四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川13民终962号 上诉人（原审被告）：四川国鑫房地产有限公司，住所地南充市嘉陵区茶盘路二段**锦绣江**。 法定代表人：张国，执行董事。 委托诉讼代理人：王虹，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雯，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:谢玉强，男，1993年3月29日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：唐亮，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人四川国鑫房地产有限公司（以下简称国鑫公司）因与被上诉人谢玉强商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订《四川省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且合法有效，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。（一）2019年11月开始受××疫情的影响，直至2020年4月，疫情才得到短暂控制，因疫情属于不可抗力因素，法院仅扣减疫情时间30天不当，请求二审法院对疫情时间扣减至2020年4月20日止。从逾期交房的时间中扣除。二、原审判决将逾期交房违约金调整为按照被上诉人已交付房价款的日万分之0.4的标准计算缺乏法律依据。根据最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第十六条第二项之规定，被上诉人在原审诉讼过程中并未举证证明逾期交房的具体损失，被上诉人应当承担举证不能的后果，法院应当按照双方合同约定的标准判决上诉人承担的违约金。且合同约定的违约金足以弥补被上诉人的实际损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谢玉强答辩：1、一审法院对上诉人违约时间扣减××疫情时间30天适当。2、一审判决认定的违约金适当。综上，请求二审法院维持一审判决。 谢玉强向一审法院起诉请求：1、判令国鑫公司向谢玉强支付延迟交房的违约金,违约金以727,574.00元为基数，按每日万分之一，从2020年6月30日之日起暂计算至2020年9月4日止，合计4,801.90元，实际违约金应计算至国鑫公司达到法定及约定的交房条件并实际交房之日止；2、案件受理费由国鑫公司承担。 一审法院认定事实：国鑫公司投资开发位于南充市嘉陵区××道“凤垭国际”楼盘。2018年5月22日，谢玉强（作为买受人）与国鑫公司（作为出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）一份，该商品房的基本情况为预售许可证××号下第28幢1单元6层1-605号房。房屋面积为117.42平方米，每平方米单价为7310.83元，按照套内建筑面积计算，房屋总金额727574.00元，交房时间为2020年6月30日。该合同第十九条约定被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。双方约定付款方式为原告支付购房首付款197574.00元，按揭款530000.00元。合同签订后，谢玉强按照约定支付了购房款727574.00元，案涉房屋于2018年5月22日在南充市房地产管理局办理了备案登记。 另查明，国鑫公司开发的案涉商品房至今尚未办理房屋竣工验收。 一审认为：依法成立的合同，自成立时生效。国鑫公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，谢玉强与国鑫公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告谢玉强已全额交付购房款，但国鑫公司未在约定的2020年6月30日前交付符合合同约定的商品房。国鑫公司的行为已明显违反《四川省商品房买卖合同》（预售）的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求国鑫公司承担逾期交房违约责任，法院予以支持。 关于谢玉强认为双方约定每日万分之零点三的违约金过低，请求予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于谢玉强未能举出自己因受逾期交房损失具体数据的证据，综合涉案购房合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照涉案房屋同期同地段同类房屋的租金价格标准计算违约金，法院酌定将逾期交房违约金调整为按照原告已交付房价款每日万分之零点四的标准计算。 关于国鑫公司提出按照合同约定2020年6月30日前交房，但今年还受疫情影响，导致国鑫公司逾期未交房的问题。因今年爆发的××疫情，对国鑫公司逾期未交房有一定程度的影响。但同时考虑到国鑫公司自身因素，由于股东退股发生资金链断裂，导致工程逾期未交房，故法院对以上情形综合考虑，适当减轻国鑫公司的违约责任，酌定扣减国鑫公司逾期交房违约天数30天。 关于谢玉强主张实际违约金应计算至国鑫公司达到法定及约定的交房条件并实际交房之日止的问题。因涉案房屋现尚不具备交付条件，如今后交付房屋是否符合交付条件以及在交付时可能存在涉案房屋同期同地段同类房屋的租金价格上涨等因素，故法院对谢玉强主张逾期交房违约金天数从逾期之日起暂计算至2020年9月4日，但应扣减国鑫公司受疫情影响的30天。对后续违约金的给付，谢玉强可待条件成立后，另行提起诉讼。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、四川国鑫房地产有限公司于判决生效之日起十日内向谢玉强支付逾期交房违约金人民币1,047.70元；二、驳回谢玉强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由四川国鑫房地产有限公司承担。 二审认定事实与一审一致。 本院认为：关于××疫情时间应当从逾期交房时间中扣减多少的问题。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同》约定，交房时间为2020年6月30日，众所周知，2020年1月下旬××在全国爆发，因××的传染性极强，全国各行业人员均居家隔离，防止相互传染，上诉人同样不能施工，对交房时间有影响是客观存在的事实，但一审法院已考虑这一情况，扣减逾期交房时间30天也符合同实际情况。对上诉人还要求从逾期交房时间中扣减××疫情时间的请求不予支持。 关于违约金标准是否偏高的问题。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同》约定，逾期交房，双方继续履行合同，由上诉人按照被上诉人支付全部房价款日万分之0.3的标准计算违约金。上诉人迟延交房，对被上诉人造成损失。一审法院参照南充租赁市场租金标准，兼顾合同双方当事人利益，酌情判决上诉人按照被上诉人支付全部房价款日万分之0.4的标准计算违约金适当，且全部房价款日万分之0.4与全部房价款日万分之0.3区别不大，应予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费114.00元，由上诉人四川国鑫房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二一年二月二十日 书记员 杜 倩