广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6954号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张泗芳，男，1967年8月13日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：陈卓荧，广东谭红玲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：廖名德，男，1968年2月16日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：陈叶兴，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝绮雯，广东灝创律师事务所实习律师。上诉人张泗芳因与被上诉人廖名德房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张泗芳上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判：1.张泗芳无须向廖名德交纳租金；2.廖名德赔偿张泗芳因其擅自处置餐厅内设备的损失48266.4元(按原购买价格60%计算)；3.廖名德支付占用张泗芳租用商铺租金48706.27元。二、本案一、二审诉讼费及财产保全申请费由廖名德承担。事实和理由：一、涉案《欠据》及《张泗芳欠房租名细》是廖名德以向伯公经联社申请减免租金为由，欺骗张泗芳签订的，是无效的。张泗芳提交的录音中廖名德也确认其初衷是为了向伯公经联社申请减免租金，张泗芳在录音中承认欠廖名德租金，是因为张泗芳确实尚欠廖名德部分租金【2020年2月2日至2月29日的租金(含水电费)33500元)】，但并不是《欠据》及《张泗芳欠房租名细》中记载的内容。《欠据》及《张泗芳欠房租名细》记载的账目并非真实，是廖名德自己编造的，而张泗芳也因为想帮廖名德申请所谓的减免租金才签名的，签名并不是确认上述材料记载的内容。1.张泗芳与廖名德约定的租金的交纳方式及标准已经于2016年3月变更。双方经协商变更了原租赁协议约定的租金交纳方式及交纳标准，交纳方式为每两天支付一次租金，租金标准为：营业期间，周一至周五租金1000元/日，周六及周日租金500元/日，节假日放假期间不营业不用交租，转租的租金1万元/月于每月15日交纳，上述租金包含了水电费。该租金交纳方式及标准从2016年3月3日开始，沿用至今，微信、支付宝和银行转账记录均可体现2017年9月13日至2020年1月13日张泗芳交纳租金的情况(之前是现金交纳)；2.张泗芳已经足额支付廖名德2015年7月份、2019年10月份至2020年1月份的房租和水电费。《张泗芳欠房租名细》包含了2015年7月份、2019年10月份至2020年2月份的房租和水电费，而事实是2020年1月13日之前的所有房租、水电费，张泗芳已经足额支付给廖名德了(1月14号张泗芳已经放假回家过年没有开铺了)。⑴关于2015年7月份房租28000元，张泗芳实际已经支付。从廖名德与张泗芳的微信对话可得知，有时张泗芳推迟一两天交租金，廖名德都会马上提出意见，催促张泗芳交房租，最多只给张泗芳拖欠一两日。在向廖名德承租商铺这么多年来，张泗芳都是一直按照约定的时间支付房租。如果张泗芳有时推迟一、两天支付房租，廖名德也会把租金计入到之前的日期，先行抵扣之前尚欠的租金。按照双方交纳租金的习惯，如果真的拖欠了2015年7月份的房租，廖名德完全会在张泗芳下次支付房租时优先抵扣尚欠的房租，而不是在收取了后面那么多年的房租时，既不进行抵扣，也完全未提及。⑵关于2019年10月份至2020年1月13日的房租和水电费，张泗芳已经足额交纳完毕。根据张泗芳提交的微信聊天记录及转账记录，已经完整地记载了当时交纳租金过程及交纳的金额。具体统计如下：2019年10月共支付31000元，2019年11月共支付36000元，2019年12月共支付37000元，2020年1月1日至13日共支付1万元。3.2020年1月14日至2020年2月2日期间是免租期间。在双方约定的交租方式中，放假停业是免交租金的。每年春节，张泗芳都会提前结束营业放假，停业期间的租金是不用交纳的。从张泗芳提交的转账记录中，也可以看到，2019年1月27日至2月21日(农历2018年12月22日至2019年1月17日)的26天是没有转账给廖名德的，廖名德也没有催促张泗芳交纳租金，从侧面佐证双方租金约定的交纳方式。而2020年春节期间，张泗芳和往年一样提前了几天结束营业回家过年了，从2020年1月14日(农历为2019年12月20日)开始，张泗芳便已经放假没有营业了，也按往常一样没有支付租金了，从廖名德之后没有催交租金，可以证实该期间的租金是免于交纳的，中间也是双方互相发送新年的贺词。