西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初3583号 原告：西安盛百行商业运营管理有限公司。法定代表人：石浩，总经理。委托诉讼代理人：孔险峰，陕西九州同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张中原，陕西九州同律师事务所律师。被告：西安内存健康服务有限责任公司。法定代表人：李正新，总经理。被告：李正新。被告：西安荷普斯健康管理有限公司。法定代表人：李耀安，总经理。共同委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。原告西安盛百行商业运营管理有限公司（以下简称盛百行公司）诉被告西安内存健康服务有限责任公司（以下简称内存公司）、李正新、西安荷普斯健康管理有限公司（以下简称荷普斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛百行公司的委托诉讼代理人张中原，被告内存公司、李正新、荷普斯公司的共同委托诉讼代理人谢许丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告盛百行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告西安内存健康服务有限责任公司支付租金252295.97元（2019年11月至2020年9月）及逾期付款违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2019年11月1日至实际给付之日止）；2、判令被告西安内存健康服务有限责任公司支付律师费20000元；3、判令被告李正新、西安荷普斯健康管理有限公司对上述款项承担连带支付责任；4、判令被告西安内存健康服务有限责任公司腾交房屋；5、判令解除原告西安盛百行商业运营管理有限公司与被告西安内存健康服务有限责任公司于2018年8月8日签订的《商业租赁合同》；6、判令被告西安内存健康服务有限责任公司支付2020年10月至2020年12月期间的租金79672.41元，并支付至腾交房屋之日期间的房屋占用费（按照每月租金26557.47元计算）；7、本案保全费、保全担保费及诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，其公司与被告内存公司签订关于乔布斯海鲜港商业三、四层商业租赁合同及商业经营管理合同，租赁合同约定被告内存公司承租期限为2018年8月1日至2028年7月31日，三层前三年月租金26557.47元，四层前三年月租金23166.83元。经营管理合同约定被告内存公司在租赁期间，三层前三年向其公司按照每月61967.43元支付经营管理费，四层前三年向其公司按照每月54055.92元支付经营管理费。上述合同签订后，其公司依约向被告内存公司交付租赁物，被告内存公司实际使用至今。然而，被告内存公司自2019年11月1日开始拖欠租金及经营管理费，截止起诉时，已拖欠三层租金198295.97元，经营管理费462690.59元，四层租金131334.61元，经营管理费306447.41元。2020年5月23日，被告内存公司、李正新、荷普斯公司与其签订担保协议，约定被告李正新、荷普斯公司对上述欠款等提供担保。后经其公司多次催要未果，无奈诉至法院，请求如前所述。被告内存公司辩称，其公司与原告签订的合同属实，欠付租金亦属实。其公司在经营过程中受到疫情影响，致经营困难，无力支付租金，因此，其公司不应承担违约金，对于律师费不予认可；原告系受陕西新合泰公司的委托进行招商管理，因此并无权利主张第3、4、5项诉讼请求。被告李正新、荷普斯公司共同辩称，对于违约金及律师费均不认可，两被告承担担保责任的范围系2019年11月1日至2020年6月30日期间的欠付租金，对超出该范围的款项不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，陕西新合泰实业有限公司向原告盛百行公司出具委托书一份，委托原告对陕西新合泰实业有限公司开发的德方青年公馆进行招商，开展相关的租赁事宜的接洽、谈判、签署合同以及商业运营等工作。2018年8月8日，原告（甲方）与被告内存公司（乙方）签订商业租赁合同，约定乙方承租位于XX路XX号XX公寓XX层，建筑面积1967.22平方米，经营项目为健身、美容养生、大健康管理；租赁期限：10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止；租赁期内租金标准：第一年2018年8月1日至2019年7月31日，每月租金26557.47元；第二年2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金26557.47元；第三年2020年8月1日至2021年7月31日，每月租金为26557.47元……；甲方同意在租赁期间提供3个月的免租期，第一年免租期自2018年8月1日起至2018年10月31日止，给予乙方免收优惠，房屋装修期在免租期内；经营管理费每3个月为一期支付一次，乙方须在每期届满10日前一次性足额预付下一期经营管理费；乙方延期缴纳经营管理费，每延期一日，应承担欠费金额10%的违约金，且甲方可采取停止供电、供水等方式，停止对乙方的服务等；乙方逾期缴交超过30天的，甲方有权解除租赁合同。合同签订后，原告将合同约定的该商业三层交付被告内存公司使用，但从2019年11月1日起，被告内存公司开始持续拖欠租金。2020年5月23日，原告（甲方）与被告内存公司（乙方）、被告李正新（丙方）、被告荷普斯公司（丁方）签订担保协议，约定依据甲、乙方于2018年8月8日签订的商业租赁合同，现乙方拖欠甲方租金及经营管理费明细如下：2019年11月1日至2020年6月30日期间，共计拖欠三、四层租金共计851525.61元（其中三层在2020年2月减免一个月租金，3月减免15天租金），现因乙方经营困难，连续拖欠甲方租金及经营管理费，甲方为了扶持乙方正常经营，已作出相应的费用减免，现甲乙双方友好协商，达成如下付款约定：1、2020年6月15日之前，乙方向甲方支付2020年6月租金及经营管理费合计6月付165747.65元；2、2020年7月15日前，乙方向甲方支付2020年7月租金及经营管理费165747.65元，2020年7月31日之前，乙方向甲方支付2020年5月租金及经营管理费合计165747.65元，合计7月付331495.3元；3、2020年8月15日之前，乙方向甲方支付2020年8月租金及经营管理费合计165747.65元，2020年8月31日之前，乙方向甲方支付2020年4月及3月租金及经营管理费合计248621.48元，合计8月付414369.13元；4、2020年9月15日之前，乙方向甲方支付2020年9月租金及经营管理费合计165747.65元，2020年9月30日之前，乙方向甲方支付2020年2月及1月租金及经营管理费合计271408.83元，合计9月付437156.48元；同时，针对上述欠付费用，经甲、乙、丙、丁四方协商一致达成如下协议：1、丙方、丁方自愿为上述乙方欠付的费用向甲方承担担保责任，担保方式为连带责任保证。