成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初16414号 原告：刘雪，女，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：陈平，男，住成都市成华区，系原告刘雪配偶，特别授权。 原告：张志华，男，汉族，住四川省南溪县。 被告：成都尊泰家宴餐饮管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：李卓群。 委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都卓望嘉物业服务有限公司，住所地成都市青羊区。 法定代表人：冯佳，职务董事长。 委托诉讼代理人：胡婷，系公司员工，特别授权。 第三人：邓豪，男，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告刘雪、张志华与被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司（以下简称尊泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告刘雪、张志华申请追加成都卓望嘉物业服务有限公司（以下简称物业公司）、邓豪作为本案第三人，本院经审查后予以准许。 原告刘雪的委托诉讼代理人陈平，原告张志华，被告尊泰公司的委托诉讼代理人赵坤以及第三人物业公司的委托诉讼代理人胡婷均到庭参加诉讼，第三人邓豪经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告刘雪、张志华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2018年3月28日签订的《“优品星座”房屋租赁合同》并判令被告支付原告所欠租金152630元，所欠水电费16111.72元，同时支付免租期租金、补偿金271814元；2、判令被告按照合同约定支付原告各项违约金246978元；3、判令被告向其搬迁按照租赁合同约定的室内外设施，支付合同解除、房屋正式移交给原告前的相关租金、物管和违约金；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告张志华、刘雪与被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司(以下简称成都尊泰公司)于2018年3月28日签订《“优品(合同编号212)，合同约定被告成都尊泰公司租赁原告张志华、刘雪位于成都市成华区槐花路99号“优品星座”商业1-2楼12号的房屋用于餐饮商业经营。该合同生效后，原告张志华、刘雪已按约将租赁房屋交付给了被告成都尊泰公司使用，履行了合同义务。然而被告成都尊泰公司经营至今，除付清了2018年的租金后，2019年就没有按照合同约定付清租金，尚欠2019年度1-2季度租金40936元，2020年至今更未付任何租金。经原告张志华、刘雪多次催促后，被告成都尊泰公司仍未支付所欠租金，违反了该合同的约定。现在，被告成都尊泰公司又正式告知原告不想再经营并无理由解除合同。现鉴于被告成都尊泰公司严重违约的事实，为维护原告正当的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法判决，以支持原告张志华、刘雪的全部诉讼请求。 被告尊泰公司辩称，一、尊泰公司已经自2018年1月1日开始承租案涉212号房屋，至2020年8月31日实际正常履行该租赁合同已经超过2年，依据租赁合同第2条第2款租赁期及免租期、第9条第4款不予补交免租期之约定，尊泰公司不应补交免租期租金。二、自2020年1月10日至4月30日新冠疫情爆发期间，尊泰公司相应主管部门责令停止营业，经与刘雪、张志华协商，该疫情停业期间的租金由刘雪、张志华分担2个月予以免租、尊泰公司支付2个月；加之前述租赁合同已经正常履行超过2年，2018年1月份至8月份、2019年有3个月、2020年有三个月的免租期，加之2019年4月份至9月份期间尊泰公司已经按降租后的标准向张志华支付了相应房租，故而尊泰公司已经向刘雪、张志华支付租金至2020年5月份，仅余2020年6月至8月份未支付。三、案涉租房合同已经是实际于2020年8月31日经尊泰公司向张志华发送书面解除通知而实际解除。案涉租赁合同的解除并非尊泰公司恶意单方违约予以解除，而是有以下几大现实原因迫不得已解除本租赁合同：一是案涉房屋优品新座为新楼盘，尚未形成商圈，名气不大知晓的人员较少；二是尊泰公司承租包含案涉房屋在内位置较差的5户2楼房屋租金80元/平米颇高，反而高于处于1楼位置70元/平米的商铺租金，租金偏高不具有合理性；三是该楼盘物业公司的各种刁难，比如经常给尊泰公司断水、断电、不时收走尊泰公司经营所用的电插排，抬高物业费（2020年疫情后各商铺物业费均由7元/平米降低至4元/平米，但物业却拒绝给尊泰家宴降低物业费），在艰难的疫情下更加难以维继；四是由于疫情的影响导致餐饮经营困难、最致命的是尊泰公司紧邻的全季酒店被指定为新冠人员的隔离区域，导致该楼盘人流量骤降，尊泰公司持续严重亏损。