西藏自治区山南市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏05民终89号   上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建军，男，1972年5月9日出生，汉族，经商，住西藏自治区山南市。   上诉人（原审被告、反诉原告）：王永刚，男，1988年10月2日出生，汉族，经商，住西藏自治区山南市。   上诉人杨建军因与上诉人王永刚租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2020）藏0502民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建军、上诉人王永刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   杨建军的上诉请求：1.请求二审依法撤销一审判决第一项，改判王永刚向其支付摊位租金53,856.00元（原判决认定47,421.00元，少认定2019年11月份租金6,435.00元，杨建军不服部分金额为6,435.00元）。2.本案一、二审的诉讼费由王永刚负担。事实和理由：一审认定杨建军自认本案免租期为2019年7月至11月共计5个月与客观事实不符。虽杨建军发过微信群信息，但其并未承诺免租期为2019年7月至11月，而是承诺2019年7月至10月共计4个月。另，杨建军作出上述承诺也是按照山南乃东区天马商贸有限责任公司（以下简称天马公司）给予的优惠政策进行承诺的。天马公司在给杨建军免租的前提下，杨建军才会给王永刚等商户免租。一审判决错误理解微信群聊记录并以此扣除杨建军2019年7月至11月共计5个月租金与客观事实不符，多扣除了2019年11月份的租金。故，2019年11月份的租金（99㎡×65元=6,435元）理应由王永刚支付给杨建军。综上所述，一审判决部分事实认定不清，应予纠正。   王永刚辩称，杨建军在微信群聊中明确写明扣除2019年7月至11月共计5个月租金。   王永刚的上诉请求：1.请求二审撤销一审判决第一、二项，并依法改判。2.请求二审撤销一审判决第四项，改判支持王永刚的全部诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费由杨建军负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定王永刚应按2元/平方米支付杨建军自2020年1月1日至2020年6月30日止的管理费（2元×99平方米×6=1,188元）缺乏证据支持。王永刚与杨建军签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》（以下简称租赁合同）中双方对管理费没有约定，杨建军提交的王永刚于2019年1月1日至2019年6月30日止支付租金的凭证，只能证明该时间段王永刚需要按2元/平方米交纳管理费，但不能据此推断王永刚在2020年1月2日之后也要按2元/平方米交纳管理费，事实上在签订合同时杨建军就告知王永刚只需交纳一年的管理费，一审庭审调查阶段杨建军也认可王永刚只需交纳一年的管理费的事实，因此，一审判决王永刚在2020年1月2日之后，还需向杨建军交纳管理费属认定事实错误。2.一审判决认定上诉人逾期交租，应承担违约责任，并据此判决王永刚应自2019年7月1日至2020年6月30日止向杨建军支付违约金1,112.5元，属于认定事实不清。因双方之间产生矛盾引起了政府相关部门的重视，在政府部门的协调下，2019年6月中旬，王永刚当着四楼所有租户的面，就减免摊位费的问题、约定解除合同条件等有关问题，承诺同意与杨建军签订《补充协议》但前提是王永刚需交纳2019年6月之前的租金，王永刚按要求交纳了2019年6月之前的租金，但杨建军未兑现承诺，导致王永刚缴纳租金不知道按什么标准，同时双方也一直对峙，逾期交租杨建军过错在前，一审认定上诉人违约，违背客观事实。二、一审适用法律错误。王永刚一审反诉解除租赁合同，一审根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称指导意见）及《中华人民共和国合同法》的相关规定认定王永刚反诉解除租赁合同不符合法律规定，驳回上诉人的全部反诉请求，属于违背立法的本意，二审应当予以纠正。该指导意见明确规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，人民法院不予支持。但是本案的王永刚并非只是一般情况下的履行困难，而是已经达到了完全交不起租金的程度，根据该指导意见王永刚可以要求解除租赁合同。三、杨建军不是本案适格的主体。根据《租赁合同》约定的内容与王永刚签订合同的主体是天马公司，而非杨建军个人，杨建军不是合同的相对方不是本案适格的主体，依法应当予以驳回。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以撤销或改判。   杨建军辩称，对王永刚的上诉理由不予认可，本案是涉及的管理费系天马公司统一收取，并非其个人收取。   杨建军向一审法院起诉请求：1.由王永刚支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金139,728.00元（每月按11,644.00元计算，共计12个月）；2.