福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽09执复15号 复议申请人（案外人）张锦钗，女，1964年7月14日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 复议申请人（案外人）张书检，男，1954年9月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 复议申请人（案外人）张秋菊，女，1961年7月6日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 复议申请人（案外人）张建清，男，1959年6月24日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 复议申请人（案外人）林秀西，女，1965年4月10日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 复议申请人（案外人）陆成营，男，1960年2月28日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 上述六位复议申请人共同委托代理人：陈克棱、彭彦，福建和厚律师事务所律师。 被执行人叶丽，女，1971年7月30日出生，汉族，福建省屏南县人，原住屏南县，现在福州女子监狱服刑。 复议申请人张锦钗、张书检、张秋菊、张建清、林秀西、陆成营不服福建省屏南县人民法院（以下称执行法院）作出的（2020）闽0923执异45号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院异议审查查明以下事实： 一、异议人与叶丽于2015年11月1日签订房屋转让协议书，约定：“甲方（包久斌、叶丽）系夫妻关系，因欠乙方（异议人）债务无力偿还，自愿将其夫妻共有的位于福建省厦门市融信××地块××号楼××层××单元套房和车库转让给乙方或拍卖抵偿乙方债务，现经甲乙双方自愿协商，就相关事宜达成本协议，供双方共同遵守。第一条转让房屋的基本情况。转让方包久斌与叶丽系夫妻关系，2014年5月6日转让方以‘叶丽’名字与融信（厦门）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0××6），并以一次性付款的方式购买了该公司开发的位于厦门市××地块××号楼××层××单元套房和车库一个，该房屋为混合结构，总建筑层数为26层，甲方的套房位于第14层，其建筑面积为58.84平方米，套内面积为42.54平方米。该房屋开发商还未交房，未办理产权证登记。甲方自愿将上述房屋转让给乙方，其中受让方张锦钗占23.08%产权份额；张书检占21.33%产权份额；张秋菊占9.23%产权份额；张建清占16.91%产权份额；林秀西占9.82%产权份额；陆成营占19.63%产权份额。第二条转让价格。双方商定上述房屋和车库转让款按下列方式确定：（1）完成上述《商品房买卖合同》购房人（买受人）的变更手续或房产权属证书登记（过户）到乙方名下时，上述房产转让价格按原《商品房买卖合同》规定的价格执行，即转让总价格为（人民币）壹佰伍拾玖万玖仟壹佰叁拾伍元整（¥1599135元），其中房屋价款为人民币1419135元，车库价款为人民180000元；（2）若上述房产未过户到乙方名下，以拍卖上述房产形式归还债务，则以拍卖所得款扣除相关费用后剩余款额为房屋转让价”。 二、2015年11月13日，包久斌、叶丽与张书检签订委托书并经厦门市海沧区公证处公证［公证书字号为（2015）厦海证民字第4470号］，委托书约定：“委托人因事务繁忙，特委托受托人张书检作为代理人就委托人对坐落于厦门市海沧区××＃楼××层××单元产权所享有的权限范围内，在合法前提下代表委托人，办理上述房产事宜。……。三、取得产权证后，有权出售该房产，包括：1.代为与买受人商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议；2.有权协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署相关法律文件等，有权以受托人的名义开立银行账户，有权收取出售房价款（包括银行发放的相关贷款等）；3.代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费，办理税收减免及退税手续，领取退还的税费；4.与买受人办理房产交接事宜并代为办理物业过户手续；5.其他与出售房产相关的一切事项。若受托人办理委托事项时产权登记的房产坐落与上述地址不一致，以土地房屋权证上登记的坐落为准。四、有权以上述房产作为抵押担保物为本委托人或受委托人或受委托人指定的第三方向银行或其他机构、个人办理借款提供担保（具体贷款银行、机构等、贷款种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定），有权代为签署借款合同、抵押担保合同及相关合同协议、法律文件，代为办理抵押贷款相关的房产评估、保险事宜，代为前往国土资源与房产管理部门办理抵押登记手续并代缴相关税费。受托人有权到担保公司办理担保手续（签订担保合同、开具保函等事宜），以及其他与房产抵押贷款的相关事宜。代为开立银行账户及银行卡，并领取该款项。有权代查委托人在银行个人资信、信用信息基础数据及报告等。代为清偿借（贷）款，代为办理抵押登记注销、领取土地房屋权证及相关权利凭证等事宜……”。 三、叶丽非法吸收公众存款罪一案，执行法院于2017年12月14日作出（2016）闽0923刑初127号刑事判决书，判决：“一、被告人叶丽犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年五个月，并处罚金人民币400000元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年12月8日起至2023年5月7日止。罚金限于判决生效后一个月内缴纳）。