河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终579号上诉人（原审原告）：洛阳广弘长信置业有限公司，住所地河南省孟津县城关镇会盟大道河洛都汇**商**房。法定代表人：潘剑辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘亚卿，河南三叶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏亚静，女，汉族，1974年10月17日生，住河南省新安县。上诉人（原审被告）：孟津县鼎鼎红港式火锅店，住所地，住所地河南省孟津县城关镇会盟路休闲文化广场****110-114iv>经营者：乔治国。二上诉人共同委托诉讼代理人：焦绍军，河南津翔律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙永辉，河南津翔律师事务所律师。上诉人洛阳广弘长信置业有限公司（以下简称广弘长信置业）、魏亚静、孟津县鼎鼎红港式火锅店（以下简称鼎鼎红火锅）租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人广弘长信置业的委托诉讼代理人潘亚卿，魏亚静及其与鼎鼎红火锅的共同委托诉讼代理人焦绍军、孙永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广弘长信置业上诉请求：1.依法改判一审判决第三项，判决魏亚静、鼎鼎红火锅支付租金1129620.9元，并从2021年3月1日起按每天901.83元计至魏亚静、鼎鼎红火锅交房为止；2.依法改判一审判决第四项，判决魏亚静、鼎鼎红火锅支付违约金94800元；3.判决魏亚静、鼎鼎红火锅支付物业费175395.1元、水电费99723.73元；4.上诉费由魏亚静、鼎鼎红火锅承担。事实与理由：双方签订的租赁合同第四条约定履约保证金50万元，证明了魏亚静、鼎鼎红火锅于2015年12月14日仅支付了2017年3月1日至2018年2月28日的租金50万元。另50万元系交的押金，一审判决将50万元认定为租金错误。魏亚静、鼎鼎红火锅从2018年3月1日就欠租金525000元，直到2018年12月26日、31日分别缴纳2万元，故应改判魏亚静、鼎鼎红火锅支付租金633080元。2019年6月17日魏亚静、鼎鼎红火锅要搬走餐厅部分设施，广弘长信置业仅阻止其搬走自己物品，魏亚静、鼎鼎红火锅就拒绝交房，并占用房屋至今，造成房租损失的责任在魏亚静、鼎鼎红火锅，请法院判决魏亚静、鼎鼎红火锅支付2019年6月18日至2020年2月29日租金182400.62元，支付2020年3月1日至2021年2月28日租金309140.28元，并从2021年3月1日按每天901.83元计算至魏亚静、鼎鼎红火锅交房日至。根据租赁合同第11条第一项约定，魏亚静、鼎鼎红火锅自2019年3月1日开始违约，应当依法改判魏亚静、鼎鼎红火锅支付违约金94800元。合同约定，魏亚静、鼎鼎红火锅应当缴纳物业费，一审法院却认定广弘长信置业要求魏亚静、鼎鼎红火锅缴纳水电费、物业费证据不足，如果魏亚静、鼎鼎红火锅缴纳了费用，请向法庭出示证据。请法院查明事实，支持广弘长信置业的上诉请求，依法改判。魏亚静、鼎鼎红火锅共同辩称，广弘长信置业与魏亚静于2016年2月1日签订《商铺经营租赁合同》，魏亚静、鼎鼎红火锅在2015年12月14日双方签订合同前预交了100万元租金，当时协商合同时，没有约定交纳押金。从合同履行中看，广弘长信置业也认可没有收取魏亚静、鼎鼎红火锅的押金。广弘长信置业在上诉状中称“魏亚静、鼎鼎红火锅自2019年3月1日开始违约”，说明魏亚静、鼎鼎红火锅预交的100万元租金加上2018年12月交纳的4万元租金计算至2019年3月，故广弘长信置业称50万元押金是错误的。一审法院认定欠交租金的数额148080元是正确的，2019年6月17日魏亚静、鼎鼎红火锅按照广弘长信置业通知腾空房屋时，广弘长信置业拒绝，该责任应由广弘长信置业承担。广弘长信置业已在2019年12月将部分涉案房屋租赁出售给案外人，再要求按照每天901.83元支付租金没有依据。魏亚静、鼎鼎红火锅应支付违约金94800元的理由不能成立。广弘长信置业在上诉状中称魏亚静、鼎鼎红火锅自2019年3月1日开始违约，但计算时却按照2018年3月1日计算违约天数，显然错误。按照每年525000元的租金标准计算利息损失，广弘长信置业按照200元每天计算违约金明显过高，请二审法院不予支持该上诉观点，并改判一审违约金标准判决。因广弘长信置业不是物业、水电费的收费主体，且魏亚静、鼎鼎红火锅租赁房屋是经营租赁，支付了高额租金，不应再向广弘长信置业支付物业费，根据一审魏亚静、鼎鼎红火锅提供的证据并不欠物业公司水电费。请二审法院驳回广弘长信置业的上诉请求。魏亚静、鼎鼎红火锅上诉请求：改判一审判决第三项、第四项为魏亚静、鼎鼎红火锅不向广弘长信置业支付租金及违约金。