四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终108号 上诉人（原审被告）：泸州中茂购物中心有限公司，住所地泸州市龙马潭区鱼塘镇望江路二段****楼****门市，统一社会信用代码91510504314425837X。 法定代表人：袁祖彬。 委托诉讼代理人：朱松林，四川国梁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泸州国美房地产开发有限公司，住所地四川自贸区川南临港片区龙马大道二段******，统一社会信用代码91510500727447305E。 法定代表人：曾兴群，经理。 委托诉讼代理人：张永丽，四川蜀泸律师事务所律师。 上诉人泸州中茂购物中心有限公司（以下简称中茂购物公司）因与被上诉人泸州国美房地产开发有限公司（以下简称国美房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2020）川0521民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的法定代表人袁祖彬及其委托诉讼代理人朱松林，被上诉人的委托诉讼代理人张永丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中茂购物公司的上诉请求：撤销四川省泸县人民法院（2020）川0521民初3804号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费等费用由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人之间的租赁纠纷已经经法院主持达成调解，双方的租赁纠纷已经处理完毕，双方对租金已经达成协议，违约金不再主张并非遗漏，而是被上诉人放弃，被上诉人再次起诉没有依据；调解书中所指的其他诉讼请求另案主张，并非指本案被上诉人的所有诉讼请求，被上诉人起诉了物业费和电费，诉讼主体不适格，法院不予处理，故在（2019）川0521民初1688号民事案件调解书中有“原告在本案中的其他诉讼请求另案处理”，被上诉人偷换概念，本次诉讼属于恶意诉讼，应予驳回。2.上诉人未违约，上诉人支付的是预付款，一审法院并不能推算上诉人交租金的月份，不能确定上诉人违约，合同未约定具体支付时间和金额、面积，认定上诉人违约缺乏证据支持，判决错误。 被上诉人国美房开公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分。调解书载明对违约金另案主张，不存在重复起诉。调解书载明物业费另案主张，之后起诉物业费的诉讼主体不是被上诉人。调解书仅对租金和损失调解，没有处理保证金和违约金，上诉人中贸购物公司针对保证金起诉被上诉人也已经判决得到支持。调解书载明上诉人应支付被上诉人的租金为487399元，欠付337399元，说明上诉人有逾期支付租金行为，按照合同约定应支付违约金。租赁合同载明按照实际承租面积进行计算，被上诉人提供的房产登记信息载明面积和合同约定面积一致，负一楼未支付租金，被上诉人只对一楼迟延支付的租金主张。 国美房开公司一审诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期付款违约金75127.127元（按月利率2%从2018年6月1日计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2016年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于泸县××街道××街××号××号楼第一层营业用房和××号×幢×号负一层营业房出租给原告，并就租期、租赁费及租赁费支付方式、履约保证金、违约金等做出了明确约定。合同第三条约定：甲方应对出租房享有出租权，一层营业房产权面积为2256.48平方米（实际建筑面积为平方米，附该层平面图）；负一层营业房产权面积为2642.0平方米（实际建筑面积为平方米，附该层平面图）。第四条4.3款：乙方租房屋租赁为12年，分两段时期签订……。第七条……本合同前期租赁期限为：自2017年1月1日至项目竣工验收备案当日，第二期租赁期限为项目竣工验收备案至2028年12月30日止，两期合计期限为12年。房屋租金及设备使用费递增方式：每年递增一次，每次递增2%。第一层营业房第一年免房屋租金及设备使用费，第一层营业房第二年起房屋租金及设备使用费每月每平方米人民币12元（不含税价）、负一层营业房前三年（2017年1月1日至2019年12月31日）免收房屋租金，之后从第四年起房屋租金及设备使用费每月每平方米人民币7元（不含税价）。第九条：租赁费用支付方式及原则为：按先付费后使用的原则每1个月（一个计租期）支付一次。第十条10.1款：租赁费用支付时间：乙方应于2017年1月1日前支付第一个计租期租赁费用，此后在前一计租期开始之日起第28日前主动向甲方支付下一计租期租赁费用。10.2款：乙方若未按时向甲方全额支付租赁费用的，逾期在30日内的，应从逾期之日起以逾期金额按日1‰向甲方支付逾期违约金；乙方付款逾期超过30日或三次付款逾期的，视为乙方根本性违约，乙方除应承担日1‰逾期违约金外，甲方有权解除合同并按合同第二十五条约定追究乙方违约责任。第二十五条25.4款:甲乙双方应严格按照本合同的约定履行各自义务，对本合同的任何一方的违约，违约方除承担本合同分项条款违约责任外，违约方还应向守约方支付合同总标的20%的违约金，并在此基础上赔偿守约方所受到的损失，守约方有权解除合同。之后，原告按约将房屋交由原告使用，被告于2016年10月28日向原告交纳保证金50000元，于2018年4月至8月期间陆续交纳租金共计150000元后，开始拖欠租金。原告以被告拖欠租金为由，于2019年5月20日向本院提起诉讼，要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同、要求被告支付拖欠的租金、支付违约金、被告向原告已支付的履约保证金50000元不予退还等诉讼请求。