新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初489号原告：黛莉，女，1959年1月5日出生，蒙古族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：妥晓倩，沙依巴克区天和法律服务所工作者。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路**富丽华大酒店**。法定代表人：刘继东，该公司总经理。被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路**绿城翡翠园****楼**div>法定代表人：刘继东，该公司总经理。原告黛莉与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黛莉委托诉讼代理人妥晓倩到庭参加诉讼，被告名城公司、诺亚方舟公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告黛莉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告名城公司向原告一次性返还优惠房款154,070元；2、依法判令被告名城公司向原告支付逾期付款利息：9,013元（利息计算方式：154,070元×4.875‰×12个月，计算时间：2019年7月20日至2020年7月19日，共12个月）；3、依法判令被告支付利息自2020年7月20日起至实际清偿之日止（以未支付金额为基数，按月利率4.875‰计算后续利息）；4、依法判令被告诺亚方舟公司对上述款项承担连带付款责任；5、本案诉讼费、邮件费等由以上被告承担。（以上1-2项合计：163,083元）。事实与理由：2017年3月8日，原告在被告新疆名城投资发展有限公司购买其开发的位于沙区交警队周边棚户区改造项目绿城翡翠园B区13栋2单元202室房屋一套，双方签订《商品房预售合同》对原告所购房屋的价款、付款、交付等约定权利义务，当日又签订一份《绿城·翡翠园团购优惠协议》，该协议约定：乙方（原告）购买上述房屋按照“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为177,782元，上述房款到达甲方（被告）账户次日起，每月20日前，甲方（被告）返还乙方（原告）1,482元，返还期限为十年；如甲方（被告）累计10个月未按期如数返还，则甲方（被告）须将未返还的优惠房款一次性返还给乙方（原告），并由被告诺亚方舟公司自愿为被告名城公司提供担保责任。上述两份协议签订后，原告依约向被告新疆名城投资发展有限公司付清涉案购房款后，自2017年6月20日起至2018年9月19日，共向原告返还16个月的团购房屋优惠款，截至到2019年7月20日，累计10个月未按时足额向原告返款。为此原告多次找被告索要优惠房款，被告以各种理由久拖拒不给付，故原告为维护自己的合法权益，将被告起诉至贵院，请依法判令如诉请。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其诉讼请求依法提交了证据，本院对原告出示的证据1、商品房预售合同；证据2、绿城翡翠园团购优惠协议；证据3、收据3张；证据4、收据1张；证据5、中国工商银行转账明细单8张一份的真实性、合法性、关联性予以确认。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查认定事实如下：2017年3月8日，原告黛莉（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了合同编号为2017预0111969号的《商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告名城公司开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区沙区［暂定名］交警队周边棚户区改造（绿城·翡翠园B区）第13栋2单元2层202号房屋一套，房屋代码为600234285，商品房预售许可证号为新建房许字2015070108号。建筑面积为45.82平方米，房屋总价款为444,454元。付款方式及期限为，买受人于2016年11月27日支付房款94,454元，同时将购房税费320元一并支付；于2016年12月15日前支付购房税费13,121.98元；剩余房款350,000元买受人办理银行贷款，应于2016年12月30日之前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。房屋交付期限为2017年8月31日前。原告黛莉按照合同约定支付了购房款94,454元及320元购房税费。上述商品房预售合同签订后，被告名城公司（甲方）与原告黛莉（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城．翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告黛莉在购买“绿城翡翠园”13栋2单元202号房屋，该房屋建筑面积为45.82平方米，与开发商签约总房价为人民币444,454元。按照本次“团购活动”栋优惠政策，合计优惠金额为人民币177,782元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方1,482元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号为×××（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条丙方权利义务约定：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保证金；2、甲方向乙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就该协议甲方所有义务向乙方承担连带保证责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代甲方履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。《绿城·翡翠园团购优惠协议》签订后，自2017年6月20日开始，被告名城公司每月均向原告黛莉支付团购活动优惠金额1,482元，累计向原告返还16期的优惠房款已支付至2018年9月，合计金额为23,712元。