广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初781号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，经营场所广东省佛山市南海区。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，1993年2月9日出生，汉族，住广东省，系原告的员工。被告：林迎春，女，1969年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。原告中海物业管理有限公司佛山分公司与被告林迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静、被告的委托诉讼代理人李小飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付涉案物业从2010年6月至2014年5月、2018年1月至2018年6月期间的物业服务费94562.1元（每月物业服务费为1751.15元，共54个月）及违约金（每月物业服务费的违约金从当月10日起按年利率6%的标准计算至实际支付之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.签约情况。2009年6月30日，原告与被告签订《中海金沙湾别墅物业管理服务协议》，合同有关费用标准及收费办法约定如下：①物业服务费为4.2元/平方米•月（含公摊）；②被告于每月10日前向原告缴纳当月应缴费用；③被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴费用的千分之一交纳违约金。2.物业情况。涉案物业位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××（以下简称），被告为所有权人。该房屋的建筑面积为416.94平方米。由于原合同关于违约金的约定标准较高，原告自愿下调违约金标准，按照年利率6%的标准主张。3.欠费情况。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用。被告尚拖欠自2010年6月至2014年5月、2018年1月至2018年6月期间的物业服务费94316.25元未交纳。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2014年5月7日签订了关于中海金沙熙岸别墅物业管理费缴纳的协议书。根据该协议书的约定，因涉案房屋多次返水造成家具损失，原告同意免除被告2010年6月至2014年5月的物业服务费以补偿原告的部分损失，所以该部分物业服务费已抵扣免除，应当驳回原告对该部分物业服务费及违约金的诉讼请求。被告未能交纳2018年1月至2018年6月期间的物业服务费亦是因为该房屋再次发生大面积反水，造成被告的经济损失。原告未能出面予以协调和解决，因此未缴纳物业服务费的过错不在于被告，请求法院驳回原告提出的2018年1月至2018年6月物业服务费及物业服务费违约金的诉讼请求。返水造成的被告损失至今未解决，被告保留诉讼权利。涉案房屋于2020年8月左右已经转让他人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原告提交的不动产登记信息查询、业主收楼表、别墅物业管理服务协议等证据内容真实，与本案相关联，故本院对上述证据的真实性予以确认，并综合认定相关事实。对原告提交的EMS邮单，因原告未能证明提交律师函等证据证明邮寄的具体材料内容，故本院不予确认。被告提交的被告与原告别墅区负责人秦清丹的洽谈录音记录、关于中海金沙熙岸别墅物业管理费缴纳的协议书等证据的内容能相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认，并综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告自2009年至2019年期间为中海金***登记的权利人，被告于2020年期间将该房屋转让予他人。该房屋的建筑面积为416.94平方米。2009年6月30日，原、被告签订了《中海金沙湾别墅物业管理服务协议》，约定原告为中海金沙湾提供物业管理服务；物业服务费收费标准为别墅每月每平方米4.2元，被告于每月10日前向原告交纳应缴费用，如遇节假日顺延；被告须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、代收水费、专项服务费等应付费用，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金等。2014年5月7日，中海物业管理有限公司作为甲方、被告林迎春作为乙方签订了《关于中海金沙熙岸别墅物业管理费缴纳的协议书》，约定：由于开发商交付的房屋存在质量问题，导致中海金沙熙岸晟鸿602房发生多次“返水”造成业主装修、家具等被浸泡，给业主造成重大财物损失，业主多方索赔未果，故拒绝缴纳管理费。现经双方协商一致，达成如下协议：1.甲方免除乙方自2010年6月至2014年5月合计共84055.5元（共48个月）的物业管理费，以此补偿乙方的部分损失；同时甲方免除乙方物业管理费延迟支付产生的滞纳金或违约金。2.乙方从2014年6月开始正常按规定缴纳物业管理费。3.关于房屋质量问题的解决及修复，甲乙双方及开发商另行协商。上述协议书落款处有“中海物业管理有限公司佛山分公司中海金沙湾（东区）管理处”的盖章及被告林迎春的签名。本院认为，原告与被告签订的《中海金沙湾别墅物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告自2009年至2019年期间为中海金******的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照该协议的约定向原告交纳该房屋的物业服务费。关于2010年6月至2014年5月期间的物业服务费问题。2014年5月7日的《关于中海金沙熙岸别墅物业管理费缴纳的协议书》中有“中海物业管理有限公司佛山分公司中海金沙湾（东区）管理处”的盖章，原告虽然提出异议但不能举证推翻，故该协议书的效力及于原告。根据该协议书的内容，原告免除了被告自2010年6月至2014年5月期间的物业服务费及违约金等用以补偿被告的部分损失，故原告在本案中请求被告支付2010年6月至2014年5月的物业服务费及相应的违约金，依据不足，也有违诚信原则，故本院不予支持。关于2018年1月至2018年6月期间的物业服务费及违约金问题。被告主张未交纳上述期间物业服务费是因为涉案房屋再次发生大面积返水，但并未对此提交充分证据证明，故本院对被告的上述主张不予采纳。涉案房屋每月的物业服务费为1751.15元（每月每平方米4.2元×416.94平方米），上述期间的物业服务费为10506.9元（1751.15元×6个月），被告应支付予原告。被告逾期支付物业服务费，应向原告支付违约金。《中海金沙湾别墅物业管理服务协议》中约定的违约金过高，原告主张违约金按照年利率6%计算，合情合理，本院予以支持。因该协议中约定每月10日前交纳应缴费用，故本院根据本案的实际情况，酌定当月物业服务费的违约金自当月11日起计算至实际支付之日止（即2018年1月物业服务费的违约金以当月物业服务费1751.15元为本金自2018年1月11日起计算，以此类推）。原告请求被告支付物业服务费的违约金超出上述核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、林迎春应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月至2018年6月期间的物业服务费10506.9元予中海物业管理有限公司佛山分公司；二、林迎春应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以每月的物业服务费1751.15元为本金，分别自2018年1月至2018年6月的每月11日起至实际支付之日止按年利率6%计算）予中海物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取1537.65元（中海物业管理有限公司佛山分公司已预交），由中海物业管理有限公司佛山分公司负担1506.31元，由林迎春负担31.34元。林迎春应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费31.34元予中海物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二一年二月七日书记员  唐倩影