尊泰公司即便在处于严重亏损的状态下，并未立即离场，而是积极地在与包含案涉212房屋在内的209、210、211、213在内的罗政、邓豪、张世兰、邓时英、曹东明、曹加强的5户出租人协商，以便继续履行租赁合同；但原告刘雪、张志华在本合同履行过程中未考虑到租赁合同实际受到新冠疫情爆发餐饮行业难以经营、全季酒店被指定为隔离区对于尊泰公司的巨大影响等因素，在今年疫情大爆发的艰难营商环境下仍以为追求高回报不予对尊泰公司降租而导致尊泰公司难以经营有一定责任，对于租赁合同现实的解除也有一定过错。四、根据案涉房屋目前所处的位置、商圈、以及人流量（本文第三条分析的事项因素），其后续出租租金仍不可能高达80元/平米；且2020年8月份刘雪、张志华已经同意将租金变更为35元/平方米。该租赁合同解除后，其仍能将案涉房屋出租出去收取租金，其实际损失并不会太高，其诉请的按照租赁合同约定的80元/平米租金标准去计算的违约金数额明显已经高于其可能损失的后续几个月租金的30%，其诉请违约金明显过高、请求法庭予以降低。综上所述，请求法庭综合考量本案实际情况，依法予以判决。 第三人物业公司陈述意见如下：疫情影响经营不善，被告提出和五位业主提出解约，被告物业费之前也没有结算，2020年11月6日把双方邀约一起当时达成共识，把物业费结算了，说了退房的事情，当时邓豪及原告都在场，对于本案的原告和被告怎么处理房屋的方式没有提出异议，统一交给其中一户的业主邓豪处理是没有提出反对意见的。 第三人邓豪未陈述意见、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面意见。 经审理查明，2018年3月28日，原告（甲方出租方）和被告（乙方承租方）签订《“优品星座”房屋租赁合同》约定如下内容：第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施1.1、甲方出租给乙方的房屋位于成都市成华区槐花路99号“优品星座”商业1-2楼12号，房屋计租建筑面积共计263.43平方米，（该房屋以下简称“出租房屋”）。第二条、租赁用途、期限2.2、甲乙双方约定，该房屋租赁期自2018年1月1日起至2026年12月31日止，免租期为一年三个月，首期免租期为自2018年1月1日起至2018年6月30日止，剩余9个月免租期分别在2019年、2020年、2021年每年免租3个月。免租期间水电费、物管费等由乙方承担。免租期作为甲方对乙方诚信履约的优惠，若签订合同两年内乙方违约提前要求解除合同的，则应按照首年度租金标准补充支付免租期租金。第四条、租金、保证金、其他费用和缴纳期限4.1、甲、乙双方约定采取以下方法计算：第一期房屋租金标准如下：每月80元/平方米计算，首期租金应当一次性缴纳，此后租金每3个月缴纳一次（3个月为一个周期）。首期租金63223元，首期租金（即2018年1月1日至2018年8月31日的租金）付款时间为签订本合同的15日内。此后，乙方每满3个月提前10日内须向甲方支付下一周期（3个月）的租金。出租房屋租金自2020年1月1日开始每两年在上一年租金的基础上逐年递增5%。4.2、合同签订生效后3日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金21074元，租赁期满或双方协商一致解除合同后，房屋履约保证金除可用于抵扣应由乙方承担的费用，租金、以及乙方应承担的违约金、损失赔偿外，剩余部分应在乙方腾退房屋且双方结算完毕后七日工作日内无息返还乙方，如不足抵扣的，乙方应另行支付相关费用。乙方若单方解除合同、终止合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还。4.3、房屋租金采用先付后用制，每三个月缴纳一次，每次应提前10天缴纳下期租金，汇入甲方书面指定的银行账户中。同时甲方保证所提供的下述账户真实有效。5.1.3甲方有权直接以乙方缴纳的保证金冲抵乙方迟延缴纳的费用（房租、水电费等）及违约金，并无需通知乙方。保证金被冲抵后，甲方并有权要求乙方指定期限内（不超过十五日）将保证金予以补足，否则乙方需向甲方按日承担应补足费用总额1%的违约金。6.2.1乙方应按本合同约定按时足额支付房屋租金，每逾期一日，则按应付款项总额的万分之三承担违约金，逾期超过30日的，甲方有权终止合同。6.2.6乙方不续租的，应在本合同租赁到期前至少3个月向甲方提出书面申请，经甲方确认后本合同终止后乙方应在二十日内将房屋完好及相关水电资料交与甲方，同时结清应交的房租、水、电、物管等各种费用。