浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3186号上诉人（原审被告）：嘉兴京御房地产开发有限公司。住所地嘉善县大云镇创业路555号1幢1单元1101室。统一社会信用代码：91330421079722662T。法定代表人：孟惊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘彦，浙江律匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：安宗星，浙江律匠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：浙江恒联建设有限公司。住所地嘉善县魏塘街道解放西路53弄4幢2楼202-204室。统一社会信用代码：91330421720013336X。法定代表人：蔡永华。委托诉讼代理人：彭少华，浙江嘉深律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，男。被上诉人（原审第三人）：嘉善薇观贸易有限公司。住所地嘉善县罗星街道嘉善万联城万联商贸中心东区1-106号1F-022C。统一社会信用代码：91330421MA2B9D6F6R。法定代表人：周建明。上诉人嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）因与被上诉人浙江恒联建设有限公司（以下简称恒联公司）、嘉善薇观贸易有限公司（以下简称薇观公司）装饰装修合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京御公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）恒联公司无权请求京御公司支付工程款。首先，案涉《装修补贴协议》签订时，恒联公司不具备法定资质，根据最高院相关司法解释，该合同无效。其次，《装修补贴协议》约定京御公司第五次付款的条件是工程竣工验收完成并正式开业后20个工作日，第六次付款的条件是开业满一年后工程无质量问题且商户无违约及欠费情况，但恒联公司未提交竣工验收材料，也未通知京御公司验收，薇观公司则在一年内出现了拖欠租金及未办理消防验收手续的违约情形，因此合同约定的付款条件未成就。最后，恒联公司未按约定时间进度进行施工，严重逾期，应承担违约责任，并无请求京御公司支付剩余装修补贴款的基础。（二）京御公司有权单方解除合同。根据薇观公司与京御公司签订的《租赁合同》第15.2条、第16.2条，京御公司有权在薇观公司违约的情形下单方解除合同，一审认为薇观公司拒付租金、物业费具有一定合理性、未办理消防验收手续系违约程度轻微，未构成根本违约，并无依据。二、一审适用法律错误。恒联公司与京御公司对欠付工程价款的利息并无约定，一审根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条的规定认为案涉工程未交付、未结算，利息起付时间应为恒联公司起诉之日，但同时一审又依据第十四条第三款认为案涉工程已竣工验收，系自相矛盾。恒联公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉《装修补贴协议》系各方的真实意思表示，应受法律保护。恒联公司已履行全部义务，京御公司理应支付装修款项，但京御公司拖延一年半时间未支付工程款，应承担违约责任。二、薇观公司之所以拒付租金，是因为京御公司拖欠装修款项在先，且在2020年初断水断电，影响薇观公司经营，给薇观公司造成了损失，薇观公司的行为不构成根本违约。薇观公司辩称，1.京御公司在与薇观公司的合同正常履行期间，未支付恒联公司装修款，影响薇观公司的正常运营。2.京御公司在薇观公司不拖欠任何房租、物业费的情况下，于2019年12月25日停止薇观公司的水电，影响薇观公司正常经营。2020年3月25日，京御公司通过手段逼薇观公司经营到4月17日。薇观公司被逼无奈，为自保，采用暂停支付房租的方式，逼迫京御公司付清应付装修款后，再继续履行合同。恒联公司向一审法院起诉请求判令：1.京御公司支付恒联公司装修工程款45万元；2.京御公司支付恒联公司以27万元为基数，按8.9%计算从2018年11月15日至实际支付之日的利息，以18万元为基数，按8.7%计算从2019年10月15日至实际支付之日的利息（变更后）。一审法院认定事实：2018年6月24日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为乙方）签订《新西塘越里项目商铺租赁合同》一份（编号为001000122）。双方在合同通用条款第10.4条中约定，乙方装修不得改变房屋消防设施设备。乙方所用装修材料、电器设备线路须符合消防验收条件。