四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2357号等12案（案号详见附表一） 上诉人（原审原告）：许志娟等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：王静，四川唐鎏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐义均，四川唐鎏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市江龙投资有限公司。住所地：四川省新津县五津镇五津西路105号3楼。 法定代表人：陈**平，总经理。 委托诉讼代理人：孙牧雪，女，1991年12月22日，汉族，成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘玉娟，女，1993年8月3日，汉族，河北省唐山市迁西县，系公司员工。 原审第三人：徐先生，男，1980年1月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人许志娟等人因与被上诉人成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）、原审第三人徐先生商品房销售合同纠纷十二案，不服成都市新津区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许志娟等人上诉请求：1.请求撤销一审判决书，依法改判支持上诉人全部一审诉讼请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由江龙公司承担。 事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。 一、《公寓购买权益转让协议书》（以下简称：《协议书》)的内容上诉人不知晓更未认可，不是上诉人真实的意思表示；《协议书》的权利基础《认购协议书》一审法院并未查清；《协议书》中填写关键点的横线空白，约定内容与客观实际情况不符；《协议书》没有骑缝章、骑缝手印或者页码；购房者没有理由签订该内容的《协议书》，特别是案涉房屋属于滞销商业，《协议书》的内容更加不符合正常的购房逻辑。一审法院将《协议书》认定为房屋买卖合同是错误的，由此依照《协议书》认定上诉人的房屋买卖合同相对方为案件徐先生更是错误的。根据上诉人与江龙公司（以下之间签订的《商品房买卖合同》，上诉人的房屋买卖合同的相对方为被上诉人江龙投资。 首先，《协议书》不是上诉人真实的意思表示。《协议书》中鉴于部分载明的徐先生与江龙投资签订的《认购协议书》时间与客观事实不符，载明的签订《认购协议书》时间晚于徐先生与被上诉人江龙投资签订正式《商品房买卖合同》时间，且作为该《协议书》的转让基础，上诉人从来不知晓有此文件，徐先生从未向上诉人出示，在一审庭审过程中也未进行出示，不符合正常交易逻抖。从《协议书》的内容来看，合同载明的内容与实际情况不符。1、《协议书》中载明“乙方同意就购买价款分别向甲方以及成都市江龙投资有限公司进行支付，实际情况是，上诉人向金科.廊桥水乡商户支付的款项，且根据一审庭审查明的情况来看，该商户的实际收款人既不是徐先生也不是江龙投资。2、《协议书》中载明“甲方向乙方开具同等金额收据”，实际情况为甲方徐先生并未向购房者开具任何收据，收据上的公章为金科公寓销售中心项目专用章。《协议书》中受让方、受让金额、受让时间这样的关键点都未填写，可以看出上诉人不知晓《协议书》内容，不受该《协议书》内容的约束。对于购房者而言，购买房屋属于重大事项，如果要通过权益转让这种模式来购买房屋，会更加慎重，不可能出现关键点未填写，特别是受让金额未填写的情形。上诉人若知晓房屋为“更名房”,且中间存在差价，根本不可能购买案涉房屋，徐先生也当庭称述徐先生单方提交的《公寓购买权益转让协议书》从未交给过上诉人，上诉人没有看到过该《协议书》的内容。《协议书》载明的内容不真实，内容上诉人不知晓。特别是案涉房屋属于“滞销商业”，若上诉人认可《协议书》的内容，加价购买房屋更加不符合正常的购房逻辑。在一审过程中徐先生公然伪造《协议书》，单方增添《协议书》的内容并提交证据给法院，印证了《协议书》内容不是上诉人的真实意思表示，而是徐先生单方填写，上诉人对《协议书》的内容不知晓，徐先生也承认未将《协议书》交给上诉人．请求二审法院对《协议书》依法不予采信。经过比对法院依职权向新津县住建部门调取的徐先生向住建部门提交的协议书复印件，以及徐先生向法院提交的协议书复印件，可以发现法院依职权调取的转让协议与徐先生向法院提交的赵心富（江龙投资系列案件，一审案号：（2020）川0132民初1486号）《公寓购买权益转让协议书》不相符合。仔细核对两份协议书内容可以看出，徐先生向法院提交的赵心富协议书内容完善。系在徐先生向住建部门提交协议书之后，徐先生单方面在该协议书中增加受让人信息、受让金额、房号等内容，伪造证据，影响法院查明案件事实。且徐先生当庭狡辩为“存在两份协议书，因此内容不一致”，但是除增加内容之外，其余内容两份协议书笔迹一致。印证了徐先生提交的《公寓购买权益转让协议书》内容未经房屋买受人认可，不是上诉人真实的意思表示，不应当约束上诉人。 其次，一审法院将《协议书》认定为房屋买卖合同是错误的，由此依照《协议书》认定上诉人的房屋买卖合同相对方徐先生更是错误的。从整个交易过程来看上诉人内心确信是直接在江龙公司处购买的一手房屋。上诉人在了解案涉房屋时，所查看的宣传页及价格计算单上未出现除江龙公司外的任何第三方，在案涉项目金科·廊桥水乡的售楼部签署认购书，售楼部工作人员自称为江龙公司的工作人员，同时在该售楼部支付购房定金，收据上的公章为“金科公寓销售中心项目专用章”。上诉人支付购房定金及购房款POS签购单上的商户名称为“金科·廊桥水乡”缴纳所有购房款项之后，上诉人与江龙公司签订《商品房买卖合同》，加盖被上诉人江龙公司公章，并由江龙公司前往住建部门办理案涉房屋的备案，向上诉人开具正式购房发票（注：所有的案涉项目认购书、部分收据、部分pos单被强行收回）。