北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2215号上诉人（原审被告）：北京全福德投资管理有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇枣林村委会南500米。法定代表人：徐艳秋，执行董事。委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆生产建设兵团驻北京办事处，住所地北京市西城区马连道南街6号院×号楼。负责人：张晓光，主任。委托诉讼代理人：令狐亚凤，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子淳，北京桂润律师事务所律师。上诉人北京全福德投资管理有限公司（以下简称全福德投资公司）因与被上诉人新疆生产建设兵团驻北京办事处（以下简称新疆生产兵团）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人全福德投资公司委托诉讼代理人张永杰，被上诉人新疆生产兵团委托诉讼代理人赵子淳、令狐亚凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全福德投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回新疆生产兵团的全部诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由新疆生产兵团承担。事实和理由：一、一审未审查两处临建房屋手续是否合法。一审法院对涉案两处临时建筑是否已经取得相应的批准建设手续，以及两份《补充协议》的租赁年限是否超出临时建筑准许的期限，均未进行审查。因无相关建设批准手续，临建辅助用房一直闲置，临建门面房也因不能办理营业执照而不能正常经营，一审法院应查清上述情况减免部分租金。二、一审法院认定全福德投资公司不享有优先承租权，错误明显。1.全福德投资公司以金福德公司名义竞标符合要求。2.全福德投资公司已按合同要求的时间提出续租申请。3.同等条件是明确的，全福德投资公司具备行使优先承租权的条件。三、应当保护全福德投资公司的优先承租权，驳回新疆生产兵团的全部请求。四、新疆生产兵团恶意侵害全福德投资公司的优先承租权，应当坚决纠正。五、一审法院不予受理全福德投资公司的反诉，侵害了全福德投资公司的诉权。本案是房屋租赁合同纠纷案件，租赁合同中明确约定了优先承租权，全福德投资公司要求行使权利，与新疆生产兵团续订租赁合同，完全构成反诉，暂且不论该反诉是否能够得到支持，但是法院应当受理，就算不予受理也应出具不予受理的裁定。一审法院未经审查，直接口头告知不予受理，侵害了全福德投资公司的诉权。六、一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人。涉案房屋现由金福德公司和北京北沙滩弘美超市实际使用，二者虽不是租赁合同的主体，但新疆生产兵团要求腾退房屋，理应列二者为被告或第三人参加诉讼。新疆生产兵团辩称，一、全福德投资公司在上诉期内未预交上诉费，无正当理由迟到2020年11月底才交上诉费，应按其撤回上诉处理。二、一审法院通过现场勘查等多种方式全面审查了涉案物业权利来源及租赁使用等情况，全福德投资公司曲解事实、隐瞒真相，通过拖延上诉的方式恶意侵占涉案物业牟利至今，导致国有资产严重流失。三、一审认定全福德投资公司不享有优先承租权，没有错误。1.根据合同的相对性原则，金德福公司不享有全福德投资公司的优先承租权。2.全福德投资公司未按合同约定的时间书面通知新疆生产兵团是否续租。3.全福德投资公司既未按照合同约定的时间书面通知新疆生产兵团是否续租，又未竞价投标，全福德投资公司已自行放弃同等条件下的优先承租权，全福德投资公司已不具有行使优先承租权的同等条件。四、全福德投资公司主张新疆生产兵团恶意侵害其优先承租权没有依据，全福德投资公司主张保护其优先承租权时，规避了一个重要的前提即同等条件。五、反诉的问题及遗漏当事人的问题，均系全福德投资公司拖延诉讼的借口，一审法院经过审查对前述问题作出的回复均符合民事诉讼法及相关规定。导致判决无法执行的根本原因是全福德投资公司拖延诉讼，拒不腾退涉案房屋，致使国有资产至今被非法侵占，经济损失严重。六、过低的违约成本促成全福德投资公司恶意侵占涉案房屋物业使用至今，这种行为不应被支持。合同约定的违约金远远低于全福德投资公司的违约行为给新疆生产兵团造成的损失。一审判决的违约金已偏向全福德投资公司，完全无法弥补新疆生产兵团遭受的损失。七、一审判决的房屋占用费及违约金的计算不应扣除20日，全福德投资公司的主张没有依据。新疆生产兵团向一审法院起诉请求：1.