湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终147号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓煌，女，1986年10月6日出生，汉族，住新化县。 委托诉讼诉理人：李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹建伟，男，1973年2月15日出生，汉族，住娄底市娄星区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹建新，男，1979年7月4日，汉族，住娄底市娄星区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：阎新清，湖南华章律师事务所律师。 上诉人邓煌与被上诉人邹建伟、邹建新房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初5133号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年01月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓煌的委托诉讼代理人李朝红与被上诉人邹建伟、邹建新的委托诉讼代理人阎新清均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邓煌的上诉请求：1、请求撤销（2019）湘1302民初5133号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应予以纠正。1、一审判决认定“上诉人只付到了2018年8月15日的租金，且在此之后只付了1万元租金”，缺乏证据证明，且严重错误。上诉人已提交微信聊天记录证明被上诉人直到2018年12月2日才向上诉人发出通知，告诉上诉人欠房租。依据双方所签《门面租赁合同》的付租期限来看，是提前一个季度付租，足以证明上诉人在此之前的季度租金已付清，即2018年12月份之前的租金已付清了。2、一审判决对上诉人所投入的装修残值没有进行认定，严重错误。3、一审判决认定“上诉人于2019年11月30日将案涉房屋内所有办学设备搬走，并于次日将案涉房屋交还被上诉人”，是错误的，因为被上诉人自2018年11月底一直掌控案涉出租房屋，不存在还要上诉人交还的问题。4、一审判决没有对开办幼儿园的房屋应当具备的条件进行认定，以及因无建设工程规划许可证及房屋不动产证对能否开办幼儿园的事实进行审查认定，系错误的。二、一审判决理解及适用法律错误，应予以纠正。1、一审判决认为“本案租金应计算至2018年12月2日止，其后因房屋未办理交接手续而造成扩大的占有使用费用应作为损失按过错责任承担”，严重错误。本案中，被上诉人在一审中已自认：上诉人在2018年11月底要搬离物品，被上诉人进行阻止的事实。因此，上诉人不存在要占有使用出租物的故意和目的以及行为，系被上诉人通过非法的手段扣留上诉人的物品，按照双方所签租赁合同以及《合同法》的规定，被上诉人完全可以通过其他合法方式来解决双方之间的租赁合同纠纷。所以，上诉人对其物品不能搬离出租门面一事，不存在任何过错，无需承担任何责任。2、本案双方租赁合同不能履行的原因系被上诉人提供的出租房屋没有建设工程规划许可证，导致上诉人开办的幼儿园不能办理开园行政许可，以致一直无法正常营业。因此，导致合同不能履行的根本原因及过错在于被上诉人。而上诉人为开办幼儿园因装修、招聘、招生等产生的投入全部亏损，故依据反诉请求被上诉人应当对上诉人因此所产生的损失予以折价补偿。 被上诉人邹建伟、邹建新答辩称：1.请求二审法院驳回上诉人的请求，原审判决认定事实正确应予维持。2.对于租金交付的时间，我们在原审提供了银行流水，根据《门面租赁合同》的约定，2018年第四季应该是22050元，在这个季度应支付的租金上诉人只各支付了5000元，剩余的租金未支付。3.在2018年8月份开始双方就发生了矛盾，被上诉人向上诉人进行过多次催讨，原审认定租金的情况属实。4.一审判决上诉人于2019年11月30日将案涉房屋内所有办学设备搬走，并于次日将案涉房屋交还原被上诉人。本案在起诉后法院多次组织原被告双方协商房屋内办学器材的问题，是上诉方多次拖延时间，是在一审法院多次协商后才在2019年10月30日将钥匙归还给被上诉人。5.上诉人开办幼儿园并不是因为没有房屋不动产证导致。6.