广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1732号上诉人（原审被告）：陈杏容，女，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭俊杰、黄韵，均系广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶燕娥，女，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩、徐华文，均系北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。原审被告：何佩燕，女，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭俊杰、黄韵，广东天穗律师事务所律师。上诉人陈杏容因与被上诉人叶燕娥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。上诉人陈杏容和原审被告何佩燕的共同委托诉讼代理人黄韵、被上诉人叶燕娥的委托诉讼代理人徐华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杏容上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判为驳回叶燕娥全部诉讼请求；2.依法判决叶燕娥承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、不能将叶燕娥能否取得孳息和叶燕娥能否直接向原合法承租人陈杏容主张孳息混为一谈，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人自产权变更之日起继承原房屋所有权人对房屋享有的物上请求权等权利、继承原房屋所有权人与原承租人的租赁关系，租金亦自产权变更之日归买受人所有，与交付与否无关。叶燕娥并未取得所有权证，无权直接要求合法承租人陈杏容腾房、亦无权直接向陈杏容主张租金，其并非本案适格被上诉人。（一）关于“买卖不破租赁”的理解：租赁期间房屋产权发生变更的，买受人与原承租人产生租赁合同法律关系的时间节点应以买受人取得房屋产权登记证书之日为准；买受人自产权变更之日起才继承原房屋所有权人对房屋享有的权利，才有权直接向房屋实际占有人主张权利；即买受人取得房屋所有权之日起才具有合法收取房屋租金、要求承租人腾房的权利。在本案中，涉案房屋不动产登记权属人仍为广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称“天穗公司”），且经广州市中级人民法院（2018）粤O1民再140号生效判决判令叶燕娥因我国限购政策的原因不能取得涉案房屋不动产权证书，故叶燕娥不享有房屋产权人天穗公司对房屋享有的权利，其与陈杏容之间无直接法律关系，其主张陈杏容腾房以及要求支付租金、使用费没有任何法律依据。（二）进一步而言，叶燕娥尚未取得所有权证的情况下，与陈杏容无任何直接法律关系，其基于房屋买卖合同债权享有的有关孳息归属、房屋交付瑕疵、合同履行等请求权均具有相对性，仅可依据合同债权向天穗公司主张债权请求权，与陈杏容无关。应当明确的是，叶燕娥与天穗公司之间存在房屋买卖合同关系、天穗公司与陈杏容之间存在房屋租赁合同关系。《合同法》第一百六十三条关于孳息归属的规定载于合同法分则第九章买卖合同中，约束的仅为买卖合同双方当事人，体现的是买卖合同关系中孳息归属判定的原则。叶燕娥与天穗公司基于房屋买卖合同产生的有关孳息归属、合同履行等纠纷均与陈杏容无关，若叶燕娥认为涉案房屋产生的孳息应当归属于其本人的，其应基于与天穗公司之间的房屋买卖合同关系所享有的债权向天穗公司主张。而天穗公司与陈杏容基于租赁合同关系产生的租金交付等纠纷亦与叶燕娥无关，天穗公司有权基于与陈杏容的租赁合同关系要求支付租金。且如上文所述，叶燕娥享有向陈杏容直接主张租金的权利应以叶燕娥取得涉案房屋产权登记为前提，目前叶燕娥尚未取得产权登记，即尚未继受天穗公司对涉案房屋享有的权利，故其无权直接向叶燕娥主张任何权利。二、天穗公司从未将涉案房屋交付至叶燕娥；即叶燕娥并非权利人，不享有返还请求权、无权要求陈杏容支付占有使用费。（一）不动产买卖合同中的“交付”应理解为物权登记变动。2007年《物权法》出台，规定国家对不动产实行统一登记制度。其中第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记不发生效力。第14条进一步明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2008年建设部出台《房屋登记办法》，建立了统一的房屋登记制度。