广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10336号原告：刘湘红，女，1974年2月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：广州龙赛贸易有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路****。法定代表人：刘湘江，该公司执行董事兼总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：刘秀明、刘伟一，均系广东君厚（黄埔）律师事务所律师。被告：广州爱乔酒店管理服务有限公司，住所地，住所地广州市黄埔区黄埔东路**（自编**）**iv>法定代表人：乔彦奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞喜仙、谢小平，均系广东华勋律师事务所律师。原告刘湘红、广州龙赛贸易有限公司（以下简称“龙赛公司”）与被告广州爱乔酒店管理服务有限公司（以下简称“爱乔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘湘红及其委托诉讼代理人刘秀明、原告龙赛公司的委托诉讼代理人刘秀明、被告爱乔公司的委托诉讼代理人庞喜仙、谢小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘湘红及原告龙赛公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向刘湘红支付2020年3月19日至2020年5月7日的租金15500元及2020年2月19日起至2020年5月20日的滞纳金1048.5元。滞纳金计算至被告清缴所欠租金日止；2.判令被告向刘湘红支付商铺租赁合同违约金30000元及出租房装修费用实际损失49800元；3.本案被告向刘湘红支付诉讼费670元及律师代理费5000元。事实与理由：刘湘红与被告于2019年3月20日签订了《商铺租赁合同》，约定被告租赁龙赛公司位于广州市黄埔区黄埔东路733号万科悦公馆自编L-4栋1层106房，建筑面积约131.5平方米的商铺，商业用途（甲方保证承租甲方房屋作为商业用房使用），租赁期限自2019年3月20日至2025年6月19日。自2019年6月20日至2021年6月19日租金标准为15000元/月，被告每月20日前向原告缴纳当月租金。甲方指定收款账号62×××91。在租赁合同协商过程中，被告要求房屋由被告自行设计、装修，装修两个月完工被告开始营业。租赁合同约定的起租日是2019年3月20日，因被告要求按其设计方案装修和采购装修材料，所以当时口头协商确定由原告让渡3个月免租期（折合45000元），抵做租房的装修费，由被告负责装修施工，实际起租日2019年6月20日。同时在租赁合同中约定：“退租时，商铺内装修的基础设施（包含但不限于地板、水电隐蔽工程、入墙镶嵌物等）不能拆除。”租赁合同对违约责任和退租的相关约定如下：合同第五条之1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，若遇到节假日正式顺延至工作日，若非节假日乙方拖欠租金超过3天，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的千分之一收取。如拖欠租金及相关费用超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋，乙方所交押金不退回。合同第四条之2.乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。合同第三条之2维修费约定：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁的，维修责任及费用由乙方负责，但正常磨损除外。合同第四条之1.和第五条之3.约定“退租时，商铺内装修的基础设施（包含但不限于地板、水电隐蔽工程、入墙镶嵌物等）不能拆除。”本案中被告单方终止履行合同、不通知即撤离租房，租赁房屋及设备设施进行恶意破坏、并将租赁房上锁等。根据相关法律规定和合同约定，被告应当承担实际损失相应的赔偿责任。被告自2020年2月开始出现延期缴纳租金的情况，被告从2月起拖欠租金、并产生滞纳金，拖延支付租金的滞纳金合计1048.5元，尚欠租金15500元，详见被告欠租明细。被告多次拖欠房租，断断续续交租，无故违约，原告需月月催收租金，被告因原告多次到出租房当着他员工面催租而对原告不满，于2020年4月27日被告让店长电话告知原告房子不租了，原告得知消息后马上到出租房，发现商铺被上锁，从窗口看到商铺内设施和装修遭到严重破坏，原告电话联系该店长，得知门是他们锁的，但对方当日推托不来，后又拒绝交钥匙开门。