内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1877号上诉人（原审原告）：满开华，男，1963年1月4日出生，回族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：满凤(与满开华系兄妹关系)，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市晟凯房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：惠小宁，董事长。委托诉讼代理人：赵月一，女，该公司法律顾问。上诉人满开华因与上诉人呼伦贝尔市晟凯房地产开发有限公司（以下简称晟凯房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初4124号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人满开华及其委托诉讼代理人满凤，上诉人晟凯房产公司的委托诉讼代理人赵月一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满开华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，支持满开华一审诉讼请求；2.二审诉讼费由晟凯房产公司负担。事实与理由：一、2015年4月，丰泽园小区3号楼已经具备交付条件，晟凯房产公司没有向满开华交付X家园小区3号楼1505室，晟凯房产公司存在过错。鉴定机构的鉴定结论明显低于市场价格，鉴定机构在复函中写明：“该结论可供人民法院办案参考，现实房地产交易的实际成交价往往与估价结果价值不一致，估价结果不应视作任何价格时效的保证”，由此可见，鉴定结论明显偏低。二、由于晟凯房产公司没有向满开华交付X家园小区3号楼1505室，期间产生的取暖费、物业费、卫生费以及由此造成的损失均应由晟凯房产公司承担。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定适用于房屋拆迁安置纠纷。《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理实施条例》第三十三条：“因拆迁人责任延长房屋拆迁安置过渡期限的，安置下列规定执行：（一）对自行安排周转房过渡的被拆迁人或者房屋出租人，自逾期之日起按照临时安置补助费标准的二倍支付临时安置补助费；”因此，晟凯房产公司应就两个车库给付双倍赔偿。晟凯房产公司辩称，一、一审法院判决晟凯房产公司赔偿满开华两个车库493200元，该赔偿车库款系根据满开华在一审期间申请鉴定结果作出，其合法有效应予维护。对一审法院赔偿损失20万元不予认可。一审法院认为，满开华提出的赔偿请求系建立在合同解除的基础上，表明隐含了解除合同意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的解除权消灭。本案中，2015年7月交房时满开华明知晟凯房产公司3号楼没有建设地上车库，双方因交房事宜产生纠纷，当时已产生解除权事由，满开华没有行使解除权。时至本案诉讼已五年多，满开华行使解除权已消灭。因此一审法院判决该合同解除。并承担解除后的赔偿，无事实及法律依据。一审法院按照合同约定晟凯房产公司虽不能交付两个地面车库，但是已赔偿地面车库款493200元，因此，不应再赔偿经济损失20万元。二，满开华在一审期间对案涉楼房租金鉴定提出异议，但没有申请重新鉴定，二审期间提出鉴定人员出庭即对鉴定结论不服，超过举证期限，程序违法。二审法院不应准许。三，本案没有将案涉房产抵押或者是出售他人的情况，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定。请求法院驳回满开华的上诉请求。晟凯房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判晟凯房产公司不予赔偿满开华损失20万元；2.撤销一审判决第三项，改判晟凯房产公司赔偿满开华X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼自2013年8月1日至2015年7月31日止的租金损失；3.撤销一审判决第五项，驳回满开华该项诉讼请求；4.撤销一审判决第六项，改判晟凯房产公司协助满开华办理X家园小区3号楼1单元1505号、1005号住宅楼的房屋产权登记；5.一、二审诉讼费和鉴定费用由满开华负担。事实与理由：1.