河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终46号 上诉人（原审被告）：内丘县康庄房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市内邱县县城康庄路南侧康庄壹号大厦****。 法定代表人：冀永学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕晓燕，河北衡益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾佳，男，1989年12月1日出生，汉族，农民，住河北省邢台市内邱县。 委托诉讼代理人：张建合，河北兴天律师事务所律师。 上诉人内丘县康庄房地产开发有限公司（以下简称康庄房地产公司）因与被上诉人程苗苗房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2020）冀0523民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康庄房地产公司的委托诉讼代理人吕晓燕，被上诉人委托诉讼代理人张建合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康庄房地产公司上诉请求：一、依法撤销内邱县人民法院作出的（2020）冀0523民初880号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人不应当承担违约金。依据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。（1）逾期在30日内之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条的约定的交付全部房价款的万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过×日（该其期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万份之(该比率应当不低于本条第1（1）向中的比率)的违约金。依据以上内容，按照逾期时间（1）和（2）不做累加，如上诉人逾期交房，被上诉人可选择（1）或（2）之一的内容处理。现被上诉人认为上诉人违约，但选择继续展行合同，接受了房子，而内容的最后一段内容约定即：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X(该比率应当不低于本条第1（1）向中的比率)的违约金。”，该段内容中也就是将叉号后边括号的内容已划掉，“X”也代表也没有违约金的约定，选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人也就是上诉人不用承担违约金。该合同的全部内容，也包括该段内容，被上诉人在签订合同时均已阅读并完全明白意思后双方签订的，该内容合法有效，不违反强制性规定故如被上诉人选择了继续履行合同，则上诉诉人就不再承担违约金。二、即便是上诉人逾期交房也系不可抗力之情形，对上诉人的停工期间应当依法扣除。在上诉人施工起至交房的施工期间，上诉人执行内丘县住房和城乡建设局的停工通知而停工，共计230天，该期间系不可抗力，应当依法扣除。以上内容请二审法院予以核实，并予以支持上诉人的上诉请求。 贾佳答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确，判决结果正确。二、上诉人的上诉理由不成立，上诉人对双方签订的商品房买卖合同中第12条的理解是错误的，不符合商业惯例和诚信原则，也不符合法律规定，上诉人主张不承担违约责任的上诉理由不成立，上诉人所称的由于住建部门发布的停工通知而产生的停工期间，与上诉人向被上诉人逾期交房的违约行为之间没有因果关系，停工通知与本案没有关联性，且停工的事实不属于不可抗力，故上诉人所称的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 贾佳向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告康庄公司给付原告贾佳逾期交房违约金11174.2元（约定交房日期为2017年12月31日，实际交房日期为2018年8月18日，逾期天数为230天，违约金总数为485835元×0.0001×230天=11174.20元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月24日，原告贾佳（买受人）与被告康庄公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定贾佳向康庄公司购买位于内丘县房屋一套，价款总额为485835元。合同第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付在商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂等）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的双方同意按照以下方式处理：买受人按日向出卖人支付总房价万分之一的保管金。”，合同第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）由出卖人进行整修。”合同第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率的违约金）。”