西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21659号原告(反诉被告)：杨兵，男，汉族，1968年11月26日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺粉霞，陕西法智律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘小燕，女，汉族，1977年1月11日出生，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：方锋，男，汉族，1976年9月29日出生，住陕西省宝鸡市陈仓区,与被告刘小燕系夫妻关系。原告(反诉被告)杨兵与被告(反诉原告)刘小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨兵委托的诉讼代理人张振国、贺粉霞，被告刘小燕及其委托的诉讼代理人方锋到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告杨兵诉称，原、被告双方于2019年5月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于西安市XX大街XX号XX房一间，面积103平方米租给被告作为经营使用。租赁期限：2019年5月26日起至2021年5月25日止，租金每年210000元；租金以现金方式按年缴纳，从合同租期起算之日起，租期每满一年的前两个月即每年3月25日前乙方应一次性交清下年度租金。合同约定的履行期限过后，原告多次催促被告支付房租，被告以种种理由推脱支付下年度房屋租金。2020年5月29日，原告向被告发出房租催款通知书，被告签收后仍没有支付。根据《房屋租赁合同》3.3条约定，被告应当在3月25日前一次性交清下年度租金。被告拒不支付的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第6.3条规定：“乙方如未按时缴纳租金，除补缴拖欠租金外，还应按拖欠租金额每日5%的标准向甲方支付违约金”。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、判令被告向原告支付下一年度租金210000元（2020年5月26日到2021年5月25日期间）；2、判令被告支付原告违约金63000元；3、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。被告刘小燕辩称，一、答辩人与被答辩人2019年5月16日签订《房屋租赁合同》，答辩人2019年5月26日取得经营权后对房屋进行了装修，店名“家乐果鲜生”。2020年元旦后生意渐好，可突如其来的疫情使被告的生鲜生意受到灭顶之灾，为春节备的鲜货品全部坏掉。答辩人找被答辩人多次协商疫情期间房租问题，但被答辩人说被答辩人是和教育局签的合同，被答辩人可以享受国家在疫情期间给予的优惠政策，答辩人和被答辩人是私人合同不能享受国家在疫情期间给予的优惠政策，协商无果后被答辩人要求答辩人三天之内搬离，答辩人次日将货物和设备处理销售。被答辩人2020年3月26日通过微信正式告知被答辩人解除《房屋租赁合同》，2020年5月31日清空房屋后按照约定将“家乐果鲜生”店给还予被答辩人。二、答辩人根据合同约定应于3月25日前交下一年度房租，因疫情影响政府给予减免3个月房屋的通知，上一年度合同租期应延长至2020年6月25日，故在此期间属于国家规定的免租期。答辩人未拖欠房租没有违约。三、答辩人要求被答辩人退还水电保证金和疫情影响预交的房屋租金，清还后实际占有的一小间房子退还给出租人，因被答辩人不是房屋产权所有人，答辩人的权益没有保障现占有其房屋是为保护答辩人权益，也是使答辩人在此疫情遭受重大损失的情况下尽量减少亏损。综上所述，被答辩人诉讼请求系不可抗力造成答辩人无法履约，请求法院依法驳回。被告刘小燕反诉称，反诉人与被反诉人于2019年5月16日签订《房屋租赁合同》，被反诉人将西安市XX路XX号XX房租赁给反诉人经营，租期2019年5月26日至2021年5月25日，面积103平方米，租金每年210000元，水电保证金20000元。因不可抗力自2020年1月24日国家正式宣布新型冠状病毒人传人后整条街道就没人了，直到2020年5月25日反诉人的店铺都无法营业，给反诉人造成巨大的经济损失，故提出反诉。反诉请求：1、判令因不可抗力解除《房屋租赁合同》（解除之日为2020年元月24日）；2、判令被反诉人退还预交房租71166.66元（自2020年元月24日开始起算至2020年5月25日止），水电保证金20000元；3、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担。