河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终215号上诉人（原审原告）：宋利锋，女，汉族，1989年12月9日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊川县立奇置业有限公司，住所地：河南省洛阳市伊川县滨河街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米。法定代表人：董文杰，该公司监事。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师。上诉人宋利锋因与被上诉人伊川县立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员祖萌独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人宋利锋及其委托诉讼代理人常晓潇，立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋利锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人对被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在涉案房屋未经整体验收合格、未竣工验收备案不符合交付条件的情况下，仍然向上诉人交付房屋，其交付行为违反了法律强制性规定。一审判决以上诉人接收占有房屋为由，对接收房屋后的违约金不予支持，严重损害了上诉人的合法权益。（一）工程竣工验收合格系法律强制性规定。根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》等规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据该规定，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件，工程竣工验收合格系强制性的交付条件。（二）被上诉人的交付行为违反了法律强制性规定。商品房关系公共安全，需要组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，所有工程项目都验收完毕合格报建设行政主管部门进行备案后，才算是验收合格。一审中被上诉人虽出具了单位工程质量竣工验收记录，但单位工程验收不能代替项目整体验收。被上诉人在明知房屋不符合交付条件的情况下仍然向业主交付房屋，其交付行为违反了法律强制性规定。（三）涉案房屋未经整体验收，不符合交付及入住条件，存在重大安全隐患，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。上诉人虽然接收了房屋，但该房屋根本不符合交付及入住条件，道路不通未回填硬化，消防及高层电梯均未验收，对包括上诉人在内的所有业主也是巨大的安全隐患。因此，不能据此认定被上诉人在房屋交付时履行了交付房屋的合同义务，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。综上，被上诉人应当按照合同约定的逾期交房违约金计算标准，向上诉人支付自2020年1月1日至涉案房屋竣工验收备案之日的违约金。二、上诉人的诉讼请求第一项是要求被上诉人交付具备“两书一表”等证件及符合合同约定标准的房屋，并不是要求其交付相关证件，一审法院对该项诉求进行了错误的解读和判决。首先，上诉人的诉求是要求被上诉人交付合格的房屋，而不是交付证件，一审判决偷换概念；其次，一审法院在对上诉人的诉讼请求都没有弄清楚的前提下，只是简单的对跟本案类似案件其他业主起诉被上诉人的判决书（伊川县法院2020豫03**民初2137号判决书）进行复制粘贴，判决内容明显草率与不公，这也可以证明一审法院对本案未引起足够的重视，也未进行妥善的处理；最后，上诉人起诉该项诉求的目的旨在希望通过司法途径督促违约的被上诉人对涉案房屋所在小区的基础设施等进行完善，使消防、人防等验收工作尽快完成，给包括上诉人在内的所有业主一个满意的住宅和居住环境。三、被上诉人交付房屋不符合法律规定及合同约定，其应当赔偿上诉人已支付的物业费。本案中，上诉人是在被上诉人不缴物业费就不交钥匙验房的强制要求下，向其关联物业公司缴纳了整年物业费，现被上诉人交付房屋不符合法律规定及合同约定，应当视为未交付，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。虽然被上诉人没有直接收取上诉人的物业费，但被上诉人存在交房不符合入住条件、逾期交房以及房屋未经验收给全体业主造成安全隐患等一系列违约行为，在房屋未经项目整体验收之前根本就无法入住，被上诉人应当赔偿上诉人已支付的物业费。上诉人认为，一审判决虽然认定了案件事实，但判决结果故意偏袒被上诉人，过于草率、有失公正。本案虽然是此次系列案件中的个案，诉讼请求也主要针对违约赔偿的经济损失，但上诉人背后是庞大的业主维权群体，涉案工程的竣工验收也关乎全体业主的生命和财产安全，为维护广大老百姓的人身财产安全，稳定社会秩序，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。立奇公司辩称，一、上诉人购买的商品房已达到交付条件。答辩人与上诉人于2018年12月11日签订的《商品房预售合同》第八条约定的房屋交付条件为：1、经验收合格；2、综合验收合格；3、分期综合验收合格。该商品房经验收合格是指开发商在交付房屋时应具备由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收并盖有五家单位公章的竣工验收合格表；商品房综合验收是指经由城建、规划、工程质量、消防等有关部门对住宅小区进行的验收。答辩人与上诉人选择的是第1项即商品房经验收合格。答辩人按照设计图纸进行了施工，于2019年12月10日组织监理、施工、设计、勘察单位对伊川县伊水华庭小区25号楼进行了工程质量竣工验收，经五方检验后出具了《单位工程质量竣工验收记录》，能够证明伊川县伊水华庭小区25号楼已验收合格，达到交付使用条件。二、答辩人依法不应承担通知上诉人交房后的逾期交房违约责任。答辩人的工作人员于2019年12月31日通过微信方式通知上诉人于2020年1月2日办理涉案房屋的交房手续，由于上诉人个人原因导致其延期交房。答辩人已及时有效通知到上诉人交房时间，但上诉人于2020年1月13日才前来办理了交房手续，并于2020年6月8日对房屋进行了装修，于2020年10月4日入住该房屋，因此，答辩人通知上诉人于2020年1月2日收房后，上诉人再主张逾期违约金的，依法不应当得到支持。三、上诉人依法应当缴纳物业费。上诉人在已经接受房屋并对涉案房屋进行装修入住的情况下，已经享受了物业管理公司为其提供的物业管理服务，物业管理公司也对涉案房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，因此，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，上诉人依法应当缴纳物业费。