山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初8965号 原告：韩文孝，男，1962年2月21日出生，汉族，户籍地济南市历下区，现住济南市历城区。 原告：翟淑华，女，1965年1月4日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 两原告共同委托诉讼代理人：徐文龙，山东奥盛律师事务所律师。 被告:侯新忠，男，1963年6月13日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 被告：王光玲，女，1965年1月30日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 两被告共同委托诉讼代理人：丁启龙，山东元序律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张志颖，山东元序律师事务所实习律师。 原告韩文孝、翟淑华与被告侯新忠、王光玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩文孝、翟淑华向本院提出诉讼请求：1.依法判令侯新忠、王光玲履行《楼房买卖协议》，将位于济南市历城区东风街道办事处祝甸居东方花园的房屋(含地下室)的不动产权转移登记至韩文孝、翟淑华名下；2.依法判令侯新忠、王光玲支付违约金10万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由侯新忠、王光玲承担。事实与理由：2005年3月20日，原被告双方签订《楼房买卖协议》一份，由李玉臣和王义成为中间证明人。《楼房买卖协议》约定，侯新忠、王光玲将拆迁分得的位于历城区东方花园的房屋(包括地下室)卖给韩文孝、翟淑华，价格为人民币贰拾万元，楼款付清，其楼房的产权归韩文孝、翟淑华所有。协议签订当日，韩文孝、翟淑华将房款人民币贰拾万元支付给侯新忠、王光玲，侯新忠、王光玲出具收到条一份。韩文孝、翟淑华于2005年4月份搬到该房屋居住至今。2006年3月27日，侯新忠取得该房屋所有权证，房产证号为历城075980。侯新忠取得房屋所有权证后，并没有将该房屋的不动产权转移登记至韩文孝、翟淑华名下。现因孩子上学，与侯新忠、王光玲协商产权转移登记事宜，其拒不配合。韩文孝、翟淑华迫于无奈，向法院提起诉讼，望判如诉请。 侯新忠、王光玲答辩称，一、案件事实：2002年，济南市历城区东风街道祝甸社区进行旧村改造。2002年5月12日，侯新忠与祝甸社区居民委员会签订《拆迁换房协议书》，通过产权调换的方式，选择房屋安置。2003年11月30日，通过祝甸社区旧村改造拆迁安置分房抽签大会，取得涉案房屋，当时房屋面积尚未确定。2005年3月20日，原被告就涉案房屋的买卖达成协议并签订《楼房买卖协议》，协议中明确建筑面积为83.4平方米，按照2400元/㎡的价格，折算后约为20万元。合同签订后，侯新忠、王光玲即将涉案房屋的一应材料全部转交给了韩文孝、翟淑华。后房屋面积确定为92.6平方米，存在差额面积约9.2平方米，双方就房屋面积差额款多次协商未果，此后，韩文孝、翟淑华一直未要求协助过户。二、韩文孝、翟淑华的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，涉案房屋系侯新忠在祝甸社区的旧村改造建设项目中通过产权置换的方式，用老宅基地房屋置换的安置房。2005年3月20日，原被告签订《楼房买卖协议》时，涉案房屋所占土地使用权性质仍为集体土地所有权。集体所有的土地依法属于集体所有的，禁止向集体经济组织以外的成员进行流转。涉案房屋系祝甸社区集体土地上房屋，且侯新忠分得的房屋系老宅基地上建有的房屋财产价值的一种转化形式，没有因此支付商品房买卖合同所对应的对价，该房屋属于福利性质。韩文孝并非该集体经济组织成员，双方签订的《楼房买卖协议》违反了国家法律关于农村宅基地流转的禁止性规定，当属无效。尽管如此，侯新忠、王光玲并未提出过合同无效的主张，完全履行了上述协议中约定的应履行的义务。第二，根据涉案《楼房买卖协议》第四条约定，由乙方即韩文孝、翟淑华负责办理过户手续，所有费用由其承担，甲方即侯新忠、王光玲仅需提供办证手续即可。侯新忠、王光玲已按约定将涉案房屋公证书、房门钥匙、相关办证手续等转交给韩文孝、翟淑华，涉案房屋未过户的责任不在侯新忠、王光玲。其一，根据上述协议约定，过户手续的办理应由韩文孝、翟淑华完成，因其未积极履行办理过户的义务，责任在乙方；其二，韩文孝、翟淑华关于“两被告拒不配合”的主张，与事实不符，该主张没有任何证据，而事实情况恰好相反，房产证下发后，侯新忠、王光玲当时就将房产证转交给了韩文孝、翟淑华，其二人为了少交过户的税费，也为了拖延支付房屋差价款，故意拖延未过户；其三，因韩文孝本身并非祝甸社区集体经济组织成员,经咨询济南市住房和城乡建设局,根据济南市现有政策,目前涉案房屋根本不能过户到韩文孝、翟淑华名下，故涉案房屋未办理过户，责任不在甲方，侯新忠、王光玲亦不存在任何反悔或违约的情形，韩文孝、翟淑华要求支付10万元违约金的诉求，没有事实和法律依据。第三，双方签订的《楼房买卖协议》约定的建筑面积为83.4平方米，房屋的价格亦是按照该面积折算，而房屋的实际建筑面积为92.6平方米，面积增加了约9.2平方米，房屋的价格应当按照涉案房屋的实际面积进行计算，找清差价。也就是说，如果法院认定涉案的《楼房买卖协议》属于合法有效的，韩文孝、翟淑华应当向侯新忠、王光玲另行支付9.2平方米的购房款。因双方已就9.2平方米房屋的差额款多次协商未果，韩文孝、翟淑华也一直未支付该款项。经咨询，涉案房屋目前的市场价格约为10260元/㎡，按照9.2㎡的面积计算，韩文孝、翟淑华应当向侯新忠、王光玲另行支付94392元购房款，这样，既符合双方的协议约定，也符合市场的交易习惯。