贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终215号上诉人（一审原告）：杨昌美，女，1982年5月24日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：罗安清，男，1978年12月9日出生，仫佬族，住贵州省麻江县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡英杨，广东广锐律师事务所专职律师。上诉人（一审被告）：吴家俊，男，1990年5月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。一审第三人：黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路**坐标广场群楼**，统一社会信用代码：91522601MA6H7PKL9G。法定代表人：魏德俊，该公司经理。上诉人杨昌美、罗安清因与上诉人吴家俊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨昌美、罗安清上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项、第三项；2.判决吴家俊支付上诉人违约金112000元。事实和理由：1.一审未认定吴家俊有违约责任，系认定事实错误，应予纠正。根据双方签订的《二手房买卖合同》四条第2付款方式如下（B）的约定，吴家俊作为买方有付款义务，在2020年6月12日吴家俊知道自己已不能取得公积金贷款，上诉人多次要求吴家俊付款，吴家俊不能履行付款义务，吴家俊构成根本违约；2.双方虽未在《二手房买卖合同》中明确约定购房尾款的付款具体期限，但根据《最高人民法院》第二十七条的的规定，出卖人可以随时要求购买人履行，也给购买人必要的准备时间，是购买人自己决定放弃购买，购买人没有支付房款的能力和意愿，构成够本违约；3.一审判决吴家俊补偿上诉人20000元，是适用法律错误。吴家俊在本案中并未主张调整违约金，法院无权调整被上诉人应当承担的违约金；4.上诉人关于按成交价20％违约金的请求符合合同约定。应予支持。吴家俊辩称：1.杨昌美、罗安清与房产中介串通套取国家公积金的违法行为导致合同无法执行。本人要求杨昌美、罗安清退税重新在合法的基础上进行买卖、但被上诉人拒绝配合退税，导致合同无法继续履行，构成阻止交易的违约行为。杨昌美、罗安清要求本人提供因本人原因导致房屋无法交易的承诺书，并答应在本人提供承诺书后配合退税及房屋交易，杨昌美、罗安清真正目的并非在于房屋交易，而是期望通过承诺书内容起诉本人，敲诈十余万违约金；2.本人不存在违约，贷款出现问题主要在于中介公司对贷款事项及程序的错误操作和房东的不配合。无论是合同内容、还是双方商量的口头、微信等方式，约定贷款方式均为公积金贷款，双方都是认可的，房东要求跳出公积金贷款方式，本人自行筹款或者一次性付清，违背了双方约定的内容；3.本人积极联系房东商议购房事宜，积极配合中介公司进行房屋购买，并提供具体的公积金贷款方案，明确告知房东要在合法的基础上，愿意补足公积金贷款差额。4.购房双方已委托中介公司办理购房事宜，签订合同，房东私自解除合同，没有按照合同内容执行。吴家俊上诉请求：1.维持一审判决第一、第三项，撤销第二项关于被告吴家俊支付原告杨昌美、罗安清人民币20000元的判决；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足。吴家俊支付杨昌美、罗安清人民币20000元的判决缺乏依据；2.房东与房产中介串通套取国家公积金违法行为，并拒绝配合退税，以此对上诉人进行敲诈，构成违约。杨昌美、罗安清辩称：吴家俊与中介公司协商形成虚构二手房买卖合同虚构价，最终不能获取公积金贷款。吴家俊本身没有能力购买案涉房屋，证据证明吴家俊在杨昌美、罗安清正式解除与其签订的二手房买卖合同前已经明确单方解除与杨昌美、罗安清的合同，违约事实清楚。吴家俊一直主张与杨昌美、罗安清签订的二手房买卖合同无效，才是其拒绝承担违约责任的主要原因，吴家俊的的上诉理由没有事实和法律依据。杨昌美、罗安清向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方于2020年5月30日签订的《二手房买卖合同》，2、判决被告向原告支付违约金人民币112000元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2020年5月30日签订《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，原告将位于凯里市，建筑面积为79.22平方米的房产（房产证编号：黔（2019）凯里市不动产权第0017328）出卖给被告；合同约定，房屋成交价为560000元，合同签订日支付定金30000元。付款方式为首付80000元（含定金30000元）在过户面签时支付，余款480000元由银行将贷款直接支付给原告。原告收到全部房款后三日内将房屋移交给被告。被告按合同约定支付了定金30000元和首付款50000元（其中10000元在第三人处）。原、被告双在房屋买卖合同第五条补充约定“由于乙方吴家俊需要公积金贷款500000元整超过剩余房款20000万元整；现公积金放款政策是放给甲方杨昌美；甲方收到公积金放款500000元整之日起；3日内需返还20000元整给乙方”。为实现被告能贷款500000元，2020年6月5日，原、被告另签订《二手房买卖协议》，将该交易房屋的成交价写为628000元。同日被告以628000元的成交价到税务局交纳52124元的税费。之后，被告以因双方签订的《二手房买卖协议》交易价格虚假，导致办理公积金贷款失败为由，要求原告配合协助退税。而原告与第三人认为系被告未按合同约定向第三人提供公积金贷款所需必要资料，导致双方签订的合同不能得到继续履行。为此，双方发生纠纷诉至一审法院。同时查明，原告杨昌美于2020年4月18日承租州委宿舍9栋201室居住。同年6月30日原告向被告发出《履行房屋买卖合同催告函》。7月3日原告向被告发出《解除二手房买卖合同通知书》。一审法院认为，被告吴家俊是否构成违约系本案的主要焦点。原告诉讼起因是被告未支付购房尾款导致，根据原、被告签订的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，关于付款方式的约定，被告支付首付款80000元后，剩余的房款由银行将贷款直接支付给原告。由于双方对银行发放贷款的时间不能确定，未约定尾款付款的期限。