广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9860号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳中能财控实业有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5DR2262R。法定代表人：李媛媛。委托诉讼代理人：胡云秋，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵岚，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深港科技合作促进会，住所地：深圳市福田区上步中路科学馆606B，统一社会信用代码51440300581588710F。法定代表人：张克科。委托诉讼代理人：廖爱敏、林一鸣，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳中能财控实业有限公司（以下简称中能公司）与上诉人深圳市深港科技合作促进会（以下简称深港促进会）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初16597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中能公司上诉请求：一、撤销原审民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、依法改判深港促进会向中能公司返还多出面积的相应价款，合计137180.75元；三、依法改判深港促进会向中能公司返还2018年7月25日至2018年8月7日租金27720.00元；四、依法改判深港促进会向中能公司支付违约金人民币59400元；五、依法改判深港促进会向中能公司赔偿网络安装费等共计7400.00元；六、本案一审、二审的所有诉讼费用由深港促进会承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，案涉场所的实际面积系本案争议焦点，正因为中能公司对于房产证登记数据存有异议，才向一审法院申请对案涉场所面积进行测绘，但一审法院并未实际对案涉场所面积进行测绘，却在未得到具体测绘数据的情形下直接使用房产证登记数据作为其裁判依据，认定深港促进会不构成违约，与事实不符。本案中，案涉场所的实际面积是否为《粤港澳青年创新创业工场（福田）孵化协议》（以下简称“《孵化协议》”）约定的660m2,是判断本案中能公司与深港促进会是否构成违约的关键。一审法院虽曾委托深圳市地籍测绘大队对案涉孵化场所的面积进行测试，但深圳市地籍测绘大队并未进行测绘，其于2019年9月16日出具的《关于“长富金茂大厦21层2103、2105、2106三户实际和套内面积测绘”的复函》中载明“改建未取得相关主管部门批准，且租赁范围边界无法准确界定”，不予提供测绘面积的数据。据此，案涉场所的实际面积并未进行测绘，未得出具体数据。而事实上，中能公司曾聘请专业设计人员进行实地测量、绘制平面图，计算得出案涉场所面积不足300m2，深港促进会提供的场所面积低于《孵化协议》约定面积的50%，履行合同义务不符合约定，构成严重违约。一审法院在未得到具体测绘数据的情形下直接使用房产证登记数据作为其裁判依据，认定深港促进会不构成违约，属于认定事实不清。二、一审法院认定事实不清，中能公司为证明2018年8月8日才正式入场，向一审法院提交了相关电子数据（视频资料），能够证明深港促进会于2018年8月8日才将场地交付给中能公司实际使用。根据深港促进会提供的场所格局，未录入指纹之前是无法进场的。因此，深港促进会应当向中能公司返还2018年7月25日至2018年8月7日的租金。但一审法院却认为中能公司未提交证据证明，对该主张不予支持，属认定事实不清。三、深港促进会未按照《孵化协议》约定履行合同义务，交付的租赁物不符合约定，中能公司据此享有先履行抗辩权，有权拒绝相应的履行要求，并不构成违约，一审法院认定中能公司未按时交纳租金构成违约，属认定事实不清。根据我国《合同法》第二百一十六条，深港促进会作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，且深港促进会与中能公司之间具有先后履行顺序，深港促进会向中能公司提供的租赁物面积低于合同约定面积的50%，履行合同义务不符合约定，根据我国《合同法》第六十七条的规定，中能公司作为后履行一方，有权拒绝深港促进会相应的履行要求。且中能公司于2018年12月11日，向深港促进会送达《关于中能财控将暂停履行租赁协议义务的函》，该函件字表明因深港促进会未按照合同约定履行义务，中能公司将暂停支付租金，待相关问题得到解决后即恢复履行。一审法院在未得到具体测绘数据的情形下直接使用房产证登记数据作为其裁判依据，认定深港促进会不构成违约，从而认为中能公司不享有先履行抗辩权，认定中能公司未按时交纳租金构成违约，属认定事实不清。四、深港促进会单方解除《孵化协议》，违反该合同第七条第（三）款第4项之约定，深港促进会应当按照合同约定以及我国相关法律规定，承担相应的违约责任。根据深港促进会于2018年12月12日向中能公司送达的《关于中能财控公司暂停履行租赁协议的复函》，该复函表明同意中能公司暂停履行，但拒绝协商，并要求中能公司搬离，交还场地，属于单方要求解除协议。根据《孵化协议》第七条第(三）款第4项约定：深港促进会（甲方）无正当理由，单方要求提前变更或者解除协议，中能公司（乙方）除可追究深港促进会损害赔偿责任外，还可解除协议，深港促进会应当退还中能公司缴纳的履约保证金，且中能公司有权要求深港促进会支付1个月的场地使用费作为违约金。据此，深港促进会在其违约的前提下,无正当理由单方要求解除协议，中能公司有权依据我国《民法总则》第一百七十九条、《合同法》第一百零七条，以及《孵化协议》之约定，要求深港促进会承担相应的违约责任。