浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10384号 上诉人（原审被告）：南京汇银迅信息技术有限公司，住所地：江苏省南京市建邺区江东中路**（国睿大厦**楼****），统一社会信用代码：91320102671342570K。 法定代表人：史晋，董事长。 委托诉讼代理人：吾壮、王剑儒，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑纯燕，男，1984年6月15日出生，汉族，住浙江省杭州市淳安县。 委托诉讼代理人：王红清，浙江侠岚律师事务所律师。 上诉人南京汇银迅信息技术有限公司（以下简称汇银迅公司）因与被上诉人郑纯燕房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初7805号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。汇银迅公司的委托诉讼代理人吾壮、王剑儒，郑纯燕的委托诉讼代理人王红清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年9月1日，郑纯燕（乙方）与案外人严权（甲方）签订租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁萧山区风情大道239号风情雅苑4幢1单元1702室房屋，建筑面积136.75平方米，租赁期限从2016年9月1日起至2022年8月31日止，月租金4000元，租金支付方式为季付，甲方同意乙方转租或转借该房屋。合同签订后，郑纯燕按约支付房租至2020年8月份。2018年5月2日，郑纯燕与汇银迅公司通过中介签订租赁合同一份，合同载明内容如下：出租方（甲方）为严权、承租方（乙方）为南京汇银迅公司信息技术有限公司，乙方向甲方承租位于杭州市萧山区××幢××单元××室房屋，建筑面积为136.75平方米，房屋租赁期限从2018年5月2日至2019年5月1日，月租金4100元，租金支付方式为半年付，先付后用。郑纯燕在出租人处签名“严权”并在代理人处签字，汇银迅公司在承租人处盖章确认。合同签订前后，汇银迅公司共计向郑纯燕支付了6个月的房租24600元、押金4100元，扣除汇银迅公司代郑纯燕支付的中介费2050元，汇银迅公司实际支付给郑纯燕26650元，在2018年10月28日，汇银迅公司支付6个月房租24600元给郑纯燕。上述合同到期后，郑纯燕汇银迅公司续签租赁合同一份，合同载明内容如下：出租方（甲方）为严权、承租方（乙方）为南京汇银迅公司信息技术有限公司，乙方向甲方承租上述案涉房屋，建筑面积为90平方米，房屋租赁期限从2019年5月2日至2020年5月1日，月租金4500元，租金支付方式为半年付，除首期租金外，每期租金提前10-15天支付，先付后用。甲方不同意乙方转租或转借该房屋；任何一方有违约情形的，守约方有权解除合同，违约方应支付违约金4100元，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。甲、乙双方协商一致或因不可抗力致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方可以变更或终止合同。郑纯燕在出租人处签名“严权”并在代理人处签字，汇银迅公司在承租人处盖章确认。2019年4月25日，汇银迅公司支付郑纯燕2019年5月2日至同年11月1日六个月的房租27000元及开票税金675元。2019年9月24日，汇银迅公司方向郑纯燕提出退租，郑纯燕要求汇银迅公司自己对外转租，并提出如果汇银迅公司不租，水电费结清，还要赔偿其当时付的中介费和后期的中介费，但汇银迅公司未同意。汇银迅公司之后未再支付房租。另，郑纯燕庭审时自认其于2020年4月26日自行开锁进入案涉房屋。2020年6月23日，郑纯燕因案涉争议起诉至原审法院，请求：汇银迅公司支付自2009年11月2日起至2020年5月1日止的租金27000元；2、汇银迅公司支付违约金4100元。 原审法院认为，该案的争议焦点之一为郑纯燕的主体是否适格。