湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终18号上诉人（原审原告）：毛卫红，女，1968年11月24日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，该公司董事长。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人毛卫红因与被上诉人湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。毛卫红上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判张家界大成酒店公司支付回购房屋款846120元，张家界山水公司承担抵押连带担保责任；2.对原判决第一项,请求改判增加房屋收益款21153元,增加违约金4231元；3.改判由两被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.上诉人毛卫红与张家界山水公司签订的《商品房买卖补充合同》的第一条就明确,所购房屋是张家界大成山水国际大酒店整体经营不可分割的一部分,由酒店统一管理和经营,买受人不能将其作为普通商品房居家使用。《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第三条第1项约定:租赁期限最短不少于3年,最长不超过5年，第六条第2、3项约定,租赁满3年或5年后,上诉人有权按该房屋原始总价值转让给被上诉人,被上诉人必须接受转让。从2016年9月合同正常履行了3年后,被上诉人开始单方面少付或拒付业主们的收益款，上诉人多次要求回购房屋并补发收益款,但被上诉人以各种理由推托。2.原判决中的房屋收益款只计算到2020年8月31日，但原审法院开庭之日止,涉诉房屋一直由被上诉人占有、管理和使用,应按合同支付2020年9月至11月的收益21153元。在上诉人多次要求被上诉人回购房屋的情况下,被上诉人一直不能履行合同约定义务,构成违约。依照租赁合同第六条第5项,被上诉人应承担违约金4231元。3.本案是由于被上诉人违约引起,上诉人的诉讼请求均符合合同约定,符合法律规定。一审判决无过错的上诉人承担几千元诉讼费，不合法也不合理。张家界大成酒店公司、张家界山水公司辩称，本案尚未达到上诉人有权要求回购的条件，被上诉人有权拒绝回购。上诉人以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益属于重复主张权利。上诉人以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实。上诉人起诉要求被上诉人回购涉案房屋，实质是解除《商品房现房买卖合同》，被上诉人愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助上诉人办理过户登记。本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。毛卫红向一审法院起诉请求：1.判令张家界大成酒店公司支付回购房屋款846120元，张家界山水公司承担连带责任；2.判令张家界大成酒店公司支付装修折旧款和房屋租金合计310067元，违约金10306元，张家界山水公司承担连带责任；3.判令两被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，毛卫红将第2项诉讼请求变更为“判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付装修折旧款和房屋租金合计317350元，违约金10306元，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任”，同时房屋收益款明确为计算至2020年8月31日。一审法院认定事实：2013年8月31日，原告毛卫红（合同买受人）与被告张家界山水公司（合同出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》，在合同中约定：被告张家界山水公司将张家界大成山水国际大酒店第7层701号房，建筑面积共70.51平方米，套内建筑面积50.90平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积19.61平方米，以352550元出卖给原告毛卫红。签订合同时，原告毛卫红将购房款352550元，一次性支付给被告张家界山水公司。2013年8月31日，被告张家界山水公司（合同甲方）与原告毛卫红（合同乙方）签订《商品房买卖补充合同》，合同约定：乙方确认该房屋是张家界大成山水酒店整体经营一部分，由酒店统一管理和经营。2013年8月31日，原告与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为493570元，原告于当日一次性支付装修改造款493570元。合同第三条第1款约定：委托装修改造期限为最短不少3年，最长不超过5年；第四条约定：委托期限内从本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年74035.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还即每年49357元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划入原告指定银行账户。合同第九条第3款约定：逾期按1%支付违约金。合同第八条约定：被告张家界山水公司保证委托装修改造折旧款能够按时收取，并以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2013年8月31日，原告毛卫红（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水公司（合同丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，在合同中约定：甲方将其购买坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店7层701号房，建筑面积70.51平方米，交由乙方统一管理、经营，租赁期内，乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。该房屋的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。合同第四条约定：第一年、第二年年租金为52882.5元，第三年至第五年年租金为35255元。