安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021）皖0104民初432号 原告：合肥嘉信物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区岸上玫瑰花园****商业**，统一社会信用代码91340100MA2MY3K95M。 法定代表人：朱毅，总经理。 委托诉讼代理人：黄显发，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天祥，安徽至达律师事务所律师。 被告：徐军，男，1968年6月2日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 被告：王维香，女，1969年7月19日出生，汉族，住合肥市经济技术开发区。 原告合肥嘉信物业管理有限公司与被告徐军、王维香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）的委托诉讼代理人黄显发，被告徐军、王维香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4849元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告系岸上玫瑰小区NA-1楼401室的业主，该房屋建筑面积为100.39平方米。2005年9月12日，合肥天成物业管理有限公司（以下简称天成物业）与安徽瑞城置业有限责任公司（以下简称瑞城置业）签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定由天成物业对岸上玫瑰小区实行前期物业管理，随后天成物业进驻并提供物业管理服务。2013年9月30日，天成物业撤离小区。自2012年1月1日至天成物业撤离时，被告尚欠物业服务费1265元，后天成物业将对被告的债权转让给原告，由原告进行催收，天成物业也及时将债权转让的相关内容书面告知了被告。 2013年10月1日和2016年10月1日，原告与岸上玫瑰业委会分别签订了《物业服务合同》，合同期限为2013年10月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2019年9月30日，约定物业费的标准为多层住宅每月每平方米0.7元，物业费实行包干制按半年预缴形式缴纳，业主应在每年1月31日前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用。按半年缴纳物业服务费的，业主逾期缴纳，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供了优质、规范的物业管理服务，但被告自2013年10月1日起至今无故拖欠物业服务费，截止2017年12月31日，被告拖欠物业服务费3584元。期间，原告曾多次上门、张贴费用缴交提醒单及打电话等方式向被告催要，均无效果，致使原告的物业管理受到严重影响。综上，为维护原告的合法权益，原告特具状法院，望判如所请。 被告徐军、王维香辩称：答辩人从来没有恶意拖欠物业费的主观故意，自2007年入住至2012年，答辩人一直按时缴纳物业费，实在是嘉信物业公司置业主根本利益于不顾，对答辩人的家庭生活造成极大的伤害和困扰，因此不但不能交纳物业费，而且还将保留追索赔偿的权利。一、关于拒缴物业费的原因。答辩人是2007年装修完房屋入住的，入住后即发现南阳台及东侧墙体有渗水现象，多次联系天成物业报修却一直不予理睬，这也是答辩人拒缴2012年物业费的原因。2013年嘉信物业进驻后，答辩人又多次找其协商，依然不作为。而在楼下107商铺发现墙体渗水要求维修后，嘉信物业组织施工队三次进行维修，在2013年3月第一次维修时，由于施工队野蛮施工，将西侧女儿墙部位的保温层和防水层整体破除，并做成斜坡，破除部位距离答辩人厨房墙体仅约1.2米，导致2014年2月的一场大雨后，答辩人家的整个地板被浸泡，造成装修好的房子面目全非，为此答辩人多次找嘉信物业交涉和索赔，嘉信物业依然拒不理睬，最终诉诸法院，获赔了4万余元。但渗水问题始终没有得到解决，给答辩人的精神造成损害。二、关于嘉信物业的服务资质问题。嘉信物业与小区第二届业委会是私自签订合同的，第二届业委会本身合法性就饱受质疑，没有按照法律规定的程序进行投票选举及备案，因此嘉信物业与岸上玫瑰小区业委会所签订的合同是完全无效的。三、关于诉讼时效的问题。