河南省郑州市金水区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0105民初25246号原告（反诉被告）：谭领军，男，汉族，1966年10月5日出生，住河南省临颍县。委托代理人：徐校伟，河南泰众律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华夏国艺教育科技有限公司，住所北京市西城区西便门北滨河路**院**楼**北侧，统一社会信用代码：911101026835574054。法定代表人：况小元。被告：况小元，男，汉族，1969年3月28日出生，住江西省高安市。二被告共同委托代理人：褚岩岩，河南天基律师事务所律师。第三人：郑州地产集团投资管理有限公司，住所郑州市中原区桐柏南路****，统一社会信用代码：91410100599136683K。法定代表人：楚纪方，董事长。委托代理人：郭志星，系公司员工。原告（反诉被告）谭领军（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）北京华夏国艺教育科技有限公司（以下简称“被告华夏公司”）、况小元、第三人郑州地产集团投资管理有限公司（以下简称“郑州地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭领军及其委托代理人徐校伟、被告况小元及二被告共同委托代理人褚岩岩、第三人郑州地产公司委托代理人郭志星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭领军诉称：2018年4月14日，原告谭领军与被告华夏公司签订《租赁合同》，被告华夏公司承租原告谭领军位于郑州市××路新鑫花园对面临街二层房屋，租期五年。合同签订后，原告谭领军将房屋交付被告华夏公司使用。按照合同约定，被告华夏公司应于2019年12月15日前缴纳2020年上半年房租39.375万元，被告华夏公司拖欠房租导致合同违约。2020年6月10日，在人民调解委员会调解下，被告况小元作为公司实际控制人，自愿承担债务，与原告谭领军达成调解，由其分期支付租金。之后，被告况小元再次违约。2020年7月12日，原告谭领军根据合同约定书面通知二被告解除合同，由其支付拖欠房租及水电费，并追究二被告违约责任。原告谭领军向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告谭领军支付截止2020年7月12日的租金共计412813元，违约金374104.68元；2、支付水费634.28元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告华夏公司辩称：第一，原告谭领军无权与我公司签订房屋租赁合同，原告谭领军对我公司租用的位于郑州市××路新鑫花园对面临街二层房屋不享有对外出租的权利。原告谭领军在与我公司签订租赁合同时说是第三人郑州地产公司员工，但后来经我公司了解到谭领军并不是该公司员工。第二，我公司租用的房屋是第三人郑州地产公司所有，系国有房屋。根据中共郑州市委办公厅、××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》的通知、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》的规定，我公司有权享受减免上半年3个月的房租及缓交疫情期间房租政策。第三，我公司先后向原告谭领军支付了共计123.375万元，租金支付至2020年1月25日春节疫情全面爆发封城当日。在履行租赁合同期间，双方以口头协商实际履行方式变更了合同约定的租金缴纳时间，且双方并无争议。疫情期间，我公司法定代表人况小元与原告谭领军商定等疫情过后幼儿园开学收完学费后，再给其缴纳2020年上半年房租。另外，××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》的通知，郑州市人民政府实行的房租两免三减政策，减免2个月房租，之后3个月的租金一半即9.8435万元，且可以缓交。我公司不存在原告谭领军声称的违约行为。第四，疫情缓解后，根据政府指导要求，幼儿园应当于2020年6月中旬开学。在开学前，幼儿园老师及其他工作人员在2020年5月18日后陆续上班，为学生入学、招生宣传等座前期准备工作。在这期间，原告谭领军经常对幼儿园停水、停电、驱赶幼儿园工作人员、强行对幼儿园锁门，严重阻挠幼儿园正常运营，致使幼儿园的招生工作停滞，无法开学。最终，原告谭领军在2020年6月21日再次对幼儿园停水停电驱赶幼儿园工作人员强行锁门至今。原告谭领军强制关闭我公司开办的幼儿园，给我公司造成了重大经济损失，原告谭领军应当予以赔偿，赔偿范围有幼儿园经营收入、装修损失等。对前述损失，我公司要求鉴定。第五，合同签订几个月后，幼儿园在接受消防检查时发现，涉案房屋是临时性建筑，未取得规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，无论原告谭领军是否有对外出租权利，原告谭领军与我公司签订的租赁合同均是无效的合同。