7.1如因不可抗力原因导致房屋损坏，或政府征收、征用、拆迁等导致本合同不能继续履行，双方互不承担责任；租金按照实际使用时间计算，不足整的按天数计算，多退少补。第九条、合同的变更、解除与终止9.1、双方协商一致可以变更或终止本合同。9.2、房屋租赁期间，乙方有第十二条第一款约定的情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，不承担违约及赔偿责任；乙方并应按照约定承担违约及赔偿责任。9.4、未经甲方同意如乙方单方面解约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担本合同期内租金总额的5%的违约金，其已经缴纳的租赁保证金及已支付的但尚未正常使用的租金、物管费、水电费等均不予退还，乙方一次性补偿免租期租金肆拾万元整。（合同正常履行超过两年的可不予补交免租期租金）.第十二条、乙方违约责任12.1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，有权无条件收回房屋，并不承担违约责任及乙方装修等所有的损失，租赁保证金不予退还，乙方并应按照本合同内租金总额的5%支付违约金给甲方。12.1.3、未按照约定拖欠任何一期房租连续计30日以上的。12.1.4、逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的任何一项费用（包括但不限于房屋租赁租金、违约金等）超过30日的。12.1.5、自接到甲方书面通知或租赁合同中提供的电话通知保证金冲抵并要求补足之日起，逾期30日仍未补足保证金的。该合同还约定了双方的权利义务等。 租金支付方面，银行转账记录记载如下：1、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2018年5月12日向原告张志华支付租赁保证金21074元。2、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2018年6月16日向张志华合计支付租金63223元。3、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2018年10月7日向张志华支付租金23223元。4、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2018年11月1日向张志华支付租金40000元。5、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2019年4月4日向张志华支付租金42755元。6、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2019年6月20日向张志华支付租金42755元。7、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2019年10月10日向张志华支付租金30000元。8、被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2019年10月20日向张志华支付租金33223元。上述银行转账记录与庭审中原告提交的银行转账记录一致。 2020年8月31日，被告尊泰公司向原告张志华发出《解除告知函》，载明：成都尊泰家宴餐饮有限公司（以下简称本公司）与您方签署了《租赁合同》，约定将位于成华区槐花路99号212号的房屋租赁给本公司用于经营餐饮使用。但是由于今年以来受到全国范围内新冠疫情的严重影响，导致本公司经营的餐厅及茶房停业长达数月，直到2020年4月底才开始重新经营，但是重新经营以后也是艰难维持。大环境的影响已经对本公司的经营造成了重大影响，但是该房屋的管理物业公司的种种行为更是让本公司的经营雪上加霜。从2020年1月开始，物业公司以各种理由和各种方式阻碍本公司经营，因为疫情期间导致停业，本公司曾与物业协商减免部分物业费，但是物业坚决不同意且自此以后采取各种措施为难本公司。比如，物业长期限制本公司经营的餐厅及茶坊充电，从2020年8月18日开始停止充电，直接导致本公司经营的餐厅及茶房无法正常经营。一直以来与您方合作愉快，双方秉承着互惠互量的原则精诚合作，本公司对您方针对疫情期间房租部分减免深表感谢。但是由于该房屋管理所属的物业公司行为导致本公司实在无法继续履行与您方的租赁协议，因此，特此发函告知您，自8月31日起，本公司与您方的房屋租赁协议解除。该书面解除函于2020年8月31日由被告通过微信聊天向原告送达。庭审中原告认可于2020年8月31日知晓该告知函内容。 