广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10367号上诉人（原审原告）：东莞市石碣荣威沐足阁。住所地：广东省东莞市*******。投资人：袁顺权。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市********股份经济合作社。住所地：广东省东莞市*********内。负责人：袁植芬。委托诉讼代理人：叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市石碣荣威沐足阁（以下简称荣威沐足阁）因与被上诉人东莞市********股份经济合作社（以下简称石碣上一村经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣威沐足阁向一审法院起诉请求：1.确认荣威沐足阁、石碣上一村经济合作社于2017年5月9日、2017年6月7日签订的《厂房租赁合同书》、2019年2月22日签订的《合同解除暨还款协议》无效；2.石碣上一村经济合作社赔偿荣威沐足阁装修租赁物业经济损失（含租赁物业装修、装饰及增添的附属设施、设备等损失）3000000元（具体损失数额以司法鉴定结果为准）及自荣威沐足阁起诉之日起至石碣上一村经济合作社实际支付之日止按银行同期贷款利率支付利息；3.石碣上一村经济合作社赔偿荣威沐足阁停产停业经济损失1800000元及自荣威沐足阁起诉之日起至石碣上一村经济合作实际支付之日止按银行同期贷款利率支付利息；4.石碣上一村经济合作社承担本案的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞市石碣荣威沐足阁与东莞市********股份经济合作社于2017年5月9日签订的《租赁合同》、于2017年6月7日签订的《厂房租赁合同书》、于2019年2月22日签订的合同解除暨还款协议均无效；二、东莞市********股份经济合作社应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市石碣荣威沐足阁赔偿损失499894.5元；三、驳回东莞市石碣荣威沐足阁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45200元（东莞市石碣荣威沐足阁已预交），由东莞市石碣荣威沐足阁负担36401.58元，东莞市********股份经济合作社负担8798.42元。一审案件鉴定费87700元（东莞市石碣荣威沐足阁已向深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司预交），由东莞市石碣荣威沐足阁负担43850元，东莞市********股份经济合作社负担43850元，该43850元鉴定费由东莞市********股份经济合作社迳付东莞市石碣荣威沐足阁。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初10604号民事判决。荣威沐足阁上诉请求：1.撤销（2019）粤1971民初10604号民事判决第三项及诉讼费的负担部分;2.石碣上一村经济合作社赔偿荣威沐足阁装修租赁物业的经济损失(含租赁物业装修、装饰及增添的附属设施、设备等损失)差额499894.5元及自荣威沐足阁起诉之日起至石碣上一村经济合作社实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息(暂计至2020年10月10日为31875元);3.石碣上一村经济合作社赔偿荣威沐足阁停产停业经济损失1800000元及自荣威沐足阁起诉之日起至石碣上一村经济合作社实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付利息(暂计至2020年10月10日为114750元);4.石碣上一村经济合作社承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。石碣上一村经济合作社对合同无效存在主要过错，应对合同无效导致荣威沐足阁的经济损失承担赔偿责任。