重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8570号上诉人（原审原告）：罗宾，男，1973年7月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：孟显慧，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马前敏，女，1982年8月16日出生，汉族，住浙江省海宁市袁花镇。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆颢耘商业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道北部新区昌龙大道奥城奥莱A-18，统一社会信用代码915002260965176281。法定代表人：陈茂婷，总经理。委托诉讼代理人：吕文，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆市顺庆置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科一路，统一社会信用代码91500112621990617T。法定代表人：周长华。委托诉讼代理人：叶璐，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆市畜牧科学院，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道51号，统一社会信用代码12500000450402779M。法定代表人：刘作华。委托诉讼代理人：张毅，男，该单位工作人员。上诉人罗宾与被上诉人马前敏、被上诉人重庆颢耘商业管理有限公司（以下简称“颢耘公司”）、被上诉人重庆市顺庆置业有限公司（以下简称“顺庆公司”）、被上诉人重庆市畜牧科学院合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗宾上诉请求：1.撤销重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初5861号民事判决第四项，依法改判马前敏、顺庆公司、重庆市畜牧科学院承担返还上诉人购房款500000元的付款义务，并且马前敏、顺庆公司、重庆市畜牧科学院立即向上诉人支付2019年1月1日之前未支付利息190，000元，以及以500000元为本金，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按月利息1%(减去已支付25000元)支付利息及违约金85000元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人签署认购涉案房屋的《房屋认购协议书》前，曾在2014年7月24日签订过《房屋认购协议书》，因当时认购的房屋发生重大变更，需调整出售，为此双方在2015年重新签署了《房屋认购协议书》，变更了认购房屋，但对合同签约时间未予更改，结合《房屋认购协议书》第3条载明的“由于乙方实际购买房屋有变更”，且上诉人支付的50万元款项，也远远超过认购协议书约定的总房款，与常理不符，说明上诉人在支付50万元房款时是第一次签署《房屋认购协议书》，而涉案房屋的《房屋认购协议书》必然在此之后。故经颢耘公司确认，涉案《房屋认购协议书》签署时间实际为2015年，时间在《商业房屋认购(包销)协议书》之后，上诉人足以认定颖耘公司是受顺庆公司、重庆市畜牧科学院的委托签订《房屋认购协议书》；2.《商业房屋认购(包销)协议书》中颢耘公司提出分销，即受托于顺庆公司、畜牧科学院进行销售，并且顺庆公司“对此表示支持”，足以说明在该协议签订之前，顺庆公司就有委托颢耘公司销售之意思表示。委托关系早已建立，《商业房屋认购(包销)协议书》仅是对之前委托关系进行的追认，根据该协议第十条第二款的相关约定，顺庆公司与畜牧科学院对颢耘公司在此协议之前销售的房屋均是按包销协议执行，印证并确认了顺庆公司与畜牧科学院委托颢耘公司对本案争议房屋进行销售的事实；3.自2014年4月18日签订《房屋租赁与出售意向协议》后，颢耘公司就在涉案房屋销售现场负责涉案房屋销售及招商事宜，上诉人至商品房销售现场购买商品房，系由颢耘公司进行接待并安排签订《房屋认购协议书》，商品房销售行为，系国家明确规定有市场准入机制，颢耘公司不具有任何开发、销售主体资格，商品房销售现场公示的商品房买卖合同、开发商资质，亦只能是顺庆公司，故上诉人有充分理由相信颢耘公司是顺庆公司和畜牧科学院的代理人；4.