山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14217号 上诉人（原审原告）：李高鲁，男，1978年4月16日出生，汉族，住山东省邹城市。 上诉人（原审原告）：祝爱芹，女，1975年10月10日出生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：李高鲁（祝爱芹之夫），住山东省邹城市。 被上诉人（原审被告）：青岛海上置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区。 法定代表人：孙平，经理。 委托诉讼代理人：贾兆来，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 上诉人李高鲁、祝爱芹因与被上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李高鲁、祝爱芹上诉请求：1.撤销一审判决；2.判定撤销《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx），责令海上置业公司退还李高鲁、祝爱芹已付房款，并自李高鲁、祝爱芹付款之日起，按照李高鲁、祝爱芹贷款利息5.585%计算给付利息，海上置业公司赔偿李高鲁、祝爱芹因《商品房买卖合同》撤销所受到的损失1万元；3.诉讼费用全部由海上置业公司承担。事实与理由：一、李高鲁、祝爱芹是在海上置业公司胁迫下签订的合同，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》不是李高鲁、祝爱芹的真实意思。二、李高鲁、祝爱芹在一审庭审时已就显失公平的十五个条款逐一举证，完成举证责任。该《商品房买卖合同》符合显失公平的主观和客观两个方面的法定构成要件。《商品房买卖合同（预售）》属于在签订合同时显失公平，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同第二款和《民法通则》第五十九条规定，李高鲁、祝爱芹可以请求人民法院予以撤销。三、行使撤销权在民事行为成立时显失公平的，而不是交房后是否存在一方要求另一方承担责任的事实。买卖的房产约定交付时间是2022年5月31日前。根据我国《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失。如果等到该房产正常交付后，李高鲁、祝爱芹再以签订合同时显失公平行使撤销权就已经超过撤销权时限。海上置业公司承诺给李高鲁、祝爱芹购房送一年物业费、送车位、送三万元购物卡，李高鲁、祝爱芹才签订的商品房买卖合同。海上置业公司送一年物业费、送车位采用签订纸质协议，送三万元购物卡采用口头协议的形式，故意没有采用纸质协议，存在欺诈的可能。送三万元购物卡即便是口头合同，同样也受法律保护。海上置业公司起草的格式条款中免除自己责任的违法行为和加重消费者责任的违法行为，经过青岛市即墨区房产处会同市场监督管理局、城建局、温泉街道办事处进行调查，认定其在预售合同格式条款中存在免除自己责任、加重消费者责任的违法行为，属于严重违法情形。已对其下达行政处罚决定书[青即市监行处字(2019)26号]，对其违法行为，罚款12万元和法律、法规规定的其他行政处罚方式。一审法院判决依据是交房后是否存在加重其责任，并给其造成损失的情形，而不是合同成立时显失公平，属于判决引用法律条款不当。 海上置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李高鲁、祝爱芹向一审法院提出起诉请求：1.判令《商品房买卖合同》无效，并赔偿李高鲁、祝爱芹及第三方相应损失；2.判令《商品房买卖合同》中违法条款、不公平条款无效；3.判令海上置业公司立即支付三万元购物卡并赔偿李高鲁、祝爱芹九万元；4.判令海上置业公司及分销商房江湖继续正常维护李高鲁、祝爱芹的后续权益；5.判令因海上置业公司违反保密义务，给李高鲁、祝爱芹造成的损失五万元；6.判令海上置业公司在公众号“三盛国际海岸”中发文道歉；7.海上置业公司承担本案诉讼费用。在一审诉讼中，变更起诉请求为：1.判令撤销《商品房买卖合同》，责令海上置业公司退还李高鲁、祝爱芹已付全部房款（含已付贷款部分），并自李高鲁、祝爱芹付款之日起，按照李高鲁、祝爱芹贷款利息5.585%计算给付利息；海上置业公司赔偿李高鲁、祝爱芹因《商品房买卖合同》撤销所受到的损失1万元；2.海上置业公司承担诉讼费用。事实与理由：李高鲁、祝爱芹与海上置业公司于2019年9月22日签订《认购协议》，9月23日海上置业公司现场的销售顾问胡本珊通过微信给李高鲁、祝爱芹一份《商品房买卖合同》非正式版，李高鲁、祝爱芹阅读后与销售顾问电话沟通中提出存在多处不合法条款、不公平条款的修改意见，销售顾问告知条款不能更改，否则按照毁约处理。