湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1027民初19号 原告：李丹，男，1982年1月16日出生，汉族，湖南省湘潭县人，经商，住湖南省湘潭县云湖桥镇。 委托诉讼代理人：胡建丰，湖南沤源律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：黄鹤林，男，1972年4月1日出生，汉族，湖南省桂东县人，经商，住湖南省桂东县沤江镇。 被告：黄赫鹰，男，1975年6月18日出生，汉族，湖南省桂东县人，经商，住湖南省桂东县沤江镇。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：钟立真，湖南又一村律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李丹与被告黄鹤林、黄赫鹰买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告李丹的委托诉讼代理人胡建丰与被告黄鹤林、黄赫鹰的委托诉讼代理人钟立真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丹向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即协助原告办理不动产权过户登记手续，将登记在黄鹤林名下的桂东房权证桂东县字第4392号房产【土地使用权证号桂（变）国用2013第0013号】、登记在黄鹤林名下的桂房权证城关镇字第712000234号房产【土地使用权证号桂（变）国用2013第0014号】、登记在黄赫鹰名下桂东房权证桂东县字第7648号房产【土地使用权证号桂（变）国用2013第0012号】过户到原告名下；2、判令两被告退还房屋面积差异价款467787.67元；3、判令两被告支付延迟办理不动产权过户手续违约金2214000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年12月10日，两被告与原告签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：1.甲方（两被告）将位于桂东县沤江镇维夏路24号的第一、二层房屋出售给乙方（原告），甲方所售房屋所有权证为“4196、7648、4392号”及“一楼门面70平方米”，甲方所售房屋第一层门面70平方米，第二层面积660平方米。2、合同约定的总价款为8380000元，付款时间为合同签订之日支付7380000元，不动产权过户登记完成之日支付1000000元。3、在甲乙双方签订《房屋买卖合同》后90日甲方负责把房产证换成甲方名下的不动产证，配合乙方办证时提供办证时所需要甲方的资料及人员到场，保证甲、乙双方顺利过户，如果甲方不能保证房屋房产证换成不动产证或不配合乙方办理，由于甲方原因不能过户乙方，按甲方违约处理，按照已付款金额的千分之二每日支付违约金……”。 合同签订当日，原告向两被告支付了价款7380000元，两被告出具了《收条》。因本案合同项下房屋在签订买卖合同前已由原告的合伙人向被告租用，故双方认为签订房屋买卖合同之日为房屋交付使用之日。 两被告未依约履行产权过户登记义务，不仅未在合同签订后的90日内协助原告办理过户登记手续，而且将本案合同项下房屋权属证书抵押给银行，用于自己贷款。经原告不断催促，被告才于2020年12月19日将黄鹤林名下的“桂东房权证桂东县字第肆仟叁佰玖拾贰号”房屋所有权证及“桂（变）国用2013第0013号”国有土地使用权证、黄鹤林名下的“桂房权证城关镇字第712000234号”房屋所有权证及“桂（变）国用2013第0014号”国有土地使用权证、黄赫鹰名下“桂东房权证桂东县字第柒仟陆佰肆拾捌号”房屋所有权证及“桂（变）国用2013第0012号”国有土地使用权证交给原告。被告尽管把权属证书原件交出，但坚持要原告先支付房屋价款尾款1000000元才同意协助办理过户登记手续。原告明确提出，只有被告依约办理好产权过户登记之时，原告才有支付尾款义务。 同时，原告将上述房屋产权证书原件与房屋买卖合同进行了核对，发现：1、合同中约定的“4196号房屋所有权证”与被告实际交来的“桂房权证城关镇字第712000234号”房屋所有权证不相符；2、被告交来的三套房屋权属证书均登记为“二楼”未体现“一楼门面70平方米”；3、房屋买卖合同约定的房屋总面积为730平方米，而三套房屋权属证书的总面积为689.25平方米，总面积差异40.75平方米。 综上，依法成立的房屋买卖合同，原、被告双方都有全面履行合同条款的义务，协助办理产权过户登记是卖方的法定义务，办理过户登记现无任何法律政策障碍，只要被告依约协助即可完成，故请求法院判令被告协助。被告交付的房屋实际建筑面积与合同约定的面积不符，依《中华人民共和国民法典》及司法解释，被告多收的差价款应当予以退还，现原告仅要求被告返还差异的40.75平方米价款，退还单价按签订合同时的每平方米均价，被告需退还原告价款467787.67元，请法院予以支持。被告至本案起诉时止仍未协助办理产权过户登记，已严重违约，按双方的合同约定，被告应从合同签订后的90日起每天按原告已付金额的千分之二承担违约金，考虑到实际情况，原告仅要求被告按民间借贷利率承担延迟两年的资金占用损失，即原告主张的违约金为7380000元*15%*2=2214000元，请求法院支持该诉请。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告黄鹤林、黄赫鹰辩称:1、答辩人在与被答辩人签订《房屋买卖合同》后，一直是愿意积极配合被答辩人办理不动产权过户登记手续。但因办理过户登记需买卖双方均到场，被答辩人在合同签订后一直未主动联系答辩人约定时间一起去不动产权登记中心办理过户手续。对答辩人第一项诉讼请求，被答辩人同意由双方协商或者人民法院指定某一个日期去不动产权登记中心共同办理过户手续；2、答辩人不同意被答辩人要求退还房屋面积差异价款467787.67元的诉讼请求。《房屋买卖合同》第一条第3项明确约定，出售房屋以现在经营的现场状况为准，房产证面积不影响交易金额，此约定能证实该房屋买卖双方采用的是固定总价模式，而不是按房屋面积乘以固定单价结算的模式。