直到2020年2月21日，廖名德才发2020年2月份的房租明细过来(正常月份是5日或6日发送)，并问张泗芳什么时候开工。而2020年2月份的房租，是因为张泗芳一开始是准备在2020年2月3日即农历初十开门营业的，所以从2020年2月3日开始计算租金。但是因为疫情的原因，张泗芳经营的又是餐饮行业，早在2020年1月31日，张泗芳收到通知其不能营业，一直持续到2020年2月29日双方解除《租赁协议》时，张泗芳都未能开门营业。二、涉案《租赁协议》解除时，张泗芳并未违约。廖名德在一审中陈述双方在2020年2月29日结算后，张泗芳把店铺交还给了廖名德，也即张泗芳是主张双方的租赁合同关系在2020年2月29日解除。而此时张泗芳实际只拖欠廖名德2020年2月3日至2月29日的租金，按照协议第二条第4项约定欠租金超过30天，视为违约，此时张泗芳逾期交纳租金并未超过30天，并未违约。而且，2020年1月至3月份正处于新冠肺炎疫情防控期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，即使张泗芳逾期交纳2020年2月份租金，廖名德要求张泗芳承担违约责任也无任何依据。合同解除后，廖名德应当返还张泗芳押金，张泗芳应当支付廖名德剩余租金，而廖名德在合同解除时既未向张泗芳返还押金，故可以直接在押金中扣除张泗芳应当交纳的租金，而不是另行要求张泗芳支付。经计算，张泗芳2020年2月应当交纳的租金为33500元(20个工作日×1000元+7天周末×500元+10000元)，廖名德可在押金中扣除，实际廖名德还应当向张泗芳返还押金22500元。三、廖名德提交的《通知书》记载的内容，与实际不相符合。廖名德主张其在2020年3月13日向张泗芳发送了《通知书》，但张泗芳实际上根本未在2020年3月13日收到任何通知。而且，《通知书》的内容也都是廖名德为达到本案的诉讼目的而刻意制造的，且错漏百出。首先，廖名德在一审时已明确双方签订的《租赁协议》于2020年2月29日解除，张泗芳也在当日将店铺钥匙交还给了廖名德。也即双方的租赁合同关系的解除，并非是张泗芳拖欠租金而导致。2020年2月29日双方已经解除了租赁合同关系，不可能再在《通知书》记载的2020年3月13日再解除一次。其次，关于协调与次承租人卢秋凤租赁关系的问题，张泗芳早在2020年2月29日与廖名德解除租赁合同关系时，便已告知廖名德和卢秋凤，卢秋凤的租金直接由廖名德收取。而且，廖名德在2020年3月5日就已经收到了卢秋凤交纳的2020年3月份租金。卢秋凤使用租赁物合法有据，根本不存在占用的情况。廖名德主张张泗芳尚欠其租金、水电费达196571元，更是无稽之谈。四、关于廖名德擅自处置餐厅内物品的问题。双方的租赁协议解除后，张泗芳一直与廖名德沟通协商，问廖名德店内设施该怎么算，是否得归还给张泗芳，但是廖名德一直没有回应，也未告知张泗芳要撤离店铺内的设备等物品。张泗芳并不是不想处理店铺内的物品，而是无法处理，张泗芳早在2020年2月29日已将店铺钥匙交还给了廖名德，没有廖名德的配合根本无法处置店铺内的物品。廖名德主张通过微信发函给张泗芳，要求张泗芳搬离物品，但从张泗芳提交的微信聊天记录中可以看出，廖名德是直到2020年4月2日才向张泗芳发送《通知书》。当时张泗芳收到廖名德发来的《通知书》后，马上前往店铺，但发现该店铺已经被他人装修使用了，廖名德根本没有给张泗芳去处理的时间和机会。既然廖名德留置了张泗芳的物品，廖名德对于该物品应当妥善保管，而不是未经张泗芳许可便私自以不合理低价变卖。而在收到《通知书》的后一天即2020年4月3日，张泗芳也收到了一审法院的传票。廖名德一早就已经起诉张泗芳了，对张泗芳的协商意见不予回应，《通知书》也是做做样子发给张泗芳。因此，张泗芳要求廖名德赔偿因其擅自处置餐厅内的餐具设备是合法合理的。店内设备张泗芳已经提供了设备购买清单及部分物品照片，一共价值80444元，张泗芳要求廖名德应按折旧后总价的60%即48266.4元赔偿给张泗芳是合情合理，应当予以支持。五、廖名德应支付因占用张泗芳铺面的占用费48706.27元。双方于2015年5月1日签订《租赁协议》，张泗芳租用廖名德位于中山市********商铺，面积约700平方米，首期月租金28000元，每平方米40元，每三年递增8%。张泗芳租用一个月左右，廖名德未经张泗芳同意，分别在商铺的南面占用18.72平方米(2.6米×7.2米)，北面占用15.48平方米(3.6米×4.3米)，共计占用34.2平方米，减少了张泗芳使用的面积。廖名德占用张泗芳租用的商铺后，张泗芳要求廖名德减少租金或按租用价格向张泗芳支付租金，廖名德则不予理会，以《租赁协议》长达10年，到时再一起给张泗芳等借口拖着。而一审中廖名德提出的占用张泗芳承租的商铺面积，是用作保安室和消防通道则是完全不存在的。首先，廖名德占用的两处面积都建起了房间，根本不是所谓的消防通道，事实是该两个房间都是廖名德给其父亲使用和作为杂物间了。