浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10399号 上诉人（原审被告）：杭州大象艺术培训有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区富春街道高科路**。统一社会信用代码：91330106555192843K。 法定代表人：罗贤臻，董事长。 委托诉讼代理人：罗来昕，江西申民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州丰非纺织有限公司，住，住所地浙江省杭州市萧山区楼塔镇大同二村一社会信用代码：91330109568772564P。 法定代表人：陈建杨，执行董事。 委托诉讼代理人：秦高益、唐熠，浙江志和律师事务所律师。 上诉人杭州大象艺术培训有限公司（以下简称大象培训公司）因与被上诉人杭州丰非纺织有限公司（以下简称丰非纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初10052号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年1月19日公开开庭进行了审理，上诉人大象培训公司的委托诉讼代理人罗来昕，被上诉人丰非纺织公司的委托诉讼代理人秦高益、唐熠到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2017年12月25日，丰非纺织公司与大象培训公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：丰非纺织公司将丰非纺织公司内的30亩土地及12200平方米厂房租赁给大象培训公司使用；租金共计125万元/年，每三年递增10%；租金从2018年10月1日起支付；租期为13年。合同还约定双方如不按期租满年限的，按违约处理，违约金为300万元。 2019年2月1日，大象培训公司法定代表人罗贤臻向丰非纺织公司出具承诺书一份，承诺大象培训公司因经济原因，本应在2018年10月前支付给丰非纺织公司的租金经双方友好协商后，大象培训公司承诺在2019年2月4日前支付30万元，于2019年2月底再支付30万元，剩余资金在2019年4月25日前付清。 2019年3月7日，丰非纺织公司与大象培训公司签订《补充合同》一份，合同明确大象培训公司已查验丰非纺织公司持有的关于房屋、土地的权属证书、合同，知晓相关产权在银行抵押贷款等情况。另，合同约定2018年10月1日至2019年9月30日应付租金125万元，大象培训公司应于2019年3月10日支付50万元，于4月30日前付清，同时支付拖欠租金的利息75000元。 2018年1月30日，大象培训公司通过案外人郑建青账户向丰非纺织公司原法定代表人陈建荣账户转账30万元。2019年3月10日，大象培训公司向丰非纺织公司支付租金50万元。2019年5月5日，大象培训公司向丰非纺织公司支付租金及利息共计82.5万元。 另查明，丰非纺织公司原公司名称为杭州大象教育咨询有限公司。 丰非纺织公司于2020年8月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、大象培训公司按照《房屋租赁合同》及《补充合同》支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的租金及相应的利息（截止2020年4月1日的租金共计625000元，实际金额计算至判决合同解除之日止）；2、要求解除租赁合同，大象培训公司支付违约金300万元。庭审中，丰非纺织公司同意将双方合同解除日期定于2020年3月20日，并变更第一项诉讼请求为大象培训公司支付丰非纺织公司租金590000元。 原审法院认为，丰非纺织公司与大象培训公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，且合法有效，大象培训公司结欠丰非纺织公司租金未及时付清属实，应承担相应的民事责任。关于涉案房屋有无实际交付使用的问题。本案中，从双方的聊天记录及后续签署的承诺书、补充合同均明确被告对案涉房屋的交付不存异议。大象培训公司在签署租赁合同两年后，在支付了一百余万元租金后，在丰非纺织公司就大象培训公司迟延支付租金提起诉讼后，提出租赁的房屋未实际交付明显不符合常理。