重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终3119号上诉人（原审被告）：周光明，男，1974年12月15日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：钱雪燕，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市巢港商业运营管理有限公司，住所地重庆市垫江县采输气作业区****，统一社会信用代码91500231660894003D。法定代表人：雷胜勇，总经理。委托诉讼代理人：黎明明，重庆夔府律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓亮，男，重庆市巢港商业运营管理有限公司员工，公民身份号码5002311984********。上诉人周光明因与被上诉人重庆市巢港商业运营管理有限公司（以下简称巢港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周光明上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认案涉合同于2019年6月16日解除；3.改判周光明不支付2019年5月1日至2020年4月30日尚欠租金10000元；4.改判周光明不支付优惠期租金75600元，周光明愿意从2019年5月1日至2019年6月17日按实际使用门面（4F－17号）面积以45元∕平方米计付租金；5.改判巢港公司退还保证金15000元并向周光明支付违约金2000元；6.一、二审诉讼费用由巢港公司负担。事实及理由：1.案涉合同包括4F－17、4F－27号两间门市，计租面积为280平方米。但周光明一直使用的仅是4F－17号门市，巢港公司从未将4F－27号门市交付给周光明。巢港公司构成违约，应为此支付违约金2000元，同时退还周光明交纳的保证金15000元。2.由于周光明实际使用仅一间门市，面积不足280平方米，且已交纳优惠后的租金20400元，周光明并不欠付租金，双方当事人应按实际使用面积计算租金，巢港公司应免除欠付的10000元并退还多收取的部分租金。3.由于开发商招商引资失败，导致“义乌商城”一派萧条，且物业服务存在诸多问题。周光明无法承担巨大亏损，书面申请解除合同，而巢港公司未置可否，故案涉合同、补充协议应当于2019年6月16日到达对方时解除。租金亦应自2019年5月1日计算至2019年6月17日，按照实际使用面积扣除优惠后的标准支付。巢港公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，并驳回周光明的上诉请求。巢港公司向一审法院起诉请求:1.判决周光明给付商铺租金10000元，给付违约金2000元；2.周光明承担本案诉讼费用。在第三次庭审中变更诉讼请求为：1.同意解除案涉合同；2.判令周光明补交优惠期的租金100800元，第二年度按照151200元缴纳租金；第一年所欠的10000元仍需给付；违约金按未交金额的20%缴纳；3.保证金15000元不予退还。一审法院审理查明，巢港公司奉节分公司（以下简称“巢港奉节分公司”）系巢港公司的分支机构，2019年4月16日，巢港奉节分公司作为甲方与周光明作为乙方签订编号为SCSP-20190416的《奉节义乌商城商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆奉节县鱼复街道诗城路X号附X号第4F-17、4F-27号，计租面积为280平方米的商铺出租给乙方从事经营定制家具；本合同租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止；合同第三条对乙方应交纳的租金、租赁保证金、相关费用及其支付方式约定：“（一）租金：按45元/㎡/月标准计算租金，面积280平方米，每年租金151200元。（二）支付方式：乙方在年度租期前一个月向甲方交纳下年度租金，乙方以现金或转账形式向甲方支付年度租金，甲方出具有效票据。……（四）租金保证金：为确保本合同的正常履行，本合同签订之时，乙方须支付租金保证金计15000元。乙方租期内拖欠或延期交纳租金等费用的，甲方有权按应缴费总额的1%每日计算滞纳金。本合同租赁期满，若乙方无违约行为和经营纠纷，3个月内甲方将本保证金全额无息退还给乙方。”合同第六条约定“3.在合同有效期内，乙方单方面提前终止合同的，履约保证金、剩余日期的租金、广告费等不予退还。4.在合同有效期间，乙方要求提前终止合同的，则不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方需补足优惠期内未交纳的租金等各项费用”。