山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终6号上诉人（原审被告）：赵玉泉，男，1955年7月20日出生，回族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：马洪延，山东正唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘加玉，男，1946年7月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：魏绪富，日照东港时代法律服务所法律服务工作者。原审被告：李树海，男，1953年7月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人赵玉泉因与被上诉人刘加玉、原审被告李树海确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉泉上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定被上诉人委托原审被告李树海于1998年9月8日与上诉人签订的房屋合同无效，系认定事实与适用法律错误。一、被上诉人委托李树海与上诉人于1998年9月8日签订房屋买卖合同，根据法不溯及既往原则，该合同依据当时的法律规定及政策，为有效合同。1.根据法不溯及既往的基本原则，涉案合同为有效合同。因农村房屋买卖的法律、法规不完备，且纠纷情况多样，应根据每一纠纷发生的具体时间、合同标的等分别进行处理。首先，应当区别纠纷发生的不同历史时期，根据“法不溯及既往”原则，严格按照纠纷发生时的法律、政策处理，对于当时的法律、政策规定允许流转的宅基地和房屋，不宜确认合同无效。本案中，上诉人与被上诉人的房屋买卖行为发生于1998年，依据当时的法律规定、政策，为有效合同。第一，从法律制度层面分析，1998年尚未出台禁止农村房屋买卖的法律法规，禁止城镇居民购置宅基地的政策最早出台于1999年，即1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”2004年国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条第10项规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。涉案合同形成于1998年，应适用《中华人民共和国土地管理法》(1988年版本)，其中并无禁止城镇居民购买农村房屋的规定，故涉案合同按照当时的法律规定并不违法，应为有效合同。第二，从法律原则层面来讲，被上诉人出卖房屋符合民事行为关于意思自治、诚实信用的基本原则，其在房屋出售后，已获得了当时市场价值的对价，合同早已履行，在近20年之后，其因所售房屋增值，依照后颁布的法律提起诉讼主张合同无效，违反诚实信用的基本原则，会产生不良社会影响，其诉求不应支持。第三，从民事法律溯及力上分析，根据《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，……”之规定，后法对已发生的民事法律行为无溯及力。当时的法律法规对农村房屋买卖均未作出禁止性规定，上诉人在购买房屋时也不可能对未来法律规范的预知力、判断力，这也是法不溯及既往的根本原因，不应认定涉案合同为无效合同。第四，从立法目的上分析，禁止购买农村宅基地的立法目的在于限制对农村宅基地的投机炒作，这是社会主义市场经济发展的产物，而1998年之前的法律法规并未禁止农村房屋买卖，因为当时市场上对农村宅基地并无过分投机炒作行为。本案中，上诉人购买房屋不具有投资及炒房目的，购买房屋后上诉人一直自行居住使用并投资翻修等，故涉案合同不违反立法精神。最后，从法的公信力上讲，被上诉人交付了房屋，上诉人支付对价并入住，从尊重事实、遵守法律的角度，不应确认涉案合同无效。2.涉案合同签订后，双方已履行完毕合同权利义务。上诉人向被上诉人委托代理人李树海足额支付了对价款，并向房屋所在地后大洼村委缴纳了房场费、基建费共计4000元，同时在日照市东港区秦楼国土资源所缴纳了评估费、工本费等各种费用，后大洼村委及秦楼国土资源所收取费用的行为，可以证明后大洼村委同意涉案房屋买卖事宜，且涉案房屋买卖符合当时政策，涉案合同应为有效合同。上诉人购买房屋后一直居住至拆迁，长达18年之久，且上诉人购买的五间房只是用砖砌墙的房框架子，购买后对涉案房屋进行了全面装修，对房顶进行了大修和更换，并加盖了东、西、南平房，若无上诉人的整修、加盖等行为，涉案房屋早已灭失，房屋被征收及被上诉人起诉要求确认合同效力，也不会存在。二、涉案房屋已经拆迁，涉案旧村改造房屋拆迁补偿协议中涉及的宅基地使用权交回后大洼村委，并未损害集体利益；且涉案土地性质已变更为国有土地，并非集体土地，一审对此认定错误，应予纠正。首先，被上诉人在后大洼村另有宅基地一处且在拆迁中已经分配了相应财产，其并未因出售涉案房屋而导致其个人利益受损，其仍作为后大洼村村民享有利益；其次，涉案房屋拆迁时，依据日照市政府【2015】8号文件以及市、区城中村领导改造小组指导意见的规定，涉案房屋拆迁时土地将依法征收由集体土地变更为国有土地，涉案宅基地使用权交回村委，故涉案房屋买卖行为未损害集体利益。同时，此次拆迁的对象系涉案房屋及附属物，所产生的拆迁利益是基于涉案房屋及附属物而非因原有宅基地，故涉案合同从根本上既未导致被上诉人丧失利益，也未损害集体利益，拆迁利益系上诉人基于对涉案房屋所享有的权利而取得，涉案合同为有效合同。三、涉案合同标的物已不存在，被上诉人已丧失请求权基础。涉案宅基地及房屋至本案起诉时已拆迁完毕，涉案集体土地已纳入城市总体规划范围，涉案宅基地使用权已无法恢复，现被上诉人起诉要求确认涉案合同无效已失去请求权基础，且违反了诚实信用原则，应予驳回。四、民事行为要尊重当事人意思自治、维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念，不轻易认定合同无效。本案中，被上诉人在涉案房屋出售长达20年之久才提起本案诉讼，且其回到日照后也一直居住在上诉人隔壁，对上诉人居住涉案房屋一事明知且从未主张过权利，其现在提起诉讼的根本原因，系被涉案房屋拆迁产生的利益所驱动，对被上诉人此种有违诚实信用原则的人，要坚持制裁，保护诚实守信一方的合法权益。对未损害集体的利益、未违背法律法规强制性规定的合同，应确有效。