广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7885号上诉人(原审被告、反诉原告)：中山圣马丁电子元件有限公司，住所地广东省中山市**************。法定代表人：洪聪进，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市寒舍物业管理有限公司，住所地广东省中山市******************。法定代表人：李顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。上诉人中山圣马丁电子元件有限公司（以下简称圣马丁公司）因与被上诉人中山市寒舍物业管理有限公司（以下简称寒舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。圣马丁公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、改判为解除圣马丁公司与寒舍公司签订的《房屋租赁合同》；三、改判寒舍公司支付的30万元租赁保证金归圣马丁公司所有。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定每年4月交租形成交易习惯，交易习惯改变了合同约定是错误的，双方没有超越合同约定之外形成交易习惯，返租租金和水电费是单独核算的，圣马丁公司从未同意进行抵扣，寒舍公司于2020年12月3日向圣马丁公司发送抵扣函，请求将返租租金进行抵扣，圣马丁公司从开始租赁关系以来没有认可抵扣行为，包括这次寒舍公司出具的抵扣函，圣马丁公司均没有同意，从寒舍公司出具抵扣函的行为可以证实。寒舍公司明知圣马丁公司一直未同意抵扣，所以才向圣马丁公司进行询问，抵扣是寒舍公司的单方行为，圣马丁公司从未认可。圣马丁公司的自制表格是做账形式，不能作为同意抵扣的证据，而且房租水电费分摊明细表也只是对水电费和20间返租房屋水电费进行抵扣，其不同意对年租金进行抵扣。二、一审法院适用法律正确，但判决结果没有真正适用上述法律规定，而是以交易习惯改变了合同约定为由，判决双方继续履行合同。寒舍公司存在违约行为，双方没有以行为改变合同约定，没有形成超越合同内容之外的交易习惯，在寒舍公司坚持不按约定履行合同约定的情况下，圣马丁公司有权按照合同约定和合同法规定行使单方解除权。寒舍公司口头答辩称，对于圣马丁公司主张的解除权，双方的合同没有约定解除权的适用条件，圣马丁公司主张解除权也不符合法律规定。依据法律规定，圣马丁公司应当先向寒舍公司催收租金，给予合理期间内支付，寒舍公司没有在合理期限支付，圣马丁公司才可行使解除权。但是圣马丁公司在解除合同过程中，只在2019年12月9日向寒舍公司发出解除房屋租赁合同通知书，在该通知书中并未说明要求寒舍公司在合理期限内支付租金，直接要求解除合同，其行为不符合法律规定。一审判决正确，应予维持。寒舍公司向一审法院起诉请求：一、确认圣马丁公司解除与寒舍公司签订的《房屋租赁合同》的主张无效，寒舍公司、圣马丁公司应继续履行该合同（合同剩余价值：324万元-156万元=168万元）；二、圣马丁公司立即向寒舍公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的返租租金3万元。圣马丁公司向一审法院反诉请求：一、解除寒舍公司与圣马丁公司签订的《房屋租赁合同》；二、圣马丁公司向寒舍公司支付的30万元租赁保证金归圣马丁公司所有。一审法院认定事实：1．寒舍公司于2014年11月25日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），2016年8月8日法定代表人从楚进宝变更为李顺，楚进宝为监事，李顺为执行董事、经理。2．圣马丁公司系中山市*******[房地产权证号：粤房地证字第**]房屋的所有权人，五层框架结构，建筑面积为6923.65平方米。