加之，大象培训公司也未提交任何证据证明丰非纺织公司拒绝或阻挠大象培训公司使用租赁的房屋。大象培训公司因经济问题及招生问题未实际将租赁的房屋改造成培训学校使用属实，但承租人是否实际使用租赁的房屋并不影响双方签署的租赁合同的效力，也不影响丰非纺织公司向大象培训公司主张租金的权利。何况从双方的聊天记录中可以看出，大象培训公司已实际将物品存放于租赁的房屋之中。因此，大象培训公司的案涉房屋未实际交付的抗辩无任何事实和法律依据，不予采信。关于租赁房屋涉抵押及大象培训公司涉诉是否影响租赁合同效力的问题。首先，双方签署的《房屋租赁合同》及《补充合同》中均明确租赁房屋存在抵押贷款，故大象培训公司在租赁房屋时对此应是明知的。其次，租赁房屋涉抵押及大象培训公司涉诉并未实际影响大象培训公司对租赁物的使用。相反的，大象培训公司未按约支付租金的行为却直接影响到丰非纺织公司的偿债能力。关于丰非纺织公司法定代表人变更有无告知大象培训公司的问题。法定代表人的变更系公司的自治行为，该行为不影响大象培训公司使用租赁房屋，大象培训公司作为承租人应当按约支付租金，合理使用租赁物，其无权干涉丰非纺织公司的公司内部事务。关于违约金的数额问题。虽然双方签署的租赁合同中明确约定违约金为300万元，但本案考虑到案件的实际情况，并着重考量一下因素：1、丰非纺织公司给与大象培训公司九个月的免租期，该九个月免租期的租金损失达90余万元；2、双方约定的租赁期限为十三年，而目前合同实际履行期限只有两年多；3、大象培训公司在免租期届满后的第一期租金就存在延迟支付的事实，现第二期租金仍逾期未付。综合上述因素，就违约金的数额酌情调整为100万元。综上，丰非纺织公司的部分诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十一条之规定，判决：一、杭州丰非纺织有限公司与杭州大象艺术培训有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》于2020年3月20日解除；二、杭州大象艺术培训有限公司于判决生效后十日内支付杭州丰非纺织有限公司租金59万元、违约金100万元，合计159万元；三、驳回杭州丰非纺织有限公司的其他诉讼请求。如大象培训公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35520元，减半收取17760元，由杭州丰非纺织有限公司负担9894元，杭州大象艺术培训有限公司负担7866元。 宣判后，大象培训公司不服，向本院提出上诉称：一、事实不清。1、关于对大象培训公司100万巨额违约金的认定和判决，纯属毫无证据支持毫无法律根据的主观臆断。第一、一审判决以丰非纺织公司给予大象培训公司九个月免租期为由，判决大象培训公司赔偿其100万违约金，这是以主观想象定案。所谓九个月的免租期，大象培训公司根本未享受到：丰非纺织公司的房屋，从未交付大象培训公司使用，合同订立后，一直被第三人使用，这种“免租期”，完全是名存实亡。第二、一审判决以合同期为13年，而实际履行只有二年多为由，判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万违约金，这是明显的歪曲事实，歪理正说。实际上，丰非纺织公司自始至终将其房屋交付第三人使用，并未交付大象培训公司。“只有二年多”的合同期，善意履行合同的是大象培训公司，大象培训公司向丰非纺织公司支付162.5万元房租和押金即是诚信履行合同的铁证!相反地，丰非纺织公司除了口头陈述之外，无任何证据证明其诚信履行了房屋租赁合同，而大象培训公司四个时间段拍摄的内容不同的200余张图片，显然是丰非纺织公司根本违约的铁证。第三、一审判决以所谓“现第二期租金未付”为由，判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万巨额违约金，是公然睁着眼睛说瞎话，是无任何证据支持的主观认定。丰非纺织公司一直是把其房屋交付第三人使用，“第一期”如此，“第二期”同样如此。大象培训公司在没得到房屋实际使用的情况下，仍向其支付了162.5万元的房租、押金，本来指望丰非纺织公司发善心受感化，将其房屋完整地交付大象培训公司，但其仍一如既往地将房屋交给第三人使用，大象培训公司凭什么继续做冤大头，向其交付“第二期”的房租？