湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终61号 上诉人（原审原告）：阳水平，男，汉族。 委托诉讼代理人：王晶妍，湖南锦昇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郴州市郢轩房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县。 法定代表人：李小安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张九绩，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘和平，男，该公司员工。 上诉人阳水平因与被上诉人郴州市郢轩房地产开发有限公司（以下简称郢轩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳水平上诉请求：撤销一审判决，改判郢轩公司支付阳水平逾期交房违约金20898.55元，逾期办证违约金16718.92元，共计37617.84元。事实和理由：一、双方签订的《商品房预售合同》第六条约定的交房时间为2014年12月31日，第九条约定的交房条件和方式为商品房竣工验收合格及郢轩公司书面通知阳水平办理交房手续。按照行业惯例，开发商房屋交付都是通过物业公司将房屋交付给业主，物业费收取的时间就是房屋实际交付时间。阳水平提交了安仁县郢轩物业有限公司江尚天地服务中心收取阳水平物业费等费用的收款收据，证明实际交房时间是2015年5月28日，逾期交房5个月。阳水平提交郢轩公司出具的《回复函》，证明2017年10月12日业主要求郢轩公司支付逾期交房违约金，诉讼时效中断，并没有认可郢轩公司回复的事项和理由成立。郢轩公司没有提供涉案房屋竣工验收合格时间和书面通知交房时间的证据，一审判决以《回复函》中郢轩公司的自认认定逾期交房3个月，没有事实依据。二、双方签订的《商品房预售合同》第七条约定，郢轩公司逾期交房按已付购房款的1%向阳水平支付利息，双方约定了违约金的计算方法，一审判决违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，对合同约定的违约金进行调整，按房屋租金的130%即950元／月计算逾期交房违约金是错误的。三、双方约定2014年12月31日交房，郢轩公司2016年3月31日前应具备办理不动产权证条件。安仁县自然资源局2020年6月16日出具的《关于江尚天地项目土地合宗情况说明》载明，江尚天地小区由两块土地合并而成，第一块土地属于郴州市鸿泰房地产开发公司（该公司于2009年12月8日取得国有土地使用权证）。第二块土地属于郢轩公司（该公司于2012年3月14日取得国有土地使用权证）。两块土地分属不同权利人且使用年限不一致。《安仁县房地产历史遗留问题领导包案处理项目整改清单（立行立改项目）》载明：江尚天地项目存在的问题为进行了在建工程抵押需要银行解押，导致无法合宗。依照法律规定，郢轩公司在江尚天地进行房地产开发和预售前必须先取得两块土地的使用权，将郴州市鸿泰房地产开发公司的土地过户到郢轩公司名下。郢轩公司在商品房预售后不能进行在建项目抵押，预售前抵押的，必须先解押再预售。郢轩公司在没有依法取得两块土地使用权的情况下违法开发和预售，违法进行在建项目抵押导致阳水平2020年6月30日前无法办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，郢轩公司应当以已付房款417973元为基数，按银行贷款年利率3.96%，从2015年3月31日至2020年6月30日（5年2个月）支付阳水平逾期办证违约金69517.26元。一审判决认定逾期办证是因为政策性原因，从而减轻郢轩公司的违约责任。判决郢轩公司支付5000元逾期办证违约金是错误的。 郢轩公司辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，郢轩公司主张双方约定的违约金过高请求减少，应当得到支持。阳水平没有提供证据证实因郢轩公司逾期交房造成的实际损失，一审判决按涉案房屋同地段房屋租金损失的130%计算阳水平主张的逾期交房违约金，适用法律正确。二、因江尚天地土地合宗问题没有解决，导致阳水平的不动产权证未及时办理，系不可抗力因素所致，土地合宗问题解决后，阳水平的不动产权证即予以了办理，也说明并非在建工程抵押导致的逾期办证。且逾期办证并未造成阳水平的实际损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 阳水平向一审法院起诉请求：1.判令郢轩公司支付阳水平5个月逾期交房违约金20898.55元；2.判令郢轩公司按总房价4%支付阳水平逾期办证违约金16718.92元。 一审法院认定事实：2014年2月6日，阳水平、郢轩公司签订商品房预售合同，阳水平购买江尚天地A1701房，房屋面积134.31平方米，售价为3112元每平方米，总价款417973元。合同第六条约定：甲方（郢轩公司）须于2014年12月31日前，将竣工验收合格，并符合合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方（阳水平）使用。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不须承担违约责任。1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2、非甲方原因造成的延期。