广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初2号原告：郑振东，男，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈泽斌，北京盈科（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾建华，北京盈科（泉州）律师事务所律师。被告：卡撒米亚零售（深圳）有限公司，住所：深圳市罗湖区南湖街道罗湖社区人民南路2010号发展中心大厦三十层，统一社会信用代码：91440300MA5G9F1W9A。法定代表人：张小涛。委托诉讼代理人：林君君，女。原告郑振东与被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司（以下简称卡撒米亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑振东及其委托诉讼代理人陈泽斌、栾建华，被告卡撒米亚公司的委托诉讼代理人林君君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》和《补充协议一》；2.被告向原告返还位于深圳市龙岗区；3、被告向原告支付拖欠的2020年11月1日到2020年12月31日期间租金121056元；4.被告向原告支付拖欠的2020年9月15日至2020年12月31日物业管理费4343元；5.被告按每日万分之四的标准赔付原告至实际支付逾期租金的违约金，暂计至2020年12月10日违约金为726元；6.被告向原告支付免租期内（按双方约定的41天计算）的租金损失82721.6元；7.被告向原告支付因拆除案涉商铺原装修给原告造成的损失55万元；8.被告向原告支付恢复装修期间（装修期按92天计算）的租金损失185619.2元；9.被告向原告支付恢复装修状态后五个月房屋待租期租金损失302640元；10.被告按合同约定租金标准支付原告自2020年12月31日起至商铺实际交付日止的房屋占有使用费；11.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月15日，原告郑振东与被告卡撒米亚公司签订《房屋租赁合同书》。双方又因承租地址书写错误、租赁期变更、免租期变更等内容于2020年10月14日签订了《被告答辩称：原被告于2020年9月15日签订租赁合同，约定被告承租原告位于布吉镇××紫薇××、××、××商铺铺，承租面积300平米，租金60528元／月，管理费1290元／月。事实上原告产权证显示建筑面积为477.37平方米，原告自主将该铺位划分为Ａ2-1、Ａ2-2、Ａ2-3、Ａ2-4、Ａ2-5号五个铺位，Ａ2-1铺位原告已经出租给海王星辰。同时合同约定交付面积差异在3%以内的，合同不做调整，面积差异在3%以上的多退少补。合同约定原告应于2020年9月20日将涉案房屋交付被告，但涉案房屋并不符合《租赁合同》约定的交付标准，根据《租赁合同》第四条约定“原告应于2020年9月20日将符合交付条件交付，双方共同签署《房屋交付确认书》且共同验收合格后视为交付完成。如不符合约定交付条件，被告有权拒绝接收房屋，本合同项下进场日、计租日、装修期、租期等均相应顺延。”被告前期已经为新店做了各项准备，为减少损失的进一步发生，被告无奈之下只能先接收涉案房屋，并要求原告出具了装修免租期事宜更改函（装修期41天，自被告实际取得装修许可证之日（2020年10月30日）起开始计算），即对涉案房屋实际交付日为2020年10月30日。因商业环境恶劣，被告决定暂停四季花城项目，并于2020年11月18日向原告方发函退场。被告正式进场施工时间为2020年11月2号，正式退场停止施工时间为2020年11月16号，且被告退场当日就交还给原告钥匙，被告于2020年11月18日发函解除双方签署的《房屋租赁合同》。故，请求法院依法驳回原告第一项诉请，判决原被告合同于2020年11月18日解除。被告在发函解除前，即2020年11月16日已将钥匙予归还，并不存在侵占事实。被告于2020年10月30日进场施工，至2020年11月18日解除合同并退还场地，实际占用20天，应付租金管理费合计41212元；被告已经在2020年10月28日向原告缴纳保证金5万元，故不存在拖欠租金事实。被告不存在拖欠管理费事实。被告不存在逾期支付事实。被告并未免费占用原告商铺，并未享受原告的免租期。原告要求被告支付拆除涉案商铺的损失55万无事实依据，按照原告起诉内容，该55万是被告与施工方，拟就300多平面积按照被告设计超市门店的估算费用，届时被告与施工方据实结算。而该笔费用跟原告商铺无任何关联。原告要求按照92天恢复装修期无事实及法律依据。原告要求被告赔偿5个月待租金损失，无任何约定或法定依据。被告不存在侵占事实，合同解除前就已经归还钥匙。原告诉请与事实不符。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道四季花城紫薇苑8栋商铺A2。二、案涉房产的产权情况：原告郑振东为不动产登记证书（深房地字第××号）登记的100%产权权利人。