广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10587号原告：邓肖平，女，1978年1月7日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。被告：广州市晓锋房地产有限公司，住所地广州市花都区新华镇五华直街十五号之十，统一社会信用代码9144011474599656XQ。法定代表人：宋水林，任董事长。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原告邓肖平与被告广州市晓锋房地产有限公司（以下简称晓锋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告邓肖平及其委托诉讼代理人覃晓茵，被告晓锋公司的委托诉讼代理人王银杰均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。邓肖平向本院提出诉讼请求：1.晓锋公司支付逾期交楼违约金466327.68元（违约金以857220元为基数，自2017年1月1日起，每天按0.05%计至2019年12月25日）；2.晓锋公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月4日，邓肖平与晓锋公司签订《桃源盛世名苑认购书》，约定邓肖平向晓锋公司购买位于广州市花都区南石西路l号桃源盛世名苑3栋l梯XXX单位，建筑面积：109.5平方米，总房价为857220元。邓肖平按照约定支付了全部购房款、房屋专项维修基金、合同律师费和预告登记费，并网签《广州市商品房买卖合同》。随后，邓肖平将签了名的《广州市商品房买卖合同》交给了晓锋公司盖章签名。依据双方签订的购房合同第十三条约定，涉案房屋应在2016年12月31日前交付，否则，按照合同第十四条约定，晓锋公司应自2017年1月1日起，每天按照总房价0.05%的标准向邓肖平支付违约金至涉案房屋实际交付之日止。合同网签后，邓肖平便多次要求晓锋公司完善手续，并如期交付上述房屋办理上述房屋的不动产权证，但晓锋公司均未予理会。为此，邓肖平向广州市花都区人民法院提起诉讼，要求晓锋公司办理房屋产权证，后该案已经法院判决并强制执行，上述房屋已办理不动产权证至邓肖平名下，但晓锋公司截至2019年12月25日才将涉案房屋交付给邓肖平使用，已违反合同约定，晓锋公司应当向邓肖平支付逾期交房违约金466327.68元。邓肖平认为，邓肖平与晓锋公司签订的《桃源盛世名苑认购书》、《广州市商品房买卖合同》，均是合法有效的，双方应该恪守履行。邓肖平已按晓锋公司的要求支付全部的款项，晓锋公司作为桃源盛世名苑的开发商，应履行合同义务及时交付涉案房屋。否则，晓锋公司应承担相应的违约责任。晓锋公司答辩称，请求驳回邓肖平的全部诉请。第一，邓肖平起诉要求晓锋公司支付违约金毫无事实依据和法律依据，晓锋公司已经按照民事判决将不动产交付给邓肖平，也已经按照判决书要求把产权证办理至邓肖平名下。今日邓肖平拿案外人郭玉清的有关合同和裁决书起诉晓锋公司，要求参照郭玉清的裁决支付违约金是没有关联的，邓肖平的诉请并没有任何事实以及法律依据。第二，在收楼时，邓肖平与晓锋公司已经签订的收楼确认书中，已经载明了不再追究逾期责任。邓肖平之前并不是将房款给晓锋公司，其是支付给案外人，其支付给谁晓锋公司也不清楚。其持假收据给法院时晓锋公司才得知邓肖平支付房款给案外人，法院仅是表见代理推定晓锋公司收取了款项，事实上邓肖平并没有按照认购书以及合同约定向晓锋公司支付房款。邓肖平无权按照郭玉清的裁决书收取违约金，相反郭玉清当时在仲裁委提起仲裁时，仲裁委作出了裁决书，裁决书第33页第7行明确载明了客观上申请人将房款支付给案外人，并不是支付给被申请人，因此不应认定为被申请人违约，因此对郭玉清主张违约金是不予支持的。该裁决也是本案邓肖平代理人所代理的，其也知悉仲裁委对违约金的主张并不支持，因此花都法院在判决书中也没有要求晓锋公司支付违约金，仅要求晓锋公司协助办理产权证。郭玉清的仲裁案与本案有类同作用，因此在不明确邓肖平房款交至何人的情况下，并不存在晓锋公司违约。邓肖平办妥了产权证后，已经实际控制了房屋，并不存在需要交付房屋，因为房产证已经具有排他性。且实际上晓锋公司也没有房屋钥匙，签订收楼通知书是为了邓肖平从收楼当日开始支付物业管理费。第三，该收楼通知书的条款并不是霸王条款，因为邓肖平不可以选择性适用，若邓肖平不确认条款，那么本案的合同都不应确认。该条款已经很明确是双方不再追究，即晓锋公司也不再追究邓肖平的房款支付给案外人。综上晓锋公司请求驳回邓肖平的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区南石西路1号3栋1梯XXX房，建筑面积为109.59平方米，为住宅。属于广州市花都区南石西路1号桃源盛世名苑小区，开发商为晓锋公司，开发商已取得商品房预售许可。2014年9月4日，邓肖平与晓锋公司签订认购书，约定邓肖平以857220元购买案涉房屋，定金428610元于签署认购书时支付，余款428610元于2015年1月30日之前一次性付款支付。邓肖平与晓峰公司已签订书面商品房买卖合同。邓肖平称，其持有的商品房买卖合同在签名后交付给晓锋公司盖章，但晓锋公司未向其交还。晓锋公司否认其持有商品房买卖合同。经查询，广州市规划和自然资源局花都区分局函复本院称，案涉房屋已网签购房合同，购房人为邓肖平，合同编号为201502137944，该局登记档案中未查询到购房合同信息。关于购房款的支付情况。