湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3902号上诉人（一审原告）：岳阳和顺达物业管理有限公司，住所地岳阳楼区东升社区6906生活小区办公楼**。法定代表人：廖泽峰，总经理。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：岳阳市城市建设投资有限公司，住，住所地岳阳经济技术开发区国土资源信息化大楼**/div>法定代表人：陈岳红，董事长。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。上诉人岳阳和顺达物业管理有限公司（以下简称和顺达物业）与被上诉人岳阳市城市建设投资有限公司（以下简称岳阳市城建投）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和顺达物业上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3549号民事判决，依法改判；2、判令岳阳市城建投向和顺达物业支付物业服务费483537元（此金额物业服务费计算至2020年5月1日止，此后应依约定标准支付）；支付垃圾清运费5200元；三、一、二审诉讼费用由岳阳市城建投承担。事实和理由如下：一、原审法院认定上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系，却未按物业服务合同中约定的费用标准计算物业服务费，有违公平，依法应予纠正。上诉人与被上诉人所属的新胜社区湖东小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》,双方对权利义务进行了约定,其中合同约定物业服务费标准为：商业门面3元/平方米/月；地；地下停车位80元/月/个库20元/月/个。该合同对包括被上诉人在内的全体湖东小区业主均具有约束力，被上诉人应按照物业合同约定支付物业费。二、原审判决认定上诉人未按约履行地下车库管理义务,与事实不符,判决被上诉人不承担该项物业服务费事实认定及法律适用均错误，应予改判。原审判决以湖东小区部分地下停车位被他人设置地锁及停放车辆为由认定上诉人未履行《物业管理服务委托合同》中有关公共秩序维护标准等约定,与事实不符。被上诉人作为所有权人,应当自行向侵占地下车位的侵权人主张权利，上诉人与业主之间只构成委托合同关系,且根据《物业服务管理合同》约定,上诉人未被赋予排除妨害、恢复原状的权利。此外，被上诉人向原审法院提交的地下停车库出入口及地下停车场照片,均为2020年6月6日拍摄，照片仅能反映某个时间点，不能证明上诉人在2015年8月1日至2020年5月1日期间怠于管理地下停车位。原审法院认定上诉人怠于管理地下停车位而驳回上诉人的支付物业费请求错误。并且,原审认为“原告虽提供了照明、清洁服务，但并不是为本案的被告提供服务,实际是为停放车辆的他人受益”,原审判决一方面认定上诉人实际提供了物业服务,一方面又认定被上诉人自身未享受物业服务属自相矛盾。因上诉人不可能选择业主提供物业服务,故原审法院该认定属逻辑错误。因被上诉人未积极行使物权请求权导致其自认为没有享受物业服务，系被上诉人对其权利的处分,不应由上诉人承担责任。三、原审判决对井盖维修费用和垃圾清运费用承担认定事实不清，适用法律错误，应当改判。(一)上诉人不是井盖维修费用的支付主体。上诉人作为物业服务企业,不是物业公共区域设备设施维修、维护费用支付的主体,该费用应由全体业主共同承担,即从专项维修资金支付。原审法院认定上诉人未及时维修更换井盖,被上诉人承担了相应的维修义务,支持被上诉人以井盖维修费用抵扣物业服务费用的请求,事实认定及法律适用均错误,应予纠正。同时,被上诉人在一审时并未提出反诉请求,原审法院违反不告不理处理原则予以抵扣判决错误。(二)上诉人代为履行被上诉人的垃圾清运义务，其产生的垃圾清运费用理应由被上诉人承担。上诉人支付的垃圾清运费系因被上诉人拍卖架空层车库垃圾而产生的清运费用,理应由被上诉人承担。原审判决认为上诉人提交的领条不能证明被上诉人负担垃圾清运义务的理由不具有说服力，应予纠正。四、原审对诉讼时效认定错误，适用法律错误,应当纠正。其一，原审判决认定的“本案诉讼时效计算时间节点为2016年8月1日,该日期以前的期间已过诉讼时效”与事实相悖。