浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初5544号 原告：杭州茗荟房地产租赁有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区丽水路******。 法定代表人：陈宇,该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴方荣，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被告：关乃文，女，1995年7月21日出生，汉族，住沈阳市铁**。 被告：于国军，男，1973年7月2日出生，满族，住沈阳市浑**。 原告杭州茗荟房地产租赁有限公司（以下简称茗荟公司）与被告关乃文、于国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告茗荟公司诉讼代理人屠沈樑到庭参加诉讼。被告关乃文、于国军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茗荟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告租赁合同于2020年5月17日解除；2.请求判令被告支付2020年3月15日至2020年5月17日期间租金96，702元；3.请求判令被告支付2020年3月15日至2020年5月17日期间物业服务费和公共区域能耗费合计10，770元；4.请求判令被告支付租金、物业服务费和能耗费的逾期付款违约金54，273元(以欠付的租金96，702元、物业服务费和能耗费10，770元，合计107，472元为基数，按照每日千分之五计算，自2020年2月15日暂计算至2020年5月25日，暂计101天，请求被告支付至实际付款之日止)；5.请求判令被告支付提前解约装修期租金差价91，916元；6.请求判令原告没收被告已支付的租赁保证金153，230元；7.请求判令被告支付三个月租金标准的违约金137，874元；8.请求判令被告支付原告律师费42，400元；9.请求判令被告支付原告支出租赁中介费174，640元；10.请求判令诉讼费由被告承担。(上述诉请1-9项的费用暂合计￥761，805元) 事实和理由：原被告于2020年1月7日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于杭州市拱墅区金华××路××号远洋国际中心2号楼（Ｂ座）15层709及710室（以下简称“案涉房屋”），面积308.36平方米，租赁期限自2019年12月15日起至2021年12月14日止，先付后用。 被告于2020年4月20日向原告发送《商洽事宜函》，单方请求自2020年4月20日起退租，后原告于2020年5月14日向被告书面发函，因被告拖欠租金的违约行为，原告于2020年5月17日解除双方租赁合同，并向被告催告欠付租金、损失及违约金。 根据《租赁合同》附件五-相关费用明细及其支付时间，第二期2020.3.15－2020.6.14期间租金、物业服务费和能耗费应于2020年2月15日前支付，截至目前原告尚未收到被告上述款项合计107，472元。根据《租赁合同》第3.5条逾期违约金的约定：“若乙方未在上述规定的期限前支付租金、物业服务费和公共区域能耗费及其他费用等所有乙方应付费用……乙方除应当继续履行向甲方支付拖欠款项外，还应按照未支付金额日千分之五的标准向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的计算期自各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有各项费用为止。”因此被告应按每日千分之五的标准，从2020年2月15日起计算逾期付款违约金，并计算至其实际支付之日止。 根据《租赁合同》基础条款第三条“租期”约定：“双方认可，装修期是甲方基于乙方整个承租期给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足24个月，则双方确认，取消本条所述装修期等期间的优惠，双方按乙方实际使用或占用该单元天数以及本合同约定的2020年3月15日后的当期租赁年度的含税租金标准(每平米每日含税租金4.9元，每月含税租金45，958元)计算租金及相应违约金。”因此被告需补足租金差额91，916元。(计算方式：45958*3-45958=91916) 根据《租赁合同》第八条“违约”第8.2.2条约定：“乙方同意，一旦本合同或者该单元任何一部分的租赁关系根据第8.2条被甲方终止……甲方有权A.没收乙方的租赁保证金；E.向乙方收取甲方为了寻求其救济所支出的所有合理费用(包括合理的律师费和法院的费用)；F.若出现第8.2.1款下的乙方违约事件，除前述费用外，乙方还应按照发生该情形时的租金标准另行向甲方支付相当于3个月租金金额的违约金……(4)若本合同约定的违约金不足以弥补甲方所遭受的实际损失，则乙方还应当就差额部分向甲方进行赔偿。” 原被告签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。被告在合同约定的租赁期满前，擅自提前退租，给原告带来了较大经济损失，依《租赁合同》应当支付原告诉请中的全部款项。 现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告关乃文、于国军未作答辩。 原告茗荟公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对其进行审核，该证据真实合法，可以作为定案的依据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 本院经审理查明的案涉事实与原告茗荟公司诉称之事实一致。 另查明：案涉《租赁合同》的甲方（出租方）为茗荟公司、乙方（承租方）为杭州智敏信息科技有限公司（筹），茗荟公司于合同尾部甲方栏目内盖具了公章，关乃文、于国军于合同尾部乙方栏目内签名捺印；关乃文、于国军为杭州智敏信息科技有限公司（筹）的发起人，该公司至今未设立。 本院认为，原告茗荟公司与被告关乃文、于国军之间的权利义务关系由双方签订的《租赁合同》等得到确定。该合同系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成，为双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定有效。关乃文、于国军未按约履行支付租金等义务，显属不当。对此，关乃文、于国军应当承担相应的民事责任。关于茗荟公司诉请的支付违约金及没收保证金的问题。本院认为，茗荟公司主张没收的保证金就其性质来看，应属于违约金范畴。茗荟公司于本案中诉请主张的违约金等，虽有合同依据，但是，本院认为违约金的计付，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。针对茗荟公司请求判令被告支付租金、物业服务费和能耗费的逾期付款违约金54，273元(以欠付的租金96，702元、物业服务费和能耗费10，770元，合计107，472元为基数，按照每日千分之五计算，自2020年2月15日暂计算至2020年5月25日，暂计101天，请求被告支付至实际付款之日止)，没收被告已支付的租赁保证金153，230元，被告支付三个月租金标准的违约金137，874元的诉讼请求，本院认为，茗荟公司主张的按照每日千分之五计算的逾期付款违约金，数倍于同期银行贷款利率；其同时主张的没收被告已支付的租赁保证金153，230元及被告向其支付三个月租金标准的违约金137，874元，均为违约金性质的诉请；审理中，茗荟公司未能举证证明约定的违约金低于其造成的损失。据此，鉴于本案的实际情况，本院将双方约定的违约金予以适当减少，酌情由关乃文、于国军按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付相应的逾期付款违约金，并另行向茗荟公司支付三个月租金标准的违约金137，874元。综上，茗荟公司诉请中的合理部分，符合法律规定及合同约定，且证据充分，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杭州茗荟房地产租赁有限公司与关乃文、于国军签订的《租赁合同》于2020年5月17日解除。 二、关乃文、于国军支付杭州茗荟房地产租赁有限公司2020年3月15日至2020年5月17日期间租金96702元，物业服务费和公共区域能耗费合计10770元，总计107472元；支付以107472元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自2020年2月15日起至实际付款日止的逾期付款违约金；支付提前解约装修期租金差价91916元；支付三个月租金标准的违约金137874元；支付律师费42400元；支付租赁中介费等费用174640元；前述款项，于本判决生效之日起七日内付清。 三、驳回杭州茗荟房地产租赁有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11418元，减半收取5709元，由杭州茗荟房地产租赁有限公司负担1017元，关乃文、于国军负担4692元。 原告可于本判决书生效之日起七日内来本院退回预缴的案件受理费；被告应于本判决书生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙金林 二〇二一年二月八日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