江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初224号原告：张家港市东洲针织有限公司，住所地张家港市塘桥镇金村村。法定代表人：张坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永雪，安徽滨阳律师事务所律师。被告：张家港市工艺编织厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村。法定代表人：金刚宝，该厂总经理。委托诉讼代理人：张紫凌，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜斌，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：金刚宝，男原告张家港市东洲针织有限公司（以下简称东洲针织公司）与被告张家港市工艺编织厂（以下简称工艺编织厂）、金刚宝租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告东洲针织公司的法定代表人张坤及委托诉讼代理人王永雪、被告工艺编织厂的委托诉讼代理人张紫凌到庭参加诉讼，被告金刚宝无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东洲针织公司向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告装修费84450元、自建房拆迁损失10500元、停业损失费250000元、搬迁费6300元、设备损失费64250元合计415500元。事实和理由：2018年2月15日，原告租赁被告工艺编织厂房屋用于工厂生产，年租金85000元，到2020年2月5日到期。2018年11月通知搬迁，2018年12月开始进行拆迁搬迁损失评估，2019年1月开始进行赔偿，2020年5月赔偿结束。原告的上述损失，政府部门都赔偿给了被告工艺编织厂。被告工艺编织厂答应原告搬迁后，该赔给原告的，一分不少都给原告。被告工艺编织厂强制原告于2020年8月10日搬迁。原告搬迁后，被告工艺编织厂一分也没赔偿给原告。另，被告工艺编织厂存续期间，由于违法违规被吊销，故该公司的法定代表人即被告金刚宝应承担连带责任。被告工艺编织厂辩称，1、本案原告主体不适格，涉案的《房屋租赁协议》是原告东洲针织公司法定代表人张坤以其个人名义与我厂签订，原告东洲针织公司并非合同相对方；2、我厂与承租人签订的《房屋租赁协议》的租期是自2018年2月10日至2020年2月10日，承租人在租期届满后，强行占用厂房至2020年8月10日，且未支付占有使用费，我厂将另案起诉要求承租人支付相应的费用；3、我厂于2020年5月签订拆迁协议，原告东洲针织公司主张对涉案厂房享有拆迁利益，必须以在拆迁时就该部分厂房存在租赁合同关系为前提，而本案中原告东洲针织公司并非合同主体，且合同租期已在厂房拆迁前届满，原告东洲针织公司的诉请没有事实和法律依据；4、被告金刚宝系我厂的股东暨法定代表人，其行为系职务行为，不应作为被告参与本次诉讼。被告金刚宝辩称，1、根据合同相对性原则，我并非本案适格主体，本案案由为租赁合同纠纷，我并非涉案房屋所有权人，我与原告东洲针织公司之间也不存在租赁合同关系，原告东洲针织公司应当依法向合同相对方主张权利，原告东洲针织公司将我列为被告，没有事实和法律依据；2、本案系租赁合同纠纷，原告东洲针织公司主张对该部分厂房享有拆迁利益，必须以在拆迁时就该部分厂房存在租赁关系为前提，而根据原告东洲针织公司与被告工艺编织厂签订的《房屋租赁协议》，该部分厂房于2020年2月10日即已租赁期满，此后原告东洲针织公司均系非法占用厂房，因此在2020年5月被告工艺编织厂签订《拆迁协议》时，就该部分厂房，原、被告间已不存在租赁合同关系，故原告东洲针织公司主张该部分厂房的拆迁利益，缺乏事实和法律依据，其主张不应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：工艺编织厂（甲方、出租方）与张坤（乙方、承租方）订有《房屋租赁协议》1份，主要内容：一、乙方租用甲方的生产用厂房1000平方米，每平方米按75元计算，合计租金75000元，乙方租用辅助房6间，合计租金9500元，另加自建专用路面500元，共计租金为85000元，续租价格根据市场浮动价进行提升；二、租赁期从2018年2月10日起到2020年2月10日止；三、租赁期内乙方未经甲方同意许可，乙方不得转租，不得乱搭乱建；四、乙方在租用期内未经甲方同意不得破坏原有租房结构进行装修，租赁期内房屋维修由乙方负担；五、租金上交：在合同签订当日支付全年租金，续后每年在年初签订合同时一次付清；六、供电由乙方自行解决直接支付给供电部门；七、水费由乙方自行安装水表，分月支付；八、乙方需管理好租房安全、消防、卫生等各项工作，如有发生问题均由乙方负责，并要按样赔偿甲方；九、土地使用税按照上级规定由乙方自行负担，公用面积按实用面积进行分摊；十、乙方如果有违反本协议中的任何条款，甲方有权解除本协议，并要求乙方按本协议总额的50%作为赔偿金，甲方也不得无故提前解除本协议；十一、如果其他事项可双方协商解决。金刚宝、金建新在甲方代表处签字，张坤在乙方代表处签字。