广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9169号原告：毕国驹，男，1968年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市晓锋房地产有限公司，住所地广州市花都区新华镇五华直街**之十，统一社会信用代码9144011474599656XQ。法定代表人：宋水林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原告毕国驹诉被告广州市晓锋房地产有限公司（以下简称晓锋公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告毕国驹及其委托诉讼代理人黄翠仪、廖俊莲，被告晓锋公司的法定代表人宋水林及委托诉讼代理人王银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕国驹向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令晓锋公司向毕国驹返还桃源盛世名苑xx房房款773814元及利息（利息以773814元为计算基数，自2015年3月31日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算，为166418元；自2019年8月20日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年3月5日，为20672元）；2.请求法院判令晓锋公司向毕国驹赔偿损失773814元；3.请求法院判令晓锋公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，毕国驹增加一项诉讼请求：请求解除毕国驹与晓锋公司签订的认购书。事实与理由：已生效的广州市中级人民法院（2019）粤01民终10124号民事判决书（下称10124号判决书）查明：2010年1月28日，晓锋公司（甲方）与邝国桓、李泽营（乙方）签订《合作开发房地产合同》，约定双方合作开发桃源盛世名苑，邝国桓、李泽营以晓锋公司名义负责办理整个房地产合作项目的开发，直至销售、为小业主办理产权证等各种手续，该项目建成后全部建筑物的产权按邝国桓、李泽营占49%、晓锋公司占51%的比例进行分配。2014年3月7日，晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》，对合作开发房地产项目建成后的房屋、商铺及车位等进行了分配，明确了邝国桓、李泽营所分得的具体房屋、商铺及车位情况，包括但不限于以下16套房屋：……xx、xx等，该房产初始登记于晓锋公司名下。2014年8月3日邝国桓（甲方）、毕国驹、杨送子、刘志权（乙方）、李泽营（丙方）签订《协议书》，确认：一、截至2014年8月4日止甲方欠乙方本金1050万元，利息315万元，共计1365万元；二、经甲、乙、丙三方协商，甲丙双方同意，将桃园盛世名苑的16套商品住宅按售楼部标价的八点五折（即85%）出售给乙方,折后总房价为1417.505万元，出售所得的房款用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息。三、协议签订后，乙方可对附件一的16套住宅进行自由处置，可以将房产登记于自己的名下，或乙方指定的第三方名下等。为履行《协议书》，2015年3月30日，毕国驹与晓锋公司签订《桃源盛世名苑认购书》（下称《认购书》），约定毕国驹向晓锋公司购买桃源盛世名苑xx房，建筑面积88.73平方米，成交楼价773814元。毕国驹应于2015年3月30日前向晓锋公司付清人民币773814元，并同时签署《商品房买卖合同》。晓锋公司当日出具《收据》确认收到毕国驹支付的全部购房款。《认购书》签订后，晓锋公司以《认购书》及《收据》上加盖的晓锋公司印章并非其备案公章为由，拒绝与毕国驹签订《商品房买卖合同》。在双方争议期间晓锋公司将涉案房屋出售给第三人。10124号判决书认定：1.案涉《认购书》、《收据》均应认定为晓锋公司的真实意思表示；2.2014年8月3日《协议书》合法有效。已生效的花都法院（2017）粤0114民初6617号民事判决书认为：xx房，晓锋公司已将该房屋出售给案外人，毕国驹等人就该房产向晓锋公司主张双倍返还，该房产纠纷应为商品房买卖合同纠纷，本案系民间借贷法律纠纷，不在本案审查范围，故本院暂不处理，毕国驹等可以诉诸合法途径另行主张。