四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终422号 上诉人（原审原告）：程希，男，1990年12月2日出生，汉族，住四川省成都市新津区。 委托诉讼代理人：符婕，四川川成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华信大足房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪路33号。 法定代表人：梅行明，董事长。 委托诉讼代理人：宁思燕，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：何超，中豪律师集团（四川）事务所律师。 上诉人程希因与被上诉人成都华信大足房地产开发有限公司（以下简称华信大足公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 程希上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判华信大足公司支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金14219.56元（违约金暂计至起诉之日2020年5月15日）（以华信大足公司违约之日起算至办理房屋所有权转移登记手续之日止，按程希支付全部房款万分之一每日计算）；2.本案的一、二审诉讼费用由华信大足公司承担。事实和理由：一、一审法院不支持程希对逾期办证违约金的主张属于认定事实不清，适用法律错误。第一，案涉《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对双方具有约束力。在华信大足公司未按约定期限办理不动产物权转移登记的情况下，程希可以向华信大足公司主张违约金。第二，新津县人民政府于2016年9月20日发布了《新津县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，自2016年9月30日起，新津县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，实施不动产统一登记，致使华信大足公司事实上已无法为程希单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，但华信大足公司于2016年12年26日交房时仍代收程希办理所有权转移登记相关费用，且并未告知，主观上存在过失。第三，因“二证合一”的实施，导致无法分别办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，致使合同及补充协议中关于办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书的约定无法实现，应视为该条款无效或无约定。在双方没有重新达成补充协议又无约定的情况下，关于不动产产权转移登记的办理应依照法律的规定执行，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定执行。程希提交的证据显示交房时间为2016年12月26日，办理不动产权属证书的截止日期为2017年3月27日，而实际华信大足公司办理涉案房屋的不动产权属证书时间为2020年9月25日。一审法院认定办证截止时间为2021年5月10日实属事实认定错误。第四，在因“二证合一”实施，华信大足公司无法单独代为办理不动产权证属证书后，华信大足公司应及时告知程希实际情况，并不再代收办证的相关费用，在已收的情况下还应及时退还程希缴纳的相关税费，然华信大足公司并未履行其义务，造成了程希不必要的损失，直至程希诉诸法院，才开始办理相关手续，同时亦说明华信大足公司并非客观上不能履行，实因其主观故意或过失造成的。因此，本案程希的诉讼请求应予支持，一审法院在事实认定不清楚、证据不充分的情况下作出了错误的判决。 华信大足公司辩称，一、华信大足公司已经按照合同约定的时间为程希办理了不动产权证书，不存在违约行为，程希主张华信大足公司承担违约责任无合同依据和法律依据。 1.程希认为因商品房买卖合同未约定不动产权证书的办理期限，应援引2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条认定华信大足公司应在房屋交付之日起90日内为买受人办理不动产权证书的观点是错误的。首先，2003年6月1日施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》当时并未实施不动产登记制度；其次，该条明确规定的是房屋所有权证书的办理，并不是本案所涉及的不动产权证书办理事项。 2.程希与华信大足公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议明确约定了分别办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限，此后政策变化，原有的房屋所有权证和国有土地使用权证二证合一，变更为不动产权证，但不动产权统一登记政策实施后不动产权证书承载的内容仍是房屋所有权证以及国土证的内容，华信大足公司按照合同约定的办理房屋所有权证以及国土证的期限为程希办理好不动产权证书符合双方签订合同时的真实意思表示。即华信大足公司应自房屋交付之日起“500日+3年”内为程希办理不动产权证，办证截止时间为2021年5月10日。事实上，华信大足公司已于2020年9月25日依约为程希办理了不动产权属证书，华信大足公司不存在逾期办理不动产权属证书的违约行为，程希主张华信大足公司承担违约责任无合同依据和法律依据。 