江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10319号上诉人（原审被告、反诉原告）：祝金德。上诉人：祝无名。上诉人：祝武文。委托诉讼代理人：祝金德。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王富林。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李平。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩利，江苏苏站律师事务所律师。上诉人祝金德、祝无名、祝武文因与被上诉人王富林、李平房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。祝金德、祝无名、祝武文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持祝金德、祝无名、祝武文反诉请求；诉讼费用由王富林、李平负担。事实与理由：一审法院事实查明不清。1.一审判决未列明案涉房屋买卖合同申请网签和批准网签的确切时间，用“春节后”太模糊。2.关于王富林、李平履约能力的调查，一审时祝金德、向锡华对此申请调查，但一审法院未予准许。法院应当对买卖合同终止日期（2020年2月10日）之前，王富林、李平是否已具备履行能力进行调查。3.双方存在两份口头合同。（1）关于过户时间的约定。王富林于2019年12月5日电话中称在12月底前或2020年元旦前后，去房管局办理房产过户手续，我表示同意。双方关于去房管局办理房产过户手续的时间约定，符合合同成立的要件，该口头合同系对原合同的变更。据此，王富林最迟不应迟于1月23日前办理过户，各单位均正常上班。（2）房屋装修的约定。祝金德、向锡华同意保证不违约的情况下才可以装修，“不能违约”包括在履行过程中所有主观和客观因素。王富林接受房屋并装修，表明其对不违约作出承诺。综上，祝金德、向锡华积极履行合同，但王富林、李平却以疫情为由不承担违约责任，没有依据。王富林、李平辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。王富林、李平向一审法院起诉请求：1.判令祝金德、向锡华协助将养蚕里新村1幢西201室转移登记至王富林、李平名下；2.本案诉讼费由祝金德、向锡华承担。祝金德、向锡华向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，并要求王富林、李平搬出房屋；2.判令反诉王富林、李平支付违约金30万元、迟延履行违约金（按照成交价的0.05%每日计算，从2020年2月10日开始，计算至实际搬出房屋之日止）；3.判令祝金德、向锡华有权不退还定金5万元；4.判令王富林、李平支付房租损失（自2019年7月16日开始，按照每月1800元，计算至反诉王富林、李平搬出房屋之日止）；5.判令王富林、李平承担房屋内部的家具和电器设备损失3000元；6.反诉费由王富林、李平承担。案件审理过程中，祝金德、向锡华撤回了迟延履行金的诉请。一审法院认定事实：祝金德与向锡华系夫妻关系，居住在安徽省合肥市。位于苏州市姑苏区的房屋登记的所有权人为祝金德。经苏州苏诺房地产经纪有限公司（以下简称苏诺公司）居间服务，王富林与祝金德达成了房屋买卖的合意。因祝金德居住在合肥，苏诺公司的客户经理付洪滔与王富林于2019年7月16日至合肥与祝金德签订《房屋买卖（居间）合同》。根据该合同：祝金德为出卖人、甲方，王富林为买受人、乙方，苏诺公司为居间方、丙方。双方在合同中约定，甲方向乙方出售养蚕里新村1幢西201室，建筑面积39.75平方米，成交价为150万元，交易税费由乙方承担。网签价待定，按照网签价全额付款。甲乙双方同意授权丙方办理房屋挂牌、网签、资金托管等手续，甲方须在本合同签订后60日内向丙方提交合法的证件和资料，并承诺于2020年2月10日前办理网签和资金托管手续。甲方承诺于本合同签订之日起3个月内腾空房屋并将钥匙交付乙方。乙方承诺目前在苏州大市范围内拥有住房一套。甲乙双方应按本合同的约定积极办理网签、资金托管、过户、房屋交付等相关手续，未按本合同约定办理的，视为违约，每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日，守约方有权解除合同并要求违约方支付成交价的20%作为违约金。