广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初6112号原告（反诉被告）：朱建新，男，1973年8月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区****3****，公民身份号码620************611。原告（反诉被告）：赵兰萍，女，1969年7月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区**********，公民身份号码620************02X。被告（反诉原告）：佛山市三水深业地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区*****************自编01房，统一社会信用代码914***********614J。法定代表人：邓勇翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，该公司员工。委托诉讼代理人：王延帅，该公司员工（委托诉讼代理时间至2021年1月20日结束）。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工（自2021年1月21日起接受委托）。朱建新、赵兰萍与佛山市三水深业地产有限公司（以下简称深业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，深业公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。第一次开庭时，朱建新、赵兰萍与深业公司的委托诉讼代理人卢杰恩、王延帅到庭参加诉讼；第二次开庭时，朱建新、赵兰萍与深业公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建新、赵兰萍向本院提出诉讼请求：1.解除朱建新、赵兰萍与深业公司于2018年12月31日签订的《三水深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》；2.深业公司返还朱建新、赵兰萍已支付的购房款231663元；3.本案诉讼费由深业公司负担。诉讼中，朱建新、赵兰萍将第一项诉讼请求变更为解除朱建新、赵兰萍与深业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实与理由：朱建新、赵兰萍与深业公司于2018年12月31日签订了《商品房认购书》，约定朱建新、赵兰萍购买深业公司开发的三水深业云东海花园（佛山恒大云东海）云海林语6座604号房屋一套，房屋总价款1049301元，朱建新、赵兰萍当初以按揭付款方式购买该商品房，但在签订商品房认购书时，销售人员现场承诺可以办理按揭贷款付款方式，但是要先以分期付款方式签订认购书，然后转签购房合同书时才能转为按揭贷款付款方式。之后，深业公司一直要求并催促朱建新、赵兰萍按认购书进行付款，朱建新、赵兰萍又相继支付了231663元，但深业公司还要求朱建新、赵兰萍支付266836元才能办理按揭贷款手续，这已经违背了朱建新、赵兰萍当初以按揭付款方式购房的意愿。朱建新、赵兰萍多次与深业公司协商要求解除认购书，退回房款，但深业公司要以扣除已付购房款的50%才能解除认购书，故诉至法院，请求法院判决支持朱建新、赵兰萍的主张。朱建新、赵兰萍与深业公司签订认购书后，签订了《商品房买卖合同》，但深业公司直至庭审前均没有向朱建新、赵兰萍提供合同。深业公司辩称，深业公司不同意朱建新、赵兰萍的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：朱建新、赵兰萍与深业公司已经签署了商品房买卖合同，朱建新、赵兰萍理应按照合同约定履行支付房款的义务，但截至庭审当日，朱建新、赵兰萍只交付了20多万元的购房款，存在逾期付款行为。根据合同以及九民会议纪要精神，如果在合同的履行中没有约定单方解除权，违约方是不能要求解除合同，所以朱建新、赵兰萍主张解除合同没有合同及法律依据。另外，因朱建新、赵兰萍逾期付款，按照合同第八条约定，朱建新、赵兰萍应按照累计应付款的1%支付违约金。朱建新、赵兰萍截至现在累计应付款已有56万元，故即使朱建新、赵兰萍诉请解除合同，也无权要求全额退款，应当扣除其应承担的违约金。深业公司向本院提出反诉请求：1.判令朱建新、赵兰萍按照定金标准向深业公司支付违约金10000元；2.反诉费由朱建新、赵兰萍承担。朱建新、赵兰萍对深业公司的反诉辩称，不同意深业公司的反诉请求，朱建新、赵兰萍不存在任何违约行为，是深业公司违约在先，朱建新、赵兰萍不应承担违约金。朱建新、赵兰萍在诉讼中提供证据如下：1.《三水深业云东海花园商品房认购书》一份，证明朱建新、赵兰萍与深业公司签订了认购书，存在房屋买卖交易。2.收据五张、定金刷卡单一张，证明朱建新、赵兰萍支付首付款的情况。3.朱建新、赵兰萍与深业公司销售人员李益璋的微信聊天记录一份（原始载体记录于朱建新手机）、李益璋、陈涛名片各一张、特殊申请报告一份，证明李益璋、陈涛是深业公司的工作人员以及朱建新、赵兰萍的付款情况。