贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初14487号 原告：郑朝莉，女，汉族，1982年3月16日出生，贵州省修文县人，现住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：赵廷友，贵州大智律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：遵义侨丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼**,统一社会信用代码：9152030272217220X6。 法定代表人：孙伟伟，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：贵州舸林律师事务所。 委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：孙昌连，男，汉族，1962年8月13日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：胡四球，男，汉族，1976年3月24日出生，湖北省通城县人，现住贵州省遵义市汇川区。 原告郑朝莉与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、第三人孙昌连、胡四球普通破产债权确认纠纷一案,本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑朝莉及其委托诉讼代理人赵廷友、被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王璇、第三人胡四球到庭参加诉讼，第三人孙昌连经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑朝莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告郑朝莉与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司签订的购买“坪丰A区二期”9幢十层A-9-10-1号房屋的《商品房买卖合同》有效，原告郑朝莉对被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司享有前述房屋的购房债权451010.00元；2.判决被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司继续履行原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告郑朝莉与第三人胡四球系夫妻关系。第三人孙昌连系被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司股东、实际控制人。2015年6月9日，原告郑朝莉与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买被告开发的“坪丰A区二期”9幢十层A-9-10-1号房屋。合同约定：该商品房建筑面积共128.8平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3500.00元，总金额451010.00元。同时双方明确该商品房购房款的支付方式为：用因第三人孙昌连履行与第三人胡四球之间房屋买卖合同纠纷一案民事调解书确认义务时原告、第三人胡四球为第三人孙昌连先行垫付应由第三人孙昌连承担（被告承诺对款项返还承担保证责任）的税款折抵购房款344603.75元，剩余购房款原告以现金方式支付给被告。2015年7月2日，原告用现金付清购房款后，被告于同日给原告出具了该房屋全款购房款收据。后被告及与其关联的遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司向遵义市红花岗区人民法院申请破产重整，遵义市红花岗区人民法院于2018年5月24日作出（2018）黔0302破申2号民事裁定书，裁定受理被告、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司的重整申请，并于2018年5月25日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所为被告、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司管理人。原告与被告之间所签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告对被告依法享有购房债权，原告按要求向管理人申报了上述购房债权，但2020年11月10日，管理人向原告出具了《债权初步审查意见》，对原告所申报的上述购房债权不予确认。为此，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司辩称，1.原告并未向被告支付完毕涉案房屋价款，故原告无权主张涉案房屋的债权和物权；2.因被告已进入破产程序，原告要求确认其涉案房屋享有所有权实际上是要求被告在破产受理后单独清偿其债权，该行为系无效的个别清偿，受破产法禁止，故被告依法不能履行该合同；3.涉案房屋至今未办理初始登记，未取得商品房预售许可证，原告与被告签订的额《商品房买卖合同》应当认定无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人孙昌连未作陈述。 第三人胡四球述称，第三人与原告系夫妻关系。第三人向孙昌连、邹书英购买其位于遵义市红花岗区7.76平方米的门面房后，孙昌连、邹书英一直未给第三人办理产权过户登记手续，第三人于2012年向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼。经法院主持调解，双方调解结案，协议确定由孙昌连、邹书英在2013年4月30日前协助第三人办理前述房屋的产权过户手续，但孙昌连、邹书英仍未在调解协议约定的期限内协助第三人办理前述房屋过户手续，特向法院申请了强制执行。但在执行过程中，孙昌连没有钱支付应由其承担的税款。2014年3月12日，原告和第三人及孙昌连达成《和解协议书》，约定办理房屋产权过户应由孙昌连承担的税款由原告和第三人先行垫付，孙昌连在2014年春节后60日内归还，被告作为担保方进行担保。达成协议后，原告与第三人于2014年3月26日给孙昌连垫付了应由其承担的税款344603.75元后，办理了前述房屋的产权过户手续。但之后孙昌连与被告未将原告与第三人垫付的税款归还。2015年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买被告开发的“坪丰Ａ区二期”9幢十层Ａ-9-10-1号房屋，用原告和第三人给孙昌连垫付的税款折抵了该房屋购房款344603.75元，原告还用现金向被告付清了剩余的购房款。综上，原告与被告之间的房屋买卖关系合法有效，请求支持原告的诉讼请求。 原告郑朝莉围绕诉讼请求提交了如下证据：1.被告工商登记信息表1张，证明第三人孙昌连是被告名下股东、监事；2.结婚证1份，证明原告与第三人胡四球系夫妻关系；3.（2018）黔0302破申2号民事裁定书及（2018）黔0302破2号决定书各1份，证明2018年5月24日，遵义市红花岗区人民法院裁定受理被告重整申请，并指定贵州舸林律师事务所作为被告管理人；4.《商品房买卖合同》1份，证明2015年6月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的“坪丰A区二期”9幢十层A-9-10-1号房屋；5.购房款收据1张（2015年7月2日），证明被告向原告出具了涉案售房款收据；6.第三人胡四球名下银行流水1页，证明原告于2015年7月2日用现金向原告支付了购房款106396.00元；7.