四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终299号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京洪恩家园社教育科技有限公司，住所地北京市海淀区上地东路**院**楼**701-03。 法定代表人：张月岭，经理。 委托诉讼代理人：孟昭龙，北京天沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩刚，北京天沐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁伶莉，女，1983年2月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：潘莉，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 上诉人北京洪恩家园社教育科技有限公司（以下简称北京洪恩公司）因与被上诉人袁伶莉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北京洪恩公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初1251号民事判决，改判支持北京洪恩公司的全部上诉请求，驳回袁伶莉的反诉请求；2.一、二审案件受理费由袁伶莉负担。事实和理由：1.2018年11月、2019年1月国务院出台相关文件，要求小区配套幼儿园只能办为“普惠园”，导致案涉《房屋租赁合同》的缔约目的无法实现，从文件出台到2019年5月双方协商不成解除合同，这个期间合理合情，不存在北京洪恩公司利用免租期恶意拖延情况，一审将合理解除期限认定为两个月错误，解除合同的合理期限应当计算至2019年3月9日；2.北京洪恩公司解除合同系因国家政策发生改变，属于“不可抗力”、“情势变更”情形，非主动毁约不构成违约，一审法院判令北京洪恩公司赔偿袁伶莉损失，这既不符合合同第5.1条、第9.4条的约定，也不符合法律规定；3.赔偿损失的计算方式缺乏事实依据且违背常理、显示公平，袁伶莉的合理损失应当只计算2019年3月10日起至2019年5月24日。 袁伶莉辩称，提供北京洪恩公司6个月的装修免租期，是基于双方签订的租赁合同长达12年，北京洪恩公司知道国家政策发生变化后，并未及时与袁伶莉协商解除案涉合同，一审法院认定解除合同的合理期间为2018年11月8日至2019年1月6日正确。北京洪恩公司主张的合作关系与本案房屋租赁无关，其提供的其他案件民事诉状、和解协议、撤诉裁定与本案无关，不具有可参考性。 北京洪恩公司一审起诉请求：1.确认北京洪恩公司与袁伶莉签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；2.判令袁伶莉向北京洪恩公司返还已付房屋租金和保证金共计454744元；3.判令本案诉讼费用由袁伶莉负担。 袁伶莉一审反诉请求：1.判令北京洪恩公司支付袁伶莉违约金354744元、违约金不足赔偿六个月装修免租期损失应补足的损失费354744元、解除合同前的租金279853.6元、律师费21000元，合计1010341.6元。 一审法院认定事实：2018年6月5日北京洪恩公司作为甲方与杨蓉华（乙方）、张利（丙方）和袁伶莉（丁方）共同签订《合作协议书》，约定由各方共同出资设立宜宾洪恩教育科技有限公司，在宜宾市投资兴××。《合作协议书》第七条明确约定，幼儿园的举办者为宜宾洪恩教育科技有限公司，运营场所为“丽雅龙城配套幼儿园（以租赁合同为准）”。2018年11月1日，因目标公司宜宾洪恩教育科技有限公司的工商注册手续尚未完成，北京洪恩公司作为《合作协议书》约定的持有目标公司51%股权的控股股东代表目标公司（乙方）与袁伶莉（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由北京洪恩公司承租宜宾市南岸大地坡望江路原丽雅龙城售楼部房产用于开办幼儿园使用。租赁合同第2条约定袁伶莉在2018年10月20日前交付出租楼房。合同第3条约定租赁用途为开办幼儿园和教育培训机构，乙方改变或增加租赁用途须征得甲方同意及服从政府的规划，否则乙方不得任意改变租赁用途。租赁期为12年，从2018年10月20日起至2030年10月19日止，租金标准为第一年至第二年按39元／平方米.月（含税）给付租金，以后每年逐年递增，租金按季支付。合同约定在签订合同三日内补救洪恩公司给付袁伶莉保证金100000元，保证金用于赔偿北京洪恩公司因违约给袁伶莉造成的损失。