河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终151号 上诉人（原审被告）：王利，男，1980年2月27日出生，汉族，居民，户籍地：河北省唐山市路**，现住河北省唐山市路**。 被上诉人（原审原告）：孙淑清，女，1952年7月21日出生，汉族，居民，现住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：张国钰（系孙淑清的女婿），男，1974年6月24日出生，汉族，现住河北省唐山市路**。 上诉人王利因与被上诉孙淑清房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人王利上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、上诉人不存在不支付或者迟延支付租金的违约行为，不应承担违约责任。在房屋租赁合同签订后，上诉人本着诚实守信原则，全面正确履行了合同。交纳租金时，上诉人主动通过微信告知被上诉人过来取租金。而被上诉人没有来收取，甚至拒收，并非上诉人不及时支付或者迟延支付租金，不存在违约行为，也不应承担违约责任。二、被上诉人承诺修缮解决马桶和屋顶漏水问题，却未履行承诺，租金、违约责任及各项损失费用应由被上诉人承担。上诉人在使用房屋过程中，发现马桶及房屋漏水，主动联系并告知被上诉人相关情况，同时告知若不修缮，将无法继续正常居住使用。被上诉人则表示愿意进行修缮。后被上诉人一直未兑现修缮承诺，上诉人因无法正常使用该房屋，不得已只好另行租赁，导致上诉人又多支付房屋租赁的租金。因此，是被上诉人承诺修缮而不修缮行为，导致合同无法继续履行以及水费损失的后果。而上诉人已正确及时的履行了相关的告知义务，既没有违约，也不存在怠于履行而造成消费等损失的情形。租金、违约责任及相关费用和损失应由被上诉人承担，与上诉人无关。 被上诉人孙淑清主要答辩称，一、一审法院认定事实正确。按租赁合同约定，上诉人应每半年向被上诉人交纳租金。在2019年9月，上诉人应按合同约定交纳租金，但其拒不交纳。被上诉人多次催促，上诉人仍不交纳。上诉人有被上诉人的微信，完全可以通过微信转账方式向被上诉人交纳租金，但上诉人没有给付。二、上诉人主张被上诉人承诺修缮马桶和屋顶漏水问题无事实依据。事实上被上诉人从没有接到上诉人说马桶漏水和房顶漏水的通知，直到一审法院开庭时上诉人才编造出这个理由。如果马桶真的漏水上诉人应及时找被上诉人修理，如果上诉人不修理他也可以自行修理后告知被上诉人，但上诉人从来没有告知过被上诉人。三、上诉人主张因无法正常使用房屋只好另行租赁，也是其为违约而解除合同所找的借口。本案在一审期间，一审法官同上诉人和被上诉人去租赁房屋为双方办理交接手续，实地查看了租赁房屋，房屋内一切设施均能正常使用，根本不存在上诉人所说的马桶和房屋漏水问题。另外租赁房屋在五层楼高的三层，根本不可能房屋漏水。马桶漏水也是上诉人为逃避过高的水费而找的借口。 被上诉人孙淑清向一审法院起诉请求：：1、依法判决解除原、被告签订的《租房协议》，被告立即向原告交还租赁物；2、判决被告立即向原告支付自2019年9月8日起至交还租赁物之日止的租金，截止到2020年6月10日，尚欠租金5400元，物业费424元，制冷费884元，取暖费1056元，水费4315元；3、判决被告给付违约金5000元；4、案件受理费由被告承担。 一审法院审理查明，2019年3月份，原告孙淑清（出租人、甲方）与被告王利（承租人、乙方）签订《租房协议》，该协议主要约定，甲方将唐山师范学院蓝钻公寓C座331房间出租给乙方使用，租赁期限，自2019年3月8日起至2022年3月7日止，租期三年，租金为每年7200元，每半年交一次；押金1000元，承租人在使用期间发生的水、电、暖、冷、物业费等各项费用由承租人承担，标准按物业公司标准执行；电费由乙方交纳，其他费用每半年随租金一次性交给甲方，由甲方负责向物业公司交纳；乙方租用期为三年，不得提前终止合同，如提前终止合同，乙方赔偿甲方违约金5000元等。合同签订后，被告向原告支付2019年3月8日起至2019年9月7日止5个月租金3000元，押金1000元，双方一致确认水表显示151吨，每吨水8.7元；原告按约定向被告交付了租赁房屋。2020年6月10日，被告王利将承租房屋钥匙及房屋交还给原告孙淑清。截止2020年6月10日，产生租金5400元（9个月×600元/月），承租房屋水表显示647吨，承租人使用496吨水（647吨-151吨），产生水费4315元（496吨×8.7元/吨），物业费424元（339.65元/年÷12个月×15个月），制冷费884元，取暖费990元。 