北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2953号上诉人（原审被告）：北京肆叁陆文化发展有限公司，住所地北京市通州区梨园镇小街村南（北京标准件一厂）2-6号。法定代表人：马篆阶，董事、经理。委托诉讼代理人：冯月，男，1990年8月6日出生，北京肆叁陆文化发展有限公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛彦军，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京惠尔英特信息技术有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼16层1911。法定代表人：程立，经理。上诉人北京肆叁陆文化发展有限公司（以下简称肆叁陆公司）因与被上诉人北京惠尔英特信息技术有限公司（以下简称惠尔英特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人肆叁陆公司之委托诉讼代理人冯月、辛彦军，被上诉人惠尔英特公司之法定代表人程立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肆叁陆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判肆叁陆公司无需向惠尔英特公司返还合同履约保证金、房屋租金及网络服务费共计120446元；一、二审诉讼费用由惠尔英特公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一审法院无视惠尔英特公司拖欠2020年5月1日至2020年6月19日期间房租的事实，忽略肆叁陆公司在合同履行过程中的各项损失，仅根据北京市教育委员会通知认定惠尔英特公司因疫情影响导致无法实际经营，据此推定惠尔英特公司对欠付租金无违约故意、酌定退还2020年1月26日至4月30日租金4万元、履约保证金没有事实依据，属事实认定错误且显失公平。一审法院酌定按照未使用费用的一半退还宽带服务费，未考虑《接入服务合同》关于因惠尔英特公司原因无法继续履行需赔偿未履行部分合同额50%的约定，属事实认定不清。一审判决适用公平原则对当事人合同履行情况进行认定，系适用法律错误，应当适用合同法第六十条关于当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务等规定，对肆叁陆公司损失、惠尔英特公司应当承担的自身经营风险与疫情发生后的扩大损失予以认定。一审法院认定新冠疫情对惠尔英特公司经营活动的影响时显失公平，没有公平的考虑肆叁陆公司的损失包括但不限于在疫情发生退租，无法招商等情况下仍照常向上游出租方支付租金，向下游承租方减免租金等。一审法院未适用合同法第一百一十七条、第一百一十八条对不可抗力因素对合同履行的实际影响及责任分担进行认定。惠尔英特公司辩称：同意一审判决，不同意肆叁陆公司的上诉请求。惠尔英特公司向一审法院起诉请求：1.判令肆叁陆公司向惠尔英特公司返还履约保证金77046元。2.判令肆叁陆公司向惠尔英特公司返还已支付的2020年1月26日至2020年4月30日租金82016元。3.判令肆叁陆公司向惠尔英特公司返还已支付的2020年1月26日以后的宽带服务费15671元。4.判令肆叁陆公司支付惠尔英特公司装修损失赔偿金62500元。5.判令肆叁陆公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月19日，惠尔英特公司作为承租方（乙方）与肆叁陆公司作为出租方（甲方）就位于北京市通州区梨园镇小街村南（北京标准件一厂）×幢×层×（南×）的房屋（以下简称×号房屋）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方同意乙方可将承租房屋作为：办公场所使用。乙方不得也不能允许将租赁物业用于本合同中所明确规定用途义务的其他任何用途。”租赁期限为贰年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止。甲方应于2019年5月1日（按最终实际交付日开始计算）前向乙方交付租赁房屋。《房屋租赁合同》第四条关于租金标准及其他费用支付约定“4.1本合同项下租赁房屋租金标准：第1年（2019年5月1日至2020年4月30日）：每天每平方米2.7元。第2年（2020年5月1日至2021年4月30日）：每天每平方米2.8元。4.2租金支付：每三个月为一个付款周期，租金应当于每一个付款周期到来前提前15日以转账支票或现金交纳，如遇节假日顺延至节假日后第一个工作日。4.3预付首期租金，在本合同签署之日，乙方须向甲方预付首期（2019年5月1日至2019年7月31日）租金、免租期内土地占用费，合计为人民币柒万柒仟零肆拾陆元整（??77046.00）[首期租金为人民币柒万柒仟零肆拾陆元整（??77046.00），免租期内土地占用费人民币零元整（??0.00）]。