北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1670号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周华，男，1977年10月21日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人周华商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据一审法院查明的事实，涉诉合同附件一所示房屋平面图、涉诉房屋报规图纸、涉诉房屋竣工图纸均不显示该墙柱，说明该墙柱并非上诉人施工，在房屋完工时并不存在该墙柱，进一步可以说明该墙柱为房屋交付以后，由其他方人为添加。二、根据一审法院查明的事实，该墙柱由被上诉人进行了装修，被上诉人对该墙柱进行了哪些装修、是否是被上诉人装修时添加的该墙柱，均是本案需要查明的案件事实。三、根据被上诉人自认的事实，该墙柱系燃气烟道，而涉诉房屋的性质为商业、办公等非住宅类房屋，根据北京市相关规定，商业、办公等非住宅类房屋禁止接入燃气，目前被上诉人已擅自开通燃气，且该墙柱为燃气的烟道，系其燃气设施的一部分，是被上诉人能够正常使用燃气的合理设施，不会给被上诉人造成损失，且会给被上诉人带来虽是商业办公用房却能够使用市政燃气的便利；同时，因被上诉人违规使用燃气，其已存在行政违法行为。四、原审判决关于墙柱问题的本院认为部分能够成立，必须有以下事实作为前提：该墙柱系上诉人安装、该墙柱没有任何作用、该墙柱不是燃气烟道、该墙柱给被上诉人带来了生活上的不便利，但在一审判决事实认定部分，均无上述事实的认定，属明显认定事实不清。周华辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人绿地公司的上诉请求。周华向一审法院提出诉讼请求：1．由于建筑玻璃幕墙、建筑外墙保温层、外挂石材厚度、挂件等不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，判令绿地公司对全楼进行排查并重新整改，并达到工程质量规范、标准和施工图纸设计文件要求；判令绿地公司由于违反了商品房预售合同工第十七条第（一）款的约定，向周华赔偿经济损失25万元；2．要求绿地公司退还周华预交的10000元装修押金，并自2016年1月1日起按照银行贷款利率计算利息；3．绿地公司擅自变更周华所购房屋结构，致使周华所购房屋南向窗户被烟道遮挡，给周华生活造成不便，请求判令绿地公司整改至合格为止，并赔偿周华经济损失50000元；4．诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定的事实如下：2014年3月1日，周华（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号：Y1584535，合同约定：特别提示：您购买的该商品房规划用途为办公，所占用范围内的土地（地类）用途办公，土地使用年限为50年……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路……预测建筑面积共109．08平方米。其中，套内建筑面积73．82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．26平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米31082．29元，总价款2294494元……第十条、设计变更的约定。（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人已付房款，并按照本合同生效时中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务……第二十二条、共有权益的约定。1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有……合同还约定了其他权利义务。该合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。平面图为长方形的封闭图形（长方形东、西、北边均为双排直线），图形西南角有一长方形的隔断空间（东侧画有出入门），图形内部其他处均为空白，图形北边左右分别标注有一个入户门，东、西两边均为双排直线，图形东西南北四个角均有一处小的正方形图形内图阴影（部分突出），南侧是长短、维度不等的线段所连成的线条。合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：……2、保温材料。（1）外墙保温：玻璃棉板……3、外墙：石材及涂料……7、门窗：（3）门窗型材：铝合金中空玻璃。周华于2015年12月收到绿地公司寄送的入住通知书，通知周华于2015年12月31日收房。周华表示其因时间原因没有去收房，后实际是2017年收房。