青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初5398号原告（反诉被告）：西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91630100781410423P，住所地：青海省西宁市城西区黄河路142号（联通大厦18楼）。法定代表人：韩舜。委托诉讼代理人：董博俊，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王万胜，青海立詹律师事务所律师。被告（反诉原告）：才让南加，男，1984年3月11日出生，藏族，公民身份号码：×××，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：尹德平，北京策略（西宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）西宁房地产集团有限公司（以下简称西宁房地产公司）与被告（反诉原告）才让南加租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁房地产公司的委托诉讼代理人王万胜、被告（反诉原告）才让南加及其委托诉讼代理人尹德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西宁房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的《商业用房租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付租赁费191936元，并支付逾期违约金38387.2元；3、依法判决被告赔偿原告律师费损失10000元。以上合计：240323.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原被告双方签订《商业用房租赁合同》，约定被告租赁原告位于西宁市××区的商铺一间，租赁期为2017年5月1日至2022年4月30日，每月租金30242.25元，按季缴纳租金，租赁保证金为50000元。甲方委托管理单位系西宁房地产集团新和物业有限公司。合同签订后，原告按照约定向被告交付了案涉商铺，被告缴纳租赁保证金50000元。但是，被告自使用案涉商铺后，未向原告缴纳租赁费。原告多次催要，被告均予以拒绝。为此，原告于2019年8月23日在西宁晚报作出通告，督促被告与原告解除租赁合同，并要求缴纳租赁费，至今被告仍未缴纳租赁费。原告认为，被告拒不缴纳租赁费的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告解除合同和赔偿损失。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）才让南加辩称，1、同意解除商业用房租赁合同。2、认可欠付的租赁费金额，但应当对被告相应的损失进行折抵。3、原告主张的违约金过高，请求法院予以核减。4、原告主张的律师费用与双方约定不符，请求驳回。反诉原告（本诉被告）才让南加向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告退还租赁保证金50000元；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告购买的厨房设备、餐具等经济损失200000元；3、依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费用150000元；4、本案的本诉、反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告明确表示不再主张第一项诉求。事实与理由：反诉原告于2017年3月1日与反诉被告签订《商业用房租赁合同》，双方约定反诉原告承租反诉被告位于西宁市××区商铺一间，租赁期限为5年自2017年5月1日至2022年4月30日，租金为每月30242.25元。合同签订后，反诉原告按约交纳了租赁保证金50000元，并开始对涉案房屋进行装修花费660000元和购买必要的经营设备，先后购买厨房设备、餐具、桌椅等共花费268815.4元。2018年5月，反诉原告因经营的餐厅生意冷淡便关门歇业。2018年7月18日，反诉被告委托的管理单位西宁房地产集团新和物业有限公司对涉案商铺进行张贴封条，导致反诉原告经营使用的全部设备等无法进行搬运，给原告造成重大经济损失。现提起反诉，请求依法支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告（本诉原告）西宁房地产公司辩称，1、案涉房屋租赁保证金已由反诉原告冲抵租金，反诉原告根本违约从而导致解除合同的情形下，其诉求返还租赁保证金无事实和法律依据。2、反诉原告因生意冷淡关门歇业，但拒绝与我方办理交接手续，我方不负有保管义务，由此造成的损失由应反诉原告自行承担，我方不应对此承担责任。反诉原告要求赔偿厨房设备、餐具等经济损失的反诉请求依法不成立。3、案涉合同因反诉原告根本违约而解除，其主张房屋装修损失费用不具有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理查明：2017年3月15日，原告（反诉被告）西宁房地产公司（甲方）与被告（反诉原告）才让南加（乙方）签订《商业用房租赁合同》，甲方委托管理单位系西宁房地产集团新和物业有限公司（以下简称西房集团新和物业公司）。合同约定甲方将坐落于西宁市××区，结构为钢混，建筑面积672.05㎡的商业用房租赁给乙方，租赁期五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日。租金标准45元/㎡/月，乙方须向甲方缴纳月租金总额为30242.25元，租金按季缴纳，每期租金缴纳总额为90726.25元，每期租金缴纳期限为每期第一个月的1-5日。