广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异66号 案外人：汕头市宏宇包装材料有限公司，住所地广东省汕头市金平区潮汕路******，统一社会信用代码9144050074915620X2。 法定代表人：蔡丹。 委托诉讼代理人：余晓，广东腾翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。 申请执行人：广东东南薄膜科技股份有限公司，，住所地广东省汕头市龙湖区珠津工业区玉津南路**东南工业城统一社会信用代码914405002798820623。 法定代表人：蔡旭楠。 委托诉讼代理人：陈斯挺，系该司员工。 被执行人：汕头市樱山包装材料有限公司，，住所地广东省汕头市珠池路****西侧之一统一社会信用代码914405005701908622。 法定代表人：洪伟六。 本院在执行申请执行人广东东南薄膜科技股份有限公司（以下简称东南公司）与被执行人汕头市樱山包装材料有限公司（以下简称樱山公司）定做合同纠纷一案中，案外人汕头市宏宇包装材料有限公司（以下简称宏宇公司）对本院查封、执行深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人宏宇公司称，深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产是案外人宏宇公司向被执行人樱山公司合法购买的房产。案外人宏宇公司于2017年11月9日与被执行人樱山公司签订购房协议书，约定：因被执行人樱山公司欠汕头市珠池农村信用合作社（以下简称珠池农信社）部分贷款本金及利息约980,000元，该笔贷款抵押物为上述房产一套，建筑面积73.17平方米。经双方与珠池农信社三面协商，同意由案外人宏宇公司代偿还珠池农信社部分贷款及利息980,000元，被执行人樱山公司将珠池农信社解除他项权证后的抵押物即深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产证原件交给案外人宏宇公司过户变卖用于抵还代垫资金980,000元和偿还原被执行人樱山公司结欠案外人宏宇公司的部分货款700,000元。被执行人樱山公司承诺无条件配合案外人宏宇公司完成所有物业及房产的过户和交接手续后，案外人宏宇公司再代被执行人樱山公司偿还银行部分贷款430,000元。协议签订后，案外人宏宇公司依约代被执行人樱山公司分别偿还珠池农信社部分贷款及利息980,000元和430,000元，履行了协议约定的代偿义务。深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产办理解除抵押手续后，被执行人樱山公司将上述房产及产权证书移交给案外人宏宇公司管理，后案外人宏宇公司委托被执行人樱山公司将该房产过户至案外人宏宇公司指定的林庭新名下。在深圳市不动产登记中心办理上述房产过户手续过程中，上述房产因被执行人樱山公司方面的原因突然被公安机关查封，最终导致上述房产过户手续无法完成。案外人宏宇公司与被执行人樱山公司所签订的协议实质上属于购房合同性质的协议，深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产过户手续最终无法完成，案外人宏宇公司并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上述房产属于人民法院不得查封的房产，查封上述房产已损害案外人的合法权益。故案外人宏宇公司提出异议，请求解除对深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产的查封并中止对上述房产的执行。 申请执行人东南公司提出如下答辩意见：一、案外人宏宇公司没有证据证明其提交的《协议书》是在房产被查封前所签订，且该《协议书》并非房屋买卖合同，而是以房抵债协议。二、即使该《协议书》是在房屋被查封前签订，但也没有实际履行，与被执行人签订房屋买卖合同的是林庭新，即购买房屋的是林庭新而不是案外人宏宇公司，案外人宏宇公司无权提出异议。三、现无证据证明珠池农信社经与案外人宏宇公司协商同意由案外人宏宇公司代垫资金及收取案外人宏宇公司代垫资金的事实，案外人宏宇公司提交的存折、取款单据等均无法证明这一事实。而且，案外人宏宇公司也未能证明其已支付购房价款及付清购房款。四、案外人宏宇公司提交的《收条》和《股东会决议》并不能证明案外人已合法占有该房屋，更不能证明在房屋被查封前已合法占有房屋。即便《收条》和《股东会决议》为真实，也只能说明被执行人樱山公司收取了清退费用而已。案外人宏宇公司提交的材料恰恰可以看出其并未合法占有该房屋，一是《股东会决议》中清退费用为50,000元，而实际只支付了5,000元，二是林庭新与被执行人樱山公司签订的《房屋买卖合同》约定房屋是在办理产权过户手续后交付，现房屋尚未过户，因而房屋还没交付。而且，即使交付的话也不是交付给案外人宏宇公司占有。五、该房屋市场价接近3,000,000元，而案外人宏宇公司提出的抵债金额为2,110,000元，林庭新的购房价是1,480,000元，均远远低于该房屋的合理价值。如果案外人宏宇公司主张属实的话，被执行人低价处分财产，侵犯了其他债权人的利益，按规定应予以撤销。