安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终649号 上诉人（原审原告）：安徽中玺投资管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道。 法定代表人：李辉，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱梦，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤超，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖四招汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市芜湖汽车服务中心。 法定代表人：陈健。 委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩俊，安徽新弋达律师事务所实习律师。 上诉人安徽中玺投资管理有限公司（以下简称中玺公司）因与被上诉人芜湖四招汽车服务有限公司（以下简称四招公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中玺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持中玺公司的各项诉讼请求或发回重审；2.由四招公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：国家发改委发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及安徽省发改委发布的《关于印发安徽省应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》第二条第一款均规定，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。上述条文表明，转租分租国有房屋的出租人，要确保把国有房屋被免除的2020年上半年三个月“房屋租金”全部落实、惠及到最终承租人而并非要求转租、分租的出租人按照“上半年三个月”的期限标准确保落实、惠及到最终承租人。原审法院未能正确理解上述两个文件的精神，错误的认为案涉房屋所有权人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司）免除了中玺公司三个月租金，中玺公司就应当免除四招公司三个月租金。第二，四招公司不能超越与中玺公司之间的合同关系，强行要求中玺公司与驿达公司之间关于三个月免租的约定直接适用在中玺公司与四招公司之间的租赁合同中。中玺公司与四招公司之间的权利义务应当限制在双方的租赁合同中，不能因为中玺公司与驿达公司达成了免除三个月房租的变更协议，就要求中玺公司与四招公司之间也要达成免除三个月房租的变更协议，这个请求恰恰违反了合同相对性。 四招公司辩称，第一，中玺公司的第一条上诉理由才是真正对相关规定的严重曲解。中玺公司上诉称房屋租金的减免全部落实惠及最终承租人，并非要求转租、分租的出租人必须按照三个月的期限标准，确保落实、惠及最终承租人。这是中玺公司断章取义的理解，试想如果本案房屋由多个转租人层层转租，按照中玺公司的理解，如果转租人的房屋租金一年只有几万元，三个月的租金也就1至2万元，若照此减免标准惠及最终承租人，与相关法律及政策规定不相符的。第二，一审判决书中所述的合同相对性是指中玺公司不能以其与房屋所有人之间的合同约定对抗其与四招公司之间的房屋租赁协议，这样的表述完全没有任何问题。案涉房屋属于国有性质，一审判决完全符合国家政策规定的精神，即免除2020年上半年三个月的房屋租金，确保免租惠及最终承租人。一审判决无论是事实还是法律层面均没有任何问题，请求依法驳回上诉，维持原判。 中玺公司向一审法院起诉请求：1.判令四招公司支付欠付的房租费162650元；2.判令四招公司向中玺公司支付房租滞纳金23096.30元（以欠付房租费162650元为本金，自2020年4月11日按照日千分之一计算至实际支付之日，暂计算至2020年8月31日)；3.判令四招公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年2月1日，中玺公司与四招公司签订《芜湖汽车服务中心房屋、场地租赁合同》，主要约定：四招公司承租芜湖汽车服务中心（芜宣高速北侧,纬次路南端）8#房屋、场地，房屋尚暂未办理产权证书，属安徽省交通控股集团有限公司所有，中玺公司已取得该房屋、场地租赁权，现以房屋、场地现状转租予四招公司，房屋租赁面积约4480平方米；四招公司承租该房屋用作轿车品牌汽车专卖及维修，场地用于车辆停放；租期自合同签订日起至2027年12月31日；合同签订后5日内，四招公司支付中玺公司30万元作为履约保证金，此保证金将在第四年逐年进行冲抵租金，冲抵标准为每半年1.5万元，直至租赁期的最后半年冲抵完毕；租金按年度计算，年租金由政府收取的土地年租金、年度房屋租金、年度场地租金三个部分组成，全部由四招公司承担，自2017年4月10日后按每半年支付一次，其中在2019年10月10日前支付2019年10月10日至2020年4月9日期间的年度房屋租金为23.69万元，年度场地租金为23.18万元，2020年4月10日前支付2020年4月10日至2020年10月9日期间的年度房屋租金为24.4万元，年度场地租金为23.88万元；四招公司如不按时交纳房屋、场地租金，除余额补交外，还应按欠交金额的日千分之一向中玺公司支付滞纳金。该合同还对其他事项作了约定。 上述合同签订后,中玺公司将涉案房屋和场地交付四招公司使用，四招公司向中玺公司交纳了履约保证金。此后，四招公司已交纳了2019年10月10日至2020年4月9日期间的房屋、场地租金46.87万元（23.69万元+23.18万元），并交纳了2020年4月10日至2020年10月9日期间部分租金22.64万元。 一审法院另查明，涉案房屋属国有企业房屋，系驿达公司于2015年5月出租给中玺公司，租期亦至2027年12月31日止；2020年6月16日，驿达公司向中玺公司致函，载明按照省国资委《关于贯彻落实应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展若干措施的通知》精神，免收2020年2-4月份房租。 一审法院认为，中玺公司、四招公司于2016年2月1日签订的《芜湖汽车服务中心房屋、场地租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，对当事人具有法律约束力。 中玺公司诉请主张的房屋、场地租金所涉的时间段为四招公司应于2020年4月10日前支付的2020年4月10日至2020年10月9日期间的半年费用，其中房屋租金244000元，场地租金238800元，合计482800元，并主张按合同约定冲抵保证金15000元、自愿扣减2020年2-4月期间驿达公司同意免除的3个月租赁费78750元，以及扣除四招公司已支付的该期间租金226400元后，四招公司尚应支付中玺公司该期间租金162650元。