湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6768号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡飞剑，男，1967年3月21日，汉族，住湖南省。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭智，男，1967年12月24日出生，汉族，住湖南省。两上诉人委托诉讼代理人：戴嘉，湖南海天律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：彭锦，湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南好百宜房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路********。法定代表人：肖凯初，系该公司董事长。诉讼代表人：湖南好百宜房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：高婷婷，女，1994年7月31日出生，汉族，住重庆市渝**。系该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘旺宏，男，1994年9月18日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系该公司管理人工作人员。上诉人胡飞剑、彭智因与被上诉人湖南好百宜房地产开发有限公司（以下简称好百宜公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初8016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡飞剑、彭智上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认胡飞剑、彭智与好百宜公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）有效，好百宜公司依法履约配合办理所购房屋（百宜华府2-202）不动产权证；2、本案一、二审诉讼费用由好百宜公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“2009年6月29日银行转账的96万元系借款而非购房款，之后该96万元借款已经偿还”，与事实不符，且与长沙市中级人民法院已生效刑事判决存在冲突，系事实认定错误。依据广东诚安信司法会计鉴定所出具经胡飞剑、彭智签名确认的《肖凯初、好百宜公司与彭智、胡飞剑等人的资金往来明细表》，胡飞剑、彭智于2009年6月29日支付的96万元并未列入集资借款，好百宜公司于2009年7月6日、2009年7月7日分别向胡飞剑、彭智转账50万元系归还先前的集资借款300万元，并非一审法院认定的归还96万元借款。且经宁乡县5.9专案维稳处置工作领带小组盖章确认的《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》，已明确彭智、胡飞剑2009年6月29日通过转账支付的96万元为购房款和税费，未列入集资往来。长沙市中级人民法院生效刑事判决亦未将96万元计入借款。二、一审法院在认定“刑事判决书未确定该96万元为集资款”的基础上认为“不能否认该款项为借款的属性”缺乏逻辑；认定“双方在2009年6月的经济往来的资金均为借款，为保障资金安全要求借款人好百宜公司及肖凯初提供房屋做抵押”与事实不符。公安机关已将胡飞剑、彭智与肖凯初、好百宜公司之间所有的付款往来进行了鉴定，包括土地款、集资款和购房款，在刑事案件中已将所有集资借款和土地款进行了抵扣，涉案96万元是合法购房款，非借款。三、一审法院仅凭胡飞剑、彭智在公安机关最初的讯问笔录认定“96万元系借款，签订买卖合同系提供担保”，证据不足。胡飞剑、彭智所做的刑事讯问笔录与查实的客观事实不符，不应作为民事证据使用，更不应作为本案唯一的定案依据。四、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条认定《商品房买卖合同》无效，系适用法律错误。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，胡飞剑、彭智已支付房款、税费并办理了预告登记等手续，非以“合法形式掩盖非法目的”的情形，也非因借款签订的流质契约。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，案涉《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，真实合法有效，请求依法改判。好百宜公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、从胡飞剑、彭智在公安的讯问笔录及双方交易往来可知，案涉96万元系借款并已归还，而非购房款，签订的涉案房屋买卖合同系为2009年6月23日的300万元借款提供担保。二、涉案合同名为房屋买卖实为非法集资，属《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也属为非法集资提供担保的行为，属变相的流质契约，系无效合同。