安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初16863号 原告：浙江佳源安徽房地产开发有限公司，住所地合肥市滨湖区湖北路与洞庭湖路交口佳源(巴黎)都市小区商业**楼，统一社会信用代码91340100060815746Q。 法定代表人：邓文平，董事长。 委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。 被告：陆定松，男，1983年5月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：朱加丽，安徽同胜律师事务所律师。 原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）与被告陆定松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人张明胜，被告陆定松及其委托诉讼代理人朱加丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与陆定松于2018年9月4日、2019年3月11日分别签订的《租赁合同》、《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》于2020年7月16日解除；2.判令陆定松返还位于合肥商铺；3.判令陆定松支付租金57658元（以月租金22757元为标准，自2020年5月1日起暂计至2020年7月16日止，此后计算至款清时止）、违约金3243元（以每日23元为标准，自2020年4月1日起暂计至2020年8月20日止，此后计算至款清时止）；4.判令陆定松支付房屋占有使用费30340元（以每日1517元为标准，自2020年8月1日起暂计至2020年8月20日止，此后计算至陆定松实际搬离之日止）；5.判令陆定松支付其聘请律师费用4000元；6.本案诉讼费用由陆定松承担。事实和理由：2018年9月4日，其与陆定松签订《租赁合同》一份，约定其将位于合肥商铺出租给陆定松使用，商铺实测面积650.21平方米；租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止；租金35元／平方米／月，3个月支付一次，每次提前1个月支付，延迟支付的，每延迟1日，则支付欠费金额1‰的违约金，延迟超过30日的，其有权解除合同；如陆定松违约还应承担诉讼费、律师代理费、保全保险费等一切实现债权的费用。2019年3月11日，其又与陆定松签订《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》一份，约定双方将租赁期限顺延为2019年5月1日至2025年4月30日，在原租赁合同约定的免租期6个月的基础上，额外增加4个月的免租期，放在第二个交租期内执行。上述协议签订后，陆定松一直拖欠2020年5月1日至当年7月31日期间的租金，其于2020年6月28日、次月1日及4日，三次向陆定松邮寄送达《租金催缴函》无果。同年7月15日，其向陆定松邮寄送达《解除合同通知书》，通知解除双方签订的合同，并限陆定松于当月31日前搬离、返还房屋，但陆定松一直拒不配合。 陆定松辩称，一、答辩人系基于招商部的承诺及对原告公司的信任签订的《租赁合同》。被告所承租的商铺，佳源广场系佳源集团开发的项目，佳源集团作为“中国民营企业500强”、“中国服务业民营企业100强”，具有一定的品牌效力。2018年8月，原告作为房屋出租方，委托销售公司代其对外出租房屋。通过答辩人与佳源招商窦经理的聊天记录可以看出，原告在招商时承诺商场将于2018年12月开业，开业时电影院、大型超市、餐饮娱乐等店一应俱全，商场的进驻率在80%以上，每年的广告投入费用将近1000万元，会赠送一个单独的大广告牌（临近湖北路商场入口处，位置显眼）给答辩人使用，商场对面的商场和写字楼在2020年底会交付运营等。答辩人承租原告商铺是为了开台球俱乐部，承租8个商铺，前期投入大，故对商场的人气很关注。基于招商部的上述承诺，答辩人才选择与原告签订《租赁合同》。另《租赁合同》系由原告提供，且不可修改，虽然上述承诺未写进合同，但基于招商部的保证及答辩人对原告公司品牌的信任，答辩人深信原告会按照合同签订时的承诺来履约。 二、答辩人为履行合同投入了大量的人力物力财力。合同签订后，答辩人即开始为进场装修做准备，并向银行申请了一百万元贷款，每月还款11793元，贷款手续费35000元，2018年11月为了在2019年1月1日能正常营业，招聘了两名职员，工资底薪每人每月3600元。