广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5569号原告：王慧静，女，汉族，1993年7月5日出生，住址广州市从化区，委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢子维，广东流溪律师事务所实习律师。被告：谭泽辉，男，汉族，1972年10月3日出生，住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：邱伟星，男，汉族，1970年2月18日出生，住址广州市从化区，被告：钟初平，女，汉族，1977年10月20日出生，住址广州市从化区,原告王慧静与被告谭泽辉、钟初平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员李健适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王慧静的委托诉讼代理人胡昊，被告谭泽辉的委托诉讼代理人邱伟星和被告钟初平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭泽辉（被告一）、被告钟初平（被告二）退还原告已支付的厂房租赁押金66000元，租金16500元，电费4100.95元，共计86600.95元，并自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，至款项付清之日止；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告一于2020年7月4日签订《厂房租赁合同》（以下简称“合同”），被告将位于广州市从化区温泉镇宣星村原大裕木制品厂的厂房、办公楼、宿舍楼及空地出租给原告使用，每月租金33000元，押金66000元，租赁期为2020年7月1日至2025年6月30日，并承诺予以原告免租期为半个月。按照双方签订合同前的约定，原告已于2020年5月18日向被告二支付租赁押金20000元。直至上述合同签订当日，原告已向被告一支付押金66000元（含先前支付的押金20000元）及半个月的租金16500元。合同签订后，原告履行完毕先合同义务，但被告一、被告二却迟迟未按照《厂房租赁合同》：“第八条规定，甲方应当提供场地的门牌号码协助乙方办理该出租地的营业执照，如因为该地块因为场地本身不符合国家规定而无法办理公司营业执照的，甲方将无条件退还乙方租金及押金。如果由于乙方自身原因或者不符合国家政策而不能办理公司营业执照的，甲方不承担任何责任。第十八条规定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。”至今，在两被告未能提供场地门牌号码，亦未协助原告办妥营业执照的情况下，令原告迟迟未能正常经营，造成重大经济损失。因以上原因，原告于2020年8月28日向被告一发出《租赁合同解除通知书》，但被告一收到后至今并未答复原告。原告履行完毕先合同义务后，拟入场存放物品，但该厂房原业主表示对此租赁毫不知情并阻止入场。而两被告亦未按照合同约定履行后合同义务，以上行为已构成根本违约，导致原告迟迟未能正常经营，严重损害原告的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此原告有权要求两被告退还原告前期支付的所有款项，押金66000元，租金16500元，已支付的7、8月份厂房电费4100.95元，共计86600.95元。利息自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算利息，至以上款项付清之日止。为此，为保障原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。被告谭泽辉辩称，双方在签署涉案合同前已经谈妥，我方协助其办理相关营业文件，但原告现诉求称我方无法提供门牌号证明及业主对租赁毫不知情，但业主可以证明其知情且我方已提供足够材料配合其办理相关营业证明及完成大部分程序。原告无法办理相关营业文件的原因是原告方自身经营许可问题，现在却把责任推到我方身上。对于原告主张业主阻拦其入场问题，有一次原告方去涉案厂房，当时仅业主的朋友在场看管，因业主的朋友平时说话比较偏激，其言语上不准原告方进场，后业主知情后已责备其负责看管的朋友。对于原告方主动申请解除合同问题，是原告方未交租而先违约，所以在其违约时合同已经解除。