江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10622号 原告：孙朝信，男，1934年12月20日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段井礼，江苏东南律师事务所实习律师。 被告：孙玉锦，男，1963年8月10日出生，汉族，住江苏省南京市。 被告：蒋春娣，女，1966年4月24日出生，汉族，住江苏省南京市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈文彬，江苏臻宇律师事务所律师。 第三人：孙玉宾，男，1960年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市。 原告孙朝信与被告孙玉锦、被告蒋春娣、第三人孙玉宾返还原物纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙朝信及其委托诉讼代理人高柳松、段井礼，被告孙玉锦、蒋春娣及其共同委托的诉讼代理人陈文彬、第三人孙玉宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙朝信向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告孙玉锦签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.二被告将位于南京市。事实和理由：原告孙朝信与被告孙玉锦系父子关系，原告共育有二子，长子为第三人孙玉宾，次子为被告孙玉锦。案涉房屋原登记在原告名下，原告的配偶去世后，原告为了生活方便，找了一个老伴照顾自己的生活，两个儿子担心原告的房产会被新找的老伴骗走，于是要求原告将房产过户登记至被告孙玉锦名下。刚开始原告并不同意，被告孙玉锦便不停指责辱骂原告，原告迫于压力，与被告孙玉锦及第三人孙玉宾共同协商，同意在原告去世后将案涉房屋遗赠给被告孙玉锦之子孙方宇、第三人孙玉宾之子孙晨刚每人各一半份额的前提下，2009年11月27日，原告与被告孙玉锦到房产部门办理了产权过户手续，借名登记在被告孙玉锦名下。原告认为，双方签订的买卖合同，并未实际履行，过户的本质是为了防止案涉房屋被别人骗走，才过户到被告孙玉锦名下，而并非将房屋所有权转让或赠与给被告孙玉锦的意思。被告孙玉锦与被告蒋春娣不仅不履行赡养义务，为霸占案涉房屋，二被告协议离婚转移登记并强行搬入案涉房屋，侮辱殴打原告。二被告的行为侵害了原告的利益，为维护自身的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。 被告孙玉锦与被告蒋春娣共同辩称，1.原告与被告孙玉锦签订的《南京市存量房买卖合同》真实有效且双方均已全面履行，原告主张恢复登记没有事实和法律依据；2.原告的诉讼请求已超过诉讼时效；3.签订保证书的目的是防止被告孙玉锦再婚后被别人骗走。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人孙玉宾述称，案涉房屋过户至被告孙玉锦名下系借名登记行为，目的是为了防止案涉房屋被原告新找的老伴骗走，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院将结合案件事实和其他证据，予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市.42平方米，即案涉房屋）现登记的不动产权人为被告孙玉锦与被告蒋春娣，共有方式为共同共有，登记时间为2017年6月19日，首次取得时间为2009年12月1日，产权来源为买受。 被告孙玉锦、第三人孙玉宾为原告孙朝信与沈秀元（已故，于2007年去世）之子，第三人孙玉宾为长子，被告孙玉锦为次子。被告孙玉锦与被告蒋春娣原系夫妻关系。 案涉房屋原系原告孙朝信所在单位的福利公租房，于1997年进行房改，登记在原告孙朝信名下。 2009年11月27日，原告孙朝信（甲方、卖方）与被告孙玉锦（乙方、买方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方；甲、乙双方经协商一致，同意房屋转让价款为500000元，其中含定金10000元；甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商，达成一致，同意双方买卖房屋按套计价，双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《南京市存量房买卖合同》中约定的房价款不再调整；乙方第一次付给甲方壹万元定金，送件同时乙方付给甲方肆拾玖万元整（现金）；乙方逾期支付房价款超过5天，且所欠应付到期房价款超过5000元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后当天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之一的赔偿金；甲、乙双方定于2009年12月31日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2009年11月27日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之一支付违约金。甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。甲方逾期交付房屋超过5天的，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同后当天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之一支付赔偿金；甲乙双方按国家规定各自承担应当缴纳的税费；合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，被告孙玉锦与第三人孙玉宾共同出具《保证书》，载明：水佐岗48巷5号6幢103室房产一套，是我父亲孙朝信作为遗产分给孙子孙晨刚（注：为被告孙玉锦之子）和孙方宇（注：为第三人孙玉宾之子）各一半。房产（证）已过户在二儿子孙玉锦名下，并由长子孙玉宾监管。但此房产一定要在我父亲孙朝信百年以后才能处理，中途不能转让和出租。 2009年12月1日，案涉房屋过户登记至被告孙玉锦名下。 庭审中，被告孙玉锦称，《南京市存量房买卖合同》签订当日，其依约向原告孙朝信支付现金500000元，并称其从事炒外汇工作，家中时常存有现金，原告对此予以否认。对于《保证书》，被告孙玉锦辩称，签订的目的是为了其再婚防骗，原告及第三人均不认可。被告蒋春娣称，其知道并参与了原告与被告孙玉锦之间关于案涉房屋交易的过程，且《南京市存量房买卖合同》首页是其（代）签字。 另查明，被告孙玉锦与被告蒋春娣于1997年结婚，1998年生育孙晨刚，2008年离婚，2015年办理复婚登记。2017年6月19日，案涉房屋进行夫妻加名，登记为二被告共同共有。 2020年11月6日，二被告在民政部门协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定案涉房屋归女方所有。 案涉房屋一直由原告居住、使用。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案争议焦点为原告孙朝信与被告孙玉锦是否具备案涉房屋买卖的真实意思表示以及案涉房屋应否恢复登记至原告孙朝信名下。 关于原告孙朝信与被告孙玉锦签订的《南京市存量房买卖合同》效力问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。作为民事法律行为的合同，意思表示真实系合同有效的要件之一。根据已查明的事实，原告与被告孙玉锦就案涉房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，双方签订的买卖合同，没有真实的卖房、购房的意思表示，名为买卖，实为代持，合同的签订属于虚假的意思表示行为，应属无效。理由如下：首先，双方签订的《南京市存量房买卖合同》虽约定了对价，被告孙玉锦虽称其以现金的方式向原告支付了购房款500000元，但其并未提交原告出具的收条或取款记录等证据，提交的其他证据不足以证明其主张的事实，且原告不予认可，故根据现有证据证明被告孙玉锦并未按照合同约定的时间支付购房款项。相反，在被告孙玉锦未支付购房款之前，双方已办理了案涉房屋的过户登记，该行为不符合买卖常理和交易习惯；其次，从《保证书》上看，被告孙玉锦在购买案涉房屋后，再次书写承诺对案涉房屋进行处分，并写明“已过户在二儿子孙玉锦名下，并由长子孙玉宾监管”，该陈述显然有悖于常理；再次，从案涉房屋的居住情况上看，原告孙朝信一直居住在案涉房屋内，至今已超过十年之久，被告孙玉锦未举证证明其曾向原告主张过交付案涉房屋的事实，原告对案涉房屋的居住情况与被告孙玉锦之消极主张权利的行为再次印证原告与被告孙玉锦之间的合同关系名为买卖，实为代持。综上，本院认定原告与被告孙玉锦签订的《南京市存量房买卖合同》系无效合同。 关于案涉房屋恢复登记问题。被告孙玉锦将案涉房屋过户登记为其与被告蒋春娣共同共有，又在《离婚协议书》中约定归被告蒋春娣所有，该行为违反了《保证书》中“不能转让和出租”的承诺，原告有权要求将案涉房屋恢复登记至其名下。被告蒋春娣在明知原告与被告孙玉锦对案涉房屋并非真实交易的情况下，将案涉房屋过户登记为其与被告孙玉锦共同所有，又在《离婚协议书》中约定归其个人所有，致使恢复登记客观上存在障碍，应与被告孙玉锦共同协助将案涉房屋过户登记至原告名下。对于二被告辩称案涉房屋系被告孙玉锦与原告真实交易的意见，因无事实与法律依据，本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，在法定期间届满后，义务人享有拒绝履行义务抗辩权的法律制度。诉讼时效一般仅适用于债权请求权。本案中，原告请求确认合同无效，该权利的本质系形成权，并非请求权，不适用诉讼时效制度。恢复登记为合同无效后的返还财产请求权，其实质为不当得利请求权，该权利的诉讼时效应自合同确认无效之日起算，故二被告关于已过诉讼时效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《       一、原告孙朝信与被告孙玉锦于2009年11月27日签订的《南京市存量房买卖合同》无效； 二、被告孙玉锦、蒋春娣于本判决生效之日起十五日内将位于南京市。 案件受理费8800元，减半收取4400元，保全费5000元，合计9400元，由被告孙玉锦、蒋春娣负担（原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 韩 浩 二〇二一年二月五日 书记员 张璐璐