河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终636号上诉人(原审原告、反诉被告):新乡县小冀棉花转运站。住所地：新乡县小冀镇工业路。法定代表人：曹庆陆，主任。委托诉讼代理人：马文新，男，该站副主任。委托诉讼代理人：陈波，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜习龙，男，1963年5月25日出生，汉族，住新乡县。上诉人新乡县小冀棉花转运站（以下简称小冀棉站）与上诉人杜习龙租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0721民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，小冀棉站委托诉讼代理人马文新、陈波，杜习龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小冀棉站上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0721民初1479号民事判决，在查明事实的基础上，判决解除双方2018年6月1日签订的租赁合同；2、在原审判决第一项的基础上增加判决杜习龙支付拖欠的30200元租金及损失2000元；3、一、二审诉讼费用由杜习龙负担。事实与理由：1、涉案租赁合同合法有效，在双方未达成一致同意变更的情形下，应按租赁合同的约定执行；2、不存在出租场地面积不足的情况，另原审判决小冀棉站出租给他人的租金由杜习龙收取，侵害小冀棉站合法权益；3、杜习龙拖欠租金至今长达七个月，已构成根本违约，小冀棉站有权解除租赁合同。杜习龙辩称：1、涉案合同约定租赁面积为4800平方米，包括饭店及轮胎店房屋；2、小冀棉站的职工房占用部分土地，另小冀棉站重复租赁，杜习龙不欠小冀棉站的租金，不应解除合同。综上，小冀棉站的上诉主张不能成立。杜习龙上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0721民初1479号民事判决，改判支持杜习龙的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及反诉费由小冀棉站承担。事实与理由：1、本案中饭店房屋2021年应收未收租赁费用应在本案中予以扣除，另原审对饭店使用房屋数量未查明；2、原审认定涉案土地方位错误，应予纠正，另双方租赁合同范围内小冀棉站的职工宿舍未拆除，影响杜习龙的生产、经营，原审未支持杜习龙反诉请求是错误的。针对杜习龙的上诉，小冀棉站辩称：1、杜习龙要求扣除饭店租赁费用没有根据，双方未形成新的协议；2、双方对职工宿舍问题已经做出处理，另职工宿舍是废弃的。综上，杜习龙的上诉主张不能成立，应予驳回。小冀棉站原审诉讼请求：1、解除双方2018年6月1日签订的租赁合同，2、杜习龙支付拖欠的78000元租金及损失2000元（后续损失直至杜习龙全部付清为止），3、诉讼费由杜习龙承担。杜习龙反诉请求：1、小冀棉站赔偿杜习龙各项经济损失120000元及利息，2、小冀棉站将合同范围内的三间职工宿舍拆除，3、小冀棉站承担诉讼费、律师费。原审查明：2017年2月20日，小冀棉站与刘爱旗签订了一份《租赁协议书》，小冀棉站将4间门面房等租给刘爱旗使用，租期一年，租金每年3500元，期限自2017年2月20日至2018年2月19日。2017年2月28日，小冀棉站与惠宾饭店签订了一份《租赁协议书》，小冀棉站将3间门面房租给惠宾饭店使用，租期一年，租金每年3600元，期限自2017年2月28日至2018年3月1日。2017年6月10日，小冀棉站与王焕永签订了一份《租赁协议书》，约定：小冀棉站将北二楼房屋租给王焕永使用，租期一年，每年租金1500元，期限自2017年6月10日至2018年6月9日。2018年6月10日，双方续租至2019年6月9日。2018年1月1日，小冀棉站（甲方）与鑫福源公司（乙方）签订了一份《租赁协议书》，主要条款有：1、甲方将空地一处租给乙方使用，租期一年；2、租金每年26000元，需提前按年度交纳；7、协议期限自2018年1月1日自2018年12月31日。2018年1月5日，鑫福源公司向小冀棉站交纳租金26000元。2018年6月1日，小冀棉站（甲方）与杜习龙（乙方）签订了一份《租赁合同书》，主要条款有：1、甲方将其院内西边约7.2（60米×80米=4800平方）亩地范围租给乙方使用，租期为10年，附使用面积图；2、合同期限自2018年6月1日至2028年5月31日止；3、租金为每年6万元，租赁期间每3年递增10%租金；4、交款方式为一年一交，乙方必须每年按照合同签订日期提前一个月交租金，逾期一个月不交，甲方有权终止合同；7、乙方为了经营需要，如需在租赁场地建设所需设施（房屋、围墙、钢构等），经甲方同意后，方可建设，合同期满，乙方不再租赁，机器设备、钢构乙方可以拆除，房屋、围墙保留。（但是，合同后没有附面积图）协议签订后，杜习龙在租赁土地修建了厂房，开始生产经营。2018年5月15日，杜习龙向小冀棉站交租金3万元。2019年1月20日，杜习龙向小冀棉站交租金6万元。2019年8月10日，杜习龙向小冀棉站交租金2000元。2020年1月16日杜习龙向小冀棉站交租金1万元。因小冀棉站与鑫福源公司签订的《租赁协议书》中约定的空地在小冀棉站出租给杜习龙的土地范围内，杜习龙自2019年1月开始向鑫福源公司收取租金。因杜习龙认为小冀棉站交付给自己的土地面积不够，不符合合同约定，要求小冀棉站将门口房屋交给自己。双方于2020年5月9日对现场进行了测量：杜习龙的东侧围墙长度约为80余米，南侧长度约60米，北侧长度约48米，北侧加上门口的房屋（即惠宾饭店、刘爱旗等用房）长度约60米。