湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3691号上诉人（原审原告）：长沙融科智地房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路**融科东南海****。法定代表人：王迎佳，总经理。委托诉讼代理人：林思慧，女，1990年5月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。系该公司员工。委托诉讼代理人：昌子依，女，1991年2月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。系公司员工。上诉人（原审被告）：阚鹏川，男，1987年6月27日出生，汉族，住江苏省江都市。原审第三人:湖南果凡商业管理有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段**第******>法定代表人:代久翔。上诉人长沙融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科公司）、上诉人阚鹏川、原审第三人湖南果凡商业管理有限公司（以下简称果凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融科公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第三项，依法改判阚鹏川向融科公司支付商铺租赁费用137655.9元及后续占有使用费（按照合同约定标准执行，自2019年9月25日起至租赁商铺实际返还之日止），并支付逾期支付租赁费用产生的滞纳金33724.06元（暂计算至2019年9月31日，以日千分之一标准自拖欠租金的第一日计算至全部租赁费用结清之日止）；二、依法改判阚鹏川向融科公司支付违约金34506元，并没收阚鹏川履约保证金23004元；三、本案一审、二审诉讼费用由阚鹏川承担。事实和理由：一、一审法院认定果凡公司在招租时向阚鹏川做出相关商业承诺后未履行系认定事实错误。根据民事诉讼法的举证规则，阚鹏川主张融科公司进行虚假宣传、商业承诺未兑现的事实，阚鹏川应对以上事实进行举证。在一审审理过程中，阚鹏川仅提交了一份证人证词，试图证明果凡公司招租过程中曾作出各项承诺事项，该份证据未附任何证人身份证明，无从知晓证人身份，证人也未出庭作证接受法庭调查，阚鹏川亦未提交任何其他关联性证据。故阚鹏川未能举证证明商业承诺未被兑现的事实。其次，在一审的庭审过程中，无论是融科公司还是果凡公司均强调未做出任何商业承诺，只是在招租过程中有过一些设想，但最后因为客观原因未达成。一审法院在此种情况下认定融科公司及果凡公司在履约过程中未兑现商业承诺，事实认定错误。二、对于果凡公司向阚鹏川出具的两份补充协议，一审法院认定该补充协议对融科公司具有约束力，适用法律错误。在一审庭审中阚鹏川提交两份补充协议，内容为果凡公司向被诉人多免租一个月，以及关于税金的收取的协议。融科公司与果凡公司系委托代理关系，一审法院认定融科公司应对果凡公司以自己名义签订的合同，对融科公司具有约束力，那么一审法院将这一行为定义为表见代理。根据表见代理的构成要件，相对人应当善意且无任何过失，且代理人具有具备相关授权的表象。在本案中，相对人未举证任何证据证明果凡公司具有具备相关授权的表现，另外在庭审过程中也自认一开始就知晓融科公司的办公地点，以及接洽人员并非融科公司员工，而是商业公司员工，但阚鹏川从未提出要求查看过接洽人员的授权。且两份补充协议的合同相对人（补充协议中的甲方）是以果凡公司自己名义签订，在两份补充协议之前融科公司已与阚鹏川签订《租赁合同》，阚鹏川知晓房屋出租人为融科公司而仍然与果凡公司签订补充协议存在重大过失。其次，在庭审过程中，果凡公司也认可签订两份《补充协议》的行为事前、事后均未告知融科公司，融科公司也未对果凡公司进行授权，一审法院在此种情形下认定补充协议对上诉人具有约束力，适用法律错误。对于融科公司收取的租赁费用，融科公司已依法纳税，不存在需要阚鹏川额外缴纳税金才能开具发票的原因，自然第二份补充协议对上诉人而言无任何意义，根据常识无可能授权果凡公司做出此类行为。故果凡公司的行为属于狭义无权代理，其行为未融科公司追认，对融科公司不产生法律效力。