同日，双方签订《补充协议》：“第一年：2019年5月1日起至2020年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。第二年：2020年5月1日起至2021年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。第三年：2021年5月1日起至2022年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。”该《补充协议》另备注：因商户主动提出书面申请，原经营面积无法满足现状，要求变更经营位置（增大经营面积）所以原合同编号：（X-X）作废，将此合同剩余租金及保证金转至合同编号：（X-X）。2.原合同编号：（X-X）剩余租金：20000元，保证金15000元，自动转入合同编号：（X-X）作为新增租面积的租金和保证金。3.原合同编号：（X-X）面积：166.17平米，现合同编号（X-X）面积：280平方米，相差113.83平方，应补缴30400元”。同日，周光明出具欠条，载明“今欠奉节义乌商城（金宇广场）X楼F-17，F-27#商铺租金30400元，大写人民币叁万零肆百元。注：欠款将在2019年5月1日前全部一次性缴纳清楚，逾期不按时缴纳租金，自愿承担每日千分之三的违约金，欠款人：周光明，2019年4月16日”。2019年4月28日，周光明向巢港公司支付租金20400元。2020年3月20日，周光明将案涉门市中的家具货物转给案外人毛子伟后不再经营该家具门市。一审法院认为，巢港奉节分公司作为甲方与周光明作为乙方签订的《奉节义乌商城商铺租赁合同》对双方均具有约束力。巢港公司有权向周光明主张权利。周光明在庭审中称经营陷入困难，请求解除合同，考虑其已未实际经营门市，继续履约所需的财力、物力超过基于合同履行所能获得的利益，案涉合同现已不具备履行条件，应允许解除合同。周光明在第二次庭审中要求解除合同，视为对出租人的通知，因此确定合同的解除时间为2020年8月3日。关于巢港公司主张周光明支付尚欠的租金10000元及第一年度优惠期租金。2019年5月1日至2020年4月30日为双方对案涉商铺的第一个租赁年度，按优惠后每年50400元的租金标准双方于2019年4月16日确定尚未给付的第一年度租金金额为30400元，后周光明支付了20400元租金，尚欠10000元应予支付。案涉合同约定：“在合同有效期间，乙方要求提前终止合同的，则不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方需补足优惠期内未交纳的租金。”补充协议中约定：“2019年5月1日起至2020年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。”周光明提前解除合同，应按约补足第一年度优惠期租金100800元，考虑新冠肺炎疫情影响减免2个月的租金25200元，因此周光明还应支付优惠期的租金75600元（100800元-25200元）。关于巢港公司主张第二年度租金。按照先付费后使用的原则，在承租人未如期给付租金违约时，出租方对如何保障自己的权益，已经作了充分的条约防备。案涉房屋第二个租赁年度为2020年5月1日至2021年4月30日，按约周光明应于2020年4月1日前给付第二年度租金，却已于2020年3月20日将案涉租赁门市中的家具货物转给案外人毛子伟后不再经营该家具门市，巢港公司作为出租方和商铺所在商场的经营管理方不应对对方预期违约的行为不知晓，却未能遵守《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于防止损失扩大的规定，该项请求不予支持。关于巢港公司主张违约金及保证金。2019年4月16日，双方对第一年度尚欠租金进行结算时，书面约定应在2019年5月1日前付清尚欠租金30400年，逾期不付按每日千分之三给付违约金，现请巢港公司请求按20%支付违约金，予以支持，周光明应按尚欠租金10000元的20%给付违约金2000元。因周光明存在提前终止合同和未按约支付租金的违约情形，巢港公司主张提出不予返还保证金15000元的请求，符合合同约定，予以支持。