湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2600号 原告合肥市纪念日服饰店，经营场所安徽省合肥市仁和巷**。 经营者王贵东，男，汉族，1972年1月27日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。（特别授权代理） 被告周群学，男，汉族，1975年9月29日出生，住宜昌市西陵区。 委托代理人苏强，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理） 原告合肥市纪念日服饰店（以下简称“合肥服饰店”）与被告周群学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郭娟于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告合肥服饰店委托代理人宣艳萍，被告周群学及其委托代理人苏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥服饰店诉称，原、被告于2015年3月13日签订了关于宜昌市西××楼××号及××楼的《房屋租赁合同》一份，约定原告租用上述房屋用于商业经营，租赁期限自2015年3月20日至2020年5月19日。合同签订后，原告依约支付了20万元的合同履约保证金，并按合同约定支付租金。但是，由于原告与案外第三人的原因，导致原告在租赁期限多次被停电，造成损失，被告因此给原告出具承诺函，同意承担因此而产生的违约责任，并同意原告从应缴租金中将损失予以扣除。但是，原告缴纳最后一笔租金后，因被告原因，又多次发生停电事宜，分别为2019年11月29日至12月2日、2019年12月19日至12月21日、2019年12月23日至12月24日，被告应按承诺对原告损失进行赔偿。2020年3月28日，被告通知原告案涉的租赁房屋即将拆迁，并于2020年4月11日要求原告于2020年4月20日前腾空房屋并交付。依据《房屋租赁合同》第六条第4项的约定：“因该房屋地块存在被拆迁的可能性，甲方已作全面的了解并对租赁期内进行给乙方保障。……租赁期内如第五年任何时间内发生拆迁事项，甲方按实际天数退还乙方未使用的租金及所有保证金及押金，并赔偿35万元整给乙方；合同终止”。因此，被告应依据合同约定退还原告未作使用的租金及所有保证金及押金，并向原告支付35万元的赔偿款。2020年伊始，受新冠病毒××疫情及抗疫措施这不可抗力事件影响，原告经营的店铺自2020年1月底关停，至2020年4月22日合同解除之日，未继续营业，没有营业收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，原告请求将该时间的租金予以免除，并由被告将该部分租金予以返还（该部分租金原告已经按约向被告支付完毕）。现原告已将案涉房屋腾空并返还了原告，与被告就后续事宜多次协商未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；2、被告立即返还原告未使用租金83333元，履约保证金20万元，合计283333元；3、被告向原告支付赔偿款35万元；4、被告免除并返还原告2020年2月1日起至2020年4月22日的租金222222元；5、被告赔偿原告损失172221元；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告周群学辩称，1、原被告之间的房屋租赁合同因征地拆迁实际已无法履行而终止，不存在解除；2、被告同意退还因拆迁而未实际履行的租金83333元以及履约保证金20万元；3、原告诉请的赔偿款35万元无事实依据，被告不予认可；4、被告同意按照CBD统一规定的疫情期间为54天，返还已收租金；5、原告应按合同约定向被告补足消防维护费7万元；6、原告诉请的停电损失计算方式不合理，赔偿金过高，被告不予认可；7、原告在租期内多次逾期缴纳房租，应当按每逾期一天年租金1%的标准支付违约金。请求人民法院查明事实后按照实际发生的损失予以判决。 经审理查明，2015年3月13日，被告周群学（出租人、甲方）与原告合肥服饰店（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定甲方将座落于宜昌市西××楼××号及××楼的实用面积约为900㎡的房屋出租给乙方，乙方保证该房屋只用于纪念日及旗下品牌经营。房屋租赁期限为5年2个月，从2015年3月20日起至2020年5月19日止，其中2015年3月20日至2015年5月19日为甲方给予乙方装修免租期，计租时间从2015年5月20日起至2020年5月19日止。房屋每年租金均为100万元整（此租金包括物业管理费等所有费用）。合同第三条第4款约定了（租金）支付方式，（1）租赁期内第一年为年付，交房时支付（如遇节假日则顺延）；（2）租赁期内第二年，2016年4月20日前（如遇节假日则顺延）支付60万元整，2016年10月20日前（如遇节假日则顺延）支付40万元整；（3）租赁期内第三年至第五年按半年一付方式支付，每次支付50万元。除第一年按交房时间支付，以后均按计租日为标准进行推算，提前一个月支付下一期的租金。合同签订时乙方缴纳20万元给甲方作为房屋定金，甲方将房屋交给乙方并由乙方确认后，该费用转作为房屋租赁合同保证金及水、电押金，到后期如双方不再续租，甲方则三日内无息全部退还乙方。合同第六条第4款约定，因该房屋地块存在被拆迁的可能性，甲方已作全面的了解并对租赁期内进行给乙方保障。……租赁期内如第五年任何时间内发生拆迁事项，甲方按实际天数退还乙方未使用的租金及所有保证金及押金，并赔偿35万元整给乙方；合同终止。合同签订后，周群学将房屋交付给纪念日服饰店使用，2015年3月20日，周群学向纪念日服饰店出具收条1份，载明：今收到合肥纪念日服饰店租赁湖北省宜昌市西陵一路一楼65-7号店铺及二楼820平方的租赁保证金20万元整。 