浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10311号 上诉人（原审原告）：杭州锦典企业管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区余杭塘路********，统一社会信用代码：91330105MA28UN3030。 法定代表人：翁文渊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈焕柱，浙江君策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州万承志堂高银街中医门诊部有限公司，住所地：，住所地：杭州市上城区后市街****信用代码：9133010258321523XB。 法定代表人：杨罕闻，总经理。 委托诉讼代理人：夏谨言。 上诉人杭州锦典企业管理有限公司（以下简称锦典公司）因与被上诉人杭州万承志堂高银街中医门诊部有限公司（以下简称万承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初5945号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。锦典公司的委托诉讼代理人陈焕柱、万承公司的委托诉讼代理人夏谨言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年9月3日，锦典公司（甲方）与万承公司（乙方）就甲方为乙方出租房屋作为员工集体宿舍一事签订《房屋租赁协议》一份，约定房屋坐落于杭州市江干区××排××号，一共4间，位于建筑的**；甲方承诺，其对出租房屋享有合法出租权（甲方向乙方提供享有合法出租权的书面凭证），房屋不存在抵押、查封等情形，合同期限内，房屋不因第三方主张而影响乙方的承租权；合同租赁时间从2018年9月3日起至2019年8月31日止；每套房屋按人数配套钥匙，一张电卡、一个空调遥控器；退房时需归还入住时领取的钥匙、电卡、空调遥控器；每间房屋月租金为2800元，4间房屋租金6个月为67200元；付款方式为每半年付一次，付陆押壹，押金11200元；甲方委派宿舍管理员一名，实行24小时驻点管理；房屋押金于乙方交还房屋并结清水电费后一日内退还；房屋租赁期间内，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金；因本协议产生的纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，双方均有权向租赁房屋所在地法院提起诉讼；等等。 合同签订后，万承公司于2018年9月19日向锦典公司汇款78400元，于2018年9月26日向锦典公司汇款5000元。 2019年5月27日，锦典公司向武林医院有限公司邮寄《催款函》一份，载明，按协议约定租金每半年支付一次，第二期（2019.3.1-8.31）房租共计336000元，应支付时间为2019年3月1日，现已逾期87天仍未支付。现我司要求贵司在收到此函件之日起3日内付清合同约定的应付给我司的租金336000元。 2019年5月30日，锦典公司向武林医院有限公司邮寄《解除合同通知函》一份，载明根据合同法第二百二十七条，我司正式提出与贵司解除此房屋租赁合同，请贵司在收到本通知函后一周内搬离场地，并以书面方式通知我司，约定办理交接手续时间，双方按时到场对场地设施设备清点，水电费登记，物品损耗登记。 2019年6月5日，万承公司与武林医院有限公司向锦典公司联合发送《函告》一份，载明武林医院有限公司、万承公司根据贵公司发出的《解除合同通知函》的内容，已于2019年5月31日前腾退完毕，水电费用也已由实际居住人结清；万承公司应付给贵公司自2019年3月1日至2019年5月31日的租金为33600元，扣除先期缴纳给贵公司的押金11200元后，应付款为22400元。同日，万承公司向锦典公司汇款22400元，附言“3个月房租”。 同日，锦典公司向武林医院有限公司邮寄《最后通知函》一份，载明最后函告贵司，接到此函后立即以书面形式与我司联系，否则我司将按照之前发函所确定的相关事实提起诉讼。 原审法院另查明，案涉房屋系农户自建低层联建房，由村集体统一审批，个人无建房报告。2018年7月30日，案外人泊爱商务酒店将案涉房屋租赁给锦典公司作员工宿舍用，租赁期限为5年，自2018年8月20日起至2023年7月1日止。 后锦典公司将案涉房屋转租，万承公司承租案涉房屋后，案涉房屋主要用作员工宿舍，经向泊爱商务酒店店长暨宿舍管理人员何积英核实，案涉房屋用房卡代替钥匙，2019年5月26日，案涉房屋的水电费已由万承公司员工自行结清，且除有物品遗留在房间内的外，万承公司员工均于2019年5月27日前交还房卡。2019年6月15日之后，锦典公司重新出租案涉房屋，将原房间遗留物品打包成三袋堆放至杂物间。现锦典公司起诉至原审法院，请求：1、万承公司支付租金11200元；2、万承公司支付房屋占有使用费6346.1元（使用费暂计算至2019年6月17日，其余占有使用费计算至万承公司实际把房屋完全交接给锦典公司之日止）；3、万承公司支付逾期支付租金利息损失912元（利息损失暂计算至2019年6月17日，其余利息损失以11200元为本金按银行同期同档次贷款利率计算至所有租金支付完毕之日止）；4、万承公司支付合同解除违约金33600元；5、案件诉讼费用由万承公司承担。 