而四招公司抗辩该六个月为疫情期间，属于租用国有企业房屋租金应予减免三个月的范围，四招公司仅应支付中玺公司三个月租金241400元，因四招公司已交纳226400元租金，再冲抵15000元保证金，故而，四招公司已不欠中玺公司该期间租金。 本案争议的租金期间系发生在疫情期间，根据中玺公司、四招公司上述诉辩主张及其理由，争议焦点是关于新冠××疫情期间应否减免租金及其数额问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”根据国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局于2020年5月9日出台的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确载明进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户。对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。此后，安徽省也制定了与上述政策精神内容相一致的有关规定，即在疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免除2020年上半年3个月房屋租金。本案中，四招公司租赁涉案房屋系国有企业房屋，用于轿车品牌汽车专卖及维修，疫情期间经营遇到困难，涉案房屋、场地虽为中玺公司转租，但根据免租惠及最终承租人的政策精神，四招公司应为租金减免对象，且中玺公司自身作为承租人也从出租方享受了免除2020年2-4月疫情期间三个月租金的优惠政策。根据权利义务对等、享受统一国家优惠扶持政策的原则，四招公司作为最终承租人亦应自中玺公司处享受免除2020年2-4月疫情期间三个月租金。结合2019年10月10日至2020年4月10日期间的房屋、场地租金468700元和2020年4月10日至2020年10月9日期间的房屋、场地租金482800元，合计租金951500元的事实，经计算，中玺公司应对四招公司免除2020年2-4月期间三个月租金金额为236700元（468700元÷6个月×2个月＋482800元÷6个月×1个月），再扣除四招公司已经支付的2019年10月10日至2020年4月10日期间的租金468700元和已经支付2020年4月10日至2020年10月9日期间的部分租金226400元，以及按照双方租赁合同中约定履约保证金在第四年逐年抵扣租金，抵扣金额为每半年15000元，四招公司尚应支付中玺公司截至2020年10月9日的租金数额为4700元（951500元-236700元-468700元-226400元-15000元）。中玺公司主张应以其自出租方驿达公司享受免除三个月租金的金额作为减免四招公司同等金额的租金，不符合合同相对性的原则和国家政策规定的是免除2020年上半年3个月房屋租金，以及免租惠及最终承租人的政策精神，该院不予采纳。四招公司辩称已不欠中玺公司租金的抗辩意见，因本案中四招公司应享受疫情期间减免三个月的时间段为2020年2-4月租金236700元，而非4-6月期间对应租金241400元，该院亦不予采纳。 因本案争议的租金期间系发生在疫情期间，考虑到四招公司未足额支付中玺公司此期间租金是双方对四招公司能否减免疫情期间一定期限的租金及其具体数额存在不同的理解和认识，且四招公司尚应支付的租金金额较小，并非属于四招公司不按约定支付租金的情形，其行为不构成违约。故而，对中玺公司主张的四招公司支付逾期交纳租金滞纳金的诉请，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：第一，四招公司于本判决生效之日起十日内向中玺公司支付租金4700元；第二，驳回中玺公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费2007元，由中玺公司负担1900元，四招公司负担107元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，中玺公司提交皖国资评价函（2020）89号文件，证明文件涉及免租金真正落实到实际经营承租人，中玺公司作为承租人在享受该政策后向次承租人四招公司提供了等额政策。第二，中玺公司提交其与驿达公司签订的《疫情免租补充协议》，证明中玺公司作为承租人享受到免三个月租金政策，租金金额共计7.7万元，向次承租人四招公司推行的政策与其享受到的免租金政策等额，都为7.7万元。四招公司质证认为，第一，对皖国资评价函（2020）89号文件的真实性没有异议，该政策文件第二页当中的内容与本案没有关联性，该份证据所要表达的意思以及想要传达的规定精神，与一审判决所依据的免租精神是相符的。第二，对《疫情免租补充协议》的三性均有异议，对该份证据不予认可。本院认为，该两份证据与本案二审争议的房租减免金额之间不具有直接关联性，本院依法不予审查采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审诉讼过程中仅针对中玺公司的上诉主张进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。 本案二审的争议焦点是，中玺公司应减免四招公司2020年上半年租金的具体数额。国家发改委发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及安徽省发改委发布的《关于印发安徽省应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》均明确规定，对于承租国有房屋用于经营、出现困难的小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。四招公司租赁的涉案房屋属于国有资产，承租房屋用作轿车品牌汽车专卖及维修,场地用于车辆停放，四招公司系小微企业，新冠疫情期间公司经营遇到困难，应为国家相关疫情应对政策扶持的对象，四招公司要求减免三个月房租，符合相关国家政策，于法有据。前述政策条款仅明确了减免租金的期限，未限定减免租金的具体数额，新冠疫情系不可抗力，疫情造成的不利影响应在合同双方之间按照公平原则合理分担。若按照驿达公司减免中玺公司上半年三个月租金的数额等额减免四招公司的租金，将使中玺公司在该三个月内仍有租金收益，不符合公平原则。一审按照中玺公司与四招公司之间合同约定的租金标准减免四招公司2020年2-4月份的租金236700元，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，中玺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4014元，由上诉人安徽中玺投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 陈 勇 审判员 丁梦宁 二〇二一年二月二十四日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。