河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7301号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任公司总经理。委托诉讼代理人：康建平（公司员工），女，1963年6月22日出生，汉族，住南阳市宛城区，特别授权。委托诉讼代理人：李孟阳，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1976年3月1日出生，汉族，住镇平县。委托诉讼代理人：张小芾（与李娜系夫妻关系），男，1976年3月8日出生，汉族，住镇平县，特别授权。原审被告：南阳市万德隆商贸有限责任公司，住所地南阳市南都路与范蠡路交叉口西南角。法定代表人：王献忠，任公司董事长。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师，特别授权。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人李娜、原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称万德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人康建平、李孟阳，被上诉人李娜的委托诉讼代理人张小芾，原审被告万德隆公司的委托诉讼代理人靳成磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1302民初7095号民事判决第一项，改判为豪盛公司按照每月60元的市场标准向李娜支付租金；2.诉讼费用由李娜承担。事实和理由：1.一审法院认定豪盛公司与李娜之间“成立房屋租赁合同关系”实属错误。豪盛公司与李娜之间的协议不是租赁关系，实际就是委托经营管理。2.一审法院认定豪盛公司与李娜之间的协议解除后，豪盛公司“仍然经营管理该商铺房屋”属认定错误。协议解除后，该商铺由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给万德隆公司使用。李娜对以上事实如有争议，应当向商铺的销售方南阳鸿德房地产开发有限公司主张权利，而不应当向豪盛公司主张权利。3.豪盛公司与李娜之间的协议已被解除，但一审法院认为房屋占用费应参照协议约定的租金标准计算缺乏法律依据。协议关于收益金的约定，不是租金标准。协议约定的收益金如果被认定为是租金性质，不仅不符合协议的本意，而且也远远高出市场租金标准。李娜本次起诉，请求的也是“占用费”而非“租金”，证明李娜也认可双方之间已经不存在租赁合同关系。4.一审法院判决缺乏法律依据。协议在尚未到期时，豪盛公司与李娜在继续履行上已存在严重争议，并没有继续履行的合意，李娜起诉请求解除，并已被法院判决解除，且此后没有续签新的协议，因此，即便协议被认定为租赁协议，也不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的情形，不应认定双方继续存在租赁合同关系，并参照其所谓的“租金标准”继续执行。一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，属于适用法律错误，该解释条款并不适用于本案。该解释在本案中也不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的立法本意。5.一审法院判决不公。李娜请求的是占用费，因此，在符合法定条件的情况下，也只能参照以往租赁合同的租金标准或者市场租金标准，而本案中不存在以往租赁合同的租金标准，所以只能按照市场标准来确定占用费。豪盛公司向法庭提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租金价格为每平米60至80元之间，一审法院判决对此应当予以确认。李娜辩称，1.豪盛公司与李娜之间房屋租赁关系真实有效。若如豪盛公司所说按60元/平方米返还租金，李娜是不会购买商铺的。李娜当时是全款买的成熟商铺，租赁（返租）协议也是豪盛公司拟定的制式合同，又是在公平自愿的情况下所签的返租协议，而不是委托。豪盛公司所说的市场价更是与本案无关。2.关于商铺租赁给谁使用是豪盛公司的权利，其他事由与业主无关。3.李娜与豪盛公司签订的协议书已经被法院判决解除，但豪盛公司还在租赁使用商铺，且万德隆公司的租金已交付至2020年11月，所以豪盛公司与李娜租赁关系继续成立，且豪盛公司应按原合同支付所欠租金。4.豪盛公司没有交还商铺，也没有办理商铺交付的任何手续，又不支付租金，豪盛公司仍然在租赁楼层的商铺，所以，租金标准按原合同执行。万德隆公司辩称，一审法院没有判决万德隆公司承担责任，万德隆公司已经办理产权手续，2021年以后的租金是有争议的。李娜向一审法院起诉请求：1.豪盛公司、万德隆公司支付李娜房屋占用费自2019年5月1日至2020年9月30日每月6168元，合计117192元，并自欠费之日起按银行同期贷款利率支付占用费利息13359.89元，共计130551.89元；2.诉讼费由豪盛公司、万德隆公司承担。一审法院认定事实：2016年4月15日，李娜与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：李娜指定认购的商铺房屋为163号、164号，建筑面积为24.84平方米，实际支付价款为612197元，一次性付清。李娜、南阳鸿德房地产开发有限公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。李娜向南阳鸿德房地产开发有限公司支付商铺房屋购买款612197元。