浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10214号 上诉人（原审原告）：杭州庆宇机械有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇浜河村村委内。 法定代表人：郭东庆。 委托代理人：陈志军、王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区笕桥街道浜河社区居民委员会，住所地浙江省杭州市江干区笕桥街道浜河社区。 法定代表人：周国防。 委托代理人：席永鸿，浙江铁诚律师事务所律师。 上诉人杭州庆宇机械有限公司（以下简称庆宇公司）因与被上诉人杭州市江干区笕桥街道浜河社区居民委员会（以下简称浜河社区）租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初9014号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2007年9月15日，杭州市笕桥镇浜河村村民委员会（甲方）与庆宇公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租用土地3.33亩，用途发展工业生产。期限10年（从2007年10月1日至2016年9月30日止）。租金每年每亩12000元，计人民币3.996万元整，每五年按10%递增。协议签订后第一年租金一次性付清，先付后用，每年在12月底前支付。乙方只有在此基础上发展生产，不能作其他使用。乙方无权转让或转租此地的权利，乙方一旦不用甲方立即收回。如遇国家和集体建设用地，以服从集体为主，只赔偿地面建筑物，不赔偿土地费......等内容。后浜河村村民委员会代为建造厂房。浜河村村民委员会于2009年12月1日向庆宇公司开具收回厂房建造款的收据，金额为540515元。 2018年6月22日，浙江中诚健资产评估有限公司出具浙中诚评报字（2018）第088-38号杭州庆宇机械有限公司机器设备及附属设施（搬迁）评估项目资产评估报告书。写明：委托方：杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处。被评估单位庆宇公司。评估对象为庆宇公司所述搬迁设备及附属设施。评估范围为在生产经营使用中的庆宇公司所属搬迁设备及附属设施。评估基准日为2017年8月22日。评估结果为：机器设备及附属设施，重置完全价742352元，评估净值413231元，补偿费53453元。法律效力：本报告只有杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处在本报告所载明的评估目的下使用才能依照法律法规的有关规定发生法律效力......等内容。 浜河社区（甲方）与浜河社区租地人戚生源（乙方）及评估单位杭州中衡房地产估价有限公司签订《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》一份，约定：甲方因实施浜河社区经营性用房整体收购项目，乙方房屋属于补偿范围内。经甲乙双方协商一致，参考《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》、《杭州市征收集体所有土地房屋补偿规定》等有关法规政策，就房屋搬迁事项达成如下协议：一、乙方房屋坐落浜河社区2组，房屋用途为经营性场所，经评估公司丈量，房屋所属经营性建筑面积1900.58平方米，庭院补偿面积为115平方米。二、乙方征收房屋补偿计1205682元，房屋装修补偿计912278.4元，庭院补偿计34500元。本款小计人民币2153360.4元。各分项补偿明细详见评估报告。三、甲方应向乙方支付搬迁补贴费每平方米80元计发1900.58平方米×80元每平方米=152046.4元；甲方支付乙方临时安置补助费547367.04元。......五、根据甲乙双方协商确定，乙方必须在2017年12月31日前腾空并交出场地。六、经设备评估公司评估，甲方与多方协商后同意一次性支付重大设施设备搬迁损失补偿费计人民币53543元。本协议第二至第六条载明款项合计人民币2906226.84元......等内容。 庆宇公司的诉讼请求为：浜河社区支付庆宇公司征收拆迁补偿款2906226.84元（其中厂房损失1206582元、装修及附着物损失912278.4元、庭院补偿34500元、搬迁费152046.4元、临时安置补助费547367.04元、重大设施设备搬迁损失费53453元）。 原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”庆宇公司、浜河社区签订的《土地租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性法律规定，应属无效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。庆宇公司应依据该《土地租赁协议》解决争议方法的条款主张其合法权利。案涉《土地租赁协议》第八条明确约定“如遇国家和集体建设用地，以服从集体为主，只赔偿地面建筑物，不赔偿土地费”。至于浜河社区与案外人戚生源及评估单位杭州中衡房地产估价有限公司签订的《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》中的各项补偿明细能否适用于本案，原审法院认为，该《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》并非本案庆宇公司、浜河社区之间协商签订，庆宇公司在庭审中亦明确，案外人戚生源与其无关，不能代表庆宇公司。