广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26938号原告（反诉被告）：广州鼎盛时代投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：邹昊，职务董事长。委托诉讼代理人：潘伟峰、冼泽，分别为广东海际明律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州智慧坊餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘黄友,职务经理。委托诉讼代理人：黄定平，系广东金海圣律师事务所律师。原告广州鼎盛时代投资有限公司（以下简称鼎盛公司）诉被告广州智慧坊餐饮管理有限公司（以下简称智慧坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员茹艳飞独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告广州鼎盛时代投资有限公司的委托诉讼代理人潘伟峰、冼泽,被告广州智慧坊餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人黄定平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鼎盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》于2019年10月17日解除；2.请求判决被告立即腾退海珠区××房；3.请求判决被告支付原告租赁费用及违约金共计48953.43元。（违约金即利息以欠付租赁费用期间应付未付的金额为基数，其中25323元由2019年8月24日起算，14264.43元由2019年9月24日起算，按照月利率2％计算，暂计至2020年8月24日，应算至还清之日止）；4.请求判决被告支付原告房屋占用费（其中71720元为2019年10月18日至2020年8月15日的综合服务费）及违约金共218116.25元（房屋占用费自2019年10月18日起参照合同约定的租金标准计算，暂算至2020年8月5日，应算至被告实际腾退案涉商铺之日止；房屋占用费违约金参照租赁费用违约金，即分段计算欠付房屋占用费期的利息，按照月利率2％计算，暂算至2020年8月24日，应算至还清之日止）；5.请求判决被告支付原告因追索租赁费用等产生的律师费17000元；6.判决诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月8日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》（以下统称合同），约定被告承租原告位于海珠区××房，供其经营面馆。双方对租赁的地点、用途、期间、交付、费用以及违约责任等进行约定。合同签订后，原告按约交付，一直严格依约履行合同。在租赁了四个多月后，自2019年8月24日开始，被告开始不支付租赁费用。在此情况下，原告当时提出协商，包括解除合同等措施，但被告拒不沟通。到目前为止，被告也没缴清租赁费用和返还商铺给原告。原告多次口头及书面形式催促被告支付拖欠的租赁费用，但被告置之不理，原告于2019年10月17日给被告送达了《合同解除通知书》。到目前为止，被告共拖欠48953.43元租金及违约金、146396.25元占用费及违约金。根据《补充合同》第十五条第8款的约定，被告应支付原告因追索租赁费用等而产生的律师费。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请贵院依法予以支持。被告（反诉原告）智慧坊公司答辩称，1.《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》不是在同一个时间签订的，《广州市房屋租赁合同》签订时间是2019年9月9日，时间是不对的；2.原告增加综合管理服务费，并不是租赁合同的内容，法律关系也是不一样的；3.合同签订时原告并没有出示原告有出租房屋的资格以及被出租房屋的产权证；4.原告明知房屋不能用于餐饮却出租给被告做餐饮用途，被告是不知情，但是原告应该是知道的，签订合同以后，被告没有办法开业，没有办法经营，原告是欺骗被告，违反诚实信用原则，所以被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）智慧坊公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决鼎盛公司与智慧坊公司签订的《补充合同》于2019年10月30日解除；2.判决鼎盛公司退还智慧坊公司交纳的租赁保证金39132元，履约保证金21345元，水电周转金5000元；3.判决鼎盛公司赔偿智慧坊公司装修费、餐饮设备费等损失366816元；4.