浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7008号 上诉人（原审被告）：陈卓理，女，1980年6月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王林军、王升亮，浙江坤祚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓瑞萍，女，1969年2月9日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区。 委托诉讼代理人：于海跃，系邓瑞萍儿子。 上诉人陈卓理为与被上诉人邓瑞萍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2019年5月22日，邓瑞萍（乙方、承租方）与陈卓理（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋坐落、面积及装修、设施：陈卓理将位于杭州市余杭区××路××号房屋出租给邓瑞萍用于经营，建筑面积为38.8平方米。二、租赁期限：租赁期12个月，自2019年6月1日起至2020年6月1日止。三、租金及支付方式：月租金3000元，支付方式：现金、微信、支付宝，押一付三。押金3000元。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金。四、其他费用：乙方在租赁期内，使用的水、电、管道煤气、电话费等由乙方自行负担。租赁期满双方结清费用，如屋内设施无损坏，甲方应全额退还押金；如有损坏，由双方协商解决，视损坏程度折价赔偿。六、违约责任：如甲方提前收回房屋的，应和乙方结清费用，并向乙方支付违约金／元。七、其他条款：双方其他约定事项：水、电费每月超人民币600元，由乙方自行承担。（特指晚17：00之后，24：00前），合同还就其他事项做了约定。 合同签订后，邓瑞萍依约向陈卓理支付押金3000元及6个月的租金18000元（自2019年6月1日起至2019年11月30日止的租金）。后陈卓理将案涉房屋晚间段的承租使用权交给邓瑞萍。 2019年9月21日，陈卓理发微信给邓瑞萍，告知邓瑞萍称：案涉店铺原承租方即陈卓理已不再续租，要求邓瑞萍于2019年9月24日前将归属邓瑞萍的财物搬离，逾期不搬离，后果自负，陈卓理不承担任何保管义务。邓瑞萍微信回复陈卓理称双方租赁合同未到期，邓瑞萍不同意搬走，若陈卓理强制收回房屋，邓瑞萍是不同意协商的，需要陈卓理走法律程序。2019年9月22日晚，邓瑞萍发现陈卓理已将店铺内属于陈卓理的东西搬离，遂微信告知陈卓理称：陈卓理搬离导致邓瑞萍无法正常营业，且发通知强制让邓瑞萍搬离，上述行为已构成单方违约。陈卓理称自己不经营了，怕到时产生水电费不好算，认为双方按合同程序处理。2019年10月22日，邓瑞萍搬离案涉店铺，交出钥匙。陈卓理发微信告知邓瑞萍称：如果邓瑞萍不打算租了，押金退给邓瑞萍，双方签一个终止合同的协议书。邓瑞萍微信回复陈卓理称：是陈卓理单方违约在先，邓瑞萍只是把东西搬走，避免扩大损失，要求双方走法律程序。 2019年10月30日，邓瑞萍诉至法院，请求判令：1、陈卓理返还邓瑞萍已支付（2019年9月1日至2019年11月30日）剩余租金6800元与押金3000元，共计9800元；2、陈卓理赔偿邓瑞萍经济损失9000元；3、陈卓理赔偿邓瑞萍经营投入设备与购买食材损失9600元；4、陈卓理赔偿邓瑞萍租期内既得利益损失36442元；5、本案诉讼费用由陈卓理承担。 庭审中，邓瑞萍、陈卓理均认可：1、双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月22日解除；2、邓瑞萍自2019年6月1日起至2019年10月22日止实际占有使用案涉店铺，该期间租金为14200元。 原审法院认为，邓瑞萍、陈卓理双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。现双方均认可上述租赁合同已于2019年10月22日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，邓瑞萍向陈卓理支付了自2019年6月1日起至2019年11月30日止的租金18000元，但邓瑞萍实际占有使用案涉店铺至2019年10月22日止，实际产生租金14200元，故陈卓理应退还邓瑞萍剩余租金3800元。关于押金，根据合同约定，双方结清费用，如屋内设施无损坏，陈卓理应全额退还押金。现陈卓理以2019年7-9月电费超600元额度，费用应由邓瑞萍承担为由，要求扣减相应金额，该院认为双方对水电费的承担有明确约定，即案涉店铺晚17时后至24时前，水电费每月超过600元的，由邓瑞萍自行承担。现陈卓理未能举证证明2019年7-9月案涉店铺在邓瑞萍营业使用的晚间段电费已超过600元，应承担举证不能的不利后果，故其要求邓瑞萍承担电费，并从押金中扣减相应费用的答辩意见，依据不足，该院不予支持，另陈卓理亦未举证证明本案存在邓瑞萍对案涉店铺内的设施有损坏，需要折价赔偿的情形，故陈卓理应退还邓瑞萍押金3000元。