河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终116号上诉人（原审原告、反诉被告）：古长寿，男，汉族，1962年11月26日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：古金巧，女，汉族，1966年10月14日出生，住河南省宜阳县，系古长寿之妹。委托诉讼代理人：马磊，河南弘创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：乔新伟，男，汉族，1978年2月11日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：蔡逸珂，女，汉族，1982年8月24日出生，住河南省宜阳县，系乔新伟之妻。委托诉讼代理人：孙占亚，河南诚然律师事务所律师。上诉人古长寿、上诉人乔新伟因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省宜阳县人民法院(2020)豫0327民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。古长寿上诉请求：1、撤销河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1171号民事判决书第三项、第五项、第六项中驳回原告古长寿的其他诉讼请求的内容，并依法支持古长寿的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由乔新伟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，古长寿和乔新伟实际在履行租赁合同，乔新伟应当支付古长寿十二年来的全部使用费。在签订两份《协议书》后，该房屋的共有权人均不同意涉案房屋及宅基地出卖给乔新伟，故古长寿和乔新伟签订了《房屋租赁合同》，而古长寿和乔新伟也是实际按照该租赁合同履行的，该两份《协议书》签订后，双方并未履行买卖合同，涉案房屋也没有实际交付，乔新伟也没有支付全部价款，涉案房屋一直是由古长寿进行居住，古长寿并没有把房产证交付给乔新伟，乔新伟仅仅是占用了其中的三间房屋，这表明古长寿和乔新伟均是按照租赁合同履行的，既然是履行租赁合同，那么乔新伟给付租金理所应当，也就不存在是否划分比例的问题，故乔新伟应当支付古长寿全部使用费。二、一审法院判决乔新伟支付古长寿使用费83633元及自2020年11月1日起至实际返还房屋之日止按照每月2500元计算的使用费的40%，判决错误。一审法院认定古长寿和乔新伟签订的两份《协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，合同无效的一个后果是恢复原状，故乔新伟应当返还古长寿涉案房屋。且古长寿和乔新伟实际在履行租赁协议，一审法院不对此进行查明，单纯的认定是房屋买卖合同，以此认定双方均存在过错，认定事实错误，导致责任比例划分错误，故导致判决错误。《房屋租赁合同》中明确载明，古长寿出租乔新伟使用房屋三间，面积100平方米，但乔新伟在2015年，私自扩大了自己的使用面积，据估计，乔新伟多占用的面积为4平方米，乔新伟也应当支付古长寿多使用面积的使用费，按照一年使用费30000元来说，4平方米一年的使用费为1200元，从2015年至今，将近六年，使用费也将近7200元，乔新伟应当支付古长寿该笔使用费。三、一审法院认定事实错误，导致过错责任划分比例错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。具体到本案中，一审法院认定两份《协议书》无效，但究其本质，造成无效后果的主责任人在于乔新伟，而非古长寿。在签订协议书时，是乔新伟主动找到古长寿要求购买古长寿的房屋，乔新伟明知涉案宅基地是属于集体所有，不允许买卖，在明知宅基地不能买卖的情况下，还主动去购买，这才导致合同的无效。古长寿不明白宅基地的相关政策，但乔新伟明知宅基地不能进行出让，却仍然去购买，本身就存在过错。退一步讲，假设双方都存在过错，但是主责任在于乔新伟，故一审法院认定事实错误，划分责任比例错误。乔新伟在签订协议书时就明知该宅基地及房屋没有办法进行转让，即使签订了协议仍然是无效的，但仍然与古长寿签订了转让协议，本身具有过错，乔新伟明知即使订立合同后，该合同也是自始、当然、确定无效的，也就不应该期待依据该无效的合同来实现合同目的，故也就不存在可期待利益损失的问题。众所周知，可期待利益是建立在合法有效的合同基础上的，如果涉案合同就已经是无效的了，那么就不存在可期待利益了，自然也没有损失的问题了。