文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0119民初419号原告：耿超，男，1992年5月20日出生，汉族，居民，户籍地重庆市巴南区，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李先才，系重庆海力律师事务所律师。被告：重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1号，统一社会信用代码91500106561608710E。法定代表人：张光波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖礼明，男，系该公司员工。第三人：重庆市中鸿小额贷款有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新溉大道6号都会首站9幢11-10号，统一社会信用代码91500112563469267F。法定代表人：张耀元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李子梦，女，系该公司员工。原告耿超与被告重庆秋收房地产开发有限公司（以下简称秋收公司）、第三人重庆市中鸿小额贷款有限责任公司（以下简称中鸿小贷公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿超及其委托诉讼代理人李先才、被告秋收公司的委托诉讼代理人廖礼明、第三人中鸿小贷公司的委托诉讼代理人李子梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告耿超与被告重庆秋收房地产开发有限公司间购买XX·XX湖尚X幢X-X-X号住房一套的房屋买卖合同合法有效；2、本案的诉讼费用由重庆秋收房地产开发有限公司承担。事实和理由：被告秋收公司因向第三人中鸿小贷公司借款未能按时还清，于2015年3月签订了《房屋抵债协议》，约定将其开发的位于重庆市南川区XX镇XXX居委会X组X-X号地块即“XXXX·XX湖尚”项目在建商品房X幢（X-X-X号、X-X-X号）、X幢（X-X-X号、X-X-X号）住房共计四套折价1064934元，用于支付第三人中鸿小贷公司的借款本息。也约定将抵偿房屋产权证办理至指定人员名下，视为履行还款义务。因第三人中鸿小贷公司与被告秋收公司的房屋抵债协议，原告与另外三人分别从第三人中鸿小贷公司处购买该房产，为此原告与被告秋收公司、第三人中鸿小贷公司于2015年3月9日在被告秋收公司售楼部达成房屋买卖合同，合同约定：被告秋收公司将位于南川区XX镇XX街XX号（XX·XX湖尚）X幢X-X-X号出卖给原告，建筑面积97.54平方米、套内面积81.09平方米，户型三室二厅，单价2600元/平方米，共计房款253604元，一次性付清，在2016年3月31日前交房。房屋买卖合同至今未返还给原告。合同签订后被告秋收公司按合同约定向重庆市南川区规划和自然资源局不动产登记中心办理产权登记后，原告按被告秋收公司的许可直接将房款253604元全款支付给第三人中鸿小贷公司。第三人中鸿小贷公司于2015年3月16日出具收据一份，载明“收到耿超X-X-X号购房款、现金253604元”，加盖中鸿小贷公司财务专用章。交房到期后，因被告秋收公司不具备交房条件至今未交房。原告认为原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告按约支付了购房款、被告秋收公司应当按合同约定交付房屋。向被告秋收公司至今未交付房屋，其行为属违约行为，应当承担违约责任。第三人中鸿小贷公司依据抵债协议和许可收到原告的房款，有义务向法庭证明原告与被告秋收公司购房的事实，为此特提起诉讼，请求依法判决。被秋收公司辩称：被告公司与原告并未签订商品房买卖合同；原告支付了253604元给第三人，耿超、罗伟本来就是第三人中鸿小贷公司的员工；被告公司认为他们之间买房屋的购房款收据有瑕疵，被告公司的财务章、法人章、行政章、法人印鉴当时都是保管在第三人中鸿小贷公司的；抵债协议上的公章不代表被告公司的真实意思，被告公司不知道该抵债协议，而且该抵债协议无签订时间，其有明显的瑕疵。