湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终412号上诉人（原审被告）：彭新华，男，1980年1月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市。被上诉人（原审原告）：岳阳欣鼎乐天地产代理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区屈原路**金辉综合楼**。法定代表人：苏田景，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。上诉人彭新华因与被上诉人岳阳欣鼎乐天地产代理有限公司（以下简称欣鼎乐天代理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后,依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭新华上诉请求:1、撤销一审判决，改判上诉人向欣鼎乐天代理公司交纳的商铺押金62313元应予抵扣房屋租金，并降低房屋租金;2、一、二审诉讼费用依法承担。事实与理由:一、一审对于上诉人交纳的商铺押金未予处理错误，依法应当抵扣房屋租金。上诉人与欣鼎乐天代理公司于2016年9月2日签订两份《商铺租赁合同》，约定将东成樽品001栋1层127号、128号商铺出租给上诉人经营茶室会所，上诉人向欣鼎乐天代理公司交纳两商铺押金62313元，一审中仅认可欣鼎乐天代理公司收取上诉人押金32475元错误，且对于上诉人交纳的商铺押金末作处理，上诉人实际向欣鼎乐天代理公司交纳商铺保证金62313元，应当在本案中一并处理抵扣房屋租金。二、欣鼎乐天代理公司提供的商铺不符合合同约定，且欣鼎乐天代理公司存在严重违约行为，应当减免上诉人租金及赔偿上诉人损失。1、上诉人承租商铺后，因小区的业委会与开发商业停车场设置卡口，导致消费者无法进入商业面前停车场，严重影响上诉人的经营。2、租赁期内欣鼎乐天代理公司在上诉人经营的门面旁开挖建设化粪池，严重影响上诉人经营，依法应当由欣鼎乐天代理公司承担违约责任。3、上诉人租赁门面时，欣鼎乐天代理公司承诺不再在首尔商业范围内租赁给他人经营与上诉人相同的茶楼，但在租赁期限内欣鼎乐天代理公司又出租商业铺面给他人经营云鼎轩茶楼，构成严重违约，依法应当承担违约责任，赔偿经济损失。综上，欣鼎乐天代理公司提供的租赁商铺不符合合同约定，且在合同履行期内存在严重违约，依法应当减免上诉人租金及赔偿上诉人损失。欣鼎乐天代理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。事实与理由：一、押金问题，证据表明彭新华只支付了32475元的押金，答辩人的诉讼请求以及彭新华的答辩均未提及押金的处理问题，一审法院不应处理。根据合同约定彭新华逾期支付租金我方有权收回商铺，且不予退还履约保证金。二、彭新华认为租赁物不符合合同约定不是事实，要求减免租金和赔偿损失没有任何依据。欣鼎乐天代理公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与彭新华之间签订的127号、128号商铺租赁合同并返还127号、128号商铺；2、判令彭新华向欣鼎乐天代理公司支付至起诉之日止所欠租金495,215元（自2018年5月20日至2020年4月20日止）；起诉之日后房屋占有使用费按月租金23,301元标准计算至门面实际返还之日止；逾期付款利息按年利率6%计算；3、判令彭新华支付2018年6月20日止的违约金1,038元（按每日应缴费用的5%计算）。2018年6月20日至租金实际支付之日止的违约金按年利率6%计算；4、判令彭新华承担本案诉讼费用。庭审中，欣鼎乐天代理公司撤回上述诉讼请求中关于违约金及逾期付款利息的主张。一审法院认定的事实：2016年9月2日，欣鼎乐天代理公司与彭新华签订了两份商铺租赁合同，两份合同约定：甲方（欣鼎乐天代理公司）将位于东成樽品001栋1层127号、128号商铺出租给乙方（即彭新华）经营茶室会所，租赁期自2017年3月20日至2023年3月20日止；127号商铺第一年、第二年月租金为9,946元，第三年月租金为10,543元，第四年月租金为11,158元，第五年月租金为11,827元，第六年月租金为12,532元；128号商铺第一年、第二年月租金为10,825元，第三年月租金为11,474元，第四年月租金为12,143元，第五年月租金为12,871元，第六年月租金为13,639元；乙方以季为周期向甲方缴纳租金，合同签订当日，127号商铺缴纳2017年3月20日至2017年6月20日租金29,838元，128号商铺交纳同时段租金32,475元；乙方应于上一周期最后一个月的10日前向甲方足额缴纳下一周期租金；合同签订当日，127号商铺需交纳保证金29,838元，128号商铺需交纳保证金32,475元，乙方出现不能按时足额缴纳租金或违反合同约定须向甲方支付违约金、赔偿金的情形时，甲方可以直接从保证金中扣除；乙方不以任何理由拖欠租金或拒付租金和其他各项费用，每逾期一日，甲方有权按应缴费用的5%计算违约金；逾期30日未缴足租金或其他各项应缴费用，甲方有权单方解除合同，收回商铺，并不予返回保证金。