山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终661号 上诉人（原审原告）：龚玉，女，汉族，1965年10月2日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：戚桂花，山东蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巩树辰，男，汉族，1967年10月4日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵倩，山东盈和盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市泰山区鼎盛涂装设备有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道栗家庄村。 法定代表人：巩树辰，总经理。 委托诉讼代理人：赵倩，山东盈和盈律师事务所律师。 上诉人龚玉因与被上诉人巩树辰、泰安市泰山区鼎盛涂装设备有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初4130号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人之间租赁协议已经解除或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人主张《租赁协议》已经解除的理由之一是被上诉人擅自变更房屋用途，存在违法经营行为。一审法院对被上诉人是否擅自变更房屋用途的认定及未对被上诉人是否存在违法经营行为进行审查是错误的。协议第九条第一项约定：未经甲方（上诉人丈夫孙光昕）书面同意，乙方(被上诉人)擅自变更房屋用途，或者从事非法活动，甲方有权损失解除本合同。根据鼎盛公司的工商登记显示，2015年时公司经营范围是配电箱、机械钣金加工、生产、销售。涂装设备及配件、钢材、化工仪表、五金、电子产品、农机配件销售。2020年5月份变更后的经营范围为：涂装设备及配件、钢材、化工产品(不含危险化学品）销售等，其经营范围明确载明，鼎盛公司的经营范围涉及的涂装产品、化工产品只有销售，涂装产品、化工产品的生产并不在其经营范围内。即从公开信息看，电泳生产产品根本不在其经营范围内。从被上诉人提交的环评报告来看，被上诉人是在2017年6月份进行环境评估检测，由此推断，被上诉人是在2017年左右安装的电泳生产线。在2015-2016年期间，恰恰是孙光昕在北京及泰安住院治疗期间，上诉人根本无暇顾及承租房屋的使用情况。即被上诉人在承租的车间内安装电泳生产线，根本没有通知上诉人。一审法院以“协议之约定厂房及行车用于生产经营，并未用于生产经营什么物品，亦未约定承租人使用租赁物的方法”为由，认定“安装电泳生产线不违反协议约定”是对“擅自变更厂房用途”的片面理解，因为根据被上诉人工商登记的经营范围对使用厂房没有任何危害，对周围环境没有任何危害。但被上诉人安装电泳生产线进行生产，如果没有相应许可及配套环保设施，必然对厂房的使用及周围环境造成危害，严重的话，可能会构成刑事犯罪。上诉人作为房屋所有人，有必要知道承租方使用房屋的情况。从签订协议最基本的初衷来看，承租方不管做何种用途，但绝对不能从事违法行为。第二、一审法院将被上诉人是否违法经营的举证责任分配给上诉人是不公平的。建设安装有环境污染的项目，需根据《建设项目环境保护管理条例》第十九条：编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目、其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。本案中，被上诉人安装电泳生产线，何时立项，如何设计的，安装后是否经过验收，验收报告及排污许可、用水许可等资料均有被上诉人持有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定，这些资料应当由法院责令上诉人提交，以此证实其安装电泳生产线进行生产是否经过相关部门的审批。第三、上诉人提交的《排污许可证》及《现场勘验申请》均直接关系着被上诉人的经营行为是否合法，但一审法院未组织当事人双方进行质证，属于程序违法。电泳生产线在安装前，需要进行环评检测，需要取得排污许可证、用水许可证等行政审批及许可。根据公开信息查询得知：被上诉人在2020年7月31日首次取得排污许可证。由此可知，被上诉人在此之前的生产经营并未取得许可，属于非法经营。根据被上诉人庭审时陈述，被上诉人使用电泳生产线经营已久，那么，在2020年7月31日前，被上诉人的排污是如何处理的，是否符合国家法律规定，一审法院没有审查。