贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1235号 原告彭剑，男，1981年5月5日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 原告李波兰，女，1987年6月15日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人彭剑，本案原告，特别授权代理。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地贵州省毕节市碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人付甜、黄海，系贵州创驰律师事务所律师，付甜为特别授权代理。 原告彭剑、李波兰与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（简称“碧阳房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告彭剑、被告“碧阳房开公司”委托诉讼代理人付甜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭剑、李波兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金暂定计48279.60元，计算方式以原告已付房款353956.00元为基数，按日1/10000计算，从2015年12月26日起计算至2019年9月24日止；二、被告返还原告各项开户费人民币3285.00；三、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告彭剑、李波兰于2013年1月13日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号3-2-10-2，建筑面积126.15平方米，合同总价355756.00元，实际交纳总价款353956.00元。合同第三章第七条第二款定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年12月31日前向原告交付商品房；合同第十四条（四）双方约定按照下列第1种方式邀纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位邀纳下列费用：（1）、（5）……项费用，并在签定本合同之日起，交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于邀费后日内向买受人交付相应邀费凭证……。（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。合同第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起日内退还买受人已付款，并按支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。 双方还于同日签定《补充协议》8.2约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人邀纳申请办理房屋权属委托的相关资料，办理收费据实结算，并支付代办费用200.00元；8.3约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料各相关税费后，360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的则出卖人按买受人以付房款的每日1/10000向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按约实际支付了房款以及办证所需的税费，被告于2015年8月2日向原告交付商品房。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，被告于2020年4月26日为原告办理了商品房不动产权证。 被告另在房屋总价款之外向原告收取了燃气入户费等三通费共计人民币3285.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，并完成委托办证事项，才履行完毕其合同约定的交付义务。 根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日1/10000向买受人支付违约金”的约定，原告应当向被告提交办证资料，用于办理涉案商品房的转移登记。双方未对履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，原告在向被告缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对原告应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的被告，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向原告告知提交具体办证资料的义务,便于原告及时提交办证资料，被告未能举证证明其于原告办理入住手续时，向被告履行了告知义务，且原告向被告提交完税证明等办证资料亦有赖于被告提供必要的材料，由此可见，原告未在交房之时提交办证资料是由于被告的原因所致，被告以原告未于交房时提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。据此，被告应当于原告办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为原告办理商品房转移登记。根据本案查明的事实，被告于2015年8月2日向原告交付房屋，原则上应于2016年7月27日前为原告办理商品房转移登记，但被告实际于2020年4月26日才办理完毕，已超过合同约定的期限，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告未举证证明原告存在怠于履行协同办证义务的情形，被告承担逾期办证违约责任的期间原则上为2016年7月27日至2020年4月26日。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请的办证、交房违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用3年诉讼时效期间的规定。而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故从原告向本院提交诉状主张权利之日2020年11月29日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年11月29日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。 原告主张的办证违约金应从2017年11月29日起计算至2020年4月26日，原告主张计算至2019年9月24日止，系原告在法律规定的范围内处分其民事权利，本院予以支持。违约时间共计664天，按照双方《补充协议》8.3明确约定，以原告已付购房款353956.00元为基数，按每日1/10000计付。被告应承担的逾期办证违约金为353956.00×664×1/10000=23502.68元。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“碧阳房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告彭剑、李波兰的燃气入户费等共计人民币3285.00元建设安装费用，无事实及法律依据。原告起诉请求返还委托代交款项，系以实际行动终止委托事项，对原告的诉请应予支持。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效十日内支付原告彭剑、李波兰逾期办证违约金23502.68元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭剑、李波兰燃气入户费等人民币3285.00元； 三、驳回原告彭剑、李波兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费545.00元由原告彭剑、李波兰负担262.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担283.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年二月二十日 书记员  王 旭