贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终242号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路43号。统一社会信用代码：9152040221567XXXXX。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，1987年7月10日生，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：王虹，女，1967年8月27日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：李某某，女，1958年3月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯、被上诉人李某某委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏房开上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方所签《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为违约金约定。超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质。计算所依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，一审法院计算方式错误，应在1-5倍区间进行取值。按照每月递增10%，递增至5倍计算，将导致违约金过高，远超涉案房屋周边类似房屋正常对外出租价格。以案涉房屋拆迁建筑面积42.02㎡乘以当时市场价5000元/㎡，总价为21万元，一审判决的过渡费已超过房屋总价的110%，远远超过被上诉人的实际损失，请求二审改判按30%支付违约金。2.案涉房屋已达到交付条件。2017年上诉人已登报告知业主前来办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致无法办理房屋验收相关手续。一审只考虑涉案房屋未办理行政手续，要求上诉人承担高额违约责任，将导致上诉人公司灭亡。被上诉人李某某二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求予以维持。原审原告李某某向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告截止2020年6月份的过渡费共计237604.06元，并从2020年7月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年4月19日与被告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：1.被告拆迁原告位于安顺市房屋一套。2.被告以安顺市市西路、塔山小区6号楼某号房与原告进行产权调换，过渡期18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋，应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后，原告按照合同约定的时间腾空房屋交付给被告。被告至今未向原告交付合格的回迁房，也未按约定增发过渡费。原告多次要求被告按照双方签订的协议履行义务均未果，现原告依法诉至法院，望判决支持原告的诉讼请求。原审被告华夏房开一审中答辩称：支付过渡费的诉讼请求没有事实依据和法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，不应再支付过渡费。过渡费按照3250元/月计算方式有悖于临时安置补助费的性质和测算依据，临时安置补助费只是参照，安顺租房的租金为1600元到1800元不等，原告要求以3250元过渡费的要求不符合事实；我方已经向原告交付房屋，实现涉案房屋的居住功能，通过电话、短信、登报、张贴通知等方式通知业主交房，原告所主张的过渡费与事实不符，恳请法庭查明事实，驳回原告诉请。另依照《中华人民共和国合同法》规定，违约金过高，应当适当减少，原告起诉为合同纠纷，就按照当时签合同的来计算，原告主张的过渡费已经超过房屋总价的110%，请人民法院按照30%计算，并且我方的房子已经验收通过。一审法院认定：2011年4月19日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积42.02平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2011年4月30日前搬迁完毕；甲方以市西路、塔山小区6号楼（套住宅房屋）建筑面积为82.2平方米与乙方产权调换，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、有线电视260元，二次搬迁补助费672.32元；甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费11700元，至甲方交付调换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容。签订协议后，原告按协议约定当日将房屋交付给被告。此后，被告华夏房开从2011年4月20日至2017年9月20日，按照650元／月的标准共向原告支付过渡费50050元。期间被告通知原告交付回迁房，原告以房屋没有达到交付条件至今未交付回迁房，被告华夏房开亦未提供房屋具备交付使用的相关证据。原告向本院递交本案民事起诉状的时间是2020年6月19日。一审法院认为:原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律禁止性规定，为有效协议，双方当事人应按照协议约定全面履行义务。根据上述协议约定，原告在被告房屋建设期间的过渡期为18个月，故被告应在18个月内将双方约定的产权调换房屋交付原告予以安置，但被告至今未能交付房屋，已构成违约，故被告应按约定支付原告超期安置期间的过渡费。对于过渡费应从何时开始支付的问题，因原告于2011年4月19日即已将房屋交付被告，故应自2011年4月20日开始计算过渡费较为公平。现原告主张要求被告支付过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，因被告应付给原告的房屋何时能够达到交付条件尚不能确定，为方便计算，该过渡费本院暂计算至2020年6月20日止，此后的过渡费原告可另行主张。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题。本院认为，超期临时安置补偿费是对拆迁人未能按时交付房屋所需支付的具有惩罚性质的费用，其目的是为了让拆迁人能按时交房。原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第八条约定：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10％，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍……”的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费应按临时安置补助费标准按月递增10％，当所递增到的超期月数达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期月按临时安置补助费标准的5倍计算。本案中，被告存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给原告承担，故被告应当支付原告相应的超期临时安置补偿费。关于超期临时安置补助费的计算时间应如何确定的问题。双方约定的过渡期为18个月，原告于2011年4月19日被拆迁房屋交付被告，过渡期到2012年10月20日结束，在此期间的过渡费按每月650元计算为650元×18个月=11700元，此后的超期临时安置补助费按每月650元的标准按月递增10％至达到该标准的5倍时止。经计算，自2012年10月21日起至2020年6月20日止，被告应支付原告超期临时安置补助费人民币272704元，扣除被告已支付的超期临时安置补助费38350元（原告共收到被告支付的过渡费为50050元，扣除18个月的临时安置补助费11700元），被告尚需支付原告至2020年6月20日的超期临时安置补助费人民币234354元。被告关于应根据原告实际损失情况，在1-5倍之间进行衡量计算的主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告李某某支付截止2020年6月20日的超期安置补助费人民币234354元。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费4864元，减半收取2432元，由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：本案二审争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，华夏房开仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故华夏房开上诉主张应在区间取值的理由不能成立。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定，故对华夏房开超期过渡费计算方式应当调整的主张，不予支持。但一审法院在计算超期过渡费的递增方式上存在错误，依法应予纠正。李某某于2011年4月19日将拆迁房屋交付华夏房开，过渡期到2012年10月结束，共计18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为11700元；此后的超期临时安置补助费应按每月650元的标准按月递增10％至该标准的5倍时不再递增，故自2012年11月至2020年6月共计为：650元×（1.1+1.2+……+5）+650元×5×51月=245050元，扣除已支付的38350(50050元-11700元)为206700元。综上，华夏房开的上诉理由部分成立，本院对成立部分依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3731号民事判决。二、限上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人李某某支付截止2020年6月20日的超期临时安置补助费206700元。三、驳回被上诉人李某某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4864元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年二月二十五日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。