甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初10495号原告：甘肃省投置业集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区北滨河东路**。法定代表人：张军文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卓芳，甘肃法翔律师事务所律师。被告：张雅琴，女，汉族，1966年6月8日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。原告甘肃省投置业集团有限公司诉被告张雅琴房屋租赁合同纠纷一案，本院作出(2018)甘0102民初9589号民事判决书,宣判后,双方均未上诉,该判决发生法律效力,原告向甘肃省兰州市中级人民申请再审,经甘肃省兰州市中级人民审理,作出了(2020)甘01民再38号民事裁定书,裁定:撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初9589号民事判决;发回兰州市城关区人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴卓芳，被告委托诉讼代理人谭旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省投置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》；2、判令被告立即腾退所租赁的商铺；3、判令被告支付拖欠的租金2746216元，违约金1674712.57元，共计4420928.57元，并给付至实际腾退之日的租金、违约金；4、本案诉讼费由被告承担。在审理期间，原告变更诉讼请求为：1、原告以双方签订的商铺租赁合同的租赁期限于2020年5月20日到期，申请撤回判令解除原告与被告签订的《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》的诉讼请求；2、判令被告立即腾退所租赁的商铺；3、判令被告支付拖欠截止2018年12月20日的租金3684614.79元，违约金1803106.57元，合计5487721.36元，并支付实际商铺腾退之日的租金及违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月6日，原告与被告签订了《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定原告将位于甘肃省兰州市城关区××路××＃××楼××层商铺（面积约为1270.27㎡）租给被告使用，租赁期限为5年（2015年5月20日---2020年5月20日）。合同签订后，原告依约向被告如期履行了交付商铺的义务，被告一直占有使用租赁商铺至今，但截止2018年12月20日被告已累积拖欠原告的商铺租金3684614.79元;违约金1803106.57元，合计5487721.36元；给原告造成了巨大的经济财产损失。原告多次向被告催讨未果，万般无奈之下，原告于2016年9月13日、2017年3月15日、2018年5月17日委托律师向被告发了《催缴租金的律师函》，但被告至今仍未按照合同及函告内容履行给付拖欠商铺租金、履约保证金及违约金及腾退返还商铺的全部义务。故诉至法院。被告张雅琴辩称：1、原告起诉的拖欠房屋租金属实，无异议；2、双方约定的违约金远远高于房屋租金，请求法院按照法律规定调整违约金，原告诉请按照年利率24%计算违约金没有法律及事实依据，房屋没有腾退是由于一审判决中,原告的诉请未得到支持，因此造成房屋拖欠租金，自此拖欠的房屋租金被告不承担；3、被告租赁房屋后，添置了相关物件，房屋的附着物产生的相关费用应从租金中予以扣除；4、房屋至今没有交付的原因在于原告，房屋一直处于空置状态，原告因各种原因不收房，自此后的租金被告不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明：2015年5月6日，原、被告双方签订了原告将位于甘肃省兰州市城关区××路××＃楼××层商铺（面积约为1207.27㎡）租给被告使用，租赁期限为5年，2015年5月20日---2020年5月20日。合同签订后，原告依约向被告如期履行了交付商铺的义务。2、《被告签字确认的拖欠原告租金的明细表》及《被告拖欠原告租金的违约金计算清单》，证明：被告截止2018年12月20日已累积拖欠原告的商铺租金为3684614.79元；违约金截止2018年12月20日为1803106.57元，被告违约的事实。3、《房租催款通知单》、《回复函》、《关于解除商铺租赁合同的律师函》、《解除商铺租赁合同并立即腾退返还租赁商铺律师函证据保全公证书》，证明：原告历次向被告发函催缴拖欠租金及违约金，但被告至今仍未按照合同及函告内容履行给付拖欠商铺租金、违约金及腾退返还商铺的全部义务。4、内资公司变更通知书，证明：原告名称由甘肃电投房地产开发有限责任公司变更为甘肃省投置业集团有限公司。被告向本院提交如下证据：1、增值税征用发票，证明：被告给原告支付租金999999元的事实。2、说明，证明：交付物在交付过程中有瑕疵，在此过程中双方一直在协调。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年5月6日，原、被告签订《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》，主要约定：原告将位于甘肃省兰州市城关区××路××区，位置为4＃住宅楼下二层商铺（面积约为1270.27㎡）租给被告使用，租赁期限为5年，2015年5月20日---2020年5月20日。租金的支付期限为每一年为一个计租期，被告应在每年的起租日的30日前向原告全额支付下一年租期的租金。被告超过约定日60天内不缴纳下一年度租金的，原告有权终止合同，原告有权在被告不在场的情况下强行移除被告财产。被告延期向原告或物业公司交纳应付款项或费用，则原告或物业公司有权向被告收取迟延履行金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日起至实际付清之日止。合同签订后，原告依约向被告如期履行了交付商铺。被告一直占有使用租赁商铺至今。截止2018年12月20日被告已累积拖欠原告的商铺租金3684614.79元。原告于2016年9月13日、2017年3月15日、2018年5月17日委托律师向被告发了《催缴租金的律师函》，被告未按照合同及函告内容履行给付拖欠商铺租金、履约保证金及违约金及腾退返还商铺等义务，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，2020年8月14日，甘肃电投房地产开发有限责任公司企业名称变更为甘肃省投置业集团有限公司。本院认为，原、被告签订《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同》，意思表示真实，除双方约定的违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算过高外，其他内容不违反法律规定和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约履行了交付铺面的义务，但被告却未按照约定的期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。因商铺租赁合同约定的租赁期限已经届满，双方未续签商铺租赁合同，原商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可以随时终止租赁合同，故原告申请撤回解除原告与被告签订的《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。关于原告诉请被告立即腾退所租赁的商铺的主张。庭审后，被告于2021年1月19日已将案涉租赁的商铺退还原告，故原告的该项诉讼请求，已无需判决予以解决。关于原告要求被告承担截止2018年12月20日的租金3684614.79元的诉讼请求，因被告对拖欠原告截止2018年12月20日的租金3684614.79元无异议，本院予以确认。由于原、被告签订的商铺租赁合同中对违约责任条款进行了约定，被告未按期支付租金，应当承担违约金，但双方约定的按照每日千分之三计算违约金过高，被告申请应当予以调整，原告将违约金的计算方法调整为按照年利率24%计算，本院予以支持，故被告应向原告支付截止2018年8月20日的违约金1803106.57元。关于被告辩称，另向原告支付过99万余元的租金，因被告未提供充足的证据加以证明，故被告的辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六之规定，判决如下：被告张雅琴于本判决生效后十日内偿还原告甘肃省投置业集团有限公司2018年12月20日前的租金3684614.79元、违约金1803106.57元及自2018年12月21日起至2021年1月19日的租金【租金以双方签订的《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同》约定的租金计算，违约金按照年利率24%计算】。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50214元，由被告张雅琴负担，于本判决生效后十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 袁 新 社人民陪审员 段 晓 彬人民陪审员 ?? 邹艳二〇二一年二月二日书 记 员 ??赵琴琴