山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14553号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛海金人力资源外包有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：冯井冈，经理。 委托诉讼代理人：韩文君，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄丽，山东琴岛（青岛高新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛东方城商业物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：方爱萍，经理。 委托诉讼代理人：孙耀先，男，1979年11月23日生，汉族，住青岛市李沧区。系该单位工作人员。 委托诉讼代理人：李永华，男，1980年9月9日生，汉族，住青岛市市**。系该单位工作人员。 上诉人青岛海金人力资源外包有限公司（以下简称海金公司）与被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司（以下简称东方城公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4804号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海金公司的委托诉讼代理人韩文君、庄丽，被上诉人东方城公司的委托诉讼代理人孙耀先、李永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 海金公司提出上诉请求：1.撤销一审判决第二、六项；2.依法改判海金公司无需向东方城公司支付租赁费及物业费73820.21元，并改判东方城公司赔偿海金公司该期间经济损失20000元；3.依法改判东方城公司向海金公司返还装修保证金10000；4.依法改判东方城公司退还海金公司2020年1月至3月租金46202.4元；5.一审案件受理费、保全费、反诉费、二审诉讼费由东方城公司承担。事实与理由：一、新型冠状病毒××系不可抗力，一审法院认定为经营风险错误。《合同法》明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在答记者问时明确指出本次新冠疫情属于不可抗力，同时《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二、三）》指出疫情或者疫情防控直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。结合当时无法预见、突如其来发生的“新冠”实际情况，以及至今尚不能完全克服的现状，可认定该次疫情确属不可抗力。二、基于疫情防控这一不可抗力因素的影响致租赁合同不能履行，被上诉人作为出租人未履行租赁商铺、物业管理等义务，上诉人资金周转困难、营业收入骤减。根据风险共担、公平原则，上诉人无需向被上诉人支付该期间的租金及物业管理费。1、出于疫情防控的需要，青岛市教育局于2020年1月26日发布紧急通知，要求上诉人在内的青岛市民办文化教育机构全部停止培训，相关部门允许教育培训机构复工复课的时间为2020年6月3日-6月8日。另，为做好疫情防控工作，被上诉人于2020年2月8日下达商场暂停营业通知，2020年2月9日-2020年2月29日期间被上诉人商场停业。前述期间，因青岛市教育局行政管控措施和商场疫情防控的需要，被上诉人未对上诉人履行商铺租赁、物业管理等义务，上诉人未享受任何权利。上诉人无法开门营业，上诉人租赁商铺的经营目的无法实现，在此期间上诉人没有任何收入，资金周转困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”；又根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。因此，上诉人认为正是疫情防控的原因导致无法营业，没有收入来源，上诉人不应缴纳这期间的租金和物业管理费。退一步讲，即便上诉人被认定为有义务缴纳，缴纳的数额也不应当是全部。一审法院认定疫情对双方均产生了一定负面影响，意即疫情影响下的责任承担也应该是双方共同的。本案应为“风险共担，共克时艰”，一审法院将受疫情影响的责任承担归咎于上诉人，显然不公平，更违背相关法律法规规定。因此，上诉人认为疫情期间的费用减半缴纳符合国家指导意见，更契合公平原则、风险共担原则。2、一审法院判令上诉人承担疫情期间的租金和物业费有失公平。上诉人进行钢琴、架子鼓、大提琴、拉丁舞等相关教育培训，鉴于乐器教学的特殊性，线上教学不具备可实施性，因此上诉人要取得经营收益，就必须开门营业收纳学员现场培训。在没有学员上课，没有收益，无法正常经营的情况下，即使所承租的商铺本身具备使用条件，上诉人的合同目的仍然不能实现，一审法院在未考虑上诉人现实经营条件的情况下，径直认定只要租赁房屋具备使用条件上诉人就应承担租金、物业管理费和所谓的经营风险，显然不公平。