西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏04民终14号   上诉人（原审原告）：林芝市巴宜区政和投资管理有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇巴吉路宏鑫建材市场内，统一社会信用代码91540402321391807B。   法定代表人：臧华山，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周浩燃，四川蜀合律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：马贵，男，1968年6月7日出生，回族，户籍地甘肃省康乐县，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告）：马志龙，男，1992年2月28日出生，回族，户籍地甘肃省康乐县，外来经商人员，公民身份号码×××。   上诉人林芝市巴宜区政和投资管理有限公司（以下简称政和公司）因与被上诉人马贵、马志龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人政和公司的委托诉讼代理人周浩燃、被上诉人马贵到庭参加诉讼，被上诉人马志龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   政和公司上诉请求：1.撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初694号民事判决，改判马贵、马志龙承担违约金20,000元；2.判令马贵、马志龙承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反民事诉讼法基本原则，主观判案、忽视证据，事实认定不清。依据法律规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。1.一审判决错误认定政和公司对马贵、马志龙的生产经营造成了影响，这一事实属于法官主观判断，不符合本案认定的事实。2.一审判决错误认定政和公司违反出租人义务。一是马贵、马志龙主张政和公司未尽到出租人义务，但未提交相关证据；二是根据《中华人民共和国合同法》的规定以及租赁合同的特点要求，出租人对于承租人应负担交付义务、适租义务。本案中，政和公司已经完成交付，且交付的房屋确实属于经营用途的房屋，而不是住宅性质房屋，政和公司完成了出租人义务。另外，市场管理是否混乱与出租人义务毫无关联和因果关系，属于物业管理的法律关系，不是同一合同关系和义务，不符合同时履行抗辩权，一审法院认定错误。二、一审判决法律适用错误。1.违约责任认定错误。首先，马贵、马志龙违约从2018年一直持续到本案起诉期间，严重侵害了政和公司的利益，违背了合同约定；其次，马贵、马志龙未答辩和举证，但一审法院认定其在审判期间交纳了租金就不属于违约这一事实，违背了常理和法理。2.诉讼费的承担认定错误。本案中，马贵在法院受理案件后主动履行交纳租金义务，政和公司当庭撤回租金、律师费、保全费的相关诉讼请求不属于败诉，因此本案诉讼费用不应当由政和公司承担。   马贵辩称，政和公司未能为租户提供适当的经营环境违约在先，其不应当承担违约责任。   马志龙既未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。   政和公司向一审法院起诉请求：1.判令《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；2.判令马贵、马志龙立即向政和公司腾退其承租的23-109号商铺；3.判令马贵、马志龙支付房屋租金40,010.5元（从2018年11月14日起至2020年10月14日），违约金20,000元以及迟延履行金68,170元（暂计算至2020年9月8日，实际应计算至被告结清之日止），房屋占用费（从合同解除之日起截止到被告实际腾退之日止）；4.判令由马贵、马志龙承担本案的律师费、保全费及诉讼费用。诉讼过程中政和公司撤回第一、二项诉讼请求；撤回第三项诉讼请求中“判令马贵、马志龙支付房屋租金40,010.5元（从2018年11月14日起至2020年10月14日），迟延履行金68,170元（暂计算至2020年9月8日，实际应计算至被告结清之日止），房屋占用费（从合同解除之日起截止到被告实际腾退之日止）”的诉讼请求；变更第四项诉讼请求为判令由马贵、马志龙承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2015年9月29日，政和公司与马贵、马志龙签订了《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》一份，合同载明的主要内容为，政和公司将位于西藏自治区林芝市巴宜区八一镇巴吉路宏鑫建材市场23-109号房屋出租给马贵、马志龙用于经营电焊，租赁期限为五年五个月，自2015年10月18日至2021年3月17日止，前三年租金标准不变，租金标准为36.5元/㎡/月，年租金19,390元，第四年开始，以上一年度年租金为基础上浮15%，第五年开始，以上一年度年租金为基础上浮10%。