石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11946号 上诉人（原审原告）：杜建华，女，1967年11月15日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人（原审原告）：马博红，男，1967年12月19日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：杜建华，女，1967年11月15日出生，汉族，住石家庄市新华区，系马博红妻子。 二上诉人委托诉讼代理人：邢晓宇，河北张哲律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：石家庄润华国际物流股份有限公司，住所地：河北省石家庄市正定县107国道东侧车站北大街**。 法定代表人：卜华宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭腾飞，男，1987年10月9日出生，汉族，住正定县。系公司员工。 上诉人杜建华、马博红因与石家庄润华国际物流股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020 年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜建华、马博红上诉请求：1、依法撤销正定县人民法院（2020）冀0123民初1878号民事判决书第一项中“限被告石家庄润华国际物流股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜建华、马博红租金收益83527元。”，维持第一项中违约金11494元部分。2、依法改判被上诉人给付上诉人租金收益157227.26元。3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定按照上诉人与被上诉人签订的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》，即应按照原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息8%进行计算依据不足，而以上诉人与被上诉人为期一年的《委托经营协议》约定的收益金，即按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息4.25%（税后）进行计算是错误的，系认定事实不清。理由如下：1、2014年3月26日，上诉人与被上诉人签订的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示。该协议产生在被上诉人在双方于2010年7月27日签订《正定国际物流园（一期）合作投资合同》后按照约定仅支付了七个月的租金后，一直未支付8%的租金，经双方协商而签订。2、该《补充协议》，是被上诉人仅与包括上诉人在内的外铺5人6户进行签订，进行的特别约定。3、该《补充协议》明确约定，在未达到交房条件（临街道路未修通）之前，按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年 息8%按季支付。被上诉人当时承诺，为避免其他商户知道该特别约定，将该年息8%的租金按照原房款的年息3.75%和《委托经营协议》约定的4.25%分两笔支付。4、在上诉人与被上诉人签订《委托经营协议》后，被上诉人一直都是按照该《补充协议》约定的原房款的年息8%进行支付，即每年一次性支付年息的3.75%，再和其他案外的商户一样，按《委托经营协议》约定的4.25%按季度进行支付。以上充分说明被上诉人与上诉人签订的《补充协议》是双方真实意思表示，而《委托经营协议》并非双方真实意思表示。上诉人有被上诉人支付的银行流水为证。5、一审庭审中，被上诉人对《补充协议》所加盖的章为石家庄润华国际物流股份有限公司运营专用章而并非公章予以否认该协议的真实性，现上诉人有新的证据证实该《补充协议》的真实性。综上，一审法院判令被上诉人给付上诉人收益金的依据和方式是错误的。上诉人与被上诉人签订的《委托经营协议》已于2016年4月14日到期。被上诉人不论在《委托经营协议》履行期还是期限届满后均是按照《补充协议》约定的年息8%进行支付。故本案一审单纯以已经过期的《委托经营协议》约定的4.25%计算是错误的。应当以双方签订的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》约定的按照原房款的年息8%计算！ 石家庄润华国际物流股份有限公司答辩称：1、此补充协议经我方档案室查询无此协议的备案记录。此补充协议有失公平性该补充协议约定了临街道路未通，并未对上诉人造成任何实质损失。上诉人并不是自己经营，而是把房屋委托给园区经营，每年 收取固定收益金，房屋前道路未通能不能实际出租并不影响上诉人的收益，而是园区这几年一直在背负此损失，因此园区承担的此损失，并按委托经营协议约定的4.25%支付原告收益金的同时，不能再因此补充协议上面8%来追加双重的赔付。