原告谭领军在与我公司签订租赁合同时隐瞒该情况，应当赔偿给我公司造成的损失。第六，为查明案件事实，我公司依法申请追加郑州地产公司为第三人参加诉讼。请求法院在查明事实的基础上，依法驳回谭领军的诉讼请求，维护我公司的合法权益。被告况小元辩称：1、调解协议书是我代表公司签订，当时这个调解协议也是因为原告谭领军几乎天天给我们幼儿园停水停电关门，为了早点让幼儿园开学，所以当时原告谭领军让咋签，我就给他咋签了。我不是本案的适格被告，对本案不存在任何责任。2、签租赁合同时原告谭领军说他是郑州地产公司员工，房子是郑州地产公司的，到现在我也不知道他是否有权将这房屋租赁给我公司。3、房租结清至疫情前，也就是2020年1月25日当天，一共给了他123.3750万元。4、我们什么时间交房租都是原告谭领军同意的，要不然早就不让我们干了。5、2020年上半年房租协调的是开学收完学费后再交，疫情中间也打电话口头说好的。6、疫情过后，我们开始上班，原告谭领军就经常停水停电锁门不让我们经营，到6月21日彻底锁门一直到现在，当时我们也报警了，警察说是民事纠纷让通过法律途径解决。7、这中间，我们一直找原告谭领军协商，给原告谭领军钱他也不要，就是要赶我们走，给原告谭领军违约金他也不要，我申请出庭的证人都知道这些事。8、我和华夏公司不存在违约。9、我们租的房子是郑州地产公司的，应按规定给我们减免疫情期间的3个月房租，另外6月21日后的房租原告谭领军也不应该收取。10、原告谭领军强制不让我们经营关了我们的幼儿园应当赔偿我们的损失。第三人郑州地产公司辩称：我公司将涉案土地出租给了刘军华，至于原、被告之间的租赁纠纷我公司不清楚。被告华夏公司反诉称：2018年4月，被告华夏公司为从事幼儿培训教育寻找办学场地，经人介绍认识了原告谭领军，当时原告谭领军声称其是第三人郑州地产公司员工，其公司所有的位于郑州市××路新鑫花园对面临街二层房屋可供出租。经多次磋商，2018年4月14日，被告华夏公司与原告谭领军签订了《租赁合同》。基于被告华夏公司开办幼儿园经营收入来源于每学期学生入学时的收费的特性，在该租赁合同实际履行中，通过协商口头约定变更了房租交纳的具体时间。合同签订后，被告华夏公司按照合同约定先后支付了原告谭领军2018年6月15日至2020年2月房租共计123.375元。疫情期间，被告况小元与原告谭领军双方经电话协商同意华夏公司延缓交纳2020年上半年房租至幼儿园开学学生入学完毕收完学费后。疫情缓解后，根据政府指导要求，幼儿园应当于2020年6月中旬开学。在开学前，幼儿园后勤人员及老师在2020年5月18日后陆续上班，为学生入学、招生宣传等做前期准备工作。在这期间，原告谭领军经常以停水、停电、驱赶幼儿园工作人员、强行对幼儿园锁门的行为，严重阻挠幼儿园正常运营，致使幼儿园的招生工作停滞，无法开学。为此被告况小元寻求多方解决途径，与原告谭领军进行协商。无奈之下，在2020年6月10日被告况小元代表华夏公司与原告谭领军在人民调解机构签订了调解协议，调解协议签订后，原告谭领军给幼儿园开门并送水送电，与此同时，被告况小元多方筹措资金，并向原告谭领军支付租金，其中有学生家长自愿代为支付，原告谭领军以高达20万元的违约金为由，拒绝接受学生家长代付租金，并在2020年6月21日再次对幼儿园停水停电驱赶幼儿园工作人员并强行锁门至今。原告谭领军阻挠华夏公司幼儿园正常经营，给公司造成了重大经济损失，原告谭领军应当予以赔偿。另外，谭领军出租的房屋没有基础消防，给华夏公司造成了损失，谭领军应当予以赔偿。被告华夏公司向本院提出反诉请求：1、原告谭领军赔偿被告华夏公司损失100万元（暂计）；2、本案反诉费用由原告谭领军承担。原告谭领军辩称：第一，被告华夏公司违约在先，才导致其无法正常经营。被告华夏公司和被告况小元均未按《租赁合同》《人民调解协议书》约定支付租金，在其违约后，原告谭领军依据合同约定，向被告华夏公司发出书面通知，要求解除合同。因此，被告华夏公司无法正常经营系因其未按时缴纳房租导致，原告谭领军依据合同约定解除合同、收回房屋合法、合理。被告华夏公司如有损失，也应由其自行承担。第二，华夏公司要求减免租金，返还租金无法律依据。争议房屋乃个人自建，土地使用权从第三人郑州地产公司承担承租取得，况且第三人郑州地产公司也不属于全额供给的行政事业单位。因此涉案房屋不在两免三减范围内。综上，被告华夏公司提出的诉讼请求无法律依据，请法院查明事实，依法驳回被告华夏公司的反诉请求。第三人郑州地产公司辩称：与我公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月18日，郑国用（2004）字第0535号国有土地使用证载明：土地使用者郑州市土地储备中心，座落熊耳河西、金水路南，用途住宅，使用权类型划拨。