贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初487号原告杨玉平，女，1992年4月5日出生，侗族，贵州省从江县人，现住贵州省凯里市。被告贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路**，统一社会信用代码：91520000622201894H。法定代表人陈**鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）陈秋薇、王小居，贵州黔坤律师事务所律师。原告杨玉平与被告贵州虹祥房地产开发有限公司(以下简称“虹祥房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告杨玉平、被告虹祥房开公司的委托诉讼代理人王小居到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉平向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付办理商品房转移登记违约金23408.98元（违约天数2018年10月1日至2021年1月5日共计827天×0.0001×购房总金额283059元）；剩余违约金从2021年1月6日起至办理商品房转移登记之日起；二、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月25日原告与被告签订了一份商品房买卖合同（合同编号2016003843），合同约定原告以283059元购买被告贵州虹祥房地产开发有限公司位于凯里市房屋一套。被告承诺于2018年10月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若不能在约定的期限内办理商品房转移登记的有关文书，被告需承担违约责任。内容是：“1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的1％承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”直到2021年1月5日还没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为已经违反了合同约定的内容。现买受人不退房，根据合同的约定被告需按照双方约定的内容承担违约责任。特诉至贵院，望判如所请。被告虹祥房开公司辩称：一、案涉房屋已由被答辩人实际占有使用，合同目的已基本实现，其不存在实际损失。答辩人已将案涉房屋实际交付于被答辩人占用使用，其合同目的已基本实现。未及时办理转移权利登记证书未影响被答辩人对房屋的实际占有、使用和收益，未造成被答辩人其他任何实际损失。违约责任应以填补为原则，以实际损失为基础，被答辩人在本案中并未没有实际损失，故应当驳回被答辩人的逾期违约金诉求。退一步讲，即使答辩人承担违约责任，约定违约金标准也过高，请求法院予以调减至每日万分之零点二五。首先，从生活常识来看，逾期交房所造成的损失与逾期办证所造成的损失相比较，逾期交房的损失要大于逾期办证所造成的损失。逾期交房都仅为每日万分之一，影响相对较小的逾期办证违约金应当低于逾期交房的比例。其次，未及时办理权利转移登记证书系多方因素造成，答辩人主观并无违约之意，而是积极、竭力在履行办理办理权利转移登记证书的义务。从2018年起，凯里市为了搞好脱贫攻坚这一政治义务，全市各部门都安排人员到脱贫攻坚的一线开展工作（包括法院等政府机关、事业单位等），造成办理业务人员相对较少，业务办理周期拉长等；不动产登记部门及其工作人员也不例外；此外，受新冠疫情影响，各级机关单位，社会活动，为落实疫情防控政策，几乎停止运转近三个月，乃至现在疫情防控难度仍旧很大，各方面活动均受限。由此，客观上给被答辩人办理所有权登记带来了诸多实际困难。故未办理权利转移登记证书系多方原因造成，并非答辩人有意违约，应当调减违约金比例。最后，从贵州省其他各州、市中级人民法院的判例来看，再结合凯里市相较于其他各州、市的经济发展水平、房地产市场行情以及物价水平等，本案将违约金比例调整为每日万分之零点二五较为合理。二、受新冠疫情不可抗力影响，应部分免除或减轻答辩人违约责任。2020年2月10日晚，全国人大常委会法工委相关领导针对“受此次疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行”的问题，指出“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。贵州省现仍为三级（重大）响应，疫情仍旧严峻，社会经济生活面临重大压力，合同履行出现重大困难，依据《民法总则》第108条、《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的或履行有困难的，应依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故依照法律规定应当免除或减轻当事人的违约责任，违约期限应当至少减去3个月。综上所述，房屋已实际交付于答辩人占有、使用和收益，已满足其实际房屋居住需求，合同目的已基本实现，答辩人不应承担违约责任。退一步讲，即使承担违约责任，请贵院依法将逾期办证违约金计算标准调减为万分之零点二五以下同时依法减除3个月疫情因素导致的违约期限。本院经审理认定事实如下：一、合同效力：有效；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年4月25日；三、合同约定买卖标的物：贵州省凯里市；四、合同价款：283,059.00元；五、合同价款的实际支付情况：原告于2016年4月25日支付房屋首付款63,059.00元，于2016年9月7日通过银行按揭贷款支付房屋尾款220,000.00元，共计支付283,059.00元；六、合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年10月1日前；合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；本院认为，关于逾期办证违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场以及疫情防控的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，本院酌情将违约金计算比例调整为日万分之零点五，从2018年10月1日至2021年1月5日（共计827天）的违约金计算应为原告已付购房款283059.00元×0.05‰×827天=11704.00元。关于2021年1月6日至实际交付之日止的违约金问题，因违约事实客观真实持续存在，本院予以支持，以已付购房款283059.00元为基数，按日万分之零点五计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百七十九条第一款第（八）项、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨玉平2018年10月2日至2021年1月5日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金11,704.00元；二、被告贵州虹祥房地产开发有限公司支付原告杨玉平从2021年1月6日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，以已付购房款283,059.00元元为基数，按日万分之零点五计算；三、驳回原告杨玉平的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为193.00元，由原告杨玉平负担80.00元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担113.00元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  滕新红二〇二一年二月二十三日法官助理石娟书记员杨昌堡