山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14320号 上诉人（原审原告）：宫钦杰，男，1966年9月27日出生，汉族，莱西市号。 委托诉讼代理人：董秀京，莱西恒峰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨翠平，女，1984年10月15日出生，汉族，莱西市户。 委托诉讼代理人：王兴荣，山东清葛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙晶利，男，1976年5月18日出生，汉族，莱西市户。 委托诉讼代理人：王兴荣，山东清葛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵海绩，男，1974年8月29日出生，汉族，莱西市户。 被上诉人（原审被告）：吴言香，女，1972年12月23日出生，汉族，莱西市户。 上诉人宫钦杰因与被上诉人杨翠平、孙晶利、赵海绩、吴言香案外人执行异议之诉一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宫钦杰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判为孙晶利、杨翠平不得执行位莱西市1户房产；赵海绩、吴言香协助宫钦杰办莱西市1户房产的过户登记手续；3、本案一审、二审的案件受理费、公告费由各杨翠平、孙晶利、赵海绩、吴言香承担。事实与理由：1、一审判决关于未签订书面买卖合同的认定系适用法律错误。一审法院仅因宫钦杰未提供李霞与吴言香、赵海绩之间的书面授权委托，而认定与吴言香、赵海绩之间并不存在书面买卖合同，缺乏法律依据。根据《民法通则》第六十五条，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。即便李霞确系无代理权，根据《民法通则》第六十六条，无权代理行为经过被代理人的追认，被代理人应承担民事责任。且根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十一条：根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。第十二条：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。宫钦杰于2018年4月28日向赵海绩付清全部房款，赵海绩对上述款项予以接受并出具收据；同日，吴言香、赵海绩委托莱西市公证处代办房产过户等相关手续。吴言香、赵海绩的上述行为应视为对李霞代理行为的追认，宫钦杰与吴言香、赵海绩间的书面买卖合同自签订之日即2018年4月21日起生效。2、一审判决关于宫钦杰未占有房屋的事实认定错误。2018年4月28日，宫钦杰已经向吴言香、赵海绩支付了房屋的全部价款，且赵海绩已将房屋钥匙交付给宫钦杰。根据最高人民法院民事审判第二庭对《全国法院民商事审判工作会议纪要》的释义，房屋的实际占有，应当以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。因宫钦杰已取得涉案房屋的钥匙，即已经对房屋进行了实际控制和管理，应认定为已合法占有房屋。3、一审判决关于宫钦杰因自身原因未办理过户登记的事实认定错误。一审法院认为，宫钦杰于2018年4月28日付清房款，而涉案房屋于2018年5月18日被查封，期间具备办理过户登记条件。而2018年4月28日至5且18日期间，具备办理过户登记条件的工作日仅为12天。一审法院要求12个工作日内办理完毕房屋过户登记手续，实则为对宫钦杰民事权利的极大限缩。且案涉房屋被法院查封无法过户，应属于买受人所不能控制的原因。宫钦杰于2018年4月28日即要求吴言香、赵海绩与莱西市公证处签订《公证书》，双方约定由公证处全权代吴言香、赵海绩办理房屋过户手续。宫钦杰此行为应视为向出卖人提出了办理过户登记请求的积极行为。因此，宫钦杰已具备向出卖人提出了办理过户登记请求的积极行为，而案涉房屋未办理过户登记系因被法院查封无法过户，应符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，并依法发回重审或改判，以维护宫钦杰的合法权益。 杨翠平、孙晶利共同答辩称，1、宫钦杰没有与赵海绩签订书面买卖合同，其所提交的协议书是由李霞作为卖方与宫钦杰签订，而不是由赵海绩作为出卖方。2、宫钦杰是在2018年8月份实际占有涉案房屋而不是在2018年5月18日查封之前。3、宫钦杰自己所提交的协议书当中明确了不予办理过户登记，因此涉案房屋没有办理过户登记是其自身原因所造成的,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不应当支持宫钦杰的主张，请求依法驳回上诉，维持原判。 宫钦杰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令孙晶利、杨翠平不得执行赵海绩、吴言香名下位莱西市1户房产；2、判令赵海绩、吴言香协助宫钦杰办莱西市1户不动产权过户手续；3、杨翠平、孙晶利、赵海绩、吴言香承担案件受理费及诉讼费用。 一审法院查明事实： 孙晶利、杨翠平系夫妻关系；赵海绩、吴言香系夫妻关系。孙晶利、杨翠平与赵海绩、吴言香民间借贷纠纷一案，经孙晶利、杨翠平申请，一审法院于2018年5月18日作出（2018）鲁0285民初3291号民事裁定书，裁定查封赵海绩、吴言香所有、坐落于莱西市户房屋一套。