江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初6095号 原告（反诉被告）：刘衡祁，男，汉族，1976年8月6日生，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：裘杨颖，江苏斐多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张甲恩，江苏斐多律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：彭雨，男，汉族，1985年11月10日生，住南京市玄武区。 被告：南京伯乐房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区卓溪路******。 法定代表人：王志，总经理。 原告（反诉被告）刘衡祁诉被告（反诉原告）彭雨、被告南京伯乐房产经纪有限公司（简称伯乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘衡祁的委托诉讼代理人裘杨颖、张甲恩，彭雨及伯乐公司的法定代表人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘衡祁向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘衡祁与彭雨签订的存量房屋买卖合同，由彭雨退还购房款58万元并支付利息（以10万元为基数自2020年6月8日起，以48万元为基数自2020年7月15日起，均按同期人民币贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）；2、判令彭雨承担律师费3万元；3、判令解除刘衡祁、彭雨及伯乐公司签订的居间合同，伯乐公司退还居间费4.36万元；4、判令彭雨、伯乐公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年6月7日，刘衡祁与彭雨及伯乐公司签订存量房屋买卖合同（简称买卖合同）及居间合同，购买彭雨名下位于南京市浦口区××的房产，房屋总价218万元，中介费4.36万元。合同对违约责任、管辖、交付等作出约定。同日，刘衡祁向彭雨支付定金10万元，向伯乐公司支付居间费4.36万元，并于7月14日向彭雨分两笔支付首期款48万元，合计支付购房款58万元。后刘衡祁因南京市住房保障和房产局发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称通知）不再具备购房资格，无法继续履行买卖合同，故于2020年9月2日发函彭雨，告知情况，要求退还购房款58万元，但彭雨未予退还，故诉至法院，请求判如所请。 彭雨辩称并反诉称，刘衡祁陈述根据通知不具备购房资格，但住房保障和房产局已经明确说明已开具的购房证明只要在期限内，在合同执行时是有效的，双方签署合同后，刘衡祁利用购房证明另外购买江畔都会上城（简称江畔）的房屋，后以无法开具购房证明违反双方约定，属主观、恶意违约，应当承担违约责任。按买卖合同约定，涉案房屋应在9月27日过户，此时我方应收到全款，但刘衡祁并未支付。现反诉请求：1、判令刘衡祁按照买卖合同约定支付违约金43.6万元；2、判令刘衡祁承担本案本诉及反诉的诉讼费用。 伯乐公司针对本诉辩称，双方解约情形下，中介费可以退还，伯乐公司作为中介公司，已明确告知刘衡祁如果摇号摇到，就丧失了购买涉案房屋的资格，故伯乐公司已完成了居间合同约定的义务和责任，中介费不应退还，如果调解可以商量。 刘衡祁针对反诉辩称，1、本案构成情势变更，当事人有权向法院申请解除合同。通知出台发生在买卖合同成立后，义务履行完毕前，当事人在订立合同时均无法预见，且不属于商业风险，不可归责于当事人，刘衡祁在通知出台后已无法开具新的购房证明，无法继续履行买卖合同，继续履行对刘衡祁明显不公，且通知出台后，刘衡祁已联系彭雨并提供了切实可行的解决方案，履行了再协商义务，但彭雨均未同意，现双方不能就合同变更达成一致意见，刘衡祁有权请求法院依法解除合同。2、刘衡祁在履约过程中不存在违约行为，刘衡祁2020年5月20日开具的购房证明，并非为案涉房屋交易而开具，且购房证明在南京限购新政出台前已被使用，买卖合同仅要求刘衡祁承诺具备本市购房资质，并能够开具购房证明，刘衡祁在签约时具备相应资格，未违反合同约定，通知出台系合同不能继续履行的根本原因，彭雨及伯乐公司对刘衡祁参与江畔摇号并中签的事实知悉且无异议，故彭雨主张刘衡祁违反合同约定，既无法律依据，也违反诚实信用原则。 伯乐公司针对反诉辩称，刘衡祁开具购房证明后，先签订了涉案买卖合同，之后才中签江畔，故其明知手上只有一个购房证明，且已签订合同的情况下，又用该购房证明去购买新房，属单方面推翻合同。 经审理查明，2020年5月20日，刘衡祁开具购房证明，并于当日参与了江畔摇号，未摇中。6月7日，刘衡祁（乙方）与彭雨（甲方）签订买卖合同，购买彭雨名下位于南京市浦口区××的房屋，乙方承诺具备开具本市购房资质并能开具购房证明，双方通过伯乐公司居间介绍成交，房屋按套计算218万元，定金10万元（给付定金的一方不履行合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金），首付款97万元，抵押贷款109万元，物业交割保证金2万元。甲方收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日将房屋交付给乙方。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起20个工作日内向另一方当事人提供证明。