4.付款表格（来源于朱建新、赵兰萍与深业公司销售人员李益璋微信聊天记录截图）一份，证明朱建新、赵兰萍向深业公司指定的账户付款，该账户并非深业公司的监管户，而是一般账户。深业公司在诉讼中提供《商品房买卖合同（预售）》一份，证明朱建新、赵兰萍与深业公司已签订商品房买卖合同，约定以分期付款的方式进行购房，若逾期付款，出卖人才有权解除合同，并且朱建新、赵兰萍应当支付累计应付金额的1%作为违约赔偿。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即朱建新、赵兰萍提供的证据1-2，本院予以确认并在卷佐证。深业公司对朱建新、赵兰萍提供的证据3中的李益璋身份无异议，朱建新、赵兰萍亦能提供手机原始载体给本院核对其与李益璋微信聊天记录，故对证据3中的微信聊天记录及李益璋名片的真实性，本院予以确认；证据3中的陈涛名片及特殊申请报告，上述证据能相互印证陈涛是深业公司的销售人员，对此深业公司未能提供相反证据反驳，故对上述证据的真实性，本院亦予以确认。深业公司对朱建新、赵兰萍提供的证据4以及朱建新、赵兰萍对深业公司提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年12月31日，朱建新、赵兰萍作为乙方（买受人）与深业公司作为甲方（出卖人）签订《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》，约定朱建新、赵兰萍向深业公司认购三水·深业云东海花园（佛山恒大云东海）云海林语6座604号房，总金额为1049301元。上述认购书第一条约定朱建新、赵兰萍同意签署本认购书时，支付10000元作为定金。第二条约定朱建新、赵兰萍选择分期付款，朱建新、赵兰萍须于2019年1月2日前支付首期房款42465元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月30日前付清209860元；于2019年12月31日前付清262325元；于2020年6月30日前付清262325元；于2020年12月31日前付清262326元。之后，朱建新、赵兰萍作为买受人与深业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定朱建新、赵兰萍向深业公司购买上述房屋，双方对案涉房屋总房价及付款方式的约定与《三水·深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》一致。朱建新、赵兰萍在合同约定的付款方式旁手写签名并按捺指模确认。该合同第八条约定逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1.(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含己付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。朱建新、赵兰萍分别于2018年12月31日向深业公司支付定金10000元；2019年1月4日支付38502元（收据载明金额为38502元、备注预收款38502元）、42465元（收据载明金额为52465元、备注首期款42465元）；于2019年2月22日支付50000元（收据载明金额为52447元、备注预收款含优惠金额50000元）、50000元（收据载明金额为55905元、备注预收款含优惠金额50000元）；于2019年3月1日支付40696元（收据载明金额为45656元、备注预收款含优惠金额40696元）。以上合计231663元。在朱建新与昵称为“恒大云东海李益璋：150*****015”（以下简称李益璋）微信账户人员的微信聊天中，2019年2月15日，李益璋提及“您购买恒大云东海项目云海林语6座604房的装修款，提前还款优惠明细如下：6月30日到期款57753元优惠2777元，12月31日到期款96255元优惠10936元。总装修款154008元总优惠13713元”；朱建新回应“收到，账号发给我”；李益璋提及“您今天转就转140295元，就可以了”。2019年2月19日，李益璋提及“您购买恒大云东海项目云海林语6座604房的装修款，提前还款优惠明细如下：6月30日到期款57753元优惠2695元，12月31日到期款96255元优惠10799元。总装修款154008元总优惠13494元”；朱建新对此进行了语音回应。2019年4月29日，李益璋提及“朱总您的总楼款是1049301元您贷款70%73万，首付30%319301元，您认购当天交了52465元剩下的首付款266836元”。2020年5月22日，李益璋提及“您好朱建新先生：您购买云海林语6座604房，在您购房时我们已经跟您解释的很清楚当时的政策，是您接受了您才下的定金。您交了第一期楼款后，您的第二期楼款于2019年6月30日到期金额209860元，以前跟您沟通您说您的资金出现了一点问题……要退房公司要求扣除总房价10%的违约金或已交房款的50%，您接受不了公司的政策，建议您可以通过法律途径解决您的退房诉求”；朱建新回应“小李，我是按揭购房，怎么认购书变成分期购房”；李益璋“您是分期转按揭的”；朱建新“我来购房时就给说是按揭购房，怎么就变成了分期按揭呢”。