河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初14761号原告：河南省锦美置业有限公司，住所地：河南省郑州市**航海南路**院**楼******。统一社会信用代码：91410100070092692U。法定代表人：唐浩浩，系执行董事。委托诉讼代理人：陈亚俊、杨祎楠，河南万翔律师事务所律师。被告：刘艳委，男，1977年8月26日出生，汉族，户籍地：河南省宝丰县。委托诉讼代理人：李晓东，河南厚源律师事务所律师。原告河南省锦美置业有限公司诉被告刘艳委房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省锦美置业有限公司的委托诉讼代理人杨祎楠、被告刘艳委及其委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省锦美置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的编号为17003633100的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告配合原告办理注销编号为17003633100的《商品房买卖合同》备案信息等事宜，房屋地址为二七区淮南街西、郑航南路北1号楼1单元30层3006；3.请求判令被告协助原告办理注销编号为豫（2018）郑州市不动产证明第0229918号的预告登记事宜（房屋地址为二七区淮南街西、郑航南路北1号楼1单元30层3006）；4.请求判令被告向原告支付违约金2700元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月19日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的，位于**××街西、××北××单元××房屋××套，该房的总价款为575870元，其中305870元为现金付款，约定付款时间为2017年10月19日，其中270000元为商业贷款，约定付款时间为2017年11月18日。后因被告个人原因导致未能获得银行贷款，原告多次催促被告补齐剩余购房款，被告均置之不理，无奈，原告诉至法院，请求贵院判如所请！被告刘艳委辩称，我于2014年10月在郑州锦美南华府团购房屋一套，房屋位于郑州市××街，面积112平方米，单价每平方米6964元。(有户型图为证)锦美南华府口头约定2年之内交房。我通过工商银行大石桥支行转给锦美南华府售楼部人民币10万元(有银行交易记录为证)。(当时售楼部在郑州××路大石桥东边小胡同里面)。从2014年至2016年，开发商不但没有按时交房，甚至在长达两年之内，几乎没有动工。虽然我们多次催促，开发商迟迟不予解决。2016年8月，郑州房价有了一波上涨之后，开发商地基打好。2016年10月，锦美南华府工作人员通知我再补交10万元房款，并选择房型。于是我到售楼部再次通过刷卡的方式交了10万元。选房型的时候，售楼部人员告诉我说当时我定的房型房管局没有审批通过。对于开发商调整户型没有告知我们，也没有给我们协商，我们不知情，已经侵犯了我们权益。我在没有其它更好选择的情况下，被迫选择了一套82平米的房子。开发商当时承诺大套调整为小套可以弥补我两万元。该两万元款项开发商至今没有给我。2017年10月，锦美南华府售楼部再次通知我，说房屋预售手续办齐，可以签订正式购房合同。需要再次补交10万房款。并办理郑州市购房资格。我按照要求办理了购房资格。在售楼部通过转账的方式交纳10万元和其它费用。签订了正式合同，开始办理贷款手续，锦美工作人员为高缓。2017年10月19日签订合同的时候，开发商把提前打印好的合同给我看。合同约定在2017年11月18日之前，我通过银行贷款支付购房余款270000元。我说合同付款期限这么短，合同还需要到房管局备案审批，根本不可能在2017年11月18日之前把钱转到开发商账户。锦美公司工作人员告诉我，只要我尽快把钱转给公司就行，可以延期付款。合同签订后，锦美公司安排我在工行办理贷款按揭。我按时提供了有关手续，并交纳了相关费用。从2017年10月至2018年底，贷款没有办成。愿因是我的征信报告显示工作单位和收入证明不符。2018年底，开始锦美公司安排我在兴业银行办理贷款手续。并交付了有关费用。因为上述原因2019年12月之前，一直没有处理好。我往返宝丰和郑州几十趟。不断按照银行和开发商要求更换证明。第一次房贷手续在工商银行办理。贷款之前我提前给有关人员发送我和我妻子的身份证号码，姓名、工作单位等信息。询问是否可以办理，回复我看可以，并要求我提供手续。开始，售楼部让我提供宝丰工作单位的收入证明，(征信记录显示的工作单位)，我提供了收入证明几个月之后，售楼部人员给我打电话说在郑州办贷款，宝丰的收入证明不可以。需要提供郑州工作单位的证明。于是我又提供了郑州的收入证明。提供之后又说收入证明和征信记录上显示的工作单位不一致。我在郑州和宝丰来回跑了将近20多次，最终因为征信宣示工作单位和收入证明工作单位不一致，工行贷款没有办成。