云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终81号上诉人（原审被告、反诉原告）：李帅，男，1990年10月29日生，汉族，湖南省邵东县人，现住云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧（香料烟公司货场旁）。委托诉讼代理人：许德，云南南亚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：保山市宏运达市场管理有限公司。统一社会信用代码：91530502594562333K。住所：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧。法定代表人：董志芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘在朝。特别授权代理。上诉人李帅因与被上诉人保山市宏运达市场管理有限公司（以下简称保山宏运达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初4554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李帅上诉请求：1.撤销隆阳区人民法院（2020）云0502民初4554号民事判决；2.改判支持上诉人的一审反诉请求；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：2018年4月11日上诉人与被上诉人签订《铺面租赁协议》，该协议详细约定租赁期限、租金支付及上诉人在租期内对租赁物享有转租权，被上诉人将租赁物交付后，上诉人对铺面进行装修，共支付38.8万元装修费，后因2019年底出现疫情导致生意不景气，加上租赁物所在位置不好，于是双方协商解除协议，上诉人提出用上诉人装修剩余价值冲抵欠被上诉人的租金，上诉人于2020年3月搬离铺面，被上诉人在8月未通知上诉人的情况下将租赁物转租并收取租金，对此，上诉人认为被上诉人同意上诉人的提议（用上诉人装修剩余价值冲抵欠被上诉人的租金），但被上诉人却将上诉人起诉到法院，为此，上诉人依法提出起了反诉，主张被上诉人需要对上诉人的装修价值冲抵房租后的剩余部分返还上诉人，并提供了充分证据证明上诉人的反诉请求，然而一审法院却以上诉人提供的证据无其他证据相互印证为由，驳回了上诉人的反诉请求，支持了被上诉人要求支付10万元租金的诉请。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，判决结果极为不公，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法予以改判支持上诉人的一审反诉请求。保山宏运达公司辩称：1.上诉人与被上诉人2018年4月11日签订了《铺面租赁协议》，该租赁协议中约定租赁期限是五年，自2018年5月11日至2023年5月11日止，租金三年不变，交付方式是以先支付后使用的原则，根据这个约定，上诉人有义务向被上诉人在合同期限内交清租金，所以上诉人的上诉理由不成立；2.一审法院通过双方举证、质证和法院认证，已经查明双方的租赁合同法律关系，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。保山宏运达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告李帅立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2019年5月11日至2020年5月10日止尚欠的房屋租金100000元，并承担逾期付款违约金；2.判令被告李帅立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2020年5月11日实际使用至2020年8月10日止的房屋租金97500元，并承担逾期付款违约金；3.诉讼费用全部由被告承担。李帅向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《铺面租赁协议》；2.判令被反诉人向反诉人返还装修费232800元；3.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）保山宏运达公司（甲方）与被告（反诉原告）李帅（乙方）于2018年4月11日签订《铺面租赁协议》（以下简称《租赁协议》），《租赁协议》约定“甲方将位于320国道边（香料烟公司货场旁）的铺面出租给乙方管理使用，铺面面积为6格。”“租赁期限伍年，自2018年5月11日至2023年5月11日止，租金三年不变。”“租金交付方式：每年租金为人民币390000元，支付方式：以先支付后使用的原则，乙方于每年的4月11日前一次性付清租金。”“乙方因使用需要，可以对租赁铺面进行装饰，租赁铺面外的场地可免费使用，且不得恶意毁坏。”《租赁协议》对相关税费的承担、安全问题、转租、不得单方面解除合同等相关事项进行约定。合同签订后，被告（反诉原告）在案涉铺面经营汽车维修，名称为“和天下汽车服务有限公司”，并对案涉铺面进行相应装饰。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付第一年度即2018年5月11日至2019年5月10日止的租金39万元，第二年度即2019年5月11日起至2020年5月10日止的租金，被告（反诉原告）分次共支付给原告（反诉被告）29万元，还欠10万元租金未支付。后因经营原因，被告（反诉原告）于2020年4月搬离案涉铺面，并将钥匙交还给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）大约于2020年8月将案涉铺面出租给他人使用，名称为“锦安汽修”，租金由原告（反诉被告）收取。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拖欠租金为由提起诉讼，要求：1.