河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1024号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：刘聪，河南亚洋律师事务所律师。被告：蒋明英，女，汉族，1975年5月12日出生，住新郑市。委托诉讼代理人：谢范兵，男，1975年11月17日出生，汉族，住新郑市，系蒋明英丈夫。被告：白国选，男，汉族，1965年8月10日出生，住新郑市。被告：张松伟，男，汉族1994年1月13日出生，住新郑市。被告：符美丽，女，汉族，1986年11月26日出生，住新郑市。被告：律素勤，女，汉族，1969年7月12日出生，住新郑市。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称郑州佳祥公司）与被告蒋明英、白国选、张松伟、符美丽、律素勤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州佳祥公司的委托诉讼代理人刘聪，被告蒋明英的委托诉讼代理人谢范兵、白国选、符美丽、律素勤到庭参加诉讼。被告张松伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州佳祥公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令蒋明英支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1962元；2.判令白国选支付2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费4504元；3.判令张松伟支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1550元；4.判令符美丽支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1962元；5.判令律素勤支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1476元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系新郑市龙湖镇116号双湖铭座小区原物业服务公司，被告系双湖铭座的业主。原告与被告建设单位签订物业服务协议，原告按照约定履行义务，被告没有依据协议约定按期支付物业服务费。原告多次催要无果，故提起本案诉讼，请求判如所诉。被告蒋明英辩称：双湖铭座小区业主委员会成立于2018年10月28日（详见2019-623号行政判决书第3页第1段判决内容和第8页第3段内容），2019年2月16日双湖铭座小区业主大会会议表决通过双湖铭座小区物业自管方案预算，住宅物业费标准为1.08元每平方每月，2019年5月20日双湖铭座小区业主委员会与河南龙之锦物业公司的物业服务合同生效（详见2020-3708号民事判决书第3页第5段至第6页第3段，第8页第3段及第9页判决内容），综上，原告主张的物业费金额于法无据，蒋明英应承担的物业费用为2019年1月1日至2019年2月15日期间为每平米1.48元，2019年2月16日至2019年5月20日期间为每平米1.08元，鉴于商品房买卖合同中载明的面积为113.62平米，而不动产权属证书载明面积为113.48平米，故自2016年11月16日至2018年12月31日期间，原告多收被告0.14平米的物业费（单价为1.48元每平方每月），蒋明英应该交纳的物业费用为638.83元。被告白国选辩称：2018年全年的物业费我没交，原告公司经理姚大伟为了要其他人的电费，在地下室的变压器配电房把线接错了，误将我的客厅大灯弄烧了，却没有处理此事，故我不再交纳电费，过了两个月原告公司去找我收电费，我将情况告知原告，原告说让我先把电费交了，并口头承诺物业费回头再说，所以我没有交物业费。被告符美丽辩称：郑州佳祥公司与我方于2016年11月8日签订的《物业管理服务协议》，其中第一条、第二条即该物业公司的权利和义务。根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：第八款，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。我方要求郑州佳祥公司出具物业管理期间小区公共区域公共部位、公共设备设施的收益明细；公共区域部位及设备设施的养护记录、设备设施的年检手续；建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况（房屋维修基金一项）；配套设施和地下管网竣工图竣工验收的资料；相关部门的检查合格和准许使用文件；对公共部位绿化的养护记录；对楼体外墙、对楼顶防水的养护记录。我方位本小区人防车位013号使用人，郑州佳祥公司管理期间，人防工程通道区域内单元电梯口至该车位间距中存在多个部位墙体顶部及侧面严重渗水漏水、地面严重积水、墙面脱落等现象；另郑州佳祥公司在人防工程内长期堆放建筑垃圾、不做清理，其行为已违反《人民防空工程维护管理办法》第九条第二款、第十四条第一、四款，同时违反《人民防空法》第四十九条第一、三、七款。人防工程隶属国家财产，关系重大，郑州佳祥公司的管理行为严重损害了国家利益，也损害了我方个人利益。根据《人民防空工程维护管理办法》第一章第四条第二章第七条第八条之规定，我方要求郑州佳祥公司出具人防工程主管部门备案手续及相关资料（如果不能，应退回车位管理费及蓝牙卡费共计1280元）。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，合法有效，对物业公司和业主均具有约束力。按照合同约定，其对小区的管理服务包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤。我方家中被入室盗窃虽因他人犯罪引起，但物业公司没有尽到安保义务，防范工作方面存在疏忽和过失，在公安机关侦查该盗窃案中无法提供监控资料以助案件侦破，物业管理服务存在一定瑕疵，有明显失职情形，其应为此承担一定的违约责任，并依法承担相应的法律责任，故应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。由于我方损失金额较大，我方与郑州佳祥公司多次协商，对方均不愿承担责任。综上所述，我方行使同时履行抗辩权，拒绝履行原告诉求。被告律素勤辩称：双湖铭座小区业主委员会成立于2018年10月28日（详见2019-623号行政判决书第3页第1段判决内容和第8页第3段内容），2019年2月16日双湖铭座小区业主大会会议表决通过双湖铭座小区物业自管方案预算，住宅物业费标准为1.08元每平方每月，2019年5月20日双湖铭座小区业主委员会与河南龙之锦物业公司的物业服务合同生效（详见2020-3708号民事判决书第3页第5段至第6页第3段，第8页第3段及第9页判决内容），综上，原告主张的物业费金额于法无据，律素勤应承担的物业费用为2019年1月1日至2019年2月15日期间为每平米1.48元，2019年2月16日至2019年5月20日期间为每平米1.08元。律素勤已向河南龙之锦物业服务有限公司交纳2019年6月至2020年5月期间的物业服务费1107.69元。被告张松伟未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蒋明英系新郑市龙湖镇双湖大道116号双湖铭座1号楼2单元1404号房屋业主，房屋建筑面积为113.48平方米。白国选系新郑市龙湖镇双湖大道116号双湖铭座2号楼1单元1001号房屋业主，房屋建筑面积为128.57平方米。符美丽系新郑市龙湖镇双湖大道116号双湖铭座1号楼1单元401号房屋业主，房屋建筑面积为113.48平方米。