四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1423民初115号 原告：金娟，女，1991年1月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶静雅，四川恒初律师事务所律师。 被告：洪雅嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：洪雅县洪川镇北街65号2幢1号，统一社会信用代码：91511423064491881R。 法定代表人：胡珩熙。 委托诉讼代理人：董跃斌（该公司员工），男，1975年8月30日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：文霞（该公司员工），女，1986年10月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告金娟诉被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金娟、原告委托诉讼代理人韩祯祥，被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人董跃斌、文霞到庭参加了诉讼，被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司法定代表人胡珩熙未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求以依法解除原告以原告母亲伍淑萍名义与被告于2019年11月3日签订的《“洪川盛景”商品房定购合同》，并判令被告双倍返还原告实际支付的12000元定金；2.请求判令被告退还原告支付的购房款38000元及资金占用利息（资金占用利息计算方式：以38000元为基数，从2020年4月30日起按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际还清之日止）；3.本案的诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实及理由：2019年11月3日，原告到“洪川盛景”楼盘购房，因个人原因不便以自己名义签订合同，告知被告工作人员后暂以母亲伍淑萍的名义与被告签订《“洪川盛景”商品房定购合同》，约定原告交纳2万元定金定购被告位于洪雅县××镇××路××号××栋××单元××层××号的房屋，预测建筑面积为103.4平方米，单价为4497.10元／平方米，总房款为46.5万元。签订合同全程系原告金娟办理，原告金娟于签订合同当日交纳定金1.2万元。次日金娟又交纳0.8万元购房款，被告均开具了收款收据，收款收据上载明了款项性质。按《商品房定购合同》约定，签订定购合同后十日内，原告到“洪川盛景”接待中心签订《商品房买卖合同》。此后，因原告有私事未处理完，经通过微信方式与被告的销售人员鲜香如联系，被告同意延期。2020年4月29日，应被告的销售人员鲜香如要求，原告于当日再次缴纳该房屋购房款1万元，于次日缴纳购房款2万元，并约定待事情处理完就去签订正式合同。2020年8月，原告联系被告要求签订《商品房买卖合同》，被告的销售人员鲜香如表示该套房屋已被其他同事出售。原告认为，原告已于2019年与被告签订定购合同，定购合同合法有效。被告在未通知原告的情况下将原告定购的房屋另行销售，已经构成违约，应双倍返还原告支付的定金。因该套定购房屋已被销售，客观上合同无法履行，故该合同应予解除，被告应退还原告支付的购房款并双方返还原告实际支付的定金。后双方协商无果，原告诉来本院。 被告辩称，原被告双方签订的定购合同载明的定金为20000元，因为当天支付时，原告微信支付受限，只支付了12000元定金，约定次日补交8000元以后与原定购合同约定的定金一致。原告声称此后原告与被告的销售人员联系因为有事延迟签订合同没有证据，也不是公司的真实意识表示。原告在8月14日上午9点52分，通过语音通话的形式告知销售人员鲜香如提出退房，而后原告才另行处理已经违约的该房屋，不存在一房二卖的情况。 本院经审理查明如下事实：2019年11月3日，原告金娟以其母伍淑萍名义与被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司签订了“洪州盛景”商品房定购合同。合同约定：原告自愿定购位于洪雅县××镇××路××号××栋××单元××层××号房。购买单价为4497.10元／平方米，总房款为465000元。合同载明：在签订本合同时乙方自愿缴纳定购该物业定金人民币20000元，并在签订本定购合同后十日内到“洪川盛景”接待中心签订《商品房买卖合同》，同时本定金自动转入房屋首付款，定金不予退还。双方还在合同中明确约定：甲方（洪雅嘉瑞房地产开发有限公司）从收取乙方（金娟）定金之日起十日内，不得将乙方定购的该物业出售给第三人，如有上述行为双倍返还乙方定金。乙方于签订本合同之日起十日内到“洪川盛景”接待中心签订《商品房买卖合同》并支付双方约定的购房款。否则视为放弃定购权，本定购合同自动失效，其已付定金不予退还，甲方有权另行处理该物业。合同签订当日，原告支付购房定金12000元，被告向原告出具收款收据一张，载明：伍淑萍交来“洪川盛景”购房定金12000元。次日，原告再次向被告支付8000元，被告向原告出具收款收据一张，载明：伍淑萍交来“洪川盛景”购房款8000元。2020年7月11日起，被告工作人员鲜香如多次通过微信方式催促原告金娟签订购房合同。2020年8月4日，金娟微信中表示“这个月月中要是他还没回来办我就找人来帮我签”。2020年8月17日，原告告知鲜香如“明天过来吼”同时询问鲜香如“你帮我（问）过退房的事情没有嘛”，鲜香如告知“说了，公司还没有回话”“我们经理休年假了”“一周以后（回来）”，原告告知“要不等他回来我再来嘛”2020年8月23日，鲜香如告知原告金娟“我们经理回来了，你把订单拿过来办理一下退房嘛”，原告询问“直接退哇”“钱个整法呢”，鲜香如回复“你过来和我们经理直接说嘛”，原告：“主要是他又给我说下个星期就回来办手续”，鲜香如表示“钱肯定是财务之后转账，你已经逾期了，你过来和我们经理说嘛”,原告回复“要不我明天过来把合同签了”“难得费神了”“那个时候是给我说10月份还是好久把剩的钱补了噶”，鲜香如回复“那估计不行了，这套房子已经被老板的一个朋友买了，毕竟老板催了你那么久了……”……9月3日，鲜香如询问“亲，这又过了几天了，房子的事你考虑得怎么样了呢？是让我们经理去帮你申请退两三万块钱定金，还是选择重新换房呢？”