山东省惠民县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1621民初132号 原告：中国建设银行股份有限公司惠民支行，住所地：惠民县城南关街**，统一社会信用代码：913716218669960997。 负责人:张崇刚，行长。 委托诉讼代理人：孙勇。 被告:胡振新，男，1967年12月28日生，汉族，住，住所地:惠民县/div> 被告:张忠，女，1968年7月17日生，汉族，住，住所地:惠民县/div> 被告:惠民县汇冠置业有限公司，住所地:惠民县××街××北邻，统一社会信用代码：91371621565239254Ｕ。 法定代表人:赵树芳，执行董事。 被告:天禧牧业有限公司，住所地:惠民县××街××北邻（时代广场），统一社会信用代码：913716217232599721。 法定代表人：胡振新，执行董事。 以上四被告委托诉讼代理人：尹增栋，山东尹增东律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司惠民支行（以下简称惠民建行）与被告胡振新、张忠、惠民县汇冠置业有限公司、天禧牧业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠民建行的委托诉讼代理人孙勇，被告胡振新、张忠、惠民县汇冠置业有限公司、天禧牧业有限公司委托诉讼代理人尹增栋及惠民县汇冠置业有限公司法定代表人赵树芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠民建行向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告、第二被告立即归所欠原告借款本金2888878.79元，并按合同约定向原告支付利息、罚息直至全部还清为止（截止2020年10月31日所欠利息13755.91元、罚息212.91元）2、判令第三被告对第一、二被告的贷款本息承担连带清偿责任。3、判令第四被告对第一、二被告的贷款本金1398024.09元及按合同约定向原告支付利息、罚息直至全部还清为止（截止2020年10月31日所欠利息6450.72元、罚息140.29元）的贷款本息承担连带清偿责任4、依法确认原告对所抵押房屋（时代广场）128铺、129铺、201铺、317铺-326铺、416铺-425铺，预抵押登记证明：惠房预惠民字第2××8号、惠房预惠民字第2××7号；房产地址:惠民县××街××。5、判令因本案发生的诉讼费、保全费、鉴定费、原告聘请律师支付的费用、原告支付的差旅费等全部费用，由上述被告承担。 被告胡振新、张忠答辩：胡振新、张忠均系天禧牧业有限公司职工，购买涉案房产系出于为天禧牧业有限公司购买办公用房，所欠债务均应当由天禧牧业有限公司承担，胡振新的行为是职务行为。 被告惠民县汇冠置业有限公司答辩：由于本案所涉债权由胡振新、张忠提供物的抵押，同时，也由我公司与天禧牧业有限公司以法人单位作为保证，根据以前的物权法及相关法律规定，和目前已经生效的民法典之的规定，本案原告应当先就抵押物主张权利，而不应当先向保证人主张。在涉案债权的还款过程中，原告方怠于行使抵押权，反而先行从我方的保证金中扣划了1046552.96元，用于代胡振新、张忠还款，这不仅有违法律规定，同时也严重损害了我公司的合法权益，我方保留相应的向本案原告主张赔偿损失的诉权。 被告天禧牧业有限公司答辩：天禧牧业有限公司因经营不善及其他方面的原因，导致暂时无力偿还在张忠、胡振新名下的借款，是属迫不得已。如公司经营有所改观，仍愿意积极偿还涉案的债务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月19日，惠民建行与胡振新、张忠签订编号为370838008-2032-20150979775《个人住房（商业用房）借款合同》，其中特别签订条款中约定，由惠民建行为胡振新、张忠办理借款本金253万元人民币，期限自2015年6月8日至2025年6月8日。并约定了借款利率及罚息利率。借款人还款方法为等额本息还款，每月还本息28579.18元。本合同项下抵押财产，位于惠民县南关大街以东，建行北邻（时代广场）的317-326铺、416-425铺。2015年6月1日，胡振新、张忠出具同意抵押声明。抵押权人惠民建行对上述抵押房产，于2015年7月2日在惠民县房地产管理局办理了抵押权预登记。登记证书为惠房预惠民字第2××7号，证书中载明，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司惠民支行；预告登记义务人为胡振新；预告登记业务种类为：预告登记-预购商品房设定抵押权预告；证书附记中载明债权数额为：253万元，抵押房号为：317铺、318铺、319铺、320铺、321铺、322铺、323铺、324铺、325铺、326铺、416铺、417铺418铺、419铺、420铺、421铺、422铺、423铺、424铺、425铺。被告胡振新、张忠在借款合同的借款人和抵押人处签字纳印；被告天禧牧业有限公司在借款合同的保证人处签章，法定代表人胡振新签字纳印。 2016年8月4日，惠民建行与胡振新、张忠签订编号为370838008-2032-20161182300《个人住房（商业用房）借款合同》，其中特别签订条款中约定，由惠民建行为胡振新、张忠办理借款本金223万元人民币，期限自2016年4月19日至2026年4月19日。