山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终252号 上诉人（原审原告）：范中君，男。 委托诉讼代理人：王富才，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛城阳长安房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：王磊，董事长。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。 原审被告：青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路。 负责人：范元钊，该支行行长。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人范中君因与被上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司（以下简称长安房地产公司）、原审被告青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行（以下简称农商银行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范中君上诉请求：1、依法判决撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付逾期交房违约金48412.72元；2、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、贷款银行系被上诉人统一指定，迟延付款系被上诉人原因所致，被上诉人无权援引案涉合同补充条款第5条第3款之约定。上诉人选择以贷款方式支付购房款，贷款银行系由被上诉人统一指定，客观上限制了上诉人对贷款银行的选择；上诉人提交的其与贷款银行经理孙海霞的通话录音资料以及其与被上诉人业务经理刘明的通话录音资料亦可证实迟延付款系因被上诉人所致，并非上诉人自身原因所致；并且，上诉人资信优良，因被上诉人原因致使上诉人通过贷款方式支付购房款迟延也并非个案，案涉楼宇其他业主亦存在同样情形。再者，上述两份录音资料均可证实迟延付款系被上诉人原因所致，对本案查清法律事实至关重要，一审法院对其不予评判无法律依据。因此，依据上诉人目前提交的证据和已查清的案件事实，迟延付款原因无法排除被上诉人的因素，故被上诉人无权援引案涉合同补充条款第5条第3款的约定。二、一审法院对案涉合同第12条的内容解释有误。案涉合同条款系格式条款，一审法院对其内容的解释与通常理解不符，依据《合同法》第四十一条的规定，对案涉合同第12条的内容解释应作不利于被上诉人的解释，交房违约金的计算应按照所有逾期天数以日万分之二计算，即：￥48412.72元(705724.77元×0.0002×343天，2018年12月1日至2019年11月9日)。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销原判并予以改判，以维护上诉人的合法权益。 长安房地产公司辩称，上诉人所提第一个事实与理由部分，一审法院以上诉人提交贷款资料的时间作为付款时间，上诉人所提及的贷款发放问题不影响本案事实的认定。第二个事实与理由部分，合同明确约定前60日为日万分之一标准，之后按日万分之二标准计算，一审法院认定正确。综上，请求二审法院依法维持一审判决。 农商银行城阳支行述称，请求依法维持一审判决，原审被告不应承担任何责任。 范中君向一审法院起诉请求：1、支付逾期交房违约金66761.56元（自2018年12月1日至2020年3月18日，共473天）；2、支付自2020年3月19日至实际交房之日止期间的逾期交房违约金；3、承担本案诉讼费。在庭审过程中，范中君变更诉讼请求为：1、请求法院判令长安房地产公司、农商银行城阳支行支付逾期交房违约金48412.72元（自2018年12月1日至2019年11月9日，共343天）；2、请求依法判令农商银行城阳支行承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、范中君与长安房地产公司于2018年3月30日签订了《青岛市商品房预售合同》，范中君为乙方（买方），长安房地产公司为甲方（卖方）。合同约定：范中君购买长安房地产公司开发的位于青岛市城阳区办公单元xx层xx户房屋一处，该商品房建筑面积67.93平方米，单价为每平方米10389元，总价款为705724.77元。合同附件一约定，乙方以银行按揭贷款方式购买，首付款355724.77元于2018年4月30日前支付，剩余购房款350000元，以银行按揭贷款方式，于2018年3月30日前将办理按揭贷款手续提交农商银行城阳支行，放贷机构于2018年4月30日前将贷款存入长安房地产公司。合同第十一条、第十二条约定，甲方于2018年11月30日前向乙方交付该商品房。甲方未按照合同约定期限将该商品房交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，甲方应按照乙方已交购房款，按逾期天数，按日向乙方支付万分之二违约金，合同继续履行。合同补充条款第五条关于交付入住的补充约定第3款逾期交付约定，乙方在交付全部房款（含实测面积结算价款）、合同约定的违约金及入住费用后方可办理交付入住，由此导致的乙方逾期办理入住的相关责任由乙方承担。由于乙方未按甲方告知的交付时间办理各项交付事宜或乙方未付清应付所有款项不能办理交付等乙方原因而未按约定时间交付的，均不视为甲方逾期交付。乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延。 二、合同签订后，范中君于2018年3月30日向长安房地产公司支付了购房首付款355724.77元，剩余购房款向农商银行城阳支行申请贷款，范中君与农商银行城阳支行于2018年12月4日签订《个人购房担保借款合同》，长安房地产公司作为保证人在该合同落款处盖章。农商银行城阳支行于2019年5月7日将贷款350000元，支付给长安房地产公司。长安房地产公司于2019年11月9日将涉案房屋交付范中君。 一审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：范中君是否存在逾期付款的违约事实，长安房地产公司应否承担逾期交房的违约责任。