黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终91号上诉人（原审原告）：周志强，男，1990年12月28日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省勃利县，现住黑龙江省七台河市新兴区。被上诉人（原审被告）：七台河市青园小镇餐饮有限公司，住所地黑龙江省七台河市桃山区桃东街学府华庭**楼**。法定代表人：常海，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文军，桃山区万宝河法律服务所法律工作者。上诉人周志强因与被上诉人七台河市青园小镇餐饮有限公司（以下简称青园小镇公司）合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2020）黑0903民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，一审判决认定事实清楚，合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周志强上诉请求：1.依法撤销七台河市桃山区人民法院（2020）黑0903民初1095号民事判决；2.解除双方当事人签订的租赁合同；3.判令被上诉人青园小镇公司返还上诉人周志强房屋预留押金10000.00元、退还因特殊原因未能营业的8个月房屋租赁费15400.00元；4.一审、二审的诉讼费由被上诉人青园小镇公司承担。事实和理由：第一，被上诉人青园小镇公司分别于2019年4月和2019年6月以诱导、欺骗等行为，胁迫上诉人周志强签订两份日期相同，但公司名称不同的房屋租赁合同，又谎称内容相同。后经上诉人查实，被上诉人在签订两份租赁合同时，均无工商营业执照，有国家企业信息公示系统为证，其以公司名义与上诉人签订租赁合同系违法行为。上诉人提出终止合同，并先后三次向七台河市相关部门提出解除合同，但迟迟未得到解决。后因疫情爆发，上诉人无办法出门继续处理此事。疫情解封后，上诉人在2020年6月5日之前多次以电话、短信等形式告知被上诉人，要求终止合同。被上诉人以各种借口回绝，并躲避不见，导致上诉人无法与被上诉人协商。并非一审判决中被上诉人所说因为客流、亏损等原因要求解除合同。上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证。第二，在签订租赁合同前，被上诉人要求上诉人交付10000.00元作为房屋使用权预留押金。在一审判决中，被上诉人将预留房屋使用权押金更改为防止上诉人拖欠水电能源费用为由。根据当事人提交的证据，在履行合同期间内均已交过水电费，均有转账记录，并非一审判决所述预留押金是为防止拖欠水电费等。青园火车头小镇的商户一户一表，应当自行去相关部门缴纳能源费，被上诉人并未出示相关部门代收费用委托书，且以高于国家电网、自来水公司等能源供应单位规定的单价强制收取上诉人能源费，又不能出具增值税收发票，系违法违规转售能源。上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证。第三，2019年春节发生疫情，根据国家相关规定，一切社会活动均停止。根据租赁合同第二十一条关于不可抗力的约定，上诉人已无法继续经营超过90天，应无条件终止合同。一审判决已承认事实，又无视事实，驳回了上诉人终止合同的请求。第四，2019年4月签订第一份合同时上诉人口头承诺不允许同类大量竞争，并承诺其为七台河市市政工程，青园夜市不会开业，可是均未做到。此承诺，青园火车头小镇三十家业主均可以作证。2019年6月上诉人正式履行合同，入户后发现其使用的建筑材料均采用不合格扣板，导致板房密封性较差，一个星期就出现漏雨、大量跑烟、停电现象，导致客流量极具下降，当众多业主找到小镇负责人时，不但不安抚业主情绪、体谅业主经济损失，反而恶语相向。众多业主表示已心寒。上诉人抱着互赢互利的心情入驻小镇，可是遇到问题小镇不但不解决，反而怪业主用电太多导致停电，闭口不提因建设小镇时使用的变压器不符合标准，无法承受这么多商户用电范围。上述均为事实，三十多家业主可作证。