山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初1358号原告：山东顺然物业服务有限公司，住所地泰安市泰山区泰山大街宝盛广场金街商铺**，统一社会信用代码：91370902MA3C7G3X4R。法定代表人：曹延涛,经理。委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。被告：李娜，女，1988年07月25日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：姚孝楠，山东公允律师事务所律师。原告山东顺然物业服务有限公司（以下简称山东顺然物业公司）与被告李娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东顺然物业公司的委托诉讼代理人卢正勇、被告李娜的委托诉讼代理人姚孝楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山东顺然物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业服务费443.82元(2019年12月1日至2020年12月31日)；2.判令被告立即支付原告违约金527.26元(计算至2020年12月31日)，以上合计971.08元。自2019年12月1日至偿付之日止按合同约定计算违约金。3.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年9月1日，原告与泰安市泰山区时代佳苑小区业主委员会签订《泰安市时代佳苑小区物业服务合同》，就被告所在的时代佳苑小区物业服务达成协议。合同对服务费用、违约责任、双方的权利与义务等做了约定。被告位于时代佳苑小区31号楼2单元201室，面积68.28平方米，被告物业服务费为每月0.5元/平方米，即34.14元/月。现被告未按约定支付物业服务费，给原告造成了损失。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求贵院依法判如所请。李娜辩称，1.包括被告在内的全体业主对小区成立业主委员会、业主委员会与原告签订《泰安市时代佳苑小区物业服务合同》以及合同内容均不知情，业主委员会与原告签订物业服务合同违背小区全体业主的意愿，签订该合同并非全体业主的真实意思表示，该合同无效，原告无权据此要求被告支付物业服务费。首先，小区业主并未设立业主大会选举业主委员会，并未选聘原告为小区提供物业服务，也并未授权业主委员会与原告签订物业服务合同，原告不是被告所在小区业主认可并选聘的物业服务公司，业主委员会与其签订的物业服务合同并非全体业主的真实意思表示，该合同无效，而且，物业服务合同签订后，并未告知全体业主，被告对业主委员会与原告签订物业服务合同及合同内容并不知情。其次，自2019年9月1日原告进入小区起，包括被告在内的全体业主便一直在驱赶原告，并多次引发纠纷，派出所多次出警协调，全体业主驱赶原告，更能证明业主不认可原告为其提供物业服务，原告并非包括被告在内全体业主认可并选聘的物业服务公司。因此，业委会与原告签订物业服务合同并非全体业主的真实意思表示，该合同无效，原告无权据此要求被告支付物业服务费。2.原告仅提供了小区门卫保安和保洁服务，且保安和保洁人数极少，服务极不到位，其提供的以上服务已由小区居委会用上级政府发放的补助进行支付，其要求被告支付物业服务费无任何事实及法律依据。自2019年9月1日原告进入时代佳苑小区以来，除少数的门卫、保洁外，一直未履行物业服务与物业管理的义务：未进行公共设施维修养护，小区内楼下污水管道堵塞和化粪池的清理均系业主自己掏钱进行维修；建筑质量存在问题，未尽维修义务，房屋漏水，报修后未能解决，均由业主自己掏钱维修；未能履行安全保障义务，小区发生多起电动车被盗事件；其人员滥用职权、超越其职权，擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益，擅自破坏小区绿化带，建造违章建筑物，在公共通道上画车位，收取车位管理费，严重影响小区业主通行；公共卫生方面存在严重瑕疵，保洁不到位，小区环境卫生脏乱差；保安人数少，频繁更换，小区有东西两个院区，共八个大门，原告仅提供四个保安看四个大门，并把其余大门都封锁住，其中包括通消防通道的大门，给业主造成严重生活不便的同时，还存在极大安全隐患，业主多次找原告负责人协商，都未能解决封门问题；尤其在2020年疫情期间，顺然物业将保洁和保安人员各减少一半，造成很坏的影响。因此，原告未提供物业服务及管理义务。而且，其提供的门卫、保洁服务已由政府补助支付，其要求被告支付物业服务费无任何事实及法律依据。3.原告要求被告支付违约金无任何事实及法律依据。首先，涉案物业服务合同系无效合同，原告无权根据合同的内容要求被告履行支付物业服务费的义务，更不能据此要求被告支付违约金。其次，原告并未按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，更不能要求被告按合同约定支付物业服务费及违约金。最后，原告未提前通知居委会及全体业主即擅自退场，系严重违约行为，其应当承担违约责任。4.