浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10750号 上诉人（原审原告）：柴茂春，男，1968年3月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：罗贤忠、夏文闻，北京才良（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陶文娟，女，1962年6月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：吴龙凤，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：姚力红，男，1968年11月5日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区。 上诉人柴茂春因与被上诉人陶文娟、原审第三人姚力红合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：1998年11月6日，柴茂春（甲方）、姚力红（乙方）、陶文娟（丙方）签订《房屋使用权转让合同书》一份，约定：“乙方因向甲方索债向法院起诉。杭州市西湖区人民法院于一九九八年七月六日将权属甲方，经西湖区价格事务所评估价格为308000元的一幢住宅房裁定给乙方。乙方念及朋友交情，愿将房屋还给甲方处理，乙方只要拿回自己的欠款，甲方则可将房屋高于评估价格出售而得到其中差价，基于房屋权属清楚和甲乙两方的态度诚恳，丙方愿意购买甲方房屋，但由于该房屋属农居安置房屋，甲方目前尚未领到房屋产权证，无法办妥产权过户手续，而甲方面临的情况是，不出售住房，就不能解决甲乙双方的债权债务关系。所以，甲方愿以转让房屋使用权的形式将此房脱手，而用该资金偿还债务并另购新住宅，经甲、乙、丙友好协商，签订房屋使用权转让合同书如下：一、房屋地址：蒋村乡骆家庄村农居安置点二号区块。二、房屋面积：建筑面积300平方米（含车库）。三、房屋结构：见评估报告（略）。四、房屋装修：见评估报告（略）。五、转让价格：叁拾玖万捌仟元整（包括甲方已实际投入的装修费）。六、使用期限：柒拾年。从公元一九九八年十一月十六日起，到公元二○六八年十一月十五日止。七、甲方责任，由于此房属农居点拆迁安置住房，甲方尚未领到房屋产权证，严格讲，还不属于甲方自己的房屋。所以，甲方为拆债转让此房应取得村委会、乡政府的同意。八、乙方责任，由于此房已由法院裁定给乙方，而乙方愿将此房还给甲方处理，乙方同意，甲方所欠乙方债务，从丙方向甲方支付的房屋转让款中得到偿还。九、办理房屋产权证问题，按政策许可，一旦此农居点房屋拟可以办理产权证时，甲方必须负责以丙方的名义将产权证办妥或者甲方办理产权证再过户给丙方，届时，甲丙双方改签购房合同书，丙方不再向甲方增付购房费用。甲方在办理产权证过户手续时，如有抵触情绪或拒绝不予办理，则视为甲方违约，应支付丙方违约金贰拾万元，并承担丙方的实际经济损失。十、法律公证，此协议签订后，请西湖区公证处公证，费用甲、丙双方各承担50%。十一、付款方式：甲方转让房屋使用权，经村委会、乡政府批准，乙方意见得到法院同意，丙方拿到房屋钥匙后，丙方支付甲方购房款贰拾万（包括已付款壹拾万元）经西湖区公证处公证后，一次性付清房屋转让费余款壹拾玖万捌仟元。十二、违约责任：合同履行期内，如某方未履行合同中的某项条款，属违约，应赔偿对方违约金贰拾万。若甲方违约，除支付违约金外，还应全额退回丙方支付的房屋使用权转让费。此协议一式陆份，三方各执两份，经三方签字盖章后产生法律效力。”合同签订后，陶文娟支付了全部款项，柴茂春遂将案涉房屋交由陶文娟使用至今。 2014年3月，柴茂春以案涉房屋使用权转让合同实质为农村宅基地及附属房屋买卖合同，该合同违反法律行政法规的禁止性规定为由向原审法院提起诉讼，形成（2014）杭西民初字第462号案件。柴茂春要求确认《房屋使用权转让合同书》无效，陶文娟返还房屋，柴茂春同意按陶文娟房屋使用年限的比例返还购房款。经审理认为前述房屋使用权转让合同的性质并非房屋所有权转让，双方形成房屋租赁合同关系，该合同形成于合同法实施之前，当事人对70年使用期限的约定并无不当，该合同为有效合同。