江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初6960号原告：宜兴市广营投资有限公司，住所地宜兴市宜城街道教育西路**，统一社会信用代码913202827855898462。法定代表人：邱蜜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华珍，江苏路漫律师事务所律师。被告：宜兴市雅耐装饰材料有限公司，，住所地宜兴市经济开发区诸桥工业区统一社会信用代码91320282MA1R9P6F1D。法定代表人：赵玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周鹏，江苏景明律师事务所律师。第三人：宜兴市金塔厨饰材料有限公司，，住所地宜兴市宜城街道巷头东路**统一社会信用代码913202826283659966。法定代表人：黄玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈信，宜兴市城东法律服务所法律工作者。原告宜兴市广营投资有限公司(以下简称广营公司)与被告宜兴市雅耐装饰材料有限公司(以下简称雅耐公司)、第三人宜兴市金塔厨饰材料有限公司(以下简称金塔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广营公司的委托代理人张敏、顾华珍，被告雅耐公司、第三人金塔公司原共同委托代理人黄志华到庭参加第一次庭审，原告广营公司的委托代理人顾华珍，被告雅耐公司的委托代理人周鹏，第三人金塔公司的委托代理人陈信到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告广营公司向本院提出诉讼请求：请求确认原被告之间的租赁合同关系自2020年7月4日解除；请求判令被告将位于宜兴市诸桥工业区内的车间（原房屋权证号Ａ××8）、办公室、展示厅腾空让尽，将机器设备恢复原状后交原告；判令被告支付自2020年7月5日起至实际腾空之日止的占用费（按50万元／年的标准，暂计至2020年7月24日为27397.6元）。审理中，广营公司撤回了要求支付占用费的诉讼请求。事实和理由：2017年7月31日，金塔公司与雅耐公司签订《租赁合同》一份，约定将涉案房产出租给雅耐公司使用，租赁期限为10年，年租金50万元，雅耐公司于2017年7月31日前一次性付清全部租金500万元。2019年12月9日，经法院（2019）苏0282执恢952号执行裁定书裁定，原告取得原金塔公司名下房产及机器设备等资产。后原告向雅耐公司发函告知房产权属变更事宜，并催其将2019年12月9日至2027年7月31日期间的租金交付原告。雅耐公司回函称已于2018年向金塔公司交付租金2286129.6元，尚欠2713870.4元租金，但未履行结欠的租金。故原告于2020年7月3日向雅耐公司发出《解除租赁通知书》，要求其腾空房产、交付机器设备。雅耐公司在7月4日后收函后仍占用房产、机器设备至今。被告雅耐公司辩称，其公司与第三人签订《租赁合同》，原告在本案中主体不适格；其公司应付租金债务在原告买受涉案厂房前就已形成，原第三人所有的厂房经法院裁定确认为负担租赁拍卖，系低于市场价成交，对第三人的债权人权益造成了损害，故结欠租金应优先偿还第三人所欠债务；在原告买受厂房前，其公司已向第三人支付租金2286129.6元，按合同约定租金标准50万元/年计算，租金已支付至2022年2月，第三人以实际行为认可涉案厂房由其公司使用至2022年2月，该行为对原告具有约束力，且其公司在2020年9月2日向原告支付了50万元租金，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人金塔公司意见与雅耐公司答辩意见一致。