综上，一审判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万巨额违约金，无法律根据，无证据支持，无道义基础，和明火执仗的抢劫行为无区别。2、关于丰非纺织公司已交付大象培训公司约定房屋的认定，仅凭“聊天记录”的所谓证据支持，根本无法成立。相反地，恰恰证明丰非纺织公司未曾交付房屋给大象培训公司。第一、所谓大象培训公司法人代表罗贤臻和丰非纺织公司原法人代表陈建荣之间的“聊天记录”，是超过举证期限的证据，大象培训公司拒绝在2020年9月3日，审判长李良勇为丰非纺织公司单设的第二次开庭中进行质证，这是《民事诉讼法》司法解释赋予当事人的权利。第二、李良勇无视证据规则，给丰非纺织公司提供逾期举证的机会，这是公然偏袒丰非纺织公司。第三、“聊天记录”这份逾期证据，并不能证明丰非纺织公司交付了房子给大象培训公司，不能证明丰非纺织公司愿意诚信履行合同。其一、“聊天记录”中丰非纺织公司曾问及大象培训公司何时“装修”这实质上是对其已将房屋交付第三人使用，又要表示想履行合同的虚情假意的表示。请问：大象培训公司要“装修”，至少你丰非纺织公司要将第三人的财物搬走，否则，其房子内外堆满了第三人的财物，大象培训公司又怎么“装修”？其二、“聊天记录”中，丰非纺织公司明确要求大象培训公司将其“东西”搬走，其声称要把房子租给第三人了。罗贤臻的回答是：“当废品卖掉”。即使该“聊天记录”为真，陈建荣所发那张有十来个圆桶状物品的图片，是属于大象培训公司的为真，那么可“当废品卖掉”的一点小物品，无疑只能使用丰非纺织公司房屋极小的面积和空间!只占用这么一点不足3-5平方米的房屋面积，还要被要求搬走，这恰好证明丰非纺织公司根本无诚信履行合同的真实意思表示！其三、“当废品卖掉”的东西，丰非纺织公司不能举证证明大象培训公司已运走或处理掉，这表明这些“东西”最终是让丰非纺织公司占有或被其处理掉了，这等于说：大象培训公司真金白银向丰非纺织公司交付了162.5万之后，未享有一丝一毫的权利!综上所述，丰非纺织公司视该逾期举证的“聊天记录”，为换救其举证不能的最后一根稻草，却有力地证明：第一、其迫不及待地要和第三人订立合同（其实其一直让第三人使用其房屋）。第二、其迫不及待地要让大象培训公司撤走“可当废品卖”的物品。简言之，收取了大象培训公司162.5万元的巨额租金（押金）之后，直接将大象培训公司赶走，这才是丰非纺织公司的真实意思表示。3、丰非纺织公司试图证明其已交付约定租赁房给大象培训公司，出示了《房屋租赁合同》、《补充合同》、《承诺书》、“聊天记录”（逾期证据，未经当庭质证）等四组证据，但该四组证据根本无法证明其已交付租赁房给大象培训公司。但审判长李良勇却直接主观认定上述证据能“客观地反映（判决书Ｐ3倒数第一行）原被告租赁房屋期间的沟通情况及被告有物品存放在租赁房屋内的事实，故该证据予以认定”。其实，上述四组证据，已经完整、全面、彻底地证明了丰非纺织公司的举证不能。4、一审判决直接采信丰非纺织公司无任何证据支持的“言语证据”。丰非纺织公司声称：“大象培训公司有七八车的东西存放在丰非纺织公司出租的厂房内”，但除了丰非纺织公司自说自话外，丰非纺织公司不能出示任何证据证明这一点。一审判决对该本属于无根之木无源之水的“证据”，竟然予以认定。5、丰非纺织公司及李良勇对大象培训公司出示丰非纺织公司“案涉租赁房屋历年状况图片四组，共50张（注：图片有200余小张）”，极力否定，但又不能出示相反的证据予以抗辩及质证。第一、李良勇通过很怪诞的提某方式询问证人瞿某，似乎问出了一些“破绽”，但根本改变不了上述图片的绝对真实性。李良勇完全拋开上述图片的发生场景，真实性等实质内客，直接询问证人瞿某拍摄的每次时间，偏偏瞿某又是一个对数字，对时间不敏感很淡忘的人，在时间和拍摄次数上就和图片标示时间有出入。李良勇立即声色俱厉地质问：你连自己拍摄图片的次数和时间都会记错？!!诉讼代理人罗来昕对李良勇的提某方式欲表示异议，李良勇立即制止。但证人瞿某作证之后，罗来昕对这四组证据作了补充说明：第一瞿某是这四组图片证据的参与者，罗来昕、罗贤臻父子俩也是这四组图片的参与者；第二罗来昕确保上述图片每一张的真实性，并愿为其承担任何法律责任。李良勇对证人瞿某的所谓“破绽”抓住不放，却对该四组图片的整体真实性不予询问，对罗来昕关于确保该四组图片真实性及愿意承担法律责任的话，只字不提。