诚实信用原则是民法特别是债法中的“帝王规则”，其立法目的在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。从这个角度讲，可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则，并将此原则在农村房屋买卖合同无效处理中充分运用，根据案件实际情况，以诚信原则为裁量导向，驳回被上诉人的诉讼请求。五、对被上诉人在诉讼中多次虚假陈述行为依法予以司法处罚。被上诉人出于追求不正当利益的目的，在诉状中捏造李树海未经其同意擅自将房产出售给上诉人，导致一审多次对此问题进行调查，浪费大量司法资源，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚。综上，被上诉人要求确认涉案合同无效的诉讼请求，于法无据，不合情，也不合理，不应支持。刘加玉辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。李树海未陈述意见。刘加玉向一审法院起诉请求：1．请求依法确认李树海与赵玉泉签订的《房屋买卖合同》无效；2．由李树海承担刘加玉的直接损失（100万元）；3．案件受理费、保全费、担保费由李树海承担。庭审过程中，刘加玉明确诉讼请求为：确认1998年9月8日李树海以刘加玉的名义在没有授权的情况下与赵玉泉签订的房屋买卖合同无效，放弃其他诉讼请求。一审法院认定事实：刘加玉与李树海均系日照市东港区秦楼街道后大洼村村民，赵玉泉非后大洼村的村民。刘加玉系李树海的姐夫，刘加玉的妻子与李树廷系堂姐弟，李树海与李树廷系堂兄弟。1997年9月刘加玉经日照市土地管理局批准，在后大洼村盖房10间，每5间一处均登记在刘加玉名下，且两处房屋相邻，两处房屋均未办理房产证。1998年9月8日，李树海以刘加玉的名义将其中的5间（西侧）卖给赵玉泉，并签订了房屋买卖协议合同，协议内容如下：“房屋买卖协议合同兹有后大洼刘加玉房屋五间卖于赵玉泉，经双方协商同意签订合同如下：一、房屋作价壹万壹仟伍佰元正，定于9月付清（1998年9月20号）；二、房屋面积与四至安房证为准；三、赵不负担至前的房屋费用；四、房产手续由双方共同办理；以上合同，望双方遵守。备注：本房四至东至李树新女五间，西至赵自房（原张庆春房）买方赵玉泉，卖方刘加玉、李树海，执笔李树廷。98年9月8号。”1998年9月24日，赵玉泉将购房款全部交给李树海，2000年3月6日，李树廷、李树海为赵玉泉出具了证明，证明：“证明书兹有后大洼村李树廷、李树海受亲戚刘加玉的委托将刘加玉房屋五间卖给赵玉泉，房屋西至赵玉泉自己的房子，房子两头为伙山墙。此房款已全部付清，并转交给刘加玉本人，房屋所有权归赵玉泉所有。特此证明证明人：李树廷、李树海2000年3月6号。”后赵玉泉将涉案房屋进行装修并居住至涉案房屋拆迁，2018年赵玉泉按照拆迁协议分得两套楼房并居住至今。刘加玉补充身份证复印件、户口本复印件，证明刘加玉是涉案房屋及土地所在村的村集体成员。并申请法庭调取在本村村委涉案房屋及土地签订的拆迁补偿安置协议，已明确涉案房屋及土地的拆迁转化利益。李树海、赵玉泉除在一审法院（2018）鲁1102民初9310号案件提交的证据外，未提交新证据。2020年1月8日刘加玉向一审法院申请要求调取涉案房屋的拆迁安置补偿协议的内容及相关补助奖励，一审法院向秦楼街道后大洼村民委员会进行了调取，秦楼街道后大洼村民委员会向一审法院出具说明一份，载明：赵玉泉在该村拆迁改造中分得学苑小区9#一单元302室约计119.99㎡；16b二单元801室约计89.57㎡；9#车库编号1-09一个。共分得拆迁各项款项204800元；后大洼村民拆迁协议基础表格一份载明：赵玉泉支取的拆迁协议各项费用明细；非本村老户分配人口楼房超面积明细表一份载明：赵玉泉缴纳超面积平方29.56㎡（按照5000元/㎡）交款147800元。对于上述三份证据，刘加玉、李树海、赵玉泉均无异议。另查明，刘加玉在庭审中解除对原委托诉讼代理人石玉成的委托合同，并对自己与李树海之间委托买卖房屋的委托代理关系予以确认。以上事实有（2018）鲁1102民初9310号案件卷宗的证据、民事判决书、庭审笔录、协议的内容及相关补助奖励等在卷证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同”。李树海以刘加玉的名义与赵玉泉签订《房屋买卖协议合同》，该协议涉及的房屋系刘加玉建造，《集体土地建设用地使用证》可以证实涉案房屋原属刘加玉所有，赵玉泉按照协议的约定支付了全部房款并居住涉案房屋至拆迁。本案中双方对于刘加玉与李树海之间的委托买卖房屋的事实予以确认，因此刘加玉与李树海之间委托买卖房屋的委托关系成立；宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：由下列情形之一的。合同无效：…（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案刘加玉委托李树海将涉案宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员以外的赵玉泉，违反相关法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效，对于刘加玉要求确认其委托李树海与赵玉泉签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，予以支持。合同无效后，双方应当各自承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条的规定，判决：1998年9月8日刘加玉委托李树海与赵玉泉签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由赵玉泉负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。上诉人并非后大洼村村民，根据我国相关土地管理法律、行政法规及政策的规定，一审认定涉案房屋买卖合同无效，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵玉泉负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二一年二月二十四日法官助理张锦秀书记员裴凤文