事实与理由：在魏亚静、鼎鼎红火锅正常履行与广弘长信置业签订的租赁合同且不欠付租金的情况下，在2019年1月6日由广弘长信置业委派洛阳朋翊物业管理有限公司对鼎鼎红火锅实施断电措施，导致鼎鼎红火锅停业，鼎鼎红火锅的经营损失应由广弘长信置业承担。故自2019年1月6日之后，不应再向广弘长信置业支付租金也不应支付违约金。一审判决认为在2019年1月6日停业后，魏亚静、鼎鼎红火锅仍实际占用涉案房屋，应当支付相应租金，魏亚静、鼎鼎红火锅认为一审判决租金计算有误，应依法予以纠正。广弘长信置业辩称，租金是应当缴纳的，双方签订有租赁合同，朋翊物业公司在2019年1月6日对魏亚静租赁的房屋停电，同时在当日已经送上电，其损失已经有生效判决得到了保护，因此租赁费是应当缴纳的。违约金是双方在租赁合同中有明确约定每天200元，该约定并不违反法律规定。一审判决要求魏亚静支付2019年1月6日至2019年6月17日租金计算并没有错误，应当维持。双方租赁合同明确约定租赁房屋押金是50万元，因此魏亚静在第二年2018年3月1日起就开始拖欠租金，应当承担违约责任，违约金每天200元，应当依法保护。广弘长信置业向一审法院起诉请求：1.判令解除广弘长信置业与魏亚静于2015年12月签订的《商铺经营租赁合同》；2.判令魏亚静、鼎鼎红火锅限期腾空搬离，向广弘长信置业返还位于孟津休闲文化广场东楼二层205-209,215-218，三层301-304房屋，计13套；3.判令魏亚静按照合同约定标准向广弘长信置业支付自2018年2月1日起至合同解除之日止拖欠的租金（暂计至2020年9月30日，为1323059元）；4.判令魏亚静按照年利率15.4%标准，向广弘长信置业支付自当期租金逾期之日起至租金付清之日止的租金逾期支付违约金，暂计至2020年9月30日为597407元（其中，以525000元为基数，自2017年2月1日起；以551250元为基数，自2018年2月1日起；以290559元为基数，自2019年2月1日起）；5.判令魏亚静、鼎鼎红火锅按照324639元/年标准，向广弘长信置业支付自合同解除之日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；6.判令魏亚静、鼎鼎红火锅向广弘长信置业支付拖欠的水、电费99723.73元及水电费逾期支付违约金（按照年利率15.4%标准，自2018年12月1日起至水电费付清之日止，暂计至2020年9月30日，为28155元）；7.判令魏亚静、鼎鼎红火锅以2.5元/月·平方米标准，按实际承租面积向广弘长信置业支付自2016年2月1日起至合同解除之日止物业管理费（暂计至2020年9月30日为239518元）及物业管理费逾期支付违约金（以239518元为基数，按照年利率15.4%标准，自起诉之日起至物业管理费付清之日止）；8.本案诉讼费用由魏亚静、鼎鼎红火锅承担。一审法院认定事实：2015年12月，广弘长信置业与魏亚静签订《商铺经营租赁合同》，约定广弘长信置业将案涉房屋出租给魏亚静作经营使用。租赁期限六年，自2016年2月1日至2022年2月28日。第一年至第六年年租金分别为：免租，500000元/年，525000元/年，551250元/年，578812元/年，607752元/年。租金每12个月缴纳一次，合同签订当日缴纳第二年租金，第三年租金在第二年租金到期前一个月缴纳，以此类推。魏亚静应按时足额支付租金、物业管理费、水电费及其他相关费用。逾期，每逾期一日，按应缴纳费用的5%支付逾期付款的违约金或按日加收200元。逾期十天，广弘长信置业有权进行纠正，拒不纠正的构成严重违约，广弘长信置业有权收回该铺位使用权并扣除全部履约保证金。魏亚静于2015年12月14日向广弘长信置业黄泽菊转款100万元。广弘长信置业工作人员于2018年12月26日、12月31日各出具收据，收到魏亚静、鼎鼎红火锅两次共计4万元租金。魏亚静承租案涉房屋后将房屋转租给鼎鼎红火锅。因2019年1月6日，洛阳朋翊物业管理有限公司以鼎鼎红火锅未缴纳房租、水电费为由，将该火锅店电源切断，火锅店停止停业。后魏亚静、鼎鼎红火锅提起诉讼，魏亚静、鼎鼎红火锅诉洛阳朋翊物业管理有限公司一案，一审法院作出（2019）豫0322民初145号民事判决书，判令洛阳朋翊物业管理有限公司赔偿魏亚静、鼎鼎红火锅因侵权停业期间经营收入损失及物品损失共计683391元，该案判决后洛阳朋翊物业管理有限公司提出上诉，本院民事判决书（2020）豫03民终7863号维持原判。另查明，广弘长信置业将孟津县城关镇会盟大道中段南侧河洛年华1幢110号，111号，112号，113号，114号出售于案外人，孟津县不动产登记中心于2020年1月6日为案外人办理了不动产权登记。一审法院认为，当事人可以解除合同，广弘长信置业主张解除2015年12月签订的《商铺经营租赁合同》，魏亚静、鼎鼎红火锅对此表示同意，故关于广弘长信置业解除合同、要求魏亚静、鼎鼎红火锅返还位于孟津休闲文化广场东楼二层205-209,215-218，三层301-304房屋的请求，一审法院予以支持。一审法院认为，魏亚静、鼎鼎红火锅在2019年1月6日停止营业后仍实际占用涉案房屋，应当支付相应租金，对于因案外人洛阳朋翊物业管理有限公司实施侵权造成的租金损失，可另向洛阳朋翊物业管理有限公司另案主张。