四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川05民终63号 上诉人（原审原告）：钟波，男，1984年4月2日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：王梨均，四川明炬(泸州)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈浩，男，1985年1月3日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。 原审第三人：卓小华，男，1974年7月7日出生，汉族，住四川省富顺县。 原审第三人：朱利张，女，1985年11月13日出生，汉族，住四川省合江县。 原审第三人：王洪国，男，1971年2月22日出生，汉族，住四川省合江县。 上诉人钟波因与被上诉人陈浩，原审第三人卓小华、朱利张、王洪国房屋买卖合同纠纷一案，不服合江县人民法院（2020）川0522民初2314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟波上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈浩返还钟波购房款37万元、支付违约金47800元及资金占用利息暂计至2020年7月27日，暂计为13628.33元（以已付房款为基数，按年利率6%，自2019年12月19日起至付清之日止）；3.本案一审、二审案件诉讼费用由陈浩负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。钟波与卓小华在购买案涉房屋时不认识，钟波在签订本案争议房屋的合同后数月才从事房屋中介工作，一审法院以双方从事同一工作便推测双方关系密切，存在事实认定错误。钟波与陈浩签订《售房协议》时，钟波未让卓小华代为办理任何购房手续，且协议落款时间为2019年12月18日。卓小华曾参与购买案涉房屋并不能构成表见代理的客观表象，卓小华的行为不能构成表见代理。二、陈浩并非善意无过失，具有明显的恶意。钟波与陈浩签订合同时互相交换了联系方式，自陈浩办理公证之前双方一直保持联系，故陈浩陈述无法与钟波联系，只能在卓小华的指示下将房屋转卖他人，不符合客观事实。陈浩对此具有主观恶意或未尽到合理审慎义务，存在重大过失。原审第三人朱利张支付了一部分购房款与陈浩，陈浩与原审第三人在第二次转卖房屋时获取了金钱利益，故陈浩并非善意第三人。陈浩在钟波明确告知撤回公证的情况下仍将房屋转卖他人，存在明显恶意，损害了钟波的合法权益。 陈浩辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。2.钟波与陈浩签订的《售房协议》中手写部分为卓小华书写、卓小华预付购房款10万元和存入8万元与钟波，用于钟波支付购房款等事实证明双方在购买案涉房屋时相识并共同购买案涉房屋。3.《售房协议》上载明的钟波电话错误，陈浩在办理公证之前未与钟波联系，公证时也因电话错误无法联系钟波，便在卓小华的指示下按合同约定办理公证。4.陈浩已收取完毕案涉房屋的购房款，未另行收取其他款项，不存在一房二卖的情形。其中卓小华让朱利张支付陈浩的23000元包含8000元购房尾款和15000元违约金。 卓小华、朱利张、王洪国未向本院提交书面答辩意见。 钟波向一审法院起诉请求：1.判令解除钟波与陈浩签订的售房协议；2.陈浩向钟波归还购房款370000元；3.陈浩向钟波支付暂计至起诉之日2020年7月27日资金占用利息13628.33元(以已付房款为基数按照年利率6%自2019年12月19日起计算至付清之日止)；4.陈浩向钟波支付违约金47800元；5.陈浩支付钟波实现债权的律师费12000元；6.一审案件的诉讼费、保全费由陈浩负担。 一审法院认定事实：2019年11月10日，陈浩与卓小华签订《售房协议》（陈浩为甲方，卓小华为乙方），主要约定：甲方自愿将位于合江县合江镇（现符阳街道）符节路406号8号楼2单元第5层5号共71.92平方米住房出售给乙方，总价款47.8万元；乙方预付定金10万元，2019年11月22日前到房屋交易所办理产权过户手续，余款37.8万元待房屋交易所产权受理和有关部门认可，并所有证件办全后全部付清；违约责任为售房总金额的10%；第九条补充协议载明“（1）定金于2019年11月11日以银行转帐到陈浩帐户（6215××××7101）为准。（2）甲方不能干涉乙方将该房屋产权过户给任何人，仅需配合（合法范围）”。协议签订后，朱利张按照卓小华授意于2019年11月11日向陈浩转款10万元。2019年12月3日，陈浩与卓小华签订房屋买卖补充协议，主要内容为：卓小华因自身原因逾期未能按约支付房款，自愿补偿陈浩1.5万元，于2019年12月17日前支付；双方重新约定剩余房款37.8万元，卓小华于2019年12月17日前支付陈浩，如再次违约逾期未能支付，则由陈浩扣除卓小华支付的定金10万元作违约补偿。 2019年12月18日，陈浩与钟波签订售房协议(陈浩为甲方，钟波为乙方)，该协议除第九条补充协议第(2)项修改为“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”外，其余主要内容与2019年11月10日陈浩与卓小华签订的售房协议一致，落款日期也仍为2019年11月10日。