广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1318号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈镇河。上诉人（原审被告）：陈玩音。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈浩林（系陈镇河、陈玩音的儿子）。被上诉人（原审原告）：汕头市城市建设开发物业公司。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。上诉人陈镇河、陈玩音因与被上诉人汕头市城市建设开发物业公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈镇河、陈玩音上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令被上诉人物业公司公示利用小区内公共区域进行经营的财务收支情况，并提供其他相关资料以供查阅，除去经营成本后的经营所得收益归业主所有；3.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、物业公司主张2007年1月1日至2017年3月8日的物业费已超过诉讼时效，一审判决认定上诉人主张诉讼时效抗辩不成立属于适用法律错误。物业服务合同属于继续性合同，根据案涉合同约定，物业费属于按季度支付，即每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。一审判决将本案物业管理费视为同一债务分期履行，从而认定诉讼时效期限从最后一期履行期限届满之日起计算，属于适用法律错误。被上诉人一审提供的所谓书面催收材料没有上诉人的签收凭证，上诉人并未收到，因此本案亦不存在诉讼时效中断的情况。物业公司于2020年3月9日提起本案诉讼，因此2007年1月1日至2017年3月8日的物业费已超过诉讼时效，依法应予驳回。二、涉案物业服务合同为无效合同。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第（3）点规定，业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效。涉案物业所在辖区系汕头市金平区广厦街道荷花社区，荷花社区居委会于2020年8月31日已在涉案小区张贴《公告》，说明“翠云园住宅小区已于十多年前成立小区业主委员会，但由于该业主委员会未能按规按期进行换届，业主委员会作用未能正常发挥，现已名存实亡。小区广大业主多次要求重新成立小区业主委员会……”事实上翠云园小区业委会于1999年成立，至今没有召开过业主大会换届。根据《汕头经济特区物业管理条例》第三十八条规定“业主委员会每届任期不超过五年，可连选连任。”因此2012年涉案合同签订时，业委会早已不是签约的适格主体，该“业委会”更没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同。被上诉人一审起诉时也未举证其取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，因此，涉案物业服务合同应当认定为无效合同，被上诉人依据无效合同主张物业费缺乏事实和法律依据。三、假设涉案物业服务合同有效，也仅约定了2012年3月1日起至2014年2月28日期间的物业服务，一审法院在被上诉人未提供其他证据的情况下直接认定合同期限之外被上诉人提供物业服务并支持物业费，认定事实错误，判决错误。涉案合同第二条“合同期限”约定“委托管理期限为贰年，自2012年3月1日期到2014年2月28日止”。被上诉人主张2007年1月1日起的物业费，却未提供2012年3月1日前的物业服务合同，涉案合同到期后被上诉人也未与业委会或上诉人续签合同。在上诉人一审大量举证被上诉人没有履行物业服务合同的情况下，物业公司并未举证反驳其在合同终止后继续履行物业合同约定的物业服务，其主张物业费缺乏事实依据和合同依据。一审法院在被上诉人没有举证其他服务合同的存在，也未举证提供物业服务的情况下，错误认定被上诉人持续为翠云园小区提供物业服务，错误认为双方存在事实合同关系，属于认定事实错误。四、物业服务合同是双务合同，被上诉人物业公司履行合同义务提供物业服务是上诉人作为业主支付物业费的前提，但被上诉人多年以来拒不提供物业服务，违约在先，无权主张物业服务费用。根据涉案物业合同第一条“服务内容”约定，被上诉人物业公司应当提供服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备的允许、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及小区公共雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。但被上诉人长期以来没有履行任何一项物业服务内容，翠云园小区业主多年来反复要求、投诉均没有改善。