故变更案由并判决驳回柴茂春的诉讼请求。柴茂春不服一审判决提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2015年4月以合同纠纷为由作出二审判决，二审认为房屋使用权转让合同的双方当事人对合同签订时涉案房屋不能买卖和过户是清楚的，所签订的并非是房屋买卖合同，法律并未有此类房屋使用权转让的禁止性规定，柴茂春主张合同无效缺乏依据，故判决作出（2014）浙杭民终字第2930号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同时，该判决认为“虽然柴茂春室以农村房屋买卖合同纠纷起诉，但原审法院经审理，认为本案当事人之间实际存在的市房屋租赁合同，并以此对案由作出变更并无不当。”案由的变更并不导致诉讼费数额的变化。 柴茂春以租赁合同为由再次向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认陶文娟、姚力红于1998年11月6日与柴茂春签订的《房屋使用权转让合同书》中使用期限超过20年的部分无效，即2019年9月30日以后期限无效；2.诉讼费用由陶文娟承担。 原审法院认为：民事合同行为性质的认定应当以当事人真实的意思表示作为依据。首先，从案涉合同的形式看，该合同的名称为“房屋使用权转让合同”，即合同标题概括性地明示合同的标的物系房屋使用权，该文本并未明示该合同的性质系房屋租赁合同；其次，从合同的内容看，该合同清楚地载明了房屋原权利人柴茂春因对姚力红负债故被法院裁定将案涉房屋给姚力红用于清偿柴茂春的债务，姚力红同意将房屋返还柴茂春由柴茂春进行处理，故柴茂春作为权利人与陶文娟形成房屋使用权转让合同关系；签订合同时，双方对案涉房屋性质属于农居安置房，尚未办理产权证是清楚的，故在签订合同时房屋不能办理过户登记的情况下，双方在合同中约定柴茂春将70年房屋的使用权转让给陶文娟；在政策允许产权过户时，房屋使用权转让的费用转为购房的费用，陶文娟不再增付购房费用，柴茂春应当协助办理过户登记。由此可见，柴茂春与陶文娟签订合同的真实的意思表示是在房屋不能办理产权登记的情况下系对案涉房屋70年使用权的转让，在可以办理登记过户时，柴茂春协助办理过户登记。前述房屋使用权的转让及附条件的房屋所有权的转让，均不违背合同签订时法律的禁止性规定，对合同双方当事人均具有拘束力。 柴茂春曾以房屋买卖合同为由提起诉讼，原审法院认为双方形成房屋租赁关系，柴茂春提起上诉后，二审案件审理后确定的案由为“合同纠纷”，同时认为“柴茂春只是将房屋的使用权在一定期限内让与陶文娟”“法律并未有此类房屋使用权转让的禁止性规定”，故认为柴茂春主张合同无效缺乏依据。二审认为结案案由确定为房屋租赁合同并不导致诉讼费数额的变化，系对柴茂春上诉提出诉讼费收费问题作出的判定，并未对柴茂春与陶文娟之间合同关系的性质认定为房屋租赁合同关系。故柴茂春以原终审判决认定柴茂春与陶文娟之间属于房屋租赁关系，并不符合事实。原审法院将本案结案案由变更为合同纠纷，经向柴茂春释明，其诉讼请求并无变更。 另一方面，我国《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是民法的一项基本原则。当事人在订立合同时，应当心怀善意、不诈不霸、诚实守信；在合同订立后，应当讲究信用，自觉履行。从本案房屋使用权转让合同载明的内容看，柴茂春对姚力红负债被法院强制执行，法院裁定将案涉房屋给姚力红抵偿债务。姚力红“念及朋友交情”，柴茂春“可将房屋高于评估价格出售而得到其中差价”故将房屋返还柴茂春进行处理；柴茂春“愿以转让房屋使用权的形式将此房脱手，而用该资金偿还债务并另购新住宅”。故在合同签订时，柴茂春是为了处理当时面临的困难而对房屋进行利益最大化的处理，三方签订的房屋使用权转让合同是其真实意思表示，柴茂春应当诚实守信，按约履行。柴茂春认为其与陶文娟形成房屋租赁合同关系，超过20年租赁期间部分应认定无效的诉讼请求，缺乏事实依据，又有违诚信原则，不予支持。