上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20776号原告：上海南洋电缆集团置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林丽云，执行董事。委托诉讼代理人：刘某某，女。被告：上海澳沂商贸有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张牣，执行董事。被告：张牣，男，1988年6月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：沈铭泽，上海瀛泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁小莉，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海南洋电缆集团置业有限公司(以下简称南洋公司)与被告上海澳沂商贸有限公司(以下简称澳沂公司)、张牣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告南洋公司的委托诉讼代理人刘某某、被告澳沂公司、张牣共同委托诉讼代理人沈铭泽、袁小莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令南洋公司不予退还租赁保证金124,458元；2.判令澳沂公司向南洋公司支付2020年4月1日至2020年4月30日、2020年5月1日至2020年5月13日的租金和物业费共计59,207.98元；3.判令澳沂公司向南洋公司支付2020年4月电费1,544元，欠缴围挡费6,043元；4.判令澳沂公司向南洋公司支付解约违约金124,458元；5.判令澳沂公司向南洋公司支付欠缴租金的逾期付款违约金，4月自2020年3月20日至实际清偿之日止，以33,854元为基数，按照每日千分之三标准;5月自2020年4月20日至实际清偿之日止，以14,469元为基数，按照日千分之三标准；6.判令澳沂公司向南洋公司支付2018年10月15日至2018年11月13日装修期租金33,390元；7.判令澳沂公司向南洋公司支付2020年5月13日至2020年6月22日房屋占有使用费136,900元；8.判令澳沂公司承担证据保全公证费用3,040元；9.判令张牣对第2-8项诉讼请求承担连带保证责任；10.确认澳沂公司与南洋公司的租赁合同于2020年5月13日解除。事实与理由：2018年10月15日，南洋公司与澳沂公司签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。约定澳沂公司承租上海市南洋1931商场XXX层XXX号单元用于经营“中国联通数码集合店”。租赁期限为2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止。租金按照月固定租金或月提成租金两者取高，月固定租金为33,854元，月提成租金为该房屋每公历月累计营业净额收入的12%，物业费7,632元/月。张牣对澳沂公司就租赁合同中的所有债务承担连带保证责任。澳沂公司在剩余租期还不到半年即2020年4月时，无视契约中的诚实信用原则，坚持提前解除合同并拒绝支付租金、物业费，南洋公司与澳沂公司多次沟通希望其继续履行房屋租赁合同，但遭到澳沂公司的无理拒绝。故诉至法院。审理中，南洋公司明确诉请1的不予退还保证金的性质为解除合同违约金。明确诉请2计算方式为：2020年4月1日至2020年4月30日租金是33,854元，物业费7,632元；2020年5月1日至2020年5月13日的租金是14,469元(33854×12÷365×13)，物业费3,261.9元(7632×12÷365×13)。变更诉请3的电费金额为1,154.4元。明确诉请6装修期租金的计算方式为33,854元/月×12÷365×30。明确诉请7的占有使用费的计算方式为33,854元/月×12÷365×3倍×41天即136,900元。澳沂公司、张牣共同辩称，不同意南洋公司诉请。澳沂公司不存在违约行为，南洋公司解除租赁合同没有合同依据。事实上是南洋公司存在违约行为，澳沂公司依据租赁合同约定于2020年5月14日发函要求解除租赁合同。第1项诉请，由于南洋公司存在违约且澳沂公司无违约行为，合同解除后，南洋公司应当返还租赁保证金。第2项诉请，双方在合同履行期内，南洋公司提供的租赁房屋多次漏水导致现场货物受损严重影响澳沂公司正常经营，澳沂公司要求南洋公司予以解决，但是南洋公司均未给与解决方案及期限。2020年5月之前疫情发生，澳沂公司在疫情期间支付了4月之前的租金，南洋公司不但在疫情期间限制人流，限制商场经营时间，又要求澳沂公司强制开店，在疫情大环境之下，加之南洋公司未提供符合经营的租赁场地，澳沂公司有权暂缓或不支付租金。第3项诉请，对于电费金额无异议。围挡费不属于合同约定款项，澳沂公司也不清楚该费用。