新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初10292号   原告：乌鲁木齐市物实精业物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区喀什东路**。   法定代表人：马秀琴，该公司总经理。   委托诉讼代理人：索玉新，新疆世源律师事务所律师。   被告：徐红英，女，1969年4月21日出生，汉族，北京中油瑞飞信息技术有限公司工程师，住乌鲁木齐市新市区。   原告乌鲁木齐市物实精业物业服务有限公司（以下简称物实物业公司）与被告徐红英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案，依法适用简易程序，于2020年11月28日公开开庭进行了审理，原告物实物业公司的委托诉讼代理人索玉新、被告徐红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告物实物业公司提出诉讼请求：判令被告徐红英支付拖欠的物业管理费16,166.3元（自2014年4月30日至2019年10月30日止），利息2,647元按照银行同期贷款利息计算，合计18,813.3元。事实与理由：原告物实物业公司于2011年5月进驻海盈城市花园小区并为该小区提供物业管理服务，被告徐红英于2011年购得海盈城市花园小区4-4-1202室商品房一套，建筑面积136.08㎡。原、被告双方于2011年7月28日签订《物业服务协议》，协议约定原告物实物业公司为被告徐红英提供物业管理服务，被告徐红英按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告物实物业公司缴纳物业管理费，协议生效后原告物实物业公司按照合同约定为被告徐红英提供完善的物业管理服务，同时将一级物业管理服务的标准及物业服务资质张贴公示在物业办公室及小区公共区域显著位置，并为广大小区业主提供了一级物业管理服务。但被告徐红英并未依约向原告物实物业公司缴纳物业管理费，自2014年4月30日至2019年10月30日，共拖欠原告物实物业公司公司物业费18,813.3元。期间至今原告物实物业公司多次向被告徐红英催缴上述拖欠物业费用，但被告徐红英拒不缴纳。综上，被告徐红英拒不缴纳物业费的行为已经构成违约，严重侵犯了原告物实物业公司及其他业主的合法权益，故原告物实物业公司诉至法院，请求法院公正判决，维护原告物实物业公司的合法权益。   被告徐红英辩称：1．我不同意原告物实物业公司的事实理由，我确实在原告物实物业公司所管理的小区，但是原告物实物业公司没有达到一级物业的水平。2．原告物实物业公司的资质从未在小区里面公示过。3．原告物实物业公司按照1.8元收取物业费没有依据，原告物实物业公司的物业收费标准未公示，原告物实物业公司的收费标准违反了《乌鲁木齐市物业管理条例的规定》有关规定；原告物实物业公司诉请的1.8元的标准与原告物实物业公司的资质不符，原告物实物业公司无权按照1.8元的标准收费，按照乌鲁木齐市资质管理条例的规定，原告物实物业公司的资质为三级，原告物实物业公司按照一级的标准收费违反了乌鲁木齐市物业服务管理条例的规定，原告物实物业公司擅自提高收费标准。原告物实物业公司提供的基础设施系统均存在安全隐患，服务期间存在瑕疵。综上所述，原告物实物业公司按照1.8元收取物业费没有事实和法律的依据。原告物实物业公司诉请的2014年4月30日-2017年11月21日的物业费已超出法定诉讼时效。   原告物实物业公司提交以下证据：   证据一：2011年7月28日签订的入住协议书。证明被告徐红英在2011年7月28日入住海盈城市花园小区4-4-1202室，对双方的权利义务作出了明确的约定。   证据二：物业服务协议。证明原告物实物业公司公司针对房屋的公共部位进行了维护和管理。按照本协议向被告徐红英收取物业服务费用。第4条第1款，被告徐红英向原告物实物业公司缴纳物业服务费用按照商业住宅结合其建筑面积为1.8元/平方米，有被告徐红英的签字和手印。   证据三：房屋装修管理协议。证明房屋交付被告徐红英入住时针对建筑工程，电梯，改排水进行了验收，打钩的部分均是项目符合标准。   证据四：入住通知单。证明被告徐红英在2011年7月28日办理了入住手续及附有被告徐红英及其家人的身份证复印件。   被告徐红英质证：证据一至四的真实性认可，关联性不认可，我签订协议的时间是2013年4月。当时原告物实物业公司以拿钥匙要求我将日期写在2011年7月28日。   证据五：催缴物业费通知单两张（时间为2016年4月30日、2018年4月30日）。证明：1.在2016年4月30日原告物实物业公司向被告徐红英进行了催缴。