河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初1324号原告（反诉被告）：河南省明瑞置业有限公司，住所地：郑州高新技术产业开发区牡丹路**院**楼****，统一社会信用代码：91410100791904777Q。法定代表人：王献军，董事长。本诉委托诉讼代理人：范高成，河南格森律师事务所律师。本诉委托诉讼代理人：刘傲，河南格森律师事务所律师。反诉委托诉讼代理人：谭郑军，公司员工。被告（反诉原告）：贺华，女，汉族，1974年3月15日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蒲靖，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：门园园，河南杰瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司（以下简称“明瑞公司”）与被告（反诉原告）贺华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明瑞公司委托诉讼代理人范高成、刘傲、谭郑军、贺华及委托诉讼代理人蒲靖、门园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003256643）；2.判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：17003256643）的备案登记和豫（2017）郑州市不动产证明第0255213号预告登记；3.依法判令被告赔偿原告损失1243038.12元并支付原告违约金123060.3元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于房屋，房屋价款共计2461206元，付款方式为：被告向原告缴纳991206元的首付款，剩余1470000元房款由被告办理个人住房按揭贷款进行支付。合同签订后，被告在中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南省分行）办理住房按揭贷款，原告为该笔贷款提供担保，2020年5月11日，建设银行河南分行诉至法院要求被告立即还款，并让原告承担担保责任，法院经审理后作出（2020）豫0105民初8109号民事判决书，判决被告偿还建设银行河南省分行借款本金1243375元及利息，原告对该款承担连带清偿责任。后判决生效后，被告没有及时履行还款责任，建设银行河南省分行向法院申请强制执行，从原告账户执行划扣1254819.47元，后原告就该费用向被告催要，被告拒不偿还。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经严重违约，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失和承担违约责任，原告特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）贺华辩称，一、案涉《商品房买卖合同》非因贺华违反《商品房买卖合同》的约定而解除。本案纠纷的系因诉争房屋被查封后，建设银行起诉贺华及被告答辩人偿还借款本息，被答辩人承担担保责任而引发。但贺华在该过程中并未违反《商品房买卖合同》的约定，不存在违约行为，不应当承担违约责任。二、被答辩人主张贺华赔偿损失没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋答辩人应返还给被答辩人，被答辩人重新取得案涉房屋所有权。在此情形下，被答辩人并未受到损失，被答辩人主张贺华赔偿损失没有事实及法律依据。另，贺华在《商品房买卖合同》项下不存在违约行为，不应承担违约责任。三、即使贺华不应承担违约责任，被答辩人主张的违约责任也过分高于损失。不论是从违约行为的角度还是造成损失的角度，答辩人均不应当向答辩人支付违约金123060.3元。四、案涉《商品房买卖合同》解除后，被答辩人应当返还答辩人已经支付的购房款及利息、房屋维修基金等。根据《民法典》第五百六十六条，案涉《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，答辩人配合被答辩人办理撤销登记，被答辩人应当返还答辩人已经收取的购房款及利息、房屋维修基金等。综上所述，答辩人无违约行为，被答辩人也未受到损失，《商品房买卖合同》解除后，被答辩人应当向答辩人返还已经收取的购房款及利息、房屋维修基金等。被答辩人的部分诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回其第三四条诉讼请求。被告（反诉原告）贺华向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人河南省明瑞置业有限公司返还反诉人贺华已支付的购房款、维修基金共计1228125.88元及利息（暂计至2021年1月29日的利息为193818.73元，此后至实际返还之日的利息以1228125.88元为基数按一年期贷款市场报价利率另计）；2.本诉、反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年4月7日签订《商品房买卖合同》，反诉人购买被反诉人开发的位于郑州高的房屋。反诉人于2016年9月19日向被反诉人支付维修基金9958元，于2017年4月7日向被反诉人支付房屋首付款991206元，剩余购房款1470000元由反诉人向中国建设银行股份有限公司河南省分行申请贷款，该剩余购房款于2017年5月24日已一次性划入被反诉人账户。现被反诉人欲解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。反诉人认为，反诉人在《商品房买卖合同》项下并无违约行为，但被反诉人主张解除，应当返还反诉人因购买案涉房屋支出的款项并赔偿损失。故为维护自己的合法权益，反诉人特提起上述反诉请求。望法院依法查明事实，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）明瑞公司针对反诉辩称，一、愿意返还相关款项，但应扣除已发生的费用及给明瑞公司造成的损失及违约金；二、反诉人要求的利息无事实和法律依据，合同解除是因为反诉人违约导致合同目的无法实现，要求支付利息无道理。经审理查明：2017年4月7日，明瑞公司（出卖人）与贺华（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX17003256643）一份，约定贺华购买位于的房屋，该房屋总价款为2461206元，其中××应于2017年4月7日前支付首付款991206元，剩余房款1470000元贷款支付。合同还对其他内容进行了约定。同日，明瑞公司向贺华开具发票，显示其已收到贺华支付的涉案房屋的首付款991206元。附件四合同补充协议第三条第7款第（3）项约定：如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。2017年4月13日，中国建设银行股份有限公司河南省分行与贺华签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要载明：借款人贺华，借款本金为人民币1470000元，借款用途为购买高新技术产业开发区牡丹路38号22号楼2单元2层17号房屋，借款期限为240个月，自2017年4月13日至2037年4月13日止。原告将款项一次性划入下列账户：河南省明瑞置业有限公司，41001610020052506416。中国建设银行股份有限公司河南省分行与明瑞公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同主要约定：为保证中国建设银行股份有限公司河南省分行债权的实现，明瑞公司愿意对贺华上述债务提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2016年9月29日至2019年9月29日期间（即“债权确定期间”）因银行向贺华发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。明瑞公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2017年5月24日，中国建设银行股份有限公司河南省分行向上述借款合同约定的账号尾号为6416银行账户放款1470000元。2017年12月11日，豫（2017）郑州市不动产登记证明第0255213号不动产登记证明显示，证明权利或事项预告登记，权利人贺华，义务人河南省明瑞置业有限公司，坐落高新技术产业开发区牡丹路38号22号楼2单元2层17，不动产单元号410102102002GB00016F00220019。