四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终5号 上诉人（原审被告）:江世珍，女，汉族，1973年8月11日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：苟凡，四川求索律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川求索律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:胡巧玲，女，汉族，1976年11月15日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：胡方鑫（系胡巧玲之父），男，汉族，1956年4月26日生，住四川省泸县。 原审被告：陆洪娟，女，汉族，1970年4月23日生，住四川省泸州市龙马潭区。 上诉人江世珍与被上诉人胡巧玲、原审被告陆洪娟物权保护纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2020）川0521民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江世珍及其委托诉讼代理人苟凡，被上诉人胡巧玲的委托诉讼代理人胡方鑫到庭参加诉讼，原审被告陆洪娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 上诉人江世珍上诉请求：1.撤销四川省泸县人民法院（2020）川0521民初1585号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；3.判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实不清。1.上诉人于2011年2月8日与案外人禹金明签订《门市转让协议》，约定将案涉门市以207900元出售给上诉人，上诉人占有使用该房屋有相应合同依据，被上诉人无权再要求上诉人支付租金；2.案涉房屋虽然登记于胡巧玲名下，但实际上已出卖于禹金明，上诉人与禹金明的房屋买卖关系符合法律规定。被上诉人胡巧玲与胡方鑫系父女关系，双方恶意串通，损害第三人合法权益，签订的合同依法应被认定无效。上诉人基于对禹金明与泸县××房合同的信赖，与禹金明建立买卖合同关系，该信赖利益应受到法律保护，且被上诉人长达7年的时间未向上诉人主张权益，上诉人有理由相信案涉房屋权属无争议，可进行购买、使用；3.原审未经实地考察，擅自将租金按被上诉人的请求定为700元每月，显然与市场价格不符。二、原审适用法律明显错误。本案上诉人已占有使用涉案房屋长达7年之久，被上诉人仅于2020年要求上诉人支付房屋使用费用，依照法律的规定，其要求支付房屋使用费的请求权已超过诉讼时效。另，太伏农贸市场竣工备案资料不齐不全，存在较多不合理不合法之处，泸县住建局存在违法备案使用，竣工验收资料不全，被上诉人胡巧玲的过户登记不合法，胡巧玲不享有对案涉房屋的所有权。同时，上诉人接收房屋后，对房屋和地面以及水电进行装修，产生费用13800元，该笔费用应当予以扣除。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人胡巧玲辩称，1.案涉门市房屋权属来源于2000年1月政府批文和2001年8月刘相贵与胡方鑫的合同约定，本案房屋权属在分户之前属于胡方鑫，分户登记后属于胡巧玲，陆洪娟在未经权利人准许的情形下，非法占有房屋并对外出租、出售，构成对所有权人的侵害，应当承担赔偿责任。胡巧玲主张权属期间的损失，并无不当；2.江世珍主张其系合法占有不能成立。江世珍在租用期间与禹金明签订房屋转让合同之前，就已经知道权利人，权利人胡方鑫、胡巧玲历年多次告知该房屋权属情况，其已知道泸州市江阳区法院于2007年期间的通知、公告及强制执行返还房屋情况；3.关于门市租金，原审判决是以经庭审质证的案涉四号楼门市，多年以来对外出租的多份租赁合同价格综合认定，并无不当；4.本案系“侵权责任纠纷”并非“房屋买卖合同纠纷”，如江世珍与禹金明签订的合同真实合法有效，应当另案向合同相对人主张权利，与本案无关。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告陆洪娟未作述称。 胡巧玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令陆洪娟、江世珍停止侵占、排除妨碍并修复返还胡巧玲所有的位于泸县太伏农贸市场周边第四号楼底层0106号（房产证号0××1号）门市；2.判令陆洪娟、江世珍按700元／月连带赔偿胡巧玲2005年7月26日至返还房屋之日止的房租损失；3.诉讼费由陆洪娟、江世珍承担。 一审法院认定事实：胡方鑫与胡巧玲系父女。泸县太伏农贸市场系胡方鑫的个人独资企业。2000年1月28日，胡方鑫经泸县计划委员会批准取得泸县太伏农贸市场及周边集资房工程项目建设资格。2001年8月2日，胡方鑫与筹资修建承包人刘相贵签订《共同筹资联建房屋工程承包合同书》该合同载明工程名称为泸县太伏农贸市场周边总图第四栋，双方约定：胡方鑫享有刘相贵筹资修建施工并经竣工验收备案的合格产品地下室和一层门市（地下室8轴至11轴3.6米宽门市除外）全部房屋（含本案讼争门市）和二层P轴至S轴屋面；其余房屋含地下室8轴至11轴3.6米宽门市归刘相贵所有。