河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终401号上诉人（原审被告）：余小烁，女，1992年1月4日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：田凤英(与余小烁系婆媳关系)，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：华书芬，女，1968年7月6日出生，汉族，住河南省舞阳县。上诉人余小烁因与被上诉人华书芬房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余小烁上诉请求：1、依法撤销漯河市源汇区人民法院作出的(2020)豫1102民初4059号民事判决书或依法改判。2、一、二审的诉讼费用由华书芬承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误,余小烁与华书芬之间的租赁合同已经依法解除,尚未履行的应终止履行。2016年9月3日,华书芬将承租的位于漯河市嵩山路清华园小区大门口北第一间、楼上楼下建筑面积为190平方米的房屋转租给余小烁,双方签订了租赁合同,合同约定:租赁期间为2年,租金全年为35000元,每半年支付一次房租,每次提前一个月支付。余小烁按时缴纳了2018年9月至2020年3月的房租,因2020年1月份,全国爆发了新冠肺炎疫情,余小烁租赁的门店并没有实际经营,损失严重。2020年2月份,余小烁通过微信、电话通知华书芬,要求解除租赁合同并将物业费、电费缴纳至2020年3月份。根据《合同法》第九十六条的规定:“当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到对方时解除。”解除权是一种形成权,仅需要通知对方即可,而无需取得对方的同意,解除通知到达对方当事人时,合同解除。通过一审时余小烁提交的微信聊天记录可知,余小烁通过微信、电话通知过华书芬要求提前解除租赁合同。原一审法院的庭审笔录(后华书芬即原审原告撤诉)可知,华书芬自认余小烁提前通知过她不再租赁了的事实。余小烁提交的照片也可进一步证明,余小烁通知过华书芬解除租赁合同以后,华书芬才会实施用车、人堵门阻扰余小烁搬走的行为。也正是华书芬无端的闹事,才坚定了余小烁要解除租赁合同搬走的心。综上,合同的解除不以华书芬的主观意愿为准。余小烁已经通知华书芬,华书芬对通知事实自认,租赁合同已经解除。根据《合同法》第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行。”涉案租赁合同已在2020年3月解除,尚未履行的,终止履行,余小烁不应承担2020年3月至2020年9月的租金。二、涉案租赁合同系华书芬提供的格式条款,合同内容显失公平,一审法院判令余小烁支付2020年3月至9月的15000元的租金,没有事实和法律依据。余小烁与华书芬之间签订的租赁合同,系华书芬单方提供的格式合同,合同仅约定了华书芬即出租方的权利和承租方义务,并未约定余小烁即承租方的权利,条文内容显失公平。根据租赁合同第二条第二、三、四项的规定,如果情况发生变化,余小烁与华书芬负有提前30天通知的义务。租赁时间最少为一年,具体情况可以适当变通。再者,根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定,格式条款未明确规定或者理解发生争议时，应当根据公平原则、通常理解进行解释。新冠疫情发生突然,属于不可抗力,给商铺造成了严重的损失,2020年1-3月是疫情最严重的时间,余小烁也按时足额缴纳了该期间租金,因遭受影响较大导致后续无力经营,提前30日通知华书芬解除租赁合同,合法合理,符合常情,华书芬作为出租方也有充足时间寻找承租人,对华书芬的利益并未产生影响,至于余小烁搬出以后涉案房屋出现空置期间也系华书芬的原因造成。在租赁合同并未明文规定提前解除合同的违约责任情况下,余小烁不需要承担任何违约责任。余小烁提前一月通知华书芬要解除租赁合同并按时足额支付了租赁期间的租金,因租赁合同并未约定余小烁提前解除合同的违约责任,余小烁在2020年3月至2020年9月也并未实际使用涉案房屋,判令余小烁支付3月至9月租金显失公平。综上，一审法院判决认定事实错误,判决结果错误,望二审依法审理，撤销漯河市源汇区人民法院作出的(2020)豫1102民初4059号民事判决书或依法改判,维护当事人的合法权益。华书芬辩称：一、一审法院判决认定的事实清楚,判决正确无误,华书芬与余小烁的租赁合同并未解除,余小烁应当支付租金。2018年9月3日,华书芬与余小烁签订了《租赁合同》,合同约定华书芬将位于漯河市嵩山路清华园小区大门口北第一间、楼上楼下建筑面积为190平方米的房屋租赁给余小烁。并约定租赁期限为两年,租金全年为35000元,每半年支付一次。合同签订后付半年房租17500元,以后每半年付一次房租,每次提前一个月支付。租金全年为35000元说明合同的履行期间至少是一年,余小烁在履行一年半时提前提出解除合同且是在疫情期间未经华书芬同意私自搬走,其私自搬走的行为不是其不交纳房租的理由,其违约行为不应由华书芬为其买单。二、涉案租赁合同并非华书芬提供的格式合同,余小烁的上诉理由无事实依据。《租赁合同》是双方平等、自愿协商的结果,是双方的真实意思表示,并非格式合同。双方签订的合同并未到期，在合同履行期间，余小烁单方告知华书芬解除合同，不是其不承担租金的理由，且是在疫情期间提出，疫情期间华书芬也不可能将房屋再租赁出去，华书芬的损失该由谁承担。