河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终237号上诉人（原审被告）：洛阳中友房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区健康西路东起**。法定代表人：王保亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：付丽娜、王鑫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈艳丽，女，汉族，1989年3月4日生，住河南省三门峡市义马市。委托诉讼代理人：张泉，男，汉族，1987年11月17日生，住址同上，系陈艳丽丈夫。原审第三人：王桂兰，女，汉族，1945年9月4日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：关育梅，女，满族，1974年5月10日，现住洛龙区。系王桂兰女儿。上诉人洛阳中友房地产经纪有限公司（以下简称中友公司）因与被上诉人陈艳丽、原审第三人王桂兰合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2020)豫0303民初7800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员祖萌独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人中友公司的委托诉讼代理人王鑫，被上诉人陈艳丽的委托诉讼代理人张泉，原审第三人王桂兰的委托诉讼代理人关育梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中友公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或者改判上诉人不退还陈艳丽中介服务费10000元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人在提供房产中介服务时不存在过错。在签订本案房屋买卖合同当时，作为专业的房地产经纪有限公司，上诉人已经充分告知了陈艳丽和王桂兰涉案房屋有房产证，土地证大证未分割，该房屋需要土地证大证分割才能贷款买卖，建议陈艳丽考虑清楚再签订该买卖合同，同时陈艳丽向王桂兰支付房屋定金时，上诉人工作人员让王桂兰在定金收条上备注了“如因房屋土地证无法分割，非乙方的原因造成的贷款过户不成，甲方应如数退还该房屋定金”，可以充分说明上诉人尽到了告知义务。陈艳丽称上诉人在明知王桂兰的房屋没有国有土地使用权的情况下，向其承诺能够代办银行按揭贷款手续，完全不属实。事实是，上诉人工作人员约定与王桂兰于2020年5月17日上午一起去巿民之家去办理土地证分割事宜，而陈艳丽伙同王桂兰组织7、8个与本合同无关的人员于2020年5月16日下午到上诉人经营场所滋事闹事。办理房产过户手续该需要具备什么样的条件，王桂兰十分清楚，陈艳丽也充分了解了其中的风险，但是房屋买卖双方都表示愿意接受交易中的风险，在此种情况下，各方才签订合同，在这个过程中，上诉人不存在过错。一审庭审中，王桂兰陈述其本人在出售本案争议房屋之前到巿民之家房管局窗口咨询，被告知该房屋可以交易，并在其本人知道没有土地证的情况下，多次告知陈艳丽房屋没有土地证的情况，但是基于陈艳丽坚持购买本案争议房屋的情况，各方自愿签订了合同，不存在任何一方不知情或者隐瞒房屋权属情况的事由。二、一审法院认定事实错误，陈艳丽和王桂兰联合串通损害上诉人的合法利益，有违诚信原则。在合同签订后，陈艳丽和王桂兰在发现涉案房屋办理过户存在障碍时，联合起来并组织无关人员到上诉人店面闹事，影响上诉人办公达半天，并且对上诉人店面的工作人员漫骂，给上诉人造成了恶劣的影响。原本在签订合同前，陈艳丽和王桂兰就已经知道了房屋存在的情况，但是为了逃避应该支付给上诉人的费用，联合串通，并采取了极端不可取的措施，上诉人保留追究二人相关责任的权利，对这种不诚信的行为不应该支持。三、一审法院适用法律错误，上诉人无理由退还收取陈艳丽的任何费用。首先，在促成陈艳丽与王桂兰达成合同之前，上诉人已经充分告知了本案争议房屋在过户中可能出现的风险，不存在任何隐瞒情况，同小区的房子有成功交易的案例，陈艳丽和王桂兰充分知悉其中的风险。其次，在签订合过程中，上诉人付出了具体的专业工作，有权就其所付出的工作收取相应的费用。再者，在合同各方充分知悉房屋过户可能存在的情况后，该风险应该由各方共同承担，而不应该由上诉人一方全部承担，这有违公平原则和诚信原则。另外一方面，房屋能否交易与能否过户是两个概念，本案争议的房屋能否交易的事实，一审法院并没有查清。陈艳丽辩称，一、上诉人在提供房产中介服务时存在重大过错。1.上诉人存在过错，事实清楚，证据确凿;2.依据《合同法》第三十九条规定，提供格式合同的一方，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。依据最高人民法院《合同法解释二》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定釆取合理的方式。对此，《民法典》对此也做了类似规定。本案涉案合同是上诉人提供的格式合同，对涉及国有土地使用证状况等关键等条款，上诉人未作特别的标记和说明，并未尽到提示和说明义务，更不要说是告知了相关风险，其违反了上述法律规定；3.