2018年10月18日，一审法院作出（2018）鲁0285民初3291号民事判决书，判决赵海绩、吴言香支付孙晶利、杨翠平借款本金80000元，并支付上述欠款自2018年5月17日起至欠款清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。判决生效后，赵海绩、吴言香未履行该判决确定的给付义务，孙晶利、杨翠平于2019年7月29日申请执行，一审法院于当日立案执行，执行案号为（2019）鲁0285执1924号。2019年12月17日，宫钦杰对上述查封提出书面异议申请，要求中止对上述房产的执行，解除该房屋查封。2019年12月11日，一审法院作出（2019）鲁0285执异65号执行裁定书，裁定驳回宫钦杰异议请求。宫钦杰不服，于2020年1月17日诉至一审法院。 莱西市xx路xx号x#楼xx单元xx户房屋登记权利人为吴言香，共有人为赵海绩，建筑面积为105.30㎡。2018年4月21日，宫钦杰向李霞交付购买案涉房屋定金20000元，并与李霞签订买卖合同一份，载明：今由李霞收到宫钦杰购买莱西市xx路xx号x#楼xx单元xx户的房产的定金贰万元正（￥20000）。该房屋登记户名为吴言香、赵海绩，定金收取人李霞已受吴言香、赵海绩全权委托，有权决定出售，并收取定金。本房屋出售成交价格为伍拾捌万元正，卖方不再负担任何费用。买方暂不过户，卖方承诺无偿协助办理公证委托，协助办理二手房贷款等相关一切事项。本房价内含储藏室一个、室内家具、家电、花草树木、装饰品等全部物品。卖方承诺过户之前的债权债务，包括水电费、物业费均由卖方结清。卖方：李霞2018.4.21买方：宫钦杰。李霞于同日出具收到条一份，载明：收到定金2万元整.李霞2018.4.21。2018年4月25日，宫钦杰向赵海绩分别转账127000元、310000元，赵海绩为宫钦杰出具收到条一份，载明：今收到宫钦杰购房款437000.-，另付定金20000.-元正，共计：457000.-元正.肆拾伍万柒仟元正.赵海绩2018.4.25。2018年4月28日，宫钦杰向吴言香转账120000元，赵海绩为宫钦杰出具收据一张，载明：今收宫钦杰购买莱西市xx路xx号xx#楼x单元xx户的房款壹拾贰万元正（120000.00元），已付清全部房款收款人：赵海绩2018.4.28日。山东省莱西市公证处于同日出具公证书一份，载明：赵海绩、吴言香委托山东省莱西市公证处全权代二人办理出售莱西市xx路xx号xx#楼xx单元xx户房产的相关手续，包括：代为在莱西市不动产登记中心办理查档及开具相关证明、网签、转移登记等所有手续；代为签订转让合同、契约及办理公证等相关手续；在税务部门办理所有相关手续；在相关部门代为办理房屋维修基金的所有手续；代为与物业及开发商办理与该房有关的所有相关手续，受托人在委托范围内办理的事项及在相关文件上的签名，委托人均予以承认。委托期限从委托之日起至2019年4月27日止。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据宫钦杰提交的证据可以看出，宫钦杰在案涉房屋被查封前签订了书面买卖合同，且支付全部房款，但该合同签订的双方为李霞、宫钦杰，并非吴言香、赵海绩，虽宫钦杰陈述李霞系受吴言香、赵海绩委托，且事后得到追认，但李霞并没有书面授权委托，宫钦杰亦未提供证据予以证实，对该意见不予采信，故宫钦杰与吴言香、赵海绩之间并未签订合法有效的书面买卖合同。关于占有问题，庭审中，宫钦杰陈述其占有案涉房屋时间为2018年8月，发生在房屋被查封之后，且其提交的水电物业费收据亦不足以证明其已合法占有该房屋。关于未办理过户登记，买卖合同中约定买方暂不过户，卖方承诺无偿协助办理公证委托，协助办理二手房贷款等相关一切事项，而宫钦杰付清房款的当日，吴言香、赵海绩已全权委托山东省莱西市公证处办理案涉房屋出售相关手续，虽宫钦杰解释称办理过户后需要用该房屋贷款还房贷，后在办理过程中房屋已被查封，但宫钦杰于2018年4月28日付清房款，而案涉房屋于2018年5月18日被查封，该期间具备办理过户登记条件，该解释不予采信，宫钦杰亦无证据证实非因自身原因未办理过户登记。因此，宫钦杰主张的吴言香、赵海绩协助其办理案涉房屋产权过户手续的请求，不予支持；宫钦杰也因此不享有足以排除该强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，亦不予支持。 一审法院《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回宫钦杰的诉讼请求。案件受理费9600元、公告费750元，共计10350元，由宫钦杰负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宫钦杰在执行听证中和一审中均陈述称其占有案涉房屋的时间为2018年8月，系发生在房屋被查封之后，其在二审中又陈述称2018年4月8日付清房款当天下午即交付了房屋，宫钦杰关于房屋的交付时间前后陈述矛盾。而宫钦杰提交的水电物业费收据最早的一张显示缴费时间为2018年12月，并不能证明其在查封之前占有了涉案房屋，宫钦杰提交的其他证据亦不足以证明其在查封之前占有了涉案房屋，本案不符合上述法律规定的案外人有权排除执行的情形，一审判决驳回宫钦杰的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，宫钦杰的上诉请求不成立，本院不予还支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，由上诉人宫钦杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年二月十九日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