新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0104民初1499号   原告：新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路**金域华府小区******。   经营者：魏永林，男，1981年10月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨亮，新疆赛德律师事务所律师。   被告：刘勇，女，1974年2月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。   被告：谢雨桐，女，1999年10月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。   被告：谢才龙，男，1973年4月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。   以上被告共同委托诉讼代理人：刘建建，新疆仕诚律师事务所律师。   原告新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部（以下简称玛雅房产服务部）与被告刘勇、谢雨桐、谢才龙中介合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。玛雅房产服务部委托诉讼代理人杨亮，谢才龙，刘勇、谢雨桐、谢才龙共同委托诉讼代理人刘建建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   玛雅房产服务部向本院提出诉讼请求：１．刘勇、谢雨桐、谢才龙支付居间服务报酬25400元；２．刘勇、谢雨桐、谢才龙支付逾期付款利息1600元（暂计自2019年9月7日至2021年3月6日，按2019年9月20日发布的贷款市场报价利率一年期4.20%计算为25400元×4.20%×1.5=1600元，最终利息计算至实际清偿之日止）；３．刘勇、谢雨桐、谢才龙支付违约金12700元；４．刘勇、谢雨桐、谢才龙返还独家居间有偿费1000元；５．刘勇、谢雨桐、谢才龙承担律师代理费5000元。事实和理由：谢才龙与玛雅房产服务部签订《独家居间合同书》，委托玛雅房产服务部居间独家销售案涉房屋。在居间期限内，谢才龙违反《独家居间合同书》另行委托其他房产中介机构出售房屋，构成违约。   刘勇、谢雨桐、谢才龙辩称，不同意玛雅房产服务部的诉讼请求。谢才龙与玛雅房产服务部签订了《独家居间合同书》，但是在居间期限内没有将案涉房屋交由其他房产中介机构销售，不存在违约事实。违约金过高，如果认定谢才龙违约，请求予以减少。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《独家居间合同书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   １．居间合同7份，玛雅房产服务部提供用以证明，《独家居间合同书》签订后，其履行了寻找买方的中介义务。刘勇、谢雨桐、谢才龙对该证据真实性不认可。   ２．微信截屏照片，玛雅房产服务部工作人员魏永榕与谢才龙之间微信聊天所形成，玛雅房产服务部提供用以证明，谢才龙违约将案涉房屋交给其他中介机构销售的事实。刘勇、谢雨桐、谢才龙对该证据真实性认可，关联性不认可。   ３．承诺书、房地产买卖居间协议、佣金确认书、定金保管书，玛雅房产服务部提供用以证明，谢才龙2019年9月7日委托新疆博邦房产物业经纪有限公司（以下简称博邦公司）带买方看房，买方与谢才龙、博邦公司于2019年9月16日签订了房地产买卖居间协议。刘勇、谢雨桐、谢才龙对该证据真实性认可，关联性不认可。   ４．中信银行客户回单、律师费发票、乌鲁木齐律师收费标准，玛雅房产服务部提供用以证明，因谢才龙违约其聘请律师支付5000元。刘勇、谢雨桐、谢才龙对该证据真实性认可，关联性不认可，认为5000元律师费超出了收费标准。   本院对证据１、２、３、４的真实性予以确认，理由为：刘勇、谢雨桐、谢才龙对的证据２、３、４真实性认可；本院当庭向证据１中的当事人进行了核实，他们对证据1的真实性予以确认，认可玛雅房产服务部带其看房的事实。上述证据是否证明力，能否采信作为本案定案依据，本院将综合全案证据和事实在相关争议焦点问题中予以认定。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年8月15日，谢才龙与玛雅房产服务部签订《独家居间合同书》约定（摘要）：１．谢才龙委托玛雅房产服务部销售乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路88号码金域华府二期小区7栋3单元1001室，居间期限自2019年8月15日至2019年9月15日，佣金按照壹佰贰拾柒万的百分之贰计算，委托人与买方客户达成购买房屋意向的同时，一次性支付于居间人；２．本合同为有偿独家，有偿费1000元，期限内售出退还，未售出不退还；委托人自行将标的物售出或另行委托中介出售委托销售房屋的，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。同日，谢才龙向玛雅房产服务部出具《收条》：“今收到玛雅房产金域华府店王巧梅1000元限期一个月售房保证金。在限期内售出退还，若未售出不退还。”此后，谢才龙向玛雅房产服务部退款，但对方未接收。   