湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终538号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢梦，男，1967年1月20日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：陈聪，湖南天朋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳盛玺置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区新路口建湘路中建岳阳中心****。法定代表人：卢湘良，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人卢梦与上诉人岳阳盛玺置业有限公司(以下简称“盛玺公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初6243号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后,依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢梦上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需向盛玺公司支付违约金16800元；2、改判盛玺公司向上诉人支付资金占用利息（自2017年12月20日起按年利率6%计算至清偿之日止）；3、由盛玺公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约，应按《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任，系适用法律错误。上诉人与盛玺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第2点关于“未获银行按揭”的约定应系无效条款。《商品房买卖合同（预售）》系盛玺公司提供的格式合同，附件四的条款系盛玺公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商，是格式条款。附件四第一条第2点“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应当在银行、公积金最终审批之日起15个工作日付清剩余房款……如果买受人无法付清房款致使合同被解除，买受人按照房屋总价款5%向出卖人支付违约金”的约定，排除了购房人根据相关法律规定和司法解释享有的法定解除合同，无需承担责任的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应系无效条款。因此，在上诉人无法获得银行按揭的情况下，无需按《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第2点约定支付剩余房款。上诉人未能获得银行按揭贷款，是因上诉人年龄偏大，银行流水不够，商品房预售合同无法继续履行不可归责于上诉人，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”之规定，上诉人有权解除商品房预售合同，不构成违约。二、一审法院认定盛玺公司无需向上诉人支付资金占用利息，于法无据。如上所述，因出现不可归责于上诉人的事由，导致商品房预售合同被解除的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，盛玺公司除应当向上诉人支付购房款本金外，应当支付利息。盛玺公司辩称，卢梦有违约行为，故一审判决卢梦承担违约责任正确；解除合同是卢梦提出，一审判决盛玺公司不向卢梦支付资金占用利息正确。盛玺公司上诉请求:撤销一审判决，改判卢梦在一审判决的基础上对上诉人再承担30000元的责任。上诉理由:一、卢梦有违约行为，应按照合同的约定承担违约责任。卢梦在与上诉人签订合同之后，仅仅向上诉人支付了首期房款113413元，剩余的420000元房款，卢梦迟迟不提供资料，不向贷款机构申请贷款，也不向上诉人支付。根据《商品房买卖合同(预售)》的附件四的第一条的第2点约定“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应当在银行、公积金中心最终审批之日起15个工作日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定，承担逾期付款违约责任;如果买受人无法付清房款致使合同被解除，买受人按房屋总价款5%向出卖人支付违约金”，以及第3点约定“买受人必须在签订《商品房该买卖合同》之日起5个工作日内，办理完毕银行、公积金按揭申请贷款手续并签署抵押贷款合同(协议)、缴纳物业专项维修基金，并提供办理按揭贷款、预告登记证所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任。”卢梦应按房屋总价款5%向上诉人支付违约金，即支付违约金26670．65元。二、卢梦未能提供其不能贷到款的证据。三、卢梦不能贷到款，是因为他想炒房，迟迟不肯提供贷款资料，一直拖延时间。上诉人与卢梦在2017年12月20日就已经签订合同。签订合同时，贷款政策比较宽松，而且卢梦在岳阳市没有房产，也没有贷款。四、由于卢梦的行为导致合同项下的房子贬值。目前涉案房屋的房价比双方签订合同时的价格差不多下降了1000元每平米。卢梦应赔偿上诉人部分损失。卢梦辩称，卢梦没有违约行为，系因为客观原因没有获得银行按揭贷款。本案所涉及的商品房预售合同附件四第一条第二点是格式条款，限制了卢梦依法解除合同的权利，应系无效条款，盛玺公司无权据此要求卢梦承担违约责任。卢梦购房系为了自己住，不是炒房。房屋贬值没有证据证明，是其单方面的主张，即使房屋贬值也是因为盛玺公司拖延退房导致，应由其自行承担责任。卢梦向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年12月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、盛玺公司向卢梦返还已支付的购房款113413元，并支付自2017年12月20日起至清偿日止按年利率6%计算的资金占用利息；3、盛玺公司承担本案全部诉讼费。盛玺公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同；2、卢梦向盛玺公司支付违约金26670.65元，并赔偿房屋跌价损失85680元；3、卢梦承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月20日，盛玺公司与卢梦签订网签备案合同编号为531732231005906的《商品房买卖合同（预售）》，约定卢梦购买“盛玺.河山”5栋906号房屋，建筑面积85.68平方米，房屋单价6625.64元/平方米，总房款为533413元，首付款为总价的21%，即113413元，剩余房款420000元申请贷款支付，该合同约定：“第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在180天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付房款，出卖人可从买受人已付全部房款中直接扣减违约金后，将余款退还买受人。”