西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初2339号原告：陕西瑞馨源物业管理有限责任公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：屠西荣，系公司董事长。被告：张敏，女，1979年11月25日出生，汉族，籍住陕西省西安市莲湖区，现住西安市。委托诉讼代理人：曹建华，男，1978年10月23日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：吴省利，女，1968年9月14日出生，汉族，住西安市碑林区。原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司与被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司法定代表人屠西荣及被告张敏的委托代理人曹建华、吴省利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司诉称，2013年8月2日原告与被告签订《城南翡翠前期物业服务协议》，协议约定原告为XX城XX号房提供物业服务。被告应当每月5日前足额缴纳物业费、电梯费、垃圾费、水电费等物业服务费用。若被告未按约定足额缴纳当月物业费用的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的0.5%收取滞纳金。自2017年4月1日起，被告再未向原告支付过物业服务费。经原告多次催要未果，故诉至法院请求判令：1.被告立即向原告支付物业费422元、电梯费218元、垃圾费25元、电费公摊83元、水费15元，自2017年8月6日起至实际付清全部款项之日止的滞纳金(以422元为基数,按每日0.5%计算,暂计至2017年8月5日为264元)，以上共计1027元；2.诉讼费由被告负担。被告辩称，本案诉讼时效已过。一、就前期物业服务有以下问题:1、前期物业没有依据《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》二级项目内容与标准提供物业服务；2、就服务合同第十一条，前期物业从入驻小区开始未在管理区域显著位置公示期收费项目、收费标准、服务内容等；3、前期物业未达到服务标准，本人多次与前期物业沟通，但均被拒绝。就服务合同中(城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第一条基本要求中第2、5、点前期物业没有健全质量管理、财务管理、档案管理制度，在退场时与业委会交接，具然交不出相关资料；4、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第一条基本要求中第9点，前期物业从未对业主进行服务意见征询工作；5、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第二条房屋管理中第1点，前期物业没有对房屋共有部门进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录根本没有。6、就服务合网中《城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第二条房屋管理中。第2点，前期物业从未对物业管理区XX楼XX单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等做巡查记录并维护；7、就服务合网中(《城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第二条房屋管理中第6点，前期物业从未对物业管理区城设有平面示意图、路标、楼字标识标牌、共用设施和场地标识；8、就服务合同中《城南蒋翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第三条共用设备设备维修养护中第1、2点，前期物业从未按合同约定，制订管理区城共用设施设备年度养护及维修计划、保养与维修记录，设施设备无运行记录，有保养、检修无工作场所明示，设施设备及责任人都没有标识。直接造成撒场时，小区热交换站设施设备损坏严重；9、就服务合同中(城南翡早物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第三条共用设备设备维修养护中第4点设备用房未做到整洁、通风、无跑、冒、滴和鼠害现象。(管道井鼠害由其严重，多次多位业主电话、口头要求前期物业均不做为)；10、就服务合同中(城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第三条共用设备设备维修养护中第5条，小区消防设备严重缺损，全部过期，前期物业置之不理；11.就服务合同中《城南霸犀物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第三条共用设备设备维修养护中第13条，小区内出现危及人身安全隐患的设施没备、场所均未见物业进行标识；12.就服务合同中(城南器平物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第四条公共秩序维护中第1点，小区南门、北门没有大门，只用道闸开启，任何人员可以随时进出，前期物业未按照合同要求服务。16.就服务合同中(城南四翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第5点，天花板、共用照明灯具，均来除尘，到处是蛛网；13.