柴茂春两次对陶文娟提起诉讼，前后诉由并不相同，并不构成重复诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，原审法院于2020年10月30日判决：驳回柴茂春的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由柴茂春负担。 宣判后，柴茂春不服，向本院提起上诉称：一、原审法院以案涉《房屋使用权转让合同》系当事人真实意思表示，认为合同约定的70年使用权转让期限对合同双方当事人均具有拘束力是错误的。原审法院以“案涉合同从形式上看，该合同的名称为“房屋使用权转让合同”，即合同标题概括性地明确合同标的物系房屋使用权，该文本并未明示该合同的性质系房屋租赁合同。从合同内容看，柴茂春与陶文娟签订合同的真实的意思表示是在房屋不能办理产权登记的情况下系对案涉房屋70年使用权的转让，在可以办理登记过户时，柴茂春协助办理过户登记。前述房屋的使用权转让及附条件的房屋所有权转让，均不违背合同签订时法律的禁止性规定”为由，从而认为该合同对双方当事人均具有拘束力，间接确认案涉合同70年期限的约定当事人应当依约履行，原审法院上述观点否定了（2014）杭西民初字第462号生效判决中确认的“关于合同性质，该合同应认定为房屋租赁而非房屋买卖”。原审法院不认可生效判决确认的案涉合同属于房屋租赁合同没有事实和法律依据。 二、柴茂春依法主张权利，并未违反诚实信用原则。原审法院也已确认，当事人在签订案涉合同时，双方对涉案房屋不能买卖和过户都是清楚的。在整个交易过程中，柴茂春没有任何心怀恶意、欺诈获利等不诚信的行为，反而是陶文娟在明知涉案房屋不能过户和买卖的情况之下，利用柴茂春当时结欠第三人债务无法偿还的处境，依旧购买该农村房屋，其才不是心怀善意，无非是想利用该房屋位于市区、农村房屋较低的价格从中谋利。柴茂春将自己的房屋交给陶文娟使用、收取相应的费用用于偿还债务，既合法也合情合理。原审法院在案涉合同约定的70年期限条款违反法律规定的情况下，以合同是当事人的真实意思表示，要求柴茂春诚实守信，按约履行70年的期限，这显然是偷换概念、曲解了本案的事实和法律的规定。合同有效并不表明合同中违反法律的条款也有效。柴茂春起诉要求确认自1999年10月1日起使用期限超过20年部分无效是依法行使法律规定的权利，没有违反诚实信用原则。 三、原审法院适用合同法第六条、第八条规定驳回柴茂春的诉讼请求适用法律错误。本案的焦点是案涉合同约定的70年使用期限中自1999年10月1日起使用期限超过20年部分是否应当确认无效。案涉《房屋使用权转让合同书》已被（2014）杭西民初字第462号民事判决书确认为房屋租赁合同，柴茂春与陶文娟之间的存在的法律关系显然应当是房屋租赁关系。既然案涉合同属于租赁合同，当事人之间的关系为房屋租赁关系，则合同中约定的70年使用期限当然指的是租赁期限，既然是租赁期限，就应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定。根据本案事实和双方争议的焦点，原审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定来判决是否支持柴茂春的诉讼请求。 四、本案案由不论是合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷，案涉合同70年使用期限中自1999年10月1日起使用期限超过20年部分均应当确认无效。根据最高人民法院2011年2月28日下发的《最高人民法院关于印发修改后的的通知》【法（2011）42号】第三条“适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题”第1项的规定，“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”合同纠纷属于二级案由，房屋租赁合同纠纷属于第四级案由，也属于合同纠纷，本案《房屋使用权转让合同》已被生效判决书确定房屋租赁，柴茂春和陶文娟之间存在房屋租赁法律关系，原审法院以房屋租赁合同纠纷作为案由立案是正确的，本案应当属于房屋租赁合同纠纷。