广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6366号上诉人（原审原告）：惠州保利物业管理有限公司，住所地：博罗县×××××××××××××××××××。法定代表人：王xx，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷添怡，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏雄杰，男，汉族，1976年5月2日出生，住湖南省娄底市娄星区××××××××委会**，公民身份号码432×××××××********。委托诉讼代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人惠州保利物业管理有限公司与被上诉人苏雄杰因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1322民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州保利物业管理有限公司提出上诉请求：1.请求依法撤销广东省博罗县人民法院(2020)粤1322民初33l号民事判决，并依法改判支持被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费75539.02元及相应滞纳金50658.21元(其中滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年4月起算，暂计至2019年9月，最终计至实际支付之日)、公摊电费1489.7l元，暂合计人民币127686.94元;2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。后上诉人于二审中明确其上诉请求第一项中的物业管理费及滞纳金为74451.42元及49517.81元。事实和理由：一、一审判决未认定惠州保利龙胜房地产开发有限公司(简称“开发商”)已将涉案房屋交付被上诉人，存在事实认定错误。具体如下:一、根据经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体确认验收合格的《竣工验收备案表》，结合盖有2011年11月邮戳的品名为入伙通知书且已于2011年11月24日被签收的ExxxD邮单，以及被上诉人提交的于2013年12月12日填写的《业主房屋验收表》中的表述“2011年底通知入伙验房……”，可以证明于2011年11月开发商已书面通知被上诉人办理交付手续且可以提供商品房合同所约定的证明文件。但因被上诉人原因，导致未按期交付，根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》(简称“商品房合同”第十一条的约定，一审法院应当认定开发商已将涉案房屋交付给被上诉人。2.一审法院错误的将被上诉人提交的《保利山水城催收楼通知书》视作《保利山水城收楼通知书》，并以此作为认定“不能证明涉案房屋已于2011年12月31日由被上诉人实际占有使用”的事实依据。开发商已于2011年l1月向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，且根据《商品房合同》第十一条的约定，因被上诉人原因，导致未按期交付的，视为已完成交付。根据行业习惯，在视为交付的情况下，开发商往往都会向业主继续邮寄《催收楼通知书》，但并不意味开发商还未交付涉案房屋。二、一审判决实质上对涉案房屋的交付标准进行了审查，存在法律适用错误，事实认定错误。一审判决写道“但从双方当事人的诉辩意见可知，本案双方争议的焦点却是房地产开发企业即保利房地产公司是否己将符合合同约定的涉案房屋交付苏雄杰使用，这显然属于保利房地产公司与苏雄杰之间的商品房买卖合同纠纷予以审查解决的问题。在苏雄杰对保利房地产公司的交付标准持有异议，且保利房地产公司于2019年9月20日向苏雄杰邮寄的《保利山水城收楼通知书》载明要求苏雄杰在2019年10月7日之前办理入伙手续的情况下，保利物业公司于本案提供的证据并不足以证明涉案房屋已于2011年12月31日由苏雄杰实际占有使用。”一审法院认为“开发商是否己将符合合同约定的涉案房屋交付被上诉人使用，这显然属于开发商与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷予以审查解决的问题”，但又以“被上诉人对开发商的交付标准持有异议”为理由认为涉案房屋未交付被上诉人使用，实质上对涉案房屋的交付标准进行了审查，属于法律适用错误。根据相关法律规定，“交付标准”应由另案处理。根据上诉人提供《入伙通知书》的邮寄凭证等证据，以及根据被上诉人自认在2011年底收到入伙通知且未在《商品房合同》约定的异议期内提出异议的情况下，涉案房屋已视为交付被上诉人的事实是清楚和明确的，法院以“被上诉人对开发商的交付标准持有异议”为理由认定涉案房屋本交付被上诉人使用，属于事实认定错误。综上，一审判决法律适用错误、认定事实错误，请求贵院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人苏雄杰提交书面答辩状称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。另答辩人针对被答辩人的上诉事实和理由，及一审判决认定事实部分进行补充和明确如下:《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”涉案房屋并未交付给答辩人，被答辩人所诉物业管理费和滞纳金依法应由建设单位即开发商惠州保利龙胜房地产开发有限公司缴纳，与答辩人无关。事实和理由如下:一、涉案房屋未依法交付答辩人。