天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6616号上诉人（一审原告）：邵秀坤，女，1957年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：隋立中（邵秀坤之夫），住天津市南开区。被上诉人（一审被告）：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青经济开发区兴华七支路8号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，女，该公司员工。上诉人邵秀坤因与被上诉人天津耀华投资发展有限公司（以下简称耀华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵秀坤上诉请求：1.改判耀华公司赔偿邵秀坤维修费16198元及维修费42695元；2.改判耀华公司赔偿邵秀坤采暖费2611.65元；3.本案诉讼费用由耀华公司承担。事实和理由：1.邵秀坤主张按照造价鉴定报告中的第一条方案赔偿邵秀坤瓷砖拆除安装费30050元，一审法院应对因维修墙面砖支付橱柜、镜柜等拆除重装费用12645元予以支持；2.采暖费计算有误，涉案2975.3元是90天的采暖费而不是121天的，据此耀华公司应赔偿邵秀坤采暖费2611.65元。耀华公司辩称，不同意邵秀坤上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。邵秀坤向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告自2018年12月14日至2019年1月25日的逾期交房违约金44798元；2.被告赔偿自2019年1月26日至2019年4月26日不能入住房屋的住房损失17998元；3.被告赔偿维修费、材料费、人工费损失16198元；4.被告赔偿2018年12月14日至2019年4月26日的物业费损失1825元；5.被告赔偿2018年12月14日至2019年3月15日的采暖费2975.3元；6.被告赔偿瓷砖拆除安装费用42695元，维修期间大约一个半月的租房损失8999元及物业费损失647元；7.被告赔偿鉴定费32000元和8000元；8.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月15日，原告与被告签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区××路××段××花园××号房屋，建筑面积187.48平米，房屋价款为6649916元，被告应于2018年11月15日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了贷款，其中贷款到账时间为2018年12月5日。就诉争房屋，被告于2018年5月16日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年12月11日，被告向原告发送一份《交付通知书》，通知原告于2018年12月14日办理收楼手续。原告于2018年12月27日签署的一份《物业验收交接确认记录表》载明：入户门、次卧门有门套缝，次卧灯不亮，次卧地板不平，次卧窗台有大缝，业主与物业人员来看房，该房在维修当中，许多处还未维修完成，室内卫生未做，无法验房。原告于2019年1月6日签署的一份《物业验收交接确认记录表》载明：门窗、天花、地面、墙面、电气、卫浴等部位均存在装修瑕疵，燃气未挂表，且室内还有工人施工。原告于2018年12月27日向物业公司交纳2018年12月14日至2019年6月13日的物业费2586.80元以及2018至2019年采暖费2975.30元。2019年2月初，原告向被告寄送一份投诉信，原告在信中称“就2019年1月6日验房发现的质量问题，工程部仅在1月15日给了瓷砖和墙面维修方案，1月19日至1月25日有两天有人维修，仅把少部分墙纸扯下补些腻子，其他什么也没做，并告诉我节后3月中旬再开始维修。我恳请最晚在3月15日前全部维修完毕，否则我自己按照交接记录表组织维修，一切费用由你们支付”。后因被告人员答复没有工人要求原告自行维修，故原告于2019年3月下旬自行找人维修，主要维修项目为墙面、吊顶、窗口、门口、地面找平、木地板更换以及卫生间浴盆下面地面清理等，并通知被告客服人员，被告客服人员在原告维修过程中到现场查看核实，并拍摄照片视频。原告就此提交了与被告客服人员的沟通记录以及相应的维修费支出票据（金额总计16198元）。原告主张厨房及卫生间墙面瓷砖存在空鼓，被告对此不予认可。后原告提出对房屋瓷砖空鼓率、不平整度、不垂直度、缺棱掉角裂缝等问题提出质量鉴定的申请。一审法院依法委托天津联鉴建筑质量鉴定检测有限公司进行鉴定。