贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终147号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：张旭东。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：董慧琳，女，1994年11月11日出生，苗族，住贵州省凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）与被上诉人董慧琳、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）、被上诉人仅是一般买受人，我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，华融公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审法院判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）、本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（三）、被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条之规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。综上，请求二审法院支持华融公司的上诉请求。董慧琳答辩意见为：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。华融公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院审理查明的事实：2012年12月31日，以被告大地房开公司为出卖人、被告董慧琳为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.董慧琳购买大地房开公司开发位于凯里市房屋，总价款657596元；2.买受人应在2012年12月31日前一次性支付购房款；3.大地房开公司在2013年9月30日前交付所售房屋。前述合同签订前，董慧琳已于2012年12月31日前共计支付购房款657801元。大地房开公司于2015年8月26日向董慧琳开具一份《销售不动产统一发票》（自开），金额为657596元。一审法院在执行原告华融公司申请执行大地房开公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地房开公司在凯里市“大地永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括本案董慧琳购买的大地永乐家园16-5号房屋在内）。董慧琳得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月7日以案外人的身份向该院提出执行异议。2020年7月13日，该院作出（2020）黔2601执异94号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融公司不服裁定结果，遂于2020年8月7日向该院提起本案诉讼（申请执行人执行异议之诉）。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于董慧琳对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明董慧琳与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生一审法院查封之前，且房屋由董慧琳居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地房开公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，董慧琳对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地房开公司经一审法院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，董慧琳向本院提交房屋信息查询结果单一份，该查询结果显示在凯里地区董慧琳名下并无房屋信息。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为董慧琳对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，董慧琳在庭审中已提交了《房屋认购协议书》、《付款记录》、《收据》、《商品房买卖合同》、《钥匙发放记录》、《物业服务合同及缴费记录》、《销售不动产统一发票》、《信访材料》等，足以证明董慧琳与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，且根据本案查明的事实，涉案房屋的合同签订日、付款日均发生在人民法院查封之前，董慧琳已足额支付购房合同约定的购房款，且涉案房屋的性质系住宅，董慧琳在涉案房屋中已居住至今，在凯里地区董慧琳名下也无其他住房，属于消费者购房，故一审认定董慧琳对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。关于华融公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗房屋消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融公司提出的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华融公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月一日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