安徽省亳州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2021）皖16行终18号上诉人（一审第三人）戴传莲，女，汉族，1966年12月29日出生,住址安徽省合肥市包河区。委托代理人李劲峰，广东中安律师事务所律师。被上诉人（一审原告）涡阳县恒金置业有限公司，住所地安徽省涡阳县高炉镇迎宾路**,统一社会信用代码91341621051471961M。法定代表人翟春林，总经理。委托代理人杨长权，安徽八公律师事务所律师。一审被告涡阳县自然资源和规划局，住，住所地安徽省涡阳县城关街道紫光大道南侧聚力路东侧一社会信用代码113416210031763001。法定代表人董金平，局长。委托代理人蒲永胜，涡阳县自然资源和规划局工作人员。委托代理人周纪闽，安徽永恒律师事务所律师。上诉人戴传莲因诉一审被告涡阳县自然资源和规划局（以下简称涡阳县资源规划局）、被上诉人涡阳县恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）房屋预告登记一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621行初70号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人戴传莲及其委托代理人李劲峰，被上诉人恒金置业公司的委托代理人杨长权，一审被告涡阳县资源规划局的委托代理人蒲永胜、周纪闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：原告恒金公司为解决公司资金周转问题,法定代表人翟春林于2011年11月份至2014年9月份，多次从第三人戴传莲处借款，2014年9月16日经双方结算，翟春林共计借戴传莲本金16120000元，当日翟春林出具借条，并由恒金公司盖章担保。同日，恒金公司与戴传莲分别签订了三份《商品房买卖合同》,合同编号分别为xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7，共计74套商品房，该房屋位于涡阳县高炉镇建设路东侧、耕耘路北侧的恒金香河花园内，后第三人到原涡阳县房地产管理局申请办理预告登记,2014年10月16日，原涡阳县房地产管理局经过受理、审查、审批，分别为戴传莲颁发对应合同编号xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7的涡房预字第142927号、涡房预字第142929号、涡房预字第142930号预告登记证。xh2014-1合同项下房屋为：香河花园1栋合计23套房屋，房号分别是：102.103.104.201.202.203.204.301.302.303.304.401.402.403.404.501.502.503.504.601.602.603.604。xh2014-6合同项下房屋为：香河花园6栋合计23套房屋，房号分别是：102.103.104.201.202.203.204.301.302.303.304.401.402.403.404.501.502.503.504.601.602.603.604。xh2014-7合同项下房屋为：香河花园7栋合计28套房屋，房号分别是：202.203.204.205.206.301.302.303.304.305.306.401.402.403.404.405.406.501.502.504.505.506.601.602.603.604.605.606。恒金公司与戴传莲因上述《商品房房屋买卖合同》纠纷,于2017年7月提起民事诉讼,要求判决解除双方签订的买卖合同、注销备案手续，并支付违约金，本院(2017)皖1621民初4248号一审民事判决书,认为恒金公司为戴传莲所购买的74套房屋办理了预告登记，双方之间的买卖合同所确定的主要权利义务均已履行完毕，恒金公司以戴传莲未支付购房款、构成根本违约为由，要求解除合同，支付违约金、注销备案登记于法无据，故判决驳回恒金公司诉讼请求。恒金公司不服该民事判决,提起上诉,亳州市中级人民法院经过审理做出(2018)皖16民终881号民事判决，判决认为双方当事人是以签订商品房买卖合同的方式为借款协议所借款项提供担保，即双方当事人实际上是用74套商品房的《商品房买卖合同》为签订《借款协议》提供担保，判决驳回上诉，维持原判。(2018)皖16民终881号民事判决生效后，恒金公司于2020年7月3日向被告书面申请撤销为戴传莲颁发的预告登记，被告收到申请后，于2020年7月29日做出书面回复，对申请不予受理。原告不服，于2020年8月3日向提起行政诉讼，要求撤销被告为戴传莲颁发的涡房预字第142927号、涡房预字第142929号、涡房预字第142930号预告登记证。本案诉讼费由被告承担。另查明：案外人陈春梅诉恒金公司民间借贷一案，合肥市瑶海区人民法院做出（2015）瑶民一初字第03413号民事判决已经发生法律效力。2016年4月5日，本院做出（2015）涡执字第01027-1号执行裁定，对被执行人恒金公司开发的香河花园小区（坐落于涡阳县高炉镇）预售许可证第2013-16号花园内1号楼的所有房产予以查封，查封期限为三年。同日，向被告发出协助执行通知书。2019年4月2日，本院再次做出（2015）涡执字第01027-2号执行裁定，裁定对该房产予以继续查封，续行查封期限为三年，同日，向被告发出协助执行通知书。本院查封的房产包含了预告登记在戴传莲名下的1号楼23套房屋。从相关案件得知：2019年2月8日，亳州市委印发了《中共亳州市委、亳州市人民政府关于市级机构改革的实施意见》（亳发{2019}3号），该文件规定将市国土资源局、市林业局的职责，以及市城乡规划局的行政职能等整合，组建市自然资源和规划局承担。