而且在该房屋买卖之前，被答辩人和其合伙人就以租赁的形式在该房屋经营多年，对房屋的现场应该是非常清楚，被答辩人的该项诉讼请求无任何事实和法律依据，请求人民法院予以驳回；3、答辩人在该房屋买卖过程中并不存在任何违约行为，买卖房屋在合同签订之日即已交付，房屋的占有、使用、收益权也一直由被答辩人在行使，被答辩人并未受到任何损失。相反，由于被答辩人一直不积极履行房屋过户手续，导致答辩人的1000000元售房款尾款迟迟不能到位，对该笔资金的占用是造成了答辩人的损失才对。被答辩人的第三项诉讼请求根本就是被答辩人意图推卸自己不想及时支付1000000元购房款所提出，请求人民法院对该诉讼请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的证据4《不动产房地产权情况证明、协助执行通知书、民事裁定书》，该组证据证明案涉房屋部分抵押给了中国农业银行股份有限公司桂东县支行及部分被湖南省郴州市苏仙区人民法院查封的事实； 2、原告提供的证据5《光盘及根据光盘整理的文字资料》，该组证据证明原告曾向被告提出过办理过户要求，并且合同签订时的见证人曾庆昱亦向被告提出过办理过户要求； 3、被告提供的证据1原告李丹所出具的《收条》，该证据证明原告李丹按约履行了出资义务，不能证明被告方一直在积极配合原告履行过户手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月10日，两被告与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方（两被告）将位于桂东县沤江镇维夏路24号的第一、二层房屋出售给乙方（原告），甲方所售房屋所有权证为“4196、7648、4392号”及“一楼门面70平方米”，甲方所售房屋第一层门面70平方米，第二层面积660平方米。2、房屋总价款为8380000元，付款时间为合同签订之日支付7380000元，不动产权过户登记完成之日支付1000000元。3、在甲、乙双方签订《房屋买卖合同》后90日甲方负责把房产证换成甲方名下的不动产证，配合乙方办证时提供办证时所需要甲方的资料及人员到场，保证甲、乙双方顺利过户，如果甲方不能保证房屋房产证换成不动产证或不配合乙方办理，由于甲方原因不能过户乙方，按甲方违约处理，按照已付款金的千分之2每日支付违约金……”。 合同签订当日，原告向两被告支付了购房款7380000元，两被告出具了《收条》。因案涉房屋在原、被告签订房屋买卖合同前已由原告及其合伙人向被告租用，故双方认可房屋在签订买卖合同之日即已交付。 合同签订后，两被告未在合同签订后的90日内依约把其名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》换成不动产权证，且将案涉房屋权属证书部分抵押给中国农业银行股份有限公司桂东县支行，用于贷款；以及案涉的部分房屋被湖南省郴州市苏仙区人民法院查封，用于偿还债务。经原告一再催促，两被告才于2020年12月19日将黄鹤林名下的“桂东房权证桂东县字第肆仟叁佰玖拾贰号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0013号”《国有土地使用证》、黄鹤林名下的“桂房权证城关镇字第712000234号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0014号”《国有土地使用证》、黄赫鹰名下“桂东房权证桂东县字第柒仟陆佰肆拾捌号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0012号”《国有土地使用证》交给原告。原告收到上述产权证书后，与《房屋买卖合同》进行了核对，发现：1.合同中约定的“4196号房屋所有权证”与被告实际交来的“桂房权证城关镇字第712000234号”房屋所有权证不相符；2.被告交来的三套房屋权属证书均登记为“二楼”未体现“一楼门面70平方米”；3.合同约定的房屋总面积为730平方米，而三套房屋权属证书的总面积为689.25平方米，总面积相差40.75平方米。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为：当事人的民事活动应遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告李丹与被告黄鹤林、黄赫鹰签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了约定的购房款，被告应按约协助原告办理不动产产权过户登记手续，故原告诉请判令两被告立即协助原告办理不动产权登记手续的事实清楚，理由正当、充分，本院予以支持。 关于案涉房屋面积是否存在面积差异以及被告是否构成违约和违约了多长时间及违约金如何计算的问题，在本案中尚无法确定，故对原告请求判令两被告退还房屋面积差异价款467787.67元以及请求判令两被告支付延迟办理不动产权过户手续违约金2214000元的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下: 一、被告黄鹤林、黄赫鹰在本判决生效后一个月内协助原告将登记在被告黄鹤林名下的“桂东房权证桂东县字第肆仟叁佰玖拾贰号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0013号”《国有土地使用证》、黄鹤林名下的“桂房权证城关镇字第712000234号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0014号”《国有土地使用证》、黄赫鹰名下“桂东房权证桂东县字第柒仟陆佰肆拾捌号”《房屋所有权证》及“桂（变）国用（2013）第0012号”《国有土地使用证》办理变更登记手续至原告李丹名下； 二、驳回原告李丹的其他诉讼请求。 本案案件受理费28254元，适用简易程序收取为14127元，由原告李丹负担10000元，被告黄鹤林、黄赫鹰负担4127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 郭凌云 二〇二一年二月八日 法官助理 曹 江 书 记 员 扶 艳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。