装修完成后，乙方应按相关消防法律法规的规定，自行向有权消防部门申办消防验收及开业所需手续，在办理完毕并向甲方提供消防许可证复印件备案后方能开始营业。若乙方未依法或按照本合同约定完成开业所需各项消防手续或向甲方提供消防许可备案文件，由此导致的一切损失和责任，均由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。双方在合同专用条款中约定：1.租赁房屋位于嘉兴市区（县）武水路99号街道（大厦）幸福水街11号楼F102/202号商铺，租赁面积共计约922平方米。2.该房屋用途为商业用房。乙方租用该房屋用于经营休闲体验业态，品牌为薇观空间（暂定商号）。3.本合同租赁期自2018年10月1日起至2023年9月30日止。共计5个租约年。4.该房屋所在商业广场（商业街）整体开业日暂定为2018年4月28日，该房屋的交付日暂定为2018年7月1日，实际以甲方书面通知为准。5.乙方以固定租金与抽成租金两者取高的方式，向甲方支付租金。其中固定租金2018年10月1日至2019年9月30日应缴租金252398元、2019年10月1日至2020年9月30日应缴租金269224元、2020年10月1日至2021年9月30日应缴租金572101元……；提成租金（自租金起算日起按月度支付）按乙方的“营业额”乘以本合同所约定的提成租金比例计算。……（1）乙方应按1个月方式向甲方预付基本租金。（2）合同项下的租金支付方式为：首期租金乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付，首期基本租金应缴金额为21034元。除首期基本租金外，其他基本租金均以壹个自然月为一个交租期（本期内租金，以甲方书面通知为准），交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租金。……6.乙方应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付房屋租赁履约保证金，金额63100元。2018年11月7日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为乙方）签订《新西塘越里项目商铺租赁合同》一份，双方在合同专用条款中约定：1.租赁房屋位于嘉兴市××路××号××街××号楼××号商铺，租赁面积共计约213平方米。2.该房屋用途为商业用房。乙方租用该房屋用于经营休闲体验业态，品牌为薇观空间（暂定商号）。3.本合同租赁期自2019年2月1日起至2023年9月30日止。4.该房屋乙方的开业日为2019年2月1日，甲方有权根据此开业日工程进展情况，在前述约定开业日前书面通知乙方调整开业日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方做出任何赔偿或补偿或延长任何租期。该房屋的交付日暂定为2018年12月1日，实际以甲方书面通知为准。……5.乙方以固定租金与抽成租金两者取高的方式，向甲方支付租金。其中固定租金2019年2月1日至2020年1月31日应缴租金38873元，2020年2月1日至2021年1月31日应缴租金163265元……；提成租金（自租金起算日起按月度支付）按乙方的“营业额”乘以本合同所约定的提成租金比例计算。……（1）乙方应按1个月方式向甲方预付基本租金。（2）合同项下的租金支付方式为：首期租金乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付，首期基本租金期间为2019年2月1日至2019年2月28日，应缴基本租金3240元。除首期基本租金外，其他基本租金均以壹个自然月为一个交租期（本期内租金，以甲方书面通知为准），交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租金。……6.乙方应向甲方交付房屋租赁履约保证金38873元，其中19437元应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付，剩余部分19436元应在2019年6月30日前向甲方交付。2019年6月30日前，如因乙方违约等原因造成甲方“扣除房屋租赁履约保证金”时，乙方需补足剩余19436元。2018年6月25日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为乙方）及恒联公司（作为丙方）三方签订《新西塘越里项目装修补贴协议》一份，鉴于：1、甲、乙双方于2018年6月20日签订了《薇观空间项目商铺租赁合同》，甲方将位于嘉兴市嘉善县××号商铺××方使用。2、甲方给予装修补贴前提为：乙方全面履行合同义务，按时支付租金至合同期限届满。……达成如下协议：工程名称“薇观空间”；工程地点：嘉善县大云镇武水路99号幸福水街Ｎ11-Ｆ102／202铺；施工内容商铺精装修；承包方式包工包料；承包范围商铺红线范围内。