阚鹏川辩称，一、阚鹏川在一审中申请证人出庭，提供了所有证人姓名、身份证号、所在商铺、联系方式等确凿信息。融科公司强调在一审中未作出商业承诺与一审法庭记录不符。融科公司和果凡公司所做的商业承诺是租赁合同签订的前提条件；二、一审中，阚鹏川从未承认果凡公司和融科公司是委托关系，并提交《租赁通知书》，果凡公司明确承认和融科公司存在房屋买卖关系，但融科公司却未提供任何材料、文件证明所声称的委托关系，比如授权身份及授权内容；三、融科公司先将房屋卖给果凡公司后又租给阚鹏川，而融科公司在《租赁合同》第七条第一款明确该商铺为待售商铺，阚鹏川认为融科公司违约在先，根据合同法第52条规定，以欺诈胁迫手段，恶意串通，损害第三方利益的情形下签订的合同无效。阚鹏川上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，本案一审、二审诉讼费用由融科公司承担。事实和理由：一、一审判决认为融科公司与果凡公司系委托关系，但是融科公司未提交任何文件证明委托关系存在。反而阚鹏川提交的证据显示果凡公司与融科公司实际并非委托关系，而是存在买卖商铺的关系。果凡公司用跟融科公司签订买卖意向合同告知阚鹏川此商铺为果凡公司所有，并提供具体商业规划，劝导上诉人再次商铺进行投资营业，造成大量财产损失；二、在阚鹏川签订合同以后，果凡公司反而要退出商铺所在商业街的经营管理，置之前的招商承诺于不顾。据此融科公司与果凡公司有合伙诱导上诉人投资的嫌疑；三、在租赁存续期间，果凡公司及融科公司切断涉案商铺店里供应，上诉人在向物业缴纳了足额电费的情况下被无辜断电。停电以后的房租计算已然是足额计算明显不合理；四、租赁合同中明确写明，租金占租赁费的30%，服务费占30%，管理费占40%，在果凡公司与融科公司均未出事任何服务管理内容材料的情况，凭口头陈述对服务管理做了努力，就需要阚鹏川足额缴纳租赁费用明显不合理。融科公司辩称，一、阚鹏川认为融科公司与果凡公司之间存在商铺的买卖合同关系，根据民事诉讼法第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。而本案融科公司在一审、二审阶段均未提供任何相关证据佐证自身观点，其主张不应得到支持，我司与果凡公司之间不存在商铺买卖合同关系；二、阚鹏川提出，果凡公司在招租过程中的商业设想是投资的前置条件，系融科公司与果凡公司合伙诱导投资，无任何事实依据。2018年，阚鹏川与融科公司签订《租赁合同》，双方系自愿、平等协商签订，合法有效，在本合同的承租期间，一切承租权利义务均基于《房屋租赁合同》而产生。纵观《租赁合同》全文，里面无任何租赁合同履行的前置条件的约定，也无任何对阚鹏川做出的商业承诺。故阚鹏川所称商业设想为承租商铺的前置条件并不成立。其次，融科公司租赁商铺，进行商业经营活动，商业经营活动系一种市场行为，根据社会常识，商业经营无论盈利还是亏损均属正常的市场经营结果。而一个正常的商业经营活动，最后经营结果是盈利还是亏损，取决于商铺位置、经营业态、周遭人流量、供货期、市场状态等诸多因素决定。三、阚鹏川提出停电后应核减租赁费用。根据一审庭审，第三人在法庭调查中陈述，断电行为由第三人采取，且我司对第三人断电行为丝毫不知情。四、租赁费用的构成合理合法。融科公司向一审法院起诉请求：1、判令解除融科公司与阚鹏川签订的《租赁合同》，判令融科公司没收阚鹏川所交的23004元履约保证金，同时阚鹏川向融科公司支付违约金34506元；2、判令阚鹏川向融科公司返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH8（2）层203号商铺；3、判令阚鹏川向融科公司支付自2018年10月1日至阚鹏川实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，暂计103518元（暂计算至2019年6月30日）；4、判令阚鹏川承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：融科公司系长沙市雨花区香樟路融科东南海ＮＨ8栋的开发建设单位。融科公司委托果凡公司进行招商招租。阚鹏川承租该栋2层203号商铺。