重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3274号上诉人（原审原告）：重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会，住所地重庆市南岸区南湖路23号。负责人：李开明，主任。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆竞地实业有限公司，住所地重庆市渝中区大坪大黄路6号，统一社会信用代码915001036219077055。法定代表人：侯建，总经理。委托诉讼代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰，重庆汇博律师事务所律师。上诉人重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会（以下简称溯源居业委会）与被上诉人重庆竞地实业有限公司（以下简称竞地实业公司）所有权确认纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初14209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年7月9日进行了询问。上诉人溯源居业委会的委托诉讼代理人广江鹏、黄宇，被上诉人竞地实业公司的委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人溯源居业委会上诉请求：1、撤销原判并依法改判溯源居小区内9幢第负1层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）系物业管理用房并属于全体业主共有；2、撤销原判并依法改判溯源居小区会所一层通讯设备用房、发电机用房、中控室、室内游泳池及配套更衣室属于全体业主共有；3、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决事实不清。一审判决对争议房屋的历史使用情况未查明；也未对小区是否规划了物业管理用房进行查明，溯源居小区应当且实际规划了物业管理用房；一审判决查明的地方法规内容存在遗漏；一审判决对争议房屋的权属约定查明错误，上诉人与被上诉人通过合同、往来函件等形式确认了争议房屋的所有权归属。2、一审判决法律适用错误。本案系确权之诉，应当查明争议房屋的真实权利人，并查明被上诉人作为开发商提供物业管理用房这一行为的法律性质；确认之诉不应当将房屋产权证作为唯一有效证据及衡量标准；被上诉人已经实际履行物业管理用房的配备义务，争议房屋的所有权已经实际转移，且该行为不可撤销；物业管理用房的权属设立具有特殊性，系依照法律规定设立，而并非登记设立；业主大会的授权并无不当。本案审理过程中，上诉人溯源居业委会自愿放弃对第2项诉讼请求中游泳池（室内）包含配套的更衣室的主张。被上诉人竞地实业公司辩称：1、一审已查明案涉9栋负一层以及会所为被上诉人合法持有的商场，权属明确，并非物业管理用房；2、南坪镇政府、南岸区房管局、溯源居业委会均知晓9栋负一层的产权归被上诉人所有，权属并无争议；3、被上诉人在案外人竞地物业公司提供物业服务期间，提供9栋负一层约200平方米的房间以及会所内约100平方米的面积作为物业办公室，仅是行使其对所有物的支配权、使用权，并不能改变9栋负一层及会所权属；4、一审法院适用法律准确，并无不当；5、根据溯源居备案建设时的法律规定，被上诉人可以有偿提供房屋作为物业管理用房使用，上诉人需要被上诉人提供物业管理用房，必须支付对价。溯源居业委会向一审法院起诉请求：1、确认竞地溯源居小区内9幢负一层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）系物业服务用房并属于全体业主共有；2、确认竞地溯源居小区会所内设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室属于全体业主共有；2、本案诉讼费、保全费等由竞地实业公司承担。一审法院经审理查明：南岸区竞地溯源居小区于2018年进行了第三届业委会第三次业主大会，对以下事项进行表决：1、授权业委会起诉要求竞地实业公司交付原物业用房或以同等面积和功能的空置物业替换、交还设备用房，同时对上述物业产权进行转移登记。2、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司归还小区共用设施。3、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司赔偿因未提供物业服务用房、设备用房和小区共用设施给业主造成的损失。4、授权业委会通过诉讼向重庆竞地物业管理有限公司追讨侵占的公共收入和赔偿破坏小区共用设施的损失。5、授权业委会使用小区公共收入支付上述诉讼相关费用（包括诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等）。