2019年2月17日，涡阳县委印发了《中共涡阳县委、涡阳县人民政府关于县级机构改革的实施意见》（涡发{2019}3号），该文件规定将县国土资源局、县林业局的职责，以及县城乡规划局的行政职能等整合，组建县自然资源和规划局承担。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案预告登记行为发生在2014年10月，按照当时适用的《房屋登记办法》第十一条的规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。从以上法律、法规规定可以看出，预告登记必须是当事人之间存在真实的房屋买卖合同或不动产物权协议，目的是保障将来物权的实现。本案中，戴传莲在向被告申请办理预告登记的手续中，其提供的《房屋买卖合同》已被亳州市中级人民法院做出的生效(2018)皖16民终881号民事判决认定为“恒金公司与戴传莲之间存在民间借贷的法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》只是为签订《借款协议》提供担保，即以签订商品房买卖合同的方式为借款协议所借款项提供担保”。因此，该《商品房买卖合同》是名为买卖实为担保的担保合同，双方之间并不存在房屋买卖的真实意思表示，故被告依据非有效的房屋买卖合同作出的预告登记，依法应予撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销被告涡阳县自然资源和规划局于2014年10月15日为第三人戴传莲颁发的涡房预字第142927号、涡房预字第142929号、涡房预字第142930号预告登记证。案件受理费50元，由被告承担。戴传莲上诉称：(一）因涡阳县法院（2020)皖1621行初70号判决书和己生效的（2018)皖16民终881号民事判决书相违背，应予以撤销。根据（2018)皖16民终881号判决书的内容“本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。戴传莲可以返还房屋，恒金公司以担保借款偿还房款的约定，实际上是以签订《商品房买卖合同》为签订的《借款协议》提供担保。本案《补充协议》并非约定恒金公司到期不能偿还借款，案涉商品房所有权转移为戴传莲所有。恒金公司到期不能偿还借款，戴传莲并不能直接按上述约定取得案涉商品房所有权，戴传莲要想取得案涉商品房所有权只能通过履行《商品房买卖合同》实现。故《补充协议》的约定，并非法律上禁止的流押条款。案涉《商品房买卖合同》借款协议和《补充协议》不违反法律的强制性规定，均为依法成立并生效的合同，是双方当事人基于各自当时的经济状况和利益衡量做出的商业安排。无论是履行《商品房买卖合同》还是借款协议均符合双方当事人的意思表示，恒金公司在未偿还借款的情况下主张解除《商品房买卖合同》违反诚信原则，且没有事实依据和法律依据，不应得到支持。从亳州市中院（2018)皖16民终881号己经生效判决书内容看：对涡阳县人民法院（2020)皖1621行初70号行政判决书是彻底否定的。可见一审判决既严重违法，又严重与亳州中院终审判决内容相违悖。(二）涡阳县人民法院（2020)皖1621行初70号行政判决严重违法。(1)根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，本案恒金公司属于重复起诉，贵院应裁定驳回起诉。(2)根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）第71条债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债务人可以对财产拍卖，变卖，折价偿还债权的，人民法院应于认定合同有效。涡阳县人民法院（2020)皖1621行初70号行政判决书违反了上述法律规定，应予以纠正。综上所述，请依法撤销涡阳县人民法院（2020)皖1621行初70号行政判决。上诉人戴传莲未向一审法院提供证据。被上诉人恒金公司辩称：本案的争议焦点是（2018)皖16民终1028号生效民事判决认定恒金公司与陆勤庞签订《商品房买卖合同》、《补充协议》的合同性质是买卖还是担保关系。对生效民事判决具有拘束力，代理人不持异议，也正是基于生效判决认定双方“实际是以签订商品房买卖合同的方式为借款协议所借款项提供担保，即双方当事人实际上是用57套商品房的《商品房买卖合同》为签订的《借款协议》提供担保”。故合同有效是指《商品房买卖合同》所隐藏的担保合同有效。恒金公司也是如此，生效判决作出后也认为买卖合同有效，一直要求县不动产登记中心（原审被告）解除预告登记，直到2020年4月县法院主持调解另外案件时，本代理人帮助恒金公司从裁判文书网上查到（2018)皖16民终1028号民事判决书，告知该生效判决确定了恒金公司与陆勤庞签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》实质是担保合同。恒金公司即以担保合同不符合预告登记条件递交书面请求登记机构撤销预告登记。另外，从预告登记过程看，根据案件材料显示《商品房买卖合同》签字时间是2014年9月16曰，预告登记证书签发时间是2014年10月15日，《补充协议》签订时间也是2014年10月15日，但并未向登记机构提供。诉讼中登记机构仅提交了预告登记的依据《商品房买卖合同》，没有《补充协议》。登记机构是依据《商品房买卖合同》虚假意思表示进行的预告登记，而所隐藏的担保行为是双方真实意思。根据《民法典》一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思的表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律处理。