天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6491号上诉人（一审被告）：天津市海苑园林景观工程有限公司，住所地天津市河**铁东路街志成路**（自创区河北分园科技招商展示服务中心**）。法定代表人：黄晓君，经理。委托诉讼代理人：杨斌，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市南开区澧兰餐厅，经营场所天津市南开区云际道**。经营者：乔军，男，1979年7月8日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨斌，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市鑫盛蔬菜有限公司，住所地天津，住所地天津市河**气象台路气象里**-1>法定代表人：李世宾，经理。委托诉讼代理人：李颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王卓，男，该公司职员。一审被告：天津市南开区嘉开燕食品经营店，，经营场所天津市南开区云际道**经营者：凌桥森，男，1980年10月6日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李大平，住天津市东丽区。上诉人天津市海苑园林景观工程有限公司（以下简称海苑公司）、天津市南开区澧兰餐厅（以下简称澧兰餐厅）因与被上诉人天津市鑫盛蔬菜有限公司（以下简称鑫盛公司）、一审被告天津市南开区嘉开燕食品经营店（以下简称嘉开燕食品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海苑公司、澧兰餐厅上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，将本案发回重审或改判上诉人无需向被上诉人返还天津市南开区云际道32号房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院未查明案涉房屋的权属情况，被上诉人对案涉房屋不享有任何权利，无权要求上诉人返还房屋、支付违约金。2．案涉房屋已由天津市长青农工商总公司（以下简称长青公司）转让给澧兰餐厅经营者乔军之父乔国树，上诉人无权要求该权利人腾房。鑫盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。嘉开燕食品店述称，同意一审判决。鑫盛公司向一审法院起诉请求：1．海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店将天津市南开区云际道32号房屋（以下简称案涉房屋）腾空返还鑫盛公司；2．海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店按每日547.95元的标准（20万元/365天），向鑫盛公司支付自2019年11月20日至实际返还房屋之日的占用使用费；3．海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店按每日50元的标准向鑫盛公司支付自2019年11月20日至实际返还房屋之日的违约金；4．海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店向鑫盛公司支付2019年9月26日至2019年12月20日的电费19859.6元、2018年-2019年度的采暖费16560元、2019年-2020年度热能损耗费3312元以及自2020年1月1日至实际返还房屋之日的滞纳金；5．澧兰餐厅和嘉开燕食品店变更工商登记信息，不得使用案涉房屋作为注册登记的经营地点；6．本案诉讼费由海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店承担。一审法院认定事实：2016年10月28日，河西蔬菜公司作为出租人（甲方）与作为承租人的海苑公司（乙方）签订《天津市水产集团房屋租赁合同》（以下称租赁合同），约定甲方将案涉房屋出租给乙方，出租房屋面积414平方米，产权类型国有；乙方所承租房屋用于办公；租赁期限自2016年11月20日起至2019年11月19日；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应提前2个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付房屋租用费外，还应按每日50元向甲方支付违约金；甲乙双方按套计算租金，2016年11月20日至2017年11月19日每套年租金为18万元整，2017年11月20日至2018年11月19日每套年租金为19万元整，2018年11月20日至2019年11月19日每套年租金为20万元整；租赁期间，使用该房屋所发生的全部配套费用（包括但不限于水电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）由乙方承担。案涉房屋交付海苑公司后，海苑公司转租给澧兰餐厅和嘉开燕食品店。其中，海苑公司于2019年2月18日与嘉开燕食品店签订房屋使用协议书，将案涉房屋x层底商（部分）一间面积总计20平方米的房屋自2019年2月20日至2020年2月19日以每年使用费10万元的价格交予嘉开燕食品店经营。该合同期满后，双方未续约。本案审理中，经一审法院实地勘察，案涉房屋坐落于南开区××路××道交口，为三层独栋建筑。嘉开燕食品店使用房屋第一层部分区域经营“紫燕百味鸡”；案涉房屋其他区域，即第一层除嘉开燕食品店使用的部分外、第二层至三层均由澧兰餐厅用于经营“人民公社大食堂”。