江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初4727号原告（申请执行人）：冯夫同，男，1953年2月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告（被执行人）：李乐党，男，1944年6月15日，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张文亭，江苏古彭律师事务所律师。被告（案外人）：李凡志，男，1971年11月24日，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告（案外人）：陆忠荣，女，1968年4月1日，汉族，住江苏省徐州市泉山区。以上二被告共同委托诉讼代理人：郑庆普，江苏庆普律师事务所律师。原告冯夫同与被告李乐党、李凡志、陆忠荣申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告冯夫同，被告李乐党的委托诉讼代理人张文亭，被告李凡志与被告陆忠荣的共同委托诉讼代理人郑庆普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，冯夫同与李乐党买卖合同纠纷一案，本院于2008年4月8日作出（2008）泉民二初字第480号民事判决：本判决生效后十日内被告李乐党给付原告冯夫同石子款62150元；案件受理费675元、保全费670元，合计1345元由被告李乐党负担。李乐党不服该判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院经审理于2008年8月5日作出（2008）徐民二终字第443号民事判决：驳回上诉，维持原判。其后本院根据冯夫同的申请于2008年8月21日立案执行，案号为（2008）泉执第1016号。该案执行过程中，本院于2019年1月8日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封被执行人李乐党名下鑫泰小区x-x-xxx室的房产，期限三年。案外人李凡志、陆忠荣提出异议后，本院于2020年8月17日作出（2020）苏0311执异78号执行裁定书，解除对本市泉山区鑫泰小区x-x-xxx室房屋及x-x-xx（房屋所有权证号：徐房权证泉山字第**）的查封并中止对上述房屋的执行。原告冯夫同向本院提出诉讼请求：1、判令对泉山区鑫泰小区x-x-xxx室（应为x-x-xxx室，下同）房屋及x-x-xx房屋继续查封和执行；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2020年8月22日收到(2020)苏0311执异78号执行裁定书，原告认为该裁定缺乏事实和法律依据。一、争议房屋虽然登记在被告李凡志和陆忠荣夫妻名下，但该房屋是被告李乐党从开发公司抵债而来，李凡志和陆忠荣作为被告李乐党的儿子和儿媳对该房屋未出一分钱，因此该房屋产权应属李乐党；二、被告李乐党于2004年1月向原告借款出具的借款合同上明确列明鑫泰小区x-x-xxx室房屋及泉山区望塔景园x-x-xxx室房屋系其所有并约定原告有权处置，但李乐党为逃避债务履行将鑫泰小区x-x-xxx室房屋登记在其儿子儿媳名下、将望塔景园x-x-xxx室房屋变卖给他人，造成本案长期得不到执行。被告李凡志、陆忠荣辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。一、依原告自述，2004年1月李乐党在借款合同上约定鑫泰小区x-x-xxx室系其所有，但登记在陆忠荣、李凡志名下的房产是鑫泰花园x-x-xxx室，因此法院对李凡志名下房屋的查封错误。另外，即使李乐党的真实意思是用涉案房屋进行担保，但因该房屋没有进行抵押登记，根据担保法的规定也是无效的；二、依原告陈述，李乐党的借款发生于2014年1月，但登记在陆忠荣、李凡志名下的鑫泰花园x-x-xxx室房产在2003年5月8日即由李凡志、陆忠荣与徐州亚美房产公司签订买卖合同且上房后居住至今，该登记在李凡志名下的商品房和李乐党无关，更和原告与李乐党的借款合同无关。根据物权法的规定，李凡志、陆忠荣对其名下的房产具有排他的所有权，不应予以查封。被告李乐党辩称，除同意李凡志、陆忠荣的上述答辩意见外，另补充如下：李乐党与原告的借款发生在2004年，被告李凡志与开发商于2003年签订买卖合同，李乐党并不存在逃避债务的行为。本院查明，被告李乐党系被告李凡志之父，被告李凡志与被告陆忠荣系夫妻关系。