江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1281民初7967号原告：莫其俊，男，1987年4月22日出生，汉族，住兴化市。被告：江苏万**置业有限公司，住所地兴化市楚水招商城北区西六楼三层办公区。法定代表人：吴成龙，总经理。委托诉讼代理人：卞婧娴，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告莫其俊与被告江苏万**置业有限公司（以下简称万**公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫其俊，被告万**公司的委托诉讼代理人卞婧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫其俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房承担违约金86078.34元；2.判今被告因逾期未办理产权证书承担违约金9781.63元；3.判令被告出具房产商业发票用于办理房产证；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月22日购买被告所开发的楚水购物中心B2097号商铺，合同备案号为SP111BOE23DF，购房总额978163元。根据双方签定的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年4月30日前交付原告所购商铺，但被告却于2018年12月8日交房，逾期220天，按照合同约定，被告应承担违约金86078.34元。双方约定交房使用后90日内，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照合同约定，被告应承担违约金9781.63元。现向法院起诉，望判如所请。被告万**公司辩称，1.因为政府延误交地导致被告开发的房屋延迟交付，被告没有过错；2.即便法院认定被告存在延迟交房的事实，双方在合同中约定的日万分之四的违约金也明显偏高，请求法院按照司法鉴定结论以及本院判例予以调整；3.延迟办证对原告没有造成实际损失，合同约定的已付款1%的违约金不应得到支持；4.与原告有相同诉求的一部分购房人已经通过诉前调解方式和被告达成协议，在本案诉讼过程中我方愿意调解，但不再同意诉前调解的支付比例，我方认为要坚持损失填补原则，原告有实际损失的予以填补，没有实际损失的我方不予认可，现原告的实际损失应当为延迟交房的房屋租金损失，该损失远远小于合同约定的违约金数额，因此合同约定的违约金应予调整；5.基于上述事实，本案诉讼费用应由原告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》及合同补充协议各一份，证明原告购买被告开发的楚水购物中心B2097号商铺，房款是978163元，合同还约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金等事宜。2.购房收据三份及江苏兴化农村商业银行借款借据一份，证明原告于2017年3月10日交定金8万元、2017年3月20日交房款41.8163万元、2017年3月24日办理按揭贷款48万元。被告质证意见为：对《商品房买卖合同》及合同补充协议、购房收据及江苏兴化农村商业银行借款借据，真实性无异议。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：复核报告一份，证明市国土局与万**公司于2015年2月签订土地出让合同，约定交地时间为2015年7月30日，实际交付净地时间为2016年3月。2020年10月8日江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司作出的司法鉴定评估报告一份，证明该公司接受兴化市人民法院委托，评估原告B2097号商铺每天每平方米的租金为3.8元，按照原告商铺39.45平方米计算，原告的租金损失为3.8元/平方米/天*39.45平方米*220天=32980元。兴化市人民法院（2020）苏1281民初1925号民事判决书一份，证明该判决书当事人金惠祥同为万**公司业主，2020年4月27日将万**公司诉至法院，主张日万分之四的违约金，兴化市人民法院在2020年12月8日作出判决，认为日万分之四违约金计算标准过高，酌定按日万分之二计算。照片一张，证明业主已经可以办理不动产产权证。原告质证意见：对复核报告的真实性、关联性有异议。对江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司作出的司法鉴定评估报告，系被告单方的评估，我方的租金远远超出评估价格。对兴化市人民法院（2020）苏1281民初1925号民事判决书的真实性无异议，但违约金应当按照合同约定的日万分之四为准。对照片不认可，目前还不能办理产权证。本院对原、被告证据认证如下：对原告提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、购房收据及江苏兴化农村商业银行借款借据，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提供的复核报告，为有权部门出具，对其真实性本院予以确认。对被告提供的江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司作出的司法鉴定评估报告，系我院委托鉴定机构出具的鉴定报告，本院对其真实性予以确认，对该评估报告中的被告名下位于兴化市新楚水招商城1、2、3层的房地产市场平均租金（日租金）价格予以采信。对被告提供的兴化市人民法院（2020）苏1281民初1925号民事判决书、照片，原告对其真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原告及案外人吕娟（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“原告及案外人吕娟购买被告开发的楚水购物商城A楼B2097号商铺，建筑面积39.45平方米，每平方米单价24795.01元，总房款978163元；买受人于2017年3月20日交首付款498163元，其中含定金100000元，贷款480000元于2017年3月30日前办理；交房期限：2018年4月30日前；出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，……；2.逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：1.买受人退房……；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，买受人已将楚水购物商城A楼B2097号商铺总房款978163元给付出卖人，其中2017年3月10日收据载明原告莫其俊支付定金80000元，2017年3月20日收据载明原告莫其俊及案外人吕娟支付房款418163元，剩余480000元为银行贷款于2017年3月支付被告。被告于2018年12月8日将案涉商铺交付原告，逾期220天。案涉房屋目前尚未办理房地产权属证书。被告陈述称，因被告诉讼纠纷比较多，账目已被查封，目前无法开具税票。原告另述，因没有发票，我方无法办理房地产权属证书。另外，案外人吕娟向本院出具情况说明，同意由其丈夫莫其俊单独起诉向万**公司主张权利。根据被告申请，本院另案委托江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司对被告名下位于兴化市新楚水招商城1、2、3层的房地产市场平均租金进行评估，评估结果为：第1层为3.6元/平方米/天，第2层为3.8元/平方米/天，第3层为2.8元/平方米/天。本院认为，原告及案外人吕娟与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。原告莫其俊及案外人吕娟依约缴纳购房款978163元，为守约方。被告万**公司未按约定于2018年4月30日前向原告交付房屋，且未按约在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告就已付房款按日万分之四支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年4月30日前交房，但被告于2018年12月8日才将案涉商铺交付原告，逾期220天。虽然被告提供证据证明其从2015年7月30日延至2016年3月才取得建设用地，但原、被告《商品房买卖合同》的签订时间在此之后，被告不能按期交房不存在因延期取得建设用地导致不可抗力的情形，因此，被告依法应承担违约责任。被告抗辩约定的违约金过高，按照法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的实际损失30%为标准适当减少。本案中，因原告未提供证据证明其除租金外的其他损失，故本院认定原告的损失为租金损失，根据评估机构出具的评估报告，案涉房屋日租金为149.91元（3.8元/平方米/天*39.45平方米）。根据《商品房买卖合同》有关违约金的约定，案涉房屋每日的违约金为391.27元，过分高于原告的实际损失，依法应予核减。综合考虑原告的实际损失、被告延期交房数量较多等因素，本院酌定违约金下调至以已付房款为基数按日万分之二的标准计算。关于原告要求被告出具房产商业发票用于办理房产证和支付逾期办证违约金的主张。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故本院对原告要求被告出具房产商业发票用于办理房产证并支付逾期办证违约金9781.63元（978163元*1%）的诉讼请求予以支持。案外人吕娟系案涉商铺的共同购买人，其同意由原告莫其俊起诉向万**公司主张权利，系其对自己的民事权利和诉讼权利的处分，于法有据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内向原告莫其俊支付逾期交房违约金43039元（以978163元为基数，自2018年5月1日起至2018年12月8日，共计220天，按每日万分之二的标准计算）、逾期办证违约金9781.63元（978163元*1%），合计52820.63元；被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内向原告莫其俊出具房产商业发票；三、驳回原告莫其俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1098元，由原告莫其俊负担493元，被告江苏万**置业有限公司负担605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2196元。审 判 员 刘爱民二〇二一年二月二十三日法官助理 刘 雯书 记 员 陆玉纯