后续各期租金的支付：2019年7月15日前缴付2019年8月1日至2019年10月31日租金77046元；2019年10月15日前缴付2019年11月1日至2020年1月31日租金77046元；2020年1月15日前缴付2020年2月1日至2020年4月30日租金77046元；2020年4月15日前缴付2020年5月1日至2020年7月31日租金79900元；2020年7月15日前缴付2020年8月1日至2020年10月31日租金79900元；2020年10月15日前缴付2020年11月1日至2021年1月31日租金79900元；2021年1月15日前缴付2021年2月1日至2021年4月30日租金79900元。”《房屋租赁合同》4.5条约定“如果乙方未按约定交纳首期租金，甲方可以拒绝交付房屋，逾期超过5日，视为乙方放弃本合同项下租赁房屋的承租使用权，甲方有权立即解除合同而无需通知乙方，已经收取的保证金作为乙方应当支付的违约金不予退还。”《房屋租赁合同》第五条对保证金进行了约定，“5.1在签署本合同时，乙方向甲方交纳履约保证金。该保证金数额相当于首期3个月之租金之和，即77046元整。以保证乙方遵守并执行本合同项下乙方应遵守和履行的规定和条件。5.2该保证金由甲方为乙方保管，不计利息。如果乙方违反本合同项下的规定，由此甲方产生应收款项，甲方将有权扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿直至终止本合同。5.4本合同期满，满足下列条件时，甲方在30日内将保证金以人民币形式返还给乙方，不附带利息，但甲方根据本合同规定有权扣除、扣留或抵销的保证金部分不予退还。……（2）因乙方违约，不遵守或不履行本合同中的各项条款和条件及不遵守、不履行乙方应履行的条款，而引起的索赔解决后的三十日内。……”关于对财产及装饰、装修物品的处理，《房屋租赁合同》第八条约定“8.2本合同如提前终止或解除，乙方应当在合同解除、终止事由发生之日起或接到甲方解除合同通知（仅限于甲方行使单方解除权）之日的次日将租赁物业恢复原状返还甲方，办理租赁物业返还交接手续。8.4当本合同履行期限届满或因乙方违反本合同约定导致甲方依据本合同行使约定解除权或法定解除权或乙方自身要求解除合同，本合同终止履行后甲方收回租赁物业时，甲方无须对乙方的改造、装修、增扩附属设施进行补偿。”第十六条合同的终止及返还约定“16.2合同自然终止及由甲方依照本合同约定提前解除合同的，双方合同终止或解除后，乙方对该房屋所做的装修改造、所增加的固定设施如果不能拆除或乙方未拆，部分无偿归甲方所有，甲方可以迳行处分。16.3当租期届满或提前终止时，乙方应立即将该租赁房屋及所有固定附着物、装置和附加设备恢复至其初始状态或甲方认可的适租状态，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁适租的状况（正常损耗除外）将该房租赁房屋交还给甲方。16.4当租期届满或提前终止时，乙方应拆除其在该租赁房屋内的任何附加物或改造物，否则，甲方可无需向乙方支付任何代价而将这些附加物或改造物全部或部分没收。甲方可以要求乙方支付修复、移走或拆除这些附加物或改造物的费用，以及对此类修复、移走或拆除所导致的该租赁房屋和/或本项目以及甲方固定附着物、装置和附加设备的任何损害进行修理（任何方式）的费用。”关于权利义务，《房屋租赁合同》第十条、第十一条进行了约定“10.3当本合同约定的单方解除权条件成就时，甲方可以依法解除合同，此等情形发生时，甲方解除合同通知送达乙方之日本合同解除，终止履行。11.4乙方应当按照本合同约定的用途使用所承租的房屋、场地，乙方擅自改变使用用途甲方有权解除合同，收回乙方租用的房屋、场地，此等情形发生乙方应当按照本合同约定承担违约责任。”关于免责情形，《房屋租赁合同》第十四条进行了约定，“14.2不可抗力。如果租赁物业由于不可抗力的原因而造成毁坏或致使租赁物业不适于使用或租用时，或一方因为不可抗力的原因不能履行本合同所约定的部分或全部义务时，应在不可抗力发生后的15日内通知对方。由于不可抗力而导致本合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。不可抗力之内容和范畴，以《中华人民共和国合同法》规定为准。14.3因合法拆迁行为或政府行为导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。”关于违约责任，《房屋租赁合同》第十五条进行了约定，“15.1在发生以下任何情况后，甲方将可随时进入租赁物业或其任何部分收回整个租赁物业，本合同亦即终止。如果本合同中所规定的租金或其他应由乙方支付的费用在应支付期限到期后的三十日内仍未支付，无论乙方曾被正式要求清付与否。15.4.1在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，如果本合同的租金、任何其它费用或其部分没有按照本合同的方法、足额、按时支付，乙方则需按照应付费用每日千分之五的比例向甲方支付迟延付费违约金，该违约金以拖欠的具体天数计算，直至支付日止。15.4.2除本合同另有约定外，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约。违约方应当向无过错方支付金额相当于当期叁个月租金的违约金。