合同工期总日历天数92天；计划开工日期2018年7月1日。合同价款为固定总价合同900000元。甲方将合同价款直接支付给丙方。协议第4.3条约定，甲方向丙方支付时间：第一次支付时间：丙方装修图纸通过甲方审核，并办理进场手续后20个工作日内支付合同价款金额的20%，合计人民币180000元；第二次支付时间：丙方隐蔽工程验收完成后20个工作日内支付合同价款金额的10%，合计人民币90000元；第三次支付时间：丙方硬装完成后20个工作日支付合同价款金额的10%，合计人民币90000元；第四次支付时间：丙方移动设备，如道具等进场安装完毕后20个工作日支付合同价款金额的10%，合计人民币90000元；第五次支付时间：工程竣工验收完成，并正式开业后20个工作日支付合同价款金额的30%，合计人民币270000元；第六次支付时间：开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付合同价款金额的20%，合计人民币180000元。如丙方未能按计划时间节点完成相应工作量，甲方有权拒付工程款。以上付款方式为转账。在付款过程中，如丙方装修施工未能按照合同约定履行，乙方有权书面要求甲方停止付款。第4.4条约定，丙方同意甲方支付合同价款的前提条件是乙方保证按照租赁合同的约定全面履行义务并承担责任。如果乙方未能按照租赁合同约定全面履行，出现了任一违约行为，甲方有权解除终止本合同并要求乙丙双方承担连带责任归还甲方已支付的装修款项及按照租赁合同应当承担的其他违约责任，已形成附合的装修物品由乙丙双方负责拆除，并恢复原状，如造成甲方损失的，甲方有权追偿。第5.1条约定，乙方对工程进行全程跟踪控制管理，并配合丙方施工，竣工资料由丙方负责收集、整理并提交乙方，由乙方汇总统一申报竣工验收。第5.4条约定，乙方在验收完毕后三日内通知甲方再进行验收。第6.1条约定，甲方责任：甲方根据合同的付款条约，按时向丙方支付装修工程款。若甲方未能及时付款，则甲方应承担因此造成的损失。第7.4条约定，根据原合同约定，甲方合法解除合同或提前终止合同的，乙方应就甲方支付的装修补贴予以返还。上述装修补贴协议签订后，恒联公司即依约于2018年7月1日开始进场装修。后案涉商铺一楼于2018年10月15日开始营业，案涉装修工程于2019年3月全部完成，案涉商铺两层于2019年8月全部正式营业。京御公司分别于2018年9月13日支付18万元，2018年9月20日支付9万元，2018年11月14日支付9万元，2019年3月27日支付9万元，共计向恒联公司支付45万元款项。2019年5月15日，京御公司以电子邮件形式向薇观公司法定代表人周建明发送《关于新西塘越里商户薇观空间的消防报验通知函》一份，通知薇观空间办理相关消防验收合格手续等。周建明庭审中认可收到了上述电子邮件。2019年9月3日，京御公司向薇观公司寄送《关于欠费催缴及办理消防验收合格的通知函》一份，向薇观公司催讨自2019年8月15日起至9月2日拖欠的租金、物业费、电费以及要求薇观公司于2019年9月20日前取得消防验收合格意见等。薇观公司于2019年9月17日收到该函件。2020年1月1日，京御公司向薇观公司寄送《关于嘉善越里薇观空间欠费催缴的通知函》一份，向薇观公司催讨自2019年12月15日起拖欠的租金、物业费及水电费。薇观公司于2020年1月20日收到该函件。2020年4月7日，京御公司委托北京市京师律师事务所王正宇律师向薇观公司及恒联公司寄送了《律师函》一份，以薇观公司迟延支付租金物业费、拒不履行消防安全检查义务的行为已严重违反租赁合同的约定和相关法律规定等为由，主要告知对方以下事项：1.薇观公司与京御公司签订的编号为001000122和001000137的《新西塘越里项目商铺租赁合同》，于薇观公司收到本函之日起解除；2.薇观公司与京御公司、恒联公司签订的《新西塘越里项目装修补贴协议》，于薇观公司收到本函之日起解除；3.请薇观公司在收到本函之日起七日内，按照租赁合同约定的交付标准，将位于嘉兴市嘉善县××镇××路××号商铺返还给京御公司，并按照租赁合同约定的标准支付自租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4.请薇观公司收到本函之日起三日内，向京御公司返还装修补贴款45万元，恒联公司承担连带责任；5.请薇观公司在收到本函之日起三日内，按照租赁合同约定向京御公司支付2020年1月1日至租赁合同解除之日止的租金，并按照逾期支付额1%标准支付自2019年12月15日至实际付清之日止的滞纳金；6.请薇观公司在收到本函之日起三日，赔偿京御公司损失108124.5元；7.薇观公司已经支付的房屋租赁履约保证金不予退还。对于该律师函，薇观公司法定代表人周建明认可其于2020年4月8日在微信中收到，恒联公司认可其于2020年4月17日收到。