山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0323民初4534号 原告：沂源县世纪东方超市有限公司，住所地沂源县振兴路**，统一社会信用代码91370323694411196Q。 法定代表人：刘光照，总经理。 委托诉讼代理人：苗传兴，男，1966年2月15日出生，汉族，系原告职工，代理权限：特别授权。 被告：王燕，女，1987年3月30日出生，汉族，住沂源县。 被告：魏建华，男，1978年12月13日出生，汉族，住沂源县。 二被告共同委托诉讼代理人：郑功富，沂源公正法律服务所工作人员，代理权限：特别授权。 原告沂源县世纪东方超市有限公司与被告魏建华、王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沂源县世纪东方超市有限公司的委托诉讼代理人苗传兴、被告魏建华、王燕及其委托诉讼代理人郑功富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沂源县世纪东方超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与两被告签订的房屋租赁合同；2、请求两被告将所租赁的房屋、设施及钥匙交给原告；3、请求两被告支付拖欠原告的租金48109.59元（租金从2019年9月1日计算至起诉日）；4、请求两被告支付给原告违约金（违约金按租金的两倍计算，从起诉日开始计算至两被告从原告的房屋搬出之日）；5、诉讼费由两被告负担。事实与理由：两被告系夫妻关系，两被告因家庭共同经营培训学校之需要租赁原告楼房。2019年1月1日，原告与两被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落在沂源县城振兴路36-2号的人才交流中心4楼11间房屋出租给被告使用，租赁费每年4万元，租赁期限自2019年1月1日开始计算，合同到期后，两被告如不再续租，必须提前一个月向原告提出书面申请，并将房屋及设施宛好无损的交还给原告，逾期不交的，每拖欠一天按照原租金的两倍支付给原告租金，双方还对租赁房屋的其他事项及违约责任进行了约定。合同签订后，原告履行了全部合同义务，但两被告仅支付给原告2019年1月1日至2019年8月31日8个月的租金26667元，自2019年9月1日至今的租金两被告一直未支付给原告，两被告也未将所租赁的房屋、设施及钥匙交还给原告。原告多次找两被告索要租金并要求被告将房屋、设施及钥匙交还给原告，但两被告均以种种理由拒绝，为此诉至法院。 二被告辩称，1、原被告主体不适格。原告不是涉案房产所有权人，无权对外出租、收取租赁费获利，王燕不是涉案合同当事人，系被告主体不适格。2、原告的起诉没有事实和法律依据。原告起先是租的张店一个王老师的两间房子办成人培训教育，王老师的租赁合同到期后，房子闲置着，原告多次找被告协商，请求整体将房屋租赁给被告，被告考虑用不了这么多房子，原告承诺房产手续齐全，能给被告办理消防证等给许多优惠条件，被告信以为真，便开始装修房屋，花了23000多元费用。开始广告招收学员，还没等开学就遭到消防部门的查处，没有消防证，无法招收学员办幼儿培训教育，直到现在原告也没有给被告办出消防证来，导致幼儿培训班无法招收学员，收取学费，获取收益，给被告造成装修费用、老师的工资、培训收入等巨大经济损失。从2019年9月1日以后就没有再使用该租赁房，被告已经通知原告，但原告一直不接受房门钥匙，之后的房租费不应当由被告再继续支付。3、今年是特殊年份，疫情期间限制人员流动，学校停止上课是国家强制性规定，税收社保国家都减免，原告更不应当收取房租费。4、原告起诉的数额错误，因原告没有给被告办消防证，导致被告无法招收学员办培训班。消防证一直办不出来，被告的经营期望落空，被告只好搬出此租赁房屋另找房源。被告与原告签订房屋租赁合同后开始装修，因未获取消防证，无法招收学员开班办学，从装修完房屋后被告就没有再使用租赁涉案房屋。原告本身很清楚，为办理消防证原告还收取了被告1900元费用，但消防证原告始终没有办下来，被告也没有实际占有使用该租赁房，费用也不应当缴纳。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原告沂源县世纪东方超市有限公司（甲方）与被告王燕（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将坐落在沂源县城振兴路36-2号的人才交流中心4楼11间房屋出租给被告使用，所租赁房屋仅限于经营卫华教育培训，租赁期限自2019年1月1日至2019年8月31日，租金26667元，签订合同时一次性付清。乙方租赁期间，设施维修费用由乙方承担。乙方在租赁期间若需增加设施、改变房屋结构，须经甲方同意方可施工，费用乙方自理，不得私搭乱建，不得乱拉电线；乙方私自新建设施、改变房屋结构的，甲方有权终止合同，不退还剩余租金，给甲方造成损失的，须赔偿甲方的经济损失。合同期满后，若不继续租赁，乙方增加的用于经营的可移动、拆除的设备设施，由乙方自行处理。合同期满后，乙方如继续租赁，必须提前一个月向甲方提出书面申请，缴纳租金，签订合同。不再续租的必须提前一个月向甲方提出书面申请，并在合同期满前将房屋及设施宛好无损的交还给甲方，逾期不交的，每拖欠一天按照原租金的两倍支付给原告租金，双方还对租赁房屋的其他事项及违约责任进行了约定。合同签订后，原告履行了交付出租房屋义务，被告支付给原告2019年1月1日至2019年8月31日8个月的租金26667元。合同期满后，原被告未续签合同，被告未支付租金，亦未从未将所租赁的房屋、设施及钥匙交还给原告，并将部分房屋转租给羽翼舞蹈。2020年11月4日被告王燕通过微信告知原告沂源县世纪东方超市有限公司的管理人员张京成“走了，你租给那个整体出租的吧”，2020年11月4日至11月7日张京成通过微信通知对方结清2019年9月1日以后的租金46600元，并要求被告交还所承租房屋的钥匙，被告王燕回复：“钥匙在西边的两元超市，自己的钥匙已经丢了，那钥匙是羽翼给我的一直没去拿”。