安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终543号 上诉人（原审被告）：芜湖垠壹置业有限公司，住所地所地安徽省芜湖市鸠江区。 法定代表人：刘中捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：李鸿燕，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：夏雪峰，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被上诉人（原审原告）：曹春丽，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上诉人芜湖垠壹置业有限公司（以下简称“垠壹公司”）因与被上诉人夏雪峰、曹春丽商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 垠壹公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回夏雪峰、曹春丽一审诉讼请求；2．夏雪峰、曹春丽承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1．曹原并非其公司销售人员；2．一审据以作出判决的《特殊折扣审批单》上记载的房屋与夏雪峰、曹春丽购买的商品房并非同一商品房，不应作为认定夏雪峰、曹春丽向垠壹公司购买商品房应享受优惠信息的依据。《特殊折扣审批单》上记载的房源为5-2-301，实际上夏雪峰、曹春丽购买的房屋未大发融悦5号楼2单元301室。3．夏雪峰、曹春丽提供的证据内容明确显示，曹原向其二人作出的关于返还现金和交付小米电视的意思表示并非代表垠壹公司所为意思表示。根据曹原与夏雪峰微信聊天记录可知，曹原向夏雪峰、曹春丽作出的意思表示是，如果曹原收到佣金，则将在佣金中向夏雪峰、曹春丽返还。夏雪峰、曹春丽应当明确知晓垠壹公司从未向其作出返还现金及赠送小米电视的承诺，这一事实在夏雪峰、曹春丽在垠壹公司购买涉案商品房的过程中签署的相关法律文件及合同上均得到印证。首先，夏雪峰、曹春丽提供的《特殊折扣审批单》上留有置业顾问、销售经理、项目经理的签字空格，但整张表格中并没有垠壹公司置业顾问、销售经理等人的签字，只在表格外有曹原及夏雪峰的签字，落款时间为2019年9月20日夏雪峰购买涉案商品房时，接待其的销售人员并非曹原。此外，商品房买卖合同签署时间为2019年10月5日，《商品房买卖合同》是确认商品房最终成交价的法律文件，如果开发商销售人员曾有优惠承诺，最终优惠价款应体现在商品房买卖合同上，夏雪峰签订《商品房买卖合同》时未对价款提出异议。二、一审法院适用法律错误，因事实认定错误导致错误认定曹原有权代理或代表垠壹公司，从而判决垠壹公司承担责任。 夏雪峰辩称，其去购房时是曹原接待的，《特殊折扣单》与最终购买的房屋房号不一致，可能是笔误。 曹春丽未作答辩。 夏雪峰、曹春丽向一审法院提出诉讼请求：1．垠壹公司向其交付小米50寸电视机一台；2．垠壹公司返还其34876元；3．该案诉讼费用由垠壹公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月18日，夏雪峰、曹春丽到垠壹公司处购买房屋。经商谈，夏雪峰与销售人员曹原签订的《特殊折扣审批单》，约定夏雪峰、曹春丽以13901.4元/㎡的优惠价购买垠壹公司开发的大发融悦5#楼2单元302室房屋，优惠后赠送夏雪峰、曹春丽50寸小米电视机一台，并返现34876元。2019年10月5日，双方签订《商品房买卖合同》，夏雪峰、曹春丽按照合同约定缴纳购房首付款，并办理银行贷款。一审法院另查明，1．垠壹公司与案外人安徽易居金岳房地产营销策划有限公司（以下简称易居金岳公司）签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》，主要约定易居金岳公司自2019年8月1日起至2019年8月31日期间为垠壹公司提供分销服务事宜，负责联系、推介客户，促成客户与垠壹公司签订购买项目房源的买卖合同等。2．据互联网购物网站查询，50寸小米电视机单价约为2000元。 一审法院认为，该案的争议焦点为：夏雪峰与销售人员曹原签订的《特殊折扣审批单》是否合法有效，如有效对垠壹公司有无约束力。夏雪峰与作为垠壹公司商品房销售人员的曹原签订的《特殊折扣审批单》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。垠壹公司与易居金岳公司签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》，明确约定了易居金岳公司自2019年8月1日起至2019年8月31日期间为垠壹公司提供分销服务事宜，由易居金岳公司以垠壹公司名义对外进行分销，故销售商品房的法律后果应由垠壹公司对外负责。夏雪峰、曹春丽前往垠壹公司处与销售人员就购买房屋事项进行商谈，并按照其指示进行包括签订《商品房买卖合同》、交付购房款及办理房贷等购买房屋的一系列活动。夏雪峰、曹春丽有理由相信销售人员能够充分代理被告。故夏雪峰与作为销售人员曹原签订的《特殊折扣审批单》对垠壹公司有约束力，垠壹公司应返还优惠款34876元，交付50寸小米电视机一台。为便于案件执行及减少当事人诉讼成本，该院参考购物平台报价酌定电视机可折合现金2000元。垠壹公司以与易居金岳公司签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》对抗夏雪峰、曹春丽、认为曹原签订的《特殊折扣审批单》与其无关等答辩意见，无事实和法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：芜湖垠壹置业有限公司于该判决生效之日起十日内返还夏雪峰、曹春丽优惠款34876元及50寸小米电视机（电视机可折合现金2000元）。减半收取的案件受理费336元，由芜湖垠壹置业有限公司负担。 本院审理期间，垠壹公司向本院提交三份证据。第一，大发融悦东方认购协议书，第二，2014年9月20日签署的付款确认单，第三，2019年10月5日签署的付款确认单。证实夏雪峰在购买案涉房产时，具体销售手续的经办人为刘爱莲、周鹏飞，并非曹原，夏雪峰对于曹原并非其公司员工是知情的。夏雪峰质证认为，对上述证据真实性不持异议，但曹原不是垠壹公司员工，其不清楚。本院认证认为，对上述证据真实性予以认可，但不能达到本案证明目的，本院不予采信。经查阅原审卷宗、询问当事人，垠壹公司当庭认可曹原系易居金岳公司派到其公司的销售员。对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，二审应当围绕与上诉请求有关的事实与法律适用进行审理。本案争议焦点为曹原与夏雪峰、曹春丽签订《特殊折扣审批单》是否代表垠壹公司行为。垠壹公司与易居金岳公司签订分销合同，由易居金岳公司代为销售垠壹公司芜湖大发融悦东方房产，曹原作为易居金岳公司派到垠壹公司房产销售人员，系根据两公司约定代表垠壹公司对外进行商品房销售，其行为后果应当由垠壹公司承担。此外，曹原在芜湖大发融悦东方房产售楼部接待夏雪峰、曹春丽，并与之洽谈购房事宜，夏雪峰、曹春丽也因此达成购买意向，购买案涉房产，夏雪峰、曹春丽亦有理由相信曹原的行为系代表垠壹公司。一审法院判决垠壹公司按照曹原签订的《特殊折扣审批单》返还夏雪峰、曹春丽优惠款、电视机并无不当。芜湖垠壹置业有限公司的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费672元，由上诉人芜湖垠壹置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年二月二十五日 法官助理江群 书记员冯杨艳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。