违约责任约定：除合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日后止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。如因乙方的通讯资料不正确造成联系不及时或失去联系而发生损失均由乙方负责。合同同时就其他权利义务作了具体的约定。合同签订后，阳水平依约交付了房屋价款。2015年5月28日，阳水平向郢轩物业交纳了物业费、装修服务费。由于该小区长期未办理不动产证，部分业主多次向郢轩公司反映，2017年10月3日，部分业主开会集中向郢轩公司反映了16条问题，2017年10月12日，郢轩公司对此进行了回复，涉及逾期办证的问题有：“一、因江尚天地土地由二块组成，其中一块是2007年挂靠鸿泰公司依法取得，后在县政府认为七一广场应建成新城区标志性建筑，于是2012年以郢轩公司取得第二块，五证中的其他4个证均为郢轩公司。现因政策调整的原因，郢轩公司正在积极协调，承诺在2018年春节前办好。涉及逾期交房的回复为：“因为天气原因等不可抗力因素，才致使房屋交房延期3个月。” 由于房地产市场出现逾期办证问题较为普遍，安仁县对房地产历史遗留问题实行领导包案处理，其中郢轩公司开发的江尚天地项目的项目整改清单（立行立改）中存在的问题为“因项目进行了在建工程抵押需要解押，导致无法合宗，目前已与银行协调好。”整改时限为“2020年6月30日前启动不动产证办理”。 2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县相关部门，召开了江尚天地项目历史遗留问题调度会，县政府办、县住建局、县住房保障中心、县法院等及项目开发商代表和购房业主代表参加了会议，会上就江尚天地项目历史遗留问题做了强调。会议内容纪要如下：“会议强调，要妥善处理房地产历史遗留问题。相关单位、开发商及广大业主要高度重视，密切配合，齐心协力，全力推进，争取在2020年5月31日前启动初次办证登记工作。会议认为，未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。开发商及广大业主要秉着互相体谅，齐心协力向前看的心态，围绕办证这一核心目标达成一致共识。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿”。 2020年6月16日，安仁县自然资源局向一审法院提交关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明：“郢轩公司建设的江尚天地小区由两块地合并组成，第一块由郴州市鸿泰房地产开发公司于2009年12月8日取得国有土地使用权证，面积为5640平方，属于综合用地，土地使用年限为50年。第二块由郢轩公司于2012年3月14日取得国有土地使用权证，面积为5741平方，使用年限商业为10年，住宅为70年。 2015年国家出台不动产登记新政策要求办理房屋不动产证时其建设用地必须权属归一，而江尚天地两块土地分属不同权利人且使用年限也不一致，这一问题当时在全市乃至全省未有先例，属于办证疑难问题，一时政策不明，难以办理合宗手续。虽然该公司从2016年开始就向安仁县自然资源局提出要办理土地合宗手续，但碍于合宗工作需要统一名称和延长使用时间，政策性强，手续繁杂。加之近年来国家的国土房产政策调整频繁，具体操作规范没及时调整到位，致使合宗工作难以落实。为调整土地使用年限，安仁县自然资源局根据该公司的申请于2018年4月委托湖南万源土地房地产评估测绘有限公司依法对第一块土地延长使用年限补缴土地价款进行评估,5月10日该评估公司出具评估结果是应补缴土地价款48.39万元。安仁县自然资源局于2018年6月13日将评估结果提交安仁县土地招拍挂供地会审第48次会议，会议认为土地补缴价款太低而没有采信评估结果，并指定由县财政局采购另一家评估公司再次评估。而后，县财政局通过政府采购委托长沙永信评估咨询有限公司对该块土地再次进行延长使用年限补缴土地价款进行评估，2018年12月20日出具评估报告，认定需补缴土地价款57.1896万。但评估报告出来以后，统一名称又遇到难题，一时难以办理。 参照2019年9月23日出台的《郴州市中心城区房产办证遗留问题处理实施细则》(暂行)，县委、县政府召开多次专题会议，研究江尚天地项目合宗办证问题，该项工作才得以落实。目前，该公司业主办理了不动产证首次登记，分户转移正在办理之中”。 同时查明，涉案项目取得了预售许可证，并通过了竣工验收，该房屋同地段年租金收益为65.3元/年/㎡。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。郢轩公司与阳水平签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争执的焦点为：逾期交付房屋、办理不动产权证是否构成违约，如何计算违约金。即违约金的计算时间、计算标准如何计算。一、逾期交房部分：涉案《商品房预售合同》约定2014年12月31日前交付房屋，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应按约定履行义务。阳水平认为交付房屋时间是2015年5月28日，其举证的证据是装修房屋的物业费收据，一审法院认为，物业费收据仅能证明涉案房屋的装修时间不能证明是交付时间，阳水平提供郢轩公司的回复函，郢轩公司在该函中承认逾期交房3个月，一审法院予以认定；郢轩公司认为逾期交房违约金过高，请求按其实际损失（房屋租金）予以调整，一审法院认为，合同违约金的目的在于补偿守约方的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。