湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终907号上诉人（原审原告、反诉被告）：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾光辉，男，1980年11月26日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。上诉人李帅因与上诉人曾光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李帅上诉请求：1、撤销一审判决第四项,改判李帅无需向曾光辉返还履约保证金79560元,支持李帅向曾光辉主张补交免租期租金35360元的请求,驳回曾光辉对李帅的全部诉讼请求；2、曾光辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误。曾光辉辩称,合同明确约定了免租期,曾光辉不存在违约,因此李帅需退回保证金。曾光辉上诉请求:1、撤销一审判决第二、六项,改判李帅退还曾光辉租金31178元,退还仓库费3000元;2、李帅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：由于疫情影响,应给予曾光辉60天免计租金期。根据公平原则应退还仓库费3000元。李帅辩称，一审法院不应给予20天免计租金期。李帅向一审法院起诉请求：1、判决确认李帅与曾光辉双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月10日解除；2、判决曾光辉向李帅支付免租期的租金35360元；3、判决曾光辉向李帅支付租金26244元；4、判决曾光辉赔偿损失107848元（损失从李帅提出解除后曾光辉仍占有使用涉案房屋即2020年4月10日起计算至2020年8月12日止，按884元每日的标准计算，最终计算至曾光辉归还房屋止）；5、判决曾光辉向李帅支付仓库租金6000元；6、判决曾光辉向李帅支付违约金20860元；7、判决曾光辉承担本案诉讼费用。曾光辉向一审法院提出反诉请求：1、判令李帅返还曾光辉交纳的履约保证金（押金）79560元；2、返还未使用违章建筑租赁物租金3000元；3、判令李帅承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月30日，李帅（租方、甲方）与曾光辉（承租方、乙方）签订了一份《租房租赁合同》，合同第一条“租赁房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称租赁房屋）坐落于，面积约102平方米。合同第三条“租赁期限及事项”中约定：甲方从2018年8月30日起至2026年8月30日止将出租房屋交付给乙方使用，租用期共八年。合同第四条“租金及其支付方式”中约定：1、甲方要求乙方支付房屋租金每年318240元。水费、电费、燃气、通讯、物业管理、卫生、税费等其他由乙方自行支付。（电费1.2元／度，水费4.9元／吨）。2、房屋租金以每3个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提前30天交纳下一个周期租金。3、本合同递增方式为前两年不变，第三年起每两年递增百分之八。4、甲方同意免除乙方的房屋租金（共计40天），该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。合同第五条“租赁押金”中约定：1、甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金79560元，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2、合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。合同第七条“乙方权利义务”中约定：……2、乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还。合同第十条“转让及转租”中约定：1、经甲方同意，乙方在合同期内可转让给第三方。2、整体转让后的承租人不享有甲方对乙方的优惠条件，须根据租房行情另行签订租金、递增率等相关合同。合同第十一条“违约责任”约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金5天，经甲方书面催告2天后仍未支付，甲方有权解除合同。该合同签订后，曾光辉向李帅交纳押金79560元，并按合同约定向李帅支付租金至2020年2月29日。2020年3月27日，李帅通过顺丰快递向曾光辉送达一份《催款函》，主要内容如下：李帅认为，《租房租赁合同》生效后，双方均应诚实遵照合同约定履行义务，但曾光辉目前存在如下行为：1、截至2020年3月27日，曾光辉应向李帅交付新一期计租期的租金共计70720元（含疫情减免租金10天），曾光辉已在2020年3月1日支付10000元，余款60720元未付。2、仓库使用费6000元未付。鉴于上述事实，李帅函告如下：1、曾光辉需在收到本函后3天内向李帅支付上述租金及仓库使用费共计66720元；2、如曾光辉收到本函后仍拒付上述款项，李帅将按照《租房租赁合同》第十一条的约定解除《租房租赁合同》，届时曾光辉除了应支付上述款项外，还需补缴40天免租期共计35360元及未缴纳的水、电、物业费。2020年3月28日，曾光辉收到该《催款函》。2020年4月9日，李帅通过顺丰快递向曾光辉送达一份《解除合同通知函》，主要内容如下：鉴于曾光辉拖欠租金、水电费、物业费的行为，李帅于2020年3月27日以邮寄方式书面通知曾光辉支付拖欠的租金共计70720元（含疫情免租金10天）。该书面催款函曾光辉于2020年3月28日签收。此后，李帅以短信及电话形式将上述催款函发送至曾光辉手机上。鉴于曾光辉在收到催款函后仍拒付上述费用，李帅于2020年4月7日以电话形式再次通知曾光辉支付拖欠的费用，然而曾光辉仍拒绝支付上述费用。基于上述事实，李帅依据《租房租赁合同》第11条的约定以及《合同法》第93条、第94条第3项、第96条的规定通知曾光辉解除李帅与曾光辉于2018年8月30日签订的《租房租赁合同》。2020年4月10日，曾光辉收到该《解除合同通知函》。另查，1、自2020年2月初起，李帅通过微信向曾光辉催收下一计租周期的租金。曾光辉先后于2020年3月1日和2020年4月15日向李帅支付10000元和5000元，合计15000元。2、曾光辉于2020年8月搬离涉案所租赁房屋，双方在庭审中确认同意房屋占有使用费计算至2020年8月14日。3、庭审过程中，双方当事人关于仓库费用约定了10000元费用，曾光辉前期已支付4000元的事实陈述一致。一审法院认为，李帅与曾光辉签订的《租房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。