文书内容湖南省岳阳市云溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0603民初43号原告：湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司(原名湖南大汉大物业管理有限公司岳阳分公司)，住所地：岳阳市云溪区城南新区大汉新城小区**负****及****。负责人：胡兵，总经理。委托诉讼代理人：陈琳，湖南奉宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，公司员工。被告：胡章凯，男，1983年12月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。原告湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称“大汉物业岳阳分公司”）与被告胡章凯物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大汉物业岳阳分公司的委托诉讼代理人李红、陈琳、被告胡章凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大汉物业岳阳分公司向本院提出诉讼请求：一、责令被告支付原告物业管理费35052元（762元/月×48个月（2017年1月1日——2020年10月15日））；二、责令被告支付物业管理费滞纳金9875元（762元/月×3个月×90天×16个季度）；四、责令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月19日，被告与岳阳大汉商业管理有限公司签订大汉新城云溪金街《门面租赁合同》，约定由被告胡章凯承租大汉新城云溪金街C区12栋3层301门面，面积762.34平米。合同约定被告按每平米每月1元缴纳物业管理费，自2017年1月1日起，每月762元，每季度缴纳一次。但被告未按约定缴纳物业管理费。截止2020年10月15日，被告累计拖欠物业管理费35052元。根据合同约定，如被告未按期缴纳物业管理费，逾期每日按应交金额的3%支付滞纳金。被告胡章凯辩称：1、我作为酷客KTV的负责人，从未接到过原告的催缴物业费电话和信息，也没有当面催收；2、我们是属于招商进入大汉的，房租依合同免除两年半，经营状况不好，房租应该打折，原告经常性在未通知的情况下对被告停水停电，原告作为物业公司，从未清理被告场地内的垃圾；3、原告一直未解决被告消防设施的问题，地面消，地面消防栓与天花板喷淋一直未供水iv>本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告（乙方）与岳阳大汉城镇建设有限公司（甲方）签订了《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区、商业中心等一体的城市综合体提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。对物业管理服务费用约定为每月1.2元/㎡，业主或物业使用人应在办理交房手续时，预交十二个月的物业服务费，预交费用期满后每半年交纳一次物业服务费，于每半年的前五个工作内交纳。对业主/物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费时，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向乙方支付拖欠物业服务费的滞纳金。2016年12月19日，被告与岳阳大汉商业管理有限公司签订大汉新城云溪金街《门面租赁合同》，约定由被告胡章凯承租大汉新城云溪金街C区12栋3层301门面，面积762.34平米。合同约定被告按每平米每月1元缴纳物业管理费，自2017年1月1日起，每月762元，每季度缴纳一次。但被告未按约定缴纳物业管理费。截止2020年10月15日，被告累计拖欠物业管理费35052元。根据合同约定，如被告未按期缴纳物业管理费，逾期每日按应交金额的3%支付滞纳金。被告自2017年1月1日至2020年10月31日，共计46个月未支付物业服务费。截止2020年10月31日，逾期每日按应交金额的0.0005（万分之五）计算违约金，被告共欠原告物业服务费35067.64元，违约金13630.6392元。计算方式如下：            房号              物业费应收     日期              日期              期限/月数              面积              收费标准              物业服务费/元              违约金计算期限/月              利率              月 天数              违约金总额/元              违约金计算截止日                  S12－301                     2020      .10.31                     2017/1/1              2017/6/30              6              762.34                     1                     4574.04              46              0.0005              30              3156.0876              2020/10/31                  2017/7/1              2017/12/31              6              4574.04              40              0.0005              30              2744.424              2020/10/31                  2018/1/1              2018/6/30              6              4574.04              34              0.0005              30              2332.7604              2020/10/31                  2018/7/1              2018/12/31              6              4574.04              28              0.0005              30              1921.0968              2020/10/31                  2019/1/1              2019/6/30              6              4574.04              22              0.0005              30              1509.4332              2020/10/31                  2019/7/1               2019/12/31               6              4574.04              16              0.0005              30               1097.7696                                               2020/1/1              2020/6/30               6              4574.04              10              0.0005              30              686.106                                              2020/7/1              2020/10/31              4              3049.36              4              0.0005              30              182.9616                                                                                                                                  35067.64                                                        13630.6392                    本院认为,原告大汉物业岳阳分公司与岳阳大汉城镇建设有限公司签订的《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。被告与岳阳大汉商业管理有限公司签订的大汉新城云溪金街《门面租赁合同》中，违约金约定过高，超出法律规定的上限，该违约金条款无效。违约金应按《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》中的约定按日利率万分之五分段计算为13630.6392元，但原告只主张9875元，应以原告主张的9875元为限。原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应按合同履行各自合同义务。原告作为物业管理服务企业，自被告租房后即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬。物业服务费用计算为35067.64元，原告主张35052元，应以原告主张的35052元为限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，判决如下：被告胡章凯于本判决生效之日起十日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司物业服务费35052元，并支付违约金9875元。本案案件受理费923.17元，减半收取461.58元，由被告胡章凯承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  任亚波二０二一年二月二十四日书记员  王 妍附：1.上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××93，开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或ＱＱ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331ＱＱ邮箱：278616××××ｑｑ.ｃｏｍ2.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。