三、房屋租赁合同的主要内容：2020年9月15日，原告郑振东作为出租方（甲方）与被告卡撒米亚公司（乙方）作为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将四季花城紫薇苑8栋A2商铺中的部分具体包括A2-2、A2-3、A2-4商铺出租给被告，规划用途为商业。租期从2020年9月20日至2028年9月19日止，免租期为一个月（2020年9月20日至2020年10月19日），约定2020年10月20日至2021年11月19日含税租金60528元。在本合同签订后十五个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币116400元，相当于租期首年内两个月租金作为乙方的履约保证金，合同到期或提前终止后，甲方应在30日内无息退还以上履约保证金。首年每月物业管理费为1290元。进场日2020年9月20日，届时该房屋应达到本条及附件5所述交付条件；至进场日到来之日，如该房屋不符合附件5所述交付标准，则乙方有权拒绝接收该房屋，本合同项下进场日、计租日、装修期、租期等均相应顺延，顺延间乙方无需支付租金及其他费用；如该房屋不符合约定交付标准，但乙方认为可以先行进场开始装修，甲乙双方可共同签署《房屋交付确认书》，乙方进场后应正常支付租金及其他费用，但甲方应在乙方要求的进场后的30日内完成房屋整改，直至符合约定的交付标准，整改期满后仍不符合交付标准的，乙方有权提前解除本合同并追究甲方违约责任。免租期内（2020年9月20日至2020年10月19日），乙方无需支付租金，但应据实承担物业管理费，水、电等费用；在租赁期间，乙方应按照法律规定及合同约定合理使用房屋，如因乙方过错或不当行为造成房屋损坏（房屋正常损耗除外），乙方负责修复或据实赔偿。经甲方书面告知后乙方超过3日仍不维护或赔偿，甲方有权委托第三方进行维修，相关费用由乙方据实承担；本合同终止后，乙方以清洁现状将房屋交还甲方；甲方或乙方根据第13.2款或13.3款解除本合同的，违约方应据实赔偿守约方经济损失（包括但不限于装修设计及装修施工投资、设备采购及维护投资、因房屋经营所需聘请人员的遣散费用等）；乙方无故拖欠本合同项下的租金的，每逾期一日应按照当期未付金额的万分之四支付违约金；因商业环境等客观因素发生变化，有可能对乙方营业状况造成重大影响，甲乙双方同意，在租赁期限开始十二个月后，如乙方连续经营亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权提前五个月向甲方发出书面通知提前解除本合同；乙方据此提前解除本合同的，乙方应支付实际使用房屋期间租金、物业管理费、水电费用，甲方不退还合同履约保证金，除此之外乙方不再承担违约或赔偿责任。本合同终止或解除后，乙方应在10个工作日内按届时房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构。2020年10月14日，原告与被告签署《房屋租赁合同》补偿协议一，约定租赁期限8年，自2020年11月1日至2028年10月31日；免租期41天，自2020年9月20日至2020年10月31日；2020年11月1日至2021年10月31日含税租金60528元，于本合同签订后五个工作日内支付2020年11月1日至2020年11月30日的租金。四、合同履行、终止情况：原告与被告于2020年10月15日办理房屋租赁凭证，登记备案号为深房租龙岗2020022640。被告卡撒米亚公司在签订完租赁合同后向原告交付了第一个月租金60528元，履约保证金50000元。2020年10月28日，原告向被告出具一份《装修免租期事宜更改函》，对合同中约定的装修免租期更改如下：1.确认《房屋租赁合同》补偿协议一约定的被告的装修免租期为41天，被告的实际装修期自被告取得装修许可证之日起开始计算，直至被告设备进场之日起结束；2.若实际装修期不超过41天，原告不延长装修免租期；3.若实际装修期超过41天但不超过60天，原告将延长装修免租期，延长的期限按照（实际装修期-41天）÷2计算；4.若实际装修期超过60天，原告将延长装修免租期9.5天；5.实际装修期若出现上述第3、第4种情况，被告可在缴纳的第三期租金中扣除经双方认可的演唱的装修免租期所对应的租金。2020年10月30日，在原告方的配合下，被告卡撒米亚公司在物业公司处办理了《装修备案证》，备案表中记载，计划工期2020年10月29日到2021年1月29日，工程造价55万元，合同工期92天。承接被告方装修项目的案外人从该日起进入涉案商铺进行装修施工，对商铺原装修进行了拆除工作，准备重新装修。但此后被告于2020年11月18日向原告发出通知，以受新冠疫情应向，零售市场整体严峻，经营压力巨大为由，决定放弃合作。原告称，其于11月19日收到上述通知。2020年11月26日，原告向被告发出律师函，要求被告继续履行合同并承担违约责任。2020年12月2日，被告复函，表示愿意就合作终止后处理事宜进一步协商处理。