广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1716号上诉人（原审被告、反诉原告）：李巧霞，女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市肯普生命科技投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张羽丰，经理。委托诉讼代理人：简伟立、欧阳美美，均系广东浩瀚明扬律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：粟珊，女，住广州市海珠区。上诉人李巧霞因与被上诉人广州市肯普生命科技投资有限公司（以下简称“肯普公司”）、原审被告粟珊返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李巧霞的委托诉讼代理人戴国梁、被上诉人肯普公司的委托诉讼代理人欧阳美美到庭参加诉讼，原审被告粟珊经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李巧霞上诉请求：1.撤销一审判决第三判项。2.改判肯普公司向李巧霞支付维修费1000元、管道煤气1980元、电梯加装费20060.84元，合计23040.84元。3.改判肯普公司向李巧霞以23040.84元为基数，从2014年6月9日至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用利息。4.一、二审案件诉讼费均由肯普公司承担。事实和理由：2008年9月，经出租方同意，李巧霞在涉案房屋加装“管道煤气”，花费加装费1980元。2010年9月，因涉案房屋卫生间漏水，李巧霞自行维修，花费维修费1000元。2014年6月，经涉案房屋所在楼业主倡议在楼外加装电梯，经向相关部门报备并批准后，电梯加装成功，李巧霞分摊了电梯加装费20060.84元。根据《合同法》第220条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第221条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，以上维修费应由海珠区相关房管部门承担，但至今仍未得到支付。而一审法院却错误认定：“被告李巧霞主张的维修费、管道煤气费、电梯加装费均发生在原告取得案涉房屋产权之前，故被告反诉要求原告支付上述费用及利息理据不足，本院不予支持”。2020年5月，李巧霞才得知涉案房屋的所有权已转移给了肯普公司，且肯普公司要求李巧霞直接向其支付涉案房屋租金。根据《合同法》第82条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”、第83条规定：“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销”。因此，李巧霞（债务人）与海珠区政府房管部门（债权人）就涉案房屋，已经建立了租赁合同关系，李巧霞有义务向海珠区政府房管部门缴纳租金，现在一审判决李巧霞要向肯普公司支付租金，则相当于租赁法律关系中的债权人债权转让给了肯普公司（受让人），则海珠区政府房管部门（让与人）未向李巧霞（债务人）支付的维修款、电梯加装款、煤气管道加装款，并且李巧霞的三项加装费用23040.84元（2014年6月份发生）先于转让的债权到期，李巧霞（债务人）有权继续向肯普公司（受让人）主张。本案中，李巧霞已支付的管道煤气费及电梯加装费属于“无因管理”，而肯普公司作为最终收益于该扩建事项的主体，应当向李巧霞返还该扩建成本造价，因为房屋产权归肯普公司，涉案房屋安装了管道煤气及电梯后，其房屋价值就立即得到了巨大增长，最终受益人也是肯普公司，否则，肯普公司则构成“不当得利”。一审判决后，已向肯普公司交付了2017年4月15日至2020年12月15日共44个月的租金，共计6283.2元。因此，李巧霞与肯普公司也确认了涉案房屋的租赁合同继续合法有效，继续履行，其租赁的法律关系也是合法长期存在的。但李巧霞为肯普公司所交付的维修费、管道煤气费、电梯加装费均没有支付给李巧霞，李巧霞一审判决后多次向肯普公司主张该费用是属于无因管理，而肯普公司也是最终受益于该电梯加装后的增值部分，最终受益人也是肯普公司。如果肯普公司不向李巧霞支付管道煤气费、电梯加装费则构成不当得利。综上，李巧霞请求二审法院依法予以改判。肯普公司二审答辩称：一、肯普公司与海珠区政府房管部门之间不存在债权转让关系，李巧霞与海珠区政府房管部门并未就涉案房屋形成租赁关系，从李巧霞提交的证据显示，其与海珠区政府房管部门只是就新仓街7－11号103房存在租赁关系，没有任何证据显示李巧霞与海珠区政府房管部门就涉案房屋存在租赁关系。同时李巧霞也没有提供任何证据证明海珠区政府房管部门是涉案房屋的产权人。事实上海珠区政府房管部门由此至终都不是涉案房屋的产权人，不存在李巧霞需向海珠区政府房管部门缴纳涉案房屋租金的事实。也正是基于此，一审判决判令李巧霞应在肯普公司取得涉案房屋产权证，即2017年4月份后，向肯普公司支付租金。二、肯普公司是在2017年的4月份取得涉案房屋的产权，而本案中李巧霞要求肯普公司对其在2008年、2010年、2014年期间的相关费用进行支付，显然没有事实和法律依据。三、事实上从肯普公司向广州市海珠区供电局调取的涉案房屋用电记录情况显示涉案房屋自2008年5月到2020年9月用电均为零，显然李巧霞一直以来根本未在涉案房屋内居住。综上，肯普公司认为李巧霞一审判决的反诉部分提起的上诉没有事实法律依据，请求二审法院予以驳回。肯普公司于2020年5月12日向一审法院起诉请求：1.李巧霞、粟珊立即迁出广州市海珠区怡海路34号804房，并将该房屋交回给肯普公司管业使用；2.