上诉人在购买案涉房屋的整个过程中？未出现过除江龙公司外的任何笫三方。直到2020年4、5月份，由于案涉房屋无法开通天然气，部分购房者向市长热线投诉，新津县住建局向购房者回复，购房者告知之后上诉人才知晓徐先生可能参与案涉房屋的某些事宜，且一直认为“徐先生”是“一名姓徐的先生”，而是不“姓徐名先生”。根据原告缴纳案涉房屋收据上载明的内容，徐先生为江龙公司的会计人员。从江龙公司的在一审庭审过程中的陈述来看，江龙公司知晓营销中心附近在销售金科廊桥水乡项目房屋，并未提出任何异议并实际对案涉房屋的签约、备案、开具正式发票。在合同的缔结、合同的履行过程中，上诉人主观上善意无过失，不知晓除江龙公司外任何第三方的存在，已经尽到合理的注意义务。江龙公司与徐先生之间的合作事宜上诉人不知晓，如果其中存在代理行为，上诉人认为属于表见代理。 依照《民法典》第五百九十五条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据一审庭审过程中查明的案件事实，上诉人与徐先生签订《协议书》时，以及上诉人向“金科·廊桥水乡”账户支付案涉房屋全部款项时，徐先生并未取得案涉房屋的所有权，无法转移标的物的所有权。取得房屋所有权应进行不动产登记，事实上徐先生从未取得案涉房屋的所有权。一审法院将《协议书》认定为房屋买卖合同是错误的，由此依照《协议书》认定上诉人的房屋买卖合同相对方为徐先生更是错误的。 最后，根据上诉人与江龙公司之间签订的《商品房买卖合同》，上诉人的房屋买卖合同的相对方为江龙公司，徐先生在一审庭审过程中也多次认可其不是房屋买卖合同的相对方（如：第二次庭前会议笔录徐先生质证意见）。返还溢价款及利息、开通天然气的责任主体为江龙公司。 二、上诉人购买的案涉房屋应当开通天然气，但是并未实际开通。江龙公司在补充协议中的小字“非住宅房屋无燃气”系格式条款，该内容对上诉人不发生约束力。 首先，上诉人提供了微信聊天记录、录音等证据证明在房屋销售过程中销售人员承诺房屋“水电气”三通，虽然江龙公司及徐先生均辩称销售人员均不是江龙公司的人员，但是江龙公司及徐先生却收到部分购房者向销售人员支付的案涉房屋款项，可看出销售人员确系江龙公司及徐先生的工作人员。 其次，根据上诉人与江龙公司之间签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）基础设施设备4.燃气：“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。”该文宇较大，上下方为空白，突出显示。并且用加粗黑体及下划线载明：以配置标准为准”。配置标准为《商品房买卖合同补充协议》的附件六《装饰装修及设备标准的约定》，其中第十二条燃气：“燃气接至户外接驳点”,“户外”的通常理解为“每户的门外”，该配置标注是针对每户提供的，并且由每户买受人签字确认。《商品房买卖合同补充协议》的附件十一为《临时管理规约》，该《临时管理规约》中反复约定燃气及燃气设备，例如第三条物业共有部分约定燃气线路为共有部分；第十一条约定气费的交纳及设施设备的维修，第十五条约定供气共有设施设备等。江龙公司交给上诉人的《购房者手册》也载明天然气的使用以及天然气抢救指南等内容。且根据一审庭审查明的事实，徐先生也印证房屋可开通天然气，滞销房屋在2个月内销售一空。但案涉房屋的客观实际情况是根本没有设计烟道，不具备消防条件，无法开通天然气。如果不能通天然气，出于对生活成本、增值空间等各方面的考虑，上诉人根本不会购买该房屋，也无法实现投资升值的目的，这也是部分买受人没有接受交付房屋的原因。 至于江龙公司在《商品房买卖合同补充协议》中用小宇打印的“非住宅房屋无燃气”（详见笫六条关于使用的补充约定3)条款不能约定买卖双方。首先，该条款为格式条款，该条款为江龙公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款。其次，该条款江龙公司并未进行过任何的提示说明，并且宇体小，隐藏在补充协议的条文中，没有加粗或者下划线，甚至有可能为江龙公司逃避责任而预设的合同条款。最后，由于江龙公司未进行提示和说明义务的规定，导致买受人没有注意免除或者限制其责任的“非住宅房屋不通气”的条款，买受人申请撤销该格式条款，买卖双方均不受该条款的约束。该约定也与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》配置标准、《临时管理规约》、《购房者手册》中载明的内容相违背，应不是双方的真实意思表示。 三、江龙公司应向上诉人返还溢价款及资金占用利息。 首先，上诉人内心确信是在被上诉人处购买案涉房屋，在购房过程中未出现除江龙公司以外的任何第三方，上诉人在江龙公司的销售中心签订认购书级纳定金，POS机上载明的商户名称为“金科·廊桥水乡”，收据上的公章为“金科公寓销售中心项目专用章”。并通过“金科·廊桥水乡”商户的POS机支付所有购房款项，剩余购房款收据上公章仍为“金科·廊桥水乡”，后江龙公司与上诉人签订《房屋买卖合同》办理备案登记、开具发票等事宜，部分购房者还办理了不动产权证。上诉人在整个过程中作为普通购房者，已经尽到合理的注意义务，善意无过失。一审法院查明江龙公司的“更名”销售模式损害了上诉人的知情权，上诉人在购买该房屋的过程中不知晓案涉房屋备案销售给笫三人，在案涉房屋销售过程中也没有按照政府价格主管部门的规定展示可售房源表（含每套房屋的房号、面积、销售总价、房屋性质等），违反明码标价、一房一价的原则。且缴纳完毕所有款项之后（含溢价款），江龙公司才与上诉人签订《商品房买卖合同》，办理备案登记。上诉人内心确信是在江龙公司处购买案涉房屋，即使根据一审法院查明的案件事实，在上诉人购买房屋的过程中存在第三人，结合上诉人购买房屋的地点、款项的缴纳方式、缴纳款项后收据的盖章、签订正式的《房屋买卖合同》、办理房屋备案登记、开具发票、办理不动产权证等过程，上诉人认为也足以构成表见代理，其行为后果由江龙公司承担。根据一审法院在庭审过程中查明的案件事实，金科廊桥水乡商业涉及整栋楼。整栋楼均采用备案给徐先生分期付款、免费更名的方式由徐先生对外进行整栋商业的销售，江龙公司对该过程应当子以监管且未监管，存在过错，江龙公司通过该方式处理滞销商业，快速回笼资全，获取利益。 