安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1203民初444号 原告：李云城,男,1992年12月26日出生,汉族,住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被告：阜阳市丰恒置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼501室，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。 法定代表人：康华秀，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯全艳，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告李云城与被告阜阳市丰恒置业有限公司（以下简称阜阳丰恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云城的委托诉讼代理人张宇，被告阜阳丰恒公司的委托诉讼代理人冯继辉、冯全艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：庭审中请求变更第1项的诉讼请求为，确认“恒业华府交房申请”中带有“免除开发商逾期交房违约责任条款”无效；2、判令被告支付原告逾期交房违约金28833元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年9月11日，实际计算至合约合法交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月27日原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区，总房价为531000元，被告于2018年12月31日前交房，如逾期按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，虽原告现已入住该房，但被告没有严格按照合同约定及法律相关规定向原告交接办理房屋。被告交房时，被告要求与原告签订“交付房屋免除开发商逾期交房违约责任协议”。根据《合同法》规定，该条款、协议是对购房者不公平、不合理的规定，加重原告责任、排除原告主要权利、免除被告逾期交付房屋责任的格式条款，属“霸王条款”，应判决该条款无效。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告辩称，1、被告不存在违约行为，《阜阳市商品房买卖合同》明确约定：因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期；2、退一步说，即使本案不存在《合同》第八条第二款第二项约定的情形，那么也应认定被告逾期交房因不可抗力所导致，本案中由于政府对颍河东路进行全封闭施工，加上因大气污染治理，政府要求建筑工地停工，所以导致不能按期施工、不能按时交房，应扣除相应天数，被告不应当承担逾期交房责任；3、原告于2019年书面申请交房，自愿按照现有条件收房，同时配合被告办理后期手续。因原告办理房屋验收交接手续，经双方协商由被告减免原告一年物业费,被告不再承担该房屋的交房责任和其他相关责任，因此引起的法律后果及经济纠纷由原告本人自行承担，该约定是原、被告双方在平等自愿的基础上达成的意见，不违反法律规定，原告要求确认该约定无效没有事实和法律依据，不应得到支持，且被告应诉的此类的其他案件中颍东区人民法院和阜阳市中级人民法院均认定该约定合法有效；4、原告主张日万分之三的违约金过高，应当予以调低；5、被告已于2019年9月9日向原告邮寄入住通知书（即交房通知），原告已经签收。其逾期办理交房手续，责任应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：被告系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商，原阜阳恒业投资有限公司已于2020年5月21日更名为阜阳丰恒置业有限公司。2016年12月27日原、被告签订了（合同编号为ＦＹ2016108273《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为102.59平方米，单价每平方米5175.94元，总房款为531000元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。合同第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已按照合同约定支付了全部购房款。 被告三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年7月16日原告向被告书面申请交房，交房申请内容为：“由于个人原因，现向贵公司申请办理交房入住手续。本人已知悉所购房屋的工程进度和交付条件，自愿按照现有条件收房，同时配合贵公司办理后期手续。因本人已收房办理了房屋验收交接手续，贵公司不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，因此引起的法律后果及经济纠纷由原告本人自行承担”。被告同意免除原告自2019年8月1日至2020年7月31日（一年）的物业费。2019年7月17日原告签署了领房验收交接单，接受该房屋并办理了房屋验收交接手续。 另查明，被告在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。因阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发文件要求建筑工地停止作业，依据阜阳市重污染天气预警信息通报及被告提供的施工日志、监理日志，被告于2017年11月14日至2018年12月24日期间，建筑工地停止作业的天数为50天。 又查明，2018年11月21日阜阳市金正房地产测绘有限公司出具《房地产测绘报告》；2019年3月5日涉案工程（阜阳恒业华府5#楼）经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格；2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件；2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格；2019年7月11日环保验收合格；2019年9月11日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定；2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件；2019年9月9日取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2019年10月12日阜阳市城乡建设局出具《竣工验收备案表》，该工程的竣工验收备案文件已收讫齐全。 上述事实有原告提供的《阜阳市商品房买卖合同》、购房票据，被告提供的营业执照，阜阳市颍东区住建局、阜阳市公安局交警支队《关于颍河东路（济河路-向阳路段）封闭的公告》，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室文件、阜阳市重污染天气预警信息通报、监理日志、施工日志、延期交房通知、工程竣工验收报告、消防验收合格的资料、规划竣工核实证、竣工环境保护验收报告、建设工程档案预验收认可意见书、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、房地产测绘报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、恒业华府交房申请、验收交接单以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。涉案《阜阳市商品房买卖合同》约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，至2019年7月17日双方办理房屋交接手续，被告才完成交房义务，存在逾期交房的事实，但原告于2019年7月16日签字确认的交房申请，明确表明其已知悉所购房屋的工程进度和交付条件，并自愿按照现有条件收房，被告将不再承担该房屋交房责任和其他相关责任等内容，被告给原告免除了一年的物业费，且原告接收该房屋并办理了房屋验收交接手续，由此证明，双方已就逾期交房事宜达成一致意见，双方均应遵循该约定。故原告的诉讼请求没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百五十三条、第一百五十四条、第四百九十七条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李云城的诉讼请求。 案件受理费520元，减半收取260元，由原告李云城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二一年二月二十日 书记员 王丹丹 附一：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。