山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初9954号原告：烟台市嘉禾农业生产资料有限公司，住所地烟台市芝罘区北大街**。法定代表人：王学江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张科克，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。被告：曹治秀，女，1970年10月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台市嘉禾农业生产资料有限公司（以下简称嘉禾公司）诉被告曹治秀房屋租赁合同纠纷，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉禾公司的委托诉讼代理人张科克和被告曹治秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉禾公司向本院提出诉讼请求：（一）判令被告立即腾空坐落于烟台市芝罘区房屋，并完好无损的交付给原告；（二）依法判令被告支付自2020年9月1日起至实际腾出承租房屋之日止按每月租金3025元（36300元÷12月）的标准计算房屋占有使用费；（三）依法判令被告向原告支付违约金7260元。事实和理由：2019年9月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》合同约定：甲方将位于烟台巿芝罘区，建筑面积38平方米的房屋出租给乙方，房屋用途为经销食品，租赁期限为2019年9月1日起至2020年8月31日止，该房屋年租金为36300元，每年提前一个月交房租。合同期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起15日内搬出全部设备、物件，租赁期满，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。合同第十七条约定租赁期间双方必须信守承诺，任何一方违反本合同的规定，需向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同第二十二条约定双方同意由原告方住所地人民法院管辖。因被告没有按照合同约定提前30日向原告发送续租申请，也没有按照合同约定在租赁期满前一个月向原告支付下一年度租金。原告于2020年8月28日以微信方式向被告发送《通知书》，正式通知被告方租赁期满后，原告不再将房屋出租给被告，并要求被告在限期内腾空涉案房屋，但被告均置之不理，为维护原告的合法权益不受侵犯，特具状贵院，请求依法公正裁判。被告曹治秀答辩称：被告所承租的房屋为坐落于烟台市芝罘区北大街146号，性质属于直管公房。在和原告签合同时，那一排房签的都是同样的合同，都属于直属公房，疫情期间房屋主管部门给其他租户免了七个半月的房租，但是原告并不给被告减免租金，被告认为原告应该免除七个半月的房租。经审理查明，2019年9月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签署《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落于，建筑面积38㎡，用途为经营食品。乙方自2019年9月1日至2020年8月31日承租该房屋，年租金为36300元整，押金为1000元。合同约定，合同期满后，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15日内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。租赁期满，乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。2020年8月28日，原告向被告发出《通知书》，载明“我方烟台市嘉禾农业生产资料有限公司是烟台市芝罘区房屋的房主，您于2019年9月1日与我公司签订《房屋租赁合同》，约定您租赁我方的上述房屋，租期1年，从2019年9月1日至2020年8月31日，年租金36300元整，租赁期满，你方需续租，应提前30天书面通知我方续约，并应于合同到期日前一个月交纳下一年房屋年租金。该合同履行期间，您拒不支付房屋租金，经我方多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，现我方依法通知您：一.贵方与我签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日到期，到期后，我方不再将房屋出租给贵方，请您在租赁届满之日起15日内（最迟在2020年9月15日12时前）搬出位于烟台市芝罘区的房屋，另外，我方将于2020年9月5日起对本房屋停止供电、供水，避免合约期满后，租户搬离时间内出现失信的商业营运行为，请贵方提前做好准备，以防给贵方造成不必要的经济损失，若贵方逾期撤离给贵方造成损失，一切后果由贵方承担。二.若您在上述期限内不搬出上述房屋，我方将通过必要的法律途径予以解决”。当天，原告通过微信将上述通知书送达给被告，被告提出异议，称其租赁房屋为烟台市芝罘区北大街146号，并非145号房屋，按照国家规定应当给予减免7.5个月房租的优惠政策。另查，原告于2001年12月5日取得烟房权证芝字第**房屋所有权证书，房屋坐落于烟台市芝罘区，建筑面积173.79㎡。