刘湘红遂于2020年4月28日报警，警察到场做了笔录，告诉原告发函给被告，确认是被告单方终止履行合同，然后再到场见证开锁。于4月29日刘湘红委托广东君厚律师事务所律师发《律师函》给被告，催交所欠租金，并告知被告行为违约，要求被告应尽早打开租房门锁。被告拒收《律师函》。5月7日刘湘红通过110报警，由派出所民警和物业公司人员在场见证情况下开锁查并查验出租房（被毁坏情况详见清单和照片），证实出租房内装修和水电设备设施遭到严重破坏。被告上述行为已严重违约，按照合同约定违约金30000元。被告故意毁坏出租房，导致出租房损坏严重，有现场录像和照片为证。实际损失数额有装修收据为证（损失金额49800元）。被告的法定代表人（公司出资人）乔彦奇指使其公司员工打砸出租房（酒店内的装修及设备设施），并扬言“装修是我做的，都砸了不给他们留”。乔彦奇行为直接导致原告出租房遭到严重破坏，其应当负连带赔偿责任。并且作为被告公司股东和法定代表人乔彦奇也应当为其侵权行为承担连带赔偿责任。如果被告对其破坏行为造成损失金额不予认定，原告请求法院指定鉴定机构对广州市黄埔区黄埔东路733号万科悦公馆自编L-4栋1层106房的装修和水电设备设施等损失进行评估。以上陈述有原告提供的《商铺租赁合同》、微信聊天记录、租金转账凭证、商铺损坏情况照片、《报警回执》、可信时间戳认证证书和现场录像等辅证。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求被告赔偿原告租房滞纳金1048.5元，尚欠租金15500元，违约金30000元，租房装修费实际损失49800元，以以本案诉讼费670元和律师代理费5000元。被告爱乔公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。1.原告起诉状陈述的并非客观事实。（1）涉案房屋并不是原告所说的是被告要求自行设计和装修的，而是按照合同原告交付的毛坯房；（2）并不是被告单方终止履行合同，2020年2月份以来，因为疫情被告所经营的案涉房屋是用于经营而非自用，因为资金周转困难，曾经与原告协商免租事宜，但是原告不同意协商，反而因为被告没有按照合同约定期限缴纳租金，原告于2020年3月初及2020年4月初分别两次将涉案房屋上锁并切断水电，导致被告无法正常经营；（3）按照双方合同，原告在租赁期间内必须保证房屋内的正常通水通电，但是原告违约在先，且按照合同约定，当月的租金是在当月20日前支付，例如3月20日-4月20日的租金是在4月20日支付，但是原告在每月月初1-3号就催收当月的租金，被告一旦未在月初支付租金，原告就会停水停电甚至上锁。2.本案房屋系毛坯房，而被告是长租的，已经花费十多万的装修成本，原告频繁的断水断电行为导致被告的合同目的无法实现，原告提出的所谓装修也没有任何的转账记录以及装修清单、前后对比装修的情况，因此原告主张的装修款与事实不符，严重违反常理，不应支持。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。补充：1.对原告第二次庭审时提交的增加的诉讼请求部分不予认可，在第一次庭审时候原告主张的诉讼请求1租金部分，原告坚持是2020年4月20日至2020年5月6日的租金，共计17天，今天原告认为被告拖欠的租金是2020年3月19日至2020年5月7日，因原告增加了2020年3月19日至2020年4月19日期间的租金8000元，确认2020年3月19日至2020年4月19日期间的租金只支付了7000元，仍有8000元未付。2020年4月20日至2020年5月7日的租金尚未支付，因为原告在2020年4月3日、2020年4月16日、2020年4月20日、2020年4月27日多次断水断电，导致被告无法正常使用房屋，无法正常经营，因此该期间的租金应当由原告自行承担，原告提交的刘湘红与被告工作人员杨经理的微信聊天记录中体现断水断电，但是原告没有完整出示全部聊天记录，只出示了对其有利的部分聊天记录，被告提交了完整的聊天记录，但是被告没有提交原始载体。关于滞纳金部分，从原告提交的欠租明细表结合原告的微信聊天记录，证实原告已经同意被告分期缴纳租金，在原告同意的情况下不存在滞纳金。被告通过银行转账支付原告租金，转账的金额及时间与原告陈述的一致，且被告每月交纳租金的也是按照15000元支付，不存在滞纳金，也可以证明原告一直认可被告拖延。2020年2月发生疫情，按照最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二关于合同案件审理的第五条，证明被告不存在违约。