浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6745号 上诉人（原审原告）：谭启仁，男，1944年8月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：杭州住邦房产代理有限公司，住所地：杭州市萧山区永久公寓**楼**。 法定代表人：郑海涛，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：陈允周、魏天白，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：严彩英，女，1966年1月16日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：卢良生，男，1972年12月5日出生，汉族，住余姚市。 被上诉人（原审被告）：王向华，女，1977年12月14日出生，汉族，住余姚市。 上诉人谭启仁与被上诉人杭州住邦房产代理有限公司（以下简称住邦公司）、严彩英、卢良生、王向华确认合同无效纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初19006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2011年3月9日，谭启仁、严彩英（乙方、买方）与卢良生、王向华（甲方、卖方）及住邦公司（丙方、代理方）签订《代理合同》，约定：甲方将坐落于杭州市萧山经济技术开发区大成名座1幢1单元2201室（建筑面积139.83平方米）的房屋（以下均简称案涉房屋）转让给乙方，转让价180万元，双方同意以《房地产买卖合同》第五条约定方式支付给甲方；乙方应在签订本合同3个工作日内到银行办理按揭相关手续，如因乙方提供的按揭资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任；甲乙双方委托丙方办理所代理房屋交易过户，甲乙双方应在3个工作日内将权属过户所需资料交与丙方，并在接到丙方通知后三日内到杭州市萧山区房产管理局办理产权过户手续；甲方应在过户之日向丙方支付代理费1万元，乙方应在交易完毕之日向丙方支付代理费1.2万元，丙方应尽快、优质地完成甲乙双方委托事项。本合同签字盖章后生效。 2011年3月29日，谭启仁、严彩英（乙方、买方）与卢良生、王向华（甲方、卖方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定乙方向甲方购买案涉房屋，转让价款180万元，合同签订之日起3天内，乙方先支付购房款90万元，余款90万元由银行贷款办出时支付。同日，谭启仁、严彩英（乙方、买方）与卢良生、王向华（甲方、卖方）另行签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定乙方向甲方购买案涉房屋，转让价款119.26万元，合同签订之日起3天内，乙方先支付购房款59.26万元。同日，双方以房屋成交金额119.26万元向杭州市萧山区房地产交易产权登记管理中心申请房屋登记，谭启仁、严彩英在房屋登记申请书上受让人占有份额及共有人共有份额一栏均填写“共同共有”，该中心于2011年4月1日审批同意，谭启仁和严彩英就案涉房屋取得房屋所有权证，占有份额为共同共有。 根据杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初4153号民事判决书认定的事实，另查明，谭启仁（乙方、买方）与卢良生、王向华（甲方、卖方）及住邦公司（代理方）曾于2011年2月28日就甲方出卖案涉房屋签订《代理合同》，约定房屋转让价180万元。同日，谭启仁与卢良生、王向华签订《房地产买卖合同》一份，亦约定房屋价款180万元，合同签订之日谭启仁支付5万元作为购房定金，于2011年3月10日前支付购房款85万元，余款90万元向银行按揭贷款支付。此后，买方按该支付约定付款。 2011年4月21日，贷款人中国银行股份有限公司杭州新中国支行（以下简称中国银行）与借款人严彩英，抵押人严彩英和谭启仁签订《购房借款合同》，约定借款人向贷款人借款90万元用于购买案涉房屋。经查，因谭启仁、严彩英未按约向中国银行偿还贷款本息，后中国银行起诉至杭州市上城区人民法院，案号为（2012）杭上商初字第91号。该院作出判决后，谭启仁上诉至杭州市中级人民法院，案号（2012）浙杭商终字第656号，二审审理中，各方意见一致达成调解协议，出具民事调解书。后谭启仁已经履行完毕。 又查明，谭启仁曾以杭州市国土资源局为被告起诉至法院，案号为（2016）浙0109行初167号，其诉状中谭启仁陈述于2011年2月28日与卢良生、王向华签订合同购买案涉房屋，上述房屋总价款180万元，其中谭启仁出资90万元，余款90万元由共同投资人严彩英出资。 