杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初5128号 原告:杭州仁茂健康管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区都市水乡·水滟苑21幢21-4、21-5号（都市水乡·水滟苑21幢102室）。 法定代表人：周明长，执行董事兼总经理。 被告：潘俊，男，1966年7月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：汤红燕，女，1971年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 以上两被告共同委托代理人（特别授权）：蒋维，浙江励恒律师事务所律师。 被告：杭州安嘉物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区长阳路****。 法定代表人：苏征，董事兼总经理。 委托代理人（特别授权）：张军，男，1975年12月31日出生。 委托代理人（特别授权）：周媛媛，女，1990年3月6日出生。 原告杭州仁茂健康管理有限公司（以下简称仁茂公司）与被告潘俊、汤红燕、杭州安嘉物业管理有限公司（以下简称安嘉公司）相邻关系纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告仁茂公司法定代表人周明长，被告潘俊、汤红燕的共同委托代理人蒋维，被告安嘉公司的委托代理人张军到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告仁茂公司诉称：2020年6月5日下午16时15分左右，原告工作人员在营业期间发现客户泡脚及休息区吊顶有滴水现象，随后几个小时内发展成休息区、走道、仓库等多点滴水渗漏。后原告第一时间与商铺出租方负责人沟通反映漏水情况，并约定次日至现场勘查。为避免房屋吊顶长时间被水浸泡后松散脱落砸伤人员，造成更大损失，原告第一时间在积水处破孔排水，并积极寻求专业人士帮助排查漏水原因。经排查后发现上述漏水可能系杭州市拱墅区都市水乡·水滟苑21幢1单元203室房屋（以下简称203室房屋）积水导致。经协商，原告与出租方于2020年6月6日联系203室房屋业主，并在三方的见证下对该房屋进行排查，确定原告承租的商铺渗漏的原因为203室房屋积水。被告潘俊、汤红燕系203室房屋的业主，该房屋处于空置状态，厨房积水未得到及时的排泄疏通。同日，都市水乡水滟苑的物业公司安排施工人员至原告所承租的商铺进行下水管道疏通施工，原告积极配合物业的疏通工作。后原告承租的商铺仍存在渗漏情形，原告积极与被告潘俊、汤红燕协商解决方案，均未果。为避免渗水导致的损失扩大，原告在通知物业公司及被告潘俊至现场查看后自行委托第三方公司对渗漏点进行维修，并于2020年6月26日施工完毕。原告于2020年6月28日恢复正常营业。商铺渗水至正常营业历经22天，原告积极寻求解决方案，并及时委托第三方公司维修，未存在过错。此次渗水事件给原告造成了各项损失，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、被告潘俊、汤红燕重新对其共同拥有的杭州市拱墅区都市水乡水滟苑21幢1单元203室房屋的所有地面做防水措施；2、三被告共同赔偿原告恢复装修损失费48900元；3、三被告共同赔偿原告因渗漏导致无法正常营业期间的经济损失67264.67元；4、本案诉讼费用由三被告承担。 被告潘俊、汤红燕共同辩称：2020年6月6日，被告潘俊收到物业公司电话通知，得知楼下商铺屋顶出现漏水，遂于当日上午10时30分左右赶到203室房屋查看情况。被告潘俊至现场后发现厨房地面有积水，遂立即对积水进行了清理，恢复厨房地面至干燥状态。两被告认为，以潘俊所见积水程度，并不足以导致原告商铺多个房间屋顶严重渗水的情形。且渗水的位置并不在203室房屋厨房的下方。