河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终219号上诉人（原审被告）：原媛，女，汉族，1988年1月5日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王莹，河南舜信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓珊，女，汉族，1981年12月21日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：姚江斌，男，汉族，1972年1月10日出生，住新乡市。原审第三人：王春艳，女，汉族，1981年3月13日出生，住河南省。上诉人原媛与被上诉人王晓珊、王春艳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人原媛委托诉讼代理人王莹与被上诉人王晓珊及其委托诉讼代理人姚江斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原媛的上诉请求：1、依法撤销新乡市红旗区人民法院作出的(2020)豫0702民初156号民事判决,并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院审理程序严重违法。上诉人原媛诉第三人王春艳民间借贷纠纷一案判决生效后,并未对第三人位于新乡市开发区××街坊××花园××楼××号营业房申请执行,而被上诉人却提起执行异议申请,根据法律规定,执行异议申请必须在执行过程中提出，故一审法院程序违法。2、一审法院认定事实错误。原判决认定事实不清,错误的将本案争议的商铺认定为被上诉人的财产,损害了上诉人的合法权益。上诉人在2019年11月12日起诉至新乡市红旗区人民法院,并在起诉之前多次找第三人调解,第三人明知上诉人要起诉,却与被上诉人恶意串通,转移、变卖案涉房屋,并于2019年11月13日向新乡市房管局缴纳购房税款。现案涉房屋登记在第三人名下,实际所有权人为第三人,被上诉人也不符合善意取得的条件,故被上诉人无权提出执行异议之诉。王晓珊答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，要求维持原判。王晓珊向原审法院提出诉讼请求：1、不得执行位于新乡市开发区××街坊××花园××楼××号营业房（房产证号2008-079**）并依法解除查封；2、本案诉讼费由原媛承担。原审法院查明：原媛与王春艳民间借贷纠纷一案，该院于2019年11月13日作出（2019）豫0702民初6714号民事裁定，查封王春艳名下位于新乡市开发区××街坊××花园××楼××号营业房（房产证号2008-079**）。执行中，王晓珊提出异议，该院作出的（2019）豫0702执异255号执行裁定，驳回王晓珊的异议请求。王晓珊不服提起本案诉讼。另查明，王晓珊通过新乡市钱坤不动产经纪服务有限公司（下称中介）购买王春艳位于新乡市开发区××街坊××花园××楼××号营业房（不动产证号：2008-07901），面积17.15平方米。因王春艳将该房屋抵押给了杨艳丽，经协商，达成口头协议，案涉房屋成交总价25万元，该25万元为王春艳净落，过户相关的税费手续费等由王晓珊负担。王晓珊先支付3万元定金，由中介保管。中介先行直接垫付房款给王春艳的债权人杨艳丽，用于解除抵押手续。办理解除抵押手续当天同时办理房屋过户手续。办理过户手续后王晓珊向中介支付10万元房款，取得房产证后支付余下房款。对于为何未签订书面合同问题。王晓珊称其只照中介的头；中介称是王春艳不愿意签，因为案涉房屋有抵押，其担心会有违约风险。还查明，2019年11月2日王晓珊支付定金3万元，中介出具了收据。2019年11月4日中介公司通过其员工魏洪飞账户向杨艳丽转账233000元。当日王晓珊、王春艳、中介共同到房产部门办理房屋过户手续，并在房产部门签订了《存量房买卖合同》。提交相关手续后，因案涉房屋属于营业房，税务部门需要实地测量方才能确定交税数额并继续办理过户手续，未成功办理全部过户手续。当日王晓珊、王春艳、中介到案涉房屋办理了房屋交付手续，因王春艳已经提前收取了租户2020年8月30日至2022年8月30日的租金20000元，三方协商一致同意将该20000元抵扣尚欠的房款17000元。在等待税务部门测量过程中，2019年11月9日，王晓珊向中介支付了10万元房款，中介出具了收据。2019年11月13日，王晓珊缴纳了契税、土地增值税、教育费附加、增值税、不动产登记费等以及应由王春艳缴纳的个人所得税、增值税、印花税等费用后，向房产部门提交资料核验时，原媛知案涉房屋已于当日早些时候被查封，无法发证。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，本案中，王晓珊和王春艳在查封前已经达成房屋买卖协议，虽然并非书面买卖合同，但双方已经实际履行。其次，查封前，王春艳已经将案涉房屋交付给王晓珊。再次，中介公司将房款支付给王春艳指定的债权人杨艳丽，杨艳丽配合办理了抵押解除手续；同时王春艳配合王晓珊提交了产权转移登记手续，可以确定王春艳同意中介将房款直接支付给其债权人。因此王春艳已经取得案涉房屋的全部房款。至于王晓珊尚欠中介公司剩余房款问题，与本案并非同一法律关系，与本案无关。最后，王晓珊的房屋产权转移手续已经基本办理完毕，只需等待登记机关制作产权证书。可以预见，如果没有案涉查封程序，王晓珊将当然取得产权证书。因此，对王晓珊不得执行案涉房屋的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于新乡市开发区××街坊××花园××楼××号营业房（不动产证号2008-07901）；二、驳回王晓珊的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由王春艳负担2550元，由王晓珊负担2500元。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，本院二审审查执行案外人的权利主张是否具备合法性、真实性和优先性，并且由执行案外人承担举证证明责任。首先，王晓珊与王春艳在案涉房屋查封前已经通过中介达成房屋买卖协议，虽然并非书面买卖合同，但王晓珊原审诉讼中提交的缴纳契税、土地增值税、不动产登记费等票据以及买卖双方即王晓珊与王春艳共同向房产部门提交的新乡市不动产转移登记申请书等能够相互印证，足以证实双方已经实际履行案涉房屋买卖合同，故本院综合认定王晓珊与王春艳之间系合法有效的房屋买卖合同关系。其次，根据王晓珊提交的证人证言可知，在案涉房屋查封前，王晓珊与王春艳通过中介办理了案涉房屋的交付手续，由于王春艳之前已将案涉房屋出租，王晓珊与王春艳及房屋中介通过协商将该王春艳之前收取的20000元租金抵扣尚欠的房款17000元，以上事实足以证实王晓珊已实际占有案涉房屋。第三，关于王晓珊是否已支付房屋价款问题。因案涉房屋登记权利人王春艳同意中介将房款直接支付给其债权人，王春艳已实际取得房屋价款；而王晓珊已实际支付中介130000元，对剩余房款，按其与中介公司的约定应在房屋完成过户登记之后支付，由于案涉房屋尚未办理完过户登记，故应视为王晓珊已按约定付清了房款。第四，关于王晓珊未办理过户登记是否系自身原因。通过房屋中介的陈述、案涉房屋申请办理转移登记的资料以及本案庭审情况，可以认定未办理过户登记并非系王晓珊自身原因。综上，王晓珊作为执行案外人所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，其享有的无过错房屋买受人物权期待权优先于原媛的一般金钱债权，其要求排除对案涉房屋的执行已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，应予支持。原媛主张王晓珊与王春艳之间恶意串通并转移案涉房屋的问题，因未能提供确凿证据予以证实，本院不予采信。关于原审程序问题，王晓珊作为执行案外人对本案诉讼保全期间的查封行为提出异议符合法律规定，原审并未违反法定程序。综上，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人原媛负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年二月二十日书记员  郭盛彧