贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终30号上诉人（一审原告）：唐洪江，男，1974年10月12日出生，汉族，户籍地址贵州省麻江县，现住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：甘朝霞，女，1975年8月28日出生，侗族，户籍地址贵州省黎平县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：董伦慧，女，1987年3月26日出生，汉族，户籍地址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。系业主代表。委托诉讼代理人：吴昌龙，男，1988年6月29日出生，苗族，住贵州省凯里市。系业主代表。被上诉人（一审被告）：凯里市新境界房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市小高山路**。统一社会信用代码：915226015650034797。法定代表人：罗丁文，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张斌，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人甘朝霞、唐洪江因与被上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称“新境界公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经本院传唤，上诉人的委托诉讼代理人董伦慧、吴昌龙，被上诉人新境界公司的法定代表人罗丁文及委托诉讼代理人张斌到庭参加庭询、质证。本案经院审判委员会讨论决定，现已审理终结。上诉人甘朝霞、唐洪江上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对“上诉人要求被上诉人立即向上诉人交付商品房产权转移登记的有关文书，协助上诉人及时办理商品房产权转移登记”的诉讼请求不予支持，适用法律错误。二、一审法院将逾期办证违约金调整为购房总价款的日万分之零点五，适用法律错误，违反公平原则。新境界公司未作出答辩，但在庭询时口头辩称，1、一审未查清逾期办证原因。此次合并审理的32个案件（即32户）中，有24户存在违建，是上诉人的原因导致未能及时办理初始登记，被上诉人不应当承担逾期办证的过错。上诉人违建导致需要整改，户数超过小区总户数的50%。2、由于疫情原因，如果逾期办证违约金按日万分之零点五来讲也属于超高。如果承担违约责任的话，逾期办证违约金按日万分之零点五是合理的。如果把违约金提高了，也要把责任归于违规搭建的业主。凯里市自然资源局也给被上诉人下达整改通知书，由于主体工程验收合格过后，上诉人急忙于装修导致现在存在过多的违建搭建，被上诉人无法进行拆除恢复正常状态。因办理规划验收合格后才能进行产权登记，将逾期办证违约金提高不利于矛盾的解决。综上，无法办理初始登记的原因是由于上诉人违规搭建行为造成的，被上诉人不应当承担违约责任，应当由上诉人自行承担。甘朝霞、唐洪江向一审法院起诉请求：1、判令被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，即被告立即向原告交付商品房产权转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记；2、判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金55909元（372730元×0.0001×1500天，暂计至2020年5月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为：合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年4月18日；三、合同约定买卖标的物：凯里市凯麻高速公路北侧、东升公司宗地南侧逸景高山一期工程第7幢1单元1层1-1-2号房屋；四、合同价款：378000.00元；五、合同价款的实际支付情况：原告已支付372730.00元；六、合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2015年9月30日前；七、合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；八、涉案房屋使用情况：已装修入住；九、房屋权属登记情况：涉案房屋所属房屋目前尚未具备办证条件。一审法院认为，1、关于原告主张被告立即向原告交付商品房产权转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记的诉请，因被告办理商品房所有权初始登记的条件尚未成就，至今未能办理，且办理时间亦未能确定，故原告的该项诉请该院不予支持。2、关于原告主张被告支付违约金的问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。双方所约定日0.1%的违约金明显过高，综合考虑当地房地产市场的实际情况，该院酌情调整逾期办证违约金为购房总价款的日万分之零点五。因涉案房屋为已竣工房屋，计算时间应从原告、被告签订合同之日2016年4月18日起90日后开始计算，即为2016年7月18日至原告诉求的2020年5月31日，共计1413天，故违约金的计算应为原告已付购房款372730.00元×0.05‰×1413天=26333.00元，原告诉请超出部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告甘朝霞、唐洪江2016年7月18日至2020年5月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金26333.00元；二、驳回原告甘朝霞、唐洪江的其它诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为599元，由原告甘朝霞、唐洪江负担299元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担300元。本院二审期间，上诉人提交如下证据材料：一、黔东南州中级人民法院（2019）黔26民终980号、981号民事判决，拟证明：法院应当同案同判。1、被上诉人立即完善自身手续，将产权转移登记相关文书交给上诉人，并协助上诉人办理房屋所有权证。2、逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金按日万分之一计算。二、逸景高山小区的时任物业服务企业贵州省荣华物业服务有限公司的《收款收据》，拟证明业主不存在违规搭建行为，否则荣华物业公司也不可能退还相关业主的装修保证金。被上诉人新境界公司提交如下证据材料：一、《凯里市自然资源局关于对逸景高山违规行为进行处罚的函》（凯自然资函〔2020〕555号），拟证明：凯里市自然资源局发函给凯里市综合行政执法局处理逸景高山小区业主违建。二、《凯里市综合行政执法局关于对逸景高山项目存在问题进行整改的函》（凯综行执函〔2020〕520号）。拟证明：凯里市综合行政执法局发函给被上诉人处理业主违建。