黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民初6号原告（案外人）：姚良，男，1969年4月21日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江盛夙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑抒婷，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告（申请执行人）：黑龙江大兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街金市小区**楼。法定代表人：徐从发，董事长。委托诉讼代理人：张艳波，女，该公司法务。第三人（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。原告姚良与被告黑龙江大兴建筑安装有限责任公司（以下简称“大兴公司”）以及第三人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚良的委托诉讼代理人秦海峰、郑抒婷，被告大兴公司的委托诉讼代理人张艳波、第三人坚实公司的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚良向本院提出诉讼请求：1.停止执行鸡西市鸡冠区幸福里小区25号楼3单元302号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、第三人坚实公司与原告间的证据证实了姚良购买案涉房屋的真实性，双方的买卖行为是真实意思表示，合法有效。坚实公司于2014年12月30日前将案涉房屋交付姚良使用。二、姚良与坚实公司于2014年3月26日签订商品房买卖合同，早于案件房屋被查封时间，姚良已通过房产抵押贷款方式缴纳了全部购房款，并且通过商品房预告登记在姚良名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，作为消费者的房屋买受人的利益先于工程承包人的优先权。三、姚良对案涉房屋系消费性购买。一是确有居住的刚性需求，因姚良与母亲及两名子女共同居住；二是通过银行按揭贷款购买，根本不是投资行为；三是姚良购买案涉房屋已六年，从没有对外转让的意思表示。因此姚良购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，属于合理消费范畴，符合《第九次民事会议纪要》中规定的精神。因此姚良对案涉房屋的民事权益足以排除对案涉房屋的强制执行。被告大兴公司辩称，一、鸡西市中级人民法院作出的（2018）黑03民初19号《民事裁定书》，合法有效。被告与第三人坚实公司建设工程施工合同纠纷案件，在案件审理过程中，为了保护被告的建设工程价款优先受偿权，根据《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”被告提出诉讼保全申请，对涉案房屋进行保全，并递交书面诉讼保全申请书。2018年12月11日，受诉法院作出（2018）黑03民初19号民事裁定书，裁定：“查封涉案房屋，查封三年”。该民事裁定书合法有效。（2018）黑03民初19号民事判决书已经发生法律效力，第三人坚实公司没有在法定期限内履行给付义务，本案进入执行程序，（2018）黑03民初19号民事裁定书继续有效。二、（2020）黑03执异130号执行裁定书驳回原告的执行异议请求，认定事实清楚，适用法律正确。原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，无事实与法律依据。原告既非因生活消费购买案涉房屋，且未提供无房证明，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“房屋消费者期待权”的保护条件，不能认定为消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】第16条）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，原告不享有法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除对案涉房屋的执行，不能对抗被告享有的工程价款优先受偿权。原告对案涉房屋未能实现占有，且未办理房屋不动产登记，并未取得所有权，所有权人仍系坚实公司。人民法院有权对案涉房屋进行查封，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。三、原告举示证据无法证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告是本案执行异议的案外人，对排除强制执行负有举证责任，但是其举示证据无法证明其全部主张，因此，应承担举证不能的法律后果。综上，（2018）黑03民初19号民事裁定书查封涉案房屋合法。（2020）黑03执异130号执行裁定书驳回原告的执行异议请求，认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回原告所有的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人坚实公司述称，坚实公司已将案涉房屋于被查封前出卖给姚良，双方买卖房屋合法有效，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告姚良为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一：（2020）黑03执异130号执行裁定。证明目的：原告起诉符合法律规定。证据二：2014年3月26日，坚实公司与原告签订了《房屋预售合同》一份、鸡西市商品房销售预收款专用票据一张、2014年4月14日农业银行鸡西梨树支行与原告签订的《个人购房担保借款合同》、2014年4月14日鸡西市房产他项权利登记申请表一张、2014年4月16日中国农业银行借款凭证、2014年4月16日贷款发放通知单、2014年4月15日按揭抵押通知单、2014/5/20-2020/11/20中国农业银行账户还款流水、预售房屋备案查询证明。证明目的：该房屋与2018年12月11日被查封，原告于2014年3月26日该房屋被查封前与坚实公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，购买幸福里小区25号楼3单元302室房屋，并于2014年3月26日在房产部门做了预告抵押登记，坚实公司于2014年3月26日为原告开具了鸡西市商品房销售预收款专用票据，原告于2014年4月14日与坚实公司签订了借款合同，2014年4月16日为该房屋办理了他项权利登记，农业银行股份有限公司鸡西分行于2014年4月16日向坚实公司支付了全部购房款，原告通过房产抵押贷款的方式缴纳了全部购房款，案涉房屋于2014年3月26日通过商品房预告登记已经登记在原告名下。