江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10833号上诉人（原审被告）：苏州金世纪房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇戴溇村湘洲路**。法定代表人：徐刚，总经理。委托诉讼代理人：刘静茹，系公司员工。委托诉讼代理人：金腾飞，系公司员工。被上诉人（原审原告）：祁婷婷。委托诉讼代理人：周腾飞，系祁婷婷配偶。上诉人苏州金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）因与被上诉人祁婷婷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。金世纪公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回祁婷婷全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由祁婷婷负担。事实和理由：1.一审判决第一判项超出了祁婷婷的诉讼请求范围，缺乏事实与法律依据。一审法院在驳回祁婷婷的诉讼请求外又要求金世纪公司补偿祁婷婷损失，违反了民事诉讼法不告不理的原则。一审法院在认定金世纪公司不存在延期交付的前提下却将祁婷婷主张延期交付的理由作为金世纪补偿祁婷婷损失的依据，超出了法院自由裁量权的范围。2.一审判决对“案涉房屋经维修后仍存在部分装饰装修上的瑕疵”的事实认定错误。一审法院在未对相应部位进行鉴定的情况下，仅通过现场查看的方式不能证明案涉房屋存在空鼓问题。即使存在空鼓，只要在合理范围内也是符合国家规范的。3.一审判决金世纪公司补偿祁婷婷无事实依据且不符合合同约定。即使案涉房屋在交付时存在装饰装修瑕疵，不影响祁婷婷对案涉房屋的使用，金世纪公司也及时履行了保修责任，金世纪公司无需补偿祁婷婷。金世纪公司在合同约定及合理时间内完成了维修，根据合同约定金世纪公司无需承担违约或赔偿责任。如祁婷婷对维修成果不予认可，其应出示第三方鉴定机构出具的不合格报告，故一审判决金世纪公司承担补偿责任与合同约定不符。请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回祁婷婷的全部诉讼请求。祁婷婷二审辩称：现场问题是整个小区的系统性问题，涉及结构问题。现在问题还没有解决，物业也从未主动联系过我们。祁婷婷向一审法院提出诉讼请求：1、金世纪公司支付自2020年1月5日起至2020年7月12日（实际收房时间）止的延期交付违约金105852.89元；2、金世纪公司支付因延期交付造成祁婷婷7个月的房屋租赁费用损失14000元（2020年1月至7月，按照2000元/月标准计算）；3、诉讼费用由金世纪公司承担；4、金世纪公司支付交通费和误工费等其他经济损失约5000元。庭审中，祁婷婷增加一项诉讼请求为要求金世纪公司承担2020年1月1日至7月12日的物业费用1300元。一审法院认定事实如下：2018年2月9日，金世纪公司作为出卖人、祁婷婷作为买受人共同签订《苏州市商品房买卖合同》一份，由祁婷婷购买金世纪公司开发的位于苏州市相城区的商品房,用途为普通住房，建筑面积共88.88平方米，房屋总价款为1114241元；房屋交付条件为该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定；房屋交付时间为出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；逾期交房的违约责任为出卖人如未按合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。该合同由祁婷婷、金世纪公司分别签字签章予以确认。2018年2月10日，金世纪公司作为出卖人、祁婷婷作为买受人共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该补充协议约定双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接收房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修；买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、渗水、损坏、污染、水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由；买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人已按照合同约定履行交付义务；商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。