四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初438号 原告：成都市旺家启元物业服务有限公司，住所地成都市彭州市天彭镇牡丹大道西侧调露村**（鸿运新城******）。 法定代表人：冯玉娟，总经理。 委托诉讼代理人：梁晓燕，女，1988年8月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘明江，男，1975年3月23日出生，汉族，住成都市双流区，系该公司员工。 被告：文瑞琼，女，1959年10月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：万昌积，男，1954年5月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：万林，男，1992年6月20日出生，汉族，住四川省金堂县，系二被告儿子。 原告成都市旺家启元物业服务有限公司（以下简称启元公司）诉被告文瑞琼、万昌积物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告启元公司委托诉讼代理人梁晓燕、刘明江，被告文瑞琼、万昌积的委托诉讼代理人万林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告启元公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业服务费6327.74元；2.判令被告支付违约金，暂计算至2021年1月5日为3295.9元，以每日千分之一计算；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是易山国际壹号街区小区物业服务公司，被告系该小区X栋X单元X楼X号房屋业主，房屋面积为106.89平方米，物业费1.6元每平方米，被告自2018年1月1日至2021年1月31日期间，未按时交纳物业费，共计欠付物业费6327.74元，违约金3295.9元。根据前期物业服务合同约定，物业费按季度交纳，逾期缴纳物业费按照每日千分之一计算违约金。现特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告文瑞琼、万昌积辩称，一、二被告并未与原告签订任何合同，不存在物业服务合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。二、为被告小区提供物业服务和签订物业合同的企业是西藏启元管理物业服务公司，小区各类公告、通知所用公章均为西藏启元公司。三、原告提交的两份协议都是无效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告、开发商和西藏启元管理物业服务公司签订的转让协议无效。根据《物权法》、《四川省物业管理条例》和《住建部物业服务企业招标管理办法》规定，开发商与物业公司通过招标程序签订了合同合法有效，开发商已经完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留。开发商和原告签订的协议无效。开发商与购房者在签订《商品房预售合同》时，已将《前期物业管理服务合同》作为《商品房预售合同》的附件，这就使得原本只约束开发商和前期物业管理企业的《前期物业管理服务合同》对购房者也具有法律约束力。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除或者转让《前期物业管理服务合同》。根据合同法第八十四条之规定，开发商、原告和西藏启元管理物业服务公司签订转让协议时并未征求我方意见，更没有提供证据证明我方同意，甚至没有通知和公示。四、原告没有物价管理部门的收费申请和批复，其收费无依据。五、物业公司提供的服务质量远远达不到物业合同约定二级服务标准，更达不到其收费价应当对应的四级服务的标准，符合正当理由拒缴或减免物业费的法律规定。根据《前期物业服务合同》和《关于我县物业服务等级划分服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》规定，金堂县政府指导价，二级服务是0.8元/平米，四级服务是1.6元/平米，原告提供的物业服务无法达到合同约定。小区单元门门禁长期无人修理，治安混乱，消防通道长期堵塞、小区内内车辆乱停乱放、秩序混乱，卫生环境差、各类设施设备损坏，无人修理，电梯无备用电等问题严重影响正常生活。六、依据合同法第五章第八十条、第八十四条之规定，西藏启元物业管理服务有限公司成都分公司与原告2018年签署的转让合同和委托书，被告从未收到相关通知，因此原告主张其收取其签订协议签的物业费没有法律依据。