其次，根据一审法院在一审庭审过程中查明的案件事实，徐先生在向新津县住建部门提交的情况说明中认可收取“溢价款”的事实。根据上诉人缴费并盖有“金科公寓销售中心项目专用章”的收据上载明的内容，徐先生为江龙公司的会计，徐先生作为江龙公司的员工，其行为为职务行为，仍是代表江龙公司，行为效果由江龙公司承担。 最后，江龙公司无权收取溢价款。在上诉人不知晓案涉房屋情况下，上诉人与江龙公司未签订正式《房屋买卖合同》（本约）确定房屋价款的情况下，按照江龙公司工作人员要求支付的案涉房屋款项（注：部分购房者的房屋价款在工作人员要求支付的金额基础之上还有调整），与上诉人与江龙公司签订的《商品房买卖合同》载明的价格、发票的金额以及备案价存在差额，该“溢价款”上诉人不认可支付，江龙公司也无权收取额外的价款。其行为违反《价格法》第十三条“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未子标明的费用”的法律强行性规定及商品房销售“不得价外加价”的房地产市场调控政策，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。已经收取则涉嫌违反社会公共利益，并以合法形式掩盖加价销售的非法目的，应被法院认定为无效民事行为，溢价款应予以返还并支付资金占用利息。 四、根据一审法院查明的案件事实，若江龙公司将整栋房屋备案给第三人、再通过更名的方式向上诉人销售案涉房屋，该模式不仅违背“明码标价”的原则，在价格之外收取“溢价款”，且会将买受人的权益置于巨大的风险之中，法律应对其行为进行否定性评价，避免恶意串通损害社会公众利益、发生重大的社会风险。 根据一审庭审过程中查明的案件事实，江龙公司将整栋房屋备案给徐先生，徐先生为自然人，自然人没有经营房地产营销的资质，其行为涉嫌非法经营，扰乱房地产销售秩序且情节严重。如果这种个人包销的模式被法律认可，商业本就为逐利，可能导致开发商采用该模式任意加价销售房屋，甚至第三人可能在此过程中携款潜逃，买受人的权益该无法得到保障。甚至不排除在本案中，江龙公司与徐先生恶意串通、收取溢价款项的可能。恳请贵院在查明案件事实的基础之上，公平公正、依法改判或者发回重审，以支持上诉人的全部诉讼请求！ 江龙公司答辩称，一、一审事实认定清楚，适用法律正确。《公寓购买权益转让协议书》系上诉人（乙方）与徐先生（甲方）签订，该协议书载明：甲方拟对外转让标的物业购买权益，乙方同意购买，亦载明位置、项目名称、面积、房号、购买单价已经总价。特别约定：乙方确认并同意，就标的物业之购买最终将由江龙公司向乙方开具发票，就乙方支付至甲方账户部分价款，由甲方向乙方开具同等金额收据。甲方负责协助办理乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》，进行标的物业的权益转让。该协议以上内容充分表明徐先生为上诉人商品房买卖合同的相对方，且该协议书内容合法、意思表示真实。上诉人按照该协议书内容完整、充分的履行完毕，即上诉人向徐先生按协议总价支付了对价，由徐先生出具收据，所交房款并非由江龙公司收取，若其认为多交了部分房款应当返还并支付利息，应向其出卖人徐先生主张权利。这些足以推翻一审上诉人以“记不清”等统一话语意图否认该协议书的真实性。且上诉人对其真实性的否认，一审法官多次释明上诉人是否申请笔迹鉴定，上诉人均未申请，即上诉人并未举证来否定该协议的真实性。 二、江龙公司不是与上诉人成立商品房买卖合同的相对方，江龙公司与上诉人签订的商品房买卖合同并未约定亦未收取上诉人任何溢价款项，不存在要求江龙公司退还溢价款一说。江龙公司在徐先生付清每套物业的全款情况下，应其要求将《商品房买卖合同》项下权利义务概括转让给其指定的第三人，即本案的上诉人，江龙公司协助徐先生及上诉人办理合同项下权利义务转让手续，相关手续包括且不限于原合同的解除，为上诉人换房款收据等。因此，金科廊桥水乡项目与上诉人签订《商品房买卖合同》均在与徐先生解除《商品房买卖合同》之后，且只收取了徐先生应付的商品房合同款项并开具收据或发票，并未额外收取上诉人任何款项。上述情况在上诉人多次投诉新进房管局期间，江龙公司已多次配合解释，房管局亦未发现江龙公司存在违规行为并作出相应决定。故江龙公司与徐先生之间仅存在过商品房买卖合同关系，收取溢价款行为与江龙公司无关，江龙公司不为本案适格被告，上诉人主张退还溢价款的主体错误。 三、江龙公司不是与上诉人成立合同的相对方，江龙公司未曾直接或授权任何第三人实施宣传该物业具备可以开通燃气的销售行为，一审中确认该销售行为为徐先生实施，且上诉人所购物业性质为商业，无论从商品房买卖合同及协议还是实际情况均不具备开通的现实可能。江龙公司未曾就该项目的销售活动授权任何中介或者第三人承担，其他中介或者第三人的销售活动中产生的销售行为，包括作出的销售承诺，江龙公司并不知晓，其无权代理，江龙公司也不予追认，案涉与上诉人进行销售活动的人员一审确认为徐先生团队人员。根据徐先生方转卖的《商品房买卖合同》明确约定该物业的性质为商业，非住宅；且根据《补充协议》第六条第三款约定：非住宅房屋无燃气，买受人如需燃气的，由买受人自行向燃气公司申请安装，费用自理，如因燃气公司不同意安装或者房屋自身条件不能安装天然气的，出卖人不承担责任。且根据相关部门的回复，该物业无法开通天然气。 综上，本案事实清楚，法律关系明确，请法院驳回上诉，维持原判。 徐先生述称，一、徐先生与上诉人签订的权益转让协议书是双方的真实意思表示，双方应按合同约定履行，且现合同双方权利义务已实际履行完毕。上诉人所支付的价款为双方签订的该协议约定金额，徐先生与上诉人签订的权利转让协议书将案涉房屋转让给上诉人，双方在该协议书上签字是真实意思表示，其明确约定了案涉房屋的合同价格，且上诉人也实际按合同约定价款进行支付，此足以表明上诉人认可案涉房屋出售价款，徐先生在收到上诉人支付完毕权利转让协议书中双方约定的价款后，履行该协议的义务及与江龙公司解除原签订的四川省商品房买卖合同，并促成江龙公司与上诉人签订新的四川省商品房买卖合同及补充协议，合同法第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权，徐先生将案涉房屋购买权利转让给上诉人，上诉人支付完毕价款，且现已实际取得案涉房屋所有权证，上诉人与徐先生给予权益转让协议书，权利义务双方已全部履行完毕。 