判令全福德投资公司立即腾退并交还新疆生产兵团出租给其的北京市朝阳区德胜门外北沙滩×号的全部房屋。2.判令全福德投资公司支付新疆生产兵团违约金（以年租金498万元为基数，从2019年9月1日计算至实际腾房之日，按日千分之一计算）及租赁期满后的房屋占用费（以月租金41.5万元为标准，从2019年9月1日计算至实际腾房之日）。一审法院认定事实：2007年8月8日，新疆生产兵团（甲方）与全福德投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落北京市朝阳区德胜门外×号；出租物业为①新疆生产建设兵团驻北京办事处大楼一至六层（面积以实测为准，不含一层临建门面房）②×号10套（房号001／002／101／102／201／202／301／302／401／402），面积约640平方米③车库六间110平方米、库房两间70平方米及停车场422平方米；租赁期限为12年，自2007年9月1日至2019年8月31日，自甲方向乙方交房之日至2007年11月30日止为甲方向乙方提供的免租期；租赁期间年租金，起租年租金总价为184.6万元，其中主楼为161.6万元（每五年递增5％），住宅19万元（每五年递增3％）和车库4万元（每五年递增3％）。主楼租赁期间年租金2007年8月15日至2012年8月14日年租金161.6万元，2012年8月15日至2017年8月14日年租金169.68万元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金178.16万元。住宅楼、车库租赁期间年度租金2007年8月15日至2012年8月14日年租金23万元，2012年8月15日至2017年8月14日年租金23.69万元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金24.4万元。乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付首期租金，以后租金每三个月交纳一次，到期前1个月，乙方向甲方交纳下一期租金；租赁期满或合同终止后，乙方应将电路工程图、消防竣工图及消防验收合格证明，改造后的房屋结构图及验收合格证明等交与甲方。乙方应于租赁期满或合同终止后，将房屋及附属设备设施完好交还甲方。合同期满或合同终止后，乙方对房屋的装修改造及投入的固定设施无偿归甲方所有。可移动的设备、设施归乙方自行处理；租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前三个月书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权，合同由双方协商后另行签订。如乙方未能在租赁期满前三个月书面通知甲方是否继续租赁该房屋的，则视为乙方放弃优先承租权。本合同期满或提前解除后，乙方必须在20日内将自己的物品撤出承租房屋，把承租房屋交还甲方。否则，每逾期1日，乙方除应按本合同约定的租金标准向乙方支付房屋占用费之外，还应当按照年租金的1‰向甲方支付违约金。同时，甲方有权对乙方遗留的物品进行处理，乙方无权就此向甲方主张赔偿。2008年6月16日，新疆生产兵团（甲方）与全福德投资公司（乙方）签订《北沙滩〈房屋租赁合同〉的补充协议》，约定：根据甲乙双方于2007年8月8日签订的《房屋租赁合同》，现就北沙滩×号院内场地原有的车库拆除后，乙方临时搭建一层辅助用房的现状问题，达成如下条款，乙方同意在使用期间每年另外向甲方交4万元／年场地使用管理费（此费用由甲方向北京三元集团有限责任公司转交），交纳期为每年的1月15日前，一次性付清。2008年使用费于本协议签字后10日内交齐。2009年12月31日，新疆生产兵团（甲方）与全福德投资公司（乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：甲乙双方于2007年8月8日签订《房屋租赁合同》，乙方所承租的甲方房屋范围，增加一层临建门面房，增加的租赁面积约80平方米，租赁期限自2007年9月15日至2019年8月31日，从2007年12月1日开始计收租金。双方一致同意门面房的租金标准为2007年9月15日至2012年9月14日年租金4.8万元，2012年9月15日至2012年9月14日年租金50400元，2017年9月15日至2019年9月14日年租金52920元。合同签订后，涉案房屋实际由金福德公司进行经营。经法院现场勘查，经营情况为由金福德公司经营如家酒店，个体经营户曲大伟经营北京北沙滩弘美超市。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍由金福德公司和北京北沙滩弘美超市实际使用。本案审理过程中，法院已告知金福德公司和北京北沙滩弘美超市，可向其出租方主张相关权利。