湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂01执异15号案外人：吴朝晖，女，1972年5月1日出生，汉族，住湖北省黄冈市。申请执行人：刘娟娟，女，1946年10月25日出生，汉族，住湖北省黄冈市。被执行人：汪电和，男，1959年10月30日出生，汉族，住湖北省黄冈市。被执行人：王桂林，女，1959年3月10日出生，汉族，住湖北省黄冈市。被执行人：湖北辛酉房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州西湖一路（宝塔大厦）。法定代表人：汪电和。本院在执行申请执行人刘娟娟与被执行人汪电和、王桂林、湖北辛酉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人吴朝晖对本院查封黄冈市黄州区x号x园第x幢x单元x号房屋（以下简称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人请求不予执行（2013）鄂武汉中立保字第00206号案，解除对案涉房屋的查封。事实和理由：案外人在本院查封前已与湖北辛酉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，2011年3月8日，案外人全额支付了购房款。当日，湖北辛酉房地产开发有限公司将案涉房屋交付案外人。后案外人进行了装修并入住至今。后因湖北辛酉房地产开发有限公司法定代表人涉嫌刑事案件等原因，公司无人办公，导致案外人房产证无法办理。申请执行人刘娟娟向本院提交书面答辩意见，认为，一、吴朝晖提交的商品房买卖合同为虚假伪造的合同。如果案涉房屋已在2010年6月3日已网签备案销售，2013年10月查封案涉房屋时，黄冈市房地产管理局不可能协助查封案涉房屋。吴朝晖未提交证据证明案涉房屋已于2010年6月3日网签备案。二、吴朝晖仅提供收据不能证明支付了购房款104668元。三、即使商品房买卖合同真实，但吴朝晖在3年4个月的期间并没有办理房屋过户登记手续，案涉房屋产权未过户登记至吴朝晖名下，系吴朝晖自身原因造成的。四、吴朝晖并未举证证明其名下除案涉房屋之外无其他用于居住的房屋。请求驳回案外人的异议请求。本院查明，刘娟娟与汪电和、王桂林、湖北辛酉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月28日作出的（2014）鄂武汉中民商初字第00007号民事判决书已经发生法律效力。该民事判决判项内容为：一、被告汪电和应在本判决生效之日起十日内向原告刘娟娟偿还借款本金人民币3072200元及利息（利息以所欠借款本金3072200元为基数，按中国人民银行同类贷款基准利率的四倍为计算标准，自2013年9月1日起计算至所欠借款本金付清之日止）；二、被告王桂林对被告汪电和的上述债务承担连带清偿责任；三、被告湖北辛酉房地产开发有限公司对被告汪电和的上述债务承担连带保证责任。湖北辛酉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向汪电和追偿；四、驳回原告刘娟娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2018年9月3日以（2018）鄂01执1752号立案执行。后因被执行人暂无财产可供执行，申请执行人向本院申请撤销（2018）鄂01执1752号案件的执行，本院依法终结执行程序。2020年7月7日，申请执行人向本院再次申请强制执行，本院于同日以（2020）鄂01执1122号立案执行。2020年10月29日，本院作出（2020）鄂01执1122号执行裁定，裁定终结本院作出（2014）鄂武汉中民商初字第00007号民事判决书的本次执行程序。本院于2013年10月25日作出（2013）鄂武汉中立保字第00206号民事裁定，裁定冻结汪电和、王桂林、湖北辛酉房地产开发有限公司银行账户存款700万元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。2013年10月25日，本院作出（2013）鄂武汉中立保字第00206号协助执行通知书。本院于2013年10月28日轮候查封包括案涉房屋在内的房屋所有权。2018年10月11日，本院以（2018）鄂01执1752号执行裁定及协助执行通知书继续查封案涉房屋所有权。另查明，2010年6月3日，案外人与湖北辛酉房地产开发有限公司签订合同编号为HGx商品房买卖合同，约定：湖北辛酉房地产开发有限公司以出让方式取得位于西湖××路、编号××ｘ的地块的土地使用权。该地块土地面积为600.0㎡，规划用途为住宅综合，土地使用年限自2007年元月30日至2056年9月13日。湖北辛酉房地产开发有限公司经批准，在上述地块上建设商品房x园。案外人购买的商品房为x园项目第x幢x单元x号房，建筑面积44.98平方米。单价每平方2327元，总金额104668元。分期付款：签订合同首期房款81488元，余下23180元在交房时付清。交房期限：湖北辛酉房地产开发有限公司应当在2010年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件和符合合同约定的商品房交付案外人使用。湖北辛酉房地产开发有限公司xx收据显示：入账日期：2011年3月8日，交款单位：吴朝晖，收款方式：现金，人民币：104668，收款事由：购房款。黄冈市辛酉物业服务有限公司xx收据显示：入账日期：2011年3月8日，交款单位：吴朝晖，收款方式：现金，人民币：1000，收款事由：装修保证金。黄冈市辛酉物业服务有限公司xx收据显示：入账日期：2011年3月8日，交款单位：吴朝晖，收款方式：现金，人民币：938，收款事由：2011年3月至2012年3月物业管理费、装修垃圾清理费、装修电梯使用费。时间为2012年9月28日的房屋登记信息查询证明单载明：经查询，吴朝晖购买住房一套，位于xx园综合楼**，面积44.98㎡，于2010年6月4日备案，加盖了“黄冈市房地产权监理所”字样的公章。2020年9月25日的房地产权登记信息载明，房地坐落：黄州市x号x园，房屋所有权人：湖北辛酉房地产开发有限公司，所在层数/总层数：5/11，不动产权证书号：黄冈市房权证ｘ字第**，业务号：201810120018，查封机关：武汉市中级人民法院，查封类型：查封，查封文件：（2013）鄂武汉中立保字第00206，查封期限：2018-10-2600:00:01起2021-10-2600：00:00止。该登记信息上加盖了“黄冈市不动产登记中心查询证明专用章”字样的公章。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与湖北辛酉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，且在法院查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人对案涉房屋享有排除强制执行的权益。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对黄冈市黄州区x路x号x园第x幢x单元x号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 吴 利审判员 周 晨审判员 刘 卫二〇二一年二月十八日书记员 李腾飞