浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初1608号 原告（反诉被告）：浙江千拓旅行社有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道东信大道**逸天广场******。 法定代表人：吴泉，总经理。 委托诉讼代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温燕红，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州松鹿堂生态庄园有限公司，住所地浙，住所地浙江省建德市大同镇劳村长岗山v> 法定代表人：陈风萍，总经理。 委托诉讼代理人：祝文捷，浙江杭星律师事务所律师。 原告浙江千拓旅行社有限公司（以下简称千拓公司）诉被告杭州松鹿堂生态庄园有限公司（以下简称松鹿堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中松鹿堂公司提起反诉，本院经审查后予以受理并决定与本诉合并审理。因本案事实不易查明，故本院依法将本案转为普通程序由审判员陈霞独任审理。本案先后于2020年7月6日、8月24日、11月9日和2021年1月11日四次公开开庭进行审理。千拓公司的委托诉讼代理人温燕红、松鹿堂公司的委托诉讼代理人祝文捷均到庭参加诉讼，千拓公司的委托诉讼代理人钱梁、松鹿堂公司的法定代表人陈风萍到庭参加第二、三、四次的庭审，千拓公司的法定代表人吴泉到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。 千拓公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.依法判令解除千拓公司与松鹿堂公司签订的《松鹿堂基地租赁协议》、《松鹿堂餐厅租赁协议》；2.判令松鹿堂公司返还租金300000元；3.判令松鹿堂公司返还押金200000元。事实与理由：2018年9月30日，千拓公司与松鹿堂公司签订《松鹿堂基地租赁协议》一份。2019年2月2日，千拓公司与松鹿堂公司签订《松鹿堂餐厅租赁协议》一份。上述两份协议签订后，千拓公司共计支付租金300000元、押金200000元。待千拓公司准备经营办理相关手续时发现，松鹿堂公司提供的场地尚未通过消防备案、验收，根本不具备投入使用条件。松鹿堂公司明知租赁场地未通过消防验收，根本无法投入使用的情况下仍出租给千拓公司，造成千拓公司无法正常开展经营损失巨大，因双方协商未果，故成讼。 庭审中千拓公司进一步明确意见为，因松鹿堂餐厅未取得建设工程规划许可证，松鹿堂庄园的土地及地上建筑物对外出租未取得权利人建德市大同第二初级中学（以下简称大同二中）的许可、追认，且违反了划拨用地不得用于商业出租的强制性规定，两份租赁协议均无效，要求本院依法对案涉两份租赁协议的效力进行审查。若经审查协议效力为无效的，则要求判决确认案涉两份协议无效，松鹿堂公司返还已支付的租金、押金合计500000元；若经审查协议效力为有效的，则要求解除两份协议，松鹿堂公司返还已支付的租金、押金合计500000元。 松鹿堂公司辩称：一、关于合同效力，千拓公司主张的土地管理法等法律、行政法规系土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地提出行政管理性要求，其中规定的“不得改变土地用途”、“划拨土地不得出租、转让、抵押”等规定均为管理性规定而非效力性强制性规定，不是认定合同无效的法律依据。本案所涉土地及房屋的登记权利人大同二中已于2017年12月注销，但建德市大同镇人民政府（以下简称大同镇政府）根据建德市财政局、教育局的文件已经合法取得案涉土地及房屋使用、处分的权利，千拓公司主张无权处分不能成立。 二、2018年6月前后，千拓公司有意承租松鹿堂基地及餐厅并多次前来实地考察。双方于2018年9月30日签订了《松鹿堂基地租赁协议》。在此协议签订前，千拓公司就已充分知晓基地的各项情况。后双方于2019年2月2日再次签订了《松鹿堂餐厅租赁协议》。协议约定，如后期千拓公司需要改造、办理消防或者其他审批，由千拓公司自行负责，松鹿堂公司仅帮忙协调。千拓公司在合同签订后又以未通过消防验收为由要求解除合同的行为违反诚信原则，也不符合双方的约定。千拓公司在经营一年多后再提出上述问题，真实原因是基地的户外活动业务和餐厅餐饮业务受到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情影响。松鹿堂公司已按约交付松鹿堂基地、餐厅，千拓公司实际一直使用至今，没有理由要求返还租金。