湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终370号上诉人（原审被告）：岳阳亦翔置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行**。法定代表人：白建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑某，男，2011年1月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。法定代理人：马某（系郑某之母），女，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：郑柳钦，湖南思阳律师事务所律师。上诉人岳阳亦翔置业有限公司（以下简称亦翔公司）因与被上诉人郑某商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亦翔公司的委托诉讼代理人柳明，被上诉人郑某的委托诉讼代理人郑柳钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亦翔公司上诉请求：1、判令亦翔公司不向郑某支付50000元违约金或将本案发回重审；2、由郑某承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、郑某在一审时主张了430000元违约金，缴纳了7865元诉讼费，但一审法院只判决了其中50000元，故郑某应承担6950元的诉讼费，一审法院判决亦翔公司承担全部诉讼费错误；2、根据双方的合同约定，亦翔公司已向郑某交房且办理了产权证，是因郑某没有急迫居住要求才没有收取钥匙，故一审法院对此认定错误，交房之后的物业费也应由郑某承担。郑某辩称，1、郑某是根据合同约定主张违约金，一审法院没有依据调整，诉讼费的承担应当按照责任和过错划分；2、亦翔公司至今未交付房屋钥匙，而办证与交房是两个概念；3、郑某在本案中没有过错，一审法院的判决偏袒了亦翔公司。郑某向一审法院起诉请求：1、判令亦翔公司立即将座落于岳阳市南湖新区××道××栋××号房交付给郑某，并同时向郑某提供该房屋经综合验收合格的证明书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令亦翔公司从2015年7月1日起至其实际向郑某交付房屋之日止按日万分之五向郑某支付已交购房款（599481元）的逾期交房违约金（即逾期交房违约金＝实际已付购房款599481元×5／10000×实际逾期天数）；3、依法确认在亦翔公司向郑某实际交付房屋之前的物业服务费等由亦翔公司承担；4、诉讼费和保全费由亦翔公司承担。一审法院认定事实：2012年1月，郑某以案外人张会香的名义参与团购亦翔公司开发的位于岳阳市南湖新区××道××栋××号房。2015年5月22日，郑某的法定代理人马某与亦翔公司签订了《商品房买卖合同》并备案，合同编号441213030012501。原、亦翔公司双方在合同中约定了以下主要内容：一、买受人（郑某）于2015年5月22日前支付房款585000，于2015年6月30日前支付房款14481元。（合同第六条）二、出卖人（亦翔公司）应当在2015年6月30日前，在该商品房经综合验收合格后，将本合同约定的商品房交付买受人（郑某）使用。（合同第八条）三、出卖人（亦翔公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（郑某）使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（亦翔公司）按日向买受人（郑某）支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（合同第九条）四、商品房达到交付使用条件后，出卖人（亦翔公司）应当书面通知买受人（郑某）办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人（亦翔公司）应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人（亦翔公司）还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人（亦翔公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（郑某）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（亦翔公司）承担。由于买受人（郑某）原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交付日期之日起，视为买受人（郑某）同意该商品房已符合交房条件并已实际交付买受人（郑某），同时买受人（郑某）应向出卖人（亦翔公司）选聘的物业服务公司缴纳物业服务费及相关费用。（合同第十一条）同日，双方又签订了《合同补充协议》，约定1、“该商品房经验收合格”是指：该项目完成竣工验收备案。3、如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间。2015年2月10日，清华苑团购房缴款通知核准郑某所购12栋501房应缴：1）、房款599481元；2）、办证费用共41024元（其中维修基金16865元、登记费80元、亦翔公司登记档案利用费70元、契税23979元）；3）、阳台封闭铝合金窗安装费用8152元；4）、地热空调、热水、太阳能工程费用41412元；5）、地下车位购买费用105000元。上述各项郑某共计应交款795069元。该通知并告知郑某实行“多退少补”。郑某分别于2012年1月16日交房款150000元；2012年1月16日交房款30000元；2013年8月2日交房款80000元；2013年10月5日交房款70000元；2014年1月18日交房款100000元；2014年1月19日交购房款50000元；2014年9月23日交房款105000元；2015年2月10日交购房款50000元；2017年11月7日交购房款148899元。郑某共计已交款783899元，所有房款已缴清。一审法院（2019）湘0602民初6597号生效判决书确认了如下事实：1、2012年1月，市建设局为改善系统干部职工居住条件，决定在湖滨大道清华苑团购住宅小区，2012年11月，清华苑住宅小区项目开工建设。建设局团购户以建设生态家园业主委员会（乙方）名义与亦翔公司（甲方）签订了《商品住宅团购合同》。2015年底，清华苑住宅小区项目主体工程竣工。2017年7月8日，清华苑小区地源热泵工程验收合格。2018年2月1日，清华苑小区竣工验收备案。郑某至今未收取房屋，亦翔公司已于2017年12月19日张贴公告通知郑某收房。