2017年8月23日，被告周群学向原告合肥服饰店出具承诺函1份，载明：现由于我方原因导致贵方门店被第三方强行停电多次无法正常营业并造成相关损失和负面影响，现本人承诺在贵方所租赁店铺合同到期后无偿再多给两天使用权，即2020年5月20日至2020年5月21日给贵方不计租使用，并承诺今后不会再发生类似非正常停电事件，以确保贵方合同期内正常营业，如再发生类似事件我方将承担一切损失，贵方有权从租金扣除。2018年1月24日，周群学再次向合肥服饰店出具承诺函1份，载明：因资金周转困难，特申请贵方将2018年5月20日至2018年11月19日租金50万元提前支付15万元整（合同约定应于2018年4月20日支付），贵方于2018年4月20日支付的剩余租金35万元可延期至2018年5月22日前支付。如非因贵方原因导致不能经营，本人承诺每停电影响贵方一天每次减免十天租金作为赔偿，影响未满一天的每次减免五天租金作为赔偿，以此类推，不同日期发生的停电事情不得累加，同时按《房屋租赁合同》的违约规定承担违约责任。如我方不能兑现承诺，贵方可在下期的房租中直接扣除，我方并承担贵方的一切损失。本人于2017年8月23日的书面承诺继续有效。2018年1月24日，周群学向合肥服饰店出具收条1份，载明：今收到纪念日百货房租15万元，以到账为准。2018年1月25日，合肥服饰店通过银行向周群学账户转账15万元。后在扣除2019年10月21日前的停电损失后，合肥服饰店分别于10月21日、2019年10月28日，通过网上银行向周群学分别转账376713元、68493元，交纳租金至2020年5月19日。 2020年3月27日，原告合肥服饰店向被告周群学出具函1份，载明：今我方接到物业通知，该商铺将于2020年4月30日前进行拆除，现我不确定该情况是否属实，我方未接到贵方的正式通知，希望贵方收到该函件后3日内给予正式回复，如果未按时回复，我方视为贵方默认该情况属实。同时希望贵方按照合同约定履行自己的职责和义务。后在微信聊天记录中，周群学告知合肥服饰店，2020年4月20日腾空店面。2020年4月11日，合肥服饰店再次向周群学出具函1份，要求周群学退还未使用的房屋租金83333元、退还保证金20万元、赔偿拆迁损失35万元、赔偿停电损失172221元、减免租金222222元，双方租赁合同解除。其将于2020年4月20日将房屋腾空并交付。后因为CBD统一对CBD商圈房屋实施拆除，2020年4月22日，合肥服饰店腾退并交付房屋。 另查明，案涉的座落于宜昌市西××楼××号及××楼的实用面积约为900㎡的房屋系周群学从宜昌新恒基投资开发有限公司承租，2020年受新冠疫情的影响，宜昌新恒基投资开发有限公司免除承租户2020年1月25日至3月18日共计54天的租金。又查明，2019年11月29日至12月24日，因周群学原因导致案涉承租店铺停电共计六天。根据合肥服饰店提交的2019年第四季度损益完成情况明细表，合肥服饰店2019年第四季度每天的净利润为3848.8元。 上述事实，有原、被告身份证明，房屋租赁合同，收条，账户交易明细，个人银行汇款汇出回单，电子银行回单，承诺函，微信聊天记录，函，CBD购物中心官宣，2019年宜昌纪念日第四季度损益完成情况表以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告合肥服饰店与被告周群学签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中案涉房屋于2020年4月被拆除，2020年4月11日合肥服饰店向周群学发出解除合同的函，实际上2020年4月22日，合肥服饰店腾退并交付房屋。双方的合同实际上无法继续履行，本院依法确认原告合肥服饰店与被告周群学2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除。本案中的房屋租金交纳至2020年5月19日（可延长使用至2020年5月21日），房屋实际于2020年4月22日腾退，周群学应当向合肥服饰店退还未使用的租金82200元（100万元÷365天×30天=82200元）以及履约保证金20万元。至于原告请求的赔偿款，鉴于本案中案涉房屋为拆除并非拆迁且约定的赔偿35万元过高，对于因拆除造成的损失，本院按照年赔偿额35万元乘以尚未承租的期限进行计算，为28770元（35万元÷365天×30天=28770元）。对于房屋租金，按照CBD商圈统一减免政策减免54天，为147960元（100万元÷365天×54天=147960元）。对于因停电造成的损失，双方约定的停电一天减免十天房租的违约金过高，本院依法进行调整，按照合肥服饰店2019年第四季度每天的净利润3848.8元乘以6天的1.3倍进行计算，为30021元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥市纪念日服饰店与被告周群学2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除； 二、被告周群学向原告合肥市纪念日服饰店返还未使用的房屋租金82200元、履约保证金20万元； 三、被告周群学向原告合肥市纪念日服饰店赔偿因房屋拆除造成的损失28770元、因停电造成的损失30021元； 四、被告周群学向原告合肥市纪念日服饰店返还疫情期间应减免的租金147960元； 五、驳回原告合肥市纪念日服饰店的其他诉讼请求。 上述应付款项，定于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14050元（原告已减半预交），按照简易程序减半收取7025元，由原告合肥市纪念日服饰店负担2708元，被告周群学负担4317元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 郭 娟 二〇二一年二月二十二日 书记员 郑晓艳