江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初3560号 原告:魏体超，男，1991年9月10日出生，汉族，住河南省社旗县。 委托诉讼代理人：李然，江苏艾玛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，江苏艾玛律师事务所律师。 被告:南京峰晖置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MW0FA0L，住所地江苏省南京市江宁开发区苏源大道**九龙湖国际企业B总部园******。 法定代表人：李宝森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李德峰，男，1974年3月24日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，系该公司法务。 第三人：南京银行股份有限公司城南支行，统一社会信用代码：91320100704143229X，，住所地江苏省南京市江宁区金盛路**金盛公寓** 负责人：谢红玲，该银行副行长。 委托诉讼代理人：周凯，江苏天哲律师事务所律师。 原告魏体超与被告南京峰晖置业有限公司（以下简称峰晖公司）、第三人南京银行股份有限公司城南支行（以下简称南京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告魏体超及其委托诉讼代理人李然、张静，被告峰晖公司的委托诉讼代理人李德峰、第三人南京银行的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏体超向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年11月27日签订的《〈云璟商务中心〉商品房预售合同》；2.解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告返还原告购房首付款341088元及利息（以341088元为基数，自2017年11月27日起按银行同期同利贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；4.被告返还原告已向第三人偿还的贷款暂计62144.73元（暂计算至2020年3月20日，实际以判决生效之日止原告已向第三人偿还金额为准）；5.被告支付原告违约金33554.4元；6.被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买位于江宁区，合同签订后，原告按约向被告支付341088元首付款，并于2019年3月5日与第三人签订《个人购房借款合同》，第三人将剩余房款支付给被告，但随后被告向原告发送书面告知函称其开发的房屋无法按合同约定交付。原告按照合同约定于2020年1月向被告发送书面催交通知，被告至今为止仍未交付。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告峰晖公司辩称，1.原告并未向被告进行催告交房，故请求解除《南京市商品房预售合同》没有事实和法律依据；2.因《南京市商品房预售合同》不应解除，故解除《个人购房担保借款合同》亦无事实和法律依据；3.利息和违约金不能同时计算，如果原告主张利息，也应当按照合同约定自合同解除30天之后作为起算利息的时间点；4.若法院判决解除合同，银行贷款应由被告直接退还第三人。 第三人南京银行辩称，原告关于解除《借款合同》、《抵押合同》诉请应由其他法院管辖，请求予以驳回；若法院认为需要一并处理并可能解除原告及第三人之间的借款合同及抵押合同，那么第三人要求原、被告共同就欠付的贷款本金及利息承担连带还款责任，且第三人有权就案涉商品房享有优先受偿权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南京市江宁区云璟商务中心系被告峰晖公司开发建设。 原告拟向被告购买云璟商务中心××幢××室商品房（以下简称案涉商品房），于2017年11月23日支付购房款60000元，2017年11月27日，原告（乙方）与被告峰晖公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：乙方购买案涉商品房，建筑面积为38.35平方米，总价为671088元；乙方于2017年11月18日前支付购房款20000元，于2017年11月23日前支付购房款60000元，于2017年11月25日前支付购房款261088元，剩余房款330000元以商业贷款的方式支付；甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方按总房价款的5%向乙方支付违约金；合同经双方签署并交付定金后生效；等等。 合同签订当日，原告将剩余首付款281088元分三次支付给被告，剩余房款330000元通过向第三人南京银行贷款支付。 2019年3月5日，原告魏体超（借款人，乙方）、第三人南京银行（贷款人，甲方）及被告峰晖公司（保证人，丙方）签订《南京银行个人购房借款合同》和《南京市房地产抵押合同》。《南京银行个人购房借款合同》约定：甲方向乙方借款330000元，期限自2019年2月19日至2029年2月18日，年利率为借款发放当日基准利率水平上浮30%，如遇中国人民银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率相应调整；乙方按等额本金还款法归还借款本息；第一期还款日为2019年3月20日，从第二期起，每期还款日为当月20日；丙方自愿为乙方向甲方申请的借款提供担保。《南京市房地产抵押合同》约定，甲方因购买丙方建设的案涉商品房向乙方借款330000元，甲方同意将所购的案涉商品房抵押给乙方，及丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任；等等。 前述合同签订后，第三人南京银行将贷款330000元支付给被告。原告自2019年4月20日起向第三人按期归还贷款，每月还本金2750元及利息，截至2020年10月9日，原告尚欠第三人本金280500元。 被告峰晖公司于2020年1月10日，发布《关于“云璟商务中心”2#公寓交付相关事宜告知函》，因受前期1#、3#楼投诉、验收工作影响，2#楼未能按期竣备和交付，力争2020年2月29日前通过规划验收，3月10日前报竣工，于2020年6月30日前实现交付，因未能按期交付，被告将严格依照合同约定，履行相关违约责任。 原告于2020年1月8日向被告催告交付房屋，于2020年5月7日向被告发函要求解除合同。 上述事实有《南京市商品房预售合同》《关于“云璟商务中心”2#公寓交付相关事宜告知函》、《催交履行合同通知书》、《解除合同通知书》《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、发票和记账凭证、银行交易明细、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于《南京市商品房预售合同》的解除，本院认为，合同约定案涉房屋交付时间为2019年7月30日，但被告未能按期交付，且明确表示将延迟至2020年6月30日交付，经原告催告后仍不能交付，致原告合同目的不能实现，已构成根本违约；原告向被告发送解除合同通知，通知到达时合同解除，符合法律规定，本院予以确认。 关于《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的解除，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；本案原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，《南京银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”，经本院在审理过程中释明，第三人南京银行表示不提出诉讼请求。 关于合同的结算和清理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此，合同解除后原告要求返还购房款341088元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息损失，即违约金，虽然合同约定“甲方（被告）按总房价款的5%支付违约金”，但该约定的标准明显低于原告的实际损失，故本院依法予以调整：以341088元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年11月27日起计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日。 对于原告已归还的贷款本金、利息要求被告给付，符合法律规定，本院予以支持。对于剩余未还贷款本金及利息（如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利），本院确认应由被告向第三人给付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、原告魏体超与被告南京峰晖置业有限公司签订的关于云璟商务中心××幢××室的《南京市商品房预售合同》解除； 二、原告魏体超与被告南京峰晖置业有限公司、第三人南京银行股份有限公司城南支行签订的关于云璟商务中心××幢××室的《南京银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》解除； 三、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司返还原告魏体超购房款341800元并支付利息（以341088元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年11月27日起计算至2019年8月19日；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日）。 四、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司给付原告魏体超已归还给第三人南京银行股份有限公司城南支行的贷款本金和利息（以第三人南京银行股份有限公司城南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告南京峰晖置业有限公司给付第三人南京银行股份有限公司城南支行原告魏体超尚未归还的贷款本金及利息(如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利；以第三人南京银行股份有限公司城南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、驳回原告魏体超的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10511元，由被告南京峰晖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 胡腾云 二〇二一年二月二十四日 法官助理 董洪文 书 记 员 周森森