第二、李良勇对上述客观、真实的租赁房内外第三人堆放物品的不同时间图片，予以否定，是一种想当然的主观否定。其实，8月26日第一次开庭中对上述图片进行质证时，丰非纺织公司的质证是含糊其辞，不敢断然否认；第二次9月3日开庭时，丰非纺织公司对上述图片的否定就直接了当了，这显然是受了背后“高人”的指点。这个“高人”是谁，傻子也知道。第三、丰非纺织公司对上述租赁房现场图片的否定，除了言语否定之外，无任何证据支持其的质疑。其实，这些完完全全出自其租赁房现场内外堆满第三人物品（合同期内的不同时间内，贯穿始终）的完整图片，神仙也人为制造不了，它出自不同的时间段，不同的房屋，不同的物品出现在相同租赁房场地，在不同时间堆放不同的物品，有力地证明：丰非纺织公司的租赁房内外，在含同履行期内，已自始至终完整地让第三人占有!其实，丰非纺织公司及李良勇，要想否定上述定整的现场图片，只要申请司法鉴定即可，或者直接持图片和现场的房屋内外一一对照即可，但丰非纺织公司不敢!公然枉法裁判的李良勇也不敢也不愿这样做!6、一审判决对于59万房租的认定和判决，也是毫无证据支持的枉法裁判，是对大象培训公司合法财产的非法侵占。第一、丰非纺织公司未交付其房屋及场地给大象培训公司。第二、丰非纺织公司房屋及场地自始至终被第三人占有。第三、丰非纺织公司自已也承认其房子在合同期内，被第三人居住。因此，大象培训公司在未实际享受合同权利，未实际享有租赁权、使用权的情况下，不付拒付房租，是天经地义，合理合法。7、丰非纺织公司承认“房屋里面是曾有第三人临时居住，当时是人民政府跟丰非纺织公司商量的，大象培训公司也清楚上述情况”，至少表明：丰非纺织公司有让“第三人”占用大象培训公司约定租赁房的铁的事实。这是丰非纺织公司自己承认的违约行为。第一、“曾有第三人临时居住”，这是丰非纺织公司真真假假的表述。说真，是其不得不承认其房屋未经大象培训公司同意，让第三人居住了。说假，是因为并非第三人临时居住，而是在整整二年多的合同期内，长期性，全面积地居住。丰非纺织公司房屋被第三人居住的事实，和大象培训公司50大张现场房屋及场地图片高度吻合。第二、“人民政府”和丰非纺织公司商量，让第三人居住，和大象培训公司无关。但同样表明：丰非纺织公司的违约行为是客观存在。第三、“大象培训公司也清楚上述情况”，并非表明大象培训公司同意丰非纺织公司公然违约将合同约定租赁房，可以交付第三人使用。大象培训公司要是“不清楚”，怎么拍得出四个时间段的大量的表明丰非纺织公司房屋及场地，被第三人长时间、全面积占用的实地图片？8、一审判决将《房屋租赁合同》判决于2020年3月20日解除，这也是错误的事实认定和判决。第一、“3月20日”只是丰非纺织公司和李良勇主观认定的解除日期，没有任何证据支持。第二、2019年9月20日的大象培训公司《律师商榷函》出现在丰非纺织公司的“聊天记录”中，表明丰非纺织公司对大象培训公司终止合同的要求是明知的，也未反对和质疑。因此，双方解除合同的时间，至少应当定在2019年9月20日左右。第三、丰非纺织公司自始至终将其房屋及场地，交付第三人使用，其自始至终未诚信履行，一个未履行的合同，其履行过程中的第一天即可定为合同解除日，不应当人为将二年之后的一天定为合同解除日。一审判决将“解除日”无证据支持情况下人为延长，目的就是要继续抢劫大象培训公司的59万合法财产。9、一审判决采信丰非纺织公司所谓大象培训公司拍摄其房屋及场地现场图片，未经其同意，故该四组图片不真实的质疑，这是极不公正的偏听偏信。第一、大象培训公司有权在任何时候拍摄此类图片，这是合法行为。第二、虽未经丰非纺织公司同意而单方面拍摄现场图片，但丰非纺织公司一直将其房屋及场地交付第三人使用的违约行为，是铁证。也是合法证据。一审判决的这种认定，极其荒谬：反事实、反逻辑、反情理，反法律。二、程序违法。1、李良勇坚决拒绝大象培训公司要求法院调取丰非纺织公司租赁房现场状况的证据。李良勇如果真是一位公正办案的好法官，那么从临浦法庭到楼塔镇大同二村（丰非纺织公司住地）仅20公里，实地将大象培训公司提供的四组50张图片，和现场的房屋、场地进行一一对照、鉴别，这是轻而易举的事。这样做，就把丰非纺织公司是否真实交付租赁房给予大象培训公司，双方当事人到底谁说谎的问题了解得清清楚楚!这比李良勇通过怪诞式、突袭式的对证人提某，效果好得多。