安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终88号 上诉人（原审被告）：马卫星，男，1958年8月13日出生，汉族，居民，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：马强（上诉人马卫星之子），公务员，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审原告）：宣城市房地产事业发展中心，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭南路建设科技大厦。 法定代表人：兰金辉，该中心主任。 委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。 上诉人马卫星因与被上诉人宣城市房地产事业发展中心（以下简称市房地产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马卫星上诉请求：撤销原判决，改判案涉租赁合同继续履行。事实与理由：1.案涉房屋租赁合同非平等民事主体间的民事合同。其一，其与妻子强智玲均为下岗职工，原单位分配的直属公房拆迁置换而取得案涉公房的承租资格，其与案外人宋广奎用益权纠纷案中，宣城市直属公房与保障住房管理处（以下简称市公房处）相关负责人亦表示，马卫星系下岗优惠政策而取得公房承租资格；其二，直属公房租赁合同需经行政管理部门审核，表明公房租赁的承租资格具有特殊性；其三，其曾将原单位分配的位于宣城市区另一处公房交给其三弟管理，该房拆迁利益由其三弟获得，由此亦表明公房承租具有政策性。2.案涉房屋租赁合同不应解除。其一，案涉公房的承租权具有永续性、支配性、可转让性等特征，该权利属于财产性权利，法律性质上更接近物权而非债权，应受更严格保护，马卫星有权继续承租案涉房屋。其二，市房地产中心违反安徽省行政规章规定的公管房应遵循“以租养房”的定价原则，未按照省建设厅统一印制的租赁合同式样，擅自自拟条款，采用公开拍租的方式加重承租人责任义务，对租金及租赁期限等主要权利进行限制。其在得知案涉承租房屋将会被拍租涨价后，经与市房地产中心交涉，同意临时先以原租金标准继续履行合同，但该中心一直未通知其续交租金，其不存在不支付租金的主观故意，故不符合约定的合同解除条件。3.与其形成租赁合同关系的相对人应为市公房处，市公房处是具有独立法人资格的事业单位，故市房地产中心作为本案原告的诉讼主体不适格。 市房地产中心辩称,1.案涉公房租赁合同关系属于民事法律关系调整范围。2.其主张解除合同符合法律规定。其一，双方于2017年1月1日签订的《公房租赁合同》明确约定了租赁期限为一年，租赁期满后双方未再行签订书面合同，双方形成无固定期限的租赁合同关系，其可随时要求解除合同。其二，对案涉公房在内的所有直管公房采用公开拍租方式对外出租，系巡察整改工作的要求，在专项整改行动中，其已于2019年3月22日提前向马卫星发出了租赁期满不再续租的书面通知，合同已经解除。马卫星不接受第三方评估的租金价格标准要求继续履行原租赁合同，于法于理无据。3.市公房处系其下设机构，并非登记的独立法人主体。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 市房地产中心向一审法院起诉请求：1.判令马卫星支付2019年1月1日至5月31日期间的租金23350元（按照月租金4670元标准计算）；2.判令马卫星腾空、返还案涉租赁房屋；3.判令马卫星支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失（按年租金100000元标准计算）。 原审法院认定事实：马卫星自1999年起租赁市房地产中心的前身宣城市房地产管理局所有的位于宣城市区房屋。2017年1月1日，市房地产中心下设机构市公房处（甲方）与马卫星（乙方）签订《公房租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于宣城市区房屋，建筑面积122.48平方米；租赁期限壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日，月租金4667.31元；乙方在合同期满需要继续租用房屋的，应在合同期满前三个月向甲方提出，经甲方同意，可以重新签订租赁合同，租金标准由甲方根据同类房屋市场租金标准和相关政策核定。市区营业用房一般采取公开拍租，同等条件原承租户优先。2019年3月22日，宣城市房地产管理局下发解除租赁合同通知书，决定解除与马卫星的租赁关系，收回房屋，进行公开招租。马卫星持续占有、使用案涉房屋至今，租金按约付至2018年12月30日。 原审法院认为，本案系因双方当事人基于平等主体地位签订租赁合同后因履行租赁合同权利义务引发的纠纷，非具有行政管理性质或双方法律地位不平等、不属于履行租赁合同权利义务过程中发生的争议的情形，故应按照平等主体间的民事案件进行受理。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。市房地产中心与马卫星签订的《公房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马卫星在租赁期间届满后继续使用案涉房屋，市房地产中心未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。后市房地产中心向马卫星告知不再租赁案涉房屋并要求马卫星限期腾空、返还房屋，双方之间的租赁关系已解除，马卫星应当按约支付使用房屋期间的租金。市房地产中心要求马卫星支付2019年1月至5月所欠的租金，符合法律规定，予以支持。经核算，2019年1月至2019年5月期间的租金为23335元（4667元×5个月），故马卫星应支付2019年1月至2019年5月期间租金23335元。因双方租赁关系已解除，马卫星应及时腾空并向市房地产中心交付房屋，对房地产中心要求马卫星腾空、返还房屋的诉讼请求，予以支持。关于市房地产中心要求马卫星自2019年6月1日起按年租金100000元标准赔偿租金损失的请求。