2019年10月供暖期，供暖效果不达标导致水管冻裂，下水管在板房屋内，因供热原因导致反味巨大无法经营，导致屋内出现大量老鼠蟑螂，造成业主损失，以上均有照片为证。在2019年10月被迫关业，并非一审判决被上诉人所说交付上诉人正常使用。根据《中华人民共和国食品安全法》规定，工商局、卫生监察管理部门审批饭店的卫生许可证，要求“一砖到顶”。根据《中华人民共和国消防法》第二十六条规定，建筑构件、建筑手续和室内装修、装饰手续的防火性能等应当按照消防技术准则的要求及手续相关规定。青园火车头小镇属违规建筑板房，请求相关部门出示审核通过相关手续。第五，青园火车头小镇建筑距离水库泄洪闸口约一百五十米左右，距离河道约一百五十米左右。2019年8月正值餐厅旺季，受下雨排水系统不完善、河堤泄洪等原因影响，政府部门下达通告，勒令停业三天，预留人员进行排水处理，导致访客急剧下滑，造成严重经济损失。据此，上诉人质疑青园火车头小镇建筑所在位置系泄洪区。根据《中华人民共和国水法》第三十七条规定，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物及从事影响河事稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条规定，禁止在河道管理范围内弃置垃圾，禁止在堤防和护堤地建房。如青园火车头小镇是违法违规建筑，双方当事人签订的房屋租赁合同应自始无效。望有关部门出示相关手续。第六，一审法院在案件审理中，并未对上诉人所要陈述事实、申请事项、证据出示、证人传唤予以正视，是否违反了案件庭审的诉讼程序。一审判决没有对上诉人提供的证据进行依法判决，侵夺了上诉人财产的支配权利，强行捆绑无效合同继续履行，致上诉人经济损失惨重。请二审法院在查清案件事实的基础上，依法公正判决。周志强向一审法院起诉请求：1.要求解除双方当事人间合同，青园小镇公司返还押金10000.00元；2.要求青园小镇公司返还周志强8个月（2019年10月1日至2020年6月1日）歇业期间的房屋租赁费15400.00元（全年租金是23100.00元）；3.诉讼费由青园小镇公司承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，周志强与青园小镇公司签订租赁合同，青园小镇公司将其所有的商铺租赁给周志强，用于经营铁板鸭肠水煮串，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。租金按年支付，年租金23100.00元。周志强已向青园小镇公司支付了一年租金，并向青园小镇公司交纳保证金10000.00元。周志强接手房屋后，经营至2019年10月上旬歇业至今。现周志强以青园小镇公司违反不能有和周志强经营同类同业项目的承诺，允许同类同业大量竞争为由，故诉至法院。一审法院认为，本案双方当事人于2019年4月18日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，双方之间租赁合同成立且合法有效。关于周志强主张解除案涉租赁合同，青园小镇公司抗辩不同意解除合同。结合双方庭审陈述及举证情况，在双方签订合同后，青园小镇公司按照合同约定将房屋交付周志强，周志强即使用案涉房屋经营铁板鸭肠水煮串，合同目的已经实现。周志强主张青园小镇公司违反承诺（不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天二万人次、亮化工程等），双方租赁合同未约定此内容，且周志强亦未举证证明青园小镇公司曾向其作出相关承诺；周志强主张青园小镇公司收取租金过高超过其承受能力，租赁合同系双方协商一致后签订，审理中未发现有威胁、胁迫等违法违规情形存在；另外，周志强未向青园小镇公司提交解除合同通知，且至今仍然占有案涉房屋，亦未交回钥匙，双方租赁合同约定租赁期限为三年，现租期未届满，双方应当按照合同约定继续履行合同。综上，周志强的诉讼请求不符合解除合同的法定条件，故对周志强的诉讼请求不予支持。