江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4357号上诉人（原审原告）：单永昌，男，1983年2月10日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：朱利秀，女,1984年1月20日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周雄，男，1988年8月22日出生，住江苏省沭阳县.被上诉人（原审被告）：张娜，女，1988年10月16日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：李增斗，男，1956年5月9日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：李春，男，1985年3月15日出生，住江苏省沭阳县。上诉人单永昌、朱利秀因与被上诉人周雄、张娜,及原审第三人李增斗、李春排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单永昌、朱利秀上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判周雄、张娜立即从涉案房屋中迁出，并将涉案房屋返还给单永昌、朱利秀；2.本案一、二审诉讼费用由周雄、张娜承担。事实和理由是：1.周雄系从尹某处购买涉案房屋，该房屋系尹某与李增斗达成的以房抵债协议中的房屋，但李增斗不认可欠尹某款项，且李增斗与李春不履行该以房抵债协议，导致该协议不能履行。故虽然周雄与尹某之间存在房屋买卖合同关系，但并不能直接认定尹某与李增斗、李春之间存在买卖合同关系。2.涉案房屋钥匙是周雄从小区物业处领取，并不是李增斗、李春向其交付或李增斗、李春将钥匙交给尹某，再由尹某交给周雄、张娜，故周雄、张娜并非合法占有涉案房屋。3.涉案房屋于2013年5月30日登记在李春名下，于2017年7月17日登记在单永昌、朱利秀名下，长达四年之久周雄、张娜一直未要求李春办理过户登记，显然存在明显过错。4.单永昌、朱利秀购买房屋并非恶意，其二人对该房屋之前以房抵债并不知情，单永昌、朱利秀是基于对不动产登记的公信力购买房屋，查验了房屋相关权属登记证书，并与李春及其妻子签订了买卖协议且归还了银行贷款和案外人抵押贷款后办理了过户登记，不能仅仅因为未看房而认为单永昌、朱利秀购买房屋并登记是恶意登记，已经尽到了相关义务。周雄二审辩称，单永昌、朱利秀购买涉案房屋属于恶意取得，2017年买的房子直到2018年5月份才去看房。在此期间，我家小孩在附近上学，全家一直住在房子里。涉案房屋系周雄于2013年2月8日从案外人尹某、李春处购买所得，并由周雄、张娜自2013年装修后入住至今。周雄、张娜不同意单永昌、朱利秀的诉讼请求。李增斗陈述，周雄、张娜称买尹某的房子是事实，李增斗与周雄、张娜之间没有关系，只与尹某有关系。周雄、张娜的钱是交给尹某的。李增斗原来承建康盛花园小区的6号楼工程，将其中的窗户工程转包给尹某，并曾将康盛花园小区1号楼406室房屋抵工程款给尹某。尹某将该房屋对外出售给周雄，在收到周雄的定金后，却无法为周雄办理406室房屋的相关购房手续。当时，为了尹某能从周雄处取得剩余购房款，将窗户工程继续下去，便将康盛花园1号楼1606室的房屋拿出来同尹某调换406室房屋，1606室房屋的相关手续办的是我儿子即本案李春的名字。后来尹某仍然未将相关的工程做完，因李增斗也给了尹某一部分钱，所以李增斗就不再欠尹某工程款，1606室房屋也不能再抵给尹某。张娜、李春二审未到庭参加诉讼。单永昌、朱利秀向一审法院提起诉讼请求：1.判令周雄、张娜停止侵害、排除妨害，立即从涉案房屋中迁出，并将房屋腾空返还单永昌、朱利秀；2.判令周雄、张娜立即支付房屋占有使用费20000元。