广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25139号原告（反诉被告）：赵祖林，男，1967年5月9日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈伟玉，男，1958年12月19日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：吴思若，广东德比律师事务所律师。原告赵祖林诉被告陈伟玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告于2019年12月25日签订的《临时使用场地协议》；2、被告退回原告2个月按金26400元，一个月和5天租金15400元；3、被告支付以41800元为本金，按每天万分之五支付利息（按银行逾期还款罚息计算）直至还清本利为止，从立案之日起计算利息；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是从事布匹加工的经营者，被告是门口岗大街48号的业主。原告因布匹加工，需要承租被告的厂房，经协商，双方签定了《临时使用场地协议》，双方约定了使用时间和每月的租金，使用期从2019年12月25日至2024年12月25日止，每月租金为13200元。签约当天，原告交了2个月按金26400元和一个月零5天的租金15400元给被告，但该工厂是不能使用的：水电不通、漏水严重。经了解，被告隐瞒了此厂是被政府查封、不能经营的工厂，而且，实际面积和合同约定的面积不相符。显然，被告有欺诈误导、隐瞒事实真相的行为。而且，疫情期间，该工厂也被围闭，不能进入。反诉诉答辩意见与上述一致。被告答辩及反诉称：协议签订后，原告只缴纳了两个月的押金26400元及一个月5天的租金15400元给被告，但是在接下来的协议履行过程中，原告以各种理由拒不缴交租金，从2020年2月1日起到5月1日，拖欠被告3个月租金共计39600元未付，经反诉人多次追讨，均无果。根据《临时使用场地协议》的约定，原告已经违约，应当按照协议约定缴交所欠的租金及违约金给被告，故向本院提出反诉请求：1、原告向被告3个月租金共计39600元（从2020年2月1日至2020年5月1日，每月租金13200元）；2、原告向被告支付违约金10692元（从2020年2月10日至2020年5月10日，按照每日3‰计算）；3、本案反诉的诉讼费用及律师费5000元由原告承担。经审理查明：2019年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《临时使用场地协议》，约定：甲方同意将属下位于门口岗大街48号的场地面积约400平方米临时给乙方作厂房使用；使用期从2019年12月25日起至2024年12月25日止；双方确定，乙方在临时使用场地期间，每月向甲方缴交场地补偿13200元并于当月十日前缴清；乙方过期缴交租金的，每天加收应付租金的“3%日”；在移交使用场地时，乙方向甲方缴交26400元作使用水电费押金，协议期满乙方已交清一切费用和场地恢复原状后，甲方在三至五天内把押金退还乙方（不计息）；租赁期间，甲乙双方不得无故解除协议，如乙方在租赁期间内没有提前一个月通知甲方而终止该协议，则甲方有权没收乙方的保证金（押金）作为损失赔偿；等。当天，被告向原告出具《收据》：收到原告2个月按金26400元、一个月和5天租金15400元（2019年12月25日至2020年1月份租金）。被告因本案纠纷委托广东德比律师事务所进行诉讼，并支付律师费5000元。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、照片（拟证明厂房出路封闭、实际厂房面积348平方米、消防不合格、漏水）；2、被告（承租人）与广州市越秀纸箱厂（出租人）就海珠区燕子岗门口岗自编××号、建筑（或使用）面积371平方米的房地产签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2006年5月24日至2008年5月23日；等。被告表示：证据1中看不出出路封闭的状态，在今年3月份的确有封闭的情况，是政府的措施，从今年1月底开始封到3月底4月初；面积问题，不能从照片中看出，原告承租时也是按现状承租的；照片也无法证明消防、漏水等问题。证据2真实性确认，被告一直履行该合同到2020年9月份，一直都有交租金。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、海珠区燕子岗门口岗自编××号的房地产证，该征记载：权属人广州市越秀纸箱厂；总建筑面积371.52平方米；等。2、被告与广州市越秀区泰康工业公司、广州市越秀区西濠经济发展集团公司就海珠区燕子岗门口岗大街48号自编××号约1900平方米场地签订的共四份《临时使用场地协议》，使用期限分别为2016年6月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2018年5月31日、2018年6月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2020年5月31日；上述合同均约定被告不得私自将场地转租或分割转租。