安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终476号 上诉人（原审被告）：芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园。 法定代表人：郑燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴明，安徽夏薇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：芜湖起重运输机器股份有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区经济开发区。 法定代表人：李静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉晗，安徽纬纶律师事务所实习律师。 原审被告：宣守贵，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴明，安徽夏薇律师事务所律师。 上诉人芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司（以下简称一秒美容公司）因与被上诉人芜湖起重运输机器股份有限公司（以下简称起重运输公司）、原审被告宣守贵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初8194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一秒美容公司上诉请求：1.撤销一审第二、三、四项判决，依法改判；2.起重运输公司依法承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院判决一秒美容公司支付10000元违约金过高。违约金一般是损失赔偿性质的，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定“过分高于造成的损失”。本案中起重运输公司实际损失仅7140元，违约金10000元明显过高。且一秒美容公司并非恶意拖欠租金，是在向起重运输公司申请后，起重运输公司不予回应，一秒美容公司误以为起重运输公司默认许可。第二，一秒美容公司不应承担律师费3150元。案涉合同中并未约定律师费的承担，且违约并非都是一秒美容公司的过错。第三，公共区域墙面的广告装饰不应拆除。一秒美容公司与起重运输公司三楼相邻的公共区域属于业主共有，一秒美容公司在公共区域墙面的广告装饰并没有妨害起重运输公司，也没有限制起重运输公司使用，且一秒美容公司的广告装饰如拆除将有损公共区域的形象，也是一种资源浪费。第四，一秒美容公司向起重运输公司缴纳的5000元押金应予以抵销租金。 起重运输公司辩称，第一，案涉商铺租赁合同明确约定，逾期不交房租的违约金为10000元整，一审法院判决一秒美容公司支付10000元违约金具有事实、合同及法律依据，应当予以维持。一秒美容公司在上诉状中存在一个基本的事实认定错误，7140元仅是一秒美容公司欠付的租金并非起重运输公司的全部损失，一秒美容公司以10000元违约金超过损失7140元的30%为由要求下调违约金的数额，没有事实依据。2019年8月，一秒美容公司第一次欠付租金时，8月9日李敏给一秒美容公司的宣守贵发了催缴信息。至2019年11月8日晚，李敏向宣守贵催缴两个季度欠付的房租2247元。至本案起诉之时，一秒美容公司除欠付大量租金外，还提前解除租赁合同，欠付租金的时间超过一年。因此，一秒美容公司称自己没有恶意与事实不符，一秒美容公司存在故意拖欠租金的行为，应当承担违约责任。第二，一审法院判决守约方的3150元律师费由违约方承担，符合合同及法律规定，应予支持。案涉商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，协议中的违约责任项明确约定，发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。委托律师提起诉讼的费用系维权的必然支出和直接损失，且该收费标准符合国家有关部门规定。第三，案涉商铺三楼与相邻业主房产公共区域墙面的广告装饰部分事实上限制了起重运输公司的正常使用和出租，使得第三人产生三层整层都属于一秒美容公司的权利外观，损害了共有业主的合法权益。一审法院经现场查看后判令一秒美容公司拆除公共区域墙面的广告装饰，已充分考虑了相邻权人的互利和公平，应予支持。第四，抵销权的行使必须符合法定条件且应由抵销权人主动行使，不能由法院代替当事人自己行使权利，一审法院没有作出抵销5000元押金的裁判，符合法律规定和人民法院居中裁判的角色。一秒美容公司与起重运输公司不存在互享债权、互负债务的情形，一秒美容公司缴纳的押金与其欠付的租金和违约金性质不同，在双方的权利义务关系尚未完全确定的情况下，押金与租金、违约金不能相互抵销。