乙方未按约付款的，每逾期一日，应向甲方支付成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日，甲方有权解除合同并要求乙方支付成交价的20%作为违约金。如因乙方原因导致不能交易的，定金不退，但耽误的时间由乙方按照1800元/月支付租金。合同尾部的落款处，甲方由祝金德签字，代理人处由向锡华签字，乙方由王富林签字，李平在乙方处补签字。上述合同签订后，王富林向祝金德支付购房定金5万元。2019年9月15日，付洪滔要求祝金德提供其配偶的身份证等用于办理网签备案。祝金德于2019年9月17日将向锡华的身份证、户口本拍照后通过微信发送给付洪滔。2019年9月19日，中介方付洪滔要求买卖双方签署委托书以便于办理网签、过户手续等。委托书中载明的出卖人为祝金德、向锡华，购买方为王富林、李平，中介方为苏诺公司，委托书的主要内容为买卖双方委托苏诺公司办理房屋的网签、过户等事宜，房屋的网签价格为100万元，苏诺公司在中介方处盖章，王富林、李平在买方处签字。因祝金德在安徽合肥，付洪滔遂将已签字、盖章的委托书邮寄给祝金德并要求祝金德、向锡华签字后将委托书拍照给付洪滔，来苏州办理过户手续时将原件带来。2019年9月20日，祝金德将祝金德、向锡华签好字的委托书拍照后通过微信发送给付洪滔。祝金德、付洪滔并协商一致，网签之外的房款45万元由王富林在过户前向祝金德支付。上述合同签署后，祝金德也按照《房屋买卖（居间）合同》的约定，于2019年9月底向王富林交付了房屋。祝金德同时声称，在王富林不违约的情况下，同意由王富林先行装修房屋，房屋中的大厨和五斗柜可以暂存于地下车库，其他物品由王富林处置。王富林接收房屋后于2019年10月1日与案外人签订装修合同并将案涉房屋交由案外人装修完毕。2019年12月初，王富林联系祝金德，希望提前办理上述房屋的过户手续。后，因王富林的原因，王富林又联系祝金德，取消了提前办理过户手续的计划。2019年底，新冠疫情爆发。江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月6日，苏州市房地产市场和交易管理中心、苏州不动产登记中心、国家税务总局苏州市税务局第二税务分局发布《关于继续做好疫情防控期间不动产交易纳税登记服务的通知》，该《通知》指出：自2020年2月9日24时后开放存量房网签系统，自2020年2月10日起，人民路交易登记服务大厅开展的不动产交易、纳税、登记等业务全部通过网上预约的方式办理。各中介机构于2月20日前暂停对外开放门店。如涉及办理交易信息确认（资金托管）业务，也可选择到设立存量房交易资金托管便民服务点的银行就近办理。2020年2月7日，王富林联系祝金德称，其目前在安徽老家，因为封路的原因，无法于2月10日之前办理相关手续。祝金德遂要求王富林将全部购房款支付给祝金德，过户事宜，可以延后办理。王富林同意先向祝金德支付20万元，不同意不经资金托管而将全部房款直接支付给祝金德。2020年2月21日，王富林、中介方付洪滔均向祝金德发送短信称，已可以办理网签手续，要求祝金德安排时间来苏州办理相关手续。祝金德回复称，因已逾期，如需办理网签的，须由王富林按照合同约定的违约金金额先行支付违约金。王富林回复称可以自房屋交付之日起支付租金，但不同意支付合同约定的违约金。后，祝金德要求王富林加价8万元，王富林不同意。2020年2月27日，中介方付洪滔联系祝金德称，网签手续已办妥，可以约定时间现场办理过户事宜。2020年3月5日，祝金德向王富林、付洪滔发送微信称，因王富林已违约且经协商未能达成一致，故我将在三天后正式决定终止合同。2020年3月9日，祝金德微信付洪滔称，合同正式解除后，我再次委托一诺地产为中介并建议仍由付洪滔负责；转让底价调整为168万元，预付定金10万元；中介方需要先期确认买方的购买能力；房屋的钥匙收回、原有家具搬回原位。因双方未能达成一致，王富林、李平提起本次诉讼，祝金德、向锡华提出反诉。案件审理过程中，王富林将案涉房屋的剩余购房款145万元提存至一审法院账户。根据祝金德的申请，一审法院经至房管部门调查案涉房屋的全部网签情况并要求提供网签合同。房管部门口头回复，案涉房屋于2020年春节后网签过，购房人为李平，但目前已过有效期，故相关的网签合同也无法打印。以上事实，由王富林、李平提交的房屋买卖（居间）合同、定金收条、情况说明、关于继续做好疫情防控期间不动产交易纳税登记服务的通知、姑苏区中介行业管理微信群聊记录、短信记录、银行支付凭证，祝金德、向锡华提交的微信聊天记录、通话录音及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力。