后薇观公司于2020年4月17日起因京御公司对其店铺采取限电措施而停止经营至今。现恒联公司以京御公司未向其支付剩余工程款项等为由诉至一审法院。因双方分歧较大，案经调解未果。一审另查明：1.2017年9月4日，嘉善县公安消防大队向京御公司出具善公消竣复字〔2017〕第0012号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》一份，认为包括涉案房屋在内的嘉善幸福风情水街10#楼、11－1#楼、11－2#楼、12#－17#楼建设工程竣工验收消防备案检查复查合格，可以投入使用。2.租赁合同签订后，薇观公司即向京御公司支付固定租金直至2019年12月31日，自2020年1月1日起至今薇观公司未再向京御公司支付过租金。3.嘉善法院于2020年5月9日受理了京御公司诉薇观公司、恒联公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）浙0421民初1491号。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.薇观公司是否存在根本违约；2.京御公司是否需要向恒联公司支付剩余工程款45万元。针对第一个争议焦点，京御公司认为薇观公司存在逾期支付租金、物业费及拒不办理消防验收手续等行为已构成根本违约，故其有权要求解除相应合同；而薇观公司则认为其未支付2020年1月1日之后的租金是由于京御公司未按约向恒联公司支付剩余45万元工程款，导致其无法正常经营，故其不存在违约行为。一审认为，其一，关于薇观公司拒付租金行为的认定。根据京御公司、薇观公司及恒联公司三方签订的《新西塘越里项目装修补贴协议》的约定，京御公司应分六次向恒联公司支付协议约定的装修款90万元，而京御公司已分别于2018年9月13日、2018年9月20日、2018年11月14日及2019年3月27日向恒联公司支付了前四笔款项共计45万元，剩余45万元并未支付。根据上述装修补贴协议的约定，第五笔、第六笔工程款项的支付条件分别为：工程竣工验收完成，并正式开业后20个工作日支付合同价款270000元；开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付合同价款180000元。而根据薇观公司的陈述，案涉商铺一楼已于2018年10月15日开始营业，且案涉装修工程于2019年3月全部完成，案涉商铺两层也已于2019年8月全部正式营业。故虽三方并未对案涉工程进行竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，上述第五笔工程款的支付条件已经成就，京御公司理应向恒联公司支付上述工程款。但因京御公司未按约向恒联公司支付工程款，致使恒联公司向薇观公司进行催讨，故薇观公司采取了拒付租金的形式进行对抗。因此，尽管薇观公司并非案涉工程款项的直接相对人，但三方签订的装修补贴协议与案涉商铺租赁合同系不可分割的整体，薇观公司作为商铺承租人及装修成果的直接受益人在京御公司拒付工程款的情况下，自2020年1月起作出拒付租金、物业费的行为具有一定的理由，并非恶意拖欠租金、物业费，不能以此认定其构成恶意违约。故薇观公司的行为不属于承租人无正当理由未支付租金的情形，其不构成根本违约。其二，关于薇观公司拒不办理消防验收手续行为的认定。虽京御公司与薇观公司签订的租赁合同中约定了薇观公司应在装修完成后，自行向有权消防部门申办消防验收及开业所需手续，但这并非薇观公司在该合同中的主要义务，薇观公司未及时办理消防验收手续，违约程度显著轻微，并未影响合同主要目的的实现，亦不构成根本违约。综上，因薇观公司的上述行为均不构成根本违约，故京御公司发出的解除案涉合同的律师函不能发生通知解除合同的法律效果。且薇观公司及恒联公司在本案中也均表示不同意解除案涉相关合同，并要求继续履行。故根据诚信原则，并考虑到案件实际情况及维护交易稳定的目的，本案所涉相关合同应当继续履行。针对第二个争议焦点。因案涉合同并未解除，故各方均应按照协议约定继续履行相关合同义务。如前所述，第五笔工程款的付款条件已经具备，京御公司理应向恒联公司进行支付。关于第六笔工程款，装修补贴协议约定的付款时间为：开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付180000元。本案中，薇观公司已于2018年10月15日一楼开始经营，且其也未构成根本违约。另，从订立合同的目的来讲，京御公司补贴薇观公司装修款，意在通过前期的投入换得后期的租金收益。现恒联公司已完成装修，且在京御公司与薇观公司间的租赁合同继续履行的情况下，京御公司的合同目的仍可实现，故在此情形下，京御公司理应向恒联公司支付剩余工程款。关于恒联公司主张的利息损失。因各方对于装修进度完成的时间点未予明确，也未提供证据予以证实，且各方对利息也并未进行约定，故恒联公司诉请的利息计算方式缺乏相应依据。