北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2634号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋明利，男，1968年10月24日出生，住北京市怀柔区。上诉人（原审原告、反诉被告）：宋明生，男，1971年11月28日出生，住北京市怀柔区。宋明利、宋明生之委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。宋明利、宋明生之委托诉讼代理人：周英，北京典石律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号三层。法定代表人：沈涛，经理。委托诉讼代理人：武婧，女，1980年4月7日出生，公司职员，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：池兰清，女，1958年5月29日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京天琅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋明成，男，1955年8月31日出生，住北京市怀柔区。上诉人宋明利、宋明生、北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）因与被上诉人池兰清、宋明成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法适用独任制开庭对本案进行了审理。上诉人宋明利、宋明生的委托诉讼代理人石金平、周英，上诉人慧友公司的委托诉讼代理人武婧，被上诉人池兰清的委托诉讼代理人宋克鑫，被上诉人宋明成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋明利、宋明生上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判慧友公司将×1室的钥匙交付给宋明利、宋明生；3.一审、二审诉讼费由慧友公司承担。事实和理由：1.（2017）京0116民初6548号民事判决书中确认宋明利、宋明生与池兰清于2007年4月14日所签订的协议有效，（2018）京03民终7904号民事判决书中各方对安置房屋均享有财产利益，售房款的分配比例予以分配为池兰清40%，宋明生、宋明利各30%。依据上述判决可知，三人理应依照分配比例对回迁房按份共有该两套房屋。×1室房屋面积为92.08平方米，×2室房屋面积为91.09平方米，共计183.17平方米，宋明生、宋明利两人所占比例为60%，109.9平方米，池兰清仅占73.268平方米，原审法院却判决两套房屋钥匙交予池兰清，明显思路偏颇。2.池兰清与慧友公司基于×3号院而签订的拆迁房屋安置补偿协议自然包含了宋明生、宋明利的权益。原审法院仅从字面理解安置协议的相对方只有池兰清明显理解有误。3.原审法院明知宋明利、宋明生已与池兰清有多起诉讼，矛盾颇深，两套房屋钥匙交予池兰清，只会加剧家庭矛盾，并不便于合同的履行。两套房屋的钥匙交予池兰清，如池兰清将房屋变价出售，宋明利、宋明生根本无法阻止，就算宋明利、宋明生后期通过诉讼能够挽回部分损失，都会变相增加维护合法权益的成本。4.原审法院对于房屋分配问题避而不谈，只是一刀切的将两套房屋的钥匙交予池兰清，明知这样的结果宋明利、宋明生势必会另行起诉，宋明利、宋明生认为法院理应定分止争，根据之前判决，法院已经明确各自权益份额，因此将×1室的钥匙交予宋明利、宋明生更加合理，一个案子可以解决的纠纷没有必要提起两次诉讼，更好地节约诉讼资源，避免诉累。池兰清辩称，同意一审判决，不同意宋明利、宋明生的上诉请求及理由。宋明利、宋明生的上诉混淆了两个独立的法律关系，一个是慧友公司和池兰清之间的安置补偿协议，一个是家庭内部的法律关系。本案解决的是安置补偿法律关系当中的慧友公司的交房义务的问题。家庭内部的关系不是本案的审理范围。宋明成辩称，同意一审判决，不同意宋明利、宋明生的上诉请求及理由。慧友公司辩称，同意宋明利、宋明生上诉请求第一项，不同意宋明利、宋明生的上诉请求第二项。慧友公司上诉请求：1.驳回一审判决第二项给付租房补贴的内容；2.一、二审诉讼费用由宋明利、宋明生、池兰清、宋明成承担；3.依法判决宋明利、宋明生、池兰清、宋明成支付供暖费16560元。事实和理由：一、慧友公司在2018年2月11日达到入住条件时，已多次通知池兰清到指定地点办理入住手续领取钥匙，池兰清一直未来办理入住手续。慧友公司被迫于2018年2月11日办理了公证保全证据（邮寄送达）业务，并将《入住通知书》当场按照池兰清所留地址邮寄。二、经慧友公司到邮局的后台系统中查询，显示邮件是他人代收，而不是“邮件查无物流信息”，原审法院不予审查，径直作出判决，显然是不考虑客观事实。三、原审法院对北京市国泰公证处做出的公证送达的法律要件的认识错误。