马前敏出具的《欠条》显然系债的加入行为，一审法院对此认定事实错误，认定马前敏出具《欠条》属于职务行为系适用法律错误，《欠条》落款载明“欠款人:马前敏”，且《欠条》只字未提颢耘公司，足以判断马前敏系作为债的加入，出具《欠条》并认可愿意向上诉人承担还款本金及利息，违约金的支付义务。被上诉人马前敏、颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院均辩称：一审认定事实适用法律均正确，请求二审法院依法予以维持。罗宾向一审法院起诉，请求：1.判令确认罗宾与颢耘公司、顺庆公司签订的《房屋认购协议书》、《委托经营管理合同》已经解除；2.判令颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院共同立即返还罗宾支付的购房款500000元，马前敏承担连带清偿责任；3.判令颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院共同立即向罗宾支付2019年1月1日前，被告逾期退还购房款，而应向罗宾支付的利息190000元（利息总额为285000元，减去已经归还的95000元，即190000元），马前敏承担连带清偿责任；4.判令颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院共同立即向罗宾支付2019年1月1日后，应向罗宾支付的利息。（按照500000元为本金，按月利息1%自2019年1月1日起计算至被告实际支付之日止，最终金额计算后，减去已经很支付的利息25000元），马前敏承担连带清偿责任；5.判令颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院共同立即向罗宾支付违约金85000元，马前敏承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由马前敏、颢耘公司、顺庆公司、重庆市畜牧科学院承担。一审法院审理查明，2014年4月18日，颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院签订《房屋租赁与出售意向协议书》，该协议书载明：“甲方：重庆市畜牧科学院，乙方:颢耘公司，丙方:顺庆公司，鉴于:1、甲方与丙方联合于发“中华奥城”建设项目，根据甲方与丙方的约定，项目位于重庆市荣昌县房屋，建筑面积约1000m2（以测绘部门的测绘面积为准）的房产(以下称‘甲方出售标的房产’)属于甲方所有……一、乙方向丙方认购‘甲方出售标的房产’房产，其价格按照建筑面积人民币9860.00元/m2计算：因认购涉及的税、费、金按照有关规定由双方各自承担；房屋交付时间在签订正式合同时进行约定。购房款项按照以下方式支付：1、乙方的购房款项必须在2014年12月20日前或本协议签定之日起1年内全额支付给丙方(房款支付进度另行约定)。丙方须在收到乙方房款之日起5个工作日内支付给甲方……”2014年7月24日，罗宾、颢耘公司签订《房屋认购协议书》。该协议书载明：“甲方:颢耘公司，乙方:罗宾……经甲乙双方友好协商，就认购房屋相关事宜达成以下协议，共同遵守履行。1、乙方自愿认购甲方位于：重庆市荣昌县房屋，套内面积:33.8m2，建筑面积37m2，以上面积为预测面积，最终面积以相关部门实际测绘或产权证书载明的面积为准。2、乙方认购房屋的房款及相关费用:建筑面积单价:9860元/m2，总价款为人民币大写:叁拾陆万肆仟捌佰贰拾元（小写:人民币364820）。因购买该房屋而产生的保险费、抵押工本费、公证费、登记费、印花税、契税及其他规定购房者应当缴纳的相关税费，由乙方承担。3、签订本认购协议书时，乙方应向甲方支付定金人民币伍拾万元，本认购协议书一经签定，乙方所定购的房屋即不可退换，其定购金亦不予退还。定购金在签订正式《商品房买卖合同》时，直接转为乙方应交纳的房款。由于乙方实际购买房屋有变更，乙方向甲方支付的伍拾万元现金已超出本房屋总金额，本房屋办理网签手续后，甲方退还乙方多余房款。4、乙方向甲方承诺:乙方应在接到甲方通知后七日内按照甲方的安排签订《商品房买卖合同》及其他补充协议，并支付房款。乙方在签订《商品房买卖合同》时，乙方须持本认购协议书原件、定购金收据原件、本人有效身份证明方可签订《商品房买卖合同》。