房租半年一交，签订合同之日交纳第一期租金，每期到期前30天支付下一期的租金，并附有租金支付明细，合同同时约定了其他相关权利义务及违约责任。2015年10月24日，政和公司向马贵、马志龙移交房屋钥匙。因马贵、马志龙未依约交纳房屋租金，故政和公司诉至法院。另查明，马贵已于2020年9月27日向政和公司交纳了自2018年11月14日起至2021年1月14日房屋租金41,741元。   一审法院认为，政和公司与马贵、马志龙签订的《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于政和公司要求由马贵、马志龙按合同条款第9-2承担逾期支付房屋租金的违约金20,000元的主张，因双方在合同中明确约定涉案房屋租赁用途为从事生产经营活动，政和公司除依约交付合同约定的租赁物外，还应当依约向马贵、马志龙提供适当的经营环境。2019年10月18日，该院就政和公司应当加强市场管理，改善马贵、马志龙等承租人所承租商铺的经营环境等问题向政和公司发出《西藏自治区林芝市巴宜区人民法院司法建议书》。经查明，现政和公司仍存在管理不善的问题，并对马贵、马志龙经营活动造成客观上的不利影响，政和公司未能向马贵、马志龙等承租人提供适当的经营环境违反了其作为出租人的基本义务，马贵、马志龙以此为由未按时交纳房屋租金系行使同时履行抗辩权，且在诉讼过程中马贵、马志龙已经履行了相应的房屋租金交纳义务，故政和公司要求马贵、马志龙承担违约责任并支付违约金、诉讼费的诉讼请求，于事实不符，于法无据，该院不予支持。政和公司当庭撤回关于解除合同、支付租金、迟延履行金、房屋占用费、律师费、保全费的相关诉讼请求系其真实意思表示，符合法律规定，该院予以准许。马志龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回政和公司的全部诉讼请求。案件受理费1,431.8元，由政和公司负担。   本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初229号民事生效判决认定，政和公司与马贵、马志龙于2015年9月29日签订《林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》《合同补充协议书》。2017年4月22日，双方签订《补充协议》再次明确双方权利义务关系。其中，政和公司与马贵、马志龙2017年4月22日签订的《补充协议》对租金交纳时间、逾期付款的违约责任等进行了重新约定。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   对当事人二审争议的焦点，本院分析、认定如下：关于马贵、马志龙是否应当承担迟延交付房租的违约责任问题。本院认为，政和公司经营管理的宏鑫建材市场，自2017年始即在林芝市巴宜区人民法院及本院有过多起房屋租赁合同纠纷，2019年10月18日，西藏自治区林芝市巴宜区人民法院已就政和公司应当加强市场管理，改善市场经营环境等问题发出《司法建议书》，纵观本案及相关联的一系列案件，政和公司收取租金及物业费，但在市场中存在管理不善未能为租户提供适当经营环境导致市场内商户同政和公司屡有矛盾已是不争事实。本院认为，政和公司作为出租人及市场管理方的身份无法分割，且双方当事人签订的商铺租赁合同中明确约定租户应当同政和公司签订《林芝雪域江南宏鑫综合建材市场管理协议》，该内容属于合同的组成部分，政和公司为租户提供适当经营环境的义务对合同目的的实现有一定影响，则马贵、马志龙延期支付房租的行为应当认定为行使同时履行抗辩权，且其已在一审诉讼过程中交纳了欠付的租金，本院认为该行为不构成违约，一审法院认定正确，本院予以确认。对于政和公司市场管理是否混乱与出租人义务毫无关联和因果关系的上诉主张，本院不予支持。   本院认为，合同履行过程中，各方在追求自身利益的同时，应当关照、平衡或适当容忍对方当事人的利益追求。政和公司作为建材市场管理公司，应当不断加强管理提升服务质量，马贵、马志龙作为市场承租户，应当按期交纳房屋租金，配合市场管理，共同营造良好的市场环境。   综上，政和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审案件受理费150元（林芝市巴宜区政和投资管理有限公司已预交1,431.8元，应退还多交案件受理费1,281.8元），由林芝市巴宜区政和投资管理有限公司负担；二审案件受理费300元（林芝市巴宜区政和投资管理有限公司已预交），由林芝市巴宜区政和投资管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   央  宗   审  判  员   达娃玉珍   审  判  员   查 木 热   二〇二一年二月九日   法 官 助 理   李  敏   书  记  员   旦增曲珍