贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终239号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路。统一社会信用代码：9152040221567XXXXX。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，1987年7月10日生，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：吴某某，男，1945年12月16日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人吴某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯、被上诉人吴某某委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏房开上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方所签《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为违约金约定。超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质。计算所依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，一审法院计算方式错误，应在1-5倍区间进行取值。按照每月递增10%，递增至5倍计算，将导致违约金过高，远超涉案房屋周边类似房屋正常对外出租价格。以案涉房屋拆迁建筑面积80.96㎡乘以当时市场价5000元/㎡，总价为40.48万元，一审判决的过渡费已超过房屋总价的52.74%，远远超过被上诉人的实际损失，请求二审改判按30%支付违约金。2.案涉房屋已达到交付条件。2017年上诉人已登报告知业主前来办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致无法办理房屋验收相关手续。一审只考虑涉案房屋未办理行政手续，要求上诉人承担高额违约责任，将导致上诉人公司灭亡。被上诉人吴某某二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求予以维持。原审原告吴某某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告截止2020年8月份的过渡费247683.51元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2011年3月24日与被告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定由被告拆迁原告位于安顺市房屋一套，被告以市西路塔山小区6号楼17层04号房与原告进行产权调换，过渡期为18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条第二款的规定增发过渡费。协议签订后，原告按合同约定的时间腾空房屋交付被告，但被告未向原告交付合格的回迁房，也未按约定增发过渡费。原告多次要求被告按照协议履行义务均未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。原审被告华夏房开一审中答辩称：1.原告要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间，双方签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的时间是2011年3月29日，按民法总则的规定原告诉讼时效为三年，原告于2020年8月向法院提起诉讼要求被告支付拖欠原告过渡费，应依法驳回其诉讼请求。2.原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。原告要求按3250元/月计算方式有悖临时安置补助费的性质和测算依据，依照当时的《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为原、被告参照此标准设置的临时安置补助费，而该标准只是一个参考范围，并非具体明确的数额，原告计算超期过渡费的方式错误，应在1-5倍区间取值，同时根据西秀区统计局的数据统计，在涉案房屋周边的类似房屋对外租金为1600-1800元不等，而原告按3250元计算，已远超周边房屋正常租金。房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，被告已通过电话、短信、登报、在原告居住小区张贴通知等形式向原告发布2017年9月15日交房通知，截止2017年12月29日共有212户接房，绝大部分已入住，涉案房屋超期安置补助费截止日期应为2017年9月15日。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定：2011年3月24日，原告作为乙方与甲方被告华夏房开签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，协议约定：“一、拆迁范围内涉及乙方市西路214栋603号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积80.96㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2011年3月30日前搬迁完毕。……三、甲方以市西路、塔山小区5号（套住宅房屋）建筑面积147.3㎡与乙方产权调换……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费11700元。每6个月支付一次，至甲方交付调换房时止。……八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。”。在该协议尾部甲方处盖有被告印章，乙方处有原告签字、捺印。原告于2011年3月24日向被告交付房屋产权证书，于2011年5月16日向被告交付拆迁房屋钥匙。被告贵州华夏房地产开发公司向原告的账户每月支付过渡费650元直至2017年9月。后未再向原告支付过渡费。现原告向本院提起诉讼，并提出如前诉请。同时查明：被告提供的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书。原告至今未接收被告提供的产权置换房。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。该协议签订后原告于2011年5月16日向被告移交拆迁房屋，被告华夏房开按650元/月标准向原告支付过渡费至2017年9月。虽然被告于2017年9月4日通过在《黔中早报》登载的《收房通知》向拆迁户通知交付调换的房屋，但公告时被告尚未取得竣工验收合格证书，该产权调换房屋尚未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋。因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第八条第2项约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍”。双方合同约定过渡期为18个月，对超期部分应按约定增发过渡费。从原告交付拆迁房屋时起，经过18个月，即过渡期至2012年11月16日，此后为超期，应按约定从第18个月次月起，每超一个月，按临时安置补助费标准递增10%增发过渡费，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费的5倍。经核算，从2011年5月16日原告移交拆迁房屋之日至原告主张的计算过渡费至2020年8月，被告应支付原告过渡费263250元[18个月×650元+650元×（1.1+1.2+1.3+1.4+……+5）+650元×5×53个月]，扣除已支付49720.55元，尚欠213529.45元未支付。现原告诉请要求被告支付截止2020年8月的过渡费人民币247683.51元，本院仅支持由被告向原告支付截止2020年8月过渡费人民币213529.45元。因被告何时能达到房屋交付条件的时间不明确，故对原告要求从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止的诉请，本院暂不予支持，原告可另案提起诉讼。被告辩称原告要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间。被告将诉讼时效从2011年3月29日开始起算，是对诉讼时效规定的错误理解。因双方协议约定过渡费每6个月支付一次，同时约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，过渡费为同一债务，并非一次性给付，而是分期履行，是连续支付的过程，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，至起诉时原告的主张未过诉讼时效，对被告该辩称本院不予采信。被告辩称原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。即使被告已通知2017年9月15日交房，但因涉案房屋被告至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，原告有权拒收房屋，被告应支付2017年9月以后的超期过渡费直至产权调换房达到交付条件止。被告主张2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不符合客观事实。故对被告辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告吴某某支付截止2020年8月过渡费人民币213529.45元。二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。案件受理费4816元，减半收取2408元，由原告吴某某承担157元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司承担2251元。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：本案二审争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，华夏房开仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故华夏房开上诉主张应在区间取值的理由不能成立。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定，故对华夏房开超期过渡费应当调减的主张，不予支持。综上，华夏房开的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4816元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年二月二十五日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。