在签订《门面租赁合同》时没有获得建筑许可证，但是在案件审理时被上诉人已经取得建筑许可证，所以原审认定合同有效是正确的。 原告邹建伟、邹建新向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《门面租赁合同》；2、被告支付自2018年11月8日始至判决解除《门面租赁合同》日止，在扣抵1万元押金后，按2018年度8.82万元/年逐年递增5%的标准计取的拖欠租金（暂计至2019年8月15日已拖欠租金63790元人民币）；3、被告支付自《门面租赁合同》判决解除日始至实际返还租赁房屋之日止按2019年度92610元/年逐年递增5%的标准计取的房屋占用费；4、被告支付违约金及赔偿两原告可得经济利益损失共213005.74元；5、被告承担本案的诉讼费用。 邓煌反诉原告请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告2018年11月解除《房屋租赁合同》的效力；2、反诉被告返还反诉原告押金1万元；3、反诉被告返还反诉原告租房内所有办学设备；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月15日，原告邹建伟、邹建新（均为甲方）与被告邓煌（为乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将其位于娄底市娄星区房屋的第一、二层出租给乙方，租期自2014年11月15日到2024年11月15日止，共10年；年租金8万元／年，自第三年期始每年在上一年度租金基础上递增5%，2014年11月16日起至2015年1月16日为免租期，免租期满次日开始计租；按季度提前预交租金，且必须在到期日前10日内交付，经甲方同意可给予10天的宽限期；乙方支付押金1万元整，合同期满后无息退还；若甲乙双方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金给对方，同时赔偿对方一年的租金。合同还对水电费、续租、修缮、违约责任等进行了约定。 当日，邹建伟、邹建新按约将房屋交付给了邓煌，且邓煌交纳了押金1万元。此后，邓煌将租赁房屋用于开办幼儿园，并按约支付了计至2018年8月15日的租金。 2018年10月17日，邹建伟之妻刘雪辉通过微信向邓煌催讨租金。2018年10月22日，邓煌通过微信向邹建新之妻谢黎丽表示没有能力继续经营幼儿园，邀原告方就经营的问题具体商谈。2018年10月24日，经刘雪辉再次催讨，邓煌称只借到0.50万元，先交一部分，剩下的一起结；刘雪辉回复剩下的下个月交。刘雪辉于10月26日、10月27日、11月2日催讨并告知水电费金额，谢黎丽于10月29日将7、8、9、10月的水电费244元告知邓煌，邓煌于11月2日通过微信转账给刘雪辉、谢黎丽各0.50万元租金，还通过微信分别转账水电费167元、244元。 2018年11月17日，刘雪辉通过微信向邓煌催讨剩余租金。邓煌称其与律师商量了，既然押金不退，就做到当月月底搬走，租金刚好到那个时候的样子。刘雪辉称到时按合同办事，邓煌回复好。 2018年11月30日，谢黎丽通过微信要求邓煌于3日之内将钥匙送过来，把欠下的水电费结清，并称原告方是可以起诉的。如果邓煌不交钥匙，将会强制性换锁并起诉。邓煌回复去起诉。 另2018年11月底，邓煌准备将涉案房屋内的物品搬离，受到邹建伟、邹建新一方阻拦，邓煌报警，警察组织协调后未果。 2018年12月2日，刘雪辉通过短信告知邓煌，称邓煌已经欠房租了，如果不续租了就于当天把锁片交还并把账结清。邓煌回复称对方欠其一万押金，且案涉租赁房屋为违章建筑未在签合同时告知、因房屋结构问题造成的下水道堵塞均造成了损失应予赔偿，同时原告方存在从其承租房处拉线用电应付电费。次日，刘雪辉再次发送短信，称鉴于邓煌表态不送锁片，要其起诉，其将报案并强制换锁。2018年12月11日，刘雪辉发送短信，称邓煌已违约，多次要求送锁片不送，严重影响其房屋出租。 2019年3月，邹建伟向公安反映案涉房屋发生纠纷，派出所民警到场了解情况后回复属于民事纠纷，不予受理。2019年6月14日，邓煌回复信息，星期天上午十点左右，刘雪辉回复好的，并要求将一楼、二楼锁片带上。邓煌回复东西搬了之后会给锁片。 2019年6月27日，谢黎丽通过微信称邓煌一直不肯交钥匙并退房，已欠租金51450元，要求邓煌一个星期之内交清房租并清走东西，否则将解除合同并腾空房屋并起诉追究违约责任。邓煌回复去起诉。7月7日，谢黎丽通过微信告知邓煌正式解除合同，并将提起诉讼。