2012年7月17日，郑州市土地储备中心郑州地产集团有限公司发布郑地产[2012]23号文件，载明：为加强储备土地看护管理，实现国有土地资产的保值增值，根据郑政文[2006]151号和市长办公室会议纪要[2011]4号有关要求，经市国资委批复，集团公司出资成立郑州地产集团地产置业管理有限公司，属集团公司的全资子公司。郑州地产集团地产置业管理有限公司业务范围通知如下：一、储备土地的管理、整理及临时经营；二、集团公司的土地护管与经营；三、火车站西广场地下停车场经营与管理；四、地产集团拆迁补偿安置后未拆除建筑物及安置房剩余房源的管理与临时经营；五、集团交付的其他资产管理与经营。2012年8月16日，第三人郑州地产公司（甲方）与刘军华（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：鉴于甲方收购位于郑州市金水路南、熊耳河西、建业路地块在出让成交前有不定期闲置，且乙方因经营需要短期使用该地块及地面附属物，经甲乙双方共同协商订立本协议。甲方将该地块在出让之前按现状租赁给乙方使用。租赁期间，甲方有权收取租赁费；乙方应按约定使用租赁物，致使租赁物受到损坏的，甲方有权要求乙方赔偿。乙方在租赁期内，仅限本单位从事合法使用，不得转租或做他用，否则，甲方有权即时终止合同，其所造成的一切损失由乙方承担。2018年4月13日，刘军华向原告谭领军出具《委托书》一份，载明：本人工作繁忙，特委托谭领军作为我的合法代理人，全权代表我办理郑州建业路新鑫花园对面二层门面房出租相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。2018年4月14日，原告谭领军（出租方/甲方）与被告华夏公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市××路新鑫花园对面临街二层房屋整体出租给乙方使用，用途为办学。租赁期限自2018年4月15日至2023年6月14日。租金交付方式：该房屋租金第一年前6个月每三个月交一次，以后每半年缴纳一次，先付后用，乙方需在每半年缴纳一次，先付后用，乙方需在每半年租赁期到期前15日内缴纳租金，否则，甲方不再保证经营条件。2020年6月10日，被告况小元与原告谭领军在调解机构的主持下签订《人民调解协议书》一份，主要载明：况小元拖欠谭领军2020年上半年房租已有半年，下半年度房租又该交了，但是况小元无钱可支，况小元希望谭领军再延期，谭领军不同意，引起矛盾纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1、上半年（2020年）的房租393750元，由于疫情减免一个半月98430元，已付100000元，余285320元，在2020年6月15日之前支付10000元，余下在2020年6月30日支付完毕；2、2020年下半年房租412500元，在2020年7月31日之前支付完毕；3、由此造成的滞纳金按租房合同执行。2020年7月12日，原告谭领军向被告华夏公司出具《解除合同通知》一份，主要载明：鉴于华夏公司未按照约定交纳房租及水费等，我方解除与贵方签订的房屋租赁合同，现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2018年4月14日签订的《租赁合同》正式解除。二、我方保留向贵方追偿违约责任的权利，同时我方也保留继续向贵方追偿剩余租金及拖欠水费的相关权利。原告谭领军于2020年7月13日通过微信将《解除合同通知》发送给被告况小元。另查明，2014年11月10日，郑州市工商行政管理局准予郑州地产集团地产置业管理有限公司变更名称为“郑州地产集团投资管理有限公司”。庭审中，原告谭领军称，涉案房屋是刘军华建造的，大概在2012年底2013年初建设的，因不符合办理条件，没有办理产权证；涉案房屋的所有租金都是交给刘军华。第三人郑州地产公司称，其要求刘军华提供相关建筑建设手续，但刘军华一直没有提供，其已经向刘军华发出了解除租赁合同的通知。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。起诉必须符合法律规定的条件，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据刘军华于2018年4月13日出具的《委托书》及庭审中原告谭领军的陈述，原告谭领军为刘军华的代理人，其实施的民事法律行为，对刘军华发生效力，应由刘军华主张民事权利或承担民事责任。故原告谭领军作为原告起诉不符合法定条件，应予以驳回。被告华夏公司未在法律规定的时间内交纳反诉费，按自动撤诉处理，本院不再另行制作民事裁定书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）谭领军的起诉；二、被告（反诉原告）北京华夏国艺教育科技有限公司的反诉按自动撤回处理。案件受理费已减半收取5838元，退回原告谭领军。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  雷海娜二〇二一年二月一日书记员  闻双双