重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终382号上诉人（原审原告）：重庆劲松法律咨询服务有限公司，住所地重庆市江北区洋河北路8号6幢8-1，统一社会信用代码91500105MA5U5LXAXA。法定代表人：秦德燕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余国林，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李康林，男，1976年12月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：重庆千山万水置业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路141号，统一社会信用代码91500222565611730Q。法定代表人：翁春涛，经理。委托诉讼代理人：魏来，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。上诉人重庆劲松法律咨询服务有限公司（以下简称劲松公司）与被上诉人重庆千山万水置业有限公司（以下简称千山万水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初7267号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。劲松公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；或依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，即：1、《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条系被上诉人提供的格式条款，存在欺诈及显失公平的内容，上诉人请求解除该条款合法；2、判决被上诉人支付上诉人受让债权中差欠建筑面积的购房款、支付占用该款项的资金利息损失（预计占用时间为80个月，如再延期占用资金将另行照算）、支付因差欠建筑面积导致合同违约的违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由为：1、一审法院查明事实错误，《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条系被上诉人提供的格式条款，被上诉人未向本案原权利人履行告知及提请注意的义务，上述条款存在欺诈及显失公平的内容，不具备生效条件；2、一审判决书已经查明被上诉人差欠原权利人所购房屋的建筑面积，应当支持上诉人要求被上诉人退还差欠面积的相应房款，被上诉人缩小建筑面积的行为系为降低成本，损害了原权利人的利益，已经构成违约，应当支付资金占用利息及违约金。千山万水公司答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。理由如下：1、上诉人劲松公司与购房户签订的《债权转让合同》名为债权转让实为违规的风险代理合同，该代理行为无效；2、上诉人劲松公司的债权转让行为未获得被上诉人的同意；3、《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条并非格式条款，该条款明确约定无论产权登记面积与合同约定面积中建筑面积发生变化的，一律按照套内建筑面积和套内建筑面积单价进行结算，故被上诉人收取的房款未超过以该标准结算的金额，不应当退还所谓的差欠面积房款，上诉人的债权不具有真实性及有效性。劲松公司一审诉讼请求：1.判决千山万水公司与原权利人李正伦、白进友签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条无效；2.判决千山万水公司支付劲松公司受让李正伦、白进友商品房买卖合同在交房时才发现差建筑面积应退的款3330.7元、因为应退款而未退属于占用资金的利息损失1332.3元（预计占用时间为80个月，如再延期占用资金将另行照算）、因千山万水公司交房少建筑面积导致合同违约的违约金3308.5元，合计7971.4元；3.诉讼费用由千山万水公司承担。诉讼中，劲松公司变更第1项请求，要求判决解除千山万水公司与原权利人李正伦、白进友签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条。一审查明，2013年10月13日，被告千山万水公司为甲方，李正伦、白进友为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定李正伦、白进友购买被告千山万水公司位于重庆市綦江区住宅商品房，该商品房建筑面积74.50平方米、套内建筑面积58.11平方米（二室二厅），建筑面积单价4440.9元/平方米、套内建筑面积单价5693.46元/平方米。该合同还对商品房买卖的其他有关事宜进行了约定，其中第六条对面积确认及面积差异处理约定为：“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方”。该合同附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条关于房屋面积差异处理约定为：1、在房屋交付时，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价结算；2、建筑面积发生变化的，仍然按照套内建筑面积和套内建筑面积单价结算；3、结算办法依据本合同第六条约定执行。合同签订后，李正伦、白进友已付清约定的购房款，千山万水公司亦将案涉房屋交付李正伦、白进友。2015年11月25日，李正伦、白进友取得了案涉房屋产权证。该房屋产权登记的建筑面积为73.75平方米、套内建筑面积为58.10平方米。李正伦、白进友认为案涉房屋产权登记的建筑面积小于合同约定的建筑面积，被告应承担相应合同责任；被告认为应按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，按此结算，被告收取的房款未超过该计算标准。双方为此产生纠纷。后李正伦、白进友将其认为的因案涉房屋面积差异而对被告享有的应退购房款的债权及与该债权相关的其他合同权利转让给原告。被告认可在2019年下半年知道了相关购房人与原告间的债权转让情况。