况且杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第2930号民事判决书也认为，“柴茂春是以农村房屋买卖合同纠纷起诉，但原审法院经审理，认为本案当事人之间实际存在的是房屋租赁合同并以此对案由做出变更并无不当。”原审判决认为，“二审认为本院结案案由确定房屋租赁合同并不导致诉讼费数额的变化，系对柴茂春上诉提出本院诉讼费收费问题作出的判定，并未对柴茂春与陶文娟之间的合同关系的性质认定为房屋租赁合同关系”，由此认为“柴茂春与陶文娟之间属于房屋租赁关系，并不符合事实”。柴茂春认为，杭州中院二审已经认为一审法院“经审理，认为本案当事人之间实际存在的是房屋租赁合同，并以此对案由作出变更并无不当”，这很明显该院已经确认一审法院变更柴茂春和陶文娟之间的纠纷属于房屋租赁合同纠纷是正确的，且该院也没有否定一审法院认定案涉合同为房屋租赁，柴茂春与陶文娟之间的合同关系的性质当然是房屋租赁合同，在如此明确的情形之下，一审法院还在转移并回避本案焦点问题。柴茂春与陶文娟之间不属于房屋租赁关系，那是何关系，柴茂春认为，不论法院将本案案由确定为合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷，均不能改变柴茂春和陶文娟之间的房屋租赁合同法律关系和案涉合同为房屋租赁合同的事实。因当事人之间租赁关系是生效法律文书确认的，在没有其他证据能够推翻（2014）浙杭民终字第2930号民事判决书和（2014）浙杭民终字第2930号民事判决书并启动相应法律程序撤销前述判决的情况之下，案涉《房屋使用权转让合同书》关于合同期限的约定则应受到合同法第二百一十四条和《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规制，合同约定70年使用期限中自1999年10月1日起使用期限超过20年部分应当确认无效。综上所述，原审法院对本案事实的判断和理解错误，争议焦点处理不当，且适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持柴茂春的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陶文娟承担。 针对柴茂春的上诉，陶文娟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，柴茂春的上诉请求无事实和法律依据。具体理由如下：一、一审判决事实认定清楚。一审判决关于涉案事实的认定，系结合柴茂春在一审中提交的证据材料及双方庭审的陈述作出，事实认定清楚。二、一审判决对涉案合同性质的认定符合法律规定，且反应了合同当事人的真实意思表示。第一，一审判决关于涉案合同性质的认定符合现行法律规定。民法典第四百六十七条规定，本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。根据该条规定，对于没有规定的无名合同，是可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定，并不是必须参照最相类似合同的规定。本案一审法院通过进一步审理，认定柴茂春与陶文娟之间形成房屋使用权转让合同关系并无不当。第二，一审判决关于涉案合同性质的认定符合双方真实的意思表示。一方面，柴茂春与陶文娟之间确实没有出租和承租案涉房屋的意思表示。双方真实的意思表示就是柴茂春将涉案房屋70年的使用权转让给陶文娟，待条件成就时，双万再另签购房合同，办理过户。双方之间之所以形成这样的意思表示，就是因为双方均认识到了合同签订时房屋不能过户的事实，故采取了两步走的措施，形成了前后两个独立而又有牵连的约定，当然，后者具有预约合同的性质，但这并不影响涉案合同关于房屋使用权转让性质的认定。另一方面，双方在签署涉案合同时主观上并非是承租人或出租人的心态。柴茂春愿以转让房屋使用权的形式将此房脱手，并在政策许可时，配合过户。从这里可以看出，柴茂春在合同签订时并无出租人到期收回房屋的心态。陶文娟也并无承租的想法，认为依约当然享有涉案房屋70年的使用权，且对过户条件具备时另签购房合同，办理过户手续具有期待利益。