江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终48号上诉人（原审被告）：王季，女，1973年10月10日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：裴昌国，男，1970年9月18日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告）：泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路住建局大楼**。法定代表人：张晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯庆学，该公司职工。委托诉讼代理人：张锋，江苏品维律师事务所律师。上诉人王季因与被上诉人泗洪县城市投资建设经营集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王季上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回城投公司的诉讼请求。事实及理由：1.王季在承租涉案房屋后投入了大量资金进行装修等，使涉案幼儿园成为合格幼儿园、省优质幼儿园。如果解除涉案租赁合同，城投公司应当将装修等费用返还给王季。而且，城投公司在招投标时明确如别人中标，将补偿王季95万元添附资产费用。2.原租赁合同约定了5年租赁期限，明显过短；在涉案合同到期后，王季曾经向城投公司递交延长租赁期限的申请，原租赁合同也约定王季有优先租赁的权利。3.城投公司在一审中没有提供当时房屋租赁市场平均租金标准，一审法院参照王季与城投公司租赁协议中约定的租金标准计算占有使用费没有依据，且一审法院将疫情期间的租金全部计算在内不公平不合理。4.一审法院判决王季将幼儿园返还给城投公司不当，王季仅应返还房屋而不是幼儿园；且一审法院对在校幼儿如何安排未予考虑不当。城投公司二审辩称，1.对于未形成附合的装饰装修物，王季可以搬走，对已经形成附合的装饰装修物应当保留。2.考虑到新冠××疫情的影响，同意免除3个月占有使用费。城投公司向一审法院起诉请求：1.判令王季迁出租赁城投公司的位于泗洪县黄河花园小区内的黄河花园幼儿园房屋（即王季开办的泗洪县青阳镇聪明树幼儿园）；2.判令王季将以上租赁房屋及装修保持现状；3.判令王季支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止房屋占有使用费共计393855元及利息（以393855元为基数，自2018年8月1日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）；4.判令王季承担房屋占有使用费（按照年租金413547元，自2019年8月1日起计算至实际搬离之日止）及利息（以413547元为基数，自2019年8月1日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）；5.本案诉讼费由王季承担。庭后城投公司放弃第3、4项诉讼请求中利息的主张，其他不变。一审法院认定的事实：2013年4月26日，城投公司与王季签订《屋租赁合同（黄河花园幼儿园）》，约定：城投公司将位于泗洪县黄河花园小区的房屋出租给王季用于开办幼儿园；租赁期限5年，自2013年8月1日起至2018年8月1日止；在租赁合同期限内，前二年租金324000元，自第三年起每年按上一年租金标准增加5%，第一至第五年租金分别为324000元、324000元、340200元、357200元、375100元，租赁合同期限内租金总额1720500元。在合同期限内，房屋租金按年计取，每年8月1日前交清当年租金；租赁期满后或合同解除后，乙方（王季）应返还并确保该房屋及附属设施的完整性。合同签订后，王季对涉案房屋进行装修并开办泗洪县青阳镇聪明树幼儿园。在租赁期间，因王季逾期交纳租金，城投公司委托律师事务所于2019年10月31日向王季发出律师函，要求其交纳租金。2020年2月26日，城投公司函告王季要求其搬离涉案房屋。诉讼过程中，王季将租赁期限内租金全部付清。租赁合同期限届满后，城投公司于2019年1月14日委托宿迁市茂盛拍卖有限公司发布“泗洪县黄河花园小区幼儿园、黄河花园幼儿园十年期租赁经营权交易公告”，该拍卖并未成功竞拍。现城投公司要求王季搬出并支付房屋占有使用费未果，双方因而成讼。一审法院认为，城投公司与王季签订的黄河花园幼儿园房屋租赁合同合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方在合同中已经明确约定房屋租赁期满后，王季应将承租房屋返还城投公司，并保持房屋及附属设施的完整性。故双方的房屋租赁合同期满后，城投公司已经明确告知王季搬离房屋的情形下，王季应及时将房屋返还城投公司。城投公司要求王季返还泗洪县黄河花园小区幼儿园房屋的诉讼请求，予以支持。但在返还房屋时，对于未形成附合的装饰装修物、设备，王季可自行搬走，对已经形成附合的装饰装修物、设备，应保持现状。对于城投公司主张的租赁合同期满后的房屋占有使用费问题。因王季在租赁期满后继续使用出租房屋至今，故其应支付租赁期限届满后即2018年8月2日起至房屋实际返还之日止期间的占有使用房屋费。但对于占有使用费的计算，因双方未进行明确约定，可以参照双方租赁期间协议中的上一年度租金标准即一年375100元、1027.67元/天进行计算。对于城投公司要求房屋占有使用费自2018年8月1日起每年上浮5%计算，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、王季将泗洪县黄河花园小区幼儿园房屋返还泗洪县城市建设投资经营集团有限公司；二、王季给付泗洪县城市建设投资经营集团有限公司自2018年8月2日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按1027.67元/天计算。上述判决主文第一、二项内容，王季于判决生效后45日内履行完毕。案件受理费12524元，由王季负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。鉴于双方当事人对一审已经查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，城投公司基于政府文件要求，考虑新冠××疫情影响，自愿免除三个月占有使用费，本院亦予以确认。本案二审争议焦点为：1.王季是否应当向城投公司返还涉案房屋；2.涉案房屋2018年8月2日之后的占有使用费应当如何计算；3.王季主张补偿损失的请求是否应予支持；关于第一个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，城投公司与王季于2013年4月26日签订租赁合同，约定租期自2013年8月1日起至2018年8月1日止。现租赁期限已经届满，王季应当向城投公司返还涉案房屋。关于第二个争议焦点。本院认为，因王季在租赁合同期限届满后仍占有使用涉案房屋，城投公司主张王季支付占有使用费的请求应予支持。对于费用标准，一审法院参照双方在租赁合同中约定的第五年租金标准确定该占有使用费并无不当。因受新冠××的影响，涉案幼儿园的经营活动确实受到了影响，王季主张减免部分占有使用费，城投公司也予以认可并主张按照政府相关部门文件要求可减免3个月占有使用费，本院对此予以确认，故对于2020年上半年3个月的租金予以免除，免除金额共计93775元。关于第三个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，王季与城投公司在租赁合同中并未约定租赁期限届满后，城投公司应补偿王季装饰装修费用，王季现主张城投公司应补偿其装饰装修费用并无事实和法律依据。虽然在2019年1月14日涉案幼儿园租赁经营权拍卖公告中载明：“如非原承租人成功竞租，现承租人必须一次性支付给评估报告中原承租人后续投入的固定资产”，但上述内容不能证明城投公司愿意补偿王季上述装饰装修费用。据此，王季主张城投公司补偿装饰装修损失缺乏依据，本院不予支持。关于王季主张的幼儿安置问题，并不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，一审法院未予理涉并无不当。综上所述，王季的上诉请求部分成立，因当事人二审中作出新陈述，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8738号民事判决主文第一项；二、变更泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8738号民事判决主文第二项为：“王季给付泗洪县城市建设投资经营集团有限公司自2018年8月2日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按1027.67元/天计算（其中免除2020年上半年3个月占有使用费合计93775元）。”上述判决主文内容，王季于判决生效后45日内履行完毕。一审案件受理费12524元，二审案件受理费12524元，合计25048元，均由上诉人王季负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  段 娜二〇二一年二月二十五日书记员  郑露露