四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11868号 原告：成都润锦城实业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街**顺吉大厦**。 法定代表人：罗加友，任公司董事长。 委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：沈娅，女，1987年11月6日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：周鹏翔，男，系沈娅配偶。 第三人：成都兴城投资集团有限公司。住。住所地：四川省成都市高新区濯锦东路**/div> 法定代表人：任志能，任公司董事长。 原告成都润锦城实业有限公司（以下简称润锦城实业公司）与被告沈娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月9日公开开庭进行审理，因本案系三方合同产生的纠纷，本院依法追加第三人成都兴城投资集团有限公司（以下简称兴城投资公司），并依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告润锦城实业公司的委托诉讼代理人郭鹏，被告沈娅的委托诉讼代理人周鹏翔均到庭参加诉讼。第三人兴城投资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 润锦城实业公司向本院提出诉讼请求：1．确认润锦城实业公司与沈娅签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）已于2019年10月31日解除；2．判令沈娅立即腾退海桐三期底商合欢树街376、378、380号房屋；3．判令沈娅支付房屋租金34,550.9元（从2019年6月19日起计算至2019年10月31日），逾期支付违约金（以欠付租金为基数，按每日万分之三的标准，从2019年6月19日起计算至结清之日止，暂计算至2019年12月10日为1,503.52元）；解除合同违约金473.08元（当年房屋租金总额0.5%）；4．由沈娅承担本案的律师费以及诉讼费用。庭审中，润锦城实业公司撤回第二项诉讼请求，并明确律师费为5,000元。 事实和理由：2018年6月，沈娅向润锦城实业公司租赁位于海桐三期底商合欢树街376、378、380号的房屋，并签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001），约定了房租及支付期限等。合同签订后，润锦城实业公司按照合同约定履行各项义务，沈娅多次逾期支付房屋租金。经润锦城实业公司多次催收，沈娅仍未按期足额缴纳租金及相关费用。2019年10月24日，润锦城实业公司向沈娅送达《关于终止海桐三期底商合欢树街376、378、380号〈房屋租赁合同〉的通知》，载明租赁合同于2019年10月31日正式终止，沈娅应于2019年10月31日前交还房屋并支付欠付租金等。但截至起诉之日，沈娅仍未结清拖欠的租金、房屋占用费、违约金等。为维护润锦城实业公司的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 沈娅辩称，对房屋总租金34,550.9元无异议，但沈娅于2019年10月与润锦城实业公司协商用沈娅缴纳的保证金抵扣租金并补齐剩余租金，润锦城实业公司不同意，且要扣除保证金。沈娅于2019年10月30日腾退了房屋，并于2019年11月初向润锦城实业公司工作人员石东成交还了房屋钥匙。故案涉合同于2019年10月31日就已解除，沈娅确存在逾期支付租金的情况，但润锦城实业公司违约金计算过高，请求调减。沈娅不应承担律师费，因沈娅积极与润锦城实业公司协商，若润锦城实业公司同意协商也不会产生律师费。 兴城投资公司未到庭陈述意见。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区合欢树街376、378、380号房屋系兴城投资公司所有。 2014年4月17日，委托人兴城投资公司（甲方）与受托人润锦城实业公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，主要内容为：甲方将位于锦江区合欢树街的海桐三期底层商业项目整体现状委托乙方进行经营管理，乙方负责对外招商、出租、维修、维护等经营管理工作；委托经营管理期自2013年1月1日起至2018年12月31日。 2018年6月21日，甲方（业主方）兴城投资公司与乙方（承租方）沈娅、丙方（出租方）润锦城实业公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）主要内容为：成都市锦江区合欢树街376、378、380号海桐三期底商房屋所有权属于甲方，丙方受甲方委托代为出租和进行管理，乙方同意甲方基于本合同的管理权力由丙方行使，丙方通过成都市公共资源交易服务中心公开竞价确定乙方为成都市锦江区合欢树街376号、378号、380号海桐三期底商房屋的承租方，租赁房屋面积约为137.49㎡，租赁期限为4年，自2018年6月19日起至2022年6月18日止（含20日的免租期），免租期为20日（起始日为该租赁房屋移交的次日），免租期内乙方无需承担租赁费用，计租日为免租期截止的次日（即2018年7月9日）；第1年（2018年6月19日至2019年6月18日）房屋租金标准为56.5元/㎡/月。合同履行期内乙方第1年的月租金为7,768.19元，第1年（2018年6月19日至2019年6月18日）的年度租金总额为88,039.49元，以后租金的递增方式为：从第2年起，每年递增2％。乙方应于2018年6月19日支付18,125.78元；于2018年9月19日支付租金23,304.57元；于2018年12月19日支付租金23,304.57元；于2019年3月19日支付租金23,304.57元；于2019年6月19日支付租金23,770.66元；于2019年9月19日支付23,770.66元。乙方须在本合同签订当日向甲方交纳23,304.57元作为履约保证金，在合同履约过程中，乙方因违约产生的违约金，赔偿金等费用甲方均可从履约保证金中直接扣除。