新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初246号 原告：伊宁市托格拉克乡人民政府，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市。 法定代表人：扎某，系该乡乡长。 委托诉讼代理人1：王某，系伊宁市托格拉克乡人民政府信访办主任。 委托诉讼代理人2：张倩，新疆怀泽律师事务所律师，一般代理。 原告：伊宁市托格拉克乡上托格拉克村民委员会，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市。 法定代表人：张某，系该村村长。 两原告共同委托诉讼代理人：张倩，新疆怀泽律师事务所律师。 被告：马有林，男，1966年6月20日出生，回族，农民，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：李望，新疆瑞保律师事务所律师。 原告伊宁市托格拉克乡人民政府（以下简称托格拉克乡人民政府）、伊宁市托格拉克乡上托格拉克村民委员会（以下简称上托格拉克村民委员会）与被告马有林租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告托格拉克乡人民政府的委托诉讼代理人王某、托格拉克乡人民政府与上托格拉克村民委员会的共同委托诉讼代理人张倩、被告马有林及其委托诉讼代理人李望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 托格拉克乡人民政府、上托格拉克村民委员会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告三方之间签订的《伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》；2.被告向原告托格拉克乡人民政府支付租赁费164,600元、向原告托格拉克乡上托格拉克村民委员会支付租赁费49,400元（两年）；3.被告向原告托格拉克乡人民政府支付自2020年5月8日至租赁费支付完毕以欠付的租赁费164,600元为基数，按照日千分之三计算的滞纳金；4.被告向原告托格拉克乡上托格拉克村民委员会支付自2020年5月8日至租赁费支付完毕，以欠付的租赁费49,400元为基数，按照日千分之三计算的滞纳金；5.由被告承担本案一切涉诉费用。事实和理由：2015年5月7日，两原告与被告签订了《关于伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》，合同约定租赁期限为20年，即2015年5月7日至2035年5月7日，年租金为20万元，其中16.46万元向原告托格拉克乡人民政府支付，剩余的3.54万元向原告上托格拉克村民委员会支付，在每年的5月7日前付清当年租金。逾期支付承担每日千分之三的违约金，逾期三个月的，原告有权解除合同。原告多次索要欠付的租赁费，被告均拖延支付，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法裁决。 马有林辩称，原被告双方于2015年5月7日签订肉牛养殖基地租赁合同，合同约定被告租赁原告的肉牛养殖基地，包括十六座牛舍，两件库房，两间厂房，办公室九间，租期20年，年租金20万。合同签订后，为配合肉牛养殖，扩大养殖规模，被告先后成立伊宁市林鹰饲料厂、回林畜禽养殖农民专业合作社、伊犁牧旺畜牧科技开发有限公司，投资100多万从江苏购进国内最先进的饲料加工设备一套安装在养殖基地，用于就地养牛饲料加工。为杜绝环境污染经相关部门批准修建化粪池一座，国家投入75万元，个人自筹80万，加上其他配套设施，被告在三年内陆续共投入220余万资金。尽管投入如此巨大资金，作为一位普通农民在举债的情形下仍然基本每年按期支付20万元租赁费。在次期间，为扶持村民发展完成国家扶贫攻坚任务，被告将十座牛圈分租给7户村民养殖肉牛。现16座犬舍共养殖肉牛20000多头，形成伊宁市最大肉牛养殖基地，保障了伊宁市人民群众的牛肉生活需求。2020年因新冠疫情给本人养殖、销售困难，导致答辩人营业收入剧减，资金周转严重困难，未能按期支付年度租金，但被告在如此困难的情形下积极筹措了资金愿意随时支付租赁费。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十条规定“合同解除条件成绩是，守约方以此为由解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用员职责，确定合同应否解除。违约方为违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”被告仅是在疫情期间因营业收入锐减未按期支付租赁为，现在已备足资金随时支付租赁费，不影响原告收取租赁费的合同目的，请求人民法院不予支持原告要求解除合同的诉讼请求。