由于物权法采纳了物权变动登记生效主义，因此此处的交付应理解为物权登记变动，而非占有的转移，房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点，即叶燕娥在取得所有权登记之日起才视为天穗公司将房屋交付。（二）无论不动产以何种方式认定“交付”，天穗公司从未将涉案房屋以任何方式交付至叶燕娥。在本案中：1.广州市中级人民法院（2018）粤01民再140号生效判决判令叶燕娥因我国限购政策的原因不能取得涉案房屋不动产权证书；2.天穗公司出具《说明》，确认其已向广州仲裁委员会申请仲裁，主张涉案房屋拍卖行为无效；3.天穗公司与叶燕娥房屋买卖合同纠纷（2019）粤01民终15318号一案中，天穗公司已多次主张其尚未将涉案房屋交付至叶燕娥；4.天穗公司出具《说明》，确认其成为将涉案房屋交付至叶燕娥，叶燕娥未有任何举证证明天穗公司已将涉案房屋交付。转移占有除需有事实上管控状态外，还需有转移占有的合意。因此，至少叶燕娥对涉案房屋所享有的权利存疑，参考广州市中级人民法院生效判决（2016）粤01民终10175号裁判观点，应当驳回叶燕娥的诉讼请求。三、天穗公司作为所有权人，享有对涉案房屋享有出租获得收益的权利，陈杏容源于该本权之占有房屋为有权占有，且基于此陈杏容与天穗公司成立不定期租赁关系尚未解除，承受法律之保护，有权拒绝他人要求交付占有物的请求。退一步而言，即使陈杏容需向叶燕娥缴纳租金，亦应当按照原不定期租赁合同标准235.76元/月支付，或至少按照广州市公房租赁标准缴纳。涉案房屋所有权及占有之历史沿革为：广州市房地产管理局出具房管函（1990）98号文关于荔湾区五桂南14号函复称：荔湾区五桂南14号原属何崇桂所有（何燮照父亲），于民国三十七年十月出卖，后由广州市房管局“代管”。何燮照、陈杏容（配偶）、何佩燕（女儿）一直居住在内。因拆迁安置问题，广州市房屋拆建工程公司以何燮照为被诉人向广州市房地产仲裁委员会提起仲裁，广州市房地产仲裁委员会出具（90）穗房仲征字第××号裁决书，裁定由广州市房屋拆建工程公司提供新房回迁居住，自回迁之日起，按房管部门评定的租额缴纳房租。何燮照不服，向荔湾区人民法院起诉，荔湾区人民法院出具（1991）荔法房民字第××号民事判决书，判令何燮照自回迁新楼之日起于房管部门订立租约，缴纳房租。2005年3月21日，恒威公司代理天穗公司、何佩燕代理何燮照，双方签订《广州市房地产租赁合同》，期限自2005年1月1日至2005年12月31日，月租金为235.76元。陈杏容按235.76元/月向恒威公司缴纳租金至20l7年6月。（一）天穗公司目前仍为涉案房屋所有权人，为出租取得收益的权利人。（二）陈杏容与天穗公司至今成立不定期租赁关系，尚未解除，承受法律之保护，有权拒绝他人请求交付。（三）叶燕娥基于与天穗公司房屋买卖合同债权所取得的占有亦具有相对性；仅对债务人天穗公司构成有权占有。（四）涉案房屋为历史遗留的“代管”房，退一步而言，即使陈杏容需向叶燕娥缴纳租金，亦应当按照原不定期租赁合同标准235．76元/月支付，或按广州市房地产仲裁委员会出具（90）穗房仲征字第××号裁决书以及荔湾区人民法院出具（1991）荔法房民字第××号民事判决书确认的回迁后按广州市公有住房承租租金标准计算租金。四、叶燕娥并非涉案房屋合法权利人，若其认为无法按约定使用房屋或取得房屋所有权的，应基于买卖合同债权向天穗公司主张给付瑕疵责任、或要求解除买卖合同、承担违约责任，但其无论如何均无权直接要求陈杏容腾房或支付占有使用费。现天穗公司出具《说明》，同时向陈杏容主张租金，陈杏容无法以已向叶燕娥支付为由拒向天穗公司缴纳，判令陈杏容向叶燕娥缴纳租金势必将陈杏容置于极不公平、不合理的地位。五、2020年《民法典》出台，第二编物权新增“第十四章居住权”，虽“居住权”相关制度尚未完善，但其出台的精神实为满足如本案陈杏容等特殊群体的居住需要，为保障如本案当事人的合法权益，使得当事人能更踏实、安心居住，而不为居住房屋随时易主、任意增加房租所惴惴不安。一审未追加天穗公司作为第三人，李杏容认为程序错误，产权人天穗公司目前已向广州仲裁委申请撤裁，主张涉案房屋拍卖行为无效，且广州中院（2018）粤01民再140号生效判决，判令叶燕娥因国家限购政策原因不能取得涉案房屋不动产权证，目前不动产权证登记在天穗公司名下，而天穗公司与叶燕娥之间未办理任何网签手续。综上，陈杏容请求二审法院依法予以改判。叶燕娥二审答辩称：一审查明的事实以用适用法律都是客观公正的，叶燕娥是通过拍卖方式购买案涉房屋的，天穗公司也早就将案涉房屋交付给了叶燕娥使用，而且陈杏容在叶燕娥取得房屋之后，也是一直向叶燕娥交租的，租赁合同也是跟叶燕娥签订的，叶燕娥不能取得产权登记仅仅是因为广州市的限购政策原因，但是房屋购买取得的法律事实是存在的，是取得法院认可的。