圣马丁公司（出租方，甲方）与寒舍公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同（编号为房合字[2014]第03号），约定甲方物业坐落于中山市*******[土地证号：中府国用（20**）第××号，用途：工业]，包括两栋连体楼[房房地产权证号：粤房地证字第**/房地权中府字第××号，房屋用途：工业]共**；甲方出租给乙方使用的物业仅限于房地产权证号为粤房房房地权证中府字第**产及该房产所占土地[土地证号：中府国用（20**）第××号]的部分土地；甲方将涉案物业出租给乙方用于经营用途，租赁期限为二十年，自2014年6月19日至2034年6月18日止，具体实施时间以双方签订合同时间起计算二十年；甲方同意合同签订后给予16个月的免租装修期（经协商，装修免租期包含在合同期限内，装修免租期从双方确认的交付时间起往后计16个月），甲乙双方约定，自双方签订合同之日起30日内，甲方向乙方交付房屋；租金按年支付，乙方应当于免租期结束当月后第一个月的5日前交付第一期租金，以后每年的该月5日将作为乙方支付租金的期限，乙方应于每年该月5日前交付当年租金，先交租后使用，否则视为乙方拖欠租金，租金交付方式以银行转账形式汇至甲方指定账户（账户名：圣马丁公司，开户行：中国工商银行中山市坦洲支行，银行账号：201********178），其中2015年10月19日至2017年10月18日租金为20万元/年，2017年10月19日至2018年10月18日租金为21万元/年，2018年10月19日至2019年10月18日租金为22万元/年，2019年10月19日至2020年10月18日租金为23万元/年；乙方应在合同签订两日内向甲方支付保证金30万元，该保证金支付后合同立即生效，保证金在合同期满后由甲方在七日内无息返还乙方；在合同期限内，如乙方拖欠租金、水电费或其他费用的，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠款项，并以书面形式通知乙方，乙方应在接到通知5个工作日内补交被扣款项，以保持保证金的完整；乙方拖欠租金达三十天的，甲方可以收回所出租的房屋并解除合同，乙方所交租金及保证金不予退还；对合同的任何修改需经双方同意并以书面的形式双方签字确认，否则无效；乙方要求独立经营，需要为共用该门口的分厂另开路口，双方约定具体施工费用为12万元，该费用由乙方在合同签订之日起2日内支付给甲方，由甲方进行具体施工；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前合同仍然有效；合同签订后，乙方将成立项目公司经营涉案租赁物业，乙方应当在公司成立后一个月内书面通知甲方，由新成立公司提供确认合同全部条款并承担全部责任的书面材料，并签订新的租赁合同，合同条款全部不变，合同还约定了其他事项。圣马丁公司、寒舍公司分别在合同落款处的甲方、乙方加盖公司公章，但并未注明合同签订时间。合同落款处手写原圣马丁公司、金色假日公司签订的房合字[2014]第03号房屋租赁合同取消，以此份为准。圣马丁公司、寒舍公司共同在手写内容上加盖公司公章。2014年6月26日，寒舍公司的法定代表人楚进宝通过其中国工商银行账户（尾号4752）向圣马丁公司的中国工商银行账户（尾号0178）转账30万元，附言押金（珠海金色假日）。同日，圣马公司向寒舍公司的法定代表人楚进宝出具收据确认已收到涉案物业的租房押金30万元。双方一致确认涉案物业的免租期为16个月，寒舍公司向圣马丁公司返租房屋合计20间，租金为每间500元/月，租金合计1万元/月（20间×500元/月）。圣马丁公司称2014年6月19日，寒舍公司与金色假日公司签订合同，因圣马丁公司提出成立新的公司经营涉案物业，双方在涉案合同第十七条第二项约定寒舍公司成立新公司一个月内双方按照原合同条款签订新的租赁合同，原合同条款保持不变，寒舍公司于2014年11月25日成立后，双方于2014年12月20日在涉案合同加盖公章并补签合同，圣马丁公司于合同签订之日向寒舍公司交付涉案物业，寒舍公司当时的负责人楚进宝向圣马丁公司交付押金，但并未举证。寒舍公司对此不确认，并称其于2014年11月25日成立之后，双方于2014年11月在涉案合同上加盖公章，但不清楚具体签订合同时间。