另查明，涉租厂房未办理房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《房屋租赁协议》及庭审笔录等证据予以在卷佐证，本院予以确认。关于本案的案由问题，原告东洲针织公司在审理中向本院提交变更案由申请，认为本案的案由应变更为厂房拆迁赔偿和补偿纠纷。本院认为，民事案由应当依照最高人民法院颁布施行的《民事案件案由规定》中列明的案由予以确定，依照上述规定，并无原告东洲针织公司陈述的所谓该案由。依照原告东洲针织公司申请的内容，其应系主张将本案案由调整为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。但依照规定，只有在拆迁人与被拆迁人已经签订了房屋拆迁安置补偿合同，且因房屋拆迁安置补偿合同履行发生的争议，才适用房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而本案中原告东洲针织公司与被告工艺编织厂并非拆迁人与被拆迁人的关系，故本案不应适用该案由。本案中，原告东洲针织公司系基于其与被告工艺编织厂之间的租赁合同关系主张所谓的拆迁利益，故本案的基础法律关系应为租赁合同关系，本案立案案由为租赁合同纠纷，准确无误。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷所涉法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。被告工艺编织厂在审理中称合同的相对方应为张坤个人，原告东洲针织公司并非本案适格原告。本院认为，法律虽不禁止公司法定代表人以自然人名义另行从事民事活动，但是综合原告东洲针织公司的经营地址、涉案《房屋租赁协议》的订立目的等因素，张坤在签订涉案《房屋租赁协议》时显系以原告东洲针织公司法定代表人名义从事职务行为。对被告工艺编织厂的该意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉租厂房未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证或者有关主管部门的批复，原告东洲针织公司与被告工艺编织厂签订的《房屋租赁协议》应归于无效。对于原告东洲针织公司主张的装修费84450元，本院不予支持：首先，原告东洲针织公司并未提供证据证实其已对涉租房屋进行了装修且已形成附合；其次，即使原告东洲针织公司确已对涉租房屋进行了装修且已形成附合，也不应予以支持，理由如下：第一，承租人在进行租赁房屋的装饰装修时，不仅会考虑到租赁房屋的用途和个人需求，还会考虑到租赁期限的长短，当房屋租赁期限履行完毕后，通常认为承租人已经完全使用了房屋并实现了装饰装修物的价值，已经履行完毕的合同不存在剩余租赁期，也不存在装饰装修残值损失；第二，虽然涉案的《房屋租赁协议》被认定为无效，但是原告东洲针织公司对于涉租房屋的装饰装修并未受到任何影响，其所投入的装饰装修价值已经在合同履行期内全面得到了实现，换言之，本案对于合同效力的判断并不会影响到承租人承租房屋及投入的装饰装修利益。综上所述，即使原告东洲针织公司确已对涉租房屋进行装修且确已形成附合，但因《房屋租赁协议》已经到期，不存在剩余租赁期限，原告东洲针织公司主张装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告东洲针织公司主张的停业损失费250000元，本院不予支持，理由如下：首先，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十三条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，出租人就房屋对外出租，本身即属经营活动，停产停业补偿费并不当然针对承租人。其次，原告东洲针织公司自认其是在2020年8月10日搬离涉租房屋，且其自认房屋在2021年2月1日尚未实际拆迁，上述两个时间节点均已经远远超过约定租期届满之日即2020年2月10日，且原告东洲针织公司并未提供证据证明其生产经营在2020年2月10日前已经受到影响。综上所述，原告东洲针织公司无法证明其因拆迁无法使用涉租房屋提前搬离产生相应损失，其主张停业损失费依据不足，本院对此不予支持。原告东洲针织公司另主张搬迁费6300元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案《房屋租赁协议》已被认定为无效，原告东洲针织公司本就应及时搬离涉租房屋，这是原告东洲针织公司作为承租人应当承担的义务，是对合同无效后果的清理，因原告东洲针织公司搬迁系发生在租赁合同期满后，由此产生的搬迁费用亦不属于因合同无效而造成的损失。原告东洲针织公司主张该费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告东洲针织公司还主张自建房拆迁损失10500元及设备损失费78350元，但均未就此提供相应证据予以证实，对上述所谓的损失，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关法律法规之规定，判决如下：驳回原告张家港市东洲针织有限公司的诉讼请求。案件受理费7532元，减半收取计3766元，由原告张家港市东洲针织有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年二月十九日书记员  陈荣燕