重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1398号上诉人（原审原告）：重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，经理。委托诉讼代理人：杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：王秀梅，女，1969年7月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：程立华，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑜，重庆言实律师事务所律师。上诉人重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业）因与被上诉人王秀梅物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初8800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人兴宇物业的委托诉讼代理人杨建、罗玉叶，被上诉人王秀梅及其委托诉讼代理人程立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判王秀梅向兴宇公司支付2020年1月至2020年8月期间的物业服务费38400元；2.一、二审诉讼费用由王秀梅负担。事实和理由：1.一审判决事实和证据认定不清。王秀梅所举示的照片仅能反映某一时间的情况，不能反映整个物业服务的动态过程，兴宇物业每天都对车库进行了清扫，按照物业服务合同约定履行了保洁义务。2.一审判决适用法律有误。按照《重庆市綦江区发展和改革委员会文件》，兴宇物业对元方新城A区提供的是一级服务，一级服务对保安巡查规定是每天不定时在小区内巡逻，该车库是普通级停车场，每个车位每月物业服务费应该是70元，50元/个/月本身就是打折后收取的费用，兴宇物业履行了保安的义务，在物业服务中不存在严重瑕疵和根本性违约，判决物业服务费以原标准的70%收取是适用法律错误。3.车库内属于物业的专有部分，不是物业的公共区域，兴宇物业还承担了不应承担的车库内照明、污水泵的用电费用及清洁用水费用。王秀梅辩称：按照行业惯例以及双方的交易习惯，水电费用均是由兴宇物业负担；请求驳回兴宇物业的上诉请求，维持一审判决。兴宇物业向一审法院起诉请求：1.判决王秀梅支付物业服务费38400元；2.判决王秀梅支付违约金2000元；3.判决王秀梅承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2011年7月1日，兴宇物业（乙方）与重庆市元方房地产开发有限公司（甲方）签订《元方新城A区前期物业服务合同》，约定兴宇物业为元方新城A区提供物业管理服务，服务期限为2011年7月10日至2021年7月9日。约定物业服务事项为：物业共用部位日常维护（小修）、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作等。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：在本物业管理区域内甲方按1元/平方米支付乙方物业服务费共计建筑面积28847.4平方米，户数共计361户（附：见元方新城还建房物业费明细表），在签订合同后每季度初1-7日内向乙方支付其物业服务费，支付年限为10年。其余部分物业服务费由乙方自行向业主收取。同时约定了兴宇物业提供的物业管理服务应达到具体的服务标准。现兴宇物业至今为元方新城A区小区提供了物业服务。该物业服务合同未对车库收费标准和物业服务内容进行约定。元方新城A区的车库此前一直由兴宇物业进行经营管理。2018年12月，红星小区的车库与元方A区的车库（均属重庆市綦江区地产公司资产）采取网上公开竞租，参与竞租的分别是兴宇物业与王秀梅，最后王秀梅取得了车库承租权。2019年1月3日，王秀梅与重庆市綦江区地产有限公司签订了房屋租赁合同，重庆市綦江区地产有限公司将坐落于綦江文街道元方新城A区负一层地下车库及綦江区文龙街道天星大道红星保障房负一层地下车库出租给王秀梅使用。合同期限为5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止。红星保障房地下车库建筑面积为2200.42平方米。元方A区地下车库为2875平方米。租金按月计算；第一年9900元/月，第二年9900元/月；第三年10400元/月；第四年10920元/月；第五年11470元/月。该合同还约定租赁期间产生的水费、电费、物业管理费均由王秀梅自行承担。合同签订后，资产管理承办人通知兴宇物业与王秀梅办理移交手续。由于兴宇物业与王秀梅交接时在清点设备等事情上发生分歧未达成移交手续。后通过三方（甲方地产公司、乙方王秀梅、丙方兴宇物业兴宇物业）近四个月的谈判协商，于2019年4月25日达成了交接协议，形成了书面的关于元方A区、红星廉租房车库交接协议。该协议约定“元方A区车库96个车位；红星小区廉租房车库72个车位；均属于重庆市綦江区地产公司资产，……。二、丙方必须于2019年5月1日前给乙方办理车库移交手续；乙方于2019年5月1日正式经营及管理……。六、从2019年5月1日起停车位的物业服务费由乙方承担，普通停车场服务费50元/月/位，包括车库清洁用水水费、车库照明电费（不含乙方经营充电业务等产生的电费）、保洁费（停车库存内及闸外与小区车库共用的通道，以及车库与间公共通道的清洁卫生）、保安按物业服务有关文件规定巡查。