上述实地情况已拍照附卷。租赁期限内海苑公司不欠租金。租赁合同约定的租期届满后，鑫盛公司未与海苑公司续签租赁合同，未向鑫盛公司支付过租金。2019年12月13日，鑫盛公司向澧兰餐厅和嘉开燕食品店送达通知书，要求在2019年12月19日前搬出案涉房屋并交齐2019年11月20日起的房屋使用费。但澧兰餐厅、嘉开燕食品店使用房屋至今且未向鑫盛公司支付费用，故成讼。对于双方当事人有争议的案涉房屋权属情况，一审法院查明事实如下：为证实案涉房屋应归属澧兰餐厅经营者乔军之父乔国树，澧兰餐厅提交证载南开区宾桥新村西侧土地使用者为长青公司的“南国用（93）字第1872号”国有土地使用证复印件，以及长青公司1994年7月4日出具的产权证明复印件，载明“1994年4月乔国树帮助我公司解决企业困难，我公司同意将南开区环湖北边北侧位于地形图上从西到东的第一栋连体商业服务楼一至四层局部三层所有权转给乔国树持有，后续办理相关产权手续和费用由乔国树个人承担，债权债务与我公司无关”。庭审中澧兰餐厅表示上述权属证书和产权证明均来源自长青公司，但无法出示原件。经一审法院释明，长青公司未出庭予以证实，澧兰餐厅也未能将原件提交法庭核对。本案审理中，一审法院出具律师调查令，请澧兰餐厅的委托诉讼代理人到天津市市区不动产登记事务中心调取1．案涉房屋权属信息、土地使用权信息及建设用地规划许可证信息等底档材料；2．南开区宾桥新村西侧“南国用（93）字第1872号”国有土地使用权信息及建设用地规划许可证信息等底档材料。2020年5月20日，天津市市区不动产登记事务中心证明经查该单位无案涉房屋的不动产登记记录，同时提供了“（92）规地证字第351号”《核发建设用地规划许可证通知》载明主送单位长青公司，核定用地南开区宾桥新村西侧。鑫盛公司提供了案涉房屋的开发建设单位天津市宁发房地产开发公司开具的证明，载明南开区xx道xx、xx、xx号、xx路xx号、xx号产权归天津市和平蔬菜（以下称和平蔬菜公司）公司所有，产权证正在办理之中。2014年和平蔬菜公司被河西蔬菜公司吸收合并，河西蔬菜公司承继和平蔬菜公司所有的上述房屋。2017年12月5日河西蔬菜公司名称核准变更为鑫盛公司现名称。另查明，2020年1月15日，案涉房屋的物业管理公司向鑫盛公司发出催缴单，要求交纳案涉房屋自2019年9月26日至2019年12月20日所欠电费19859.6元；天津城西供热有限公司证实案涉房屋欠交2018-2019年度供热费16560元、2019-2020年度人能损耗费3312元，截至2020年6月22日产生滞纳金10532.2元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鑫盛公司与海苑公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现租赁合同约定的租期已于2019年11月20日届满，承租人海苑公司应当依法依约返还租赁物。海苑公司对案涉房屋的使用权来源于其与鑫盛公司形成的房屋租赁合同关系，其仅有权在租赁期内对外转租，而澧兰餐厅和嘉开燕食品店作为次承租人是基于海苑公司对案涉房屋享有使用权的前提下，与海苑公司形成的转租关系。鑫盛公司与海苑公司约定的租期届满后，海苑公司已经不再享有房屋使用权，故次承租人澧兰餐厅和嘉开燕食品店亦失去了使用房屋的基础，理应将各自使用的房屋返还鑫盛公司。至于澧兰餐厅以案涉房屋权属作出的抗辩，因其提供的证据均为复印件，且经一审法院释明后仍不能提供原件。根据法律规定，无法与原件核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院对澧兰餐厅提供的“南国用（93）字第1872号”国有土地使用证复印件及长青公司1994年7月4日出具的产权证明复印件真实性不予采信，且天津市市区不动产登记事务中心依据律师调查令向一审法院提供的材料，亦不能证实与本案争议事实的关联性，故一审法院对澧兰餐厅的抗辩不予支持。现鑫盛公司是依据其作为出租人订立的租赁合同主张各被告返还案涉房屋并支付房屋使用费，一审法院均予支持。鑫盛公司按照租赁合同约定的2018年11月20日至2019年11月19日期间年租金20万元的标准向海苑公司主张2019年11月20日至实际返还房屋之日的房屋使用费，一审法院予以支持。同时澧兰餐厅和嘉开燕食品店作为负有腾房义务的次承租人，亦参照各自使用的房屋面积与海苑公司共同承担给付义务：租赁合同约定出租面积414平方米，海苑公司与嘉开燕食品店的合同约定嘉开燕食品店使用面积20平方米，嘉开燕食品店按照20平方米的比例分担年租金9661.8元（20÷414×200000）；澧兰餐厅按照394平方米分担年租金190338.2元（394÷414×200000）。关于违约金问题，租赁合同期满后，海苑园林公司不仅未将案涉房屋返还鑫盛公司，也未交纳房屋使用费，属于合同约定的违约行为，应依约承担违约责任，即按照每日50元的标准支付违约金，直至实际返还房屋之日。租期届满后，鑫盛公司给予的腾房期限至2019年12月19日，海苑公司起付违约金的时间从2019年12月20日起为宜。因违约责任为鑫盛公司与海苑公司在租赁合同中约定，约束合同双方当事人，鑫盛公司主张澧兰餐厅和嘉开燕食品店承担违约责任于法无据，一审法院不予支持。关于电费和供热费，虽然鑫盛公司未实际向有关单位交纳相应费用，但鉴于租期已满且电费和供热费数额有证据证实，租赁合同已约定应由海苑公司承担，海苑公司应当结清鑫盛公司主张的费用，其中供热费滞纳金以鑫盛公司有证据证实的数额为准，超出部分一审法院不予支持，鑫盛公司收取费用后，应交付供电、供热单位。此外鑫盛公司主张要求澧兰餐厅、嘉开燕食品店注销或变更工商登记等，非民事案件处理范围，双方可另行解决。