四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6692号 原告：辽阳宣越商贸有限公司，住所地辽宁省辽阳市白塔区曙光馨园小区三里街**。 法定代表人：闫晓军。 委托诉讼代理人：孙利平，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 被告：四川钱江银通房地产有限公司，住所地成，住所地成都市青羊区青龙街******v> 法定代表人：王观海。 委托诉讼代理人：李玉红，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江永华，男，1976年11月19日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 原告辽阳宣越商贸有限公司（以下简称辽阳宣越公司）与被告四川钱江银通房地产有限公司（以下简称钱江房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽阳宣越公司的委托诉讼代理人孙利平、张杰，被告钱江房产公司的委托诉讼代理人李玉红、江永华到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 辽阳宣越公司提出诉讼请求，请求人民法院判令：1.钱江房产公司向辽阳宣越公司支付经济补偿金1000万元；2.本案诉讼费及保全费用由钱江房产公司承担。事实与理由：2017年8月4日，辽阳宣越公司与钱江房产公司签署了《关于铂金城房屋买卖之认购协议书》（以下简称认购协议），约定，辽阳宣越公司将购买产权属于钱江房产公司之房屋及地下停车位，总面积约49815.49平方米，总交易价款为3.35亿元，协议签订后，辽阳宣越公司向钱江房产公司支付了履约保证金5000万元。因辽阳宣越公司对于交易价款支付进度有新安排，辽阳宣越公司与钱江房产公司签订了三份补充协议书。截止2019年11月11日，辽阳宣越按补充协议书的约定付清剩余购房款14300万元并向钱江房产公司支付了逾期付款违约金29550700元。2019年11月9日，经双方协议一致，钱江房产公司向辽阳宣越公司出具《承诺函》，基于钱江房产公司的承诺，辽阳宣越公司于2019年11月11日向钱江房产公司支付了购房尾款14300万元及违约金29550700元，但钱江房产公司未完全履行承诺。现辽阳宣越公司为维护自身合法权益，特起诉来法院。 钱江房产公司辩称，辽阳宣越公司提到的边际资料移交是不属于双方在应当移交的范围之内，不能达到辽阳宣越公司想证明的目的。且双方签署的《认购协议》及三份补充协议均未约定物业资料移交相关问题。物业资料移交仅限于钱江房产公司现有的资料；从钱江房产公司提交的双方物业公司在2019年11月30日签署的确认书上明确写到双方物业公司的工作已全部完毕，物业移交工作不存在违约。综上，钱江房产公司不应当向辽阳宣越公司支付补偿金。请求法院驳回辽阳宣越公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月4日，钱江房产公司（转让方、甲方）与辽阳宣越公司（受让方、乙方）签订《认购协议书》，载明：1.甲方开发建设有位于成都市××街××号铂金城地产项目，现拥有铂金城地产项目中多套房屋及-2、-3层地下停车位所有权。甲方意欲整体转让其拥有所有权并依法可转让的上述房屋及地下停车位（以下简称交易标的），乙方有意整体受让。交易标的位于成都市××街××号铂金城房产项目中权属甲方之房屋及地下停车位，总面积约49815.49㎡。综合评估确定交易标的整体交易价款为3.35亿元；2.根据乙方付款比例与进度，对应交易标的之可区分所有权部分，采用先款后售的方式通过双方或甲方与乙方指定的买受人签署《商品房买卖合同》直接转让对应的房屋及车位所有权；3.甲乙双方根据本协议约定，完整、真实地向对方提供交易所需资料。