西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终19号上诉人（原审原告、反诉被告）：友音汽车音响，经营场所西藏自治区拉萨市金珠中路快修市场60号，统一社会信用代码92540194MA6T4HQ751。经营者：韩友民，男，1971年8月5日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市金珠中路快修市场60号，身份证号码×××。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：拉珍，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏大学财经学院，住所地西藏自治区拉萨市城关区金珠中路82号。统一社会信用代码92540194MA6T4HUJ9R。法定代表人：贡秋扎西，该院院长。委托诉讼代理人：次仁旺姆，西藏拉姆律师事务所律师。委托诉讼代理人：顿珠仁增，西藏拉姆律师事务所实习律师。上诉人友音汽车音响因与被上诉人西藏大学财经学院房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人友音汽车音响的委托诉讼代理人董艳伟、被上诉人西藏大学财经学院的委托诉讼代理人次仁旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友音汽车音响上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初843号民事判决第一项；二、请求依法改判或发回重审；三、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实错误。首先上诉人与被上诉人双方于2018年12月29日签订《西藏大学财经学院商品房租赁合同》，约定租期为一年，即自2018年12月30日至2019年12月30日至止。合同到期后，原告继续缴纳租金，被告收取该租金，并未提出不续租的异议，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原被告之间形成不定期租赁合同。其次，被上诉人收取上诉人截止2020年2月29日的租金，这一时间内双方之间形成事实的租赁合同关系。最后，在当前疫情期间，被上诉人提出合同到期后不续约，其行为有违公平原则，更是有违公序良俗。即便被上诉人不续租，也应在2月29日后合理期限内通知上诉人并给上诉人足够的找房搬家时间。综上，为维护上诉人的合法权益，依法提起上诉，请求支持上诉人的上诉请求。西藏大学财经学院辩称，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。友音汽车音响向一审法院起诉请求：1．判令双方继续履行商品房租赁合同；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2018年12月29日，西藏大学财经学院作为甲方与友音汽车音响作为乙方签订了《西藏大学财经学院商品房租赁合同》，上载明：“第一条租赁物的基本情况：西藏大学财经学院商品房。甲方为乙方提供的学院足球场西侧13号房出租给乙方友音汽车音响。……所承租的房屋租金为35元／平方米，即24.6㎡，每月租金合计861元。第二条租赁用途：用于友音汽车音响的经营项目。乙方自行办理经营所需的手续，自行承担经营产生的费用和租赁房屋的水电费、治安费等一切费用。第三条租赁期限：1年。自2018年12月30日起至2019年12月30日为止。乙方应当在合同签订的当天向甲方缴纳履约保证金。履约保证金可以抵扣租金，违约金，如果未发生需要抵扣情形，合同解除后15日内无息退还给乙方。……第十一条本合同期满5天内，双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。本合同未尽事宜，另行签订本协议。……”该合同尾部出租方由西藏大学财经学院加盖公章，承租方由友音汽车音响经营者韩友民签字捺印。2019年10月30日起，西藏大学财经学院向友音汽车音响通知合同到期后，不再续租要求返还房屋，并于2019年11月11日以微信的方式通知，主要内容为要求各商户2019年12月25日退还房屋；针对退房通知包含友音汽车音响在内的各商户联名书写《诉求信》，主要内容为请求西藏大学财经学院在另行续租三十个月，2019年11月28日西藏大学财经学院书面通知，主要内容为合同期满自行终止，不再续租，减免2019年11月和12月租金，退还房屋时间延至2020年2月20日，但不免除期间使用费。西藏大学财经学院认可友音汽车音响按原合同租金标准已向其交付2020年1月至2月的房屋占有使用费。一审法院认为，西藏大学财经学院与友音汽车音响签订了《西藏大学财经学院商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，西藏大学财经学院履行了提供租赁物的义务，友音汽车音响履行了交付租金的义务，合同实际进行了履行。2019年10月30日起西藏大学财经学院多次通知友音汽车音响合同到期后，不再续租，并要求返还房屋，根据庭审中友音汽车音响所提交的诉求信及诉状中所陈述的内容，可以确认友音汽车音响收到通知且知晓通知内容；此事实能够认定，西藏大学财经学院对案涉租赁合同到期后的意思表示为：在双方的租赁合同到期后，不愿将房屋继续租赁给友音汽车音响，双方的租赁合同终止，对此一审法院予以确认。