上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18420号原告(反诉被告)：王嘉宁，女，1989年11月5日出生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)：叶菁，女，1963年10月9日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨全，上海勤宸律师事务所律师。被告(反诉原告)：旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈晓，总经理。委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方航娟，上海众华律师事务所律师。原告王嘉宁、叶菁与被告旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司(以下简称旅鸟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，审理中，旅鸟公司向本院提起反诉，本院依法受理后，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。王嘉宁、叶菁及其委托诉讼代理人赵晨全、旅鸟公司的委托诉讼代理人周伟、方航娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王嘉宁、叶菁向本院提出诉讼请求：1.判令旅鸟公司退还王嘉宁、叶菁支付的2020年5月份房租11,000元；2.判令旅鸟公司退还王嘉宁、叶菁支付的押金11,000元。事实与理由：王嘉宁、叶菁于2018年2月7日与旅鸟公司签订房屋租赁合同，约定王嘉宁、叶菁自2018年3月1日至2019年2月28日租赁上海市徐汇区复兴中路XXX弄丁XXX号房屋，月租金为11,000元,押金为11,000元。2019年,上述合同到期后，王嘉宁、叶菁与旅鸟公司续签该合同，租金不变，租期为1年。该合同到期后，王嘉宁、叶菁又与旅鸟公司在微信上约定，房屋续租，2020年3月份及4月份房租减半收取，5月份之后按正常11,000元租金收取。王嘉宁、叶菁与旅鸟公司并未就租赁期限做出约定，随后在2020年4月12日，王嘉宁、叶菁向旅鸟公司提出解除租赁合同，旅鸟公司也在同年4月30日接收房屋钥匙，但拒绝退还5月份房屋租金及押金。故诉至法院。旅鸟公司辩称，不同意所有诉讼请求。王嘉宁、叶菁是从2018年3月1日开始承租房屋。双方签约习惯是一年一签，且就变更条款进行约定，其他按原合同执行。2020年2月25日双方在微信上达成协议续约一年，3、4月份租金减半，5月份开始正常支付，仍然按照11,000元每月收取。旅鸟公司认为在法律上双方已经通过数据电文方式续签房屋租赁合同，租期为一年，且旅鸟公司给予王嘉宁、叶菁3、4月份租金减免的前提是续租一年，若不续租一年，减免优惠取消。王嘉宁、叶菁于4月份要求解约，旅鸟公司并不同意解约。王嘉宁、叶菁于4月底强行将钥匙归还旅鸟公司，旅鸟公司是被迫接受，但不代表旅鸟公司同意解除合同关系。王嘉宁、叶菁单方解除合同系违约，应该赔偿旅鸟公司因解除合同而受到的所有损失。3、4月份减半的房租应当支付，所以要求返还11,000元诉请不同意。押金应当抵扣反诉中的损失。旅鸟公司向本院提出反诉请求：判令王嘉宁、叶菁赔偿旅鸟公司损失44,000元。事实与理由：旅鸟公司与王嘉宁、叶菁于2018年2月7日签署《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，租金为每月11,000元，租金每三个月支付一次，先付后用，押金为11,000元。2019年4月3日，双方签署续约协议，约定续签原《房屋租赁协议》，原合同租赁期延至2020年2月28日，租金为每月11,000元，其他合同条款按原合同。2020年2月25日，双方微信上达成协议，续约一年，3、4月房租减半，后面按照每月11,000元正常支付房租。2020年4月底，王嘉宁、叶菁向旅鸟公司提出解除合同，旅鸟公司不同意，但王嘉宁、叶菁仍然要求解除合同，且在2020年4月30日将钥匙返还给旅鸟公司。旅鸟公司认为双方达成续约一年的租赁合意，但王嘉宁、叶菁却违约解除合同，应赔偿旅鸟公司损失。审理中，旅鸟公司明确诉请的组成：4月底王嘉宁、叶菁返还房屋后，因疫情旅鸟公司无法将房屋出租，6月底，旅鸟公司将房屋返还上家，旅鸟公司与上家租金是7,000元每月，两个月(5、6月)租金是14,000元，再加上被没收的押金7,000元，共计21,000元。然后再加上旅鸟公司装修折价损失23,000元，上述损失共计44,000元。王嘉宁、叶菁对旅鸟公司的反诉辩称，双方没有达成书面协议，且未达成合意，在微信记录中陈述租金减免后要签订书面合同，微信聊天记录只是预约，双方都没有要受聊天记录约束的意思表示，签订书面协议也是旅鸟公司提起的，双方系不定期租赁关系。租金减免前提是疫情而不是旅鸟公司表示的一年租期，旅鸟公司从未说过不租到一年要返还。旅鸟公司也陈述因疫情租不出去才将房屋返还上家。对于旅鸟公司损失不认可，无法确认系真实的损失，旅鸟公司的损失均与第三人之间发生，与我方无关，即使是真实的，也是间接损失而非直接损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月7日，旅鸟公司作为出租方(甲方)与王嘉宁、叶菁作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将上海市徐汇区复兴中路1218弄丁20号房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方。房屋租赁期为1年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止。月租金11,000元。乙方于签订租赁合同当日，支付2个月租金及1个月押金共计33,000元。以后租金每三个月支付一次，先付后用，提前7天支付。本合同期满结束当日，乙方交清全部水、电、煤气费用，甲方退还乙方房屋押金。