贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终145号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：张旭东。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邵宝珍，女，1962年3月4日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所执业律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）与被上诉人邵宝珍、一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）、被上诉人仅是一般买受人，我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，华融公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审法院判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）、被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条之规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。综上，请求二审法院支持华融公司的上诉请求。邵宝珍答辩：一、在法院查封之前，邵宝珍已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》。二、被上诉人邵宝珍已经支付了全部购房款。三、涉案房屋在法院查封之前已经交付给被上诉人合法占有。四、涉案房屋没有过户登记不是被上诉人的原因。五、一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁判，是正确的。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邵宝珍向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明的事实：原告邵宝珍系凯里市住房业主。被告华融贵州省分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1栋7层12号住房在内）。邵宝珍得知自己所购的永乐家园”小区1栋7层12号住房被查封后，于2020年7月2日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年7月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异71号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人邵宝珍解除对贵州省凯里市房屋查封的异议请求。”宣判后，邵宝珍不服裁定结果并于2020年7月27日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：涉案房屋先是案外人段小梅向大地联创房产公司购买，段小梅在房屋尚未过户的情况下转卖给邵宝珍。大地联创房产公司不仅认可段小梅将涉案房屋转卖给邵宝珍，而且全额收到段小梅支付的购房款。2017年6月12日，以大地联创房产公司为出卖人，邵宝珍为买受人双方就涉案房屋买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、邵宝珍购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积44.32ｍ2，总价款178299元；2、买受人在2017年6月12日（合同签订之日）前向出卖人一次性支付购房款178299元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：邵宝珍已分三次向段小梅支付购房款：具体为2011年12月19日支付3万元、2011年5月4日支付143874元，2014年7月25日支付4225元，共计178299元。再查明：华融贵州分公司的代理人已认可邵宝珍装修入住涉案房屋（“永乐家园”1栋7层12号）。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据邵宝珍对一审法院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，邵宝珍在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了全部购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但邵宝珍作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，该院评析如下：第一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书书。第二、抵押权的问题。华融贵州省分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“永乐家园”小区1栋7层12号住房已抵押给债权人华融贵州省分公司。就本案而言，邵宝珍对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州省分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“永乐家园”小区1栋7层12号商品房已设置抵押，虽然抵押权人是华融贵州省分公司，但是合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故邵宝珍购买涉案房屋并无过错。第四、备案登记。邵宝珍购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告邵宝珍的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，该院依法予以支持。被告华融贵州省分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，该院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经该院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告邵宝珍购买位于凯里市的房屋，并解除查封。二、驳回原告邵宝珍的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，邵宝珍向本院提交贵州省不动产登记查询结果一份，该查询结果显示在凯里地区邵宝珍名下不动产暂无权属情况。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人邵宝珍是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，邵宝珍已于法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款。后又对涉案房屋进行合法占有，至于未能办理过户登记问题，系因大地联创房产公司所致。故过户不成之责不在邵宝珍，其所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，邵宝珍享有对涉案房屋排除执行的权利。综上所述，华融公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月一日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