同日，李娜与豪盛公司签订《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，双方约定：李娜为豪盛购物公园负一层163号、164号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为24.84平方米。李娜自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营），期限为十年。豪盛公司每年支付商铺房屋收益金为总价款的10％，即74023元，每月6168元。豪盛公司每月30日将上月商铺房屋收益金存入李娜指定银行账户。豪盛公司若不能够及时、足额地向李娜支付商铺房屋收益金，自应支付之次日开始算起，每月承担应付款万分之十五的罚金。李娜、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向李娜支付房屋租金，李娜于2019年向一审法院提起诉讼，要求法院判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求法院判决终止与豪盛公司的租赁协议。2019年5月27日，法院作出（2019）豫1302民初937号民事判决：豪盛公司支付李娜欠付的租金61680元并支付违约金；解除李娜与豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》。一审法院判决解除李娜与豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》后，豪盛公司仍然经营管理该商铺房屋，未向李娜支付任何租金或占用费，引起纠纷，李娜诉至法院。另查明，万德隆公司于2011年5月28日与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：南阳鸿德房地产开发有限公司将位于南阳市人民路以东大统百货以北，鸿德百货负一层及正一层西门入口，共计建筑面积12826平方米的物业，整体租赁给万德隆公司做经营、商业场所使用。租赁期限自2012年3月1日起至2027年2月28日止，共计15年。15年协议期满时同等条件下，万德隆公司有优先续租权。上述租赁物的负一层及正一层西门入口，面积共计12826平方米，每平方米每月租金价格为18元，每年租金共计2770416元。双方在合同落款处加盖单位公章并由负责人签名。万德隆公司按合同约定向豪盛公司交纳房屋租金及物业费，租金交至2020年11月30日，物业费交至2020年5月31日。一审法院认为，本案争议焦点为：1.在李娜与豪盛公司的租赁合同已经解除的情况下，豪盛公司是否还应当按照原合同租金标准向李娜支付房屋占用费及利息。2.万德隆公司是否应当承担支付房屋占用费的责任。1.李娜与豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，李娜与南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，李娜与南阳鸿德房地产开发有限公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。豪盛公司辩称的：“《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，一审法院不予采纳。李娜与南阳鸿德房地产开发有限公司、豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。李娜履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金。一审法院判决解除《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》后，南阳鸿德房地产开发有限公司未向李娜实际交付商铺房屋，豪盛公司未返还占有房屋，仍然实际管理经营租赁房屋，也未向李娜支付房屋占用费，系侵权行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据上述规定之精神及等价有偿原则，合同解除后，豪盛公司实际占有使用商铺房屋，应当向李娜支付房屋占用费，房屋占用费应参照《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》约定的租金标准计算。关于豪盛公司辩称“《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》解除后，按照原协议约定的租金数额计算房屋占用费，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，一审法院认为，李娜与豪盛公司在《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，李娜在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋占用费。李娜基于对豪盛公司及南阳鸿德房地产开发有限公司销售、统一经营管理商铺房屋、年回报率为10％的承诺的信赖才购买商铺房屋，现《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》已经解除，但南阳鸿德房地产开发有限公司无法向李娜实际交付商铺房屋、豪盛公司实际占有使用商铺房屋，基于公平原则及诚实信用原则，仍应参照原租金标准支付房屋占用费，对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，一审法院不予支持。