浜河社区亦对其适用本案表示异议。该补偿明细显然不能适用于本案。故庆宇公司主张按案涉《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》中的各项补偿明细计算对其的补偿标准，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。在原审法院向庆宇公司释明是否对该厂房的建筑物价值进行评估时，其亦表示无必要评估，不进行评估，坚持按案涉《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》的各项约定计算赔偿。综上，庆宇公司脱离其签订的《土地租赁协议》解决争议方法的条款约定主张其权利，缺乏事实及法律依据。其诉请缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回庆宇公司的诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费15025元，由庆宇公司负担。 宣判后，庆宇公司不服，向本院提起上诉称：一、庆宇公司与浜河社区签订的《土地租赁协议》的效力不影响庆宇公司与浜河社区之间关于拆迁的补偿问题。1、庆宇公司与浜河社区签订的《土地租赁协议》没有违反国家效力性禁止性法律规定。2、《土地租赁协议》的效力认定，不影响庆宇公司与浜河社区之间就相关拆迁的补偿安排。二、庆宇公司有权按照《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》的约定取得补偿款。三、关于戚生源有关行为的性质。戚生源既不是《土地租赁合同》的合同当事人，也不是实际权利人，其根本无权向浜河社区收取土地补偿款。综上，请求：撤销原审判决，改判支持庆宇公司一审全部诉讼请求，并由浜河社区承担一、二审诉讼费用。 针对庆宇公司的上诉，浜河社区答辩称：一、案涉《土地租赁合同》无效，建筑物系违章建筑。二、庆宇公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。三、浜河社区与戚生源之间存在土地租赁关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，浜河社区未向本院提交属于二审程序的新的证据。庆宇公司向本院提交如下证据材料： 1、评估报告书。拟证明：经评估，案涉房产的可补偿面积1900.58平方米，房屋补偿总金额为21533604.4元。 2、管理服务中心各单位使用支票法人章申请表（一）。拟证明：戚生源申领房屋搬迁补偿费1141109元的事实。 3、管理服务中心各单位使用支票法人章申请表（二）。 4、记账凭证。 5、领款凭证。 证据3、4、5拟共同证明：戚生源申领并签收60万元房屋搬迁补偿费的事实。 6、银行流水。拟证明：庆宇公司法定代表人提取了41万现金用于支付建房款。 7、发票。拟证明付款给浜河社区的租金。 上述证据经出示，浜河社区发表意见称：对证据1三性均无异议，对证明目的有异议，并非房屋补偿总金额，以一审庆宇公司提交的证据为准。对证据2、3、4、5，浜河社区表示庭后发表书面意见，但未在本院指定的期限内发表意见。对证据6真实性无异议，无法达到庆宇公司的证明目的。对证据7三性无异议，恰恰结合证据6说明两者就金额已经超过建房款总数，与证明对象矛盾。 本院经审核认为，对上述证据的真实性，浜河社区均未提出异议，故对真实性均予以确认，但是否作为本案的定案依据，将于本院认为部分阐述。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：（一）《杭州市浜河社区房屋搬迁补偿协议书》中乙方浜河社区租地人为戚生源（杭州庆宇机械有限公司），协议落款处戚生源在乙方代表处签名。（二）二审中，经询问庆宇公司法定代表人，其表示不认可戚生源可代表庆宇公司；对于庆宇公司是否追认戚生源的行为，其先是表示一审没有追认，现在要追认，后又表示不追认戚生源的行为。 本院认为：本案争议的焦点为庆宇公司可否依据《杭州市浜河社区房屋拆迁补偿协议书》要求浜河社区支付征收拆迁补偿款。就此问题，本院认为，庆宇公司与浜河社区签订有《土地租赁协议》，浜河社区亦对庆宇公司承租的案涉标的物进行了评估，但双方之间并未签订补偿协议。庆宇公司二审中明确其请求的事实依据为案涉拆迁补偿协议，但该协议系浜河社区与案外人戚生源所签，虽然从该协议的抬头可见，戚生源作为乙方，其姓名后面括号内有庆宇公司的标注，可认定其系代表庆宇公司签订，但庆宇公司否认戚生源有代理权限，且其二审中明确表示不追认戚生源的行为，故而该补偿协议并未在本案双方当事人之间发生法律效力，庆宇公司要求以该协议作为其请求的事实依据，缺乏法律依据，本院难以支持。至于戚生源是否领取款项，系属另一法律关系，与本案争议无涉，因此庆宇公司二审中要求追加戚生源作为本案第三人参加诉讼，本院不予准许。基于同样理由，对于庆宇公司二审中提交的证据材料，均不能作为本案的定案依据。 综上，庆宇公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3852元，由上诉人杭州庆宇机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年二月三日 书记员  姚丽萍