河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初554号原告：张改，女，汉族，1986年10月19日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：单义，河南焕延律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文洁，河南焕延律师事务所实习律师。被告：李磊，男，汉族，1984年11月1日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许武钊，河南书平律师事务所律师。第三人：河南誉达房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**京广南路****院****。法定代表人：张盛，总经理。委托诉讼代理人：岳俐芳，该公司员工。原告张改诉被告李磊、第三人河南誉达房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张改及其委托诉讼代理人单义、葛文洁，被告李磊及其委托代理人郭丽、许武钊，第三人河南誉达房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人岳俐芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张改诉至法院请求：一、判令解除2020年9月6日原告张改与被告李磊签订的《郑州市存量房买卖合同》、原告张改与被告李磊及第三人河南誉达房地产营销策划有限公司于签订的《居间服务合同》及原告张改与被告李磊及第三人河南誉达房地产营销策划有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》；二、判令被告返还原告房屋购房定金2万元、手续费17934元，赔偿原告支付的房屋评估费3279元；三、判令被告支付原告违约金218600元；四、判令第三人返还原告中介服务费22581元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2020年9月6日，原被告及第三人签订一份《郑州市存量房买卖合同》及附件约定原告购买被告位于郑州市二七区××楼××单元××东××套，因该房屋已在郑州银行设定抵押，被告应于2020年9月10日前向抵押银行提交一次性还清剩余贷款申请且应最迟于2020年10月31日前办理完毕抵押注销登记，房屋总价款为109.3万元，同时约定了各方的其他权利义务及违约责任。合同签订后，原告当日支付被告2万元购房定金，向第三人支付了中介服务费22581元，9月14日同被告夫妻2人前往房屋评估机构支付了3279元评估费。10月12日支付被告17934元手续费。原告已经按照合同约定完成了所有义务，但被告却违反合同约定，至今未为办理完毕该房屋抵押注销登记，导致该合同无法继续履行。根据合同第十条约定，被告的行为已构成根本违约。综上为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。被告李磊辩称:一、答辩人未能依约在2020年10月31日前办理完毕抵押注销登记，并非答辩人主观故意，答辩人并非过错方。2020年9月6日，三方签订的《郑州市存量房买卖合同》中，虽然约定答辩人应在2020年9月10日之前向抵押银行提交一次性还清剩余货款申请且应最迟于2020年10月31日前办理完毕抵押注销登记。二手房赎楼提放业务流程必须是建立在买方（张改）申请的贷款银行批复下来才可以进行，第三方金融机构必须看到银行批复才会解压。但被答辩人的贷款审批手续却是在2020年10月9日才审批下来，该时间已经远远超过了答辩人按合同递交还款申请的时间，即使如此，答辩人在银行通知审批下来后，及时与第三人誉达房产搭桥的大道金融进行解押和赎楼提放，并积极于2020年10月14日向大道金融指定的银行账户转款20834元，被告一直在积极配合及时解押的相关手续。二、答辩人与被答辩人签订《存量房买卖合同》时，涉案房屋并未查封，答辩人不存在过错行为。根据合同第五条关于定金的约定，是在被答辩人经核房确认产权清晰无查封之日，通过自行支付的方式向答辩人支付定金20000元。双方于2020年9月6日签订涉案房屋的买卖合同，被答辩人于次日即2020年9月7日向答辩人支付20000元定金，足以说明签约及支付款项时，涉案房屋并未被查封的事实，答辩人不存在过错行为。三、关于涉案房屋被查封，是突发情况，答辩人也被蒙在鼓里，主观上不存在过错。关于涉案房屋在郑州银行存在抵押，被答辩人是签约时就已知道的事实。答辩人之所以低价出售涉案房屋，就是为了偿还郑州银行的贷款，根据答辩人提交的与郑州银行工作人员的聊天记录可以看出，2020年10月26日，答辩人与郑州银行还在沟通答辩人与被答辩人卖房一事，但答辩人并不知道郑州银行直接起诉并于2020年11月10日查封涉案房屋，导致大道金融以存在风险不愿意再进行解押，才使合同无法履行的根本原因。但根据合同第十五条之约定“被答辩人解押款走大道金融赎楼提放产品加现金垫资，费用由答辩人承担，对此双方均无异议”可以看出，选择大道金融进行解押，是双方共同的选择，现因大道金融考虑风险问题，不愿再进行解押，不是答辩人一方所致，作为答辩人是极力想促成交易，以达到双方满意。综上所述，未办理完涉案房屋抵押注销登记，并非答辩人主观故意违反合同约定，答辩人并非违约方，只因客观原因导致合同无法继续履行，故被答辩人要求解除双方及第三人签订的《郑州市存量房买卖合同》及附件，答辩人同意解除；关于答辩收到被答辩人定金20000元，手续费17934元，答辩人也愿意全部退还；关于涉案房屋评估费用3274元，虽然并非答辩人原因所致被答辩人的损失，但出于公平角度，答辩人愿意承担一半；但被答辩人要求答辩人支付违约金218600元，无事实与法律依据，且截止目前为止，答辩人仅收到被答辩人定金20000元，且合同无法履行并非答辩人主观恶意，违约在先，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回被答辩人部分不当的诉讼请求。第三人河南誉达房地产营销策划有限公司述称：2020年9月6日，原被告通过我公司签订了房屋买卖合同，10月9日张改进行了贷款审批。