黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终90号上诉人（原审原告）：王巍，女，1983年8月13日出生，汉族，系个体业主，住七台河市桃山区。被上诉人（原审被告）：七台河市青园小镇餐饮有限公司。住所地七台河市桃山区桃东街学府华庭**楼**。法定代表人：常海，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文军，桃山区万宝河法律服务所法律工作者。上诉人王巍因与被上诉人七台河市青园小镇餐饮有限公司（以下简称青园小镇公司）合同纠纷一案，不服桃山区人民法院（2020）黑0903民初1099号民事判决，提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王巍、被上诉人青园小镇公司委托诉讼代理人姚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王巍上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销（2020)黑0903民初1099号判决；2.依法确认上诉人与被上诉人签订的关于青园火车头小镇租赁合同自始无效；3.判令被上诉人返还上诉人八个月房屋租赁费12000.00元、押金10000.00元、缔约过失所造成的损失10000.00元，共计32000.00元；4.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.被上诉人分别于2019年4月，2019年6月以诱导、欺骗等行为，胁迫上诉人签订了两份日期相同，但公司名称不同的房屋租赁合同，又谎称内容相同。后经上诉人查实，被上诉人在签订的两份租赁合同时，均无工商营业执照，（有国家企业信息公示系统为证）却以公司名义与上诉人签订租赁合同系为违法违规，上诉人提出终止合同。并先后3次（分别于2019年7月，2019年12月，2019年12月末）向七台河市相关部门提出此要求解除合同，但迟迟未得到解决。后因疫情爆发上诉人无办法出门继续处理此事。疫情解封后，上诉人在2020年6月5日之前，多次以电话，短信等形式告知被上诉人，要求终止合同。被上诉人均以各种借口回绝，并躲避不见，导致上诉人无法与被上诉人协商。2019年10月被上诉人在没有取得上诉人同意的情况下自行进入上诉人屋内进行施工导致屋内冰柜断电冰柜内所有货品全部腐败变质（有监控视频为证）造成严重的经济损失，多次协商无果直到今日也没有给出任何赔偿，导致当事人在2019年10月被迫关业并非一审判决中被上诉人所说因为客流，亏损等原因要求解除合同。（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）2.被上诉人在与当事人签订《租赁合同》前，要求上诉人交付10000.00元作为房屋使用权预留押金。在一审判决中，被上诉人恶意更改预留房屋使用权押金初衷，将预留房屋使用权押金更改为防止上诉人拖欠水电能源费用。根据《民法典》规定，供水供电等能源单位应当向最终用户收取有关花费，商业物业管理受委托代收的，不得向用户以手续费、损耗费等变相名义收取额外费用。青园火车头小镇的商户一户一表，应当自行去相关部门缴纳能源费，被上诉人并未出示相关部门代收费用委托书，且以高于国家电网、自来水公司等能源供应单位规定的单价强制收取上诉人能源费，又不能出具增值税收发票，系为违法违规转售能源。（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）3.2019年春节发生疫情，根据国家相关规定，一切社会活动均停止。根据《租赁合同》中第二十一条不可抗力约定，上诉人已无法继续经营超过90天，应无条件终止合同。一审判决已承认事实，又无视事实，驳回了上诉人终止合同的请求。（一审判决书中有提到）4.2019年4月签订第一份合同时上诉人口头承诺不允许同类大量竞争，并承诺其为七台河市市政工程青园夜市不会开业，可是均未做到。（此承诺青园火车头小镇三十家业主均可以作证）。2019年6月上诉人正式履行合同，入户后发现其使用的建筑材料均采用不合格扣板为主，导致板房密封性较差，一个星期就出现漏雨、大量跑烟、停电现象，导致屋内无法进入顾客进店用餐。