因2021年1月11日松鹿堂公司已同意解除合同，且双方于2021年1月14日对松鹿堂基地、餐厅进行了交接，故松鹿堂公司提出变更后的反诉请求：判令千拓公司支付计算至2021年1月11日的松鹿堂基地租金248082元、松鹿堂餐厅租金271780元，合计519862元，支付自2021年1月11日至2021年1月14日松鹿堂基地、餐厅的占有使用费3698.6元。同时，若经法院审理认定案涉协议无效的，则松鹿堂公司要求千拓公司参照协议约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。 针对松鹿堂公司的反诉主张，千拓公司辩称：合同效力由法院依职权审查，若合同效力为无效，则千拓公司基于无效合同所支付的租金，松鹿堂公司应予返还；至于千拓公司实际利用场地是否应当负担占有使用费的问题应当另案解决。若认定合同是有效的，因案涉租赁房屋至今没有通过消防备案验收，不具备合法使用的可能，也不符合千拓公司签订本案租赁合同的合同目的，故千拓公司要求解除合同的诉讼请求应予支持。因合同解除是因松鹿堂公司违反合同约定导致千拓公司无法实现合同目的，故自千拓公司接收场地就不应向松鹿堂公司支付租金。考虑到千拓公司确实使用过场地，千拓公司同意支付场地租金至2020年1月19日。千拓公司实际在2020年1月19日已经腾退并返还租赁物，自该日起千拓公司无需支付租金，松鹿堂公司亦可重新使用案涉租赁物。松鹿堂公司坚持千拓公司未腾退的，应由松鹿堂公司对于千拓公司仍使用租赁物这一积极事实承担举证责任。若最后经审理认定千拓公司并未于2020年1月19日腾退房屋，判决千拓公司仍需支付2020年1月19日之后的租金，则应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，减免千拓公司两个月的租金。 千拓公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1．《松鹿堂基地租赁协议》、《松鹿堂餐厅租赁协议》各一份，证明双方签订合同并约定权利义务等内容的事实。 2.租金及押金付款凭证一组，证明千拓公司支付租金300000元、押金200000元的事实。 3.《合伙经营协议》一份，证明李某与案外人浙江千拓教育科技有限公司（以下简称千拓教育公司）签订的协议，经营范围为松鹿堂餐饮部。 4.建国用（2006）第2××2号土地证书附平面图、建德市不动产权属信息查询记录各一份，证明案涉土地使用权人为大同二中，地类（用，地类公共建筑（教育），无法用作商业使用的事实。 5.建德市不动产权属信息查询记录、编号为浙规证（99）016063号建设用地规划许可证、编号为浙规证（99）0160199号建设工程规划许可证、编号为99-055的建筑工程施工许可证一组；建德市不动产权属信息查询记录、编号为浙规证（92）0160387的建设用地规划许可证、编号为92-99号的建德县建筑工程施工许可证一组；建德市不动产权属信息查询记录、编号为浙建村建2001004的浙江省村镇规划建设许可证一组，证明案涉土地上除三幢房屋外其余房屋未获得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的事实。 6.建德市公安局大同派出所出具的安全隐患督导检查表一份，证明案涉房屋未通过消防审核审批的事实。 7.松鹿堂生态庄园微信公众号发布的宣传图文打印件一份，证明松鹿堂公司在与千拓公司签订协议前宣传说明，案涉土地和房屋可以用于住宿和餐饮的事实。 8.《土地使用权及建筑物租赁协议》一份，证明大同镇政府并非案涉土地使用权人的事实。 松鹿堂公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.历月电费明细、千拓公司夏令营信息及李某的证人证言一组，证明千拓公司在承租期间正常使用租赁物至今的事实。 2.千拓教育公司的工商登记信息，证明千拓公司与千拓教育公司之间有密切关系。 3.大同镇政府出具的情况说明一份，证明松鹿堂公司向外转租已经过出租方大同镇政府同意的事实。 4.劳村林职业中学的不动产权属信息查询记录一组（15页）、建德县房屋所有权登记审核表及建德县房地产平面外业测绘调查情况表一组，证明案涉房屋建造年代较早，在劳村林职业中学期间已经取得权属登记且获得合法审批的事实。 本院组织双方当事人对证据进行质证。 千拓公司提供的证据，松鹿堂公司对真实性均没有异议，本院确认其真实性。至于能否达到千拓公司的证明目的，本院将综合全案进行分析。 松鹿堂公司的证据1，千拓公司对电费明细的真实性、关联性和证明对象有异议，对夏令营信息的真实性和证明对象有异议，对证人证言的三性均有异议。