山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0691民初346号原告：张耀文，男，1987年1月4日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。被告：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原告张耀文与被告烟台裕昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人隋雨佳、被告委托诉讼代理人何雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理不动产证违约金21388.65元（自2017年7月23日起至备案日2019年2月27日止，以房屋总房款366244元为基数，按日万分之一的标准计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月14日，原被告签订烟台开发区富饶世家3号楼1805号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第130108100032）、《商品房买卖合同补充协议》等文件。《商品房买卖合同》第四条约定房款总计366244元，第十五条约定被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。原告依约履行了全部义务，被告于2013年6月12日向原告交付涉案房屋，2013年8月11日被告办理权属登记期限届满仍未办理备案登记，2019年4月23日被告与原告签订《补充协议》，2019年5月21日被告与原告签订《商品房预销售补充协议》。《补充协议》第11条约定，对本协议履行发生争议的，协商不成向法院提起诉讼；第12条约定，本补充协议如与原合同不一致的，以本补充协议为准。原告经查询不动产登记中心获知被告于2019年2月27日完成了初始登记。被告辩称，一、被告与原告签订《补充协议》，其中第7条约定被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修资金后三十日内，该协议系双方真实意思表示，应认定合法有效。另外，根据烟台市开发区房管部门的要求，住宅专项维修基金采用开发商代收代缴方式，在房屋初始登记前先由业主缴纳公共专项维修资金后，再由被告代缴，协议第7条约定符合政府部门发布的相关政策。故被告已在该期限届满前完成涉案房屋的初始登记，未构成违约，不应承担逾期办理不动产权证违约金。二、原告主张的违约金部分已超过诉讼时效。若法院认定被告存在逾期办证的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，按3年诉讼时效计算。逾期办证违约金应自原告向人民法院提起诉讼之日倒推3年起算截止至2019年2月27日，超过诉讼时效部分应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130108100032号)，约定原告购买被告开发建设的位于烟台开发区富饶世家3号楼第18层1805号房（商品房预售许可证为烟房预许字2011第147号），合同约定建筑面积75.05平方米，总房款366244元（按套计算）。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2013年6月1日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，作为上述合同的附件一，其中第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定，买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月，被告向原告交付涉案房屋。2019年2月27日，涉案房屋所在楼盘完成产权初始登记。2019年4月23日，原告、被告签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。2019年4月23日，原告向被告交纳维修基金9016.14元。烟台经济技术开发区住房和建设管理局于2016年11月17日印发烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。本案争议焦点为被告是否构成违约、是否应承担违约责任。关于被告是否违约。原告主张被告已构成违约，原被告双方于2019年4月23日签订的《补充协议》存在欺诈，其中免除被告责任的约定应属无效。被告主张依据《补充协议》约定，被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修基金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号文件规定。本院认为，烟开住建[2016]43号文件系2016年11月17日印发，而被告的违约行为发生在2013年，在被告违约行为发生时该文件尚未出台实施，故被告以文件规定的缴纳专项维修基金后才能办理房屋初始登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记，但被告与原告签订《补充协议》时并未告知原告该事实，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，在此情形下被告与原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。综上，被告的抗辩理由不成立，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。本院认为，原被告于2013年1月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2013年6月交付房屋，最迟应于2013年9月1日办理房屋权属证书，被告逾期办理应承担违约责任。原被告双方均认可违约金计算至2019年2月27日至，本院予以照准。原告主张以购房款366244元为基数，自2017年7月23日起至2019年2月27日止，按日万分之一计算的逾期办证违约金21388.65元，于法有据，本院予以支持，故被告应支付原告逾期办证违约金21388.65元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张耀文逾期办理不动产权证违约金21388.65元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为167元，由被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  杨悦琪二〇二一年二月七日书记员  王 婷