二、上诉人与徐先生就权益转让协议书发生纠纷，应根据该协议第7条管辖之约定，应由成都仲裁委员会管辖。 三、徐先生从未向上诉人承诺过案涉房屋可以开通天然气。首先，工作人员未向上诉人承诺过案涉房屋可以开通天然气，其次，案涉房屋为现房销售，上诉人在购买案涉房屋前都有进行实地考察，案涉房屋交房状态为上诉人考察时的状态。案涉房屋交房标准应以上诉人与江龙公司之间签订的合同为准。 四、江龙公司与上诉人之间签订的四川省商品房买卖合同及其补充协议与本案第三人无关。根据合同相对性，该合同仅对江龙公司与上诉人双方具有约束力，无论江龙公司是否存在违约行为，上诉人基于四川省商品房买卖合同要求解除合同或主张违约金都与第三人徐先生无关。 五、徐先生与江龙公司之间的房屋买卖交易没有违反法律法规的效力性、强制性规定，也不存在恶意串通损害社会公众利益。相反，上诉人通过第三人徐先生转让其案涉房屋的购买权益后，又不认可权益转让协议书，要求退还部分购房金额，上诉人的请求不仅没有事实和法律依据，同时该行为也不是市场交易规则，扰乱市场交易秩序。 许志娟等人向一审法院起诉请求详见附表二。 一审法院认定事实：2018年3月23日，江龙公司与徐先生签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定徐先生购买江龙公司开发的位于新津区××镇××幢××层××号商品房，总价款为217861元。同时，徐先生就“金科．廊桥水乡”31幢的多套房屋与江龙公司签订了买卖合同。徐先生在“金科．廊桥水乡”楼盘附近设立了一处销售中心，并找中介、置业顾问等销售其从江龙公司购买的多套房屋，其用于××乡，收款账户为成都云景房地产营销策划有限公司。许志娟（乙方、受让方）与徐先生（甲方、转让方）签订了一份《公寓购买权益转让协议书》，载明：甲方拟对外转让标的物业购买权益，乙方同意购买，标的物业位于成都市，所属项目名称为“金科廊桥水乡”。国有土地使用权证号为：新津国用（2009）第××6××2号。规划用途为商住混合用地，标的物业具体房号为，建筑面积为45.05㎡，套内面积31.32㎡，公摊面积／㎡。双方经协商一致同意，乙方以建筑面积单价每平方米／元购买标的物业，即购买总价为335000元。特别约定：乙方确认并同意，就标的物业之购买最终将由江龙公司向乙方开具217861元发票，就乙方支付至甲方账户部分价款，由甲方向乙方开具同等金额收据。甲方负责协助办理乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》，进行标的物业的权益转让。乙方与江龙公司签订完毕《商品房买卖合同》后，即视为甲方完成本合同项下权益转让义务，乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》之后的合同履行包括但不限于标的物业面积、交付时间、交付条件、装修配置标准、权证办理、共有权益、装修改造等均以《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业协议》《临时管理规约》约定为准，乙方将严格按照其与开发公司签订的相关协议履行义务，如因乙方未适当履行其义务并导致开发公司解除合同并追究甲方责任的，乙方应承担由此给甲方造成的全部损失。许志娟共计支付房款335000元，该房款实际由徐先生收取。许志娟交清房款后，就案涉商品房由江龙公司与许志娟签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议的签订时间均补签为2018年3月23日。该合同第三条第1款约定：该商品房规划用途为商业。第七条第1款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6955.97元，总价款为人民币217861元。第十一条第（一）款第4项约定：燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。以配置标准为准。《金科．廊桥水乡项目三期Ｃ30／31＃楼公寓配置标准》第十二条燃气：燃气接至户外接驳点，需业主自行申请开通，费用自理。补充协议中第六条第3款约定：非住宅房屋无燃气，买受人如需燃气的，由买受人自行向燃气公司申请安装，费用自理，如因燃气公司不同意安装或者该房屋自身条件不能安装燃气的，出卖人不承担责任。第十五条第1款约定：买卖双方均同意以买卖合同、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意。第二十六条约定：本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同签订前买受人已仔细阅读本合同内容并明确表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情况。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。 2018年11月10日，徐先生向江龙公司提交了《金科股份房屋退换及更名申请》，其内容为“本人徐先生于2018年3月23日签约廊桥水乡xx号物业，现因自身原因向成都市江龙投资有限公司提出正式更名申请”。同日，江龙公司与徐先生签订《金科股份商品房买卖合同解除协议》，该协议约定：徐先生购买江龙公司开发的廊桥水乡项目C31号楼商品房一套，双方于2018年3月23日签定《四川省商品房买卖合同》，现徐先生申请要求解除买卖合同，对此双方经平等协商，就解除该买卖合同达成如下协议：一、双方同意自本协议生效之日起，终止双方就该房屋所签订的买卖合同，由江龙公司收回该房屋，本协议生效后，江龙公司有权另行处理该房屋。 案涉房屋已经交付给了许志娟，未开通天然气。案涉房屋所在楼栋业主因该楼栋房屋未开通天然气问题于2020年3月27日向成都网络理政平台投诉，平台回复：经新津县住建局进行调查处理，该小区31栋为商业建筑，非住宅，未设计生活烟道。