一审判决结合涉案合同条款的约定、双方的陈述，认定双方形成房屋使用权转让合同关系符合双方当时真实的意思表示和主观心态。三、原二审判决并未对涉案合同系租赁合同作出认定。第一，原二审案由是合同纠纷，并非租赁合同纠纷。原二审将柴茂春与陶文娟、姚力红之间的纠纷定为合同纠纷，足以证明二审并未认定涉案合同为租赁合同。第二，原二审判决认定法律并未有此类房屋使用权转让的禁止性规定，柴茂春主张该合同无效亦缺乏依据。故由此可见，原二审判决对案涉合同关于70年使用权转让约定的效力予以明确确认。故无论案由如何确定，均不改变柴茂春与陶文娟关于涉案房屋70年使用权转让约定的真实性、合法性和有效性。四、退一步说，即便案涉合同系租赁合同，柴茂春的上诉理由也不成立。第一，原462号判决书已明确涉案合同签订于原合同法生效之前，且当时适用的法律、行政法规中对租赁期限并未作出明确规定，故当事人之间关于70年的约定并无不当。第二，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，只有在当时没有法律规定的，才可以适用合同法的有关规定。而案涉合同签订时适用的《经济合同法》有关于租赁合同的相关规定，故仍应适用《经济合同法》的规定。而《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第二条所涉的原合同法第四章是关于合同的履行的规定，不适用本案的情形。五、柴茂春的行为有违民事行为的诚信原则，企图谋取已经处分的权益。柴茂春在上诉状中说到“诚信”，陶文娟只能呵呵了。试问：涉案房屋当年评估价的市场价值是多少（30.8万元），陶文娟又是以多少钱（39.8万元）受让使用权的，陶文娟如何从农村房屋较低价格中谋利的，试问：是谁不讲诚信，当初态度诚恳，难关度过后，又以各种理由意图撕毁合约的，涉案合同的签订是柴茂春自愿的，自愿向陶文娟交付了涉案房屋，并自愿接受了陶文娟当年支付的39.8万元。柴茂春怎能以39.8万元现在的购买力来衡量当年的购买力呢，柴茂春为了处理当年的困境，已经对涉案房屋作出了利益最大化的处理。综上，柴茂春与陶文娟关于转让涉案房屋70年使用权的约定是双方真实的意思表示，无违反当时法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理应受到保护。恳请法院充分考虑双方关于涉案合同签订的真实意思表示，维护陶文娟的合法权益。 二审期间，柴茂春、陶文娟、姚力红均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案中，柴茂春、姚力红、陶文娟之间签订的《房屋使用权转让合同书》约定，陶文娟愿意购买柴茂春房屋，但由于该房屋属农居安置房屋，柴茂春目前尚未领到房屋产权证，无法办妥产权过户手续，柴茂春愿以转让房屋使用权的形式将此房脱手，一旦此农居点房屋拟可以办理产权证时，柴茂春必须负责以陶文娟的名义将产权证办妥或者柴茂春办理产权证再过户给陶文娟。上述合同签订后，陶文娟支付了约定的全部房屋转让价款，柴茂春亦将标的房屋交付陶文娟，并由陶文娟使用至今。本院经审查后认为，涉案《房屋使用权转让合同书》对各方当事人的权利义务约定清晰，在理解上亦不存在歧义。在合同签订后，各方当事人均按照约定履行了已具备履行条件的内容。显见，该《房屋使用权转让合同书》系各方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。因此，《房屋使用权转让合同书》对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，柴茂春以合同约定的70年使用期限为租赁期限而要求确认超过20年部分无效，缺乏事实及法律依据，亦有违诚实信用原则，无法予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。柴茂春的上诉请求，依据不足，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由柴茂春负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年二月八日 书记员  董 悦