北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1789号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区政达路************401-410。负责人：郭英淳，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司律师。委托诉讼代理人：李民峰，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司律师。被上诉人（原审被告）：北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区，住所地北京市通州区新华西街**院**楼2901-01v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。原审被告：许文孝，男，1968年8月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原审被告：许春妹，女，1971年10月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。上诉人中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称工行石景山支行）因与被上诉人北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）、原审被告许文孝、许春妹金融借款合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工行石景山支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判万方公司对许文孝、许春妹的债务承担连带保证责任；2.案件受理费、保全费由万方公司、许文孝、许春妹共同负担。事实和理由：一、一审判决认定工行石景山支行怠于履行合同义务存在错误。从合同主体各方地位看，工行石景山支行系债权人及抵押权人，许文孝系债务人及抵押人，万方公司系保证人。不动产抵押权登记才能生效，工行石景山支行只有通过办理抵押登记才能真正成为抵押权人。因此，办理抵押登记对工行石景山支行而言是权利而非义务，办理抵押登记系许文孝之义务。许文孝将抵押登记事项委托工行石景山支行办理，双方形成委托代理法律关系，工行石景山支行身份是受托人，该身份并不能导致工行石景山支行地位转变为义务人。二、抵押办理周期长系客观因素导致，而非工行石景山支行原因导致。2016年下半年北京房地产市场交易量激增，各区不动产登记中心面临极大的业务压力。为了促进通州区房地产市场的平稳发展，北京市住建委和通州区政府联合发文对通州区商务型公寓及商业、办公项目采取限购政策，可见当时通州区房地产交易市场的火爆程度，进而导致房屋产权登记及抵押登记办理周期长。三、工行石景山支行不存在为了自身利益怠于办理抵押登记，不正当阻止条件成就的行为。工行石景山支行在收到万方公司交付的房屋所有权证后，立即组织材料并在第一时间将房产证等办理抵押资料交给中介机构办理，体现了工行石景山支行的及时性，不存在怠于办理抵押登记的情形。在发现之前委托的中介机构办理进度不理想后，工行石景山支行又委托另一家中介机构办理。工行石景山支行在将办理抵押登记事项委托专业中介机构后也不存在放任不管的情况，而是积极督促、推进中介机构尽快完成。工行石景山支行不存在消极不作为的情况，故意拖延办理也不会给工行石景山支行带来任何利益。工行石景山支行并无将风险转嫁给万方公司的故意或过失。四、万方公司应按照合同约定承担连带保证责任。无论是《个人购房借款/担保合同》还是《按揭业务合作协议书》均明确约定万方公司保证责任免除的条件仅限定为正式抵押登记办理完毕且工行石景山支行收到房屋他项权利证书后，在双方签订的所有合同中，均未约定万方公司将房屋所有权证交付给工行石景山支行后，如工行石景山支行在某一期间内未能取得房屋他项权利证书，保证人的责任免除。万方公司将房屋所有权证交付给工行石景山支行后并非对抵押登记事宜不具有任何义务。根据《按揭业务合作协议书》第六条，万方公司负有协助工行石景山支行及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证交工行石景山支行保管之义务。万方公司作为专业房地产开发机构，对于通州区房地产交易量激增，导致办理周期延长的情况已经充分了解，完全有能力协助工行石景山支行加以应对，但万方公司却始终未联系工行石景山支行，且存在逾期交付房屋所有权证的违约情形，万方公司理应按照合同约定承担连带保证责任。综上，一审判决对双方责任认定错误，请求二审法院公正裁决。万方公司辩称，不同意工行石景山支行的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。许文孝述称，对工行石景山支行的上诉请求不发表意见。许春妹未参加二审询问，亦未提交书面陈述意见。工行石景山支行向一审法院起诉请求：1.判令许文孝、许春妹向工行石景山支行偿还借款本金661394.19元及利息、罚息、复利（截至2020年3月21日利息、罚息、复利为9137.32元，另自2020年3月22日起计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按照《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；2.判令万方公司对上述款项承担连带保证责任；3.案件受理费、保全费、公告费由许文孝、许春妹、万方公司承担。一审法院认定事实：万方公司系通州万达广场的开发商。2014年11月16日，万方公司与许文孝签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定万方公司向许文孝出售坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼XXXX的房屋**。同日，许文孝填写中国工商银行个人商用房贷款申请表，申请贷款1160000元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息，担保方式为抵押和保证，以前述房屋作为抵押，由万方公司提供保证，但申请表中并没有万方公司相关授权人员的签字或盖章。该申请表同时载明许春妹与许文孝系夫妻关系，同时许春妹签字认可该借款为夫妻共同债务。2014年3月28日，工行石景山支行（甲方）与万方公司（乙方）签署《按揭业务合作协议书》，协议对双方就通州万达广场项目开展按揭贷款合作事宜进行约定，在连带责任保证部分，载明以下内容：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供阶段性连带责任保证担保，担保范围包括：《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用。保证期间以《个人购房借款/担保合同》的相关约定为准”。2014年12月9日，工行石景山支行（贷款人）和许文孝（借款人、抵押人）及万方公司（保证人）签署《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为1160000元，用于购买坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼XXXX的房屋，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息（按月计息）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10％确定，借款人未按合同约定日期（包含被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50％确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未归还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及诉产生的利息、罚息及其他费用。万方公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼XXXX的房屋。同日，工行石景山支行发放贷款1160000元，许文孝的还款日为每月9日。许文孝分别于2016年9月9日、2019年7月9日出现逾期还款情况，但均在逾期的次日即将款项归还。这3次逾期，工行石景山支行认为借款人在三天之内归还了欠款，不构成合同上违约行为。自2020年1月起，许文孝未再按时足额归还借款本息。截至2020年3月21日，许文孝尚有661394.19元本金未偿还，积欠利息、罚息及复利为9137.32元。根据京（2016）通州区不动产权第XX**房屋所有权证书记载，该证书制作日期为2016年8月6日，权利人为许文孝，单独所有，坐落为通州区新华西街XXXX房屋。2016年9月29日，万方公司将涉案房屋的所有权证书交给工行石景山支行。庭审中，工行石景山支行认可其于2016年9月29日取得了用于办理涉案房屋抵押登记的全部材料。2017年2月8日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封；2017年3月7日，北京市西城区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年4月22日，北京市昌平区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年6月6日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年6月13日，北京市东城区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年1月3日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年2月27日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年5月21日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年5月29日，北京市石景山区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封，即本案财产保全措施）。关于办理抵押登记的过程，工行石景山支行陈述，其在收到房屋产权证之后，2016年10月17日将相应的材料交给北京嘉业兴安房地产经纪有限公司，由该公司代为办理涉案房屋的抵押登记，后因北京房地产市场情况、不动产登记机关限号及黄牛扰乱业务办理秩序的影响，导致业务办理进度缓慢，提交2016年12月30日的新闻报道截屏为证，该新闻截屏报道2016年下半年北京房地产市场异常火爆，昌平、朝阳不动产大厅出现黄牛扰乱业务办理秩序，不动产登记部门办理过户以及抵押登记周期很长等内容。万方公司不认可该证据的关联性，认为材料交付给工商银行之后，相应的义务由工商银行承担，相应的风险也应当由工商银行承担。工行石景山支行就其主张的不动产登记机关限号办理抵押登记未提交相关证据证实。2017年8月，工行石景山支行将许文孝办理抵押登记事宜交给新的代办机构办理，后因涉案房屋被司法查封，抵押登记已经无法办理。万方公司陈述称，起诉前几天工行石景山支行方告知其方业务员许文孝逾期还款的事实，并要求万方公司承担担保责任。庭审过程中，工行石景山支行在庭审中提交了和本案被告许文孝同一批次办理抵押登记的不动产登记证明若干，该不动产登记证明颁发时间大致在2017年4月6日至2017年12月27日不等。另，通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼**房屋即为通州区新华西街**房屋。本案审理过程中，工行石景山支行于2020年5月22日向一审法院申请财产保全，请求对许文孝名下位于通州区新华西街58号院3号楼25层2503号进行查封。