另查，被告于2020年11月16日把钥匙交给8栋商铺A2-1部分的承租人“海王星辰”后实际退出了案涉商铺。原告自认“海王星辰”与原告讲过钥匙在该店，但是自己并没有去拿。判决结果本院认为，原告与被告分别于2020年9月15日、2020年10月14日签订的《房屋租赁合同》及补充协议一真实、合法、有效。原告于2020年10月28日向被告出具的《装修免租期事宜更改函》亦是原告的真实意思表示，合法有效。被告于2020年11月19日通知送达至原告处，表示不再履行合同义务，且原告明知被告已将钥匙放于原告的另一承租人处，原告虽在被告提出终止合作后要求继续履行，但房屋租赁的法律关系不适于强制履行，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年11月19日解除。合同解除，但不影响被告承担违约责任。被告已将涉案商铺的钥匙交付给了原告名下商铺的另一承租人，原告亦明知该事实，本院视为商铺已经交还给了原告，原告请求被告交还商铺，没有事实依据，本院不予支持。根据当事人确认的协议内容，可以认定装修免租期自被告取得装修许可证之日起开始计算。从实际办理的装修备案表记载内容看，实际装修是从2020年10月29日开始。但被告在拆除原装修后，于2020年11月19日单方原告解除租赁合同的法律关系，且无正当法定或约定的解除理由，是根本违约行为。因此，从公平原则出发，被告无权再享受免租期待遇，即实际租金应从合同约定的2020年9月20日开始计算。被告应向原告支付2020年9月20日至11月19日期间的租金共计121056元，计算方法：60528元/月×2个月。被告仅支付了60528元，故还应向原告支付60528元租金。被告还应向原告支付上述期间的物业管理费共计2580元，计算方法：1290元/月×2个月。关于原告诉请的逾期支付租金的违约金，因上述两个月原属于装修免租期，因此，原告请求该部分逾期违约金，没有合同依据，本院不予支持。除上述租金外，原告另请求的包括免租期内的租金损失、商铺返还前的占用费等超出部分租金，没有事实与法律依据，本院予以驳回。关于装修损失，被告在拆除商铺原装修后擅自解除合同，其违约行为直接造成了原告的装修财产损失，应予以赔偿。因原装修已不复存在，原告无法完成具体损失的举证，该举证不能是因被告的过错导致，因此原告请求参照被告在装修备案时记载的工程报价55万元确定损失，有一定合理性。但原告的原装修并非新装修，应予以必要的折旧。故本院酌情认定被告应向原告赔偿的装修损失共计27.5万元。关于原告请求的重新装修期及装修后待租期的租金损失，案涉建筑物属于商铺，社会实践中常存在承租方根据自身的商业需要自行对商铺进行装修，因此原告是否需要重新装修以及装修工程时间均存在不确定性，该损失并非必然发生的损失，因此本院对重新装修期租金不予支持。租赁合同约定在租赁期限开始十二个月后，如乙方连续经营亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权提前五个月向甲方发出书面通知提前解除本合同。本院参照该约定，认为原告主张五个月的待租期的租金有其合理性，本院予以支持。因此，被告应向原告支付该部分租金损失共计302640元，计算方法：60528元/月×5个月。本案系因民法典施行前履行合同发生的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行，2021年1月1日废止）第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告郑振东与被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司之间的《房屋租赁合同》和《补充协议一》于2020年11月19日解除；二、被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告郑振东支付2020年9月20日至11月19日期间的租金差额共计60528元；三、被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告郑振东支付2020年9月20日至11月19日期间的物业管理费共计2580元；四、被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告郑振东赔偿装修损失275000元；五、被告卡撒米亚零售（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告郑振东赔偿五个月的待租期租金302640元；六、驳回原告郑振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8012元（原告已预交），由原告自行承担3896元，被告负担4116元。原告可向本院申请退费4116元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳4116元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二一年二月二十四日书记员 陈艳婷