云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云26民终63号上诉人（原审被告）：姚先恋，女，1984年1月5日生，汉族，云南省麻栗坡县人，现住云南省麻栗坡县。委托诉讼代理人：骆帝睿，云南畴阳律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司，住所地：云南省麻栗坡县莱溪小区。负责人：董昭义，该分公司总经理。委托诉讼代理人：于松涛，特别授权。上诉人姚先恋因与被上诉人云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司（以下简称盛博分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省麻栗坡县人民法院（2020）云2624民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，2021年1月28日组织上诉人姚先恋的委托诉讼代理人骆帝睿，被上诉人盛博分公司的委托诉讼代理人于松涛到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。姚先恋上诉请求：二审法院撤销一审判决第一项内容，改判为驳回盛博分公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。首先，一审法院虽然认定姚先恋儿童乐园经营期间盛博分公司带其他人到姚先恋租赁的商铺位置进行视察的事实，但未依据《商铺租赁合同》9.1.2款“合同期满前90日，且乙方表示不再继续承租的，甲方可带其他有意承租者进入商铺视察”之规定认定姚先恋不愿意再续租的意思表示已由盛博公司知晓，据此认定姚先恋已履行了通知义务，故一审法院认定姚先恋未通知盛博分公司解除合同没有事实依据。加之依据一审法院依职权调取的姚先恋租用商铺产生的水电费、物业费缴费记录证实姚先恋自2019年8月开始就已经未使用房屋，故双方的《房屋租赁合同》于2019年8月解除并终止。其次，一审判决中认定的姚先恋于2020年3月才将设备搬离商铺的事实，姚先恋认为依据《商铺租赁合同》第10.1款“本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物归甲方所有。如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理。”之约定，虽然姚先恋由于疫情影响未在2019年8月合同终止后依照约定时间搬离物品，但盛博分公司也应当给予姚先恋一定的宽限时间，并且盛博分公司也未依照合同第10.1款约定行使其搬离相关物品的权利。最后，一审法院认定合同签订后盛博分公司对走道进行了改造，不存在违约行为。对此，姚先恋认为双方签订的《商铺租赁合同》第十二条特别约定“走道在乙方设备到场后安装完善”，补充该约定是基于姚先恋在承租盛博分公司商铺时，盛博分公司商铺的一楼、二楼均为毛坯房，而姚先恋承租的二楼商铺必须经一楼才能进入，加之由于姚先恋经营的儿童乐园在麻栗坡县城属于高端儿童乐园，为了达到经营目的，双方约定了盛博分公司须对乐园的过道进行改造．以打造高端乐园的效果，但盛博分公司并未履行该项义务，加之合同履行过程中盛博分公司在乐园内打洞，未经姚先恋允许关闭一楼卷帘门等干扰姚先恋正常经营的违反合同订立目的的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，盛博分公司对姚先恋投入的儿童乐园设备、装修款等损失应当承担相应责任。二、本案适用法律不当。虽然姚先恋与盛博分公司签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，姚先恋在合同期间也存在未依照合同约定支付房租的违约情形，但同时该合同4.2款约定“租金交付：采取先交租后经营原则。即乙方于租赁合同签订之日起三天内一次性付清年度租金，次年度租金在首年租期届满前一个月一次性支付。”盛博分公司在姚先恋未支付第二年房租并且已停止经营，加之盛博分公司已依据合同约定在合同终止前90日内带人到乐园处视察商铺的情况下，其没有采取适当的措施致使其房屋继续被姚先恋占用，致其损失扩大，依据《中华人民共和国合同法》一百一十九条之规定，盛博分公司不得就扩大的损失要求姚先恋支付。综上，姚先恋认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，故望贵院依法予以改判。