浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10633号 上诉人（原审被告）：杭州桐庐中欧城开发有限公司，住所地浙江省桐庐县城迎春南路**新青年广场****。 法定代表人：姜文耀。 委托诉讼代理人：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：裴卫苹，男，1968年7月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：钱燕红，女，1969年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 裴卫苹、钱燕红共同委托诉讼代理人：金朱明，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人杭州桐庐中欧城开发有限公司（以下简称中欧城公司）因与被上诉人裴卫苹、钱燕红商品房预售合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2020）浙0122民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年5月，裴卫苹、钱燕红与中欧城公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：裴卫苹、钱燕红购买由中欧城公司开发的位于桐庐县××路××号××街××号商品房（商铺），建筑面积24.93㎡，单价32693.14元／㎡，合同总价款共计人民币815040元；裴卫苹、钱燕红于合同签订当日支付首付款人民币495040元，剩余房款320000元由裴卫苹、钱燕红向中欧城公司指定银行申请按揭贷款；中欧城公司应于2018年12月31日前向裴卫苹、钱燕红交付商品房；中欧城公司逾期交房超过90日，裴卫苹、钱燕红有权解除合同，中欧城公司应当自裴卫苹、钱燕红解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按裴卫苹、钱燕红累计已付购房款的1%向裴卫苹、钱燕红支付违约金。合同还对其他有关内容作了约定。 裴卫苹、钱燕红于2018年5月4日、5月31日共向中欧城公司汇款支付了495040元，余款32万元系向上海浦东发展银行桐庐支行贷款。2018年5月31日，裴卫苹、钱燕红按中欧城公司的要求支付意向金10万元并将该款汇入杭州桐庐中欧城商业管理有限公司银行账户。中欧城公司确认其委托该管理公司负责相应的营销工作，由该公司代收裴卫苹、钱燕红购买商铺的10万元意向金。本案所涉商品房至裴卫苹、钱燕红起诉时尚未具备交房条件。裴卫苹、钱燕红的32万元银行贷款，至2020年8月10日，已归还本金45537.84元，支付利息32196.96元。 裴卫苹、钱燕红诉至原审法院，请求判令：1.解除裴卫苹、钱燕红与中欧城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.中欧城公司退还裴卫苹、钱燕红购房支出共计915040元；3.中欧城公司向裴卫苹、钱燕红支付已付房款的利息损失47727.17元（利息暂计算至2020年6月30日，按银行间同业拆借中心公布的1年期利率3.85%计算）；4.诉讼费用由中欧城公司承担。 原审法院认为：裴卫苹、钱燕红与中欧城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应依约全面履行义务。裴卫苹、钱燕红已依约支付购房款，但中欧城公司未依合同约定在2018年12月31日前向裴卫苹、钱燕红交房，中欧城公司的行为已构成违约，合同约定解除条件已成就，裴卫苹、钱燕红通过诉讼途径请求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。本案所涉合同解除后，中欧城公司应返还裴卫苹、钱燕红购房款并承担相应的违约责任。依合同约定，中欧城公司按裴卫苹、钱燕红累计已付购房款的1%向裴卫苹、钱燕红支付违约金。裴卫苹、钱燕红认为该约定违约金过低，不能覆盖其实际损失，要求予以增加。原审法院认为中欧城公司应承担逾期交房后实际占用裴卫苹、钱燕红资金给裴卫苹、钱燕红所造成的合理损失，合同约定的违约金低于裴卫苹、钱燕红的实际损失，应予以调整。结合裴卫苹、钱燕红所主张的损失金额，确定由中欧城公司承担违约损失47727.17元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2020年11月4日判决：一、裴卫苹、钱燕红与中欧城公司于2018年5月签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、中欧城公司于判决生效之日起十日内返还裴卫苹、钱燕红购房款915040元；三、中欧城公司于判决生效之日起十日内赔偿裴卫苹、钱燕红损失47727.17元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6714元，由中欧城公司负担。 宣判后，中欧城公司不服，向本院提起上诉称：一、中欧城公司与裴卫苹、钱燕红于2018年5月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条约定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后裴卫苹、钱燕红总计支付给中欧城公司购房款815040元，支付给杭州桐庐中欧城商业管理有限公司意向金10万元，按照合同约定，合同解除后中欧城公司应支付给裴卫苹、钱燕红的违约金为裴卫苹、钱燕红已付购房款的1%，即815040元1%为8150.40元，一审法院判决中欧城公司赔偿裴卫苹、钱燕红损失47727.17元与合同约定不符，判决错误。二、今年新冠疫情属不可抗力，最高人民法院、浙江省高院都有相应的规定，不可抗力期间的违约责任应免除，一审判决未考虑并扣除任何不可抗力的违约责任，判决错误。故提起上诉，请求：撤销原审判决第三项。 针对中欧城公司的上诉，裴卫苹、钱燕红答辩称：原审判决第三项较为公允，并无不当，中欧城公司赔偿裴卫苹、钱燕红因合同解除后的实际损失合情合理。根据法律规定，裴卫苹、钱燕红可以请求法院对约定过低的违约金予以调整。裴卫苹、钱燕红与中欧城公司签订的浙江省商品房买卖合同约定，中欧城公司应于2018年12月31日前向裴卫苹、钱燕红交付商品房。至裴卫苹、钱燕红起诉之日，中欧城公司已逾期交房于540余日，逾期交房时间已远超过合同约定的90日。因此，对裴卫苹、钱燕红造成了巨大损失，直接损失表现为购房款及按揭贷款的利息损失。合同约定的违约金金额过低，已不能覆盖裴卫苹、钱燕红为此支付的实际损失。截止2020年8月10日，裴卫苹、钱燕红为涉案房屋支付贷款利息共计32196.96元。中欧城公司逾期交房两年，不仅使得裴卫苹、钱燕红资金被占用，甚至无法获得房屋实际取得的增值收益。原审法院结合实际情况及法律规定，对违约金予以适当调整，合情合理。综上，原审判决第三项合法合理，并无不当。请求驳回中欧城公司的上诉，维持原判。 二审期间，中欧城公司、裴卫苹、钱燕红均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据中欧城公司的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为原审法院所调整确定的由中欧城公司向裴卫苹、钱燕红赔偿的损失数额是否合理。本院经审查认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中，涉案商品房买卖合同约定，中欧城公司逾期交房导致合同解除的，按累计已付购房款的1%向裴卫苹、钱燕红支付违约金。现中欧城公司迄今逾期交房已两年有余，对裴卫苹、钱燕红造成的损失高于合同约定的违约金。因此，裴卫苹、钱燕红依法有权要求法院对违约金进行增加。根据当事人的请求并结合案件相关事实，原审法院所确定的由中欧城公司承担的损失数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，在合理范围内，故应予以确认。综上，中欧城公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费994元，由杭州桐庐中欧城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年二月八日 书记员  董 悦