湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终24号上诉人（原审被告）:湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码91431221734771760T。法定代表人：高秀彬，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭明旺，男，汉族，1965年2月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：于美凤，女，汉族，1968年8月16日出生，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：李泓毅，男，侗族，1997年9月8日出生，住湖南省会同县，系于美凤的儿子。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）因与被上诉人于美凤商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院计算的赔偿款的理由不成立，没有事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同约定不动产权证登记期限是2016年12月31日，被上诉人于2020年8月31日提起诉讼，超过法律规定的三年诉讼时效，一审法院将诉讼时效分段计算没有事实和法律依据。于美凤辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。于美凤向一审法院起诉请求：1.判令福兴公司按照《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》约定的赔偿标准，支付办理不动产权证逾期经济赔偿金40000元。2.判令福兴公司退还契税、房屋维修基金、办证费、代办费等费用22010元，并按银行同期利率支付利息。3.诉讼费用由福兴公司承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第6幢8层03号商品房，房屋建筑面积137平方米，购买价格为3586元/平方米，房屋总价款491296元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计22010元，包括代收契税9826元、代收维修基金9826元、代收办证费1375元、代收代办费983元，由原告于2013年11月6日前交清；被告应在2014年2月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。2020年9月16日被告将9826元的契税退还给本案原告，再查明，被告已将代收原告维修基金9826元缴纳至怀化市物业专项资金管理中心。现双方因逾期办证违约责任产生纠纷，故诉至一审法院。一审法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，一审法院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人应当自知道或者应当知道权利受到损害之日起三年内向义务人主张权利。本案中，被告直至2019年1月21日才为原告办理好不动产权属证书，2020年8月31日，原告向一审法院提起诉讼，故该逾期办证的违约金计算时间应为2017年8月31日至2019年1月20日，即491296元×507天×0.1‰＝24908.7元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金24908.7元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，一审法院不予采纳。因被告已将代收原告的房屋维修基金交到相关部门且为原告办理了不动产证、被告将代收原告的契税退还原告，故对原告请求被告退还代收原告的契税、专项维修基金的诉讼请求，一审法院不予以支持。原告要求按银行同期利率支付利息的诉请证据不足，一审法院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告于美凤逾期办证违约金24908.7元；二、驳回原告于美凤的其他诉讼请求。案件受理费1350元，减半收取675元,由原告于美凤负担340元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担335元。双方当事人在二审中没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人在合同中没有约定，福兴房地产公司逾期办理不动产权证，买受人不退房时，福兴房地产公司应当如何承担违约责任。一审法院参照同类案件的处理原则，逾期办证违约金按总购房款的日万分之一计算，以日为单位计算违约金数额，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。上诉人上诉理由不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费423元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月一日法官助理颜利华书记员申雅梦