湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终74号 上诉人（原审被告）：陈贤喜，男，1980年3月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：刘红青，男，1983年9月30日出生，汉族，户籍所在地江西省九江市都昌县。 被上诉人（原审原告）：曾建友，男，1967年10月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：黄建良，湖南真理律师事务所律师。 原审被告：赵修情，男，1979年11月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东市。 上诉人陈贤喜因与被上诉人曾建友，原审被告赵修情租赁合同纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2020）湘1382民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈贤喜的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判确认违约金为2万元；二、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：虽涉案合同约定的违约金为25万元，但过分高于被上诉人的实际损失，现上诉人请求将违约金降至2万元。具体原因如下：第一，因受2020年新冠疫情的影响，上诉人的营业收入比2019年大幅减少，根据2020年5月15日最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的指导精神，被上诉人应减免租金，但经上诉人数次协商，被上诉人未减免分文租金，此行为严重违反“诚实信用原则”和“与人为善”的精神；第二，被上诉人的实际损失极小，涉案房屋经营的“圣得西”品牌已于2020年10月份投入营业；第三，被上诉人违法留置、扣押上诉人的3台空调（每台价值5000元），占有、使用上诉人装修的“吊顶”等（上诉人投入装修成本为20多万元）；第四，2020年7月，涟源市人民中路单建式平战结合人防工程项目开工导致涉案店铺无法正常经营和使用，导致上诉人的经营业绩进一步减少。综上，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的全部请求。 被上诉人曾建友辩称,上诉人列举的四个理由不能成为其不承担违约责任的理由，新冠疫情发生之后双方友好协商的过程中被上诉人承诺可以核减部分租金，但上诉人不同意，坚持单方面解除合同；因合同签订时，被上诉人要求支付租金70万，赵修情称租期长达六年要求适当减少租金，经双方协商敲定为50万元，被上诉人作出了很大的让步，现被上诉人存在重大损失，并非上诉人所说损失较小，另外房屋空置期间也存在损失；至于空调的问题，可以由上诉人拆走，不能成为其不承担违约责任的理由；关于人防工程项目的问题，根本没有发生，只是上诉人听说而已，从而单方解除了合同，给被上诉人造成了重大损失，事实上一审认定的违约金尚不足以赔付被上诉人的实际损失。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告赵修情未予答辩。 曾建友向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付违约赔偿金25万元；2、被告赵修情对上述违约赔偿金承担连带责任；3、本案全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2018年8月1日，被告陈贤喜租赁原告曾建友位于涟源市××路原食杂果品公司的店铺2间，被告陈贤喜的委托梁文均与原告曾建友于2019年7月23日签订了《租房协议书》，该协议书上约定，租赁面积为280.4平方米，租赁期限为六年，自2018年9月1日至2024年8月31日，前四年每年租金为50万元，后两年租金以当时行情而定，并约定如果甲（曾建友）、乙（陈贤喜）任何一方解除合同，则需赔偿对方一切经济损失25万元。乙方（陈贤喜）迟延交纳租金超过一个月则认为乙方（陈贤喜）单方面解除合同，应承担上面违约金25万元。被告赵修情在该协议尾部以乙方担保人的身份签字。2、被告陈贤喜支付租金到2020年8月31日，并于当日搬离租赁的店铺。一审法院经审理认为：一、被告陈贤喜、赵修情经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。二、原告与被告陈贤喜签订了《租房协议书》，双方应当按该协议书的约定履行各自的义务，被告陈贤喜单方提前解除合同，并搬离租赁的店铺，双方的租赁合同已实际解除，依据《租房协议书》的约定，被告陈贤喜单方解除合同的行为构成违约，双方在《租房协议书》中对违约责任约定了违约金现被告违约，原告按约要求被告支付25万元违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定，亦不违反法律强制性规定，法院予以支持。被告陈贤喜在签订合同时，向原告支付了2万元店铺押金，原告要求列抵被告应支付的违约金，故被告陈贤喜尚需支付违约金23万元。四、被告赵修情作为被告陈贤喜的担保人，在《租房协议书》签字，《租房协议书》中未约定保证责任，依法应当视为连带责任保证。故原告要求被告赵修情承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、由被告陈贤喜在判决生效后十日内支付原告曾建友违约金23万元；二、被告赵修情对上述违约金承担连带清偿责任，被告赵修情承担连带清偿责任后，有权向被告陈贤喜追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费5050元，减半收取2525元，财产保全费1770元，共计4295元，由被告陈贤喜、赵修情负担。 二审期间，上诉人陈贤喜向本院提交了以下证据：证据1、零售业绩表1张，拟证明上诉人因受疫情影响，营业收入大幅减少；证据2、新闻稿打印件1份，拟证明案涉房屋不符合约定的使用用途；证据3、照片打印件1张，拟证明被上诉人的实际损失极小，房屋仅在2020年9月份处于空置状态，空置期限为30天；证据4、民事判决书1份，拟证明涉案店铺无法正常制作店铺招牌，出租方提供的房屋不符合约定的用途。被上诉人曾建友经质证认为：对证据1的真实性、证明目的有异议，无法确定业绩表是否真实，即使真实也不能达到其证明目的，即使其有损失也不能将其损失转嫁给被上诉人，其应依法履行合同义务，且该证据不属于二审中的新证据；对证据2还没有进行核实，但该证据不能达到免除上诉人违约责任的目的，且该项目一直在变化之中，该证据不属于二审中的新证据；证据3不能达到其证明目的；证据4系物权纠纷判决书，不能达到上诉人的证明目的，且店铺侧面有招牌正面可以不用招牌，不影响上诉人营业。原审被告赵修情未予质证。经审查，上述证据不能作为单独认定事实的依据，本院将结合本案其他证据进行综合认定。 二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。 本院认为：陈贤喜委托梁文均与曾建友签订了《租房协议书》，该协议明确约定曾建友将涉案2间店铺租赁给陈贤喜从事服饰经营，租赁期限自2018年9月1日至2024年8月31日，并约定承租期内解除合同一方需赔偿对方经济损失25万元，赵修情在担保人处签字，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。后陈贤喜单方提前解除合同，并于2020年8月31日搬离租赁的商铺，双方的租房协议已经实际解除，陈贤喜单方提前解除合同的行为构成违约，曾建友要求其承担违约责任于法有据。因租房协议对违约责任作出了明确约定，虽陈贤喜主张双方约定的违约金过分高于曾建友的实际损失，但其并未提交充分证据予以证实，且综合考虑租房协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院在核减2万元店铺押金后认定陈贤喜应支付曾建友违约金23万元并无不当。 综上所述，上诉人陈贤喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由上诉人陈贤喜负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈友红 审判员  戴竹叶 审判员  俞永清 二〇二一年二月一日 法官助理  罗博航    书 记 员  康润心    附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。