北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京03民终4319号 上诉人（原审原告、反诉被告）：方福乐，男，1987年7月29日出生，住北京市昌平区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈董董，男，1987年11月18日出生，住北京市昌平区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒲萌萌，北京市振邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何胜春，男，1955年2月3日出生，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。 上诉人方福乐、陈董董因与被上诉人何胜春合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姜君独任审理。上诉人方福乐、陈董董之委托诉讼代理人蒲萌萌，被上诉人何胜春之委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方福乐、陈董董上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，依法改判《北京奥蒙度假村承包经营合同书》（以下简称承包合同书）于2020年4月30日解除；2.请求依法撤销一审判决第二项，依法改判何胜春退还方福乐、陈董董押金300000元；3.本案全部诉讼费由何胜春承担。事实和理由：一、双方合同解除时间应为2020年4月30日。综合一审庭审及双方证据均已明确表明案涉双方提出并确认本案合同至2020年4月30日终止履行。2020年5月29日，系方福乐、陈董董在合同终止履行后，与何胜春沟通合同终止后续事宜及押金退还问题，因此，2020年5月29日是案涉双方对2020年4月30日合同终止履行的确认。二、方福乐、陈董董不存在违约情形，何胜春应当退还全部押金，一审法院判决方福乐、陈董董支付电费、欠付租金、违约金存在不当，同时一审法院认定方福乐、陈董董从事旅游、住宿等业务，受新冠疫情影响导致无法经营并判决何胜春退还相应费用，但又认定方福乐、陈董董单方提出合同终止构成违约，互相矛盾。方福乐、陈董董一审期间主张返还租金的依据为何胜春提供场地不符合合同约定、提供经营手续不齐全导致方福乐、陈董董未实际经营以及新冠疫情影响，一审法院未认定何胜春的合同瑕疵履行过错。其次，一审法院以方福乐、陈董董单方提出终止合同为由认定方福乐、陈董董构成违约，是错误的，关于违约责任的认定，应当综合分析评价导致合同终止的原因，而不能仅以某一方先提出合同终止的行为来认定。押金属于方福乐、陈董董独立于合同租金的款项，方福乐、陈董董不存在违约情形，双方合同解除，押金应当予以全部退还。三、关于本案诉讼费的缴纳，一审法院认定本诉案件受理费由方福乐、陈董董全部承担，反诉案件受理费由方福乐、陈董董承担大部分费用，明显加重方福乐、陈董董责任。 何胜春辩称，不同意方福乐、陈董董的上诉请求。事实和理由：一、方福乐、陈董董要求改判承包合同书于2020年4月30日解除与事实不符，应判决驳回。首先，一审方福乐、陈董董诉讼请求要求返还租金50万，押金30万，并未提出承包合同书于2020年4月30日解除的诉讼请求。其次，一审中何胜春提出反诉请求，要求法院判决承包合同书于2020年9月30日解除，一审法院根据方福乐、陈董董提交的2020年5月29日录音，确认合同实际解除时间为2020年5月29日并无不当。二、何胜春不同意退还押金30万元。承包合同书规定：如乙方因自身原因提前终止合同，甲方有权要求乙方赔偿相应违约金，并且不需要退还押金。该条约定是对违约金的约定，一审中方福乐、陈董董并未对违约金标准约定过高提出过任何异议，也没有向一审法院提出调整违约金标准的请求。现一审法院已调整标准，对何胜春是不公平的。一审中方福乐、陈董董提交15分钟4秒的录音证实何胜春向方福乐、陈董董索要5月30日前租金，5万元电费，方福乐、陈董董并未提出任何异议。至于电费的具体数额，2019年5月18日，何胜春女儿在微信群中发电费清单，方福乐、陈董董明确表示收到，对电费的具体数额没有提出任何异议。综上，一审法院在扣除方福乐、陈董董欠付的承包费、电费以及承担的违约金后，判决退还给方福乐、陈董董10万元，一审法院酌定的金额何胜春不同意，但是考虑诉讼成本未上诉。 方福乐、陈董董向一审法院起诉请求：判令何胜春返还方福乐、陈董董租金50万元、押金30万元，共计80万元。 一审法院认定事实：2019年7月1日，何胜春（甲方，所有权人）与方福乐、陈董董（乙方，承包人）签订承包合同书一份，约定：甲方合法拥有位于北京市顺义区北小营镇榆林村西侧奥蒙度假村所在地的土地使用权以及投资成立的北京奥蒙度假村有限公司（以下简称“奥蒙度假村”）的经营权，现甲方将奥蒙度假村交由乙方经营管理并收取相应承包租金。承包范围为甲乙双方共同认定的房间、餐厅、会议室、鱼池、娱乐健身等场地及配套设施设备。乙方承包度假村后，可继续以奥蒙度假村的名义对外经营。