安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终256号 上诉人（原审原告）：郁树建，男，1973年2月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：史军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路,统一社会信用代码91340400150234355H。 法定代表人:廖长和,该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 上诉人郁树建因与被上诉人淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 郁树建的上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项关于“被告惠利公司退还原告郁树建购房款440万元，于本判决生效之日起十日内一次性履行”；二、撤销一审判决第二项关于返还惠利集团房屋的判项内容及第三项；三、改判支持郁树建一审诉讼请求中的“利息1856450元（暂时计算至2019年9月13日，之后利息按照年利率6.55%计算至款清止），并赔偿损失440万元”。事实与理由：一、郁树建与惠利集团签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，但一审判决郁树建向惠利集团返还涉案房屋系适用法律错误。首先，一审法院判决郁树建返还房屋违反了“不告不理”原则，一审中，惠利集团并未抗辩主张或反诉主张要求郁树建返还房屋；其次，即使郁树建应当返还房屋，返还的对象应是田家庵区蔬菜办或田家庵区政府，而非惠利集团。田家庵区政府《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》决议将涉案房屋过户给惠利集团，但至今未办理产权登记过户手续，惠利集团并非涉案房屋的产权人或所有人。二、一审判决认定郁树建对不能办理产权证存在过错，不予支持购房款利息损失及赔偿440万元，系认定事实错误，适用法律错误。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，郁树建自2006年起开始承租涉案房屋，但承租房屋并不代表应当知晓房屋不能办理产权证，郁树建作为购房人有理由相信涉案房屋各项手续齐全，可以办理产权证及过户手续。惠利集团明知涉案房屋系违章建筑出卖给郁树建，承诺可以办理产权证，采用欺诈的方式诱使郁树建签订合同，其主观过错明显，一审认定惠利集团不存在欺诈行为与事实不符，请求二审予以纠正。郁树建丧失购买同类房屋的机会，客观上给郁树建造成了巨大的损失，要求惠利集团承担440万元的赔偿责任。惠利集团应当向郁树建支付资金占用费，本案不符合房屋占有使用费与资金占用费相互折抵的情形，一审法院对郁树建主张利息损失未予支持错误。 惠利集团未提交书面答辩意见。 郁树建向一审法院起诉请求：一、确认双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令惠利集团退还购房款440万元及利息1856450元(暂计算至2019年9月13日,之后的利息按照年利率6.55%计算至款清止),并赔偿损失440万元,以上合计10656450元(暂定价)。 一审法院认定事实：2000年，淮南市田家庵区人民政府出具田政[2000]106号关于同意成立千金净菜特产超市批复，内容为：“区蔬菜办公室：为丰富居民的菜篮子，方便群众，平抑物价，解决部分下岗职工再就业，经区政府研究，同意你部门所属蔬菜公司在刘家山南侧原振兴商店新建三层楼成立千金净菜特产超市，面积600平方米，自筹资金50万元，隶属区蔬菜办公室；主营：无公害蔬菜、副食、干鲜、调味品等；法定代表人：杨林；性质：集体。自负盈亏，自主经营。请抓紧办理相关手续，早日开业”。 一审另查明：2003年8月26日，淮南市田家庵区政府出具《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》，会议纪要第二条约定：千金净菜超市过户给惠利集团，建设资金由惠利集团负担，另由惠利集团出资45.5万元用于解决超市遗留问题，过户相关证件办理齐全后，惠利集团须于一周内将45.5万元转入区蔬菜办账户。副区长李勤负责超市遗留问题的协调处理。第三条约定：千金净菜超市签订的房屋租赁合同仍然有效，8月份房租由区蔬菜办收取，9月1日起房租由惠利集团收取，区蔬菜办和惠利集团须于8月底办妥超市所有固定资产租赁合同的移交手续。 一审再查明：2006年淮南市惠利集团房地产有限公司（甲方）与郁树建（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将原千金净菜超市房屋（上下三层）出租给乙方。租赁期限三年，2009年至2012年。租赁合同到期后，2012年双方又签订了一份房屋租赁合同，租期自2012年5月1日至2015年4月30日。2013年3月20日,郁建树（乙方）与淮南市惠利集团房地产有限公司（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》,合同第一条约定，郁树建以470万元的价格购买惠利集团位于田家庵区金净菜超市的房屋,建筑面积501.73㎡。第二条约定，郁树建于合同生效之日起八日内支付290万元，余款180万元办理银行贷款。第三条约定，房屋交付时间：该房屋现由乙方租赁，自乙方付清第一期房款290万元之日起视为甲方将房屋所有权转移给乙方。第四条约定，为办理房屋买卖登记，双方需另行签订格式合同，但内容不一致的以此合同约定为准。买卖合同签订后，郁树建先后共计支付惠利集团购房款440万元。郁树建认为惠利集团故意隐瞒涉案房屋未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为，至今未能办理产权证，故而双方发生纠纷，郁树建起诉来院请求判如所请。 