湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘10执复23号复议申请人（申请执行人）：范新亮，男。委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。异议人（被执行人）：安仁县新天地百货贸易有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇五一南路**。法人代表人：颜许妹，该公司总经理。复议申请人范新亮不服湖南省汝城县人民法院（以下简称汝城县法院）（2020）湘1026执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。汝城县法院查明，湖南省郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终299号民事判决书确认要求被执行人安仁县新天地百货贸易有限公司（以下简称新天地公司）在判决生效后十天内一次性偿还范新亮借款本息2317120元及自2016年1月21日起至借款本息清偿之日止按月利率2%计算的利息。判决生效后，因新天地公司未主动履行，范新亮向汝城县法院申请强制执行，执行过程中，新天地公司于2016年9月22日向汝城县人民法院账户打款100000元，于2017年、2018年陆续向案件承办法官个人账户多次汇款，新天地公司称款项总计110万元（涉嫌刑事犯罪，另案处理）。因新天地公司无可供执行的财产，汝城县法院作出终结本次执行的裁定。后范新亮发现新天地公司有可供执行的财产，向汝城县法院申请恢复执行，该院于2020年5月12日作出（2018）湘1026执恢15号之三执行裁定书，查封了担保人惠青山名下的房屋一栋（建筑面积530.91平方米），同日作出（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书，查封了新天地公司所有的新天地广场401号、402号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、410号房产，面积总计771.27平方米。新天地公司对401号、405号、406号、407号、408、409号{产权证号分别为（2020）安仁县不动产权证第0001335号、（2020）安仁县不动产权证第0001347号、（2020）安仁县不动产权证第0001348号、（2020）安仁县不动产权证第0001349号、（2020）安仁县不动产权证第0001350号、（2020）安仁县不动产权证第0001336号}房产提出执行异议，认为该六处共计444.72平方米房产在法院查封前已经出售，并提供买卖合同、付款收据等证据证实于2017年与张依琼、何满红等人签订了商铺买卖合同，且张依琼、何满红等人已陆续付清购房款项，但因新天地公司不具备商品房开发资质，只能以二手房方式过户到购买户名下，故尚未办理过户登记。现该六处商铺由新天地公司向张依琼、何满红等购房户返租。对于是否超额查封，双方均未举证证实。汝城县法院认为，本案争议的焦点系案涉的401号、405号、406号、407号、408号、409号是否房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法应当排除执行的情形。结合听证查明的情况可知，本案案涉的六处房产符合应该排除执行的情形，理由如下：第一、在汝城县法院查封前，新天地公司已与张依琼、何满红等人签订了商铺买卖合同，该合同合法有效。范新亮称因新天地公司不具备房地产开发资质，因此合同系无效合同，汝城县法院认为虽然新天地公司不具备房地产开发销售资质，但该房产现登记在新天地公司名下，其作为所有权人，有权将房产转卖他人，故不能因此而主张该买卖合同无效；第二、根据新天地公司提交的证据表明，张依琼、何满红等人已按照合同约定支付相应价款；第三、张依琼、何满红等人收取新天地公司的返租款并由新天地公司对外出租，表明其已实际支配和占有该房产；第四，无相关证据证明该六处房产至今未办理过户登记，系因张依琼、何满红等人的原因所致。综上，汝城县法院认为新天公司的异议主张有事实和法律依据，汝城县法院依法予以支持。据此，汝城县法院于2020年11月17日作出（2020）湘1026执异18号执行裁定书，裁定“撤销汝城县人民法院作出的（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书中对安仁县新天地百货贸易有限公司名下的产权证号为（2020）安仁县不动产权证第0001335号、（2020）安仁县不动产权证第0001347号、（2020）安仁县不动产权证第0001348号、（2020）安仁县不动产权证第0001349号、（2020）安仁县不动产权证第0001350号、（2020）安仁县不动产权证第00013**房产的查封。”范新亮不服上述异议裁定，向本院申请复议称，（一）汝城县法院（2020）湘1026执异18号执行裁定认定事实错误，案涉商铺所有权尚归新天地公司。1.新天地公司对外签订的《商铺买卖合同》属于房地产商业开发销售，是商品房销售而不是现房销售。2.因新天地公司不具有房地产开发资质，故其对外签订的《商铺买卖合同》属于无效合同。3.案涉商铺无相应的商铺销售、备案记录，故案涉商铺物权还在新天地公司，系新天地公司的财产。4.案涉商铺销售款没有进入新天地公司对公账户，销售合同没有备案，购买方只享有债权，没有取得物权。（二）汝城县法院（2020）湘1026执异18号执行裁定没有对范新亮目前的债权总额和新天地公司已经履行的债务金额进行认定。（三）新天地公司存在恶意转移财产，逃避债务履行的行为，法院应当对其恶意转移财产，逃避债务履行的行为采取刑事措施，启动拒不履行判决裁定罪的调查，并交由其他司法部门处理。请求撤销汝城县法院（2020）湘1026执异18号执行裁定。本院对汝城县法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于汝城县法院（2020）湘1026执异18号执行裁定认定事实是否清楚，适用法律是否正确。本案中，新天地公司主张超标的查封及案涉401号、405号、406号、407号、408号、409号房产在查封前已经出售不应查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定针对的是作为案外人的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，属于案外人执行标的异议范畴，对映应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条作出裁定。而本案系被执行人新天地公司提出执行异议，执行法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，对本案系执行行为异议还系执行标的异议认定事实不清，适用法律不当。综上，汝城县法院（2020）湘1026执异18号执行裁定认定事实不清，适用法律不当，依法应当裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026执异18号执行裁定；二、本案发回湖南省汝城县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄 肖 华审 判 员 欧阳昆兰审 判 员 邹  敏二〇二一年二月二十二日法官助理 何 时 雨书 记 员 唐 曜 耀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。