贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终250号上诉人（一审被告）：徐薪洋,男,1961年10月14日出生,汉族,住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：韦祥珍，女，1960年08月25日出生，住贵州省凯里市。系徐薪洋的妻子。被上诉人（一审原告）：余卫君,男,1980年07月30日出生,汉族,住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：刘水英，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宁贵。上诉人徐薪洋与被上诉人余卫君房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人徐薪洋上诉请求：1.确认上诉人与被上诉人签订的《租房合同》合法有效；2.免除上诉人2020年1月25日至2020年4月25日三个月房租共计6600元。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人徐薪洋与被上诉人余卫君于2019年5月23日签订租房合同后，上诉人已取得集装箱门面的使用权。疫情发生之前，双方相安无事。2020年2月初受新型冠状病毒影响，凯里市市场监督管理局责令所有个体工商户关门停业，直到2020年5月初才开门营业。在停业的三个月期间，上诉人已与集装箱临时门面所有人金锡方达成停业三个月期间免除房租6600元的口头协议。该口头约定完全符合交易习惯，也是政府当时作出的疫情政策，应当得到一审法院的支持。2020年5月重新营业后，上诉人于2020年5月10日积极向金锡方的妻子刘雅娜交纳了2020年4月25日至5月25日的门面租金2200元。虽然已经重新开业，但受疫情影响，营业收入基本为零。期间金锡方的妻子刘雅娜再次前来收租金时，因辱骂上诉人致双方发生口角，上诉人要求其赔礼道歉，否则拒不交纳租金，但刘雅娜至今仍未道歉，并非上诉人故意拖欠租金。但是一审采信了贵州方正建筑工程有限公司出具的情况说明，属认定事实错误，而事实上涉案门面包含其他的六个门面己于2019年2月底和3月初己对外出租。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求二审人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人余卫君辩称，一、一审法院在查明案件事实后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定《租房合同》无效，并无不当，一审法院判决适用法律正确。二、因金锡方并不是该临时建筑的所有权人，其妻刘雅娜仅是被上诉人授权代收房租的委托代理人，他们并没有减免该集装箱门面占有使用费的权利，并且金锡方也未曾答应过减免上诉人三个月房屋占有使用费。上诉人也未提供任何证据证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，上诉人上诉主张应免去2020年1月25日起至2020年4月25日止的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。上诉人在一审庭审时陈述其拒付房租的理由是与被上诉人授权收取租金的代理人“刘雅娜”有矛盾，故一直不愿意支付被上诉人租金。上诉人拒绝支付租金的理由不是因为经济困难，也不是因为不可抗力等正当理由，仅仅是因为与被上诉人授权收取租金的代理人“刘雅娜”有矛盾而已，就明确表示拒绝支付租金，可见，上诉人是故意不履行支付房租的义务。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。一审法院在庭审中已经查明2019年3月18日方正公司与凯里市鑫凯源商务有限公司签订《临时场地租赁合同》，方正公司依约取得对韶山南路和宁波路交叉口城市棚户区改造项目中临时场地的使用权，并随后无偿提供给被上诉人使用，被上诉人对集装箱门面享有所有权。2019年5月23日，上诉人与被上诉人签订《租房合同》后，上诉人应当向被上诉人支付租金。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决认定《租房合同》无效后，根据该解释第五条之规定，上诉人仍应按《租房合同》的约定支付房屋占有使用费。因此，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。余卫君向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2019年5月23日签订的《租房合同》；2.被告将位于万博广场对面的集装箱门面(现商户名：凯香牛肉粉)恢复原状后返还给原告；3.被告向原告支付2020年1月25日起至2020年7月21日止的租金6706.67元(租金标准为每月2200元，已扣除押金4000元)；4.被告向原告支付2020年7月22日起至实际腾空返还集装箱门面之日止的租金；5.被告承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2019年5月23日，余卫君作为甲方与乙方徐薪洋签订《租房合同》，主要约定：“甲方将万博广场对面的一个集装箱门面出租给乙方使用，租金每月6000元，次月按合同日起提前10天付房租。（付半年36000元，大写叁万陆仟元正）余卫君。每个集装箱押金4000元。……”合同签订后，徐薪洋将该门面用于经营“凯香牛肉粉”，并已支付涉案门面租金36000元及押金4000元共计40000元。后双方经协商，将涉案门面租金调整降低为2200元/月。徐薪洋于2019年12月11日支付2019年11月25日至12月25日期间的租金2200元，2019年12月25日支付2019年12月25日至2020年1月25日期间的租金2200元，2020年5月10日支付2020年4月25日至5月25日期间的租金2200元。嗣后，徐薪洋未支付涉案门面租金，余卫君经催讨未果，遂诉至本院。另查明，涉案门面的来源：2019年3月18日，贵州方正建筑工程有限公司与凯里市鑫凯源商务有限公司签订《临时场地租赁合同》，依约取得对韶山南路和宁波路交叉口城市棚户区改造项目中的临时场地使用权，后贵州方正建筑工程有限公司将临时场地中的部分场地无偿提供给余卫君使用，余卫君遂在部分临时场地上安装了集装箱并对外出租。