本案诉讼过程中，谭启仁确认2011年3月9日甲乙丙三方签订的《代理合同》是本人所签，签字时合同文本内容完整，谭启仁看阅合同后才签字，购房款180万元是谭启仁与卢良生谈妥的价格，实际支付的房款总价就是180万元，支付方式为，2011年2月28日谭启仁支付5万元作为购房定金，2011年3月10日原告转账支付卢良生85万元，余款90万元通过中国银行按揭贷款支付。住邦公司为案涉房屋交易提供了居间服务，买卖双方已支付了代理费。 2019年12月23日，谭启仁向法院提出诉讼请求：1.依法确认2011年3月9日住邦公司、严彩英、卢良生、王向华与谭启仁签订的代理合同无效；2.住邦公司、严彩英、卢良生、王向华承担本案诉讼费。 原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案所争议的2011年3月9日买方谭启仁、严彩英与卖方卢良生、王向华及代理方住邦公司共同签订的《代理合同》，合同约定“本合同签字盖章后生效”，谭启仁确认该《代理合同》是三方本人所签，签字时合同文本内容完整，购房款180万元是谭启仁与卢良生谈妥的价格，签约后实际支付的房款就是180万元，住邦公司为案涉房屋转让交易提供了居间服务，买卖双方也已支付了代理费。故该《代理合同》形式合法，内容是各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且各方按照该合同约定履行了各自的义务，该合同已得到实际履行，故应认定该合同合法有效。案涉《代理合同》实为住邦公司为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，买卖双方支付报酬的居间合同，并非以约定房屋买卖合同双方的权利义务为要，不能替代买卖双方的房屋转让合同，显然也不能作为购房人申请按揭贷款的主要依据，不是贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素，况且《代理合同》约定谭启仁、严彩英应到银行办理按揭相关手续，对提供的按揭资料真实性负责，故住邦公司是否涉嫌骗取按揭贷款，不影响《代理合同》的效力，不能推导出《代理合同》无效的结论，而且《购房借款合同》的效力在先前中国银行起诉谭启仁、严彩英偿还贷款本息一案中已为生效裁判所认定。综上所述，本案争议的《代理合同》合法有效，亦已实际履行，谭启仁未举证证明该合同存在无效的法定情形，故谭启仁的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。严彩英、卢良生、王向华经法院传票传唤，无正当理由没有到庭，法院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回谭启仁的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由谭启仁负担。 宣判后，谭启仁不服上述判决，向本院提起上诉称：一、请求法院确认案涉《代理合同》无效的事实和法律依据。l、2011年3月9日案涉《代理合同》约定被告住邦公司代理“卖方”卢良生、王向华向“买方”谭启仁、严彩英转让房屋价款180万元的房屋转让向房屋管理部门办理过户交易手续，并代理严彩英向中国银行申请购房抵押贷款。由于2011年3月29日“卖方”卢良生、王向华向“买方”谭启仁、严彩英转让房屋价款119．26万元的房屋转让合同已向房屋管理部门办理过户交易手续，萧山区房屋管理部门同意办理交易过户和产权登记手续（证据5）。故因《代理合同》卖方卢良生、王向华和买方谭启仁、严彩英买卖双方的行为人主体资格已不存在，导致《代理合同》形式不合法，住邦公司无法代理上述行为人180万元的房屋过户交易以及代理180万元的房屋过户交易后为严彩英办理抵押贷款服务。换句话说2011年3月29日后原有《代理合同》的所有代理行为因行为人主体资格已不存在无法履行，所有合同内容均不是各方当事人真实意思的表示。根据民法总则第一百四十六条“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效”。2、因119.26万元的房屋转让合同2011年3月29日已经登记发生效力，住邦公司在《代理合同》行为人主体资格不存在的情况下，隐瞒119.26万元房屋已经过户交易的真相，虚构房屋价款180万元的转让事实，以未经不动产和抵押物登记，不发生效力的180万元的转让合同作为抵押贷款依据，为严彩英办理虚假抵押按揭贷款并不可撤销地打入住邦公司的账户，涉嫌与中国银行恶意串通骗取贷款的诈骗行为，违反法律法规强制性规定，严重违背公序良俗。根据民法总则第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”、“违背公序良俗的民事法律行为无效”。因住邦公司通过与中国银行的恶意串通，以欺诈手段骗取的90万元贷款作为交易方履行180万元房款的依据，造成交易方比实际房款多支付60.74万元，己损害交易方的合法权益。根据民法总则第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。 