湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1127民初1268号原告：尹新联，女，汉族，生于1948年6月28日，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：洪亮，湖北威斯力律师事务所律师。被告：黄梅县中亿物业服务有限公司。住所地：黄梅镇大众路**。统一社会信用代码：91421127571504018D。法定代表人：陈仕雄，该公司董事长。被告：湖北中港置业有限公司。住。住所地：黄梅镇大众路**一社会信用代码：91421127550671220R。法定代表人：王松球，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：李建平，湖北金楚律师事务所律师。原告尹新联诉被告黄梅县中亿物业服务有限公司、湖北中港置业有限公司相邻权补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹新联委托诉讼代理人洪亮，被告黄梅县中亿物业服务有限公司法定代表人陈仕雄及被告湖北中港置业有限公司委托诉讼代理人李建平到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告尹新联向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告湖北中港置业有限公司签订的《赔偿协议》书中第四条、第七条，并要求被告湖北中港置业有限公司承担违约责任，赔偿原告违约金334455元（300000元＋34455元）。2、由二被告承担诉讼费用。事实与理由：原告家自1979年开始便居住在黄梅镇××路××巷，2016年前原告家屋前原是一片开阔农田，视野开拓，光照充足。农田间有小路可供原告向南往黄梅县中医院、实验小学方向，原告屋后仅有一条1米多宽路面，仅容纳一辆二轮摩托车出行。2015年湖北中港置业有限公司拟在原告住宅前17米处新建中港名郡小区，因小区封闭致使原告不能向南行走，出入需绕行，十分不便。加之中港置业拟建设的3号楼（高13层）及2号楼（高7层）在共同作用下将严重遮挡原告住宅采光，影响原告采光权利。因公示的规划图中3号楼停车场与原告家只有一墙之隔，从小区内出进可使原告家人驾乘车辆出行，根据相邻法律关系，中港置业有限公司应为原告提供出行便利、解除采光影响，故原告向规划部门进行交涉。后经原告与被告中港置业有限公司协商，2016年1月11日原告的儿子代表原告及家人与中港置业有限公司签订了赔偿协议书，协议中约定，因中港置业有限公司建设楼盘对原告造成了影响，故同意原告在中港名郡小区围墙处修建通行门道，第四条约定：中港置业确保通道口的车位宽不得小于3.5米，且该车位使用权归原告所有，允许原告自该小区自由免费出行。第五条、今后乙方房屋及附属设备进行建设，甲方应无偿提供便利。第七条、…中港置业保证在移交小区管理权时原告所拥有的权利能够对抗善意第三人，……。根据该协议，原告只需在小区栅栏处修建院门即可在小区内停放车辆自由通行。协议签订后原告依约履行了自己的义务。随后中港置业在原告住宅前新建了中港名郡各楼盘，在施工过程中中港置业有限公司未告知原告即变更规划图，在双方约定的院门前建设了绿地和灌木，并在双方约定的通道位置安装了栅栏，增加了原告修建通道的工程量及难度。小区完工后楼盘严重遮挡原告住宅阳光，影响原告正常生活。2018年上半年原告向中港置业有限公司提出要求，要求其打开约定车位处的小区栅栏，准备建设通道，但中港置业有限公司一直拖延没有履行，几番交涉未果，无奈原告于2019年8月14日自行打开栅栏修建通道，在建设过程中，中亿物业公司以原告方与被告中港置业有限公司签订的合同无效为由对原告的建设行为进行阻挠报警，并在第二天又用栅栏封堵了原告建设的院门，导致建设通道的行为被迫停止，原告又多次要求中港置业打开通道栅栏仍未果，致使原告通行权无法实现，故依据赔偿协议书第八条违约责任规定，要求二被告承担违约责任。为此诉之法院。被告黄梅县中亿物业服务有限公司辩称，黄梅县中亿物业服务有限公司既不是原告所主张的赔偿协议主体，也不是其所主张的物业所有人，故本案与被告黄梅县中亿物业服务有限公司无任何关系。