四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1323民初142号 原告：成都上策房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙江路**。 法定代表人：罗显峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程绍鹏，四川蓝光律师事务所律师。 被告：蓬安县北辰房地产开发有限公司，，住所地四川省南充市蓬安县相如镇政府街** 法定代表人：刘孝稳。 委托诉讼代理人：袁成桎，男，1988年11月13日出生，汉族，住四川省都江堰市，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 原告成都上策房地产营销策划有限公司（以下简称上策公司）与被告蓬安县北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上策公司的委托诉讼代理人程绍鹏，北辰公司的法定代表人刘孝稳及其委托诉讼代理人袁承梽、唐治民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上策公司向本院提出诉讼请求：1.判令北辰公司向上策公司支付销售房屋代理佣金及溢价共计4609574元；2.判令北辰公司自2018年10月1日起至款项付清之日止每日按照应付佣金及溢价的3‰的一半向原告支付滞纳金（2018年10月1日至2019年4月10日期间的滞纳金为1320642.95元）；3.判令北辰公司支付违约金300000元；4.本案诉讼费由北辰公司承担。事实及理由：上策公司与北辰公司于2017年5月8日签订《蓬安“北辰壹号”项目营销代理合同》，后又分别于2018年5月31日、10月8日签订《补充协议》、《补充协议二》，上策公司接受北辰公司委托销售北辰公司在四川省南充市蓬安县××路开发的“北辰壹号”楼盘项目，对销售房屋的佣金及溢价分成作了约定。上策公司按照合同约定完成了销售工作，北辰公司不按合同约定按月向上策公司支付佣金及溢价，下欠佣金及溢价共计4609574元。按照合同约定，北辰公司还应向上策公司支付违约金300000元，并每日按照应付佣金及溢价的3‰向上策公司支付滞纳金。原告多次催要未果，故依法起诉要求支持诉讼请求。 北辰公司辩称，1.双方签订的《蓬安“北辰壹号”项目营销代理合同》及两份补充协议均是双方真实意思表示；2.现双方争议的是住宅房屋销售代理佣金金额和溢价应否支付以及补充协议是否对主合同作了实质改变的理解问题，被告认为补充协议是对主合同的完善与补充，而不是实质变更，从补充协议一的内容看本案无论是主合同还是补充协议都对销售任务作了明确约定，上策公司将补充协议一中的部分约定条款以偏概全属于理解错误；3.销售佣金根据完成销售任务百分比来计算是市场惯例，也符合公平原则，而上策公司的诉请不符合双方当事人缔约本意，其主张的计算方式所计算出的结果也是错误的；4.上策公司主张违约金，但北辰公司行使优先抗辩权并不存在违约，原一、二审均支持，双方协商中针对上策公司的不法方式北辰公司也予以复函，双方并未对结算方式发生争议，逾期付款滞纳金不适用本案的处理，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 1.北辰公司与上策公司于2017年5月8日签订《蓬安“北辰壹号”项目营销代理合同》（以下简称《代理合同》）、2018年5月31日签订《蓬安“北辰壹号”项目营销代理合同补充协议》（以下简称《补充协议一》）、2018年10月8日签订《蓬安“北辰壹号”项目营销代理合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》）；双方在《代理合同》中约定销售代理期限为开盘之日起至销售时限截止，《补充协议一》约定主合同与补充协议履约期限于2019年3月31日止。 2.关于住宅代理销售任务和代理销售佣金计算方式的相关约定：（1）《代理合同》约定至2018年12月31日止完成项目总销售套数90%（项目总套数752套×90%）=677套，主张按固定点提佣金和分成：即销售总额×2.6%×目标完成百分比（最高100%），总任务为677套，该代理费含1%的广告推广等活动费用在内，溢价分成价款为：超过3,600元溢价部分由北辰公司分70%，上策公司分30%；住宅平均销售低价位3,600元/平方米。