河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1352号原告：陈爱亚，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地河南省三门峡市湖滨区，现住河南省郑州市。被告：被告河南高发置业有限公司，住所地新郑市郭店镇中心社区文化服务中心，统一社会信用代码914101845531758477。法定代表人：刘鹏飞，总经理。原告陈爱亚与被告河南高发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告陈爱亚到庭参加了诉讼，被告河南高发置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈爱亚向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金(以总房款954762元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年12月31日计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计算至起诉之日的逾期交房违约金为18379.17元)；2、依法判令被告负担逾期交房期间产生的物业费用（自2019年12月31日计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计算至起诉之日的逾期交房物业费为3149.20元）；3、本案的诉讼费用、律师代理费用由被告承担。事实与理由：2017年9月23日，原告陈爱亚与被告河南高发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于新郑市郭店镇××单元××号房屋，建筑面积为125.02平方米，总房款为954762元，该小区的物业收费标准为1.96元/平方米。根据合同约定，被告应当在2019年12月31日前，将验收合格并符合约定条件的房屋交付原告使用。如果逾期交房，逾期90日内，被告需按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。2019年12月31日，原告接被告电话通知前去验房时发现该房屋墙体多处渗水、空鼓、电路不通等严重问题，被告且未向原告提交《建筑工程竣工验收备案证》等法定交房的相关文件。鉴于上述问题，原告当即表示拒绝收房，且于2020年01月14日通过邮政EMS向被告发出房屋拒收函，再次明确表示拒绝收房的意思，督促被告尽快对房屋进行维修并提交相关交房的法定文件。被告却对此置之不理，仅于2020年10月26日由被告指定该小区的物业公司通过微信向原告发来一张处理墙体渗水问题的施工截图，截图显示维修时间为2020年8月13日。综上，被告未能向原告提交《建筑工程竣工验收备案证》等交房的法定文件，原告又发函明确表明拒收房屋。且该房屋截止2020年8月13日尚在维修期间，该房屋明显不具备交房条件。被告由此已构成违约，导致原告无法收房。被告理应除了按照合同约定支付违约金外还应承担原告收房前该房屋产生的物业费等费用。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南高发置业有限公司没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2017年9月23日，原告陈爱亚（××）与被告河南高发置业有限公司（出卖人）签订了合同编号为17001922180的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定了如下内容：一、原告陈爱亚购买被告河南高发置业有限公司开发的位于新郑市郭店镇××单元××房屋××套，建筑面积125.02㎡，总房款954762元，于2017年9月23日以现金方式缴纳首付款286762元（缴纳比例30.03%），剩余房款668000以商业贷款的方式缴纳（缴纳比例69.97%）；二、合同第八条规定，出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付××使用；三、合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用的，按逾期时间，分别按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款的万分之零点五的违约金；四、合同第十一条关于交接的规定。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》签订后，原告陈爱亚按照合同约定向被告河南高发置业有限公司缴纳了购房首付款286762元，并按照约定以商业贷款的方式缴纳了剩余购房款668000元，被告并向原告出具了总购房款为954762元的购房正式发票。2019年12月31日，被告河南高发置业有限公司电话通知原告陈爱亚验收并交接房屋。原告在验收房屋时发现该房屋存在墙体多处渗水、空鼓、电路不通等问题，同时被告亦没有按照原告要求提供《建筑工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等交房的相关文件。鉴于涉案房屋存在上述问题，原告当即表示拒绝接受房屋。2020年1月14日，原告陈爱亚通过邮政EMS向被告河南高发置业有限公司发出《房屋拒收函》，主要内容为：本人于2019年12月30日根据贵我双方合同约定，前往新郑市郭店镇新郑快速通道东侧，潮河北路北侧梧桐春晓售楼处，办理浩龙花园8号楼2单元8层802号房的相关收房手续。在你方人员陪同下本人现场查验，发现贵司交房根本达不到收房条件和标准，故发出本拒绝收房通知书，具体理由如下:一、贵司未向本人提供商品房交付条件的以下资料文件:1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产(住宅)质量保证书》；7.《房地产(住宅)使用说明书》；二、在验房过程中(暂)发现以下质量问题：1.