四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终62号 上诉人（原审被告）：四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，住所地乐至县天池镇东街**。 法定代表人：杨秀刚，职务经理。 被上诉人（原审原告）：程艳琼，女，1970年6月10日出生，汉族，住四川省乐至县。 原审被告：黄元兴，男，1981年8月8日出生，汉族，住四川省乐至县。 上诉人四川省乐至县长胜房地产开发有限公司因与被上诉人程艳琼、原审被告黄元兴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2020）川2022民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销乐至县人民法院(2020)川2022民初906号民事判决书,并驳回被上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，这是一起典型的政府政绩行为，因政府资金问题，邀上诉人投资建设,而不是商品房开发的市场行为,有政府与顶名的长胜公司协议后，上诉人才投资建设。2.原审程序有误，长胜房地产公司要求追加石佛镇人民政府为被告，法院口头告知不准许,程序错误。因为政府没有进入诉讼，导致事实没有查清。3.一审适用法律有失误，这涉及小城镇建设的政府行为，交通设施建设的搭车建设建筑行为,不能单一适用合同法；这也不是真正的商品房买卖，不应当适用商品房买卖相关规定，特别是办证事宜,这中间参杂很多政府行为，所以一审适用法律有漏。 程艳琼向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定承担逾期交付产权证的违约金15，444元；2.本案诉讼费用全部由被告负担。 一审法院认定事实：许小龙、黄龙祥、许应华于2002年9月3日取得乐至县××镇××路××号××号划拨地块使用权，用途为商住，土地等级为乡镇一级，土地使用权面积2547平方米，该地块上有砖木结构房屋4处，产别系私产，1处办公用房，建筑面积61平方米，1处生产用房，建筑面积147平方米，1处住宅用房，建筑面积128平方米，1处其他用房，建筑面积18平方米，上述房屋系黄龙祥等2人共有。2007年8月2日，作为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的法定委托人黄元兴作为乙方与许小龙、黄龙祥、许应华三人作为甲方签订《协议书》，载明：“为修建石佛客运站及综合设施工程项目，双方达成协议如下：1、甲方自愿将自己所拥有的在乐至县××镇××路××号的土地使用权，土地面积约2580平方米转让给乙方使用（包括在此土地上所有的建筑物及其他设施），并将土地使用权证和房屋产权证交给乙方，使用权和处理权将归乙方所有。2、甲方按乙方规定时间搬离，其所有费用甲方自行负责。3、乙方在甲方转让给他的土地上修建石佛客运站、商住楼及综合设施等工程项目，建修此工作项目所办手续名称为小城镇建设及车站建修，但建修好后此工程项目的使用权和经营权等全部归乙方所有，甲方不得干涉。4、等工程完工后，乙方将补偿甲方四个门市，每个门市不小于40平方米，住房**，每套住房不小于110平方米，并办好四个门市、三套住房的房屋产权证、契证、土地使用证交付给甲方。接通水、电、气，包括上户。乙方最迟在2008年8月底前交付经验收质量合格的房屋给甲方使用，所有证件在交房之日起6个月之内办好交甲方。5、在修建此工程项目中，甲方不得干涉阻挡施工进程，并有义务协助乙方办理施工手续和有关此工程项目的事宜。……”同日，作为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的法定委托人黄元兴向许小龙、黄龙祥、许应华三人发出于2007年8月9日前搬离现住地点的通知。 此后，黄元兴以石佛镇汽车客运站修建项目负责人的身份向有关职能部门申请办理建设用地申报审批手续，申报项目名称为石佛镇汽车客运站综合楼，总投资146万元，申请用地面积2,547平方米。2007年9月20日，乐至县规划和建设局向石佛镇汽车客运站建设项目颁发建设用地规划许可证，编号：乐建乡【2007】119号，准予办理征用划拨土地手续，用地单位为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，用地项目名称为车站综合楼（五层），用地位置为石佛镇太阳路307号（煤站），用地面积为880平方米。2009年4月，石佛镇汽车客运站及其综合楼建设项目完工后，黄元兴领取石佛镇汽车客运站的道路运输经营许可证、个体工商户营业执照和组织机构代码证，上述证照显示石佛镇汽车客运站属于黄元兴个体经营。 2016年5月30日，黄元兴出具《承诺书》，载明：“石佛镇汽车客运站建设工程，是其取得的土地使用权，开发挂靠于四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，施工挂靠于四川省乐至县长胜建筑有限公司。该建设工程系其自主开发、施工的，现已全面竣工通过验收合格，投入使用。……销售房屋的两证办理和费用，质量保修期内的维修及各种纠纷均由其自己承担，与公司无关，并自愿拿其开发未销售的房屋和其全部家庭财产作抵押担保。” 2020年2月27日，乐至县自然资源和规划局作出乐自然资函【2020】10号《关于征缴石佛客运站建设用地土地价款的决定》，载明：“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴（项目负责人）：你公司补办石佛客运站建设用地的申请，经乐府土建函【2019】2号文件批准，同意你们使用原《国有土地使用证》（乐国用【2002】第1014号）登记范围内划拨土地2，170.30平方米（折合约3.26亩），按规划设计进行房屋拆旧改建，改建后的土地用途为商业、住宅和经营性交通设施用地。