合同附件四并于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中约定（用下划线标明）：“2、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起15个工作日内付清剩余房款，逾期付款的买受人应按本合同第八条规定承担逾期付款的违约责任；如果买受人无法付清房款致使合同被解除，买受人按房屋总价款5%向出卖人支付违约金”，双方还就其他事项进行了约定。当日，卢梦向盛玺公司支付首付款113413元。因卢梦无固定工作且银行流水不足，签订合同后未能在约定期间内成功办理银行按揭贷款，卢梦遂提出解除商品房预售合同，因此与盛玺公司协商退房或转售他人，一直未协商一致。2020年7月31日，盛玺公司向卢梦送达《关于办理银行按揭贷款申请手续或公积金贷款申请手续的函》，要求卢梦办理贷款并留有盛玺公司协助办理联系人，盛玺公司提供了几家银行贷款经办电话，卢梦经联系后因授信问题至今未办妥银行按揭贷款,亦未支付剩余房款420000元,盛玺公司也未将房屋交付给卢梦。一审法院认为：卢梦与盛玺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系自愿达成，是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人均有法律约束力,应当按约全面履行各自义务。本案中卢梦因无法办理按揭贷款亦无法支付剩余房款，请求解除案涉合同,盛玺公司提起反诉亦请求解除合同，故对双方请求解除合同的诉讼请求，予以支持。盛玺公司自2017年12月20日收取卢梦113413元至今,现因合同解除盛玺公司应当返还。对卢梦要求盛玺公司支付自2017年12月20日起至实际退还日的资金占用损失，一审法院认为根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定,卢梦以贷款方式购房并由其申请办理按揭手续，在按揭不成功情况下应及时支付剩余房款，卢梦没有办理好银行按揭贷款也未及时支付房屋余款导致合同解除，根据合同约定卢梦具有违约行为，故对该损失不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款责任”约定买受人逾期付款180天后导致解除合同应承担应付款1%的违约责任，而合同附件四约定未按时补交房款导致合同解除按房屋总价款5%计算违约责任，一审法院认为附件四约定的违约责任系贷款未办理成功未支付房屋余款应承担的违约责任专门约定，应该按该约定确定违约责任。虽然卢梦根据合同约定未支付房屋余款属于违约行为，但以按揭方式购房涉及的银行内部规定较为复杂,普通购房者难以全面掌握,一旦按揭不成容易导致购房者无力履行购房合同。盛玺公司作为专业的房地产开发商,在售房时应充分了解购房者的个人详细信息,充分评估是否符合贷款条件,如实告知选择银行按揭贷款支付购房方式存在的风险，故在盛玺公司未提供充分证据证明其已尽到以上注意提示义务，对于造成卢梦实际无法贷款造成合同僵局亦有过错，在确定卢梦违约责任时予以考量。基于盛玺公司未及时行使解除权且一直占用首付款，在签订合同前未告知按揭贷款支付购房方式存在的风险，一审法院对该违约责任进行调整，酌定按未付房款420000元的4%即16800元。对于盛玺公司要求卢梦赔偿房屋差价损失85680元，一审法院认为盛玺公司在卢梦未按合同约定办好贷款或支付余款即享有解除权，亦有解除合同后将房屋另售他人的机会，盛玺公司亦未举证证明房屋差价损失存在，一审法院在支持违约责任的情况下对该损失不再予以支持。卢梦辩称附件四为格式条款系无效条款，一审法院认为卢梦对买房也属于重大事项应当谨慎，附件四中关于违约责任条款用下划线重点标明，应当认定盛玺公司已尽合理提示义务，不足以认定该格式条款为无效条款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除卢梦与盛玺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、盛玺公司返还卢梦购房款113413元；三、卢梦向盛玺公司支付违约金16800元；上述二、三项相抵后，盛玺公司于判决生效后十日内返还卢梦购房款96613元。四、驳回卢梦的其他诉讼请求；五、驳回盛玺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1280元，由卢梦负担190元，盛玺公司承担1090元；反诉费用减半收取1273元，由盛玺公司负担971元、卢梦负担302元。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、商品房买卖合同附件四第一条第2点是不是格式条款，是不是有效；二、卢梦是否有违约行为；应不应当按照房屋总价款的百分之五支付违约金；三、盛玺公司是否要支付卢梦资金占用的利息。关于第一个焦点，卢梦与盛玺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第2点主要是关于卢梦“未获银行按揭”时应在约定的时间内付清余款，如未付清余款卢梦应承担违约责任的约定，在盛玺公司逾期交房时，卢梦同样根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定可以主张解除合同，该条款并未免除盛玺公司的责任，也没有排除卢梦的主要权利，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形。因此《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第2点不应认定为无效格式条款。关于第二个焦点，银行对按揭贷款的条件均有明确的规定，卢梦在申请按揭贷款前完全可以前往银行进行了解。卢梦在对银行按揭贷款的条件没有了解清楚的情况下，即与盛玺公司签订合同并在合同中约定采取按揭贷款的方式付款。此后因卢梦自身年龄偏大、银行流水不够等原因导致不能办理银行按揭贷款，其责任在卢梦本人。卢梦认为系不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，其并未违约，不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予以采纳。盛玺公司作为专业的房地产开发商,在售房时应充分了解购房者的个人详细信息,充分评估是否符合贷款条件,故一审认为盛玺公司未提供充分证据证明其已尽到以上义务，对造成卢梦实际不能按揭贷款亦有过错，在确定卢梦违约责任时予以考量，并无不当。基于盛玺公司未及时行使解除权且一直占用首付款，故一审法院对约定的违约责任进行调整，酌定违约金按未付房款420000元的4%计算，亦无不当。盛玺公司在卢梦未按合同约定办好贷款或支付余款时按合同约定即享有解除权，亦有解除合同后将房屋另售他人的机会，且盛玺公司亦未提供充分证据证明房屋差价损失存在，故本院对盛玺公司要求按合同约定计算违约金及要求增加赔偿损失的上诉请求不予支持。关于第三个焦点，本案主要系因卢梦没有办理好银行按揭贷款也没有及时支付房屋余款导致合同解除，根据2020年7月31日，盛玺公司仍向卢梦送达《关于办理银行按揭贷款申请手续或公积金贷款申请手续的函》等事实，可知盛玺公司在卢梦违约后仍希望能促成合同继续履行，盛玺公司并非故意占有卢梦购房款后不予以返还，故一审对卢梦要求盛玺公司支付资金占用利息的请求不予支持，并无不当。综上，盛玺公司和卢梦的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。本案一审认定事实清楚，处理亦无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费992元，由卢梦负担492元，由岳阳盛玺置业有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年二月二十六日书记员  刘 珂