吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2822号上诉人（原审原告）：娄长国，男，1971年10月19日生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：周春丽（系娄长国妻子），1974年1月26日生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：李凤斌，吉林润云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蛟河市盛立亚房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：董万波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：迟万信，男，该公司副经理。委托诉讼代理人；李朋雨，男，该公司副经理。被上诉人（原审被告）：董万波，男，1979年5月6日生，汉族，系蛟河市盛立亚房地产开发有限公司总经理，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审第三人）：蛟河市盛立亚物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：迟万信，总经理。上诉人娄长国因与被上诉人蛟河市盛立亚房地产开发有限公司（以下简称盛立亚房地产公司）、董万波、蛟河市盛立亚物业服务有限公司（以下简称盛立亚物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。娄长国上诉请求：1.判令撤销一审民事判决，改判支持娄长国的一审诉讼请求。2.由盛立亚房地产公司、董万波承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定部分事实不清。1.盛立亚房地产公司将案涉房屋交付给娄长国后，娄长国多次要求盛立亚地产公司将案涉房屋产权更名至娄长国名下，盛立亚公司拖延不予办理。2018年10月11日，吉林省吉林市中级人民法院因其他案件将案涉房屋在内的盛立亚房地产公司名下265套房屋保全查封，导致娄长国无法办理房屋产权登记。2.娄长国缴纳了2017年物业费711元、取暖费142元，合计1,253元，一审法院未予查清认定。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定娄长国请求解除与盛立亚房地产公司案涉房屋认购书不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形属于法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案，在法律规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于盛立亚房地产公司的原因，导致娄长国未取得案涉房屋产权证，而且，因盛立亚房地产公司与他人民间借贷纠纷被吉林市中级人民法院将案涉房屋保全查封，致使娄长国无法取得案涉房屋产权证，不能实现合同目的，因此，依据上述法律规定，娄长国有权解除合同。2.因娄长国有权解除案涉房屋认购书，所以，盛立亚房地产公司应当向娄长国返还购房款并赔偿娄长国装修损失、进户费及物业费、采暖费等损失，董万波对盛立亚房地产公司上述债务应当承担连带责任。一审法院对娄长国不予支持是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持娄长国的一审诉讼请求。盛立亚房地产公司、董万波均辩称，案涉房屋不存在办不了房照的问题，造成现在的原因是由于房屋被法院查封。盛立亚物业公司没有答辩意见。娄长国向一审法院起诉请求：1.解除娄长国与盛立亚房地产公司签订的《盛立亚·壹号内部认购书》。2.盛立亚房地产公司返还购房款234,450元，并赔偿损失（以5万元为基数，自2013年10月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以10万元为基数，自2014年9月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以84,450元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.盛立亚房地产公司及盛立亚物业公司共同返还水表、预存水费300元、物业维修基金4,066元、工本费200元、物业费711元、取暖费2,710元、垃圾清运费424元、装修拆改抵押金1,000元，合计9,411元，并赔偿损失（以9,411元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4.盛立亚房地产开发公司赔偿装修损失20,032元及利息损失（以20,032元为基数，自2015年10月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。5.盛立亚房地产公司及盛立亚物业公司赔偿2015年物业费711元、取暖费542元，合计1,253元及利息损失（以1,253元为基数，自2015年10月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。赔偿2016年物业费712元、取暖费542元，合计1,254元及利息损失（以1,254元为基数，自2016年10月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。赔偿2017年物业费711元、取暖费542元，合计1,253元及利息损失（以1253为基数，自2017年10月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。6.董万波对盛立亚房地产公司的上述债务承担连带责任。7.盛立亚房地产公司、董万波承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，娄长国欲购买盛立亚房地产公司开发建设的坐落在，建筑面积约为84.7平方米房屋。2013年10月3日，匡春祥代娄长国向盛立亚房地产公司交纳预付购房款5万元。2014年9月14日，匡春祥再次代娄长国向盛立亚房地产公司交纳预付购房款10万元。2014年12月16日，盛立亚房地产开发公司与娄长国签订《盛立亚·壹号内部认购书》，约定：娄长国向盛立亚公司购买，建筑面积约为84.7平方米，商品房售价优惠后总金额为234,450元。随后，娄长国向盛立亚房地产公司交纳购房款84,450元，购房款234,450元已付清。同时，娄长国还向盛立亚物业公司交纳水表、预存水费300元、物业维修基金4,066元、工本费200元、物业费711元、取暖费2,710元、垃圾清运费424元、装修拆改抵押金1,000元，合计9,411元。当日，盛立亚房地产公司向娄长国交付该房屋。2015年10月25日，娄长国与盛立亚物业公司签订了《盛立亚前期物业服务合同》，约定了管理服务事项、物业管理服务费用等内容。当日，娄长国向盛立亚物业公司交纳取暖费、物业费合计1,253元。