江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0402民初1085号 原告：杨某1，女，2009年3月21日生，汉族，江苏省常州市人，户籍所在地江苏省常州市天宁区，住江苏省常州市天宁区。 法定代理人：杨某2，女，1974年1月1日生，汉族，江苏省盐城市人，户籍所在地江苏省常州市钟楼区，住江苏省常州市天宁区。系原告杨某1之母。 委托诉讼代理人：罗菊菁，江苏常联律师事务所律师。 被告：张某，男，1989年3月4日生，汉族，江苏省盐城市人，户籍所在地江苏省盐城市盐都区，住江苏省常州市新**。 被告：陈某，女，1987年5月22日生，汉族，江苏省张家港市人，户籍所在地江苏省张家港市。 原告杨某1诉被告张某、陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1的委托诉讼代理人罗菊菁、被告张某到庭参加诉讼，被告陈某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某1诉称，2016年10月11日，常州某置业有限公司与庄某签订了《房屋租赁合同》，双方协商一致将位于常州市××租给庄某作健身会所使用。双方约定租赁期间为2016年10月15日至2022年2月14日，第一年租金为261055元，后续每年度租金按8%标准上浮。租金一季度一付，先付后用，提前一个月付清。2017年3月5日，常州市某置业有限公司、庄某与原告杨某1签订了《权利义务概括转让协议》。2017年4月17日，原告与庄某、陈某签订了《权利义务概括转让协议》。2017年8月18日，原告与二被告签订了《权利义务概括转让协议》，将上述房屋的租赁合同双方最终确定为原告与被告一。2019年11月15日至今，二被告未支付原告租金、物业费等费用。原告多次催要未果，于2020年3月16日向被告二发送了《房租催交及解除“租赁合约（同）”通知书》。二被告拒绝支付房租等合理费用，并于3月17日凌晨将店铺搬空，不告而别。被告一与被告二系夫妻关系，二人共同参与健身房的日常管理，且房屋的租金大都是由被告二转账支付，故二人应对租赁合同承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与二被告之间的房屋租赁合同。2、二被告支付拖欠租金160367.32元、物业费33840元，并要求二被告自起诉之日起至实际付清之日按照贷款市场报价利率支付逾期利息。3、二被告支付违约金133187.25元、律师费22000元。以上暂计349394.57元。4、本案诉讼费用由二被告承担。 被告张某辩称，1、租赁合同有转让了三到四次了，我们以2017年8月18日的最后一份合同为准，是我本人以我个人名义签的。我和陈某现在已经不是夫妻关系了，之前我们在婚姻存续期间的时候也是以聘用的方式让陈某担任公司财务的，我们的租金都是正常支付的，陈某是经手人的身份。2、租金不是16万多，应该是8万多，疫情是不可抗因素。我是2019年11月15日到2020年1月15日的房租没交。3、关于物业费，物业费是从8月份开始没交的，到1月份，应该是2万元。疫情期间属于不可抗因素，从1月22日开始我们店没有营业，应该是不用缴纳物业费的。4、我欠房东两个月房租是属于违约的，但是去协商以后房东认可的，是房东先违约，在微信上和我说不租给我了，也用文字的形式通知我了，不是我主动违约，这是因为疫情的原因，所以我不接受违约金。5、房东扣押了我的运动器械。另外我们还支付了3个月的押金65300元。 被告陈某未作答辩。 经审理查明，2016年10月11日，出租人常州市某置业有限公司（甲方）与承租人庄某、刘子玮（乙方）签订《房屋租赁合同》，将常州市某花园某号商铺出租给承租人作为健身房会所使用，租赁期限为64个月，自2016年10月15日起至2022年2月14日止。关于租金、物业费、履约保证金，合同约定：1、租金标准为首年租金261055元，后续每年度租金按8%标准上浮，以每年10月15日至次年10月14日为一年度。2、履约保证金为65300元，签订合同时乙方当场予以支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给承租人。3、物业管理费为每月4230元。关于违约责任，合同约定：“……在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为三个月租金的违约金（以最后一年月租金为准）、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期（若有）之间租金及物业管理费：……（2）逾期支付租金或其它应付费用达30日及以上”。2017年3月5日，常州市某置业有限公司（甲方）与庄某（乙方）、杨某1（丙方）签订《权利义务概括转让协议》，主要内容为：鉴于前述《房屋租赁合同》签订后，在乙方放弃优先购买权的情况下，甲方与丙方于2017年3月5日签订了《商品房买卖合同》，将常州市某花园某号房屋转让给丙方。甲、乙、丙三方对《房屋租赁合同》及《商品房买卖合同》的合法性及效力均予确认，不持任何异议。甲、乙、丙三方共同确认，自甲、丙《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》生效后，丙方承受甲方在该《房屋租赁合同》中的全部权利和义务。2017年4月17日，杨某1（甲方）与庄某（乙方）、陈某（丙方）签订《权利义务概括转让协议》，主要内容为：前述《房屋租赁合同》及相关该房屋的其他法律文件签订后，在乙、丙双方自愿情况下，甲方同意将常州波罗健身有限公司法人庄某变更为陈某，一并将《房屋租赁合同》相应的权利与义务转让予陈某。2017年8月18日，杨某1（甲方）与陈某（乙方）、张某（丙方）签订《权利义务概括转让协议》，主要内容为：根据乙、丙共同向甲方申请后，甲方同意在乙、丙双方自愿情况下，将根据2017年4月17日签订的《权利义务概括转让协议》形成的房屋租赁关系中的承租人陈某变更为张某，张某继续履行前述《权利义务概括转让协议》所有条款，后续甲方收到保证金后，作为丙方支付的押金，若合约到期后，直接由甲方退还给丙方。至此，关于常州市某花园某号商铺的房屋租赁关系双方确定为出租人为杨某1与承租人张某。张某支付履约保证金65300元。按照《房屋租赁合同》，该房屋2019年10月15日-2020年10月14日期间的月租金为40091.83元。张某租赁该房屋后，初期每半年缴纳一次物业费，后按月缴纳。自2019年8月起，张某未支付物业费。