河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7629号原告（反诉被告）：宋金荣，女，汉族，1985年4月10日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王高翔，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏姬，河南鹰与鲨律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州鑫岚光房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：郭京愔,该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王阿男，该公司员工。委托诉讼代理人：周子涵，该公司员工。原告（反诉被告）宋金荣与被告（反诉原告）郑州鑫岚光房地产开发有限公司(以下简称鑫岚光公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋金荣的委托诉讼代理人王高翔、张敏姬和被告鑫岚光公司的委托诉讼代理人周子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋金荣提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款847808元，维修基金4811元，并支付违约金8526.19元和利息（50000元以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年5月26日暂计至2020年6月10日为2473.08元。797808元以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年6月9日暂计至2020年6月10日为33672.39元，自2020年6月11日起利息计算至实际支付之日），上述金额暂计897290.66元；3本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：购房前，原告提出使用公积金贷款，被告经过查询及确认原告符合公积金贷款条件后，被告承诺负责办理公积金贷款。基于被告上述承诺，2019年5月26日，原告于以刷卡方式向郑州鑫岚光房地产开发有限公司支付50000元。2019年6月9日，原告宋金荣与被告郑州鑫岚光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（190××××****），协议约定原告购买位于郑州市中原区××东、伊河××楼××单元××1001，建筑面积为74.02平方米房屋。同日，原告以刷卡方式向郑州鑫岚光房地产开发有限公司支付802619元。该合同主要约定有被告应于2019年12月31日前将商品房交付给原告，逾期交房60后，原告有权解除合同，违约方应按照已付房款的1%支付违约金。合同履行中被告方一直未能解决承诺的公积金贷款，之后原告发现被告与郑州宛耀置业有限公司之间存在公司解散纠纷，案号（2019）豫01民初1904号，受理法院系郑州市中级人民法院，原告有理由认为被告有难以给付之虞，原告以拒绝变更公积金贷款支付尾款的方式来表明中止履行该合同，截止起诉前被告仍未交付房屋，故根据法律规定及合同约定，原告均有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护合法权益，故宋金荣提起诉讼。被告（反诉原告）郑州鑫岚光房地产开发有限公司辩称，1、2019年6月9日原被告签订合同编号为190××××****的《商品房买卖合同》，该合同合法有效。合同约定：原告购买被告开发的涉案房屋，总房款1247808元，2019年6月9日原告应向被告支付847808元首付款，2019年7月9日原告应以公积金贷款形式向被告支付400000元剩余购房款；原告在办理涉案房屋交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金等，否则被告有权拒绝交付，直至原告按照约定履行全部义务，被告无须承担违约责任；2、合同约定原告剩余购房款的支付截止日期是2019年7月9日，而双方约定的房屋交付日期是2019年12月31日，因原告的支付义务至今未履行完毕，故根据《合同法》第67条规定，原告先合同义务未履行，被告有权拒绝向其支付涉案房屋；3、原告无法办理公积金贷款，原因是原告名下已有贷款，且贷款尚未结清，不符合公积金贷款政策，与被告无关，被告从未对原告办理公积金贷款事宜作出任何承诺；原告购房时称其名下无其他房产，未如实告知其名下具有位于港区和昌盛世城邦2号地15号楼1001室房产，而被告方的房查信息只能显示原告在郑州市内五区无其他房产，无从知道原告是否有其他房产，只能相信原告；直到办理公积金贷款手续提交到公积金贷款中心被拒后，被告才得知原告还有未结清的房贷。综上，原告无权解除合同，并无权向被告主张返款已付款及支付利息，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）鑫岚光公司提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付购房款400000元；2、请求依法判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金暂计134400元（暂计算至2020年12月9日；自2020年12月10日起，以实际欠付款为基数按年化率24%计算至欠款清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）宋金荣针对反诉答辩称，第一、反诉原告要求支付的购房款已经因为反诉被告要求解除合同不存在支付的基础；第二、因为是反诉原告承诺的原因导致公积金贷款无法办理，所以不应当由反诉被告承担违约责任；第三、反诉原告要求的违约金过高，不符合合同约定，综上请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，支持反诉被告的诉讼请求。经审理查明，2019年5月26日，宋金荣与鑫岚光公司签订《商品房认购书》一份，约定宋金荣预购被告开发的位于郑州市××西××、××地××楼××单元××室房屋，房屋建筑面积74.02平方米，总价1247808元；宋金荣应于2019年6月2日前支付377808元，剩余870000元应在《商品房买卖合同》签订之日起45日内付清。