江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020)苏执监1280号 申诉人（申请执行人）：缪成中，男，汉族，1971年2月24日生，住江苏省淮安市淮安区。 被执行人：江苏富利来置业发展有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区复兴镇集镇。 法定代表人王国永，该公司董事长。 申诉人缪成中因与江苏富利来置业发展有限公司（以下简称富利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（以下简称淮安区法院）（2015）淮法执异字第4号以及江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2015）淮中执复字第00011号执行裁定，向本院申请执行监督。本院依法立案后组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 本院经审查查明，缪成中与富利来公司房屋买卖合同纠纷一案，淮安区法院于2013年7月26日作出（2013）淮法车民初字第109号民事调解书，内容为：一、富利来公司于2013年11月30日前一次性返还缪成中购房款750000元；二、富利来公司按期返还购房款，缪成中放弃其他诉讼请求；如富利来公司不能按期返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方购房合同履行交付给缪成中位于淮安市××区复兴镇××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套商品房，富利来公司协助缪成中办理房屋交付相关手续；三、富利来公司按期返还缪成中购房款750000元后，缪成中协助富利来公司办理商品房买卖合同的网签解除手续；四、双方同意本案争议事实不在调解书中表述；五、其他无争议；六、本案案件受理费诉讼费15730元（原告已预交），减半收取，由被告富利来公司负担。 上述民事调解书生效后，富利来公司未履行民事调解书确定的义务，缪成中于2013年12月23日向淮安区法院申请执行（2013）淮法车民初字第109号民事调解书第二项，淮安区法院于同日立案执行。执行中，双方当事人经协商自愿达成分期还款的和解协议。2014年5月26日，淮安区法院裁定本次执行程序终结。后被执行人富利来公司没有按和解协议履行给付义务，缪成中坚持要求执行民事调解书第二项。2014年7月22日，淮安区法院依法查封淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室共6套商品房。2014年12月29日，淮安区法院作出（2014）淮法执字第0011号执行裁定书，裁定驳回缪成中的执行申请，缪成中不服该裁定向淮安区法院提出异议。 另查明，富利来公司开发建设的凤凰城小区3号楼未经竣工验收，未办理房屋交付备案证明。 缪成中向淮安区法院提出执行异议称：一、其与富利来公司买卖合同纠纷一案的民事调解书已经生效，该民事调解书第二项约定富利来公司如不能于2013年11月30日前返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方合同履行交付给缪成中位于淮安市××区复兴镇××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室××套商品房，并协助缪成中办理房屋交付相关手续。其申请执行该调解书第二项，淮安区法院应该按照该调解书的内容严格执行。二、淮安区法院在执行过程中，根本就无权也无需对双方签订的商品房买卖合同的实体内容进行审查，该房屋可以合法对外销售即是合法的建筑物，当然可以合法交付。事实上该小区的许多房屋至今为止一直在公开对外销售，对外交付；三、淮安区法院裁定书违反了最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函复精神。该函第二条内容为：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。该房屋可以强制执行交付给缪成中，缪成中同意后续的房屋产权登记事项由自己负责。因此，淮安区法院以当事人双方签订的商品房买卖合同第八条第5项约定“该商品房在交付使用时必须取得住建局发放的交付备案证明”为由，认为富利来公司未办理上述房屋交付备案证明，强制交付上述房屋，条件不成就，故不能强制交付上述房屋。据此，淮安区法院裁定驳回申请人的强制执行申请错误，要求继续执行，将6套商品房交付自己。 淮安区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18规定，人民法院对申请执行人的申请是否具备强制执行的要件进行审查是强制执行开始的必要条件。本案中，淮安区法院对缪成中申请执行标的是否具备强制执行的要件，以及交付标的条件是否成就进行审查，符合相关法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，缪成中申请执行的标的，是要求被执行人交付位于淮安市××区复兴镇××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室商品房，该6套商品房至今未经验收，也没有取得住建局发放的交付备案证明，且缪成中与富利来公司签订的商品房买卖合同第八条规定：出卖人应当在约定时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房在交付使用时必须取得住建局发放时的交付备案证明。故缪成中按淮安区法院调解书确定的第二项内容申请执行，强制交付房屋，条件不成就，经淮安区法院释明，缪成中坚持要求富利来公司交付上述6套商品房，并协助办理房屋交付相关手续，不符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。执行该函的前提条件是在执行程序中处置未办理初始登记的房屋。本案中，缪成中虽然同意原则上进行“现状处置”，后续的房屋产权登记事项由自己负责。