山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12747号 上诉人（原审被告）：青岛佳龙腾置业有限公司，住所地山东省平度市。 法定代表人：陈华文，董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，山东道安（平度）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨会令，山东道安（平度）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：聂蘭蕊，女，1977年2月22日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人青岛佳龙腾置业有限公司（以下简称佳龙腾公司）因与被上诉人聂蘭蕊商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳龙腾公司上诉请求：1.撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初5387号民事判决第二项，改判佳龙腾公司于判决生效之日向聂蘭蕊支付自2015年4月11日至2018年5月30日期间的违约金计40989元(513010元*0.0001*799天)；2.一、二审费用由聂蘭蕊承担。事实和理由：一、被上诉人以上诉人没有向其提供房地产开发建设项目竣工综合验收合格证为由，要求上诉人向其支付逾期交房违约金，没有合同约定或事实依据。上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中的第十条约定该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：房地产开发建设项目竣工综合验收合格证；第十三条第二款：在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该条第三款规定：甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。从以上合同约定可以看出，被上诉人拒绝接房，并要求上诉人支付违约金的前提条件必须是具备两个条件：1.上诉人不出示综合验收备案证；2.甲方不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两个条件缺一不可。而本案中，案涉“龙腾?天下城A区”项目在2018年5月25日就通过综合验收，上诉人也向被上诉人出示了综合验收 备案证的复印件，并提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，但被上诉人以上诉人不出示综合验收备案证的原件的无理要求为由拒绝接房。一审也认可，合同中并没有约定上诉人必须向被上诉人出示备案证的正本，但却判决上诉人支付违约金，不符合合同约定，也不符合实际情况。二、被上诉人属于恶意拖延接房。法院支持其诉求将在社会上引起不良的社会导向。1.案涉的“龙腾?天下城A区”一共714户业主，2018年时，在上诉人通知被上诉人之前已经有680户业主接房入住。2.被上诉人购买的房屋价款只有513010元，在房屋完全具备交房条件时，被上诉人恶意拖延接房，其不但不需要交物业费，赚了房屋的升值价值，而且还可以拿到巨额的违约金，这将在社会上引起非常不好的社会效果。3.众所周知，建设工程综合验收备案证的原件是在档案馆保存，要求上诉人必须出示综合验收备案证原件属于强人所难。而且上诉人将备案证的复印件已经出示给被上诉人，也告知其可以到档案馆核实，上诉人也尽了其义务。关键是被上诉人是否看到备案证的原件，不影响被上诉人的任何权利，不影响其房屋的居住，也不影响其房屋的交易，没有在上诉人处看到备案证的原件完全不应该成为被上诉人履行接收房屋义务的前提条件。三、一审以推理的方式认定自2016年5月2日起以日万分之二的比例判决上诉人向被上诉人支付违约金，不符合合同约定，也将助长不良的社会风气。1.上诉人不认可被上诉人提交法庭的通知函复印件。2.上诉人的工作人员在录音中明确表示的是，如果被上诉人拿出上诉人通知函的原件，上诉人就同意按照日万分之二的标准支付违约金。3.开庭过程中，被上诉人也表示庭后提交通知函的原件，但截至一审判决，被上诉人没有提交通知函的原件。4.一审以被上诉人同一楼座个别业主的判决来推理本案的违约金计算方式。按照此逻辑，一审也应该以通知被上诉人接房时的高比例接房率来推理上诉人根本不需要向被上诉人出示备案证的原件更符合实际情况。 聂蘭蕊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人未按照《青岛市商品房预售合同》约定履行交房义务，应按照该合同约定承担延期交房的违约责任，符合合同约定。