三、被上诉人擅自锁门，未提供租赁和物业管理服务，致使上诉人无法开门营业，没有收入来源，造成了极大的损失，一审法院在未全面核定证据的前提下否定了上诉人的损失，实属不当。关于被上诉人锁门致上诉人无法正常经营的事实：2020年3月25日，被上诉人擅自将上诉人商铺上锁。被上诉人锁门后，上诉人拨打了政府公开电话寻求帮助。直至5月29日，在市政府的要求下，夏庄街道参与了调解工作，被上诉人才将门锁打开。根据双方微信聊天记录及第一次庭审记录，被上诉人认可对上诉人商铺锁门，并承认在这期间被上诉人没有履行监管职责、没有提供物业服务，因此上诉人无义务支付这期间的租金及物业管理费。通过上诉人一审阶段所提交的《青大琴行学员信息表》、上诉人2019年、2020年的年收入及月收入账单、商铺用水用电充值记录可明确看出，上诉人遭受了极大的经济损失。四、一审法院认定上诉人缴纳的装修保证金10000元已转化为履约保证金系事实认定错误，装修保证金和履约保证金是独立分开的两项费用，被上诉人应当返还上诉人缴纳的装修保证金10000元。上诉人已按合同约定足额缴纳了两项保证金，上诉人在一审庭审阶段均已提交了经被上诉人盖章确认的收据原件。若装修保证金已转化为履约保证金，上诉人怎么可能会有10000元装修保证金的原件？被上诉人提交的证据仅为单方制作的通知单，通知单上并没有上诉人的签字或盖章。一审法院认定装修保证金已转化为履约保证金无任何依据，也不符合租赁合同的交易规则。被上诉人已收到上诉人缴纳的10000元装修保证金，且至今未退还，被上诉人理应向上诉人返还。上诉人恳请二审法院依法予以改判。 东方城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一、新冠疫情在本案不是不可抗力，上诉人不能免责。上诉人应当向被上诉人支付租金和物业费。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定了人民法院审理涉疫情民事案件要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。这说明不是在疫情期间产生的所有案件,都可以适用不可抗力免责，要根据具体案件分析适用。本案新冠××疫情对被上诉人与上诉人之间的租赁合同履行，没有产生影响，上诉人根据合同缴纳租金和物业费，被上诉人向上诉人出租房屋，被上诉人一直在营业，一直供水供电，双方之间的合同，没有因新冠疫情受影响。上诉人未履行合同，是因为想减免房租的目的没有实现，拒绝缴纳租金和物业费，导致租赁合同不能履行。上诉人应当向被上诉人支付租金和物业费。二、上诉人交纳的10000元装修保证金已经转化为履约保证金。关于装修保证金转化履约保证金，一审已经举证证明。三、上诉人不存在损失，即便有经济损失，也是经营风险，由上诉人自己承担。被上诉人和上诉人均系有限公司，私营企业。在疫情期间，被上诉人同样收入减少，被上诉人的人力成本、水电费用，没有因疫情而减少支出。上诉人租赁房屋是用于经营，上诉人不能片面的认为经营就是盈利，盈利交房租，亏损就不交房租，亏损交房租就是显失公平。上诉人的收入并非固定收入，上诉人学员的减少，是上诉人的经营问题，并非因被上诉人提供的租赁房屋导致上诉人的收入减少。四、被上诉人没有义务向上诉人退还租金。2020年1-3月份被上诉人向上诉人出租房屋，上诉人缴纳租金合情合理，2020年1-3月份租赁合同已经履行完毕，被上诉人没有义务向上诉人退还租金。 东方城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除东方城公司与海金公司签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》；２.判令海金公司支付拖欠的租金和物业管理费共计92404.8元；３.判令海金公司支付违约金184809.6元（６个月的租金90417.6元及物业费94392元）；4.诉讼费用由海金公司承担。 海金公司向一审法院提出反诉请求：1.赔偿海金公司经济损失20000元；2.向海金公司返还履约保证金92555元；3.向海金公司返还装修保证金10000元；4.退还向海金公司收取的罚款10000元；5.退还海金公司2020年1至3月份的部分租金46202.4元；6.本案诉讼费用、反诉费用由东方城公司承担。 一审法院认定事实：一、东方城公司和海金公司之间存在房屋租赁合同关系和物业服务合同关系。2020年4月1日以前的租赁费和物业费，海金公司已全部缴纳。 二、依照双方合同约定，海金公司应于2020年3月25日前向东方城公司缴纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金45208.8元，物业管理费47196元。因海金公司一直未缴纳，东方城公司于2020年4月7日向海金公司邮寄送达了催收函，对应收取的租赁费和物业管理费进行催收。