山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终23号上诉人（原审原告）：贺×，山西省兴县人，现住兴县。委托诉讼代理人：王×，山西宏文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人贺×因与被上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。贺×上诉请求：1.依法撤销原判并改判判令被上诉人返还上诉人购房款80000元并赔偿上诉人相应经济损失（含一万元定金一倍赔偿款）；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误。1.一审对被上诉人案涉商铺没有建筑工程规划许可证和商品房预售许可证的事实未予查明和认定。一审开庭中被上诉人自认：案涉商铺一开始并没有合法建设手续且并不能为购买人办理银行按揭，且从始至终并没有领取过建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，是2015年6月1日直接领取的房屋所有权证。但一审却无视上述事实，未予以认定。2.一审对被上诉人案涉商铺的房屋性质和产权归属未予查明和认定。被上诉人一审提供商铺所有权证书明确载明属公房，应属登记在被上诉人名下的龙兴花园小区全体业主的公用配套房屋，属公共物业部分，并非被上诉人名下的私产，应移交物业管理人或小区业委会（如业委会己成立的话），被上诉人无权处分。然而一审对上诉人在庭审中提出的主张未予审查和认定。3.一审根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条认定合同有效属适用法律错误。一审在未查明案涉商铺建筑工程规划手续、商品房预售许可手续、案涉商铺房屋性质与产权归属的情况下，仅根据被上诉人提供的案涉商铺所有权证书就径行认定案涉商铺买卖合同有效错误。4.2016年上诉人提起诉讼系确认合同无效之诉，上诉人本人并不知道被上诉人是否已经具备合同效力补正之事由。出于对具有亲戚关系的代理人的信任，同意了代理人先行撤回起诉的意见。一审以2016年上诉人撤诉为由认定上诉人解除权消灭错误。5.一审在既未依职权向有关部门调取案涉商铺的建筑工程规划登记、商品房预售许可登记以及房屋产权登记档案，也未依职权向上诉人释明申请调取上述登记档案的情况下，径行作出判决属程序违法。6.从2013年3月至今，被上诉人既不通知上诉人交房又拒不给上诉人退还首付房款，作为一个老百姓，辛辛苦苦积攒下的血汗钱，一直拿不到手。明泽地产提交书面答辩状辩称，1.一审认定事实清楚。2015年6月1日被上诉人已取得了案涉房屋的所有权证书。房屋所有权证的登记取得前提是五证齐全，因案涉商品房已取得了所有权证书，故一审无需查明案涉房屋的建筑工程规划许可证和商品房预售许可证是否办理。案涉房屋的产权归属明确。上诉人提供的兴县人民政府房屋权属登记发证办公室发放的吕房权证兴县字第XX**《房屋所有权登记证》明确表示，房屋所有权人为被上诉人，房屋坐落为兴县杨玉春沟龙兴花园商铺一层，面积为1139.6平方米。上诉人所称的所有权证上记载房屋性质为公房是因房屋在未售出前，房屋管理部门给房地产开发公司办理的证书统一认定为公房，即日常所说的大证，和案涉房屋的产权归属无关联性。2.案涉房屋现己办理所有权登记证书，产权明确。一审依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定案涉房屋在起诉前就取得了所有权证书，案涉合同合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人于2016年向一审法院提起诉讼后，于2016年12月9日申请撤诉。该次诉讼中，上诉人就案涉房屋的所有权证已经办理下来的事实是悉知的。同时，在被上诉人取得房屋产权证后，就已经向上诉人通知其缴纳或办理剩余房款，同时向其交付房屋。但上诉人自2016年至今未接收房屋，现其要求被上诉人与其解除合同无法律依据。3.根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，现就被上诉人名下商铺另案的诉讼事宜，兴县人民法院、吕梁市中级人民法院作出的已生效的（2016）晋1123民初180号、（2018）晋1123民初620号、（2016）晋11民终703号民事判决书均认定了商品房买卖合同有效，不存在解除合同的事实基础和法律依据。贺×向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年1月确立的龙兴花园北区11号商铺买卖协议关系；2.被告明泽地产返还原告支付的购房款80000元整及自2013年4月日起之实际返还之日起相应经济损失（按罚息计算），并另行支付一万元定金的一倍款项共计20000元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月14日被告对其在××县内开发的商铺进行预售宣传活动，原告向其支付10000元定金订购总价值为168000元的龙兴花园北区11号商铺，面积为23.4平方米。原告于2013年1月14日给被告交纳定金10000元，被告开具收据泽房地产开发有限公司收据一支，该收据注明：“今收到贺东东交来购商铺定金10000元。”