双方均应按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，还应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，祝金德、向锡华与王富林、李平签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，依法成立、生效。双方约定的网签、过户时间为2020年2月10日前，因新冠疫情的原因，房产交易部门无法办理网签、过户事宜。待房产交易部门恢复网签、过户办理后，中介方及王富林积极履约，要求继续履行合同。王富林、李平的前述行为不构成违约，双方的合同应继续履行，故一审法院对于王富林、李平提出的要求祝金德、向锡华协助将案涉房屋转移登记至王富林、李平名下的诉请予以支持。因王富林、李平已将剩余房款全额提存至本院，祝金德、向锡华可于转移登记办理完毕的同时领取王富林、李平支付的剩余房款。对于祝金德提出的其要求王富林向其先行支付全款但王富林予以拒绝故王富林违约的抗辩意见，因双方约定的房款支付方式为网签并资金托管，祝金德要求王富林直接向其支付全款不但增加了王富林的合同风险，也与合同的约定不符，祝金德以前述事由认为王富林违约缺乏事实依据，一审法院对祝金德的前述抗辩意见不予采纳。基于上述原因及理由，双方的合同应继续履行。虽经一审法院释明，祝金德仍然坚持要求解除合同，故一审法院对祝金德、向锡华要求解除合同的诉请不予支持。对于祝金德、向锡华基于合同解除而主张的违约金30万元、定金不退的请求亦不予支持。对于祝金德、向锡华基于合同解除而主张的租金损失，该项在双方的合同中虽有约定，但双方的买卖合同应继续履行，故祝金德、向锡华主张该项损失不符合合同约定。王富林在与祝金德协商时也提到可以向祝金德支付租金，但支付租金为王富林提出的合同继续履行时的补偿方案，因祝金德拒绝，故双方就该项并未达成一致，故一审法院对祝金德、向锡华提出的该项诉请不予支持。对于祝金德、向锡华提出的赔偿家具和电器设备损失3000元的诉请，能返还原物的，应先返还原物，不能返还原物的，折价赔偿。因祝金德称除大厨和五斗柜暂存于地下车库外，其他物品由王富林处置。故不管双方的买卖合同应否继续履行，大厨和五斗柜可由祝金德、向锡华取回，王富林、李平不能返还的，折价赔偿1000元。对于祝金德提出的查询王富林、李平银行卡账单以确定其履约能力的申请，因双方约定的网签时间为2020年2月10日前，王富林、李平最迟于2020年2月10日具备履行能力即可。因双方就合同继续履行的问题产生争议且王富林、李平已将剩余房款提存至一审法院，故祝金德提出的该项申请与本案裁判无关联，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决：一、祝金德、向锡华于判决生效之日起十日内协助王富林、李平将苏州市姑苏区的不动产权转移登记至王富林、李平名下（转移登记过程中产生的全部税费由王富林、李平承担）。二、王富林、李平于判决生效之日起十日内向反诉祝金德、向锡华返还大厨、五斗柜，不能返还的，折价补偿1000元。三、驳回祝金德、向锡华的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费18300元，减半收取9150元、财产保全费5000元，合计14150元，由祝金德、向锡华负担。反诉案件受理费减半后收取9150元，由祝金德、向锡华负担9143元，王富林、李平负担7元。二审中，祝金德提供：一诺房产营业执照复印件一份，载明法定代表人为王富林；行政处罚详单一份，一诺房产被处以罚款3万元。并申请调查：网签具体时间、王富林购房情况，买卖过程中是否存在欺诈行为等事项。王富林、李平质证意见为：王富林现系苏州苏诺房地产经纪有限公司法定代表人，其成为法定代表人时间为2020年9月10日，王富林、李平与祝金德、向锡华签订房屋买卖合同时间为2019年7月16日，双方早在王富林成为苏州苏诺房地产经纪有限公司法定代表人一年多前就已经签订房屋买卖合同，被上诉人认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，且上诉人也没有主张该合同无效或可撤销，被上诉人身份、职业并不影响合同效力。提供：王富林、李平购房资格证明。证明王富林、李平符合苏州市购房条件。根据苏州市购房资格规定。