2020年7月28日，翠云园小区业主经讨论后向被上诉人发出《致翠云园物业管理处告知书》，列明了被上诉人多年来拒不提供物业服务以及侵占物业公共用地，侵害业主权益的事实，但被上诉人并未回应或改正。具体情况如下：被上诉人没有对房屋共用设施设备进行维修、养护和管理，1.严重违反案涉物业服务合同第二条第二项规定：化粪池长达四年未清理；多条楼道防盗门、楼道灯年久失修；消防设施设备老旧但不更换，消防通道堵塞；甚至私自占用公共用地，将翠云园小区公共停车棚改为垃圾中转站，将北门监控房更改为纸皮存放点，垃圾囤积。2.被上诉人没有管理物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及小区公共雨、污水管道的疏通，严重违反案涉物业服务合同第二条第三项规定：翠云园小区的喷水池长期无清理，生活垃圾漂浮，水质浑浊发臭；化粪池长达四年没有清理；生活垃圾回收严重失管，垃圾遍地，存在多个卫生死角，蟑螂老鼠横行。3.被上诉人没有对公共绿化进行养护和管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第四项规定：对绿化管理严重缺失，导致枯枝砸落差点伤人；私自砍树，迫使业主报警后被上诉人才道歉，导致园区绿化被破坏，出现光秃、沙化。4.被上诉人没有对车辆停放管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第五项规定：多次有业主反映丢失车辆，保安不管理；停车秩序混乱，车辆长期乱停乱放。5.被上诉人没有对公共秩序维护、安全防范等事项进行协助管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第六项规定：消防通道长期堵塞，消防设施没有更新，小区内堆放大量杂物，纸皮，是严重的安全隐患；停车秩序混乱，业主因乱停车经常引发纠纷。6.其他侵害业主权益的行为，包括未经业主同意在园区主干道，草地，围栏，入户楼台梯口搭建大型广告牌和在墙体粘贴广告牌；未经业主同意私自出租展厅。被上诉人作为物业公司应该履行的多项物业服务中，没有任何一项依约履行或者履行存在重大瑕疵。在一审判决书第9页第三段中，被上诉人发表质证意见时声明“正是因为被告多年没有缴交物业费，才导致小区在历史上曾一度陷入脏乱差”，即被上诉人已经自认了自己没有履职，案涉翠云园小区脏乱差的情况。那么按照合同约定，被上诉人在某个时间点开始事实上已经没有履行物业管理服务，那么自该时间起的物业费被上诉人无权主张。上诉人二审补充提交的大量新证据均来自2020年成立的300人业主微信群“翠云金邻交流群”，业主大量反映了小区脏乱差等种种现象，最早的是“化粪池长达四年没有清理”，足以证明物业失管的情况是长期、持续存在的，小区环境恶化的情况已超过四年。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人长期拒不履行物业合同，甚至违规出租展厅，大肆建设广告牌等侵犯业主权益的行为已经引起业主公愤，甚至引发业主围堵展厅的群体性事件，导致公安部门及街道工作人员到社区解决被上诉人与业主的纠纷。显然被上诉人并未“按照合同约定及相关规定提供服务”，上诉人是有正当理由拒绝交纳物业费的。退一步讲，即使被上诉人履行了部分物业服务合同的内容，其履行情况也存在严重瑕疵。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》[粤高法（2002）240号]第35条“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”之规定，上诉人认为被上诉人未履行合同义务的程度超过80%，应当予以调整。五、一审判决支持被上诉人主张的物业费利息缺乏事实依据和合同依据。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。即支付滞纳金的前提是业主故意拖欠物业费以及物业合同有约定滞纳金。但本案中，被上诉人没有提供大部分物业服务或提供物业服务存在严重瑕疵等极度恶劣的行为已经达到案涉翠云园小区业主的集体投诉的程度，上诉人与被上诉人对物业服务质量存在巨大分歧，上诉人拒交全部物业费理由合理充分，不存在“故意拖欠物业费”的情形。其次，案涉合同第九条第四项约定“业主违法本合同，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求业主不交或停止向该业主提供服务，并保留追诉权”，并未约定业主不缴纳物业费时应当向物业公司支付违约金或者滞纳金或者利息。因此，一审法院判决上诉人应当支付物业费的利息缺乏合同依据和法律依据，判决错误。六、案涉翠云园业委会自1999年成立后名存实亡，一审判决错误适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定剥夺了上诉人的诉讼权利。案涉翠云园业委会自1999年成立后无人管理，没有换届，名存实亡。一审判决适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条第一款“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。”