湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终144号上诉人（原审被告）：宜都市新白宫娱乐俱乐部，住所地宜都市陆城五宜大道24号,个人独资企业。负责人：陈涛，该企业登记投资人。委托诉讼代理人：曹**强，湖北亮节律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜都三元房地产开发有限责任公司，住所地宜都市陆城五宜大道24号。法定代表人：熊方元，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。原审被告：陈涛，男，1970年11月27日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：闫剑平，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丹，湖北陈守邦律师事务所律师。上诉人宜都市新白宫娱乐俱乐部（以下简称白宫俱乐部）因与被上诉人宜都三元房地产开发有限责任公司（以下简称三元公司）、原审被告陈涛房屋租赁合同纠纷一案，不服宜都市人民法院(2020)鄂0581民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白宫俱乐部委托诉讼代理人曹**强，被上诉人三元公司委托诉讼代理人赵祥，原审被告陈涛委托诉讼代理人闫剑平、朱丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白宫俱乐部上诉请求：1.撤销宜都市人民法院（2020）鄂0581民初774号民事判决第一项，改判驳回三元公司对白宫俱乐部的诉讼请求；2.三元公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2016年4月1日至2017年12月31日期间，案涉房屋系由胡宇果个人租赁，白宫俱乐部并非该房屋租赁合同的当事人，期间系胡宇果欠付三元公司租金652695.20元，并非白宫俱乐部欠付该租金，不应承担支付租金的义务。2.依据2018年1月1日合同约定，每月租金为76893元，经营至2018年10月30日，应交租金为768930元。2018年11月1日退租赁部分房屋。2018年11月1日至2019年12月31日，每月租金应为45941.70元，应交租金643183.80元，合计应交租金为1412113.80元，而实际上诉人2018年1月1日至2019年12月31日共计转账和现金交纳1474016.53元，多交61902.73元。原审以被上诉人自认仅确认上诉人多交1万元，未扣减退租面积涉及的租金，损害了上诉人利益，请求二审法院支持白宫俱乐部上诉请求。三元公司辩称：1.三元公司系与白宫俱乐部建立的房屋租赁合同关系，未和胡宇果个人建立房屋租赁合同关系。2.三元公司与白宫俱乐部的账目在一审时已通过转账凭证等相应的证据予以确认计算，不存在白宫俱乐部所称的数额不清情况。白宫俱乐部的上诉请求不符合事实及法律规定，请求二审法院依法驳回上诉。陈涛述称：1.与三元公司建立房屋租赁关系的不是陈涛个人，而是白宫俱乐部。2.陈涛将俱乐部投资全部转让给胡宇果以后，已经退出了俱乐部的经营。3.陈涛将投资转让给胡宇果，退出俱乐部经营，三元公司是清楚的，并与胡宇果就经营场所的租赁、租金的交付重新达成了新的协议。因此，一审判决陈涛不承担租金支付义务符合法律规定。三元公司向一审法院起诉请求：1.判令白宫俱乐部支付租金642695.20元（人民币，下同）；2.判令陈涛对租金承担连带支付责任；3.判令白宫俱乐部、陈涛承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:2012年5月20日，三元公司与陈涛签订《房屋租赁合同》，约定三元公司将位于宜都市陆城街办五宜大道24号清江润园9号楼一楼（1908.70平方米）、二楼（2450.70平方米）合计4359.40平方米房屋租赁给陈涛用于经营KTV、夜总会，租赁期间自2012年6月1日起至2022年5月31日，租赁标准为：2012年6月1日至2015年5月31日20元/平方米/月，2015年6月1日至2018年5月31日21.40元/平方米/月，2018年6月1日至2021年5月31日23.33元/平方米/月，2021年6月1日至2022年5月31日25.66元/平方米/月，按季度支付，本着“先支付租金后使用房屋”的原则，前一季度最后一个月25日之前支付下一季度租金，该合同同时对房屋变更与设立他项权利、房屋修缮、权利与义务等进行了约定。