安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0123民初511号 原告（反诉被告）：张燕,女,汉族，1969年5月7日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张军（原告弟弟），男，汉族，1973年8月21日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被告（反诉原告）：肥西县吉祥如意酒店，住所地合肥市肥西县上派镇金寨路与云谷路交叉口金云国际**楼，统一社会信用代码:92340123MA2P9KC11N。 法定代表人：李军,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：程华年，安徽汉合律师事务所律师。 被告（反诉被告）：安徽裕鹏房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关七里站，统一社会信用代码9134152372334611XH(2-2)。 法定代表人：马德银，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈存玉，男，该公司员工。 原告（反诉被告）张燕与诉被告（反诉原告）肥西县吉祥如意酒店（以下简称吉祥酒店）、被告（反诉被告）安徽裕鹏房地产开发有限公司（以下简称裕鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张燕及其委托诉讼代理人张军、被告吉祥酒店的委托诉讼代理人程华年到庭参加诉讼，被告裕鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告张燕诉讼请求：1.请求二被告给付所欠2020年5月18日至2021年5月17日的房屋租金27646.92元，违约金人民币18246.96元（计算至2020年12月30日），共计45893.88元；2.承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2019年10月23日与安徽裕鹏房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,购买了位于肥西县,不动产权证载明房屋建筑面积85.33平方米。因原告购买该房屋时,被告裕鹏公司已与被告吉祥酒店签有房屋租赁协议,后原告又与二被告共同签了一份房屋租赁补充协议,房屋租赁协议和补充协议约定了租金标准和违约责任。房屋租赁协议第六条第三款规定,自2019年11月18日开始,每月27元每平方,租金每半年结算支付一次,即每年的5月18日和11月18日按时支付。据房屋租赁协议第六条第三款规定和房屋租赁协议第十五条第二款违约责任之规定二被告应支付至今未付房租和房租违约金共计45893.88元，二被告自2020年5月18日至今未按照房屋租赁协议和房屋租赁补充协议规定支付应付房租,特具状人民法院请求判令二被告支付应付房租及违约金和本案相关诉讼费用,以维护原告的合法权益。 被告吉祥酒店辩称，第一，原告第一项诉请主张要求十二个月的房屋租金没有事实依据，2021年2月截止今日上诉房屋的租金实际没有发生，原告无权要求支付未使用的房屋租金，第二，通过原、被告双方签的补充协议可以看出，原告与被告签订的《房屋补充协议》明确约定：原告所出租房屋租金为22元／平方米，原告以27元／平方米主张，没有事实依据；第三，原告以每日千分之五主张违约金明显太高，已足足超过国家法律规定的保护上线的十倍多，另外，根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定：出租人以承租人没有按照约定期限支付租金，主张解除合同，承担违约金的，人民法院不予支持。第6条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 被告（反诉原告）吉祥酒店反诉诉讼请求：请求依法解除反诉人肥西县吉祥如意酒店与被反诉人张燕、安徽裕鹏房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》《房屋租赁补充协议》。事实与理由：2016年5月18日，反诉人与被反诉人安徽裕鹏房地产开发有限公司（以下简称裕鹏公司）签订了一份《房屋租赁协议》，承租坐落于合肥市肥西县交口东侧金云国际商业、办公楼一至八层，建筑面积约为9520.25平方米，租赁期限为十年零六个月，用途为经营酒店和宾馆。2019年10月23日，被反诉人张燕与被反诉人裕鹏公司之间签订《商品房买卖合同》，案涉租赁房屋中的商办楼804室出卖给被反诉人张燕，同年9月28日，反诉人与被反诉人签订了一份《房屋租赁补充协议》，其中协议第三条第1项：甲方2（被反诉人张燕）的804室租金由甲方2与甲方1（被反诉人裕鹏公司）直接结算，租金为每月22元／平方米；租赁期限为2019年9月28日至2026年11月18日止，如原《房屋租赁协议》提前终止，则租金按实际租赁期限结算。