安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终184号 上诉人（原审原告）：侯立东，男，1964年6月23日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:灵璧县灵城艺想天橙美术画苑（艺想天橙创想艺术学校），住所地安徽省灵璧县状元府****，统一社会信用代码92341323MA2QBEYY72。 经营者：王耀武，男，1983年2月23日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 原审被告：陈豪波，男，1992年7月16日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人侯立东与上诉人灵璧县灵城艺想天橙美术画苑（以下简称艺想天橙画苑）、原审被告陈豪波因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯立东上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持侯立东的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由艺想天橙画苑负担。事实和理由：1.本案评估损失仅系案涉房屋墙体损失，与其他人的损失无关，故一审仅支持其中的一半损失依据不足。2.侯立东于一审审理期间主张艺想天橙画苑支付的物业费是其在租赁期间产生，应当予以支持，一审判决遗漏侯立东主张的物业费不当。3.一审判决适用法律错误。评估费作为侯立东损失的一部分，应当由艺想天橙画苑承担，不能由侯立东承担绝大部分。 艺想天橙画苑辩称，1.案涉墙体属公共墙体，一审法院支持其中的一半墙体损失正确。2.一审法院委托鉴定之前，艺想天橙画苑曾与侯立东私下协商，欲出资11000元找装修公司进行修复，但遭侯立东拒绝，故鉴定费不应由艺想天橙画苑负担。3.艺想天橙画苑不应承担物业费。 艺想天橙画苑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯立东的全部诉讼请求。事实和理由：1.侯立东不具有本案原告的主体资格。本案案由是房屋租赁合同纠纷，但侯立东并未提供证据证明其是本案的适格原告。2.一审判决书将“艺想天橙创想艺术学校”曲解成“艺想天橙画苑”错误。3.鉴定与评估非同一法律概念，本案一审审理过程中，侯立东申请鉴定而非评估，且艺想天橙画苑也同意鉴定，并非同意评估，故一审判决表述“且原告主张赔偿损失，并要求对墙体和楼梯损失进行评估，被告既同意评估，又共同选择了鉴定机构，视为对原告主张的认可”错误。 侯立东辩称，1.房屋租赁的双方是侯立东与艺想天橙画苑，侯立东作为出租人享有收取租金及租期届满后要求承租人修复房屋的权利。2.鉴定作为查明案件事实的依据，侯立东支付的鉴定费应由艺想天橙画苑承担。 侯立东向一审法院起诉请求：1.判令艺想天橙画苑支付2020年房租20000元（当庭变更为10000元），陈豪波承担连带责任；2.赔偿被拆除的44米×3米=132平方米的墙壁损失20000元（当庭变更为30000元，包括楼梯损失）；3.解除与艺想天橙画苑的租房合同；4.本案诉讼费用由艺想天橙画苑和陈豪波负担。 一审法院认定事实：星河湾3期126商铺系张阿雷、胡晓静所有，2018年4月12日张阿雷父亲张得超与侯立东签订商铺租赁合同，约定将该商铺租给侯立东，租期五年，自2018年4月12日至2023年4月12日，前三年每年租金40000元，后两年每年租金为45000元。艺想天橙创想艺术学校的工商登记名称为艺想天橙画苑，经营者王耀武。2018年陈豪波受聘于艺想天橙画苑担任行政职务。2018年4月20日，陈豪波代表艺想天橙画苑与侯立东签订租房合同，双方约定：一、侯立东将位于星河湾3期126商铺出租给艺想天橙画苑使用，租赁期限三年。按年结算。