曾光辉认可李帅主张的确认《租房租赁合同》于2020年4月10日解除的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合已查明事实，该院对双方的诉讼主张判定如下：1、关于免租期租金的问题。根据合同的约定，“如合同期内转让，需补缴免租期房租”，而本案为合同双方当事人提前解除合同，不满足合同中约定的补缴免租期房租的条件，故该院对李帅主张的补交免租期租金35360元的请求不予支持。2、关于曾光辉欠付租金的问题。曾光辉逾期支付租金的事实确实存在，但考虑李帅拖欠租金的期间处于2020年年初全国范围内爆发的新冠肺炎疫情期间，疫情影响属于合同履行过程中的不可抗力，故该院综合相关情况确认如下：计算期间为2020年2月29日至2020年4月10日，考虑因新冠肺炎疫情影响，给予曾光辉20天的免计租金期间，曾光辉还应支付租金19182元，核减曾光辉于2020年3月1日和4月15日支付的共计15000元，曾光辉还应向李帅支付的欠付租金金额为4182元。3、关于合同解除后的房屋占用费的问题。该院确认以2020年4月11日至2020年8月14日为计收期间，综合李帅诉请标准，计算为109616元。4、关于仓库费用问题。双方当事人除就约定金额为10000元及曾光辉前期已支付了4000元的事实陈述一致外，对各自主张的其他有争议事实均未提交充分证据予以佐证，故该院对双方关于仓库（违章建筑）费用的本、反诉主张均不予支持。5、综合考虑如前所述的“疫情”对本案合同履行及解除的影响，该院确认：（1）对李帅诉请的逾期付款违约金不予支持。（2）对曾光辉要求返还其已交纳的履约保证金79560元的诉讼请求予以支持。综上所述，判决如下：一、确认李帅与曾光辉签订的《租房租赁合同》已于2020年4月10日解除；二、曾光辉向李帅支付租金4182元；三、曾光辉向李帅支付房屋占用费109616元；四、李帅向曾光辉返还履约保证金79560元；以上第二、三、四项相抵后，曾光辉还应向李帅支付34238元，限曾光辉于本判决生效之日起五日内向李帅支付；五、驳回李帅的其他诉讼请求；六、驳回曾光辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1050元，反诉案件受理费932元,共计1982元，由曾光辉负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于免租期租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案合同第四条第四款约定，甲方（李帅）同意免除乙方（曾光辉）的房屋租金（共计40天），该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。而本案因曾光辉逾期支付租金导致合同解除，并不符合合同约定的补交免租期房租的条件。故一审法院未支持李帅要求补交免租期房租的主张，符合法律规定，本院予以确认。二、关于返还押金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同第五条“租赁押金”中约定：1、甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金79560元，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2、合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。第七条第二款约定，乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还。该履约保证金不具有担保合同履行的性质，实为押金。因此，在合同解除后，李帅应退还给曾光辉。故一审法院支持曾光辉要求李帅退还保证金的主张，符合法律规定，本院予以确认。三、关于免计租金期的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。一审法院已充分考虑了新冠肺炎疫情导致曾光辉不能进行正常的经营活动，致使曾光辉遭受了一定的经济损失。故一审法院酌情免计租金期为20天，系其自由裁量权的行使，本院予以尊重。四、关于仓库费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案合同并未约定仓库费，双方也仅就金额为10000元及曾光辉前期已支付了4000元的事实达成一致，曾光辉也再未提供其他证据予以佐证，故一审法院未支持曾光辉仓库费的诉请，符合法律规定，本院予以确认。五、关于租金和占用费的问题。涉案合同第四条“租金及其支付方式”中约定：1、甲方要求乙方支付房屋租金每年318240元。水费、电费、燃气、通讯、物业管理、卫生、税费等其他由乙方自行支付。（电费1.2元/度，水费4.9元/吨）。2、房屋租金以每3个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提前30天交纳下一个周期租金。3、本合同递增方式为前两年不变，第三年起每两年递增百分之八。曾光辉已按合同约定向李帅支付租金至2020年2月29日，而合同解除之日为2020年4月10日，因此曾光辉支付租金的期间为2020年3月1日至2020年4月10日，共41天。考虑因新冠肺炎疫情影响，一审法院给予曾光辉20天的免计租金期间。因此，曾光辉需支付的租金为18564元（318240元/年÷12月÷30天×21天），核减曾光辉于2020年3月1日和4月15日支付的共计15000元，曾光辉还应向李帅支付的欠付租金金额为3564元。房屋占用期间为2020年4月11日至2020年8月14日，共计126天，故曾光辉需支付房屋占用费为111384元（318240元/年÷12月÷30天×126天）。综上所述，一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7519号民事判决第一、四、五、六项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7519号民事判决第二项为：曾光辉向李帅支付租金3564元；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7519号民事判决第三项为：曾光辉向李帅支付房屋占用费111384元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费减半1050元，反诉费减半932元，由曾光辉负担；二审受理费3252元，由李帅负担2598元，曾光辉负担654元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二一年二月三日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。