湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8943号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市岳麓区靳江村阳光安置小区****。法定代表人：陈支海,该公司董事长。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹耀，女，1975年1月11日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：贺迎辉，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家健，湖南鑫湾律师事务所律师。原审第三人：湖南仁基投资管理有限公司，住，住所地长沙市雨花区劳动东路4路/div>法定代表人：刘扩军，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：刘扩军，男，1972年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称阳光靳江公司）因与被上诉人曹耀、原审第三人湖南仁基投资管理有限公司（以下简称仁基公司）、刘扩军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳光靳江公司上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4300号民事判决中的第二项，依法判决支持阳光靳江公司的一审诉讼请求；2、判令全部诉讼费用由曹耀承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1、阳光靳江公司与曹耀根本没有达成签订的合同的真实意思表示，曹耀根本没有购房的合意。本案于2011年9月28日签订正式的购房合同、办理了网签，且该合同上的字都不是曹耀所签。合同签订后曹耀也没有按照合同约定全额支付2套房的总房价款1569370元以及缴纳涉案房屋的维修基金、契税等费用，而曹耀主张由案外人刘锋分两次于2011年10月9日支付给刘扩军的100万元，即为支付该房款的1569370元，但该款项的支付时间、金额与购房合同上所约定的房款支付时间、金额完全不能相互对应，且现有证据也无法证明刘扩军将上述100万元作为购房款支付给了阳光靳江公司。故本案实际上签订购房合同仅仅是为了履行借款协议而办理的抵押，因此阳光靳江公司与曹耀之间双方根本不具有签订购房合同的真实意思表示。2、本案签订合同的目的实际是为了抵押刘扩军、仁基公司1400万元的借款和保证金。原审第三人以保证金及借款的形式向阳光靳江公司支付了1400万元，为了担保款项的归还，原审第三人要求将价值1400万元的房产办理网签并交由其控制。按照原审第三人的要求阳光靳江公司与原审第三人指派的9个人签订了31份合同、办理了网签，并出具了5份收款收据，这5份收据的金额总计恰好就是阳光靳江公司的借款1400万元的，而这9个人之中就包括了本案的曹耀。而阳光靳江公司除这办理了抵押的1400万元借款以外，从未收到过原审第三人、以及曹耀支付的其他任何款项。除本案阳光靳江公司外，阳光靳江公司与刘扩军有关联的上述8个人的一系列案件全部经一审以及二审法院作出的生效判决认定为：签订的购房合同均系担保原审第三人的借款，均属虚假、无效合同。因此本案曹耀办理网签的真实目的也是为了担保上述1400万元借款，双方并无买卖涉案房屋的真实意思表示，故本案的涉案合同也应属无效合同。3、曹耀提供的《情况说明》系为了应付诉讼而提供的虚假证据。本案中曹耀提供了一系列证据表明自己履行了支付款项的义务，而这些证据之间都相互矛盾，且完全不能看出曹耀支付购房款的事实。案外人刘锋出具的《情况说明》表明刘锋已经按照《指定账户公函》于2011年9月9日替代曹耀向刘扩军支付了购房款，而曹耀提供的刘锋向刘扩军的两次转账记录上显示实际的支付时间为2011年10月9日，而签订合同时间又是2011年9月28日，意味着，签合同之前就已经确定有100万元的转账，根本不存在支付购房款的事实。一审法院在审理过程中法院应当通知案外人刘锋出庭说明情况，并核实原审第三人刘扩军与案外刘锋的关系，但一审法院根本未核实就错误认定该证据的真实性，导致事实认定错误，作出错误判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条规定，做出错误判决。首先原审第三人以曹耀的名义与阳光靳江公司签订了本案所涉2套房屋的商品房买卖合同，并办理网签手续，不符合交易习惯，其次曹耀没有按照合同约定全额支付2套房的总房价款1569370元以及缴纳涉案房屋的维修基金、契税等费用亦不符合交易习惯，最后曹耀主张由案外人刘锋分两次支付给刘扩军的100万元，即为支付该房款的1569370元，但该款项的支付时间、金额与购房合同上所约定的房款支付时间、金额不能相互对应，且现有证据也无法证明刘扩军将上述100万元作为购房款支付给了阳光靳江公司。据此，阳光靳江公司与曹耀并没有达成购买房屋的合意，双方签订《商品房买卖合同》系为借款提供的抵押，因此该合同的签订系虚假意思表示，属于无效合同，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十三、一百四十六条，、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定认定双方签订《商品房买卖合同》系无效合同。曹耀辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、《长沙市商品房买卖合同》合法有效，且双方均已履行合同义务。