黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终21号上诉人（原审原告）：徐亚艳，女，1965年10月14日出生，汉族，个体，住七台河市茄子河区。被上诉人（原审被告）：七台河市青园小镇餐饮有限公司，住所地七台河市桃山区桃东街学府华庭**楼**。法定代表人：常海，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文军，七台河市桃山区万宝河法律服务所法律工作者。上诉人徐亚艳因与被上诉人七台河市青园小镇餐饮有限公司(以下简称青园餐饮公司)合同纠纷一案，不服桃山区人民法院（2020）黑0903民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐亚艳、青园餐饮公司的委托诉讼代理人姚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐亚艳上诉请求：1.撤销（2020）黑0903民初1094号民事判决；2.确认双方签订的关于青园火车头小镇租赁合同自始无效；3.青园餐饮公司返还房屋租赁费35000.00元、押金10000.00元、缔约过失所造成的损失47000.00元，共计92000.00元;4.一、二审诉讼费由青园餐饮公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不符合客观情况，适用法律值得商榷。事实与理由：1.青园餐饮公司分别于2019年4月、2019年6月以诱导、欺骗等行为，胁迫徐亚艳签订了两份日期相同，但公司名称不同的房屋租赁合同，又谎称内容相同。后经查实，青园餐饮公司在签订两份租赁合同时，均无工商营业执照（有国家企业信息公示系统为证），以公司名义与徐亚艳签订租赁合同违法违规，徐亚艳提出终止合同，并先后三次（分别于2019年7月、12月、12月末）向七台河市相关部门提出要求解除合同，但迟迟未得到解决，后因疫情爆发徐亚艳无法出门继续处理此事。疫情解封后，徐亚艳在2020年6月5日之前，多次以电话、短信等形式告知，要求终止合同，青园餐饮公司均以各种借口回绝，并躲避不见，导致无法协商。并非一审判决中所说因为客流、亏损等原因要求解除合同；2.青园餐饮公司在签订《租赁合同》前，要求徐亚艳交付10000.00元作为房屋使用权预留押金。在一审判决中，青园餐饮公司恶意更改预留房屋使用权押金初衷，将预留房屋使用权押金更改为防止徐亚艳拖欠水电能源费用。根据《中华人民共和国民法典》规定，供水供电等能源单位应当向最终用户收取有关费用，商业物业管理受委托代收的，不得向用户以手续费、损耗费等变相名义收取额外费用。青园餐饮公司的商户一户一表，应当自行去相关部门缴纳能源费，青园餐饮公司并未出示相关部门代收费用委托书，且以高于国家电网、自来水公司等能源供应单位规定的单价强制收取能源费，又不能出具增值税发票，系违法违规转售能源；3.2019年春节发生疫情，根据国家相关规定，一切社会活动均停止。根据《租赁合同》中第二十一条不可抗力约定，徐亚艳已无法继续经营超过90天，应无条件终止合同；4.2019年4月签订第一份合同时，青园餐饮公司口头承诺不允许同类大量竞争，并承诺七台河市市政工程青园夜市不会开业，可是均未做到。2019年6月徐亚艳正式履行合同，入户后发现其使用的建筑材料均采用不合格扣板为主，导致板房密封性较差，一个星期就出现漏雨、大量跑烟、停电现象，导致顾客无法进店用餐。2019年10月供暖期，供暖效果不达标导致水管冻裂，下水管在板房屋内因供热原因导致反味无法经营，导致在2019年10月被迫关业，并非一审判决中青园餐饮公司所说交付正常使用。根据食品安全法的要求，工商局、卫生监察管理部门，审批饭店的卫生许可证要求一砖到顶的相关规定，以及根据《中华人民共和国消防法》第二十六条，建筑构件、建筑手续和室内装修、装饰手续的防火性能等应当按照消防技术准则的要求及手续的相关规定，青园餐饮公司属违规建筑板房；5.青园餐饮公司建筑距离水库泄洪闸口约一百五十米左右，距离河道约一百五十米左右。2019年8月正值餐厅旺季，因受下雨排水系统不完善、河堤泄洪等原因影响，政府部门下达通告，勒令停业三天，预留人员进行排水处理，导致访客急剧下滑，造成严重经济损失。据此，徐亚艳质疑青园餐饮公司建筑所在位置系泄洪区。根据相关法律规定，如青园餐饮公司是违法违规建筑，双方签订的青园火车头小镇房屋租赁合同应自始无效；6.一审法院未正视徐亚艳所陈述事实、申请事项、证据出示、证人传唤，是否违反案件庭审的诉讼程序。以上所述,三十家业主可以作证。