廖名德提出的通过免收张泗芳垃圾处理费的方式来补偿更是无稽之谈，一个月的垃圾处理费才一百几十元，与廖名德占用的商铺面积租金每月至少1368元相差甚远，张泗芳怎么可能同意。按照《租赁协议》的约定，首期月租金每平方米40元，既然廖名德在一审中提出2017年4月30日前的占用费已过诉讼时效，无奈只能减去，即第一期从2017年5月1日至2018年5月18日期间，廖名德应向张泗芳支付占用费172368.元(34.2平方米×40元/平方米×126.个月)，第二期月租金每平方米43.2元，其中2018年5月19日至2020年2月29日，廖名德应向张泗芳支付占用费31469.47元(34.2平方米×43.2元/平方米×21.3个月)，以上合计48706.27元，廖名德应向张泗芳支付。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。被上诉人廖名德答辩称：一、涉案《欠据》及《张泗芳欠房租名细》，是双方经过对账无误后，张泗芳才签名予以确认的。该证据是真实有效的，张泗芳拖欠廖名德租金、水费、电费属实。同时，在双方电话录音中，张泗芳也明确了张泗芳是欠廖名德租金、水电费，明确了张泗芳违约。在录音中，张泗芳表示租赁押金是不应退还的。二、根据涉案租赁合同的约定，租金是按月交纳，张泗芳应当在每月5日前交纳当月租金及上月水电费，逾期超过30日则视为张泗芳违约，廖名德有权解除合同，没收押金。从张泗芳与廖名德的对账明细表，可知张泗芳拖欠租金的时间远超30天，其行为已构成违约。三、关于涉案商铺内张泗芳物品的问题，廖名德已经多次通知张泗芳前去处理，同时张泗芳作为完全民事行为能力人，应该知道铺位交还给廖名德后，应当自行处理变卖物品，但张泗芳也未自行处理。不管是廖名德提供的通知，还是张泗芳本人提交的录音，一系列证据都可以说明廖名德积极要求张泗芳前去处理变卖物品，但张泗芳并没有处理，所以该物品是被廖名德当作张泗芳的遗弃物处理变卖的。一审法院也曾去到租赁场所，现场核实廖名德把铺位租给案外人以后，变卖物品的价格是15000元，且已判令廖名德返还该15000元给张泗芳，是合理的。四、关于场地占用费，张泗芳的请求完全没有事实依据。张泗芳在接到廖名德起诉的材料后，几次打电话给廖名德，要求协商解决，且张泗芳提交的电话录音证据中，其都明确表示是欠钱，是违约。同时，在前面几次沟通中，张泗芳从未提及到场地占用费。如果真如张泗芳所说廖名德占用了张泗芳的场地，为何在长达4年的租赁时间内，张泗芳一直没有提出，为何在双方对账时没有提出，为何在诉讼后前期沟通中不提出，而是在反复沟通无效后才提出反诉，主张所谓场地占用费。从张泗芳以上行为，可以反推所谓占用根本没有事实依据，也完全不符合生活常理。廖名德于2020年3月25日向一审法院起诉请求：一、张泗芳立即支付廖名德中山市********************2020年2月前租金、电费、水费合计196571元及利息（利息以196571元为本金，按每日千分之三标准，自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；二、张泗芳自2020年3月始至张泗芳将商铺全部交还给廖名德之日止，按15120元/月标准支付场地占用费；三、本案诉讼费用由张泗芳承担。一审中，廖名德自愿撤回了上述第二项诉讼请求。张泗芳向一审法院反诉请求：一、廖名德支付占用张泗芳租用商铺租金80274.24元；二、廖名德赔偿擅自处置张泗芳餐厅用具、设备的损失（按原购买价格60%计算）48266.4元。一审法院认定事实：位于中山市********商业大楼坐落于中山市******，该土地所有者属于中山市******委员会，土地为划拨工业用地，该商业大楼为自建房，房屋权属人为中山市******委员会。2015年1月9日，中山市东凤镇伯公社区股份合作经济联合社（以下简称伯公经联社）作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）廖继赢签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于东凤镇东凤大道南与旧广珠公路（伯公三队地段）的交界处新建的商业大楼租赁给乙方，该大楼共七层，第七层为广告牌位，大楼厂房面积5889平方米，广告牌位面积约300平方米，合计总面积为6189平方米，空地200平方米，租赁期限为十年，自2015年4月3日至2025年4月2日止等内容。2020年4月22日，案外人廖继赢出具《声明书》，称其从伯公经联社处承租的厂房大楼（共七层）在租赁期间全权委托廖名德进行管理，包括与承租人签订租赁合同、收取承租人租金、押金、水、电费用等，在承租人拖欠租金或出现其他租赁纠纷时，由廖名德提起诉讼，并享有诉讼权利及承担诉讼义务。