一审法院认为：郑某的法定代理人马某代郑某与亦翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。因郑某所购房屋系从案外人处转让所得的团购房指标房，故建设生态家园与亦翔公司所签的团购合同等涉及到该小区团购指标户的所有相关协议均对郑某具有约束力，郑某应该遵守执行。亦翔公司小区地源热泵工程验收合格的时间是2017年7月8日，根据双方《合同补充协议》的约定，地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间，故亦翔公司交房的日期可以顺延到2017年7月9日。虽然郑某至2017年11月7日才最后交清地源热泵工程费、铝合金安装费等房屋配套设施的所有费用，但双方并未就后续配套设施相关费用约定具体交款时间和违约责任，故对亦翔公司主张郑某未按约定时间缴清房款的主张一审法院不予支持。亦翔公司交房的日期可以顺延到2017年7月9日。现亦翔公司主张其已于2015年6月张贴公告通知郑某收费，郑某对此不予认可，且亦翔公司也未提交其通知郑某收房的充分证据，对亦翔公司的该项主张，一审法院不予支持，亦翔公司至今未向郑某交付房屋及相关资料已构成违约，应当承担自2017年7月9日起至房屋实际交付之日止的违约金。庭审中，亦翔公司抗辩其未构成违约，不应支付违约金，可视为亦翔公司对违约金过高的抗辩，双方合同约定违约金按日万分之五计算。郑某主张亦翔公司按已交购房款599481元日万分之五支付违约金。一审法院根据本案实际情况酌情确定按日万分之一的标准以已付房款599481元为基数计算。亦翔公司并应承担实际交付房屋之前的物业服务费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、亦翔公司在判决生效后10日内向郑某交付座落于岳阳市南湖新区××道××栋××号房屋，并同时向郑某提供该房屋综合验收合格证明书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》；二、亦翔公司在判决生效后十日内向郑某支付自2017年7月9日至实际交房之日止的逾期交房违约金（逾期交房违约金＝实际已付购房款599481元×1／10000×实际逾期天数）;三、亦翔公司实际交付房屋（座落于岳阳市南湖新区××道××栋××号××之前的物业服务费用由亦翔公司承担。四、驳回郑某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7865元，由亦翔公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亦翔公司提交的缴费收房通知及邮寄凭证的复印件、微信及短信记录截屏打印件，拟证实亦翔公司早已按约通知郑某收房。郑某对缴费收房通知及邮寄凭证复印件的真实性有异议，也未收到该通知，至于微信和短信，亦翔公司并未联系郑某的法定代理人，也不是通知收房，只在本案起诉之后才短信通知郑某的委托诉讼代理人收房，且是将钥匙交给物业公司，要求郑某缴纳未收房之前的物业费才交钥匙，这足以证明亦翔公司没有履行交房义务。本院认为，亦翔公司2017年在不符合交房条件时通知郑某收房不符合双方合同约定，不能认定其履行了交房义务，其公司提交的微信记录是联系办证事宜，也不能证明其履行了交房义务，至于其公司提交的在本案起诉之后以短信形式通知郑某本案中的委托诉讼代理人收房，且是将房屋钥匙交给物业公司，而物业公司以缴纳交付钥匙之前的物业费为条件才同意交付钥匙，亦翔公司的这一行为明显不符合双方合同约定，故本院对亦翔公司的证明目的不予采纳。本院二审查明，亦翔公司2020年10月26日以短信形式通知郑某在本案中的委托诉讼代理人郑柳钦办理收房手续。但亦翔公司是将房屋钥匙交给物业公司，而物业公司要求郑某缴纳收取钥匙之前的物业费才同意交付钥匙。亦翔公司认为物业公司的行为与其公司无关。2021年2月4日开庭当天，郑某的委托诉讼代理人郑柳钦从物业公司处拿到涉案房屋钥匙，但表示房屋中有两个窗户破损，且物业公司仍然要求郑某缴纳交付钥匙之前的物业费才同意交付车位。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是亦翔公司是否存在逾期交房行为并应否承担违约责任的问题。亦翔公司提出之前多次通知过郑某收房，是郑某拒绝收房，其公司不存在逾期交房行为，无须承担违约责任。但涉案房屋2018年2月1日才竣工验收备案，亦翔公司在此之前要求向郑某交房不符合合同约定的交房条件，而亦翔公司并未提供充分证据证明其公司在这一时间之后按照合同约定的方式通知了郑某收房。亦翔公司为郑某办理房屋产权凭证，通过物业公司以缴纳交房之前的物业费为条件才同意交付钥匙等行为，均不能视为亦翔公司向郑某履行了交房义务。至2021年2月4日本案二审开庭时，郑某才收取了房屋钥匙，此时亦翔公司已向郑某履行了交房义务，故亦翔公司应以599481元为基数，按万分之一的标准自2017年7月9日起向郑某支付逾期交房违约金至2021年2月3日。至于郑某提出房屋中有两个窗户破损及车位交付问题，与本案属于两个不同的纠纷，双方可另行处理。对于郑某要求亦翔公司向涉案房屋所在小区的物业公司缴纳交房之前的物业费的问题，虽然郑某无须承担其实际收房之前的物业费，但物业公司不是本案当事人，且物业服务合同与本案系两个不同的法律关系，物业费的缴纳应依照法律规定和物业服务合同的约定处理，一审法院直接在处理本案纠纷时判令亦翔公司向案外人物业公司支付物业费不妥，本院予以纠正。至于本案诉讼费的承担问题，亦翔公司为本案违约方，虽然一审法院是根据本案情况酌情调低了双方合同约定的违约金标准，故仅支持了郑某提出的部分诉求，但一审法院判令亦翔公司承担全部诉讼费不妥，郑某亦应承担部分诉讼费。综上，亦翔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7796号民事判决；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7796号民事判决的第二项为：岳阳亦翔置业有限公司应向郑某支付逾期交房违约金78292元（以599481元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月9日起计算至2021年2月3日）；三、驳回郑某的其他诉讼请求。上述款项，限岳阳亦翔置业有限公司在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7865元，由岳阳亦翔置业有限公司负担6000元，由郑某负担1865元，二审案件受理费1442元，由岳阳亦翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年二月二十五日书记员 张周舟