广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初17378号原告：惠州市德鑫盛物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇新丰管理区***打九（1）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄碧学，广东梦想律师事务所律师。被告：陈文栋，男，1977年7月11日出生，汉族，公民身份号码441************111，住址：广东省惠州市辖区***************。委托代理人：赵国通，广东人为律师事务所律师。委托代理人：余惠珍，广东人为律师事务所律师。原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司诉被告陈文栋房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月21日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司的法定代表人陈某1及委托诉讼代理人黄碧学，被告陈文栋的委托代理人赵国通、余惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司诉称，原、被告双方于2019年5月8日签订了《厂房转租合同》，约定由被告承租位于惠州市惠城区********的厂房，面积约9000平方米，租赁期限为：从2019年5月13日起至2038年12月31日止。被告承租厂房后经常拖延支付租金，截止至2020年9月15日，被告已累计拖欠2020年4月份租金3万元、5月份租金13万、6月份租金13万元、7月份租金13万元、8月份租金13万元、9月份租金13万元及水电费52637.86元，严重违反合同的约定，原告多次向被告催讨，被告总是找理由拖延支付。根据《厂房转租合同》第6条第2款的规定：若被告出现拖欠租金的情形，原告有权立即解除本合同，还有权采取停水、停电措施，及没收保证金，并要求被告补足免租期的租金并支付相当于该厂房四个月租金的违约金，被告逾期支付租金或其他原告应收款（包括但不限于水电费、税费等）达三十日，原告有权单方解除合同，不予退还保证金。被告拖延支付租金的行为已严重违反合同的约定，给原告造成了严重的损失，原告有权根据合同的约定解除《厂房转租合同》，为维护原告的合法权益，请求判决：1、解除原、被告于2019年5月8日签订的《厂房转租合同》，原告无需向被告退还租赁押金（500000元）；2、被告向原告支付2020年4月、5月、6月、7月、8月、9月的租金共计680000元，补交2019年5月13日至2019年9月12日期间的租金520000元，支付违约金520000元、滞纳金100000元、水电费52637.86元，以上共计1872637.86元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈文栋答辩称，一、原告在2020年9月15日的解除函无效，被告要求继续履行合同。2019年5月8日，被告与原告签订《厂房转租合同》，合同约定：原告将位于惠州市惠城区********的土地及地上建筑物租赁给被告使用，约定第一年至第三年的租金为13万元，免租四个月。被告在签订合同当天支付了50万元保证金。2020年1月26日，适逢全国“新型冠状病毒肺炎”疫情突发，本次疫情导致很多企业无法正常营业，损失惨重。被告的公司同样遭受重创，即使经济再困难，被告也在尽最大的努力在支付租金。按照合同约定足额支付了7个月的租金（每月13万元），2020年7、8月份也在积极支付租金（每月5万元），一共支付了101万元租金。该厂房一直空置着，面对巨额的租金，被告承受着很大的经济压力，直至2020年8月份，被告才把厂房的一部分转租出去，原告就要求解除合同。被告一直积极应对此事，希望能与原告达成调解，希望在这疫情困难的时刻能得到原告的体谅。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同案件的审理第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。所以，原告在疫情期间以被告没有按《厂房转租合同》约定期限支付租金为由请求解除合同，人民法院应不予支持。综上，被告不存在违约，恳请驳回原告的第一项诉讼请求。二、根据原告的诉讼请求，被告认为请求金额过高，不符合事实，不符合法律规定。1、被告与原告签订的《厂房转租合同》中，原告承诺对上述转租标的物享有合法的转租权利，并且已经征得产权人的书面授权许可同意。根据原告提交的证据材料并没有这样的书面授权许可同意材料。根据原告与产权人签订的《厂房租赁合同》第八条第一款约定，原告在租赁期间不能将该厂房转租。所以，原告是不能将厂房转租的，原告存在违约的情况。根据被告与原告签订的《厂房转租合同》第九条第六款约定，原告存在违约的情况，50万元保证金应该予以退还。2、原告请求的违约金过高，请求法庭予以调整。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”被告与原告约定的违约金超过实际损失30%，而原告的实际损失是68万元租金。3、滞纳金不能主张。滞纳金是行政法律体系中的概念，是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。通过这种经济惩罚，促使相对人尽快履行义务。与违约金不同，滞纳金的标准是由国家规定，并且强制执行的。4、水电费原告应该提供相应的应的票据予以证实。