北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1160号上诉人（原审被告）：易莲，女，1944年4月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李燕雷，北京市普贤律师事务所律师（系接受北京市法律援助中心指派）。被上诉人（原审原告）：马超，男，1990年12月19日出生，汉族，清华大学博士后助理研究员，住北京市海淀区。上诉人易莲因与被上诉人马超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁志雄独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人易莲及委托诉讼代理人李燕雷，被上诉人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马超的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重新审理。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。租赁期届满前，马超曾多次打电话给易莲，表示继续承租涉案房屋，后马超反悔，不再续租涉案房屋。一审判决认为，易莲就马超提出过续租一事没有提交相应的证据予以支持，易莲不予认可。依据涉案房屋租赁合同第三条第二项关于马超继续承租应提前三十天向易莲提出的约定，结合易莲与马超的通话次数和在房屋租期即将届满时出租人与承租人一定会就是否续租进行磋商的生活常识，可以认定马超已向易莲提出了续租的请求，其未予续租，系违约。租赁期间，马超造成室内装饰、物品损坏或者遗失，违反合同约定。二、一审程序违法。涉案房屋租赁合同的居间人是北京北清易家房地产经纪有限公司（以下简称北清易家公司），因双方向一审法院出示的房屋租赁合同在内容上有差异，即《房屋交割清单》“其他”一项手写部分，双方所持的合同内容不同，故只有追加北清易家公司作为第三人，由当时的北清易家公司的职员许亚辉出庭作证才能查明此事。三、关于马超擅自对空调进行维修的问题。一审判决认定易莲未就马超维修空调的行为不当提交充分的证据，但马超在一审程序中提交的维修空调的票据上加盖的收款单位“北京海华空调制冷设备有限公司”的印章，易莲经过工商查询，该公司不存在，故对该票据的真实性，易莲不予认可。此外，804元的空调维修费已接近新空调的价格，故应当从退还马超的押金中扣除。四、马超在厨房中擅自添加挂件，在其未恢复原状之前，押金不应退还。综上，判为所请。马超二审辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。马超向一审法院提出诉讼请求：一、易莲退还押金8300元并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2020年4月9日至实际退还之日的逾期利息。二、诉讼费由易莲负担。一审法院认定事实：2019年4月10日，易莲（甲方）与马超（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租期自2019年4月10日至2020年4月9日，月租金8300元，押金8300元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求；水费、电费、燃气费等由乙方承担；房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；2019年4月6日交付的定金8300元已转成押金；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。本案审理中，马超补交水费80元、燃气费36.54元、电费861.9元，已结清承租期间的上述费用。庭审中，易莲主张马超曾提出续租后突然反悔，但其未就此提交充分证据。易莲主张马超尚留存涉诉房屋的2把钥匙，马超承租期间造成涉诉房屋内热水器开关、冰箱、卫生间瓷砖、门把手、门铃、墙面、墙贴等损坏，但其未就此提交充分证据。易莲另主张马超造成碗柜、书桌、床头柜、不锈钢锅、菜刀等遗失。就此，易莲提交其本人持有的房屋租赁合同为证，该合同《附件一：房屋交割清单》在打印的“电器家电”列表“书桌数量”处手写画“×”，但在列表末尾的“其他”处手写添加“木凳3把、书架2个、鞋架1个、书桌1个、床头柜1个、碗柜2个、阳台衣柜1个”。马超对上述清单的真实性不予认可。另，马超持有的租赁合同《附件一：房屋交割清单》中无上述手写记录。易莲还主张马超擅自维修空调并以维修费抵扣租金，但其未就马超维修行为的不当提交充分证据。易莲主张马超擅自处置了其于2016年8月以3755元购买的高2米、宽1.8米、厚0.6米，现价值约2000元的衣柜，并将一个新衣柜放入涉诉房屋。马超认可更换了涉诉房屋内的一个旧衣柜，但不认可易莲所称旧衣柜的购买时间、规格与价值，并称签约时双方已约定马超用新衣柜更换旧衣柜且未就新衣柜的规格作出约定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，马超与易莲签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同到期后，押金应在抵扣相关费用后予以返还。