三、被上诉人新境界公司于2020年10月15日提交凯里市自然资源局的《规划验收申请》，拟证明：被上诉人提交申请书后，凯里市自然资源局才下发了《关于对逸景高山违规行为进行处罚的函》，因业主违建未整改，无法通过凯里市自然资源局的竣工规划核实，所以无法办理初始登记。本院依职权向凯里市自然资源局调取如下证据材料：一、2014年7月31日、2014年9月17日《凯里市规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（凯规发〔2014〕49号）和（凯规发〔2014〕57号）。二、2017年5月9日《凯里市国土资源和规划管理局关于对逸景高山商住楼项目立即进行整改的通知》（凯国土规划发〔2017〕21号）。三、2017年6月19日《凯里市国土资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的再次通知》（凯国土规划发〔2017〕42号）。四、2020年12月25日《凯里市自然资源局关于对逸景高山违规行为进行处罚的函》（凯自然资函〔2020〕555号）。同时本院分别于2021年1月27日、2021年1月29日向凯里市自然资源局出具《协助调查函》，就逸景高山小区截至目前是否已经办理初始登记及其未能办理的原因，上诉人是否存在违规改扩建情况等相关待证事实，请求该局予以核实并提供相关书面印证材料。经本院组织质证，被上诉人新境界公司对上诉人提交的证据的质证意见为：对证据一以不符合证据的来源形式不予质证；对证据二意见为与被上诉人无关。上诉人对被上诉人新境界公司提交的证据的质证意见为：对证据一、二的真实性认可，但认为不能成为被上诉人推卸责任不办证的原因。对证据三说明是由于被上诉人的原因才导致没有验收成功。上诉人与被上诉人新境界公司对本院依职权调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，对上诉人与被上诉人新境界公司分别提交的二审新证据材料及本院依职权调取的证据材料，本院将结合全案证据予以综合认定，并在二审所另查明的事实部分予以阐述。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，一、凯里市自然资源局根据《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》第十一条：“建设工程不符合本办法第八条规定的，城乡规划行政主管部门应当依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定要求建设单位进行整改。整改后符合规定的，方可办理建设工程竣工规划认可手续；整改后仍不符合规定的，城乡规划行政主管部门应依法进行处罚，直至符合处罚要求后，方可按程序办理建设工程竣工规划认可手续。”和第十二条：“建设工程未取得贵州省建设工程竣工规划认可证的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得办理建设工程竣工验收备案，房地产行政主管部门不得办理房屋权属证书。”的规定，针对被上诉人新境界公司开发的逸景高山小区商住楼项目以存在部分业主违规改扩建且在下发多次整改通知，并由凯里市综合行政执法局开展执法检查上门做违建业主工作后至今仍未经整改的情况，截止目前尚未对逸景高山小区商住楼项目出具竣工规划核实意见（即竣工规划认可证）。这是逸景高山小区商住楼项目进而无法取得竣工备案，无法办理初始登记的主要原因。二、针对上诉人二审庭询提出的被上诉人新境界公司逸景高山小区项目3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼存在变更规划用途，即办公用房变更为商业用房的问题，本院书面函询凯里市自然资源局，该局于2021年1月27日书面复函本院：目前未接到逸景高山项目变更用途的相关材料。三、凯里市自然资源局根据本院于2021年1月29日出具的《协助调查函》，对上诉人甘朝霞、唐洪江购买的逸景高山一期工程第7幢1单元1层1-1-2号房屋作出违建认定，违建认定事由：1、拆除次卧飘窗，占用公共绿地，浇筑阳台板，与厨房阳台相齐；2、封闭厨房阳台。本院经多次组织双方调解，因上诉人明确表示不同意调解，本案调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定可知，在二审程序的价值取向和功能定位上，对当事人处分权的尊重与法律严肃性的确保、对解决纠纷的追求和对纠正错误的重视，都是不可偏废的，必须综合平衡。因此原则上，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，以尊重当事人的处分权，实现二审程序的纠纷解决功能。虽然被上诉人新境界公司二审当庭提出的“逸景高山小区存在部分业主违建，是导致被上诉人无法办理逸景高山小区初始登记的唯一原因，基于业主对无法办理初始登记存在过错，被上诉人不因此承担业主诉请的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金”，但被上诉人新境界公司对此未提出上诉，故根据上述法律规定，本院对被上诉人新境界公司的该答辩意见不作审查。据此，本案的争议焦点：一、上诉人一审诉请的“新境界公司立即向业主交付商品房产权转移登记的有关文书，协助业主及时办理商品房产权转移登记”应否支持；二、一审法院将上诉人在一审诉请的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金调整为日万分之零点五是否妥当。关于争议焦点一，本院认为，根据现有证据已经查明，新境界公司开发的逸景高山小区项目因部分业主违建问题尚未完成整改，进而无法由凯里市自然资源局出具竣工规划核实意见，进而无法取得竣工备案表，无法办理初始登记，且办理初始登记时间截至本案作出判决时尚无法确定，故上诉人一审诉请的“新境界公司立即向业主交付商品房产权转移登记的有关文书，协助业主及时办理商品房产权转移登记”的逻辑前提尚不具备。因此，一审法院据此判决对业主的该项诉讼请求不予支持，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，首先，我国是成文法国家而非判例法国家，本案理论上并不受在先其他生效判决拘束。其次，上诉人提交的本院生效的（2019）黔26民终980号、981号两份民事判决的案情与本案的案情、当事人的诉请主张、答辩意见、证据提交及人民法院根据现有证据所查明认定事实并未完全相同，据此所作裁判也并不能完全相同。再次，一审法院依照当时现行有效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定精神，结合上诉人在一审起诉时并未举证证明其实际损失数额，在双方《商品房买卖合同》约定的违约金标准基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金为按日万分之零点五计算，合理衡平双方利益，并非不妥。综上所述，上诉人甘朝霞、唐洪江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1198元，由上诉人甘朝霞、唐洪江负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月四日书记员 吴光耀