文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初11250号原告：重庆龙暄市场经营管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**附**7-5，统一社会信用代码91500106MA5U6K5M2Q。法定代表人：向红霞，重庆龙暄市场经营管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：李丰，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聪，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。被告：陈克平，男，1968年8月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。第三人：夏永飞，男，1977年12月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆龙暄市场经营管理有限公司（以下简称龙暄公司）与被告陈克平、第三人夏永飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙暄公司的委托诉讼代理人李丰、被告陈克平到庭参加第一次庭审。之后，原告龙暄公司申请夏永飞作为本案第三人参加诉讼，本院遂追加夏永飞为本案的第三人。原告龙暄公司的委托诉讼代理人李丰、第三人夏永飞到庭参加第二次、第五次庭审，被告陈克平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。原告龙暄公司的委托诉讼代理人张聪、被告陈克平、第三人夏永飞到庭参加第三次庭审。第四次庭审中,原告龙暄公司的委托诉讼代理人李丰到庭参加诉讼,被告陈克平、第三人夏永飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告龙暄公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付门面租赁费30000元，以及以30000元为基数，按银行同期贷款利率计算资金占用损失；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告立即向原告支付2019年1月至2019年6月的房屋租金30000元（每月5000元×6个月=30000元），并支付资金占用损失，该资金占用损失以30000元为基数,从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人夏永飞系龙暄公司的经理。2018年4月，第三人夏永飞代表原告与被告口头达成房屋租赁合同，合同约定原告将龙暄建材城2－5号门面租赁给被告使用，免租期为4个月，每月租金5000元。被告应从2018年9月起支付原告租金。被告已支付原告2018年9月至2018年11月租金，共计15000元。从2018年12月起，被告未支付原告房租。被告尚欠原告2018年12月至2019年6月的租金，因原告口头承诺免除被告一个月的租金，故被告应支付原告2019年1月至2019年6月的租金30000元。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告陈克平辩称，2018年4月，第三人夏永飞以自己的名义与被告陈克平口头达成房屋租赁合同，合同约定第三人夏永飞将位于龙暄建材城2－5号门面租赁被告陈克平使用，每月租金5000元，每年免3个月的房租，未约定租赁期限。2018年7月，被告陈克平对涉案门面进行装修。2019年2月，被告陈克平要求第三人与被告签订书面租赁合同，但第三人不同意与被告签订书面合同，承诺的免租期也未兑现，第三人还让被告从涉案门面内搬走。被告陈克平使用涉案门面从2018年7月起至2019年2月止。2019年7月，被告去涉案门面搬走了被告的东西。2019年2月之后，被告未使用涉案门面，故不应当支付2019年2月之后的租金。原、被告并未建立合同关系，被告陈克平并未租赁原告的门面，故被告不欠原告房租，不同意原告的诉讼请求。第三人夏永飞陈述，第三人夏永飞系龙暄公司的经理。2018年4月，第三人代表原告与被告陈克平口头达成房屋租赁合同，合同约定第三人将涉案门面租赁给被告使用，房租每月5000元，免租期4个月（2018年5月至2018年8月），从2018年9月开始收取租金，租赁期限截止至2019年8月30日。2018年4月，被告交纳定金1000元。2018年9月，第三人让被告签订书面的租赁合同，被告不签。2018年10月，被告仅支付一季度的租金14000元，原告向被告开具收据一张，载明：三个月租金15000元。因定金1000元转为租金，故此15000元租金中包含了1000元的定金。从2018年12月起至2019年6月止，被告未支付租金。被告已支付原告2018年9月至2018年11月租金，共计15000元。被告尚欠原告2018年12月至2019年6月的租金，因原告口头承诺免除被告一个月的租金，故被告尚欠原告2019年1月至2019年6月的租金30000元。因此，被告应当向原告支付6个月的租金30000元。本院经审理认定事实如下：案外人沙坪坝区征地办公室系重庆市沙坪坝区石小路**负**房屋的产权人，房屋建筑面积4251.57平方米。2016年12月20日，沙坪坝区征地办公室出具出租证明，载明：兹有沙坪坝区石小路148号（欣芳苑）负一层非住宅房屋，建筑面积4251平方米，由我处出租给重庆文氏五交化有限公司使用。