山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初1329号原告：张某慧，女，1987年1月16日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孟建，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏天航，山东公允律师事务所律师。泰安市联益房地产开发有限公司,住所地山东省泰安高新区北集坡街道办事处赵庄村。法定代表人：王化正，职务:执行董事委托诉讼代理人：任运春，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。原告张某慧与被告泰安市联益房地产开发有限公司（以下简称联益房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某慧的委托诉讼代理人孟建，被告联益房地产公司的委托诉讼代理人任运春、陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金40093.14元（违约金计算方式：以购房款700929元为基数，每日违约金按照万分之一的标准，从2017年12月3日计算至2019年6月28日止）;2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金53200元变更为40093.14元。事实与理由：2017年7月21日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告所开发的位于岱岳区新陶名苑小区第1号楼2单元3203号房屋，共缴纳购房款项700929元。合同约定被告应于2017年12月31日前交付涉案房屋，同时应于交付使用后455日内，办理出该商品房的房屋所有权证。被告要求原告于2016年3月1日开始缴纳物业费，该时间应当认定为交房时间，直到2019年6月28日才通过公告方式通知小区业主办理该房屋的所有权转移登记，合同第二十条对被告逾期办证的违约责任进行明确约定，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。合同第二十七条约定双方争议应当向房屋所在地法院起诉。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。被告联益房地产公司辩称，一、被告不存在延期办理所有权转移登记的情形。首先，根据鲁建房字（2019）34号文件，关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知第八条房地产开发项目竣工综合验收报告应附下列材料第5款“专营单位组织实施供水、供电供热等专营设施建设的，提供建设合同、合同价款结清证明或专营设施建设设施配套费缴清证明。”被告于2017年5月27日将配套费4887520元交给泰安市住房和城乡建设局。依据以上文件被告积极的配合原告办理房产所有权转移手续，履行该有的义务，且义务已经履行完毕。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的解读“由于出卖人的原因理解适用就是只要出卖人在约定和法定的期限内向房产部门提交完备房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务”。二、原告要求被告支付违约金没有事实依据，滥用当事人的诉权，浪费司法资源。原告与被告于2019年9月17日就涉案房产产权转移事宜签订了《办理房产所有权转移协议》，协议中第二条明确约定双方协商同意定于2019年7月2日开始办理房产产权手续。与本协议内容不一致的以本协议为准。第四条约定本协议双方履行完毕后，就有关双方签订的商品房预售合同及办理房产所有权转移协议全部履行完毕后，双方再无任何争议。双方签订的《办理房产所有权转移协议》是对《商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款内容的变更，此协议是原告与被告真实的意思表示，是合法有效的，因此办理房屋所有权转移登记的时间应以此协议约定的时间为准。办理房产所有权转移协议中第三条约定：若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额0.01%的违约金，原告方已经构成违约，被告会另案起诉主张原告的违约责任。且原告已于2020年10月就已经取得不动产权证书，因此被告并不存在逾期办证的情形，不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于，泮河大街以北新陶名苑小区1号楼2单元3203号商品房一套，总价款为700929元，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。该合同第二十条房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款700929元。2017年9月4日，被告将涉案房屋交付给原告。被告于2019年6月28日向小区业主发布不动产证办证通知。2019年9月17日，原被告签订《办理房产所有权转移协议》，协议第二条约定：原被告双方商品房预售合同项下房产已交付；双方协商同意定于2019年7月2日开始办理房产产权手续；第三条约定：以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总借款额0.01%的违约金；第四条约定：本协议双方履行完毕后，就有关双方签订的商品房预售合同及办理房产所有权转移协议全部履行完毕，双方再无任何争议。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份、收款收据一张、发票一张、不动产证办证通知一份、办理房产所有权转移协议一份及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金。关于被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金。原被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，原告履行了支付房款义务，被告应该按照约定交付房屋，配合办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件。根据合同第二十条第（二）款约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告于2017年9月4日向原告交付房屋，根据上述合同约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内即2017年12月3日前，办理房屋所有权转移登记手续。后2019年9月17日原被告签订《办理房产所有权转移协议》。在该协议中，原被告将办理房屋所有权转移登记手续的时间变更为2019年7月2日，且本协议约定办理完房屋所有权登记转移手续后，双方无任何争议。该协议系原被告双方真实签字盖章，双方主体适格，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以认可。原告辩称其在不知情情形下签订该协议，属于格式条款，应认定无效，其已经起诉撤销该协议，对于上述辩解，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，应该能够理解自己签署的协议内容并因此承担相应的后果，在其未提供证据的情况下主张其签署上述协议时不知情本院不予认可，原告称已起诉撤销该协议，这仅是维护权利的过程并非审判结果，本院亦不予认可。被告于2019年6月28日以公告方式通知小区业主办证，原告亦已取得不动产权证书，根据《办理房产所有权转移协议》约定，办理完涉案房屋所有权登记转移手续后，原被告双方别无其他争议，故被告不构成违约行为，亦不能支持原告诉求的逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张某慧的诉讼请求。案件受理费减半收取401元，由原告张某慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  毕思明二〇二一年二月二十四日法官助理董超书记员邵阳