四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川13民终544号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充市嘉陵区兴盛街****。统一社会信用代码91511304MA6292QH96。 法定代表人：缪驰，执行董事。 委托诉讼代表人：颜宁，公司法务。 被上诉人（原审原告）：彭红，男，汉族，生于1989年8月7日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪（特别授权），四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南充碧桂园公司）因与被上诉人彭红商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人南充碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人已按照合同约定履行了合同义务。二、被上诉人在签署《商品房买卖合同》时并未取得上诉人备案的规划设计施工图纸，被上诉人也未举证证明该备案的规划设计施工图纸对案涉商品房买卖合同的签订和购房款、商铺价值有重大影响，所谓规划设计施工图纸也不是商品房买卖合同的组成部份。三、上人已修建的小区道路已经规划验收合格，规划行政主管部门也就此出具了专业的验收报告，并颁发了规划核实合格证。当事人对规划验收有异议的，应当通过行政或行政诉讼的方式首先撤销规划行政主管部门颁发的规划核实合格证。四、上诉人按照图纸完成了道路施工在前，市政道路施工在后，造成园区道路与园区外市政道路高差的原因在于，市政施工单方降低了园区外道路标高，责任不在上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人彭红答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。 彭红向一审起诉请求：一、继续履行《商品房买卖合同》，按已备案的规划设计施工图纸之要求修建通道。二、南充碧桂园公司从实际交房之日起，以彭红已付总房款490，412.00元为基数，按日万分之一的标准向彭红支付违约金至道路修建完成之日止。三、本案诉讼费用由南充碧桂园公司承担。 一审认定事实：2014年2月20日，南充碧桂园公司作为出卖人与彭红签订《商品房买卖合同》，约定:买受人所购商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为2层，其中地上2层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的第3幢1单元1层1-9铺号。商品房用途为商业，建筑面积45.32平方米，其中套内建筑面积44.276平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.041平方米。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11076.25，总价款490412.00元。设计变更的约定：经规划行政主管部门批准的规划核发的建设工程规划许可证规定条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定的条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用相关的市政设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施（1）上水、下水:2015-3-30达到使用条件；（2）电:2015-3-30达到使用条件;（3）燃气:2015-3-30达到使用条件;如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理:按本合同条款第十三条处理。其他设施（1）公共绿地:X达到X；（2）公共道路:X达到X；（3）公共停车场:X达到X；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理:XX。使用承诺：出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公用部位和设施的使用性质。2014年2月20日，双方签订《补充协议》约定：关于公共基础设施的约定（一）买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条约定内容全部予以删除，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件:1.供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2.供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3.电信设施在该商品房交付时达到使用条件；4.有线电视设施在该商品房交付时达到使用条件；（二）本条第（一）款所指的使用条件是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。上述约定的第一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币50元违约金，但出现本补充协议第五条第（五）款约定的出卖人可据实予以延期的情形除外。关于规划设计变更：（一）买卖双方一致同意将商品房买卖合同第八条第二款的内容全部变更为“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件，且该变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更从而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，应在取得规划行政主管部门批准变更之日起30日内书面通知买受人，买受人应当在出卖人通知到达之日起30天内做出是否退房的书面答复，逾期答复则视为同意变更，买受人选择退房的，出卖人应当自买受人提出退房之日起30天内退还全部房款及利息，除此之外，出卖人无须承担任何责任。（二）买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的南充碧桂园内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。关于其他设施的归属：买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十九条第2款的约定内容全部变更为“出卖人不得擅自改变与该商品房公共部位和设施的使用性质，但通过相关规划部门审批的除外。”合同签订后，彭红于2015年2月10日按约定支付了购房款首付250412.00元，其余购房款240000.00元按约定办理了银行按揭。2015年3月29日，南充碧桂园一期一标段1-4号（案涉房屋）、16号、17号楼，建筑面积19505.61平方米竣工验收。2016年2月3日，原被告办理了房屋交付。 同时查明，彭红举示了南充市碧桂园项目鸟瞰图，该图中原告所购买的房屋门口至××路××道连接。