长安房地产公司与范中君于2018年3月30日签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方合同约定，范中君以支付首付款及银行按揭贷款方式购买长安房地产公司开发的涉案房屋，范中君于2018年3月30日前将办理按揭贷款手续提交农商银行城阳支行，长安房地产公司于2018年11月30日前交付涉案房屋。按照合同约定支付购房款是范中君应履行的主要合同义务，长安房地产公司主张范中君存在逾期付款事实，范中君不予认可，称其在2018年12月4日前就已备妥贷款资料，但范中君未举证证明其已按照合同约定在2018年3月30日前将办理涉案房屋按揭贷款所需要的全部手续提交给贷款银行即农商银行城阳支行，范中君与农商银行城阳支行亦实际于2018年12月4日签订个人购房担保借款合同。在范中君未提交有效证据证明其已在合同约定期间内向贷款银行提交按揭贷款所需全部材料的情况下，综合考虑贷款银行的陈述、范中君与贷款银行签订合同的时间及贷款银行予以审批的合理时间，法院认定范中君于2018年11月4日将按揭贷款所需要的全部材料提交给贷款银行，在范中君将按揭贷款材料提交贷款银行后，贷款银行何时放款并非由借款人范中君所能控制，因此，应将范中君提交按揭贷款材料的时间即2018年11月4日视为其已付款时间，而不应将贷款银行的实际放款时间作为范中君的付款时间。经法院核定，范中君付款逾期共计187天（约定最后付款时间2018年4月30日次日2018年5月1日至实际提交贷款材料时间2018年11月4日前一日2018年11月3日），按照双方合同补充条款的约定，长安房地产公司最后交付房屋的时间也应相应顺延至2019年6月5日。长安房地产公司实际于2019年11月9日交付涉案房屋，违反了双方合同约定，应当承担2019年6月6日至2019年11月8日期间的逾期156天的交房违约金17784.27元（705724.77元×0.0001×60天+705724.77元×0.0002×96天）。范中君称系长安房地产公司的原因导致贷款银行未及时放款，并提交其与贷款银行工作人员的录音资料予以证明。法院审查认为，贷款银行何时放款不影响本案定性处理，故法院对范中君提交的录音资料不予评判。农商银行城阳支行并非交付涉案房屋的责任主体，范中君要求农商银行城阳支行承担本案逾期交房违约责任，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，一审判决：一、青岛城阳长安房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付范中君逾期交房违约金17784.27元；二、驳回范中君对青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行的诉讼请求；三、驳回范中君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，（范中君已预交案件受理费1469元，因减少诉讼请求，应退还459元），由范中君负担765元，青岛城阳长安房地产开发有限公司负担245元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。范中君与长安房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合各方当事人二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为：一、范中君是否存在逾期支付购房款的情形；二、一审法院认定长安房地产公司应向范中君支付逾期交房违约金的数额有无不当。 在合同履行过程中，因合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉案商品房预售合同约定范中君于2018年3月30日前将办理按揭贷款的手续提交贷款银行，放贷银行于2018年4月30日前将贷款向长安房地产公司支付。本案中，范中君主张在2018年12月4日前已经准备好贷款资料，但范中君与农商银行城阳支行签订借款合同的时间为2018年12月4日，贷款银行实际放款时间为2019年5月7日，均晚于合同约定的时间。范中君也未举证证明其在合同约定的时间之前准备好了贷款资料，故一审综合考虑贷款银行的陈述、范中君与贷款银行签订合同的时间及贷款银行予以审批的合理时间，认定范中君将按揭贷款所需要的全部材料提交给贷款银行的时间2018年11月4日即为付清全部房款的时间并无不当，本院予以确认。按照合同约定，范中君支付全部购房款的时间晚于合同约定的时间，故一审认定范中君存在逾期付款的违约情形并无不当。范中君主张其延迟付款系长安房地产公司所致的上诉理由，因其未提交相应证据且一审法院并未按照贷款银行实际放款时间认定范中君的付款时间，故贷款银行何时放款并不影响本案定性处理，范中君未按合同约定的时间准备好贷款资料并支付购房款，应承担违约责任。 涉案《青岛市商品房预售合同》约定长安房地产公司应当在2018年11月30日之前交付房屋，但长安房地产公司交付房屋的时间为2019年11月9日，长安房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，若范中君延迟支付购房款，则交房的时间相应顺延，故一审在计算长安房地产公司应支付的逾期付款违约金时扣减了范中君的逾期付款期间并无不当，一审法院对逾期付款违约金数额的认定正确，本院予以维持。范中君关于逾期交房违约金计算标准的上诉请求，因涉案商品房预售合同对违约金的计算标准作出了明确约定，故范中君主张应当全部按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金不具有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人范中君的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元，由上诉人范中君负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二一年二月十九日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英