山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0103执异53号案外人:宋全成，男，1964年1月2日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：季永凯，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，山东才有律师事务所律师。申请执行人：韩化平，男，1971年10月8日生，汉族，济南九龙典当有限责任公司职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：王洪凤，山东鲁蔚律师事务所律师。被执行人：谭谦，男，1985年11月28日出生，汉族，职业不详，住济南市市中区。在本院执行申请执行人韩化平与被执行人谭谦等人民间借贷纠纷一案中，案外人宋全成于2021年1月29日对本院查封、拍卖被执行人宋全成购买的位于青岛市××区××路××号××号楼××单元××户房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人宋全成称，2016年12月1日，案外人宋全成与被执行人谭谦、第三方中介青岛德信源房地产服务有限公司签订《房屋转让协议》，案外人以130万元购买谭谦位于青岛市××区××路××号山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期××号楼××单元××层××户房屋(即本案案涉房屋)，房屋现状为毛坯，附带设施编号××的地下停车位、编号××号楼××的地下储藏室。2016年12月3日，案外人宋全成向被执行人谭谦支付首期购房款60万元，并向青岛广厦物业管理有限公司蓝色硅谷分公司支付物业管理服务费等6075.4元，2016年12月5日，案外人宋全成向被执行人谭谦支付购房款65万元，另外根据双方约定，剩余购房款5万元在案涉房屋办理过户当日付清。被执行人谭谦将涉案房屋的预售合同以及储藏室、车位使用权转让协议等资料交接给了案外人，并向案外人实际交付该房屋。案外人接收该房屋后，与第三方青岛金家吉装饰工程有限公司签订《装修合同》，由第三方公司对涉案房屋进行了装饰装修。房屋装修完毕后，2018年11月10日，案外人将涉案房屋租赁给第三人张淑娟使用，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月20日至2028年11月19日止，第三人张淑娟在涉案房屋内租住至今。综上，案外人系涉案房屋的所有权人，本院查封并拟拍卖继续执行该财产将会侵害案外人的合法权益，现案外人根据相关法律规定，提出书面异议，请求中止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。案外人宋全成在提出书面异议时，提交了房屋转让协议、装修合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、收款收据、青岛山大乐水居管理处收费单、乐水居A2收款收据、谭谦出具的证明等证据。本院调取了(2018)鲁0103民初8413号民事判决书、（2019）鲁0103执3644号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，济南市中级人民法院(2019)鲁01民初6483号民事判决书、青岛市不动产信息查询等证据。梁为星、孔令国辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，案外人并非涉案房屋权利人。二、案外人购买案涉房屋及附属设施主观上有过错，应自行承担不利后果。因此，异议人的异议请求应予驳回。本院查明，韩化平与被执行人谭雅军、杨艾华、谭谦民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月20日作出(2018)鲁0103民初8413号民事判决书，判决内容为：“一、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内偿还原告韩化平借款本金150万元。二、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内支付原告韩化平以借款本金150万元为基数，自2015年12月16日起至实际清偿之日止，按年息24%计算的利息。三、被告杨艾华、谭谦对上述第一、二项判决内容所确定的付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告韩化平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告谭雅军、杨艾华、谭谦承担。”谭谦不服判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2019年9月11日，韩化平向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁0103执3644号。2019年11月28日，本院轮候查封了谭谦名下位于即墨区××路××楼××单元2301户房产，产权证号：鲁（2016）即墨市不动产证明××××号，查封期限三年，自2019年11月28日至2022年11月27日。2020年3月2日，本案以终结本次执行程序的方式结案。另查明，2016年12月1日，谭谦与宋全成签订房屋转让协议，协议约定，谭谦将即墨市滨海路××号山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期××楼××单元××层××××户房屋所有权转让给宋全成，房屋转让总价格130万元。2016年12月3日，宋全成的中国建设银行账户55×××13消费6075.4元，该笔款的交易地点/附言处注青岛广厦物业管理有限公司蓝色硅谷分公司；同日，案外人给谭谦银行账号62×××57转款60万元，附言为购山大青岛区乐水居34-2301首付；2016年12月5日，给谭谦银行账号62×××57转款65万元，附言为购山大青岛区乐水居34-2301二款。再查明，2018年5月28日，案外人宋全成与青岛金家吉装饰工程有限公司签订装修合同，施工地点为山大乐水居××××户，工程价款为人民币125500元，工程于2018年6月1日开工，2018年11月30日峻工。上述事实，有本院（2018）鲁0103民初2014号民事判决书、民事裁定书、（2018）鲁0103执保400号协助执行通知书、送达回证、装修合同、房屋转让协议、中国建设银行个人活期账户交易明细、收款收据等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，该预查封房屋登记在谭谦名下，本院的查封措施并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人宋全成与被执行人谭谦合同签订时间早于本院查封时间；案外人宋全成提供的用以证明查封之前已合法占有该不动产的证据中，收款收据、管理收费单的客户名称均为谭谦，装修保证金2000元的收款收据是2016年11月27日开具，而案外人中国建设银行交易明细的转款时间是2016年12月3日，证据不能相互印证；2016年，案外人已支付绝大部分房款，至今未办理过户登记，其未提供非因自身原因未办理过户登记的证据。综上，异议人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的要件,不能够排除执行。案外人提出的异议，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人宋全成的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 娅审判员 迟 忱审判员 刘艳青二〇二一年二月十八日书记员 刘珏瑶