湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0112民初29号原告：张翊，女，1978年1月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：叶小勇、陈煜，湖北勇济律师事务所律师。被告：武汉通宇国际数码控股有限公司，住所地武汉市东西湖区将军三路1号（12）。统一社会信用代码91420112303402752Q。法定代表人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：熊师羽、周和，湖北今天律师事务所律师。原告张翊诉被告武汉通宇国际数码控股有限公司（以下简称通宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张翊的委托诉讼代理人叶小勇、陈煜、被告通宇公司的委托诉讼代理人熊师羽、周和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翊向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付截至2020年9月18日延期交房违约金54,275元，并支付自2020年9月19日起至实际交房之日止每日万分之五计算的延期交房违约金；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年5月3日，原被告双方就位于东西湖区将军路街宏图路以西、银潭路以南汇悦城项目预售商品房第2幢5层3号和4号买卖事宜，分别签订《武汉市商品房买卖合同》。合同第三条约定房屋建筑面积3号房45.12平方米、4号房45.12平方米。第五条约定，房屋总价3号房668,505元、4号房652,037元。合同第九条约定，出卖人应在2019年10月18日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能需求。合同还约定了其他交付条件。合同第十一条约定，出卖人逾期交房，按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款项，但到约定交房时间，被告未能使房屋具备交房条件，不能按时交房。为此，众多业主提出异议、联合维权，最终在政府相关部门介入下，被告于2020年5月25日向全体业主书面承诺：1、2#楼暂定在2020年7月30日前交房，2019年10月18日至实际交房日期间仍按日万分之一标准支付违约金，若届时仍不能交房，则自2020年7月31日起至实际交房日期间按全部购房款日万分之五标准支付违约金。承诺中特别注明：疫情期间开发商不免贵。但时至今日，汇悦城项目燃气验收手续没有办理，项目绿化没有达到规划要求，部分地段设计的停车位被移除等，项目没有达到交房条件。在协商无果倩况下，为督促被告立即完成对项目的整改，确保原告等购房业主及时得到违约金，原告诉至法院，请求判如所请。被告通宇公司辩称，我方已经支付了2019年10月18日起至2020年2月18日期间的延迟交房违约金，2020年7月3日已经向原告邮寄交房通知书，2020年7月8日在报刊上进行了公示，房屋满足交房条件且已经交付，对于2020年2月19日至2020年7月7日期间的违约金将通过房屋面积差价款进行相应抵扣。本院查明的主要事实：2018年5月3日，原告张翊（买受人）与被告通宇公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，由原告张翊购买位于东西湖区将军路街宏图路以西、银潭路以南汇悦城建设项目第2幢5层3号房用于办公，房屋建筑面积为45.12平方米，单价14,816.16元/平方米，房屋总价668,505元。双方约定采取一次性付款方式，由原告张翊于2018年6月3日前一次性支付。同日，双方又签订一份《武汉市商品房买卖合同》，由原告张翊购买该项目第2幢5层4号房用于办公，房屋建筑面积为45.12平方米，单价14451.17元/平方米，房屋总价为652,037元。双方约定该套房屋采取贷款付款的方式进行支付，原告张翊应于2018年6月3日前支付首付款332,037元，其余价款办理贷款。两份房屋买卖合同中均约定，买受人应按相关规定或本合同约定及时足额支付购房款，否则出卖人有权拒绝交房，由此产生的责任由买受人承担，买受人未按约定的时间足额支付房款及其他费用，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人应当在2019年10月18日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：“1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能需求；……”。出卖人逾期交房的，按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告张翊按照合同要求支付了两套房屋的全部购房款，但被告通宇公司并未能在2019年10月18日前将符合条件的房屋交付给原告张翊。因存在逾期交房，被告通宇公司向原告张翊支付了2019年10月19日至2020年2月18日期间的违约金，原告张翊予以认可。后为解决延期交房问题，2020年5月25日，被告通宇公司与部分购房业主代表签署《关于汇悦城建设项目1#、2#、3#楼延期交房赔偿的承诺函》，承诺“2020年2月19日至实际交房日暂定为2020年7月30日，赔偿标准按日向购房业主支付全部房价款万分之一的违约金（疫情期间开发商不免责），2020年7月30日未能交房，则自2020年7月31日起，赔偿标准按日向购房业主支付全部房价款万分之五的违约金。”2020年7月3日，被告通宇公司向包括原告张翊在内的购房业主邮寄了交房通知书，并于2020年7月8日登报进行了公示，但原告张翊以燃气未入户、燃气未通过验收、绿化率不达标、部分车位被移除不符合规划未满足交房条件为由至今未收房。另查明，汇悦城建设项目规划设计上显示该项目存在1#楼、2#楼和3#楼，总体停车位687辆，地面机械停车位276辆、地面普通停车位51辆、地下停车位360辆，绿地率20%，3#楼目前尚未竣工。还查明，汇悦城LOFT民用燃气工程已于2020年8月21日验收合格。因该项目尚在分期建设阶段，暂无需办理项目配套绿化工程竣工核实验收。本院认为，原告张翊与被告通宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。本案争议的焦点在于：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、违约责任如何承担。关于涉案房屋的交付条件问题。根据合同约定，房屋交付需符合人防、燃气等专项验收、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求等条件。原告张翊认为绿化不达标、车位不符合规划问题，因汇悦城项目系一个整体，处于分期建设阶段，绿化、车位是否符合条件应根据整体的规划设计和竣工验收去判断，而目前3#楼尚未竣工验收，暂时无法判断该项目在绿化或是车位上是否符合合同约定的条件。但1、2#楼的燃气验收合格时间为2020年8月21日，被告通宇公司于2020年7月3日、2020年7月8日通知交房期间，涉案房屋燃气并未通过验收，不符合交房条件，原告张翊有权拒绝收房。关于违约责任承担问题。被告通宇公司未按照合同以及赔偿协议的约定按期交房存在违约，应承担逾期交房的违约责任。由于目前的情况仅能判断涉案房屋在2020年8月21日前未满足交房条件，考虑到后期3#楼的竣工验收情况对项目整体验收的影响，本院综合衡量双方当事人权益，暂以2020年8月21日作为承担违约责任的时间节点，2020年8月21日后的违约责任承担原告张翊可另行主张权利。根据合同和赔偿承诺函的约定，逾期交房应按全款的日万分之一标准计算违约金，2020年7月30日未能交房，则自2020年7月31日起，赔偿标准按全部房价款的日万分之五计算违约金，因日万分之五的标准过高，原告张翊也未提供因被告通宇公司的违约行为所造成的实际损失，结合合同的实际履行情况和对双方当事人的影响，本院酌情将违约金标准调整为全款的日万分之一。对原告张翊要求被告通宇公司支付延期交房违约金的诉请，本院在以1,320,542元为基数，按每日万分之一标准，从2020年2月19日起暂计算至2020年8月21日止（暂计185天）的违约金范围内予以支持，超出部分不予支持，经计算该期间违约金为24,430元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告武汉通宇国际数码控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张翊支付逾期交房违约金24,430元；二、驳回原告张翊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费为752元（已减半收取），由原告张翊负担482元，被告武汉通宇国际数码控股有限公司负担270元。本判决为终审判决。审判员  周尧二〇二一年二月二十六日书记员  丁雁