一审酌情调整为自恒联公司起诉之日，即2020年3月13日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际付清之日止。综上，京御公司尚欠恒联公司工程款45万元及相应利息，其理应承担支付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、京御公司应于判决生效之日起五日内向恒联公司支付工程款450000元；二、京御公司应于判决生效之日起五日内向恒联公司支付以450000元为基数，自2020年3月13日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息损失；三、驳回恒联公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8500元，财产保全费3020元，合计诉讼费用11520元（恒联公司已预交），由恒联公司负担450元，由京御公司负担11070元。二审中，恒联公司提供了建筑业企业资质证书复印件（盖有恒联公司公章），用于证明恒联公司具备资质，即使无资质，所签订的合同依然有效且已履行完毕，不能仅凭此认为合同无效。京御公司经质证认为，资质证书无原件，对真实性存疑。按照恒联公司代理人的指示，扫描资质证书打开浙江政务服务网，所显示的发证时间是2020年8月7日，与资质证书的发证时间不一致。薇观公司经质证认为，对证据的三性认可，恒联公司有资质。薇观公司提供了微信聊天记录截屏（系京御公司经理张鹏飞与薇观公司的聊天记录），用于证明京御公司在2019年12月25日通知薇观公司2019年12月25日停电。京御公司经质证认为，对证据的三性均不认可。无法核实微信中对方人员的身份。即便内容属实，所体现的是由于薇观公司未按合同约定支付租金等费用，微信中的对方人员才通知物业公司可能会停电。从薇观公司的话语看，其对于自身违约的情况非常清楚，也非常心虚。恒联公司经质证认为，对证据的三性均认可。1.能够体现京御公司或其委托的物业公司停水停电，构成严重违约。2.一审判决书已经确认，截止2020年12月底的租金已全部付清。3.人员的身份应由京御公司或下属物业公司核查。京御公司二审中未提交新证据。本院认证意见：恒联公司提供的建筑业企业资质证书虽为复印件，但经扫描其上二维码可获得相关信息，故本院对此予以认定；薇观公司提供的微信聊天记录，恒联公司对证据的三性均认可，京御公司虽认为聊天对象的身份不能确定，但也未能提供相反证据推翻，故对该证据予以认定。本院对一审所认定的“2020年1月1日，京御公司向薇观公司发送《关于嘉善越里薇观空间欠费催缴的通知函》一份，向薇观公司催讨自2019年12月15日起拖欠的租金、物业费及水电费”纠正为“2020年1月1日，京御公司向薇观公司发送《关于嘉善越里薇观空间欠费催缴的通知函》一份，向薇观公司催讨自2020年1月1日起拖欠的租金、物业费及水电费”。对一审查明的其余事实予以确认。另认定，京御公司于2019年12月25日通知薇观公司停电。本院认为，根据装修补贴协议约定，恒联公司诉请的剩余45万元装修补贴款的支付时间分别为：工程竣工验收完成，并正式开业后20个工作日支付合同价款270000元；开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付合同价款180000元。三方虽未对案涉工程进行竣工验收，但案涉商铺已经由薇观公司占有使用，且案涉商铺两层已于2019年8月全部正式营业，故270000元款项满足支付条件，京御公司应当支付给恒联公司。至于180000元款项应否支付的问题。京御公司认为该款支付的前提是薇观公司无违约及欠费情况，而薇观公司存在违约行为，付款条件不成就。首先，虽然薇观公司未按约在2019年12月15日之前支付2020年1月1日起的租金，但2019年12月25日京御公司即通知2019年12月25日起停电，停电客观上导致薇观公司难以正常使用案涉商铺进行经营。自2019年12月25日起至恢复正常使用期间的租金，京御公司未予支付有其正当理由。可见，薇观公司虽有违约但情节轻微，且薇观公司在一审庭审中表示如果京御公司愿意支付剩余装修款其同意支付租金。其次，恒联公司确实投入成本完成了涉案商铺的装修，因装修附合在房屋上，京御公司作为产权人客观上也取得了添附。恒联公司于2019年3月即已完成全部装修。从公平的角度出发，京御公司应当支付剩余装修补贴款。因对照合同约定的付款节点，京御公司存在逾期，故一审判决支持逾期付款利息损失，也无不当。综上所述，上诉人京御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人嘉兴京御房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年二月二十二日书记员 陈 诚书记员 朱晓俊16-17-