青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3139号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘彩慧，公民身份号码：×××，女，1969年6月6日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：邵娟，北京葆涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁唐道商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：XXX，住所地：青海省西宁市城西区西关大街130号。法定代表人：洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。上诉人刘彩慧因与被上诉人西宁唐道商业运营管理有限公司（以下简称西宁唐道公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘彩慧上诉请求：1、请求依法撤销（2020）青0104民初3522号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，继续履行合同，支持上诉人的反诉请求或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明部分事实，对合同的租赁期间起算日认定不清。刘彩慧与西宁唐道公司于2017年6月25日签订《商业运营管理合同》，2017年7月2日签订《商铺租赁合同》、《商业条款》、《商业运营管理条款》，约定刘彩慧承租西宁唐道公司位于西宁市××区商铺，双方就租金、商管费、租赁期限等做了相关约定。根据上述条款约定及西宁唐道公司的陈述，双方租赁合同的租期起算日和计租日为同一日，即2018年4月1日，双方的租赁期间为2018年4月1日至2021年3月31日止，故双方的租赁合同仍在合同期限内。二、原审法院认定西宁唐道公司向刘彩慧发出2020年6月18日的《缴费通知单》无证据支撑。双方的履约习惯为收到每缴费期的《缴费通知单》后缴费。根据双方在合同中的约定，送达《缴费通知单》是解除合同的前置条件，所以西宁唐道公司要求解除合同的条件并未成就。三、原审法院对刘彩慧具有强烈履约意愿的事实不予理会。刘彩慧从未有拒不交付租金的意思表示。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。西宁唐道公司辩称，一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。西宁唐道公司向一审法院起诉请求：1．判令解除西宁唐道公司与刘彩慧签订的《商铺租赁合同》；2．判令刘彩慧向西宁唐道公司支付租金203219.56元；3．判令刘彩慧承担违约金40643.91元（欠付租金金额的20％）；4．诉讼费由刘彩慧承担。刘彩慧提出反诉请求：1.请求西宁唐道公司赔偿刘彩慧店铺封门期间的经营损失、员工工资损失、季节防晒类商品错过销售期损失暂计1785969.8元（按刘彩慧同期自2020年8月11日封门至解封之日）；2.反诉费用由西宁唐道公司承担。原判认定，1.西宁唐道（甲方）与刘彩慧（乙方）于2017年7月2日签订《商铺租赁合同》，甲方将其所有的位于西宁市××区商铺出租给乙方，由其经营化妆品集合店。附件一商业条款3.1条约定，租赁期间为3年，自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2020年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；商业条款3.2条约定，该商铺计租起始日为项目正式开业日；商业条款4.2条约定，第一年租金为13272.73元/月、第二年租金为15348.80元/月、第三年租金为16270.09元/月；商业条款5.1、5.2条约定，租金支付方式为每3个计租月支付1次，且先付后用，刘彩慧应在签订合同前足额支付第一个支付期的基本租金，其后应在每一个支付期开始前一个月的15日前足额预付该支付期的基本租金；商业条款5.5条约定，乙方支付的费用可以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；《商铺租赁合同》第8.1条约定，本合同签订后，任何乙方提出变更合同的，应经对方同意，经协商一致后书面变更合同；8.3条约定，合同的解除，甲乙双方必须提前一个月以书面形式通知对方；8.4条约定，在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同而无须承担乙方任何损失，已交基本租金、履约保证金不退：（2）租金逾期支付达15日的；第9.4条约定，乙方不按本合同约定时间支付基本租金的，每逾期一日，应以本合同总价款的3‰按日向甲方支付违约金。2.合同签订后，刘彩慧于2017年7月3日向西宁唐道公司交纳首期租金39818.19元，履约保证金37105元。后因刘彩慧逾期未支付租金，西宁唐道公司于2020年6月18日向刘彩慧送达《缴费通知单》，要求刘彩慧自接到通知书之日起7日内交纳2019年4月1日至2020年7月30日的租金203219.56元，期限届满后刘彩慧仍未交纳。3.西宁唐道公司于2020年7月1日作出《合同解除通知书》，该通知书载明：“根据双方签订的合同约定第9.4.2条款租金逾期支付达15日的，现我公司向您提出解除该房屋租赁合同及商业管理合同关系，要求您于本通知书签收后10日内搬离，房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求违约金的权利。对于拖欠的租金问题，我公司将与您另行协商解决，若无法达成一致，我公司将起诉至法院，以维护合法权益”。另查明，涉案商铺计租日为2018年4月1日，刘彩慧自2019年7月1日后未支付租金；案涉商铺已于2020年8月11日由西宁唐道公司封门关闭。