河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2654号原告朱哲璇，女，1988年9月24日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人周毅林，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人温晨星，河南天基律师事务实习律师。代理权限：特别授权。被告河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。统一社会信用代码：914101005763016583.法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告朱哲璇与被告河南锦雍置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告朱哲璇的委托代理人周毅林、温晨星，被告河南锦雍置业有限公司的委托代理人佘陈平、王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月30日，原告与被告签订了编号为XS-020的《锦雍·水之郡西苑房屋买卖协议书》，由原告购买被告开发的“锦雍·水之郡”西苑2号楼2单元20层02号房（东北户），房屋面积为89.52平方米，总价款为1030761元，约定交房日期为2018年9月30日。2019年3月30日，双方签订了编号D190××××****的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，确定房屋为2幢2单元20层2003号房。因被告所售房屋面积确定为89.51平方米，房屋总价款调整为1030646元，同时，被告要求将交房日期变更为2019年12月31日。原告依约支付了全部购房款，但被告纸质2020年8月3日才将房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房不超过60日，应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日之日止，按日支付原告已付房款万分之一的违约金；逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已付房款万分之二的违约金，被告逾期交房的行为已经严重损害了原告的利益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金53799.72元（以1030646元为基数，按日万分之二的标准，自2020年1月1日起计算至2020年9月18日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、生效判决认定业主在办理房屋交接手续时接受被告代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受被告公司补偿物业费为其承担违约责任的方式，被告不承担任何责任，本案中原告同样已经接受被告的物业费补偿，无权再要求被告承担任何责任；二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，原告于2020年8月3日办理房屋交接手续，已经以行为的方式同意变更交房条件，同意按照当时现状接受房屋，原告主张夹袄房之后的逾期交房责任没有任何依据；三、原告逾期支付购房款9日，交房时间应当据实顺延；四、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的是由，被告不应当承担违约责任；五、因疫情及疫情防控措施导致被告逾期交房，被告不应承担违约责任，被告受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响被告的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项手续至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延；六、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，被告交房时间亦应酌情顺延；七、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。经审理查明：2019年3月30日，双方签订了编号D190××××****的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，确定房屋为2幢2单元20层2003号房。因被告所售房屋面积确定为89.51平方米，房屋总价款调整为1030646元，同时，交房日期变更为2019年12月31日。约定金额4306468元，付款方式为现金，约定付款日期为2019年3月30日，交纳比例：41.788%；约定金额：600000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间2019年4月30日，交纳比例：58.22%。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。原告于2020年8月3日签署入伙手续书及房屋资料签收单。2020年8月16日，原告提出装修申请。《竣工验收备案表》显示，涉案房产于2020年9月18日竣工验收。被告出具告知书载明：河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡·西苑2号楼2单元20层2002户业主朱哲璇缴纳24个月的物业费，合计6015.07元，时间为2020年8月1日---2022年7月31日，特此证明。原告在该告知书上签字。以上案件事实由房屋买卖合同、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、竣工验收备案表、邮寄单、告知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。关于被告逾期交房的天数，被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年8月3日签署入伙手续书及房屋资料签收单，即2020年8月3日为收房日期。自2020年1月1日至2020年8月3日计215天，逾期交房时间为215-40=175天，被告应支付违约金18036.3元（即175天×0.01%×1030646元），扣除被告代原告缴纳物业费6015.07元，被告应支付逾期交房违约金12021.23元（18036.3元-6015.07元）。被告主张原告逾期付款9日，交房日期应据实顺延，根据合同约定，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向贷款方、出卖人提交并签署申请贷款所需的资料，因买受人原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。被告主张原告存在逾期付款的情形，主张有权顺延交房，根据合同约定，贷款银行为被告指定银行，被告未能举证证明因原告自身原因导致贷款逾期，对于被告该项辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱哲璇逾期交房违约金12021.23元；二、驳回原告朱哲璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，减半收取572.5元，由原告朱哲璇负担444.5元，被告河南锦雍置业有限公司负担128元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年二月二十五日书记员 张志文