对于滞纳金，在南洋公司违约情况下，澳沂公司无需支付滞纳金，同时滞纳金计算标准是千分之三，明显过高。由于澳沂公司不存在违约，无需支付解除合同违约金。即便澳沂公司违约，南洋公司既不退还租赁保证金又要求支付解约违约金，违约金过高，南洋公司也没有证明其损失。第6项诉请，由于澳沂公司不存在违约，不需要支付装修期租金。第7项诉请，南洋公司在合同未解除时，就已经将澳沂公司经营场地锁门，合同解除后拒接与澳沂公司沟通以及完成清场事宜，房屋占有时间是由南洋公司自行造成，南洋公司在未与澳沂公司沟通前提下将澳沂公司物品移走，完全是南洋公司自行决定，澳沂公司要求撤出经营场地，取回经营物品，但是南洋公司均锁门拒绝，故该期间的经营损失不应由澳沂公司承担。且合同约定使用费是按照两倍日租金，同时两倍日租金的占有使用费也过高。证据保全费是南洋公司扩大损失的结果，澳沂公司始终要求进行清场，但是南洋公司拒绝。租赁合同解除时间应当是澳沂公司发函之日即2020年5月14日解除。如果法院判决澳沂公司承担相应责任，张牣承担相应责任没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，南洋公司作为出租方(甲方)与澳沂公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市裕德路XXX号“南洋1931商场”XXX层XXX号单元房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁面积106平方米。乙方在租赁单元经营加盟品牌中国联通数码集合店，租赁期2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日。装修期30天，暂定自2018年10月15日起至2018年11月13日，自租赁单元实际交付日起算。租金按照月固定租金或月提成租金两者取高。月固定租金：第1年至第2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日至，日租金为10.5元/平方米，即月租金33,854元，装修期内乙方无需支付租金。提成租金：第1年至第2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止，月提成租金为租赁单元每公历月累计营业净额收入的12%。保证金为124,458元。公用事业押金为10,600元。物业管理费为每月7,632元。第一期租金为87,903元，以后每贰个月支付一次。特别说明：自交付日起每满365天为一个租赁年度，月应指日历月。日租金=年租金/365天；月租金=年租金/12。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权在提前15日通知乙方的前提下以保证金抵付乙方应付款项，作为甲方因此遭受损失之赔偿。若由于乙方违反本合同之规定，甲方有权终止合同的，则乙方已支付的保证金甲方不予退还，并且，乙方还应承担第14-2条规定的违约责任，并对甲方遭受的损失依据合同约定承担责任。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金0.3%支付滞纳金。若逾期累计超过15日的，除前述滞纳金外，乙方还须按照本合同约定承担违约责任。乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还租赁单元。乙方如未经甲方书面同意而与其不交还租赁单元，乙方除应以日固定租金的双倍向甲方支付占用费外，还应承担租赁单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，直至乙方实际返还租赁单元之日止。甲方有权向乙方追讨恢复原状及因清理前述物品(如有)所产生的所有费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方有权向违约方追索违约金，违约金标准为违约情形发生时在租赁年度3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和；如违约金不足以弥补非违约方因违约行为遭受的损失的，违约方还应补足非违约方的损失。除前述违约金外，非违约方还有权书面通知违约方解除本合同：(1)本合同签署后，无法律规定或合同约定的正当事由，一方单方面提出解除本合同的；……(5)乙方逾期不支付租金或其他应付款项累计超过15日的……。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索在装修期内所免去的所有租金，并且乙方无权就其在租赁单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将租赁单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状的除外)。