广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11676号上诉人（原审原告、反诉被告）:艾美信息科技（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：余志恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢青云，广东博琛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市中科数码文化城有限公司。住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：余旭皇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾小彬，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭斯欣，广东臻善律师事务所律师。上诉人艾美信息科技（东莞）有限公司（以下简称为艾美公司）、东莞市中科数码文化城有限公司（以下简称为中科公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初7228号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人艾美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中科公司应立即允许和配合艾美公司拆除由艾美公司安装的空调通风及热水器工程一套及三套天花机；2.判令一、二审诉讼费由中科公司承担。事实与理由：一、艾美公司承租中科公司的案涉商铺时，案涉商铺无任何装饰装修、天花、空调和热水系统。二、艾美公司并未要求拆除所有的装饰装修，只是要求拆除空调和热水系统。由于空调和热水系统的管道是在天花上面，并没有嵌装在天花、柱子、墙体和地面下。即使是空调的入风口和出风口也只是与天花装在同一平面而不是嵌装在天花内的。至于空调主机系统及热水系统，主体在室外阳台，室内只有天花上的管道。更不能说嵌装在天花上。再者，热水设备只有健身、酒店等少数场所用得上，留给中科公司没什么意义。另外，天花也是艾美公司入场时安装的，艾美公司也有权拆除。双方签订的《中科数码文化城商铺租赁合同》第十五条中的“天花”是特指中科公司安装的固有天花，且并无约定艾美公司撤场时应保持天花的完整性。艾美公司承租时什么装修都没有，撤场时也无保证场地装饰装修完整性的约定或法定义务，一审判决对此认定不当。艾美公司安装的空调系统和热水系统设备并没有嵌装在天花、柱子、墙体和地面下，根据《中科数码文化城商铺租赁合同》第十五条的约定，艾美公司有权拆走案涉的空调系统和热水系统的所有设备。三、即使出风口和入风口属于嵌装在天花上的，但艾美公司仍然有权利拆除其它设备，因为空调的主机、天花机及管道等设备都可以单独拆分购买，而不应让艾美公司承担与其权利不对等的过大损失。针对艾美公司的上诉意见，中科公司答辩称：艾美公司无权拆除案涉空调通风、热水工程及天花机。一、案涉空调通风、热水工程的线路、管道均附着于天花、墙体，根据案涉商铺租赁合同第十五条及《撤场协议》第1条的约定，艾美公司不得拆走案涉的空调系统及热水系统。二、案涉商铺在出租前本身含有空调及通风设备、照明、电开关、灯箱电路等配套设施。艾美公司承租后，对租赁物进行了装修和改造，破坏了上述设施设备，若艾美公司拆除案涉空调通风、热水工程及天花机，将导致案涉商铺的通风设备、设施无法正常运转，对中科公司不公平。因此，在合同解除时，根据公平合理及对等原则，艾美公司的装修及配套设施也应予以折抵。若艾美公司拆除，也应将已毁损、拆除的空调通风设备、天花、墙纸、照明、电开关、灯箱电路等恢复原状。三、艾美公司提供的微信语音录音显示双方是在确认场地符合交接条件后，中科公司退回了水电费押金，即双方已办理场地交接，且是按现状办理交接的。艾美公司在双方办理好交接手续后要求拆除空调通风、热水工程设备，有违诚信原则和正常的交易习惯。艾美公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。上诉人中科公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项，改判为：1.