原告广营公司围绕诉讼请求依法提交了（2019）苏0282执恢952号民事裁定书、不动产权证、租赁合同、催交租金函、解除租赁通知书及邮寄凭证；雅耐公司提供（2018）苏0282执3947号执行裁定书、(2019)苏0282执异69号执行裁定书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，黄玉明代表的金塔公司（甲方）与赵玉明代表的雅耐公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方产权证号Ａ××8、面积4043平方米的厂房及厂房内所有机械设备（附清单）也一并出租给乙方；甲方在其二楼办公区域内向乙方提供办公用房80平方米，展示厅根据乙方需要另行计算；租赁期限10年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；上述所有租赁物年租金50万元（不含税），在整个租赁期间年租金不作调整；乙方同意于2017年7月31日前一次性向甲方交纳10年的全部租金500万元等内容。金塔公司法定代表人黄玉明、雅耐公司法定代表人赵玉明分别在合同尾部甲方、乙方处签名。2018年9月4日，因金塔公司、无锡科隆水处理设备有限公司、黄玉明、姜素芳未履行（2018）苏0282民初3845号民事判决书，该案原告中国农业银行股份有限公司宜兴支行（以下简称宜兴农行）向本院申请执行。该案执行过程中，雅耐公司向本院提出附带租赁拍卖的申请，审查后，本院于2019年6月20日作出（2018）苏0282执3947号执行裁定书，裁定负担租赁拍卖被执行人金塔公司名下位于宜兴市诸桥工业区房屋一套（房屋所有权证号为：Ａ××8），租赁合同期限至2027年8月7日届满，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。2019年9月3日，宜兴农行向本院提出执行异议，称2009年至2017年，宜兴农行与金塔公司连续签订借款合同及最高额抵押合同，金塔公司出租涉案房屋时，房屋处于抵押状态中。根据物权法规定，先抵押后租赁的，租赁关系不得对抗抵押权人。其次金塔公司出租涉案房屋时，房屋也因另案审理被法院查封。金塔公司出租查封房屋违反法律规定，系无效合同，无效合同自始不发生法律效力。第三，金塔公司与雅耐公司于2017年7月31日签订租赁合同，但雅耐公司在2018年10月11日才成立。同时，两家公司系关联公司，金塔公司与雅耐公司的大股东系兄妹关系。另外从租金支付方式看，雅耐公司的注册资金只有106万元，却在合同中约定一次性支付10年租金500万元，不符合常理。综上，宜兴农行认为，出租人与承租人有恶意串通，阻碍法院拍卖涉案房屋的嫌疑。因此，请求撤销（2018）苏0282执3947号执行裁定书，裁定不负担租赁拍卖被执行人金塔公司所有位于宜兴市诸桥工业区房屋。2019年9月10日，本院作出（2019）苏0282执异69号执行裁定书认为，涉案房屋被法院查封后出租，解封后再被重新查封，应认定为金塔公司与雅耐公司签订的房屋租赁合同成立于涉案房屋被查封之前，该租赁合同已不受第一次查封效力的限制。同时，涉案房屋出租时虽处在宜兴农行借款合同设定抵押状态，但该借款合同履行完毕后抵押权注销。金塔公司又与宜兴农行签订新的借款合同后再设定抵押，应认定租赁合同存在现抵押之前，故裁定驳回宜兴农行的异议请求。2019年，本院在淘宝网网络司法拍卖平台对被执行人金塔公司的资产进行拍卖。在本院公布的拍卖标的物调查情况表中的“标的现状”一栏明确记载了上述租赁情况，内容为“租赁情况：有租赁人雅耐公司，本次负担租赁拍卖被执行人金塔公司名下位于宜兴市诸桥工业区房屋一套（房屋所有权证号为：Ａ××8），租赁合同期限至2027年8月7日届满，租赁合同在有效期内对受让人继续有效”。2019年11月19日，广营公司以最高价35027091元竞得金塔公司整体资产，2019年12月9日，本院作出（2019）苏0282执恢952号民事裁定书，裁定金塔公司名下位于宜兴市××工业区××有证房屋（Ｗ1：办公楼，建筑面积2917.25平方米，房屋所有权证号：××；Ｗ2：车间，建筑面积3739.84平方米，房屋所有权证号：Ａ××8；Ｗ3：门卫室，建筑面积43.47平方米，房屋所有权证号：××）的房屋所有权、位于宜兴市××村国有土地使用权，以及其他无证房屋、装修、室外附属物、所有机器设备的权利自本裁定书送达买受人广营公司时转移。