如果该违约金不能弥补守约方的损失时，还应赔偿无过错方由此产生的全部损失。损失包括直接损失、可期待利益损失。”合同签订后，惠尔英特公司支付了履约保证金、能源费及房租，现房租已支付至2020年4月30日。另惠尔英特公司作为甲方与肆叁陆公司作为乙方签订了《接入服务合同》，约定：乙方为甲方接入光纤，服务费22000元，付费模式为一年付，双方签订合同后，如因甲方原因无法继续履行合同，甲方需赔偿未履行部分合同额的50%。从2019年10月12日起计开通之日，到2020年10月11日到期。《接入服务合同》签订后，惠尔英特公司向肆叁陆公司支付了22000元宽带费。惠尔英特公司承租×号房屋之后，用作“北大青鸟”计算机教育培训，并悬挂牌匾。肆叁陆公司称按照合同约定，×号房屋仅可用于办公场所使用，不得用于教育培训。但肆叁陆公司的注册及经营地址与惠尔英特公司位于同一园区，在合同履行期间并未对×号房屋的用途提出异议。惠尔英特公司同时称，在承租×号房屋前，其在别处已进行“北大青鸟”的计算机培训，系从该处地点换至×号房屋处经营，之前的经营地点即与肆叁陆公司的经营地相邻，肆叁陆公司明知租赁房屋系用作计算机教育培训。惠尔英特公司同时提交2019年9月26日致予肆叁陆公司的《沟通函》一份，内容中记载“在北大青鸟总部例行检查我司时发现缺乏消防验收手续，北大青鸟总部要求我司在2019年10月15日前提供消防验收手续，否则不得在该地继续教学。”另查：新冠疫情爆发后，北京市教育委员会发布通知，要求北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训。2020年6月16日，北京市教育委员会因疫情防控原因发布通知，要求北京市中小学各年级从2020年6月17日起，一律停止到校上课，继续暂停校外培训机构线下课程和集体活动。因疫情影响，惠尔英特公司无法实际经营，于2020年2月20日向肆叁陆公司发出《关于“新冠肺炎”不可抗力事件的函》；于2020年3月30日，惠尔英特公司再次向肆叁陆公司发出《关于“新冠肺炎”不可抗力事件的进一步报告及意向》，均要求肆叁陆公司对租金进行减免。但对租金减免问题双方并未能协商一致，惠尔英特公司未交纳2020年5月1日后的租金，故肆叁陆公司于2020年6月8日向惠尔英特公司作出《租金催缴函》，要求惠尔英特公司支付2020年5月1日至2020年7月31日期间租金79900元及拖欠租金的违约金。2020年6月16日，肆叁陆公司向惠尔英特公司作出《租金催缴函》，再次催缴租金及违约金。同日，因惠尔英特公司未按《租金催缴函》要求交纳租金及违约金，肆叁陆公司向惠尔英特公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：在合同履行期间，惠尔英特公司本应于2020年4月15日前向肆叁陆公司支付2020年5月1日至2020年7月31日期间租金79900元，经肆叁陆公司多次催缴后，惠尔英特公司仍未按照合同履行交纳义务，已经严重违约。根据《房屋租赁合同》第十五条15.1约定，现肆叁陆公司决定自即日起解除双方的租赁合同，请惠尔英特公司根据合同约定，在收到该通知后三日内腾退房屋，付清所欠费用，并承担违约责任。惠尔英特公司法定代表人程立在《解除租赁合同通知书》的文件签收单上签名并注明“贵方违约在先，收到本通知”。2020年6月19日，惠尔英特公司与肆叁陆公司完成房屋交接，双方检查房屋设备设施及能源用量并在《退租设备设施检查确认单》上签字，确认检查项目完好，并载明：经检查确认，双方一致同意上述房屋设备设施检查表及能源用量检查表的确认检查，承租方同意将室内私有物品搬离后，室内剩余设施设备以及室内遗留装修等一系列设施物品归出租方全权处置。双方均认可《房屋租赁合同》于2020年6月19日已解除。在本案审理过程中，惠尔英特公司认为新冠疫情爆发后公司无法经营，且因北京市教育委员会发布通知暂停线下培训机构复课，属于不可抗力事件，肆叁陆公司应退还其履约保证金、租金、宽带服务费及赔偿装修损失。肆叁陆公司表示其多次向惠尔英特公司催缴租金，惠尔英特公司未交纳系该公司违约，并表示保留追缴2020年5月1日至2020年6月19日间的房屋租金的权利。一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，惠尔英特公司与肆叁陆公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。肆叁陆公司虽称惠尔英特公司不应将×号房屋教育培训使用，但根据惠尔英特公司提供的证据显示肆叁陆公司对惠尔英特公司将×号房屋用作“北大青鸟”计算机教育培训的用途应当知晓，肆叁陆公司在合同履行期间并未提出异议，故视为肆叁陆公司对惠尔英特公司将租赁地点用作计算机教育培训用途的默认。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，惠尔英特公司面临经营上的困难，不能按期交纳租金，在请求降低租金但未能协商一致的情况下欠付租金亦属无奈，法院认为惠尔英特公司并无违约之故意。在惠尔英特公司欠付租金的情况下，肆叁陆公司提出解除合同，双方于2020年6月19日解除合同并已交接完毕。