(一)2011年12月末答辩人前往开发商处收楼，但在验房的过程中，答辩人仅在涉案房屋外围就发现了多处影响答辩人居住和使用的房屋质量问题，包括未按合同围蔽花园、车库入口狭窄、房屋前排水渠无排水孔（排水口）等，答辩人多次口头和书面向开发商提出，但开发商迟迟未予答复和解决。2013年l2月12曰答辩人再次前往楼盘交涉和验房，并向被答辩人书面提出涉案房屋不符合交楼条件，要求开发商和被答辩人进行维修和解决，但开发商和被答辩人仍然进行拖延推诿。正如一审判决书第9页认定“保利物业公司对该《业主房屋验收表》的真实性无异议”，答辩人已依法依约就房屋验收的质量问题提出异议和整改要求，但开发商一直拖延办理。但被答辩人在其上诉状第3页却谎称答辩人“在2011年底收到入伙通知且未在商品房合同约定的异议期内提出异议”，被答辩人完全的上诉意见与一审的庭审陈述自相矛盾。根据一审被答辩人的自认和陈述，涉案房屋至今未交付答辩人。(二)答辩人与开发商保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接手续时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。根据该条约定，涉案房屋应接受答辩人的检验，并签署房屋交接单，但因该房屋存在以上不符合合同约定的影响居住和使用的质量问题，答辩人向保利公司和被答辩人提出，但其互相推诱和不予解决(而且保利公司和被答辩人并未向答辩人出示和提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件)。因此，答辩人并非无正当理由拒绝接受符合交付条件的房屋，而是保利公司和被答辩人的违约行为导致其不能按照约定向答辩人交付房屋，因此涉案房屋的物业管理费和滞纳金应由保利公司承担。(三)《广东省商品房买卖合同》附件四第10条约定“买受人应收到《入伙通知书》之日起5日内验收，如有异议的须在验收当日一次性在《收楼意见书》中提出异议，否则视为买受人验收合格。买受人不因此负担逾期交付的违约责任。”答辩人在验收房屋时多次依照合同约定口头和书面向保利公司和被答辩人提出验收异议，但保利公司和被答辩人至今未对答辩人合理合法的异议进行回复和处理。保利公司和被答辩人无权违法认定答辩人视为验收。(四)正是因为答辩人与保利公司存在收楼纠纷，保利公司明确知道答辩人多次向其提出验收异议，涉案房屋仍在保利公司的控制和管理中，因此保利公司在20l9年9月20日发给答辩人的《保利山水城催收楼通知书》中确认“截至目前，您尚未办理入伙手续。现再次通知您，望您在20l9年10月7日前……，因买受人原因未完成交付的，视作已交付”。因此涉案房屋仍未交付。二、根据被答辩人和保利公司的入伙收楼通知，足以证明因保利公司未依法依约向答辩人交付符合合同约定的房屋而产生纠纷，保利公司对答辩人合理合法的要求未予答复和处理，被答辩人和保利公司并未将涉案房屋依法交付答辩人，否则其不用多次催促答辩人收楼。另外2020年6月7日答辩人向开发商寄送《整改通知和催促依法交楼通知书》，2020年6月9日开发商收到了该通知，但开发商仍然拒不整改和回复。综上所述，请贵院依法驳回被答辩人所有上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令苏雄杰向保利物业公司支付拖欠的物业管理费75539.02元，及相应滞纳金50658.21元（其中滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年4月起算，暂计至2019年9月，最终计至实际支付之日），公摊电费1489.71元，暂合计127686.94元；2.本案诉讼费、保全费等费用由苏雄杰承担。一审法院查明的事实：2010年，苏雄杰向保利房地产公司购买位于博罗县××××××××xxxxx（建筑面积314.97平方米），双方为此签订《广东省商品房买卖合同》及相关附件。该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接手续时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该合同附件四第十条约定“买受人应在收到《入伙通知书》之日起5日内验收，如有异议的须在验收当日一次性在《收楼意见书》中提出异议，否则视为买受人验收合格。买受人提出验收异议的，出卖人应当及时回复或处理，但出卖人不因此负担逾期交付的违约责任”。2011年6月30日，保利物业公司与苏雄杰签订前期服务协议，约定：由保利物业公司对苏雄杰购买的涉案房屋提供物业管理服务；本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中联排别墅物业管理费2.68元/月/平方米的标准收取，物业使用过程中产生的公共水电费、电梯的运行和维护费用按实际发生按照房产证的面积比例分摊向业主或物业使用人收取；苏雄杰自入住之日起每月交纳物业管理服务费等各项相关费用【苏雄杰在收到开发建设单位入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已经入住】，交纳时间为每月10日前；因苏雄杰原因空置房屋应视同入住全额交纳物业管理服务费用；苏雄杰违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，保利物业公司有权要求苏雄杰补交并从逾期之日起每天按拖欠额的千分之五交纳滞纳金，或按业主公约和委托管理合同的规定进行催缴；在2011年6月30日前签订销售合同及物业管理协议的业主给予入伙通知日后免三个月管理费用的优惠（享受此项优惠的业主仍将享受一年期内剩余9个月物业管理费的8折优惠）。合同还约定其他事宜。2011年12月23日，保利房地产公司开发的包括涉案房屋在内的楼盘通过竣工验收。