乙方在未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方改正，如造成甲方损失的还应向甲方赔偿损失。连带保证担保：担保人张牣自愿为澳沂公司的债务(租赁合同中所有应支付的款项)向南洋公司和管理公司(上海汇港物业管理有限公司)承担连带担保责任。担保期间为：债务履行期届满之日起36个月。同日，南洋公司将系争房屋交付澳沂公司使用。租赁合同履行期间，澳沂公司并未按约支付2020年4月1日之后的租金。2020年5月11日，南洋公司将系争房屋房门上锁。2020年5月，南洋公司向澳沂公司发送《合同解除通知书》(以下简称解除通知)，主要内容为：由于贵司拖欠租金等款项，并在无法律规定或合同约定的正当事由的情况下，坚持单方面提出解除合同。依据14-2款(1)、(5)项约定，双方合同于2020年5月13日解除终止。依据合同6-2款约定，租赁保证金不予退还；依据合同6-2款约定，贵司应立即结清全部拖欠款项。依据合同14-2款约定，贵司应付我司违约金124,458元；依据14-3款约定，贵司应付我司装修期租金33,390元。解除通知落款日期为2020年5月13日。南洋公司表示澳沂公司于2020年5月13日收到该解除通知，澳沂公司则表示于2020年5月15日收到该解除通知。2020年5月14日，澳沂公司向南洋公司发送《租赁合同解除函》(以下简称解除函)，主要内容为：贵司在履约过程中，存在如下情形，且经我方多次催告仍无改善：一、系争房屋自去年7月多次大量漏水，导致我司货物受损、现场滴水、场地湿滑，严重影响我们正常经营。经我司多次反映而始终未解决，也未明确给出解决方案及期限。二、疫情期间贵司免租政策明显不合理。只同意减免16天租金，与国家政策相悖。三、5月10日我司在正常进行门店之间货物调拨过程中，遭到贵司恶意阻挠，严重干扰我司正常经营。四、贵司在招商过程中在未与我司沟通情况下，在紧贴我司商铺招商同品类商铺，造成我司损失。鉴于贵司以上行为，已经使我司无法正常经营，我司订立本合同、租赁该场地的经营目的无法实现，现正式通知贵司：租赁合同自即日解除。相关店铺由于被贵司封闭我司暂无法清场，我司在此声明，如贵司同意解封的，我司将在一日内完成清场。对于我司缴纳合同保证金，请于收到本函之日起5日内予以退还。对于贵司所述我司欠付4月租金一事，我司在此声明：贵司提供的场地漏水问题严重影响我司经营。我司此前向贵司提出考虑疫情期间贵司防疫要求对我司经营的实际影响，应至少合理减免一个月租金。在双方对前述两点尚未协商一致的情况下，考虑到该笔租金或不足以弥补我司损失及减免租金的费用，我司暂无法支付该笔租金。审理中，双方一致确认，南洋公司于2020年5月15日收到该解除函。2020年6月23日，澳沂公司法定代表人张牣与南洋公司工作人员进行微信沟通。张牣表示：首先，我们要在你们通知的解除日期2020年5月13日前清理场地恢复原状，是贵方不让清场，并锁门，导致我方无法完成清场的工作。故我们只能认可解除日2020年5月13日之前所发生的租金。解除日之后的占用是贵方造成的不是我们造成的。我们已经再三的表达来清理场地恢复原状的愿望和诉求。未得到回复。其次，也许费用结清事项上我们有争议，我们认为贵司违约在先。但是这和是否清理场地没有直接关系。所以，我们能否约定时间、恢复原状。请您明确回复。2020年6月30日，上海市卢湾公证处出具《公证书》，主要内容为：申请人南洋公司，公证事项：保全证据。公证员会同申请人代理人于2020年6月22日上午来到系争房屋对商场外景、澳沂公司承租的商场F1层01B号单元的现状及所属电表读数进行了拍照，共得照片一百七十五张。对上述单元现状进行了录像，并将取得的视频文件刻录至光盘。为该公证书，南洋公司支付公证费3,040元。审理中，双方一致确认：澳沂公司支付南洋公司保证金124,458元。澳沂公司已于2020年5月15日将系争房屋返还南洋公司。审理中，澳沂公司表示系争房屋共漏水4次，分别是2018年12月、2019年7月、2020年3月、2020年5月4日，均进行了报修，每次都修了，修完不漏，但梅雨季节下大雨时会漏水。南洋公司则表示系争房屋漏水共2次，第1次为2018年12月，因为空调外机漏水，物业公司及时进行了维修，已经修好。第2次为2020年5月3日，系争房屋上层商铺厨房渗水，物业对此及时解决。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同、解除通知、解除函、公证书、微信记录等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。根据查明事实，双方均发函给对方，要求解除租赁合同。本案中，澳沂公司并未提供充足证据证明系争房屋漏水无法修复从而导致其合同目的无法实现，且澳沂公司亦未充分举证证明解除函中的其他解除事由有相应依据，故在南洋公司对澳沂公司解除事由不予认可的情况下，本院对澳沂公司解除租赁合同的事由均不予采纳。故澳沂公司实际无权单方面解除租赁合同，澳沂公司要求解除租赁合同以及未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。