且乔新伟并没有提供相应的证据来证明自己的实际损失，故一审法院对乔新伟的诉请予以支持没有任何依据。四、一审法院双重计算乔新伟的损失，属于重复评价导致判决不当。一审法院认定古长寿也存在实际损失，但古长寿的损失不仅包括门面房的使用费，还包括可期待利益，一审法院既计算了乔新伟租金的损失，又计算了乔新伟的可期待利益损失，属于重复计算，对乔新伟的行为进行了两次评价，故导致判决不当。在2017年3月，古长寿在翻新重建房屋（除乔新伟租赁100平方米之外）时，乔新伟阻拦，不让建房，因乔新伟阻拦，古长寿至今仍未建成房屋，给古长寿造成重大的经济损失，这也属于古长寿的实际损失。古长寿翻新重建该二层房屋后，按照同地段、同样的房屋的价格来算，每间房屋至少9000元，古长寿按照原先的建筑进行翻新，那么每年收取的租金至少为14.4万元，乔新伟阻拦古长寿建房至今已将近四年，如果该房屋已经建成，那么古长寿所能收取的租金也将近57.6万元，这也是乔新伟给古长寿造成的实际损失，属于古长寿的可期待利益损失，依据一审法院审判的逻辑，即使按照一审法院认定的比例，乔新伟也应当赔偿古长寿损失23万元。且因乔新伟阻拦，古长寿的房屋至今仍未建成，时至今日，由于物价上涨，古长寿再建房需要花费更大的成本，这也属于古长寿的实际损失，乔新伟也应当承担古长寿该项损失。综上，一审法院认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院予以纠正。乔新伟辩称：1、我们认为一审认定合同无效是错误的，法律并没有禁止宅基地买卖。2、双方的真实法律关系是房屋买卖，并非房屋租赁合同。宜阳县人民法院和洛阳市中级人民法院生效的裁判文书已确认双方的法律关系是房屋买卖并非房屋租赁，房屋租赁合同是虚假意思表示，属于无效的合同。同时2008年7月26日、2008年9月1日的两份协议以及2009年5月1日的承诺书，内容均完整清晰的证明乔新伟与古长寿之间的真实法律关系是买卖宅基地和私有房屋，并非租赁。3、双方关于合同的可期待利益问题，九民会议纪要以及民法典均有明确的规定，无论合同是否有效，对于信守合同的一方是有期待利益的。对违背合同一方是不存在可期待利益的，所以乔新伟一方具有可期待利益，而古长寿一方违背合同的诚信义务，是不具有可期待利益的。乔新伟上诉请求：1、依法撤销宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1171号民事判决书，改判驳回古长寿全部诉讼请求或撤销原判发回宜阳县人民法院重审。2、依法判令古长寿承担本案全部诉讼费用及一审鉴定费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决理据明显不足。一、一审法院认定房屋买卖合同无效属于适用法律错误。1、我国现行有效的法律、行政法规没有禁止农民之间买卖农村房屋及宅基地使用权，因此房屋买卖合同并非无效合同。《中华人民共和国土地管理法》规定的“一户一宅”原则是管理性强制性规定，并非评价合同是否有效的效力性强制性规定，这在司法实务中已经达成共识；况且，该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房，其后果仅是不能再申请宅基地，而不是合同无效。《中华人民共和国土地管理法》严格限制农用地转为非农用地，禁止城镇居民取得农村房屋及宅基地；法律并不限制更不禁止农民之间为生活居住需求买卖农村房屋及宅基地使用权行为。乔新伟购买古长寿房屋及宅基地，没有将农用地变更为非农业用地，土地用途没有发生变化；同时，同为白杨镇白杨村农民的乔新伟，购买古长寿的房屋及宅基地使用权，并没有改变农村宅基地所有权和使用权归农村集体经济组织所有的性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款之规定，双方的房屋买卖合同并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第十一条，认定双方的房屋买卖合同无效，适用法律明显错误。2、本案房屋买卖合同，不存在违背公序良俗的无效情形。双方的房屋买卖合同没有民事法律行为无效意义上的“违背公序良俗”，不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定的无效情形。3、本案房屋买卖合同不存在双方恶意串通损害他人合法权益的无效情形。双方在签订房屋买卖合同时，并没有恶意串通行为，当时古长寿已与袁素典离婚、古长寿姐妹均已结婚迁出户口、古长寿父亲已经过世，古长寿母亲也于本案一审判决作出前过世，该房屋及宅基地上已不存在法律保护的财产共有人，双方的房屋买卖合同不可能损害他人的合法权益。