天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6520号上诉人（一审被告）：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号前进道9号。负责人：王颖，行长。委托诉讼代理人：初梓源，男，该公司员工。委托诉讼代理人：程美珍，天津吉贤律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曹欣悦，女，1997年10月7日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孙庆，天津金匙律师事务所律师。一审第三人：刘建新，女，1966年6月29日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孙庆，天津金匙律师事务所律师。上诉人招商银行股份有限公司天津分行因与被上诉人曹欣悦、一审第三人刘建新房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商银行股份有限公司天津分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人承租涉案房屋用于营业网点使用，需要对涉案房屋进行装饰装修，合同对此有约定，被上诉人亦明知。上诉人接收房屋后进行装修改造，以使该房屋符合承租之目的，满足其商业用房的一般用途，但未改变主体结构，被上诉人与一审第三人亦未提出异议。合同到期后，上诉人搬离涉案房屋，将房屋交还被上诉人，房屋恢复到被上诉人控制之下，表明被上诉人默认同意房屋交付时的状态。2．一审法院判决上诉人赔偿被上诉人三个月租金损失没有依据。合同解除后，上诉人不再使用涉案房屋，而被上诉人则早就可以将此房招租使用，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失有违公平原则和等价有偿原则。即便按照一审判决思路，被上诉人对损失扩大亦负有责任。被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。3．涉案合同未约定上诉人在解除合同后需将房屋恢复原状，被上诉人对涉案房屋的装饰装修是完全同意的，无理由再主张恢复原状。曹欣悦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人对涉案房屋并非简单装修，而是改变了房屋的整体结构，一审法院的现场勘查结果可以证实。被上诉人对装修结构无法自行恢复原状，应由上诉人承担恢复原状的义务。合同解除后，被上诉人多次要求上诉人恢复原状，上诉人书面明确表示拒绝。一审法院综合相应的工程量及上诉人的过错来判令上诉人承担被上诉人的损失，事实清楚，虽然判决赔偿的数额明显偏少，被上诉人一方本着赶紧恢复原状的目的，未提起上诉。请求驳回上诉人的上诉请求，尽快了结此事。刘建新述称，同意曹欣悦的答辩意见。曹欣悦向一审法院起诉请求：1．被告将其所租赁的原告的房屋（和平区××道××号××号）恢复原状；2．被告赔偿原告损失396251元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告曹欣悦与第三人刘建新系母女关系，坐落本市和平区××道××号××（建筑面积约70.04平方米）房屋，系原告名下单独所有房屋。2013年4月2日，第三人与被告招商银行股份有限公司天津分行签订《房屋租赁合同》，第三人将坐落本市和平区××道××号××房屋出租给被告作商业用房使用，期限自2013年4月3日至2019年4月2日，租金每天15.5元／平方米，年租金为396251元，每年缴纳一次。2018年，原告作为甲方与被告（乙方）及案外人天津嘉励宏房地产经纪咨询公司（丙方）签订《补充协议》，载明：“刘建新与乙方于2013年4月3日签署了《房屋租赁合同》，约定刘建新将坐落于天津市和平区××道××号××号商业用房出租给贵行使用，租赁期限为2013年4月3日至2019年4月2日，并于2014年7月25日刘建新将该房屋产权变更至其甲方名下。现因甲方身体原因，需将租赁房屋委托丙方代为出租管理……”2019年4月2日上述《房屋租赁合同》到期前，被告将诉争房屋腾空搬出并将房屋钥匙交与原告方。2019年5月，原告向被告送达通知函，要求被告将其在诉争房屋内做的拆改恢复原状。被告于2019年5月27日向原告回函表示拒绝恢复房屋原状。现原告起诉，要求被告将本市和平区××道××号××号房屋恢复原状并赔偿原告损失396251元。另查，本案在审理过程中，一审法院于2020年10月14日前往本市和平区××道××号××房屋进行现场勘验并拍摄录像，上述诉争房屋内有被告搭建的卫生间、储物间、数个隔断门及玻璃门等。一审法院认为，第三人与被告招商银行股份有限公司天津分行签订的《房屋租赁合同》及原告与被告及案外人天津嘉励宏房地产经纪咨询公司签订《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，一审法院予以确认。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告于租赁期间在诉争房屋内搭建的卫生间、储物间、数个隔断门及玻璃门等，应当在租赁期限届满将诉争房屋恢复原状交还原告。原告要求被告将本市和平区××道××号××号房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。被告于2019年5月27日明确向原告表示拒绝恢复，不符合相关法律规定，理应向原告赔偿相应损失，原告主张被告赔偿原告396251元，标准过高。一审法院酌情被告赔偿原告损失99062.7元（396251元／12个月＊3）。被告以原告主体不适格，按时搬出房屋并交还钥匙等理由提出抗辩，抗辩理由不成立，一审法院不予采信。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，被告招商银行股份有限公司天津分行将坐落本市和平区××道××号××号房屋恢复原状；二、判决生效之日起十日内，被告招商银行股份有限公司天津分行赔偿原告曹欣悦损失99062.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7244元，减半收取3622元，由原告负担2716.5元，被告招商银行股份有限公司天津分行负担905.5元（判决生效之日起十日内直接给付曹欣悦）。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同的当事人均应按照合同约定的内容，行使自己的权利和履行自己的义务。本案的争议焦点为上诉人是否应将涉案房屋恢复原状并赔偿被上诉人的合理损失。关于恢复原状问题，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。也即，经出租人同意的装饰装修，在租赁期间届满后，除另有约定外，承租人负有拆除并恢复原状的基本义务。本案中，被上诉人一方许可上诉人因经营需要而对涉案房屋进行装饰装修，而对装饰物的处理，双方约定“所有权属归乙方（上诉人）”。可知，在合同终止后交还涉案房屋时，上诉人亦应尊重被上诉人的意愿，对归己方所有的装饰物予以合理处置，将涉案房屋恢复至接收之时的状态，而不应将装饰物留在涉案房屋内，不做任何处理，给被上诉人的继续使用增加不必要的障碍和成本；否则，既不符合有关租赁合同的法律规定精神，亦与涉案《房屋租赁合同》的本旨相悖。况且，一审庭审中，上诉人的委托诉讼代理人亦表示同意恢复原状。一审法院判决上诉人将涉案房屋恢复原状，于法有据，并无不当，本院予以维持。关于损失问题，涉案合同终止后，被上诉人向上诉人提出恢复原状的要求，上诉人最终在合同终止将近两个月后的2019年5月27日以书面形式明确表示拒绝。在不免除恢复原状义务的同时，对于因此给被上诉人造成的合理损失，上诉人亦应承担赔偿责任。被上诉人起诉主张一年的租金损失，一审法院结合本案案情及现场勘查情况，酌情判令上诉人向被上诉人赔偿三个月的租金损失，并无不当。上诉人有关被上诉人同意装修即无权要求恢复原状、损失系被上诉人自己未采取补救措施所致等主张，没有法律或合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7244元，由上诉人招商银行股份有限公司天津分行负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 锟二〇二一年二月二十二日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……