担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等；2、丙方自愿以其名下房产（47-3-1-30105）作为抵押担保，担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等；3、丁方愿以乔布斯海鲜港3层健身馆的设备（价值101.8万元）作为抵押担保，担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等。原、被告均认可该担保协议中约定的房屋抵押及设备抵押未办理抵押登记手续。同时查明，原告在本院申请财产保全，本院作出（2020）陕0112财保709号民事裁定书查封了被告李正新名下位于西安市新城区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房产一套，原告支付案件申请费1770元。本院于2021年1月4日向三被告送达起诉状副本。庭审中，原告提交委托书，证明其公司基于案涉房屋所有权人即陕西新合泰实业有限公司的授权委托代为开展招商、签署合同及运营工作；三被告对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为根据委托书载明的内容即可证明原告并非适格主体，作为受托方，仅系代理所有权人从事各项事务，因此，原告无权向三被告主张各项权利。原告提交担保协议，证明被告李正新、荷普斯公司应当对被告内存公司应付款项承担连带保证责任；三被告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为根据协议约定，被告李正新及荷普斯公司承担保证责任的范围系2020年6月30日之前欠付的租金，此后产生的租金，该两被告不应承担连带保证责任，不应对担保协议做扩大解释。被告提交照片4张、视频1段、微信聊天记录截图2张，证明2020年10月，原告对出租给两被告的店铺及电梯上锁，致使被告无法经营，且无法将健身器材及设备搬离案涉房屋，因此，三被告不应当承担此期间的费用；原告对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为案涉房屋及电梯并非其公司上锁，应是被告自身原因导致案外人作出上述行为，并且三被告并未积极解决房屋租赁的相关事宜。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各持己见，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告盛百行公司受陕西新合泰实业有限公司的委托对案涉房屋进行招商并负责运营管理，且与被告内存公司签订有《商业租赁合同》（以下简称合同），三被告辩称原告无权主张各项诉讼请求，无事实及法律依据，故原告与被告内存公司签订的合同系双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已完成交付案涉租赁房屋的义务，被告内存公司欠付房屋租金，致使原告合同目的无法实现，且被告内存公司亦表示无力继续承租经营，原告诉至本院主张解除合同，被告内存公司于2021年1月4日收到本案起诉状副本，故合同解除时间为2021年1月4日。原告主张被告内存公司支付欠付租金应自2019年11月1日至2021年1月4日，共计11个月又96天，按照每月26557.47元计算，扣减已减免的一个半月租金，被告内存公司应支付原告房屋租金337279.88元【（26557.47元/月×11个月-39836.21元）+（26557.47元/月÷30天×96天）】；同时，原告主张被告内存公司腾交房屋并支付自合同解除之日至实际腾交房屋之日止的实际占用费，均有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告内存公司应当承担违约金，被告内存公司辩称无力支付租金系受疫情的影响，但并未提交相应的证据材料予以佐证公司无法继续经营的原因及事实，故对被告内存公司的该辩称意见不予采信，被告内存公司未按时足额支付房屋租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告主张的违约金计算标准过高，亦缺乏事实依据，故本院酌定按照原告内存公司欠付租金的10%计算违约金，即33728元。被告李正新、被告荷普斯公司自愿为案涉租金提供担保，且担保范围包含应付租金及违约金，故应依法承担连带给付责任。对于原告主张的律师费、保全担保费问题，原、被告在合同中并未约定由被告承担，原告现要求被告承担与约定不符，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告西安盛百行商业运营管理有限公司与被告西安内存健康服务有限责任公司2018年8月8日签订的《商业租赁合同》于2021年1月4日解除； 二、被告西安内存健康服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安盛百行商业运营管理有限公司房屋租金337279.88元，并支付违约金33728元；三、被告李正新、西安荷普斯健康管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任；四、被告西安内存健康服务有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告西安盛百行商业运营管理有限公司腾交位于西安市未央区XX路XX号XX公寓XX层房屋（建筑面积为1967.22平方米）；五、被告西安内存健康服务有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告西安盛百行商业运营管理有限公司案涉租赁房屋实际占用费（按照月租金26557.47元的标准自2021年1月5日起计算至实际腾交案涉租赁房屋之日止）；六、驳回原告西安盛百行商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7057元、保全费1770元（原告已预交），由被告西安内存健康服务有限责任公司负担8827元，并于本判决生效之日起十五日内支付原告西安盛百行商业运营管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审   判  员    李  想   二〇二一年二月十九日 法 官 助 理    徐祥辉书   记  员    田晓艳     1