2013年1月5日，因白宫俱乐部经营需要，与三元公司就增加租赁面积协商一致，签订《房屋租赁补充协议》，约定三元公司将负一楼65.835平方米区域租赁给白宫俱乐部作为设备房使用，租赁标准为：第一年至第三年为10元/平方米/月，第四年至第六年为10.70元/平方米/月，第七年至第九年为11.60元/平方米/月，第十年为12.83元/平方米/月，交纳方式按原《房屋租赁合同》的约定条款执行。2013年5月28日，陈涛登记成立个人独资企业“宜都市新白宫娱乐俱乐部”。双方合同签订后，陈涛按照合同约定开展KTV和夜总会经营，并依约交纳了租金。截止2016年3月31日，白宫俱乐部依约支付了所有房屋租金。2016年4月22日，陈涛与案外人段红军、胡宇果签订《投资转让协议》，约定陈涛、案外人段红军将各自持有的宜都市金乐迪量贩式KTV（以下简称：“金乐迪KTV”）和白宫俱乐部投资份额转让给胡宇果，胡宇果应向陈涛支付的转让价款为320万元，扣除对账清算后，实际应向陈涛支付2983565.12元，转让协议签订后三日内付清。因胡宇果未依约按期付款，陈涛诉至法院，本院于2017年7月28日组织双方调解，出具（2017）鄂0581民初896号民事调解书，调解协议约定胡宇果于2017年7月31日向陈涛支付投资转让款100万元，胡宇果支付100万元后，陈涛配合胡宇果办理金乐迪KTV及白宫俱乐部投资人变更登记手续，同时确认胡宇果自2016年3月21日已实际经营金乐迪KTV及白宫俱乐部，自胡宇果实际经营之日起金乐迪KTV及白宫俱乐部相关债权债务与陈涛无关。因胡宇果未履行生效调解书，陈涛于2017年8月8日申请强制执行。胡宇果实际经营白宫俱乐部期间，仅依约支付了部分租金，从2016年4月1日至2017年12月31日，累计下欠三元公司租金652695.20元。2018年1月1日，胡宇果作为白宫俱乐部的代表与三元公司重新签订了《房屋租赁合同》，租赁面积与原房屋租赁及补充协议约定的租赁面积一致，租赁期限自2018年1月1日至2022年5月31日，合同第3.2条约定“甲方（三元公司）作为对乙方（白宫俱乐部）经营的支持，合同期内每年减免2个月租金，租金标准为一、二楼21元/平方米/月，负一楼11元/平方米/月，租金按季度支付一次，每月租金92271.59元，交纳10个月。2018年1月9日，胡宇果向三元公司出具欠条一份，载明“今有胡宇果（身份证号）欠宜都三元房地产开发有限责任公司人民币652695.20元（大写：陆拾伍万贰仟陆佰玖拾伍元贰角整）。本人承诺在2018年10月31日前还清全款，分十次每月每次支付人民币65269.52元（大写：陆万伍仟贰佰陆拾玖元五角贰分），如逾期还款，按还款截止日期当天按年息25%起算利息。借款人（签字）：胡宇果，借款日期:2018年1月9日。”2018年11月1日，白宫俱乐部与三元公司签订《关于金乐迪KTV房屋退租补充协议》，将其租赁的用于经营金乐迪KTV的1800平方米房屋于2018年11月1日起退租（负一楼65.835平方米、一楼407平方米、二楼1327.16平方米），租金标准仍按原合同约定的一、二楼21元/平方米/月，负一楼11元/平方米/月执行，协议约定“乙方在交还租赁房屋时须结清水电，物业等费用，办理租赁合同结算手续。”双方约定，从2019年1月起的租金，白宫俱乐部分十二个月每月支付45941.70元（55130.04元×10月÷12月）。2020年1月1日，白宫俱乐部再次与三元公司签订《关于2019年12月31日宜都市新白宫娱乐俱乐部房屋退租补充协议》，将其租赁的用于经营金乐迪KTV的2417平方米房屋退租（负一楼65.835平方米、一楼1024平方米、二楼1327.16平方米），剩余租赁面积为2008.24平方米（一楼884.70平方米、二楼1123.54平方米），租金仍然按照原合同约定的21元/平方米/月执行，租赁期每年优惠2个月，收10个月租金，分每个月（12次）交租金，该协议同时约定金乐迪KTV于2019年12月31日起退租，还约定“乙方在交还租赁房屋时须结清水电，物业等费用，办理租赁合同结算手续。”