双方的房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定的民事法律行为无效情形。二、房屋价格评估报告漏评部分财产且评估价格明显偏低，乔新伟已对此提出异议，但一审法院未做回应。一审法院依据乔新伟不认可的房屋评估报告，将明显升值为1500000多元的房屋认定为价值688500元，没有重新委托房屋评估机构评估，判决依据明显不足。同时，乔新伟买时是7.11分地，评估只评了3分地，少评4分地，还有漏评水井、门口地坪。一审法院对乔新伟垫付的房屋评估费用未做分配，明显不妥当。乔新伟申请二审法院依法重新对涉案房屋价格进行评估，并对房屋价格评估费用依法予以分配。三、一审法院认定合同无效的过错分担比例明显错误。古长寿在房屋涨价大幅升值情况下主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的最基本的诚实信用原则。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许古长寿以合同无效为借口而逃避履行合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置守约人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。古长寿应承担合同无效的全部过错责任。四、乔新伟实实在在付了10万元，并不是所谓的97000元，不应该再付给古长寿使用费，如果算使用费的话，那得计算我付给他10万元房款12年的利息。一审法院没有全面保护乔新伟的信赖利益，确定双方过错大小明显不合理，导致利益双方严重失衡。综上，一审事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实并依法审理判决，维护乔新伟合法权益。古长寿辩称：一、双方之间虽然签订了买卖协议，但双方又终止了买卖协议，且买卖协议并未实际履行，而是一直在履行租赁协议，故双方之间的关系为租赁关系，并非买卖关系。1、乔新伟实际仅使用100平方门面房，其余房屋一直由古长寿一家居住使用，不符合买卖合同的形式要件和实质要件。2、古长寿母亲去世时，乔新伟将其使用的门面房全部腾空，便于古长寿为其母亲办理丧葬事宜，众所周知，丧葬事宜是很忌讳的，'如果不是自己家的老人去世，谁都不会同意他人在自己的房屋内办理丧葬事宜，该事实恰能证明，涉案房屋仍然是古长寿所有，并没有出卖的任何迹象。3、2010年至2012年，古长寿将宅院进行出租的事实证明房屋依然归古长寿所有。4、共有权人不同意出卖后，双方将原买卖合同变更为租赁合同，原交纳的房款97000元充当租赁合同的租金，房款金额与租金金额基本相当，之后乔新伟并未支付其他房款，足以证明双方之间在履行的是租赁合同。二、关于合同效力问题。1、法律明确禁止农村宅基地买卖，涉案的协议违反法律的强制性规定，当然无效。2、买卖协议签订时，未征得共有权人的同意，共有权人知道后，明确不同意出售房屋，根据法律规定，该买卖协议无效。3、古长寿与乔新伟两人并非同一集体经济组织成员，根据《土地管理法》第十一条规定，农村宅基地所有权和使用权归农村集体经济组织所有，作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，故乔新伟无权购买古长寿的宅基地，涉案的两份协议自然无效。4、乔新伟在知道共有权人不同意的情况下，仍然要求古长寿签署已制作好的承诺书，明显侵犯了共有权人的合法权益。假如承诺书系乔新伟与古长寿协商后签订，那就明显属于恶意串通，根据法律规定，当然无效。三、评估报告不真实、不客观、不合法，不能作为定案依据。1、评估时，宅基地上只有前面两层房屋，东厦房、西厦房和上房均已不存在，而评估报告却依据所谓的照片鉴定出宅基地目前的房屋价值，凭空设想了房屋存在的价值，简直是对事实和法律的严重践踏，是完全错误的，错误的评估报告是不能成为任何定案依据。2、双方之间的买卖协议及承诺书无效，是自始无效，哪怕再经过十年、二十年，房屋是否升值，均与乔新伟无关，故乔新伟依据无效的合同主张所谓的可期待利益，是毫无根据的。四、一审法院判决支持260100元，是完全错误的。1、2008年7月26日，双方签订买卖协议，不久，共有权人杨栓不同意出卖，双方经过协商，终止了原买卖协议的履行，重新签订了租赁协议，以履行租赁协议为准，故双方之间就不存在买卖协议，更不存在乔新伟所主张的可期待利益。2、宅基地及房屋是不允许买卖的，故涉案合同是无效的，是自始无效，乔新伟就没有可期待的基础，何来可期待的利益？