北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1492号上诉人（原审被告、反诉原告）：于海艳，女，1973年5月18日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：夏文博（于海艳之女），住北京市大兴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋结英，男，1962年8月15日出生，住北京市海淀区。上诉人于海艳因与被上诉人宋结英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人于海艳及其委托诉讼代理人夏文博、被上诉人宋结英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海艳上诉请求：撤销一审判决第一项中的租金部分，依法改判驳回宋结英提出的支付租金的诉讼请求，仅同意对方主张的垃圾费、楼道照明费和电梯运行费；并依法改判支持我一审提出的第一项、第二项和第三项反诉请求。事实和理由：1.一审法院以我没能提交降低租金相关的证据为由驳回我的诉讼请求错误；2.一审法院对于我在2017至2018年没有维权、2020年开始维权的原因没有查清；3.一审法院认定宋结英并未违约错误；4.宋结英主观上恶性极大。宋结英辩称，同意一审法院判决。宋结英向一审法院起诉请求：1.请求法院判令于海艳向我支付拖欠的房租56000元（包括欠付的房租54600元；欠付的垃圾费、楼道照明费、电梯费1413.3元，取整后我仅主张1400元；上述总计56000元）；并以56000元为基数，按照月利率2%的标准向我支付从2020年3月8日起至实际付清之日止的利息；2.要求于海艳支付我为追索租金提起诉讼所产生的律师费损失5000元；3.本案诉讼费由于海艳承担。于海艳向一审法院反诉请求：1.请求判令宋结英返还我租金24600元；2.请求判令宋结英降低并返还我2018年3月8日至2020年3月8日的租金12000元（每月降低500元）；3.请求判令宋结英赔偿我2017年3月8日至2020年3月8日因违约造成的损失16500元（共三个月房租）；4.请求判令宋结英返还未结清的电费和燃气费，总计225.94元（其中包括剩余电费126元，剩余燃气费99.94元）；5.请求判令宋结英承担所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月9日，宋结英（出租方，甲方）与于海艳（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方房屋为北京市海淀区302号房屋（以下简称302号房屋），建筑面积90平方米；第二条，该房屋用途为居住，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；第三条，租赁期限自2017年3月9日至2018年3月8日止；第四条，该房屋租金为每月7000元，租赁期间如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；第五条，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金7000元，合同到期后、甲方退还乙方押金，不计算利息；租金按（每季）结算，乙方应提前15天将租金交付给甲方，如逾期合同自动取消；第八条，维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔（半年）检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工；正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；第十条，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费、电梯费；2、燃气费、公共照明费、垃圾外运费；3、电话费、有线电视费；第十二条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4.拖欠租金累计达一个月。2018年3月8日，双方在上述《房屋租赁合同》后面手写《续租住房合同》，内容为：自2018年3月9日至2019年3月8日止，共计一年。所有合同条款和事项按上一年合同执行。宋结英与于海艳均在该部分内容后面签字。2019年3月8日，双方再次签订《续租住房合同》，内容为：自2019年3月9日至2020年3月8号止，共计一年，月租金7800元，押金7800元，所有合同条款和事项按上一年合同执行。宋结英与于海艳亦均在该合同上签名。经询问，宋结英认可于海艳不拖欠2017年3月9日至2019年3月8日期间的房屋租金。对于2019年3月9日至2020年3月8日期间的租金给付情况，宋结英提交其名下中国工商银行、尾号1176的银行账户明细及支付宝转账明细予以佐证，显示：于海艳于2019年8月4日转账3000元、2019年8月14日转账7000元、2019年9月6日转账10000元、2019年11月10日转账10000元、2020年3月9日支付宝转账2000元，以上总计32000元。于海艳对上述租金支付情况均无异议，且同意押金7000元直接折抵欠付的房租。