在没有办法的情况下，2019年9月24日，李高鲁、祝爱芹与海上置业公司签订了《商品房买卖合同》，海上置业公司承诺向李高鲁、祝爱芹赠送车位和三万元购物卡。合同签订以后，本应一天内能办完的购物卡和车位赠送手续，海上置业公司一直拖着未办，后来李高鲁、祝爱芹多次与海上置业公司沟通，海上置业公司还是答应赠送李高鲁、祝爱芹购物卡，但是时至今日，仍然未赠送。 一审法院认定事实：2019年9月24日，李高鲁、祝爱芹与海上置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定李高鲁、祝爱芹购买海上置业公司开发的位于青岛市即墨区户房屋，房屋预测建设面积为109.46平方米，其中套内建筑面积82.12平方米，该商品房总价款（不包含房屋装修）为1,045,124元，装修总价为394,056元。双方约定海上置业公司应当在2022年5月31日前向李高鲁、祝爱芹交付该商品房。李高鲁、祝爱芹已经支付购房款544,278.18元，剩余购房款800,000元通过银行贷款形式支付。李高鲁、祝爱芹已经办理银行贷款，并按照约定向银行按揭还款。一审法院认为，李高鲁、祝爱芹与海上置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李高鲁、祝爱芹称海上置业公司起草的格式商品房买卖合同中有15条不公平条款，依法应当撤销。根据谁主张谁举证的原则，李高鲁、祝爱芹应当就条款的不公平之处进行举证，李高鲁、祝爱芹并未提交证据证明海上置业公司起草的商品房买卖合同存在加重其责任，并给其造成损失的情形，因此对李高鲁、祝爱芹的诉讼请求不予支持。判决：驳回李高鲁、祝爱芹的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李高鲁、祝爱芹提交以下证据：1、李高鲁分别与售楼处客户经理胡本珊、客户主管曹世栋的电话录音及当时通话详情截屏打印件，证明胡本珊是海上置业公司的工作人员，录音和微信中胡本珊均承诺给李高鲁3万元的利群购物卡，曹世栋也可以证明该事实。另外，当时给了李高鲁一个草案合同，李高鲁提出15条修改意见对方不同意。2、行政处罚决定书一份（网上下载），证明涉案合同存在加重李高鲁责任、减轻海上置业公司义务的情形，与李高鲁在一审中提交的证据相互印证。3、今日头条打印材料5页，证明与本案情况类似的开发商霸王条款，其他业主反映三盛国际欺诈，由青岛市相关部门进行调查，认定格式合同中存在免除己方责任、加重消费者责任。海上置业公司质证意见为：对证据1中录音中当事人的身份没有异议，是李高鲁与胡本珊和曹世栋的通话，该两人确系海上置业公司员工，但对李高鲁、祝爱芹出示的原始载体有异议，对证明事项不予认可，根据手机记载该两组录音记载的时间为2020年9月15日，该时间与李高鲁、祝爱芹在书面材料中所记载的时间不符，录音中所记载的针对李高鲁所主张的3万元购物卡，海上置业公司的员工均表示该笔费用应由分销商进行支付，公司仅是配合办理，同时李高鲁、祝爱芹在一审中的诉讼请求并未包含该事项，所以该组证据与本案无关。另外，根据手机的原始载体以及双方签订商品房买卖合同的时间可以看出，录音所形成的时间在网签合同之前，结合一审中李高鲁、祝爱芹提交的微信聊天截图可以证实，李高鲁、祝爱芹最终对双方签订的房屋买卖合同内容予以认可。李高鲁、祝爱芹提交的打印件真实性无法确认，同时李高鲁、祝爱芹所提交的证据中所显示的通话记录截屏所记录的时间与李高鲁、祝爱芹在庭审中出示的书面材料中的时间不吻合，在李高鲁、祝爱芹无法提交网络经营商所出具的通话记录予以佐证的情况下，海上置业公司对该组证据不予认可。对证据2行政处罚决定书真实性无法确认，根据该决定书记载的时间看市场监督管理局立案是2018年11月28日，而本案中双方当事人网签时间为2019年9月24日，因此，该证据与本案无关，对李高鲁、祝爱芹主张的证明事项不予认可。对证据3今日头条打印件的真实性不予认可，根据该证据截图看所谓的新闻形成时间均为2019年9月24日之前，与本案无关，对李高鲁、祝爱芹所主张的该组证据所证明事项不予认可。 海上置业公司提交以下证据：1、李高鲁、祝爱芹与海上置业公司于2019年9月22日签订的认购协议书，2、收款收据一份，证明一审认定的房款中包含李高鲁、祝爱芹交纳的14,558.18元维修基金。李高鲁、祝爱芹对证据1认购协议书的真实性无异议，但主张上面手写的（本人已阅读全部认购材料，充分了解该产品的相关信息并愿意遵守本协议的各项规则）是海上置业公司让李高鲁、祝爱芹写的，当时没有给任何合同看，依据该收购协议书如果不签合同就要扣李高鲁、祝爱芹15万的定金。对证据2无异议，对海上置业公司主张的一审认定的房款中包含维修基金的事实无异议。 