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，马卫星虽未按约腾空房屋，已违约，应向市房地产中心赔偿损失，但市房地产中心委托宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司对案涉房屋2019年3月5日至2020年3月5日期间的房屋租赁市场价进行评估的目的是确定公开出租的租金标准，非市场租赁价格，不足以证明此租赁价格为市房地产中心对案涉房屋在租赁市场中可获得的预期利益。故对该项诉讼请求不予支持，租赁合同解除后房屋占有使用期间的租金损失参照合同约定的租金标准计算。同时，依据发改投资规【2020】734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》,关于对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金的意见，应对马卫星2020年1-3月的房屋租金予以免除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、被告马卫星于判决生效之日起十日内腾空、返还位于安徽省宣城市区房屋；二、被告马卫星于判决生效之日起十日内给付原告宣城市房地产事业发展中心房屋租金及租金损失，自2019年1月1日起至实际腾空、返还上述房屋之日止，均按照月租金4667元的标准计算，同时免除被告马卫星2020年1-3月的房屋租金；三、驳回原告宣城市房地产事业发展中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费已减半收取计1013元，由被告马卫星负担。 本院二审期间，马卫星围绕上诉请求提举证据如下：1.《宣城市人民政府关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》1份，拟证明：该份通知附件二第36项《关于印发宣城市市直机关事业单位国有房产出租管理办法的通知》【宣政办（2014）27号】已被废止，市房地产中心依据该份被废止的文件要求对案涉房屋进行拍租为由，解除合同理由不符合规定。2.《宣城市住房和城乡建设局关于公布权责清单（2019年本）的通告》1份，拟证明：依据该权责清单第68项，本案不符合出租人有权解除租赁合同的条件情形，房地产中心要求调高租金标准于法相悖。针对上述证据，市房地产中心质证认为：1.对证据1的“三性”无异议，但对证明目的有异议。该通知撤销时间为2020年，其发出解除合同通知时间为2019年3月，是时该文件合法有效；即使该份文件被废止，不影响其依法行使合同解除权。2.对证据2“三性”无异议，但不能达到马卫星的证明目的。该清单内容并未排除其他依法解除合同的情由，根据《安徽省公房管理办法》第二十六条规定，公有非住宅房屋租金可按成本租金或商品租金，其为保证国有资产租金的正当收益，其根据巡察整改要求解除案涉房屋租赁合同，采用公开拍租的方式对外拍租，并不违反法律规定。市房地产中心为证明其辩驳意见，向本院提举如下证据：宣城市编制机构委员会《关于市房地产管理局领导职数高配和内下设机构调整的批复》（宣编〔2011〕90号）文件1份，拟证明：市公房处系其内设下属机构，其作为本案原告主张权利的主体适格。针对上述证据，马卫星质证认为，对该文件的证据“三性”无异议，但根据《事业单位登记管理条例》，市公房处应为独立事业单位法人进行依法登记，未登记不符合法律规定。本院经审查认为，双方所举证据均符合证据“三性”，对证据本身反映的客观事实予以认定。本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：马卫星、强智玲夫妻二人原系宣城市五交化公司下岗职工，二人分别承租了状元中路15号、19号市直管非住宅房屋。因上述两处房屋需统一对外公开拍租，双方引发纠纷，市房地产中心诉强智玲房屋租赁合同纠纷案判决后，强智玲亦向本院提起上诉，二审案号为（2021）皖18民终263号。 再查明：宣城市机构编制委员会《关于市房地产管理局领导职数高配和内下设机构调整的批复》（宣编〔2011〕90号）载明：“三、市房管局下设机构调整为5个正科级建制事业单位：……直管公房和保障住房管理处，自收自支编制……”。 本院认为，1.市公房处系市房地产中心下设机构，未经登记不具备独立民事主体资格，市房地产中心作为本案原告的诉讼主体适格。马卫星该节上诉理由不能成立。2.案涉房屋系公房，性质为营业性用房，不同于廉租房等具有保障民生性质的住宅房，双方就该公房签订的案涉《公房租赁合同》亦不具有行政法上的权利义务内容，是平等民事主体之间形成的租赁合同关系；双方因履行该民事合同形成纠纷系民事诉讼受理范围。马卫星上诉认为该合同性质属于行政协议，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。3.马卫星主张由其按原条件继续履行《公房租赁合同》。经审查认为，其一，案涉《公房租赁合同》于2017年底期满后，双方当事人未续订书面合同，依法双方形成了不定期租赁合同关系。依据我国合同法第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故市房地产中心主张解除双方之间的不定期租赁合同关系，于法有据。其二，案涉合同第九条约定，“乙方在本合同期满需要继续租用房屋的，应在合同期满前三个月向甲方提出，经甲方同意，可以重新签订租赁合同。租金标准由甲方根据同类房屋市场租金标准和相关政策核定，市区营业用房一般采用公开拍租，同等条件原承租户优先”，该约定的租金计算标准符合《安徽省公有房屋管理办法》规定的“以租养房”原则，不违反法律禁止性规定。马卫星坚持要求按原租金标准继续履行合同，未得到合同相对方市房地产中心的同意，鉴于双方就继续履行合同的条件不能形成合意，故其该节主张于法于理无据，原判决未予支持并无不当。 综上，马卫星的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马卫星负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年二月二十六日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……