原审判决错误地认定上诉人首次向被上诉人主张物业费的时间为2019年7月31日,时效因此中断,使得上诉人2016年8月1日以前的债权消灭。事实上,上诉人在每个自然月均有以催收单形式向被上诉人追讨物业服务费用,故不存在超过诉讼时效的情形。其二,被上诉人的违约行为具有连续性,时效起算计算错误,应从被上诉人违约行为终了之日起算时效。其三,被上诉人作为国有资产管理人,以诉讼时效作为抗辩事由,不符合试实信用原则，即使时效经过仅导致自然债务发生，被上诉人还是应当支付。综上，一审判决认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。岳阳市城建投答辩称，一、答辩人与岳阳市中心城区拆迁安置房建设管理领导小组办公室（以下简称岳阳市拆迁安置房建设管理领导小组）签订的《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》未履行完毕阳市拆迁安置房建设管理领导小组未将协议约定的小区门面过户登记在答辩人名下,未将地下车位及架空层车库有效移交给答辩人,而未能移交原因是地下车位及架空层车库被小区业主及上诉人共同故意侵占。答辩人取得的是合同权利,而不是不动产权,且该合同权利在履行过程中存在争议有待解决。1、2015年4月7日《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》签订后阳市拆迁安置房建设管理领导小组未按约定将门面产权证办理在答辩人名下,车库、车位长期被小区业主占用,答辩人存在无法正常投入使用等问题。车库在2018年2月8日、2018年4月10日、2018年8月7日、2019年4月5日、2019年12月31日、2020年6月9日才被答辩人有效占有、使用并委托拍卖公司拍卖16个、10个、13个、4个、1个、6个车库,余下6个车库被小区业主占用,答辩人无法占有、正常投入使用。102个地下停车位一直被小区业主占用,答辩人存在无法占有、正常投入使用等问题。正因为答辩人与岳阳市拆迁安置房建设管理领导小组在履行上述协议过程中发生了上述争议,答辩人也未按协议约定支付款项,双方争议有待进一步解决，故上诉人无权向答辩人主张物业管理服务费。2、根据2009年5月1日起施行的《中华人民共和国企业国有资产法》第十条、第十一条、第十五条之规定，答辩人作为国有资产授权履行出资人职责的法人，负有保护国有资产不受侵害的职责。二、上诉人与业主共同故意侵占国有资产,上诉人未向答辩人提供物业服务,导致国有资产损失,上诉人无权向答辩人主张物业管理服务费、垃圾清运费。1、湖东小区架空层车库、地、地下停车位被该小区业主侵占多年东小区的地下停车位门岗荒废形同虚设、私装地锁,地,地下停车位全部被小区业主占用至今区业主违法占用事实明显,上诉人对此故意放任,对进出地下停车位的车辆没有任何登记管理、对地下停车位未尽任何管理职能，无权主张物业费。2、架空层车库被拍卖前被该小区业主侵占,答辩人未取得架空层车库不动产权,上诉人也未向答辩人提供任何物业服务,无权向答辩人主张物业费。对于59个架空层车库,经政府多个部门联合行动，其中53个已被拍卖,上诉人应向架空层车库受让人而不是答辩人主张物业费。3、对于门面物业费,岳阳市拆迁安置房建设管理领导小组未将协议约定的小区门面过户登记在答辩人名下,答辩人取得的是合同权利,而不是不动产权。根据湖东小区门面目前的实际情况来看,其屋顶被部分业主非法侵占,违规搭建阳光房、杂物间等建筑,而上诉人并未对该部分业主采取相应的有效措施以排除妨害,恢复原状,未尽到管理义务,无权向答辩人主张物业费。三、答辩人代上诉人承担了更换前述小区公共部分井盖的责任,并垫付了维修资金16800元,应由上诉人承担,即使上诉人存在相应的债权请求权,也应进行抵消。岳阳市迎接国家卫生城市复审领导小组曾就湖东小区内公共部分井盖提出监督意见书,要求上诉人更换井盖,但是上诉人对该意见书并未理会，根据上诉人与业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》第六条约定,市政公用设施的维修,养护和管理应当由上诉人负责,上诉人对湖东小区内包括井盖在内的公共部分均未履行物业管理维修义务。四、上诉人的部分诉讼请求超过了诉讼时效,应予驳回。