2016年12月20日，原告龙暄公司与案外人重庆文氏五交化有限公司出具联合经营证明，载明：兹有沙坪坝区石小路148号（欣芳苑小区）负一层非住宅房屋，建筑面积4251平方米，为重庆文氏五交化有限公司（以下简称文氏）和重庆龙暄市场经营管理有限公司（以下简称龙暄）共同经营，其中文氏负责管理该物业1200平方米库房，龙暄负责管理该物业3051平方米商铺。2018年10月1日，原告龙暄公司（乙方承租人）与案外人重庆文氏五交化有限公司（甲方出租人）签订租赁合同，合同约定甲方将位于重庆市沙坪坝区联芳安置房三期欣芳苑6号楼负一层车库出租给乙方使用。双方确认，乙方承租车库须作为仓库用途。物业租赁期限为一年，自交付日开始计算，双方暂定商铺交付日为2018年10月1日，租期于2019年6月30日届满。按照物业的建筑面积721.75平方米计算租金。自2017年7月1日至2018年6月30日，期间租金标准为24.26元/月/㎡，月租金为17509.66元。合同尾部，原告龙暄公司在乙方处盖章，重庆文氏五交化有限公司在甲方处盖章。第三人夏永飞系龙暄公司总经理，主要负责门面的租赁和经营。2018年4月,在龙暄公司办公室内，第三人夏永飞与被告陈克平口头达成房屋租赁合同，合同约定夏永飞将位于龙暄建材城2－5号门面租赁给被告陈克平使用，每月租金5000元，4个月免租期（2018年5月至2018年8月），从2018年9月开始收取租金。协议达成后，第三人夏永飞将涉案房屋交给被告陈克平装修并使用。2020年8月10日，重庆市公安局案（事）接报回执载明：匿名于2019年7月7日11：04：03报称，在石小路148号龙轩建材城，称租赁纠纷，两人在此打架。经民警核实系陈克平因欠龙暄建材城门面租金，陈克平到门市拿电脑、沙发等物品时，龙暄建材物业工作人员不同意其先拿走故而双方发生抓扯，后经民警调解，陈克平已经将其物品拿走，租金的事情明天找龙暄建材法人协商解决。2019年7月7日，被告陈克平从涉案门面搬走，并出具领条一张，载明：今我到龙暄建材城领走我存放在门市的公办用品、沙发、电脑、办公桌，至于的门市租金纠纷明天9点来协商解决，我自己的东西已全部领走。被告陈克平已支付原告龙暄公司三个月房租，共计15000元。2018年10月22日，原告龙暄公司遂向被告陈克平开具收据，载明：交款单位陈克平，人民币15000元，收款事由龙暄建材城2－5号门市三个月租金。被告陈克平未支付原告龙暄公司2019年1月至2019年6月涉案房屋的租金。本案审理过程中，原告向本院提交增加诉讼请求申请书，要求增加一项诉讼请求，即请求判令解除原告与被告陈克平之间的房屋租赁合同。本院于2021年1月21日向被告陈克平邮寄送达该增加诉讼请求申请书。原告龙暄公司主张，因被告陈克平从2019年7月7日之后未实际使用涉案房屋，故原告放弃向被告主张2019年7月至2021年1月21日租金的权利。现原告龙暄公司起诉来院，要求判如所请。被告陈克平抗辩认为，被告与原告无合同关系，被告陈克平并未租赁原告的门面，被告陈克平与第三人夏永飞建立的租赁关系，且被告陈克平使用涉案门面从2018年7月起至2019年2月止，2019年2月之后，被告未使用涉案门面，故不应当支付此期间的租金。被告不欠原告房租，不同意原告的诉讼请求。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告龙暄公司提交的联合经营证明、房屋权属证书、租赁合同、收据、转账凭据、重庆市公安局案（事）接报回执、领条、证明、出租证明等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。（一）关于房屋租赁合同的相对方《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。第三人夏永飞系龙暄公司的总经理，主要负责门面的租赁和经营，第三人夏永飞代表龙暄公司与被告陈克平口头达成房屋租赁合同，第三人夏永飞的行为系职务行为，该合同对原告发生法律效力，合同双方为原告龙暄公司与被告陈克平，而非第三人夏永飞与被告陈克平。（二）关于原告是否有权要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告支付房屋租金30000元原告龙暄公司与被告陈克平口头达成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告龙暄公司作为出租人，其主要合同义务是按照合同约定向被告交付涉案房屋。被告陈克平作为承租人，其主要合同义务是按照合同的约定向原告龙暄公司支付租金。原告龙暄公司已按约向被告陈克平交付涉案房屋，被告陈克平应按约向原告龙暄公司支付房屋租金。原告龙暄公司主张，原、被告于2018年4月口头达成房屋租赁合同，免租期为4个月，被告应从2018年9月起支付原告租金每月5000元，被告已支付原告2018年9月至2018年11月租金，共计15000元。被告尚欠原告2018年12月至2019年6月的租金，因原告口头承诺免除被告一个月的租金，故被告尚欠原告2019年1月至2019年6月的租金30000元。被告陈克平抗辩认为，2018年4月，第三人夏永飞以自己的名义与被告陈克平口头达成房屋租赁合同，合同约定第三人夏永飞将位于龙暄建材城2－5号门面租赁被告陈克平使用，每月租金5000元，每年免3个月的房租，未约定租赁期限。且2019年2月之后，被告并未使用涉案门面，故被告不欠原告房租，不同意原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，涉案房屋的租赁期限为六个月以上，应当采用书面形式订立合同，但原、被告未采取书面形式订立合同，故原、被告达成的房屋租赁合同应为不定期租赁合同。原告、被告与第三人均陈述，原、被告于2018年4月口头达成房屋租赁合同。