四川省茂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3223民初22号 原告：林赤，男，1974年3月18日出生，羌族，住四川省茂县。 被告：四川威尚建筑装饰工程有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市灌温路**外滩星空商业楼********。 法人代表：刘俊，职务：不详。 原告林赤与被告四川威尚建筑装饰工程有限公司（以下简称：威尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林赤到庭参加诉讼、被告四川威尚建筑装饰工程有限公司经无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林赤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠房租人民币54397元；2.请求判令被告向原告支付租赁合同约定的合同违约金人民币5250元；3.请求判令被告向原告支付逾期还款违约金人民币6825元；4.请求判令解除双方签订的租赁合同；4.本案诉讼费全部被告承担。事实和理由：2019年12月20日，林赤与孙光照（威尚公司监事，和威尚公司法人代表刘俊系夫妻关系）、周波签订房屋租赁合同，孙光照于2020年4月29日支付房租10000元，由于孙光照和周波在支付房租问题上出现矛盾，2020年6月10日，刘俊、孙光照、周波、林赤一起商定：由刘俊接手目前租赁的房屋，2019年12月20日至2020年6月19日的剩余房屋租金47000元由刘俊支付。2020年6月20日至7月30日为林赤答应给刘俊重新装修铺面时间，免租金。刘俊和林赤于2020年7月30日签订房屋租赁合同，合同约定7月30日以前一次性支付房屋租金152000元，但是刘俊一直拖延，拒不支付房租，经多次催交，刘俊于2020年9月10日通过维修支付房租30000元，林赤给刘俊打了无数次催交电话，但是刘俊一直拖延，拒不支付，12月3日，林赤书面通知刘俊交房租还是没有回音，刘俊已经违反房屋租赁合同，于是林赤12月9日书面通知刘俊终止租赁合同，并要求刘俊12月11日前将四川威尚建筑装饰工程有限公司的东西搬离，腾退房屋，缴纳12月9日前的房租、违约金、水电费等，刘俊于12月10日将水电费缴纳后，把公司的东西搬离，腾退了房屋，DNA是剩余的房租和违约金刘俊拒不支付，电话也不接，微信拉黑。综上所述，原告为维护自身的合法权益，请求人民法院判令被告偿还原告房屋租金和违约金合计66472元，本案诉讼费用全部由被告承担。 被告威尚公司辩称，一、我租拟房子一年多少钱，我们共同达成的协议；二、在我们达成协议是，肯定要租满一年才支付前面约定的款项，在我们租你房子期间，我已经给付了我那部分的租金，也是经过你的同意，你才会延期到12月份；三、我从来没有拒绝不支付租金，我给你说过公司出了事；四、我租你房子一年，我的装修房子都没有装完，我并不是不支付，只是欠；五、你在催我的时候我并没躲，公司出事，账户冻结，我会想办法给你支付，但也不至于强行搬离，第六如果你认为是我拒付，在合同签订时，怎么没有要求我全付，还给我延期，我只支付我使用期间的租金，其他的租金不该我支付。 依据当事人陈述和审查确认的证据认定如下：原告林赤提交的证据，1.当事人身份信息复印一份，拟证明原、被告主体适格；2.房屋租赁合同原件2份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系；3.被告拖欠房租及违约的明细，拟证明被告拖欠房租和违约金的金额；4.林赤与刘俊的通话记录截屏3份和微信催要房租的截图1份，拟证明原告多次向被告催要房租的事实，5.孙光照与刘俊的微信转款截屏1份，拟证明孙光照和被告的转款事实；6.原告书面通知提前收回房屋的照片3份和微信截屏1份，拟证明被告未按照合同约定履行义务原告提前终止合同的事实。上述证据，1、3、4、5、6被告均无异议，对第2份证据中的孙光照、周波和林赤签订的合同不予认可，认为该份证据没有公司的印章和法人代表的签字与公司没有关系。经审查，两份合同的签订都是相对人的真实意思的表述，第一份合同的租金在原、被告所签订的合同中已经予以认可，本院对该证据予以确认。上述证据已形成完整证据链与查明的事实相符，上述证据予以确认并与当事人的陈述在卷予以佐证。 被告威尚公司未提交证据。 事实认定如下:2020年5月23日，周波、孙光照与原告林赤签订房屋租赁合同，合同约定：“甲方林赤将位于青坡门的房屋出租给乙方，租赁期限自2019年12月20日起至2020年12月19日止。房屋面积为394平方米，房屋租金为每年114000元，乙方应在2020年7月30日前一次性将租金支付完毕。否则，甲方有权提前回收房屋并要求乙方支付违约金5%，……”。