依据最高人民法院针对疫情形势做出的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，请求人民法院积极做好调解工作，引导双方当事人继续履行租赁合同。依据《最高人民法院关于审理疫情民事案件指导意见（二）》第六条、《伊犁州扶持中小微企业个体工商户复工复产优惠措施》第五条以及《自治区关于进一步推进疫情防控和经济社会发展各项扶持性政策落实的意见》第三十一条，2020年被告承租原告国有资产养殖圈舍应当免收6个月租金，鉴于被告已将2020年2月之后的3个月租金已支付，现请求支付2020年5月至2021年5月租赁费是扣除之前已支付的3个月的租金，面交2020年7月起3个月的租金82,300元，剩余的82,300元租金及35,400元土地租赁费被告随时支付。被告以及分租出去的16座圈舍，现共有在圈肉牛2000多头，一旦接触租赁合同并清场，在圈的2000多头牛该何去何从，转移至何处样式，请法院慎重考虑该现实问题提。综上请求法院判决原被告之间的租赁合同继续履行，维护交易安全，维护合同的稳定性、持续性，便于答辩人及其他养殖户继续发展养殖业，维护养殖户基本生存权、发展权，走向共同富裕之路。 原告为证明其主张向本院提交证据为：1.伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同一份，提交复印件（出示原件），证实被告租赁原告位于伊宁市托格拉克乡上托格拉克村的肉牛养殖基地，租赁期限为2015年5月7日-2035年5月7日；合同第四条约定：租赁费每年20万元，每年于5月7日前交清当年租赁费，实行先交费后使用原则。其中164,600元交给原告1，剩余35,400元交给原告2；合同第五条第2款约定：被告逾期支付租赁费，按照日千分之三承担滞纳金；逾期三个月以上的，原告有权要求乙方清场并解除合同；合同第六条第2款约定：在被告出现违约时，原告有权终止合同。 被告质证认为，对合同的真实性认可，对证明目的不认可，我方没有构成根本违约，不影响原告合同目的的实现，合同不应该解除。 本院对该证据予以采信，对于双方是否解除伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同在说理部分进行综合论述。 2.被告缴纳凭证3份，提交复印件。证实被告在支付租赁费时一直逾期，其中2019年缴纳2017年租金20万元，2020年才补缴2018年租金193,800元，2019年缴纳2019年租金10万元，2020年5月7日-2021年5月7日期间的欠付原告1租赁费164,600元，欠付原告2租赁费49,400元，是2019年5与7日-2020年5月7日的14,000元以及2020年5月7日-2021年5月7日35,400元。 被告质证认为，对票据真实性认可，2020年5月7日前的租赁费均已付清，2020年5月7日后的租赁费还欠付20万元，现在就可以付。 本院对该证据予以采信。 被告为证明其主张向本院提交证据为：1.伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同复印件一份（出示原件），证实租赁合同的租赁期限是20年。 原告质证认为，对真实性认可，但是不能因为该份租赁合同的期限是20年，就能免除被告的违约行为，这两者是没有因果关系的。 本院对该证据予以采信，对于被告是否构成违约，涉案合同是否解除在说理部分进行综合论述。 2.马有林的关系证明复印件一份（出示原件），证实马有林的亲属关系。 原告质证认为，对真实性认可，但与本案无关。 本院认为对当事人及其亲属间的身份关系不应当由村民委员会的出具证明，故对该证据不予采信。 3.企业登记档案、营业执照两份、饲料生产许可证均为复印件，证实被告为了发展养殖业成立了三家机构，第一家是林鹰饲料厂，登记在马有林的弟弟马有福名下。第二家是托格拉克乡回林畜禽养殖农民专业合作社登记在被告二儿子马龙名下，第三个伊犁牧旺畜牧科技开发有限责任公司营业执照，登记在被告儿子马勇名下。 原告质证认为，对于证据的真实性，合法性，关联性均不认可。首先从形式上，该份证据均为打印件、复印件，无原件核实，无法确认其真实性，被告注册饲料厂及公司行为与其本身的违约行为没有因果关系，不能因为被告注册了公司，被告就可以不履行或不完全履行义务。若成立公司及饲料厂属实，则被告在此违反了双方在合同中关于不得转租的约定。 本院认为该组证据的真实性无法核实，本院对该证据不予采信。 4.装备承揽合同、施工合同书、修建化粪池的报告与批复均为复印件（出示原件），证实被告为了发展养殖业购置了生产设备、修建了化粪池，投入了200多万元。 原告质证认为，对于成套装备承揽合同的真实性、合法、关联性均不认可，原因是该合同在形式上，承揽方的印章是扫描件，并非原件，其次成套设备承揽合同的定做方并非是本案当事人，从本合同上所载明的问题上来看，也无法看出是用来肉牛养殖基地的；对施工合同书真实性、合法性、关联性均不认可，原因是该合同的乙方是自然人，按照证据形式，该合同书应视为证人证言，而证人应当出庭，该合同书的甲方也并非本案当事人，对于两份报告及批复真实性认可，但无法证实被告的实际投资金额。 