邓煌称其已于2018年11月底在结清房租前提下搬离物品遇到原告方阻拦，系原告方非法侵占其物品。谢黎丽称系邓煌未结清欠款且偷偷摸摸搬东西。 另查明，涉案房屋共七层，邹建新、邹建伟于2013年3月27日取得一至四层的建设用地规划许可证，于2019年8月13日取得一至四层的建设工程规划许可证。 诉讼中，经本院组织协商，邓煌于2019年11月30日将案涉房屋内所有办学设备搬走，并于次日将案涉房屋交还原告方。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同效力问题；二、本案反诉原告在2018年11月份是否要求解除合同及解除合同的效力；三、本案租金、损失的计算及承担；四、押金是否予退还。 一、本案租赁合同效力问题。原告（反诉被告）邹建伟、邹建新与被告（反诉原告）邓煌之间的订立《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示。邹建伟、邹建新虽在订立租赁合同时未取得建设工程规划许可证，但在2019年8月即向本院起诉前已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 二、邓煌在2018年11月份是否要求解除合同及解除合同的效力。邓煌主张其于2018年11月以案涉房屋系违法建筑致其不能继续经营幼儿园为由，通过与谢黎丽联系的方式已通知原告方于2018年11月解除房屋租赁合同。原告方认为谢黎丽没有代理权，且谢黎丽提出结算后才解除合同，故合同一未解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权中止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人由代理权的，代理行为有效。本案中，邓煌在此前一直将租金转至黎丽、刘雪辉的账户，原告方也未提出任何异议，因此邓煌有理由认为谢黎丽、刘雪辉有代理权而与其进行解除案涉租赁合同的法律行为，该行为的法律后果应当由原告方承担。现邓煌以案涉房屋系违法建筑为由主张其行使的系法定解除权，因邓煌最初于2018年10月22日通过微信向谢黎丽表示没有能力继续经营幼儿园，且其未提供证据证明其于2018年12月2日在刘雪辉向其发送“如果不续租了”的短信前以违法建筑为由提出解除合同，故其主张行使法定解除权不成立，本院不予采纳。因房屋系邹建伟、邹建新共有，租金亦由其二人妻子各收取一半，鉴于邓煌提出解除合同，故基于合同是否解除的意思表示应当由刘雪辉、谢黎丽共同做出，因此，谢黎丽于2018年11月30日微信告知邓煌将钥匙送过来并不能认定双方协商解除合同，但刘雪辉于2018年12月2日短信告知邓煌“如果不续租了就于当天把锁片交还”，应认定双方已协商解除合同，至于结账问题不影响合同已解除的认定。 三、本案租金、损失的计算及承担。租赁合同于2018年12月2日经双方协商解除，故不属于租赁合同第十二条约定的支付违约金并赔偿损失的情形，故原告方主张的违约金及可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。本案合同解除后，邓煌应及时结清尚欠租金，且双方还应及时办理房屋交接手续，故本案租金应计算至2018年12月2日止，其后因房屋未办理交接手续而造成扩大的占有使用费应作为损失按过错责任承担。邓煌尚欠租金数额，原告方主张2018年8月16日起计的租金邓煌仅支付了1万元，但邓煌主张已支付了计至2018年11月15日止的租金。经审查，邓煌未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故以原告方自认的予以认定，则计至2018年12月2日止尚欠的租金为15970元，此款应由邓煌付清。2018年12月3日起至2019年12月1日止的占有使用费损失参照租金的标准予以计算，经核算为87893.75元。邓煌未交清尚欠房租，且在原告方多次要求交还钥匙后不及时与原告方协商房屋交接事宜，对占有使用费损失应承担主要过错责任；原告方在邓煌来搬离物品时予以阻拦，而未采取其他积极应对措施，对使用费损失亦存在一定过错。综上，本院认定邓煌承担48341.56元，其余由原告方自负。原告方邓煌主张原告方已于2019年2月15日对外招租，应认定为房屋已交还，经查，原告方不认可邓煌提供的网络截图，故不能认定该证据的真实性，本院不予采纳该证据，因此邓煌的主张不成立，本院不予支持。 四、押金是否予以退还。