并约定了借款利率及罚息利率。借款人还款方法为等额本息还款，每月还本息24623.40元。本合同项下抵押财产，位于惠民县南关大街以东，建行北邻（时代广场）的128铺、129铺、201铺。2016年3月16日，胡振新、张忠出具同意抵押声明。抵押权人惠民建行对上述抵押房产，于2016年8月26日在惠民县房地产管理局办理了抵押权预登记。登记证书分别为惠房预惠民字第2××8号、2××7号、2××6号。证书中均载明，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司惠民支行；预告登记义务人为胡振新；预告登记业务种类为：预告登记-预购商品房设定抵押权预告；债权数额为97万元。被告胡振新、张忠在借款合同的借款人和抵押人处签字纳印。借款合同的第十六条和第十七条中约定：借款人不按本合同按时足额偿还本息……。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。 2013年10月16日，汇冠公司（甲方）与惠民建行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。双方约定：最高额保证抵押合同担保的债权是，2013年10月16日至2043年10月16日期间因乙方向债务人发放的个人住房（商业用房）贷款所形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金。担保责任的最高额为8000万人民币。保证方式为连带责任保证。保证合同的第十条约定：一、应付款项的划收，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收……。 另查明，截至2020年10月31日《个人住房（商业用房）借款合同》编号为370838008-2032-20150979775的借款尚欠本金1398024.69元，利息为6450.72元、罚息140.29元；《个人住房（商业用房）借款合同》编号为370838008-2032-20161182300的借款尚欠借款本金1490854.70元，利息7305.19元、罚息72.62元。 本院认为，原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、同意抵押声明等，均是各方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定行使权利和履行义务。原告按合同约定发放了贷款。被告胡振新、张忠未按合同约定的期限足额归还本息，构成违约。按照约定，惠民建行有权要求胡振新、张忠提前归还借款本息，故惠民建行请求胡振新、张忠归还借款本息，本院予以支持。天禧牧业有限公司作为保证人应承担连带清偿责任。惠民县汇冠置业有限公司应按照最高额保证合同承担保证责任。被告胡振新、张忠主张，涉案所购房产系为天禧牧业有限公司购买办公用房，所欠债务均应当由天禧牧业有限公司承担，证据不足，本院不予支持；被告惠民县汇冠置业有限公司辩称，本案所涉债权有物的抵押，应当先就抵押物主张权利，证据不足，本院不予支持。胡振新、张忠签订了抵押声明，惠民建行办理了房产预登记抵押，记载事项清楚，符合法律规定，故惠民建行主张对抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十条、第六百九十一条、第七百条之规定，判决如下： 一、被告胡振新、张忠于本判决生效后一个月内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠民支行借款本金1398024.69元及利息（截止2020年10月31日利息为6450.72元、罚息140.29元；自2020年11月1日起，以相应的本金为基数，按借款合同约定的利率计算至本息付清日止）； 二、被告天禧牧业有限公司对上述垫款本息承担连带清偿责任；承担连带清偿责任后，有权向被告胡振新、张忠追偿。 三、被告胡振新、张忠于本判决生效后一个月内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠民支行借款本金1490854.70元及利息（截止2020年10月31日利息为7305.19元、罚息72.62元；自2020年11月1日起，以相应的本金为基数，按借款合同约定的利率计算至本息付清日止）； 四、被告惠民县汇冠置业有限公司对上述第一条、第三条中的借款本金及利息在最高额8000万元内承担连带保证责任；承担连带保证责任后，有权向被告胡振新、张忠追偿； 五、原告中国建设银行股份有限公司惠民支行就抵押物被告胡振新、张忠位于惠民县××街××北邻（时代广场）的房产〔惠房预惠民字第2××7号、惠房预惠民字第2××8号、惠房预惠民字第2××7号、惠房预惠民字第2××6号〕的变现所得享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30022元，减半收取15011元，由被告胡振新、张忠、天禧牧业有限公司、惠民县汇冠置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  高惠勇 二〇二一年二月四日 书记员  田 歌