山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3555号上诉人（原审被告）：山东东泰融资担保有限公司，住所地威海环翠区中信小区****。法定代表人：邹积会，总经理。委托诉讼代理人：于春江，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张传利，男，1968年2月7日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。原审第三人：梁颂军，男，1963年4月12日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人山东东泰融资担保有限公司（以下简称东泰公司）因与被上诉人张传利及原审第三人梁颂军执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张传利的诉讼请求。事实和理由：一审认定的事实错误。一、张传利与梁颂军签订的《协议书》应认定为无效。在2013年9月10日张传利起诉梁颂军要求确认房屋转让《协议书》效力的案件【（2013）威环民初字第2004号】中，梁颂军当庭否认收到100万元，其欠付张传利的借款本息也不是100万元，协议中并未明确约定用位于威海市环翠区的威环房证公字第4-80号的房屋及威环集建（97）字第1号土地证项下土地（以下简称案涉不动产）来抵顶债务，上述协议并不属于以物抵债，根据原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，同时该转让协议也违反《合同法》第五十二条的规定，该《协议书》应依法认定为无效。二、张传利与方耀辉之间签订的转让案涉不动产的《协议书》应认定为无效。梁颂军已经与方耀辉签订转让案涉不动产《协议书》，并全部支付了案涉不动产转让款90万元，案涉不动产相关权利已经归属梁颂军，方耀辉无权再行处分，也无权干涉梁颂军处分上述房屋。三、案涉威环房公字第××号房屋登记在威海市环翠区小城村委会（以下简称北小城村委会）名下，东泰公司、梁颂军、方耀辉等签订的《三方协议》中第四条注明“方耀辉知道并同意梁颂军拥有的该案涉不动产使用权对梁颂军与东泰公司设定的债权设定反担保抵押”的内容可以说明梁颂军对案涉不动产不享有所有权，张传利对案涉不动产亦不享有物权，故东泰公司查封的仅仅是涉案不动产的使用权，而不是房屋的所有权（或者物权）。因此，张传利不是合法权利人，无权提出执行异议。张传利辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张传利向一审法院起诉请求：1.确认张传利对案涉不动产享有物权期待权；2.对案涉不动产不得执行。一审法院认定事实：案涉不动产位于威海市环翠区，房屋为本村村民方耀辉所建，土地为方耀辉向北小城村委会租赁的集体建设用地；建设范围东至东墙外一米，南至方耀辉住宅后墙，北至宝山饭店南墙，西至西墙外；建筑面积728.64平方米，占地面积688.3平方米；房屋所有权证号为威环房公字第××号，集体土地使用证号为威环集建（97）字第1号；房屋和土地均登记于北小城村委会名下，村委会书面承认房屋为方耀辉所建，归方耀辉所有，方耀辉有权自主转让。2010年8月17日，方耀辉与梁颂军签订《协议书》，方耀辉将案涉不动产以90万元的价格转让给梁颂军，并取得了村委会同意，双方办理了交接手续，但房屋和土地均未能过户。事后，梁颂军向方耀辉如数支付了转让款。梁颂军自2011年至2012年期间多次向张传利借款，共计100万元，后因无力偿还而自愿将案涉不动产抵偿给张传利，张传利同意将上述借款转化为转让价款，2013年5月31日，双方在威海环翠张村法律服务所见证下签订《协议书》，约定：梁颂军将案涉不动产以100万元的价格转让给张传利；因案涉不动产登记在村委会名下，目前不能办理过户手续，梁颂军在可以办理过户手续时有协助义务。当日，梁颂军向张传利出具收条一份，载明收到转让款100万元。双方对案涉不动产进行了交接。为了方便过户，张传利还与方耀辉于2013年8月29日签订了转让协议，双方约定，方耀辉将此前转让给梁颂军的案涉不动产直接转让给张传利。2013年9月10日，张传利将梁颂军诉诸一审法院，要求确认2013年5月31日《协议书》有效，并办理案涉不动产过户手续。2014年5月19日，因过户手续难以完成，张传利撤回起诉，一审法院以（2013）威环民初字第2004号民事裁定书予以准许。