中能公司已向深港促进会支付的租金，均按照660m2计算，深港促进会应当向中能公司返还多出289m2面积的相应价款，共计137180.75元，并向中能公司返还2018年7月25日至2018年8月7日租金27720元，并向中能公司支付1个月的场地使用费59400元作为违约金。另，《孵化协议》约定网络应由深港促进会安装，中能公司向其缴纳网络使用费，但深港促进会并未向中能公司提供网络，而是要求中能公司自行安装，该网络安装费7400元，深港促进会应当向中能公司进行赔偿。上诉人深港促进会对此答辩称，一、双方在《孵化协议》中约定涉案场地的建筑面积为660平方米是双方合意的结果，深港促进会交付给中能公司的办公场地符合《孵化协议》约定。中能公司以自行测量的使用面积与协议约定建筑面积不符为由要求深港促进会返还差价的请求缺乏事实及法律依据。一审判决已确认，双方在签署协议时已就涉案场地的建筑面积为660平方米达成合意。涉案场地是根据中能公司的要求将三个房间以及三个房间与过道之间的隔墙拆除，在增加了三个房间和过道的实际使用面积的基础上重新装修后折算出建筑面积，即《孵化协议》中记载的建筑面积660平方米。深港促进会交付给中能公司的办公场地符合《孵化协议》约定，中能公司应按照协议约定按时交付场地使用费。二、中能公司多次逾期缴纳租金及物业管理费，经催讨后仍拒不缴纳的行为违约在先，中能公司断章取义引用《孵化协议》条款要求深港促进会支付违约金并退还租赁保证金的诉讼请求，没有事实和法律依据。《孵化协议》第七条第三款第4项规定：“甲方（深港促进会）无第七条第一、二款的正当理由，单方要求提前变更或解除（终止）协议。乙方（中能公司）除可追究甲方损害赔偿责任外，还可根据上述情形向甲方提出变更协议条款或解除协议，解除协议通知书一经合法送达，本协议解除；甲方应当退还乙方缴纳的履约保证金，并有权要求甲方支付1个月的场地使用费作为违约金”。中能公司于其上诉状第四大点中断章取义地部分截取《孵化协议》第七条第三款的条文，隐去了该条文的前置条件：甲方在无第七条第一、二款所规定的正当理由下，单方要求解除合同，乙方才有权要求深港促进会支付违约金，并退还租赁保证金。实际上，中能公司多次逾期缴纳场地使用费、物业管理费超过2个月的行为已构成根本违约。中能公司违约在先，反而通过部分截取《孵化协议》的约定，要求深港促进会向其支付违约金、返还履约保证金以及解除协议的请求缺乏事实与法律的依据。三、深港促进会于合同约定的交付期限前已为中能公司员工办理了出入门禁卡，且无论中能公司于何时入驻办公场地均应当按照协议的约定按时支付相应场地使用费。中能公司在一审中并未提供任何证据证明实际入驻的时间为2018年8月8日。根据深港促进会于一审提交的证据《智能卡申请表》显示，深港促进会已于2018年7月17日为中能公司办理了门禁卡，中能公司于合同约定的交付日期前便可以进出涉案办公场地。且根据《孵化协议》所约定，租赁期限自2018年7月20日起开始计算，不论中能公司实际于何时入驻场地，都应当依据合同约定按时支付相应场地使用费。中能公司要求深港促进会返还2018年7月25日至2018年8月7日场地使用费的请求缺乏事实及法律依据。四、《孵化协议》并未约定网络由深港促进会安装，在深港促进会已提供网络服务的情况下，另行安装网络或重新布线的相应费用应由中能公司自行承担。根据《孵化协议》第六条所约定：“乙方使用标准房屋期间的装修费、维护管理费等费用由乙方自行承担。”深港促进会已为福田保税区长富金茂大厦21楼的被孵化企业提供网络服务，中能公司另行安装网络或重新布线的相应费用应自行承担。上诉人深港促进会上诉请求：一、改判中能公司向深港促进会支付场地占用费226144元（以每月场地使用费59400元为标准，自2019年2月11日起计算至2019年6月6日）；二、改判中能公司支付由深港促进会代为垫付的2019年1月至3月物业管理费用，共计40469.48元；三、由中能公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决事实认定不清，遗漏重要事实，对争议焦点的认定存在重大错误。1、原审判决遗漏重要事实，深港促进会首次向中能公司发送放行条的时间为2019年1月28日。原审判决第20页第二段所认定的“2019年1月28日，原告员工王文杰向被告员工张盈发送微信，提出因搬离物品而要求被告出具放行条。被告员工张盈回复称如果搬出去，需要写一份退场声明，缴清该交的费用。”该认定遗漏了深港促进会员工已于2019年1月28日将空白的《物资搬运放行条》发送给中能公司员工，并向其告知物品放行需填写单据的重要事实。以上事实可由深港促进会提供的“被告员工张盈与原告员工王文杰的微信聊天记录，及向原告员工王文杰发送的《物资搬运放行条》”所证明。且中能公司在原审质证环节中也对该项证据予以认可，确认深港促进会员工于2019年1月28日向中能公司员工发送了空白的《物资搬运放行条》。2、原审判决第27页对于争议焦点“原告应支付场地费的截止时间”的认定存在重大错误。（1）根据深港促进会提供的证据显示，2019年1月28日，深港促进会员工张盈向中能公司员工王文杰回复的内容为：1.如果要搬出去，需要写退场声明，并缴清该交的费用；2.如果物品需要放行，需填写单据。并直接向中能公司员工王文杰发送了空白放行条令其自行填写，而非原审判决所认定的“被告要求原告结清费用才出具放行条”。（2）“2019年6月6日，被告才向原告出具放行条，原告才将大件物品搬离”的认定与事实严重不符。根据深港促进会提供的证据及中能公司提供的证据显示，深港促进会首次向中能公司发送放行条的时间为2019年1月28日，第二次向中能公司发送放行条的时间为2019年5月31日。两次发送的放行条版本完全一致，均为空白、未盖章的版本。中能公司应当根据实际情况自行填写需要搬运的物品名称和数量等内容后联系深港促进会及物业管理公司签署，但中能公司一直没有联系深港促进会签署放行条，故意拖延搬离办公场地。直至2019年6月6日，中能公司才向深港促进会出具了填写完毕的放行条，并安排工作人员到涉案场地将大件物品搬离。