三、《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》系公安机关初步出具，并未得到生效判决认可，案涉房屋的相关事实还需进一步查明，只能作为参考资料不可依此认定胡飞剑、彭智对涉案房屋享有物权。且该份说明与胡飞剑、彭智本人的供述相矛盾，需法院查明事实综合全案证据进行认定。四、认定涉案96万元为借款，并不会推翻（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决。综上，一审判决事实认定正确，适用法律正确，涉案合同为无效合同，胡飞剑、彭智无权主张涉案房屋所有权并要求好百宜公司协助办理不动产权证。好百宜公司向一审法院请求：1、请求确认好百宜公司与胡飞剑、彭智签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）无效；2、本案诉讼费用由胡飞剑、彭智承担。胡飞剑、彭智向一审法院反诉请求：1、请求确认胡飞剑、彭智与好百宜公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）有效；2、请求判令好百宜公司依法履约配合办理所购房屋（百宜华府2-202）不动产权证；3、本诉、反诉诉讼费用由好百宜公司承担。一审法院认定事实：2009年6月，肖凯初向彭智、胡飞剑各借款150万元，约定月息8%，2009年6月23日，彭智、胡飞剑分别向肖凯初指定的陈立平账户分别转入150万元。2009年6月23日，彭智、胡飞剑与好百宜公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202），付款方式为一次性付款，根据2009年6月22日宁乡县预购商品房预告登记申请书显示：房屋坐落于宁乡县××路汪家冲（百宜华府-2）2栋202，建筑面积为628.07平方米，单价为1400元／㎡，总价为879298元。2009年6月29日，彭智、胡飞剑分别向肖凯初指定的肖秀娥账户转账480000元。2009年7月6日，好百宜公司向彭智转账三笔共计50万元，2009年7月7日，好百宜公司向胡飞剑转账两笔共计50万元。2013年6月19日，彭智在宁乡县公安局所做的第一次讯问笔录中陈述：“从2009年6月29日至2010年12月24日，我借给肖凯初资金358万元，这些资金都是通过银行转账的方式汇到肖秀娥的账户里去的，可以肯定的是，这些我汇给肖秀娥的资金都是借款”、“在2009年6月中旬的时候，肖凯初要向我和胡飞剑借款，为确保资金安全，我们的亲戚朋友就要求肖凯初提供抵押，当时肖凯初以百宜华府一栋临街的商铺二楼作抵押，并办理了他项权利登记手续，因为有抵押，我们就放心的把钱借给了肖凯初”。2013年6月20日，彭智在宁乡县公安局所做的第四次讯问笔录中陈述：“在2009年6月29日，肖凯初向我借款50万元，并说只要五天，这笔钱的借款属于短期紧急借款，所以这笔钱的利息是每天4000块钱（日息千分之八），我在当天通过银行转账的方式汇给肖秀娥48万元，直接扣除了5天的利息2万元，后来在2009年7月6日，肖凯初安排肖秀娥将这50万元的借款通过银行转账的方式还给了我，这笔借款我获得了2万元的利息”。2013年6月22日，胡飞剑在宁乡县公安局所做的第四次讯问笔录中陈述：“在2009年6月23日，肖凯初找我和彭智借款300万元，当时我和彭智商量，这笔借款数额较大，需要办理抵押，不然我们不借给他。当时肖凯初急用钱，要我们帮忙，后来我和彭智每人借了150万给他，按照月利率8%支付利息，而且肖凯初用百宜华府二楼1800平方米的房产作抵押给我们。这笔借款是通过银行打到肖凯初指定的账户上。肖凯初以好百宜公司名义打的借条，他本人签了名字，盖了好百宜公司的印章。这笔钱在之后就陆陆续续的归还了本金”、“2009年6月29日，肖凯初找我和彭智借款100万元，借款期是几天时间，当时我和彭智每人借了50万元给他，肖凯初以好百宜公司的名义打了张50万元的借条给我们，他本人签了名字，盖了好百宜公司的印章，这笔借款是通过银行打到肖凯初指定的账户上。当时肖凯初跟我们讲只借几天，每人支付2万元的利息，所以当时打钱给他的时候就把这2万元利息给扣了，只打48万元到肖凯初指定的账户上。这笔钱他到2009年7月上旬就归还了本金”。另查，2014年3月17日，一审法院立案受理好百宜公司申请破产重整一案，并指定湖南潇湘破产清算有限责任公司作为管理人。彭智、胡飞剑作为债权人向破产管理人申报债权，破产管理人确认的债务数额为0。2015年1月7日，宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》，载明：犯罪嫌疑人肖凯初与彭智、胡飞剑自发生土地转让以后，双方往来一直延续未断，2009年5月25日以后，肖凯初与彭智、胡飞剑的所有收付款往来中，除购房款往来外，宁乡县公安局对其余经查实的往来款均视同为集资款往来进行了结论……在彭智、胡飞剑与犯罪嫌疑人肖凯初集资往来过程中，彭智、胡飞剑又多次购买犯罪嫌疑人肖凯初公司开发的房产，住宅购房款是否足额支付专案组没有进行调查，但其间彭智、胡飞剑支付的购房款我局未列入集资往来，具体由如下几笔：①2009年6月23日彭智、胡飞剑共同购买好百宜公司的百宜华府2栋202房，房款为879298元，双方签订了购房合同，并在宁乡县房产局办理了产权备案登记手续，该房房款及办证税费合计960020元。2009年6月29日，彭智汇入肖秀娥建设银行账号48万元，胡飞剑汇入肖秀娥中国银行账号48万元，彭智、胡飞剑各占该房50%产权……②2011年6月28日彭智购买好百宜公司一品江山1栋1单元2204房……③2011年6月27日，胡飞剑购买好百宜公司一品江山1栋1单元902房……。