该协议签订后，钟波于签订协议当日和次日通过自己或他人银行账户向陈浩转款共计37万元。 2019年12月24日，陈浩按照卓小华的安排，前往合江县公证处办理委托书公证，合江县公证处作出（2019）川合证民字第1720号公证书，确认陈浩在公证员面前出具委托书。该委托书记载的主要内容为：陈浩为委托人，王洪国为受委托人，陈浩将前述位于合江县××镇××路××号××栋××号房屋出售事宜，委托王洪国为其合法代理人，代表其本人办理与买方签订房屋买卖合同、产权过户手续及交纳相关税费，以及水、电、气、电话、有线电视、物业更名手续等事项。同日，朱利张再次按照卓小华授意向陈浩转款23000元。此外，朱利张还于2019年11月3日向卓小华转款4万元，2019年12月24日支付卓小华现金10万元、向卓英明（卓小华之父）账户转账10万元，2019年12月27日向卓英明账户转账11.9万元。朱利张向陈浩、卓小华（或其指定账户）支付款项共计48.2万元。2020年3月23日，案外人王**向朱利张转款26万元。2020年3月25日，王洪国持公证书和陈浩出具的委托书，将前述陈浩名下房屋过户登记给案外人王**、梅元书。 另查明，钟波、卓小华、朱利张、王洪国均在从事房产中介业务。王洪国将陈浩房屋办理过户登记给案外人王**、梅元书时，签订的不动产买卖合同中陈浩的签名均为王洪国所为，陈浩并未到场。 一审法院审理过程中，陈浩自述与钟波签订的售房协议中填充内容为卓小华代书，钟波对此未作否认。钟波还自述购买陈浩房屋的目的是为了再次转卖，从中获取利润。 一审法院认为，钟波与陈浩签订的售房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方签订的《售房协议》中，第九条第(2)项约定“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”，按照该约定，陈浩负有办理公证的义务。陈浩认为，自己按照卓小华安排办理委托公证，就是履行前述约定义务，卓小华的行为构成表见代理。陈浩所持前述抗辩理由是否成立，即为本案的焦点所在。一审法院对此评判如下： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该规定即为表见代理，构成表见代理应具备两个基本条件：一是客观上有使相对人误信行为人有代理权的表见事实和现象；二是相对人在主观上须为善意且无过失。 (一)本案客观上具有使陈浩误信卓小华有代理权的表见事实和现象。首先，陈浩与卓小华、钟波二人原本并不认识，是因出售房屋与卓小华先认识，后通过卓小华才认识钟波，且卓小华、钟波均在从事房产中介业务，陈浩据此可以认定二人关系比较密切。其次，根据钟波与陈浩签订《售房协议》填充内容由卓小华代书的事实，说明签订该协议时卓小华不仅在现场，而且积极参与其中，并且该协议的主要内容与此前陈浩和卓小华签定的《售房协议》一致，落款日期也并非签订协议当日，而是前一《售房协议》落款日期，这些事实的表象，能够导致陈浩认为卓小华可以代表钟波处理《售房协议》相关事宜。第三，从购房款支付情况来看，钟波与陈浩签订《售房协议》确定的售房款为47.8万元，钟波自己支付了37万元，另10万元为卓小华此前支付的定金。钟波虽然主张卓小华已将该10万元抵偿所欠案外人宋海冰债务，宋海冰又将该款受让自己，但并未提供证据证明，也未得到卓小华和陈浩的认可，对此应承担举证不能的不利后果，其主张的前述事实不能确认。陈浩在钟波和卓小华均支付有购房款的情况下，完全可能认为二人系共同出资购买其房屋，卓小华作为合伙人当然有权决定相关事项。第四，陈浩与钟波签订的《售房协议》约定在2019年12月23日办理公证，钟波未提供证据证明自己按照约定已向陈浩提出办理公证的请求，而卓小华在2019年12月24日安排陈浩办理委托公证，在时间上和办理事项均与前述协议约定吻合，足以让陈浩相信卓小华安排自己办理委托公证，就是按钟波意思完成协议约定的办理公证义务。 (二)陈浩在主观上为善意且无过失。虽然陈浩的房屋是从其名下直接过户登记给王**、梅元书，但根据各方当事人举示证据以及陈述可以看出，陈浩与王**、梅元书之间并不存在直接的房屋买卖关系,该房实际产生买卖关系是，陈浩将房屋出卖给钟波，卓小华将房屋转卖给朱利张、王洪国等人，朱利张、王洪国等人再将房屋转卖给王**、梅元书。陈浩对其出售的房屋，仅按照与钟波签订的《售房协议》和与卓小华签订的《房屋买卖补充协》，收取了购房款47.8万元和违约金1.5万元，共计49.3万元，并未收取王**、梅元书购买该房的购房款。故陈浩没有将房屋出售给钟波后，又将房屋出售他人获取价款的故意。另根据陈浩与钟波签订的《售房协议》中“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”的约定内容，以及钟波的陈述，钟波购买陈浩房屋并非为了自己居住，而是为了再次转卖赚取利润，协议中办理公证的约定，其目的是为了将陈浩的房屋直接过户登记给再次转让后的买受人。如何实现这一目的，钟波、卓小华等作为从事房产中介业务人员当然清楚，而作为非房产中介专业人员的陈浩并不清楚，只能听从安排办理相关事项。