邓肖平于2014年8月10日至9月4日期间合计向案外人简松江支付428610元并取得晓峰公司盖章的收据，于2015年2月13日向晓锋公司支付428610元，合计支付857220元。关于不动产权证办理的情况。2018年7月11日，本院受理（2018）粤0114民初7391号邓肖平诉晓锋公司商品房预售合同纠纷一案，邓肖平要求晓锋公司为其办理案涉房屋的不动产权证，晓峰公司抗辩称邓肖平仅支付50%的购房款，未付清全款。本院经审理作出民事判决，认定邓肖平已付清购房款并判决晓峰公司为其办理不动产权证。晓峰公司不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州中院作出（2019）粤01民终13323号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决于2019年9月3日发生法律效力。因晓锋公司未依照上述生效判决于2019年9月19日前协助邓肖平办理案涉房屋的不动产权证至邓肖平名下，邓肖平向本院申请强制执行，本院受理该申请后于2019年10月16日作出（2019）粤0114执9562号执行裁定，裁定由邓肖平持该裁定书办理相关产权登记手续。2019年12月5日，案涉房屋办妥增量房转移登记至邓肖平名下。关于案涉房屋办理交房手续的情况。2019年12月19日，邓肖平委托广东金科律师事务所向晓峰公司邮寄律师函，要求晓锋公司在2019年12月25日前将案涉房屋交付给邓肖平并支付逾期交楼违约金。2019年12月25日，晓锋公司与案外人广州市剑锋物业管理有限公司向邓肖平发出《业主收楼通知书》通知于当日办理收楼手续，同日，邓肖平、晓峰公司及案外人广州市剑锋物业管理有限公司共同办理了交房手续，并在《业主收楼确认书》上签章确认。该确认书记载，“附注：甲乙双方应当在该商品房交付之日起360个工作日内共同到房地产登记机构办妥不动产产权登记至房管部门出具《广州市花都国土资源和规划局收件回执》，乙方在收楼之日起10天内向甲方提供办理不动产产权证所需的证件材料及缴税凭证等。乙方逾期提供，甲方有权顺延协助办理不动产产权证的时间，双方确认：相互不予追究双方在履行《商品房预售合同》中的逾期违约的责任。乙方是否提供齐全办理不动产产权证的证件资料以甲方出具的收件回执为准。”另查明，关于同楼盘的其他房屋买卖合同签订、约定及履行情况。邓肖平提交一份编号为201502137925、网签日期为2015年2月13日的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主张该合同与邓肖平签订的房屋买卖合同样式一致，均为晓锋公司制作的格式合同。该合同记载，晓峰公司（甲方、卖方）与案外人郭玉清（乙方、买方）约定，乙方向晓锋公司购买案涉小区的1栋1梯XXX房，2015年2月13日之前一次性付清房款，网签之日30日内由甲方为乙方办妥预告登记，2016年12月31日前交房，延期交房的，按补充协议第十一条约定执行，合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。该补充协议第十条记载，“发生如下情况之一的，甲方有权相应顺延该商品房的交付时间，且不视为甲方违约：……3）甲方未能按照合同约定付清全房价款（含按揭贷款未划入甲方监控账户）、购房税费、专项维修资金等约定费用或者未付清约定违约金（若有）……”第十一条记载，“甲乙双方同意对买卖合同第十四条即延期交房的违约责任作如下修改：……如乙方要求继续履行合同的，从本补充协议第十条所述不视为甲方违约的情况消除之日起计，甲方应向乙方支付实际缴交房款为基数每日0.05%的违约金。”合同对双方的其他权利义务进行了约定。该合同及补充协议签订后，郭玉清于2015月2月13日向晓锋公司支付一半的购房款505736元及住房维修基金，此外，郭玉清已于2014年9月、10月合计向案外人简松江支付了505736元。因晓峰公司未交房，郭玉清先后于2017年、2019年向广州仲裁委员会提出（2017）穗仲案字第1572号、（2019）穗仲案字第7631号仲裁申请，要求晓锋公司履行交房、办证义务并承担逾期交房和逾期办证的违约责任。再查明，原告毕国驹、徐曲清、刘志权、杨送子与被告邝国桓、李泽营、晓峰公司、宋水林民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）粤0114民初8078号民事判决，后广州中院于2017年7月11日作出（2017）粤01民终5769民事裁定，将该案发回重审。本院于2018年12月29日作出(2017)粤0114民初6617号民事判决，上诉人晓锋公司不服，向广州中院提起上诉，广州中院于2019年11月18日作出（2019）粤01民终10124号民事判决。上述案件查明，晓峰公司与邝国桓、李泽营于2010年签订《合作开发房地产合同》，合作开发案涉楼盘，邝国桓、李泽营以晓峰公司的名义负责办理整个房地产合作项目的开发，直至销售、为小业主办理产权证等各种手续。双方后于2014签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》，对合作开发房地产项目建成后的房屋、商铺及车位等进行了分配，明确邝国桓、李泽营分得包括案涉房屋在内的16套房屋。在（2016）粤0114民初8078号案件审理过程中，毕国驹、徐曲清、刘志权、杨送子确认邓肖平向简松江支付的428610元系由其收取。