2015年5月1日，廖名德作为甲方（出租方）与张泗芳作为乙方（承租方）签订《租赁协议》一份，约定“甲方将东凤镇××商铺租赁给乙方作为生产经营饮食及其他等使用，甲方出租给乙方的商铺（一楼室内全部），室外地提供免费停车位及招牌位（房子门右墙上），装修期限一个月，自2015年5月1日至2015年5月31日止，租赁期限自2015年6月1日至2025年4月2日止；一楼商铺租金（第一期）为28000元/月，自2015年6月1日至2018年5月31日止，租金每三年递增8%，第二期租金为每月30240元，自2018年6月1日至2021年5月31日止，第三期租金为每月32659.2元，自2021年5月31日至2025年4月2日止；押金为56000元，如电费每月超出5000元，须交纳电费押金，如乙方违约，押金不予退还，如甲方违约，甲方须补偿押金的4倍给乙方；租金按月交纳，乙方必须在每月5日前交纳当月租金及上月水费、电费、卫生费及其他费用（如需交纳治安费时，甲方再另行通知），逾期交纳的，甲方按每日千分之三加收违约金，逾期超过30天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同并没收定金，由甲方收回商铺另行出租；乙方在租赁期间，需增的建筑设施及另行安装水、电线路，装修及固定设施等，必须征得甲方书面同意后才能施工，凡所安装在本商铺墙壁上的一切设施（除冷气及厨房和餐厅用具外），合同期满后不得拆走，属于甲方所有；租赁期满后，乙方必须负责清理一切杂物及交清各种费用。如需续租时，双方另议。在同等的价格条件下，乙方有优先权；甲方租给乙方的商铺，如面积过多，乙方可以把多出部分转租他人合法使用。”合同还对租赁期间建筑物配套设施使用等进行了约定。涉案《欠据》记载：“本人张泗芳确认：在承租东凤镇××期间未能按月交租。截止至2020年2月29日张泗芳欠廖名德租金、水、电费用合计为大写：壹拾玖万陆仟伍佰柒拾壹整元。（小写：196571.00元）特立此据！欠款人（承租人签名）张泗芳（指模）2020年2月29日出租人（签名）廖名德（指模）2020年2月29日”。涉案《张泗芳欠房租名细》为手写记录，在年份及签名等地方有多处指模，记载“一、2015年7月份房租：28000元；二、2019年10月份房租：1.房租30240元-已付5175元＝25065元2.电费5883元3.水费925元计31873元；三、2019年11月份：1.房租30240元2.电费4567元3.水费702元计35509元；四、2019年12月份：1.房租30240元2.电费3736元3.水费673元计34649元；五、2020年1月份：1.房租30240元2.电费3686元3.水费788元计34714元；六、2020年2月份：1.房租30240元2、电费1370元3.水费216元计31826元，合计A.房租28000元+25065元+30240元+30240元+30240元+30240元＝174025元；B.电费5883+4567+3736+3686+1370＝19242；C.水费925+702+673+788+216＝3304，共计174025+19242+3304＝196571元欠租人：张泗芳（指模）2020年2.29号”。2020年3月13日，廖名德向张泗芳发出《通知书》一份，通知张泗芳解除《租赁协议》，要求张泗芳尽快偿还2020年2月29日前租金、电费、水费共196571元，并要求张泗芳协调与案外人卢秋凤的转租关系，在张泗芳把商业大楼全部交还廖名德前，张泗芳仍需按原《租赁协议》约定租金支付场地占用费。涉案《收款收据》显示案外人廖继赢于2020年3月13日及2020年4月13日向伯公经联社分别交纳2020年2月及3月份租金70818元、70818元。廖名德称伯公经联社并未减免租金。张泗芳质证后确认与廖名德签订的《租赁协议》，但称承租一个月左右，廖名德在商铺里面盖了两间小房，廖名德称会给钱张泗芳，张泗芳说可以，但是减少一点租金，小房盖好后，张泗芳多次要求廖名德给占用地租金，但廖名德一直没有给，因为张泗芳生意不好，也欠廖名德钱，所以认为从租金中扣也行，廖名德也说可以。疫情爆发后，张泗芳和廖名德说商铺的全部设备都给廖名德，包括廖名德要补偿给张泗芳的店铺占用面积租金，与张泗芳欠廖名德的租金一并抵消，然后张泗芳将商铺钥匙交给廖名德，廖名德说其转了多少钱就给张泗芳多少钱。2020年3月份，廖名德将店铺转租给××餐厅。2020年4月2日，张泗芳打电话给廖名德，问廖名德××餐厅转给其多少钱，廖名德说没有。但是，张泗芳向××主餐厅管询问时，该主管称已给了张泗芳钱。张泗芳认可《张泗芳欠房租名细》中张泗芳的名字确实是其本人所签，但提出其中记载的2015年7月份房租28000元不是事实。另外，廖名德占用了张泗芳的商铺面积，对廖名德提交的其他证据真实性确认。张泗芳提交的反诉状附有加盖中山市小榄镇林涛日用百货店公章的《东凤镇东凤大道南167号味尚快餐店设备清单》一份，记载了相关设备名称、数量、单价等，合计80444元。张泗芳称该份清单中的物品为开设店铺时购买的设备，其交付商铺钥匙给廖名德的时候并未搬离上述物品，后廖名德已经将上述物品转让给××餐厅，廖名德应按上述物品价格折旧60%补偿给张泗芳。