本院认为，电费明细加盖了建德市供电有限公司的业务专用章，户名系大同二中，对其真实性、合法性、关联性予以认定；夏令营信息系第三方平台网上发布，其内容的真实性无法确定，不予认定；证人李某到庭接受法庭质询，证人证言符合证据的形式要件，内容与本案相关联，至于证人陈述的内容能否达到松鹿堂公司的证明目的，本院将综合全案进行分析。松鹿堂公司的证据2，千拓公司对真实性没有异议，本院确认其真实性。松鹿堂公司的证据3，千拓公司对真实性、合法性均有异议，认为没有经办人签字，不符合证据的形式要件，无法确认公章的真实性。本院在审理中走访大同镇政府，经核实大同镇政府对松鹿堂公司转租案涉土地及建筑物知情并表示同意，本院将其作为无争议的事实予以确认。松鹿堂公司提供的证据4，千拓公司对真实性没有异议，对关联性和证明对象提出异议。本院认为，该份证据符合证据的形式要件，结合本院调取的劳村林职业中学更名的文件，该份证据所载内容与本案具有关联性，本院予以认定。至于能否达到松鹿堂公司的证明目的，本院将综合全案进行分析。 审理过程中，本院依职权调取如下证据： 1.建德市教育委员会出具的建教办（92）第129号文件及建德市机构编制委员会出具的建编（2002）10号文件各一份。 2.《建德市教育局关于大同第二初级中学国有资产核销报废调拨的函》及《建德市国有资产划转通知书》、《调拨大同镇政府资产情况说明》各一份。 3.原大同第二初级中学总务主任刘伟华的询问笔录一份。 千拓公司对上述证据的真实性没有异议，对关联性和证明对象提出异议，松鹿堂公司对上述证据均无异议。本院认为，上述证据系原件或加盖了出具单位公章的复制件，符合证据的形式要件，来源合法，内容与本案相关联，予以认定。 根据本院认定的上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2018年9月30日，松鹿堂公司（甲方）与千拓公司（乙方）签订《松鹿堂基地租赁协议》一份，期限自2019年1月1日至2026年12月31日。协议约定：甲方提供给乙方松鹿堂部分场地以及设施（包括松鹿堂庄园内的所有教室、宿舍、操场、篮球场、活动基地、农田拓展设施、庄园外围的农田以及水库的水面和水库对面的两座荒岛）供乙方团队活动使用。因当时松鹿堂餐厅有案外人经营使用，故租赁范围不包含餐厅。协议对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，松鹿堂公司将基地（除餐厅外）交付千拓公司使用。千拓公司自认正常使用基地至2020年1月底新冠肺炎疫情爆发前。2019年2月2日，松鹿堂公司与千拓公司签订《松鹿堂餐厅租赁协议》一份，约定将松鹿堂餐厅包括设施承租给千拓公司，租赁期限自2019年3月1日至2026年2月28日，租金于2019年3月1日开始计算，每年租金200000元，租金支付方式为半年一付。双方均认可千拓公司已付租金300000元（其中基地租金200000元、餐厅租金100000元），已付押金200000元（其中基地押金100000元、餐厅押金100000元），自2019年7月以后，千拓公司未再按约支付租金。 2019年3月15日，千拓教育公司与李某签订《合伙经营协议》一份，就共同经营松鹿堂餐饮部达成一致意见。协议约定，合伙期间自2019年2月15日至2027年2月15日，千拓教育公司与李某的股份比例分别为60%、40%。千拓教育公司成立于2018年10月12日，法定代表人为陈素娟，股东为陈素娟、黄秀娟和本案原告千拓公司，其中千拓公司股份占比为51%。 另查明，大同二中的前身为劳村林职业中学，1992年建德市教育委员会将其改为劳村镇中学，2002年更名为建德市大同第二初级中学，并于2015年7月撤并入大同第一初级中学。2015年10月25日，大同二中向建德市财政局出具一份情况说明，记载大同镇政府计划盘活大同二中闲置的土地及地上建筑物，引进休闲养生生态旅游项目开发，请求上级部门对原大同二中相关资产处置工作明确主体为大同镇。2016年4月，大同镇政府与松鹿堂公司签订《土地使用权及建筑物租赁协议》一份，约定大同镇政府将原大同二中所涉土地及地上建筑物出租给松鹿堂公司使用，租赁期限为20年，自2016年3月9日至2036年3月8日止，租金为每年150000元。2017年5月8日，建德市财政局出具《建德市国有资产划转通知书》，将大同二中所涉土地及地上建筑物（一幢两层教学楼、一幢三层教学楼、综合楼、多功能餐厅、教工宿舍、学生宿舍及配套的水泵房、厕所、传达室等）一并划转至大同镇政府。上述大同二中的地上建筑物中，一幢三层教学楼、综合楼和学生宿舍有权属登记并取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。