江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0192民初278号原告:南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市江北新区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜,该公司董事长。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。被告：刘臣斌，男，1978年11月29日出生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：宣晓艳，江苏冠文律师事务所律师。原告南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告刘臣斌物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月11日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托诉讼代理人李品宁、被告刘臣斌的委托诉讼代理人宣晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费21115元、公摊水电费3323元，合计24438元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年1月1日，原告和明发集团南京房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，此后原告又两次和南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，三份合同均约定由原告对明发滨江新城二期进行物业管理服务，原告按约对小区进行物业管理至今。被告系明发滨江新城221幢1001室房屋所有权人，其拖欠2008年10月16日至2020年12月31日的物业费21115元、公摊水电费3323元未付，故原告诉至法院，望判如所请。被告刘臣斌辩称，1、被告已经交纳了2008年10月至2009年5月的物业费和公摊水电费；2、原告主张的2009年6月至2017年5月31日的物业费、公摊水电费已经过了诉讼时效，在此期间原告从未向被告催缴过上述费用，2015年6月1日前的物业费收费标准根据前期物业服务合同的规定，高层是按照1元/月/平方米计算的，原告是按照1.2元/月/平方米计算是错误的；4、原告在多年物业服务期间存在严重的管理不作为，小区到处可见私建的停车位、消防措施常年失修、消防通道堵塞存在安全隐患，221幢楼顶也存在违建的现象，小区管理无序，严重影响居民的生活质量及生命安全，业主无数次反映上述问题，但原告并未采取任何的整改措施；5、原告作为物业管理方严重违反报告义务，原告从未向业主或者业主委员会报告过小区内包括电梯楼道道路等公共区域所产生的收益，该部分收益可以用来冲抵物业费，如原告同意交出完整的缴费明细，被告愿意缴纳物业费；6、案涉房屋2008年12月底后才入住。经审理查明：原告紫竹物业公司系由南京紫竹物业管理有限公司于2016年1月4日办理企业名称变更登记而来。2007年1月1日，南京紫竹物业管理有限公司与明发集团南京房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告为明发滨江新城二期小区提供物业服务。合同约定：期限自2007年1月1日起至业主委员会成立后经委员会招标选聘新的物业管理公司并签订合同之日止；物业服务费标准小高层住宅为0.7元/月/平方米、高层住宅为1元/月/平方米、商业用房为1.8元/月/平方米。电梯费另计，公共能源费另外分摊。2015年6月1日，南京紫竹物业管理有限公司又与南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2015年6月1日至2017年5月31日；物业服务费标准小高层住宅（11层）为0.7元/月/平方米、高层住宅（18层）为1元/月/平方米、高层住宅（30层）为1.2元/月/平方米、商业用房为1.8元/月/平方米。2017年7月18日，原告又与南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限自2017年7月18日至2020年7月17日，收费标准同前一份合同的约定。原告自签订物业管理服务合同后，一直持续为小区提供物业管理服务至今。被告刘臣斌系案涉小区****房屋所有权人，房屋建筑面积120.11米，系高层住宅，其拖欠2008年10月16日至2020年12月31日期间的物业费及公摊水电费未支付。本案审理过程中，原告提交了2018年1月15日南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会出具的《说明》、2018年1月18日南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会出具的《补充说明》，两份说明主要内容为，原案涉小区以1楼20元、2楼以上30元的固定标准每月按户收取公摊水电费。自2015年6月1日起，每月按1楼9元、2至11楼14元、12至20楼16元、21至27楼18元的固定标准继续按户收取公摊水电费。原告提交明发滨江新城（二期）入住指南、平面图、221幢201室物业费交费收据，拟证明案涉房屋2015年6月1日前的收费标准为1.2元/月/平方米。被告表示原告提交的入住指南、平面图、收据均为复印件，真实性无法核实，该入住指南上无被告签字，原告无法证明该入住指南有效告知了被告，原告应提交被告的交费收据来证明其主张。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、不动产登记资料、业委会说明、公摊水电费明细、催缴照片、公司准予变更登记通知书、入住指南、收据，被告提交的照片及原、被告的陈述等证据在卷证实。本院认为，原告紫竹物业公司先后与明发集团南京房地产开发有限公司、南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对小区全体业主具有约束力。被告刘臣斌作为业主，应当缴纳相关的物业管理费用。2007年1月1日，南京紫竹物业管理有限公司与明发集团南京房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》约定高层住宅的物业费收费标准为1元/月/平方米。2015年6月1日、2017年7月18日，原告先后与南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》约定高层住宅（30层）的物业费收费标准为1.2元/月/平方米，而原告提交的入住指南、收据等证据均不足以证明案涉房屋2015年6月1日前的物业费收费标准为1.2元/月/平方米，故案涉房屋2015年6月1日前的物业费收费标准为1元/月/平方米，2015年6月1日后的物业费收费标准为1.2元/月/平方米，被告应支付原告2008年10月16日至2020年12月31日的物业费19205.59元（120.11平方米×1元/月/平方米×79.5个月＋120.11平方米×1.2元/月/平方米×67个月）。对原告主张的公摊水电费用，其性质属代收代缴费用，应按实际支出结算，该费用已由原告实际垫付，原告提交的业委会的说明及补充说明对费用分摊标准予以了证明，故对原告要求被告支付公摊水电费用3323元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称小区公共收益可用来冲抵物业费等辩论意见，其可按法定程序向义务人主张权利。关于被告辩称，其已交纳了2008年10月至2009年5月的物业费和公摊水电费、案涉房屋2008年12月底之前空置，被告未提交证据证明其主张，故对于该意见，本院不予采纳。关于被告辩称，原告主张的2009年6月至2017年5月31日的物业费、公摊水电费已过诉讼时效，本院认为，物业服务合同系连续性合同，对履行期做了分段约定，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，原告至今一直连续为被告所在小区提供物业服务，至起诉时，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对该意见，本院不予采纳。关于被告辩称，原告物业管理不作为，小区私建停车位、消防措施失修、消防通道堵塞，存在违建现象，小区管理无序等问题，本院认为，被告提交的照片等证据不足以证明其主张，且被告的相关辩称均不是其拒付物业费的理由，业主维护自身的权益应当采取正确的方式，物业公司已提供了包含公用设施设备、绿化、环境卫生、保安等各项服务，其拒付物业费的行为同样会损害其他业主的合法权益，故对该意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘臣斌于本判决生效之日起五日内向原告南京紫竹物业管理股份有限公司支付物业费19205.59元、公摊水电费3323元，合计22528.59元；二、驳回原告南京紫竹物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，减半收取计205.5元，由原告南京紫竹物业管理股份有限公司负担16.5元、由被告刘臣斌负担189元。本判决为终审判决。审判员  颜珺婷二〇二一年二月十日法官助理庾丹妮书记员张哲