原审法院认为，锦典公司与万承公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2019年5月30日，锦典公司向万承公司发出《解除合同通知函》，虽万承公司在庭审中明确陈述不认可合同解除的理由，但其已于2019年6月5日向锦典公司回复《函告》，表示同意解除合同，对于《房屋租赁协议》的解除时间，结合锦典公司主张的租金至2019年5月31日止、万承公司交纳租金至2019年5月31日、万承公司员工结清水电费时间及当事人到庭陈述，该院认定《房屋租赁协议》于2019年5月31日解除。 关于欠付租金及占有使用费的问题。首先，锦典公司主张万承公司尚欠1个月租金11200元，万承公司抗辩认为该1个月租金已用先期缴纳的押金予以抵扣，故不存在拖欠租金的情况。该院认为，合同解除后，承租人缴纳的押金应当予以返还，故对万承公司以押金抵扣1个月租金的抗辩意见，予以支持。其次，锦典公司主张万承公司未腾退房屋，在合同终止后仍占有使用房屋。该院认为，万承公司虽未提供书面证据证明双方交接房屋的时间，但综合万承公司结清水电费交还房卡、锦典公司重新对外出租等考虑，该院确认万承公司于《房屋租赁协议》解除暨2019年5月31日前已完成房屋腾退与交接工作。因此锦典公司主张房屋占有使用费无事实和法律依据，不予支持。 关于逾期支付租金的利息损失问题。《房屋租赁协议》虽约定租金付款方式为“每半年付一次，付陆押一”，但未明确是“先交租金后使用”还是“先使用后交租金”，且双方对租金支付时间节点不能达成一致意见。结合万承公司第一期租金于2018年9月19日缴纳和另案中武林医院有限公司于2018年10月23日向本案锦典公司缴纳第一期租金(2018年9月3日至2019年3月2日)的事实，该院认为付款时间节点指向先交租金后使用，故万承公司支付租金的时间应分别为2018年9月3日和2019年3月3日。现万承公司未按期支付租金，理应承担逾期付款的利息损失，其中第一期租金的实际支付时间为2018年9月19日，逾期16天；第二期实际履行部分租金的实际支付时间为2019年6月5日，逾期94天。锦典公司主张以银行同期同档次贷款利率为标准计算利息损失，于法有据，予以支持。经计算，截至2019年6月5日万承公司应支付锦典公司逾期支付租金的利息损失893.2元(67200元*16天/360天*4.35%+67200元*94天/360天*4.35%=893.2元)。 关于合同解除违约金问题。锦典公司以《房屋租赁协议》第七条第1项的约定主张万承公司支付合同解除违约金33600元。该院认为，《房屋租赁协议》第七条第1项约定“房屋租赁期间内，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金”，以目的解释、文义解释方式解释该条文，该条文限制的是任何一方无理由提前终止合同，意指违约提前解除合同的一方，应向另一方支付违约金。该案中双方属协商一致解除合同，万承公司并不存在违约提前解除合同的情形。即便锦典公司系依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，以万承公司逾期支付租金为由行使合同解除权，但锦典公司在本案中已主张逾期付款的利息损失，且万承公司员工搬离后不久，锦典公司又重新将房屋出租给案外人，因此，该院认为利息损失的款项可以填补锦典公司的损失，故对锦典公司要求万承公司支付合同解除违约金33600元的诉讼请求，不予支持。 综上，对锦典公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条之规定，于2020年8月5日判决：一、万承公司支付锦典公司逾期付款利息损失893.2元，于该判决生效之日起十日内支付； 二、驳回锦典公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币550.5元，由万承公司负担25元，锦典公司负担525.5元。 宣判后，锦典公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定本案属于协商一致解除合同与事实不符；本案符合因万承公司违约行为而导致合同提前解除的情形。(一)本案并不属于协商一致解除合同的情形。协商一致解除也即协议解除，是指合同有效成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为，协议解除的法律依据在于《合同法》第九十三条第一款规定当事人协商一致，可以解除合同；对于什么情况下可以认定为协议解除，我国法律没有明确的规定。从比较法的角度看，在英美法中，一般认为双方当事人协议解除合同，必须具备两个条件：合意与对价。假如没有就违约部分予以赔偿而解除合同，则缺乏对价，这种情况将被视为单方解除而不是协议解除。在本案中，锦典公司发出《解除合同通知函》后，万承公司同意解除合同，但是并不认可锦典公司因其违约行为而导致合同解除的理由，也就是说，在合同解除后的权利义务处理上，双方并未达成一致，也就是英美法系所讲的“缺乏对价”，这种情况下不能认定为协商一致解除合同。(二)本案属于因万承公司违约行为而导致合同提前解除。1、从合同双方的真实意思表示及最终效果来看，案涉合同是由因万承公司的单方违约行为而提前解除的。锦典公司并无任何提前解除合同的意愿。