新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初389号 原告：李玲，女，1966年2月5日出生，锡伯族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被告：伊犁金亚之门房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁边境经济合作区重庆北路**中亚之门。 法定代表人：张友科，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：臧旭祯，新疆任远律师事务所律师。 原告李玲与被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司（以下简称金亚之门公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玲，被告金亚之门公司委托诉讼代理人臧旭祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行协助原告办理位于伊宁市××商铺的房屋登记手续；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金157,808.85元（自2017年4月30日起至2020年7月15日，每日按已付房款的万分之一计算违约金）；3、判令被告承担本案的全部涉诉费用。当庭变更诉讼请求为：1、继续履行原告李玲与被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司于2015年7月13日签订的编号为××号商品房买卖合同；2、被告向房屋登记机构申请为原告办理位于伊宁市××号商铺的所有产权登记手续；3、被告向原告支付自2017年4月30日至2020年10月31日期间逾期办理房屋所有权登记的违约金172,204.03元；4、被告向原告支付自2020年11月1日至所有权转移登记手续办理完毕为止之日止逾期办理房屋所有权登记的违约金（以1,345,344元为基数，按照日万分之一计算）；5、被告承担本案的所有涉诉费用。事实与理由：2014年10月23日，原、被告签订《××商铺订购协议书》，约定原告从被告处订购“××”项目××商铺一套，购买总价为1,345,344元，该款以被告欠付原告的水泥款相抵。2015年7月13日，原告与被告正式签订编号为××的《商品房买卖合同》，合同第八条约定该商铺的交付时间为2016年10月31日，第十五条约定在商品房交付之日起的180日内（即2017年4月30日前）办理房屋所有权登记，否则被告每日应按总房款的万分之一支付违约金。原告依据合同履行了供货和付款义务，被告却迟迟不履行约定，至今未能办理所购房屋的所有权转移，其行为损害了原告的合法权益，应当按照合同约定向原告承担支付违约金的违约责任。 被告金亚之门公司辩称，被告同意继续履行商品房买卖合同，但至今未能办证责任不应由被告承担，应由原告自行承担；1、根据合同约定及相关法律规定，被告对办理所有权转移登记仅具有协助义务，而非实际义务人，原告为真正办证义务人。原告从未要求被告履行协助义务，按合同约定未能办证的后果应由原告自行承担；2、原告诉请违约金明显超过必要限度，此违约金为一般性违约金而非惩罚性违约金，应以实际损失为限，几年来原告一直占有使用涉案房屋，并未产生任何实际损失；3、原告违约金的诉请已超诉讼时效，被告获得时效抗辩利率，原告丧失胜诉权。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交××商铺订购协议书、商品房买卖合同，被告对以上证据真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信。原告提交商铺委托代租代管协议，被告对该份证据真实性、合法性认可，对其关联性不认可，因被告对该份证据真实性予以认可，本院予以采信。 原告提交调解案件打印表、伊宁市人民法院接收起诉材料清单，拟证实其于本案开庭前已经提起诉讼，伊宁市人民法院于2020年7月26日接收到案件材料。 被告质证认为，对调解案件打印表真实性、合法性没有异议，对关联性不发表意见。该证据无法证实原告诉请逾期办证诉讼时效中断，相反能够证明诉讼时效已过。对材料清单真实性没有异议，但是否是本案起诉材料无法证实，接收日期是2020年7月26日为书写日期并非机打，有待法院查实。 原告提交微信及短信聊天内容，拟证实原告曾向被告主张过权利。 被告质证认为对原告与被告法定代表人张友科的聊天记录真实性、合法性予以认可，但对关联性及原告证明目的不予认可。聊天记录是2016年至2020年的聊天内容，2016年谈及水泥款，2017年仅谈及双方约实地减免，2019年谈及约见面谈租金，解决退房问题；2020年约谈购房款、退饭卡等问题。所有聊天记录原告均未明确表示向被告主张逾期办证违约金，未要求被告支付，因此，该聊天记录无法达到原告的证明目的；对原告与被告员工常玉明及油旭的聊天记录不予认可，与本案无关，二人行为与语言对外不能代表公司，且聊天内容未涉及逾期办证权利的问题。 对以上证据中调解案件打印表，被告对其真实性、合法性予以认可，本院对其真实性予以认可，但该调解单中对方当事人为伊犁中亚之门物业服务有限公司，与本案不具有关联性，故不予采信；对材料清单，因被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认可，对该清单予以采信；对原告与被告法定代表人张友科的聊天记录，被告对其真实性、合法性予以认可，本院认为与本案具有关联性，故予以采信；对原告与常玉明、油旭的聊天记录，因无法确认常玉明、油旭身份，故本院不予采信。 结合当事人陈述及认定证据，本院经审理查明案件事实如下：2014年10月23日，原告李玲（乙方）与被告金亚之门公司（甲方）签订中亚之门商铺订购协议书，约定乙方在“××”项目承担工程水泥供货，现将本项目水泥费用用于购买一套商铺，经甲乙协商，乙方证实订购“××”项目××号商铺，商铺建筑面积114.4㎡，购买总价为1,345,344元。