协议约定2019年12月23日办理公证，而钟波既未与陈浩联系如何办理，也未按照约定时间前去实际办理，在此情况下，陈浩基于前述事实有理由相信卓小华对钟波有代理权，听从卓小华安排履行协议约定的办理公证义务，并不存在过错。 综上，卓小华安排陈浩办理委托公证，对钟波构成表见代理，其后果应由钟波承担。陈浩已按与钟波签订的《售房协议》履行了全部义务，钟波提出的诉讼请求理由不能成立，一审法院不予支持。此外，如果机械按照合同相对性原则，责令陈浩退还房款和承担违约责任，陈浩在并不存在真实的“一房二卖”的情况下，因将房屋出售给房产中介，并按房产中介人员安排办理相关事务，导致需要承担前述责任，对其显失公平。而从陈浩房屋实际发生的买卖关系来看，引起本案纠纷是因卓小华的无权代理行为，钟波如认为自己的权益受到损害，可向卓小华主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回钟波的全部诉讼请求。案件受理费7771元，减半收取3885.50元，保全费2720元，共计6605.50元，由钟波负担。 二审中，钟波向法院提交如下证据，本院依法组织双方当事人质证：1.陈浩在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户明细。拟证明该账户系公证书上载明的收款账户，但该账户无银行流水，不符合第二次出售房屋的操作，一审法院未查清王洪国有无收取购房款的事实。陈浩质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该账户并非钟波与陈浩签订协议的账户，与本案无关。本院认为，该账户无银行交易记录，不能达到钟波的证据目的。2.2020年1月16日至3月31日，钟波与陈浩的通话记录。拟证明钟波与陈浩有密切的电话往来，陈浩陈述无法联系钟波，只能按照卓小华的指示卖房与事实不符；陈浩明知钟波未公证委托他人买房，且钟波要求撤销公证，但陈浩不予理会，导致案涉房屋不能交易。陈浩质证认为，公证之前因钟波留给陈浩的电话错误，双方在此之前无法联系。公证后双方因购房款问题曾电话沟通，该证据不能达到钟波的证明目的。本院认为，该通话记录反映双方联系的时间系在案涉房屋办理公证之后，无法证明双方在办理公证之前曾联系和双方通话的具体内容，故对此证据本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为卓小华安排陈浩办理委托公证，对钟波是否构成表见代理。 认定卓小华该行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是卓小华没有代理权；二是卓小华安排办理公证之时具有使陈浩相信卓小华具有代理权的事实或理由；三是陈浩主观上须为善意且无过失；四是卓小华安排陈浩办理委托公证应具备合同有效的一般条件。按照这一判断标准，本案中卓小华的行为构成表见代理，主要理由是： 第一，卓小华的行为是无权代理行为。本案中，卓小华无钟波相关授权代为办理案涉房屋购买或公证、过户等相关事宜。因此，卓小华安排陈浩办理委托公证的行为是无权代理行为。 第二，卓小华安排陈浩办理委托公证时具有足以使陈浩相信其有权代理钟波的事实和理由。钟波与陈浩签订《售房协议》时，卓小华在场且积极参与《售房协议》的签订、卓小华告知陈浩其与钟波合伙购买案涉房屋、卓小华前期支付的10万元购房款转为钟波的购房款，后转账8万元与钟波用于钟波支付剩余购房款，并在钟波逾期未按合同约定办理公证，陈浩无法联系钟波的情形下，卓小华安排陈浩办理公证，后由卓小华向陈浩支付购房尾款等行为。故通过卓小华在合同签订时的积极参与、支付购房款、明确告知陈浩其与钟波合伙，合同签订后按照约定履行公证、支付尾款等行为，让陈浩有理由相信钟波与卓小华系合伙购买案涉房屋，卓小华实施的安排陈浩办理公证的行为系钟波对卓小华的相关授权。 第三，陈浩主观上为善意且无过失。陈浩在合同约定的办理公证时间经过后，因钟波电话错误致使无法联系钟波，便在其知晓的合伙购房人卓小华的安排下办理公证，其行为主观上系按照合同约定履行义务，无过失。钟波主张其在办理公证前曾与陈浩联系、陈浩转卖房屋收取了购房款及钟波告知陈浩撤回公证，陈浩不予理会，但未提供证据予以佐证，且与本案查明的事实不符，对此主张本院不予支持。 第四，卓小华安排陈浩办理委托公证应具备合同有效的一般条件。该公证的委托书未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，一审法院认定卓小华安排陈浩办理委托公证，对钟波构成表见代理，符合法律规定，本院予以确认。钟波主张卓小华该行为不构成表见代理，于法无据，本院不予支持。钟波主张卓小华在其购买案涉房屋中仅是充当中介作用，双方无中介合同、卓小华未收取其中介费用，但未向本院提交证据予以佐证，故应承担举证不能的法律后果。 综上所述，钟波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7771元，由钟波负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年二月二十二日 书记员  唐 繁