湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初6649号原告：唐世明，男，1983年7月9日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：罗小华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：吴宝，男，1984年7月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：罗小华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：王鹏，男，1993年3月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：夏林，湖北三象律师事务所律师。原告唐世明、原告吴宝诉被告王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐世明及原告唐世明、原告吴宝的委托诉讼代理人罗小华，被告王鹏及其委托诉讼代理人夏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐世明、原告吴宝向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月1日至2020年11月30日期间的租金差额26080元；2.判令被告支付原告违约金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月4日共同向陈德芝承租了位于黄陂区盘龙城经济开发区恒大名都商业街A-1室底层至A-3室底层（彩票店与良品铺子实际使用面积除外）的商铺，租赁面积约210平米，租赁期限为5年。原告承租后一直依约及时适当的履行相关义务，及时向出租方支付房屋租金。原告于2018年3月1日与被告签订了《商铺租赁合同》将前述承租的商铺部分区域出租给被告王鹏用于经营美宜佳超市，对此原告已通报出租方且出租方对此知情。根据与被告之间的《商铺租赁合同》约定，租赁面积按照98平米计算，租赁期间的水电费、物业费等由被告承担；被告按照季度支付租金且应该提前30天支付下一期租金，其中2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准为每年285120元；租赁期间被告不得转租商铺。因疫情影响，原告免除了被告2020年3月份租金，但被告仅分别在2020年7月8日、10日支付了租金12万元。被告支付租金不仅严重逾期而且租金支付额度严重不足约定标准，尚拖欠26080元。原告多次要求被告补缴租金差额租金，但被告始终置之不理口头要求将承租商铺转租他人，原告始终没有同意。2020年8月31日，原告发现被告已经将承租商铺的门头更换为多哆便利店。被告王鹏辩称，1.原告称被告长期拖欠租金并不属实，被告于2018年3月1日与原告签订租赁合同后，一直按合同约定支付租金至2020年2月28日，后因受新冠疫情影响，被告停止经营长达三、四个月，在与原告多次协商后，原告免除了被告2020年3月份的租金，且将2020年6月至2021年3月期间的租金调整为20000元每月，原告也在合同上手写了变更事项。后被告也是尽力将2020年6月至2020年11月的租金如期支付了原告。2.被告并未将承租商铺租给他人。被告在承租诉争商铺后，一直由被告本人在经营百货，仅是将门店招牌进行了更换。经审理查明，2017年9月4日，原告吴宝、唐世明向陈德芝承租了位于黄陂区盘龙城经济开发区恒大名都商业街A-1室底层至A-3室底层（彩票店与良品铺子实际使用面积除外）的商铺，租赁面积约210平米，租赁期限为5年。2018年3月1日，原告唐世明（甲方）与被告王鹏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将位于盘龙城经济开发区楚天大道特3号香槟半岛A栋1-2层，A1#，建筑面积为98平方米的商铺承租给乙方。乙方承租的商铺用于超市、百货。乙方承租期限为五年，自2018年3月1日至2023年2月28日。租金及支付方式：1、自2018年3月1日至2019年2月28日租金为每年264000元。2.2019年3月1日至2020年2月28日租金为每年264000元。3、2020年3月1日至2021年2月28日租金为每年285120元。4、2021年3月1日至2022年2月28日租金为每年307929.6元。5、2022年3月1日至2023年3月28日租金为每年332563.9元。乙方以季度为一期支付合同租金，乙方应当在当期租金到期提前30天支付下一期的租金给甲方。乙方在签订合同时，支付30000元作为履约保证金。合同期满，乙方结清各项费用后，交房给甲方时，甲方同时全额退还乙方履约保证金（不含利息）。乙方在承租该房屋进场时，不得转让或转租。双方还约定：违约方向守约方支付违约金50000元，如违约金不能弥补损失的，损失另行赔偿。