四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初821号 原告：资阳市鹏森物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区外环路鲜花香榭****201，统一社会信用代码91512002752328287F。 法定代表人：涂佳，董事长。 委托诉讼代理人：刘雨瑞，四川明炬（资阳）律师事务所执业律师。 被告：何亚琴，女，1977年4月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市鹏森物业服务有限公司（以下简称“鹏森物业”）与被告何亚琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雨瑞、被告何亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏森物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年11月1日至2020年4月30日期间的物业管理费4162.84元；2.本案诉讼费用由被告承担。（物业服务费的期限当庭更正为：2015年11月1日至2016年12月30日，2017年11月1日至2020年4月30日）。事实及理由：2012年8月28日原告与资阳市华力房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同中明确约定：1、本物业管理服务费从交房之日起，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。2、本物业管理服务费每半年交纳-次，每次交纳费用时间为：每年1月1日至1月31日和7月1日至7月31日。3、业主空置房屋的物业管理服务费，分别按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳。4、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并就物业管理服务费的缴纳负有连带责任。5、业主转让物业的，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费。6、物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢/该物业住房实际用量共同分摊。7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三交纳违约金。被告系上述物业XXX号的业主，物业面积为78.84平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1l月1日至2020年4月30日的物业管理费合计4162.84元，（物业服务费的期限当庭更正为：2015年11月1日至2016年12月30日，2017年11月1日至2020年4月30日），但被告一直拒交。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收，被告均以各种理由推诿。故为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院判如诉请! 被告何亚琴辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为： 原告开展管理经营活动时，不履行职责，无视小区业主生命安全。 事实一：在九曲印象小区消防检查未合格的倩况下，要求被告接房。2014年10月原告要求被告接房，而九曲印象小区消防检查于2015年8月才合格。事实二：2栋3栋消防通道出口均被封闭，如发生紧急情况给人员疏散造成极大困难，给业主生命安全造成极大危害!事实三：2栋、3栋2号和5号户型都进行违章扩建，在墙体打膨胀螺丝，严重影响墙体承重能力，原告从不进行劝阻。墙体结构己受损，一旦发生地震，结果不可估量！事实四：从原告入驻九曲印象小区至今，只清洗过一次二次供水池。按国家要求，应每六个月清洗一次。事实五：2021年2月3日和5日上午，被告去九曲印象小区(未居住在九曲印象小区)找原告交换意见，值此疫倩形势如此严竣的时期，原告没有检测被告体温，没有要求被告出示健康码。事实六：平时外来人员、推销人员及社会车辆随意进出小区，原告从不询问阻拦，任其自行出入，甚至敲业主家门进行推销活动。2、原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。事实七：被告于2015年5月接房，接房时被强制交纳了物业管理费(从2014年10月30日算起，消防检查2015年8月才合格)1135.3元，如不交纳，原告拒不交付房屋钥匙。在装修进场前，被告到物业公司办理了有关手续，交纳了装饰装修管理费200元、电梯电费300元、押金300元。事实八：自2014年原告进驻九曲印象小区至今，所收取的广告费，从未向本小区业主公示广告费金额及资金去向。事实九：被告从2015年5月接房至今，被告从未在九曲印象小区居住，而原告均按照居住户的标准计算物业管理赞用(每月：78.84×1.2＝94.16元)。3、原告开展管理经营滔动时，偷税漏税。事实十：原告从进驻被告所在小区至今，收取的物业管理费一律都是临时收据，从未开具正式发票。4、原告并未按照《物业管理协议》的约定向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。5、被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。6、原告未通知被告交纳物业管理费这一事项，直接起诉，此为不合理。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才停止交纳物业管理费。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据本院予以采信，对当事人有异议的证据分析认证如下：1.原告提交的律师函、欠费照片，因被告认可律师函是张贴在其门上，故对该份证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。2.原告提交的《华力、九曲印象项目前期物业管理服务合同》该份证据材料客观真实，来源合法，对其证据三性予以采信。3.被告方提交的照片第1页、第2页因照片拍摄时间均为2020年2月5日，不在原告主张的物业费期间，故对其关联性不予认可，第3页照片其关联性不予认可，以实际未缴纳物业费的期间为准。4.被告提交的资阳市鹏森物业服务有限公司专用收据（2014.10.30-2015.10.30），资阳市鹏森物业服务有限公司收据No0001709（装饰装修押金300元）（票据载明时间：2016年3月7日），对其真实性、关联性、合法性予以认可。5.被告提交的资阳市鹏森物业服务有限公司收据（800元）对其关联性不予认可。 本院经审理认定案件事实如下： 被告何亚琴系资阳市雁江区育才路2号附1号.九曲印象XXX号房屋业主，建筑面积78.84㎡。2012年8月28日，九曲印象开发商资阳市华力房地产开发有限责任公司与鹏森物业签订《前期物业管理服务合同》，主要约定由鹏森物业向九曲印象下去业主提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木的养护与管理，公共环境卫生等服务。住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平米1.2元交纳，物业管理费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年1月1日至1月31日和7月1日至7月31日。业主空置房屋的物业管理费，分别由其拥有建筑面积每月每平米1.2元交纳。业主和物业使用人预期缴纳物业管理费的，从预期之日起按应付物业管理费的千分之三交纳违约金滞纳金。被告从2015年11月1日至2016年12月30日，2017年11月1日至2020年4月30日期间未缴纳物业费，鹏森物业于2020年7月8日书面催收。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋开发商与原告鹏森物业签订的《华力、九曲印象项目前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对鹏森物业与全体小区业主具有法律约束力。原告与被告均应依法按约履行各自的义务。被告抗辩2015年8月前消防检查不合格，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张。被告抗辩物业服务瑕疵及2016年11月1日前的物业费已经交纳，但并未提供证据予以证明，对其抗辩不予支持。被告抗辩装饰装修管理费200元，因原告未尽到装修管理义务应予以退还，被告可另行主张。被告要求折抵装饰装修押金300元，因原告同意折抵，本院予以准许。故原告应当支付的物业费金额为：78.84㎡×1.2元/㎡·月×44月=4162.75元，抵扣300元装饰装修押金，被告实际应当交纳的物业费为3862.75元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告何亚琴于本判决生效之日起十日内向原告资阳市鹏森物业服务有限公司支付物业服务费3862.75元； 二、驳回原告资阳市鹏森物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何亚琴负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卿丽燕 二〇二一年二月八日 书记员  申凤华