江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣01民终621号 上诉人（原审被告）：黄湘，女，1975年3月20日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市高新区艾溪湖南路广阳小区********，统一社会信用代码：91360106091071401C。 法定代表人：李刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：文丽娟，女，1990年3月15日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司员工。 上诉人黄湘因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司（以下简称“福建世邦泰和物业南昌公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。 黄湘提出上诉请求：请求依法改判我向被上诉人支付2018年1月至2020年6月的物业费3783元，南门路开通后我才交物业费，从2019年6月1日至2020年6月30日，此外，可视对讲系统未开通前，应按50%收取物业费。事实与理由：1、被上诉人对于《协议》服务有不当行为，存在违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人卫生打扫不合格，整个别墅区从交房到至今可视系统都从未使用过，物业服务、安全管理有严重瑕疵，而且从未公布过物业管理费用收支账目。2、小区南门2019年5月才正式开通使用，之前都是从高层消防通道过车，而高层是人车分流，造成诸多麻烦，不具备收房条件，故物业费应从2019年6月1日起开始收取。3、对物业起诉的欠费有异议，对方一直联系我减免部分物业费，但是诉状却未减免，一次次诓骗业主。可视对讲系统至今未开通，在开通前的物业费都应按50%收取。综上，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，恳请二审法院依法改判。 福建世邦泰和物业南昌公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 福建世邦泰和物业南昌公司向一审法院起诉请求：1、黄湘立即向其支付2018年1月至2020年6月的物业管理服务费的17640元；2、黄湘立即向其支付滞纳金24165元，违约金自欠缴月份当月16日起按日千分之三的标准计算至黄湘还款之日止；3、本案诉讼费用由黄湘承担。 一审法院认定事实如下：黄湘是中骏蓝湾小区的业主，于2017年10月20日收房，2019年下半年入住小区。收房当日，黄湘与福建世邦泰和物业南昌公司签订前期物业服务协议，约定福建世邦泰和物业南昌公司向黄湘提供物业服务；其中，福建世邦泰和物业南昌公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；黄湘有权监督福建世邦泰和物业南昌公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题提出意见和建议；高层住宅2.6元/月/㎡，别墅住宅3.8元/月/㎡，业主于收房时先预交半年的物业服务费，之后按季度交纳，于每季度第1个月1日至15日内交纳当季度物业服务费及上月水电公摊费；逾期交纳的，福建世邦泰和物业南昌公司有权要求黄湘支付从拖延之日起每日按欠缴费用的百分之一加收的违约金。黄湘收房后向福建世邦泰和物业南昌公司交物业费，因双方对物业费的起付时间计算不同而未交成。 一审法院认为：福建世邦泰和物业南昌公司与黄湘签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，成立并生效。福建世邦泰和物业南昌公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。福建世邦泰和物业南昌公司作为前期物业选聘单位依约向黄湘提供物业服务，黄湘应依约交纳物业服务费用。福建世邦泰和物业南昌公司要求黄湘支付2018年1月至2020年6月30日的物业费，黄湘提出其在2018年与地产工作人员杨杨谈好2018年物业费减免事宜，但未提交证明福建世邦泰和物业南昌公司同意减免的证据，故在无其他相反证据的情况下，对福建世邦泰和物业南昌公司的前述主张予以支持；黄湘陈述其房屋面积为150多㎡，福建世邦泰和物业南昌公司陈述为153.19㎡，故视为黄湘的房屋面积为153.19㎡，黄湘应支付物业费17463.66元（153.19㎡×3.8元/月/㎡×30个月）。鉴于福建世邦泰和物业南昌公司在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，且是造成黄湘未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对福建世邦泰和物业南昌公司主张的违约金，不予支持。