《青岛市商品房预售合同》第十条“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件，贰房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”，第十三条“在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。”但上诉人至今也未按照合同第十条约定向答辩人出示“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”原件，不符合合同约定的交房条件，上诉人应该承担延期交房的违约责任直至符合交房条件。上诉人虽然主张于2018年5月25日就已经取得了“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”，但上诉人不向答辩人出示原件，答辩人作为业主本就处于弱势地位，合同文本是由开发商提供的格式文本，合同约定无论开发商违约多长时间，业主也只有要求支付违约金的权利。答辩人依据合同约定主张自己仅有的一点权利是符合法律规定和合同约定的。上诉人在执行阶段提交的“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”复印件中明确载明“本证一式三份，该项目的开发企业两份，备案机关一份”，可见上诉人处应是有该证原件的，而上诉人在原审说没有原件，完全不符合客观事实。因此，上诉人未按照《青岛市商品房预售合同》约定履行交房义务，应按照该合同约定承担延期交房的违约责任，符合合同约定。二、上诉人称答辩人恶意拖延接房完全不符合事实，且上诉人有诓骗答辩人接房之嫌，原审支持答辩人的诉求完全符合法律规定。答辩人认可收到了上诉人于2016年9月5日和2018年5月30日发出的《交房通知书》，并在规定时间到上诉人处接房，且后期答辩人一直主动积极的与上诉人联系办理交房和支付违约金事宜，但都因上诉人不符合交房条件而搁置，延期交房的责任在上诉人，应由上诉人承担延期交房的违约责任。上诉人提交了“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”复印件称2018年5月25日取得该证，而上诉人于2016年9月5日发出《交房通知书》称具备房屋交房条件，显然上诉人自相矛盾，有诓骗答辩人接房之嫌。购买房屋时答辩人一直在北京工作，因房屋交接事宜来回奔波，上诉人的违约行为给答辩人造成了重大损失。三、原审认定上诉人自2016年5月2日起按照日万分之二的标准向答辩人支付延期交房违约金完全符合客观事实。1.虽然答辩人仅提交了《龙腾天下城A区延期交房承诺函》复印件，但改变不了上诉人作出承诺的事实。因上诉人迟迟不交付房屋，也不向业主支付延期交房违约金，答辩人与其他业主一起到上诉人现场交涉，2015年8月14日上诉人向各业主作出承诺：于2016年1月31日前交房，若仍无法在约定时间交付，承诺从2016年5月1日以后的违约金，按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定违约金的双倍支付，即按照已付购房款的日万分之二的标准支付违约金。答辩人的楼下xxxx号业主张国福因延期交房违约金金额有争议提起诉讼，一审法院作出（2017)鲁0283民初4406号民事判决，按照双倍赔付。庭审中答辩人仅是提交两份具有代表性的判决书，而关于上诉人延期交房违约金争议还有很多诉讼案件，这足以证明上诉人向龙腾天下城A区业主作出双倍承诺的客观事实。2.答辩人与上诉人工作人员交涉房屋交付和违约金支付过程中，针对双倍赔付没有任何争议，上诉人的工作人员一直按照双倍标准给答辩人计算的违约金，双方争议的焦点是违约金计算的截至时间。通过答辩人提交的两段录音中上诉人电脑系统中已经登记答辩人是按照双倍赔付的业主，也已经统计出按照双倍标准给答辩人计算出违约金的数额。因此，这两段录音足以证明上诉人向答辩人作出延期交房承诺函的客观事实。上诉人处法务人员要求答辩人领取违约金时拿着双倍函原件和合同原件，这只是办理领取违约金的手续或者上诉人想通过这个方法逃避支付双倍违约金的责任，但不提交双倍函原件并不能否定按照双倍赔付的客观事实，不提交合同原件更不能否定购买房屋的客观事实。因此，答辩人提交的双倍函复印件、两份录音笔录和两份判决书相互佐证，足以证明上诉人向答辩人作出双倍赔付承诺的事实。 聂籣蕊聂向一审法院起诉请求：1.判令佳龙腾公司继续履行《青岛市商品房预售合同》，向聂籣蕊交付符合合同约定的房屋；2.判令佳龙腾公司支付2015年4月11日至2020年6月30日的逾期交房违约金共计175805.1元；3.判令佳龙腾公司自2020年7月1日起按照已付购房款日万分之二的标准(即每天102.6元)支付逾期交房违约金直至实际交房为止；4.案件受理费由佳龙腾公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月5日，双方签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定聂籣蕊购买佳龙腾公司位于平度市《龙腾.天下城A区》x号楼x单元xx层xx户房屋。