购房人姓名贺东东，楼栋，商铺，单元，北区，房号11，面积23.4，总价168000元，付款方式，按揭。备注首付应付80000元，在2013年1月20日前付清，逾期定金不退，房子可另行出售，”同年1月16日，原告贺×又交了被告明泽地产商铺款50000元，同年3月7日原告贺×又交了被告明泽地产商铺款20000元，被告两次收款后均为原告出具收据后两次收据中均备注“余款80000元办理按揭”。2015年6月1日被告明泽地产将所建兴县龙兴花园商铺办理了房屋所有权证。一审法院认为，原、被告购房收据中对原告选购的房屋楼栋性质、位置、区域、房号、面积、总价、付款方式均进行了约定，该购房收据显示的内容系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现案涉地产项目已经取得《房屋所有权证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人起诉前取得商品房所有权证明的，应认定买卖合同有效。因此，本案中原被告买卖房屋属合法有效，对双方具有法律约束力。根据该解释第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告于2016年因案涉房产纠纷向原审提起诉讼的时间应视为解除权行使的起算时间，原告未在法定期限内行使解除权，解除权消灭，故原告的诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条的规定，判决：驳回原告贺×的诉讼请求。本案受理费2300元减半收取1150元，由原告贺×负担。二审审理期间，上诉人贺×提供证据：照片2页，拟证明上诉人公司商铺的现状，也可看出该商铺修建在小区的范围内，但是占地占的是小区的地。被上诉人明泽地产质证意见为，房屋现状认可，但该照片与被上诉人是否具有商品房解除权无关，案涉房屋的坐落早在上诉人购买被上诉人商铺时，双方早已明知，和本案无关。本院于2021年1月27日到兴县房屋权属登记中心调取了一份兴县公有房屋所有权登记申请表，其中提到房屋所有权证已被被上诉人领取走，庭前也已通知被上诉人到庭提供房屋所有权证原件。上诉人贺×质证意见为，被上诉人提供的房屋所有权证原件，上面无相关的图纸和相关的土地状况。对兴县公有房屋所有权登记申请表三性均认可，自从被上诉人取得权属证之后，未通知过上诉人交房，也未通知过上诉人余款按揭办理的条件，并不是有了这个产权证就可以办理按揭，收据上清楚的显示余款是要办理按揭的，如果不能办理按揭，买卖商铺的合同还是没有办法履行。被上诉人明泽地产质证意见为，三性均认可，案涉房屋早已具备了交房条件，但上诉人拒绝接收房屋，并拒绝缴纳剩余房款，以此为由要求解除合同，无事实基础和法律依据。经审理查明，原审原告是贺×，但在一审文书事实部分表述的是“赵艾香”，原审就该部分的表述有误，应予纠正。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点为，1.上诉人贺×在本案中是否丧失了合同解除权；2.上诉人贺×主张二审改判由被上诉人明泽地产返还其购房款80000元并赔偿其相应经济损失的理由，能否成立，该请求应否得到支持。围绕第一个争议焦点，上诉人贺×在2020年5月18日向原审具状诉请要求解除双方于2013年1月确立的商铺买卖协议关系，其在2013年3月份即向被上诉人明泽地产交纳80000元商铺款（含定金），从该行为之日起按照法律规定在一年内有权行使合同解除权，到底是解除双方的商铺买卖关系还是上诉人单方行使合同解除权，当事人自己都未搞清楚，上诉人贺×自述的从2013年1月的商铺买卖关系，至其2020年5月18日具状诉请主张权利时止的期间，上诉人贺×并没有任何证据证明其行使过合同解除权或者向人民法院主张解除双方买卖协议，时间长达七年之久，权利是用来及时行使的，而非在权利上面睡大觉长眠不起。因此，该诉请无事实和法律依据，二审不予支持；围绕第二个争议焦点，即案涉80000元购房款应否退还及20000元赔偿金应否支持的问题。该以被上诉人明泽地产在当初承诺的先预交一部分购房款，剩余的购房款可办理按揭，经查，上诉人贺×以被上诉人明泽地产未为其办理按揭为由拒收房屋的理由是不能成立的。被上诉人明泽地产在办理具体的按揭手续过程中仅是协助，上诉人贺×若是有办理按揭手续的意向，除其应提供相关材料之外，审查按揭手续的法定机构应是金融部门，并非被上诉人明泽地产。通过二审查明，被上诉人明泽地产开发的案涉住宅包括商铺已办理了合法的产权手续，且房屋（商铺）早已具备交付使用的条件，上诉人贺×怠于与被上诉人明泽地产交接房屋，所造成的相应损失，应由其自行承担。综上所述，上诉人贺×的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；原审查明的事实并不清楚，在一审文书事实部分表述的是“赵艾香”，可能与上诉人贺×作为权利人在本案中与被上诉人明泽地产发生房屋买卖关系应是同一时期，一审法官在套用文书时未仔细核对，该错误应予纠正，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人贺×负担。本判决为终审判决。审判长 王晓瑜审判员 张晓艳审判员 李高峰二〇二一年二月五日书记员 刘艳侬