催收函同时告知海金公司：因受疫情影响，同意减免2020年1月25日至2020年2月29日期间的部分租金及物业费合计18584.59元，海金公司实际应交费用为73820.21元。催收后海金公司仍未缴纳相关费用。 三、2020年2月8日，东方城公司通知各租户：为进一步做好疫情防控工作，本着把消费者、商场员工的安全及健康放在首位的原则，经公司领导研究决定，营业时间调整如下：2月9日起商场暂停营业（具体恢复营业时间根据疫情情况及政府政策另行通知），华润万家及迪卡侬正常营业，营业时间10点到18点。2020年2月29日，东方城通知各租户可以恢复营业。 四、海金公司依照合同约定向东方城公司预缴了履约保证金92555元。在海金公司经营期间，因海金公司违反商场相关规定，东方城公司于2019年5月24日收取海金公司罚款10000元。 五、本案审理过程中，东方城公司与海金公司均同意解除双方之间的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》。经双方确认，2020年7月15日，《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》已实际解除。海金公司于2020年7月15日将经营物品从租赁房屋内搬离，将房屋腾出交还东方城公司。 对双方有争议的事实，一审法院认定如下： 一、对于海金公司主张的装修保证金10000元。海金公司据以主张装修保证金的证据xxxx号收据附注栏明确注明是交纳租赁费的收据，且东方城公司提交的收据及退款通知单显示装修押金已转为履约保证金。故一审法院认定海金公司主张返还的履约保证金92555元包含其交纳的装修押金10000元。 二、对于东方城公司是否将海金公司的商铺门锁闭导致海金公司无法正常经营的问题。海金公司提交的微信聊天记录及2020年5月27日的照片并不能证实东方城公司锁闭海金公司铺面导致其不能正常经营的事实。且根据海金公司提交的青岛市教育局紧急通知、青岛市教育局民办教育处官方答复，民办教育培训机构的复学复课时间为2020年6月3日至6月8日。海金公司于2020年6月5日恢复营业。故海金公司主张因东方城公司锁门导致其不能经营的事实不成立。 一审法院认为，双方承认的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。东方城公司与海金公司之间的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》于2020年7月15日解除后，对于在合同履行期内未履行的金钱给付义务，仍应继续履行。合同解除后应承担返还义务的合同方应履行返还义务。本案中，海金公司欠缴2020年4月1日至6月30日的租赁费及物业费事实清楚，应当承担给付义务。东方城公司在向海金邮寄的催收函中明确表示自愿减免2020年1月25日至2020年2月29日期间的部分租金及物业费合计18584.59元，海金公司实际应交费用为73820.21元。该减免行为是东方城公司对自身权利的处分，予以准许，一审法院认定海金公司支付的租赁费和物费业金额为73820.21元。对于东方城公司主张的逾期付款违约金以及海金公司主张的退还2020年1至3月部分租金，双方作为平等的民事主体，疫情对双方均产生了一定的负面影响。但海金公司不能正常经营并非因东方城公司交付的租赁房屋不具备使用条件所造成，其经营风险不应由东方城公司承担。故对海金公司要求退还租赁费的主张不予支持。对东方城公司主张的违约金，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”海金公司因疫情导致营业收入明显减少，未按约定支付租金和物业管理费用，对东方城公司主张的违约金不予支持。海金公司要求东方城公司退还履约保证金92555元理由正当，予以支持。但根据合同约定，履约保证金作为海金公司履行合同的保证，东方城公司可在折抵应收取的租赁费和物业费后将剩余款项进行退还。海金公司主张退还的装修保证金10000元已转化为履约保证金，东方城公司无须另行退还。海金公司主张返还的罚款10000元，即便海金公司在经营过程中违反了东方城市场的相关管理制度，作为平等的民事主体，东方城公司也不具有收取罚款的行政处罚权，故对海金公司的该项主张予以支持。海金公司主张的经济损失20000元，因未提交相应证据，也无法证实东方城公司给其造成了经济损失的事实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认青岛东方城商业物业管理有限公司与青岛海金人力资源外包有限公司之间的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》于2020年7月15日解除；二、青岛海金人力资源外包有限公司于判决生效后10日内支付青岛东方城商业物业管理有限公司租赁费及物业费共计73820.21元。三、青岛东方城商业物业管理有限公司于判决生效后10日内返还青岛海金人力资源外包有限公司履约保证金92555元。上述二、三项相折抵，青岛东方城商业物业管理有限公司应返还青岛海金人力资源外包有限公司履约保证金18734.79元。