浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3347号上诉人（原审原告）：金妍，女，1977年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：谢旭东，浙江杭天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：温作潮，浙江杭天信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海宁名门房地产开发有限公司，住所地：浙江省海宁市硖石街道农丰路499号海宁建材家居城1号楼306室。统一社会信用代码91330481MA28BABD1K。法定代表人：张玉强，董事长。委托诉讼代理人：许学龙，浙江峻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈依洁，浙江峻德律师事务所律师。上诉人金妍因与被上诉人海宁名门房地产开发有限公司（以下简称名门公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金妍上诉请求：一、撤销海宁市人民法院作出的（2020）浙0481民初5175号民事判决，改为支持金妍一审全部诉讼请求，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费及案件保全费等一切费用由名门公司承担。事实与理由：名门公司为了销售东和园的不动产，通过与上海海埠酒店管理有限公司（以下简称海埠酒店）之间恶意串通，虚假承诺种种诱人条件，吸引金妍等购房者购买东和园不动产，结果交付的不动产与样板房相去甚远，海埠酒店跑路逃避支付租金。名门公司在售房时向购房者虚假承诺一比一装修、百分百回购、3600元每月保底包租，在不动产售卖将尽之时毫无声息将样板房拆除；名门公司所谓的售房交给销售代理公司，所以无需承担任何责任的说法完全不能成立，不管是不是代理公司进行销售，名门公司都应对销售行为负责，名门公司是最终受益人，并且根据法律规定，代理人的行为最终由被代理人承担；3600元每月保底包租的承诺就是名门公司向金妍作出的，之后通过合同故意转移给海埠酒店，但当时的销售人员自终至终就是丁万美一个人，丁万美就是名门公司的销售人员。一审法院错误认定不动产已经交付的事实，金妍从未收到交房的任何手续，也没有收到钥匙，东和园整个项目的不动产都没有交付的手续和标准。从法律上来说，不动产的交付应以交钥匙作为标准，但金妍自始至终都没有收到钥匙，名门公司从未履行交付义务。金妍购买的东和园不动产售价在15000元/平方米以上，但东和园周边房价仅11000元/平方米左右，名门公司想要销售明显高于周边房价的不动产，必定通过中式豪华装修、明显不合理的3600每月保底租金、以租养贷等宣传吸引购房者购买不动产，在销售目的达成之后，迅速拆除样板房并主张装修是赠送品，并将一切合同义务交给海埠酒店承担，海埠酒店迅速通过减少公司注册资本、变更公司法定代表人和股东的方式逃避合同义务。不论装修是否赠送，名门公司都应以样板房为标准交付，否则违反诚实信用原则。从文字理解来看，所谓样板房是指作为样品的不动产装修效果的参照实例。很明显，金妍受到名门公司的样板房的豪华装修的吸引购买了该不动产；从法律上看，国家多次出台法律、法规和规定，要求不动产交付标准要与样板房相符合，立法精神也倾向于将样板房作为交付的标准。名门公司未按样板房标准交付，交付的不动产缺少厨房、油烟机、灶台和水池，直接导致后期租金档次降低，严重侵害金妍的合法权利，应承担法律后果。名门公司辩称，关于一比一装修，合同约定购买的是其他类型的毛坯商业房，而且合同上对于装修没有约定，没有约定室内装修标准与样板房一致，也没有法律规定样板房必须与交付房屋一致。百分百承诺完全是子虚乌有的事。关于每月3600元的保底租金，是金妍与海埠酒店签订的委托经营管理协议所约定，海埠酒店没有按照约定支付与开发商无关。名门公司已经将房屋交给了金妍委托经营的海埠酒店，也履行了权利交付办理了房产过户登记手续。房产的销售价格是一个市场行为，没有法律规定一定要比周边的价格低，购房者作为有理智的成年人有选择是否购买的权利。金妍向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方之间签订的《浙江省商品房买卖合同》解除；2.判令名门公司退还金妍购房款720000元，并赔偿金妍贷款利息损失31272.68元，暂计算至2020年9月24日，此后的利息损失按还款计划确定的金额直至赔偿全部还清之日止；3.判令名门公司支付金妍违约金180000元；4.判令名门公司赔偿金妍税费损失20176.51元、物业维修基金4516元和物业费650.30元；5.本案一切诉讼费、保全费、公告费等费用由名门公司承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，金妍（买受人）与名门公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：1804060087）一份，载明：出卖人以出让方式取得位于市区××路××碧云路西侧地块的建设用地使用权，编号为浙（2017）海宁市不动产权第0039506号地块的建设用地使用权。