对于原告第二项诉讼请求增加的违约金30000元的答辩意见如下：被告不存在违约，因此不需要承担违约金，根据合同第6条第1项，原告多次断水断电，因此原告违约在先，导致被告无法正常经营，同时案涉房屋本是毛坯房，根据第4条第2项，原告没有补偿装修款给被告，因此被告与原告协商用保证金抵扣租金，并要求补偿部分装修款给被告，但是刘湘红一直不同意，因此被告将自己装修的部分拆除，原告也没有向被告退还3万元押金。关于损失部分，原告也有过错，因此不应当由被告承担损失及违约责任，违约责任应由原告自行承担，原告未退被告的保证金足以抵扣租金。2020年4月3日，被告第一次离开案涉房屋，被告搬离电脑及办公用品，2020年4月16日，被告第二次离开案涉房屋，被告彻底离开案涉房屋的时间是2020年4月27日，三次离开的原因均是原告断水断电，被告离开当天有电话通知原告，但没有证据证明被告以其他方式告知原告被告离开案涉房屋。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，刘湘红（出租方，甲方）与爱乔公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”），第一条约定：甲方将坐落于黄埔区黄埔东路733号万科悦公馆自编L-4栋1层106房（以下简称“涉案商铺”）建筑面积为131.5018平方米的商铺出租给乙方作商业用途使用，并于本合同签订之日且乙方交付押金和首月租金时交付乙方使用。第二条约定：合同期限自2019年6月19日至2025年6月19日。1.租期自2019年3月20日零时起至2019年6月19日零时（18日24时）止，甲方给予乙方3个月免租期，以便乙方筹备经营活动。2.2019年6月20日至2021年6月19日，月租金为15000元；2021年6月20日至2022年6月19日，月租金为16000元；2022年6月20日至2023年6月19日，月租金为18000元；2023年6月20日至2024年6月19日，月租金为20000元；2024年6月20日至2025年6月19日，月租金为22000元。3.本合同签订之日，乙方一次性支付甲方2019年6月20日至2019年7月19日的租金15000元，其余租金支付方式：乙方应每月二十日前向甲方缴纳当月租金。乙方第二次交租时间是2019年7月19日，甲方指定账号为：户名：刘湘红账号62×××91，中国银行广州市黄埔支行。4.在签署本合同时，乙方向甲方交纳30000元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方应无息退还乙方押金。第三条约定：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁的，维修责任及费用由乙方负责，但正常磨损除外。第四条约定：1.租赁期未满，如甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付终止前一个月租金的两倍金额作为违约金。若以此赔付对甲乙双方任何一方利益产生较大影响时，则双方需协商补充赔付方案。退租时商铺内装修的基础设施（包含但不限于地板、水电隐蔽工程、入墙镶嵌物等）不能拆除。第五条约定：1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，若遇到节假日正式顺延至工作日，若非节假日乙方拖欠租金超过3天，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的千分之一收取，如拖欠租金及相关费用超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋，乙方所交押金不退回；2.乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状；4.租赁期满或合同解除后3日内乙方须退场，乙方逾期不搬迁的，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿。第六条约定：1.甲方向乙方提供合格的租赁房屋，房屋交付现状为毛坯房，并保证房屋内的正常通电、通水。涉案合同签订时，刘湘红系龙赛公司的法定代表人，2020年7月8日，广州市黄埔区市场监督管理局准予变更龙赛公司的法定代表人为刘湘江。双方均确认爱乔公司在使用涉案房屋期间对房屋进行了装修。刘湘红及龙赛公司庭审时明确其第二项诉讼请求中增加的违约金30000元的依据为爱乔公司违反案涉合同第四条第1款关于终止合同要提前一个月通知对方的约定，故要求爱乔公司支付合同终止前一个月租金的两倍金额即3万元违约金。刘湘红及龙赛公司确认爱乔公司在2020年4月27日打电话称不再承租涉案商铺后，其于2020年4月28日报警，并在警察见证下开门，提交了广州市公安局黄埔分局于2020年4月28日出具的报警回执。爱乔公司确认于2020年4月27日打电话告知不再承租涉案房屋，当日已搬离涉案房屋。