对于友音汽车音响主张的不定期租赁关系，在双方的租赁合同终止后，西藏大学财经学院已经明确表示不再续租，表明双方未能就续租问题达成一致；而在友音汽车音响继续使用时，西藏大学财经学院并未默认，明确提出了异议，要求友音汽车音响搬离，故在双方未形成一致意思表示的情形下，友音汽车音响仅以费用收取行为来主张形成不定期租赁关系，显然缺乏事实和法律依据，不予认可。经一审法院多次调解，西藏大学财经学院已明确系政策原因收房，双方已无续租的可能，故友音汽车音响要求继续履行商品房租赁合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉租赁合同到期后，友音汽车音响无权继续占有使用租赁物，理应腾退租赁物并返还给西藏大学财经学院，故西藏大学财经学院主张要求被告返还位于西藏大学财经学院足球场西侧13号面积为24.6㎡的商品房的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。在案涉租赁合同到期后，友音汽车音响继续占有使用案涉租赁物，应向西藏大学财经学院支付逾期腾退租赁物的占有使用费，西藏大学财经学院主张友音汽车音响按照原合同约定租金标准861元，支付自2020年2月29日至房屋实际腾退交付之日，暂计算至7月29日为止的房屋占有使用费4305元诉讼请求，符合事实与法律依据，但因受新冠肺炎疫情的影响，参考相关部门对中小企业的减免租金相关政策，结合疫情防控实际，一审法院酌情认定友音汽车音响免交2020年3月、4月份两个月的占有使用费1722元（861元×2个月），故对该项诉讼请求一审法院仅予以部分支持友音汽车音响支付该期间占有使用费2583元（4305元-1722元），并应从7月30日起参照原合同标准861元支付至房屋实际腾退交付之日止的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）友音汽车音响的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）友音汽车音响在判决书生效之日起二十日内将位于西藏大学财经学院足球场西侧13号面积为24.6㎡的房屋返还给被告（反诉原告）西藏大学财经学院；三、原告（反诉被告）友音汽车音响在判决书生效之日起二十日内向被告（反诉原告）西藏大学财经学院支付2020年4月30日至2020年7月29日期间的房屋占有使用费共计人民币2583元；四、原告（反诉被告）友音汽车音响参照原合同约定以每月861元的标准向被告（反诉原告）西藏大学财经学院支付自2020年7月30日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；五、驳回被告（反诉原告）西藏大学财经学院的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告（反诉被告）友音汽车音响负担。反诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）西藏大学财经学院负担10元，原告（反诉被告）友音汽车音响负担15元。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人之间是否形成不定期租赁关系以及双方是否继续履行商品房租赁合同的问题。上诉人与被上诉人于2018年12月29日签订《西藏大学财经学院商品房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，应当受法律保护。合同约定租赁期限为一年，自2018年12月30日起至2019年12月30日止。2019年10月30日起合同到期前被上诉人向上诉人通知合同到期后，不再续租要求返还房屋，并分别于2019年11月11日以微信的方式通知， 2019年11月28日以书面方式通知， 载明：“……合同期满自行终止，不再续租，减免2019年11月和12月租金，退还房屋时间延至2020年2月20日，但不免除期间使用费。”故上诉人在收到该通知后，在双方的租赁合同到期后，双方的租赁合同终止。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同的成立需要双方当事人形成合意，由于本案被上诉人在合同到期前已明确表示不愿意续签房屋租赁合同，故被上诉人收取的2020年1月至2月的金额应视为合同到期后的房屋占有使用费，双方当事人之间并未形成不定期租赁关系，上诉人主张继续履行商品房租赁合同本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，上诉人应当履行返还租赁物之义务，并应向被上诉人支付逾期腾退租赁物的占有使用费，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。综上所述，友音汽车音响的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由友音汽车音响负担。本判决为终审判决。审  判  长   央  宗审  判  员   王 永 伟审  判  员   尼玛卓嘎二〇二一年二月九日法 官 助 理   旺  珍书  记  员   贡桑英秋