故担保行为不符合预告登记的前提条件。被上诉人恒金公司向一审法院提供如下证据、依据：1.组织机构代码证及法定代表人身份证明、营业执照，证明主体资格；2.亳州市中级人民法院（2018）皖16民终881号判决书，证明买卖双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是名为买卖实为担保；3.法律依据：《物权法》第二十条；《民法总则》第一百四十六条；《房屋登记办法》第八十一条。证明基于虚假的、无效的房屋买卖合同办理的预告登记应予撤销。一审被告涡阳县资源规划局一审时辩称：2014年9月6日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，编号为分别为xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7，合同约定，被上诉人将其开发的编号分别为xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7项下的位于涡阳县高炉镇建设东路，耕耘路北侧的恒金花园的合计74套商品房出卖给上诉人。2014年10月15日，被上诉人委托张**向原涡阳县房产局申请了74套商品房买卖合同的预告登记，一审被告审核了被上诉人提供的相关资料，认为符合预告登记条件，并为该74套房屋办理了预告登记。办理预告登记时，被上诉人提供了商品房买卖合同等资料，商品房买卖合同是被上诉人与上诉人的真实意思表示，且不违反法律规定。另外，被上诉人申请预告登记时，也没有告知其与上诉人签订74套商品房买卖合同的目的是为了担保其与上诉人的借款。房屋预告登记是被上诉人提出的申请，现在其又要求撤销登记，显然违背诚实信用原则，同时也损害了上诉人的合法权利。综上，一审被告认为被上诉人要求撤销合同编号为分别为xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7项下74套房屋的预告登记，没有事实和法律依据，依法应予驳回。一审被告涡阳县资源规划局向一审法院提供如下证据：第一组主体证据：1.事业单位法人证书，证明涡阳县资源规划局的主体资格；2.法定代表人证明书，证明一审被告法定代表人情况。第二组实体证据：1.编号为分别为xh2014-1、xh2014-6、xh2014-7商品房买卖合同3份，证明被上诉人与戴传莲签订商品房买卖合同，约定恒金公司将其开发的位于涡阳县高炉镇建设路东侧、耕耘路北侧的“香河花园”小区的1号楼合计23套房屋，6号楼合计23套房屋，7号楼合计28套房屋，以上总合计74套房屋出卖给戴传莲的事实。本合同签订是双方买卖合同的真实意思表示，目前为止，该三份合同一直是生效的；2.申请、约定，证明恒金公司于2014年9月16日向一审被告提出上述1号楼合计23套房屋，6号楼合计23套房屋，7号楼合计28套房屋，合计74套房屋预告登记的事实，同时得到上诉人的认可；3.戴传莲的身份证及户口本复印件，证明戴传莲的自然人身份；4.涡阳县房屋所有权预告登记申请（审批）书，证明应被上诉人及上诉人的申请，经一审被告审核，为戴传莲办理74套房屋的预告登记，办理事实清楚，程序合法；5.2020年7月29日对被上诉人作出的回复，回复内容是对恒金公司撤销申请不予受理。6.涡阳县人民法院（2015）涡执字第01027-1号执行裁定及协助查封房产通知书，2019年4月2日做出的（2015）涡执字第01027-2号执行裁定及协助执行通知书各一份。第三组法律依据：1.《物权法》第二十条；2.《房屋登记办法》第六十七条。上述证据一审法院均随卷向本院移送。经二审组织举证、质证，双方当事人举证、质证意见同一审基本一致。经审理查明，2014年9月16日，经上诉人戴传莲的委托，被上诉人恒金公司向原涡阳县房管局申请房屋预告登记。2014年10月15日，原涡阳县房管局为戴传莲颁发了本案被诉涡房预字第142927号、第142929号、第142930号房屋预告登记证。本院认为，本案的争议焦点是，恒金公司一审起诉是否超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”起诉期限是行政起诉合法性要件之一，对于起诉条件的审查，人民法院可以依职权进行审查。本案中恒金公司于2014年9月16日接受戴传莲的委托，代为向原涡阳县房管局申请办理房屋预告登记，原涡阳县房管局于2014年10月15日为戴传莲颁发了涡房预字第142927号、涡房预字第142929号房屋预告登记证，故恒金公司自2014年10月15日就知道或者应当知道本案被诉房屋预告登记内容。若恒金公司对该颁证行为有异议，其应自知道被诉颁证行为之日起即2014年10月15日起六个月内起诉，恒金公司于2020年8月3日向一审法院起诉，显然超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；”由于恒金公司一审起诉超过法定的起诉期限，且无正当理由，因此，依法应当裁定驳回其起诉。一审法院认定事实不清，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621行初70号行政判决；二、驳回涡阳县恒金置业有限公司的起诉。一、二审案件受理费各50元，于本裁定生效后退回涡阳县恒金置业有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  刘秋菊审判员  刘晓慧审判员  张继民二〇二一年二月二十二日法官助理卢丽娜书记员孟蕾附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。