最后我方不同意原告的所有诉求。被告钟初平辩称，我认为双方合同已经解除，其余与被告谭泽辉的意见一致。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.《厂房租赁合同》，证明双方曾签订合同及其内容，但合同不一定有效；2.《收据》三张，证明原告已履行支付义务，原告已支付押金66000元、租金16500元，支付方式为转账至对方银行卡；3.物流单号，证明因被告长时间未协助原告办妥证件，也未将场地交付，所以原告积极向被告提出解除合同关系，当时我方根据厂房地址邮寄此邮件，被告一称转寄至鳌头镇后拒收，我方已将此内容发送至被告二微信；4.电费流水，证明原告已支付厂房7、8月份水电费共4100.95元。对原告提交的证据，两被告的意见为：对于证据1，《厂房租赁合同》具有法律效力，双方应按合同办事；对于证据2及证据4，三张《收据》以及电费流水没有异议；对于证据3，物流单号有异议，没有收到邮件，仅在微信收到文件图片。两被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.微信聊天记录截图五张，证明被告方经中介认识原告，且证明中介与原告说明涉案场地情况，被告方曾协助原告办理营业执照，后原告未交租，被告方向原告催缴租金，之后原告要求解除合同，被告方不同意，双方曾协商解决此事；2.材料照片两张，证明涉案场地有门牌，且证明被告方曾协助原告向相关部门办理营业执照；3.《临时经营场所使用证明申请表》，证明证明被告方曾协助原告方向相关部门办理营业执照；4.门牌地址证明复印件，证明派出所已编订门牌；5.《证明》（刘灿坤出具）、《具结书》、李小洪身份证复印件、李卫洪身份证复印件、《承包土地合同书》，证明李卫洪可以处理涉案场地；6.《证明》（宣星村委会出具），证明办临场时村委出具了证明材料；7.《出租屋治安责任告知书》、《租赁合同》、陈木塔身份证复印件、《营业执照》、《保证书》、《承诺书》，证明为办理临时场所，已按相关管理部门要求签署文件。对两被告提交的证据，原告的意见为：原告方于2020年7月4日已与被告签订了房屋租赁合同，2020年8月27日已向被告发出解除合同的通知，被告在收到原告通知后才办理相关手续，明显是怠于履行合同义务，严重损害原告合法权益，应对合同解除承担相应责任；该门牌号、门牌地址证明自出具之日至今天原告才第一次见到，此前从未出示，显然系故意隐瞒了合同的履行义务；根据其与李卫洪所签订的各类文书可见，本案涉案土地及厂房不具有合法性，不能成为租赁标的；2021年1月12日，原告方收到新证据后，到温泉镇人民政府办证大厅处就该场地的经营门牌进行咨询，得知本案所涉场地因未有报建手续不能办理营业执照，同时，工作人员称无法提供相关证明，只可由法院依职调查；由其提供资料可见，被告方在2020年8月才与上家理清合同关系，却在7月份要求原告方交租、支付水电费等，可见其无履行合同的真实意愿，严重损害了原告的合法利益；原告方认为被告方至今仍未取得转租权，无原权属人的任何书面证明，原告方认为出租标的物不符合法律规定，依法不得出租，由此涉及的租赁合同应为无效合同，同时，被告方在履行过程中多次隐瞒履行情况，拒不交付场地，严重违反契约精神，损害原告利益，为此，被告应当返还原告支付的全部款项。对微信聊天记录认可，但该聊天记录有片面性；对2020年9月后政府相关部门的材料，因原告方已经提出了解除合同被告才予以履行，真实性、关联性及合法性认可，但证据已失去时效性；对涉及村委出具的文书三性均不认可，因证明中所指场地是否与本案有关无法推断，其部分为事后制作，村委、李卫洪等涉嫌买卖土地、私建楼房等违法犯罪行为，由此得出的租赁物不具有合法性，不得出租。经审理查明，涉案场地位于从××区温泉镇××龙××街，该场地曾由大裕木业制品厂使用。原告与两被告经他人介绍相识，在初步了解涉案场地情况后，原告代表广州天成固体废物治理有限公司与两被告接洽租用涉案场地事宜，并于2020年5月18日向被告钟初平转账20000元作为定金。2020年7月4日，原告作为乙方，被告谭泽辉作为甲方，双方签订《厂房租赁合同》及补充协议，双方约定：“租期自2020年7月1日起至2025年6月30日，厂房租金为33000元每月，租金按月结算，原告于每月5日前将下月租金转至被告谭泽辉指定的账户；7月份甲方给予乙方半个月免租期；甲方应当提供场地的门牌号码协助乙方办理该出租地的营业执照，如因该地块因为场地本身不符合国家规定而无法办理公司营业执照的，甲方将无条件退还乙方租金及押金，如果由于乙方自身原因或者不符合国家政策而不能办理公司营业执照的，甲方不承担任何责任”。