云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云25执异30号案外人：陈燕东，男，汉族，1975年12月3日生，住蒙自市。委托代理人：李嘉，云南千和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人：姚珊珊，云南千和律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。法定代表人：高焱，该公司总经理。被执行人：建水县豪帅汽车出租有限责任公司。被执行人：蒙自市大通投资管理有限责任公司。法定代表人：郑彬，该公司总经理。被执行人：李宝明，男，汉族，1966年5月18日生，住建水县。被执行人：张惠荣，女，汉族，1967年6月24日生，住建水县。被执行人：李欣伦，男，汉族，1990年3月30日生，住蒙自市。被执行人：李欣颖，女，汉族，1987年4月5日生，住建水县。第三人：张庆，男，拉祜族，1982年1月3日生，住石屏县。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与建水县豪帅汽车出租有限责任公司、蒙自市大通投资管理有限责任公司、李宝明、张惠荣、李欣伦、李欣颖借款合同纠纷一案中，陈燕东对本院作出的（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》不服，于2021年2月4日向本院提出执行异议。本院受理该案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈燕东称，一、请求本院撤销（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》中关于“解除陈燕东对蒙自市房产的占有”之内容，并停止执行。二、请求本院确认案外人陈燕东对位于蒙自市的房产享有承租权【注：案外人承租范围为除“兴源便利店”外的整栋房产】。事实和理由：一、本院对案涉房屋进行拍卖时，已明确为“带租评估”、“带租拍卖”，且申请执行人、被执行人对案外人享有的承租权均无异议，本案拍卖程序合法。（一）依法对案涉房屋进行了“带租评估”的事实，2019年9月，本院通知案外人到庭对其承租该房产的情况进行了说明，同时委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对该房产进行了评估。（二）依法对案涉房屋进行了“带租拍卖”的事实，评估机构作出前述评估报告后，申请执行人、被执行人均未提出任何异议。二、本院在申请执行人未提出异议的情况下准许案外人持续占有案涉房屋，且在（2020）云25执异88号《执行裁定书》中对案外人享有的承租权进行再次确认，符合法律规定。三、买受人并非向本案申请解除占有的适格主体，同时，本院在拍卖结束后作出解除占有、涤除承租权的裁定已违反法律规定。（一）买受人并非提出解除占有的适格主体，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第二十四规定第二款之规定，“……人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”，即：向本案申请排除妨害的主体为“申请执行人”，买受人并非申请解除占有的适格主体。进入拍卖程序后，本案委托的评估机构对案涉房屋进行带租评估，本案发出的拍卖公告亦为带租拍卖、现状移交，申请执行人并未对此提出任何异议。在申请执行人认可本案对案涉房屋带租评估、带租拍卖的情形下，买受人无权提出任何异议，同时也并非申请解除占有的适格主体。（二）本案以“抵押、查封后出租不能对抗买受人”为由，在拍卖完成后作出“解除占有”的裁定，已违反法律规定。1.案涉房屋抵押、查封后出租，不能对抗的主体为“申请执行人”，而非“买受人”。2.本案有权涤除承租权，但是应在拍卖前涤除，而非拍卖完成后。四、买受人若对拍卖有异议，可依法申请撤销；若对租赁合同有异议，亦可依据法律规定另行诉讼。买受人在权益未受损且存在充分救济途径的情况下无端干预本案的执行行为，不但置案涉各方当事人合法权益以及由此可能产生的巨额损失于不顾，而且严重浪费了司法资源。综上所述，本案在执行程序中既以“带租评估”“带租拍卖”完成了整个法律流程，且所有流程均合法有效的情况下，应当依法坚持“带租评估”、“带租拍卖”的原则，按照现状移交。买受人在明知拍卖标的物存在租赁并自愿参与竞拍，在拍卖成交确认且办完相应手续后提出腾空移交的无理要求缺乏事实依据以及法律依据，本院不应当予以支持，并据此涤除案外人合法享有的承租权，强制案外人移交已实际占有并长期使用的案涉房屋。