原告表示：证据1无异议，证据2的真实性、合法性由法院确定，关联性确认。本案于2020年11月12日开庭审理。庭审中，原被告确认：海珠区燕子岗门口岗自编××号与门口岗大街48号为同一位置。原告表示：于2019年12月25日接收涉案场地，之前曾去查看过现场，但当时没有下雨，2020年2月13日下大雨原告才发现漏水问题；2020年2月13日后原告明确向被告要求退还场地，但被告一直不在广州；原告一天都没有使用涉案场地，厂房一直都是由被告看管；原告打算过年后再购进设备，但因为疫情原因就没有使用场地。被告表示：2020年4月底，原告明确告知被告不承租，被告就收回了涉案房屋；被告的上一手出租人没有对被告的租金进行减免；涉案房屋没有漏水。经本院释明原被告之间的协议效力的诉讼风险后，双方均坚持其诉讼请求。本院认为，原告与被告通过签订《临时使用场地协议》建立起租赁关系，上述协议中与房地产证对应的场地的租赁约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《临时使用场地协议》中的涉案场地还有部分超出了上述产权证范围，因原被告均未提交超出部分的合法产权凭证或建设工程规划许可证，则根据《最高人民法院》的第二条规定，该部分的场地（400-371=29平方米）的租赁约定应为无效。虽然上述合同部分无效，但从原、被告的陈述可见，该情况并不导致原、被告之间的租赁合同无法履行。对于合同无法正常履行，原告另行提出是因为“水电不通，漏水严重”、“被告隐瞒了此厂是被政府查封”、“实际面积和合同约定的面积不相符”，本院的意见是：一、原告作为承租人在签订合同前应当对涉案场地尽查看义务，涉案场地为厂房、结构简单，是否有水电、是否有严重漏水情况、实际面积与合同约定面积是否相符均容易核实，原告已查看涉案场地并签署《临时使用场地协议》应视为对前述基本情况的认可。退一步讲，即使存在漏水情况，原告可要求被告及时进行维修，即该情况也并不导致合同不能履行。因此，原告要求撤销前述有效部分的协议的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告已使用涉案场地，则应支付相应对价，故原告要求退还2019年12月25日至2020年1月31日的租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告主张并未使用涉案场地，但其表示2019年12月25日已接收物业，如未实际使用，原告本应及时与被告办理交还手续，原告在本案中并未提交交还场地的证据，应承担举证不利的后果，故本院对被告关于2020年4月底收回涉案场地的主张予以采纳。二、原告并未举证证明涉案场地被查封，应承担举证不利的后果。至于涉案场地出入口，从被告的陈述可见，存在“从2020年1月底开始封闭到3月底4月初”的情况，此情况确对原告承租涉案场地有一定影响。但上述情况是新冠疫情的出现所致，双方本可积极协商、共担风险、共渡难关，该情况也并不直接导致合同无法履行。在前述前提下，一方面、原告应及时将无争议部分的租金支付给原告，以免加重被告的经营负担；另一方面、即使原告未及时支付租金，被告也应给予一定的宽限期，且应在尽妥善的通知义务、确定原告违约、合同已经解除后才能收回涉案场地。本案中，原告一直拖欠全部租金及被告径行收回场地的行为均有过错，应各自承担责任，故原告要求被告支付利息、被告要求原告支付违约金的诉讼请求，均依据不足，本院不予支持。因原、被告均存在过错，故保证金应各自负担二分之一，被告应将剩余部分退还给原告。根据前述风险承担原则、综合本案情况，涉案场地2020年2月份的租金应予免除，故被告要求原告支付2020年3月1日至4月30日租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案中，原、被告对于有效部分协议的实际解除均有过错，受理费应各自承担二分之一。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈伟玉在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金13200元给原告赵祖林；二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金共计26400元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费11566元，由原告负担5783元、被告负担5783元；反诉受理费591元，由原告负担295.5元、被告负担295.5元。上述受理费已由原告和被告预交，原告和被告同意由对方在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年二月三日书记员  梁嘉淇吴越鸣