由于被上诉人的违法生产经营，其承租的厂房早已锈迹斑斑，房顶已经腐蚀严重，如果环保措施得当的话，不会对厂房损害这么严重。正是因为这个原因，上诉人向一审法院提出现场勘验申请，但未获准许。第四、被上诉人将涉案房屋部分进行转租并未告知上诉人或孙光昕，且转租行为至今持续存在。涉案房屋在出租给被上诉人之前，一直由上诉人夫妻俩共同经营。由于孙光昕生病，上诉人也无力经营，才将房屋对外出租。孙光昕与被上诉人签订租赁合同后，由于身体原因，很少到厂里去。上诉人与孙光昕一直认为中奥机电（张建军）与被上诉人合伙经营，直到张建军给上诉人打电话，询问拆迁事宜，上诉人才知道被上诉人将房屋进行转租的事实。综上，请求二审法院依法查明案件事实，确认本案涉及的《租赁协议》已经于2020年7月份解除。 巩树辰、鼎盛公司辩称，一、上诉人在租赁期限未满，租赁合同正常履行过程中，在没有达到合同约定及法律规定解除合同的前提下，试图单方恶意解除合同，违背诚实守信原则。上诉人单方面恶意解除合同的原因是租赁的厂房面临拆迁，需要给上诉人补偿相关搬迁费及设备费，上诉人意图在拆迁前将租赁房屋收回，自己占有搬迁补偿费用。在2020年6月15日以欠付租赁费为由试图解除合同未果后，又于2020年7月3日以租赁期限届满后双方没有签订书面租赁合同形成不定期租赁关系为由向被上诉人发出《解除通知》，试图单方面恶意解除租赁合同。烟富司鉴（2020）痕鉴字第65号司法鉴定书明确了“合同自动延续至2022年1月12日”上的手印为上诉人本人所按，足以说明2018年租赁期满后被上诉人就与上诉人达成继续续租的合意，而一审庭审中上诉人否认知道续租的事实，足以说明上诉人虚假陈述，违背诚实守信原则。二、上诉人陈述的被告擅自变更房屋用途，存在违法生产行为严重与事实不符。《租赁协议》第一条约定鼎盛涂装公司租赁上诉人的4000平米厂房及行车。租赁物采取包租方式，由被上诉人自行管理。本案的租赁物为厂房及行车，自2013年至今被上诉人始终租赁厂房用于公司的生产经营，并未改变厂房用途，更不存在非法活动。营业执照记载的经营范围是对公司经营的范围概括，上诉人将营业执照的记载的经营范围作为衡量违法生产的依据是在偷换概念。一审判决出具后，上诉人多次向环保局、市场监管局进行举报，环保局及市场监管局工作人员针对上诉人的举报多次到被上诉人处进行调查，被上诉人均通过调查，没有出现违规违法生产，故上诉人的陈述与事实相违背。三、2017年3月1日后被上诉人不存在转租行为，且2017年前的转租行为也没有侵害上诉人的利益。在签订租赁合同15天后，即2013年1月28日，被上诉人将一部分厂房转租给第三人，经过15天后签订转租协议，上诉人应当知道，而且在第三人承租了厂房长达七年后，上诉人陈述未经其允许，明显与事实相违背，在转租的七年过程中上诉人从未对转租的事实提出异议，故上诉人以转租未经过其同意为由解除合同不能得到支持。综上，本案的租赁合同租期届满日为2022年1月12日，在租赁合同正常履行过程中未达到约定的解除条件，也未达到法定的解除条件，故《租赁合同》不发生解除的法律效力。 龚玉向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告之间的租赁合同已经解除；2.判决被告立即腾退涉案厂房、恢复原状并承担逾期腾退违约责任；3.判决被告赔偿承租期间给原告造成的经济损失；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：鼎盛公司成立于2009年6月1日，法定代表人为巩树辰，经营范围为涂装设备及配件、钢材、化工产品、电子仪表、五金、电子产品、农机配件销售，配电箱、机械钣金加工、生产、销售，普通货物道路运输。2013年1月12日，原告丈夫孙光昕（已故）作为甲方、被告巩树辰作为乙方签订《租赁协议》，约定：甲方将位于泰安市徐家楼工业园内的厂房（面积约4000平米，院楼面积10.4亩）和行车租赁给乙方巩树辰，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日；年租金为26万元/年，租金每半年支付一次，先支付租金后使用房屋，提前30日缴纳下半年度租金，乙方如逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金额为拖欠天数乘以欠缴租金的3%；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权解除本租赁合同并有权；在租赁期限内，未经甲方书面同意擅自改变房屋用途或从事非法活动，甲方有权随时解除合同并收回厂房，乙方将剩余未履行租期的全部租金作为违约金赔偿给甲方。