根据大同二中原总务主任刘伟华的陈述，学校的多功能餐厅（现为松鹿堂餐厅）是2000年左右将原教工宿舍拆除后重建而成。 审理过程中，本院曾走访建德市消防大队、建德市住房和城乡建设局，未查询到千拓公司向上述机构申请消防验收、消防备案的申报材料，也未查询到千拓公司因未取得消防验收、消防备案而被处罚的相关材料。 本案在审理中多次组织双方当事人调解未果，千拓公司要求解除合同，而松鹿堂公司坚持要求继续履行。2021年1月11日庭审中，松鹿堂公司考虑到实际情况，决定放弃继续履行的主张，同意在保留由法院判定违约方及责任承担的前提下解除案涉两份租赁协议。2021年1月14日，本庭组织双方到现场，千拓公司向松鹿堂公司交还案涉租赁物。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉两份租赁协议是否有效；若协议无效，千拓公司能否主张退还已付的租金、押金等费用；若协议有效，千拓公司要求解除协议并返还已付的租金、押金的主张能否成立；千拓公司是否还需向松鹿堂公司支付租金或房屋占有使用费。 关于原、被告签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》，审理中已查明松鹿堂餐厅所在的房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就松鹿堂餐厅签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》无效。松鹿堂公司主张要求千拓公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，千拓公司提出案涉松鹿堂餐厅一直由李某而非由千拓公司使用经营故无需支付费用，且根据合同法第五十八条规定，合同无效后松鹿堂公司基于无效合同取得的财产应当返还给千拓公司。本院认为，千拓公司系千拓教育公司的法人股东，千拓公司与松鹿堂公司签订《松鹿堂餐厅租赁协议》，随后不久千拓教育公司与李某签订了共同经营松鹿堂餐饮部的《合伙经营协议》，千拓公司持有千拓教育公司与李某签订的该份《合伙经营协议》并在第一次庭审中主动将其作为己方证据提交，却在法庭要求核实千拓教育公司与李某签订的《合伙经营协议》时回复对签订协议一事不知情，存在刻意回避的情形。千拓公司以每年200000元的租金取得案涉松鹿堂餐厅的使用经营权，并在签订合同后支付了餐厅的押金100000元、租金100000元，却主张至今未对松鹿堂餐厅进行交接经营，千拓公司未能提供充分证据予以证明。根据原、被告及李某的陈述和提供的证据，本院认为，松鹿堂公司提出的千拓公司取得餐厅的经营使用权后通过千拓教育公司与李某合伙经营管理松鹿堂餐厅的主张，具有高度盖然性，故李某对松鹿堂餐厅的使用经营仍是基于原、被告签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》。虽然《松鹿堂餐厅租赁协议》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，千拓公司仍应支付房屋占有使用费直至松鹿堂餐厅实际交还松鹿堂公司之日止。千拓公司主张退还已付的租金、押金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原、被告签订的《松鹿堂基地租赁协议》，本院认为根据原、被告庭审陈述及提供的证据，应认定双方签订的《松鹿堂基地租赁协议》合法有效，理由如下：1.该份协议所涉的土地系合法审批，土地上的主要建筑物有建设工程规划许可证并办理了相关的不动产权属证书。2.案涉房屋土地的登记使用权人虽为大同二中，但建德市财政局已于2017年5月8日将大同二中所涉的土地及地上建筑物划转至大同镇政府，故大同镇政府对外出租案涉土地及地上建筑物的行为，并不属于无权处分。3.案涉土地性质为划拨教育用地也并不必然导致合同无效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽然规定了国有划拨用地未经批准不得出租，但该规定应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，并不影响租赁合同的效力。综上，原、被告签订的《松鹿堂基地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 在《松鹿堂基地租赁协议》有效的前提下，千拓公司以案涉土地性质不符合商业使用条件，案涉房屋没有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证而无法通过消防验收，无法投入使用，其承租房屋合法经营的合同目的无法实现为由要求予以解除。