但遗憾的是，对于大象培训公司上述租赁房现场图片的审查和认定，李良勇宁愿采取主观想像式、闭门造车式、先入为主式的方式去处理，而不愿作一点贴近实地靠近实际的调查。2、拒绝给大象培训公司开具到萧山区不动产管理部门了解丰非纺织公司不动产状况的调查函。根据萧山区法院7164号民事判决书，可以知道丰非纺织公司的二处不动产，已在和大象培训公司订立房屋租赁合同前，即已抵押给中信银行，大象培训公司有权知道该不动产的详细情况。该涉诉不动产的真实、详细情况，肯定有助于本案的公正、客观审理。李良勇拒绝到租赁房实地察看真实情况，拒绝给大象培训公司开具涉诉不动产调查函，已经埋下了其执意枉法裁判的基础。3、拒绝大象培训公司将本案由简易程序变更为普通程序的申请。本案初看适合简易程序，但实际案情较复杂，双方争议极大，已不适合简易程序审理。但李良勇对大象培训公司的该正当、合法要求置之不理。4、执意为丰非纺织公司单设第二次开庭日期，为其逾期举证创造条件。本案2020年8月26日已举证、质证完毕，可直接进入双方辩论阶段，但李良勇突然宣布休庭，口头宣布：9月3日继续开庭。9月3日开庭时，丰非纺织公司突然拋出逾期证据“聊天记录”大象培训公司当即提出强烈异议：法院给大象培训公司的举证期限是七天，为何丰非纺织公司至今还可以举证？大象培训公司提出丰非纺织公司已超出举证期限法定理由，拒绝质证。但李良勇和丰非纺织公司仍进行“质证”，大象培训公司成为本案的旁观者。更可笑的是：李良勇还主动要求丰非纺织公司在庭审中，专为丰非纺织公司腾出时间，让丰非纺织公司去复印什么本案涉诉房产证，主动引导和支持丰非纺织公司，把逾期举证进行到底。李良勇为了真诚地捍卫丰非纺织公司的利益，真是用心良苦，已经毫无避嫌和遮羞的底线。5、纵容第三人在法庭上要横威胁。本案第一次开庭的8月26日，第三人陈叶峰（丰非纺织公司法人代表陈建扬的儿子）公然威胁了证人瞿某，指斥其“放屁”，威胁要对其如何如何；第二次庭审开庭的9月3日，第三人又再次对大象培训公司的代理人罗来昕当庭进行人身威胁。李良勇视若无睹。这些在庭审录像中肯定有。6、直接为丰非纺织公司的一系列欺诈行为进行开脱和辩护。第一、为丰非纺织公司涉诉不动产先于《房屋租赁合同》订立，抵押于中信银行的欺诈行为进行开脱和辩护。李良勇在判决书中声称丰非纺织公司的抵押行为不对大象培训公司造成影响，且大象培训公司已知情。真实情况是：丰非纺织公司的所有不动产抵押于银行，则大象培训公司进驻丰非纺织公司的租赁场地之后，再进行多达一、二千万元的装修、添附，将使其财产处于极不安全极不稳定的状态!这不是李良勇一句不造成什么影响之类的话能解决问题的。丰非纺织公司的该欺诈行为，给大象培训公司造成的后果是倾家荡产。还有，李良勇声称，大象培训公司对其抵押行为知情，真实情况是：丰非纺织公司原法人代表陈建荣曾轻描淡写地说过：房产有抵押，但只有100来万。谁知其真实贷款竟然是4100余万本金（至今连本带息已近5000万，详看7164号判决书），其房产（不动产）也是全部执押给中信银行。如果丰非纺织公司原原本本地告知上述巨额贷款及抵押情况，双方的合同肯定订立不了，除非神经病才会自陷此万丈深渊。第二、一审判决认定丰非纺织公司法人代表变更是公司的“自治行为”，这也是对丰非纺织公司进行无视基本事实的偏袒。其一、订立《房屋租赁合同》，是由于楼塔镇领导的引荐和出于对丰非纺织公司原法人代表陈建荣本人资产的信任，而最终和陈建荣订立的合同。其二、陈建荣不但辞去丰非纺织公司的法人代表，而且其在丰非纺织公司已变成“零股份”!陈建荣为何辞去法人代表？为何变成“零股份”，显然是因为丰非纺织公司的资产已成为问题资产、垃圾资产，陈建荣不想做丰非纺织公司的“白手套”了，害怕了，不想继续为丰非纺织公司背近5000万银行贷款偿还的巨大包袱了。和大象培训公司签合同的当事人陈建荣都因上述巨额债务的问题而退出，身陷丰非纺织公司“问题资产”中的大象培训公司，显然就更加失去安全感，这显然不是李良勇忽悠的“自治行为”，而是极恶劣的合同欺骗行为。7、企图剥夺大象培训公司的上诉权。一审法院将本案的判决书和裁定书，快递邮寄到罗来昕的指定地点江西省上饶市广信区，因罗来昕双节长假在外旅游，一时签收不了，快递即被退回临浦法庭。李良勇助手李圆桥竟然将退回之日的第二天（即2020年10月11日）直接确定为大象培训公司的上诉起始日。