2013年1月28日，巩树辰与案外人张建军签订《租赁协议》，将上述租赁厂房中的1700平方米及行车3台转租给张建军，租赁期限自2013年3月1日至2017年3月1日，年租金13万元。庭审中经一审法院询问，原告表示被告对外转租没有经过原告或者孙光昕的同意，不知道被告对外转租的事实。被告则主张在与原告签订《租赁协议》15天后，被告就与张建军签订了转租协议，对此出租人明显知情，在张建军承租了七年后，原告陈述未经其允许明显与事实相违背，且在2017年3月1日转租合同届满后，转租合同没再续签，现在厂房一直由被告使用，自2017年3月2日后转租厂房的情况不存在。另查明，原告丈夫孙光昕于2016年8月26日去世。孙光昕去世时的继承人有孙继银、郝振芳、龚玉、孙一凡、孙艺。原告于2020年6月15日向被告巩树辰发出《解除租赁合同通知》，限被告五日内补缴2020年度上半年的租金，被告在2020年6月16日向原告支付了该租金。原告于2020年7月3日再次向两被告发出《解除租赁合同通知》一份，称租赁协议已于2018年1月31日届满，之后双方形成不定期租赁关系，由于被告擅自改变车间用途，车间腐蚀严重，故与被告解除租赁关系，限被告于2020年7月30日前将厂房恢复原状并搬离。2020年8月25日，孙继银、郝振芳、孙一凡、孙艺共同出具《声明》一份，声明同意以龚玉的名义提起本案诉讼，并自愿接受龚玉作为原告起诉的法律后果。庭审中，被告巩树辰提交自己留存的《租赁协议》一份，证实虽然原告的丈夫孙光昕与被告于2013年1月12日签订的《租赁协议》约定租期至2018年1月31日届满，但在该《租赁协议》届满前的半年即2017年8月6日，被告已与原告本人协商确定将《租赁协议》期限自动延续至2022年1月12日，租赁期限尚未届满，双方不存在不定期租赁关系。在该《租赁协议》末尾落款日期“2013年1月12日”的下方手写有“合同自动延续至2022年1月12日”，另起一行有“龚玉”签名，在“2022”处及“龚玉”处按捺有红色指纹。经质证，原告龚玉主张“合同自动延续至2022年1月12日”及“龚玉”签名这些文字不是原告所写，手印也不是原告所按，这是被告为了自己的利益自行添加的，不能认定为合同续签的意思表示。经一审法院释明，原告龚玉申请对以上指纹是否是自己所按进行司法鉴定。经一审法院委托，双方当事人共同选定的鉴定机构烟台富运司法鉴定中心作出烟富司鉴2020痕鉴字第65号司法鉴定意见书认定，上述手印系龚玉本人食指手印所按。庭审中，被告还提交鼎盛公司电泳生产项目现状环境影响评估报告（报批版）网页一份及照片10张，证实根据经营范围来看，被告鼎盛公司只有对涂装设备进行销售并没有生产的许可，而被告在2017年6月份通过山东环泰环保科技有限公司申请电泳生产线项目的环境影响评估，说明该公司之前的经营项目与现在的经营项目不一样，也正是其电泳生产项目导致原告厂房及相应设施严重腐蚀，这也是原告提出解除合同的主要原因之一。经质证被告主张，被告申请电泳生产线项目的环境影响评估，只能证实被告公司的环评申请，无法证实鼎盛公司之前的经营项目与现在的经营项目不一样，即使存在经营项目不一致的情况，也不能证实被告在租赁合同中构成根本违约的情况，被告租赁厂房就是用于生产经营。原告于庭后还向一审法院提交现场勘验调查申请书一份，请求一审法院到涉案现场进行勘验调查，调查被告安装电泳生产线是否有合法的审批手续及其经营电泳生产线对承租厂房及设备的损害情况。 一审法院认为，龚玉丈夫孙光昕与巩树辰于2013年1月12日签订的《租赁协议》是当事人双方的真实意思表示，系合法有效合同。虽然之前双方签订的《租赁协议》约定的租期至2018年1月31日届满，但被告提交的证据足以证实其已与龚玉协商确定将《租赁协议》的期限自动延续至2022年1月12日。龚玉主张“合同自动延续至2022年1月12日”及“龚玉”签名及上面手印系被告自行添加，但没有提交足够证据予以证实，对此一审法院不予采信。故一审法院确认《租赁协议》约定的租期至2022年1月12日届满。本案的争议焦点是原告提出的各项与被告解除《租赁协议》的事由能否成立。对此一审法院分析如下：首先，原告依据《租赁协议》第六条的约定，于2020年6月15日向巩树辰发出的《解除租赁合同通知》不发生解除合同的法律效力。《租赁协议》第六条第一款约定：“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权解除本租赁合同并有权……”。原告于2020年6月15日向巩树辰发出《解除租赁合同通知》，被告在2020年6月16日在原告限定的五日内支付了2020年上半年的租金。故原告于2020年6月15日发出的《解除租赁合同通知》不发生解除合同的法律效力。