浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初13205号 原告（反诉被告）：杭州绿丰环保技术有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区阅城新座****。 法定代表人：陈银君。 委托诉讼代理人：叶一妙，浙江民禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘盼盼，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州友邦焊锡材料有限公司，住所，住所地杭州市余杭区良渚街道良运街**div> 法定代表人：夏伟东。 原告（反诉被告）杭州绿丰环保技术有限公司（以下简称绿丰公司）诉被告（反诉原告）杭州友邦焊锡材料有限公司（以下简称友邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月29日立案受理，后被告友邦公司提起反诉，本院依法予以受理。后因案情不易查清，本案转为普通程序进行审理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员楼德卫独任审理，本案于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）绿丰公司委托诉讼代理人朱利明、叶一妙，被告（反诉原告）友邦公司法定代表人夏伟东及委托诉讼代理人毛倩倩、冯笑笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿丰公司起诉称：2018年2月6日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于余杭区××街××楼××平方米的厂房出租给原告，租期为三年，自2018年3月20日起至2021年3月19日止，每年租金分别为367920元、386316元、405631元，押金10000元。合同签订之后，因被告原因欲提前解除房屋租赁合同，2018年7月21日，原、被告协商一致签订《提前解除房屋租赁协议》，约定房租终止之日以原告不再进货之日为准，并约定了提前解除的补偿费及逾期退租的违约责任等。协议签订之后，原告就积极准备退租事宜，积极寻找其他合适的厂房，2020年1月16日原告不再进货，双方的租赁关系终止，而且原告也通知被告要求进行房租的结算，但是被告接到通知后却一直在推脱，按照协议约定被告应在三日内即2020年1月19日之前退还自2020年1月16日起至2020年3月19日的租金合计68538元，并退还押金10000元及支付提前解除协议装修补偿款10000元，截至起诉之日，被告仍未支付任何款项。原告多次催讨未果，故起诉，请求判令：一、被告退还原告房租68538元及押金10000元；二、被告支付原告房屋装修补偿费10000元；三、被告支付原告违约金10000元及逾期付款利息损失3027元（以88538元为基数，按年利率24%，从2020年1月20日起暂计算至2020年3月12日，实际计算至款清之日止）；四、被告支付原告律师费6000元；五、本案的诉讼费由被告承担。 原告绿丰公司向本院提交房屋租赁合同、提前解除房屋租赁协议、微信聊天记录、银行转账记录、律师函、委托代理合同、发票等证据以证明起诉事实。 被告友邦公司答辩称：一、原告系提前解除房屋租赁协议的违约方，且原告以其行为表明不再履行该协议，被告也在微信聊天记录中申明，要按租赁合同履行，因此原告无权要求支付装修补偿款、违约金、律师费。2018年2月，原告租赁被告厂房后，因其装卸货区域秩序混乱，严重影响被告及其他承租户的运营，双方签订了提前解除房屋租赁协议，协商确定退租事宜。2018年7月，原告与第三方签订租赁合同，2018年7月25日，原告通知被告其已开始卸放新厂房，被告也准备退款事宜。因此，提前解除协议第二条“具体以乙方不再进货日止”，根据当时的事实情况和协议前后文，该条款实际上指的就是2018年7月25日前后，并非起诉状主张的一年半后。2018年8月，原告无故搬回被告处，违反《提前解除房屋租赁协议》，事后被告多次发送限期腾空通知，亦可佐证该事实。被告通过报警、司法所协商等手段均无果后，原告继续支付第二期租金，占领场地，以实际行为明确表示不再履行《提前解除房屋租赁协议》，并按照原《房屋租赁合同》继续承租被告厂房。二、原告系单方解除房屋租赁合同，依据违约条款，被告有权没收已付租金及保证金。2020年1月16日，原告单方通知被告要求退租，被告要求原告按照《房屋租赁合同》条款进行退租事宜，双方协商无果后原告诉至法院，按照租赁合同约定，被告有权扣留已付房租及押金，并要求原告支付合同年租金的10%作为违约金。 