后因为李磊的贷款解押没有注销完毕，致使合同无法履行，所以根据居间服务合同，然后第四条违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还。如支付费用方为守约，方可向违约方追偿该笔费用。其中中介佣金18581元，不予退还。因为贷款审批了，贷款的代办费用2000元不予退还，因为房子未过户，所以过户的代办费2000元可以退还。经审理查明：1、原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）在第三人的居间下于2020年9月6日签订《郑州市存量房买卖合同》一份，其中约定：甲方所售房屋位于郑州市二七区××楼××单元××东户，面积87.75平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为郑州银行，甲方应于2020年9月10日24点前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年10月31日24点前办理完毕注销抵押登记手续；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为109.3万，定金为2万元；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方解押款走大道金融赎楼提放产品加现金垫资，费用由乙方承担，对此甲乙双方均无异议，甲方私人贷款约10万元由甲方自行解决；合同还就其他事项进行了约定。原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）、第三人（丙方、居间方）签订的《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》显示，就涉案房屋买卖，第三人为交易居间人，乙方向丙方支付的居间代理费为18581元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元。在履行上述房屋买卖合同过程中，原告于2020年9月6日向第三人支付居间代理费为18581元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元。原告向被告支付购房定金2万元、赎楼费用17934元。原告另支付房屋评估费3279元。原告提交的2021年1月19日涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号1201105504，产权人李磊，坐落二七区碧云路××楼××单元××东户，面积87.75平方米，抵押信息：2019-10-11抵押设立登记，权利人马兴旺，抵押金额10万元。2017-06-20快速抵押，权利人郑州银行股份有限公司大学科技园小微支行，抵押金额92万元。查封信息：2020-11-10由河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，查封文号：（2020）豫0191财保571号，查封期限：2020-11-10至2023-11-09。原告以被告未及时履行办理涉案房屋的抵押注销登记为由，诉至法院。庭审中，原告称其实际损失包括：除起诉书诉讼请求所列的已交费用外，还有：1、因办理手续延期，造成延长租房期限，产生了三到四个月的租金，租金是6600元；2、信用贷的手续费产生大概有20000元；3、因为时间的延期导致房屋的差价；4、因为合同无法履行而产生的律师费用8000元。原告除提交了诉讼请求所列已交费用票据外，其他损失未提交证据。庭审中，被告同意解除涉案合同，但被告称原告主张的违约金过高，其并非是主观过错方，不应该按照房屋总成交价20%的违约金去主张，建议适用定金罚则。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》签订后，原告按照约定支付购房定金、赎楼费用等费用，被告未按照约定完成涉案房屋的抵押注销登记，构成违约，故原告要求解除2020年9月6日原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》、原告与被告及第三人签订的《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》的诉求，于法有据，且被告同意解除，本院予以支持；合同解除后被告应返还原告房屋购房定金2万元、赎楼费用17934元；关于原告要求被告支付违约金的诉求，被告认为数额过高，本院结合当事人陈述的损失情况及相关证据，酌定被告向原告支付违约金5万元，高出部分，本院不予支持；关于原告要求第三人返还中介服务费22581元的诉求，因第三人已经居间促成原被告双方签订涉案《郑州市存量房买卖合同》，故原告要求第三人返还居间代理费18581元的诉求，于法无据，本院不予支持，因原被告之间的房屋买卖合同未实际履行，原告要求第三人返还贷款服务费2000元、过户服务费2000元的诉请，理由成立，本院予以支持；鉴于5万元违约金足以弥补原告的其他损失，故原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2020年9月6日原告张改与被告李磊签订的《郑州市存量房买卖合同》、原告张改与被告李磊及第三人河南誉达房地产营销策划有限公司签订的《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》；二、被告李磊于判决生效之日起十日内返还原告张改购房定金2万元、赎楼费用17934元，支付违约金5万元；三、第三人河南誉达房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张改贷款服务费2000元、过户服务费2000元；四、驳回原告张改的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2768元，由被告李磊承担999元，由第三人河南誉达房地产营销策划有限公司承担25元，由原告张改承担1744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇二一年二月二日法官助理高重坤书记员孔令震