二、责令被告人叶丽退缴赃款人民币21943865.25元，具体返还情况详见附表”。上述刑事判决发生法律效力后，因叶丽未履行刑事裁判涉财产部分确定的义务，执行法院于2019年6月25日作出（2019）闽0923执44号执行裁定书，裁定：“四、查封被执行人叶丽名下所有的坐落于厦门市××地块××＃楼××层××单元（房产权证号：0××6）及地下室地下二层第ａ433号车位（房产权证号：0××7）的房地产，查封期限三年”；2019年6月28日，执行法院经由相关部门协助登记查封上述涉案房地产，查封期限自2019年6月28日至2022年6月27日止；2020年9月9日，执行法院作出（2019）闽0923执44号查封公告，告知“承租人、占有人以及其他利害关系人、案外人应自公告之日起十五日内以书面形式向本院提出申请或申报权利”，并告知如被执行人仍未履行生效法律文书所确定的义务，执行法院将依法对涉案房地产予以拍卖、变卖；同日，执行法院作出（2019）闽0923执44号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述涉案房地产。 执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利是否能排除执行。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人即异议人对登记在被执行人叶丽名下的涉案房地产提出异议，只有同时满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”四种情形，其权利方能排除执行。本案中，首先异议人虽与叶丽签订了房屋转让协议书，并约定由叶丽及包久斌将案涉房产转让给异议人或拍卖抵偿债务，但叶丽所购买的该房产未办理产权证登记，因此异议人与叶丽签订的房屋转让协议书仍处在效力待定状态。其次本案异议人并未提供与叶丽之间存在债权债务关系的凭证及相应的资金往来明细，故本案异议人无法证明其已向叶丽支付全部价款。再次异议人与叶丽签订房屋转让协议书时其已经知道叶丽所购买的该房产未办理产权登记，其转让该房产具有较大的风险性而转让该房产，因此该房产未办理过户登记系买受人自身原因造成。由此，执行法院认为，异议人异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，异议人对上述不动产不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定,裁定驳回异议人张锦钗、张书检、张秋菊、张建清、林秀西、陆成营的异议请求。 复议申请人张锦钗、张书检、张秋菊、张建清、林秀西、陆成营向本院复议称，请求撤销执行法院(2020)闽0923执异45号执行裁定书、(2019)闽0923执44号执行裁定书及查封公告、(2019)闽0923执44号之一执行裁定书，停止对涉案房地产的评估、拍卖等执行措施。事实和理由如下：执行法院异议裁定认定事实不清，适用法律不当。涉案房地产在执行法院查封前已签订合法有效的《房屋转让协议书》，双方就房屋转让的价格、支付形式、结算办法等相关事宜作出明确约定，因欠款抵作购房款从签订协议生效之日起就视为已经支付，复议申请人在执行法院及相关部门查封涉案房屋前，已实际占有该房屋，未办理转让房地产过户手续非因买受人自身原因造成，而是复议申请人之外的原因（公安、法院查封）所致。复议申请人的异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形。复议申请人系涉案房地产权利人，该权利具有合法性与真实性，足以排除执行。执行法院如查封拍卖涉案房产将会损害到复议申请人的合法权益且有失公平。故执行法院异议裁定事实不清，证据不足，依法应当纠正。 本院查明的事实与执行法院异议审查查明的事实基本一致。 本院经审查认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。本案涉案房地产为被执行人叶丽购买的坐落于厦门市××地块××#楼××层××单元及地下室地下二层第a433号车位，被执行人未取得产权证书，涉案房地产登记的权利人为融信（厦门）房地产开发有限公司，执行法院对被执行人叶丽购买的上述涉案房地产采取预查封等强制执行措施符合法律规定。复议申请人与被执行人签订的《房屋转让协议书》不能直接产生涉案房地产物权变动的效力，复议申请人对涉案房地产不享有所有权。其次，复议申请人认为其诉求符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张停止对涉案房地产的执行。复议申请人主张所涉基础法律关系是以房抵债，并非商品房买卖合同关系，其与被执行人叶丽所签《房屋转让协议书》法律关系的实质是以消灭双方之间的金钱债务为目的、以涉案房地产的过户交付为实际履行方式的以物抵债关系，此与《执行异议复议规定》第二十八条规定的基于真实买卖产生的物权期待权具有基础性区别，复议申请人不享有该条规定的保护普通商品房买卖合同关系中买受人的物权期待权，在其完成不动产法定登记之前，该以房抵债关系并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对涉案不动产的物权期待权。综上，复议申请人复议理由于法无据，其请求不能成立，本院不予支持。执行法院作出的(2020)闽0923执异45号执行裁定，结论正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人张锦钗、张书检、张秋菊、张建清、林秀西、陆成营的复议申请，维持福建省屏南县人民法院（2020）闽0923执异45号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 叶益先 审 判 员 张宗务 审 判 员 兰子君 二〇二一年二月二十六日 法官助理 林 滢 书 记 员 黄孟英 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； ……