答辩人二审将举证的“友好解除合同协议”新证据，会显示“现由于甲方该房屋没有土地证，导致合同无法履行，甲、乙、丙三方友好协商解除合同”内容，可以证明上诉人是在合同签订之后才告知答辩人上述风险；4.第三人出具的收条显示“如该房屋贷款办理不成，如数退还该房款”，其并不能证明上诉人履行了充分的告知义务，而且再一次证明了上诉人所述与客观事实不符；5.至于上诉人所述的闹事，是答辩人、第三人前去和上诉人协商解决费用的退还问题，协商解决合同有约定，并没有闹事；6.上诉人口口声声说告知了风险，却未在合同签订之前书面履行告知义务，违反了国务院住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》第二十一条关于“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险”的规定。二、上诉人称答辩人和第三人恶意串通，损害其利益，该理由不能成立。依据前述《友好解除合同协议》的内容、第三人提供的收条内容、答辩人认为，上诉人所述与事实不符。并且依据西工区房管局调解的视频证据，也可以认定上诉人存在过错，是上诉人不诚信。三、一审法院判决合法、合理、上诉人退还全部费用有事实和法律依据。依据前述《房地产经纪管理办法》第二十一条、第十九条规定，以及最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第三十条关于“居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持”的规定，上诉人违规操作，未完成交易事项，不应收取佣金。房屋交易是过程，房屋过户是目的，答辩人委托上诉人居间购买房屋最终目的就是为了房屋过户，而上诉人提供的服务不能促成房屋过户，属于居间不能，要求其退还费用理所应当。此外，上诉人怂恿答辩人贿赂银行工作人员办理贷款，误导答辩人走歪门邪道，来弥补其履行合同的不能，本身就说明上诉人当初签订合同时居心不良，对答辩人带有欺骗性。请二审法院对此明查。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人无理上诉，维护答辩人合法权益。王桂兰述称，1.关于陈艳丽向王桂兰支付一万元事宜，并非中友公司所称“房屋定金”，仅为购房房款。2020年5月5日答辩人王桂兰出具的收条显示“今收到陈艳丽购房房款壹万元整”，且备注“如该房屋贷款办理不成功，如数退还该房款”。2.关于办理土地证分割事宜，上诉人并未约定共同前往市民之家办理。2020年5月14日，中友公司工作人员霍立阳打电话与关育梅沟通并添加微信好友，关育梅将其所需资料全部拍照发送，但其让关育梅自行前往询问。3.关于中友公司所称王桂兰与陈艳丽联合串通损害其合法利益一事并非属实。中友公司打电话给关育梅，让其2020年5月18日前往中友公司沟通解决。当日，关育梅协同其表姐及一名同事前往中友公司沟通解决，并未滋事闹事，也未与陈艳丽联合串通。4.关于风险告知，签订合同前，中友公司并未告知贷款需要土地证，仅表明可以贷款。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，中友公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应被依法驳回。陈艳丽向一审法院起诉请求：1.解除原告和第三人、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.被告向原告返还收取中介服务费10000元，代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元，按揭费用服务费3500元；3.赔偿上述四项费用利息损失349元（自2020年5月6日起，暂计算至起诉之日，剩余部分主张从起诉之日计算至被告实际返还之日）；4.被告双倍返还中介服务费定金4000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.中友公司成立于2015年5月22日，工商登记法定代表人为王保亚，营业期限至2035年5月21日，登记住所地为洛阳市西工区健康西路东起**，经营范围为房地产经纪、房地产营销策划、房屋租赁。2.2020年5月5日，王桂兰（卖方、甲方）、陈艳丽（买方、乙方）与中友公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同约定：甲方自愿将坐落于洛阳市西工区厂北路枪战城对面1幢102室房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋基本情况，房屋性质为商品房，权属证件号码为字第X327680号，所有权人王桂兰，共有权人无，无国有土地使用证，楼层为1，总层数6，结构砖混，建筑面积67.10平方米；双方协商后实际成交价510000元，该房屋产权贷款，过户的相关费用由乙方承担；甲乙丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费10000元整，交纳代办过户服务费2000元，在该房屋买卖合同履行过程中，丙方起到了促成双方达成一致确定买卖关系的作用，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还；乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款；乙方申请贷款金额为350000元；签订本合同时乙方向丙方交纳代办贷款服务费3000元。