合同第六条第2、3项约定：租赁满3年后，原告可按该房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受转让。合同第六条第5项约定：逾期付款按房屋原始总价值5‰支付违约金并赔偿损失。合同第十条第3项约定：逾期3个月未支付租赁收益另支付3%的违约金。合同第九条约定：被告张家界山水公司保证租赁收益能够按时收取，并以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。另查明，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应付房屋委托装修折旧款和房屋承包租金677128元（租金282137元＋装修折旧款394991元），实付359778元（租金150151元＋装修折旧款209627元），欠付房屋委托装修折旧款185364元、房屋租金131986元，共计欠付317350元。现涉案房屋由张家界大成酒店公司继续占有、管理和使用。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。一审法院认为，原告毛卫红与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行。被告张家界大成酒店公司未按合同约定向原告毛卫红支付租金和装修改造折旧款，构成违约，依法应当承担向原告毛卫红支付下欠的租金、装修改造折旧款和承担相应违约责任，故原告毛卫红提出支付至2020年8月31日止的装修改造折旧款、租金收益款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。通过原告举证和被告提交的答辩状确认，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应支付原告装修改造折旧款185364元，依约支付违约金为1854元（185364元×1%）；被告张家界大成酒店公司应支付原告租金数额为131986元，因2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，酌情以减免一个月租金为宜，即对原告的该项诉讼请求支持129048元（131986元-35255元／12月），依约支持支付违约金为3871元（129048元×3%）。以上房屋收益共计314412元，违约金共计5725元。对于原告诉请被告张家界山水公司承担支付连带清偿责任的问题。被告张家界山水公司在三方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》中，被告张家界山水公司均以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司提供连带担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，故被告张家界山水公司应在提供担保物的价值范围内承担连带清偿责任。因合同期满后，原告毛卫红未依约提出书面转让申请，且与两被告亦未另行签订相关合同，原告毛卫红要求被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司支付房屋回购款，既无合同依据也无法律依据，故对原告毛卫红的该项请求，不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于判决生效后十日内，向原告毛卫红支付装修改造折旧款185364元，支付违约金1854元；被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告毛卫红房屋租金129048元，支付违约金3871元。以上原告毛卫红房屋收益共计314412元，违约金共计5725元；二、被告张家界山水天下置业有限公司以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告毛卫红的其他诉讼请求。案件受理费15298元，减半收取计7649元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司承担3051元，原告毛卫红承担4598元。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，双方当事人均表示对一审认定的事实无异议。经审理查明，一审认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.张家界大成酒店公司是否应向毛卫红支付房屋回购款，是否应承担违约金；2.一审将装修折旧款、房屋租金只计算到2020年8月31日是否正确；3.一审对诉讼费的分担是否合理。关于争议焦点1，2013年8月31日，毛卫红与张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》第六条约定，租赁满3年或5年后，毛卫红可按不同的条件将房屋转让给张家界大成酒店公司，张家界大成酒店公司必须接受转让。该条同时约定“甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方”，本案中，毛卫红没有证据证实其向张家界大成酒店公司提出过书面转让申请，即使将其提交的诉状视为书面转让申请，从张家界大成酒店公司收到诉状至一审法庭辩论终结前，也没有达到合同约定的“提前90个工作日提出书面申请”，故不能认定张家界大成酒店公司违约不回购房屋，一审对毛卫红支付房屋回购款的请求不予支持，符合双方合同的约定，是有事实依据的。另外，案涉房屋办理了网签手续，在没有解除网签的情况下，毛卫红要求支付房屋回购款对被上诉人不公平。由于张家界大成酒店公司没有违约，毛卫红要求其支付违约金的请求，不予支持。关于争议焦点2，根据一审的庭审笔录记载，毛卫红明确其诉讼请求中的装修折旧款、房屋租金自2017年8月计算至2020年8月31日，2020年8月31日以后的装修折旧款、房屋租金毛卫红没有主张，故一审对该部分款项没有认定并无不当。毛卫红要求支付2020年9月至11月的收益款，可另案解决，本案不予处理。关于争议焦点3，诉讼费如何负担，人民法院有权根据案件的具体情况决定。本案中，一审法院根据毛卫红的诉讼请求及其部分诉讼请求没有得到支持的客观情况，决定其负担4598元的案件受理费，并无不当。综上所述，毛卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15298元，由上诉人毛卫红负担。本判决为终审判决。审判长  黄勇芳审判员  钟以祥审判员  徐姣艳二〇二一年二月二日法官助理符兆敏书记员王茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。