2018年1月1日起至2019年12月31日的房屋租金，白宫俱乐部已交纳合计1484016.30元，与三元公司计算的租金总额1474016.30元（92271.59元×10月+45941.70元×12月）相比，多支付10000元。同时查明，2018年6月9日，三元公司向白宫俱乐部发出《往来账项询证函》，载明截止2018年5月31日三元公司应收账款744966.79元，白宫俱乐部回复确认欠三元公司744966.79元，但备注栏注明“其中2017年前欠652695.20元（胡宇果欠条），2018年5月31日欠92271.59元，”并在数据证明无误栏加盖白宫俱乐部印章。一审法院认为：陈涛与三元公司于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》，此时白宫俱乐部尚未登记成立，但该合同的目的是为经营白宫俱乐部，陈涛在合同末尾“法定代表人”处签名，其后履行合同义务的也是白宫俱乐部，结合2013年1月5日的《房屋租赁补充协议》上加盖白宫俱乐部印章的行为，应认定陈涛系在白宫俱乐部筹备阶段代表其投资的个人独资企业经营所为的行为，该合同双方应认定为白宫俱乐部和三元公司，且与2013年1月5日的《房屋租赁补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，为合法有效的合同，双方均应按照约定履行合同义务。对于三元公司主张的2016年4月1日至2017年12月31日652695.20元租金未支付的事实，当事人均无异议，存在争议的是谁承担责任的问题。第一，白宫俱乐部为个人独资企业，是具有相对独立人格的商事主体。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条规定,投资人死亡或者被宣告死亡,无继承人或继承人决定放弃继承时,个人独资企业应当解散。从侧面说明投资人死亡,个人独资企业并不必然解散,可以通过继承关系继续存在。个人独资企业的存在与否与投资人没有必然的联系,不因为投资人的变化而消灭,投资人变更后的企业与变更前的企业是同一个企业。同时，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”当个人独资企业对企业债务承担责任时，要以企业全部财产予以清偿，不足以清偿时，才由投资人其他财产清偿，即投资人承担的是补充清偿责任。因此，即使三元公司主张的租金系胡宇果实际经营期间所欠，胡宇果个人向三元公司出具了欠条，但胡宇果使用租赁房屋对外经营仍然代表的是白宫俱乐部，而不是个人行为，不论投资人如何变更，履行房屋租赁合同义务的应为白宫俱乐部。同时，虽然胡宇果个人向三元公司出具了欠条，但并无证据证明三元公司因此而作出免除白宫俱乐部的债务的意思表示，故胡宇果出具欠条的行为应认定为债的加入，而不是债的转移。白宫俱乐部应对三元公司主张的租金承担清偿责任。第二，白宫俱乐部在2018年1月1日重新与三元公司签订了房屋租赁合同，对租金的约定进行了变更，2012年5月20日的租赁合同不再履行。该合同约定每年减免两个月租金，白宫俱乐部依照此合同支付了房屋租金。2018年11月1日双方再次签订退租1800平方米的退租补充协议，该协议约定白宫俱乐部在交还租赁房屋时须办理租赁合同结算手续，但对于租金没有新的约定，退租后双方约定2019年1月起将租金分摊到12个月每月交纳。双方签订上述租赁合同及退租补充协议均为其真实意思表示，且不违反法律法规规定，应为合法有效的合同。白宫俱乐部抗辩在2018年11月1日退租后应在全年租金减免两个月的基础上再次扣减退租面积的租金，因此其已经超付了2018年1月1日至2019年12月31日的租金。但双方提交的证据均无法证明就此是如何约定的,而从白宫俱乐部交纳的租金来看，2018年的部分租金在2019年才交纳完毕，且在2019年的租金交纳过程中也未减除其主张的应扣除部分，在已经按照原合同约定履行完毕后再主张超付租金，不符合诚信原则，一审法院对白宫俱乐部的该项抗辩主张不予支持。