杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初3959号 原告（反诉被告）：杭州市房地产开发集团有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区浣纱路**。 法定代表人：刘强。 委托诉讼代理人：胡婕，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶劲松，浙江天册律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州浙南酒店管理有限公司，住，住所地：浙江省杭州市上城区浣纱路****/div> 法定代表人：林方伟。 被告：景宁畲族自治县老百姓大药房有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省丽水市景宁畲族自治县鹤溪街道鹤溪南路**> 法定代表人：张怀炎。 被告：林方伟，男，1968年12月20日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：梅东旺，男，1969年10月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 四被告共同委托诉讼代理人：吕梦娜，浙江百元律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：王琳，浙江百元律师事务所律师。 杭州市房地产开发集团有限公司（以下简称杭房集团）与杭州浙南酒店管理有限公司（以下简称浙南酒店）、景宁畲族自治县老百姓大药房有限公司（以下简称老百姓大药房）、林方伟、梅东旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。后浙南酒店向本院提起反诉，于2020年11月13日公开开庭审理本案，杭房集团的委托诉讼代理人叶劲松、胡婕，浙南酒店、林方伟、梅东旺及其老百姓大药房的共同委托诉讼代理人吕梦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭房集团的诉讼请求为：1.判决解除杭房集团与浙南酒店于2017年10月24日签订的合同编号：杭房租字2017第0××5号《房屋租赁合同》；2.浙南酒店将承租使用、位于本市上城区浣纱路******非住宅用房及沿街**用房，计建筑面积3628.36平方米房屋及附属设施设备、装修装饰按现状完好（可移用、可拆除的设施设备除外）归还杭房集团；3.浙南酒店自2020年12月1日起向杭房集团按月支付房屋租赁合同项下租金560473.5元至判决生效之日止；4.浙南酒店支付杭房集团逾期支付租金的违约金113049元（违约金按房屋租赁合同第8.1条约定日万分之三标准自2020年4月1日起按月分别暂计至2020年11月20日）；5.浙南酒店向杭房集团支付解除房屋租赁合同的违约金1601250元（按房屋租赁合同第9.1条不低于所在计租年度三个月租金533750元＊3个月）；6.浙南酒店在判决解除房屋租赁合同的三个月内将其企业注册地址从浣纱路347号迁出或注销；7.老百姓大药房、林方伟、梅东旺对浙南酒店前述应付杭房集团债务款项承担连带清偿责任；8.浙南公司、老百姓大药房、林方伟、梅东旺支付杭房集团为实现本案债权而支付的律师代理费150000元及财产保全担保费2500元；9.浙南公司、老百姓大药房、林方伟、梅东旺承担本案的全部诉讼费用。 浙南公司的诉讼请求为：1.请求判决变更杭房租字2017第0××5号《房屋租赁合同》的租金价款变更为449万元／年，从2020年7月1日开始按照449万元／年支付租金，变更租金支付方式为按月支付；2.本案诉讼费由杭房集团承担。 本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，浙南公司（承租人）与杭州企业产权交易中心有限公司（拍卖人）签订《成交确认书》一份，约定：挂牌成交标的：杭州市上城区××路××号××幢××房××街××层××房，租赁面积约3628.36平方米；挂牌成交价：即租赁房屋的第一计租年度租金610万元，租赁期内，租金前两年不变，自第三个计租年度开始在上一计租年度基础上每二年递增一次，每次递增5%，直至租赁期满；租赁期限六年，拟自2017年11月1日起至2023年10月31日止；房屋租赁采取先付租金后使用的原则进行，租金每半年支付一次等。 