河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终543号上诉人(原审原告)：新乡市嘉融房地产经纪有限公司。住所地：新乡市华兰大道209号立拓·上海城附1号1号楼西区106室。法定代表人：谭芳，该公司经理。委托诉讼代理人：陈晓禹，河南思远律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郝兵芳，河南思远律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：卢勋，男，汉族，1981年12月31日出生，住郑州市。上诉人新乡市嘉融房地产经纪有限公司（以下简称嘉融公司）因与被上诉人卢勋中介合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉融公司的委托诉讼代理人陈晓禹、被上诉人卢勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉融公司上诉请求：1.撤销新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3412号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用均由卢勋承担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实错误，本案的基本事实是，卢勋经嘉融公司居间与买方达成协议后，其实际得到房款95万元，应该按照约定支付嘉融公司中介费用，但卢勋违反诚实信用未支付，在嘉融公司多次催促未果后提起的诉讼。2.一审判决适用法律错误，嘉融公司居间成功后，从未放弃过要求卢勋支付中介费的权利，一审法院认定视为放弃，根据没有任何事实根据及法律依据。卢勋辩称，（一）嘉融公司未完全履行合同义务。根据卢勋(甲方)与购买人郎君岩(乙方)、嘉融公司(丙方)所签订的《房屋买卖暨中介合同》第四条，甲乙双方须在7个工作日内到银行签订房屋按揭申请手续，银行审批通过后10个工作日内共同到房管局办理过户手续，乙方应积极配合丙方办理房产证，不按正常流程及时间配合办理手续，视其违约。而事实上，自合同签订15天后(2019.8.29)嘉融公司才通知卢勋前往指定银行开户，银行审批通过后第12天(2019.9.10)嘉融公司才通知卢勋与乙方前往银行办理解压手续，并与卢勋约定2019年9月19日办理过户手续。2019年9月18日上午，嘉融公司通知卢勋第二天带好手续过户，当日下午卢勋从外地赶回新乡路上，嘉融公司突然通知取消19日的过户，理由是乙方个人原因不能到场。嘉融公司作为居间人，在明知乙方已构成违约的情况下，未尽到督促义务，损害了卢勋的利益。（二）嘉融公司违背了诚实信用原则。在办理按揭及过户手续期间，卢勋多次告知嘉融公司，应当提醒乙方行为已构成违约，嘉融公司均以乙方的各种原因导致逾期为借口拖延办理手续，实则乙方并不知情。在与嘉融公司沟通无果后，卢勋要求嘉融公司通知乙方已经严重违约，并提出两种解决途径:1.终止合同，按合同约定扣除违约金后返还乙方剩余购房款；2.在原合同基础上，扣除中介费后，卢勋要净到手95万，差额部分作为乙方违约偿金，并明确告诉嘉融公司将该要求转达乙方和嘉融公司领导，否则不予过户，嘉融公司表示已明白。而嘉融公司并未将卢勋的要求转达给乙方，乙方对此毫不知情。嘉融公司工作人员为了获取中介费，私下与卢勋沟通愿意通过其他办法让乙方在过户前转账到卢勋账户上共40万，以实现卢勋除去中介费净到手95万的要求，合同中约定优先用于支付中介服务费的定金1万元不再让卢勋过问。卢勋出于对嘉融公司的信任，并未要求对方立下字据。2019年9月30日在卢勋收到由乙方转入共计40万到账后，即与乙方完成了过户。在此过程中，卢勋与嘉融公司积极联系要求办理过户，嘉融公司未能提供证据证实其已尽到自身义务。另一方面，案涉房屋总价款为95万元，其中定金1万元，约定由中介方代收，并优先支付本次交易发生的中介信息服务费等相关费用，结算后余款自动转为部分房款。因合同约定的中介服务费为房款的1％即9,500元，故如交易按约定履行，嘉融公司代卢勋收取的1万元定金几乎用于折抵中介信息服务费，卢勋实际到手也即剩余房款94万元。合同履行过程中，在卢勋明确告知嘉融公司如不能按时过户，其净到手款项要由原来94万变为95万，否则不予过户的情况下，按照嘉融公司要求，买方于过户当日向卢勋转款15万，这样使卢勋净到手价款为95万，卢勋也即协助完成了过户，嘉融公司应将代卢勋收取的1万元定金折抵为卢勋应交的中介服务费。以上事实，有通话录音及法庭调查为证，请求二审依法驳回嘉融公司的全部请求，维持一审判决。嘉融公司向一审法院起诉请求：1.判令卢勋支付中介服务费9,500元，并支付违约金10,000元，以上共计19,500元；2.本案的诉讼费用由卢勋承担。一审法院认定事实：2019年8月14日，卢勋（甲方）、郎君岩（乙方）、嘉融公司（丙方）签订了《房屋买卖暨中介合同书》，约定：甲方自愿将平原路366号伟业·中央公园24号楼2单元21904室的房屋出售给乙方；房屋总价款为95万元；签订本合同时，乙方应当缴纳购房暨中介服务定金人民币1万元，甲、乙双方同意该定金由丙方代收，此定金优先支付本次交易发生的中介信息服务费、按揭服务费、物业服务费、水费、电费等相关费用，结算后定金余款自动转为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方；甲、乙双方同意以银行按揭方式付款，为保证甲、乙双方在二手房按揭过程中的权利和义务，甲、乙双方同意由丙方指定银行或公司办理手续，甲、乙双方并根据银行要求提供合法手续，如任何一方不按约配合办理手续，导致贷款延期或贷款未批准，视其违约。