四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1603民初160号 原告：谌伦金，男，1982年2月28日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被告：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道**。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 原告谌伦金与被告广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌伦金，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谌伦金向本院提出诉讼请求：一、判令被告如数退还原告缴纳的水电气共计10,000元；二、判令被告承违约金15,000元；三、判令被告承担建筑面积超过3%的房款2807元；四、判令被告承担本案诉讼的一切费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：“要求被告出具爱众公司开具的正规发票，如没有则被告按照2013年爱众公司水电气上户标准予以多退少补”；增加二项诉讼请求：一、返还大修基金及利息，按2021年1月3日政府解决方案执行，并如数缴纳大修基金到相关部门的专用账户上；二、被告对未经原告同意变更房号作出解释。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告与被告签订《商品房买卖合同》。购买了被告开发的前锋区广前大道颐园天城国际小区的住房一套。因办理产权证的需要，原告与被告重新网签了该房的《商品房买卖合同》。该合同第十六条第（一）款明确约定水、电、气及电视上户费由被告承担，虽然本合同中涉及的附件十三“补充协议”，但原告未签字确认，该“补充协议”无效，根据本合同第三十九条第二款约定应仍以本合同为准，请求判令被告如数退还原告交纳的水、电、气及电视上户费10,000元，详见收据。由于被告的原因，导致原告至今未取得房屋产权证，后又重新网签了《商品房买卖合同》，被告违约具有连续性，在诉讼时效内。但按本合同第十八条第（一）款、第二十七条第（一）款、第二十八条第（一）款第1项第（2）种约定，按每月总房款万分之一支付违约金明显过低，不足以弥补原告的实际损失，加上从2013年接房至今长达7年之久未取得房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等的规定，结合广安的实际判例，请求判令被告承担违约金每年3000元，按五年计算，共计15,000元。原告与被告首次签订《商品房买卖合同》时建筑面积仅为99.13平方米，单价为2428元/平方米，再次网签时面积增加到101.82平方米，这次公示的产权面积增加到103.26平方米，两次共增加面积4.13平方米，按首次签约面积99.13平方米的3%计算为2.9739平方米，两者相差面积为1.1561平方米，单价不变，此面积房款为2807元。被告欺骗了原告，使原告多付本应由被告承担的房款，给原告带来了巨大的损失。根据网签的《商品房买卖合同》第十四条第（一）款第2项及第十四条第（二）款的约定，判令被告承担建筑面积超出3%的房款2807元。原告的各种损失都是有被告的过错造成的，因此请求判令被告承担本案诉讼的一切费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。 被告颐园公司辩称：一、对原告主张的退还维修基金予以认可，但不同意支付利息的请求，法院已经判决的其他同类案件是按起诉之日起按6%年利率计算的利息；二、对于门牌号，是办证的时候由民政局统一编号，与我公司没有关系；三、请法院驳回原告的其他诉讼请求。理由：1、原告要求被告退还水、电、气上户费现变更为出示发票，没有事实和法律依据，且上户费是统一发票，没有给每户开具单独发票，根据我司查账显示每户上户安装水电气费远远超过了10,000元，因业主上访，经当时的前锋调解委员会协调与业主代表达成补充协议，确认水、电、气上户安装费10,000元，因未按照补充协议约定的时间安装完水、电、气，导致延期交房还向原告支付了违约金的；且2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了水、电、气上户费由买受人承担。2018年12月12日签订《商品房预售合同》附件十三补充协议的第七条也补充了水、电、气、电视上户费及安装费由买受人承担。整个预售合同是一个整体，包括合同、户型图、附件等。2014年前锋民初字第1066、1067号判决书，驳回了小区其他业主的相同诉讼请求。2、原告要求被告承担迟延办证违约金的请求已经过了诉讼时效。原告是2013年9月11日接房，应该2016年9月11日前办证，从该日计算诉讼时效，原告在2021年1月才起诉，超过了诉讼时效3年的法律规定。贵院对小区其他业主相同的诉讼请求也予以了驳回，（2020）年川16**民初1420号判决，法院驳回了业主的诉讼请求。3、关于要求被告承担建筑面积超过3%的房款2807元的请求，应予驳回。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条有所约定，建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房的，根据实测面积结算房价款。预售合同第十四条第二款有所约定，“经双方自行约定，最终以广安市房屋测绘队认定的实测面积为准，并按本合同约定的成交价进行结算，多退少补”。商品房销售管理办法规定了，只有在双方没有明确约定的情况下超过3%的面积买受人才可不付价款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下： 2010年10月19日，原告谌伦金作为买受人，与被告颐园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于广安市××镇××幢××层××号房屋，建筑面积为99.13平方米，房屋单价为每平方米2428元，总房款240688元。合同第十一条约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测数据）。建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，根据实测建筑面积结算房价款。合同第十二条约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2014年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。 2010年10月19日，原告向被告支付维修基金4814元，2012年4月14日向被告支付水电气上户款10,000元。被告于2013年9月11日向原告交付了该套房屋。 因办理房屋产权需要提供网签合同，原、被告于2018年12月12日对案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。原告提供的该网签合同显示合同系整体合同，合同主文及附件共计31页，且页码连续，房屋分户图在合同主文后。原告在合同主文尾部第24页及房屋分户图上签名捺印，未在附件上签名。