河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23112号原告：李凡凡，女，1986年7月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人：吕芸霞，河南尚天律师事务所律师。委托代理人：李胜楠，河南尚天律师事务所律师。被告：胡亚州，男，1990年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告李凡凡诉被告胡亚州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凡凡委托代理人吕芸霞到庭参加诉讼；被告胡亚州经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李凡凡向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告双方于2016年8月1日签订的《租赁协议》，并判决被告于《租赁协议》解除之日起3日内搬离涉案租赁房屋；二、判决被告自2020年9月1日起按照每日4016.43元向原告支付拖欠的租金，直至房屋交还完毕之日止；三、判决被告支付原告违约金3019242.2元及迟延支付租金的违约金（以240986元为基数自2020年3月1日起按日千分之五计算至清偿完毕之日；以759121.33元为基数自2020年9月1日起按日千分之五计算至清偿完毕之日）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:被告承租原告位于郑东新区××小区××房间（上下两层）建筑面积2081.77平方米，用于快捷酒店经营，双方于2016年8月1日签订《租赁协议》一份，附件二份，协议及附件明确约定了租赁期限、租金支付时间、各方权利义务等内容。被告未经原告同意对上述房屋进行转租且自2020年3月1日起未按照协议约定支付租金，经原告多次催告，被告均不予解决。根据法律规定及协议约定，原告享有解除权，并有权要求被告依法依约返还房屋、支付拖欠的租金并承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告胡亚州未答辩。经审理查明，原告向本院提交郑州双赢塑胶有限公司易居郑东110-118号《房屋买卖合同》九份、郑州双赢塑胶有限公司营业执照一份、情况说明一份，并称，原告为涉案商铺合法出租人。本案的涉案房屋所有权人为郑州双赢塑胶有限公司，郑州双赢塑胶有限公司授权原告李凡凡进行经营管理。2016年8月1日，原告李凡凡（作为甲方、出租人）与被告胡亚州（作为乙方、承租人）签订《租赁协议》一份，载明：甲方为房屋合法出租人，乙方为房屋承租人，双方均具有完成民事行为能力，具有签署本协议的权利或已取得相应授权。房屋位于郑州市郑东新区××小区底商××房间（上下两层）、建筑面积2081.77平方米。交房标准为毛墙毛地。租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止8年，甲方于2016年8月10日前将房屋交付乙方。自签订本协议之日开始计算租期、租金。且视为租赁房屋已经交付乙方。乙方租赁房屋用于快捷酒店足疗等经营。第一年租金标准为50元/月/平方米，2016年11月1日至2022年10月31日期间租金每年递增5%，2022年11月1日至2024年10月31日期间租金每年递增8%，合同期内租金总计12076969.7元。租金支付方式为先交租后使用，每6个月支付一次，签订本协议之日签订第一个交租期租金，第二个交租期第四个月之前支付第二个交租期租金，依此类推。履约保证金为5万元，租赁期满或合同解除后办理完毕退房手续并退还房屋后，扣除应由乙方承担的各项费用，剩余部分退还乙方指定收款账户。乙方违约的，甲方有权不退还履约保证金，乙方给甲方造成损失的，甲方有权从履约保证金中扣除，乙方应及时补足。乙方承担租赁期限内水费、物业管理费、电费、房屋租赁税费、电话费、卫生费、电视收视费、上网费、供暖费、车位费、燃气费、其他应由乙方承担的费用，并按规定和要求支付。乙方未按约定、规定支付租金、有关费用延期超过3日的，甲方有权采取停水、停电等措施，乃至解除本协议，延期期间，每延期一日乙方按照应支付金额的千分之五向甲方支付违约金。乙方未按约定、规定支付租金或有关费用符合合同解除条件的、乙方擅自将房屋转租、转借给第三人的，甲方有权解除本协议，乙方需按照合同总金额的10%向甲方支付违约金。该合同附件二《每期缴纳时间及缴纳金额》载明：2019年9月1日交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金722972.7元；2020年3月1日交纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金722972.7元；2020年9月1日交纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金759121.33元等。原告向本院提交胡亚州与铁闯《租房协议》复印件一份；胡亚洲与高银生《租赁合同》复印件一份、胡亚洲与王雪枝《租赁合同》复印件一份、张瑞杰与刘松领《房屋租赁合同》复印件一份、张瑞杰与贾文珍《房屋租赁合同》复印件一份、胡亚洲与杨五热《租赁合同》复印件一份，并称，本案被告并未按照合同约定用途进行酒店经营而是未经原告同意，擅自将商铺全部非法转租，其行为构成构成根本违约，根据原被告签订的《租赁协议》第九条第3项，合同约定解除权条件成立，原告有权要求解除合同并要求被告按照合同约定支付解约违约金。根据被告违法转的租合同单价85元/㎡/月的约定，单价差额达到为35元/㎡/月，其仅通过违法转租获取的数额就达到350多万元。2020年6月24日，陈颖通过银行转账向李凡凡转款61486元；2020年6月13日，陈颖通过银行转账向李凡凡转款10万元；2020年6月14日，陈颖通过银行转账向李凡凡转款10万元。2020年6月12日，支付宝名称为陈耐看用户向李凡凡转款10万元。原告并称，上述租金费用共计361486元，根据附件二，被告应当于2020年3月1日支付租金722972.7元，实际上其已经迟延支付且仅支付了当期一半的租金361486元。被告尚欠自2020年9月1日起的租金，至今未支付。庭审中原告称，本案的涉案房屋所有权人为郑州双赢塑胶有限公司，郑州双赢塑胶有限公司授权原告李凡凡进行经营管理。李凡凡系该公司负责人。2016年8月1日原告李凡凡与被告胡亚州签订《租赁协议》，约定被告胡亚州承租原告位于郑东新区××小区底商××房间（共9间，上下两层），建筑面积2081.77平方米。