合同签订后，被告王鹏进场经营。2018年2月28日，被告王鹏支付房租66000元。2018年5月29日，被告王鹏支付房租66000元。2018年8月14日，被告王鹏支付房租66000元。2018年11月30日，被告王鹏支付房租66000元。2019年1月31日，被告王鹏支付房租66000元。2019年5月，被告王鹏支付房租66000元。2019年8月，被告王鹏支付房租66000元。2019年12月，被告王鹏支付房租66000元。2020年4月，原告唐世明免除被告王鹏2020年3月份的房租，并同意被告王鹏按每月22000元的标准支付2020年4月至5月的租金。2020年6月，原告唐世明与被告王鹏商议租金的交纳问题，被告王鹏多次表示生意受影响想退租和转让店铺，原告唐世明表示可以降低租金，并在租赁合同上手写了变更房租标准的事项，即2020年6月1日至2021年3月1日，按20000元/月。按原合同只递增4个点，2021年3月1日-2023年2月28日。2020年4月20日，被告王鹏向原告唐世明支付租金44000元。2020年6月12日，被告王鹏向原告唐世明支付租金30000元。2020年7月10日，被告王鹏向原告唐世明支付租金90000元。2019年5月，被告王鹏将案涉商铺的约8平方米转租给他人。另查明，被告王鹏在答辩期内对原告唐世明、吴宝提出反诉，但未缴纳反诉费，本院视为撤回反诉。以上事实有租赁合同、转账记录、微信聊天记录、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告唐世明与被告王鹏签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，成立有效。虽然原告吴宝不是合同的相对人，但原告唐世明与被告王鹏均对其主体地位无异议，故原告吴宝为合同中的实际出租人。本案争议焦点在于，1.租金给付标准；2.关于违约金。就上述争议焦点，分析如下:一、租金给付标准。现双方争议的内容为2020年3月1日至2020年11月30日期间的租金给付标准。原告唐世明与被告王鹏签订的《商铺租赁合同》对案涉商铺租期、租金标准及支付方式进行了详细约定。依合同约定，2020年3月1日至2021年2月28日的租金本应为每月23760元。但因当年新冠疫情影响，原告唐世明对2020年3月1日至11月28日的租金进行了相应调整。2020年4月，原告唐世明与被告王鹏商议租金的交纳，原告唐世明同意免除2020年3月份的租金，并同意被告王鹏交纳2020年4月至5月的租金44000元。原告唐世明在收取该部分租金时并未提出异议。2020年6月，双方再次协商房租交纳标准，原告唐世明许诺2020年6月1日至2021年3月1日，按20000元/月，并在被告王鹏的租赁合同上写明。2020年6月12日，被告王鹏向原告唐世明支付租金30000元。2020年7月10日，被告王鹏向原告唐世明支付租金90000元。原告唐世明主张被告王鹏并未信守承诺一次性支付半年租金，故应按照合同约定的标准支付租金差额26080元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。原告唐世明承诺降低租金标准，并将新的租金标准书写在租赁合同中，被告王鹏于20天内将半年租金支付给原告唐世明，并未存在严重超期，也并未给原告唐世明带来巨大经济损失，故对原告唐世明、吴宝要求被告王鹏支付租金差额的诉讼请求，本院不予支持。二、关于违约金。原告唐世明主张被告王鹏擅自转租，违反合同约定，本院认为，被告王鹏于2019年5月仅将案涉商铺的小部分面积转租他人，2020年4月双方仍在商议合同继续履行事宜，应视为原告唐世明未对被告王鹏的转租提出异议，因此原告唐世明、吴宝以被告王鹏擅自转租作为违约的理由，不能成立。根据原告唐世明与被告王鹏之间的租金交纳流水，可知被告王鹏在2018年、2019年的租金不能按时支付，违反了合同约定。结合本案实际情况，可以认定2020年租金支付情况，在实际履行合同过程中因双方重新进行协商、免除租金等客观情况的出现，导致租金的支付方式已实际进行了相应的变更，故被告王鹏未能按时交纳2020年租金并不能认定为违约。原告唐世明、吴宝主张被告王鹏按照合同约定支付违约金50000元，但双方约定的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告王鹏向原告唐世明、吴宝赔偿违约金3000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王鹏于本判决生效之日起十日内向原告唐世明、原告吴宝支付违约金3000元。二、驳回原告唐世明、原告吴宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1211，由原告唐世明、原告吴宝负担1100元，由被告王鹏负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘静二〇二一年二月二日法官助理陈青书记员罗振天