同时查明：余卫君委托刘雅娜向徐薪洋收取涉案门面租金。一审法院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案门面系原告用集装箱自行搭建的临时建筑，且未办理相关批准手续，故原告与被告签订的《租房合同》依法应认定为无效合同。被告抗辩涉案合同无效的辩解意见符合法律规定，理由成立，一审法院予以采纳。关于原告主张被告退还涉案门面给原告的诉请，因涉案门面系原告临时搭建，该门面所有权应属原告所有，现因被告未及时支付原告租金，原告有权收回涉案门面，被告应及时将涉案门面退还给原告。故原告的该项诉请理由成立，一审法院予以支持。关于涉案门面房屋占有使用费金额，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案合同为无效合同，现原告请求按约定支付房屋占有使用费，一审法院依法予以支持。被告已支付了2020年1月25日之前的房屋占有使用费及2020年4月25日至5月25日期间房屋占有使用费，2020年1月25日至2020年4月25日期间的房屋占有使用费6600元及2020年5月25日之后至今的房屋占有使用费未予支付，2020年1月25日至2020年4月25日期间所欠房屋占有使用费6600元用被告所交押金4000元抵扣后还应支付2600元，故被告还应支付原告2020年4月25日之前拖欠的房屋占有使用费2600元及2020年5月25日至门面返还之日止按2200元/月计算的房屋占有使用费。被告抗辩称2020年1月25日至2020年4月25日期间的房屋占有使用费应予减免，但被告提供的证据不足以证明其主张，被告依法应承担举证不能的不利后果，故被告的该项抗辩缺乏事实依据，理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告徐薪洋于本判决生效之日起10日内将位于万博广场对面凯香牛肉粉店门面腾空后退还给原告余卫君；二、被告徐薪洋于本判决生效之日起10日内支付原告余卫君2020年4月25日之前的房屋占有使用费2600元及2020年5月25日至门面返还之日止按2200元/月计算的房屋占有使用费；三、驳回原告余卫君的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告徐薪洋负担。二审期间，上诉人徐薪洋向二审法院提交的新证据：①凯里市市场监督管理局出具的证明，拟证明上诉人在2020年2月至4月期间受疫情影响，被责令停业的事实；②《租房合同》，拟证明上诉人早于2019年3月6日在涉案门面当中，已租用过其中的门面，一审认为被上诉人是在2019年3月18日才取得使用权是错误的；③收款收据，拟证明上诉人于2020年5月10日已交纳2020年4月25日至5月25日房租的事实；④视听资料，拟证明早期万博广场对面集装箱门面的存在早于2019年3月18日，金锡方自己承认门面是他的，凯里市鑫凯源商务公司是街道国有企业；⑤证明，拟证明金锡方夫妻才是万博广场对面集装箱门面的收益人和处分人；⑥租房合同三份，拟证明2019年3月18日前集装箱门面已经存在；刘雅娜有权推翻余卫君于2019年2月25日与他人签订租房合同；同时证明刘雅娜才是万博广场对面集装箱门面所有权人的事实；⑦押金收据，拟证明2019年3月18日之前集装箱门面就存在的事实；⑧水电费，拟证明余卫君只收水电费，不收门面租金的事实；⑨证人证言，拟证明徐薪洋与杨进华签订合同，余卫君于3月18日取得的证是假证，同时证明金锡方才是老板，余卫君是跟金锡方打工的，而且金锡方同意减免房租的事实。本院经质证后认为：①号证据证明内容属实；②号证据证明徐薪洋与杨进华签订租赁合同的事实，但该证据与本案不具有关联性；③号证据证明刘雅娜于2020年5月10日收取韦祥珍缴纳4月25日至5月25日万博集装箱门面租金的事实，本院予以确认，但该证据并不能证明余卫君同意免除三个月门面租金的事实，本院不予认定；④号证据视听资料，只能听到声音，没有看到声音来源，不能证明该视听资料系金锡方所说，而且无其他证据佐证，本院不予采信；⑤号证据不符合证据规则，不予认定；⑥号、⑦号和⑧号证据证明余卫君、刘雅娜与他人签订租房合同和韦祥珍缴纳水箱押金及水电费的事实，但该证据与本案不具有关联性；⑨号证据证明的是上诉人徐薪洋与杨进华之间的租赁关系，与本案不具有关系性，而且证人证言与上诉人在一审中出具的书证相矛盾，本院不予采信。经审理，本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。另查明：余卫君在凯里市万博广场对面修建的集装箱门面未向相关部门申请办理审批手续。本案二审争议焦点为：1.租赁合同是否合法有效；2.上诉人主张免除三个月租金的理由是否充分。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于租赁合同是否合法有效的问题。本案中，虽然位于凯里市万博广场对面的集装箱门面系被上诉人余卫君修建，但该集装箱门面系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，其与徐薪洋就该集装箱门面签订的《租房合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定应为无效合同。一审判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人主张其与被上诉人签订的《租房合同》合法有效，与上述法律规定不符，本院不予支持。二、关于上诉人主张免除三个月租金的理由是否充分的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被上诉人在一审中请求上诉人支付租赁期间拖欠的租金，一审法院予以支持。但是上诉人主张曾与金锡方达成免除三个月租金的口头协议，由于被上诉人余卫君未予承认，上诉人徐薪洋又未提供充分有力的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由负有举证责任的徐薪洋承担举证不能的法律后果。因此，上诉人提出的该主张证据不足，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐薪洋的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐薪洋自行承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年二月二日法官助理杨长坤书记员刘智慧