2020年5月25日，小冀棉站及其上级单位新乡县供销社领导与杜习龙进行了协调，同意由杜习龙收取门口房屋租赁人的房租。杜习龙自2020年6月开始收取房租。2020年7月17日，小冀棉站向杜习龙发出催款通知，要求杜习龙在三日内交纳该年度5月份已欠付的租金7.8万元。但杜习龙以小冀棉站与自己的合同同小冀棉站与鑫福源公司的合同存在时间重合、小冀棉站重复收取了租金，及小冀棉站收取了应由杜习龙收取的门面房房租、双方对交纳租金的时间口头变更为由，未向小冀棉站交租金。原审认为：一、2018年6月1日小冀棉站与杜习龙签订的《租赁合同书》，合法有效，双方均应按约履行。因合同后没有附使用面积图，双方对应交付的面积发生争议。原审认为，从合同条款的文义来解释，双方约定的面积“60米×80米=4800平方”是明确的，“约7.2亩”是按4800平方米所对应折算的地亩数而言，不是没有任何依据的约定。小冀棉站没有向杜习龙交付足够面积的土地，只是在2020年5月协商后才同意杜习龙收取不足部分面积上的房租，杜习龙未按约定交纳租金，并非完全基于杜习龙一方的原因，因此，小冀棉站以杜习龙违约为由请求解除合同，不予支持。二、小冀棉站将案涉土地租赁给杜习龙之前，已经将其中的部分土地租给了鑫福源公司，其中的2018年6月1日至2018年12月31日的租期与杜习龙合同的租期存在重合，小冀棉站收取了鑫福源公司该部分土地2018年6月1日至2018年12月31日的租金，又收取了杜习龙包括鑫福源公司使用土地2018年6月1日至2018年12月31日的租金，杜习龙请求将小冀棉站向鑫福源公司收取的26000元租金中的13000元抵顶自己应交纳的租金，予以支持。三、小冀棉站交付给杜习龙的土地面积不足合同约定的面积，双方2020年5月协商由杜习龙收取争议未交付的土地（门口出租房）的租金，但对该未交付土地2018年6月1日至2020年5月份的收入处理没有达成一致。原审认为，小冀棉站应当将收取该部分土地的收入交还给杜习龙或抵顶杜习龙的租金，因此，杜习龙请求该收入顶自己租金的请求，予以支持。关于该部分收入的数额，参照小冀棉站与刘爱旗、惠宾饭店、王焕永签订的协议约定的租金，计算两年，为17200元。该17200元应顶杜习龙应交的租金；杜习龙请求应顶租金的其他部分数额，没有有效证据证明，不予支持。四、杜习龙辩称双方对支付租金的时间进行了变更，小冀棉站不予认可，杜习龙也未提交有效证据证明，因此，杜习龙之后应按合同约定时间向小冀棉站支付租金。扣除可以抵顶的租金共30200元后，杜习龙应向小冀棉站支付2020年6月至2021年5月的租金47800元。五、因双方签订租赁合同前的2018年5月，杜习龙已同意租赁场地内的职工宿舍不用拆除，现杜习龙以小冀棉站未拆除职工宿舍为由请求赔偿120000元，没有事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：一、限杜习龙在判决生效之日起十日内向小冀棉站支付租金47800元；二、驳回小冀棉站的其他诉讼请求；三、驳杜习龙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由杜习龙负担1103元，小冀棉站负担697元；反诉案件受理费1350元，由杜习龙负担。二审中杜习龙提供的证据有：1、催款通知一份；2、律师函一份。证明小冀棉站改变了交款时间和方法，且杜习龙已足额支付租金。3、微信聊天记录，证明杜习龙要求收取职工宿舍租赁费，已经告知小冀棉站。小冀棉站对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，杜习龙未缴纳租金严重违约。证据2不能证明其证明目的。证据3真实性无异议，但双方已经对职工宿舍问题做出处理。小冀棉站二审中未提供新的证据。本院认证意见：小冀棉站对证据1、证据3的真实性无异议，对证据的真实性予以采纳。证据2是杜习龙单方委托形成，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，双方均提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕双方提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于涉案合同是否应予解除的问题。双方约定了相应土地面积，小冀棉站未按合同约定交付，且双方在合同履行中亦对租金缴纳等问题进行协商，结合杜习龙已在涉案土地建设厂房的情况，原审对小冀棉站要求解除合同的诉请不予支持并无不当。关于涉案租金的问题。小冀棉站未按约交付土地，结合涉案录音情况、房屋租金缴纳情况以及双方陈述，原审认定双方协商由杜习龙收取相应租金无显著错误，另小冀棉站与鑫福源公司所涉合同与涉案合同存在重合，小冀棉站不能就同一标的同一时间重复收取租金，原审依据杜习龙主张对相应租金予以抵顶并无不当，至于杜习龙主张的惠宾饭店租金扣除问题，无充分依据，不予采纳。关于杜习龙要求赔偿损失等问题。职工宿舍形成于涉案合同签订之前，且双方已对涉案职工宿舍问题做出处理，现杜习龙以小冀棉站未拆除职工宿舍而要求赔偿没有根据，不予支持。至于原审认定涉案土地方位错误的问题，应予纠正，但不影响案件实体处理。综上，小冀棉站、杜习龙的上诉主张均不能成立，原审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4261元，由新乡县小冀棉花转运站负担605元，由杜习龙负担3656元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二十二日书记员  刘 冬