原审法院认为，西宁唐道公司与刘彩慧签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。关于案涉商铺起始时间及租赁期限的问题。根据双方签订的合同附件一商业条款3.1、3.2条“自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2020年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；该商铺计租起始日为项目正式开业日”的约定，案涉商铺租赁期的起始时间应为西宁唐道公司项目整体开业之日起计算。西宁唐道公司主张唐道637整体项目开业时间为2017年12月但具体时间记不清，经法院查询，唐道637整体项目开业时间为2017年12月22日，故案涉商铺租赁的起始时间是2017年12月22日，租赁期限为2017年12月22日至2020年12月21日。刘彩慧的代理人辩称应以其店铺实际经营日，即唐道公司计租日2018年4月1日为案涉商铺租赁起始时间的理由，不予采信。关于本案西宁唐道公司、刘彩慧有无违约行为及应否承担违约责任的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘彩慧未按合同约定的时间交纳租金，且在西宁唐道公司向其送达《缴费通知单》催收后仍未交纳，根据双方在合同中的约定，西宁唐道公司要求解除合同的条件成就，故西宁唐道公司作出《合同解除通知书》具有事实依据，并以书面形式通知对方，亦符合合同约定内容。刘彩慧辩称西宁唐道公司以调换铺面告知其先不交纳租金，后恶意制造出刘彩慧拒付租金的假象达到无成本毁约的目的及《缴费通知单》系西宁唐道公司要求刘彩慧交纳租金的前置条件的理由，因刘彩慧提交的证据不足以证明其所主张的上述意见，且西宁唐道公司在合同附件及缴费通知单中均向刘彩慧明确告知费用汇入账户信息后其仍未交纳相关费用，故刘彩慧存在违约行为，其应承担相应的违约责任。西宁唐道公司已将《合同解除通知书》送达刘彩慧，虽未证实何时向刘彩慧送达该通知，但西宁唐道公司于2020年8月11日将案涉商铺关闭，其以行为明确表示解除合同，刘彩慧对案涉商铺关闭的时间明知，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年8月11日解除。西宁唐道公司主张刘彩慧支付2019年7月1日至2020年7月30日的租金203219.56元的诉求，于法有据，予以支持。西宁唐道公司主张以未支付租金203219.56元的20％主张违约金的诉求不违反法律规定，亦予以支持。因刘彩慧未能提交西宁唐道公司有违约行为的证据，且西宁唐道公司已将《合同解除通知书》送达刘彩慧，因此，刘彩慧应在见到上述解除通知书后及时搬离房屋内物品及设施或采取适当减损措施，故对刘彩慧要求西宁唐道公司赔偿其损失的诉求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、西宁唐道公司与刘彩慧于2017年7月2日签订的《商铺租赁合同》自2020年8月11日解除；二、刘彩慧于判决生效后十日内支付西宁唐道公司租金203219.56元；三、刘彩慧于判决生效后十日内支付西宁唐道公司违约金40643.91元；四、驳回刘彩慧的诉讼请求。本诉案件受理费2479元，由刘彩慧负担；反诉费10437元，由刘彩慧负担。二审经审理查明，刘彩慧除对西宁唐道公司于2020年6月18日向其送达《缴费通知单》不予认可外，对一审法院查明的其它事实没有异议，本院予以确认。本院认为，西宁唐道公司与刘彩慧签订的《商铺租赁合同》附件一对刘彩慧租赁商铺的租赁期间及计租起始日分别进行了约定，双方对租赁期限的约定为3.1条，即租赁期限为叁年，自唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间为2017年7月31日起至2020年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）。双方对计租起始日的约定为3.2条，即该商铺计租起始日为项目正式开业日，故刘彩慧租赁商铺的租赁起始时间与计租起始日分别为唐道637项目整体实际开业之日与刘彩慧商铺的开业日。对刘彩慧主张其租赁合同起算日与计租日为同一日，均为刘彩慧的开业日的上诉理由不予采信。《商铺租赁合同》附件一第5.2条约定刘彩慧采用租金的计租方式，则以“先付后用”的原则，应在签订合同前足额支付第一个支付期的基本租金，其后应在每一支付期开始前一个月的15日前足额预付该支付期的基本租金。《商铺租赁合同》第8.4条约定，在租赁期间，乙方（刘彩慧）有下列情形之一的，甲方（西宁唐道公司）有权单方面解除合同而无需承担乙方任何损失，……：（2）租金逾期支付达15日的。对于刘彩慧提出西宁唐道公司应事先向其送达催缴通知，在未送达催缴通知前，西宁唐道公司尚不具备解除合同的条件的上诉理由，因双方签订的《商铺租赁合同》及附件一对基本租金支付方式及合同解除条件进行了约定，该租赁合同及附件一并未违反法律法规强制性规定，刘彩慧自2019年7月起未支付租金，逾期支付租金达15日以上，西宁唐道公司根据合同约定解除双方之间的租赁关系有事实及法律依据，合法有效，本院对刘彩慧提出西宁唐道公司不具备解除合同条件的上诉理由不予支持。对于刘彩慧提出西宁唐道公司以调整铺面为由，要求其缓交租金的上诉理由，因刘彩慧未提供充分证据证明，不予采信。因刘彩慧未提供有效证据证明其损失，对刘彩慧反诉请求不予支持。综上，一审判决解除西宁唐道公司与刘彩慧之间的租赁合同关系，刘彩慧支付租金及违约金，驳回刘彩慧反诉请求并无不当，应予维持，刘彩慧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15395.00元，由上诉人刘彩慧负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二一年二月二十二日法官助理 刘姗姗书记员 高 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。