罗来昕要求李圆桥再次邮寄，李某一口拒绝。罗来昕只好从400公里外专程到临浦法庭自取判决书和裁定书。如果罗来昕不是及时发现李圆桥的短信，如果不是其专程自取，则本案的上诉期，大象培训公司极易错过。三、适用法律错误。1、适用《合同法》第六十条错误。该法条的核心是“诚实信用原则”，而丰非纺织公司恰恰违反了诚实信用，不诚实履行交付租赁房的合同义务，相反地却把本该依约交付大象培训公司使用的出租房交给第三人使用，一女二嫁多方谋利。2、适用《合同法》第一百零七条错误。该法条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违法责任”。丰非纺织公司自始至终未善意诚信履行交付租赁房的义务，只单方面收取大象培训公司高达162.5万元的租金和押金，却不交付租赁房给大象培训公司，反而一女多嫁谋取非法利益。根据本案铁的事实可认定：应当“赔偿损失”的是丰非纺织公司，一审判决要恪守诚信、全面履行合同的大象培训公司，赔偿丰非纺织公司100万违约金，这完全是无视本案基本事实的枉法裁判。3、适用《合同法》第一百一十四条错误。该法条是关于违约金赔偿的规定，一审判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万元巨额违约金的“依据”有三点：一是丰非纺织公司给予大象培训公司免租期九个月，二是双方约定租赁期为13年，而目前合同实际履行只有二年，三是大象培训公司第二期租金未付。显然基于上述三点主审法官主观认定的理由，适用《合同法》第一百一十四条，是典型的恶劣的枉法裁判：第一、所谓九个免租期只是一句空话，因为丰非纺织公司并未实际交付该租赁房给大象培训公司，大象培训公司并未实际使用，“免租期”具体有多长，和大象培训公司根本不相关，主审法官用“免租期”来判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万巨额违约金，这实在是其脱离法律、道义、良知，而作出的枉法裁判的“杰作”!第二、所谓的租赁期13年，实际履行仅二年，这也是丰非纺织公司自己造成的，丰非纺织公司不善意诚信交付其房屋，一女多嫁，合同无法履行的责任，完全在丰非纺织公司身上。一审判决将不能履行责任强加在大象培训公司身上，从而判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万巨额违约金，这和明火执仗的抢劫无本质区别。第三，所谓大象培训公司第二期租金未付，一审判决认定大象培训公司违约。这也是歪理正说，倒打一耙。其一、丰非纺织公司从未诚信交付房屋给大象培训公司，即使是已付的162.5万元，丰非纺织公司也是非法所得。大象培训公司凭什么再支付其第二期房租，其二、基于丰非纺织公司将房子实际上一直是交给第三人使用的铁的事实，大象培训公司2019年9月20日，即明确以《律师商榷函》的形式，告知丰非纺织公司终止合同，在此之前大象培训公司未实际使用其房屋，在此之后，更没有实际使用其房屋，丰非纺织公司也从未实际交付房屋给大象培训公司使用，大象培训公司向丰非纺织公司继续交付“第二期”租金，完全无法律依据和合同根据。综上，一审判决大象培训公司赔偿丰非纺织公司100万巨额违约金，是毫无合法根据毫无证据支持的强取豪夺，和明火执仗的抢劫行为无区别。4、适用《合同法》第二百二十六条，第二百二十七条错误，理由同上不再赘述。5、适用《民事诉讼法》第一百五十七条错误，该法条规定的是“事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件”，适用简易程序，而本案由于丰非纺织公司和审判长的公然合谋，故意把清水搅成浑水，把简单弄成复杂，处处违反法定程序，大象培训公司书面形式向李良勇提出变更简易程序为普通程序，但其充耳不闻。综上，本案的“事实不清”，并非案情极其复杂，一时难以查清，而是案情极简单：丰非纺织公司将其租赁房及其场地，在合同期内自始至终交付第三人使用，一女二嫁，一房多租，大象培训公司只有交付162.5万房租和押金的义务，而没有实际使用的权利!该铁的事实，只需审判长李良勇、大象培训公司、丰非纺织公司三方，将大象培训公司不同时期拍摄的50大张图片，去租赁房场地实地对照察看一遍即可，一切真相即一目了然!显然，是李良勇根本不想查清事实，其审判思路早已固化：就是要不顾铁的事实，不顾法律程序，将歪审歪判进行到底。