陕西省甘泉县人民法院 民事判决书                                  (2021)陕0627民初8号原告（反诉被告）李毅，男，1973年5月19日出生，汉族，陕西省延安市宝塔区居民，住该区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人张秋生，陕西嘉岭律师事务所律师。被告（反诉原告）丁勇，男，1978年3月9日出生，汉族，陕西省甘泉县美水街道办事处居民，住甘泉县清泉名苑小区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人冯利，陕西方强律师事务所律师。原告（反诉被告）李毅与被告（反诉原告）丁勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，被告（反诉原告）丁勇于2021年2月1日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李毅及其委托诉讼代理人张秋生、被告（反诉原告）丁勇及其委托诉讼代理人冯利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李毅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾空其租赁原告的甘泉县XX苑XX园的房屋并返还原告；2、依法判令被告立即支付 2020年6月11日起至实际交还房屋之日的逾期腾房期间的房屋占有使用费，按照每日1589元（580000元÷365天）计算；3、依法判令被告支付逾期返还房屋的违约金，违约金从2020年6月11日起计算至实际交还房屋之日，每日违约金按照1160元（每年总房租580000元的2‰）计算；4、依法判令被告立即迁移或者注销以案涉房屋为注册地址的甘泉县清泉实验幼儿园的办学许可证、经营许可证、食品经营许可证、民办非企业单位登记证书等许可证书；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月11日，原被告签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于甘泉县XX苑XX园的2000平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2015年6月11日至2020年6月10日，房屋租金每年730000元，一年期满提前两个月内支付下一年度的租金。合同约定了被告应在租赁期满时如期交还房屋，如逾期，每逾期一日应向原告支付房租费 3%的违约金，同时被告还应当承担逾期返还房屋给原告造成的损失，合同还对房屋租赁过程中的相关事宜及双方的权利义务进行了约定。合同签订之初，被告尚能按照合同约定履行支付房租的义务，不久后被告便多次不按时支付房屋租金。2017年8月1日，原、被告就房屋租赁事宜达成补充合同一份，约定因被告多次未按时支付租金，双方经协商对房屋租赁价格、支付方式进行了变更，将原每年730000元的租金变更为每年580000元；2017年6月11日至2019年6月10日的房租1160000元于2017年8月1日支付300000元，2017年9月1日支付860000元。2019年至2020年6月10日的租赁费580000元于2019年4月11日支付，补充合同约定原租赁合同的的其他条款不变。此后，被告将房屋租金交至2020年6月10日。2020年6月10日，双方签订的房屋租赁合同到期，原告多次催促被告交还租赁房屋未果。原告认为，原被告的租赁合同已到期，被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，被告不但应当腾空房屋返还原告，还应当承担逾期腾房的房屋占有使用费，同时还应按合同约定承担违约金，原告自愿按照每年房租580000元的2‰计算违约金。另，被告还应当立即办理以案涉房屋为注册地址的甘泉县清泉实验幼儿园的相关证书的迁移或者注销手续，以保护原告对案涉房屋的完整权利不受妨碍，故诉至本院。被告（反诉原告）丁勇辩称，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第二条约定，除了5年的租赁期，还有下一个5年的租赁期，介于双方约定了2个5年即10年的租期，被告才对该幼儿园花费了近5000000元的装修费用，添置了设备、家具等。