广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1894号 原告：李翠华，女，1986年9月20日出生，壮族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 被告：广西鸿蓝房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇天和路**，统一社会信用代码91450600566773512X。 法定代表人：邹容，执行董事。 委托诉讼代理人：黄发斌，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何祖龙，广西精一律师事务所律师。 原告李翠华与被告广西鸿蓝房地产开发有限公司（以下简称“鸿蓝公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李翠华的委托诉讼代理人蔡始军、被告鸿蓝公司的委托诉讼代理人黄发斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李翠华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付逾期交房违约金49985元给原告（违约金计算方法：自合同约定交房的次日2016年10月1日至被告通知交房之日2019年12月28日，按已付房款的日万分之二计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月12日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢2单元3层303号房屋。原告已按合同约定支付了购房款211266元给被告。按合同约定，被告应当于2016年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告。但被告于2019年10月9日向“鸿蓝山水文园”的业主发出《公告》，于2019年12月28日向原告交房。按合同出卖人逾期交房违约责任约定，被告应支付违约金人民币49985元给原告。 被告鸿蓝公司答辩称：1、原告不具有购买限价保障性住房的身份资格，案涉《商品房买卖合同》无效。涉案房屋是税务机关、住建机关等单位的限价保障性住房，被告与住建部门签订有《组团认购方案约定书》，与税务单位签订有《组团认购商品房协议书》，约定相关机关人员向被告团购保障性住房，价格在2300元每平米左右，属于限价的保障性住房，只有符合机关单位人员身份且没有获得其他保障性住房等条件才有资格购买。原告从团购人处以3到4万元的价格购买购房指标，并与团购方以“资金不足”共同向被告提交《鸿蓝山水文园客户特殊要求申请表》，将购买主体变更为原告。原告并无机关单位人员的条件，不具备购买涉案房屋的主体资格，致使所签订的商品房买卖合同违反相关法律规定而无效，且原告以低以成本价格取得案涉房屋，涉嫌偷逃国家税款，损害社会公共利益，根据相关法律规定，应认定合同无效。2、即使合同有效，交房时间应以被告公告时间为准，而非以商品房买卖合同约定的第8条内容为准，被告没有逾期交房，不存在违约。因团购方违约，无力缴纳相关购房款，团购方与原告共同提出申请将房屋买受人变更为原告，被告出于好心并未作出没收定金和收回房屋的措施，同时同意帮助原告与团购方变更购房主体，但因团购方逾期缴纳购房款的行为影响施工期，出于公平合理的考虑，被告同意变更购房主体的前提是交房时间以被告公告的时间为准。3、商品房合同约定违约金过高应予调低。原告自始至终未能证明其损失数额，考虑到原告以低于市场成本价格取得房屋等综合因素，根据合同法的相关规定，合同约定的违约金过高，应予降低。4、根据施工安全要求，中雨以上、台风天气等均需要停工，因此大风降雨不可抗力致使停工，应延期交房。 经审理查明，2011年1月20日，相关机关工作人员唐国家与被告鸿蓝公司签订了《组团认购商品房协议书》，后由于资金问题向鸿蓝公司递交《鸿蓝山水文园客户特殊要求申请表》，申请将该房的购买人易名为原告李翠华，唐国家和李翠华在填好申请表后，交给被告鸿蓝公司，被告总经理黄墨缘在空白处签上交房时间以公告为准的意见。 2016年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢2单元3层303号房屋，商品房单价为每平方米2200元，总价款为211266元，合同约定买受人应于2015年12月18日前支付首期房价款101266元，余款110000元向银行申请按揭贷款。出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内或交房时将导致交房时间延误的累计结果告知买受人，出卖人可具时予以延期，交房时间相应顺延，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期未超过60天的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人需按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。合同签订后原告依约付清首期房价款101266元，被告出具两张收据。后原告向银行办理按揭手续，银行于2016年4月15日向被告指定账户放款110000元。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月14日经东兴市房产管理局备案。2016年1月12日起至2016年9月30日期间，中级以上降水天数及受台风影响天数共59天，总计受不可抗力因素影响59天。案涉商品房于2019年11月26日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2019年10月9日，被告鸿蓝地产公司发出交房公告，交房的时间为2019年12月28日。 上述事实，有组团认购书、商品房买卖合同、贷款合同、商品房预售许可证、客户特殊要求申请表、气象咨询资料建设工程质量竣工验收意见书、支付凭证、收据、交房公告等证据及庭审笔录，足以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实是在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后原告依约履行支付房款的义务，被告未按合同约定将商品房按期交付给原告使用构成违约，应承担违约责任。关于被告提出违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。对违约金的调整，在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑违约金产生的实际损失，合同履行情况，当事人的过错程度等因素，且涉案房屋是相关机关的限价团购商品房，价格明显低于市场价格，本院依法酌定违约金按每日万分之一的百分之六十赔付。合同约定交房日期为2016年9月30日，《公告》通知的实际交房时间为2019年12月28日，实际逾期天数1183天，扣除因不可抗力因素影响天数59天为1124天（违约金计算方式：211266元×1/10000×1183×60%＝14995.66元）。 被告辩称，交房时间以实际交房公告为准，被告未逾期交房，原告不具备购买涉案房屋的主体资格，致使原被告双方签订的商品房买卖合同违反规定而无效，本院认为，易名申请表的签订时间是在原、被告签订的《商品房买卖合同》时间之前，且原告与李翠华签订申请表时，黄墨缘并不在现场，事后签上同意交房日期以公告为准，原告并不知情，是被告鸿蓝公司内部工作行为，不具有对外效力，被告的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告广西鸿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翠华逾期交房的违约金14995.66元； 二、驳回原告李翠华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由被告广西鸿蓝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1050元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员    林新宇 二〇二一年二月七日 书记员    傅邦瑜