四平市铁东区人民法院民事判决书（2021）吉0303民初328号原告：刘某1，住四平市铁东区。被告:刘某2，住四平市铁东区。原告刘某1诉被告刘某2房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告刘某1、被告刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1诉称：刘某2、肖某某系夫妻关系，肖某某于2020年1月2日死亡。肖某某生前与刘某2于2012年12月11日与原告签订《房屋买卖合同》一份，双方约定原告以135000元的价格购买被告所有的坐落于四平市铁东区，面积50.19平方米的房产一处。《房屋买卖合同》签订后，原告刘某1将购房款135000元一次性支付给刘某2与肖某某，刘某2与肖某某将案涉房屋及回迁手续、房屋钥匙等交给原告，现原告占有、使用案涉房屋已达10年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。原告多次联系被告要求协助办理房产过户，但被告一直未能协助办理，故诉至法院，请求：1、确认原告与刘某2、肖某某（已故）签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、判令被告协助原告办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下。3、诉讼费用由原告承担。刘某2辩称：原告陈述内容属实，我与肖某某系夫妻关系，肖某某于2020年1月2日去世。我们二人于2012年12月11日将自有房屋出售给原告，当时原告将购房款133000元交给我们二人，约定待案涉房屋办理产权过户手续后，再将剩余购房款2000元交给我们。现原告占有、使用案涉房屋已达九年之久，我对原告起诉内容无异议，该房屋为原告所有。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份。被告质证意见：无异议。2、房屋买卖合同复印件一份，其中甲方（卖方）为肖某某、刘某2，乙方（买方）为刘某1。合同约定：1、乙方购买甲方坐落于四平市铁东区，建筑面积为50.19平方米的房屋，《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》编号：942号。附属物：无。2、上书房产交易价格为人民币135000元。3、乙方于2012年12月11日以现金方式一次性交付给甲方。甲方将与房屋有关的一切手续于当日交付乙方。4、甲方保证所卖的房屋无担保、抵押、租赁、典当等影响产权转移的行为。5、甲方收到乙方应付房款后，于2012年12月11日之前将房屋交付乙方。6、房屋办理过户时所发生的一切税、费等均由乙方承担，甲方应提供相关的手续。7、房屋交付之前所发生的费用由甲方承担，之后由乙方承担。8、违约责任：如一方违约应赔偿对方实际经济损失。9、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。10、本合同双方签字之日起生效。甲方肖某某、刘某2，乙方刘某1在落款处签字并按手印确认。证明2012年12月11日，原告与被告夫妇签订房屋买卖合同，约定原告以人民币135000元的价格购买案涉房屋。房屋买卖合同签订后，原告刘某1将购房款一次性支付给肖某某、刘某2（约定待案涉房屋办理产权过户手续后，再将剩余购房款2000元交给被告）。肖某某、刘某2收到购房款后，将案涉房屋交付给刘某1占有、使用至今。被告质证意见：无异议，我与肖某某确实于2012年12月11日将案涉房屋以135000元的价格出售给原告刘某1，我实际收到购房款133000元。3、《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》复印件一份，其中甲方（拆迁人）为四平市万兴房地产开发有限公司，委托拆迁单位为四平市金澳拆迁安置有限公司，乙方（被拆迁人）为孟某某（原房主肖某某）。甲方四平市万兴房地产开发有限公司、乙方孟某某及委托代理人肖某2、委托拆迁单位四平市金澳拆迁安置有限公司在落款处签字、按手印或加盖公章确认。证明被告母亲孟某某同意案涉房屋回迁安置。同时证明案涉房屋系被告刘某2、肖某某夫妻共有财产，仅以孟某某名义与万兴房地产开发有限公司签订产权调换协议及相关回迁手续，该回迁房屋的实际所有人系肖某某、刘某2。被告质证意见：无异议。4、棚户区（8#-12-2）地回迁安置费用结算清单复印件一份，其中姓名为孟某某，回迁户型50.19㎡，应收37650元。肖某某、孟某某在落款处签字确认。证明肖某某、刘某2夫妻二人以孟某某的名义向房屋拆迁部门补交案涉房屋相关费用。被告质证意见：无异议。5、（8#-12-2）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书复印件一份，载明姓名孟某某，建筑面积50.19平方米，被拆迁人孟某某、肖某某在落款处签字。