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》(法释[2018]12号)第三条规定:“民法总则2017年10月1日实施前,民法通则规定二年或一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”，而依照上诉人《关于请求支付湖东小区门面、车库、杂物间的物业服务费及门面房屋维修费的申请报告》及之后一系列的申请报告来看,上诉人向答辩人主张物业费3次,最早时间是2019年7月31日,并且只主张了湖东小区门面、车库、杂物间的物业服务费,根本未主张地下停车位的物业管理费。上诉人请求答辩人支付物业管理费的诉讼请求(2015年8月1日起算的物业管理费),诉讼时效起算时间早于民法总则的施行,而只能适用民法通则两年的诉讼时效,至2017年10月1日之前早已超过两年的诉讼时效。因此,上诉人2017年10月1日之前的部分请求超过了诉讼时效,应予驳回。综上,一审判决事实清楚、证据确实充分,程序合法,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2020年6月3日，和顺达物业向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、岳阳市城建投支付至2020年5月1日的物业费483,537元（2015年8月1日至2016年1月12日止的门面物业费33,297元、架空层车库43,260元、地、地下车位40680元）。2、岳阳市城建投支付垃圾清运费5,200元；3、岳阳市城建投负担本案的诉讼费用。一审法院查明，岳阳市城建投（乙方）于2015年5月7日与岳阳市中心拆迁安置房建设管理领导小组办公室（甲方）签订《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》定：1、甲方将位于岳阳楼区××路××小区建筑面积共计2018平方米的56个门面、59个架空层车库、102个地下车位的上述资产划拨给乙方，乙方支付1700万元；2、签订协议时上述资产所有权转移至乙方名下；3、甲方向乙方移交资产结清水电、物业等费用，乙方验收合格、接受资产后发生的物业管理费、水电费用由乙方承担。签订上述协议后，岳阳市城建投自2016年1月12日起将涉案门面出租给和顺达物业。自2018年3月起，岳阳市城建投委托相关律师事务所向占用架空层车库的使用人送达律师函，要求腾空所占车库。岳阳市城建投委托湖南岳州拍卖有限公司对架空层的59个车库及102个地下停车位进行拍卖。2015年8月1日，和顺达物业与新胜社区湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，双方约定：1、和顺达物业提供物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部分、共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括井等）的维修、养护和管理等；2、管理期限为2年；3、管理目标和服务质量标准；4、物业管理费：商业门面3元／平方米／月、地、地下停车位80元／月／个库20元／月／个，每季度缴纳一次。合同期限届满后，2017年8月1日，双方又续签物业服务委托合同，服务期限为三年，至2020年7月31日止。在该合同履行期间，2019年10月21日，和顺达物业又与新胜社区湖东小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限自2019年10月22日至2020年7月31日止。2019年7月31日，和顺达物业书面通知要求岳阳市城建投支付2015年8月1日至2016年7月12日的门面物业费69621元、59个架空层车库物业费79650元、垃圾清运费5200元及门面屋顶维修费239781元，共计239781元。8月23日，和顺达物业又书面通知要求岳阳市城建投支付自2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费33297元、车库物业费42090元、杂物间物业费20705元、地、地下停车位照明洁维护服务费482275元及垃圾清运费5200元。