山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终528号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宫雅朝，女，汉族，x年x月x日生，住青岛市**。 委托诉讼代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星源，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新世界（青岛）置地有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91xx86。 法定代表人：漆洪波，董事长。 委托诉讼代理人：黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师 上诉人宫雅朝因与被上诉人新世界（青岛）置地有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宫雅朝上诉请求：1.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7004号民事判决，并改判解除宫雅朝和新世界公司签订的《青岛市商品房预售合同》，返还宫雅朝支付的总价款人民币陆拾壹万陆仟陆佰壹拾点肆捌元整(小写：￥616610.48元整)；2.依法判令新世界公司支付宫雅朝因房价上涨所造成损失(实际损约失以评估为准)；3.依法判令新世界公司承担宫雅朝已支付房款的利息损失自购房款支付之日起至付清之日止(按人民银行同期贷款利率计算)；4.依法判令新世界公司承担一、二审全部诉讼费用、财产保全费等。事实和理由：一、一审判决以宫雅朝未在解除权发生事由起一年内行使解除权为由，驳回宫雅朝要求解除《商品房买卖合同》的请求，该认定没有充分考虑案件客观事实及我国《合同法》有关合同解除的的其他规定，属于适用法律错误。我国最高院关于商品房买卖的相关司法解释第十五条关于合同解除权的行使，主要是指合同当事人单方行使解除权的私力救济途径和程序，该规定并不能否定法院依据合同法有关规定判决合同解除的司法救济权利。涉案房屋已经涨价，一般而言，购买方不会主动要求解除合同，但随着时间的推移，宫雅朝的家庭情况已经发生变化，宫雅朝没有能力及时补交房屋差价款269004.48元，原因已在一审中做了详细阐述及举证。宫雅朝正是因为经济能力较差，所以才购买涉案公寓，面积小(43.46平方米)、价格低，但最终房屋面积超出高达18.96平方米，超出比率高达43.42%，这说明涉案房屋结构与之前合同约定发生了巨大变化，已经改变了规划，亦即新世界公司交付的房屋并非合同约定的标的物。此时，应该赋予宫雅朝有合同解除的选择权才体现公平，现在在宫雅朝经济能力不增反降的情况下，要求宫雅朝继续履行合同，实际上是将开发商的过失，强加给没有履行能力的宫雅朝对宫雅朝极不公平，一旦履行不能，法院还可能将涉案房屋拍卖，这必将对宫雅朝造成更大损失，今后生活将更加艰难。按照我国《合同法》的相关规定和解释，当合同履行出现重大情况，继续履行合同将可能给另一方造成更大损失的情况下，另一方提出解除合同的，法院应当予以准许。以上，恳请二审法院依法考虑以上事实，判决解除本案所涉合同。二、合同解除后，新世界公司除应返还已付款外，还应当支付宫雅朝己付款贷款利息损失，房屋增值损失。由于新世界公司原因导致合同解除，新世界公司应当对因此给宫雅朝造成的增值差价损失予以弥补。宫雅朝原购买部分的房屋已经升值，如果解除合同，新世界公司虽不一定承担违约责任，但按照公平原则，宫雅朝因丧失购买其他房屋的机会，从而丧失房屋上涨收益，新世界公司对此却不予弥补，该对宫雅朝亦不公平。综上，恳请二审法院依法查清事实，撤销一审并做出公正判决，支持宫雅朝的一审诉讼请求。 被上诉人新世界公司辩称，宫雅朝请求解除案涉《商品房买卖合同》已超出法定除斥期间，一审法院适用法律正确。1.2016年底，新世界公司向案涉小区业主统一正式下达补缴房屋面积差或退款书面通知后，其他业主已先后按照合同约定履行了义务。宫雅朝亦认可其2016年已收悉案涉房屋实测面积超出预测绘面积，需要缴纳房款差价事宜。但其经新世界公司不断催收直至2019年11月才提起反诉要求解除合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年期的除斥期间，故其解除权已经灭失。2.自2010年10月案涉房屋交付使用至今已经十年多，宫雅朝享受了案涉房产带来的便利，相较于房屋成倍数的增值价值，宫雅朝房屋面积增加反而是其获益，且宫雅朝称系唯一住房，继续履行合同并不会给宫雅朝带来重大损失。基于维护交易的稳定性，一审法院认定涉案购房合同亦不宜解除，也是照顾了上诉人的客观情况。3.案涉小区系烂尾楼改造工程，新世界公司接盘时主体楼宇即已经建成，擅自做出重大规划变更不可能顺利通过单体验收完成交房。新世界公司在合同履行的过程中不存在违约行为，不适用《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件。4.如上所述，案涉购房合同解除条件不成就，关于宫雅朝所称的新世界公司在不承担违约责任的情况下应按照公平原则补偿如合同解除后的房屋上涨收益，缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新世界公司向一审法院起诉请求：1.宫雅朝支付新世界公司面积差价269004.48元，并要求以未付面积差价款为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年1月1日至实际付清之日止的利息；2.宫雅朝承担本案全部诉讼费用。 宫雅朝向一审法院提出反诉请求：1.解除宫雅朝、新世界公司签订的《商品房预售合同》；2.