广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初80号原告：何杏虹，女，1990年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所律师实习律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××8121259XF。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告何杏虹与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称“溢汇盛公司”）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称“三溢公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，于同年2月3日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人黄卉楠、两被告的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛公司于2017年7月12日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限自2018年10月31日至2038年10月30日的部分有效，物业租赁期限自2038年10月31日至2049年5月21日的部分无效；2.被告溢汇盛公司向原告退还款项133373元及利息（利息以133373元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清之日止）；3.被告三溢公司对被告溢汇盛公司的第二项的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告在溢汇盛公司销售人员的接待下，拟购买溢汇盛公司位于佛山市南海区×××物业。2017年7月12日，原告按溢汇盛公司要求签订了《物业租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2018年10月31日至2049年5月21日。同日，原告向溢汇盛公司支付了首期租赁使用费197445元，之后原告按约支付剩余物业租赁使用费每月3000元和分期付款手续费每月990元。截至2019年3月16日，原告一共支付了20个月的剩余物业租赁使用费60000元及手续费19800元。另外，原告于2019年3月16日一次性支付了租赁使用费尾款120000元。根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。溢汇盛公司违法与原告签订租赁期限为31年的《物业租赁合同》，并一次性收取31年的物业租赁使用费，已超过了二十年最长租赁期限，严重违反法律强制性规定，超过二十年租赁期限的部分应属无效。因超出二十年租赁期限的部分无效，原告有权要求溢汇盛公司退还超出二十年租赁期限的部分即2038年10月31日至2049年5月21日期间涉案房屋的租赁使用费及手续费。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间租赁使用费应为247042元，手续费应为16830元，即截至2018年12月17日，原告已支付完20年租赁期限的租赁使用费及手续费。现原告一共已付租赁使用费377445元和手续费19800元。因此，溢汇盛公司应退还多收取的租赁使用费130403元和手续费2970元，合计为133373元。三溢公司是溢汇盛公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，三溢公司应对溢汇盛公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，恳请依法判如所请。两被告共同辩称，一、涉案物业的由来。涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城***。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢公司），通过佛山市南海区××××××××××××××××，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛公司享有和承担。溢汇盛公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。涉案《物业租赁合同》等协议（以下统称涉案合同）对涉案物业的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，合同目的已经实现，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。1、涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2、在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3、涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2018年11月17日办理涉案物业的接收手续，原告已于2018年11月17日确认涉案物业符合合同约定交付标准并实际接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，被告溢汇盛公司并无违约。五、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛公司概括承受，三溢公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢公司是溢汇盛公司的出资人，但是溢汇盛公司并非是三溢公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛公司，涉案物业租赁使用费的收款人是溢汇盛公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛公司，三溢公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢公司对涉案合同的义务承担任何义务。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性未提出异议的，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场1座于2018年10月31日办妥竣工验收备案手续；溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3。2017年7月12日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租佛山市南海区×××（下简称“涉案物业”）；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉案房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉案房屋租赁期限内使用费为377445元；甲方应当在2018年10月31日前将涉案房屋交付乙方使用。被告溢汇盛公司确认已收到原告支付的涉案物业的租赁使用费共377445元。2018年11月17日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉案房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。2020年11月30日，原告提起本案诉讼。另查明，被告溢汇盛公司为一人公司，股东为被告三溢公司。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉案房屋形成租赁合同关系。涉案物业所在楼栋已竣工验收备案,但涉案《物业租赁合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张确认《物业租赁合同》超出二十年的约定无效、二十年内的约定有效，本院予以支持。因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费377445元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉案房屋的对价，对超出二十年的无效部分即2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉案房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，即被告溢汇盛公司应返还超出二十年部分相应比例的租赁使用费130403元[377445元×（11161天-20年天数7305天）÷11161天]予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告溢汇盛公司至今未将《物业租赁合同》无效部分对应的租赁使用费退予原告，确实会对原告造成利息损失，因此，被告溢汇盛公司应以应退款项130403元为本金，从起诉之日即2020年11月30日起至实际退款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张超出部分，本院不予支持。被告溢汇盛公司是被告三溢公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢公司对溢汇盛公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告何杏虹与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月12日签订的《物业租赁合同》中约定租赁期限超出20年的部分无效、20年之内的部分有效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还130403元及以该款项为本金从2020年11月30日起至实际退款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告何杏虹；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司就上述第二项的债务向原告何杏虹承担连带清偿责任；驳回原告何杏虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3480.84元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛公司、三溢公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3480.84元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月二十日书记员  卢丹伦