江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终315号上诉人（原审被告）：叶木宝，男，1971年9月7日出生，汉族，工人，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：南昌万保物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑住宅小区D-6-1地块******。统一社会信用代码：91360103343348711A。法定代表人：万国保，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。原审被告：赵赛兰，女，1973年2月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。上诉人叶木宝因与被上诉人南昌万保物业管理有限公司（以下简称“万保物业公司”）以及原审被告赵赛兰物业服务合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。叶木宝提出上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实重新审核和认定物业合同的合法性和有效性，并依法合理将本案撤销改判或发回重审；2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、胡学军与被上诉人签订的物业服务合同，上诉人及其他小区业主对此事不知情亦未对其进行授权，该份物业合同不合法，一审法院不应对其予以认定。二、被上诉人入驻小区后未提供任何物业服务，小区卫生工作由卫管所工作人员打扫，小区设施亦无人维护维修。被上诉人所提供的物业服务仅为收取停车费用，一审法院认为被上诉人的物业服务仅存在瑕疵，与事实不符。综上，请求二审法院判决上诉人无需承担物业费用，维护上诉人的合法权益。万保物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。万保物业公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即支付桃苑小区二区13-4-701室物业管理费1710元，违约金513元，共计2223元；2、本案全部的诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2018年4月1日，万保物业公司与西湖区桃苑社区业主委员会签订《南昌市西湖区桃苑二区住宅小区物业管理服务合同》及《补充协议》，双方约定由原审原告为原审被告所在的玉带河东端桃苑二区的普通多层住宅小区提供公共部设施设备的日常维护修养、运行管理等物业管理服务，物业管理服务费价格为住宅每月每平方米0.6元，按半年向业主收取，租用车库改作经营场所按每月收取清洁费20元，物业服务期限为2018年4月1日至2020年12月31日，其中第十八条约定“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，除交纳物业服务费，并从逾期之日起按日物业服务费的千分之三交滞纳金”。《补充协议》约定小区停车位归本小区业主使用，同时按80元／辆／月收取停车费，小区共用设施、场地出租开展合法经营活动时，事先须征得业主委员会同意或授权并收取场地租赁费。该《物业管理服务合同》及《补充协议》落款处均有原审原告及西湖区桃苑社区业主委员会的公章。2019年5月1日后，原审原告自愿按照每月每平方米0.5元计算物业服务费。叶木宝、赵赛兰所有的西湖区住宅面积为60.51㎡，物业管理服务合同签订后，原审原告按约提供了物业服务，但原审被告未能按时履行缴纳物业费的义务，原审被告从2018年5月1日开始欠费，截止到2020年4月30日，原审被告共拖欠物业服务费60.51㎡×0.6元／月／㎡×12个月＋60.51㎡×0.5元／月／㎡×12个月＝798.73元，原告酌情要求原审被告承担违约金513元。原审原告对原审被告所欠物业费多次进行催讨，但原审被告置若罔闻，故诉至法院。另查明，中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号已发布《住房城乡建设部关于废止的决定》，该决定于2018年3月8日起施行。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，西湖区桃苑社区业主委员会与万保物业公司签订的《物业管理服务合同》盖有西湖区桃苑社区业主委员会的公章，原审被告虽提出西湖区桃苑二区业主委员会成立不合法且与原审原告签订的物业服务管理合同无效，但其提交的情况说明难以证明西湖区桃苑社区业主委员会的产生不符合法律规定的程序要求，也不能证明西湖区桃苑二区已通过法定程序对小区物业进行了自治管理，故一审法院认定西湖区桃苑社区业主委员会与万保物业公司签订的《物业管理服务合同》对原审被告具有约束力，原审原告要求被告给付2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业费，符合法律规定,一审法院予以支持。经计算叶木宝、赵赛兰在该期间所欠物业费为798.73元。关于原审被告主张万保物业公司在消防安全、小区管理以及公共设施维护等方面均没有履行好职责而拒交物业服务费的问题，从本案证据材料及当事人陈述看，万保物业公司物业服务中虽有瑕疵，但基本履行了《物业管理服务合同》约定的物业服务，不影响业主如期足额交纳物业服务费，故原审被告该项主张，一审法院不予支持。关于违约金问题,物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按日物业服务费的千分之三交滞纳金，本案原审原告酌情要求原审被告承担违约金513元，一审法院经审查认为原审原告确实存在物业管理和服务方面有待改进之处和尚需提高服务水平的问题,故对其违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述,一审法院对原审原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、叶木宝、赵赛兰于本判决生效后十日内支付南昌万保物业管理有限公司2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费798.73元。二、驳回南昌万保物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由叶木宝、赵赛兰负担。本院二审期间，上诉人提交桃苑社区居民签名表复印件一份，证明桃苑社区成立的业主委员会不合法。被上诉人对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上面虽然有签名，但该证据材料是用于起诉业委会不合法的证据，与本案无关。即使业委会成立确实不合法，但在房管局及居委会备过案，物业公司作为善意第三人，合法权益不应受到侵犯。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《物业管理服务合同》系万保物业公司与西湖区桃苑社区业主委员会签订，虽叶木宝在诉讼中提出西湖区桃苑社区业主委员会成立不合法且案涉物业服务管理合同无效，但其提交的证据不足以证实西湖区桃苑社区业主委员会产生不符合法律规定的程序要求，也不能证明西湖区桃苑二区已通过法定程序对案涉小区物业进行了自治管理，故一审法院认定“案涉《物业管理服务合同》对作为案涉住宅小区业主的叶木宝具有约束力”正确，本院予以维持。当万保物业公司依约为案涉住宅小区提供了物业管理服务后，作为该小区的业主，叶木宝亦应按照案涉合同的约定及时足额的交纳相应物业费，因此，万保物业要求叶木宝支付2018年5月1日至2020年4月30日期间物业费798.73元符合法律规定，应予以支持。关于叶木宝主张万保物业公司没有履行好职责的问题，从当事人提供的证据材料及陈述意见分析，万保物业公司提供的物业管理服务中虽有瑕疵，但基本履行了案涉合同约定的物业服务义务，故叶木宝要求减免物业费的依据不足，理由不充分，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。在本案中，被上诉人确实存在物业管理和服务方面有待改进之处和尚需提高服务水平的问题,一审法院鉴于此，未支持万保物业公司诉请的违约金，也正是借此督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共同创造美好居住环境。综上所述，叶木宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶木宝负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年二月二日法官助理王超迁书记员钟万友