北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3017号上诉人（原审被告、反诉原告）：张新宇，男，1993年10月27日出生，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：肖枫，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京伟成联合科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼5层608室。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：邓艳，北京泽盈律师事务所律师。上诉人张新宇因与被上诉人北京伟成联合科技有限责任公司（以下简称伟成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法适用独任制开庭对本案进行了审理。上诉人张新宇之委托诉讼代理人肖枫，被上诉人伟成公司的委托诉讼代理人邓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新宇上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由伟成公司承担。事实和理由：一、一审法院在未经当事人申请及法院依法调取证据的情况下，引用已结束的另案庭审事实作为定案依据，此不但属于程序违法，而且显属先入为主的认定。二、一审法院认定事实错误。1.双方是协商解除合同，并已经交接，故不存在过错问题，不存在违约金，而一审法院却断章取义、偷换概念，在认定事实部分将“终止合同”偷换成了“解除合同”，还将《租赁合同》8.3条中的“并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约”的条款故意视而不见，人为将双方协商解除的事实认定为张新宇方有过错，此属故意罔顾事实的倾向性认定事实错误，称之为滥用裁判权的枉法裁判也不为过！2.一审法院将“若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金”视而不见，进而故意找各种理由为伟成公司罗列增加各项费用；3.一审法院在维修清单约定及张新宇明确表示可以进行修复、安装车库门情况下，将本不足1000元就可修复、安装的费用，在没有合法依据的情况下强行认定为7000元，还将张新宇明确表示可以给伟成公司留下沙发一套情况下，没有任何证据能够证明要留下沙发的价值证据情况下，将已经陈旧的不足千元的沙发价值认定为1万元。伟成公司辩称，同意一审判决。张新宇的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回张新宇的上诉请求。一审认定证据不违法。由于张新宇违约导致合同解除的事实双方没有异议，双方有争议的是违约责任的问题。违约责任有合同的明确约定，合同中约定的终止也包括解除的情形。关于房屋毁损损失问题，也是依据合同的约定。张新宇主张1000元能够完成修复不符合客观事实，对方的主张也没有证据。伟成公司向一审法院起诉请求：1．判令张新宇支付2019年10月至2020年3月共计半年的房屋租金作为违约赔偿金，合计15万元；2．判令张新宇赔偿租住期间造成房屋破损的维修费用20200元，赔偿前后院除草费用300元，赔偿路由器费用179元，沙发13333元，合计34012元。以上金额总计184012元。张新宇向一审法院反诉请求：1.判令伟成公司返还房屋租赁押金25000元；2.伟成公司开具金额为15万元的房屋租金的发票；3.反诉费用由伟成公司承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，伟成公司（出租方、甲方）与张新宇（承租方、乙方），案外人北京美联房地产经纪有限公司（居间人、丙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定伟成公司将其房屋出租给张新宇居住使用。租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日。合同第三条租金及相关费用约定：租金为25000元每月，不含房屋租金发票税金，支付方式为按半年支付，第一期租金15万元整于2019年3月16日以前付清，以后提前10日支付下一期租金，先付后用，甲方收到租金后应予以书面签收。第四条乙方同意支付给甲方押金共计25000元，乙方应于2019年3月16日前支付给甲方，甲方在收到押金后应予以书面签收，如无约定或法定扣除押金之情形，合同期满甲方收房同时将押金足额无息返还给乙方。第六条6.1租赁期间，如乙方对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。第八条违约处理8.1如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按月租金的1%向甲方支付滞纳金，如逾期超过七日，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。8.2租赁期间，乙方如欠第3.3条中约定由自己承担的费用达二个月视为违约，合同因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任。8.3甲乙丙三方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为人民币25000元整。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2019年3月18日甲方与乙方签订《物业交验单载明》，其他费用处载明：“全部费用已结清，租户搬出前留客厅沙发一组，全部物业费由业主结算。”备注栏载明：“全屋设备完好，部分壁纸损坏，踢脚线、三层踢脚线，业主维修。”甲方处有张伟签名，乙方处有张新宇签名。合同签订后，张德胜转账15万元给伟成公司。张德胜陈述：是代替张新宇付款，张新宇说过两天就还。2019年9月，张新宇方提出退租，9月29日，伟成公司，张德胜、中介公司的中介孙影办理房屋交接手续。办完交接手续后，伟成公司方收回房屋。伟成公司提交的《维修清单》载明：1.车库门原车库门重新笼回车库；2.地板客厅更换漏水处；3.壁纸三处（客厅楼梯拐角小书房）更换；4.保洁（厨房重点油污）；5.前后院除草；6.路由器少一个。以上几条在2019年10月20日前完成。2020年11月2日，张德胜到法院陈述：其与张新宇是朋友关系，张新宇本人不在北京，让张德胜帮忙看一下，没有授权让张德胜签字，这张条不是张德胜写的，只是让张德胜签字，内容没有看。张德胜还了钥匙，看了一圈房子说解除了，当时三方在一起，说车库门装上去，沙发给留一个，别的也没有说，没说壁纸、地板的问题，记不清了。