2019年12月23日，和顺达物业再次书面要求向岳阳市城建投主张门面物业费33297元、车库物业费42450元、地、地下停车位照明洁维护服务费180285元及垃圾清运费5200元，合计261232元。但岳阳市城建投未向和顺达物业支付费用。2019年9月4日，岳阳市迎接国家卫生城市复审领导小组向和顺达物业送达督查意见书，要求和顺达物业修复内坪下水道井盖。和顺达物业未进行修理，而是由岳阳市城建投进行维修，岳阳市城建投支付维修费用16800元。一审法院认为，本案双方争议焦点为：1、和顺达物业、岳阳市城建投双方是否形成物业服务合同关系；2、和顺达物业是否履行物业服务义务，其主张是否超出诉讼时效及岳阳市城建投应当支付物业费数额；3、和顺达物业主张的垃圾清运费是否应当由被告承担。（一）和顺达物业、岳阳市城建投是否形成物业服务合同关系。涉案资产没有办理产权登记，但是约定签订划拨协议时转移所有权至岳阳市城建投名下，岳阳市城建投实际接收了门面并出租给和顺达物业，期后岳阳市城建投也向地下停车位及架空层车库的实际使用人主张相关权利，也知悉和顺达物业向湖东小区提供物业服务的事实。故对于岳阳市城建投主张新胜社区湖东小区业主委员会成立不合法及无权签订的物业管理服务合同为由双方未形成物业服务合同关系，与事实不符，不予采纳，确认和顺达物业、岳阳市城建投之间存在物业服务合同关系。（二）和顺达物业是否履行物业服务义务、其主张是否超出诉讼时效及岳阳市城建投应支付的物业费。1、岳阳市城建投向法庭提交了地下停车库出入口及地下停车场的照片，和顺达物业对于照片的真实性有异议，但没有提交证据予以反驳，确认如下法律事实：和顺达物业对湖东小区地下停车场出入口设置了岗亭，但没有对出入车辆进行管理，有部分地下停车位被他人设置地锁及停放车辆。对于地下停车位的管理，和顺达物业提供物业管理与《物业管理服务委托合同》中约定公共秩序维护包括“小区主出入口24小时值勤、进出小区的车辆逐步实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；进出小区的外来人员，车辆实施出入登记管理”的标准不符。和顺达物业虽然提供了照明、清洁服务，但是并不是为本案的岳阳市城建投提供服务，而是实际为停放车辆的他人受益，故和顺达物业怠于管理地下停车位要求岳阳市城建投支付地下停车位的物业管理费的请求，不予支持。2、和顺达物业的主张是否超出诉讼时效。和顺达物业主张2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费及2015年8月1日至2020年5月1日的架空层车库的门面物业费，岳阳市城建投提出诉讼时效的抗辩理由。和顺达物业于2019年7月31日向岳阳市城建投主张物业费，故诉讼时效发生中断，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定，本案诉讼时效计算时间节点应为2016年8月1日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本案岳阳市城建投应支付和顺达物业自2016年8月1日至2020年5月1日期间的物业服务费。对于和顺达物业主张2015年8月1日至2016年1月12日的门面物业费及2015年8月1日至2016年8月1日的架空层车库的物业费，不予支持。岳阳市城建投应当支付自2016年8月1日起至2020年5月1日架空层车库物业费。3、岳阳市城建投支付架空层车库的物业费用。岳阳市城建投主张车库被其他业主侵占，但没有证据证明与和顺达物业提供的物业服务存在关联，故岳阳市城建投应当支付物业服务费。岳阳市城建投提供了拍卖架空层车库的记录：2018年2月8日拍卖16个；2018年4月10日拍卖10个；2018年8月7日拍卖14个；2019年4月5日拍卖4个；2019年12月31日拍卖3个；2020年6月9日拍卖6个，尚有6个车库未出售。依照《物业管理服务委托合同》，岳阳市城建投应当支付自2016年8月1日至2020年5月1日架空层车库的物业服务费33,180元。和顺达物业物业管理范围包括井等市政公用设施的维修，而和顺达物业在接到相关单位的督查意见书后未维修下水井盖，岳阳市城建投承担了相应的维修义务并支付了费用16,800元，故岳阳市城建投主张应抵物业费用的请求，予以支持，岳阳市城建投应当支付和顺达物业物业费16,380元。（三）对于和顺达物业主张的垃圾清运费。