江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初5304号原告：江苏雨梦物业管理有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道浦口大道**万汇城（**）******。法定代表人：李志才，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雅琦，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告：殷芝彩，女，1982年12月16日生，侗族，住南京市江北新区。原告江苏雨梦物业管理有限公司（以下简称雨梦公司）与被告殷芝彩物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月7日立案受理后,依法由审判员黑长保适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雨梦公司的委托诉讼代理人赵雅琦、被告殷芝彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨梦公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年1月1日至2019年6月21日期间物业管理费1106元。实与理由：2016年1月6日，江苏万豪物业管理有限公司（以下简称万豪物业公司）与泰山街道物业服务中心柳州分公司签订《物业服务合同》，约定将天润城五六七街区范围内的物业管理服务事宜委托给万豪物业公司负责，合同期限自2016年1月6日至业主大会召开，业主委员会依法受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用标准为0.7元/月/平方米。万豪物业公司入驻相应街区后，一直积极勤勉履行物业管理职责，但被告作为业主，自2018年1月1日至今一直无故拖欠物业管理费1106元。后万豪物业公司于2019年6月21日退出天润城街区物业管理，同年8月5日万豪物业公司将全部物业管理费债权转让给原告雨梦公司，并于当天公示告知。原告多次催要上述费用无果，故诉至法院，请求判如所请。被告殷芝彩辩称：1.认可未缴纳2018年1月1日至2019年6月21日期间物业费，但原、被告之间不存在债权债务关系，原告主张其受让万豪物业公司对被告享有的物业服务费债权，但该物业服务合同系万豪物业公司与南京泰山物业服务中心有限公司柳洲分公司（以下简称泰山物业柳州分公司）签订，原告应当向泰山物业柳州分公司主张权利，不应向被告主张；2.《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》赋予物业服务中心提供有偿服务的职能，但有偿服务应当以合法、有效的合同为前提，该文件无权强制被告接受有偿服务，被告多次明确拒绝接受泰山物业柳州分公司的有偿服务，泰山物业柳州分公司未经被告同意，非法委托万豪物业公司强行进场向业主收房，并通过频繁骚扰、恶意诉讼等方式强迫被告何其他小区业主交付物业费，二者的行为已涉嫌构成强迫交易等黑恶犯罪；3.原告在明知泰山物业柳洲分公司与万豪物业公司之间的合同关系仍向被告提起诉讼，并在诉讼前张贴律师函、电话催收等方式对被告进行骚扰，被告认为本次诉讼的发起，系原告利用虚假诉讼方式对被告进行敲诈勒索的犯罪行为；4.万豪物业公司提供物业服务期间未尽到物业服务职责，小区内大量垃圾未及时清理，公共设施损坏也不进行维修，0.7元/月/平方米的收费标准过高，此外万豪物业公司还拖欠被告2017年度多收取的垃圾费未退。综上，在被告明确拒绝接受泰山物业柳洲分公司提供的所谓有偿服务的前提下，被告无义务向泰山物业柳洲分公司支付任何费用，更无义务向万豪物业公司支付任何费用，故恳请法庭驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，南京泰山物业服务中心有限公司柳洲分公司（甲方）与万豪物业公司（乙方）签订《天润城第五、六、七街区物业服务合同》一份，约定由万豪物业公司为天润城第五、六、七街区提供物业管理服务，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.7元/月·平方米、商业用房0.7元/月·平方米，合同期限自2016年1月6日起至业主大会召开，业主委员会依法受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止。合同签订后，万豪物业公司入驻案涉小区至2019年6月21日撤场。