由鼎盛公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月8日，双方签订了《补充合同》和《综合服务协议书》，约定鼎盛公司将案涉铺租给智慧坊公司作餐饮之用，主要经营范围为面馆。合同签订后，智慧坊公司按照合同约定向鼎盛公司支付了首期租金13044元、租赁保证金39132元，履约保证金21345元，水电周转金5000元。智慧坊公司对商铺进行了装修，购置了餐饮设备，2019年7月1日装修完成，准备营业。但是智慧坊公司却无法办理营业执照，无法营业，不能办理营业执照的原因是租赁商铺没有备案，没有备案的原因是街道禁止该商铺经营餐饮。智慧坊公司是明知街道禁止该商铺经营餐饮，智慧坊公司是一无所知，鼎盛公司却出租给智慧坊公司经营餐饮，严重背离诚实信用原则，致使智慧坊公司投资血本无归。2019年10月28日，智慧坊公司向鼎盛公司发出律师函，要求解除合同，并且退回保证金、履约保证金、水电周转金，并且赔偿损失，鼎盛公司收到律师函后没有任何协商诚意，反倒在2020年8月31日起诉智慧坊公司，故而智慧坊公司提出反诉，请求法院维护智慧坊公司的合法权益，支持智慧坊公司的反诉请求，维护社会诚信、公平、正义。反诉被告（本诉原告）鼎盛公司答辩称，对智慧坊公司的反诉请求解除合同无异议，但时间有异议，应当以我方发出通知之日为准；保证金我们是在合同期间收到的，但是根据约定，我们是没收智慧坊公司的相关费用，我们是不同意返还给智慧坊公司；装修费根据的合同约定，我方是不同意退还的，但是餐饮设备费，我们没有占有，这两项费用被告提交的证据不足以证明有装修费和餐饮设备费。综上，恳请法院驳回智慧坊公司的诉讼请求。经审理查明，2019年9月9日，智慧坊公司、鼎盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定，鼎盛公司将海珠区××房出租给智慧坊公司作商业用途使用，使用面积75平方米。2019年6月16日至2019年8月15日，月租金3261元；2019年8月16日至2020年6月15日，月租金13044元；2020年6月16日至2020年8月31日，月租金13826元。租金按月结算，在每月24日之前支付。逾期交付租金的，每逾期一日，智慧坊公司须按当月租金的1％向鼎盛公司支付违约金。2019年4月8日，智慧坊公司与鼎盛公司签订了《补充合同》，该合同约定，鼎盛公司将广州市海珠区××房出租给智慧坊公司，用作餐饮之用，智慧坊公司主要经营范围为面馆，自行办理营业执照。计租面积118.58平方米，租赁期限3年，自2019年6月16日起至2022年6月15日止。租金标准：2019年6月16日至2019年8月15日，月租金3261元；2019年8月16日至2020年6月15日，月租金13044元；2020年6月16日至2021年8月31日，月租金13826元；2020年6月16日至2022年6月5日，月租金14656元。智慧坊公司须于每月24日前足额支付下一个月租金。智慧坊公司在本合同签订当日向鼎盛公司支付租赁保证金及首期租金，租赁保证金39132元，水电周转金5000元，首期租金13044元，合计57176元。签订合同时，智慧坊公司已详细阅读、全面了解并签收了《综合物业管理费服务须知》，该文件亦作为本合同的附件，对智慧坊公司具有同等约束力。鼎盛公司配合智慧坊公司对租赁单元进行租赁备案登记，但法律政策或当地主管部门不允许或不能租赁登记备案的除外。智慧坊公司使用单元须遵守本合同约定的用途，自行办理在租赁单元内进行经营活动所需要的证照（含租赁登记备案、资质证书、经营许可、营业执照等），并自行承担一切费用。智慧坊公司自行取得开展经营业务活动所需的一切法律、法规规定的许可证照。如智慧坊公司签署本合同时未向鼎盛公司提交合法经营证照，则应于本合同租赁期开始之日起三个月内向有关政府部门申报营业执照等经营许可证，并于取得证照三日内将其复印件交鼎盛公司存档。租赁单元的返还：1.合同终止后，智慧坊公司退出后须恢复租赁单元原状或按鼎盛公司要求维持租赁单元现状，不得破坏原有结构和设施，智慧坊公司在未拖欠租金和其他费用的条件下方可搬走非固定的可移动物品，否则应向鼎盛公司赔偿一切损失。2.智慧坊公司缴清所有应付费用后，有权收回属于智慧坊公司所有可移动的设施、设备，但是入墙入地的设施归鼎盛公司所有；智慧坊公司在取回上述实施、设备时不得损害租赁单元门窗、板壁、灯插、管线、墙面、装修建筑物本身之结构及设施，否则，应予赔偿；3.如智慧坊公司未能履行上述有关义务，则视为智慧坊公司违约，鼎盛公司不予退还租赁保证金，智慧坊公司还须赔偿鼎盛公司修复或恢复该房产正常状态所需的全部费用。违约责任：智慧坊公司未按本合同约定足额及时支付租金、综合服务费、水电费及其他费用的属于违约，鼎盛公司有权解除合同，不予退还保证金及其他费用，且应赔偿合同未履行租赁期限的全部租金，造成损失的，还应当承担赔偿责任。