浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初12700号 原告：宁波新江厦投资有限公司（统一社会信用代码为91330212778210164F）。住所地：宁波市鄞州区中心区四明中路**。 法定代表人：许金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 被告：宁波笨喵文化传播有限公司（统一社会信用代码91330212MA28Y4PE8X）。住。住所地：宁波市鄞州区四明中路**F4-08A﹠**/div> 法定代表人：吴旭辉。 被告：吴旭辉，男，1988年8月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李军、姜国庆，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波新江厦投资有限公司为与被告宁波笨喵文化传播有限公司（以下简称笨喵公司）、吴旭辉房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月22日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员谢红丹适用简易程序独任审理。在审理中，被告笨喵公司向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。后被告笨喵公司申请撤回反诉，本院依法准许。本案于2021年10月15日、11月13日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡凌、被告吴旭辉（参加第二次庭审）及其两被告委托诉讼代理人李军、姜国庆到庭参加诉讼。在审理中，双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告宁波新江厦投资有限公司向本院提出诉讼请求（变更后诉请）：1.解除原告与被告吴旭辉于2017年1月13日签订的《租赁合同》及原告与两被告签订的《租赁主体变更协议》；2.被告笨喵公司立即腾退位于宁波市鄞州区××路××号购物中心××室房屋并恢复原状后移交给原告；3.被告笨喵公司支付租金228800元（租金从2020年3月1日暂算至2020年10月31日，2020年11月1日起至被告实际腾退并将房屋恢复原状移交原告之日止的租金及房屋占有使用费按合同约定的租金标准按实计算）；4.被告笨喵公司向原告支付滞纳金16016元（按欠付金额以年利息24%标准，从2020年3月1日起暂算至2020年9月30日，2020年10月1日起至实际清偿租金之日止的滞纳金按实计算）；5.被告笨喵公司向原告支付至2020年11月份的电费5920.62元、水费204.68元，合计6125.3元；6.被告笨喵公司向原告支付ＰＯＳ专用收银系统使用费2400元（ＰＯＳ收银系统使用费从2020年3月份暂计算至2020年10月份，实际应计算至被告将ＰＯＳ专用收银系统返还原告之日止）；7.被告笨喵公司支付违约赔偿金85800元；8.被告笨喵公司赔偿原告主张债权而支付的律师费用5161元；9.原告无须返还被告保证金8万元及ＰＯＳ专用收银系统押金5000元；10.被告吴旭辉对上述第二项至第八项债务承担连带责任。 两被告答辩称：关于第一项诉请，两被告同意解除合同。自收到变更诉请申请后合同解除。第二项诉请，两被告愿意腾退房屋，也实际在腾退房屋。第三项诉请，因疫情和政策影响，两被告实际至2020年7月20日始营业，请求减免3月1日至7月20日之间的租金。第四项诉请，受疫情影响，滞纳金不应支持，且滞纳金计算标准过高，应按同期LPR计算。第五项诉请，水电费，以实际缴费单据为准。第六项诉请，POS机在1月23日后就未再使用，因此该诉请无依据。第七项诉请，违约金过高，且7月20日前不应算两被告违约金。第八项诉请，合同中对律师费并无约定，故不应由两被告负担。第九项诉请，POS机押金不予退还无合同依据。保证金属于违约性质，保证金与违约金相加达到六个月租金，过高，一般是三个月，故应择一项，不能两项都支持。 本院经审理认定以下事实：2017年1月13日，原告与被告吴旭辉签订《租赁合同》一份，约定：原告出租给被告吴旭辉位于宁波市鄞州区四明中路688号F4-08A﹠F4-09室房屋，用于经营/销售小喵私人影院品牌电影院之用，店名为小喵私人影院，可出租面积约为520平方米；租赁期为72个月9日，自房屋交付日即2016年12月23日至2022年12月31日止；第一计租年度每月固定租金为52元/平方米/月，提成租金为每月含税营业额的7%，第二至第四计租年度每月固定租金为55元/平方米/月，提成租金分别为每月含税营业额的7%或8%，第五、六计租年度每月固定租金为61元/平方米/月，提成租金为每月含税营业额的9%；双方确认以一个月为一个缴租期，被告吴旭辉应在每个缴租期最后一个月的20日前支付下一个缴租期的固定租金；租赁期内，被告吴旭辉应向指定的管理公司支付物业管理费、水电、通讯等公共事业费用，具体管理及收费办法由管理公司与被告吴旭辉另定协议说明；被告吴旭辉逾期支付租金、管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，需支付欠缴总额的0.1%作为滞纳金；原告向被告吴旭辉提供统一开发并投入使用的POS专用收银系统，被告吴旭辉同意按300元/月/台有偿使用该POS机系统，被告吴旭辉需交纳POS专用系统押金5000元/台；被告吴旭辉在合同签订后7个工作日内向原告支付80000元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款；若被告吴旭辉不履行合同约定，拖欠任何款项，原告有权从保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金；被告吴旭辉在租赁期限届满前擅自解除合同的，无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告吴旭辉还应支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金等。合同签订后，原告依约交付租赁房屋。2019年2月1日，原告与两被告签订《租赁主体变更协议》，约定：承租方自2019年2月1日起变更为被告笨喵公司，原合同项下被告吴旭辉的所有权利和义务转由被告笨喵公司承继履行，原告与被告笨喵公司形成新的租赁关系，被告吴旭辉承担连带保证责任；被告吴旭辉同意对因新租赁关系所产生的被告笨喵公司的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任等。