北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3378号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）：张文宇，女，1971年9月23日出生，汉族，北京三元基因药业股份有限公司职员，住北京市丰台区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司因与被上诉人张文宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初28697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制进行了审理。本案现已审理终结。北京中天置地房地产经纪有限公司（下称中天置地公司）上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，诉讼费用由张文宇承担。事实与理由：受疫情影响我公司无法带租客看房，房屋一直是空置状态，而疫情属于不可抗力，依据《北京市房屋出租委托代理合同》第九条第二款的约定，合同应自行解除，因此我公司不应承担违约金。房屋交接时张文宇并未提出房屋损坏需要维修的问题，因此我公司不应支付房屋修缮费。张文宇未提起上诉。张文宇向一审法院起诉请求判令：1.中天置地公司支付违约金13000元；2.中天置地公司支付房屋修缮费3360元；3.中天置地公司按市价赔偿合同中列明的家具电器（洗衣机1台、热水器1部、餐桌1个、电卡1张）共计5000元；4.本案诉讼费由中天置地公司承担。一审法院认定事实：2017年11月18日，张文宇（委托人、甲方）与中天置地公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号183027），约定乙方代理出租甲方610号房屋，写明乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜。出租代理期自2017年12月1日至2020年11月30日。甲方应于2017年12月1日前将房屋交付乙方，《房屋交割清单》见附件二（电器家具项下勾选有洗衣机、热水器、餐桌各1个，其他项写有电卡一张）。租金标准每月6500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日、2019年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日、2020年9月1日。甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方未按约定划付租金达5日以上，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。《附件一》载明“甲方允许乙方对此房屋进行简单装修，费用由乙方负责如下：…整体粉刷墙面…以上事项将于2018年12月31号前履行完毕”。后双方就合同签订《附件》，载明“1.因国家相关政策造成甲乙双方不能继续履行合同，合同中止，双方互不承担违约责任。4.合同到期，如甲乙双方协商不再续签，乙方负责拆除屋内隔断，回复原有格局”。合同签订后，双方按约履行。后因疫情影响，中天置地公司自2020年3月1日后按月支付房屋租金。庭审中，双方均表示中天置地公司已于2020年7月25日将610号房屋腾退交予张文宇。张文宇表示因中天置地公司每月均拖欠5日以上才支付租金，亦未有提前通知其合同解除事宜，故要求中天置地公司按合同约定的月租金200%即13000元支付违约金。中天置地公司认可因疫情原因，公司财务未上班故未按约于2020年3月1日前支付张文宇下一季度（2020年3月1日至5月31日）的租金，后该公司按月将租金支付至2020年7月31日便向张文宇提出解除合同，并表示提前解除合同系疫情原因，不同意支付违约金。庭审中，张文宇表示2020年7月25日交接房屋时中天置地公司拒绝提供交接清单，房屋内没有洗衣机、热水器、餐桌，并向法院提交照片、微信聊天记录截屏、微信转账截屏，表示其收房时，墙面贴有壁纸、未予粉刷，客厅隔断虽拆除但未恢复原状，其自行花费3360元用于粉刷墙面、修复隔断，故要求中天置地公司赔偿家具电器费用5000元、房屋修缮费用3360元。中天置地公司对此不予认可，表示已依照合同约定在2018年粉刷过墙面，交回房屋时该公司仅负责拆除隔断，没有义务粉刷墙面，且相关家具电器均留在房屋内，未制作交接清单。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张文宇与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及相关附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，双方应按约履行。现双方均认可中天置地公司已于2020年7月25日将610号房屋腾退交还给张文宇，双方合同终止，法院对此不持异议。关于违约金，因中天置地公司自认未按约定时间向张文宇支付2020年3月1日至5月31日的租金，并在合同履行期内首先提出提前终止合同，根据双方《北京市房屋出租委托代理合同》约定，中天置地公司应按月租金200%向张文宇支付违约金；结合双方办理房屋交接的时间、北京市突发公共卫生事件响应级别及疫情防控政策相关情况，法院对中天置地公司主张系疫情原因致合同需提前解除、故其不负违约责任的辩称不予采信。关于修缮费，根据双方签订的《附件一》、《附件》，中天置地公司已履行交回房屋时拆除隔断、恢复房屋原有格局的合同义务，且双方对合同终止时的墙面粉刷未有约定，现中天置地公司亦不同意支付，故对张文宇主张的3360元房屋修缮费用，法院不予支持。关于家具电器，基于行业惯例，中天置地公司作为专业的房屋代理出租机构，应对房屋交接过程中物品确认、制作交接清单等事项具备较高注意义务，现张文宇主张房屋交回时未见洗衣机、热水器、餐桌，要求折价赔偿，中天置地公司虽予否认但未向法院提供证据，应承担举证不能及瑕疵履行的不利法律后果。鉴于张文宇未就赔偿金额进行举证及家具电器不可避免的使用年限损耗，法院酌定中天置地公司赔偿张文宇家具电器（洗衣机1台、热水器1部、餐桌1个、电卡1张）损失共计2000元。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付张文宇违约金13000元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张文宇家具电器损失2000元；三、驳回张文宇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，张文宇与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及相关附件合法有效，双方应依约履行。该合同明确约定了租金支付时间节点及违约责任，而据已查明的事实以及中天置地公司自认，其公司并未按照约定履行支付租金的义务，且其公司在合同履行期限届至之前向张文宇提出了解除合同，其公司应承担相应的违约责任。现中天置地公司以疫情原因导致其公司迟延支付租金以及提前解约为由上诉主张不承担违约责任，但其公司提出解约的时间系2020年7月，客观上彼时的疫情防控政策并不能造成案涉合同无法继续履行，中天置地公司所持因不可抗力而不予承担违约责任之上诉意见，缺乏合理依据，本院不予采纳。关于房屋内家具电器损失，双方在签订《北京市房屋出租委托代理合同》之时，就案涉房屋内的物品列明了《房屋交割清单》，中天置地公司在解除合同交还房屋之时，理应与张文宇就房屋内物品进行清点交接，但其公司并未制作交接清单，现张文宇就家具电器主张损失，在中天置地公司不能就交接时案涉房屋内物品存放情况做出有效说明的情况下，一审法院酌定中天置地公司赔偿损失2000元，并未超出合理范围。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年二月二十六日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