年3月13日至3月31日租金10579.2元（3.2元/㎡/天×174㎡×19天）剔除后，孙伟在2019年4月1日至2020年12月18日期间的租金已支付152464.8元，尚欠73796.93元未支付，好旺公司要求孙伟支付拖欠的租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但拖欠金额为73796.93元，超出部分，本院不予支持。关于逾期履行违约金，因双方租赁合同中约定为每日3‰过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，好旺公司主张计算至2020年12月18日，不违反法律规定，本院照准。虽然租赁合同约定的租金支付方式6个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月的20号前支付下一个缴租期租金，但双方实际以3个月为一个缴租期，好旺公司据此主张分段计算，符合双方约定，本院照准。因孙伟在2019年4月1日至2020年12月18日期间的租金已支付152464.8元，按照3.36元/㎡/天标准，以107.4㎡计算，相当于已支付了14个月（实际为1年57天）租金，为方便计算，本院确定孙伟自2020年6月1日起拖欠租金，2020年6月1日至8月31日（计92天）期间租金33199.49元（3.36元/㎡/天×107.4㎡×92天）应自2020年5月21日起计算违约金，2020年9月1日至11月30日（计91天）期间租金32838.62元（3.36元/㎡/天×107.4㎡×91天）应自2020年8月21日起计算违约金，2020年12月1日至12月17日（计17天）期间租金6134.69元（3.36元/㎡/天×107.4㎡×17天）应自2020年11月21日起计算违约金，据此，违约金合计2325.39元。关于孙伟支付的租赁保证金及质量保证金，因租赁保证金系履约担保性质，因孙伟的违约行为导致租赁合同提前解除，必然给好旺公司带来商铺空置损失，租赁保证金为两个月租金金额，好旺公司要求按约定没收租赁保证金33872元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于质量保证金2000元，双方均同意在本案中抵扣，本院照准。因此，孙伟应支付好旺公司租金73796.93元、逾期履行违约金2325.39元，合计76122.32元，扣除质量保证金2000元，孙伟还应支付74122.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十一四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告孙伟于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市好旺商务管理有限公司租金、逾期履行违约金合计74122.32元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12132元，减半收取6066元，由原告苏州市好旺商务管理有限公司负担2426元，被告孙伟负担3640元。被告孙伟负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州市好旺商务管理有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 凌 晨二〇二一年二月五日书记员 尤欣怡