河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终558号上诉人（原审原告）：魏艳利，女，汉族，1974年3月11日出生，住河南省孟津县。上诉人（原审原告）：李建伟，男，汉族，1974年11月13日出生，住河南省孟津县。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖庆喜，河南开物律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖楠，河南开物律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谢彪，男，汉族，1967年7月14日出生，户籍地青海省格尔木市，现住河南省孟津县。委托诉讼代理人：雷贯峰，男，汉族，1956年11月2日出生，住河南省孟津县。上诉人魏艳利、李建伟因与被上诉人谢彪返还原物纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人魏艳利、李建伟及其共同委托诉讼代理人肖庆喜、肖楠，被上诉人谢彪及其委托诉讼代理人雷贯峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏艳利、李建伟上诉请求：1.请求依法改判支持魏艳利、李建伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由谢彪承担。事实与理由：魏艳利、李建伟与谢彪之间存在合法真实有效的买卖合同，且魏艳利、李建伟已实际全额支付了购房款，并由谢彪出具收条，谢彪即应当按照约定交付房屋及室内家具、家电、装修，交付房屋附属车库。另，谢彪在业主群内发布消息不应视为要约邀请。业主群属于对全体业主的范围，谢彪在群内发布明确具体的售房信息，应属要约，魏艳利得知消息后对谢彪作出了购买房屋的承诺，并按照要约的内容交付了全部购房款，谢彪收到全款后拒不交付房屋不存在事实依据。谢彪发布的信息内容“我的房子是138.6平米，三室两厅一厨一卫，精装修，带全屋家具，家电，带车库。最低四十万”。该信息至少包含两层意思：1.精装修，带全屋家具、家电，带车库；2.最低四十万。因此一审认为转让协议中未约定装修及家具、家电，与事实不符。此外，一审法院认为双方未约定何时交付房屋及车库，房屋内家具、家电、装修如何解决未协商一致的情况下要求谢彪搬离房屋可能侵害其权利存在错误。魏艳利、李建伟出于居住目的购买房屋，并交付全部购房款，谢彪即应当交付房屋，在魏艳利、李建伟多次催促交房后，谢彪拒不交付房屋，已严重侵害了魏艳利、李建伟的合法权益。谢彪辩称，谢彪在富平花园小区业主群内发布要约邀请，并最终与魏艳利达成购房意向，房价四十万元，另双方口头约定房屋装修费用及家具、家电等物品开支另加十五万元，该十五万元待谢彪办理好房屋过户手续后，魏艳利再行支付。魏艳利为省去房屋装修费用及家具、家电等物品开支的十五万元，绕过谢彪直接偷借其身份证办理了房产证。另，谢彪在微信群发布的售房信息，符合法律相关规定属“要约邀请”，该行为只是邀请他人向自己要约，即使对方作出承诺，合同也并不因此成立，要约邀请人撤回邀请的，一般也不承担法律责任。结合本案实际，魏艳利根本不在业主群内，谢彪发布的任何售房信息承诺的条件均与其无关。魏艳利以谢彪的要约邀请售房广告作为购房依据，在双方均未认可，且没有签字的情况下，提出要无偿占有谢彪已支出的房屋装修、家具家电等费用的要求不存在事实和法律依据。魏艳利、李建伟向一审法院起诉请求：1.依法判令谢彪立即离开魏艳利、李建伟所有的孟津县会盟镇××花园××单元××房和车库，将套房钥匙和车库钥匙交给魏艳利、李建伟，不得破坏、转移屋内家具家电及装修物品，不得影响魏艳利、李建伟居住；2.本案诉讼费全部由谢彪承担。一审法院认定事实：（一）、关于魏艳利、李建伟与谢彪《房屋转让协议》是否包括家具.家电.装修等问题。谢彪称口头约定家具.家电.装修等价款为15万元，魏艳利、李建伟称约定是这些均包含在40万元的价款之内。谢彪在微信群中发布的卖房信息包括房屋.车库及家具.家电.装修等内容，该发布行为是希望他人向自己发出要约的意思表示，系一种要约邀请的事实行为，并非（旨在订立具有法律意义合同的意思表示）要约行为，行为人违反要约邀请，并不承担法律责任。由于魏艳利与谢彪签订的《房屋转让协议》及谢彪出具的《收条》均未显示‘是否包括家具.家电.