2020年4月30日，广东君厚律师事务所律师接受刘湘红的委托，向爱乔公司发出律师函，以爱乔公司自2020年1月开始拖欠租金，截至2020年4月27日，尚欠2020年3月租金8000元及2020年4月20日至4月27日的租金4000元已构成违约为由，确认涉案合同于2020年4月27日因爱乔公司单方终止履行而解除，并要求爱乔公司支付租金、违约金、赔偿损失。刘湘红及龙赛公司为证明爱乔公司离开涉案房屋时恶意破坏商铺设施，提交了现场录像及照片等证据，证据显示涉案房屋内的墙上装修物及地板瓷砖等有被砸坏的痕迹，地板瓷砖及墙上有红色，地板瓷砖及墙上有红色及黑色油漆喷洒的情形丢弃在涉案房屋内没有清理。庭审时，爱乔公司确认其离开时拆除的大部分是软装修，并未涉及水电隐蔽工程、入墙镶嵌物等基础设施，确实有在地板和墙面淋油漆，并确认这样做确实不正确，但认为刘湘红及龙赛公司对涉案房屋断水断电也有过错。双方确认案涉房屋交付给爱乔公司时候是毛坯房，由爱乔公司出资进行室内的装修。刘湘红及龙赛公司为证明其出资对涉案房屋进行重新装修并支付了装修费，提交了广东润威建设工程有限公司出具的收款收据，收款收据显示收到龙赛公司支付城市之光126铺装修费49800元。庭审时，刘湘红及龙赛公司陈述是请朋友进行装修，并以现金形式支付该装修费。经本院释明，刘湘红及龙赛公司均表示因其已对涉案房屋进行装修后再另租与他人，不申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定。龙赛公司在庭审时明确其与刘湘红在本案中共同向爱乔公司主张的租金、滞纳金、装修费等相关费用均由爱乔公司向刘湘红支付，无须向龙赛公司支付。刘湘红为证实其支付了律师费，提交了其与广东君厚律师事务所签订的民事委托代理合同及律师费发票。发票显示律师费为5000元。双方确认的刘湘红与爱乔公司人员小杨的微信聊天记录显示以下内容：爱乔公司人员说：不是拖着，是现在没钱付，想缓一缓。2020年4月3日，爱乔公司人员说：刘姐你好，你商铺租金4月15付款一笔7000元，4月25日付款8000元（付款租金日期为3月20日至4月20日），还有就是商铺要通水通电，保证我们正常运营，如果租金到时候未到，你直接找我。刘湘红说：4月20日至5月20日的怎么付？爱乔公司人员说：4月份租金开始付款日期为5月18日付7000，5月28日付8000（付款租金日期为4月20日至5月20日），但是4月20日至5月20日租金如果公司资金周转顺利，可以正常支付，望刘姐能理解，但是你要保证我们门店正常运营。刘湘红回答：好的，现在通知开水电。爱乔公司人员说：那你就给我通水通电，先让我们开门做生意，才有钱给你付租金。4月13日，刘湘红说：小杨，记得15号付租金7000。2020年4月26日，刘湘红说：你今天安排支付房租8000元。2020年4月27日，刘湘红说：现在打不打租金，不打就锁门了。刘湘红为证明爱乔公司逾期支付租金，提交其网上银行流水显示，爱乔公司于2020年1月22日支付租金15000元。2020年3月12日支付租金8000元，2020年3月20日支付租金7000元，2020年4月17日支付租金7000元。爱乔公司确认2020年3月19日至2020年4月19日期间的租金只支付了7000元，仍有8000元未付。编号为（2020）广州市不动产权第00037204号不动产权证书载明，坐落在黄埔区黄埔东路****的权属人为龙赛公司，共有情况为单独所有，面积为132.17平方米。本院认为，涉案房屋的所有权人为龙赛公司，刘湘红在其任龙赛公司法定代表人期间与爱乔公司签订的涉案合同为刘湘红代表龙赛公司自愿与爱乔公司签订。关于涉案合同的解除时间问题。双方均确认爱乔公司已于2020年4月27日搬离涉案房屋，且刘湘红及龙赛公司于2020年4月30日向爱乔公司发出律师函，以爱乔公司拖欠租金构成违约为由，确认涉案合同于2020年4月27日解除，故本院认为涉案合同已于2020年4月27日解除。关于违约金问题。从付款记录及双方的微信聊天记录的内容等相关证据证实爱乔公司存在逾期支付租金的违约事实，亦证实刘湘红及龙赛公司存在对涉案房屋停水停电的违约事实。故双方对涉案合同的解除均存在过错，刘湘红及龙赛公司要求爱乔公司支付未提前一个月通知解除合同的违约金无据，本院不予支持。关于租金问题。如上所述，涉案合同已于2020年4月27日解除，刘湘红及龙赛公司要求爱乔公司向刘湘红支付2020年4月27日至2020年5月7日期间的租金无据，本院不予支持。按涉案合同约定，2020年3月20日至2020年4月19日期间的租金应于2020年3月19日支付，但爱乔公司只于2020年4月17日支付了该月的租金7000元，该月剩余租金8000元及2020年4月20日至2020年4月26日期间的租金至今未付，故刘湘红及龙赛公司要求爱乔公司向刘湘红支付2020年3月20日至2020年4月19日期间的租金余额8000元及2020年4月20日至2020年4月26日期间共7天的租金3500元（15000元÷30天×7天）于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于逾期支付租金的滞纳金问题。