四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终186号 上诉人（原审原告）：宜宾市开源建设投资有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区岷江大道。 法定代表人：杨义奎，董事长。 委托诉讼代理人：严忠喜，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：李国林，男，1963年6月24日出生，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：龚泰琴，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。 上诉人宜宾市开源建设投资有限公司（以下简称开源公司）因与被上诉人李国林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人开源公司的委托诉讼代理人严忠喜，被上诉人李国林及其委托诉讼代理人龚泰琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开源公司上诉请求：1.请求撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2931号民事判决第二项房屋占有使用费（其计算方式：2020年4月1日，按810元／月计算至退还商铺之日止）和第三条；2.请求判令李国林支付开源公司强行占用房屋的占用费，自2020年1月1日起按照1220元／月计算占用费至退还商铺之日止；3.判令李国林支付强行占用房屋的其他费用（滞纳金57821.8元，违约金61000元）合计11821.8元；4.一审、二审诉讼费由李国林负担。事实和理由：1.本案案由不适当，应当是因房屋租赁引起的“房屋侵权纠纷”案件，而不是“房屋租赁合同纠纷”；2.一审判决认定事实不清。2020年1月1日起调整商铺房租价是按两年一调的惯例和区政府领导的安排及结合市场情况，依法进行对丹桂街商铺（商品房）房租费进行了估价而上调的。开源公司征得宜宾金工建设投资集团有限公司同意后将每套商业房涨价情况于2019年12月23日分别通知了李开国和其他承租户，从2020年1月1日起执行新房租价格。另外，按照政府规定，正常租赁商业房的承租户在疫情期间减2个月房租费，非正常的不予减免房租费。宜宾××病毒正式防控时间是从2020年1月27日开始的。而李国林签订2020年的房租租赁合同应是2019年12月31日前签订完毕，但李国林拒绝签订房屋租赁合同，又不搬迁退房给开源公司，强行占用该商品房。叙州区东区倒迁房24套商业房均调升了2020年新的房租费，其余23套（承租户）都是按期签订了新房租费的《房屋租赁合同》，只有李国林和另一户拒不签订合同，又不搬迁退房，强行占用。而且至今李国林还强行占用该商业房，李国林侵占该房屋数仅占东区倒迁房24套房街总数的4.1%，占所评估总数192套的0.5%，而且该商品房的位置还占了东区倒迁房很好的地段。李国林自2019年8月9日将该商业用房以每月1500元的租金转租给曾国勤使用至今，未经开源公司同意，李国林每月增加690元的房租费。 李国林答辩称，1.合同是五年一签不是开源公司说的两年一签；2.该房屋是国有资产，由开源公司管理，房屋承租的签订是双方协商，2020年一次性涨50%的租金不符合常理，多次与其他租户一起申请到开源公司协商，但是见不到开源公司的负责人，按照原租金交付，开源公司也不会收；3.受疫情影响被迫关门一段时间，当时房屋所在区域已经划归拆迁红线范围内，国家针对疫情的个体户出具了免租金的政策，开源公司还要涨50%的租金，开源公司的做法是要把我们赶出市场，违背国家政策；4.2019年金江农贸市场整体拆迁，开源公司还要涨租不合理。 开源公司向一审法院起诉请求：1.判令李国林将叙州区原东区倒迁房2幢后20号房屋（产权证字号为2××9号）退还与开源公司；2.判令李国林将2020年6月30日前应付开源公司的2018年1月至12月的房租费19440元和2020年1月至6月的占用费7320元，共计26760元、滞纳金57821.8元、违约金61000元，合计118821.8元；3.从2020年7月1日起至李国林搬出房屋之日止的房屋占用费（按月1220元计算）；4.本案诉讼费用由李国林承担。 一审法院认定事实：2018年1月1日，开源公司与李国林签订《房屋（门面）租赁合同》，李国林承租开源公司所有的位于宜宾市叙州区××房××幢××号房屋（宜县房权证柏溪字第2××9号），面积27㎡的门面，用途经营广告，租赁时间为2018年1月1日至2018年12月23日，月租金810元。同时约定，延迟支付租金，按日收取5‰的滞纳金，同时终止合同收回房屋；违约方支付另一方经济损失，同时按房屋一个季度租金的5倍支付违约金。2019年1月1日，双方续租了从2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同约定条款不变。 2019年12月21日，四川华坤房地产土地评估有限公司根据开源公司的申请，对含李国林承租的商铺在内的宜宾市叙州区东区倒迁房后24套商业房地产及叙州区老城区区域内168套商业房地产作了市场租金评估，案涉门面的租金评估单价为42元/㎡。开源公司根据该《房地产评估报告》将案涉门面租金从2020年1月1日起调整为45.18元/㎡，并于2019年12月23日发出《关于房屋（门面）租金调整事项的通知》，告知承租人对租赁价格进行调整，并要求各承租户期满需继续承租的，按新价格签订租赁合同，若不继续承租的，在2020年1月10日前结清费用并办理退房交接手续。