兴业银行贷款没有办成原因。开始在兴业银行办理贷款手续。上述同样的问题再次出现。最后，直到2019年10月，在兴业银行工作人员的努力下，随着贷款政策的调整，这个问题暂时得到解决。2019年12月，兴业银行工作人员要求我把征信上显示的个人贷款全部结清，然后才可以继续办理贷款手续。因为临近年底，我给兴业银行的工作人员申请，经银行同意，过了元旦，我把个人其它贷款结清。把贷款尽快办好。银行工作人员同意我过了年底还清其它贷款。2020年1月份开始，疫情突然来袭，导致贷款没法正常办理。我家孩子2020年参加中招考试，学校严禁家长出辖区，否则，孩子必须停课回家。直到2020年5月，学校才不再限制家长出辖区。这时候，平顶山郏县突然出现聚集性疫情，平顶山地区居民不让外出。6月份之后，疫情限制才基本缓解。2020年4月初，锦美南华府工作人员给我打电话，要求我全额支付剩余购房款27万元。我说我们处于疫情不可抗力状态，没办法去郑州，等疫情解除，第一时间去郑州。售楼部说必须全额交款，如果不交清剩余购房款，就到法院起诉我。我给锦美工作人员苦苦哀求，疫情影响太大，希望可以缓缓，我们协商一下解决办法。锦美工作人员说没办法。(有聊天记录为证)5月份，疫情稍微缓和，我多次主动到锦美南华府售楼部协商解决问题。售楼部工作人员给公司领导联系多次，说让我先回去等电话。于是，我就一直等锦美公司电话。直到，2020年11月17日下午，贵院立案庭通知我。目前，我欠锦美南华府购房款27万元，情况属实。欠款的原因是银行房贷迟迟没有办理成功。导致我欠锦美款项没有及时支付，主要原因:1、锦美工作人员虽然服务态度很好，但是极度不专业，不负责任。与银行对接不顺畅，沟通不到位。在我开始办房贷之前，我都把我基本情况告知锦美公司工作人员，工作人员答复可以办理，让提供手续。手续转到银行后，被银行退回或者更改收入证明。我个人积极配合，二十多次往返宝丰和郑州。按时提供了所有手续，我和我妻子征信也都非常良好，没有任何不良记录。但是，银行贷款迟迟办不成，主要责任不在我，在锦美公司。2、锦美公司建房、交房多次延期。虽然最后一次更换合同是2017年10月，我在锦美公司买房过程是从2014年10份开始的。在2014年至2017年长达3年时间之内，锦美公司以各种理由推迟开工，拖延办理正规的购房手续。在此过程中，国家对商品房政策调整，导致我办理银行贷款难度增加。在2017年政策调整之前，我完全可以很轻松和快速申请成功银行贷款。对此锦美公司应承担全部责任。3、合同约定2019年6月30日交房。但是锦美公司多次延期交房。致使我给装修公司和租户签订的合同无法正常进行，给我造成巨大的经济损失。4、2020年突然到来的疫情，严重影响我的工作和生活。因为限制出行，无法出门，无法按照银行规定办理业务。2020年5月，我还在积极给兴业银行申请继续办理贷款，兴业银行的工作人员回复说给领导汇报一下(有微信聊天记录为证)。2020年5月，我主动到售楼部协商解决问题，售楼部工作人员说手续已经移交法务部，我索要法务部联系方式，工作人员拒绝提供，让我回去等电话通知。5、锦美公司擅自更改我所订房子的户型和面积以及楼层，导致我从原来108平米改成82平米，直接损失20多万元。综合上述原因，导致我欠锦美公司购房款的主要责任在锦美公司和不可抗力。我个人没有责任。锦美公司应为此承担主要责任。我和我妻子都是上班族，遵纪守法，做人老实。2016年因为房子迟迟不交房，很多人联系我一起上访，我婉言谢绝。对于锦美公司和银行要求的手续，我都尽最大努力快速提供，积极配合。与锦美公司这么大的房地产开发商相比，我们只是普通的小老百姓，明显处于弱势。开发商动不动就扬言起诉我们。就连我们要求的坐下来协商一下，锦美公司都不同意。从2020年4月，我们积极主动找开发商协商，长达7个月时间之内，无法见到任何可以协商的人员。从2014年，我们交纳第一笔购房款，到目前长达6年时间，我们陆续给开发商交纳了30多万元。6年了，我们还没能拿到房子。仅仅从2016年至今，光房子租金就损失了10多万元。因为房子迟迟不能交付，给我造成巨大的损失。我要求:1、2017年10月，我与锦美公司签订的合同约定购房尾款期限与事实不符。售楼部同意我延期付款。2、我全额支付剩下款项，锦美公司按期交房。本院经审理认定事实如下：一、2017年10月19日，原告河南省锦美置业有限公司（出卖人）与被告刘艳委（××）签订一份《商品房买卖合同》（编号为17003633100），主要约定：被告购买原告开发的位于二七区××街西、××北××单元××商品房××套，建筑面积为82.74平方米，总价款为575870元，付款方式约定首付款305870元，付款时间为2017年10月19日，余款270000元为商业贷款，付款时间为2017年11月18日。第七条：××逾期付款的违约责任，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，××按累计应付款1%向原告支付违约金；第八条：交付期限，出卖人应于2019年6月30日前将合同约定的商品房交付××。