因当时的市场行情不能确定下一个5年的租金，所以并未在合同上签署是10年的租赁期，而写了5年的租赁期，因此，双方签订的租赁合同并未到期，还有5年的租赁期限，其没有腾空租赁房屋的义务；在第二个租赁期间，原告李毅没有提出异议，原租赁合同继续有效，并转为不定期租赁合同。2020年7、8月份，原告表明了其想出售租赁房屋，被告向其主张优先购买权，并支付了600000元定金，之后又支付了150000元房款，2020年9月17日被告向税务机关交付了案涉房屋的契税、个人所得税，但是原告声称该房屋处于抵押状态，不能办理产权变更登记，导致房屋买卖合同不能履行。被告还在使用租赁房屋，合同并未到期，所以被告不应当返还逾期腾房的房屋占有使用费以及违约金，更没有义务立即迁移或注销以案涉房屋为注册地址的各种证书。被告（反诉原告）丁勇向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人继续履行其与反诉人在2015年4月11日签署的《房屋租赁合同书》；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月11日，反诉人与被反诉人签署《房屋租赁合同书》，约定被反诉人将甘泉县XX苑XX园的房屋出租给反诉人。当时双方口头约定租赁期为10年，每5年签一次合同，每5年的租赁费一个档次，后5年按照市场行情酌情上浮10%-25%以内。租赁后，反诉人本着租赁期为10年的事实，特耗巨资对租赁物进行装修。在前5年租赁期限内，反诉人均按照约定足额支付租赁费。前5年租赁期满，被反诉人准备出售房屋，反诉人主张优先购买权为此支付600000元定金、150000元购房款，但是被反诉人又告知反诉人因房屋在银行办理了抵押所以无法出售，只能出租。反诉人明确向被反诉人表示自己有优先承租权，反诉人交付的定金和购房款转化为租金，并多次要求被反诉人续签后5年的租赁合同均遭到被反诉人拖延、搪塞，至今没有签署。综上所述，被反诉人理应配合反诉人先履行签署后5年租赁合同的先合同义务，反诉人才能按照合同约定支付租赁费，被反诉人拒绝签署后5年的租赁合同的行为构成违约，反诉人主张先履行抗辩权和优先承租权，请求依法判决被反诉人继续履行合同。原告（反诉被告）李毅辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同书》中只约定了5年的租赁期限，并没有如反诉原告丁勇所称的租赁期限为10年、每5年签订一次合同的约定。双方签订的《房屋租赁合同书》第二条约定租赁期限届满后，在下一个五年租金按市场行情上浮10%-25%以内，具体以双方洽谈为准，事实上双方目前并未就租期届满后续租事宜达成一致意见，反而是反诉原告丁勇已经于2020年8月10日主动承诺因租期已满，其自愿于2020年8月20日之前搬出案涉租赁房屋。因此，反诉原告丁勇主张优先承租权并要求被反诉人继续履行合同毫无事实和法律依据。反诉原告丁勇提出的先履行抗辩权更是无任何法律依据，本案中被反诉人对反诉原告丁勇并不负有任何债务。至于反诉原告丁勇提出其投资巨额费用对租赁房屋进行了装修，属于其自己应承担的投资风险，与本案的房屋租赁合同本身并无任何关系。总之，双方签订的租赁合同中并无5年租赁期限届满被反诉人必须与反诉原告丁勇继续签订租赁合同的约定。在此情况下，被反诉人有权决定是否与反诉原告丁勇就涉案房屋进行续租。目前，被反诉人准备收回房屋自行经营，并未准备继续出租，反诉人主张优先续租权就丧失了法律基础，也就不存在优先续租权的问题。即使本案存在优先续租权的问题，反诉原告丁勇于2020年8月10日出具的承诺也证明其放弃了优先续租权。二、关于反诉原告丁勇提出的被反诉人出卖案涉房屋，其有优先购买权，并向被反诉人支付了600000元定金、150000元购房款的问题，首先，被反诉人与反诉原告丁勇就涉案房屋买卖一事多次协商，被反诉人也同意保证反诉原告丁勇的优先购买权。其次，反诉原告丁勇支付的600000元属于定金，另外的150000元并非反诉原告丁勇支付的购房款，而是被反诉人向反诉原告丁勇所借资金。案涉房屋存在抵押并不影响房屋买卖，被反诉人在此过程中并无过错，因反诉原告丁勇反悔而未购买该房屋，根据定金罚则，被反诉人有权不予退还。最后，反诉原告丁勇提出的房屋买卖与本案的房屋租赁系两个不同的法律关系，与是否应当继续履行房屋租赁合同毫无任何关系，不属于本案的审理范围。