山东省枣庄市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0402执异14号 异议人（被执行人）：山东大中泵业科技股份有限公司，住所地枣庄市市中区西华路（齐村驻地）。 法定代表人：胡勤孝，经理。 申请执行人：枣庄市同益新型建材有限公司。 法定代表人：孙宁，经理。 委托代理人：张望发、郝坤，山东龙头律师事务所律师。 被执行人：胡勤孝，男，汉族，1965年11月7日出生，住枣庄市市中区。 被执行人：赵大莲，女，汉族，1963年5月27日出生，住枣庄市市中区。 在本院执行申请执行人枣庄市同益新型建材有限公司与被执行人山东大中泵业科技股份有限公司借款合同纠纷一案中，被执行人山东大中泵业科技股份有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，申请执行人枣庄市同益新型建材有限公司到庭参加听证，异议人、被执行人未到庭参加听证，现已缺席审查终结。 异议人称：1、山东大中泵业科技股份有限公司（以下称为被执行人）与枣庄市同益新型建材有限公司（以下称为执行人）不存在金融借款合同，故而不存在合同纠纷一案，执行人的提议不成立。2、执行人分别将被执行人的土地和房产分割开来进行评估和拍卖，严重违反最高人民法院关于“拍卖土地使用权时应房随地走的物权变动原则”及房地产管理法的规定，将导致土地与房屋权属的人为割裂，严重损害被执行人的合法权益。被执行人此前多次要求法院即可停止对土地的单项评估拍卖，贵院没有任何回应，违反最高法院关于处置土地上有房产情况时应当房产土地一并处置的规定，同时，中华人民共和国房地产管理法对于房产转移的规定对于此房地产项目的评估、拍卖同样适应，贵院的做法完全违背最高法院及房地产管理法的规定，如不停止拍卖，一旦成交将给新的竞买人造成无法过户的新纠纷。同时，贵院的做法也严重侵害了被执行人该土地上的其他房屋及其地面附着物所有人的合法权益。3、所依据的山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的《评估报告》依据错误，理由如下：1、评估报告依据的土地性质是国有工业建设用地。目前该地块政府已调大规划及控规为住宅兼容商业用地，不用于工业用地，详见枣庄市规划局审批的枣规行字【2017】062号文件《规划方案及规划意见》，市场价格应远远高于基准地价或政府调节价260-280万元/亩，此报告没有真实反应市场价格。价格奇低，周边同类型土地价格都在每亩360万元以上，而本次评估每平方550元，属于故意压低价值，评估报告严重失实。该评估机构违反基础评估准则，没有履行最基本的该宗土地性质调查，依据原有土地规划性质进行评估，导致土地价格严重低估，损害了申请人的合法权益。2、没有对该宗土地上的建设物构筑物进行一并评估，导致土地与房产割裂，违反房地产项目的一体化评估原则。从报告书记载内容看，该报告仅评估涉案土地部分的价值，已取得建设工程规划许可证的已建工程26000平方米、在建工程6700平方米、未建工程规划费及其他应考虑计成本。评估报告未考虑进去，评估不切合实际并违背《物权法》物随地走的原则。该评估结论不具有合法性，不能作为本次执行的依据。3、评估程序不合理。评估报告所附的山东广泰土地房地产评估测绘有限公司的二名土地估价师付兴翠、邵建国并没有到现场进行实地勘察，不然不会出现此严重违规违法评估问题。作为商业主体把关不严、调查资料不足、结论草率。去现场人员三名，两男一女，戴口罩，评估报告上所写的二名评估师，根本没有去现场。而去现场人员，均为出具评估资质，都是没有评估资质的人员，严重损害了资产评估的规则规定。按照资产评估法第24条，第25条规定，本次土地评估报告，属于违法违规出具。强烈要求山东广泰评估公司对大中泵业公司当面解释、并赔偿损失。请求法院依法撤销该评估报告并重新评估。请求枣庄市市中区人民法院立即停止对被执行人进行的网络拍卖行为，依法履行执行监督职责，对被执行人公司财产中的评估、拍卖程序不当给予改正。 申请执行人枣庄市同益新型建材有限公司辩称：一、涉案地上房产并不属于被答辩人，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。根据上述规定，本案由于涉案地上房屋的所有权人并不是被答辩人，被答辩人已经将涉案地上房产出卖或抵账给第三人，执行卷宗中也有被答辩人已将涉案房产出卖给第三人的相关证据；且在执行程序中，执行法官已根据被答辩人的异议多次要求被答辩人提供地上附着物的权属证明材料，但被答辩人一直未能提供，答辩人作为本案的申请执行人无权就案外其他人的财产申请进行评估拍卖，故本案由于涉案土地使用权和地上建筑物所有权分属于不同的主体，不存在可以将涉案土地使用权和房产进行合并评估拍卖的情形，答辩人只能申请就被答辩人的财产---涉案土地使用权申请评估拍卖，被答辩人的该项异议不能成立。二、涉案评估机构出具的评估报告，不存在依据错误的情形，被答辩人的该项异议不能成立。第一、涉案土地的性质为国有工业用地，有市中国用(2010)第109号土地使用权证书为证，不存在有被答锌人所述案涉土地使用权的性质为住宅兼容商业用地的情形，且被答辩人在评估阶段也未向法院提供涉案.土地使用权的性质存在前述变更的材料，涉案评估报告更不存在故意压低价格，导致评估价格与市场价格严重不符的情形。第二、关于被答辩人所述的枣庄市规划局文件(枣规行字【2017】062号)只是一个规划设计条件通知书，该文件并未有涉及调整涉案土地性质的内容，且该通知早已逾期无效，被答辩人涉案土地的性质至今未有任何变更。且被答辩人提交的建设工程规划许可证上，也已明确建设项目的名称为厂区建设。第三、如前述所述，涉案土地使用权与地上建筑物所有权分属于不同的主体，被答辩人只是涉案土地使用权人，答辩人无权就案外他人的财产申请进行评估拍卖，答辩人只能就被答辩人的财产申请进行评估拍卖；涉案评估报告的出具未违反任何法律法规的规定，不存在不具有合法性的情形。第四、首先，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司已经根据法院的安排，在通知双方当事人到场的情况下由专业人员进行了现场勘验。