广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3651号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区******，统一社会信用代码：914***********288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，经理。被告：赖瑞珍，女，1963年10月11日出生，汉族，住所：广东省珠海市斗门区********，公民身份号码：440************224。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称原告）与被告赖瑞珍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告下落不明，依法转为适用普通程序，由审判员韩蕾蕾与人民陪审员林春转,袁忠真组成合议庭，并于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李成艺到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付湖星水岸二期13栋1单元901房自2018年5月1日至2020年9月30日的物业管理费4506.60元，违约金1784.15元；2.被告向原告支付自2018年5月1日至2020年9月30日的公摊电费812元，公摊水电费滞纳金321.47元；以上费用共7424.22元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1‰计算，暂时计至2020年9月30日止，实际计至清偿之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2012年起入驻湖星水岸二期并与全体业主签订了《湖星水岸二期物业服务委托合同》，后于2016年与湖星水岸二期业主委员会签订了《湖星水岸二期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该小区房产后享受了原告提供的服务，但被告从2018年5月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于高层，物业服务费为1.5元/月/平方米，走廊和电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的，按照欠费总额的每日千分之一交纳违约金。因此，被告应向原告支付2018年5月至2020年9月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共计7424.22元。原告为维护自身合法权益，遂起诉。原告对其诉称向本院提交如下证据：1.欠费明细；2.缴费通知单；3.《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》。被告未答辩及举证。本院依职权向珠海市不动产登记中心调取了涉案房产的不动产登记表、《珠海市房地产买卖合同》及被告的身份信息。原告对上述证据均无异议。原告提供的证据因被告缺席，无法进行庭审质证，本院要求原告提交了证据的原件予以核对。经本院审查认为，原告提供证据3及本院调取的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但证明内容以本院认定的为准。原告提供的证据1系单方制作，被告的具体欠费金额应以本院核算为准。原告提交的证据2，无证据证明被告收到了该缴费通知单，对该证据本院不予认定。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明事实如下：2016年9月1日，原告（乙方）与湖星水岸二期业主委员会（甲方）签订《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定：甲方代表业主大会与乙方签订合同，业主及非业主使用人均应遵守，乙方为业主大会选聘的物业管理企业，对涉案小区提供物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊，由原告代收代交；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；合同服务期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。2017年10月13日，被告（买方）与吴国良（卖方）、黄彩霞（卖方）签订《珠海市房地产买卖合同》，约定：被告向吴国良、黄彩霞购买位于珠海市斗门区***********房。根据不动产权登记表显示，被告为案涉房屋的权属人，该房屋建筑面积为103.43平方米，房地产权证缮证日期为2017年11月7日。原告在庭审过程中陈述，虽然合同未对每月物业服务费的具体支付时间进行约定，但按照惯例，当月物业服务费于次月15日前支付。本院认为，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》关于物业服务合同的规定。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证和质证的权利，本院依据原告的举证及陈述进行审查。原告与湖星水岸二期业主委员会签订的《物业服务合同》是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对湖星水岸二期的业主具有约束力。原告依据合同的约定为被告提供了物业服务，被告应当按约定向原告缴纳物业服务费。关于被告应支付的物业服务费的数额。根据原告提交的欠费明细，被告自2018年5月开始欠费，截至2020年9月30日，共拖欠29个月的物业服务费。根据涉案《物业服务合同》的约定，自2016年9月1日起住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，被告每月应支付的物业服务费为155.15元（103.43平方米×1.5元/平方米/月）。经核算，被告应向原告支付2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计4499.35元（155.15元/月×29个月）。对于原告主张的超过本院核算数额的部分，本院不予支持。关于违约金。涉案《物业服务合同》约定物业服务费按月支付，但未对每月物业服务费的具体支付时间进行约定。按照常理，当月物业服务费应当当月交纳。原告主张当月物业服务费于次月15日前支付，不违反交易惯例，本院予以确认。被告至今仍欠付2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，已构成违约。根据《物业服务合同》的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，该滞纳金实际为逾期付款违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调减至每日1‰，属于对自己权利的处分，本院予以支持。但当月欠费的违约金，应从逾期之日即次月16日起算。综上，被告应向原告支付2018年5月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金，每月物业服务费的违约金均以155.15元为基数，按每日1‰从次月16日起计算至清偿之日止。关于公摊电费及滞纳金。涉案《物业服务合同》未约定公摊水电费的交纳标准及分摊方式，原告也未提交证据证明分摊费用的实际发生情况及是如何分摊计算的，无法具体明确被告应当支付的费用数额。原告主张的上述费用及滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赖瑞珍应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4499.35元；二、被告赖瑞珍应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2018年5月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金（每月物业服务费的违约金均以155.15元为基数，按每日1‰从次月16日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交），由被告赖瑞珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  韩蕾蕾人民陪审员  林春转人民陪审员  袁忠真二〇二一年二月二十三日书 记 员  陈凤玲附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。