综上所述，反诉原告丁勇提出的反诉请求毫无事实和法律依据，依法应当驳回反诉原告丁勇的反诉请求，支持被反诉人李毅的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告提交的结婚证复印件、房产证复印件、证明、身份证复印件真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房产在原告李毅之妻李某某的名下，原告李毅主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，原告与案涉房屋的所有权人李某某系夫妻关系，案涉房屋系婚姻存续期间购置的夫妻共同财产，原告有权将案涉房屋出租，且原告系房屋租赁合同的当事人，其诉讼主体适格，以上证据来源合法、客观真实，依法予以认定；被告对原告提交的《房屋租赁合同书》、《补充合同》真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同书》第二条约定租期有下一个5年，租赁合同没有到期，应当继续履行房屋租赁合同，被告没有支付房屋占用费、违约金，办理迁移或注销相关证书的义务。本院认为，原告提交的上述证据能证明案涉房屋租赁合同于2020年6月10日到期，被告应当返还租赁房屋并支付占用费，因双方租赁期限届满后曾有协商购买案涉房屋事宜的事实，被告不存在违约，故对原告要求支付违约金的证明目的不予认定，对原告要求被告办理案涉房屋为注册地址的相关证书的迁移或者注销手续，因与本案租赁合同无关，本院不予涉及，对该证明目的不予认定；被告对原告提交的承诺书真实性无异议，对证明目的有异议，认为承诺书是2020年8月10日出具的，原告称给其补偿，后来又称不补偿了，于是之后双方又商量房屋买卖事宜，被告给原告共支付了750000元，因此，双方达成了继续承租的合意，在此之后，原告并未提出异议，租赁合同应当继续履行，被告要么继续履行房屋租赁合同，要么继续有优先购买权。本院认为，被告给原告出具的承诺书明确认可租赁合同期限已满，承诺于2020年8月20日前搬离案涉房屋，故对原告提交的该组证据依法予以认定。被告对原告提交的查询报告真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为租赁房屋还在实际履行，因此被告没有义务立即办理迁移、注销各种许可证的义务。本院认为，上述证据与本案无关，不予认定。原告对被告提交的《房屋租赁合同书》真实性无异议，对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同书》约定租赁期为5年并不是10年，租赁合同第二条对租期满后租金涨幅的约定，是在双方续签合同前提下的约定，并不当然的表明租期为10年，也不能证明5年期限届满后，原告应当与被告继续签订租赁合同。本院认为，被告提交的《房屋租赁合同书》第二条并未明确约定该合同的租期为10年，不能达到被告的证明目的，故对该组证据的证明目的依法不予认定；原告对装修工程施工合同、2015年投资汇总单18张真实性、关联性、证明目的均有异议，认为装修开销与投资明细无法核实，即使属实，也是被告自行承担的投资风险，与本案的房屋租赁合同关系无关。本院认为，上述证据是被告经营幼儿园的成本投入，与本案的房屋租赁合同无关，依法不予认定；原告对被告提供的收条、税务完税证明各1份、农行交易明细清单2份真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据只能证明原、被告当时确实对房屋买卖进行过协商、洽谈，正是因为租赁期限届满后，原告不愿继续出租，双方才洽谈的房屋买卖事宜，因被告无力支付购房款，最后房屋买卖合同没有达成，双方对房屋租赁一事，已经达成了不再继续租赁的共同意思表示，被告称租赁合同并未到期，与其主张优先承租权是矛盾的。本院认为，被告提交的上述证据系原被告双方为签署房屋买卖合同所做的准备工作，恰好证明双方租期届满的事实，故对上述证据的证明目的本院不予认定。本院经审理查明认定事实如下：原告李毅与案外人李某某系夫妻关系，案涉甘泉县XX苑XX园房屋登记在李某某名下。2015年4月11日，原告李毅与被告丁勇双方签订了《房屋租赁合同书》，约定原告李毅将位于甘泉县XX苑XX园建筑面积2000平方米的房屋出租给被告丁勇，租赁期限为5年，从2015年6月11日 至2020年6月10日，租赁期满后，在下一个5年租金按市场行情上浮10%-25%以内，具体以双方洽谈为准。房屋租金每年730000元，一年期满提前两个月内被告一次性付给原告下一年租赁费。合同同时约定租赁期满，被告丁勇应如期交还房屋，逾期归还，每逾期一日应向原告支付房租费 3%的违约金，还应承担逾期返还房屋给原告造成的损失。