2019年4月21日，原告委托的律师向被告尊泰公司发出律师函，要求被告支付欠付2019年3月1日至5月31日期间剩余的房屋租金。庭审中被告尊泰公司认可收到前述函件。 2020年11月6日，原告张志华与被告尊泰公司的法定代表李卓群签订《协议书》载明：现与212业主达成一致，2020年2月1日-2020年3月3日物业费业主缴纳，2020年4月1日-2020年7月30日由尊泰家宴缴纳。后期2020年9月1日后由后期租户或业主缴纳。尊泰家宴与212的物业费与2020年8月31日结清，本协议与房租及租赁协议解除无关。该协议有承租方李卓群，业主张志华及见证人的亲笔签名和捺手印。 另查明，尊泰公司租赁的案涉商铺与全季酒店紧邻，该全季酒店为政府新冠隔离指定酒店区域的微信图片。 2020年8月11日，四川省发展和改革委员会等11部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个人工商户缓解房屋租金压力的实施方案》中载明：二、实施房屋租金减免：（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体等出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，在疫情期间减免或延期收取房屋租金。各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。 被告尊泰公司和其承租案涉商铺相邻商铺业主达成的租金降低协商函载明：尊泰家宴至2018年5月开业至今，一直处于亏损状态，其主要原因有三，第一：位置及成熟度，优品星座为新楼盘，商圈尚未形成，知晓的人较少。第二：租金成本，尊泰家宴位于优品星座2楼，合同租金高于70元/平米，每月商铺租金近7万元。第三：人力成本、能耗及客流。鉴于亏损的事实和209、210、212、213号商铺业主支持尊泰家宴走下去的决心，结合现在1楼租金约70元/平米的事实及二楼小龙坎降租的情况，经双方友好协商，209、210、211、212、213号商铺2019年4-9月租金为54.1元/平米，原告未在该份函件上签字捺印。 庭审中，原告明确各项主张金额计算如下：结算截止到2020年12月31日，新增四个月122天。原告的起诉总额：76.9104万元。一、被告共欠租金：219014元；①2019年欠：19862元；②2020年共计6个月欠：22128×9＝199152元（2020年7-9月应当免租金）。二、各项违约金计算：共计278276元。1.欠保证金的违约金：152452元；①2019年第1季度初步约定为免租期；第二季度冲抵保证金20468元×1%×90天（冲抵的20468元除去15天的补足期后从2019年1月5日起算违约金至2019年4月4日止共计90天）＝18421元；②2019年第3季度冲抵保证金606元（2季度冲抵20468元后还剩606元保证金在3季度冲抵），该606元保证金除15天补交期后，从2019年4月5日起算违约金。与2季度未交的20468元合计为21074元保证金。违约金计算为21074×1%×636天（2019.4.5至2020.12.31止）＝134031元。2.2019年所欠租金的违约金：4373元；①2019年2季度欠租金19862元×0.3‰×652天（2019.3.21至2020.12.31止）＝3885元；②2019年4季度欠63223元×0.3‰×20天（2019.9.20-2019.10.9止）＝379元；③2019年4季度欠33223元×0.3‰×11天（2019.10.10-2019.10.20止）＝109元；3.2020年所欠租金的违约金：13204元；①2020年第1季度欠租金66384元×0.3‰×377天（2019.12.21至2020.12.31止）＝7508元；②2020年第2季度欠租金66384元×0.3‰×286天（2020.3.21至2020.12.31止）＝5696元；4.合同租金总额的违约金：2164953×5%＝108247元。三、免租期租金损失：271814元；①按2018年的标准计算，以12个月免租期计算损失，（因2020年疫情可免租金1个月）实际造成11个月的免租期损失：11个月×21074元＝231814元；②因被告违约，免租期应当支付一次性补偿40000元。 同时庭审中，原告主张被告2019年全年应付租金总额是189669元，已支付148733元，还欠付42154元。由于合同约定可以抵扣保证金（抵扣了2019年第二季度应缴的租金20468元，抵扣了2019年第三季度应缴的租金606元）。剩余欠付租金42154元，我方仍然坚持主张被告欠付2019年的租金为19862元（189669元-148733元-20468元-606元）。