黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)黑03执异29号案外人：曲红刚，男，1980年1月18日出生，住黑龙江省鸡东县向阳镇。委托诉讼代理人：韩永泉，黑龙江承霖律师事务所律师。申请执行人：朱贵友，男，1968年10月24日出生，住黑龙江省鸡东县鸡东镇。委托诉讼代理人：韩建华，鸡东县鸡东镇法律服务所基层法律服务工作者。被执行人：鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县文体楼****（前进街12委）。法定代表人:朱仁海，该公司经理。委托诉讼代理人：夏焱焱，黑龙江利和律师事务所律师。在本院执行朱贵友申请执行鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司（以下称鑫鼎公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曲红刚对本院（2019）黑03执恢3号之三执行裁定中查封的位于鸡东县鸡东镇交通大厦小区（以下称交通大厦）1单元120X室提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭审查，本案现已审查终结。案外人曲红刚称，2018年12月曲红刚与张冬亮达成口头协议，约定张冬亮将预登记在其名下的交通大厦1单元120X室出售给曲红刚。因该房是以张冬亮之名办理按揭贷款，经双方协商，自2019年1月之后的全部贷款本息由曲红刚负责清偿，另向张冬亮支付现金6万元，合计房屋价格为32万元。2018年12月27日曲红刚与物业公司签订《物业装修手册》、《物业进户手册》、《进户门安装协议书》并开始装修。2019年1月21日曲红刚与张冬亮补签了《房屋买卖合同》。房屋装修完毕后，曲红刚居住至今。曲红刚于2018年12月起偿还该房屋的银行贷款，目前仍在还款中。因案涉房屋销售预告登记在张冬亮名下，鑫鼎公司丧失了对该房屋的所有权。且曲红刚在法院查封前与张冬亮签订合法有效的房屋买卖合同，支付了合理对价并合法占有使用至今。未办理房屋产权登记非曲红刚自身原因。故请求中止对案涉房屋执行。案外人提供证据：1、2014年2月17日张冬亮与鑫鼎公司签订的《商品房买卖合同》；2、2014年7月30日商品房预收款专用票据；3、2014年7月29日张冬亮与中国工商银行股份有限公司鸡东支行（以下称鸡东工行）签订的《个人购房借款/担保合同》；4、2014年7月2日鸡西市新世纪房地产评估有限公司为委托方张冬亮出具的房地产估计报告书；5、2014年8月4日鸡东工行贷款凭证；6、2014年8月4日鸡东工行抵（质）押品凭证；7、2014年8月4日鸡东工行借款凭证；8、2018年12月27日曲红刚与宏太物业公司签订的宏太物业进户手册；9、2018年12月27日曲红刚与鸡东县宏太物业管理有限公司（以下称宏太物业公司）签订的宏太物业装修手册；10、2018年12月27日宏太物业公司为曲红刚出具的使用费收据、物业费收据2张；11、2019年1月21日张冬亮与曲红刚的房屋买卖合同；12、2019年12月—2020年8月电费缴费单；13、2019年8月28日姓名为朱凤丽的供热费收据；14、2020年11月11日曲红刚缴纳的收据一份；15、2020年-2021年度姓名为张冬亮的供热费收据；16、案外人2020年1月至2020年11月的借记卡账户历史明细清单；17、2019年2月15日曲红刚与仲丽娜签订的装修合同；18、2020年12月2日鸡东县房产服务中心出具的《关于张冬亮购买鸡东镇交通大厦房屋情况说明》。申请执行人朱贵友称，一、申请执行人与被执行人的债权经人民法院判决并生效，具有执行效力；二、案外人并不是真正的商品房买受人。1、鸡西市中级人民法院（2020）黑03执异120号执行裁定查明，张冬亮不是商品房真正的买受人，是为被执行人鑫鼎公司所有，张冬亮不享有案涉房屋的任何权利，亦无权将案涉房屋出售给案外人，案外人不能依据与张冬亮签订的买卖合同而享有案涉房屋的任何权利；2、案外人称案涉房屋贷款是其偿还不是事实。张冬亮贷款合同的真正贷款人系鑫鼎公司，还款人也是鑫鼎公司。有张金财和张冬亮在鸡东县公安局经侦大队的讯问笔录及鑫鼎公司财务帐证实；3、因张冬亮在2019年9月17日鸡东县公安局笔录和2020年11月2日提出案外人异议中均未提及案涉房屋出售给案外人，足以证明案外人主张2019年1月21日与张冬亮签订的房屋买卖合同是虚假的。