原告商铺位于都市水乡·水滟苑21幢1楼，其上方除了203室之外，尚有21幢1单元202室和2单元203室，即原告的商铺上方共与3户人家毗邻，不排除原告商铺屋顶的渗水是从其他两户中渗入的可能性。且原告在诉状中陈述，在被告潘俊将厨房地面积水已完全清除后的几天内，其商铺屋顶仍持续出现渗漏的情况。综上，被告潘俊、汤红燕认为，原告商铺多处屋顶渗水与203室房屋厨房积水之间并无直接的因果关系。另根据保险公司的现场查勘记录，本次渗水事故的原因为公共下水道堵塞返水，203室厨房的积水也是下水管道堵塞后污水返入厨房内造成的。两被告所有的203室房屋无人居住，不使用生活用水，公共下水道堵塞不可能是两被告造成的。故203室厨房积水并非被告潘俊和汤红燕造成的，两被告无过错。即使原告商铺屋顶渗水与203室厨房积水之间存在因果关系，被告潘俊和汤红燕也不应对原告的损失承担赔偿责任。安嘉公司作为都市水乡·水滟苑物业的管理人，负有对公共下水管道进行管理、养护的法定义务，因其未尽到物业管理的法定义务，造成公共下水道堵塞，其应对原告的损失承担赔偿责任。针对原告的各项诉讼请求，具体意见如下：1、针对原告要求两被告对所有地面重新做防水措施的请求，被告潘俊和汤红燕认为其所拥有的203室房屋在交付之前是经过竣工验收备案的，屋内需要做防水措施的卫生间、厨房等位置，已经按照规定做好相应的防水措施。除此之外，屋内其他区域无需做防水。此次厨房出现积水是公共下水管道堵塞返水进入，属于偶发性、一次性的事件，厨房积水早已清除，下水管道已疏通，对原告的商铺已不存在侵害或妨碍。故原告的该项请求无法律依据。2、针对原告要求赔偿商铺恢复装修损失费48900元的请求，该费用是原告对原有吊顶进行全部拆除重新安装的花费，包含了非必要的维修费支出，不能直接等同于原告因此次漏水事件造成的实际损失。保险公司在漏水事件发生后已对原告损失进行了定损，原告的损失应以保险公司的定损金额为准。3、针对原告要求赔偿无法正常营业期间经济损失67264.67元的请求，被告潘俊和汤红燕认为房租和员工工资均系原告商铺经营的正常开支，无论渗水事件是否发生，上述费用均必然发生，原告主张该损失无法律依据。对于经营损失及其他费用，两被告认为原告的经营收入也是用于支付部分的房屋租金、员工工资等经营成本，故该项损失的主张与其另行主张的房租、员工工资属于重复主张。原告亦未举证证明其每天的经营收入数额及因本次漏水事件造成经营收入的减少金额。原告自述其于2020年6月12日歇业，于2020年6月28日恢复营业，歇业时间为16天，而非其主张的22天，故原告的此项请求不应得到支持。 被告安嘉公司辩称：本案中，原告和被告潘俊、汤红燕提供的证据只能证明损失的情况，并不能证明此次渗水造成的损失是由被告安嘉公司造成的。根据被告潘俊和汤红燕提交的保险公司的现场查勘笔录，仅能说明该此渗水事故是由于管道堵塞返水导致的，并不能说明该堵塞是安嘉公司服务没有到位造成的。因公共管道堵塞有多方面原因造成，并不是说一定是安嘉公司服务没有到位造成的管道堵塞。被告安嘉公司每月和每季度均会对公共管道进行维护和疏通。引起原告商铺渗水的管道堵塞很有可能是突发原因造成的。所以，原告的损失并非由被告安嘉公司维护不到位造成的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘俊、汤红燕系杭州市拱墅区都市水乡·水滟苑21幢1单元203室房屋的业主。 2016年10月13日，杭州市居住区发展中心有限公司与杭州振杭投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由杭州振杭投资管理有限公司承租包括杭州市拱墅区都市水乡·水滟苑21幢21-4、21-5号房屋在内的商铺，租赁期限为2016年10月15日至2021年10月14日。2019年10月23日，周明长（乙方、承租人）与杭州振杭投资管理有限公司（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》一份，约定由乙方承租位于杭州市拱墅区都市水乡·水滟苑21幢21-4、21-5号（都市水乡·水滟苑21幢102室）商铺，租赁期限为2019年10月23日至2021年10月14日。