贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终255号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：曾慧，女，1974年1月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人曾慧、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人，物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除执行优先债权，华融贵州分公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此，一审判决依据《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融贵州分公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，故应当依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。请求二审支持华融贵州分公司的上诉请求。曾慧答辩称：答辩人在法院查封之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，签订的《商品房买卖合同》是在房管部门监管下，使用房管部门统一监制的合同文本进行的网签。已经支付了全部购房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法判决驳回，维持原判。大地联创房产公司未到庭，也未提交陈述意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告曾慧系凯里市永乐路28号“大地永乐家园”1栋6层606号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，受让两银行对大地建工享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。原告亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初50号《民事调解书》，明确了大地联创房产公司的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初50号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人曾慧提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月10日作出（2020）黔2601执异134号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里市房屋的查封。宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2012年5月9日，以大地联创房产公司为出卖人、曾慧为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、曾慧购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积46.84ｍ2，总价款186189元,付款方式为一次性付款；2、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。合同签订后，曾慧一次性支付了所有的购房款，大地联创亦向曾慧出具了金额为186189元的《销售不动产统一发票》。2013年10月1日，曾慧办理交房手续并装修入住至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于曾慧对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。曾慧在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、永乐家园物业服务中心出具的《住宅装修申请表》等，足以证明曾慧与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在法院查封之前，且房屋由曾慧居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，曾慧对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司提出涉案房屋买卖合同中已经载明在建工程抵押，故曾慧是知晓此事的，但曾慧足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，并且支付时间早于在建工程抵押登记的时间，则曾慧为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。大地联创房产公司经传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，双方未提交有新证据。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋是否予以准许。2012年5月9日曾慧与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曾慧于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，曾慧一次性支付了所有的购房款，大地联创房产公司已向曾慧出具了房屋价款186189元的《销售不动产统一发票》。2013年10月1日，曾慧办理了交房手续，并装修入住至今。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是曾慧的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，曾慧作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已全部交清。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，曾慧辩解不得执行涉案房屋，符合上述第二十八条规定的四种情形。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判准许对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人华融贵州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