海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7737号原告：李永业。委托诉讼代理人：李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。被告：张玉兰。被告：闻双双。委托诉讼代理人：张玉兰。第三人：海城市益德房屋开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381097419034F。住所地：海城市海州管理区东关街新东委。法定代表人：王彬。第三人：盛开斌。第三人：盛德振。第三人：白兴坤。原告李永业诉被告张玉兰、闻双双、第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤申请人执行异议之诉一案，本院于2020年10月21日受理后，依法由审判员陈雪担任审判长并主审此案，与人民陪审员赫英龙、王莹莹共同组成合议庭，于2021年1月20日公开开庭进行了审理，原告李永业委托诉讼代理人李洪涛、被告闻双双委托诉讼代理人即被告张玉兰到庭参加诉讼，第三人海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤经本院开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月、7月第三人向原告借款。为保证还款，第三人海城市益德房屋开发有限公司以其开发的海城市海州管理区太府御花园小区19处房屋向原告提供抵押，双方就19处房屋分别签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记，原告支付了住宅专项维修基金，第三人为原告开具了购房发票。因第三人未按期偿还借款，原告向海城市人民法院申请诉前财产保全，并在法定期间提起诉讼。2020年8月6日，海城市人民法院做出（2020)辽0381财保195号民事裁定书，依法查封了备案在原告名下位于海城市海州管理区太府御花园小区19处房屋，被查封的房屋中包括案涉的3号楼1单元5层1051号房屋（产籍号：C01-38-TF3-1051)，二被告对（2020)辽0381财保195号民事裁定书提出书面异议，主张案涉3号楼1单元5层1051号房屋为其所有。2020年9月23日，海城市人民法院做出（2020)辽0381执异176号执行裁定书，裁定二被告异议请求成立。原告于2020年10月9日收到该裁定书。综合上述事实，依据相关法律规定，第三人为保证还款，与原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理备案登记并交纳住宅专项维修基金，原告对案涉房屋享有抵押权，应受法律保护。二被告不享有足以排除执行的民事权益，（2020)辽0381执异176号执行裁定确有错误，应予纠正。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、继续查封位于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼1单元5层1051号房屋（产籍号：C01-38-TF3-1051)；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告张玉兰、闻双双辩称：我们是2018年4月19日全款购买的房屋，当天我在各家银行取了20多万元，下午去开发公司一次性交的款，当时杨**陪我去的。交完款后，给我开协议的时候，我问什么时候取钥匙，白兴坤和盛德振告诉我7月份取钥匙。白兴坤5月16日给我打电话告诉我取钥匙，我是第二天取的钥匙，并且交付了进户费等相关费用共计9000多元。我现在已经装修入住了，其中交物业费等费用时，我交了一部分现金，另一部分是用微信交的。请法院支持房屋是我俩的。第三人海城市益德房屋开发有限公司未到庭参加诉讼。亦未向法庭提交答辩状。第三人盛开斌未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。第三人盛德振未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。第三人白兴坤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。经审理查明：第三人海城市益德房屋开发有限公司将其开发坐落于海城市海州管理区太府御花园小区3号楼1单元5层1051号（产籍号：C01-38-TF3-1051)房屋以总价213，576元价款出售给被告张玉兰、闻双双，双方签订《海城市益德房屋开发有限公司房屋转让协议》一份，该房屋转让协议未显示签订时间，第三人海城市益德房屋开发有限公司于2018年4月19日给二被告出具收到购买购房款213，576元的专用收款收据一张。2018年5月16日二被告交纳取暖费2，046元、装修水电500元、垃圾费500元、装修保证金1，000元及物业费、燃气管道费、智能门费共计5，149元，装修完居住至今。2021年1月13日第三人海城市益德房屋开发有限公司出具证明一份，内容为：兹有闻双双、张玉兰于2018年4月19日与益德房屋开发有限公司签订的买卖协议，即：《太府御花园》3号楼1单元501，面积88.99平方米，单价2400元，总计人民币贰拾壹万叁仟伍佰柒拾陆元整。另查：原告与第三人海城市益德房屋开发有限公司就本案诉争房屋于2018年11月30日签订了《商品房买卖合同》一份，并进行了网签备案。2020年8月4日，因原告与海城市益德房屋开发有限公司、盛开斌、盛德振、白兴坤借款合同纠纷一案，本院依李永业诉前保全申请，对被告海城市益德房屋开发有限公司开发的本案诉争房屋进行了查封。李永业诉海城市益德房屋开发有限公司、盛德振借款合同纠纷一案，本院于2020年9月20日作出（2020）辽0381民初6084号民事调解书，调解内容如下：一、原、被告双方共同确认借款本金200万元、利息（年利率24%）、诉讼费11400元。被告提供备案在原告名下坐落于海城市太府御花园小区2号、3号、4号楼19处房产作为抵押。二、二被告于2020年10月18日前给付原告李永业本金200万元，并自2020年1月22日起至2020年10月18日止按年利率24%支付借款利息，诉讼费11400元，在此期间一并付清。三、如二被告未按上述约定履行还款义务，原告有权对全部借款本息（利息计算期间为自2020年1月22日起至借款还清之日止）、诉讼费申请强制执行，并对被告提供的抵押房产拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、其他无争执。以上事实，原告提供的证据有：海城市人民法院（2020）辽0381执异176号执行裁定书1份、（2020）辽0381财保195号民事裁定书1份、（2020）辽0381民初6084号民事调解书1份、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》1份、发票1张、专用收款收据1张、住宅专项维修资金专用收据1张及其陈述；被告张玉兰、闻双双提供的证据有：《房屋转让协议书》1份、专用收款收据3张、银行清单7份、微信扫码付款截图1张、照片5张、海城市益德房屋开发有限公司证明1份及其陈述，上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：本案二被告与第三人海城市益德房屋开发有限公司于2018年4月19日即在本院查封前已签订《房屋转让协议书》及合法占有案涉房屋，支付全部购房款，且非因二被告自身原因未办理过户登记，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，二被告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告要求继续对案涉房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张其对案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权一节，因其提供的（2020）辽0381民初6084号民事调解书系李永业与海城市益德房屋开发有限公司之间的约定，不能证明其主张，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李永业的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李永业承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  陈 雪人民陪审员  赫英龙人民陪审员  王莹莹二〇二一年二月四日书 记 员  王 月