宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0104民初14910号 原告（反诉被告）：李兵，男，1974年9月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：冀建国，男，1957年8月10日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（反诉原告）：杨海，男，1979年10月19日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（反诉原告）：杨忠瑾，男，1956年3月24日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：李文生，宁夏浩晟律师事务所律师。 原告（反诉被告）李兵与被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾房屋买合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理诉前调解，后又于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李兵的委托诉讼代理人冀建国，被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾的共同委托诉讼代理人李文生和被告（反诉原告）杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李兵诉称：一、请求人民法院依法撤销原、被告的房屋买卖要约；二、被告返还原告预交买房款10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月24日，原、被告双方达成意向，将其被告位于银川市兴庆区上前城198平米的房子以490000元价格卖给原告（其收条均由被告杨海一人签写），被告声称：可以转过户将来可以办理产权证书，可以先到公证处进行买卖行为公证。在被告一系列误导之下，原告即向被告先行缴纳了定金1万元。被告向原告出具了收条；“今收到兵交来购上前城房屋定金10000元（壹万元正）。收款人：杨忠瑾、杨海。2020.9.24.”。同时还出具了一份收条，款项交清后，出卖人杨忠瑾、杨海、积极配合买受人李兵办理公证及一切过转户手续。然而、该房屋根本不具备买卖的一切条件。原告与被告双方意向约定的条件根本不能实现。产权关系根本无法确定，只能形成一个虚假买卖关系，给原告只能带来后患无穷。谨此、原告已经向被告几次要求被告撤销本次意向要约关系，退回原告方提前缴纳定金1万元购房款，被告却一直拖延、推诿，扣留该款迟迟不予退还，欲谋求不当得利。无奈、原告主张诉权，寻求司法公正。 综上所述，原告认为，原，被告民事行为人虽属于公民权利人，但双方意向买卖的实体违法。该被告出卖的“小产权房”，未办理房屋建设审批，也无法不能办理不动产产权登记，不属于合法建筑，不能进行市场交易，该房屋买卖违反《土地管理法》等法律、法规的禁止性规定，另依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第（一）、（四）、（五）条之规定，裁定该民事约定买卖行为无效。被告应当给原告退还已交买房定金1万元正。原告请求人民法院依法给予公正判决，保护其公民合法权益不受侵害为盼。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告杨海、杨忠瑾辩称，原告诉请没有法律事实依据，驳回原告诉讼请求。一、原被告双方就涉案房屋证实状况进行了充分的沟通及协商，被告方已经告知原告买卖标的属于农民拆迁返还房，不存在欺诈的情形，并且原告方对涉案房屋不能办理房屋产权证是明知的；二、原被告已经形成了书面的买卖合同关系，虽然原被告形成了名为收条，但是上符合买卖要素的合同关系，因为在该收条上对买卖房屋的标的、价款、给付时间，违约责任等均有约定，且符合合同法当中完备合同的基本要素，事实上该合同原被告双方就实际行为进行了履行，不存在原告方主张的双方系谈判阶段情形；三、本案当中的买卖标的物被告方拥有完全的所有权，所有权的四项权能最核心的处分权利，该买卖标的被告方拥有完全的处分权利，从人民法院已经判决生效的判例当中及司法实践当中对于此类买卖合同人民法院基本上认定合同是合法有效，所以被告方恳请驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾反诉称，一、请求人民法院依法确认原被告之间的房屋买卖合同合法有效；二、判令反诉被告承担147000元的违约责任。三、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年9月20日左右，反诉被告妻姐找到反诉人想要购买位于兴庆区上前城村198平米的房屋，反诉原告和反诉被告妻姐多次沟通交流，对方对拟购买的两套涉案房屋的产权属于农民拆迁返还房且不能办理产权证是明知的，在双方充分协商沟通的情况下达成了一份房屋买卖协议，双方明确了交易房屋的位置、价款、付款期限、违约责任等，合同签订当天反诉被告支付定金10000元，此后反诉被告多次推脱不履行合同义务，现提起反诉，请求依法判决。 反诉被告李兵辩称，首先该约定买卖行为是在本案反诉被告没有充分考虑和了解掌握实情的前提下，仓促与本案反诉原告达成了一个买卖意向书，并本着诚信、守则的善良本性递交了1万元定金。反诉原告答应反诉被告“保障终身使用权并可以办理公证手续，还说将来可以办理产权登记等等…”双方共同去村上开具证明的时候，村委会告诉反诉被告；“根本是不可能的”。即反诉原告所承诺的条件完全不能实现。至此、感觉自己干了件很荒唐的事情，随即、向人民法院提出民事诉讼，主张合法权益依法得到保护。 