上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19302号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：宁宇，总经理。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：承艺餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：毕睿，执行董事。委托诉讼代理人：吴某某，男。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告承艺餐饮管理(上海)有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2020年1月1日至2020年3月31日的物业服务费4117.86元；2.要求被告支付2019年3月1日至2019年12月31日的基本电费17,976元;3.要求被告支付2019年5月1日至2019年12月31日的电费30,443.35元；4.要求被告支付2019年7月1日至2020年1月31日水费1562.51元;5.要求被告支付违约金，自2019年1月1日至2020年5月10日为40,305.61元,自2020年5月11日起至实际付清日止以54,099.72元为基数,按每日0.3%计算；6.要求被告承担律师费7550元;7.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX室(建筑面积141.8平方米)的物业使用人，原告为物业服务企业。原、被告于2017年11月20日和2019年10月18日分别签订了二份《物业使用服务协议》,该两份协议物业服务期限约定的服务期自2017年10月18日至2021年12月31日止。该份协议约定：物业服务费标准为每月每平方米9.68元,合计为每月1372.62元。原告应于每年2、5、8、11月开具下季度的物业服务费账单,被告应在下个月内付清相关费用。水电费按每月水电表抄计数结算,原告于每月的五日内向被告开具上月的水电费账单,被告应于当月内付清费用并提供付款凭证。此外,被告2017年10月18日至2019年10月17日应按照每季度6300元,2019年10月18日至2021年12月31日应按照每季度5103元的标准向原告支付基本电费,基本电费的付费周期与物业服务费相同。被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的,作为违约,应每日按应付金额的0.3%承担违约金。合同履行期间,被告自2018年10月起开始拖欠物业服务费、水费、电费和基本电费,其仅于2020年4月23日支付了20,000元,用于抵冲部分基本电费、水费、电费,其余款项至今未交纳。原告为了维护自身的权利进行诉讼,特聘请了上海市锦天城律师事务所律师,并为此支付了律师费7550元。故原告诉至法院，要求判如所请。承艺餐饮管理(上海)有限公司辩称，被告确认欠付原告物业费、水费、电费等，金额正确，同意支付。不同意支付违约金、律师费，且违约金过高，要求调低。本院认定事实如下：2017年、2019年10月，被告(承租方、甲方)、原告(管理方、乙方)两次签订《物业使用服务协议》，约定上海市古美路XXX号XXX幢XXX层XXX商业XXX室房屋由原告提供物业服务，服务期限分别为2017年10月18日至2019年10月17日、2019年10月18日至2021年12月31日止，物业服务费每月为1372.62元，按季支付，电费、水费等其他费用按月、按实结算；甲方逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，每日按应付金额的0.3%承担违约金。付款日期约定：1、乙方应于每年2、5、8、11月内开具下季度的物业服务费账单,甲方应在下一个月内付清相关费用并提供付款凭证。电费收取方式和价格标准：1、电费收取标准：甲方所产生的电费由乙方负责收取,并代为向供电部门支付。乙方按照供电局所采用的“二步制分时电价”收费形式进行电费结算。电费价格为：非夏季电费(10月-6月)：峰时电价：1.215元/KWH;平时电价：0.761元/KWH;谷时电价：0.369元/KWH。夏季电费(7月-9月)峰时电价：1.250元/KWH;平时电价：0.796元/KWH;谷时电价：0.304元/KWH。水费收取标准：水费价格为5.08元/立方米。水电费支付方式：水电费按每月水电表抄计数结算,乙方于每月的前5个工作日内向甲方开具上月的水电费账单,甲方应于当月内付清费用并提供付款凭证。基本电费收取标准：甲方租赁单元配置供电量为50kw,即甲方最低缴纳基本电费为50kw*42元/KW*100%=2100元/月。甲方每季应付基本电费为6300元(《2019年物业使用服务协议》中此项金额调整为1701元/月、5103元/季)。基本电费的支付方式：基本电费付款周期与物业服务费相同。违约方还应当承担守约方为实现权力而支付的合理费用,包括诉讼费、律师费、公证费、调查取证费等。2020年5月15日，原告委托上海市锦天城律师事务所代理本案诉讼。发票中记载法律咨询、律师服务费7550元。审理中，双方确认，原告诉请所主张期间之前的费用被告已经支付，另外2020年9月25日被告向原告支付了3000元，双方均同意此款系用于支付诉请2所涉基本电费，故原告将诉请2主张的电费金额调整为14,976元。以上事实，除原、被告一致陈述外，另有物业使用服务协议、缴款通知书、委托代理合同、发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《物业使用服务协议》，系当事人真实意思表示，内容合法，当属有效，双方应恪守履行。被告对欠付的物业服务费、基本电费、电费、水费的金额无异议，本院予以确认，同时对于被告在本案立案后支付3000元进行相应的扣减。原告主张律师费7550元，具有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告辩称违约金的标准过高、要求法院予以调低，本院认为按合同约定的日千分之三的标准计算的违约金，过分高于逾期付款实际造成的损失，本院采信被告的辩称意见，酌情调整为日万分之三计算。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2020年1月1日至2020年3月31日的物业服务费4117.86元；二、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年3月1日至2019年12月31日的基本电费14,976元；三、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年5月1日至2019年12月31日的电费30,443.35元；四、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年7月1日至2020年1月31日水费1562.51元；五、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内按每日万分之三的标准支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金，计算方式为：以4117.86元为基数，自2020年1月1日起；以5400元为基数，自2019年4月1日起；以4473元为基数，自2019年7月1日起；以5103元为基数，自2019年10月1日起；以3975.67元为基数，自2019年7月1日起；以5841.98元为基数，自2019年8月1日起；以2497.53元为基数，自2019年9月1日起；以3680.07元为基数，自2019年10月1日起；以4407.68元为基数，自2019年11月1日起；以3107.83元为基数，自2019年12月1日起；以2810.74元为基数，自2020年1月1日起；以4121.85元为基数，自2020年2月1日起；以201.09元为基数，自2019年9月1日起；以238.76元为基数，自2019年10月1日起；以279.40元为基数，自2019年11月1日起；以177.80元为基数，自2019年12月1日起；以198.10元为基数，自2020年1月1日起；以330.20元为基数，自2020年2月1日起；以137.16元为基数，自2020年3月1日起；以上均计算至实际支付之日止；另外，以2100元为基数，自2019年1月1日起计算至2020年9月25日止；以900元为基数，自2019年4月1日起计算至2020年9月25日止；六、承艺餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司律师费7550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1170元，由承艺餐饮管理(上海)有限公司负担746元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 理二〇二一年二月十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。