李巧霞、粟珊立即向肯普公司支付2017年4月15日至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即月租金为每月每平方米41元，每月租金为1829元）；3.本案受理费由李巧霞、粟珊负担。李巧霞反诉请求：1.肯普公司向李巧霞支付维修费1000元、管道煤气1980元、电梯加装费20060.84元，合计23040.84元；2.肯普公司向李巧霞支付，以23040.84元为基数，从2014年6月9日至2019年8月19日（1928天），按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%为标准支付资金占用利息5861元（=23040.84元×4.75%×1928天/360天）；3.从2019年8月20日至实际清偿上述第1项诉讼请求全部款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用利息；4.肯普公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市国土资源和规划委员会于2017年4月15日核发的《不动产权证书》记载，肯普公司是海珠区怡海路****的权利人，用途为住宅，建筑面积为89.59平方米，房屋所有权取得方式为购买。2017年7月11日，肯普公司按涉案房屋地址向李巧霞、粟珊及粟必成邮寄《关于交还房屋及缴交房屋使用费的通知》，告知肯普公司通过购买取得了涉案房屋的不动产权证，要求粟必成、李巧霞、粟珊等三户人及同住人接到此通知后30日内，将涉案房屋腾空交回给肯普公司，并清缴从2017年4月15日起至实际交回房屋止的房屋使用费；等。该证据经广东省广州市广州公证处办理保全证据公证。2019年3月4日，肯普公司再次按涉案房屋地址向李巧霞、粟珊及粟必成邮寄《关于交还房屋及缴交房屋使用费的通知》。该邮件于2019年3月5日由他人收。广州长建物业海景阁管理处出具的《收费通知单》记载，打印日期为2020年8月30日，房间代码为34-804，客户名称为李巧霞，建筑面积44.62平方米。另查，1993年9月10日，李巧霞代粟必成（被拆迁人、乙方）与广东长城建设总公司（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方经批准需拆除滨江东路新仓街7-1号103房的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积31.89平方米，有正式户口的实际居住人口三人（其中独生子女一人）；乙方同意1993年8月31日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的滨江东路新建临迁房，使用面积31.89平方米作临时居住；甲方应于1995年7月31日前，在滨××路××大楼××中××向××层，产权属于自有的套间，使用面积38.85平方米安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等。该协议经广州市东山区公证处公证。1995年1月1日，粟必成（乙方）与广州市海珠区房产公司滨江房管站（甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将坐落在海珠区滨江东路新仓街7号的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积31.89平方米，乙方愿意承租；等。该租赁契约经房管局备案登记。1997年5月，变更承租人为李巧霞，该变更内容经登记备案。1995年12月20日，李巧霞与粟必成离婚。粟珊为李巧霞与粟必成的女儿。据广东公安人口信息查询资料反映，李巧霞、粟珊的户籍地为广州市海珠区怡海路****之一。2001年8月21日，广东长城建设集团有限公司向粟必成住户送达《回迁通知书》。2001年8月24日，广东长城建设集团有限公司与李巧霞签订《房屋交付接收书》，载明该公司将滨江东路清景苑B栋34号自编804B单元房屋作为原房屋拆迁安置交付给李巧霞；房屋面积以市房管测绘确权面积为准，现暂按公司计算面积使积39.059平方米为双方结算面积；等。2010年5月17日，李巧霞向“广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局”签署《确认书》，载明李巧霞同意通过中国农业银行自动转账支付方式从本人账户内转账支付租金；租赁房屋地址为海珠区滨江东路新仓街7号之一103房，承租人姓名李巧霞，委托划账起止时间为从2010年7月1日至不再租赁本房屋为止，月租金为142.8元（随租金标准调整）；等。根据房管部门开具的发票记载，李巧霞支付滨江东路新仓街7号之1[103]的租金至2020年6月30日，每月租金为142.8元。李巧霞、粟珊表示租金是由房管局每月通过银行自动划扣，发生本案纠纷后李巧霞才到房管局要求补打发票，发票上显示的是地址为原被拆迁房屋地址，拆迁后政府将原址改名为怡海路，其实是同一个地址，只是房管局仍然显示的是滨江东路。李巧霞为证明其反诉请求，还提交了如下证据：1、广州市煤气工程公司于2008年9月11日开具的发票，记载李巧霞支付涉案房屋管道煤气工程费1980元。2、2014年6月9日的怡海路34号加装电梯的补充通知、怡海路34号加装电梯各层各户承担费用估计结算表（记载804A产权面积为41.76平方米，承担金额20060.84元）、2014年的收款收据（记载李巧霞支付电梯集资款21603.87元）、照片。3、广州市真正装饰设计工程有限公司于2010年9月28日出具的收款收据，记载收到怡海路34号海景阁804房维修卫生间漏水工程款1000元。