江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初2456号 原告：于国林，女，1982年03月24日出生，涟水县人，居民，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：仲波，江苏序阳律师事务所律师。 被告：张利红，女，1977年02月12日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张振，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。 被告：张发举，男，1953年06月16日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：邱玲，女，1972年01月29日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：石广洲，男，1986年02月15日出生，沭阳县人，居民，沭阳县。 委托诉讼代理人：樊凡，江苏梦溪律师事务所律师。 被告：沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司，住所地沭阳县深圳东路**。 法定代表人：石广洲。 被告石广洲、沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司共同委托诉讼代理人：朱满，江苏赢扬律师事务所律师。 被告：陆香，女，1994年01月07日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县. 被告：沭阳儒房房地产营销策划有限公司，住，住所地沭阳县浦东国际灵石苑****/div> 法定代表人：王阳，执行董事兼总经理。 被告：陆香、沭阳儒房房地产营销策划有限公司共同委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 原告于国林与张利红、张发举、邱玲、石广洲、沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司（以下简称“昌鑫房产”）、陆香、沭阳儒房房地产营销策划有限公司（以下简称“儒房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人仲波、被告张利红委托诉讼代理人张振、被告石广洲委托诉讼代理人樊凡、被告石广洲、沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人朱满、被告陆香、沭阳儒房房地产营销策划有限公司共同委托诉讼代理人钱某到庭参加诉讼。被告张发举经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原告在庭前撤回对被告邱玲的起诉。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、解除原告与被告张利红的签订的购房合同，并由被告张利红返还购房款50万元，并赔偿损失195000元，被告张发举、石广洲对上述款项承担连带责任；2、判令被告陆香在347500元购房款内承担连带责任；3、判令被告沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司、沭阳儒房房地产营销策划有限公司在张利红未能支付购房款的情况下以48.65万元为限额承担补充赔偿责任；4、被告张利红、张发举给付律师费30000元。 事实和理由：涉案房产系由沭阳儒房房地产营销策划有限公司和沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司共同负责出售。原告在儒房地产看到涉案房产售卖信息后，由公司职员陆香带至昌鑫房产石广洲处看房。在昌鑫房产石广洲和儒房地产陆香的居间协调下，原告与房东张利红于2019年4月24日签订了购房合同，合同约定房屋成交价为100万，首付款50万当天支付，尾款50万于2019年5月15日双方办理房屋过户时付清，并由石广洲本人签订补充约定承诺如果房屋因保全问题在合同期内不能正常过户，由本人承担责任。原告按约定于合同签订当日付清房屋首付款50万，却在约定过户的时候一直联系不上房东，使得房屋无法按期过户。后得知该房屋因保全将于2019年10月2日被法院依法拍卖。为保证合同顺利履行，被告张发举、邱玲于2019年6月26日与原告签订担保书，承诺以其全部财产为买卖合同的全面履行承担无限连带责任。此外，儒房地产陆香也书面承诺愿意同原告一起承担买房纠纷产生的一切后果，即赔付原告25万购房款。现涉案房屋拍卖将至，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求 被告张利红辩称：1、被告张利红与原告签订买卖合同以及收取50万元购房款是事实，但50万元中的23万元转入了石广洲的信用社卡账户，另外张利红又给了石广洲10万元现金是在农商行总行门口给的，张利红仅同意退还17万元，其余33万元应当由石广洲退还。2、不同意支付违约金，导致不能过户非张利红主观原因，张利红无故意违约，如果法庭判决被告承担违约金，我们认为违约数额也过高请求法庭予以调整。 被告石广洲辩称：请求法庭确认原告与张利红订立的房屋买卖合同无效，理由为：案涉房屋是被法院保全，原、被告双方在明知案涉房屋在保全情况下仍然对被保全的房屋进行买卖，应当被认为为无效。2、因为合同无效石广洲在合同尾部书写保证条款也应无效，并且该房屋最后无法过户并非是因为房屋被保全而未过户，因为原告并未按照双方约定支付完毕全部款项，才导致张利红未按照合同的约定向原告过户房屋，针对张利红所陈述33万元款项，23万元款项经张利红指示转入石广洲账户，石广洲第二天就将该笔款项全数又转入到张利红案涉房屋的贷款账户，23万元偿还了张利红案涉房屋的贷款，仍然应视为为张利红收取的23万元，至于10万元现金给石广洲符合常理，关于原告要求石广洲承担195000元赔偿损失责任，没有事实和法律依据，原、被告双方是明知案涉房屋被保全且存在多笔抵押的情况下，达成了买卖合议，可以从房屋成交价格看出来，成交价格远低于市场价格，该房屋经司法拍卖价格为1195000元，最后该房屋又被转卖成交价格为130万元，原告是明知这种情形仍然冒风险购买房屋，我们认为其现在原告不应以此为由再要求石广洲赔偿购房损失。 被告沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司辩称：作为涉案合同的中介在签订合同时，已经明确告知原告涉案房屋存在抵押保全情况，作为居间方已经履行了居间义务，对解除合同不存在过错，因此不同意承担责任。原告与被告之间系居间合同，本案的诉争的案由为买卖合同，被告主体不适格，如原告要求被告承担补充责任应当另行诉讼。 被告陆香辩称：被告陆香是原告朋友仅帮助其介绍房源情况，也没有收取原告的居间费用，并且不应当承担连带责任。 被告沭阳儒房房地产营销策划有限公司辩称：不是本案的适格被告，在涉案房屋买卖合同过程中被告没有参与任何的买卖活动，原告诉请被告承担补充责任没有事实和法律依据。 经审理查明：原告与被告张利红签订房屋买卖定金合同，约定由原告购买被告张利红所有的位于沭阳县房屋，收取定金20000元。签订后，原告按照约定给付被告张利红定金20000元。