智慧坊公司逾期未足额支付租金或其他款项的，每逾期一日，须支付未付款金额的0.2％的违约金，智慧坊公司逾期二十日仍未足额支付应付款项的，鼎盛公司有权解除合同，收回租赁单元，不予退还保证金及其他费用。违约方，应承担对方因诉讼活动而产生的合理的律师费、诉讼费、公证费、保全费、鉴定费和其他相关费用。2019年4月8日，智慧坊公司与鼎盛公司签订的《综合服务协议书》约定，智慧坊公司履行《补充合同》约定的同时，还须向鼎盛公司缴交综合服务费，从2019年6月16日起至2019年8月15日，每月3558元，2019年8月16日至2020年6月15日，每月7115元，2020年6月16日至2021年6月15日，每月7400元，2021年6月16日至2022年6月15日，每月7701元。在签订本协议之日起，智慧坊公司须向鼎盛公司支付首期综合服务费7115元，智慧坊公司应当在每月24日前支付下月的综合服务费，延迟支付的，智慧坊公司应以欠交金额的千分之二向鼎盛公司计付每日违约金，直至缴清之日为止。本协议签署当日内，智慧坊公司须向鼎盛公司支付履约保证金21345元，履约保证金的返还条件遵照双方签订的《租赁合同补充合同》之约定。本协议是《补充合同》的组成部分，并完全遵照履行《补充合同》内的全部约定如权利、义务及违约责任等。鼎盛公司为证明向智慧坊公司催缴租金、综合服务费、物业管理费、违约金，提交了两份《关于租金费用缴纳的催告函》。鼎盛公司为证明向智慧坊公司送达了解除合同的通知，提交了现场粘贴图片及邮政快递单。鼎盛公司为证明其应付的律师费，提供了委托合同及《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》予以证实。智慧坊公司为证实存在装修商铺及购买厨具设备的费用，提供了《收款收据》。诉讼中，原告认为第三项诉请中的租赁费用为39578.43元，被告对此数额无异议。本院认为，关于案涉合同的解除及房屋返还的问题。智慧坊公司、鼎盛公司对于案涉合同解除无异议，仅是对解除的时间存有争议。鼎盛公司认为解除时间为2019年10月17日，智慧坊公司认为解除时间为2019年10月30日。鼎盛公司认为其已经将解除合同通知送达给智慧坊公司，但是鼎盛公司提供的现场粘贴图片以及邮政快递单无法证实其向智慧坊公司送达了解除合同通知，因此本院对鼎盛公司提出的案涉合同于2019年10月17日解除的主张不予支持。智慧坊公司、鼎盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》解除时间为2019年10月30日。因本院确认《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》于2019年10月30日解除，智慧坊公司应将承租的广州市海珠区××房返还给鼎盛公司。关于租赁费用、房屋使用费及违约金的问题。1.租赁费用。双方当事人对截至2020年10月17日租赁费用为39578.43元无争议，但本院确定双方合同解除日为2019年10月30日，智慧坊公司还应向鼎盛公司支付2019年10月17日至2019年10月30日之间的租金5652元，因此智慧坊公司需向鼎盛公司支付租赁费用共计为45230.43元；2.关于房屋使用费。本院确定双方合同解除日为2019年10月30日，但案涉房屋仍由智慧坊公司控制，因此智慧坊公司应当参照租金标准向鼎盛公司支付房屋使用费到实际返还房屋之日，因此鼎盛公司主张的房屋使用费本院予以支持；3.关于违约金的问题。《补充合同》约定，智慧坊公司逾期未足额支付租金或其他款项的，每逾期一日，须支付未付款金额的0.2％的违约金。《综合服务协议书》约定，智慧坊公司应当在每月24日前支付下月的综合服务费，延迟支付的，智慧坊公司应以欠交金额的千分之二向鼎盛公司计付每日违约金，直至缴清之日为止。因此，鼎盛公司要求智慧坊公司以20159元为本金，从2019年8月24日起算，以17075.43元为本金，从2019年9月24日起算，计至实际清偿之日止，按照月利率2％计算违约金（违约金应以本金为限），有合同依据，本院予以支持。对超出上述本金部分的违约金，因无依据，本院不予支持。同时，对于鼎盛公司主张的使用费的违约金，因无相应的依据，本院不予支持。关于综合服务费及违约金的问题。1.综合服务费。根据双方签订的《综合服务协议书》的约定，智慧坊公司履行《补充合同》约定的同时，还需要向鼎盛公司支付综合服务费。2019年8月16日至2020月6月15日，综合服务费每月7115元，2020年6月16日至2021年6月15日，综合服务费每月7400元。因此鼎盛公司向智慧坊公司主张2019年10月18日至2020年8月15日综合服务费，有合同依据，本院予以支持。经计算，鼎盛公司向智慧坊公司支付综合服务费为71525元。智慧坊公司认为，综合服务费与本案不属于同一法律关系，不是租赁合同的内容，但是根据《综合服务协议书》的约定，《综合服务协议书》为《补充合同》的组成部分，因此本院对智慧坊公司的该辩解不予采信。2.违约金。