浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初4252号 原告：黄玉康，男，1963年8月1日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：舒文建、沈予洲，浙江银湖律师事务所律师。 被告：德清绿城酒店有限公司，住所地浙江省德清县武康街道舞阳街**。 法定代表人：吴恒，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 原告黄玉康与被告德清绿城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理。后因德清绿城房地产开发有限公司经工商登记变更名称为德清绿城酒店有限公司（以下简称绿城公司），故本院依申请将被告变更为绿城公司，并依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人舒文建、沈予洲，被告委托诉讼代理人刘珂、曹怡骏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金人民币13171196.5元（每日按人民币24101000元的万分之五，自2017年10月31日起计算至2020年10月27日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于德清县××街道××幢的房屋，建筑面积829.53㎡，总价款人民币24101000元；第九条约定出卖人应当在2017年10月30日前交付房屋，第十条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之五，自合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金。后原告按约支付了全部房屋价款，原告于2017年10月18日在验房时发现该房屋存在墙开裂、渗水，车库地面开裂、墙体开裂等严重质量问题，不适合装修居住，原告当即向被告反映要求修复。但被告一直未履行修复义务，至2018年4月24日，原告致函要求被告加快维修，尽快交房。2019年7月4日，双方对该房屋又一次验房，仍存在墙体开裂、渗水等诸多质量问题，原告要求被告于2019年8月21日前修复完工，交房使用。2019年9月25日再次验房时，被告仍未完全履行修复义务，地下，地下车库存在严重开裂，承诺于11月底修复。2020年7月21日，双方验房后，被告同意仍存在的漏水、开裂问题解决后业主收房。直至2020年10月27日，经多次维修后，虽仍存在围墙开裂问题，但原告认为该房屋已适合正常居住后，被告同意交房，原告同意收房，被告对质量问题在交房后60天内完成维修。原告认为，因被告原因致房屋存在诸多不适合正常居住的严重质量问题，被告实际交付房屋的时间已远远超过其承诺的交房期限，构成违约，应按合同约定承担违约责任。双方纠纷成讼。 被告辩称，不构成逾期交付，不应支付违约金：1.案涉房屋所在项目于2017年9月15日即取得竣工验收备案，五方主体验收合格（不存在质量问题），具备交付条件。2.2017年9月30日，被告即向原告送达《入伙通知书》，原告亦前来验房，符合合同约定的交房时间和手续（2017.10.30前交付）。3.根据案涉合同第十二条交接约定，买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。案涉房屋即使按照原告远超过交付期限后再次前来验房所单方主张的质量问题，也均为房屋外围围墙伸缩缝、五金检修等质量瑕疵问题（部分甚至超过保修期、部分绿化等养护问题完全是原告拒绝收房未予以维护所导致），完全不属于主体质量问题或严重影响居住使用的问题，不构成拒收房屋的合法合约的理由，且被告均已积极履行了保修责任。4.据被告了解，原告长期不在德清居住，案涉房屋至今仍未装修、实际使用，原告完全系恶意拖延收房。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告向被告购买坐落于德清县××街道××幢的房屋，并约定价款、交付时间及违约责任等内容的事实； 2.转账凭证若干，拟证明原告已全额支付房款的事实； 3.《函》及邮寄面单，拟证明原告于2017年10月18日验房时发现房屋存在严重质量问题后便催促被告进行修复并交房的事实； 4.《业主领房验收交接表》4份，拟证明原告于2019年7月4日、9月25日、2020年7月21日多次验房，房屋严重质量问题一直未能修复，直至2020年10月27日，经多次维修，虽仍存在问题，但原告认为该房屋已适合正常居住，被告同意交房，原告同意收房的事实。 被告质证认为，证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰能证明被告已经按约履行义务，不应再向原告支付逾期交房违约金的事实。证据2予以认可。证据3不认可，被告没有收到，且函件内容笼统，没有其他证据予以佐证。证据4形式真实性、合法性无异议，实质内容的真实性、合法性、关联性均有异议，每次代表原告签字的人均不一致，原告仅在最后一张表格上签字，可见原告并不愿意接受房屋，是原告在推诿；交接表上的问题是物业公司根据原告口述记载，不代表质量问题真实存在，经被告相关部门核查，原告主张的很多质量问题并不存在，地下，地下车库和围墙开裂等问题也不是主体结构的问题告认为被告怠于行使保修责任，可另行主张权利并举证证明。 被告为证明其辩称意见，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就案涉房屋的交付条件、交接（买受人拒绝接受交付的责任）、保修等事宜达成一致意见的事实； 2.德清县房屋建筑工程竣工验收备案《证明书》及竣工验收备案表各一份，拟证明案涉房屋所在项目绿城·英溪桃源松月苑于2017年9月15日取得竣工验收备案证明，具备交付条件的事实； 3.《文件签收确认单》及邮寄面单各一份，拟证明2017年9月30日，被告向原告送达了《入伙通知书》，告知其案涉房屋交付的有关事宜，不存在逾期交付的事实； 4.照片打印件2张，拟证明案涉房屋自具备交付条件以来，原告一直空置，至今未装修使用的事实。 原告质证认为，证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，合同第12条约定双方在进行房屋验收交接时，应当签署房屋交接单，但在本案中从未签署过，第12.2条约定《入伙通知书》一经发出，买受人就没有提出异议的机会，那么后续的一系列动作就毫无必要，附件六的保修责任规定只是合同约定，不能代表实际情况已将合同变更的事实。证据2真实性无异议，证明目的有异议，房屋竣工验收只是符合交付的其中一个条件，不能证明房屋是否适合居住等其他条件。证据3真实性无异议，证明目的有异议，《入伙通知书》一般情况下视为交接，但也有例外情形，如最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条就规定了房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的例外情形。