陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2021）陕0116民初454号原告：张军涛，男，1979年1月19日出生，汉族，西安市长安区人，现住西安市沣西新城。被告：郭舒瑶，女，1994年4月30日出生，汉族，西安市未央区人。委托代理人：郑攀攀，男，1993年2月13日出生，汉族，陕西省岐山县人，系被告之夫。原告张军涛与被告郭舒瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐峰章独任审判，公开开庭进行了审理。原告张军涛，被告郭舒瑶委托代理人郑攀攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告签订商铺租赁合同，被告逾期未向其支付租金，现要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告支付2020年9月1日至2021年1月的租金23850元，被告支付2021年1月的物业管理费570.78元，被告所交纳的押金4000元应抵作违约金而不予退还，被告腾空涉案商铺的物品并保持涉案商铺的装修原状，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称:如果原告坚持要求其交纳时至2021年1月的租金，其就不同意解除合同；其已将涉案商铺的钥匙返还原告，其无法进入商铺；因原告中途收回了商铺钥匙，其所交纳的押金不应抵作违约金；其与原告曾就商铺租金的下调达成一致，商铺租金应按调整后的数额进行计算；若法院判决合同予以解除，其就搬离涉案商铺。经审理查明，2018年6月，原告与西安XX公司签订了商品房买卖合同（现售）。随后，原告接收了涉案房屋。2018年8月9日，原、被告经协商签订商铺租赁合同，双方就被告承租原告所有的房屋达成一致。该合同约定，房屋位于西安市国家民用航天产业基地XX路XX大道XX幢XX单元XX层XX号，房屋面积为103.79平方米；租期三年，2018年9月1日至2021年8月31日；租赁金额为每年53000元，付一年（租金）押一月（租金）；双方自签订合同之日，被告向原告一次性支付全年房租，第二年、第三年的房租要提前一个月交纳；等合同期满后，被告付清本应交纳的所有费用后，原告应将押金全额退还被告；商铺租金每两年上调一次，上调幅度为第一年租金的8%；被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，租赁押金不再退还；使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由被告缴纳（其中包括物业费、水电费、电话费、宽带费、有线电视等设备费用）租赁结束时，被告须交清欠费；原告将商铺交付给被告后，被告在使用期间装修及修缮由其自行负责，如被告不再使用出租房屋后，被告不得破坏已固定的设施及房屋构架，如吊顶、地板砖（木地板等）；若原、被告双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并将房屋押金作为违约金。同时，双方对其他内容亦进行了约定。原、被告签订商铺租赁合同后，原告向被告交付了房屋及钥匙5把、水卡一张、电卡一张，被告向原告交纳了押金4000元。原告向被告所交付的房屋为毛坯状态，被告接收房屋后对房屋进行了装修，装修内容包括地面、墙面、吊顶、防水、水电线路、隔断、门窗等。被告在商铺内安放了电视机，安装了空调。被告将房屋装修好后，开设了母婴店进行经营，并办理了营业执照。被告向原告交纳了2018年9月1日至2020年8月31日的房租。时至2020年8月中下旬，由于被告经营困难，在原告向被告之夫催要2020年9月1日至2021年8月31日的商铺租金时，被告之夫向原告提出对年租金进行下调，表示愿意再承租两年时间。原告与被告之夫经微信沟通，在原告给被告方做出让步后，双方于2020年8月28日就2020年9月1日后的商铺租赁达成一致。原告与被告之夫将年租金确定为29000元，被告再承租两年，于2020年9月15日前交纳10000元租金，于2020年12月15日前交纳19000元租金，于2021年2月11日前交纳29000元。2020年9月15日，原告通过微信联系被告之夫，向被告之夫催要租金，被告之夫告知原告其经济困难，承诺于当年国庆节过完交纳租金，原告表示同意。2020年10月9日，原告向被告之夫再次              催要房租，被告之夫表示如果办理不下来餐饮手续就没法承租（被告计划改变经营内容，并在商铺内安放了冰柜等物品），原告要求其尽快办理，表示实在不行其将房屋租给别人，免得耽搁时间，被告之夫表示同意。2020年10月13日，被告之夫回复原告人流量不够，开食堂人流量跟不上。原告回复被告之夫将被告的营业执照注销，否则后来承租者不能办理执照，被告之夫表示同意。