证明案涉房屋回迁情况。被告质证意见：无异议。6、原告在四平市房屋征收经办中心调取的《赠与》复印件一份，载明肖某某将坐落在黄土坑街立志委十二组私有面积25平方米赠与刘某2，特此证明。如果有产权争议，后果自负。赠与人肖兴财、受赠人刘某2在落款处签字确认。签订日期为2010年10月16日。证明2010年10月16日，肖某某将案涉房屋回迁前的部分面积赠与给刘某2。被告质证意见：无异议。7、吉林省四平市物资实业公司出具的介绍信复印件一份，载明：我单位职工肖兴财在铁东区黄土坑街立志委十二组，因家庭困难，我单位提供建筑材料帮助建房130平方米，现在我单位自动放弃产权，房产权归肖兴财所有。吉林省四平市物资实业公司在落款处加盖公章确认，介绍信出具日期为2010年9月28日。证明回迁前房屋产权归肖某某所有。被告质证意见：无异议。8、孟某某户口本及火化证复印件各一份，其中孟范兰死亡日期为2010年10月23日，火化证编号为XXXXX。证明被告刘某2母亲孟某某于2010年10月23日去世。被告质证意见：无异议。9、辽宁省殡葬协会出具的墓位使用证复印件一份，载明逝者姓名肖某某，男，安葬时间2020年1月13日。证明肖某某于2020年1月2日死亡，1月13日安葬。肖某某死亡后，配合办理案涉房屋更名过户的义务由被告刘某2继承。被告质证意见：无异议。10、肖某某2于2021年1月7日出具的《放弃产权协议书》复印件一份，载明我对2012年12月11日肖某某、刘某2与刘某1签订的位于四平市铁东区南一纬七马路中华新城小区32号楼1单元6楼601室的房屋交易买卖合同没有异议，我愿意放弃产权。肖某某在落款处签字并按手印确认。证明肖某某2系被告刘某2、肖某某唯一婚生子，肖某某2自愿放弃案涉房屋产权。被告质证意见：无异议。11、刘某3于2021年1月7日出具的《放弃产权协议书》复印件一份，载明我对2012年12月11日肖某某、刘某2与刘某1签订的位于四平市铁东区的房屋交易买卖合同没有异议，我愿意放弃产权。刘某某3在落款处签字并按手印确认。证明刘某2与刘某3系姐妹关系，刘某3自愿放弃案涉房屋产权。被告质证意见：无异议。12、四平市铁东区山门镇英城满族村民委员会于2021年1月7日出具的死亡证明复印件一份，证明我村一组村民刘某4同志因病于1999年8月10日死亡，情况属实。被告质证意见：无异议，刘某4系被告刘某2大姐，于1999年8月10日死亡。13、音视频光盘一份，音视频主要内容分别为：1、刘某2与肖某某唯一婚生子肖某某2，主要内容为：我叫肖某某2，孟某某是我外婆，刘某2与肖某某是我父母，与刘某1签订房屋买卖合同，我同意放弃产权。2、刘某2妹妹刘某3，主要内容为：我叫刘某3，和孟某某是母子关系，肖某某、刘某2与刘某1之间的房屋买卖合同，我自愿放弃产权。被告质证意见：无异议。法庭出示、宣读本院依职权调取的证据材料:1、刘某2调查笔录一份，日期为2021年2月4日。主要内容为：我叫刘某2，与肖某某系夫妻关系，与孟某某系母女关系。案涉房屋的产权归我与肖某某共同所有，在回迁时借用孟某某的名字签字。2012年12月11日，我和肖某某共同将案涉房屋出售给刘某1，并签订《房屋买卖合同》。协议签订后，刘某1将购房款交付给我们夫妻俩，我们将房屋、房屋回迁手续、房屋钥匙、回迁费用相关收据都交付给刘某1。刘某1占有、使用案涉房屋已经9年了，在此期间案涉房屋产生的水费、电费等均由刘某1支付。我老伴肖某某于2020年1月2日过世。现在由于案涉房屋能够办理房屋产权证，所以刘某1找到我，要求我配合办理房屋产权过户手续，我对我和我老伴与刘某1签订的《房屋买卖合同》没有异议，我也同意配合刘某1办理产权过户手续。我与肖某某共同生活期间，育有男孩一名，叫肖某某2，今年39岁，人在广州工作，他对案涉房屋买卖没有异议，有他提供的视频为证。我母亲孟某某共有7名子女，对我与肖某某将案涉房屋出售给刘某1一事均没有异议。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议。2、我叫刘振和，与刘某2系姐弟关系，与孟某某系母子关系。肖某某、刘某2于2012年12月11日将坐落于四平市铁东区、建筑面积50.19平方米的房屋出卖给刘某1一事我清楚，也没有异议。我对案涉房屋买卖合同无异议，刘某1要求我二姐刘某2配合过户一事，我也没有异议。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议。3、我叫刘振江，与刘某2系姐弟关系，与孟某某系母子关系。肖某某、刘某2于2012年12月11日将坐落于四平市铁东区、建筑面积50.19平方米的房屋出卖给刘某1一事我清楚，也没有异议。我对案涉房屋买卖合同无异议，刘某1要求我二姐刘某2配合过户一事，我也没有异议。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议。