2、上诉人提交的补充协议显示的时间是在2014年3月26日签订的，而在此时间之后，双方在2014年5月14日签订了委托经营协议，此委托经营协议系双方公平真实的意思表达。该委托协议二条第二小条中明确约定了收益金的计算方式。上诉人提供的原补充协议真假，暂且不论，按照先后顺序即真实情况也已经推翻了前面的补充协议。3、上诉人所说的分两笔，一笔3.751、一笔4.25。我方对上诉人提出的我方付上诉人的金额是没有异议，但是对关联性有异议。上诉人如果提供流水，这钱我们可以回去核实，但我们不认为这是为了凑8%。 杜建华、马博红向一审法院起诉请求：1、请求判令被告自2017年6月1日起至2020年5月31日止，共计1095天，承担逾期租金157227.26元。日万分之二违约金11388元，合计168615.26元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》，合同主要内容：“第一条乙方合作投资的房屋位正定县树林北街以北、107国道以东、京西路以南A区沿街门脸座1、2层003号；房屋结构为框架结构；建筑面积115.71平方米，建筑的使用性质为物流用房。第二条合作投资期限自2010年4月1日至 2060年3月31日，共伍拾年。第三条甲、乙双方约定，按建筑面积计算，单价为每平方米4755.83元，总金额伍拾伍万零贰佰玖拾陆元整。第五条乙方合作投资的房屋于2010年11月30日前交付使用......。第六条乙方投资的房屋采用第2种方式进行合作：2、双方共同培育市场，培育期为2年。在此期间，由甲方统一对园区进行经营管理，乙方一次性享受16%的优惠，按上述第三条房款交纳。在培育期内，乙方不再享受园区经营管理的收益；市场培育期结束后，乙方可长期委托甲方经营，委托经营协议另签。第十一条......3、乙方合作投资的房屋使用满五年后可退出合作，甲方按乙方的投资款扣除已实际返还的投资款的余额加银行同期存款利息支付给乙方，（自营户按合作投资款每年6%的水平扣除）；届时双方签订补充协议对具体事项进行约定。”同日，原告2010年7月27日向被告缴纳投资款270000元，2010年11月30日向被告交纳投资款280296元。原告提交了2014年3月26日盖有石家庄润华国际物流股份有限公司运营专用章的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》，该补充协议主要内容为：边楠、王立新、杜建华、马博红、姚建全、刘丽6户合同约定的差价将原来拟定的税后【一年原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息2.25%】调整为税后【一年原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息3.75%】于2014年4月15日前一次予以回报；在未达到交房条件（临街道路未修通）之前，按原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息8%按季支付给以上业主；如果不能按时付款，将按日万分之二的比 例赔付违约金。原告称，该协议书系双方真实意思的表示。被告对此予以否认，并称被告并没有该印章。2014年5月14日，原告（乙方）与被告、河北冀江市场服务有限公司（甲方）签订《委托经营协议书》，协议主要内容：乙方自愿选择购买该房后委托甲方经营管理；委托经营期自2014年4月15日起至2015年4月14日止；甲方按每3个月支付一次乙方租金，每季度支付周期首月20日前支付完毕，全年租金分四次支付；委托收益金按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息4.25%（税后）予以回报；乙方有权依照本协议向甲方收取委托经营收益，如甲方未按时打款，应自违约日起至履约日止，按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的日万分之二支付给乙方违约金。另查明，涉案房屋原总价款655114元，优惠16%，原告实际缴纳550296元。以上事实，有原被告陈述、《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》、《委托经营协议书》及庭审笔录为证。 一审法院认为：原告与被告签订的《石家庄正定国际物流园一期合作投资合同》、《委托经营协议》，是双方真实意思表示，一审法院予以确认。关于租金，原告向被告要求按照按原房款（实付款+两年16%的返租款）的年息8%支付收益金的依据系《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》。该承诺补充协议加盖的系石家庄润华国际物流股份有限公司运营专用章并非被告公章，被告对该承诺予以否认，原告并未提供证据证实该承诺系被告向原告发出的，故原告要求被告按照年息8%支付收益金，依据不足。