若乙方未在上述规定期限内签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃所定购的房屋，甲方不再为乙方保留所定购的房屋，并有权解除本《认购协议书》，将乙方认购的房屋另行出售，乙方所交定金不予退还……6、在未签署《商品房买卖合同》前，甲方因不可抗力或政策性因素或本协议基础性、前提性、根本性丧失，致使无法签署《商品买卖合同》时，甲方应不计息返还乙方所交定金，本《认购协议书》自行终止，甲方无须向乙方承担任何赔偿责任。……8、本认购协议作为乙方签订正式购房合同的前提，待签订正式《商品房买卖合同》时甲方收回本认购协议并自行终止本《认购协议书》，以签订的商品房买卖合同为准……”同日，罗宾、颢耘公司签订《委托经营管理合同》。该合同载明：“甲方（委托方）：罗宾……乙方（受委托方）：重庆颗耘商业管理有限公司……就甲方将商业用房全权委托乙方进行投资、经营、管理等相关事宜，经甲乙双方友好协商，达成如下条款：第一条：标的物，本合同所称标的物为商业用房。该商业用房为位于重庆市荣昌区的，建筑面积共计为37平方米，装修状况清水，其他无，该房屋性质为商业用房该房屋未设定抵押该商业用房权属状况:甲方对该商业用房享有所有权。甲方将其拥有的上述商业用房的全部经营管理权委托给乙方。乙方在法律规定的范围内进行合法经营，提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值。乙方有权以乙方的名义与最租户订立租赁合同。第二条：委托经营管理期限。委托经营管理期限为壹拾年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同……本合同自甲乙双方授权代表签字之日起生效。”2014年6月18日，颢耘公司罗宾出具《收据》一份，该收据载明：今收到罗宾交来定金50万元。2014年12月24日,颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院签订《商业房屋认购（包销）协议书》，该协议书载明：“甲方:顺庆公司，乙方:颢耘公司，丙方:重庆市畜牧科学院，甲、乙、丙三方于2014年4月18日签订的《房屋租赁与出售意向协议书》，该协议书约定乙方认购甲方（甲丙方双方约定分配给丙方）的约10000平方米商业房产，单价为建筑面积每平方米人民币9860元。为落实该意向协议书，双方在讨论正式协议过程中，乙方提出所认购房屋由乙方负责包销，保证按协议约定时间付清总房款，采取两种方式完成认购(包销)任务，一是分销，即乙方负责面向社会推介，按一手房分零向第三方销售；二是自购，即在约定时间内未售出或不愿出售的房屋由乙方购买，甲方对此表示支持。鉴于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规的相关规定，经甲乙双方平等协商，达成以下协议条款。一、认购(包销)房屋标的：乙方整体包销甲方将位于荣昌县商业用房面积以测绘部门的测绘面积为准……五、分销价格及办理程序：乙方有权自主根据房屋具体位置、楼层合理确定每个房号房屋销售价格，报甲方销售部门审核备案，作为甲方与第三方签订预售合同、网签、收款的依据，第三方购房户网签价格高低不影响甲乙双方对总房款的结算。乙方分销的房屋，由购房客户与甲方签订《认购协议书》及《商品房买卖合同书》并办理网签。乙方与购房客户商定好销售房屋的位置与价格后，由乙方向甲方发出确认书，甲方接到确认书后应当及时与购房客户办理相关手续（指签订《认购协议书》及《商品房买卖合同书》并办理网签等）。在乙方认购(包销)及认购范围内，无乙方确认书，甲方均无权与购房客户直接签订《认购协议书》或《商品房买卖合同书》。六、分销房屋房款支付办法：每分销一处房产，乙方向甲方发出的确认书，应载明购房客户所认购的房屋位置、价格及所交定金的额度及付款方式等。房款支付须按以下办法办理：1、在分销购房客户与甲方签订《认购协议书》时，购房客户所交定金由甲方收取，购房客户应交纳的购房款交于甲方。乙方不得收取任何售房款。2、在分销购房客户与甲方签订《商品房买卖合同书》并办理网签手续时，按每房户的房款总价付清总房款的50%，余款可选择分期支付或银行按揭，但必须2015年12月31日全部到甲方账上。如分销购房客户房款项2015年12月31日不能到甲方账上，所欠房款由乙方补齐，如延期支付按每日千分之一由乙方向甲方支付滞纳金……”2019年1月3日，马前敏向罗宾出具《欠条》一份，该欠条载明：一、2019年11月11日起马前敏欠罗宾690000元，欠款原因：因购买商铺手续不能正常办理退款和利息。