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区澧兰餐厅、天津市南开区嘉开燕食品经营店将各自使用的天津市南开区云际道32号房屋腾空返还天津市鑫盛蔬菜有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区澧兰餐厅按照年租金190338.2元的标准共同向天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年11月20日至实际腾空返还房屋之日的房屋使用费；三、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区嘉开燕食品经营店按照年租金9661.8元的标准共同向天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年11月20日至实际腾空返还房屋之日的房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司按照每日50元的标准向天津市鑫盛蔬菜有限公司支付违约金，自2019年12月20日付至实际腾空返还房屋之日；五、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司向天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年9月26日至2019年12月20日的电费19859.6元、2018年-2019年度的采暖费16560元、2019年-2020年度热能损耗费3312元，截至2020年6月22日的供热费滞纳金10532.2元，共计50263.8元；六、驳回天津市鑫盛蔬菜有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4307元，由被告天津市海苑园林景观工程有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付天津市鑫盛蔬菜有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交长青公司提供的案涉房屋技术服务合同书、验收证明书、售房协议书、移交证明（以上均为复印件）及情况说明一份，证明案涉房屋是建造单位长青公司取得所有权后，由其下设公司天津汇川房地产开发公司转售天津市同成贸易公司，双方签订售房协议后并未实际履行并办理过户手续，因此案涉房屋产权仍登记在长青公司，1994年长青公司将产权交由澧兰餐厅经营人乔军之父乔国树所有，被上诉人并不是案涉房屋的所有权人，无权要求二上诉人腾房。被上诉人质证认为，对上述没有原件的证据的真实性不予认可。情况说明虽有原件，但一审时上诉人提交的两份情况证明复印件中长青公司的印章并不一致，因此，对其真实性不予认可。对上述证据的证明目的也不认可，技术服务合同并未载明地址，和案涉房屋的面积也不符合，不能证明和案涉房屋存在直接关系，该材料与本案无关。移交证明是将案涉房屋移交给天津市宁发房地产开发公司，而且1995年已经移交，不可能出现将案涉房屋转让给乔国树的1994年的产权证明，恰恰证明天津市宁发房地产开发公司和鑫盛公司签订的协议书是真实的。上诉人所述长青公司将案涉房屋产权转让给乔国树与1995年长青公司移交给天津市宁发房地产开发公司自相矛盾。嘉开燕食品店的质证意见与被上诉人的一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证明案涉房屋所有权人为乔国树，本院对其证明目的不予采信。上述证据反而说明长青公司将案涉房屋移交天津市宁发房地产开发公司后，蔬菜公司与天津市宁发房地产开发公司签订协议书取得该房屋权利的事实。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋虽非被上诉人鑫盛公司建设开发，但依据双方提供的证据，该房屋已经天津汇川房地产开发公司与天津市同成贸易公司于1994年7月27日签订《售房协议书》，并由移交单位天津盛华建筑工程公司与接收单位天津市宁发房地产开发公司于1995年1月19日签订《移交证明》移交天津市同成贸易公司，结合被上诉人提供的其与天津市宁发房地产开发公司于2000年4月6日签订的《协议书》及天津市宁发房地产开发公司于1998年5月15日出具的证明，能够证实被上诉人对涉案房屋享有相应权利。被上诉人与上诉人海苑公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。该租赁合同已于2019年11月20日到期，双方未续签租赁合同，上诉人未予腾房并支付房屋占用费，存在违约情形，被上诉人要求上诉人返还房屋并与实际使用人澧兰餐厅、嘉开燕食品店按照使用面积支付相应房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。一审法院依据本案事实认定的违约金标准并不违反法律规定，本院予以维持。上诉人海苑公司、澧兰餐厅主张案涉房屋已转让给乔国树及被上诉人无权要求上诉人腾房，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，海苑公司、澧兰餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由天津市海苑园林景观工程有限公司负担3250元，由天津市南开区澧兰餐厅负担3250元。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年二月二十二日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……