本院对该证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 5.收条5张，发票5张，进账单4份均为复印件（出示原件），证实被告向养殖基地投入的资金220万元。 原告：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该票据部分是自然人手写的，不具有合法性，与本案无关，部分发票载明的付款方也不是本案所争议的原被告双方。且不能因为被告对基地有投入，就可以违约，如果被告的投入是真实的，只能说明被告对基地的发展投入，不能说明被告违约的原因，被告因违约造成的违约后果由被告自行承担。 本院对该证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 6.7户牛舍租赁合同（十个牛圈）复印件，（出示原件），证实被告将基地租给村民发展养殖业。 原告质证认为对被告转租的事实认可，但对转租的对象是谁，原告并不清楚；从被告的转租合同来看，和对方约定的也是如果不按照约定时间缴纳租金，被告有权解除合同，所以被告在履行与原告的违约行为时是明知的，被告方提交的七份合同，除承租方是马占全外，其余六份签订时间均为2020年5月7日后，也就是说被告在知道自己违约与原告的合同时，还与案外人签订租赁合同，法律后果应当由被告自行承担，不能因被告与案外人有签订合同，而否定原告方所享有的解除权。 本院对该证据予以采信。 7.养殖基地图片6张，证实在养2000多头牛，饲料厂、饲料生产车间、牛圈为钢混结构。 原告：对照片的真实性认可，确实是现状，但基地建设和生产车间不是被告所建设。这2000多头牛并不是被告所有，只有600头牛是他自己的，其余是承租人的。 本院对该证据予以采信。 8.相关的司法解释和政策依据，证实根据相关的司法解释和依据，在疫情期间，出租人以承租人没有按照约定时间交付租金要求解除合同的，不予支持，根据政策，在疫情防控期间，应当减免6个月租金。 原告质证认为，对于相关的司法解释真实性认可，在本案合同的履行过程中，不符合相关的减免政策，在疫情期间，被告是正常使用租赁物，被告向原告支付租赁费，是履行金钱债务，并不受疫情影响。 本院认为法律及司法解释不属于当事人举证证明的范围，对当事人的提交的伊州政办法（2020）1号文件本院予以采信。 被告马有林申请证人马万福、马占全出庭作证：1.证人马万福的证言，证人陈述“我是承租养殖基地好多年了，什么时间开始承租养殖基地的具体时间记不清了，2012年就开始租的。我在养牛基地有2个牛圈200多头牛，2021年年底出栏。如果让我去别的地方养牛，我没有地方，我与被告是一年一签，租赁费租金费是17,000元/年，包含管理费。租赁合同到期后，看市场行情确定终止合同还是继续签订。我对原被告之间的合同及履行情况不知道”。 原告质证认为，对证人证言不认可，因为该证人在被告处租赁牛圈，需要向被告支付费用，因此该证人证言有一定主观性，该证人证言无法证实被告不向原告履行支付租赁费的义务是合理的，肉牛养殖并没有固定的住所，只要有简单的围栏，都可以养殖，并非是只有本案涉及的养殖基地。 被告质证：对证人证言完全认可。 本院对于证人证言予以采信。 2.证人马占全的证言：证人陈述“我在被告这里租赁了养殖基地，租赁了3个牛圈，有300多头牛，2012年开始租的，没有其他的基地养牛。租赁合同是我本人签字，2021年6月到期，到期后我还要养牛，只能继续在现在的牛圈养殖，我不了解原被告之间的合同及履行情况”。 原告质证认为，对证人证言不认可，因为该证人在被告处租赁牛圈，需要向被告支付费用，因此该证人证言有一定主观性，该证人证言无法证实被告不向原告履行支付租赁费的义务是合理的，肉牛养殖并没有固定的住所，只要有简单的围栏，都可以养殖，并非是只有本案涉及的养殖基地。 被告质证认为：对证人证言完全认可。 本院对证人证言予以采信。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月7日，原告托格拉克乡人民政府（甲方）、上托格拉克村民委员会（丙方）与被告马有林（乙方）签订《伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》，三方就位于伊宁市托格拉克乡上托格拉克村的肉牛养殖基地及其附属设施征地承包一事约定如下，第一条产权归属：产权始终为甲方所有，一方只有在合同租赁期限内的租赁使用权，丙方只收取土地租赁费。第二条租赁时限：共二十年，自2015年5月7日至2035年5月7日止。第三条租赁方式：实行基地整体打包的实行进行租赁，包括16栋牛舍、门面房、青贮池、库房、饲料生产车间、日粮搅拌站、堆粪场。第四条租赁金额：整体打包租赁费每年共计20万元，每年的5月7前须交清当年的租赁费，实行先交费后使用的原则。其中含基地所占村集体、清真寺土地118亩，每亩300元，土地租赁费共计35,400元，归村委会及清真寺所得。出去村委会的土地租赁费3.54万元后的余款为16.46万元，为乡政府所得。