若不及时予以纠正，将使得整个司法拍卖程序产生重大的法律瑕疵，严重损害案外人的合法权益。依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规的规定，案外人作为执行标的物的承租人，特向本院提出执行异议申请，请本院立即停止解除占有案涉房屋的执行行为，确认案外人依法享有承租权。为证明上述主张，案外人陈燕东向本院提交了以下证据：1、案外人陈燕东身份证复印件1份；2、（2020）云25执异88号《执行裁定书》复印件1份，证明本院在执行案涉房产过程中确认了案外人对案涉房屋的合法占有，并用带租拍卖的方式对案涉房产进行了拍卖；3、红河州蒙自市国有小宗地规划设计条件通知单、蒙自市临时建设规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证，证明案外人经出租人同意后对案涉房屋进行扩建，并依法办理了全部建设施工手续。本院审查查明，中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与建水县豪帅汽车出租有限责任公司、蒙自市大通投资管理有限责任公司、李宝明、张惠荣、李欣伦、李欣颖借款合同纠纷一案，蒙自市人民法院于2017年5月8日作出（2016）云2503民初1007号《民事判决书》，主要内容为：一、被告建水县豪帅汽车出租有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国长城资产管理公司昆明办事处借款本金人民币8950777.94元及利息（其中截至2016年4月5日的利息为394700.29元；从2016年4月6日起至还清之日止的利息按年利率8.48%，罚息、复利按年利率12.72%计算）。二、原告中国长城资产管理公司昆明办事处对被告李宝明、张惠荣拥有合法产权的坐落于建水县迎晖路城区加油站旁的房产（产权证号为建水县房权证临安镇字第××、20××87号）享有优先受偿权（以担保范围人民币3000000元为限）。三、原告中国长城资产管理公司昆明办事处对被告张惠荣、李欣颖、李欣伦拥有合法产权的坐落于蒙自市文萃小区银杏路54号的房产（产权证号为蒙自市房权证2012房监字第××、00××44、00××45号）享有优先受偿权（以担保范围人民币6000000元为限）。四、被告蒙自市大通投资管理有限责任公司、李宝明、张惠荣对以上债务承担连带偿还责任。五、被告蒙自市大通投资管理有限责任公司、李宝明、张惠荣、李欣伦、李欣颖承担保证责任后，有权向被告建水县豪帅汽车出租有限责任公司追偿。案件受理费77218元，减半收取计38609元，保全费5000元，两项共计43609元，由被告建水县豪帅汽车出租有限责任公司承担。判决书生效后，因被执行人未履行判决书确定的义务，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司于2018年4月12日向蒙自市人民法院申请强制执行，案号为（2018）云2503执775号。2019年4月26日，本院作出（2019）云25执协1号，裁定蒙自市人民法院（2016）云2503民初1007号民事判决由本院执行。2019年5月5日，本院立案执行，案号为（2019）云25执202号。2019年9月29日，本院作出（2019）云25执202号之一《执行裁定书》，提取案涉蒙自市房屋租赁费人民币145000元。2019年11月13日，本院作出（2019）云25执202号之二《执行裁定书》，查封被执行人张惠荣、李欣伦、李欣颖共同共有的位于蒙自市文萃小区银杏路54号的房产（产权证号为蒙自市房权证2012房监字第××、00××44、00××45号）。2019年12月6日，本院作出（2019）云25执202号《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。2020年5月28日本院依法恢复该案的执行，案号为（2020）云25执恢30号。2020年10月16日，本院作出（2020）云25执恢30号之一《执行裁定书》，拍卖案涉房产。2020年11月9日，向陈燕东送达（2020）云25执恢30号《协助执行通知书》，让其暂停支付并保管好蒙自市文萃小区银杏路54号2020年10月8日至2021年10月7日房屋租赁费人民币145000元。2020年11月29日10时至2020年11月30日10时，本院对蒙自市文萃小区银杏路54号房产进行公开拍卖，拍卖结果为流拍。2020年12月17日10时至2020年12月18日10时，本院对上述房产进行第二次公开拍卖，由买受人张庆竞得。