(2012)红民长初字第547号民事调解书1份、（2013）红执字第547号协助执行通知书1份、“房屋权属转移公告”1份、“和解协议书”1份、税收缴款书2张，证明原告用其与第三人胡四球为第三人孙昌连先行垫付的税款抵扣购房款中的344603.75元；8.“债权初步审查意见”1份，证明原告按要求向被告破产管理人申报了本案所涉购房债权，2020年11月10日，管理人对原告所申报的购房债权不予确认。 针对原告郑朝莉提交的以上8组证据，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司发表如下质证意见：对第1、2、3、4、8组证据的三性均予以认可，但案涉房屋并未取得“房屋预售许可证书”；第5组证据不能证明原告已向被告支付完毕451000.00元购房款，并且现金交付购房款的方式也不符合常理；对第6组证据不予认可，商品房买卖合同是在2015年6月9日签订，但原告所勾勒出的取款时间是2015年的7月2日，前后相差一个月，不符合交易常理；对第7组证据中“和解协议”上被告的担保行为不予认可，该担保行为无效，该组中其余证据与被告无关。第三人胡四球对原告郑朝莉提交的上述证据表示均无异议。 本院认为，原告郑朝莉提交的以上第1、2、3、4、8组证据，与其在本案中的主张具有关联性且与之相对应的当事人均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对于被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司提出异议的第5组证据，本院认为被告并未否认其真实性，仅在证明目的上存在分歧，故本院予以确认。对于第6组证据，本院认为该“银行账户交易明细清单”仅从表面上反映出第三人胡四球名下贵州银行账户（62146081800********）于2015年7月2日存在取款100000.00元的事实，原告郑朝莉并未提供其余关联证据对该事实与其提出“用现金向被告支付购房款106396.00元”的主张之间存在的牵连性加以佐证或作出合理说明，无法客观核实原告郑朝莉将第三人胡四球名下的款项作为购房款实际支付给了被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司，不符合证据的关联性，被告对此也予以否认，故本院对该组证据不予采纳，不作为本案定案依据。对于第7组证据，本院认为系反映第三人胡四球与第三人孙昌连、案外人邹书英因其他房屋买卖合同关系所产生的诉讼、执行过程，与本案不具有法律上的必然联系，故本院对该组证据不予审查。 结合当事人的庭审陈述及已确认的上述证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，原告郑朝莉作为买受人与作为出卖人的被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同主要约定被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司将“坪丰A区二期9幢十层A-9-10-1号”房屋出售给原告郑朝莉，该房屋面积为128.86㎡，单价为3500.00元/㎡，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司应于2017年12月30日前进行交付。2015年7月2日，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司向原告郑朝莉出具“收据”1张，载明已收到原告郑朝莉支付的房屋购房款451000.00元。2018年5月24日，贵州省遵义市红花岗区人民法院作出（2018）黔0302破申2号民事裁定书，裁定受理被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司与案外人遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司的重整申请，同时于2018年5月25日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司的管理人。2020年11月10日，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司管理人向原告郑朝莉出具“债权初步审查意见”1份，审查结论对原告郑朝莉要求履行本案标的房屋交付义务的申报不予确认。另外，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司在本案庭审过程中表示针对标的房屋的商品房预售许可证明尚未取得且该房屋处于未完工状态。 本院认为，经质证审查，被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司并未实际向原告郑朝莉交付“坪丰A区二期9幢十层A-9-10-1号”房屋，并且直至本案庭审时被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司仍未取得该标的房屋的“商品房预售许可证明”，原告郑朝莉对此亦未予反驳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中足以认定被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司在未取得“商品房预售许可证明”的情况下于2015年6月9日与原告郑朝莉签订的《商品房买卖合同》属无效合同，故对于原告郑朝莉诉求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效以及被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司继续按照该合同履行义务的主张，本院不予支持。同时，原告郑朝莉在诉讼请求中还主张对被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司享有购房债权451010.00元，根据其提交的“债权初步审查意见”上所载明的内容，原告郑朝莉向管理人申报的内容仅为“要求继续履行A-9-10-1号房屋的交付义务”，其并未针对金钱债权451010.00元的主张向管理人申报。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款规定“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”、第五十八条第三款规定“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”、第五十六条第二款规定“债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利”。可见，原告郑朝莉作为债权人行使该项主张的诉讼权利当以先行向被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司管理人对该债权进行申报为前置条件，故本院对原告郑朝莉的此项诉讼请求亦不予支持。据此，原、被告在本案中关于购房款是否已实际支付的争议无法律上的审查意义，双方可依照法律规定另行处理。此外，第三人孙昌连经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”，故本案审理不受影响。 综上所述，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款、第五十六条第二款、第五十八条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百四十条规定，判决如下： 驳回原告郑朝莉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4035.00元，由原告郑朝莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 殷俊 二〇二一年二月六日 法官助理 冯珊 书 记 员 李敏