湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2291号上诉人（原审原告）：肖建知，男，汉族，1968年4月8日出生，住湖南省株洲县。上诉人（原审原告）：刘庆琳，女，汉族，1970年2月3日出生，住湖南省株洲县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴江红，湖南御辩律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：肖丽雅，湖南御辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲新城市房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区规划设计院附楼。法定代表人：许友谊，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘晶晶，湖南一星（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪蓓，湖南一星（株洲）律师事务所律师。上诉人肖建知、刘庆琳因与被上诉人株洲新城市房地产开发有限公司（以下简称“新城市房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年12月16日，上诉人肖建知、刘庆琳共同委托诉讼代理人吴江红、肖丽雅、被上诉人新城市房地产公司委托诉讼代理人刘晶晶、汪蓓到本院接受询问。本案现已审理终结。肖建知、刘庆琳的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金7157.6元，擅自变更房屋设计违约金77.8元，赔偿上诉人因设计变更导致入户门需更换所造成的经济损失3980元；2.请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人交付的涉案房屋并未达到交房条件。被上诉人发出交房通知时，只是小区大范围楼体竣工通过验收，而质量、消防并没有进行验收就向上诉人交房，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定。2.小区配套设施未完成，多次跟被上诉人沟通无果。被上诉人通知收房时，小区没有安装路灯、座椅等基本设施、楼栋外墙出现大面积裂痕、楼顶漏水、车库漏水、电梯经常出现故障，根本达不到入住要求。小区入户大门没有按合同要求安装知名品牌，也未按合同要求安装对讲系统，使上诉人及其他业主安全得不到保障。3.小区绿化严重不合格。根据《西郡佳园五期规划前公示》可知，小区绿地率为35.03%，但上诉人被通知收房时，小区绿地严重缩水，小区娱乐设施不存在，与宣传时看到的图片完全不符合，上诉人承诺的绿地率根本没有达到要求。4.一审判决对证据采信错误，导致认定事实错误，适用法律错误。被上诉人出具的《设计变更单》并没有经过规划部门的盖章，其真实性有待查证，出具的情况说明没有证人出庭作证予以证实。其次，涉案房屋两边应当均有门垛，但设计时存在失误，若是两边均加上门垛，将导致入户门变窄，于是才出现只有一边有门垛的情况。变更设计是为了保证入户门净宽，这表示设计时严重失误，房屋出现瑕疵，影响了上诉人正常使用，为解决这一瑕疵问题，上诉人只能自行维修进户门，为此花费3981元应由被上诉人承担。新城市房地产公司答辩意见：1.一审法院认定事实清楚，双方签订合同合法有效，答辩人在2019年4月28日向上诉人发出交房通知，依约履行了通知和房屋交付义务，答辩人不存在逾期交付房屋的情形，上诉人无权主张逾期交房违约金。上诉人在一审庭审中始终称因为不满意入户门垛设计而拒绝收房，后来上诉人又接受涉案房屋并将入户门自行拆卸改装。答辩人提交的报建图显示，上诉人购买的房屋入户门左过没有门垛，虽然施图与设计图有误差，但设计单位在施工过程中对施工图进行了设计变更予以纠正，实际上也是按设计图进行了施工，报建图是经过规划部门批准并备案的图纸，答辩人按报建图施工符合法律规定，上诉人称擅自变更设计的事实不成立。2.涉案房屋具备了法定的房屋交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建筑工程竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。答辩人在一审提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即五方单位竣工验收报告载明的时间为2019年1月份，且目前没有证据证实房屋在交付后出现质量问题，涉案房屋具备了法定的交付条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。肖建知、刘庆琳在一审的诉讼请求：1.请求判令被告按照建筑设计图纸对1802室进行整改，恢复原状；2.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金7157.6元（从2019年5月30日起计算至2019年8月30日止，77.8元/天，共92天）；3.请求判令被告向原告支付擅自变更设计违约金77.8元；3.请求判令被告赔偿原告经济损失3980元；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月13日，原告肖建知、刘庆琳（买受人）与被告新城市房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人将其开发的位于天元区××路××号××期××栋××房出售给买受人；总房价款为777987元；出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视同出卖人自查验之日起已按合同约定的条件实际交付买受人，由此产生的相应责任由买受人承担；出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期90天内，在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；3、如设计变更不影响买受人所购商品房质量或使用功能的，不受上述约定限制。该商品房买卖合同附件十一的补充协议约定买受人不得以下列事由拒绝接房：（1）该房屋出现非属主体结构的质量瑕疵；（2）不影响该房屋基本使用功能的质量瑕疵；（3）出现难以整改而不影响使用的问题，经出卖人催告后买受人在期限内未行使合同解除权的；如买受人以上述事由拒绝接房，则拒绝接房期间的损失视为买受人扩大的损失，由买受人自行承担。该商品房买卖合同附件一标注了房屋分层分户平面图。合同签订后，原告按约支付了房款。2019年4月28日，被告通知原告于2019年5月5日至5月10日办理交房手续。原告在查验房屋过程中认为被告擅自变更了入户口的设计，导致入户门框左右不对称，于是拒绝收房。2019年8月30日，原告接收案涉房屋，并开始对房屋进行装修。