张泗芳提交了2015年4月1日至2020年4月28日《中国农业银行卡交易明细清单》，证明其已交纳房租至2020年1月13日。在上述交易明细清单中，反映相关微信红包或微信转账并未记载交易相对方的名称，张泗芳也并未进行标注，故无法核实微信红包或者微信转账中哪一笔为张泗芳交付给廖名德的租金，其中，2015年4月1日至2017年9月12日并无记载转账对方为廖名德的相关记录，自2017年9月13日始有部分记录记载转账至廖名德的支付宝账户，部分记载时间及金额为2017年9月13日5005元、4984元、2017年9月14日2002元、2017年9月16日2002元、2017年9月18日1001元....2018年10月16日9999.92元,此后的记录中无记载转账对方为廖名德的相关记录，相关微信转账记录未记载相对方名称，并无记载有每天向同一微信账户转账相同或相近金额的记录。张泗芳提交的《光盘》，显示若干份照片及涉案商铺录像，用于证明涉案商铺的全貌及廖名德占用的商铺面积以及商铺已转租给××餐厅的事实。另外有录音几份，显示张泗芳与自称为张某的人的对话，张泗芳询问对方目前经营店铺的设备转让费，对方称支付了转让费一万多块钱，双方还就目前食店经营状况等进行了闲聊，另外几份电话录音为张泗芳与案外人廖继赢的对话，其中，张泗芳：“老板，你告我啦？”廖继赢：“那你那个房租肯定要给我啦，你房租不给我肯定不行啊。”张泗芳：“那店里东西抵个价吧？”廖继赢：“店的东西你自己来处理吧，好不好，你能卖多少钱就多少钱......。”张泗芳：“我没有说不还钱给你，还给你打了欠条，但你不是这样子做的，你说拿出去东凤伯公村委报销，现在拿来告我。”廖继赢：“伯公村委报销不了，没有办法，一分钱都报销不了。”张泗芳：“报销不了，你也不能骗我，拿来告我嘛，你骗我打欠条，对不对？”廖继赢：“我怎么有骗你啊，兄弟，你讲这些话，你租个二楼，租个一楼，押金你也收走了，我不管你打欠条，房租你二月份都收走了，二月份的房租你都收给别人，你做的好过分啊，我们这么大困难，那么支持你，你欠我们那么多钱，包括水电费，你说走就走，你这样子做事情，你对的起我啊。”张泗芳：“我那些员工欠了工资都没有发，你问一下他们的工资发了没有......。”张泗芳：“我欠你的那些钱，你看怎么解决这个事情，我目前确实没有钱可以还给你，这个钱几月份给啊，哪年还完啊，怎样搞，你看行不行呢？”廖继赢：“这样子很头痛，你要想想办法搞点现金呀。”张泗芳：“我现在确实到了尽头了，银行把我账户冻结了，卡也冻结了，实在没有钱......。”张泗芳：“你占了我那个房怎么算啊，要给个数啊，我和廖总说了几次，也说了要给钱的哦。”廖继赢：“你现在讲这个事情，当时说那个卫生费就不收了的，已经说好了。”张泗芳：“我没有答应的嘛，哪里说好哩，我有证人的。”廖继赢：“你这个人没良心，完全不讲道理......。”廖名德质证后表示对张泗芳提交的该设备清单的真实性、合法性、关联性不确认，廖名德通知过张泗芳搬离物品，但是张泗芳未处理，视为遗弃物，廖名德把铺位出租，不存在转让费的问题；对张泗芳提交的《中国农业银行卡交易明细清单》的真实性、合法性确认，关联性不确认，该交易明细清单部分是支付廖名德租金及水电费，但那是双方结算前的付款记录。另外，双方约定每月5日前交纳本月租金及上月水电费，但是交易明细清单并未体现张泗芳有按约定时间及金额交租及水电费，张泗芳陈述说按照其资金情况交纳租金，但是廖名德对自己权利让步并不意味着廖名德同意变更租金的交付方式；对张泗芳提交的《光盘》内容的真实性、合法性、关联性，主张由法院核实，但是张泗芳在电话录音中找案外人廖继赢协商时明确表示拖欠廖名德租金属实，所以廖名德并没有欺骗张泗芳签订《欠条》，签订《欠条》时确实是为了向伯公经联社申请减免租金，但是伯公经联社并没有减免租金。一审中，廖名德称张泗芳陈述的建筑物确实存在，但是双方在签订《租赁协议》时，已明确出于安全考虑一楼要留保安室和消防通道，面积加起来大概20平方米，双方约定的租金中不包含该20平方米面积，且廖名德也通过免收张泗芳的清洁费、垃圾费进行了补偿。2020年2月29日，双方结算后，张泗芳已经将其使用的商铺交还给了廖名德，但是未协商好与次承租人卢秋凤的关系。2020年3月份，廖名德与卢秋凤达成一致意见，由廖名德直接收取卢秋凤的租金，所以廖名德认为张泗芳实际交付商铺时间为2020年3月份。对于涉案商铺内张泗芳的设备物品，廖名德通过微信发函给张泗芳，要求张泗芳搬离物品，但是张泗芳未处理，廖名德就直接把商铺出租了，东西没有搬走，直接由新的承租人接管。张泗芳则称已于2020年2月29日将商铺交还给廖名德，2020年3月5日将卢秋凤的租金交给了廖名德，廖名德没有通知张泗芳搬东西，2020年4月2日张泗芳联系廖名德的时候才叫张泗芳搬东西，2020年4月3日张泗芳才知道廖名德已将设备转租给××餐厅。另外，此前都是现金交付租金，廖名德基本上没有给收据，2017年9月开始是微信转账。