被告湖北中港置业有限公司辩称，1、原告所主张的开通道及给予一个固定车位违反城乡规划法，因在被告项目建设中无此规划，原告主张不能成立。2、被告的物业公共区域属于该小区全体业主所有，而原告并非该小区业主，无权获得在该小区产权证明书上登记权利。3、原告起诉事实不成立，在被告开发该项目之前，原告与被告项目接壤的地方无道路通行，原属于一片农田，仅有农田分界的田埂，不是通行的道路，原告房屋出行通道是其房屋后面的小道，故被告的项目建设并不影响原告既有的通行方式和通行道路。4、被告项目建设没有侵占原告的土地、林地或房屋，从法律上来讲，被告的项目规划审批不需要原告出具同意建设承诺书，但由于案外原因，原告就此以被告上亿的项目投入相要挟、趁人之危，签下了违反法律规定的协议。综上，原告的诉讼请求不能成立，涉案的协议因违反法律规定而无效。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据与事实，本院认定如下：对原告提供的土地证、黄梅县公安局户口本、死亡证明，被告认为以上文件载明“袁靖”或者“袁静”不一致，但经庭审质证、询问，袁靖系原告丈夫，又名“袁静”，“袁靖”与“袁静”系同一人，故本院对原告提供的上述证据的证明效力予以认定；对被告湖北中港置业有限公司提供的双方于《赔偿协议书》同一日又签订《房屋日照赔偿协议书》，原告对其真实性有异议，因该《房屋日照赔偿协议书》的内容已被《赔偿协议书》部分内容所覆盖，因无论其真实与否，均不影响本案判决，故本院不作认定。依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：原告位于黄梅县××路三巷××层房屋及附属设施系原告与其丈夫袁静（已故）于1979年所建并居住至今，该房屋正前方原为一片农田，原告房屋此前出入通道为房屋院墙后侧铺有水泥路面的小道。2015年被告湖北中港置业有限公司征用了原告房屋前农田拟开发中港名郡小区，其中在原告房屋正面三号楼拟建17层及东侧2号楼拟建7层，建成后将对原告房屋的采光通风产生较大影响（原告房屋门窗冬至日日照时间小于3小时）。原告遂向黄梅县房屋规划部门反映情况，在规划部门审查办理被告所开发商品房规划许可证期间，经原、被告双方协商，于2016年1月11日，由原告之子袁林杰与被告湖北中港置业有限公司签订《赔偿协议书》：其中该协议书第一条约定，湖北中港置业有限公司拟建3号楼不得超过13层；第二条约定，湖北中港置业有限公司向原告支付赔偿金4万元；第三条约定，湖北中港置业有限公司退还原告已缴纳购房保证金3万元；第四条约定，原告可在小区后围墙靠近原告屋前处修建通行门道，门道宽不少于3.5米，门道口前预留编号为2#车位一个，对此车位原告有使用权，并允许原告免交物业费、停车费；第七条约定，湖北中港置业有限公司在向物业公司移交小区管理权，保证乙方享有通行权及停车权(免费)。《赔偿协议书》第八条违约责任约定，湖北中港置业有限公司违反本协议第一、二、三、四条，则应赔偿原告30万元；违反协议第七条约定，赔偿原告违约金为一年城镇居民可支配收入。协议签订时，湖北中港置业有限公司依约向原告方支付赔偿款4万元，退还原告预交车位保证金3万元，原告并向规划部门出具同意开发商在其门前东侧建设商品房意见，后上述商品房建设获得规划部门许可，被告分别在原告房前及左侧建设了3号楼（13层高）及2号楼（7层高），并在原告屋前用铁栅栏围砌了小区院墙，经本院勘测，被告湖北中港置业有限公司所建设的3号楼（13层高）距原告正屋前墙最大距离24.1米、最小距离22.6米，距原告房屋附属设施前墙最大距离21.6米、最小距离19.9米。2018年上年，原告向被告湖北中港置业有限公司要求打通其门前围墙铁栅栏，但被告湖北中港置业有限公司一直不予置理。2019年8月14日，原告自行打开门前铁栅栏，自行修建了出入铁门，但遭到被告黄梅县中亿物业服务有限公司的阻止，并将原告修建的铁门封堵，于是原告诉之本院。在诉讼过程中，被告湖北中港置业有限公司明确表示，因涉及众多业主利益，原、被告之间签订的《赔偿协议书》第四条已无法履行。