墙面有裂缝、空鼓、泥沙比例失调等问题；2.水路不通无法检验；3.电路发现有灯泡不明；4.主卧墙面渗水问题严重(暂发现一处)；三、其他问题：1.小区整体尚未完工，西大门尚不能正常使用；2.天然气没有通气，不具备基本生活居住条件；3.贵司承诺在地铁未通行之前，免费配备提供接驾车没有兑现；4.贵公司先交费用后验收房，严重违背了双方查验收房屋的约定；5.贵司违规收取有线电视费；6.物业服务费明显高于当地同等小区收费标准。以上种种，足以证明目前不具备交房条件，贵公司构成违约。我再次表明拒绝收房。请尽快对以上问题予以纠正，待整改完毕具备交付条件后，另行通知我方收房。我方保留追诉贵公司逾期交房的违约责任，违约金应按相关约定自2020年1月1日至符合交付条件本人验收签字收房之日止。如果贵公司对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面回复。否则，视同贵公司认可上述事实。本函件一式两份，一份送达贵公司，一份业主留存。另，本人郑重通知贵方:本人邮件送达地址变更为:郑州市京广路138号院1单元11号，收件人:陈爱亚，电话132××××7365。其他地址视为无效。原告向本院提交的证据能够证实被告于2020年1月16日签收了原告发出的《房屋拒收函》，但至今却没有向原告进行回复任何意见。本案在审理过程中，原告陈爱亚称被告河南高发置业有限公司于2020年10月26日指定该小区的物业服务公司工作人员通过微信向其发出一张处理墙体渗水问题的施工截图，截图显示维修时间为2020年8月13日。另查明：1、本院在审理过程中，原告称其主张的违约金18379.17元系以总房款954762元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年12月31日起暂计算至2021年1月19日止，此后产生的逾期交房违约金将另行主张；2、原告陈爱亚在庭审中称涉案房屋所在的小区物业服务费收费标准为1.96元/平方米，但其并没有向本院提交相应的证据材料能够与其陈述相佐证，且原告至今尚未向物业服务公司缴纳物业服务费用；3、原告主张其律师代理费用由被告承担，但其在本案审理过程中并没有委托律师参加诉讼，其亦没有向本院提交其委托律师支出有律师代理费用等证据材料。以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同、购房发票、房屋拒收函、微信聊天记录等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告河南高发置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告陈爱亚向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法应予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告陈爱亚与被告河南高发置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001922180）系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，合同当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定行使各自的权利并履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告陈爱亚依约向被告交付购房款共计954762元，有其向本院提供的购房发票为证，表明原告已履行了合同约定交付购房款的义务，故被告亦应按照《商品房买卖合同》的约定在2019年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。原告陈爱亚向本院提交的证据能够证明被告虽然于2019年12月31日通知原告验收并交接房屋，但由于被告预交接的房屋并不符合合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，故原告拒绝接受的行为符合双方在合同中的约定。同时，原告向被告发出书面的《房屋拒收函》后，被告至今亦没有再向原告提交相应的交房文件并交付符合合同约定条件的房屋，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求依法应予以支持。《商品房买卖合同》约定被告应交付房屋的时间为2019年12月31日，原告主张违约金暂计至2021年1月19日，迟延交付房屋时间应按照384天计算。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款的万分之零点五的违约金”，因此，被告应按日向原告支付已交房价款万分之零点五的违约金，即按照总房款954762元的日万分之零点五计算384天的违约金，应为18331.43元；关于原告主张被告逾期交房期间产生的物业服务费用应由被告承担的问题，根据原、被告在《商品房买卖合同》中约定的权利义务相一致的原则，被告没有按照约定向原告交付房屋，原告至今亦没有实际占有房屋，被告在逾期交房期间产生的物业服务费用理应由被告承担为宜，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告河南高发置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈爱亚支付逾期交房违约金18331.43元；二、原告陈爱亚名下位于新郑市郭店镇浩龙花园8栋2单元8层802号房屋自2019年12月31日起至被告实际交付房屋期间的物业服务费用全部由被告河南高发置业有限公司向物业服务公司直接缴纳；三、驳回原告陈爱亚的其他诉讼请求。案件受理费338元，减半收取为169元，由被告河南高发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二一年二月二十六日书记员  李明展