付款方式，乙方已向甲方供货水泥款690,415元，本商铺剩余房款654,929元，乙方将以供货水泥货款付清，乙方提供供货发票。乙方付清总房款之后，甲方“××”项目可同意办理房产证时，在10个工作日内予以办理此商铺房产证。合同签订后，2014年10月23日，被告向原告出具水泥款抵房款690,415元的收据，2015年12月8日，被告向原告出具水泥款抵房款654,929元的收据。 2015年7月13日，原告李玲（买受人）与被告金亚之门公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买位于伊宁市××号房屋，房屋建筑面积114.4平方米，总房款1,345,344元。出卖人在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付使用后，双方同意在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2016年10月31日前向原告交付了房屋，但因被告未能办理房屋的初始登记，至今本案房屋未能办理房屋所有权转移登记。原告于2016年至2020年多次与被告法定代表人张友科通过短信、电话、微信联络，但其中并未涉及本案房屋办理产权证书事宜。2019年，原告与被告签订商铺委托代租代管协议，由被告代租本案商铺，并向原告支付租金。原告认为该协议系因被告无法向其办理房屋所有权转移登记，被告为弥补其损失而签订。 2020年7月26日，原告向本院递交了起诉被告的诉讼材料。因疫情影响，本案于2021年1月18日立案。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依法全面履行。本案系该合同引起的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。 现原告主张继续履行合同，被告对此同意，故对原告主张继续履行本案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 对原告主张被告向房屋登记机构申请为原告办理本案商铺所有权登记手续，但被告尚未办理本案商铺所在房屋的初始登记，本案商铺所有权转移手续亦无法办理，故该项诉讼请求暂时无法得以实现，本院不予支持。 对原告主张被告承担违约金的诉讼请求。本案商铺无法办理房屋所有权转移登记手续，系因被告未办理商铺所有权初始登记导致，故被告已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定自房屋交付后180日内，办理房屋所有权转移登记，若因出卖人责任导致未能按期办理，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。据查明的事实，被告于2016年10月31日前向原告交付了房屋，则应于2017年4月29日前办理房屋所有权登记，逾期办理房屋所有权登记的违约金应自2017年4月30日起算。对被告提出本案已经超过诉讼时效的辩称意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（三）项规定，诉讼时效自权利人提起诉讼中断。原告最早于2020年7月26日向本院提起对被告的诉讼，则原告主张被告承担逾期违约金的诉讼时效自2020年7月26日中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间为三年，由于被告违约行为持续发生，产生的违约之债持续发生，故从2020年7月26日倒溯三年即至2017年7月27日期间产生的违约金，原告仍可以主张；对2017年4月30日至2017年7月26日期间，原告未提交足以证实其向被告主张过逾期办理房屋所有权登记手续违约金的证据，故此期间的违约金请求权已超诉讼时效，因被告提出抗辩，故对此段时间的违约金，本院不予支持。庭审中，被告辩称该房屋原告一直在使用、收益，原告主张的违约金过高于实际损失。本院结合原、被告合同履行情况及原告对商铺使用情况，兼采公平原则，对原告主张违约金确认为自2017年7月27日起算，截止2020年10月31日计为80,249.7元（1,345,344元×万分之一×1193天×50%）。对原告主张自2020年11月1日至所有权转移登记手续办理完毕之日止逾期违约金的诉讼请求，本院认为，所有权转移登记手续的前提为房屋已经办理完初始登记手续，而自能够办理房屋所有权登记起至所有权转移登记手续办理完毕的主要义务人系原告本人而非被告，故对本项诉讼请求，本院确认为，被告向原告承担自2020年11月1日起至能够办理本案房屋所有权转移登记手续之日，以已付款1,345,344元为基数，按日万分之一×50%计算违约金。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李玲与被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司继续履行双方于2015年7月13日签订编号为××号的《商品房买卖合同》； 二、被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李玲支付违约金80,249.7元； 三、被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司向原告李玲支付自2020年11月1日起至能够办理位于伊宁市××号商铺所有权转移登记手续之日止的违约金（以1,345,344元为基数，按日万分之一×50%计算）； 四、驳回原告李玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3744元，减半收取1872元，由原告李玲负担968.9元，被告伊犁金亚之门房地产开发有限公司负担903.1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 左 雷 二〇二一年二月二日 书记员 李贝蓓