江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初341号原告：朱艳,女,1981年3月6日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：刘梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被告：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91321302596932633L，住所地宿迁市西湖路**。法定代表人：朱昌如，该公司董事长。被告：宿迁用世置业有限公司，统一社会信用代码91321302697936705U，，住所地宿迁市西湖路**法定代表人：卢之云，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。原告朱艳诉被告宿迁水某商业经营管理有限公司（以下简称水某公司）、宿迁用世置业有限公司（以下简称用世公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开进行了审理。原告朱艳及其委托诉讼代理人刘梅、二被告共同委托诉讼代理人郄宗阳到庭参加诉讼。现已审理终结。原告朱艳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《用世.水某委托经营管理合同》；2、依法判令二被告连带支付原告租金75146.6元及违约金8395.7；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令二被告连带支付2020年1月20日起至2021年7月20日的租金，违约金19696元。事实和理由：2019年5月27日，原告购买了被告用世公司开发的用世水某D1-024商铺一套，建筑面积52.16平方米委托给被告统一对外租赁，委托经营期限为2016年8月1日至2023年3月12日，约定年收益为《商品房买卖合同》总价的9%，支付收益时间为1月20日支付上半年收益，7月20日支付下半年收益。原告找到被告索要租金，被告称双方再次签订一份补充协议后就支付收益，原告无奈与被告签订了变更协议，将原来的委托经营时间延长至2024年7月31日，收益为年5.4%。但补充协议签订后，被告仍未支付收益，根据双方签订的协议约定，被告构成违约，原告有权单方面解除双方之间签订的《用世.水某委托经营管理合同》。2020年11月28日被告二出具了担保书，约定其对租金支付承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告水某辩称：1、对第一项诉讼请求不予认可，水某商业项目属于一个整体商业综合体，总面积超过10万平方米。原告要求解除委托经营合同，会对整体运营产生不利应向。从整体利益考量，双方之间的委托经营合同不能解除；2、对租金不认可，在租金本金中应当扣减8.5%税费，受疫情影响，要求扣减三个月的租金；3、违约金计算标准过高。被告用世公司辩称：对违约金不承担担保责任。经审理查明：2016年8月18日，案外人朱某与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定朱某购买被告开发的位于宿迁水某第一期工程4层D1-024铺，总价款为1328854元。2019年5月26日，原告与案外人朱某、彭某签订《房地产买卖契约》一份，将涉案房屋出售给原告朱艳，后涉案房屋登记至原告朱艳名下。2019年5月27日，原告朱艳与被告水某公司签订《用世.水某委托经营管理合同》一份，合同约定：原告用上述商铺全权委托给被告水某公司经营管理。还约定第四年起至第六年（即2019年8月1日至2022年7月31日止）的年收益按原告与被告用世公司签订的《商品房买卖合同》约定的实际签约总价的9%计算，由被告水某公司向原告支付，支付时间为每年1月20日之前支付上半年度收益，由水某公司直接汇入原告指定的银行账号为准，7月20日之前支付下半年度收益，相关税费依照规定承担……被告水某公司应按照合同约定的时间支付原告应得租金收益，否则被告水某公司应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金。被告水某公司拖欠租金达两个月以上的，原告可解除合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告水某公司经营管理。2020年1月20日，原告与被告水某公司签订《补充协议》一份，约定：1、针对第三条第1项约定的托管日期调整为2016年8月1日起至2024年7月31日止。2、第四条第2点第（1）项及第（2）项条款不变。3、第四条第2点第（3）项中“自2022年8月1日起至2023年3月12日止”，变更为“2022年8月1日起至2024年7月31日日止”。