河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8986号上诉人（一审被告、案外人）：洛阳博勋地产有限公司，住所地洛阳市老城区九都东路与定鼎路交叉口东南角水岸国际售楼部。法定代表人：胡龙。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告、申请执行人）：卢瑶瑶，男，1992年5月18日生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审第三人）：马超，1986年8月16日生，回族，住洛阳市老城区。上诉人洛阳博勋地产有限公司因与被上诉人卢瑶瑶、马超执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1189号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人洛阳博勋地产有限公司委托诉讼代理人谌艳杰、被上诉人卢瑶瑶、委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加诉讼，被上诉人马超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人洛阳博勋地产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判为“驳回原审原告卢瑶瑶的全部诉讼请求(即停止对位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产的执行)；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定本案基本事实错误。案涉房产所有权人为洛阳博勋地产有限公司,而非第三人马超,马超并未取得案涉房产的所有权,原洛阳市老城区人民法院对案涉房产的查封时属于预查封,博勋公司有权行使对案涉房产的解除权,现案涉房产《商品房买卖合同》已经生效判决判定解除,针对该案涉房产的执行行为应当停止,案涉房产属于博勋公司所有,马超仅为案涉房产预告登记买受人,马超自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记,且双方之间的合同也经生效的(2019)豫0302民初1595号民事判决判定解除,预告登记已经失效。虽然案涉房产已被老城区人民法院采取预查封措施,法院预查封标的物的预告登记已经失效,预查封无法转为正式查封,涉案房产已经不能按照预期过户登记至周滨名下,该房产的所有权人仍应当为博勋公司。原审法院在认定案涉房产为博勋公司的前提下准予执行案涉房产,明显认定基本事实错误,应当终止对该房产的执行行为。二、原审法院适用法律错误。原审法院在查明案涉房产所有权人为洛阳博勋地产有限公司名下的情况下,准予执行案涉房产明显适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定,明显适用法律错误,该条款明确规定的是“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”,该条款规定的是对标的的查封、扣押、冻结措施,但是案涉房产采取的是预查封措施,并非正式查封措施,且在案涉房产所有权人为博勋公司,案涉房产《商品房买卖合同》经生效判决解除情况下,案涉房产所有权无法转移登记在被执行人马超名下,人民法院的预查封措施无法转为正式查封措施。原审法院依据该条款准予执行案涉房产明显适用法律错误。退一步讲,本案被上诉人就案涉房产于2019年6月19日申请法院预告查封,上诉人就案涉房产起诉解除《商品房买卖合同》起诉之日为2019年9月4日,上诉人对自身权益的维护、主张没有任何过错,在案涉房产具备解除条件时第一时间以诉讼方式维护自身合法权益。上诉人就案涉房产解除《商品房买卖合同》后,在判决书生效后第一时间向洛阳市老城区人民法院申请执行,且愿意将退还给马超的购房款交由洛阳市老城区人民法院予以提存。综上,原审判决认定本案基本事实错误,适用法律错误,严重损害上诉人合法权益,特提出上诉,请求撤销原审判决,驳回被上诉人原审起诉,不得执行案涉房产。被上诉人卢瑶瑶辩称：上诉人洛阳博勋地产有限公司(以下简称“博勋公司”)所谓的事实不清、适用法律错误的上诉诉求和说法明显不能成立。本案的事实清楚,证据充分,适用法律正确,一审判决合法合情合理,应当驳回博勋公司的上诉请求,由此也清楚地说明了在之前答辩人卢瑶瑶诉本案马超借贷纠纷执行程序中,博勋公司提出的执行异议是完全不能成立的,本案应当继续执行涉案被查封的房产,同时答辩人卢瑶瑶认为博勋公司提起上诉的真正目的是想拖延本案房产被执行拍卖的时间,具体意见如下:本案之前被查封的房产是位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××号的房产,本案博勋公司能否依据与马超解除涉案房产买卖合同的判决,来阻却本案卢瑶瑶诉马超借贷纠纷执行案件中涉案房产执行,是本案的焦点问题。答辩人认为,本案博勋公司不能依据本案卢瑶瑶诉马超借贷纠纷案件中查封后的生效法律文书阻却涉案房产执行,一审法院根据本案查明的事实情况,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定,判决继续执行本案的房产,完全是事实清楚、适用法律正确的判决,合法合情合理。