除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除买卖合同，乙方根本违约时，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。本合同履行期间，如出台新的限购政策／限贷政策且该限购政策／限贷政策导致本合同无法继续履行的，甲方退还乙方全部房款，且双方互不承担违约责任，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。同日，彭雨（甲方）、刘衡祁（乙方）和伯乐公司（丙方）签订居间合同，居间代理费43600元，由乙方支付。 涉案合同签订后，刘衡祁于当日支付定金10万元，并于次日支付居间费43600元。6月14日，刘衡祁申请调整付款方式为定金10万元，首付50万元，过户当天付156万元，尾款2万元，彭雨同意。7月14日，刘衡祁分两次共计支付首付款48万元。 2020年6月8日，刘衡祁微信询问中介能否摇号江畔，中介告知目前有购房资格，但摇中后会失去购买涉案房屋的资格。6月20日，刘衡祁再次参与江畔摇号，本次摇中，彭雨知晓摇号结果，但要求刘衡祁继续按约支付购房款。6月29日，刘衡祁签约购买了江畔房屋，并于8月26日办理了预告登记。 2016年9月26日，南京发布《关于开具购房证明的告示》（简称告示），实施主城区住房限购政策，10月7日补充规定在本市十一区范围内无住房的本市户籍成年单身人士（含离异），2016年10月6日起在……浦口八区范围内购买新建商品住房或二手住房的，在签订商品房买卖合同或存量房买卖合同前，需开具购房证明。2020年7月22日，通知出台，对住房限购政策作出完善，规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。根据通知规定，刘衡祁无法重新开具购房证明，但双方未能就合同解除达成一致意见。8月7日，彭雨方要求继续履行合同，8月26日，刘衡祁称已找到买家按买卖合同要求购买涉案房屋，且已开具购房证明。9月2日，刘衡祁向彭雨发函称买卖合同因新政规定无法履行，要求解除合同并退还已支付的58万元，否则诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等由彭雨承担，该函于9月4日签收。同日，刘衡祁委托江苏斐多律师事务所处理涉案纠纷，并签订委托代理合同，代理费3万元已支付并开票。 庭审中，伯乐公司同意退回中介费，但双方必须解除合同，且刘衡祁不起诉伯乐公司。 以上事实，有当事人当庭陈述、买卖合同、居间合同、合同变更申请单、付款凭证、通知、不动产权证、购房证明、离婚证、函、委托代理合同、发票、微信聊天记录截图、德佑安心服务承诺细则、告示、补充规定、答疑等证据予以证明，本院予以确认。 刘衡祁主张涉案房屋买卖合同无法继续履行系因通知出台导致无法重新开具购房证明，构成情势变更。彭雨辩称涉案合同签订时刘衡祁已开具购房证明，可以购买涉案房屋，合同无法履行系刘衡祁将购房证明用于购买江畔房屋，不构成情势变更，刘衡祁构成违约，应当承担违约责任。 本院认为，一、涉案合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据现行的购房政策，刘衡祁已无法开具购房证明，买卖合同实际履行不能，故刘衡祁诉请解除买卖合同和居间合同，本院予以支持。二、买卖合同签订时，刘衡祁已开具符合条件的购房证明，且刘衡祁签约江畔时间晚于买卖合同签订时间，买卖合同履行不能系因刘衡祁将购房证明用于购买江畔房屋，非因新政出台，故不构成情势变更，刘衡祁构成违约。彭雨诉请刘衡祁支付违约金436000元，但违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,本院根据违约惩罚原则及违约造成的实际损失，酌定为100000元。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同虽约定若刘衡祁不履行合同约定义务导致合同解除则无权要求返还定金，但彭雨已提起反诉要求刘衡祁承担违约金，即表明彭雨选择以违约金方式要求刘衡祁承担责任，故刘衡祁已支付的100000元定金及480000元首付款，应予以退还；伯乐公司作为中介机构，为促成涉案交易已提供了一定中介服务，应收取相应居间费，本院酌定为10000元。扣除100000元违约金及10000元居间费后，彭雨应退还购房款480000元，伯乐公司退还居间费33600元。刘衡祁诉请彭雨支付律师费30000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘衡祁与被告彭雨及被告南京伯乐房产经纪有限公司签订的存量房屋买卖合同及居间合同； 二、被告彭雨于本判决生效之日起五日内返还原告刘衡祁购房款480000元； 三、被告南京伯乐房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘衡祁居间费33600元； 四、驳回原告刘衡祁的其他本诉请求； 五、驳回被告彭雨的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5168元（已减半收取），由原告刘衡祁负担；反诉案件受理费3920元，由原告刘衡祁负担3500元，被告彭雨负担420元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费18176元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  张 晖 二〇二一年二月十八日 法官助理  张维凤 书 记 员  徐 乔