承包期限共计10年，自2019年7月1日起至2029年12月30日止；免租期三个月，自本合同签订之日及交付第一笔租金起至2019年9月30日止。关于承包费及支付方式，双方约定：承包费用按100万元／年计算，甲方收取乙方押金80万元。第一年租金自2019年10月1日起开始计算，自2019年10月1日起至2020年10月31日止，共计13个月；第二年租金自2020年11月1日起至2021年11月30日止，共计13个月；第三年租金自2021年12月1日起至2022年12月31日止。本合同上述租金自本合同签订之日起三年内保持不变，2023年1月1日至2023年12月31日租金为120万元，2024年1月1日至2024年12月31日租金为140万元，之后每年租金为140万元，至合同到期或终止。第一年承包费分两次支付：合同签订之日即2019年7月1日支付甲方第一笔租金50万元、押金30万元，2020年4月30日支付甲方第二笔租金50万元、押金50万元。第二年租金乙方于2020年11月1日支付甲方100万元，第三年租金乙方于2021年12月1日支付甲方100万元；以后每年租金，乙方都于当年的1月1日交付甲方。乙方逾期15日未付清租金或押金的，甲方有权解除合同。乙方支付甲方第四年租金时，即2023年1月1日至2023年12月31日租金，本合同押金中的40万元可折抵租金，乙方应再支付甲方80万元；乙方支付第五年租金时即2024年1月1日至2024年12月31日租金，从本合同押金中再折抵40万元，乙方应再支付甲方100万元。另，合同第五条第2款第（7）项约定：电费以2019年6月为基准数，自合同履行之日至2019年12月31日期间每月的电费，超出基准数的金额由乙方支付。2020年1月1日至合同期满或解除期间每月的电费，甲方负担10％，乙方负担90％。合同第七条第2款约定：如乙方不按时支付租金，甲方有权解除合同，并全权收回度假村。如乙方因自身原因，提前要求终止合同的，甲方有权要求乙方赔偿相应的违约金，并且不需要退还乙方交付的押金。合同签订后，何胜春将奥蒙度假村交由方福乐、陈董董经营管理，方福乐、陈董董向何胜春给付了第一年第一笔租金50万元和押金30万元。 一审审理中，方福乐、陈董董称涉诉合同已经双方协商一致于2020年4月30日解除，其已经搬离涉诉场地并将租赁物交付何胜春。为此，方福乐、陈董董提供2019年5月29日双方的谈话录音为证。何胜春认可该录音的真实性，但不认可其证明目的，称双方就合同解除并未达成一致，方福乐、陈董董属于自行撤离，双方并未进行交接，涉诉度假村里还有其大约50张床且客房的门锁已被更换，无法打开。 何胜春提供2002年9月24日与顺义区某村经济合作社签订的土地承包合同书、股权转让意向说明、顺义区北小营镇人民政府2008年8月8日的通知、奥蒙度假村的营业执照、特种行业许可证、食品经营许可证、娱乐经营许可证、卫生许可证、检测报告等证据，证明其对涉诉土地享有合法使用权，对奥蒙度假村享有经营权，其向方福乐、陈董董所交付的标的物符合合同约定和法律规定。方福乐、陈董董认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，认为双方之间的合同并非经营权转让合同，奥蒙度假村的相关证照均由何胜春掌控，方福乐、陈董董只是按月支付租金，双方系租赁合同关系；另外，通知载明涉诉租赁物尚未取得建设、规划部门的审批手续，双方签订的合同应当无效，何胜春应当退还租金和押金。 何胜春另提供陈董董的微信朋友圈截图、微信聊天记录截屏、微信视频等证据，证明何胜春将奥蒙度假村交由方福乐、陈董董经营后，方福乐、陈董董即一直在度假村生活居住。方福乐、陈董董不认可上述证据的真实性和证明目的。 为佐证上述事实，何胜春另申请证人张某出庭作证。张某称：我是奥蒙度假村的员工，负责维修水、电等，也干一些杂活；去年，方福乐、陈董董承包了度假村，7月份开始营业，主要接待旅行团在这居住，每天有三、四辆旅行团的车，一直都有人来这，今年疫情期间就没什么人来了；今年四、五月份之后，方福乐、陈董董就不再来了，也没有旅行团了；之前方福乐、陈董董就在这住，因为维修上下水找过我；何胜春一直在这住，因为他在度假村里还有一个三合院。方福乐、陈董董称：证人陈述部分属实，部分不属实，去年7月份度假村还在装修，不可能对外经营；另外，根据证人陈述，何胜春还一直占用度假村，并未向我方全部交付；另外，双方在签订合同后，我方一直未能实际经营。何胜春认可证人的陈述，何胜春占用的院子并不在双方合同约定的标的物之内。 关于何胜春主张的欠付电费，其在一审审理中另提供拖欠电费清单、银行客户回单、电费发票、微信聊天记录截屏等证明方福乐、陈董董所欠电费数额为45730.9元。方福乐、陈董董不认可上述证据的真实性和证明目的，称：拖欠电费清单系何胜春单方制作且没有我方签字确认，另外我方并未在此实际经营，相应费用不应由我方承担。 关于合同解除时间，何胜春提供短信截图，证明其于2020年9月18日向方福乐、陈董董发出解除合同通知书，通知方福乐、陈董董如不能在2020年9月29日前支付拖欠的承包费及押金，双方之间的合同将于2020年9月30日解除。