安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初19229号 原告：王玮，男，1982年10月25日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：周川，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤守财，安徽元贞律师事务所律师。 被告：梁红，女，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：鲍志纯，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜铭，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 原告王玮与被告梁红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭独任进行了审理。原告王玮的委托诉讼代理人周川、被告梁红及其委托诉讼代理人鲍志纯、杜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的租金94865元及逾期付款利息1121元（以94865元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月1日起暂计算至2020年10月20日，之后继续计算至法院判决确定给付之日止），合计95986元；2、判令被告立即支付原告违约金68919元；3、本案诉讼费由全部被告承担。 事实与理由：2013年5月29日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于包河区的商铺，建筑面积372平方米，用途为商业经营，租期8年，自2013年10月1日起至2021年9月30日，起始年租金180000元，两年内不变，自第3年起每年递增5%，以先付租金后使用为原则，每6个月为一个支付周期，首期租金于签约当日支付；合同还约定，被告逾期不支付租金和其他费用累计超过30日的，应向原告按年租金30%支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额。前述合同签订后，原告即向被告交付了商铺，被告接收后用于经营“康美汇女子美容养生会所”。2014年，经双方协商一致，将付款时间变更为每年的6月30日及12月31日前支付后6个月的租金，此后，原被告双方一直按约履行。但是，2020年6月30日，被告却未按约定支付2020年下半年的租金，经过原告催告，被告仅支付了20000元，剩余租金至今未支付。原告认为，涉案房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按期足额支付租金，已经构成违约，其应当按照约定立即支付拖欠租金及逾期付款利息，还应当按照约定支付违约金。综上，为维护自身合法权益，原告特具状诉至法院，请求及时裁判。 被告梁红辩称：1、原告诉请无事实与法律依据，被告已不欠原告租金；2、原告于2020年7月30日向被告出具解除租赁合同通知书，第二天下达清场通知书，接到该书面材料后，被告同意解除合同，因被告从事的是美容养颜业，重新寻租营业场所所需时间较长，被告要求原告给予合理时间，但原告在2020年8月3日即对被告的经营场所停电断水，导致被告大量产品失效及受于正在接受美容服务客户强烈投诉；3、被告已重新找到房屋并于2020年8月1日与房东签订了租赁合同，在2020年9月18日被告将租赁房屋的钥匙交由原告；4、被告已经知道有宠物店准备租赁原告房屋；5、被告于2020年8月3日出具的申请书不是其真实意思表示，当时在公安机关已经出具了一份，那份才是被告的真实意思表示，原告不愿出示，那份申请书是关于恢复供电、被告营业，把7月份租金支付完毕，双方解除合同，2020年8月3日的这份申请书是原告胁迫被告出具的，否则不给供电，当时被告店里产品急需供电冷藏及客户还在店里等着，迫于无奈才写的；6、被告于2020年9月将钥匙交与李丹合法有效，自原告出租案涉房屋开始，李丹就是收取出租人、催收人、履行人，且向被告出具了解除租赁合同通知书、清偿通知书、通知物业公司停了被告的水电，什么事都是李丹所为，其2020年12月还在催收房租，被告至今未见到原告亦不知其联系方式；7、造成被告巨大经济损失产品无效及客户投诉，还有疫情期间无法营业，属于不可抗力情形致租金减免等问题，被告保留反诉或另案起诉的权利；8、原告向被告出具房屋租赁发票是其法定义务。 本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，出租方（甲方）王玮与承租方（乙方）梁红签订房屋租赁合同，约定梁红承租王玮位于合肥市包河区商铺经营康美汇品牌美容，建筑面积约372平方米；甲方于2013年5月29日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限为8年，自2013年10月1日起至2021年9月30日止；房屋交付之日起至2013年9月30日止为免租期；房屋年租金为180000元，自第3年起每年递增5%，先付租金后使用，以6个月为付款单位，首期租金于签约当日支付，第二次2014年9月30日，第三次2015年3月31日，以此类推；合同签订之日乙方向甲方存放房屋保证金5000元。