二、还款约定：1、2019年1月27日还款10万元整，该还款未按时还款支付罗宾违约金5000元；2、2019年3月12日还款20万元，该还款未按时还款支付罗宾违约金40000元整；3、2019年4月12日还款20万元，该还款未按时还款支付罗宾违约金40000元整；4、2019年5月30日还款19万元整。三、利息支付：每月1日支付上月未归还的利息（利息按每月1%支付）。庭审中，颢耘公司与马前敏陈述马前敏系颢耘公司股东，任监事职务，且马前敏以颢耘公司的名义对外从事过商业行为（对本案进行过处理）。向罗宾转账12万元都是代颢耘公司支付的行为。庭审中，罗宾与颢耘公司双方认可2017年1月25日解除《房屋认购协议书》、《委托经营管理合同》。一审法院认为：依法成立的的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，2014年12月24日，颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院签订《商业房屋认购（包销）协议书》约定颢耘公司认购顺庆公司（顺庆公司与重庆市畜牧科学院约定分配给重庆市畜牧科学院）的10000平方米商业房产。本案中颢耘公司于2014年7月24日签订《房屋认购协议书》，此时颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院未形成商业房屋认购包销关系，颢耘公司无权对该房屋进行签订协议，后顺庆公司、重庆市畜牧科学院未对该行为进行追认，属于无权处分，该认购协议只是颢耘公司与罗宾之间的债权纠纷与顺庆公司、重庆市畜牧科学院无权利义务纠纷，罗宾要求顺庆公司、重庆市畜牧科学院承担责任，根据合同相对性，法院依法不予以认可。罗宾与马前敏签订《欠条》，是因马前敏是颢耘公司的股东以及2017年马前敏以自己名义向罗宾转款，且颢耘公司庭审中认可马前敏以其名义对外从事商业行为及基于此信任与马前敏签订协议，该行为实际为职务行为，根据《民法总则》、《民法通则》的相关规定员工履行职务行为的该法律后果应由颢耘公司承担责任，罗宾要求马前敏承担连带责任，法院依法不予以认可。庭审中，在2017年至2018年之间，颢耘公司陈述向罗宾转账12万元都是代颢耘公司支付的行为。马前敏于2019年1月3日与罗宾签订欠条，约定因购买商铺房手续无法正常办理而返还房款与利息以及违约金问题，为职务行为，应当由颢耘公司承担法律后果。对于罗宾要求颢耘公司支付2019年1月1日之前未支付利息190000元与按月利息1%自2019年1月1日之日起至实际支付之日止(减去已支付利息25000元)以及违约金85000元，法院依法予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五之规定，判决如下：一、确认罗宾与颢耘公司签订的《房屋认购协议书》《委托经营管理合同》已经解除；二、颢耘公司立即返还罗宾购房款500000元；三、颢耘公司立即支付2019年1月1日之前未支付利息190000元（利息总额为285000元，减去已经归还的95000元，即190000元）与按月利息1%自2019年1月1日之日起至实际支付之日止(减去已支付利息25000元)以及违约金85000元；四、驳回罗宾的其他诉讼请求。案件受理费11550元，由罗宾负担550元，由颢耘公司负担11000元。本院二审审理中，上诉人罗宾向法庭举示如下证据：1.罗宾与马前敏微信聊天记录原件和原始载体，2.罗宾与马前敏2014年7月24日签订的《认购协议书》复印件（由于2015年签约了《房屋认购协议书》，将该《房屋认购协议书》原件进行了替换，故原件由颢耘公司留存，我方只有复印件），拟证明案涉《房屋认购协议书》实际签订时间系2015年，与原审认定事实不符，案涉《认购协议书》的签订时间实际在顺庆公司、畜牧科学院与颢耘公司签订《商业房屋认购（包销）协议书》之后：1.聊天记录中的四个截图文件，就是两份先后签订的认购协议；2.最开始签约的《认购协议书》定金系50万，正与2015年签约的案涉《房屋认购协议书》中约定的“由于乙方实际购买房屋有变更”“定金金额已超出房屋总金额……”等情形。经法庭质证，被上诉人马前敏、颢耘公司发表如下质证意见：对第1组证据的真实和合法性认可，本身语言描述带有回忆性质，应当以书面载明的时间为准，不认可其证明目的，对第2组证据真实性不认可。