一审庭审中，关于涉案房屋实际使用情况，肯普公司表示根据户籍资户籍资料反映，、粟珊的户籍在户籍在涉案房屋，认为该李巧霞、粟珊使用了涉案房屋，并撤回了对粟必成的起诉；根据物管费单据显示，肯普公司才知道李巧霞、粟珊只是使用了涉案房屋一部分，但具体情况不清楚。李巧霞、粟珊表示涉案房屋有两个厕所、两个房间和两个厨房，客厅也是分开两部分，各自有门口，李巧霞、粟珊使用的是原来房屋自有的厕所、厨房及西南方向的房间；李巧霞、粟珊使用涉案房屋的面积为39.059平方米；现只有李巧霞在使用，粟珊从2009年之后没再居住使用过涉案房屋。一审法院认为：根据本案证据和查明事实，粟必成为滨江东路新仓街7-1号103房的承租人，后承租人变更为李巧霞，李巧霞代粟必成与长城公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，订明粟必成是该房屋的使用人，有正式户口的户口的实际居住人口三人，司应于1995年7月31日前，在滨××路××大楼（××）中梯南向第八层安置回迁。长城公司拆除上址房屋后，于2001年8月24日将广州市海珠区怡海路34号804房中使用面积39.059平方米的部分交付给粟必成户安置回迁，李巧霞签署了《房屋交付接收书》和《确认书》，并一直向房管部门按每月142.8元的标准支付租金。故李巧霞回迁后与房管部门虽未重新签订书面的租赁合同，但已形成事实的租赁合同关系。肯普公司于2017年4月15日取得涉案房屋的产权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故肯普公司取得涉案房屋产权后，李巧霞与房管部门的租赁合同对肯普公司产生约束力。涉案房屋为拆迁安置房屋，且在租赁关系未解除的情况下，肯普公司要求李巧霞、粟珊迁出并交回涉案房屋缺乏依据，一审法院不予支持。涉案房屋的所有权变更后，李巧霞应当向变更后的所有权人即肯普公司支付租金，故一审法院判决李巧霞按每月142.8元的标准支付从2017年4月15日起至本判决生效之日止的租金给肯普公司。肯普公司超出该部分的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。粟珊并非涉案房屋的承租人，肯普公司要求粟珊支付房屋使用费缺乏依据，一审法院不予支持。关于李巧霞已经向房管部门支付的租金，李巧霞可另循途径解决。李巧霞主张的维修费、管道煤气费、电梯加装费均发生在肯普公司取得涉案房屋产权之前，故李巧霞、粟珊反诉要求肯普公司支付上述费用及利息理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李巧霞在本判决生效之日起十日内按每月142.8元的标准支付从2017年4月15日起至本判决生效之日止的租金给原告广州市肯普生命科技投资有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告李巧霞的全部反诉请求。一审本诉受理费1400元，由原告负担1291元，被告李巧霞负担109元；一审反诉受理费261元，全部由被告李巧霞负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告李巧霞在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李巧霞向本院提交收据一份，证明2020年12月，在一审判决后其已向肯普公司履行了支付租金的义务，已缴纳2017年4月15日-2020年12月15日的租金，共计6283.2元，同时也多交了反诉受理费261元，要求肯普公司予以返还。肯普公司确认李巧霞按一审判决履行了本诉部分应付的租金义务，但不能证据李巧霞与肯普公司之间存在长期的租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李巧霞的上诉请求与肯普公司的答辩意见，分析如下：本案的争议焦点为：肯普公司是否应当承担李巧霞主张的维修费、管道煤气费、电梯加装费及相应利息。李巧霞于2001年8月24日签订《房屋交付接收书》和《确认书》，并回迁安置至涉案房屋，此后一直向房管部门按每月142.8元的标准支付租金，故李巧霞与房管部门已形成事实的租赁关系，一审对此认定并无不当。根据一审查明的事实可知，2008年9月，李巧霞在涉案房屋加装管道煤气，花费加装费1980元；2010年9月，李巧霞维修卫生间，花费维修费1000元；2014年6月，涉案房屋所在楼业主加装电梯，李巧霞分摊电梯加装费20060.84元。广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证》显示，肯普公司于2017年4月15日取得涉案房屋的产权，根据买卖不破租赁原则，此时肯普公司才代替房管部门与李巧霞形成新的租赁合同关系。综上所述，李巧霞主张的维修费、管道煤气费、电梯加装费均发生在肯普公司取得涉案房屋产权之前，其应向当时的出租人主张权利，一审法院不支持李巧霞主张的上述费用并无不妥，本院予以认可。至于李巧霞主张肯普公司买受涉案房屋，因其进行维修，添附管道煤气、电梯加装而获益，构成不当得利，李巧霞交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人李巧霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第二百二十条、第二百二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549元，由上诉人李巧霞负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年二月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