从最初来看，被告按约支付了首期购房款，并交纳过户的相关税费，证明被告是积极主动想完成交易。但从双方提供的微信聊天记录中可以知，2020年6月5日被告交纳税费后到6月12日期间，因贷款出现问题，被告要求原告配合退税而未能形成一致意见，因此原告对被告未能取得公积金贷款的事实是清楚的。由于双方未约定购房尾款付款的具体期限，进而不能判断被告此时是否构成违约。原告称不能取得贷款是由于被告不配合提供贷款资料造成，但未能提供证据予以证明。第三人述称是被告贷款资质问题导致，也未能提供证据予以证明。且被告是否能取得公积金贷款，不能归责于被告，被告并不具备房屋买卖行业的专业知识，对于贷款需要的资质及所需资料不完全了解，但第三人作为从事房屋交易的专门服务单位，对贷款的事项及程序是能够充分了解。所以不能认定被告有违约责任，故原告要求被告承担违约金112000元的请求，一审法院不予支持。关于原告请求解除《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》的诉请，在2020年6月20日，被告与原告杨昌美的微信聊天记录中曾表示，打算结婚后再买新房，并同意补偿原告的损失，可以理解为是被告向原告要求解除合同的意思。原告于同年6月30向被告要求继续履行合同，但随后于7月3日向被告发出解除合同的通知书，故原告发出通知书之时，应视为双方达成解除合同的合意。因此原告诉请解除合同，一审法院予以采纳。但鉴于被告提出考虑婚后买新房的意思表示，应认为其率先向原告发出解除合同的意愿，并主动提出自愿补偿原告的损失，符合被告当时的真实心态，根据公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素。故酌情由被告因解除合同补偿原告20000元较为恰当。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款之规定，判决：一、解除原告杨昌美与被告吴家俊于2020年5月30日签订的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》。二、被告吴家俊在本判决书生效之日起五日内支付原告杨昌美、罗安清人民币20000元。三、驳回原告杨昌美、罗安清的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5260元，由原告杨昌美、罗安清负担2160元，被告吴家俊负担3100元。本院二审期间，上诉人杨昌美、罗安清围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：《微信聊天记录》，拟证明吴家俊至今未能完全认识其错误，不能完成交易的责任完全归责于上诉人。吴家俊认为该证据不属实，房东拒绝交易的方式，是导致合同无法履行，构成违约。本院认为微信聊天记录是在案件诉讼过程中双方当事人之间的聊天记录，并不能证实案件发生的客观事实，因此对此证据不予采纳。上诉人吴家俊围绕答辩理由提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：《二手房买卖商议方案》，拟证明在一审开庭后提供了纸质方案。杨昌美、罗安清的委托诉讼代理人胡英杨认为这份方案是在一审开庭后基于庭审实际和一审法官的合理建议才做的方案，与本没有实际意义。本院认为该证据不能反映案件发生的客观事实，因此对此证据不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴家俊是否构成违约，如违约应承担什么责任，不违约是否应承担责任。从《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》约定来看。付款方式的约定，吴家俊支付首付款80000元后，剩余的房款由银行将贷款直接支付给杨昌美、罗安清。双方对银行发放贷款的时间不能确定，未约定尾款付款的期限。从合同履行过程情况来看。吴家俊按约支付了首期购房款，并交纳过户的相关税费，吴家俊是积极主动想完成交易。但从双方提供的微信聊天记录中可知，2020年6月5日吴家俊交纳税费后到6月12日期间，因贷款出现问题，吴家俊要求杨昌美、罗安清配合退税而未能形成一致意见，因此杨昌美、罗安清对吴家俊未能取得公积金贷款的事实是清楚的。由于双方未约定购房尾款付款的具体期限，进而不能判断吴家俊此时是否构成违约。从杨昌美、罗安清、房产中介公司提供的证据来看。杨昌美、罗安清未能提供证据证明不能取得贷款是由于吴家俊不配合提供贷款资料造成的事实，黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司未能提供证据证明吴家俊贷款资质问题是导致不能公积金贷款的事实。从公积金贷款申请过程来看。吴家俊是否能取得公积金贷款，不能归责于吴家俊，其并不具备房屋买卖行业的专业知识，对于贷款需要的资质及所需资料不完全了解，但黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司作为从事房屋交易的专门服务单位，对贷款的事项及程序是能够充分了解，所以不能认定吴家俊有违约责任。杨昌美、罗安清要求吴家俊承担违约金112000元的请求，本院不予支持。2020年6月20日，吴家俊与杨昌美、罗安清的微信聊天记录中曾表示，打算结婚后再买新房，并同意补偿损失，是吴家俊向杨昌美、罗安清要求解除合同的意思。同年6月30，杨昌美、罗安清向吴家俊要求继续履行合同，但随后于7月3日向吴家俊发出解除合同的通知书，杨昌美、罗安清发出通知书之时，是双方达成解除合同的合意。因此杨昌美、罗安清诉请解除合同的理由成立，应予解除合同。鉴于吴家俊提出考虑婚后买新房的意思表示，吴家俊有发出解除合同的意愿，并主动提出自愿补偿杨昌美、罗安清的损失，符合吴家俊当时的真实心态。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素。酌情判决由吴家俊因解除合同向杨昌美、罗安清承担补偿20000元的责任，本院认为并无不当。综上所述，上诉人杨昌美、罗安清与上诉人吴家俊的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理得当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人杨昌美、罗安清负担；二审案件受理费300元，由上诉人吴家俊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年二月五日法官助理杨建书记员邹井程