（3）原审判决臆测了深港促进会“阻挠”中能公司的虚假事实。客观事实上，深港促进会从未对中能公司搬迁物品进行“阻挠”，中能公司占用涉案场地期间多次分批将电脑、文件等主要办公物品搬离场地，深港促进会从未阻止。深港促进会不仅早已将空白放行条发送给中能公司，还多次催促中能公司将留置在办公场地的全部物品搬离。（4）实际上，“阻挠”中能公司不能搬运大件办公物品的是物业管理公司，其对中能公司留置的大件物品不予放行，是因为中能公司拖欠缴纳物业管理费，与深港促进会无关。该责任及其法律后果应当由中能公司自行承担。在深港促进会的多次催促下，中能公司在2019年6月6日能够搬迁大件办公物品，是因为深港促进会已经代替其垫交了拖欠的物业管理费用，否则，物业管理公司仍然会“阻挠”其搬运，其也会继续占用涉案场地并持续发生相应的费用（包括物业管理费和场地占用费）。原审判决在未查明上述重要法律事实的情况下，做出错误认定，导致判决错误。二、涉案场地的物业管理费应当由中能公司向物业管理公司支付，与中能公司应向深港促进会支付涉案场地使用费的截止时间没有任何关联，原审判决第28页的第6项认定将二者混为一谈。根据深港促进会提交的证据显示，中能公司自2019年1月起便拖欠物业管理费，因中能公司长期拖延缴纳物业管理费，导致整个楼层的物业费无法结算。为避免对其他业主的正常办公造成不良影响，深港促进会于2019年4月18日为中能公司垫付2019年1月至3月的物业管理费共计40469.48元。不论中能公司应支付涉案场地的使用费到何时，其拖欠的物业管理费都应当足额缴交，不能根据应支付涉案场地使用费的时间进行折算。上诉人中能公司对此答辩称，对于深港合作促进会所说1月28日通过员工发送物资搬运放行条，深港合作促进会的员工张盈明确需结清相应费用才予以放行，原审法院对中能公司搬离时间的认定正确。上诉人中能公司一审起诉请求：一、解除中能公司与深港促进会2018年6月27日签订《粤港澳青年创新创业工场（福田）孵化协议》；二、深港促进会向中能公司返还多出面积的相应价款，合计137180.75元；三、深港促进会向中能公司返还2018年7月25日至2018年8月7日租金27720元；四、深港促进会向中能公司返还已缴纳的履约保证金178200元；五、深港促进会向中能公司支付违约金59400元；六、深港促进会向中能公司赔偿网络安装费等共计7400元；七、本案所有诉讼费用由深港促进会承担。上诉人深港促进会一审反诉请求：一、中能公司向深港促进会支付拖欠的2018年12月、2019年1月场地使用费，共118800元；二、中能公司向深港促进会支付违约金59400元；三、中能公司向深港促进会支付场地占用费237600元（以每月场地使用费59400元为标准，自2019年2月1日起计算至被反诉人实际腾空并搬出办公场地之日止，暂计至2019年6月1日）；四、中能公司支付由深港促进会代为垫付的2019年1月至3月物业管理费用，共计40469.48元；五、由中能公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年6月27日，中能公司（乙方）与深港促进会（甲方）签署《粤港澳青年创新创业工场（福田）孵化协议》（以下简称“《孵化协议》”），约定甲方为推动高新技术产业发展，培育中小型科技企业创新创业，同意引进乙方在福田保税区粤港澳青年创新创业工场（福田）入场孵化，就此双方约定：甲方提供给乙方的房屋位于深圳市福田保税区，建筑面积660平方米，租赁期限自2018年7月20日至2021年5月20日止；孵化期间每月场地使用费为90元／平方米，每月场地使用费总额为59400元（场地使用费每年递增5%，其它费用依照附件单价计算，每月由甲方出具交费单据交付乙方，当月场地费用需在每月15日前缴纳，物业费用待清单出具给乙方后一周内交清）；履约保证金为178200元，乙方需在合同签订之日起一周内缴清；孵化期内，乙方承担租赁房屋的水电费、网络使用费、电话费等费用，公共部分按照办公室面积占比进行分摊；甲方会议室等空间可供乙方有偿使用，具体使用费根据甲方确定的相关标准收费；甲方于2018年7月20日将场地交付给乙方使用，为乙方合理使用场地提供便利，并按甲方约定收取租金等各种相关费用。《孵化协议》第七条约定：乙方拖欠场地使用费及其他费用达两个月以上，并在双方沟通无效的情况下，或者乙方无正当理由，单方要求提前解除（终止）协议的，甲方有权单方解除协议，并要求乙方支付所拖欠的费用以及支付1个月的场地使用费作为违约金；甲方无正当理由，单方要求提前变更或者解除（终止）协议，乙方除可追究甲方损害赔偿责任外，还可根据上述情形向甲方提出变更协议条款或解除协议，解除协议通知书一经合法送达，本协议解除，甲方应当退还乙方缴纳的履约保证金，并有权要求甲方支付一个月的场地使用费作为违约金。此外，《孵化协议》还就甲乙双方其他权利义务进行了约定。上述《孵化协议》签订后，深港促进会根据中能公司的需求委托装修公司对案涉孵化场所进行装修，期间深港促进会应中能公司要求将三间办公室的隔墙拆除合并为一间，并将三间房屋与过道之间的隔墙拆除改建为玻璃隔墙。中能公司于2018年7月11日向深港促进会支付了178200元履约保证金并根据深港促进会“收费通知单”要求将租金、物业管理费等支付至深圳市左岸科技服务有限公司账户，深圳市左岸科技服务有限公司根据中能公司要求向其开具了相应发票。中能公司支付场地使用费至2018年11月份，之后中能公司未向深港促进会支付场地使用费。2018年12月11日，中能公司向深港促进会发送《关于中能财控将暂停履行租赁协议义务的函》，称：我司深圳中能财控实业有限公司（下称中能财控）向贵部深圳市深港科技合作促进会（下称促进会）租赁福田保税区长富金茂大厦A座21楼2013、2105、2106室作为办公地址，于2018年签订孵化协议（实为租赁协议)。在协议履行过程中，我司发现若干与协议约定存在争议的问题，已经造成中能财控蒙受财产损失，特将已发现的问题函告贵部：1、签署的协议中规定起租期为2018年07月20日，但因为促进会进行装修等问题，实际中能财控进场时间为08月10日，进场至今贵部没有为我司办理任何交接确认手续，水电费表的原始数据也未抄录。