同日，原告与被告张利红经被告沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司居间，于2019年4月24日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告张利红所有的位于沭阳县房屋，房款共计100万元，以现金交付方式，分别于2019年4月24日之前、5月15日前各付50万元，双方在合同刚签订后，于2019年5月15日前到房产管理部门办理过户手续，双方还约定被告张利红确保所售房屋不存在产权争议并保证全面履行合同义务，原告确保提供资料真实、有效等，否则可以要求支付合同成交价15%的违约金及其他损失。被告石广洲在买卖合同的补充条款处出具承诺，即因为此房产存在保全，本人承诺确保买受方在合同期内顺利过户，如因房产保全不能正常过户，责任由其承担。买卖合同签订当日，原告支付首付款50万元（内含已付定金2万元）。 后原告多次催促被告张利红协助办理过户手续未果，2019年6月26日，被告张发举为原告及被告张利红房屋买卖合同履行提供担保，其自愿为被告张利红因不履行、不完全履行、无法履行上述签定的主合同，导致产生的债务，提供无限连带担保责任，担保的范围包括为履行上述买卖合同所支付全部款项，追索逾期借款所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、违约金等。2019年8月20日，被告陆香出具承诺书，内容为“因于国林购买的宁浦冠城3幢2单元17A01室出现纠纷，陆香承诺与于国林共同承担此事的所有结果”。后被告张利红仍未按照合同约定履行义务，原告要求被告解除合同并返还已付房款未果，诉至本院。 另查明，涉案房产被沭阳县人民法院以案号为（2019）苏1322执6340号案件查封，并于2020年5月15日经司法公开拍卖，以1195000元总价拍卖成交。 上述事实，有原、被告庭审陈述、买卖合同、收款收据、担保书、承诺书、房产证、执行公告、阿里拍卖成交证明、代理合同、律师费发票、企业登记信息、执行公告等证据予以证实。 本院认为：涉案房屋在签订买卖合同时，虽被人民法院查封，但该买卖合同系原告与被告张利红真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，查封行为仅对合同履行产生影响，如在合同履行前被查封人履行义务而导致解除保全、或得到申请查封人许可出售等诸多情形，完全可以消除该影响，也正是基于此被告石广洲在合同中也承诺确保能够顺利过户，故原告与被告张利红之间依法成立买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，被告石广洲等辩解涉案房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。 合同双方当事人应当按照合同约定，履行自身义务，确保合同订立的目的可以实现。《中华人民共和国合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告张利红在收取原告支付的首付款后，经原告多次催促办理过户手续，但被告张利红拒不协助，致使原告订立合同的目的无法实现，现原告起诉要求解除原告与被告张利红之间的房屋买卖合同并要求返还已付购房款50万元并赔偿损失，涉案房屋后经沭阳县人民法院司法拍卖成交价为1195000元，该拍卖结果系经过房产市场交易主体衡量涉案房屋价格等多方因素，在公开、公平的交易环境中得出的一致价值认定，具备客观的证明标准，原告据此要求被告另行赔偿原告损失195000元，本院予以支持。被告石广洲在买卖合同的末尾处出具承诺如因房产保全不能正常过户，责任由其承担，该意思表示系在买卖合同中的补充协议部分作出，应当视为对买卖合同的主合同义务履行的保证，另外在合同履行过程中被告张发举为原告及被告张利红房屋买卖合同履行提供担保，现原告要求被告石广洲、张发举对被告张利红承担责任连带还款责任，本院亦予以支持。 原告主张被告沭阳儒房房地产营销策划有限公司和沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司共同居间与被告张利红达成买卖合同，被告沭阳儒房房地产营销策划有限公司否认在涉案房屋买卖合同过程中被告没有参与任何的买卖活动，原告提供的买卖合同中，居间人处签章系沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司，原告未能提供其他证据证明，本院对原告该主张不予认可并依法认定居间人为沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司。其是否应当承担责任，本院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司作为专门从事居间活动的单位，在开展经营业务应尽职尽责维护好委托人的权益，尽到必要的审查、审核义务，但未能审查房屋的全面、准确、客观的查封、抵押情况，以及需要解除影响合同履行的查封所需条件，导致涉案房屋买卖合同最终无法履行，从而造成原告实际产生损失，综上情况，本院酌定被告沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司在10万元范围内承担补充赔偿责任。被告陆香辩称其和原告朋友，仅帮助介绍房源情况，但随后在合同履行出现困难后，被告陆香出具承诺，其自愿对原告未来可能出现的损失，与原告一道承担，其真实意思表示应当视为对原告在涉案房屋买卖合同履行过程中可能出现的风险共同承担，故其在原告出现损失并且无法获得清偿的情况下，亦应当承当补充责任。 调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七、九十八、四百二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告于国林与被告张利红之间的房屋买卖合同； 二、被告张利红于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告购房款500000元并赔偿差价损失195000元，被告石广洲、张发举承担连带还款责任； 三、被告沭阳县昌鑫房产经纪服务有限公司在100000元范围内、被告陆香在347500元范围内对被告张利红、在被告石广洲、张发举在上述第一、二项所确定义务不能履行部分承担补充赔偿责任； 四、被告张利红、张发举于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告律师费30000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11050元，由被告张利红、张发举负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉费11050元。 审 判 长  汤 正 人民陪审员  周建沂 人民陪审员  马秀华 二〇二一年二月二十二日 书 记 员  张 凯 履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××95 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 附法律条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。