鉴于2020年2月爆发的新冠××疫情，致使周志强不能正常经营，系不可抗力，双方当事人均无过错，面对突如其来的疫情，应当共担风险，共同抵御，且疫情期间不仅是周志强没有营业，本市所有商户均听从市里安排停业抗疫，疫情结束后陆续恢复营业，周志强即可以营业，其没有营业是自身原因，与青园小镇公司无关，青园小镇公司庭审中亦表述同意将此期间的租赁费抵顶下一年度部分租赁费，法院酌情免除周志强六个月的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回周志强的诉讼请求；二、青园小镇公司应当免除周志强2020年2月至2020年7月期间六个月租赁费。案件受理费88.76元，减半收取44.38元，由周志强负担。本院二审期间，上诉人周志强、被上诉人青园小镇公司没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：涉案《租赁合同》应否解除，应否支持上诉人周志强主张的返还租金及押金的诉讼请求。第一，本案中虽存在两份《租赁合同》，且两份合同中甲方的名称亦不一致，但该两份合同均是在青园小镇公司设立过程中签订的，合同签订后，青园小镇公司于2019年6月4日依法成立，取得法人资格，对其在设立过程中所实施的民事法律行为的效力应予认定。经二审查明，双方当事人均认可最后订立的《租赁合同》是以“七台河市青园小镇餐饮有限公司”名义签订的，且青园小镇公司已将租赁房屋交付周志强，周志强亦按合同约定支付了租赁费，案涉《租赁合同》已实际履行，故青园小镇公司与周志强签订的《租赁合同》依法成立并有效。经审查，周志强二审提交的光盘载有的录像及图片不属新证据。周志强上诉主张案涉《租赁合同》无效的理由均无证据证实，且该上诉请求亦超出一审诉讼请求，不属二审审理范畴。第二，依法成立并有效的合同，在不存在合同解除事由的情况下，合同双方均应依约履行各自的义务，不得随意解除合同。周志强上诉主张青园小镇公司违反不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天二万人次、青园夜市不会开业等承诺，但双方所签订的租赁合同未约定此类内容，且周志强未提供证据予以证实；主张租赁的房屋建筑材料不合格，有漏雨、跑烟、停电等现象，以及供暖、供水不达标，但根据《租赁合同》第六条第6.4项关于“双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋商铺的，视为该房屋商铺符合交接条件”的约定，周志强已接收该房屋，并对房屋装饰装修，应视为其对房屋的状况是知晓并认可的，且其提供的证据均无法证实该主张；主张因疫情原因，其已无法继续经营超过90天，根据《租赁合同》第二十一条关于不可抗力的约定，案涉合同应予终止，经核实，我市于2020年2月18日发布餐饮业暂停营业的通告，并于2020年3月8日发布餐饮业有序恢复营业的通告，故周志强因疫情原因无法经营的期限并未超过90天，且周志强自认2019年10月份就已停止经营，由此可以确认，周志强停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上，周志强上诉主张解除合同的理由均不能成立，本院依法不予支持。第三，在案涉合同应继续履行的情况下，周志强主张青园小镇公司应返还房屋租赁费及押金的诉讼请求，均不应予以支持，一审判决驳回周志强的诉讼请求正确，应予维持。周志强二审要求青园小镇公司给付入户安装水电等人工费用，因该诉求其在一审中并未提出，故二审不予审理。需要说明的是，2020年爆发的新冠××疫情，对我市乃至全国的经济都造成了巨大的冲击，面对突如其来的疫情，全社会应当共同抵御，共担风险。本案中，周志强作为承租方因疫情原因固然遭受一定的损失，但青园小镇公司作为该园区的建设者亦有损失。一审法院在充分考虑疫情原因给周志强所经营的餐饮业造成的影响后，酌情减免其六个月的租赁费，已经是在法律所允许的范围内最大限度地保护了租赁合同中相对较弱势的承租方的利益，这既符合实际，又符合公平原则，应予维持。综上所述，周志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88.76元，由上诉人周志强负担。本判决为终审判决。审判长  鲁乡宁审判员  杨青涛审判员  王桂丽二〇二一年二月二十六日法官助理吴春刚书记员关芳羽