四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0114执异34号 案外人（异议人）：刘德均，男，1941年1月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。 案外人（异议人）：胡桂芳，女，1941年4月5日出生，汉族，住四川省仪陇县。 二人共同委托代理人：瞿小峰，四川中奥律师事务所律师。 申请执行人：四川红叶建设有限公司，住所地成都市青羊区清江中路**********。 法定代表人：熊寿甫，该公司执行董事。 委托代理人：钱洪，四川博深律师事务所律师。 被执行人：四川中蓝海实业有限公司，住，住所地成都市武侯区双楠街********/div> 法定代表人：刘勇，董事长。 本院在执行四川红叶建设有限公司（以下简称红叶公司）与四川中蓝海实业有限公司（以下简称中蓝海公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，作出（2018）川0114执2124号执行裁定书和（2020）川0114执恢557号执行通知书，将案外人刘德均所有的位于新都区××道××段××号××栋××楼××号房屋予以查封，查封期限为3年；将案外人胡桂芳所有的位于新都区××道××段××号××栋××楼××号房屋予以查封，查封期限为3年（上述两套房屋以下简称案涉房屋）；并通知其案涉房屋将进行评估拍卖。执行过程中，案外人刘德均、胡桂芳以其并非为该案被执行人为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘德均、胡桂芳向本院提出异议请求：请求终止成都市新都区人民法院《通知书》的执行内容，解除对位于新都区××道××段××号××栋××楼××号房屋（网签备案在刘德均名下）、新都区××道××段××号××栋××楼××号房屋（网签备案在胡桂芳名下）的查封，终止对上述房屋的执行。事实与理由：刘德均、胡桂芳与中蓝海公司就案涉房屋签订已于法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并在不动产登记中心办理了网签备案登记。刘德均、胡桂芳现已合法占有案涉房屋，并已支付几乎全部购房款，尚余122266元未支付，且案涉房屋已出租给第三人使用。故为维护刘德均、胡桂芳的合法权益，提出前述执行异议请求。 红叶公司对刘德均、胡桂芳的异议请求不予认可，辩称刘德均、胡桂芳未实际占有案涉房屋。且两人支付的款项系支付给第三人，未支付至购房款的指定账户，无法认定两人述称的款项系购房款。同时，刘德均、胡桂芳系刘勇的父母以及四川华鑫建设工程有限公司与四川治军商贸有限公司的实际控制人，三人为逃避执行，串通起来意图将案涉房屋转移至刘德均、胡桂芳名下。 本院查明，2016年8月25日，刘德均（买受人）与中蓝海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘德均购买中蓝海公司开发的位于成都市新都区××镇××道××段××号××幢××层××号商业性质房屋，总房款为10357200元；付款方式为分期付款，刘德均应于合同签订当日支付880000元（此款包含刘德均在认购房屋时已支付的定金），应于2018年6月30日前支付8000000元，应于2019年12月30日前支付1477200元。合同签订后，双方于2016年8月31日进行合同签约备案，备案号为327017。2016年8月25日，胡桂芳（买受人）与中蓝海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定胡桂芳购买中蓝海公司开发的位于成都市新都区××镇××道××段××号××幢××层××号商业性质房屋，总房款为13749780元；付款方式为分期付款，胡桂芳应于合同签订当日支付9717984元（此款包含胡桂芳在认购房屋时已支付的定金），应于2018年6月30日前支付4000000元，应于2019年12月30日前支付31796元。合同签订后，双方于2016年8月31日进行合同签约备案，备案号为327019。刘德均（乙方）、胡桂芳（乙方）提交的落款时间为2016年8月20日、甲方为中蓝海公司和刘勇的《协议书》记载，甲方在乙方和乙方委托转入甲方的借款，通过四川华鑫建设工程有限公司转入的款项、通过四川治军商贸有限公司转入的款项共计借给甲方10597984元，该款转为乙方购买案涉房屋的购房款，以中蓝海公司在本协议签订后出具购房款收据为准；双方在签订购房合同并在房管局正式备案后，剩余房款乙方可选择分期支付，在房屋产权证办更新完毕时购房款付清。刘德均、胡桂芳提交的落款时间为2015年10月25日、落款人显示为四川华鑫建设工程有限公司、四川治军商贸有限公司的《情况说明》记载，四川华鑫建设工程有限公司受四川治军商贸有限公司委托将材料款直接支付给刘勇个人银行账户3855000元，直接支付给中蓝海公司账户4690000元，共计8545000元。