方福乐、陈董董认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称：该通知是何胜春在我方起诉之后才提出的，且我方在聊天记录中也表明了态度，因双方对租金问题有争议，所以该通知书不具有证据效力。 一审法院认为，本案争议的焦点之一是双方之间的承包合同书的性质。根据双方承包合同书的约定，何胜春将涉诉奥蒙度假村交由方福乐、陈董董自主经营，并收取相应的承包租金；方福乐、陈董董承包涉诉度假村后，可以继续以奥蒙度假村的名义对外经营。因此，双方之间的合同不属于房屋租赁合同。本案争议的焦点之二是双方之间的承包合同书的效力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的承包合同书系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。方福乐、陈董董主张何胜春所交付的标的物未取得相关审批手续，双方签订的合同应属无效。但因双方之间的合同并非房屋租赁合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。方福乐、陈董董的上述主张，一审法院不予采纳。本案争议的焦点之三是双方承包合同书的解除时间。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同。本案中，方福乐、陈董董提供的录音能够证实双方于2020年5月29日就合同的终止履行、房屋腾退、押金退还、电费补缴等问题进行了磋商，方福乐、陈董董明确表示不再履行合同，何胜春亦同意方福乐、陈董董尽快将其物品取走，合同撕毁即可，故应当认定何胜春已同意解除合同，但就押金和电费等问题，双方未能协商一致。因此，一审法院认定双方合同的解除时间为2020年5月29日。方福乐、陈董董主张双方合同的终止时间为2020年4月30日，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。何胜春主张双方合同的解除时间为2020年9月30日，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于方福乐、陈董董要求退还租金和押金的诉讼请求，根据查明的事实，双方之间的合同已履行至2020年5月29日，方福乐、陈董董已交纳租金至2020年4月30日，其以未实际经营为由要求退还租金的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于退还押金的主张，考虑到方福乐、陈董董承包经营涉诉度假村主要从事旅游、住宿等业务且受新冠肺炎疫情影响导致其无法正常经营的事实，故在扣除其应当支付的相关费用和违约金后，剩余款项应由何胜春予以退还。关于何胜春主张欠付的承包费、电费和经济损失，其中所欠承包费根据一审法院认定的双方合同解除的时间以及双方合同约定的承包费标准、涉诉度假村的实际经营情况综合予以确定，具体数额一审法院予以酌定；所欠电费以何胜春提供的票据为准，数额为45730.9元；因方福乐、陈董董在合同履行期内，单方要求终止履行合同，按照约定应当向何胜春给付相应的违约损失，数额由一审法院酌定。 据此，一审法院于2020年12月判决如下：一、方福乐、陈董董与何胜春于二〇一九年七月一日签订的承包经营合同书于二〇二〇年五月二十九日解除；二、何胜春在扣除方福乐、陈董董欠付的承包费、电费以及承担的违约金共计二十万元后，剩余款项十万元于判决生效之日起七日内退还方福乐、陈董董；三、驳回方福乐、陈董董的其他诉讼请求；四、驳回何胜春的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、承包合同书的解除时间；二、方福乐、陈董董是否违约，押金应否全额退还。 关于争议焦点一，方福乐、陈董董提供的录音能够证明双方就房屋腾退、押金退还、电费补缴等问题进行了磋商，方福乐、陈董董明确表示其不再继续履行承包合同书，何胜春亦同意方福乐、陈董董腾退搬走，故可以认定双方已经就承包合同书不再履行达成一致意见，一审法院认定2020年5月29日为双方合同的解除时间，有据可依，本院不持异议。方福乐、陈董董主张双方合同解除的时间为2020年4月30日，但并未提供充分证据证明该日双方已就合同解除及腾退交接事宜达成一致意见，对该主张本院不予支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，方福乐、陈董董未按照合同约定履行义务，要求提前终止双方承包合同书，综合考虑到方福乐、陈董董承包经营涉诉度假村受新冠肺炎疫情影响导致其无法正常经营的事实，以及因方福乐、陈董董违约给何胜春造成的损失，一审法院酌情确定何胜春退还方福乐、陈董董的款项数额，符合公平原则，本院予以维持。方福乐、陈董董要求退还押金300000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，方福乐、陈董董的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由方福乐、陈董董负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员  姜 君 二〇二一年二月二十六日 法官助理  王慧君 法官助理  李晓晴