河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0827民初540号 原告：宽城净圆物业服务有限公司，住所：宽城满族自治县宽城镇育才路黄金公司****。 法定代表人：赵翠平，职务：经理。 委托代理人：袁瑞楼，男，1963年10月8日出生，满族，职工，住，住河北省宽城满族自治县该公司员工。 被告：张淑慧，女，1980年12月11日出生，汉族，现住河北省宽城满族自治县。 原告宽城净圆物业服务有限公司（以下简称净圆物业）与被告张淑慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告宽城净圆物业服务有限公司、被告张淑慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宽城净圆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令或调解被告立刻给付原告物业费1584.00元，滞纳金2257元（19个月）；二、由被告承担诉讼费用。事实及理由：宽城镇北河沿小区成立业主委员会后，于2019年7月聘请了原告为该小区提供物业服务。被告居住。物业费是1584.00元（110平方米×0.6元×12个月×2年）滞纳金2257元19个月。该楼由于设计上的问题，下水道连在了北河沿小区的化粪池。车辆通行没有自己的通道，只能走北河沿小区，客观上形成了一体，无法分割。经业主委员会，物业服务公司和小黄楼的业主签了合并协议。原告一直提供服务。但物业工作人员多次催缴物业费，被告都以各种理由推脱不交。无奈，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，向法院提起诉讼。敬请贵院支持原告的诉讼请求。 被告张淑慧辩称，我是小三层业主，我们这个小三层不属于北河沿小区，因净圆物业多次找我们业主沟通，想让大家纳入净圆物业，我们才纳入净圆物业，业主们想，有物业总比没物业强，可有物业居然是如下情况： 一、净圆物业说成立业主委员会，我们小黄楼无一任参加，连一个代表都没有，都不知情，所以业主委员会代替我们与净圆物业签的任何合同都无效，净圆物业辞退问题只能由我们小黄楼业主决定，于2020年9月，我们集体在申请公示中签字辞退物业。另外从2019年7月开始收取物业费，我需要看我们签字时间，收取物业费必须从签字时间开始计算。 二、我们地下室垃圾成堆，在第一次开庭时就跟物业提及，物业根本不理睬，后院杂草成堆，有一米高的杂草，跟物业交涉，物业以不是本小区打扫范围为由也是不管，无奈都是我们业主自己清理，我们两个单元都不是本小区范围，不是照样起诉我们缴纳物业费，腊月28那天，都是我们业主打扫的楼道，试问卫生都是业主打扫，我们凭什么缴纳物业费。更何况我们同样事情同样的居住，经过本法院判决为450元（此户比我们居住面积大），物业不服，后又到承德上诉，承德依旧维持原判。 三、净圆物业按照三级标准收取物业费，根据宽城普通住宅区物业服务收费标准，四级收费标准在0.36-0.53元/月，以上的服务质量四级都不能达到，更不用说三级，凭什么跟业主要三级费用。 四、净圆物业于2020年8月起诉我，因净圆物业写错我的名字，造成撤诉，但是我请两天假，扣工资200元，由净圆物业补偿给我。 五、我们楼面积系103平方米，不是110平方米，有购房合同为证。 以上是我要反映的情况，希望法院查证并且给予公正、合理的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告张淑慧居住在，该房屋面积为103平方米。2019年7月23日北河沿小区业主委员会（甲方）与宽城净圆物业服务公司（乙方）签订了物业服务合同，合同载明：“……第八条物业服务费由乙方按0.6／㎡／月收取……第九条合同签订之日起满三个月开始收取物业费……第十二条3、向业主和物业使用人收取物业服务费。逾期不交物业费按日千分之五收取滞纳金……第十三条委托管理期限为3年，自2019年7月23日至2022年7月23日。物业费收取按年计算，合同签订之日起乙方对甲方进行服务，甲方及上一任物业公司遗留问题均与乙方无关……”。2019年8月17日，北河沿小区物业管理处出具协议书，载明“小黄楼各位业主，兹因您的现住宅楼地理位置与北河沿小区区域紧密相连，并且楼下北侧及各家门前通往大门的通道的土地面积均属于北河沿小区所有权范畴，为了区与区之间更加安定团结和谐的生活，为了您以后的出行更加方便，北河沿小区物业将对你们的所居之处实施统一物业管理。望各位业主积极配合。同意签字为证。”张淑慧等五人在该协议书上签名并按了手印。至本案立案之日止，净圆物业已服务一年零五个月，被告未曾缴纳物业费。 本院认为，被告张淑慧既然在2019年8月17日，北河沿小区物业管理处出具协议书上签字确认了协议内容，就应该视为接受净圆物业的服务，应该按照2019年7月23日北河沿小区业主委员会（甲方）与宽城净圆物业服务公司（乙方）签订了物业服务合同缴纳物业费。被告张淑慧辩称，原告系三级物业服务标准，但原告所提供的服务达不到三级物业服务标准，所以未缴纳物业费，但根据《物业服务纠纷司法解释》的相关规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故物业服务有瑕疵不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。原告为被告提供物业管理服务，被告应按照约定交纳物业服务费，对原告要求被告给付物业费及违约金（滞纳金）的诉讼请求，应予以支持。原告主张判令被告支付滞纳金2257元，本院认为合同约定按日千分之五计算违约金（滞纳金）过高，按合同法中违约金相关规定酌定调整，按本案立案时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍支持为宜。物业服务合同中并未明确约定交纳物业费的截止时间，只约定物业费收取按年计算，至该案立案之日止，原告第二年度的物业服务尚未完成，故本院支持2019年7月23日至2020年7月23日年度物业费及违约金。 依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业服务纠纷司法解释》第三条之规定，判决如下： 被告张淑慧于判决生效之日起十日内给付原告宽城净圆物业服务有限公司2019年7月23日至2020年7月23日期间的物业服务费741.6元（103㎡×0.6×12月）及违约金（自2020年7月23日起算至本判决确认之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2021年1月发布的一年期贷款市场报价率（LPR）的四倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张淑慧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  付卫民 二〇二一年二月二十四日 书记员  田雅君 附页 一、民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 2、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 6、《物业服务纠纷司法解释》 第三条，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。 7、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在法定期限内未申请执行的，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。