山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1402民初1238号原告：韩延会。被告：德州立天唐人置业有限公司。法定代表人：郑廷坚。委托诉讼代理人：张美美。原告韩延会诉被告德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩延会、被告的委托诉讼代理人张美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩延会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金114368元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年2月28日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的位于德州唐人中心小区X号楼X单元1603号房产(86.10平方米)及1号楼地下2层42室储藏室一间(17.52平方米)房款519889元，储藏室款41347元。原告按合同约定付清房款。按照合同第八条和补充协议第四条约定，被告应2015年1月31日将取得《建设工程竣工验收备案表》的房产交付原告。储藏室应于2015年6月30日前交付。事实上，被告于2015年5月9日交付原告房屋，并未取得符合合同约定的《建设工竣工程验收备案表》，构成违约，应支付原告购房款的每日万分之一违约金至取得《建设工程竣工验收备案表》日止。具体为519889元*10000*857天(自2015年5月9日至2017年9月12日)=44554元;储藏室41347元*110000*773天(自2015年7月31日至2017年9月12日)=3196元。另，该房屋至今未能办理产权证书，按照《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，被告亦应承担违约责任，具体为519889元*110000*1187天(自2017年4月30日至2020年7月31日)=61710元;储藏室41347元*1｜10000*1187天(自2017年4月30日至20120年7月31日)=4908元。唐人公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金无依据，2015年5月9日交付时已对违约金作出处理，双方未签订正式储藏室协议，原告主张储藏室逾期交付及办证违约金没有依据。二、2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被山东高院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，根据双方签订的合同第十二条约定，由于政府等非出卖人的原因造成不能办理产权登记，出卖人不承担责任。因此该责任不宜由唐人公司承担，故逾期办证违约金应计算至山东高院查封之日即2019年1月17日。德州市中级人民法院（2020）鲁14民终2082号生效民事判决书也认定办证违约金应计算至2019年1月17日。综上，原告自认的办证违约金的起算点为2019年9月4日，2019年1月17日高院已对涉案房屋所在土地进行了查封，办证违约金应计算至2019年1月17日。因此原告诉求没有事实和法律依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于德州唐人中心X号楼X单元16层1603号房屋一套，合同约定涉案房屋总价款为519889元，交付期限为2015年1月31日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。双方在附件四《合同补充协议》第四条约定房屋的交付条件为甲方（唐人公司）取得《建设工程竣工验收备案表》。同时还约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”原告按照合同约定全额支付了房屋价款。原、被告签订《德州唐人中心储藏间认购协议》，双方就储藏室交付时间未作约定。另查明，被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。原告认可已收到唐人公司支付的2015年5月9日前的逾期交房违约金。2020年9月4日山东省德州市中级人民法院作出（2020）鲁14民终2082号民事判决书，在本院认为部分记载：“……但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。”本院认为，关于延期交付房屋违约金问题，原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。原、被告双方在合同中约定被告向原告交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照原、被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，2015年5月9日前的逾期交房问题，因原、被告已协商处理，本院不予干涉。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对原告诉请被告支付2015年5月10日至2017年9月12日的逾期交房违约金，本院予以支持。同时，鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。唐人公司应支付原告逾期交房违约金：842天（2015年5月10日至2017年9月12日）×房款519889元×万分之一/日×70%＝30642元。原、被告就储藏室交付时间未作约定，原告主张被告支付逾期交付储藏室违约金，证据不足，本院不予支持。本院已支持原告主张被告支付2015年5月10日至2017年9月12日期间逾期交付房屋违约金。2017年9月13日应作为计算被告逾期办理权属登记的起算点。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人承担。原告主张2019年1月17日前的逾期办理房屋权属证书违约金，证据不足，本院不予支持。涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，原、被告双方可按合同约定履行，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告德州立天唐人置业有限公司支付原告韩延会逾期交房违约金30642元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1294元，由原告负担1011元，由被告负担283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 王 敏二〇二一年二月二十二日书记员 吴金宇