后因被告丁勇经营幼儿园不善，多次未按时交付租赁费，原被告双方于2017年8月1日签订《补充合同》，约定将租赁费由每年730000元调整为每年580000元，并改变支付方式，其他条款不变。2020年6月10日，双方签订的《房屋租赁合同书》到期后，被告丁勇向原告李毅主张优先购买权，并于2020年8月7日向原告李毅支付定金100000元，2020年8月10日，被告丁勇因资金不足而放弃购买该房屋，并向原告李毅出具承诺书，承诺其于2020年8月20日前搬出清泉茗苑小区内幼儿园；后被告丁勇又想购买该房屋，于2020年8月21日通过农业银行掌上银行给原告转账100000元、通过陕西信合银行卡转账400000元，后原告李毅给被告丁勇出具了收条，注明被告丁勇购买案涉房屋支付定金600000元，双方于2020年9月10日签订正式的房屋买卖合同，并由丁勇提供履约合同的担保人，将落款日期写为2020年8月7日。2020年9月21日，被告丁勇通过陕西信合银行卡给原告妻子李某某账户转账150000元。后双方当事人未就房屋买卖事宜达成一致意见，亦未签订书面合同。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》、《补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定上述两份合同合法有效。《房屋租赁合同书》明确约定“租赁期限为5年，从2015年6月11日起至2020年6月10日止”，合同所述的“在下一个五年租金按市场行情上浮10%-25%以内，具体以双方洽谈为准”是对租金的约定，强调的是以双方洽谈为准，并不是对下一个5年双方必须继续签订租赁合同的约定，故双方签订的房屋租赁合同租期已届满，被告丁勇于2020年8月10日给原告出具的承诺书也认可了这一事实，虽然被告丁勇主张优先购买权却未与原告达成书面的房屋买卖协议，被告丁勇于2020年6月10日之后占用案涉房屋没有事实和法律依据，其应当在合理期限内腾空案涉房屋并支付占用费。故对原告要求被告腾空案涉房屋并返还原告的诉讼请求依法予以支持；对原告要求被告支付从 2020年6月11日起至实际交还房屋之日的占有使用费，按照每日房租1589元（580000元÷365天）计算，符合法律规定，依法予以支持；对于原告主张被告支付逾期返还房屋的违约金，因双方曾有商榷房屋买卖事宜且被告有支付定金的事实，双方未就买卖房屋达成一致意见，被告暂时未腾空案涉房屋，不存在违约事实，故对原告的该诉讼请求依法不予支持；对于原告要求被告立即迁移或注销以案涉房屋为注册地址的甘泉县清泉实验幼儿园的相关证书，本院认为该主张与本案租赁合同无关，依法不予支持。被告辩称租赁期限为10年，双方租赁合同并未到期，与其辩称双方协商买卖后，被告一直占用案涉房屋，原告没有提出异议，应当按照不定期租赁合同履行的意见相互矛盾，上述辩称意见于法无据，依法不予采信；被告反诉要求继续履行合同的反诉请求不符合法律规定，依法不予支持。关于被告给原告支付的600000定金及150000元现金与本案租赁合同无关，本院不予涉及。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第七百零三条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）丁勇于本判决生效后十五日内搬离甘泉县XX苑XX园的房屋并返还给原告（反诉被告）李毅 ；二、被告（反诉原告）丁勇本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）李毅房屋占有使用费（每天1589元，自2020年6月11日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告（反诉被告）李毅的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）丁勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4420元，反诉费50元，由原告（反诉被告）李毅负担154元，被告（反诉原告）丁勇负担4316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审 判 长    张桂林人民陪审员     马玉成人民陪审员      贺世兰     二〇二一年二月二十日 书 记 员     李  辛 1