我司向贵部对于起租时间提出疑义，促进会方面认为，按照协议收费即可，起租时间从07月25日起，并以清理出场为要挟强制要求我司缴纳租金；2、签署的租赁协议中建筑面积为660平方米，但经过测量，场地实用面积不到320平方米，实用率不足50%。3、签署的租赁协议中明确约定租金及管理费，水电杂费均由促进会收取，而经办人要求我司实际缴纳租金的账户为深圳市左岸科技服务有限公司，管理费及水电杂费缴纳的账户为深圳市花样年国际物业服务有限公司长富分公司。经多次催促，我司方于12月10日收到由深圳市左岸科技服务有限公司开具的7月-10月的房租发票，11月发票未提供；管理费及水电杂费发票由深圳市花样年国际物业服务有限公司长富分公司开具，已全部收到。因签署合同甲方与开票公司不符，且存在拖欠发票问题，造成我司财务无法记账。4、21楼电梯间通往我司正门的过道作为公共区域，被不知什么人员作为办公区域占据，完全堵住了我司正门出入口，造成我司工作人员及访客出入极为不便；同时，我司侧门出入口的过道也被隔壁公司作为办公卡位阻挡，且我司多次向贵部寻求解决未果。5、我司从福田政府在线网站查询到《2017年11月福田区政府物业授权使用情况一览表》和《2018年5月福田区政府物业出租情况一览表》中显示政府向贵部提供长富金茂大厦19楼和21楼的物业租赁，政府指导租赁价为73元/平方米，而贵部向我司收取的租赁费为90元/平方米，已经超出政府指导租赁价。鉴于上述问题已经侵害我司的合法权益，我司法务部正在收集资料及证据寻求解决方案。为避免我司在履行协议的过程中进一步蒙受损失，故特通知贵部，我司将暂停履行租赁协议的义务，待相关问题解决后再继续履行协议。特此函告。深港促进会在收到中能公司函件后于2018年12月12日复函原告，称：贵公司暂停履行租赁协议一函已收悉，现就相关事项商榷及答复如下：1、贵公司为多次通过各种渠道介绍入住长富金茂大厦21楼，而非我单位邀请引进项目，现场地位置原本安排我单位孵化企业使用，经贵公司多次与我方争取才同意贵公司使用，同时应贵公司要求，我单位投入资金对场地做了相应改造。关于场地使用信息、使用费用及价格均已事先做过沟通，为此，基于提出各种拒交场地使用费的理由均应以及时履约为前提，而贵公司不主动履行场地使用费用缴纳义务长达三个月，贵公司严重违反合约并严重影响了我单位的正常运转。2、现长富金茂大厦21楼为孵化器，而贵公司认为双方仅是租赁关系，那么请问贵公司为何使用21楼会议室等公共设施，并请我方配合参与贵公司接持，争取政府资源等工作？3、关于入住使用时间并非由贵公司单方认定，请贵公司提供相关资料可以证明贵公司使用时间，同时根据我方相关资料显示贵公司已在合同约定期间就已开始办公使用。4、关于场地使用面积，该大楼并非以实际使用面积为标准，另请附丈量标准及范围。5、关于水电、管理费等费用本由我单位代行收取，鉴于贵公司长期拖欠，已影响21楼整层正常运转，并且贵公司还对价格标准等产生疑问，为此专门请大楼物业管理公司上门解答并改由大楼物业直接收取，关于场地使用费问题，由于贵公司提出需专门开具房租发票，我单位为此专门委托专业服务公司配合贵公司开具此类发票，贵公司拖欠费用长达三个月，为此发票开具时间需要与其对应。6、关于电梯间楼道使用问题，该楼道一侧为我方接手21楼物业遗留格局，该格局自21楼投入使用之前一直保留，未做改变，其场地功能为公用洽谈室，不存在某单位单独占用问题，同时21楼为孵化器空间，有诸多开放式办公卡位，我方认为从整体管理及安全角度考虑是妥当的，现场可以考察贵公司出入是通畅的。另，再次强调21楼整体功能为创业孵化器，而非单个企业的独立空间。7、关于场地使用价格标准，我方并未接到任何通知参照某标准执行，现执行价格事先已经过贵公司认可，同时根据相关调查，我方提供的价格是非常公允的，为此鼓励贵公司选择去其他地方办公。8、关于贵公司运营现状，鉴于与当初提交商业计划书差距较大，并未引进相关院士、教授人员，同时贵公司在孵化场地内供奉佛像、挂牌律师所等机构，与我孵化器整体形象、氛围也不融洽。基于此，我方同意贵公司暂停履行合作协议，我方也相应不再提供相关服务，请贵公司尽快清理场地，将其交还我方，以令该场地更好地发挥孵化器功能，我方也将请法律部门评估损失及处理有关事务。中能公司收到深港促进会上述函件后并未搬离孵化场所。2019年1月18日，中能公司委托律师向深港促进会发送《律师函》，载明主要内容：中能财控公司入驻后，均按照合同约定履行其相关义务，但经过测量，贵司向中能财控公司提供办公室场地的实际面积为320平方米，基于合同约定，贵司提供的场地面积低于合同约定面积的50%，履行合同义务不符合约定，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于此，请贵司务必于收到本律师函五日内就提供场地面积不符合约定等事宜与中能财控公司友好协商，以采取补救措施或者赔偿损失等方式向中能财控公司承担相应的违约责任。如贵司未能在函告期限之内向中能财控公司履行上述义务，本律师将代表中能财控公司在贵司收到本律师函的第七日通过法律手段维护其合法权益。2019年1月22日，该律师函妥投签收。2019年1月28日，中能公司委托律师再次向深港促进会发送《律师函》，函告深港促进会：1、中能财控公司与贵司之间于2018年6月27日签订的《孵化协议》于本律师函送达之日解除；2、中能财控公司拟定于2019年1月29日搬离长富金茂大厦21楼2013、2015、2016室，搬离当日租赁物业交还贵司，由贵司接收；3、贵司务必于收到本律师函当日，按照《孵化协议》第七条第（三）款第4项之约定，向中能财控公司退还已缴纳的履约保证金178200元，并向中能财控公司支付一个月的场地使用费59400元作为违约金；4、贵司务必于收到本律师函当日向中能财控公司返还多出的289平方米面积相应价款137180.75元。该律师函于2019年1月29日妥投签收。