河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫15民终5824号 上诉人（原审被告）：信阳广昌房地产开发有限公司。住所：息县城关镇东商贸街南段****。统一社会信用代码：914115286987434895。 法定代表人：姜玉潮，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永强，河南同信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秋田，男，1970年12月23日出生，汉族，住信阳市浉河区。 被上诉人（原审原告）：程广红，女，1975年2月4日出生，汉族，住址同上，与原告王秋田系夫妻关系。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：余抒衡，河南上品律师事务所律师。 上诉人信阳广昌房地产开发有限公司（以下简称“广昌公司”）因与被上诉人王秋田、程广红房屋买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2020）豫1503民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广昌公司的委托诉讼代理人陈永强、被上诉人王秋田、程广红及其共同委托诉讼代理人余抒衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 广昌公司上诉请求：1、撤销平桥区人民法院（2020）豫1503民初5934号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案无证据证明是广昌公司工作人员电话邀约被上诉人前来购房，也无证据证实广昌公司及工作人员曾与被上诉人就110号商铺调换107号商铺有过协商并换签合同的事实。王秋田本人当庭也认可107号商品房买卖合同中“王秋田”、“程广红”的名字是余心成冒名签的，该合同系余心成个人伪造，足以说明107号商铺合同属于无效合同，被上诉人据此主张履行合同不能成立。二、原审认定王秋田已实际交房款921499元更是毫无依据，没有被上诉人向上诉人支付前述房款的付款凭证，原审认定支付购房款事实错误。三、原审认定余心成是广昌公司工作人员没有事实依据，本案无广昌公司对余心成个人的收款授权的证据，也无余心成系广昌公司员工的证据，余心成的行为不构成对广昌公司的代理。四、王秋田作为完全民事行为能力人，其付款未尽到合理的注意义务。不能成为善意第三人。五、本案所涉争议款项的交付问题涉嫌刑事犯罪，本案需要以刑事案件的审理结果为依据，在刑事案件处理前，本案应中止审理。原审不顾法律规定，继续审理作出判决广昌公司在未收到购房款的情况下开具购房发票明显属于程序违法和适用法律错误，依法应予以纠正。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，依法应予撤销原判或发回重审。 王秋田、程广红辩称，一、被上诉人与上诉人之间的商品房买卖合同合法、真实、有效。余心诚作为广昌公司委托从事销售的人员，其工作职责和内容是帮助广昌公司寻找购房客源促成交易，王秋田与广昌公司分别签订一份商品房认购协议书及两份商品房买卖合同，商品房认购协议书上盖有广昌公司合同专用章，两份商品房买卖合同上也均盖有广昌公司合同专用章、法定代表人个人签章，表明公司及法定代表人知晓上诉人与被上诉人双方进行的交易行为，并对与被上诉人签订合同一事进行了审查以及认可，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，形式合法，内容有效。二、上诉人公司销售人员余心诚未将被上诉人支付的购房款汇入上诉人公司账户不能否认合同效力。余心诚未将被上诉人支付的购房款汇入上诉人公司账户是上诉人公司内部没有加强对员工的管理，并非被上诉人的主观意思导致。被上诉人作为普通消费者根据销售人员的引导进行交易并不存在过错，合同经双方签字盖章系双方真实意思表示，合同成立并生效。被上诉人已经支付全部购房款项，有上诉人出具的购房款收据。上诉人应当按照合同约定为被上诉人办理房屋备案登记手续。余心诚因挪用公司公款给被上诉人造成的损失应当由余心诚承担，而非消费者。请求驳回上诉，维持原判。 王秋田、程广红向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告出具双方签订的YS0226960号合同中代码为601852号房屋的购房发票，并协助原告办理房屋登记备案；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月下旬，原告经被告公司工作人员电话邀约来到被告公司所开发的位于信阳市羊山新区××街欧洲尚品小区看房，经双方协商一致，原告决定购买该小区2号楼1层110商铺一间，4月30日，原、被告双方签订了《商品房认购书》一份，约定主要内容为：“出卖人广昌公司，认购方（××）王秋田，买卖双方经充分协商签订此房地产买卖认购书。认购物业，信阳市新六大街与新五路交汇处向北300米，欧洲尚品小区2栋110户房，建筑面积82.15元，认购单价每平方米11381.62元，认购总价935000元，定金人民币伍万元须于签署本认购书时付清。”