合同约定租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止8年。有装修免租期3个月，后被告胡亚州于2016年11月1日开始使用本案的租赁房屋。2020年5月1日前的租金被告都已经足额支付。2020年5月1日之后被告共向原告支付租金361486元，租金已支付至2020年7月31日，因为疫情给被告免租金一个月，被告实际已支付租金至2020年8月31日，之后的租金被告截至目前没有任何支付。被告没有交任何履约保证金。2020年9月初，原告得知被告将本案的租赁房屋在没有原告同意的情况对外转租，违反了原被告之间的协议，被告应承担违约责任。涉案租赁房屋一共9间，都被被告转租，次承租人用来经营包子铺、超市、汽修、烟酒店、酒店等。原告得知转租情况后，于2020年9月8日向次承租人发送过律师函、腾房通知等通知次承租人腾房，但次承租人以房租已经支付给被告胡亚州、且在承租期限内为由不予腾房，后经沟通于2020年11月30日期中的一间113号商铺搬离了租赁房屋，其余的房屋至今仍在继续正常使用，没有搬离。以上事实有原告提交的郑州双赢塑胶有限公司易居郑东110-118号房屋买卖合同九份、郑州双赢塑胶有限公司营业执照一份、情况说明一份、李凡凡与胡亚州签订的2016年8月1日签订的《租赁协议》一份、胡亚州与铁闯《租房协议》复印件一份、胡亚洲与高银生《租赁合同》复印件一份、胡亚洲与王雪枝《租赁合同》复印件一份、张瑞杰与刘松领《房屋租赁合同》复印件一份、张瑞杰与贾文珍《房屋租赁合同》复印件一份、胡亚洲与杨五热《租赁合同》复印件一份、2020年6月12日、2020年6月13日、2020年6月14日租金转账记录三份、李凡凡2020年6月12日支付宝截屏一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告李凡凡与被告胡亚州签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。原告在庭审中称，2016年8月1日原告李凡凡与被告胡亚州签订《租赁协议》，约定被告胡亚州承租原告位于郑东新区××小区底商××房间（共9间，上下两层），建筑面积2081.77平方米；合同约定租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止8年；乙方未按约定、规定支付租金、有关费用延期超过3日的，甲方有权采取停水、停电等措施，乃至解除本协议，延期期间，每延期一日乙方按照应支付金额的千分之五向甲方支付违约金。该合同附件二《每期缴纳时间及缴纳金额》载明：2019年9月1日交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金722972.7元；2020年3月1日交纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金722972.7元；2020年9月1日交纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金759121.33元等。原告称，2020年5月1日前的租金被告都已经足额支付，2020年5月1日之后被告共向原告支付租金361486元，租金已支付至2020年7月31日，因为疫情给被告免租金一个月，被告实际已支付租金至2020年8月31日，之后的租金被告截至目前没有任何支付；被告没有交任何履约保证金。被告未按约支付租金，原告有权解除合同。故原告诉请解除原被告双方于2016年8月1日签订的《租赁协议》，本院予以支持。原告诉请判令被告于《租赁协议》解除之日起3日内搬离涉案租赁房屋。但原告称，涉案租赁房屋一共9间，都被被告转租，次承租人用来经营包子铺、超市、汽修、烟酒店、酒店等。本院认为，被告并未占有、使用涉案房屋，无法搬离，故对原告该项诉请本院不予支持。关于租金，该合同附件二《每期缴纳时间及缴纳金额》载明：2019年9月1日交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金722972.7元；2020年3月1日交纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金722972.7元；2020年9月1日交纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金759121.33元。原告称，2020年5月1日前的租金被告都已经足额支付；2020年5月1日之后被告共向原告支付租金361486元。2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定减免被告两个月的租金。原告在诉请中要求按每日4016.43元支付拖欠租金，符合合同约定，本院予以准许。故被告应自2020年7月1日起按每日4016.43元的标准向原告支付租金至本判决生效之日（扣除已支付的361486元），之后的租金因合同已解除本院不再支持。关于违约金，《租赁协议》约定，乙方未按约定、规定支付租金、有关费用延期超过3日的，甲方有权采取停水、停电等措施，乃至解除本协议，延期期间，每延期一日乙方按照应支付金额的千分之五向甲方支付违约金。该约定明显过高，本院酌定被告胡亚州向原告支付违约金15万元。原告诉请判决被告支付原告违约金3019242.2元及迟延支付租金的违约金（以240986元为基数自2020年3月1日起按日千分之五计算至清偿完毕之日；以759121.33元为基数自2020年9月1日起按日千分之五计算至清偿完毕之日），本院予以部分支持。被告胡亚州经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李凡凡与被告胡亚州于2016年8月1日签订的《租赁协议》；二、被告胡亚州于本判决生效之日起十日内按每日4016.43元的标准向原告李凡凡支付自2020年7月1日起至本判决生效之日止的租金（扣除已支付的361486元）；三、被告胡亚州自本判决生效之日起十日内向原告李凡凡支付违约金15万元；四、驳回原告李凡凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33665元，减半收取16832.5元，由原告李凡凡负担12033.5元，被告胡亚州负担4799元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年二月二日书记员 李泽宇