2003年2月20日，被告李凡志作为购房单位与售房单位徐州亚美房地产开发有限责任公司签订内部定楼书，其上载明：该商品房位于徐州市泉山区鑫泰花园小区，属砖混结构，（房号为）x-x-xxx，一层建筑面积91.45㎡、半地下55.39㎡；基价1460、含层差单价1606元/㎡、小计146868元，地下含层差单价900元/㎡、小计49851元，“经研究，基价按¥1398元/㎡计、地下室按800元/㎡计。尚爱国，2003.3.20”，此定楼书签订10日内即2003年2月23日前付清（房款），如不能按以上时间交清房款，则按184943元收取；交房时间定于2003年3月底前。2003年2月24日，被告李凡志与徐州亚美房地产开发有限责任公司及徐州亚美房地产开发有限责任公司物业分公司签署住宅移交手续，其上载明：户主姓名李凡志、楼号x-x-xxx、面积91.45㎡（不含地下室）、竣工日期2001.8.28、开发企业徐州亚美开发有限公司、设计单位徐州建筑技术学院设计研究院、施工企业铜建总公司潘塘分公司、监理单位徐州市建设工程监理公司、物业管理企业徐州亚美物业公司等内容。2003年2月25日，徐州亚美房地产开发有限责任公司物业分公司出具收取鑫泰x-x-xxx室单元防盗门款320元的内部收据一份。2003年5月8日，被告李凡志就上述房屋与徐州亚美房地产开发有限责任公司签订合同编号为N0:xxxx的《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人（徐州亚美房地产开发有限责任公司）以出让方式取得位于泰山南路、编号为xxxx-x号地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名为鑫泰花园；买受人（李凡志）购买的商品房为x-x-xxx号，该商品房建筑面积共91.45+55.39平方米，其中套内建筑面积50.4+83.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.24+4.99平方米，该商品房价款总金额184943元，一次性付款。被告李凡志、陆忠荣在庭审中陈述被告李乐党因欠李凡志的工钱及垫付的工人工资而把开发公司欠付李乐党的钱转给李凡志，后由开发商和李凡志就涉案房屋签订了买卖合同。2012年5月9日，徐州亚美房地产开发有限责任公司就上述房屋开具销售不动产统一发票一份，其上载明：付款方名称李凡志、收款方名称徐州亚美房地产开发有限责任公司，合计金额184843元（包含预售定金和预收购房款），其中鑫泰花园x楼x单元xxx室购房款184943元（建筑面积91.45㎡、单价2022.34元/㎡）、x楼x单元xx室（地下室）购房款0元（建筑面积55.39㎡、单价0元/㎡）。徐州市人民政府于2013年3月15日颁发的证号为徐土国用（2013）第1235号的国有土地使用证载明：土地使用权人陆忠荣、李凡志，土地座落鑫泰花园x-x-xxx、x-xx，使用权类型为出让，使用面积为31.7㎡；徐州市住房保障与房产管理局于2013年3月20日颁发的证号为徐房房权证泉山字第**的屋所有权证载明：房屋所有权人为李凡志，房屋坐落于鑫泰花园x-x-xxx，房屋状况为x-xxx建筑面积91.24㎡、x-xx建筑面积55.27㎡。另查明，被告李乐党曾于2002年6月12日与徐州亚美房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定：李乐党向徐州亚美房地产开发有限责任公司申请购买建筑面积为20.86㎡的望塔景园（原怡园南小区）2#南侧2号门车库一套，预收价款21694元。徐州亚美房地产开发有限责任公司于2012年11月15日出具的内部收据载明：兹由李乐党（2#楼南侧车库2号门、5号门）交来购房预付款肆万叁仟叁佰捌拾捌元整。2003年4月15日，被告李乐党作为购房单位与售房单位徐州亚美房地产开发有限责任公司签订内部定楼书，其中约定：该商品房位于徐州市泉山区望塔小区，属砖混结构，房号为x-x-xxx，二层建筑面积59.34㎡，总房款81880元，此定楼书签订3日内即2003年4月20日前一次性付清；备注栏内加注有“经研究，一次性付款按陆万柒仟元整（67000元）。尚爱国，03.15/4”的内容。2003年4月16日，徐州亚美房地产开发有限责任公司出具载有“兹由李乐党交来望塔景园x号楼x-xxx房款陆万柒仟元整”内容的内部收据一份。再查明，原告冯夫同分别于2008年2月15日和2月22日以李乐党为被告提起借款纠纷和欠款纠纷（买卖合同纠纷）诉讼。