《综合服务协议书》约定，智慧坊公司应当在每月24日前支付下月的综合服务费，延迟支付的，智慧坊公司应以欠交金额的千分之二向鼎盛公司计付每日违约金，直至缴清之日为止。因此，鼎盛公司要求智慧坊公司支付逾期支付综合服务费的违约金（违约金以本金为限），理据充足，本院予以支持。即2019年10月18日至2019年11月15日的综合服务费,以欠付的综合服务费为本金，自2019年10月19日起计至实际清缴之日止，按照月利率2％的标准计付；2019年11月16日至2020年8月15日的综合服务费,自每月16日起计至实际清缴之日止，以每月欠付的综合服务费为本金，按照月利率2％的标准计付（违约金应以本金为限）。关于租赁保证金、履约保证金、水电周转金的问题。《补充合同》约定，智慧坊公司违约的，鼎盛公司有权单方解除合同，不予退还保证金、押金及其他费用。从查明的事实看，智慧坊公司从2019年8月24日开始拖欠租金，其行为已经构成违约，现智慧坊公司要求鼎盛公司退还租赁保证金、履约保证金、水电周转金，与双方约定不符，本院对此不予支持。关于装修费、餐饮设备费的问题。根据智慧坊公司主张可以看出，本案的起因为案涉房屋的租赁合同不能备案。但是根据《补充合同》约定，鼎盛公司就租赁单元租赁备案履行配合义务，租赁登记备案、营业执照等由智慧坊公司自行办理。现无证据证实鼎盛公司不履行配合义务，故智慧坊公司无法办理备案而导致无法经营的法律后果，应由智慧坊公司自行承担，即使智慧坊公司因此存在装修、餐饮设备损失，亦无法归责于鼎盛公司，其要求鼎盛公司赔偿该损失，没有法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。《补充合同》约定，违约方应承担对方因诉讼活动而产生的合理的律师费、诉讼费、公证费、保全费、鉴定费和其他相关费用。智慧坊公司为本案诉讼委托律师担任诉讼代理人，并提交了委托合同证实其应付的律师费用，因此本院对鼎盛公司提出的17000元律师费的主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第，第九十六条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)广州鼎盛时代投资有限公司与被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》于2019年10月30日解除；二、被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，将广州市海珠区新滘中路221号101房返还给原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司；三、被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司支付租赁费用45230.43元及违约金（违约金，其中20159元从2019年8月24日起算，17075.43元从2019年9月24日起算，按照月利率2％的标准，计至实际清偿之日止，违约金以本金为限）；四、被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司自2019年10月31日起,至实际交还房屋之日止，参照双方约定的租金标准，向原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司支付房屋占用费；五、被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司向原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司支付2019年10月18日至2020年8月15日期间的综合服务费71525元及违约金（2019年10月18日至2019年11月15日的综合服务费,以欠付的综合服务费为本金，自2019年10月19日起计至实际清缴之日止，按照月利率2％的标准计付；2019年11月16日至2020年8月15日的综合服务费,自每月16日起计至实际清缴之日止，以每月欠付的综合服务费为本金，按照月利率2％的标准计付，违约金以本金为限））；六、被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司支付律师费17000元；七、驳回原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告（本诉被告）广州智慧坊餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5625元，反诉受理费3892元，由原告（反诉被告）广州鼎盛时代投资有限公司负担400元，被告（反诉原告）广州智慧坊餐饮管理有限公司司负担9117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二一年二月二十日书记员  李丹娜