江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初480号原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民路**。负责人：王礼宏，该行行长。委托诉讼代理人：孙德明，公司员工。委托诉讼代理人：戴洪，公司员工。被告：邹亚东，男，1977年6月21日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：陈昌艳，女，1983年2月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下至判决主文前简称“农行射阳县支行”）与被告邹亚东、陈昌艳金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告农行射阳县支行的委托诉讼代理人孙德明到庭参加诉讼，被告邹亚东、陈昌艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行射阳县支行向本院提出诉讼请求：1.请求被告邹亚东、陈昌艳偿还原告借款本金73163.55元，利息3183.74元，合计76347.29元（利息暂算至2020年10月22日），以及自2020年10月23日至实际履行完毕之日止按个人购房担保借款合同约定计算的利息、罚息、复利；2.原告对抵押物江苏省射阳县城海韵嘉园房房产拍卖、变卖价款在抵押限额内享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月28日，邹亚东、陈昌艳向我行申请贷款，与我行签订《个人购房担保借款合同》，合同载明：借款本金24万元，执行利率7.05%，借款期限10年，等额本息还款。抵押物为射阳县海韵嘉园房产。2012年12月16日，我行就该抵押物办理抵押登记。2012年5月22日我行向邹亚东、陈昌艳发放贷款24万元，邹亚东、陈昌艳于2019年12月22日开始逾期，截止2020年10月22日，邹亚东、陈昌艳已偿还我行贷款本金166836.45元，利息73149.71元，合计239986.16元。尚欠贷款本金73163.55元，利息3183.74元，合计76347.29元。故诉至法院，请求判如所请。邹亚东、陈昌艳未作答辩，亦未提交证据。农行射阳县支行围绕其诉讼请求提交了《个人购房借款担保合同》、借款凭证、房屋所有权证书、承诺书、贷款合约信息查询、业务凭证、贷款提前到期通知书、个人贷款逾期催收通知书、贷款催收快递单号查询、身份证、户口簿、结婚证等证据复印件。经审查，农行射阳县支行提交的证据符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年4月28日，农行射阳县支行（合同中称：“贷款人”）与邹亚东（合同中称：“借款人”“抵押人”）、陈昌艳（合同中称：“抵押人”）签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定的与本案有关的内容为：1.4.1本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例（具体见本合同28.1）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整，具体见本合同28.2各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款中执行利率。（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。10.1.1保证方式为连带责任保证。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定有借款人和保证人承担额迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3保证期间为借款到期日起二年。10.2.7.1出现下列情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的。贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务。10.3阶段性保证担保+抵押：借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证仁按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1.9.2约定执行。12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。25借款金额为人民币贰拾肆万元正。26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于盐城市射阳县，建筑面积122.77平方米，套内建筑面积103.002平方米，购房合同编号为0811702020120410。27借款期限120个月，实际借款期限和具体起至日期以借款凭证记载为准。28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的（3）种方式进行浮动。31本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月。还款日为每期末月的借款发放日对应日。33本合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保方式。由阶段性保证人江苏兴阳置业有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保。由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。35抵押人应协助配合贷款人按以下第2项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人和售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。37阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。邹亚东在借款人、抵押人处签字捺印，江苏兴阳置业有限公司在保证人处盖公司章印，陈昌艳在抵押人处签字捺印。2012年5月22日，邹亚东向农行射阳县支行出具借款凭证，借款金额24万元，用途购买住房，到期日期为2022年5月21日，还款方式为等额本息还款，执行利率为7.05%。邹亚东在借款凭证借款人处签名捺印。截止2020年10月22日，邹亚东已偿还贷款本金166836.45元，利息73112.28元，复利4.54元，罚息32.89元，合计239986.16元。尚欠贷款本金73163.55元，利息2474.74元，复利60.29元，罚息648.71元，合计76347.29元。农行射阳县支行与邹亚东、陈昌艳就射阳县城海韵嘉园，产权证号为射房他证县城字第××号的房产办理了抵押登记手续。本院认为：1.农行射阳县支行与邹亚东（借款人、抵押人）、陈昌艳（抵押人）签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。邹亚东未按约定履行还款义务，其行为构成违约。邹亚东应当偿还尚欠的借款本金及利息、罚息、复利。2.邹亚东借款用途为购买邹亚东、陈昌艳夫妻共有的家庭住房，应当认定为夫妻共同债务。3.为了担保债务的履行，邹亚东、陈昌艳以其所有的射阳县城海韵嘉园房产提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押权均已设立。邹亚东、陈昌艳未能按约偿本付息，现农行射阳县支行主张确认其对邹亚东、陈昌艳用以抵押的房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹亚东、陈昌艳于本判决发生法律效力之日起十日内,共同向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行归还贷款本金73163.55元，截止2020年10月22日的利息3183.74元，合计76347.29元，并承担逾期利息（从2020年10月22日起至偿清之日止，以73163.55元本金为基数，按合同约定计算的利息、罚息及复利）；二、原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行对被告邹亚东、陈昌艳用以抵押的位于射阳县城海韵嘉园，产权证号为射房他证县城字第××号房产依法折价或拍卖、变卖所得的价款，就本判决第一项确定的债权享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1709元，减半收取855元，由被告邹亚东、陈昌艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  徐晓东二〇二一年二月五日书记员  万庚星附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。3.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。