毕国驹认为，经生效判决认定，毕国驹等人与邝国桓、李泽营签订的《协议书》合法有效。依据该《协议书》的约定，毕国驹可以将涉案房屋登记于自己名下，其性质为以邝国桓、李泽营享有处分权的房屋抵偿欠毕国驹的借款。为履行该抵债协议，毕国驹与晓锋公司签订了《认购书》，并出具了《收据》。经生效判决认定该《认购书》及《收据》应认定为晓锋公司的真实意思表示，且《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，故毕国驹与晓锋公司就涉案房屋建立商品房买卖关系。经毕国驹多次主张，晓锋公司拒不履行《认购书》约定的义务，并将涉案房屋出售他人。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第八条的规定，毕国驹有权要求晓锋公司返还毕国驹已支付房款773814元及利息、并赔偿毕国驹的损失等。晓锋公司辩称，驳回毕国驹的全部诉讼请求或驳回其起诉。事实与理由:一、毕国驹没有向晓锋公司支付应付的案涉房款。本案是商品房买卖合同纠纷,按“合同相对性”原则，本案重点应审查毕国驹何时向晓锋公司支付购房款，有无支付购房款，毕国驹虽然提供了盖有晓锋公司同名印章的《认购书》及《收据》，但毕国驹作为购房人从未向晓锋公司支付分文购房款，也就不存在向毕国驹返还款问题，同样，由于晓锋公司未收毕国驹分文购房款，毕国驹也没有向晓锋公司购房的意思表示，毕国驹也不符合购房资格，其与晓锋公司不存在商品房买卖合同法律关系；毕国驹也不是消费者，不是房屋的买受人，其无权引用《最高院商品房买卖合同司法解释》第八条规定，向晓锋公司索取所谓损失，晓锋公司不存在向其赔偿损失问题。二、李泽营、邝国桓于2014年8月3日与毕国驹、杨送子、刘志权签订的《协议书》及附件有效与否,对晓锋公司没有任何约束力。由于李泽营、邝国桓于2014年8月3日与毕国驹及案外人杨送子、刘志权签订的《协议书》及附件上无晓锋公司签名盖章，该《协议书》及附件有效与否对晓锋公司没有任何约束力，毕国驹无权依据该《协议书》及附件向晓锋公司主张权利。三、李泽营、邝国桓无权把登记在晓锋公司名下的房地产通过流质契约,用“以物抵债”方式抵偿给他人。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。李泽营、邝国桓把与晓锋公司签订的《合作协议》中的49%权益设定反担保质押给晓锋公司及宋水林后，仍擅自与毕国驹及案外人杨送子、刘志权签订的《协议书》，把登记在晓锋公司名下的房地产通过流质契约用“以物抵债”方式抵偿给他人，其行为是无权处分行为，该行为损害晓锋公司权益，依《民法总则》规定是无效的民事行为；李泽营、邝国桓此后又签名通知晓锋公司，要求晓锋公司把案涉房屋出售他人是否“一房两卖”？其行为是否涉嫌诈骗犯罪是李泽营、邝国桓的个人行为，与晓锋公司无关。四、晓锋公司无向毕国驹借过任何款项，也未为他人向毕国驹借款提供过担保。2013年3月26日晓锋公司开发的项目是以自己名下的土地使用权向建行申请开发贷款8000万元开发的，该款项于2013年6月26日已到帐，无需向他人借款，更无向毕国驹借过任何款项，也未为他人向毕国驹借款提供担保，毕国驹称晓锋公司开发的项目是靠他出借的款项开发是毫无事实依据。五、(2019)粤01民终10124号民事判决只认定其他九户办理了网签合同的小业主的认购行为及收据视为晓锋公司的售房行为,并没有认定案涉两套房视为晓锋公司收取了毕国驹的房款。晓锋公司与九户购房小业之间买卖合同纠纷的仲裁案，是依据晓锋公司与其他九户购房小业主办理了网签合同，且认为购房小业主向案外人支付了房款，不管小业主手持的《认购书》及《收据》是真是假，依双方在网上签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，晓锋公司与九户购房小业之间买卖合同有效，而判决则认为小业主手持的《认购书》及《收据》及九份《还款协议》视为晓锋公司的行为；但本案中晓锋公司与九户购房小业主之间买卖合同纠纷的仲裁案及(2019)粤01民终10124号民事判决所涉民间借贷纠纷案,明显无任何可比性，判决并无认定毕国驹手持的《认购书》及《收据》视为晓锋公司行为，相反毕国驹于2017年6月7日手持两张《认购书》及《收据》前往花都区公安分局控告晓锋公司及其法定代表人诈骗时，经公安机关鉴定是伪造，晓锋公司及其法定代表人从被控告的犯罪嫌疑人转为被害人，经公安机关侦查，公章是邝国桓及李泽营伪造的，毕国驹也在报案时承认他不是买房，两张《认购书》及《收据》是邝国桓及李泽营交给他，毕国驹在（2017）粤01民终5769号案二审中，当法官问他为什么不找宋水林签名？