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李正伦、白进友与被告千山万水公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效。合同签订后，李正伦、白进友已付清了合同约定的房款，而被告亦将合同约定的房屋交付李正伦、白进友并办理了产权登记，该合同已实际履行。李正伦、白进友将其认为的因案涉房屋面积差异而对被告享有的应退购房款的债权及与该债权相关的其他合同权利转让给原告不违反法律禁止性规定，该转让行为应当认定有效，但被告享有向原告主张对李正伦、白进友的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，单方解除合同，应当符合合同约定或法律规定的解除条件。案涉商品房买卖合同约定的房屋建筑面积确实比产权登记的建筑面积少了0.75平方米，但合同中并未约定该情形为合同解除的条件，本案中也没有证据证明案涉合同存有解除的其他约定或法定情形，一审对原告要求解除案涉商品房买卖合同第六条和该合同附件五补充协议第九条的请求不予支持。案涉商品房买卖合同及该合同附件五补充协议对李正伦、白进友与被告千山万水公司均具法律约束力，双方均应按该合同约定履行义务并享有权利。案涉商品房买卖合同第六条对面积确认和面积差异的处理进行了明确约定，即“产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式”。案涉商品房买卖合同约定的房屋套内建筑面积（58.11平方米）与产权登记的套内建筑面积（58.10平方米）有差异，即产权登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少0.01平方米，按前述约定标准计算，被告退还56.94元（套内建筑面积单价5693.46元/平方米×0.01平方米）。被告在案涉房屋产权登记后就应当知道房屋实际面积比合同约定面积少的情况，就应当及时将该差异部分0.01平方米房屋款退还，但被告至今未退还，应当承担从2015年11月25日（产权登记日）起，按中国人民银行规定的同期贷款利率或全国银行间同业拆代中心公布的同期贷款市场报价利率计算资金占用损失给付原告的责任。虽然案涉房屋合同约定面积与产权登记面积存在差异，但该差异在合同约定范围内，且对此如何处理双方已在合同中作出明确约定，不应因此认定被告违约，一审对原告要求被告承担违约责任的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆千山万水置业有限公司在本判决生效后立即退还原告重庆劲松法律咨询服务有限公司购房款56.94元及资金占用损失（资金占用损失从2015年11月25日起，以56.94元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率或全国银行间同业拆代中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清日止，息随本清）二、驳回原告重庆劲松法律咨询服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由重庆千山万水置业有限公司承担（此费已由重庆劲松法律咨询服务有限公司预交，重庆千山万水置业有限公司在履行前述判决义务时一并支付原告重庆劲松法律咨询服务有限公司）。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人劲松公司提出解除《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，单方解除合同，应当符合合同约定或法律规定的解除条件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，李正伦、白进友将因案涉房屋面积差异而对千山万水公司享有的应退购房款的债权及与该债权相关的其他合同权利转让给劲松公司不违反法律禁止性规定，该转让行为已经通知了千山万水公司，应当认定债权转让行为合法有效。上诉人劲松公司认为《重庆市商品房买卖合同》第六条、《重庆市商品房买卖合同补充协议》第九条系被上诉人千山万水公司提供的格式条款，存在欺诈及显失公平的内容，但劲松公司并未举示证据证明千山万水公司在与购房人签订时存在欺诈行为的证据，上述条款也并不存在免除出卖人责任，加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容，劲松公司未举示上述条款存在显失公平的证据，其以格式条款为由要求解除上述条款，没有法律依据和事实依据。本案中没有证据证明案涉合同存有解除的其他约定或法定情形，故本院对劲松公司要求解除案涉商品房买卖合同第六条和该合同附件五补充协议第九条的上诉请求不予支持，劲松公司的该项上诉理由不能成立。关于上诉人劲松公司提出被上诉人千山万水公司应退还差欠建筑面积的购房款、支付占用该款项的资金利息损失以及支付违约金的问题。本案中，案涉商品房买卖合同补充协议第九条关于房屋面积差异处理约定为：“在房屋交付时，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价结算”。案涉商品房买卖合同约定的房屋套内建筑面积（58.11平方米）与产权登记的套内建筑面积（58.10平方米）有差异，即产权登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少0.01平方米，按前述约定标准计算，被告退还56.94元（套内建筑面积单价5693.46元/平方米×0.01平方米）。在案涉房屋产权登记后就应当知道房屋实际面积比合同约定面积少的情况，千山万水公司就应当及时将该差异部分0.01平方米房屋款退还，但千山万水公司至今未退还，应当承担从2015年11月25日（产权登记日）起，按中国人民银行规定的同期贷款利率或全国银行间同业拆代中心公布的同期贷款市场报价利率计算资金占用损失给付劲松公司的责任。虽然案涉房屋合同约定面积与产权登记面积存在差异，对该差异如何处理双方已在合同中作出明确约定，该约定未违背法律禁止性规定，属合法有效，对合同的双方均具有拘束力，即千山万水公司不应承担合同约定以外的更多责任。一审依照合同的约定作出相应的判决并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由重庆劲松法律咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 黎 明二〇二一年二月五日书记员 李彦莹