广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25478号原告黄加彬。原告吴兰英。委托诉讼代理人张乐宇，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人胡波，广东万诺律师事务所律师。被告刘建隆。被告李文清。原告黄加彬、吴兰英与被告刘建隆、李文清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄加彬、吴兰英以及共同委托诉讼代理人张乐宇、胡波到庭参加诉讼，被告刘建隆、李文清经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉称，与两被告2015年11月22日签署《房屋租赁承租合同》由两原告承租两被告名下位于深圳市龙岗区房屋，租期8年，租金分别为2016年1月1日至2020年12月31日租金共计500000元，2021年1月1日至2023年12月31日的租金330000元。合同签订当日原告将前五年的租金500000元支付被告。因被告允许原告转租涉案房屋，原告2016年1月1日起即将涉案房屋以23000元价格转租给第三方。2017年下旬，深圳市中级人民法院在涉案房屋张贴拍卖公告，原告才知悉被告将涉案房屋出租给原告前已经办理了抵押登记，后因被告无法清偿抵押权人的债务，涉案房屋于2017年12月拍卖给第三方。原告于2017年12月底应涉案房屋受让人要求搬离房屋。综上，因两被告故意隐瞒涉案房屋已办理抵押登记的情况，致使两原告在承租期内无法继续使用涉案房屋，两被告应当向两原告承担违约责任，特请求：一、确认原、被告于2015年11月22日签署的《房屋租赁承租合同》于2017年12月31日解除；二、两被告共同向两原告退还多交的租金（2018年1月1日至2020年12月31日）300000元；三、两被告共同向两原告支付违约金共计600000元。两被告均未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年11月22日两原告与两被告签订《房屋租赁承租合同》，约定“将两被告现有鸿基花园三期1栋商铺A103、鸿基花园三期1栋商铺A104、鸿基花园三期3栋商铺A133三间出租给两原告（注明：不限制原告将铺位转租给第三方）；房屋一期承租自2016年1月1日至2020年12月31日，共五年一次性交给两被告租金共500000元；二期自2021年1月1日至2023年12月31日租金330000元，二期租金于2021年1月1日前一次性支付原告；承租期间因不可抗力或政府拆迁征用需终止合同的，被告按合同剩余租期部分租金的两倍退回给原告，如因被告违约提前终止，则被告按合同剩余租期部分租金的三倍赔偿给原告…”，合同上备注“见证人：吴友明”，同日被告刘建隆出具500000元收据，内容为“租户黄加彬、吴兰英2016年1月1号至2020年12月31日租金。”两原告确认内部是合作关系，自行区分投资比例，对外无需区分。原告主张2015年11月23日至28日期间依据被告刘建隆指定陆续向案外人吴友明转账100000元、50000元，提交对应流水，主张剩余350000元是现金支付给指定收款人吴友明，解释出借的现金来自于原告黄加彬个人独资的深圳市龙廷酒店的备用金，庭后原告提交了前述酒店的商事登记信息。为证明双方已经履行涉案合同，原告提交了被告刘建隆与案外人“罗清富”签订的《房屋租赁合同》，出租房屋为涉案商铺中的A133,租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日止，共五年，每月租金4500元，原告提交了2017年7月、8月该案外人向原告吴兰英支付月租的微信电子凭证及双方9月至11月的微信付款截图，解释因该承租人的原租约未到期，故没有与原告再签，三方口头约定直接向原告支付租金；另提交了原告黄加彬与A103-104一楼商铺实际使用人“程美龙”2017年5月4日签订的《租房合同》，约定租金每月11000元，2018年5月31日之后每年月租金递增8%，租期2017年6月1日至2020年5月31日，备注“之前合同押金单作废，本合同22000元押金不开押金单”，原告提交了案外人“程美龙”2017年6月至8月向原告吴兰英支付租金的电子转账凭证；原告黄加彬与案外人“吴振芳”于2017年5月3日签订涉案房屋中A103-104二楼商铺的《租房合同》，租金每月7500元，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，2018年5月31日之后每年月租金递增8%，手写备注“如之前合同期租金承租人有漏付，应补交给黄加彬。”原告吴兰英提交了吴振芳向其支付2017年9月、10月租金的银行流水。为证明涉案合同因被告原因无法继续履行，原告提交了深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03执3305号之一执行裁定书，显示因两被告没有履行生效的仲裁裁决书，兴业银行龙岗支行作为申请执行人要求处分两被告名下财产，最终裁定“强制拍卖被告刘建隆名下涉案商铺A103、104；被告李文清名下涉案商铺A133…”。原告提交了淘宝网阿里拍卖上拍卖涉案商铺的信息截图，显示A103成交价1928400元，成交时间2017年12月7日，买受人詹昕航；A104成交价1963356元，同一日成交，买受人陈芳；A133成交价1576960元，2017年11月9日成交，买受人胡俊杰。原告确认2017年12月21日将房屋全部交给买受人。原告主张2018年1月5日有向两被告发出“因被告违约提前终止合同”通知。原告主张两被告系夫妻关系，确认租赁合同的第二期双方均未履行。原告解释损失就是履行合同后可获取的转租差额。以上事实，有《房屋租赁承租合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、转账记录、司法拍卖网截图、当事人陈述等，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁承租合同》系双方真实意思表示,亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应当诚信履约。原告提交了被告刘建隆出具的收据以及收取涉案房屋转租款的部分流水，在没有相反证据的情况下，本院采信原告关于已付清五年500000元租金的主张。案涉房屋的抵押权人为实现债权诉至法院并进入执行程序,因抵押权设立时间在先,涉案租赁合同无法对抗抵押权的实现，且于2017年12月发生房屋产权变更，客观上涉案租赁合同已无法继续履行,原告依法获得法定解除权，原告2018年1月5日向被告发送《通知》，本院确认原、被告签订的《房屋租赁承租合同》于2018年1月5日解除。合同解除后，未履行的不再履行，预付的300000元租金，原告请求两被告退还，合法有据。在没有证据显示两被告已将案涉房屋设立抵押权情况书面告知过原告的情况下,原告要求两被告支付违约金赔偿其损失,符合双方约定，但双方约定标准过高，本院按照公平原则，仅支持以300000元为基数自2015年11月29日起按年利率24%计算的资金占用损失，对超额部分不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法视为放弃相关的抗辩权利。基此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄加彬、吴兰英与被告刘建隆、李文清2015年11月22日签署的《房屋租赁承租合同》于2018年1月5日解除；二、被告刘建隆、李文清应于本判决生效之日起十日内向原告黄加彬、吴兰英退还多交付的租金300000元；三、被告刘建隆、李文清应于本判决生效之日起十日内向原告黄加彬、吴兰英支付违约金（以300000元为基数自2015年11月29日起按年利率24%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告黄加彬、吴兰英的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元（原告已预交），由原告黄加彬、吴兰英承担1707元，被告刘建隆、李文清承担4693元，两原告多预交的4693元，在本判决生效后可向本院申请退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费4693元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇二一年二月二日书记员  姚练