易莲主张马超构成违约，但未就此提交充分证据，该院对此不予采信。承租期间马超更换了涉诉房屋内的衣柜，马超虽称处置旧衣柜已获易莲同意，但未就此提交充分证据，而易莲未就旧衣柜的规格、价值提交证据，则该院酌情判定马超需向易莲赔偿衣柜损失900元，而易莲应向马超返还现陈设于涉诉房屋的新衣柜。易莲另主张马超造成室内装修、其他物品损坏或遗失，但未就其他损失的发生、马超使用不当以及相应损失与不当使用的因果关系提交充分证据，故该院对易莲的上述主张均不予采信。案件审理中，马超已另行结清水、电、燃气费用，该院对此不持异议。故易莲应向马超返还扣除衣柜损失后的押金7400元，对马超超出该部分的诉请，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、易莲于本判决生效后7日内返还马超押金7400元；二、驳回马超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（马超已预交），由易莲负担，于本判决生效后7日内交纳。本院二审期间，易莲提交以下新的证据材料：证据一、照片打印件（摄于2020年11月14日）。证明目的：涉案房屋存在地砖破损、墙面开裂、厨房和卫生间有挂件，马超应该恢复原状。燃气灶损坏，易莲更换了新燃气灶。证据二、发票照片打印件。证明目的：易莲更换了涉案房屋的燃气灶，花费334元。证据三、易莲的存折原件。证明目的：2019年10月11日马超给付第二期3个月房租24096元，实际应当给付24900元，少付804元。证据四、“北京市企业登记信息材料查询服务系统”截图打印件。证明目的：马超提交的空调维修收据上加盖公章的“北京海华空调制冷设备有限公司”不存在。证据五、京东商城网页打印件。证明目的：空调修理费用过高。证据六、《开修锁服务单》。证明目的：易莲交给马超5把钥匙，马超只还回3把，故易莲只能换锁，花费120元。证据七、自制《损失清单》。证明目的：涉案房屋内物品损失情况。马超二审期间没有提交新的证据，其质证意见是：对证据一至六的真实性予以认可；对证据一、二、五的关联性及证明目的不予认可；认可证据三的证明目的，但系双方协商结果；对证据四、六的证明目的不认可；不认可证据七《损失清单》中载明的物品系马超损坏或者拿走。本院认定：对上述证据一、二、四、五、六的真实性予以确认，其证明力问题，本院将在判理部分一并论述；证据三所要证明事项，马超予以认可，易莲无需举证，本院不作为新证据收入本案；证据七系易莲单方制作，本院不予采信，不作为新证据收入本案。本院二审期间补充查明以下事实：一、本院当庭拨打马超于一审程序中提交的空调维修收据中载明的电话173****x869，机主表示其负责维修空调，收据上加盖公章的“北京海华空调制冷设备有限公司”因新冠疫情原因，已于2020年3月左右被注销。易莲不认可“173xxxxx869”机主的上述通话内容，认为即使公司被注销登记也是有记录的，既然无记录，就说明该公司没有进行过合法注册和工商登记。马超认可上述通话内容，对于该公司是否经过工商注册不清楚。二、双方于2020年4月9日办理房屋交接。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，易莲主张马超于租赁期届满前多次表示续租，但对于该事实主张，易莲并未提交有效证据证明，其所持依据涉案合同的相关约定，结合双方通话时间及次数和租赁期届满前出租方与承租方通常会就续租进行磋商的生活常识，可以认定马超作出过续租之承诺的上诉理由，系其主观推断，并无证据支持，且非必然结论，本院不予采信。其主张马超造成了涉案房屋内物品的损坏和遗失，但其二审提交的证据一照片，形成于双方办理完房屋交接的7个月之后，并不能客观反映诉争期间的物品状况，证据二《发票》和证据六《开修锁服务单》只能说明发生了相关款项，但对于款项的发生系因马超使用不当或者遗失所造成，证明力不足，上述证据因于本案审理结果无影响，本院不作为新证据收入本案，其该点上诉理由，因缺乏事实依据，本院亦不予采信。易莲主张一审法院未追加北清易家公司作为第三人，系程序违法。鉴于易莲追加第三人的目的是为支持其诉讼请求，对此，易莲应承担举证责任。其申请追加第三人之理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，易莲的该点上诉理由，本院不予采纳。易莲关于马超擅自对空调进行维修的上诉理由。依据双方所签房屋租赁合同第七条第二款第一项之约定，就维修事项，马超应当先履行通知义务，现马超没有证据证明其履行了该义务，故对该维修费用，马超应自行负担。易莲的该点上诉理由成立，本院予以支持，其就该主张所提交的证据四、五，本院作为新证据收入本案。据此，易莲的部分上诉理由成立。综上，易莲的上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27796号民事判决第一、二判项；二、易莲于本判决生效后7日内返还马超押金6596元；三、驳回马超的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由易莲负担20元，由马超负担5元。二审案件受理费50元，由易莲负担40元，由马超负担10元。本判决为终审判决。审 判 员 梁志雄二〇二一年二月二十七日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