黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民初3号原告（申请执行人）：牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：张德田，该公司经理。委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。被告（案外人）：邓俊彦，女，1963年6月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：吕萍，黑龙江盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浚骅，黑龙江盛业律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，汉族，牡丹江均胜房地产置业有限公司综合部文员。原告牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司（以下简称罗兰斯宝公司）与被告邓俊彦、第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告罗兰斯宝公司的委托诉讼代理人井春杰、被告邓俊彦及其委托诉讼代理人吕萍、王浚骅、第三人均胜房地产公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗兰斯宝公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）黑10执异211号执行裁定书；2.准许执行牡丹江市西九条路海浪路以南牡丹城小区第5幢000***（产籍号为360-475-1/4-5-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）四处房产；3.诉讼费用由邓俊彦承担。事实和理由：1.（2018）黑10民初49号民事判决书判定罗兰斯宝公司对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，包括案涉房产在内的工程由罗兰斯宝公司承建，总工程款金额为178900042.61元，罗兰斯宝公司可以申请强制执行案涉房产。2.邓俊彦与均胜房地产公司不是真实的买卖关系，是抵押借款关系，不是交付全部购房款，没有真实的买卖商品房交易过程，没有真实的银行流水。3.案涉四套房屋邓俊彦不是用于居住，仅是借款抵押。综上，请求判决对案涉房屋准予执行。庭审中，罗兰斯堡公司申请撤回第一项诉讼请求。邓俊彦辩称，2014年9月，邓俊彦作为买受人与均胜房地产公司就案涉四套商服签订了合法有效的书面买卖合同，并进行了商品房买卖合同备案登记，以上行为均发生在人民法院查封之前。案涉房屋已于2017年9月由均胜房地产公司交付给邓俊彦，邓俊彦在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。均胜房地产公司已于2014年9月确认收到了邓俊彦支付的全部价款，因均胜房地产公司欠缴税费、未办理首次登记、拒绝给邓俊彦开具发票、拒绝办理过户登记等原因，导致案涉房屋无法办理过户登记，未办理过户登记并非是邓俊彦自身原因造成的。故邓俊彦作为买受人享有的物权期待权优先于罗兰斯宝公司的金钱债权，能够排除执行。均胜房地产公司述称，我公司与邓俊彦是借款抵押的关系，不是真实的买卖交易关系。邓俊彦没有缴纳全部购房款，我公司要求与其对账，对方一直不对账。在2014年牡丹城小区商服用房每平方米价格在15000元至17000元之间，邓俊彦商品房买卖合同上体现的每平方米价格远低于我公司当时销售价格，按最低价计算亦高出邓俊彦签订的合同总价400余万元，我公司不可能低于市场价格与其进行买卖，可以说明这不是真实的买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告罗兰斯宝公司出示如下证据：证据一、（2020）黑10执异211号执行裁定书一份。意在证明：罗兰斯宝公司因邓俊彦提出执行异议而提起本次诉讼。证据二、（2018）黑10民初49号民事判决书一份。意在证明：罗兰斯宝公司于2018年3月9日就建设施工合同纠纷一案起诉至牡丹江市中级人民法院，该案判决如下：一、均胜房地产公司自判决生效之日起15日内给付罗兰斯宝公司工程款1789000042.61元及利息（从2018年9月10日起按2%利率计算至欠付工程款给付完毕之日止）；二、罗兰斯宝公司在均胜房地产公司欠付工程款1789000042.61元范围内，对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。证据三、（2018）黑10民初49号民事裁定书一份。意在证明：罗兰斯宝公司于2018年3月12日向牡丹江市中级人民法院申请财产保全，查封均胜房地产公司开发的位于西安区西九条路海浪路以南牡丹城小区，房产图号为360-***-1/4-1至360-***-1/4-22，价值为180000000元的房产332处，本案诉争房屋是查封明细表中的序号为26、27、28、31的四处房屋。邓俊彦对上述证据质证认为，对证据一无异议。对证据二、证据三的真实性无异议，证据二与本案无关，对证据三的证明问题有异议，本案案涉的四套房屋虽然被查封，但所有权应归属邓俊彦。均胜房地产公司对上述证据均无异议。本院认证认为，对证据的形式要件予以确认，上述证据可证实罗兰斯宝公司在均胜房地产公司欠付工程款1789000042.61元范围内对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；牡丹江市中级人民法院查封均胜房地产公司包括案涉四处房屋在内的房产332处，邓俊彦提出执行异议后，牡丹江市中级人民法院作出对案涉房屋中止执行的裁定，罗兰斯宝公司在法律规定期限内提起执行异议之诉的事实。