山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民初368号原告：枣庄盈运科技研发有限公司，住所地枣庄市薛城区太行山路金地花苑小区东门市房67号，统一社会信用代码9137040067053540XL。法定代表人：渐军，总经理。委托诉讼代理人：任衍超，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：山东润峰集团有限公司，住济宁市微山县欢城镇西门外，住所地济宁市微山县欢城镇西门外，统一社会信用代码91370000863111179Q。法定代表人：王步峰，总经理。委托诉讼代理人：张恒，男，该公司员工。原告枣庄盈运科技研发有限公司（以下简称盈运公司）与被告山东润峰集团有限公司（以下简称润峰公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告盈运公司的委托诉讼代理人任衍超、被告润峰公司的委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈运公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认枣庄市工业用地（土地证号07-02-13-1）及地面附着物为原告所有，并判令配合原告将位于枣庄市.2平方米土地使用权权属变更至原告名下；2.依法判令被告赔偿原告违约金三百万元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年7月初，被告通过别人介绍联系到原告，被告称其公司拥有枣庄市新城武夷山路上的一宗工业用地，因为其公司资金困难，建设项目没有全部完工。该地块将来有商业开发的价值，被告没有房地产开发经验，有意将项目地转让给原告。2018年7月15日，原告与被告签订《土地及地面附着物出让合同》，合同约定被告将位于枣庄市工业用地使用权及地面附着物转让给原告，其中土地面积为19亩，附属物面积为7500平方米，转让价款为2717.6万元。合同签订后，原告依约足额支付了全部转让价款。因签订合同时土地权属因他人侵权行为存在纠纷，被告承诺在重新取得土地使用权及地面附着物所有权后，无条件履行本协议内容，配合原告完成土地及地面附着物交付及权属变更工作，并承诺最迟不超过2020年5月1日前完成土地、附属物的交付及权属变更。2020年10月涉案土地经过山东省高级人民法院（2020）鲁民终23号判决认定位于枣庄市工业用地使用权及地面附着物所有权归属被告。判决生效后，被告依法取得了涉案土地及附属物所有权，却仅将土地及附着物交付给原告，拒不按照合同约定配合原告将土地权属登记变更至原告名下。根据合同第七条约定，一方不履行合同义务，须向守约方赔偿违约金300万元。原告已经按照合同约定分批支付被告转让款2717.6万元，而被告违反合同约定，直至2020年10月才重新取得涉案土地及附属物所有权，也不按照合同约定履行土地权属变更工作，给原告造成了财产损失，依约应当向原告赔偿违约金。润峰公司辩称，1.经核实，被告于2018年7月15日与原告签订的《土地及地面附着物出让合同》客观真实存在，对合同真实性无异议。2.合同签订后，被告收到原告支付的转让款。2020年10月，被告收到山东省高院（2020）鲁民终23号判决书，判决土地及地面附着物属于被告所有，被告积极配合原告将土地及地面附着物交付给原告。原告也已经对土地进行实际开发利用，地面附着物也已经装修使用，被告不存在过错。3.被告愿意积极配合原告办理土地权利变更登记，但由于土地确权后还有查封行为，导致不能配合原告过户，现已配合查封申请人，待解封后愿意配合原告办理过户登记，被告不存在过错，对违约金被告不应承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月15日，原告（受让方、乙方）与被告（出让方、甲方）签订《土地及地面附着物出让合同》一份，合同约定，第一条转让内容1.甲方协议出让给乙方土地及附着物位于枣庄市，土地面积为19亩(12827.2平方米),附属物(沿街综合楼)面积为7500平方米。其位置与四至范围及现状的具体情况见协议后附红线图所示。土地证号：枣土国用（2008）第29号。2.甲方将出让的土地及地面附着物目前产权还存在权属纠纷，甲方正在通过诉讼途径解决权属争议。乙方作为房地产投资企业，同意在附条件满足的情况下，提前购买上述土地及附着物，锁定地块。第二条转让金额乙方虽承诺其具有真实的不动产权属、土地权属纠纷系因他人侵权造成，但因此增加了乙方的付款风险，双方同意按双方协商约定一次性核算打包价向甲方支付土地使用权出让金、地面附着物补偿金、土地使用费。该宗地的土地使用权及附属物所有权出让金额为27176000元人民币，转让时的土地增值税以及国家规定的由出让方承担的有关土地的费(税)。第三条付款方式1.签订本协议180日内，乙方可分批支付给甲方27176000元。2.甲方指定收款账户：山东润峰矿产有限公司账号：22×××30中国银行微山支行。第四条手续办理甲方承诺在明确本协议约定的使用权及所有权归甲方享有后，甲方无条件依照规定申请办理土地使用权登记手续，确保乙方领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。乙方今后对土地重新建设，甲方保证不影响施工。第五条甲方承诺甲方保证在取得转让土地使用权及地面附着物所有权后，在乙方确定转让时间后，无条件履行本协议约定内容，不得将土地及地面附着物抵押、出租、转让等，甲方承诺最迟不超过2020年5月1日前完成土地、地面附着物交付及权属变更工作。第六条特别约定……2.如甲方在与他人土地权属纠纷，客观上已无法满足交付过户条件情况发生，乙方有权单方面解除合同，甲方无条件返还乙方支付的全部款项，并补偿占用乙方资金造成的损失，损失计算标准不得低于同期银行贷款利率的四倍。