云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终42号上诉人（一审被告）：景洪市城市投资开发有限公司，住所地云南省景洪市嘎兰北路14号。统一社会信用代码：91532801662649888W。法定代表人：李祥坤，经理。委托诉讼代理人：李淑芳，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（一审原告）：孙涟漪，女，1989年7月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（一审原告）：宁鹏，男，1988年11月19日出生，汉族，住湖南省邵东县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶嘉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人景洪市城市投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人孙涟漪、宁鹏商品房预售合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020)云2801民初3233号民事判决，现提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，因上诉人未提出新的事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。城投公司上诉称，撤销一审判决，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。其理由是：2018年12月26日上诉人与勘察、设计、施工、监理等单位共同对涉案房屋进行验收，并于同日在西双版纳报上刊登《交房公告》通知业主于2018年12月31日起办理交房手续符合合同约定，上诉人交付的房屋符合交房条件，建设局发出的《整改通知》是对业主投诉问题的陈述，上诉人已向建设局进行答复，当时该项目存在的问题仅是道路、绿化等室外形象工程，上诉人也进行了整改，该《整改通知》明确上诉人自收到通知书之日起15日内不按期整改或再接到类似投诉将报上级主管部门收回该项目商品房预售许可证，目前该项目房屋还在售卖中，超过50%的业主已接房，相关部门也未收回商品房预售许可证，说明房屋不存在质量问题，上诉人不存在违约行为。孙涟漪、宁鹏辩称，住建部以房屋综合验收作为房屋交付的标准，按照合同约定以上诉人及其委托的勘察、设计、施工、监理四个单位的五方验收作为交房标准，涉案楼盘两千余户业主将在无水、电、煤气、电梯、消防、绿化等条件下入住，将严重影响业主权益，因此合同该条款应为无效。建设局对涉案项目发出整改通知，在未整改前不符合交房条件。由于上诉人原因造成房屋无法按时交付，其应承担延期交房违约责任。上诉人对整改通知的答复承认了违规交房问题，并且已暂停按原计划向业主办理交房事宜。涉案房屋2020年10月14日才通知通电，至今未整改完成并获得允许交房的批复。孙涟漪、宁鹏向一审法院起诉请求：“1、判令被告支付逾期交房违约金35530.77元（暂计算至2020年7月4日，金额最终计算至房屋符合交房条件之日止）；2、判令被告承担原告未能收房的直接损失10811元；3、本案受理费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求的起算时间为2019年1月1日，要求按照双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定计算。”一审法院认定事实：2017年12月28日，孙涟漪、宁鹏与城投公司订立《商品房购销合同》约定，孙涟漪、宁鹏购买城投公司开发建设的曼听.曼弄金湾项目房屋，总价款644391元，2017年9月2日首期支付总价款的21.52%，金额134391元，其余价款向公积金管理中心贷款支付；城投公司应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房交付孙涟漪、宁鹏。若城投公司未按照约定时间交房则自交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向孙涟漪、宁鹏支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，城投公司按孙涟漪、宁鹏已付款的0.01%乘以逾期天数向其支付违约金，合同继续履行。该房经建设单位组织验收合格后，城投公司应当以报纸公告形式通知孙涟漪、宁鹏办理交接手续等内容。同时，孙涟漪、宁鹏与城投公司还订立《合同补充协议》约定，原合同约定的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四单位及景洪市城投公司共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件，在房屋竣工五方验收后，城投公司根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。房屋交付时，孙涟漪、宁鹏有权在城投公司确定的交房期限内对房屋进行实地验查，验查中如发现房屋及其设施存在一定质量缺陷，而该缺陷又不属于主体结构质量不合格的，孙涟漪、宁鹏要求修复的，城投公司应及时修复，修复期间不视为逾期交房等内容。孙涟漪、宁鹏向城投公司付清购房款且合同办理了备案登记。2016年11月28日，住建局出具涉案工程《初验认可证》载明该工程竣工档案初验基本符合要求；建设单位要按照有关规定在竣工验收后进一步整理、规范竣工档案并在三个月内向城建档案管理部门报送一套完整的工程竣工档案。2018年12月26日，城投公司和勘查、设计、施工、监理五家单位共同对涉案工程进行验收，同日城投公司在西双版纳报刊登《交房公告》载明曼弄金湾小区已完成工程竣工验收，具备交房条件，定于2018年12月31日开始为业主办理交房手续。建设局于2019年1月8日向城投公司下发《整改通知》载明接到多起投诉，《曼听.曼弄金湾》项目存在未完成项目竣工规划验收的情况下将房屋交付使用的违规行为，已违反《房地产市场管理条例》等相关规定，责令立即停止违规交房行为，自收到本通知之日起15日内对上述违规行为进行整改并将整改情况书面报建设局，如不按期整改或在整改期限内再接到类似投诉问题，建设局将按相关规定对城投公司的违约行为进行通报并上报上级主管部门收回该项目的商品房预售许可证。