锦典公司仅仅希望万承公司能正常履行合同，因此在万承公司逾期支付租金的情况下，首先发函要求的是按期支付房租，在万承公司的相关负责人明确电话告知锦典公司负责人单方提前解除合同的情况下，又拖延租金迟迟不予支付的情况下，才发函要求解除合同，而且不止一次发函，而是连续发函两次，其真实目的仍然是想要正常履行合同，只有在正常履行合同不可得及对方逾期支付租金损失难以预期的情况下，为了控制风险才迫于无奈选择解除合同。相反，锦典公司的真实意思就是提前解除合同，并且由于其违约行为到导致了合同的最终解除。万承公司一开始就故意拖欠租金不付，事实上万承公司相关负责人在电话中明确告知锦典公司负责人提前解除合同并提到了愿意承担一个月租金违约金，之后对锦典公司发函要求支付租金的行为置之不理，逼迫锦典公司提出解除合同后就马上表示同意解除合同，锦典公司为慎重起见最后发函要求对方承担违约责任则又置之不理。二、万承公司应承担合同提前解除的违约责任，而利息损失不足以弥补锦典公司违约损失，应按照合同约定由万承公司承担三个月租金标准的违约金。1、万承公司承担的利息损失不能弥补锦典公司的违约损失，一审法院认定与事实不符。万承公司承担的利息损失仅仅只是针对逾期支付房租的利息损失，并不能弥补因万承公司违约而导致的锦典公司合同解除损失；就合同解除的损失，即使按照一审查明确认的案件事实，锦典公司最早也是在2019年6月15日才将案涉房屋重新出租，这中间存在至少半个月以上的空置期，空置期的房租损失明显属于因万承公司违约而造成的实际损失。此外，还存在其他寻找租客的居间费用、人员报酬、公司运营费用等众多实际损失。2、在合同有明确约定的情况下，法院应按照合同约定要求万承公司承担三个月租金标准的违约金。合同明确约定，违约解除的一方需承担三个月租金标准的违约金；从该条款的文义解释来看，该合同是因为万承公司的违约而解除，万承公司属于违约解除的一方；就目的解释来看，该条款是要防范一方提前解除合同，而万承公司为了达到提前解除合同的目的，采取了各种违约行为，背离了守约履行合同义务的约定，属于违约解除合同一方。三、本案在质证程序上存在问题。就证据的质证而言，锦典公司第二次提供的证据属于反驳证据，符合证据规则的相关规定，一审法院应组织双方当事人当场质证，但是对于锦典公司提交的录音证据，一审法院并未现场质证，也从未询问过锦典公司原件载体，剥夺了锦典公司举证权利，存在质证程序上的瑕疵。综上，一审法院的判决在事实认定及法律适用上存在错误，请求：1、撤销(2019)浙0104民初5945号民事判决书；2、改判：在一审判决基础上增加判决项由万承公司承担锦典公司合同解除违约金33600元；3、判令万承公司承担本案一审及二审的全部诉讼费用。 针对锦典公司的上诉，万承公司答辩称：一、房屋租赁合同系双方协商一致解除。2019年5月27日，锦典公司向万承公司发出催款函，要求万承公司在收到催款函之日起3日内支付租金。但在锦典公司给予的支付期限到期前，锦典公司又于2019年的5月30日，向万承公司发出了解除合同通知函，以《合同法》第227条规定要求解除双方签订的房屋租赁合同。但是双方的情况并不符合《合同法》第227条规定的情形，万承公司不认可锦典公司解除合同的理由，但同意解除合同，于是万承公司就该解除合同通知函向锦典公司发出了函告，表示同意解除合同，并且以抵扣押金、银行转账等方式结清了全部租金，同时也告知锦典公司房屋已于2019年5月31日前腾退完毕，由实际居住人结清了水电费。锦典公司先要求万承公司限期支付租金，支付期限未到，又提出解除房屋租赁合同，万承公司表示同意解除合同，并妥善履行了后合同义务，双方系协商一致解除合同。二、房屋租赁合同第七条第一项约定，房屋租赁期间，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金。该条款应当解释为租赁期内任何一方不得单方面解除合同，否则需支付3个月租金的违约金。万承公司并未单方面解除合同，故无需向锦典公司支付单方面解除合同的违约金。三、关于锦典公司二次提供的证据，万承公司已向一审法院提交了书面质证意见，一审法院也在判决书中载明锦典公司二次提交的通话录音及名片证据，因与案件无关，不予确认。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法有据，请求法院驳回锦典公司的上诉请求。 二审期间，锦典公司向本院提交：通话记录、通话详单，拟证明：徐军为万承公司工作人员的事实。万承公司未向本院提交新的证据。 针对锦典公司提交的证据，万承公司认为，对通话记录、通话详单真实性均有异议。本院认为，因无法明确通话记录中当事人身份，而万承公司对通话记录和通话详单真实性有异议，故本院对于上述证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现锦典公司就违约金数额进行上诉，故本院将围绕该争议焦点尽心审查。锦典公司系依据案涉合同第七条第一款向万承公司主张三个月的违约金，但锦典公司并未提供证据证明万承公司在合同履行期内存在案涉合同第七条第一款所载情形，故锦典公司依据该条款主张三个月的违约金没有合同和法律依据，原审法院未予以支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由杭州锦典企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年二月八日 书记员 刘婧函