2019年10月供暖期，供暖效果不达标导致水管冻裂，下水管在板房屋内因供热原因导致反味巨大无法经营，导致当事人在2019年10月被迫关业，并非一审判决被上诉人所说交付上诉人正常使用。根据食品安全法的要求，工商局、卫生监察管理部门，在审批饭店的卫生许可证，要求一砖到顶的相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第二十六条建筑构件、建筑手续和室内装修，装饰手续的防火性能等应当按照消防技术准则的要求及手续相关规定，青园火车头小镇属违规建筑板房。（请求相关部门出示审核通过相关手续）5.青园火车头小镇建筑距离水库泄洪闸口约一百五十米左右，距离河道约一百五十米左右。2019年8月正值餐厅旺季因受下雨排水系统不完善、河堤泄洪等原因，政府部门下达通告，勒令停业三天，预留人员进行排水处理，导致访客急剧下滑，造成严重经济损失。据此，上诉人质疑青园火车头小镇建筑所在位置系泄洪区。根据《中华人民共和国水法》第三十七条，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物，构筑物及从事影响河道稳定，危害河岸堤防安全及其他妨碍河道行洪的活动。根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条，禁止在河道管理范围内，弃置垃圾。禁止在堤防和护堤地建房等规定。如青园火车头小镇是违法违规建筑，上诉人与被上诉人签订的有关青园火车头小镇房屋租赁合同应自始无效。（望有关部门出示相关手续）6.一审法院在整件案件审理中，并未对上诉人所要陈述事实、申请事项、证据出示、证人传唤予以正视，是否违反了案件庭审的诉讼程序。备注：（以上六条所述，均有青园火车头小镇业主可以作证）以上是针对主要上诉请求事项的上诉事实与理由的具体阐述。根据一审判决没有对上诉人所提供的证据，事情进行依法判决。侵夺了上诉人财产的支配权利要求并肆意违约，强行捆绑无效合同继续履行，致上诉人经济损失惨重。另外，我租的实际面积是19平方米。合同是24平方米，房租费19平方米应该是14250.00元，多收3750.00元房费。2019年10月份没有经过我同意，私自进入我的房间，说是施工，把我屋里的冰柜进行断电，断电后没有恢复电源导致我冰柜里的东西全部腐坏变质。我去找常海，常海不解决，我报警后，常海说给我补偿也没有补偿。屋里有下水道，味道特别臭，无法经营。综上，上诉人为维护自身合法权益，特上诉至贵院，恳请贵院在查清案件事实的基础上，公正判决。被上诉人青园小镇公司辩称，一、上诉人上诉请求中，关于缔约过失造成的损失及合同无效的请求，是增加变更的请求，一审中没有提出，二审不应审理。上诉人一审的诉讼请求仅为解除合同，要求返还八个月房租，并没有提出货值损失的内容，上诉人若认为有损失应另案诉讼，应该有评估报告认定损失价值。二、上诉人称以诱导欺骗等行为签订的合同，没有证据证实，如认为合同存在问题在一年内向人民法院主张撤销权利，而上诉人在本案中诉求的是解除合同，而不是撤销合同。关于两个合同问题，只是两个合同的名称不同，但合同的权利义务完全一致。三、不存在同业竞争问题，因为上诉人经营的是MOMO奶茶王。四、市政府于2020年2月5日至2020年3月9日停止餐饮业的正常经营，从2020年3月9日后开始允许餐饮服务业正常经营，这期间不超过90日，不符合双方签订合同的第21条涉及的不可抗力问题。（见市政府官网2020年3月8日公告）五、上诉人没有任何证据证明，上诉人不经营是被上诉人对上诉人所承诺未兑现，双方签订合同是书面形式，应当以合同约定的权利和义务。上诉人的亏损是全市、全省，全国及全世界普遍存在的问题，不是被上诉人主观行为能够解决的问题。六、根据2018年8月29日，市政府常务会议及2018年9月16日市委常委会决议，将桃山水库下游规划为桃山湖生态环保水利治理项目。被上诉人以及正在建设的水上乐园项目都是政府规划范围内，不存在违建以及在河堤泄洪范围内问题。被上诉人的小镇设计规划施工等过程中受到市委市政府的高度重视，先后受到市委市政府主要领导的亲临现场指导建设，并在市、省、国家级新闻媒体单位进行多次宣传和报道。