（2）《补充协议一》第二条约定上策公司应得权益为住宅代理佣金1.6%（底价部分）及溢价的30%分成；商业、车库统一按3%计算销售佣金，无溢价分成。第四条约定：2019年3月31日前完成677套的住宅销售目标任务，2019年3月31日前完成车库阶段销售任务15个，项目整体交房后1月内完成车库总体销售任务80个（含阶段任务），2019年3月31日前完成商铺阶段销售任务5个，项目整体交房后1月内完成商铺总体销售任务14个（含阶段任务）。第五条约定：上策公司应得溢价分成：（每平方实际销售价格-3,600元）×已实现销售面积×30%；（3）《补充协议二》约定：“北辰壹号”1号楼、5号楼的销售底价上调为4,250元/平方米。 3.关于佣金结算条件的约定：《代理合同》约定由上策公司在每月最后一天将当月的《代理费结算确认书》交付北辰公司审核，北辰公司收到《代理费结算确认书》后在两日内完成审核并于每月5号前支付上月完成合同额的销售代理费。《补充协议一》约定销售当月房屋全款到账后，北辰公司支付上策公司应得代理佣金的100%及溢价分成的70%；应得溢价分成的剩余30%中，其中20%在上策公司完成677套房产销售任务之时一次性支付，其中5%在完成车库销售总体任务（80个）时一次性支付，其余5%在完成商铺销售总体任务时一次性支付。 4.关于违约责任条款的约定：《代理合同》第七条第7.4款约定北辰公司若未按合同规定向上策公司支付每月营销代理费等费用，则按应付款项每日3‰向上策公司支付滞纳金；逾期超过二个月未付时，上策公司有权单方终止合同，并视为北辰公司违约。第十条约定：合同签订后，双方应认真履行合同约定条款，双方任何一方如有违反，则向对方支付违约金300,000元。 5.关于预售许可证取得时间的约定与实际取得时间的事实：《补充协议一》第三条约定北辰公司取得剩余三栋楼预售许可证的时间分别为：4号楼的取得时间为2018年7月15日前，5号楼的取得时间为2018年8月15日以前，1号楼的取得时间为2018年9月15日以前，否则顺延销售考核时间；《补充协议二》第三条约定北辰公司应按照约定时间取得后期物业的预售许可证（住宅1号楼、5号楼、车库、商业，取证时间不得迟于本年度12月），否则不能确保上策公司在代理期限内的目标完成，根据具体取得许可证的时间顺延代理期限。北辰公司实际取得“北辰壹号”楼盘预售许可证的时间分别为：1号楼2018年12月18日、2号楼2018年2月8日、3号楼2017年12月15日、4号楼2018年7月27日、5号楼2018年11月12日。 6.上策公司代理销售任务完成情况：上策公司实际完成销售住宅556套、住宅销售总额205,800,861元，其中住宅底价总额为186,496,688元、溢价金额为19,304,173元，完成销售任务比例为82.12%；2019年3月31日前销售车库23个、车库代理销售佣金为22,644元，未完成车库总体销售任务；商铺均未销售，未完成商铺阶段销售任务和总体销售任务。 7.北辰公司已付代理销售佣金情况：2019年4月之前，北辰公司已经向上策公司支付佣金4,535,400元（不包括广告费）；北辰公司于2020年1月8日向上策公司支付代理销售佣金2274078.88元、2020年2月24日向上策公司支付代理销售佣金及利息98,000元，共计2,372,078.88元。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，双方当事人于2017年5月8日签订的《代理合同》及2018年5月31日签订的《补充协议一》、2018年10月8日签订的《补充协议二》均系双方的真实意思表示，应属合法有效的合同，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.住宅代理销售底价佣金计算方式如何认定；2.住宅代理销售溢价分成佣金支付条件比例如何认定；3.北辰公司是否承担违约责任及违约责任如何认定。 1.关于住宅代理销售底价佣金计算方式的认定问题。在双方签订的《补充协议一》中明确约定底价佣金住宅部分：上策公司应得权益为代理佣金的1.6%（底价部分），溢价佣金为溢价金额的30%分成，因此，住宅代理销售底价佣金应为销售底价总额×1.6%，即（住宅销售总额-住宅溢价总额）×1.6%=186,496,688元×1.6%=2,983,947元。 2.关于住宅代理销售溢价分成佣金支付条件比例的认定问题。