山东省平原县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1426民初80号 原告：平原县新世纪物业管理有限公司 住所地：平原县 法定代表人：王广利，经理 委托诉讼代理人：王志新，山东忆兴律师事务所律师。 被告：山东二十一世纪电影放映有限公司 住所地：山东省德州市平原县 法定代表人：王明月，经理 委托诉讼代理人：霍昌怡，平原君悦法律服务所法律工作者。 原告平原县新世纪物业管理有限公司（以下简称：新世纪物业公司）与被告山东二十一世纪电影放映有限公司（以下简称：二十一世纪电影公司）合同纠纷一案。本院于2021年1月6日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司的委托诉讼代理人王志新、被告二十一世纪电影公司的委托诉讼代理人霍昌怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金和管理费用76379元；2、由被告承担本案的诉讼费、保全费和保险费。事实与理由：原、被告分别于2019年4月1日、2019年10月1日签订两份《平原县新世纪购物广场物业管理协议》，约定双方的权利义务。至2020年11月25日，被告共欠原告租金和物业管理费用共计76379元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，依法判决，判如所请。因被告已经支付了20000元，新世纪物业于2021年1月22日当庭变更诉讼请求：将诉讼请求第一条“76379元”更改为“73499元”；增加诉讼请求：按照合同规定，自逾期缴费之日起，每逾期一日应交500元滞纳金。 二十一世纪电影公司辩称，被告认可拖欠原告物业管理费、租金。拖欠数额以双方签订的物业管理协议或合同确定的租赁面积和服务面积为准。2020年1月底-2月因为新冠疫情影响被告按照县政府的统一要求并没有进行营业和对外开放，实际上原告也没有为被告提供必要的管理服务，因不抗力影响实际租金和物业费应建议免除相应数额。期间被告也曾和原告协商此事，原告公司工作人员曾口头承诺可以减免三个月租金和一个月物业费，双方应本着诚实守信原则遵守双方口头承诺，且被告也从其他商户中得知原告已经减免了疫情期间的相应费用。按照合同约定履行双方义务。 新世纪物业公司围绕诉讼请求提交证据如下：证据一、商铺4015-商铺4019物业管理协议，合同期限为2019年10月1日-2025年6月30日。该商铺物业管理费和租金每年为89842元。被告自2020年4月1日欠费至2021年1月22日，共欠费9个月零22天，合计金额72694元。根据该协议第三条约定该物业费收取乙方每三个月向甲方支付一次。每三个月前十日缴纳完毕，每逾期一日乙方应交人民币500元滞纳金。滞纳金计算起止日应自2020年4月1日起算，标准为500/天。 证据二、商铺4013物业管理协议，合同期限为2019年4月1日-2025年6月30日。该商铺物业管理费和租金每年为19642元。被告自2020年1月1日欠费至2021年1月22日，共欠费12个月零22天，合计金额20805元。根据该协议第三条约定该物业费收取乙方每三个月向甲方支付一次。每三个月前十日缴纳完毕，每逾期一日乙方应交人民币500元滞纳金。滞纳金计算起止日应自2020年1月1日起算，标准为500/天。 二十一世纪电影公司质证意见：对两份证据真实性无异议。在违约金的约定上存在明显过高情形。2020年1月-2月期间，受疫情影响被告没有实际经营，原告也没有为被告实质性服务，而原告主张的违约金每天500元，因认定为过分高于被告对原告造成的实际损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,认定的事实如下:新世纪物业公司作为甲方、二十一世纪电影公司作为乙方分别于2019年4月1日、2019年10月1日签订《平原新世纪购物广场物业管理协议》。协议约定乙方经营商铺物业管理费和租金分别为人民币19642元/年、89842元/年。同时还约定该物业费的收取乙方每三个月向甲方交纳一次，每三个月前十日内交纳完毕。如果乙方不能按时交纳水、电、空调费及物业费等，在乙方欠任何一种费用的情况下，甲方均有权停止对其租赁场地供水、供电等物业服务，按规定缴费日期计算，每逾期一日，乙方应缴人民币500元的滞纳金。商铺4015-商铺4019，合同期限为2019年10月1日-2025年6月30日，该商铺物业管理费和租金每年为89842元。被告自2020年4月1日欠费至2021年1月22日，共欠费9个月零22天，合计金额72793元。商铺4013，合同期限为2019年4月1日-2025年6月30日，该商铺物业管理费和租金每年为19642元，被告自2020年1月1日欠费至2021年1月22日，共欠费12个月零22天，合计金额20856元。二十一世纪电影公司称就物业管理费及租金已向新世纪物业公司支付20000元，并支付了2000元作为本案诉讼费、保全费、诉责险保险费。新世纪物业公司认可收到被告二十一世纪电影公司22000元费用，但表示已经在本案诉讼请求中予以扣除。截止2021年1月22日，二十一世纪电影公司欠新世纪物业公司物业费及租金为72793元+20856元-20000元=73649元。 本院认为，本案的争议焦点一、新世纪物业公司是否应适当减免二十一世纪电影公司新冠疫情期间的物业费及租金；二、新世纪物业公司主张二十一世纪电影公司支付500/天的滞纳金是否符合法律规定。针对焦点一，原告新世纪物业公司与被告二十一世纪电影公司签订的《平原新世纪购物广场物业管理协议》，其约定的权利义务明确,是双方当事人的真实意思表示,对双方均具有约束力,双方已形成物业服务合同关系。新世纪物业依据协议的相关约定提供租赁场地及物业服务,二十一世纪电影公司作为平原新世纪购物广场业主应依约缴纳物业管理费及租金，逾期不缴纳,即构成违约。被告二十一世纪电影公司称其作为从事电影放映公司，属于人员密集型人员场所，受疫情和政府政策影响，2020年1月-2月份长期处于停业状态，没有实际收入。原告也没有为被告提供实质性物业服务，且原告也曾口头承诺给予适当减免，主张原告应免除相应租金及物业费。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因被告未提交相应证据证明其主张，故对减免相应物业费及租金的主张，本院不予支持。 针对焦点二，对于原告新世纪物业公司主张被告二十一世纪电影公司支付滞纳金的请求。根据法律规定，滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。在民事合同中，不存在滞纳金，只有违约金，不以滞纳金形式承担违约责任。原告主张的滞纳金性质实际为违约金，但从本案实际情况来看主张500/天的违约金过高，依法应予调整。故原告新世纪物业公司的该项主张,本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。原告也未提供全面履行合同义务的证据,考虑到新冠疫情的影响，被告并非恶意拖欠物业费及租金,本院将违约金酌定为以73649元为基数，自起诉之日即2021年1月6日至实际履行之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款基准利率计算。 对于原告要求被告承担本案诉讼费、诉前保全费、保险费的主张，因被告已支付原告2000元，且原告认可该费用，故对原告该项诉讼请求不予支持。 依照，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、山东二十一世纪电影放映有限公司于本判决书生效后十日内支付平原县新世纪物业管理有限公司物业费及租金73649元； 二、山东二十一世纪电影放映有限公司于本判决书生效后十日内支付平原县新世纪物业管理有限公司违约金；（以73649元为基数，自起诉之日即2021年1月6日至实际履行之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款基准利率计算。） 三、驳回平原县新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1932元，减半收取966元、诉前保全费820元，合计1786元。由平原县新世纪物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 员 花景岩 二〇二一年二月二十三日 法官助理 张 悦 书 记 员 王士会