湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终383号上诉人（原审被告）：达观房地产开发（郴州）有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白露塘镇林邑大道郴州出口加工区管理委员会办公楼****。法定代表人：朱志桃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐晓峰，湖南乾越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖雪萍，女，1988年12月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审原告）：张苏霖，男，1988年4月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹汉逸，湖南星河律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行，住，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道与青年大道交汇口“林邑财富中心”大楼**和**/div>法定代表人：易宏，该分行行长。委托诉讼代理人：杨志华，男，该公司员工。上诉人达观房地产开发（郴州）有限公司（以下简称达观房地产公司）因与被上诉人廖雪萍、张苏霖，原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行（以下简称浦发银行郴州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。达观房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖雪萍、张苏霖的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由廖雪萍、张苏霖负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，廖雪萍、张苏霖起诉时仍无权要求解除双方购房合同。廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的房屋交房时间是2019年10月30日，出卖人未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，也就是到2020年1月31日前仍未交房，买受人才有权解除合同。但因新冠疫情的影响，涉案工程验收工作受到严重影响，根据郴州市郴建发[2020]21号《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》相关规定，相关审批手续均延长至2020年6月30日才正式开展，导致达观房地产公司在约定的期限内无法交房。故廖雪萍、张苏霖提出解除合同时，其解除合同条件尚未具备。廖雪萍、张苏霖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。浦发银行郴州分行述称，达观房地产公司与廖雪萍、张苏霖之间的房屋买卖合同纠纷与浦发银行郴州分行无关，廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行之间签订的《个人购房担保借款合同》解除的前提是全额清偿借款。廖雪萍、张苏霖向一审法院起诉请求：1.确认廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司于2018年6月1日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：2018╳╳╳╳2604）已于2020年6月27日解除；2.判决达观房地产公司退还廖雪萍、张苏霖购房首付款154000元、服务费3000元、维修基金11369元；3.判决达观房地产公司返还廖雪萍、张苏霖已向浦发银行郴州分行归还的贷款本金及利息（以浦发银行郴州分行于判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计至2020年8月1日，贷款本息为102182.88元）；4.判决解除廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：14412018╳╳╳╳╳╳╳╳0301），并由达观房地产公司向浦发银行郴州分行偿还廖雪萍、张苏霖自判决生效之日起未偿还完浦发银行郴州分行的剩余贷款，暂计至2020年8月1日为562602.66元；5.达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖支付违约金12809.14元[以累计己付款的5%计算，计算式：(购房首付款154000元+己付银行贷款本息102182.88元)×5%]；6.达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖赔偿以购房首付款154000元为本金，自2018年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效确定给付之日止的利息损失，暂计至2020年8月15日为15049.8元（154000元×4.35%÷365×820=15049.8元），以上各项合计861013.48元；7.本案的诉讼费、保全费由达观房地产公司负担。诉讼过程中，廖雪萍、张苏霖变更第二项诉讼请求为：判决达观房地产公司退还廖雪萍、张苏霖购房首付款154000元、服务费300元、维修基金11369元。一审法院认定事实：廖雪萍（买受人）、张苏霖（共有人）与达观房地产公司（出卖人）于2018年6月1日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定：廖雪萍、张苏霖购买达观房地产公司开发的位于苏仙区╳╳洞镇╳╳水村╳╳家园项目中╳期第╳栋╳层╳房（建筑面积122.24m2，该房的单价为6168.19元/m2，总房款为754000元，付款方式以银行按揭方式付款，廖雪萍、张苏霖于2018年5月14日向达观房地产公司支付了首付款154000元（含2018年5月5日支付的20000元定金），余款600000元通过达观房地产公司向浦发银行郴州分行按揭贷款，并与浦发银行郴州分行签订了《个人购房担保借款合同》，编号为14412018╳╳╳╳╳╳╳╳0301。银行按揭贷款已通过批准并已按时发放。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收后合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；……合同第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。买受人应当在通知之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交换手续，并签署房屋交接单。由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.……（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……。同日，廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司还签订了《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：1.出卖人或买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的《商品房买卖合同》项下的任何款项，均不计利息。……。合同、协议签订后，2019年10月25日，达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖寄发《致╳╳华府业主致歉信》；2020年6月12日，达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖寄送逾期交房《告知函》。廖雪萍、张苏霖于2020年6月27日通过达观房地产公司销售人员向其送达了《退房通知函》，要求解除合同并退房。后又于2020年8月10日，廖雪萍、张苏霖委托湖南星河律师事务所曹汉逸律师向达观房地产公司发出《律师函》，要求在收到本律师函7个工作日内办理我方委托方提出的退房事宜。