北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2082号上诉人（原审被告）：北京玖壹创富投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼13层1501。法定代表人：单武，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：袁雨露，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏宇，男，1971年4月24日出生，汉族，户籍地山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：宿家诚，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄英龙，北京市高界律师事务所律师。上诉人北京玖壹创富投资控股有限公司（以下简称玖壹创富公司）因与被上诉人王宏宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖壹创富公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、王宏宇一审未提交任何证明其损失的证据，玖壹创富公司认为王宏宇的损失应以双方协商解除合同时玖壹创富公司欠付的租金141204.88元为准。对于双方解除合同后王宏宇的损失应由其自行承担，玖壹创富公司并无主观欠付租金的恶意。一审法院未能考虑双方实际情况，过错程度。违约金的立法本意是弥补一方的损失，玖壹创富公司向王宏宇支付的保证金可以折抵大部分租金，在折抵后，王宏宇的损失仅为玖壹创富公司未支付的租金即141204.88元，玖壹创富公司愿意在合理的期限内向王宏宇支付剩余租金，因此足以弥补王宏宇的全部损失，王宏宇已于2019年9月12日主动与玖壹创富公司解除了《房屋租赁合同》，且王宏宇拟定的房屋租金价格比相同办公楼的其他场地租金高出很多，对于房屋空置的原因，其自身存在一定的责任。二、玖壹创富公司认为违约金约定过高，向一审法院请求予以减少，一审法院却强加一个不合理的举证责任给玖壹创富公司，属于适用法律错误。一审法院未对王宏宇实际损失进行考察，未能兼顾合同履行情况，玖壹创富公司的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量并判决玖壹创富公司承担48万元的违约金，显然过分高于造成的损失。三、一审法院判决玖壹创富公司向王宏宇支付迟延履行违约金已足以弥补王宏宇解除合同后的损失，另行判决玖壹创富公司支付48万元巨额违约金违背公平原则。四、一审法院判决玖壹创富公司支付的迟延履行违约金及由于逾期缴纳租金达到合同约定的天数从而引发解除合同的违约金属于重复主张，且违约金标准过高。五、依据同案同判的原则，本案应与其他同类案件适用同样的标准确定违约金，并衡量违约金是否过高。王宏宇辩称，不同意玖壹创富公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。损失包括利息损失和房屋空置期间的损失。涉案房屋现在还处于空置状态，一审法院综合考虑多种因素，认定三个月租金的违约金，适用法律正确。王宏宇向一审法院起诉请求：1.判令玖壹创富公司向王宏宇支付自2019年6月15日至2019年9月12日止的租金445799.26元及自应付之日至交清之日止的迟延履行违约金（按万分之六标准计算）；2.判令玖壹创富公司向王宏宇支付因玖壹创富公司违约导致王宏宇解除租赁合同的违约金178113.67元（总计违约金48万元，扣除押金301886.33元）。一审法院认定事实：2019年5月19日王宏宇作为甲方（出租方）与玖壹创富公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定玖壹创富公司承租王宏宇所有的涉案房屋；租赁期间为2019年5月15日至2021年5月14日，共计2年，每个自然月租金为150943.16元，租金每3个月为一支付周期，先付后用。首期租金452829.48元即2019年5月15日至2019年8月14日的租金（原文为2019年5月15日至2021年8月14日，系笔误）交清时间为合同租期开始前5日；涉案房屋前一租户在原租赁合同履行中交纳的保证金301886.33元，继续作为本案合同的保证金（即押金），该保证金用于本案合同租赁期届满或依法或依约定解除时，直接冲抵乙方应承担的各种款项（包括但不限于欠付的租金、供暖费、水电费等各项费用及乙方违约时应承担的违约金、赔偿金、房屋占有使用费等）；乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照迟延交纳数额的万分之六向甲方支付违约金，直至租金交清为止；乙方有逾期交清租金或者其他费用达七日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于三个月租金金额（即人民币48万元）的违约金；对于乙方同时存在的多个违约情形，甲方可以分别向乙方主张违约责任。双方均认可玖壹创富公司仅支付了2019年6月14日之前的房租，并于2019年9月12日搬离涉案房屋。王宏宇称其损失为涉案房屋空置一年多，截至开庭之日依旧没有租出。