综上所述，答辩人已按照合同约定履行了交房通知手续，但上诉人由于个人原因怠于接受房屋，因此，答辩人不应承担通知上诉人交房后的逾期交房违约责任。宋利锋向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件及符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的伊水华庭住宅小区13幢1单元802号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计13686.14元（按原告已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；3.判令被告赔偿原告物业费1386元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月11日，原告宋利锋作为买受人，被告立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0143276的《商品房预售合同》，合同约定原告以448726元的价格购买被告开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第13-1-802房屋，建筑面积共115.48平方米，付款方式为买受人首付款248726元，余款20万元整办理银行按揭。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条对规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件三的标准进行更换维修或者按装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。原告首付248726元，后办理按揭贷款20万元，已付清全部购房款。2020年1月13日被告交付房屋，原告验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准不符，其中卫生间、厨房、卧室处缺少三面墙壁，客厅、阳台缺少地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶。2020年6月8日，原告申请装修，该房屋目前已简单装修。涉案房屋设计变更被告没有和原告沟通，仅于2019年12月10日有5家参加验收单位出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论为验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚没有进行竣工验收备案。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是被告是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担。关于原告主张被告交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件的诉讼请求，虽然双方在合同中有约定，被告存在违约，但该部分证件并非被告单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理，故对原告的该项请求，该院不予支持。关于原告主张被告交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的涉案房屋，该合同第十条关于规划设计变更约定“……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，本案中被告未和原告沟通设计变更就交付房屋，且涉案房屋未经验收，被告存在违约，原告可按照合同约定选择退房或者另行签订补充协议，原告诉求交付原设计平面图房屋，客观不能，该院不予支持。关于顶棚缺少黑色胶灰批顶，原告可按合同约定另行主张被告按装饰、设备的实际差价进行赔偿。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，被告于2020年1月13日交付给原告房屋，被告逾期交付，应当承担逾期交房违约责任，现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，理由正当，该院予以支持，逾期交房违约金按合同约定计算，自2020年1月1日起按照购房款总额448726元日万分之一的标准（每日44.8726元）支付逾期交房13天的违约金，即583.34元。原告称被告交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但原告接收房屋且已进行简单装修，原告已实际占有该房屋，故其主张该院不予支持。原告要求被告赔偿原告物业费，由于物业费是交给物业公司不是本案被告，故该项诉求该院不予支持。被告辩称系“新冠肺炎”疫情造成逾期，该院认为本地疫情发生在被告逾期之后，并非在合同履行期间，故对被告的辩解，不予采信。该院组织双方调解，但未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告伊川县立奇置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告宋利锋支付违约金583.34元。二、驳回原告宋利锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为88元，由被告伊川县立奇置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，宋利锋与立奇公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行。该合同第八条约定立奇公司应当将经验收合格的房屋于2019年12月31日前交付宋利峰，根据查明的事实，涉案房屋于2019年12月10日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位综合验收合格，宋利锋于2020年1月13日接收房屋，因此，立奇公司应承担逾期交房13天的违约责任。宋利锋关于立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，违约金应当计算至符合验收标准之日的上诉理由不能成立，本院不予支持。宋利锋要求立奇公司赔偿其物业费，因物业费并非立奇公司收取，且宋利锋已实际占有使用该房屋，故一审法院对其该项诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，宋利锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由宋利锋负担。本判决为终审判决。审判员 祖 萌二〇二一年二月一日书记员 文成博