2001年10月26日，泸县太伏农贸市场向刘相贵出具授权委托书，授权刘相贵负责联系四号楼（案涉工程）集资联建住房户，对其住宿房屋和底层8-11轴线两间门市的集资价格与集资户面议。 2003年12月30日，胡方鑫以与胡巧玲签订《集资建房协议》的形式以40000元的价格将案涉门市出售给胡巧玲。胡方鑫通过相关部门认定后于2003年9月通过竣工验收。2005年4月20日，泸县发展计划局出具关于补下胡方鑫等集资联建房名单的函，该函载明胡巧玲系集资联建户。2005年6月30日，该集资联建房竣工验收备案。胡巧玲于2005年7月27日办理了含案涉门市在内的23间门市的产权登记，案涉门市产权证号为0××1号。 2002年2月1日，刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与禹金明签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》约定余建中购买四栋底层8号门市，即案涉门市，价格按本门市工程造价加相关费用结算，预交40000元。当日，刘相贵向禹金明出具收款收据载明收到预交门市购房款40000元。2007年12月14日,陆洪娟在回答江阳区××市场的营业房系刘相贵委托陆洪娟收取的租金，除0112号外都是由陆洪娟对外出租。 2013年4月1日，江世珍夫妻（乙方）与禹金明（甲方）签订《门市转让协议》，约定禹金明将案涉门市以207900元的价格出售给江世珍夫妻，签订合同之日支付购房款100000元，2013年12月1日前支付50000元，余款在办理好两证时付清，同时还约定“如禹金明与胡方鑫的房产官司未赢，则甲方无条件返还购房款并承担同期银行存款利息”。此后，江世珍一直占有使用该门市。2016年9月19日，禹金明向泸县不动产登记中心提出异议登记。 2015年、2016年，胡巧玲将其在泸县太伏农贸市场的其他门市出租给他人使用，月租金800-1000元不等。 同时查明：2006年胡巧玲以刘相贵为被告，向泸州市江阳区人民法院提起财产损害赔偿系列诉讼，要求向其交付案涉门市并赔偿损失。泸州市江阳区人民法院以（2006）江阳民初字第636号民事判决审结。该判决生效后，胡巧玲申请执行，江阳区法院向刘相贵以及泸县太伏镇农贸市场各租赁户发出公告，要求在2007年3月30日前腾空交付。陆洪娟回答执行人员询问时称受刘相贵委托其收取案涉门市租金。此后，刘相贵向检察机关提出申诉后，泸州市人民检察院提起抗诉，泸州市中级人民法院指令泸州市江阳区人民法院再审，泸州市江阳区人民法院于2010年5月立案再审，作出（2010）江阳民再初字第3号民事判决撤销（2006）江阳民初字第636号民事判决，驳回胡巧玲的诉讼请求。胡巧玲不服提出上诉，后胡巧玲以另行、另案向侵害人主张权利为由，申请撤回起诉和上诉。泸州市中级人民法院以（2011）泸民再终字第4号民事裁定予以准许，并撤销（2006）江阳民初字第6369号民事判决、（2010）江阳民再初字第3号民事判决。该民事裁定载明：胡巧玲于2002年7月27日依法办理了坐落于泸县××镇××市场××号楼户号为0101门市的房屋所有权证，所有权证号为泸县房权证太伏镇字第0××6号，该证合法有效。 另查明：陆洪娟以胡巧玲与胡方鑫串通签订《集资建房协议》将其在泸县太伏农贸市场购买的门市产权办理至胡巧玲名下为由以泸县太伏农贸市场、胡巧玲为被告向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，请求确认其与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》无效。泸州市纳溪区人民法院以（2013）纳溪民初字第321号民事判决确认陆洪娟与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》有效。陆洪娟不服，提出上诉。泸州市中级人民法院审理后确认前述两份协议均有效。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案门市根据胡方鑫与刘相贵之间的《共同筹资联建房屋工程承包合同书》本应属于胡方鑫享有，胡方鑫将涉案门市处置给胡巧玲，且涉案门市已经登记在胡巧玲名下，该产权登记至今未被撤销或者未经法定程序宣告无效，陆洪娟、江世珍也未提交充分证据否认胡巧玲对涉案门市的所有权，故胡巧玲在其所有权被侵害时有权提起诉讼，请求侵害人返还房屋、赔偿损失。江世珍目前占有、使用涉案门市，应当腾空返还。陆洪娟现未占有、使用该门市，不具有腾空返还的义务，原审法院对请求陆洪娟、江世珍连带停止侵占、修复返还门市的请求不予支持。 陆洪娟不是案涉门市的权利人，不应享有案涉门市所有、使用、收益等权利，其收取了案涉门市的租金，应当赔偿案涉门市租金损失。 对于胡巧玲提出的门市租金损失，原审法院认为，胡巧玲于2005年7月27日取得涉案门市的产权，其主张的租金损失的起算时间应当从当日计算。根据陆洪娟2007年回答江阳区人民法院执行人员询问时所回答的内容，应当认定在2013年4月1日前涉案门市实际由刘相贵及陆洪娟占有管理并收取租金，则2005年7月27日至2013年4月1日前的租金损失应当由陆洪娟赔偿。胡方鑫与刘相贵因联建太伏农贸市场产生纠纷并自涉案门市办理产权登记后发生一系列诉讼，在当地影响重大，为众所周知，且人民法院发出了相关公告，江世珍明确地将案涉门市涉及产权争议的内容作为合同条款写入转让合同中，足以说明江世珍明知案涉门市产权状况，仍进行买卖，继而占有使用案涉门市，应当赔偿2013年4月1日后的租金损失。