盛博分公司答辩称：姚先恋的上诉请求不能成立，根据双方签订的租赁商铺合同的约定，姚先恋没有书面通知公司解除合同，所以租赁合同并没有解除。盛博分公司请求维持一审判决。盛博分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令姚先恋支付房屋租金160,000元，违约金32,000元，合计192,000元；2.判令姚先恋承担租赁期间的物业费8584元（庭审中放弃第2项诉讼请求）。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2018年5月15日，姚先恋为经营儿童乐园，与盛博分公司签订《商铺租赁合同》，合同第一条至五条约定：盛博分公司（甲方）将位于麻栗坡莱溪开发区出租给姚先恋（乙方）用以经营史洛比儿童乐园。租赁期限自2018年8月1日至2020年8月1日。双方签署合同并且乙方按照合同约定支付保证金后，盛博分公司于2018年8月1日交付房屋，如乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。租金单价为每月每平方米20元（不含物业管理费、公共事业费等其他有关费用）。年度租金合计130000元，从第2年租期开始，租金按上年度租金的10%上浮。首年度租金于合同签订后3天内一次性交付，次年度租金在首年度届满前一个月支付。使用商铺产生的水电费、网费等乙方自行承担，于每月10日前交给甲方。双方签订合同当日，乙方应向甲方以转账或者现金的形式支付总计5000元作为租赁保证金。合同终止时，如乙方未发生违约且交清合同约定的各项费用并归还商铺后60日内无息退还，如乙方违约，则甲方有权没收保证金。合同的第六条对装修和改建作出约定，第七条对转租、分租或出借作出约定。合同第八条对牌匾标识及广告作出约定。合同第九条约定甲方有权按合同收取租金和相关费用，合同期满前90天，乙方表示不再承租的，甲方可以带其他有意者进入商铺视察。甲方需提供有关部门核准的水电设施。如乙方在经营中需要甲方提供商铺资料和需要甲方支持配合的，甲方可以予以协助。第十条对合同终止与续期作出约定：本合同终止时，乙方应搬离商铺中的可移动物品。装饰及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或者镶嵌于墙体地面的设施物件等）对甲方所有。如乙方逾期搬离，每日按照月租金的10%支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处置且不作任何赔偿。如乙方要续租的，应提前三个月向甲方申请，同等条件下乙方享有优先承租权。乙方应于合同终止日前结清租金、水电费等各种费用，如有拖欠且保证金不足以抵偿费用的，甲方有权留置商铺内的任何物品。一方可以提前30日通知另一方解除本合同。解除方按合同违约解除合同条款承担提前解除合同的责任。合同第十一条对违约责任作出约定：一方逾期缴纳租金、水电费等合同约定的其他费用，每日按照逾期总额的10%交付滞纳金，逾期超过30日的，甲方可停止水电供应和控制商铺物品，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，追收租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除合同或者甲方违约乙方解除合同，甲方应返还乙方租赁保证金，乙方装修损失甲方按照使用时间折价补偿。乙方违约解除合同或者乙方违约甲方解除合同，乙方违约金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。乙方违约经甲方要求改正，未能在期限内改正的，甲方有权解除合同。合同第十二条为手写的特别约定：1.甲方保证乙方正常使用三年（2018年8月1日至2021年8月1日，满期后，乙方跟第三方协商；2.租金头两年按照130000元计算，第三年按照合同约定的面积和单价计算）；3.走道在乙方设备到场后一周内安装完善；4.租金先付70000元，剩余60000元9月份付清。合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，姚先恋对商铺进行装修并开始营业史洛比儿童乐园，因二楼商铺需从一楼商铺进入，而一楼为毛坯房，盛博分公司亦按照合同约定对走道进行了改造。在合同签订前，姚先恋于2018年4月27日支付了租金30000元、合同签订次日，姚先恋支付租金40000元。已按照合同特别约定付完70000元。到合同约定应付剩余60000元的9月份时，姚先恋仅于2018年9月22日支付了30000元，该年度剩余的30000元一直未予以支付。