四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初1042号 原告：泸州市永盛物业服务有限公司，住所地:古蔺县古蔺镇迎宾大道15号凤凰城小区8号楼底楼1号，统一社会信用代码91510525687912638M。 法定代表人：赵燕，执行董事。 委托诉讼代理人：周远祥，系公司员工。 被告：周洪莉，女，1972年4月6日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告泸州市永盛物业服务有限公司（以下简称永盛物业）与被告周洪莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告永盛物业的法定代表人赵燕及委托诉讼代理人周远祥与被告周洪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永盛物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告周洪莉向原告支付2017年12月1日至2020年10月31日期间的物业管理服务费2450元；2.被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告永盛物业系古蔺县凤凰城小区物业管理企业，被告周洪莉系该小区3号楼2单元3-1的业主，该房屋建筑面积为117.00平方米。周洪莉入住后，与永盛物业签订了物业管理合同，与永盛物业建立了物业管理关系，每月应交物业管理费为70元。根据双方约定，周洪莉最迟应于每月25日前交纳物业管理费，如逾期应按每月2%承担违约金。从2017年5月1日起，经原告多次催收，被告拒不交纳物业管理费，截止2020年10月31日，周洪莉共欠原告物业费2450元。永盛物业认为，其为周洪莉提供了物业管理服务，周洪莉违约不交纳物业管理费损害了永盛物业的合法权益，故诉至法院。 被告周洪莉答辩称，1.对永盛物业主张其从2017年12月1日至今未交纳物业费的事实予以认可，但永盛物业诉称每月物业费为70元不属实，按《前期物业管理服务合同》约定，住宅按建筑总面积0.50元/月/平方米计算，每月应交纳物业费58元，截止2020年10月31日，物业费总额为2088元，并非永盛物业主张的2450元。2.不缴纳物业费是基于以下三点理由：（1）永盛物业从2013年9月起将物业费标准由0.50元/月/平方米擅自涨价为0.60元/月/平方米，未征得业主同意，对其涨价行为不予认可。我之前按0.60元/月/平方米交纳物业费，是永盛物业以停电和不给电卡的手段胁迫我交纳的，并非我自愿。永盛物业应按0.50元/月/平方米的标准收费，并退回多收取我2013年9月至2017年11月的物管费512元；（2）永盛物业违规收费电费、捆绑收费。多收我电费1600元、2010年1月至2021年1月的楼道灯电费188元、小车道闸卡费50元、违约金或滞纳金9元。按照法律法规的规定，上述费用及二次供水费属于共用设施设备产生的费用，应由永盛物业承担，不应当分摊给业主；（3）永盛物业不履行或不完全履行合同约定的管理维护义务。小区环境卫生脏乱差，绿化缺失，长期存在违章建筑，永盛物业为违建户输送水电，单元门无人修理，监控大部分是坏的，消防通道阻塞，消防设施缺失，给小区业主带来安全隐患。综上，永盛物业应退回我物业费512元、楼道灯费188元、车辆识别系统费50元、滞纳金和违约金9元、电费1600元，共计2359元。同时要求永盛物业按《泸州市普通住宅物业服务等级标准》中二级服务等级的相关要求限期整改，整改达到要求后同意根据原合同收费标准支付物管费。 经审理本院认定事实如下：2010年1月5日，原告永盛物业（甲方）与被告周洪莉(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：永盛物业向周洪莉所购凤凰城3号楼2单元3-1的房屋提供物业服务:物业服务期限自开发商通知交房之日起至业主大会成立并选聘物业管理公司之日止;物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)按二级服务等级，三级服务收费标准收费，实行包干制，费用按住宅按建筑总面积0.50元/月/平方米收取，在办理交房手续时支付前半年的首期物业管理服务费用，以后每月缴纳；从开发商通知交房之日即从2010年9月28日起乙方应全额交纳物业管理服务费；受有关部门或单位委托，甲方可提供水、电、气、装修垃圾清运等费用的代收代缴服务，此费不属于物业管理服务费用，不存在分摊的收费项目，收费标准执行政府规定，存在分摊的收费项目业主应缴纳费用为实际产生的费用加损耗费用，损耗部分按用量进行分摊；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安防范、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方违反合同，不按合同约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。 2013年7月25日，古蔺县物价局、住建局联合发文《关于规范我县住宅物业服务收费管理有关事项的通知》（古物价【2013】73号）文件规定：古蔺县普通商品住宅前期物业服务收费三级物业管理服务等级标准无电梯住户≦0.60元/月/平方米，本通知从2013年9月1日起执行。永盛物业在凤凰城小区公示栏张贴上述文件后，从2013年9月1日起按0.60元/月/平方米标准收取物业服务费。