江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4353号上诉人（原审原告）：江苏华辉房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区城宇大厦A1106。法定代表人：陈祥宇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晶，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘井秀，女，1958年2月12日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周生学。委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。上诉人江苏华某房地产开发有限公司（以下简称华某公司）因与被上诉人刘井秀商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初4809号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华某公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认华某公司与刘井秀签订的华某新城一期6号楼101室房屋买卖合同无效；2.判令刘井秀协助华某公司办理注销华某新城一期6号楼101室房屋买卖合同备案登记手续。事实和理由：华某公司与刘井秀之间是民间借贷关系，房屋买卖是表象的虚假关系，目的为了民间借贷关系提供担保。2011年12月8日，华某公司因资金困难，向刘井秀借款120万元，借期一年，口头约定月利率为5%，款项交付时预扣一个月利息6万元，实际转账114万元，并将借期一年的利息72万元计入本金，由华某公司出具金额为192万元的借据。为了借款资金安全，刘井秀要求与华某公司签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续用以担保。借据由刘井秀持有，但刘井秀出于诉讼利益驱动，不承认存在借据，也拒不交出借据原件，但举证责任不应由华某公司承担。华某公司提供了以下证据：（1）证人陈某到庭证言。陈某曾为华某公司财务负责人，也是与刘井秀借款和商品房买卖合同备案事宜经办人，到庭接受质询，还当庭出示了其数年前上传至百度网盘的财务记录，该财务记录记载了华某公司曾向刘井秀借款120万元。（2）借据复印件。华某公司与刘井秀于2011年12月8日、2011年11月2日发生的两笔借款借据均由叶某亲笔书写，刘井秀认可叶某于2011年11月2日书写的借条复印件，否认2011年12月8日的借条复印件。在上述借款发生期间，叶某系华某公司负责人，还是刘井秀的儿子周光耀的干爸爸，与刘井秀夫妇关系很好，在原审法庭多次通知其出庭作证的情况下，均拒绝出庭，可推定借据复印件为真。借据复印件内容和转账金额相互印证，符合当时民间借贷市场行情以及双方当事人之间的交易习惯。华某公司于2011年11月2日向刘井秀借款130万元，借期3个月，口头约定月利率为5%，预扣1个月利息6.5万元后，实际转账付款123.5万元，再3个月利息19.5万元计入借款本金，故出具金额149.5万元借条，和本案120万元借款的交易模式完全一样。华某新城6号楼没有一户是正常的买卖，都是作为借贷担保与借款人签订的房屋买卖合同，华某公司与刘井秀之间的借贷也不例外。刘井秀于2011年11月2曰向华某公司出借130万元时，也曾要求华某公司以西湖大厦901号房提供担保并签订购房合同，因华某公司将西湖大厦整体出售给邮储银行，并将款项返还给刘井秀后，与刘井秀办理了房屋买卖合同解除手续。2011年12月8日，刘井秀与华某公司签订《商品房买卖合同》后，于当日通过银行转账方式向华某公司交付114万元。关于余款220万元交付细节刘井秀无法做出说明，其称由其丈夫周生学于当日将余款220余万元用现金方式支付给华某公司财务负责人陈某，明显不符合实际。刘井秀称款项系从其儿子和亲戚处借来，但并未说明具体借款对象、时间、金额等情况。