此外，依据九民会议纪要中的相关规定，抵销权可以抗辩或反诉的方式行使，一审中一秒美容公司没有就上述的5000元主张抵销权，人民法院不能越俎代庖代替一秒美容公司行使该项权利。因此，请求驳回一秒美容公司的全部上诉请求。 宣守贵述称，同意一秒美容公司的上诉意见。 起重运输公司向一审法院起诉请求：1.一秒美容公司、宣守贵支付房屋租金36594元；2.一秒美容公司、宣守贵支付违约金10000元；3.一秒美容公司、宣守贵承担律师费3150元；4.解除《商铺租赁合同》及《商铺转租三方协议》；5.一秒美容公司、宣守贵15日内将三楼公共区域及公共区域进入起重运输公司租赁区域的门恢复原状，否则起重运输公司有权聘请第三方恢复，费用由一秒美容公司、宣守贵承担；6.一秒美容公司、宣守贵承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月15日，起重运输公司（甲方）与小贝壳公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于芜湖市镜湖区世茂滨江花园4-1#特色商业街B区301号商铺（建筑面积240.57平方米）；租赁期限为五年，自2016年7月18日起至2021年7月17日止，其中免租期为一个月，自2016年7月18日起至2016年8月17日止；租金标准及支付时间，第一年租金60000元，第二年租金60000元，第三年租金64200元，第四年租金68694元，第五年73502元，第一次支付租金的时间为2016年7月18日，后每三个月支付一次；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金10000元。2018年5月29日，起重运输公司（甲方）与小贝壳公司（乙方）、宣守贵（丙方）签订《商铺转租三方协议》，约定乙方将其承租案涉商铺转租给丙方，并由丙方享有、承担乙方在原商铺租赁合同中的全部权利和义务。2018年5月29日前产生的费用乙方自行缴纳和丙方无关。关于违约责任，三方作如下约定：如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。上述合同签订后，一秒美容公司按约支付了2019年8月17日前的租金,支付2019年8月18日至2019年11月17日租金16050元，2019年11月18日至2020年2月17日租金16050元，少付前述两个季度的租金2247元。宣守贵于2019年8月就给予房租优惠通过微信与起重运输公司协商，但起重运输公司未回复同意。2020年2月18日后的租金一秒美容公司未再支付。后因疫情影响，宣守贵通过微信向起重运输公司申请减免房租，未获得起重运输公司同意，宣守贵于2020年3月12日向起重运输公司提出不再承租案涉房屋，起重运输公司于2020年3月14日回复确定时间按照合同办理交接手续。宣守贵于2020年3月15日将案涉房屋腾空，并与起重运输公司确定于当天办理交接手续，并微信回复起重运输公司钥匙在行政，随时可以过来拿走或让人来看房。2020年4月6日，起重运输公司通过微信通知宣守贵，欠付前述2个季度的租金2247元，2020年2月19日至2020年3月15日的租金6900元及违约金10000元，减去5000元，共计14147元。双方对于租金及违约金的支付存在争议，遂成讼。 一审法院另查明，1.宣守贵系一秒美容公司股东，庭审中，一秒美容公司、宣守贵表示宣守贵签订《商铺转租三方协议》的行为属于职务行为，经法庭释明，起重运输公司同意向一秒美容公司主张上述权利。2.起重运输公司为实现本次债权而支出律师费3150元。3.一秒美容公司向起重运输公司缴纳押金5000元。 一审法院再查明，经该院现场查看，案涉商铺三楼起重运输公司与相邻业主房产的公共区域现已进行装修，公共区域正面墙面有一秒美容公司的广告装饰。经该院向案涉商铺的物业公司了解，案涉商铺在一秒美容公司承租之前即已进行装修，该公共区域由三楼两家业主共同使用。 一审法院认为，起重运输公司与小贝壳公司签订的《商铺租赁合同》及起重运输公司与小贝壳公司、一秒美容公司签订的《商铺转租三方协议》系各方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对各方具有法律约束力。（一）关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人协议一致，可以解除合同。根据双方的微信聊天记录内容，宣守贵向起重运输公司提出不再租赁案涉房屋，起重运输公司回复按合同办理确定时间办理交接手续，后宣守贵将案涉房屋腾空，与起重运输公司确定于2020年3月15日办理交接，并微信回复起重运输公司钥匙在行政，随时可以过来拿走或让人来看房。同年4月6日，起重运输公司微信通知宣守贵欠付的房租（计算至2020年3月15日）和违约金，该院根据上述情形确认双方签订的《商铺转租三方协议》已于2020年3月15日由双方协商解除。