二、不动产登记制度实施不意味着出卖人不能接受买受人委托办理不动产权证书，新津县禁止开发商代收契税政策出台前，因程希委托华信大足公司办理转移登记，华信大足公司依据合同约定代收办证费用并不存在过失，不应因此承担责任。 新津县自2016年9月30日起受理不动产登记申请，而实施不动产统一登记政策与程希委托华信大足公司办理所有权转移登记并不冲突，华信大足公司仍可依约代收契税等办证费用；2018年年底，新津县实施禁止开发商代收契税的政策。故不动产政策实施与禁止开发商代收契税政策的实施前后时间上存在明显差异，程希混淆不动产统一登记政策和禁开发商代收契税政策和禁止开发商代收契税政策，并以华信大足公司在不动产统一登记政策实施后仍代收契税为由认定华信大足公司在办理所有权转移登记过程中存在过失，明显不具有逻辑性。反之，华信大足公司严格依据合同约定期限为程希办理了所有权转移登记，不存在任何过失。 另外，新津县实施禁止开发商代收契税的政策后，华信大足公司已经足额退还程希已缴纳契税等办证费用，且程希已经在一审程序中诸多放弃了向华信大足公司主张契税等办证费用资金占用费的诉讼请求，现程希又以华信大足公司未退还契税等办证费用为由在二审程序中向华信大足公司主张损失，其上诉理由不属于二审审查的范围。 程希向一审法院起诉请求：1.责令华信大足公司限时办理房屋所有权转移登记手续；2.判令华信大足公司支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金14219.56元（违约金暂计至起诉之日2020年5月15日）（以华信大足公司违约之日起算至办理房屋所有权转移登记手续之日止，按程希支付全部房款万分之一每日计算）；3.判令本案诉讼费、保全费、执行费、律师费等由华信大足公司公司承担。一审开庭前，程希增加判令华信大足公司承担程希所交契税的资金占用利息，利息以同期银行贷款利率计算至华信大足公司退还之日这项诉讼请求；同时变更第一项诉讼请求为：责令华信大足公司限时办理不动产转移登记手续。 一审法院认定事实：2015年8月29日，程希（买受人）与华信大足公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称主合同）、《商品房买卖合同附件》（以下简称附件）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），双方在主合同中约定：程希向华信大足公司购买××街××期××幢××层××号房屋，总价款276108元，华信大足公司应当在2016年9月30日前交付商品房。双方同意自该商品房按合同约定的交付使用之日起商品房买卖合同补充协议中约定期限日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。双方在附件中约定：买受人在签订《商品房买卖合同》的当日即2015年8月29日前，一次性付清合同约定的全部房款276108元（含已付定金20000元）。双方在补充协议中约定：买受人以一次性付款或者分期付款方式支付房款的，可以与出卖人共同办理房屋所有权转移登记，也可委托出卖人办理。买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应在签订合同及本补充协议的同时，向出卖人提交办理房屋所有权转移登记的必要登记资料并支付相应的税费。在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费后500日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。出卖人缴纳完毕全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方共同办理房屋所有权转移登记的，出卖人协助买受人在房屋交付之日起500日内向房屋登记机构提交按照规定应由其提供的相关资料、文件并缴纳自身应承担税费后，即已履行完毕出卖人协助登记义务。出卖人协助买受人办理所购商品房国有土地使用权转移登记。双方应于该房屋所有权证书取得后2年内向土地登记机构申请办理。买受人委托出卖人代办的，应当出具书面委托书，买受人应向相关部门缴纳费用，由出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后3年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按房款总额每日万分之零点五的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。《商品房买卖合同》及本补充协议约定的房屋所有权证书或国有土地使用权证书的取得的时间是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间，而非出卖人向买受人移交不动产权证的时间。2016年12月26日，程希接收了案涉房屋。同日，程希向华信大足公司交纳了房价补差款304元、代收契税2764元、代收维修基金909元。2020年8月20日，华信大足公司向程希退还程希2016年12月26日向华信大足公司交纳的代收税费2764元。2020年9月25日，华信大足公司为程希办理了案涉房屋不动产权属证书，证件号：川（2020）新津县不动产权第0××8号。 一审另查明，新津县人民政府于2016年9月20日发布了《新津县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，自2016年9月30日起，新津县不动产登记中心统一受理不动产登记申请。 