毕国驹当庭称：宋水林不会给我签的。显然毕国驹明知邝国桓及李泽营无权出售登记于晓锋公司名下案涉两套房；本案是商品房买卖合同纠纷，依《城市房地产法》、《合同法》规定，双方签订买卖合同，并办理网签手续，购房人必须把购房款汇入政府的监控账户,按《九民会议纪要》第31条规定，违反这些规定无效，这属于房地产买卖法律法规的强制性也就是效力性规定；而本案的案涉两套房首先毕国驹不是购房人，也不具购房资格，其也无购房的意思表示，更未支付任何购房款，更未网签，甚至连假的九份《还款协议》未涉及，毕国驹与其他九个小业主无任何可比性；判决毕国驹手持两份《认购书》不管公章真假，其属于预合同性质，根本未成立,更无效;《认购书》对交房期限、违约责任、房屋质量、办证期限、税费承担都未约定，毕国驹根本不具备商品房买卖合同目的,充其量是其与邝国桓及李泽营的“以物抵债”之间的债务关系,不符合《最高院商品房买卖合同司法解释》第八条规定的前提条件，有向晓锋公司索取所谓损失的资格，晓锋公司更不存在向其赔偿损失问题;如毕国驹的债权认为不能得到“以物抵债”全部实现，但其债权不因案涉虚假买卖两套房得不到实现,债权就会废除，毕国驹仍可向债务人邝国桓及李泽营追索债权。另，依最高人民法院（法释〔1998〕7号）第五条规定，“私刻单位的公章签订经济合同”对单位作为“被代理人”并不构成表见代理，“私刻单位的公章签订经济合同”对单位作为“被代理人”来说不具有法律拘束力。由于借款是邝国桓及李泽营向毕国驹所借，毕国驹并非向晓锋公司购房，毕国驹应另案向邝国桓及李泽营主张民间借贷债权，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定，请求驳回毕国驹的全部诉讼请求或驳回起诉。针对毕国驹增加的诉讼请求，晓锋公司辩称，毕国驹的房屋没有网签，几个小业主在仲裁委提起仲裁的案件与本案案情不一样，仲裁委的案件是有网签的，广州仲裁委以表见代理做出我方与小业主之间的合同有效，但本案没有类比性，我方没有与毕国驹签订买卖合同，毕国驹也没有购房资格，假公章出具的收据是李泽营给毕国驹的，在之前案件的笔录中毕国驹陈述了是李泽营以物抵债给毕国驹的，与本案陈述我方将案涉房屋出售给毕国驹不一致。毕国驹的陈述与生效判决中认定的事实不一致，毕国驹自己的陈述应当高于生效判决的认定。本院经审理认定事实如下：（2017）粤0114民初6617号案是毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子作为原告诉被告晓锋公司、宋水林、李泽营、邝国桓的民间借贷纠纷，毕国驹等四人的诉讼请求为：1.判令李泽营立即向四原告支付《协议书》签订后至四原告实际收取售房款期间的借款利息165万元（以1050万元为本金，按月利率2%计算自2014年8月5日起至2015年3月31日止，共计165万元）；2.判令李泽营、晓锋公司履行九份《还款协议》确定的义务，立即向四原告支付桃源盛世名苑九套房屋剩余售房款3370000元及逾期支付该款项的违约金（违约金以每日1‰为标准，自2015年5月2日起计算至实际清偿之日止）；3.判令李泽营、晓锋公司履行两份《借条》确定的义务，立即向四原告返还桃源盛世名苑xx房、xx房剩余售房款934346元及逾期支付该款项的违约金（违约金以月利率2%为标准，自2015年4月1日起计算至实际清偿之日止）；4.判令李泽营、晓锋公司立即向毕国驹返还桃源盛世名苑xx房的售房款400000元及利息（利息以月利率2%为标准，自2015年11月5日起计算至实际清偿之日止）；5.判令晓锋公司向原告毕国驹双倍返还桃源盛世名苑xx房（总房价773814）、xx房（总房价773814）购房款共计3336530元；6.判令晓锋公司立即向原告返还桃源盛世名苑xx房款17995元、xx房款104766元、xx房款45785元、xx房款104470元，以上共计273016元（在2018年8月22日新增加的诉讼请求）；7.判令宋水林对晓锋公司的上述债务承担连带责任；8.判令四被告共同承担本案的诉讼费用及相关费用（包括但不限于财产保全费、财产保全担保费等）。诉讼中，毕国驹等四人明确在该案中放弃第一项诉讼请求。本院于2018年12月29日作出（2017）粤0114民初6617号民事判决，本院认为，xx房以及xx房，晓锋公司已将该房产出售给案外人。