四川省西充县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1325执异38号 异议人（案外人）：何以胜，男，汉族，生于1970年1月12日，住四川省西充县。 异议人（案外人）：陈代琼，女，汉族，生于1970年9月6日，住四川省西充县。 二异议人共同委托代理人：文永强，四川源泉律师事务所律师。 申请执行人：宋沅恩，男，汉族，生于1983年5月4日，住四川省南充市嘉陵区。 被执行人：文西永，男，汉族，生于1962年1月2日，住四川省西充县。 委托代理人：赵午，男，汉族，生于1984年6月7日，住四川省西充县。 本院在执行申请执行人宋沅恩与被执行人文西永买卖合同纠纷一案过程中，作出（2019）川1325执1256号执行裁定，查封被执行人文西永名下位于西充县晋城镇晋城××道××段××号××花园××幢（产权证号××，建筑面积1047.48平方米）十二套房产，查封期限三年。异议人何以胜、陈代琼称查封的上述十二套房产中的一单元4楼1号一套住房（以下简称“1-4-1号住房”）系其所有，故向本院提出书面排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人何以胜、陈代琼提出异议称，异议人购买了被执行人文西永开发建设的“1-4-1号住房”，异议人早已缴清房款并入住。2018年12月，异议人作为原告向西充县人民法院提起办理购房转移登记诉讼，诉讼中经法院主持调解，文西永同意为异议人办理“1-4-1号住房”的过户登记，西充县人民法院作出（2018）川1325民初3839号民事调解书予以确认。该调解书生效后，西充县人民法院于2019年3月6日向西充县不动产登记中心发出了（2019）川1325执102号协助执行通知书。异议人持西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室于2019年11月22日开具的《办证通知》到西充县不动产登记中心办理转移登记时，才知登记在文西永名下位于西充县晋城镇晋城××道××段××号××花园××幢（产权证号××，1047.48㎡）的12套房屋，已被西充县人民法院作出的（2019）川1325执1256号执行裁定，予以查封。异议人所购的“1-4-1号住房”已在查封之列，致使异议人不能办理房屋产权转移登记。 异议人认为，在法院查封之前，异议人已购房并入住，且该事实经生效法律文书予以确认。另申请执行人宋沅恩与被执行人文西永买卖合同纠纷一案争议标的额仅21900元，法院查封12套住房，属超标的查封，与法律规定不符。 综上，异议人请求法院依法审核，解除对“1-4-1号住房”的查封。 申请执行人宋沅恩与被执行人文西永均未提交答辩意见。 经审查查明，2018年12月5日，文西永（出卖人）与异议人何以胜（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为“1-4-1号住房”，建筑面积108.99平方米；按建筑面积计算，单价为人民币1630元/平方米，总金额177653元；付款方式为一次性付款等内容。文西永及其委托代理人赵午在该合同上签署姓名，何以胜签名按印。 2018年12月10日，赵午出具一份《梓锦花园房屋结算单》，该结算单载明：何以胜购房款177653.70元，李青竹收款210000元，代缴契税2664.80元、印花税5元、国土登记费80元。2018年12月12日，赵午出具一份《收条》，该收条载明：今收到何以胜交来票据,李青竹所收房款票210000元、赵午所收房款票42500元。 2018年12月17日，本院立案受理了原告何以胜、陈代琼与被告文西永房屋买卖纠纷一案。本院在审理过程中，查明：原告在被告处购买了“1-4-1号住房”，住房已交付原告入住，但被告至今未办理房屋产权过户登记等事实，该案经本院主持调解，原、被告双方自愿达成如下协议：被告文西永同意为原告何以胜、陈代琼办理“1-4-1号住房”的不动产权证等。本院作出（2018）川1325民初3839号民事调解书予以确认。该调解书生效后，何以胜、陈代琼向本院申请强制执行，本院于2019年3月6日向西充县不动产登记中心发出（2019）川1325执102号协助执行通知书，请求协助执行下列事项：将“1-4-1号住房”的不动产权证办理在申请人何以胜、陈代琼名下。 2019年11月22日，西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室向西充县不动产登记中心出具《办证通知》（西处遗办通632号），同意梓锦花园按照处理历史遗留问题的办法，适用简易程序办理不动产权证书，现何以胜已备齐相关资料，请为该户办理不动产权证书。何以胜持该《办证通知》前往办理“1-4-1号住房”的不动产权证时得知“1-4-1号住房”已被法院查封，遂提出本案排除执行异议。 另查明，宋沅恩与文西永买卖合同纠纷一案，本院作出的（2016）川1325民初1137号民事判决已发生法律效力，因文西永未履行生效法律文书确定的义务，宋沅恩向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年9月24日作出（2019）川1325执1256号执行裁定，查封被执行人文西永名下位于西充县晋城镇晋城××道××段××号××花园××幢（产权证号××，建筑面积1047.48平方米，十二套）房产，查封期限三年。 西充县晋城镇晋城××道××段××号××花园××幢房产首次登记在文西永名下，产权证号：川（2018）西充县不动产权第0××5号。文西永至今未将“1-4-1号住房”转移登记至异议人名下。 异议人何以胜与陈代琼系夫妻关系。 认定以上事实有：《商品房买卖合同》、《梓锦花园房屋结算单》、《收条》、《办证通知》、何以胜与陈代琼的结婚证复印件、（2018）川1325民初3839号民事调解书、（2019）川1325执102号协助执行通知书、（2016）川1325民初1137号民事判决书和（2019）川1325执1256号执行裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，虽然文西永与异议人何以胜就“1-4-1号住房”名义上签订的是《商品房买卖合同》，但在签订该合同时，该“1-4-1号住房”已首次登记在文西永个人名下，且该《商品房买卖合同》签署的出卖人系文西永而非开发企业，故应视“1-4-1号住房”的出让实际系发生在文西永与异议人之间的房屋买卖，而非发生房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖。鉴此，本院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定，对异议人提出的排除执行异议进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，法院查封“1-4-1号住房”的时间为2019年9月24日，而异议人与被执行人文西永签订的房屋买卖合同时间为2018年12月5日，且该合同不违反法律强制性规定，可见，在人民法院查封之前异议人与被执行人文西永已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据本院在（2018）川1325民初3839号案件中查明的事实可知，在本院查封之前，异议人已合法占有“1-4-1号住房”。第三，异议人已支付全部购房款。第四，异议人在“1-4-1号住房”查封之前，已积极通过诉讼要求办理产权过户登记，故非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，异议人的权利具有合法性和真实性，能够排除执行，其异议成立，本院对其异议请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对（2019）川1325执1256号执行裁定中查封被执行人文西永名下位于西充县晋城镇晋城××道××段××号××花园××幢（产权证号××，建筑面积1047.48平方米，十二套）中的一单元4楼1号一套住房（建筑面积108.99平方米）的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向西充县人民法院提起诉讼。 审判长  王洪先 审判员  贾凌锋 审判员  庞 彪 二〇二一年二月三日 书记员  龙璟澜