一审法院经审理认定事实：李增斗与李春系父子关系。李增斗曾承建沭阳县沭城街道康盛花园小区6号楼工程，尹某为其做该幢楼的窗户工程。因欠尹某工程款，李增斗将康盛花园小区1号楼三单元406室房屋抵款给尹某。尹某将该406室房屋对外出售，并于2011年6月20日与周雄订立《房屋转让协议》一份，该协议载明，房屋建筑面积为127.65平方米，价款为384000元，尹某应在合同订立后一个月内从开发商处开出该套房屋的购房房票，该协议还约定了其他内容。协议签订后，周雄付30000元定金给尹某。因该房屋的相关手续未能办妥，周雄无法取得该406室房屋。因上述协议无法履行，李增斗又将康盛花园1号楼三单元1606室房屋调换给尹某，该房屋系以李春名义与开发商签订的商品房买卖合同，并于2009年在银行办理了房屋按揭贷款。2011年10月29日，尹某向李增斗出具收条一张，载明收到李增斗康盛花园1号楼三单元1606室房屋，均价1928元/㎡。李春在该收条经手人处签字。2011年10月30日，周雄从康盛花园小区物业办公室领取了该小区1号楼三单元1606室房屋的钥匙、住户手册，并在物业办公室填写、提交了装修施工申报表。2011年11月1日，尹某向李增斗出具收条一张，载明收到康盛1号楼三单元1606室房款104970元，冲6号楼窗工程款。尹某保留该收据的复印件。同日，李增斗在该复印件上注明，待此房屋两证下来后，由李春负责将房屋转户给周雄，但不负责过户费。2011年10月底左右，李增斗、李春将案涉房屋的商品房买卖合同、贷款合同、用于归还按揭贷款的银行卡等手续全部交给了周雄。嗣后，周雄按时向李春银行卡内转账，用以偿还按揭贷款。2013年2月8日，李增斗以李春的名义与尹某及周雄订立书面房屋转让协议一份，载明：尹某曾为李春做门窗工程，欠尹某工程款，于2011年11月份将康盛花园小区1号楼三单元1606室房屋抵款给尹某。现经李春同意，尹某将该房屋转让给周雄；尹某转给周雄的房屋总价格为384000元（含贷款）。除周雄给付尹某264500现金外，下欠房贷由周雄负责偿还。以后房屋需要过户，李春要积极配合，不得推诿和拖延，尹某也要积极协助。过户费用由周雄承担。并约定，协议签订后，李春和尹某将该房屋的所有资料、证件及各类发票交给周雄，周雄交清房款，即取得该房的所有权，李春和尹某将该房屋的钥匙交给周雄，李春和尹某家人不得以任何理由拒绝履行协议；水电费、物业费、房屋契税由李春负责。同日，尹某向周雄出具了一张总收据，总计收到周雄支付购房款264500元。后李增斗以为案涉房屋办理不动产权登记为由，将之前交给周雄的商品房买卖合同、贷款合同等资料取回。2013年左右，周雄、张娜对案涉房屋进行装修，并入住至今，但多次要求李增斗办理过户登记未果。2013年5月30日，案涉房屋的不动产所有权登记至李春名下。2015年12月28日，李春将该房屋抵押给案外人徐长军，并办理了抵押权登记。2017年7月14日，单永昌替李增斗向案外人徐长军账户转账292000元，后注销了上述抵押登记。2017年7月17日，单永昌向李春的银行卡内转账82752.72元，用以偿还康盛花园1幢3单元1606室房屋剩余的按揭贷款。同月21日，单永昌、朱利秀与李春、赵某1签订《房地产买卖契约》，约定李春、赵某1将该房屋以530000元出售给单永昌、朱利秀。同月24日，案涉房屋产权转移登记至单永昌、朱利秀名下。单永昌、朱利秀购房前未实际查看房屋状况，按未装潢购买。过户后，李增斗、李春及赵某1未将案涉房屋的钥匙交付给单永昌、朱利秀，单永昌、朱利秀也未能实际占有使用房屋。2017年7月31日、2019年3月25日，单永昌、朱利秀又两次将案涉房屋抵押给案外人单某、张某。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，单永昌、朱利秀无权要求周雄、张娜排除妨害，理由如下：首先，周雄与李春的房屋买卖合同合法有效，周雄、张娜对案涉房屋属于合法占有，应受到法律保护。