改建用地实行出让，土地使用权出让年限商业和经营性交通设施用地40年、住宅用地70年，应缴纳划拨转出让土地价款共计248,547元。我局曾与你公司及项目负责人联系缴款事宜，但至今仍未缴纳。……”并向四川省乐至县长胜房地产开发有限公司和黄元兴进行送达。黄元兴于2020年3月2日收到上述征缴决定，并于次日出具《情况说明》，载明：“石佛客运站是由黄元兴投资所有，是四川省乐至县长胜房地产开发有限公司建的工程。于2007年9月开工，2008年8月竣工交付使用，土地出让金不应由长胜开发公司缴纳，与公司无关，应由客运站黄元兴负责。……” 2008年9月23日，原告作为乙方买受人与被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司作为甲方出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：“第一条：项目建设依据甲方以出让方式取得位于乐至县××镇××路××号的地块的土地使用权。该地块土地面积为2400平方米，规划用途为商住，土地使用年限为商业20年，住房50年。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名石佛镇车站综合楼。建设工程规划许可证号为【2007】09，施工许可证号为【2007】09。第二条：商品房销售依据乙方购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乐至县房管局，商品房预售许可证号为【2007】09。第三条：乙方所购商品房的基本情况乙方所购的商品房为住房Ｂ栋二单元二楼Ａ座，该商品房的用途为住宅，属砖砼结构，层高三米，建筑层数为地上五层；该商品房合同约定建筑面积为117平方米。第四条：计价方式与价款甲方与乙方约定按暂定建筑面积计算，现按乙方选择的付款方式，总金额为人民币77220元整。……第六条：付款方式及期限乙方分期付款：乙方在签订合同当日付60000元整，12月份付12000元，剩余房款在产权证办理完毕交付时，乙方一次性结清。……第八条：房屋交付期限从破土动工之日起12个月内交付给乙方。……第十条：产权登记的约定甲方在商品房交付使用之日起按《商品房管理办法》，在60日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，乙方有义务配合甲方收集资料。第十一条：乙方应承担的房屋办证费用买受人委托出卖人办理本商品房的权属证。买受人须全力配合办证事宜：在出卖人向其交付本商品房时，向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋权属证所需各种税、费并提交相关资料。如因买受人原因未按上述约定向出卖人支付上述费用并提交相关资料的，买受人应每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之一作为违约金，同时出卖人有权拒绝代理办证手续。……第十七条：本合同自双方签订之日起生效。……出卖人：四川省乐至县长胜房地产开发有限公司（公司有盖章）法定代表人：杨秀刚委托代理人：黄元兴买受人：程艳琼20**年9月23日签于：石佛镇售房处。”被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司签订合同后即向原告交房，至今未取得案涉房屋的预售许可证明，被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司未提供证据证明案涉房屋办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的。同时原告也至今未领取到案涉房屋相关权属证书，也未提交证据证明其已支付剩余购房款。 一审法院认为，由于案涉房屋及其所在土地性质特殊，被告黄元兴虽作为被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司进行案涉房屋开发建设的代理人，同时其自认为案涉房屋修建的实际投资人，但根据本案查明的事实足以认定其行为构成表见代理，案涉房屋的实际出卖人仍应是被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，案涉房屋的修建已经有批准权的部门予以审批，同时案涉土地亦经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续并催缴土地出让金，案涉房屋系被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司开发建设，虽然被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司在销售案涉房屋时未取得预售许可证明，但该案涉房屋现已交付原告等购房者入住使用，且入住使用时间长达十余年之久，原告与被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同宜认定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于是否违约的问题。商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。本案中，被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司未提供证据证明案涉房屋办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的，被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司应当承担举证不能的法律后果，其应当承担逾期办证的违约责任。