浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7056号 上诉人（原审被告）：杭州哈鲁生物科技有限公司。住所地：杭州市滨江区六和路****（北）****。统一社会信用代码：91330100MA27WH3C5B。 法定代表人：冷强。 被上诉人（原审原告）：杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司。住所地：杭。住所地：杭州市滨江区（高新）江南大道**创新大厦**用代码：91330108737787397G。 法定代表人：徐学文，董事长。 委托诉讼代理人：夏?、来清清，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州哈鲁生物科技有限公司（以下简称哈鲁生物公司）因与被上诉人杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司（以下简称高新区资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年5月26日，高新区资产经营公司（甲方）与哈鲁生物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于杭州市滨江区××路××号××幢××楼××区域出租给乙方使用，建筑面积共253平方米，租赁期自2017年6月1日至2018年5月31日，月租金10774元，每3个月支付一次，房租滞纳违约金每日按欠费总额的千分之二累计计算，乙方还应按另行签署的物业服务与管理协议承担物业费、公告能耗分摊、中央空调使用费、电费、水费，乙方应在合同签署成立之日向甲方支付租赁定金21548元。后高新区资产经营公司向哈鲁生物公司交付房屋，哈鲁生物公司支付了租赁定金21548元并开始支付租金及相关费用。2018年5月10日，高新区资产经营公司（甲方）与哈鲁生物公司（乙方）签订《续租补充协议》1份，约定：甲方同意乙方续租，租赁期自2018年6月1日至2019年5月31日，月租金10774元。哈鲁生物公司于2019年2月开始欠缴房租及相关费用，高新区资产经营公司多次发函催缴无果，遂于2020年4月10日起诉至原审法院，请求判令：1、哈鲁生物公司将杭州市滨江区××路××号××幢××楼××区域253平方米的房屋腾退并返还高新区资产经营公司；2、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金32322元（扣除履约保证金21548元，为10744元）；3、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付房屋占有使用费暂计75418元（自2019年6月1日至实际腾退房屋之日止，按10774元／月计付，其中2019年6月1日至2019年12月31日期间75418元）；4、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付物业费暂计8349元（物业费按租赁建筑面积3元／月／平方米，从2019年2月18日起计算至哈鲁生物公司腾退房屋之日止，其中2019年2月18日至2020年1月17日期间为8349元）；5、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付电费暂计6449.22元（电费根据哈鲁生物公司实际使用量按2018年11月26日至2019年3月25日1.01元／度、2019年3月26日后为0.8728元／度，从2018年11月26日起计算至哈鲁生物公司腾退房屋之日止，其中2018年11月26日至2019年10月25日期间6449.22元）；6、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付空调使用费16596.8元（空调使用费根据哈鲁生物公司实际使用量按0.40元／平方米／天、从2018年11月26日起计算至哈鲁生物公司腾退房屋之日止，其中2018年11月26日至2019年10月25日期间16596.8元）；7、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付公用能耗分摊费暂计4174.5元（公用能耗分摊费按租赁建筑面积1.5元／月／平方米，从2018年12月1日起计算至哈鲁生物公司腾退房屋之日止，其中2018年12月1日至2019年10月31日期间4174.5元）；8、哈鲁生物公司向高新区资产经营公司支付违约金暂计6464.4元（按拖欠房屋租金总额的20%计算）；9、由哈鲁生物公司承担案件受理费等全部诉讼费用。 另，哈鲁生物公司在原审庭审中确认：拖欠高新区资产经营公司房屋租金32322元、物业费8349元、电费6449.22元、能耗分摊费4174.5元、空调使用费16596.8元。案涉房屋现仍由哈鲁生物公司占有使用。 原审法院认为：双方之间签订的《房屋租赁合同》、《续租补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。租期届满后，哈鲁生物公司未按约支付房屋租金，也未搬离案涉房屋，其行为已构成违约。高新区资产经营公司的诉讼请求于法有据，均予以支持。哈鲁生物公司已支付的租赁定金21548元，可在其应付房屋租金中予以扣除，哈鲁生物公司实际应支付房屋租金10774元（32322-21548）。就哈鲁生物公司提出的其未交房租系因区人才办及高新区资产经营公司未给予承诺的相关优惠条件的抗辩，因哈鲁生物公司对其所主张的事实未提供相应证据证明，自行承担举证不力的后果，故对该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2020年6月28日判决：一、哈鲁生物公司于判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区××路××号××幢××楼××区域腾退并交还高新区资产经营公司；二、哈鲁生物公司于判决生效之日起十日内支付高新区资产经营公司房屋租金10774元；三、哈鲁生物公司于判决生效之日起十日内支付高新区资产经营公司房屋占用费（自2019年6月1日至实际腾退房屋之日止，按10774元／月计付）；四、哈鲁生物公司于判决生效之日起十日内支付高新区资产经营公司物业费8349元、电费6449.22元、空调使用费16596.8元、能耗分摊费4174.5元，计35569.52元；五、哈鲁生物公司于判决生效之日起十日内支付高新区资产经营公司违约金6464元。