贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初702号原告：锦屏县开源房地产开发有限公司。住所地：锦屏县开源大楼**，统一社会信用代码：91522628745708425J。法定代表人：曾晓春，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗宗军，男，1972年4月10日出生，汉族，住施秉县，系公司员工。被告：郑丽君，女，1977年9月6日出生，汉族，住凯里市。被告：李安光，男，1981年7月30日出生，苗族，住址同上。共同委托诉讼代理人（特别授权）：李永章，男，1951年4月28日出生，苗族，住雷山县，系被告李安光的父亲。原告锦屏县开源房地产开发有限公司（以下简称：开源公司）诉被告郑丽君、李安光物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告开源公司的委托诉讼代理人罗宗军，被告郑丽君、李安光以及其二人共同委托的诉讼代理人李永章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开源公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2017年1月1日至2020年10月30日的物业管理费7728元及违约金2362.50元；二、判令被告立即支付2017年1月1日至2020年11月18日的水费1716.80元及违约金2543.10元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月4日，被告购买原告开发的大自然名苑小区房屋一套并签订了《商品房买卖合同》，房号为2-402，建筑面积为139.71㎡，实际交房时间为2016年4月1日。1、根据合同约定，前期物业收费价格为1.2元/月/平方米，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了合同的物业管理服务，但被告不履行支付物业管理费的义务，自2017年1月1日起至今未支付，截止2020年10月30日共欠7728元。因双方没有约定违约金，参照物业行业违约金收取情况，按日万分之五计算逾期违约金，按照季度缴费，以504元为基数，违约金从2017年5月1日至2020年10月30日共1260天，违约金为2362.50元。2、被告所用自来水的水费是原告代收交给供水方，以水表作为计量器具，每吨价格以原告与供水方签订的合同价格为基础价，另加上公共消防用水费、公共主水管水损耗费用、二次加压电费等。2017年7月31日前按照3.80元/吨单价向被告收取水费，2017年8月1日后按照4.80元/吨单价向被告收取水费。被告自2017年1月1日至2020年11月18日共拖欠水费1716.80元。滞纳金按照原告与供水单位签订的《供用水合同》违约金规定，按日千分之三支付违约金，以单次抄表用水吨数所产生费用为基数，从2017年9月1日至2020年10月30日的违约金为2543.10元，2020年11月1日至被告缴清以上水费之日止，违约金按上述标准计算。我司曾多次以多种形式向被告催交物业管理费、水费，但其未予以理睬。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。被告郑丽君、李安光辩称：一、原告起诉的交房时间不符，交房时间为2016年4月1日。二、被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定前期物业公司为贵州省温馨阳光物业服务有限公司，不是原告公司。原告未能提供招投标或协议方式选聘不到物业企业的证据，也没有房屋行政主管部门的同意，原告公司的管理不是前期物业服务，原告不具备其主体资格。三、原告与被告签订的合同规定：“同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。”原告与被告签订的合同中没有前期物业服务合同和临时管理规约。四、双方签订的合同规定“业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘服务企业”然而，大自然名苑业主委员会成立后，原告没有与业主委员会签订物业服务合同。五、原告没有物业管理资质，原告的行为，纯属无证经营，乱收费的具体表现。建议法院根据此事实向有关单位提出司法建议。六、原告的服务行为不是物业管理，而是其在烂尾工程应尽的责任。原告在大自然名苑小区的活动行为无法可依，无约可履。原告在起诉状中称的“提供了全面的物业管理服务”与事实不符。在建设规划中，本小区内通往凯里第九中学、凯里市第十七小学的小路设的门已毁坏多年，至今没有通路，给小区业主出行造成了极大的不便。时隔4年，原告一直未将商品房转移登记的有关文书交付给被告。七、原告代收水费程序上不合理，价格定价值得可疑。原告提供的证据没有黔东南州林业汽车运输公司的收取水费委托书。二是2016年4月1日原告交房给被告至今，原告一直未公示公共消防用水费用、公共主水管道水损耗费用和二次加压电费，也未提交上述相关证据。三是原告提供的凯里市区相同模式住宅居民用水价格仅为馨怡名苑小区的居民用水价格，不能代理凯里市区住宅居民用水平均价格。原告提供的与黔东南州林业汽车运输公司签订的《供水合同》，2015年7月18日的水费为2.5元/吨，2017年6月1日的价格为2.8元/吨，2020年1月的价格为3元/吨。而起诉状中2017年7月31日前为3.8元/吨，2017年8月1日后为4.8元/吨，没有提供出消防用水、主管道损耗及二次加压电费的平均分摊费用。八、被告不存在物业管理费用和水费违约。一是原告没有物业资质，管理人员没有物业管理资格；二是原告没有提供出物业管理区域公告的证据，原告私自与黔东南州林业汽车运输公司签订的合同，关于水费违约金对被告没有约束力。经审理查明：2016年3月4日，被告购买原告开发的大自然名苑小区1栋2单元2-4-2号房屋一套，《商品房买卖合同》约定前期物业服务企业为贵州省温馨阳光物业服务有限公司，物业费为1.20元/月/平方米。贵州省温馨阳光物业服务有限公司于2016年1月退出，原告为完成小区项目扫尾工作自行承担物业服务职责。原告于2016年4月1日将上述房屋交付给被告时，向被告收取物业费及水费，但自2017年1月1日开始，被告不再向原告支付物业费及水费。自2017年1月1日至2020年10月30日，被告共欠付物业费7728元；自2017年1月1日至2020年11月18日，被告共欠付水费1716.80元。本院认为：《商品房买卖合同》虽然约定物业服务企业为贵州省温馨阳光物业服务有限公司，但贵州省温馨阳光物业服务有限公司因故退出后，原告即承担小区物业服务职责，原、被告双方虽未签订书面物业服务合同，却已形成事实的物业服务关系。在前期物业公司退出后，小区业主本应自行聘请物业公司对小区进行物业管理服务，但业主不仅未主动聘请物业公司，反而在原告承担物业服务后有部分业主拖欠物业费，此行为实有违诚实信用原则。综上，开源公司作为原告主张物业费，主体适格。物业费可参照《商品房买卖合同》中前期物业费1.20元/月/平方米计算。关于水费，被告认为原告没有收水费的资格以及水费价格过高，但被告已使用的自来水仍应付费。为方便管理，原告作为物业单位可以统一将小区水费支付给供水单位后再分别向业主收取，因此原告主张水费，主体适格。对于被告辩解的水费价格过高问题，其可向相关管理水资源的部门进行反映。关于物业费违约金和水费违约金，因双方并未有约定，故对原告的该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郑丽君、李安光于本判决生效之日起五日内支付原告锦屏县开源房地产开发有限公司物业费7728元。二、被告郑丽君、李安光于本判决生效之日起五日内支付原告锦屏县开源房地产开发有限公司水费1716.80元。三、驳回原告锦屏县开源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告郑丽君、李安光共同负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇二一年二月二十日法官助理石本媛书记员周榕