合同第四条约定北京洪恩公司享有6个月的装修免租期，自2018年10月20日至2019年4月19日，免租期起始日和租赁期起始日自房产实际交付之日起计算。合同第五条对不可抗力进行约定，载明“不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。不可抗力造成北京洪恩公司或袁伶莉损失的，双方相互免除责任。在不可抗力事件发生后，不能继续履行合同的一方当事人应当立即通知对方，并采取相应补救、减损措施，同时应在30天内提交因不可抗力不能履行合同的有效证明文件”。合同第9.3.2条约定，若因乙方的原因或未与甲方协商一致，提前解除合同，视为乙方违约，应向甲方支付违约的，应当向对方给付违约金，违约金数额为违约行为发生当年的一个季度租金，违约金不足以赔偿对方损失的（包括但不限于装修损失、营业损失、律师费等），乙方应予补足。租赁合同签订后，北京洪恩公司按照租赁合同的约定先行向袁伶莉预付了租赁保证金100000元和首期一季度租金354744元。 2018年8月26日，袁天祐、袁雨欣、袁代乾、袁慧芝、袁婧秋与宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，袁天祐等5人购买宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司开发的丽雅龙城小区3185.24平方米的3层商品房，合同载明该商品房规划用途为幼儿园。2018年10月5日，袁天祐等5人作为出租方与作为承租方的袁伶莉签订租赁合同，约定将上述载明规划为幼儿园的房产出租给袁伶莉，租赁期限为2018年10月至2038年9月。 2018年11月7日，国务院发布《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，该文件第八条规定“规范小区配套幼儿园建设使用。2019年6月底前，各省（自治区、直辖市）要制定小区配套幼儿园建设管理办法，健全发展改革、自然资源、住房城乡建设、教育等部门联动管理机制，做好配套幼儿园规划、土地出让、园舍设计建设、验收、移交、办园等环节的监督管理。各省（自治区、直辖市）要对小区配套幼儿园规划、建设、移交、办园等情况进行专项治理，2019年年底前整改到位。老城（棚户区）改造、新城开发和居住区建设、易地扶贫搬迁应将配套建设幼儿园纳入公共管理和公共服务设施建设规划，并按照相关标准和规范予以建设，确保配套幼儿园与首期建设的居民住宅区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。配套幼儿园由当地政府统筹安排，办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收”。第九条规定“鼓励社会力量办园。政府加大扶持力度，引导社会力量更多举办普惠性幼儿园。2019年6月底前，各省（自治区、直辖市）要进一步完善普惠性民办园认定标准、补助标准及扶持政策。通过购买服务、综合奖补、减免租金、派驻公办教师、培训教师、教研指导等方式，支持普惠性民办园发展，并将提供普惠性学位数量和办园质量作为奖补和支持的重要依据”。第二十三条规定“稳妥实施分类管理。2019年6月底前，各省（自治区、直辖市）要制定民办园分类管理实施办法，明确分类管理政策。现有民办园根据举办者申请，限期归口进行非营利性民办园或营利性民办园分类登记。在此期间，县级以上教育、民政、市场监管部门做好衔接等工作，确保分类登记平稳实施、有序进行”。 2019年1月9日，国务院办公厅发布《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，该政策性文件规定“二、工作任务。1.城镇小区严格依标配建幼儿园。严格遵循《中华人民共和国城乡规划法》和《城市居住区规划设计标准》（GB50180），老城区（棚户区）改造、新城开发和居住区建设、易地扶贫搬迁应将配套建设幼儿园纳入公共管理和公共服务设施建设规划，并按照相关标准和规范予以建设。城镇小区没有规划配套幼儿园或规划不足，或者有完整规划但建设不到位的，要依据国家和地方配建标准，通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式予以解决。对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收;2.确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对己挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续;3.规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。