2020年，我国乃至全世界经历了一场大考，突如其来的新冠××疫情，打破了所有人的生活节奏，为有效防止新冠××疫情的进一步扩散，国家出台各种政策，闭门不出、封锁路面街道，要求反诉人等关门歇业，本身反诉人租赁的房屋就是作为经营性场所从事经营业务的，现所有经营活动要求停止，酒店无人就餐，宾馆无人住宿，损失惨重。现阶段，多地再次出现确诊病例和无症状感染者，为减少双方损失，防止损失进一步扩大，很对出现的新冠××的不可抗力因素，反诉人特提出反诉，请求依法解除反诉人与被反诉人的《房屋租赁协议》。 原告（反诉被告）张燕就反诉部分辩称，被告吉祥酒店提出解除协议，在法律上不合理，第一疫情期间影响对整个合同是极其有限，签订的合同10年合同，疫情影响不到两个月，疫情已经过去，现在是疫情防控常态化，不是影响解除合同的主要原因，当时买房目的是因为看重带租出售，有宣传单页，现在如果解除合同，违背了出租人的根本目的。提出的租赁合同本诉原告不同意。假设法院判决解除，原告张燕请求被告吉祥酒店返还房屋，并按照原房屋租赁协议第15条第6款约定，赔偿违约损失计算为：193528.44元（剩余租期租金）*30%=58058.53元。 被告裕鹏公司未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。 原被告为证实自已的主张，向本院提交了证据，经过庭审质证，本院对于认定为有效的证据，附后在卷佐证。 根据本院认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年5月18日，被告吉祥酒店与被告裕鹏公司等三公司签订了一份《房屋租赁协议》，承租坐落于合肥市肥西县交口东侧金云国际商业、办公楼一至八层，建筑面积约为9520.25平方米，租赁期限为十年零六个月，用途为经营酒店和宾馆。其中约定2016年11月18日至2019年11月18日，三至八层每月租金22元每平方米，2019年11月18日至2023年11月18日，三至八层每月租金27元每平方米。 原告张燕与被告裕鹏公司之间签订《商品房买卖合同》，案涉租赁房屋中的商办楼804室出售给原告张燕，2019年9月28日，原告张燕与被告吉祥酒店、裕鹏公司签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定张燕将所购买的804室（建筑面积85.33平方米）继续出租给被告吉祥酒店经营。协议第二条约定：除租金标准和支付办法按照本协议约定结算外，张燕作为出租人的权利和义务均按2016年5月18日原《房屋租赁协议》执行。第三条第1项约定：张燕的804室租金由张燕与裕鹏公司直接结算，租金为每月22元/平方米；租赁期限为2019年9月28日至2026年11月18日止。第2项约定：吉祥酒店应付租金标准和结算方式等，仍按其与裕鹏公司所签《房屋租赁协议》执行。 以上协议签订后，2019年11月18日，被告裕鹏公司转账支付给张燕6个月租金13823.35元，两被告支付房租至2020年5月18日。 另查明：在案件审理过程中，原被告三方均同意本案租金等支付义务由原告张燕与被告吉祥酒店直接结算，不再通过被告裕鹏公司支付。 本院认为，本案所签订金云国际商办楼804室《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，各方当事人应依约履行。 被告吉祥酒店提出解除《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的反诉请求，其实质是终止《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的履行。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案房屋租赁合同属于长期性合同，涉及到被告的利用、使用房屋行为，债务的标的不适于强制履行或履行费用过高，根据目前的履行事实，如果严格按合同约定的期限履行，将造成租赁房屋长期空置、社会资源的浪费，不符合双方订立合同的初衷，致使不能实现合同目的，因此，依照上述法律规定，对被告吉祥酒店终止房屋租赁协议的请求，本院予以支持，但不免除被告吉祥酒店承担相应的违约责任。在房屋租赁协议终止前，被告吉祥酒店应依约支付租金，在上租赁协议终止后，应退还房屋，赔偿因提前终止协议给原告张燕造成的损失。 关于租金标准，《房屋租赁补充协议》约定租金为每月每平方米22元，同时该《房屋租赁补充协议》又约定吉祥酒店应付租金标准和结算方式等仍按其与裕鹏公司所签《房屋租赁协议》执行，而依据《房屋租赁协议》约定，张燕所属的房屋租金自2019年11月18日起，被告吉祥酒店按每平方米27元支付。上述《房屋租赁补充协议》约定租金标准前后不一致，当事人在庭审中亦未能达成一致。