判令艾美公司向中科公司支付2020年3月1日至2020年4月10日的租金及管理费共计62752元（47064元+47064元/月÷30天×10天）;2.判令艾美公司对案涉租赁物恢复原状（包括恢复拆除电开关、灯箱电路、天花造成的房屋毁坏及恢复房屋原来的照明、电开关、灯箱电路、空调系统）。二、本案一、二审诉讼费由艾美公司承担。事实与理由:一、关于2020年3月1日至2020年4月10日的租金及管理费。1.艾美公司提交的录音不足以证实中科公司已经免除2020年3月1日至2020年4月10日的租金，中科公司免除该期间租金的前提是中科公司接手经营艾美公司的健身中心，但双方最终并未达成协议，因此艾美公司应交纳该期间的租金。2.没有任何证据证明中科公司已免除艾美公司2020年3月1日至2020年4月10日的管理费，艾美公司应交纳该期间的管理费。二、关于恢复原状。1.艾美公司违反了与中科公司《中科数码文化城商铺租赁合同》第十五条以及《撤场协议》的约定，在撤场时恶意破坏商铺电路、拆除电开关及插座、剪掉照明灯具、撕掉部分墙纸并拆除部分天花机附着物。上述物品作为商铺装修的一部分，艾美公司无权拆走，中科公司有权要求艾美公司恢复原状，且一审庭审时艾美公司亦愿意就破坏部分进行修复。2.艾美公司承租的商铺原本就存在空调通风等配套设施，后经艾美公司拆除改造，一审庭审时艾美公司对此亦予以确认。艾美公司改造后的空调通风系统与商铺装修部分已形成附合，空调通风工程的管道、天花机是嵌装及固定在墙上及天花上的，艾美公司要求拆除空调通风及热水工程、天花机，必然破坏中科公司房屋现状及影响空调通风设施、设备的正常运转。如艾美公司拆走上述设施设备，中科公司有权要求艾美公司恢复商铺原有的空调通风等设施、设备。综上，在疫情期间，运营本身已经非常困难，中科公司考虑艾美公司的困难，已部分免除艾美公司的租金并同意其撤场要求，但艾美公司却违反约定破坏租赁物的现状，交付后又提起诉讼要求拆除空调通风及热水工程等，导致中科公司无法及时将商铺出租，中科公司对此保留进一步追究艾美公司责任的权利。针对中科公司的上诉意见，艾美公司答辩称：一、由于春节放假及疫情影响，艾美公司自2020年春节放假后就一直没有营业，实在无法继续支撑下去才宁愿放弃14万元的保证金与中科公司协商解除《中科数码文化城商铺租赁合同》。艾美公司在一审提交的录音证据足以证明自2020年3月开始就不再收取艾美公司的租金和管理费，否则中科公司不可能会退给艾美公司水电费押金。二、艾美公司承租案涉商铺时是毛坯的，除了地面砖和石灰墙壁外没有任何装饰装修。就连天花和照明灯都是艾美公司安装的。如果中科公司要求恢复原状，那么除了地面砖和石灰墙壁外其余所有的添附物艾美公司都要拆走。无论是《中科数码文化城商铺租赁合同》还是《撤场协议》都是艾美公司应保证中科公司所有设备、设施能正常运转，可是在艾美公司承租时中科公司在该场地并没有任何设备、设施。至于空调和热水系统，都是艾美公司承租后加装的。其中空调包括三台挂式空调和一台中央空调。三台挂式空调是采用天花机，悬吊在楼板下区域，无天花装修，更无法嵌装在天花上。压缩机是悬挂在墙外；一台中央空调主机放在室外的阳台上，室内只有与天花在同一平面的出风口和悬吊在屋顶（在天花上面）的通风管道。热水系统主机也是放在室外的阳台上，室内只有通水管道。所以说，空调和热水系统完全是与装修分开的，拆除根本不会影响中科公司交付时的整体结构。艾美公司愿意放弃其它所有的装饰装修，只要求拆走价值不菲的空调和热水系统设备。艾美公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认艾美公司、中科公司双方于2018年4月2日签订的《中科数码文化城商铺租赁合同》已于2020年3月1日解除；2.中科公司立即允许和配合艾美公司拆除由艾美公司安装的空调通风及热水器工程一套及三套天花机（按六成折旧价值约82200元）；3.中科公司承担案件诉讼费用。中科公司向一审法院提起反诉请求：1.艾美公司应向中科公司支付2020年3月1日至同年4月10日的租金及管理费62752元；2.艾美公司对案涉租赁物恢复原状（包括恢复拆除电开关、灯箱电路、天花造成的房屋毁损及恢复房屋原来的照明、电开关、灯箱电路、空调系统）；3.艾美公司承担案件诉讼费用。