新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初54号 原告：新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市油建北路**瑞银大厦**。 法定代表人：孟强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张敬，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李道平，新疆远潮律师事务所律师。 被告：任萍，女，1961年5月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司（以下简称恒鼎鑫业公司）与被告任萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告恒鼎鑫业公司之委托诉讼代理人张敬、李道平，被告任萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒鼎鑫业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2013年12月1日至2019年12月31日物业费4999.94元、利息200元（按年利率6%，从2020年1月1日至2020年8月31日8个月），合计5199.94元。事实及理由：2013年12月1日至2019年12月31日期间，原告为被告所使用的克拉玛依区某花园X栋X号住宅提供物业服务；被告拖欠的物业费合计10999.94元。在2020年6月11日之后支付6000元，余款4999.94元未付。经原告催缴，被告仍不交纳。原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告任萍辩称，原告所述与事实不符，1．某花园X栋X单元的门锁已坏三年，原告收取物业维修费之后依然是坏的。2．被告家的可视门铃入住至今一直是坏的，2015年3月13日，被告来人收取维修费100元，依然不能正常使用。3．被告入住小区时，3栋西头有监控摄像头，4栋东头也有摄像头，2016年被告在地下室放的文件柜丢失就是通过物业办公室调取3栋西面的摄像头监控视频找到的。3栋摄像头在几年前被拆除，现在就剩4栋东面有摄像头。4．被告在买房时销售人员告知某花园西门为常开门，不用绕远路就能坐上公交车，被告因此才在某花园购买了案涉房屋。但原告将西门用铁链锁死，留了南门，被告在南面大门口乘坐公交车不方便，要绕行将近一公里才能到准噶尔路公交车站，被告身体不好，原告锁了西门，交通不便，给被告正常生活看病造成较大的阻碍。5．某花园内居民养狗不栓牵引绳，每天在被告家厨房窗外大小便，气味难闻，经常有不栓绳的狗在小区内乱跑吓唬路人，被告四、五年来多次找原告反映，原告置之不理，仅仅是在小区内立一块特别小的告知牌，没有起到作用。6．小区多层和高层之间绿化带落差较大，被告所在楼栋和2栋之间的垃圾箱设置在两栋楼之间的台阶上方，被告扔垃圾需要上台阶，原告未做防滑处理，雨天雪天不好走。7．被告房后空地卫生脏乱差，原告对装满垃圾树叶的大型垃圾袋不处理。对面高层跑水，全部流到地势较低的多层门口结冰，物业将铲起的冰块堆在绿化带墙根底下不处理。8．被告入住第二年后，书房地暖管线漏水，漏到地下室。9．被告厨房下水管道经常被堵，污水从管道内溢出将橱柜泡坏，原告只提供通下水道服务电话，没有参与处理，致使被告厨房经常跑水被淹。被告多次给原告反映问题，原告未给被告反馈。在法院第一次调解后，原告解决了某花园3栋散水层地面硬化的问题后，被告交了6000元物业费。如果原告物业服务到位，被告愿意交物业费。10．被告家在1楼，物业费包含电梯费不合理。11．某花园2栋和3栋之间的绿化带小路未做防滑处理。综上所述，原告在卫生、安全、管线维修等多个方面存在很多问题，请求查明事实，公正判决。 本院经审理认定事实如下：原告在2013年12月1日至2019年12月31日期间为克拉玛依区某花园提供物业服务。原告与克拉玛依区某花园业主委员会签订的《物业服务合同》载明的服务内容为“物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共同部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通。装饰装修管理服务。物业档案资料管理。提供24小时公共秩序的维护巡逻。绿化养护。”合同载明多层带电梯住宅的物业费单价1.2元/月/平方米，含电梯维护、年检等费用。2013年11月，原告将该收费标准在克拉玛依市发展与改革委员会进行了备案。 被告2013年购买了克拉玛依区某花园X栋X号的房屋，建筑面积125.57平方米，位于**，该房屋所在楼栋为多层带电梯住宅。被告入住后，对原告在卫生、安全、管线维修、某花园3栋散水层地面硬化、路面防滑等多个方面的服务有异议，拒绝支付物业费。被告未支付2013年12月1日至2019年12月31日的物业费合计10999.94元。2020年6月11日，经本院调解，原告解决了某花园3栋散水层地面硬化问题后，被告支付物业费6000元。被告认为原告尚未解决其他服务问题，拒绝支付余款4999.94元。双方协商无果，原告诉至本院。 另查，某花园2栋是高层，2栋和3栋之间是斜坡，坡上建有台阶和平坡，3栋位于台阶下方，2栋和3栋之间设有垃圾箱，垃圾箱位于台阶上方，台阶在2020年12月前未作防滑处理，原告于2020年12月在台阶上铺了毛毡。某花园2栋和3栋之间的绿化带小路未做防滑处理。3栋楼头无摄像头。被告家所在3栋2单元门锁损坏未维修，原告就更换单元门锁收费问题征询该单元住户意见，有3户不同意交费，至今未修。小区存在犬类粪便扰民问题。位于被告家厨房的主下水管道发生堵塞，原告未参与维修。 上述事实，有经当庭出示并质证的《产权证》《物业服务合同》《某花园物业服务收费备案通知》《征求意见表》《催缴通知单》、照片及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与颐和花园业主委员会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。 本案系因业主对物业服务质量和收费有异议而拒付物业费引起的民事纠纷。本院认为，一方面，物业服务具有公共性质，服务范围涵盖卫生、秩序、安保、绿化、维修等多个方面，物业费是小区正常运转的资金因素，被告居住在该小区，相对于同小区其他已经支付了物业费的业主而言，被告在客观上接受物业服务的同时，不支付物业费的行为于法无据。关于物业费计费单价，原告与某花园业主委员会签订的《物业服务合同》所载多层带电梯住宅的物业费单价1.2元/月/平方米，该单价中包含电梯维护、年检等费用，被告以家住在1楼不使用电梯为由认为其应交纳的物业费不应当包含电梯维护、年检等费用的意见具有合理性，但1.2元/月/平方米是小区业委会与原告约定且在克拉玛依市发展与改革委员会备案，被告应当将其对计费单价的意见向小区业委会和政府行政主管部门提出，通过合法途径另行解决，不能以拒付物业费的方式消极抵制。经审核，原告按1.2元/月/平方米和案涉房屋建筑面积125.57平方米计算2013年12月1日至2019年12月31日的物业费合计10999.94元与合同约定的计费方式相符，本院予以认定。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照合同约定全面履行合同自己的义务。”原告主张全额支付物业费的前提是已经全面提供了符合合同约定质量的物业服务。但根据查明的事实，被告提供的物业服务存在小区台阶和道路未全面采取防滑措施、对业主共用的主下水管道未维修、单元门锁未维修、小区垃圾清理工作不到位等较多问题，且上述问题长期存在，鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，应当酌减相应的费用，本院酌定按80%收费较为合理，金额计算为8799.95元（10999.94元×80%），减去已付的6000元，被告还应支付2799.95元，原告主张的物业费中超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的利息，根据查明的事实，被告不交物业费的原因主要是对物业服务质量有异议，并非恶意拖欠物业费，同时，原告自身未全面履行合同义务，服务质量不符合合同约定的标准，故本院对原告要求支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告任萍向原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司支付2013年12月1日至2019年12月31日期间的物业费2799.95元，于本判决生效之日起三日内履行完毕； 二、驳回原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司负担12.50元，被告任萍负担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二一年二月二十二日 书记员  刘 娟