以上五项表决事项均双过半通过。2002年1月11日，重庆市规划局《重庆市规划局关于报请审批重庆市“竞地·溯源居”住宅小区（一期）规划方案的请示》，载明：“竞地·溯源居”住宅小区（一期）是一个以居住为主，配套设施完善的居住小区。用地面积99542.52平方米，总建筑面积115357.784平方米，容积率1.588，建筑密度25.95%，绿地率30%，停车位248辆，重庆市规划局认为方案符合重庆市总体规划和《重庆市规划管理条例》，满足规划设计条件，达到上报要求，现报请重庆市人民政府审批。2002年1月24日，重庆市人民政府作出渝府［2002］7号《重庆市人民政府关于同意重庆市竞地·溯源居住宅小区（一期）规划方案批复》，同意重庆市规划局报送的规划方案，并强调要严格按照该规划方案确定的原则深化设计。根据重庆市南岸区城乡规划档案室的档案，该批复附有《总平面布置图》，在档案室存档的总平面布置图中，该小区未规划物业管理用房，其中九栋底层规划为商铺，会所处的规划为幼儿园。根据该规划，溯源居小区并未规划物业管理用房。溯源居业委会提交了一份在重庆市南岸区××室复制出的19栋一层平面图，在该图中显示在19栋一层有一处物管中心，但该处已出售案外人。当事人双方均认可在竞地物业公司管理期间，9幢负1层1-1号到15号中的部分面积用作物业管理办公室，会所中有部分面积用作设备用房、发电机房、中控室，游泳池。该项目于2003年12月18日取得竣工验收备案登记证。重庆经开区××路××号第9幢第负1层1-1号到15号商场16个登记在竞地实业公司名下，建筑面积589.6平方米，用途为商场。重庆经开区××路××号·溯源居会所也登记在竞地实业公司名下，建筑面积1878.18平方米。在庭审过程中，溯源居业委会明确诉讼请求，其请求确认的设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室均在小区会所内。另查明，1999年4月1日起实施的《重庆市物业管理办法》第二十条规定，移交物业时，房屋出售单位按房屋总建筑面积5‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于30平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部分、共用设施设备维修基金冲抵。该管理用房属业主共有。2002年11月1日起实施的《重庆市物业管理条例》第七十六条规定，物业管理用房由建设单位或房屋售出单位按市人民政府规定比例提供，费用计入建筑成本。本条例实施以前已经出售的物业，其物业管理用房，由市人民政府另行规定。2018年1月31日，在溯源居小区业委会办公室，南岸区房管局、南坪镇人民政府、竞地实业有限公司、溯源居业委会作出《关于溯源居物业移交相关问题的决议》，其中约定竞地实业有限公司同意自即日其无偿提供9栋第负1层8♯、9♯、10♯、11♯、12♯、13♯、14♯、15♯作为物业用房及9栋负1公共厕所（其他房屋由产权人竞地实业公司封存），提供期限3个月（2月1日至4月30日），3个月后为有偿提供，双方协商租金价格。溯源居业委会主任李开明在该协议上签字，但溯源居业委会称该决议中所处分的事项涉及全体业主的利益，未经业主大会表决不能代表全体业主的意思。另查明，在竞地实业公司与竞地物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》中及另案的审理过程中，竞地公司均表示同意提供9栋负一层的房屋给竞地物业管理有限公司作为物业用房使用。以上事实，竞地溯源居第三次业委会表决结果统计表、竣工验收备案登记证复印件、商品房使用说明书原件、保证书原件、溯源居小区19栋平面设计图、照片、房屋产权证、庭审笔录、前期物业服务协议、物业服务管理合同、《关于溯源居物业移交相关问题的决议》、规划验收许可证、规划图等证据在卷为凭，并经一审法院当庭质证，足以认定。一审法院认为，本案系确权之诉，而非给付之诉。首先，根据第三届业委会第三次业主大会对业委会的授权，1、授权业委会起诉请求竞地实业公司交付原物业服务用房或以同等面积和功能的空置物业替换、交还设备用房，同时对上诉物业产权进行转移登记。2、授权业委会起诉要求竞地实业公司归还小区共用设施。以上两项授权均为给付之诉而非确权之诉。其次，即使以上授权系业主对法律相关知识的不同理解或者是诉讼策略的变更所致，就本案实体而言，溯源居业委会请求确认竞地溯源居小区内9幢负1层1-1号至15号（建筑面积589.6平方米）系物业服务用房并属于全体业主共有，小区会所内设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室属于全体业主共有，根据该小区的总体平面布置图，9幢负1层为商铺，产权证上载明的亦为商铺，会所在平面布置图上标注的为幼儿园，产权证上载明的为会所，以上两处房屋不论是规划还是实际登记的房屋用途，均不是物业管理用房，溯源居业委会亦无证据证明产权登记错误。