本案的“程序违法”，已到了公然和最高法院《民事诉讼法》司法解释直接对抗的程度。本案的“适用法律错误”，是因为李良勇已把神圣的法律，仅当作其枉法裁判的工具而已。因此，请求撤销原判，依法改判；或发回一审法院重审并由丰非纺织公司承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人丰非纺织公司辩称：一、2017年12月，大象培训公司与丰非纺织公司签订《房屋租赁合同》时，就向其告知了案涉房屋是存在银行抵押，以及有一栋楼是租赁给二环线建设单位的事实。2019年1月19日，通过微信，丰非纺织公司向大象培训公司发送了不动产权的证书。2019年3月7日，双方签订了《补充合同》，又再一次重申了房屋土地的抵押贷款的情况。丰非纺织公司也如实向大象培训公司告知案涉房屋的情况，并不存在大象培训公司所说的隐瞒违约等行为。二、丰非纺织公司已经向大象培训公司交付了案涉的租赁房屋。首先从丰非纺织公司一审提供的微信聊天记录可以看出，大象培训公司已经实际使用了案涉房屋。2018年10月左右，大象培训公司就派人员来了。物品存放于案涉房屋内直至2020年3月，丰非纺织公司发送微信要求大象培训公司来清理该批物品。大象培训公司通过微信表示让丰非纺织公司卖掉，如果卖不掉，他愿意来自行处理该批物品。从该聊天记录可以看出，大象培训公司是已经在实际使用案涉房屋的。至于如何进行使用，是大象培训公司自行决定，丰非纺织公司也无权干涉。其次，双方于2017年12月25日第一次签订《房屋租赁合同》，2019年2月1日大象培训公司出具了支付租金的《承诺书》。2019年的3月7日双方又签订了《补充合同》，期间经过了14个月，若未交付案涉房屋，大象培训公司作为从事教育培训行业的企业法人，又怎么会在13个月后，承诺愿意支付租金，并在一个月之后再次签订《补充合同》，并在《补充合同》中承认了其构成违约。而且这个期间，大象培训公司也从未提出过要求交付案涉房屋的请求，反而是在丰非纺织公司起诉之后，大象培训公司提出了没有交付房屋，这一点是明显不符合常理的。三、针对大象培训公司提供的照片作一说明。首先，照片是大象培训公司单方拍摄的，且大象培训公司一审中申请的证人对照片的陈述与大象培训公司的标注是无法统一的。其次，双方签订合同的时，已经向其告知了部分厂房是有租赁给第三方的情况。因此，第三方使用厂房也是属于正常现象。第三人的使用并不代表丰非纺织公司未交付房屋，若确实第三人占有了租赁给大象培训公司的那部分房屋，大象培训公司也应当及时告知丰非纺织公司，但大象培训公司也从未提出过。四、关于合同解除的时间。首先大象培训公司是没有解除权的，无权以通知的形式单方解除租赁合同。其次，大象培训公司于2019年9月23日向丰非纺织公司发送了解除合同商榷函。丰非纺织公司是没有明确表示过同意解除的，因此双方对解除合同是没有达成过合意，合同自然未解除，因此大象培训公司称合同于2019年9月20日左右解除是缺乏事实依据。五、关于违约金的问题，300万元的违约金，系双方协商确定。并且在房屋租赁合同中有明确的约定，系双方的真实意思表示，双方应当严格的履行。一审法院考虑到案件的实际情况，调整为100万元，丰非纺织公司愿意接受。六、关于程序问题。丰非纺织公司提供的微信聊天记录是与案件基本事实有关的，而且是大象培训公司提供证据后，丰非纺织公司为反驳其证据而提供的。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释的相关规定，法院应当予以采纳，并组织双方进行举证、质证。因此，原审程序是合法的。七、一审认定事实清楚，依据该事实所适用的法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。大象培训公司因自身经营不善而欲解除房屋租赁合同，丰非纺织公司提起诉讼后，又以未交付房屋等牵强的理由拒绝承担责任，严重违反了诚实信用原则。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人丰非纺织公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人大象培训公司向本院提交了证据一、（2019）浙0109执6285之5号执行裁定书，欲证明丰非纺织公司一直对大象培训公司隐瞒其将全部不动产在双方订立合同之前的2017年6月即全部超额双倍以上抵押贷款的事实，构成根本违约。