北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终975号上诉人（原审原告）：于超跃，女，1986年10月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：纪伟（于超跃之夫），住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，北京京汉嘉信置业有限公司法务。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京京汉嘉信置业有限公司法务。上诉人于超跃因与被上诉人北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于超跃上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判以250700元为基数，按日万分之一计算自2018年12月28日至2021年1月14日期间的违约金。事实与理由：1.一审法院对于我主张的违约金标准予以调整，不符合合同约定；2.我于2021年1月14日取得车位产权证，所以我主张的违约金期间调整为2018年12月28日至2021年1月14日。京汉嘉信公司辩称，同意一审法院判决，不同意于超跃的上诉请求。我公司已经按期交付了车位，没有影响对方使用。一审法院判决的事项我公司已经履行完毕。于超跃向一审法院提出诉讼请求：1.判令京汉嘉信公司立即办理石景山区某地块地下车库及出入口某商品房（用途：车位）产权证书；2.判令京汉嘉信公司立即支付逾期办理产权证书违约金，按商品房总房款的万分之一按日计算，从依法应取得产权证日（2018年12月28日）起至实际取得产权证之日止；3.判令京汉嘉信公司立即支付违约金2507元；4.判令京汉嘉信公司支付收取我公共维修基金的利息，从收取之日（2017年1月7日）计算至实际返还之日（2020年7月8日）止，按中国人民银行同期贷款利率计算；5.判令京汉嘉信公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月29日，于超跃与北京京汉邦信置业有限公司（以下简称京汉邦信公司，京汉邦信公司于2020年2月24日名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定于超跃向京汉邦信公司购买地下车位，该车位坐落于石景山区（以下简称诉争车位）。诉争车位所分摊的土地使用权已于2015年6月12日设定抵押，抵押权人为华能贵诚信托有限公司。诉争车位建筑面积为34.24平方米，总价款为250700元。于超跃已付清全部款项。京汉邦信公司应在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因京汉邦信公司的责任未能按期取得，京汉邦信公司按已付房价款的1%向于超跃支付违约金。如因京汉邦信公司的责任，于超跃未能在诉争房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自于超跃应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，京汉邦信公司按日向于超跃支付全部已付款万分之一的违约金。2017年1月7日，于超跃、京汉邦信公司交接诉争车位。同日，于超跃向京汉邦信公司交纳契税、公维14347元，其中公共维修基金6826元。2018年9月20日，京汉邦信公司取得石景山区11幢（包括诉争车位在内）的不动产权证。2020年7月8日，京汉嘉信公司退还于超跃公共维修基金。经询问，于超跃称迟延办理产权证导致其无法上市交易，但未提交证据证明其损失情况。京汉嘉信公司提交2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、2017年3月28日《北京6个房地产开发项目涉嫌“商改住”违规被停网签》网页截图，证明其由于政策原因导致延期办理产权证。上述事实，有合同、网页截图、交接单、入住通知单、产权证、名称变更通知及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。另外，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。具体至本案中，于超跃与京汉嘉信公司签订《商品房预售合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反相应法律、行政法规的规定，于超跃与京汉嘉信公司均应按照合同约定履行。京汉嘉信公司称其系由于政策原因迟延办理产权证，法院认为京汉嘉信公司提交的证据仅证明政府清查违规商改住情形，并不能证明该政策实际阻碍了产权证的办理。故法院对京汉嘉信公司该项抗辩意见不予采纳。于超跃主张京汉嘉信公司办理诉争车位产权证，法院认为，诉争车位所在的土地使用权已设定抵押，京汉嘉信公司未经抵押权人同意不得转让诉争车位的所有权。故关于于超跃该项诉讼请求，法院暂不予支持。于超跃主张京汉嘉信公司支付逾期办理产权证违约金，按房价款的万分之一按日计算，从依法应取得产权证日(2018年12月28日)起至实际取得房屋所有权证之日止，法院综合考虑本案案情、京汉嘉信公司的过错程度及于超跃的实际损失情况，对于超跃主张的违约金标准予以调整。于超跃主张京汉嘉信公司支付违约金2507元，法院依据合同约定予以确认。于超跃主张收取于超跃公共维修基金的利息从收取之日（2017年1月7日）计算至实际返还之日（2020年7月8日），按中国人民银行同期贷款利率计算，京汉嘉信公司称系由于政策原因才需要退还公共维修基金，但未提交证据证明，故法院对京汉嘉信公司该项抗辩意见不予采纳，根据于超跃的实际损失情况对利息计算标准予以调整。另外，京汉嘉信公司称换签合同后可以办理产权证，双方可庭后自行协商办理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃逾期办理产权证违约金（以250700元为基数，按照年利率1.5%计算，自2018年12月28日起至实际取得产权证日止）；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃逾期办理初始产权证违约金2507元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃公共维修基金利息150元；四、驳回于超跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，于超跃确认其已于2021年1月14日取得了车位产权证。京汉嘉信公司称其已经按照一审判决的内容向于超跃支付款项共计10445.87元，于超跃对此予以认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，于超跃与京汉嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当依约履行己方义务。按照合同约定，京汉嘉信公司应当在交付车位之日起720日内为于超跃办理产权证。现京汉嘉信公司迟延办理产权证，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金标准是以已付车位款为基数，按照日万分之一的标准计算，该违约金标准折合为年利率3.65%，京汉嘉信公司并未提交证据证明该违约金标准过高，根据现有证据，结合合同的履行情况和当事人的过错等因素，涉案合同约定的违约金标准并不存在过高的情形，一审法院酌情调整该标准依据不足，本院予以纠正。双方一致认可违约金计算期限自2018年12月28日起算，本院对此不持异议。故，京汉嘉信公司应当以250700元为基数，按照日万分之一的标准自2018年12月28日起至2021年1月14日止支付违约金。于超跃上诉主张的违约金计算标准具有事实和法律依据，本院予以支持，但鉴于京汉嘉信公司已将一审判决确定的包括违约金在内的全部款项支付给了于超跃，于超跃对此亦予以认可，故本院在确定京汉嘉信公司应当给付的违约金数额后，将其已经给付的部分予以扣除，剩余部分京汉嘉信公司仍应向于超跃支付。于超跃与京汉嘉信公司对于一审判决的第二项、第三项均未提出上诉，且实际履行完毕，本院对此不持异议。综上所述，于超跃的上诉请求成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初25号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初25号民事判决第四项；三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初25号民事判决第一项为：北京京汉嘉信置业有限公司向于超跃给付逾期办理产权证违约金18777.43元，扣除北京京汉嘉信置业有限公司已经给付的7788.87元后，余款于本判决生效后七日内支付；四、驳回于超跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费75元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 赵 蕾审 判 员 刘 磊二〇二一年二月二十二日法官助理 李 正书 记 员 杜 莹