另查，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向原告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为原告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，现责令原告名城公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对原告新疆名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，认为原告名城公司“绿城翡翠园”B区11栋以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，具有较大社会危害性，依据《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局规范行为处罚自由裁量权办法》和《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政执法行政处罚自由裁量权标准》对原告名城公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。再查，2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求原告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”关于本案《绿城．翡翠园团购优惠协议》的效力问题，被告名城投资公司向本院提起诉讼，要求确认该协议无效，本院于2019年10月17日作出（2019）新0103民初7233号民事判决书，依法确认《绿城．翡翠园团购优惠协议》有效，该判决书已经发生效力。本院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告名城公司与原告签订《绿城．翡翠园团购优惠协议》，该合同效力已经本院生效判决认定，因此，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年6月开始，每月均向原告黛莉支付团购活动优惠金额1,482元，已支付至2018年9月，共计16期，合计金额为23,712元，自2018年10月起至今未向原告支付优惠房款，《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方”，因此，原告要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款154,070元（合计优惠金额177,782元-已付优惠金额23,712元）的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的利息：自2019年7月20日至2020年7月19日，共计12个月利息9,013元，自2020年7月20日至实际清偿之日止利息，被告以未支付金额为基数，按月利率4.875‰计算后续利息，本院认为，自2017年6月开始，每月均向原告黛莉支付团购活动优惠金额1,482元，已支付至2018年9月，合计金额为23,712元，2018年10月以后再未向原告支付优惠房款，依据双方《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方”，因此，2019年7月20日之后，被告名城投资公司有义务向原告支付剩余未付优惠房款154,047元，被告名城公司逾期未予以履行，理应支付逾期付款利息，但原告主张利率有误，本院予以调整，被告名城投资公司自2019年7月20日至2019年8月19日期间逾期付款利息，以欠款金额154,070元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%，予以计算为609.86元（154,070元×4.75%年利率/12个月×1个月）。自2019年8月20日至2020年7月19日期间的逾期利息，以欠款金额154,070元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，逾期利息为5,737.53元。综上本院对原告主张的该项诉讼请求合理部分予以支持即6,347.39元（609.86元＋5,737.53元）。自2020年7月20日起至付清之日的利息，以实际欠款金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于被告诺亚方舟公司是否应当承担保证责任的问题，本院认为，本案中，原、被告在《绿城·翡翠园团购优惠协议》中约定：“被告诺亚方舟公司就该本协议被告名城公司所有义务向原告承担连带责任担保责任，即被告名城公司任何一项本协议义务未履行时，被告诺亚方舟公司有义务代被告名城公司履行。”依据上述约定被告诺亚方舟公司应对上述款项承担连带保证责任，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”涉案优惠协议中，并未对保证期间作出约定，按照上述法律规定，原告有权自主债务履行期届满之日即2019年7月20日起6个月内要求保证人诺亚方舟公司承担保证责任，现保证期间已经届满，原告未举证证明其在保证期限内要求过被告诺亚方舟公司承担保证责任，原告应当承担担保权利消灭的法律后果，故原告要求被告诺亚方舟公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告名城公司、诺亚方舟公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其自行放弃在法庭上享有的各项诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告黛莉支付优惠房款154,070元；二、被告新疆名城投资发展有限公司支付原告黛莉逾期付款利息6,347.39元（2019年7月20日-2020年7月19日）；三、被告新疆名城投资发展有限公司自2020年7月20日至欠款实际付清之日止，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告黛莉支付逾期利息；四、驳回原告黛莉要求被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求。以上被告新疆名城投资发展有限公司应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的163,083元，给付标的160,417.39元，占争议标的的98.37%，案件受理费3,561.66元，本院减半收取1,780.83元，邮寄送达费40元，合计1,820.83元（原告已预交），由被告新疆名城投资发展有限公司负担98.37%，即1,791.15元，由原告黛莉负担1.63%，即29.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二一年二月二十四日书记员  马 悦