河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8792号原告：周利朋，男，生于1978年5月13日，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润森，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：郑州普罗房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇普罗理想国艺术文化中心，统一社会信用代码91410122MA3X85A38T（1-2）。法定代表人：徐春元，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娜，北京市京悦律师事务所律师。原告周利朋与被告郑州普罗房地产开发有限公司（以下简称普罗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周利朋及其委托诉讼代理人王丽、李润森，被告委托诉讼代理人苏孟飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周利朋向本院提出诉讼请求：1、判今被告履行购房协商函，赔偿原告损失43003元（暂计算至2020年10月23日），补偿原告所购房屋价值总额20％的价款即337280元；2、判令被告按照购房协商函约定与原告签订商品房买卖合同，将普罗城西2苑49号楼2单元1层102西户或西2苑46号楼至51号楼一楼同等户型其他商品房销售给原告。事实与理由：2018年10月22日，被告开发的普罗城1号院46幢1单元601号房屋因涉及诉讼被人民法院限制处分，郑州中院责令被告停止办理前述房屋的网签手续。被告故意隐瞒前述事实，与原告于2018年11月8日签订以该房屋为标的的商品房买卖合同。经人民法院生效栽判确认，案涉房屋由第三人享有合法权利，原告的合同目的落空。为补偿因被告不当行为给原告造成的损失，被告于2020年6月17日致函原告，提出：1、提供其他房产供原告选择；2、赔偿因被告逾期交房给原告造成的损失33306元（计算至2020年6月30日），补偿所购房屋价值总额20％的价款即337260元，原购房合同被解除发生的行政费用由被告承担。原告在收到前述函件后，接受了被告的意见，并前往被告项目现场，另行挑选了一套位于一层的房屋。后来被告又告知原告，第三人放弃购买案涉601号房屋，该房屋可以重新交付原告，要求收回之前的补偿承诺，原告予以拒绝。原告认为，双方已就购买房屋产生的遗留问题处理达成新的合意，均应恪守。被告要求收回之前补偿承诺的要求已构成违约。被告应继续履行原有承诺，并承担相应法律责任。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告普罗公司辩称：1、原、被告于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》，合同于当日成立并生效，合同签订时，被告与案外人陈三杰对于普罗城1号院46幢1单元601号房屋（以下简称“案涉房屋”）的纠纷尚未发生，被告不存在隐瞒事实与周利朋签订合同的情形，且在双方于2018年11月8日办理网签手续后，周利朋申请参加相关诉讼；2、因被告与案外人陈三杰的诉讼出现不利的生效判决，导致被告与周利朋的合同履行受到阻碍，双方为消除阻碍，穷尽了全部法律途径，周利朋在此过程中一直坚持主张东户601号房屋，双方从未协商过解除事宜。2020年6月6日，第三人撤销之诉终审判决作出后，被告发出协商函与原告协商解决，但原告未同意，原、被告之间的《商品房买卖合同》仍合法有效，现被告可以向原告交付房屋，合同应当继续履行；3、原告第二项诉求属于强迫被告与其签订合同，该请求违法且不明确，依法应当予以驳回。经审理查明：2018年1月12日，原告周利朋与被告普罗公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：“原告购买被告开发的位于中牟县××大道南，夏菡路北，梦蝶路西，梦幻路东46幢1单元6层601号房屋，建筑面积145.48平方米，单价为每平方米11592元，总价款为1686404元”。当日，原告向被告支付全部购房款。2018年11月8日，原、被告双方网签《商品房买卖合同》（合同编号为ZM180××××****），约定原告购买被告开发的位于中牟县××大道南，夏菡路北，梦蝶路西，梦幻路东46幢1单元6层601号房屋，建筑面积145.48平方米。陈三杰曾于2018年6月7日将中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司及本案被告诉至本院，提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行委托购房合同；2、判令二被告依协议约定支付房屋总价款10%的违约金168200元；3、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用由二被告承担。经审理，本院于2018年7月25日作出（2018）豫0122民初2387号民事判决，判决驳回原告陈三杰的诉讼请求。