河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终874号上诉人（原审原告）：文艳芳，女，1982年3月26日出生，汉族，现住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：文士东，男，1980年9月26日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系文艳芳哥哥。上诉人（原审被告）：焦作市杭城置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区山阳路**。法定代表人：王闯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁延顶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人文艳芳因与上诉人焦作市杭城置业有限公司（以下简称：杭城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年12月7日作出的（2020）豫0811民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。文艳芳上诉请求：1、判令杭城公司立即向文艳芳支付以购房款40万元为基数,从2020年3月11日一年逾期开始直至40万元购房款归还完毕之日的利息。2、判令杭城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：文艳芳于2019年3月11日与杭城公司签订员工福利购房申请书，房屋预售款40万元通过现金和银行转账支付给杭城公司，现杭城公司确定房产不再开发，杭城公司不可能履行申请书中的出售房产义务。一审法院只支持文艳芳实际缴纳的房屋预购款40万元应予返还，利息自文艳芳缴纳预购款之日即2019年3月11日起计算一年至2020年3月10日止，文艳芳超出一年期利息部分不予支持。文艳芳认为虽所签订员工福利购房申请书中1.6条约定，乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额，按照年利率15%计算收益，为期一年。但并不代表杭城公司超出一年期限后还继续占用文艳芳资金可以不承担利息。文艳芳是以买房为目的，由于杭城公司出现不能履行出售房产义务且不退还房屋预购款的行为，导致文艳芳也无法使用此款项资金进行他处购房，本着公平合理的原则，杭城公司应向文艳芳支付逾期利息。文艳芳认为从2020年3月11日至上诉日2020年12月22日止,这期间参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息未18800元。从2020年12月23日开始直至40万元购房款归还完毕之日应以年利率6%计算利息。现事实证明杭城公司不能提供房源，已构成违约，杭城公司应当承担支付利息的约定义务和违约责任。杭城公司辩称，第一，一审判决认定案涉土地开发障碍开发进展等与本案不具关联性，属于事实认定错误。案涉购房申请书的履行基础为案涉地块的顺利开发。虽然案涉土地使用权人绿建公司并非案涉购房申请书的当事人，但是绿建公司的开发进程、案涉土地上存在的客观开发障碍、案涉土地的开发进展、政府相关部门是否履行改签一处开发商案的行政职责，均直接影响案涉购房申请书的正常履行。因此，前述情形及杭城公司在一审中提交的证据均与本案有直接的利害关系，应当作为裁判依据予以采信。第二，购房申请书第一条第1.6项属于严重违法条款，不应得到支持。本案属于房屋买卖合同纠纷，买房人签订购房申请书初衷就是为了买房，按照基本常理，只有在因开发商过错不能如期交房的情况下，或者因开发商单方原因未取得合法证件无法签订正式商品房买卖合同的情况下，买房人才能主张解除购房申请书，并要求退还购房款、赔偿损失，但本案不是这种情况。根据购房申请书第一条第1.6项约定，被上诉人不论房屋能否交付，不论能否签订正式商品房买卖合同，都可以任意决定不认购房源，并有权要求退还本金并获得15%固定年化收益，这种约定显然与购房本意严重相悖，涉嫌变相非法集资，不应得到支持。第三，案涉土地不能正常开发系不可抗力。按照国土资源部的规定，土地使用权应当净地出让，即挂牌出让前政府应当做到土地及地上附着物，建构筑物权属清晰，拆迁补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必需的基本条件，案涉土地使用权人绿建公司基于政府的公信力依法竞得土地，在与焦作市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同之后，积极履行合同义务，但政府交给绿建公司的土地上却存在污水管网、热力管网、低压线缆、地下、地下防空洞等市政公用设施从2018年6月至今都无法完成改迁移除，导致绿建公司缴纳5.8亿元出让金，但却长达两年多无法进场施工。