一审法院没有正确理解确认“应当到达”的法律适用标准，而是简单地要求慧友公司提交EMS签收的回执以证明“实际到达”的意思表示，而导致出现法律适用的错误。四、慧友公司在《入住通知书》中明确了办理入住手续时间2018年3月2日-2018年3月20日和办公地点，而且在《入住通知书》特别提醒池兰清，自通知办理交付入住结束之日起十日后，房屋的相关费用开始计算收取。房屋的相关费用其中包含供暖费用，故池兰清理应支付供暖费16560元。池兰清辩称，同意一审判决，不同意慧友公司的上诉请求及理由。池兰清去收房了，但慧友公司以池兰清家庭内部纠纷为由不交房。关于取暖费的问题，池兰清并没有入住房屋，也没有享受供暖，所以不应该交纳。宋明成辩称，同意一审判决。不同意慧友公司的上诉请求及理由。宋明利、宋明生辩称，不同意慧友公司的上诉请求，认可一审法院对房屋补贴和供暖费的认定。池兰清、宋明成、宋明利、宋明生向一审法院起诉请求：1．慧友公司交付馥郁苑二期3号楼4单元×1室、×2室钥匙交；2．慧友公司支付自2017年1月1日至拿到钥匙止期间的房租补贴款10万元；3．慧友公司支付自2009年至2020年11月房租涨价部分费用132000元；4．慧友公司按照每平米售价38500元的标准支付房屋面积差额8.71平米的溢价补偿款335335元；5．慧友公司支付房屋拆迁补偿协议中约定的拆迁补助和奖励1-5项合计59963元；6．诉讼费由慧友公司负担。慧友公司向一审法院反诉请求：要求池兰清、宋明成、宋明利、宋明生支付馥郁苑二期3号楼4单元×1室、×2室两套房屋2018年至2020年度的供暖费16565元。一审法院认定事实：宋明成与池兰清系夫妻关系。宋明成与宋明生、宋明利系同胞兄弟关系。1987年，原怀柔县人民政府向池兰清核发了怀政地字第×4号《社员宅院地使用许可证》，批准其使用原怀柔县城关公社于家庄大队一处宅基地（即于家园×3号）。1990年5月，原怀柔县怀柔镇人民政府向池兰清核发了镇字第×5号《怀柔镇村民建房施工许可证》，其上载明：原宅院有北房4间，批准建造南房3间。2007年，怀柔镇于家园村列入拆迁范围。2007年4月14日，慧友公司作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）池兰清签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，约定被拆迁人在怀柔区于家园×3号院内正式房屋面积为191.88平方米，拆迁人给予被拆迁人房屋补偿456048元、各项奖励及补助费59963元，上述拆迁补偿总款为516011元。2007年4月15日，慧友公司（甲方）与宋明利（乙方）签订《于家园居民优惠购房意向书》，约定：“双方根据《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，乙方位于怀柔区于家园一区68号房×3建筑面积为191.88平方米，拆迁补偿款总计516011元，乙方要求用此款订购馥郁苑二期商品房2套，分别为：商品房1为馥郁苑二期（暂定名）3号楼4单元×1室，建筑面积为90平方米。其中享受回购住宅优惠销售房价的面积为90平方米，优惠单价为每平方米2750元，商品房1的总房款为247500元。商品房2为馥郁苑二期（暂定名）3号楼4单元×2室，建筑面积为90平方米。其中享受回购住宅优惠销售房价的面积为90平方米，优惠单价为每平方米2750元，商品房2的总房款为247500元。2套商品房共计购房款为495000元。关于拆迁补偿款与购房款差额处理，双方约定若乙方补偿总款大于上述2套商品房总款时，其差额21011元在乙方签订该意向书且搬迁完成后7个工作日内退给乙方，若乙方同意将该差额部分暂存甲方的，待房屋交付结算时，按2.25％的年利率计算利息。甲方预计于2009年4月11日前将上述房屋交付给乙方。其他约定事项包括…4．由于乙方未付齐全部款项或其他乙方原因延误办理房屋交接手续的，从该项目正式交付之日开始，乙方所购房屋的物业费、供暖费等一切相关费用均由乙方承担…5．本意向书中所购商品房面积均为图纸测算面积，由于拆迁未完成，该面积可能存在误差，最终以双方签订的《商品房买卖合同》之约定为准。”因慧友公司未按《于家园居民优惠购房意向书》约定的日期交房，慧友公司（甲方、拆迁人）与池兰清（乙方、被拆迁人）于2009年5月7日签订《拆迁补偿安置补充协议》，约定按照甲方认定的乙方原宅基地内正式房屋面积以每月每平米11元的标准给付临时安置补偿，补偿期限自《购房意向书》约定的回迁日期到期之日起至拿到回迁房钥匙之日止，甲方除支付乙方本协议约定的安置补偿费以外，不再承担任何方式的补偿和赔偿责任。此后，慧友公司又陆续与池兰清签订多份《补充协议》，慧友公司每年按照认购房屋总建筑面积180平方米、每平米11元／月的标准向池兰清支付租房补贴款23760元至2016年12月31日。