被告邓俊彦出示如下证据：证据一、商品房买回买卖协议书；转账说明；中国农业银行转账记录四笔；中国农业银行业务凭证；补充协议书；标的物为4-000***、4-000***、4-000***、4-000***、5-00***商服的商品房买卖合同及买卖合同备案证明；中国工商银行转账记录两笔；哈尔滨银行转账记录；4-000***、4-000***、4-000***、5-000***商服的房屋价款收据。意在证明：在人民法院查封之前，邓俊彦已与均胜房地产公司就4-000***、4-000***、4-000***、5-000***商铺签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。证据二、3张商品房联办单、1张商品房买卖备案。意在证明：均胜房地产公司已于2017年9月将4-000***、4-000***、4-000***、5-000***商铺交付于邓俊彦，邓俊彦在人民法院查封前已合法占有上述商服。证据三、调查令回执。意在证明：均胜房地产公司尚未为4-000***、4-000***、4-000***、5-000***商服办理不动产首次登记，导致上述不动产不得办理其他类型登记，包括申请办理转移登记过户。罗兰斯宝公司对上述证据质证认为，对证据一的银行流水、商品房买卖合同形式要件无异议，对该组其他证据的形式要件有异议。虽然有银行流水，但不是买房款，而是借款。商品房买回买卖协议书能证明是借款关系，不是真实的房屋买卖关系。对证据二真实性有异议，联办单没有开发单位盖章，只有鲍建胜签字，其他单位也均没有盖章，说明不符合入户条件。牡丹城小区办理入户时间是2018年9月。对证据三真实性没有异议，证明问题有异议。均胜房地产公司对上述证据质证认为，对证据一中的商品房买回买卖协议书、转账说明、中国农业银行转账流水无异议。对证明问题有异议。均胜房地产公司为借款，将房产以备案的形式抵押给邓俊彦而签订商品房买回买卖协议书。支付给鲍建胜的是借款，不是购房款。对补充协议、商品房买卖合同、工商银行和哈尔滨银行的流水、房屋价款收据形式要件无异议，补充协议中没有均胜房地产公司盖章，钱款是转至鲍建胜个人名下，均胜房地产公司没有这笔钱款的进账记录。商品房买卖合同及收据是为借款，按鲍建胜要求办理的。对证据二真实性无异议，牡丹城小区统一办理入户时间是2018年9月。对证据三形式要件无异议，现在均胜所有房屋都办不了房屋登记。本院对上述证据认证认为，证据一可证实邓俊彦与均胜房地产公司于2014年3月21日签订包含案涉房屋内的五套房屋的商品房买卖合同，同日在牡丹江市房产管理局登记备案；邓俊彦于2014年3月18日、3月21日、3月26日分四次向鲍建胜转款共5966000元；2014年9月24日均胜房地产公司为邓俊彦出具包含案涉房屋在内的五套商服的房款收据共计8429169元；邓俊彦于2014年9月25日、26日向鲍建胜转款共2418000元，对证据一予以确认。证据二无法证明邓俊彦已在查封前合法占有案涉房屋，对其意在证明的问题不予确认。证据三可证实案涉房屋目前无法办理不动产登记，对其意在证明的问题予以确认。第三人均胜房地产公司出示如下证据：证据一、商品房买回买卖协议书。意在证明：均胜房地产公司为借款于2014年3月8日与邓俊彦签订商品房买回买卖协议书，是为借款抵押签订的此协议，不是买卖关系。证据二、商品房买卖合同五份。意在证明：邓俊彦没有缴纳全部购房款，双方不是真实的买卖关系。罗兰斯宝公司对上述证据质证认为，证据一、证据二能证明邓俊彦与均胜房地产公司之间是借款关系，不是真实的房屋买卖关系。邓俊彦不属于商品房消费者范围，对抗不了罗兰斯宝公司建筑工程价款优先受偿权。邓俊彦对上述证据质证认为，对证据一形式要件无异议，证明问题有异议。双方签订协议时是借款型担保，并不是借款抵押。对证据二形式要件无异议，对证明问题有异议。均胜房地产公司与邓俊彦实际签订商品房买卖合同的日期是2014年9月，但当时没有改日期。可证实是真实买卖关系，售价是均胜房地产公司自愿达成的交易金额。当时这个房子未施工完，10320元单价符合当时的情况，未损害其它人利益。本院对上述证据认证认为，对证据一予以确认，结合邓俊彦的陈述，可证实为借款担保，均胜房地产公司与邓彦于2014年3月18日签订商品房买回买卖协议书。证据二可证明邓俊彦与均胜房地产公司于2014年3月21日签订包含案涉房屋内的五套房屋的商品房买卖合同，于同日在牡丹江市房产管理局登记备案的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：罗兰斯宝公司与均胜房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，罗兰斯宝公司于2018年3月12日申请财产保全，本院于2018年3月20日作出（2018）黑10民初49号民事裁定书，查封均胜房地产公司开发的牡丹城小区包括案涉房屋在内的332处房产，查封期为三年。2018年11月6日，本院作出（2018）黑10民初49号民事判决书，判决：一、均胜房地产公司自判决生效之日起十五日内给付罗兰斯宝公司工程款178900042.61元及利息；二、罗兰斯宝公司在均胜房地产公司欠付工程款178900042.61元范围内对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在该案执行中，邓俊彦作为案外人对牡丹城小区5号楼101号、4号楼105、106、110号四户房屋提出异议，本院于2020年12月23日作出（2020）黑10执异211号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。罗兰斯宝公司在法定期限内，提起执行异议之诉，请求准许对案涉四户房屋的执行。