新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终225号 上诉人（原审原告）：李荣，女，1964年11月16日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：丁娟，女，1988年1月22日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：张玲，女，1993年9月25日出生，住石河子市。 上诉人李荣与被上诉人丁娟、张玲房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李荣上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、由被上诉人承担案件受理费、送达费。事实和理由：一、一审法院认定案件事实不清。被上诉人向上诉人表示解除合同时，并未正式通知上诉人，因此双方的房屋租赁合同仍在履行中。被上诉人口头陈述已将租赁房屋的钥匙和电能卡放在上诉人房屋中，未提交相关证据证明。现租赁房屋钥匙及电能卡上诉人未收到，被上诉人应当承担返还租赁房屋钥匙和电能卡的责任。被上诉人到一审起诉时依然租住着上诉人房屋未交还，说明被上诉人还在租赁上诉人房屋，因此上诉人不可能认为双方已经解除租赁合同。一审法院认定双方房屋租赁合同解除错误。二、一审法院适用法律错误。在租赁合同中，承租人因无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除租赁合同。被上诉人未支付租金，经上诉人追要被上诉人也未向上诉人及时付清租金，此时上诉人享有租赁合同解除权。一审法院认为被上诉人作为承租人享有解除租赁合同的权利是错误的。 丁娟辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实和理由。房屋租赁未到期，因为资金问题就提前告诉上诉人不打算租了，并且也帮上诉人找承租人继续租房，因上诉人加价不同意其他承租人按原有的租金租住该房屋，也不同意解除房屋租赁合同，于是被上诉人只能把钥匙和电能卡留在房屋内离开。被上诉人放弃押金2000元就已经承担了违约责任。被上诉人不存在失联。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 张玲辩称，同意丁娟的答辩意见。 李荣向一审法院起诉请求：1.被告立即归还石河子市××小区××栋友谊大厦××××号原告住房；2.被告支付原告2017年11月15日至2018年11月16日下半年租金9000元；3.被告支付原告2018年11月17日至2019年8月18日逾期9个月的租金13500元；4.被告支付2017年11月至2018年11月物业费972.60元；5.退还原告三把钥匙、一张电能卡、修复好还原门锁。 一审法院认定事实：2017年11月15日，原告作为甲方（出租房），二被告作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定二被告租赁原告位于友谊大厦×××栋××××号房屋，租期2017年11月15日至2018年11月16日，租金18000元/年，首付半年9000元，提前半月至30天付下次房租。在租期内承担水、电、暖、物业、有线等费用。乙方如不能按时缴纳房租、水、电、暖、物业、有线等费用，甲方有权无条件收回此房，并且不退还租金及押金。如联系不上乙方，则甲方有权换锁，把乙方的东西保管三天。由此产生的纠纷，甲方不承担任何责任。乙方缴纳押金2000元，租赁期间，甲方不得无故收回此房，乙方租期不到，租金、押金不退还。到期后物品无损坏，费用结清，押金如数退还。合同签订后，二被告缴纳了半年房租9000元，原告将3把钥匙及一张电能卡交付被告使用。2018年5月二被告告知原告不再租赁房屋，原告收到该通知但不同意解除合同。2018年9月25日，原告缴纳××××号房屋2017年11月至2018年11月的物业费972.60元。现原告要求被告返还房屋并承担2018年6月至2019年8月的房租，承担2017年11月至2018年11月的物业费并退还原告三把钥匙、一张电能卡、修复好还原门锁。另查：1.因孩子上学需核实房屋信息，2019年8月20日，原告将房屋打开给老师查看，但表示未实际进入屋内。2.因被告丁娟陈述将钥匙、电能卡放在屋内，庭审结束后原告进入屋内核实，表示仅找到钥匙未找到电能卡。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条第一款规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2018年5月，二被告已告知原吿不再租赁房屋，且表示2000元不要求原告退还了，原告虽口头表示不同意但未向人民法院或仲裁机构确认合同效力，应当认定2018年5月，原、被告之间的房屋租赁合同已解除，故原告要求被告支付2018年6月至2019年8月的租金无事实和法律依据，该院不予支持。关于原告要求被告返还房屋，经庭审查明，2018年5月合同解除后被告已搬出涉案房屋，原告亦认可被告搬出后房屋一直空置，2019年原告还进入房屋查看，被告并未占用原告房屋，不存在需返还情况，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，该院不予支持。关于物业费972.60元，原告缴纳的是2017年11月至2018年11月期间的物业费，二被告使用该房屋的时间为2017年11月至2018年5月，在此期间的物业费486.30元（972.60元÷12个月×6个月，2017年11月至2018年5月）应当由二被告承担。关于返还钥匙及电能卡，庭审结束后原告回到涉案房屋内已找到钥匙，但未找到电能卡，故被告应当返还原告电能卡一张。关于修复门锁，原告在2019年8月及庭审结束后均凭借钥匙进入租赁房屋内，证实租赁房屋的门锁系完好的，不存在需要修复的情况，故对原告要求被告修复门锁的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、被告丁娟、张玲于判决生效之日起十日内向原告李荣支付物业费486.30元; 二、驳回原告李荣其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费386元，邮寄送达费90元（原告已交纳），由原告自行负担336元，由被告丁娟、张玲负担140元，与前款同期给付原告。 二审中，上诉人对一审查明的“庭审结束后原告进入屋内核实，表示仅找到钥匙未找到电能卡”的事实有异议，认为一审表述不准确，其只找到一把钥匙。被上诉人丁娟、张玲对一审查明的“因孩子上学需核实房屋信息，2019年8月20日，原告将房屋打开给老师查看，但表示未实际进入屋内”及“庭审结束后原告进入屋内核实，表示仅找到钥匙未找到电能卡”的事实有异议，认为每年学校都会核实房屋信息，上诉人不可能等到2019才去查看房屋，而且其与上诉人2018年5月解除租赁合同不再使用房屋，离开时将三把钥匙及电能卡均放置在屋内。本院对一审查明各方当事人无异议的事实予以确认。另查：二审中，上诉人提供照片15张用以证明二被上诉人尚有物品放置屋内没有搬走，涉案租赁房屋至今尚未交还。经质证，二被上诉人对照片中的物品不认可系其所有。因该组证据既不能证明拍照物品系二被上诉人所遗留，也不能证明上诉人主张租赁房屋至今未交还的事实，故对上诉人提供该组照片的证明效力，本院不予采信。因补办电能卡无需交纳费用，上诉人二审中放弃要求二被上诉人返还电能卡的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否于2018年6月解除。法律赋予当事人解除合同的权利，合同自通知到达对方时解除。上诉人认可2018年5月二被上诉人告知其不再租赁房屋的事实。虽然上诉人表示不同意解除租赁合同，但被上诉人解除合同的通知已送达到上诉人，并发生解除合同的效力，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月解除并无不当。既然双方的租赁合同已经解除，上诉人要求二被上诉人支付合同解除后房屋租金22500元（9000元+13500元）的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人单方解除租赁合同构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按照双方签订《房屋租赁合同》时“租期不到租金、押金不退还”的约定，二被上诉人所支付的押金2000元，上诉人可不予退还。因二被上诉人使用租赁房屋期间未交纳物业费，一审判决二被上诉人承担实际使用租赁房屋6个月物业费486.30元正确。 综上所述，李荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费387元，由上诉人李荣负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年二月五日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