嘉信物业撤离小区已过三年，不仅超过了《民法通则》规定的二年诉讼时效，甚至超过了《民法典》所规定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，徐军、王维香于2007年8月30日购买了位于合肥市政务区房屋一套，该房建筑面积为100.39平方米，系两被告按份共有，双方各占50%份额。岸上玫瑰小区的前期物业服务系开发商委托给合肥天成物业管理有限公司进行管理服务，天成物业公司服务至2013年9月30日撤出小区，两被告该期间拖欠天成物业公司2012年1月1日至2013年9月30日的物业费1265元。自2013年10月1日至2017年12月31日由小区业委会通过签订物业服务合同的形式，由原告嘉信物业公司提供物业服务。该期间的物业费3584元，两被告以原告维修野蛮施工致地板被水浸泡、墙面渗水未解决、物业服务合同无效、超过诉讼时效等理由拒绝缴纳。 另查明，2013年9月30日，天成物业公司撤出时与嘉信物业公司签订协议一份，约定天成物业公司将债权债务一并转让给嘉信物业公司。2015年9月29日，天成物业公司与小区业委会共同发出公告称：天成物业公司将享有的物业费、能耗费等债权转让给嘉信物业公司，特发此公告予以告知，并对相关债务人发放了《债权转让通知书》，望各位业主自接到通知书之日起与嘉信物业公司联系，核实并偿还上述债权，嘉信物业公司依法对上述债权享有对相关债务人的追偿权利。庭审中原告称在转让协议签订当日将债权转让通知书张贴于被告家的入户大门，于2015年9月30日将公告与协议张贴于小区公告栏，并对上述张贴的通知、公告、协议等用手机拍照留存。但原告庭审中未能提供拍摄照片的原始载体。同时原告提供的催缴物业费的照片均未提供原始载体。 又查明，根据被告在庭审中的陈述及举证反映，被告所有的401室楼下即为商业107室业主，在天成物业公司及嘉信物业公司服务期间，107室业主均要求物业维修房屋漏水问题。因与被告接壤的商业107室屋面西侧防水层及与401室北侧厨房墙体交接处防水层被2013年3月、12月的两次维修施工破坏，导致屋面雨水直接从被告房屋北侧墙体渗入室内，室内装修霉变、受损。为此被告与嘉信物业公司、107室业主协商未果后将其诉至本院，经判决由107室业主赔偿两被告4万多元，原告公司未承担责任。现被告认为漏水问题仍未解决，故拒绝缴纳物业费。 上述事实，有原告提供的原告营业执照副本复印件一份、不动产登记信息查询单、被告身份证复印件、房屋发放钥匙通知单、前期物业管理委托合同、物业服务合同书、协议、公告、服务收费许可证、服务价格登记证、照片打印件，被告提供的物业服务合同（部分复印件）、房屋受损照片、损失评估报告及渗水鉴定报告复印件等，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，原告诉请的债权基础法律关系分为两部分，一部分为债权受让取得，另一部分为合同约定取得。因此需要对两部分债权的合法性分别进行认定。首先应对嘉信物业公司受让取得的债权即物业费1265元是否有效的问题进行判断，根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。从本案来看，原告提供的向债务人发出转让通知书的照片为复印件，未能提供原始载体，因而不能达到证明其已履行了通知义务的证明目的，因此债权转让对债务人不发生效力，原告无权向被告主张2012年1月1日至2013年9月30日的物业费1265元。其次对原告在提供物业服务期间的物业费是否超过了诉讼时效问题的判断。因原告依据合同自2013年10月1日起对被告所在小区提供了物业服务，原告主张的2013年10月1日至2017年12月31日期间的物业费3584元，有事实和法律依据，且被告对物业费的数额亦无异议，应为合法有效债权，该期间的物业费缴纳应当作为一个连续性的整体看待，故应从2018年1月1日起开始计算诉讼时效期间，该部分物业费未超过三年的诉讼时效，被告应当缴纳。关于被告辩称的物业服务合同无效的问题，因其未提供证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告徐军、王维香于本判决生效之日起三日内支付原告合肥嘉信物业管理有限公司2013年10月1日至2017年12月31日期间的物业费3584元； 二、驳回原告合肥嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取25元，由被告负担20元，原告负担5元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员  赵卫东 二〇二一年二月二十日 书记员  刘舒婷 附本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。