该协议由祁婷婷、金世纪公司分别签字签章予以确认。2019年12月19日，金世纪公司取得由江苏省住房和城乡建设厅出具的《建筑工程竣工验收备案表》一份，该备案表载明“苏州金世纪房地产开发有限公司（建设单位）建设的67#，64#，57#-54#，49-46#，41-38#，33-30#，24-16#单位工程，于2019年12月12日由建设单位组织竣工验收合格”。2019年12月27日，金世纪公司取得由苏州市相城区住房和城乡建设局出具《苏州市相城区商品房交付使用通知书》一份，该通知书载明：“苏州金世纪房地产开发有限公司：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司建设的苏地2011-B-71号地块16#-24#、33#、41#、49#、57#、67#住宅项目建设工程已通过交付使用备案”。根据《苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表》显示，公安编号为5幢的楼宇对应的施工编号为22#。2019年12月28日，金世纪公司向祁婷婷寄送《房屋交付通知书》一份，该通知书载明：“尊敬的祁婷婷女士，您所购买的金双湖花园5-2507室房屋，经政府主管部门验收合格，已具备交付条件，请您至金双湖花园交付现场（物业服务中心旁）办理房屋交付手续。请您于2019-12-30来办理集中交付手续”。2020年1月5日，祁婷婷至金世纪公司处办理交房手续，并与金世纪公司的房修工程师张岩岩及另外一名销售人员共同至案涉房屋处进行验收。在验收过程中，祁婷婷提出了房屋装饰装修质量方面的问题，并形成《业主看房问题记录单》一份，载明：“项目名称金双湖花园，房号5-2507，业主姓名祁婷婷；看房日期2020.1.5；看房问题共计18项，分别为：1、厨房间（墙地砖）有空鼓，厨房间移门破损；2、阳台移门高度需图纸确认，门框与地砖之间缝隙较大，未打胶；3、客厅空调洞堵住不通；4、北卧室门槛砖空鼓，北卧室窗边腻子细部收口；5、南次卧防火门破损，线盒松动，线盒盖板缺失，大理石空鼓；6、主卧大理石空鼓，空调洞有垃圾，窗户百叶滑块导轨大小头，窗户限位器不灵敏；7、卫生间墙砖空鼓；8、踢脚线松动，需腻子收口；9、阳台污染，栏杆下口不平整，有空鼓。阳台墙面观感较差，阳台踢脚线空鼓。阳台地面砖收口待确认；10、阳台移门西侧把手存在使用功能缺陷，门框破损（右下角）；11、窗户主框污染（南次卧）；12、防火窗闭窗器未安装；13、门槛砖高度未统一；14、北卧室大理石空鼓；15、淋浴屏玻璃厚度待确认，淋浴屏门上口安装未到位；16、卫生间门框边美逢；17、过道衣框；18、保洁（精）。托管钥匙（托管钥匙有利于施工单位尽快入户维修）。确保以上18条问题于2020年1月15日前完成、保质保量”。该协议由金世纪公司的房修工程师张岩岩和另一名销售人员予以签字。当日，祁婷婷并未办理后续的交房事宜。2020年1月8日，金世纪公司物业工程师给祁婷婷发微信称：“尊敬的业主：您好，您室内报修的问题：客厅踢脚线松动，需腻子收口、阳台踢脚线空鼓、卫生间门框边美缝、北卧室窗边腻子细部收口、淋浴屏玻璃厚度待确认、淋浴屏门上扣安装未到位、过道衣柜处阳角破损已经处理完成，其余问题正加紧处理中，请您知悉”。2020年1月13日，金世纪公司物业工程师给祁婷婷发微信称：“尊敬的业主：您好，您室内报修的以上问题已经处理完成，其余问题正加紧处理中，请您知悉”。2020年1月15日，金世纪公司的物业工程师告知祁婷婷：“你们家基本上应该都处理完了，到时候你具体看一下”。祁婷婷回复：“我没钥匙怎么看呢”。2020年1月16日，祁婷婷至项目现场看房，但祁婷婷认为并未维修完毕。2020年3月2日，祁婷婷给金世纪公司的物业工程师发微信称：“张工，我们家的问题修好没？大概什么时候能交房？”；金世纪公司的物业工程师回复：“这个疫情情况，工人还没有复工，最近工人会陆陆续续复工，您的问题我们已经帮您加急了，工人来了之后会第一批先处理，你们就是加急的用户的”。2020年3月16日，金世纪公司的物业工程师给祁婷婷发微信称：“工人这个礼拜陆陆续续开始上班了，我们这边也在给施工单位施压，在三月底之前，我们要把大面的维修全部都结束掉的”。2020年4月1日，金世纪公司的物业工程师给祁婷婷发微信称：“今天我去看了，您保修的问题都处理结束了，您有空可以过来复验一下”。