原告杨兵针对被告反诉辩称，一、被告提出的第一项反诉请求不符合合同解除的法定条件，因此，租赁合同是合法有效的，应当依法履行；二、疫情的发生只是对被告的生意有一定影响，但是由于我们国家疫情控制的比较好，后来所有的门店都能正常经营，因此被告说疫情作为不可抗力，作为本租赁合同解除的条件没有事实和法律依据；三、被告至今仍然在租赁着标的物内进行经营，不存在向原告交付租赁标的物的情形。同时，原告提供的证据照片视频能够证明截至人民法院依法送达之时，被告仍然在租赁标的物内进行经营使用。因此，原告与被告签订的租赁合同真实有效，双方也是在正常的履行合同，不存在解除合同的情形。被告反诉主张退还预交房租、水电保证金，及承担本案诉讼费，没有事实和法律依据。经审理查明，2019年5月25日，原告杨兵（甲方、出租方）与被告刘小燕（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市XX大街XX号XX房共计一间，面积103平方米租赁给被告作为经营使用，房屋租赁期自2019年5月26日至2021年5月25日止；租金为每月每平方米170元，租金为每年210000元，水电保证金为20000元；租金以现金方式按年交纳，租期每满一年的前两个月即每年3月25日前乙方应一次性交清下年度租金。合同第6.3条约定乙方如未按是交纳租金，除补交拖欠租金外，还应按拖欠租金额每日5%的标准向甲方支付违约金；6.4条约定乙方违反本合同约定，要求提前终止本合同的，每提前一日按日租金的10%向甲方支付违约金，同时还应向甲方支付年租金总额50%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交给被告使用。另查明，被告在使用涉案房屋时将其改造为两间门面，一间用于经营服装，一间用于经营水果生鲜。本案审理过程中，经被告申请，本院依法调取西安市xxx中学关于疫情房屋租金减免情况，西安市xxx中学回复：“我校与杨兵2020年房租减免三个月的政策尚未执行”。被告向本院提出其于2021年1月25日已将涉案房屋腾空并将房屋钥匙邮寄给原告，原告认为根据双方签订的租赁合同约定的租赁期限未到，原告不同意解除合同，被告解除合同的依据没有法律支持，且原告已经拒收被告发的快递，被告邮寄钥匙的行为并不符合房屋交接的条件，根据双方签订合同约定，原告无权解除合同。上述事实，有房屋租赁合同、房屋催款通知书、视频资料、回复等证据及谈话、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。原告依约向被告交付房屋，被告应当按照约定向原告支付租金费用。根据庭审查明事实，被告在本案开庭审理时仍占用使用涉案房屋，虽被告主张已将其中一间经营水果生鲜的房屋返还原告，但原告对此并不认可，且被告提交的证据亦不足证明其主张，故原告主张被告支付下一年度2020年5月26日到2021年5月25日期间租金210000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告提出因不可抗力双方于2020年1月24日双方解除《房屋租赁合同》以及被告退还自2020年1月24日至2020年5月25日期间房屋租金71166.66元、水电保证金20000元的反诉请求，本院认为，疫情不属于合同解除的法定条件，且原告起诉主张房屋租金时，被告仍占有使用涉案房屋，故被告提出的反诉请求，无事实依据，本院依法不予支持。对于违约金一节，因《房屋租赁合同》约定乙方如未按期交纳租金，除补缴拖欠租金外，还应按拖欠租金额每日5%的标准向甲方支付违约金，鉴于原告经营困难等实际情况，故本院酌情将违约金调整为8000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘小燕应自本判决生效后十日内向原告杨兵支付2020年5月26日到2021年5月25日期间房屋租金210000元；二、被告刘小燕应自本判决生效后十日内支付原告杨兵违约金8000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨兵的其余诉讼请求；四、驳回被告刘小燕的全部反诉请求。本案本诉受理费5395元，减半收取计2697.5元，反诉费2909元，均由被告刘小燕承担。因原告已预交本诉受理费，故被告应在给付上述费用时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张丽华二〇二一年二月二十日书记员  杨婉怡打印：杨婉怡校对：常思敏2021年月日送达1