广西壮族自治区西林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1030民初1229号 原告：广西远致房地产开发有限公司西林分公司，住所地西林县八达镇鲤城新区福宁佳苑**。 负责人：翁梓惠。 委托诉讼代理人：陈江，广西知君（西林）律师事务所律师。 被告：李正桥，男，1979年4月4日出生，汉族，中国移动公司西林分公司员工，住西林县。 委托诉讼代理人：李东硕，广西君从律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浠士，广西君从律师事务所实习律师。 原告广西远致房地产开发有限公司西林分公司（以下简称“远致公司”）与被告李正桥租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告远致公司的委托诉讼代理人陈江，被告李正桥及其委托诉讼代理人李东硕、王浠士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远致公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2019年9月8日签订的《门面出租合同》；2．被告向原告支付到期租金236115元；3．被告暂先向原告支付3个月的违约赔偿金41666元，余下违约金计算至付清房屋租金为止。事实与理由：2019年9月8日，原、被告签订了《门面出租合同》，原告将位于西林县鲤城新区出租给被告从事餐饮业。合同期限为8年，每年租金为266115元，同时约定了违约赔偿金。在合同履行过程中，被告只支付了3万元租金，被告尚欠原告236115元租金，现已拖欠3个月租金，原告多次催促被告支付租金，被告均拒绝，被告的行为已经构成违约，应该承担违约赔偿责任。现特依据合同法第226条、227条提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李正桥辩称，1．本案合同不应该解除。首先，今年受疫情不可抗力影响，被告有好几个月没有得使用商铺，减去没有使用的这几个月，实际上被告也没有违约。2．在本案中违约方应是原告方。首先，原告在2017年7月17日与西林县达旺房地产开发有限公司签订《投资合作合同书》把涉案的租赁商铺抵押给西林县达旺房地产开发公司，原告隐瞒重要事实，于2019年9月8日和被告签订《门面出租合同》，将涉案的商铺出租给被告经营，原告违约在先。如果当时原告说明清楚商铺已经抵押，被告不会和原告签订合同，原告应该承担缔约过失责任。其次，原、被告签订合同以后，原告没有把第一次消防装修情况告知被告，造成西林县公安消防大队责令被告限期改正，给被告的经营活动造成巨大的影响，原告违约在先。3．关于租金问题，被告同意支付租金，但被告请求原告先把第一次消防搞好，如果原告不搞清楚消防，被告享有不安抗辩权。在被告提交的录音中，原告的林烨副经理承诺可以给被告减少租金。4．关于违约金的问题，被告没有违约，不应该支付租金，且违约金也过高，已经超过了法律的规定，应予调整。综上，希望法庭作出公正的判决。 本院经审理认定以下事实：2019年9月8日，远致公司与李正桥签订《门面出租合同》，合同约定李正桥租赁远致公司位于西林县鲤城新区；2号楼第1层104-105商铺、第2层201-205商铺，租赁总面积为1538.37平方米，可作为商业、餐饮、酒店、超市类使用。租赁期限为8年，自2020年2月1日起至2028年1月31日止。每年租金为266115元，李正桥应于签订合同1个月内支付3万元租金，2020年2月1日之前支付上半年租金尾款106115元，2020年8月1日之前支付下半年租金13万元；2021年至2028年租金支付方式均为每年2月1日之前支付上半年租金136115元，8月1日之前支付下半年租金13万元。任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿违约金，最高赔偿50万元，还对违约金做了具体的约定。另注明，本合同关于违约金的约定需在李正桥交齐2020年上半年租金后生效。合同签订后，李正桥支付了3万元租金给远致公司。李正桥租赁商铺后，对商铺进行了装饰装修，用于经营西林县鲤城食府。因消防安全检查未通过，西林县公安消防大队于2020年7月13日向西林县鲤城食府下达责令限期改正通知书，具体要整改的问题有：1．未经消防安全检查擅自投入使用；2.2层走道自主喷水灭火系统喷头数量不足；3．自助消防设施不能正常联动。经原、被告双方确认，其中第1项属于远致公司的责任，第2项及第3项属于西林县鲤城食府的责任。以上事实有原告远致公司提交的营业执照、《门面出租合同》，被告李正桥提交的西林县公安消防大队西公消限字（2020）第0713号责令限期改正通知书、营业执照、租赁商铺的外景相片予以证明。 本院认为，2019年9月8日，远致公司与李正桥签订《门面出租合同》，约定李正桥租赁远致公司商铺，每年租金为266,115元，在签订合同1个月内支付3万元租金，2020年2月1日之前支付上半年租金尾款106,115元，2020年8月1日之前支付下半年租金13万元。合同签订后，李正桥仅支付了3万元租金，未按照合同约定的时间支付余下的租金。李正桥抗辩因新冠肺炎疫情的不可抗力原因耽误了饭店正常的开业、营业以致于不能正常支付租金，但其并未提交证据证明因受新冠肺炎疫情影响饭店出现营业额受损、支付租金困难的情况，也未曾因疫情原因向远致公司发出通知或协商要求延迟支付租金，因此该抗辩理由不能成立。李正桥抗辩因远致公司未建设好消防基础设施影响李正桥经营的餐饮店的正常营业以致双方履行合同发生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。远致公司将商铺租赁给李正桥从事餐饮行业，其应该保证商铺的基本用途符合租赁要求，应该保证房屋基础达标。远致公司没有通过消防安全检查擅自将商铺出租投入使用，影响西林县鲤城食府不能通过安全消防检查，其行为构成部分违约，李正桥因此享有先履行抗辩权，但享有抗辩权的后履行一方所拒绝履行的债务应与先履行一方违约的债务相适应，而远致公司的违约行为并未剥夺李正桥对商铺的使用权，也未实质导致西林县鲤城食府停业，2020年2月1日至2020年8月1日，李正桥均能正常使用商铺进行经营活动，因此，李正桥不能因远致公司的部分违约行为而全部不履行支付租金的义务，远致公司请求李正桥支付到期租金236,115元，本院予以支持。至于远致公司没有通过消防安全检查的违约责任，由李正桥另行主张。李正桥主张远致公司副总经理林烨在通话录音中已经表示同意减免租金，但李正桥与林烨的通话录音内容中并未有明确达成减免租金以及减免多少租金的具体约定，故本院不予支持。 李正桥不履行支付租金的义务是由于远致公司不及时纠正自己的违约行为，虽然李正桥行使抗辩权的方式超过了对方的违约程度，但因远致公司先行违约，李正桥对远致公司的违约行为仍具有抗辩权，李正桥延迟支付租金的行为只是在行使抗辩权时超过了对方违约行为的相应限度，本质上并不构成违约，故远致公司以李正桥不履行支付租金的义务为由解除双方的租赁合同以及要求李正桥支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李正桥于本判决生效之日起15日内支付2020年2月1日至2020年8月1日的商铺租金共计236,115元给原告广西远致房地产开发有限公司西林分公司； 二、驳回原告广西远致房地产开发有限公司西林分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,466元，减半收取计2,733元，由原告广西远致房地产开发有限公司西林分公司负担313元，由被告李正桥负担2,420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄少文 二〇二一年二月四日 书记员  李亚妮