但因强制交付房屋，条件不成就，淮安区法院驳回异议人缪成中要求执行（2013）淮法车民初字第109号民事调解书第二项的申请，本案并没有进入执行程序，亦未进行实体处置。综上所述，缪成中的异议无事实及法律依据，理由不能成立。淮安区法院于2015年2月1日裁定驳回缪成中的异议申请。 缪成中不服上述裁定，向淮安中院申请复议，申请复议理由与异议理由相同，要求撤销（2015）淮法执异字第4号执行裁定书并继续执行。 淮安中院归纳本案的争议焦点为，本案民事调解书第二项能否强制执行。 淮安中院认为，缪成中申请执行民事调解书第二项“富利来公司按双方购房合同履行交付房屋”的内容为继续履行合同的申请，因其申请强制交付的淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼6套房屋未经竣工验收，未取得住建局的交付备案证明，不符合交付条件，故本案暂不具备申请执行的条件。缪成中要求法院按照《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》将6套商品房“现状处置”给自己，后继的产权证照由自己负责。该函为法院执行中处置无证房屋的意见，并不适用缪成中与富利来公司房屋买卖合同纠纷案件的执行。淮安区法院按照国家法律规定，裁定驳回其执行申请，不予强制执行，并无不当。缪成中的申请复议理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回缪成中的复议申请，维持淮安区法院异议裁定。 缪成中向本院申诉请求：撤销淮安中院（2015）淮中执复字第00011号执行裁定书，请求监督淮安区法院执行局强制现状交付涉案6套商品房，申诉人主动放弃办理房屋交付相关手续。事实和理由：被执行人建设的淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼已经取得商品房预售许可证，虽然整栋3号楼都没有办理竣工验收手续，但被执行人已经现状交付给其他住户，其他住户已经装修并入住好几年。目前只有本案涉案的6套商品房未交付，也没有人入住，一直空着。依据最高人民法院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的规定以及江苏高院执行疑难问题解答意见，申诉人愿意现状接受该6套商品房，放弃房屋交付相关手续及产权登记。但淮安区法院和淮安中院在申诉人已经明确表示愿意放弃办理交付手续，现状接受房屋的情况下，依然驳回执行申请，导致生效调解书的内容无法实现。此外，被执行人把淮安区法院的封条撕毁后，将涉案房屋二次出售，淮安区法院未追究被执行人对抗执行的法律责任，消极推诿执行。 本院另查明，缪成中与富利来公司签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在约定时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房在交付使用时必须取得住建局发放时的交付备案证明。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 本案争议焦点为：在申请执行人缪成中同意现状接受房屋，且明确表示愿意放弃办理交付手续情况下，淮安区法院以交付房屋条件不成就为由驳回执行申请，是否有事实和法律依据。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条规定，当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。本案执行依据为淮安区法院（2013）淮法车民初字第109号民事调解书第二项，即“富利来公司按期返还购房款，缪成中放弃其他诉讼请求；如富利来公司不能按期返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方购房合同履行交付给缪成中位于淮安市××区复兴镇××小区××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套商品房，富利来公司协助缪成中办理房屋交付相关手续”。因富利来公司未能按期返还购房款750000元，缪成中依据调解书的该条规定，请求对富利来公司按照商品房买卖合同约定内容交付6套商品房进行强制执行。根据缪成中与富利来公司签订的商品房买卖合同第八条、第十一条、第十五条约定，富利来公司的交付行为包括两个方面，一是对于商品房实物的物理交付，二是协助办理过户登记的权利交付。因涉案房屋尚不具备办理过户登记条件，缪成中自愿放弃权利交付的强制执行申请，仅要求实物交付，且同意现状接受。纵观商品房买卖合同第八条、第十一条关于实物交付的约定，相关条款均为为保障买受人权利而对出卖人设置的义务。缪成中同意现状接受涉案房屋，应视为其不再要求富利来公司承担质量保证责任，系其对自己权利的放弃和处分行为，并不违反法律规定，应予允许。《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》虽系执行程序中处置未办理初始登记房屋的相关规定，但也明确了对不具备初始登记条件的房屋可以进行现状执行的原则，本案中可以参照适用。此外，因被执行人未依法履行质量保证义务，反而使申请执行人丧失申请强制执行的权利，亦有违基本法理和公平正义。综上，在缪成中同意现状接受涉案房屋的情况下，本案执行依据具有可执行内容。淮安区法院以强制交付房屋条件不成就为由驳回执行申请，没有事实和法律依据。 综上所述，申诉人缪成中的申诉请求成立。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条的规定，裁定如下： 一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中执复字第00011号执行裁定； 二、撤销淮安市淮安区人民法院（2015）淮法执异字第4号、（2014）淮法执字第0011号执行裁定。 审判长 唐志容审判员赵建华 审判员 苏       峰 二〇二一年二月五日 书记员 李   芮   葛