浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初11437号 原告（反诉被告）：浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥湖西路瓜渚风情小区会馆****，统一社会信用代码91330621MA288BGY1Y。 代表人：求云顺。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会，，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲小区****瓜渚绿洲业委会办公室 代表人：沈晓峰。 委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。 原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司（以下简称宝业物业公司）与被告柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会（以下简称瓜渚绿洲业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案，在本案审理过程中，被告提出反诉，本院也予以受理，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）宝业物业公司的委托诉讼代理人陈军，被告（反诉原告）瓜渚绿洲业主委员会的委托诉讼代理人林红虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝业物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还保证金250000元。事实和理由：宝业物业公司与瓜渚绿洲业主委员会于2018年7月20日签订了《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》，约定宝业物业公司为瓜渚绿洲公寓小区提供物业服务，合同期限为自2018年5月1日至2021年12月31日止。后在2020年5月1日瓜渚绿洲业主委员会发函给宝业物业公司，函告宝业物业公司未能达到双方合同约定要求，决定要求宝业物业公司在2020年5月31日撤出本小区。此后，宝业物业公司于2020年6月1日如约撤出。时至今日，瓜渚绿洲业主委员会未归还宝业物业公司250000元保证金。为维护宝业物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告瓜渚绿洲业主委员会辩称，双方虽约定保证金250000元，但同时约定保证金的使用，除了约定扣除相应的处罚款项，宝业物业公司还需要与我方进行结算，现宝业物业公司均未与我方交接，瓜渚绿洲业主委员会要求在保证金、能耗费、停车费进行结算后一并处理，多退少补。保证金退还条件尚未成就，请求法院驳回宝业物业公司的诉讼请求。 反诉原告瓜渚绿洲业主委员会向本院提出反诉请求：1、判令宝业物业公司向瓜渚绿洲业主委员会返还结余的能耗费400000元，并支付该款自反诉之日起至实际款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2、判令宝业物业公司向瓜渚绿洲业主委员会支付停车费58675元，并支付该款自反诉之日起至实际款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实和理由：瓜渚绿洲业主委员会与宝业物业公司于2018年7月20日就宝业物业公司为瓜渚绿洲业主委员会提供物业服务事宜签订《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》一份，约定合同期限为2018年5月1日至2021年12月31日止，其中2019年12月31日前为管理考核期，考核不通过，则瓜渚绿洲业主委员会有权提前终止合同；合同并就物业服务费收费标准及能耗费进行了约定；合同还约定小区内超时停车费按照瓜渚绿洲业主委员会、宝业物业公司六四分成每三个月支付瓜渚绿洲业主委员会；合同尚有其他内容的约定。管理考核期内，由于未能达到考核标准，且经整改仍未达到，宝业物业公司遂提出要求解除物业服务合同，并于2020年5月31日退场。宝业物业公司退场后，未依约将物业管理费、能耗费、公共收入积累形成的资产等移交给瓜渚绿洲业主委员会，也未依约进行财务审计，未依法与瓜渚绿洲业主委员会(及瓜渚绿洲业主委员会新委托的物业管理单位)办理交接手续，致使结余的能耗费、停车费仍由宝业物业公司掌握而未予退还，经瓜渚绿洲业主委员会多次要求，宝业物业公司至今仍未办理任何交接、结算事宜。综上，为维护合法权益，提起反诉。 反诉被告宝业物业公司辩称，瓜渚绿洲小区物业服务是包干制，能耗费属于物业费用包含部分，不需要返还；对于停车费58675元，确实存在，没有异议；但是根据物业服务合同约定，1500元以上的应由瓜渚绿洲业主委员会支付的维修费用，都是我们支付了，共支付了68980元；而且我们为小区增添了电梯五方通话系统，改造了道闸系统，换了新的岗亭，如果瓜渚绿洲业主委员会要求返还停车费，我方也要求上述费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宝业物业公司提供的《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》、工作函，瓜渚绿洲业主委员会提供的《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》、会议记录、处罚细则、微信聊天记录、停车费明细予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月20日，瓜渚绿洲业主委员会与宝业物业公司签订一份《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》，约定瓜渚绿洲业主委员会(甲方)委托宝业物业公司（乙方）对瓜渚绿洲公寓小区实行物业管理，约定乙方有权按管理细则管理车辆正确停放，超时停车收费按甲方、乙方六四分成，3个月一结；本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产、包括管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；物业服务费高层、小高层计90875.7㎡，收费标准1.05元/㎡?