浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5605号 上诉人（原审被告）郎鸿妹（曾用名郎红梅），女，1954年4月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人董雯雯，浙江五勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人董超，男，1985年8月31日出生，汉族，住上海市浦东新区，系郎鸿妹儿子。 被上诉人（原审原告）郎叶梅，女，1959年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人华湘君、杨苏澄，浙江天和天律师事务所律师。 上诉人郎鸿妹因与被上诉人郎叶梅共有纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初6866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，陈小惠共生育郎某2、郎鸿妹、郎叶梅、郎某1四个兄弟姐妹。陈小惠于2010年11月21日去世，此前其配偶及父母均已去世。2003年11月14日，经城东村经村民代表大会全体村民代表表决通过《富春街道城东村关于“天时花苑”农居点住宅房分配办法》，载明：立户人员必须是我村的农村在册户口人员及原籍在我村于1983年2月5日起迁出的人员（简称农居户），方可立户（户口截止日期为2003年12月31日），但其现在户口不在富春街道辖区范围内的，不得作为立户对象但可计分（未参加工作的在校学生例外）……凡具备上述条件的人员，其本人要求分配“天时花苑”住宅房的，必须向城东村委会呈送书面申请报告一份……分房必须首先确保我村在册户口立户的家庭，然后再对农居户人员立户的家庭进行分配；农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配；农居户按照各户积分的多少，采取从高分到低分的原则进行分配，分完为止；计分是指本次“天时花苑”农居点住宅房分配时由于农居点房屋不能零星分割，根据各户人口的多少及农龄的长短，采用积分的办法采取经济杠杆，进行调节；计分方法有人头分和农龄分组成，首先按在册农村户口及1983年2月5日起迁出户口为基础作人头分，其次按农龄时间的长短作农龄分；这两者之间的比例为1：1，采取总数平衡，达到1：1的标准，具体计分办法为：①现行我村在册户口不分年龄大小，一律按一个算一个计分，每人50分，简称人头分；1983年2月5日以前迁出的户口一律不予计分，1983年2月5日起迁出的户口，其人头分为25分，死亡人员不予计分……④农龄计算时间，我村在册户口自18周岁起，男至60周岁女至55周岁止……“天时花苑”工程分三期建造，房屋分配按三批进行，第一次抽签抽出第一批，第二批待第二批房屋动工时再进行抽签，以此类推；每批签牌的多少按该批房屋的数量而定，每批当中再进行第二次抽签来确定具体房号；在工程没有结束之前，为了操作起见，房价采用推算估计的办法进行，采取多还少补，成本价的收取标准，为除地价外的所有费用，现暂定成本价1000元／㎡；待整个农居点竣工后按实际结算，多还少补；房屋层次的具体价格按商品房的层次差价进行结算；因各户积分不同，采取调节金500元／㎡，作为计算分值的依据，和对各户（人）由于积分不同进行经济调节的依据；分户房价计算：（成本价±层次差价＋调节金）×房屋面积-本户积分×分值＝应交房款；根据各户的应交房款第一次在动工时缴50%，第二次在房屋结顶时缴30%，余款在交付房屋钥匙时一次性交清；如到时不按时缴纳房款，作自动放弃购房权……本次农居点住宅房的分配，得房户原则上不准出售、转让；每户不论积分多少，最多只能分配一套住房，其多余积分只能以调节金进行经济平衡；因积分少而分不到住房的户或能分到住房而不要住房的户，均以调节金进行经济平衡；等等。2003年12月15日，郎鸿妹向城东村股份经合社提出《购置“天时花苑”农居点住房的申请》，载明：本人因现住宅居住环境较差，要求购置农居点住房一套；我同意城东村关于“天时花苑”农居点住房分配办法，并遵守办法中的有关规定。在该申请下方“立户成员”的表格中，分别写有“1、郎鸿妹；2、陈小惠；3、郎叶梅”等内容，“立户成员签字盖章”栏内相应签有郎鸿妹、陈小惠、郎叶梅的名字。庭审中双方均确认该三人的名字由郎鸿妹书写。2004年9月30日、2005年7月1日、2005年10月24日、2007年3月14日，郎鸿妹或由其丈夫董金水（并同时由郎鸿妹签名）分别向郎叶梅出具《收条》，载明收到郎叶梅“购买天时花苑购房款、第三批房款、天时花苑房款”分别为32150元、19500元、64446元、15000元，合计131096元。《城东村天时花苑农居点各户资金统计表》载明：户名郎红梅，分数269.52，调节金96339.25，房号Ｄ10-601，第一期64300、第二期39000、第三期126891.90、第四期26521.75，预算价353052.90。