三、案外人称张冬亮享有预告登记的准物权效力不能成立。张冬亮在房产管理部门的登记为预售登记，不是预告登记。不能享有案涉房屋的所有权。综上，案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不具有阻却执行的效力，应驳回案外人异议请求。被执行人鑫鼎公司称，曲红刚所购买的案涉房屋原由张冬亮按揭贷款购买，按揭贷款发放并预登记结束后，张冬亮单方面毁约，不再购买该房。为避免各方损失扩大，鑫鼎公司被迫以张冬亮名义向银行按月偿还贷款，后因鑫鼎公司资金链断裂，无力继续偿还贷款，于是要求张冬亮协助寻找买家，并由买家续还张冬亮名下未到期贷款为对价，出售案涉房屋。后曲红刚与张冬亮协商，同意购买案涉房屋并续还张冬亮名下贷款，双方签订了买卖合同并办理的有关手续。但曲红刚对张冬亮与鑫鼎公司之间的过往情况并不知情，鑫鼎公司未直接与曲红刚发生任何往来。本院查明，朱贵友与鑫鼎公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2016）黑03民初100号民事判决，判令：一、鑫鼎公司于本判决生效之日起十日内给付朱贵友剩余工程款15694675.04元；二、第三人鸡东县宏达建筑安装工程公司不承担给付负责任。如果鑫鼎公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息……。鑫鼎公司不服，提起上诉。经黑龙江省高级人民法院于2018年5月7日作出（2018）黑民终134号民事判决：一、维持鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）（2016）黑03民初100号民事判决第二项；二、变更鸡西中院（2016）黑03民初100号民事判决第一项为：鑫鼎公司于本判决生效之日起十日内给付朱贵友剩余工程款12270491.32元；三、朱贵友于本判决生效之日起十日内给付鑫鼎公司案涉土建、装饰工程的竣工验收资料；四、驳回朱贵友的其他诉讼请求。一审案件受理费……。判决生效后，朱贵友申请强制执行，本院于2018年9月3日立案执行，于2018年12月24日作出（2018）黑03执65号执行裁定，终结本案的执行。本院于2019年4月11日恢复执行，案号为（2019）黑03执恢3号，于2019年12月30日作出（2019）黑03执恢3号执行裁定，终结本案的执行。又于2020年恢复执行，本院于2020年8月17日作出（2019）黑03执恢3号之三执行裁定，查封被执行人鑫鼎公司所有的位于鸡东县鸡东镇交通大厦区1单元70X室、120X室（案涉不动产）、130X室、160X室、170X室，2单元170X室、180X室，3单元200X室、230X室，4单元220X室，共计10户房屋。期限为三年。另查明,2019年1月21日张冬亮与曲红刚签订房屋买卖协议，张冬亮将交通大厦1单元120X室卖给曲红刚，价款为32万元，2018年12月27日鸡东县宏太物业管理有限公司为曲红刚办理入户手续。2019年2月15日开始装修。再查明，2020年11月16日张冬亮以按揭购买为由，对本院（2019）黑03执恢3号之三执行裁定查封的交通大厦1单元120X室提出案外人异议，本院于2020年11月30日作出（2020）黑03执异120号执行裁定，认定张冬亮以自己名义顶名按揭购买了案涉房屋，张冬亮并未交纳房屋首付款，也未偿还贷款，异议理由不成立。裁定驳回张东亮的异议请求，并已生效。本院认为，张冬亮以按揭购买为由对案涉不动产提出的案外人异议请求，已被本院的生效裁定驳回。案外人曲红刚以与张冬亮签订房屋买卖协议购买案涉不动产为由，向本院提出的排除强制执行的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，案外人曲红刚不是本案案涉执行标的的权利人，不能排除本案的强制执行。其异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人曲红刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  王**刚二〇二一年二月五日书记员  高 鹏