天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6983号上诉人（一审被告、反诉原告）：喻勇强，男，1975年2月21日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：胡萍（喻勇强之妻），住天津市武清区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津隆创物业管理有限公司，住所地天津市西青经济开发区龙府花园综合楼105、106室。法定代表人：金玉军，董事长。委托诉讼代理人：赵清桂，男，该公司职员。上诉人喻勇强因与被上诉人天津隆创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。喻勇强上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人交纳70%的物业费；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人应全面完全履行合同约定的义务，严格执行《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准所要求的各项指标。但事与愿违，被上诉人只履行了部分服务义务，各项指标都达不到应有的标准。上诉人提交的图文、视频资料等证据可以证实被上诉人提供的物业服务不达标。天津隆创物业管理有限公司辩称，请求维持原判。我们公司是按照前期物业服务合同进行服务，各项服务全达标，不同意上诉人的上诉请求。天津隆创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．被告给付2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费9074.61元；2．诉讼费由被告承担。喻勇强向一审法院提出反诉请求：1．判决原告不完全履行物业服务一级服务标准应履行的义务；2．判决原告违约给被告造成的经济损失4403.16元；3．诉讼费和反诉费由原告承担。一审法院认定事实：2010年9月17日，天津运河城投资有限公司为甲方与原告为乙方签订《天津市住宅前期物业房屋合同》，甲方根据招标备案号2010068，将祥福园小区委托乙方进行前期物业管理服务。物业服务内容：（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修的管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业档案的建立、保管和使用；（八）其他委托事项。前期物业服务合同期限，自2010年9月16日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制形式，多层住宅标准1.3元/月?平方米，高层住宅标准1.3元/月?平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元标准由业主交纳。甲方、业主于每月5日前交纳物业管理服务费，甲方或业主逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理费的万分之三比例交纳违约金。同时，合同还约定了其他权利义务。被告系涉案祥福园41号楼1604单元房屋业主，被告于2014年11月25日入住该涉案房屋，该涉案房屋建筑面积为122.31平方米，每月物业费为244.62元，2017年5月29日至2020年6月30日期间，原告为被告提供了物业服务，依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳物业管理服务费9050.94元（2元/月/平米×122.31平方米×37个月），但经原告催要，被告至今未向原告支付物业管理服务费。本案庭审中，被告抗辩并反诉主张原告物业服务不达标，要求原告收取50%物业费，即扣取原告50%的物业费用，但被告仅提供了其拍摄的涉案小区的照片及视频、信访过程中的相关材料、微信业主群截图等。一审法院认为，原告与天津运河城投资有限公司签订涉案小区《天津市住宅前期物业服务合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，予以确认。被告购买祥福园41号楼1604单元房屋，依据原告与天津运河城投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，由原告进行前期物业服务。原告依前期物业服务合同向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告应履行交纳物业管理服务费合同义务。原告提供物业管理服务义务属持续性履行合同，小区绿化维护有季节性，被告提供照片显示的情况是特定时间下形成，不能客观全面反映原告持续性履行物业管理服务情况，被告提交的信访过程中的相关材料并未能显示出信访及政府相关部门对原告服务行为不达标作出相关认定或处理意见，故对该证据不予采信。原告与天津运河城投资有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力，合同对物业管理服务费已约定了收费标准，应按该标准履行，被告反诉要求追回2014年至2017年按收费标准的50%多交纳的费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告喻勇强于判决生效后五日内给付原告天津隆创物业管理有限公司2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费9050.94元；二、驳回被告喻勇强全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，共计50元，由被告喻勇强担负。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付合同约定的物业费用。被上诉人与天津运河城投资有限公司于2010年9月17日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。上诉人亦认可该合同，该合同对上诉人具有约束力，上诉人与被上诉人均应按照合同约定履行各自的义务。2017年5月29日至2020年6月30日，被上诉人已履行了提供物业服务的合同义务。但在案证据可以证实，被上诉人在该时间段提供的物业服务过程存在一定的质量瑕疵，鉴于被上诉人在收取物业费时存在每年减免一个月费用的习惯，本案参照该做法，酌定在上诉人所主张三个年度的物业费中扣减3个月费用，即733.86元（2元/月/平方米＊122.31平方米＊3个月），故上诉人应向被上诉人支付涉案期间的物业费用8317.08元。一审判决认定不当，本院予以纠正。上诉人喻勇强主张应向被上诉人支付70%的物业费，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人喻勇强的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市武清区人民法院（2020）津0114民初4631号民事判决第二项；二、撤销天津市武清区人民法院（2020）津0114民初4631号民事判决第一项；三、上诉人喻勇强于本判决生效后五日内给付被上诉人天津隆创物业管理有限公司2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费8317.08元。四、驳回上诉人喻勇强的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费合计50元，由喻勇强负担45元，由天津隆创物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由喻勇强负担45元，由天津隆创物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 锟二〇二一年二月二十六日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……