车位物业费按月由乙方自行支付给丙方。十、除本协议已有的约定之外，关于上述2个停车库的物业服务的其他内容，由乙丙双方协商另行签订合同。……”。王秀梅遂按合同缴纳物业费至2019年12月，从2020年1月起至今未缴纳物业费。兴宇物业、王秀梅至今未就车库的其他物业服务内容进行约定和签订合同。截止2020年8月，王秀梅共欠物业服务费50元/个/月×72个×8月＝28800元。后经兴宇物业多次书面催收未果，兴宇物业起诉至法院。庭审中王秀梅提出，现兴宇物业在元方新城A区车库未设有专门的保安亭，保安人员每天是来一次巡查，签个到就走了；清洁卫生是实在太脏了的情况下，强烈要求兴宇物业来清扫才会来，偶尔主动来一次，一两个月都没有用水冲一回地面等。兴宇物业回复没有设保安亭是事实，车库是实行保安人员每天巡查四次，清洁每天清扫，每月冲洗，照明服务和消防设备维护。一审法院认为：首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同系合法有效合同，依法受法律保护。对业主和物业服务企业均具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务，否则，应承担相应的法律责任。王秀梅作为元方新城A区车库的承租人，其与重庆市綦江区地产有限公司签订了房屋租赁合同中约定：租赁期间产生的水费、电费、物业管理费均由王秀梅自行承担。物业服务企业有权请求物业使用人承担交纳责任。同时，兴宇物业、王秀梅在2019年4月26日签订的车库交接协议中也明确约定了兴宇物业兴宇物业对元方新城A区车库提供物业服务，王秀梅也予以认可。由此，王秀梅在接受物业服务方面，其应当依照相关物业服务合同的约定享有权利，并履行相应义务。第二、兴宇物业对红星小区及该小区的车库提供了物业服务，兴宇物业要求王秀梅支付2020年1月至2020年8月的物业服务费理由正当，该院予以支持，但物业服务费的计算标准应与兴宇物业提供的物业服务范围相当。兴宇物业、王秀梅在车库交接时仅对保安巡查及保洁范围方面做出了约定，未约定其他物业服务内容。兴宇物业在实际提供的物业服务中也主要针对交接协议的照明、巡逻和保洁内容。本案中的车库的实际情况是，该车库未设保安亭，保安只是流动巡逻；物业公司提供的保洁服务亦有不到位的现象。同时王秀梅亦在经营过程中实际承担了部分物业服务的内容。故根据兴宇物业对元方新城A区车库提供的服务内容的具体情况，应降低物业服务费的计算标准，且兴宇物业在提供服务时确实存在瑕疵，亦应酌情减少兴宇物业收取的费用，以收取原标准的70%为宜，即每个车位收取车位物业服务费50元×0.7=35元。由此，王秀梅应当支付兴宇物业2020年1月至2020年8月期间的物业服务费26880元（35元／月.位×96位×8个月）。第三，关于违约金问题，王秀梅未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在一审庭审中了解到王秀梅未交物业服务费确实事出有因，故对违约金的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审判决：“一、被告王秀梅在本判决生效后三十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2020年1月至2020年8月期间物业服务费26880元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费380元，由被告王秀梅负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。”本院二审期间，王秀梅向本院举示了照片一张，拟证明案涉车库保洁情况恶劣。兴宇物业质证后对该证据不予认可。本院审查认为，上述照片与一审审理过程中王秀梅所举示的证据形式一致，与兴宇物业提供物业服务的案涉车库具有关联性，对上述证据本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，兴宇物业与建设单位签订《元方新城A区前期物业服务合同》，为元方新城A区提供物业管理服务。兴宇物业对案涉车库提供的物业服务，主要包括车库内共用道路清洁维护、保安巡查，但王秀梅在本案中举示的照片足以证明兴宇物业针对案涉车库存在清洁不到位的情况，再结合本案已查明事实，兴宇物业的保安亦存在未按照物业服务合同的约定每日定时进行巡查的情况，故兴宇物业并未按照物业服务合同的约定履行合同义务。王秀梅作为车库的承租人有权以物业服务企业未履行物业服务合同约定为由请求减少物业费。根据权利义务对等原则，一审法院根据兴宇物业提供服务所存在的瑕疵情况，酌情调减物业服务费标准至合同约定的70%合理。兴宇公司认为按照《重庆市綦江区发展和改革委员会文件》其有权就案涉车位每月收取70元/个的物业服务费，50元/个本身就是打折收取，案涉物业服务合同的收费标准是兴宇物业与王秀梅在平等协商基础上进行的约定，兴宇物业提供了物业服务合同所约定的全部服务，方可按照物业服务合同的收费标准收取相应的物业服务费用，现因其提供的物业服务存在重大瑕疵，一审法院对物业服务费进行相应的调减亦不违反相关法律法规的规定。综上所述，兴宇物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人重庆兴宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 芦明玉审 判 员 秦 敏二〇二一年二月二十二日法官助理 陈园媛书 记 员 李云蝶