合同签订后，房屋由周波、孙光照实际在使用，因周波、孙光照对租金发生争议，经周波、孙光照、刘俊和原告林赤协商后，原告林赤与被告威尚公司于2020年7月7日重新签订房屋租赁合同，合同约定：“甲方林赤将位于青坡门的房屋出租给乙方威尚公司，租赁期限自2020年8月1日起至2025年7月30日止。房屋面积为394平方米，房屋租金为每年105000元。2019年12月20日至2020年6月19日租金57000元乙方已缴纳10000元，剩余47000元和2020年8月1日起至2021年7月30日，租金105000，合计152000元须在2020年7月30日前一次性支付完毕，否则，甲方有权提前收回房屋并要求乙方支付5%的违约金……”被告威尚公司法人代表刘俊在2020年9月10日通过微信向原告林赤支付了30000元房租，12月3日原告林赤向被告书面发出催缴通知书，12月9日书面通知被告终止合同并要求支付12月9日前的房租、违约金、水电费等相关费用，12月10日被告将水电费缴纳后，于12月11日腾退了房屋，剩余租金未予给付。 本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，房屋租赁合同签订后，原告已将房屋交付给被告经营的事实，本院依法予以确认。1.关于合同解除性质问题。合同的解除分为法定解除、约定解除和协议解除三类。法定解除，是指当事人基于法律的规定行使合同解除权致使合同发生解除效果。根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，只有一方当事人不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，另一方当事人才能行使法定解除权。故，不符合法定解除的基本依据。本案双方虽然没有明确的作出协商的表示，但出租人林赤向承租人威尚公司发出书面通知终止合同及缴纳水费的要求后，被告威尚公司主动腾退房屋并缴纳相关费用，虽然客观上有拒不支付房屋租金的行为，但并不影响协商解除合同的事实。故，原、被告双方于2020年12月11日协商解除房屋租赁合同。2.关于租金的问题。原、被告在《房屋租赁合同》第二条中明确约定2019年12月20日至2020年6月19日房租由被告承接履行，扣除已经缴纳的10000元后应当支付房屋租金47000元，2020年6月20日至2020年12月9日，扣除2020年6月20日至2020年7月31日免租时间（租房时间共计130天），租金应为37397元（日租金为：年租房105000元/365天即287.67元），扣除已支付房屋租金30000元，剩余房屋租金为7397元，两项房屋租金共计54397元，本院予以确认；3.关于违约金的计算标准问题。原告林赤主张的违约金计算标准是依据双方《房屋租赁合同》第二条的约定，而该条是建立在约定解除的基础上，即出租人按照合同约定有权解除合同时，承租人应按该标准支付违约金，承担违约责任。双方在法定解除并具体约定违约金计算标准为5%计算，原告在本案中所主张的违约金5250元符合法律规定，本院予支持。4.关于逾期还款违约金的计算标准问题。原告林赤主张的违约金计算标准是依据双方《房屋租赁合同》第八条第1款的约定：“乙方应如期交付租金……乙方按当年租金的日利率万分之五支付违约金”，该条约定已经明确未经甲方同意乙方不得逾期交付租金，因此承租人应按合同约定支付违约金，承担违约责任。原告在本案中所主张的逾期违约金6825元符合法律规定，该意思表示不违反法律的规定，符合诚实信用，以善意的方式履行义务的原则，本院予以确认。对于被告威尚公司提出，承租时间不到一年不应当履行孙光照、周波和林赤签订的合同义务，原被告在签订的《房屋租赁合同》第二条中已经明确原租金由被告予以支付，故对被告的辩解意见不予支持。 综上所述，对原告林赤的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，第六十条，第一百零七条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告四川威尚建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林赤支付2019年6月20至2020年12月9日的房屋租赁费54397元； 二、被告四川威尚建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付原告林赤违约金5250元； 三、被告四川威尚建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告林赤支付逾期房屋租金违约金6825元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费731元，由被告四川威尚建筑装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  秦金涛 二〇二一年二月八日 书记员  张 雪