2016年10月20日，娄长国向盛立亚物业公司交纳取暖费、物业费合计1,254元。庭审中，娄长国自述2015年10月至2015年12月31日期间，对该房屋进行装修，支付装修费20,032元。因吉林市中级人民法院受理的王惟与盛立亚房地产公司、董万波、孙海霞民间借贷纠纷一案，吉林市中级人民法院作出（2018）吉02民初291号民事裁定，查封了盛立亚房地产公司名下的265套房屋（含本案争议房屋）。娄长国于2019年4月15日对查封标的提出书面异议，请求停止对其所有的坐落于室房屋的查封。吉林市中级人民法院经审查认为，娄长国主张其在法院查封之前购买盛立亚房地产公司开发的房屋，双方于2014年12月16日签订了购房协议，并分三期通过现金方式支付了全部价款并占有涉案房屋。但仅提交了盛立亚房地产公司出具的收据，而未提出其他相应的证据，法院对其是否支付价款无法核实。其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定中关于支付价款的要求，故法院对其异议不予支持。2019年4月23日，吉林市中级人民法院作出（2019）吉执异198号执行裁定书，裁定：驳回案外人娄长国的异议请求。一审法院认为，娄长国在盛立亚房地产公司购买房屋，双方于2014年12月16日签订的《盛立亚·壹号内部认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。娄长国履行了交付购房款的义务，盛立亚房地产公司也履行了交付房屋的义务。关于娄长国请求解除其与盛立亚房地产公司签订的《盛立亚·壹号内部认购书》的诉讼请求，因该请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形，娄长国提供的证据不足以证明其事实主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故此项诉讼请求，不予支持。关于娄长国请求盛立亚房地产公司返还购房款234,450元并赔偿损失；盛立亚房地产公司及盛立亚物业公司共同返还水表、预存水费300元、物业维修基金4,066元、工本费200元、物业费711元、取暖费2,710元、垃圾清运费424元、装修拆改抵押金1,000元，合计9,411元，并赔偿损失；盛立亚房地产开发公司赔偿装修损失20,032元及利息损失；盛立亚房地产公司及盛立亚物业公司赔偿2015年物业费711元、取暖费542元，合计1,253元及利息损失、赔偿2016年物业费712元、取暖费542元，合计1,254元及利息损失、赔偿2017年物业费711元、取暖费542元，合计1,253元及利息损失；董万波对盛立亚房地产公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，因上述诉讼请求是基于合同解除后才能提出的诉讼请求，法院对娄长国提出的解除合同的诉讼请求不予支持，故上述诉讼请求，不予支持。综上，娄长国的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回娄长国的诉讼请求。案件受理费3,260元，由娄长国负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2020年9月10日，一审法院向盛立亚房地产公司、盛立亚物业公司及董万波送达了本案起诉状副本。2020年7月22日，娄长国向一审法院交纳诉前保全费2,320元，一审法院作出（2020）吉0281财保29号民事裁定。本院认为，关于本案《盛立亚·壹号内部认购书》是否具备解除条件的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，因盛立亚房地产开发公司作为商品房的出卖人，其所交付的房屋因其他案件被法院查封，导致双方所签买卖合同无法实现，故娄长国的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除后的赔偿问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况及合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，双方解除合同后盛立亚房地产开发公司应赔偿娄长国为案涉房屋支付的购房款234,450元，并赔偿损失（以5万元为基数，自2013年10月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2014年9月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以84,450元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。物业维修基金4,066元、装修拆改抵押金1,000元；因盛立亚房地产公司对娄长国在一审庭审中所举房屋装修损失放弃鉴定申请，且没有举出反驳证据，故本院应采信娄长国装修损失的证据，盛立亚房地产公司应赔偿装修损失20,032元。盛立亚物业公司和董万波并非《盛立亚·壹号内部认购书》的合同相对人，对造成娄长国的上述损失理应由合同相对人盛立亚房地产公司承担。关于娄长国主张盛立亚房地产公司及盛立亚物业公司共同返还水表、预存水费、工本费、物业费、取暖费、垃圾清运费的问题，因娄长国自接受房屋后对房屋进行了占有、使用，在其占有期间所发生的上述费用理应由其自行承担，故本院不予支持。综上所述，娄长国的部分主张成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初1773号民事判决；二、娄长国与蛟河市盛立亚房地产开发有限公司签订的《盛立亚·壹号内部认购书》于2020年9月10日予以解除；三、蛟河市盛立亚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还娄长国购房款234,450元，并赔偿损失（以5万元为基数，自2013年10月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2014年9月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以84,450元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、蛟河市盛立亚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿娄长国物业维修基金4,066元、装修拆改抵押金1,000元、装修损失20,032元；五、娄长国于本判决生效后七日内将坐落在房屋返还给蛟河市盛立亚房地产开发有限公司；六、驳回娄长国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,260元，二审案件受理费5,258元，诉讼保全费2,320，合计10,838元（娄长国已交纳），均由蛟河市盛立亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年二月十九日书记员  王丽宁