新津县住建局工作人员电话联系了花源镇天然气公司，经核实，该栋楼不具备开通燃气的条件。 一审法院认为：本案的争议焦点是：一、案涉房屋买卖合同相对方问题；二、许志娟是否有权要求江龙公司退还部分房款并支付利息；三、许志娟要求江龙公司支付不能开通天然气的损失应否支持。 关于第一个争议焦点。根据江龙公司与徐先生签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，江龙公司已经将案涉房屋出售给了徐先生，徐先生也按合同约定向江龙公司支付了房款。许志娟与徐先生签订的《公寓购买权益转让协议书》从其约定的内容上看，主要约定徐先生将案涉房屋以335000元的价格出售给许志娟。具体履行方式是由许志娟与江龙公司签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，因此，《公寓购买权益转让协议书》属于房屋买卖合同，案涉房屋系徐先生出售给许志娟。 关于第二个争议焦点。案涉房屋系徐先生出售给许志娟，《公寓购买权益转让协议书》中载明购买总价为335000元，许志娟所交房款系徐先生收取，由徐先生出具收据，由江龙公司开具217861元发票。江龙公司收取的案涉房屋的房款系徐先生支付且仅收取了217861元房款，许志娟所交房款并非由江龙公司收取，若其认为多交了部分房款应当返还并支付利息，应向其出卖人徐先生主张权利。故许志娟要求江龙公司返还部分购房款并支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于第三个争议焦点。案涉房屋系徐先生出售给许志娟，即使许志娟认为交付的案涉房屋不符合约定的通气条件，也应当向出卖人徐先生主张权利。一审法院对许志娟要求江龙公司支付未开通天然气的损失的诉讼请求，不予支持。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人许志娟等人在本案中认为应由江龙公司退还款项、支付利息并承担不能开通天然气的损失，其请求权基础为认为其与江龙公司之间建立了商品房买卖合同关系。故根据上诉人许志娟等人的上诉请求与被上诉人江龙公司的答辩意见以及原审第三人徐先生的答辩意见，本案应首先确认许志娟等人就案涉房屋买卖合同的相对方是否为江龙公司。现就上述争议焦点的认定论述如下。 许志娟等人上诉提出，《公寓购买权益转让协议书》并非其真实意思表示。本院审查后认为，根据一审法院查明的事实，许志娟等人（乙方、受让方）与徐先生（甲方、转让方）签订了《公寓购买权益转让协议书》，并在该协议书中特别约定：乙方确认并同意，就标的物业之购买最终将由江龙公司向乙方开具发票，就乙方支付至甲方账户部分价款，由甲方向乙方开具同等金额收据。甲方负责协助办理乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》，进行标的物业的权益转让。乙方与江龙公司签订完毕《商品房买卖合同》后，即视为甲方完成本合同项下权益转让义务等内容。许志娟等人在诉讼中提出协议书为伪造，但并未提交其他证据证明由徐先生提交的协议书与许志娟等人所持有的协议书存在差异。并且，根据本案查明的事实，江龙公司与徐先生实现就案涉房屋签订了买卖合同，后由许志娟等人与徐先生签订《公寓购买权益转让协议书》，由徐先生将案涉房屋出售予许志娟等人。徐先生通过上述方式购买案涉房屋后出卖予许志娟等人，并未违反法律法规的强制性规定，即便以该更名过户的方式可能存在隐瞒交易税费，亦系应由相应行政机关予以处理的问题，徐先生向江龙公司购买案涉房屋后转让予许志娟等人的行为有效。故一审法院认定案涉房屋买卖合同的相对方为许志娟等人与徐先生正确，本院予以确认。 本院基于上述认定，案涉合同相对方为徐先生，但许志娟等人主张应由江龙公司承担多收取款项、承担利息以及天然气不能开通的责任，应由许志娟等人向徐先生主张。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由许志娟等人负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年二月七日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0132民初                       二审案号（2021）川01民终                       上诉人身份信息                               1                       1489号                       2708号                       许志娟，女，1986年2月6日出生，汉族，住成都市双流区。                               2                       1488号                       2715号                       王佳，女，1995年8月25日出生，汉族，住四川省苍溪县。                               3                       1495号                       2718号                       简琳，男，1993年1月20日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               4                       1493号                       2721号                       黄仕菊，女，1980年7月19日出生，汉族，住四川省双流县。             王中发，男，1975年8月26日出生，汉族，住四川省合江县。                               