如果哈鲁生物公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1432元，由哈鲁生物公司负担。 宣判后，哈鲁生物公司不服，向本院提起上诉称：一审法院未依法采信哈鲁生物公司提供的“5050计划”材料及微信聊天记录证据，忽略哈鲁生物公司对相关事实的陈述及案件全过程，仅片面依据合同作出不合实际的判决。哈鲁生物公司受高新区资产经营公司员工欺骗、诱导下签订合同，非哈鲁生物公司真实意思表示。高新区资产经营公司员工刻意隐瞒政策条款，其欺骗行为造成哈鲁生物公司误判，干扰了哈鲁生物公司正常研发进程，由此引起的一切后果均应由高新区资产经营公司负责。请求二审法院：1、撤销（2020）浙0108民初902号中“一、腾退并交还原告”改判为续签合同；2、“二、三、四项中的所有租金”改判为免除租金，支付物业费、电费、能耗分摊费、空调使用费；3、“五、违约金6464元”改判为免除违约金；4、核实一审证据。 上诉人哈鲁生物公司在二审中未提交新证据。 被上诉人高新区资产经营公司在二审中辩称：一、哈鲁生物公司与高新区资产经营公司于2017年5月10日签订的房屋租赁合同、于2018年5月10日签订的续租补充协议，系双方真实意思表示，应属合法有效的合同。哈鲁生物公司入驻海创基地需要其提交申请，经杭州市滨江区人才办审核确认符合高新区产业要求后，哈鲁生物公司在与高新区资产经营公司签署相关房屋租赁合同，不存在哈鲁生物公司所说的高新区资产经营公司员工欺骗诱导其签订合同的情形。二、哈鲁生物公司存在违约行为。根据双方签署的房屋租赁合同、续租补充协议的约定，租金采用先付后用原则。哈鲁生物公司至2019年2月起开始拖欠房屋租金，未依约支付物业费、电费、空调使用费及能耗分摊费。2019年5月31日租期届满后，哈鲁生物公司未将房屋腾退交还高新区资产经营公司。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。哈鲁生物公司应将杭州市滨江区××路××号××幢××楼××区域腾退交还高新区资产经营公司，支付租金、物业费、电费空调使用费及能耗分摊费等欠款，并支付相应的违约金及占用期间的占有使用费。 被上诉人高新区资产经营公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，高新区资产经营公司与哈鲁生物公司于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》约定：租金支付方式如下：租金每3个月支付一次，首期租金计￥32322.00元在本合同生效后缴纳。此后租金每3个月提前15天支付下一期（3个月）租金；哈鲁生物公司应在本合同签署成立之日，向高新区资产经营公司支付相当于贰个月的租金作为租赁定金，即￥21548元，当合同生效后哈鲁生物公司依约支付首期租金时该定金转为哈鲁生物公司租赁期间的租赁保证金，以保证其履行本合同约定的义务，包括但不限于租金、水电费、空调费和物业费等费用缴纳义务及设施设备损坏修复或赔偿义务等。高新区资产经营公司有权从上述保证金中扣减、抵销任何哈鲁生物公司应付而未付的租金（包括物业服务费）和水、电、空调等费用，保证金不足偿付上述款项的，高新区资产经营公司有权向哈鲁生物公司追偿。若租赁期届满，且哈鲁生物公司未发生违约的，高新区资产经营公司应在哈鲁生物公司追约定交还房屋且办妥工商注册登记住所变更之后的十四天内将保证金全额无息退还哈鲁生物公司，等。 再查明，高新区资产经营公司与哈鲁生物公司于2018年5月10日签订的《续租补充协议》约定：哈鲁生物公司在签署的《房屋租赁合同》时向高新区资产经营公司支付的租赁保证金￥21548元继续作为续租期间的租赁保证金；本协议自甲乙双方签章后生效。本协议生效后，即成为原《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与原《房屋租赁合同》具有同等的法律效力；本协议与原《房屋租赁合同》有相互冲突时，以本协议为准；本协议未约定部分，以《房屋租赁合同》为准，等。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。哈鲁生物公司认可其拖欠高新区资产经营公司房屋租金32322元、物业费8349元、电费6449.22元、能耗分摊费4174.5元、空调使用费16596.8元，本院予以确认。哈鲁生物公司上诉主张本案所涉《房屋租赁合同》、《续租补充协议》是在受高新区资产经营公司欺骗情况下签订的，并非其真实意思表示，但对此并未提供有效证据予以证明，也未行使撤销权，故对该主张本院不予采信。对于哈鲁生物公司在一审中提交的“5050计划”材料及微信聊天记录，高新区资产经营公司对其真实性、合法性、关联性均提出了异议，原审以上述证据系打印件，真实性无法核实为由未予认定并无不当。哈鲁生物公司未按时支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，哈鲁生物公司应按逾期缴纳金额日千分之二支付违约金，高新区资产经营公司诉请要求哈鲁生物公司按拖欠房屋租金总额的20%支付违约金，在合理范围内，原审法院予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1120元，由哈鲁生物公司负担（哈鲁生物公司已向本院预缴上诉案件受理费2864元，哈鲁生物公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1744元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年二月四日 书记员 袁其伟