2017年10月24日，杭房集团（作为出租方，甲方）与浙南公司（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市上城区××路××号××幢××房××街××层××房，租赁面积约3628.36平方米的房屋租赁给乙方。其中一幢非住宅用房的证载建筑面积为3508.6平方米，沿街底层用房经委托人测绘建筑面积为119.76平方米；租赁期限为六年，自2017年11月1日至2023年10月31日止；该租赁房屋租赁期限内的总租金为38460500元，从第三年起的租金在上一计租年度标准的基础上每两年递增5%，依此类推。具体计租年度及租金标准为：2017.11.1-2018.10.31租金4575000元（扣除免租期租金），2018.11.1-2019.10.31租金6100000元，2019.11.1-2020.10.31租金6405000元，2020.11.1-2021.10.31租金6405000元，2021.11.1-2022.10.31租金6725250元，2022.11.1-2023.10.31租金6725250元；租金实行“先付后用”的原则，乙方每半年支付一次，乙方应支付甲方的首期租金（扣除三个月免租期租金）1525000元，在本合同签订之日起5个工作日内支付；在本合同签订生效之日，乙方应向甲方缴纳履约保证金610000元，作为乙方履行本合同项下义务，包括但不限于房屋质量安全、维修养护、租金、水电、物业费、违约及给损害赔偿的担保，履约保证金不计息；如租赁期间发生乙方拖欠租金、水、电、物业费等及违约、赔偿金而导致甲方解除合同的，则甲方有权从履约保证金中直接扣除上述欠缴款项，不足部分继续向乙方追偿；甲方逾期交付房屋的，每逾期一日按第一个计租年度租金的万分之三承担违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日按当次应付租金的万分之三承担违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回租赁的房屋及附属设施设备，并向乙方主张合同尚未履行部分租金总额的30%作为违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金），如造成甲方其他损失的，乙方还须承担全部赔偿责任：…乙方累计拖欠租金、水电费、物业管理费及其他相关费用达一个月以上的；如因租赁期满或甲方依法解除租赁合同的，则合同终止时，租赁房屋的装修、装饰连同全部更新改造的附属设施设备均须无偿移交归甲方；但对可移动且不影响房屋结构安全，设施设备完好、正常使用外的设施，由乙方自行取回外，但如移动设施造成对房屋或其他设施设备损坏的，则甲方恢复或修复费用由乙方承担；房屋租赁合同中的未尽事宜或合同履行中发生的争执，由甲乙双方友好协商解决。协商不成时，甲乙任何一方均有权向该租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，因诉讼而发生的相关合理费用支出，包括但不限于诉讼费、调查费、公证费、鉴定评估费、律师代理费等，由败诉方承担；甲方应乙方要求出具的房屋租赁证明或专供办理工商登记所需而另行签署的房屋租赁合同（如有），则仅限于工商登记之用，不作为双方真实意思表示和实际履行依据，如有不一致的，以本合同为准。乙方在办理营业执照后，营业执照载明的主体与乙方就本租赁合同的履行和债务等承担连带责任，除非经甲方同意，新主体与甲方签署补充或变更协议书外。在租赁终止后，乙方必须在终止的20日内向注册地工商机关办理迁址或注销手续。 后浙江安巨酒店管理有限公司（作为保证人，甲方）与杭房集团（作为债权人，乙方）签订《承租经济担保协议》一份，约定甲方愿意为浙南公司向乙方支付租金及其他义务、责任提供担保，租金支付方式为每六个月支付一次，每年浙南公司应付的租金金额详见本协议附件：杭州市上城区××路××号××幢××房××街××层××房六年租赁权的《房屋租赁合同》；保证担保期限自主债务履行届满之日起二年（至2025年10月31日）；保证担保范围，2017年10月24日乙方与浙南公司签订的杭州市上城区××路××号××幢××房××街××层××房六年租赁权的《房屋租赁合同》中约定的浙南公司应承担的主债务、违约金、赔偿金以及乙方实现债权的费用（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）；担保方式为连带责任保证等。 2017年11月20日，浙南公司向杭房集团支付保证金61万元。 