就服务合同中城南四翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第7点，天台、屋顶遍地垃圾；14.就服务合同中(城南四翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第8点，电梯内损坏严重，灯与地板破损不堪，污渍满洞；15、就服务合同中《城南四翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第五条，垃圾集与处理；16、就服务合同中(城南我翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第六条，从未进行定期灭虫除害；17、就服务合同中(城南翡翠物业服务等级标准)中内容与标准明细中，第六条绿化养护管理中全部不达标，四年来未对绿化进行养护，现绿化缺失严重；18、由于前期物业对待业主冷漠无视，当小区南门、北门消防通道被堵整天。前期物业丝毫不作为，任由事态发展，造成业主群体事件。由于前期物业管理不善，造成业主私控充电线情况严重，派出所多次要求前期物业处理，均未得到处理结果。楼内消防通道占用严重。前期物业管理失职严重，造成小区问题重重。本人与前期物业签定之服务合同是双方公平自愿的情况下签定的，合同上的定责任与义务双方务必遵守，但前期连本合同的50%要求都没有达到，更是将自己的管理责任弃之脑后，将小区业主生命安全置之不理，在业主大会召开后，物业更是直接撒离小区，欠缴供水供电局多达两个月的水电费，置业主于停水停电的境地，这种种行为谈何要求业主全额缴纳物业管理费用，本人多次与前期物业沟通，都有证人可以证明，前期物业将本人装修押金条收回答应协调，但直至撒场都未进行沟通。以上关于小区公共设施、绿化、卫生、消防各方面问题有小区业主联名签字证明。这就是事情的全部，请法官客观认证，公正判决。经审理查明，2013年8月2日,原告(乙方)与被告张敏(甲方)签订《前期物业服务协议》,约定:甲方将所购城南翡翠3-13001之物业委托乙方提供物业服务；房屋建筑面积84.44平方米；使用性质为住宅；物业服务收费按照《陕西省物业服务收费管理实施办法(试行)》规定的二级标准执行；住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元收费,电梯运行维护费暂按以3层为基准层按0.35元/月*平方米,每向上增加1层在基准层的标准上递增0.01元/月*平方米,共用水、电费按实际抄见量按实分摊,分摊办法按省物价局相关文件执行,水、电、有线电视等收费标准按照国家相关规定收取,生活垃圾处理费2元/人/月；物业服务费按月收取,甲方于每月5日前足额交纳本月费用；甲方未按规定实现交纳物业服务费的,从逾期之日起每日按应交纳费用的0.5%收取滞纳金；乙方应按物价部门规定及时办理物业服务收费备案手续,并按协议的内容提供相应的物业服务；协议自业主委员会成立后,业主委员会同甲方签订新的物业服务协议之日自动终止。2017年5月31日,上述小区业主委员会会成立,同年8月5日,原告公司从小区撤出。根据被告及该小区其他业主的陈述及提供的图片来看，原告在提供服务的过程中，存在绿化内垃圾未清理、公共区域内电动车随意停放等问题。另查明，该小区同类型案件其他业主向业委会缴纳公摊电费的标准是每户每月20元，该标准与原告主张的标准一致。截止2017年8月6日,被告尚欠原告物业服务费422元,电梯费218元、垃圾费25元、公摊电费83元未交纳。再查明，2017年10月25日，原告向被告1357226XXXX的手机号码发送催收物业费信息，2020年8月11日，原告向本院递本案交诉讼材料。上述事实有前期物业服务协议、生效民事判决书、快递单、短信催收记录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。本院认为，原告作为物业服务公司与被告签订了《前期物业服务协议》,故原、被告之间形成了的物业服务合同关系,原告只要提供符合合同约定的物业服务,被告就应按照合同约定支付物业服务费。经查,原告公司在提供物业服务的过程中,存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到相应等值的物业服务,原告公司自身存在违约行为,故原告要求被告交纳全额物业费的诉讼请求,依法予以部分支持为宜,对被告未支付的物业费，酌情应按80%比例向原告交纳。对被告居住期间产生的电梯费218元、垃圾费25元、公摊电费83元,被告应按实际拖欠数额交纳，故对原告该项诉讼请求予以支持。对于原告主张的水费,原告未提交被告实际用水量及其代缴水费的证据,现主张收取水费无事实依据,故瑞馨源物业公司主张水费证据不足,不予支持。被告未及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵作出的一种同时履行抗辩权行为,不应视为违约行为,故对瑞馨源物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于被告抗辩的诉讼时效一节，经查，2017年10月25日，原告向被告发送催收物业费信息，诉讼时效中断。2020年8月11日，原告向本院递本案交诉讼材料，该期间并未超过3年诉讼时效。故对被告该抗辩意见不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张敏应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司物业服务费338元及电梯费218元、垃圾25元、公摊电费83元,合计664元；二、驳回原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二一年二月二十三日书记员  陈 静打印：相丽华校对：赵珍2021年月日送达1