2020年12月18日，烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心毓璜顶房产管理处向本院出具证明，载明“位于属于我处直管公房非住宅，承租人为烟台嘉禾农业生产资料有限公司，建筑面积为495.79平方米”。诉讼过程中，依照原告申请，本院进行现场勘验，并前往烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心毓璜顶房产管理处调取华茂街小区21#框轻楼一层网点平面图、烟台市芝罘区房地产平面图。经核对，自烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心调取的145号1-2层房地产平面图与烟房房权证芝字第**屋所有权证书中所附的房产平面图一致。根据上述调取材料、现场勘验情况及房屋所有权证书，本院认定事实如下：涉案房屋并未悬挂门牌号，实际坐落地址为原华茂小区21#框轻楼一层网点自西向东第七间房屋，挂有金锣冷鲜肉专卖店门头，经核对网点平面图，自西向东第6-第10间房屋为北大街145号房屋，故被告承租的房屋的坐落地址为烟台市芝罘区，其所有权人为原告。原被告签订的《房屋租赁合同》中载明的坐落于“”与实际情况并不相符。庭审中，原告自认其经营的冷鲜肉专卖店在新冠疫情期间停止经营，自2020年3月底恢复营业。本院所确认的上述事实，有华茂小区21#框轻楼一层网点平面图、烟台市芝罘区房地产平面图、烟房权房权证芝字第**所有权证书、房屋租赁合同等为证，还有原告和被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）民事主体从事民事活动时，应当遵循公平原则和诚实信用原则，合理确定各方的权利和义务，并遵循诚信原则。本案中，经法院查证，被告承租房屋的实际坐落为烟台市芝罘区，房屋性质为私有产权。被告以原告合同内容书写错误要求被告按照国家直管公房标准减免租金，违反公平原则和诚实信用原则，本院不予支持。（二）原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁期满后，承租方应当返还租赁物，芝罘区共有5间门市房，原告主张的为该五间房屋中自西向东第2件。故原告主张被告腾空并返还坐落于烟台市芝罘区间房屋的主张于法有据，本院予以支持。（三）不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，只有不可抗力导致合同不能履行的，才能适用上述条款，在房屋租赁合同中，受疫情及其防控措施影响，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行的情形，可以认定不可抗力。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，实行最严格的科学防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，被告也无法正常经营，2020年3月底，被告经营的冷鲜肉专卖店恢复营业。自2020年1月24日至2020年3月底，在共计2个月的时间里，因新冠疫情防控措施的影响，被告的租金交付义务受到直接影响而导致客观不能履行，属于不可抗力。依据公平原则，由出租方和承租方共同分担该期间的风险，因此本院酌定免除被告一个月的租金，计3025元。（四）双方签订的《房屋租赁合同》期满后，被告并未腾退房屋，应当参照合同约定的租金标准支付自2020年9月1日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。考虑原告应当免除被告一个月租金，故被告应当自2020年10月1日起至实际腾退之日止，按照每月3025元的标准计算房屋占有使用费。（五）当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因不可抗力等情形导致合同约定的条款发生变更时，应当以变更后的权利义务作为衡量当事人是否违约的标准。因新冠疫情，相关部门对直管公房的租金作出了减免的决定，并通过延长租期或扣减租金的方式实施。本案中，涉案房屋未加挂门牌号，且原告作为出租方，对涉案租赁合同中误写房屋坐落为具有过错，被告对此产生信赖利益，要求按照国有直管公房性质享有减免政策，将租期延长的主张具有一定合理性，在合同约定的租赁期限届满后没有腾退房屋，不能认定为违约行为。原告据此要求被告承担违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的在《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条；《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条,判决如下:一、限被告曹治秀于本判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区间房屋腾空并返还给原告烟台市嘉禾农业生产资料有限公司，并自2020年10月1日起至实际返还之日起，按照每月3025元的标准支付房屋占有使用费。二、驳回原告烟台市嘉禾农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果被告曹治秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市嘉禾农业生产资料有限公司。案件受理费50元减半收取为25元，由被告曹治秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二一年二月四日书记员 鲁方圆