被告友邦公司向本院提交关于解除房屋租赁合同的通知、关于厂区管理的相关通知、关于限制送货车辆进出的通知、现场照片、关于限期办理的通知等证据以证明其答辩意见。 反诉原告友邦公司提起反诉称：2018年2月6日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同对双方权利、义务做了约定：乙方有以下情形的，甲方有权解除合同、收回房屋、并扣留已付房租及押金，支付合同年租金的10%作为违约金。乙方逾期交纳租金、水电费等各项费用；乙方人员、车辆、物流不配合友邦公司管理等。乙方在租赁期内，未经甲方同意，中途擅自退租的，已缴租金不予退还，乙方按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。在租赁期间，绿丰公司的装卸货区域秩序混乱、大量货物长期占用一楼公共大厅，厂区公用电梯、公用通道、公共装卸区域一直被长时间占有、车辆长时间无序停放，严重影响了友邦公司及其他承租户的正常工作运营，经多次沟通仍未改正。 2018年5月至7月，友邦公司因上述原因与绿丰公司多次协商解除租赁合同事宜。2018年7月初，经友邦公司介绍，绿丰公司与杭州正达机械有限公司签订了房屋租赁合同，绿丰公司持与第三方签订的租房协议与友邦公司协商提前解除房屋租赁协议。在此背景下，友邦公司本着友好解决问题的原则，双方协商签订了《提前解除房屋租赁协议》，协议约定“暂定于2018年7月25日乙方不再安排货物进入厂区，具体以乙方不再进货日为准，乙方应在截止后20天内办理所有货物，如有违约，支付一万违约金，每超出一天加罚每日二千元罚金”。2018年7月25日，绿丰公司通知友邦公司其已不再向友邦公司房屋进货，原库存物品将在20天内搬空并交房，新进货物已开始卸放在新租房屋处，但此后绿丰公司一直借故未腾空房屋，按约应承担违约责任。其后，绿丰公司主动按时将房屋租金汇入友邦公司账户，因此租约延续至今。2020年1月，绿丰公司单方通知友邦公司要求解除租赁合同，并于2020年2月19日将房屋钥匙交于友邦公司，且至今未缴纳应缴的违约金及水电费。故，友邦公司反诉，请求判令：一、绿丰公司支付友邦公司逾期腾空违约金10000元、违反租赁合同产生的违约金38631.6元，滞纳金4124元；二、绿丰公司支付友邦公司电费、水费合计325.2元，滞纳金28元；三、绿丰公司支付友邦公司律师费10000元。 反诉原告友邦公司向本院提交房屋租赁合同、关于解除房屋租赁合同的通知、关于厂区管理的相关通知一份、关于限制送货车辆进出的通知、现场照片、提前解除房屋租赁协议、关于限期搬离的通知、水、电费结算通知单、委托代理合同、律师费发票等证据以证明反诉事实。 反诉被告绿丰公司答辩称：双方签订的《提前解除房屋租赁协议》明确约定腾房具体以绿丰公司不再进货日为准，后续双方也是有沟通的，绿丰公司是严格按照《提前解除房屋租赁协议》履行的，水电费是愿意支付的，也一直催促友邦公司告知具体数字，但友邦公司一直未告知。原告的诉讼请求，无法律和事实依据，应当予以驳回。 反诉被告就反诉部分未向本院提交证据。 根据到庭当事人的陈述及双方提交的证据，本院审理查明本案事实如下： 2018年2月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定，绿丰公司向友邦公司租赁位于余杭区××街××号××楼××平方米厂房（含分摊公用面积）。合同签订后，友邦公司收取押金10000元。后友邦公司以绿丰公司装卸货影响友邦公司及其他承租户的正常运营为由要求提前解除合同，双方于2018年7月21日，签订《提前解除房屋租赁协议》，主要约定：双方提前终止《房屋租赁合同》；暂定于2018年7月25日绿丰公司不再安排货物进入友邦公司厂区，具体以绿丰公司不再进货日为止，即日起友邦公司不再算绿丰公司租金，绿丰公司应在结止日后20日内搬空场内的所有货物；仓库腾空完成后，需经双方签字确认，如友邦公司怠于确认，自绿丰公司发出确认通知之日视为友邦公司确认绿丰公司腾空仓库；友邦公司确认腾空仓库后3日内将扣除水电费、电梯分摊等费用后的剩余押金退还给绿丰公司，同时一次性支付绿丰公司10000元，用以补偿绿丰公司隔墙、监控、拆装空调等损失费用。 双方签订《提前解除房屋租赁协议》时，绿丰公司已与案外人签订租赁合同，用以替代案涉租赁房屋。同时，签订解除协议后，绿丰公司亦曾将新进货安排至其向案外人租赁的仓库内，但因故其与案外人的房屋租赁合同未能如约履行，以致绿丰公司未能及时腾退案涉房屋。2020年1月16日，绿丰公司不再进货，并于2020年1月21日通知友邦公司已腾空案涉房屋。