本协议签署后5个工作日之内，乙方向甲方账户支付5000万元的履约保证金（乙方于2017年7月24日向甲方支付的3500万购房诚意金在本协议签署后自动转化为履约保证金，乙方须在本协议签署后5个工作日内再向甲方支付1500万元的履约保证金。）履约保证金在整体交易过程中乙方无违约情形下转变为最后一批次购房款。在5000万元的履约保证金到位后，甲方协助乙方与物业公司、商管公司商权后续合作事宜。根据乙方向甲方支付购房款的比例与进度，甲方按约定分批次对应解除交易标的涉及抵押，与乙方或乙方指定买受签署《商品房买卖合同》并办理过户登记；4.鉴于部分交易标的现状为抵押状态，交易价款分批次提前支付以使甲方用于分批次解除交易标的的抵押，第一批次交易约定，乙方应于本协议签署后60个工作日内向甲方支付不低于1.2亿元的购房款，在甲方收到该购房款后20个工作日内办结解除对应交易标的抵押，并于次日与乙方或乙方指定购房人签署该批次房屋对应的合同并同时开始通过网络网签办理合同备案手续（-2层、-3层、5层除外），同时乙方依法缴付税费。在乙方取得上一批次交易的不动产权证书后乙方应在30个工作日内向甲方支付第二批次购房款1.1亿元，办前述流程直至乙方付清余款5500万元，履约保证金5000万元转为最后一批次购房款，全部交易标的相继陆续招安批次完成整体交易，直至乙方取得全部交易贾标的不动产权证书。本次交易产生的税金、费用由各方承担。……8.乙方认可交易交易标的现状及租赁情况，遵守“买卖不破租赁”规则并接受甲方与租户已签订的租赁合同，租赁期限未届满的乙方不得要求终止租赁，承租人自愿终止、违反租赁合同而依约终止的除外；乙方认可交易标的当前的物业服务现状、商业服务现状；本协议项下分批次购房款未付清且交易标的未交付前该批次交易标的对应的全部租金归甲方所有；自本协议约定的分批次购房款付清且实际交付之日起该批次交易标的租金归乙方所有；甲方收到的当批次购房款付清且实际交付之日后的租金（包括该日之前预付与该日后收到）应于交易标的交付后5个工作日内支付给乙方（扣除甲方因收取该等租金而代为缴付的税金），对应交易标的租户已向甲方支付的租金保证金、装修保证金等保证金类资金，甲方一并转交给乙方。双方以签署本协议时的房屋现状为交付标准。交易完成后，甲方有义务协调并配合乙方与物业公司和商业管理公司进行交接。本协议签订甲方金额收到乙方支付的5000万元履约保证金之日3个工作日内，甲方向乙方提交全部交易标的租赁合同复印件。乙方或乙方指定购房人应在签订《商品房买卖合同》后三个工作日内前往交易标的所在地完成当批次交易标的交付，甲方同乙方（或乙方指定购买人）签署交房清单即视为交易标的实物已交付，甲方同时有义务通知现交易标的实际使用人。乙方逾期前往办理交付的，则视为已经交付。……10.乙方（或乙方指定购房人）在付清甲乙双方商定的当批次交易标的对应的全部购房款项提供齐全办理不动产权证书所需全部资料并缴付相应税费及维修资金等费用后60个工作日内，甲方协助并确保乙方取得当批次交易标的不动产权证书，如甲方单方原因违反约定时限的，则每逾期一日承担本协议项下购房款总额千分之一违约金；若逾期超过30个工作日，则乙方有权解除合同。若乙方支付履约保证金后甲方擅自终止合同或因甲方单方违约致使合同不能实现而终止，甲方应在10日内向乙方退还已付的全部购房款和履约保证金，并赔偿乙方各项损失5000万元；因以乙方原因而致交易终止的，乙方已支付5000万元履约保证金不予退还作为甲方损失赔偿，乙方违反约定时限支付购房款及履约保证金的，则每逾期一日承担本协议项下购房款总额千分之一违约金，乙方应向甲方支付的第一批次购房款1.2亿元，若逾期超过30个工作日，甲方有权解除合同，届时5000万元履约保证金不予退还。 2017年10月30日，钱江房产公司（转让方、甲方）与辽阳宣越公司（受让方、乙方）签订《补充协议书》，载明：基于乙方对交易价款支付进度的新安排，现甲乙双方决定在原协议基础上对交易价款总额的各项支付金额，对应的交易标范围进行调整。第一批次由主协议确定的1.2亿元调整为1.4亿元；第二批次由主协议确定的1.1亿元调整为0.9亿元；第三批次交易价款不变。