原告要求被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金，符合法律规定，予以支持。 关于逾期办证违约金标准的问题。双方当事人在合同中未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，亦可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。原告诉请按购房总价款的20%计算违约金，该计算方式没有事实和法律依据，不予全部支持。但考虑到该案系同一批系列案件，涉及购房者达32户之多，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、出卖人在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，根据公平原则，酌情确定逾期办证的违约金数额，使出卖人承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免出卖人因承担巨额赔偿后导致其无法补交土地出让金，从而导致其最终无法给包括原告在内的众多购房者办理房屋相关权属证书的情形出现。本案中，双方当事人在合同中未约定迟延办证违约金，原告亦未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失，为切实督促出卖人积极履行办证义务，惩罚其违约行为，同时也兼顾购房人可能存在的损失，经专业法官会议讨论决定，综合酌定违约金宜以购房人已付购房款为基数，按年利率1%的标准，从出卖人按合同约定的办理房屋权属证书届满之日起进行计算，直至出卖人为购房人办理到案涉房屋的权属证书之日（即房屋权属证书的登记日期）止。即本案的违约金：以原告已付购房款72，000元为基数，从2008年12月1日（2008年9月31日后的60日）起，按照年利率1%的标准计算，暂计算至起诉之日（即2020年5月11日）为8，243元（72,000元×1%×4，179天÷365天），后续的违约金仍按前述标准，从2020年5月12日起计算至出卖人为购房人办理到案涉房屋的权属证书之日（即房屋权属证书的登记日期）止。 另被告黄元兴系案涉房屋修建的实际投资人和作为被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司出卖案涉房屋的代理人，其自愿承担被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司逾期办证的违约责任，系债务的自愿加入，此为当事人对自身权利义务的处理，不违反法律法规的规定，被告黄元兴应当与被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司共同承担本案案涉房屋逾期办证的违约责任。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，理应得到支持，但诉请金额过高，应当予以适当调整。二被告的辩称意见，没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：限被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴共同在本判决生效后十五日内支付原告程艳琼从2008年12月1日起至本案起诉之日止（即2020年5月11日）的房屋逾期办理权属证书违约金8，243元（暂计算至起诉之日止，后续违约金的计算方式为：以72,000元为基数，按年利率1%的标准，从2020年5月12日起计算至办理到房屋权属证书之日止）。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：1.石佛镇人民政府是否为本案共同被告？2.一审认定事实及适用法律是否正确？ 一、关于石佛镇人民政府是否为本案共同被告问题。2008年9月23日，四川省乐至县长胜房地产开发有限公司与程艳琼签订商品房买卖合同，确定了具体房屋位置。本案属于民事纠纷，按合同相对性原则，纠纷所涉当事人为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴以及程艳琼，石佛镇人民政府并非本案民事合同相对方，上诉人认为石佛镇人民政府为本案共同被告于法无据，本院不予支持。 二、一审认定事实及适用法律是否正确问题。在一审程序中，双方当事人提交了证据，并进行举证、质证，能够认定四川省乐至县长胜房地产开发有限公司为石佛客运站及综合设施工程项目的承包人，黄元兴挂靠四川省乐至县长胜房地产开发有限公司向有关职能部门申请办理建设用地申报审批手续等事实。四川省乐至县长胜房地产开发有限公司与被上诉人签订了商品房买卖合同，双方签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，应当按商品房买卖合同内容履行自己的义务。上诉人抗辩涉及小城镇建设的政府行为，属于上诉人与行政机关之间的另一法律关系，并不属于本案法定或合同约定免除责任的情形。按照合同相对性原则，上诉人作为合同一方，应当履行自己的合同义务，逾期没有履行的，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人该主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川省乐至县长胜房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二一年二月十九日 法官助理 谢 臻 书 记 员 高婕语