一审法院于2020年6月10日依法到涉案租赁物现场进行调查，并对租赁物目前承租方××餐厅（工商登记名称为：中山市东凤镇××小吃店）的员工张某进行调查，制作了《询问笔录》。案外人张某陈述称该店是向廖继赢承租的商铺，并不清楚廖名德与廖继赢具体是什么关系，但应该有亲属关系。一审法院向其出示了张泗芳提交的上述《东凤镇东凤大道南167号味尚快餐店设备清单》，张某称其向廖继赢支付了15000元的物品折旧费，并向一审法院出示了经手人处有廖继赢的签名的2020年4月18日《收据》，记载“今收到一楼李贵仁（转让费）15000元”。张某又称在接收物品时，餐桌只有31张，目前只有25-26张是好的，风扇只有5-6个，没有双门消毒柜及保鲜柜，汤面炉只有1个，煮饭煲1个，麦芽糖箱只有架子没有箱子，枕板无法使用，没有胶糖缸，胶糖缸托盘有30个左右，带胶轮移动招牌只有一个坏架子，没有不锈钢多层菜架及不锈钢扣肉碗，蒸饭柜只有1个，电三轮车被房东拿走了，接收店铺后只有桌子重新摆放了位置，其他都没有动过，在一楼的货梯和步梯旁边有一个小房间，但是该部分不是其租赁范围。廖名德对上述《询问笔录》及《收据》的真实性、合法性、关联性确认，案外人张某证实了张泗芳设备清单不齐全、设备陈旧、存在损坏不能使用的情况，张泗芳设备折旧价值为15000元，廖名德与张泗芳解除租赁合同后，张泗芳未按时搬离设备，经过廖名德通知仍未搬离，故廖名德认为设备属于张泗芳遗弃物，廖名德可自行处分。张泗芳质证称其营业至2020年1月13日，因疫情原因没有正常营业，但是设备都正常运行完好无损，案外人张某的陈述不可信，不清楚廖继赢有无私自拿用，张泗芳的设备和清单所列一致，张泗芳还认为《收据》的日期有误，记载的转让费15000元可能不真实。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方对涉案商铺已转租给中山市东凤镇有味鸡小吃店的事实并无异议，予以确认。涉案《欠据》及《张泗芳欠房租名细》均有张泗芳的签名及指模，明确记载截止2020年2月29日，张泗芳欠廖名德租金、水、电费用合计196571元。张泗芳辩称《张泗芳欠房租名细》中2015年7月份房租28000元不属实，且双方于2016年3月3日达成口头协议，房租按日交纳，其房租已交至2020年1月13日，但张泗芳并未提交相应的收据或转账记录，证明其已向廖名德支付了2015年7月份房租28000元，应承担举证不能的不利后果。张泗芳提交的《中国农业银行卡交易明细清单》，虽然记载了部分转账记录，但并不能体现出张泗芳按日向廖名德交付租金，且张泗芳未在银行明细清单中标注哪一笔记录为转给廖名德的租金及水电费，亦无法一一进行核实，另外张泗芳亦承认，前期付款采用现金方式且并无索要收据，故无法从张泗芳举证中查明张泗芳交付租金的具体情况。张泗芳称受到廖名德的欺骗才签订涉案《欠据》，张泗芳提交的电话录音中自认欠廖名德租金，且对电费及水费并未提出异议，张泗芳作为一个正常的成年人，对自己的行为理应有正确的认识，即使廖名德与张泗芳签订《欠据》的初衷，是为了向伯公经联社申请减免租金，但并不影响《欠据》的效力，故张泗芳应当向廖名德支付《欠据》及《张泗芳欠房租名细》中记载的租金、电费及水费合计196571元。张泗芳逾期支付租金超过约定的30天期限，已构成违约，按双方约定廖名德可以没收押金，张泗芳请求以押金56000元抵扣房租，不予采纳。关于廖名德请求的利息，张泗芳逾期支付租金确给廖名德造成利息损失，廖名德请求自起诉之日起至清偿之日止，按《租赁协议》约定每日千分之三计算利息，折合年利率约108%，确实过高，张泗芳请求降低，予以支持，故酌定逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于张泗芳请求廖名德支付房屋占用费的问题，涉案《租赁协议》约定廖名德出租给张泗芳的商铺为一楼室内全部及室外免费停车位及招牌位，经现场查看涉案商铺室内一楼的货梯和步梯旁边确有上锁的小房间，廖名德确实占用了张泗芳承租的商铺面积，张泗芳提交的案外人廖继赢与张泗芳的电话录音中提到双方曾商议过廖名德以不收取张泗芳的垃圾处理费方式补偿张泗芳，且廖名德后续一直未收取张泗芳的垃圾处理费，虽然张泗芳辩称并未同意廖名德以垃圾处理费抵偿商铺面积占用费，但张泗芳在长达几年的时间内，均未向廖名德提出异议，且未向廖名德提出支付占用费或者扣减租金的请求，张泗芳消极处理的方式实际上已默认廖名德以垃圾处理费方式补偿占用张泗芳商铺面积，现张泗芳又要求廖名德另外支付商铺面积占用费，不予支持。关于张泗芳要求廖名德按《东凤镇东凤大道南167号味尚快餐店设备清单》总价60%赔偿设备损失的请求，双方于2020年2月29日结算后，涉案商铺的使用权已归还廖名德，张泗芳理应进行清场交接，从张泗芳提交的电话录音及廖名德发出的《通知书》可知，廖名德曾积极与张泗芳协商租赁场地的交接及租金支付问题，也曾告知张泗芳自行清理店铺内物品。