2017年9月13日，周华与绿地公司签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇裕曦路房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109．05平方米，实测套内建筑面积73．92平方米，该房屋实测总价应为2297602元，经买卖双方同意，最终以2297602元作为《房屋所有权证》立契价款。2020年7月24日，周华与绿地公司重新签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇裕曦路房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109．02平方米，实测套内建筑面积73．92平方米，该房屋实测总价应为2297602元，经买卖双方同意，最终以2297602元作为《房屋所有权证》立契价款。周华房款已付清。绿地公司于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2020年7月31日，涉诉房屋登记至周华名下，取得房屋所有权证书。一审庭审中，周华主张绿地公司向其出售房屋时要求周华必须与装修合同上的公司签署装修合同，并交纳10000元的定金，当时承诺是精装修交房，每家都是和该装修公司签订协议，但实际交房为毛坯房，并没有装修，也并未履行装修合同，故要求绿地公司退还该款项并赔偿利息。周华提交装修施工合同原件一份予以证明。对此，绿地公司不予认可，并表示绿地公司不是该合同的主体，也未收取周华装修定金，周华应当向该合同的相对方主张，与绿地公司无关。关于周华的第一项诉讼请求，周华表示就涉诉房屋的外墙等问题2020年4月有向北京市顺义区住房和城乡建设委员会相关部门（以下简称顺义住建委）反映，顺义住建委组织人员进行了现场勘查，并就发现的质量问题责令绿地公司进行整改，后顺义住建委向业主出具了信访事项处理意见书，并提交该意见书予以证明涉诉房屋外墙挂件与合同要求不符，存在周华所主张的质量问题。该信访事项处理意见书（顺住建委【2020】（40）号）系2020年8月27日出具，具体内容为：信访人：周华、商彧、刘伊南……您于2020年6月29日反映的后沙峪镇绿地启航小区外墙挂件、玻璃幕墙、外墙面存在质量问题。现答复如下：一、基本情况。（一）玻璃幕墙问题。市民反映合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。我委质监站工作人员于2020年4月10日与建设单位取得联系，要求建设单位查阅设计文件。建设单位于2020年4月13日上午向工作人员进行了反馈：确认幕墙玻璃与合同及设计文件相符。（二）外墙挂件（外墙面）问题。我委于2016年8月3日，针对该工程外墙干挂石材使用了与设计文件要求不符的挂件问题，对幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司进行了行政处罚，决定书编号为：京建法罚（顺建）字［2016］第660008号。被处罚单位进行了整改和书面回复。您反映目前还存在此现象。二、核实情况。（一）现场查看。2020年4月15日上午10时15分左右，我单位工作人员会同相关业主及建设单位负责人去现场进行了查看：相关业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。现场建设单位与相关业主协商，建设单位一周之内把设计文件及相关的过程试验报告交给相关业主查阅。相关业主反映使用的外墙挂件不符合国家标准。经相关业主的举证，现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件。我单位工作人员经建设单位、相关业主同意，要求建设单位组织总包单位及监理单位进行排查，在2020年5月15日前，由建设单位、总包单位、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案。（二）约谈函询。现场查看后，我单位工作人员多次和建设单位联系，督促其尽快出具排查情况及整改方案。建设单位反馈由于和总包单位存在法律纠纷未解决，现在总包单位未配合其工作，未在现场查看时约定的时间内出具排查情况及整改方案。鉴于此情况，我单位决定立即约谈绿地公司相关领导：一是督促其尽快提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。二是对干挂石材挂件与设计文件不符的情况，尽快排查并及时进行整改。我单位于2020年6月3号约谈了建设单位，要求其尽快和施工单位、监理单位对外墙干挂石材进行排查并出具整改方案，同时要求幕墙施工单位到我单位对此问题配合进行调查，并把约谈记录邮寄到了北京市顺义区后沙峪人民法庭。建设单位多次和幕墙施工单位联系，但是一直未能对外墙干挂石材进行排查，也未到我单位配合调查。