其次、本案中主体关系虽然属于公民权利人双方的民事行为，但是反诉原告忽略了实体不合法的因素，小产权房屋本身属于未办理任何行政许可审批手续属于“三无”自建房，其不能办理不动产产权登记，不属于合法建筑，不能进行市场交易，该房屋买卖违反《土地管理法》等诸多法律、法规的禁止性规定，不受法律保护。另外、反诉被告与反诉原告也不是一个村的人，一个是城市户，一个是农村户，连使用权都无法保障，买卖双方亦不属于同集体经济组织的成员。国家已有明确的法律、法规规定，故销售小产权房（三无、自建房）正是违背了土地利用的总体规划，擅自改变土地用途属违法建设情境。擅自进行私下买卖更是扰乱了土地市场和房地产市场秩序。其严重损害国家利益和社会公共利益。因此、本案涉诉的小产权房以及两个当事人之间的买卖行为无效。依据相关法律、法规、规定，本法庭应当依法驳回反诉人的反诉请求，支持原告的诉讼请求为盼。该文件双方签订的两份收据涉诉的主体签字虽然是原告本人签字，但是杨海父亲签字均是杨海所签，房子所有人是杨海父亲并非杨海本人，杨海擅自决定房屋买卖不合法，本人可以认为主体无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告李兵（反诉被告）提交的《收条》两份，被告杨海、杨忠瑾（反诉原告）提交的《收条》、村委会证明、拆迁安置住统一收据、物业费、采暖费等收据符合证据的客观性、真实性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的案外人王春兰（原告妻姐）与被告的聊天记录、被告提交的被告和王春兰（原告妻姐）、王杰（原告妻子）聊天记录，因没有经案外人到庭证实，无法确定真实性，且双方对此争议较大，本院对该证据不予采信。关于被告提交的案外人的购房合同，因与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2020年9月24日，原告李兵（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《收条》一份，载明：今收到李兵6XXXXX，电话：134××××8977，交来购买杨忠瑾上前城南区小二楼一套（37号），面积198㎡,定金10000元（壹万元正），房屋总价490000（肆拾玖万元正），下欠480000元整（肆拾八万元），于2020年10月10号再付300000元（叁拾万元），剩余180000（壹拾捌万元）于2020年10月31日付清，在此期间双方任何一方违约，给另一方房屋总价30%的违约金。收款人：杨忠瑾、交款人李兵、担保人：杨海，2020年9月24日。同日，杨海、杨忠瑾出具《收条》一张，载明：今收到李兵交来购上前城房屋定金10000元（壹万元正），收款人：杨忠瑾、杨海。 另查明，2020年10月9日大新镇村上前城村村民委员会，出具证明两份，证实杨海、杨忠瑾在上前城南区小六队各有一套住房分别为：小六队37﹟、36﹟别墅，同时还有2009年、2011年杨海、杨忠瑾拆迁安置住统一收据、之后的采暖费、物业费、电费收据等，证实被告出售的涉案房屋系拆迁安置房屋。 庭审中查明，被告杨海系被告杨忠瑾的长子，且在出具的《收条》中杨忠瑾的签名均系被告杨海所签，被告杨忠瑾也予以追认。 本院认为，原告（反诉被告）与被告杨海、杨忠瑾反诉原告签订的《收条》两份，形式要素上符合房屋买卖合同的特征。涉案房屋系银川市大新镇上前城村村民委员会的拆迁安置住房。房屋买卖的前提必须经有关部门批准、登记，且能够办理合法有效的产权转移手续，因本案被告无法协助原告办理产权过户等相关手续，违反了法律的强制性规定，双方所签《收条》系无效合同，故原告有权要求解除合同，本院对原告的该诉讼请求予以支持。涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金10000元，（此款系二被告共同收取），故本院对原告要求二被告返还定金的诉讼请求亦予以支持，且被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）告承担违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李兵与被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾于2020年9月24日签订的《收条》两张的购房合同； 二、被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李兵返还购房定金款10000元； 三、驳回被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾的诉讼请求。 如果被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾负担[此款随定金一并支付原告（反诉被告）李兵]，反诉费1620元由被告（反诉原告）杨海、杨忠瑾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 马立忠 二〇二一年二月四日 法官助理 胡 娜 书 记 员 王 鹤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益商； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第八条民法典施行前成立的的合同，适用当时的法律、司法解释的规定，合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 履行告知书 本法律文书生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。