买受人购买的商品房为预售商品房，规划用途为商业，位于海宁市××街道××幢××室，建筑面积为45.16平方米，其中套内建筑面积25.74平方米，分摊共有建筑面积19.42平方米。该商品房单价15943.31元／平方米，总价720000元，买受人于2018年4月6日支付首付款360000元，余款通过银行贷款方式支付。该合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中载明：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（一）外装饰装修部分：1.外墙：涂料。2.电梯：（1）品牌：日立或同档次的其他品牌；（2）型号：电梯载重不小于800ＫＧ。3.管道：镀锌钢管、ＰＶＣ。4.窗户：铝合金窗。5.以上未尽事宜，以实际交付为准。（二）内装饰装修部分：全部装饰材料后均为“×”。现双方已经办理上述房屋的交付手续，金妍也已取得房屋不动产权证。2018年4月6日，金妍（甲方）与案外人海埠酒店（乙方）签订《酒店委托经营管理协议》一份，载明：甲方将其购买的海宁市赞山路碧云路口名门?东和园项目20幢624室全权委托乙方进行出租和经营管理，甲方承诺在收到开发商交付通知后10个工作日内前来办理相关手续，若迟延交付则委托经营管理相关日期相应顺延，委托期自2020年1月1日起至2025年12月31日，其中2020年1月1日至2020年3月31日作为免租期，租金起算日自2020年4月1日至2026年3月31日止。甲方在合同租金起算日起两年内，每月保底租金为3600元/间，租金起算第三年起，甲方与其他酒店业主按合同金额比例共分得酒店营业额的60%（酒店营业额的40%归乙方）。一审法院认为，本案争议焦点是金妍是否有权要求解除案涉商品房买卖合同。金妍认为，名门公司实际交付的房屋与样板房不一致，擅自更改设计，已经构成重大违约，且名门公司承诺每月保底租金3600元，但未承诺兑现，致使金妍合同目的落空，故金妍有权解除合同。名门公司认为，案涉商品房买卖合同已经履行，名门公司将房屋交付金妍，所有权发生转移，案涉房屋并非精装修房屋，装修标准没有具体约定，房屋装修是名门公司赠送给金妍的，且金妍与海埠酒店签订委托经营管理协议，支付租金的主体是海埠酒店而非名门公司，故金妍并不享有合同解除权。就本案争议焦点，一审作如下阐述：首先，案涉商品房买卖合同系双方签订，为双方真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力。就合同所涉商品房的装修标准问题，合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中就装修标准进行明确，该附件仅就外装修部分确认了外墙涂料、电梯品牌和型号、管道和窗户的材质，但是内装修部分全部未列明品牌、产地、规格、级别、数量等。同时，该附件中明确约定“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人”。可见，双方在签订合同过程中未就室内装修的标准进行约定。另，金妍主张名门公司在销售房屋过程中，承诺实际交付的房屋与样板房一致，但是金妍未提交销售广告或者宣传资料等证实名门公司在销售房屋过程中曾就装修标准作出具体的说明和允诺，故无法认定名门公司承诺实际交付房屋与样板房一致，且该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，双方未约定案涉商品房的装修标准，金妍也没有证据证明名门公司作出了实际交付房屋与样板房一致的允诺，故金妍以此认为名门公司存在根本违约的主张，不能成立，金妍也不能以此行使合同解除权。其次，双方签订商品房买卖合同后，金妍按约支付价款，名门公司按约交付房屋，现金妍已经办理案涉房屋的不动产权证，房屋登记为金妍单独所有，实际双方间商品房买卖合同已履行完毕。就金妍而言，已经实现了商品房买卖的合同目的，即支付价款后取得了房屋所有权。且，双方签订商品房买卖合同的同时，金妍与案外人海埠酒店签订委托经营管理协议，该协议约定，委托经营期限内，海埠酒店前两年每月支付保底租金3600元，第三年起金妍有权与其他酒店业主按合同比例分得酒店营业额的60%。依此，金妍已通过委托他人对房屋进行出租和经营管理的方式，在委托经营期限内收取租金或者分配营业额。换言之，金妍有权向委托经营管理协议的相对方（即受委托方）来主张租金，如果受委托方逾期支付租金，金妍也享有按照合同约定向其追索租金的权利。现金妍认为海埠酒店未支付租金导致其商品房买卖合同目的不能实现，一审法院认为金妍作为买受人，其签订商品房买卖合同的目的是获得案涉房屋，现房屋已登记于金妍名下，金妍的合同目的已经实现，其不能以未按约收到租金为由主张合同目的不能实现，对其该项主张不予采信。