贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终256号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陆成，男，1973年6月20日出生，汉族，四川省武圣县人，住凯里市。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人陆成、一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人，物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除执行优先债权，华融贵州分公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此，一审判决依据《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人诉求是错误的。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融贵州分公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，故应当依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。请求二审支持华融贵州分公司的上诉请求。陆成口头答辩称：涉案已交付答辩人使用，房屋未在房产局备案的原因，是大地联创房产公司所造成，答辩人没有责任，一审判决适用法律正确，应予维持。大地联创房产公司提交陈述意见。陆成向一审法院起诉请求：排除对永乐家园12层12号房屋的强制执行，并解除查封。一审法院认定事实：原告陆成系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1幢12层12号住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。第三人大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订了一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢12层12号住房在内）。陆成得知自己所购的“永乐家园”小区1幢12层12号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月4日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异121号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人陆成解除对贵州省凯里市房屋查封的异议请求。”宣判后，陆成不服裁定结果，并于2020年9月10日向凯里市人民法院提起本案诉讼。另查明：以大地联创房产公司为出卖人，陆成为买受人双方就涉案房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，但合同没有签订日期。合同约定：1、陆成购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积44.32ｍ2，总价款181756元；2、买受人一次性支付购房款181756元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。再查明：原告陆成向大地联创房产公司支付购房款的时间和金额分别是：2012年7月5日支付27245元，2012年12月3日支付了67000元，2013年10月10日支付了53000元，2017年12月5日支付30000元，共计177245元。大地联创房产公司认可收到陆成支付的购房款177245元。同时查明：经实地查看，原告陆成已对涉案房屋（1幢12层12号）进行装修并入住多年。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据陆成对裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从双方当事人所举证据来看，陆成在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了全部购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但陆成作为买受人没有过错责任，故原告陆成对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。对原、被告的诉辩主张，评析如下：第一、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条第一款第3项约定“永乐家园”小区1幢12层12号商品房已设置抵押，抵押权人是华融贵州分公司是事实，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故陆成购买涉案房屋并无过错。第二、备案登记。陆成购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告陆成的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告陆成购买位于凯里市的房屋，并解除查封。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，陆成提交的新证据有：贵州省不动产登记查询结果，拟证明陆成名下无房产，涉案房屋是其唯一的住房。华融贵州分公司质证对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明是其唯一住房的事实。本院对该证据予以采信。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。另查明，被上诉人陆成于2013年10月10日还支付了14481元，其购房总价款181756元，已付清。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人陆成是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。陆成与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陆成于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，而且，合同签订后，陆成先后分别于2012年7月5日支付27245元，2012年12月3日支付67000元，2013年10月10日支付67481元（53000元+14481元），2017年12月5日支付30000元，已付清购房总价款181756元。陆成已对涉案房屋进行了装修，并入住多年。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是陆成的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，陆成作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。二审期间，陆成又提交了无其他房屋不动产权居住证明，现涉案房屋属于陆成唯一的居住房屋，其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已付清。因此，陆成诉请排除对涉案房屋的强制执行，符合上述第二十八条法律规定的四种情形。一审判决支持陆成诉请不得强制执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