湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初8365号 原告:武汉市鑫隆旺丰科技有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**武汉南极电脑广场****，统一社会信用代码91420111MA4KRJTE0C。 法定代表人：张浩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王俊，湖北英达律师事务所律师。代理权限：一般授权。 被告：丁妮，女，1979年8月8日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区， 被告：武汉市洪山区南极成吉食汉美食城，住所地武，住所地武汉市洪山区珞瑜路**武汉南极电脑广场第**东侧半场v> 经营者:丁妮。 两被告之共同委托诉讼代理人：丁仕齐，湖北山河律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司（以下简称鑫隆旺丰公司）与被告丁妮、被告武汉市洪山区南极成吉食汉美食城（以下简称南极美食城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫隆旺丰公司的委托诉讼代理人王俊，被告丁妮及其与被告南极美食城的共同委托诉讼代理人丁仕齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫隆旺丰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告丁妮签订的《房屋租赁合同》，同时两被告向原告交付承租的房屋及附属设施；2、两被告共同向原告支付欠缴的房屋租金共计586000元（自2019年11月10日计算至2020年2月16日）；3、两被告共同向原告支付违约金（以586,000元为基数，按照2%/月的标准自2019年11月10日起计算至二被告实际付清之日止，暂计算至2020年7月2日为91806.67元）；4、原告不向被告丁妮退还保证金250000元；5、两被告向原告支付欠缴的电费23051元；6、本案的诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2017年8月15日，被告丁妮与原告签订《武汉南极电脑广场租赁合同书》，向原告承租位于“洪山区珞瑜路125号武汉南极脑广场第一楼东侧半场”的场地。租赁期限自2017年8月15日至2020年8月14日止。租用面积为600㎡,租金为180000元/月，每半年支付一次，被告丁妮应当于每期租金到期前15日支付下一期租金，否则原告有权无条件收回铺面。同时约定，如逾期支付，自逾期第一天起按照未付金额2%/日的标准计算违约金，并每天增加2%的违约金比例。如逾期超过十天的，原告有权解除合同，且不退还已收取的保证金。合同签订后，原告依约向被告丁妮交付了场地。而后，被告丁妮在该场地上注册设立了被告美食城。经核算，被告丁妮的租金仅支付到2019年11月9日，后期的租金经原告多次催讨仍未予支付。现被告美食城已张贴公告，因无法维持营业并要求所有商户于2020年5月8日前清理退场。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告丁妮辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经解除，答辩人已经将全部承租房屋及附属设施交付被答辩人。二、根据被答辩人的租金减免政策，被答辩人的租金应当计算至2020年1月31日，答辩人仅仅欠付2019年11月30日至2020年1月23日之间的租金，且利息的支付标准应当按照160000元／月计算。结合被告支付租金情况以及计算标准，被告尚欠28000元租金。三、答辩人经营的餐饮美食城因武汉疫情的不可抗力导致无力经营，且已经与被答辩人多次沟通具体租金事宜，因租金支付金额无法达成一致导致答辩人没有及时支付，并非答辩人违约。另外,原被告本合同项下未约定押金支付，被告支付的押金系基于原租赁合同支付，原租赁合同履行完毕后，依法应当退还押金或者以押金冲抵租金。四、考虑疫情的不可抗力影响以及公平原则，答辩人承担大量退还档口租户费用的情况下，希望被答辩人对于答辩人的损失予以考虑。综上，答辩人同意冲抵押金后支付欠付的租金28000元，请求法院查清事实、依法处理。 