办成公办园的，当地政府及有关部门要做好机构编制、教师配备等方面的工作；委托办成普惠性民办园的，要做好对相关机构资质、管理能力、卫生安全及保教质量等方面的审核，明确补助标准，加强对普惠实效及质量方面的动态监管”。 因国务院出台相关政策，小区配套幼儿园不能举办为盈利性幼儿园。北京洪恩公司于2019年5月22日向袁伶莉发出书面《解除合同通知》，要求解除双方签订的《合作协议书》及《房屋租赁合同》，并要求袁伶莉在收到通知后5日内返还北京洪恩公司已经支付的房屋租金及保证金共计454744元。袁伶莉于2019年5月24日收到该书面解除合同通知，并于当日书面回函称，1.政府并未明文禁止租赁房屋开办幼儿园或者教育培训机构，完全能够继续履行合同，北京洪恩公司提出解除合同为公司单方面解除合同；2.北京洪恩公司交付的租金处于2019年4月19日至7月19日第一个季度租赁执行期间，已付租赁费不予退还；3.国务院于2018年11月7日出台有关规定，但2018年11月至2019年5月，北京洪恩公司未提出解除合同，袁伶莉给予北京洪恩公司6个月免租期是基于双方12年租赁期确定的，北京洪恩公司提前解除合同，造成袁伶莉免租期的租金损失，免租期租金709788元应由北京洪恩公司承担。 因北京洪恩公司书面提出解除合同，袁伶莉为减少损失，于2019年6月30日与胡松华签订《房屋租赁协议》，将上述房产另行租赁给胡松华。该房屋租赁协议显示，双方约定租赁期限为15年零1个月，2019年7月1日至2019年12月31日为装修免租期，起租价为50元每平方米／月，涨幅为每1年在起租价基础上增加10%。胡松华承租该房产后用于经办幼儿园，其于2020年2月取得《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》，名称为宜宾市叙州区沃尔顿幼儿园，地址位于宜宾市叙州区××街道××路××号××小区内。 在诉讼过程中，袁伶莉于2020年6月5日与四川仁勇律师事务所签订委托代理人合同。2020年6月5日，袁伶莉支付律师费21000元。 庭审中，北京洪恩公司认可袁伶莉对租赁物具有完整的租赁权。双方确认房屋交付日期为2018年10月20日。 一审法院认为，北京洪恩公司与袁伶莉签订书面《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，属有效合同。北京洪恩公司以国家政策原因，于2019年5月22日书面通知袁伶莉解除双方签订的《房屋租赁合同》，该书面通知于2019年5月24日到达袁伶莉，双方的房屋租赁合同于2019年5月24日解除。本案争议焦点在于，一、北京洪恩公司单方面解除合同是否构成违约；二、合同解除后，袁伶莉是否存在因合同解除而造成损失，若存在损失，该损失是否应当由北京洪恩公司承担。对焦点一，北京洪恩公司、袁伶莉与杨蓉华、张利于2018年6月5日签订共同签订《合作协议书》，约定四方共同出资兴办幼儿园。2018年11月1日，北京洪恩公司、袁伶莉双方签订书面《房屋租赁合同》。从北京洪恩公司、袁伶莉双方缔结的两个合同看，双方均应当明知北京洪恩公司租赁该房屋是用于开办幼儿园，且应当知道签订《合作协议书》的目的是举办盈利性幼儿园而非一般性普惠幼儿园。国务院于2018年11月7日出台政策限制小区配套幼儿园办成盈利性幼儿园，北京洪恩公司、袁伶莉双方作为举办幼儿园的股东，均应当知道国务院出台政策后，其实现合伙举办盈利性幼儿园的合同目的存在障碍。北京洪恩公司、袁伶莉协议解除合同，是为了遵守国家政策规定。北京洪恩公司在租赁合同签订时，即给付了保证金100000元和第一季度租金354744元，可以看出北京洪恩公司是在积极履行合同并希望合同能顺利履行的，若不出现其他特别情况，其并不会单方违约。北京洪恩公司提出解除租赁合同，是认为基于国家政策原因导致合同目的不能实现，并非主动毁约。在双方无法达成一致协议的情况下，北京洪恩公司向袁伶莉发出书面解除合同通知书，北京洪恩公司解除合同的行为不应当认定为违约。对焦点二，虽然认定北京洪恩公司单方面解除租赁合同不属于违约行为，但北京洪恩公司在得知国家出台相关政策后，不能再继续履行租赁合同的情况下，应当在合理期限内积极与袁伶莉协商以达成新的协议，若在合理期限内不能达成协议，北京洪恩公司、袁伶莉应当及时协商解除合同，或向仲裁机构或人民法院申请变更或解除合同，以减少双方损失。本案中，袁伶莉作为房屋出租方，已将房屋交付北京洪恩公司，并不存在需要解除合同的情形，故积极协商的义务，应归于北京洪恩公司。结合本案情况，一审法院确定双方进行协商的合理期限为60天。北京洪恩公司在2018年11月7日国务院出台通知后即已经知道不能举办盈利性幼儿园，但截至2019年5月22日北京洪恩公司才向袁伶莉发出书面解除合同通知，对超过合理期限解除合同造成袁伶莉的损失，北京洪恩公司应当予以赔偿。