山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终8117号 上诉人（原审原告）：郭东亮，男，1994年3月26日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：鞠柏胜，山东北海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳向群，男，1972年7月1日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：丁璐，山东寿城律师事务所律师。 上诉人郭东亮因与被上诉人柳向群房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭东亮的委托诉讼代理人鞠柏胜、被上诉人柳向群及其委托诉讼代理人丁璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭东亮上诉请求：1.一审法院认定事实错误及法律适用错误，请求二审法院依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、对一审法院认定的土地流转情况无异议，但对一审判决认定的上诉人租赁时间有异议。涉案场地是直至2018年7月23日被上诉人的儿子柳祁滔才通过拍卖从潍坊农村商业银行股份有限公司手中购买得来，但上诉人与被上诉人签订租赁合同为2018年3月1日，自2018年3月1日至2018年7月23日期间，涉案场地房屋所有权及土地使用权均应为潍坊农村商业银行股份有限公司，被上诉人无权处分租赁涉案场地。此期间场地产生的收益也应为潍坊农商银行所有，不应是被上诉人占有。因此我方诉讼请求法院确定此期间被上诉人非法占有的租金数额，判令被上诉人退还房租，便于上诉人与此期间的实控权利人潍坊农商银行进行结算。而一审法院在已经查明2018年3月1日至2018年7月23日期间土地使用权及地上房屋所有权人为潍坊农村商业银行股份有限公司的情况下，并且潍坊农村商业银行股份有限公司未对被上诉人的租赁行为予以追认的前提下，仅凭后期买受人柳祁滔的追认，即盲目认定合同有效，已经侵害了案外人潍坊农村商业银行股份有限公司的合法权益，致使上诉人、被上诉人、潍坊农商行之间的权利义务发生错位。为此我方特向法院申请追加潍坊农村商业银行股份有限公司为本案第三人。其次，涉案租赁场地因未达到环评验收标准一直未能正常营业，2018年5月10日被上诉人与给上诉人卸货的叉车司机发生冲突，把司机打伤后致使上诉人无法营业被迫搬离，期间仅仅是部分货物未及时搬离占用了一小部分地方，不能认定为一直处于整体租赁的状态，因此上诉人认为一审法院认定的上诉人租赁至2019年3月4日存在错误。况且即使柳祁滔追认，被上诉人也根本无权收取2018年3月1日至2018年7月23日期问的潍坊农商行应得的租金孳息。二、一审判决适用法律错误在一审判决中，一审法院已查明合同签订时被上诉人我无权处分涉案场地涉及的土地使用权，同时查明2018年3月1日至2018年7月23日期间该土地使用权一直在潍坊农商行名下，被上诉人及被上诉人的儿子柳祁滔并未合法取得此期间的土地使用权。因此上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效，最起码在未得到潍坊农商行追认的情况下，该合同部分无效。那么一审法院适用《合同法》第八条“依合同履行义务原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”自然存在瑕疵。综上，一审判决认定事实错误，导致其判决错误，请求二审人民法院查清事实后依法改判或发回重审，以维护当事人的合法权益。 被上诉人辩称，上诉人上诉没有依据，应维持原审判决。 郭东亮向一审法院起诉请求：1.判令柳向群向郭东亮返还房租30,000元及利息（利息自起诉之日按人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.判令柳向群承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：郭东亮与柳向群于2018年3月1日签订《租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）：柳向群，承租方（乙方）郭东亮，第一条、租赁物位置、面积、用途。1.1甲方将位于潍胶路5611号山东荣盛达竹木制品有限公司院内的场地1.49亩，租赁给乙方使用。备注：南北长度32米，东西长度31米，包括2个车库，传达室1间。第二条、租赁期限3.1租赁期限为三年，即从2018年3月1日起至2021年3月1日止。第三条、租赁费用及相关事项3.1租金第一年为20000元／亩；第二年为22000元／亩；第三年为23800元／亩。三年租期满后若需续租，乙方享有优先续租权，价格根据市场价格调整。乙方每年3月1日前缴纳，先交后用。租金不含税金。3.2.4因厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理。如导致乙方无法正常营业，甲方应退还租金。......2018年2月1日，郭东亮支付租赁费10000元；2018年5月10，郭东亮支付租赁费20000元。另查明（一），涉案土地坐落于坊子区××道××潍胶路以北，土地使用权证号为潍国用（2010）第Ｄ038号，2010年2月6日，山东荣盛达竹木制品有限公司通过出让取得涉案土地使用权。2016年12月21日，一审法院分别作出（2016）鲁0704执1177-1号、（2016）鲁0704执1178-1号执行裁定书，将涉案土地使用权及上附着的房产三套（潍房权证坊子字第0××8号）抵顶给潍坊农村商业银行股份有限公司坊子支行，潍坊农村商业银行股份有限公司坊子支行未办-2-理产权变更登记手续。