合同签订后，首先甲、乙双方须7个工作日内准备齐银行按揭手续并到银行签订房屋按揭申请手续，银行审批通过后10个工作日共同到房管局办理过户手续，乙方应积极配合丙方办理房产证，不按正常流程及时间配合办理手续，视其违约。并约定之后甲、乙双方办理房产过户当日乙方支付房屋的按揭首付款（此数目为本合同中总房款减去银行批准贷款额）给甲方，剩余房款申请银行按揭（贷款金额以按揭银行批准贷款金额为准）（余款由按揭贷款委托的银行支付）再之后乙方房产证办理好3个工作日内乙方办理房产抵押登记手续，否则视其违约。去银行面签手续同时乙方需向丙方支付贷款办理手续费即本合同中该房屋总价款价格的1％；丙方为甲乙双方提供房源信息及交易机会，就有关政策法规交易手续进行代书和咨询。甲方须签订本合同时应向丙方缴纳中介信息服务费计费标准为该房屋成交价格的1％，乙方须签订本合同时应向丙方缴纳中介信息服务费计费标准为该房屋成交价格的1％。在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介信息费一律不予退还，由违约方承担全部中介信息服务费；如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向丙方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的2％作为房产违约金。还补充约定：因甲方此房屋有银行贷款，由乙方将首付款提前交于甲方结清银行贷款。案涉房屋总房款为95万元。签订合同当时，买方郎君岩先支付定金1万元，约定由嘉融公司代收。案涉房屋审批按揭贷款为55万元。2019年9月10日，郎君岩支付给卢勋25万元，卢勋当日偿还了案涉房屋上的贷款。2019年9月18日卢勋和嘉融公司通电话，要求第二天去办理过户，称如果对方第二天不去办理过户，一星期之后再过户要求净到手95万。2019年9月30日，郎君岩又支付给卢勋15万，卢勋协助郎君岩办理了过户手续。一审庭审中，嘉融公司称银行审批通过时间为2019年9月9日，卢勋称为2019年8月29日；嘉融公司称其代收的1万元定金折抵买方郎君岩中介服务费。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，卢勋经嘉融公司提供中介服务，与郎君岩签订了《房屋买卖暨中介合同书》，卢勋与嘉融公司之间形成居间合同关系。嘉融公司作为居间人，作为专业的房地产中介机构，应当尽职履行自己的义务，及时通知提示买卖双方按时履行合同义务。一方面，根据合同约定，案涉房屋应在银行审批通过后10个工作日内办理过户手续，嘉融公司称银行审批通过时间为2019年9月9日，卢勋称银行审批通过时间为2019年8月29日，即使如嘉融公司所述，案涉房屋也应于2019年9月19日前办理过户手续，且当时案涉房屋解押也已完成，也已具备办理过户条件，在此情况下，嘉融公司应及时通知买卖双方办理过户。在卢勋已和嘉融公司联系，积极要求办理过户情况下，嘉融公司未能提供证据证实其已及时通知买方进行过户，或提供证据证实系因买方原因未能按时过户，或有其他正当理由不能按时过户，故嘉融公司未能提供证据证实其已尽到自身义务。另一方面，案涉房屋总价款为95万元，其中定金1万元，约定由中介方代收，并优先支付本次交易发生的中介信息服务费等相关费用，结算后余款自动转为部分房款。因合同约定的中介服务费为房款的1％即9,500元，故如交易按约定履行，嘉融公司代卢勋收取的1万元定金几乎用于折抵中介信息服务费，卢勋实际到手也即剩余房款94万元。合同履行过程中，在卢勋明确告知嘉融公司如不能按时过户，其净到手款项要由原来94万变为95万，否则不予过户的情况下，按照嘉融公司要求，买方于过户当日向卢勋转款15万，这样使卢勋净到手价款为95万，卢勋也即协助完成了过户，在嘉融公司将代卢勋收取的1万元定金折抵为郎君岩应交中介服务费情况下，应视为其对卢勋应交纳中介服务费放弃。其现又要求卢勋支付中介服务费及违约金，证据及依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院对嘉融公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回新乡市嘉融房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费145元，由新乡市嘉融房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是嘉融公司是否有权向卢勋主张中介服务费及违约金。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，《房屋买卖暨中介合同书》系卢勋、郎君岩、嘉融公司三方所签。合同履行过程中，因郎君岩未按期履行配合过户义务，卢勋向嘉融公司提出其净到手款项需由此前的94万元变更为95万元，并要求嘉融公司转告郎君岩。嘉融公司二审庭审中对此予以认可，并明确表示郎君岩同意变更，其公司亦无意见。故经三方协商一致，卢勋净到手款项已由此前的94万变更为95万。后郎君岩按照嘉融公司要求向卢勋转款15万，使卢勋净到手价款为95万，卢勋亦协助完成过户，在嘉融公司将代卢勋收取的1万元定金折抵为郎君岩应交中介服务费的情况下，一审认定嘉融公司对卢勋所应交纳中介服务费视为放弃，并无不当，本院予以确认。嘉融公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，嘉融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由新乡市嘉融房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  康建轶审判员  李 立审判员  袁小川二〇二一年二月十九日法官助理张洪雨书记员郭珊