2.《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》已经法院判决解除，双方约定的违约金条款不再约束豪盛公司，李娜因豪盛公司侵权行为造成的损失已经获得赔偿，其请求豪盛公司支付违约金或者占用费的利息，并无依据，一审法院不予支持。3.万德隆公司于2011年与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，并已经向豪盛公司足额交纳房屋租金至2020年11月30日，万德隆公司不承担向李娜支付房屋占用费及违约金的责任。4.豪盛公司辩称“因原告长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月”，但豪盛公司未提交证据证明因李娜导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，一审法院不予采纳。豪盛公司辩称“受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋占用费”，因新冠疫情确系事实，一审法院酌定减免豪盛公司两个月占用费。综上，豪盛公司支付李娜自2019年5月1日至2020年9月30日房屋占用费，共17个月，以6168元／月计算，扣减应减免的两个月房屋占用费，共计92520元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决如下：一、判决生效后十日内，河南豪盛商贸有限公司支付李娜自2019年5月1日起至2020年9月30日的房屋占用费92520元。二、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1456元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审期间，万德隆公司提交广东省深圳市中级人民法院协助执行通知书、执行裁定书复印件各一份。豪盛公司称与其无关，不发表质证意见。李娜质证意见为请求按照原合同执行，抵押与其无关。本院认为，万德隆提交的证据系复印件，且与本案租赁关系无关，本院不予认定。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李娜与豪盛公司之间是否仍存在租赁合同关系；原租赁合同解除，豪盛公司是否仍为租赁房屋的主体，是否应承担支付占用费的责任；占用费的标准应如何参照。关于李娜与豪盛公司之间是否仍存在租赁合同关系问题，李娜与豪盛公司于2016年4月15日签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案在《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》合同期内，豪盛公司占有使用李娜的商铺，双方对使用费用即收益金标准问题，在合同中进行了明确约定，协议中就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征。且双方存在租赁合同关系的事实，已被一审法院（2019）豫1302民初937号生效的民事判决书所确认。故一审法院认为本案为租赁合同纠纷适当，豪盛公司上诉称本案应定性为委托合同纠纷的理由，事实依据和法律依据均不充分，本院不予采信。但南阳鸿德房地产开发有限公司与李娜签订的《商铺认购协议书》产生的是商品房买卖合同法律关系，而本案的房屋租赁协议产生的是租赁合同法律关系，两者主体不同、性质不同。所以，房屋买卖合同的效力不属于本案审理范围，一审法院对《商铺认购协议书》的效力径行认定并就商铺的所有权问题进行评述不妥，本院予以纠正。关于原租赁合同解除，豪盛公司是否仍为租赁房屋的主体，是否应承担支付占用费的责任；占用费的标准应如何参照问题。因双方是基于租赁合同关系产生的争议，依据合同相对性原则，原租赁合同的主体系李娜与豪盛公司。在前次租赁合同诉讼中，被判决解除后，豪盛公司应主动将其占用的商铺交还给李娜，但豪盛公司至今并未提供有效证据证实其已将商铺交付给李娜，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，豪盛公司对此应承担举证不能的不利后果。一审法院认为在双方租赁合同被判决解除后，豪盛公司未返还占用的商铺，参照原协议约定的标准判决豪盛公司支付李娜继续占用商铺的费用并无不当，本院予以维持。虽然南阳鸿德房地产开发有限公司于2011年5月28日与万德隆公司签订了《房屋租赁合同》，将包括李娜所购商铺在内的房屋租赁给万德隆公司经营使用，但在之后的2016年4月15日南阳鸿德房地产开发有限公司与李娜签订《商铺认购协议书》的同时，豪盛公司又与李娜签订了《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，而南阳鸿德房地产开发有限公司与李娜之间并未签订租赁合同。至于南阳鸿德房地产开发有限公司与豪盛公司之间存在何种法律关系，不属于本案审理范围。故，豪盛公司上诉称李娜的商铺由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给万德隆公司使用，李娜应向南阳鸿德房地产开发有限公司主张权利的理由，本院不予采信。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽部分评述不当，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2912元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员尚志向