第七条违约责任甲乙双方可以签订书面协议解除本意向协议，在本意向协议履行期间，如一方违约不履行承诺义务，需向守约方赔偿违约金300万元。原告分别于2018年7月27日、8月1日、8月2日、8月13日、8月28日、9月13日、10月8日按照上述合同约定分批向被告指定账户山东润峰矿业有限公司（尾号为1130的中国银行账户）支付转让款27176000元。原告自认被告现已将涉案土地及地面附着物交付其使用，但尚未办理产权变更登记。另查明：山东润峰集团有限公司（原告）与张楠、刘飞、青岛盈禾鸿业贸易有限公司（被告）、润峰电力有限公司（第三人）物权确认纠纷一案，本院于2019年6月18日作出（2018）鲁04民初430号民事判决：一、山东润峰集团有限公司与张楠、刘飞、山东盈禾鸿业贸易有限公司、第三人润峰电力有限公司于2015年3月27日签订的协议书为无效；二、确认位于枣庄市高新区北侧的工业用地使用权（登记地号为：07-02-13-1）及该地块上的地面建筑物（面积为6150平方米）归山东润峰集团有限公司所有；三、张楠返还山东润峰集团有限公司款项238.35万元；四、驳回山东润峰集团有限公司的其他诉讼请求。张楠、刘飞不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，该院于2020年9月30日作出（2020）鲁民终23号民事判决：驳回上诉，维持原判。现该判决业已生效。再查明：枣庄高新技术产业开发区国土住建社会事业局于2021年2月7日出具《枣庄市不动产登记信息查询结果证明》，载明：截止到查询时间2021年2月7日9:25，经查询在山东省枣庄市高新区行政区内，查询结果如下：权利人：青岛盈禾鸿业贸易有限公司；证件号：09746253-4；产权证号：枣土国用（2015）第9号；坐落：武夷山路东侧、海河路北侧；用途：工业用地；面积：12827.4平方米；有查封、未抵押。2021年2月8日，本院向枣庄市不动产登记中心高新区分中心下达（2020）鲁04执361号协助执行通知书，载明：本院作出的（2020）鲁04执361号执行裁定书已经发生法律效力，请协助执行以下事项：将枣庄市高新区北侧的工业用地使用权[登记地号为：07-02-13-1；土地使用权证号为：枣土国用（2015）第9号]过户到山东润峰集团以下公司名下。上述事实有《土地及地面附着物出让合同》、银行汇款凭证、民事判决书、《枣庄市不动产登记信息查询结果证明》及庭审笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告于2018年7月15日订立的《土地及地面附着物出让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照该合同行使权利、履行义务。原告已按照上述合同约定履行了足额支付转让款的义务，被告应当按照合同约定协助原告办理土地使用权转移登记变更手续，并交付地面附着物。本院（2018）鲁04民初430号民事判决和山东省高级人民法院（2020）鲁民终23号民事判决生效后，已确认被告享有涉案土地使用权和地面附着物的所有权，故原、被告签订的《土地及地面附着物出让合同》已具备履行条件，原告请求确认涉案土地使用权及地面附着物为其所有，并要求被告协助其办理相关产权过户的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金300万元，被告辩称其不具有过错，不应当支付，且称该违约金约定过高。本院认为，双方当事人签订的合同具备履行条件后，被告未全面履行合同义务，系属违约，其应当承担相应的违约责任。结合合同履行情况和被告的违约程度，并考虑到涉案土地及附着物的诉讼纠纷等情况，本案合同约定的违约金过高，本院予以调整，酌情将该违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率的四倍。关于违约金的起算点，虽然合同约定被告应于2020年5月1日前完成土地及附着物的交付及权属变更，但山东省高级人民法院于2020年9月30日作出（2020）鲁民终23号终审民事判决，最终确认被告享有涉案土地使用权及附着物所有权，在此前提下，涉案标的物才具备权属登记变更的条件。同时，该判决作出后即为公共假期，再扣除其他合理期间，本院酌定被告应自2020年10月15日向原告承担支付违约金的责任。综上所述，盈运公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认坐落于枣庄高新产业技术开发区北侧的工业用地使用权（登记地号为：07-02-13-1、面积为12827.4平方米）及其上的地面建筑物（面积为6150平方米）的所有权归原告枣庄盈运科技研发有限公司所享有；二、被告山东润峰集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告枣庄盈运科技研发有限公司办理位于枣庄高新产业技术开发区北侧的工业用地使用权（登记地号为：07-02-13-1、面积为12827.4平方米）权属登记变更手续；三、被告山东润峰集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告枣庄盈运科技研发有限公司支付违约金（以27176000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，自2020年10月15日起被告履行完毕第二判项所涉义务之日止，最高不超过300万元）；四、驳回原告枣庄盈运科技研发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192680元、保全费5000元，均由被告山东润峰集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二一年二月八日书记员  张 宇