为保证甲方有序管理和权益不受损失，乙方须向甲方一次性缴纳租赁保证金50000元，合同期满，甲方若无任何异议，甲方向乙方全额退还该保证金。乙方装修装潢是为了合同期间自身经营需要，合同期满或乙方自身原因退房不再承租时，甲方不再给予任何装修装潢方面的补偿，乙方不得以任何借口向甲方索取全部或部分装修费用，并承诺不破坏装修装潢，当时装修装潢归甲方所有。乙方未按时缴纳租金，除应如数补交外，应承担所欠租金总额20%的滞纳金，累计拖欠租金达2个月的，甲方有权终止合同，收回房屋另行出租，保证金不退，因乙方不腾退房屋，甲方可向人民法院提起诉讼要求腾退，所发生的各种诉讼费用，含律师费均由乙方承担。合同签订后，原告（反诉被告）西宁房地产公司如约向被告（反诉原告）才让南加交付了该商业用房，被告（反诉原告）才让南加对该商业用房进行了装修，开办那红醇火锅店。被告（反诉原告）才让南加缴纳了租赁保证金50000元之后未按照合同约定向原告（反诉被告）西宁房地产公司缴纳房屋租金。2018年7月18日，西房集团新和物业公司对租赁房屋贴了封条要求被告（反诉原告）才让南加进行处理合同事宜，被告（反诉原告）才让南加未与原告（反诉被告）西宁房地产公司协商处理。2019年8月22日，西房集团新和物业公司向被告（反诉原告）才让南加发出通告要求终止合同及处理室内物品，并于2019年8月23日在《西宁晚报》发布通告。被告（反诉原告）才让南加仍未对合同解除及腾房事宜进行处理。2020年8月21日，西房集团新和物业公司将被告（反诉原告）才让南加遗留的室内物品进行了处理，整体排风系统、保险柜保留。此后，被告（反诉原告）才让南加仍未缴纳所欠房租，双方发生纠纷，原告（反诉被告）西宁房地产公司诉至本院。诉讼过程中，被告（反诉原告）才让南加对欠付租赁费191936元（该数额已经折抵押金50000元）予以认可。以上事实，由《商业用房租赁合同》、《商业用房租赁现状（每间）交接表》、西宁市城西区那红醇火锅店企业基本信息和经营者信息、《通告》、收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）西宁房地产公司与被告（反诉原告）才让南加签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立，对当事人双方具有约束力。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告（反诉被告）西宁房地产公司依约将案涉商业用房交付被告（反诉原告）才让南加使用，被告（反诉原告）才让南加未如约缴纳房屋租金，构成违约。原告（反诉被告）西宁房地产公司可以解除合同。庭审中，被告（反诉原告）才让南加也同意解除合同，故原告（反诉被告）西宁房地产公司主张解除《商业用房租赁合同》的诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告（反诉被告）西宁房地产公司要求被告（反诉原告）才让南加支付欠付租金191936元并按欠付租金的20%支付逾期违约金38387.2元的诉求，合理合法，本院予以支持。原告（反诉被告）主张的律师费10000元，并未提供发票，不能确定是否已经实际产生，故该诉讼请求，本院不予支持。反诉原告才让南加主张反诉被告西宁房地产公司赔偿房屋装修费150000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，是针对承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形，但本案《商业用房租赁合同》第九条第二款约定乙方装修装潢是为了合同期间自身经营需要，合同期满或乙方自身原因退房不再承租时，甲方不再给予任何装修装潢方面的补偿，乙方不得以任何借口向甲方索取全部或部分装修费用，并承诺不破坏装修装潢，当时装修装潢归甲方所有。故反诉原告才让南加的此项诉求本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。原告（反诉被告）西宁房地产公司多次要求被告（反诉原告）才让南加解除合同并处理室内物品，西房集团新和物业公司在报纸上发布公告通知解除合同并处理室内物品，被告（反诉原告）才让南加仍未进行处理。公告一年后，西房集团新和物业公司才将室内物品进行了处理。鉴于原告（反诉被告）西宁房地产公司对此期间的房屋占有使用费未主张，数额较大，反诉原告才让南加主张反诉被告西宁房地产公司赔偿物品损失200000元，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西宁市房地产集团有限公司与被告（反诉原告）才让南加于2017年3月15日签订的《商业用房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）才让南加于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）西宁市房地产集团有限公司支付租金191936元、逾期违约金38387.2元；三、驳回本诉原告（反诉被告）西宁市房地产集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）才让南加的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2452元（已减半收取），反诉案件受理费3650元（已减半收取），由被告（反诉原告）才让南加负担6052元，由原告（反诉被告）西宁房地产集团有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 王 孜 力 哈二〇二一年二月二十二日法官助理 杨  玉  娟书 记 员 李     勉审 判 员 一人独任审理。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。