在装修过程中，原告将开发商交付的入户门拆卸，自行购置新的入户门安装在原安装消防门的位置。原告认为被告违反了商品房买卖合同的约定，遂诉至一审法院，请求判如所请。另查明：案涉房屋所在楼房（西郡佳园五期5#）的设计单位为湖南湘楚鸿飞建筑设计有限公司。案涉房屋系5#的B2户型。在该公司于2016年7月设计的报建图中对5#-B2户型入户门右侧（面对门外）没有设置门垛，而建筑施工图在该处设置了50mm的门垛。为此，该设计公司于2017年12月作出设计变更单显示：复核原设计图纸，为保证入户门洞净宽，西郡佳园五期5#-B2户型HM1门垛按结构图施工（入户门右侧没有设置门垛）。2019年案涉房屋所在的5#栋竣工验收合格。一审法院认为：本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议的焦点为：1、被告是否擅自变更了设计，导致原告入户门左边（面对门内）没有设置门垛；2、被告是否存在逾期交房的事实；3、原告的诉讼请求有无事实及法律依据。现综合分析如下：原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。关于原告诉称被告擅自变更房屋设计，将5#栋B1和B2户型之间的墙体向左偏移了50mm，导致原告所购房屋入户门左边没有门垛，影响美观。一审法院认为，根据被告提交的报建图（设计图纸）显示，原告所购房屋的B2户型入户门左边（面对门内）没有设置门垛，虽然施工图与设计图有误差，但设计单位在施工过程中对施工图作出了设计变更单予以了纠正，实际上也按设计图进行了施工，报建图是经过规划主管部门批准并备案的图纸，被告按报建图施工符合法律法规的规定，亦符合双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定。因此，原告以被告擅自变更设计的事实不成立。原告以此为由要求被告按照建筑设计图纸对1802室进行整改、恢复原状，要求被告支付擅自变更设计的违约金77.8元，要求被告赔偿其修改入户门的经济损失3980元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。经庭审查明，被告于2019年4月28日向原告发出收房通知，通知原告于2019年5月5日至5月10日期间办理交房手续，被告通知的收房时间符合合同约定。按前述分析，原告以案涉房屋入户门左边（面对门内）没有门垛为由拒绝接收房屋，没有依据。原告没有提交能证实案涉房屋不符合合同约定交付条件的证据，按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，其拒收房屋，视为被告已按约定交付了房屋。故，原告主张的逾期交房违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回原告肖建知、刘庆琳的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告肖建知、刘庆琳负担。二审期间，上诉人肖建知、刘庆琳提交如下证据：证据1：小区图片及聊天记录，拟证明被上诉人并未达到交房条件，小区各种设施均未完善，上诉人及其他业主为此多次与被上诉人进行协商沟通，均未果；证据2：建设工程消防验收意见，拟证明消防验收意见书出具的时间为7月22日，被上诉人在2019年4月28日发出交房通知，5月5日-5月10日收房时并未通过消防验收，不具备交房条件；证据3：入户门图片。拟证明设计偏移，入户通道比正常的户型要窄。新城市房地产公司质证意见：对证据1的三性均有异议，图片不能真实反应案涉房屋交付时的真实状况，不能证实房屋未达到交付条件的证明目的。对证据2的三性均有异议，没有原件，具体验收时间需要核实，消防验收并不是房屋交付的必要条件；证据3恰恰说明了案涉房屋符合消防的验收要求，无法达到上诉人证明目的。本院对证据的核审意见：上诉人肖建知、刘庆琳在一审的各项诉讼请求所依据的事由理由并未针对《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“商品房交付条件”，其二审以该条款约定的条件为由上诉，属于新的事实和理由，而一审对该部分事实也未查清，二审对该部分进行审理，影响对方当事人进行抗辩的机会，故二审不宜对将该事实和理由进行审查，上诉人可以新的事实和理由另行起诉，因证据1、2与本案无关联性，故本院不予采信。证据3无法证实其证据目的，故不予采信。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点为：1.本案是否存在逾期交房的情形；2.本案是否存在擅自变更房屋设计或变更设计是否影响房屋质量或使用的情形；3、上诉人要求赔偿更换入户门损失的请求是否应当支持。现分析如下：上诉人在一审以被上诉人擅自变更涉案房屋（B2户型）门垛，导致涉案房屋入户门左边没有门垛，房屋存在瑕疵为由，要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。根据一审查明的事实，上诉人所购房屋B2户型的报建图（设计图）显示入户门左边（面对门内）没有设置门垛，虽然施工图与设计图有区别，但设计单位在施工过程中经复核原设计图纸，为保证入户门洞净宽，出具设计变更单对西郡佳园五期5#-B2房屋HM1门垛按结构图施工，与设计图保持一致。因设计图系规划门批准并备案的图纸，故施工过程中的设计变更并不属于《商品房买卖合同》第十五条约定的设计变更的情形，因被上诉人所称擅自变更设计的事实不成立，且上诉人在一审的各项诉讼请求所依据的事实和理由只是针对入户门左边没有门垛的问题，并未提及被上诉人交付的涉案房屋存在违反《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件的情形，因上诉人在一审所主张的逾期交房的事实和理由不成立，故一审驳回其要求被上诉人承担逾期交房违约金的诉请并无不当。现上诉人在二审以新的事实和理由主张被上诉人逾期交房，如二审针对该事实和理由进行审理并作出认定，相当于将“两审变一审”，会影响对方当事人的相关诉讼权利，故上诉人以该新的事实和理由主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，按照民事诉讼法的规定可以以新的事实和理由另行起诉。如前所述，因上诉人关于擅自变更设计的理由不成立，故一审对其要求被上诉人承担擅自变更设计违约金的请求不予支持并无不当。同理因上诉人关于擅自变更设计的理由不成立，其将入户门拆卸，自行购置新的入户门安装在原安装消防门的位置产生的费用不属于因被上诉人违约行为产生的损失，故上诉人要求赔偿更换新入户门所产生的费用3980元没有事实和法律依据，一审不予支持正确。综上，上诉人肖建知、刘庆琳的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人肖建知、刘庆琳负担。本判决为终审判决。审判长 羊 敏审判员 卢飞虎审判员 曹 阳二０二一年二月二十二日法官助理李艳书记员王琳