已支付的履约保证金5000万元，按约定转为最后一批次购房款，全部交易标的相继陆续按批次完成整体交易，直至乙方取得全部交易的不动产权证书。交易标的面积及范围不变。本次交易可以涉及乙方指定其他第三方为购房人面与甲方签订《商品房买卖合同》并进行登记备案及办理房屋产权证书，届时有关房屋交付、办理等约定以甲乙双方签署的协议内容为准，乙方与其指定第三方之间的权利义务由乙方自行与第三方处理。另，乙方指定第三方作为购房人而可能产生的其他费用由乙方自行承担。 2018年5月22日，钱江房产公司（转让方、甲方）与辽阳宣越公司（受让方、乙方）签订《补充协议书（二）》，载明：因乙方支付约定款项出现逾期情形，根据约定乙方应当于2018年2月22日前支付第二批次购房款9000万元，截止本补充协议签订日（2018年5月22日），乙方尚未支付给甲方。根据约定计算至2018年5月22日，乙方应向甲方支付的逾期违约金为3015万元。自2018年5月23日起至乙方实际付清全部应付款项之日止，乙方应按33.5万元/天的标准继续向甲方支付逾期违约金。乙方对此确认无误。乙方承诺在2018年6月30日前向甲方付清购买铂金城房屋的剩余购房款14500万元（不含履约保证金5000万元）。截止本补充协议签订日，甲方已完全履行约定的各项义务，不存在需要向乙方承担违约责任的情形。若乙方严格履行约定，在2018年6月30日前付清剩余购房款14500万元，甲方同意将乙方应向甲方支付的逾期违约金折减为935.25万元，乙方应在向甲方付清剩余购房款14500万元的同时向甲方付清该935.25万元的违约金，若乙方未同时付清剩余购房款及违约金，则乙方仍按约定向甲方支付违约金3015万元。若乙方在2018年6月30日前足额付清剩余购房款14500万元，且提前分批次向甲方支付购房款的，则根据各批次实际支付金额及提前时间，按日万分之五标准扣减前款约定的乙方应承担的违约金。如乙方未在2018年6月30日前全额付清所有未付购房款14500万元，则乙方已交付的5000万元履约保证金不再退还，亦不再作为购房款抵扣，直接归甲方所有。乙方对此无异议，并自愿放弃主张该保证金全额或部分退还的权利。甲方还有权决定单方终止房屋买卖的继续履行，届时以甲方向乙方发送的终止通知书为准。在甲方向乙方发送终止交易书面通知书的次日，双方买卖关系终止，乙方仍应向甲方承担并支付违约金，在终止买卖情形下，此前已过户给乙方的房产归乙方所有；乙方已支付购房款至甲方账户，但尚未向不动产登记中心递交过户资料的交易标的，在扣除违约金后，剩余金额由甲方指定对等金额的房产继续办理过户交易手续。对于已过户给乙方的房产所涉及的租金移交等事宜，甲方已按约定通知乙方完善租金移交手续，但因乙方原因一直尚未确认具体金额，乙方确定本协议后及时委派负责人前往甲方处办理该事务。 2019年9月25日，钱江房产公司（转让方、甲方）与辽阳宣越公司（受让方、乙方）签订《补充协议书（三）》，载明：乙方支付约定款项出现逾期情形，甲方已多次催请乙方履约未果，甲方已于2018年10月26日向乙方书面寄送催款通知书，2018年10月30日向乙方书面寄送交易买卖终止通知书，双方交易终止。乙方多次提出恢复履约的请求并自愿提出加大违约责任。现乙方承诺在2019年11月30日前向甲方付清购买铂金城房屋的剩余购房款14300万元（不含履约保证金5000万元），截止本补充签订日，甲方已完全履行约定的各项义务，不存在需要向乙方承担违约责任的情形。若乙方按期足额履行约定，在2019年11月30日前付清剩余购房款14300万元，对乙方应当承担的逾期付款违约金进行优惠处理，即以14300万元应付房款为基数，根据实际逾期时间按年化12%利率计算逾期违约金，根据约定，双方确定自2018年2月23日起至2019年11月30日的逾期违约金为3079万元，乙方应在向甲方支付剩余购房款14300万元的同时向甲方一次性付清该3079万元的违约金。