首先，郑纯燕于2016年向产权人严权承租了案涉房屋并签订了租赁合同，租赁期限至2022年8月，且郑纯燕有权将案涉房屋进行转租，双方至今仍在履行上述合同；其次，该案中，郑纯燕冒名严权签字的目的意在自己立订契约，但该行为亦得到了严权的认可，且不管相对方是严权还是郑纯燕，并不影响汇银迅公司合同目的的实现；最后，汇银迅公司在庭审中陈述称租房时，汇银迅公司要求郑纯燕提供产权证明，但中介告知郑纯燕并非原房东，故汇银迅公司要求郑纯燕提供原房东的委托书，且汇银迅公司从未与严权联系过租房事宜，结合郑纯燕与汇银迅公司方的微信聊天记录内容，汇银迅公司应当明知郑纯燕为案涉房屋的二房东并直接支付租金给郑纯燕，故汇银迅公司的诉讼行为有违诚信原则。综合上述分析，该院认定郑纯燕的主体适格。故郑纯燕与汇银迅公司之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方均应按约履行。该案的争议焦点之二为案涉房屋租赁合同（租赁期为2019年5月2日至2020年5月1日）的终止时间及汇银迅公司应当支付的租金金额。首先，在上述合同的履行过程中，郑纯燕并无违约行为，汇银迅公司亦无法定解除事由，也未提供证据证明案涉合同符合法定解除条件，故汇银迅公司并不具有合同的单方解除权及法定解除权。其次，汇银迅公司提出退租后郑纯燕并未同意，并要求汇银迅公司自行转租，之后双方并未就解除合同事宜达成一致意见，且汇银迅公司并未能提供证据证实已经将案涉房屋钥匙交还给郑纯燕，故案涉合同当时并未有效解除，汇银迅公司仍需承担支付租金的义务。最后，郑纯燕在庭审中自认其于2020年4月26日自行开锁进入案涉房屋，且汇银迅公司并未提出异议，应当视为郑纯燕实际接收案涉房屋，故该院认定案涉房屋租赁合同于同日解除，汇银迅公司需支付2019年11月2日至2020年4月26日的房租，经核算，为26400元；同时，汇银迅公司未能按约支付租金，应当按约支付违约金4100元。另，汇银迅公司向郑纯燕支付押金4100元（汇银迅公司于2018年5月份第一次签订租赁合同时缴纳押金4100元，续签合同时未另行缴纳），双方在庭审中明确汇银迅公司尚需支付郑纯燕水电费2664元、卫生费300元，共计2964元，并一致同意押金在该案中一并处理，故该院认定该案合同已经清算完毕，汇银迅公司在押金予以抵扣后尚需支付郑纯燕租金25264元。综上，郑纯燕合理部分的诉讼请求证据充分，且符合法律规定，该院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月22日判决:一、汇银迅公司于判决生效后十日内支付郑纯燕租金25264元；二、汇银迅公司于判决生效后十日内支付郑纯燕违约金4100元；三、驳回郑纯燕的其余诉讼请求。如汇银迅公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，减半收取289元，由郑纯燕负担24元，由汇银迅公司负担265元。 宣判后，汇银迅公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误，导致判决错误。（一）一审判决关于“汇银迅公司明知郑纯燕系二房东”的事实认定错误。一审判决第十页认为:“最后，被告在庭审申陈述称租房时，被告要求原告提供产权证明，但中介告知原告并非原房东，故被告要求原告提供原房东的委托书，且被告从未与严权联系过租房事宜，结合郑纯燕与被告方的微信聊天记录内容，被告方应当明知原告为案涉房屋的二房东并直接支付租金给原告，故被告的诉讼行为有违诚信原则。”从中不难看出两点，第一，一审判决认为汇银迅公司在被中介告知郑纯燕非房主后，必须与房主严权进行联系后再继续租赁事宜才符合情理。但实际上，一审判决严重忽略了中介在租赁业务中所扮演的信赖依托角色。本案中，郑纯燕不仅提供了案涉房屋的房产证等材料，还根据郑纯燕的要求提供了房主严权在合同签订日之前即已出具的授权委托书，材料齐全，且有中介作为依托，汇银迅公司完全有理由相信郑纯燕系真实有效的作为房主严权的代理人处理案涉房屋的租赁事宜，并无必要再去联系房主确认后再继续租赁。