周生学作为税务部门干部，对超出其合法收入的巨额款项来源无法做出说明，应当承担不利的法律后果。如果刘井秀家中存放大额现金的话，不应当于2011年11月2日通过银行转账方式交付130万元给华某公司，而应将风险较高的现金交付给华某公司。刘井秀于2011年4月通过过银行转账方式向华某公司交付一笔10万元款项，其于2011年12月8日在银行办理了114万元转账，而不是将全部300多万元转给支付，开车拉着200多万元现金到华某公司进行清点，也违背常理。2011年11月2日，华某公司向刘井秀借款149.5万儿，如果2011年12月8日房屋买卖合同是真实的，按照常理，双方也当先以借款冲抵部分购房款，而不应交付全部购房款。交易价格高出政府备案价格不合理。华某公司与刘井秀签订的房屋买卖合同的价格为9800元每平方，该价格已经超出了宿迁市物价局批复最高销售备案价格。2011年年底，华某公司资金困难，房屋降价后都无法销售，不可能超出政府最高限价销售。况且，周生学是华某公司负责人叶某的好朋友。房屋买卖合同并非双方真实意愿，仅仅是为借款提供担保，是对合同约定价格超出备案价格的合理解释。综上，刘井秀虽提供了商品房买卖合同、部分转账记录，但无法提供真实有效的购房款的交付证据，无法证明双方存在真实房屋买卖关系，双方签订的商品房买卖合同应属无效。华某公司因客观原因无法提供借条原件，但复印件和证人证言相佐证，和双方此前的借款习惯以及民间借贷市场行情相符，可以证明双方存在借贷关系。借据中关于“逾期不还、房屋归上诉人所有”的约定违反了法律强制性规定，为无效约定。刘井秀二审答辩称：华某公司与刘井秀之间商品房买卖合同是真实的，不是为民间借贷提供担保，双方之间也不存在民间借贷关系。商品房买卖合同签订时间长达9年之久，由于房价上涨，华某公司以借条复印件否认买卖合同真实性，目的是试图拒绝履行合同义务。华某公司对刘井秀提供的房屋买卖合同、定金转账记录、购房款收据等证据真实性均无异议，房屋买卖合同涂改内容是将付款方式由按揭贷款变更为一次性付清，涂改方式是经过华某公司时任财务负责人陈某同意的，且涂改出加盖了华某公司印章，并无不妥。华某公司对外出具购房款收据是通行做法，刘井秀提供的收款收据能够证明已经付付清全部购房款。支付购房款中现金部分中有一部是对外借款，由于付款后9年之久，刘井秀也无法详细记住所有细节。在当时以现金方式进行交易非常普遍，不应以现在交易习惯质疑当时的交易方式。合同约定的单价略高于备案价，是因为合同约定华某公司将房屋旁的空地一并转让给刘井秀。房屋销售价格高于备案价格比较普遍，不能因此否定房屋买卖合同的真实性。华某公司作为房地产开发企业，风险意识和法律意识都比较强，相关合同均经过具备专业知识的人员把关，如果买卖合同真实意思是为民间借贷提供担保，应当签订借款合同和房屋抵押合同。但华某公司未能提供证据证明双方签订过借款合同和房产抵押合同，也未能证明其持有的借据复印件来源。陈某系华某公司法定代表人的儿子，与本案存在利害关系，证言效力等同于华某公司单方陈述，不能作为证据使用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平。华某公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认华某公司与刘井秀就华某新城一期6#楼101号房屋签订的买卖合同无效；2．判令刘井秀协助华某公司注销华某新城一期6#楼101号房屋买卖合同的备案登记手续。一审法院认定事实：2011年4月20日，刘井秀通过现金存款方式向华某公司账户支付10万元，存款手续载明付款用途为支付购房款定金。当日，华某公司向刘井秀出具10万元收据一张。2011年12月8日，华某公司与刘井秀签订《商品房买卖合同》一份，约定华某公司将其开发的华某新城一期6幢101号房以3468612元的价格出售给刘井秀，并办理了备案登记手续。合同关于付款方式约定为“买受人在合同签订前一次性交清房款”。当日，华某公司向刘井秀出具收款收据一张，载明收到刘井秀现金方式支付款项3468612元，收款事由为华某新城6幢101号房购房款。2011年12月8日，刘井秀通过转账方式向华某公司支付114万元。