之后，保利房地产公司向苏雄杰邮寄了《保利山水城收楼通知书》，要求苏雄杰在2011年12月30日之前办理入伙手续。2013年12月12日，苏雄杰在《业主房屋验收表》提出涉案房屋需整改的问题，其中载明“2011年底通知入伙验房，发现以下问题并多次反馈到物业相关人员，并于2012年上半年书面反馈意见：1、私家花园未做有效封闭……至此2013年12月12日，本人已数次至物业反馈以上，要求整改，但一直拖延办理，并无明确意见回复至本人”。保利物业公司对该《业主房屋验收表》的真实性无异议。2019年9月20日，保利房地产公司又向苏雄杰邮寄了《保利山水城收楼通知书》，要求苏雄杰在2019年10月7日之前办理入伙手续。之后，原告以被告未依约交纳物业服务费用，提起本案诉讼。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，保利物业公司主张保利房地产公司已向苏雄杰邮寄催促收楼通知，但苏雄杰并未于2011年12月30日前来办理收楼手续，故应视涉案房屋按合同约定在2011年12月31日已交付使用，苏雄杰应自2012年4月1日起向保利物业公司交纳物业服务费。苏雄杰对此不予确认，认为涉案房屋的整改问题一直未解决，保利房地产公司至今未能将符合合同约定的商品房交付苏雄杰使用，故相应的物业服务费用应由保利房地产公司承担。本院认为，保利物业公司于本案中诉请苏雄杰交纳涉案房屋的物业服务费，则本案主要审查保利物业公司是否依照前期物业服务合同的约定向涉案小区提供物业服务，及保利物业公司能否提供表面证据证明涉案房屋已交付苏雄杰使用，苏雄杰是否已享受了保利物业公司提供的物业服务。但从双方当事人的诉辩意见可知，本案双方争议的焦点却是房地产开发企业即保利房地产公司是否已将符合合同约定的涉案房屋交付苏雄杰使用，这显然属于保利房地产公司与苏雄杰之间的商品房买卖合同纠纷予以审查解决的问题。在苏雄杰对保利房地产公司的交付标准持有异议，且保利房地产公司于2019年9月20日向苏雄杰邮寄的《保利山水城收楼通知书》载明要求苏雄杰在2019年10月7日之前办理入伙手续的情况下，保利物业公司于本案提供的证据并不足以证明涉案房屋已于2011年12月31日由苏雄杰实际占有使用。因此，保利物业公司于本案中未能提供表面证据证明涉案房屋已交由苏雄杰使用，其诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州保利物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1427元，由原告惠州保利物业管理有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交证据：《整改通知和催促依法交楼通知书》。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为，上诉人并未收到该函件，对其真实性无法确认。该函件与本案无关联。开发商与上诉人是不同的法律主体，被上诉人认为交付的涉案房屋存在相关问题，应当另循途径解决，不影响被上诉人向上诉人缴纳物业管理等费用。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否有权收取涉案物业服务费、违约金及公摊电费。本院分析如下：上诉人与被上诉人于2011年6月30日签订《惠州保利山水城前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，该合同对上诉人与被上诉人均具有约束力，双方均应按协议履行各自的权利和义务。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”本案中，2011年12月23日，涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案证明文件，符合合同约定的交付条件，保利房地产公司向被上诉人邮寄《保利山水城收楼通知书》，通知被上诉人于2011年12月30日前办理入伙手续，故应认定涉案房屋已于2011年12月30日交付使用。被上诉人认为涉案房产存在未完成整改工程情况，应与保利房地产公司协商或另循法律途径解决。因此，即便开发商没有完成整改工程，但该问题属于开发商交付房屋的违约问题，开发商与物业公司并非同一法律主体，开发商的违约责任并不因此免除物业管理费，因此，根据合同约定，被上诉人应自交付房屋的三个月起即2012年4月1日起向上诉人缴纳物业服务费。根据涉案合同约定，被上诉人未缴纳物业服务费，已构成违约，应当支付相应的滞纳金。现上诉人请求被上诉人缴纳物业管理费74451.42元及滞纳金49517.81元（滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年4月起算暂计至2019年9月，最终计至实际支付之日），公摊电费1489.71元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初331号民事判决。二、苏雄杰在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州保利物业管理有限公司支付物业管理费74451.42元及滞纳金49517.81元（滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年4月起算暂计至2019年9月，最终计至实际支付之日）、公摊电费1489.71元。三、驳回惠州保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1427元，由惠州保利物业管理有限公司。二审案件受理费2854元，由惠州保利物业管理有限公司和苏雄杰各付负担1427元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