七、要求法院调整我们与西藏启元物业管理服务有限公司成都分公司所签署的《前期物业服务合同》中不合理收费项目。原合同约定违约金过高，物业公司实际损失只是利息，年息也不过0.3%。原合同物业费过高。 本院经审理认定事实如下：金堂易山国际壹号街区原来由西藏启元物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称西藏启元公司）提供前期物业服务，2018年10月1日，西藏启元公司与成都瑞铭房地产开发有限公司（以下简称瑞铭公司）及原告启元公司签订“金堂易山国际壹号街区前期物业服务合同变更协议”，三方约定西藏启元公司退出案涉小区前期物业服务工作，由启元公司继续履行瑞铭公司与西藏启元公司之间签订的前期物业服务合同，合同签订之日起，西藏启元公司将易山国际一期小区服务项目的物业服务工作移交启元公司继续履行物业服务，服务内容和服务标准不变，西藏启元公司与瑞铭公司2013年12月30日签订的《前期物业服务合同》自动终止，瑞铭公司与启元公司重新签订《前期物业服务合同》。2018年5月1日，西藏启元公司向原告启元公司出具委托书，委托其对西藏启元公司在易山国际壹号街区提供物业服务期间所有业主欠费进行收取。2018年9月25日，瑞铭公司（合同甲方）与启元公司（合同乙方）重新签订《“易山国际一期”前期物业服务合同》，与本案权利义务相关条款有：第二在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理（含临街绿化带）；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、包干制收费标准物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，其标准应经过物价部门批准，拟定标准如下：电梯住宅、公寓：1.6元/月.平方米。第七条业主应于房屋交接之日起交纳物业服务费用。……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月20日前履行本季度交纳义务。第二十九条业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期部分每日3‰的标准向乙方支付违约金。第三十四条本合同期限5年，自2018年10月1日0：00时起至2023年9月30日24:00时止。原告接受瑞铭公司委托后，为案涉小区提供了相应物业服务。 2019年12月2日，金堂县三星镇兰家店社区居民委员会出具情况说明一份：“情况说明由于易山国际壹号街区成立业主委员会条件不足，小区至今未成立业主委员会。‘7.11’洪灾后，小区设施设备损毁严重，电梯、发电机等设施设备全部瘫痪。之前的西藏启元物业管理服务有限公司金堂分公司于洪灾后无故撤场，小区事务无专人负责处理，为了维持和稳定易山国际壹号街区小区正常生活秩序，以及‘7.11’洪灾后小区重建恢复工作，开发公司（成都瑞铭房地产开发有限公司）委托成都市旺家启元物业服务有限公司金堂分公司按照之前《前期物业服务》合同继续履行物业服务职责和义务。委托期限：2018年10月1日至2023年9月31日。特此说明”。2019年12月5日，金堂县三星镇人民政府在该“情况说明”下方签章，确认“情况属实”。 被告系易山国际壹号街区1栋3单元8楼3号房屋业主，该房屋系电梯住宅，建筑面积106.89平方米。被告于2016年4月4日办理接房手续，自2018年1月1日开始未交纳物业服务费，至2021年1月31日，共计欠付物业服务费6327.74元。 另查明，原告在2019年、2020年期间发布部分通知、公告时，原告使用了原西藏启元公司遗留的“西藏启元物业管理服务有限公司成都分公司易山国际一期项目部”字样印章。被告方提供照片反映，涉案小区部分位置存在地砖等设备损坏、绿化卫生问题。2019年1月11日、2019年3月4日、署名“刘女士”人员向金堂县人民政府网发布问政帖子，反映三星镇易山国际小区物业差，公共设施洪灾后长期未恢复。相关部分回复已约谈小区物业服务人，督促加快小区后期恢复进度。2020年12月9日，署名“曾进”的人员向12345市长信箱去信反应壹号街区广场东北角（鱼火锅）停业后，其非法圈占对方铁架、轮胎等问题，存在安全隐患等问题，办理结果为：2020年12月14日金堂县回复：“县住房和城乡建设局高度重视，立即进行调查处理，现将有关情况答复如下：经核实，铁架为该出家具城所有，已经通知商家整改。来信人拒听电话。此复。”2020年12月18日，署名“曾进”的人员向12345是在信箱去信反应易山国际三楼平台二单元处粪水到处流，四楼粪水管道破裂，多次向物业反映，均不理睬，整个三楼平台多次出现此类现象。办理结果为：2020年12月23日金堂县回复：“金堂县住建局高度重视，立即进行调查处理，现将有关情况答复如下：我局已督促物管公司就来话人所提及的相关问题积极进行整改。