该合同第十条约定，该房屋交付必须符合下列第贰中方案所列条件：壹、（略）；贰、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。合同第十一条约定佳龙腾公司于2015年2月10日前将该房屋交付给聂籣蕊。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方（佳龙腾公司）应在交付之日前10天书面通知乙方（聂籣蕊）办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同签订后，聂籣蕊支付了全部购房款513010元、房屋维修基金1197.14元和缴纳契税5130元。2018年5月30日佳龙腾公司通过EMS发给聂籣蕊的交房通知书一份及快递单，证明在2018年5月30日佳龙腾公司再次通知聂籣蕊接受房屋。聂蘭蕊于2018年7月2日向法院起诉要求佳龙腾公司出示所购房产相关“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”原件，法院作出（2018）鲁0283民初5681号民事判决，判决佳龙腾公司于判决生效后20日内向聂蘭蕊出示所购房屋（平度市《龙腾.天下城A区》x号楼x单元x层xx户）房地产开发项目竣工综合验收备案证原件及该房屋经规划管理部门审核批准的房屋建设及平面图。青岛佳龙腾置业有限公司没有上诉，也没有履行法院生效判决，聂蘭蕊申请强制执行。法院在执行过程中，于2019年10月30日向聂籣蕊出示了房地产开发项目竣工综合验收备案证及该房屋经规划管理部门审核批准的房屋建设及平面图（复印件），该案已执行终结。聂籣蕊提交《龙腾.天下城A区延期交房承诺函》复印件一份，其主要内容：1.我公司严格按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，支付违约金至实际交付之日，违约金于交付后十个工作日内结清。2.根据目前的《工程进度计划表》我公司力争于2016年1月31日前交付，若通过赶工仍无法在约定时间交付，我公司承诺从2016年5月1日以后的违约时间，住宅与外埔按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定违约金双倍支付，内铺返祖协议生效。佳龙腾公司称该承诺书是复印件，不予认可。 一审法院认为，聂籣蕊、佳龙腾公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应当遵照执行，聂籣蕊要求继续履行合同，要求佳龙腾公司交付符合合同约定的房屋的诉讼请求，法院予以支持，双方应当按照合同约定进行房屋验收交接，房屋交付的标志为佳龙腾公司向聂籣蕊交钥匙。双方对佳龙腾公司逾期交房的事实予以认可，本案争议的焦点：一、佳龙腾公司通知聂籣蕊交房时，聂籣蕊以佳龙腾公司未出示相关证件原件为由拒绝接受涉案房屋，由此产生的延期交房的责任由谁承担；二、关于违约金的计算标准。第一，佳龙腾公司通知聂籣蕊交房时，聂籣蕊以佳龙腾公司未出示相关证件原件为由拒绝接受涉案房屋，由此产生的延期交房的责任由谁承担。双方在合同第十条约定了交房的条件是房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，在第十三条约定了佳龙腾公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。聂籣蕊就该纠纷向法院起诉并申请强制执行，要求佳龙腾公司出示上述约定的证明文件，法院执行人员向聂籣蕊出示了房地产开发项目竣工综合验收备案证及该房屋经规划管理部门审核批准的房屋建设及平面图复印件，聂籣蕊称佳龙腾公司未出示原件仍然不符合约定的交房条件。法院认为双方在签订的商品房预售合同第十条约定的房地产开发建设项目竣工综合验收合格证是该房屋交付时的必须条件，第十三条第二款中约定的佳龙腾公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，虽未约定出示竣工综合验收合格证原件，但是佳龙腾公司在法院就聂籣蕊所诉事项作出判决后并未上诉，该判决已经发生法律效力，佳龙腾公司应当履行该判决确定的义务。竣工综合验收备案证是城市建设管理部门对工程项目经过竣工综合验收合格的备案记载，具有公示效力，即该备案证能证明该项目竣工综合验收合格。法院执行部门查明涉案房地产开发建设项目已经竣工综合验收备案，从主管部门调取的竣工综合验收备案证（复印件），证明涉案房地产开发建设项目经过竣工综合验收，即为第十条约定的竣工综合验收合格证的证明文件，法院执行中告知聂籣蕊并出示上述材料，即应当视为已经完成了该案的执行内容，视为自法院告知聂籣蕊之日起，佳龙腾公司方完成了出示义务。根据双方合同约定，虽然该项目备案证记载的时间为2018年5月25日，佳龙腾公司2018年5月30日向聂籣蕊发出交房通知书，但是由于佳龙腾公司未提交证据证明已按照合同约定向聂籣蕊出示涉案房屋交接时符合约定条件的证明文件，聂籣蕊有权拒绝接受该房屋而产生的延期交房的责任应当由佳龙腾公司承担，因此延期交房的时间应当截止到法院执行时告知聂籣蕊之日，即2019年10月30日。