绿建公司、杭城公司对此均无任何过错。土地存在开发障碍，政府相关部门不积极解决等情形属于杭城公司不能预见，不能避免且不能克服的客观情形。依照民法典第180条的规定，杭城公司系因不可抗力不能履行民事义务，不承担民事责任。第四，按照年利率15%计算违约金过分高于造成的损失，有违公平原则。退一步讲，假设案涉购房申请书有效，假设案涉购房申请书系预约性质的合同，杭城公司未履行合同义务，并未给被上诉人造成任何损失，被上诉人也未提供证据证明其因此遭受的损失，因此按照年利率15%计算违约金过分高于造成的损失，有违公平原则。杭城公司依据民法典第585条的规定，请求人民法院予以减少。即便杭城公司需要支付违约金或利息，至多也应当按照同期银行活期存款利率予以计算。第五，文艳芳要求杭城公司支付交纳预购款一年起至实际退还购房款之日的利息，无法律依据。案涉购房申请书系被上诉人出于购房目的而签署，并非民间借贷协议，文艳芳无权要求杭城公司支付利息。第六，山阳区政府负责向购房者退还购房款。2020年12月7日，焦作市自然资源和规划局、焦作绿建房地产开发有限公司、新乡市建腾房地产开发有限公司、焦作市杭城置业有限公司签订解除JGT2018-2号国有建设用地使用权出让合同的协议，就解除JGT2018-2号国有建设用地使用权出让合同、土地出让金的退还、群众购房款的退还等问题达成一致。关于购房款的退还问题，协议明确约定焦作市财政局应将应退还杭城公司出让金中群众支付的购房款予以扣除，直接拨付给山阳区政府，由山阳区政府负责向购房者退还购房款。因此政府相关部门已就退还购房款事宜作出安排，杭城公司并无资金直接向文艳芳直接退还。此外，按照土地于2011年1月13日重新挂牌出让成功，退还土地出让金，退还群众购房款指日可待。杭城公司上诉请求：一、撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4979号民事判决中的第一项，依法改判认定本案《员工福利购房申请书》无效；二、撤销一审判决第二项中杭城公司应向文艳芳支付利息的内容；三、判令本案一审、二审受理费由文艳芳承担。事实和理由：一、一审判决认定《购房申请书》为“商品房预约性质的合同”错误,应认定为商品房预售性质的合同。文艳芳与杭城公司签约并支付款项的目的是为了预购房屋，《购房申请书》是预售性质的合同，只是内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能被认定为商品房买卖合同而已。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都规定商品房的销售分为预售、现售两种情形，不存在“商品房预约性质合同”这一情形。二、一审判决认定《购房申请书》有效错误，应认定无效。1、案涉房地产项目的土地使用权人不是杭城公司，而是焦作绿建房地产开发有限公司，所以杭城公司不具备与文艳芳签订《购房申请书》的主体资格，不具备签约的民事行为能力。鉴于此，无论案涉《购房申请书》是“预约性质合同”，还是预售性质的合同，均无法律效力。一审判决忽略这一重要事实，认定《购房申请书》有效显然错误。2、《购房申请书》开头部分明确写明“本次购房活动为甲方内部员工福利购房活动，仅针对公司内部员工”，但文艳芳并不是公司员工。因此即便杭城公司是案涉房地产项目的土地使用权人，文艳芳也不具备签的主体资格，所以《购房申请书》应认定无效。3、在房地产销售领域中，未取得商品房预售许可证明而订立的预售合同为无效合同。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，即便杭城公司是案涉房地产项目的土地使用权人，即便文艳芳是公司员工，但由于案涉房地产项目至今未取得商品房预售许可证，所以双方签订的《购房申请书》不具备法律效力。三、一审判决解除《购房申请书》错误，无效合同不存在“解除”问题。四、一审判决向文艳芳支付利息错误。1、在案涉《购房申请书》无效的情况下，如果认为其中第一条第1.6项是违约责任条款，该条款因《购房申请书》本身无效而不能适用。2、如果依据《购房申请书》第一条第1.6项判令杭城公司向文艳芳赔偿损失，也没有法律依据。文艳芳在明知杭城公司未取得“五证”且不存在故意隐瞒的情况下，在明知自己不是“公司员工”的情况下，仍然决定签订《购房申请书》并支付房款，显然具有重大过错，应当自行承担损失。3、认购协议第1.6条还约定：如遇特殊情况申请退款的，只退本金不计利息。本项目中，政府交给绿建公司的土地上存在污水管网、热力管网、低压线缆、地下、地下防空洞等市政公用设施都未能完成改迁移除,存在特殊情况。文艳芳辩称，一、杭城公司要求撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4979号民事判决中的第一项，依法改判认定本案《员工福利购房申请书》无效。一审判决事实认定清楚准确。