关于金妍主张案涉房屋存在面积差的问题，双方在商品房买卖合同中明确约定案涉房屋建筑面积45.16平方米，其中套内建筑面积25.74平方米，分摊共有建筑面积19.42平方米，故本案中不存在名门公司交付房屋面积缩水的问题，对金妍的该项主张不予采信。综上，金妍要求解除商品房买卖合同的主张，无事实和法律依据，不予支持，其余购房款返还、利息赔偿、违约金、损失等诉讼请求均建立在解除合同的前提之下，故一并予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回金妍的全部诉讼请求。案件受理费13366元，减半收取6683元，保全费5000元，合计11683元，由金妍负担。金妍二审中提供以下几组证据：1.东和园房源销售价格，证明案涉房屋比周边房价高出许多，高出部分包含了装修款差价，案涉房屋实为精装修房屋。2.动态效果图部分截图和案涉房屋实景照片，证明交付房屋与宣传房屋不一致。3.金妍与海宁聚友酒店有限公司人员录音两份，证明名门公司与海埠酒店串通，损害金妍利益。名门公司质证称，证据1，真实性没有异议，案涉房屋的销售价格在商品房买卖合同上写得很清楚，不能证明待证目的。证据2，不是新证据，对效果图的三性均有异议，动态图什么时候拍摄、哪里拍摄也无法证明，这个动态图效果并不是名门公司当时宣传时官方效果图，一审时金妍也提交过实景照片，不属于新证据。证据3，对三性均有异议，陈邦荣既不是本案的当事人，也不是装修公司的老板，其在录音中讲到的装修问题，在不知情的情况下发表意见完全不符合事实。本院认证认为，证据1，真实性予以认定，但证明内容应以证据本身所反映的内容为准；证据2，效果图系案外人在金妍诉讼前提供而非名门公司对金妍的宣传图片，对证明效力不予认定，对案涉房屋实景照片真实性予以认定；证据3，系金妍与案外人的录音，未有证据证明录音经过了案外人的同意，也无法证实案外人表述的客观性，无法实现证明目的。名门公司二审中未提供新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：2020年8月18日，金妍另案向一审法院提起诉讼请求：一、确认海埠酒店未征得金妍同意擅自解除《酒店委托经营管理协议》；二、海埠酒店支付租金12960元，暂计算2020年4月1日至2020年7月18日期间，此后的租金支付至法院确定的解除日止；三、海埠酒店支付违约金100000元；四、名门公司对上述第二项请求承担担保责任；五、该案一切诉讼费、保全费、公告费由海埠酒店和名门公司承担。本院认为，本案二审争议焦点为金妍是否有权解除合同。金妍起诉请求解除合同的理由主要为：一、名门公司没有兑现每月保底租金3600元/月的承诺；二、实际装修标准和样板房不一致；三、名门公司没有实现百分百回购。本院认为，关于解除理由一，金妍与名门公司、海埠酒店分别签订了《浙江省商品房买卖合同》和《酒店委托经营管理协议》，金妍与名门公司系商品房买卖合同关系，现名门公司已将案涉房屋交由海埠酒店经营管理，金妍也另案以其已将案涉房屋委托海埠酒店管理而海埠酒店未支付租金为由请求海埠酒店支付租金等，可见名门公司已经完成了房屋交付的义务，且金妍现已取得了房屋所有权，金妍作为商品房买卖合同关系中的买受人合同目的已经实现。至于每月保底租金3600元/月，商品房买卖合同中对此没有约定，金妍与案外人海埠酒店签订的委托经营管理协议中有关于租金起算日起两年内，每月保底租金为3600元/间的约定。但商品房买卖合同和委托经营管理协议是不同的合同关系，商品房买卖合同目的是交付购房款和取得房屋，金妍是否取得委托经营收益并非买卖合同的权利义务，故金妍主张未取得委托经营收益导致买卖合同目的不能实现，理由不成立，其据此要求解除商品房买卖合同，不予支持。关于解除理由二，合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中就外装修部分确认了外墙涂料、电梯品牌和型号、管道和窗户的材质，但是内装修部分全部装饰材料后均为“×”。同时，该附件中明确约定“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人”。可见，商品房买卖合同中未载明室内具体的装修标准，金妍也未提供充分证据证明名门公司对装修标准作了具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。何况，即便说明和允诺具体确定，名门公司若违反也是承担违约责任，法律和合同未赋予金妍该种情形下享有解除权，金妍以此要求解除合同，亦不成立。解除理由三，商品房买卖合同中未有此约定，且金妍也未举证说明双方约定的百分百回购的条件、价款、时间等，金妍以名门公司没有履行百分百回购条款为由解除合同，无事实依据。金妍其他诉讼请求均以解除合同为前提，在合同解除请求不能成立的情况下其提出的其他请求也应予以驳回。综上，金妍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13366元，由金妍负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 章玉萍审判员 周 倩二〇二一年二月二十二日书记员 陈 诚书记员 王家慧