文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初9257号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路**，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富。委托诉讼代理人：陈尧芳，女，汉族，1991年7月15日出生，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：张婷婷，女，汉族，1980年8月4日出生，住重庆市合川区。被告：重庆博雅妇科医院有限公司，住，住所地重庆市合川区嘉滨路**一社会信用代码915001176786723296。法定代表人：秦朗。委托诉讼代理人：蒋家银，男，汉族，1973年11月5日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘国朝，男，汉族，1976年6月28日出生，住城关镇。原告重庆普华物业管理有限公司与被告重庆博雅妇科医院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈尧芳、张婷婷，被告的委托诉讼代理人蒋家银、刘国朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆普华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费75000元。2、判令被告从欠费之日起支付每日千分之三的违约金。3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与合川区紫苑小区签订了《物业服务合同》，约定了物业服务费和公摊费用标准，被告系紫苑小区物业使用人，其房屋坐落在合川区紫苑小区，总建筑面积2000㎡，其享受了原告提供的物业管理服务，应缴纳物业等费用，经原告多次催收，被告无故拖欠。被告重庆博雅妇科医院有限公司辩称，被告未与原告签订物业合同，对费用标准不知情。物业对被告没有任何实质性的服务，医院前面临江，后面靠小区建筑物，没有什么公共面积，没有享受等量的服务不应收取费用。被告医院有出口面临小区方向，但绝大部分时间都被小区业主车辆堵死，行走困难，物业没有对医院有任何帮助，还影响了医院的正常经营。因为出口被堵死，医院还被消防罚款3万元。医院面临小区的两个入口，脏乱差，经常有烟头垃圾等，无人清扫。被告医院是2楼，小区水管经常爆裂导致漏水，维修费用巨大。医院现在的房租费10元/平方，物业在被告不知情的情况下收取物业费2.5元/平方，物业费用不合理。因疫情影响，医院有近三个月没有开业，8月份洪水导致医院一二楼被淹没，物业没有采取任何协助。所以认为在医院对物管协议毫不知情又没有实质性的服务，同时多方面严重阻碍医院发展，再加上受洪水疫情的影响，物业方面不应该收取如此高额的物业费。本院经审理并认定事实如下：2018年12月22日，重庆市合川区钓鱼城街道鼓楼街社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方对紫苑小区提供物业服务，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、小区公共部位不能使用或存在安全隐患时，由乙方提出维修、养护方案。业委会（甲方）同意维修方案的，由乙方或（甲方）业委会选定的第三方组织维修、养护；乙方在进行维修、养护时，因相关业主不配合，导致无法或不能及时维修、养护的，乙方不承担责任。2、小区共用设施、设备不能使用或存在安全隐患（时），由乙方提出维修、养护方案，业主及业委会同意维修、养护方案的，由乙方组织维修、养护；业主及业委会不同意的，乙方免责。3、小区公共路灯、污水及雨水检查井日常的维修、养护、运行和管理。4、小区共用绿地、花木、建筑小品等日常的维修、养护、运行和管理。5、小区配套用房的管理，小区建筑和设施日常的维修、养护、运行和管理。6、小区公共场所、房屋共用部位日常的清洁卫生（不含外墙清洁），垃圾的收集、清运。7、小区公共秩序、消防等日常事项的管理和服务，但是不负责小区内私人物品放置在公共地段的看护责任，不负责业主人身、财产保管、保险，如有业主愿意乙方提供人身、财产保管、保险，业主与乙方单独签订保管、保险合同。8、业主车辆停放有序，实行有偿服务，车主与乙方另行签订车辆服务合同，未签订车辆停放服务合同的，车辆发生一切事故及损失均与乙方无关。乙方向本小区物业服务使用人提供物业服务标准如下：1、保洁服务(1)每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，基本无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、护手无尘等。（2）按政府有关规定及实际情况需要向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂等。（3）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的公共部位共用设施、设备进行通风、清洗和消毒。2、绿化服务（1）视情况除杂草。（2）每半年修枝一次（分别是5月和10月）。（3）根据实际情况消杀病虫害（分别是5月和7月）。3、安全及其他服务（1）做到门岗24小时有人值班。（2）对出门岗的大件物品进行登记。（3）对业主邮件包裹，业主与乙方单独签订协议进行约定。（4）维修服务费用200元以内由乙方负责，超过的维修项目按《重庆市物业专项维修资金管理办法》执行，乙方协助申请维修资金。或者由应承担责任的业主进行分摊。因为业主不配合申请维修资金或不愿意交纳应承担的费用，所导致设施设备不能正常运行的责任与乙方无关。双方约定本物业小区物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，收费按建筑面积计算，其标准为：门市：3元/平方米·月。本合同期限为叁年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。本小区业主及物业使用人违反本合同的约定，未能按时（每月的5日之前缴纳上月物业服务费及公共能源等费用）如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，不承担责任。乙方可按每日千分之三的标准向未交费业主收取违约金。被告公司系涉案小区商用物业使用人，使用建筑面积2000平方米。被告向原告支付了2018年7月-2019年6月的物业服务费4万元，被告未支付原告2019年7月至2020年9月的物业服务费，原告向被告进行了催收。本院认为，原告与重庆市合川区钓鱼城街道鼓楼街社区居民委员会签订的《物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在合同期限之内合法有效。针对本案争议焦点，本院做如下认定：被告使用的商用物业属于涉案小区，根据原告提交的物业服务照片等证据，可以证实原告对涉案小区实施了物业管理服务，被告在事实上应该享受了原告基于涉案小区提供物业服务，包括该小区共用设施、设备的养护、管理和维修服务所带来的便利，故原则上被告应该向原告缴纳物业服务费。关于被告抗辩的清洁问题、车辆堵塞医院出口问题，结合被告举示的证据，被告医院周边环境个别时段确实存在车辆停放秩序、环境卫生较差的问题。关于漏水问题。在本案中，原、被告双方均未举证证明漏水问题的成因及是否属于共用设施、设备损害，但即使属于共用设施、设备损害造成漏水，根据《物业服务合同》的约定“维修服务费用200元以内由乙方负责，超过的维修项目按《重庆市物业专项维修资金管理办法》执行，乙方协助申请维修资金。或者由应承担责任的业主进行分摊。因为业主不配合申请维修资金或不愿意交纳应承担的费用，所导致设施设备不能正常运行的责任与乙方无关。”被告所反映漏水问题的维修服务费用明显已超过合同约定的原告应负责的范围，但原告作为物业服务企业，仍应积极协调促进问题的解决。在本案审理过程中，原告陈述没有收到被告关于漏水问题的反映意见，并未举示曾积极协调解决问题的相关证据，原告的物业服务存在一定的瑕疵。综上，本院现参考《物业服务合同》的约定，物业服务实际情况，双方2018年7月至2019年6月曾按4万元收取物业服务费的收费情况，结合原告人工成本增加等因素，酌定被告公司应支付原告2019年7月至2020年9月的物业服务费6万元（2元/平方米·月×2000平方米×15月）。因原告提供物业服务确有上述瑕疵，故本院对原告提出的违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆博雅妇科医院有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司物业服务费60000元。二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告重庆普华物业管理有限公司负担187.5元，由被告重庆博雅妇科医院有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  童 欢二〇二一年二月四日法官助理  刘粮逸书 记 员  姚雪薇