《购房申请书》经双方签字，且《购房申请书》由焦作市杭城置业有限公司盖章确认，系双方真实意思表示，视为杭城公司默认文艳芳可以享受其内部员工福利购房待遇，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。申请书中明确表明“房款预购款”、“意向房源”等，故属于商品房预约性质的合同，并非商品房预售性质的合同。法律、行政法规并未禁止未取得商品房预售许可不能进行商品房的预约。杭城公司辩称文艳芳无购房资格以及杭城公司非土地使用人无权签订购房申请书，均不是合同无效的法定理由。二、杭城公司要求撤销一审判决第二项中杭城公司应向文艳芳支付利息的内容。文艳芳认为杭城公司应该支付利息。杭城公司应按《购房申请书》所签订员工福利购房申请书中1.6条约定，乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额，按照年利率15%计算收益，为期一年。文艳芳在期满一年后有权解除购房申请书并请求返还购房款及利息。根据《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同，并有权要求赔偿损失。杭城公司至今未开始进行施工，明确以其行为表明不履行主要债务。文艳芳起诉要求解除双方签订的合同，并要求返还购房款及利息，符合上述法律规定。文艳芳在一审中提交的员工福利购房申请书、银行转账交易明细单、杭城公司开具的40万元收款收据三个证据，均证实债权、债务关系的实际存在性，对双方都具有约束力，现在杭城公司不能提供房源已构成违约,文艳芳依据申请书约定决定不要房源，杭城公司应当承担返还购房款并支付利息的约定义务和违约责任。三、判令本案一审、二审受理费由杭城公司承担。文艳芳向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告返还购房款40万元及支付截止2020年9月16日的利息91000元；2、判令被告立即向原告支付以购房款40万元为基数从2020年9月17日开始直至40万元购房款归还完毕之日的利息（利率按照月利率1.25％计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2019年3月11日，被告杭城公司与原告文艳芳分别作为甲方、乙方，签订了员工福利购房申请书，约定：乙方意向参与购房活动，一次性缴纳390000元房款预购款，享受优惠毛坯高层住宅5588元/㎡，意向房源面积约140㎡；一次性缴纳10000元车位预购款，享受车位一口价优惠80000元/个；如乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额按照年利率15%计算收益，为期一年，到期后甲方同时返还乙方本金和利息。原告于2020年3月7日向被告支付现金20000元，于2020年3月11日向被告银行账户转账380000元，被告向原告分别出具了金额为20000元和380000的收据两张。至今，被告房产开发未进行。一审法院认为，一、案涉购房申请书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的购房申请书中没有约定商品房基本状况、交付使用条件、办理产权登记等事项，不具有房屋买卖合同的主要内容，且该申请书中明确表明“房款预购款”、“意向房源”等，故属于商品房预约性质的合同，并非商品房预售性质的合同。法律、行政法规并未禁止未取得商品房预售许可不能进行商品房的预约。被告辩称的原告无购房资格以及被告非土地所有权人无权签订案涉购房申请书，均不是合同无效的法定理由，故被告关于案涉购房申请书无效的抗辩，没有事实和法律依据，不能成立。二、原告有权解除案涉购房申请书并请求返还购房款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方签订案涉购房申请书后，被告至今未开始进行施工，明确以其行为表明不履行主要债务。原告起诉要求解除双方签订的合同，并要求返还购房款及利息，符合上述法律规定，该院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，由于双方明确约定“如乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额按照年利率15%计算收益，为期一年，到期后甲方同时返还乙方本金和利息”（购房申请书第1.6条），因此，原告实际缴纳的房屋预购款400000元，被告应予返还，利息应自原告签订合同并缴纳预购款之日即2019年3月11日起计算一年至2020年3月10日止，原告请求超出部分不予支持。被告辩称原告属于双方签订的购房申请书第1.6条约定的“特殊情况申请退款的，只退本金不计利息”情形以及又抗辩主张该条款属于严重违法条款，涉嫌非法集资，均没有事实和法律依据，其该项抗辩不能成立。