合同第五条第二项约定：乙方如不是按足额缴纳租金，按每日千分之三收取租金的滞纳金，如逾期三个月不交，甲方有权对乙方清理出场并依法解除该合同，由此造成的一切损失，由乙方全部自行承担。第六条二项约定：在乙方出现违约时，甲方有终止合同的权利。 合同签订后，原告向被告交付租赁标的物，由被告使用。截止庭审被告尚欠两原告2020年5月7日至2021年5月7日期间的租赁费20万元，尚欠原告上托格拉克村民委员会2019年5月7日至2020年5月7日期间的土地租赁费14,000元未支付。 本院认为，原被告签订的《伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：被告马有林是否构成根本违约，涉案伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》应否解除。本案中原告因被告未按合同约定支付2020年5月7日至2021年5月7日期间的租赁费且逾期超过三个月，依据合同约定行使解除权。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则，在认定约定解除条件时不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应该结合原被告双方签订合同的目的、被告的违约程度、过错程度等综合考量。本案中原被告双方签订的租赁合同是持续性合同，租赁期为20年，虽然出租人通过让渡出租物的占有和使用权获得租金是出租人签订涉案租赁合同的直接目的，被告未按约支付租金不符合双方约定，但2020年因新冠疫情对社会经济的影响，对被告马有林从事的牲畜养殖业亦存在，由于新冠疫情是双方当事人均无法预料的事件，为平衡各方利益及公平起见，原被告双方应当共担风险、共渡难关，该风险导致的后果不应由原告或被告单独承担，且在庭审中被告马有林表示其愿意当庭支付租金，所以，本院认为被告马有林未按期支付2020年5月7日至2021年7月7日期间的租金的行为不存在恶意，不属于根本违约，原告延迟收取租金并不能导致原告的合同目的根本无法实现，故本院对其主张要求解除原被告双方签订的《伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》的诉讼请求不予支持。被告马有林作为承租方，其当庭表示目前已具备给付能力，但又在庭审中提出要求原告考虑新冠疫情影响减免6个月租金，本院认为，被告因新冠疫情影响逾期给付租金导致的法律后果上原告已与被告马有林共担风险，承担相应的社会责任，基于公平原则本院对于被告提出的减免6个月租金的抗辩意见不予支持。因此，被告马有林应向原告托格拉克乡人民政府支付租赁费164,600元，向原告上托格拉克村民委员会支付租赁费49,400元（35,400元+14,000元）。 被告马有林逾期支付2020年5月7日至2021年7月7日期间房屋租金的行为虽然不构成根本违约，依据双方签订的《伊宁市托格拉克乡肉牛养殖基地租赁合同》第五条的约定应按日千分之三支付滞纳金，但庭审中被告主张该约定过高，要求参照中国人民银行公布的贷款市场报价利率一年期计算滞纳金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及二十九条之规定，认定合同约定的违约金过低或过高的标准应当以实际损失为基础，本案原告未举证证实其主张的违约金与其实际损失是否相符，被告虽抗辩原告主张的违约金过高，但也未举证证实原告主张的违约金高于其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整被告按年利率6%承担的逾期支付租金的违约金，即被告马有林自2020年5月8日起至实际给付之日以164,600元为基数，按年利率6%向原告托格拉克乡人民政府支付违约金，被告马有林自2020年5月8日起至实际给付之日以49,400元为基数，按年利率6%向原告上托格拉克村民委员会支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告马有林自本判决生效之日起十日内支付原告伊宁市托格拉克乡人民政府支付租赁费164,600元、支付原告伊宁市托格拉克乡上托格拉克村民委员会支付租赁费49,400元； 二、被告马有林自2020年5月8日起以164,600元为基数，按年利率6%向原告伊宁市托格拉克乡人民政府支付违约金，至实际给付之日止； 三、被告马有林自2020年5月8日起至实际给付之日以49,400元为基数，按年利率6%向原告伊宁市托格拉克乡上托格拉克村民委员会支付违约金，至实际给付之日止； 四、驳回原告伊宁市托格拉克乡人民政府、原告伊宁市托格拉克乡上托格拉克村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4627元，减半收取2,313.5元，由被告马有林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  田玉琴 二〇二一年二月十六日 书记员  李文靖