2020年10月27日，原告联系被告之夫，要求双方尽快把交接手续办一下，其就好给别人出租，被告之夫回复原告可以先在门上张贴出租广告，其尽快注销执照。2020年10月31日，被告之夫将房屋钥匙交给了原告。2020年11月3日，原告联系被告之夫要求其一两天内将房屋内的东西拉走，表示已有人承租房屋。2020年11月4日凌晨，被告之夫回复原告，表示其装修花了不少钱，其设置了水电、铺设了地板、安装了吊顶，要求原告询问承租者多少给其一些转让费，这样其心里也能够平衡，否则其只能将东西全部拆除，希望原告理解。原告于当日回复被告之夫，表示承租者不愿意出钱，同时表示双方合同约定租赁期限届满时间为2021年8月31日，被告方说不租赁了其表示同意，但希望被告方也不要拿装修给其设置障碍，而且合同中就装修也有约定，希望被告能看看合同内容。被告之夫回复原告其不愿意承租了，原告要向外出租可以出租，如果承租者不出装修费，其肯定要拆了装修。由于双方对解除合同时的装修之事未达成一致，原告于2020年11月4日当晚向被告之夫回复，要求其交纳2020年9月1日至2021年8月31日的租金，如果要退租，请于3日内搬离商铺内所有私人物品并结清2020年9月1日至11月4日的商铺租金及三个月的物业费，不能破坏房屋结构及装修，办理退租手续。被告之夫回复原告表示装修费为3万元，或者其将房屋物业管理费交到拆完装修为止。被告于2020年11月12日回复原告，询问原告是否同意其意见，表示原告不在当月20日回复，其就拉东西、拆装修。原告于2020年11月13日回复被告之夫，表示房屋的装修不能拆，违约金不能退，要求被告将物业管理费交到11月，9至11月的租金不要求被告交纳，被告可以拉走其在房屋内的东西。被告之夫回复原告，表示其已将房屋装修打包卖给他人，价款是3万元，相约原告于当月20日见面，当面结清费用，交付房屋。原告不同意被告之夫的意见，表示当月20日不会去办理交结手续，被告之夫回复原告说2万元是底线，希望原告权衡，原告仍未同意被告之夫的意见。被告自2020年10月31日起再未经营。2020年11月24日，原告向本院递交了起诉状。本院于2021年1月18日向被告送达了起诉状副本及开庭传票。原告在起诉时要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告支付2020年9月1日至2020年11月31日的房租14310元，其所收取被告的押金不予退还，被告将房屋内的物品移除并保持装修原状。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2020年12月1日至2021年1月31日的租金，被告支付2021年1月的房屋物业管理费570.78元。庭审中，原告认为被告不按时交纳租金，其有权要求解除双方所签订的商铺租赁合同；依据合同约定，第三年的租金应上浮8%，即2020年9月1日至2021年8月31日的年租金为57240元，每月租金为4770元；被告仅向其返还了一把商铺钥匙，还持有四把商铺钥匙，被告自2020年10月31日后仍进入过商铺；原、被告虽对租金下调进行过协商，但因被告不愿意租赁房屋，故协商并未有结果。被告在答辩中认为如果原告坚持要求其交纳时至2021年1月的租金，其就不同意解除合同；其已将涉案商铺的钥匙返还给原告，其无法进入商铺；因原告中途收回了商铺钥匙，其所交纳的押金不应抵作违约金；其与原告曾就商铺租金的下调达成一致，商铺租金应按调整后的数额进行计算；若法院判决合同予以解除，其就搬离涉案商铺。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实有商铺租赁合同、微信聊天记录、照片、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。同时，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告经协商签订商铺租赁合同，该合同内容不违反相关法律强制性规定，双方对合同的真实性均无异议，该合同应为有效，对双方当事人均具有约束力。在涉案商铺租赁合同履行过程中，因被告经营困难而导致收益不高，被告未能按时向原告交纳2020年9月1日至2021年8月31日的商铺租金。在被告之夫的请求之下，原告出于谅解与被告之夫就双方变更租赁期限及下调租金数额达成口头一致，双方在庭审中对此事实均无异议，可以说明原、被告就商铺租赁合同的期限及年租金进行了变更，双方应按变更后的合同内容继续进行履行。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则、秉持诚实，恪守承诺。同时，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，依据原、被告对商铺租赁合同内容的变更，即租赁期限为2018年9月1日至2022年8月31日，2020年9月1日之后的每年租金为29000元。依据原告与被告之夫的口头约定，被告应于2020年10月8日向原告交纳租金10000元，未予交纳已构成违约。