5                       1491号                       2755号                       简琳，男，1993年1月20日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               6                       1494号                       2772号                       李蓉，女，1973年6月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。             祝红林，男，1975年9月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。                               7                       1481号                       2355号                       张敏，男，1990年11月24日出生，汉族，住湖北省监利县。             李剑英，女，1989年1月3日出生，汉族，住湖北省监利县。                               8                       1485号                       2357号                       刘绍英，女，1993年5月11日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。             晏海兵，男，1989年11月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。                               9                       1486号                       2359号                       赵心富，女，1985年1月7日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。                               10                       1484号                       2361号                       姚志云，男，1976年2月22日出生，汉族，住西藏林芝市。                               11                       1482号                       2362号                       梁梅，女，1987年6月26日出生，汉族，住四川省剑阁县。                               12                       1483号                       2363号                       夏思琪，男，1985年3月26日出生，汉族，住四川省成都市双流区。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0132民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       1489号                       2708号                       1．判令江龙公司向许志娟退还多收取的款项117139元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向许志娟支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               2                       1488号                       2715号                       1．判令江龙公司向王佳退还多收取的款项109473元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向王佳支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               3                       1495号                       2718号                       1．判令江龙公司向简琳退还多收取的款项84887元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向简琳支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               4                       1493号                       2721号                       1．判令江龙公司向黄仕菊、王中发退还多收取的款项107983元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向黄仕菊、王中发支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               5                       1491号                       2755号                       1．