答辩人为开业投入了大量的人力物力财力，但因原告原因，导致商场开业时间一直在延迟，从开始约定的1月1日开业推迟到3月1日，但到了3月，又被告知开业时间变成5月1日，结果商场一直到7月28日才开始试营业，距离双方合同签订已过去了11个月，在这期间，虽然原告在补充协议中延长了答辩人的免租期，但答辩人一直在偿还银行贷款本息合计129723元，发放人员工资64800元。上述损失都是因原告未按期开业给答辩人所带来的直接经济损失，答辩人保留向原告追偿的权利。 三、原告未按照合同签订时的承诺履行合同义务，具体如下：1、原告一直拖延开业时间，给答辩人造成很大的经济损失。这个前面已经陈述过，这里不再赘述。2、原告未按约定向答辩人提供湖北路商场入口处的广告位，前期答应规划的商场内部和商业街中及停车场区域，会提供合理的广告指引，也未提供，致使很多人都不知道商场里还有答辩人所开设的台球室。答辩人虽在美团及大众点评上花钱进行了推广，但即便是美团上订单客户过来，也找不到店铺位置，需要通过电话指引才能找到，十分不便，致使答辩人店铺每日客流量十分稀少。3、通过被告提供的证据材料可以看出，装修期间，原告曾答应拆除烟管和停车场几个包厢的门窗等，但后期又不同意，因都是口头承诺，且答辩人前期投入了大量的人力物力财力，迫于无奈，答辩人只能变更施工方案，造成直接经济损失15000元。4、房屋多处漏水，部分墙面体已经损坏，特别是空调外机墙，由于开发商未做防水处理，导致答辩人空调使用不了，只要一开空调，墙面漏水严重，后期虽然答辩人花费数千元制作了托水盘处理，夏天还可勉强使用，但冬天完全使用不了，漏水严重，致使客户流失严重。5、因原告原因导致消防迟迟办理不下来，答辩人在装修期间既按照要求提供了消防材料，但直到今年11月份才办理下来消防合格证，因消防一直办理不下来，存在安全隐患，对答辩人的经营亦造成很大的影响。6、原告前期承诺的电影院，大型超市等承诺均不属实，商家进驻率很低，远没有80%，电影院至今还未动工，餐饮商家大都已撤场，整个商圈生意惨淡。对面的商场和写字楼原承诺2020年底交付运营，现还在建设中。综上，原告前期的虚假宣传，后期的种种不作为，致使商场人气差，人流量少，直接导致答辩人开设的台球俱乐部生意惨淡，入不敷出。 四、答辩人在2020年7月16日不存在拖欠租金的情形，原告主张解除合同并支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：1、原告出租给被告的商铺面积小于合同约定的650.21平方米，根据答辩人与原告房企部的沟通，被告承租的商铺面积仅有447.38平方米，按照每平方米35元的标准计算，答辩人每月应支付的租金为15658.3元，而非合同载明的22757元。按照《租赁合同》7.2条约定，双方在进场前应签署《房屋交接验收确认书》。本案中，原告至今未与被告签订房屋交接验收确认书，对于房屋面积，亦未提供房产证或有测绘资质机构出具的测绘报告。2、2019年3月11日，双方签订《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》，将原租赁时间改为2019年5月1日至2025年4月30日，在原租赁合同约定的免租期5个月的基础上，免租了另增加4个月。之所以将租赁时间自1月1日改为5月1日，是因原告承诺商场会在2019年5月1日开业，但本案中，商场实际开业时间为2019年7月28日，答辩人认为，对于因原告原因而延迟开业的3个月（2019年5月1日-7月28日），答辩人无需支付租金，原告应在原有免租期的基础上再增加3个月的免租期。 3、2020年因疫情影响，商场自1月底关门至5月中下旬，停业将近4个月。停业期间，答辩人在没有任何营业收入的情况下还得按期偿还银行贷款，发放人员工资。疫情具有不可预见性、不可避免性且不能克服，属于不可抗力。全国很多地方都出台了免租的政策，答辩人希望法院及原告能够考虑到疫情给答辩人带来的停业损失，能够免除停业期间的租金。另据答辩人所知，原告给予了佳源商场很多家商户4个月的免租期。 4、答辩人在2018年9月上旬，向原告支付了首期租金68271元及45514元保证金，原告收款后向答辩人出具了发票和收据。根据《租赁合同》第六条第二款，保证金可以抵扣被告拖欠的租金或物业费。本案中，首期租金及保证金合计113785元，按照15658.3元/月的标准，答辩人已支付了7个多月的租金。案涉房屋的免租期9个月，自2019年5月1日到2020年1月31日。在不考虑原告延期开业及疫情影响的情况下，上述租金及保证金可以抵扣2020年2月至2020年9月的租金，故原告在2020年6月28日、7月1日、4日向答辩人邮寄《租金催缴函》，在7月15日向答辩人邮寄《解除合同通知函》无事实和法律依据。