华某公司现主张上述房屋买卖合同系合同双方当事人通谋虚假意思表示，目的是为双方之间的借款提供担保，违反了物权法有关禁止流押的规定，故而成诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，华某公司据以主张权利的借据系复印件，无原件予以核对。证人陈某系华某公司的法定代表人陈祥宇系儿子，也是华某公司前财务人员，与华某公司存在利害关系，证人证言需要其他证据予以佐证。华某公司仅凭上述证据并不足以证实其与刘井秀就案涉款项存在民间借贷关系，亦不足以证实本案房屋买卖合同的签订系为该笔借款提供担保，且未提供其他充分证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果。刘井秀提供的收据、转账记录、商品房买卖合同等证据相反可以证实其支付的相关款项为购房款，而非华某公司主张的借款。因华某公司本案诉求的依据及证据不足，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回江苏华某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费34,548元，减半收取17,274元，由江苏华某房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人对一审判决审理查明所认定的事实均无异议，依法予以确认。本案二审争议焦点为：华某公司与刘井秀就华某新城一期6#楼101号房屋签订的买卖合同是否为双方通谋虚假意思表示。本院认为，通谋虚假意思表示是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，当事人通谋虚假意思表示用以隐藏真实意思表示，并合意作出与真实意思不一致的意思表示。这种情况下，当事人之间作出了公开的表意行为和隐藏的表意行为两个民事行为，两个民事行为之间存在手段性和目的性关系，相应的法律效力和后果需要分别作出认定。当事人主张与对方存在通谋虚假意思表示的，应当就其主张的虚假表意行为和隐藏表意行为以及两者之间的关系进行举证。本案中，华某公司主张其与刘井秀签订的华某新城一期6#楼101号房屋买卖合同系虚假意思表示，隐藏的真实意思是为双方之间的民间借贷之债提供担保，其主张成立的前提条件是民间借贷之债的事实存在以及与房屋买卖合同之间存在着被隐藏关系。关于华某公司主张与刘井秀存在借贷债务的事实，其提供了借据复印件一份,载明内容为：华某公司向刘井秀借款192万元，如1年借期届满后未还的，华某新城6幢101室房屋归刘井秀所有。该借据加盖华某公司印章，无刘井秀签名，底部有华某公司时任副经理叶志军签名并注明“可以提前还款退房”。因民间借贷系实践性合同于款项交付时生效，故一般情况下仅需债务向债权人出具书面凭证用以证明存在借贷合意即可。但华某公司提供的借据载明内容除了借款事实外，还载明是否按照约定借款期限还款的后果，该后果需要由债权人签名表示同意才更为合适。如果有刘井秀签名或书写相应的内容，也可以辅助验证该复印件的真实性，但该复印件上内容均为华某公司时任副经理叶某书写，在借据载明相对人不予认可的情况下，认定该证据真实性所需其他证据事实要求也更为严格。华某公司主张刘井秀当天交付的借贷款项为114万元，与借据载明的借款金额不符。华某公司解释称约定借款是120万元，款项交付时扣除一个月利息6万元，借据载明金额包含借款利息，口头约定月利率为5%，一年利息金额为72万元。该解释本身建立在借据真实存在的前提下，但该借据复印件无法与原件核实，且现有证据也无法认定刘井秀持有该证据的原件，也就是说借据复印件的真实性和借据载明借款金额与交易金额关联性均为待证事实，以一个待证事实去证明另一个待证事实缺乏逻辑性。而且从华某公司解释的利息数额看，合计利息应为13个月利息78万元，超过一年期利息数额，也明显违背市场交易规则。关于证人证言问题，如果证人与一方当事人或案件存在利害关系，所提供的证言也需要有其他能够确定的证据或事实加以印证，陈某系华某公司法定代表人儿子，也曾是华某公司财务负责人，也是案涉交易款项的收款人，与华某公司及本案有关事实存在利害关系，所提供的证言应当有足以确定的证据加以印证。