租赁合同解除后，承租方应将房屋恢复原样，出租方将押金退还给承租方，故邓煌反诉要求邹建伟、邹建新退还押金1万元的反诉请求，本院予以支持。邓煌反诉要求返还租房内办学设备，因诉讼中本院已组织双方交接房屋，其已自行搬离案涉房屋内物品，故此项请求本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告邓煌于本判决生效后十日内支付原告邹建伟、邹建新租金15970元；二、被告邓煌于于本判决生效后十日内赔偿原告邹建伟、邹建新占有使用费损失48341.56元；三、反诉被告邹建伟、邹建新于本判决生效后十日内共同返还原告邓煌押金1万元；四、驳回原告邹建新、邹建伟其余诉讼请求；五、驳回反诉原告邓煌其余反诉请求。案件受理费3420元（已减半收取），保全申请费1770元，共计5190元，由原告邹建伟、邹建新共同负担1600元，由被告邓煌负担3590元；反诉受理费611.25元，由反诉原告邓煌负担100元，由反诉被告邹建伟、邹建新共同负担511.25元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，一审法院判决所认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：1、《门面租赁合同》是否有效？2、租赁日期应如何确认，租金、损失的计算及承担问题。 对于争执焦点1，《门面租赁合同》是否有效？邹建伟、邹建新与邓煌之间在平等互利的基础上订立的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行。本案中，虽然邹建伟、邹建新与邓煌在订立租赁合同时，邹建伟、邹建新出租的房屋未取得建设工程规划许可证，但在一审起诉前已取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定租赁合同合法有效。上诉人邓煌上诉提出“邹建伟、邹建新出租的房屋未取得建设工程规划许可证，导致其不能办理开办幼儿园的行政许可，造成损失应当折价补偿”。经查，对于邓煌租赁房屋的目的是什么，在双方的合同中没有约定，但作为承租人的邓煌，如果开办幼儿园对租赁物有特别的要求，其本人就应当对租赁物进行严格审查，或向出租人提出承租条件，其不注意审查，而与出租方签订合同，责任在己方。又从本案纠纷的起因看，是出租方催收租金而导致双方发生争议，而并非租赁物未取得建设工程规划许可证而导致，因此，邓煌要求邹建新、邹建伟承担过错责任，赔偿损失没有理由。 对于争执焦点2，租赁日期应如何确认，租金、损失的计算及承担问题。一审法院确认双方的合同于2018年12月2日予以解除，符合双方的意思合意，其认定正确，故租金应计算至2018年12月2日止。根据双方合同所约定的租赁价格及邓煌交付租金的情况，邓煌已支付租金至2018年8月15日止，之后给付了1万元的租金，至2018年12月2日止尚欠的租金为15970元，此款应由邓煌付清。邓煌上诉提出“租金已交至2018年11月15日止”，但其未提供有关将租金交至2018年11月15日的证据，其应承担举证不能的后果。因2018年12月2日，邓煌并没有将承租房屋交给出租人邹建伟、邹建新，其房屋内的物品也未搬离，仍占有该房屋，直至2019年11月30日，在一审法院的协调下，邓煌才将案涉房屋内所有办学设备搬走，并于次日将案涉房屋交还给邹建伟、邹建新。在此期间，出租人的房屋被占用，造成了经济损失，一审参照双方当事人约定的租金标准予以计算其损失为87893.75元，合符本案实际。邓煌未交清尚欠房租，且在邹建伟、邹建新多次要求交还钥匙时又不及时与其协商房屋交接事宜，而长期占有出租房屋，对损失的造成应承担主要过错责任；邹建伟、邹建新在邓煌搬离物品时予以阻拦，而未采取其他积极应对措施，对损失亦存在一定过错。一审按照双方过错责任的大小，确认各自应承担的损失也是正确的。对于上诉人邓煌上诉提出“其所投入的装修残值没有认定”的问题。对于“装修残值”是否应当进行补偿，双方当事人在合同中没有约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 综上所述，邓煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1157元，由上诉人邓煌负担。 本判决为终审判决。 审判长  王旺山 审判员  李云霞 审判员  蒋国保   二0二一年二月八日    书记员  邓凤禧    附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。