2019年1月28日，中能公司员工王文杰向深港促进会员工张盈发送微信，提出因搬离物品而要求深港促进会出具放行条。深港促进会员工张盈回复称如果搬出去，需要写一份退场声明，缴清该交的费用。2019年1月29日，深港促进会委托律师向中能公司发送一份《律师函》，以中能公司拖欠支付场地使用费为由通知中能公司解除双方之间的《孵化协议》，没收中能公司支付的履约保证金，并督促中能公司在收到律师函后五日内向深港促进会支付拖欠的2018年12月和2019年1月份的租金并支付一个月租金作为违约金，共计178200元。2019年2月11日，该邮件妥投签收。2019年2月13日，深港促进会向中能公司出具《告知函》，通知中能公司正式解除与中能公司之间的《孵化协议》，要求中能公司在2019年2月18日前缴清欠款，清理物品离场。2019年2月21日，中能公司向深港促进会发送《告知函》，就深港促进会索要钥匙及场地使用费事宜函告深港促进会：1、贵单位开具放行条后，我单位方可归还钥匙；2、由于我单位与贵单位合同已经解除，但是贵单位一直以不给放行条的方式阻挠我单位搬迁，导致我单位部分重要物件无法搬出，因此至2019年1月30日起，由此造成的占用费我单位不予承担；3、由于我单位目前已经搬离贵单位场地，但因部分重要物件无法搬离，导致我单位无法在新场地恢复正常经营状态，由此造成的损失，我单位有权要求贵单位进行赔偿；4、因我单位对于贵单位提供的场地面积存在异议，多次向贵单位要取场地面积证明，贵单位均予以拒绝，我单位遂向法院提起诉讼，由于是贵单位先行违约，因此2018年12月13日至2019年1月29日的场地使用费待争议解决后，将按照实际面积进行支付。该函件于2019年2月22日妥投签收。2019年5月24日，深港促进会再次发函给中能公司，函告中能公司于2019年5月31日前搬走属于贵方所有物品，归还属于我单位门锁钥匙。如果逾期不搬，我单位将对贵单位存放的物品进行清理，相关费用将由贵单位自行承担。2019年5月26日，中能公司向深港促进会邮寄一份《联络函》，载明：我司于2019年5月26日收到贵司员工通过徼信发送的《告知函》，现就该《告知函》涉及的有关事项作出如下回复：1、由于贵司的先行违约行为，我司与贵司签订的《孵化协议》已经解除，且我司已于2019年1月29日搬离场地。我司委托的代理律师于2019年1月28日向贵司发送《律师函》（编号：000070），函告贵司我司将于2019年1月29日搬离长富金茂大厦21楼2103、2105、2106室，并于搬离当日向贵司交还物业。搬离当日，我司函告深圳市花样年国际物业服务有限公司长富分公司，告知我司已搬离的事实。以上内容均说明我司已于2019年1月29日搬离场地。2、对于遗留物品占用场地及归还钥匙之事宜。由于该物业位于福田保税区，大型物件搬离需要贵司出具放行条，但贵司一直以不出具放行条的方式阻挠我司搬离，导致我司部分重要物件无法搬离场地，为此，我司于2019年2月21日向贵司发送《告知函》，告知贵司出具放行条后，我司将归还钥匙并搬离相关物品，但贵司始终未出具放行条，据此，遗留部分物品非因我司导致，由此产生的占用费贵司无权要求我司承担。3、我司已向法院提起民事诉讼，双方应当尽最大努力减少新争议的产生。针对遗留物品及钥匙，若贵司于2019年5月30日前及时向我司出具放行条，我司将归还钥匙并搬离所有遗留物品。若贵司仍拒绝向我司出具放行条，导致我司无法正常搬离遗留物品的，由此造成的占用费我司不予承担。若贵司因此擅自处分我司遗留物品，造成的损失我司有权要求贵司进行赔偿。2019年5月31日，深港促进会再次向中能公司出具一份《告知函》，称：2019年5月29日他人收到贵方发送的电子邮件，于30日转交给我会。同时，5月30日我会员工张盈收到贵方员工王巧云通过微信发送的《联络函》，现回复如下：1、该《联络函》的内容与实际情况不符，贵方并未于2019年1月29日搬离，贵方至今仍将办公家私、佛龛等存放于办公场所，且未将办公场地的钥匙归还我会，导致我会长期无法引进新的孵化单位，期间产生的场地占用费应由贵方承担。2、我会已于2019年1月28日向贵方员工王文杰发送电子版放行单，贵方应自行填写具体物品名称和数量等内容并联系我会及物业管理公司签署，但贵方一直没联系我会签署放行条。贵方将电脑、文件等小型物件搬离办公场所时，我会从未进行阻止。3、2019年2月22日，我会向贵方送达《告知函》并告知我会已将电子放行单发给贵方，至于物业管理公司不给予放行，是因为贵方没有按时交纳物业管理费用，物业管理公司不放行与我会无关。我会早已向贵方发送电子版放行单，也从未阻止贵方搬离物品。贵方至今未将大量办公家私、佛龛等物品搬离，长期占用办公场地空间，期间产生的场地占用费应由贵方承担，请贵方于收到本函件后五日内立即搬走所有物品，并将钥匙归还给我会。2019年6月6日，中能公司向深港促进会出具了《物资搬运放行条》，该放行条中载明的运输物品为：冰箱（数量：1，下同）、班台（3）、柜子（8）、书画（10）、沙发（9）、花瓶（1）、按摩椅（1）、椅子(21)，中能公司将遗留在办公场所的物品搬离。另查，中能公司提供的发票显示中能公司在使用孵化场地后因安装网络支付网络安装服务费7400元。又查，深港促进会提交的长富金茂大厦收费通知单、付款申请书、银行付款回单、代收费用委托书、物业管理公司告知函显示深港促进会支付了案涉孵化场所的2019年1月至3月的物业管理费共计40469.48元，其中1月至3月份物业管理费金额分别为14039.80元、13480.98元、12948.70元。再查，一审法院在诉讼期间曾前往深圳市不动产登记中心查询案涉2103、2105、2106三间房屋的产权资料相关信息，显示三间房屋登记的所有权人为深圳市福田区政府物业管理中心，建筑面积分别为：2103为332.01平方米、2105为115.99平方米、2106为115.99平方米。诉讼期间，一审法院应中能公司的申请委托深圳市地籍测绘大队对案涉孵化场所的面积进行测试。