北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1685号上诉人（原审原告）：张亚军，男，1958年9月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈锡美，北京市青天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：直强，男，1953年4月11日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：娄一林，北京市方元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：段淑青，女，1953年1月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：娄一林，北京市方元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，北京市京师律师事务所律师。上诉人张亚军与上诉人直强、段淑青排除妨害纠纷一案，因双方当事人均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，由法官曹炜、石煜参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亚军上诉请求：1．撤销一审判决第二项并依法改判直强、段淑青自2020年4月24日起至实际腾退之日止，参照每月4000元的标准向张亚军支付占有使用费；2．一、二审诉讼费用由直强、段淑青承担。事实和理由：一审判决依据张亚军与直强、段淑青之间未就使用北京市顺义区某小区102、202室房屋（以下简称涉诉房屋）交纳租金进行过约定，故未支持张亚军要求支付涉诉房屋占有使用费的请求。张亚军作为涉诉房屋的所有权人，享有对房屋占有使用收益处分的权利，依据相关法律规定自起诉要求腾退之日起直强、段淑青就已经没有合法占有使用房屋的依据，直强、段淑青应当自张亚军立案之日起参照涉诉房屋同地段同类房屋租金标准支付涉诉房屋的占有使用费。如果不支持此项诉求将会使直强、段淑青意识到其逾期腾房反而能得到更大的利益，也会因此给张亚军造成较大的损失，对张亚军是不公平的。直强、段淑青辩称，不同意张亚军的上诉意见。直强、段淑青上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张亚军的诉讼请求。事实和理由：直强通过介绍购买了涉案房屋，自1998年10月居住使用至今，期间进行过两次装修。2005年5月，张亚军任意提高房价，后直强、段淑青未能联系上张亚军。支付房款凭证虽然是借条形式，但张亚军不要求支付房租，以借款形式取得款项不合常理，也与事实不符。相关的电话、微信记录都可以表明双方不是租赁和借用关系，双方在沟通中就调整房价进行协商，张亚军多次承认直强、段淑青已经购得房屋。直强、段淑青提交的证人证言、缴费凭证等亦辅助证明事实上的房屋买卖关系。双方约定房价29万元，高于当时市场价格。已经支付的17万元数额与张亚军支付给房地产公司的房款数额一致，可见，房款的约定是合情合理的。一审法院未关注事实上的房屋买卖关系，认定与事实不符，于法无据。张亚军辩称，不同意直强、段淑青的上诉请求，认可一审判决的查明事实部分以及一审判决第一项的内容。1．直强、段淑青的陈述不属实，直强陈述其已经向张亚军支付购房款17万元，但是从其提交的证据来看这17万元均显示是借款，1998年有两笔共计9万元，2005年是8万元，这两笔均显示是借款，中间时隔7年，如果是购房款，不应由张亚军出具借条，而应出具收条。2．张亚军的手机号没有换过，张亚军在2005年之后就无法联系到直强了。在2013、2015、2019年涉案房屋多次办理过抵押登记，抵押登记情况可以反驳直强所述事实。3．直强、段淑青交纳的供暖费等无法证明其是所有权人，其与张亚军之间的买卖合同一直都没有成立。直强、段淑青不清楚房屋套数，不符合交易习惯和常理。张亚军向一审法院起诉请求：1．直强、段淑青从位于北京市顺义区某小区102、202室房屋中腾退，并将该房屋、水电气卡及钥匙返还给张亚军；2．直强、段淑青自1998年8月按照每月4000元向张亚军支付房屋占有使用费，至其实际腾退之日止；3．案件受理费由直强、段淑青承担。一审法院认定事实：涉诉房屋登记所有权人为张亚军，房屋产权证号为京房权证顺私字第XXXX号，房屋所有权证填发时间为2008年5月20日，原产权人为北京宏城房地产开发有限公司。直强与段淑青系夫妻关系，二人目前居住于涉诉房屋内。一审庭审中，直强与段淑青提交2019年6月25日谈话录音及文字整理，证明张亚军承认1998年与直强达成口头房屋买卖协议，涉诉房屋价格为29万元，认可在2005年单方面提高过房价，并认可直强在涉诉房屋居住已21年的事实；提交1998年7月6日、9月11日借款单2张，证明直强、张亚军在口头订立房屋买卖合同时，直强先支付了9万元购房款的事实；提交2005年4月11日、4月26日、4月29日、5月2日张亚军自书借据4张，证明2005年直强又支付张亚军购房款8万元的事实；提交2005年5月5日房屋买卖协议书，证明张亚军认可1998年8月口头交易此房，当时收到9万元，同时也认可后来的8万元为购房款；提交2019年11月4日证明，证明自1998年至2006年共计8年时间，一直是直强交纳暖气费，居住使用涉诉房屋提交2010年至2018年供热交费凭据，证明直强一直实际居住使用涉诉房屋；提交直强女儿直守斌与张亚军的短信聊天记录，证明双方确实存在口头买卖合同，直强已经支付17万元为购房款。