圣马丁公司称其于2014年6月19日向寒舍公司交付涉案物业，免租期16个月，从2015年10月19日开始计付租金，但并未举证。寒舍公司对此不确认，并称合同中并未约定免租期截止到2015年10月19日，根据合同约定以及其交付租金的时间可以推定免租期是在2016年3月或者4月，圣马丁公司于16个月前即2014年11月之后向寒舍公司交付涉案物业，因此寒舍公司于2016年4月开始交付租金，双方为方便计算，从2016年1月开始计算租金并扣除返租租金。3．2016年4月22日、2017年4月26日、2018年4月18日、2019年3月29日、2020年1月8日、2020年1月16日、2020年2月27日、2020年4月1日，寒舍公司通过楚进宝中国工商银行账户（尾号4752）、李顺中国建设银行账户（尾号0917）、寒舍公司中国工商银行账户（尾号4852）分别向圣马丁公司转账16万元（附言交宿舍租金）、139183.76元、177736.38元、192472.16元（附言2019年1月至12月租金）、238482.73元（附言2020年租金和2019年水电费）、5550.54元（备注寒舍付2019年12月份电费）、4074.68元（备注寒舍付2020年1月份电费）、3420.73元（备注寒舍付马丁2月份电费）。2016年12月2日圣马丁公司通过其中国工商银行账户（尾号0178）向寒舍公司转账27837.19元（附言货款）。圣马丁公司分别于2017年2月16日、2018年4月18日、2019年3月11日向寒舍公司出具2017年-2019年的租金发票[20万元（10万元+10万元）、21万元、22万元]4．寒舍公司提交其自制的三份房租水电对抵明细表：显示⑴2015年9月至2016年9月，圣马丁公司应收寒舍公司水电费合计152827.81元、圣马丁公司已付寒舍公司房租、水电费（代晟富缴）合计120665元，合计未收32162.81元。2016年1月至10月，圣马丁公司租寒舍公司20间房租金（500元/间）合计应付10万元，已付4万元（对抵），未付6万元。圣马丁公司应收32162.81元、应付6万元，实付27837.19元（6万元-32162.81元），实转公账。圣马丁公司与寒舍公司分别在该明细表下加盖公章。⑵2018年2月至2019年2月，圣马丁公司应收寒舍公司房租、水电费合计345497.66元，应付房租、水电费合计153025.5元（包括2018年7月至12月返租6万元、2019年1月至3月返租3万元），未付房租、水电费合计192472.16元（345497.66元-153025.5元）。⑶2019年3月至11月水电费合计298482.73元、2019年4月至9月抵减租金（圣马丁公司返租租金）合计6万元，寒舍公司应付圣马丁公司租金合计238482.73元（298482.73元-6万元）。前述两表均无寒舍公司、圣马丁公司的签章，仅为寒舍公司单方提供。圣马丁公司向寒舍公司出具的2019年2月21日至12月11日期间宿舍房租水电费分摊明细表，显示2019年1月至11月期间，圣马丁公司代寒舍公司缴纳水电费合计134908.29元（详见附表），寒舍公司应付圣马丁公司费用中抵扣圣马丁公司应缴给寒舍公司的费用（包括圣马丁公司干部房租水电费合计20192元、晟富干部及临时工房租水电费合计41358元）合计73358.29元。圣马丁公司提交其自制的表格，显示：①2016年4月22日、6月30日分别收到寒舍公司（楚进宝）付款16万元、4万元，备注收2016年租金并对抵2016年1月至4月返租20间租金；2016年12月2日圣马丁公司向寒舍公司支付27837.19元，备注工行支付6万元-32162.81元，对抵2015年9月至2016年9月水电并对抵2016年5月至10月返租20间租金；②2017年4月26日收到寒舍公司付款139183.76元，备注收寒舍公司2017年租金及2016年10月至2017年10月水电费并对抵2016年11月至2017年4月返租20间租金（20万元+25183.76元-26000元-6万元）；③2018年4月18日收到寒舍公司付