二、一审法院认定的事实缺乏证据证明。1、2011年3月29日119．26万元房屋转让合同在房屋管理部门登记过户，发生效力后，《代理合同》代理180万元的房屋转让合同的行为人卖方卢良生、王向华和买方谭启仁、严彩英的主体资格不存在，180万元房屋转让合同无法过户交易，一审认定代理180万元的房屋转让合同是合同当事人真实意思表示，已得到实际履行，形式合法，内容是真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，缺乏证据证明。2、《代理合同》在119.26万元案涉房屋已经登记发生效力的情况下，以未经不动产和抵押物登记的180万元的房屋转让合同，采取虚构事实、隐瞒真相等欺诈手段骗取银行90万元抵押贷款，违反《商业银行法》、《担保法》和《贷款通则》等法律法规强制性规定。一审认为《代理合同》未违反法律法规的强制性规定系认定事实错误。3、《代理合同》在119.26万元的房屋转让合同已经登记，发生效力，《代理合同》行为主体资格不存在的情况下，虚构行为主体、以未经不动产和抵押物登记不发生效力的l80万元房屋转让合同，向中国银行代理严彩英申请的90万元按揭贷款并不可撤销地打入住邦公司的账户是一起与中国银行恶意串通骗取贷款的诈骗行为，违反法律法规强制性规定。因住邦公司通过欺诈手段骗取的90万元贷款，严重损害交易方的利益，根据民法总则第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。一审认定《代理合同》未违反法律法规强制性规定系认定事实、适用法律错误。4、萧山法院（2016）浙0109行初167号生效判决确认119.26万元的房屋转让合同内容真实、合法，对180万元的房屋转让合同不予采信，足以证明2011年3月29日后《代理合同》代理180万元的房屋转让合同过户交易不可履行的各方当事人虚假意思表示。住邦公司以未经登记不发生效力的180万元转让合同为依据采取欺诈手段骗取的90万元贷款，作为交易方实际支付房款180万元的根据是劣币驱逐良币，属于严重侵害他人合法权益，违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据。按照最高法院关于适用民事诉讼法的解释第一百零六条的规定，不得作为认定案件事实的根据。一审法院认定“各方按照《代理合同》约定履行了各自的义务，该合同已得到实际履行，故应认定该合同合法有效”系认定事实错误。5、一审法院以上城法院认定严彩英与中国银行签订的《购房借款合同》有效认定代理合同有效，但该案以调解结案，根据民事诉讼法第一百七十二条“调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销”。6、在住邦公司代理的中国银行与严彩英签订《购房借款合同》中明确规定“借款人不可撤销地授权贷款人将贷款划至住邦公司的账户”，证明《代理合同》是严彩英申请按揭贷款的主要依据，是贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素。一审法院在未调取住邦公司向中国银行申请贷款资料以及为什么要将借款人不可撤销地授权贷款人将贷款划至住邦公司的账户的情况下，认定“《代理合同》不能作为购房人申请按揭贷款的主要依据以及贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素”，“依据《代理合同》约定，严彩英应到银行办理按揭相关手续，对提供的按揭资料真实性负责，认定被告是否涉嫌骗取按揭贷款不影响《代理合同》的效力，不能推导出《代理合同》无效的结论”，其认定的事实缺乏证据证明。换句话说，没有《代理合同》，中国银行是不会向严彩英发放贷款。7、根据《代理合同》第四条的规定，住邦公司代理严彩英向中国银行办理购房按揭贷款和180万元的转让合同到房屋管理部门办理房屋交易过户手续。一审判决书也认定“甲乙双方委托丙方办理所代理房屋交易过户”，与其认定《代理合同》只是为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务的居间合同的事实明显不符。一审以此证明该合同已得到实际履行，故应认定该合同合法有效，认定事实错误。8、在谭启仁已经提交证据（证据5）萧山区房屋管理部门同意办理交易过户和产权登记手续。用以证明119.26万元的房屋登记过户后，《代理合同》中买卖双方行为人主体资格不存在，导致《代理合同》形式不合法，代理内容是虚假意思表示；证明未经登记，不发生效力的180万元房屋转让合同作为代理严彩英向银行办理按揭贷款的依据采取欺诈手段骗取90万元抵押贷款，违反法律法规强制性规定。一审法院认定“证据本身不足以证明原告相应的证明对象”与事实不符，以民诉法第六十四条第一款驳回原告诉请，裁判显失公平。 三、本案的事实争点，一审未作认定，请求上诉法院释法说理：l、2011年3月29日119.26万元的房屋转让合同已经过户登记后，买卖双方的转让主体资格均不存在，《代理合同》代理180万元的房屋转让合同的过户登记，形式是否合法？