北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终981号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐芬，女，1982年9月26日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪昆，男，1987年5月12日出生，汉族，恒丰银行职工，住北京市西城区。上诉人徐芬因与被上诉人张洪昆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐芬上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判张洪昆支付从2019年10月17日起至2020年4月20日止因不能正常使用屋内设备设施的补偿；依法改判张洪昆支付徐芬合同违约金4600元。事实和理由：1.涉案房屋楼下403号的业主称漏水，并且张洪昆发送微信承认漏水，张洪昆要求徐芬先不要直接使用厨房的下水道用水，张洪昆长达六个月未维修。2.从徐芬搬进去到搬出去，张洪昆一直未维修，是张洪昆未按合同约定承担义务。3.2020年4月20日维修了，但维修之后还是堵塞、下不去水，一年之久徐芬都无法正常用水，严重影响了徐芬的正常生活。张洪昆辩称，不同意徐芬的上诉请求。1.徐芬混淆厨房和厕所用水不方便的情况。厕所确实会有一点漏水，但完全不影响使用，只是水箱里的水滴到马桶里。厨房确实有下水不顺的情况，在2019年10月徐芬跟张洪昆反映这个事情的时候，问题并不严重，只是水会渗到楼下，而且只有在使用特别多的时候才会渗水，正常少量使用是不会出现漏水情况的，当时确实给徐芬带来了一些不便，所以张洪昆就答应总计给徐芬300元，这是因为2020年5月之前没有维修的原因。2.张洪昆答应给徐芬搬家费用等补偿，但是徐芬不同意搬离，一直赖着不走。2020年5月份徐芬再次反映这个事情，张洪昆就找人来维修，所以不可能存在半年之久没有维修的情况。3.徐芬混淆概念。正常交房租是每三个月一交，2020年6月1日应该交2020年6月1日至9月1日的房租，但徐芬一直未交。4.徐芬严重违反合同约定，应按租金的100%支付张洪昆违约金，现在徐芬三个月未交房租，应支付违约金。5.之前张洪昆跟徐芬协商过并且找物业，需要刨地面，维修成本大，需要徐芬搬离房屋，所以因为这种情况没有维修。但是徐芬完全可以代为维修，徐芬以此为由不交房租，违背合同约定，应当承担相应责任。张洪昆向一审法院起诉请求：1.要求判令徐芬支付房屋租金13800元，从2020年6月1日至实际搬离房屋之日止（8月20日止）；2.要求判令徐芬支付违约金4600元；3.本案诉讼费用及张洪昆维护权利的一切费用由徐芬承担。徐芬向一审法院反诉请求：1.请求法院判令张洪昆因合同违约赔付违约金4600元；2.请求法院判令张洪昆退还徐芬房屋押金4600元；3.请求法院判令张洪昆赔付赔偿金18400元；4.请求法院判令张洪昆赔付维修期间4天的费用613元；5.请求法院判令张洪昆赔偿破坏门锁费用870元；6.请求法院判令张洪昆合同欺诈；7.请求法院判令本案本诉与反诉的诉讼费用全部由张洪昆承担。一审法院认定事实：2019年8月31日，出租人（甲方）张洪昆与承租人（乙方）徐芬签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：房屋坐落于北京市石景山区11号楼5层1单元503，建筑面积58.59平方米，房屋所有权人张洪昆。租赁用途为居住。租赁期限自2019年9月1日至2020年9月2日，共计1年。甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：房屋租金每月4600元。押1付3，各期租金支付日期2019年9月1日，2019年12月1日，2020年3月1日，2020年6月1日，按季支付。押金4600元。租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。供暖费、物业管理费、卫生费、车位费由甲方承担；水费、电费、燃气费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条房屋维护及维修：（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达月租金额100％的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益。