河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初558号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路**。法定代表人：申仕禄，职务：董事长。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦月，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：李有新，男，1976年4月12日出生，汉族，郑州星光机械厂工人，住郑州市中原区。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司诉被告李有新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后依法适用简易程序于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司的委托诉讼代理人曹亚伟，被告李有新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款359760元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年6月2日，长城公司与被告签订《房屋先行交付协议》(以下简称“协议”),约定被告认购长城公司开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城:阳光新城”(现名阳光新苑)小区1号楼10层04号房屋(暂测建筑面积124.88平方米),认购房屋单价为6126.29元/平方米，总房款为人民币765052元。被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款;长城公司在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用;被告应于收到长城公司要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往长城公司指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后，被告共向长城公司支付认购金及首付款383052元，2013年6月2日,长城公司将涉案房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果,房屋测绘面积实际为121.25平方米。按照协议约定,被告欠付购房款为359760元。2019年8月以来，长城公司多次通知被告签订《商品房买卖合同》、办理相关手续,但均被拒绝,导致长城公司无法依约收取剩余购房款,给长城公司造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证,根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款,已严重违反协议约定，损害了长城公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，长城公司为维护其合法权益特诉至贵院,望判如所请。被告辩称：一、关于被答辩人在《起诉状》中描述的“2019年8月以来，长城公司多次通知被告签订《商品房买卖合同》办理相关手续，但均被拒绝”，其中部分内容与事实不符，实际情况是答辩人在收到被答辩人的通知后,并没有拒绝签订《商品房买卖合同》，而是于2019年9月7日到被答辩人通知的地点主动要求签订《商品房买卖合同》，并按要求提交了按揭贷款资料(相关证据见附件照片及视频资料);后来因被答辩人的工作人员要求先办理贷款手续，再签署《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，而银行按揭贷款流程要求先提供房产证或有效的《商品房买卖合同》做抵押才能办理银行按揭，双方未能达成一致意见，导致合同暂时没有签订;另外在2020年8月30日，答辩人再次到被答辩人通知的地点主动要求签订《商品房买卖合同》(相关证据见附件音频资料)，被答辩人的工作人员仍然坚持要求先办理贷款手续，导致合同仍然不能签订;故答辩人认为合同未能签订的原因是被答辩人违反银行按揭贷款流程造成的，答辩人愿意签订符合相关法律法规规定的《商品房买卖合同》，然后按合同约定办理相关手续;二、关于被答辩人在《起诉状》中描述的“案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就，但被告拒绝履行协议，拒绝支付剩余购房款”，答辩人有异议，理由如下:1.答辩人并没有拒绝履行协议，而是愿意严格按照协议约定的内容履行协议，按照双方于2013年6月2日签订的《房屋先行交付协议》(以下简称“协议”)第五条约定:“1.甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。2.乙方接到甲方通知后，应携带本协议和相关缴费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关手续”;答辩人认为按上述协议约定，应先签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，然后再按合同约定办理按揭贷款等相关手续，但被答辩人坚持要求先办理按揭贷款手续，再签订合同，违反了上述协议的约定，也违反了银行按揭贷款流程，答辩人严格按照协议约定的内容履行了办理按揭贷款等手续，但被答辩人未履行签订《商品房买卖合同》的协议约定;2.答辩人也没有拒绝支付剩余购房款，按照协议第五条约定:“乙方可以选择银行按揭付款方式，乙方签署本协议时支付认购金383052元，剩余按揭贷款待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。”。前面的证据证明答辩人已按协议约定提交了按揭所需的资料，也愿意按协议约定选择按揭贷款方式支付剩余房款，但因为被答辩人没有履行签订《商品房买卖合同》的协议约定，违反了银行按揭贷款流程，故导致剩余购房款暂时未能按揭贷款支付，应由被答辩人承担责任;3.另外被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》中部分条款违反了相关法律法规的规定，也导致合同暂时未能签订:（1）案涉房屋已与2013年6月2日交付入住，被答辩人2019年8月通知签订《商品房买卖合同》时，该房已实际入住六年，事实上已是现房，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”(以下简称“两书”)，但被答辩人在通知签订合同时未能提供两书，违反了上述法律规定，答辩人认为在被答辩人提供上述两书之后才具备签订合同的条件:（2）被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，严重违反国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:“预售商品房应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，答辩人认为该合同条款违反上述法律规定，且涉嫌侵害答辩人的合法权益，应修正至符合上述法律规定;（3）被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》附件4《补充协议》第五条“出卖人应在买受人交齐办证所需资料及缴纳相关费用后36个月办理该商品房不动产证。”，该条款严重违反国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定(见上述第2条)，答辩人认为该条款应修正至符合上述法律规定;（4）被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，非出卖人原因造成的不动产权属证书未能按时办理，出卖人不承担违约责任”;答辩人认为该条款严重违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”，答辩人认为该合同条款应按河南省统一文本的《商品房买卖合同》相关条款修正。（5）被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》第十五条和附件4《补充协议》第五条还违反了以下法律法规:一是《郑州市商品房销售管理办法》第二十五条:“销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。”，被答辩人没有严格执行上述规定，而是改动了部分条款。二是《郑州市商品房销售管理办法》第四十四条:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市房地产管理部门。”。综上所述，被答辩人起诉状中陈述的部分事实与理由与实际情况有出入，且其单方面制定的《商品房买卖合同》违反多项法律法规，答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求，并督促被答辩人履行协议约定，与答辩人签订公平公正的《商品房买卖合同》及按合同约定办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2013年6月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区1号楼10层04号房屋（暂测建筑面积124.88平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价6126.29元/平方米，总房款为人民币柒拾陆万伍仟零伍拾贰元整（￥765052）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金383052元，剩余首付款X元于本协议书签订之日起三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款382000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其他相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。协议签订当日即2013年6月2日，原告将案涉房屋交付被告使用至今。原告先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。被告于2019年8月23日收到原告有关涉案房屋签订商品房买卖合同、办理相关手续的通知，因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，至今未与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，被告购买的案涉房屋测绘面积为121.25平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案原告与被告签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案起诉之前即2019年8月21日，原告已取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及本案查明的事实来看，双方对于原告销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、原告的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故被告应对其明知原告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买原告销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，原告在被告仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，被告亦实际入住涉案房屋长达八年，且在该期间未向原告支付剩余房款。即原告已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给被告，而被告亦实现了先行入住的主要合同目的。原告已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，被告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合原告到指定银行办理相关手续”，但因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现。基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。原告已履行协议约定的主要义务，被告亦实现了先行入住的主要合同目的，原告要求被告在占有协议约定房屋长达八年之久的情况下，要求被告支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算被告李有新应向原告支付的剩余房款为359760元[121.25平方米*6126.29元（房屋每平方米单价）-383052元（已付购房款）]，故长城公司要求李有新支付剩余房款359760元，符合法律规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李有新于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款359760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6698元，减半收取3349元，由被告李有新负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二一年二月十九日书记员  石运佳