同日，原告全额支付押金66000元（含2020年5月18日支付的定金20000元）及半个月租金16500元。双方签订上述合同后，涉案场地的水电费缴费主体办理了变更手续，由原告缴费。2020年7月31日，被告钟初平将涉案厂房清理后将钥匙交给原告。原告曾入场存放物品，因涉案场地的看管人员阻止未果。2020年8月28日，原告向被告谭泽辉快递发出《租赁合同解除通知书》，该邮件未能妥投退回。2020年9月14日，原告将《租赁合同解除通知书》拍照微信发给被告钟初平，被告钟初平明确表示不接受解除，双方协商未果引致本案诉讼。另查明，合同签订后，两被告曾协助原告以广州天成固体废物治理有限公司的名义办理涉案场地临时经营场所使用手续，涉案场地所在的广州市从化区温泉镇人民政府没有审批同意，不予审批的理由为涉案场地没有合法手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。主要涉及以下几个方面问题：一、合同的效力及主体问题。从原告向本院提交的起诉状载明的情况来看，原告是认可合同有效的，但在第一次庭审中却认为涉案场地无产权证明且未得到原出租方同意，第二次庭审中认为无原权属人任何书面证明、被告至今未取得转租权，故合同无效。两被告认为经双方签订后合同已发生效力，涉案场地系经权属人同意转租的。本院认为，原告王慧静与被告谭泽辉自愿签订《厂房租赁合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。从被告提供法庭的证据来看，涉案场地的权属人李卫洪在原告向政府相关部门办理临时场地手续材料中予以签名认可，故对原告庭审中主张被告未取得转租权而合同无效不予采纳。依法成立并生效的合同对双方当事人有约束力，合同当事人均应按照约定全面履行义务，本案中，合同的双方当事人为原告与被告谭泽辉，收取原告押金和租金的是被告谭泽辉，被告钟初平不是本案合同纠纷的主体，原告要求被告钟初平退还款项没有事实和法律依据，本院不予支持。二、合同状态及违约问题。本案中，原告最终未能取得涉案场地临时经营场所使用手续进而无法办理营业执照，其原因为涉案场地本身不符合规定。原告因合同目的无法实现，向被告谭泽辉邮寄解除合同通知书并在与被告钟初平微信聊天中拍发解除通知书，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故涉案场地的租赁合同已解除。本案中，原告王慧静早在5月份就支付定金，且在双方签订的合同中特别作了第八条的约定，应视为原告了解涉案场地情况，知道涉案场地可能会不符合规定无法办理营业执照，合同签订后被告钟初平一直有协助原告办理营业执照手续，本案租赁合同的目的不能实现，其原因为涉案场地自身问题未得到政府审批同意办理临时经营场所手续，对未能实现合同目的导致原告解除合同，被告谭泽辉没有违约责任。三、款项返还问题。《厂房租赁合同》第八条明确约定：“甲方应当提供场地的门牌号码协助乙方办理该出租地的营业执照，如因为该地块因为场地本身不符合国家规定而无法办理公司营业执照的，甲方将无条件退还乙方租金及押金。如果由于乙方自身原因或者不符合国家政策而不能办理公司营业执照的，甲方不承担任何责任”，现原告要求被告谭泽辉退还租金及押金符合双方约定，本院予以支持。原告在7月31日才收取了涉案场地的钥匙，此前的电费即7月份的电费与原告无关，被告谭泽辉应予返还,此后虽然未实际使用，但涉案场地已在原告的管理之下，故原告要求被告谭泽辉返还8月的电费1890.32元，本院不予支持。对于原告要求计算利息的主张，如前所述，被告谭泽辉在合同解除中没有违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告谭泽辉于本判决发生法律效力之日起十五日内返还押金66000元给原告王慧静；二、被告谭泽辉于本判决发生法律效力之日起十五日内返还租金16500元给原告王慧静；三、被告谭泽辉于本判决发生法律效力之日起十五日内返还电费2210.63元给原告王慧静；四、驳回原告王慧静的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费983元（原告王慧静已预交），由原告王慧静负担21元，被告谭泽辉负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二一年二月六日书记员 郑梓康