这也是现在最为普遍的房屋租赁行业模式之一的体现，即房主全权授权中介对外出租的模式，在签订租赁合同时，租客只与中介对接工作，房主也只与中介对接工作，租客与房主之间并无直接联系，本案只不过由郑纯燕担任了该模式下原本中介担任的代理人角色。第二，一审判决片面的结合了汇银迅公司员工与郑纯燕聊天记录里的称呼就认定汇银迅公司明知郑纯燕是二房东的事实，但其忽略了该段聊天记录的前后内容和真实意思。一审判决认定：“聊天记录显示被告的工作人员榴莲对原告的称呼为房东，且其在2019年4月份向原告提出公司这边需要原告和一房东签一个补充说明(判决书第七页)”。虽然在该段聊天记录中，汇银迅公司的公司员工称呼郑纯燕为“房东”，称房主严权为“一房东”，但是称呼并不能真实有效的表示对对方身份的认可。首先，根据我们的一般日常生活习惯，没有人会在租赁相关事宜的日常交流中称呼对方为“代理人”（即便真的是代理人)，最日常最普遍的称呼必然就是“房东”，再往前推，房主自然就是“一房东”，这是符合一般租房称呼习惯和情理的；其次。除了从事法律专业的人士，没有人会在日常交流的过程中严格区分代理人和二房东的称呼问题。并且，该段聊天记录(郑纯燕提供的)的全文系“房东在不？公司这边需要您和一房东签一个这个补充说明，其实也就是说明这个房子是严权委托您代理的以及说这个租金及税款由您个人代收的说明。”显然，虽然称呼用的是“房东”和“一房东”，但该段大字的意思系明确郑纯燕系房主严权的代理人，其收取租金及税款是代收行为，与郑纯燕系“二房东”毫无关联。并且，若汇银迅公司明知其系“二房东”，从正常的租赁逻辑上看，郑纯燕应当会出示其与房主严权之间的租赁合同，以保证其还在原租赁的租期内。但郑纯燕从未向汇银迅公司出示过该合同，其也未能举证证明向汇银迅公司出示过该合同。综上，汇银迅公司认为，一审法院忽略中介在租赁业务中的信赖依托作用的情况下，又忽略该段聊天记录的实际内容，仅仅结合其中的称呼问题，得出汇银迅公司明知郑纯熟系二房东的结论，并认为汇银迅公司的诉讼行为有违诚信原则系错误的。二、一审判决对汇银迅公司庭后补充证据未予采纳，进而得出对另两份委托书不予认定的错误结论。关于本案中三份委托书的情况，在庭审中，由于时间相隔较为久远，汇银迅公司的相关工作对接人员无法立即释明情况。后经法官同意在庭后于微法院向法庭提交补充说明及相关证据。汇银迅公司庭后迅速与当时经办人员进行核实确认，在查证汇银迅公司员工“榴莲”与郑纯燕的聊天记录后，代理律师立即整理了相关证据材料并补充一份情况说明一并在微法院中提交。但一审判决并未体现该证据，仍旧仅仅依据郑纯燕的口头质证意见对另两份委托书不予认定，而郑纯燕同样在庭后补充的证据却在一审判决中均有体现。根据聊天记录可以很明显看出，第一份委托书系房主严权2017年9月1日就签署的，故郑纯燕最开始提交这份委托书给汇银迅公司，后汇银迅公司总部认为该份委托书系纯手写存在风险，故让郑纯燕以其草拟的委托书版本重新让房主严权签署授权书。郑纯燕于2019年5月28日按照要求办理，后汇银迅公司在核对该版本委托书时，又发现签署日期为2019年5月28日，不符合实际租赁日期，存在瑕疵，故再次要求郑纯燕重签一份落款日期为5月2日之前的，故最终有第三份落款为5月1日的委托书。综上，三份委托书均是郑纯燕提供的，且其并非是汇银迅公司要求开具发票才让其配合提供的，而是签订合同过程中汇银迅公司为对郑纯燕的代理人身份进行核对确认才要求其提供的。在这一事实具备充足的证据以及合理性的情况下，一审法院仅仅凭借郑纯燕的一面之词，在没有其他相反证据的情况下即对签订于2017年9月1日的《委托书》和签订于2018年5月1日的《房屋出租委托书》作出不予认可的结论显然是错误的。(三)一审判决关于“案涉房屋于郑纯燕自行开锁之日起解除的”认定错误。一审判决认定(判决书第十页)：“原告在庭审中自认其于2002年4月26日自行开锁进入案涉房屋，且被告并未提出异议，应当视为原告实际接收案涉房屋，故本院认定案涉房屋租赁合同于同日解除。”但实际上，郑纯燕在202O年4月26日自行开锁进入房屋时，并未通知汇银迅公司，汇银迅公司又如何能提出异议？而在一审庭审中，首先从汇银迅公司之角度，案涉租赁合同早已解除，郑纯燕在后期自行开锁进入房屋系其自己自由处分的行为，汇银迅公司无需也无权提出异议。