由王永刚支付滞纳金7,300.00元（每日按20元计算，自2019年7月1日至2020年6月30日，共计365天）；3.由王永刚负担本案诉讼费用。   王永刚向一审法院提出反诉请求：1.要求解除与杨建军之间签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》；2.由杨建军返还押金450,000.00元；3.由杨建军负担本案诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2017年7月14日天马公司作为建设单位取得项目名称为：天马商贸中心（一期），建设位置为：萨热路号天马综合市场院内，建设规模为：地上**、地下停车场共49,218.47平方米的编号为建字第542221201700026号的《建设工程规划许可证》。同年9月13日取得山南市天马商贸中心建设工程（一期）的编号为542200201709130301的《建筑工程施工许可证》。2018年7月1日案外人天马公司与杨建军签订《天马商贸中心四楼租赁协议》，约定由天马公司将商贸中心四楼出租给杨建军，租赁期限为15年，即2018年7月1日至2033年6月30日。2019年1月1日杨建军以天马公司名义与王永刚（乙方）签订《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，合同约定由甲方将萨热路号天马市××楼、17、18号摊位出租给乙方，摊位总面积为158.5㎡（含公摊面积），租赁期限为五年即自2019年1月1日至2023年12月30日止，租金按面积计算，每平方米每月80元，每月租金共计7920元，租金支付方式为每月5日前一次性缴清当月租金，如未按约支付当月租金每日按20元收取滞纳金。并约定乙方有意租赁甲方摊位，在签订正式合同前，自愿支付押金450,000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款的甲方处加盖有天马商贸中心四楼专用章，乙方处有王永刚的签字。庭审中双方自认合同中约定的每月租金7920元是按实际面积99㎡计算，即（99㎡×80=7920）。2019年1月1日，王永刚向杨建军交纳摊位押金450,000元。庭审中杨建军自认王永刚已支付自2019年1月1日至同年6月30日期间的摊位租金。2019年12月9日杨建军在名为“天马商贸中心四楼办公室”的微信群里发送了一份内容为：“四楼各商户：原来7月份之前所商量好的是以11月份开始缴摊位费的，但是11月份公司没有通知，现在12月份开始缴摊位费按原来所说好的在原来的每个平方上少15元。另外：7至11月份的每个平方2元的管理费公司是没有免的这次一律缴清，望各商户相互转告并合作”的通知。另查明，2020年9月22日案外人天马公司出具一份内容为“兹有杨建军，男，汉族，为我公司名下天马商贸中心（天马一期）四楼租赁承包人，租赁期限为15年，承包人可以对租赁区域进行转租或分包”的证明。再查明，案涉三个摊位至今由王永刚承租，且王永刚在庭审中自认自2019年7月至今未支付摊位租金。   一审法院认为，《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》中甲方虽为天马公司，且合同落款处加盖有天马商贸中心四楼专用章。但天马公司出具的证明上明确记载杨建军系天马商贸中心（天马一期）四楼承包人，对租赁区域有转租或分包权，庭审上杨建军称合同上加盖的天马商贸中心四楼专用章是杨建军为了方便管理使用的章子，天马商贸中心四楼不具有独立的诉讼主体资格。且庭审中王永刚，自认案涉三个摊位是由杨建军交付给王永刚，王永刚交付押金及交付租金的相对方均为杨建军，且本案中王永刚要求解除案涉合同的相对方也是杨建军。根据双方的庭审陈述及提交的证据足以表明《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的实际出租方为本案杨建军。故本案的合同相对方为杨建军与王永刚，双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，一审予以确认。   本诉部分：一、关于杨建军要求由王永刚支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金97,416元（每月按8188元计算，共计12个月）的诉讼请求。庭审中杨建军确认所主张的租金97,416元是按每月每平方米82元计算（包含每平方米租金80元及管理费2元）。根据双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，约定的租金为每平方米每月80元，租赁期限为自2019年1月1日至2023年12月30日止，且庭审中双方自认摊位租金按实际面积即三个摊位的总面积99㎡计算。首先，该合同约定的租金虽为每平方米每月80元，但根据杨建军在名为“天马商贸中心四楼办公室”的微信群里发送的通知，杨建军承诺自2019年12月起将租金每平方米80元降为每平方米65元且承诺减免自2019年7月至同年11月期间的租金。其次，该合同对管理费虽未明确约定，但根据杨建军提交的天马商贸中心四楼收款收据，王永刚自2019年1月1日至2019年6月30日期间支付的每月租金为8118元（99㎡×82=8118元），且王永刚在庭审中认可支付自2019年7月1日至11月30日止的管理费。