2010年6月7日，郎鸿妹与其母亲一同到原富阳市明珠法律服务所倪俊卿处办理见证手续。母亲陈小惠提到：其已退休在家……领取退休工资，大女儿跟我住一块，现在是大女儿伺候我的……四个子女，一个儿子，三个女儿，其他两个女儿不管我的……因为“工分”……有房子分给我的，大女儿答应抚养我到老，老头子已经走了，我已经没几个80几岁好活了，身体已经越来越差了，趁现在还弄得清楚……房子已经造好了，是城东村的，那地方我现在不大去的，（因为）房子拆迁后，住在××路××号……（建房子的钱）我没有出，都是她（郎鸿妹）出的，我怕今后我不在了，几个女儿还要吵的，二女儿（郎叶梅）房子已经有了，南大门，老早住那边了，房子也是拆迁补偿的…现在为了照顾大女儿，希望把房子给女儿……（听你大女儿讲，那个房子你二女儿也拼股拼在一块的，这个情况）知道的，户主是大女儿的，先前是二女儿要求拼的，现在她要黑市价卖给大女儿……应该按照白市价卖给大女儿……天时苑一期（白市价）1500元一个平方。2010年12月8日，城东股份经合社出具的《城东村“天时花苑”农居点申请分房各户得分统计表》中载明：家庭组合，郎鸿妹得分67.38、陈小惠154.54、郎叶梅47.6，合计269.52。《城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表》载明：姓名郎鸿妹，房号601，面积228.57，总基价342855，总价360107.70，层次差价-4665.30，超面积差价21918，差价小计17252.70；调节金96339.25；应交房款263768.45；维修基金7999.95；调节基金分数269.52、金额20496.41，退或补5441.66；房款243272.04。对储藏室，庭审中双方均确认在涉案房屋同幢楼中，没有具体的编号。郎鸿妹称，系将一个车库分成了四个储藏室，按规定一户只能购买一个储藏室，因其他三个储藏室无人购买，郎鸿妹才一并买下来，每一个储藏室花费6000元，共计24000元。2012年11月25日，城东股份经合社向郎鸿妹（天时苑10幢601室郎鸿妹户主）发出《通知》载明：天时苑农居点一期住房面积实测结束，二期开发完成，96户调节金即将发放，同时物业专项维修资金也需缴纳；为尽快搞好上述工作，经研究现将具体情况通知如下：1、天时苑农居点一期面积实测已结束，你户还需补缴房款7054.80元（原收费根据预测绘）；2、物业专项维修资金你户需缴纳7999.95元；3、剩余调节基金你户可退20496.41元；以上三项合计你户可退5441.66元；还需缴纳的户请于2012年12月20日前……如可退款的户请于2012年12月18日前向城东股份经合社财务室提供农村合作银行账户，以便退款；户主为原城东股份经合社原始股东的，因在合作银行已开有账户，不需再提供账户；关于本次交退款详细数据将于近日在东成大厦南宣传栏公示，请您前往核对；特此通知。2013年10月30日，城东股份经合社（甲方）与郎鸿妹（乙方）签订《购房协议》一份，载明：一、根据富阳市人民政府专题会议纪要〔2003〕18号文件精神，建造城东村天时苑农居点；二、乙方根据甲方分房政策，取得富阳市富春街道天时苑东兴路228号10幢601室（标准地名），面积228.54平方米，房款243272.04元。2015年1月21日，涉案房屋登记在郎鸿妹名下，权证号为富国用（2015）第000336号、土地使用权面积64.57平方米、富房权证移字第1××6号、建筑面积228.57平方米，权利性质为划拨。针对调节金，经庭审询问，郎叶梅补充陈述称，开始确定的269.52分相对应的调节金为96339.25元，到实际分房时，村里为照顾村民根据实际缴款的情况调整为116835.66元，在所提交的天时苑农居点一期住宅价格明细表中已进行了确认。审理中，郎叶梅申请对涉案房屋进行估价。经征求双方意见并就协助配合等向郎鸿妹作了强调。根据郎叶梅的申请，原审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋价值进行了评估。该公司出具《评估报告》一份，载明：……遵循估价原则，运用比较法、收益法，经过综合测算，确定估价对象（含储藏室）在价值时点2020年4月13日未设立法定优先受偿权利下，市场价值为4602900元……本次评估价值为估价对象在完全权利状态下的市场价值，估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供应发生变化、市场结构发生转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响……估价结果未考虑未来处置的风险……本次评估为司法处置估价，故本次评估不考虑独家对象的他项权利状况以及是否查封对其价值的影响……报告使用者需考虑将来市场变化等因素的影响。郎叶梅为此预交评估费12500元。 郎叶梅一审的诉讼请求为：1、请求判决确认郎叶梅对坐落于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室房屋［富房权证移字第1××6号、富国用（2015）第3××6号］及储藏室（以下简称涉案房屋、储藏室）享有51.41%的所有权份额并依法分割；2、本案诉讼费由郎鸿妹承担。