一审法院认为，原告孙淑清与被告王利签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按协议约定向被告交付了承租房屋，被告未按约定期限向原告支付租金，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。据此，原告主张解除原、被告签订的《租房协议》及被告立即向原告交还租赁物的诉请，理据充足；鉴于被告于2020年6月10日已将承租房屋返还原告，《租房协议》已实际解除，故原告的该项诉请本院不予支持。原告主张被告给付租金5400元、物业费424元、制冷费884元、取暖费990元、水费4315元、违约金5000元的诉请，有《租房协议》、收据等证据予以证明，符合协议约定及法律规定，理据充足，本院予以支持。被告交纳的押金1000元应从上述款项中扣减，即被告应给付原告16013元。原告在向被告交付案涉房屋时，被告对房屋内马桶等设施未提出异议，视为原告向被告交付了符合约定的租赁物。在被告承租期间，其所使用承租房屋而产生的水费应由其本人负担。被告辩解水费过高是因马桶损坏造成的，但其并未提供相应证据予以证明，故其辩解理据不足，本院不予采纳；另，如水费过高系因马桶损坏造成，被告应及时告知原告修理或自行修理后，要求原告支付修理费用，被告怠于履行上述行为而造成的水费损失亦应由自行承担。被告辩称因与原告就水费负担问题未达成一致意见而原告拒收租金等抗辩意见，其未提供相应证据予以证实，理据不足，本院不予采纳。遂判决：一、被告王利于本判决生效之日起十日内给付原告孙淑清租金、违约金等各项费用合计16013元；二、驳回原告孙淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王利负担。 本院二审审理中，上诉人王利向本院提交其公司工作人员与被上诉人孙淑清的微信聊天记录截图两页，以证明其曾要求过被上诉人到其办公室取租金，被上诉人没有去取，上诉人不构成违约。 被上诉人孙淑清质证称，1、这个证据是否真实我不认可，因为微信记录照片这种没有一定的证明力。2、即使这个是真的，只能证明2019年8月15日要过一个电话号码，2019年11月交租金，让我岳父去，这个证明不了他们交了房租。对其真实性、合法性均不认可。 经审查，对上诉人提交的微信截图的真实性本院予以确认，微信截图显示，2019年8月15日被上诉人将电话告知上诉人工作人员。按照双方签订的《租房协议》的约定，上诉人应于2019年9月向被上诉人交纳租金，但直至2019年11月22日上诉人工作人员才通知被上诉人到上诉人办公处领取租金，故对其证明目的本院不予采纳。 二审审理中，本院向上诉人王利释明，是否要求对违约金进行调整，上诉人王利明确表示不要求对违约金进行调整。二审庭审中被上诉人认可上诉人已向其交纳2019年3月8日至2019年9月7日6个月租金3600元。 二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，上诉人王利于被上诉人孙淑清签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行自己的合同义务。上诉人未按照协议约定支付租金，违反了双方签订的《租房协议》的约定，现被上诉人起诉要求解除合同、返还房屋并要求上诉人承担违约责任及承租期间所产生的水、电、物业费等，具有事实和法律依据，且一审中上诉人同意支付承租期间的电费、物业费及承担1000元水费。上诉人主张是被上诉人拒绝收取租金，其不存在拒不交纳租金的事实，不应承担违约责任，理据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的案涉房屋存在马桶和房顶漏水，被上诉人未履行承诺给予修缮的义务，其不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人对此不予认可，上诉人未提交充足的证据证实被上诉人向上诉人交付的房屋存在漏水等使上诉人不能使用的情形，对其主张，本院不予支持。二审庭审中上诉人明确表示不要求法院对违约金数额进行调整，系上诉人对自己权利的处分，本院不予干涉。二审庭审中，被上诉人认可上诉人已向其交纳2019年3月8日至2019年9月7日6个月租金3600元。一审判决第三页上数第七行“被告向原告支付2019年3月8日至2019年9月7日止5个月租金3000元”有误，本院依法予以纠正。 综上，原审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》［法释(2020)20号］第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王利负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  姚春涛 二〇二一年二月二十五日 书记员  赵亚征