第三人中鸿小贷公司陈述：第三人与被告公司之间确实存在借贷关系，2015年2月9日被告公司向第三人借款2400万元，2015年第三人与被告公司签订了抵债协议，具体时间与原告起诉的诉状为准，该协议约定被告公司用其名下的房产抵偿其所欠的本金与利息，2015年3月16日第三人收到原告支付的购房款现金253604元。本院经审理认定事实如下：位于重庆市南川区XX镇XXX居委XXX号地块的“XX·XX湖尚”项目系被告秋收公司开发建设的房地产项目。2015年3月9日，被告秋收公司将位于重庆市南川区XX镇XX街X号（XX·XX湖尚）X幢X-X-X号房屋通过网签登记给原告耿超。另查明，2015年2月8日，被告秋收公司与第三人中鸿小贷公司签订《公司借款合同》（合同编号：中鸿2015借字024号），合同约定被告秋收公司向第三人中鸿小贷公司借款2400万元，借款期限为2个月，自2015年2月8日至2015年4月7日，贷款利率为月利率18.66‰，被告秋收公司以项目“XXX·XX湖尚”X、X号楼房产作抵押担保等事宜。2015年2月9日，被告秋收公司向第三人中鸿小贷公司出具《委托付款书》，委托第三人中鸿小贷公司将上述借款2400万元支付至重庆市大仁房地产开发有限公司的银行账户。第三人中鸿小贷公司于2015年2月9日将借款2400元转账支付至重庆市大仁房地产开发有限公司的银行账户。2015年3月9日第三人中鸿小贷公司作为甲方与被告秋收公司作为乙方签订了《房屋抵债协议》，协议约定：鉴于2015年2月9日乙方向甲方借款2400万元（合同编号为：中鸿2015借字024号），乙方自愿用其开发的位于重庆市南川区XX镇XXX居委X组X-X号地块重庆市南川区XX镇XX居委XXX号地块的“XXXX·XX湖尚”项目的部分商品房抵偿上述部分债务。现经甲乙双方协商一致，达成协议如下：第一条约定抵债房屋为X幢X-X-X号、X幢X-X-X号、X幢X-X-X号、X幢X-X-X号住宅四套；第二条第2.1款约定甲乙双方确认：截止2015年3月9日，乙方以第一条中的房屋作价1064934元给甲方用于偿还乙方欠甲方的部分借款本息；第2.2款约定乙方应配合甲方将抵债房屋登记至甲方或者甲方指定的第三方名下（指定第三方名单见附件。注：附件载明第三方为罗伟、肖勇、赵典、耿超）。第2.3款约定本协议经双方签字盖章后成立，乙方将抵债房屋产权办理至甲方或甲方指定的第三方之日起视为已向甲方履行还款义务；……第三条第3.2款约定乙方应同甲方或者甲方指定的第三方另行签订《商品房买卖合同》并严格遵守《商品房买卖合同》的约定，如《商品房买卖合同》与本协议有冲突的，以本协议为准；……。第六条第6.1款约定如截止2015年3月31日，甲方或甲方指定的的三人未能收到已经登记于甲方或者甲方指定的第三方名下的抵债房屋产权证，则根据鉴于条款中所述原借款合同计算借款本金逾期产生的利息，逾期利息按元借款合同（合同编号为：中鸿2015借字024号）约定利率上浮50%收取，且此部分利息乙方另行向甲方支付；第6.2款约定如截止2015年3月31日，甲方或者甲方指定的第三方未能收到已经登记于甲方或者甲方指定的第三方名下的抵债房屋产权证，乙方除按照上述条款另行向甲方支付逾期利息外，还应向甲方按抵债金额的20%支付违约金；……第6.4款约定甲乙双方协议，在乙方成功融资的情况下，乙方承诺承诺优先偿还上述借款本息以及回购所有乙方归于甲方名下的房产（包括但不仅限于上述第一条抵债房屋）；第6.5款约定如乙方自筹资金偿还其对甲方的部分债务的，双方可根据偿还情况协商解除本协议。协议还约定了其他事宜。2015年3月16日，第三人中鸿小贷公司向原告耿超出具加盖了该公司财务专用章的《收条》一张，该《收据》载明：缴款单位耿超、收款方式现金、人民币253604元，收款事由为抵收公司抵债房屋购房款现金（1-1-3）。诉讼中，1、第三人中鸿小贷公司陈述虽然《房屋抵债协议》没有签署时间，但根据该协议的第二条第一款可以推知该《房屋抵债协议》签订于2015年3月9日，根据协议上的约定是在重庆市渝北区签订的。2、被告秋收公司陈述不知道该《房屋抵债协议》，且《房屋抵债协议》不代表被告公司的真实意思，因被告公司的财务章、法人章、行政章、法人印鉴当时都是保管在第三人中鸿小贷公司的。第三人中鸿小贷公司的委托诉讼代理人表示不清楚当时情况，但认为被告秋收公司应当对当时被告公司印章由第三人保管的事实提供相应的证据。3、原告耿超陈述当时其是第三人中鸿小贷公司的员工，其参与了《房屋抵债协议》的协商过程；网签的案涉房屋合同在2015年3月9日在南川区XX镇的被告公司售楼部打印的。