综上，案外人宏宇公司既未在房屋被查封之前签订合法的房屋买卖合同，也未支付购房款，更没有在房屋被查封之前合法占有房产。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，以房抵债不能对抗金钱之债的执行，案外人宏宇公司的异议不能成立，依法应予以驳回。 被执行人樱山公司没有做出答辩。 本院查明，申请执行人东南公司与被执行人樱山公司定作合同纠纷一案，本院根据申请执行人东南公司的保全申请，于2020年6月5日作出（2020）粤0507民初1255号民事裁定书，查封被执行人樱山公司名下位于深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产。2020年8月28日，本院作出（2020）粤0507民初1255号民事判决书，判决被执行人樱山公司应于该判决发生法律效力之日起十日内付还申请执行人东南公司10,165,388.49元。上述判决于2020年9月20日生效。判决生效后，被执行人樱山公司没有履行上述判决确定的还款义务。申请执行人东南公司于2020年10月27日向本院申请执行，本院以（2020）粤0507执1578号立案执行。 另查，深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产的登记权属人为被执行人汕头市樱山包装材料有限公司。 又查，案外人宏宇公司提交的落款时间2017年11月8日的《股东会决议》载明：被执行人樱山公司经股东会讨论研究并决定，一致同意将公司作为珠池农信社的抵押物深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产作价2,160,000元过户变卖用于抵还案外人宏宇公司代垫的银行贷款和利息共计1,410,000元及原结欠案外人宏宇公司的部分货款700,000元，另50,000元用于本次清退费用。 又查，2017年11月9日，被执行人樱山公司作为甲方与案外人宏宇公司作为乙方签订《协议书》，约定：一、由于甲方结欠珠池农信社部分贷款及利息约980,000元，该笔贷款抵押物为深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产；二、现根据甲、乙双方及珠池农信社三面协商，同意由乙方为甲方代偿还珠池农信社部分贷款及利息980,000元，甲方将珠池农信社解除他项权后的抵押物深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产产权证原件交给乙方过户变卖用于抵还乙方代垫资金980,000元和偿还原甲方结欠乙方的部分货款700,000元；三、甲方承诺无条件配合乙方完成所有物业及房产的过户和交接手续后，乙方再代为偿还银行部分贷款430,000元，如在五个工作日内因为出现新的债务致使抵押物被查封，则甲方应承担由此所产生一切给乙方造成的经济损失。 又查，同月10日，案外人刘立光从其珠池农信社账户80×××93提现645,500元，后将645,500元存入被执行人樱山公司在珠池农信社账户80×××52。 又查，同月14日，被执行人樱山公司作为卖方与林庭新作为买方签订深（龙）房现买字（2017）第27319号《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产转让给买方，转让价款为1,480,156元，付款方式为一次性付款，买方应于2017年12月30日之前将房款1,480,156元支付至双方约定的银行第三方监管账户。 再查，同月23日，洪伟六出具《收条》，载明收到案外人刘立光现金5,000元用于搬离深圳市龙岗区布吉国展苑五号楼（国耀台）8M号房产。 本院认为，关于案外人宏宇公司请求解除对深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院不得查封需同时满足的条件即双方签订买卖合同并在人民法院查封之前已支付全部价款并实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案现有证据尚不足以证明涉案房产存在符合上述人民法院不得查封的情形，故案外人宏宇公司关于解除对涉案房产查封的异议请求理由不充分、依据不足，本院不予支持。 关于案外人宏宇公司请求中止对深圳市龙岗区××镇××地段××苑五号楼（××台）8M号房产执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案现有证据亦尚不足以证明涉案房产存在符合上述规定的情形及案外人宏宇公司具有排除人民法院强制执行的民事权益，故案外人宏宇公司关于中止对涉案房产执行的异议请求理由不充分、依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人汕头市宏宇包装材料有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  许佳丽 审判员  杨自强 审判员  吴映君 二〇二一年二月十八日 书记员  庄树权 附件： 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。