被告南极美食城辩称，我方不是适格主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年，案外人武汉富世科技有限公司（已注销）作为甲方与作为乙方的丁妮、南极美食城签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于武汉市洪山区珞瑜路125号武汉南极电脑广场第一楼东侧半场的场地、柜台、写字间、仓库，面积共计600平方米，并确认自合同签订之时甲方已将前述场地交付给乙方；租赁期限为2015年7月15日至2020年7月14日止；租金为每月250000元，每半年支付一次。原告鑫隆旺丰公司的法定代表人张浩作为武汉富世科技有限公司的代表在该合同上签字。被告丁妮于2015年5月25日向武汉富世科技有限公司支付了履约保证金250000元。2017年，原告鑫隆旺丰公司作为甲方（出租方）与作为乙方的丁妮（承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方作为出租方将前述地址、面积的场地、柜台、写字间、仓库出租给乙方，并确认自合同签订之时甲方已将前述场地交付给乙方；租赁期限为2017年8月15日至2020年8月14日止；租金为每月180000元，每半年支付一次；每月25日至30日由乙方向甲方交清上月水电费；乙方逾期缴纳有关费用，超过十天的，甲方可以解除本合同，乙方所交款项、保证金不退且甲方有权追究乙方的违约责任；乙方如逾期缴纳租金、场地综合服务费及其他应付费用，则与其第一天应向甲方支付拖欠费用2%的滞纳金，逾期第二天应向甲方支付拖欠费用4%的滞纳金，逾期第三天后向甲方支付拖欠费用6%的滞纳金，以此类推。若乙方逾期付款超过10天，则甲方有权解除合同，乙方除按上述约定向甲方支付滞纳金外还须向甲方支付违约金20000元；在租赁期间内，如发生地震、台风、暴雨等以及其他不可预见其发生及后果不能防止或不能避免的不可抗拒事件，而导致合同任何一方不能履行合同，违约方不承担违约责任。2019年10月16日，原告工作人员通过短信向被告丁妮催要房租，被告丁妮10月20日发短信回复“水电费已付。已付八万元整”。原告工作人员于2019年10月24日向被告丁妮发短信“2019.07.15-2019.11.14房租合计64万元，在2019.10.20日付款8万元，还余56万元未支付”。除被告丁妮于2019年10月20日支付的80000元外，被告丁妮向原告支付了以下款项：2019年11月12日100000元、11月30日50000元、12月6日50000元、12月24日100000元、12月27日100000元、2020年1月6日100000元、1月21日50000元、1月24日80000元、5月8日20000元，共计650000元。2020年4月7日，原告的工作人员又向被告丁妮发送短信“丁总，年前你支付的房租已收到，但费用缴到2019年11月份，目前欠费多月，请按合同约定支付房租”。2020年5月，被告南极美食城发布公告，内容为“因疫情导致武汉市洪山区南极成吉食汉美食城，无法继续维持经营。特此告知各位商户，请于2020年5月8日之前，将自己档口内的私人物品及设备搬离。逾期，物业将会断电，届时各位存放的物品受损，均由各位商户自行承担。……”2020年6月1日，原告委托湖北英达律师事务所律师王俊向被告丁妮发出律师函，内容为“截至发函日，贵方支付的租金仅够计算至2019年11月1日，后期租金经委托人多次催讨仍未予支付。贵方的行为已构成违约，严重损害了委托人的利益。……向贵方通知：一、贵方自收到本函之日起三日内向委托人清偿欠付的租金636000元；二、如贵方逾期不清场前述租金，我方将扣除贵方保证金250000元不予退还。”被告丁妮于2020年6月2日向原告工作人员发送了联系函，确认收到前述律师函，但认为租金标准已经双方协商一致变更为160000元，且租金已缴纳至2019年11月30日（还余电费20000元，租金10000元），欠缴2019年12月至2020年1月24日的租金受疫情因素确实尚未支付，要求解除合同，同意支付欠缴近两个月租金，扣除保证金后将剩余部分予以支付。2020年9月，被告丁妮再次向原告发送工作联系函，认为未结清尾款的数额为22569元，并确认兰州拉面商户未腾退，请求原告先与其办理店面收回手续。庭审过程中，两被告陈述，除与第二被告订合同的兰州拉面商户，其余商户均已腾退。原告对此予以认可。 另查明，原告向被告出租的房屋系其向武汉大学资产经营投资管理有限责任公司承租，武汉大学资产经营投资管理有限责任公司已向原告减免了2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。 本院认为，原告与被告丁妮签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告南极美食城虽未在该合同上加盖公章，但被告丁妮系被告南极美食城的经营者，且签订合同的目的系为了被告南极美食城的经营，故该份合同亦对被告南极美食城发生效力。