原、被告之间签订的为期一年的《委托 经营协议》，该协议约定：委托收益金按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的年息4.25%（税后）予以回报。该协议到期后，被告继续经营原告投资的涉案房屋，原告并未提出异议，应视为原被告双方对该《委托经营协议》的继续履行。因此，被告应当支付原告自2017年6月1日至2020年5月31日的收益金，即655114元×4.25%×3年=83527元。关于违约金。原被告之间的《委托经营协议》约定：原告未按时打款，应自违约日起至履约日止，按原房款（实付款+两年优惠16%返租款）的日万分之二支付给违约金。被告并未按照该约定向原告支付租金，系违约行为，应当承担违约责任。现原告主张的违约金11494元，低于双方约定，系原告自有处分权利，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、限被告石家庄润华国际物流股份有限公司自本判决生效之日起，十日内给付原告杜建华、马博红租金收益83527元及违约金11494元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1839元，由被告石家庄润华国际物流股份有限公司负担。 本院二审期间，杜建华、马博红提交如下证据：1、杜建华建设银行交易明细及农业银行交易明细，证实自2014年6月1日至2017年5月31日三年期间，被上诉人均是按照补充协议的约定，即按原房款的8%支付租金收益；2、《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》，该承诺书上的章也是被上诉人的运营专用章，另案号（2019）冀0123民初936号中，双方对运营专用章和支付8%的租金收益均无异议；3、一份报纸，这 是当时被上诉人对涉案的项目进行招商发布的广告，该报纸上明确载明8%--10%的固定回报，所以我方认为自签订合作投资协议及补充协议以后，双方均是按照年息8%进行支付的租金收益，与被上诉人当时招商广告的承诺一致。石家庄润华国际物流股份有限公司质证认为，证据一的真实性无异议、关联性有异议；证据二关联性有异议，与本案没有关系；证据三是一份招商报纸，只是一个广告宣传，对真实性也不认可。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，关于《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书补充协议》（以下简称：《承诺书补充协议》）应否被采信的问题。被上诉人不认可《承诺书补充协议》的真实性，辩称公司并无该补充协议所加盖的运营专用章，但另案（2019）冀0123民初936号民事案件中，被上诉人所认可的《石家庄润华国际物流股份有限公司对投资商户承诺书》（以下简称：《承诺书》）所加盖公司印章即为运营专用章，《承诺书补充协议》与《承诺书》的部分内容存在关联性的，上诉人作为自然人亦不应对协议相对方公司的公章承担过高的鉴别责任，且被上诉人未提供确实充分证据证实公司并无运营专用章，亦未在法院限定时间内回复相关情况，故案涉《承诺书补充协议》本院予以采信。 关于被上诉人应支付上诉人的租金金额问题。根据《承诺书》及《承诺书补充协议》的相关条款，可以看出《委托经营协议》并非双方对案涉房屋租金的另行约定。《承诺书》约定至新购房合同签订期之日，被上诉人应按原房款（实际投资款+两年16%返 租款）的年息8%回报业主。《承诺书补充协议》约定在未达到交房条件（临街道路未修通）之前，被上诉人按原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%按季支付给上诉人。双方均认可案涉房屋尚未达到约定的交房条件，上诉人提交的相关银行交易明细可以证实被上诉人曾按照原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%支付过租金，被上诉人不认可该事实但未在法院限定时间内回复相关情况或提供相反证据，故上诉人主张被上诉人应按照原房款（实际投资款+两年16%返租款）的年息8%支付租金，本院予以支持。按原房款为655114元计算，被上诉人应支付上诉人租金为655114（元/年）×8%×3年=157227.36元，上诉人原审诉请的逾期租金为157227.26元未超出上述租金，本院予以支持。 综上所述，杜建华、马博红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1878号民事判决； 二、石家庄润华国际物流股份有限公司自本判决生效之日起十日内给付杜建华、马博红租金收益157227.26元及违约金11494元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1839元，二审案件受理费1839元，共计3678元，由石家庄润华国际物流股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二一年二月二十六日 书记员  王西西