本院经审理分别于2008年8月6日作出（2008）泉民一初字第636号民事判决、于2008年4月8日作出（2008）泉民二初字第480号民事判决，其中（2008）泉民一初字第636号民事判决判令：一、自本判决生效后十日内，被告李乐党向原告冯夫同偿还借款本金30000元及相应利息（从2003年11月9日起计算至实际给付之日，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、自本判决生效后十日内，被告李乐党向原告冯夫同偿还借款本金10000元及相应利息（从2004年元月7日起计算至实际给付之日，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率的四倍计算）；案件受理费1000元，保全费620元，合计1620元，由被告李乐党负担。上述判决生效后，根据原告冯夫同的申请，本院分别于2008年8月21日以（2008）泉执第1016号对（2008）泉民二初字第480号民事判决立案执行、于2008年10月7日以（2008）泉执第1156号对（2008）泉民一初字第636号民事判决立案执行。（2008）泉执第1016号案件执行过程中，徐州亚美房地产开发有限责任公司办公室主任陈绍珍于2008年12月11日接受本院调查时陈述：鑫泰小区x-x-xxx室房屋因欠付李乐党的款项抵给李乐党并由李凡志居住。另，本院在审理（2008）泉民一初字第636号案件中查明：原告冯夫同与被告李乐党于2003年11月8日签订的《借款合同》中还款条件项下载有如下内容：李乐党自愿将现有住房望塔景园x号楼x-xxx、2#南侧车库2号门5号抵押给冯夫同；如到期不还（超期三天）后，李乐党自愿把此房交给冯夫同处理。约在借款发生时，被告李乐党将其与徐州亚美房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》、内部定楼书及徐州亚美房地产开发有限责任公司出具的内部收据交由原告冯夫同持有。本院认为，本案系涉及不动产的申请人执行异议之诉案件，争议焦点为被告李凡志、陆忠荣对涉案泉山区鑫泰小区x-x-xxx室及x-x-xx房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院根据查明的事实分析认定如下：首先，依本院执行过程中对徐州亚美房地产开发有限责任公司办公室主任陈绍珍的调查及被告李凡志、陆忠荣在本案庭审中的陈述，虽然可以确认涉案泉山区鑫泰小区x-x-xxx室及x-x-xx房屋并非被告李凡志、陆忠荣实际出资购买而是由徐州亚美房地产开发有限责任公司因欠付工程款而抵付给被告李乐党，但被告李凡志于2003年2月20日即作为购房人与徐州亚美房地产开发有限责任公司就涉案房屋签订内部定楼书、于2003年2月24日即自徐州亚美房地产开发有限责任公司及徐州亚美房地产开发有限责任公司物业分公司处接收了涉案房屋并缴纳了防盗门安装费用，且于2003年5月8日与徐州亚美房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》并持续缴纳物业管理费用，应当认为被告李凡志、陆忠荣自2003年2月24日起即占有使用了该房屋。而根据本院（2008）泉民二初字第480号、2008）泉民一初字第636号案件查明的事实，原告冯夫同与被告李乐党之间产生债权债务关系的时间始于2003年11月，晚于被告李凡志、陆忠荣实际占有使用上述房屋的时间，且被告李乐党与原告冯夫同发生债权债务关系曾将其与徐州亚美房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》、内部定楼书及相应收据交给原告冯夫同并承诺以此作为抵押，因此不能认定被告李凡志、陆忠荣对涉案房屋的占有使用系基于为被告李乐党逃避债务而与李乐党恶意串通而取得。其次，本院虽于2019年1月8日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知对涉案房屋进行了查封，但本院协助执行通知书指向的查封标的为被告李乐党名下鑫泰小区x-x-xxx室房产，而涉案房产于2013年3月即已登记在被告李凡志、陆忠荣名下，且被告李凡志、陆忠荣既非原告冯夫同与被告李乐党之间债权债务关系的债务人也非相关案件的被执行人，故本院在执行冯夫同与李乐党买卖合同纠纷案件中查封李凡志、陆忠荣名下的泉山区鑫泰小区x-x-xxx室房屋既无事实依据也无法律依据。综上所述，原告冯夫同要求对涉案泉山区鑫泰小区x-x-xxx室房屋及x-x-xx房屋继续查封和执行的诉讼主张不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：驳回原告冯夫同的诉讼请求。案件受理费1354元，由原告冯夫同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金人民陪审员  徐 红人民陪审员  曹继军二〇二一年二月二十三日书 记 员  邱 媛