一审法院认为逾期交房造成的损失为买受方的房屋租金损失。根据市场行情，涉案房屋同地段房屋租金为730.87元/月（134.31㎡×65.3元/年/㎡÷12个月），违约金按租金损失的130%计算，即每月违约金为950元/月（730.87元/月×130%），3个月违约金为2850元。至于郢轩公司认为逾期交房承担违约责任的诉讼时效已过，不应承担违约责任，一审法院认为，郢轩公司在回复该小区购房者的回复函时间是2017年10月12日，证明购房者在维权，时效中断，未超过诉讼时效，因此，郢轩公司的抗辩意见不予采纳。二、逾期办证部分：本案阳水平与郢轩公司购房后，未在90日内提交可以办理不动产证所需要的相关资料，在客观上已违约，但根据安仁县自然资源局向一审法院提交的关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明来看，本案不动产证未及时办理的原因上有一定客观因素，二宗合宗问题因未有先例，政策不明，政策调整频繁，在延长土地使用年限补缴进行评估后，安仁县土地招拍挂供地会审时，认为评估价太低要被要求重估，之后又因统一名称问题一直没有办理。2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县政府办、县住建局、县住房保障中心等县相关部门召开的江尚天地项目历史遗留问题调度会也明确提出要求：“未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”，由于本案在办证过程中，主要是由于政策性原因造成办证不顺畅，故可减轻郢轩公司的违约责任。逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，本案阳水平也没有提供存在损失的证据，一审法院根据造成违约的具体情形，结合阳水平、郢轩公司各自的具体情况，酌情确定逾期办证违约金5000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州市郢轩房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告阳水平逾期交房违约金2850元；二、被告郴州市郢轩房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告阳水平逾期办理不动产登记证违约金5000元。三、驳回原告阳水平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由被告郴州市郢轩房地产开发有限公司承担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证认为：郢轩公司提交的其于2020年6月9日向江尚天地业主发出的《办证须知》、（2020）安仁县不动产权第0××4号不动产权证，阳水平对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为郢轩公司应如何承担涉案房屋逾期交付及逾期办证的违约责任。 关于涉案房屋逾期交付的违约责任。1.2017年10月12日，郢轩公司在给江尚天地业主的回复函中针对包括阳水平在内的业主提出的逾期交房问题的回复中明确，延期交房3个月，阳水平对该回复未提出异议。诉讼中阳水平虽提交了安仁县郢轩物业有限公司江尚天地服务中心收取其物业费等费用的收款收据，但在无其他证据佐证的情况下，尚不足以证实涉案房屋系于逾期后约5个月即2015年5月28日交付。一审法院认定逾期交房时间为3个月，本院予以确认。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。违约金的主要功能在于填补损失，本案因郢轩公司逾期交房造成的损失，阳水平未能提供证据证实，一审法院以涉案房屋同地段房屋租金损失确定损失为2850元并无不当。而根据双方合同的约定，按3个月计算的逾期交房违约金达12539.19元（417973元×1%×3个月），远高于阳水平实际损失，故郢轩公司主张违约金过高请求减少一审法院予以准许，本院予以支持。一审法院以涉案房屋同地段房屋租金损失的130%计算郢轩公司应承担的违约金为2850元正确，本院予以维持。 关于涉案房屋逾期办证的违约责任。本案中，2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织相关部门召开的江尚天地项目历史遗留问题调度会明确：未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。2020年6月16日，安仁县自然资源局出具的《关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明》也指出，因涉案土地二宗合一问题在全市乃至全省未有先例以及政策不明，属于办证疑难问题，一时政策不明，难以办理合宗手续。上述事实可说明，导致郢轩公司逾期办证的主要原因是政策的调整和变更，一审法院综合考虑郢轩公司违约的主要原因、阳水平损失程度等酌情确定郢轩公司支付阳水平逾期办证违约金5000元，属其自由裁量范畴，并无明显不当。 综上所述，阳水平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费544元，由上诉人阳水平负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 程 审判员 许素萍 审判员 欧旭敏 二〇二一年二月二十六日 法官助理刘芳岑 书记员王琳瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。