一审法院认为，本案的争议焦点为:1.本案合同的效力问题；2.双方签订的合同是否属于商品房预售合同范畴，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；3.本案惠利集团的行为是否属于产权欺诈，应否承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 关于争议焦点1，评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》，因作为标的物的房屋系违章建筑，故双方签订的合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。郁树建主张确认合同无效的诉请成立。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。惠利集团应当依据法律规定返还郁树建购房款440万元,郁树建返还惠利集团房屋。关于过错，惠利集团未按照淮南市田家庵区政府批复的要求办理相关建房手续，虽然惠利集团提供了2003年8月26日田家庵区人民政府《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》，纪要内容明确将案涉房屋转让于惠利集团，但惠利集团在本案中并未提供其取得了涉案房屋所有权的证据，惠利集团不能凭《会议纪要》即认为其取得了千金净菜特产超市的所有权。其后转让所有权也未办理相关手续，其作为本案涉案房屋的出卖方，对未取得房屋所有权的房屋出卖给郁树建，其存在一定过错，郁树建通过先租后买的方式完成房屋交付，其对房屋的现状应当知情，故对不能办理产权证也存在过错，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于惠利集团认为郁树建未在政策收紧前自行办理房产证，导致政策收紧不能办理产权证，将未办证该责任归责于郁树建，实属不当。关于郁树建认为惠利集团不能办理产权证存在欺诈，请求惠利集团赔偿440万元，不予支持。关于郁树建主张利息的诉讼请求，因为房屋郁树建一直在占有使用，其主张利息损失，不予支持。 关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉房屋系田家庵区蔬菜办依据田政[2000]106号文《关于同意成立千金净菜特产超市的批复》为成立“千金净菜超市”而建造，并非惠利集团开发房产项目，该涉案房屋并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的范畴。 关于争议焦点3，本案双方签订《房屋租赁合同》在先，签订《房屋买卖合同》在后，不存在惠利集团故意隐瞒欺诈情形。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。本案中，惠利集团代理人认为涉案房屋并非惠利集团开发建设、不存在开发商售房需要的预售许可证、规划证等的意见，涉案房屋是否属于惠利集团开发建设，并不能证明惠利集团建房不需要办理规划证等建房手续，加之，惠利集团提供的证据，即：淮南市田家庵区人民政府出具的批复，内容里也书面要求抓紧办理相关手续。故惠利集团代理人认为涉案房屋不存在开发商售房需要规划证的意见不予采纳。郁树建自2006年承租该房屋起至今一直处于占有状态，在2013年双方签订购房合同时，对房屋的现状应当是知晓的，郁树建也未提供证据证明惠利集团存在故意隐瞒没有取得产权证的事实，郁树建代理人认为惠利集团并未披露没有预售许可证，没有披露就是意味着隐瞒，没有披露并不等同于故意隐瞒，两者的主观故意程度并不相同。故郁树建代理人的该意见不予采纳。惠利集团代理人认为郁树建自愿在2013年放弃办证，三年后政策收紧不能办证，责任不在惠利集团的意见不能成立。综上，双方签订的房屋买卖合同无效，郁树建请求确认合同无效予以支持。判决：一、确认双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、淮南市惠利集团房地产有限责任公司退还郁树建购房款440万元，郁树建退还惠利集团位于田家庵区金净菜超市的房屋，均于本判决生效之日起十日内一次性履行；三、驳回郁树建的其他诉讼请求。案件受理费85739元，郁树建、惠利集团各负担42869.5元。（惠利集团应在本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，法院依法强制执行）。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：1.郁树建是否应向惠利集团返还涉案房屋；2.一审判决未支持郁树建要求惠利集团支付占用440万元购房款利息及赔偿440万元损失是否妥当。 针对争议焦点一，依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案合同无效，一审从减少诉累角度依法一并认定郁树建将涉案房屋返还给合同相对方并无不当。 针对争议焦点二，一审法院认定惠利集团与郁树建于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效，判令惠利集团退还郁树建购房款440万元，双方无异议，予以确认。依据相关规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于郁树建是否存在过错、是否应当承担相应责任以及惠利集团是否存在欺诈的认定与一审一致，不再赘述，对郁树建主张赔偿440万元损失一节不予采信。一审考虑到自2013年起郁树建已获得实际使用涉案房屋的利益，对于其要求惠利集团支付占用440万元利息的主张不予支持并无不当。 综上所述，郁树建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55595元，由郁树建负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年二月二十六日 法官助理李长梅 书记员李时雪