2020年8月4日我单位工作人员要求建设单位给幕墙施工单位以发函的形式督促幕墙施工单位履责，建设单位于2020年8月13日向幕墙施工单位正式发函。目前仍未得到回复。三、处理意见。综上所述，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符。我委已要求建设单位于2020年9月5日前向相关业主提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。相关业主反映现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题确实存在。针对该问题，我委处理意见如下：（一）由我委向幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司正式发函，请其配合我委进行相关调查，督促其落实石材挂件整改工作；（二）要求建设单位组织总包单位（或石材幕墙施工单位）及监理单位对石材使用挂件情况进行排查，在2020年9月20日前，由建设单位、总包单位（或石材幕墙施工单位）、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案报我委审阅。（三）要求建设单位充分发挥工程质量第一责任人作用，积极与相关业主协商解决合理诉求，督促各参建主体尽快落实石材挂件排查及整改工作。如不服本处理意见，可按照《信访条例》第三十四条规定，自收到本处理意见书之日起30日内向北京市住房和城乡建设委员会信访接待处或顺义区信访办公室提出复查申请。对于该处理意见书，绿地公司表示真实性认可，证明目的不认可，该意见书第三部分处理意见明确记载，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符，可以说明顺义住建委作为主管行政机关对涉诉玻璃幕墙质量下了结论，即不存在问题，因此周华第一项诉讼请求没有事实和法律依据。该院自顺义住建委调取了周华等业主向顺义住建委反映问题的留档材料，包括现场检查笔录、照片、约谈记录、约谈会签到，其中现场检查笔录主要记载的是2020年4月15日关于涉诉14号楼石材破损处石材挂件的检查情况；约谈记录中记载：被约谈单位为绿地公司，约谈事项为绿地起航国际14号楼关于业主投诉事项，约谈时间为2020年6月3日，约谈地点为顺义质量监督站二层会议室，约谈内容为针对绿地启航国际14号楼关于业主投诉事项（便民电话热线-20****-014061、热线-200410-020121、热线-200513-018850、热线-200602-007190、热线-200602-05544）将对其质量行为进行调查，如发现有违法情形将依法进行处罚。我站同时要求参建方及时委派相关人员与业主沟通，针对各项诉求做到及时反馈，在不违反国家法律法规以及行业标准、规范、规程的情况下，满足业主的以下合理要求：1、业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层，经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。建设单位与业主协商时间把设计文件及相关的过程试验报告交给业主查阅。2、业主反映的开发商给自己看的图纸和自己实际收到的房屋图纸不一样，发现室内有一个配电箱，占了室内面积，经查阅设计文件，配电箱位置与设计文件一致，建设单位与业主协商时间把设计文件交给业主查阅。3、业主反映的使用外墙挂件不符合国家标准，经业主的举证，经我单位工作人员现场查看外墙破损处，干挂石材存在使用T型挂件的情况。建设单位组织施工单位及监理单位对相关栋号进行排查，建设单位、施工单位、监理单位尽快共同出具排查情况及整改方案报我站。4、其他问题应及时妥善处理。对此，周华予以认可，并表示与自己提供的信访处理意见书可以相互印证，外墙挂件确实存在质量问题，而玻璃幕墙建委也要求施工单位配合相关调查并回复，但业主始终没有接到绿地公司的回复，周华所反映的问题是小区普遍存在的问题，对此绿地公司不理睬也不答复，房屋问题一直未得到解决，绿地公司存在主观恶意，导致无法正常使用、出租、出售涉诉房屋，资金损失远超25万元。绿地公司认可该材料的真实性，并表示该材料与信访处理意见书可以相互印证，信访处理意见书是结论，可以证明涉诉玻璃幕墙等不存在质量问题，所以周华也不存在实际损失。绿地公司为证明其主张提交两份玻璃幕墙检验报告及一份幕墙验收单予以证明。对此，周华表示真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，顺义住建委处理意见已经明确房屋外墙的石材挂件存在质量问题。审理中，周华曾就涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等申请质量鉴定，后撤回了该鉴定申请。关于周华的第四项请求涉及的房屋内墙柱问题，经该院现场勘验：涉诉房屋坐北朝南，房屋南侧东数第三扇窗东北侧有墙柱，该墙柱南北长32厘米，东西长北侧31厘米，南侧30厘米，该墙柱距离窗沿北侧24厘米，遮挡窗户部分东西长11厘米。