当时是把案涉房屋的买卖合同打印好后被告公司说拿去盖章就一直没有返还给原告，所以就只留了一份没有签字的合同给原告；房款是原告和第三人确认的，也是被告公司认可的；被告公司叫原告将房款支付给第三人中鸿小贷公司的，其支付的房款全部是通过借款来支付的现金，第三人中鸿小贷公司亦出具了收据。被告秋收公司陈述其与原告之间没有对案涉房屋进行协商，不存在买卖合同关系。上述事实，有原告耿超提供的未签字的《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《房屋抵债协议》、个人住房信息查询证明、不予受理通知书，第三人中鸿小贷公司提供的记账凭证、付款回单、借款借据、《委托付款书》，《房屋抵债协议》、《公司借款合同》以及原、被告和第三人的陈述等证据在案，并经庭审质证核实，可以作为认定上述事实的依据。本院认为，根据当事人的法庭陈述以及原、被告双方的诉辩情况，本案争议的焦点是：原、被告之间因案涉X幢X-X-X号房屋(即《房屋抵债协议》中的X-X-X号房屋)的商品房买卖合同是否成立。本案系民法典施行前的法律事实引起的合同效力纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。本案中，首先，由于案涉房屋属于被告秋收公司开发建设的商品房，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采取书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修订）第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”和《城市房地产开发经营管理条例》（国务院2011年1月8日修订）第二十八条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明……。”的规定，原、被告因该案涉房屋的买卖依法应当签订书面合同。虽然本案案涉房屋于2015年3月9日通过网签的方式登记在原告耿超名下，第三人中鸿小贷公司于2015年3月16日向原告耿超出具购房款收据，但原告耿超既无证据证明其与被告秋收公司之间已经签订了书面合同，又无证据证明其向第三人支付购房款是受被告秋收公司指示进行的交付。其次，第三人中鸿小贷公司提供的2015年3月9日签订的《房屋抵债协议》第二条第2.2款约定了被告秋收公司将案涉房屋产权登记至第三人或者第三人指定的第三方（含本案原告耿超）名下，同时在2015年3月9日被告秋收公司将案涉房屋通过网签的形式登记到原告耿超名下，因此，被告秋收公司的该行为应视为是履行《房屋抵债协议》第二条第2.2款约定的合同义务的行为，而并非被告秋收公司与原告耿超之间对案涉房屋因买卖所产生的登记行为。第三、虽然被告秋收公司根据《房屋抵债协议》第二条第2.2款的约定将案涉房屋通过网签的形式登记到原告耿超名下，但根据《房屋抵债协议》第三条第3.2款的约定原告耿超与被告秋收公司之间应当另行签订《商品房买卖合同》，而原告耿超和第三人中鸿小贷公司均无证据证明被告秋收公司与原告耿超之间已经对案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。故，本院依法认定原告耿超与被告秋收公司之间对案涉房屋未签订书面合同，原告耿超向第三人中鸿小贷公司支付购房款的行为不属于原告耿超向被告秋收公司履行义务的行为。由于原告耿超与被告秋收公司之间未按法律、行政法规的规定或者《房屋抵债协议》约定对案涉房屋签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书的形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，原告耿超与被告秋收公司之间对案涉房屋的买卖合同未成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，由于案涉房屋的买卖合同未成立，因此对原告耿超主张确认原、被告双方对案涉房屋的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告耿超的诉讼请求。案件受理费5104元，减半收取2552元（原告耿超已预交），由原告耿超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  骆云伟二〇二一年二月十日书记员  宋小亚