江西省莲花县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0321民初8号原告：江西飞碟房地产开发有限公司，住所地：南昌市东湖区民德路**，统一社会信用代码：91360100664799732Q。法定代表人：范某荣，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：巢某飞，男，莲花分公司负责人，权限：特别授权。被告：刘某林，男，1990年6月13日生，汉族，户籍地：莲花县，现住莲花县。被告：杨某莲，女，1990年1月18日生，汉族，住址同上，系被告刘某林妻子。原告江西飞碟房地产开发有限公司与被告刘某林、杨某莲房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西飞碟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人巢某飞，被告刘某林到庭参加诉讼。被告杨某莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。江西飞碟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》，被告立即搬出并退还莲花县房屋，并向原告支付违约金28000元；2、判决两被告立刻偿还原告代垫银行贷款16278.34元及利息（利息按同期贷款利率计算，计算至2020年12月22日止）；3、判决两被告立刻偿还原告购房欠款4万元及利息（利息按同期贷款利率计算，计算至实际付清之日止）；4、判决两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告就购买原告开发的位于莲花县房屋，与原告签订了《萍乡市商品房买卖合同》，购房总价为280000元，付款方式为采用商业贷款。后两被告向中国工商银行股份有限公司莲花支行申请银行贷款，原告为该笔贷款提供担保，并签订了《个人购房借款担保合同》。由于两被告人逾期壹拾贰期未归还上述贷款，后中国工商银行股份有限公司莲花支行扣划原告保证金及利息16278.34元。此外，由于两被告就购买上述房产欠原告40000元，截止目前上述情况经多次催告仍未偿还。被告于2018年3月22日向原告出具了承诺书，承诺2019年6月20日付清房款，并承诺逾期未付退还所购房屋，承担购房竞价10%违约金。原告多次要求两被告归还代垫银行欠款与借款，均遭拒绝。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。刘某林辩称:1、原告销售员联系我，告知如果不还就起诉我。2、合同上是28万元，其实只有25.5万元，我交了5，000元首付，原告垫付了4万元，其余为贷款。3、原告拖延了2年半才交房，所以答应免物业费2年，去年因为疫情，做生意亏本了，所以交不起房款。4、目前工资不高，2个小孩要抚养，一个月只能还200元钱；房子不能原价退还，因为我们已经装修了，不答应退房，可以按市场行情拍卖房屋。原告为证明诉讼请求提交了以下证据：1、借款合同；证明被告购房时在我公司借款4万元。被告质证意见：借款是事实，但原告没有在约定的时间（2018年3月22日）交房。2、承诺书；证明我公司在2018年3月22日交房。被告质证意见：是事实，但原告没有按约定免物业费。3、催交欠款、首付款通知书；证明在2019年5月10日、2020年4月20日向被告催讨欠款。被告质证意见：原告贴在我家房门上，我看到了，但损害了我的名誉，所以视为不见。4、银行贷款利息、个人催缴函；证明被告逾期12个月未还贷款。被告质证意见：确实是逾期12个月未还款，但我没看到催缴函。5、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同；证明公司为被告做了担保，两被告在商品房买卖合同上签了字。被告质证意见：我和我妻子在商品房买卖合同上签了字，确实是买了房，但担保合同上没有签字，我不知道是否有担保。被告杨某莲未到庭，也未提交证据。被告对证据1、2、3、4无异议，本院予以采信；对证据5有异议，但与事实不符，异议不成立。根据当事人提交的证据和经庭审质证，认定本案事实如下:被告刘某林与被告杨某莲系夫妻。2017年2月23日，原、被告签订了20170200140号《萍乡市商品房买卖合同》，合同约定:原告将富佳花苑C栋702号房屋出售给被告，该房建筑面积88.45m2，总房款255，000元；两被告于2017年2月23日向原告借款人民币4万元(借款约定还款日期为2018年2月22日)后共交首付款45，000元，余210，000元办理工商银行按揭贷款。2017年2月28日，原、被告与工商银行莲花支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告购房贷款210，000元，贷款利率按发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，贷款期限30年，自2017年2月28日至2047年2月27日。每月归还本息1，052.84元，原告为连带保证人。该合同签订后，被告刘某林、杨某莲自2017年3月9日开始还本付息，每月归还本息1，052.84元至2019年12月。中国工商银行股份有限公司莲花支公司自2020年1月21日开始扣划了原告(保证人)保证金。《萍乡市商品房买卖合同》对买受人逾期付款的违约责任作了约定:买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。4万元借款到期后两被告无法归还，又向原告出具承诺书，承诺在2019年6月30日之前不能付清房款，刘某林自愿同意在没有付清房款的情况下将此套房屋(含装修设施)无条件退还江西飞碟房地产开发有限公司处理，对处理结果无任何意见，并愿意承担总房款10%的违约金。其他事项均无异议。承诺人刘某林。本院认为，原、被告签订的20170200140号《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行。但被告刘某林、杨某莲自2020年1月21日开始没有归还借款本金和利息，首付款4万元(借款)也未支付。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”。原告按约交付房屋给被告，而被告刘某林未付清首付款，且按揭贷款本息逾期，被告的行为致合同目的不能实现，其违约行为已符合上述法律规定解除合同的情形。《商品房买卖合同》第七条:逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。基于被告违约，原告有权要求解除2017年2月23日签订的20170200140号《商品房买卖合同》，请求符合法律规定，予以支持。原告请求被告支付违约金28，000元:被告刘某林针对未能依约付清购房首付款4万元情况下承诺同意承担总房款10%的违约金，该违约金属约定过高，依法应当予以减少，以违约金数额4，0000元为基数承担10%违约金，故支持违约金数额为4，000元。被告辩称房子已经装修，但未提交证据；不能原价退还，可以按市场行情拍卖房屋；该抗辩意见无法律依据，不能得到支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第二款、第四款，第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告江西飞碟房地产开发有限公司与被告刘某林、杨某莲签订的20170200140号《商品房买卖合同》。富佳花苑C栋702号房屋归原告所有；由原告支付40，796.56元[两被告向工商银行缴交的本金和利息35，796.56元(2017年3月至2019年12月，每月1，052.84元)及首付款5，000元]给被告刘某林、杨某莲。限本判决生效后七日内付清。二、由被告刘某林、杨某莲支付违约金4，000元给原告江西飞碟房地产开发有限公司。限本判决生效后七日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6，390元减半收取3，195元，由被告刘某林、杨某莲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  李少时二〇二一年二月二十二日书记员  罗 梅