山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0682民初5424号原告：农法自然（烟台）农业科技有限公司，住所地莱阳市高格庄镇胡城村委大院西侧。法定代表人：曲春建，该公司总经理。委托诉讼代理人：马力、李阳硕，山东乾元律师事务所律师。被告：姚云霞，男，1973年12月28日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李焕亮，莱阳大通法律服务所法律工作者。被告：姚洪祥，男，1949年3月27日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李焕亮，莱阳大通法律服务所法律工作者。被告：姚云有，男，1972年1月7日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李焕亮，莱阳大通法律服务所法律工作者。第三人：莱阳市运友果蔬冷藏厂，住所地莱阳市沐浴店镇大姚格庄村村南。经营者：何华，女，1984年10月16日出生，汉族，住莱阳市。原告农法自然（烟台）农业科技有限公司（以下简称农法公司）与被告姚云霞、姚洪祥、姚云有，第三人莱阳市运友果蔬冷藏厂买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农法公司的委托诉讼代理人马力、李阳硕，被告姚云霞、姚洪祥、姚云有共同的委托诉讼代理人李焕亮，第三人莱阳市运友果蔬冷藏厂的经营者何华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告按照合同约定将涉案冷库交付给原告；2、判令三被告支付冷库的占用费286667元（自2019年8月20日至2020年7月28日止）并自2020年7月29日起至实际交付之日按照月费用2.5万元持续计算占用费；3、诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2019年8月19日，原告与三被告签订了《冷藏厂厂房及设备买卖合同》，约定由原告购买莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂（已注销，经营者为姚云霞）所有的位于莱阳市的冷藏厂，并对金额及付款方式做出了明确约定。后三被告根据原告的要求，将原位于涉案冷藏厂处的莱阳市运友果蔬冷藏厂（已注销）变更为第三人。根据合同第四条的约定，结合原告实际付款时间，被告应于2019年8月20日将涉案冷库交付给原告，现原告严格按照合同履行付款义务，然而三被告却一直霸占涉案厂房。经原告多次主张，三被告至今仍未从涉案厂房中搬出。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。三被告均辩称，1、原告无权将莱阳市运友果蔬冷藏厂列为第三人，因为冷藏厂与被告和原告都无关联性，冷藏厂是新设的，登记成立日期是2020年7月20日，对此我方提出异议，不应将其列为第三人；2、原告所述没有事实和法律依据，原告与三被告签订的合同是无效合同，因为涉案冷藏厂土地系集体土地，所有权应是莱阳市运友果蔬冷藏厂，登记的是莱阳市村镇房屋所有权登记，土地系经过流转，和其他农户调换承包地取得，建设的项目是冷库车间办公楼，根据土地法和土地承包法的规定，涉案土地房屋不得买卖，所以该合同是无效合同；3、涉案冷库在2014年4月20日经姚云有承租20年，之后又将冷库转租给他人，该冷库仍由他人经营中，所以涉案合同是无效合同，合同的第三条并没有履行，根据合同第六条的规定，要求解除合同。第三人述称，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2019年8月19日，原告农法公司（合同乙方）与被告姚云霞、姚洪祥、姚云有（三人是合同甲方）签订《冷藏厂厂房及设备买卖合同》，有如下约定：第一条，乙方购买莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，面积以房产证土地证为准；第二条，冷藏厂总售价530万元；第三条，本合同签订时乙方即承担冷藏厂银行贷款约200万元含利息等各种费用，具体数额以产生的费用为准；合同签订后，剩下余款由乙方生产的梨或梨加工产品来抵消欠款；至2020年1月31日前，乙方交付甲方价值100万元的梨或梨加工产品；2021年1月31日前，乙方交付价值100万元的梨或梨加工产品；2022年1月31日前，乙方交付价值130万元的梨或梨加工产品；第四条，乙方付清冷藏厂银行贷款约200万含利息等各种费用后，甲、乙双方即办理冷藏厂财产交接事宜，双方互相协助办理过户手续；第五条，本合同标的物交接之前，由甲方造成的与该冷藏厂有关的经济纠纷由甲方承担，交割后由乙方原因产生的由乙方承担；第六条，因甲方原因导致的本合同无法履行或本合同签订之前，若甲方将该冷藏厂租赁给其他个人或者单位，因租期未满造成乙方不能正常交接冷藏厂致使本合同无法履行，乙方有权解除本协议，甲方应返还乙方已支付的转让费并赔偿给乙方造成的损失；第七条，因冷藏厂土地性质为集体土地，根据国家相关规定暂不能办理不动产权证书，冷藏厂工商局变更过户后，该冷藏厂附件内的所有资产均归乙方所有，甲方不得办理任何与冷藏厂资产有关的任何买卖、转让、抵押等手续，否则由此造成的所有损失由甲方承担；……合同落款处甲方处盖有“莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂”印章并有三被告签名，乙方处盖有原告的印章。2019年8月20日原告向被告姚云霞账户分三次转账共1977339元，之后原告分别于2019年9月8日至2020年1月21日多次向三被告交付梨膏、梨等共计价值105225元，均由姚云有出具收据。2020年3月2日，原告按姚云有的指示将16万元梨包装费转至王俊庆账户，由姚云有出具了收据。