张松伟系新郑市龙湖镇双湖大道116号双湖铭座2号楼1单元902号房屋原业主，房屋建筑面积为89.77平方米。律素勤系新郑市龙湖镇双湖大道116号双湖铭座5号楼2单元1202号房屋业主，房屋建筑面积为86.84平方米。2016年4月26日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇双湖铭座小区提供前期物业管理服务，建筑面积为46071.71㎡；委托管理期限暂定五年，自2016年11月15日（以交房日期为准）起至2021年11月14日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算；双方对服务内容与质量、物业管理服务费用、物业的承接验收、委托服务管理期限、权利和义务及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。在履行《物业管理服务合同》过程中，佳祥物业公司按房屋建筑面积*1.48元/月/㎡的标准收取物业服务费。2019年12月18日，佳祥物业公司分别在蒋明英、白国选、张松伟、符美丽、律素勤房屋门上张贴《物业费催缴函》以催要物业服务费。在本案庭审中，郑州佳祥物业公司认为蒋明英没有向其交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1962元；白国选没有向其交纳2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费4504元；张松伟没有向其交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1550元；符美丽没有向其交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1962元；律素勤没有向其交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1476元，遂提起本案诉讼。另查明，1、2019年12月16日，佳祥物业公司分别向河南冠融置业投资有限公司、新郑市教育园区管委会、新郑市住房保障和房地产管理中心物业科、新郑市龙湖镇荆垌社区居委会发出《关于佳祥物业公司撤离“双湖铭座小区”的报备函》，并向双湖铭座小区全体业主发出《关于终止龙湖镇双湖铭座小区物业服务的公示》，决定于2019年12月20日0时正式撤离双湖铭座小区。2、郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终3708号民事判决书查明，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会第一届业主委员会任期自2019年9月9日至2024年9月8日。小区业主委员会成员有:蒋明英、**龙、赵丙武、赵咪、李小得、张美琴、樊婷婷。经河南省业主大会业主委员会备案,证书编号:2019410184009……郑州佳祥物业公司于2019年12月20日撤离“双湖铭座小区”,且进行了公示和申请报备等。3、蒋明英、白国选、律素勤提交的河南龙之锦物业服务有限公司出具的发票显示，蒋明英、白国选、律素勤向双湖铭座小区物业服务公司（龙之锦）交纳了物业费，发票备注为2019年6月至2020年5月期间物业服务费用。4、符美丽提交的新郑市公安局龙湖派出所于2017年8月12日出具的《受案回执》显示，符美丽于2017年8月12日报称的“2017.08.11郑州新郑市符美丽家中财物被盗案”一案已由新郑市公安局龙湖派出所受理。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》，《物业费催缴函》，报备函，公示，照片，（2020）豫01民终3708号民事判决书，受案回执，发票及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2016年4月26日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对蒋明英、白国选、张松伟、符美丽、律素勤具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积每平方米1.48元/月/㎡的标准计算，蒋明英的房屋建筑面积为113.48平方米，白国选的房屋建筑面积为128.57平方米，符美丽的房屋建筑面积为113.48平方米，张松伟的房屋建筑面积为89.77平方米，律素勤的房屋建筑面积为86.84平方米。根据当事人所提交证据，本院查明佳祥物业公司向双湖铭座小区提供物业服务直至2019年12月20日，蒋明英、白国选、张松伟、符美丽、律素勤没有按期交纳物业服务费用。物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用，如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益。故蒋明英应当交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1954元（按照建筑面积113.48㎡计算，扣除2016年11月16日至2018年12月31日期间多交纳的5元物业服务费），白国选应当交纳2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费4504元，张松伟应当交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1550元，符美丽应当交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1959元，律素勤应当交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1476元。关于符美丽辩称家中财物被盗，郑州佳祥公司有明显失职情形，故拒绝交纳物业服务费用，本院认为，盗窃案件尚未侦破，相关事实暂未查清，仅凭公安机关的受案回执，不足以证明郑州佳祥公司在安保服务方面存在重大瑕疵，符美丽也未提供其他证据来证明郑州佳祥公司的安保服务不符合物业服务合同的约定，因此，本院对符美丽的辩称意见不予采纳。如符美丽确有证据证明郑州佳祥公司未尽到安保义务导致其遭受财产损失，可另行主张。关于蒋明英、白国选、律素勤所述的河南龙之锦物业服务有限公司向其收取郑州佳祥公司在本案中主张期限内相应的物业费问题，本院认为蒋明英、白国选、律素勤可与河南龙之锦物业服务有限公司就退费或抵扣之后的物业费用进行协商，协商不成可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告蒋明英应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1954元；被告白国选应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费4504元；被告张松伟应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1550元；被告符美丽应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1959元；被告律素勤应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1476元；驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蒋明英、白国选、张松伟、符美丽、律素勤各负担5元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二一年二月二十四日书记员  李智萍