假设涉案物业服务合同有效，但因原告未按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，若按合同约定的物业服务费0.5元每平方米及违约金要求被告支付实属过高，按此标准计算对被告显失公平，无法维护被告的合法权益。5.被告一直未在涉案房屋居住，涉案房屋一直是空置房，装修都未完成。综上，被告要求原告支付物业服务费及违约金无任何事实及法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，原告（乙方）与泰安市时代佳苑小区业主委员会（甲方）签订《泰安市时代佳苑小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对泰安市泰山区时代佳苑小区提供物业管理服务事宜，物业类型为多层住宅、商业，物业管理区域：时代佳苑东区和西区，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理、维护，公共绿化维护，公共区域环境卫生的维护，共同区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务；物业服务期限为三年，自2019年9月1日起至2022年12月31日，合同期内多层住宅物业费为0.5元每月每平方米，商业物业费为1.0元每月每平方米；物业服务费用按半年度预缴，并于每半年度首月的1-10日缴纳本年度物业服务费，业主或物业使用人应自觉履行交纳义务；业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费等费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天千分之三标准收取违约金，对累计6个月不按时交纳物业服务费等费用的业主或物业使用人，甲乙双方可向物业所在地人民法院提起诉讼予以追缴；协议还约定了双方的其他权利义务。被告提交照片及视频一宗，用以证实原告未尽职履行管理义务，被告的储藏室漏水渗水、小区门卫长时间空岗等。原告称储藏室漏水属于房屋质量问题，应向开发商主张权利，对于门卫空岗，由于被告拒不支付服务费，导致原告发放工资不及时，人员相对较少，服务岗位由于购买饭菜或者去卫生间临时空岗，属于正常现象。被告提交业主居民调查表一宗，用以证实涉案小区1326户居民均称未设立业主大会来选举业主委员会，也未选聘原告为小区提供物业服务，也未授权业主委员会与其签订物业服务合同，小区业主对业委会、合同签订和合同内容均不知情，原告无权根据物业服务合同收取物业服务费及违约金。原告质证称真实性无法确定，即使是本人签字，也应当通过撤销之诉由业主主张相应的权利，并不能因此拒缴物业服务费。被告提交泰安时代佳苑小区业主委员会情况说明一份、小区业主情况说明及照片一宗、泰安市泰山区住房和城乡建设局泰山鉴字2019647号文件一份，用以证实原告提供物业服务期间仅提供门卫及保洁的服务，且服务极不到位，物业服务也由政府予以补助，在2020年12月31日未通知业主及居委会的情况下擅自退出涉案小区并停止物业服务，无权收取物业服务费及违约金。被告自2019年12月1日起一直未交纳物业服务费，涉案楼房建筑面积68.28平方米。本院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现原告按照合同约定履行了小区管理、养护、卫生、安保等主要的物业服务义务，被告未按约定交纳物业服务费，已经构成违约。被告提供业主调查表用以证明不知晓业主大会选聘原告及不认可业主委员会的成立并以此为由拒交物业费，无法律依据，本院对此不予采信。根据被告提交的业主委员会情况说明、照片及视频等证据，可以证实原告就涉案小区所提供的物业服务在卫生、安保等方面存在瑕疵，这也是小区业主拒交物业费的主要原因。综合本案相关事实，本院对小区物业服务费收费标准予以调整，依法确定被告应当按照合同约定的70%标准支付物业服务费。自2019年12月1日至2020年12月31日共计13个月，被告应当支付310.67元（68.28平方米×13个月×0.5元每月每平方米×70%），故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费443.82元的诉讼请求，本院部分予以支持。原告应当为涉案小区提供连续的物业服务，但其在合同服务期限内擅自退出涉案小区并停止物业服务，显然已经构成违约，但物业服务合同未约定相应的违约责任，被告亦无法证实原告上述行为给其造成的损失，故小区业主可依法另行主张权利。因原告在履行合同过程中存在物业服务瑕疵和违约行为，本院对于原告主张的违约金不予支持。被告主张的储藏室漏水、渗水问题，无法证实属于原告的责任和物业服务内容，被告以此为由拒交物业费，无法律依据，本院对此不予采信。被告主张自己的房屋一直处于空置状态，但未提交证据予以证实，本院对此不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李娜于本判决生效之日起五日内支付原告山东顺然物业服务有限公司物业服务费310.67元；二、驳回原告山东顺然物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告山东顺然物业服务有限公司负担17元，被告李娜负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二一年二月二十三日书记员  苗 兵