判令江龙公司向简琳退还多收取的款项84887元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向简琳支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               6                       1494号                       2772号                       1．判令江龙公司向李蓉、祝红林退还多收取的款项94887元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向李蓉、祝红林支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               7                       1481号                       2355号                       1.判令江龙公司向张敏、李剑英退还多收取的款项86144元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为9402.68元）；2．判令江龙公司向张敏、李剑英支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               8                       1485号                       2357号                       1.判令江龙公司向刘绍英、晏海兵退还多收取的款项62312元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为7 508.17元）；2.判令江龙公司向刘绍英、晏海兵支付不能开通天然气的损失40000元；3.本案诉讼费用由江龙公司承担。                               9                       1486号                       2359号                       1．判令江龙公司向赵心富退还多收取的款项113164元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为14193.56元）；2．判令江龙公司向赵心富支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               10                       1484号                       2361号                       1．判令江龙公司向姚志云退还多收取的款项114744元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为14618.07元）；2．判令江龙公司向姚志云支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               11                       1482号                       2362号                       1．判令江龙公司向梁梅退还多收取的款项112 556元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为11 341.94元）；2．判令江龙公司向梁梅支付不能开通天然气的损失40 000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                               12                       1483号                       2363号                       1．判令江龙公司向夏思琪退还多收取的款项109149元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止（截至2020年7月1日，资金占用利息暂计为13223.48元）；2．判令江龙公司向夏思琪支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2020）川0132民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审判决结果                               1                       1489号                       2708号                       驳回许志娟的诉讼请求。案件受理费减半收取1838元，由许志娟负担。                               2                       1488号                       2715号                       驳回王佳的诉讼请求。案件受理费减半收取1785元，由王佳负担。                               3                       1495号                       2718号                       驳回简琳的诉讼请求。案件受理费减半收取1507元，由简琳负担。                               4                       1493号                       2721号                       驳回黄仕菊、王中发的诉讼请求。案件受理费减半收取1758元，由黄仕菊、王中发负担。                               5                       1491号                       2755号                       驳回简琳的诉讼请求。