现南洋公司主张因澳沂公司违约解除租赁合同，有事实、法律、合同依据，本院予以支持。至于租赁合同的解除时间，南洋公司主张2020年5月13日解除，根据查明事实，澳沂公司法定代表人亦在微信聊天记录中表示“只能认可解除日2020年5月13日之前所发生的租金”，故本院对南洋公司主张的租赁合同于2020年5月13日解除的诉请，予以支持。关于南洋公司主张不予退还租赁保证金、解约违约金、逾期付款违约金的诉请，如上所述，本案系澳沂公司违约，澳沂公司应承担相应违约责任，南洋公司主张租赁保证金作为解除合同违约金不予退还的诉请，有合同依据，本院予以支持。关于解约违约金、逾期付款违约金的诉请，澳沂公司提出标准过高，如上所述，本院已支持南洋公司主张租赁保证金作为解除合同违约金不予返还的诉请，而违约金兼具惩罚和补偿的功能，在南洋公司未提供证据证明澳沂公司违约给其造成实际损失的情况下，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，认为南洋公司在主张没收租赁保证金的情况下，另行主张解约违约金、逾期付款违约金，显已加重澳沂公司的负担，故对于南洋公司主张解约违约金的诉请，本院不予支持。对于南洋公司主张逾期付款违约金的诉请，本院酌情以33,854元为基数，按照日千分之三的标准计算15日的逾期支付租金违约金为1,523元。关于南洋公司主张2020年4月1日至2020年5月13日期间租金及物业费的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。关于南洋公司主张电费、欠缴围挡费的诉请，澳沂公司对电费金额无异议，本院对此予以支持，但对于欠缴围挡费的诉请，南洋公司并未提供充足证据其上述主张有相应依据，故本院对欠缴围挡费的诉请不予支持。关于南洋公司主张保全公证费的诉请，该费用并非因澳沂公司违约产生的直接且必要的损失，故对该诉请本院不予支持。关于南洋公司主张装修期租金的诉请，虽然南洋公司该诉请有合同依据，但如上所述，本院已支持南洋公司租赁保证金作为解除合同违约金不予返还的诉请，且租赁合同实际还有5个月即已到期，本院综合考虑本案的履约情况、南洋公司的实际损失等因素，酌定澳沂公司支付南洋公司装修期租金7,000元。关于南洋公司主张使用费的诉请，根据查明事实，双方于2020年5月15日就系争房屋进行了交接，故本院仅支持南洋公司主张的2020年5月14日、5月15日两天的房屋使用费，对于南洋公司主张的2020年5月15日之后使用费的诉请不予支持。关于房屋使用费的标准，结合本案的实际情况，本院酌情按照月租金1.2倍的标准计算使用费。综上，澳沂公司应支付南洋公司2020年5月14至2020年5月15日的房屋占有使用费2,671元。关于南洋公司主张证据保全公证费用的诉请，该费用并非澳沂公司违约所造成直接且必然发生的损失，故本院对南洋公司的该诉请不予支持。关于南洋公司主张张牣对澳沂公司的付款义务承担连带责任的诉请，有合同依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海南洋电缆集团置业有限公司与上海澳沂商贸有限公司于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；二、上海南洋电缆集团置业有限公司已收取的上海澳沂商贸有限公司租赁保证金124,458元作为解除合同违约金不予返还；三、上海澳沂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司自2020年4月1日至2020年5月13日期间的租金及物业费共计59,207.98元；四、上海澳沂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司2020年4月电费1,154.4元；五、上海澳沂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司逾期支付租金违约金1,523元；六、上海澳沂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司装修期租金7,000元；七、上海澳沂商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司2020年5月14至2020年5月15日的房屋占有使用费2,671元；八、张牣对上海澳沂商贸有限公司上述第三至七项中的付款义务承担连带清偿责任；九、驳回上海南洋电缆集团置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,317.80元，均由上海澳沂商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年二月二十三日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。