审理中，郎叶梅将第1项诉讼请求进一步明确为要求郎鸿妹补偿其2366350.89元，并要求郎鸿妹分担评估费用。 原审法院认为，本案双方讼争的焦点主要有购买涉案房屋的人员、房屋总价及郎叶梅向郎鸿妹支付款项的性质等。涉案房屋购买人员身份的确定：虽然郎叶梅、郎鸿妹及其母亲陈小惠在购买涉案房屋时并非同一家庭户内人员，但《富春街道城东村关于“天时花苑”农居点住宅房分配办法》“农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配……”；根据《分配办法》由郎鸿妹负责提交的购房申请中，明确载明购房人为郎鸿妹、母亲陈小惠及郎叶梅三人；《各户得分统计表》中也载明“家庭组合”；母亲到法律服务所去办理见证手续时也提到“户主是大女儿的，先前是二女儿要求拼的……”均可以证明涉案房屋的购买人为三人，即本案郎叶梅、郎鸿妹及其母亲，但鉴于各方均确认母亲的分数已作了“相应处理”（即无论是郎叶梅主张的其与郎鸿妹两人各半，还是郎鸿妹主张的均已“赠与”给郎鸿妹），故涉案房屋的实际购房人为本案郎叶梅、郎鸿妹。关于母亲陈小惠享有分数的具体分配问题：虽然陈小惠在见证时提到“希望把房子给女儿”，但因“二女儿”（即郎叶梅）“拼购”，其最终只是希望郎叶梅以“白市价”卖给郎鸿妹，且见证时由倪俊卿对母亲陈小惠询问并制作笔录时，郎鸿妹全程在场参与，因此不排除由此带来的郎鸿妹影响、诱导情况产生，故录音、笔录及倪俊卿出庭所作的“赠与”内容的陈述，不能作为本案定案依据；与此相对应的，兄弟姐妹中的另两人（即郎某2、郎某1）均出庭证明母亲的分数已平均分配给了本案的郎叶梅、郎鸿妹，此类陈述内容，相对于该两人而言，均存在不利后果，即使不存在该两人及郎叶梅所述的“均分”的事实，该两人所述的内容，相当于放弃了相应的权利，因母亲陈小惠已去世，参照“继承”的分配原则，也产生了类似于“均分”的后果。故原审法院据此确定母亲陈小惠的分数，已“均分”给了本案郎叶梅、郎鸿妹。关于郎叶梅交付给郎鸿妹款项的金额及性质问题：由郎鸿妹及其丈夫向郎叶梅出具的四份《收条》，所载明的款项均为“购买天时花苑购房款、第三批房款、天时花苑房款”，结合母亲陈小惠在见证时所提到的“拼购”，故原审法院对郎叶梅主张其与郎鸿妹共同购买涉案房屋的主张予以确认，郎鸿妹据此提出的抗辩意见（即相应款项系借款），与事实不符，且未举证证明在郎叶梅购买天时苑二期房屋时已实际由郎鸿妹代为支付了部分房款。根据四份《收条》，累计计算金额为131096元，郎叶梅诉称在购买储藏室时通过现金方式另行支付3000元，证据不足，原审法院不予采信。关于涉案房屋总价款的确定：虽然在《住宅价格明细表》、《购房协议》中均提到房款243272.04元，但结合《住宅价格明细表》载明的内容，涉案房屋的总价为360107.70元，具体由调节金96339.25元和应交房款263768.45元组成，而应交房款则由前述房款243272.04元和2012年11月25日《通知》中可退的剩余调节金20496.41元组成；至于税费、办证费用等，系为办理产权证所支付，且目前已直接登记在郎鸿妹名下，故不应计算到房屋总的价款之中。此外，根据双方所述及郎鸿妹对储藏室款项的缴纳时间，其中的一间储藏室与涉案房屋存在着关联性，而另三间储藏室则与本案无关；该一间储藏室的购买价格为6000元。关于涉案房屋调节金问题：双方对购买涉案房屋所对应的家庭分为269.52分，并无异议，根据《住宅价格明细表》显示，调节金包括初始确定的96339.25元及《通知》中所确认的剩余可退调节金20496.41元，故涉案房屋调节金总额为116835.66元，并非郎鸿妹抗辩的96339.25元。由于双方对调节金均未作出具体明确的说明，故在具体计算上，原审法院酌情确定按平均计算。综上，郎叶梅在涉案房屋中可占份额为［131096＋116835.66÷269.52×（47.6＋154.54÷2）］÷（360107.70＋6000）＝50.59%。由于涉案房屋所坐落的土地仍为划拨土地，而评估报告在确定市场价值时将其设定为“完全权利状态”，且处置过程中存在的变现因素等，综合评估市场价值，原审法院酌情确定由郎鸿妹补偿郎叶梅1500000元，郎叶梅的其余请求，则不予支持。至于评估费用，原审法院酌情确定由双方各半承担。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百条之规定，判决：一、郎鸿妹补偿郎叶梅坐落于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室××室相对应的补偿款项1500000元，于判决生效之日起一个月内履行；二、郎鸿妹支付郎叶梅评估费6250元，于判决生效之日起一个月内履行；三、驳回郎叶梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25731元（已预交26800元），减半收取12865.50元，由郎叶梅负担3715.50元、郎鸿妹负担9150元。 