鉴于毕国驹等四人就该房产向晓锋公司主张双倍返还，其诉请法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，该房产所售房款纠纷应为房屋买卖合同纠纷，本案系民间借贷法律纠纷，不在本案审查范围，故本院暂不处理，毕国驹等四人可以诉诸合法途径另行主张。后晓锋公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终10124号案立案受理，广州市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）粤01民终10124号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。已生效的（2019）粤01民终10124号民事判决查明如下事实：2010年1月28日，晓锋公司(甲方)与邝国桓、李泽营(乙方)签订《合作开发房地产合同》，约定合作开发位于花都区新华街建设北路土地证号为花国用（2002）第110348**的地块，项目名称为桃源盛世名苑。邝国桓、李泽营以晓锋公司名义负责办理整个房地产合作项目的开发，直至销售、为小业主办理产权证等各种手续，并约定该项目建成后全部建筑物的产权按邝国桓、李泽营占49%、晓锋公司占51%的比例进行分配。2014年3月7日，晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》，对合作开发房地产项目建成后的房屋、商铺及车位等进行了分配，明确了邝国桓、李泽营所分得的具体房屋、商铺及车位情况，包括但不限于以下16套房屋(以下简称案涉16套房产)：xx。桃源盛世名苑项目下的案涉16套房产均初始登记于晓锋公司名下。毕国驹等四人主张邝国桓、李泽营自2011年6月至2012年3月向其借款1050万元并在（2019）粤01民终10124号案中提供了如下证据，其中包括2012年3月3日《借款合同》、《借款借据》、网上转账交易信息以及2014年8月3日的《协议书》，《协议书》内容如下：“甲(邝国桓)、乙(毕国驹、刘志权、杨送子)、丙(李泽营)三方经充分协商，甲方因开发桃园盛世名苑资金周转困难向乙方借款并由丙方担保，现就清偿甲方欠乙方的借款本金和利息一事达成如下协议条款，供三方信守执行：一、截至2014年8月4日止甲方欠乙方本金1050万元，利息315万元，共计1365万元；二、经甲、乙、丙三方协商，甲丙双方同意，将桃园盛世名苑的16套商品住宅按售楼部标价的八点五折(即85%)出售给乙方，折后总房价为1417.505万元，出售所得的房款用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息(详见附件一)，房价与借款本金及利息的差额双方用现金结清，至此双方互不拖欠。三、协议签订后，乙方可对附件一的16套住宅进行自由处置，可以将房产登记于自己的名下，或乙方指定的第三方名下。四、乙方已经确定将上述房产进行对外销售时，甲丙双方需协助乙方指定的第三方签订《商品房认购书》，并在《商品房认购书》签订日起计，半年内签订《商品房购买合同》。在签订《商品房认购书》后，甲方开具销售收据，以收据总额款偿还乙方的本金和利息，差额部分乙方继续按月收取甲方利息，直至签订《商品房购买合同》日止。五、经三方协商，上述商品房的销售款项，全部由乙方收取，并用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息。六、如乙方销售上述16套房产时，销售总收入超过1365万元时，超出部分的收入乙方需向甲方支付20%的办证税费。甲方：邝国桓乙方：毕国驹刘志权杨送子丙方：李泽营2014年8月3日”。邝国桓、李泽营在（2019）粤01民终10124号案中对于上述《借款合同》、《借款借据》、《协议书》均无异议，亦认可案涉借贷关系以及出借本金数额1050万元。晓锋公司、宋水林则认为邝国桓、李泽营仅于2012年3月3日向毕国驹借款288万元且已清偿完毕，其余借款均为邝国桓、李泽营与毕国驹等四人虚构，刘志权、杨送子无实际出借事实，无权作为该案适格的原告主张债权；宋水林仅对案涉300万元借款承担保证责任并保证债权人“以房抵债”的权益，但因该笔借款保证期限届满宋水林不须承担保证责任。毕国驹等四人主张《协议书》签订后晓锋公司同意毕国驹等四人将上述16套房产中的14套对外出售，2套(xx房，xx房)以房抵债给毕国驹，晓锋公司也配合毕国驹等四人及购房者办理了部分相关的房屋买卖手续，包括但不限于：晓锋公司作为开发商与购房者签订了《认购书》、收取了维修基金、代理费及律师费，并向购房者出具了部分房款的《收款收据》，并与购房者网签了《商品房买卖合同》。