安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终346号 上诉人（原审原告）：安徽君虹贸易有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道以西纬二路、纬三路之间山南印象售楼部，统一社会信用代码9134040005445012XJ。 法定代表人:朱永良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省华蓝福超市连锁有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区山南印象**楼第**，统一社会信用代码91340400328105981R。 法定代表人：蓝欢欢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。 原审第三人：淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司，住所安徽省淮南市山南新区山南印象**商业**，统一社会信用代码91340400MA2T4B3B83。 主要负责人:熊作伟，该分公司经理。 上诉人安徽君虹贸易有限公司（以下简称君虹公司）因与被上诉人安徽省华蓝福超市连锁有限公司（以下简称华蓝福超市）、原审第三人淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司（以下简称飞扬体育文化山南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 君虹公司上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定山南印象51号楼201室房屋不属于不定期租赁合同关系，以及认定君虹公司从2017年2月1日收取201室房屋租金，属于认定事实错误。2015年7月31日，君虹公司与华蓝福超市签订一份《租房协议书》，该协议书中约定的租赁范围是“51#第一层北侧，租赁面积按实际使用面积计算”，该约定仅仅是针对第一层北侧的房屋进行租赁，并不包括第二层的房屋。在租赁过程中，华蓝福超市又陆续使用了君虹公司一层南侧的房屋（即袁世萍收取租金的那部分房屋）。2017年9月26日，华蓝福超市在未通知君虹公司的情况下，将该201号房屋中310平方米面积转租给第三人熊作伟开办飞扬体育文化山南分公司，君虹公司与华蓝福超市对于201号房屋并没有签订租赁合同。君虹公司从2018年2月份才开始收取201号房屋的租金，并非一审判决认定的从2017年2月份开始收取201号房屋的租金。二、原判决适用法律错误，君虹公司要求解除合同的理由主要是201号房屋属于不定期租赁合同，应当适用合同法第二百一十五条、第二百三十二条规定。一审法院适用合同法第九十三条、九十四条及民事诉讼法第六十四条规定，属于适用法律错误。 华蓝福超市未作答辩。 飞扬体育文化山南分公司未作陈述。 君虹公司向一审法院起诉请求：1.判决解除君虹公司、华蓝福超市之间位于淮南市山南新区房屋的不定期租赁合同；2.判决华蓝福超市及飞扬体育文化山南分公司将该房屋腾空并交付给君虹公司；3.判决华蓝福超市按照每平方10元的标准支付2020年8月1日后的房屋占用费到房屋实际交付之日止。 一审认定事实：2015年7月31日，君虹公司（甲方）与淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司（乙方）签订《租房协议书》一份，约定如下：“房屋坐落于淮南市北侧；租赁面积：按实际使用面积；第一条租赁期限：自2015年8月1日至2029年1月31日；第二条（一）租金标准：第一阶段①出租方给予承租方壹年免租金；②由于前期筹备、室内外设计、装潢施工、设备安装等，出租人给予承租人6个月的准备时间。③2017年2月1日至2022年1月31日按照每个月10元／平方（其中房屋租金6元／平方,房屋、设备维修保养费用4元／平方）；……（二）租金支付方式：现金，2016年8月1日前支付，每年提前半年交付半年租金及费用；（三）押金：合同签订日乙方应向甲方支付押金400000元整。在免租期和装修期后抵扣租金及费用；（四）免租期满，房租及费用按半年期结算……第四条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先告知甲方，在原合同不变的情况下取得甲方同意，同时办理好各项转租手续和相关的交接工作”。另查明，淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司于2016年9月2日将名称变更为安徽省华蓝福超市连锁有限公司。 2017年9月26日，华蓝福超市（甲方）与熊作伟（乙方）签订《租赁协议》，约定如下：“甲方出租给乙方的场地坐落于淮南市山南高新区其中的建筑面积约310平方。……二租赁期限及用途1、该场地租赁期共54个月，自2017年9月26日起至2022年9月25日止。其中免租期为6个月。……三、租金、物业费及支付方式1、租金及物业费总额为人民币235760元。（大写贰拾万零捌佰捌拾肆元），物业费1.8元／平方。2、租金和物业费支付方式：采取年度预付租金方式给付。具体支付方式：本协议签订之日，乙方将三十六个月内租金人民币111600元（壹拾壹万壹仟陆佰圆整）、物业费人民币10044元（一万零肆拾肆圆整）。全额汇入本协议指定账户……”。 2019年1月22日，君虹公司向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，要求华蓝福超市及飞扬体育文化山南分公司立即停止侵害，从君虹公司所有的房屋内搬出并将房屋恢复原状；要求华蓝福超市赔偿占用房屋给君虹公司造成的损失暂定为40000元，该案经审理后，于2019年9月30日作出（2019）皖0403民初515号民事判决书，判决驳回安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。该案当事人均未上诉，该民事判决书已于2019年11月6日生效。判决书中认定“再查明，华蓝福超市租金起交时间是2017年2月1日，承租山南印象51#楼B座一层、二层的实际使用面积为7658.67平方米。根据华蓝福超市提供转账凭证和交易明细显示……。经计算，华蓝福超市实际向君虹公司支付自2017年2月1日至2018年7月31日期间的租金合计1380360元；……经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金合计919040.4元（7658.67平方米×10元/平方米×12个月）。” 一审另查明，2019年8月6日华蓝福超市向袁世萍支付租金138000元，附言：华蓝福超市2019年8月1日至2020年1月31日租金。