福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽09执复6号 复议申请人（申请执行人）福安市农村信用合作联社，住所地福安市城北街道新华中路**，统一社会信用代码9135098170534898X9。 法定代表人乐起星，理事长。 被执行人福建经源投资有限公司，住所地福安，住所地福安市城南街道中兴街**用代码91350981754958661T。 法定代表人陈少华，总经理。 复议申请人福安市农村信用合作联社不服福建省福安市人民法院（以下称执行法院）作出的（2020）闽0981执异142号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，2020年3月19日，执行法院以(2020)闽0981执恢119号立案执行申请执行人福安市农村信用合作联社与被执行人福建经源投资有限公司、陈少华、陈晓曦金融借款合同纠纷一案。同年8月24日，执行法院在淘宝网阿里拍卖司法平台上发布竞买公告，载明：另本标的物部分房地产已与案外人签订租赁合同，该合同经执行法院审查后确认有效，承租人有权在承租期内（租赁期限至2028年8月1日）占有、使用其承租范围内的房地产。申请执行人福安市农村信用合作联社于2020年12月2日向执行法院提起执行异议。另查明，执行法院于2020年8月31日作出(2020)闽0981民初4643号民事判决，判决：“一、李晓梅、程祖雄与福建经源投资有限公司于2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》、于2013年3月6日签订的《补充协议》合法有效；二、李晓梅、程祖雄在租赁期限内对其租赁的坐落于福安市中兴街77号第7幢2-4层、第3幢、第4幢及破房（详见房屋所有权证平面图上标注的位置）享有优先购买权”。该判决于同年9月14日生效。 执行法院认为，经查，1、执行法院(2020)闽0981执异44号《执行裁定书》系已发生法律效力的文书，至今并没有被依法撤销，该《执行裁定书》认定案外人李晓梅、程祖雄与被执行人福建经源投资有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法、有效，应受法律保护，并认定案外人李晓梅、程祖雄与被执行人福建经源投资有限公司于2013年3月6日签订《补充协议》将租期延长至2028年8月1日，且认定上述承租在先、2014年8月22日办理抵押登记手续在后。2、执行法院(2020)闽0981民初4643号《民事判决书》亦系已发生法律效力的文书，至今并没有被依法撤销，该《民事判决书》已判决认定李晓梅、程祖雄与福建经源投资有限公司于2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》、于2013年3月6日签订的《补充协议》合法有效；同时，判决确认李晓梅、程祖雄在租赁期限内对其租赁的坐落于福安市中兴街77号第7幢2-4层、第3幢、第4幢及破房享有优先购买权。故，执行法院依据该《执行裁定书》查明认定的事实，发布竞买公告，在竞买公告上载明案涉房产租赁期限至2028年8月1日，对案涉被执行的不动产作出带租拍卖行为，并无不当。因此，异议人福安市农村信用合作联社的异议理由不能成立，其异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回异议人福安市农村信用合作联社的异议请求。 复议申请人福安市农村信用合作联社复议称，请求本院撤销执行法院作出的（2020）闽0981执异142号裁定，支持复议申请人的异议申请。事实和理由如下：执行法院在执行（2018）闽0981执1539号案件过程中，李晓梅、程祖雄提出书面异议，请求停止对福安市××街××号××号××层房地产的执行拍卖行为，并提交《补充协议》等证据。执行法院经审理后驳回了李晓梅、程祖雄的异议请求，但依据二人所提交的《补充协议》在相应司法拍卖界面中将福安市××街××号××号××层房地产的租赁期限登记为至2028年8月1日。对此，福安市农村信用合作联社提出执行异议申请，请求更正福安市××街××号××号××层房地产的租赁期限，执行法院裁定驳回其异议请求。执行法院异议裁定认为，依据（2020）闽0981执异44号执行裁定书以及（2020）闽0981民初4643号民事判决书，在案涉房地产的竞买公告上载明租赁期限至2028年8月1日并无不当。复议申请人认为，（2020）闽0981执异44号的申请内容为停止执行拍卖程序，但仅凭租赁关系并不可阻却拍卖，因此《房屋租赁合同》以及《补充协议》的真实性实质上并不能影响该案的异议申请结果，故在该案中本不宜对《房屋租赁合同》以及《补充协议》的真实性进行确认，且该案只进行了书面审查，并未进行听证对复议申请人所提交证据进行举证质证，故复议申请人认为该案事实认定有误，（2020）闽0981执异142号裁定不宜再依据并确认（2020）闽0981执异44号裁定所认定的事实。此外，对于（2020）闽0981民初4643号案件，该案诉讼复议申请人本不知情，在提出异议申请后，本案承办人告知复议申请人存在该民事案件，且本案因需等待该案民事判决结果而需先行中止审查。本案在2020年9月10日受理，复议申请人于2020年9月10日至2020年9月17日期间内得知存在该案诉讼，于2020年9月17日向该案承办法宫邮寄了第三人参与诉讼申请书，但未得到回应。（2020）闽0981民初4643号裁判文书落款时间为2020年8月31日，若该案于该时间已实际判决，并于2020年9月14日已实际生效，则本案并不存在中止程序的必要性，复议申请人认为相关文书的判决及生效时间存在疑点。 本院查明的事实与执行法院异议审查查明的事实基本一致。 本院经审查认为，本案的争议焦点为如何处理租赁权与抵押权执行之间的法律关系及适用程序问题？ 本院认为，执行过程中，对不动产的强制执行分为不动产权属的强制转让和不动产强制交付两个层次。首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该法条系所有权变动不破租赁原则的体现，反向推导可得出租赁权存在并不能排除对涉案不动产权属的转移，承租人请求停止对涉案房地产的查封、拍卖程序的，执行法院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查并不予支持。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修正为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议”，故承租人基于执行标的被抵押、查封前与被执行人签订租赁合同请求带租拍卖，即承租人主张排除在租赁期内对案涉不动产的强制交付的实体权利，应依法向执行法院提出异议，执行法院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。具体到本案执行过程中，案外人李晓梅、程祖雄向执行法院提交与被执行人福建经源投资有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，实质上是主张以其租赁权排除执行法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。执行法院作出的(2020)闽0981执异44号执行裁定书裁定主文确认的是租赁权不能排除对涉案不动产权属的转移问题。在本案复议申请人福安市农村信用合作联社和案外人李晓梅、程祖雄对租赁权是否排除不动产强制交付即是否带租拍卖事项存在重大争议的情形下，执行法院不得直接带租拍卖，应根据上述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序立案进行审查，并作出是否带租拍卖的异议裁定。故执行法院未经案外人异议程序或各方当事人认可的情况下直接依职权在本案拍卖公告中进行带租拍卖的行为不当，程序违法。执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查本案租赁关系能否排除执行问题，并作出（2020）闽0981执异142号执行裁定，适用程序错误。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下： 一、撤销福安市人民法院（2020）闽0981执异142号执行裁定。 二、发回福安市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郑雄斌 审 判 员 张宗务 审 判 员 兰子君 二〇二一年二月三日 法官助理 林 滢 书 记 员 黄孟英 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。