广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9719号 原告：韦英子，男，1955年8月5日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：何新福，广西柳商律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路83号5栋502号房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 被告：凌寿沙，男，1976年12月25日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告韦英子与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、凌寿沙合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告韦英子的委托诉讼代理人何新福、被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。被告凌寿沙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦英子向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫威乐公司退还原告已付购房款 -2- 12075元；2、判令被告鑫威乐公司支付原告逾期滞纳金15359.40元（计算方式：以12075元为基数，按约定的日3‰的逾期滞纳金利息支付滞纳金，自2019年8月31日起计算至购房款归还完毕之日止）；3、判令被告凌寿沙对被告鑫威乐公司的上述债务承担连带责任；4、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月7日签订了一份《虎邱福星广场合作投资建房合同》，双方约定原告投资进行合作建房，地址位于位于南宁市兴宁区，房屋总价款为134148元，付款方式为分期付款，并于当天支付房屋首付款60367元。2019年4月9日，原告和被告鑫威乐公司就已付购房款的退还事宜达成一致意见，签订了《付款协议》，约定退还的金额为60367元，并分为5期进行归还。但《付款协议》签订后，被告鑫威乐公司仅支付了前面四期的款项，目前尚有第五期款项12075元未支付。被告鑫威乐公司是一人有限责任公司，被告凌寿沙作为被告鑫威乐公司的股东，应当对退还购房款承担连带责任。 被告鑫威乐公司辩称，涉案土地性质属于三产工业用地，不具备商业铺面销售的用途，这个合同应确认为无效而合同。被告同意将实际收到的款项退还原告，利息按照无效合同的利息，由法院认定。 被告凌寿沙未进行答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月7日，原告韦英子（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）签订《虎邱福星广场合作投资建房合同》，约定：第一条第1款、南宁市兴宁区虎邱村公所以位于南宁市兴宁区地块用于和甲方联营开发，规划用途为工业用地，土地证编号：南宁集建（1993）第8055963 -3- 号，地号：C120407。第三条第1款：本合同合作建房的房屋为本合同第一条规定的项目中5座2单元8层第606号房；第四条：双方约定乙方取得该房屋使用权期限为：自该房屋交付之日起至2058年4月30日止；第五条：房屋合作建房总价款为134148元；第七条第1款第3项：乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的45%，计60367元，乙方应在2018年4月39日前交纳总合作建房款的25%，计33537元，乙方应在2018年10月30日前，交纳总合作建房款的30%，计40244元；第九条：甲方应当在2018年10月30日前，将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用。合同还就其他事项作出约定。 合同签订后，原告向被告鑫威乐公司支付了首付款60367元。 2019年4月9日，原告和被告鑫威乐公司签订《付款协议》，约定因原告要求终止与被告鑫威乐公司签订的《虎邱福星广场合作投资建房合同》，被告鑫威乐公司同意归还原告金额60367元，自签订本协议起分五次支付给原告：2019年4月30日付12073元、2019年5月30日付12073元、2019年6月30日付12073元、2019年7月30日付12073元、2019年8月30日付12075元；如被告鑫威乐逾期支付的，从逾期之日起，鑫威乐公司每日应按逾期款项的3‰向原告支付滞纳金。 上述协议签订后，被告鑫威乐公司向原告支付了四期的款项，剩余12075元尚未向原告支付。原告遂以被告逾期支付为由向本院起诉，诉请如前。 以上事实，有《虎邱福星广场合作投资建房合同》、收据、《付款协议》及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《虎邱福星广场合作 -4- 投资建房合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，原告向被告鑫威乐公司支付合作建房款，取得涉案房屋的所有权，双方在《虎邱福星广场合作投资建房合同》中也未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，即双方合同的目的实际是对涉案物业的所有权的转让，故原告与被告鑫威乐公司签订的《虎邱福星广场合作投资建房合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原告与被告鑫威乐公司签订的《虎邱福星广场合作投资建房合同》自始无效。由于该《虎邱福星广场合作投资建房合同》自始无效，双方在《付款协议》中约定的终止合同的内容应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，合同无效，被告鑫威乐公司应向原告退还其收取的建房款，因此双方在《付款协议》中对建房款退还的相关约定并未违反相关法律法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，该约定应为合法有效。 关于原告主张的购房款及违约金。被告应当按照该《付款协议》的约定按时向原告退还相应的款项。被告未能按时退还尚欠的12075元购房款，原告现主张被告退还该款项，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期支付上述款项，已经构成违约，《付款协议》约定如被告逾期支付上述款项，每日按逾期款项的3‰支付滞纳金，为此原告据此主张相应的违约金。被告主张该滞纳金标准应按合同无效的利息计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方约定的该违约金标准过高，被告主张调整，本院依法调整为以12075元为基数，从被告逾期之日2019年8月31日起至被告实际清偿之日止，按年利率6%计付违约金。 对于被告凌寿沙是否承担连带责任的问题。原告主张被告凌寿沙是被告鑫威乐 -5- 公司的法定代表人，应对鑫威乐公司的债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，被告鑫威乐公司具备独立法人资格，与被告凌寿沙相互独立，亦无证据证明两被告之间存在财产混同的情况，原告据此主张被告凌寿沙承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西鑫威乐投资有限公司支付原告韦英子12075元； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告韦英子支付利息（计算方式：以12075元为基数，自2019年8月31日起至被告实际清偿之日止，按年利率6%计付）； 三、驳回原告韦英子的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费243元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按 -6- 自动撤回上诉处理。 审判员 庞 梦 二〇二一年二月一日 书记员 蓝宇梦 -7- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。