宋结英对其主张的垃圾费、楼道照明费、电梯费提交《颐北家苑2019-2020年度物业综合服务费明细》（以下简称《物业综合服务费明细》）予以佐证，显示：302号房屋公共照明费为46.35元、电梯运行费为1336.95元、垃圾外运费为30元。于海艳对此不持异议，且认可尚欠宋结英105元水费未结，同意与宋结英应退还的电费、燃气费进行抵扣。于海艳对其第一、二项反诉请求未能提交任何证据予以证明，表示仅有口头协议。宋结英对此不予认可，其表示：2020年3月4日协商时于海艳提出房租降至每月5500元，我说再多给1万元，双方没有谈成，最终报警了。于海艳提交照片若干，证明宋结英未按照约定对房屋受损部位进行修缮。对此，宋结英表示：照片是单方拍摄的，不认可证明目的，不能反映合同签订时的情形，根据合同约定，日常维修应由于海艳负担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋结英与于海艳于2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》、2018年3月8日签订的《续租住房合同》以及2019年3月8日签订的《续租住房合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，宋结英已按照约定将租赁房屋交付给于海艳使用，故于海艳亦应当按照双方约定的、当年的租金标准支付相应的房屋租金。现有证据可以证明2019年3月9日至2020年3月8日期间的租金标准为每月7800元，一年为93600元。而于海艳在该租赁年度内仅支付过租金32000元，且同意押金7000元直接折抵欠付的房租。故宋结英现要求于海艳支付拖欠的房屋租金54600元之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。宋结英要求于海艳支付拖欠的垃圾费、楼道照明费、电梯费1400元之主张，因于海艳对宋结英提交的《物业综合服务费明细》的真实性不持异议，且《房屋租赁合同》亦明确约定在租赁期间上述三项费用由承租方承担，故法院对宋结英的该项诉请亦予以支持。宋结英要求于海艳给付欠付租金的利息以及律师费损失之主张，缺乏事实依据，故法院对此不予支持。关于于海艳要求宋结英返还租金24600元、降低并返还2018年3月8日至2020年3月8日的租金12000元以及赔偿因违约造成的损失16500元之反诉请求，首先，于海艳不能提交任何证据证明其与宋结英之间存在降低租金的合意，或者本案存在应当对租金予以酌减的情形；其次，于海艳提交的相关证据不足以证明涉案房屋存在影响承租人居住使用的重大缺陷而宋结英在合理期限内拒不予以维修的情形；再次，涉案房屋如若像于海艳所述，在2017年3月9日签订租赁合同伊始即存在诸如家具家电配置不全、多处有损坏等问题，那么于海艳完全可以根据合同约定或法律规定提出相关权利主张，以维护自身合法权益。然而，客观事实是，于海艳不但没有向宋结英提出相关权利诉求，反而是在一年租期届满后接连两次与宋结英续签租房合同。对此，于海艳虽主张相关合同的订立有乘人之危、欺诈之嫌，但在其不能就此提交任何证据予以证明的情况下，法院对其相关主张均不予采信。综上，于海艳的上述三项反诉请求，均缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。关于于海艳要求宋结英返还剩余的电费126元、燃气费99.94元之诉请，鉴于宋结英对此不持异议，故法院予以认可。上述费用抵扣于海艳未结的105元水费后，宋结英最终应当退还于海艳的未结清费用为120.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、于海艳于本判决生效后七日内给付宋结英拖欠的房屋租金54600元及拖欠的垃圾费、楼道照明费、电梯运行费1400元，以上总计56000元；二、宋结英于本判决生效后七日内退还于海艳未结清费用120.94元；三、驳回宋结英的其他诉讼请求；四、驳回于海艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，宋结英与于海艳签订的《房屋租赁合同》及两份《续租住房合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁合同》签订后，于海艳按照合同约定的时间和数额支付了相应的租金，合同到期后，双方又签订了续租合同，约定所有合同条款和事项按照上一年合同执行，可以认定合同中约定的租金系双方真实意思表示，于海艳亦按照该约定实际履行。于海艳虽主张因宋结英未配备家具家电故应当降低租金标准，但其并未提交证据证明双方就家具家电的配置达成过一致意思表示，亦未证明自己对此提出了异议，相反于海艳在租期届满后仍同意按照原合同约定的租金标准续签合同并实际履行，故于海艳的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审按照合同约定的租金标准认定的欠付金额正确，本院予以确认。综上所述，于海艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1326元，由于海艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱文君二〇二一年二月二十三日法官助理 李 正书 记 员 杜 莹