浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9923号 上诉人（原审被告）：张灿华，男，1987年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：吴王**，浙江匡智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李启建，男，1976年8月26日出生，汉族，住江苏省灌南县。 上诉人张灿华因与被上诉人李启建房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年5月，张灿华（作为乙方、承租方）与杭州市西湖区华溢酒店（作为甲方、出租方，以下简称华溢酒店）签订《房屋续租合同》一份，约定：租赁物业系指涉案房屋，租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日止，本租赁物业仅用于经营茶饮、甜品等，自2018年5月1日至2019年4月30日的租金为172600元、自2019年5月1日至2020年4月30日租金181230元；乙方在租赁期内如需转租给第三方，需以书面形式经甲方同意才能转租；租赁期内，如乙方有下列情形之一的，则甲方有权解除本合同，并有权没收乙方交纳的履约保证金，以及对该店铺进行断电锁门处理，……，（3）未经甲方同意擅自转租物业的等内容。张灿华承租该涉案房屋后，申请开办了杭州市西湖区宇涵小吃店，经营范围包括热食类食品制售等。 2019年4月中旬，张灿华、李启建就涉案房屋协商转租事宜。2019年4月22日，张灿华（作为出租方、甲方）与李启建（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁物业系指涉案房屋，租赁期限从2019年4月23日到2022年4月30日，本租赁物业仅用于经营“巴一碗豆花拌饭”（轻餐饮），自2019年4月23日至2020年4月22日的租金为32万元；乙方除第一次支付6个月租金以后每半个租赁年度支付甲方一次租金，租金提前一个月支付；乙方支付给甲方的履约保证金54000元不计息；甲乙双方确定在本合同签订后，确认乙方支付首期租金后于2019年4月23日交付给乙方使用；乙方应自行办理经营的相关证、照，费用由乙方自行承担；一方严重违约，另一方有权单方面提前解除本合同，要求违约方支付违约金20万元，并赔偿因合同终止所导致的经济损失；租赁期内，乙方未按时足额支付张灿华租金的，每逾期一日，乙方应按应付款项每日千分之五的标准支付甲方滞纳金；乙方因经营原因提前终止合同的，须提前三个月以书面形式通知甲方，在甲方收到该通知之日起三个月无论乙方是否经营，乙方应按正常经营情况支付租金；同时乙方在停止经营前支付甲方相当于三个月租金的赔偿金；甲方营业执照给乙方使用，所有经营权归乙方所有等内容。 张灿华、李启建在签订合同后，双方确认李启建从2019年4月23日承租使用涉案房屋（李启建从涉案房屋的隔壁店面处取得了房屋钥匙，双方未确认水电表的读数情况）。 2019年4月23日，张灿华、李启建多次通过微信对话，其中包括，张灿华：“李总你的意思是钱付不了了？”李启建：“这种方式和态度，我也不知将来怎么合作”。张灿华：“我只要你给我个时间什么时间能打款，明天上午或者下午，因为昨天你跟我说今天能打款，我也相信你所以你昨天说今天汇款我也同意了”。 随后，李启建准备申领营业执照但未果，双方产生争议。李启建庭审中表示于两三天后即大约2019年4月26日即将涉案房屋钥匙放回隔壁店面，并口头告知了张灿华；张灿华则表示，李启建并未明确提出不再承租，而是直到2019年5月23日张灿华自行撬锁收回涉案房屋。 2019年11月，张灿华就本案纠纷申请诉前调解，未能达成协议。审理中，张灿华陈述，首期租金双方口头约定是2019年4月23日；双方微信对话就是截止到2019年4月23日，此后李启建拉黑了张灿华。李启建则陈述，就首期租金的支付时间并无口头约定；在2019年4月23日之后仍有微信对话，但也不多，大约持续到之后的一两天，内容主要是关于李启建不想承租房屋；时间过去了这么久，我以为双方没有纠纷了，我的微信记录早已删除。 张灿华诉至原审法院，请求判令：1.