违约责任：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月4600元/月标准支付违约金。合同签订后，徐芬向张洪昆支付押金4600元，张洪昆将涉案房屋交付徐芬。徐芬按约定向张洪昆支付房屋租金至2020年5月31日。2019年10月17日，涉案房屋楼下业主反映厨房下水管道漏水，徐芬查看属实后便用水盆盛接生活废水，然后再倒入卫生间坐便器，不能使用洗衣机洗衣。张洪昆曾找物业公司维修，因物业公司表示工程量较大，维修未果。张洪昆承认涉案房屋存在漏水情况并提出给徐芬300元作为补偿，徐芬拒绝。2020年4月15日，徐芬通过微信通知张洪昆：“……要求给予减免当日至以后剩余合同租住期间的一半房租，并且对以前不能用洗衣机洗衣服，不能正常做饭用水造成的不便予以每月租金的一半作为补偿。”张洪昆回复：“在租期开始的时候，我确实不知道这个问题，目前对于这个问题给你带来的不便，我可以自本月起至合同终止，每月给200元补偿”，徐芬对此不同意。2020年4月23日，张洪昆对涉案房屋管道进行维修，用时2天，后恢复正常。5月28日，徐芬发现水槽积水，通知张洪昆后，张洪昆再次进行了修理，徐芬表示因打胶等导致2天不能用水。2020年5月31日，徐芬通过微信通知张洪昆：“因房屋漏水而导致我无法正常使用房屋问题，你对我的赔偿一直未履行。我们房屋租期是2019年9月1日至2020年9月2日，房屋租期还剩三个月。从2019年10月份跟你反应有漏水情况到2020年4月份你才给维修，这期间有6个多月我无法正常使用。故我按2300元/月的标准从下季度房租中自行抵扣，按6个月收取赔偿，共计三个月房租。特此通知你。”张洪昆回复：“补偿问题你可以找仲裁或者起诉我，但你明天不按照合同约定支付房租，立马给我搬走！不搬走我立马报警！”审理中，双方确认于2020年8月20日解除租赁合同。徐芬于8月22日将涉案房屋腾退给张洪昆。徐芬入住涉案房屋后自行更换了门锁，支出550元。徐芬表示张洪昆于2020年7月15日向其提出搬离，后发现涉案房屋门锁被涂胶不能正常使用，支出换锁费320元。一审法院认为，张洪昆与徐芬签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点系徐芬停止支付租金是否存在合理抗辩，能否视为违约行为。徐芬提出涉案房屋厨房上下水不能正常使用，存在漏水等情况。根据合同约定，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。在案证据证实，涉案房屋在徐芬承租一个月左右即出现了漏水，造成徐芬不能正常使用，张洪昆在接到徐芬的通知后于2020年4月才进行维修，张洪昆应当按照约定相应减少租金或延长租赁期限。徐芬提出按每月2300元标准从下期房租中自行抵扣即要求赔偿三个月房租，但张洪昆未同意，双方就此未能达成合意。虽漏水问题不直接影响涉案房屋的整体使用，但出租方应保障屋内设备设施处于适用状态，漏水问题对徐芬的正常使用造成一定程度的妨碍。徐芬以此为由抗辩减付租金从而未按约支付，不应构成违约。张洪昆请求徐芬给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。因涉案房屋出现漏水问题并非徐芬的责任，对张洪昆辩解徐芬可以代为维修的意见，法院不予采纳。对于徐芬提出的相应减少租金问题，法院结合双方合同履行情况，考虑徐芬不能正常使用屋内设备设施等因素，对尚欠付的租金酌减为每月3500元，徐芬应支付所欠租金。徐芬要求张洪昆每月赔偿半个月租金18400元的诉讼请求，没有合同和法律依据，法院不予支持。徐芬请求张洪昆赔付维修4天的损失613元，因该损失已包含在酌减的房租内，故法院不予支持。双方确认涉案合同已于2020年8月20日解除，徐芬已于2020年8月22日搬离涉案房屋。合同解除后，张洪昆应当按照约定将押金4600元退还徐芬。徐芬自愿更换涉案房屋门锁，费用应当自理。徐芬并未提供证据证明因张洪昆原因导致损坏，请求张洪昆赔偿破坏门锁费用870元的诉讼请求，因无确凿证据证实，法院不予支持。徐芬提出张洪昆存在欺诈的行为，并非具有诉的利益，对此项诉讼请求，不予处理。