本院认为，李高鲁、祝爱芹提交的证据1中李高鲁与售楼处客户经理胡本珊的电话录音，海上置业公司虽对李高鲁、祝爱芹提交的录音是否为原始载体及标注的通话时间有异议，认为与本案无关，但认可是李高鲁与海上置业公司员工胡本珊的通话，本院认为结合一审中李高鲁、祝爱芹提交的微信聊天截图和李高鲁、祝爱芹提交的通话截图能够证明该录音所形成的时间在网签合同之前，通话内容可以证实的李高鲁、祝爱芹在与海上置业公司签订正式的商品房预售合同之前李高鲁就其认为合同中存在的不公平条款与海上置业公司工作人员进行了讨论，本院予以采信，李高鲁、祝爱芹提交的证据2、3，与本案无关联性，本院不予采信。海上置业公司提交的认购协议书、维修基金的收款收据，与本案具有关联性且李高鲁、祝爱芹对真实性无异议，本院予以确认。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：李高鲁、祝爱芹与海上置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》[即李高鲁、祝爱芹主张的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx）]应否被撤销。 李高鲁、祝爱芹上诉主张该《商品房买卖合同（预售）》的签订系受海上置业公司胁迫且在签订合同时显失公平，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定的情形，要求撤销。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的;（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”从该法律规定看，签订合同系一种双方民事法律行为，公平原则的实质在于均衡双方当事人的利益，当事人在交易中的利益失衡经常发生，而且此种失衡往往是当事人所应当承担的正常的交易风险。只有在利益失衡超出了社会公平观念所能容忍的界限和破坏了正常人所具有的道德标准时，法律才应当对其进行干预，对合同显失公平的认定应当结合双方当事人地位是否对等、一方获得的利益或另一方所蒙受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。本案中，作为购房者的李高鲁、祝爱芹和开发商海上置业公司的民事地位平等，李高鲁、祝爱芹在认购协议书中“本人已阅读全部认购材料，充分了解该产品的相关信息并愿意遵守本协议的各项规则”的表述清楚明确，根据李高鲁、祝爱芹提交的电话录音和微信聊天记录来看，李高鲁、祝爱芹在与海上置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》前，已经知晓合同的内容并对海上置业公司提供的格式商品房买卖合同中认为不公平条款向海上置业公司提出异议，在海上置业公司工作人员明确表示不同意修改条款后，李高鲁、祝爱芹最后表示同意并与海上置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。李高鲁、祝爱芹作为完全民事行为能力人，对上述行为所导致的法律后果应当清楚，不存在行为人缺乏判断能力或难以判断的情形，李高鲁、祝爱芹并未举证是在受海上置业公司受胁迫所写，现查明的事实无法得出海上置业公司存在为谋取不正当利益胁迫对方在违背真实意思的情况下订立合同的结论。故李高鲁、祝爱芹的该主张，本院不予采信，应认定李高鲁、祝爱芹基于自愿购买涉案房屋并签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同撤销权中的显失公平，是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致的利益失衡，本案并不存在受胁迫、违背真实意思签订《商品房买卖合同（预售）》的情况，显失公平的前提条件不存在，前面已作认定，不再赘述。因此，李高鲁、祝爱芹与海上置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应系双方当事人的真实意思表示，李高鲁、祝爱芹亦不能举证证明购买涉案房屋使其利益受到重大损害，故本院对李高鲁、祝爱芹关于撤销《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，依法不予支持。至于李高鲁、祝爱芹要求海上置业公司退还已付房款并给付利息、赔偿因《商品房买卖合同（预售）》撤销所受到的损失1万元的上诉请求，由于案涉《商品房买卖合同（预售）》没有被撤销，故不存在履行的前提，对于该上诉请求本院亦不予支持。 李高鲁、祝爱芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李高鲁、祝爱芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年二月十九日 法官助理高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