2020年12月25日，本院作出（2020）云25执恢30号之二《执行裁定书》，裁定蒙自市文萃小区银杏路54号的房产归买受人张庆享有。2020年12月29日，本院作出（2020）云25执恢30号《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。2021年1月26日，本院作出（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》，裁定解除陈燕东、黄义对蒙自市文萃小区银杏路54号房产的占有。另查明，2016年8月4日，蒙自市人民法院作出（2016）云2503财保101号《民事裁定书》，查封案涉蒙自市文萃小区银杏路54号房产。2017年7月4日，建水县人民法院作出（2017）云2524执250号《执行裁定书》查封了上述房产。2018年8月27日，蒙自市人民法院作出（2018）云2503执803号之一《执行裁定书》查封上述房产。2020年4月1日，蒙自市人民法院作出（2020）云2503执320号之一《执行裁定书》查封上述房产。2020年7月15日，蒙自市人民法院作出（2020）云2503执1350号之一《执行裁定书》查封上述房产。2015年4月27日，广发银行与张惠荣、李欣颖、李欣伦签订了一份《抵押合同》，约定以张惠荣、李欣颖、李欣伦拥有合法产权的坐落于蒙自市文萃小区银杏路54号的房产（产权证号为蒙自市房权证2012房监字第××、00××44、00××45号）为贷款提供抵押担保，同时约定担保责任的最高限额为6000000元并办理了抵押登记，广发银行已取得《房屋他项权证》（他项权证号为蒙自市房他证2015字第××号）。2016年6月29日广发银行与中国长城资产管理公司昆明办事处签订编号为广发2016-04号《债权转让合同》，将广发银行与建水县豪帅汽车出租有限责任公司、蒙自市大通投资管理有限责任公司、李宝明、张惠荣、李欣伦、李欣颖的债权转让给中国长城资产管理公司昆明办事处并已发布债权转让公告。涉案债权转让后，中国长城资产管理公司昆明办事处对该债权项下的他项权未办理变更登记手续。2017年2月23日中国长城资产管理公司昆明办事处变更为中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。本院认为，本案争议焦点是：陈燕东在本案中身份定性问题；本院（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》是否应予撤销的问题。一、关于陈燕东在本案中身份定性的问题本案中，陈燕东主张其系案涉房产的承租人，以其对案涉房产享有足以排除执行的租赁权为由，对本院解除占有裁定提出异议，其本质系对案涉房产提出实体权利异议，阻却案涉房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议。二、本院（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》是否应予撤销的问题。（一）第三人张庆是否可以提出强制腾房申请根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”执行过程中，买受人在拍卖中购得财产，法院依法作出拍卖成交裁定并送达后，拍卖财产为被执行人或第三人占有应当移交而拒不移交的，法院应强制腾退。本案中，第三人张庆在拍卖中购得案涉房产，本院已依法作出并送达拍卖成交裁定，现案涉房产仍被案外人陈燕东占有，并未实际交付第三人张庆，第三人张庆可申请强制腾房。（二）本院在拍卖成交后作出的解除占有裁定是否应予撤销《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，案外人陈燕东与被执行人张惠荣于2016年9月8日签订《房屋租赁合同》，约定张惠荣将蒙自市整栋房屋出租给陈燕东使用，租期自2016年10月8日起至2036年10月8日止，共20年。而蒙自市人民法院于2016年8月4日对上述案涉房产采取查封措施，案外人陈燕东在人民法院对案涉房产采取查封措施之后才与被执行人张惠荣签订房屋租赁合同，不符合可以阻却移交占有的条件。本院（2020）云25执恢30号之四《执行裁定书》在法律适用上虽存在部分条款不当，但不影响本案实体的处理结果，故应予以维持。综上，案外人陈燕东的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回陈燕东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陈 俊审判员 张万友审判员 王 鹏二〇二一年二月十九日书记员 王 琰