经营期间，盛博分公司因为管理需要，经姚先恋同意到儿童乐园内打下水道洞，导致儿童乐园暂停营业一周左右。2019年7月，姚先恋停止正常营业。姚先恋庭审中自认其在2020年3月将乐园内物品设施搬走。盛博分公司认为双方合同期限已经届满而姚先恋尚欠租金160000元，故向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。解除合同有合意解除、约定解除和法定解除的方式，双方当事人可以协商一致解除合同，当事人也可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同法第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案的争议在于双方签订的《商铺租赁合同》是否已经于2019年8月提前解除的问题。盛博分公司认为合同一直履行届满2年，姚先恋应当承担2年的未付租金合计160,000元。而姚先恋则主张盛博分公司于2019年7月口头通知其要收回商铺用于出租给他人经营酒店，实际上双方的《商铺租赁合同》已经于2019年8月1日解除，此后其也一直未使用过商铺，故不应再支付租金。综合本案证据，姚先恋并无证据证明存在协商解除合同的合意，不存在协商解除的情况。姚先恋提交的工资发放明细、营业报表、证人证言，盛博分公司提交以及姚先恋申请一审法院调取的水电费登记表，能够证明姚先恋对其开设的史洛比儿童乐园正常经营至2019年7月，但正常经营与店铺的租赁并非同一概念，其未正常营业并不能代表双方已经解除租赁合同，姚先恋称盛博分公司在2019年6月开始就称要收回店铺要求其搬走设备但并无证据，姚先恋本人亦自认乐园设施物品其是于2020年3月方才搬离租赁商铺的。至于“一楼卷帘门部分关下”的事件，门并未完全关闭，也仅发生一次，并不能直接证明或理解为盛博分公司以实际行为通知其解除合同。双方《商铺租赁合同》解除合同约定有“一方可以提前30日通知对方解除合同”以及“乙方（姚先恋）逾期缴纳租金、水电气等费用超过60日，甲方有权解除合同”两种方式。无论是按照合同法第九十四条第（二）项主张法定解除还是按照合同约定单方要求解除合同，姚先恋均无证据证明其已经通知对方或者对方已经接到其解除合同的通知，因此姚先恋主张《商铺租赁合同》已经于2019年8月1日解除的观点不能成立。盛博分公司起诉主张的《商铺租赁合同》的租期为2年，合同届满日为2020年8月1日。姚先恋亦在庭审中陈述合同特别约定中关于正常使用3年的约定并非租赁期限，而是因为合同两年一签，如签订第二个两年合同，如出租方需要收回应保障使用一年。故本案的租赁期限为2年，盛博分公司提起诉讼时，双方合同已经届满，姚先恋合同的租期至2020年8月1日届满时终止，故盛博分公司主张按照合同支付第一年尚欠的30,000元和第2年130,000元租金的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于违约金，合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分果园造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同法解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款约定的“过分高于造成损失”。本案双方合同约定为每日逾期总额的10%的滞纳金，应认定为违约金，该约定过分高于实际损失，应当予以调整。盛博分公司并未提供证据证明其存在其他实际损失，则应收租金的银行利息为其实际损失。姚先恋2018年剩余未付30,000元的付款期限为2018年9月30日，至起诉之日2020年8月18日共计逾期23个月18天。2019年未付租金的付款期限为2019年7月1日，至起诉之日共计逾期13个月18天，参照中国人民银行同期贷款年利息4.35%计算，合计为：（30,000元×4.35%÷12×23+30,000元×4.35%÷365×18）+（130,000元×4.35%÷12×13+130,000元×4.35%÷365×18）=8970.74。超过该实际损失30%的部分，不予保护，即应予以保护的金额为11,661.96元。盛博分公司主张按照所欠租金总额的20%计算违约金没有事实和法律依据，不予保护。姚先恋尚欠租金为160,000元，违约金11,661.96元，合计为171,611.96元。综上所述，盛博分公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。