2018年2月11日，案涉房屋具备入住条件，因慧友公司以池兰清家庭内部存在纠纷为由拒绝交付钥匙，故池兰清于2020年11月16日持诉称理由及1-3项请求诉至法院，一审法院于审理中追加宋明成、宋明利、宋明生为本案共同原告，池兰清、宋明成、宋明利、宋明生在本案审理中增加4-5项诉讼请求，慧友公司认可×1室、×2室房屋为确定的楼号，并表示案涉×1室房屋面积为92.08平方米，×2室房屋面积为91.09平方米，共计183.17平米。关于上述池兰清家庭内部纠纷问题，一审法院查明如下：2007年4月14日，池兰清、宋明利、宋明生签订协议书约定“根据馥郁苑二期工程建设需要，于家园一区×3号院拆迁，经房主池兰清、宋明利、宋明生协商达成协议：一、房屋拆迁，按房地产开发公司售房标准，不要补偿款，按面积换成楼房出售，房款协商分配如下：1．给家父宋建明存下10万元；2．给池兰清存下36万元；3．给宋明利存下3万元；4．其余款项由宋明利与宋明生平分。”2017年9月8日，池兰清、宋明成就上述协议的效力问题起诉至法院要求法院确认协议无效，该案经北京市第三中级人民法院（2017）京03民终14177号民事判决书判决驳回池兰清、宋明成的诉讼请求。2017年7月19日，宋明利、宋明生因租房补贴款的分配问题起诉至法院，法院经审理后认为：池兰清、宋明成夫妻与宋明生、宋明利对于×3号院拆迁后的安置房屋均享有财产利益，售房款的分配比例为池兰清40％，宋明生、宋明利各为30％，租房补贴款参照该比例予以分配，故法院于2018年8月30日以（2018）京03民终7904号民事判决书判决池兰清、宋明成分别给付宋明利、宋明生租房补贴款55024.2元。池兰清对其主张出示《社员宅院地使用许可证》《怀柔镇村民建房施工许可证》《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》《于家园居民优惠购房意向书》、慧友公司工商信息、（2018）京03民终7904号民事判决书。经质证，慧友公司对迟兰清提供的证据均无异议。慧友公司对其主张出示2018年2月11日北京市国泰公证处出具的包含入住通知书及快递单的公证书、池兰清安置补偿金支付明细及个人收款证明，证明慧友公司曾向池兰清邮寄入住通知书，向池兰清支付了租房补贴，入住通知书上载“房屋具体办理入住手续的时间为2018年3月5日至2018年3月20日…北京慧友公司租房补助将只支付到2018年3月31日”。经质证，池兰清表示没有收到入住通知书，且去要钥匙慧友公司不给，住房补贴仅支付到2016年12月31日，每年23760元。法院对于快递单上缺少池兰清签字的问题进行询问，慧友公司解释为公证处负责人进行更换，后来查过这个快递没有退回，就证明已经签收了。法院对于快递编号为××××××的EMS快递进行查询，查询结果显示为“邮件查无物流信息”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》《拆迁补偿安置补充协议》及《于家园居民优惠购房意向书》均系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。迟兰清已按照约定进行搬迁，慧友公司应按照协议约定及时交付回迁安置房屋并支付租房补贴。慧友公司辩称已通知池兰清收房，但其证据不能证明池兰清收到过入住通知，且在本案审理中，慧友公司亦表示未予交房的原因系池兰清家庭内部存在纠纷，但池兰清家庭内部纠纷并不影响慧友公司向合同相对方履行义务，也不能成为慧友公司拒绝交房的合理理由，故一审法院对慧友公司仅同意支付2017年1月1日至2018年3月31日租房补贴的辩称意见，不予采信。现慧友公司认可馥郁苑二期3号楼4单元×1室、×2室房屋为确定后的楼号并已于2018年2月11日达到入住条件，故对池兰清要求慧友公司交付馥郁苑二期3号楼4单元×1室、×2室钥匙、支付2017年1月1日至拿到钥匙期间租房补贴的诉讼请求，一审法院应予支持，租房补贴按照历年实际履行的总建筑面积180平方米、每平米11元／月的标准计算。关于池兰清等人要求的自2009年至2020年11月房租涨价部分费用132000元，因慧友公司与池兰清于2009年5月7日签订《拆迁补偿安置补充协议》明确约定除支付上述租房补贴至拿到回迁房钥匙之日止，慧友公司不承担任何方式的补偿和赔偿责任，故对于池兰清等人该项请求，一审法院不予支持。关于池兰清主张的按照现馥郁苑二期每平米均价38500元的标准给付其被拆房屋与安置房屋之间的面积差补偿款问题，一审法院认为，双方所签拆迁补偿协议系采取货币补偿方式进行的房屋拆迁，即池兰清将其原有宅基地上191.88平方米的房屋交给慧友公司拆除时，双方已就该面积房屋的对价进行了约定，现池兰清以其被拆房屋与选购房屋之间存在面积差额为由要求慧友公司给付其面积差额补偿款的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于池兰清要求慧友公司给付拆迁补偿协议中的拆迁补助和奖励59963元，一审法院认为，该款作为池兰清拆迁补偿总款516011元的一部分已经通过与慧友公司签订《于家园居民优惠购房意向书》的方式用于支付订购案涉2套回迁房屋的房款上，现迟兰清再单独就拆迁补助和奖励款59963元要求慧友公司给付没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于拆迁补偿总款与回迁房房款之间的差额款问题，鉴于双方对此均未提出主张，一审法院本着不诉不理的原则不宜在本案中直接作出处理。