2019年1月16日，城投公司向建设局就整改问题答复曼听·曼弄金湾项目单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及我公司共同验收合格，相关房屋已经取得上述五个单位验收签章，为方便客户对所购房屋进行提前装修，根据与购房客户签订的《商品房购销合同》及补充协议相关条款约定，城投公司于2018年12月26日发布了交房公告，由于2018年景洪市降雨量较往年明显增加，雨季天气持续时间过长给施工带来了严峻挑战和不利影响，导致项目道路、绿化等室外形象工程的施工收到不可预期的影响因此造成客户在借款过程中产生不满情绪，引起了多起投诉，城投公司已安排营销部门和曼弄金湾物业管理部分暂停按原计划向业主办理交房的事宜，公司已倒排工期将全力完成项目道路、绿化等室外形象工程（预计2019年1月31日完成）并调整了原交房计划的安排。2019年3月3日，孙涟漪、宁鹏签署《曼弄金湾业主房屋验收交接表》办理接房手续，填写《曼弄金湾交验房返修任务单》明确房屋存在户内空调联借口没有开、水电未通、户内弱电没有安装完等问题。一审法院认为，孙涟漪、宁鹏与城投公司订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是合法有效合同。购销合同第七条约定“甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该房交付给乙方”，补充协议第七条对“经建设单位组织验收合格并符合合同约定”明确为单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方（被告）共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的即视为已具备交付条件，城投公司虽在2018年12月26日刊登交房公告，但建设局于2019年1月8日向城投公司下达《整改通知》责令停止违规交房行为并进行整改，城投公司提交《整改答复》载明“暂停按原计划向业主办理交房的事宜……将全力完成项目道路、绿化等室外形象工程（预计2019年1月31日完成）并调整了原交房计划的安排”内容，城投公司未证明已完成整改与再次交房时间，虽然孙涟漪、宁鹏于2019年3月3日进行接房，但在接房时提出水电未通、户内弱电没有安装完毕问题会影响房屋正常使用，城投公司未证明是否返修完毕，结合孙涟漪、宁鹏2019年5月18日向物业公司交纳装修保修金事实认定该时间为城投公司返修完毕时间和房屋实际交付日期。城投公司于2019年1月1日至2019年5月18日期间构成逾期交房，逾期天数为137天，城投公司应支付逾期交房违约金7962元（50元/天×60天+644391元×0.01%×77天），孙涟漪、宁鹏自愿接房后以房屋未经验收合格主张逾期交房违约责任至房屋符合交房条件之日止的理由不成立。孙涟漪、宁鹏主张直接损失10811元系2019年9月1日至2020年3月1日期间租房费用，孙涟漪、宁鹏于2019年3月3日接房且后进行装修情况下，接房后在外租赁房屋产生的相关费用不应为逾期交房导致，故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决“一、被告景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告孙涟漪、宁鹏支付自2019年1月1日至2019年5月18日止共137天的逾期交房违约金7962元；二、驳回原告孙涟漪、宁鹏的其他诉讼请求。已减半收取案件受理费479.5元，由原告孙涟漪、宁鹏负担400元，由被告景洪市城市投资开发有限公司负担79.5元，应由被告负担的案件受理费由被告迳付原告，本院不另行清退。”本院二审期间，被上诉人提供《关于办理曼弄金湾C区用户用电业务的通知》，欲证明该房屋2020年10月14日才被通知办理用电开通手续，之前未通电。上诉人对证据进行了质证。本院对证据审查认为，根据该通知最后载明“未办理开通手续用户，景洪供电局将按照《供电营业规则》的规定，对其终止供电。”内容，表明在办理办理开通手续之前存在供电情况，所以该证据不能充分证明被上诉人提出未办理用电开通手续之前未通电情况。本院二审期间，双方当事人均未对一审认定事实提出异议。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人合同约定交房日期为2018年12月31日前，虽然上诉人于2018年12月26日发布交房公告未超过约定日期，但由于建设局于2019年1月8日向上诉人发出通知要求对该项目整改责令停止违规交房行为后，上诉人于2019年1月16日向建设局答复已暂停按原计划向业主办理交房事宜，表明上诉人已撤销原交房计划，所以上诉人应承担逾期交房的违约责任。二、由于被上诉人于2019年3月3日签署《曼弄金湾业主房屋验收交接表》办理接房手续，而被上诉人在《曼弄金湾交验房返修任务单》提出房屋存在户内空调联借口没有开、水电未通、户内弱电没有安装完等问题不属于房屋主体结构质量问题，根据双方合同关于被上诉人如发现房屋及其设施存在一定质量缺陷，而该缺陷又不属于主体结构质量不合格的，被上诉人要求修复的，城投公司应及时修复，修复期间不视为逾期交房的约定内容，可以明确被上诉人在《曼弄金湾交验房返修任务单》提出房屋存在的问题在修复期间不视为逾期交房的问题，结合合同约定交房日期可以确认上诉人逾期交房日期为2019年1月1日至2019年3月3日共计63天，按照合同约定，上诉人应支付逾期交房违约金为50元/天×60天+644391元×0.01%×3天=3193元。综上所述，本院对上诉人有理部分的上诉主张予以支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省景洪市人民法院（2020)云2801民初3233号民事判决；二、景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙涟漪、宁鹏支付逾期交房违约金3193元；三、驳回孙涟漪、宁鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费959元，由上诉人负担500元，被上诉人负担409元；上诉人预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人将其应负担的二审案件受理费迳付上诉人；一审案件受理费按照一审判决收取。本判决为终审判决。审判长  蒋荣春审判员  刘树华审判员  裴 锫二〇二一年二月三日书记员  刀丽芳