按涉案合同约定，2020年2月20日至2020年3月19日期间的租金应于2020年2月19日支付，但爱乔公司于2020年3月12日才支付了该月租金8000元，于2020年3月20日才支付了该月租金7000元。2020年3月20至4月19日期间的租金应于2020年3月19日支付，但爱乔公司只于2020年4月17日支付了该月租金7000元，余款8000元至今未付；2020年4月20日至2020年4月27日期间的租金应于2020年4月27日涉案合同解除之日支付，但至今未付，爱乔公司逾期支付租金的行为属于违约，刘湘红及龙赛公司要求爱乔公司向刘湘红支付逾期付款滞纳金于法有据，本院予以支持。因双方在涉案合同中对滞纳金的约定过高，本院予以调整滞纳金的标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。2020年2月20日起至2020年3月11日期间的滞纳金以所欠租金15000元为基数计算，2020年3月12日起至2020年3月19日期间的滞纳金以所欠租金7000元为基数计算，2020年3月20日起至2020年4月16日期间的滞纳金以所欠租金15000元为基数计算，2020年4月17日起至2020年4月26日的滞纳金以所欠租金8000元为基数计算，2020年4月27日起至付清款之日止的滞纳金以所欠租金11500元为基数计算，超过部分无据，本院不予支持。关于装修费损失问题。双方均确认刘湘红及龙赛公司向爱乔公司交付的房屋为毛坯房并由爱乔公司在使用过程中对涉案房屋进行了装修，且双方在涉案合同中约定爱乔公司退场时房屋的基础设施（包含但不限于地板、水电隐蔽工程、入墙镶嵌物等）不能拆除。虽然刘湘红及龙赛公司经本院释明，均表示因其已对涉案房屋进行装修后再另租与他人，不申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定，但从双方当事人的陈述及刘湘红和龙赛公司提交的照片等相关证据，证实爱乔公司在2020年4月27日搬离涉案房屋时，存在砸坏镶嵌于墙上装修物及地板瓷砖、向地板瓷砖及墙上喷洒红色及黑色油漆等违反涉案合同约定的事实，并存在将部分置物架等物品随意丢弃在涉案房屋内没有清理的事实，上述事实，证实刘湘红及龙赛公司在收回涉案房屋后必须进行适当的装修才能继续使用。故虽然刘湘红及龙赛公司没有提交有效证据证实刘湘红在收回涉案房屋后对涉案房屋进行装修并支出了49800元装修费，但本院根据本案的事实，酌情认定刘湘红支付的装修费为10000元，爱乔公司应将该装修费10000元支付给刘湘红，该款足以弥补爱乔公司因上述违约事实对刘湘红造成的装修损失。超过部分无据，本院不予支持。龙赛公司在庭审时明确其与刘湘红在本案中共同向爱乔公司主张的租金、滞纳金、装修费等相关费用均由爱乔公司向刘湘红支付，无须向龙赛公司支付，上述请求系龙赛公司对自身权益的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州爱乔酒店管理服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘湘红支付租金11500元及滞纳金（滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2020年2月20日起至2020年3月11日期间的滞纳金以所欠租金15000元为基数计算，2020年3月12日起至2020年3月19日期间的滞纳金以所欠租金7000元为基数计算，2020年3月20日起至2020年4月16日期间的滞纳金以所欠租金15000元为基数计算，2020年4月17日起至,2020年4月26日的滞纳金以所欠租金8000元为基数计算，2020年4月27日起至付清款之日止的滞纳金以所欠租金11500元为基数计算）；二、被告广州爱乔酒店管理服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘湘红支付装修费损失10000元；三、驳回原告刘湘红及原告广州龙赛贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2340元，由原告刘湘红及原告广州龙赛贸易有限公司共同负担1847元，由被告广州爱乔酒店管理服务有限公司负担493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁宝姗二〇二一年二月十日书记员  陈佩雯