2019年6月9日，宋金荣与鑫岚光公司签订《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）一份，约定宋金荣购买被告开发的位于郑州市××××东、伊河路南中原区石羊寺A-3-2地块4号楼2单元10层1001号房屋，建筑面积74.02平方米，总价1247808元。《商品房买卖合同》还约定：付款方式为在2019年6月9日前以现金形式支付847808元，在2019年7月9日前以公积金贷款的形式支付400000元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。在上述合同附件四对付款方式的补充约定中，宋金荣与鑫岚光公司约定“买受人应在签约后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款是需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，交纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向出卖人或有关单位提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给与买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之五的违约金。买受人应在本合同签订45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应在该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的支付方式支付剩余购房款项；逾期付款超过30日的，出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。宋金荣于2019年5月26日向鑫岚光公司支付50000元，于2019年6月9日向鑫岚光公司支付房款798408元、维修基金4811元。后宋金荣未能按约定办理公积金贷款，鑫岚光公司于2019年11月20日向宋金荣发出《办理贷款手续催告函》，对宋金荣未办理完成贷款手续进行催告。至本案庭审之日，宋金荣仍未就上述房屋成功办理公积金贷款。诉讼中，鑫岚光公司称宋金荣未能成功办理公积金贷款是因为宋金荣名下其他房屋有房贷尚未结清，故不符合公积金贷款政策。宋金荣在诉讼中未明确其不能办理公积金贷款的原因。另查明，郑州宛耀置业有限公司于2019年9月2日向郑州市中级人民法院对鑫岚光公司提起公司解散之诉，后郑州宛耀置业有限公司撤回起诉。本院认为，宋金荣与鑫岚光公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思、表示，对双方均具有约束力。合同签订后，宋金荣应当按照约定向鑫岚光公司支付购房款。宋金荣支付了房屋首付款后，还应当按照约定办理贷款手续，通过贷款向鑫岚光公司支付剩余房款。向鑫岚光公司支付房款是宋金荣的合同义务，而通过公积金贷款只是宋金荣履行付款义务的方式之一，故办理贷款手续及贷款成功将贷款支付鑫岚光公司均是宋金荣的合同义务。宋金荣在诉讼中主张鑫岚光公司应当承担为其成功办理公积金贷款的义务，但《商品房买卖合同》中并未对此作出约定，宋金荣提交的其与置业顾问的聊天记录中也没有能够证明鑫岚光公司保证宋金荣公积金贷款成功的具体、明确内容，故对宋金荣的该项主张本院不予采信。宋金荣作为负有办理公积金贷款义务的一方，应对其履行了义务承担举证责任，其在诉讼中未向法院明确其公积金贷款未获审批通过的原因，不能证明是因鑫岚光公司的过错导致公积金贷款审批未通过，应由宋金荣承担对其不利的法律后果。综上，宋金荣未能成功办理公积金贷款，导致贷款款项未按约定支付至鑫岚光公司，本院认定宋金荣构成违约。宋金荣主张因郑州宛耀置业有限公司起诉鑫岚光公司提起公司解散之诉，故其取得不安履行抗辩权，有权中止履行合同。《商品房买卖合同》中约定的宋金荣支付贷款的时间是2019年7月9日，鑫岚光公司因涉及公司解散纠纷被起诉是2019年9月2日。宋金荣履行义务的期限到期时，鑫岚光公司尚未涉诉，且宋金荣未提供证据证明鑫岚光涉及的诉讼已经导致该公司丧失或可能丧失履行债务的能力。同时，宋金荣未按法律规定的行使不安抗辩权的要求就中止履行及时通知鑫岚光公司。综上，宋金荣主张其行使不安履行抗辩权，有权中止履行合同，本院不予支持。宋金荣未按合同约定支付房款，其作为违约方无权单方解除合同。鑫岚光公司在宋金荣违约后，可以选择解除合同也可以选择要求宋金荣继续履行合同，本案中鑫岚光公司主张继续履行合同。宋金荣主张解除《商品房买卖合同》并要求鑫岚光公司返还购房款和维修基金并支付违约金、利息，本院不予支持。鑫岚光公司要求宋金荣支付剩余房款400000元，本院予以支持。鑫岚光公司要求宋金荣支付逾期付款违约金，合同中约定违约金标准为日千分之一，该标准过高，结合宋金荣已经支付了847808元房款的事实和鑫岚光公司的实际损失，为有利于双方继续履行合同，本院酌定违约金标准为2019年7月10至2020年8月19日按年利率6%计算，2020年8月20日起至款项实际清偿之日按《商品房买卖合同》成立时一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宋金荣的诉讼请求；二、原告（反诉被告）宋金荣于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）郑州鑫岚光房地产开发有限公司房款400000元并支付以400000元为基数自2019年7月10日计算至实际清偿之日止的违约金（2019年7月10日起至2020年8月19日按年利率6%计算，2020年8月20日起至款项实际清偿之日按《商品房买卖合同》成立时一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告（反诉原告）郑州鑫岚光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6387元，反诉案件受理费4572元，共计10959元由原告（反诉被告）宋金荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张长江二〇二一年二月九日书记员  丁 楠