朱建新、赵兰萍在《【广东公司佛山恒大云东海】特殊申请报告》中手写签名，该报告载明朱建新、赵兰萍于2018年12月31日认购佛山恒大云东海项目云海林语4座401房，现因个人经济原因申请付款方式变更，原付款方式为商按现更改为一年分期并配合恒大地产集团进行付款方式变更的所有相关手续。由此产生的法律责任，均与深业公司无关。朱建新、赵兰萍与深业公司在庭审中均确认案涉房屋为带精装修房屋，双方曾就案涉房屋签署了《商品房买卖合同（预售）》及装修合同。深业公司未向本院提供装修合同。本院认为，朱建新、赵兰萍与深业公司签订《三水深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》《商品房买卖合同（预售）》的意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。上述合同及朱建新、赵兰萍提供的《【广东公司佛山恒大云东海】特殊申请报告》均已明确约定朱建新、赵兰萍就案涉房屋的付款方式为分期付款而非按揭付款，朱建新、赵兰萍未按照合同约定按期足额支付购房款的行为，已构成违约。鉴于朱建新、赵兰萍与深业公司均确认曾就案涉房屋签署了商品房买卖合同及装修合同，而《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款实质应仅为毛坯价款，案涉房屋总价应由毛坯价款和装修价款组成。朱建新、赵兰萍主张深业公司在签署上述合同后未向朱建新、赵兰萍提供商品房买卖合同和装修合同原件，深业公司对此未能作出合理说明。深业公司在诉讼中未能向本院出示装修合同以查核案涉房屋总价款，朱建新、赵兰萍对深业公司在庭审中所主张的装修款192510元亦不确认，且该装修款数额与深业公司工作人员李益璋在微信聊天中向朱建新提及的总装修款154008元亦不能对应，双方对案涉房屋总价款无法达成一致意见，致使本院无法查清案涉房屋总价款这一事实。在案涉房屋总价款无法确认的情况下，深业公司虽不同意解除合同，但《商品房买卖合同（预售）》已不具备继续履行的条件，故朱建新、赵兰萍主张解除《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，朱建新、赵兰萍主张深业公司返还购房款231663元，于法有据，本院予以支持。关于朱建新、赵兰萍应承担的违约责任问题。如前所述，朱建新、赵兰萍在本案中属违约方，按照双方合同约定买受人违约致使合同被解除的按照累计应付款的1%支付违约金。朱建新、赵兰萍虽主张深业公司存在违约行为及双方就案涉房屋达成无理由退房的约定，但朱建新、赵兰萍提供的现有证据不足以证明其主张，故朱建新、赵兰萍的上述主张，本院不予支持。截至本案深业公司提起反诉之日即2021年1月21日，朱建新、赵兰萍就案涉房屋的累计应付款为817638元（1049301元-231663元），故朱建新、赵兰萍应向深业公司支付8176.38元（817638元×0.01）。深业公司虽主张朱建新、赵兰萍按定金标准10000元支付违约金，但深业公司与朱建新、赵兰萍在认购书中约定的定金10000元属立约定金性质而非解约定金，目的在于保证双方当事人在确定的期限内签订商品房买卖合同，深业公司亦未提供证据证明其实际损失，故深业公司上述主张，无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，本院对朱建新、赵兰萍应向深业公司支付的违约金在深业公司应向朱建新、赵兰萍退还的购房款中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱建新、赵兰萍与被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为GF-2014-0171）；二、被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）朱建新、赵兰萍退还购房款231663元；三、原告（反诉被告）朱建新、赵兰萍在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司支付违约金8176.38元；四、上述第二、三项判决确定的债务相互抵扣后，被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向（反诉被告）朱建新、赵兰萍退还购房款223486.62元；五、驳回被告（反诉原告）佛山市三水深业地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7122元（朱建新、赵兰萍已预交），由佛山市三水深业地产有限公司负担；反诉案件受理费25元（深业公司已预交），由朱建新、赵兰萍负担20元，佛山市三水深业地产有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二一年二月八日书记员  林平峰