江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏执复140号 复议申请人（异议人、利害关系人）：宿迁东道新能源有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区。 法定代表人：周士兰，该公司总经理。 申请执行人：丁红梅，女，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：周洲，江苏厚远律师事务所律师。 被执行人：魏献平，男，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。 被执行人：魏亮亮，男，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 复议申请人宿迁东道新能源有限公司（以下简称东道公司）因丁红梅与魏献平、魏亮亮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2020）苏13执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 宿迁中院查明，丁红梅与魏献平、魏亮亮房屋买卖合同纠纷一案，宿迁仲裁委员会于2019年9月10日作出（2019）宿仲裁字第128号仲裁裁决：一、解除申请人丁红梅与被申请人魏亮亮于2017年10月30日所签订的《房屋买卖合同》；二、被申请人魏献平、被申请人魏亮亮自收到裁决书之日起十日内返还申请人丁红梅购房款200万元；三、被申请人魏献平、被申请人魏亮亮自收到裁决书之日起十日内向申请人丁红梅支付违约金20万元；四、双方无其他争议；五、本案仲裁费21194元、公告费3030元、保全费5000元，共计29224元，由被申请人负担。该案在仲裁期间，宿迁中院根据宿迁仲裁委的委托，于2017年12月21日查封了被执行人魏献平名下的位于宿迁市××号房屋。 2020年1月10日，宿迁中院根据丁红梅的申请立案执行，案号为（2020）苏13执11号。在执行过程中，该院于2020年4月17日作出（2020）苏13执11号执行公告，限魏献平于2020年5月6日前将宿迁市××号房屋清空搬离。 东道公司对宿迁中院要求其限期搬离涉案房屋的执行行为不服，向宿迁中院提出异议称，该公司已于2017年1月1日起从魏献平处承租案涉房屋，请求对该房屋带租拍卖，如不能带租拍卖，请求在拍卖成交后向其返还已支付的房屋、押金及装潢费用。 宿迁中院另查明，2017年1月1日，魏献平与东道公司签订房屋租赁合同1份，约定魏献平将案涉房屋出租给东道公司办公使用，期限自2017年1月1日至2027年12月31日，租金每月3000元，保证金20000元。同日，双方签订房屋交接确认书1份，载明魏献平将案涉房屋自即日起交付东道公司，物业费、电费等费用自交接日后由东道公司负担。2017年1月1日，魏献平向东道公司出具收条1份，载明收到东道公司房屋租金360000元及房屋押金20000元，合计380000元。 又查明，宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）于2015年12月28日对案涉房屋进行了查封，在查封期限届满后，未予以续查封。 宿迁中院认为，本案争议焦点为东道公司请求对案涉房产带租拍卖的主张是否具有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条（2020年12月23日修正后的《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条）第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，被执行人魏献平名下的涉案房屋已于2015年12月28日被宿豫法院查封，而魏献平与东道公司于2017年1月1日订立租赁合同，约定将该房屋出租给东道公司使用，租赁期限长达10年。魏献平的上述行为系对人民法院查封的财产设定权利负担的行为。虽然宿豫法院在查封期限届满后未予以续查封，但宿迁中院已于2017年12月21日对涉案房屋进行了轮候查封，在宿豫法院的查封期限届满后，宿迁中院的轮候查封自动转化为生效查封。魏献平在涉案房屋被人民法院查封后对涉案房屋设定权利负担，对本案申请执行人丁红梅的权利产生重大影响，根据前述规定，魏献平对涉案房屋设定权利负担的行为，不得对抗本案申请执行人丁红梅。综上，宿迁中院于2020年6月22日作出（2020）苏13执异23号执行裁定，驳回东道公司的异议请求。 