刘德均、胡桂芳提交的落款时间为2016年8月20日、落款人显示为四川治军商贸有限公司及其股东刘德均和胡桂芳的《情况说明》记载，2016年8月25日前所有四川治军商贸有限公司直接转给中蓝海公司股东刘勇的借款525000元作为刘德均、胡桂芳购买香城榕园2号楼的购房款，2016年8月25日后四川治军商贸有限公司受刘德均、胡桂芳委托支付给中蓝海公司股东刘勇个人账户购房款4595836元。刘德均、胡桂芳提交了中蓝海公司出具的香城榕园2号楼购房款收据共五张，金额分别为1245372元、880000元、8143022元、9717984元、3998336元。刘德均、胡桂芳述称尚余购房款共122266元未支付。关于案涉房屋的交付情况，刘德均、胡桂芳提交了落款时间为2016年10月28日、落款经办人之一为中蓝海公司的案涉房屋验收交接单、交付流程表以及物业管理服务费与生活垃圾处置费的收据。同时，刘德均（出租方、甲方）、胡桂芳（出租方、甲方）还提交了与龙涛（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定龙涛租赁案涉房屋，租赁期限为20年，从2019年5月15日至2039年5月14日。 另查明，2015年12月10日，本院立案受理红叶公司与中蓝海公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2015）新都民初字第5918号。2017年6月26日，本院作出（2015）新都民初字第5918号民事调解书，主文内容为“一、经双方当事人协商确认，四川中蓝海实业有限公司应向四川红叶建设有限公司支付工程款1225万元（包括质量保修金）及退还100万元履约保证金，共计1325万元，此款四川中蓝海实业有限公司于2018年1月31日前支付325万元，于2018年6月30日前支付400万元，余款600万元于2018年12月31日前全部付清。若四川中蓝海实业有限公司未按上述约定的付款期限履行任何一期付款义务，则四川红叶建设有限公司有权对未付全部款项申请强制执行；二、四川红叶建设有限公司放弃其他诉讼请求；三、四川中蓝海实业有限公司放弃反诉诉讼请求”。调解书生效后，红叶公司向本院申请强制执行，本院依法予以受理，案号为（2018）川0114执2124号。执行过程中，本院于2019年5月30日作出（2018）川0114执2124号执行裁定书，将中蓝海公司所有的位于成都市新都区××道××段××号××栋××楼××号房屋（房屋唯一号1283）、2栋2楼1号房屋（房屋唯一号128）予以查封，查封期限为3年。2019年8月15日，因被执行人被查封的财产暂无法处置变现，且无其他可供执行的财产，故本院作出（2018）川0114执2124号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2020年9月24日，本院恢复本案执行程序，案号为（2020）川0114执恢557号。执行过程中，本院向刘德均、胡桂芳送达《通知书》，向两人通知本院将依法对案涉房屋进行评估拍卖，限期于接到通知书之日起15日内提出执行异议。2020年12月21日，因被执行人向本院提出执行异议，需待异议审理结束后再行恢复执行，故本院作出（2020）川0114执恢557号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 再查明，案涉房屋登记在中蓝海公司名下，刘德均、胡桂芳系案涉房屋的签约备案买受人。 以上事实，有异议人提交的证据及当事人陈述在卷为证。 本院认为，案外人基于实体权利主张提出终止对涉案房屋的强制执行的异议，应审查案外人对执行标的是否享有真实、合法、能够排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，案涉房屋登记在中蓝海公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本院对案涉房屋采取的查封措施系合法有效。而刘德均、胡桂芳作为签约备案的买受人，其享有的权利是否能够排除执行应严格按照法律规定进行审查。关于刘德均、胡桂芳已支付案涉房屋价款情况，刘德均、胡桂芳虽提交了中蓝海公司出具的购房款收据五张，证明已支付了大部分购房款，但根据刘德均、胡桂芳提交的转款明细表，购房款多是转入个人账户及各种抵账，不能形成完整的证据链证明其已支付完案涉房屋大部分购房款的事实。对于案涉房屋未能过户登记至刘德均、胡桂芳名下，刘德均、胡桂芳述称系因中蓝海公司未缴纳应承担的所得税导致无法过户，但未提交足以证明该事实存在的证据，亦未提交其他足以证明非因自身原因未办理过户登记的证据。 综上所述，刘德均、胡桂芳提出的执行异议不符合司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘德均、胡桂芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  敬 坤 审判员  余 晨 二〇二一年二月二十三日 书记员  王 月