和顺达物业提交了三张领条，岳阳市城建投持有异议，一审法院认为和顺达物业提交的该证据不能证明岳阳市城建投负担垃圾清运的义务，对于和顺达物业的该主张，不予支持。一审法院认为，和顺达物业、岳阳市城建投之间形成物业服务关系，和顺达物业提供了相应的物业服务，一审法院确认岳阳市城建投应当支付和顺达物业物业费16,380元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、岳阳市城建投在本判决生效之日起十日内向和顺达物业支付至2020年5月1日止的物业费16,380元，如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回和顺达物业的其他诉讼请求。案件受理费8,632元，减半收取计4,316元，由和顺达物业负担2,590元；岳阳市城建投负担1,726元。二审期间，被上诉人岳阳市城建投向本院提交一份《告示张贴照片》一张，拟证明业主和上诉人共同故意侵占答辩人的地下停车位，上诉人没有履行物业服务管理义务，无权向答辩人主张物业服务费。上诉人对被上诉人提交证据的质证意见为：该证据不属于新证据，亦不符合证据提交程序，对证据的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，该证据证明上诉人在履行物业合同义务，也对车位车库进行了完备的服务。经过庭审举证、质证，本院对被上诉人提交的证据认定如下：被上诉人提交的证据与本案有关，本院予以采信，至于能否达到被上诉人的证明目的本院将结合案件事实进行综合认定。本院二审查明的基本事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案中，和顺达物业向岳阳市城建投主张自2015年8月1日起至2020年5月1日的物业费488737元（2015年8月1日至2016年1月12日止的门面物业费33,297元、架空层车库43,260元、地、地下车位40680元、垃圾清运费5200元）。首先，关于岳阳市城建投是否是涉案物业费的缴纳主体。根据岳阳市城建投与岳阳市拆迁安置房建设管理领导小组在2015年5月7日签订的《湖东小区门面、地、地下车位及架空层车库划拨协议》中第四条第一款约定自本协议签订当时，门面、车库、车位的所有权转移至乙方（岳阳市城建投）名下”、第三款约定，“甲方向乙方移交资产当时应与相关单位结清水电、物业等费用。乙方验收合格、接受资产后发生的物业管理费、水电费由乙方承担”。根据该划拨协议的约定，涉案车库、地、地下车位面的所有权已划拨给岳阳市城建投，岳阳市城建投称因第三人侵权导致未能实现对车库、车位的实际使用，该属于阻碍物权行使的情形，不影响物权权属的认定。岳阳市城建投称因未进行产权登记故其未实际取得涉案门面、车库、车位的所有权，本院认为，在无其他第三人及原产权人对涉案门面、车库、车位权属提出异议，岳阳市拆迁安置房建设管理领导小组与岳阳市城建投对涉案车库、车位的权属未作出另行约定，岳阳市城建投也未将车库、车位退还给拆迁安置领导小组的情况下，岳阳市城建投是涉案门面、车库、车位的产权人，另外，根据本案中岳阳市城建投提交的证据，岳阳市城建投也是以车库所有权人的身份已组织了涉案车库的拍卖，并与和顺达公司签订了门面租赁协议，物业公司对涉案门面、车库、地、地下车位归岳阳市城建投所有亦无异议此，岳阳市城建投以未办理产权登记手续以及因第三人侵权未取得门面、车库、车位的占有使用为由主张不是物业费缴纳主体的答辩意见不能成立，本院不予支持。其次，关于和顺达物业主张的地下停车位物业管理费406980元和垃圾清运费5200元能否得到支持。本院认为，1、虽然《物业管理服务委托合同》中第二十条物业管理费标准的第一点约定地下停车位的物业费缴纳标准为80元每月每个，但该地下停车位物业管理费的缴纳应以业主实际占有、使用了地下停车位，物业公司为占有、使用地下停车位的业主提供了物业管理服务为前提，物业公司收取地下停车位物业管理费的对象应当是实际占有、使用地下停车位的业主或其他使用人，而非产权人。