另查明，根据廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》，暂计至2020年8月1日止，其已向浦发银行郴州分行归还贷款本金及利息102182.88元，尚未偿还贷款为562602.66元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、合同解除时，廖雪萍、张苏霖请求解除商品房个人购房担保借款合同是否应予支持；二、合同解除时，廖雪萍、张苏霖主张依合同约定违约金要求达观房地产公司承担违约责任是否予以支持；三、合同解除时，廖雪萍、张苏霖主张达观房地产公司赔偿已付购房款的利息损失是否予以支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同并确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条约定，出卖人未按合同第九条约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。廖雪萍、张苏霖于2020年6月27日通知达观房地产公司要求退房，该通知到达时已解除商品房买卖合同。故廖雪萍、张苏霖要求达观房地产公司退还其购房首付款154000元、服务费300元、房屋维修基金11369元，并返还其已向浦发银行郴州分行归还的贷款本金及利息的诉讼请求，予以支持。商品房买卖合同解除，致使廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现。故廖雪萍、张苏霖要求解除其与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》，予以支持。廖雪萍、张苏霖要求达观房地产公司向浦发银行郴州分行偿还其未偿还完的剩余贷款的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点二。廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《郴州市商品房买卖合同》第十条第三款规定：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。根据双方的合同约定，达观房地产公司未在合同约定的期限内履行交房义务，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约时，一般应当按照合同约定承担违约责任。达观房地产公司提出的因市政工程基础设施施工拖延导致其工程被迫拖延、因暴雨等天气原因导致工程期限被耽误以及新冠疫情被迫停工导致影响工期等抗辩理由，政府基础设施配套工程受阻，可考虑其影响因素合理确定交房日期；降雨是建筑项目开发考虑因素之一，属于正常的开发建设风险，且此期间内并未出现极端天气；新冠疫情系属合同规定交房日期后发生，即使扣除国家法定规定的期间，也远远超过交房时间，故达观房产公司所提逾期交房的免责事由均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，廖雪萍、张苏霖要求达观房地产公司支付其按合同约定的已付款的5%即[（购房首付款154000元+已付银行贷款本息102182.88元）×5%]计付违约金，予以支持。关于争议焦点三。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：出卖人或买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的《商品房买卖合同》项下的任何款项，均不计利息。该约定系双方协商一致行使合同解除权对损失赔偿的约定。本案中，廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的补充协议中约定，买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的任何款项，均不计利息。合同解除后有关损失赔偿应取决于当事人的意思自治，应当尊重当事人的选择。故廖雪萍、张苏霖要求观达房地产公司赔偿其利息损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、原告廖雪萍、张苏霖与被告达观房地产开发（郴州）有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：2018╳╳╳╳2604）已于2020年6月27日解除；二、解除原告廖雪萍、张苏霖与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：14412018╳╳╳╳╳╳╳╳0301）；三、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内退还原告廖雪萍、张苏霖购房首付款154000元、服务费300元、房屋维修基金11369元，合计165669元；四、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内返还原告廖雪萍、张苏霖已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行归还的贷款本金及利息（以上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行于本判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计至2020年8月1日，贷款本息为102182.88元）；五、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行偿还原告廖雪萍、张苏霖自本判决生效之日起未偿还第三人的剩余贷款，暂计至2020年8月1日为562602.66元；六、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内向原告廖雪萍、张苏霖支付违约金12809.14元（以累计已付款的5%计算，已付款为购房首付款154000元以及已付银行贷款本息102182.88元）；七、驳回原告廖雪萍、张苏霖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12410.13元，减半收取6205.1元，由原告廖雪萍、张苏霖负担105.10元，被告达观房地产开发（郴州）有限公司负担6100元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，截至2021年2月8日，达观房地产公司仍无法按合同约定向廖雪萍、张苏霖交房。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：廖雪萍、张苏霖提出解除涉案合同时条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司于2018年6月1日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定：达观房地产公司应当在2019年10月30日前，将符合本合同约定的商品房交付廖雪萍、张苏霖使用，逾期超过90日，廖雪萍、张苏霖有权解除合同。本案中，因达观房地产公司未按合同约定时间向廖雪萍、张苏霖交付房屋，廖雪萍、张苏霖在达观房地产公司逾期交房超过90天后，于2020年6月27日通过达观房地产公司销售人员向达观房地产公司送达了《退房通知函》，要求解除合同并退房，此时合同解除的条件已成就，故一审判决廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》已于2020年6月27日解除正确，本院予以维持。达观房地产公司上诉称系因新冠疫情影响导致达观房地产公司无法在约定的期限内交房，但新冠疫情发生在双方约定的交房时间之后，且截至2021年2月8日，达观房地产公司仍无法按合同约定向廖雪萍、张苏霖交房，故达观房地产公司的该上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，达观房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12410.13元，由上诉人达观房地产开发（郴州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年二月十八日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。