另查，案涉房屋位于广州市花都区花城街道杨一村周边，东临建设北路，北近花都大道，南近三东大道西，据广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日发布的穗房地租﹝2020﹞4号《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》，居住用房中，并无案涉房屋所在小区的租金参考价，花城街其他区域的每月每平米租金参考价为楼梯楼7元，电梯楼8元，集体住宅4元。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为，一、晓锋公司是否存在逾期交房的行为；二、晓锋公司逾期交房对邓肖平造成的损失如何确定。关于争议焦点一。由于双方当事人均无法提供商品房买卖合同，本院无法以双方约定的合同条款为基础判定是否存在逾期交房的行为，故根据与本案相关联的其他案件查明的事实综合判断。首先，邓肖平支付857220元向晓峰公司购买案涉房屋的事实，已经（2018）粤0114民初7391号民事判决及（2019）粤01民终13323号民事判决所认定，因无相反证据予以推翻，本院对此予以确认。邓肖平已付清房价款，晓峰公司应当将案涉房屋向邓肖平交付使用。其次，案外人郭玉清与晓峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议具有相对性，邓肖平以该合同网签时间与本案房屋网签合同时间一致为由主张适用郭玉清所签合同中的交房期限和逾期交房违约责任条款，缺乏理据，本院不予支持。最后，邓肖平已付清房价款，晓峰公司未在合理期限内通知邓肖平办理交房手续，存在逾期交房的行为。由于晓峰公司与案外人之间签订《合作开发房地产合同》、《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》对包括案涉房屋在内的16套房屋进行销售，邓肖平并非将全部购房款支付给晓峰公司，在晓峰公司知悉邓肖平的付款行为前，晓峰公司具有合理理由拒绝将房屋交付使用。但在晓锋公司与案外人之间的（2016）粤0114民初8078号案件的审理过程中，晓峰公司已知悉案外人收取了邓肖平支付的另一半购房款，其应当在合理期间内将案涉房屋交付邓肖平使用。晓峰公司未提交证据证明案涉房屋存在不能交付的情形，且其在邓肖平催告后立即于2019年12月25日办理了交房手续，因此，晓峰公司怠于向邓肖平交付房屋，应当对此向邓肖平赔偿损失。晓锋公司抗辩称邓肖平签订《业主收楼确认书》明确放弃追究逾期交房责任，但该确认书的附言内容均系对办证事宜的备注，未明确记载邓肖平放弃的是追究逾期交房责任的权利，且晓锋公司亦未能证明其尽到了《中华人民共和国合同法》第三十九条所规定的“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”之义务，对本院对其抗辩不予采信。关于争议焦点二。首先，邓肖平主张按照案外人郭玉清与晓峰公司之间达成的约定向晓锋公司主张逾期交楼违约责任，如前所述，基于合同的相对性，本院对该主张不予采纳。其次，晓锋公司应当于知晓邓肖平支付了房价款的合理期限内通知邓肖平办理交房手续，因同一小区的交房期限为2016年12月31日，且未有证据显示晓峰公司办理交房手续存在障碍，本院酌定晓锋公司应自邓肖平提起（2018）粤0114民初7391号民事诉讼要求办理不动产权证之前，即2018年7月11日之前向邓肖平交房。再次，根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，案涉房屋于2019年12月5日转移登记至邓肖平名下时，邓肖平已取得案涉房屋的物权，已依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可视为晓峰公司已将房屋交付邓肖平使用，且未有证据证明邓肖平在取得房屋所有权后晓峰公司存在侵犯其所有权的情形，在邓肖平向晓锋公司提出于2019年12月25日办理收楼手续后，双方亦于该日办妥了相关手续。因此，晓峰公司应承担逾期交房责任的期间为2018年7月11日至2019年12月5日。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，未有证据证明邓肖平、晓峰公司之间就逾期交房违约责任存在约定，邓肖平亦未能举证证明其因晓锋公司逾期交房行为造成了除租金损失之外的其他损失，本院参照逾期交付使用房屋期间广州市房地产租赁管理所公布的广州市花都区花城街其他区域住宅租金标准即每月每平方米8元对该损失金额进行认定，经核算，晓峰公司应当向邓肖平赔偿的金额为14756.12元【109.59平方米×8元/月/平方米×（16个月+25天÷30天）】，邓肖平主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五条、第三十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第十一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，判决如下：一、被告广州市晓锋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓肖平赔偿损失14756.12元；二、驳回原告邓肖平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8295元，由被告邓肖平负担8032元，被告广州市晓锋房地产有限公司负担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年二月七日书记员  陈晓敏高波