由此可见，廖名德并非有意留置张泗芳的物品，即使廖名德未通知张泗芳处理设备等物品，张泗芳也应该自行进行清理，张泗芳将物品留置在涉案商铺，存在过错，但张泗芳并未作出抛弃设备物品所有权的意思表示，故张泗芳留置在商铺内的物品不属于遗弃物，廖名德即使基于重新出租需要以及保管成本过高将张泗芳的物品进行变卖，亦应将所得收益归还张泗芳，不应私自占有。虽然张泗芳提交的《光盘》中有部分物品的照片，但并不能证实上述清单中所列物品均齐全且完好，作为与双方没有利害冲突的案外人张某的陈述从侧面也证实廖名德在转让物品时，上述清单中所列物品存在缺失或损坏，现张泗芳并未要求取回物品所有权，且未提交证据证明其留置在涉案商铺内的设备物品价值超过15000元，应承担举证不能的不利法律责任后果。故张泗芳请求廖名德按清单所列总价60%赔偿设备损失，不予支持，但廖名德应将变卖设备物品所得收益15000元返还给张泗芳。另外，从案外人张某陈述可知，张泗芳提供设备清单中所列的电动三轮车是廖名德一方拿走，并未在变卖物品之列，现原物已去向不明，已无法通过评估确认该车的实际价值。虽然张泗芳拖欠租金、水电费属实，但廖名德亦不能无偿占有张泗芳财物，故酌定廖名德支付张泗芳电动三轮车赔偿款1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张泗芳于判决生效之日起七日内向廖名德支付租金、电费、水费合计196571元及逾期利息（以实欠金额为基数，自2020年3月25日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、廖名德于判决生效之日起七日内向张泗芳返还物品设备转卖收益15000元，并向张泗芳赔偿电动三轮车损失1000元；三、驳回廖名德的其他诉讼请求。四、驳回张泗芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4476元，减半收取计2238元，财产保全申请费1578元，合计3816元，由张泗芳负担；反诉案件受理费1435元，张泗芳负担1347元（已交纳），廖名德负担88元（上述受理费及财产保全费合计3816元，廖名德已预交，一审法院不另收退，张泗芳于判决生效之日起七日内返还廖名德差额3728元）。本院二审期间，张泗芳围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、微信聊天和转账记录及其附表；二、支付宝转账记录。上述两份证据，证明张泗芳已交清2020年1月13日前的所有租金。三、微信聊天记录，证明双方更改租金交付方式为两天一付，以及廖名德要求张泗芳严格按照该标准履行；四、微信聊天记录（春节期间），证明张泗芳在节假日放假不营业期间，不需要支付租金；五、《通知书》，证明廖名德于2020年4月2日向张泗芳发送的通知书的内容；六、《收据》，证明廖名德已自2020年3月5日收取了次承租人的租金；七、《关于疫情防控期间餐饮单位相关经营要求的公告》，证明2020年2月份处于新冠肺炎疫情防控期间，政府要求暂停营业；八、《中山市餐饮业有序恢复经营服务新冠肺炎疫情防控工作指引》，证明2020年3月11日之后，政府才逐渐放开餐饮业的经营。廖名德向本院提交了一楼房租付款明细笔记资料。本院组织当事人进行了质证。对于张泗芳提交的上述证据，廖名德对证据一至四的真实性予以确认，但对其合法性、关联性不予确认；对证据五的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据六的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据七、八的真实性、合法性均不予确认。对于廖名德提交的上述证据，张泗芳对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认，并主张该房租付款明细是与本案《欠据》《张泗芳欠房租名细》一起形成、签写的，目的都是为了向伯公经联社申请减免租金。本院经审理查明：除了张泗芳对一审判决认定2020年3月13日廖名德向张泗芳发出《通知书》有异议外，双方对于一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院另查：根据张泗芳提交的微信聊天记录及其附表，确实存在张泗芳自2018年7月起基本上是每两天向廖名德支付了一次租金的情况。而且，廖名德确实曾要求张泗芳要按照双方商定好的二天一付的付款方式交租。本院再查：根据廖名德向本院提交的一楼房租付款明细笔记资料，反映张泗芳自2018年12月6日起至2020年1月13日所付款项，实际上为应付2019年10月前的租金。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是张泗芳是否拖欠了廖名德租金、水电费共计196571元；二是廖名德是否应向张泗芳支付占用商铺租金4870627元；三是廖名德是否应向张泗芳赔偿因擅自处置餐厅内设备的损失48266.4元。