在（2017）粤0114民初6617号案中，经毕国驹等四人申请，本院对广州市花都区环境保护局调取的花环监字[2010]099号《关于晓锋商住楼1、2、3、4栋及地下室建设项目环境影响报告表的审批意见》、《关于要求出具配套垃圾收集站和公厕意见的复函》、邝伟衡身份证、宋水林身份证等环评材料复印件中的公章，与《还款协议书》、《桃源盛世名苑认购书》、《收据》上晓锋公司公章一致性进行鉴定。广东明鉴文书司法鉴定所于2018年5月22日出具粤明鉴[2018]文鉴字第0110号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“检材1至检材3与样本1至样本3是出自同一枚印章；无法确定检材4与样本1至样本3是否出自同一枚印章”，即《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000178、0000185等）、《收据》（编号0160730、0160731、0160733等）、《还款协议》（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）、《承诺书》（2015年1月26日）、《借条》（2015年2月12日、2015年2月13日）上的“广州市晓锋房地产有限公司”印章与晓锋公司提交的环评资料印章(除宋水林身份证复印件)为同一印章。广州市中级人民法院在（2019）粤01民终10124号民事判决中认为，毕国驹等四人与邝国桓、李泽营之间存在真实的借贷关系，案涉借款实际出借本金数额为1009.25万元，案涉《认购书》、九份《还款协议》、2015年2月13日的两份《借条》以及《收据》均应认定为晓锋公司的真实意思表示。根据广东省广州市公安司法鉴定中心［2017］00113号《鉴定书》，广东开元文书司法鉴定所出具的五份《鉴定意见书》，广州市公安局花都区分局的《讯问笔录》以及广东明鉴文书司法鉴定所粤明鉴［2018］文鉴字第0110号《司法鉴定意见书》，足以认定《认购书》、九份《还款协议》、2015年2月13日的两份《借条》以及《收据》加盖的印章并非晓锋公司备案公章。但是，根据本案查明的事实，晓锋公司向广州市花都区环境保护局提交环评资料亦有使用该印章，足以认定晓锋公司对外活动中存在至少两枚以上印章的情形。该案中，邝国桓、李泽营以晓锋公司的名义对外销售案涉16套房产，其销售行为包括但不限于与小业主签订《认购书》，出具房款《收据》等手续，上述行为与《合作开发房地产合同》中约定的内容一致，应为代表晓锋公司的行为。鉴于邝国桓、李泽营享有代表晓锋公司对外销售案涉房产的权利，即便上述协议及收据上加盖的印章不是晓锋公司的备案公章，邝国桓、李泽营与小业主签订的《认购书》、九份《还款协议》、2015年2月13日的两份《借条》以及《收据》仍应视作晓锋公司的真实意思表示，晓锋公司以上述协议中加盖印章与备案公章不一为由否认上述协议的效力，该院对此不予支持。邝国桓、李泽营对桃源盛世名苑项目全部建筑物的产权享有49%的权益（包括案涉16套房屋），邝国桓、李泽营具有处分16套房产房款的权益，其在《协议书》中关于“案涉16套房产售得房款清偿案涉借款本息”的约定，系邝国桓、李泽营对案涉16套房产售得房款的处分，合法有效。毕国驹在本案中提交2015年3月30日《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000371）及《收据》（No.0160732）拟证明其与晓锋公司签订了认购书，约定毕国驹向晓锋公司购买桃源盛世名苑xx房，晓锋公司确认收到毕国驹的全部款项。认购书约定，购买物业为广州市花都区南石西路1号桃源盛世名苑xx单位，成交楼价773814元，付款方式一次性付款。认购书尾部甲方处盖有“广州市晓锋房地产有限公司”印章，乙方处有毕国驹签名。收据载明，收到毕国驹桃源盛世名苑xx房购房款合计773814元，该收据盖有“广州市晓锋房地产有限公司”印章。2017年3月14日，晓锋公司与案外人危发满签订《桃源盛世名苑认购书》，将案涉房屋出售给危发满。另查，毕国驹陈述，签订本案认购书时，其不具备购房资格，依照认购书的约定，其有权在签订正式商品房买卖合同前，将房屋转名到家人名下，不会导致合同无法履行。本案诉讼中，晓锋公司向本院提出调查取证申请，要求本院向广州市花都区公安分局经侦大队调取毕国驹于2016年8月以晓锋公司及法定代表人涉嫌合同诈骗一案的报案材料及有关卷宗笔录、不予受理通知书等。