2018年1月16日金福德公司向新疆生产兵团支付租金249750元，2018年4月19日金福德公司向新疆生产兵团支付房租18万元，2018年4月28日金福德公司向新疆生产兵团支付房租319500元，2018年7月6日金福德公司向新疆生产兵团支付房租499500元，2018年7月31日金福德公司向新疆生产兵团支付房租499500元，2019年1月29日金福德公司向新疆生产兵团支付房租499500元，2019年9月11日金福德公司向新疆生产兵团支付房租686000元，2019年9月16日金福德公司向新疆生产兵团支付房租686000元，2019年8月28日，金福德公司向新疆生产兵团支付竞价保证金10万元，2019年10月30日金福德公司向新疆生产兵团另支付33.3万元（注明为9月10月房租）。2019年8月22日，新疆生产兵团在新疆生产建设兵团公共资源交易信息网上刊发《房屋招租公告》，主要内容为：我单位对产权房屋对外公开招租，承租报价起止时间2019年8月22日10时至2019年8月31日20时，房屋租赁位置北京市朝阳区北沙滩×号，起租价每月合计34.5万元，竞价人报价不得低于起租价，招租方式为采取书面一次性报价的方式进行公开招租；竞价人需交纳保证金10万元。2019年8月27日，金福德公司向新疆生产建设兵团机关事务管理局资产管理处出具《竞价书》，主要内容为：我方已知悉北京市朝阳区北沙滩×号租赁房屋项目，我方愿意支付本次竞价保证金10万元。我方对上述项目的竞价价格为主楼每平米3.83元／天，院落5025元／月，宿舍每套4500元／月，附属门面6500元／月的价格。2019年10月12日，全福德投资公司向新疆生产兵团发送《关于承租北京市朝阳区北沙滩×号房屋的意向函》，主要内容为：根据贵我双方原合同的约定，我方享有同等条件下的优先承租权，我方认为贵方应当按照原合同约定，履行优先承租权的承诺，希望贵方参考招标政策与我方签署承租协议，我方接受贵方招标结果的同等条件下的最高承租标准。2019年12月13日，新疆生产建设兵团机关事务管理局出具《关于北沙滩房屋招租竞价结果的情况说明》，主要内容为：至竞价截至日期（2019年8月31日），我局共收到7家公司竞价函，经我局资产管理处和政策法规研究处共同启封7家竞价公司的竞价函，竞价报价最低价为34.5万元／月，最高价为41.5万元／月。原承租方北京全福德投资管理有限公司（北京前门金福德烤鸭店有限公司）也参与了竞价，竞价价格为34.5万元／月（详见附件），附件：最高报价新疆鑫腾达宏业工程技术服务有限公司41.5万元／月，最低报价金福德公司34.5万元／月。新疆生产兵团与新疆鑫腾达宏业工程技术服务有限公司目前尚未签订房屋租赁合同。2019年10月19日，新疆生产兵团向全福德投资公司发送《关于未按期归还租赁房屋的函》，主要内容为：请贵公司于2019年10月31日前将租赁房屋返还本办事处，同时于收到本函之日起3日内与本办事处补充签署2019年9月1日至2019年10月31日的房屋租赁合同，并于2019年10月31日前支付两个月房屋租金33.3万元。关于全福德投资公司和金福德公司的关系，新疆生产兵团称全福德投资公司和金福德公司是什么关系，在签订合同时新疆生产兵团并不知情，在签订租赁合同后，因为全福德投资公司想要开发票，但是全福德投资公司要求新疆生产兵团出具金福德公司的发票，全福德投资公司向新疆生产兵团出具说明，说金福德公司和全福德投资公司的上下关系，新疆生产兵团轻信了全福德投资公司的说明，因为时间比较长，领导也好几任，后几任领导对情况不了解。在新疆生产兵团知道实际使用人是金福德公司后，也没有进行追究，因为金福德公司已经进行了装修。新疆生产兵团就此提供了2008年《关于北京全福德投资管理有限公司与北京前门金福德烤鸭店有限公司关于说明》及2007年《说明》，主要内容为：全福德投资公司2007年8月8日与新疆生产兵团签订租赁合同，因签订合同时，酒店尚未成立，没有准确名称，所以暂时用全福德投资公司代签合同。现将两个公司之间的关系做补充说明：金福德公司投资全福德投资公司750万，是全福德投资公司股东之一，两个公司法定代表人郭强为同一人。庭审中，新疆生产兵团向法院提交1.《协议》《北沙滩写字楼工程验收移交使用协议》《北沙滩写字楼工程验收移交使用协议补充协议》，证明新疆生产兵团拥有北沙滩×号办公大楼一至六层的永久无偿使用权，并拥有西端院内场地（包括临时辅助用房、停车场等）470平方米左右的土地使用权；2.《北京地区商品房购销合同》《北沙滩商品房交接协议》，证明新疆生产兵团从北京市通达房屋建设开发公司购买北沙滩×号4号院×号楼6单元的10套住宅；3.《申请》，证明新疆生产兵团出租的临建门面房得到了城建部门的批准；4.《证明》《产权证明》，证明新疆生产兵团取得北沙滩甲×号院的产权。