2020年6月23日，在伟成公司起诉张新宇以及北京美联房地产经纪有限公司的（2020）京0113民初4708号案件中，张新宇本人到庭参加诉讼，张新宇的质证意见为：维修清单真实性认可，是我们三方协商签订的。在本案中，张新宇未到庭，其代理律师肖枫的质证意见为不认可张德胜签署的维修清单，张德胜无权代表张新宇，张德胜并不了解情况。伟成公司提交伟成公司方人员张万霞与房屋中介孙影以及王先生的微信聊天记录，伟成公司陈述，王先生是真实的租户。（2020）京0113民初4708号案件中，张新宇的质证意见为：微信沟通记录真实性认可。在本案中，张新宇针对伟成公司证据的质证意见为：微信中的照片没有原始载体，是无效证据，不能作为定案依据，文字方面可以看出2019年9月25日11：26分的聊天记录能够证明双方已经解除合同并且交接，不存在违约行为。伟成公司方提交北京孔雀源装饰工程有限公司的维修报价单，载明：装车库门7800元；客厅地板维修更换3400元；客厅壁纸更换3600元；楼上书房壁纸更换3600元；全房保洁1800元。以上合计20200元。张新宇的质证意见为：真实性不认可，这是双方串通得出的，不可能有这么多钱，也没有孔雀源装饰公司的营业执照。假如出现物品损坏，首先就是尽量减少损失，能够修复的先修复，但是伟成公司要求全部更换，违反了上述原则，更何况伟成公司没有证据证明涉案物品的破损是由张新宇造成的。伟成公司提交2019年12月20日的除草收据一张，金额300元。张新宇的质证意见为：证据来源不合法，收据时间和交接时间相隔太远，收据随便开，不合法，不真实，不能证明本案的事实。伟成公司提交路由器京东报价单，显示路由器的价格为179元。张新宇的质证意见为：物业交接时就没有路由器，张德胜签署的张新宇不认可。伟成公司陈述：路由器出租给张新宇时有2个，交接时少了1个，后来伟成公司也没有再买路由器。伟成公司提交《房屋租赁合同》，其内容为伟成公司与案外人签订的《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋于2020年8月1日再次出租，租金为23000元/月，由于张新宇的违约行为导致涉案房屋空置11个月，房屋租金由此降低。张新宇的质证意见为：真实性不认可，承租人与本案无关，这份合同与本案无关而且房屋已经出租出去了，不能证明房屋空置11个月，伟成公司没有提供房屋时什么租出去的，即使提供了也是无效的。张新宇陈述：2.5万元的押金伟成公司没有退。伟成公司陈述：押金用于抵扣违约金了。另：伟成公司之前曾以房屋租赁合同纠纷为由，起诉张新宇及北京美联房地产经纪有限公司，该案庭审过程中，张新宇本人到庭参加诉讼，北京美联房地产经纪有限公司委托律师参加诉讼，后伟成公司申请撤回起诉，法院出具（2020）京0113民初4708号民事裁定书，准许其撤回起诉。一审法院认为，房屋租赁合同是合同缔约方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。本案中，租赁合同约定的租赁期间尚未届满时，承租方单方提出提前解除合同，出租方同意后双方解除租赁合同并约定维修事项。关于解约时是否确定违约金问题，伟成公司主张当时就是说把押金用于抵扣违约金，押金不退。张新宇认为双方协商一致解除合同，故没有违约金。一审法院认为，出租方同意解除合同并不等于放弃追究违约责任。根据《租赁合同》8.3条的约定，承租方提前解除合同，其行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。8.3条约定，违约金为2.5万元，若违约金不足弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。伟成公司主张6个月的房屋空置期损失。一审法院认为，守约方也负有减少损失扩大的义务，本案伟成公司主张的房屋破损并不会对房屋再次出租造成实质性影响，本案伟成公司应当在解除租赁合同后，积极行动以减少损失。判决如下：一、张新宇于判决生效后七日内给付北京伟成联合科技有限责任公司违约金25000元、维修费用7000元、沙发损失10000元；二、驳回北京伟成联合科技有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回张新宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1990元，由北京伟成联合科技有限责任公司负担1536元（已交纳），张新宇负担454元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费213元，由张新宇负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，房屋租赁合同是合同缔约方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，合同还约定任何一方未按照本合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，应当支付违约金2.5万元，若违约金不足以弥补过错方之损失的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。张新宇在租赁期间尚未届满时提出解除合同，伟成公司同意后双方解除合同并约定张新宇应于2019年10月20日完成维修清单中的维修事项。双方虽就解除合同达成了一致意见，但同意解除合同并不等于放弃追究违约责任。张新宇未提交证据证明伟成公司同意放弃追究违约责任，而且张新宇未完成维修清单上约定的维修事项，势必影响涉案房屋的再次出租。故一审法院判决张新宇支付违约金及维修费用并无不当，本院予以维持。关于沙发问题，本院认为，合同约定的起租日期是2019年4月1日，而实际交房时间是2019年3月18日，有16天免租期。伟成公司主张出租时约定张新宇退租时留下一组沙发，换取16天免租期，物业交接单中亦载明“租户搬出前留客厅沙发一组”，伟成公司的陈述与证据可以相互印证，本院予以采信。免租期是建立在合同全面履行的情况下出租人给予承租人的优惠，在承租人中途解约的情况下出租人有权主张免租期租金。本案中双方约定以沙发换取免租期，张新宇未按照约定留下沙发，一审法院考虑上述情形酌定张新宇赔偿伟成公司损失1万元亦无不当，本院予以维持。对于张新宇提出“一审法院在未依法调取证据的情况下，引用已结束的另案庭审事实作为定案依据，属于程序违法”的上诉理由，本院认为，法院有权调取证据，且双方当事人均认可一审法院开庭时向双方出示过调取的另案开庭笔录并由双方质证，故一审法院不存在程序违法，本院对张新宇的上诉理由不予采信。综上所述，张新宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由张新宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  江锦莲二〇二一年二月二十六日法官助理  王永基