本院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案立案时案由为商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式，但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故案涉《认购书》不应认定为商品房买卖合同，而仍属于预约合同的性质。故本案案由应为商品房预约合同纠纷。（2019）粤01民终10124号案中已对毕国驹等四人与邝国桓、李泽营之间存在1009.25万元的借贷关系、2014年8月3日的《协议书》的效力、邝国桓、李泽营具有处分16套房产房款的权益、2015年3月31日的《承诺书》并不影响2014年8月3日《协议书》的效力等问题进行了充分的评析，本院在此不予赘述。晓锋公司认为邝国桓、李泽营并无处分案涉房产的权益，与事实不符。关于本案的处理，案涉《桃源盛世名苑认购书》、《收据》是否应认定为晓锋公司的真实意思表示，正如（2019）粤01民终10124号案中的评析，虽《桃源盛世名苑认购书》中加盖的印章并非晓锋公司备案公章，晓锋公司向广州市花都区环境保护局提交环评资料亦有使用该印章，足以认定晓锋公司对外活动中存在至少两枚以上印章的情形。邝国桓、李泽营以晓锋公司的名义对外销售案涉16套房产，其销售行为包括但不限于与小业主签订《认购书》，出具房款《收据》等手续，上述行为与《合作开发房地产合同》中约定的内容一致，应为代表晓锋公司的行为。鉴于邝国桓、李泽营享有代表晓锋公司对外销售案涉房产的权利，即便上述协议及收据上加盖的印章不是晓锋公司的备案公章，案涉《桃源盛世名苑认购书》、《收据》仍应视作晓锋公司的真实意思表示，晓锋公司以上述认购书中加盖印章与备案公章不一为由否认上述协议的效力，本院对此不予采纳。因此，《桃源盛世名苑认购书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。毕国驹陈述其签订认购书时不具备广州市购房资格，且案涉房屋现已被另售他人，《桃源盛世名苑认购书》无法继续履行下去，毕国驹请求解除《桃源盛世名苑认购书》，本院予以支持。《收据》系收付款凭证，晓锋公司出具《收据》的行为可视为晓锋公司对以房抵款的形式予以确认并确认收到相应的房款，晓锋公司认为其未收取房款，本院不予采纳。《桃源盛世名苑认购书》解除，晓锋公司应当相应的购房款予以返还，故毕国驹请求晓锋公司返还房款773814元，合理有据，本院予以支持。因双方仅为预约合同关系，毕国驹请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赔偿一倍房价款773814元的损失，缺乏依据。毕国驹在签订认购书时不具备购房资格，对合同不能继续履行亦有过错，故综合考虑过错程度、履行情况、合理成本支出、损失的情况等，本院对从晓锋公司确认收取房价款次日起的利息损失予以支持，综上，毕国驹诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。晓锋公司的调查取证申请，与本案待证事实无关联，本院对此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告毕国驹与被告广州市晓锋房地产有限公司签订的《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000371）；二、被告广州市晓锋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕国驹返还房价款773814元；三、被告广州市晓锋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕国驹支付773814元的利息，利息从2015年3月31日起计至付清款项之日止，2015年3月31日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告毕国驹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20412元，由原告毕国驹负担9105元，由被告广州市晓锋房地产有限公司负担11307元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曾燕飞人民陪审员  陈铎棠二〇二一年二月二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