（二）关于合同解除后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已于2020年3月15日解除，根据该院已查明的事实，一秒美容公司应支付起重运输公司2019年8月18日至2020年2月17日少支付的租金2247元，及2020年2月18日至2020年3月15日的租金，经计算为4893元（68694元÷365天×26天），以上租金合计7140元。起重运输公司主张将案涉租赁房屋三楼公共区域进入起重运输公司租赁区域的门恢复原状，因起重运输公司未提交证据证明此处原状的情况，且一秒美容公司亦不予认可，该院对该项主张不予支持。起重运输公司主张将三楼其与相邻业主房产的公共区域恢复原状，因该公共区域为相邻两户的入户大厅，属于共有部分，应由起重运输公司与相邻业主共同享有权利。现起重运输公司要求将该区域恢复原状，但未提交证据证明该区域的原状情况，且根据该院现场查看的装修情况，将该区域全部恢复原状，必然会导致不合理的资源浪费，起重运输公司也未举证证明其合法权益因装修受到损害，但一秒美容公司在该区域正面墙上所加装的广告装饰，势必对起重运输公司享有的该区域的权利及商业利益造成不利影响，故该院对起重运输公司的上述主张予以部分支持，一秒美容公司应拆除该区域正面墙面的广告装饰。（三）关于违约责任及实现债权费用问题，一秒美容公司早在2019年11月即新冠××疫情发生之前就已经拖欠租金，存在违约行为，故该院对于起重运输公司要求一秒美容公司承担10000元违约金的诉讼请求予以支持。关于实现债权费用，根据《商铺转租三方协议》的约定及过错责任，对起重运输公司要求一秒美容公司承担实现债权费用（律师费）3150元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：第一，起重运输公司与一秒美容公司签订的《商铺转租三方协议》于2020年3月15日解除；第二，一秒美容公司于本判决生效之日起十日内支付起重运输公司租金7140元、违约金10000元；第三，一秒美容公司于本判决生效之日起十日内支付起重运输公司为实现债权而支出的律师费3150元；第四，一秒美容公司于本判决生效之日起十日内拆除芜湖市镜湖区世茂滨江花园4-1#特色商业街B区301号商铺所在三楼与相邻业主房产的公共区域墙面的广告装饰；第五，驳回起重运输公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取622元，由起重运输公司负担277元，一秒美容公司负担345元。 本院二审期间，各方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审诉讼过程中仅针对一秒美容公司的上诉主张进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。 第一，一方面，在新冠疫情全面爆发前一秒美容公司即存在逾期支付租金的违约行为。另一方面，一秒美容公司在无充分证据证明其受新冠疫情影响无法继续履行合同的情况下，即单方要求提前解除租赁合同。一审综合一秒美容公司拖欠租金的时间及金额，一秒美容公司无法定或约定事由提前单方要求解除租赁合同的事实，以及租赁合同中关于违约金数额的明确约定，判令一秒美容公司向起重运输公司支付10000元违约金，并无不当，本院依法予以维持。第二，起重运输公司为实现本案债权依法委托安徽纬纶律师事务所律师参与诉讼，并向安徽纬纶律师事务所转账支付律师代理费3150元。案涉《商铺转租三方协议》明确约定，一方违反合同义务致使他方遭受或发生诉讼仲裁费用，违约方须向另一方作出全面赔偿。故起重运输公司诉请主张3150元律师费，有合同及法律依据，依法应予支持。第三，一秒美容公司既无证据证明其在相邻业主房产的公共区域墙面安装广告装饰有合理占有使用案涉租赁房屋之必要，亦无证据证明其在案涉三楼公共区域墙面安装广告装饰并未妨碍起重运输公司等其他相邻业主。故，一审判决要求一秒美容公司拆除案涉商铺所在三楼与相邻业主房产的公告区域墙面的广告装饰，并无不当，本院依法予以维持。第四，起重运输公司虽认可收到一秒美容公司缴纳的5000元押金，但诉讼过程中一秒美容公司并未抗辩要求抵销租金，故一审判决中未予直接抵销，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一秒美容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费253元，由上诉人芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 陈 勇 审判员 丁梦宁 二〇二一年二月二十三日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。