一审法院审理查明：2018年4月2日，艾美公司（合同乙方、承租方）与中科公司（合同甲方、出租方）签订了《中科数码文化城商铺租赁合同》，约定艾美公司承租中科公司位于东莞市********科数码文化城第三层1、2号铺经营健身中心，租赁期限从2018年5月16日起至2021年10月31日止，租金及管理费为：2018年5月16日起至2021年4月31日期间每月租金为37259元，每月管理费为9805元；2021年5月1日至2021年10月31日期间每月租金为40985元，每月管理费为10786元，约定租金按月缴交，乙方应于每月五日前向甲方缴交当月租金，合同第十五条载明“合同期满或甲、乙双方任何一方中途解除合同及本合同第十九条的情形导致甲方解除合同的，乙方应保证甲方的所有设备、设施能正常运转并归还给甲方。乙方的所有装修及一切嵌装在柱子、天花、墙体或地面下的设备、设施不得拆走且甲方不予任何补偿”，合同落款甲方代表人签名处有余旭皇的签名，乙方代表签名处有梁紫燕的签名。后艾美公司的员工梁紫燕与中科公司代表人余旭皇签订了《撤场协议》，协议甲方记载为空白，乙方记载为“新时代健身”，协议载明“甲乙双方签订的《商铺租赁合同》，租赁期原定从2018年5月16日起至2021年10月31日止，现由于内部原因，需提前终止合同（终止日期为2020年4月10日），同时关闭店铺作撤场处理，现双方就乙方撤场事宜特制如下协议：1.乙方不得破坏场地的整体结构，乙方所有装修及一切嵌装在柱子、天花、墙体和地面的设备、设施不得拆走且甲方不予任何补偿。同时乙方应该保证甲方所有设备、设施能正常运转……”，协议签订日期甲方处记载为“2020年4月15日”，乙方处记载为“2020年4月14日”。双方确认中科公司已于2020年5月14日将案涉商铺水电押金退还给艾美公司。艾美公司主张，其与中科公司签订的《中科数码文化城商铺租赁合同》已于2020年3月1日解除，中科公司应配合其拆走其安装的中央空调系统及热水设备。艾美公司提供的《艾美健身俱乐部空调通风工程施工合同》记载的发包方为艾美公司（甲方），承包方为“东莞市宇昊机电装饰工程有限公司（乙方）”，工程内容为“空调、新排风及热水系统安装”，工程地点为东莞市********科数码文化城第三层1、2号铺，工程总价记载为137000元，该合同落款发包方处盖有艾美公司印章，承包方处有“东莞市宇昊机电装饰工程有限公司”字样印章，签订时间显示为2018年4月19日。艾美公司提供的东莞市宇昊机电装饰工程有限公司工程报价详细清单记载的工程总价格为137000元，该报价单上有“东莞市宇昊机电装饰工程有限公司”字样印章。艾美公司提供的艾美公司员工梁紫燕与中科公司法定代表人余旭皇的电话录音中记载了双方2020年4月1日的通话，余旭皇称“这样话呢，比如这样话呢，一就宜家从三月份以后同公司讲左唔收你租”，梁紫燕回复“嗯嗯”，余旭皇称“宜家你搬走之前都唔收你租”、“我地未有人要之前啊”、“你又可以稳人顶，我有时间比你”、“我地又可以顶，看下稳唔稳到人”、“稳到人的话，我们就同你顶呢个转让比我几钱”、“唔岩噶话呢，你就搬走去又得，宜家即搬又得”、“由你自己选择”，梁紫燕回复“嗯，好好”。中科公司辩称，双方签订的《撤场协议》约定的案涉租赁合同解除时间为2020年4月10日，并非2020年3月1日，且艾美公司主张拆除的设备为固定安装在商品天花及墙壁上的，拆除会损坏租赁物，且根据租赁合同第十五条及《撤场协议》第1条的约定，艾美公司中途解除合同，艾美公司所有装修及一切嵌装在柱子、天花、墙体或地面下的设备、设施不得拆走且不被不予任何补偿。艾美公司陈述，其主张拆除的空调系统包括主机、空调管道及风口，主机挂在室外，可拆除且不会影响房屋整体结构，管道在天花上，可以拆了天花后拿出管道；梁紫燕系艾美公司的店长及财务。中科公司反诉称，案涉租赁合同解除时间为2020年4月10日，艾美公司尚未向其交纳2020年3月1日至同年4月10日的租金，艾美公司应向其交纳该段时间的租金及管理费共计62752元；艾美公司撤场时损坏了案涉商铺的照明灯、电开关、灯箱电路及空调系统，应恢复原状。中科公司提供的图片显示场地天花机墙面电开关、照明灯被拆除，墙面有脱落情况。艾美公司辩称，案涉《撤场协议》系其员工梁紫燕签订，其并未追认，其不认可该协议的效力，案涉租赁合同已于2020年3月1日解除；其提供的通话录音显示艾美公司法定代表人已承诺2020年3月后的租金不再向其收取，其无需向中科公司交纳任何费用。