据此，判决：一、姚先恋于本判决生效之日起30日内支付云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司房屋租金及逾期付款违约金合计171,611.96元；二、驳回云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司的其他诉讼请求；案件受理费4308元，减半收取2154元，由姚先恋负担1842元，云南盛博房地产开发有限公司麻栗坡分公司负担312元。本院二审期间，姚先恋围绕自己的上诉主张，盛博分公司围绕自己的答辩意见，除一审提交的证据外，在二审均未提交新的证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，姚先恋提出如下异议：对一审认定“合同签订后，姚先恋对商铺进行装修并开始营业史洛比儿童乐园，因二楼商铺需从一楼商铺进入，而一楼为毛坯房，盛博分公司亦按照合同约定对走道进行了改造”的事实有异议，事实是：盛博分公司并未对一楼和二楼的走道进行改造。盛博分公司提出如下异议：对一审认定“经营期间，盛博分公司因为管理需要，经姚先恋同意到儿童乐园内打下水道洞，导致儿童乐园暂停营业一周左右。”的事实有异议，没有明确具体的时间，该期间应包含在公司给予的装修三个月免租期间内。关于姚先恋提出的异议，本院认为，涉及盛博分公司是否对一楼和二楼的走道进行了改造的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条特别约定：走道在乙方（姚先恋）设备到场后一周内完成。对此，盛博分公司主张其已经对走道进行了改造即安装了护栏，而且也没有影响到姚先恋的经营。而姚先恋则主张双方已经达成口头协议对走道的改造为铺设瓷砖到二楼，且楼梯也要铺设瓷砖。对此口头约定，盛博分公司不予认可，姚先恋未能提交其他证据相互印证应当铺设瓷砖，故盛博分公司将走道加设护栏应当视为完成了对走道的改造。因此，姚先恋的异议不能成立，本院不予采信。关于盛博分公司提出的异议，本院认为，涉及盛博分公司到姚先恋经营的儿童乐园内打下水道洞期间是否包含在盛博分公司给予姚先恋装修三个月免租期间内的问题。盛博分公司主张包含在给予姚先恋装修三个月免租期间内，但是未能提交证据证实盛博分公司具体的施工时间，即包含在给予姚先恋装修三个月免租期间内的事实，故其异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：双方签订的《商铺租赁合同》是否已经解除并终止；姚先恋应当向盛博分公司支付租金的具体金额。姚先恋认为，双方签订的《商铺租赁合同》已经于2019年8月解除并终止；姚先恋应当向盛博分公司支付租金的具体金额应当计算至2019年8月即50,000元。盛博分公司认为，姚先恋搬走商铺内的东西并未通知盛博分公司，双方之间签订的《商铺租赁合同》并未解除并终止；姚先恋应当向盛博分公司支付租金的具体金额应当以一审法院计算的160,000元为准。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，姚先恋租赁盛博分公司商铺的时间为：2018年8月1日至2020年8月1日止，姚先恋主张其使用房屋的时间为2019年8月，但是其并未提供证据证实其已经根据《商铺租赁合同》约定提前30日向盛博公司提出终止租赁合同，且将商铺归还给盛博分公司，应当承担举证不利的后果。因此，双方签订的《商铺租赁合同》并未于2019年8月解除并终止。姚先恋从2019年8月以后未正常使用所租赁的商铺是姚先恋对自己权利的处分，并不能就此免除姚先恋向盛博分公司支付租金的义务，姚先恋仍需按照约定向盛博分公司支付商铺租金。姚先恋关于盛博分公司带人看房或者维修房屋造成其停业损失，其只应当向盛博公司支付50,000元租金的主张，因合同约定姚先恋表示不再继续承租的，盛博公司可带人进入商铺视察。因姚先恋未向盛博公司表示不再继续租赁，故盛博公司带人视察商铺的行为不能认定为姚先恋已经履行了通知义务。故其主张的事实不能成立，本院不予支持。一审根据姚先恋经营的实际情况和姚先恋实际使用商铺的时间，判决姚先恋向盛博分公司支付的租金为160,000元并无不当，本院予以维持。综上所述，姚先恋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4308元，由姚先恋负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二一年二月二十二日书记员 刘灿灿