首先，案涉租赁物业为石碣上一村经济合作社所有，由石碣上一村经济合作社投资建筑取得。其在建设案涉租赁物业时，并未依法履行报建手续，该物业建成后亦未向相关政府部门补办建筑物的产权登记手续。据此，案涉租赁物业存在的前提是石碣上一村经济合作社的违法建设，其对这一基础事实存在全部的过错。其次，案涉租货物业建成后，相关政府部门放任不管，任其在市场上流转、出租和使用。荣威沐足阁租赁该物业用于经营沐足阁，并依法取得政府部门的营业许可。可见荣威沐足阁不存在过错。二、荣威沐足阁、石碣上一村经济合作社于2007年4月26日签署《租赁合同》，约定石碣上一村经济合作社将其位于东莞市******厂区、同富路东60号的物业出租给荣威沐足阁用于经营沐足阁。荣威沐足阁承租后，花巨资对承租的物业进行装修、装饰改造，并增添附属设施、设备等。2017年5月9日、6月7日，荣威沐足阁、石碣上一村经济合作社签署的《厂房租赁合同书》，继续承租和使用该租赁物业。2018年末，石碣上一村经济合作社以该租赁物业涉及“三旧”项目改造需要拆迁为由，要求解除与荣威沐足阁签署的《厂房租赁合同书》，提前终止合同。为配合石碣上一村经济合作社的拆迁工作，荣威沐足阁于2018年12月起停止营业，遣散员工，并支付解除劳动关系的各项补偿金共计1624721元，该1624721元的经济补偿款系因石碣上一村经济合作社进行“三旧”改造项目所造成荣威沐足阁的直接经济损失，且该损失已实际发生并客观存在。其次，荣威沐足阁在一审期间向法院提供其2018年1月至11月经济收支表及其经营期间的纳税凭证——电子缴款凭证，足以证明荣威沐足阁在2018年正常经营过程中的企业营业所得，扣除各项成本(包括但不限于工人工资、租金、水电等开支)后，平均每月利润为115390元。因石碣上一村经济合作社的“三旧”改造项目造成荣威沐足阁停产停业，导致其无法按照预期履行租赁合同、享受租赁权益并通过使用租赁物业进行收益的权利，造成其预期可得利益的损失。自2018年12月31日合同提前终止至双方租赁合同约定的到期日(2022年4月30日)，尚余40个月的合同履行期。依据《中华人民共和国合同法》的精神，因合同一方无法履行合同义务造成另一方经济损失的，应予以赔偿，赔偿数额应包括合同履行后可获得的利益。因此，在荣威沐足阁一审已提供证据证明其预期可得利益损失的情形下，一审法院驳回该项诉讼请求于法无据。另外，因“三旧”项目改造拆迁补偿利益由石碣上一村经济合作社享有，依据公平原则，石碣上一村经济合作社依法应赔偿荣威沐足阁停产停业(含预期可得利益)损失。三、一审评估机构深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司按照5%的成新率核算荣威沐足阁的附合装饰装修物价值，所得的数据与该装饰装修物的实际价值不符，远低于其实际价值。石碣上一村经济合作社辩称，一、一审判决认定荣威沐足阁损失的事实错误，将查勘时荣威沐足阁已经拆除并且未见实物的装修列入赔偿范围。根据评估公司于2019年12月16日所出具的《评估报告》第15页“评估汇总表”第四、五项显示，大楼整体工程部分分为两部分，一为有实物的部分，评估金额为69061元，二为查勘时已经拆除未见实物的部分，评估金额为328460元。对于该未见实物部分，荣威沐足阁已经拆除，已经不再与建筑物形成附和，即使荣威沐足阁将建筑物交还给石碣上一村经济合作社，石碣上一村经济合作社也无法从中获益，但一审法院无视该事实，在认定荣威沐足阁装修损失时没有将该部分已经拆除未见实物的装修剔除。二、2019年11月6日评估查勘后，荣威沐足阁已经将列入评估项目中的变压器拆除，但一审法院并没有将该财产在赔偿范围中剔除，认定事实错误。根据评估公司于2019年12月16日所出具的《评估报告》“评估明细表”第516项315KV变压器及勘察图片第3页图32所示，勘察时是有变压器存在的，但在其后的庭审中荣威沐足阁已经确认及石碣上一村经济合作社所提交的《交接情况一览表》均显示，荣威沐足阁于2020年1月17日将该租赁物交还给石碣上一村经济合作社时，荣威沐足阁均确认变压器已经不存在，但一审判决仍然将已经给荣威沐足阁拆除的物品列入损失范围，判决石碣上一村经济合作社承担该损失。