内容是否是当事人真实意思表示？180万元的房屋转让过户登记的《代理合同》能否履行？2、中国银行与严彩英签订《购房借款合同》规定“借款人不可撤销地授权贷款人将贷款划至住邦公司的账户”，能否证明《代理合同》是严彩英申请按揭贷款的主要依据，是贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素？3、住邦公司主张《代理合同》不存在合同无效的情形，未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。能否认定《代理合同》有效？4、《民法总则》第一百五十三条是认定民事法律行为有效的法律依据，一审未以《民法总则》第一百五十三条作为认定《代理合同》有效的法律依据，合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”不是判定合同有效的法律依据。一审以合同法第四十四条驳回原告的诉请是否违背立法原意？5、住邦公司代理的购房借款合同实质上是抵押贷款合同。根据《担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。案涉转让价款180万元的房屋转让合同未经合法登记，不发生物权转移效力，未经抵押物登记能否作为《代理合同》代理与中国银行签订抵押贷款90万元和抵押价值180万元的《购房借款合同》的依据？《代理合同》依据未经不动产和抵押物登记，不发生效力的房屋转让合同，采取欺诈手段骗取贷款是否违反法律法规强制性规定？6、住邦公司以未经登记不发生效力的180万元转让合同为依据采取欺诈手段骗取的90万元贷款，作为交易方实际支付房款180万元的根据，属于严重侵害他人合法权益，违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据。一审依据住邦公司虚构180万元的房屋转让合同的事实，隐瞒119.26万元的房屋转让合同依据登记过户的真相，采取欺诈手段骗取的90万元抵押贷款作为交易方支付180万元、合同已经履行的依据，是否违反最高法院关于适用民事诉讼法的解释第一百零六条的规定“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”？2011年3月29日119.26万元转让合同登记，萧山区房屋管理部门同意办理交易过户和产权登记手续后，《代理合同》买卖双方的行为人主体资格均不存在，导致《代理合同》形式不合法，《代理合同》代理卢良生向谭启仁、严彩英180万元的转让合同过户交易手续是当事人虚假意思的表示，以未经登记的卢良生的180万元的房屋转让合同为严彩英申请抵押按揭贷款违反法律法规强制性规定。根据民法总则和合同法的相关规定，应认定《代理合同》无效。一审认定《代理合同》形式合法，内容是各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且各方按照该合同约定履行了各自的义务，该合同亦得到实际履行，故应认定该合同合法有效系认定事实、适用法律错误。在谭启仁已经提供119.26万元转让合同萧山区房屋管理部门同意办理交易过户和产权登记手续，证明《代理合同》代理行为人主体资格不存在的180万元转让过户交易系各方当事人虚假意思表示，该代理行为无法履行；以未经登记，不发生效力的180万元的转让合同采取欺诈手段骗取90万元抵押贷款违反法律法规强制性规定，一审法院对原告提供的证据不作为认定事实的根据，认定“证据本身不足以证明原告相应的证明对象”没有任何理由，以民事诉讼法第六十四条第一款驳回原告起诉系适用法律错误。与此同时，住邦公司通过与中国银行恶意串通采取欺诈手段骗取的90万元贷款，已损害交易方的利益，根据民法总则第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律无效”。一审法院将90万元作为交易方实际支付房款180万元的有效证据以此认定合同有效，违反法律规定。中国银行与严彩英签订的《购房借款合同》规定严彩英的借款不撤销地打入住邦公司的账户，证明中国银行是根据《代理合同》为严彩英发放贷款的主要依据和决定因素。一审认定《代理合同》只是为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务的居间合同与《代理合同》条款中代理180万元的房屋过户登记和为严彩英代理抵押贷款的代理事实明显不符。一审在未调取证据的情况下，认定《代理合同》不是贷款人申请按揭贷款的主要依据，不是贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素缺乏证据证明。依据《代理合同》约定，认定严彩英应到银行办理按揭相关手续，对提供的按揭资料真实性负责，故被告是否涉嫌按揭贷款，不影响《代理合同》的效力，不能推导出《代理合同》无效的结论，没有任何根据。