青园餐饮公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.徐亚艳上诉请求中，关于缔约过失造成的损失，系一审中没有提出部分，二审不应审理；2.徐亚艳称以诱导欺骗等行为签订的合同没有证据证实，如认为合同存在问题，在一年内应向法院主张撤销权，而徐亚艳在本案中诉求的是解除合同，不是撤销合同。关于两个合同问题，只是两个合同的名称不同，但合同的权利义务完全一致；3.预留押金问题，法律并没有禁止收取预留押金的规定，不违反法律规定，同时是租赁合同关系中习惯性做法；4.市政府于2020年2月5日至2020年3月9日停止餐饮业的正常经营，从2020年3月9日后开始允许餐饮服务业正常经营，这期间不超过90日，不符合签订合同的第二十一条涉及的不可抗力；5.没有任何证据证明青园餐饮公司对徐亚艳所称的各种承诺，双方签订合同是书面形式，应当以合同约定的权利和义务，徐亚艳的亏损是全市、省、国家及整个世界普遍存在的问题，不是青园餐饮公司主管行为能够解决的问题；6.根据2018年8月29日市政府常务会议及2018年9月16日市委常委会决议，将桃山水库下游规划为桃山湖生态环保水利治理项目，青园餐饮公司以及正在建设的水上乐园项目都是政府规划范围内，不存在违建以及在河堤泄洪范围内问题，青园餐饮公司的小镇设计规划施工等过程中受到市委、市政府的高度重视，并在市、省、国家级新闻媒体单位进行多次宣传和报道。综上所述，徐亚艳提出的上诉请求无法律依据及事实根据，应维持原判驳回上诉。徐亚艳向一审法院起诉请求：1解除合同，返还押金10000.00元；2.返还八个月（2019年10月1日—2020年6月1日）歇业期间的房屋租赁费21600.00元；3.本案诉讼费由青园餐饮承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，徐亚艳和青园餐饮公司签订租赁合同，青园餐饮公司将其所有权的商铺租赁给徐亚艳，用于经营芝士烤地瓜、宫廷土豆，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。租金按年支付，年租金32500.00元。徐亚艳已向青园餐饮公司支付了一年租金，并交纳保证金10000.00元。徐亚艳接手房屋后，经营至2019年10月上旬歇业至今，现以青园餐饮公司违反不能有和徐亚艳经营同类同业项目的承诺，允许同类同业大量竞争为由，诉至法院。一审法院认为，徐亚艳和青园餐饮公司于2019年4月18日签订的租赁合同关系成立且合法有效。关于徐亚艳主张解除案涉租赁合同，青园餐饮公司抗辩不同意解除合同。结合庭审陈述及举证情况，在双方签订合同后，青园餐饮公司按照合同约定将房屋交付徐亚艳，徐亚艳即使用案涉房屋经营芝士烤地瓜、宫廷土豆，现主张青园餐饮公司违反承诺（不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天两万人次、亮化工程等），双方租赁合同未约定此内容，且徐亚艳亦未举证证明青园餐饮公司曾向其作出相关承诺的证据。徐亚艳主张收取租金过高超过其承受能力，租赁合同系双方协商一致后签订，审理中未发现有威胁、胁迫等违法违规情形存在。另外徐亚艳未提交解除合同通知，且至今仍然占有案涉房屋，未向青园餐饮公司交回钥匙，双方租赁合同约定租赁期限为三年，现租期未届满，双方应当按照合同约定继续履行合同。综上，徐亚艳的诉讼请求不符合解除合同的法定条件，不予支持。鉴于2020年2月爆发的新冠××疫情，致使徐亚艳不能正常经营，系不可抗力，徐亚艳和青园餐饮公司均无过错。面对突如其来的疫情应当共担风险，共同抵御，且疫情期间不仅是徐亚艳没有营业，本市所有商户均听从市里安排停业抗疫，疫情结束后陆续恢复营业，徐亚艳即可以营业，其没有营业是自身原因，与青园餐饮公司无关。青园餐饮公司庭审中表述同意将此期间的租赁费抵顶下一年度部分租赁费，本院酌情免除徐亚艳六个月的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.驳回徐亚艳的诉讼请求。2.青园餐饮公司免除徐亚艳2020年2月至7月期间六个月租赁费。案件受理费590.00元减半收取295.00元由徐亚艳负担。二审中，徐亚艳依法共提交两组证据。第一组证据为光盘一张，共有七段视频录像，意在证明：青园餐饮公司没有履行合同约定内容。青园餐饮公司对证据真实性无异议，对证明的问题有异议。1.录像时间不明确，不能证明录制时间；2.供水、供电、供热都是由第三方提供，青园餐饮公司只是房东，对房屋进行出租，如果在租赁合同履行过程中出现供水供热供电故障问题，徐亚艳应第一时间通知青园餐饮公司，也可以通知第三方单位进行及时修理，不是以此为借口作为解除合同的理由；3.