成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初4430号 原告：周敏，女，汉族，1975年9月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：彭艾琳，四川顶泰律师事务所律师，特别授权。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住成都市高新区。 法定代表人：唐杰。 被告：成都有家商业管理有限公司，住所地成都市青羊区。 法定代表人：曾添。 原告周敏与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）、成都有家商业管理有限公司（以下简称有家商业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周敏及其诉讼代理人彭艾琳到庭参加了诉讼。被告美一家公司、有家商业经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周敏向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令解除原告与二被告签订的《物业委托管理合同》及与被告一签订的《补充协议》；2．请求贵院依法判令二被告向原告支付所欠租金25336元；3．请求贵院依法判令二被告自合同解除之日至搬离之前支付房屋占用费暂计一个月的费用即2454.28元（以租金2360元／月、物管费86.28元／月、清洁费8元／月标准计算）；4．请求贵院依法判令二被告向原告支付违约金50672元。事实与理由：原告于2018年7月14日经中介方四川吾家天下房地产经纪有限公司成华区四季店与被告一员工易燕飞签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号，后于次日在中介处与二被告改为签订《物业委托管理合同》，约定原告将上述房屋独家委托二被告全权管理并对外出租，委托期限自2018年7月15日起至2021年9月14日止，二被告代原告与承租人签订租赁合同并收取押金，租金等，二被告对外租赁租金标准及承租方由被告自行决定，无论二被告对外承租价格是否高于固定租金回报，二被告都需要按约定原告支付固定租金，原告给被告60日的免租期，三年一共82800元的租金回报，月租金2300，支付方式为分四次支付，2018年7月16日支付690元、2018年7月30日支付7590元、2019年9月15日支付37260元、2020年9月15日支付37260元。协议签订后原告依约将案涉房屋交付二被告管理出租，二被告支付了前两笔租金，在应支付第三笔租金前与被告一于2019年9月6日签订《补充协议》，并将应一次性支付的37260元租金改为月付3167元，分12个月支付完毕，共计应付38004元租金。同时约定若被告一逾期超过15个工作日则按照月租金5%每天支付违约金，如逾期超过30个工作日，原告有权无条件收回房屋且一被告应给予所欠款项双倍补偿。补充协议签订后二被告仅依约支付前四笔共计12338元租金，从2020年1月15日起至今未按照《补充协议》支付37260元的房租应付款，早已超过30个工作日，其行为已构成违约，原告有权主张解除合同，并要求二被告支付拖欠的房屋租金及违约金。根据《物业委托管理合同》被告应支付的前三笔租金共计45540元（690元＋7590元＋37260元）为19.8个月的租金，即从2018年9月至2020年4月底，而按双方签订的《补充协议》约定，被告共计应支付的该期间租金为46284元（690元＋7＋590元＋38004元）。现被告违约原告有权主张被告按照《补充协议》将剩余租金25336元（应付38004元-已付3167元／月×4个月）一次性支付完毕。因被告的违约行为已严重侵犯原告的合法权益，原告有权要求其支付未付租金，并解除《物业委托管理合同》及《补充协议》，被告应立即返还原告的房屋同时承担违约责任。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告美一家公司未到庭、未答辩、未举证质证。 被告有家商业未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2018年7月15日，周敏（甲方、委托方）与美一家公司、有家商业（乙方、受托方）签订了《物业委托管理合同》，约定甲方将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋委托给乙方进行管理出租业务。建筑面积78.44平方米。合同第二条委托权限：甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代甲方提供房屋装修，家具家电配置及管理服务和行使业主权利。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋服务并垫付相关费用从而造成一定成本支出。乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方对外承租价格是否高于固定租金回报，乙方都需按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不影响房屋安全）新砌、隔断、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担。第三条委托期：1、委托期为3年2个月，自2018年7月15日起，至2021年9月14日止，合同委托期满，根据乙方客户需要，乙方有权原价续租不超过三个月时间。2、委托期满，在同等条件下，乙方有优先续约权。第四条管理房屋固定租金回报：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，乙方向甲方支付固定租金回报。固定租金回报的付款日期和支付方式及金额以本合同附表2付款日期和支付方式及金额中约定的为准。