建设工程规划图纸上显示，南充碧桂园商铺与南山府邸至文峰大道处规划了一条车道，案涉道路标高为282.6，园区红外线市政道路规划标高为281.1。在审理过程中，该道路已基本修通，但尚未进行硬化及排水处理。 一审法院认为，彭红与南充碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。彭红购买具有商业用途的房产，其对房产商业价值的考察判断对于买卖合同的缔结将产生重大影响。南充碧桂园公司在销售过程中，在相关销售宣传资料中明确显示案涉南充碧桂园商铺与南充市嘉陵区嘉凤路（南山府邸至文峰大道走向道路）之间具有专有道路连通，该道路是否连通无疑会影响到案涉碧桂园商铺的商业价值，并对签订合同产生重大影响。且签订买卖合同时房屋并未竣工验收，彭红作为买受人通常仅能通过相关销售宣传资料形成自身的价值判断，并直接影响其缔约合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。同时规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，出卖方南充碧桂园公司在相关规划设计、销售效果图、沙盘、文字说明等宣传资料中的允诺和说明具体明确，应当视为合同内容，且案涉争议的连通道路属于开发规划范围内，南充碧桂园公司未按规划设计连通道路，违反合同允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在审理过程中，争议道路已基本修通，但尚未进行硬化及排水处理。南充碧桂园公司对继续修建该道路没有异议，故彭红关于要求南充碧桂园公司继续履行合同义务，修建通道的诉讼请求，法院予以支持。 南充碧桂园公司因履行合同义务不符合约定，客观上对买受人彭红购买商铺的使用价值和经营利益造成影响，因此给彭红造成的损失应予赔偿。综合南充碧桂园公司的违约行为以及彭红所购商铺位置及未修建道路对其商铺价值的影响，酌定由南充碧桂园公司从实际交房之日起，以彭红已付房款为基数，按每日万分之零点六标准向彭红支付违约损失。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，由于南充碧桂园公司违约行为具有连续性，彭红主张的违约金从起诉之日起的前三年，法院予以保护。故彭红主张的违约金应当从2017年11月17日起计付至继续履行“四川省南充市嘉陵区文峰大道‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建”的义务履行完毕之日止。 综上，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内继续履行“四川省南充市嘉陵区文峰大道‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建”的义务；二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向彭红支付违约金，违约金计付方式为：以490412.00元为基数，从2017年11月17日起按日万分之零点六的标准计付至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止；三、驳回彭红的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费1，209.00元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供证据。 南充市碧桂园房地产开发有限公司已于2021年1月23日完成四川省南充市嘉陵区文峰大道‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建义务。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为：彭红与南充碧桂园公司签订的商品房买卖合同合法有效。南充碧桂园公司在销售过程中，在相关销售宣传资料中明确显示案涉南充碧桂园商铺与南充市嘉陵区嘉凤路（南山府邸至文峰大道走向道路）之间具有专有道路连通，该道路是否连通无疑会影响到案涉碧桂园商铺的商业价值，并对签订合同产生重大影响。且签订买卖合同时房屋并未竣工验收，彭红作为买受人通常仅能通过相关销售宣传资料形成自身的价值判断，并直接影响其缔约合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。同时规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。南充碧桂园公司在相关规划设计、销售效果图、沙盘、文字说明等宣传资料中的允诺和说明具体明确，应当视为合同内容。南充碧桂园公司未按规划设计连通道路，违反合同允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一审判决后，因南充碧桂园公司已于2021年1月23日完成四川省南充市嘉陵区文峰大道‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建义务，故一审判决第一项“南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内继续履行“四川省南充市嘉陵区文峰大道‘碧桂园二区’内商铺与南充市嘉陵区嘉凤路之间的道路连通修建”，已无履行内容，不再作判项。 南充碧桂园公司因履行合同义务不符合约定，客观上对买受人彭红购买商铺的使用价值和经营利益造成影响，因此给彭红造成的损失应予赔偿。综合南充碧桂园公司的违约行为以及彭红已将买受房屋出租并取得租金收益的事实，一审酌情判决南充碧桂园公司从实际交房之日起，以彭红已付房款为基数，按每日万分之零点六的标准向彭红支付违约损失至道路连通义务履行之日止正确。因南充碧桂园公司的违约行为已于2021年1月23日终止，一审判决第二项违约金经计算为34，221.00元（490412.00元X日万分之六X1163天），故南充碧桂园公司应当支付彭红违约金34，221.00元。 关于南充碧桂园公司上诉认为，造成园区道路与园区外市政道路高差的原因在于市政施工单方降低了园区外道路标高，责任不在上诉人的问题。即便如南充碧桂园公司所述是实，彭红与南充碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，彭红也应当根据合同约定向合同相对方南充碧桂园公司主张权利。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，基于新的案件事实，依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初4326号民事判决； 二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向彭红支付违约金34，221.00元； 三、驳回彭红的其他诉讼请求。 判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2418.00元，由上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二一年二月三日 书记员 杜 倩