广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终160号上诉人（原审原告）：清远市泰安房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：彭铭钊，该公司经理。委托诉讼代理人：向伟莹，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：温曼妮，广东易之堃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市天颐物业投资有限公司，住所地清远市清城区*******。法定代表人：胡忠开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。上诉人清远市泰安房地产开发有限公司因与被上诉人清远市天颐物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5728号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。清远市泰安房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1802民初5728号民事制决，支持上诉人全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。增加诉讼请求：1、判令被上诉人返还上诉人所有的空调设备、办公家具、洁具等物件。事实与理由：一、上诉人有权要求被上诉人返还资产或者要求被上诉人赔偿损失。上诉人承租案涉租赁房屋期间，购置价值446688元的空调设备、价值278000元的办公家具、价值19950元洁具，放在租赁房屋中。2019年12月20日双方当事人共同签署租赁房屋《资产盘点表》，对上诉人在租赁房屋的资产确认。2019年12月27日，被上诉人通知上诉人解除《租赁合同》，并单方封锁租赁房屋，擅自扣留上诉人在租赁房屋中资产，包括空调设备、办公家具、洁具。虽经上诉人多次请求，但是被上诉人一直拒绝退还。上诉人虽未在其诉讼请求中明确要求返还上述资产，但其诉请为要求被上诉人赔偿损失。一审已审明案涉资产被被上诉人扣押。返还财产和赔偿损失均是法定的承担民事责任的方式，可以明确案涉资产属于上诉人诉请的损失范围内，故上诉人有权要求被上诉人返还上述资产，或者要求被上诉人赔偿损失，根据《资产盘点表》以及上诉人提供的证据，经上诉人计算，被上诉人造成上诉人各项损失共计2454570.19元。二、因被上诉人同意利用装饰装修，因此上诉人有权要求被上诉人补偿装饰装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，解除合同后，被上诉人并未拆除现有装饰装修，对案涉房屋的装饰装修物进行再利用可以推定被上诉人的此种行为可视为同意对上诉人装饰装修的利用亦有事实依据，故上诉人要求被上诉人补偿装饰装修费用有事实和法律依据。三、被上诉人称上诉人将办公家具等动产抵押给清远市中伦物业管理有限公司，双方无签订动产抵押的合同，亦无办理抵押登记，被上诉人的陈述没有任何依据。即使上诉人欠付被上诉人租金，被上诉人也无权扣押上诉人的任何财产。四、本案《中伦东海岸商铺租赁合同》系双方共同协商同意解除，被上诉人应向上诉人返还租赁保证金150360元。如前所述，上诉人与被上诉人签订的《中伦东海岸商铺租赁合同》系双方共同协商解除的，不存在因上诉人违约导致合同解除的情形，因此，被上诉人应向上诉人返还租赁保证金150360元。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院在查清事实的基础上作出公正、公平的判决支持上诉人的上诉请求。清远市天颐物业投资有限公司答辩称，一、上诉人自2019年9月起连续拖欠四个月的商铺租金，又违反租赁合同约定向答辩人提出拟提前解除合同，已构成根本违约，答辩人依法有权行使合同解除权。2018年5月16日，答辩人与上诉人签订《中伦东海岸商铺租赁合同》后，答辩人依约将商铺交付上诉人使用。令人遗憾的是，上诉人自2019年9月起一直拖欠租金，致使答辩人的主要合同权益无法实现。经答辩人多次催收，上诉人仍没有改正其违约行为。截至2019年12月15日，上诉人已连续拖欠四个月的商铺租金。2019年12月15日，上诉人向答辩人邮寄了一份《解约通知函》，上诉人书面承认未向答辩人支付已实际产生的租金等费用的事实，又违反合同约定无理提出在租赁保证金中抵扣欠费和拟终止履行《中伦东海岸商铺租赁合同》的要求。为维护自身合法权益，答辩人于2019年12月26日通过EMS特快专递向上诉人发出“对《解约通知函》的复函”，向上诉人函告解除《中伦东海岸商铺租赁合同》的决定，要求上诉人在收到解除合同通知或者解除合同通知视同送达的当日办理场地交还手续，并要求上诉人承担《中伦东海岸商铺租赁合同》约定的各项违约责任。同时发出的两份“对《解约通知函》的复函”分别于2019年12月27日和2019年12月29日送达上诉人。答辩人行使合同解除权，符合《中伦东海岸商铺租赁合同》约定的解除条件，既符合当时施行的《中华人民共和国合同法》和现行《中华人民共和国民法典》的规定。二、上诉人在拖欠租金期间，投资开发了新的房地产项目，并且取得了商业银行的巨额担保融资，其拖欠答辩人的租金是故意毁约，上诉人谎称因客观经济困难而拖欠租金，存在不诚信的诉讼行为。根据广东建设行业数据开放平台公示的项目信息，上诉人于2018年12月3日取得立项批复，投资开发鸿海·养生谷一期房地产项目，该项目为建筑总面积为140539平方米，占地面积43373.25平方米的商业小区，总投资额超过4.21亿元。上诉人取得了坐落于清远市清城区飞来峡镇升平集镇面积为43379.07平方米的商务金融用地建设用地使用权，并将该地块用于抵押融资，于2019年12月取得广东佛冈农村商业银行股份有限公司金额超过1.94亿元的金融贷款。2020年1月17日，上诉人办理了鸿海·养生谷1#地下室的建筑工程施工许可证，仅该地下室的建设工程合同价款即达到2693.93万元。可见，上诉人并不缺乏依约支付租金的经济能力，其拖欠答辩人的租金不是因客观经济困难，而是故意毁约。