固定租金回报的支付方式为年付，租金期间总租金回报为人民币82800元……2、在合同有效期内，房屋固定租金回报不予调整……合同第五条其他费用：5、甲方给乙方60日免租期，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报……合同第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。合同附表2中载明：第一次付款时间为2018年7月16日，应付690元＋259元（物业）＋24元清洁费；第二次付款时间为2018年7月30日，应付7590元；第三次付款时间为2019年9月15日，应付37260元；第四次付款时间为2020年9月15日，应付37260元。 合同签订后，周敏将案涉房屋交由美一家公司及有家商业经营。 2019年9月6日，周敏与美一家公司签订《补充协议》，约定美一家公司于2019年9月15日应支付第二年房屋租金￥37,260元，现经双方协商，就该笔房租按照月付方式支付，并按照月付金额上浮2%，具体支付时间调整如下：2019年9月15日，金额为3,167元；2019年10月15日，金额为3,167元；2019年11月15日，金额为3,167元；2019年12月15日，金额为3,167元；2020年1月15日，金额为3,167元；2020年2月15日，金额为3,167元；2020年3月15日，金额为3,167元；2020年4月15日，金额为3,167元；2020年5月15日，金额为3,167元；2020年6月15日，金额为3,167元；2020年7月15日，金额为3,167元；2020年8月15日，金额为3,167元。乙方应准时给甲方支付固定租金回报，如逾期超过15个工作日则按照月租金的5%每天支付违约金，如逾期超过30个工作日，甲方有权无条件收回房屋，乙方应支付违约金（所欠款项双倍赔偿）。 签订合同及补充协议后，被告于2018年7月16日向原告支付租金690元；于2018年7月30日支付房租7,590元；于2019年9月15日的时候支付房租3,167元；于2019年10月15日的时候支付房租3,167元；于2019年11月15日的时候支付房租3,167元；于2019年12月15日的时候支付房租3,167元；后再未支付房屋租金。 庭审中，原告陈述于2020年5月30日收回案涉房屋，同时表示仅要求美一家公司按照补充协议内容承担欠付租金及违约金。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息，《物业委托管理合同》、补充协议、银行卡交易明细以及原告的当庭陈述等。 本院认为，周敏与美一家公司、有家公司签订的《物业委托管理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”之规定，周敏将其所有的房屋委托美一家公司全权管理并对外出租以获取固定租金回报是合同的主要目的之一，现美一家公司未依照合同履行约定租金支付义务，以自己的行为表明不履行《物业委托管理合同》的主要债务，周敏请求解除其与美一家公司之间签订的《物业委托管理合同》，具有事实和法律依据，对于周敏的该项诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中陈述于2020年5月30日收回案涉房屋，故本院确认原被告签订的《物业委托管理合同》及补充协议于2020年5月30日解除。 关于应付租金的金额。由于《补充协议》对第三次付款金额及方式进行了变更，故在整个租期内，美一家公司应支付租金为83,544元，每月应向周敏支付租金2,320.67元（计算方式：83,544元÷36月=2,320.67元/月），因周敏于2020年5月30日收回案涉房屋，结合《物业委托管理合同》约定的60天免租期的内容，本案租金应从2018年9月15日起计算至2020年5月30日（计20个月16天），按月租金2,320.67元的标准计算，美一家应付租金共计47,651.09元（2,320.67元/月×20月+2，320.67元/月÷30天×16天）；扣除美一家公司已向周敏支付的租金20,948元（690元+7,590元+3,167元+3,167元+3167元+3，167元），美一家公司还应支付租金26,703.09元。现周敏仅要求美一家公司承担违约责任且仅主张25,336元，是对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。 关于违约金，周敏主张以补充协议中约定“乙方应准时给甲方支付固定租金回报，如逾期超过15个工作日则按照月租金的5%每天支付违约金，如逾期超过30个工作日，甲方有权无条件收回房屋，乙方应支付违约金（所欠款项双倍赔偿）”，被告应支付违约金50,672元。本院认为，该项约定的违约金过高，应进行适当调整为宜，本院酌定美一家公司支付违约金4,000元；周敏超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于房屋占用费。因案涉房屋已在2020年5月30日收回，本院已支持截止到该日期的租金，周敏要求美一家公司承担此后的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。被告美一家公司、有家商业经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告周敏与被告成都美一家房地产经纪有限公司、被告成都有家商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》及原告周敏与被告成都美一家房地产经纪有限公司签订的补充协议于2020年5月30日解除； 二、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周敏支付租金25,336元； 三、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周敏支付违约金4,000元。 四、驳回原告周敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,700元，减半计取850元，由被告成都美一家房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二一年二月二十二日 书记员  梁晨