另查明，均胜房地产公司（甲方）与邓俊彦（乙方）于2014年3月18日签订《商品房买回买卖协议书》，约定：“第一条，甲方于2014年3月18日，将附表中所列房产附保留买回条件总计以人民币陆百万元的价格出卖于乙方。甲乙双方依法另行分别订立商品房买卖合同书，甲方在乙方交款同时到房产机关登记备案，商品买卖的具体条款以房产机关备案的合同文本为准。……第六条，如甲方在2014年9月17日至2014年9月25日之内不行使买回权，将视为甲方放弃买回权，乙方有权自行处分标的房屋或将标的房屋予以出售……”该协议书附表一所列房号分别为4－000***、4－000***、4－000***、4－000***、5－000***。2014年3月21日，均胜房地产公司与邓俊彦针对上述五套房屋分别签订五份《商品房买卖合同》，并于同日在牡丹江市房产管理局登记备案。邓俊彦于2014年3月18日向鲍建胜农业银行账户转款2000000元、2014年3月21日向鲍建胜农业银行账户转款2000000元、2014年3月26日分别向鲍建胜农业银行账户转款1666000元、300000元。2014年9月22日，均胜房地产公司（甲方）与邓俊彦（乙方）签订《补充协议书》，约定：“一、甲方在本补充协议签订之日，明确放弃针对该《商品房买回买卖协议书》中所约定的五户商品房的买回权，该五户商品房归乙方所有。二、考虑到物价上涨因素，考虑到甲方的实际损失，乙方同意按10320元人民币/平方米的价格接受《商品房买回买卖协议书》中约定的五户商品房。具体的事宜以甲乙双方针对上述五户商品房另行签订的《商品房买卖合同》为准。三、经双方核算，乙方需交付上述五户商品房的差价款为人民币贰佰肆拾壹万捌仟元整……”《补充协议书》鲍建胜在甲方处签字，均胜房地产公司未盖章。邓俊彦于2014年9月25日向鲍建胜工商银行账户转款1418000元，2014年9月26日向鲍建胜哈尔滨银行账户转款1000000元。2014年9月24日，均胜房地产公司为邓俊彦出具含案涉房屋在内的五套商服的房款收据五份。再查明，案涉四套房屋尚未向牡丹江市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，未办理不动产首次登记。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应审查案外人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，对于查封前邓俊彦是否合法占有案涉房屋的问题。（2018）黑10民初49号民事判决书认定：“2017年7月11日，罗兰斯宝公司与均胜房地产公司分别签订了建设工程施工合同及补充协议，双方约定工程地点是A区2#－6#，8#－24#，B区25#－29#，32#、34#、35#、A区地库主体工程、装饰、采暖、电照工程。开工日期2017年7月11日，竣工日期2017年12月31日。2017年7月26日，均胜房地产公司与黑龙江牡安建设集团有限公司签订了牡丹新城一期收尾工程建设工程施工合同。2018年9月10日，均胜房地产公司与罗兰斯宝公司签订牡丹新城一期工程确认单，确认：罗兰斯宝公司及黑龙江牡安建设集团有限公司共同承接项目收尾及新建工程，罗兰斯宝公司2017年7月10日进入牡丹新城一期项目的收尾工程施工，现已将合同范围之内该项目的收尾及新建工程全部施工完毕。……”本案庭审中，罗兰斯宝公司和均胜房地产公司均称2018年9月开始陆续交付案涉工程并办理入户。案涉房屋的查封时间是2018年3月20日，邓俊彦为证实其在查封前占有案涉房屋出示的证据是三份2019年10月11日形成的商品房联办单及一份商品房买卖合同备案证明，但仅凭鲍建胜在该三份商品房联办单及商品房买卖合同备案证明上手写的“该房于2017年9月已交付邓俊彦钥匙”的字样，在没有其他证据予以佐证的情况下，综合（2018）黑10民初49号民事判决书认定的上述事实，无法认定案涉房屋在2017年9月已竣工并符合交付条件，无法证实邓俊彦在查封前已合法占有案涉房屋。综上，邓俊彦对案涉房屋享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。罗兰斯宝公司申请执行的依据（2018）黑10民初49号民事判决书已确认罗兰斯宝公司对其所承建的包括案涉房屋在内的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。消费者购房指的是为满足其生活居住需要而购买房地产经营者所开发的商品房。本案案涉的四套房屋均为商服，并非是为满足生活居住需要的住宅，邓俊彦不属于商品房消费者的范畴，其享有的权利不能对抗罗兰斯宝公司的建设工程价款优先受偿权，不符合该条规定的可以排除罗兰斯宝公司申请执行的情形。综上所述，案外人邓俊彦对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人罗兰斯宝公司要求继续执行案涉房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行牡丹江市牡丹城小区第5幢000***号（产籍号为360-475-1/4-5-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）、第4幢000***号（产籍号为360-475-1/4-4-000***）房屋。案件受理费60683元，由被告邓俊彦负担。本院（2020）黑10执异211号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二一年二月二十日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且非买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。