广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执复195号 复议申请人（利害关系人）：张合记，男，1971年4月6日出生，汉族，身份证住址河南省舞阳县，现住广东省中山市。 申请执行人：杨兆光，男，1962年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区。 委托诉讼代理人：刘国伦，广东万**海天律师事务所律师。 被执行人：黄他，男，1968年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。 被执行人：梁西焕，女，1966年4月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。 上述两被执行人的委托诉讼代理人：黄伟良，系被执行人儿子。 复议申请人张合记不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）于2020年11月17日作出的（2020）粤2071执异380号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人杨兆光与被执行人黄他、梁西焕民间借贷纠纷一案[（2019）粤2071执恢599号]中,张合记对执行法院裁定拍卖黄他名下中山市××惠路（以下简称嘉惠路）的房地产的执行行为不服，向执行法院提出书面异议，执行法院经审查后作出（2020）粤2071执异380号执行裁定，裁定驳回异议人张合记的异议请求。 执行法院查明，关于杨兆光与黄他、梁西焕民间借贷纠纷一案，经审理作出（2015）中一法三民一初字第602号民事判决，根据判决内容，黄他、梁西焕判决生效之日内清偿杨兆光借款300万元及利息、律师费112000元。杨兆光对黄他位于中山市××惠路的房地产【国有土地使用证号：中府国用(2003)第易330489号，房地产权证号：粤房地证字第××号，他项权利证号：粤房地他项权证中府字第0113015402号】处置所得价款享有优先受偿权。案件在诉讼过程中，执行法院根据杨兆光财产保全的申请，于2015年5月29日查封涉案嘉惠路的房产。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向执行法院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执4587号，上述诉讼中的查封转入执行查封。执行过程中，执行法院以（2016）粤2071执4587号案继续查封涉案嘉惠路的房产。后双方当事人以正在协商还款事宜为由，申请法院暂缓处置被执行人的财产，并申请终结本次执行，并于2017年2月22日裁定（2016）粤2071执4587号案终结本次执行程序。2019年4月26日，杨兆光申请恢复执行，案号为（2019）粤2071执恢599号。恢复执行过程中，执行法院继续查封涉案嘉惠路的房产，并于2019年7月9日作出（2019）粤2071执恢599号之一执行裁定，裁定拍卖黄他名下中山市××惠路的房地产[不动产权证号：国（2003）易330489，C2989096]及室内财产，并张贴搬迁公告，责令所有人或使用人限期内自行迁出该房屋。异议人张合记遂向执行法院提出执行异议。 另查，根据中山市房地产登记资料结果显示，涉案房地产登记座落：中山市××惠路，权利人：黄他，不动产权证号：国（2003）易330489，C2989096；土地使用面积：144.84㎡，房屋建筑面积：670.56㎡，总层数：5，登记时间2003年8月15日。2013年7月1日，登记抵押权人杨兆光，被担保主债权数额300万元。 再查，张合记提交2008年5月30日签订《商铺租赁合同》显示，出租方（甲方）黄他、承租方（乙方）张锦；租赁房屋位置为坦洲镇嘉惠路二巷7号1卡一楼，用作商铺使用；租期1年自2008年5月30日起至2010年1月30日止，月租金1500元。 2010年9月1日签订《租赁合同》显示，出租方（甲方）黄他、承租方（乙方）张合记；出租商铺坦洲镇嘉惠路二巷7号1卡建筑面积115㎡；租期1年自2010年9月1日起至2011年9月1日止，月租金1500元。 2012年9月8日签订《房屋租赁合同》显示，出租人（甲方）黄他、承租人（乙方）张合记；出租房屋坐落中山市××惠路二巷7号一楼商铺；租赁期限自2012年9月8日至2015年9月7日止；租金每月1600元。 2018年12月30日签订《房屋租赁合同》显示，出租方（甲方）黄他、承租方（乙方）张合记；出租房屋坐落中山市××惠路二巷7号1-5层房屋；租赁期限20年，从2018年12月23日起至2038年12月22日止；租金每月5000元，乙方向甲方支付财产押金50000元。 执行法院认为，本案系异议人以执行标的物享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议。 首先，异议人张合记对涉案房地产是否享有租赁权，该租赁是否能成为阻止移交占有的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，分析如下：根据异议人张合记所提交的租赁合同显示，张合记（及张锦）先后与被执行人黄他签订四份租赁合同，前三份合同（2008年5月30日、2010年9月1日、2012年9月8日）所签订的租赁物为嘉惠路二巷7号1卡，仅为一楼铺面，而且最后合同租赁期限至2015年9月7日止；直至2018年12月30日，异议人张合记才就租赁物嘉惠路××层即本案执行标的与被执行人黄他签订租赁合同，租赁物已改变的情况下，异议人张合记也未提交证据证明租赁合同在相关部门进行合同备案，故在没有其他充分证据予以佐证的情况下，仅凭张合记提交的租赁合同不能证明在涉案房产查封前已签订租赁合同。另外，异议人张合记虽提交了2016年8月8日后的部分微信转账记录，但该部分的房租转账发生在执行法院查封之后，上述证据不足以证明查封前实际占有使用执行标的。因此，在查封后租赁关系，不符合排除执行的法定情形，不能阻止移交占有。 其次，本案涉案嘉惠路的房产为本案债务担保的抵押物，且抵押权（2013年7月1日）的设定在出租前，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定租赁关系发生于本院查封之后，抵押权设定之后，租赁权无论是否真实、有效，也不能阻碍交付。因此，执行法院在执行中发布公告，要求被执行人或使用人迁出房屋予以拍卖，符合法律规定，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条之规定，裁定：驳回异议人张合记的异议请求。 张合记向本院申请复议，以复议申请人是中山市××惠路房地产的实际使用人，并且涉案房产仍在租赁期限内为由，请求撤销要求复议申请人迁出被执行人黄他所有的位于中山市××惠路房地产的执行行为。 杨兆光辩称，2008年5月30日、2010年9月1日，张合记与黄他签订的两份租赁合同，租期至2011年9月1日止，直至2018年12月30日，双方才重新签订租赁合同，约定租期20年，期限从2018年12月23日至2038年12月22日止，此租赁合同是张合记明知法院执行查封后补签的，而且约定租金偏低，明显不符合常理，并且此合同签订时，涉案房产已经被法院查封，后由于双方和解，本人才申请延期，终结本次执行，直至2019年1月才恢复执行，法院于同年7月9日再次查封的涉案房产。综上，涉案房产从诉讼到执行阶段，法院查封在先，张合记的租赁在后，因而不能对抗执行行为，执行法院裁定驳回张合记的异议请求于法有据，请予驳回张合记的复议申请，维持执行法院的执行裁定。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，张合记提供签订时间分别为2008年5月30日、2010年9月1日、2012年9月8日及2018年12月30日四份租赁合同，前三份租赁合同约定的租赁期限均已届满；第四份租赁合同签订时间在涉案房产办理抵押登记的2013年7月1日及在执行法院查封的2015年5月29日之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，执行法院除去本案执行标的中山市××惠路房地产上的租赁权后进行拍卖符合前述法律规定。 综上，张合记的复议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回张合记的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071执异380号执行裁定。 本裁定为终审裁定 审判长  李油欢 审判员  钟国平 审判员  尹四娇 二〇二一年二月二十六日 书记员  王天杨