另外，合同第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。……”。 合同签订后，原告贾佳已于2017年1月24日按约向康庄公司支付了首付款145835元，并于2017年2月8日与邢台银行股份有限公司内丘支行签订了《邢台银行个人购房借款/担保合同》（合同编号：8852820170015号）。邢台银行股份有限公司内丘支行已经于2017年2月9日将贷款340000元发放到康庄公司账户。原告已经按照约定向被告交纳了全部购房款。但康庄公司未按约于2017年12月31日前向贾佳交房。原告贾佳于2018年8月18日向康庄公司交纳了购房契税7288元（房款1.5%）、公共维修基金9717元（房款2%）、测绘费203元（住宅1.5元/㎡、商业5元/㎡）、房产登记费80元、（按揭贷款）他项权证80元、印花税5元，共计17373元。原告贾佳主张被告应于2017年12月31日前交房，却于2018年8月18日才向原告贾佳交房，遂于2020年8月27日提起本案诉讼。诉讼期间，被告当庭承认被告不会在买受人没有交纳交房费用的情况下给买受人交房。 另查明，涉案商品房项目合同约定的工期为2016年4月20日至2017年9月16日。被告当庭承认的工程实际竣工是2017年11月，办理竣工验收手续是在2017年12月15日左右。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.被告给原告实际交房的时间；2.被告是否存在逾期交房情形，有无免责事由，是否应该承担逾期交房违约责任；3.双方对逾期交房的违约责任是怎样约定的，被告应该承担的违约责任是什么。 关于第一项焦点：原告主张实际交房时间是2018年8月18日。被告辩解已经在2017年12月31日前通过自己的销售员，以电话方式通知了原告办理交房手续，被告没有违约之情形。原告主张2018年8月18日是实际交房时间的证据是原告于2018年8月18日向被告交纳的交房费用，如果没有交纳该费用被告不会向其交房，被告当庭也承认这一点。被告辩解在约定的交房期间内通过电话通知原告收房，但是没有提交任何证据予以证明。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”对原告主张实际交房时间是2018年8月18日的事实，被告虽然予以否认，但是原告提交了原告交纳交房费用的票据予以证明交房时间，被告也认可在原告交纳该项费用之前不会向原告交房，并且被告不能举证证明在约定的交房期间内通知原告收房，因此，本院对被告的辩解不予采信，实际交房时间应认定为原告主张的2018年8月18日。 关于第二项焦点：根据合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告贾佳交房，并且被告当庭承认房屋竣工验收时间是2017年12月15日左右，但是实际交房时间却是2018年8月18日，被告不能举证证明在合同约定的交房期间内通知了原告收房，应当认定被告存在逾期交房情形。因为被告当庭承认涉案工程的竣工验收时间是2017年12月15日左右，也就是在约定的交房时间内工程已经竣工验收，因此，被告所提交的因天气和大气污染等原因停工的证据与本案不存在关联性，本院认为上述原因不能成为被告免责的理由，被告应当承担逾期交房的违约责任。 关于第三项焦点：根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。也就是说合同的主体权利义务是平等的。本案涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条约定了逾期付款责任，在原告出现逾期付款超过30日的情形下，如果被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。按照平等原则，在被告出现逾期交房超过30日情形时，如果原告不解除合同的，被告也应当按日计算向原告支付原告已交全部房价款万分之一的违约金。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条却仅在该条第1.（1）中对逾期交付房屋在30日之内的情形进行了约定，而在该条第1（2）中对逾期交付超过30日的情形进行约定时，将需要填写逾期超过的天数的横线上划了“×”，在买受人要求继续履行合同时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金，被告据此认为仅应给付原告逾期交房30日之内的违约金，对于逾期交房超过30日的违约金无需给付，该观点明显违背了公平原则和平等原则。况且，虽然在逾期超过的天数的横线上划了“×”，但是在“×日”后面的括号中有明确的注解“该期限应当与本条第（1）项中的期限相同”，也就是说该“×”应当就是“30”；虽然在“万分之”后面的横线上划了“×”，但是在“×”后面的括号中有明确的注解“该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率”，也就是万分之一。因此，该条第1（2）看似没有约定，实则已经约定。故双方对逾期交房在30日内的违约责任约定明确，应按照合同第十二条第1（1）项约定履行，对于逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于本条第1（1）项中比率（即万分之一）的违约金。对于合同第十二条第1项中所约定的（1）和（2）不作累加的理解问题。本院认为，结合本案应当理解为：在逾期交房超过30日时，如果双方继续履行合同，则出卖人仅自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，而不再重复另行给付逾期30日内的违约金。 