该院通知双方2020年10月10日进行现场勘查，周华诉讼代理人到场，绿地公司委派工作人员到场，但因周华出差带走了钥匙未能进入周华室内，后与双方确认另行组织时间踏勘。该院再次以电话和书面形式通知双方2020年10月14日进行现场勘查，绿地公司称周华未提供钥匙致使无法勘查，应由周华自行承担不利后果，不同意再次踏勘。此次勘验现场，绿地公司未到场。该院自北京市规划和自然资源委员会顺义分局档案部门调取了涉诉楼栋的报规图及竣工备案图纸，其中该栋楼4-6层的平面图有涉及605房屋。周华表示该图纸上605房屋没有涉诉这根墙柱，周华收房时该墙柱即存在，物业和开发商解释说里面封存的是烟道，但是买房合同上的平面图没有显示有该墙柱，此处是没有墙体的空间，绿地公司也没有告知过室内此处有墙柱，周华是收房时才知道的，该墙柱应该是绿地公司后加的，周华收房后仅在装修的时候贴了壁纸，楼上楼下同样位置都有此种墙柱，不是周华添加的，该墙柱对周华的居住、出租和出售都造成了影响，此问题一直未予解决。绿地公司表示周华应证明该墙柱是原本就有的，否则涉诉房屋周华已进行了装修，墙柱可能是周华自行搭建，周华应自行整改，不应向绿地公司主张权利，该墙柱内部封存的是什么绿地公司不清楚。该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。关于周华主张的涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等问题，根据顺义住建委的处理意见及本院调档的材料，可以确认涉诉外墙干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题，对此，绿地公司应当进行排查并整改，但关于周华主张的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度的问题，周华未能提供充分的证据予以证明，就此该院无法认定存在质量问题，就周华请求的损失赔偿，由于缺乏依据，故该院无法支持。综上，周华第一项请求的合理部分，该院予以支持，超出部分，不予支持。关于周华主张的退还装修押金并给付利息的请求，绿地公司对此不予认可，周华未能举证证明该款项系绿地公司收取，故就周华该项请求，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于周华主张的涉诉房屋窗户处的墙柱问题，双方均确认涉诉《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图以及该房屋的竣工备案图此处均无该墙柱，绿地公司主张该墙柱系周华装修时自行加建，对此周华不予认可，绿地公司未能提供证据证明其交付房屋时的状态且涉诉房屋上下楼层此处均有此类墙柱存在，故该院对周华主张绿地公司交付的房屋与合同约定不符予以采信，对绿地公司抗辩意见不予采信。关于周华主张就该墙柱按照合同恢复整改的请求，因该墙柱内部情况不清楚，考虑到房屋使用安全及邻里影响，该墙柱暂不宜改动，故就周华该部分请求，该院不予支持。但由于涉诉房屋现存的争议墙柱，对涉诉房屋的格局产生一定影响，从而对周华的使用亦有一定影响，周华要求绿地公司对此赔偿经济损失该院予以支持，赔偿数额该院根据本案案情酌情确定为3万元，周华诉讼请求过高部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起九十日内对涉诉位于北京市顺义区后沙峪镇裕曦路9号院14号楼的外墙干挂石材挂件进行排查整改并达到国家和北京市颁布的相关工程质量规范、标准和涉诉楼栋的施工图设计文件的要求；二、绿地集团北京京坤置业有限公司就涉诉房屋墙柱问题赔偿周华损失三万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回周华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。归纳各方诉辩意见，总结本案的争议焦点为：绿地公司是否应就涉诉房屋墙柱问题赔偿周华相应损失。《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图以及该房屋的竣工备案图此处均无该墙柱，故绿地公司交付的房屋与合同约定不符，涉诉房屋现存墙柱，对涉诉房屋的格局产生了一定影响，对周华使用房屋亦有一定影响，故一审法院综合本案案情等，酌情判定绿地公司应就涉诉房屋墙柱问题赔偿周华相应损失并无不当。上诉人绿地公司主张该墙柱为房屋交付以后，由其他方人为添加，但对此未提交充分证据予以证明。故上诉人绿地公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由绿地集团北京京坤置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二一年二月二十六日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希