虽王永刚辩称管理费只需交一年，但对此王永刚并未提交相关证据予以证实。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及该法第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，王永刚应向杨建军支付自2019年7月1日至同年11月30日止的管理费990元（2元×99㎡×5月=990元），并支付自2019年12月1日至2020年6月30日止的租金46,431元【67元（含租金65元及管理费2元）×99㎡×7月=46,431元】，故一审对杨建军的该项诉讼请求中47,421元，予以支持。   二、关于杨建军要求由王永刚支付违约金7300元（每日按20元计算，自2019年7月1日至2020年6月30日，共计365天）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，因王永刚未按约履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》中虽约定“如未在5号之前缴清租金者甲方按每日20元收取滞纳金”，但庭审中王永刚以约定的违约金过高为由提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本案中杨建军的实际损失为王永刚逾期支付租金的利息损失，杨建军主张的违约金7300元高于造成的实际损失，故一审对杨建军主张的违约金予以调整。参照《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，本案的违约金应当按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。杨建军承诺减免自2019年7月1日至同年11月30日期间的摊位租金，故该期间不产生违约金，结合杨建军主张的违约金起止时间，本案的违约金计算时间为自2019年12月1日至2020年6月30日止，产生的违约金为1,112.5元（自2019年12月1日至2020年2月19日期间的违约金为：未付租金47,421元×4.15%÷365天×81天＝436.7元、自2020年2月20日至同年4月19日期间的违约金为：未付租金47,421元×4.05%÷365天×60天＝315.7元、自2020年4月20日至同年6月30日期间的违约金为：未付租金47,421元×3.85%÷365天×72天＝360.1元）。故一审对杨建军的该项诉讼请求中的1,112.5元，予以支持。   对于王永刚辩称的杨建军诉讼主体不适格且本案合同效力待定的辩解意见，与庭审查明的事实不符，一审未予采信，但其辩称的杨建军承诺自2019年7月起租金降为每平米65元，并承诺减免自2019年7月至11月共计五个月的租金，故减免的租金应当予以扣除的辩解意见，与庭审查明事实相符，一审予以采信。   反诉部分：一、关于王永刚要求解除与杨建军之间签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的诉讼请求。王永刚以因该中心二期工程项目施工期间严重影响本案涉及的一期项目的整体运营和租户的摊位经营，且项目宣传、管理等方面存在诸多问题，又受“新冠肺炎”疫情影响，使得王永刚经营惨淡，严重亏损，无力支付租金，客观上已无法继续履行合同为由要求解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定，王永刚以受疫情影响，无力支付租金为由，要求解除合同的请求，不符合法律规定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，王永刚以项目宣传、管理等方面存在诸多问题，严重影响王永刚摊位经营为由，要求解除合同的请求也不符合法定解除条件，且针对解除合同双方也未在《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》进行约定。故王永刚的该诉讼请求，于法无据，一审未予支持。   二、关于王永刚要求由杨建军返还押金450,000元的诉讼请求。根据双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》第六条：“如甲方违约，则在无任何赔偿的前提下，甲方无偿退回乙方的押金”及“合同期内，因国家政策或者政府原因，需要对市场经营进行调整或新的改造时，甲方有权终止合同，但未完成的合同期时间的租金即押金可以退换乙方”的规定，本案并未达到合同约定的返还押金条件，故王永刚的该诉讼请求，一审未予支持。   对于杨建军辩称的，王永刚的反诉请求不符合解除合同的法定条件的辩解意见，一审予以采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出如下判决：一、由王永刚自本判决发生法律效力之日起十日内，向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金47,421元；二、由王永刚自本判决发生法律效力之日起十日内，向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的违约金1,112.5元；三、驳回杨建军的其他诉讼请求；四、驳回王永刚的全部反诉请求。