青园餐饮公司是房屋租赁关系的出租人，是否存在违建等问题不是本案审理范畴，本案不是审理房屋买卖合同关系；4.是否是河道管理范围内也不是由徐亚艳确定;5.市政府勒令停业三天,不是针对徐亚艳和整个青园小镇,是针对全市范围内，因为当时天气原因,面向全市不是禁止性停业，而是注重安全停业;6.消防卫生市场监管等部门，小镇开业以来都进行正常地检查，目前各行政机关没有对小镇的运营做出任何整改意见;7.该组证据不能证明徐亚艳提出的承诺及经营不下去的内容。证据中提到的受烟是大唐电厂排污管线爆裂属于第三方侵权行为，如徐亚艳认为有损失可另案诉讼，不属于本案审查范围。第二组证据为出庭证人张光华。意在证明：青园餐饮公司未兑现承诺，装修费19800.00元与事实不符。青园餐饮公司对此证人有异议，认为与本案有利害关系，证明内容不能客观反映案件事实。青园餐饮公司提供文件、函各一份，意在证明：青园餐饮公司经营的青园小镇经过政府批准同意建设，不是在泄洪区和河道范围内。徐亚艳对此证据不认可，认为青园餐饮公司无房屋土地使用证，应是未经批准。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院核实，对该上述证据的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审法院查明的事实认定一致。本案的焦点问题为双方签订合同的效力，即徐亚艳主张的押金和租赁费是否应予返还。本院认为,本案中虽存在两份《租赁合同》，且两份合同中甲方的名称亦不一致，但该两份合同均是在青园餐饮公司设立过程中签订，合同签订后，青园餐饮公司于2019年6月4日依法成立，取得法人资格，对其在设立过程中所实施的民事法律行为的效力应予认定。经二审查明，双方当事人均认可最后订立的《租赁合同》是以“七台河市青园小镇餐饮有限公司”名义签订的，且青园餐饮公司已将租赁房屋交付，徐亚艳亦按合同约定支付了租赁费，案涉《租赁合同》已实际履行，故青园餐饮公司与徐亚艳签订的《租赁合同》依法成立并有效。徐亚艳上诉主张案涉《租赁合同》无效的理由均无证据证实，本院不予支持。依法成立并有效的合同，在不存在合同解除事由的情况下，合同双方均应依约履行各自的义务，不得随意解除合同。徐亚艳上诉主张青园餐饮公司违反不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天两万人次、青园夜市不会开业等承诺，但双方所签订的租赁合同未约定此类内容，且徐亚艳未提供证据予以证实；主张租赁的房屋建筑材料不合格，有漏雨、跑烟、停电等现象，以及供暖、供水不达标，但根据《租赁合同》第六条第6.4项“双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋商铺的，视为该房屋商铺符合交接条件”的约定，徐亚艳已接收该房屋，并对房屋装饰装修，应视为其对房屋的状况是知晓并认可的，且其提供的证据均无法证实该主张；主张因疫情原因，其已无法继续经营超过90天，根据《租赁合同》第二十一条关于不可抗力的约定，案涉合同应予终止，经核实，我市于2020年2月18日发布餐饮业暂停营业的通告，并于2020年3月8日发布餐饮业有序恢复营业的通告，故徐亚艳因疫情原因无法经营的期限并未超过90天，且徐亚艳自认2019年10月份就已停止经营，由此可以确认，徐亚艳停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上，徐亚艳上诉主张解除合同的理由均不能成立，本院依法不予支持。在案涉合同应继续履行的情况下，徐亚艳主张青园餐饮公司应返还房屋租赁费、履约保证金的诉讼请求均不应予以支持，一审判决驳回徐亚艳的诉讼请求正确，应予维持。徐亚艳二审中要求青园餐饮公司赔偿因缔约过失造成的损失，因该诉求其在一审中并未提出，故二审中不予审理。需要说明的是，2020年爆发的新冠××疫情，对我市乃至全国的经济都造成了巨大的冲击，面对突如其来的疫情，全社会应当共同抵御，共担风险。本案中，徐亚艳作为承租方因疫情原因固然遭受一定的损失，但青园餐饮公司作为该园区的建设者亦有损失。一审法院在充分考虑疫情原因给徐亚艳所经营的餐饮业造成的影响后，酌情减免其六个月的租赁费，已经是在法律所允许的范围内最大限度地保护了租赁合同中相对较弱势的承租方的利益，这既符合实际，又符合公平原则，应予维持。综上所述，徐亚艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590.00元，由上诉人徐亚艳负担。本判决为终审判决。审判长  鲁乡宁审判员  王桂丽审判员  丁文博二〇二一年二月二十六日法官助理吴春刚书记员关芳羽