若乙方在2019年11月30日前提前向甲方支付购房款的，则逾期违约金按实际逾期时间（2018年2月23日开始至全部购房款付清当日止）按年化12%利率计算逾期违约金。如乙方未在2019年11月30日前全额付清余下购房款14300万元及前述逾期违约金3079万元，则视为乙方再次根本性违约，双方确认于2019年12月1日自动终止后续房屋买卖交易，甲方无需再向乙方发送任何解除合同的书面通知，届时，乙方已支付给甲方的5000万元履约保证金不再退还。除前述5000万元履约保证金归甲方所有外，同时乙方应再向甲方支付合同违约金3000万元（即本补充协议将违约金总额调整为8000万元），乙方同意是此3000万元违约金从已向甲方预付的4646.1547万元购房款中直接扣除。对于前述被甲方没收的5000万元履约保证金及承担的3000万元违约金。在约定终止房屋买卖交易情形下，此前已过户给乙方的房产照明乙方所有。乙方已预付款项扣除前述8000万元后的余款，由甲方指定对等金额的房产与乙方继续办理过户交易手续，乙方应在收到甲方书面通知书后15日内前往甲方处进行办理，若乙方拒不与甲方办理房产交易过户手续的，甲方没有义务向乙方退还余款，所有责任及损失由乙方自行承担。 2019年11月1日，辽阳宣越公司向中汇传媒有限公司出具《付款委托函》，载明：我司需向钱江房产公司支付了购房款14300万元及逾期付款违约金2955.07万元，共计17255.07万元。现我司特委托贵司将上述应会资金支付给钱江房产公司。 2019年11月11日，中汇传媒有限公司通过银行转账方式向钱江房产公司账户转入17255.07万元。2020年6月2日，中汇传媒有限公司出具《付款情况说明》，载明：我司受辽阳宣越公司的委托，于2019年11月11日向钱江房产公司账户支付了17255.07万元，其中购房款14300万元及逾期付款违约金2955.07万元。 2019年11月11日，钱江房产公司向辽阳宣越公司出具《确认函》，载明：若贵司严格履行双方签署的相关协议，于2019年11月11日将剩余购房款19300万元，含履约保证金5000万元及违约金支付至我公司账户，我司同意将《补充协议（三）》约定之违约金计算至2019年11月4日截止，即交付违约金2955.07万元后即视为贵公司已经将违约金支付完毕。我司确认配合贵公司，并按照要求将双方约定买卖之后续铂金城房产在办理不动产权证书时拆分为22个不动产权属证书进行过户，同时我司确认，就铂金城项目物业管理与贵公司指定的物业公司签署前期物业服务合同。同日，钱江房产公司出具《收条》两份，其载明：今收到辽阳宣越公司铂金城购房款14300万元及逾期付款违约金（延期利息）2955.07万元。备注，上述款项由中汇传媒有限公司代辽阳宣越公司支付。 2019年11月9日，钱江房产公司向辽阳宣越公司出具《承诺函》，载明：便于贵司管理购买我司“铂金城”项目之不动产，若贵公司严格履行双方于2019年9月25日签署的关于“铂金城”房屋买卖之补充协议书（三）约定之贵公司全部支付义务，刚我公司承诺如下，1.我司将在贵公司付清款项当天终止与“铂金城”项目现有物业管理公司[成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江物业公司）]的前期物业管理委托合同，并于当天按照原前期物业管理合同条款与贵司指定的物业管理公司重新签订“铂金城”项目物业管理委托合同；2.由我公司负责安排钱江物业公司将“铂金城”项目现有资料及后续物业管理相关的财务数据、项目图纸资料、设备设备证书及维保资料、租赁、外包服务等各种合同书、物资全面顺利移交给贵司指定的物业公司，配合贵司做好物业项目移交承接工作平稳过度；3.如我司逾期超过30日仍不履行本承诺第一条和第二条义务的，则我司将补偿贵司1000万元。 2019年11月14日至11月27日期间，钱江物业公司与成都欧新物业管理有限公司（以下简称欧新物业公司）签订四份《备忘录》，其载明：欧新物业公司对实地进行勘察、查验，并约定双方在2019年11月30日前协助欧新物业公司交接物业的相关工作，并在当日17时退出钱江·铂金城管理。 