四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终130号 上诉人（原审原告）：胡跃伟，男，1958年2月19日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人（原审原告）：龙文芳，女，1958年8月14日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周艳，四川铁剑蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：德阳中凯房地产开发有限公司，住所地四川省中江县凯江镇小东街**会展中心**。 法定代表人：郭辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭成，四川川豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丽，四川川豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川骏瑞房地产开发有限公司，住，住所地四川省中江县凯江镇凯丰西路**附******/div> 法定代表人：张启刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖桓，四川聚道律师事务所律师。 上诉人胡跃伟、龙文芳因与被上诉人德阳中凯房地产开发有限公司（以下简称“中凯公司”）、四川骏瑞房地产开发有限公司（以下简称“骏瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2020)川0623民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡跃伟、龙文芳的委托诉讼代理人周艳，被上诉人中凯公司的委托诉讼代理人郭成，被上诉人骏瑞公司的委托诉讼代理人廖恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡跃伟、龙文芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，《商品房买卖合同》中约定了违约金计算标准，即按照日万分之一的标准计算，被上诉人应当按照该约定向上诉人承担违约责任。第二，对于被上诉人要求调整违约金的意见，人民法院不应当采信。日万分之一的违约金计算标准折合年利率仅3.65%，这一利率标准低于一年期贷款市场报价利率的四倍，也远低于资金占用利息年利率6%的标准，因此不应当调整本案的利率标准。第三，同类案件、同样的诉讼请求、事实和理由，均由一审法院判决，该案的违约金在一审法院得到全额支持，而本案中，一审法院却对违约金进行了调低。 中凯公司答辩称，胡跃伟、龙文芳提起本案诉讼之日，被上诉人已为其办理了案涉房屋所在楼栋的权属登记以及案涉房屋的权属转移登记。因此，虽然被上诉人确实存在违约行为，但是违约情节较轻。另外，未办理案涉房屋的权属登记，并不影响上诉人对房屋的实际使用，逾期办证未给上诉人造成实际损失。在双方约定违约金计算标准过高的情况下，一审法院根据被上诉人的请求依法对其进行调整符合法律规定。 骏瑞公司答辩称，同意中凯公司的答辩意见。 胡跃伟、龙文芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理初始产权登记违约金8195元(违约金计算方式为:以273169元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年2月1日计算至2017年11月27日实际取得中凯一号××栋××单元××号商品房所在楼栋初始权属登记之日止);同时判决被告向原告支付逾期办理转移登记(小证)的违约金17838元(违约金计算方式为:以273169元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年1月1日计算至2018年10月15日实际取得中凯一号××栋××单元××号商品房权属登记之日止)，以上两项合计人民币26033元。2.判令被告立即向原告退还多收取的购房款1281元以及多收取的契税2731.30元及该两项金额的资金占用利息(计息方式为:按照年息6%承担资金占用利息从2015年1月11日计算至付清之日止)。3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2013年7月4日，被告中凯公司、骏瑞公司与原告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将其开发的位于中江县××镇××村××号××栋××单元××号房屋出售给原告；总价款273169元；贷款方式付款，原告可以首期支付购房总价款的58%，其余价款可以向开发商指定银行或住房公积金管理机构借款支付；被告应在2017年1月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限取得，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内支付；商品房交付使用后，原告同意委托被告中凯公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起10日内支付。被告于2015年1月11日将房屋交给原告。2017年11月27日被告中凯公司、骏瑞公司为原告办理初始产权登记，2018年10月15日被告中凯公司、骏瑞公司为原告办理产权转移登记。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告自愿协商签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 关于原告要求判令被告立即向原告支付逾期办理初始产权登记违约金8195元及逾期办理转移登记的违约金17838元。一审法院认为，原告、被告《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2017年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，逾期则分别按日支付全部已付款万分之一的违约金。被告中凯公司、骏瑞公司在2017年11月27日才为原告办理初始权登记、2018年10月15日才办理转移登记。《不动产登记暂行条例》的施行，并不免除被告应及时为原告办理所购房屋权属证书、所在楼栋的权属证明的义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩解的合同约定的办理案涉房屋权属证书因新法规生效而没有及时履行的理由不能成立。 关于被告请求调整过高违约金的问题。一审法院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告现已经实际取得所在楼栋权属证明，并为原告办理权利转移证明，原告未提供证据证明被告逾期办理给其造成的实际损失，故对被告请求调整违约金的意见予以采纳。逾期取得房屋所在楼栋的权属证明及逾期办理不动产权属证书的违约金均调整为按日万分之零点五为标准进行计算。 关于被告骏瑞公司辩称其仅系案涉中凯一号项目工程的股东，不是本案的适格被告。一审法院认为，被告骏瑞公司与被告中凯公司与原告签订了房屋买卖合同，被告骏瑞公司是本案权利义务的承担者，不是本案适格被告的主张不能成立。 关于本案是否已过诉讼时效。原告向一审法院起诉，其诉讼权利在诉讼时效内，故被告辩称原告已过诉讼时效的主张不能成立。 原告要求被告立即向原告退还多收取的购房款1281元，未提供相应证据，故其诉讼请求不予支持；原告要求被告立即向原告退还多收取的契税2731.3元及的资金占用利息的诉讼请求，原告提供了相应的证据，一审法院予以支持，但要求给付资金占用利息的请求，双方属正常账务往来，资金较小，不宜支持给付资金占用利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告德阳中凯房地产开发有限公司、四川骏瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡跃伟、龙文芳支付逾期取得房屋所在楼栋的权属证明违约金4097.5元及逾期办理不动产权属证书违约金8919元（逾期取得房屋所在楼栋的权属证明违约金的计算方法为：以273169元为基数，从2017年2月1日起至2017年11月27日实际取得商品房所在楼栋权属证明之日止，按日万分之零点五为标准进行计算。逾期办理不动产权属证书违约金的计算方法为：以273169元为基数，从2017年1月1日起至实际取得商品房不动产权属证书至2018年10月15日止，按日万分之零点五为标准进行计算）。二、被告德阳中凯房地产开发有限公司、四川骏瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还多收原告胡跃伟、龙文芳契税款2731.3元。三、驳回原告胡跃伟、龙文芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未向法院提交新证据。 二审查明案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人在本案审理期间已取得所在楼栋的权属证明，也已为上诉人办理了商品房权属登记。并且上诉人未提交证据证明被上诉人逾期办证给其造成的实际损失，因此一审法院根据被上诉人的请求，将逾期取得房屋所在楼栋的权属证明及逾期办理不动产权属证书违约金均调整为按日万分之零点五为标准进行计算并无不当。 综上所述，胡跃伟、龙文芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由胡跃伟、龙文芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵大杰 审 判 员 李 家 审 判 员 毛文婷 二〇二一年二月八日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 马 涛