一、从法律依据的角度,答辩人卢瑶瑶本案执行异议之诉的诉求合法合情合理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第一款和第二款规定对此作出了明确的详细规定,即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款明确规定“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被査封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”。本案开发商博勋公司以购房人马超违约,合同的目的不能实现为由要求解除合同并获得判决支持,但博勋公司与马超解除合同的判决作出时间,明显是在本案卢瑶瑶诉马超借贷纠纷案査封涉案房产之后,博勋公司依法不能对抗卢瑶瑶申请执行马超案件中人民法院对涉案房产的执行。一审法院为啥判决继续执行本案被查封的房产,就是依据法律和事实,认定本案(2020)豫0302执异26号执行异议裁定书只是考虑到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条的规定,明显忽视了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条对本案焦点问题的针对性详细规定,该24条并没有明确规定哪种情形下解除合同判决能否阻止对涉案房产的执行,但是该26条明确规定了“执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”。因此本案一审判决是事实清楚、适用法律正确的判决。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第一款和第二款规定对另案解除合同的生效判决能否阻却执行标的问题作出了明确的详细规定,即“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。”由此很清晰的说明:如果房产査封前已有另案解除合同的生效法律文书,是有可能可以排除执行的,但是本案中博勋公司持有的（的）解除涉案房产合同的生效法律文书明显是在涉案房产的查封之后,依法明显是不得排除执行的。三、从最高法院判例的角度,最高法院判例中,其中《河南宏光正商置业有限公司与周雪花、刘国伟案外人执行异议之诉案》【(2020)最高法民申1103号】判例,也明确诠释和印证了“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”这个严格的法律规定和法定原则。最高法院的判例具备最高的指导意见和裁判的依据效力,从这一方面也说明本案一审判决是事实清楚、适用法律正确、证据充分的判决。四、从法理这个角度来讲,本案卢瑶瑶诉马超借贷纠纷案件中对涉案房产的查封即使是预查封,预查封也是实质性查封的法律性质,卢瑶瑶之所以起诉马超到法院并采取财产保全措施查封涉案房产,就是为了维护自己的合法权益,防止马超在诉讼期间转移财产和涉案房产,也为了防止马超名下的涉案房产因马超与他方之间的其他经济纠纷被查封拍卖,导致卢瑶瑶的诉讼权益即使胜诉也无法得到落实和保障。涉案房产是马超在2016年购买的,卢瑶瑶诉马超的借贷纠纷是在2019年起诉到法院于2019年6月19日查封的涉案房产,涉案房产的权属情形是全款购买的或者还是分期购买的贷款房,卢瑶瑶完全没有任何责任,卢瑶瑶也不可能在2016年马超购买涉案房产时候去阻挡马超不能分期贷款买房,无法让马超当时全款购买涉案房产，这完全不是卢瑶瑶的责任。马超在购买涉案房产之后没有按期按约偿还房贷,更加不是本案卢瑶瑶的责任。国家最高法院之所以颁布实施《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的明确规定,就是针对性的对本案执行异议之诉的情况作出的如何来判定的法律依据,就是针对本案博勋公司解除涉案房产合同的生效判决是在执行标的被查封之后的这种案件情形,给予了应当继续执行涉案房产的明确法律依据。所以很显然,本案一审继续执行涉案房产的判决是事实清楚、适用法律正确的判决。五、从情理这个角度来说,法院对纠纷案件的裁判结果不仅仅应当是合法和合理性的体现,而且应当体现法律效果与社会效果的相统一,本案一审判决正是体现出了法律效果和社会效果的统一。本案的涉案房产在马超购买的时候是在2016年,那时候涉案房产的市场价是在每平方5600元左右,现在涉案房产的市场价已经大幅度涨到每平方12800元左右,如果仅仅以马超没有按约偿还房贷诉至法院解除合同,就能抵挡卢瑶瑶诉马超执行案件对涉案房产的执行,那样才不仅是法律适用的错误,而且是会造成双方经济权益过度失衡的局面,即会造成本案执行涉案房产明明确确存在法律针对性的规定保护但得不到落实,卢瑶瑶的权益巨大受损,而另一边博勋公司获益巨大的过度失衡局面。因此,卢瑶瑶在本案博勋公司解除涉案房产合同之前的查封涉案房产的权益肯定具备优先保障权,因为卢瑶瑶执行涉案房产的情形明显具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的法定依据保障,本案博勋公司解除涉案房产合同的生效判决是不能阻却本案涉案房产的执行的。综上所述,请求二审法院依法公正审理,支持答辩人卢瑶瑶的答辩意见,驳回博勋公司的上诉请求。原审原告卢瑶瑶向一审法院起诉请求：1、请求法院准予执行位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：卢瑶瑶诉马超民间借贷纠纷一案，因卢瑶瑶提出财产保全申请，本院于2019年6月19日作出（2019）豫0302民初961号民事裁定，预查封了马超名下位于洛阳市××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1-2310号房产［预告登记证号：豫（2017）洛阳市不动产证明市00348064号-1］一套。