七、被上诉人维修电路本身属于上诉人自行维修的义务内，被上诉人是帮助上诉人进行电路维修，帮工人不承担责任。按照双方合同约定，室内维修装修装饰都是上诉人的，被上诉人不承担责任。综上所述，上诉人提出的上诉请求无法律依据及事实根据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理适当，应驳回上诉，维持原判。上诉人王巍向一审法院起诉请求：1.请求判决原、被告解除合同，判决被告返还押金10000.00元；2.请求判决被告返还原告八个月（2019年10月1日—2020年6月1日）歇业期间的房屋租赁费10000.00元（全年租金是18000.00元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，原、被告签订租赁合同，被告将其所有权的商铺租赁给原告，用于经营M0MO奶茶王，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。租金按年支付，年租金18000.00元。原告已向被告支付了一年租金，并向被告交纳保证金10000.00元。原告接手房屋后，经营至2019年10月上旬歇业至今，现原告以被告违反不能有和原告经营同类同业项目的承诺，允许同类同业大量竞争为由，故诉至法院。一审法院认为，本案原、被告于2019年4月18日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律法规规定，双方之间租赁合同关系成立且合法有效。关于原告主张解除案涉租赁合同，被告抗辩不同意解除合同。结合原、被告庭审陈述及举证情况，在双方签订合同后，被告青园小镇公司按照合同约定将房屋交付原告周志强，原告即使用案涉房屋经营铁板鸭肠水煮串，合同目的已经实现，原告主张被告违反承诺（不允许同类同业经营相同项目、园小客流量保证每天20000人次、亮化工程等），双方租赁合同未约定此内容，且原告亦未举证证明被告曾向其作出相关承诺的证据，原告主张被告收取租金过高超过其承受能力，租赁合同系双方协商一致后签订，审理中未发现有威胁、胁迫等违法违规情形存在，另外原告未向被告提交解除合同通知，且至今仍然占有案涉房屋，未向原告交回钥匙，双方租赁合同约定租赁期限为三年，现租期未届满，原、被告应当按照合同约定继续履行合同。综上，原告的诉讼请求不符合解除合同的法定条件，故对原告的诉讼请求不予支持。鉴于2020年2月爆发的新冠××疫情，致使原告不能正常经营，系不可抗力，原、被告均无过错，面对突如其来的疫情应当共担风险，共同抵御，且疫情期间不仅是原告没有营业，本市所有商户均听从市里安排停业抗疫，疫情结束后陆续恢复营业，原告即可以营业，其没有营业是自身原因，与被告无关，被告庭审中亦表述同意将此期间的租赁费抵顶下一年度部分租赁费，本院酌情免除原告六个月的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告王巍的诉讼请求。二、被告七台河市青园小镇餐饮有限公司应当免除原告王巍2020年2月至7月期间六个月租赁费。二审期间，上诉人王巍提供2019年10月份一天其经营奶茶店内监控录制的视频资料一份。证明：被上诉人未经允许就进我店里维修地暖，造成冰柜损坏，冰柜里的食品丢失。常海答应给我解决，之后迟迟不解决，我的货品全部坏了不能营业。我当时说这事不解决我就不能干了，我就是要返还我的定金、房费以及我当时开业时做的牌匾、拉线的损失。这个事没有解决，我就要求解除合同。被上诉人青园小镇公司质证意见，上诉人提交的该证据，与本案无关，本案审理的是是否解除合同及返还房租金，而不是因被上诉人维修供热管线造成上诉人损失的财产损害赔偿案件2019年10月，被上诉人对供热管线供热前检修是必经程序，冰箱断电导致物品损失与履行合同无关。上诉人的行为属于扩大经济损失。该组证据无法证明被上诉人存在欺诈行为，录像没有明确的录制时间，不能确定发生时间。双方属于房屋租赁合同关系，被上诉人提供房屋，上诉人支付租赁费。根据合同规定，被上诉人交付了符合合同条款的房屋，已经履行了合同义务，上诉人支付了租金及保证金也履行了合同义务。并且实际履行合同，如上诉人认为存在欺诈应当在合同签订之日起一年内向人民法院提起诉讼。