吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终200号上诉人（原审原告）：张有为，男，1986年4月6日生，汉族，吉林省民航机场集团公司地面服务分公司员工，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：曹吉平，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郝力力，女，1987年12月30日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区。上诉人张有为因与被上诉人郝力力房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张有为上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判郝力力支付张有为违约金9840元、代理费5500元等合计15,340元；3.由郝力力承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误。张有为与郝力力于2020年4月12日通过吉林市泓润房地产经纪有限公司（以下简称泓润经纪公司）签订房屋买卖居间协议一份，协议约定：郝力力将位于以41万元的价格出售给张有为，泓润经纪公司作为中介方提供中介服务，并向双方收取交易价格各1%的信息服务费，同时协议第九条约定：双方在本协议签订之日起20个工作日内共同办理房屋权属转移登记手续，如任何一方未能在约定时间内或约定条件下取得办理权属转移登记手续的行为视为违约，按本协议第七条进行违约赔偿，第七条约定：守约方有权要求违约方按每日总房价万分之十承担违约金后继续履行，本协议发生争议，律师费、诉讼费、保全费及实现债权的费用由违约方承担，协议签订后，由于郝力力未能按协议约定履行更名过户义务，在5月13日前办理完毕，甚至于拖到7月1日才办理过户，严重违反协议约定，侵害了张有为的合法权宜。而一审法院却违法认定：张有为未有证据证明能够说明，在双方交易过程中，张有为就郝力力超出约定期限办理更名曾向郝力力主张过违约并要求郝力力承担违约责任，视为张有为接受该违约，说明张有为以其实际交易行为认可改变了原协议办理更名期限的约定，该认定与事实严重不符，事实是张有为在郝力力违约后以不同形式多次向其要求承担违约责任，均被其推脱。郝力力辩称，一审判决正确。上面写多次向我要求赔偿我多次拒绝，没有多次向我要求赔偿，只是多次要求装修，没更名之前，我没同意。张有为向一审法院起诉请求：一、判令郝力力向张有为支付违约金9840元，代理费5500元，合计15,340元。一审法院认定事实：2020年4月12日，出售方（甲方）郝力力、买受方（乙方）张有为、委托居间方（丙方）泓润经纪公司三方签订《房屋买卖居间协议》，约定，甲方将坐落于房屋（产权人郝力力，房权证号，建筑面积58.18平方米）以41万元出让给乙方，并确认该交易房屋设有抵押贷款28万元。乙方首期付款11万元，于面签或更名当日支付；后期30万元以贷款支付，以银行实际放款时间为准等。其中第七条违约责任约定：“买卖双方任何一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款万分之十承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房款20％的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付居间方成交价2％的信息服务费。本协议发生争议，律师费、诉讼费、保全费及实现债权的费用由违约方承担。”第九条权属转移登记规定：“甲、乙双方同意，自本协议签署之日起20个工作日内，双方提供所需的证件、证明共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如甲、乙双方任何一方未能在约定时间或约定条件内取得办理权属转移登记手续的，其行为视为违约，则按照本协议第七条进行违约赔偿。”同日，三方还共同签署了《声明》，作为上述合同的附件五。其中第一条第1款约定：“甲方出售房屋时，应保证房屋真实有效、无抵押、无冻结、无争议、无债务，房主本人和配偶不存在郝力力的重大诉讼和仲裁及其他法律纠纷，并且房屋符合上市交易条件，如不符合上述条件由甲方负全部责任，履行违约责任或产权变更及承担所有税费。”第三条第2款约定：“在办理过程中，甲、乙双方应按照丙方通知的时间和地点亲自到场办理有关贷款审批、权属过户相关手续。”第四条丙方责任中约定：“为确保交易及时、有效、合理完成，丙方负责组织、联络甲方与乙方办理产权过户、贷款申请等事宜。甲、乙双方应根据合同约定及政府主管机关、贷款机构的相关规定履行各项应尽事宜。”上述协议签订后，郝力力就其出卖的房屋的抵押贷款还款事宜与贷款银行兴业银行吉林分行联系，办理还贷及解除抵押事宜。付清贷款并解押后，泓润经纪公司通知张有为、郝力力双方于2020年7月2日到吉林市不动产登记中心，就上述房屋办理了产权转移登记手续。至2020年7月10日，双方之间购房款支付以及房屋交付均办理完毕。张有为因本纠纷的委托诉讼代理事宜，与吉林市昌邑区双圣法律服务所签订了《委托代理合同》，并向该所交纳了代理费5500元。一审法院认为，张有为与郝力力之间为房屋买卖关系，并为合法有效。郝力力出售的房屋存在房贷抵押情况，买卖双方及中价方在协议签订时均清楚该事实，也系因郝力力未能办完房屋还贷并解押事项，而致未能在协议约定的20个工作日期间完成过户更名。而张有为对双方更名过户依约定应在该20个工作日内完成是清楚的，但却未有证据能够说明，在双方交易过程中，张有为就郝力力超出约定期限办理更名曾向郝力力主张过违约并要求郝力力承担违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。故对郝力力超过约定期限办理更名，张有为接受，应当视为张有为在实际交易过程中以自己的行为给予了默示的认可，即说明张有为以其实际交易行为认可改变了原协议办理更名期限的约定。因此，张有为于交易完成后，再行按原协议的约定主张郝力力应承担逾期更名的违约责任，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张有为的诉讼请求。案件受理费92元，由张有为负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张有为提交证据：1.微信聊天截图共13页，证明：张有为和泓润经纪公司的业务员沟通的过程，证明张有为多次要求对方提前倒房，对方也明确表示更完名当天倒房。因为对方不能及时过户，张有为明确表示如果给张有为造成损失将追究责任。2.2020年7月2日更名当天录音，张有为、泓润经纪公司的人、郝力力和郝力力领的一个人，我们三方讲话录音，当天是过户，提前郝力力答应过户给张有为。当天张有为要求郝力力履行承诺，要求将房倒给张有为，但是郝力力当天反悔了。郝力力质证称：录音我不想听。对微信截图，张有为与泓润经纪公司人员的聊天记录，有些事泓润经纪公司向郝力力说明了，但有些事情没有。张有为要求提前倒房，郝力力说是更完名给倒房，郝力力没说更名当天给倒房。更名一事应泓润经纪公司通知郝力力。张有为首付款打给郝力力之后，在泓润经纪公司协商了倒房的日期。郝力力没有提交新证据。本院经审查认为，张有为提交的证据在一审中已经存在，张有为没有按照法律规定进行提交，其辩解没有提交的理由不符合二审新证据的法定条件。且张有为所提交证据亦不足以证明其主张，郝力力又提出异议，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，张有为与郝力力之间为房屋买卖关系，在履行买卖合同过程中，双方当事人均与泓润经纪公司联系，从现有证据可以认定在履行《房屋买卖居间协议》过程中存在三方之间为变更合同约定内容进行过协商，故一审法院认定：“张有为于交易完成后，再行按原协议的约定主张郝力力应承担逾期更名的违约责任，不应得到支持”的观点正确。张有为的上诉主张，因其证据不足，本院不予支持。综上所述，张有为的主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由张有为负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年二月二十三日书记员  王丽宁