四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0703民初555号 原告：王照万，男，1959年3月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘芳，四川盛豪（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美然，四川盛豪（绵阳）律师事务所实习律师。 被告：杨天忠，男，1963年8月4日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：董天宝，男，1969年10月2日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系公民代理。 第三人：申继国，男，1957年10月1日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：崔巧，四川临龙律师事务所律师。 原告王照万与被告杨天忠、第三人申继国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王照万及其委托诉讼代理人刘芳、王美然，被告杨天忠的委托诉讼代理人董天宝，第三人申继国及其委托诉讼代理人崔巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王照万向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告立即退还原告已缴纳的购房款人民币278875元及燃气材料安装人工费、报警器、自来水材料安装人工费、电入网配套费人民币7610元，前述共计人民币286385元；3.判令被告支付原告违约金人民币83632.5元；4.判令被告承担原告支付的律师代理费人民币30000元；5.本案案件受理费、保全费等由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求中的燃气材料安装人工费、报警器、自来水材料安装人工费、电入网配套费由7610元增加为10138元。事实与理由：2018年12月18日，原、被告就购买位于绵阳市涪城区××镇××社区××街××号××楼××室××的住房达成一致，签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款为278775元，燃气材料安装人工费3600元、报警器350元、自来水材料安装人工费3060元、电入网配套费600元，同时，该合同第六条对违约责任作了明确约定。原告于2018年12月21日依约支付了全额购房款，并支付了燃气材料安装人工费等共计7610元，但被告未按合同第四条约定的交房时间如期交房，原告多次与被告协商，要求交房或者退款，但被告却推诿、拖延，称该房屋被第三人申继国非法占有，故无法交房，也不能给原告退款。原告为保护其合法权益，产生律师代理费3万元整，特提起诉讼，望判如诉请。 被告杨天忠辩称：被告在签订买卖合同系真实的，现在卖方没有反悔的想法和行动，也就是说我们现在依然愿意按合同履行，而且就被告提供的证据证明我们已经移交了房屋，至于原告提出的违约金是对合同的曲解，合同约定违约金形成的条件是我方反悔，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告所述已经签订合同，已经交付房款，已经进行了装修，水电安装是属实的，收取的相关费用也是属实的。 第三人申继国述称，原、被告之间的买卖合同应当解除，案涉房屋现在由第三人占用并使用，第三人对该房屋的占有是合法的，是基于第三人与被告于2016年7月13日签订的补充协议，该协议明确约定新皂镇东西干道旁边的新建房的底层1-4轴线门面及二、三层全部房子仍然不能使用和出售，如乙方要出售经甲方同意方能出售，出售的款概由甲方收来抵账。现被告私自将案涉房屋出售给原告，第三人概不知情，且第三人现实际占有了该房屋，第三人人将持续占有案涉房屋，直到收到被告剩余部分地基转让费。原、被告之间的房屋买卖合同，原告是无法实现合同目的的，所以应当解除。原告的其他诉讼请求与第三人无相关关系，第三人不发表任何意见。 本院经审理认定如下事实，2018年12月18日，原告作为买方（乙方）与作为卖方的被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将位于绵阳市涪城区××镇××社区××街××号××楼××室××住房**，建筑面积111.51㎡有偿出卖给乙方，该房屋现未办理房屋所有权证及土地所权证；乙方在充分了解该房现状的情况下自愿购买甲方出卖的该房屋产权；房屋价款按2500元／㎡计算为278775元，今后无论房价上涨或下跌，均以此价额为准，单方不能改变；本合同签订时，乙方一次性付清甲方房屋买卖费278775元；2019年1月30日前，乙方应交甲方燃气材料安装人工费3600元、报警器350元，自来水材料安装荣丰3060元，电入网配套费600元，共计7610元，甲方将该房钥匙、水、电、气卡及有效证件交于乙方。合同第五条特别约定：1、甲方慎重承诺，出售给乙方的该房屋产权真实、合法、有效、无他项权属及抵押权属等纠纷。2、乙方购买甲方出售该房屋后，即永久享有该房屋财产所有权、居住权、使用权、继承权、处置权，不受其他任何人干涉。3、因该宅基地现属农村集体土地，未变性，甲方慎重承诺该宗土地由集体土地转为国有划拨转出让土地时，在国家法律政策允许的范围之内，能办理该房屋所有权证及土地使用证时，甲方应积极协助为乙方办理该房屋有权权证及土地使用证，……。合同第六条约定违约经济责任：1、本协议签订之日起，在履行过程中，若甲方反悔，视为违约，由违约方赔偿守约方按房屋买卖价款总额的30%计算违约金即为83632.5元（278775元×30%）。2、若甲方反悔，视为违约，除按本合同第六条的1项赔偿乙方违约外，还应全额返还乙方已向甲方缴纳的购房款278775元人民币及该房装修费、以及诉讼产生的费用及律师代理费。 上述合同还记载：2005年12月15日绵阳市涪城区新皂镇人民政府与申继国签订了《宅基出让协议》，绵阳市涪城区新皂镇人民政府将宅基位于新皂东西干道旁边（绵阳市涪城区新皂镇皂角铺社区钟阳街53号），土地面积262㎡，经过公开拍卖，申继国以650元/㎡取得该宗土地使用权。