本案中，虽然岳阳市城建投通过划拨协议取得了涉案地下停车位的产权，但和顺达物业没有提交证据证明岳阳市城建投作为产权人的相关车辆实际占有、使用了涉案地下停车位或者和顺达物业为岳阳市城建投的车辆提供了物业管理服务，而根据本案的事实，涉案地下停车位实际上是被其他未经岳阳市城建投许可的业主占有、使用，岳阳市城建投并未享受和顺达物业对地下停车位的管理服务，和顺达物业提供的照明、清洁服务也不是为岳阳市城建投提供，而是为实际停放车辆人提供的服务，根据权利义务相一致的原则，岳阳市城建投未享受相关物业服务自然无需缴纳地下停车位的物业管理费，和顺达物业应向实际享受地下停车位物业管理服务的业主主张物业费，和顺达物业主张岳阳市城建投作为涉案地下停车位实际产权人应支付406980元地下车位物业费的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、和顺达物业主张其对岳阳市城建投因拍卖车库产生的垃圾清运支出5200元应由岳阳市城建投负担。本院认为，虽然《物业管理服务委托合同》第十四条第三款约定，除公共环境的清洁卫生、垃圾收集由物业公司承担外，物业公司可向业主和物业使用人收取：“3、装修管理及装修垃圾清运管理费”，但该属于一般公共环境垃圾清运以外的为业主个人提供的特定物业服务，结合日常生活常理，该部分为业主个人提供的物业服务费用应由物业公司和业主方共同核对确认，但在本案中，和顺达物业仅提供了2019年8月、11月、12月三张垃圾清洁费领款凭单，该三张领款凭单上并未注明垃圾清运与岳阳市城建投有关，岳阳市城建投在凭单上也未签字认可，和顺达物业也未举证证明其与岳阳市城建投就垃圾清运费的支付进行了协商或达成过相关一致意见，在此情况下，和顺达物业仅凭该三张垃圾清运费领款凭单主张由岳阳市城建投支付5200元垃圾清运费证据不足，本院不予支持。再次，关于和顺达物业主张门面、车库的物业费是否部分超过诉讼时效的问题。本案中，和顺达物业向岳阳市城建投主张物业费属于债权请求权的范围，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效的法律规定。诉讼时效制度在于基于督促当事人及时行使权利，以利于整个社会秩序的稳定问题，也避免因时间过长证据资料遗失造成举证不便。根据《物业管理服务委托合同》第二十条第三款，“交费时间为每季度缴纳一次。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三缴纳滞纳金，欠缴一个月以上管理费的乙方有权采取相应的强制措施催交，严重者可付诸法律诉讼”的合同约定，双方约定物业费为每季度一缴纳，在每季度物业费缴纳期限届满之日起，物业公司即可向未及时缴纳物业费的业主主张权利，物业公司因不及时主张权利导致诉讼时效超过，应自行承担不利的法律后果，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定确定本案诉讼时效起算时间点为2016年8月1日，对和顺达物业主张的2016年8月1日前的物业费以超过诉讼时效为由不予支持，并无不当，另外，和顺达物业并未提交2016年8月1日前引起诉讼时效中止、中断的相关证据，其主张物业费的缴纳不适用诉讼时效制度以及诉讼时效并未超过的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于井盖维修费用的承担问题。根据《物业管理服务委托合同》第六条，“本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚、室外停车场）的维修、养护和管理”，涉案门面前的井盖属于物业管理范围内的市政公用设施，根据物业服务合同约定，井盖的维修费用应由和顺达物业公司而不是业主岳阳市城建投承担，另外岳阳市迎接国家卫生城市复审领导小组也是向和顺达物业下发的《督查意见书》要求和顺达物业公司将破损的井盖自行恢复，消除影响，岳阳市城建投为了配合国家卫生城市检查工作先行支付了井盖维修费用16800元，一审法院将岳阳市城建投垫付的井盖维修费用在应缴纳的物业费中予以抵扣并无不当。和顺达物业公司主张井盖维修费用应从专项维修资金支付由全体业主共同承担，但该不能成为由岳阳市城建投支付井盖维修费用的正当理由，和顺达物业主张商业铺面前的井盖更换应由商铺业主自行承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8632元，由上诉人岳阳市和顺达物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年二月四日书记员  夏语涵