2020年1月15日，广营公司取得原金塔公司三套有证房屋的不动产权证，证号苏（2020）宜兴不动产权第0001472号。2019年12月20日，广营公司向雅耐公司发函，要求将2019年12月9日(裁定书作出)后的租金交付给其。同年12月24日，雅耐公司向广营公司回函称，其公司对广营公司依法取得金塔公司资产无异议；其公司自2018年1月19日至2018年7月6日分别以转账、现金或银行承兑汇票方式向金塔公司支付租金2286129.6元，约四年半租金，已支付至2022年1月。余欠租金由于资金难以周转而未能支付。同年12月26日，广营公司向雅耐公司发出催交租金函一份，要求雅耐公司将自认结欠的租金2713870.4元在收函后十日内向其直接支付，并提供已支付款项2286129.6元的付款证明。同时明确告知如逾期不付，其公司将依法解除原金塔公司与雅耐公司签订的租赁合同。2020年1月6日，雅耐公司又回函要求逐步支付租金。2020年7月3日，广营公司向雅耐公司发出了解除租赁通知书，决定解除租赁关系，并要求雅耐公司在2020年7月10日前将租赁资产腾空交付其公司。雅耐公司在2020年7月4日签收了该份通知。关于返还机器设备，广营公司提供了拍卖前的评估明细表，要求雅耐公司按该明细表返还机器设备。评估明细表载明评估基准日为2019年8月23日，共77项机器设备，部分备注栏内记载明“现场已拆除”“盘亏”“已废弃无使用价值”，广营公司提出“盘亏”指有账无物，另表示无使用价值的机器设备不需要返还。对此，雅耐公司提出，评估基准日其公司租赁的机器设备仍在使用，但返还的机器设备应以其公司与金塔公司签订租赁协议为准。审理中，雅耐公司提供收款收据、转账记录等证据证明其已向金塔公司支付租金2286129.6元。另在本案审理中的2020年9月2日，雅耐公司向原告广营公司转账支付了50万元。本院认为，2019年12月9日广营公司通过竞拍并经法院裁定取得金塔公司的房屋、土地、机器设备等资产的所有权后，即成为2017年7月31日金塔公司、雅耐公司就金塔公司的厂房（原产权证号Ａ××8）、机械设备、办公楼等签订的《租赁合同》中房屋设备的新出租人，承继了该合同项下相关权利义务。根据《租赁合同》约定，雅耐公司应于2017年7月31日前一次性向金塔公司交纳10年的全部租金500万元，但雅耐公司并未按约支付全部租金，即使其主张的2286129.6元租金已实际支付，剩余200多万元经广营公司催要后，其公司仍未全部交纳，故广营公司有权依法解除《租赁合同》。因广营公司已于2020年7月3日向雅耐公司发出了《解除租赁通知书》，雅耐公司于2020年7月4日签收了该通知书，故《租赁合同》于2020年7月4日解除。合同解除后，雅耐公司应向广营公司返还租赁使用的车间、办公用房、展示厅、机器设备。其中机器设备为评估明细表中除备注“现场已拆除”“盘亏”“已废弃无使用价值”之外的机器设备。关于雅耐公司提出的其支付2286129.6元租金后，金塔公司以实际行为认可涉案厂房由其公司使用至2022年2月的抗辩意见，其并未提供证据证明金塔公司在拍卖前就明确表示同意其公司可使用涉案厂房至2022年2月，且双方也未就租金支付方式重新进行书面约定，故对雅耐公司的抗辩意见，本院不予采信。广营公司撤回占用费的诉请，系在法律范围内处分自己的权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、二百二十七条之规定，判决如下：一、广营公司与雅耐公司之间的租赁合同关系于2020年7月4日解除。二、雅耐公司于本判决发生效力之日起十五日内将租赁合同约定的车间、办公用房、展示厅腾空让尽，与机器设备(以所附评估清单为准，备注“现场已拆除”“盘亏”“已废弃无使用价值”的除外)一并交付广营公司。本案案件受理费46800元，由雅耐公司负担。上述款项已由广营公司垫付，雅耐公司应负担的款项于本判决发生法律效力后十日内直接给付广营公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆亚琴人民陪审员  吉爱兵人民陪审员  蒋其明二〇二一年二月一日书 记 员  宗 瑛