双方后未就换房或者退还定金一事达成一致意见。 另查明，金娟于2020年4月29日向被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司交付了购房款10000元，4月30日又向被告交付了购房款20000元。 另查明，案外人李洪于2020年8月23日向被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司交付购房定金10000元，定购案涉房屋。2020年8月30日案外人李洪与被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司签订了四川省商品房买卖合同（预售），向被告购买案涉房屋，购房价为480000元。 上述事实有原、被告双方身份证明、“洪川盛景”商品房定购合同、微信聊天记录、四川省商品房买卖合同（预售）、收款收据以及原被告当庭陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点有：1.原告的主体资格是否适格？2.原告向被告交付的预付房款定金是多少？3.原、被告双方是否就原告要求延迟签订合同达成合意？原告的行为是否构成违约？被告将案涉房屋出售给案外人是否构成违约？被告是否应当返还或者双倍返还原告定金？ 本案第一个争议焦点：原告的主体资格是否适格的问题。在本案中与被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司签定8栋1单元7层2号的房屋定购合同的是原告之母伍淑萍，在本案庭审过程中，伍淑萍作为证人出庭作证，证实该房系其女金娟以她的名义购买，其本人从未参与购房的相关事宜。被告亦认可。故本院对本案原告金娟作为该定购合同的主体资格予以认可。 本案的第二个争议焦点：原告向被告交付的预付房款定金是多少？原被告双方签订了商品房定购合同，在该定购合同中明确约定了定金为20000元。原告金娟当天支付了12000元，被告出具了收款收据载明为定金，原告金娟于次日再次支付了8000元，收款收据载明为购房款。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”本案中原告实际交付定金数额应当认定为12000元，被告次日接受原告8000元并备注购房款，应当视为对定金数额的变更。 本案的第三个争议焦点：原、被告双方是否就原告要求延迟签订合同达成合意？原告的行为是否构成违约？被告将案涉房屋出售给案外人是否构成违约？被告是否应当返还或者双倍返还原告定金？依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人可以协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”在本案中，原告金娟与被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司签订的定购合同中明确约定了：甲方（洪雅嘉瑞房地产开发有限公司）从收取乙方（金娟）定金之日起十日内，不得将乙方定购的该物业出售给第三人，如有上述行为双倍返还乙方定金。乙方于签订本合同之日起十日内到“洪川盛景”接待中心签订《商品房买卖合同》并支付双方约定的购房款。否则视为放弃定购权，本定购合同自动失效，其已付定金不予退还，甲方有权另行处理该物业。原告金娟因其自身原因未在合同约定的期限内到被告处签订商品房买卖合同。原告通过微信聊天的方式已经将该情况告知了被告销售人员鲜香如。但是原告金娟与被告销售人员鲜香如并未对合同延期至何时签订进行明确的约定。且从聊天记录中可以看出，鲜香如多次催促原告金娟到售楼部签订合同，故双方对合同前期签订的时间未做明确约定，不能视为对合同的变更。原告金娟逾期未到“洪川盛景”接待中心签订《商品房买卖合同》，其行为已构成了违约。因原告的违约，被告有权另行处理涉案房屋。故被告在原告违约的前提下将该房屋另行出售给案外人李洪并不构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。”原告金娟的违约行为导致双方不能实现合同目的，无权要求被告返还定金。关于双方合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三条、第四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中因原告金娟迟延履行合同义务，且经过被告多次催告后仍未履行致使现在客观上合同已经无法履行，该合同应当予以解除。对原告另行支付的购房款38000元应当返还。因原告金娟存在违约行为，对原告请求的38000元的资金占用利息，不予支持。该合同因合同目的已无法实现应当予以解除。 就本案的法律法规适用的问题。本院认为，本案案涉定购合同争议发生在民法典施行前。故应当适用《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体的合法权益，有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。故本案应当适用民法典实施前的法律规定。针对定金罚则的适用问题，本院认为民法典的规定更加有利于保护社会和经济秩序，应当适用民法典的规定。 综上所述，原告部分请求符合法律规定，对于符合法律规定的部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条、九十四条、九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，判决如下： 一、原告金娟以其母亲伍淑萍名义与被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司于2019年11月3日签订的关于定购被告位于洪雅县××镇××路××号××栋××单元××层××号的房屋的“洪川盛景”商品房定购合同解除，原告支付的定金12000元被告不予退还； 二、被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告金娟购房款38000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案受理费减半收取675元，由原告金娟负担300元，由被告洪雅嘉瑞房地产开发有限公司负担375元。 如不服本判决，应当于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 员 王雪梅 二〇二一年二月九日 法官助理 胡 婷 书 记 员 周小靖