山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初6138号原告：陈昌芹，女，1968年7月21日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：范光杰，山东诺善律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。被告：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，住所地：滕州市滨湖镇微山湖古镇藕花苑**楼，统一社会信用代码：91370481053425301J。法定代表人：冯志鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘东，山东滕达律师事务所律师。原告陈昌芹与被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司（以下简称汇通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昌芹及其委托诉讼代理人范光杰、金雪莲，被告汇通公司的委托诉讼代理人刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌芹向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销原、被告于2019年9月20日签订的《还款协议》；2.请求依法判令被告继续履行2016年1月30日签订的《商品房预（销）售合同》。事实与理由：2016年1月30日，原、被告签订《商品房预(销)售合同》，双方约定原告购买被告开发的滕州市微山湖古镇藕合花园22幢1单元1层101号房屋，该房屋面积为928.84㎡，单价为4952.41元/㎡，总价款为4600000元。原告按照合同约定于合同签订之日支付了房屋首付款138万元，余款办理按贷款手续。由于被告没有签约银行予以办理按揭贷款手续，导致原告迟迟不能办理贷款，也使得原告不能将房屋余款支付给被告，被告曾以原告违约不能按时交付房款为由提起诉讼，要求原告返还房屋并恢复原状，贵院作出(2018)鲁0481民初2363号民事判决，驳回了被告的诉讼请求。被告提起上诉后，枣庄市中级人民法院作出(2019)鲁04民终396号民事判决，确认了该商品房买卖合同的效力，不予支持被告所主张解除合同的诉讼请求，驳回上诉，维持原判。原告购买该房的目的就是用于开办幼儿园，自接收房屋后一直使用至今。被告为达解除合同之目的，对正在运营中的幼儿园强行停水停电，逼迫原告解除合同，返还房屋。原告为了保证幼儿园的正常运转，不影响在校学生的正常上课，在原告走投无路，处于极度危困状态下，于2019年9月20日，在被告提供的格式《还款协议》中签字捺印。2020年9月14日，原告收到了被告再次起诉要求继续履行《还款协议》的民事起诉状副本及开庭传票。原告此时发现该《还款协议》违背事实及商品房买卖合同的约定，显失公平。该协议严重侵害了原告的合法权益，原、被告理应严格按照商品房买卖合同的约定履行各自的权利义务。该《还款协议》应依法予以撤销。综上，被告不遵守诚信，不履行合同，在原告处于危困状态下，强迫原告签订《还款协议》。原告诉讼撤销还款协议的法律依据是合同法第五十四条第二款及解释二第九条，民法总则第一百五十条、第一百五十一条之规定，请依法判如所请。被告汇通公司辩称，一、原告陈昌芹所述部分事实不属实。首先，汇通公司并非没有签约银行，在汇通公司购买房屋的其他购房人可以成功办理银行按揭贷款，原告不能办理贷款系个人信用原因所致，与被告汇通公司无关。其次，汇通公司并没有对原告实施停水停电，亦未逼迫原告解除合同，而是同意继续履行合同，让原告继续支付房屋尾款。再次，还款协议也并非格式协议。协议总是要由一方起草，双方来协商确定。本协议仅是由汇通公司起草而已。二、本案不符合撤销合同的法定要件，原告主张撤销还款协议缺乏事实和法律依据。根据民法总则第一百五十一条的规定，撤销合同必须符合一方利用对方处于危困状态或缺乏判断能力，且致使民事法律行为成立时显失公平两大要件。首先，原告在签订还款协议时并非处在危困状态。原告购买涉案房屋的总房款为460万元，其仅支付138万元首付款。原告在未足额支付房款的情况下，实际占用使用房屋长达5年，其自身利益并未受损，相反利益受损者是汇通公司，汇通公司主张剩余房款是维护正当合法权益，原告对该支付的房款无力支付的情形，不符合本条文所规定的危困状态。