陈杏容所提天穗公司提起解除拍卖合同，经荔湾法院一审已被驳回，二审广州中院也维持了原判。陈杏容所提天穗公司申请撤裁是经过该案一、二审后又再次向广州仲裁委提出来的，经叶燕娥向广州仲裁委提交前述案件一、二审判决书，仲裁委中止审理后，年前叶燕娥收到广州仲裁委的决定书，同意天穗公司撤回仲裁申请。何佩燕二审答辩称：一审未判决其承担责任，其无需承担涉案房屋的房租。叶燕娥于2020年6月5日向一审法院起诉请求：1.判令陈杏容、何佩燕立即腾退广州市荔湾区光复北路500号501房；2.判令陈杏容、何佩燕立即向叶燕娥支付2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金13415.76元；3.判令陈杏容、何佩燕向叶燕娥支付自2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费暂计24595.56元：按每月1117.98元计算，（暂计至2020年4月30日，实际支付至实际腾退之日止）；4.本案诉讼费用由陈杏容、何佩燕承担。一审法院认定事实：2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司拍卖荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权。2007年4月30日，广东广赛拍卖行有限公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广东广赛拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必须在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅具体为光复北路500号406房、407房、501房、504房、506房、509房、606房、707房、804房、805房、806房、807房、808房；光复北路502号405房、505房、509房、601房、605房、708房、801房、803房、804房、805房、807房、811房、812房、906房、907房；光复北路504号603房、701房、704房、705房、706房、707房、708房、801房、803房、804房、809房、901房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，天穗公司向叶燕娥开具了购房尾款收据819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。2010年8月27日，叶燕娥与恒威物业公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给恒威物业公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日止，月租金一万元等。2017年10月25日，叶燕娥的代理人恒威物业公司（出租方，甲方）与陈杏容（何佩燕代）（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区光复北路500号501房房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日；本房屋面积82.813平方米，月租金为1117.98元，按月结算。每月5日前，乙方以现金方式向甲方支付租金。如乙方累计欠交3月以上租金的，视为乙方根本违约，甲方有权收回房屋；等等。自2017年6月30日后，陈杏容、何佩燕未向叶燕娥或恒威物业公司支付租金。一审庭审中，陈杏容、何佩燕陈述该合同并非其真实意思表示，在与恒威物业公司人员签订合同后发现合同所载出租方为叶燕娥而非天穗公司，故当场要求恒威物业公司工作人员撕毁合同，恒威物业公司工作人员用铅笔在该合同上打“×”并告知该合同不作数。陈杏容、何佩燕自述涉案房屋由陈杏容、何佩燕共同居住。另查明，在（2016）粤0103民初4914号叶燕娥与天穗公司房屋买卖合同纠纷一案开庭笔录中，天穗公司陈述其是在2007年5月17日之后将涉案房屋交给叶燕娥使用。为证明恒威物业公司代表天穗公司与陈杏容、何佩燕签订租赁合同，陈杏容、何佩燕与天穗公司存在不定期租赁关系且未解除，陈杏容、何佩燕提交了《广州市房地产权书证明书》、《天穗公司说明》、（2018）粤01民再140号民事判决书、《补充协议》、《广州市房地产租赁合同》、发票，叶燕娥对《天穗公司说明》不予确认，对其他证据的真实性没有异议。一审法院认为：案涉房屋为叶燕娥向天穗公司购买之房产，且天穗公司已交付给叶燕娥，上述事实已经天穗公司在其他案件中自认，故叶燕娥有权出租案涉房屋，陈杏容、何佩燕虽有异议，但提供的证据不足以反驳，一审法院对此不予采信。