东道公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：撤销宿迁中院（2020）苏13执异23号执行裁定；对涉案房屋带租拍卖，如不能带租拍卖，请求在拍卖成交后向其返还已支付的房屋、押金及装潢等损失。事实与理由同异议程序。 丁红梅答辩称，原审裁定适用法律正确，东道公司的复议主张不应支持。第一，东道公司主张与魏献平对涉案房屋签订了10年租赁合同为虚假事实，不排除魏献平与东道公司恶意串通损害申请执行人权益的可能。东道公司设立股东魏亮亮（占股80%）系房屋所有权人魏献平的儿子，另一股东刘侠玲（占股20%）系魏献平的前妻、魏亮亮的母亲。现东道公司为刘侠玲占股100%一人公司，公司财务负责人范红艳系魏亮亮前妻，原法定代表人范陆军、周士萍系范红艳弟弟和母亲。东道公司实际为魏献平的家族企业。第二，东道公司工商注册经营地址为宿迁市宿豫区华东农业大市场北广场，从未变更经营地址为涉案房屋所在地。第三，东道公司主张与魏献平在2017年1月1日签订租赁合同，租期10年且已支付10年房屋租金36万元及押金2万元，但东道公司并未提供真实租赁合同关系及履行租赁合同的证据。 本院另查明，根据东道公司提供的其与魏献平于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》第五条约定，付款方式为按年支付。东道公司在异议程序中称，涉案租赁合同的租金支付方式系以魏献平欠付东道公司股东范德华的债务冲抵。 再查明，2016年12月6日，东道公司的企业住所由宿迁市宿豫区曹集乡双河村北**变更为宿迁市宿豫区华东农业大市场***。 本院认为，东道公司请求对涉案房屋带租拍卖或者如不带租拍卖向其返还已支付租金、押金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。理由如下： 首先，东道公司提供的证据不能证明其与魏献平之间存在真实的房屋租赁关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。东道公司提出异议主张其与魏献平于2017年1月1日签订了涉案房屋租赁合同，并提供了《房屋租赁合同》、收条及房屋交接确认书。房屋交接书虽然载明涉案房屋自合同签订之日起交付东道公司，但从国家企业信用信息公示系统查询显示，东道公司的企业经营住所地自2016年12月6日至今均在宿迁市宿豫区华东农业大市场***，未变更为涉案房屋所在地，东道公司也未提供其实际租赁使用涉案房屋的其他证据。此外，东道公司虽提供了魏献平收到租金360000元及房屋押金20000元的收条，但双方当事人约定租期十年，并一次性支付十年租金不仅不合常理，也不符合房屋租赁合同中第五条按年支付租金的约定。同时，东道公司自认租金支付方式为以租抵债，但未进一步提供以租抵债基础法律关系成立的相关证据。即便东道公司与魏献平之间存在以租抵债的事实，其本质上是一种债务清偿方式，属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不产生带租拍卖或者如不带租拍卖返还已支付租金和押金的法律后果。故东道公司认为其与魏献平之间存在真实的租赁关系依据不足，本院不予支持。如涉案房屋确系东道公司装修，可在后续处置变现程序中对房屋价值予以相应扣减。 其次，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案涉案房产系宿豫法院于2015年12月28日首先查封，查封期满未续封，宿迁中院作为第二轮查封法院在宿豫法院查封期满后自动成为首查封法院。涉案房屋自2015年12月28日被查封至今，始终处于被人民法院的查封状态。即便东道公司与魏献平之间存在真实的租赁关系，东道公司在法院查封后仍租赁涉案房屋的行为，也不能对抗本案的申请执行人，其应承担涉案房屋被人民法院强制执行的法律风险。 综上，东道公司请求对涉案房屋带租拍卖或者如不带租拍卖向其返还已支付租金、押金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。宿迁中院（2020）苏13执异23号执行裁定认定事实和适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回宿迁东道新能源有限公司的复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2020）苏13执异23号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 景水平 审 判 员 苏 峰 审 判 员 赵建华 二〇二一年二月十八日 法官助理 杜 涛 书 记 员 王莹莹