一审判决认定满开华的诉讼请求隐含了解除合同的意思表示，本案一审时满开华并未提出解除合同的诉讼请求，一审判决主动解除合同违反法律规定。故本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，晟凯房产公司不应赔偿满开华20万元的经济损失。2.2015年6月份X家园小区未正式验收，满开华强行入住3号楼1单元1005室，导致3号楼1单元1505室无法交付，责任在满开华，因此，3号楼1单元1505室的租金损失应自2013年8月1日至2015年7月31日止，不应给付至房屋实际交付之日。3.1505号住宅虽然没有交付给满开华，但晟凯房产公司也没有占有该房屋，该房屋的取暖费晟凯房产公司不应承担。4.因行政机关办理房屋产权登记有一定的时间和程序，一审判决限定三个月协助满开华办理房屋产权手续不客观。满开华答辩称，1.满开华从未提出过解除回迁安置合同，而是一直要求按照该合同履行。因晟凯房产公司无法交付两个地上车库导致履行不能，晟凯房产公司应当按照两个地上车库的相应价值进行双倍赔偿，且晟凯房产公司赔偿20万元亦不足以弥补满开华的损失。晟凯房产公司该上诉请求不成立。2.满开华自行入住X家园小区3号楼1005室，系晟凯房产公司迟延交付房屋所致，是符合法律规定的自助行为，满开华不存在过错。3.晟凯房产公司赔偿满开华地X家园小区3号楼1505室的租金损失数额过低，不足以弥补满开华的损失。4.晟凯房产公司迟延交付房屋，房屋交付前的取暖费应由晟凯房产公司交纳。5.一审法院判决晟凯房产公司协助办理房屋产权证符合法律规定。请求二审人民法院依法驳回晟凯房产公司全部上诉请求。满开华向一审法院起诉请求：1.晟凯房产公司立即向满开华交付回迁安置的X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼；2.晟凯房产公司双倍赔偿未交付两个20平方米地上车库款120万元（15000元×20平方米×2个×2倍）；3.晟凯房产公司赔偿X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼自2013年8月1日至该楼房实际交付日的租金损失，按每年18000元计算；4.晟凯房产公司赔偿X家园小区3号楼1单元1005号住宅楼自2013年8月1日至2015年7月31日的租金损失36000（18000元×2年）；5.晟凯房产公司返还满开华垫付的1505号住宅楼的取暖费14957.5元（2991.50元×5年）、2020年取暖费2991.5元，合计17949元；6.晟凯房产公司立即为满开华办理X家园小区3号楼1单元1505号和1005号住宅楼的房地产所有权证；7.案件受理费、鉴定费及其他诉讼费用由晟凯房产公司负担。一审法院认定事实：2012年6月20日，满开华与晟凯房产公司签订了X家园拆迁房屋置换协议书，协议约定：甲方（晟凯房产公司）给乙方（满开华）提供用于置换的房产位于新建X家园内：建筑面积为110平方米的住宅楼2套，其中正房楼3号楼10层1套，15层1套；20平方米储藏室2套（地面车库）;交付日期：以被拆迁人全部搬离之日起至一周年内为交付期限，如被拆迁人不能按期入户，甲方将依据《海拉尔区2007年各类房屋拆迁市场评估指导价》的规定承担相应责任。同日，双方还签订了拆迁协议书，双方对被拆迁房屋及附属物拆迁补偿金额约定如下：置换住宅110平方米期房2套，其中十层1套、十五层1套；置换车库20平方米2套，位置住宅楼下地面车库；甲方补偿乙方9万元，其中包括搬家、过渡、附属等各项费用（过渡费12个月1万元整）；过渡期截至2013年7月31日止，如到期不能回迁双倍补偿。协议签订后，满开华及时搬离了拆迁房屋。晟凯房产公司于2015年7月向满开华交付了X家园小区3号楼1005号住宅楼，为满开华预留了3号楼1505号住宅楼，但至今未交付。满开华为1505号住宅楼交纳取暖费数额如下：2015年-2016年2820元；2016年-2017年2819.7元，违约金120元；2017年-2018年2789.1元；2018年-2019年2991.5元；2019年-2020年2991.5元。合计14531.8元。协议约定的2套地面车库至今未交付，晟凯房产公司称因设计原因未建造，而X家园小区实际建有地面和地下车库，只是3号楼没有地面车库。晟凯房产公司同意交付满开华地下车库，满开华拒绝。经满开华申请，一审法院委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对车库市值和住宅楼租金进行评估，评估意见为：1.X家园小区车库评估金额为246600元；2.X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼自2013年8月1日至2020年4月7日期间的出租费用价值评估金额为88500元；3.X家园小区3号楼1单元1005号住宅楼自2013年8月1日至2015年7月31日期间的出租费用价值评估金额为22200元。