三、荣威沐足阁要求石碣上一村经济合作社赔偿装修的经济损失缺乏事实依据，一审判决认定事实错误。1.根据双方于2019年1月22日签订的《合同解除暨还款协议》约定，双方所签订的17年案涉租赁合同已经履行完毕，荣威沐足阁也自愿将案涉租赁物返还给石碣上一村经济合作社，双方对租赁场所内的物品处理达成一致意见，能够搬走的，由荣威沐足阁搬走，未搬离的物品视为荣威沐足阁遗弃。可见，荣威沐足阁对于租赁物及其附着的装修的剩余价值已经使用完毕，由荣威沐足阁对租赁物内的物品进行处理，并自愿交还租赁物给石碣上一村经济合作社，因此，双方已经对租赁物返还进行了约定，荣威沐足阁所主张的装修损失根本不存在。2.荣威沐足阁投入装修的目的是使用装修，其所主张的损失实际上是对于装修使用价值的损失，但由于荣威沐足阁所主张的装修均是形成于2007年合同期间，其投入装修的目的只是在合同期内能够使用装修而进行经营，但随着2007年合同履行期届满，其装修的使用价值已经在该时使用完毕，荣威沐足阁投入装修的目的已经达到，荣威沐足阁所主张的损失根本不存在。四、一审法院适用法律错误，荣威沐足阁所要求赔偿的装修损失不属于因合同无效而引起，荣威沐足阁无权要求石碣上一村经济合作社赔偿。荣威沐足阁的停产停业是由于其自身经营行为所需要，而向石碣上一村经济合作社申请退还租赁物，并就租赁物的后续处理进行约定，其返还租赁物及不使用装修与合同是否无效无关，荣威沐足阁并非是由于合同无效而无法使用租赁物导致其无法使用装修，其所主张赔偿的情形不符合房屋租赁合同司法解释第9条的规定，荣威沐足阁无权据此要求石碣上一村经济合作社赔偿。石碣上一村经济合作社二审期间提交《价格鉴证报告、交接情况一览表》，拟证明荣威沐足阁于2020年1月17日才将案涉租赁物交还给石碣上一村经济合作社，于2019年11月6日尚存在的变压器在交还时已经不存在。经审查，该证据在一审中已经提交并经质证，荣威沐足阁二审质证认为一审在处理变压器问题时已经进行了相应扣除。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：石碣上一村经济合作社应当向荣威沐足阁支付的装饰装修损失金额如何认定，以及应否支付停产停业损失及装饰装修损失和停产停业损失的利息。对此，本院分析如下：一审已查明，案涉《租赁合同》《厂房租赁合同书》及《合同解除暨还款协议》的合同相对方是荣威沐足阁与石碣上一村经济合作社，因没有证据显示案涉租赁物取得过相关权属证明或办理报建手续，故一审认定《租赁合同》《厂房租赁合同书》无效，于法有据，本院予以确认。合同无效后，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。案涉租赁合同无效是因为未取得建设工程规划许可证，石碣上一村经济合作社将未取得建设工程规划许可证的租赁物交付使用，荣威沐足阁在签订合同时未对租赁物的合法性进行审查，双方均存在过错。一审认定石碣上一村经济合作社、荣威沐足阁对因合同无效导致的对方损失承担一半的责任，具有合理性。荣威沐足阁主张由石碣上一村经济合作社承担全部装饰装修物损失及装饰装修损失的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。石碣上一村经济合作社未提起上诉，故对其二审中关于经济损失赔偿的主张，本院不予审查。关于停工停产损失及利息，荣威沐足阁是因“三旧”改造项目原因与石碣上一村经济合作社协商一致签订《合同解除暨还款协议》提前终止案涉租赁合同，且其主张此后已无继续经营，故荣威沐足阁主张石碣上一村经济合作社赔偿停工停产损失及利息，缺乏事实和法律依据。综上，一审认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人荣威沐足阁的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26372.16元，由上诉人东莞市石碣荣威沐足阁负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年二月四日书记员  李慧英黎志均