贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终259号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州仁智资产评估有限公司。住。住所地：凯里市北京东路**/div>法定代表人：龙运斌，总经理。委托诉讼代理人：潘仁智，男，1949年12月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。特别授权代理。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所。住所地：凯里市北京东路**div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人贵州仁智资产评估有限公司（以下简称：仁智资产评估公司）、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、涉案房屋先后签订两份《商品房买卖合同》原判决未对两份合同的真实性进行审查，应以哪份合同为准，基本事实不清。三、一审法院适用法律错误。上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，应当依据《执行异议和复议规定》第二十七条规定予以保护，而不是依据第二十八条排除执行，一审判决将一般买受人的物权期待权，对抗上诉人的在建工程抵押权，判决不得执行存在适用法律错误。仁智资产评估公司答辩称：答辩人取得涉案房屋，有合同、有备案、有缴款依据，有交房手续，并取得黔东南商品房预售合同登记备案，已支付全部价款，并实际占有使用7年，购买房是在上诉人抵押之前，抵押是恶意抵押。请求驳回上诉人的请求，维持原判。大地联创房产公司未到庭，也未提交答辩意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告仁智资产评估公司系凯里市永乐路28号永乐家园1幢5层503号和504号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订了《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权。其中，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括503号、504号住房在内）。仁智资产评估公司得知自己所购的永乐家园”小区503号、504号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月6日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异122号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果，并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本案诉讼。另查明：2013年6月28日，以大地联创房产公司为出卖人、潘仁智为买受人就商品房买卖事宜分别签订了两份编号为：2012-Ｚ-202、2012-Ｚ-206《商品房买卖合同》。合同约定：1、潘仁智购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积（503号）79.86ｍ2、（504号）34.87ｍ2，总价款（503号）307621元、（504号）134319元。2、（503号）买受人于2012年7月18日支付97621元，2013年5月31日前支付余款210000元；（504号）买受人于2013年9月30日前支付全部购房款134319元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋。4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。2015年5月6日，仁智资产评估公司与大地联创房产公司就购买凯里市房屋又补签了两份《商品房买卖合同》，合同编号仍为2012-Ｚ-202、2012-Ｚ-206。补签的编号为2012-Ｚ-202合同约定买受人在2014年9月30日前支付全部购房款307621元，合同的其他内容与2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》一致。补签的2012-Ｚ-206合同与2013年6月28日签订的合同内容一致。同日，涉案两份商品房买卖合同办理了预售登记备案手续。同时查明：2015年3月12日，仁智资产评估公司向大地联创房产公司支付购房款441940元。2015年8月27日，大地联创房产公司向仁智资产评估公司出具了销售不动产发票，载明503号房屋购房款为307505元，504号房屋购房款为134242元。大地联创房产公司认可收到仁智资产评估公司支付的购房款503号房屋为307505元、504号房屋为134242元。再查明：涉案房屋于2013年11月13日交付给仁智资产评估公司管理使用至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据仁智资产评估公司对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，仁智资产评估公司在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但仁智资产评估公司作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，评析如下：虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢5层503号和504商品房）已设置抵押，且抵押权人是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。仁智资产评估公司不仅在2013年11月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，不予支持。被告仁智资产评估公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，依法予以采纳。被告大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，双方未提交有新证据。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋是否予以准许。2015年3月12日仁智资产评估公司与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，仁智资产评估公司于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，而且，2015年3月12日，仁智资产评估公司已向大地联创房产公司支付购房款441940元。2015年8月27日，大地联创房产公司向仁智资产评估公司出具了销售不动产发票，房屋已交付仁智资产评估公司装修入住多年，涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是仁智资产评估公司的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，仁智资产评估公司作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已全部交清。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，仁智资产评估公司辩解不得执行涉案房屋，符合上述第二十八条规定的四种情形。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判准许对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