2013年6月20日申继国与杨天忠签订了《基地转让协议》，申继国该宗宅基地以160万元人民币作价转让给了杨天忠。杨天忠在该宗土地上修建了六楼一底住宅楼房一栋，该房屋现未办理房屋所有权证及土地使用证。2013年7月8日“委托人申继国特别授权委托受托人杨天忠全权代表申继国处理其在新皂镇东西干道宅基地修建的私人商住楼一切事务，杨天忠所处置的有关事务申继国本人予以认可，均合法有效”。现甲方杨天忠决定该栋楼房二楼靠右三室一厅一厨一卫住房一套，建筑面积111.51㎡对外有偿出卖。 上述合同签订后，原告于2018年12月21日向被告支付购房款共计278775元，于2020年元月14日向被告支付燃气材料安装人工费、报警器、自来水材料安装人工费、电入网配套费等费用共计10138元。 另查明：2005年12月15日，涪城区新皂镇人民政府（甲方）与第三人申继国（乙方）签订《宅基出让协议》一份，约定甲方拟出让宅基位于新皂东西干道旁边，土地面积262㎡，经过公开拍卖乙方以650元/㎡取得该宗土地使用权，付款方式：乙方以新皂小学教学楼工程余款抵付宅基地出让款，乙方在修建是必须按照甲方的统一规划修建。2013年6月20日，第三人申继国（甲方）与被告杨天忠（乙方）签订《基地转让协议》一份，约定甲方自愿将绵阳市涪城区新皂镇人民政府于2005年12月15日签订的“宅基地出让协议”以附图为准，东西干道一块宅基地262㎡，转让给乙方用于房屋修建；甲、乙双方通过反复协议此宅基地定位160万元支付给甲方作为土地转让费，房屋修建手续以甲方名义对外进行，甲方全力配合。协议还约定了双方责任、付款方式及违约责任。2013年7月8月，第三人申继国作为委托人向作为受托人的被告杨天忠出具《特别授权委托书》一份，该委托书载明“今特别授权杨天忠同志全权代表申继国同志，处理其在新皂镇东西干道宅基地修建的私人商住楼一切事务，杨天忠所处置的有关事务申继国本人均予以认可，均合法有效”。2014年8月1日，第三人申继国（甲方）与被告杨天忠（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方因主体结束，未按合同约定按时给甲方付清余款，现自愿给甲方付6万元作为补偿；按合同还下欠甲方宅基地转让款60万元，现定于2015年4月30日前全部付清；在未付清余款期间乙方无权将该幢房的底层1-4轴线门面上二层及二层和三层全部房子概不能使用和出售；如未按约定按时给甲方付款，从此该底层1-4轴线门面及二、三层全部房子的使用权和底层土地所有权概属于甲方所有。2016年7月13日，第三人申继国（甲方）与被告杨天忠（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定乙方因多次违约，欠甲方人民币合计总额90万元，现最后一次约定2017年8月1前全部付清所有欠款，如超出时间按国家规定最高贷款利息计算；原定新皂镇东西干道旁边的新建房的底层1-4轴线门面及二、三层全部房子仍然不能使用和出售，及以上几层为出售的房子概由甲方保管使用、出售，如乙方要出售经甲方同意方能出售，所出售的款概由甲方收来抵账；如到时仍未还款余款，整幢房子全部停止使用，所有权概属于甲方使用管理，直到还清余款方能使用，否则造成所有损失概由乙方全部承担赔偿。 庭审中，第三人申继国陈述其于2016年7月13日与被告杨天忠签订《补充协议》后就占有案涉房屋，案涉房屋现实际由第三人占有并使用，并陈述案涉房屋由被告修建。 再查明，原告因本案诉讼缴纳保全费2570元。2020年12月1日，原告与四川盛豪（绵阳）律师事务所签订《律师代理委托合同》，向四川盛豪（绵阳）律师事务所支付律师费3万元。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告依约向被告交付了房款，被告即负有按约交付房屋的义务，而被告至今未向原告交付房屋。同时，根据上述合同第五条的特别约定“1、甲方慎重承诺，出售给乙方的该房屋产权真实、合法、有效、无他项权属及抵押权属等纠纷。2、乙方购买甲方出售该房屋后，即永久享有该房屋财产所有权、居住权、使用权、继承权、处置权，不受其他任何人干涉。”因被告与第三人之间存在纠纷，现案涉房屋实际由第三人占有并使用，且第三人明确表示将持续占有案涉房屋。现原告无法实现合同目的，故原告主张解除合同并要求被告退还购房款278775元及燃气材料安装人工费、报警器、自来水材料安装人工费、电入网配套费等费用10138元的诉讼请求，于法有据，应予支持。同时，原告以提起诉讼方式解除合同，本案起诉状副本于2021年1月8日送达被告，则双方签订的房屋买卖合同自本案起诉状副本送达之日已解除。 对于原告主张被告支付违约金及律师代理费的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》第六条约定“1、本协议签订之日起，在履行过程中，若甲方反悔，视为违约，由违约方赔偿守约方按房屋买卖价款总额的30%计算违约金即为83632.5元（278775元×30%）。2、若甲方反悔，视为违约，除按本合同第六条的1项赔偿乙方违约外，还应全额返还乙方已向甲方缴纳的购房款278775元人民币及该房装修费、以及诉讼产生的费用及律师代理费”，而本案被告未能向原告交付案涉房屋系因其与第三人发生纠纷而导致，并非因其主观意愿反悔不愿意交付房屋，故原告主张被告支付违约金及律师费的请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条规定，判决如下： 一、原告王照万与被告杨天忠于2018年12月18日签订《房屋买卖合同》于2021年1月8日解除； 二、被告杨天忠在本判决生效后十日内向原告王照万返还购房款278775元，燃气材料安装人工费、报警器、自来水材料安装人工费、电入网配套费等费用10138元，两项共计288913元； 三、驳回原告王照万的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700元，保全费2570元，由原告王照万负担案件受理费880元，由被告杨天忠负担案件受理费2817元及保全费2570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张梓入 二〇二一年二月三日 书记员  王海洋