张亚军对2019年6月25日谈话录音真实性认可，证明目的不予认可，主张段淑青是为了诉讼目的在套话，没有说明当时达成了交易价格，因为其当时没钱，等有钱了再买，双方之间的买卖合同并没有成立，只是停留在双方对涉诉房屋协商的阶段；对1998年7月6日、9月11日借款单真实性及证明目的均不予认可，主张其并未签过这种格式的借款单，认可借款9万元，但不是购房款；对2005年4月11日、4月26日、4月29日、5月2日张亚军自书借据真实性认可，主张是借款；对2005年5月5日房屋买卖协议书真实性及证明目的均不予认可，主张双方并没有签字，没有对买卖达成一致，买卖合同并未成立；对2019年11月4日证明、2010年至2018年供热交费凭据真实性认可，证明目的不予认可，主张并不能证明直强、段淑青享有所有权，张亚军将房屋给直强、段淑青居住，直强、段淑青交纳供暖费是应该的；对短信聊天记录真实性认可，证明目的不予认可，主张该短信内容并不能证明双方存在买卖合同关系，直强、段淑青所称17万元并非购房款，双方的买卖合同并未成立。一审审理中，直强、段淑青申请调取涉诉房屋的档案登记材料，证明张亚军取得涉诉房屋产权存在瑕疵。张亚军对此表示直强、段淑青的主张自相矛盾。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。北京市顺义区某小区102、202室房屋登记所有权人为张亚军，直强、段淑青虽主张双方存在房屋买卖关系，但其提交的证据不足以证实其主张，故一审法院对张亚军作为房屋所有权人要求直强、段淑青腾退涉诉房屋并交还水电气卡及钥匙的诉讼请求予以支持。因双方之间并未就使用涉诉房屋需交纳租金进行过约定，故对于张亚军请求支付其涉诉房屋占有使用费的请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，判决：一、直强、段淑青从涉诉房屋中腾退，并将该房屋、水电气卡及钥匙返还给张亚军，于判决生效之日起十五日内执行；二、驳回张亚军的其他诉讼请求。本院二审期间，直强、段淑青向本院提交以下证据：1．蒋某书面证言，2．刘某的书面证言。证据1、2均证明涉案房屋已经卖给直强，直强合法占有，张亚军无权要求腾退。3．发票1张，证明涉案房屋隔壁的购买价格是94000元，每平方米价格1050元。直强和张亚军口头定价是29万元，每平方米1400元，张亚军是有获益的。9万元不是借款而是购房款。证据4-9．装修材料的费用支出，证明直强已经购买房屋故对涉案房屋进行了装修，否则不会装修。证据10．（2020）京0113民初724号案件庭审笔录，11．抵押登记信息4张，证据10、11均证明直强起诉过张亚军后撤诉，如果涉案房屋是借给或者租给直强使用的，直强没有必要主动起诉。本院经审查认为，证据1、2中证人均系直强公司的工作人员，其证言内容亦不足以证明其证明目的，故本院对于直强、段淑青提出的上述证人出庭申请书不予批准。对于证据3-11，本院认为上述证据无法证明其证明目的，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的“新的证据”，故本院对其不予采信。直强、段淑青向本院提交调查取证申请书，申请法院去北京宏城房地产开发有限公司调取该公司将涉案房屋出卖给张亚军的房屋买卖合同、张亚军支付购房款凭证、发票联、财务账册等与该涉案房屋买卖有关的全部资料文件，用以证明张亚军把涉案房屋卖给了直强，因为在很多年前张亚军告诉直强，张亚军在购房手续中写了将房屋转让给直强的字样。本院经审查认为，根据直强、段淑青的申请内容，直强、段淑青无法确认北京宏城房地产开发有限公司存在将房屋转让给直强字样的证据材料，且张亚军对此予以否认，上述调查取证内容不属于人民法院调取证据的范围，故本院对此予以驳回。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，涉案房屋登记所有权人为张亚军，直强、段淑青虽主张双方存在房屋买卖关系，但其提交的证据不足以证实其主张，一审法院对张亚军作为房屋所有权人要求直强、段淑青腾退涉诉房屋并交还水电气卡及钥匙的诉讼请求予以支持并无不当。因双方之间并未就使用涉诉房屋需交纳租金进行过约定，故对于张亚军请求支付其涉诉房屋占有使用费的请求依据不足，本院亦不予支持。综上所述，张亚军，直强、段淑青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由张亚军负担70元（已交纳），由直强、段淑青负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 巍审 判 员  曹 炜审 判 员  石 煜二〇二一年二月二十五日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然