其次，还款协议是双方自愿签订的，是双方真实意思表示。另外，合同的内容不存在加剧原告义务的情况。还款协议中在约定支付剩余房款本金的同时，约定了4.75％的利息是原告在未支付房屋全款的情况下实际占用使用房屋5年需付出的对价。逾期支付房款约定以322万元为基数，按照年利率15％支付违约金，也在合理的范围内。因此说，合同本身并不违背平等、自愿、诚实信用的原则，也无显失公平的情形。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汇通公司与被告陈昌芹商品房买卖合同纠纷一案，本院作出(2018)鲁0481民初2363号民事判决。该案中，汇通公司提出诉讼请求：1.被告向原告返还滕州市微山湖古镇藕合花苑22幢房屋并将房屋恢复原状；2.被告向原告支付租金111万元（以30000元/月计算，自2015年3月14日起至被告实际返还房屋之日止）。该案认定事实：2016年1月30日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，约定陈昌芹购买汇通公司开发的位于滕州市微山湖古镇展示区项目22幢1单元1层101号房屋，该房屋面积为928.84㎡，单价为4952.41元/㎡，总价款为4600000元。买受人以贷款方式付款，于2016年1月30日前支付首期房价款1380000元，余款3220000元向银行申请贷款支付。买受人未按约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人未付清全部房款（含银行按揭款项到账）及相关费用的，出卖人有权拒绝交房及不为买受人办理产权证照，出卖人不承担违约责任。第九条约定，本《商品房买卖合同》及本《商品房买卖合同补充协议》是明确出卖人、买受人双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力。该补充协议上载明签订时间为2016年1月9日，陈昌芹辩称补充协议签订时间系在商品房买卖合同之后，商品房买卖合同的签订时间系在2016年1月30日，故补充协议上载明的签订时间系虚假的。合同签订后，陈昌芹未及时支付购房款。陈昌芹向汇通公司出具承诺书一份，载明“本人陈昌芹诚意购买微山湖古镇藕花苑22幢物业，截止目前已向山东汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳诚意金69万元。本人郑重承诺：在2016年1月15日前交清首付款共计138万元，并于购房合同签订之日起积极配合办理322万元的贷款，若因本人原因无法贷款则30天内交清全款。若上述承诺不兑现，本人自愿按如下条款处理：1.本人将22栋物业交还山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，并恢复原状；2.交回物业的同时本人同意从2015年3月14日接房起算，至交还22栋物业为止，按3万元/月的租金价格支付给山东汇通古镇文化旅游开发有限公司”。2016年1月29日，被告又向原告出具承诺书一份，载明：“山东汇通古镇文化旅游投资开发有限公司，本人陈昌芹诚意购买微山湖古镇藕花苑22幢物业，本人郑重承诺：即日起积极配合办理322万元的贷款，若贷款不成功，本人自愿按如下条款处理：1.本人将22幢物业交还山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，并恢复原状；2.交回物业的同时本人同意从2015年3月14日接房起算，至交还22栋物业为止，按3万元/月的租金价格支付给山东汇通古镇文化旅游开发有限公司”。2016年1月30日，陈昌芹向汇通公司交齐首付款138万元。后陈昌芹未按约定向汇通公司支付剩余房款。该案认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议。判决：驳回原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司的诉讼请求。汇通公司不服，提起上诉。2019年4月25日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终396号民事判决，二审法院认定事实如下：对一审法院查明的事实予以确认。二审判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月20日，汇通公司、陈昌芹签订还款协议，内容为：甲方：汇通公司，乙方：陈昌芹，乙方于2016年1月30日购买甲方开发的滕州市微山湖古镇藕合花苑22幢房屋，签订《商品房预(销)售合同》，并于购房当日交纳首期购房款138万元，剩余322万元购房款至今尚未支付。