2013年11月28日，一审法院作出（2013）威环商初字第669号民事判决，判令梁颂军向威海市商业银行股份有限公司偿还贷款30万元及费用，东泰公司承担连带保证责任。执行过程中，东泰公司代替梁颂军偿还了债务。2014年1月7日，东泰公司以上述判决书为执行依据向梁颂军追偿，2014年3月20日，一审法院根据东泰公司的申请作出（2014）威环执字第11号执行裁定，将案涉不动产予以查封，但未能处分。2020年3月10日，一审法院作出（2020）鲁1002执恢133号执行裁定，对案涉不动产进行了续封。张传利得知后向一审法院提出执行异议，以自己对案涉不动产享有所有权为由要求排除执行。一审法院于2020年6月17日作出（2020）鲁1002执异54号执行裁定，认定2013年5月31日《协议书》无效，以张传利没有取得案涉不动产所有权，其权利不能排除执行为由驳回了张传利的异议，张传利不服，在法定期间内提起诉讼。一审法院认为，没有救济，就没有权利。救济途径因案外人诉讼请求内容的不同而有所区别，请求是针对执行依据的，通过审判监督程序或者第三人撤销之诉予以纠正，请求是针对执行行为的，则通过执行异议之诉予以纠正。张传利对一审法院（2013）威环商初字第669号民事判决没有异议，仅对案涉不动产的查封行为提出执行异议，应当属于执行异议之诉审查范围。如果说案外人执行异议侧重程序审查，那么，执行异议之诉则需要坚持实质审查原则。本案的争议焦点，一是张传利对案涉不动产是否享有权利以及权利性质，二是该权利是否足以排除强制执行。一、关于张传利对案涉不动产是否享有权利以及权利性质的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。作为一种拟制事实，登记彰显的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。案涉不动产通过了行政机关的审批，取得了权属登记，应为合法建筑，只是真实权利人与名义权利人不一致而已。案涉不动产虽然登记于村委会名下，但村委会书面确认案涉不动产并非自己所有，而是方耀辉所建，归方耀辉所有，明确同意房屋交易，说明案涉不动产真实权利人并无争议。在案涉不动产权属没有争议的情况下，方耀辉自然有权处分，方耀辉将其转让给梁颂军，梁颂军又将其转让给张传利，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定和公序良俗，应为有效合同。根据物权法关于合同效力和物权变动相区分之原则，土地属于集体建设用地导致案涉不动产无法过户的法律后果是物权不能发生变动，但不影响合同效力。案涉不动产虽然存在权利瑕疵，但仍然具有财产价值，不属于“小产权房”，不应该禁止交易，否则会对物之功能造成浪费；其权利瑕疵可以通过行政机关的重新审批而得到补正。虽然暂时无法完成过户，作为已经支付了对价的买受人，张传利对案涉不动产享有占有、使用和收益的权利，对梁颂军享有案涉不动产过户的请求权，其权利性质应为物权请求权，可在条件具备时请求行使。需要说明的是，张传利应该承担将来可能发生的房屋座落范围内的土地变性费用。二、关于张传利的权利是否足以排除强制执行的问题。根据有关法律规定，可以阻却执行的权利不仅限于所有权，还包括物权期待权等权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案事实可知，张传利与梁颂军之间转让合同的签订、张传利对案涉不动产的占有、对全部价款的支付，都是在一审法院查封之前完成的，张传利为了完成过户不惜通过诉讼手段解决，其诉请虽然因为客观原因而没有实现，但错不在己。村委会、方耀辉、梁颂军均没有对案涉不动产主张权利，本案唯一的合法权利人是张传利，张传利实施的民事行为完全符合该司法解释的规定，其有理由请求排除对案涉不动产的执行。案涉不动产没有登记于梁颂军名下，而是登记于村委会名下，举重以明轻，登记于梁颂军名下的不动产，张传利尚且可以排除执行，没有登记于梁颂军名下的不动产，张传利更有理由排除执行。另外，执行异议之诉的功能在于通过诉讼最终确认案涉标的物能否继续执行，而不是诉讼程序终结之后问题仍然悬而未决。本案梁颂军面临的问题和张传利一样，如果张传利无权排除执行，那么，基于同样的理由，也不应该认定梁颂军享有案涉不动产权属，案涉不动产权属将仍然悬空，已经启动的执行异议和执行异议之诉将失去其应有的功能和意义。