3、假设双方之间存在真实买卖，乔新伟明知共有权人不同意出卖仍坚持购买，本身就不存在可期待利益的问题。乔新伟是一个完全民事行为能力人，应当知道未征得共有权人同意的合同是无效的，在签订房屋买卖协议书时，乔新伟就应当知道自己不能取得涉案房屋及宅基地的所有权，故乔新伟也明知房屋是否升值都与自己没有关系，那么乔新伟又如何能主张可期待利益呢？4、假设承诺书是真实的，那么乔新伟和古长寿便存在恶意串通，损害共有权人权益的情形，既然是恶意串通才订立的合同，依据相关法律规定，合同自始无效，那么乔新伟主观上具有恶意，故无权主张可期待利益。五、一审支持乔新伟使用房屋的使用费明显过低，应支持古长寿的全部使用费337920元。一审认定使用费明显低于涉案房屋周边的平均租金，支持8万余元使用费显然过低。古长寿向一审法院起诉请求：1.确认2008年7月26日、2008年9月1日双方签订的两份《协议书》及2009年5月11日签订的《承诺书》无效；2.判令乔新伟将位于宜阳县白杨镇四区1组，房权证号为宜（白）房权证（2002）字第私00005G号的房屋腾退给古长寿；3.判令乔新伟向古长寿支付自2009年6月1日至房屋腾退之日暂定十一年半的房屋占有使用费和私自扩大使用面积4平方暂定6年的使用费（参照同等地段租金共337920元）；4.本案诉讼费用由乔新伟负担。乔新伟向一审法院提起反诉请求：1.确认涉案房屋买卖合同为有效合同，判令古长寿继续履行；2.若法院认定合同无效，古长寿应赔偿各项损失1000000元。一审法院认定事实：古长寿是宜阳县白杨镇**村民，乔新伟是宜阳县白杨镇**村民。古长寿在宜阳县白杨镇四区拥有宅基地一所，面积0.3亩，家庭成员6人共同使用。后古长寿家在该宅基地上自建房屋，房屋坐南朝北，建有上房一层、东西厦房各一层、街坊二层，于2002年办理房屋所有权证。2008年7月26日，古长寿与乔新伟签订《协议书》，内容为：转让方（甲方）古长寿，受让方（乙方）乔新伟，经甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。第一条：甲方将自己的宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乙方，房屋具体状况如下：位置：于白杨镇西街白杨高中对面，四至：东：马庆福，西：路，南：蔡石伟，北：大街。第二条：甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币（大写）贰拾伍万伍仟元整，甲乙双方同意自本合同签订之日起，乙方分四次将转让款付给甲方。具体时间为：本合同生效之日起十日内乙方交付捌万元，2008年8月30日再付贰万元，2009年元月25日交接房产时付十五万元，其余伍仟元在产权转移交接手续完时全部交清。第三条：甲乙双方同意，本合同生效后，甲方定于2009年元月25日将上述房地产交付乙方。第四条：甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方应无条件协助乙方交接过户办理所有手续……古长寿、乔新伟和见证人曾某、魏某均在协议上签字。2008年9月1日，原告古长寿与被告乔新伟签订《协议书》，约定：“1、甲方古长寿接到乙方乔新伟付房款（宅基地）共拾万元整，于2008年9月10日前将宅基证交于乙方，乙方应付甲方3000元整。2、乙方于2008年阴历年底将房款（宅基地款）共贰拾伍万元付给甲方（已付10万再付15万元）。3、甲方应在2008年阳历年底将房（宅基地）交于乙方。4、以下协议共同遵守，到期若房（宅基地）不能交于乙方，甲方将自动其余15万元也就是乙方以10万元（拾万元）购得甲方宅基地及房屋。”2009年6月1日后，乔新伟即开始占用并使用临街房，古长寿母亲居住在后院直至去世。乔新伟共给付古长寿房款97000元，剩余款项至今未付。后古长寿因其母亲反对买卖房屋及宅基地，于2009年5月11日给乔新伟出具承诺书一份，内容为：“我于2008年7月26日同乔新伟签订房屋买卖协议，乔新伟已履行了协议义务，我因母亲年事已高没能将房屋按协议交付给乔新伟，我承认我违约，并承诺如下：一、我将编号为A020806040的房产（宅基地）出售给乔新伟是我真实意思，应当按照双方约定履行协议，交付房屋。二、考虑到我母亲年纪及身体问题，同意由我母亲同乔新伟签订租房协议，该租房协议仅是为履行双方的买卖房屋协议的一个方法措施，并不是真正的租房。三、乔新伟接受房屋后，即为双方所签订的房屋买卖协议履行，决不再反悔”。2009年5月14日，古长寿与乔新伟签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方愿意将房屋出租给乙方使用，乙方使用房屋三间占地面积100平方，乙方按协商标准支付相关费用。