2019年4月3日，叶菁作为承租方(乙方)与旅鸟公司作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同续签协议》(以下简称续签协议)，约定原合同租赁期延至2020年2月28日，租赁价格为11,000元/月，房屋保证金为11,000元。此续签合同仅作合同续签用，其他合同条款按原合同(原房屋租赁合同)事项执行。2020年2月21日，旅鸟公司工作人员通过微信向王嘉宁表示：你好，你们的房子月底到期，如果不续租的话就做好安排，到时候把前期水电煤费用交清，卫生打扫干净，28号下午我们交接。王嘉宁回复：商量了一下，那我们就3、4月按5500元一月付吧，之后5月疫情好了我们就正常1w1。2020年2月22日，旅鸟公司工作人员通过微信向王嘉宁表示：你好，你是不是理解错了，我的意思是三个月一支付，然后三月份给你减一半，4月份给你减一半，这样的话我跟公司说说好了，那就咱们继续执行一年的合同，不是说让你一个月一个月支付这样的。王嘉宁回复：3、4月一起支付5月之后恢复了再正常3月一起支付你看可以吗。2020年2月25日，王嘉宁通过微信向旅鸟公司工作人员表示：房子就继续借的吧我们。旅鸟公司工作人员回复：哦好的，那就按之前说的，3、4月份房租减半，后面正常支付，续约一年，房租11,000元每月，方便的时候过去找你补一个房屋续租协议！王嘉宁回复：好的。2020年2月28日，旅鸟公司工作人员通过微信向王嘉宁表示：你好，你今天把房租给公司付一下，三个月的，一共22000元，还是你原来支付的那个微信号，另外你什么时候方便，我把那个续租协议给你补签一下。王嘉宁回复：明天付，付完给你截图。合同都可以的，提前一天和我说我去那边就行。2020年2月29日，王嘉宁、叶菁支付旅鸟公司2020年3月至5月期间的租金22,000元。2020年4月，王嘉宁、叶菁向旅鸟公司提出解除租赁合同。2020年4月30日，王嘉宁、叶菁将系争房屋钥匙交还旅鸟公司。另查明，王嘉宁、叶菁支付旅鸟公司押金11,000元。审理中，双方一致确认：租赁合同于2020年4月30日解除。系争房屋用于居住使用。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同、续签协议、微信聊天记录等证据佐证，本院依法予以确认。审理中，旅鸟公司为证明其损失，提供《房屋租赁合同》、《备忘录》等证据，其中《房屋租赁合同》记载：出租方(甲方)睿昱文化发展(上海)有限公司，承租方(乙方)：旅鸟公司，约定甲方房屋坐落于上海市徐汇区复兴中路1218弄丁20号1室，租赁期限6年，自2016年12月30日至2022年12月30日。租金7,000元，押金7,000元。该房屋租赁合同尾部有睿昱文化发展(上海)有限公司以及旅鸟公司的盖章。《备忘录》记载：甲方(出租方)：睿昱文化发展(上海)有限公司，乙方(承租方)：旅鸟公司，乙方承租甲方系争房屋。因下家违约再次出租困难，甲乙双方协商提前解除合同，乙方愿意承担由此产生的一切损失。乙方于2020年6月底将租赁房屋交还甲方。乙方支付甲方租金至2020年6月30日，并且甲方没收乙方的押金。乙方承租甲方的房屋目的是为了转租，为了更好转租，乙方对甲方的房屋进行精装修，为了弥补甲方损失，现乙方自愿将房屋的装修(价值20余万元)赠送给甲方用于抵偿违约金及甲方的损失。该备忘录尾部有睿昱文化发展(上海)有限公司及旅鸟公司的盖章。王嘉宁、叶菁对上述证据真实性不予认可，认为与本案无关。本院认为，本案主要争议焦点在于2020年2月28日租赁合同到期后，王嘉宁、叶菁与旅鸟公司是否就续签租赁合同达成合意。根据查明事实，2020年2月22日，旅鸟公司工作人员通过微信向王嘉宁表示：……那就咱们继续执行一年的合同。2020年2月25日，王嘉宁通过微信向旅鸟公司工作人员表示：房子就继续借的吧我们。旅鸟公司工作人员回复：哦好的，那就按之前说的，3、4月份房租减半，后面正常支付，续约一年，房租11,000元每月，方便的时候过去找你补一个房屋续租协议！王嘉宁回复：好的。故本案双方实际就继续租赁系争房屋达成合意，租赁期限为一年。双方均应按约履行该自己的义务。根据查明事实，王嘉宁、叶菁在按约支付3月至5月期间的租金之后，单方面提出解除租赁合同，违反双方约定，构成违约，应承担相应违约责任。关于王嘉宁、叶菁主张返还租金及押金的诉请，首先，根据双方确认，双方租赁合同于2020年4月30日解除，该确认于法不悖，本院对此予以确认即王嘉宁、叶菁与旅鸟公司之间的租赁合同于2020年4月30日解除。其次，根据查明事实，王嘉宁、叶菁于2020年4月30日将系争房屋钥匙返还旅鸟公司，故在租赁合同于2020年4月30日解除后，王嘉宁、叶菁主张返还已付2020年5月租金11,000元以及押金11,000元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于旅鸟公司提出的反诉请求，如上所述，本案系王嘉宁、叶菁违约，应承担相应违约责任。虽然旅鸟公司主张的44,000元损失并未提供充足证据予以证明，但本院认为旅鸟公司确因王嘉宁、叶菁违约行为存在相应损失，就旅鸟公司的损失，本院根据本案的实际情况，王嘉宁、叶菁的违约程度，酌定王嘉宁、叶菁赔偿旅鸟公司2个月租金标准的损失即22,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还王嘉宁、叶菁2020年5月房屋租金11,000元；二、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还王嘉宁、叶菁房屋押金11,000元；三、王嘉宁、叶菁于本判决生效之日起十日内赔偿旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司损失22,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计175元，由旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司负担；反诉案件受理费450元，由王嘉宁、叶菁负担175元，旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年二月二十四日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。