2020年2月19日，双方办理房屋交接，绿丰公司向友邦公司交付钥匙。在此期间，绿丰公司按原租赁合同约定交付房租，租金已付至2020年3月20日。现双方就租金、押金退还及补偿款支付发生争议，绿丰公司起诉要求友邦公司退还租金68538元（2020年1月16日至2020年3月19日）、押金10000元、支付装修补偿费10000元、律师费6000元及利息损失等，友邦公司反诉要求绿丰公司支付逾期腾空违约金10000元、违反租赁合同产生的违约金38631.6元、滞纳金4124元、水电费325.2元、滞纳金28元及律师费10000元等。 本院认为：双方于2018年7月21日签订的《提前解除房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方应当按照协议约定及时、全面履行各自义务。绿丰公司于2020年1月16日通知不再进货，根据《提前解除房屋租赁协议》的约定，即日起不再算租金，故友邦公司应将其已收取的2020年1月16日起至2020年3月19日的租金68538元、押金10000元退还绿丰公司。友邦公司诉请绿丰公司支付水、电费325.2元，理由充分，本院予以支持。 《提前解除房屋租赁协议》中关于仓库腾退时间与房租截止日约定为“暂定于2018年7月25日乙方不再安排货物进入甲方厂区，具体以乙方不再进货日为止”。该约定虽未明确不再安排货物进入及仓库腾退时间，但结合双方提前解除租赁合同的原因，签订合同时绿丰公司已承租其他房屋替代案涉房屋及事后亦曾安排货物进入其新承租房屋的事实看，即便绿丰公司未能在双方暂定的2018年7月25日不再安排货物进入，亦应当在合理期间内不再安排进货及腾退房屋。现绿丰公司迟至1年半以后的2020年1月16日才履行该合同义务，显然超出合同相对方签订合同时的合理预期，绿丰公司的该行为构成违约，故而友邦公司拒绝支付装修补偿款有其合理性，本院参酌双方签订解除协议时原租赁合同剩余租期约32个月、绿丰公司实际不再安排货物进入并腾退房屋时原租赁合同剩余租期约14个月的事实酌情确定友邦公司需支付装修补偿款4375元。绿丰公司的违约行为是导致本案纠纷的主要原因，故对于绿丰公司的违约金、利息、律师费诉请本院不予支持，友邦公司的逾期腾空违约金10000元诉请，本院予以支持。友邦公司诉请绿丰公司支付违反租赁合同的违约金38631.6元，因双方已经通过签订的《提前解除房屋租赁协议》解决该租赁合同履行的争议，该解除协议并未就此进行约定，故友邦公司的该项诉请，理由不足，本院不予支持。友邦公司的其他诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、杭州友邦焊锡材料有限公司退还杭州绿丰环保技术有限公司租金68538元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、杭州友邦焊锡材料有限公司退还杭州绿丰环保技术有限公司押金10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州友邦焊锡材料有限公司支付杭州绿丰环保技术有限公司装修补偿款4375元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、杭州绿丰环保技术有限公司支付杭州友邦焊锡材料有限公司水、电费325.2元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、杭州绿丰环保技术有限公司支付杭州友邦焊锡材料有限公司违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回杭州绿丰环保技术有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回杭州友邦焊锡材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2451元，由原告（反诉被告）杭州绿丰环保技术有限公司负担578元，被告（反诉原告）杭州友邦焊锡材料有限公司负担1873元；反诉案件受理费1378元，由原告（反诉被告）杭州绿丰环保技术有限公司负担58元，被告（反诉原告）杭州友邦焊锡材料有限公司负担1320元。 被告（反诉原告）杭州友邦焊锡材料有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，原告（反诉被告）杭州绿丰环保技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 楼德卫 二〇二一年二月一日 法官助理 孟 斌 书 记 员 沈海华