该认购书还对相关内容进行了约定。认购书签订当日，原告依约交纳定金5万元。被告公司为原告出具加盖被告公司财务专用章“收据”一份。2020年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号YS02212216）约定的主要内容为“出卖人：广昌公司，共有人程广红，买受人王秋田。出卖人以出让方式取得坐落于羊山新区新四街欧洲尚品地块的建设用地使用权；该商品房为项目中的2号楼一层110号；预测建筑面积82.15元；该商品房单价为每平方米9999.99元，总价款为人民币821499元；买受人应当于2020年5月25日前支付该商品房全部价款；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”该合同还对相关内容进行了约定。合同签订后，原告当日在被告公司销售人员引导下，通过银行转账方式一次性交纳房款871499元。当时被告公司销售人员为原告出具加盖被告公司财务专用章“收据”一份，并注明2号楼110号商铺款。在原告查看该商铺过程中，原告发现该商铺设计没有窗户，经与被告公司销售人员协商，原告将购买的110号商铺变更为107号商铺，双方于2020年7月14日又重新签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS0226960；房屋代码601852）。该合同约定内容同前一合同。该商品房原告实际交付房款921499.00元。因被告未按约定的期限办理房屋登记备案手续，原告诉至一审法院要求被告出具正式购房发票并办理房屋备案登记。 一审法院认为：原、被告之间房屋买卖合同关系事实清楚，有双方所订合同及原告交付房款收据为据，对此事实一审法院予以确认，被告应当依约为原告办理备案登记并为原告出具正式发票。关于被告的辩称，因原告在购买此商铺过程中，从前期交付定金五万元到签订认购书、签订合同、支付全部房款均在相关营销人员引导下进行，而且，所有相关手续均加盖被告公司印章，相关营销人员也一直在被告公司办公场所以被告公司工作人员名义与原告洽谈双方买卖房屋业务，上述一系列事实足以使原告有理由相信该营销人员系代理被告公司的行为，从被告辩称的内容看，出现被告辩称的内容显然系被告公司内部管理出现问题，但不能以此为理由对抗善意第三人，故被告辩称一审法院不予采纳，其可以向责任义务人另行主张权利。原告诉之有理有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效后30日内为原告王秋田、程广红出具购房款正式发票并为原告所购商铺（欧洲尚品小区2号楼107号、房屋代码601852）办理房屋登记备案。案件受理费50元由被告负担。 二审中，广昌公司提交：1、拘留通知书，以证明余心成在履职过程中涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施。2、房地产营销代理合同一份，以证明余心成是郑州策通公司的营销人员，不是广昌公司的人员。无论是诈骗还是职务侵占均与广昌公司无关，并且刑事案件未经法院审理。3、一审开庭笔录的第七页，以证明王秋田自认余心成是其代理人，余心成的行为后果应由王秋田承担。被上诉人质证称，一审开庭笔录中没有找到王秋田自认余心成是王秋田代理人的自述，并未认可余心成是其代理人，只是对我方签名予以追认。对拘留通知书真实性无异议，从罪名可以看出余心成侵占的是广昌公司的利益而非王秋田的利益，王秋田已经将购房款支付给广昌公司。营销代理合同非原件，对真实性存疑，余心成是协助广昌公司出售房屋，没有签订合同的权利。二审查明的事实与原审查明的一致。 本院认为，一、关于上诉人广昌公司称案外人余心成并非广昌公司的工作人员、涉案商品房买卖合同系无效合同的问题。经查，从广昌公司与郑州策通房地产经纪有限公司（以下简称“郑州策通公司”）2020年1月2日签订的《房地产营销代理合同》来看，郑州策通公司系受广昌公司委托，负责包销涉案欧洲尚品项目房屋。而余心成作为郑州策通公司的营销人员，其向被上诉人销售房屋的行为应认定为经广昌公司授权的职务行为。且余心成向被上诉人出具的购房合同以及购房款收据中均加盖有广昌公司的印章，故原审认定涉案商品房买卖合同有效并无不当。现被上诉人方已经依照合同的约定支付了房屋价款，有转账凭证及收据为证，上诉人应当按照合同的约定为被上诉人办理备案登记出示正式发票，原审判决有事实和法律依据，上诉人的此项上诉理由不能成立。二、关于上诉人称因案外人余心成涉嫌职务侵占犯罪，本案应中止审理、原审程序违法的问题。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”该刑事案件的处理结果并不影响广昌公司对外向购房人王秋田、程广红承担民事责任，故上诉人认为本案应中止审理、原审程序违法的上诉理由亦不能成立。 综上所述，上诉人信阳广昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人信阳广昌房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 芦 倩 审判员 时华军 审判员 韩 洋 二〇二一年二月十九日 法官助理胡和平 书记员李秋爽