因上策公司虽已完成所附支付条件中车库销售阶段任务，但未完成总任务，亦未完成住宅和商铺的销售总任务，不满足支付100%溢价分成佣金的条件，故应按《补充协议一》约定的比例条件扣减相应支付比例30%，因此上策公司可主张的住宅代理销售溢价分成佣金为：19,304,173元×30%×70%=4,053,876.33元。 3.关于北辰公司是否承担违约责任及违约责任如何认定的问题。（1）北辰公司取得“北辰壹号”楼盘预售许可证的时间除4号楼超过约定期限12日以外，其余楼栋取得预售许可证的时间均未超过协议约定，且双方已将合同履行期限顺延至2019年3月31日，并未影响4号楼的销售任务完成时限，故迟延取得预售许可的问题不构成违约。（2）根据《代理合同》约定由上策公司在每月最后一天将当月的《代理费结算确认书》交付北辰公司审核，北辰公司收到《代理费结算确认书》后在两日内完成审核并于每月5号前支付上月完成合同额的销售代理费。因双方在本案起诉前因合同条款争议亦未最终结算，北辰公司事实上存在迟延支付代理销售佣金的违约情形，但上策公司并未提供其在2018年9月至2019年3月期间每月最后一日向北辰公司交付《代理费结算确认书》的依据，上策公司亦存在违约情形，故迟延履行期限应自起诉之日（2019年4月11日）起计算。双方当事人在合同中约定按应付款项每日3‰支付滞纳金及违约金300,000元的条款属于重复的违约责任条款，且约定的违约金及违约损失计算方式明显过分高于其损失，本院依法予以调整，参照金融机构计收逾期罚息的方式计算支付违约金，自2019年4月11日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.75%上浮30%即年利率6.175%计算，自2019年8月20日至款项实际支付之日（即2020年2月24日）止按照全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率3.85%上浮30%即年利率5.005%计算。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”，按照上述第1、2个争议焦点的结论以及双方均无异议的车库代理销售佣金22,644元，上策公司已满足支付条件的代理销售佣金共计为7,060,467.33元（2,983,947元+4,053,876.33元+22,644元），扣减北辰公司在诉讼前已支付的代理销售佣金4,535,400元，剩余未付代理销售佣金2,525,067.33元。按照第3个争议焦点的结论中的计算方式计算截至2020年2月24日，北辰公司应付代理销售佣金2,525,067.33元、违约金120,628.35元（2,525,067.33元×6.175%÷365日×130日=55,534.19元+2,525,067.33元×5.005%÷365日×188日=65,094.16元），其已实际支付2,372,078.88元，按照先付违约金后支付代理销售佣金的方式进行抵扣[2,525,067.33-（2,372,078.88元-120,628.35元）]，北辰公司下欠代理销售佣金273,616.8元，故北辰公司还应当支付给上策公司代理销售佣金273,616.8元，并支付自2020年2月25日起至款项付清之日止按照年利率5.005%计算的违约金。至于北辰公司抗辩应扣减其在合同履行过程中代上策公司支付的报酬款213,200元，因上策公司不予认可该笔债务，且与本案不属于同一法律关系，北辰公司可另案主张权利。 综上所述，对上策公司的诉讼请求，经本院审判委员会讨论决定予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、蓬安县北辰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后二十日内支付给成都上策房地产营销策划有限公司代理销售佣金273,616.8元，并承担自2020年2月25日起至款项付清之日止以273,616.8元为基数按照年利率5.005%计算的违约金； 二、驳回成都上策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55,412元，由成都上策房地产营销策划有限公司负担28,412元，蓬安县北辰房地产开发有限公司负担27,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 凤 人民陪审员  余常勇 人民陪审员  肖九林 二〇二一年二月二十六日 书 记 员  陈 佳