一审法院认定上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件》《商品房买卖合同补充协议》《新津老码头房屋交接合同书》《新津县人民政府关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告》《新津老码头项目房价补差计算表》《新津老码头项目代收相关税费单》、中国建设银行网上银行电子回执、银行卡POS凭证、不动产权属证书以及当事人当庭陈述等在案为证。 一审法院认为，程希与华信大足公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件》《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。程希向华信大足公司购买××街××期××幢××层××号房屋，双方虽在主合同中约定共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定各自缴纳相应的税费，但根据一审庭审查明的事实及双方在一审庭审中的陈述，华信大足公司代为收取程希契税的行为可视为双方变更共同办理房屋所有权证书、国有土地使用权证书为委托华信大足公司办理，故双方应按照委托办理房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合同约定履行各自义务，华信大足公司应在程希提交必要登记资料和支付完毕相应税费后500日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时，程希委托华信大足公司办理房屋国有土地使用证书，华信大足公司应在程希取得房屋所有权证书后3年内取得房屋国有土地使用证书。在双方履行合同过程中，因政策原因，新津县自2016年9月30日起实施不动产统一登记，故在2016年9月30日后，华信大足公司客观上无法为程希申请办理案涉合同约定的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。而不动产权属证书实质是将房屋所有权证书和国有土地使用权证书“合二为一”，其办理完成不仅需要满足房屋所有权证书的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证书的办理条件，以办理房屋所有权证书的期限约束不动产权属证书的办理期限不符合客观事实，华信大足公司为程希办理不动产权属证书的时间应为双方合同约定的办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书的时间之和。经审理查明，程希于2016年12月26日向华信大足公司交纳了维修资金及办证所需的各种税、费，故华信大足公司为程希办证的起始时间为2016年12月27日，为程希办证的截止时间为2021年5月10日，华信大足公司已于2020年9月25日办理了案涉房屋的不动产权属证书，华信大足公司不存在因其自身原因逾期办理不动产权属证书的违约行为，不应承担逾期办理不动产权属证书的违约责任。故对程希要求华信大足公司支付逾期办理不动产权属证书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回程希的诉讼请求。一审案件受理费减半收取78元，由程希负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：程希诉请华信大足公司承担逾期办理不动产权证书的违约金是否成立。现评述如下： 本院认为，程希、华信大足公司于2015年8月29日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 根据案涉合同以及补充协议的约定，程希提交登记资料和支付完毕相应税费后500日内，华信大足公司向登记机构申请办理房屋所有权转移登记。且华信大足公司应在程希取得房屋所有权证书后3年内为程希办理案涉房屋国有土地使用证书。根据本案查明的事实可知，2016年12月26日，程希向华信大足公司交纳了维修资金以及办证所需的各种税费，故华信大足公司为程希办理房屋所有权证的时间应从2016年12月27日开始计算。但由于案涉房屋所在地新津县自2016年9月30日起，实施不动产统一登记政策，不再单独办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，而是将房屋所有权证书和国有土地使用权证书变为统一的不动产权证书。因此，华信大足公司自2016年9月30日起，客观上已经无法为程希申请办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，只能办理不动产权证书。关于办理不动产权证书的期限，本院认为，因不动产权证具有房屋所有权证书和国有土地使用权证的双重属性，办理不动产权证书的截止期限应以后到期的办理国有土地使用权证书的期限为准。就本案而言，根据合同约定，办理案涉房屋不动产权证书的期限应自2016年12月27日至2021年5月10日止。而实际上，华信大足公司已于2020年9月25日为程希办理了案涉房屋的不动产权属证书，华信大足公司并无逾期办证的违约行为，其不应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。程希的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。 综上，程希的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费156元，由程希负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年二月十九日 书记员  夏玉荣