宣判后，郎鸿妹不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，理应依法改判。一、涉案房屋属于上诉人个人财产，被上诉人无权要求分割。1、原审法院凭借《购置“天时花苑”农居点住房的申请》（下称“农居点住房申请”）、《富春街道城东村关于“天时花苑”农居点住宅房分配办法》（下称“农居点分配办法”）等材料认定涉案房屋的实际购房人为本案郎鸿妹、郎叶梅，属认定事实不清、证据不足。首先，农居点住房申请中明确系申请人本人提出的申请，而非以户为单位提出的申请，另附上立户人员结构表系因上诉人需使用被上诉人和陈小惠的积分。其次，农居点分配办法第一条第一项、第四项、第五项规定“农居户指原籍在我村于83年2月5日起迁出的人员，可以立户，其本人要求分配天时花苑住宅房的，必须向城东村委会呈送书面申请报告一份；农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配”，第八条规定“每户不论积分多少，最多只能分配一套住房”。由此可知，农居户是指个人，其申请农居点亦是分配给该个人的。第三，《城东股份经济合作社天时苑农居点二期二批次购买办法及操作细则》（下称“农居点操作细则”）规定“购买对象为除已经立户的户主外全体量化时有分数人员，每人限购一套。”由此可知，涉案房屋是分给上诉人的，不是分给被上诉人、陈小惠所在户的，否则该户只能申请一套房，而不是三人各一套。2、原审法院认定上诉人提交的《“天时苑”农居点二期住宅价格明细表》与本案无关联，属认定事实不清。二期也适用农居点分配办法，农居点每户不论积分多少，最多只能分配一套住房，如被上诉人在一期以家庭为单位购买了房屋，二期是不能再购买了。该证据亦证明了涉案房屋不是以家庭为单位购买的。二、即便被上诉人在涉案房屋占有部分份额，原审法院认定的可占份额也是错误的。1、原审法院认为母亲陈小惠的分数已经均分给了上诉人与被上诉人，属认定事实不清、证据不足。首先，陈小惠分数早已于涉案房屋申请时便赠与给上诉人，上诉人于原审中提交的陈小惠的录音便能体现，当时陈小惠录制该证据也是为了防止之后有争议。其次，陈小惠赠与房屋的录音是连贯的，并未剪辑过，且陈小惠表述清晰、意识明确，也不存在事先准备好说辞进行复述的痕迹，可以证明其回答的内容系其真实意思表示，应当对该证据予以认可。更何况法律也并未对赠与的形式规定具体的形式要件，也未规定赠与人作出赠与意思表示的时候受赠人不能在场。就连法定形式要求极高的代书遗嘱，只要有两个以上见证人在场由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名即可发生效力。根据法律“举重以明轻”的原则解释，以及尊重已逝老人的真实意思，均应当将母亲陈小惠的积分份额归上诉人所有。另外，郎某2、郎某1的证人证言前后矛盾，证人与本案当事人也存在利害关系，与上诉人存在矛盾纠葛，且无其他证据相互印证，不具有证明力，不应予以采纳。2、原审法院认为“根据双方所述及被告对储藏室款项的缴纳时间，其中的一间储藏室与涉案房屋存在关联性，而另三间储藏室则于本案无关”，属认定事实不清、证据不足。储藏室自始至终就只有一间，价款由上诉人支付。另外，房地产评估报告确定的价格是包含储藏室的价格，一审法院计算被上诉人可占份额时，仅计算了1／4间储藏室，而确定最终补偿金额时却使用的是包含整间储藏室的评估价，既不正确也显失公平。因此，上诉人支付的整间储藏室的价格24000元均应计算在涉案房屋的购买价款中。3、一审法院认为“税费、办证费用等，系为办理产权证所支付，且目前已直接登记在被告名下，故不应计算到房屋中的价款中”，属认定事实不清、适用法律错误。房屋买受人取得不动产所有权的前提是办理不动产登记。涉案房屋无论是以户主还是以户的名义申请，村里要求须登记在户主名下。缴纳税费、办理登记手续所需支付的费用是取得房屋所有权不可或缺的成本，不能剔除在外。如今，被上诉人依据共有分割涉案房屋的前提是取得涉案房屋的所有权。不动产以登记方才发生效力，如上诉人购买房屋后不去办证，即便被上诉人有部分出资，都不能享有该房屋的所有权，故上诉人因登记办证享有物权的收益人应是实际享有房屋所有权人，该部分投入应计算到房屋的价款中去。更何况被上诉人在对税费票据质证时表示“原告同意在分割时按共有份额向被告缴纳”，被上诉人其实是认可税费支出应属于房屋购买成本的一部分。4、原审法院在计算涉案房屋总价时并未把物业维修基金计算在内，属认定事实不清。《城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表》中明确需要与房款同时交纳的维修资金7999.95元。而该部分物业维修基金的付款来源系城东村退回的剩余调节金20496.41元中直接抵扣的（上诉人一审中提交的《通知》中已经载明）。如原审法院认为房屋总价中不应包括物业维修基金，那么也应将被上诉人享有的调节金中扣除该相应的物业维修基金。