深圳市地籍测绘大队于2019年9月16日复函本院，称：1、经查档，长富金茂大厦曾于2015年8月28日由杨富实业（深圳）有限公司、深圳市经济贸易和信息化委员会申请在我大队进行过竣工测绘并出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，该报告中已明确该三户的套内建筑面积、分摊公用面积、建筑面积。2、2019年9月10日，我队作业人员现场对三户进行复核，该三户之间的原有隔墙实地已拆除合并为一户，其中2106户与2108户之间的隔墙向2108户移动约0.5米，2103户与2102户之间的局部隔墙向2102户移动约0.5米，该三户与过道之间的隔墙实地已拆除改建为玻璃隔墙，且局部位置向套内移动约1.8米，原过道扩大且过道内设置两个卡座包厢，以上现状改建均未取得相关主管部门批准，且租赁范围边界无法准确界定，故我大队无法提供你单位申请测绘的面积数据。深港促进会提交的装修公司出具的21层平面图显示案涉2103、2105、2106三间房间包括过道在内套内使用面积共计407平方米。庭审中，一审法院询问双方深港促进会提供给中能公司使用的孵化场所是否就是2103、2105、2106三个房间？深港促进会称就是原来三套房间的位置，在原三套房间的基础上把隔离墙拆除并增加了实际使用面积。中能公司称对具体位置不清楚，根据平面图大概是这个位置，但是有一部分面积我方没有使用，而且对深港促进会具体面积测算中能公司不认可。对于2103、2105、2106三个房间房产证上登记的建筑面积总和为563.99平方米，而案涉房产位置不变只是增加了实际使用面积，但为何双方要在协议中载明建筑面积为660平方米？深港促进会称双方签订孵化协议时深港促进会正在对孵化场所进行装修，中能公司提出办公面积需要660平方米左右，装修公司根据中能公司的要求将隔墙拆除，根据装修公司给出大概估算，并将套内使用面积与建筑面积进行了折算，据此得出建筑面积约为660平方米，故双方签订合同时估算建筑面积为660平方米。一审法院认为，双方签订的《孵化协议》虽载有“孵化”字样，但双方实质的权利义务关系仍为租赁，故双方权利义务关系应受租赁法律关系调整。根据双方各自诉请及答辩意见，结合一审庭审调查，一审法院认为本案的争议焦点有两个：一是中能公司是否享有合同解除权；二是中能公司应支付场地使用费的截止时间。关于焦点一中能公司是否享有合同解除权的问题。《孵化协议》约定深港促进会提供给中能公司使用的房屋位于长富金茂大厦1号楼2103、2105、2106室，该三间房屋的产权人及建筑面积均有相应的产权信息可供查询。作为承租人，租金多少关乎自身切身利益，而决定租金多少的租赁物业的建筑面积必然是承租方重点考量的因素之一，因此，中能公司在承租案涉物业之前应该对案涉物业的建筑面积有所了解。既然案涉物业房产信息载明的建筑面积之和为563.99平方米，那双方为何要在《孵化协议》中约定建筑面积为660平方米呢？唯一合理的解释就是租赁物业的建筑面积或实际使用面积扩大了，而该解释正好与深港促进会向法庭作出的说明---深港促进会应中能公司要求安排装修公司将三个房间的隔墙以及三个房间与过道之间的隔墙全部拆除，增加了三个房间和过道的实际使用面积，经折算后得出建筑面积约为660平方米---相吻合，很显然，双方在《孵化协议》中约定的建筑面积为660平方米完全是双方合意的结果，深港促进会在装修过程中已经安排装修公司拆除了隔墙，增加了实际使用面积，履行了合同义务，深港促进会并不存在违反《孵化协议》恶意缩小租赁面积的情形，因此，中能公司主张深港促进会违约仅向其提供租赁面积289平方米的孵化场所，与事实严重不符，一审法院对其该主张不予采信。因中能公司主张深港促进会违约的事实并不存在，故中能公司并不享有租赁合同的解除权，中能公司起诉主张解除与深港促进会2018年6月27日签署的《孵化协议》，于法无据，一审法院不予支持。关于焦点二中能公司应支付场地使用费的截止时间。前述已经认定中能公司不享有租赁合同的解除权，故中能公司在2019年1月28日向深港促进会发出律师函并不发生解除合同的法律效果。而因中能公司未按照合同约定支付租金，且无故提出解除合同，中能公司的一系列行为均已构成违约，深港促进会于2019年1月29日向中能公司发出律师函，通知中能公司解除双方之间的合同，系中能公司依法行使合同解除权，一审法院予以确认。因该律师函于2019年2月11日才妥投签收，故一审法院认为双方之间的《孵化协议》的解除时间应为2019年2月11日。中能公司于2019年1月28日向深港促进会发送解除合同的律师函时就已安排人员搬离并要求深港促进会出具放行条，但因深港促进会要求中能公司结清费用才出具放行条故中能公司在2019年1月28日仅搬离了小件的办公用品，大件物品因深港促进会未向中能公司出具放行条而未能搬离，2019年6月6日，深港促进会才向中能公司出具放行条，中能公司才将大件物品搬离，租赁场所在此期间一直空置。由于是因深港促进会阻挠中能公司搬离才导致中能公司在深港促进会解除合同之后近四个月才将大件物品搬离，深港促进会对于中能公司延迟搬离而导致的房间空置损失存有过错，故中能公司不应对深港促进会解除合同之后的场地空置损失承担责任，即中能公司应支付租金的截止时间为2019年2月11日，对深港促进会主张的2019年2月11日之后的租金请求，一审法院不予支持。中能公司自2018年12月起就未向深港促进会支付租金，故中能公司应将2018年12月、2019年1月及2019年2月1日至2019年2月11日期间的租金共计142136元支付给深港促进会。关于双方的其他诉求，一审法院认定如下：1、中能公司主张深港促进会返还多出面积的相应价款，因前述已经论述深港促进会已经按照合同约定向中能公司提供了660平方米的租赁场所，深港促进会并不存在违约行为，中能公司主张深港促进会返还多出面积的价款，缺乏事实依据，一审法院不予支持。2、中能公司主张深港促进会支付违约金59400元，没有事实依据，一审法院亦不予支持。3、中能公司主张双方签订合同后，因场地尚未装修完毕，中能公司于2018年8月8日才正式入场，故要求深港促进会返还2018年7月25日至2018年8月7日期间的租金。