湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初26号原告：邵阳新福源物业服务有限公司，住所地：邵阳市大祥区资江南路步月星城综合楼****。法定代表人：王琰，该公司董事长。委托诉讼代理人：文湘桂，湖南常清律师事务所律师。被告：张红林，男，1969年12月22日出生，汉族，户籍住址：邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：黄月香，女，1972年8月19日出生，汉族，户籍住址：邵阳市大祥区。原告邵阳新福源物业服务有限公司与被告张红林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳新福源物业服务有限公司委托诉讼代理人文湘桂、被告张红林委托诉讼代理人黄月香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳新福源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张红林支付原告2014年1月至2019年6月的物业管理费8328元；2、判令被告支付2014年1月至2019年6月的滞纳金8994元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告邵阳新福源物业服务有限公司诉称，原告在提供物业服务之前与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定业主按照房屋产权面积交纳物业管理费，若被服务方逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，但是被告没有按协议约定按时交纳物业费。原告始终按照协议约定提供物业服务管理工作，在原告提供服务之同时被告从2014年1月起一直未交纳物业管理费。经原告工作人员多次书面催告通知未果，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告张红林辩称：一、原告未按物业服务合同的约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1、根据南星花园业主委员会与原告签订的《物业管理协议》的约定，原告未按约定履行好房屋建筑公用部位的维修、养护和管理的义务。2、原告未按合同约定履行以下服务：（1）不及时维修电子程控门；（2）非住户人员和外来车辆进入小区，门卫没有进行询问和登记；3、原告未按合同约定履行卫生管理义务。楼道内常年乱停乱堆，消防检查多次不过关；小区多个下水道盖板破旧不堪，常年没有更换；小区活动区域垃圾堆积如山，没有及时清扫；小区池塘常年未打理，淤泥堆积，小区内养鸡养鸭成群，臭气冲天；小区绿化树枯死数多，而原告只将枯树砍掉便置之不理。4、原告未按约履行交通与车辆及消防管理义务。（1）小区的消防通道没有严格管理，车辆随意停放；（2）小区大门抬杆全天开放，外来车辆任意进出，值班保安上班睡大觉；（3）在原告服务期间，长期拖欠消防水费，累计达六万九千元，导致消防设施全面瘫痪。二、原告主张从2014年开始拖欠的物业费，已经超过诉讼时效。三、原告在起诉之前没有向被告书面催缴物业费，原告的诉请应全部予以驳回。四、2018年12月31日《南星花园物业服务合同》到期后，小区暂时由业委会管理，虽然形成了事实上的管理关系，但由于物业公司没有提供服务，并且提供的服务严重不符合合同约定，业主基于相关法律法规的规定，也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行过程中，应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2014年1月起停止缴纳物业管理费，在原告没有恰当履行物业服务之前，被告有权拒交物业服务费用，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张红林系邵阳市南星花园住宅小区5栋1单元502号的业主，该房屋建筑面积为157.15㎡，系多层住宅。原告于2012年5月18日与被告居住小区的邵阳市南星花园业主委员会签订了《南星花园小区物业服务合同》，合同约定：由原告对被告所在小区进行物业管理，委托管理期限从2012年1月1日起至2014年12月31日止；2012年1月至2012年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房按每月0.63元/平方米收取，2013年1月至2014年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。2015年4月27日原告与邵阳市南星花园业主委员会续签了《南星花园小区物业服务合同》，合同约定：委托管理期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止；2015年1月至2015年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.73元/平方米收取，4－5层按每月0.78元/平方米收取，2016年1月至2016年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。该合同到期后，2017年1月1日原告再次与邵阳市南星花园业主委员会续签订了《南星花园小区物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止；2017年1月至2017年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.78元/平方米收取，4－5层按每月0.83元/平方米收取，2018年1月至2018年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。合同到期后，邵阳市南星花园业主委员会不再与原告签订物业服务合同，并要求原告将其受托管理的小区物业的全部设备、管理用房及物业管理的全部档案材料移交给邵阳市南星花园业主委员会，原告服务到2019年7月31日止。被告自2014年1月起未再向原告交纳物业管理费用，原告故诉来本院。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《南星花园小区物业服务合同》、被告提供的（2019）湘0503民初2153号《民事判决书》、照片等证据予以证实。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告依据《南星花园小区物业服务合同》对南星花园小区进行物业管理服务，而被告作为业主接受原告的物业服务，《南星花园小区物业服务合同》对其具有约束力，故双方应当依据《南星花园小区物业服务合同》履行各自相应的权利义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。2018年12月31日合同约定的服务期限到期后，虽然被告所在小区业主委员会未再与原告续订物业管理服务合同，但在2019年7月31日之前被告事实上仍接受原告的物业服务，被告亦应缴纳相应的物业服务费用。根据《南星花园小区物业服务合同》的约定，被告自2014年1月至2019年6月期间所应缴纳的物业管理费用可计算为：2014年1月至2014年12月应缴数额为1188元（157.15平方×每月0.63元/平方米×12个月），2015年1月至2016年12月应缴数额为2942元（157.15平方×每月0.78元/平方米×24个月），2017年1月至2019年6月应缴数额为3913元（157.15平方×每月0.83元/平方米×30个月）。因此，原告诉请要求被告支付自2016年1月起至2019年6月物业管理费8043元，本院予以支持，但对过高部分，本院予以驳回。虽然原告在物业管理过程中确实存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，未能完全依据《南星花园小区物业服务合同》履行服务职责，致使部分业主意见较大，但该情形尚不属于重大服务瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，将损害其他正常缴纳物业服务费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由。由于原告自身提供的物业服务存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，且原告与邵阳市南星花园业主委员会签订的《南星花园小区物业服务合同》并未约定被告缴纳物业管理费的具体时间，故对原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。至于被告辩称原告的主张已超过诉讼时效，但《南星花园小区物业服务合同》中对业主应缴纳物业管理费的具体时间并未加以约定，因此，对此被告所辩，本院不予采纳。综上所述，现依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告张红林于本判决生效之日起十日内向原告邵阳新福源物业服务有限公司支付物业服务费8043元；二、驳回原告邵阳新福源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费116.5元，由原告邵阳新福源物业服务有限公司负担62.5元，由被告张红林负担54元（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  周颖二〇二一年二月十八日法官助理曾晨书记员马以兵附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。