苏州本地户口，可以购买三套房屋，夫妻一方具有本地户口，同样可以购买三套房屋，双方签订合同约定资金托管时间为2020年2月10日，过户时间为2020年2月10日之后，过户前王富林、李平具有购房资格，合同能够继续履行。另，王富林、李平是否均有购房资格，不影响双方签订的房屋买卖合同效力。祝金德质证意见为：真实性没有异议，证明王富林名下没有房屋。合同签订的时间是2019年7月16日，是先签合同，李平的户口后迁到苏州，不能证明她有购房资格，我们要求他提供在合同签订日，王富林和李平都具有购房资格。二审另查明，向锡华于2020年11月20日死亡，向锡华法定继承人有三人：配偶祝金德、大女儿祝无名、小女儿祝武文。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，二审主要争议焦点为：祝金德、向锡华是否有权解除《房屋买卖（居间）合同》。祝金德认为双方合同约定的网签和资金托管时间为2020年2月10日前，后经双方口头协商一致，时间提前至元旦左右，王富林、李平最迟应当在2020年1月23日之前办理，但王富林、李平未办理，构成违约，故要求解除合同。双方书面合同约定的网签和资金托管时间为2020年2月10日前，虽然在合同签订后，王富林口头提出可能提前至元旦左右办理网签和资金托管，但双方未就此进一步进行明确约定，故一审法院以合同约定的2020年2月10日前作为网签和资金托管时间并无不当。由于新冠疫情原因，江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。结合2020年2月6日，苏州市房地产市场和交易管理中心、苏州不动产登记中心、国家税务总局苏州市税务局第二税务分局发布《关于继续做好疫情防控期间不动产交易纳税登记服务的通知》，“2020年2月9日24时后开放存量房网签系统”，“中介机构于2月20日前暂停对外开放门店”，故新冠疫情对于案涉《房屋买卖（居间）合同》的履行造成了影响。新冠疫情属于不可抗力，导致合同迟延履行的，不属于合同当事人的过错，不能据此要求当事人承担违约责任。2020年2月7日、8日期间，双方对合同履行事宜交涉时，祝金德提出要求王富林支付全部房款，但王富林仅同意先行支付部分，双方未能协商一致。2020年2月21日，即《通知》要求的中介机构可以开放的首日，王富林、中介方付洪滔便通知祝金德办理相关手续，但祝金德要求王富林承担违约金8万元，双方又未能协议一致。可见，在不可抗力的原因消除后，王富林便提出要求履行合同，王富林主观上并不存在迟延履行的故意。因此，一审法院对祝金德、向锡华要求解除合同的诉请未予支持并无不当，双方《房屋买卖（居间）合同》应当继续履行。对于祝金德提出调查王富林、李平银行卡账单以确定其履约能力、网签具体时间、王富林购房情况、买卖过程中是否存在欺诈行为问题，前段已就王富林、李平应当履行合同义务的时间进行分析、认定，结合现有证据无法反映存在影响《房屋买卖（居间）合同》效力的因素，故一审法院未予准许，也无不当。另，在二审审理过程当中，由于向锡华去世。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定，向锡华的权利义务由祝金德、祝无名、祝武文继续承担。综上，祝金德、祝无名、祝武文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定，判决如下：一、变更苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初2067号民事判决第一项为：祝金德、祝无名、祝武文于本判决生效之日起十日内协助王富林、李平将苏州市姑苏区的不动产权转移登记至王富林、李平名下（转移登记过程中产生的全部税费由王富林、李平承担）。二、变更苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初2067号民事判决第二项为：王富林、李平于本判决生效之日起十日内向反诉祝金德、祝无名、祝武文返还大厨、五斗柜，不能返还的，折价补偿1000元。三、变更苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初2067号民事判决第三项为：驳回祝金德、祝无名、祝武文的其他反诉诉讼请求。二审案件受理费18300元，由祝金德、祝无名、祝武文负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二一年二月二十五日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。