其次，原告根据《租赁协议》第二条约定，于2020年7月3日向被告发出的《解除租赁合同通知》亦不发生解除协议的法律效力。根据前述分析，原告龚玉在2017年8月6日已与被告协商确定将《租赁协议》的期限自动延续至2022年1月12日。本案合同租赁期限约定明确，双方不存在不定期租赁关系，原告主张依据不定期租赁享有随时解除权而解除租赁协议违反事实与法律规定。再次，原告主张因被告在未经其与丈夫允许的情况下将部分厂房进行转租而解除合同，也不应得到法律支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法条的立法目的主要是防止承租人的转租行为侵害出租人利益的情形出现。本案中，被告虽没有提供足够证据证实其转租行为已经过原告及其丈夫同意，但被告主张其转租行为已经于2017年3月1日结束，自2017年3月2日后转租情形已不存在，原告亦没有提供证据证实被告继续存在转租行为并侵害到其利益。故对原告主张的因被告转租而解除合同的理由，一审法院不予支持。最后，对于原告主张的提出解除合同的最主要原因，即被告私自安装电泳生产项目、擅自改变车间用途从而导致原告厂房及相应设施严重腐蚀，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。从《租赁协议》的内容来看，双方只约定被告租赁厂房及行车是用于生产经营，并未约定是用于生产经营什么物品，亦未约定承租人使用租赁物的方法。即使被告在签订《租赁协议》后安装了电泳生产项目，也不违反协议约定。原告亦没有提供足够证据证明租赁物受到损失、已达到解除合同的程度，故对于原告因此要求解除《租赁协议》的主张，一审法院不予支持。至于原告所主张的被告违法生产经营、污染环境、存在安全隐患等问题，系原告应当向一审法院举证证实的内容，如原告认为被告存在以上问题，应该向有关部门进行举报，请相关部门落实相应监管职责，故对于原告申请一审法院勘验现场、调查被告是否有合法审批手续的主张，一审法院不予准许。综上分析，原告要求解除与被告签订的《租赁协议》无事实与法律依据，一审法院不予支持，基于此，原告的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回龚玉的全部诉讼请求。案件受理费525元，由龚玉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚玉提交其与张建军2020年6月13日、2020年7月31日通话记录两份，张建军是巩树辰将房屋进行转租的次承租人，证实被上诉人一直对外转租房屋的事实，且被上诉人从事电泳经营生产未告知上诉人，生产过程中产生大量酸雾严重腐蚀车间，属未经上诉人书面同意擅自变更房屋用途，根据合同约定上诉人有权随时解除本合同。巩树辰、鼎盛公司质证称有异议，该证据无法证实是电话录音内容，也无法证实录音中对话的当事人的身份，且该证据形式系证人证言，证人应当出庭作证接受询问，该证据也无法证实被上诉人擅自改变车间用途导致厂房严重腐蚀的情况。本院认为，龚玉未提交其他证据证实通话录音中当事人的身份，且该案外人的相关陈述应属证人证言，应出庭接受质询，对该证据不应采信。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，龚玉主张因巩树辰在未经出租人同意的情况下将部分厂房进行转租而应解除合同，但巩树辰主张其转租行为已经于2017年3月1日结束，自2017年3月2日后转租情形已不存在，结合龚玉在转租情形存在长达四年的期间内一直未提异议，且亦没有提交证据证实巩树辰继续存在转租行为并侵害其权益，一审法院对龚玉的主张不予支持并无不当，应予维持。龚玉主张因巩树辰私自安装电泳生产项目、擅自改变车间用途而应解除合同，根据涉案租赁协议的约定，双方只约定巩树辰租赁厂房及行车是用于生产经营，并未约定是用于生产经营什么物品，亦未约定承租人使用租赁物的方法，因此，即使巩树辰安装了电泳生产项目，也不违反协议约定。至于龚玉所主张的巩树辰违法生产经营、污染环境、存在安全隐患等问题，其未提供充分证据予以证实，如其认为巩树辰存在上述问题，亦应该向有关部门进行举报，请相关部门落实相应监管职责，因此，一审法院对于龚玉的申请不予准许、对其主张不予支持并无不当，应予维持。综上所述，龚玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人龚玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 于永刚 审判员 井 慧 二〇二一年二月二十二日 法官助理甘秀英 书记员李丹丹