另外，根据《杭州市物业管理条例》第四十八条之规定，物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一缴纳。杭州市人民政府法制办公室《关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定》中明确将缴纳物业维修基金作为办理产权登记手续的前置条件。因此，缴纳物业维修基金是取得涉案房屋所有权的前提及成本，是保障共有部分、共有设施在保修期满后维修、更新和改造的资金。该部分款项产生的收益、价值是所有权人实际享有的，故理应将其作为房屋总价的一部分。5、原审法院并未考虑上诉人申请涉案房屋使用的户主名额的实际价值，属认定事实不清。即便法院认为被上诉人对涉案房屋占有份额，但涉案房屋系以上诉人户主的身份申请购买的，理应考虑其身份所包含的价值，毕竟农居点不是谁都可以购买的。再退一步讲，即便法院认定涉案房屋是以户为单位申请的，但户主是上诉人，其在申请涉案房屋时也作了牺牲，毕竟如果是以他人作为户主申请，上诉人便有权在后期申请购买其他农居点。因此，如要按份计算，必须考虑上诉人作为户主对涉案房屋做出的贡献，该权利对应的财产价值不能忽略。三、原审法院依据评估报告酌情确定上诉人需支付被上诉人相应的补偿款项，属认定事实不清、适用法律错误，且显示公平。1、涉案的评估报告依据不足，鉴定程序违法，不应作为分割房屋的依据。涉案房屋评估时，评估公司调查的同小区案例不具有可比性，首先选取的案例所涉房屋是高层房屋，市场价本就比涉案房屋高。而且涉案房屋的实际情况（位于多层房屋的顶楼六楼，只有楼梯没有电梯；农村自建住宅质量较差，顶楼存在漏水；涉案房屋面积大住宅单价普遍卖不高等问题）评估公司也并未考虑，而是单纯比较高层小面积房屋得出评估价款，依据不充分。另外，评估公司在评估过程中仅由一名评估人员现场勘查，程序违法。2、原审法院判决补偿郎叶梅150万元，显失公平，将对上诉人造成极大的损害。原审审理过程中，上诉人多次向主审法官提出，如认定被上诉人对涉案房屋享有部分份额的，因其经济原因无法支付高额补偿款，要求处置涉案房屋在缴纳土地出让金后按份额分割。根据《物权法》第一百条之规定，“共有人难以分割的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”上诉人的诉求合法合理，但一审法院并未予以采纳。现如今涉案房屋在富阳的二手房市场，因其面积大（228.57平方米），属农村自建住宅（以前属于联建房，后因城东村撤村建居才将土地性质变更为国有划拨）、房屋质量、小区设施配套、环境都比一般小区差，又是多层房屋的顶楼（六楼无电梯）等等因素，涉案房屋是完全卖不到评估报告中的天价的。一审法院的判决将严重损害上诉人的合法权益，造成极度的不公平。综上，恳请二审法院：1、撤销（2019）浙0111民初6866号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人郎叶梅答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张没有事实及法律依据。一、涉案房屋系郎叶梅与郎鸿妹共同购房，系双方共有财产，郎叶梅有权要求分割。上诉人诉称涉案房屋系郎鸿妹本人提出申请而非以户为单位提出申请与事实不符。农居点分配办法明确：“5、分房必须首先确保我村在册户口立户的家庭。然后再对农居户人员立户的家庭进行分配”，可见分房对象系家庭，农居户并非系家庭户，农居点住房申请非常明确，郎鸿妹只是户主，立户人员结构表中，立户成员系郎鸿妹、陈小惠、郎叶梅三人，故涉案房屋是以户为名义申请，房屋属于户内三人，而非郎鸿妹一人。根据农居点操作细则，二期于2009年10月开放178套房屋摇号，购买对象系“除已经立户的户主外全体量化时有分数人员”，即除了一期户主，其余有分数人员实际均可参与二期购房摇号，事实上，郎叶梅与母亲陈小惠也都分别参与了摇号，并都摇中，获得分配，只是因为郎叶梅在一期时家庭分已经转化为调节基金用于一期购房，所以二期房屋购买时，家庭分不再享有调节基金，郎叶梅需要以市场价进行购房，并非上诉人郎鸿妹诉称，郎叶梅在一期以家庭为单位购房，二期就不能再购房了，郎叶梅二期单独作为购房主体符合规定。而且，退一步说，即使郎鸿妹是单独名义购房，郎叶梅与郎鸿妹在家庭分以及资金上合作购房系明确的事实，郎叶梅向郎鸿妹交付购房款时，收据均明确款项系购房款，庭审时，哥哥郎某2与妹妹朗琴儿的证人证言也均证明双方是合作购房。上诉人诉称涉案房屋系个人财产，无事实依据。二、原审法院认定郎叶梅在案涉房屋中可占份额为50.59%，认定事实正确。1、母亲陈小惠的分数确已经均分给郎叶梅、郎鸿妹二人。庭审时，哥哥郎某2与妹妹朗琴儿的证人证言均证明母亲将工分（家庭分）给了郎叶梅、郎鸿妹二人，因为工分分给了双方，没有分给郎某2与朗琴儿，所以母亲将郎叶梅、郎鸿妹向其购买工分的4万元钱在2006年年三十平分给了郎某2与朗琴儿。