贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初104号原告：张梅，女，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司副董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族。代理权限：一般授权。原告张梅与被告贵州今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梅、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告；2、判令被告按照原告购房款总额408068元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年10月10日起至2019年12月26日，共计806天的违约金32890元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止；3、判令被告按照国家相关规定退换被告四通费4449元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4449元为基数，按年利率4.75%的标准，从2012年12月1日起计算至实际退还之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：ＦＪ-Ｂ1-13-1，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为408068元，所购房屋建筑面积139.55平方米，套内建筑面积123.30平方米，该商品房按照套内单价每平方米2960元。原告于2012年11月22日支付购房定金10000元；于2012年12月1日付首付款118068元，于2013年1月22日向安顺市商业银行办理了个人住房贷款280000元，维修基金：9071元，四通费：4449元，其他：520元，共计14040元。该商品房在2014年10月30日交付给原告；同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设按照费用。然在被告2013年购房的时候原告仍未按照相关文件执行，收取了被告的四通费4449元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。首先，商品房买卖合同为被告拟定签订，合同上有相应的约定。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证（现为不动产登记证），但被告方一直以种种原因拖延推诿，让原告的合法权益受到侵害。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证（原房产证），并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了被告四通费4449元，应按退换被告4449元和占用利息（资金占用利息以人民币4449元为基数，按年利率4.75%的标准，从2012年12月1日起计算至实际退还之日止）赔偿原告，基于上述事实，为维护原告合法权利，原告提起诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司认可原告在本案中所主张的事实，但认为被告正在积极办理不动产权证书，尚不能办理不动产权证；对逾期办证违约金，合同约定以购房款总额为基数，按照日万分之一来计算违约金过高，房屋是用来居住的，原告方已实际使用并居住该房屋，故未办理房屋不动产权证书未给原告造成损失，请求人民法院根据对逾期办证违约金进行调整。对四通费，双方合同附件约定商品房总价款中未包括水、电燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担，被告今旦公司已经代业主交了上述费用，故该费用不应退还。综上，请求法院依法判决。同时查明，一、本案原告向被告支付购房总房价款为408068元，四通费4319元（支付时间为2012年12月1日，具体款项为：自来水750元，电费750元，燃气2550元，闭路269元）。二原告曾于2017年7月26日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理后作出（2017）黔0402民初2810号民事判决书，判决被告支付二原告2015年7月27日起至2017年7月26日的逾期办证违约金29830元，并驳回了原告的其他诉讼请求。二、原、被告签订《商品房买卖合同》附件十二约定“一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担”。本案在审理中，被告自认原告购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产权证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告张梅在本案中所主张的事实，故对原告张梅主张的事实予以确认。原告张梅与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。关于本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整的问题。该合同约定被告应于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后从2017年10月10日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告今旦公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。现原告主张被告今旦公司支付原告从2017年10月10日起至原告起诉之日2021年1月5日止的逾期办证违约金7241元（408068元×0.000015×1183天）。2021年1月6日起至今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款408068元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持的问题。被告辩称该费用合同约定由原告承担，并且被告代原告向相关部门代交，但是亦未提交充分的证据证实。且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取；同时原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二约定“一、对主合同相关条款的修改或补充（一）对本合同第七条的约定修改如下：为便于买受人了解购房的各项费用，本合同第七条约定的商品房总价款中未包括水、电、燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等开户和安装费用，该费用由买受人承担”，该约定免除了部分出卖人的义务，而加重了买受人的义务，且该合同由被告今旦公司提供，今旦公司也未举证证实其对该条约定向买受人作出告知义务，故格式条款不发生法律效力，故被告的辩称本院不予采信。因原告向被告支付了该四通费，其资金占用行为必然会给二原告造成一定利息的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准计算，四通费收取之日为2012年12月1日，故原告主张从2012年12月1日计算资金占用利息，故本院支持从原告主张之日即从2012年12月1日计算至实际退还之日止，超过部分本院不予支持。关于原告诉请的办理不动产权证书是否应当支持的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为原告办理房屋不动产权证书的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书的条件，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向今旦公司主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张梅从2017年10月10日起至2021年1月5日止的逾期办证违约金人民币7241元，2021年1月6日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以原告张梅已交付房价款人民币408068元为基数，按日万分之零点一五进行计付；二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告张梅四通费人民币4319元及资金占用利息（该资金占用利息以人民币4319元为基数，2012年12月1日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止）；三、驳回原告张梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币784元，减半收取人民币392元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二一年二月四日法官助理邓芸书记员刘少义