李启建支付张灿华一个月房屋租金26667元（自2019年4月23日至2019年5月23日），并支付逾期付款利息损失3349元（自2019年4月23日暂计算至2019年10月31日，按月息2分计算，并要求支付至实际付清之日）；2.李启建支付张灿华违约赔偿金80000元，律师费5000元；3.诉讼费用由李启建负担。 原审法院认为：张灿华、李启建之间存在房屋租赁合同关系，双方均予确认，则双方都应当积极、善意履行合同。对于涉案房屋出租方的张灿华而言，张灿华将其承租的涉案房屋转租给李启建，但是张灿华没有按照其与华溢酒店约定的“需以书面形式经甲方（指华溢酒店）同意才能转租”提前征得华溢酒店的书面同意意见，且直到本案审理中也都没有提交相关材料，张灿华的该行为可能导致华溢酒店提前解除合同、断电锁门因而导致李启建不能正常使用涉案房屋；张灿华也没有提交涉案房屋的权属证书给李启建用以“自行办理经营的相关证、照”，李启建在审理中也对此提出异议认为其未能及时办理出经营证照。由此可见，张灿华履行本案合同存在瑕疵。对于李启建而言，李启建在签订合同前未督促张灿华提交原出租人同意转租的书面材料，在张灿华提示支付首期租金后也没有及时支付；李启建在退还涉案房屋钥匙时也未能及时采取合适的方式以有效交付张灿华，李启建也未能积极、善意地履行合同。根据本案合同的约定内容，比较双方的实际履约情况以及双方对本案合同未正常完成履约的影响，对张灿华要求李启建支付一个月房租26667元的诉讼请求，考虑双方在履行中变更了“乙方支付首期租金后于2019年4月23日交付给乙方使用”的合同约定，且未进一步明确约定首期租金的支付时间以及张灿华在诉状中表示李启建“向张灿华表示单方解除合同”、张灿华至迟已于2019年5月23日收回涉案房屋等案件事实，酌情确定李启建应当支付租金18667元；对于张灿华要求李启建支付利息损失、违约赔偿金、律师费的诉讼请求，不予支持。综上，张灿华诉讼请求中的有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年5月13日判决：一、李启建于判决生效之日起十日内支付张灿华房租18667元；二、驳回张灿华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1300元，由张灿华负担390元，李启建负担910元。 宣判后，张灿华不服，向本院提起上诉称：一、张灿华在履行合同中不存在任何瑕疵。1.一审法院认为张灿华将承租房屋转租给李启建时，没有按照与华溢酒店约定的“需以书面形式经甲方（指华溢酒店）同意才能转租”提前征得华溢酒店得书面同意意见，张灿华的行为可能导致华溢酒店提前解除合同、断电锁门因而导致李启建不能正常使用案涉房屋。张灿华认为，一审法院的裁判观点有失偏颇。第一，张灿华在转租时已获得华溢酒店的同意，因该证明材料张灿华认为与本案纠纷无直接关联，因而起诉时未作为证据提交。但一审庭审时法庭对此有做出询问，张灿华庭后立马将华溢酒店出具的出面同意转租证明提交法院。第二，即便张灿华未获得该材料，也需华溢酒店作出与张灿华提前解除合同、断电锁门等行为时才会侵害李启建的利益。而一审法院陈述的只是尚未发生一种侵害风险。实际上华溢酒店明确同意张灿华转租，该风险不可能会发生。第三，李启建承租时，也未明确要求张灿华提供该书面证明，张灿华也口头告知李启建其有权转租。2.一审法院认为张灿华未提交案涉房屋的权属证书给李启建用以“自行办理经营的相关证、照”。双方在签约之前，针对办理营业执照事宜，双方协商一致李启建经营期间使用张灿华提供的营业执照，张灿华无需再办理营业执照。双方签订租赁合同时，针对该情况专门起草了合同条款，也即合同第十六条附加条款约定“张灿华营业执照给李启建使用，所有经营权归李启建所有”。李启建庭审时以该理由认为系张灿华责任导致其无法办理营业执照继而违约，系其单方违约的托词。一审庭审时该情况已向法庭说明，但一审法院仍然以该理由认为张灿华履约过程存在瑕疵，明显不妥。且庭审时法庭提及的房屋权属证书，张灿华庭后也已提交法院。二、双方在合同履行期间内，李启建严重违约导致合同无法继续履行，李启建应当根据合同约定承担违约责任。合同当中对租金的支付时间并未作出约定，但根据租赁行业惯例，租金都是先付后用。