丰非纺织公司一直对大象培训公司隐瞒其在合同履行期间的2019年既有中信银行起诉其还款4100余万元，并有7164号民事判决书判其付款4100余万元的事实，构成根本违约。丰非纺织公司全部不动产已被拍卖抵债，且尚有2100余万元无法偿还，丰非纺织公司已是负资产，其行为进一步构成根本违约。证据二、关于解除《房屋租赁合同》的商榷函，欲证明大象培训公司已于2019年9月23日向丰非纺织公司发出解除合同函，丰非纺织公司在其一审延期递交的“微信聊天记录”中显示已收到，之后其也主动要求解除合同，证明这是双方真实意思表示，大象培训公司无任何违约行为。申请证人瞿某出庭，欲证明非丰公司的合同约定租赁房，在合同期内，始终给予第三人使用。经庭审质证，被上诉人丰非纺织公司认为证据一、无法证明大象培训公司待证内容。从双方签订的房屋租赁合同以及补充合同，都能看出，有明确的条款说明存在案涉房屋是存在银行抵押的。大象培训公司对此是明知的，丰非纺织公司是不存在隐瞒的，更不存在所谓的根本违约。证据二、对关联性有异议，无法证明其待证内容，丰非纺织公司在答辩状中明确说明了，大象培训公司是不存在单方解除合同的权利的，其无权通过微信向丰非纺织公司发送解除的商榷函解除合同，并且丰非纺织公司从没有同意过解除合同，对其内容的真实性也有异议。内容是大象培训公司单方制作的，并非是客观事实。对证人瞿某的证言有异议，证人与大象培训公司的法定代表人有紧密的合作关系，属于利益相对人。因此对其证人证言不予认可。本院认为对于上诉人大象培训公司提交的证据一、二，无法达到大象培训公司所要证明的目的；证人瞿某系大象培训公司的合伙人，出庭为大象培训公司作证，与本案有利害关系，其证言本院不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”丰非纺织公司与大象培训公司所签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。且在双方签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》中明确载明大象培训公司对租赁丰非纺织公司的房屋存在抵押贷款的情形是知晓的，并不影响合同的效力。合同签订后，丰非纺织公司依约交付了案涉房屋。虽大象培训公司认为丰非纺织公司未将案涉房屋交付给大象培训公司。自2017年12月25日双方签订《房屋租赁合同》后，大象培训公司从未向丰非纺织公司提出要求交付案涉房屋，直至2019年2月1日，大象培训公司因拖欠租金，法定代表人罗贤臻向丰非纺织公司出具《承诺书》，承诺支付拖欠租金，但未提及丰非纺织公司未交付案涉房屋。2019年3月7日，双方又签订了《补充合同》，该《补充合同》仍明确大象培训公司未依约支付租金，已构成违约等，仍未提及丰非纺织公司未交付案涉房屋。因此，本院认为大象培训公司在双方签订《房屋租赁合同》两年后并支付一百余万元租金的情况下，在丰非纺织公司起诉前，从未就丰非纺织公司未交付案涉房屋向丰非纺织公司提出异议，且大象培训公司亦认可有物品存放于租赁的房屋之中。现在丰非纺织公司提起诉讼后，大象培训公司提出租赁的房屋未实际交付明显不符合常理。由于大象培训公司未能依约付清租金，丰非纺织公司有权解除合同，故原审判决双方签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》于2020年3月20日解除并无不当。对此，大象培训公司亦未提出实质性上诉意见。原审法院在判决合同解除的同时判决由大象培训公司向丰非纺织公司支付租金59万元亦并无不妥。因大象培训公司未依约支付租金，已构成违约，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定违约金为300万元，原审法院根据本案的实际情况认为该违约金约定过高，酌情将违约金调整至100万元，尚属合理。综上，大象培训公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15772元，由杭州大象艺术培训有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年二月九日 书记员  周 杨