河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2268号原告张凯亚，女，1996年3月10日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托代理人周毅林，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人温晨星，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南锦雍置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。统一社会信用代码：914101005763016583。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人杨颖，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张凯亚与被告河南锦雍置业有限公司（以下简称锦雍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凯亚的委托代理人周毅林、温晨星，被告锦雍公司的委托代理人杨颖、王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯亚诉称，2016年8月2日，原被告双方签订了编号为XS-074的《锦雍·水之郡西苑房屋买卖协议书》。由原告购买被告开发的“锦雍·水之郡”西苑5号楼1单元7层01号房（东户），房屋面积135.56平方米，总价1822946元，约定交房时间为2018年9月30日。2019年3月27日，双方签订了编号为D190××××****的《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续，确定房屋为5幢7层704号房，因被告所售房屋面积确定为136.13平方米，房屋总价调整为1830611元，同时，被告要求将交房时间变更为2019年12月31日。原告依约支付了全部购房款，但被告直至2020年8月2日才将房屋交付原告。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应承担逾期交房的违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告支付逾期交房违约金暂计95557.89元（以1830611元为基数，按日万分之二的标准，自2020年1月1日起计算至2020年9月18日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告锦雍公司辩称，一、生效判决认定业主在办理房屋交接手续时接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受锦雍公司补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任，本案中张凯亚同样已经接受锦雍公司的物业费补偿，无权再要求锦雍公司承担任何责任。二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，张凯亚于2020年8月2日办理房屋交接手续,已经以行为同意变更交房条件,同意照当时现状接收房屋,张凯亚主张交房之后的逾期交房责任没有任何依据。三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应承担违约责任。（一）合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房，交房时间据实顺延。（二）因政府进行环境污染防治致工程停工421天，交房期限应当相应顺延，锦雍公司不应承担违约责任。四、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,交房时间应当另行酌情顺延。(一)根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第4款的规定:“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。”故本案中,因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任。(二)受新冠疫情下政府的管控措施,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，交房期限应当相应顺延103天，锦雍公司不应当承担违约责任。(三)受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,造成锦雍公司逾期交付房屋,交房时间应当另行相应顺延,锦雍公司不应当承担违约责任。五、自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。六、即使按照原告的主张,合同约定违约金标准过高,应当予以降低。经审理查明，2019年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××房。总金额1830611元。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表及房屋资料签收单显示，业主张凯亚，房间号5号7层701，原告签字日期为2020年8月2号。当日，原、被告签订《告知书》，载明：“……被告代原告向河南水之郡物业服务有限公司支付原告所购房屋自交房之日起24个月的物业费作为补偿,该费用被告将直接缴纳给河南水之郡物业服务有限公司。”入伙手续书载明，业主姓名张凯亚，合同房号：水之郡西苑5座7层704号房，派出所核定房号：水之郡西苑5号楼701号。2020年8月2日，被告出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡·西苑5号楼1单元7层701户业主张凯亚缴纳24个月的物业费，合计9147.94元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明，落款处盖有被告河南锦雍公司公章。2020年8月12日，原告向物业公司递交装修申请表。《竣工验收备案表》显示，涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。以上事实有《商品房买卖合同》、增值税发票、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、《竣工验收备案表》、房屋交接验收表、房屋资料签收单、入伙手续书、《告知书》、装修申请表及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定支付了房屋购房款，被告未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告在办理房屋交接手续时接受锦雍公司代其支付的两年物业费为补偿，应视为原告接受锦雍公司补偿物业费为其承担违约责任的方式，锦雍公司不承担任何责任，但告知书中仅表明被告代原告缴纳物业费作为补偿，并未放弃追究被告逾期交房的违约责任，故对该辩称，本院不予支持。关于违约金标准，纵观本案案情，被告锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于被告锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，被告锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告锦雍公司该辩称，本院不予采信。故本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。根据2020年8月2日双方签订的《告知书》及入伙手续书，即2020年8月2日为收房日期，且被告代原告向河南水之郡物业服务有限公司支付原告所购房屋自交房之日起24个月的物业费，合计9147.94元。自2019年12月31日至2020年8月2日计215天，逾期交房时间为215-40=175天，产生违约金32035.7元（即175天＊0.01％＊1830611元）。被告已代原告支付物业费9147.94元，应支付原告违约金22887.76元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张凯亚逾期交房违约金22887.76元；二、驳回原告张凯亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2189元，减半收取1094.5元，由原告张凯亚负担832.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担262元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年二月二十五日书记员 王令令