竞地实业公司作为上述两处房屋的所有权人，有权对上述房屋的使用权进行处置，在龙湖物业管理公司进场前的十几年中，9幢负1层一直作为物业办公室使用，会所部分面积作为设备用房、发电机房、中控、游泳池使用，对于这一事实双方并无争议，竞地实业公司在与竞地物业管理公司之间签订的物业管理协议及另案中的陈述，系竞地实业公司作为所有权人对自己物权的支配，不动产不因使用而改变其所有权。至于在本案中，当事人双方所争议的竞地实业公司作为溯源居小区的开发企业，是否应当提供物业管理用房，参照哪一部物业管理条例提供物业管理用房，应当提供什么样标准的物业管理用房，均因本案系确权之诉，在本案中不予评述。综上，对溯源居业委会的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第七十条之规定，判决驳回溯源居业委会的全部诉讼请求。案件受理费40元，由溯源居业委会承担。二审中，上诉人溯源居业委会提交被上诉人竞地实业公司与重庆胜明贸易有限公司、竞地物业公司《企业信用信息》，拟证明一审中被上诉人竞地实业公司提交的其与竞地物业公司签订的补充协议、函件等均系竞地实业公司、竞地物业公司利用关联关系制作的，补充协议及函件的内容严重侵害溯源居小区全体业主的共同利益，应为无效。被上诉人竞地实业公司对该份证据的真实性予以认可，但对其关联性、证明目的不予认可。本院认为，因上述证据能够客观反映竞地实业公司与竞地物业公司的关系，与本案具有关联性，依法予以采信。2020年11月27日，本院组织双方进行现场调查，经双方确认，诉争负一层房屋在溯源居小区内部不临街，目前部分房屋被竞地实业公司封锁，小区物管用房在该楼层，该楼层诉争房屋的建筑面积分别为：1-1号19.01平方米、1号96.26平方米、2号69.92平方米、3号28.32平方米、4号37.34平方米、5号19.55平方米、6号37.34平方米、7号28.32平方米、8号34.82平方米、9号33.03平方米、10号28.32平方米、11号37.34平方米、12号19.55平方米、13号37.34平方米、14号28.32平方米、15号34.82平方米，合计建筑面积589.6平方米。另诉争通讯设备用房2间、发电机用房1间、中控室1间作为案涉小区的设备用房目前在正常使用。同时，被上诉人竞地实业公司在本院现场调查后提交书面《情况说明》，认可前述设备用房属于物业管理用房，面积约100平方米。另查明，竞地实业公司董事何远胜系竞地物业公司法定代表人、股东，竞地实业公司、竞地物业公司具有关联关系。二审查明的其他法律事实与一审查明的一致。二审审理过程中，上诉人溯源居业委会自愿放弃室内游泳池及配套更衣室为业主共有的诉讼请求，本院依法予以准许。本院认为，配备必要物业管理用房和设备用房，是现代住宅小区物业公共服务与公共设施正常运行的基本保障。建设单位为小区业主配备和提供一定面积的物业管理用房和设备用房，既是法律规定的义务，也符合小区管理的客观需要。在建设单位未提供登记为“物业管理用房”时，可以将长期作为物业管理用房、设备用房实际使用的区域依法确认为物业管理用房和设备用房，并由全体业主共有。本案的争议焦点为：1、被上诉人竞地实业公司应否为案涉小区配备物业管理用房；2、案涉溯源居会所内的通讯设备用房2间、发电机用房1间、中控室1间等设备用房（建筑面积约100平方米）应否为业主共有；3、诉争9幢负一层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）物业管理用房应否为业主共有。本院具体评述如下：一、关于被上诉人竞地实业公司是否应当为案涉小区配备物业管理用房问题本案竞地·溯源居小区规划、竣工验收发生于《中华人民共和国民法典》颁布实施以前，竞地实业公司是否应当配备物业管理用房应当依照当时的相关法律规定。根据1999年4月1日起施行的《重庆市物业管理办法》第二十条规定，移交物业时，房屋出售单位按房屋总面积5‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于30平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。以及2002年11月1日起实施的《重庆市物业管理条例》第七十六条规定，物业管理用房由建设单位或房屋售出单位按市人民政府规定比例提供，费用计入建筑成本。本条例实施以前已经出售的物业，其物业管理用房，由市人民政府另行规定。本案竞地·溯源居小区于2002年1月24日取得重庆市人民政府规划方案批复，总建筑面积115357.784平方米，2003年12月18日取得竣工验收备案登记证，被上诉人竞地实业公司负有配备小区物业管理用房的法定义务，且其配备的物业管理用房按《重庆市物业管理办法》房屋总面积5‰计算应不低于576.8平方米，并为小区业主共有，其费用可按《重庆市物业管理条例》计入建筑成本，现被上诉人竞地实业公司未在房管部门登记案涉小区的物业管理用房，其认为物业管理用房应有偿使用的辩解意见不成立。