该合同同时还对甲乙双方的其他权利义务以及违约责任等内容进行了约定。合同落款甲方处是关育梅代王桂兰签字，乙方处由陈艳丽签字，丙方处加盖有中友公司的合同专用章。陈艳丽提交中友公司出具的《收据》两份，2020年5月5日的《收据》显示“今收到陈艳丽交来中介服务费定金人民币壹万圆整，收款人王楠”，收款单位处加盖有中友公司财务专用章；2020年5月6日的《收据》显示“今收到陈艳丽交来贷款、过户、按揭（代办贷款叁仟、代办过户贰仟、按揭服务费叁仟伍）人民币捌仟伍佰圆整，收款人王楠楠”，收款单位处加盖有中友公司的财务专用章。3.陈艳丽提交《收条》复印件一份以及支付宝转账记录截屏打印件一份，称于2020年5月5日向王桂兰支付10000元购房款，因涉案房产没有国有土地使用证，不能办理贷款及过户，2020年5月29日王桂兰又将10000元购房款退还，王桂兰对此表示没有异议。4.陈艳丽诉至该院称在签订《房屋买卖合同（贷款）》当天中友公司的员工王楠称没有土地证也可以办理贷款和过户，她有人可以办，若是办不了可以把钱退了，同时向该院提交西工区房管局调解视频一份、陈妍妍与中友公司工作人员的微信语音对话音频一份、陈艳丽与中友公司工作人员的微信语音对话音频一份以及陈妍妍的证人证言作为证据，王桂兰的委托诉讼代理人关育梅表示对证据无异议，陈艳丽所说属实。中友公司经该院合法传唤未到庭应诉，未答辩。一审法院认为，2020年5月5日，王桂兰、陈艳丽和中友公司在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同签订后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈艳丽按照约定向中友公司缴纳了中介服务费10000元、代办贷款费用3000元、代办过户费2000元以及按揭服务费3500元，同时向王桂兰支付购房款10000元，但却因涉案房产没有土地证无法办理贷款及过户的问题致使其不能实现合同目的，现陈艳丽提出解除《房屋买卖合同（贷款）》，王桂兰表示同意且已经向陈艳丽退还所收的购房款10000元，故对陈艳丽主张的解除合同的诉讼请求，予以支持。中友公司作为专业的房产中介，应当知道办理购房贷款及房产过户的条件，在明知涉案房产没有土地证的情况下仍促使陈艳丽和王桂兰签订合同并收取相关费用，对合同的解除存在过错，故对陈艳丽主张的要求中友公司退还中介服务费10000元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元的诉讼请求，予以支持。陈艳丽作为买方在明知涉案房产没有土地证的情况下仍然与王桂兰签订合同，对合同的解除也存在一定的过错，故对其主张的利息损失以及双倍返还中介服务费定金4000元的诉讼请求，不予支持。中友公司经合法传唤无正当理由未到庭应诉，未提交相反证据予以反驳，视为其对自身权利的放弃，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除陈艳丽、王桂兰和洛阳中友房地产经纪有限公司于2020年5月5日签订的《房屋买卖合同（贷款）》；二、洛阳中友房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向陈艳丽退还中介服务费10000元；三、洛阳中友房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向陈艳丽退还代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元；四、驳回陈艳丽的其他诉讼请求。如洛阳中友房地产经纪有限公司未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，减半收取185元，由陈艳丽负担35元，洛阳中友房地产经纪有限公司负担150元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案中，王桂兰、陈艳丽和中友公司签订了《房屋买卖合同（贷款）》，因涉案房产没有土地证无法办理贷款及过户致使不能实现合同目的，陈艳丽主张解除合同，应予支持。中友公司作为专业的房产中介，应当知道办理购房贷款及房产过户的条件，现有的证明不足以证明中友公司对该风险进行了明确告知，中友公司促使陈艳丽和王桂兰签订合同并收取相关费用，对合同的解除存在过错，一审法院对陈艳丽主张的要求中友公司退还中介服务费10000元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元的诉讼请求，予以支持，并无不妥。中友公司上诉主张陈艳丽与王桂兰联合串通损害上诉人合法利益，无事实依据，本院依法不予采信。综上所述，中友公司的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由洛阳中友房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  祖萌二〇二一年二月二日法官助理石昕书记员文成博