文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0233民初310号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路********长盛花园，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫晓红，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：李晓娟，该公司员工，特别授权。被告：方永芬，女，1965年3月1日出生，汉族，重庆市忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告方永芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫晓红、李晓娟，被告方永芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费1704.12元、电梯费1064.91元、公共能耗分摊费180.39元，共计2949.42元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告在重庆明光房地产开发有限公司（简称明光地产）购买了忠县X街道X小区房屋一套，房屋面积为107.58㎡。原、被告签订了《X小区前期物业管理服务协议》，对《X小区前期物业服务合同》的内容予以了确认。住宅物业服务费用标准为按建筑面积0.48元/月·平方米，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯维护费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。被告于2013年1月19日接收了该房屋，并且同意了自明光地产在该房屋水、电、气安装完成能正常使用之日起按约定向原告交纳相关费用。后明光地产公告自2014年1月1日起被告所在的1、2号楼开始向原告交纳相关费用。2019年4月，X小区成立业主委员会，选聘重庆斯科特物业管理有限公司为X小区提供物业服务。经多次协商，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成协议，原告收费至2019年9月30日。在原告对X小区进行物业管理服务期间，被告从2017年1月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费1704.12元、电梯费1064.91元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费180.39元。经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告方永芬辩称：原告诉称的被告房屋地址、面积、欠费时间均属实。被告不交物业费的理由是：进楼栋的大门一直未安装，导致部分业主被盗；原告对电梯的维修不及时；原告办公用电盗用业主的公摊电费；原告对化粪池的清理不及时、不彻底；有业主将电线从家里吊至楼下给摩托车充电，有安全隐患；楼房外到处是垃圾和臭水坑；原告未将小区广告费、停车费等收益予以公示，全部纳入己用；2019年9月的电梯费是斯科特物业所交，原告不应该再收取9月电梯费；被告在接房的时候，发现其房门已损坏，说明原告工作人员没有尽到检查职责。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告方永芬系忠县X小区住房的业主，房屋建筑面积为107.58㎡。2010年6月22日，原告与X小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县X镇X小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2013年5月16日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至X小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年1月29日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，对《X小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对X小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，X小区成立了忠县X小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县X小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事X小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县X小区撤场事宜，原告对X小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《X小区前期物业服务合同》签订后，原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费、自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告物业服务差，其提交的照片虽能证实原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能以此拒缴物业服务费等费用。被告辩称原告未将小区广告费、停车费等收益予以公示，全部纳入己用。本院认为，被告若有相关证据证实原告有截留本该属于业主收入的行为，可另案起诉，但不能据此作为拒交物业费的理由。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。原告主张被告欠自2017年1月1日起至2019年9月30日止物业服务费、电梯费，被告对物业服务费的欠费时间无异议，同时提出2019年9月电梯费是斯科特物业所交，原告不应该再收取9月电梯费。经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即1533.66元（0.48元/月·平方米×107.58平方米×33个月×90%）。关于2019年9月的电梯费是否应当缴纳的问题。根据原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，双方约定原告对X小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止，故原告主张电梯费交至2019年9月30日，并无不当，且其主张的电梯费1064.91元，未超出原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费180.39元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告方永芬于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1533.66元、电梯费1064.91元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费180.39元，共计2778.96元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告方永芬负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二一年二月三日书记员 陈艳玲