三元公司认可白宫俱乐部多支付10000元，并主张在欠付的2016年4月1日至2017年12月31日租金652695.20元中扣除，一审法院予以认可，故白宫俱乐部应当支付三元公司租金642695.20元。第三，《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承；第十五条规定，个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向登记机关申请办理变更登记；第三十七条第二款规定，个人独资企业登记事项发生变更时，未按本法规定办理有关变更登记的，责令限期办理变更登记；逾期不办理的，处以二千元以下的罚款。可见，法律允许投资人将个人独资企业资产进行转让，但转让后应当办理投资人变更登记，未办理变更登记并不影响转让的有效性，其应承担的是行政责任。因此，个人独资企业转让后应当办理投资人变更登记，其主要目的是为了保护善意第三人、维护正常市场交易秩序，该规定是为了行政管理的需要，应当属于法律规定的管理性强制规定，而非效力性强制规定，未经变更登记不是个人独资企业转让有效的前提条件。因此，陈涛将白宫俱乐部的资产转让给胡宇果的行为是合法有效的，从2018年1月1日胡宇果作为白宫俱乐部的代表人与三元公司重新签订房屋租赁合同，又于2018年1月9日以个人名义向三元公司出具欠条，后白宫俱乐部在三元公司发出的《往来账项询证函》回复栏批注“其中2017年前欠652695.20元（胡宇果欠条）”而三元公司未予否认的事实，结合胡宇果的证言，可以认定对于胡宇果从陈涛处转让白宫俱乐部后实际经营的事实，三元公司是应当知道的，不能认定为善意第三人。胡宇果作为实际投资人经营期间所欠的租金，陈涛不应承担相应的清偿责任。三元公司不论是基于胡宇果出具的欠条还是基于其作为实际投资人，均可向胡宇果主张相应的清偿责任，因三元公司当庭表示不追加胡宇果为本案被告，故本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第五条、第八条、第十五条、第十七条、第二十六条、第三十一条、第三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，判决：一、被告宜都市新白宫娱乐俱乐部于一审判决生效之日起十日内向原告宜都三元房地产开发有限责任公司支付租金642695.20元；二、驳回原告宜都三元房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，因适用简易程序减半收取5641元，由宜都市新白宫娱乐俱乐部负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：2018年1月1日至2018年12月31日期间，白宫俱乐部应向三元公司支付的房屋租金数额，一审法院认定有误（具体论述详见下文“本院认为”部分）；一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当承担交纳租金的义务？二、上诉人向被上诉人多交纳的租金金额，一审法院认定是否正确？针对以上争议焦点，本院评述如下：一、关于第一个争议焦点。首先，1.白宫俱乐部于2013年5月28日成立，为个人独资企业，登记投资人为陈涛。陈涛为筹办该个人独资企业，于2012年5月20日以“法定代表人”名义和三元公司签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋一楼、二楼部分场地，由白宫俱乐部经营使用。一审法院认定陈涛该行为，系其在白宫俱乐部筹备阶段代表该个人独资企业经营所为的行为，该认定具有合理性。2.白宫俱乐部成立后，由该俱乐部实际向三元公司交纳房屋租金，三元公司未提出异议并予以接受。故，可以认定前述《房屋租赁合同》的实际承租人为白宫俱乐部。其次，案涉2013年1月5日签订的《房屋租赁补充协议》，约定白宫俱乐部新增租赁三元公司案涉房屋负一楼部分场地，白宫俱乐部在乙方处盖章并由代理人签字，三元公司在甲方处盖章并由代理人签字。