全福德投资公司称真实性不知情，不影响合法的租赁关系。全福德投资公司向法院提交双方工作人员微信记录（主要内容：2018年9月19日新疆生产兵团通过微信向全福德投资公司发送《新疆建设兵团续租申请》，并附言：“孟经理，这是张建平主任改好的，你们还要继续充实。”2019年8月新疆生产兵团：“苗总，公告（招投标）已经发布。”2018年11月26日全福德投资公司通过微信向新疆生产兵团发送《北沙滩房屋续租函》。2019年8月28日新疆生产兵团：“苗总，竞价资料寄了没有”，全福德投资公司：“资料昨天已寄出。”2019年10月，全福德投资公司通过微信向新疆生产兵团发送合作意向书、续租申请），证明全福德投资公司与新疆生产兵团沟通，按照原合同约定保障全福德投资公司的优先承租权，新疆生产兵团要求全福德投资公司参加招投标。新疆生产兵团对真实性认可，但认为微信中显示全福德投资公司未在续租申请落款处盖章，续租申请落款的时间不符合租赁合同约定的优先承租权的行使条件，新疆生产兵团系在双方租赁合同到期前通知全福德投资公司招租公告已经发布，已履行通知义务，全福德投资公司是否参加竞标是其权利，新疆生产兵团无从要求。在房屋租赁合同终止前三个月及承租权公开招标期间，全福德投资公司并未参与投标、竞标，金福德公司虽然参与投标、竞标，但是根据合同相对性原则，金福德公司并非房屋租赁合同的承租人，其不享有合同约定的同等条件下的优先承租权，故全福德投资公司放弃了优先承租权。全福德投资公司在双方房屋租赁关系终止后即涉案房屋承租权公开招标结束后，通过承租意向函主张其同等条件下的优先承租权没有事实和法律依据。一审法院认为，新疆生产兵团与全福德投资公司签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。优先承租权并非法定权利，而是基于合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。本案已查明，《房屋租赁合同》及两份《补充协议》约定全福德投资公司享有同等条件下的优先承租权。首先，全福德投资公司与金福德公司虽为关联公司，但全福德投资公司在新疆生产兵团进行招投标的过程中并未以其名义参与竞标。其次，全福德投资公司在《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，即2019年10月12日才向全福德投资公司出具《关于承租北京市朝阳区北沙滩×号房屋的意向函》，已超过租赁期2个月之久，不符合合同中约定的提前三个月以书面方式通知的要求。最后，全福德投资公司虽然同意以招标最高价进行续约，但同等条件还涉及付款时间、租赁期限等其他合同条款，在这些问题上双方就续约问题未达成一致意见，全福德投资公司不再享有优先承租权。因此法院对全福德投资公司的答辩意见不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方之间的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》已到期终止，全福德投资公司应当将租赁物返还新疆生产兵团，法院对新疆生产兵团的第一项诉讼请求予以支持。全福德投资公司未将租赁物返还新疆生产兵团，在合同到期后，全福德投资公司应向新疆生产兵团支付占有使用费。根据本案查明事实，全福德投资公司已支付完毕合同期内的租金，又另外向新疆生产兵团支付33.3万元，根据双方约定的租金标准，该33.3万元应认定为全福德投资公司支付两个月的占有使用费。根据《房屋租赁合同》约定，全福德投资公司必须在20日内将自己的物品撤出承租房屋，把承租房屋交还新疆生产兵团，因此全福德投资公司应从2019年11月1日起向新疆生产兵团支付房屋使用费，房屋使用费标准法院参照《房屋租赁合同》及两份《补充协议》予以确定。全福德投资公司未按照约定向新疆生产兵团交付涉案房屋，已构成违约，应向新疆生产兵团支付违约金。考虑到双方对于续约问题产生争议系全福德投资公司未腾退交付房屋的主要理由，全福德投资公司并非恶意违约，且全福德投资公司已向新疆生产兵团支付房屋占有使用费。新疆生产兵团主张的违约金计算标准过高，法院予以酌减。