北京洪恩公司诉称在得知不能举办盈利性幼儿园之后，一直在与袁伶莉协商，但其未提供相应证据证明在2019年5月22日前双方一直处于相互协商阶段，袁伶莉在庭审中对此予以了否认，北京洪恩公司应当承担举证不能后果。对于6个月的免租期，是袁伶莉基于双方长达12年租赁期才确定的，北京洪恩公司提前解除合同，若继续适用免租期约定，对袁伶莉明显不公平。对袁伶莉提出北京洪恩公司提前解除合同，就不应当继续计算6个月免租期的抗辩意见，一审法院予以采纳。从双方签约至解约，本案租赁期间分三个阶段，即2018年10月20日至2018年11月7日，2018年11月8日至2019年1月6日，2019年1月7日至2019年5月24日。第一个阶段为2018年10月20日至2018年11月7日，该期间为房屋交付后到国家政策出台前，此时双正常履约，双方均无法预见合同不能正常履行，故该阶段租金不应当计算为袁伶莉损失。第二阶段为2018年11月8日至2019年1月6日，为北京洪恩公司合理协商解除合同的期间，该期间不应计算租金损失。第三阶段为2019年1月7日起至2019年5月24日，该期间为超过合理期限解除合同对袁伶莉造成的租金损失，属于袁伶莉的合理损失，该损失应当由北京洪恩公司进行赔偿。该期间租金损失计算为118248元/月÷30天/月×138天=543940.8元。因北京洪恩公司解除合同并不视为违约，对袁伶莉反诉请求的违约金、律师费不予支持。袁伶莉的合理损失为543940.8元，扣除已经支付的保证金100000元及已支付的租赁费354744元，还应赔偿89196.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、北京洪恩家园社教育科技有限公司与袁伶莉签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、北京洪恩家园社教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付袁伶莉损失89196.80元；三、驳回北京洪恩家园社教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回袁伶莉的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8121元，反诉案件受理费6946元，由北京洪恩家园社教育科技有限公司负担9135元，由袁伶莉负担5932元。 二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，北京洪恩公司与袁伶莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，签约双方均应履行各自的义务。案涉合同签订后，袁伶莉已将房屋交付北京洪恩公司，北京洪恩公司也按约定支付了保证金及第一季度的房租，双方均按约定履行了各自的义务。袁伶莉既是案涉房屋的出租人，又是北京洪恩公司合作开办幼儿园的股东，其应当知道国家政策的变化对双方合作办学计划的影响，故北京洪恩公司提前解除合同并非主动毁约，该行为尚不构成违约。 案涉合同第5条约定“……，在不可抗力事件发生后，不能继续履行合同的一方当事人应当立即通知对方，并采取相应补救、减损措施，……”，本案一审诉讼中，北京洪恩公司当庭表示在“2018年11月7月国务院出台政策时知道不能举办盈利幼儿园的规定”，但其未能举证证明在国家政策发生变化后已及时采取了相应的补救、减损措施，其一直拖延至2019年5月才向袁伶莉送达解除案涉《房屋租赁合同》的书面通知，客观上扩大了袁伶莉的损失。一审法院在充分考虑本案具体情况的前提下，将租赁期间分为三阶段计算，扣除了解除合同的合理期限后，判令北京洪恩公司赔偿袁伶莉租金损失543940.8元并无不当，本院予以确认。北京洪恩公司主张“不应当承担因提前解除租赁合同给袁伶莉造成的损失以及计算损失的期间不正确”的理由不能成立，本院不予采纳。在本案一、二审诉讼中，北京洪恩公司均主张应当参照（2020）粤1971民初2222号民事案件对本案进行审理。因该案与本案不具有关联性，且该案双方当事人已案外和解并撤诉，该裁判结果对本案并不具有可参考价值，故本院对北京洪恩公司的该主张亦不予采纳。 综上所述，北京洪恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9239元，由上诉人北京洪恩家园社教育科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二一年二月二十五日 书记员 牟岑雪