认为上诉人无权反诉，剥夺了上诉人的诉求权利。涉案物业所在辖区系汕头市金平区广厦街道荷花社区，荷花社区居委会于2020年8月31日已在涉案小区张贴《公告》，说明“翠云园住宅小区已于十多年前成立小区业主委员会，但由于该业主委员会未能按规按期进行换届，业主委员会作用未能正常发挥，现已名存实亡。小区广大业主多次要求重新成立小区业主委员会……”根据该实际情况为本案起诉时案涉小区事实上没有业主委员会，且本案是被上诉人物业公司起诉上诉人所引发，上诉人提出反诉明显属于“有直接利害关系的业主”，因此本案应当适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条第二款“未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。七、一审认为上诉人第五项反诉请求证据依据不足，理由不成立，是明显的枉法判决。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条第（3）项规定、物业服务企业具有其他不履行合同义务行为的，应承担违约责任。案涉合同第四条第4项约定“乙方每年向甲方和全体业主公布一次物业管理服务费收支情况，接受甲方对小区的经营管理财务开支项目的监督”，因此，上诉人一审第五项诉讼请求既有法律又有合同依据。一审法院对于被上诉人不作为的行为，不要求被上诉人物业公司举证证明已经履行了合同约定义务公布收支情况，反而认定上诉人没有举证证明“物业公司没有公示收支情况”而驳回反诉请求，属于强求上诉人对“不存在的事实”进行举证，违反基本的举证原则。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第11条规定“物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。”翠云园小区一共有16栋，38条楼梯，合计约500户。被上诉人私自占用公共用地，将翠云园小区公共停车棚改为垃圾中转站，将北门监控房更改为纸皮存放点收取租金，以及在园区主干道，草地，围栏，入户楼台梯口搭建大型广告牌收取广告费等行为都属于上述规定的行为，其违规经营收入远超过被上诉人提供的极其有限的“物业服务”，应当赔偿损失，返还收益。因此上诉人一审反诉请求“判令被反诉人公示利用小区内公共区域进行经营的财务收支情况，并提供其他相关资料以供查阅，除去经营成本后的经营所得收益归业主所有”有充分的事实和法律依据。”综上所述，物业公司主张2007年1月1日至2017年3月8日的物业费已超过诉讼时效，一审判决认定上诉人主张诉讼时效抗辩不成立属于适用法律错误；涉案物业服务合同为无效合同；假设涉案物业服务合同有效，也仅约定了2012年3月1日起至2014年2月28日期间的物业服务，一审法院在被上诉人未提供其他证据的情况下直接认定合同期限之外被上诉人提供物业服务并支持物业费，认定事实错误，判决错误；物业服务合同是双务合同，被上诉人物业公司履行合同义务提供物业服务是上诉人作为业主支付物业费的前提，但被上诉人多年以来拒不提供物业服务，违约在先，无权主张物业服务费用；案涉翠云园业委会自1999年成立后名存实亡，一审判决错误适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定剥夺了上诉人的诉讼权利；一审认为上诉人第五项反诉请求证据依据不足，理由不成立，是明显的错误判决。恳请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求或者大幅调低物业费标准，支持上诉人的上诉请求。被上诉人物业公司辩称，一、上诉人陈玩音在一审时没有出庭，也没有依法委托代理人，更没有在一审时提出抗辩，因此上诉人陈玩音依法应该对本案的债务承担责任。二、二上诉人的上诉无法成立，被上诉人已充分举证合法催收物业费的事实，开庭时上诉人一方也多次强调被上诉人的工作人员上门催讨物业费，对其生活带来不便。被上诉人在一审时提交的存根联，另外一联即催收单，已确被上诉人一方拿走。三、上诉人所居住的小区有成立业委会，业委会有权代表全体业主行使权利，因此业委会签订的合同依法有效，效力及于全体业主。被上诉人一审主张的物业费，在2012年以前是0.45元每平方，2012年之后才将物业费的标准调整为0.63元每平方。四、被上诉人的财务收支情况有依法予以公示，一审被上诉人也有提交相关证据证明将相关财务情况予以公示的事实。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈镇河、陈玩音支付从2007年1月1日至2019年11月30日物业管理费10291元及该款相应利息（自起诉之日起至实际履行之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令陈镇河、陈玩音承担本案的全部诉讼费用。陈镇河向一审法院提出反诉请求：1.判令物业公司与汕头市*******业主管理委员会（以下简称业主委员会）于2012年2月16日签订的《物业服务合同》无效；2.