陆洪娟系案涉门市管理人，明知案涉门市产权存有争议情况下处置案涉门市，其对造成胡巧玲租金损失具有共同过错，应当对2013年4月1日后的租金承担连带赔偿责任。根据胡巧玲提交的证据，结合当时当地的市场情况，综合考虑本案具体情况，原审法院酌情确定从2005年7月27日起至返还门市之日止租金损失标准为700元/月。 胡巧玲虽曾因本案提起诉讼，但已撤回了起诉，不构成重复诉讼，未违背一事不再理原则，其有权再次提起诉讼，维护其权利。同时，胡巧玲一直通过诉讼等方式主张、维护其权益，依法应认定未经过诉讼时效，其诉讼权利应予以保护。 本案中基于案涉门市所涉及的刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与禹金明之间的合同关系、禹金明与江世珍之间的合同关系所反映的权利性质系债权，不能对抗胡巧玲取得的所有权。故原审法院对陆洪娟、江世珍的辩解意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决：一、江世珍于本判决发生法律效力之日起10日内将其占有使用的泸县××镇××市场××号楼户号为0106门市（所有权证号为泸县房权证太伏镇字第0××1号）腾空返还给胡巧玲；二、陆洪娟于本判决发生法律效力之日起10日内按700元／月的标准赔偿胡巧玲2005年7月27日至2013年4月1日的租金损失；三、江世珍于本判决发生法律效力之日起10日内按700元／月的标准赔偿胡巧玲2013年4月1日起至返还门市之日止的租金损失，陆洪娟对江世珍前述债务承担连带赔偿责任；四、驳回胡巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由陆洪娟负担。 本院二审期间，上诉人江世珍围绕上诉请求向本院提交：第一组证据：太伏农贸市场四号楼竣工备案资料；拟证明：太伏农贸市场4号楼竣工备案资料不齐不全，存在较多不合理、不合法的事由，泸县住建局存在违法备案的事由，故胡巧玲过户登记也不合法，不应享有对案涉房屋的所有权。第二组证据：案件外刘相贵与秦彬南、蔡正友；雷震与毛世群；胡方鑫与辜德琼、陈聪、崔春兰的租赁合同以及律师调查笔录三份；拟证明：2013年前后的房租大概有1000元/年、1600元/年、3000元/年，2017年前后房租大概为2600元/年，2020年胡方鑫出租房屋的房租也只有489元、515元、560元每年的事实。被上诉人胡巧玲质证认为，两组证据均不属于二审新证据，真实性无法核实，与本案无关。本院认为，第一组证据不属于二审新证据，相关竣工备案材料与本案不具关联性，本院依法不予采信；对第二组证据，因租金的确定与地理位置、环境等诸多因素相关，该组证据与本案没有直接关联，本院依法不予采信。 被上诉人胡巧玲向本院提交：泸州市中级人民法院（2020）川05民终2032号民事判决书；拟证明：胡巧玲有权向江世珍主张权利，江世珍并非有权占有，租金损失也符合当地租金的实际情况。上诉人江世珍质证认为，对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，法院应当按照查清的事实予以判决；同时，该份证据系胡巧玲对其他门市及案外人主张相关权利，并不能证明其向上诉人主张过，相关诉讼时效、租金标准等均无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，该份证据系被上诉人与案外人发生的物权保护纠纷，与本案不具关联性，本院依法不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案被上诉人系基于房屋权属受到侵害提起的诉讼，案由应为物权保护纠纷，一审将案由确定为侵权责任纠纷不当，本院予以纠正。本案争议的主要焦点：一是关于上诉人占有房屋是否属于有权或者善意占有；二是有关本案房屋租金标准的认定。结合本案实际，本院评议如下：关于焦点一，本案上诉人2013年4月与禹金明签订《门市转让协议》，向禹金明购买案涉门市，该合同第三条明确约定：如禹金明与胡方鑫的房产官司未赢，则甲方（禹金明）无条件返还购房款并承担同期银行存款利息。从该约定可以看出，江世珍购买案涉房屋时明知禹金明没有房屋权属，案涉房屋权属被上诉人胡巧玲已于2005年7月27日办理产权登记，且从权属取得后被上诉人及胡方鑫与刘相贵就相关太伏农贸市场门市发生了一系列诉讼，在当地众所周知，故对上诉人主张其有权占用使用案涉房屋，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于焦点二，被上诉人在一审时即提交了周边门市的租赁合同证明租金标准，一审法院根据现有证据酌情认定按700元／月的标准赔偿2005年7月27日以后的房租，并无不当。另，关于上诉人在二审中提出被上诉人请求支付房屋使用费超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。 综上，上诉人江世珍的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1950元，由上诉人江世珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 李 野 审判员 蓝 军 二〇二一年二月一日 书记员 郑健雄