本案上诉人的诉求是解除合同，因此该组证据不能支持上诉人证明的观点。被上诉人青园小镇公司提供黑龙江省龙豪文化传媒有限公司《关于在桃山区水库下游烧烤一条街建设绿色餐饮专列的报告》一份、七台河市招商引资办公室《关于黑龙江省龙豪文化传媒有限公司建设特色餐饮项目的函》一份。证明：1.当时选址时就是在烧烤一条街南侧，当时烧烤一条街已经存在。2.被上诉人到我市投资是经过招商局多次洽谈达成现在的项目。3.小镇建设的区域是政府规划范围内，不属于泄洪区及河道范围内。属于招商引资项目，不属于上诉人上诉状提出的问题。上诉人王巍质证意见，政府同意你的项目，不代表你们合法合规，我们是跟青园小镇签合同不是跟龙豪公司签的合同，整个园区没有消防栓，没有安全保障。怎么验收合格的，排水管道都是油，扣板全是不防火，这么危险如何营业。本院二审对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、双方签订的租赁合同是否应予解除；二、被上诉人是否应当返还上诉人八个月租赁费12000.00元以及押金10000.00元。本案中虽存在两份《租赁合同》，且两份合同中甲方的名称亦不一致，但该两份合同均是在青园小镇公司设立过程中签订，合同签订后，青园小镇公司于2019年6月4日依法成立，取得法人资格，对其在设立过程中所实施的民事法律行为的效力应予认定。经二审查明，双方当事人均认可最后订立的《租赁合同》是以“青园小镇公司”名义签订的，且青园小镇公司已将租赁房屋交付王巍，王巍亦按合同约定支付了租赁费，案涉《租赁合同》已实际履行，故青园小镇公司与王巍签订的《租赁合同》依法成立并有效。王巍上诉主张案涉《租赁合同》无效的理由均无证据证实，本院不予支持。依法成立并有效的合同，在不存在合同解除事由的情况下，合同双方均应依约履行各自的义务，不得随意解除合同。王巍上诉主张青园小镇公司违反不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天2万人次、青园夜市不会开业等承诺，但双方所签订的租赁合同未约定此类内容，且王巍未提供证据予以证实；主张租赁的房屋建筑材料不合格，有漏雨、跑烟、停电等现象，以及供暖、供水不达标，但根据《租赁合同》第六条第6.4项“双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋商铺的，视为该房屋商铺符合交接条件”的约定，王巍已接收该房屋，并对房屋装饰装修，应视为其对房屋的状况是知晓并认可的，且其提供的证据均无法证实该主张；主张因疫情原因，其已无法继续经营超过90天，根据《租赁合同》第二十一条关于不可抗力的约定，案涉合同应予终止。经核实，我市于2020年2月18日发布餐饮业暂停营业的通告，并于2020年3月8日发布餐饮业有序恢复营业的通告，故王巍因疫情原因无法经营的期限并未超过90天，且王巍自认2019年10月份就已停止经营，由此可以确认，王巍停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上，王巍上诉主张解除合同的理由均不能成立，本院依法不予支持。在案涉合同应继续履行的情况下，王巍主张青园小镇公司应返还房屋租赁费、履约保证金的诉讼请求均不应予以支持，一审判决驳回王巍的诉讼请求正确，应予维持。王巍二审中要求青园小镇公司赔偿因缔约过失造成的损失，因该诉求其在一审中并未提出，故二审中不予审理。需要说明的是，2020年爆发的新冠××疫情，对我市乃至全国的经济都造成了巨大的冲击，面对突如其来的疫情，全社会应当共同抵御，共担风险。本案中，王巍作为承租方因疫情原因固然遭受一定的损失，但青园小镇公司作为该园区的建设者亦有损失。一审法院在充分考虑疫情原因给王巍所经营的餐饮业造成的影响后，酌情减免其六个月的租赁费，已经是在法律所允许的范围内最大限度的保护了租赁合同中相对较弱势的承租方的利益，这既符合实际，又符合公平原则，应予维持。综上所述，上诉人王巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175.00元，由上诉人王巍负担。本判决为终审判决。审判长  杨青涛审判员  王桂丽审判员  丁文博二〇二一年二月二十六日法官助理孙新欣书记员关芳羽