综上，一审法院认定事实清楚，判决准确无误，请求二审法院驳回余小烁的上诉请求，维持原判。华书芬向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金17500元；2、判令被告将房屋恢复原状；3、判令被告支付原告违约转租的违约金，履行合同上三个月的违约金8750元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月3日，华书芬（甲方）和余小烁（乙方）签订租赁合同一份，合同约定出租房屋坐落在漯河市××路××小区大门北第一间，建筑面积上下共190平方米；租赁期限两年，从2018年9月15日至2020年9月15日；该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况至少为一年，具体情况可以适当变通；全年租金35000元，每月租金2916元，租金按月交付，合同签订后乙方应向甲方支付上半年租金17500元，下半年租金每次应提前1个月支付；租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：（1）擅自将房屋转租、转让、转借的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方不能拖欠房租；乙方擅自转租、转让、转借的，应支付3个月的租金作为违约金。原告华书芬称涉案房屋是从杨丹处承租，允许转租。另查明，原、被告均提交了双方的微信聊天记录，2020年2月9日被告提出生意不好，房租到期不准备干了，原告称有人用必须通过我，要求被告最近把房租交了，原告称房租不到期，到期不准备续租，被告称房租还得交半年，八月份到期，要求按照合同履行，原告坚持不再续租。聊天记录可证明被告租金支付至2020年3月15日，原告不同意被告提前终止合同。被告称原告在合同期内采取堵门方式影响正常经营，原告称当时被告房租未结清，报警调解，为了阻止被告搬走。以上事实有租赁合同、微信聊天记录、当事人的陈述和庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，原告华书芬与被告余小烁签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行义务。2020年初，全国爆发新冠肺炎，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，被告经营困难，无力支付2020年3月15日之后的剩余租金。因疫情及疫情防控措施属于不可抗力，故被告迟延交纳租金的行为不构成违约，原告提供的证据亦不能证明被告存在转租和存在破坏房屋结构的行为，因此原告要求被告支付违约金和恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。关于被告应否支付租金及支付的租金数额问题，因不可抗力导致的合同履行困难，不可归责于本案双方当事人，但租赁合同尚未期满，被告仍然可以在疫情得以控制并解除后继续经营，提前一个月单方面通知原告不再续租，并不能成为被告拒绝支付租金的理由。疫情及疫情防控措施给被告带来的损失亦不可归责于原告，被告不能将其损失全部转嫁于出租方，双方当事人应互谅互让，共同分担损失，实现互惠共赢。因此，根据公平原则，结合本案双方当事人的具体情况以及疫情和疫情防控措施对被告从事经营的影响，法院酌情将案涉房屋2020年3月16日至2020年9月15日的租金调整为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条，《民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、余小烁于本判决生效之日起十日内向华书芬支付租金15000元;二、驳回华书芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费460元，减半收取230元，由原告华书芬负担100元，被告余小烁负担130元。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：涉案《租赁合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有效。该合同约定租赁期限自2018年9月15日至2020年9月15日。2020年2月份,余小烁通过微信、电话通知华书芬,要求解除租赁合同并将租金、物业费、电费缴纳至2020年3月份后不再支付下余租金。余小烁在租赁合同尚未到期时提出终止合同，其作为违约方并无合同解除权，应依据合同约定履行支付租金的义务。因受疫情影响，余小烁没有实际经营，营业收入减少，必然影响履约能力，一审法院结合疫情期间生产实际和最高人民法院相关指导意见，为公平保护合同双方的合法权益和维护合同的交易稳定，在适当减少租金的基础上判决余小烁支付下欠租金符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人余小烁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人余小烁负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年二月七日法官助理张珂书记员李晶晶