北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2678号上诉人（原审被告）：徐鸣，男，1992年5月21日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：杨兰萍，女，1963年9月12日出生，汉族，住北京市丰台区。以上二上诉人之委托诉讼代理人：蔚东，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海英，女，1957年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈朋，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文平，女，1959年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：闫永顺（杨文平之夫），1957年6月19日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：杨建萍，女，1962年3月19日出生，汉族。上诉人徐鸣、杨兰萍因与被上诉人杨海英、杨建萍、杨文平确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐鸣、杨兰萍上诉请求：撤销一审判决并改判，上诉费由杨海英、杨建萍、杨文平承担。事实与理由：徐鸣、杨兰萍主张徐鸣取得涉案房屋是事实上的获遗赠行为，遗赠人是王翠琢；杨海英、杨建萍、杨文平在杨殿荣去世后均已获得父母遗留利益，杨兰萍也因此获得父母遗留利益，即涉案房屋转到杨兰萍之子徐鸣名下；王翠琢以出卖方式将涉案房屋转移登记至徐鸣名下系真实意思表示，一审判决认定该行为损害第三人利益属于认定事实错误；一审判决该房屋买卖合同无效属于认定事实不清，适用法律错误。杨海英辩称，同意一审判决。杨文平辩称，同意一审判决。杨建萍未提交书面答辩意见。杨海英向一审法院起诉请求判决：1.确认王翠琢与徐鸣之间的房屋买卖合同无效；2.徐鸣、杨兰萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨殿荣与王翠琢系夫妻，二人婚后育有四女，分别为杨海英、杨文平、杨建萍、杨兰萍，徐鸣系杨兰萍之子。杨殿荣于2011年1月23日去世，王翠琢于2012年12月30日去世，杨殿荣与王翠琢父母均先于其去世。2005年10月18日，王翠琢（购房人，乙方）以其个人名义与北京市丰台区房屋经营管理服务中心（售房单位，甲方）签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将坐落在丰台区定安东里8号楼一单元506号两居室壹套，总建筑面积60．7平方米，按2001年成本价出售给乙方，经计算实际成交价为33570元，乙方应交纳公共维修基金1894元，两项合计乙方应付金额35464元；甲方根据有关规定，给予乙方工龄折扣，现住房折扣、并对旧楼给予成新折扣；乙方成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。2005年11月30日，王翠琢取得京房权证丰私成字第XXXX号房屋产权证书，并将坐落于北京市丰台区定安东里8号楼5层506号房屋（以下简称506号房屋）登记在其名下。2011年9月19日，王翠琢（出卖人）与徐鸣（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区定安东里8号楼5层506号，房屋建筑面积共60．7平方米；该房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为321163．7元；该合同中关于具体付款方式及期限的约定见附件四，但附件四处未填写内容；房屋交付条款处、违约责任条款处、权属转移登记条款处均未填写内容；合同附件五为《存量房交易结算资金自行划转声明》，载明王翠琢与徐鸣双方协商决定自行划转交易结算资金，均为本人亲自办理转移登记手续。合同尾部有出卖人王翠琢签字，买受人处有徐鸣签字。同日，王翠琢将506号房屋转移登记至徐鸣名下，载明由徐鸣单独所有，房屋产权证号为X京房权证丰字第XXXX号，当日徐鸣缴纳房屋买卖契税3211．64元、房屋登记费1032元。一审中，各方均认可购买506号房屋用了王翠琢与杨殿荣的工龄，也是二人出的购房款。