华某公司提供的证据有陈某自己上传至百度云盘的财务记录，显示为2016年2月27日上传有关财务记录电子数据信息，上传时间与借据落款时间相差4年多时间，对上传该数据信息的意图也难以确定，数据信息形成时间以及真实性仍然属于待证事实，无法据此印证陈某证言的真实性。叶志军曾任华某公司副经理，借据载明由其书写出具，应当认定我与华某公司及本案有关事实具有利害关系，也未出庭作证或提供其他有效证据印证借条复印件的真实性。据此，对华某公司提供的借据复印件真实性不予采信，对其依据该借据复印件主张与刘井秀之间存在的借贷事实也不予确认。关于双方之间签订的商品房买卖合同的事实。合同于2011年12月8日签订，双方当事人对合同文本真实性均无异议。华某公司时任财务负责人陈某一审中认可合同文本中涂改部分系其所为，将付款方式由按揭贷款变更为一次性付清，该项变更是双方合意的结果。刘井秀曾于2011年4月20日向华某公司支付10万元购房定金，即使当时房屋未取得销售许可证，也能够证明刘金秀有购房意愿，且与华某公司已经就房屋买卖事宜达成初步合意的情况才支付该定金，也能否定双方之间经济交往均为借贷的主张。华某公司辩称该10万元定金在交付后又变更用途为交付民间借贷款项，但未能提供有效证据加以证明。如果该房屋买卖合同是为其所主张的借贷提供担保，则应当将房屋买卖价款金额约定与借贷金额相当或约定首付款金额约定与借贷金额相当，但约定购房款金额远高于借据载明金额且约定为一次性付清，与以买卖合同为借贷提供担保的实践交易习惯也存在较大差异。关于刘井秀是否实际付清全部购房款的事实。如果刘井秀实际已经付清全部购房款，则可以更进一步印证商品房买卖合同属于双方真实意思表示。华某公司将购房合同中付款方式修改为一次性付清并出具全部购房款收据表明其认可购房款已经付清，属于公司作出的商事行为，其否认该行为属虚假意思表示，应当对此承担相应的举证责任，如果将举证责任分配给交易相对人，相当于要求交易相对人承担不规范商事行为的不利后果，不利于保护交易安全和促进交易便捷。即使未付清全部购房款，也不能以此推定合同属于虚假意思表示，仅表明合同尚未履行完毕，本案需要解决商品房买卖合同真实性问题，购房款是否付清问题并非本案必须解决的争议。关于合同约定的房屋交易价格。合同约定价格9800元/平方米并非过分高于备案价格9588元/平方米，仅是略高一点，刘井秀对此所作的解释也比较合理，且合同已经备案成功也表明备案价格并非不可突破。如果房屋买卖合同系为双方之间民间借贷提供担保，合同所约定的交易价款应当与借贷本息金额相当，但案涉合同加以价款与华某公司主张的借贷金额相差巨大，华某公司对此也未能作出合理解释，仅称系基于对方要求，这显然不符合房地产公司的商事交易规则。关于华某公司与刘井秀于2011年11月1日签订的西湖大厦901室房屋买卖合同及于2011年11月2日发生的149.5万元借款事实。华某公司主张该买卖合同也是虚假意思表示，用于为该笔借贷提供担保，以此证明双方之间存在类似交易的惯例。刘井秀对此不予认可，称房屋买卖合同及借贷均是真实意思表示。双方于2012年1月18日签订退房协议，约定解除西湖大厦901室房屋买卖合同，并载明刘井秀于购房时一次性付清了购房款。华某公司提供其于2012年3月30日支付给刘井秀的款项并非偿还借款而是退房款，无法以此认定与双方之间的借贷存在关联性，而能够进一步印证房屋买卖合同的真实性，对华某公司的证明主张也无法采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，华某公司应当对其主张的产生2012年12月8日民间借贷法律关系的基本事实承担举证证明责任。华某公司提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担不利的后果，故对其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34548元，由江苏华辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年二月二十二日书记员 赵媛媛