因中能公司并未提交证据证明深港促进会在2018年8月7日才将场地交付给中能公司实际使用，故中能公司对此应承担举证不能的法律后果，一审法院对其该主张不予支持。4、中能公司还主张深港促进会赔偿网络安装费用7400元，因《孵化协议》中并未约定该项费用应由深港促进会承担，中能公司主张由深港促进会承担，没有合同依据，一审法院不予支持。5、深港促进会主张中能公司支付违约金59400元，因前述已认定中能公司违约，故该违约金中能公司应支付给深港促进会。6、深港促进会主张中能公司支付2019年1至3月的物业管理费等费用40469.48元，因一审法院前述认定中能公司应支付租金的截止时间点为2019年2月11日，故中能公司应支付的物业管理费等费用亦应截止于该时间点，折算后金额为19366元。7、中能公司主张深港促进会退还履约保证金178200元，因双方租赁合同已经解除，故深港促进会应将该保证金178200元退还给中能公司。一审法院判决：一、深港促进会应自判决发生法律效力之日起十日内向中能公司退还租赁保证金178200元；二、中能公司应自判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的2018年12月、2019年1月及2019年2月1日至2019年2月11日期间租金共计142136元支付给深港促进会；三、中能公司应自判决发生法律效力之日起十日内向深港促进会支付违约金59400元；四、中能公司应自判决发生法律效力之日起十日内向深港促进会支付物业管理费等费用19366元；五、驳回中能公司的其他诉讼请求；六、驳回深港促进会的其他反诉请求。本诉案件受理费7449元，由中能公司负担3611元，深港促进会负担3838元；反诉案件受理费4072元，由中能公司负担1765元，深港促进会负担2307元。本院经审理查明，原审查明事实正确，本院依法予以确认。另查明，中能公司在二审阶段提交了五份证据，证据一是微信“美女帅哥交流群”聊天记录；证据二是微信“粤港澳青年创新创业工场工作群”聊天记录；证据三是中能公司法定代表人李媛媛与深港促进会员工“师师”微信聊天记录；证据四是中能公司法定代表人李媛媛与深港促进会员工“张盈”微信聊天记录；证据一至证据四共同证明：中能公司向深港促进会说明其承租要求，需要不低于500平方米的办公场地，经过沟通深港促进会员工张盈确认可以给到中能公司700平方米左右的场地。中能公司于2018年6月8日向深港促进会要求提供装修图纸，并要求深港促进会提供图纸，但深港促进会一直都未提供符合行业标准的图纸，也没有提供房屋的产权登记证明文件，中能公司并没有实际核实其承租场地的面积是否达到合同约定的660平方米。2018年7月17日中能公司针对场地面积提出异议，认为面积减少了大约三分之一，但被告知是因为有公摊。深港合作促进会直至2018年12月3日才通过其员工张盈的微信将标明数据的建筑图纸发送给中能公司。证据五是广东省公安消防总队建筑工程消防验收公告，证明深港合作促进会在2019年1月17日才取得长富金茂大厦写字楼21层的室内装修工程的消防验收，其与中能公司签订《孵化协议》时，中能公司承租期间，未取得消防验收。深港促进会质证意见如下：一、不认可证据1至4，从微信聊天记录的内容看，也不能达到中能公司所要证明的内容。其一，其证明的目的说要不低于500-700平方米之间的场地，而合同签订时通过装修拆除隔断使面积达到660平方米，该证据在一审时已经予以查明，所以该部分微信聊天记录，并不是新证据。其二，关于中能公司提出所谓面积减少，其微信内容也并不能证明实际的使用面积，而根据原审庭审时已经查明三套房的建筑面积以及测绘单位的现场勘察测绘，都可以证明在原有建筑面积的基础上，因为施工时将建筑隔墙拆除、隔断拆除等措施，已经使中能公司的实际使用面积达到了合同约定的面积。其三，其建筑图纸何时发送，聊天记录并不清晰，所以也不能证明中能公司所要证明的内容。二、对于证据五，该证据是省消防总队的验收公告，不认可该证据，该公告的内容也并不能证明其想证明的内容，也即其所使用的场地、消防真正的验收时间。事实上，作为常规施工后，作为施工单位即向消防部门申报核验消防，消防通过后物业管理部门才会让业主允许租客进入。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、入场时间；二、涉案房产面积是否符合合同约定；三、双方是否需要支付违约金；四、离场时间。关于入场时间问题。根据中能公司在二审提交的微信聊天记录，2018年7月20日中能公司询问何时能交楼，深港促进会回复“现在可以交接啊”、“费用从25号起算”，中能公司工作人员又问“装修公司啥时候退场”，深港促进会回复称“分区域交工，你们的最先完工”、“你们后天来打扫卫生”、“后天基本所有的完工”。2018年7月22日晚上深港促进会发送的图片显示桌椅已经陈列完毕。2018年7月26日深港促进会张盈告知中能公司“以后需要会议室提前一天告诉我们一下，我们提前做安排”、“空调这边已经跟物业协商，遥控器已经让空调公司直接给物业安排调试空调就可以正常使用”，中能公司回复“好的，明天上午还有约谈，希望明天可以用哈”。2018年7月27日上午深港促进会告知中能公司“会议室已经开了”。从上面的聊天记录可见，2018年7月26日中能公司已经在开始使用办公场所，且2018年7月25日前后中能公司也未向深港促进会表示其未能进场，本案中中能公司也未提交其他有效证据证明因深港促进会的原因导致其在2018年8月8日才入场，因此，中能公司主张其2018年8月8日才正式入场，与事实不符，其要求返还2018年7月25日至2018年8月7日期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于涉案房产的面积问题。根据中能公司二审提交的微信聊天记录，中能公司在签订《孵化协议》之前曾到涉案房产查看，深港促进会亦曾向中能公司发送平面图。