关于损失，本案系陈卓理提前收回案涉房屋所引发的纠纷，邓瑞萍、陈卓理双方虽在合同中未约定违约金，但陈卓理的行为客观上造成邓瑞萍损失，陈卓理仍应承担赔偿责任。本院综合考虑双方合同的履行情况、陈卓理的过错程度及邓瑞萍的实际损失，酌情确定陈卓理赔偿邓瑞萍损失9000元，邓瑞萍诉请合理部分，本院予以支持。邓瑞萍诉请的其余损失，或系其经营成本或依据不足，该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈卓理退还原告邓瑞萍租金3800元，于本判决生效后十日内付清；二、被告陈卓理退还原告邓瑞萍押金3000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告陈卓理支付原告邓瑞萍损失9000元，于本判决生效后十日内付清：四、驳回原告邓瑞萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1421元，由原告邓瑞萍负担1226元，由被告陈卓理负担195元，于本判决生效后七日内缴纳。 宣判后，陈卓理不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人早有提前退租的意愿。从合同双方于2019年6月11日、2019年6月13日的微信聊天内容可以看出：被上诉人曾要求上诉人转租案涉租赁房屋，早有提前退租的意愿。二、一审法院酌定9000元的损失没有事实依据和合同依据。双方签订的租赁合同中对于违约责任约定：上诉人提前收回房屋，应与被上诉人结清费用，当时双方并未对违约金作出一个明确约定，可见双方对上诉人提前收回房屋是有预见性的，签署这样的合同是综合全面权衡考量过的。况且被上诉人曾在2019年6月份就要求上诉人转租案涉租赁房屋，早有提前退租的意愿。所以一审法院酌定9000元的损失没有根据实际情况和合同条款的约定作出，不尽合理，违背合同契约自由原则，对上诉人不公平。请求二审法院撤销原判决书第三项，改判上诉人陈卓理不予赔偿被上诉人邓瑞萍损失；本案一审、二审相应诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人邓瑞萍答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。上诉人提到被上诉人有提前退租意愿，是合同期内双方的正常协商事宜，且被上诉人明确告知上诉人协商条件，上诉人是在双方未达成一致同意情况下的单方违约。上诉人仅以双方有过协商初衷就将自己违约行为合理化显然说不通，且没有相关法律规定双方在合同期间内有过协商，其中一方就可视合同无效，任意违约。二、上诉人上诉理由法律条件不足。上诉人提到的上诉人提前收回房屋，与被上诉人结算即可的相关内容在合同中并没有写出，以此引出提前收回房屋是可预见性的观点（在一审中上诉人已提出过，不是新的上诉理由）纯属无中生有。合同上没有写违约金时，被上诉人依然可以依据合同法的相关规定主张违约金责任，相关法律法规已经在一审中明确提出。所以，上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，上诉人违约事实证据充足，且本案赔偿金额在合理范围内，上诉人的上诉理由没有明确的相关法律法规支撑。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审法院期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，2019年5月22日，陈卓理与邓瑞萍签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同履行。现双方对2019年10月22日解除租赁合同及陈卓理退还邓瑞萍租金、陈卓理退还邓瑞萍押金并没有异议，本院予以确认。现陈卓理上诉主张无需向邓瑞萍赔偿损失的请求，本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。上诉人陈卓理主张双方曾协商处理，认为邓瑞萍接受了协商结果。但从本案实际情况来看，陈卓理没有提交双方协商达成一致的证据，且邓瑞萍也不认可双方已经达成一致意见，故陈卓理应承担举证不能的不利后果。本案系陈卓理提前收回案涉房屋所引发的纠纷，原审法院综合考虑双方合同的履行情况、陈卓理的过错程度及邓瑞萍的实际损失，酌情确定陈卓理赔偿邓瑞萍损失9000元并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人陈卓理的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1421元，由上诉人陈卓理负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年二月四日 书记员  何英杰