被告辩称2019年按合同应付金额为189669元，但在实际履行过程中2019年全年应付租金总额变更为148733元（2019年4月-9月我公司与案涉房屋在内的四户出租人协商一致将房屋租赁变更为54.1元/平方米），2019年我公司实际支付的租金148733元（2019年4月-9月支付了降低后的租金42755元*2季度），2019年10月合计向原告支付租金63223元。 庭审中，被告陈述2020年11月6日，包括第三人物业公司、邓豪以及包括案涉房屋业主以及相关商铺业主、被告在商铺现场，统一对包括案涉商铺在内的所有房屋进行腾退并将钥匙交给第三人邓豪。第三人物业公司对被告陈述的内容真实性予以认可。 庭审中，原告尚未提交已经垫付水电费的付款凭证等证据。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商登记资料；2、《“优品星座”房屋租赁合同》；3、借记卡账户历明细清单；4、尊泰家宴经营现场图片及微信聊天记录；5、解除告知函；6、协议书；7、四川省发展和改革委员会等11部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个人工商户缓解房屋租金压力的实施方案》等。当事人提供的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于确认解除房屋租赁合同的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被告向原告直接送达解除合同的函件，原告亦未对解除合同提出异议。同时，被告逾期支付租金的行为构成违约，因此，本案应以《中华人民共和国合同法》中规定的相关条款进行处理。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故被告主张确认解除和原告之间的租赁合同关系符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2020年8月31日，被告通过微信聊天向原告送达了《解除告知函》，原告在庭审中亦陈述于2020年8月31日收到该函件并回复了被告。故本院认定原告与被告之间签订的《优品星座房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。关于被告尊泰公司是否有权解除案涉租赁合同问题，本院认为被告通过发函方式告知原告不再承租案涉商铺，同时案涉租赁合同约定：9.4、未经甲方同意如乙方单方面解约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担本合同期内租金总额的5%的违约金，其已经缴纳的租赁保证金及已支付的但尚未正常使用的租金、物管费、水电费等均不予退还，乙方一次性补偿免租期租金肆拾万元整。故被告有权以承担违约责任方式解除案涉租赁合同。故本院认定案涉房屋租赁于2020年8月31日解除。 二、关于支付房屋租金的问题。1、2019年欠付租金金额认定。原告主张被告2019年全年应付租金总额是189669元，已支付148733元，还欠付42154元。由于合同约定可以抵扣保证金（抵扣了2019年第二季度应缴的租金20468元，抵扣了2019年第三季度应缴的租金606元）。剩余欠付租金42154元，我方仍然坚持主张被告欠付2019年的租金为19862元（189669元-148733元-20468元-606元）。被告辩称2019年按合同应付金额为189669元，但在实际履行过程中2019年全年应付租金总额变更为148733元（2019年4月-9月我公司与案涉房屋在内的四户出租人协商一致将房屋租赁变更为54.1元/平方米），2019年我公司实际支付的租金148733元（2019年4月-9月支付了降低后的租金42755元*2季度），2019年10月合计向原告支付租金63223元。鉴于原告和被告之间并未就案涉商铺租金标准进行变更，故相应期间的租金标准仍应按照原告和被告之间签订的房屋租赁合同执行。同时根据本院查明的银行转账记录及约束双方的租赁合同的约定：第二条、租赁用途、期限2.2、甲乙双方约定，该房屋租赁期自2018年1月1日起至2026年12月31日止，免租期为一年三个月，首期免租期为自2018年1月1日起至2018年6月31日止，剩余9个月免租期分别在2019年、2020年、2021年每年免租3个月。第一期房屋租金标准如下：每月80元/平方米计算，首期租金应当一次性缴纳，此后租金每3个月缴纳一次（3个月为一个周期）。4.1、甲、乙双方约定采取以下方法计算：每月80元/平方米计算，首期租金应当一次性缴纳，此后租金每3个月缴纳一次（3个月为一个周期）。第一期房屋租金标准如下：首期租金63223元，首期租金（即2018年1月1日至2018年8月31日的租金）付款时间为签订本合同的15日内。此后，乙方每满3个月提前十日内须向甲方支付下一周期（3个月）的租金。