判令负责人及工作人员公示执业相关的、国家有关规定的物业管理职业资格证书或者岗位证书；3.判令物业公司依照有关法律规定，公示服务期间，物业服务评级资质及相关资料，提供费用与服务水平相适应的物业服务，对未服务项目扣除相关费用；4.判令物业公司下属翠云园物业管理处依照有关法律规定，公示自2012年至2019年的物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准，每年公布一次物业管理服务费收支情况，公布物业服务费收支情况，接受业主检查监督，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主提出善意的意见建议予以采纳并积极整改；5.判令物业公司公示利用小区内公共区域进行经营的财务收支情况，并提供其他相关资料以供查阅，除去经营成本后的经营所得收益归业主所有；6.判令物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：汕头市金平区*********的权属人是陈镇河，该房的建筑面积是119㎡，该栋住宅没带电梯。陈镇河与陈玩音是夫妻关系。物业公司为该房产所在小区物业管理公司，为该小区提供物业管理服务。2012年3月1日前，按政府指导价的规定物业公司对该小区的物业收费标准为每月每平方0.45元向业主收取物业服务费用。2012年2月16日，物业公司与翠云园业主管理委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定委托物业公司对汕头市*******住宅小区实行物业管理，委托管理期限自2012年3月1日起至2014年2月28日止，约定物业管理费按住宅标准和政府指导价向业主收取，多层住宅收费标准为每月每平方0.63元，业主缴纳物业服务费应当为每季度10日前到管理处缴交，双方还就其他权利、义务在合同中进行了约定。协议签订后，物业公司对该小区提供物业服务。陈镇河于1998年购买该房后入住该小区并缴纳了部分物业服务费用，自2007年1月1日起至2019年11月30日止的物业服务费用共10291元，陈镇河、陈玩音拒绝缴纳，经物业公司在公告栏上公示催讨及上门催要，但陈镇河、陈玩音至今未缴纳。物业公司于2020年3月9日向一审法院提起上述诉讼请求，陈镇河、陈玩音于2020年6月12日提出上述反诉请求。案在审理期间，因物业公司与陈镇河、陈玩音各执已见，对本案纠纷未能达成一致调解意见。以上事实有物业公司与陈镇河、陈玩音提交的证据以及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。物业公司与翠云园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》合法有效，对物业公司与陈镇河、陈玩音具有法律约束力，双方均应遵守履行。关于物业管理费数额，陈镇河的房产面积经房产部门确认为119㎡，房屋位于多层第七层，一审法院予以确认。按照约定，2012年3月1日前，多层住宅收费标准为每月每平方0.45元，按照《物业管理服务委托合同》约定，物业管理费按住宅标准和政府指导价向业主收取，每月每平方0.63元，物业公司主张陈镇河应按照规定付还物业管理费及该款相应利息，依据充分，一审法院予以支持。即陈镇河自2007年1月至2012年2月应缴纳的物业费3320.1元（119㎡×0.45元/㎡·月×62个月=3320.1元），2012年3月至2019年11月应缴纳的物业费6972.21元（119㎡×0.63元/㎡·月×93个月=6972.21元），共10292.31元。物业公司主张陈镇河应缴纳的物业费为10291元，一审法院予以确认。陈镇河以该小区不存在业主委员会，不知业主委员会与物业公司签订《物业管理服务委托合同》，该合同无效，该合同与业主没有关系而拒交物业服务费用的抗辩理由不充分，该主张一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，物业公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故一审法院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。现物业公司仍继续为陈镇河提供物业服务，故对陈镇河提出本案物业管理费部分超出诉讼时效期间的主张，一审法院不予支持。关于物业公司的资质问题，物业公司当庭提交了相关资质证书及收费依据，证明了物业公司系具有资质的物业服务单位，按照合同约定收费，陈镇河辩称物业公司没有资质及收费资格的意见，一审法院不予支持。陈镇河与陈玩音系夫妻关系，共同居住于汕头市金平区*********，接受物业公司提供的物业管理服务，物业费为共同生活开支，故物业公司请求陈玩音对物业费承担连带清偿责任的诉求，一审法院予以支持。陈镇河于本案反诉物业公司的六项诉讼请求，经查，陈镇河反诉请求判令物业公司与汕头市*******业主管理委员会于2012年2月16日签订的《物业服务合同》无效，该请求均与全体业主利益相关，依照广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。