款177736.38元，备注2018年租金及2017年3月至2018年1月水电费并对抵2017年5月至12月返租20间租金（21万元+47736.38元-8万元）；④2019年3月29日收到寒舍公司（李顺）付款192472.16元，备注2019年租金及2018年2月至2019年2月水电费并对抵2018年7月至2019年3月返租20间租金（22万元+62472.16元-9万元）；⑤2020年1月8日收到寒舍公司（李顺）付款238482.73元，备注预收款（23万元+68482.73元-6万元），2020年租金及2019年3月至11月水电费并对抵2019年4月至9月返租20间租金；2020年1月16日、2月27日、4月1日分别收到寒舍公司（李顺）付款5550.54元、4074.68元、3420.73元，备注预收款2019年12月至2020年2月水电费。寒舍公司称双方之间的交易习惯系双方每次从年租金扣减或者结算双方水电费、返租租金数额之后，在每年的3月或者4月按照最终的租金进行支付，并不是直接单独支付房租，根据上述证据可以看出圣马丁公司是确认寒舍公司的交租时间、双方进行结算的习惯及寒舍公司在双方结算后按结算的款项完成交租的义务，并且上述银行转账记录及交易回单亦证实寒舍公司已按双方确认的交易习惯交纳相应的款项并不存在违约行为。2019年12月之前圣马丁公司从未向寒舍公司发出任何催缴通知，说明圣马丁公司认可双方之间形成的交易习惯，寒舍公司并无逾期交付租金的违约行为。圣马丁公司对此不确认，并称双方之间对于租金的交付方式并无交易习惯，对年租金的抵扣属于寒舍公司单方行为，根据房租水电分摊明细表也只是对水电费和20间返租房屋水电费进行抵扣，圣马丁公司从未要求寒舍公司对年租金进行抵扣，结合上述证据可以证实寒舍公司未按照约定交付租金，并且寒舍公司每年都存在逾期交付年租金的行为，圣马丁公司曾通过口头催缴以及口头行使单方解除权要求解除双方之间的合同，但并未举证。5．2019年12月9日，圣马丁公司向寒舍公司出具解除房屋租赁合同通知书，记载根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，寒舍公司应于2019年11月5日前向圣马丁公司交纳下一租赁年度全年房屋租金24万元，但至今已超过30日，寒舍公司仍未向圣马丁公司交纳租金。根据《房屋租赁合同》第十一条第二项的约定，圣马丁公司决定终止涉案合同，收回涉案物业，并要求寒舍公司于15日后搬离涉案物业。邮件流程单显示邮件已于次日被签收。2019年12月25日，寒舍公司委托广东正也律师事务所向圣马丁公司发出律师函，载明双方自2016年开始支付租赁费用至今，双方一直按照寒舍公司向圣马丁公司支付相应租赁费用，由圣马丁公司在结算扣减应支付给寒舍公司的钱款后通知寒舍公司，寒舍公司接到对抵明细表通知核实后向圣马丁公司支付租赁费用。请圣马丁公司收回于2019年12月9日发出的《解除房屋租赁合同通知书》，按原交易习惯与寒舍公司进行结算并接受寒舍公司支付的租赁费用。寒舍公司并未违约，圣马丁公司不得擅自解除合同。圣马丁公司确认已收到该律师函，但不确认律师函记载的内容。2019年12月31日，圣马丁公司委托广东南鹏展律师事务所向寒舍公司发出律师函，载明双方之间的租赁合同解除，请寒舍公司于2020年1月15日前向圣马丁公司返还涉案物业。逾期未归还圣马丁公司将依法收回涉案物业，并将圣马丁公司已经与寒舍公司解除合同的情况通知相关房屋使用人。寒舍公司立即结清（支付）在占用租赁物期间所产生的占用费（参照双方约定的租金标准）、水电费等费用，并承担其他违约责任。寒舍公司在将租赁物交还圣马丁公司的同时，将其他租赁物使用人的相关合同、文件一并移交给圣马丁公司。如寒舍公司在限期内不履行，由此造成的法律后果由寒舍公司承担。邮件流程单显示该件已于2020年1月3日被签收。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。寒舍公司与圣马丁公司签订的的租赁合同系在双方平等自愿的基础上签订的，体现了当事人真实的意思，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。