根据本案原告张燕提供的租金转账记录看，被告裕鹏公司2019年11月18日实际支付的租金按每平方米27元执行，因此，自2019年11月18日起租金标准应解释为按2016年5月18日《房屋租赁协议》约定执行，即每平方米27元，每月租金27元*85.33平方米=2303.91元，根据拖欠租金的事实，租金自2020年5月18日计算至《房屋租赁补充协议》终止之日。自《房屋租赁补充协议》终止之日之后至房屋退还之日，被告吉祥酒店应继续按每月2303.91元承担占用房屋期间损失。 关于逾期支付租金的违约责任，《房屋租赁协议》《房屋租赁补充协议》约定：每逾期一天须支付未交房租总额千分之五的违约金。该约定明显过高，本院根据被告吉祥酒店的请求，依法予以调整，由于原告张燕未举证证明逾期支付租金的损失大小，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第五款之规定，违约金调整为：以违约行为发生时（2020年5月18日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%为基础，加计30%计算，为年利率5.005%。根据协议约定的租金支付义务日期，违约金分段计算为：自每期租金支付日2020年5月18日、2020年11月18日起，以每期欠付的租金（最后一期租金计算至《房屋租赁补充协议》终止之日）为基数，均按年利率5.005%计算至款清之日。 关于提前终止合同的违约责任。上述《房屋租赁协议》约定，任何一方单方擅自终止协议，违反方须向守约方支付由此造成的一切经济损失，本案被告吉祥酒店请求提前终止房屋租赁协议，依约应赔偿原告张燕的损失，原告张燕未提交证据证实损失的大小，本院综合原被告所约定的租金标准、再出租通常情形下的房屋空置期以及租房市场的实际行情等因素，酌定被告吉祥酒店赔偿原告张燕四个月租金损失9215.64元。原告张燕主张按剩余租期租金的30%计算损失为58058.53元，本院已判决被告吉祥酒店退还房屋之前的租金、租金损失及另外四个月租金损失，原告张燕超出部分诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第五百零九条、第五百八十条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张燕与被告肥西县吉祥如意酒店、安徽裕鹏房地产开发有限公司所签订的金云国际商办楼804室《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于本判决生效之日终止； 二、被告肥西县吉祥如意酒店于《房屋租赁补充协议》终止之日起五内将金云国际商办楼804室退还原告张燕； 三、自2020年5月18日至《房屋租赁补充协议》终止之日，被告肥西县吉祥如意酒店按每月2303.91元计算房租,逾期支付房租的违约金分段计算（自每期租金支付日2020年5月18日、2020年11月18日起，以每期欠付的租金为基数，均按年利率5.005%计算至款清之日。）；自《房屋租赁补充协议》终止之日之后至房屋退还之日，继续按每月2303.91元计算占用房屋期间损失； 四、被告肥西县吉祥如意酒店赔偿原告张燕提前终止合同违约损失9215.64元； 上述三、四项款项被告肥西县吉祥如意酒店均于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张燕。 五、驳回原告张燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费947元，减半收取473.5元，由被告肥西县吉祥如意酒店负担391元，由原告张燕负担62.5元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告张燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  聂新春 二〇二一年二月八日 书记员  吕锡宝 附：本案证据 原告张燕提交的证据： 1.《房屋租赁协议》，证明目的：证明吉祥如意酒店与裕鹏房地产开发公司之前就有房屋租赁协议，租赁期有10年，对租金有明确的约定； 2.《房屋租赁补充协议》，证明目的：张燕与吉祥如意酒店、裕鹏房地产开发公司存在房屋租赁的合同关系，以及确定的义务； 3.张燕不动产权证（皖20**肥西县不动产权第××号），证明目的：证明该房产为原告张燕所有。 4.银行流水，证明目的：2019年11月18日支付的租金按27元/平方支付的。 被告吉祥酒店提交的证据： 《关于解除租赁合同的补充协议》五份及《收条》一份，证明目的：1、证明被告作为餐饮、住宿的服务型企业，受新冠××疫情影响严重，疫情防控期间更是没有营业收入；2、被告已与原告类似的房东就整层承租房屋达成解除合同的补充协议，并非针对原告一家，仅仅保留一家、与被告当初承租房屋、签订租赁合同的原始目的不相符，无法继续实现合同目的，故反诉人请求解除合同，符合客观实际。