江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0731民初281号原告：孙既正，男，汉族，1966年2月2日生，住于都县。原告：胡小华，女，汉族，1968年4月16日生，住于都县。委托代理人：张根长，北京中银（赣州）律师事务所律师,代理权限：一般代理。被告：江西龙事达实业有限公司（以下简称龙事达公司）。住所地：于都县贡江镇楂林工业园滨江大道西侧。法定代表人：周少龙。委托代理人：温健，系该公司员工，特别授权。原告孙既正、胡小华与被告龙事达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙既正、胡小华及其委托代理人张根长、被告龙事达公司的委托代理人温健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原告交付房款总价的日万分之二向原告支付自2019年10月31日至2020年8月30日的逾期交房违约金48138.4元（计算方式：789155元×0.0002元/天×305天=48138.4元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月20日，原、被告签订了合同编号：20170207855的赣州市商品房买卖合同一份，被告将江西省赣州市于都县楂林工业园滨江大道西段天成名都10栋011202室商品房卖给原告，建筑面积133.87平方米，房屋总价款789155元。原告已经按照合同约定履行了相关义务。按照合同第11条约定，被告应于2019年10月30日前将涉案房屋交付原告，但被告一直未取得竣工验收备案表及合同约定的条件，直到2020年9月3日才将房屋交付给原告。另根据合同第九条约定：商品房交付时应当同时符合：1、商品房已取得的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、商品房已取的房屋测绘报告。第十二条约定：逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。而本条第1（1）中明确约定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同第二十八条约定：对本合同中约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议，补充协议中含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准。被告已然违约，应当按照合同约定承担违约责任，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，望判如所请。被告龙事达公司辩称，被告逾期交房存在部分不可抗力原因，如恶劣天气和高考等影响施工情况，并非被告自身原因，根据商品房买卖合同补充协议第5条第1款约定，被告有权据实予以延期；被告于2020年6月19日取得房屋竣工验收备案表，次日向业主寄发入伙通知书，故逾期交房违约金应计算至2020年6月19日，双方签订的商品房买卖合同中约定被告享有六个月的延期交房免责期，且延期交房违约金不超过10000元，且被告与原告于2019年10月31日签订了交房协议。该协议中约定免除了被告部分逾期交房责任。当事人向法庭提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业登记信息复印件；3.《赣州市商品房买卖合同》；4.购房款发票复印件；5.竣工验收备案表复印件；6.快递联复印件;7、交房协议书。经审理查明，2017年2月20日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》及附件，原告以总价789155元购买被告在于都县楂林工业园滨江大道西段开发的“天成名都”10＃011202号住房一套。合同相关条款约定：“第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，合同对双方的其他权利义务均进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款项。交房期限届满后，被告未按合同约定履行交房义务，后双方就逾期交房赔偿违约金事宜协商未果，遂成讼。另查明，2019年10月31日，就原告在被告处购买的天成名都三期第10栋1202室交房一事原、被告又签订《交房协议书》一份，约定原告同意由被告在2020年5月7日前交付商品房，且不追究被告任何违约责任；本协议与原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》有相互冲突时，以本协议为准，协议书还约定了其他事项。2020年6月19日，于都县住房和城乡建设局对涉案工程进行了验收，并颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案意见为“天成名都10#楼工程竣工验收备案资料已于2020年6月19日收讫，文件齐全”。2020年6月20日，被告按照合同约定通过邮寄送达的方式通知原告孙既正、胡小华收房，原告孙既正、胡小华2020年9月2日收房并办理相关手续。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及附件，除附件中约定减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利条款无效外，其他条款应为合法有效。原、被告签订的《交房协议书》系双方真实意思表示未违反法律强制性规定，合法有效，被告主张逾期交房的起始时间为自2020年5月7日次日起算，符合双方约定，予以支持。根据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等相关证明文件，可以证实涉案房屋在2020年6月19日已经符合了法定和合同约定的交付条件。依据交房协议书被告应当在2020年5月7日前将取得当地建设行政主管部门出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告，因此被告应承担相应的违约责任。房屋符合交付条件之后，被告依约向原告邮寄了入伙通知书，原告收到入伙通知后未及时收房，该未及时收房的后果由原告自行承担。至于逾期交房后按全部房价款多少比例计算违约金，本院认为，因合同格式条款系被告提供，应当按照通常理解或不利于提供格式条款的被告的解释，即自超过约定的交房之日起至交付符合法定、约定房屋之日止应按日万分之二计算违约金。被告又辩称双方在补充协议中明确约定免责期限六个月，违约金累计不超过10000元，本院认为，该条款属于被告所提供的格式条款，其内容明显免除其责任，排除对方主要权利，应认定为无效条款，故对该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告江西龙事达实业有限公司向原告孙既正、胡小华支付延期交房的违约损失人民币6786.73元（自2020年5月8日起至2020年6月20日止共43天×789155元×万分之二），限判决生效后十日内支付；二、驳回原告孙既正、胡小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1003元，减半收取501.5元，由被告江西龙事达实业公司100元负担，由原告孙既正、胡小华承担401.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，并将缴费凭证寄回于都县人民法院民事庭，逾期按自动撤回上诉处理。户名：江西省赣州市中级人民法院。开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88】审判员  严继东二〇二一年二月二十六日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。