重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0235民初7304号 原告：云阳县瑶池商业管理有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道**亿联建材家居汽车城**楼第**，统一社会信用代码9150023530507705XY。 法定代表人：徐克非，执行董事。 委托诉讼代理人：唐锦茂，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。 被告：云阳县碧水云天大酒店，住所，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道******社会信用代码92500235MA5UJLXC2X。 经营者：廖培琼，女，1963年11月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。 原告云阳县瑶池商业管理有限公司(简称瑶池公司)与被告云阳县碧水云天大酒店(简称碧云天酒店)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑶池公司的委托诉讼代理人唐锦茂，被告碧云天酒店的经营者廖培琼、委托诉讼代理人李钦白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑶池公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2017年6月19日至2020年11月18日的物业服务费118062.00元（月物业服务费2811.00元）；并从2017年6月18日起至付清之日止按月分批次按年利率15.4%计算违约金(截止起诉之日的违约金30980.00元)；二、判决被告承担原告因本案诉讼支付的律师服务费5000.00元。庭审中原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：被告购买云阳亿联建材家居汽车城F8栋一楼111、112，八楼801-818，九楼901-918号商铺用于经营，经营面积1874.06㎡。按照原告与云阳县亿联置业有限公司(简称亿联公司)签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费1.5元/月/㎡，合计2811.00元/月，被告应按约定向原告缴纳商铺物业服务费。现被告应缴纳物业服务费118062.00元。 被告碧云天酒店辩称，原告诉称被告购买的所属物业不属实，案涉物业不是被告购买。原告诉称的被告酒店经营面积暂不予认可，其经营面积应当以产权证登记面积为准。原告与被告没有形成物业服务合同关系，被告对原告主张的物业服务费和违约金不予认可。原告擅自对被告使用的物业停止供水和锁电梯，造成被告的损失，被告将另案主张权利。综上，本案原告起诉的主体错误，错列被告，建议法院依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，亿联公司(甲方)与云阳县瑶池市场经营管理有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，合同主要内容为：第一条、物业基本情况：物业名称为云阳·亿联建材家居汽车城，物业类型为市场，坐落位置为云阳县双江街道迎宾大道888号，占地面积128478.28㎡，建筑面积207999㎡；……第六条、物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准为（按建筑面积计算）：（1）写字楼1.5元/月﹒㎡，（2）商业物业3.5元/月﹒㎡……第八条、业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行交纳义务……第三十三条、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金……第三十七条、本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。同月14日，原云阳县国土资源和房屋管理局出具《前期物业服务合同备案证明》，证明该合同已报备案。 2016年1月2日、7月28日，被告的经营者廖培琼与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于云阳县双江街道迎宾大道XXX号XX幢XXX号(建筑面积54.7㎡)、XX幢XXX号(建筑面积83.98㎡)商用房。2018年4月4日，廖培琼又与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积57.36㎡)、XXX号(建筑面积51.19㎡)、XXX号(建筑面积57.11㎡)、XXX号(建筑面积50.37㎡)、XXX号(建筑面积57.36㎡)、XXX号(建筑面积57.36㎡)、XXX号(建筑面积51.19㎡)商用房。 2016年8月17日，案外人邓秋霞与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积57.16㎡)商用房。同年10月28日，邓秋霞又与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于云阳县双江街道迎宾大道XXX号XX幢XXX号(建筑面积61.54㎡)商用房。 同日，案外人邓中华与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积57.16㎡)商用房。 同日，案外人王丹与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)商用房。 同日，案外人王小春与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)商用房。 2016年9月18日，案外人邓玉玲与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积51.02㎡)、XXX号(建筑面积83.98㎡)、XXX号(建筑面积50.2㎡)、XXX号(建筑面积51.02㎡)商用房。 同日，案外人雷学令与亿联公司分别签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的云阳县双江街道迎宾大道888号XX幢XXX号(建筑面积57.16㎡)、XXX号(建筑面积56.91㎡)、XXX号(建筑面积57.16㎡)、XXX号(建筑面积57.16㎡)商用房。 上述《商品房买卖合同》第二十一条均约定，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。 2017年6月19日，雷学令向原告申请进场装修，并与原告签订《云阳亿联建材家居汽车城商铺装修协议》，同时，雷学令还签署《装修施工消防安全责任书》《消防安全责任书》。 2019年5月12日，原告向被告发出租金及物业服务费缴费通知，通知内容为“根据双方所签订的《云阳县亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》约定，关于贵户所租赁的商铺租金及物业服务费事宜通知如下：1、根据合同第二条第2款第(2)项约定，请于2019年5月30日前缴纳相应租金。2、根据合同第三条第1款约定，请于每期费用到期前一个月的20日前缴纳下一季度的物业服务费，请各商户自行核对合同缴费时间，如原来有拖欠物业服务费的，请应一并缴纳。请贵户根据合同约定按时缴纳，逾期缴纳将根据约定承担相应责任。”经查，原、被告未签订《云阳县亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》。 另查明，2020年9月1日，云阳县瑶池市场经营管理有限公司将名称变更登记为现原告名称。被告系个人经营的个体工商户，经营者廖培琼。庭审中，廖培琼自认被告与房屋购买者系房屋租赁关系，双方没有约定物业服务费由谁支付，并认为物业服务费应该由房屋业主支付。原告亦认可上述34个商用房业主未告知其物业服务费由谁支付。 上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的企业工商登记资料、前期物业服务合同及备案证明、进场装修申请表、商铺装修协议、消防安全责任书、照片、商品房买卖合同等证据佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案前期物业服务合同签订于民法典施行前，因此，应适用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，受法律保护并对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，对业主具有法律约束力。原告与“云阳·亿联建材家居汽车城”的建设单位亿联公司签订的前期物业服务合同在云阳县国土资源和房屋管理局进行了备案，合法有效，对该前期物业服务合同约定的物业区域业主具有法律约束力。廖培琼、邓秋霞、邓中华、王丹、王小春、邓玉玲、雷学令在“云阳·亿联建材家居汽车城”购买商用房，其作为业主，依法应受原告与亿联公司签订的前期物业服务合同的约束。被告租赁上述业主的房屋进行经营，系物业使用人，不具有“云阳·亿联建材家居汽车城”业主身份，因此，不受原告与亿联公司签订的前期物业服务合同的约束；同时，被告在庭审中接受原告询问时，否认其与所租赁房屋的业主对支付物业服务费进行了约定，认为所租赁房屋的物业服务费应当由业主支付；原告亦认可上述业主或物业使用人未告知其物业服务费由双方谁支付。因此，原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求没有合同或法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定，判决如下： 驳回原告云阳县瑶池商业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3380.00元，减半收取1690.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 杨生全 二〇二一年二月十日 法官助理 张明清 书 记 员 谭 文