2、涉案合同并非借款担保，而系支付房屋对价的购房款。二、一审法院对于涉案合同的法律效力认定正确，适用法律正确。综上，一审判决查明事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹耀向一审法院起诉请求：1.请求确认阳光靳江公司与曹耀签订的合同编号XD1101181506、XD1101181909号《长沙市商品房买卖合同》中房屋(第2栋幢2单元1506号房、第2栋幢3单元1909号房)为曹耀所有，并判令阳光靳江公司将上述房产过户到曹耀名下；2.案件的诉讼费、保全费等费用由阳光靳江公司承担。阳光靳江公司向一审法院反诉请求：1.请求确认阳光靳江公司与曹耀签订的合同编号XD1101181506、XD1101181909的《长沙市商品房买卖合同》无效，并判令解除上述两份合同的房屋网签备案手续;2.请求人民法院依法驳回曹耀的全部诉讼请求;3.请求人民法院判令由曹耀承担本诉、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月28日，曹耀（买受人）与阳光靳江公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为ＸＤ1101181506、ＸＤ1101181909），合同约定：曹耀购买阳光靳江公司开发的位于长沙市岳麓区××段××号××项目第2栋3单元1909号房、2单元1506号房，房屋建筑面积均为129.06平方米，单价均为6080元每平方米，总价均为784685元。合同第六条付款方式及期限均约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，购房款（含定金）柒拾捌万肆仟陆佰捌拾伍元整于2011年9月28日前一次性支付。第十条交付期限均约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。两份合同第二十条关于产权登记的约定：买受人缴清应付的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后一年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后二年内办理好《国有土地使用权证》。该两份合同还就其他事项进行了约定。2011年9月29日，阳光靳江公司向曹耀出具收据一份，载明：兹收到曹耀交来购房款100万元。2011年10月9日，曹耀委托刘锋通过其长沙银行向原审第三人刘扩军长沙银行0019的账户转账支付了100万元，因阳光靳江公司至今未向其交房并办理相关权属证书，故曹耀诉至一审法院。一审法院另认定：1.2011年8月30日，阳光靳江公司与原审第三人仁基公司签订《湘江700项目包销合同》约定由仁基公司包销湘江700项目2号栋的全部可售住房及商业，合同第六条履约保证金条款6.1包销保证金约定仁基公司在合同签订后3个工作日内向阳光靳江公司支付包销保证金1000万元人民币。同日，阳光靳江公司（乙方）与仁基公司（甲方）签订《借款合同》一份，约定：阳光靳江公司向仁基公司借款1000万元用于湘江700项目开发建设，月利率3%，自借款之日起算，借期四个月，自2011年9月2日至2012年1月2日止，并约定仁基公司1000万元借款若未能按合同约定期限支付到乙方账上，本合同无效，同时乙方与甲方签订的《湘江700项目包销合同》随之解除。2011年9月2日，阳光靳江公司与仁基公司签订《湘江700项目包销合同补充协议》修改了双方签订的《湘江700项目包销合同》第六条6.1为：甲乙双方正式签订本合同后7个工作日内，乙方支付甲方保证金1000万元人民币。2011年9月27日，阳光靳江公司（乙方）与仁基公司（甲方）签订《补充协议》，对双方签订的《借款合同》更改为：甲方2011年9月28日之前（包括9月28日）支付乙方公司400万元到乙方公司指定的账户上（此笔款项作为甲方向乙方的购房款），则该《借款合同》不算甲方违约，则该《湘江700项目包销合同》正式生效。”2.2011年9月9日，阳光靳江公司向曹耀出具《指定账户公函》一份，载明：曹耀在我公司购买的2栋3单元1909房、2栋2单元1506房，两套房的购房款共计人民币壹佰万元整，指定打入我公司经营合作单位（湖南仁基投资管理有限公司）的法定代表刘扩军名下的账户，视为我公司已收到。3.2014年11月阳光靳江公司向一审法院提起诉讼，请求一审法院解除其与曹耀签订的合同编号为XD1101181506、XD1101181909的两份长沙市商品房买卖合同，一审法院受理案号为（2014）岳民初字第1873号，该案因阳光靳江公司未在法定期间缴纳诉讼费裁定按撤诉处理。4.2014年6月7日，案外人刘锋出具情况说明一份，说明其向刘扩军转账支付的100万元系代曹耀支付的购房款。一审法院认为，案件争议的焦点为曹耀与阳光靳江公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD1101181506、XD1101181909）的效力问题。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。案件中，阳光靳江公司认为与曹耀所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》系因原审第三人刘扩军、仁基公司向阳光靳江公司提供借款后，为保证阳光靳江公司履行该还款义务，而指定曹耀与阳光靳江公司签订房屋买卖合同，作为该借款的担保，曹耀与阳光靳江公司双方并没有商品房买卖合同的真实意思表示，对此，一审法院认为，曹耀与阳光靳江公司双方签订了《长沙市商品房买卖合同》并办理了网签，双方合同约定的购房价格亦与当时市场行情相当，合同签订后，根据阳光靳江公司的指示，案外人刘锋向刘扩军支付了100万元购房款，阳光靳江公司亦向曹耀出具了收款收据。