四、青岛东方城商业物业管理有限公司于判决生效后10日内返还收取的青岛海金人力资源外包有限公司罚款10000元。五、驳回青岛东方城商业物业管理有限公司的其它诉讼请求。六、驳回青岛海金人力资源外包有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5458元，减半收取2729元，由东方城公司承担1906.5元，海金公司承担822.5元；一审本诉保全费2020元，由东方城公司承担1262元，海金公司承担758元；一审反诉案件受理费1938元，由东方城公司承担1175.5元，海金公司承担762.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人东方城公司提交其记账原始凭证，1、2019年7月30日收据（黄联）记账联记载位置编号3158-5#，收款15250元，备注保证金（换收据）；2、2018年6月1日被上诉人给上诉人的法定代表人冯井冈开具收据（红联），记载收款2500元，备注POS机押金（支付包）；3、2016年3月20日被上诉人给上诉人（位置编号4038-1）开具收据（红联），记载收款3750元，备注保证金（被上诉人述称其给上诉人扣款1000元，因被上诉人员工离职，扣款原因不清楚）；4、商户退款通知单记载，商户名称冯井冈，位置编号4038-1，保证金2750元，POS机押金2500元，小计5250元，备注转青岛海金人力资源外包有限公司；5、商户收款通知单记载，商户名称青岛海金人力资源外包有限公司，位置编号3158-5，保证金5250元，由4038-1转。6、从上诉人处收回的被上诉人开具的10000元收据（红联），备注装修押金；7、商户退款通知单记载位置编号3158-5，装修押金10000元，备注转保证金；8、商户收款通知单记载位置编号3158-5，保证金10000元，备注由装修押金转。证明上诉人交纳的10000元装修保证金已转为履约保证金。 上诉人质证称，对上述凭证的真实性认可，但要求被上诉人返还无故扣款1000元。 本院认证如下：因上诉人对被上诉人提交的上述凭证的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 经审理查明，2020年4月21日被上诉人向上诉人发送的《二次催收函》记载“我司于2020年4月4日向贵司发出《催收函》（即一次函告，函告贵司应在收到一次函告之日起3日内将拖欠的费用73820.21元一次性支付给我司），贵司于2020年4月7日收到，但贵司至今未向我司支付前述费用，已构成严重违约，且给我司造成实际损失。现我司二次函告如下：请贵司自收到本函之日起3日内将拖欠的费用73820.21元一次性支付给我司，否则，我司将采取如暂停房屋使用（包括但不限于暂闭店、暂停电、暂停水）、暂停物业服务、暂停安保服务、解除原合同及原协议等合理方式维护我司合法权益，因此给贵方造成损失，该损失由贵方应自行承担！如上述违约金不足以弥补给我司造成的损失，贵方仍应予以赔偿！” 一审上诉人提交其与被上诉人的工作人员杨浩2020年5月7日的微信聊天记录，被上诉人对该聊天记录的真实性无异议。该聊天记录记载，上诉人“四月被锁一月也不能算租金了”，杨浩“是的，目前不同意，另外不交租金物业费，物业没有监管职责，为确保商户资产安全，才给你锁门，租金肯定要算的”。 二审中被上诉人对上诉人主张的因被上诉人锁门导致产生很少的水电费不认可，并称未使用电是因为未营业，而未营业的原因是因为教育部门的要求，与被上诉人无关。 一审上诉人提交2020年1月25日青岛市教育局下发的《青岛市教育局紧急通知》，被上诉人对该通知的真实性不能确认，但未提交相反证据，本院对该通知的真实性予以确认。该通知记载，根据教育部和省教育厅关于切实做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作最新通知要求，按照市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部的统一部署，自即日起，暂停教育系统一切聚集性活动。全市民办文化教育机构全部停止培训补习。 另查明，被上诉人提交的原始记账凭证显示，上诉人租赁被上诉人的商铺原位置编号为4038-1。2018年9月6日双方签订《商场进驻合同书》，上诉人租赁的商铺位置编号改为3158-5。 被上诉人开具给上诉人的2019年7月30日15250元收据（红联）与被上诉人留存的2019年7月30日15250元收据（黄联）记载内容一致，该收据备注栏记载“保证金（换收据）”。被上诉人提交的原始凭证显示，该15250元包括2018年6月1日上诉人交纳的POS机押金2500元、2016年3月20日上诉人交纳的保证金2750元（收据记载3750元，被上诉人述称扣除1000元）、2018年9月18日上诉人交纳的10000元装修保证金，上述三笔款项收据更换为该15250元收据。 二审查明的其它事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案的焦点问题：一是2020年1-6月份的租金及物业费应否减免，减免多少；二是被上诉人应否赔偿上诉人的经济损失；三是被上诉人应否退还上诉人10000元装修保证金。 