2、出租房屋租金为每年壹万元整，乙方一次性交纳十年房租为10万元，在此期间甲方不得以任何理由调整房租，或解除合同。3、在租赁期间甲方不得将出租屋转让或抵押给第三者，甲方如出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。4、在租赁期间如与政府不可抗力行为，乙方有权解除合同。5、租赁时间从2009年6月1日至2020年12月31日到期。6、本合同未尽事项，租赁期间双方协商解决。立此为据，本合同签字有效。甲方：古长寿，乙方：乔新伟，见证人：蔡会来，2009年5月14日”。古长寿于2018年1月9日诉至一审法院，要求解除双方于2009年5月14日签订《房屋租赁合同》，后一审法院判决该租赁合同属无效合同。古长寿不服提起上诉，后撤回上诉。本案审理中，乔新伟申请对涉案院落四至范围内的宅基地进行现值评估；请求对上述第一项宅基证范围内的房屋进行现值评估，包括现存的三间临街门面房（两层）及已经拆除的西厦三间、东厦房四间、上房三间。2020年10月26日，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司作出蓝评报字【2020】第112号价格评估报告书，评估结论：委托评估的资产，在评估基准日2020年9月9日的评估价格为688500元。庭审中，双方均认可三间门面房2009年使用费为7000元/年，2010年至2015年使用费为10000元/年，2016年至今使用费为30000元/年。以上事实有《协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、收到条、已生效的法律文书、《价格评估报告书》及双方当事人陈述等为证，予以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定,农村宅基地所有权和使用权归农村集体经济组织所有。作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。本案中，双方于2008年7月26日签订的协议书，约定古长寿将其宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乔新伟，该转让协议不仅包含古长寿的房产，还包含了相应的宅基地使用权，而乔新伟和古长寿并非同一村民委员会。同时，双方在2008年签订转让协议后，于2009年签订了房屋租赁合同，说明买卖协议履行之初，古长寿家人对古长寿买卖事宜并未形成一致意见，买卖行为侵犯了共有人的合法权益。综上，双方于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及古长寿于2009年5月11日签订的《承诺书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，古长寿未征得其他权利人同意，又违反法律规定转让宅基地及宅基地上的所有建筑物，具有明显过错；乔新伟明知古长寿违反法律规定转让宅基地使用权，且在得知其他权利人不同意的情况下，又与古长寿签订租赁协议，对合同签订及履行具有相应过错。结合本案具体情况，一审法院酌定古长寿承担60%的责任，乔新伟承担40%的责任。因合同取得的财产应予以返还，故乔新伟应返还古长寿房屋，古长寿应返还乔新伟购房款97000元。房屋和宅基地的升值为购房者乔新伟的可期待利益损失，案涉房屋和宅基地升值为现值688500减去合同签订时双方约定的255000元，为433500元。古长寿承担60%的责任即260100元，乔新伟自担40%的责任即173400元，故古长寿应给付乔新伟260100元。古长寿的三间门面房自交付之日由乔新伟使用，合同无效后，古长寿主张三间门面房的使用费即其损失，应予以支持。但使用费应自古长寿主张的2009年6月1日开始计算至2020年10月30日，使用费为209083元（7000元/年÷12个月×7个月+10000元/年×6年+30000元/年÷12个月×58个月），自2020年11月1日之后的使用费应自2020年11月1日起至实际退还房屋之日止按每月2500元计算。上述使用费，古长寿自担60%，乔新伟承担40%。