中科公司陈述，其法定代表人在录音中陈述的意思为如中科公司顶下艾美公司的商铺继续经营即不向艾美公司收取2020年3月后的租金，但其最终并未顶下艾美公司的案涉商铺继续经营，艾美公司应向其支付租金及管理费。一审法院根据艾美公司关于财产保全的申请，依法作出（2020）粤1972民初7228号民事裁定书，裁定冻结中科公司银行存款82200元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉商铺租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均有约束力。案件争议焦点是：一、案涉店铺租赁合同的解除时间；二、中科公司主张艾美公司支付2020年3月1日至同年4月10日期间的租金是否合法有据；三、艾美公司主张拆除案涉商铺内的空调及热水设备是否合法有据；四、中科公司要求艾美公司对案涉商铺恢复原状是否合法有据。关于焦点一。根据双方签订的《撤场协议》，双方确认案涉商铺租赁合同的终止日期为2020年4月10日，故一审法院确认案涉商铺租赁合同于2020年4月10日解除。艾美公司租赁案涉店铺是经营“新时代健身中心”，而上述《撤场协议》的抬头乙方载明“新时代健身”，且该《撤场协议》落款签名处有该“新时代健身中心”的店长梁紫燕签名，梁紫燕亦为录音中代表艾美公司与中科公司法定代表人余旭皇协商案涉店铺租赁合同解除事项的人员，故一审法院有理由相信梁紫燕有权代表艾美公司与中科公司签订上述《撤场协议》，一审法院对艾美公司关于梁紫燕无权代表其与中科公司签订上述《撤场协议》的辩解不予采信。关于焦点二。首先，根据艾美公司提供的录音内容，中科公司的法定代表人为了减少艾美公司的损失及想继续在案涉物业中保留健身商业项目，提出从2020年3月份起至艾美公司搬走前不再收取艾美公司的租金，艾美公司可以利用该段时间找人接手案涉健身项目，中科公司也会利用该段时间找人接手艾美公司的健身项目，具体转让费由艾美公司与接手人商谈，如果没有找到合适接手人到时艾美公司可以搬走，当然艾美公司也可以选择立即搬走。上述录音内容与中科公司主张的如果其接手艾美公司的项目才从2020年3月份起减免艾美公司的租金并不一致，一审法院对中科公司的主张不予采纳。其次，案涉《撤场协议》明确载明案涉合同的终止日期为2020年4月10日，其中并未提及艾美公司欠付租金问题，并且中科公司于2020年5月14日向艾美公司退还了水电费押金，亦可印证上述录音内容，能够证明中科公司曾承诺从2020年3月1日起至艾美公司搬走期间是不收取艾美公司租金的。综合上述情况，一审法院认定中科公司主张收取艾美公司2020年3月1日至同年4月10日期间案涉店铺的租金没有事实和法律依据，一审法院对中科公司相应的反诉请求不予支持。关于焦点三。根据中科公司提供的现场照片及艾美公司提供的《艾美健身俱乐部空调通风工程施工合同》显示，案涉空调系统为风管机，也就是俗称的中央空调，特点是空调的线路、排水管、铜管均隐藏于天花内，在室内天花能见到空调的入风口和出风口，该入风口与出风口嵌入了天花并且与天花相连，空调的外机挂在室外。案涉的空调系统的外机可以拆除，不影响室内的天花及装饰，该空调出风口与入风口的拆除会影响天花的完整性，而缺乏空调外机的空调系统将不能正常运转。综合上述情况，一审法院认为案涉空调系统宜作为一个整体处理，案涉空调系统属于嵌装在天花的设备。艾美公司主张拆除的案涉热水设备包括热水器及热水管道，同理，热水管道附着于天花、墙体或地面，且拆除热水器后会影响热水设备的正常运转。根据案涉商铺租赁合同第十五条及《撤场协议》第1条的约定，艾美公司不得拆走案涉的空调系统及热水系统，故一审法院对艾美公司关于判令中科公司配合其拆除空调通风系统及热水系统的请求不予支持。四、关于焦点四。中科公司将案涉商铺交给艾美公司时，双方并未对案涉商铺的交付现状进行确认，中科公司主张恢复原状，没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认艾美公司与中科公司于2018年4月2日签订的《中科数码文化城商铺租赁合同》于2020年4月10日解除；二、驳回艾美公司的其他请求；三、驳回中科公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费928元、财产保全费842元，反诉案件受理费684.4元，由艾美公司承担1770元，由中科公司承担684.4元。