被告刘某2没有证据材料向法庭提供。经审理查明：2012年12月11日原告与被告刘某2及其丈夫肖某某（已故）签订一份《房屋买卖合同》，约定刘某2、肖某某自愿将其所有的坐落于四平市铁东区，面积50.19平方米的回迁楼房出售给原告刘某1所有，房款共计人民币135000元(其中刘某1留刘某2、肖某某人民币2000元整,待刘某2、肖某某协助刘某1办完房照后，刘某1即刻返还此款）。《房屋买卖合同》签订后，原告将购房款133000元一次性支付给刘某2、肖某某，嗣后，刘某2、肖某某将案涉房屋及该房屋回迁手续等交付给原告。现原告占有、使用案涉房屋已达9年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。原告居住案涉房屋期间,被告刘某2及其亲属对该房屋均没有提出过异议。另查明：被告刘某2与肖某某系夫妻关系，2020年1月2日肖某某因病去世。其二人唯一婚生子肖某某2业已成年。在本案审理过程中，肖某某2向本院提交了其音视频光盘，表示对案涉房屋产权放弃权利。被告刘某2及其丈夫肖某某的父母均以去世，被告刘某2的胞弟刘某5、刘某6，胞妹刘某3均向本院提交书面材料，表示对刘某2、肖某某与刘某1签订的《房屋买卖合同》没有异议。认定上述事实的证据有：原告提供的《房屋买卖合同》、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、棚户区（8#-12-2）地回迁安置费用结算清单、（8#-12-2）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、赠与合同、吉林省四平市物资实业公司出具的介绍信、孟某某户口本、火化证、墓位使用证、死亡证明、放弃产权协议书、音视频光盘。有本院依职权调取的刘某2、刘某5、刘某6调查笔录及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：1、原告刘某1与被告刘某2及其丈夫肖某某（已故）签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、原告刘某1要求被告刘某2协助办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下是否合法？根据原告陈述，被告答辩及原告举证、被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：一、原告刘某1与被告刘某2及其丈夫肖某某（已故）签订的《房屋买卖合同》有效。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告与被告刘某2及其丈夫肖某某之间签订的《房屋买卖合同》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行，因此，该协议真实、有效。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。”就本案言，房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。本案庭审时，被告对与原告之间签订的《房屋买卖合同》内容的真实性表示无异议，并承认案涉房屋归原告所有。综上，被告刘某2及其丈夫肖某某有权处分自有房产，该房产不存在继承、析产等因素。据此，本院确认原告刘某1与被告刘某2及其丈夫肖某某（已故）签订的《房屋买卖合同》有效。二、原告刘某1要求被告刘某2协助办理案涉房屋产权更名过户登记手续合法。本院认为：原告已向被告刘某2及其丈夫肖某某支付了133000元购房款，并实际占有、使用案涉房屋达9年之久，这期间的水、电、取暖等费用均由原告支付。被告作为房屋买卖合同的相对人，在行使民事主体权利时，应当遵循诚实信用的原则，切实履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋产权更名过户登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋过户手续时被告存在过错，故办理案涉房屋过户手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：一、原告刘某1与被告刘某2及其丈夫肖某某之间于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告刘某2于本判决生效后5日内协助原告刘某1办理坐落于四平市铁东区，面积50.19平方米的房屋产权更名过户登记手续，将该房屋产权更名过户登记至原告刘某1名下。案件受理费1500元，由原告刘某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 郑学文 二〇二一年二月二十二日书记员 张芷毓