江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终84号上诉人（原审被告）：江西垒旺实业发展集团有限公司，住所地：江西省九江市永修县新城建昌东路，统一社会信用代码：91360425769767200E。法定代表人：陈学志，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：胡清兰，女，汉族，1964年3月2日出生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：黄彩甜，江西博一律师事务所律师。执业证号：13601199311806453。上诉人江西垒旺实业发展集团有限公司（以下简称垒旺公司）因与被上诉人胡清兰商品房销售合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院（2020）赣0425民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人垒旺公司上诉请求:1、请求撤销江西省永修县人民法院作出的(2020)赣0425民初1166号民事判决书；2、请求二审人民法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；3、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉所签订《垒旺时代广场私人订制协议》系为承建商所欠被上诉人钢材款提供的抵押担保，而非真实购买的意思表示。被上诉人系共青城垒旺创业发展有限公司“共青城垒旺六合城项目”承建商江西金抚建设有限公司的钢材供应商，双方之间原本无直接法律关系。后因承建商迟延支付被上诉人货款，故被上诉人找到共青城垒旺创业发展有限公司法定代表人(亦系上诉人实际控制人)处，请求其给予帮助。经共青城垒旺创业发展有限公司法定代表人与被上诉人商议，上诉人同意以签订书面订制协议的名义将案涉七套房产先行抵押给被上诉人，待承建商支付相关货款后，再将相关协议收回。因此，上诉人与被上诉人双方签订的订制协议的真实意思并非房产买卖，而是为上诉人为承建商所欠被上诉人的钢材款提供的一种抵押担保。二、涉案协议签订后，双方也一直在按照钢材款买卖合同关系在处理双方事务，而非是履行所谓的订制协议。2016年案涉订制协议签订后，因承建商一直未予支付被上诉人货款，被上诉人于2018年6月份再次找到上诉人，希望上诉人能够代承建商垫付部分钢材款。上诉人考虑其生活不易，在自身资金已十分紧张的情况下，借调了二十万元分三笔支付给了被上诉人(付款时间分别为2018年6月15日、2018年9月19日、2019年2月2日)。据此可知，双方一直在按照钢款买卖合同产生的法律关系在处理双方事务，双方并无实际履行订购协议的真实意思表示。三、被上诉人全部诉请均应予以驳回。如前所述，上诉人与被上诉人并无签订和履行订制协议的真实意思表示，本案并非所谓的商品房买卖合同纠纷。因此，上诉人与被上诉所签订的订制协议属于无效合同，被上诉人依据订制协议提起的一审诉讼存在着严重的虚假诉讼情节，其全部诉讼请求均应予以驳回。被上诉人胡清兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。胡清兰向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告签订的七份《垒旺时代广场私人定制协议》，返还原告购房款2364930元并赔偿房屋差价损失1818226.70元；2．诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月29日，原告与被告签订七份《垒旺时代广场私人定制协议》，分别约定被告根据原告的需求设计承制其开发的垒旺时代广场5栋1单元1803号房（建筑面积95平方米、单价3213元/平方米）、1804号房（建筑面积114平方米、单价3249元/平方米）、1903号房（建筑面积95平方米、单价3240元/平方米）、1904号房（建筑面积114平方米、单价3276元/平方米）、2103号房（建筑面积95平方米、单价3294元/平方米）、2104号房（建筑面积114平方米、单价3330元/平方米）、2203号房（建筑面积95平方米、单价3321元/平方米）；实物以房管局《预测报告书》载明面积为准，如有差距，实际多退少补；承制方必须在协议签署十二个月以内与定制方签署正式的商品房买卖合同文件并办理备案。同日，垒旺公司向原告出具七套房房款收据，载明以工程款抵房款。之后，原告多次通过电话、短信、微信等方式向被告催促签署正式合同但被告一直未予答复。截止起诉时，被告未与原告签署正式的商品房买卖合同。另根据永修县房地产信息网的公示信息查明，被告开发的垒旺时代广场5幢1单元一层4户，其中按序号为4号的房屋实为5号，因此应当推定原、被告约定的1804、1904、2104实为1805、1905、2105。一审法院认为，原告胡清兰与被告垒旺公司签订的七份定制协议包含了房屋具体信息并缴清了全部房款，应当认定买卖合同关系的成立。现被告未按协议约定与原告签署正式的商品房买卖合同并进行备案，且根据永修县房地产管理局的永修县房地产信息网公示可知合同协议约定的相关房源已售出备案。原、被告之间的合同因被告的违约行为无法继续履行，故对原告要求解除合同并要求被告退还全部房款2364930元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的差价损失，其主张比照时代广场其他在售楼栋均价5800元/平方米计算，本院认为5栋所有房屋均已售出且原告也未提供现价的相关证据，而其他在售房屋的位置、户型等均与5栋不同，不能作为参考，故酌定按相关房号中备案的最高单价与当时出售给原告的最低价格计算差价。经查，被告出售给原告的七套房屋中，2104（实为2105）的备案单价最高为4909.94元/平方米，1803的销售价格最低为3213元/平方米，经计算被告应赔偿原告差价损失1225118.5元【（4909.84-3213）×722平方米】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决：1、解除原告胡清兰与被告江西垒旺实业发展集团有限公司于2016年8月29日签订的七份《垒旺时代广场私人定制协议》；2、限被告江西垒旺实业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告胡清兰购房款2364930元，并赔偿原告胡清兰差价损失1225118.5元；3、驳回原告胡清兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40301元、保全费5000元，由被告江西垒旺实业发展集团有限公司负担。本院在审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明基本一致，本院对一审法院查明的事实予以认可。本院认为，当事人应当对自己提出的主张提供证据加以证明。本案中，上诉人垒旺公司主张与被上诉人胡清兰所签订的协议系上诉人垒旺公司为承建商尚欠被上诉人胡清兰的钢材款提供的抵押担保，而非真实意思表示。但上诉人未向一审法院及本院提交证据证明该主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条关于举证责任的规定，上诉人垒旺公司该主张，本院不予认可。关于上诉人垒旺公司主张与被上诉人胡清兰之间一直存在买卖合同关系，上诉人垒旺公司可另外主张，本院不予处置。综上所述，上诉人垒旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40301元，由上诉人江西垒旺实业发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文江平审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二一年二月一日法官助理周君书记员陈嘉旻