2020年3月1日，原告农法公司（合同乙方）与被告姚云有（合同甲方）签订《补充协议》1份，有如下约定：一、《冷藏厂厂房及设备买卖合同》第二条“上述冷藏厂总售价为伍佰叁拾万人民币”变更为“上述冷藏厂总售价为伍佰零五万人民币”；二、截止2020年3月1日，乙方履行结束合同第三条第1小条内容，付款（银行还款及利息）金额为1977339元，乙方交付甲方900盒梨膏价值90000元，8斤装梨450盒价值27000元，15斤梨3箱价值225元，共计交付2094564元，剩余应付款为2955436元；三、合同第三条第4小条更改为“至2020年5月1日前，乙方交付甲方价值贰佰柒拾万元乙方生产的梨54万斤；2021年1月31日前，乙方交付甲方价值玖万伍仟肆佰叁拾陆元乙方生产的梨或梨加工产品”；四、乙方交付甲方的54万斤梨包装费16万元付现金。另查明，被告姚洪祥是被告姚云霞和姚云有的父亲。2010年3月31日，姚洪祥成立莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，系个体工商户，2011年7月18日注销。2014年3月26日，姚云霞成立莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，系个体工商户，2019年8月27日注销。2019年8月27日，何华成立莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，系个体工商户，2020年3月3日注销。2020年3月3日，姚旭鹏成立莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，系个体工商户，2020年7月16日注销。2020年7月20日，何华成立莱阳市运友果蔬冷藏厂，即本案的第三人。2010年7月14日，莱阳市人民政府颁发土地使用权证【证号：莱集用（2010）第47号】，载明土地所有权人为莱阳市，土地使用权人为莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂，地类（用途）是工业，使用权类型是流转。莱阳市人民政府分别于2010年8月11日和10月22日颁发房屋所有权证（分别为：证号莱阳市房权证莱建字第**，房屋用途为办公室；证号莱阳市房房权证莱建字第**，屋用途为冷库、机房、加工车间），载明的房屋所有权人均为莱阳市运友果蔬冷藏厂。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，被告方主张冷藏厂是姚洪祥的，由姚云有承租了20年，姚云有又转租给了孙世波，现仍由孙世波租赁经营。原告方则主张孙世波租赁期限已满。依原告申请，本院对孙世波进行了调查，孙世波陈述；租赁的涉案冷藏厂2020年6月20日到期，大约8月份左右将冷库腾出，交给了姚洪祥；每年租金28万元，其中25万元是租金，3万元是给姚洪祥的工资；我租了5年时间。本院认为，根据对孙世波的调查笔录，能够认定其租赁期限已于2020年6月20日到期，8月份向姚洪祥腾交了冷藏厂，租金为每年25万元。本院认为，个体工商户的财产属于投资经营者。涉案的冷藏厂的房屋所有权证和土地使用权证均是在被告姚洪祥投资成立的个体工商户莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂经营期间取得的，故姚洪祥将莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂注销后，该冷藏厂的房屋所有权和土地使用权均应由姚洪祥享有；之后姚云霞、何华、姚旭鹏分别成立的莱阳市沐浴店镇运友果蔬冷藏厂以及何华成立的莱阳市运友果蔬冷藏厂（本案的第三人）均不享有上述房屋所有权和土地使用权。被告姚洪祥享有对上述房屋所有权和土地使用权进行处分的权利。审理过程中，被告姚云霞、姚洪祥、姚云有主张其与原告签订的《冷藏厂厂房及设备买卖合同》无效，因为涉案冷库系村镇房屋，该房屋及房屋所在土地使用权的转让违反法律强制性规定，不能办理过户手续，故而合同无效。而原告方则认为合同有效，没有违反法律的强制性规定，是否能够办理过户手续与合同效力无关。本院认为，依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地用途是工业，不属于农民宅基地的范围，故双方的买卖合同并不违反法律的强制性规定，应为有效。至于涉案的房屋所有权和土地使用权是否能够过户，即合同是否能够立即履行，原、被告在合同中已有预见并有相关约定，且这与合同的效力并无必然联系，亦不影响合同的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告农法公司2019年8月20日向三被告付款1977339元，从《补充协议》第二条可以看出此款即《冷藏厂厂房及设备买卖合同》第三条、第四条所说的银行贷款及利息，三被告应当依合同约定跟原告办理冷藏厂财产交接事宜，故原告要求三被告将涉案冷库交付给原告，符合合同约定，本院予以支持。三被告作为合同当事人，每个人都知晓合同订立的状况，却在庭审中提出姚云有承租姚洪祥的涉案冷藏厂20年，明显违反诚信原则，本院不予采信。根据本院查明的事实，承租人孙世波已于2020年8月份将冷库腾出交还了姚洪祥，故对于三被告主张的孙世波仍占用冷库的事实本院不予采信。2019年8月20日原告向三被告付款1977339元，三被告即应向原告交付冷藏厂财产，而三被告未交付，原告要求三被告自2019年8月20日支付冷库的占用费，理由正当，应予支持；孙世波年租金25万元，应以此为标准计算三被告的占用费，原告主张每月25000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告姚云霞、姚洪祥、姚云有于本判决生效后二十日内向原告农法自然（烟台）农业科技有限公司交付涉案冷藏厂的财产【土地使用权证号：莱集用（2010）第47号；房屋所有权证号分别为：莱阳市房权房权证莱建字第**、市房权证房权证莱建字第**】div>二、被告姚云霞、姚洪祥、姚云有于本判决生效后十日内共同向原告支付自2019年8月20日起至实际交付冷藏厂房屋、土地之日止的占用费（按每年25万元计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3298元、保全费1953元，均由三被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙秀王二〇二一年二月一日法官助理张生涛书记员徐真