山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0691民初655号原告：杜长永，男，1975年11月20日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张道兴，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔翔宇，山东明朗律师事务所律师。原告：徐敏，女，1978年10月22日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张道兴，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔翔宇，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原告杜长永、原告徐敏与被告烟台裕昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜长永和原告徐敏委托诉讼代理人乔翔宇、被告委托诉讼代理人何雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理不动产证违约金39058元（以房屋总价款356367.95元为基数自2016年2月27日按照日万分之一标准计算至2019年2月26日）；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订了编号为开预字第130909100082号的商品房买卖合同。合同约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记手续。被告于2013年11月20日向原告交房，但被告一直拖到2019年2月27日才办理出初始登记，原告在上述期间不断催促被告办理权属证书且多次向被告主张过逾期办理不动产证的违约金。被告辩称，一、被告与原告于2019年5月31日签订《补充协议》，其中第7条约定被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修资金后三十日内。该《补充协议》系双方的真实意思表达，不存在无效事由，应认定为合法有效。另外，根据烟台市开发区房管部门的要求，住宅专项维修基金采用开发商代收代缴方式，在房屋初始登记前先由业主缴纳公共专项维修资金后，再由被告代缴，协议第7条约定符合政府部门发布的相关政策。被告已在该期限届满前完成涉案房屋的初始登记，未构成违约，不应承担原告诉求的逾期办理不动产权证违约金。二、原告主张的违约金部分已超过诉讼时效。若法院认定被告存在逾期办证的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，按3年诉讼时效计算。被告对原告主张的逾期办证违约金计算终点无异议，但起算点应自原告向人民法院提起诉讼之日倒推3年，超过诉讼时效部分应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130909100082号)，约定原告购买被告开发建设的位于烟台开发区富饶世家7号楼第1层101号房（商品房预售许可证为烟房预许字2011第080号），建筑面积82.12平方米，总房款356367.95元（按套计算）。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2013年10月1日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，作为上述合同的附件一，其中第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定，买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年11月20日，被告向原告交付涉案房屋。2019年2月27日，涉案房屋所在楼盘完成产权初始登记。2019年3月11日，被告张贴通知“尊敬的富饶世家1.3.7号楼业主：您所在的楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月12日起领取办理不动权证的相关资料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：……若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年6月2日止……”2019年5月31日，原告向被告交纳维修基金9818.04元。2019年5月31日，原告、被告签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。烟政办发（2011）20号《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市住宅专项维修基金管理办法的通知》第十条载明：新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按规定标准将住宅专项维修资金足额交存至住宅专项维修资金管理专户。业主应当在办理房屋所有权转移登记时将首期住宅专项维修基金交至代交的开发建设单位……。烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。本院认为，原、被告于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同及补充协议的约定，被告应在2013年11月20日商品房交付原告使用后的60日内即2014年1月20日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，本案的争执焦点问题是被告迟于合同约定时间完成初始登记的行为是否构成违约、应否承担违约责任。被告辩称其不存在违约行为，主要理由是双方2019年5月31日签订的《补充协议》第7条约定被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修资金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》的要求。从本案事实来看，涉案房屋于2013年11月即交付给原告，被告应在此后60日内将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就住宅专项维修资金的交存事宜作出约定，在双方签订上述合同及被告交付涉案房屋时，原告均不负有先行交纳专项维修资金的义务。房屋交付后被告负有按约定期限办理初始登记义务期间，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施，当时应根据烟政办发（2011）20号文件的规定办理相关手续。根据烟政办发（2011）20号文件第十条的内容要求，首次登记（即初始登记）前应由被告代交住宅专项维修资金，原告在办理房屋产权转移登记前向被告交纳该专项维修资金即可，况且被告也未提供证据证明其在办理初始登记前曾通知原告交纳专项维修资金。从被告于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记、2019年3月11日向原告等业主张贴通知的内容来看，被告是知晓烟政办发（2011）20号文件的规定及办理程序的，但被告却于2019年5月31日要求原告与其签订《补充协议》并作出第7条约定。实际上，被告早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，与烟政办发（2011）20号文件的要求亦不相符，在此情形下被告与原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。因此，被告的抗辩理由不成立，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，被告应以已付房价款356367.95元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期办理初始登记期间的违约金。涉案房屋于2013年11月20日交付使用，故应自2014年1月20日起开始计算违约金至2019年2月26日。双方对2019年2月26日的截止日期均无异议，但被告对违约金的起算时间提出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案原告自2014年1月20日起即知道被告违约、自己的权利受到损害，直至2020年8月14日才向本院主张权利，且未提交证据证明存在诉讼时效期间中断或者中止的法定事由，故依照前述规定，原告2017年8月13日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。被告应向原告支付的逾期办证违约金数额为：356367.95元×万分之一/日×562天（2017年8月14日至2019年2月26日）=20027.88元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条规定，判决如下：一、被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜长永、原告徐敏逾期办理不动产权证违约金20027.88元；二、驳回原告杜长永、原告徐敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为388元，由原告杜长永、原告徐敏负担238元，被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  杨悦琪二〇二一年二月八日书记员  王 婷