装修等’，且双方就此均未提供相应的证据，故双方各自的相关主张均无法认定。（二）、关于谢彪认为魏艳利、李建伟不动产权证书无效的问题。魏艳利、李建伟与谢彪签订《房屋转让协议》及魏艳利、李建伟交付购房款之后，谢彪于两个月后向魏艳利、李建伟表示了对该协议的反悔，并向有关部门申请调解。魏艳利、李建伟在谢彪已表示反悔，房屋交付期限、家具.家电.装修等存在重大分歧的情况下，仍然于此后就涉案房屋办理了不动产权证书，不能认为其目的是出于善意的。按照有关规定，不动产物权经依法登记即发生法律效力；不动产权证书经政府颁发.具有社会公信力，魏艳利、李建伟经登记机关的登记取得了涉案房屋的所有权，该所有权受法律保护。谢彪虽然对魏艳利、李建伟取得该房屋所有权的程序及合理度有诸多疑问，但其所述情形不属于民事诉讼的审查范围，其提供的相关证据也不足以对抗魏艳利、李建伟持有的不动产权证书，故对其认为魏艳利、李建伟房产证无效的抗辩意见一审法院不予采纳。（三）、关于谢彪应何时向魏艳利、李建伟交付房屋车库的问题。1、《房屋转让协议》对何时谢彪将房屋车库交付给魏艳利未进行约定。审理中谢彪以‘按照当地风俗3年之内老人的遗像不能移动’的理由提出过三年交房，于法无据。2、涉案房屋内的家具.家电.装修等花费系谢彪出资是客观存在的事实，谢彪称对此口头约定的价款为15万元，因魏艳利、李建伟未付清该款而不能交付房屋。由于《房屋转让协议》及《收条》均无相关约定，也未经法定机构进行价格评估，故目前无法确定相关家具.家电.装修的价值。3、虽然魏艳利、李建伟因进行房产登记而取得了涉案房屋的所有权，但在房屋内的家具.家电.装修如何解决等问题未与谢彪协商一致、或依照法定程序妥善处理的情况下，就要求谢彪立即离开，显然是不妥当的，由此将导致谢彪相应财产权利的丧失或被侵害。魏艳利、李建伟认为该要求能够实现，其前提是涉案房屋内的家具.家电.装修无偿归自己所有，但无法证明该前提符合双方约定或法律规定，且无偿归魏艳利、李建伟所有对谢彪也有失公允。故魏艳利、李建伟虽然持有不动产权证书，但目前无法确定谢彪应当向魏艳利、李建伟交付的具体时间。一审法院认为，涉案的孟津县会盟镇富平花园7幢1单元202套房，魏艳利、李建伟因进行登记而取得其所有权；因双方买卖合同对房屋内的家具.家电.装修如何解决等问题没有约定，双方也未妥善处理，现仍然存在重大分歧。在此情况下，魏艳利、李建伟的诉讼请求目前是不宜支持的。故依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回魏艳利、李建伟的诉讼请求。本案受理费（减半收取后）3650元，由魏艳利、李建伟负担1850元，谢彪负担1800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，谢彪与魏艳利签订的《房屋转让协议》合法有效，双方应当依约履行，作为买受方应当支付房款，作为出卖方应当办理过户手续并交付房屋。本案争议的问题《房屋转让协议》中的40万元价款是否包含家具、家电等，以及谢彪何时交付房屋，虽然谢彪在微信群里发布信息称“房子138.6平米，三室两厅一厨一卫，精装修，带全屋家具、家电、带车库，最低四十万”，但是双方签订的《房屋转让协议》、“收条”均没有对家具、家电进行约定，魏艳利亦没有其他证据证明40万元包含家具、家电，因此，双方的《房屋转让协议》中的40万元价款不包含家具、家电等。关于谢彪交付房屋的时间，虽然双方对房屋交付标准、交付时间没有约定，但是在魏艳利已支付全部房款并已办理房产登记的情况下，谢彪应当按照诚实信用的原则，在合理的期限内，遵守二手房交易习惯，将家具、家电搬离，将房屋交付于魏艳利。综上，本院酌定谢彪于三个月内将房屋及车库交付于魏艳利，魏艳利、李建伟关于交房的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，魏艳利、李建伟的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初3103号民事判决书；二、谢彪于本判决生效之日起三个月内将孟津县会盟镇富平花园7幢1单元202房屋和车库内家具、家电搬离，将房屋及车库（钥匙）交付给魏艳利、李建伟；三、驳回魏艳利、李建伟其他诉讼请求。一审案件受理费3650元，由谢彪负担；二审案件受理费7300元，由谢彪负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年二月二十四日书记员  李圆圆