合同签订后，欣鼎乐天代理公司将上述商铺交付给了彭新华，彭新华按照合同约定交纳租金至2018年5月19日。彭新华称向欣鼎乐天代理公司交纳了两个门面的押金，但未提交证据，欣鼎乐天代理公司认可收到彭新华128号商铺押金32475元。一审法院认为，欣鼎乐天代理公司与彭新华签订的两份商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自义务。欣鼎乐天代理公司已依约交付租赁物，彭新华逾期支付租金已构成严重违约，欣鼎乐天代理公司要求解除合同、返还租赁房屋、支付欠付租金和房屋占有使用费的诉讼请求，符合合同的约定及法律的规定，予以支持。彭新华抗辩称欣鼎乐天代理公司提供的租赁场地不符合约定、违反在承租区域内不另行租赁场地给他人经营茶楼的口头承诺、在租赁门面处开挖化粪池及在进出口处设置闸道严重影响其经营，但彭新华提供的证据不能证实上述事实，对彭新华的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除岳阳欣鼎乐天地产代理有限公司与彭新华之间签订的127号、128号《商铺租赁合同》；二、彭新华于判决生效后十日内向岳阳欣鼎乐天地产代理有限公司返还127号、128号商铺；三、由彭新华在判决生效后十日内向欣鼎乐天代理公司支付自2018年5月20日至门面实际返还之日止的房屋租金及占用费（其中2018年5月20日至2019年3月20日的房屋租金按照月租金20,771元的标准计算，2019年3月21日至2020年3月20日的房屋租金按照月租金22,017元的标准计算，2020年3月21日至门面实际返还之日的房屋租金及占用费按照月租金23,301元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4959元，由彭新华承担。二审期间，彭新华提供了一份收款收据，拟证明彭新华另向欣鼎乐天代理公司交纳了押金29838元。经质证，欣鼎乐天代理公司对该证据无异议。本院二审查明，2016年9月2日，彭新华向欣鼎乐天代理公司分别交纳了押金29838元和32475元，共计62313元。欣鼎乐天代理公司同意就押金是否可以抵扣租金的问题由二审法院进行审理。《商铺租赁合同》签订后。因在门面旁修建化粪池，进行了两天施工。彭新华对一审判决解除租赁合同没有异议。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、欣鼎乐天代理公司是否收取了彭新华62313元履约保证金（押金），履约保证金（押金）是否应当一并处理抵扣房屋租金。二、欣鼎乐天代理公司是否存在违约行为，是否应当减免租金，赔偿彭新华的损失。关于第一个焦点，根据本院二审查明的事实，可以认定欣鼎乐天代理公司收取了彭新华62313元押金。但案涉两份《商铺租赁合同》均约定，彭新华逾期30日未缴足租金或其他各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），欣鼎乐天代理公司或相关主管部门有权单方停止水、电供给等经营服务，有权单方解除合同，收回商铺，并不返还履约保证金。如该履约保证金不足弥补欣鼎乐天代理公司损失的，欣鼎乐天代理公司有权向彭新华追索。现已查明，彭新华自2018年5月20日起即拖欠租金至今，故根据合同约定，欣鼎乐天代理公司有权不返还履约保证金。欣鼎乐天代理公司认为履约保证金（押金）应当一并处理的上诉理由成立，但其认为押金应抵扣房屋租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个焦点，首先，彭新华没有证据证明欣鼎乐天代理公司口头承诺首尔商业范围内租赁铺面给他人经营茶楼，欣鼎乐天代理公司亦不认可作出过口头承诺，故彭新华认为欣鼎乐天代理公司违反了口头承诺，应减免租金的理由不能成立，本院不予采纳；其次，根据欣鼎乐天代理公司一审出具的证据《关于东城樽品首尔小区公共停车位协调函》的内容可知，增设智能蓝牙停车杆系经全体业主同意后实施，其目的是为了防止停车位被天伦国际小区的住户抢占，缓解业主及商家停车难的问题，且具有优惠政策的地下停车场可供顾客使用。故彭新华认为系欣鼎乐天代理公司增设了智能蓝牙停车杆，严重违约，应减免租金的理由亦不能成立，本院不予采纳；再者，欣鼎乐天代理公司虽有开挖建设化粪池的行为，但时间极短且根据彭新华一审提供的照片可知化粪池上设置有盖板，故彭新华认为该行为严重影响了其经营行为，应减免租金的理由同样不能成立，本院不予采纳。另外，即使彭新华认为欣鼎乐天代理公司有违约行为，应赔偿其损失的理由成立，因其未在一审提起反诉，本院二审亦不予审理。综上，彭新华认为其共交纳了押金62313元及应在本案一并处理的上诉请求成立，应予支持；彭新华的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审虽在彭新华交纳押金金额的问题上存在认定事实不清的问题，但认定其他事实清楚，处理亦无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1357元，彭新华负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年二月二十四日书记员  刘 珂