在诉讼过程中，因原告诉讼请求相互矛盾，经本院释明，原告最终放弃要求被告履行合同第四条、第七条的诉讼请求，选择解除《赔偿协议书》第四条、第七条，要求被告湖北中港置业有限公司承担违约责任，赔偿原告334455元（300000元＋34455元）的诉讼请求。另查明，被告黄梅县中亿物业服务有限公司为被告湖北中港置业有限公司选聘中港名郡小区前期物业管理公司，至今仍为该小区物业管理公司。还查明，涉案房屋登记权利人袁静已死亡，与本案原告系夫妻关系。原告夫妻有一子袁林杰，二女袁玲君、袁琳琳，其子女在诉讼中均表示放弃对涉案住房属于其父亲袁静的份额的遗产继承权。本院认为，被告湖北中港置业有限公司因开发中港名郡小区侵犯了原告居住房屋的正常采光、通风权利，与原告达成的相邻补偿协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方必须依约全面履行。被告湖北中港置业有限公司至今仍未履行该《赔偿协议书》第四条、第七条为原告预留通道、车位及车位免交物业管理费补偿约定，且在诉讼过程中已明确表示不能履行上述约定，原告选择解除与被告湖北中港置业有限公司签订的《赔偿协议书》第四条、第七条约定，要求按《赔偿协议书》第八条约定，由被告湖北中港置业有限公司承担因违反第四条约定的违约责任的请求，本院应予支持。但对原告要求被告湖北中港置业有限公司承担违反第七条约定的违约责任的请求，因第七条约定是属于第四条从属条款，其前提条件是在第四条约定得以履行的情况，才能审查第七条是否履行，本案中第四条约定予以解除，违反第七条约定所确定违约金就失去了前提条件，故对原告请求被告支付违反第七条所约定的违约金34455元（一年城镇居民可支配收入）的诉讼请求，本院不予支持。至于违反赔偿协议第四条所约定的违约金数额问题，双方所签订《补偿协议》第八条所约定违约责任虽然确定违反第一、二、三、四条，由被告湖北中港置业有限公司承担违约金30万元，但《补偿协议》第一条开发商在原告房屋前建设层数不能超过十三层；第二条开发商向原告支付赔偿金4万元，第三条由开发商退还原告保证金3万元，这在双方签订协议时已经确定并履行，并获得建设规划管理部门规划许可，不存在开发商违约问题，存在违约的只有第四条，且之所以双方签订如上补偿协议，原告同意开发商在其房屋前开发商品房，就是以其采光与通风权牺牲换取开发商给其预留的前方出行通行通道及提供附属车位为对价，该协议中违约责任数额确定是针对本协议的第四条，这是原告方核心诉求，也是双方对价交换的目的所在，故开发商不履行该协议第四条，应按双方约定违约金30万元进行全额赔偿，以弥补原告方可得利益损失。被告黄梅县中亿物业服务有限公司作为中港名郡小区的物业管理公司，与尹新联和开发商湖北中港置业有限公司相邻关系补偿合同关系纠纷没有法律上关联性，故对原告要求被告黄梅县中亿物业服务有限公司承担赔偿责任，本院亦不予支持。被告湖北中港置业有限公司辩称，双方签订的补偿协议系在原告胁迫、乘人之危的情况下签订的，应为无效协议，因胁迫、乘人之危并非当然导致合同无效，而是可撤销的合同，被告可在合同签订后一年内申请撤销，但被告湖北中港置业有限公司未在法定期限内行使撤销权，已丧失了撤销请求权，故对被告湖北中港置业有限公司的该项辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（二）项、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，判决如下：一、解除尹新联与湖北中港置业有限公司于2016年1月11日签订的《补偿协议》第四条、第七条。二、由湖北中港置业有限公司向尹新联支付违约金30万元。上述应履行义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回尹新联对黄梅县中亿物业服务有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6316元，由尹新联负担516元，湖北中港置业有限公司负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  汪贺江审 判 员  黎利华人民陪审员  王水华二〇二一年二月五日书 记 员  邓翘险