第一年度2018年5月1日至2019年4月30日，租金为肆万捌仟元；第二年度2019年5月1日至2020年4月30日，租金为肆万捌仟元；第三年度2020年5月1日至2021年4月30日，租金为肆万捌仟元。每年5月1号，艺想天橙画苑向侯立东支付租金，并需向侯立东缴纳房屋押金2000元，作为第二年房租抵用。租期满三年后，租金按周边市场行情确定，双方协商房租，达成协议续签合同。三、……租期已满，艺想天橙画苑不再租用，上述设施损坏或者更换，改建或者装潢部分，恢复原貌。……四、房屋租赁期间，艺想天橙画苑不能继续使用房屋或者转租，必须提前三个月告知侯立东。侯立东、陈豪波分别在合同上签字，并加盖艺想天橙创想艺术学校印章。艺想天橙画苑同时租赁了三家商铺，星河湾3期126商铺位于中间，该校为办学需要，在装修时将案涉商铺与左右两家商铺之间共用的墙体部分打通，并拆除了楼梯，方便教学和出入。后因疫情影响，2020年2月28日，艺想天橙画苑委托岳崇贵与侯立东协商减免房租或不在租赁该房屋等事宜，并将房屋租金支付至2020年4月30日。房屋押金2000元一直未作为房租抵用，也未归还给艺想天橙画苑。2020年6月1日，侯立东将该商铺租赁给百特英语学校。对艺想天橙画苑损毁的墙体和楼梯，侯立东要求鉴定，艺想天橙画苑同意，并共同选定评估机构，后经安徽新安资产评估有限公司评估其楼梯价值为2079.34元，墙体价值为13777.64元（其中包括艺想天橙画苑未签字确认的二楼北边4.3米墙体）。 一审法院认为，涉案商铺的所有权人为张阿雷、胡晓静，张得超作为张阿雷的父亲将该商铺租给侯立东，基于表见代理制度，双方租赁合同应为合法有效。侯立东将该房屋转租于艺想天橙画苑，合同已经实际履行，艺想天橙画苑也实际使用了该商铺，侯立东作为合同相对人，与本案具有直接利害关系，属适格原告。故，对艺想天橙画苑关于侯立东原告主体不适格的辩解意见，一审法院不予采纳。陈豪波与侯立东签订房屋租赁合同时，是艺想天橙画苑的工作人员，其行为系履行工作职务的行为，且合同约定的房屋被学校实际使用，艺想天橙画苑亦认可该事实，一审法院予以确认。关于房屋租金，侯立东、艺想天橙画苑约定房屋租金为每年度48000元，即每月4000元。艺想天橙画苑已将房屋租金支付至2020年4月30日，侯立东认可，一审法院予以确认。因为新冠疫情影响，学校无法正常开学招生，艺想天橙画苑辩称已委托岳崇贵于2020年2月28日告知侯立东不再租赁该房屋，岳崇贵出庭证实，结合侯立东2020年6月1日已将房屋出租给百特英语，故对艺想天橙画苑该辩解意见予以采信。双方在租房合同第四条中约定：房屋租赁期间，艺想天橙画苑不能继续使用房屋或者转租，必须提前三个月告知侯立东。故，双方租赁合同自艺想天橙画苑通知侯立东后三个月即2020年5月28日解除。关于5月份房屋租金，艺想天橙画苑辩称应当免除，因新冠××疫情属于不可抗力，且直接影响艺想天橙画苑的营业收入，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条的规定，对艺想天橙画苑该辩解意见予以采纳。关于楼梯及墙体的损失。侯立东、艺想天橙画苑在租房合同第三条中约定：“租期已满，艺想天橙画苑不再租用，上述设施损坏或者更换、改建或者装潢部分，恢复原貌”。被拆除墙体、楼梯的恢复亦属于合同中“恢复原貌”的内容。鉴于双方对恢复原貌的方式方法没有约定，艺想天橙画苑将墙体、楼梯的重置成本支付侯立东，由侯立东自行恢复亦属于“恢复原貌”的方式，故侯立东主张赔偿其墙体与楼梯损失，一审法院予以支持。艺想天橙画苑明知该房屋已租给百特英语办学，不便直接进入百特英语学校将墙垒起，仍表示只同意垒墙，属逃避履行的一种方式，一审法院对其辩解意见不予采纳。侯立东主张赔偿损失，并要求对墙体和楼梯损失进行评估，艺想天橙画苑既同意评估，又共同选择了鉴定机构，视为对侯立东主张的认可。