天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6784号上诉人（一审原告）：北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司，住所地天津市河**龙涵道与沙柳南路交口紫乐名邸配建**202。主要负责人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：崔海林，男，1986年8月23日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（一审被告）：耿慧，女，1986年6月6日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司（以下简称金地格林天津分公司）因与被上诉人崔海林、耿慧物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初9396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金地格林天津分公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判崔海林、耿慧给付物业费8875.74元；2.一、二审诉讼费用由崔海林、耿慧负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审认定物业服务费按照每月每平方米2.86元计收属于认定事实不清。物业服务标准未完全达到合同约定的一级物业服务标准认定错误。金地格林天津分公司已经按照合同约定完全履行了合同义务。被上诉人崔海林、耿慧辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。金地格林天津分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令崔海林、耿慧支付金地格林天津分公司2018年1月25日起至2019年12月31日的物业费8875.74元、违约金1532.17元（按日万分之五计算，自2018年1月25日起至2019年12月31日），共计10407.91元；2.诉讼费由崔海林、耿慧负担。一审法院认定事实：金地格林天津分公司系依法注册的物业服务企业，崔海林、耿慧系坐落于天津市武清区××道××高层住宅4-1-604房屋业主。2014年12月27日，金地格林天津分公司与开发建设单位天津恒信远大实业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定天津恒信远大实业有限公司将沐景园委托金地格林天津分公司进行前期物业管理服务，物业服务内容及标准为按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行，超一级部分服务内容及标准在合同附件中进行约定；合同期限自2014年12月27日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制，标准为高层住宅每月每平方米2.74元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米高层0.47元（含机电每月每平方米0.27元、能源每月每平方米0.2元），共计3.21元；业主于每月5日前向金地格林天津分公司交纳物业管理服务费；业主逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应交物业管理服务费的日万分之五交纳违约金。崔海林、耿慧所有的沐景园高层住宅4-1-604房屋的建筑面积为119.05平方米，合同实际履行中，金地格林天津分公司要求包括崔海林、耿慧在内的全体业主按每月每平方米2.86元计收物业服务费，崔海林、耿慧每月应交340.48元。崔海林、耿慧按月物业服务费340.48元的标准向金地格林天津分公司交纳了2016年底至2018年1月24日期间的物业服务费。一审法院另查，金地格林天津分公司在履行前期物业管理服务合同过程中，确实出现对设施维护不及时、对工作人员管理不到位的情况，其提供的物业服务未达到合同约定的一级物业服务标准。一审法院认为，金地格林天津分公司与天津恒信远大实业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同有效。该合同对金地格林天津分公司与崔海林、耿慧双方具有约束力。金地格林天津分公司为崔海林、耿慧提供了物业管理服务，崔海林、耿慧应交纳物业管理费用。关于物业费收费标准，虽然上述前期物业管理服务合同中约定按每月每平方米3.21元计收，但实际履行中金地格林天津分公司一直按每月每平方米2.86元向全体业主计收，且崔海林、耿慧亦按每月每平方米2.86元的标准缴纳了2016年底至2018年1月24日期间的物业服务费。视为双方对前期物业合同中关于收费标准的变更达成一致协议并以事实行为对前期物业管理服务合同约定的收费标准由“每月每平方米3.21元”变更为“每月每平方米2.86元”，应按变更后的收费标准计算物业服务费，故崔海林、耿慧应按每月340.48元（119.05平方米×2.86元）交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的物业服务费计8001.28元；关于崔海林、耿慧提出的金地格林天津分公司提供的物业管理服务不到位的答辩意见，崔海林、耿慧提供的证据显示金地格林天津分公司提供的物业管理服务确有瑕疵，其物业服务未完全达到合同约定的一级物业服务标准，故应适当酌减崔海林、耿慧交纳的物业服务费数额，以酌减20%为宜，即崔海林、耿慧交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的物业服务费的实际数额应为6401.02元（8001.28元×80%）。鉴于金地格林天津分公司提供的物业管理服务未达到合同约定的一级物业服务标准，存在违约行为，故对其主张的要求崔海林、耿慧交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的违约金1532.17元的请求，不予支持。综上所述，一审法院对金地格林天津分公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、崔海林、耿慧于判决生效之日起5日内给付北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司物业管理服务费6401.02元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司负担20元，由崔海林、耿慧负担5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金地格林天津分公司提交：2019年崔海林、耿慧居住的小区的《绿化养护工作记表》和《清洁作业记录表》，证明金地格林天津分公司提供的物业服务达到了合同约定的一级标准。崔海林、耿慧质证意见：不认可金地格林天津分公司提交的证据。崔海林、耿慧提交：证据一、2017年交纳物业费收据，证明崔海林、耿慧系按照每月每平方米2.86元交纳物业费；证据二、拍摄于2020年11月份、12月份以及2021年1月份小区保安岗没有保安的照片，证明金地格林天津分公司提供的物业服务不符合合同约定。金地格林天津分公司质证意见：认可证据一的真实性，不认可证明目的；不认可证据二的真实性和证明目的。本院认证：对于金地格林天津分公司和崔海林、耿慧提交的证据，本院结合案件其他证据和已查明认定无争议的事实综合判定。经审查，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金地格林天津分公司收取物业服务费的标准是每月每平方米3.21元还是每月每平方米2.86元；二、金地格林天津分公司提供的物业服务是否符合合同约定。关于争议焦点一，前期物业合同约定了物业服务费标准为每月每平方米3.21元，但金地格林天津分公司出具的缴费通知书以及向业务发放的均记载标准为每月每平方米2.86元。且崔海林、耿慧亦按照每月每平方米2.86元的标准缴纳了前期物业费。一审法院对于物业服务费标准的认定并无不当，金地格林天津分公司的该项上诉请求，理据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，崔海林、耿慧提供的证据显示金地格林天津分公司提供的物业管理服务确有瑕疵，一审法院据此酌减20%物业费数额，并无不当，金地格林天津分公司的该项上诉请求，本院不予采信。综上所述，上诉人金地格林天津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清偿，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年二月二十二日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……