证据4无法考证真实性，不予认可。 上述证据，本院经审查认为：原告证据中，证据1、2、4符合有效证据要件，予以认定；证据3内容虽为原告单方陈述，但结合本案案情，可知被告认可案涉房屋存在一定质量问题并多次进行维修的事实，本院对该事实予以认定。被告证据中，证据1、2符合有效证据要件，予以认定；证据3真实性、合法性予以认定，但不能证明被告已完成房屋交接的事实，本院将在争议焦点中重点阐述理由；证据4虽为照片打印件，但能辨识门牌指向为案涉房屋，结合原告未举以反证推翻照片的真实性，且在庭审调查中亦对房屋未着手装修的现状予以认可，能佐证照片内容的真实存在，故本院对该证据予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告为绿城·英溪桃源商品房项目的开发商。2016年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买松月苑3幢商品房一套，建筑面积829.53㎡，总价24101000元。合同另约定，出卖人交付商品房的时间为2017年10月30日前，若逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同或继续履行合同，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的已付房款万分之五的违约金。后原告按约支付全额房款，并于2017年9月30日签收被告寄送的《入伙通知书》。2017年10月18日，原告在验房时发现案涉房屋存在多处质量问题，故未与被告办理房屋交接手续。2019年7月至2020年10月期间，在小区物业接待人及被告销售部人员的陪同下，原告四次验房，并签署《业主领房验收交接表》，将案涉房屋存在的各项问题记录在案。直至2020年10月27日，原告同意收房。现原告认为，被告逾期交付案涉房屋超过90日，已构成违约，应当承担违约责任。双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：被告是否存在逾期交付案涉房屋的违约行为？如有，违约责任如何承担？ 关于被告是否存在逾期交付案涉房屋的违约行为的问题。原告认为，案涉房屋虽经过工程竣工验收，也无主体结构方面的质量问题，但仍存在墙面开裂、渗水、车库地面开裂等严重影响正常居住使用的质量问题，从《业主领房验收交接表》亦可知，被告实际交付房屋的时间为2020年10月27日，远远超过合同约定的交房期限，已构成逾期交房的违约行为。被告则认为，根据合同第12.3条约定，主体结构质量问题外的质量瑕疵不能构成买受人拒绝收房的合理理由，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付责任，据此，案涉房屋的质量问题均非主体结构质量问题，故原告无权以此拒绝收房。此外，根据合同第12.2条约定，被告已向原告寄送了《入伙通知书》，原告未在规定的领房时间内办理领房手续，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果由原告自行承担，被告的交房义务也视为完成，并不存在逾期交房的违约行为。本院认为，在案证据尚不足以证明案涉房屋存在的质量问题已达到严重影响正常居住和使用的程度，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十三条第一款规定，买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而主张的赔偿损失责任，并不等同于出卖人逾期交房的违约责任，因此，原告凭此理由主张被告逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但同时，被告的交房行为存在一定瑕疵，应当认定具有逾期交房的违约行为，理由如下：合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。可见，房屋交接单为双方当事人正式交付商品房的有效文书。但在本案中，被告向原告寄送《入伙通知书》后，双方未签署房屋交接单，在原告明确对房屋质量提出质疑而未收房的情况下，被告再无后续交接手续，而是凭第12.1、12.2条完全排除了自身签署房屋交接单的义务，加重了买受人必须在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的责任，违反诚实信用原则。另一方面，《业主领房验收交接表》不仅从外观形式上还是实质内容上，均符合房屋验收交接的意思表示，原告作为买受人，完全有理由相信该交接表代表被告的意志，其中2020年10月27日《业主领房验收交接表》中，被告销售部陪同人凌虹明亦在“业主方对多次维修后认可已适合装修居住，同意收房。后续围墙开裂修复、草坪修整问题，同意在业主收房后60天内完成维修。”的意见栏签字确认，可见原、被告对于在此之前未完成收房手续的事实均予以认可，被告现抗辩认为该表格制作人为绿城物业服务集团有限公司，与其无关的意见，违反诚实信用原则，也侵犯了原告的信赖利益，本院不予采信。因此，被告无权仅凭《入伙通知书》证明已完成案涉房屋的交付义务，其实际交付时间远超合同约定的交付期限，存在逾期交房的违约行为。 关于如何承担违约责任的问题。根据合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告抗辩认为违约金约定标准过高，请求本院调整减少。本院结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，认定以年利率12%计付违约金，为865.2589万元（0.12÷365天×1092天×24101000元，自2017年10月31日至2020年10月27日，共计1092天）。同时，本院综合考虑被告违约行为的恶意程度、被告履行维修义务的积极程度、新冠肺炎疫情影响维修进度、原告对逾期交房亦附有及时止损的责任、原告对实际损失未予举证等多方面因素，酌定被告支付违约金500万元。 综上，原、被告之间的商品房销售合同关系符合法律规定，应予保护。被告未按约全面履行交付房屋的义务，引起本案讼争，应当承担相应民事责任。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院在500万元范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告德清绿城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄玉康逾期交房违约金5000000元； 二、驳回原告黄玉康其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100827元，减半收取计50413.5元，由原告黄玉康负担31275.5元，由被告德清绿城酒店有限公司负担19138元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员 杨 静 二〇二一年二月二十二日 书记员 沈佳丽