合同第四条第（五）款载明该商品房的预测建筑面积共101.82平方米。合同第十四条约定：实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照广安市房屋测绘大队认定的实测建筑面积为准，并按照本合同约定的成交价格进行结算，多退少补。合同十六条约定：供水、供电、燃气、有线电视由出卖人负责安装并承担相关费用。第十八条约定：出卖人在2013年6月30日前向买受人交付房屋。第二十七条约定：双方同意商品房按合同第十八条约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起到买受人取得权属证明止，出卖人按照每月总房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不得解除合同、退房。附件十三补充协议第七条约定：本项目所售房屋为住宅的：其水、电、气、有线电视上户及安装费由买受人承担。以上款项均未包含在房价款内。经本院走访，广安市房地产交易中心称网签备案合同的格式由四川省住建厅统一制作，除划横线的内容可作填充外，合同上已有的其他内容不能修改。广安市房地产交易中心提供四川省住建厅制作的网签合同模板一份，经对比该合同模板第十六条关于水、电、气、有线电视上户及安装费用的内容与原、被告于2018年12月12日签订的合同内容一致，属于不可以更改的内容。四川省住建厅制作的合同模板中包含附件。原、被告签订的合同中的房屋分户图和附件十三系是双方自由约定的内容，不包含在模板中。2020年1月6日，被告为原告所购房屋办理了不动产权证书，不动产权证登记的房屋面积为103.26平方米。 另查明，原告的房屋在办理产权时房号从1704变更为1703，此次变更仅为登记房号的变更，未对原告的房屋产生实际影响。 诉讼中，被告提供爱众公司开具的总安装费发票，证实原告所主张的水电气上户费已实际超出10,000元，原告对该证据不予认可，但未向法院提交2013年爱众公司水电气上户费标准，也未提供证据证实水电气上户费的具体金额。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张逾期办证违约金是否过诉讼时效；2、原告主张建筑面积超过3%的房款是否应由被告承担；3、原、被告于2018年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于水、电、气、有线电视上户费用的约定是否是双方真实意思表示；4、原告主张维修基金的资金利息的起算时间是否合理。 关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2013年9月11日办理了房屋交接手续，依双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定应当在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书，被告为原告办理房屋权属证书的期限为2014年9月11日前，即原告从2014年9月12日起就应当知道其权利受到侵害。截止2018年12月12日双方补充签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。即使按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应于交付使用之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，被告最迟也应于2015年9月11日前为原告办理房屋权属证书，原告的相应权利自逾期之日即最迟于2015年9月12日起受到损害。被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为并非对已过诉讼时效的债务作出同意履行的意思表示。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，原告主张被告迟延办理权属证书的诉讼时效最迟应自2015年9月12日起计算。民法总则于2017年10月1日起施行，原告的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2017年9月12日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，原告对签订该合同的事实无异议。原告谌伦金在与被告签订的《商品房买卖合同》中虽约定了房屋建筑面积以及房屋总价款，但在房屋交付之后，原告又与被告签订了新的《四川省商品房买卖合同（预售）》，《四川省商品房买卖合同（预售）》对房屋建筑面积以及总价款的约定，视为双方对合同内容的变更，对变更后的合同约定，双方签字认可，合同成立并生效。对生效后的合同，双方应履行合同约定义务。原告所购的房屋，其权属证书登记的建筑面积比变更后双方合同约定的面积增加1.44平方米，建筑面积误差比在3%以内，故对原告要求被告承担建筑面积超出3%的房款的主张，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，虽然原告未在附件上签名，但合同与房屋分户图、附件的页码具有连续性，三者系一个整体，且根据四川省住建厅制作的网签合同模板，附件也是合同的一部分，故附件对合同双方具有约束力。原、被告于2018年12月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住建厅制作的格式合同，该合同第十六条的内容是固定的，双方无法自由更改，且该条款内容与双方在附件十三补充协议第七条自由约定的内容相互矛盾，故《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条非双方的真实意思表示。原告按照《商品房买卖合同》约定已将水、电、气及有线电视上户费用交由被告代收，根据被告提供的发票显示上述费用已超出原告支付的金额，原告未提供证据证实其主张的水电气上户费用剩余的具体金额，故要求被告退还该款项既无事实和法律依据，又有违诚信原则，原告主张退还水、电、气及有线电视上户费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，被告对退还原告维修基金4814元无异议，本院予以确认。原告要求被告承担自维修基金收取之日起的资金利息，由于原、被告双方于2010年10月19日达成的《商品房买卖合同》中约定由被告代收维修基金，后在被告无法代为缴纳的情况下作出愿意退还的意思表示，故对原告主张的维修基金的资金利息，本院认为从原告起诉之日起即2021年1月18日起按年利率6%计算至实际履行之日止为宜。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告谌伦金退还维修基金4814元及利息（利息以4814元为基数，从2021年1月18起，按照年利率6%计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告谌伦金的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费248元，由原告谌伦金负担223元，由被告广安颐园房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 茜 二〇二一年二月七日 书记员 刘小涵