关于黄湘提到的问题，其中，关于别墅区和高层区的隔离问题，黄湘称包含其在内的别墅区众多业主在《关于中骏蓝湾别墅区业主要求增加隔离门禁系统的要求函》上签名，向福建世邦泰和物业南昌公司提出在高层区和别墅区增加门禁隔离系统，福建世邦泰和物业南昌公司回应，该函是前期向业主征询意见产生，公司也将函提交给相关部门，因涉及到违建，一直没有得到直接性的回复，故在两区隔离问题处理上，首先应遵循小区的规划设计，其次要兼顾小区所有业主生活实际，依法依规进行处理；关于可视门禁对讲系统、人行通道入口设备、车行入口显示屏等问题，福建世邦泰和物业南昌公司应及时排查和维修；关于别墅区业主非机动车不能进入小区的问题，鉴于别墅区房屋结构与高层区房屋结构不同，福建世邦泰和物业南昌公司应当从方便业主生活的角度，依照相关法律程序对非机动车的出入进行灵活管理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、黄湘于本判决生效之日起十五日内向福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司支付2018年1月至2020年6月30日的物业费17463.66元。二、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。案件受理费845元，减半收取计422.5元，由黄湘负担。 本院二审期间，上诉人提交5组证据共计20张照片，1、证据1证明小区环境卫生打扫不合格，到处都是垃圾，垃圾桶也是破旧，到现在为止还有垃圾桶破旧、脏的问题存在。公共位置长期有杂物摆放，物业管理内容中是有清洁约定，但是很多地方仍看到很多杂物摆放。污水管雨水管长期未进行清理疏通，一下大雨小区就涨水，带来安全隐患。证据2证明车辆进出口的闸至今为止还是坏的，并没有修好。证明整个别墅区的可视对讲系统从来没有使用过，高层区域有，但是别墅区从来没有，物业称会安装，但是至今都没有安装好；一审时对方说已经在做计划，但是我至今未看到过任何计划。证据3证明：小区内长期有车辆无序停放摆放的问题，我们也找过物业管家，但是物业说联系不上车主，明显是物业不作为。证据4证明物业公司暴力催收物业费小区，业主打了110才解决。证据5：我的房屋存在质量问题，房屋内出现漏水物业都没有维修。被上诉人质证意见：对照片的真实性没有异议，但是都是前期的照片，我公司有进行过整改。1、针对小区日常生活管理是一个长期动态的过程，物业公司每天有专人对现场进行日常维护，也是一个需要业主积极配合的工作。前述问题可能存在，但物业公司会积极配合业主的一些需求进行相对应的整改。2、车辆进出道闸进出是正常的，是不影响业主进出，显示屏方面确实是有故障，但我方也在找专业人员进行维修。3、关于门禁隔离，前期项目经理特根据业主需求征询别墅区全体业主是否增设门禁隔离，但因前期地产开发商的规划图纸上并未有门禁，故至今未安装。4、关于房屋维修问题，根据商品买卖合同内约定，如在保质期内物业将协助业主找开发商进行维修，如在保质期外，将由业主自行维修。5、关于可视对讲系统的问题，是因为前期别墅区业主装修导致线路挖断，物业公司也一直在找其原因，近期物业公司特找了开发商要了原始弱电规划图，现在也在全力查找线路原因，如查到会尽快安排修复。 双方对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人黄湘是否应向福建世邦泰和物业南昌公司足额交纳2018年1月1日起至2020年6月30日物业服务费。福建世邦泰和物业南昌公司与黄湘签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。福建世邦泰和物业南昌公司依约向黄湘提供物业服务，黄湘亦应依约交纳物业服务费。上诉人黄湘主张其不应向被上诉人缴纳物业费的主要原因系小区南门没有开放、高层与别墅间没有隔离和可视对讲门禁系统至今未开通等问题。经查，关于小区南门的问题，黄湘主张在其收房时已与开发商达成协议，在南门未开放前免交物业费，但未提供证据证明，本院不予采信；关于增设高层与别墅间的隔离问题，从小区总平面规划图看，高层与别墅间并未规划隔离，物业未设置隔离并非物业的过错；关于可视门禁对讲系统、车行入口显示屏等问题，福建世邦泰和物业南昌公司在以上设备出现问题后，未及时排查及维修，确实存在管理疏忽。综上所述，一审法院在考虑到福建世邦泰和物业南昌公司提供物业服务期间确存在不足和瑕疵的情况下，已判决驳回对福建世邦泰和物业南昌公司关于滞纳金的主张，黄湘理应向福建世邦泰和物业南昌公司交纳2018年1月至2020年6月30日的物业费17463.66元，故黄湘提出的上诉理由，于法无据，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费237元，由上诉人黄湘负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 芸 审 判 员  龚 江 审 判 员  陈大奎 二〇二一年二月二十六日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友