本案中双方合同签订后，李启建应当在签订合同当天支付租金以及押金，但因李启建自身原因让张灿华先交付房屋，而在张灿华交付房屋后，又一直拖延支付房屋租金。且李启建承租房屋后，一直未将房屋退还给张灿华。李启建的行为系严重违约行为，其占有使用房屋的一个月时间，应当根据合同约定支付该月房屋租金，并承担违约责任。综上所述，李启建严重违约，且张灿华在履约过程中也无任何违约行为，一审法院认定事实不清导致裁判错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.上诉费用由李启建承担。 针对张灿华的上诉，李启建未答辩。 二审期间，张灿华向本院提交证据材料： 1.产权证书1份（盖章确认件），用以证明涉案房屋的产权情况，房屋所有权人为天阳置业有限公司。 2.《同意转租的协议》1份，用以证明涉案房屋由华溢酒店向天阳置业有限公司承租，华溢酒店同意张灿华转租的事实。 本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，李启建未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2019年1月1日，张灿华与华溢酒店签署《同意转租的协议》。该协议约定，华溢酒店同意张灿华将涉案房屋进行转租。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。（一）关于租金及利息支付。本案中，在张灿华与李启建签订《房屋租赁合同》后，双方确认李启建自2019年4月23日开始使用租赁房屋。也即，张灿华已经按照合同约定履行了将租赁房屋交付给李启建的义务。与之相对应，李启建理应按照合同约定及时向张灿华支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，李启建本应在房屋交付前向张灿华支付首期租金，但李启建迄今未支付，应承担继续支付租金的义务。在租赁期限届满或提前解除租赁合同时，承租人理应将租赁房屋腾空并返还给出租人。本案中，李启建并未有证据证明其向张灿华办理了房屋返还手续，应承担举证不能的法律后果。因此，张灿华关于其于2019年5月23日自行收回房屋并以此要求李启建支付一个月租金的主张，应予以采纳。同时，李启建未及时支付租金，确使张灿华遭受利息损失，故张灿华有权要求李启建支付逾期付款利息。（二）关于提前解除租赁合同的违约责任。首先，虽然张灿华与华溢酒店之间的租赁合同约定转租需经过华溢酒店书面同意，但在张灿华、李启建签订租赁合同及后续履行过程中，华溢酒店并未对张灿华的转租行为提出异议。同时，张灿华也在二审中提供了华溢酒店同意转租的书面协议。其次，张灿华、李启建之间的《房屋租赁合同》约定，张灿华的营业执照交由李启建使用。也即，根据该约定，李启建无需再行办理营业执照。即使李启建执意要自行办理营业执照，其也未有证据证明张灿华存在不予配合之行为。在此情形下，李启建以其行为提前终止租赁合同，构成根本性违约，应承担相应违约责任。根据租赁合同约定及当事人的请求，兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，本院酌情确定违约金数额为10000元。对于张灿华的其余诉讼请求，本院不予支持。综上，张灿华的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初928号民事判决； 二、李启建于本判决生效之日起十日内向张灿华支付租金26666.66元及利息（以26666.66元为基数，支付自2019年4月23日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、李启建于本判决生效之日起十日内向张灿华支付违约金10000元； 四、驳回张灿华的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2600元，减半收取1300元，由张灿华负担942元，由李启建负担358元。 二审案件受理费2208元，由张灿华负担1492元，由李启建负担716元。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年二月二日 书记员  董 悦