因乙方无法向银行贷款且无能力一次性付清全部购房款，现甲乙双方就乙方支付上述房屋剩余购房款事项达成以下协议：1、甲乙双方同意乙方分期向甲方支付剩余购房款322万元及利息764750元(以322万元为基数，按照年利率4.75%计算)，共计3984750元。分期5年，每年偿还796950元。2、甲乙双方同意乙方自2020年至2024年分5年向甲方支付剩余购房款322万元及利息764750元，支付时间及金额如下：2020年1月31日前支付398475元，2020年8月31日前支付398475元，2021年1月31日前支付398475元，2021年8月31日前支付398475元；2022年1月31日前支付398475元，2022年8月31日前支付398475元；2023年1月31日前支付398475元，2023年8月31日前支付398475元；2024年1月31日前支付398475元，2024年8月31日前支付398475元。3、如乙方不按本协议约定时间及金额向甲方支付剩余购房款及分期利息，逾期支付任意一期，则视为违约，应向甲方承担违约金(以322万元为基数，按照年利率15%，从2016年1月30日起计算至实际履行之日止)。4、如乙方违反本协议约定，甲方可无条件单方解除甲乙双方于2016年1月30日签订的《商品房预(销)售合同》及其他相关协议，自乙方收到甲方解除通知之日合同解除，乙方应无条件返还房屋并恢复原状，否则甲方有权追究乙方的违约责任。5、本协议作为《商品房预(销)售合同》的附件，与《商品房预(销)售合同》具有同等法律效力，如出现《商品房预(销)售合同》与本协议内容不一致的情形，以本协议为准。6、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，自甲方盖章，乙方签字、捺印后生效。甲方：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司（盖章），乙方：陈昌芹（签字、捺印）。签订时间：2019年9月20日。陈昌芹主张证明：虽然是原、被告签订的，但不是陈昌芹的真实意思表示，该协议的签订是在陈昌芹面临汇通公司对幼儿园停水停电、强制关门的情况下被迫签订的，是依法能撤销的合同。汇通公司质证意见：该还款协议是原告自愿签订的，该还款协议也不能证明停水停电及强制关门的事实。陈昌芹提交2019年3月15日陈昌芹与汇通公司副经理王传鹏的电话录音，主张证明：王传鹏在原告的一再要求下答应配合原告办理房贷手续，但事实上，汇通公司没有能力协助办理。汇通公司质证意见：对证明目的有异议，通过录音可以明确了解到王传鹏并未明确表态配合办理贷款，亦能证明银行贷款贷不下来是陈昌芹征信有问题。陈昌芹提交2016年6月27日其向滕州市公安局滨湖派出所提交的申请书复印件，主张证明：从2016年6月份起，原告就一直面临被告停水停电等强制行为，导致原告在涉案房屋经营的幼儿园无法正常运营。还提交情况说明复印件，主张证明：2018年10月26日山东宁泰律师事务所律师朱绪发（陈昌芹原代理人）另一案件在二审中向法院提出的情况说明，朱律师也证明陈昌芹多次遭到汇通公司停水停电等强制行为。汇通公司质证意见：陈昌芹单方作出的申请或说明，不能证明汇通公司实施了停水停电行为。陈昌芹提交滕州市滨湖派出所2020年11月16日出具的出警记录，内容为：出警记录，2016年6月27日上午7时31分，滕州市清华幼儿园园长陈昌芹报警称:有人在滨湖古镇清华幼儿园门口闹事，滕州市公安局滨湖派出所民警出警到达现场后经了解系滕州市微山湖古镇工作人员多名，去给清华幼儿园园长索要购房款，双方因此事发生纠纷，最终双方决定协商解决处理。证明：因汇通公司不能按照商品房销售合同的约定为陈昌芹提供房贷所需要的手续，导致陈昌芹不能按照合同的约定支付房款，为此多次发生纠纷，2016年6月27日，汇通公司到陈昌芹开办的清华幼儿园以索要购房款为由，汇通公司派多名工作人员在幼儿园门口闹事，导致陈昌芹无法正常工作，对幼儿园造成恶劣影响，原告在被迫无奈的情况下报警了，派出所进行了调解。当时，双方均表示能调解。类似的闹事、停水停电多次发生。汇通公司质证意见：首先，该出警记录并非出警当天作出的记录，而是于2020年11月16日作出的一个说明，对该出警记录陈述的事实不予认可。其次，该出警记录并未证实原告所谓的停水停电等相关事实。