山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终263号上诉人（原审被告）：山西合纵房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100660400624B。法定代表人:李某1，经理。委托诉讼代理人：刘某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某1，自由职业。委托诉讼代理人：宁某，山西燃野律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西燃野律师事务所律师。原审被告：山西得一文化产业集团有限公司,统一社会信用代码91140000739301100W。法定代表人:胡某，董事长。共同委托诉讼代理人：赵某2，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。原审被告：山西复地得一房地产开发有限公司,统一社会信用代码91140000554145658C。法定代表人:戎某。原审被告：复某,住所地上海市普陀区,统一社会信用代码91310000631174736F。法定代表人:王某1，董事长。共同委托诉讼代理人：王某2，山西德为律师事务所律师。上诉人山西合纵房地产开发有限公司（以下简称“合纵房地产公司”）因与被上诉人赵某1，原审被告山西得一文化产业集团有限公司（以下简称“得一文化公司”）、山西复地得一房地产开发有限公司（以下简称“得一房地产公司”）、复某（以下简称“复地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合纵房地产公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人赵某1及其委托诉讼代理人宁某、李某2，原审被告得一文化公司的委托诉讼代理人赵某2，得一房地产公司和复地公司的共同委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合纵房地产公司上诉请求：1.请求撤销太原市迎泽区人民法院作出的（2020）晋0106民初4819号民事判决书第一项，并改判为：“上诉人山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵某1购房款455560元，以及利息损失（其中200000元的利息损失自2011年8月4日起、136669元的利息损失自2013年9月16日起、118891元的利息损失自2013年12月7日起计算至付清之日止，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”（以上利息损失与原判决相差73.6元）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实系事实认定错误，依法应予纠正。二、原审判决错误的适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，依法应予纠正。三、原审判决认定利息损失自支付购房款当日起算无事实和法律依据，依法应予改判。四、本案中财产保全金额应以本金计算，利息不应作为保全标的，保全费用应以本金为基数计算，即2797元。赵某1辩称，一、在签订该认购协议时，上诉人有如实告知是否取得商品房预售许可证明等相关情况的法定义务，上诉人在既未取得商品房预售许可证也未告知答辩人的情况下，与答辩人签订商品房认购协议。故原审判决认定上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实完全正确。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定完全正确。得一文化公司辩称，对本案没有意见，请求依法裁判。得一房地产公司、复地公司辩称，对本案没有意见，请求依法裁判。赵某1向一审法院起诉请求：一、依法判令被告返还原告购房款共计455560元，并支付以200000元为基数，自2011年8月3日起至实际支付之日止的利息；以136669元为基数，自2013年9月15日起至实际支付之日止的利息；以118891元为基数，自2013年12月6日起至实际支付之日止的利息。暂计算至2020年8月11日共计195905.38元（2019年8月19日前的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月3日，原告赵某1（乙方）与被告合纵房地产公司（甲方）签订《【得一.紫苑】商品房认购协议》，购买该公司开发的位于太原市××街（地块号为CG-0941）的商品房，房号为13号楼1单元1502室，建筑面积98.82平方米。认购协议签订当日，原告赵某1向合纵房地产公司支付购房款200000元，于2013年9月15日支付136669元，于2013年12月6日支付118891元。2015年10月16日，监督方太原市迎泽区人民政府与甲方复地公司、乙方得一文化公司、丙方得一房地产公司共同签订《合作协议》，约定“迎泽区政府监督履约，复地公司承诺不分享剑桥城项目的利润，该项目盈亏由得一文化公司自行分享和承担，剑桥城项目后续的风险和责任均由得一文化公司承担。”“总包、监理等合作方及小业主（合同相对方）换签或签署新合同时，需明确：得一文化公司是实际权利享有者和义务履行方，复地公司及得一房地产公司只是作为名义开发商并不实际享有权利和履行义务，合同相对方只可向三方共管账户要求支付款项，当上述款项不足以支付时，合同相对方只可向得一文化公司主张权利，不可向复地公司及得一房地产公司要求支付款项、履行义务和追究责任。”查明，2016年7月25日，得一房地产公司取得得一剑桥城C区13、14号楼的商品房预售许可证，房屋坐落于太原市××区。被告合纵房地产公司及得一文化公司在书面答辩状中陈述，涉案《【得一.紫苑】商品房认购协议》系因政府政策原因无法履行，理由是“得一剑桥城项目”是迎泽区的重点维稳项目，由于合纵房地产公司内部因素以及太原市土地政策的变化，合纵房地产公司无法取得项目土地，因此开发主体变更为得一房地产公司，房屋预售许可证也办理在得一房地产公司名下。被告得一房地产公司及复地公司对该陈述也未提出异议。从上述辩称可看出，原告所购买的房屋所属项目“得一.紫苑”即是“得一剑桥城”项目。一审法院认为，本案系因商品房买卖合同产生的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案查明原告与被告合纵房地产公司签订《【得一.紫苑】商品房认购协议》后，合纵房地产公司未能取得所购房屋的商品房预售许可证，应认定该协议无效。该司法解释第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”据此，原告向被告合纵房地产公司主张返还购房款455560元以及利息损失的诉讼请求，应予支持。《合作协议》由太原市迎泽区人民政府与复地公司、得一文化公司、得一房地产公司共同签订，协议内容是在太原市迎泽区人民政府监督下，三公司对“得一剑桥城”项目的开发、管理、利润与风险负担等进行约定。该协议是对合作方三公司之间权利、义务分配所做的约定，仅约束签订方，对原告不具有约束力。此外，《合作协议》约定“小业主（合同相对方）换签或签署新合同时，需明确：得一文化公司是实际权利享有者和义务履行方，合同相对方只可向得一文化公司主张权利”，原告并未与得一房地产公司以及得一文化公司换签新合同，基于合同相对性原理，原告也无权要求被告得一文化公司、得一房地产公司承担返还购房款及利息的责任。综上，原告以《合作协议》主张三公司承担返还购房款的责任，依据不足。原告诉称四被告联合欺诈损害其合法权益，没有证据证明，不予采信。我国民事诉讼法第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告提供的证据，不能证明被告得一文化公司、得一房地产公司、复地公司承担返还原告购房款责任的依据，故应驳回原告对被告得一文化公司、得一房地产公司、复地公司的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵某1购房款455560元，以及利息损失（其中200000元的利息损失自2011年8月3日起、136669元的利息损失自2013年9月15日起、118891元的利息损失自2013年12月6日起计算至付清之日止，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案一审查明，合纵房地产公司与赵某1签订《【得一.紫苑】商品房认购协议》后，合纵房地产公司未能取得所购房屋的商品房预售许可证，故该协议无效。根据该司法解释第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。据此，赵某1向合纵房地产公司主张返还购房款455560元以及利息损失的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。赵某1于2011年8月3日向合纵房地产公司支付购房款200000元，于2013年9月15日支付136669元，于2013年12月6日支付118891元,本案中，200000元的利息损失自2011年8月3日起、136669元的利息损失自2013年9月15日起、118891元的利息损失自2013年12月6日起计算至付清之日止，并无不妥。关于保全费，保全费是由立案庭根据原审原告的诉讼请求计算，故关于保全费的数额计算是否正确，本院不予审查。综上所述，山西合纵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由山西合纵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 关文静 二O二一年二月七日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