福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终339号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：罗美合，女，1989年1月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：曾振杰，男，1990年5月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人罗美合、曾振杰房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，未给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至,本案逾期办证是由于第三人政府行政部门的原因所导致的，永达公司应当免责;2.永达公司已经积极履行合同义务,为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，永达公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达公司不应承担违约责任。 罗美合、曾振杰辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》，至今永达公司尚未办理房屋产权初始登记，其的行为以明显构成违约，且不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任；2.永达公司辩称其不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告导致无法办证，系永达公司与有关部门之间的另一法律关系，永达公司应与有关部门自行协商解决；3.永达公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的，且是无法估量的。 罗美合、曾振杰向一审法院起诉请求：永达房地产公司向罗美合、曾振杰支付逾期办理上述房屋权属登记违约金21193.6元（从2015年12月30日计至2019年4月22日,计1209天，即876494元×0.002%×1209天）。 一审法院认定事实：一、2015年1月20日，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：罗美合、曾振杰向永达房地产公司购买商品房，该商品房为三明市梅列区，建筑面积111.57平方米，单价为每平方米7856元，总价款为876494元；罗美合、曾振杰以银行按揭付款支付房屋价款，详见附件八；永达房地产公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付罗美合、曾振杰使用；永达房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付罗美合、曾振杰。如因永达房地产公司原因，罗美合、曾振杰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：罗美合、曾振杰不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按罗美合、曾振杰已付款的0.002%向罗美合、曾振杰支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。同日，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜签订《合同补充协议》，主要内容涉及合同第十四条之补充：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”合同签订后，罗美合、曾振杰支付了购房款，永达房地产公司于2015年10月29日将商品房交付罗美合、曾振杰使用。二、2019年4月23日，永达房地产公司张贴公告通知252幢业主可以办理房屋权属登记。 关于本案争议的焦点问题：1．《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条效力如何确定的问题。一审法院认为，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容，明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖，该条款免除了永达房地产公司按时办理房屋初始预登记的义务，减轻了永达房地产公司如违约所承担违约责任。《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。永达房地产公司关于双方签订的《商品房买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解没有事实依据，本院不予采纳。综上，本院确定永达房地产公司是否逾期办证和如何计算逾期办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。 2．永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2015年10月29日将商品房交付给罗美合、曾振杰使用，依照合同约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。罗美合、曾振杰主张从2015年12月30日开始计算违约金，予以部分支持，本院按照涉案《商品房买卖合同》第十四条约定计算具体的违约金数额予以支持。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从合同约定交付商品房之日(2015年10月29日)的次日第91天起计算，按罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，即每日按罗美合、曾振杰已付款的0.002%计算至通知办理不动产权证书的前一日。 3.关于罗美合、曾振杰提出诉请，是否诉讼时效是否届满的问题。一审法院认为，案涉合同约定，因永达房地产公司原因，罗美合、曾振杰未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天永达房地产公司应向罗美合、曾振杰支付已付房款的0.002%的违约金。可见，双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是以日为计算单位的，即逾期1日永达房地产公司应支付已付房款的0.002%的违约金，违约金的总额与每日产生违约金相对独立。由此，永达房地产公司逾期履行合同义务之日起每日产生的违约金，诉讼时效从产生之次日起计算。基此，永达房地产公司主张，诉讼时效分段计算，从罗美合、曾振杰起诉之日起倒推，确定诉讼时效是否届满的诉讼主张，予以采纳。即2017年9月11日前产生的违约金，诉讼时效届满。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达房地产公司未按期履行合同义务，导致罗美合、曾振杰未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。罗美合、曾振杰要求永达房地产公司支付2017年9月12日起至2019年4月22日止（共588日），按已付房款的0.002%向罗美合、曾振杰支付违约金的诉请，合法有据，予以支持，罗美合、曾振杰提出的其他诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、三明市永达房地产公司房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗美合、曾振杰支付违约金10308元；二、驳回罗美合、曾振杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，因适用简易程序审理，减半收取165元，由三明市永达房地产公司房地产开发有限公司负担29元，由罗美合、曾振杰负担136元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，永达公司与罗美合、曾振杰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”。永达公司应按该《商品房买卖合同》的约定，为买受人办理房屋权属登记事宜，现永达公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。2019年4月23日，永达房地产公司张贴公告通知252幢业主可以办理房屋权属登记，故碧桂园公司承担的合同义务应至履行办理房屋权属证书通知义务时止。鉴于罗美合、曾振杰于2020年9月11日提起诉讼，诉讼时效期限应往前倒推三年确定。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自2017年9月12日起计算至2019年4月22日止。永达公司提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，逾期办理房屋权属证书是由于第三人的原因所导致的，永达公司应当免责等不应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的理由，因永达公司在办理商品房权属初始预登记过程中，与有关管理部门在办理房屋权属初始登记上的分歧，是永达公司与有关管理部门之间所应解决的问题，并不能因此免除永达公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的合同义务，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二一年二月三日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。