出租房屋租金自2020年1月1日开始每两年在上一年租金的基础上逐年递增5%。根据前述查明的事实，2019年度被告应支付的租金总额为189669元（=63223元×4个季度-63223元×1个季度）。被告2019年度付款记录显示，该年度被告向原告支付租金合计148733元（=427455元+42755元+30000元+33223元），剩余40936元未支付（=189669元-148733元）。现原告仅主张被告支付19862元并无不当，本院予以支持。被告未按期足额支付前述期间房屋行为构成违约，应当承担违约责任。2、2020年欠付租金金额认定。鉴于本院认定案涉房屋租赁合同解除时间点为2020年8月31日，故相应的租金应计算至该日为止。根据租赁合同约定：4.1、甲、乙双方约定采取以下方法计算：第一期房屋租金标准如下：每月80元/平方米计算，首期租金应当一次性缴纳，此后租金每3个月缴纳一次（3个月为一个周期）。首期租金63223元，首期租金（即2018年1月1日至2018年8月31日的租金）付款时间为签订本合同的15日内。此后，乙方每满3个月提前10日内须向甲方支付下一周期（3个月）的租金。出租房屋租金自2020年1月1日开始每两年在上一年租金的基础上逐年递增5%。故2020年1月开始，案涉房屋每月租金约为22128元（≈263.43平方米×80元/平方米×1.05），季度租金为66384元。故前述期间应付租金为177024元（=22128元×8个月）。关于2020年度免租期计算问题，案涉租赁约定2.2、甲乙双方约定，该房屋租赁期自2018年1月1日起至2026年12月31日止，免租期为一年三个月，首期免租期为自2018年1月1日起至2018年6月30日止，剩余9个月免租期分别在2019年、2020年、2021年每年免租3个月。免租期间水电费、物管费等由乙方承担。免租期作为甲方对乙方诚信履约的优惠，若签订合同两年内乙方违约提前要求解除合同的，则应按照首年度租金标准补充支付免租期租金。被告已经承租案涉商铺超过两年，按照前述合同约定，不应补充免租期间的租金。故2020年度应扣除合同约定的免租期3个月，2020年度实际应付租金总额为110640元（=177024元-22128元×3个月）。但原告主张免除被告2020年7月和8月租金，仅计算2020年1月至6月租金的请求并无不当，本院认为，加上免租期及原告自行免除的期限，经计算前述期间应付租金总额为22128元×5个月=110640元。故前述期间被告共计欠付租金总额为130502元（=19862元+110640元）。原告主张被告支付前述期间租金130502元的诉讼请求成立，本院予以支持。超过部分不予支持。 三、关于支付违约金的问题。1、欠付保证金的违约金。案涉租赁合同约定5.1.3甲方有权直接以乙方缴纳的保证金冲抵乙方迟延缴纳的费用（房租、水电费等）及违约金，并无需通知乙方。保证金被冲抵后，甲方并有权要求乙方指定期限内（不超过十五日）将保证金予以补足，否则乙方需向甲方按日承担应补足费用总额1%的违约金。被告尊泰公司的法定代表人李卓群于2018年5月12日向原告张志华支付租赁保证金21074元。现原告起诉方才对被告欠付租金以其缴纳的租赁保证金抵扣，且本院认定双方之间的房屋租赁关系已经在2020年8月31日解除，故依照前述合同约定和被告履行合同情况，本院认为原告主张被告支付该项违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、逾期支付租金违约金。案涉租赁合同约定：9.4、未经甲方同意如乙方单方面解约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担本合同期内租金总额的5%的违约金，其已经缴纳的租赁保证金及已支付的但尚未正常使用的租金、物管费、水电费等均不予退还，乙方一次性补偿免租期租金肆拾万元整。12.1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，有权无条件收回房屋，并不承担违约责任及乙方装修等所有的损失，租赁保证金不予退还，乙方并应按照本合同内租金总额的5%支付违约金给甲方。12.1.3、未按照约定拖欠任何一期房租连续计30日以上的。12.1.4、逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的任何一项费用（包括但不限于房屋租赁租金、违约金等）超过30日的。12.1.5、自接到甲方书面通知或租赁合同中提供的电话通知保证金冲抵并要求补足之日起，逾期30日仍未补足保证金的。6.2.1乙方应按本合同约定按时足额支付房屋租金，每逾期一日，则按应付款项总额的万分之三承担违约金，逾期超过30日的，甲方有权终止合同。