已多次和来话人沟通。此复。” 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”之规定，本案原告主张被告欠缴物业服务费的法律事实延续至实施后，本案应适用民法典的规定。 关于原告与瑞铭公司签订的《前期物业服务合同》效力问题。瑞铭公司是案涉小区开发建设公司，2018年9月，因原受委托为小区提供物业服务的西藏启元公司在金堂“7.11”洪灾后无故退场，瑞铭公司随即委托原告按照原前期物业服务合同为案涉小区提供物业服务，双方签订《前期物业服务合同》。首先，此时，易山国际壹号街区成立业主委员会条件不足，未成立业主委员会，瑞铭公司作为案涉小区开发建设公司，有权选聘物业服务公司。其次，《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条关于招标投标的规定属于管理性规定，瑞铭公司与原告签订《前期物业服务合同》是否违反相关规定，应由行政机关进行相应处理，即使违反该条例招投标规定，也仅是违反行政管理规定，不违反法律法规效力性禁止性规定，也不影响合同效力。故，原告与瑞铭公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区业主具有约束力，小区业主应当按照合同约定交纳物业费。被告抗辩原告与瑞铭公司签订的《前期物业服务合同》无效，不能成立。原告已经按照合同约定为案涉小区提供物业服务，被告应当根据合同约定及法律规定，给付物业费。小区张贴的公告、通知所使用印章虽系西藏启元公司遗留印章，原告已经做出合理解释，且也不能据此就否定原告为案涉小区提供物业服务的事实。被告抗辩系西藏启元公司一直为其提供物业服务，与本院查明事实不符，本院不予采纳。 关于原告与瑞铭公司及西藏启元公司签订的前期物业服务合同变更协议的效力（以下简称变更协议）。根据变更协议签订时间来看，该变更协议于2018年10月1日签订，是在西藏启元公司无故退场，瑞铭公司委托启元公司后。其实质是三方对原前期物业服务合同与新订立的前期物业服务存在合同权利义务冲突的程序完善。该变更协议不违反法律效力性禁止性规定，合法有效。该合同并非是西藏启元公司将物业服务合同主要合同义务或全部合同义务转委托启元公司。被告依此理由抗辩该变更协议无效，不能成立。西藏启元公司通过变更协议及委托书，将西藏启元服务期间的物业费委托启元公司收取，不违反法律禁止性规定，虽程序上存在一定瑕疵，但根据原告在西藏启元公司退场后为案涉小区提供物业服务至今，为节约司法资源，减少当事人诉累，原告在本案中主张被告给付2018年1月1日至2018年9月30日期间物业服务费，本院予以支持。 关于物业费收取标准问题。案涉小区房屋性质系商品房，其物业费收取标准由合同当事人自由约定。《前期物业服务合同》关于物业费标准的约定，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告抗辩物业费超过政府指导价的，应当减少，无法律依据，本院不予采纳。被告抗辩原告未按照合同约定标准提供物业服务，可以拒缴或少交物业费。本院认为，业主若认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等方式维护自己的权利，或者根据合同约定另行主张权利。虽然原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但被告据此拒缴或者少交物业费，无法律依据及合同依据，本院不予支持。被告关于请求法院变更《前期物业服务合同》中相关约定，亦不属于本案审理范围。 综上，原告主张被告给付2018年1月1日至2021年1月31日期间的物业费，标准按照1.6元每平方米计算，共计6327.74元，本院予以支持。原告关于违约金的主张。前期物业服务合同约定违约金每日按未交费的3‰计收，原告自愿调整按照每日1‰计算。本院认为，违约金的作用以弥补损失为主，以惩罚性为辅。本案中，原告的主要损失为资金利息损失，原告也未对其实际损失进行举证，结合本案实际情况，兼顾合同严肃性及公平原则，酌定支持违约金800元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告文瑞琼、万昌积于本判决生效之日起十日内给付原告成都市旺家启元物业服务有限公司物业费6327.74元； 二、被告文瑞琼、万昌积于本判决生效之日起十日内给付原告成都市旺家启元物业服务有限公司违约金800元。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告文瑞琼、万昌积负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二一年二月十八日 书记员 李乙伶