2019年9月10日，谢才龙向博邦公司出具《承诺书》：“本人谢才龙位于乌市新市区鲤鱼山北路88号码金域华府二期小区7栋3单元1001室房屋，博邦二手房公司（万科店）于2019年9月10日带客户陈淑红看房比较满意，下午博邦电话告知可以签订出售协议书，因本人于2019年8月15日与玛雅二手房公司（万科店）签订了独家协议一个月期限于2019年9月15日到期，现本人承诺在9月10日至9月15日期间玛雅二手房公司未达成交易，在到期后第一时间与博邦二手房公司达成交易。”2019年9月16日，刘勇与陈淑红、博邦公司了签订《房地产买卖居间协议》。案涉房屋现已售出。刘勇、谢雨桐、谢才龙自认，刘勇与谢才龙是夫妻，谢雨桐为二人的女儿。   2019年10月5日，玛雅房产服务部向新疆赛德律师事务所支付律师费5000元。   本院认为，本案为中介合同纠纷。根据各方的诉辩情况，本案的争议焦点是：一、谢才龙是否违反了与玛雅房产服务部的独家居间约定；二、如果谢才龙构成违约，违约金是否应予减少。   一、关于谢才龙是否违反了案涉独家居间约定的问题。   2019年9月7日，玛雅房产服务部工作人员魏永榕与谢才龙微信聊天称：“谢总，您别签啊，到时候要承担违约责任…”谢才龙回复称：“我已经签了，我把一千元还给你。这边价格可以。大魏抱歉了。”谢才龙向博邦公司出具《承诺书》：“博邦二手房公司（万科店）于2019年9月10日带客户陈淑红看房比较满意，下午博邦电话告知可以签订出售协议书…”微信聊天记录及《承诺书》能够证实在《独家居间合同书》居间期限内，谢才龙委托博邦公司销售案涉房屋的事实。   《独家居间合同书》约定：“委托人自行将标的物售出或另行委托中介出售委托销售房屋的，则视为违约。”谢才龙据以抗辩在《独家居间合同书》居间期限内，虽然博邦公司带买方看过案涉房屋，但是与博邦公司的合同是在居间期限届满后签订的，其不构成违约。本院认为，《独家居间合同书》的约定是委托人另行委托中介出售委托销售房屋则视为违约，与签订合同与否无关，且玛雅房产服务部向谢才龙支付了1000元独家有偿费用，双方约定期限内售出退还，未售出不退还，据此判断案涉独家的约定显然包括独家带看。综上，本院对谢才龙的抗辩不予采信，谢才龙与与玛雅房产服务部居间期限内委托博邦公司销售案涉房屋，构成违约。   二、关于违约金是否应予减少的问题。   《独家居间合同书》约定，佣金于委托人与买方客户达   成购买房屋意向的同时，一次性支付于居间人委托人；委托人自行将标的物售出或另行委托中介出售委托销售房屋的，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。可见，案涉违约金包括佣金及销售总价3%的违约金。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”   本院认为，第一，即便谢才龙履行前述独家居间的义务，玛雅房产服务部也不一定能找到买方与谢才龙达成交易，获得要求谢才龙及买方支付居间报酬的权利，故玛雅房产服务部的实际损失不应确定为谢才龙及买方的居间报酬，即玛雅房产服务部的第1、3项诉讼请求。第二，但是，谢才龙的违约行为在客观上较大地减少了玛雅房产服务部促成交易的机会，使《独家居间合同书》的目的无法实现，且谢才龙收取玛雅房产服务部1000元独家有偿费用，接受玛雅房产服务部居间服务的同时，委托博邦公司销售案涉房屋，在案涉居间期限内与买方达成意向协议，为规避《独家居间合同书》的违约条款，于案涉居间期限届满后次日就与博邦公司、买方签订了合同，过错程度较大。第三，《独家居间合同书》居间期限已届满，该合同已终止，谢才龙违约致使该合同独家居间的目的无法实现，其收取的1000元有偿费用属于玛雅房产服务部的实际损失。综上，本院认为，《独家居间合同书》约定的违约金过分高于其实际损失，本院综合上述因素将其减少为，销售总价的1%即12700元加上独家居间有偿费1000元，并根据玛雅房产服务部的主张，对其违约金、独家居间有偿费的诉请予以支持，对其佣金的诉请不予支持。   此外，对于玛雅房产服务部的损失，本院已以支持其违约金诉请的方式予以处理，其诉请利息于法无据，本院不予支持。乌鲁木齐市律师收费标准规定，一万元以下收取1000元-3000元，1-10万元部分收取8%-9%。玛雅房屋房屋部根据《独家居间合同书》约定诉请的标的金额为4万余元，其支付律师费5000元未超出上述标准，故本院对谢才龙该项抗辩不予采信，对玛雅房产服务部该项诉请予以支持。谢才龙是《独家居间合同书》的相对人，玛雅房产服务部诉请刘勇、谢雨桐承担责任于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：   一、被告谢才龙于本判决生效之日起十日内支付原告新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部违约金12700元；   二、被告谢才龙于本判决生效之日起十日内支付原告新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部律师代理费5000元；   三、被告谢才龙于本判决生效之日起十日内支付原告新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部独家居间有偿费1000元；   四、驳回原告新市区鲤鱼山北路金域华府小区玛雅房产中介服务部其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取471.25元（原告已预交），由被告谢才龙负担192.83元，原告负担278.42元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   李庄博   二 〇 二 一 年 二 月 十 九 日   书  记  员   朱雪源