根据前述合同约定，本院认为合同对于逾期支付租金存在日逾期违约金和总和违约金两种条款，且两种条款均是针对逾期支付租金约定的违约条款，性质相同，结合合同履行情况以及疫情因素以及合同中不可抗力条款，本院认定按照被告欠付租金总额的5%计算违约金，故违约金约为6525元（=130502元×5%）。且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定了加倍支付迟延履行期间的债务利息，故本院按照查明的事实对逾期支付租金违约金金额认定。 四、关于免租期租金的问题。根据房屋租赁合同的约定：第二条、2.2甲乙双方约定，该房屋租赁期自2018年1月1日起至2026年12月31日止，免租期为一年三个月，首期免租期为自2018年1月1日起至2018年6月31日止，剩余9个月免租期分别在2019年、2020年、2021年每年免租3个月。免租期间水电费、物管费等由乙方承担。免租期作为甲方对乙方诚信履约的优惠，若签订合同两年内乙方违约提前要求解除合同的，则应按照首年度租金标准补充支付免租期租金。现被告已经按照合同约定租赁案涉商铺超过两年期间，故依照前述合同约定不应补交免租期的租金。故原告主张被告支付免租期间的租金缺乏事实和法律规定，本院不予支持。 五、关于补偿金问题。案涉租赁合同约定9.2、房屋租赁期间，乙方有第十二条第一款约定的情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，不承担违约及赔偿责任；乙方并应按照约定承担违约及赔偿责任。9.4、未经甲方同意如乙方单方面解约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担本合同期内租金总额的5%的违约金，其已经缴纳的租赁保证金及已支付的但尚未正常使用的租金、物管费、水电费等均不予退还，乙方一次性补偿免租期租金肆拾万元整。（合同正常履行超过两年的可不予补交免租期租金）。现被告确实存在逾期未足额支付租金的违约行为，故依照前述合同约定，被告应负担补偿金40000元。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 六、关于支付物业管理费的问题。根据原告与被告签订《协议书》的约定：现与212业主达成一致，2020年2月1日-2020年3月3日物业费业主缴纳，2020年4月1日-2020年7月30日由尊泰家宴缴纳。后期2020年9月1日后由后期租户、业主缴纳。尊泰家宴与212的物业费于2020年8月31日结清。故原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 七、关于移交房屋以及支付相应期间租金、物业管理费以及违约金的问题。根据查明的事实，庭审中，被告陈述2020年11月6日，包括第三人物业公司、邓豪以及包括案涉房屋业主以及相关商铺业主、被告在商铺现场，统一对包括案涉商铺在内的所有房屋进行腾退并将钥匙交给第三人邓豪。第三人物业公司对被告陈述的内容真实性予以认可。同时本院认定案涉房屋租赁合同于2020年8月31日解除，则在合同解除后至案涉商铺实际腾退之日被告应支付相应期间的房屋占用费，而非租金，故原告主张被告支付前述期间的租金及对应违约金缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。相应期间的物业管理费承担问题，因案涉房屋租赁合同解除后，原告主张后续期间的物业管理费已经缺乏合同依据，本院在本案中不予支持。 八、关于水电费问题。鉴于原告在庭审中并未提交已经实际垫付其所主张的水电费的付款凭证，故因证据不足本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘雪、张志华和被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司签订的《优品星座房屋租赁合同》，解除时间确定为2020年8月31日； 二、被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雪、张志华支付租金130502元； 三、被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雪、张志华支付逾期支付租金违约金6525元； 四、被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雪、张志华支付补偿金40000元； 五、驳回原告刘雪、张志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10675元，减半收取计5338元，由被告成都尊泰家宴餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月二十六日 书记员  王加琦