广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初936号原告：陈锦明，男，1978年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘子谦，广东巨能律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所。上列两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所。原告陈锦明诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称“智城公司”）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称“梦乐城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘子谦及被告智城公司、梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告智城公司于2016年9月21日签订的《物业使用权转让合同》于2020年12月27日解除；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金236000元及利息(利息以236000元为基数，2018年1月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.被告智城公司向原告赔付因支付物业使用权转让金办理贷款所产生的利息33972.05元；4.被告智城公司向原告支付逾期交付违约金(违约金以236000元为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，按照每日万分之五的标准计算，暂计至2020年12月25日为128502元)；5.解除原告与两被告于2016年9月21日所签订的《租赁合同》；6.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2016年9月21日签订《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司将位于佛山市南海区商业用房的使用权转让予原告。转让合同的转让期限自合同签订之日起至2036年9月20日，且约定自转让期限届满之日起，被告智城公司赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日。物业土地使用权性质为集体商业用地。物业建筑面积为28平方米，其中套内建筑面积为19.60平方米，每平方米按8428.57元计算，总转让金额为人民币236000元。合同签订后，原告向被告智城公司按上述签订的《物业使用权转让合同》约定支付首期款126000元，余款110000元已向被告智城公司指定的贷款金融机构成功贷款。其中合同约定被告智城公司应于2017年12月31日前将上述物业向原告完成交付。后原告与被告智城公司、梦乐城公司于2016年9月21日共同签订《租赁合同》，三方约定原告将上述涉案标的物出租予被告梦乐城公司，租赁期限为3年（2018年1月1日起至2020年12月31日止）。被告智城公司负责于2017年12月31日将物业交付予原告，原告于2017年12月31日将物业交付予被告梦乐城公司。现经原告核查发现，涉案合同项下的物业至今未完成工程建设，不可能在短期内按照装修标准向原告完成交付。因此，自合同约定的交付期届满至今已36个月，被告智城公司仍未能按照合同的约定向原告履行交付上述涉案物业的义务，故被告智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但《物业使用权转让合同》并未对被告智城公司未按期交付涉讼物业致《物业使用权转让合同》解除的情形作出具体规定，仅约定被告智城公司应按照已收转让金按每日万分之五的标准计算违约金。但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任均进行了具体约定，并赋予了被告智城公司选择解除合同的权利。故原告认为，被告智城公司作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等的约定，有违公平原则。因此，参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，原告有权解除与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》，且要求被告智城公司返还原告已支付的使用权转让金及承当相应的违约责任。鉴于被告智城公司无法按照合同的约定交付物业的违约行为，致使原告与被告智城公司、二共同签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求人民法院解除原告与被告智城公司、梦乐城公司共同签订的《租赁合同》。被告智城公司辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。合同并无约定延迟交付物业的行为享有合同解除权。即使存在延迟交付，也并未导致合同目的不能实现，梦乐城公司已向原告按月支付租金。由于原告解除合同没有依据，故无权要求被告智城公司返还转让金及违约金。贷款利息损失，是原告自身借款行为的后果，并非是《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与被告智城公司无关。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告签订租赁合同后，虽涉案物业尚未交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元并每月向原告支付租金。被告梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除转让合同，上述租赁合同将无法继续履行，故被告梦乐城公司同意解除租赁合同，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给被告梦乐城公司，并支付利息予被告梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街4号楼办理了建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地15号楼。2016年9月21日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年9月20日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金236000元，乙方按照银行贷款方式付款，（附件约定）首期转让款126000元，于本合同签订当日支付，剩余款项110000元须于本合同规定的期限内到甲方指定银行办理贷款手续；甲方在2017年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付转让费236000元。庭审中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42722元。被告梦乐城公司同意己方支付的款项在本案智城公司的债务中抵扣。2021年1月12日，原告提起本案诉讼。被告智城公司、梦乐城公司在2021年1月15日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月15日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款236000元应退予原告、原告收取的押金及租金42722元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款193278元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据，但诉请违约金标准过高，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以已付转让款的15%即35400元，原告主张违约金超出部分及利息损失部分，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈锦明与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年9月21日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月15日解除；二、解除原告陈锦明与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年9月21日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款193278元及支付违约金35400元予原告陈锦明；四、驳回原告陈锦明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3837.73元（原告已预交），由原告负担1147元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2690.73元。被告广东广佛智城集团有限公司负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年二月十日书记员 何双燕