合同第十一条第2款第6项约定，乙方逾期不支付租金和其他费用累计超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的30%支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 合同签订后，王玮向梁红交付了房屋，梁红缴纳了保证金5000元。后经双方协商，将房租付款时间变更为每年的6月30日、12月31日，梁红按约支付房租至2020年6月30日。依据双方协议，梁红应在2020年6月30日支付2020年7月1日至12月31日的租金，因梁红未予缴纳，原告王玮于2020年7月30日向被告梁红发出《解除租赁合同通知书》，通知即日解除合同并要求梁红2日内腾空房屋。后原告方于2020年8月3日停水断电，导致被告梁红报警处理。经双方协商，梁红当日出具《申请》一份，内容载明：“房东王玮：由于疫情影响造成店内无营业额，现申请分批付房租，先付7月份20000元，剩下9月19日套现信用卡付4万，10月再付清所有房款租金，望理解宽限为感。康美汇女子美容养生会所梁红。”梁红当日支付房租2万元。 2020年9月18日，梁红自行搬离房屋，次日通过微信告知原告委托人李丹房屋钥匙放在佳豪超市。 上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、现场照片、转账记录、申请、微信记录，被告提交的微信聊天记录、授权书、《解除租赁合同通知书》、《清场通知》、《情况说明》等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原告王玮与被告梁红签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行合同义务。原告王玮如约交付了房屋，梁红亦应依约定支付租金。 一、关于合同解除的问题。合同约定的终止时期为2021年9月30日，被告梁红应在2020年6月30日支付2020年7月1日至12月31日的租金，因逾期未交，双方发生纠纷并报警处理。原告王玮虽于2020年7月30日向被告梁红发出《解除租赁合同通知书》，但从梁红2020年8月3日出具的《申请》内容判断，事实上双方经协商达成了给予梁红交缴租金宽限期的协议，双方同意继续履行合同。2020年9月18日梁红以合同已解除为由自行搬离房屋，违反诚实信用，构成违约。本院对于被告梁红主张合同于2020年7月30日解除的意见不予采纳。但因被告梁红已搬离房屋，双方合同已无继续履行的可能，为避免纠纷导致损失扩大，本院对于双方之间的房屋租赁关系予以解除。 二、关于被告梁红欠付的租金问题。被告梁红2020年9月18日擅自搬离房屋，原告王玮作为出租人，理应在被告通知搬离后采取适当措施防止损失的扩大，故综合考虑被告的主观过错程度，原告王玮收回房屋重新出租需要合理的时间等因素，本院酌定案涉房屋租金计算至2020年11月30日。双方在庭审中确认被告租金付至2020年6月30日。经核算2020年7月1日至2020年11月30日期间被告应付租金为97636元（19144元×3月+20102元×2月）（根据约定的租金递增标准，2020年7月1日－2020年9月30日期间的月租金为19144元，2020年10月1日－2020年11月30日期间的月租金为20102元）。2020年8月3日被告支付20000元，同时考虑到2020年1月底新冠疫情爆发，因案涉房屋用于经营，疫情对被告的经营产生较大影响，酌情减免疫情期间2个月的租金38288元（19144元×2月），另被告缴纳的房屋保证金5000元可抵扣欠款，即被告尚欠34348元（97636元－20000元－38288元－5000元）。关于利息，本院酌定原告起诉之日起起按同期全国银行间同业折借中心发布的贷款市场报价利率计算。 三、关于原告主张的违约金的问题。被告梁红违反约定的支付房租义务，单方退租，应承担违约责任，违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础，本院据实计算被告使用期间的租金，并对原告重新出租所需合理期间的租金一并支持，原告的损失得以弥补。原告再主张违约金已超过其实际损失，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、解除原告王玮与被告梁红于2013年5月29日签订的房屋租赁合同； 二、被告梁红于本判决生效之日起十日内向原告王玮支付34348元，并承担逾期利息（利息计算方式：以34348元为基数，自2020年10月30日起按同期全国银行间同业折借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告王玮的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1799元，由原告王玮负担1449元，被告梁红负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年二月八日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。