2019年8月5日，万豪物业公司与原告雨梦公司签订《物业费债权转让协议》一份，约定万豪物业公司将对天润城五、六、七街区所有欠费业主应交物业服务费的债权，共计2531笔，其中本金共计2190191元，滞纳金0元，以80000元价格转让给原告雨梦公司，万豪物业公司保证该部分转让债权不存在如下情形：（1）设定质押、抵押；（2）该债权的债务人可向万豪物业公司主张抵销或抗辩；（3）或任何其他第三人对该债权享有权利等瑕疵。同日，万豪物业公司在案涉小区公告栏张贴“物业费债权转让通知”，告知小区业主其已于8月5日将对天润城五、六、七街区所有欠费业主的债权共计2531笔，债权本金共计2190191元的物业服务费转让给雨梦公司，欠费业主此后需向雨梦公司进行清偿。2019年8月23日，原告委托江苏海越律师事务所向被告出具物业费催缴律师函并张贴于被告案涉房屋门上。2019年9月11日，南京市浦口区人民政府泰山街道办事处出具“天润城五、六、七街区物业服务合同事宜的情况说明”一份，载明：“天润城五、六、七街区小区原由前期物业服务企业（南京苏宁物业管理有限公司）提供管理服务，物业服务合同为建设单位与前期物业企业签订，物业服务合同有效期至2015年12月31日。合同到期前，前期物业企业书面明确合同到期后不再继续管理服务，并撤离天润城五、六、期街区小区……考虑到前期物业企业即将撤离，住宅小区迫切需要物业服务企业在小区内提供物业管理服务的情况，以及南京泰山物业服务中心有限公司不能提供实际管理服务的因素，结合业主大会投票情况，由泰山街道物业服务中心有限公司柳洲分公司与得票数最高的万豪物业公司签订临时物业服务合同，并自2016年1月1日起临时委托万豪物业公司进驻小区提供管理服务。”另查明，被告名下案涉房屋位于江北新区，产权证载建筑面积89.24平方米，自2018年1月1日至2019年6月21日期间，被告未缴纳物业费。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告提供的物业服务合同、物业费债权转让通知、照片、情况说明、不动产登记资料查询结果证明，被告提供的江苏增值税普通发票、收据等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为,债权人转让权利的,应当通知债务人，未经通知,该转让对债务人不发生效力。债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。关于原告要求被告支付2018年1月1日至2019年6月21日期间物业费1106元的诉请，因泰山物业柳州分公司系由南京市浦口区泰山街道办事处成立的社区分公司，其根据小区业主大会投票情况，接受泰山街道办事处委托与万豪物业公司签订临时物业服务合同，符合《物业管理条例》第二十四条规定的以协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的情形，且万豪物业公司已于2016年1月6日入驻案涉小区并实际提供了物业服务，被告应当向其支付相应期间的物业服务费用。雨梦公司于2019年8月5日与万豪签订债权转让协议后，万豪物业公司于8月5日在案涉小区张贴债权转让公告、雨梦公司于8月23日至案涉被告住所以张贴律师函方式催收物业费，债权转让通知对被告发生法律效力的时间为通知到达被告之日，被告辩称本案系原告恶意提起的虚假诉讼，没有事实依据，其该点意见本院不予采纳。万豪物业公司于2019年8月5日将债权转让给雨梦公司并履行通知义务后，被告应当在合理期限内向雨梦公司支付欠缴物业费，被告未按通知履行支付义务，在雨梦公司催缴后仍未支付，现雨梦公司起诉被告要求支付物业费，符合法律规定，本院予以支持。至于物业费金额，万豪物业公司于2016年1月6日至2019年6月21日期间为案涉小区提供物业服务，债权转让后，被告应向雨梦公司缴纳其拖欠的2018年1月1日至2019年6月21日期间物业管理费1105.68元（89.24平方米*0.7元/月·平方米*17.7个月），超过上述部分金额本院不予支持。被告辩称合同约定的0.7元/月·平方米的物业费标准过高，没有依据，本院不予采纳。被告另主张万豪物业公司多收取了2017年度垃圾费未退还，但未能明确多收取的费用金额并就此举证证明，故其该点意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告殷芝彩于本判决生效之日起五日内支付原告江苏雨梦物业管理有限公司1105.68元；二、驳回原告江苏雨梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告殷芝彩负担。本判决为终审判决。审判员  黑长保二〇二一年二月七日法官助理张枫书记员黄蕾