周明长承租上述房屋后，用于经营“古今医馆”。2020年6月5日，古今医馆仓库顶部及墙面、沉香阁顶部、扶阳阁顶部、自然阁顶部、走廊顶部等多部位出现渗漏滴水情形。经周长明与安嘉公司及潘俊、汤红燕沟通协调后，三方于2020年6月6日至都市水乡·水滟苑21幢1单元203室查勘，发现该房屋厨房内存在大量积水，潘俊遂对厨房积水进行清除。同日，安嘉公司安排施工人员至古今医馆进行下水管道疏通。后该商铺仍存在渗漏滴水现象，期间周长明与潘俊、汤红燕就维修事宜协商未果。2020年6月13日，仁茂公司委托杭州家铭房屋修缮有限公司对商铺内漏水部位进行补漏及吊顶墙面恢复施工，并于6月26日完工。仁茂公司主张其为此次修复施工支出维修费48900元。 另查明，安嘉公司在案外人民太安财产保险公估股份有限公司处投保了公共责任险，该保险公司工作人员于2020年6月12日至2020年6月15日期间至案涉商铺现场查勘，查勘记录载明：事故原因为下水管堵塞返水，管道堵塞点为1-2楼厨房下水管，为公共区域管道。 本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原告主张其商铺屋顶漏水系因被告潘俊、汤红燕所有的203室房屋厨房积水引起的，应由被告潘俊、汤红燕承担赔偿责任，并对203室房屋地面做防水措施。但根据保险公司出具的勘查记录中载明的内容，案涉漏水事故的原因系下水道堵塞返水，而该下水管为公用区域管道，故在被告潘俊对其房屋的积水进行清理后，原告仍主张由潘俊、汤红燕承担赔偿责任并对203室房屋所有地面做防水措施的主张依据不足，本院不予支持。被告安嘉公司作为都市水乡·水滟苑小区的物业管理公司，根据其与业主之间的物业管理服务合同的约定，安嘉公司负有对小区内共用设施、设备进行日常的维修、养护和管理的职责。虽安嘉公司辩称其会定期安排专业的人员对案涉小区内的包括上下水管道在内的公共设施进行检修和疏通，但该日常维护系其职责，并不能减轻其在案涉事故中应承担的责任，故安嘉公司应对案涉漏水事件对原告造成的损失承担赔偿责任。关于原告的损失如何认定的问题，根据原告的主张，其对案涉房屋的吊顶及墙面进行了修复，共支出了48900元，且原告的店铺存在停业损失。本院认为，原告虽提交了相应的转账凭证及视频作为其修复案涉房屋的佐证，但从该组证据中无法认定该修复方案的必要性及合理性，是否全部的修复项目均因漏水引起及费用的支出是否合理。但因原告承租的房屋确因漏水造成了墙面的损失，本院酌情认定原告因本次漏水事件产生的装修损失费用为20000元。至于原告主张的营业损失和员工工资损失，原告向本院提交了法人个人账户的微信收款明细，本院认为无法根据个人账户的收入情况认定原告的经营收入情况，且员工的工资、社会保障等费用均系原告正常经营过程中产生的必要支出，另原告主张的装修停业期间是否为修复的必要时间亦缺乏有效证据予以证明，故本院酌情认定原告因漏水事件停业产生的损失为20000元，本院对原告要求被告安嘉公司赔偿其装修损失20000元及营业损失20000元的主张予以支持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告杭州安嘉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州仁茂健康管理有限公司修复费、营业损失等费用共计40000元； 二、驳回原告杭州仁茂健康管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1312元，由原告杭州仁茂健康管理有限公司负担853元，由被告杭州安嘉物业管理有限公司负担459元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 曾碧莲 二〇二一年二月二十四日 法官助理 邓 然 代书记员 项鸿雁