且该合同签订后，亦是由白宫俱乐部实际向三元公司交纳租金，由此可知该补充协议中承租人为白宫俱乐部。最后，如前所述，案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的承租人均为白宫俱乐部，合同履行过程中产生的租金债务理应由白宫俱乐部承担。2016年4月至2017年12月期间，白宫俱乐部根据前述租赁合同占用案涉房屋，期间欠付房屋租金652695.20元，一审法院认定白宫俱乐应对该652695.20元租金债务承担责任，无不当。二、关于第二个争议焦点。首先，1.一审法院在确定2018年1月1日至2018年12月31日期间，白宫俱乐部应向三元公司交纳的租金总额时，未考虑2018年11月1日白宫俱乐部已经退租部分房屋，未依约核减相应的租金，存在不当，应予纠正。2.本院认为，2018年1月1日至2018年10月31日，房屋租金应为768929.9元，计算式为[(1908.7㎡+2450.7㎡)×21元/㎡/月+65.835㎡×11元/㎡/月]×10个月÷12个月×10个月=768929.9元；2018年11月1日至2018年12月31日，房屋租金应为91883.4元，计算式为[（1908.70㎡-407㎡）+（2450.70㎡-1327.16㎡）]×21元/㎡/月×10个月÷12个月×2个月=91883.4元；2019年1月1日至2019年12月31日，房屋租金应为551300.4元，计算式为[（1908.70㎡-407㎡）+（2450.70㎡-1327.16㎡）]×21元/㎡/月×10个月=551300.4元。故，2018年1月1日至2019年12月31日，白宫俱乐部应向三元公司支付房屋租金总额为1412113.7元（768929.9元＋91883.4元＋551300.4元）。其次，三元公司确认白宫俱乐部，于2018年1月1日至2019年12月31日期间，实际交纳1484016.30元作为该期间房屋租金。如前所述本院认为该期间白宫俱乐部应交租金额为1412113.7元，故该期间白宫俱乐部超付租金金额为71902.6元（1484016.30元-1412113.7元）。但白宫俱乐部于本案中自认于2018年1月1日至2019年12月31日期间，其实际向三元公司仅多付租金61902.73元，该自认属于其对自身权利的合理处分，本院予以尊重并确认。综上，2016年4月至2017年12月期间，白宫俱乐部欠付租金652695.20元，2018年1月1日至2019年12月31日期间，白宫俱乐部多付租金61902.73元，且2016年3月31日前的租金白宫俱乐部已经全部支付。故就2019年12月31日之前的案涉房屋租金的支付情况，白宫俱乐部共欠三元公司590792.47元（652695.20元-61902.73元）租金应予支付。一审法院相关认定不当，本院予以纠正。综上所述，宜都市新白宫娱乐俱乐部的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第八条、第十五条、第十七条、第二十六条、第三十一条、第三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宜都市人民法院(2020)鄂0581民初774号民事判决第一项，即“一、被告宜都市新白宫娱乐俱乐部于本判决生效之日起十日内向原告宜都三元房地产开发有限责任公司支付租金642695.20元”；二、宜都市新白宫娱乐俱乐部于本判决生效之日起十日内向宜都三元房地产开发有限责任公司支付租金590792.47元。三、维持宜都市人民法院(2020)鄂0581民初774号民事判决第二项，即“驳回原告宜都三元房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，因适用简易程序减半收取5641元，由宜都市新白宫娱乐俱乐部负担。二审案件受理费10227元，由宜都市新白宫娱乐俱乐部负担9129元，由宜都三元房地产开发有限责任公司负担1098元。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年二月二十三日法官助理张俊保书记员熊芳园