故陈镇河对物业公司提出的反诉请求，属主体不适格。对其他反诉诉求提供的证据依据不足，理由不成立，该反诉请求一审法院不予以支持。物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。陈玩音经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、陈镇河、陈玩音应于判决发生法律效力之日起10日内付还物业公司自2007年1月至2019年11月的物业管理服务费10291元及利息（以10291元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回陈镇河反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费58元，反诉费100元，由陈镇河、陈玩音负担。物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。陈镇河、陈玩音应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳。拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，上诉人陈镇河、陈玩音向本院提交下列证据材料：1.荷花社区居委会公告照片、220户业主签名表，用以证明翠云园小区业主委员会自成立后没有依法换届，名存实亡的事实；2.致翠云园物业管理处告知书及翠云园业主微信群讨论过程截图，用以证明被上诉人存在乱收费、翠云园小区停车矛盾突出、卫生环境恶劣、绿化没有维护，出现沙化、共用设施没有养护老旧破损，物业没有公布收支情况，物业公司乱打乱接广告牌，擅自更改停车棚为垃圾中转站，变更监控门房为垃圾存放点等各种导致小区环境恶劣的严重问题；3.被上诉人挪用物业停车棚、北门监控房作为垃圾转运点及堆放点的照片、业主反映化粪池、楼梯等问题微信截图，用以证明被上诉人没有对房屋共用设施设备进行维修、养护和管理，严重违反案涉《物业管理服务委托合同》第二条第二项规定；4.小区内垃圾遍地、污水横流、水池常年未清理的照片及微信截图，用以证明被上诉人没有管理物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及小区公共雨、污水管道的疏通，严重违反案涉物业服务合同第二条第三项规定；5.小区内乱砍树照片、业主投诉未清理枯枝差点砸伤行人的微信截图，用以证明被上诉人没有对公共绿化进行养护和管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第四项规定；6.小区内停车堵塞消防通道照片、业主反映乱停车纠纷的微信截图，用以证明被上诉人没有对车辆停放管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第五项规定，以及被上诉人没有对公共秩序维护、安全防范等事项进行协助管理，严重违反案涉物业服务合同第二条第六项规定；7.三百多户业主联名投诉、几十名业主集结到街道投诉被上诉人的照片及微信聊天记录，用以证明被上诉人未经业主同意私自出租、装修展厅的行为严重侵犯业主权益，引发业主群体性维权事件；8.业主报警处理纠纷的照片，用以证明被上诉人不履行物业服务合同甚至严重侵犯业主权益，导致业主不得不报警维权，双方矛盾尖锐；9.12345投诉举报平台，用以证明被上诉人违建及擅自出租展厅的行为严重侵犯业主权益，且拒绝改正，迫使业主必须通过12345投诉举报平台解决纠纷的事实。经质证，物业公司对证据1的真实性及合法性由法院依法审查，对关联性有异议，认为该公告的时间2020年8月31日印证了此前业委会成立的事实，在新的业委会成立之前物业费的收费标准及支付方式应按照合同约定。对证据2的三性均有异议，认为业主群的人员身份存疑，其反映的情况也与业主自身的素质有关，正是因为业主拖欠物业费，物业公司才无法更好的为全体业主服务。对证据3、4的三性均有异议，认为不能反映真实的情况。对证据5的三性均有异议，认为因汕头处于台风影响的范围，每年夏天需对树木进行修剪，更加反映了被上诉人有合法履行义务，进行物业管理的事实。对证据6的三性均有异议，认为在小区内停车的也是小区业主，消防通道地下有划禁停标志，但小区业主依旧停放，不能把所有责任都归咎于物业公司。对证据7三性均有异议，被上诉人支持业主正当维权，但对其纠集多人信访的行为不认同，同时该展厅的产权归被上诉人所有，被上诉人有权对该产业处置管理。对证据8、9的三性均有异议，认为证据8不能证明上诉人所要证明的目的，证据9与本案无关。本院审理查明，一审判决认定“物业公司在公告栏上公示催讨及上门催要物业费”的该部分事实依据不足，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点问题是：一、一审判决陈镇河、陈玩音付还物业公司2007年1月10日至2019年11月的物业费及利息是否正确；二、陈镇河、陈玩音上诉请求物业公司公示利用小区公共区域进行经营的财务收支情况，除去经营成本后的经营所得收益归业主所有应否予以支持。