2018年7月23日，柳祁滔通过拍卖竞得涉案土地使用权及上附着的房产三套，并于2020年6月17日取得不动产权证书，证号为鲁（2020）潍坊市坊子区不动产权第0028583号。郭东亮主张，2016年涉案土地使用权以被法院抵顶给潍坊农村商业银行股份有限公司坊子支行，柳向群在将涉案场地出租给郭东亮时，并没有场地的使用权及处分权，郭东亮的合同目的无法实现。另查明（二），柳向群为山东荣盛达竹木制品有限公司经理，柳向群与柳祁滔系父子关系。2020年4月8日，山东荣盛达竹木制品有限公司出具追认说明，载明：“2018年3月1日，柳向群系我公司的法人，后于2018年9月17日进行法人的变更，为现法人柳祁锋，柳向群系我公司的实际控制人，有权代表公司签署任何法律文书。我公司现追认2018年3月1日柳向群作为我公司的法人与郭东亮签订的租赁合同系履行职务行为。特此说明.”2020年6月11日，柳祁滔出具情况说明，载明：“......我同意柳向群及山东荣盛达竹木制品有限公司就案涉合同标的物对外签订租赁合同，对外出租并收取租金，案涉租赁合同系有效合同，合同双方当事人应当依约履行。”。柳向群主张，其与郭东亮签订的租赁合同，事后取得了土地使用权人的追认，应认定为有效合同。另查明（三），庭审中，柳向群主张郭东亮实际使用涉案土地到2019年3月4日，并提交微信聊天记录一份、短信记录一份。微信聊天记录载明：“2019年3月7日柳祁滔：亮哥，我问下你这边啥时候能把东西整理完，我这边老板问我呢。郭东亮：我也在催啊，不行我明天先把我的东西都拉走，我的东西号收拾，就是场地上的杉木杆，所以我一直等着那人回来......”.2019年3月20日，柳向群通过短信向郭东亮发送《限期交纳租金通知函》，内容为：郭东亮先生。3.根据你与我方签订的租赁合同约定，你应当于2019年的3月1日支付2019年度的租金，但是现在你已逾期19天还未交付，现发函通知你自接到该函2天内将租金支付给我方，并应当支付自2019年3月1日起的逾期利息，按照同期银行贷款利率的4倍支付至实际支付租金之日，否则我方将采用法律措施维护我方的合法权益。希望你接到该通知后尽快履行合同义务，以免给自己带来不必要的费用。该通知函以微信和短信的方式通知给你。通知人：柳向群2019年3月20日。一审法院认为，根据郭东亮、柳向群双方提交的证据，在双方订立《租赁合同》时，涉案场地所涉及的土地使用权已抵顶给潍坊农村商业银行股份有限公司坊子支行，柳向群未经得该行同意，将场地租赁给郭东亮的行为属于无权处分。依据《买卖合同司法解释》第三条第一款规定：当事人一方以买卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。据此，无权处分订立的买卖合同并非一定为无效合同，举重以明轻，无权处分订立的租赁合同也并非一定属无效合同。且在郭东亮、柳向群双方订立合同后，柳祁滔通过拍卖竞得涉案土地使用权，并在事后对该租赁行为进行了追认，故涉案《租赁合同》为有效合同。双方当事人均应严格按照合同的约定和法律的规定履行义务。郭东亮主张合同目的不能实现，但未能提供有效证据予以证明，一审法院依法不予认可。 关于柳向群是否应返还郭东亮租赁费及返还数额，应根据郭东亮的实际租用情况确定。柳向群主张郭东亮实际租用涉案场地到2019年3月4日，并提供了微信聊天记录及短信记录，一审法院对此予以认可。根据双方签订的《租赁合同》，租赁场地为1.49亩，租期为2018年3月1日至2021年3月1日，租金第一年为20,000元/亩，第二年为22,000元/亩，因此截至2019年3月4日，共产生租赁费30,159元，高于-4-郭东亮已支付的租赁费30,000元，因此，郭东亮要求柳向群返还租赁费30,000元及利息，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。郭东亮在诉状中陈述柳向群向其交付的场地面积与合同约定不符及柳向群、案外人多次阻挠其经营，但未提供相关证据，对其陈述，一审法院依法不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二规定，判决：驳回原告郭东亮的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告郭东亮负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案场地的使用权在拍卖前属于山东荣盛达竹木制品有限公司，在拍卖后属于柳祁滔，二者均对本案被上诉人柳向群与上诉人郭东亮签订的租赁合同的行为进行了追认，据此，租赁合同合法有效，被上诉人依约将土地交付上诉人使用，上诉人应依约支付租赁费。一审法院认定，上诉人要求被上诉人返还租赁费及利息，无事实和法律依据，并无不当。上诉人上诉称，被上诉人无权处分，场地收益应归潍坊市农村商业银行，本院认为，虽然一审法院执行裁定将涉案场地抵顶给潍坊市农村商业银行，但潍坊市农村商业银行一直未办理产权变更登记，根据不动产查询，涉案场地2019年4月份仍登记在山东荣盛达竹木制品有限公司，据此，山东荣盛达竹木制品有限公司在产权变更前仍然依法享有涉案土地的使用权，其追认柳向群签订租赁合同的行为合法有效，因此，上诉人的此项上诉理由不能成立。上诉人还称，涉案场地租赁一直未能正常营业，租赁期限计算至2019年3月4日有误，但没有相应证据证明，本院不予支持。 综上所述，上诉人郭东亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人郭东亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  朱 峰 审判员  李玉信 二〇二一年二月二十二日 书记员  张瑞丰