本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据二审中上诉人罗宾举示的罗宾与马前敏微信聊天记录原件和原始载体显示，2014年7月24日罗宾与被上诉人颢耘公司签订了《认购协议书》，协议约定罗宾购买重庆市荣昌县，签订该《认购协议书》时罗宾向颢耘公司支付定金人民币50万元，而本案案涉房屋为178号附1号房屋（套内面积33.8㎡，建筑面积37㎡，总价款364820元），罗宾所交的定金也为50万元，定金远远超过了案涉房屋的总价款364820元，与常理不符，同时马前敏在该微信聊天记录中也认可“开发商改了图纸后罗宾买的商铺面积变大，经罗宾同意重新换了一个商铺，于2015年夏天签订的认购协议”，故可以证实2014年7月24日罗宾与颢耘公司签订的《认购协议书》中罗宾购买的商铺为建筑面积112.12㎡的附13号房屋，在2015年夏天罗宾与颢耘公司经协商同意，将原附13号房屋变更为了建筑面积为37㎡的附1号房屋，即将合同约定的购买房屋进行了变更，但合同主体并未变更。2014年4月18日，颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院签订《房屋租赁与出售意向协议书》，约定“颢耘公司向顺庆公司认购‘重庆市畜牧科学院出售标的房产”，在2014年12月24日,颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院签订《商业房屋认购（包销）协议书》,其中约定“颢耘公司分销的房屋，由购房客户与顺庆公司签订《认购协议书》及《商品房买卖合同书》并办理网签”。在2014年7月24日罗宾与颢耘公司签订《认购协议书》时，颢耘公司与顺庆公司、重庆市畜牧科学院未形成商业房屋认购包销关系，且形成包销关系后颢耘公司分销的房屋，是由购房客户与顺庆公司签订《认购协议书》，与本案中《认购协议书》系由罗宾与颢耘公司签订明显不符。故按照合同相对性，本案只是颢耘公司与罗宾之间的债权纠纷，与顺庆公司、重庆市畜牧科学院无权利义务纠纷，上诉人在二审举示的证据本院予以采信，但其要求顺庆公司、重庆市畜牧科学院承担责任，不符合合同相对性的相关规定，本院不予支持。关于上诉人罗宾称马前敏出具的《欠条》系债务加入的问题。2019年1月3日马前敏向上诉人罗宾出具的《欠条》中明确载明马前敏欠罗宾690000元，并对利息和违约金进行了相关约定，系明确的债务加入意思表示，故上诉人的该理由成立，一审法院认定马前敏出具《欠条》为履行职务行为，系认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人罗宾的上诉请求部分成立，一审法院认定事实部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5861号民事判决第一项：罗宾与重庆颢耘商业管理有限公司签订的《房屋认购协议书》《委托经营管理合同》已经解除；二、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5861号民事判决第二项：重庆颢耘商业管理有限公司立即返还罗宾购房款500000元；三、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5861号民事判决第三项：重庆颢耘商业管理有限公司立即支付罗宾2019年1月1日之前未支付利息190000元（利息总额为285000元，减去已经归还的95000元，即190000元）与按月利息1%自2019年1月1日之日起至实际支付之日止(减去已支付利息25000元)以及违约金85000元；四、撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5861号民事判决第四项；五、马前敏对前述第二、第三项重庆颢耘商业管理有限公司的支付责任承担连带责任；六、驳回罗宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11550元，由罗宾负担425元，由马前敏负担11125元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二一年二月三日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