涉案母亲工分实际已经由郎叶梅进行购买，母亲已经无权再通过谈话录音等方式进行分配，而且退步说，就郎鸿妹提供的谈话录音而言，录音发生于2010年6月，即母亲去世前半年不到，且母亲老年又是和郎鸿妹住在一起，又是郎鸿妹带其去做的谈话笔录，且全程郎鸿妹均在场，当时母亲年事已高，不能排除是否有郎鸿妹刻意诱导母亲的嫌疑。事实上根据谈话录音，录音也确实存在众多疑点，录音应该分为2个部分，第一部分从录音开始，至“问那你按手印吧”，第二部分从按手印至结束。而第一部分母亲陈小惠所说的房屋及工分实际应该是指向母亲自己名义摇中的天时苑二期房屋。（天时苑二期农居点，郎叶梅与母亲都分别进行了摇号，且都中签获得房屋分配，所以母亲在天时苑二期有一套其名义购买的房屋）。该套陈小惠名义的房屋，据郎鸿妹所说，都是由郎鸿妹出钱购买的，该说法也与母亲笔录第3页问及钱都是郎鸿妹出的吗，回答“都是郎鸿妹出的”内容相一致，而这内容与涉案房屋两姐妹一起购买是不一致的，显然并非指涉案房屋。且天时苑一期工程2004年已经新建，2006年左右就已经交付，而笔录发生于2010年，且笔录中第四页也强调“现在新建造”的房子，这个新建造显然不是指已经交付的天时苑一期，而是2009年开始建造的天时苑二期，故录音前半部分内容指向并不是涉案住房，而是指向天时苑二期母亲的住房，该住房与涉案房屋一样，也存在工分，易与涉案房屋存在混淆，故根据录音内容，前半段录音完全系刻意诱导母亲，混淆了天时苑一期与二期房屋。而第二部分是在问按手印后，迟了10多秒才发生的，根据上下文，应该是郎鸿妹要求增加的，目的就是为了混淆录音内容，将之前的录音内容混淆指向涉案房屋。该部分录音，一方面能证明涉案房屋并非郎鸿妹所说，是郎鸿妹向郎叶梅借钱购买，录音明确是“拼股”，可见房屋是双方共同购买。另一方面，第五页笔录“你的意思是要白市卖给大女儿”这个回答后半段，笔录未记录完整，完整应该为“陈小惠答……我的主张就是白市卖给大女儿。我是白市的钱分都分掉了，都分给这几个子女了，我也没用，一分钱都没用”。笔录所省略的“白市的钱”就是指郎鸿妹、郎叶梅向母亲各花2万元购买工分的钱，共计4万元，母亲收到后，就将钱给了一期未分到自己家庭分的哥哥与妹妹，所以说母亲工分的钱（白市的钱）都分掉了，该说法与哥哥和妹妹庭审作证内容完全一致。故母亲对于已经卖给郎叶梅的工分，显然不能再次通过录音分配。该谈话录音不具有真实性，也不符合事实。2、至于储藏室，在一审庭审中，郎鸿妹与郎叶梅均明确，一楼储藏室系4间，6000元一间，先是购买了一间（郎叶梅向郎鸿妹支付3000元），后来郎叶梅自行购买了其他3间，故其他三间储藏室确实与本案无关，上诉人要求4间储藏室价格24000元计入份额没有事实依据。3、税费、办证费用、维修基金等原审法院认定亦正确，一方面，郎鸿妹提交的一系列收据材料没有显示具体是何房屋产生，并不能证明就是案涉房屋的税费、办证费用等，另一方面，上诉人对郎叶梅质证意见的解读断章取义，郎叶梅质证时明确表示即使税费、办证费用等属实，也不属于房屋总价，房屋总价为360107.7元加上储藏室6000元，应以该价格确定郎叶梅对房屋的共有份额，郎叶梅从未认可将税费等支出列入房屋购买成本，税费、办证费用等系办理产权证所支付，而且产权证也并未登记在郎叶梅名下，并非双方合作购房所花费费用，至于维修基金，住宅价格明细表中对于房屋总价360107.7元是非常明确的，并不包含维修基金，而且房屋交付至今一直由郎鸿妹占有使用，郎叶梅从未享有过该维修基金，维修基金有个基本准则系“钱随房走”的原则，系房屋本身的专用基金，而涉案房屋，自交房起即是由郎鸿妹占有使用，郎叶梅从未使用，也未获得过任何租金或相关费用，而起诉分割后，原审判决涉案房屋仍由郎鸿妹所有，之后自然也仍是郎鸿妹占有使用，维修基金从始至终与郎叶梅无关，不应放入房屋总价，或者从郎叶梅调节基金中扣除维修基金比例。综上，原审法院在认定郎叶梅可占份额时，是根据郎叶梅支付的现金131096元以及郎叶梅所占家庭分转化的调节基金金额占房屋总价的比例确认郎叶梅份额，认定事实正确。原审法院根据评估报告酌情确定补偿款项认定事实清楚。评估报告合法有效，对于上诉人的异议，亦已做出书面答复，原审法院根据评估报告酌情认定补偿款项事实清楚，至于酌情认定金额，原审法院认定郎叶梅享有50.59%的份额，即根据评估总价4602900元，应享有232万余元，而酌情认定150万元，相较减少了82.86万元，实际认定郎叶梅享有金额是偏少的，原审法院认为划拨土地及变现因素来酌情减少补偿款，依据不足，毕竟如果房屋并非划拨土地，评估价格相应也会更高，而且即使补缴土地金，双方分摊也不过30万元左右，酌情减少了82万元，确实减少过多，但因为郎叶梅不欲再与郎鸿妹纠葛，故对此也不再上诉。而上诉人郎鸿妹认为其在460万价值的房产中，只需要补偿郎鸿妹150万元仍存在显失公平，实在过于荒谬，没有事实及法律依据。综上，恳请法院查明事实，驳回郎鸿妹的上诉请求。 二审期间，上诉人郎鸿妹向本院提交：1、录音光盘及录音誊本各一份，拟证明：①证人郎某1和郎某2与被上诉人之间的关系非常亲密，并在一起商量出庭，如何出庭做证以及如何对付上诉人的一些事宜。因为当时第二次庭审还没有进行。