2020年4月19日，祁婷婷发微信称：“张工，你今天在吗，维修进度怎么样了”；金世纪公司的物业工程师回复：“我在的，您那边都维修结束了，上次不是都拍照片给你了吗”。2020年5月4日，祁婷婷发微信称：“张工，我们湖畔樾山的房子你们到底什么时候能交付给我们？明天麻烦务必回复我一下结果，实在没办法我们只能走法律程序了，你们已经延期交付太久了！”；金世纪公司回复：“您那个房子现在没啥问题，之前也和你讲过，只有一个防火门下角有一点小磕碰，您房子您随时可以过来拿的啊”。2020年5月15日，金世纪公司的物业工程师发微信称：“我和领导沟通过了，明天领导确实不在，您家里也没有影响您入住的问题，也不会影响您进家具的”；祁婷婷回复：“没交房总归不合适吧”；金世纪公司称：“我们这边按时通知您来交房了啊，我这边维修也是我们这边尽的维保义务”；祁婷婷回复：“通知归通知，不具备条件有啥用？而且都是我们在催你们”；金世纪公司再次回复：“精装房都是人工做出来的，有地方不到位的也属于正常情况的”。另查明，祁婷婷于2020年7月12日办理完毕交房手续，并取走了案涉房屋的钥匙。在审理中，为查明案件事实，一审法院组织双方当事人于2020年7月23日至案涉房屋现场查看。经查看，祁婷婷确认《业主看房问题记录单》中记录的问题，除厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓外，均已维修完毕。以上事实，由祁婷婷提供的苏州市商品房买卖合同一份、业主看房问题记录单一份、微信聊天记录截图打印件两组、金世纪公司提供的建筑工程竣工验收备案表一份、苏州市相城区商品房交付使用通知书一份、商品房买卖合同补充协议一份、苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表一份、房屋交付通知书一份、房屋交付通知书寄送物流信息截图打印件一份、微信聊天记录截图打印件一组、现场照片一份、笔录一份及庭审笔录予以证实。庭审中，祁婷婷针对其认为金世纪公司尚未维修完毕的案涉房屋厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓的问题，提供了《建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010》、《建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001》、《复合发泡水泥板外墙外保温系统应用技术规程DGJ32/TJ174-2014》各一份予以证明经维修后仍不符合质量规范。经质证，金世纪公司对上述资料的真实性均予以认可，但对于证明目的均不予认可，原因为：一是根据规范的公告均明确为非强制性条文，且亦未明确约定何为空鼓及评价是否空鼓的具体标准；二是规范规定允许房屋在合理的范围内存在空鼓；三是本案所述的质量问题是室内装修相应的问题，与外墙外保温无关。即使有关，根据现场的查看，也无法证明案涉房屋相应部位不符合上述规范要求。且即使案涉房屋存在质量瑕疵，也并不严重影响祁婷婷对涉案房屋的居住使用，也非主体结构问题，祁婷婷无权以此为由拒绝收房。一审法院经审查后认为，对该三份规范性文件的真实性予以认可，规范性文件中对房屋装修的空鼓及空鼓砖的验收规范及限制进行了规定，结合本案庭审及现场查明的事实可以看出，案涉房屋经维修后仍存在部分装饰装修上的瑕疵。一审法院认为，双方当事人之间的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。本案中主要的争议焦点为金世纪公司是否存在逾期交付的行为。根据庭审查明的事实可以看出，商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2019年12月30日前，交付条件为出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。金世纪公司分别于2019年12月19日、27日取得《建筑工程竣工验收备案表》及《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，能够说明案涉房屋符合交付条件，且金世纪公司于2019年12月28日向祁婷婷寄送了《房屋交付通知书》，也表明金世纪公司已经在约定的交付时间通知祁婷婷办理房屋交付手续。祁婷婷于2020年1月5日至项目现场办理交房手续，并在实地验房时针对案涉房屋的现状提出了存在的问题，且为了便于维修，祁婷婷将钥匙托管在金世纪公司处。