一审法院建议双方可按照《于家园居民优惠购房意向书》的约定自行处理，处理意见不能达成一致时可另行起诉。此外需要指出的是，宋明利、宋明生虽因与案涉房屋具有利害关系而被法院追加为原告，但案涉纠纷系发生在池兰清与慧友公司对房屋拆迁安置补偿协议的后续履行上，故本着合同相对性原则以及从便于合同履行的角度出发，慧友公司可将案涉两套房屋的钥匙交付给池兰清。至于池兰清、宋明成夫妻与宋明生、宋明利之间对房屋如何分配的问题可另行解决，本案不作处理。关于慧友公司要求支付馥郁苑二期3号楼4单元301室、302室两套房屋2018年至2020年度的供暖费16565元的反诉请求，因慧友公司未按时交房导致的不利后果不应转嫁给购房人负担，迟兰清亦未享受相应的供暖利益，故对于慧友公司的反诉请求，一审法院不予支持。判决如下：一、北京慧友房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将位于北京市怀柔区馥郁苑二期3号楼4单元×1室、×2室的钥匙交付给池兰清；二、北京慧友房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付池兰清、宋明成、宋明利、宋明生2017年1月1日至交付钥匙之日止的租房补贴（按照房屋180平方米，每平方米每月11元的标准计算）；三、驳回池兰清、宋明成、宋明利、宋明生其他的诉讼请求；四、驳回北京慧友房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5039元，由池兰清、宋明成、宋明利、宋明生负担3889元（已交纳），由北京慧友房地产开发有限责任公司负担1150元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费107元，由北京慧友房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。慧友公司提交两份居民优惠购房意向书补充协议，证明2018年2月份达到入住条件，统一发出入住通知书，都是在这个时候办理的收房入住；宋明利、宋明生、池兰清、宋明成对该两份补充协议的真实性认可，对证明目的不认可。慧友公司提交委托书一份，证明宋明利是代表池兰清签订购房意向书；宋明利、宋明生对委托书真实性认可，但认为委托书没有宋明利的签字，只是单方委托，证明目的不认可；池兰清、宋明成对授权委托书的真实性和证明目的均认可。池兰清、宋明成提交照片和录音及文字整理材料，证据证明池兰清一家多次去慧友公司要求收房，均遭慧友公司拒绝。宋明利、宋明生、慧友公司认可池兰清、宋明成提交的证据。宋明利、宋明生未向本院提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，根据上诉人提出的事实理由和上诉请求，本案主要有两个争议焦点：一、慧友是否应当将×1室、×2室的钥匙交付给池兰清，二、慧友公司是否应当给付池兰清、宋明成、宋明利、宋明生自2017年1月1日起至慧友公司交付钥匙之日止的租房补贴。对于第一个争议焦点，本院认为，慧友公司与池兰清签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》和《拆迁补偿安置补充协议》、与宋明利签订《于家园居民优惠购房意向书》，慧友公司主张宋明利系受池兰清委托签订购房意向书并提交委托书为证，故上述合同的双方应当是慧友公司和池兰清，根据合同相对性的原则，慧友公司应当将涉案两套房屋的钥匙交付给池兰清。宋明利、宋明生主张应向其交付钥匙，依据不足，本院不予支持。迟兰清、宋明成与宋明利、宋明生对房屋的分配争议不属本案审理范围，其可另行解决。对于第二个争议焦点，本院认为，慧友公司在庭审中认可池兰清曾向慧友公司要求办理入住手续，慧友公司因池兰清家庭内部存在纠纷拒绝办理。家庭内部纠纷并不影响慧友公司向合同相对方履行义务，也不能成为慧友公司拒绝交房的合理理由。根据双方签订《拆迁补偿安置补偿协议》，租房补贴至拿到回迁房钥匙之日止，故慧友公司应当给付池兰清、宋明成、宋明利、宋明生自2017年1月1日起至慧友公司交付钥匙之日止的租房补贴。综上所述，宋明利、宋明生、慧友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由宋明利、宋明生负担70元（已交纳），由北京慧友房地产开发有限责任公司负担2175元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 江锦莲二〇二一年二月二十六日法官助理 王永基书 记 员 卢园园