2016年8月17日，长沙市中级人民法院对肖凯初犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案作出（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书，认定肖凯初、肖秀娥犯非法吸收公众存款罪，并处以相应刑罚。判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息……胡飞剑42.5万元；彭智30.2万元……”该份判决采信了湖南省宁乡县公安局委托广东诚安信司法会计鉴定所作出的司法鉴定意见书及湖南省湘能司法鉴定所作出的司法鉴定意见书，湖南省湘能司法鉴定所出的司法鉴定意见书根据宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具的《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》等资料整理。好百宜公司在庭审中陈述：（2009年6月29日胡飞剑和彭智分别转了48万元，合计96万给肖秀娥账户）这96万元不是购房款，而是借款。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、2009年6月29日银行转账的96万元性质如何认定。二、案涉商品房买卖合同的效力问题。一审法院对此阐释如下：第一，关于2009年6月29日银行转账的96万元性质的认定。彭智、胡飞剑主张2009年6月29日的银行转账96万元系交付的购房款，而根据好百宜公司的当庭陈述及彭智、胡飞剑在公安机关的讯问笔录中可知，该96万元转账系借款而非购房款，之后该96万元借款已偿还；且彭智陈述“（从2009年6月29日至2010年12月24日）可以肯定的是，这些我汇给肖秀娥的资金都是借款”；虽然在宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》中并未将该两笔款项列入集资款中，根据该情况说明作出的司法鉴定意见书及采用了司法鉴定意见书的刑事判决书中未确定该96万元为集资款，但并不能否认该款项为借款的属性，根据不得反言原则，彭智、胡飞剑关于96万元款项性质的陈述自相矛盾，彭智、胡飞剑亦无证据证明合同双方就该96万元性质为购房款达成一致意见，现彭智、胡飞剑自认96万元为借款的陈述能够与银行流水相印证，故彭智、胡飞剑关于该96万元系购房款的主张不成立，一审法院认为彭智、胡飞剑转账交付96万元的真实意思为支付借款而非购房款。第二，关于案涉商品房买卖合同的效力问题。首先，根据好百宜公司的当庭陈述及彭智、胡飞剑在公安机关的讯问笔录中可知，双方在2009年6月的经济往来的资金往来均为借款，为保障资金安全要求借款人好百宜公司及肖凯初提供房屋做抵押，2009年6月23日彭智、胡飞剑向好百宜公司支付的300万元，在肖凯初犯非法吸收公众存款罪一案中，已被界定为借款金额，是集资款的一部分。（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息……，按比例退还给未足额归还本金的集资参与人……胡飞剑42.5万元；彭智30.2万元……”。据此，即便出借人彭智、胡飞剑基于合法借贷的真实意思表示，借款人的借贷行为也不能被认定为合法的民间借贷行为。其次，基于同一笔款项，彭智、胡飞剑向好百宜公司、肖凯初提供借款，又与好百宜公司签订了《商品房买卖合同》。从合同签订的目的、约定的价格、合同签订的时间及履行情况、彭智和胡飞剑在公安机关讯问笔录中的陈述及刑事案件认定的事实来看，彭智、胡飞剑是在肖凯初向其提出借款后为保证资金安全，要求好百宜公司、肖凯初提供好百宜公司的百宜华府房屋做抵押，故彭智、胡飞剑与好百宜公司之间就该300万元是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，其法律关系的实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保，是一种非典型的担保行为。尽管涉案的商品房买卖合同进行了备案登记，但我国物权法并未明确该行为的效力，这一担保行为违背了物权法定的原则。一审法院认为，彭智、胡飞剑在讯问笔录中明确表示所涉款项300万元、96万元为借款，签订房屋买卖合同是为保障借款资金安全，后来在诉讼的中主张涉案96万元为购房款，其根本目的在于当债务人未履行还款义务或无清偿能力时，其可以根据商品房买卖合同的约定，获得涉案房屋的所有权，此约定实为变相的流质契约，应属无效。综上所述，好百宜公司主张涉案商品房买卖合同无效的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，对彭智、胡飞剑的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认湖南好百宜房地产开发有限公司与彭智、胡飞剑签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090444202）无效；二、驳回彭智、胡飞剑的全部诉讼请求。案件受理费80元，反诉费40元，合计120元，由彭智、胡飞剑负担。