再者，汇银迅公司在庭审中实际亦表示过异议，即若按郑纯燕所持合同还未解除的观点，则其自行开锁进入房屋系违约行为。故汇银迅公司认为一审判决认定“涉房屋于郑纯燕自行开锁之日起解除的”系错误的。二、一审判决法律适用亦存在错误。(一)郑纯燕在汇银迅公司通知解除后三个月内未向法院提出异议，合同应当自通知到达之日起解除。郑纯燕在授权委托书中亦伪造房主严权签名，已经构成违约，同时其也从未向汇银迅公司表示过其与房主严权之间的租赁合同，但汇银迅公司实际系希望与房屋产权人签订租赁合同，并非与转租人签订合同。因此，虽然无论出租人是郑纯燕还是严权，汇银迅公司都能达到租住房屋的目的，但特定的租赁合同的合同目的并不仅仅包含有房可住的状态，亦包括特定的合同相对方，风险防控等要素，例如若郑纯燕系代理人，则汇银迅公司会要求其提供授权委托书以保证其有代理权限；若郑纯燕系转租人，则汇银迅公司会要求其提供其与房主严权的合同来保证郑纯燕的租赁还在租期内并有转租。故汇银迅公司并未完全实现该租赁合同约定的合同目的，后续亦无法实现该合同目的，符合《合同法》第九十四条第四款之规定，拥有法定解除权。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十四条之规定；“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日超三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。“本案中，汇银迅公司于2019年9月24日通过微信向郑纯燕明确告知解除合同，不再租用案涉房屋，而郑纯燕在2019年12月24日前未就汇银迅公司的解除通知向法院提出异议，故案涉合同应予汇银迅公司解除通知到达郑纯燕之日即2019年9月24日起解除。（二）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的精神，不应强行要求汇银迅公司继续履行合同并承担违约责任。根据最高入民法院2019年11月出台《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条之规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持;（1）违约方不存在恶意违约的情形;（2）违约方继续履行合同，对其显失公平;（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”该规定即充分考量公平原则，在本案的纠纷中，汇银迅公司已经不在杭州运营，合同已经无法实际履行，若对方执意要求汇银迅公司继续履行合同，只会造成合同陷入僵局，对双方均无益处。况且，汇银迅公司并无恶意违约的行为，反面充分考量到房东再将房屋出租的成本，提前一个月通知并随时配合腾退，还愿意扣除押金赔偿其损失，己经尽到汇银迅公司所有能尽到的义务了。反观郑纯燕，与汇银迅公司磋商解除的过程时提出种种要求，在汇银迅公司尽力全部完成或部分完成后，对汇银迅公司置之不理，导致汇银迅公司无所适从，最终无奈才在腾退后将钥匙提存监控室。且其在2019年l0月份就知晓汇银迅公司已经腾退，后续肯定不会再支付租金，但其并未积极行使权利，后续也未进行催告，直至合同期限届满，才向法院起诉要求汇银迅公司继续履行合同支付剩余租金，有违诚信原则。因此，即便认为本案汇银迅公司存在违约行为，也不应承担全部责任。(三)郑纯燕前往小区获取钥匙实际系对汇银迅公司腾退后同意解除合同的追认行为。汇银迅公司在腾退后将钥匙提存保管于案涉小区的保安室，并通过微信聊天记录通知了郑纯燕。后郑纯燕妻子于2019年11月8日告知郑纯燕“我老公说前两天去问过保安”。根据相关司法实践体现的房屋退租完成交付系以交还钥匙为要件的标准，郑纯燕前往保安室寻找获取钥匙的行为应当认定为其同意解除合同的自认行为。因此，本案中，郑纯燕实际在后续过程亦已经同意解除合同，即便确实如郑纯燕在庭审中所述的去监控室找了但未找到导致其未实际取得钥匙，但是汇银迅公司也在跟物业再次确认后告知其“两把钥匙在监控室，其他的钥匙放在冰箱上面”。