该鉴定单位出具的《施工质量鉴定报告》载明：黛湖花园92-2-301号房屋内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为29%，其中厨房内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为32%，客厅卫生间内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为39%，卧室卫生间内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为17%，并存在部分瓷砖有缺损现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。内墙墙面瓷砖粘贴垂直度检测结果：厨房、客厅卫生间、卧室卫生间部分立面不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。内墙墙面瓷砖粘贴平整度检测结果：客厅卫生间部分立面不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。后原告申请对瓷砖粘贴质量问题的维修造价进行鉴定，一审法院依法委托天津广正测通工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定单位出具的广正价鉴（2020）005号鉴定意见书载明：一、拆除重装方案鉴定金额30050元。根据质量报告及现场勘验：厨房墙面有33块墙砖空鼓，客厅卫生间墙面有53块墙砖空鼓，卧室墙面有30块墙砖空鼓，三个房间部分墙砖均出现不同程度的缺棱掉角情况，卫生间洗手台大理石台面出现裂缝。根据原告意见，墙砖全部拆除、重新装修，吊顶靠墙面一圈拆除，待墙砖修复后重新安装。涉及到墙砖部位的洁具及电器等设备，为配合墙砖维修，需要拆除，待墙砖修复后重新安装。二、拆除重装方案橱柜部分鉴定金额12645元。考虑到拆除墙面对柜体的影响，将橱柜拆除、安装、采购造价单独出具鉴定意见。墙砖全部拆除重装方案，厨房的橱柜、卫生间的镜柜和地柜因压了一块墙砖，也需要拆除，吊柜重新组装至原效果存在困难，有可能需要重新采购；卫生间的大理石洗手台面破裂，征求意见稿只更换了大理石台面，市场上找到配套的台面存在一定困难且即便找到价格也偏高，卫生间地柜及台面（含洗手盆）考虑整套拆除换新。该部分包括厨房吊柜、地柜的拆除、安装及柜体材料；卫生间镜柜的拆除、安装，材料考虑部分利旧（单价上考虑）；卫生间地柜及台面（含洗手盆）的拆除及安装及柜体材料。因厨房吊柜、卫生间镜柜、卫生间地柜及台面（含洗手盆）的拆装在此部分单独考虑，原拆除重装方案对应的部位造价有调整。三、维修方案鉴定金额21054元。根据质量报告及现场勘验：厨房墙面有33块墙砖空鼓，客厅卫生间墙面有53块墙砖空鼓，卧室墙面有30块墙砖空鼓，三个房间部分墙砖均出现不同程度的缺棱掉角情况。卫生间洗手台大理石台面出现裂缝。根据被告意见，仅对空鼓墙砖位置进行拆除修维修，我方考虑修补部位墙砖拆除会导致周边墙砖破坏，按维修面积的20%至50%考虑损耗。涉及到墙砖部位的洁具及电器等设备，为配合墙砖维修，需要拆除，待墙砖修复后重新安装。原告向天津联鉴建筑质量鉴定检测有限公司支付鉴定费32000元，向天津广正测通工程造价咨询有限公司支付鉴定费8000元。一审法院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告收房验房时即发现房屋相关质量问题并向被告报修，被告作为开发商应及时予以修复。但被告怠于履行维修义务，故应承担就此给原告造成损失的赔偿责任。关于原告自行维修费用16198元，原告在提前知会被告无果情况下，无奈自行委托他人进行维修，被告在原告维修过程中亦派员进行查看核实，因此，原告为此支出的维修费用16198元应当由被告负担。关于原告要求被告支付自2018年12月14日至2019年1月25日的逾期交房违约金44798元和自2019年1月26日至2019年4月26日不能入住房屋的住房损失17998元的诉讼请求，诉争房屋已竣工验收合格，被告于2018年5月前取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并于2018年12月11日向原告发出交付通知，通知原告于2018年12月14日办理入住手续。原告因自身原因在2018年12月27日才去办理入住手续，故按照合同约定，对于原告主张被告自2018年12月14日至2019年1月25日逾期交房的事实不成立。在原告办理入住验房过程中，因房屋存在质量瑕疵需要维修，即被告交付给原告的房屋存在质量问题属于瑕疵履行，被告应承担瑕疵履行给原告造成不能正常使用房屋的损失，损失以租金方式确定较为合理。并且，由于被告怠于维修，原告无奈于2019年3月下旬开始自行维修，结合原告的诉讼主张，一审法院酌定被告赔付原告自2018年12月27日至2019年4月26日的租金损失38433.40元（参照《天津市2019年房屋租赁市场指导租金》标准以41元/月/建筑平方米计算，建筑面积187.48平米×41元×5个月）。