综上，一审法院确认张传利对案涉不动产享有物权期待权，该权利足以阻却执行，其诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、张传利对位于威海市环翠区的威环房证公字第4-80号的房屋所有权证、威环集建（97）字第1号土地证项下的房屋及土地享有物权期待权；二、对案涉不动产不得执行。案件受理费100元，由山东东泰融资担保有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东泰公司提供下列证据：证据1，梁颂军、东泰公司、方耀辉签订的《三方协议》一份，载明梁颂军用案涉不动产为其与东泰公司签订的《担保合同》设定反担保抵押，即东泰公司承担保证责任后有权处置案涉不动产，梁耀辉知道并同意梁颂军设定上述反担保抵押，拟证明涉案不动产登记在北小城村委会名下，根据当时土地管理法规定，自然人无权转让上述房屋及土地，因此，梁颂军与张传利之间签订的房屋转让协议无效。证据2，北小城村委会出具的证明一份，载明方耀辉的楼房（威环房公字××号）原由徐玉杰租用，用电名称登记为徐玉杰，2011年案涉不动产由梁颂军购买，用电户名称未改，拟证明案涉不动产的实际权利人为梁颂军。经质证，张传利对证据1的真实性不予认可，主张其上方耀辉的签字目测与其他证据之间的签字并不一致，且该协议无落款日期，对证明目的亦不予确认，东泰公司主张方耀辉与梁颂军之间转让案涉不动产的《协议书》有效，又主张梁颂军与张传利之间转让案涉不动产的《协议书》无效，其主张显然自相矛盾。对证据2的真实性因欠缺负责人或出具人的签字而不予认可。梁颂军对证据1、2的真实性无异议，主张《三方协议》是为了贷款签订的，具体时间记不清楚，应该是在2013年。张传利提交下列证据：证据1，威海市铭隆贸易有限公司(以下简称铭隆公司)、刘秀素银行转账记录各一份、张传利银行转账记录3份、借条4份及铭隆公司营业执行一份，拟证明：张传利有通过现金向梁颂军出借款项的能力，梁颂军在2012年11月、12月出具的借条四张共计76.3万元，另外2013年5月31日，张传利按照梁颂军的指示向案外人王盛辉（音）、吴佳鹏（音）汇款35万元，故张传利与梁颂军之间存在真实的借款关系，双方在2013年5月31日签订的《协议书》中的对价款已经支付完毕，该协议合法有效。证据2，威海环翠张村法律服务所出具的证明一份（谷昭来在证明上签字），载明：2013年5月31日，梁颂军与张传利协商土地、厂房转让价款100万元，张传利向梁颂军的债权人王圣慧（音）、吴家鹏（音）转账，余款由张传利付给梁颂军，张传利付清款项后梁颂军向张传利出具100万元的收据。证据3，张传利和梁颂军于2012年12月15日签订的《协议书》一份，载明：梁颂军向张传利借款43.7万元，2013年4月15日还清，到期不还威环房公字第××号房产等归张传利所有。《协议书》有张传利、梁颂军的签字和捺印。经质证，东泰公司主张：证据1，四份借条的真实性无法确定，梁颂军于2011年、2012年向张传利的借款已经还清，借条不应该仍然在张传利处；铭隆公司及刘秀素的银行流水与本案无关；对张传利的银行流水真实性予以认可，但是张传利主张的出借金额远超房屋价款100万元，反而证实张传利与梁颂军之间存在借贷关系，不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的《协议书》应认定为无效，张传利无法取得案涉不动产实际权利，无权提出执行异议。证据2、3的真实性均不予认可，张传利与梁颂军之间是民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，双方签订的《协议书》只是为100万元的借款作担保。梁颂军主张：证据1，四张借条有异议，签借条是为了用其房屋做担保，其实际上并没有借过也没有真实收到上述借款，其共向张传利借款两笔，原始单据都交付给了张传利，第一笔借款是张传利现金交付，利息一毛，其已还清，借条退还；第二笔借款是在2013年6月份，其向张传利借款100万元，偿还了王胜辉（音）、吴佳鹏（音）35万元的借款及张传利以往借款，其收到约20万元余款；借条上的签字可能是其本人所签。证据2，张村法律服务所的见证是张传利找的，当时没有提到还钱的事实。证据3，《协议书》的内容记不清楚，其上的签字像其本人所签。