故上诉人溯源居业委会主张被上诉人竞地实业公司应当配备物业用房并无偿使用的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于诉争溯源居会所内通讯设备用房2间、发电机用房1间、中控室1间等设备用房（建筑面积约100平方米）应否为业主共有问题根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中位于案涉会所的通讯设备用房、发电机用房、中控室属于竞地·溯源居小区的设备间等结构部分，为小区正常运行和小区业主的日常生活发挥重要作用，且经双方当事人确认在竞地物业公司服务期间及至今长达十余年一直作为设备间使用，且被上诉人现也未提供其他房屋可用作设备用房，因此，上述设备用房虽登记在被上诉人竞地实业公司名下，应当为小区业主共有。故上诉人溯源居业委会关于诉争通讯设备用房2间、发电机用房1间、中控室1间等设备用房（建筑面积约100平方米）为业主共有的上诉理由成立，本院依法予以支持。三、关于诉争9幢负一层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）作为物业管理用房是否应归全体业主共有问题首先，案外人竞地物业公司系竞地·溯源居小区前期物业管理企业，综合2002年《前期物业管理服务合同》、2004年《前期物业管理服务合同》、2010渝五中法民终字第3341号一案中竞地实业公司举示的其向溯源居业委会发出的函件及竞地物业公司出具的物业用房面积统计表等证据，可以认定诉争9幢负一层1-1号到15号已长期作为物业服务用房由被上诉人竞地实业公司交由竞地物业公司管理使用，直至竞地·溯源居小区物业服务企业更换，被上诉人竞地实业公司方才主张收回案涉房屋。因此，案涉小区物业交付使用时，诉争9幢负一层1-1号到15号作为物业管理用房长达十余年一直使用，同时被上诉人竞地实业公司现未提供其他房屋作为案涉小区的物业管理用房。因此，该物业管理用房应归业主共有。其次，考虑到本案纠纷系案涉小区变更物业服务企业所引发，被上诉人辩称有部分物业管理房屋系被上诉人办公所用，目前物业管理用房一般按房屋总面积3‰计算，案涉小区设备用房已占建筑面积约100平方米，以及尽量维持目前案涉小区物管用房现状等因素，根据公平原则，本院酌定将诉争9幢负一层1-1号（建筑面积19.01平方米）及1号（建筑面积96.26平方米），二者建筑面积共计115.27平方米予以扣除，仍由被上诉人竞地实业公司所有。现案涉小区物业管理用房与设备用房共约建筑面积574.33平方米，与被上诉人应配备的物业管理用房不低于576.8平方米大体相当。因此，诉争9幢负一层2号到15号（建筑面积474.33平方米）为案涉小区的物业管理用房，归业主共有。故上诉人认为诉争9幢负一层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）为业主共有的部分理由成立，本院予以部分采信。四、关于案涉房屋是否应按照登记用途、登记所有人确认房屋产权问题根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，被上诉人竞地实业公司应当履行配备物业管理用房的法定义务，同时诉争9幢负一层2号到15号和位于会所一层的通讯设备用房、发电机房、中控室分别长期作为物业管理用房、设备用房使用，应当依法确认为小区物业管理用房、设备用房并属于业主共有。虽然前述物业管理用房、设备用房目前均登记在被上诉人竞地实业公司名下，其登记用途也并非物业管理用房、设备用房，但该不动产物权的真实权利人为案涉小区业主，其请求确认其享有物权的，应予支持。故被上诉人竞地实业公司辩称应按照诉争房屋登记用途、登记所有人确认所有权归属的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，但裁判结果不当，本院根据二审新证据查明的事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初14209号民事判决。二、权利人重庆竞地实业有限公司，坐落于重庆经开区××路××号.溯源居会所内（建筑面积约100平方米）设备用房2个房间、发电机房1个房间、中控室1个房间为竞地·溯源居小区设备用房，属于业主共有。三、权利人重庆竞地实业有限公司，坐落于重庆经开区××路××号××幢××层××号到15号房屋（建筑面积474.33平方米）为竞地·溯源居小区物业管理用房，属于业主共有。四、驳回重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由重庆竞地实业有限公司承担。二审案件受理费80元，由重庆竞地实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 冉崇高审 判 员 陈 霞审 判 员 周 琦二〇二一年二月三日法官助理 叶明智书 记 员 周 刚