在本案诉讼中，上诉人谎称因客观经济困难而拖欠租金，企图掩盖其毁约行为，误导法庭误以为其经济困难从而博取同情分，存在不诚信的诉讼行。三、涉案租赁合同的解除是因上诉人违约所致，上诉人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求不成立。涉案租赁合同的解除是因上诉人违约长期拖欠租金所致，按照合同约定，上诉人应自行承担由此造成的装修施工等损失，房产室内、室外不可移动（拆除）之装修（装潢）及设备（包括但不限于入墙管线、设备等，可移动的除外）归答辩人所有。上诉人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求无法成立。本案中，答辩人与上诉人签订的《中伦东海岸商铺租赁合同》第45条明确约定了合同解除后房屋的装修装饰归答辩人所有。原审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。四、涉案商铺租赁合同明确约定答辩人有权不予退还租赁保证金，上诉人要求退还租赁保证金，没有合同依据。涉案租赁合同的解除是因上诉人违约长期拖欠租金所致，答辩人依约有权不予退还租赁保证金。上诉人要求退还租赁保证金，没有合同依据，其上诉请求同样不能成立。五、上诉人在二审程序中增加独立的诉讼请求，不符合受理条件，答辩人不同意一并审理。上诉人在二审中提出的返还原物之诉，属于增加独立的诉讼请求，而且与其原审提出的赔偿损失的诉求互相冲突，两者不能并行，明显不符合受理条件。答辩人明确表示不同意合并审理，请二审法院依法不予审理上诉人增加的诉讼请求。六、上诉人已将空调设备、办公家具和洁具等动产质押给清远市中伦物业管理有限公司用于担保其清偿所欠清远市中伦物业管理有限公司的物业管理费、水电费等费用，上诉人与清远市中伦物业管理有限公司之间的争议不属于本案的审理范围，原审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉。上诉人在答辩人指派的代表谢映大的见证下，自愿将空调设备、办公家具和洁具等动产质押给清远市中伦物业管理有限公司，用于担保其所欠清远市中伦物业管理有限公司的物业管理费、水电费等费用，由三方签署《资产盘点表》。《资产盘点表》并非商铺验收和交接证明，而是上诉人与清远市中伦物业管理有限公司对用于质押的动产的清点记录，上诉人与清远市中伦物业管理有限公司之间的争议不属于本案的审理范围，上诉人在上诉理由中所述的租赁房屋中的资产被答辩人所扣押完全是歪曲事实。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无法成立，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一审法院作出判决：驳回清远市泰安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13820元，由清远市泰安房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实、适用法律及判决理由详见一审判决书。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人于2019年12月15日向被上诉人出具《解约通知函》，其主要内容为，为减轻营运成本，降低办公室的租赁标准，拟终止履行与被上诉人签订的租赁合同，合同解除前上诉人存在未向被上诉人支付且已实际产生的租金、税费、租赁管理费、水电费、卫生费、物业管理费等费用，要求从租赁保证金中予以抵扣；终止履行租赁合同后，上诉人将与被上诉人办理已实际产生未付费用的结算问题，上诉人将于2019年12月15日开始腾空租赁房屋。被上诉人收到上诉人的《解约通知函》后，于2019年12月26日向上诉人发出《对＜解约通知函＞的复函》，函复上诉人，被上诉人决定解除与上诉人签订的租赁合同，要求上诉人在收到解除合同通知或者解除合同通知送达当日办理场地交还手续，逾期交还商铺超过七日的，视为上诉人放弃商铺内任何可移动或不可移动物品的所有权，并要求上诉人支付拖欠的租金及其他费用，按约定计付违约金。再查明，被上诉人就与上诉人之间的租赁合同解除、拖欠租金、违约金、租金保证金等问题向一审法院提起诉讼，一审法院已立案审理，案号为：（2020）粤1802民初2001号。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为：上诉人请求被上诉人赔偿解除租赁合同的损失以及返还租赁保证金依据是否充分。关于解除租赁合同的损失问题。首先，上诉人请求被上诉人赔偿的各项施工、安装、采购等损失的主要依据是与案外人签订的相关合同，合同是否实际履行，以及与本案是否存在关联性并无其他证据佐证。其次，根据上诉人向被上诉人出具的《解约通知函》内容可知，上诉人存在欠付租金、税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用的事实，为了减轻营运成本，降低办公室的租赁标准，要求终止履行案涉租赁合同。由此可说明，案涉租赁合同的解除并不是因为被上诉人违约导致，而是上诉人因自身原因所致，为此，上诉人请求被上诉人支付因解除租赁合同导致的损失，于法无据，本院不予支持。关于上诉人要求返还租赁保证金问题。根据查明的事实，被上诉人就与上诉人之间的就涉案租赁合同解除、拖欠租金、违约金、租金保证金等问题向一审法院提起诉讼，一审法院也已立案审理，故本案不再重复处理，上诉人主张退还保证金的诉请与另案重复，本案应中止审理亦于法无据，本院不予采纳。对于上诉人在二审期间增加返还设备的诉讼请求问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”由于被上诉人不同意调解，亦不同意在二审一并审理，故本院不予处理。综上所述，上诉人的上诉理由，依据不足，本院应予驳回。一审判决事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27640元，由上诉人清远市泰安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年二月二十二日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。