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地法》第十一条规定，判决：一、古长寿与乔新伟于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及古长寿于2009年5月11日签订的《承诺书》无效；二、限乔新伟于判决生效之日起二十日内返还占用古长寿的房屋；三、限乔新伟于判决生效后二十日内支付古长寿使用费83633元及自2020年11月1日起至实际返还房屋之日止按每月2500元计算的使用费的40%；四、限古长寿于判决生效后二十日内返还反诉乔新伟的购房款97000元；五、限古长寿于判决生效后二十日内给付乔新伟损失260100元；六、驳回原告古长寿、反诉原告乔新伟其他诉讼请求。上述第三项、第四项、第五项在履行时应予以相互折抵。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9729元，反诉费减半收取6950元，共计16679元，由古长寿负担10824元，乔新伟负担5855元。二审审理中，当事人依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明：二审审理中，乔新伟提交了洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司出具的发票一张，拟证明其于一审审理中申请鉴定支付鉴定费10000元。本院对该证据予以采信。本院认为，关于古长寿与乔新伟签订的两份《协议书》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地所有权和使用权归农村集体经济组织所有。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。双方签订的协议约定古长寿将其宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乔新伟，乔新伟和古长寿并不属于同一村民委员会，故双方签订的协议违反了法律的强制性规定，一审认定转让协议无效，符合法律规定。鉴于签订协议是双方当事人的真实意思表示，只是因违反了法律的强制性规定被认定无效，且生效的人民法院民事判决已经认定双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，故古长寿认为双方形成并一直履行的是租赁合同关系，要求乔新伟支付全部使用费的主张无事实依据，不能成立。关于涉案宅基地及宅基证范围内的房屋价格评估报告书，该鉴定系经当事人申请，一审法院依法委托，由鉴定机构依法出具，鉴定机构和鉴定人员具有相应资质，鉴定程序合法，鉴定依据并无明显不当，一审法院予以采信并无不当。乔新伟认为该评估报告价格过低的上诉理由不能成立。关于导致合同无效双方的过错比例问题，古长寿未征得其他权利人同意，违反法律规定转让宅基地及宅基地上的所有建筑物，具有明显过错；乔新伟明知古长寿违反法律规定转让宅基地使用权，且在得知其他权利人不同意的情况下，又与古长寿签订租赁协议，亦存在过错。一审结合本案具体情况，酌定古长寿承担60%的责任，乔新伟承担40%的责任，该责任比例认定并无不当。双方关于责任比例的上诉理由均不能成立。关于乔新伟已付房款的具体数额，乔新伟在本案原一审时认可给付了97000元，乔新伟在另案庭审中称另有3000元系顶账，古长寿对于顶账一事并不认可，且乔新伟提供的证据不能证明其实际支付了该3000元，故一审认定乔新伟实际已支付的房款是97000元，并无不当。关于乔新伟是否应支付房屋使用费及具体数额的问题，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。涉案转让协议被确认无效后，双方应根据各自的过错承担相应责任，乔新伟主张房屋和宅基地的升值部分为购房者乔新伟的可期待利益损失，古长寿主张的三间门面房的使用费即其损失，一审根据双方的过错程度对双方主张的上述损失均予以认定，符合法律规定。综上所述，古长寿、乔新伟双方的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于乔新伟一审审理中支出的鉴定费10000元，系为查明房屋现值而支出的合理费用，应由古长寿承担60%即6000元，乔新伟承担40%即4000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9729元，反诉费减半收取6950元，共计16679元，由古长寿负担10824元，乔新伟负担5855元。鉴定费10000元，由古长寿承担6000元，乔新伟承担4000元。二审案件受理费20131元，由古长寿负担8011元，乔新伟负担12120元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 睿审判员 蔡美丽二〇二一年二月五日书记员 王洋洋