证人郎某1和郎某2与上诉人之间的矛盾非常尖锐，录音当中郎某1多次陈述要上诉人死之类的言语很多，故证人与被上诉人之间存在利害关系，其证言不能作为认定涉案事实的证据。②证人郎某1承认陈小惠做出赠与房屋的录音时意思是清楚、明确的。③被上诉人丈夫埋怨陈小惠，也就是其丈母娘把分数都给上诉人这个事情。该录音中被上诉人丈夫彭宗炎在这个录音当中明确表示，法官已经跟他透过底了，并且透过底的内容与一审判决书内容一致，我们有理由认为被上诉人及其丈夫通过非正常的手段干扰司法，影响本案的公正裁决；2、车库照片，拟证明涉案的储藏室只有一间，评估时也是按这一整间来评估的。原审法院在计算总的补偿金额的时候，是按一整间的储藏室来计算的。但是在计算可占份额的时候，又是按四分之一间的储藏室来计算的，前后存在矛盾。经质证，被上诉人郎叶梅对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，录音誊本存在断章取义的情况，不能真实反映案件事实。录音的前半部分内容，郎某1完全是明确地说出这个事实，双方是合伙拼的房屋，而且郎某1本人也拿到了购买工分的20000元。后半部分内容是因为当时他们从公安局回到家里后，在家里一些闲聊的过程，上诉人进行了一个断章取义的摘录。母亲的录音内容确实存在非常多的疑点，而且郎鸿妹一直与老母亲住在一起的，存在诱导、误导的可能性比较大。被上诉人丈夫根本不认识原审法官，更不可能存在透底的情况；对证据2无异议。经审核，本院对上述证据将结合全案予以认定。 二审期间，被上诉人郎叶梅未向本院提交新证据。 二审期间，本院为查明案件事实，组织双方对以下证据进行质证：1、中证房地产评估造价集团有限公司杭州分公司出具的《关于中证（杭州鉴）估字（2020）第0004号〈房地产估价报告〉中储藏室补充说明》；2、中证房地产评估造价集团有限公司杭州分公司出具的《关于杭州市富阳区人民法院联系函中异议的回复》；3、杭州信诚地产评估咨询有限公司出具的《评估报告书》。上诉人郎鸿妹对证据1形式真实性没有异议，但对合法性有异议，因上诉人对涉案房屋的评估报告的合法性存有异议，故对该份补充协议也不予认可；对证据2形式真实性没有异议，但对合法性有异议，理由如下：①评估公司陈述派2名评估人员现场查勘，一名记录现场，一名外部拍照和调查及到相应部门拉权属资料信息，所以造成异议人认为本次评估去现场的只有一人。但事实上去现场就只有一人记录和拍照，并未有其他人去相应的部门拉权属，因为其在评估报告中所附的权属信息不是在现场勘查当天调取的，而是直接使用被上诉人在一审起诉时提交的权属信息。因此，该份回复恰好能证明评估公司的鉴定程序是违法的。②评估公司调查的案例并非类似房地产的交易价格。回复中两个图片载明的是房源信息，右上角标明的是“分享此房源”，中间标明的是“可看时间请查询经纪人”，因此该图片只是同小区房子的挂牌的价格，且该价格也是有价无市的。根据上诉人已提交的2020年8月26日同小区住房的司法拍卖情况，在有固定装修、面积相对较小、五楼的房屋含出让金的单价为15900元。2021年1月1日，司法拍卖同小区房屋，面积为155.97m，起拍价214万（单价13700元/m，含装修含土地出让金），因无人竞买而流拍。而涉案房屋是毛坯房、六楼顶楼、面积更大更难卖，市场价应当更低。因此上诉人有理由怀疑评估公司选择的市场法评估并不规范、准确；对证据3的真实性、合法性没有异议，一审法院在判决书中明确“处置过程中存在的变现因素等，综合评估市场价值，酌情确定……”因此，土地出让金仅是考虑的因素之一，还存在其他的变现因素，如有价无市等。被上诉人郎叶梅对证据1的三性均无异议；对证据2的三性均无异议，评估公司的回复符合实际情况；对证据3的三性均无异议，根据评估报告，需补缴土地金为869024元，即使房屋评估价格扣除车库及土地出让金为3483876元，根据被上诉人郎叶梅享有50.59%的份额，一审法院酌情认定1500000元，实际认定被上诉人郎叶梅享有金额确系偏少的，但因为被上诉人不欲再与上诉人郎鸿妹纠葛，对此亦不再提出异议。经审核，本院对证据1至证据3予以确认。 本院经审理认定，中证房地产评估造价集团有限公司出具的《房地产估价报告》中的评估价值为4602900元，其中房地产评估价值为4352900元，储藏室评估价值为250000元。涉案的富春街道东兴路228号天时苑10号601室房屋因土地使用权性质为划拨，经估价，涉案房屋国有出让建设用地使用权市场价格为1738961元，国有划拨建设用地使用权权益价格为869937元。其余事实与原审法院认定一致，予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、涉案房屋是否为郎鸿妹个人财产；二、如属郎鸿妹与郎叶梅共有，各自所占的份额；三、如属郎鸿妹与郎叶梅共有，分割时郎鸿妹应支付郎叶梅的房屋折价款金额。 关于争议焦点一。