关于争议焦点一，即张泗芳是否拖欠了廖名德租金、水电费共计196571元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋按时交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是依约定期限向出租方支付租金。本案中，涉案《租赁协议》签订后，廖名德已依约将涉案房屋交付给张泗芳使用、收益，张泗芳依约应向廖名德支付租金。但是，廖名德主张张泗芳在履行协议过程中尚欠其2015年7月份及2019年10月、11月、12月和2020年1月、2月份房租、电费、水费共计196571元未付清，张泗芳对此不予认可，并主张其仅欠廖名德2020年2月2日至29日的租金、水电费共计33500元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，根据上述规定，在张泗芳不予认可的情况下，廖名德应当对其上述主张提供证据加以证明。为此，廖名德向一审法院提交了由张泗芳签字确认的涉案《欠据》及《张泗芳欠房租名细》，并在二审中向本院提交了一楼房租付款明细资料。根据该《欠据》《张泗芳欠房租名细》及该房租付款明细资料记载的内容，反映张泗芳尚欠廖名德2015年7月份及2019年10月、11月、12月和2020年1月、2月份房租、电费、水费共计196571元。虽然张泗芳主张涉案《欠据》《张泗芳欠房租名细》及该房租付款明细资料，是廖名德为向伯公经联社申请减免租金，欺骗其签订的，是无效的，但张泗芳并未就此提供足够证据加以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，张泗芳应承担举证不能的不利后果。同时，张泗芳作为完全民事行为能力人，应当知道其签写本案《欠据》《张泗芳欠房租名细》的行为所应承担的法律后果。故本院对其该上诉主张不予采信。尽管双方对涉案租金的交纳方式由每月5日前交纳当月租金及上月水电费更改为了每两天支付一次租金，但并不能以此当然认定双方变更了应交租金金额。虽然张泗芳确实自2018年7月起基本上是每两天向廖名德支付了一次租金，但张泗芳并未举证证明其支付的租金为其应付当日租金。事实上，根据廖名德向本院提交的该房租付款明细资料，张泗芳自2018年12月6日起至2020年1月13日所付租金，实际为应付2019年10月前的租金。在此情形下，一审判决认定张泗芳应向廖名德支付拖欠租金、电费、水费合计196571元，并无不当，本院予以维持。依约，张泗芳同时还应当向廖名德支付因逾期交租而应承担的违约金。而且，由于张泗芳迟延交租超过本案协议约定的30天，导致涉案《租赁协议》约定的履行期限尚未届满即被解除，依约廖名德有权没收张泗芳交纳的租赁押金65000元，且涉案《欠据》《张泗芳欠房租名细》中也没有约定该押金可与所欠租金、水电费抵扣，表明张泗芳无权收回租赁押金65000元。关于争议焦点二，即廖名德是否应向张泗芳支付占用商铺租金48706.27元的问题。本案中，根据双方的陈述，廖名德确实占用了张泗芳承租的商铺面积。廖名德主张其占用该部分商铺面积是双方协商后经过张泗芳同意的，张泗芳对此虽不予认可，但张泗芳并未举证证明其在履行协议过程中的数年间就此向廖名德提出过异议，且张泗芳也未举证证明其曾向廖名德提出过以此抵扣租金的请求，而且廖名德确实未向张泗芳收取过协议约定的卫生费。基于此，一审法院对张泗芳要求廖名德另外支付商铺面积占用费不予支持，并无不妥，本院亦予以维持。关于争议焦点三，即廖名德是否应向张泗芳赔偿因擅自处置餐厅内设备的损失48266.4元的问题。本案中，张泗芳将涉案商铺的钥匙返还给廖名德前，理应进行清场，搬离涉案商铺内的物品。但是，直至将涉案商铺的钥匙于2020年2月29日返还给廖名德，张泗芳仍未将物品全部搬离。而且，从张泗芳提交的电话录音及廖名德发出的《通知书》可知，廖名德曾告知过张泗芳自行清理店铺内物品。由此可见，廖名德并非有意留置张泗芳的物品，即使廖名德未通知张泗芳处理设备等物品，张泗芳也应该自行进行清理，张泗芳将物品留置在涉案商铺，存在过错。因张泗芳并未作出抛弃该物品的意思表示，故张泗芳留置在商铺内的物品仍属于张泗芳所有。因此，廖名德即使基于重新出租需要以及保管成本过高将张泗芳的物品进行变卖，亦应将所得收益15000元返还给张泗芳。张泗芳要求廖名德按清单所列总价60%赔偿设备损失，证据不足，本院不予支持。同时，由于廖名德将张泗芳的电动三轮车骑走后去向不明，无法返还，一审法院酌定廖名德赔偿张泗芳电动三轮车损失1000元，亦属正确。综上所述，上诉人张泗芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5464元（张泗芳已预交2224元），由上诉人张泗芳负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年二月七日书记员 勾华吴歌