双方争议的焦点问题：一是寒舍公司是否存在逾期交付租金；二是双方在实际履行涉案合同的过程中之间是否以行为的方式改变合同约定交租时间，形成了交易习惯。关于何时支付租金的问题。判断寒舍公司是否逾期交付租金的前提需要确定其需在何时交纳租金。具体到本案中，由于双方在合同中约定以交付物业后的16个月为免租期，且自免租期结束当月后第一个月的5日前交付第一期租金，以后每年的该月5日将作为支付租金的期限，承租方应于每年该月5日前交付当年租金，先交租后使用，否则视为其拖欠租金，双方又约定了实际起算租金的时间即2015年10月19日（租期起算时间2014年6月19日+16个月），结合合同的相关条款的内容及其相互联系，可以确定寒舍公司应于2015年11月5日前支付第一期即2015年10月19日至2016年10月18日的租金，并在之后每年的11月5日前支付租金。但在双方后来实际履行租赁合同的过程中，寒舍公司并未按照约定的时间交付租金，且连续五年的租金均未按照约定的时间交付，圣马丁公司称其曾多次进行催收，但未举证，亦未对寒舍公司逾期交付租金的行为，行使单方解除权，对于寒舍公司的给付行为予以接受，并未举证其提出过异议或者要求解除合同，可以视为双方以实际履行行为改变了双方约定的交租时间，现圣马丁公司又以寒舍公司逾期交租为由要求行使单方解除权，并不妥当，双方已经形成了交易习惯，如果需要改变关于租金的交付时间，需要双方重新协商解决，圣马丁公司不能再依据合同约定行使单方解除权。关于是否解除合同的问题。寒舍公司主张其并未逾期交付租金，其与圣马丁公司存在抵扣返租租金及水电费后，再于每年3月或者4月交付剩余租金的交易习惯，其在对抵租金后已依约向圣马丁公司交付相关款项，并提交银行转账记录及交易回单、房租水电对抵明细表、圣马丁公司出具的宿舍房租水电费分摊明细表予以佐证。圣马丁公司对此不予确认，并抗辩称双方之间对于租金的交付方式并无交易习惯，按照合同约定寒舍公司应于每年11月5日前交付下一年租金，寒舍公司每年均存在逾期支付租金的行为，并提交银行转账记录及交易回单、圣马丁公司自制的表格、解除房屋租赁合同通知书、律师函予以证实。一审法院认为，涉案租赁合同、银行交易流水及交易回单、宿舍房租水电费分摊明细表等证据均能与返租租金及水电费对抵金额、转账的金额及时间等信息相互印证，形成一条完整的证据链，足以认定圣马丁公司与寒舍公司之间存在抵扣返租租金及水电费后再交付剩余租金的交易习惯。因此，按照双方之间的交易习惯，寒舍公司交付租金的行为并未构成逾期交付，圣马丁公司以寒舍公司存在逾期交付租金为由要求解除合同的诉请，于法无据，一审法院不予支持。与此相对应，寒舍公司要求确认圣马丁公司解除合同的主张无效、继续履行合同的诉请，予以支持。同时，因寒舍公司并未违约，圣马丁公司据此而提出的其他诉求，均无法律依据，均不予支持。关于返租租金的问题。寒舍公司已于2020年1月8日向圣马丁公司交付了2020年租金，圣马丁公司仅抵扣了2019年3月至9月返租20间租金6万元。现寒舍公司要求圣马丁公司按照双方之间的交易习惯，向其支付2019年10月1日至12月31日返租租金3万元的诉请，理据充分，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认圣马丁公司解除与寒舍公司签订的房屋租赁合同的主张无效，圣马丁公司应继续履行涉案合同；二、圣马丁公司于判决发生法律效力之日起七日内向寒舍公司支付2019年10月1日至12月31日返租租金3万元；三、驳回圣马丁公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20190元（寒舍公司已预交），由圣马丁公司负担（圣马丁公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付寒舍公司）。反诉受理费5800元、减半收取计2900元（圣马丁公司已预交），由圣马丁公司负担。二审期间，圣马丁公司没有提交新的证据。寒舍公司提交了两份新证据：证据一、通知函、转账电子回单；证据二、复函。