广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终9642号上诉人（原审被告）：黄国源，男，汉族，1988年10月19日出生，身份证地址：广东省惠州市惠城区*********，公民身份号码：441************538。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人黄国源因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄国源向本院提出上诉请求：一、依法撤销被告黄国源的民事判决书第三项。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。实与理由：一审认为《致御景花园小区业主的一封信》中提到物业更换过渡期间，仍由惠州市中鹏物业管理公司为御景花园小区管理服务，但是该意见仅为行政指导性质，不具有法律强制性，并未要求一定要执行。而根据《会议纪要》第二条：2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待中鹏物业公司与小区业委会之合同效力纠纷诉讼案件最终结果确认后，由权利方依据法律、合同规定收取。根据《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换“根据《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据已发生法律效力的民事判决书(2017)粤1322民初4271号判决书载明：被上诉人与小区开发商所签订的《前期物业服务合同》已于2017年9月30日终止，不再对本小区业主产生法律效力。现新的物业服务合同已经于2017年9月30日发生法律效力，，《前期物业服务合同》已终止，小区业主委员会已通知被上诉人要求进行更换物业事宜，但被上诉人依旧充耳不闻，蛮横强行驻留小区，明显违反法律、违背诚实信用原则。惠州市房产管理局作为其主管机构，也向原告发出《责令限期退出物业管理区域通知书》责令其退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。据此，一审判决第三项以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同终止后的物业费，认定事实有误，适用法律不当。为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法撤销原判，改为支持上诉人的上诉请求。原审认定事实及判决：被告黄国源为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市*******鹏达御景花园第10、11号楼15层01号房，房屋用途为住宅，建筑面积为116.17平方米。被告于2013年10月13日收楼，其与原告签订《御景花园前期物业服务协议》，协定原告为鹏达御景花园提供物业管理服务，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业管理费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。被告自2015年8月起未缴纳公摊电费，自2016年6月起未缴纳物业管理费，自2016年11月起未缴纳水费。庭审时，被告确认愿意向原告缴纳2015年8月起至2018年1月的水费及公摊电费，经核算，在此期间产生的水费862.96元、电费932.79元。同时，被告认为原告的服务不合格，要求对2016年10月至2017年9月的物业管理费打五折支付；认为不应该支付2017年10月至2018年1月的物业管理费，理由是惠州市房管局已向原告要求撤场，同时（2017）粤1322民初4271号民事判决已驳回原告请求确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，故认为自2017年10月1日起，原告无权再收取物业管理费。原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，原审法院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告代缴，被告在庭审中对此予以确认。另查二，被告向原审法院提交了照片用于佐证原告提供的物业服务不达标，被告称该照片来源于业主微信群。以上事实有原被告身份信息、营业执照、《御景花园前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2015年8月至2018年1月20日的物业管理费、水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，而原告提交了证据证实至2018年1月20日，原告仍代付了御景花园小区的公摊电费，故，被告应向原告支付2015年8月至2018年1月20日的家用水费862.96元及公摊电费932.79元。第二，被告称用于证实物业服务不达标的图片来源于业主微信群，但仅凭照片不足以证明该照片的形成时间及形成地点，即该证据不足以证明在2016年6月至2017年9月期间原告的服务不达标，被告要求按照五折向原告支付物业管理费无事实和法律依据，原审法院不予支持，被告应向原告支付2016年6月至2017年9月的物业管理费2508.16元（156.76元×16）。第三，关于2017年10月至2018年1月的物业管理费问题。被告认为不应当向原告支付该期间的物业管理费，理由是博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求，原告的服务期限至2017年9月30日已到期。原审法院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费574.79元，若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第四，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告自2015年8月开始拖欠公摊电费，自2016年6月份开始拖欠物业管理费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，原审法院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告黄国源应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年8月1日至2018年1月20日的物业费3082.95元，水费862.96元，公摊电费932.79元，上述合计为4878.7元；二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告黄国源负担。本案中，双方没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人黄国源的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人应否支付2017年10月到2018年1月20日的物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案上诉人黄国源与被上诉人中鹏公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，在一审中双方认可新旧物业实际交接时间为2018年1月20日，从被上诉人在一审期间提交的《物业资料交接表（客服）》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《广东省惠州市国家税务局通用机打印发票》等证据材料可知，被上诉人在2018年1月期间有为上诉人提供代缴电费、水费等物业服务，故原审法院认定被上诉人在2017年10月到2018年1月20日期间实际有提供相关的物业服务并无不当，上诉人黄国源作为业主，应履行合同约定按时支付物业服务费用。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的立法原意，不管是业主委员会召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业还是物业服务企业不再续签服务合同都应当及时告知对方结果并给予对方合理的处理期限。根据现有的证据材料显示，被上诉人与小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日才由原审法院作出判决，期间双方在相关部门的牵头和组织下进行过多次的沟通和协商，亦达成过过渡期内暂由被上诉人继续履行职责的共识，并最终于2018年1月20日完成了新旧物业企业的交接，在此过程中被上诉人仍有对小区物业进行了一定的管理，故本院认为该期间属于合理的时间范围，另无证据显示业委会有将大会决定即使告知被上诉人，故上诉人黄国源应当支付该时间段的物业管理费。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄国源负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年一月二十六日法官助理 黄湘燕书 记 员 徐翠敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。