当被告之夫向原告提出不打算继续承租商铺时，原告仍对被告予以谅解，并于2020年10月底提出建议，希望被告尽快办理交接手续，被告之夫在表示同意的情况下于2020年10月31日将一把商铺钥匙返还原告，以方便原告的另行出租。至此，可以说明原、被告就商铺租赁合同的解除已达成初步一致，但并未约定解除的具体的时间。被告在不打算继续承租商铺的情况下，应及时与原告就商铺的返还及相关费用的结算进行交接。被告没有及时腾空商铺并将商铺返还于原告，而是在2020年11月4日要求原告方支付商铺装修部分的折价，在未获得原告同意的情况下，仍不向原告返还商铺，致使双方的合同并未实际解除，对此被告存在过错。当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，被告在涉案合同履行过程中未按时向原告交纳租金，已构成违约；在原、被告对合同内容进行变更后，被告仍未向原告按时交纳租金，仍构成违约，现原告要求解除与被告所签订的商铺租赁合同之请求，于法有据，依法应予支持。原告于2020年11月24日向本院递交了起诉状，被告于2021年1月18日接收了起诉状副本，故原、被告所签订的商铺租赁合同已于2021年1月18日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，由于原、被告的商铺租赁合同于2021年1月18日解除，被告应向原告支付2020年9月1日至2021年1月18日的租金，被告应向原告支付2021年1月19日至2021年1月31日的房屋占用使用费。现原告要求被告支付2020年9月1日至2021年1月31日租金之请求，于法有据，依法应予以支持。由于原、被告对涉案商铺的租金进行了调整，涉案商铺租金应按年租金29000元计算。经核算，2020年9月1日至2021年1月31日的租金、房屋占用使用费共计12083元，被告向原告应予支付。原告要求被告支付2021年1月物业管理费之请求，虽然原告未提供相应证据证明物业管理费的数额，但物业管理费实际存在，依据双方合同约定该费用应由被告承担，故在双方移交商铺时，可依据物业公司的证明或票据具实结算，该费用由被告承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据商铺租赁合同约定，被告未按期向原告交纳租金，视同违约，租赁押金不再退还。被告未向原告按时交纳租金已构成违约，原告要求将被告所交纳的4000元押金抵作违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，依据商铺租赁合同约定，被告不再使用出租的商铺时，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架，如吊顶、地板砖等。被告在接收涉案商铺时为毛坯状态，其对商铺进行了装修，装修内容包括地面、墙面、吊顶、水电、门窗的装修，上述装修内容均与商铺形成附合即不可分离，且涉案合同的解除因被告违约造成，现原告要求被告移除商铺内物品，返还商铺并保持装修后附合原状之请求，于法有据，依法应予支持。被告可就其安放的电视机、空调、冰柜等物品予以搬离。为方便诉讼，被告还应向原告在返还商铺时一并将商铺钥匙、水卡、电卡予以返还。原告认为双方虽就合同变更有过协商，但未有结果，租金仍应按合同约定计算之理由，于事实不符，对其理由本院不予采纳。被告认为其于2020年10月31日将商铺的5把钥匙全部返还原告，其此后无法进店经营，此后租金不应支付之理由，因原告只承认收到一把钥匙，且在此后其与原告沟通过程中数次提到将拆除商铺的装修部分，在其存放的物品未搬出的情况下，其均未提到向原告索要钥匙而进店的意愿，其所称将5把钥匙返还原告不符合常理，对其此节理由本院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2018年8月9日所签订的商铺租赁合同有效，已于2021年1月18日解除。二、被告郭舒瑶于本判决生效后十日内支付原告张军涛时至2021年1月31日的商铺租金及商铺占用使用费12083元。三、被告郭舒瑶向原告张军涛所交纳的押金4000元，不予退还。四、被告郭舒瑶于本判决生效后十日内腾空涉案商铺，移除商铺内物品（冰柜、电视机、空调等），将涉案商铺返还原告并保持装修后的附合原状。五、被告郭舒瑶在向原告张军涛返还涉案商铺时，一并返还涉案商铺的钥匙、水卡、电卡。六、原、被告在移交涉案商铺时，对于2021年1月的商铺物业管理费可通过物业公司具实结算，费用由被告承担。七、驳回原告张军涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元，原告已预交，减半收取，由原告承担155元，被告承担100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    徐峰章   二 0二一  年 二 月 七 日书  记  员    耿  华   1