工行石景山支行以中国工商银行股份有限公司北京市分行出具的担保函提供担保，一审法院于2020年5月27日出具保全裁定书，工行石景山支行支付保全费3873元。一审法院认为：许文孝及许春妹填写的个人商用房贷款申请表、工行石景山支行与许文孝、万方公司签订的《个人购房借款/担保合同》、工行石景山支行与万方公司签署的《按揭业务合作协议书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《个人购房借款/担保合同》约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未归还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项及产生的利息、罚息及其他费用。自2020年1月起，许文孝不再足额偿还借款本金及利息，已构成违约，按照合同约定，工行石景山支行可以宣布借款提前到期。因是否宣布提前到期系工行石景山支行的权利，现工行石景山支行要求许文孝和许春妹共同向工行石景山支行偿还贷款本金余额661394.19元及截至2020年3月21日的积欠利息、罚息及复利9137.32元，以及前述款项自2020年3月22日起至实际清偿之日止的利息、复利和罚息，符合双方合同约定，具有事实和法律上的依据，一审法院予以支持。关于本案中万方公司是否需要承担保证责任一节，首先，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。许文孝之抵押登记系由工行石景山支行代为申请，从工行石景山支行于收到万方公司交付的房产证直至涉案房屋被法院查封，已逾四个月时间，在许文孝已经出现逾期付款的情况下，仍未完成抵押登记，其已超出了合理的办理时间，工商银行系怠于履行合同义务。其次，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条的约定，办理抵押登记的主体为工商银行和抵押人许文孝，万方公司将涉案房屋所有权证交付给工行石景山支行后，其对于办理抵押登记事宜不具有任何义务，其无法控制办理抵押登记的时间进度。同时，根据本案证据及工行石景山支行的陈述，2017年2月8日涉案房屋已被司法查封，工行石景山支行自中介机构取回办理材料时不清楚房屋被查封的情况，2017年8月9日工行石景山支行再次委托其他中介机构办理涉案房屋抵押登记事项，2017年10月得知涉案房屋被查封，综合以上情节，不足以认定工行石景山支行在取得全部抵押登记材料至房屋被司法查封期间曾向不动产登记部门提出过办理抵押登记的申请。且从工行石景山支行委托第二家中介机构的时间及得知不能办理抵押登记的时间、及其提交的已经办理完成的不动产登记证明来看，如果其积极履行办理抵押登记的义务，其极有可能在取得全部抵押登记手续的4个月内完成涉案房屋的抵押登记，及时解除万方公司的担保义务。再次，关于工行石景山支行主张受2016年房地产市场因素及不动产登记部门的预约办理制度等影响，导致其未能及时办理抵押登记，考虑到抵押登记代办机构系工行石景山支行自行选定，合同中并未就此种情形约定为万方公司承担责任的事由，且关于房地产市场火热及朝阳、昌平等不动产部门出现黄牛等新闻报导并不能成为工商银行石景山支行就涉案房屋不能办理抵押登记的合理理由。工行石景山支行主张因不动产登记机构限号导致其不能完成抵押登记，但未提交证据证实，对此一审法院不予采信。依据双方的合同，万方公司承担的是阶段性连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到他项权利证书后，免除保证责任，而工行石景山支行怠于办理抵押登记的行为，应视为万方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就，故万方公司无需对涉案借款承担保证责任。许文孝、许春妹经一审法院公告传唤，公告期满未到庭应诉，应视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：1.许文孝、许春妹于判决生效后十日内共同偿还工行石景山支行贷款本金661394.19元并支付利息、复利、罚息[截至2020年3月21日的利息、罚息及复利9137.32元，自2020年3月22日起按照《个人购房借款/担保合同》（公积金组合贷及一手房适用版）》（编号A：商字北京分行石景山支行2014年0260号）约定的标准，计算至欠款实际清偿之日止]；2.驳回工行石景山支行的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，工行石景山支行与许文孝、万方公司签订的《个人购房借款/担保合同》、工行石景山支行与万方公司签署的《按揭业务合作协议书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案二审争议焦点系万方公司是否应当承担连带保证责任，本院认为，《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。从工行石景山支行于收到万方公司交付的房产证直至涉案房屋被法院查封，已逾四个月的时间内工行石景山支行未完成抵押登记，已超出了合理的办理时间，一审法院认定工行石景山支行怠于履行合同义务正确。依据约定万方公司承担阶段性连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到他项权利证书后，免除保证责任。如前所述，工行石景山支行怠于履行合同义务，且迟延办理抵押登记非因万方公司所致，故万方公司无需承担连带保证责任。工行石景山支行的上诉理由，均依据不足，本院不予采信。综上所述，工行石景山支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10505元，由中国工商银行股份有限公司北京石景山支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄洁莹审 判 员 王 晴审 判 员 杨 力二〇二一年二月二十四日法官助理 韩悦蕊书 记 员 史继伟书 记 员 江 瑞