北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终999号上诉人（原审原告）：张培培，女，1983年12月6日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，北京京汉嘉信置业有限公司法务。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京京汉嘉信置业有限公司法务。上诉人张培培因与被上诉人北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初22914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张培培上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判京汉嘉信公司给付我违约金22284.83元，计算方式为从应当取得房屋权属证明之日（2017年6月7日）到实际取得房屋权属证明之日（2019年12月9日），以250700元为基数，按年利率3.5%计算；2.依法改判京汉嘉信公司支付其占用公维款期间的利息720.38元，计算方式为从其收取公维款之日（2017年6月8日）至其实际返还我之日（2019年12月13日），以公维款为基数，按年利率3%计算。事实与理由：1.京汉嘉信公司迟延办理产权登记，致使我不能出卖车位，损失数额难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，京汉嘉信公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2.京汉嘉信公司无依据占有公共维修基金6826元，应当返还不当得利，向我支付孳息；3.京汉嘉信公司存在重大过错，且不遵循诚实信用原则，不应减轻或减免责任。京汉嘉信公司辩称，同意一审法院判决，不同意张培培的上诉请求。我公司已经按期交付了车位，没有影响对方使用。一审法院判决的事项我公司已经履行完毕。张培培向一审法院提出诉讼请求：1.判令京汉嘉信公司立即依法办理商品房预售合同规范登记备案手续，执行房屋交易过程；2.判令京汉嘉信公司支付张培培从应当获取房屋权属证明之日（2017年6月7日）起至京汉嘉信公司实际获取房屋权属证明之日止，按购车位总款250700元（中国人民银行）金融机构逾期贷款利率给付给张培培赔偿；3.判令京汉嘉信公司退还张培培（以房屋公共维修基金名义收取的）6826元；4.判令京汉嘉信公司支付张培培收取公维款之日（2017年6月8日）起，至京汉嘉信公司实际返还张培培到账之日止，按总款额度6826元，以（中国人民银行）金融机构逾期贷款利率给付张培培赔偿；5.诉讼费由京汉嘉信公司承担。一审法院认定事实：2017年5月6日，张培培（买受人）与北京京汉邦信置业有限公司（以下简称京汉邦信公司，京汉邦信公司于2020年2月24日名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司）（出卖人）就坐落于石景山区第-1257号签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：草稿），合同约定：该商品房的用途为车位，单价每平方米人民币19709.12元，总价款250700元（大写贰拾伍万零柒佰元）；出卖人应当在2017年6月6日之前向买受人交付该商品房；双方在合同中并未约定逾期办证违约金。张培培于2017年5月6日一次性缴纳了250700元的款项。2017年5月25日，京汉邦信公司将涉案车库交付张培培。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了某项目包括涉案车库在内的产权初始登记。京汉邦信公司收取张培培车位管理费用为一年960元。庭审中，经询问双方认可，张培培已于2019年12月9日自行办理了涉案房屋的房屋产权证书。2020年1月5日，张培培收到了京汉邦信公司退还的6826元公共维修基金。庭审中，张培培、京汉嘉信公司均认可双方未就办理产权转移登记的具体事项进行约定。张培培认可2017年5月25日涉案车库交付后未影响其正常使用且双方订立的合同中未约定办理产权证的期限。张培培称京汉邦信公司工作人员从未通知过其办理涉案车库产权证书，后来其询问时京汉邦信公司一直以各种理由推脱。京汉嘉信公司表示，根据双方签订的北京市商品房预售合同，其中约定了车位交付时间及款项支付内容，但未约定车位产权证的办理，双方尚未签订正式的备案合同，正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。同时，因张培培未要求京汉嘉信公司签订备案合同，导致至今合同没有备案。故张培培要求支付逾期利息没有依据。经询问，张培培表示其已经与京汉邦信公司签订正式商品房买卖合同，办理了备案，且已取得房屋所有权证书，即本案中第一项诉讼请求已经履行完毕。另外，京汉邦信公司已经将公共维修基金6826元退还张培培，本案中第三项诉讼请求已经履行完毕。另经询问，张培培表示已经收到6826元的公共维修基金，但是其主张逾期利息，京汉嘉信公司表示张培培主张的逾期利息并无依据，不予认可。上述事实，有北京市商品房预售合同、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，虽张培培、京汉嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车库办理转移登记事项进行约定，亦未明确约定出卖人代为办证。但京汉嘉信公司系涉案车库出卖人，仍负有为买受人办理过户登记的义务。京汉嘉信公司应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人自行办理。京汉嘉信公司未能证明已履行上述义务。客观上，涉案车库在实际交付两年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车库购买人均未能取得车库产权证产生纠纷引发诉讼。京汉嘉信公司有非“由于出卖人的原因”致使车库买受人未能办理转移登记手续的证明义务。京汉嘉信公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车库买受人自身的原因或登记机关原因，导致涉案车库买受人在法定期限届满后未能取得权属证书。涉案车库于2019年12月9日办理了不动产证明已逾期，京汉嘉信公司应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，张培培亦未能证明因此产生的具体损失且张培培认可在2017年5月25日涉案车库交付后未影响其正常使用，法院认为张培培主张按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失欠缺依据。法院综合考虑张培培诉讼请求及京汉嘉信公司履行义务的情况，参考张培培已支付的车库年管理费用交费标准，依法酌定京汉嘉信公司支付逾期办理产权证损失1920元（960元×2）。张培培主张京汉嘉信公司应基于6826元本金按照中国人民银行同期贷款利率收取逾期利息的诉讼请求，没有法律及事实依据，法院对此不予支持。张培培主张退还6826元公共维修基金、办理房屋产权证的诉讼请求，因已履行完毕，故法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付张培培逾期办理产权证损失1920元；二、驳回张培培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，京汉嘉信公司称其已经按照一审判决的内容向张培培支付款项1920元，张培培对此予以认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张培培与京汉嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中虽未就办理产权转移登记的期限和违约责任等事项进行约定，但是对于张培培而言，取得车位的权属证明是其主要的合同目的，京汉嘉信公司应负有为其办理过户登记的合同义务。京汉嘉信公司于2017年5月将车位交付张培培，但是张培培直至2019年12月才取得车位的产权证，已经超过了京汉嘉信公司应当履行该项义务的合理期限，且京汉嘉信公司未能提交证据证明逾期办理产权证并非由于其自身的原因，故京汉嘉信公司对此应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同履行情况，酌情确定的逾期办理产权证的违约金数额并无明显不当，本院予以确认。张培培上诉主张的逾期办理产权证的违约金计算标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于张培培主张的京汉嘉信公司占用公维款期间的利息，亦缺乏相应的依据，本院不予支持。京汉嘉信公司在二审中主张已将一审判决确定的款项支付给了张培培，张培培对此亦予以认可，本院对此不持异议。综上所述，张培培的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由张培培负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 赵 蕾审 判 员 刘 磊二〇二一年二月五日法官助理 李 正书 记 员 杜 莹