后原告将钥匙收回。 案涉房产产权人为沂源宏鼎资产经营有限公司（国有控股），产权证号10-2014060237，登簿日期2014年6月19日。2016年6月8日原告沂源县世纪东方超市有限公司与沂源县宏鼎资产经营公司签订租赁合同将坐落在沂源县城振兴路36-2号的人才交流中心1-4楼出租给原告，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，合同到期后双方续签合同租赁期限至2024年8月31日期满。 另查明，被告王燕与被告魏建华系夫妻关系。被告王燕系山东卫华教育信息咨询有限公司（自然人独资）股东，经营范围：教育信息咨询服务；短期非学历职业技能培训；企业形象策划；会议及展览服务；组织文化艺术交流策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 上述事实，有原告提交的租赁合同、会计凭证、聊天记录、本院调取案涉房屋的产权、产籍档案证明及双方当事人庭审陈述等证据证明，均记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。2019年1月1日，原告沂源县世纪东方超市有限公司与被告王燕签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。2019年8月31日租赁期间届满后，承租人王燕未将所承租房屋交回，并将部分房屋转租，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。2020年11月4日被告王燕通过微信告知原告沂源县世纪东方超市有限公司的管理人员张京成不再承租房屋，并将钥匙在西边的两元超市，后案涉房屋合同解除。故对原告请求依法解除原告与两被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。在本案审结前原告已实际将所出租的房屋、设施收回，对于原告请求将所租赁的房屋、设施及钥匙交还原告的诉讼请求，本案中不再作出处理。被告王燕未举证证实，案涉房屋租赁合同租金缴纳义务履行的前提条件为原告沂源县世纪东方超市有限公司为被告办理案涉承租房屋的消防证，被告以此为由拒交房租的抗辩事由不能成立，本院依法不予支持。根据法律规定及合同约定，被告王燕应当按照2019年1月1日双方合同约定的租金计算标准支付2019年9月1日以后的房租，但2020年1月份我国发生新冠××疫情，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续按原合同支付租金对于承租方本案被告王燕明显不公平，或者不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于依法依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。案涉房屋产权人系国有控股有限公司，承租人王燕系服务业小微企业主，故，原告应当按照国家有关政策免除一定期限内租金，对被告之原告不应当收取房租费的抗辩事由，本院部分予以支持。根据山东省、淄博市相关政策要求，对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，减免第一季度房租，减半收取第二、三、四季度房租。根据上述政策规定，原告应当免收被告第一季度房租，减半收取第二、三、四季度，依照前述标准计算，原告应收取被告王燕的2019年9月1日至2020年11月4日的房租的数额25350元（2019年1月1日至2019年8月31日8个月计243天的租金26667元，26667元÷243天=109.74元/天，租赁费计费天数2019年9月1日至12月31日，计122天，2020年第一季度免收，4月1日至11月4日计218天，减半收取折合计费天数109天，2019年、2020年折合计费天数231天×109.74元/天=25350元。）对于原告要求被告王燕支付拖欠原告的租金48109.59元（租金从2019年9月1日计算至起诉日）的诉讼请求，本院部分予以支持。对于原告要求被告支付给原告违约金（违约金按租金的两倍计算，从起诉日开始计算至两被告从原告的房屋搬出之日）的诉讼请求，本院不予支持；另根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》法释[2018]2号，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。案涉承租房屋为被告王燕承租用于被告其独资的山东卫华教育信息咨询有限公司经营所需，原告未举证上述债务用于共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，对于原告要求被告魏建华承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》法释[2009]5号第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》法释[2018]2号的规定，判决如下： 一、原告沂源县世纪东方超市有限公司与被告王燕2019年1月1日签订的房屋租赁合同于2020年11月4日解除； 二、被告王燕于本判决生效后三日内支付原告沂源县世纪东方超市有限公司租金25350元； 三、驳回原告沂源县世纪东方超市有限公司的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1002元，减半收取计501元，由原告沂源县世纪东方超市有限公司负担237元，被告王燕承担264元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判长  李成虎 二〇二一年二月十八日 书记员  何玉红