2019年12月5日，本院作出（2019）豫0302民初961号民事判决，判决马超于本判决生效之日起十五日内偿还卢瑶瑶借款本金445000元，并支付自2019年6月9日起按月利率2%计算至实际偿还之日止的利息（以445000元为基数）。判决生效后，卢瑶瑶向本院申请强制执行，本院于2020年5月6日立案执行，案号为（2020）豫0302执290号。另查明，2016年11月18日，博勋公司与马超签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份，约定马超购买博勋公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1-2310号房产一套，随后办理了合同备案登记手续、房屋预告登记等手续。后因马超未按约定向银行偿还贷款，博勋公司开始代马超偿还贷款本息，博勋公司遂向本院提起诉讼，本院于2019年9月4日立案受理博勋公司诉马超商品房预售合同纠纷一案，2020年3月31日，本院作出（2019）豫0302民初1595号民事判决，判决解除博勋公司与马超于2016年11月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0382216）及双方关于变更贷款机构的补充协议；马超于本判决生效后十五日内将位于马超将于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1单元23层1-2310号房屋返还给博勋公司；马超于本判决生效后十五日内协助博勋公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记撤销手续及房屋预告登记撤销手续；马超于本判决生效后十五日内偿还博勋公司垫付的按揭款14477.3元；马超于本判决生效后十五日内支付博勋公司违约金52828.2元；博勋公司于本判决生效后十五日内返还马超购房款352188元；驳回博勋公司的其他诉讼请求。在本院执行卢瑶瑶与马超民间借贷纠纷一案中，博勋公司对本院查封的上述涉案房产提出书面异议，本院于2020年7月13日作出了（2020）豫0302执异26号民事裁定，裁定中止对上述涉案房产的执行。一审法院认为：博勋公司以马超违约，向本院提出解除涉案房产的商品房买卖合同，获得了（2019）豫0302民初961号民事判决书，博勋公司依据该生效判决，要求排除执行，但该判决书的时间在查封房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。故原告卢瑶瑶请求继续执行涉案房产，符合法律规定，本院予以支持。对于经人民法院生效裁判认定的博勋公司已为马超代偿的按揭款部分，原告博勋公司仅可主张从拍卖房产的变价款中优先受偿。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产。本案受理费100元，由被告洛阳博勋地产有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点在于洛阳博勋地产有限公司是否享有能够排除强制执行的实体权利。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”实践中能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权执行的效力，该种权利即为物权期待权。对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，博勋公司与马超签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定马超购买博勋公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1-2310号房产一套，且办理了合同备案登记手续、房屋预告登记等手续，该合同信息备案并进行预告登记具有对外的公示效力，马超对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当马超成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。至于马超未按约定向银行偿还贷款，博勋公司基于其代马超偿还贷款本息，因该商品房买卖合同已经登记备案，且已实际履行，博勋公司与马超之间应视为债的关系，博勋公司可以向马超另行主张购房款。关于博勋公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行问题。博勋公司以马超违约、商品房买卖合同的目的不能实现为由，起诉请求解除商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因博勋公司起诉，人民法院作出解除商品房买卖合同判决时间在执行法院查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的人民法院不予支持。故依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，博勋公司已为被执行人马超偿还的按揭贷款部分，可从拍卖房产的变价款中得到优先受偿。综上所述，洛阳博勋地产有限公司的上诉请求理由不充分，本院不予以支持，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费7975元，均由洛阳博勋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年二月六日法官助理白璐书记员岳瑞莹