在上述抵押手续正式办理之前，因贺华与案外人万国语民间借贷纠纷一案，万国语向本院申请财产保全，本院于2018年1月10日对涉案房产进行了查封、2019年7月31日进行再次查封，中国建设银行股份有限公司河南省分行以严重危及其债权为由，将贺华与明瑞公司诉至本院，要求：1.被告贺华偿还原告贷款本金1261750.00元，(暂计算至2020年4月1日，2020年4月1日起至贷款本息全部还清之日止的利息及罚息等按合同约定计收)；2.原告对位于高新技术产业开发区牡丹路38号22号楼2单元2层17号（预售商品房买卖预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0255213号）的拍卖房产依法享有受偿权，受偿的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权的费用；3.被告河南省明瑞置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用等由二被告承担。本院经审理后于2020年8月25日作出（2020）豫0105民初8109号民事判决书，判决：一、被告贺华于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金1243375元（利息及罚息按合同约定自2020年7月7日起至贷款本息全部清偿之日止）；二、被告河南省明瑞置业有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告河南省明瑞置业有限公司承担保证责任后，有权向被告贺华追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4878元，保全费3498元，由被告贺华、河南省明瑞置业有限公司负担。后（2020）豫0105民初8109号案件进入执行程序，本院依法从明瑞公司账户划扣1254819.47元执行款。本院于2020年11月25日出具（2020）豫0105执14165号结案通知书，载明：关于中国建设银行股份有限公司河南省分行申请执行贺华、河南省明瑞置业有限公司借款合同纠纷一案，申请执行标的1251751.00元。经本院立案执行，现已全部执行完毕。至此，中国建设银行股份有限公司河南省分行申请执行的（2020）豫0105民初8109号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。另查明，2020年12月12日，明瑞公司向贺华发出《告知函》，载明：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条约定，贺华应当在送达告知函之日起3日内，将我公司代为向银行偿还的全部款项及我公司因此遭受的全部损失，共计1254819.47元支付给我公司；同时，需要按照每日万分之五标准，自上述代偿款项划扣之日起，以我公司上述代偿金额及损失为基数支付补偿金。如未能在30日内付清全部款项（包括补偿金），我公司将根据《商品房买卖合同》的约定解除与你签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定要求你承担违约责任。被告贺华于2020年12月15日签收。贺华提交《收据》一张，显示出据日期为2016年9月9日，内容为兹收到22-2-2西17贺华交来维修基金9958元，收款人刘世英。庭审中，明瑞公司亦认可收到该笔款项，并称系代收的，已交于房管部门。另，贺华庭审中称在明瑞公司担保义务履行完毕后，其继续向中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还一期贷款11781.35元，中国建设银行股份有限公司河南省分行将该笔款项返还给明瑞公司。庭审中明瑞公司亦认可收到该笔款项。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同依法成立并发生法律效力，各方均应按照合同约定履行自己的权利义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案庭审过程中，贺华同意解除合同，本院确认涉案《商品房买卖合同》于本案开庭之日即2021年2月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第五条规定：“预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记的消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，案涉《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合，合同的解除导致预告登记权利人贺华的请求权消灭，即贺华已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效。故明瑞公司请求贺华在合同解除后履行配合办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记和豫（2017）郑州市不动产证明第0255213号预告登记，应予支持。不论涉案房屋是否存在案外因素均不能否定贺华在本案买卖合同关系中应当履行的法定义务。案涉《商品房买卖合同》解除后，明瑞公司应退还贺华缴纳的购房款2461206元。根据本院作出的（2020）豫0105民初8109号生效判决及（2020）豫0105执14165号结案通知书，明瑞公司作为贺华的保证人交纳了执行款1254819.47元，其履行担保义务后，有权向贺华进行追偿。中国建设银行股份有限公司河南省分行申请执行标的1251751.00元，包括（2020）豫0105民初8109号案件中产生的诉讼费4878元及保全费3498元，该费用是诉讼活动中产生的费用，明瑞公司向贺华追偿，依据不足。又庭审中，明瑞公司及贺华均认可贺华向中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还的最新一期贷款11781.35元，已由银行返至明瑞公司账户，该笔款项应从明瑞公司代偿的费用中扣除。贺华反诉明瑞公司返还维修基金9958元，维修基金系明瑞公司代收代交，贺华诉请明瑞公司返还，依据不足，本院不予支持。综上，贺华反诉请求明瑞公司返还购房款1228125.88元，本院予以支持。明瑞公司提交的证据不能证明贺华在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中存在违约行为，故明瑞公司诉请贺华支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；贺华主张明瑞公司自2017年5月24日起支付资金占用利息，本院予以支持。结合贺华反诉诉请，明瑞公司应以1228125.88元为基数，自2017年5月24日至2020年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2020年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司与被告（反诉原告）贺华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX17003256643）于2021年2月2日解除；二、被告（反诉原告）贺华在本判决生效之日起二十日内配合原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：GX17003256643）的备案登记和豫（2017）郑州市不动产证明第0255213号预告登记；三、原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）贺华购房款1228125.88元元及利息，利息以1228125.88元为基数，自2017年5月24日至2020年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2020年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际返还之日止；四、驳回原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贺华其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8547元，由被告（反诉原告）贺华负担；反诉费8799元，由原告（反诉被告）河南省明瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二一年二月二十七日书记员  于文文