陈杏容、何佩燕在庭审中陈述《房屋租赁合同》并非其真实意思表示，但未能提供证据予以佐证，故一审法院认定叶燕娥与陈杏容、何佩燕签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。现合同约定的租赁期限已届满，且陈杏容、何佩燕已累计欠交3月以上租金，叶燕娥有权收回案涉房屋。鉴于陈杏容、何佩燕暂无其它房屋可供搬迁，叶燕娥应给予一段搬迁期限，一审法院酌情给予六个月搬迁期限。至于陈杏容、何佩燕拖欠的租金及房屋使用费可按合同约定的租金标准向叶燕娥交纳。陈杏容、何佩燕抗辩租金应按235.76元每月的标准支付，没有依据，一审法院不予采纳。现有证据只能显示何佩燕是代陈杏容签订租赁合同，根据合同的相对性，叶燕娥应当向陈杏荣主张权利，叶燕娥要求何佩燕承担连带责任，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告陈杏容（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复北路500号501房房屋并交还给原告叶燕娥。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈杏容按1117.98元/月标准向原告叶燕娥支付从2017年7月1日起至2018年6月30日的租金及从2018年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；从本判决发生法律效力之次日起至被告陈杏容实际搬迁之日的房屋使用费，被告陈杏容仍按1117.98元/月标准，按月向原告叶燕娥支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，由被告陈杏容负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，叶燕娥向本院提交（2020）穗仲案字第8869号仲裁决定书，证明广州仲裁委同意天穗公司撤回仲裁申请。陈杏容、何佩燕质证认为对该仲裁决定书的真实性、合法性予以确认，关联性坚持陈杏容的上诉意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：叶燕娥是否有权要求陈杏容腾空并交还案涉房屋、支付租金以及房屋占有使用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：已查明的案件事实表明，天穗公司在另案中已自认将案涉房屋交付给叶燕娥，叶燕娥因与天穗公司的房屋买卖合同关系占有案涉房屋后，与陈杏容签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对叶燕娥和陈杏容均具有拘束力。《房屋租赁合同》履行过程中，陈杏容自2017年7月起拖欠租金3个月以上，已构成根本违约，且现合同约定租赁期限也已届满，故叶燕娥有权向陈杏容主张拖欠的租金、占有使用费并收回案涉房屋。一审判令陈杏容腾空并交还案涉房屋给叶燕娥，支付拖欠的租金及租赁期满后所产生的占有使用费，合法有据，且一审判决已充分考虑陈杏容的实际困难，给予其六个月的搬迁期限，处理妥当，故本院予以维持。本案是租赁合同纠纷，叶燕娥已与陈杏容就案涉房屋订立《房屋租赁合同》，叶燕娥因该合同而享有合同期限内租金、租期届满后占有使用费的支付请求权和租赁期限届满后的房屋返还请求权，而非基于继受天穗公司对陈杏容的权利提出主张，叶燕娥与天穗公司之间就案涉房屋拍卖行为的效力，双方是否办理房屋权属变更登记等问题所涉法律关系，与本案属不同法律关系，现天穗公司亦已向广州仲委员撤销回仲裁申请，陈杏容以此主张叶燕娥并非案涉房屋权利人，无权主张租金、占有使用费和返还房屋，理据并不充分，本院不予采纳。同理，天穗公司并非案涉《房屋租赁合同》的一方当事人，陈杏容申请追加天穗公司为本案第三人，依据不足，一审法院不予追加，并无不当，本院予以确认。陈杏容以此主张一审程序错误，理据不足，本院不予采纳。天穗公司已在其他案件中自认在2007年将案涉房屋交付给叶燕娥，叶燕娥亦就案涉房屋与陈杏容另行签订了《房屋租赁合同》，故陈杏容以其与天穗公司不定期关系尚未解除为由，拒绝支付租金、占用费并返还房屋的主张，不能成立。综上所述，上诉人陈可容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第二百二十条、第二百二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人陈杏容负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年二月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