原告履行了向被告交付出租场地的义务，两被告应按照合同约定及时、足额向原告交付租金。但被告一直存在拖延交纳租金的情形，根据合同约定，原告有权解除合同。截至目前为止，案涉房屋依然未完全腾退，故本院对原告要求解除与被告丁妮签订的《租赁合同》，并要求立即腾退案涉房屋及附属设施的诉讼请求予以支持。根据原告工作人员发送短信中核算的账目，可以确认两被告已于2019年10月20日以前缴清2019年7月15日以前的租金。被告2019年10月20日及以后向原告支付的共计730000元均系向原告支付2019年7月15日及以后欠付的租金。两被告辩称，合同履行过程中，双方已将租金180000元每月变更为160000元，从原告工作人员核算的账目“2019.07.15-2019.11.14房租合计64万元”可以印证，但同时该名工作人员又于2020年4月7日向被告发送信息称“请按合同约定支付房租”，在两被告未提交双方就租金变更达成一致的证据的情形下，本院不能据此支持被告的前述辩称观点，两被告仍应按照合同约定的180000元/月支付租金。原告主张被告应支付2019年11月10日至2020年2月16日的租金共计586000元，考虑到疫情、疫情防控措施对两被告的影响以及原告实际支付租金的情况，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院依法酌情减免两被告应向原告支付的自2020年2月1日至2020年2月16日期间的租金。2019年7月15日至2020年1月31日，两被告应支付的租金为1189479元（180000元/月×12月/年÷365天/年×201天），被告丁妮已支付730000元，还应支付459479元（1189479元-730000元）。虽被告丁妮支付的履约保证金系案外人武汉富世科技有限公司收取，但该公司已经注销，且被告丁妮在与该公司签订合同的租赁期限内与原告重新签订了《租赁合同》，除租金降低外，出租方交付的出租场地一致，原告亦认可其承接了原出租方的权利义务，并结转了该笔履约保证金，故应视为被告丁妮向原告缴纳了该笔履约保证金250000元。两被告未依约支付租金，还应向原告支付违约金。原告主张以两被告欠付租金为基数，按照月利率2%自2019年11月10日至前述款项付清之日止计算违约金，并以不退还保证金250000元要求两被告承担违约责任，其关于违约责任的主张过高，两被告要求本院据实调减。对原告的前述诉讼请求，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对被告丁妮缴纳的该笔保证金，应优先抵充欠付租金，经抵充后，被告丁妮、被告南极美食城还应向原告支付租金209479元（459479元-250000元），违约金应以209479元为基数，按照月利率2%自2019年11月18日起计算至前述租金实际付清之日止。原告主张两被告支付欠付电费23051元，但其提交的电费表格系其单方制作，不足以证明两被告应当缴纳的电费金额，故本院对原告的前述诉讼请求不予支持。 综上所述，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定的解释》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司与被告丁妮签订的《租赁合同》解除； 二、被告丁妮、被告武汉市洪山区南极成吉食汉美食城应于本判决生效之日起二十日内立即向原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司腾退位于武汉市洪山区珞瑜路125号武汉南极电脑广场第一楼东侧半场的房屋及附属设施； 三、被告丁妮、被告武汉市洪山区南极成吉食汉美食城于本判决生效之日起十日内向原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司支付欠付租金209479元； 四、被告丁妮、被告武汉市洪山区南极成吉食汉美食城于本判决生效之日起十日内向原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司支付违约金（以实际欠付的租金209479元为基数，按照月利率2%自2019年11月18日起计算至前述租金实际付清之日止）； 五、驳回原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13309元，减半收取计6654元、诉前保全费4024元，两项共计10678元，由原告武汉市鑫隆旺丰科技有限公司负担4969元，被告丁妮、被告武汉市洪山区南极成吉食汉美食城负担5709元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长  张婵 二〇二一年二月九日 法官助理年海萌 书记员丁冉