因李国林未按开源公司要求重新签订租赁合同，也未退还房屋。李国林庭审中辩称租金支付至2018年2月，从2020年5月起门面空置，未将退回开源公司。开源公司述称公司同意减免3个月租金，不同意减免一年。李国林仅支付租金至2017年12月31日。 一审法院认为，李国林承租开源公司门面的法律事实存在，双方房屋租赁关系成立。李国林辩称租赁期内租金支付至2018年2月，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。即便李国林辩称2019年8月9日后转租第三人，开源公司与李国林之间原租赁关系并未解除，李国林仍应按租赁合同支付尚欠合同期内租金19440元，对该开源公司主张按合同约定标准计算支付滞纳金和违约金，明显过高，一审法院酌情调整为尚欠合同期内租金19440元的30%，即违约金5832元。双方签订的《租赁合同》与2019年12月23日期满后，因双方未达成一致意见而未签订新的《租赁合同》情况下，开源公司有权要求李国林退还承租的房屋，并支付逾期腾房占有使用费。但以45.18元／㎡计算是开源公司单方面作出的价格调整，李国林未予认可，逾期腾房占有使用费应按原《租赁合同》的价格计算。庭审中，开源公司认可减免3个月房租，因此逾期腾房占有使用费应自2020年4月1日起计算。双方关于违约金、滞纳金的约定是按原《租赁合同》的内容，该合同已于2019年12月31日履行完毕，开源公司要求按照原合同内容计算占用期间的违约金、滞纳金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、李国林于判决生效之日起三十日内退还承租宜宾开源建设投资有限公司的位于宜宾市叙州区××房××幢××号商铺；二、李国林于判决生效之日起三十日内支付宜宾开源建设投资有限公司租金19440元、违约金5832元、房屋占有使用费（其计算方式：自2020年4月1日起，按810元／月计算至退还商铺之日止）；三、驳回宜宾开源建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，减半收取1338元（开源公司已预交），由宜宾开源建设投资有限公司负担1200元，李国林负担238元。 本院二审期间，开源公司向本院提交证据五组：第一组：宜金工（2018）17号文件复印件一份，拟证明：2018年调价一次，调价额度较低。其中包括丹桂街（桂花路）； 第二组：2018年的《房屋租赁合同》13份，拟证明：2017年决定，2018年调价一次，而且丹桂路是较低的； 第三组：房地产估计业务的约定书一份，拟证明：上诉人宜宾开元建设投资有限公司对商业房房租估价； 第四组：2020年的《房屋租赁合同书》8份，拟证明：丹桂街的其他承租户都认为这次调整不高，而且接受了，19户都签订了调价新合同； 第五组：省委、区委联动巡视一组要求整改清单一份，拟证明：按照调价的价格收回未收回的房租482700元，要求公司尽快收回房租费并说明理由。 第六组《门面出租协议》，拟证明：李国林转租给曾国勤的时间和月租金1500元/月。 李国林质证称，1.开源公司提交的金工公司内部文件与承租人无关；2.至今为止没有收到开源公司书面涨房租的通知；3.评估报告出具的时候并未发生疫情且2020年后才确定租赁房屋附近拆迁，故评估报告的租金并不合理。4.开源公司知道李国林出租的事实，没有提出异议。现该承租人已经终止转租。 本院认证意见，第1、2、4、5组证据与案情无关，不予采信；第3组证据一审中已经提交，不作为新证据使用。第6组证据予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为:一、逾期交房占有使用费应自什么时候起计算，标准应当为多少的问题；二、李国林逾期交房,开源公司是否应当收取违约金、滞纳金，收多少的问题。 针对焦点一,逾期交房占有使用费应自什么时候起计算，标准应当为多少的问题。 本案双方签订租赁合同的期间为2019年1月1日起至2019年12月31日止，开源公司对此无异议，主张逾期交房占有使用费起算日期自2020年1月1日开始计算本院予以支持。叙财发【2020】14号文件对区属国有企业减免中小企业房租的通知的实施主体系对口区属国有企业，适用对象系承租上述主体自有国有资产类经营用房从事经营活动的中小企业、个体工商户。该文件建议对2020年2、3月份租金全免，对减免房租后仍然有较大困难的中小企业，实施主体根据实际情况可进一步给予支持。开源公司系对口区属国有企业，李国林系承租国有资产类经营用房从事经营活动的个体工商户，故应当享受减免两个月租金的政策扶持。对于开源公司主张按照1220元/月标准计算逾期交房占有使用费的问题，本院认为开源公司并未提供证据证明其书面通知李国林作出价格调整，2020年全国疫情有所控制，但是经济复苏仍然比较缓慢，开源公司单方作出的价格调整后，李国林未予认可并数次书面申请协商房租金额，故在双方一直未达成合意情况下，一审法院支持逾期腾房占有使用费应按原《租赁合同》的价格计算并无不妥，本院予以支持。 针对焦点二,逾期交房是否应当收取违约金、滞纳金，收多少的问题 李国林在租赁合同期间存在违约行为，一审法院确定其承担的违约金、滞纳金并无不当。2019年12月31日因租赁合同履行完毕，双方并未形成新的租赁合同，对违约金并无约定，因此对开源公司的该请求，本院不予支持。 综上所述，开源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2707元，由宜宾开源建司投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  陈志彬 审判员  聂华竟 二〇二一年二月二十六日 书记员  杨雯洁 书记员  黄 晔