后由金世纪公司针对祁婷婷提出的存在问题进行维修，且在维修过程中双方一直进行沟通，多数问题已经金世纪公司维修完毕，目前祁婷婷确认尚存在的问题是厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓。结合祁婷婷在2020年1月5日交房时所提出的问题，系属于房屋装饰装修上存在的问题，而非房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，因此双方对装饰装修产生纠纷不能成为祁婷婷拒绝接收房屋交付的理由。对于案涉房屋装饰装修存在的瑕疵，金世纪公司一直在履行后续维修的义务，只是在金世纪公司维修完毕后双方并未能对维修后的状态达成一致意见，金世纪公司对此应承担的是继续维修或者赔偿责任，但并不影响金世纪公司按期向祁婷婷进行交房的事实。对于祁婷婷认为，其是在2020年7月12日才拿到案涉房屋钥匙，因此实际交房时间是2020年7月12日的主张。一审法院经审查后认为，金世纪公司通知祁婷婷在2020年1月5日交房时即可交付房屋钥匙，当日祁婷婷未取走钥匙，是因为祁婷婷提出案涉房屋装饰装修存在瑕疵，为了方便金世纪公司上门维修而将钥匙托管在金世纪公司处。后续通过双方微信沟通可以看出，金世纪公司的房修工程师多次告知祁婷婷已维修完毕并催促祁婷婷领取房屋钥匙，可见金世纪公司并无拒绝交付钥匙的意思表示，故不能以祁婷婷实际领取钥匙的时间认定交房的时间。综上所述，金世纪公司并未存在逾期交付房屋的行为，故对于祁婷婷主张金世纪公司应支付逾期交付违约金的诉讼请求，一审法院碍难支持。对于祁婷婷主张金世纪公司支付延期交付造成祁婷婷7个月的房屋租赁费用损失14000元（2020年1月至7月，按照2000元/月标准计算）、祁婷婷主张金世纪公司支付交通费和误工费等其他经济损失5000元以及金世纪公司承担2020年1月1日至7月12日的物业费用1300元的诉讼请求。一审法院认为，根据双方签订的补充协议约定，物业管理费自交付通知书通知的交付时间起算或由买受人承担，因金世纪公司不存在逾期交付行为，故对于祁婷婷要求金世纪公司支付物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。在本案中，金世纪公司虽不存在逾期交付的行为，但案涉房屋存在的装饰装修上的瑕疵，以及长达数月的维修，确实对祁婷婷合理使用房屋造成了一定的影响，故综合本案实际情况以及双方当事人的履约情况，一审法院酌情判定金世纪公司应补偿祁婷婷10800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，一审法院判决如下：一、苏州金世纪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿祁婷婷款项人民币10800元。二、驳回祁婷婷其他的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1412元，由苏州金世纪房地产开发有限公司负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案中，金世纪公司取得《建筑工程竣工验收备案表》及《苏州市相城区商品房交付使用通知书》后，在合同约定的交付时间内通知祁婷婷办理房屋交付手续。祁婷婷认为案涉房屋存在质量问题拒绝收房，并要求金世纪公司承担相应的违约责任。本院认为，祁婷婷所提出的系案涉房屋装饰装修方面的瑕疵，不属于主体结构或严重影响其居住使用的质量问题，祁婷婷以此为由拒绝收房无合同及法律依据，一审法院认定金世纪公司不存在逾期交付行为正确。对于案涉房屋装饰装修方面的瑕疵，金世纪公司应及时在保修范围内进行维修。2020年1月5日，在案涉房屋验收过程中，祁婷婷提出了房屋装饰装修质量方面的问题，涉及问题共计18项。后金世纪公司对相关问题进行了维修，通过祁婷婷与金世纪公司物业工程师的微信聊天记录可以反映，案涉房屋涉及装饰装修质量问题的维修时间长达数月。考虑到案涉房屋需要维修项目较多，且维修时间较长，确实已经影响到祁婷婷对房屋的入住使用。为避免当事人诉累，一审法院综合实际情况酌情判定金世纪公司补偿祁婷婷10800元合理，本院予以确认。综上所述，金世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2153元，由金世纪公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年二月五日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。