融科公司（出租人、甲方）与阚鹏川（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于长沙市雨花区××路××楼盘××栋××层××号商铺出租给乙方，计租面积为115.02平方米，目前该商铺为待售商铺；2、乙方租赁该商铺限于经营便利店，不得擅自改变用途；4、甲方将商铺出租给乙方使用，由乙方向甲方按期支付相应的租赁费用，租赁费用由租金＋商业服务费组成，其中租金占比为30%，商业服务费占比30%，管理费占比40%，详见附件《租赁费用支付明细表》，租金费用优惠如下：每年7月1日至次年6月30日为一个租赁年度：第一年的租赁费用标准为100元／平方米／月，往后合同期内租赁费用标准在前一年租赁费用标准基础之上递增6＆，租赁费用每季度支付一次，先付后用；5、乙方同意在签订本合同时向甲方支付履约保证金（即押金）23004元和第一期租赁费用（2018年7月1日至2018年9月30日）租赁费用34506元，以后租赁费用按季度支付，甲方提供相应的收据给乙方，详细支付时间及金额见附件《租赁费用支付明细表》。履约保证金在双方合同期满，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息返还；6、乙方逾期未足额支付租赁费用，逾期达15日以内的（含15日），乙方应按所欠金额每日千分之一的标准向甲方滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还；7、因一方违约导致合同终止或被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约当月租赁费的3倍；8、在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状交还给甲方，并保持其完好，所有附着于顶、地、墙的不可与商铺分离的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、无损或拆除。合同签订当日，阚鹏川向融科公司交付押金23004元和第一季度（2018年7月1日至2018年9月30日）的租赁费用34506元。同日，融科公司向阚鹏川交付涉案商铺。之后，阚鹏川未按照约定向融科公司支付租金。融科公司向阚鹏川催要租金，并于2018年10月向阚鹏川发出《通知函》，该函件载明：“融科公司与阚鹏川签订《租赁合同》，阚鹏川租赁位于长沙市雨花区××路××栋××号××商铺。合同约定租金按自然季度结算，但截止本函发出之日，阚鹏川仍未按合同约定要求缴纳租赁费用。现融科公司郑重通知阚鹏川于2018年10月25日之前到融科公司财务室交纳租赁相应费用款项。否则融科公司采取法律手段就阚鹏川严重违约行为依法追究违约责任。”阚鹏川以融科公司及果凡公司未履行招商承诺为由拒付租金，双方因此产生纠纷。融科公司于2019年7月11日诉至法院，请求依法裁决。阚鹏川于2019年9月24日收到起诉状副本。一审法院认为，融科公司与阚鹏川签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。融科公司对委托果凡公司向阚鹏川出具《合同补充协议》对融科公司具有约束力。果凡公司在《合同补充协议》承诺免租期一个月，融科公司对果凡公司的行为不予认可，但未能举证证明其与果凡公司的具体委托事项，应承担举证不能的不利后果。1、关于《租赁合同》的解除。根据合同约定，阚鹏川逾期未足额支付租赁费用的，逾期超过15日的，视为乙方严重违约己方有权无条件单方面接触合同。阚鹏川金支付第一季度租金后未按约定支付后续租赁费用，经融科公司催收一直未予缴纳，故融科公司请求解除与阚鹏川签订的《租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。阚鹏川于2019年9月24日收到起诉状副本。一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除；2、关于履约保证金及违约金。融科公司要求没收阚鹏川交付的23004元履约保证金及要求阚鹏川向融科公司支付违约金34506元。根据查明的事实，融科公司委托果凡公司招租，果凡公司招租时向阚鹏川就涉案商业街开街仪式，开辟商业街与民政学院的专用通道，设立醒目的商业街位置信息标识，商铺入驻及开张营业做过口头承诺，融科公司及果凡公司未提供证据证明上述承诺事项已兑现，故融科公司要求没收阚鹏川交付履约保证金及阚鹏川支付违约金，一审法院不予支持；3、关于租赁商铺的返还。