安徽新安资产评估有限公司评估墙体价值为13777.64元，其中包括二层北边4.3米墙体，因艺想天橙画苑不认可该4.3米墙体系其拆除，现租户张兴峰证言证明其租房时该4.3米墙为石膏板墙，并不能必然推定该墙系艺想天橙画苑拆除，侯立东主张4.3米墙体损失，证据不足，一审法院不予支持。鉴定报告表明该4.3米墙体体积为2.99立方米，墙体重置单价为693.04元／立方米,重置成本为2072.19元（2.99立方米×693.04元／立方米），扣除该部分后，墙体的重置成本为11705.45元。因案涉商铺处于中间户，其与左右商铺毗邻的墙体系共有。评估机构出具的评估说明表明商铺内个人墙体价值为1304.2元，故与左右毗邻的共有墙体价值为10401.43元（11705.45元-1304.2元）。侯立东墙体损失为6504.74元（10401.43元÷2＋1304.02元），楼梯损失为2079.34元，以上合计8584.08元。艺想天橙画苑缴纳房屋押金2000元要求抵扣，予以支持。故艺想天橙画苑尚需支付6584.08元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、艺想天橙画苑于判决生效后十日内赔偿侯立东墙体及楼梯损失合计6584.08元；二、解除侯立东与艺想天橙画苑之间租房合同；三、驳回侯立东的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取400元，鉴定费8000元，由侯立东负担7017元，由艺想天橙画苑负担1383元。 二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，虽然侯立东提供的租房合同承租方处加盖了艺想天橙创想艺术学校印章，但双方均认可该合同的履约主体实为侯立东及艺想天橙画苑，并由艺想天橙画苑使用案涉房屋及向侯立东交纳租金，故侯立东与艺想天橙画苑之间存在租赁合同关系，侯立东基于双方间的租赁合同关系提起本案诉讼主体适格。艺想天橙画苑主张侯立东不具备本案原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于侯立东已另行出租案涉房屋，双方之间的租赁合同已终止履行，一审判令解除侯立东与艺想天橙画苑之间的租房合同符合法律规定，本院予以维持。因艺想天橙画苑在使用案涉房屋过程中将部分墙体和楼梯毁损，经一审法院委托，安徽新安资产评估有限公司对于毁损墙体和楼梯的重置成本进行评估，一审法院依据该评估结论，并考虑到其中部分墙体属毗邻方共有墙体的实际情况，判令艺想天橙画苑赔偿侯立东案涉房屋内个人墙体和楼梯损失及共有墙体损失的一半并无不当，本院亦予维持。侯立东主张一审仅支持部分墙体一半的损失不当及艺想天橙画苑主张不应赔偿该部分损失的上诉理由均不能成立，本院不予采信。关于一审法院确定的评估费负担问题。审理认为，评估费系负有举证责任或主张法律关系存在的一方申请具备资质的机构对某项特定内容进行评估所支出的费用，虽然性质上与诉讼费存在一定的差异，但可参照《诉讼费用交纳办法》的相关规定，由人民法院根据案件的具体情况酌定当事人各自负担的费用数额。本案一审法院按照支持侯立东诉请数额的比例确定双方承担的评估费用数额并无不当，本院予以确认。侯立东上诉主张评估费应由艺想天橙画苑负担依据不足，本院不予支持。另外，侯立东的一审诉讼请求中并不包括其上诉主张的物业费负担事宜，且艺想天橙画苑明确表示不同意本院二审一并进行处理，亦拒绝进行调解，故本案二审对此不予审查处理。侯立东主张一审遗漏其该项诉讼请求，并于本案中要求艺想天橙画苑予以支付的上诉请求不能成立，本院亦不予支持。 综上，侯立东与艺想天橙画苑的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由侯立东负担250元，由灵璧县灵城艺想天橙美术画苑负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年二月二十二日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。