因涉案合同系口头合同，原告与第三人均无法明确合同成立于2018年4月的哪一天，即使将2018年4月30日作为合同的签订时间，则被告最迟应该从2018年5月1日起支付原告租金，扣除双方约定的4个月的免租期，故被告应从2018年9月1日起支付原告租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告虽未约定租赁期限，但双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被告抗辩认为，2019年2月之后，被告未使用涉案门面，故被告不应支付2019年2月之后的租金。本案中，被告一直未通知原告解除房屋租赁合同，且被告的物品放置于涉案房屋内直至2019年7月7日，故此期间被告仍应按合同约定支付原告租金。根据原、被告口头达成房屋租赁合同约定，房租每月5000元，免租期4个月（2018年5月至2018年8月），原告从2018年9月开始向被告收取租金。根据查明的事实，被告于2019年7月7日从涉案门面内搬走其物品，因此，被告应当支付原告2018年9月至2019年6月的租金，扣除被告已支付的2018年9月至2018年11月租金15000元，被告还应支付原告2018年12月至2019年6月的租金，因原告同意免除被告一个月租金，故被告尚应支付原告2019年1月至2019年6月期间的房屋租金，每月5000元，共计30000元。因此，对原告要求被告支付2019年1月至2019年6月的房屋租金30000元的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。现被告陈克平未支付原告房屋租金，其迟延履行债务的行为致使不能实现合同目的，故原告有权解除原、被告之间的租赁合同。本院于2021年1月21日向被告陈克平邮寄送达增加诉讼请求申请书，其内容为请求判令解除原告与被告陈克平之间的房屋租赁合同。因此，原告重庆龙暄市场经营管理有限公司与被告陈克平于2018年4月口头达成的房屋租赁合同于2021年1月21日解除。（三）关于原告是否有权要求被告支付资金占用损失以及资金占用损失应当如何计算《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因被告未按约支付原告租金，故被告应支付原告资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因原、被告口头达成的房屋租赁合同未约定租金支付的具体期限。根据上述规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，涉案合同租期在一年以上，支付期限没有约定或者约定不明确，故租金应当在每届满一年时支付。原告与第三人均无法明确合同成立于2018年4月的哪一天，即使将2018年4月30日作为合同的签订时间，则被告应从2018年5月1日起支付原告租金。因此，被告应于2019年4月30日支付原告2018年5月1日至2019年4月30日的租金。扣除免租期应免除的租金和被告已支付的租金，被告应于2019年4月30日支付原告2019年1月至2019年4月的房屋租金20000元（5000元/月×4个月），而被告未支付原告，故被告因未支付原告2019年1月至2019年4月的房屋租金20000元而产生的资金占用损失，应以20000元为基数，从2019年5月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现原告要求资金占用损失从2019年7月1日起算，本院予以准许。因此，被告因未支付2019年1月至2019年4月的房屋租金20000元而产生的资金占用损失，应以20000元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据上述规定，关于2019年5月至2019年6月的租金，被告至迟应在2020年4月30日支付原告，而被告未支付，故被告因未支付2019年5月至2019年6月的房屋租金10000元（5000元/月×2个月）而产生的资金占用损失，应以10000元为基数，从2020年5月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆龙暄市场经营管理有限公司与被告陈克平于2018年4月口头达成的房屋租赁合同于2021年1月21日解除。二、限被告陈克平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙暄市场经营管理有限公司2019年1月至2019年6月的房屋租金30000元。三、限被告陈克平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙暄市场经营管理有限公司因欠付2019年1月至2019年4月的房屋租金20000元而产生的资金占用损失，该资金占用损失以20000元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；限被告陈克平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙暄市场经营管理有限公司因欠付2019年5月至2019年6月的房屋租金10000元而产生的资金占用损失，该资金占用损失以10000元为基数，从2020年5月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、驳回原告重庆龙暄市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半交纳275元（原告已预交），由被告陈克平负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  滕磊二〇二一年二月二日书记员  方宇