现有证据并不能证明存在阳光靳江公司所主张的合同无效的情形及法律规定应当认定合同无效的事由，故一审法院认为曹耀与阳光靳江公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD1101181506、XD1101181909）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同履行义务。对阳光靳江公司主张涉案合同无效及解除网签的诉请，一审法院不予支持。根据合同约定，曹耀应在2011年9月28日之前一次性支付全部购房款，并按规定缴纳契税、维修基金等费用，但曹耀在委托案外人刘锋于2011年10月9日向刘扩军支付100万元购房款后，并未支付剩余购房款及其他相关费用，存在违约行为。在涉案房屋的房款、契税、维修基金尚未缴清，房屋亦未交付使用，相关权属证书亦未办理的情况下，曹耀向一审法院提出要求确认涉案房屋(第2栋幢2单元1506号房、第2栋幢3单元1909号房)为曹耀所有，并判令阳光靳江公司将上述房产过户到曹耀名下的主张，因缺乏相应的事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回曹耀的全部诉讼请求；二、驳回阳光靳江公司全部反诉请求。本诉案件受理费18924元，由曹耀予以承担。反诉案件受理费减半收取40元，由阳光靳江公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：曹耀提供的署名为刘锋的于2014年6月7日出具的《情况说明》中记载“2011年9月9日本人受曹耀委托，代其支付了曹耀购买湖南阳光靳江投资开发有限公司湘江700房款壹佰万元整（￥1000000.00）。上述房款从本人长沙银行账户（卡号：6223********）转账至刘扩军名下账户（卡号：1049********）特此说明！”；另外，对一审法院查明的2011年10月9日，曹耀委托刘锋通过其长沙银行向原审第三人刘扩军长沙银行0019的账户转账支付了100万元的事实，不予认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,本案争议焦点为，曹耀与阳光靳江公司就涉案房屋是否存在真实的房屋买卖合同关系。针对该焦点，本院评析如下：首先，曹耀在起诉状中陈述“2011年9月，原、被告在长沙市岳麓区××段××号××’售楼部达成协议，约定……”,但结合曹耀在起诉状上的签名比照，在涉案《长沙市商品房买卖合同》上“曹耀”字样显然不是曹耀本人所签，即曹耀并未参与合同签订；同时，曹耀亦未主张并提供证据证明，其曾委托他人代签合同，因此，曹耀是否与阳光靳江公司签订过涉案商品房买卖合同存疑。其次，曹耀提供的署名为刘锋的《情况说明》属于证人证言的范畴，但刘锋无正当理由未出庭作证，因此，该《情况说明》不得作为认定案件事实的根据；此外，即使《情况说明》属实，但该份于2014年6月7日出具的《情况说明》中明确记载“2011年9月9日本人受曹耀委托，代其支付了曹耀购买湖南阳光靳江投资开发有限公司湘江700房款壹佰万元整（￥1000000.00）。……”而根据一审法院调取的刘扩军的账户信息，刘锋转款100万元至刘扩军账户的时间却为2011年10月9日，因此，《情况说明》陈述的付款时间亦与实际付款时间明显冲突,而对此，曹耀、刘锋均未作出合理解释。另外，刘锋转款的时间在2011年10月9日，但阳光靳江公司在2011年9月29日即向曹耀出具收到曹耀100万元房款的《收据》，此明显有悖一般商品房买卖的正常交易程序，但曹耀并未对此进行任何合理解释；此外，曹耀虽提出该100万元系其向刘锋借款，但曹耀并未提供相应证据予以证明，刘锋亦未出庭予以证实，故曹耀提供的证据尚不足以证明刘锋支付给刘扩军的100万元系代曹耀支付房款。再次，涉案《长沙市商品房买卖合同》的签订时间在2011年9月28日，但阳光靳江公司在2011年9月9日即向曹耀发出《指定账户公函》；此明显有悖一般商品房买卖的正常交易程序，但曹耀并未对此进行合理解释。同时，该公函中明确“两套房屋的购房款共计人民币壹佰万元整”，此与涉案商品房买卖合同约定的房屋价款明显不同，对此，曹耀亦未作出合理解释。综上，不应认定曹耀与阳光靳江公司就涉案房屋存在真实的房屋买卖合同关系，故阳光靳江公司要求确认两份涉案《长沙市商品房买卖合同》无效，并解除该两份合同的房屋网签备案手续的诉讼请求，应予支持。综上，上诉人阳光靳江公司的上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初4300号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初4300号民事判决第二项；三、湖南阳光靳江投资开发有限公司与曹耀于2011年9月28日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：XD1101181506、XD1101181909）无效；四、限曹耀在本判决生效后十日内协助湖南阳光靳江投资开发有限公司办理好两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：XD1101181506、XD1101181909）的网签备案注销手续。本案一审本诉案件受理费18924元，反诉案件受理费减半收取40元，二审案件受理费19084元，共计38048元，由曹耀承担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年十二月二十五日书记员 肖佳敏