根据合同约定，佳龙腾公司应当向聂籣蕊支付从2015年4月11日至2019年10月30日期间的延期交房违约金。第二，关于违约金的计算标准。聂籣蕊称2015年8月14日佳龙腾公司给聂籣蕊发函，承诺2016年1月31日前交付房屋，否则自2016年5月1日后按照《青岛市商品房预售合同》约定违约金标准的双倍及日万分之二标准支付违约金。聂籣蕊提交的证据是复印件，未提交原件，虽然佳龙腾公司对该复印件不予认可，但是根据聂籣蕊与佳龙腾公司工作人员的录音、同一楼座业主在法院起诉生效的法律文书，可以佐证该复印件的真实性。故佳龙腾公司应当自2015年4月11日至2016年5月1日以聂籣蕊已支付房价款513010元为基数按照日万分之一（0.0001）的比例向支付违约金，自2016年5月2日至2019年10月30日以513010元为基数按照日万分之二（0.0002）的比例支付违约金。佳龙腾公司向聂籣蕊支付的违约金为：150824.94元（513010元x0.0001x386天+513010元x0.0002x1277天）。 一审判决：一、聂蘭蕊与青岛佳龙腾置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（平度市《龙腾.天下城A区》x号楼x单元x层xx户）继续履行。聂蘭蕊与青岛佳龙腾置业有限公司于判决生效之日起10日内进行房屋验收交接（房屋交付的标志：青岛佳龙腾置业有限公司向聂蘭蕊交钥匙）；二、青岛佳龙腾置业有限公司于判决生效之日起10日内向聂蘭蕊支付自2015年4月11日至2019年10月30日期间的违约金计150824.94元（513010元x0.0001x386天+513010元x0.0002x1277天）；三、驳回聂蘭蕊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3816元，减半收取1908元，由聂蘭蕊负担56元，由青岛佳龙腾置业有限公司负担1852元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人对双方于2013年1月5日签订的《青岛市商品房预售合同》均无异议。上诉人没有按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，逾期交付房屋的事实清楚。本案二审双方争议焦点为：一、逾期交付房屋的期限应当如何认定，二、逾期交付房屋违约金的计算标准应如何认定。 关于逾期交付房屋期限的认定，本院认为，按照双方合同第十条约定，房屋交付必须有房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，第十三条约定，在验收交接时，甲方（上诉人）应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方（被上诉人）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。虽然上诉人于2018年5月30日向被上诉人发出了《交房通知书》，但交接时上诉人并未按照合同约定向被上诉人出示符合合同约定的证明文件，且 被上诉人向法院起诉要求上诉人出示所购房产相关房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，一审法院（2018）鲁0283民初5681号民事判决判令上诉人向被上诉人出示所购房屋房地产开发项目竣工综合验收备案证原件及该房屋经规划管理部门审核批准的房屋建设及平面图，判决后上诉人并未上诉，该判决已经发生法律效力。在该判决执行程序中，执行法院于2019年10月30日向被上诉人出示了涉案房地产开发项目竣工综合验收备案证及该房屋经规划管理部门审核批准的房屋建设及平面图（复印件）。由此，一审认定在2019年10月30日前，上诉人并未向被上诉人出示符合合同约定的证明文件，被上诉人拒绝接收房屋的理由正当，并认定上诉人逾期交付房屋的时间至2019年10月30日并无不妥。上诉人主张逾期交付房屋的时间应认定至2018年5月30日的理由不能成立。依法不予支持。 关于逾期交付房屋违约金计算标准的认定，虽然被上诉人提交的《龙腾.天下城A区延期交房承诺函》为复印件，但一审结合与被上诉人同一楼座其他业主在法院起诉的生效判决认定的事实及被上诉人与上诉人工作人员的谈话录音，对该证据的真实性予以采信并无不当。因此，上诉人主张2016年5月1日后的违约金亦应按照日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，佳龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2497元，由上诉人青岛佳龙腾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二一年二月一日 法官助理 杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英