月，能耗费0.5元/㎡?月等；奖惩措施中约定乙方全面或超额完成合同规定的各项管理目标，甲方对乙方奖励；乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方有权对乙方进行处罚（具体细则），合同签订后缴纳物业管理保证金250000元等。 上述合同签订后，宝业物业公司向瓜渚绿洲业主委员会缴纳物业管理保证金250000元。 2018年8月31日晚7点30时，宝业物业公司相关人员与瓜渚绿洲业主委员会相关人员召开会议讨论业委会对宝业物业公司管理小区的考核细则，会议记录记载考核细则宝业已经了解，宋总对考核细则基本接受。与会人员在上述会议记录上签字。 2018年9月2日至2019年6月26日，瓜渚绿洲业主委员会移交宝业物业扣款清单共计扣款5950元。 2020年5月1日，瓜渚绿洲业主委员会向宝业物业公司发函，载明业委会会议决定，宝业物业公司在2020年5月31日24:00撤出本小区，不再为本小区提供任何物业服务，本小区业主有权拒绝向贵公司缴纳2020年6月1日以后的物业服务费。 2020年8月3日，宝业物业公司向瓜渚绿洲业主委员会发申请函，函告瓜渚绿洲业主委员会，宝业物业公司已于2020年6月1日前退出小区的一切物业相关工作，贵业委会尚未退回宝业物业公司进场时缴纳的押金，请尽快支付。 另查明，瓜渚绿洲小区停车费2018年11-12月共收取12805元，2019年1-12月共收取56775元，2020年1-5月共收取19675元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》均自2021年1月1日起施行。而本案纠纷的法律事实发生于2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本案中，瓜渚绿洲业主委员会与宝业物业公司签订的《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效，当事人应诚信履约。 关于宝业物业公司要求瓜渚绿洲业主委员会退还保证金250000元的诉讼请求，瓜渚绿洲业主委员会辩称应扣除相应罚款及能耗费、停车费。本院认为，双方物业服务合同中关于保证金的约定在合同第七条“奖惩措施”，约定宝业物业公司未完成合同规定的各项管理目标，瓜渚绿洲业主委员会有权对宝业物业公司进行处罚（具体细则）等，故保证金系用于保障业主委员会对物业服务公司进行奖惩，本院对瓜渚绿洲业主委员会要求扣除罚款的主张予以支持，要求扣除其他费用的主张不予支持。至于具体的罚款金额，根据瓜渚绿洲业主委员会提供的扣款清单予以认定，共计5950元。扣除上述罚款，瓜渚绿洲业主委员会应退还宝业物业公司保证金244050元。 关于瓜渚绿洲业主委员会要求宝业物业公司退还结余的能耗费的反诉请求，本院认为要求退还能耗费应为每户缴费业主个人的权利,能耗费的收取、使用及扣除过程是按业主套内面积标准收取,是业主在室内专有面积内享用科技生活的成本,每个业主仅对其专有面积所应分摊的部分承担责任,不具有全小区公共部分的公共利益属性,不属于共有和共同管理权利的重大事项,不需全体业主共同决定。如其具有共有或共同管理的性质,则欠费业主则会侵害已交费业主的权利。故即使能耗费有结余，也应退还给交费业主。瓜渚绿洲业主委员会要求宝业物业公司返还能耗费,于法无据，本院不予支持。 关于瓜渚绿洲业主委员会要求宝业物业公司支付停车费的反诉请求，宝业物业公司对金额没有异议，本院予以照准，宝业物业公司应向瓜渚绿洲业主委员会支付停车费58675元，合同约定三个月一结，瓜渚绿洲业主委员会要求宝业物业公司支付该款自反诉之日（2020年12月24日）起至实际款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。宝业物业公司辩称其为瓜渚绿洲业主委员会垫付了1500元以上的维修费用68980元，且安装了道闸系统、五方通话系统等，应当予以抵消。本院认为，针对上述维修费用，瓜渚绿洲业主委员会认为应在能耗费中列支，双方对该费用存有争议，且双方诉讼请求中对该费用均未提出明确诉请，对该笔费用及其他安装费用，本院在本案中不予理涉，宝业物业公司可另行起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条规定，判决如下： 一、柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司保证金244050元； 二、浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司应于本判决生效之日起十日内支付柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会停车费58675元，并支付该款自2020年12月24日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、驳回浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求； 四、驳回柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司负担60元，由柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会负担2465元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费减半收取4090元，由浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司负担523元，由柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会负担3567元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 陈 程 二〇二一年二月二十日 书记员 沈烨灵 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。