本案二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明：本院作出的（2015）长中刑二终字第01188号生效刑事判决书认定：“受宁乡县公安局的委托，广东诚安信司法会计鉴定所按照司法会计鉴定的相关规定和程序，运用司法会计学的原理、方法，依据有关法律、法规和规章，通过对鉴定材料的检查、计算、核对和分析论证，与委托人的充分沟通，以及和上诉人肖凯初及被集资人的反复核对相关数据后作出的鉴定意见，充分尊重了上诉人肖凯初的意见，应认定该司法鉴定意见书为认定本案犯罪数额的有效证据。”，而广东诚安信司法会计鉴定所作出的鉴定意见书中未将彭智、胡飞剑于2009年6月29日分别向肖凯初指定的肖秀娥账户转账的480000元共计96万元认定为集资款往来。2009年6月22日，彭智、胡飞剑共同出具声明：“胡飞剑和彭智系朋友关系共同购买2栋202号房屋，经双方协商，房屋所有权证持有人为彭智；共有权证持有人为胡飞剑各占50%份额。”同日，彭智、胡飞剑申请预购商品房预告登记，申请书中载明房产受让人为彭智，共有人为胡飞剑。2009年6月23日，彭智领取案涉房屋预告登记证书。2019年4月19日，宁乡市不动产登记中心向胡飞剑、彭智出具《关于胡飞剑、彭智请求重新测绘和办理不动产权证的回复》，该回复载明：两人共同购买的宁乡县××路汪家冲（百宜华府）2-202号房屋在2009年7月13日被申请进行了测绘，户室号变更为201。2012年8月30日，好百宜公司与袁端华就变更后的201户室签订了《商品房买卖合同》，并在原住房保障局办理了网签，2017年宁乡市公安局对网签在袁端华名下的该户室进行了查封；胡飞剑、彭智单方申请且权属存在争议不符合法律法规的规定，不予受理登记。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于好百宜公司与胡飞剑、彭智签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，本院作出的（2015）长中刑二终字第01188号生效刑事判决书已将受宁乡县公安局委托，广东诚安信司法会计鉴定所作出的鉴定意见作为认定肖凯初犯罪数额的有效证据，而该鉴定意见并未将彭智、胡飞剑于2009年6月29日转账的96万元认定为集资款往来。因此，在无相反证据足以推翻该刑事判决所确认的事实外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，彭智、胡飞剑于2009年6月29日转账的96万元不应认定为集资款往来；而宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室于2015年1月7日出具的《关于彭智、胡飞剑与肖凯初往来调查核实情况说明》中明确2009年5月25日以后，肖凯初与彭智、胡飞剑的所有收付款往来中，除购房款往来外，宁乡县公安局对其余经查实的往来款均视同为集资款往来进行了结论。因此，结合上述情况说明及刑事判决书查明的事实，涉案96万元应认定为购房款。同时，宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具的情况说明中已明确将涉案96万元认定为购房款（含办证税费）；而该情况说明系在宁乡县公安局对彭智、胡飞剑询问后作出，即宁乡县公安局并未认定彭智、胡飞剑在该局询问中所做的陈述。故参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”之规定，在无其他证据予以充分佐证的情况下，仅根据彭智、胡飞剑在宁乡县公安局询问中的陈述等，尚不足以否定涉案96万元系购房款（含办证税费）的性质。其次，彭智、胡飞剑与好百宜公司就百宜华府2栋202房签订了《商品房买卖合同》，并申请办理了该房屋的预告登记；且彭智、胡飞剑支付的96万元房款与涉案房屋房款及办证税费（960020元）相当；同时，宁乡县公安局5.9专案维稳处置工作领导小组办公室出具的情况说明中亦对彭智、胡飞剑购买涉案房屋的事实予以了明确。因此，彭智、胡飞剑与好百宜公司签订的上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效。二、关于彭智、胡飞剑提出好百宜公司履行配合办理涉案房屋不动产权证的诉请应否支持的问题。根据宁乡市不动产中心出具的《关于胡飞剑、彭智请求重新测绘和办理不动产权证的回复》，涉案房屋已于2009年7月13日被申请重新进行了测绘，户室号已变更为201，且案外人袁端华就201房与好百宜公司另行签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签；同时，2017年宁乡市公安局对房屋进行了查封。因此，涉案房屋涉及案外人权益，且已被查封，故彭智、胡飞剑办理权证的诉请在本案中不宜处理，两人可依法另行主张权利。综上所述，上诉人胡飞剑、彭智的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初8016号民事判决；二、确认胡飞剑、彭智与湖南好百宜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同有效》（合同编号：20090444202）有效；三、驳回湖南好百宜房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回胡飞剑、彭智的其他反诉请求。一审案件受理费80元，反诉费40元，二审案件受理费80元，合计200元，由湖南好百宜房地产开发有限公司负担160元，胡飞剑、彭智负担40元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年二月十日法官助理尹宁书记员肖佳敏