陈三杰于2018年9月6日上诉至河南省郑州市中级人民法院，经审理，河南省郑州市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）豫01民终14543号民事判决，判决：1、撤销河南省中牟县人民法院（2018）豫0122民初2387号民事判决；2、中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司、郑州普罗房地产开发有限公司继续履行中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司与陈三杰签订的《委托购房协议》中的诉涉房屋交易内容；3、中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司、郑州普罗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈三杰违约金168200元；4、驳回陈三杰的其他诉讼请求。该判决书中载明：“由于本案所涉601号房屋双方存在争议，本院于2018年10月22日责令被上诉人郑州普罗公司停止相应的网签办理手续，否则由其自行承担相应的法律后果”。2020年6月23日，被告作为甲方、陈三杰作为乙方、中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司作为丙方，三方达成《执行和解协议》，主要内容为：“鉴于：1、2016年9月24日，乙方与丙方签订《委托认购协议》，2018年1月13日，乙方与甲方签订《房屋签约确认单》，乙方提出房号及东西户错误问题，双方发生矛盾并引发诉讼。2、2018年11月13日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终14543号民事判决书，判决生效后乙方向法院申请强制执行。为化解矛盾、履行合同，经友好协商，双方就房屋买卖事宜达成如下协议：1、甲方另行提供房源出售给乙方，房屋位置以双方签订《商品房买卖合同》为准。乙方原已缴纳的房款转为本次签订合同项下的房款。2、《商品房买卖合同》签订后，甲、乙、丙之间2016年9月24日签订《委托认购协议》以及2018年1月13日签订《房屋签约确认单》不再执行，（2018）豫01民终14543号《民事判决书》亦不再执行。3、乙方在《商品房买卖合同》签订后3个工作日内向中牟县人民法院申请撤回对（2018）豫01民终14543号民事判决的执行，同时将双方已经达成本和解协议并且实际履行的事实报执行法院备案，如果乙方申请法院对甲方或丙方采取了列入失信名单、限制高消费、对涉案房产采取査封或冻结等措施的，乙方应一并向执行法院申请撤回并配合甲方解除相应执行措施。4、乙方承诺不以该民事判决再申请执行或者向甲方、丙方主张权利。否则，由此给甲方或丙方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。5、本协议自各方签订时成立，甲方与乙方《商品房买卖合同》签订后本协议生效”。原告表示愿意接受中牟县××大道南，夏菡路北，梦蝶路西，梦幻路东46幢1单元6层601号房屋。被告于2020年6月17日向原告发出《致周利朋先生的购房协商函》，主要内容为：“1、提供其他房产供原告选择；2、被告决定给予原告如下补偿或者赔偿，以弥补原告一年多来因诉讼争议给原告造成的诸多不如意或者损失：被告愿承担因未能如期交房所导致的损失33306元（该损失按照购房合同约定的比例计算至2020年6月30日）；被告愿意给予原告原所购房产价值总额的20％的价款作为补偿款项，按照原合同总标的额计算，一次性补偿337260元”。现原告要求被告履行上述协商函内容为由，诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告作出的《致周利朋先生的购房协商函》，系其真实意思表示，该函到达原告时生效。被告辩称原告未同意上述协商函，但被告未提交充分证据证明其主张成立，故该抗辩意见理由不当，于法无据，本院不予采信。现原告持该函诉至本院，主张其权利，应认定原、被告就原告的损失事宜达成合意，故原告要求被告赔偿损失33306元及支付补偿款337260元的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。对于原告第二项诉讼请求，因《商品房买卖合同》（合同编号为ZM180××××****）未解除，合同备案手续亦未注销，且原告表示愿意接受该合同中的房屋，该合同中的房屋亦能交付，故该项诉讼请求理由不当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州普罗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周利朋损失33306元、337260元；二、驳回原告周利朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7004元，减半收取3502元，由被告郑州普罗房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉期满次日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二一年二月九日书记员  何 弯