双方经本院主持调解于2019年6月20日达成了调解协议，解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；被告欠原告2018年1月1日至2019年6月20日的租金487399元，扣除被告已支付的150000元，剩余337399元，由被告支付原告租金300000元；原告在本案中的其他诉讼请求另案主张。本院作出（2019）川0521民初1688号民事调解书对双方调解协议内容予以确认。该调解协议中的案款于2019年11月18日已执行完毕。之后，中茂购物公司向本院提起诉讼，要求国美房开公司退还50000元履约保证金。本院一审判决国美房开公司退还中茂购物公司保证金50000元。国美房开公司不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉。并向本院提起诉讼，要求被告支付违约金。 一审法院认为，原、被告于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。因原、被告签订的房屋租赁合同已解除，因此，本案争议焦点是：原告之诉是否属重复诉讼；被告在原合同中是否存在违约行为，是否应当支付原告违约金。焦点1.原告之诉是否属重复诉讼。原告于2019年5月20日向一审法院提起的诉讼，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院制作（2019）川0521民初1688号民事调解书对调解协议予以确认。但在（2019）川0521民初1688号案件中，原、被告双方只是对房屋租赁合同的解除及租赁金问题达成调解协议，并没有对原告主张的违约金达成协议，且协议明确约定原告在该案中的其他诉讼请求可另案主张。被告在双方达成协议之后，另案起诉要求本案原告退还履行保证金，而履行保证金问题，本案原告在（2019）川0521民初1688号案件中提出诉讼请求，要求不予退还被告履行保证金，因此，若双方已在该案中对所有争议达成了调解协议，被告要求退还履行保证金问题不再是争议问题，但被告另案提起诉讼要求原告退还履行保证金，说明履行保证金、违约金尚属争议问题。原告提起诉讼，要求被告支付违约金不属重复诉讼。被告辩称，双方在（2019）川0521民初1688号案件中已达成的调解协议，已不存在争议，原告起诉属重复诉讼的辩解理由，与庭审查明事实不符，对被告此辩解理由，一审法院不予支持。焦点2.被告是否存在违约行为，是否应当支付原告违约金。原告与被告签订的房屋租赁合同明确约定了租金的给付时间、给付方式，被告应按合同约定从2018年1月1日起每月给付原告房屋租赁费。按合同第三条约定的房屋面积及计算租金的方式，被告每月应当给付原告第一层营业用房的月租金为2256.48平方米×12元=27077.76元。本院于2019年6月20日作出（2019）川0521民初1688号民事调解书，其中明确载明解除原、被告之间的房屋租赁合同，即原、被告双方签订的房屋租赁合同从2019年6月20日开始解除。第二条明确载明被告应付原告2018年1月1日至2019年6月20日的租金487399元，已付租金150000元，欠原告租赁的事实，即被告未按合同约定支付原告租金，存在违约行为，根据双方合同约定，应当承担违约责任。被告已付租金150000元，即被告租金付至2018年6月20日，开始未付租赁，因此，从2018年6月21日开始计算违约金。因原、被告房屋租赁合同已于2019年6月20日解除，合同自此失去效力，逾期租金违约金只应计算至2019年6月20日。原告主张的支付逾期付款违约金按月利率2%的标准计算符合合同约定，一审法院予以支持，但原告主张从2018年6月1日起计算至实际支付之日止，一审法院不予支持。被告应付违约金为42207元（见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告泸州中茂购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告泸州国美房地产开发有限公司逾期租金违约金42207元。案件受理费减半收取839元，由被告泸州中茂购物中心有限公司负担412元，由原告泸州国美房地产开发有限公司负担427元。 本院二审中双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为本案是否构成重复起诉以及上诉人是否构成违约。上诉人与被上诉人在履行《房屋租赁合同》中发生纠纷，被上诉人于2019年5月20日向一审法院提起诉讼，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院制作（2019）川0521民初1688号民事调解书。在前述调解案件中，国美房开公司一共提出了解除租赁合同、支付房屋占用损失、不退还履约保证金、支付电费和物业费、支付违约金等诉讼请求，调解中上诉人与被上诉人只是对房屋租赁合同的解除及租金问题达成调解协议，调解书明确载明国美房开公司在该案中的其他诉讼请求另案主张，“其他诉讼请求”即为（2019）川0521民初1688号民事案件中未解决的诉讼请求，故“不退还履约保证金”、“支付违约金”之诉求，当然包含在“其他诉讼请求”中可另案主张，上诉人另案起诉被上诉人退还履约保证金，也反证了此观点的成立。“不退还履约保证金”、“支付违约金”同为（2019）川0521民初1688号民事案件未解决的诉讼请求，上诉人既起诉主张被上诉人退还履约保证金，又认为违约金支付问题被上诉人已经放弃不能主张，双重标准显然不能成立。在（2019）川0521民初1688号案件中已经赋予了国美房开公司在该案中的其他诉讼请求另案主张，故上诉人主张本案属重复诉讼的主张不能成立。（2019）川0521民初1688号民事调解书已经确认了上诉人欠付租金的数额，一审法院据此认定上诉人违约，并根据双方合同约定和解除合同时间计算违约金并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人泸州中茂购物中心有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费839元，由上诉人泸州中茂购物中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二一年二月八日 书记员  王艺樵