徐芬主张张洪昆故意将漏水房屋向其出租主张违约金的诉讼请求，因无证据证实，且涉案房屋并非全部丧失居住功能，法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐芬于本判决生效后七日内给付张洪昆自2020年6月1日至2020年8月20日的房屋租金9333元；二、张洪昆于本判决生效后七日内退还徐芬房屋押金4600元；三、驳回张洪昆的其他诉讼请求；四、驳回徐芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张洪昆与徐芬签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。涉案房屋交付徐芬后，2019年10月17日涉案房屋厨房下水管道出现漏水问题，2020年4月23日张洪昆将漏水问题修复。张洪昆没有及时履行维修义务是因为如果维修会影响徐芬的正常使用以及疫情等原因，从徐芬继续使用租赁房屋的事实以及曾向张洪昆主张赔偿损失的事实可知，张洪昆与徐芬已经达成了不必立即维修的共识，因此徐芬反诉请求张洪昆给付没有履行维修义务的违约金4600元，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回徐芬的该项反诉请求正确，本院予以确认。在此期间，徐芬虽然正常向张洪昆支付租金，但该行为并不代表徐芬放弃了向张洪昆主张赔偿的权利，徐芬仍有权要求张洪昆赔偿损失。关于损失数额，徐芬反诉请求张洪昆按照每月2300元的标准，赔付从2019年9月至2020年4月20日的赔偿金18400元，赔偿数额明显过高且赔偿损失的起算时间有误，本院依据合同的履行情况、涉案房屋对徐芬正常生活造成的影响等因素，酌情判定张洪昆以每月500元的标准，赔偿徐芬自2019年10月17日到2020年4月20日不能正常使用房屋的损失3067元。《北京市房屋租赁合同》中约定，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。徐芬反诉请求张洪昆赔偿维修期间4天的费用613元，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人协商一致，可以解除合同。张洪昆与徐芬在诉讼中于2020年8月20日协商一致解除了《北京市房屋租赁合同》，本院予以确认。当事人一方未支付租金的，对方可以要求其支付。徐芬未交纳2020年6月1日后至合同解除的租金，徐芬应当依照合同约定的标准支付。一审法院虽然认为房屋漏水影响房屋的正常使用应当减少租金，4天维修期间应当赔偿损失，但并没有支持徐芬的反诉请求，而是酌减了徐芬欠付的租金，该种处理方法欠妥，本院予以纠正。因《北京市房屋租赁合同》已解除，张洪昆应当按照约定向徐芬退还房屋押金，一审法院判决张洪昆退还徐芬房屋押金4600元正确，本院予以确认。徐芬反诉请求法院判令张洪昆支付赔偿破坏门锁的费用870元，其中的550元为徐芬自行更换门锁的支出，其中的320元为门锁被涂胶而支出的换锁费用，因徐芬未能提交证据证明门锁被涂胶是张洪昆所为，一审法院判决驳回徐芬的该项反诉请求正确，本院予以确认。综上所述，徐芬关于赔偿损失的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9148号民事判决第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9148号民事判决第三项、第四项；三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9148号民事判决第一项为：徐芬于本判决生效后七日内给付张洪昆自2020年6月1日至2020年8月20日的房屋租金12267元；四、张洪昆于本判决生效后七日内赔偿徐芬自2019年10月17日到2020年4月20日不能正常使用房屋的损失3067元；五、张洪昆于本判决生效后七日内赔偿徐芬维修期间4天的费用613元；六、驳回张洪昆的其他诉讼请求；七、驳回徐芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费130元，由张洪昆负担43元（已交纳），由徐芬负担87元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费264元，由徐芬负担189元（已交纳），由张洪昆负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费572元，由徐芬负担558元（已交纳），由张洪昆负担14元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二一年二月二十五日法官助理 王志栋法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