2019年11月30日，钱江物业公司与欧新物业公司签订《物业管理移交确认书》，载明：1.钱江物业公司根据2019年11月11日与项目开发商钱江房产公司签订终止钱江·铂金时代项目前期物业管理协议约定，以及欧新物业公司根据2019年11月15日与钱江房产公司签订钱江·铂金时代项目前期物业管理协议约定，双方于2019年11月14日开始在双方共同协助下对钱江·铂金时代项目物业管理移交事宜进行公平、友好的接触、沟通。欧新物业公司也对现场进行了勘察、查验，在此期间多次洽谈，形成备忘录4份，双方达成一致，并对钱江·铂金时代项目物业管理中各类合同、业主/商家资料、设备目录等进行了移交，对各类图纸、工程文件、钱江物业公司自有资产（详见清单）、物业用房进行现场现状进行移交。双方已经在签订的备忘录中确定了钱江·铂金时代项目物业管理中关于财务分割，结算中的各项事宜（详见备忘录）；2.双方已于2019年11月30日17时对钱江·铂金时代项目进行了现场移交，至此钱江·铂金时代项目移交工作安全移交完毕，自上述时间起，由欧新物业公司对钱江·铂金时代项目行使相关物业管理权，承担项目的物业管理相关义务，钱江物业公司不再行使任何物业管理权，不再承担任何物业管理责任。 另查明，2019年11月15日，钱江房产公司（甲方、建设单位）与欧新物业公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，载明：甲方选聘乙方对坐落于成都市骡马市（成都市青羊区青龙街27号）钱江·铂金时代项目写字楼、商场、车库提供前期物业管理服务事宜。 庭审中，辽阳宣越公司称，至今钱江房产公司也未履行完毕物业交接的事宜。其为证明所述提交了未履行交接义务事项、情况说明、物业费结算确认函、微信聊天记录、边际资源等相关费用结算确认函等证据予以佐证。钱江房产公司对此不予认可，并辩称，钱江物业公司已于2019年11月30日17时就退出铂金城项目的物业管理，双方在物业管理移交确认书中也明确了，物业移交的图纸、资料及合同等相关资料，其为证明所述提交了未履行交接义务事项的回复、情况说明、缴费通知、发票等证据予以佐证。辽阳宣越公司对此不予认可。 本院认为，根据双方签订的《认购协议书》、《补充协议》、《物业管理移交确认书》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的《认购协议书》、《补充协议》中，均未对物业的交接进行约定。而钱江房产公司在2019年11月9日承诺，负责安排钱江物业公司将“铂金城”项目现有资料及后续物业管理相关的财务数据、项目图纸资料、设备设备证书及维保资料、租赁、外包服务等各种合同书、物资全面顺利移交给辽阳宣越公司指定的物业公司。且双方物业公司签订的《物业管理移交确认书》明确，由辽阳宣越公司指定的物业公司已对现场进行了勘察、查验，并对物业管理中各类合同、业主/商家资料、设备目录等进行了移交，对各类图纸、工程文件、钱江物业公司自有资产、物业用房进行现场现状进行移交。对财务进行分割和结算，已于2019年11月30日17时进行了现场移交，至此钱江物业公司的移交工作安全移交完毕。对此可以认定钱江物业公司已将各类图纸、工程文件、合同等资料都移交给辽阳宣越公司指定的物业公司。故对辽阳宣越公司的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，依法判决如下： 驳回辽阳宣越商贸有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费81800元，保全费5000元，由辽阳宣越商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  王惠云 人民陪审员  秦天琼 二〇二一年二月二十日 法官 助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