关于一审判决陈镇河、陈玩音付还物业公司2007年1月10日至2019年11月的物业费及利息是否正确的问题。物业公司与翠云园业主管理委员会于2012年2月16日签订的《物业管理服务委托合同》主体适格，且是双方真实意思表示，双方就翠云园住宅小区的物业管理服务事宜作出的相关约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此上述物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，涉案物业服务合同对包括陈镇河、陈玩音在内的翠云园小区业主具有约束力。二审陈镇河、陈玩音上诉提出的翠云园业主管理委员会的有关问题属于业主与业主委员会之间的内部事务，与物业公司无关，不能以此否认涉案物业服务合同的效力，物业公司有理由相信翠云园业主管理委员会系代表全体业主与其签订涉案物业服务合同，因此陈镇河、陈玩音上诉主张涉案物业服务合同无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，一审已经查明物业公司为翠云园小区提供物业管理服务，双方对该事实并无异议，二审陈镇河、陈玩音提交的相关证据也不足以证明物业公司存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的问题。在物业公司持续为陈镇河、陈玩音所在小区提供物业服务的情况下，陈镇河、陈玩音应依约按时缴纳相应的物业费。而关于物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。经查，涉案《物业管理服务委托合同》约定业主缴纳物业服务费应当为每季度10日前到管理处缴交。因本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。一审法院认定本案物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院予以纠正。陈镇河、陈玩音提出本案应适用诉讼时效相关法律规定的上诉意见，理由成立，本院予以支持。另外，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”一审物业公司提交物业管理欠费催缴通知是其单方制作形成，并无陈镇河、陈玩音的签名确认，物业公司提交的相关照片也没有显示拍摄时间，不足以证明其已将物业管理欠费催缴通知送交或告知陈镇河、陈玩音，故无法认定物业公司在本案起诉前曾向陈镇河、陈玩音主张过权利。物业公司于2020年3月9日提起本案诉讼，因此本案未超过诉讼时效部分的物业费为2017年3月至2019年11月（共33个月），物业费合计2474.01元（119㎡×0.63元/㎡·月×33个月）。物业公司主张的陈镇河、陈玩音拖欠的自2007年1月至2017年2月的物业服务费超过诉讼时效，依法不受法律保护。因本院已重新确定陈镇河、陈玩音应支付拖欠的物业费的期间，故陈镇河、陈玩音因逾期交纳物业费依约所应支付的违约金的计算基数及起算时间点应相应予以调整。关于陈镇河、陈玩音上诉请求物业公司公示利用小区公共区域进行经营的财务收支情况，除去经营成本后的经营所得收益归业主所有应否予以支持的问题。陈镇河、陈玩音的该项上诉请求涉及翠云园住宅小区全体业主的共同利益，且不属于法律规定的有直接利害关系的业主可以直接起诉的情形，因此一审判决认定陈镇河、陈玩音的该项反诉请求主体不适格，依法予以驳回并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈镇河、陈玩音的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初810号民事判决第二项；二、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初810号民事判决第一项为：陈镇河、陈玩音应于本判决发生法律效力之日起10日内付还汕头市城市建设开发物业公司自2017年3月至2019年11月的物业管理服务费2474.01元及利息（以2474.01元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回汕头市城市建设开发物业公司、陈镇河、陈玩音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费58元，反诉费100元，由汕头市城市建设开发物业公司负担44元，陈镇河、陈玩音负担114元。二审案件受理费158元（上诉人陈镇河、陈玩音已分别预交158元），由上诉人陈镇河、陈玩音负担114元，被上诉人汕头市城市建设开发物业公司负担44元。被上诉人汕头市城市建设开发物业公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人陈镇河、陈玩音多预交的二审案件受理费202元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇二一年二月三日法官助理 范晓武书 记 员 郑海艺