案件受理费减半收取1507元，由简琳负担。                               6                       1494号                       2772号                       驳回李蓉、祝红林的诉讼请求。案件受理费减半收取1618元，由李蓉、祝红林负担。                               7                       1481号                       2355号                       驳回张敏、李剑英的诉讼请求。案件受理费减半收取1505元，由张敏、李剑英负担。                               8                       1485号                       2357号                       驳回刘绍英、晏海兵的诉讼请求。案件受理费减半收取1248元，由刘绍英、晏海兵负担。                               9                       1486号                       2359号                       驳回赵心富的诉讼请求。案件受理费减半收取1824元，由赵心富负担。                               10                       1484号                       2361号                       驳回姚志云的诉讼请求。案件受理费减半收取1843元，由姚志云负担。                               11                       1482号                       2362号                       驳回梁梅的诉讼请求。案件受理费减半收取1789元，由梁梅负担。                               12                       1483号                       2363号                       驳回夏思琪的诉讼请求。案件受理费减半收取1775元，由夏思琪负担。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2020）川0132民初                       二审案号             （2021）川01民终                       二审案件受理费                               1                       1489号                       2708号                       3 676元                               2                       1488号                       2715号                       3 570元                               3                       1495号                       2718号                       3 014元                               4                       1493号                       2721号                       3 516元                               5                       1491号                       2755号                       3 014元                               6                       1494号                       2772号                       3 236元                               7                       1481号                       2355号                       3 010元                               8                       1485号                       2357号                       2 496元                               9                       1486号                       2359号                       3 648元                               10                       1484号                       2361号                       3 686元                               11                       1482号                       2362号                       3 578元                               12                       1483号                       2363号                       3 550元