一审法院认为，满开华与晟凯房产公司签订的X家园拆迁房屋置换协议书和拆迁协议书系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于满开华的第一项诉讼请求，晟凯房产公司同意在判决生效后一个月内向满开华交付X家园小区3号楼1505号住宅楼，予以支持。关于第二项诉讼请求，满开华虽未明确提出解除关于回迁地面车库的约定条款，但该条款在事实上已履行不能，满开华提出的赔偿请求系建立在合同解除的基础上，表明隐含了解除合同的意思表示，认定双方关于回迁地面车库的约定条款解除，晟凯房产公司应承担解除后的相应责任。晟凯房产公司以没有建设地面车库为由拒绝双倍赔偿。因双方在协议中明确约定了回迁地面车库，本案诉讼过程中晟凯房产公司称因设计变更而没有建设地面车库，实际上晟凯房产公司开发的X家园小区建有地面车库。晟凯房产公司拒绝履行对满开华回迁安置地面车库的义务，致使双方订立的合同目的不能实现。双方签订的是以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议，即双方当事人约定以金钱以外的财产权利进行相互交换的协议，其性质为互易合同，是一种特殊的买卖合同，应参照买卖合同的有关规定进行处理。晟凯房产公司违反约定不履行合同义务，使满开华不能如期取得回迁地面车库，满开华要求晟凯房产公司按现时市场价值赔偿车库款，予以支持，赔偿数额应以估价报告为参考依据。满开华要求按每平方米15000元予以赔偿，但其提交的照片和录音证明力小于估价报告，对此不予支持。关于满开华要求晟凯房产公司双倍赔偿的请求，因晟凯房产公司违反诚实信用原则，拒不履行回迁安置地面车库的义务，侵害满开华合法权益，给满开华造成经济损失，应承担相应赔偿责任，综合回迁逾期时间、本小区地面车库现市场价格、满开华的租金损失等因素考虑，酌定晟凯房产公司赔偿满开华损失20万元。关于第三项、第四项诉讼请求，双方在X家园拆迁房屋置换协议书中约定了过渡费的计算依据，但该置换协议书系格式合同，双方在拆迁协议书中明确了过渡费数额即12个月1万元过期后双倍补偿，该拆迁协议书应为X家园拆迁房屋置换协议书的补充，故应按拆迁协议书约定的过渡费计算满开华主张的租金损失。估价报告评估的租金数额比双方约定的过渡费数额略高，晟凯房产公司在诉讼过程中同意按估价报告为计算依据，予以支持。满开华要求按每年18000元的标准进行赔偿，不予支持，理由同上。关于第五项诉讼请求，3号楼1505号住宅楼至今未向满开华交付，双方未完成该房屋的转移占有，该房屋的缴费义务人系晟凯房产公司。满开华为避免损失（逾期加收违约金）扩大，代晟凯房产公司交纳了取暖费，满开华提出返还请求，予以支持。关于第六项诉讼请求，协助办理房屋产权登记系晟凯房产公司作为商品房出卖人的法定义务，予以支持。判决：一、晟凯房产公司于一审判决生效后一个月内向满开华交付X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼；二、晟凯房产公司赔偿满开华地面车库款493200元，赔偿损失20万元，合计693200元，于一审判决生效后立即付清；三、晟凯房产公司赔偿满开华X家园小区3号楼1单元1505号住宅楼租金损失（自2013年8月1日至该楼房实际交付日止，按每天35.4元计算），于一审判决生效后立即付清；四、晟凯房产公司赔偿满开华X家园小区3号楼1单元1005号住宅楼2013年8月1日至2015年7月31日的租金损失22200元，于一审判决生效后立即付清；五、晟凯房产公司返还满开华代付的取暖费14531.8元，于一审判决生效后立即付清；六、晟凯房产公司在一审判决生效之日起三个月内协助满开华办理X家园小区3号楼1单元1505号、3号楼1单元1005号的房屋产权登记。本院审理期间，满开华为支持其上诉主张，提交以下证据，证据一，1505号住宅楼的取暖费收据一张，证明满开华垫付了X家园小区3号楼一单元1505室楼房2020年至2021年的取暖费。证据二，房屋租赁协议书两份、卢某某与满凤的微信聊天记录截图的打印件七页，证明是X家园小区3号楼一单元603室的房主卢某某，自2018年起连续三年将房屋出租给承租人白某某，每年的租赁费是18000元，物业管理费、取暖费、水电费、有线电视费、电梯维护费等相关费用也是白某某承担。晟凯房产公司质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的不认可。