综上所述，韩文孝、翟淑华所诉与事实不符，其诉讼请求既无证据也无任何事实和法律依据，请法院查明事实，依法驳回韩文孝、翟淑华的诉讼请求。 案件审理中，本院针对涉案房屋所在土地的性质、是否能够办理房屋过户登记手续等问题向济南市自然资源和规划局、济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居民委员会分别发函调查。济南市自然资源和规划局复函称：一、根据来函内容并查询相关不动产登记档案，坐落于历城区祝甸居东方花园是由产权人侯新忠通过拆迁安置并办理产权调换取得，该房屋所占用土地为集体土地。二、该房屋所在地的集体经济组织内部成员之间可以针对上述房屋进行交易，过户交易时需正常完善税费并交纳相应的登记费。三、上述房屋可以依据当事人申请，出售并转移过户至翟淑华一人名下。济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居民委员会复函称：1.济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居委会东方花园7号楼的土地性质为集体建设用地。2.济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居委会东方花园7号楼的房屋为祝甸社区旧居改造回迁安置房，根据政策允许在本居集体经济组织成员间交易，房产证过户，社区不收取费用。3.侯新忠已经取得该小区7号楼2-501号房的所有权证并将其出售给韩文孝、翟淑华，韩文孝非本居集体经济组织成员，不具备本居集体成员间房产交易资格；翟淑华属本居集体经济组织成员，具备本居集体成员间房产交易资格。4.翟淑华为祝甸社区居民，情况属实。 本院审理查明以下事实：侯新忠因旧村改造，通过拆迁换房取得东方花园7号楼二单元501室，即涉案房屋。2005年3月20日，侯新忠、王光玲作为甲方，韩文孝、翟淑华作为乙方签订《楼房买卖协议》，约定：甲方有一处楼房位于历城区东方花园7号楼二单元501室（包括地下室），建筑面积83.40平方米，自愿卖给乙方居住，经甲乙双方友好协商，特制定以下协议。一、甲乙双方商定，楼房（包括地下室、煤气开户费）价格为20万元。二、付款方式：甲乙双方签订楼房买卖协议，一次性付清楼款20万元。三、楼款付清，甲方给乙方出具收款凭证，甲方将楼房公证书、门锁钥匙交给乙方，其楼房产权归乙方所有。四、乙方办理过户手续，所有费用由乙方全部承担，甲方提供办证手续。五、此协议甲乙双方签字生效，具有同等的法律效力，甲乙双方自愿执行协议条款，不得反悔（如有反悔，罚款10万元）。六、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，双方中间证明人各执一份。《楼房买卖协议》签订后，韩文孝、翟淑华支付房款20万元，侯新忠、王光玲出具收到条，并交付房屋。2006年3月27日，侯新忠取得涉案房屋所有权证，并将该证书交由韩文孝、翟淑华保管。 另查明，侯新忠与王光玲系夫妻关系，韩文孝与翟淑华系夫妻关系。 韩文孝、翟淑华补充意见称，如因政策限制，同意将涉案房屋转移登记至翟淑华一人名下。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案房产是否应转移登记至韩文孝、翟淑华名下；2.侯新忠、王光玲是否应向韩文孝、翟淑华支付违约金10万元。 关于第一个焦点问题，根据济南市自然资源和规划局、济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居民委员会的复函内容可知，涉案房产可以在集体组织成员之间进行买卖并办理过户登记手续。因此，翟淑华作为祝甸社区居民委员会的居民，与侯新忠、王光玲签订的《楼房买卖协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然韩文孝并非集体组织成员，但其系翟淑华的丈夫，与翟淑华共同作为购买房屋的一方，符合一般的房屋交易规律，不影响合同效力。《楼房买卖协议》真实有效，合同双方均应按照合同约定履行义务，故翟淑华要求侯新忠、王光玲按照《楼房买卖协议》约定提供办证手续，配合将涉案房产的不动产权转移登记至其名下的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。因受政策限制，涉案房屋无法登记至韩文孝名下，故对于韩文孝的该项诉讼请求本院予以驳回。 关于第二个焦点问题，《楼房买卖协议》签订后，侯新忠、王光玲按照合同约定交付了房屋，并在取得房屋所有权证后及时将各项手续交给韩文孝、翟淑华保管，且为韩文孝办理房产过户登记确实具有事实上的不可履行性，所以侯新忠、王光玲并无故意违约行为，本院对韩文孝、翟淑华要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 对于侯新忠、王光玲提出的韩文孝、翟淑华应支付房款差价的主张，因侯新忠、王光玲并未提出明确的诉讼请求，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、侯新忠、王光玲在本案判决生效15个工作日内协助翟淑华办理济南市历城区东风街道办事处祝甸居东方花园7号楼2-501的房屋(含地下室)的产权转移登记手续； 二、驳回翟淑华的其他诉讼请求； 三、驳回韩文孝的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告韩文孝、翟淑华负担1150元，由被告侯新忠、王光玲负担1750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二一年二月九日 法官助理  马雪书记员李美霞