乙方同意按季度向甲方预付房屋租金，并于计租日开始10日前，乙方向甲方预付首期房屋租金共计18,125.78元。在合同履行期内，乙方拖欠本合同约定费用累计的金额已超出履约保证金的；乙方单方面提前终止本合同，提前退租该房屋的，甲方有权要求乙方承担当年房屋租金总额0.5％的违约金。租赁期内，乙方未及时向甲方交纳租金及相关费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照欠付房屋租金总额的万分之三向甲方交纳违约金。如乙方违反本合同相关约定，产生的违约金等甲方有权从履约保证金中扣除，履约保证金不足以弥补甲方、丙方及相关方损失的部分，甲方有权要求乙方赔偿。本合同在履行过程中发生的争议，协商不成提起诉讼的，由违约方承担守约方因此发生的诉讼费、律师费、鉴定费等全部费用。 2019年3月4日，国浩律师（成都）事务所律师向沈娅出具《律师函》，要求沈娅于2019年3月10日前一次性支付拖欠房租46,609.14元。 2019年7月8日，润锦城实业公司出具《成都润锦城实业公司关于追缴租金的函》，载明截至该函发出之日，沈娅应支付2019年3月19日至2019年9月18日的租金共计46,675.22元，如沈娅在收到该函后15日内仍拒不履行支付租金等租赁义务，润锦城实业公司将解除租赁合同并收回房屋。沈娅于2019年7月17日在上述函件上签名。 2019年10月17日，润锦城实业公司出具《成都润锦城实业公司关于终止海桐三期底商合欢树街376、378、380号房屋租赁合同的函》，载明润锦城实业公司与沈娅签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日正式终止，请沈娅务必于2019年10月31日前将自有家具、杂物及办公设备等物品搬离该房屋，并于2019年10月31日前按合同约定一次性付清海桐三期底商合欢树街376、378、380号房屋2019年6月19日至2019年10月31日欠缴租金34,550.9元，违约金1,383.46元，共计35,934.36元。周鹏翔于2019年10月17日在该函件上签名，并注明系夫妻关系。 2019年11月25日，润锦城实业公司与国浩律师（成都）事务所签订《民事委托代理合同》，润锦城实业公司委托国浩律师（成都）事务所律师律师担任与沈娅租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师代理费为5,000元。国浩律师（成都）事务所律师就本案律师费5,000元开具了发票。 庭审中，双方均认可润锦城实业公司收取保证金23,304.57元尚未退还。 认定以上事实有润锦城实业公司提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、房产证复印件、《委托经营管理协议书》、《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）、《律师函》、《成都润锦城实业公司关于追缴租金的函》、《成都润锦城实业公司关于终止海桐三期底商合欢树街376、378、380号房屋租赁合同的函》，以及润锦城实业公司、沈娅的庭审陈述在案为证。 本院认为，润锦城实业公司与沈娅、兴城投资公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，兴城投资公司委托润锦城实业公司对案涉房屋进行招租工作并收取租金，而沈娅对润锦城实业公司主张案涉租赁合同于2019年10月31日解除及欠付租金金额为34,550.9元均未提出异议，故本院确认《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）于2019年10月31日解除，沈娅应向润锦城实业公司支付尚欠租金34,550.9元。 润锦城实业公司主张的违约金、律师费，实质均为要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同解除后，润锦城实业公司的损失主要系沈娅未按约支付租金导致的租金占用利息损失、合同提前解除产生的房屋空置损失以及润锦城实业公司提起诉讼支付的律师费用，沈娅应对此进行赔偿。润锦城实业公司实际支付律师费5,000元，案涉房屋租赁合同中约定若沈娅逾期支付租金的，应按欠付房租总额的万分之三支付违约金，若沈娅拖欠费用累计已超出履约保证金的，应按当年房租总额的0.5％支付违约金。但我国违约赔偿以弥补实际损失为主，兼具惩罚性。根据查明的事实，沈娅已支付的保证金23,304.57元尚未退还，双方约定若沈娅违约，润锦城实业公司有权扣除保证金用以抵偿违约金、赔偿金等款项，该保证金有弥补违约损失的功能。润锦城实业公司已及时收回案涉房屋，结合沈娅欠付租金的金额及期限，该保证金已足以弥补沈娅因违约造成的损失，故本院确认沈娅应向润锦城实业公司赔偿损失23,304.57元，并用该保证金予以抵扣，即沈娅不再另行赔偿损失，润锦城实业公司不再退还保证金23,304.57元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告成都润锦城实业有限公司与被告沈娅、第三人成都兴城投资集团有限公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ZHTS-18001）于2019年10月31日解除； 二、被告沈娅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都润锦城实业有限公司支付租金34,550.9元； 三、被告沈娅应向原告成都润锦城实业有限公司赔偿损失23,304.57元，并用被告沈娅已支付的保证金23,304.57元予以抵扣，原告成都润锦城实业有限公司不再退还保证金，被告沈娅不再另行赔偿损失； 四、驳回原告成都润锦城实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2,985元，由被告沈娅负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 晶 二〇二一年二月九日 书记员 李茜兰