2019年12月31日华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：付安徽华蓝福超市山南店2019年8月1日至2020年1月31日租金清。2020年1月20日，华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：华蓝福超市租金2020年2月1日到2020年7月31日。2020年3月6日，华蓝福超市向袁世萍支付租金138000元，附言：华蓝福付租金2020年2月1日至2020年7月31日。经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金合计919040.4元（7658.67平方米×10元/平×12个月）。”2020年7月31日，华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：2020年8月1日至2021年1月31日租金5358.67平×10元。2020年8月4日，华蓝福超市向袁世萍支付138000元租金，附言：付华蓝福超市2020年8月1日-2021年1月31日租金2300平方。即截至2021年1月31日，华蓝福均是按照实际租用的房屋面积7658.67平方米全额支付租金。2020年8月2日，君虹公司股东毕盛林向华蓝福超市退还119586.2元，附言：扣除少支付的费用后退回2楼未签约房租合计119586.2元。 一审归纳本案争议焦点为：一、华蓝福超市实际承租的房屋面积；二、本案山南印象51号楼201室是否属于不定期租赁；三、君虹公司是否有权解除山南印象51号楼201室的租赁关系。 一审法院认为，双方所签订的《租房协议书》不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，承担责任。关于本案华蓝福超市实际承租的房屋面积的问题。双方签订的《租房协议书》中约定“房屋坐落：淮南市山南印象51#一楼北侧租赁面积：按实际使用面积计算”。另，依据（2019）皖0403民初515号民事判决书中认定“经审理查明，华蓝福超市实际使用山南印象51#楼B座一层、二层共计7658.67平方米，并按此面积支付了2017年2月1日至2019年7月31日期间的全部租金合计2299400.4元（1380360元+919040.4元）。在承租期间，飞扬体育公司向华蓝福超市支付了相应的租金，华蓝福超市向君虹公司实际支付了51#号楼B座一层、二层使用面积为7658.67平方米的租金2299400.4元，君虹公司实际也如数收取了租金。”故本案中华蓝福超市实际承租君虹公司房屋面积为山南印象51号楼B座一层、二层实际面积为7658.67平方米。 二、关于本案山南印象51号楼201室是否属于不定期租赁合同。君虹公司主张2017年9月份华蓝福超市擅自占用201号房屋，未签订书面租赁合同，故视为不定期租赁。华蓝福超市辩称商业201号房屋的租赁是包含在双方于2015年7月31日签订的租房协议书内的部分，华蓝福超市按照合同约定支付的是包含201号房屋的租赁费及物业费，是定期租赁合同，租期截止至2029年1月31日止。君虹公司称华蓝福超市系在2017年9月份占有使用201室房屋，但君虹公司自2017年2月1日起开始计算收取201室房屋的租金，君虹公司所述与商业习惯不符，故对君虹公司的该项意见不予采纳。双方于2015年7月31日签订的《租房协议书》中虽明确了房屋坐落为“淮南市山南印象51#一楼北侧”，但同时约定“按实际使用面积计算”，华蓝福超市自合同约定的支付租金的期间均是按照51#号楼B座一层、二层的实际使用面积7658.67平方米支付的租金，君虹公司的股东毕盛林、袁世萍均按照华蓝福超市实际使用的面积收取相应的租金，故华蓝福超市对51#号楼B座二层的租赁是包含在2015年7月31日签订的《租房协议书》中，该合同对租赁期约定明确，故对君虹公司主张51号楼商业201号未签订书面租赁合同，系不定期租赁合同的诉请不予支持。 三、关于君虹公司是否有权解除山南印象51号楼201室的租赁关系。当事人协商一致可以解除合同，本案中对君虹公司要求解除51#号楼B座201号房屋的请求华蓝福超市表示不同意解除合同；其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，虽君虹公司主张存在华蓝福超市存在逾期交付租金的情形，但在君虹公司的催告后华蓝福超市均已履行支付租赁费的义务，故本案不属于法定解除的合同。综上，对君虹公司要求解除山南印象51号楼商业201号房屋的不定期租赁合同并腾空房屋的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取计40元，由安徽君虹贸易有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：君虹公司和华蓝福超市于2015年7月31日签订的《租房协议书》是否包括涉案201号房屋，一审判决认定君虹公司从2017年2月1日开始收取涉案201号房屋租金是否正确。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。君虹公司和华蓝福超市签订的《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，君虹公司主张其与华蓝福超市签订的《租房协议书》不包括涉案201号房屋，君虹公司从2018年2月才开始收取201号房屋的租金。经审查，本案双方之前因案涉房屋租赁合同纠纷提起诉讼，经安徽省淮南市田家庵区人民法院作出（2019）皖0403民初515号、（2019）皖0403民初650号两生效民事判决认定，华蓝福超市实际使用涉案房产面积包括山南印象51#楼B座一层、二层共计7658.67平方米，并按此面积支付了2017年2月1日至2019年7月31日期间的全部租金合计2299400.4元（1380360元+919040.4元）。山南印象51#楼B座二层即包括涉案201号面积为2717.37㎡的房产，因此，根据君虹公司和华蓝福超市于2015年7月31日签订的《租房协议书》，华蓝福超市实际承租的面积中包括涉案201号房屋，君虹公司的该项上诉请求不能成立，不予支持。关于君虹公司主张其是从2018年2月才开始收取涉案201号房屋的租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，君虹公司对其此主张，未提出证据加以证实，且根据上述生效的民事判决书已认定君虹公司实际从2017年2月1日已开始收取包括涉案201号房屋租金的事实，故一审法院对其该项主张不予支持，并无不当。 综上所述，君虹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由安徽君虹贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晨 审判员  魏宁 审判员  陈燕 二〇二一年二月二十五日 法官助理陆漫漫 书记员夏艺桐