周洪莉从2013年9月起按0.60元/月/平方米的标准缴纳物业管理服务费，履行至2017年11月。从2017年12月起至今，周洪莉未向永盛物业缴纳物业服务费。 2018年9月1日，凤凰城小区业主委员会向永盛物业出具《授权委托书》，载明：“经凤凰城小区业主委员会研究，暂委托泸州市永盛物业服务有限公司为古蔺镇凤凰城小区提供物业服务，物业服务内容，物业服务标准，物业服务收费，权利义务等均按照现有规定执行”。 另查明，永盛物业在代收代缴凤凰城小区和南国雅苑小区电费中存在违规收费行为。根据古物价【2012】9号文件规定，古蔺县居民生活用电销售电价标准为0.63元/度，永盛物业以0.68元/度收取，并自立收取2.0元/月/户的单元楼道灯电费。2017年8月8日，古蔺县发展和改革局作出《责令退还多收价款通知书》（古发价退【2017】01号），责令永盛物业退还多收的价款117867.64元的决定。后永盛物业制作《2011年至2017年6月30日凤凰城小区民用退电费明细表》，按每度电退0.009元的标准逐户列明退款金额陆续予以退还，周洪莉于2017年11月9日领取电费退款174元。 上述事实，有《前期物业管理服务合同》、古蔺镇凤凰城小区业主委员会出具的授权委托书、古蔺县发展和改革局责令退还多收价款通知书（古发价退【2017】01号）、《2011年至2017年6月30日凤凰城小区民用退电费明细表》、《关于规范我县住宅物业服务收费管理有关事项的通知》（古物价【2013】73号）及附件古蔺县普通商品住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费指导标准、周洪莉2013年9月22日、2017年11月9日物业缴费收款收据及原被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：业主周洪莉拒交物业费的理由是否成立，本院结合审理查明的事实对该争议焦点作如下评判： 1.关于物业费收取标准问题。虽然《前期物业管理服务合同》约定物业费标准为0.50元/月/平方米，但永盛物业在凤凰城小区公示栏张贴【古物价（2103）73号文件】后，按照古蔺县普通商品住宅前期物业服务收费三级物业管理服务等级标准无电梯住户≦0.60元/月/平方米的指导价标准，从2013年9月起将前期物业合同约定的收费标准调整为0.60元/月/平方米收取，周洪莉从2013年9月起按0.60元/月/平方米的标准缴费至2017年11月，足见双方已经就0.60元/月/平方米的物业费标准形成交易习惯，双方自2013年10月起按0.60元/月/平方米标准每月缴费70元形成事实上的合同关系。周洪莉辩称是永盛物业以停电和不给电卡的方式强迫其缴费，并非自愿认可涨价，但未提供合法有效的证据证明，本院不予采纳。 2.关于乱收费问题。被告周洪莉主张永盛物业违规多收其电费1600元、违规收取2010年至2021年1月其楼道灯电费188元、小车道闸卡费50元，滞纳金和违约金9元。针对永盛物业违规收取的电费（含楼道灯电费）的问题，古蔺县发展和改革局已于2017年8月8日作出《责令退还多收价款通知书》，责令永盛物业限期退还，随后永盛物业对2017年6月30日前违规多收的电费（含楼道灯电费）制作清单陆续退还，周洪莉也签名领取，周洪莉对其已领取的退费174元不予认可，但仅提供了国网四川省电力公司泸州供电公司税务发票复印件一份和2017年2月至9的缴费发票，该证据不能证明永盛物业违规多收其电费的具体金额，本院不予采纳。周洪莉主张小车道闸卡费50元、滞纳金和违约金9元，二次供水费，也未提供相关合法有效的证据证明，本院不予支持。 3.关于物业服务质量问题。被告周洪莉主张永盛物业未尽职，小区存在违建、单元门坏了无人修理，无监控，消防通道阻塞，消防设施缺失，环境卫生差等情况，对此周洪莉提供了环境卫生、绿化、违建、消防通道阻塞方面的图片14张。原告永盛物业不予认可，提出其每天安排保洁工人对小区公共部位进行日常性清扫和垃圾清理；对违建违法进行宣传，并协助相关部门为违建进行处理；对小区监控进行多次维修，并自筹资金在小区4道大门安装高清监控，并征求业主意见，按程序申报维修基金安装监控，对此也提供相应证据。综合双方出示的证据，本院认为，虽然永盛物业在环境卫生及绿化服务方面存在一定的瑕疵，但该瑕疵属于一般瑕疵，不能作为业主拒不缴纳物业费的理由，且永盛物业本身无行政执法权，无权对车主进行处罚，无权自行拆除违建，其已经向相关部门反映并应相关部门的要求协助执行。因此对周洪莉的上述不交费理由不予采纳。 综上，永盛物业请求周洪莉按0.6元/月/平方米标准交纳2017年5月1日至2020年10月31日期间的物业费符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告交纳2450元系原告对其民事权利的处分，本院予以确认。关于诉讼时效问题，原告一直持续为周洪莉提供物业服务，诉讼时效并未中断，对周洪莉主张2018年1月6日前的物业费超出时效的意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 被告周洪莉于本判决书生效之日起七日内支付原告泸州市永盛物业服务有限公司物业管理费2450元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周洪莉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王叶玲 二〇二一年二月八日 书记员  陈星宇