判决：一、北京全福德投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向新疆生产建设兵团驻北京办事处腾退并交付位于北京市朝阳区德胜门外×号房屋，包括新疆生产建设兵团驻北京办事处大楼一至六层、×号住宅10套（房号001／002／101／102／201／202／301／302／401／402）、车库六间、库房两间及停车场、一层临建门面房、一层辅助用房；二、北京全福德投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向新疆生产建设兵团驻北京办事处支付房屋使用费（自二〇一九年十一月一日至实际腾退之日，以每年二百一十一万八千五百二十元为标准）；三、北京全福德投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向新疆生产建设兵团驻北京办事处支付违约金（以每天三千元标准，自判决生效之日起至实际腾退之日）；四、驳回新疆生产建设兵团驻北京办事处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12450元，由新疆生产建设兵团驻北京办事处负担2985元（已交纳），由北京全福德投资管理有限公司负担9465元（新疆生产建设兵团驻北京办事处已预交，北京全福德投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付新疆生产建设兵团驻北京办事处）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新疆生产兵团向本院提交（2007）朝民初字第27986号判决书，证明目的：涉案临建门面房能够办理营业执照，法院确定该门面房能够合法租赁。全福德投资公司对该判决的真实性认可，关联性和证明目的不认可。理由如下：1.一审未提交，不属于二审新证据，房屋租赁标的物是否有完备的手续，合同是否有效，应该由法院来审查；2.判决书并未对曲大伟所租赁的门面房是否有相应的合法手续，能否办理营业执照进行审查，不能由此推测该门面房作为临时建筑拥有合法的手续，也不能认定在2009年，曲大伟的合同终止后，也就是全福德投资公司承租期间，该门面房拥有合法手续，曲大伟所称的能够办理营业执照可能不是在门面房办理的，也可能通过非法手段办理的，对新疆生产兵团证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。优先承租权并非法定权利，而是基于合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。本案中，第一，双方在租赁合同中虽约定全福德投资公司享有同等条件下的优先承租权，但根据已查明的事实表明，全福德投资公司在新疆生产兵团招租公告规定的起止期间内，以最低价参与竞价，故应认定全福德投资公司并未满足“同等条件”这一双方约定的构成优先承租权的前提条件；第二，全福德投资公司虽以意向函形式表达愿意接受同等条件下的最高承租标准，但该意思表示系在招租公告规定的截止日期之后发出，不构成对新疆生产兵团所发出招租公告的有效承诺，且其以事后报出最高价的方式欲享有优先承租权的行为，构成对其他参与竞价者公平竞争权益的侵害。第三，同等条件还涉及付款时间、租赁期限等其他合同条款，在这些问题上双方就续约问题未达成一致意见。综上，一审法院认定全福德投资公司不再享有优先承租权，并无不当，全福德投资公司相关上诉意见，本院不予采纳。二审中，全福德投资公司自认2008年的辅助用房用于员工宿舍等配套经营活动，2009年临建门面房用于开办超市，故其所提临时建筑因不能办理营业执照而不能正常经营，一审法院应查清事实后，减免部分租金的上诉意见，本院不予采纳。涉案房屋若存在实际使用方，有关腾退等纠纷，新疆生产兵团与实际使用方可另行解决，全福德投资公司上诉所提一审法院未追加涉案房屋实际使用方金福德公司和北京北沙滩弘美超市，系遗漏主体的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同到期后，全福德投资公司未依约腾退房屋，构成违约，且其将房屋占有使用费给付至2019年10月，故一审法院判令全福德投资公司承担自2019年11月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，并无不当，全福德投资公司所提应扣除合同到期后起20日腾退期间房屋占有使用费的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据已查明事实，涉案房屋租金市场价格区间为34.5万元/月至41.5万元/月，故考虑全福德投资公司合同到期后未及时腾退，给新疆生产兵团造成的实际损失以及双方约定等因素，一审法院酌情确定违约金数额，并无不当。全福德投资公司所提一审判令的违约金数额有误的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京全福德投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24900元，由北京全福德投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  玄明虎二〇二一年二月二十五日法官助理  卢圆圆