拟以上述证据证明寒舍公司已经依约向圣马丁公司交纳2021年1月1日至2021年12月31日租金。圣马丁公司对寒舍公司提交的证据质证如下：真实性、合法性、关联性确认，不确认寒舍公司证明的内容。寒舍公司提供的证据可以证实双方没有就租金和返租费用达成抵扣的交易习惯，一审判决认定因交易习惯改变了双方约定的交易时间错误。针对圣马丁公司二审提交的证据，本院认定如下：对寒舍公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均确认，是否具备证明力，后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，2020年12月2日，寒舍公司向圣马丁公司发出通知函，内容为：根据合同约定，寒舍公司应当交租2021年1月1日至同年12月31日的年租金24万元，贵司尚欠2019年10月1日至2020年12月31日的20间返租房屋的租金合计15万元，两项抵扣，寒舍公司应支付圣马丁公司2021年度租金9万元。同日，寒舍公司转账给圣马丁公司9万元，转账附言：付2021年租金。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案具体分析如下：第一，免租期的结束时间问题。合同约定租赁期限自2014年6月19日至2034年6月18日止，具体实施时间以双方签订合同时间起计算，同时约定在本合同签订后给予16个月的免租装修期，装修免租期16个月从双方确认的交付时间起往后计16个月，自双方签订合同之日起30日内，圣马丁公司向寒舍公司交付该房屋。圣马丁公司与寒舍公司在签订房屋租赁合同时均没有签署时间，然可以明确的是，圣马丁公司并没有在2014年6月19日交付房屋给寒舍公司，否则，合同条款中就不应当有“签订合同之日起30日内交付该房屋”的内容。圣马丁公司主张2014年6月19日为房屋交付日并以此认为2015年10月19日开始计付租金的理据不充分，不予采纳。本案中，圣马丁公司具体何时交付房屋给寒舍公司使用，应当结合双方之后的履行行为予以确定。从合同履行情况看，寒舍公司自2016年1月1日起开始计付租金，即此为免租期结束日，寒舍公司认为自2016年4月方开始计租，其之所以从2016年1月就开始交纳租金是方便计算也无证据证明。本院认定2016年1月为免租期结束，同时当月即为支付租金的起算时间。第二，寒舍公司是否存在拖欠租金的违约行为问题。依据合同约定，寒舍公司应当自免租期结束当月后第一个月的5号前交付第一期租金，寒舍公司拖欠租金达30日的，圣马丁公司可以收回所出租的房屋并解除合同，寒舍公司所交纳的租金及保证金不予退还。前述，本院认定寒舍公司的免租期结束是2016年1月，即寒舍公司应当自免租期结束当月后第一个月的5号前交付第一期租金，也就是说，寒舍公司应当在2016年1月5日前交纳2016年的租金，2017年1月5日前交纳2017年的租金，2018年1月5日前交纳2018年的租金……以此类推。从双方履行情况看，寒舍公司并没有在上述期限内交纳租金，寒舍公司实际交纳租金的情况是：2016年4月交纳了2016年的租金，2017年4月交纳了2017年的租金，2018年4月交纳了2018年的租金，2019年3月交纳了2019年的租金，2020年1月交纳了2020年的租金，可见，在2019年之前，寒舍公司确实存在没有按照合同约定的期限支付租金，但是至2019年12月9日圣马丁公司向寒舍公司发出解除房屋租赁合同通知书前，圣马丁公司并没有提出任何异议，因此，一审判决认定双方在合同履行过程中已实际变更了合同约定的支付租金时间并无不当。另，对于圣马丁公司返租租金是否可以从寒舍公司应当支付的租金中直接抵扣的问题，自圣马丁公司向寒舍公司返租20间房屋后，寒舍公司均系抵扣了返租租金后再向圣马丁公司支付租金余额，对此圣马丁公司均予以认可，此从圣马丁公司自制的表格中明确备注抵扣租金的内容可以证明，圣马丁公司在诉讼中称不同意抵扣与客观事实不符合，不予采纳。故本院认为寒舍公司在履行合同中没有依约支付租金的行为不构成违约行为。第三，圣马丁公司主张解除合同是否有据的问题。