梁颂军提供下列证据:银行账户交易明细一份，载明在2013年8月、9月梁颂军均有向张传利转账的记录，该款项系偿还张传利每月4万元的借款利息，以证实其与张传利之间并非房屋买卖关系，而是借贷关系。并提出，其与张传利之间签订的租赁协议是虚假的。经质证，东泰公司对梁颂军提供的上述证据无异议；张传利对上述证据的真实性无异议，但主张该款系梁颂军向其支付的房屋租赁费。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：东泰公司提供的证据1《三方协议》没有落款时间，无法确定其与本案的关联性，对其证明力不予确认；证据2中没有单位负责人或出具人员的签字，无法确认该证据的证明力。张传利提供的证据1中银行账户的真实性予以确认；借条的借款时间、金额与银行账户的内容能够相互吻合，且梁颂军对借条上其本人的签字未予否认，对借条的真实性予以确认。证据2系张村法律服务所出具的证明，形式符合法律规定，对其真实性予以确认。证据3，因梁颂军对《协议书》上其本人的签字并未举证加以否认，对《协议书》的真实性予以确认。梁颂军提供的银行账户交易明细的真实性予以确认，但因该证据无法证明其对张传利的转账系还款还是支付租金，对该证据与本案的关联性不予确认。根据各方举证、质证情况，本院二审查明下列事实：2012年11月至12月，梁颂军多次向张传利借款76.3万元。2013年5月31日，张传利代梁颂军偿还借款35万元，并签订了转让案涉不动产的《协议书》，梁颂军向张传利出具了100万元房款的收条。2013年8月29日张传利与梁颂军签订《协议书》，约定张传利将威环公字第4-80号厂房出租给梁颂军，月租金3万元，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日。本案对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于张传利与梁颂军之间转让案涉不动产《协议书》是否应认定无效的问题。案涉不动产系方耀辉在农村集体建设用地上建造的，登记在村委会名下。依照2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十一条、第六十二条、第六十三条的规定，农村集体建设用地可分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地，法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农村宅基地上的房屋，并没有限制建造于集体土地上的所有房屋均不能转让，而案涉不动产所占有的集体土地显然不属于农村宅基地的范围，故东泰公司认为案涉不动产属农村集体所有即应确定合同为无效的主张依据不足，本院不予采纳。至于张传利与方耀辉之间签订的《协议书》的效力与本案并无关联，对《协议书》的效力本院不予审查。关于张传利是否享有足以排除强制执行的权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。第一，梁颂军与张传利签订转让案涉不动产的《协议书》时间为2013年5月31日，早于案涉房屋被查封的时间；第二，上述《协议书》签订后，张传利与梁颂军又签订了租赁协议，表明张传利已对案涉不动产进行了占有使用；第三，张传利通过债务抵顶等方式向梁颂军支付了案涉不动产的房款；第四，张传利曾起诉要求变更登记，故案涉不动产不能办理过户登记的原因不能归于张传利。故，张传利对案涉不动产享有权利，该权利应可排除执行。本案虽可认定张传利与梁颂军签订的《协议书》的效力，但由于负担行为与处分行为相区分，合同有效并不当然能产生物权变动的效力。受法律保护的无过错买受人享有的权利一般被学理上称为物权期待权，其本质上仍为一种债权，本案案涉房屋座落于农村经营性建设用地上，案涉不动产还涉及案外人北小城村委会的权益，物权是否可以发生变动应另行解决。由于物权期待权并未在我国成文法中加以规定，权利的性质、权利的边界等未经法律予以明确，一审在判决中即使予以确认亦不能作为确定张传利权利的依据，故一审第一判项表述欠妥，但一审判决确定张传利的权利可排除执行的判决结果正确，本院对一审判决予以维持。综上所述，东泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山东东泰融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年二月二十四日法官助理马文姣书记员刘金凤