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院查明的事实经审理查明，惠州市******（厂房第4幢）的产权人是惠州市恒润机械厂有限公司（粤房地权证惠州字第1100215677号，建筑面积为3819.02平方米），惠州市******车间的产权人是惠州市恒润机械厂有限公司（粤房地权证惠州字第1100215665号，建筑面积4962.38平方米）。2018年12月26日，惠州市鸿润机械厂有限公司与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定，惠州市恒润机械厂有限公司将惠州市******主厂房建筑面积约8800平方米（混泥土框架结构），简易厂房建筑面积约1000平方米（铁皮瓦钢结构）五层工人宿舍建筑面积约1700平方米（混泥土框架结构），厂房第三栋建筑面积360平方米（配电房），以上合计建筑面积12000平方米，出租给原告。原告承租整体厂房用于改造成正规和符合法律规定及地方政策的商业用途，所需申报、改造、装修等一切手续及费用由原告自行负担。租赁期限至2019年1月1日起至2039年12月31日止，原告在租赁期间不能将该厂房整体转租，如果中途擅自转租惠州市恒润机械厂有限公司有权收回厂房，且没收未到期押金，押金不予退还。2019年5月8日，原告与被告签订《厂房转租合同》，合同约定原告将位于惠州市惠城区********工业用地（惠府国用2013第130*****903号）以及该区内厂房两栋（惠州字第1100215677号、惠州字第1100215665号）、宿舍一栋（1、4、5楼）及办公楼一栋（惠州字第1100215676号）一栋铁皮房转租给被告，租赁期限自2019年5月13日至2038年12月31日止，自租赁物移交之日起四个月内为免租装修使用期，自2019年5月13日至2019年9月12日止，租金免收期四个月，免收期间被告应当自行承担水电费、卫生费。若被告有逾期支付租金的行为达30天，原告有权解除合同，被告应当按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告应当支付保证金50万元，合同未约定保证金的用途，但约定若被告出现违约行为，原告有权没收定金，自2019年5月13日至2021年12月31日，每月租金为13万元，租金不含税，租赁发票由业主直接开具租赁普通发票给被告，租赁发票金额每月3万元，相关税费由原告负担。若开票金额超出3万元的，超出部分由被告全额承担，被告因在每月5号前将当月租金及税费支付给原告。原告承诺对上述转租标的物享有合法的转租权利，并且已经征得产权人书面授权许可同意。原告提供现有设施给被告，现有设施包括变压器一台，人货两用电梯一台，供电供水线路及消防系统等。2019年5月14日，被告向原告支付租赁保证金50万元。2019年7月15日支付水电费4519.3元，2019年8月14日支付水电费5627.34元，2019年10月（起租月）支付租金13万元，支付水电费5216.08元。2019年11月支付租金13万元，支付水电费5201.17元。2020年1月3日支付了2019年12月的租金13万元，支付2019年12月的水电费4504元。2020年1月6日支付当月租金13万元，支付水电费4018.51元；自2020年3、4、5月，逐月支付租金，填补2020年2月份的空缺之后，2020年4月份之前的租金已付清，2020年7月15日、2020年8月4日分别支付租金5万元，共计10万元，5月份的租金仍欠3万元。2020年1月份之后，未见被告支付水电费。2019年7月15日至2020年8月4日，被告向原告支付1039086.4元。2020年3月份之前的租金已付清，2020年4月份的租金支付了10万元，余款3万元没有支付。2020年12月18日，惠州市恒润机械厂有限公司出具《同意转租说明》，说明的内容如下：我司出租予惠州市德鑫盛物业管理有限公司的厂房整体物业面积共约12000平方米，其中转租给陈文栋的厂房租赁合同所述物业面积约9000平方米是经我司同意下转租的，同时其出租前也出具过《转租授权委托书》给陈文栋。惠州市德鑫盛物业管理有限公司自合作以来从未拖欠我司任何费用，疫情期间及其个别客户拖欠租金等多重影响下均能准时交租。鉴于陈文栋自合作开始便一直存在拖欠租金等严重违约行为，请求尽快解除陈文栋的租赁合同，以免影响项目及其他租客的正常经营。2020年5月13日，原告向被告发送《催收通知书》，通知书的大意如下：至2020年5月，被告拖欠2020年1月份的水电费4698.39元、2月份的水电费5482.3元、3月份租金及水电共计134157.01元、4月份租金及水电共计134957.81元、5月份租金135136.38元及滞纳金133305.97元。2020年6月29日，原告再次向被告发送《催收通知书》，通知书的大意如下：经多次催促，被告仍拖欠三个月的租金、水电及滞纳金共计62532.96元。原告按合同第九条的约定，解除双方于2019年5月8日签订的《厂房转租合同》，收回厂房重新招商。原告因而提起诉讼，被告应诉，在庭审过程中，被告请求继续履行合同，并愿意补交拖欠的租金，但仅停留在口头上，至今本案判决时，未见被告补交租金。2020年3月之前的租金已付清，而2020年4月份的租金还拖欠3万元，拖欠租金的原因是受疫情影响，资金周转出现困难，假如解除合同，请求减免拖欠的全部租金。另查，《上海市房屋租赁条例》（2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2010年9月17日上海市人民代表大会常务委员会公告第24号公布）第十九条规定：出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。