该通知单张贴在被告徐红英居住的单元门上。2.在2018年4月30日向被告徐红英进行了催缴，内容为被告徐红英4年的物业费未缴纳，要求尽快缴纳。原告物实物业公司主张的2014年至2017年的物业费，原告物实物业公司在2014年和2018年均催缴，未超诉讼时效的问题。   被告徐红英质证：真实性不认可，无法证明贴在我家门上并且我已经收到并看到该通知单。   证据六：收费标准、服务资质证书。证明原告物实物业公司将收费标准按照每月1.8元/平方米收取物业管理费。证实原告物实物业公司按照相关的规定将收费的标准做了公示。   被告徐红英质证：其中收费标准认可，对服务资质证书不认可，我方从未见到资质证书和收费标准一起在小区公示。   证据七：6张催缴物业费通知单（针对广大业主）。证明在2014年6月3日、2015年6月10日、2016年6月30日、2017年6月10日、2018年5月7日、2019年5月7日，分别催告广大业主尽快缴纳物业费。该催缴通知单张贴在交费业主的单元门上。   被告徐红英质证：真实性不认可，我在电梯里面没有看见，也许被人撕了。   证据八：撤诉裁定书两份。证明在2019年原告物实物业公司起诉被告徐红英缴纳物业费，原告物实物业公司撤诉。2020年再次起诉被告徐红英缴纳物业费，后于2020年7月1日撤诉。不存在已过诉讼时效的问题。   证据九：物业服务企业备案回执单。证明原告物实物业公司是有物业管理服务资质的。   证据十：竣工质量验收意见表。证明海盈小区4号楼经五方验收竣工。   被告徐红英质证：证据八至证据十的真实性、合法性、关联性均认可。   证据十一：物业管理委托合同。证明新疆海盈开发商与原告物实物业公司签订的，原告物实物业公司按照1.8元/平方米收取物业管理费是用于物业管理，期限为10年，对双方的权利义务关系做了相关的约定。   被告徐红英质证：真实性不认可，该协议是物业管理委托合同，该合同第3页第6条，写明1.8元/平方米是租金，该租金用于物业管理，并非是物业费。其余部分无异议。   本院认证：被告徐红英对原告物实物业公司提交的入住协议书、物业服务协议、装修管理协议、入住通知单、收费标准、撤诉裁定书、备案回执单、竣工质量验收意见表的真实性无异议，本院予以确认。对于催缴物业费通知单，被告徐红英不认可收到，原告物实物业公司也未提交其他证据予以印证，对于该证据证明的问题本院不予确认。服务资质证书、物业管理委托合同的真实性本院予以确认。   被告徐红英提交以下证据：   证据一：一级服务收费照片。证明一级服务物业收费标准为0.8元/月/平方米，原告物实物业公司擅自提高收费标准。   原告物实物业公司质证：真实性、合法性、关联性均认可，张贴原告物实物业公司的收费标准明确标明，原告物实物业公司按照协议下浮10%，原告物实物业公司为广大业主提供的具体的管理费用，并不是被告徐红英称述的0.8元/平方米。原告物实物业公司提供的是一级服务，被告徐红英提供的该份证据标明物业服务是按照1.8元/平方米收取的，不存在擅自改变的情况。   证据二：物业承接查验协议，瑕疵照片，查验汇总表，电梯、道闸、总平、消防、水泵、配电柜、发电机、电压器验收表。证明物业服务企业为小区提供服务期间存在服务的瑕疵。   原告物实物业公司质证：物业承接查验协议的真实性、合法性、关联性均认可，但是证明的问题不认可，不能证实原告物实物业公司的物业服务存在瑕疵，原告物实物业公司在2011年7月至今一直为广大的业主提供物业管理服务。对于被告徐红英提供的查验汇总表，电梯、道闸、总平、消防、水泵、配电柜、发电机、电压器验收表的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据是被告徐红英和成都众合查验公司签订的，反映的问题不是真实的，没有原告物实物业公司的签字盖章确认，不能反映原告物实物业公司的物业服务存在质量问题。对于瑕疵照片，真实性、合法性、关联性均不认可，该照片反映是在2018年2月及2019年10月，不能反映证实原告物实物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，该照片是复印件未提供照片的原件，无原告物实物业公司的签字盖章确认。该组证据证明在2018年期间一直为广大业主提供服务。   证据三：（2012）新民三初字第438号判决书，证明我是在2013年办理的入住手续。   原告物实物业公司质证：真实性认可，关联性不认可，该判决书审理时间查明部分写的与被告徐红英入住的时间2011年7月28日并非是被告徐红英所述的2013年。   