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.案涉租赁合同第七条第5款约定“整体配套设施（如消防、空调、电梯等）由甲方进行保养，维修。乙方如需要改动整体设施，费用由乙方自行承担”。中科公司在一审中提交了预算书及三层通风空调平面图及收款收据，用以证明案涉商铺在出租前已有空调系统等设备；艾美公司称所涉工程安装于2006年，已有14年时间，所以其在承租后要拆除之前的空调系统后重新安装新的空调系统，且也是中科公司自己拆除的。2.案涉租赁合同第十六条约定合同期满或提前解除合同时，双方应检查租赁场地和甲方的设备、设施；若有损坏的，由乙方负责赔偿。中科公司在二审法庭调查中确认在退还水电费押金前已派人查看租赁物状况，并确认在退还水电费押金时没有就3月至4月的租金提出主张。3.一审庭审中，艾美公司称主机是在外面，管道在天花上面，可以拆了天花后拿出管道再安上天花，拆除对天花或墙面、地板没有影响。艾美公司在二审法庭调查中称其于2020年4月15日撤场，并称其撤场前来不及拆除空调通风及热水器工程、天花机等，故在撤场后才提出。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。一审判决认定案涉租赁合同已于2020年4月10日解除，双方并未就此提起上诉，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对艾美公司、中科公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、艾美公司主张拆除案涉商铺内的空调及热水设备能否成立；二、艾美公司应否向中科公司支付2020年3月1日至4月10日期间的租金及管理费；三、中科公司诉请艾美公司对案涉商铺恢复原状能否成立。关于争议焦点一。第一，中科公司在一审中提交了预算书及收款收据等证据用以证明案涉商铺在出租前已有空调系统等设备，艾美公司在一审庭审中对前述证据予以确认，结合案涉租赁合同第七条第5款关于“整体配套设施（如消防、空调、电梯等）由甲方进行保养，维修”的约定，中科公司主张空调等属于整体配套设施于理有据。第二，一般情况下，中央空调的空调管路以及热水设备的热水管道均在隐藏装修范围内，如将其完全拆除将破坏装修，一审判决认定应将案涉中央空调系统、热水系统作为一个整体处理并无不当，本院对此不再赘述。依照案涉租赁合同第十五条及《撤场协议》第1条关于“乙方所有装修及一切嵌装在柱子、天花、墙体或地面下的设备、设施不得拆走且甲方不予任何补偿”的约定，艾美公司主张拆除案涉商铺内的空调及热水设备不能成立，本院对艾美公司的上诉主张均不予支持。关于争议焦点二。案涉录音内容显示中科公司的法定代表人提出从2020年3月份起至艾美公司搬走前不再收取艾美公司的租金，并未显示该减免租金是以中科公司接手艾美公司项目作为前提条件，本院对中科公司就此提出的上诉主张不予支持。租赁合同约定的租金及管理费均属于第四条“租金及支付”中第1款“租金”项下的款项，《撤场协议》并未涉及艾美公司的欠费问题，结合中科公司于2020年5月14日向艾美公司退还了水电费押金的情况，本院对中科公司就租金及管理费提起的上诉主张均不予支持。关于争议焦点三。双方并未在艾美公司承租案涉商铺时的交付现状进行确认，一审判决认定中科公司主张恢复原状依据不足并无不当。另一方面，依照案涉租赁合同第十六条的约定，合同期满或提前解除合同时，双方应检查租赁场地和甲方的设备、设施。中科公司在派人查看租赁物状况后向艾美公司退还水电费押金，可以反映中科公司在退还水电费押金时已认可租赁物的交接状况。故本院对中科公司要求艾美公司对案涉商铺恢复原状的上诉请求亦不予支持。综上所述，上诉人艾美公司、中科公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3223.8元，由艾美信息科技（东莞）有限公司负担1855元（已预交），由东莞市中科数码文化城有限公司负担1368.8元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二一年二月二十三日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。