2020年8月7日，被告笨喵公司向原告致函，表示因新冠疫情，其自一月底至七月十九日期间闭店抗疫，于七月二十日正式复工营业，营业后面临人员不足，商场人流稀少，现金流紧张等种种问题，暂定于8月17日终止该门店营业，现与原告开始正式商讨解约事宜。8月12日，原告回函被告笨喵公司，表示希望双方就合作事宜继续进行协商，保持沟通，如果被告笨喵公司仍要解除合同，则应按合同第13条第2款的约定承担违约责任，即腾退房屋，支付解除合同相应计租年度的月租金及管理费之和的三倍作为违约金，并无权要求退还已付保证金及其他费用等。 另查明，原告已按约收取保证金80000元、POS专用收银系统押金5000元。被告笨喵公司自2020年3月始的租金未支付。在审理中，经本院协调，两被告于2020年11月30日完成涉案租赁房屋腾退事宜并与原告办好交接，POS机亦于同日归还原告。 又查明，因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。2020年7月16日，国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，规定低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。 上述事实，可由原告提供的《租赁合同》、《租赁主体变更协议》、催款通知书、法律服务委托合同、工商登记材料、发票、《主体变更协议》、水电费统计表等证据，两被告提供的网络截屏、函、保管书等证据及各方在庭审中的陈述证实。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁主体变更协议》合法有效，各方应按约全面实际履行。被告笨喵公司未按约支付房租，且房屋租赁并未到期，但被告笨喵公司愿意以违约为代价解除合同，不违反法律规定。现双方认可合同于2020年10月30日解除，本院对此予以认定。关于原告要求腾退租赁房屋的诉请，因双方认可两被告在审理期间已腾退房屋并完成交接，故对该诉请本院在判项中不再表述。关于欠付的租金及房屋占有使用费，双方认可2020年3月至10月的租金为228800元、11月份的占有使用费为28600元，本院予以认定。两被告认为因疫情影响应予减免2020年7月20日前的租金。原告认为被告除经营影院外还有其他营业项目，疫情不影响其经营。因《租赁合同》中明确租赁房屋用于经营影院，原告未提供证据证明被告另有其他经营项目，且两被告对未经营期间水电费的产生作了合理解释，故本院认定两被告租赁涉案房屋系用于经营影院。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”受疫情影响，被告经营的影院在疫情期间确无法正常营业，本院结合租赁物的性质、受影响程度、时间等因素，酌情认定减免被告租金58000元。如此，被告笨喵公司尚欠租金170800元（228800-58000）。关于滞纳金，合同中虽有约定，但本院综合考虑租金的支付受疫情影响、被告交纳保证金并于8月份愿意为违约为代价解除合同、被告已主张违约的保证金、违约金等因素，对滞纳金不予支持。关于水电费，两被告予以认可，本院予以支持。关于POS专用收银系统费，合同约定每月300元有偿使用，本院考虑疫情因素及原告实际使用情况，酌情认定由被告笨喵公司支付使用费1700元。关于律师费，主合同中对此并未作约定，仅在被告吴旭辉承担保证责任的范围中有提及，且并未明确由债务人或保证人支付，故原告要求支付律师费的诉请不予支持。关于POS专用收银系统押金，合同中并未明确约定原告可不予退还，原告也未有证据证明POS专用收银系统有损坏，故原告应予返还被告，但可与其他金额相抵扣。关于保证金，因被告以违约为代价解除合同，合同约定原告不予返还，故对原告的该诉请予以支持。关于违约金。虽然合同约定原告可不返还保证金并可要求支付违约金，但同时约定保证金和违约金过高，本院综合考虑本案实际情况，酌情认定被告笨喵公司支付违约金3万元，与应退还押金相抵后，尚应支付25000元。被告吴旭辉自愿对上述债务承担连带保证责任，应依约承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告笨喵公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波新江厦投资有限公司与被告吴旭辉签订的《租赁合同》及原告宁波新江厦投资有限公司与被告宁波笨喵文化传播有限公司、吴旭辉签订的《租赁主体变更协议》于2020年10月30日解除； 二、被告宁波笨喵文化传播有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司房屋租金170800元、占有使用费28600元，合计199400元； 三、被告宁波笨喵文化传播有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司水电费6125.3元； 四、被告宁波笨喵文化传播有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司POS收银系统使用费1700元； 五、被告宁波笨喵文化传播有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司违约金25000元； 六、原告宁波新江厦投资有限公司不予返还被告宁波笨喵文化传播有限公司、吴旭辉支付的保证金80000元； 上述第二至五项合计232225.3元，被告宁波笨喵文化传播有限公司于判决生效后十日内付清； 七、被告吴旭辉对上述第二至五项付款承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告宁波笨喵文化传播有限公司追偿； 八、驳回原告宁波新江厦投资有限公司要求支付滞纳金、律师费、不予返还押金等其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7739元，减半收取为3869.5元，由原告宁波新江厦投资有限公司负担1055.5元，被告宁波笨喵文化传播有限公司、吴旭辉连带负担2814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  谢红丹 二〇二一年二月九日 书记员  卓 瑜