该收据收取的是2020年至2021年期间的供暖费。晟凯房产公司通知满开华来领房，但是满开华拒绝领取，责任在满开华，应视为1505号的住宅所有权已属于满开华，其后产生的取暖费应该由满开华自行承担。关于租赁协议，即使该租赁协议真实，也是个例，并不能代表案涉小区的整体出租的市场价格。鉴定评估报告是依据客观的整体市场价格进行的评估，真实有效。对证据二的真实性及证明目的均不认可。该房屋租赁协议双方未到庭，均不能证明其真实性。微信聊天记录是截图打印件，没有提交原始载体，不具有证据效力。本院认为，证据一系原件，本院认可其真实性。满开华一审要求晟凯房产公司给付1505号房屋取暖费至2020年止，该票据显示的是2020年至2021年期间的取暖费，属于新增加的诉讼请求，本院对此不予审理。故该证据本院不予采信。关于证据二，房屋租赁协议书系原件，本院认可其真实性，但该房屋租赁协议书系个例，且为房屋装修后的租金，而本案涉案房屋为毛坯房，不能代表案涉小区的其他相同房屋出租的市场价格，本院对该证据的证明目的不予认可。关于微信截图，因没有提交原始载体，故对其真实性无法确认，且其证明目的与房屋租赁协议书的证明目的一致，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1.满开华要求晟凯房产公司赔偿车库款120万元及一审判决晟凯房产公司赔偿满开华20万元经济损失，是否应予支持；2.满开华要求晟凯房产公司每年按照18000元给付X家园小区3号楼1单元1005室、1505室的租金损失，是否予以支持；3.满开华要求晟凯房产公司返还垫付1505室取暖费17949元的诉讼请求，是否予以支持；4.一审判决晟凯房产公司在一审判决生效后三个月内协助满开华办理涉案房屋变更产权登记，是否合理。关于争议焦点一，满开华与晟凯房产公司在《拆迁协议书》中明确约定了回迁地面车库，晟凯房产公司没有建设地面车库，致使满开华无法取得约定的车库，双方订立的合同目的不能实现。满开华要求晟凯房产公司按鉴定价值给付车库款，予以支持，车库款数额应以估价报告为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案晟凯房产公司没有建设双方约定地面车库属于恶意违约行为，参照上述法律规定，一审法院判决其赔偿满开华经济损失20万元适当，本院予以支持。关于争议焦点二，根据满开华的申请，一审法院委托鉴定机构对X家园小区3号楼1单元1005室、1505室的租金损失进行鉴定，满开华认为鉴定租赁费过低，在法定期限内，对该鉴定结论提出异议，鉴定机构作出《关于呼鸿实法估字（2020）FH-0801号司法鉴定估价报告异议的答复》称：“房地产实际成交的价格受处理方式及当事人对房地产市场的判断等因素有关，本估价结果的当地产出租费用价值为在假设公开市场条件下的模拟价值，不能代替市场定价。”复函已经对满开华的异议作出说明，且满开华未要求重新鉴定，故满开华请求鉴定人出庭接受质询不符合法律规定。满开华提交的房屋租赁协议书，其租赁费虽然高于鉴定结论，但该房屋租赁协议书系个例，并不能代表案涉房屋出租的市场价格，一审判决根据鉴定意见确定涉案房屋的租赁费，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点三，根据满开华提交涉案房屋取暖费票据，满开华为1505号住宅楼交纳取暖费数额为：2015年-2016年2820元；2016年-2017年2819.7元，违约金120元；2017年-2018年2789.1元；2018年-2019年2991.5元；2019年-2020年2991.5元。合计14531.8元。满开华诉请的取暖费17949元，但未提供证据支持。故一审判决晟凯房产公司给付满开华取暖费14531.8元正确。关于争议焦点四，本院庭审时，晟凯房产公司称本案争议房屋已经具备办理房屋产权登记条件，故一审判令晟凯房产公司在判决生效之日起三个月内协助满开华办理X家园小区3号楼1单元1505号、3号楼1单元1005号的房屋产权登记并无不当。综上所述，上诉人满开华、晟凯房产公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共19579.34元，满开华负担11099.32元，呼伦贝尔市晟凯房地产开发有限公司负担8480.02元。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年二月二十三日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。