综上所述，本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。康庄公司作为案涉房地产项目的开发企业，应当合理安排开发建设进度，在与房屋买受人签订商品房买卖合同时，合理确定商品房交付期限；如确因特殊原因可能导致交付延迟的，应当及时通知房屋买受人以协商解除、变更或据实延期。本案中，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条对涉案房屋交付时间和手续进行了约定，被告没有在双方约定的2017年12月31日前向原告交付商品房，也没有举证证明曾经将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，更没有提交全部满足交房条件的相关证明文件和曾经通知原告因何交付迟延的证据。康庄公司主张造成其逾期交房的原因系因天气、大气污染等不可抗力停工导致，但是康庄公司当庭承认已经于约定的交房时间前完成了竣工验收，因此，被告的答辩意见相互矛盾，本院不予采信。双方约定的交房时间是2017年12月31日前，而康庄公司直至2018年8月18日才将案涉房屋交付买受人使用，逾期长达230天，远远超过了合理范围。综上情况，康庄公司逾期交付房屋的违约事实清楚，违约情形存在。原告贾佳主张由被告按照房屋总价款日万分之一标准支付其违约金，符合双方约定，也不违背法律规定，本院予以支持。对于给付违约金的天数，计算逾期违约金的时间为2017年12月31日至2018年8月18日，共计230天。违约金计算为：485835元×0.0001／天×230天＝11174.205元。原告主张11174.20元，没有超过应当支付的范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，一审判决：被告内丘县康庄房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告贾佳逾期交房违约金11174.20元，汇入贾佳在中国建设银行股份有限公司内邱支行的账户，卡号为：62×××29。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，减半收取计39.5元，由被告内丘县康庄房地产开发有限公司负担（汇入内邱县人民法院在中国农业银行股份有限公司内丘县支行的账户，账号为：50×××19）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院结合对方当事人的质证意见分析认证如下： 上诉人提交的证据：2018年7月5日方银凤的交房的收据。证明交房时间就是2018年的7月5日，而不应当认定对方的收房时间是2018年8月18日。 被上诉人对证据的质证意见：该证据不具有合法性和关联性。上诉人在上诉状中对交房时间没有提出上诉，那么该事实不属于二审审理的范围，因此该证据与本案没有关联。况且方银凤是谁，被上诉人不认识，我们不认可。对它的真实性也不认可，这属于被上诉人方单方记载的，不具有真实性。 本院对证据的认证意见：该证据上诉人在上诉状中对交房时间没有提出上诉，该证据与本案没有关联性，且该证据系上诉人单方制作，不能证明该证据的真实性，本院不予确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案主要的争议焦点为：一、合同中对逾期交房违约金的约定如何认定。二、上诉人主张的停工期间是否应予扣除。 关于第一个焦点，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1.（1）中约定逾期在30日之内的出卖人按日向买受人支付全部房价款的万分之一违约金，而在该条第1.（2）中虽在逾期超过天数的横线上划了“×”，但在“×日”后面的括号中有明确写明“该期限应当与本条第（1）项中的期限相同”；同样，虽在“万分之”后面的横线上划了“×”，但在“×”后面的括号中明确写明“该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率”。根据上述合同条款括号中的意思表示来看，认定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之一的违约金，更为符合合同约定的本意。并且，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系上诉人一方提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人作为格式条款的提供方，在双方对格式该条款理解有争议的情况下，应当作出不利于上诉人一方的解释。因此，一审判决对违约金的约定认定正确，本院对此予以维持。 关于第二个焦点，双方签订的合同中约定交房时间为2017年12月31日之前，而上诉人承认其房屋的竣工验收时间是2017年12月15日左右，即在约定的交房时间内工程已经竣工验收，因此，一审认定上诉人所提交的因天气和大气污染等原因停工的证据与本案不存在关联性，并无不当。上述原因不能成为上诉人免责的理由，其应当承担逾期交房的违约责任。 综上所述，内丘县康庄房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79元，由上诉人内丘县康庄房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  武丽萍 审判员  郑延铎 二〇二一年二月二十六日 书记员  刘 静