根据合同约定，在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状交还给甲方，并保持期完好，所有附着于顶、地、墙的不可与商铺分离的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、污损或拆除。融科公司、阚鹏川签订的《租赁合同》已于2019年9月24日解除，故融科公司要求阚鹏川返还涉案铺面，一审法院予以支持；4、关于租赁费用及滞纳金，阚鹏川未按合同约定向融科公司支付2018年10月1日之后的租赁费用，融科公司要求阚鹏川支付自2018年10月1日至阚鹏川实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，一审法院予以支持。阚鹏川应支付2018年10月1日至2019年9月24日的租赁费用为137655.9元（34506+34506+34506+115.06㎡×106元/㎡/月×2个月+115.06㎡×106元/㎡/月×24天÷30天），扣除免租期1个月的租赁费用11502元（115.06㎡×100元/㎡/月×1个月），同时阚鹏川预付的履约保证金23004应予抵扣拖欠的租赁费用，一审法院确认阚鹏川应支付融科公司2018年10月1日至2019年9月24日的租赁费用为103149.9元，2019年9月25日至租赁房屋返还之日的租赁费用（即房屋占有使用费）按照合同约定的标准执行（详见《租赁费用支付明细表》）。鉴于融科公司（果凡公司）存在没有履行口头承诺事项的情况，融科公司要求阚鹏川支付租赁费用滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。阚鹏川辩称融科公司及果凡公司强制断电对阚鹏川造成营业损失和店内商品损失，系另一法律关系，阚鹏川可另行通过其他方式主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙融科智地房地产开发有限公司与阚鹏川签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除；二、阚鹏川于判决生效后十日内向长沙融科智地房地产开发有限公司返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH8栋（2）层3号商铺；三、阚鹏川于本判决生效后十日内向长沙融科智地房地产开发有限公司支付商铺租赁费用103149.9元及后续占有使用费（按照合同约定的标准执行，详见《租赁费用支付明细表》，自2019年9月25日起租赁商铺实际返还之日止）；四、驳回长沙融科智地房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3927元，由阚鹏川负担。本院二审期间，阚鹏川向本院提交以下证据：证据1、章海斌、路博、王永刚的证人证言，拟证明商业街商户在招商运营过程中未与融科公司产生过任何接触，一直是果凡公司以商业街业主的身份与各商户进行招商工作；果凡公司所做商业承诺，商业规划是所有商户在此经营的前提，至今所有商业规划与承诺没有兑现。融科公司和果凡公司的纠纷导致了入驻商铺的损失；果凡公司恶意断电导致商铺无法经营，商业街没有规范清晰的房租制定标准，房屋合同提及的商业服务费，管理费没有具体的服务跟管理内容。证据2、《关于果凡商业管理有限公司加装箱式变压器施工承诺即将到期的风险告知函》，拟证明物业公司一起是以果凡公司作为业主来对接物业工作。融科公司发表质证意见：对于证据1关联性有异议，该三份证言仅仅能证明，三位商户在被招租过程中洽谈的过程，并不能证明我司对果凡公司作出的一系列商业设想知情，也不能证明我司对果凡公司的商业设想授权，我司与阚鹏川之间的权利义务应当以租赁合同为准，我司也提交了招商运营合同以佐证我司未对果凡公司商业承诺的授权。对于证据2的质证意见：我们与果凡公司签订的合同可以看出，我们与果凡公司有包销单位，对外出售商品房的行为，包销公司赚取的是溢价，果凡公司原来是负责NH5-9栋的包销，但是后续没有支付包销款，所以没有履行合同了，果凡公司最后购买了NH5号栋，包销的事物业也知道，故在前期与凡公司接洽中相关的费用缴纳主体为果凡公司，但上诉人阚鹏川租赁的商铺，不动产权从始至终都在我司名下。