综上，巢港公司的诉讼请求予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、周光明与重庆市巢港商业运营管理有限公司奉节分公司与于2019年4月16日签订的《奉节义乌商城商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年8月3日解除；二、周光明于本判决生效之日起十日内支付重庆市巢港商业运营管理有限公司租金10000元；三、周光明于本判决生效之日起十日内给付重庆市巢港商业运营管理有限公司优惠期的租金75600元；四、周光明于本判决生效之日起十日内支付重庆市巢港商业运营管理有限公司违约金2000元；五、周光明已支付重庆市巢港商业运营管理有限公司的保证金15000元不予返还；六、驳回重庆市巢港商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2177元，由重庆市巢港商业运营管理有限公司负担1485元，由周光明负担692元。本院二审期间，上诉人周光明提交了三组证据，第一组证据为六张照片及一份光盘，拟证明租赁地点环境差、商户少，巢港公司没有尽到招商引资的义务；第二组证据为微信聊天记录，拟证明其他商户签订租赁合同时附有条件；第三组为公安机关回执，拟证明双方为履行合同多次产生矛盾。巢港公司质证认为，上述证据均形成于一审前，并不属于二审期间新出现的证据，且与争议事实缺乏关联性，应不予采信。本院审查认为，本案的争议事实为周光明承租房屋的面积以及案涉合同解除的时间，上述证据均与争议事实缺乏关联性，因此均不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人在本案的争议焦点分别为：第一、租赁标的物的面积；第二、租赁标的物的租金计算标准；第三、案涉合同解除的时间。根据查明的事实，结合相关法律规定，分别评析如下：第一，关于租赁标的物的面积。案涉《补充协议》明确，因承租人要求变更经营位置（增大经营面积），原合同作废，将合同余下租金及保证金转至本合同，原合同面积166.17平方，现合同面积280平方，相差113.83平方，应补缴30400元。2019年4月16日，周光明出具《欠条》一份，载明欠4F－17、4F－27租金30400元。同年4月28日，周光明支付租金20400元。上述证据相互印证，能够证明案涉租赁标的为4F－17、4F－27两间门面共计280平方米。周光明提出实际承租门面为4F－17以及应按166.17平方米计付租金的上诉理由均不能成立，不予采纳。第二、关于租赁标的物的租金计算标准。案涉合同明确约定：“在合同有效期间，乙方要求提前终止合同的，则不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方需补足优惠期内未交纳的租金。”本案系周光明在三年租赁期限内主动提出解除合同，因此应严格执行租金计算标准，周光明在第一年获得的租金优惠100800元应予补缴。一审法院考虑疫情因素，予以减少二个月计25200元，判决周光明补缴租金75600元，并无不当。周光明提出不应补缴优惠期租金的上诉理由不能成立，不予采纳。第三、关于案涉合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》规定解除合同的类型有三种，即约定解除、法定解除、协商解除。周光明请求确认案涉合同解除时间为2019年6月16日，其根据在于周光明于当日书面通知出租人，而出租人未置可否。经查，案涉合同没有赋予周光明在租赁期限内可以随时解除合同的权利，对方当事人明确否认于此时解除合同。《中华人民共和国合同法》关于法定解除的理由为“因对方当事人违约导致不能实现合同目的”，周光明已经使用案涉门面，书面申请解除合同的理由为“因个人家庭原因维持不了商铺的正常运营”，该项理由并不符合上述法律规定。因此，周光明的该项上诉理由不符合上述三种解除类型的条件，因此不予采纳。本案一审期间，周光明再次请求解除案涉合同，而出租人在第二次庭审中（2020年8月3日）明确同意，应视为双方当事人协商一致解除案涉合同。一审判决确认案涉合同于2020年8月3日解除，并无不当。但是，一审认为因周光明于该日通知对方，故而解除案涉合同的理由不当，本院二审依法予以纠正。此外，周光明提出出租人未能履行招商引资义务，以及物业服务存在诸多问题，故应退还其保证金15000元，并支付违约金2000元。经查，周光明主张的上述事实均不属于本案租赁合同的范围，其上诉理由亦不能成立，不予采纳。综上所述，周光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然裁判理由存在瑕疵，但裁判结果并无不当，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2352元，由上诉人周光明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 刘红霞审 判 员 黄文革二〇二一年二月十八日法官助理 崔明莉书 记 员 魏椿林