2019年11月15日起，张某未支付租金，原告杨某1的法定代理人杨某2催要未果后，于2020年3月16日通过微信向陈某发送了《房租催交及解除“租赁合约（同）”》通知书。2020年3月18日左右，张某自该店铺搬出。因被告一直未支付相关款项，故原告杨某1于2020年4月13日诉至本院，提出上述诉讼请求。为进行诉讼，原告杨某1支付律师费22000元。 另查明，张某与陈某原系夫妻关系，双方于2020年1月6日登记离婚。双方在《离婚协议书》中约定“婚姻关系存续期间一切债务由男方承担”。 再查明，根据常州市人民政府关于实施新型冠状病毒的肺炎疫情一级响应措施，自2020年1月26日至2020年3月16日，全市各级公共室内体育健身场所和经营性室内健身场所全面停止营业。 以上事实，由原告杨某1、被告张某的陈述、不动产权证书、《房屋租赁合同》、《权利义务概括转让协议》、委托代理合同、律师费票据、离婚证、离婚协议书、收条等证据予以证实。 本院认为，一、原、被告签订的《权利义务概括转让协议》确认原告杨某1与被告张某继续履行《房屋租赁合同》所有条款，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定，承租方逾期支付租金或其它应付费用达30日，出租方有权解除合同，并要求承租方支付违约金。被告张某自2019年11月15日起未支付租金、自2019年8月起未支付物业费，至2019年12月15日均超过30日，构成违约，原告要求解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、被告张某辩称，租赁该房屋的协议是其个人行为，其现已与被告陈某离婚，并提交《离婚协议书》证明双方约定婚姻关系存续期间一切债务由男方承担。本院认为，被告张某租赁案涉房屋用于经营健身房，被告陈某负责财务工作，夫妻关系存续期间经营产生的债务系夫妻共同债务，双方的离婚协议对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权向双方主张权利，故对被告张某的该答辩意见，本院不予采纳。就共同债务承担连带清偿责任后，相关权利人可凭证据另行主张权利。三、关于租金及物业费的计算。对于原告主张被告支付自2019年11月15日起至2020年3月15日起的租金，本院予以支持；对于原告主张被告支付的2019年8月起至2020年3月底的物业费，因被告未实际使用房屋至3月底，故本院计算至2020年3月15日止。根据常州市新型冠状病毒肺炎疫情防控措施，自2020年1月下旬至2020年3月中旬期间，经营性室内健身场所停止营业。受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途，租金交付义务受到直接影响导致客观不能履行，构成不能抗拒、不能克服的事由，期间的损失由出租方和承租方分摊，故本院酌减被告一个月的租金及物业费用。经计算，被告应支付原告租金120275.49元、物业费27495元。其中：1、被告张某、陈某于2020年1月6日登记离婚，2019年11月15日至2020年1月14日的租金80183.66元及2019年8月至12月的物业费用21150元为夫妻共同债务，合计101333.66元，原告处有被告张某支付的履约保证金65300元，根据《房屋租赁合同》，可抵扣被告应承担的费用、租金，二被告尚应支付租金及物业费用36033.66元。2、2020年1月15日后的租金40091.83元及物业费6345元，合计46436.83元，由被告张某承担。四、关于违约金的计算，被告自2019年11月15日起拖欠房租，在新型冠状病毒肺炎疫情发生前已构成违约，应当支付违约金。《房屋租赁合同》中约定“在合同期内乙方如有以下行为，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为三个月租金的违约金（以最后一年月租金为准）”，原告主张以房屋租赁合同的租金年表中最后一年即“2021年10月15日-2022年2月14日”租赁年度的月租金44395.75元为标准，本院认为，该金额在订立合同时即已明确，而该条款“以最后一年月租金为准”的表述明显约定的系不确定的金额，故该条款表述的合同期内最后一年月租金应以合同实际履行期的最后一年月租金为准，故本院以40091.83元为标准计算违约金为120275.49元。违约行为发生在夫妻关系存续期间，由二被告共同承担。五、律师费22000元，系诉讼合理支出，本院予以支持，由被告张某负担。 关于被告张某辩称原告扣押其健身器械的答辩意见，原告陈述张某剩余健身器械均已由张某合伙人搬走，被告张某亦未提供证据证明器械的数量、价值等，故本案对此不予处理，被告张某可持相关证据另行主张权利。 被告陈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨某1与被告张某之间关于常州市某花园某号商铺的房屋租赁合同。 二、被告张某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨某1房屋租金、物业费36033.66元，并向原告杨某1支付以36033.66元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月13日起计算至实际履行完毕之日止的利息。 三、被告张某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨某1房屋租金、物业费46436.83元，并向原告杨某1支付以46436.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月13日起计算至实际履行完毕之日止的利息。 四、被告张某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨某1违约金120275.49元。 五、被告张某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨某1律师费22000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6541元，公告费1050元，合计7591元，由原告杨某1负担2300元，由被告张某、陈某负担5291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  王东莉 人民陪审员  李昭仪 人民陪审员  吴逸莉 二〇二一年二月一日 法官 助理  于 娜 书 记 员  奚金兰