2019年8月28日，浙南公司向杭房集团递交申请书，以受当前大环境影响公司经营一直处于亏损当中，难以承受如此高额租金为由，申请租金下调至第一期租赁期最后一年的水平。 2019年12月20日，浙南公司向杭房集团递交申请书，以受当前大环境影响公司经营一直处于亏损当中，难以承受如此高额租金为由，提出两个解决方案：一、要求申请租金下调，望贵公司给予下调至第一期租赁期最后一年的水平。二、解除租赁合同，不追责违约金，向新继承租赁者收取部分装修款，弥补部分损失。 2019年11月26日，浙南公司向杭房集团支付租金533750元。 2019年12月30日，浙南公司向杭房集团支付租金533750元。 2020年1月21日，浙南公司向杭房集团支付租金533750元。 2020年3月22日，浙南公司向杭房集团递交申请报告，以受新冠肺炎疫情影响为由，申请房屋租金由半年缴变更为月缴。 2020年4月20日，杭房集团同意浙南公司房屋租金按月支付直到8月30日。 2020年7月3日，杭房集团向浙南公司发送催款函，要求浙南公司于2020年7月30日前支付2020年1月31日至7月1日的租金及滞纳金。 2020年8月3日，杭房集团向浙南公司发送催款函，要求浙南公司于2020年8月30日前支付2020年1月31日至8月1日的租金及滞纳金。 2020年9月3日，杭房集团向浙南公司发送催款函，要求浙南公司于2020年9月30日前支付2020年1月31日至10月1日的租金及滞纳金。 2020年9月2日，杭房集团委托浙江天册律师事务所向浙南公司发送了律师函，督促浙南公司务必在2020年9月10日前，如期付清2020年4月至8月31日拖欠租金2804411.46元和逾期付款违约金，若逾期仍不缴纳、结清租金及逾期付款违约金的，将建议杭房集团根据法律和房屋租赁合同约定采取相应措施，包括但不限于最终解除房屋租赁合同，通过司法途径追究违约责任等。 2020年9月28日，浙南公司向杭房集团支付租金533750元。 2020年10月26日，浙南公司向杭房集团支付租金533750元。 2020年11月20日，浙南公司向杭房集团支付租金2668750元。 2020年10月16日，杭房集团同意追加减免浙南公司一个月租金533750元。 2020年12月23日，浙南公司向杭房集团支付租金400000元。 2020年12月24日，浙南公司向杭房集团支付租金133750元。 2021年1月25日，浙南公司向杭房集团支付租金400000元。 2021年1月26日，浙南公司向杭房集团支付租金133750元。 2021年2月7日，浙南公司向杭房集团支付租金400000元。 2021年2月8日，浙南公司向杭房集团支付租金133750元。 浙江安巨酒店管理有限公司成立于2017年7月4日，股东为老百姓大药房、林方伟、梅东旺。2018年11月13日，浙江安巨酒店管理有限公司申请企业注销，全体投资人简易注销，全体投资人承诺书中承诺注销登记前已将债权债务清算完结，自愿承担相应的法律后果。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系杭房集团、浙南公司的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效，对双方当事人均有效力。本案中，浙南公司承租房屋用于经营，因新型冠状病毒肺炎疫情导致其营业收入明显减少、资金周转困难，现杭房集团以浙南公司逾期支付租金为由请求解除租赁合同并由浙南公司承担违约责任，本院对其相关诉请不予支持。对于浙南公司要求将租金价款变更为449万元/年的诉请，杭房集团已按照国家相关政策免收浙南公司三个月租金，故对该诉请不予支持。对于浙南公司要求更租金支付方式为按月支付的诉请，因杭房集团仅同意在新型冠状病毒肺炎疫情期间浙南公司按月支付租金，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回杭州市房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回杭州浙南酒店管理有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费21601元，减半收取为10800.5元，财产保全申请费5000元，由杭州市房地产开发集团有限公司负担。反诉案件受理费21360元，由杭州浙南酒店管理有限公司负担。 杭州市房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宗雄信 二〇二一年二月八日 书记员  陈 帆