查明住邦公司向中国银行提交的申请资料是本案审理住邦公司是否采取欺诈手段骗取按揭贷款违反法律法规强制性规定的主要证据。对审理案件需要的主要证据，人民法院未调查收集。影响对案件事实的认定。谭启仁因客观原因不能自行收集，申请法院调查收集作为谭启仁提交的证据。一审法院不予调查收集（未说明理由）导致谭启仁无法得到证据，判决书反过来以民诉法第六十四条第一款驳回谭启仁诉请显失公平。请求二审法院依法改判、撤销、变更或者裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判。 被上诉人住邦公司答辩称：案涉《代理合同》系各方当事人的真实意思表示，并非伪造，未违反法律法规的强制性规定，且该合同已经实际履行。2011年2月28日谭启仁与卢良生、王向华及住邦公司就卢良生、王向华坐落于杭州市萧山区××开发区的房屋签订代理合同，约定房屋价款为180万元，同日，谭启仁与卢良生、王向华签订房地产买卖合同。亦约定房屋价款180万元，合同签订之日，谭启仁支付5万元，作为购房定金，于2011年3月10日前支付房款85万元，余款90万元，向银行按揭贷款支付，2011年3月9日谭启仁、严彩英与卢良生、王向华及住邦公司签订代理合同约定，卢良生、王向华将坐落于杭州市萧山经济技术开发区××座××幢××单元××室的房屋转让给谭启仁、严彩英，转让价180万元。同日卢良生、王向华与谭启仁、严彩英签订网签合同也就是杭州市房屋转让合同，并提交房管局过户。 2011年3月10日，谭启仁、严彩英向卢良生、王向华支付首付款85万元，2011年4月21日通过中国银行贷款的方式，谭启仁、严彩英向卢良生、王向华支付剩余房款90万元。2011年5月17日，谭启仁、严彩英确认案涉房屋交割完毕，综上，谭启仁对案涉房屋价款为180万元是知情，并且认可的。谭启仁及严彩英、卢良生、王向华于2011年3月29日签订的转让价款为180万元的杭州市房屋转让合同系各方当事人真实意思表示，同样案涉代理合同也是系当事人各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，不存在民法典规定的合同无效的情形，且各方代理合同已经履行完毕，合法有效。 二、代理合同的主要目的是促成合同成立。虽然案涉合同中约定了买卖双方委托住邦公司办理房屋交付、交易过户，实际上正式办理交易过户，是需要买卖双方携带相关的材料，同时到达交易中心。作为中介的住邦公司提供的仅仅是一个协助和提醒的作用，以促成交易事项完成。实质上案涉合同为居间合同且无论是作为居间合同还是委托合同并非为按揭贷款的主要依据。 三、本案中向银行提交申请贷款，为各方真实意思表示的购房合同及180万元的杭州市房屋转让合同不存在任何欺诈行为。 四、确定真实的交易价格，应当是从当事人签订合同的目的，意思表示等方面审查真实意思表示，民事法律行为的核心要素，在价款不一时应当以真实交易价格而非备案合同的价格为准。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人严彩英、卢良生、王向华未进行答辩。 本院对本案进行调查时，上诉人谭启仁，被上诉人住邦公司均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人谭启仁上诉主张2011年3月9日，买方谭启仁、严彩英与卖方卢良生、王向华及代理方住邦公司共同签订的《代理合同》无效的请求。 2011年3月9日的合同约定“本合同签字盖章后生效”，谭启仁确认该《代理合同》是三方本人所签，签字时合同文本内容完整，购房款180万元是谭启仁与卢良生谈妥的价格，签约后实际支付的房款就是180万元，住邦公司为案涉房屋转让交易提供了居间服务，买卖双方也已支付了代理费。案涉《代理合同》为住邦公司为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，买卖双方支付报酬的居间合同。《代理合同》约定谭启仁、严彩英应到银行办理按揭相关手续，对提供的按揭资料真实性负责，故住邦公司是否涉嫌骗取按揭贷款，不影响《代理合同》的效力。案涉《代理合同》不能替代买卖双方的房屋转让合同，也不能作为购房人申请按揭贷款的主要依据，不是贷款人签订《购房借款合同》及实际发放贷款的决定因素，且《购房借款合同》的效力已经在中国银行诉谭启仁、严彩英偿还贷款本息一案中已经为生效裁决所认定。综上，案涉《代理合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，并已经实际履行完毕，故该《代理合同》应为合法有效。现谭启仁未举证证明该《代理合同》存在无效的法定情形，故原审法院对谭启仁的诉讼请求不予支持并无不当。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人谭启仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年二月七日 书记员  何英杰