本院认证：原告物实物业公司对被告徐红英提交的一级服务收费照片、物业承接查验协议、判决书的真实性无异议，本院予以确认；原告物实物业公司对于查验汇总表，电梯、道闸、总平、消防、水泵、配电柜、发电机、电压器验收表、瑕疵照片的真实性不认可，上述证据为复印件，本院对真实性暂不予确认。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，查明以下事实：   2011年7月1日，原告物实物业公司与新疆海盈房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2011年7月1日起至2021年6月30日，物业管理服务费为1.8元/平方米/月。被告徐红英系新市区融亿海盈城市花园小区4-4-1202室的业主（房屋面积为136.08平方米）。2011年7月28日，被告徐红英与原告物实物业公司签订《入住协议书》和《物业服务协议》。《物业服务协议》第四条第1款约定，物业费用按建筑面积每月每平方米1.8元。被告徐红英未缴纳2014年4月30日-2019年10月30日期间的物业费。   另查明，2016年11月19日至2019年8月19日，中国人民银行同期贷款利率一年至五年（含五年）为4.75%。自2019年8月20日起，中国人民银行已不再发布同期同类贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）。2019年8月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.25%，2019年9月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20%。   本院认为，原、被告之间签订的《物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”被告徐红英作为业主享受了物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业服务费。原告物实物业公司向被告徐红英主张2014年4月30日至2019年10月30日期间的物业费，但被告徐红英否认收到过其催收物业管理费的通知，原告物实物业公司未能提供充分有效的证据证实其在2019年11月19日向法院提起诉讼之前，向被告徐红英催收过物业管理费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”故在2019年11月19日向法院提起诉讼之前，原告物实物业公司因怠于向被告徐红英行使主张拖欠物业管理费的权利，对于被告徐红英拖欠其2014年4月30日至2016年11月18日期间的物业管理费的三年诉讼时效已届满，对于该部分主张，本院不予支持。对于原告物实物业公司主张的被告徐红英拖欠的2016年11月19日至2019年10月30日期间的物业管理费8,818.01元，被告徐红英应当依约缴纳。被告徐红英逾期支付原告物实物业公司物业管理费，造成了原告物实物业公司资金占用期间的利息损失，被告徐红英应向原告物实物业公司支付。原告物实物业公司按2016年11月19日至2019年8月19日未付热力费金额为计算基数，以中国人民银行同期贷款利率4.75%主张利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行已不再发布同期同类贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日至2019年10月30日期间的利息损失应按照LPR进行调整计算。被告徐红英应当给付原告物实物业公司物业管理费的利息损失388.77元。   本院认为，由于原、被告双方的纠纷发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：   一、被告徐红英给付原告乌鲁木齐市物实精业物业服务有限公司2016年11月19日-2019年10月30日物业管理费8,818.01元；   二、被告徐红英给付原告乌鲁木齐市物实精业物业服务有限公司迟延缴纳物业管理费的利息损失388.77元。   上述款项，被告徐红英应于本判决书生效之日起十日内付清。逾期不付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费135.17元（原告已预交，减半收取），由原告负担68.94元，由被告负担66.23元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   张越然   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 二 日   书  记  员   徐 莉