从圣马丁公司2019年12月9日向寒舍公司发出解除房屋租赁合同通知书中所称寒舍公司的违约行为，依据前述，圣马丁公司称寒舍公司应当于2019年11月5日前交纳租金并无依据，寒舍公司不存在拖欠租金的违约行为，圣马丁公司单方解除合同没有事实依据。退一步说，假使圣马丁公司对于之前认可寒舍公司在每年3月、4月交纳当年租金不再予以认可，要求寒舍公司重新按照合同约定交纳租金，即应当在当年的1月交纳当年租金，那么，圣马丁公司应当明确告知寒舍公司，并给予寒舍公司的合理期限交纳租金，寒舍公司不交纳方可解除合同。事实上，寒舍公司在收到圣马丁公司提出解除房屋租赁合同通知书后，回复要求圣马丁公司仍应当按照双方的交易习惯履行的同时，并于2020年1月8日交纳了当年的全部租金，本案诉讼期间，寒舍公司又于2020年12月2日交纳了2021年的全部租金，可见，寒舍公司一直是积极主动地履行合同约定的内容，并无任何违约的意图，圣马丁公司要求解除合同无任何事实依据和法律依据，对其上诉主张不予采纳。基于此，其要求寒舍公司支付的30万元保证金归其所有也于法无据，均不予采纳。当然，圣马丁公司与寒舍公司继续履行房屋租赁合同中，双方均应当本存善意，按照诚实信用原则公平合理地履行，寒舍公司也应当依据合同约定交纳租金，以免双方再次产生纷争。综上所述，圣马丁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25990元，由中山圣马丁电子元件有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年二月二十四日书记员  梁洛希附表：2019年1月至11月期间宿舍房租水电费分摊明细（单位：元）序号出具时间发生时间圣马丁公司代缴宿舍水电费圣马丁公司干部房租水电费（含农行柜员机）晟富干部、临时工房租水电费寒舍公司应向圣马丁公司交纳费用（抵扣圣马丁公司干部房租水电费、晟富干部及临时工房租水电费）12019.2.212019.18564.96（电费6447.76+水费2117.2）161639582990.96（8564.96-1616-3958）22019.3.142019.26646.6（电费4924.29+水费1722.31）75436482244.6（6646.6-754-3648）32019.4.182019.39139.89（电费6864.14+水费2275.75）156639383635.89（9139.89-1566-3938）42019.5.172019.410901.62（电费8269.2+水费2632.42）160943154977.62（10901.62-1609-4315）52019.6.172019.512153.44（电费9237.49+水费2915.95）214349285442.44（实际为5082.44）（12153.44-2143-4928）62019.7.162019.615288.96（电费12713.3+水费2575.66）214649518191.96（15288.96-2146-4951）72019.8.132019.717679.56（电费14868.54+水费2811.02）2241354111897.56（17679.56-2241-3541）82019.9.172019.817952.6（电费15239.11+水费2713.49）2819378711346.6（17952.6-2819-3787）92019.10.122019.914628.99（电费11782.68+水费2846.31）221725489863.99（14628.99-2217-2548）102019.11.142019.1012115.1（电费9959.37+水费2155.73）167533837057.1（12115.1-1675-3383）112019.12.112019.119836.57（电费7560.2+水费2276.37）140623616069.57（9836.57-1406-2361）合计134908.29201924135873358.29