此外，郑纯燕在租期届满前通过自行开锁的方式进入房屋（判决书第九页），可见郑纯燕对汇银迅公司已经腾退这一事实一直持以认可的态度。因此，在汇银迅公司告知郑纯燕已经腾退并且郑纯燕以实际行动作出表示同意解除合同并接收房屋的情况下，郑纯燕显然可以通过与汇银迅公司再次沟通钥匙位置或自行开锁等积极有效的方式进入案涉房屋，其并未采取任何措施并故意在租期届满后试图通过不诚信的诉讼行为牟利，有违诚信原则。综上，郑纯燕已经通过实际行动同意了解除案涉合同并且表示了对汇银迅公司腾退行为的认可，案涉租赁合同已于郑纯燕前往接收钥匙之时解除，亦不存在后续支付租金的问题，一审判决中判令汇银迅公司支付后续租金26400元的结论显然与事实不符。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回全部诉讼请求；2、案件一、二审的诉讼费用均由郑纯燕负担。 针对汇银迅公司的上诉，郑纯燕答辩称：一、原审法院认定事实清楚，汇银迅公司与郑纯燕双方之间存在房屋租赁合同关系。1、郑纯燕与原房东的租赁合同真实，其同意郑纯燕转租。2、郑纯燕将上述房屋装修成一个大间，一个小间，其中大套间是90平方米，于2018年5月份通过中介公司承租给汇银迅公司使用租期为一年，月租金是4100元。汇银迅公司承租时就明知郑纯燕是二房东，其租5期租赁租金、押金是与郑纯燕协商确定，租金及押金也是积极支付给郑纯燕。2019年5月份租赁合同到期后，租金上涨至4500元，也是汇银迅公司与郑纯燕协商确定。二、原审法院适用的法律正确。1、汇银迅公司与郑纯燕双方之间的租赁合同租期为2019年5月2日至2020年5月1日，该合同合法有效，汇银迅公司未按合同约定交付房租系违约方，违约方不享有单方解除合同权利，故原审法院认定汇银迅公司与2019年9月24日通过微信解除合同不具有法律效力，是正确的。2、汇银迅公司提出退租时，郑纯燕已经明确表示不同意，并要求汇银迅公司自行转租，郑纯燕到涉案小区的保安室了解涉案房屋、钥匙的存放的事情是履行房东管理责任，不是接收钥匙，更不是对汇银迅公司解除合同的追认。原审法院没有认定合同于2019年10月份解除是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，汇银迅公司向本院提交证据：郑纯燕与微信名为“榴莲”的员工微信聊天记录。拟证明：三份委托书均是郑纯燕提供，且其并非是汇银迅公司要求开具发票才让其配合提供的，而是签订合同过程中，汇银迅公司对郑纯燕的管理人身份进行核对确认要求其提供的。郑纯燕未提供证据。 针对汇银迅公司提供的证据，郑纯燕认为，对汇银迅公司证据三性无异议。因为是应汇银迅公司要求必须签产权人的名字，有授权委托书才行，所以落款是严权。本院认为，郑纯燕对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现汇银迅公司就租金和违约金提出上诉，本院逐项分析如下：首先，关于郑纯燕是否可以向汇银迅公司主张相关权利，对此，本院认为，严权在一审中已经对郑纯燕的转租行为予以认可，且从双方聊天记录来看，汇银迅公司称呼郑纯燕为房东，故原审法院认定汇银迅公司知晓郑纯燕转租房屋更为合理，郑纯燕可依据案涉合同主张相关权利。其次，关于合同解除，因汇银迅公司系正常使用房屋，而其要求解除合同系因客观原因，并非以郑纯燕违约为由解除合同，且其不存在其他可以解除合同的事由，故其发出的解除通知不发生解除合同的效力。现查明郑纯燕于2020年4月26日自行开锁进入房间，故原审法院认定该日合同解除并无不当。最后，关于租金和违约金，因合同于2020年4月26日解除，且郑纯燕于该日收回房屋，故原审法院在计算水电费及抵扣押金后判令汇银迅公司支付剩余租金并无不妥。关于违约金，因汇银迅公司未按约支付租金，故原审法院依据合同约定酌情确定违约金数额并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费534元，由南京汇银迅信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年二月十日 书记员 刘婧函