关于原告要求被告赔偿2018年至2019年采暖费2975.3元以及2018年12月14日至2019年4月26日的物业费损失1825元的诉讼请求，该费用原告已实际支出，但因房屋无法居住而未享受上述服务，所形成的损失，被告应予承担。经核算，自2018年12月27日至2019年3月15日的采暖费数额为1942.55元（79天*2975.30元/121天），自2018年12月27日至2019年4月26日的物业费数额为1724.53元（2586.80元/6个月*4个月）。关于原告要求被告赔偿瓷砖拆除安装费用42695元以及维修瓷砖期间的一个半月的租房损失8999元及物业费损失647元等诉讼请求，就瓷砖粘贴质量问题，经质量鉴定和造价鉴定，被告仍表示无法维修，故就该质量问题，原告可以自行维修，被告则应支付原告相应的维修费用。鉴于质量鉴定报告已将质量问题瓷砖进行了具体标注，在考虑相应损耗的情况可以做到仅对空鼓墙砖位置进行拆除维修，故空鼓瓷砖的维修金额一审法院认定为21054元。考虑到拆除墙面对橱柜、镜柜的影响，并且考虑到被告有能力且应当维修但其拒绝维修，而原告作为受损方不应再承担相应的风险，结合鉴定单位的意见，一审法院认定被告还应支付原告拆除重装橱柜、镜柜等费用12645元。以上两项合计33699元。房屋维修期间，原告不能正常使用该房屋产生损失，被告应承担赔偿责任。根据本案的具体情况，一审法院酌定1个月的维修期限，故被告应赔付原告1个月的租金损失7686.68元（参照《天津市2019年房屋租赁市场指导租金》标准以41元/月/建筑平方米计算，建筑面积187.48平米×41元×1个月）及物业费431.13元（2586.80元/6个月*1个月）。关于鉴定费用的负担问题，由于本案纠纷系被告怠于履行维修义务而引起，故本案产生的鉴定费用40000元（32000元+8000元）应当由被告负担。一审法院判决：一、天津耀华投资发展有限公司于判决生效之日起三日内赔偿邵秀坤维修费16198元及33699元；二、天津耀华投资发展有限公司于判决生效之日起三日内赔偿邵秀坤租赁费38433.40元及7686.68元、物业费1724.53元及431.13元和采暖费1942.55元；三、驳回邵秀坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由原告邵秀坤负担586元，由被告天津耀华投资发展有限公司负担2400元；鉴定费40000元，全部由被告天津耀华投资发展有限公司负担（于判决生效之日起三日内交付一审法院）。本院二审期间，耀华公司没有提交新证据，邵秀坤围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邵秀坤提交2020年至2021年度采暖费发票一张，金额为4300.30元，以证明邵秀坤缴纳的2975.30元采暖费是3个月的采暖费。耀华公司认可邵秀坤缴纳的2975.30元采暖费是2018年12月15日至2019年3月15日期间的采暖费。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议亦无补充，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：耀华公司应赔偿邵秀坤维修费及采暖费的损失数额确定问题。本案中，鉴定机构依据邵秀坤与耀华公司分别提出的意见出具了两种不同的鉴定结论，一审法院依据实际情况采用按照耀华公司提出部分维修的意见出具的鉴定结论，又在部分维修的基础上考虑了拆除重装橱柜、镜柜等费用，符合实际，并无不妥，本院予以维持。因双方在二审期间均认可邵秀坤已缴纳的2975.30元采暖费是仅为三个月的采暖费，故一审法院按照121天标准计算耀华公司向邵秀坤赔偿采暖费的金额有误，本院予以纠正。耀华公司应向邵秀坤赔偿采暖费2611.65元（79天*2975.30元/90天）。综上所述，邵秀坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5976号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担部分。二、变更天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5976号民事判决第二项为天津耀华投资发展有限公司于本判决书生效之日起三日内赔偿邵秀坤租赁费38433.4元及7686.68元、物业费1724.53元及431.13元和采暖费2611.65元。三、驳回邵秀坤的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费933元，由邵秀坤负担840元，由天津耀华投资发展有限公司负担93元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二一年二月二十五日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……