四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3434民初20号 原告：加多子古，男，1967年5月4日出生，彝族，喜德县民宗局职工，住喜德县。 原告：吉布阿机，女，1972年10月7日出生，彝族，喜德县自来水公司职工，住喜德县。 被告：马海体铁，1975年8月19日出生、男，彝族，住喜德县。 被告：吉黑呷呷，女，1974年4月15日出生，彝族，住喜德县。 原告加多子古、吉布阿机与被告马海体铁、吉黑呷呷房屋买卖合同纠纷一案，凉山彝族自治州中级人民法院于2020年11月13日作出（2020）川34民辖67号民事裁定书，裁定由本院审理。本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告加多子古、吉布阿机到庭参加诉讼，被告马海体铁、吉黑呷呷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告加多子古、吉布阿机向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令被告返还原告位于喜德县房屋；3、判令被告返还从2019年2月28日起至返还房屋为止因不当得利而产生的房屋使用费，（按同期当地市场租房价格1000元／月计算）；4、判令被告支付因违反合同义务而产生的违约金10000元；5、判令被告赔偿因其拒不履行合同义务给原告造成损失（房屋、门窗、锁、灯具、家具的修复费用共计15000元）；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月原告加多子古、吉布阿机与被告马海体铁、吉黑呷呷达成口头协议，约定被告购买原告位于喜德县的房屋，建筑面积136.24平方米，总房价330000元，合同约定被告分两次向原告支付购房款，被告2018年11月入住该房。被告2019年1月支付原告首付款290000元，双方约定剩余40000元被告于2019年2月28日前付清，但被告未按照约定期限给付剩余购房款，并无故拖欠9个月，因此造成9000元租房款损失。经双方协商，该损失由被告方承担3000元（但该款至今没有给付原告）。之后双方于2019年11月20日达成书面协议，被告于2019年12月20日前付清剩余购房款40000元，如被告届时未能付清剩余购房款，被告愿意退还原告住房和家具，原告退还被告首付款290000元，房屋交易终止。协议签订后被告未履行协议。2020年7月23日，原被告双方又达成书面房屋买卖补充协议，协议中约定被告于2020年8月30日前支付原告购房尾款40000元及违约金10000元，合计50000元，若被告未在约定时间给付剩余购房款及违约金，原、被告双方解除房屋买卖合同，被告退还房屋及家具给原告并支付原告10000元违约金，若房屋家具有损毁，被告照价赔偿。被告至今未履行合同约定义务，给原告造成了巨大的经济损失。被告从2019年2月28日占用原告房屋无合法依据，被告在此期间使用房屋而产生的房屋使用费构成不当得利，依照法律规定应当将其返还给原告。综上所述，被告多次违反合同的约定，故诉来法院请求支持诉请。 被告马海体铁、吉黑呷呷未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状。 原告向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证及土地使用证，证明位于喜德县房屋产权属于原告；2、房屋买卖协议，证明原、被告双方之间达成房屋买卖协议；3、房屋买卖补充协议，证明被告未履行协议后，原、被告双方经协商达成了补充协议，但被告未履行协议。 被告马海体铁、吉黑呷呷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告加多子古、吉布阿机系夫妻关系，被告马海体铁、吉黑呷呷亦系夫妻关系。2018年11月原告加多子古、吉布阿机与被告马海体铁、吉黑呷呷达成口头协议，原告将自己所有的位于喜德县房屋出售给被告，原被告双方约定房屋出售价款为330000元，购房款分两次向原告支付，被告于2018年11月搬家入住案涉房屋并于2019年1月支付原告首付款290000元，剩余房款40000元应于2019年2月28日付清。因被告未履行口头协议，2019年11月20日原、被告双方达成《房屋买卖协议》，协议书载明：“…2、双方约定，乙方（被告）于2019年12月20日前付清甲方（原告）剩余房款40000元，如乙方未能按时付清房款，乙方自愿退还甲方住房和家具。甲方退还乙方房款290000元，房屋交易终止。…”。2020年7月23日，原、被告双方再次达成《房屋买卖补充协议》，甲方为加多子古、吉布阿机，乙方为马海体铁、吉黑呷呷，协议载明：（1）乙方于2020年8月30日前向甲方给付购房款40000元及违约金10000元，共计50000元。（2）若乙方未在2020年8月30日前向甲方给付40000元房款及10000元违约金，甲、乙双方则立即解除房屋买卖协议，乙方立即将房屋及家具退给甲方，并向甲方给付10000元违约金，若房屋及家具有损坏，乙方照价赔偿，解除协议且乙方履行所有约定的义务后，甲方向乙方退还已收的房款290000元。（3）该协议内容与2019年11月20日签订的协议内容相冲突的，以该协议内容为准。协议签订后，被告至今未履行协议，原告多次催收无果，故诉至本院。 另查明，案涉房屋未办理过户登记，案涉房屋所有权证由原告持有。 本案争议的焦点：原告的诉请是否合法有据，是否应予以支持？ 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告加多子古、吉布阿机与被告马海体铁、吉黑呷呷达成的口头协议及签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》是本案双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案所涉位于喜德县××镇××街××号房屋是基于原、被告双方合意而形成的买卖合同，原告加多子古、吉布阿机于约定的时间将房屋交付于被告马海体铁、吉黑呷呷，被告亦向原告支付购房款290000元，剩余的40000元被告一直未予支付。原、被告双方为此事达成《房屋买卖补充协议》，协议中对支付时间、违约金及解除合同事由进行了约定，被告未按期履行义务，被告已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”，第六百四十一条第一款：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”和六百四十二条第一款第（一）项：“当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付。”之规定，原告案涉房屋已交付被告使用，但原告保留房屋所有权，被告多次未按照双方的约定履行支付价款的义务，原告多次催告无果，因此对原告要求解除房屋买卖合同及返还房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 原告诉请被告返还从2019年2月28日起至返还房屋为止因不当得而利而产生的房屋每月1000元使用费和赔偿损失，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案原告未向本院提交相关的证据证明其上述诉讼请求，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 原告主张被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，纵观本案案情，原、被告签订的《房屋买卖补充协议》中双方约定了10000元违约金，本院充分尊重当事人意思自治原则，对原告要求支付10000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告马海体铁、吉黑呷呷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条第一款、第六百四十一条第一款、第六百四十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告加多子古、吉布阿机与被告马海体铁、吉黑呷呷于2018年11月达成的口头协议及2019年11月20日签订的《房屋买卖协议》和2020年7月23日签订的《房屋买卖补充协议》； 二、由被告马海体铁、吉黑呷呷于本判决生效后十日内退还原告加多子古、吉布阿机位于喜德县房屋，原告加多子古、吉布阿机于本判决生效后十日内退还被告马海体铁、吉黑呷呷购房款290000元； 三、被告马海体铁、吉黑呷呷于本判决生效后十日内支付原告加多子古、吉布阿机违约金10000元； 四、以上第二、三项品迭后，原告加多子古、吉布阿机于本判决生效后十日内退还被告马海体铁、吉黑呷呷购房款280000元； 五、驳回原告加多子古、吉布阿机的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，由被告马海体铁、吉黑呷呷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 母 红 霞 二〇二一年二月十八日 书记员 威色石支木