融科公司提交以下证据：证据1、招商、运营合同，拟证明融科公司未授权果凡公司对外免租的事实；证据2、租赁通知书，拟证明果凡公司向融科公司发函，与阚鹏川的租赁条件由融科公司与阚鹏川自行约定的事实；证据3、长沙融创商业租赁审批表，拟证明果凡公司向融科公司提交的租赁审批手续，我司仅同意免租期为2018年5月至2018年6月31日为免租期。阚鹏川发表质证意见：对于证据1，一审时阚鹏川提交了果凡公司出示给其他商户的类似文件，融科公司予以否认，二审融科又提交类似文件用来证明他们指示果凡公司将房屋租赁给阚鹏川，这份文件签署日期是2017年11月23日，阚鹏川20**年5月才与果凡公司认识，这是一份明显造假的文件。证据２合同中提及他们每月支付果凡公司两万元招商运营费用，但是我提交的材料证明果凡花费上百万元购置商业街变压器，这一行为不符合常理，这份合同的期限是2018年8月30日，而融科公司提交的其他材料又说截止至2018年12月31日前果凡公司都有整条商业街的更名权，前后矛盾。阚鹏川提交的物业出具的电费缴费单证明果凡公司至今依然在该商业街行使管理权，这与融科公司提供的招商运营合同中提及的截止日期明显不符。本院认为，阚鹏川在二审中提交证据1在一审中已经提交，不属于新证据。证据2与本案没有关联性，本院不予采信。融科公司在二审提交的证据可以作为认定本案的事实的证据。另查明：2017年，融科公司与果凡公司签订《融创前海天地商业街（NH5、NH6、NH7、NH8、NH9）招商、运营合同》。本院其他二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：融科公司与阚鹏川就涉案租赁房屋之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。阚鹏川应按《租赁合同》的约定全面履行按时支付租金等合同义务。但阚鹏川自2018年9月30日后即停止向融科公司支付租金，构成违约，根据《租赁合同》的约定，阚鹏川逾期支付租赁费用，融科公司有权解除合同，故一审法院确认融科公司与阚鹏川之间的《租赁合同》已于起诉状副本送达阚鹏川之日2019年9月24日解除正确，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质在合同解除之前双方履行义务的行为仍然有效，融科公司有权要求阚鹏川支付2018年10月1日至2019年9月24日的租赁费用。融科公司一审起诉请求阚鹏川支付租赁费用103518元，二审上诉请求阚鹏川支付租赁费用137655.9元，该项请求超出一审请求范围部分，本院不予审查。阚鹏川上诉主张因融科公司、果凡公司未履行其招商承诺为由不缴纳租赁费，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。表见代理制度要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，融科公司与果凡公司签订的《融创前海天地商业街（NH5、NH6、NH7、NH8、NH9）招商、运营合同》中关于果凡公司未经融科公司书面同意或授权而向第三方作出承诺和行为而引起的一切后果均由果凡公司承担的内部约定并未对外公示，阚鹏川对该约定并不知情，故就融科公司关于果凡公司向阚鹏川出具两份补充协议的行为系越权行为对融科公司无约束力的主张，本院不予支持。融科公司提出阚鹏川知晓融科公司的办公地点以及接洽人员并非融科公司的员工从未提出要求查看接洽人员的授权，存在重大过失。融科公司关于合同相对方过错标准的主张超出了阚鹏川作为普通承租人的合理注意义务，本院不予支持。综上，果凡公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。一审法院认可果凡公司作为委托代理人出具的补充协议对融科公司有约束力正确，本院予以维持。由于融科公司和果凡公司没有履行口头的招商承诺，对于融科公司没收阚鹏川履约保证金23004元以及违约金34506元的主张，本院不予支持。阚鹏川上诉主张融科公司及果凡公司强制断电对其造成营业损失和店内商品损失系另一法律关系，可另行主张权利。综上所述，融科公司、阚鹏川的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3927元，由长沙融科智地房地产开发有限公司负担1963.5元，阚鹏川负担1963.5元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二一年二月二十四日法官助理范璐书记员叶慧灵