原告对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。坚实公司并没有按合同约定如期交房，该房屋未办理所有权登记，并不是原告的原因，而是坚实公司的原因导致的。证据三：不动产登记情况查询证明一张、房屋安置协议一份、售房协议书一份、王某身份证复印件一份、房屋装修协议一份、王某缴纳所购房屋水费的缴费凭证、鸡冠区南山街道办事处介绍信一份、租房合同一份、幸福里社区居住证明一份、所租房屋邻居证明一份、姚良结婚证一张、姚良所租房屋缴纳水电等费用的凭证一份。证明目的：原告在不动产登记处查询房屋一套，该房屋来源于原告被动迁的房屋，2013年房屋被开发商拆除，原告与开发商一直协商安置补偿方式，原告因无房居住2014年3月26日购买案涉幸福里房屋，2018年开发商同意补偿跃进家园二期22号楼2单元1104号房屋一套。该房屋于2018年9月17日卖给王某，王某于2019年4月6日开始装修并入住，并一直缴纳各项杂费，南山街道办事处也出具了王某在跃进家园二期22号楼2单元1104号房屋居住的证明，虽原告在不动产登记处查询房屋一套，但此房屋原告并没有入住就卖给了王某，王某支付了合理的价款装修后并入住，买卖合同合法有效，王某对该房屋享有所有权。原告与母亲、妻子、儿子、女儿一直租住在幸福里小区9号楼3单元202室，并一直缴纳各项费用。原告所购买的幸福里小区25号楼3单元302室时原告没有用于居住的房屋，故原告对案涉房屋系消费性购买，具备应当优先受偿的商品房消费者地位。证据四：证人王某的当庭陈述一份。证明内容：证人于2018年从姚良处购买跃进家园二期22号楼2单元1104号房屋，装修并入住。被告大兴公司举示的证据清单：1、鸡西市中级人民法院2018黑03民初19号民事判决书；2、黑龙江省高级人民法院2019黑民终672号民事裁定书；3、送达回证两份。证明目的：案涉房屋已经被生效的民事判决书认定大兴公司对案涉房屋具有建设工程价款优先受偿权。第三人坚实公司诉讼中未提交证据。第三人对原告提交全部证据的真实性以及证明的问题均无异议。原、被告双方对对方当事人举示证据的真实性并无异议，原告以其对案涉房屋享有特权期待权优先于被告的工程价款优先受偿权，被告大兴公司认为，原告姚良并未举示唯一住房的证明，且该公司对案涉房屋所享有的工程价款优先受偿权优先于原告的权利，因此原、被告双方所举示证据的效力，应予确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年3月26日，坚实公司与姚良签订房屋预售合同，约定：姚良以分期贷款方式购买鸡冠区幸福里小区25号楼3单元302室，房屋价款271829.40元，坚实公司于2014年12月30日前将房屋交付使用。该协议加盖坚实公司公章、法定代表人名章及原告姚良签名。同日，坚实公司为姚良出具购房收据，金额为81829.40元。2014年4月14日姚良为购买案涉房屋，与中国农业银行股份有限公司鸡西梨树支行（以下简称梨树农行）签订个人购房担保借款合同，姚良向该行贷款人民币壹拾玖万元整，双方约定该贷款直接汇入坚实公司账户内。姚良以案涉房屋为贷款作抵押担保，坚实公司为贷款提供保证担保。同月16日梨树农行发放该笔贷款，姚良按月向贷款银行偿还贷款。因案涉房屋所在工程未完工，故坚实公司一直没有交付使用。姚良及同住家属名下有拆迁补偿住房一套，位于鸡冠区跃进家园**楼****，已于2018年9月17日出卖给案外人王某。现姚良与母亲、配偶及女儿共同居住在租赁的房屋内。大兴公司诉坚实公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2018）黑03民初19号民事判决，判令：一、坚实公司给付大兴公司工程款51，725，984.50元，并自2018年1月21日起以拖欠工程款为基数按年利率4.35%的标准给付工程款利息，至给付完毕之日止；二、大兴公司对其承建的幸福里小区22号、23号、24号、25号、29号、31号、33号、34号、35号、37号、38号楼房折价、拍卖价款具有优先受偿权，优先受偿范围为坚实公司拖欠的工程款数额内；三、驳回大兴公司其他诉讼请求。坚实公司不服，提起上诉。因坚实公司逾期未按规定预缴纳上诉费，黑龙江省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）黑民终672号民事裁定，按坚实公司自动撤诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该案一审诉讼期间，依大兴公司申请，本院于2018年12月11日作出（2018）黑03民初19号民事裁定，查封了坚实公司开发建设的幸福里小区部分房源，包括案涉房屋。上述判决生效后因坚实公司未履行付款义务，大兴公司申请人民法院强制执行。执行期间姚良提出执行异议，本院执行部门于2020年8月5日作出（2020）黑03执异130号执行裁定书，裁定驳回异议请求姚良不服，提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点是原告姚良作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。在认定案外人对涉案房屋的民事权益是否足以排除对其的强制执行问题上，应当根据案件的具体情况，对异议申请人所享有的权益以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断当事人对案涉标的享有的民事权益的法律顺序。原告姚良与坚实公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，并以按揭贷款方式向坚实公司全额交付了房屋价款。本案的商品房买卖合同在房产管理部门进行了备案登记，因此姚良基于该买卖合同而取得房屋消费者的法律身份。大兴公司系案涉房屋所在工程的承包人，基于该公司的建设行为而取得对案涉房屋的工程价款优先受偿权，该权利已被人民法院生效的法律文书所确认。姚良名下现虽拥有一套住房，但因其已将该住房出卖，姚良现同其母亲共同居住，因此根据姚良家庭成员的居住条件，姚良购买案涉房屋仍属于满足基本居住的需要，因此姚良虽不符合名下只拥有唯一住房的条件，但其现实情况应当认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上所述，原告基于对案涉房屋本质属性的物权期待权，在法律顺序上优先于被告大兴公司对案涉房屋的房屋价款优先受偿权。因此应当停止对案涉房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：停止对鸡西市鸡冠区幸福里小区25号楼3单元302号房屋的强制执行。案件受理费5，378元，由被告大兴公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 杜 平审判员 郭以刚审判员 洪 明二〇二一年二月十九日书记员 张艳红