周雄与李增斗、李春在2011年即对案涉房屋进行交易，李增斗、李春向周雄交付房屋及购房协议等手续，并由周雄归还按揭贷款，2013年2月8日三方补签房屋转让协议。结合李春在2011年10月29日收条上签字行为及李春与周雄的电话录音内容来看，李春本人对该房屋买卖行为是认可的，故周雄与李春之间在2011年即成立了合法有效的房屋买卖合同法律关系。周雄在支付大部分购房款264500元后依法占有了案涉房屋，并按约定偿还剩余的按揭贷款，其对房屋享有的占有、使用权利应受保护。其次，单永昌、朱利秀与李春、赵某1办理涉案房屋产权登记具有恶意，单永昌、朱利秀属于恶意办理登记的买受人。单永昌、朱利秀在购买涉案房屋时并未实地进入房屋查看，按未装潢房屋进行交易，交易后，双方也未对房屋的占有、使用进行交接，且在取得涉案房屋权属证书一周内即将房屋抵押给他人。单永昌、朱利秀一系列行为的目的，显然在于恶意抢先将房屋登记至自己名下，并非出于购房居住的考虑。最后，单永昌、朱利秀恶意办理涉案房屋权属登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人周雄、张娜。周雄、张娜对案涉房屋未能登记至其本人名下并不存在过错。周雄、张娜在入住房屋后，一直在积极主张权利，多次要求李春、李增斗办理房屋的过户登记手续，只是因李春、李增斗恶意违约而导致未能实现。单永昌、朱利秀自愿撤回要求周雄、张娜支付占用费用20000元的诉讼请求，系对其诉讼权利的合法处分，予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：驳回单永昌、朱利秀的诉讼请求。案件受理费380元（单永昌、朱利秀已预交190元），由单永昌、朱利秀负担。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审中双方当事人均未提交新证据。二审本案的争议焦点：单永昌、朱利秀申请排除妨害有无事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2011年10月底，第三人李增斗、李春将涉案的商品房买卖合同、贷款合同、银行卡交给周雄，由周雄偿还涉案房屋的按揭贷款。同时该月底和11月初，由案外人尹某向李增斗出具收条，载明收到涉案房屋房款104970元，用于冲抵李增斗欠付尹某6号楼窗户的施工工程款，李增斗儿子李春亦在相关收条上签字。后李增斗以李春的名义于2013年2月8日和尹某、周雄补签书面的房屋转让协议，将涉案的1606室房屋抵款给尹某，尹某再将该房屋转让给周雄。李春在其与周雄的电话录音中对该事实亦予以认可。从上述事实可以认定尹某在与李增斗之间完成窗户工程款结算后通过以房抵款方式取得涉案房屋，并且经其和李增斗、周雄三方签字认可将房屋转让给了周雄，该转让合法有效，本院予以确认。周雄在支付了大部分购房款后依法占有了涉案房屋，并且实际使用至今，其对该房屋占有、使用有事实和法律依据，本院予以支持。李增斗、李春将涉案房屋冲抵工程款后又转让给他人，明显系恶意违约。而二上诉人单永昌、朱利秀购买房屋不实地看房，交易后也不进行房屋的交接、交付，而是在取得涉案房屋权属证书后迅速将房屋抵押给他人，且按照李增斗的陈述，单永昌亦是帮李增斗干活，单永昌、朱利秀对该房屋的买卖及之后行为不合常理且明显存疑。退一步说，即使单永昌、朱利秀与李春之间存在真实的房屋买卖合同关系，单永昌、朱利秀如因无法取得涉案房屋而造成损失亦只能向李增斗、李春主张。综上，单永昌、朱利秀的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由单永昌、朱利秀负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  沈 阳审判员  朱 海二〇二一年二月二十四日书记员  陈 莹