一审法院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。王宏宇与玖壹创富公司签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。玖壹创富公司未按期缴纳房租，构成违约，且最终导致合同解除，应当承担违约责任。关于解除合同违约金，《房屋租赁合同》中约定“乙方有逾期交清租金或者其他费用达七日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于三个月租金金额（即人民币48万元）的违约金；对于乙方同时存在的多个违约情形，甲方可以分别向乙方主张违约责任。”，玖壹创富公司答辩认为履行金约定过高但未对违约金过高进行举证，考虑到合同实际履行时间与未履行租期比例及违约金数额等综合因素，法院对三个月租金的解约违约金约定予以支持。关于押金优先冲抵租金还是违约金。双方均认可玖壹创富公司仅支付了2019年6月14日前房租，且均认可玖壹创富公司于2019年9月12日搬离，实际房租欠付期间为2019年6月15日至2019年9月12日，根据双方对租金价格的约定，玖壹创富公司总计拖欠房租为443091.21元，法院予以认可。《房屋租赁合同》第3.5条约定“原租赁合同履行中缴纳的保证金301886.33元，继续作为本合同的保证金（即押金）。该保证金用于本案合同租赁期届满或依法或依约定解除时，直接冲抵乙方应承担的各种款项（包括但不限于欠付的租金、供暖费、水电费等各项费用及乙方违约时应承担的违约金、赔偿金、房屋占有使用费等）”，本条未约定保证金折抵时优先折抵违约金亦或是欠付租金，法院认为，在双方未做约定的前提下，保证金应优先冲抵在先发生及负担更重的债务，从逻辑顺序上讲，欠付租金必然发生在先，且相比于解约违约金，双方约定欠付租金需交纳迟延履行违约金，其负担明显重于解约违约金；另考虑已经判令玖壹创富公司按照三个月租金的标准支付了违约金；故法院认定玖壹创富公司已交纳的保证金301886.33元优先折抵拖欠房租，折抵后玖壹创富公司尚欠房租141204.88元。关于迟延履行违约金，双方约定“乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照迟延交纳数额的万分之六向甲方支付违约金，直至租金交清为止”，故法院予以认可，迟延交纳基数按141204.88元计算，双方约定“以后各期租金人民币452829.48元应在上一支付周期届满前7日提前交清”，故迟延履行违约金自2019年8月8日起算。判决：一、北京玖壹创富投资控股有限公司于判决生效后十日内向王宏宇支付欠付租金一十四万一千二百零四元八角八分及迟延履行违约金（以一十四万一千二百零四元八角八分为基数，自二〇一九年八月八日至实际给付之日止，按照日万分之六标准计算）；二、北京玖壹创富投资控股有限公司于判决生效后十日内向王宏宇支付解除合同违约金四十八万元；三、驳回王宏宇其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10250元，由王宏宇负担238元（已交纳），由北京玖壹创富投资控股有限公司负担10012元（于判决生效后七日内交纳）。案件保全费3520元，由北京玖壹创富投资控股有限公司负担（王宏宇已预交，北京玖壹创富投资控股有限公司负担于判决生效后七日内给付王宏宇）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。玖壹创富公司向本院提交四份判决书，证明目的为一审判决违约金适用标准过高。王宏宇质证意见为：上述四份判决书不属于证据范畴，与本案事实无关联，也不属于新证据，判决理由和本案不相同。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于涉案违约金的认定问题。第一，有关迟延履行违约金和单方解除违约金，双方在合同中明确约定“乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照迟延交纳数额的万分之六向甲方支付违约金，直至租金交清为止”“乙方逾期交清租金或者其他费用达七日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于三个月租金金额（即人民币48万元）的违约金；对于乙方同时存在的多个违约情形，甲方可以分别向乙方主张违约责任。”，故该两项违约金应属玖壹创富公司签订合同时应预见到的“因违反合同可能造成的损失”范围。第二，一审法院综合合同实际履行时间与未履行租期比例及双方合同约定的违约金数额等因素，确定解约违约金数额，并在确定迟延履行违约金计算基数时，将押金优先折抵租金，同时考虑已判令玖壹创富公司承担三个月租金的解约违约金情形，酌情确定的迟延履行违约金计算标准亦属合理。综上，玖壹创富公司所提一审所判令的迟延履行违约金足以弥补王宏宇的损失以及一审判令的违约金过高的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京玖壹创富投资控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10012元，由北京玖壹创富投资控股有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年二月二十三日法官助理  卢圆圆