关于焦点问题一，租金及物业费问题。上诉人承租被上诉人的商铺用于音乐教学，双方均确认上诉人已向被上诉人交纳2020年1-3月份的租金及物业管理费，被上诉人主张上诉人应于2020年3月25日前交纳2020年4月1日至6月30日的租金及物业管理费。上诉人主张该期间系疫情防控期间，属于不可抗力，且被上诉人擅自于2020年3月25日至5月底给上诉人经营的房屋锁门导致上诉人无法营业，上诉人不应支付租金及物业费。对此本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被上诉人发送给上诉人的催收函记载，上诉人若不能一次性支付拖欠的费用73820.21元，被上诉人将采取如暂停房屋使用（包括但不限于暂闭店、暂停电、暂停水）、暂停物业服务、暂停安保服务、解除原合同及原协议等。双方微信聊天记录显示，被上诉人于2020年4月1日至5月7日期间给上诉人租赁的商铺锁门。结合疫情防控期间青岛市教育部门的管控要求，上诉人自2020年1底至6月初不能正常经营，导致营业收入明显减少，基于公平原则，应当适当减免上诉人2020年1-6月的房屋租金，被上诉人同意给上诉人减免18天（即2020年1月25日至2月29日）租金及物业费合计18584.59元，本院酌情减免上诉人2020年4-6月租金的一半即22604.4元（45208.8元/2），上诉人已交纳2020年1-3月份的租金及物业费，因此，上诉人应支付被上诉人2020年4月-6月的租金和物业费共计51215.81元（45208.8元+47196元-18584.59元-22604.4元）。 关于焦点问题二，经济损失。上诉人承租被上诉人的房屋，2020年4月-6月受疫情影响，上诉人的经营收入明显减少，该损失并非被上诉人造成。上诉人主张被上诉人于2020年4月至5月给上诉人承租的房屋锁门，根据青岛市教育部门的通知，自2020年1月25日起全市民办文化教育机构全部停止培训补习，上诉人亦不能正常经营，因此，上诉人主张被上诉人应赔偿其经济损失20000元的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点问题三，装修保证金。上诉人主张其于2019年7月30日交纳15250元，2018年11月27日交纳20000元，2019年10月7日交纳1000元，2018年9月5日交纳30000元，2019年5月24日交纳26305元，以上共计92555元，系上诉人支付的履约保证金。另外2018年9月19日上诉人给被上诉人支付了10000元的装修保证金，并未包含在92555元的履约保证金中，被上诉人应当退还。被上诉人主张装修保证金已转为履约保证金。对此本院认为，上诉人主张的其交纳92555元履约保证金中包含2019年7月30日收据记载的15250元。上诉人提交的2019年7月30日15250元收据（红联），与被上诉人留存的2019年7月30日15250元收据（黄联）记载内容一致，该15250元收据备注栏记载“保证金（换收据）”，从被上诉人记账凭证可以看出，该15250元包含了上诉人交纳的10000元装修保证金，也即上诉人交纳的10000元装修保证金，被上诉人已于2019年7月30日转为履约保证金，包含在92555元的履约保证金中，因此，上诉人主张被上诉人应退还其10000元装修保证金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人海金公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4804号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4804号民事判决第二、第五项； 三、上诉人青岛海金人力资源外包有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛东方城商业物业管理有限公司租金及物业费共计51215.81元； 上述第三项与山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4804号民事判决第三项相抵，青岛东方城商业物业管理有限公司应返还青岛海金人力资源外包有限公司履约保证金41339.19元； 四、驳回被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5458元，减半收取2729元，由东方城公司承担2225元，海金公司承担504元；一审本诉保全费2020元，由东方城公司承担1647元，海金公司承担373元；一审反诉案件受理费1938元，由东方城公司承担1112元，海金公司承担826元。二审案件受理费3300元，由东方城公司负担1127元，海金公司负担2173元。 本判决为终审判决。 审判长  解 鲁 审判员  胡金鳌 审判员  温 燕 二〇二一年二月二十三日 法官助理徐 慧 书记员彭晓凤