其次，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司的评估专业人员已经根据评估需要收集了相关材料，我国目前法律并没有强制规定在评估报告上签章的人员必须与现场勘验人员一致。故本案的评估程序不存在违反《中华人民共和国资产评估法》第24、25条规定的情形，被答辩人的该项异议不能成立。综上，被答辩人的异议不能成立，请求贵院依法驳回被答辩人关于停止网络拍卖的申请。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行与被告山东大中泵业科技有限公司、赵大莲金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出（2016）鲁0402民初2408号民事判决书，判决内容如下：1、原告与被告签订的借款展期协议于2016年8月7日解除。2、被告偿还原告借款3989959.85元及利息。3、被告未履行付款义务，原告有权对抵押物市中国用（2010）第109号国有土地使用权折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。4、被告胡勤孝、赵大莲对上述借款本息承担连带偿还责任。并在承担偿还责任后依法享有向被告山东大中泵业科技股份有限公司追偿的权利…。后山东大中泵业科技股份有限公司提出上诉2017年9月28日枣庄市中级人民法院作出（2017）鲁04民终1444号撤回上诉的裁定。本案在诉讼期间，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行将对被执行人所享有的债权及担保债权等全部权利最终转让给申请执行人并履行通知义务。2017年11月24日，经执行人申请，本院立案执行，执行案号为（2017）鲁0402执1711号并送达执行通知书、报告财产令、传票等法律文书。2019年4月29日，本院依据申请执行人的申请对被执行人抵押的财产市中国用（2010）第109号的土地进行评估，同年6月进行网上公开拍卖，后被执行人提出书面异议，第一次对土地的拍卖活动停止。2020年8月6日，本院又委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对市中国用（2010）第109号的土地价值进行评估，评估土地价值为2079.7万元，本院在2020年11月30日将评估报告、拍卖通知书等法律文书送达申请执行人与被执行人。2020年11月26日，本院将涉案土地于2020年12月26日10时至27日10时在阿里里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，并对该拍卖发布公告。异议人又提起书面异议，要求停止拍卖。 另查明：涉案土地的性质为国有工业用地，有市中国用(2010)第109号土地使用权证书为证，不存在有异议人所述案涉土地使用权的性质为住宅兼容商业用地的情形，枣庄市规划局文件(枣规行字【2017】062号)只是一个规划设计条件通知书，该文件并未有涉及调整涉案土地性质的内容，且该通知早已逾期无效，涉案土地的性质至今未有任何变更，仍然是工业用地，且异议人提交的建设工程规划许可证上，也已明确建设项目的名称为厂区建设。 执行过程中已查明，涉案土地上现有已建成的沿街办公营业综合楼一座，钢结构厂房一座、职工公寓住宅楼三栋。2013年11月1日，被执行人已将综合楼C区一楼、三楼、四楼共2900平方米销售给梁继文、朱保侠，售价700万元；2013年12月12日，将A区办公楼从北至南一至六层6650平方米抵偿山东枣庄长城建筑集团公司的工程款1500万元。另钢结构厂房一座及4个5吨航吊，已经被本院另案执行折抵给其他债权人；职工公寓住宅楼三栋也已出售给他人居住。至于还没有其他地上建筑物及权属状况，异议人一直未提供相关证明材料。异议案件开庭听证时，异议人无正当理由拒绝到庭参加听证。 本院认为：1、本案在诉讼期间，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行将对被执行人所享有的债权及担保债权等全部权利最终转让给申请执行人枣庄市同益新型建材有限公司享有并履行通知义务，因此，本案的申请执行人与被执行人之间存在着合法的债权债务关系。2、评估机构接受法院委托后作出的评估结果，是评估机构独立作出的判断，不属于法院执行行为，对该结果提出的异议不属于执行异议，更不属于可以通过执行异议撤销的事项，且评估机构也针对异议人的异议出具了书面的答复，异议人并没有证据证明评估机构在履行职责过程中存有严重违法的事实，因此异议人要求重新评估涉案土地的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、按照《中华人民共和国民法典》第三百五十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设备一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。根据本院查明的所拍卖的土地上的建筑物，已被异议人出卖或抵债给他人，也就是说拍卖前房地不属于同一主体，且在执行过程中，执行法官已多次要求异议人提供地上附着物的权属证明材料，但异议人一直未提供，本院在异议案件开庭听证时，异议人也拒绝到庭参加听证，且涉案土地为抵押财产，地上建筑物是在设定抵押后建造的，申请执行人申请拍卖涉案土地是为了行使抵押权。本院的拍卖公告备注中也注有本次拍卖仅限土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人山东大中泵业科技股份有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省枣庄市中级人民法院申请复议。 审判长  李新平 审判员  李** 审判员  孙启磊 二〇二一年二月二日 书记员  殷艺瑜