杨海英、杨文平均认为涉案房屋系父母的夫妻共同财产。杨兰萍认为房屋是王翠琢的个人财产。杨建萍表示不清楚归属。关于房屋买卖合同上的签字，杨兰萍、徐鸣均表示系王翠琢本人书写，房产中心有录像，杨海英不认可其陈述，并表示房产中心没有录像，杨文平与杨建萍均表示王翠琢是文盲，不会写字。关于购房款的支付，杨兰萍及徐鸣均表示徐鸣仅向王翠琢给付1000元购房款，其认为合同中约定的32万多元的房款系王翠琢的真实意思表示，但因为王翠琢知道徐鸣没钱，所以只要求徐鸣给1000块钱，并表示1000元房款直接就给了王翠琢，没写收条。对于以上陈述，各方当事人均未提交证据。关于诉讼时效问题，杨兰萍表示买卖合同签订于2011年9月签完。杨海英称其是2018年5月与杨兰萍发生争吵之后才知道506号房屋卖给徐鸣，故提起此次诉讼。杨文平对杨兰萍所述亦不认可，称系接到法院关于此次诉讼的通知才知道506号房屋卖给徐鸣。一审法院认为，本案的争议焦点为王翠琢与徐鸣签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否有效以及杨海英的起诉是否已经超过诉讼时效。结合查明事实及当事人陈述，506号房屋系王翠琢与杨殿荣婚姻关系存续期间以成本价购买，使用了双方工龄且购房款由其夫妻二人支付，虽登记在王翠琢一人名下，但依据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。2011年1月23日杨殿荣因病死亡后，未对其所占涉案房屋份额进行分割继承。2011年9月19日，王翠琢以其个人名义与杨兰萍之子徐鸣签订房屋买卖合同，将506号房屋以约定的321163．70元的价格卖给徐鸣并办理了房屋转移登记。但庭审中，杨兰萍及徐鸣自认其实际仅支付了1000元的购房款。法院认为，王翠琢与徐鸣虽于2011年9月19日签订了房屋买卖合同，双方就房屋买卖的事实作了相关约定，但双方在房屋交付、违约责任及权属登记等重要事项上均未作出明确约定；关于徐鸣自认的其向王翠琢仅支付1000元购房款的事实，虽无收条予以证明，但无论是否支付该1000元，均不仅远低于合同约定的购房金额，甚至低于2005年王翠琢夫妇购买涉案房屋的价格，明显属于以不合理的低价转让出卖标的物的行为；此外，王翠琢在其丈夫杨殿荣去世后以其个人名义对涉案房屋所有权进行处分，以出卖方式将房屋转移登记至徐鸣名下，实质上剥夺了杨殿荣其他继承人即杨海英、杨建萍、杨兰萍、杨文平的继承利益，系对其利益的损害。故结合王翠琢与徐鸣签订的房屋买卖合同内容、购房款支付、剥夺其他当事人继承利益等情形，可以判断双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》并非双方真实的意思表示，双方的行为属于以虚构房屋买卖的事实掩盖真意，以将房屋转移登记至徐鸣名下，将房屋归徐鸣个人所有。该行为既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应属无效。关于诉讼时效的问题，依据相关法律规定可知，诉讼时效仅适用于对债权请求权的抗辩，确认合同无效的诉讼请求系形成权之诉，不适用诉讼时效的规定。故杨兰萍、徐鸣主张506号房屋系王翠琢个人所有、房屋买卖合同系双方真实意思表示、杨海英的起诉已超过诉讼时效的答辩，均无事实与法律依据，法院均不予采信。据此，一审法院于2020年11月判决：确认王翠琢与徐鸣于二〇一一年九月十九日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案中，506号房屋系杨殿荣与王翠琢夫妻关系存续期间购得，虽然该房屋原登记于王翠琢个人名下，但实际应为杨殿荣与王翠琢的夫妻共同财产。杨殿荣去世后，506号房屋中属于杨殿荣的份额应当作为遗产由王翠琢、杨海英、杨建萍、杨文平、杨兰萍共同继承。现并无证据表明各继承人已经就506号房屋处理达成一致意见，考虑到徐鸣系杨兰萍之子，应对家庭内部遗产处理的实际情况有所了解，一审法院认定王翠琢与徐鸣就506号签订的买卖合同损害其他继承人的合法权益，作出确认上述合同无效的处理，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6118元，由徐鸣、杨兰萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年二月二十六日法官助理  方浩然书 记 员  王远征