新世界公司向宫雅朝返还支付的总房价款616610.48元；3.新世界公司承担宫雅朝因房价上涨所造成损失约人民币253024元；4.新世界公司承担宫雅朝已支付房款的利息损失约人民币329159.18元计算至付清之日止（按人民银行同期贷款利率计算）；5.诉讼费用由新世界公司承担。 一审法院认定事实：2010年4月10日，新世界公司（甲方）与宫雅朝（乙方）签订《商品房预售合同》，该合同约定甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《海安路2号烂尾工程改造（嘉尚青庭服务公寓）》商品房预售事宜，订立本合同。乙方向甲方购买崂山区xx路xx号《海安路2号烂尾工程改造（嘉尚青庭服务公寓）》x户（以下简称该房屋）。据甲方暂测该房屋建筑面积为43.46平方米，其中套内建筑面积为34.73平方米、公用分摊建筑面积为8.73平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价14188元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款616610.48元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。甲方定于2010年10月31日前将该房屋交付给乙方。该合同特别告知第五项载明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以房屋所在地房屋、土地或房地产主管部门认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房时，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。合同签订后，宫雅朝于2010年4月12日向新世界公司支付购房款616610.48元。2010年10月新世界公司将涉案房屋交付给宫雅朝，宫雅朝一直占有使用该房屋至今。 2016年9月5日，青岛青房测绘中心有限公司出具《房屋测绘报告书》，该报告书载明基础资料为图纸由委托方提供，地籍资料由青岛市不动产登记中心大机下载得到，海口路xx号x套内面积50.73平方米、分摊面积11.69平方米，建筑面积62.42平方米。 一审法院认为，新世界公司、宫雅朝双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。新世界公司依约于2010年10月将涉案房屋交付给宫雅朝。《商品房预售合同》约定的涉案房屋暂测建筑面积为43.46平方米，单价为每平方米14188元，房屋交付时暂测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。新世界公司提交的《房屋测绘报告书》可以证实涉案房屋的实测面积为62.42平方米。故宫雅朝应给付新世界公司面积差价款269004.48元[（62.42-43.46）×14188元]。关于面积差价款逾期付款利息，宫雅朝、新世界公司双方并未明确约定面积差价款的具体付款时间，故对新世界公司要求宫雅朝支付面积差价款逾期付款利息的主张一审法院依法不予支持。宫雅朝提起反诉要求解除《商品房预售合同》、新世界公司返还购房款并赔偿损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第十五条规定法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。宫雅朝确认其于2016年知悉涉案房屋的实测面积为62.42平方米，但宫雅朝未提交证据证实其于2019年10月提起反诉前明确要求解除合同。涉案《商品房预售合同》于2010年4月签订，涉案房屋已于2010年10月交付宫雅朝占有使用至今，基于维护交易的稳定性该合同亦不宜解除。故，对宫雅朝要求解除《商品房预售合同》、返还购房款、赔偿损失的主张，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宫雅朝于一审判决生效之日起十日内给付新世界公司面积差价款269004.48元。二、驳回新世界公司的其他诉讼请求。三、驳回宫雅朝的诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5335元，由宫雅朝负担；反诉案件受理费7795元，由宫雅朝负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于:宫雅朝和新世界公司签订的《青岛市商品房预售合同》应否予以解除。 根据业已查明的事实，双方合同第五条中明确约定，房屋交付时暂测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。双方还在合同的特别告知中约定，房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。而宫雅朝确认其于2016年已知悉涉案房屋的实测面积为62.42平方米，此时，其应依法及时主张权利，但宫雅朝未提交证据证明其于本案诉讼前曾明确要求解除合同。且双方合同已正常履行多年，宫雅朝自2010年10月起也已占有使用涉案房屋十余年，基于维护交易的稳定性，双方的合同也不宜解除。故原审驳回宫雅朝主张解除涉案合同及赔偿损失的相关诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人宫雅朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9966元，由上诉人宫雅朝负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年二月二十三日 法官助理石 晗 书记员李珊珊