截止起诉日，答辩人都不存在欠租的情形，原告主张解除合同无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 综上所述，本案中，因原告的种种不作为，导致答辩人所经营的台球室生意惨淡，入不敷出，加之今年疫情的影响，更是雪上加霜。被告并非不愿支付租金，实在是迫于无奈，从被告承租原告商铺至今，装修、人员工资、租金及各项开支，已前后花费一两百万，而原告商场的人气、客流量，商家进驻率、相应的配套设施，远不像前期宣传的那样。加上原告的种种不作为，致使商场生意冷清，客流量小，商户退租的事情时有发生。对于延期开业给答辩人及其他商户造成的损失至今也未给予赔偿。现在这种情形，答辩人也陷入两难的境界，退场，前期投入太大，损失惨重，继续经营，又不知何时商场能有人气，何时能收付持平。为了降低双方的损失，请法院综上考虑上述情形，降低或减免租金，答辩人愿意支付租金，继续履行合同。 佳源公司述称，扣除9个月免租期，陆定松应从2020年2月1日起支付租金，但其仅支付至2020年4月30日的租金68271元，2021年5月1日至2020年7月31日的租金未支付；案涉租赁房屋所在广场于2019年7月28日才开业。 经审理查明：2018年9月4日，佳源公司与陆定松签订《合肥佳源广场租赁合同》一份，约定：佳源公司将位于合肥商铺出租给陆定松使用，开业日期为2019年1月1日；实测建筑面积650.21平方米，双方按实测面积计算和支付租金、保证金及其他费用；租赁期限72个月，自2019年1月1日起至2024年12月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金22757元，2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金22757元，2021年1月1日至2021年12月31日，每月租金23667元；自2019年1月1日起计租，每3个月为一期支付，提前一个月预付，首期租金应于本合同签订当日支付，计租日自2019年1月1日起至2019年8月31日止，应交租金68271元；陆定松应于合同签订当日向佳源公司支付45514元作为租赁保证金，佳源公司有权在陆定松拖欠租金或物业费时从保证金中予以扣除；陆定松延迟支付租金超过30日的，佳源公司有权解除合同。合同签订后，陆定松向佳源公司支付了68271元租金、45514元租赁保证金。 2019年3月11日，佳源公司与陆定松又签订《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》一份，约定：租赁期间改为2019年5月1日起至2025年4月30日止；在原租赁合同约定的免租期5个月的基础上，免租期另外增加4个月，放在第二个缴租期内执行。 2020年6月28日、次月1日、4日，佳源公司向陆定松分别发出《租金催缴函》各1份，催缴2020年5月1日至2020年7月31日的租金。 2020年7月15日，佳源公司向陆定松发出《解除合同通知函》一份，要求解除双方签订的相关合同。 上述事实，有当事人提供的《合肥佳源广场租赁合同》、《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》、《租金催缴函》、《解除合同通知函》以及当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为，佳源公司与陆定松签订的《合肥佳源广场租赁合同》、《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。各方均应按约履行各自义务。虽然佳源公司与陆定松约定计租期从2019年5月1日开始计算，但由于案涉租赁房屋所在广场于202019年7月底才开业，直接影响到陆定松租赁该房屋的合同目的的实现，相应租赁期限应予扣除。况且，陆定松还向佳源公司支付了2个月的租赁保证金。基于以上理由，佳源公司于2020年7月15日向陆定松发出《解除合同通知函》时，尚不具备合同约定的解除条件。依照《中华人民共和同合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2206元，减半收取1103元，由原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年二月十八日 书记员  刘慧 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。