依法判令被告李帅立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2019年5月11日至2020年5月10日止尚欠的房屋租金人民币100000元，并承担逾期付款违约金；2.判令被告李帅立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2020年5月11日实际使用至2020年8月10日止的房屋租金人民币97500元，并承担逾期付款违约金。以上两项合计人民币197500元。庭审中，原告（反诉被告）明确表示放弃要求被告（反诉原告）支付逾期付款违约金的诉讼请求。审理中，被告（反诉原告）提出反诉，要求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《铺面租赁协议》；2.判令被反诉人向反诉人返还装修费232800元。庭审中，原告（反诉被告）同意解除双方签订的《租赁协议》。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为：1.被告（反诉原告）未付租金的金额是多少；2.被告（反诉原告）的反诉请求是否应该得到支持。被告（反诉原告）未付租金的金额是多少。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应支付第二年度拖欠租金10万元及第三年度实际使用至2020年8月的租金97500元。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）已经以行为表示同意用装饰的残值冲抵拖欠租金为由，不同意支付所欠租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有义务提供证据证明，如举证不能，则应承担相应的不利后果。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）同意用装饰的残值冲抵租金，其提交的证据不能证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告（反诉原告）的辩称不予采信；关于被告（反诉原告）应支付租金的金额问题，根据双方签订的《租赁协议》的约定，被告（反诉原告）拖欠第二年度即2019年5月11日至2020年5月10日的租金10万元，被告（反诉原告）应当履行支付义务，故对原告（反诉被告）的此项诉讼请求予以支持；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付第三年度实际使用铺面即2020年5月11日至2020年8月10日止的租金97500元的诉讼请求，因被告（反诉原告）于2020年4月搬离案涉铺面，该铺面已由原告（反诉被告）实际控制，故对原告（反诉被告）的此项诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）的反诉请求是否应该得到支持。被告（反诉原告）要求解除《租赁协议》的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，被告（反诉原告）要求解除合同，原告（反诉被告）同意解除，故对被告（反诉原告）的此项反诉请求予以支持；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还装饰费232800元的反诉请求，因双方未进行约定，被告（反诉原告）的此项诉讼请求是否成立，应根据其是否存在违约行为进行确定，根据双方签订的《租赁协议》的约定“在租赁期间，甲乙双方不得单方面终止或变更本协议”，如违反该约定系违约行为，被告（反诉原告）在租赁期限未届满时，擅自解除合同并逾期支付租金，其行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，在房屋租赁合同履行期限届满前，因被告（反诉原告）的违约行为导致房屋租赁合同解除，其应承担相应的违约责任，即对剩余租赁期内装饰残值的损失由其自行承担，另，被告（反诉原告）未提交证据证实原告（反诉被告）同意利用附合的装饰，故对被告（反诉原告）的此项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）李帅于2018年4月11日签订的《铺面租赁协议》；二、由被告（反诉原告）李帅于判决生效后六十日内一次性支付给原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司拖欠铺面租金10万元；三、驳回原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李帅的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。经审理，本院二审查明的案件事实与一审判决认定的一致。本院认为，上诉人、被上诉人在《铺面租赁协议》中约定“租赁期限五年（自2018年5月11日至2023年5月11日）、租金支付方式以先支付后使用的原则”，上诉人在未按约定足额支付租金及租赁期限未满的情况下自行搬离铺面，并将钥匙交还被上诉人，其行为已违反了双方的约定，虽然其主张搬离铺面前已与被上诉人协商用装修铺面剩余价值冲抵欠被上诉人的租金，但其并未能提供证据证明被上诉人同意其“用上诉人装修剩余价值冲抵欠被上诉人的租金”的提议，也无证据证明被上诉人同意利用附合的装修，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，对上诉人要求被上诉人返还装饰费232800元的反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持，为此，上诉人申请鉴定无实际意义，故对其申请不予准许。综上所述，李帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4792元，由李帅负担。本判决为终审判决。审判长 杨 梅审判员 黄映瑾审判员 段明树二〇二一年二月十九日书记员 段 嵘