贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1974号 原告：李德清，男，1952年7月18日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：宋元清，女，1952年6月28日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：林蔓，贵州伍尊律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：雷焱，贵州伍尊律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心**架空层（**）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司执行董事。 原告李德清、宋元清诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月25日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告李德清、宋元清的共同委托诉讼代理人林蔓到庭参加诉讼，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告立即为原告办理毕节市七星关区房不动产权证书；2．判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金暂计人民币10000元（从2017年10月20日以购房款470146元为基数按日百分之零点零三计算至被告办妥不动产权证书并交付原告之日止）；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2014年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为470146元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前，被告承诺于2017年1月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。2015年5月25日，原告依约向被告支付了全部购房款。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 以上事实，有原告提交的经当庭举证、并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2017年1月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告至今仍未通知原告提交相关资料办证，显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。 关于诉讼时效问题，本院认为，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年1月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原则上应从2017年1月27日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2020年10月21日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年10月21日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。如前所述，原告的违约金诉请从2017年10月21日起开始保护，现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2018年4月4日至2019年8月19日期间的逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起至2019年9月27日期间的逾期贷款利息可以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李德清、宋元清支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款470,146元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年10月21日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告李德清、宋元清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年二月九日 书记员  谢媛媛