湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终66号上诉人（原审原告）：刘志成，男，1973年9月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：李琴，女，1978年8月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：雷洁林，郴州市天剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼**。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。上诉人刘志成、李琴因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志成、李琴上诉请求：撤销一审判决，改判君联公司支付刘志成、李琴延期交房违约金6461.31元、延期办证违约金19,525.94元，合计25,987.25元；本案一、二审诉讼费由君联公司负担。事实和理由：1.将《收房确认书》认定为“收房时间确认书”错误。刘志成、李琴收房时间为2016年4月30日，有一审法院作出的判决书为证。基于对君联公司的信任，刘志成、李琴在君联公司事先拟定的《收房确认书》上签了名，并将该《收房确认书》交还给了君联公司。《收房确认书》只是确认君联公司将符合合同约定的房屋交付给了刘志成、李琴，并未确认具体交房时间。故一审判决将刘志成、李琴签订《收房确认书》的当日认定为收房时间，属认定事实错误。2.刘志成、李琴虽在《收房确认书》上签名，同意“收房前期”的权利义务已无争议，但刘志成、李琴并未放弃对收房后君联公司不履行义务行为进行追责的权利。一审判决将刘志成、李琴承诺不追究收房前君联公司的责任，认定为刘志成、李琴承诺不追究签订《收房确认书》前君联公司的责任，属认定事实错误。3.一审判决认定君联公司交房时间错误。双方签订的合同约定，办证时间是在交房后365个工作日内。君联公司是在2016年4月30日交房的，但一审判决又认定君联公司是在2018年3月10日交房，一份判决书有两个交房时间，既与常理不符，也与本案基本事实不符。延期办证的起算时间应当从2016年5月1日开始计算。君联公司辩称：1.《收房确认书》是刘志成、李琴的真实意思表示，刘志成、李琴作为完全民事行为能力人，应当预见到自己的行为所产生的法律后果，且刘志成、李琴没有任何证据证明《收房确认书》是在被胁迫的情形下签订，也未在法定期限内行使撤销权，因此《收房确认书》真实、合法、有效，应作为定案依据；2.本案是系列案之一，目前一审判决没有上诉已经发生效力的有140余件，二审上诉发生法律效力的有17件，为统一裁判尺度，请求根据最高人民法院的指导意见，对本案作出与其他160件系列案同样的裁判结果。请求驳回上诉，维持原判。刘志成、李琴向一审法院起诉请求：判令君联公司支付违约金25,987.25元（延期交房从2015年11月1日算至2016年4月30日：355,017.00元×0.0001×182天=6461.31元；延期办证从2017年10月12日算至2019年4月15日:355,017.00×0.0001×550天=19,525.94元）；本案诉讼费由君联公司承担。一审法院认定事实：2014年11月15日，以君联公司作为出卖人，刘志成作为买受人，李琴作为共有人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第0052号）的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第3[栋]701号房；该商品房合同约定建筑面积共134.07平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2648元，总金额355,017元；买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）155,017元，余款200,000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15天内自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金或其他贷款方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内扣除10%的房款作为违约金后将已付款退还给买受人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2015年3月25日，以李琴作为借款人（甲方），郴州市公积金北湖区管理部作为委托贷款（抵押权）人（乙方），中国建设银行股份有限公司郴州南大支行作为受托贷款人（丙方），刘志成、李琴作为担保人（丁方），四方签订一份《住房公积金职工住房委托贷款合同》，该合同约定主要内容：贷款用于甲方购买自住住房；贷款金额200,000元；贷款期限180个月，即从2015年4月15日至2030年4月15日止……。《郴州市商品房买卖合同》、《住房公积金职工住房委托贷款合同》签订后，刘志成、李琴共同向君联公司支付购房款354,832元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月29日向君联公司颁发“君联名都”项目3栋商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2018年3月10日，李琴向君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人李琴，购买了“君联名都”3栋701号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，并已办理完毕相关收房手续，本人对该现房无任何异议，特此确认，确认人：李琴”。另查明，君联公司成立于2011年10月12日，注册资本30,000,000元，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。君联公司于2016年4月29日在《郴州日报》刊登《交房通知书》。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，刘志成、李琴与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：一、君联公司应否承担逾期交房违约金；二、君联公司应否承担迟延办证逾期违约金。针对争议焦点，评判如下：一、君联公司应否承担逾期交房违约金刘志成、李琴与君联公司于2014年11月5日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。君联公司开发销售的“君联名都”项目商品房，于2016年4月30日才达到交付使用条件并在《郴州日报》刊登交房通知。故君联公司逾期交付房屋期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数182天，君联公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，君联公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。君联公司应支付刘志成、李琴逾期交房违约金6457.94元（354,832元×0.0001×182天）。二、君联公司应否承担迟延办证逾期违约金刘志成、李琴与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。君联公司于2019年3月29日完成“君联名都”项目3栋商品房不动产首次登记权属证书，而李琴出具的《收房确认书》明确收房时间为2018年3月10日，即从李琴接受购买的“君联名都”3栋701号房之次日起365个工作日内，君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对刘志成、李琴提出的要求君联公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：“一、限被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘志成、原告李琴逾期交房违约金6457.94元；二、驳回原告刘志成、原告李琴的其他诉讼请求。如果被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费449元，减半收取225元，由原告刘志成、原告李琴共同承担169元，被告郴州君联房地产开发有限公司承担56元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为君联公司是否应当承担逾期办证的违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。因李琴签署的《收房确认书》确认收房时间为2018年3月10日，故君联公司应在该日之后的365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。而君联公司在此前已于2019年3月29日办理好案涉商品房的首次登记，一审法院根据上诉人签署的《收房确认书》判决君联公司不承担逾期办证违约金，并无不当。另，上诉人主张一审判决认定两个交房时间。经查：一审法院认定实际收房时间为2018年3月10日，2016年4月30日是案涉房屋达到交付使用条件、君联公司在《郴州日报》刊登交房通知的时间，故对上诉人的上述主张不予支持。综上分析，上诉人刘志成、李琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人刘志成、李琴负担。本判决为终审判决。审判长  许斌海审判员  张九香审判员  廖 军二〇二一年二月二十四日法官助理龙旭力书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。