一审法院判决：一、解除原告文艳芳与被告焦作市杭城置业有限公司于2019年3月11日签订的员工福利购房申请书；二、被告焦作市杭城置业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告文艳芳购房款400000元及利息（利息以400000元为基数，自2019年3月11日起至2020年3月10日止，按年利率15%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4333元，由被告焦作市杭城置业有限公司负担。二审中，文艳芳提交杭城公司内部出具的文件一份，证明：对方在一年期的利息应按照约定的利息支付，一年后的利息也应根据相关利率规定进行支付。杭城公司在方案中对购房意向者是按照合同约定方案一履行义务，退房的客户是授予有要求退房的客户，依据客户与杭城公司签订的购房申请书进行退款，届时若交款时间不满一年只退本金，若交款时间超过一年除退还本金外还将按照对方公司与客户签订的申请书约定的利率支付相应利息，即对方承诺履行协议义务，客户有权选择不认购房源。同时也证明了杭城公司确认了对合同当事人应履行的义务。杭城公司质证称，真实性无法确定。对证明目的有异议。该份文件如果真实，第一，说明了案涉土地存在诸多开发障碍，政府相关部门未积极履行行政职责解决相关问题，导致案涉购房申请书无法正常履行。第二，该文件中说明的四个方案，仅是杭城公司对外公布的就退还购房款问题的四个备选项，并没有明确表明按照文艳芳主张的方案一解决退还购房款问题，而事实上是杭城公司采取的解决方案为方案二,即焦作市自然资源和规划局、焦作绿建房地产开发有限公司、新乡市建腾房地产开发有限公司、焦作市杭城置业有限公司签订《解除JGT2018-2号国有建设用地使用权出让合同的协议》。杭城公司提交如下证据，证据一，《解除JGT2018-2号国有建设用地使用权出让合同的协议》，证明:焦作市自然资源和规划局、焦作绿建房地产开发有限公司、新乡市建腾房地产开发有限公司、焦作市杭城置业有限公司已就解除JGT2018-2号国有建设用地使用权出让合同、土地出让金的退还、群众购房款的退还等问题达成一致。焦作市财政局将应退还杭城公司出让金中群众购房群众支付的购房款予以扣除，直接拨付给山阳区政府，由山阳区政府负责向购房者退还购房款。证据二，案涉土地挂牌成交截图，证明：案涉土地已于2021年1月13日重新挂牌出让成功，退还土地出让金、退还群众购房款指日可待。文艳芳质证称未见过该两份证据，其不知情，协议中已经约定了双方之间的义务，该证据是杭城公司和第三方之间的纠纷，与文艳芳无关，杭城公司如撤销双方申请书约定事项，不能单方作出决定，属于侵害意向购房者权益，与签订的协议相违背。本院对当事人提交的证据认证如下：文艳芳和杭城公司提交的证据并不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，杭城公司与文艳芳签订《员工福利购房申请书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。本案中，双方签订的购房申请书所涉房地产开发系专门针对杭城公司内部员工福利购房进行，并非开发商向社会公众进行销售的商品房，不同于一般的向社会公众销售的商品房买卖合同。并且，由于案涉房地产项目并未实际进行开发建设，杭城公司尚未与文艳芳签订具体的商品房买卖合同，未确定交易房屋的基本状况、交付使用条件、办理产权登记等事项，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故该购房申请书属于商品房预约合同，依法不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。此外，杭城公司和文艳芳签订购房申请书，欲向文艳芳出售房产，办理商品房预售许可证系杭城公司的义务，并非购房者的义务，杭城公司以未取得商品房预售许可证为由，主张购房申请书无效，将违约过错归于购房者，违反诚信原则。一审认定购房申请书有效并无不当。关于文艳芳主张购房款利息的问题。首先，双方签订的购房申请书约定了确认不认购房屋的后果、责任，明确载明以实际交纳款项金额按照年利率15%计算收益，该约定合法有效。其次，本案因杭城公司至今未进行施工导致双方未能签订商品房买卖合同，由此给文艳芳造成的损失就是利息损失，一审判决杭城公司向文艳芳支付以所交纳的购房款400000元为基数，自2019年3月11日起至2020年3月10日止按年利率15%计算的利息，已足以弥补文艳芳的损失。文艳芳主张2020年3月11日以后的利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人文艳芳和上诉人焦作市杭城置业有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人焦作市杭城置业有限公司负担1300元，上诉人文艳芳负担270元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年二月二十日书记员 刘 颖