以上事实有营业执照、被告的身份证、厂房转租合同、房产证、厂房租赁合同、厂转租合同、催收通知书、网银交易凭证、照片及本案庭审笔录等在案佐证，予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案争议焦点是：原、被告签订的《厂房转租合同》是应当继续履行还是解除？根据合同的约定，被告拖欠租金达30天，原告有权解除合同，自2020年4月起，被告拖欠租金及水电费，在原告提起诉讼之前，仍未缴纳租金，拖欠租金的时间早已超过合同约定的解除合同约定的期限。根据合同法第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的条件已成就，原告享有解除合同的权利。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，并补交拖欠的租金。首先，原告请求被告支付免租期间的租金没有事实依据，不予支持，即使解除合同，也不应当要求被告补交免租期间的租金。其次，原告请求被告既支付违约金又支付滞纳金没有法律依据，原、被告之间是平等主体之间的民事纠纷，不存在被告向原告支付滞纳金的问题，原告主张的滞纳金不予支持。再次，原告自2020年4月起拖欠租金，其中2020年4月拖欠3万元，2020年5月、6月、7月、8月、9月逐月拖欠13万元，共计拖欠68万元。根据合同的约定，被告若有逾期支付租金的行为，应当按每日千分之五的标准向原告支付违约金，违约金标准显然过高，予以调整，调整至全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率的130%，计付至清偿之日止。最后，水电费的问题，根据被告自行统计的结果，自2020年2月起，被告未向原告支付水电费，原告在本案中主张被告拖欠的水电费共计52637.86元，从被告过往用水电的记录来看，在合理范围内，被告对原告主张的水电费未置可否，而提出要求出示正式票据。被告援引《关于依法妥善审理涉新冠疫肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第五条的规定请求继续履行合同，第五条的规定如下：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照合同约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承但违约责任，人民法院不予支持。本案无法适用上述条文解决争议，理由如下：第一、被告的违约行为在疫情爆发之前就存在，疫情有可能使经营环境恶化，但不是被告免责的理由，被告的违约行为并不是疫情引发的；第二、很显然，被告并没有履行合同的能力，在原告提起诉讼之后，仍未支付租金，在庭审过程中，被告再次表态愿意补交拖欠的租金，仍然无力支付，合同履行已陷入僵局，不存在继续履行的基础；第三、从公平的角度讲，被告是承租人，原告是转租人，并不是产权人，原告每月仍有义务向产权人支付租金，至今，原告仍按合同的约定向被告交付房屋租金，原告对租赁物的经营同样也受疫情的影响，疫情对原、被告的影响应当是同等的，不能要求原告向产权人足额交付租金后为被告的迟延交付租金行为提供保障。被告请求保证金50万元抵扣租金予以支持。理由如下：第一、当被告的履行能力不足时，理应以保证金冲抵租金，保证金的使命就是保证原告的合法权益，减少损失，以保证金冲抵租金，可避免损失扩大；第二、参考《上海市房屋租赁条例》第十九条的规定，租赁关系终止时，保证金可以冲抵费用，若有余额，应当退还给承租人；第三、若赋予原告没收保证金的权利，应将50万保证金计入违约金的范围，违约金显然过高，予以调整，调整至全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的130%。综上所述，解除双方签订的转租合同，被告向原告返还租赁物、被告向原告补交拖欠的租金及水电费并承担违约责任，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率130%向原告支付违约金，除此之外，原告其他的请求没有事实依据，不予以支持。被告应补交租金的余额为232637.86（68万元+52637.86-50万元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》的规定，判决如下：一、解除原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司与被告陈文栋2019年5月8日签订的《厂房转租合同》；二、被告陈文栋自本判决生效之日起十日内向原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司返还租赁物；三、被告陈文栋自本判决生效之日起向原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司支付租金及水电费余额232637.86元并支付违约金（违约金以232637.86元为基数自2020年10月21日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的130%计付）；四、驳回原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费25781.1元，其中2526由被告陈文栋负担；其中23255.1元由原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 贺晔晖二〇二一年一月十三日法官助理 李慧雅书 记 员 李芳婷附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。