本院认为，千拓公司租赁案涉场地用于经营，其作为租赁物的使用、收益者，理应在租赁前对租赁物是否具备相关使用条件尽到审查义务，包括审查是否有房屋产权证、土地使用性质、是否可办理相关执照审批手续等。千拓公司认可在签订合同前曾到现场实地考察，故千拓公司在签订合同时应当对租赁物的基本状况进行过了解，现千拓公司并不能举证证明松鹿堂公司故意隐瞒或轻易承诺相关情况而导致合同目的无法实现，其不能在合同履行后轻易地以合同签订时既已存在的租赁物状况为由解除合同。双方签订的基地租赁协议并未约定案涉房屋的消防条件，千拓公司自述租用案涉场地开展研学旅行、校外拓展、夏令营等项目，但并未举证证明根据其使用房屋的用途和性质，其经营使用的房屋属于依法应当进行消防验收的建设工程。千拓公司也未提供证据证明其曾申请消防验收、消防备案但因案涉房屋没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等原因而导致相关的消防验收、消防备案未被许可，未举证证明存在被抽查不合格影响租赁使用并造成损失的情形。相反其在庭审中自认在签订基地租赁协议进场后正常使用直至2020年1月新冠肺炎疫情爆发之前，故千拓公司以案涉租赁物未通过消防验收，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况为由要求解除合同的理由不能成立，千拓公司起诉请求解除合同也不符合违约方起诉请求解除合同的情形，故对于千拓公司主张判令解除合同并退还已付租金和押金的诉讼请求，本院不予支持。 鉴于松鹿堂公司在2021年1月11日的庭审中表示同意解除租赁协议，双方于2021年1月14日对案涉租赁物进行了交接退还，虽然对违约方及责任承担未达成一致意见，但双方均将该问题交由本院判决认定，故应视为双方签订的《松鹿堂基地租赁协议》于2021年1月14日经协商一致实际解除。千拓公司提出合同早已解除、其已于2020年1月腾退房屋的意见，本院认为，千拓公司在租赁期间内单方腾空房屋，但双方并未就合同解除达成一致，根据案涉协议约定千拓公司并不享有单方解除权，其解除合同也不符合法定解除的条件，松鹿堂公司未接受钥匙也未重新占有租赁物，故千拓公司在租赁期内擅自腾退的行为并不必然导致租金停止计算。松鹿堂公司已按协议约定将租赁物交付给千拓公司，千拓公司应按约支付租金至实际交还房屋之日止。 根据双方签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》，千拓公司每年需向松鹿堂公司支付的费用为200000元，自2019年3月1日至2021年1月14日按照租金标准计算的房屋占有使用费为375890元。根据双方签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》，松鹿堂基地的租金第一年200000元，第二年220000元，第三、第四年250000元，至2021年1月14日的租金经计算为429589元。上述两项合计为805479元，减去千拓公司已经支付的租金、押金50万元，余款为305479元。考虑到新冠肺炎疫情对于千拓公司的影响，参照大同镇政府给松鹿堂公司减免两个月房租的待遇，扣除2020年度两个月的费用70000元，千拓公司仍应向松鹿堂公司支付松鹿堂餐厅、基地的房屋占有使用费、租金合计235479元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下： 一、浙江千拓旅行社有限公司与杭州松鹿堂生态庄园有限公司于2019年2月2日签订的《松鹿堂餐厅租赁协议》无效。 二、浙江千拓旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州松鹿堂生态庄园有限公司支付松鹿堂餐厅、基地的占有使用费、租金合计235479元。 三、驳回浙江千拓旅行社有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回杭州松鹿堂生态庄园有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费4518元，合计13318元，由浙江千拓旅行社有限公司负担11136元，由杭州松鹿堂生态庄园有限公司负担2182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈霞 二〇二一年二月九日 书记员  金晨 ?