其一，郎鸿妹向城东村股份经合社提交的《购置“天时花苑”农居点住房的申请》下方“立户成员”的表格中，分别写有郎鸿妹、陈小惠、郎叶梅；其二，城东股份经合社出具的《城东村“天时花苑”农居点申请分房各户得分统计表》中载明：家庭组合，郎鸿妹得分67.38、陈小惠154.54、郎叶梅47.6，合计269.52；其三，陈小惠在法律服务所去办理见证手续时陈述“户主是大女儿的，先前是二女儿要求拼的，现在她要黑市价卖给大女儿……应该按照白市价卖给大女儿……天时苑一期（白市价）1500元一个平方”；其四，由郎鸿妹及其丈夫向郎叶梅出具的四份《收条》所载明的款项内容为“购买天时花苑购房款、第三批房款、天时花苑房款”，且付款次数与《城东村天时花苑农居点各户资金统计表》载明的预交款项分期支付的期数相吻合。郎鸿妹认为上述款项系借款，但与收条载明的内容不符。综合上述事实，已能证明涉案房屋的实际购房人并非郎鸿妹一人，故郎鸿妹认为涉案房屋属郎鸿妹个人财产的上诉意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二。如前所述，涉案房屋并非郎鸿妹一人购买，实际购买人为郎鸿妹、郎叶梅及其母亲陈小惠。根据在案证据及当事人的陈述，陈小惠未实际出资，其仅有分数对应的调节金。而陈小惠的分数，无论是郎鸿妹主张的分数已全部赠与郎鸿妹，还是郎叶梅主张的分数已均分给郎叶梅与郎鸿妹，陈小惠实际对涉案房屋已不享有权利，涉案房屋已为郎鸿妹与郎叶梅共有。关于陈小惠的分数分配问题。郎鸿妹为证明自己的主张，原审中提交了陈小惠的录音光盘及文字材料，根据其内容，陈小惠虽在见证时陈述“希望把房子给女儿”，但未明确表述具体是哪处房子。结合双方当事人在原审庭审中的陈述，陈小惠除有分数用于涉案房屋外，其自行另购有房屋。况且，根据倪俊卿原审出庭接受质询时的陈述及上述证据的内容，倪俊卿在见证前与郎鸿妹就见证内容有交流，且见证时郎鸿妹全程在场参与，因此不排除由此给陈小惠的意思表示带来影响。故原审法院认定录音、笔录及倪俊卿出庭所作的“赠与”内容的陈述不能作为本案定案依据正确，本院予以认同。郎叶梅为证明自己的主张，原审中提交了郎某2、郎某1的证人证言，并申请其出庭作证。但根据在案的其他证据，可以证明郎某2、郎某1与郎鸿妹之间存在矛盾，因此其欲证明陈小惠的分数已由郎鸿妹、郎叶梅购买的事实难于采信。但根据郎某2、郎某1陈述的内容，郎某2、郎某1均已确认陈小惠在生前已就其在涉案房屋的分数做出处分，已与郎某2、郎某1无关的事实可以确认。故原审法院确认陈小惠的分数由郎叶梅、郎鸿妹各半享有，并无不当。根据《城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表》载明的内容，涉案房屋的总价为360107.7元，郎鸿妹认为税费、办证费用、物业维修基金等应计入涉案房屋总价，但该部分费用系为物业交付、办理产证所支付，并非购房价款，故本院对其该部分上诉意见不予采纳。根据在案证据及双方陈述述，其中的一间储藏室价款6000元应计购房总价，郎鸿妹认为另三间储藏室18000元也应计入购买总价，但因该三间储藏室系郎鸿妹自行购买，故原审法院未计处购房总价，也无不当。根据《城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表》载明，调节金初始确定为96339.25元，后又有剩余调节金20496.41元，而96339.25元已在预交房款中抵扣，加上预交款256713.65元，尚需补交房款7054.8元，该需补交的房款又用部分剩余调节金补交，因此实际用于涉案房屋的调节金为103394.05元（96339.25元＋7054.8元）。原审法院以调节金总额116835.66元计算郎叶梅在涉案房屋中可占份额，与本案事实不符，本院予以纠正。综上，郎叶梅在涉案房屋中可占份额为［131096＋103394.05÷269.52×（47.6＋154.54÷2）］÷（360107.7＋6000）＝48.89%。 关于争议焦点三。原审法院在审理过程中根据郎叶梅的申请，委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋价值进行了评估，该公司出具的评估报告载明，涉案房屋市场价值为4602900元。郎鸿妹虽对该报告有异议，但无有效证据证明该报告存在鉴定程序严重违法或鉴定意见明显依据不足的事实，且该公司针对相关异议也已作出回复，并对报告中储藏室进行补充说明，因此该报告能够作为定案依据。综合涉案房屋的评估价格（其中扣除评估价格中无关储藏室价格）、郎叶梅所占份额、上市需补缴土地出让金数额、郎鸿妹支付的税费等及处置过程中存在的变现因素等，原审法院酌情确定由郎鸿妹补偿郎叶梅1500000元，并无明显不当。 综上，本院对郎鸿妹的上诉请求不予支持。原审判决实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25731元，由郎鸿妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚炜强 审 判 员 周志军 审 判 员 韩 昱 二〇二一年二月一日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草