再次，本案系撤销合同纠纷，而还款协议是2019年作出的，该份证据与本案无关，没有关联性，亦不能证明2019年双方签订的协议是原告在汇通公司的胁迫下作出的。陈昌芹申请证人苏某出庭作证，主张证明：汇通公司采用堵门、打闹等非法手段催要剩余房款的案件事实。证人苏某出庭证：和陈昌芹是朋友关系，和汇通公司没有关系。在2010年前后认识的陈昌芹，后来成朋友了，她有时候来我的店里玩，我们两口子也经常去找她玩，一开始我不清楚她债权债务的事，后来大约2016年听她说她开了个幼儿园，她贷款买了房子还有多少钱没给人家。2016年夏天去找她玩，没找到她，给她打电话，她说在派出所，后来我在滨湖派出所门口看到陈昌芹和她弟弟还有十来个人在接警大厅里。和她聊了几句说是因为贷款的事打架来，公司堵她的门，停她的水。我大约是中午去的，具体几点记不清了。我先去的幼儿园，幼儿园关门了，我打电话问完之后，然后去的派出所门口。没见冲突现场，也没见停水停电。我没去派出所屋里去，就是在派出所门口和陈昌芹聊了几句。陈昌芹质证意见：证人证言真实性无异议。汇通公司质证意见：证人证言不能采信。首先，出警时间是早上7:31，表明在7:31之前已经发生冲突，证人说是在中午才到达现场，时间悬殊太多。其次，证人明确说其并没有目睹冲突现场，亦没看到停水停电，堵门、停水停电等说辞皆是其听原告转述。证人证言不具有真实性，不应该被采纳。2019年5月22日，汇通公司委托律师以山东滕达律师事务所名义向陈昌芹发律师函，要求陈昌芹于2019年6月5日前将剩余房款3220000元支付汇通公司。汇通公司提交两份收据，证明：陈昌芹分别于2020年1月26日、4月15日支付房款75000元、90000元，在签订《还款协议》后已经部分履行，通过其能主动履行表明其已充分认可还款协议的效力。陈昌芹质证意见：收据两份属实。汇通公司提交约谈纪要，内容为：约谈纪要，主题：陈昌芹还款计划，地点：滕州市微山湖古镇项目销售中心二楼小会议室，时间：2020年6月12日，主持人：崔艺耀，参会人员：陈昌芹、刘东、侯建、崔艺耀，会议纪要如下：一、我司提议陈昌芹对分期付款排出相应计划。二、陈昌芹表示在疫情期间，没有收入，6月初幼儿园已经开学，但目前收费尚勉强能满足幼儿园正常运营，8月底将收取第二学期保教费，另外省教育厅在8月份会下拨扶持基金，陈昌芹承诺在2020年8月底将本年度约定的796950元欠款付清。三、双方达成约定，如到期未还款，我公司按照《还款协议》相关约定，依照违约进行处理。四、因陈昌芹目前存在逾期还款的事实情况，我司将保留《还款协议》违约处理的权力。五、本次约谈由滕达律师事务所刘东律师见证。陈昌芹、刘东、侯建、崔艺耀（四人签名）。证明：汇通公司考虑到疫情影响同意给予陈昌芹一定宽限期履行后，陈昌芹仍未履行支付房款。陈昌芹多次违约已失去汇通公司信任，故要求陈昌芹继续支付剩余房款并承担违约责任。陈昌芹质证意见：约谈纪要属实。陈昌芹于2020年9月17日网上立案申请。诉讼中，陈昌芹要求按照《商品房预（销）售合同》买房，去贷款。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”原告主张汇通公司胁迫，汇通公司不认可，原告未提供有效证据证明，原告主张2019年9月20日签订的还款协议系受胁迫签订，不予认定。双方于2016年1月30日签订《商品房预（销）售合同》，签订还款协议前原告仅付138万元首付款，签订还款协议时原告并非处于危困状态。协议约定按照年利率4.75%计算利息，还款协议亦不显失公平。还款协议并不含有格式条款。还款协议达成后，原告亦支付了两笔房款，且于2020年6月12日形成约谈纪要，再次对还款协议进行确认。还款协议系双方的真实意思表示，系有效合同。原告要求撤销还款协议，无事实和法律依据，不予支持。原告要求判令被告继续履行2016年1月30日签订的《商品房预（销）售合同》，其意思为撤销还款协议仅履行《商品房预（销）售合同》。还款协议约定：“本协议作为《商品房预(销)售合同》的附件，与《商品房预(销)售合同》具有同等法律效力，如出现《商品房预(销)售合同》与本协议内容不一致的情形，以本协议为准。”《商品房预(销)售合同》在先，还款协议在后，还款协议是《商品房预(销)售合同》的附件。原告要求抛开协议仅按《商品房预(销)售合同》履行，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈昌芹的诉讼请求。案件受理费21800元，由原告陈昌芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇二一年二月五日法官助理秦剑波书记员廖明慧