现双方均认可《房屋租赁合同》已解除，因惠尔英特公司并无违约之故意，故肆叁陆公司应退还惠尔英特公司交纳的履约保证金。故对于惠尔英特公司要求肆叁陆公司退还履行保证金77046元的诉讼请求，法院予以支持。但同时，因新冠疫情的影响导致惠尔英特公司实际无法经营，亦并非肆叁陆公司的过错，在此过程中，肆叁陆公司亦遭受损失，因此法院参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，按照公平原则，酌定肆叁陆公司退还惠尔英特公司2020年1月26日至2020年4月30日租金40000元，对惠尔英特公司该项诉讼请求中过高的部分，法院依法不予支持。对于惠尔英特公司要求返还宽带服务费15671元的诉讼请求，法院参照《接入服务合同》的约定，自2020年6月19日合同解除之日退还未使用费用的一半，酌定3400元，对于该项诉讼请求中过高的部分，法院依法不予支持。关于惠尔英特公司主张的装修损失赔偿金的诉讼请求，因肆叁陆公司并无违约情形，且按照《房屋租赁合同》的约定在合同自然终止的情况下，惠尔英特公司所改造装修的固定设施等亦应无偿归属肆叁陆公司，故惠尔英特公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。据此，一审法院判决：一、北京肆叁陆文化发展有限公司返还北京惠尔英特信息技术有限公司履约保证金77046元、租金40000元、宽带服务费3400元，共计120446元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京惠尔英特信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2429.24元，由北京惠尔英特信息技术有限公司负担1074.78元（已交纳），由北京肆叁陆文化发展有限公司负担1354.46元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，肆叁陆公司提交以下证据：1.租金转账凭证，证明肆叁陆公司在2020年1月26日至6月19日期间，虽受新冠疫情影响仍向上游出租方支付租金，惠尔英特公司未考虑肆叁陆公司此损失而要求免除全部租金显示公平。2.疫情防控登记表，证明2020年6月19日合同解除前，惠尔英特公司虽因疫情没有举办线下培训，但实际仍在租赁房屋办公，故应支付租金（占用使用费）。惠尔英特公司人员包括网络、咨询、在线、人事等，故线下培训并非惠尔英特公司唯一经营活动。3.惠尔英特公司网站首页及课程咨询页，证明惠尔英特公司至今仍发布招生信息，并可选择“直播课”，即惠尔英特公司自疫情暂停线下培训后，作为计算机培训机构完全具备线上培训的可能性，且惠尔英特公司已采取直播方式继续开展在线培训活动，一审认定无法实际经营与事实不符。惠尔英特公司仍在其网站中使用诉争房屋地址。4.关于北京应急响应机制调整的通知，证明北京市2020年1月24日启动一级应急响应，2020年4月30日降为二级，2020年6月6日降为三级。不同阶段疫情防控措施对惠尔英特公司线下培训、线上招生与培训、办公等业务的开展，履行付款义务实际造成影响的起止时间点与程度不同，故至少2020年4月30日后的疫情防控措施产生的影响是惠尔英特公司可预见、可避免的，由此产生的经营风险及扩大损失应由惠尔英特公司自行承担。5.电费发票，证明惠尔英特公司在2020年1月8日预交电费1035元，预交额度使用完后于2020年6月11日再次支付电费90元，证明惠尔英特公司在2020年1月至6月期间实际使用租赁房屋。惠尔英特公司的质证意见是：肆叁陆公司提交的证据都不属于二审新证据。对证据1的真实性及证明目的不认可，惠尔英特公司也有租金损失、装修损失等；对证据2的真实性及证明目的不认可；对证据3的真实性及证明目的不认可，2020年6月19日之后惠尔英特公司没有使用肆叁陆公司的场地；对证据4的真实性认可，对证明目的不认可；对证据5的证明目的不认可，惠尔英特公司没有在诉争场地办公，但电器设备在运行。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案中，惠尔英特公司与肆叁陆公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，惠尔英特公司因此未能按期交纳租金，肆叁陆公司提出解除合同，2020年6月19日合同解除并已交接完毕。一审法院参照合同履行过程中的客观状况、双方损失的情况，按照公平原则判令肆叁陆公司返还惠尔英特公司履约保证金，部分租金及宽带服务费的数额合理，本院予以确认。肆叁陆公司提出无需向惠尔英特公司返还合同履约保证金、房屋租金及宽带服务费的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，肆叁陆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2709元，由北京肆叁陆文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二一年二月二十六日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