《孵化协议》签订后2018年7月17日中能公司询问深港促进会场地面积是否有变化，深港促进会回复“660是建筑面积，有公摊”，中能公司随即向深港促进会发送平面图，并询问“还是这样吧？红线里面是我们的”，中能公司表示“那还是这样的，没问题”。深港促进会表示“隔断已经做出来了，我们这几天都会在现场，你们若有时间，来现场看下，你们的疑问也现场交流清楚”，中能公司再次询问图纸，深港促进会发送了一张图片，表示为内部资料，中能公司表示收到。之后中能公司没有再对面积提出意见直至2019年1月9日。从上面的情况可见，深港促进会曾向中能公司发送平面图，中能公司亦曾现场查看涉案场地，中能公司在合同签订前后对租赁房产的面积是知晓并认可的。聊天记录中的内容也与深港促进会在一审中的陈述相吻合，即深港促进会安排装修公司将三个房间的隔墙以及三个房间与过道之间的隔墙全部拆除，增加了实际使用面积，经折算后得出建筑面积约为660平方米。综上，合同中约定的660平方米的租赁面积应为双方合意的结果，而且中能公司对涉案房产面积是知晓并确认的。因此中能公司要求退回租金，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。中能公司主张深港促进会交付的租赁物不符合合同约定，因本院已经认定深港促进会交付的租赁房屋面积为双方合意的结果，中能公司对涉案房产面积是知晓并确认的，中能公司的该项主张，本院不予支持。中能公司以此为由主张先履行抗辩权，亦缺乏依据，中能公司未按照合同约定支付租金，深港促进会解除合同，符合法律规定及合同约定，原审认定深港促进会合法行使解除权并无不当。根据双方合同约定，中能公司应当支付深港促进会违约金，深港促进会无需支付中能公司违约金，原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。关于离场时间问题。根据双方确认的微信聊天记录，深港促进会于2019年1月28日向中能公司发送了空白的物资放行条，该放行条左上方标注了“花样年物业”的字样，下面备注“若客户存在欠费，无服务中心经理签字确认，本放行条视为无效”。2019年2月21日中能公司发送《告知函》，主张深港促进会未能给付放行条，导致物品无法搬出。2019年5月24日深港促进会再次发函要求中能公司搬离所有物品。2019年6月6日，深港促进会向中能公司出具了放行条，中能公司方将物品搬离。深港促进会主张系因中能公司未能缴纳物业管理费，物业管理公司不予放行，后因深港促进会垫付了物业管理费之后才予以放行。本院认为，从物资放行条上内容可见，物业公司要求缴清所有物业管理费后才能将物品搬离。而中能公司欠付了物业公司物业管理费，即使深港促进会将物资放行条给付了中能公司，中能公司也无法将物品搬离，从中能公司于2019年6月6日搬离的物品也可见，中能公司未能搬离的物品均为大件，且深港促进会确实为中能公司垫付了物业费用，深港促进会的解释符合客观事实，因此，本院认定，中能公司未能将所有物品于合同解除时搬离并非深港促进会的原因，但因中能公司仅遗留了部分物品，本院酌情认定中能公司应支付2019年2月11日至6月6日期间的占有使用费40000元，2019年1月至3月期间的物业管理费30000元。关于网络安装费用。中能公司于二审提交的微信聊天记录可见，2018年5月11日深港促进会告知中能公司“网线都是布置好的……”、“电信这边的线是光纤”，中能公司虽然在原审时提交了网络安装费用，但该费用应该是中能公司内部的网络安装，而双方之间合同并未约定该费用应当由深港促进会承担，因此，中能公司要求深港促进会支付网络安装费，缺乏合同依据，本院不予支持。原审其他认定并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人中能公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。上诉人深港促进会的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初16597号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初16597号民事判决第六项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初16597号民事判决第四项为：上诉人深圳中能财控实业有限公司应自本判决生效之日起十日向上诉人深圳市深港科技合作促进会支付物业管理费30000元；四、上诉人深圳中能财控实业有限公司应自本判决生效之日起十日向上诉人深圳市深港科技合作促进会支付2019年2月11日至6月6日期间的占有使用费40000元；五、驳回上诉人深圳市深港科技合作促进会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7449元，上诉人深圳中能财控实业有限公司已预交，由上诉人深圳中能财控实业有限公司负担3611元，上诉人深圳市深港科技合作促进会负担3838元；反诉案件受理费4072元，上诉人深圳市深港科技合作促进会已预交，由上诉人深圳市深港科技合作促进会负担1649元，由上诉人深圳中能财控实业有限公司负担2423元；综上，由一审法院向上诉人深圳中能财控实业有限公司退回诉讼费2189元，上诉人深圳市深港科技合作促进会于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳诉讼费2189元；二审案件受理费5254元，上诉人深圳中能财控实业有限公司已预交4614元，上诉人深圳市深港科技合作促进会已预交640元，由上诉人深圳中能财控实业有限公司负担4614元，由上诉人深圳市深港科技合作促进会负担640元。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二一年二月二十四日书记员 周铃燕(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……