同日，双方签订《水某商铺委托经营管理合同条款变更协议》，约定：针对合同第四条第2点第（2）项，即“第四年起至第六年（即2019年8月1日起至2022年7月31日止）的年收益共计为合同价的27%。目前甲方已经收到0，剩余27%尚未支付。现经协商，甲乙双方同意将剩余部分租金平摊至托管期内第四年至第八年间（即2019年8月1日起至2024年7月31日止）平均支付，即每年支付5.4%。1月20日之前支付上半年收益，7月20日之前支付下半年租金收益”……注：如果乙方再次违约则日违约金按照应付租金的0.1%给予甲方逾期赔偿。且甲方有权单方面取消本协议，一切租金返还事宜均按原《商铺委托经营管理合同》履行相关的权利义务。2020年11月18日，用世公司作为担保人向原告出具一份担保书，担保书载明：担保合同条款的履行，并对租金的支付承担连带担保责任。另查明，原告于2020年11月19日向本院递交诉状要求被告用世公司承担连带担保责任。本院认为，合法的债权债务受法律保护。原告与被告水某公司签订的《用世.水某委托经营管理合同》、《水某商铺委托经营管理合同条款变更协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该合同依法成立有效。关于原告主张解除《用世.水某委托经营管理合同》，本院认为，原告购买的系虚拟产权商铺，整体装修经营后，其购买的部分无实质意义的不动产界线，难以和其他业主购买的商铺区分，个别解除影响商场整体功能的发挥及其他业主的利益，故对原告该项主张不予支持。关于《水某商铺委托经营管理合同条款变更协议》，被告未能按照该协议履行义务，原告主张解除该协议，本院予以支持。关于原告主张被告水某向其支付2020年1月20日至2021年7月20日止的租金。本院认为，按照《用世.水某委托经营管理合同》的约定，被告水某公司应于2019年7月20日前支付2019年8月1日起至2020年1月31日止的租金，原告自2020年1月20日开始主张，故被告应于2019年7月20日前支付2020年1月20日至2020年1月31日止的租金3654元（取整）。被告应于2021年1月20日前支付2020年2月1日起至2020年7月31日止的租金，因疫情原因导致被告停业，减免被告一个月的租金9966元（取整），故被告应于2020年1月20日前支付2020年2月1日起至2020年7月31日止的租金49832元。被告应于2020年7月20日前支付2020年8月1日起至2021年1月31日的租金59798元。被告应于2021年1月20日前支付2021年2月1日起至2021年7月31日止的租金，现原告主张计算至2021年7月20日，故被告应于2021年1月20日前支付2021年2月1日起至2021年7月20日的租金55812元。以上2020年1月20日起至2021年7月20日期间的租金合计169096元。关于违约金。《水某商铺委托经营管理合同条款变更协议》约定，如果乙方再次违约则日违约金按照应付租金的0.1%给予甲方逾期赔偿，被告水某公司辩称违约金标准过高，结合原告的实际损失，本院将违约金调整为按照日万分之三计算。原告主张违约金计算的截止时间为2021年1月20日，故本院支持被告水某公司向原告支付违约金以3654元为基数，自2019年7月21日起至2021年1月20日止；以49832元为基数，自2020年1月21日起至2021年1月20日止；以59798元为基数，自2020年7月21日起至2021年1月20日止，均按照日万分之三计算。经计算，上述期间违约金共计9375元（取整）。关于被告用世公司是否承担担保责任。合同约定被告水某仅对担保合同条款的履行，并对租金支付承担连带担保责任。故被告用世公司不对违约金承担责任。关于2020年1月20日起至2020年1月31日止的租金、2020年2月1日起至2020年7月31日止的租金，原告未能提供证据证明其在保证期间内向被告用世公司主张了保证责任，故原告主张被告用世置业对2020年1月20日起至2020年7月31日止的租金承担连带担保责任，本院不予支持。关于2020年8月1日起至2021年7月20日期间的租金115610元，原告于2020年11月19日向本院提交诉状主张被告用世公司承担保证责任，未超过保证期间，本院予以支持。被告水某公司辩称，扣除8.5%税费。本院认为，原被告合同中并未约定由被告代缴税费，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《最中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱艳支付租金169096元及违约金9375元；二、被告宿迁用世置业有限公司对上述115610元租金承担连带保证责任，在实际承担上述责任后有权向宿迁水韵城商业经营管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1935元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员  臧 委二〇二一年二月二十五日法官助理  叶晓群书 记 员  杨一帆