2019年6月17日，魏亚静、鼎鼎红火锅按照广弘长信置业通知撤离物品、腾空房屋时，广弘长信置业予以拒绝，责任在广弘长信置业，此后造成的租赁损失应当由广弘长信置业自行承担。根据广弘长信置业魏亚静、鼎鼎红火锅之间的商铺经营租赁合同，免租期为2016年2月1日至2017年2月28日（实际为2月最后一日28日）第一年租金为2017年3月1日起至2018年2月28日，为50万，第二年自2018年3月1日至2019年2月28日，为52.5万，第三年约定租金为551250元，2019年3月1日至2019年6月17日的租金计算为163080元，以上共计为1188080元。故魏亚静、鼎鼎红火锅欠付租金为148080元（1188080元-1040000元）。关于广弘长信置业主张魏亚静、鼎鼎红火锅支付拖欠的租金及违约金的请求，一审法院予以支持，具体欠付租金计算为148080元，因合同约定违约金为每逾期一日，按应缴纳费用的5%支付逾期付款的违约金或按日加收200元，按日5%计算明显过高，应按合同约定按日加收200元自2019年1月10日（此日为按魏亚静、鼎鼎红火锅已支付的1040000元租金与双方合同约定的租金计算得出的实际欠租之日）计算至2019年6月17日止较妥。故广弘长信置业主张魏亚静、鼎鼎红火锅支付占有使用费，证据不足，不予支持。关于广弘长信置业向魏亚静、鼎鼎红火锅主张水电费及物业费，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、判令解除广弘长信置业与魏亚静于2015年12月签订的《商铺经营租赁合同》；二、判令魏亚静、鼎鼎红火锅于本判决生效之日起三十日内腾空搬离，向广弘长信置业返还位于孟津休闲文化广场东楼二层205-209,215-218，三层301-304房屋，计13套；三、判令魏亚静、鼎鼎红火锅向广弘长信置业于本判决生效之日起三十日内支付欠付租金148080元；四、判令魏亚静、鼎鼎红火锅向广弘长信置业于本判决生效之日起三十日内支付违约金，按日200元自2019年1月10日计算至2019年6月17日之日止；五、驳回广弘长信置业的其他诉讼请求。本案受理费12550元，保全费5000元，共计17550元，由魏亚静、鼎鼎红火锅承担10000元，广弘长信置业承担7550元。本院二审期间，广弘长信置业围绕上诉请求依法提交相关证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，广弘长信置业与魏亚静签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。广弘长信置业请求解除租赁合同，魏亚静亦同意解除，因此，一审法院判决解除租赁合同并返还商铺正确，本院予以确认。本案争议的问题为魏亚静2015年12月14日支付的100万元是否包含50万元履约保证金（押金）。广弘长信置业主张魏亚静支付的100万元中50万元为租金，另50万元为押金，虽然双方合同约定履约保证金50万元（押金），但是在魏亚静支付100万元后，广弘长信置业并未开具履约保证金（押金）收据，在2018年12月26日，12月31日向广弘长信置业支付租金后，广弘长信置业开具两张收据载明“补交租金，2018.11.1-2018.11.31租金全部结清”，“补交租金2018.12.1-2018.12.30部分租金”，从这两份收据可以认定，广弘长信置业已将魏亚静支付的100万元全部视为租金，魏亚静已结清2018年11月31日前的租金，如果魏亚静欠付之前的租金，则广弘长信置业不会让魏亚静仅支付2018.11.1-2018.11.31之间的租金。故，魏亚静支付的100万元均是租金，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于魏亚静、鼎鼎红火锅应支付租金的时间，2019年1月6日停业是由于案外人原因造成，仍应当支付租金，其损失可另行主张。2019年6月17日，魏亚静、鼎鼎红火锅搬离时，广弘长信置业不让搬离，此后的责任应当广弘长信置业负担，魏亚静、鼎鼎红火锅不应再支付租金。故，广弘长信置业关于2019年6月17日应继续支付租金的上诉请求，本院不予支持；魏亚静、鼎鼎红火锅关于其不欠付租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于广弘长信置业请求魏亚静、鼎鼎红火锅支付物业费、水电费问题，广弘长信置业提交的证据，不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，广弘长信置业与魏亚静、鼎鼎红火锅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20573元，由洛阳广弘长信置业有限公司负担16679元，由魏亚静、孟津县鼎鼎红港式火锅店负担3894元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年二月二十四日书记员  李圆圆