本诉案件受理费2,394.32元，由杨建军负担1,292.92元，由王永刚负担1,101.4元。反诉案件受理费4025元由王永刚负担。   本院二审期间，杨建军与王永刚围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨建军提交了第一份证据：《证明》一份，拟证明天马公司向其免租时间为2019年7月至10月30日，共4个月的事实。王永刚质证认为，杨建军在天马商贸中心四楼群中明确写明了从12月开始交租的事实，且该份证据是杨建军与天马公司的事情与本案无关，故对三性及证明目的不予认可。第二份证据：《告知函》一份，拟证明天马公司每平方收取两元管理费的事实。王永刚质证认为，该证据是杨建军与天马公司的事情与本案无关，且双方合同中并未约定管理费，故对三性及证明目的不认可。   本院认证认为，杨建军提交的两份证据与本案无关，故对证据的三性及证明目的不予采纳。   王永刚提交的第一份证据：《证明》一份；拟证明四楼其他的商户向杨建军交纳押金，其交纳45,0000元押金的事实。杨建军对该证据的三性及证明目的予以认可。第二份证据：王永刚申请本院向杨建军调查的《调查笔录》一份，拟证明杨建军承诺交纳6月之前的租金就签订补充协议，但至今未签订。杨建军质证认为，摊位租金已每平方减少了15元，承诺过重新签订合同而非签订补充协议，故对该证据的三性认可，证明目的不予认可。   本院认证认为，对王永刚提交的第一份证据的三性及证明目的予以认可。第二份证据的三性认可，证明目的不予采纳。   二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。   本院认为，结合双方当事人的诉辩及举证质证，归纳本案争议焦点为：1.杨建军是否本案适格主体；2.涉案合同是否解除；3.王永刚向杨建军支付摊位租金多少；4.王永刚是否需向杨建军支付违约金、管理费。   本院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同。   针对争议焦点杨建军是否本案适格主体问题。涉案天马商贸中心的所有权人为案外人天马公司，2018年7月1日天天马公司与杨建军签订的《天马商贸中心四楼租赁协议》，天马公司将天马商贸中心四楼整租给杨建军，合同期内承包人杨建军有权对租赁区域进行转租或分包。且案涉《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，虽首部列明甲方为天马公司，乙方王永刚，尾部甲方处盖有天马公司四楼专用章，乙方王永刚签字捺印，但从案涉合同的前期协商、具体签约均由王永刚与杨建军共同协商达成，摊位租金及押金等都是向杨建军交纳。且王永刚一审反诉解除合同的相对方也是杨建军。故本院认为，案涉合同相对方为杨建军与王永刚，杨建军作为本案的权利人主张权利，主体适格。王永刚提出的杨建军不是本案适格主体的主张不成立，本院不予支持。   针对争议焦点涉案合同是否解除问题。合同解除要么约定解除，要么法定解除。本案中，双方在合同中并未约定解除事项。王永刚提出受疫情影响生意惨淡，无力支付租金要求解除合同的主张，亦不符合法定解除条件，且对该主张并未提供相应证据来证实，应承担举证不能的不利后果，故王永刚解除合同的主张，本院不予支持。   针对王永刚向杨建军支付摊位租金多少问题。本案中，王永刚一审提交的微信聊天截图能证实减免摊位租金时间为2019年7月至11月，共计5个月的事实。虽杨建军主张减免租金为2019年7月至10月，共4个月，并提交了证据，但其提交的证据无法证实其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的不利后果。故对杨建军的该上诉主张，本院不予支持。   针对王永刚是否需向杨建军支付违约金、管理费问题。对于违约金，王永刚提出因杨建军未签订补充协议，不知按什么标准交纳租金，故逾期，杨建军存在过错的主张。本院认为，王永刚一审提交的微信截图能证实，摊位租金有原先每平米80元降为每平米65元的事实。故王永刚至今未交租的行为，已构成违约，应承担违约责任。一审中杨建军提出的违约损失高于实际损失，一审法院按照有关规定对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以确认。故王永刚的该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对于管理费，双方签订的案涉合同中针对管理费内容未进行约定，但在案证据能证实王永刚自2019年1月1日至2019年6月30日期间支付了管理费，对此王永刚也予以认可。王永刚虽主张双方口头约定管理费只需交纳1年，但未提交任何相关证据证实，应承担举证不能的不利后果，故对该主张本院不予支持。   综上所述，上诉人杨建军、上诉人王永刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8,828元，由杨建军负担50元，由王永刚负担8,778元。   本判决为终审判决。   审  判  长   巴桑卓玛   审  判  员   泽登卓嘎   审  判  员   拉  琼   二〇二一年二月四日   法 官 助 理   黄 菊 英   书  记  员   白玛曲宗