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。第十六条，合同信息备案，自本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。该合同附件四，三、关于按揭贷款付款的补充约定：1、××应于2017年10月19日前支付首付款（小写）305870元，剩余房款270000元贷款支付。2、××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。××应按贷款银行的要求于2017年10月19日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料。若非因出卖人的原因（包括但不限于因××未能按时交齐全部符合要求的贷款资料及费用、因银行未按约定放款等原因）导致未按时足额到达出卖人账户的，视为××逾期付款，每逾期一天按贷款额万分之五计算违约金付给出卖人。如逾期60日以上，出卖人有权解除合同，要求××赔偿损失，同时并支付总房款的10%的违约金。有关公证、法律审查以及出卖人为维护自身合法权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、交通费等相关费用全部由××承担。3、因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在接到7日（不少于七日）内一次性付清剩余房款，不承担违约责任。逾期按照本合同第七条执行。4、因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意按以下方式处理：出卖人同意××在接到出卖人通知之日起60日内将不足款项一次性补齐，不承担违约责任，逾期按照本合同第七条处理。合同就其他事项进行了约定。合同签订后，被告刘艳委向原告支付购房首付款305870元。二、2018年8月6日，涉案房屋办理预购商品房预告登记。三、2020年4月3日，原告向被告地址邮寄《通知函》，内容为“刘艳委，您于2017年10月19日缴纳首付305870元与河南省锦美置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定剩余房款270000元通过银行贷款于2017年11月18日前到达我公司账户，因您个人问题银行拒贷，期间多次通知，您拒绝配合解决，现已严重违反合同约定。根据合同约定通知您于接到此通知之日起7日内至锦美南华府售楼部补齐剩余房款，否则我司将按照合同相关条例，解除合同并追诉您总房款10%的违约金”。被告刘艳委认可收到该通知函。四、在本案审理过程中，被告刘艳委于2021年1月15日通过中国工商银行（尾号2125）向原告银行账户（尾号3254）转款270000元。原告河南省锦美置业有限公司收到款项后，又于2021年1月21日将270000元退还至原告银行账户（尾号2125）。本院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被告因个人原因未能获得银行贷款，亦未及时支付剩余购房款270000元，已构成违约。依照《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除合同，故原告诉请解除双方之间《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续等义务，同时原告应退还被告已交付的购房款。关于原告主张被告支付违约金2700元的诉请，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对于被告刘艳委辩称银行拒贷的原因系其工作单位和收入证明不符，是原告公司未与银行协商好所导致，但被告对其陈述并未提交证据加以证明，且其在未能获得银行贷款后，亦未按照原告通知要求补齐剩余购房款，构成违约，故被告刘艳委之抗辩理由，不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省锦美置业有限公司与被告刘艳委于2017年10月19日签订的《商品房买卖合同》（编号为17003633100）；二、被告刘艳委于本判决生效之日起三十日内协助原告河南省锦美置业有限公司办理合同编号为17003633100的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及豫（2018）郑州市不动产证明第0229918号的预告登记备案注销手续；三、被告刘艳委于本判决生效之日起十日内向原告河南省锦美置业有限公司支付违约金2700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4789元，由被告刘艳委负担（该费用原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二一年二月二日法官助理董晓燕书记员岳子健