文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6173号原告：罗笑笑，女，1991年10月15日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗安飞，男，1967年9月1日出生，汉族，住涟水县（系原告父亲）。被告：陈风虎，男，1971年11月13日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：马军龙，涟水县经济开发新区法律服务所法律工作者。被告：吴冲，女，1979年12月26日出生，汉族，住涟水县。被告：涟水县江南房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇幸福里小区西大门北侧。法定代表人：金海。原告罗笑笑诉被告陈风虎、吴冲、涟水县江南房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗笑笑的委托诉讼代理人厉天浩、罗安飞与被告陈风虎及其委托诉讼代理人马军龙、被告吴冲到庭参加诉讼。被告涟水县江南房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗笑笑向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告购房款20万元及利息损失（以20万元为基数，自2018月2月15日起至实际履行之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判令被告赔偿原告经济损失5万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除认购协议；2、被告返还原告购房款20万元并承担利息损失（计算方式为2018年2月11日至2019年8月19日银行同期贷款利率，之后按照全国银行LPR计算至实际付清）；3、赔偿原告经济损失5万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月初，被告吴冲向原告称，其手中有涟水县中央城回5号楼2702室工程抵款房急需出售，并向原告承诺将来肯定能网签并办理不动产权证。基于对被告吴冲的信任，原告于2018年2月14日向被告吴冲支付购房款20万元。当日，被告陈风虎向原告出具收条一份，载明收到原告购房款20万元。春节后，原告多次催促被告要求签订正式的房屋买卖合同，但被告却以种种借口搪塞，拖延不予办理。直至2019年8月份，原告才获知，涉案的房屋早在2011年1月6日就以产权调换的形式调换给被拆迁人孙某。根据法律规定，被告的行为己导致涉案合同目的无法实现，依法应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法庭支持原告诉讼请求。被告陈风虎辩称，2018年2月12日。涟水县江南房地产公司以房折抵工人工资，将中央城回室房屋作为工人工资抵给了陈风虎，房屋抵到陈风虎名下后，2018年2月12日陈风虎通过中介及江南房地产开发有限公司与本案的罗笑笑直接签订了房屋认购买卖协议书，我方将涉案的房屋工程款转化为购房款，我们已拿到原告的购房款20万元，原告尚欠购房款78000元，原告承诺待合同正式签订时同时付清，我方认为瓦工的工资转化成购房款，原告与江南房地产签订并办理了中央城小区涉案房屋买卖协议，我们的义务已经履行，原告应将剩余的78000元给付给我，且原告与江南房地产签订协议后一年多时间，没有任何争议，一年多以后原告到我家无理取闹，强迫被告写下承诺书，我方并报警，警察也出警，我们认为原告与江南房地产买卖是自愿的，签订合同也是有效的，我方没有违约，也不应当承担任何责任，请求法庭驳回原告对我的诉讼请求。我方不同意解除合同，因为原告的购房款已经用于折抵我方的工人工资。被告吴冲辩称，2018年2月12日，被告陈风虎委托我销售涉案房屋，当时被告陈风虎给我一张可以网签合同的原件，2月14日涉案房屋卖给原告，被告陈风虎收到原告购房款20万元后打了收条给原告，同时原告与涟水县江南房地产公司签了购房协议书，我已完成委托我销售事项，现原告向我主张要求赔偿损失，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告对我的诉讼请求。被告涟水县江南房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2018年2月12日，被告涟水县江南房地产开发有限公司向被告陈风虎出具收据一张，载明“交款单位陈风虎收款方式¥305860人民币（大写）叁拾万零伍仟捌佰陆拾元正收款事由中央城回5#-2702瓦工工资”，并加盖中央城拆迁安置项目部印章。之后，由被告吴冲与原告洽谈该中央城回5号楼2702室房屋相关事宜。2018年2月14日，吴冲、陈风虎与原告罗笑笑在确定买卖房屋具体事项后，原告罗笑笑（乙方）与被告涟水县江南房地产开发有限公司（甲方）签订了《中央城小区房屋认购协议书》一份，约定：乙方自愿向甲方认购由甲方开发的中央城小区回5号楼1单元2702室，暂测建筑面积为74.6平方米，单价为每平方米3750元，合计人民币278000元整，乙方向甲方先付200000房款，余款78000元待出正式合同时付给。协议还约定甲方如违约，将本认购书项下房屋转售他人，应双倍返还乙方所支付的定金，落款日期为2018年2月14日。同日，原告向被告吴冲支付购房款20万元。且被告陈风虎向原告出具收条一份，载明收到原告购房款20万元。另查明，中央城回5号楼2702室房屋于2011年1月6日被以产权调换形式调换给被拆迁人，该房实际无法交付。为此，2020年1月10日被告陈风虎向原告罗笑笑作出承诺，保证如果罗笑笑拿不到所购房屋，愿意退还购房款20万元，时间为2个月。上述事实，有原、被告庭审陈述以及收据、收条、认购协议书、银行转账记录、委托书、承诺书、涟水县房屋拆迁协议书等载卷证实，本院予以确认。本院认为，根据被告陈风虎的领款收据、时间、金额、所涉房号内容同一，结合原告罗笑笑与江南公司所达成的协议，足以证明案涉房屋抵付陈风虎工程款的以物抵债事实存在；由于以物抵债而并非实际付款，结合到庭当事人陈述、银行转账记录以及陈风虎与罗笑笑不存在工程款结算关系的事实，足以证明被告陈风虎作为房屋实际出卖人收取了原告购房款20万元。综上，对被告陈风虎所提收到的20万元系江南公司支付工程款的抗辩意见，本院不予采纳。被告陈风虎作为房屋实际出卖人收取了原告罗笑笑20万元购房款，在无法签订商品房买卖合同、房屋不能实际交付情况下，有义务返还原告的购房款，故原告要求被告陈风虎返还购房款20万元符合法律规定，本院予以支持。原告罗笑笑虽与被告涟水县江南房地产开发有限公司签订了认购协议，但涉案房屋客观上无法交付，合同目的已不能实现,故原告与被告涟水县江南房地产开发有限公司之间签订的认购协议应予解除。被告涟水县江南房地产开发有限公司在案涉房屋早已安置其他人的情况下，又将此房屋折抵工程款给被告陈风虎，导致认购协议不能履行，应当承担违约责任，故原告罗笑笑主张的损失应该由被告涟水县江南房地产开发有限公司承担，原告主张利息损失按照以20万元为基数自2018年2月15日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，之后按照全国银行LPR计算至实际付清，符合法律规定，本院亦予支持。原告虽主张经济损失5万元，但未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。被告涟水县江南房地产开发有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告罗笑笑与被告涟水县江南房地产开发有限公司于2018年2月14日签订的《中央城小区房屋认购协议书》。二、被告陈风虎于本判决生效后十日内返还原告罗笑笑购房款20万元。三、被告涟水县江南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿因其违约给原告罗笑笑造成的损失（以20万元为基数，自2018年2月15日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告罗笑笑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元减半收取2525元，由被告陈风虎负担2000元，剩余525元由原告罗笑笑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳管理办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，陈风虎上诉账号：62×××91；罗笑笑上诉账号：62×××17）审判员 朱 云二〇二一年二月二日书记员 邓梦新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。