北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终37号上诉人（原审原告）：北京国泰顺达物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**1502。法定代表人：魏颖，总经理。委托诉讼代理人：李素环，北京市国度律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏××，北京市国度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京经济技术开发区国融国际业主委员会，，地址北京市北京经济技术开发区荣华中路**负责人：褚红亮，主任。委托诉讼代理人：叶建民，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京国泰顺达物业管理有限公司（下称“国泰顺达公司”）因与被上诉人北京经济技术开发区国融国际业主委员会（下称“国融国际业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国泰顺达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持国泰顺达公司一审所提诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由国融国际业委会承担。事实和理由：物业合同已经明确约定包干范围，并不包括电梯等设施设备的中修和大修，故国泰顺达公司对电梯大修的垫资仍需业委会偿还；同时，业主应当对共有部分承担义务，由于电梯存在严重安全隐患，不属于日常维修范围，在国泰顺达公司代业主履行维修义务后，业主应当偿还该笔费用；据此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。国融国际业委会同意一审判决，不同意国泰顺达公司所提上诉主张。国泰顺达公司向一审法院起诉请求判令：1.国融国际业委会支付国泰顺达公司电梯维修费29万元；2.国融国际业委会支付国泰顺达公司电梯检验费15637.5元；3.国融国际业委会支付国泰顺达公司自2017年6月30日起至上述费用全部清偿之日的资金占有使用费，以305637.5元为基数，按年利率6%，暂计算至2020年3月31日为50493元；4.本案诉讼费由国融国际业委会承担。一审法院认定事实：国泰顺达公司（乙方）与国融国际业委会（甲方）于2014年3月签订《物业合同》，约定“乙方为甲方提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2014年3月6日至2017年3月5日止”；关于乙方提供的物业服务，第6.3条约定“负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理”；关于物业服务收费，第13.1条约定“包干制……物业服务费主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，第13.2条约定“实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容”；第18.8条约定“乙方实施锅炉、电梯……的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施……”，第35条约定“本合同签订后一周内，乙方向甲方为国融国际开设的专用账户注资80万元，用于垫付国融国际设备设施修复资金”，第36条约定“乙方所有垫资维修项目均由甲方进行监督执行，乙方垫资资金由国融国际公共收益偿还”，第38.12条约定“业主委员会获得的公用商业设施的经营收益分成属于全体业主的财产，由业主委员会根据业主公约进行支配使用”；此外，《物业合同》附件七“物业共用部分的经营收益”约定“国融国际物业共用部分的收益，扣除乙方的经营成本，按照甲方70%，乙方30%的比例分配”，《物业合同》载明涉案小区的物业共用设施设备包括垂直梯20部和扶梯20部；2017年1月9日，国泰顺达公司（甲方）与波士顿电梯（苏州）有限公司北京分公司（乙方）（下称“波士顿公司”）签订《国融国际电梯工程施工合同》（以下简称《电梯合同》），约定“甲方将位于亦庄国融国际项目的12部电梯维修工程交由乙方完成，工程期限自2017年1月9日至2017年1月29日，工程总额为人民币280000元”。国泰顺达公司向法院提交了记账凭证及三张支票存根、三张支出凭单，证明该公司2017年1月9日至2017年3月9日期间向波士顿公司支付电梯维修费共计29万元。国融国际业委会对该证据真实性、证明目的均不认可，称已与波士顿公司核实，合同约定价款为28万元，波士顿公司收到款项都会出具发票，而国泰顺达公司提供的证据是该公司自行制作的内部单据。一审庭审中，国泰顺达公司称根据《物业合同》第38.12项约定，国融国际业委会享有涉案小区的收益并负责支配，且代表全体业主签订《物业合同》，因此国泰顺达公司支出的电梯维修、检测费用应由国融国际业委会进行偿还，主张依据为《物业合同》第36条。国融国际业委会辩称《物业合同》第38.12项只是约定其可以根据公约对收益进行支配使用，而非自由使用，且国泰顺达公司直至撤场都未按照《物业合同》第35条约定垫资80万元，国泰顺达公司主张按《物业合同》第36条要求国融国际业委会用公共收益偿还，是断章取义，故意不提垫资义务。国泰顺达公司称该公司确实承诺垫资80万元，但因国融国际业委会当时刚成立，无专用账户，故无法完成垫资行为，该公司另称收取公共收益的账户与收取物业费的账户为同一账户。一审法院认为：国泰顺达公司与国融国际业委会签订的《物业合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力；根据《物业合同》约定，国泰顺达公司收取物业服务费的方式为实行包干制，盈余或亏损由其自行享有或承担，物业服务费用于支付包括物业共用设施设备的日常运行、维护费用，共用设施设备包括垂直梯20部和扶梯20部，国泰顺达公司实施电梯作业应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，故国泰顺达公司在提供物业服务期间委托具备相应资质的单位对小区的电梯进行了维修和检验，系其依约履行合同义务的行为，所发生的电梯维修和检验费，属于其用收取的物业服务费支付的范畴；关于国泰顺达公司主张的依据《物业合同》第36条约定要求支付电梯维修和检验费问题；《物业合同》第35条约定“本合同签订后一周内，乙方向甲方为国融国际开设的专用账户注资80万元，用于垫付国融国际设备设施修复资金”，第36条约定“乙方所有垫资维修项目均由甲方进行监督执行，乙方垫资资金由国融国际公共收益偿还”；根据上述约定，国泰顺达公司应履行垫资义务，用垫付资金修复国融国际设备设施，并由国融国际业委会监督执行，但国泰顺达公司并未履行垫资义务，故国泰顺达公司要求支付电梯维修和检验费，不符合上述合同约定。综上，国泰顺达公司的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2020年10月14日判决：驳回北京国泰顺达物业管理有限公司的诉讼请求。二审期间，双方均未补充提交证据材料,本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为涉案电梯的大修是否属于国泰顺达公司的包干范围；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；本案中，国泰顺达公司与国融国际业委会所签《物业合同》，对于收取物业服务费的方式、物业服务费的用途均有明确约定，该合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应如约履责；国泰顺达公司主张涉案电梯的大修不属于公共设备的日常维修范围，故该公司不应支付该笔费用，国泰顺达公司应对该公司的上述诉讼主张承担举证责任；由于国泰顺达公司并未提供证据证明公共设施的大修已被排除在包干范围之外，且本案所涉物业合同约定国泰顺达公司通过包干制的方式收取物业服务费，物业服务的内容包含公用设施设备的日常维修和运行，国泰顺达公司于2014年即物业合同签订当年已对电梯进行评估，结论为“恢复电梯正常使用”须进行大修，故该次大修的目的为保障电梯的正常运转，满足业主的日常需求，应当认定为包干制的服务范围，国泰顺达公司亦未提交有效证据证明该公司在评估电梯风险之后与业委会协商变更或者补充合同，故该公司在案涉电梯大修之后主张该笔费用应由业委会偿还的主张，事实依据不足，应不予采信。综上，一审法院审理本案，经听取双方陈述，并经举证质证，所作判决并无不当，本院应予维持；国泰顺达公司的上诉理由及上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6642.00元，由国泰顺达公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年二月七日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