安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初567号 原告（反诉被告）:安徽瑞祥文化旅游发展有限公司,住所地安徽省全椒县儒林外史国际大酒店,统一社会信用代码:9134112467090555111(1-1)。 法定代表人:林光义,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学琴，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：董家有,男,1986年1月1日出生，回族,住江苏省南京市。 被告（反诉原告）：黄银珺,女，1984年2月3日出生，汉族,住址同上。 原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告（反诉原告）董家有、黄银珺商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，被告（反诉原告）董家有、黄银珺提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞祥公司的委托诉讼代理人张学琴，被告（反诉原告）董家有、黄银珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付房屋欠款5万元；2.判决被告支付到期违约金3650元（计息时间从计租时间起2018年12月31日,计息止时间2020年12月31日,计息天数730天,按日万分之一计算到期金额3650元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年10月13日《全椒县商品房预售合同》，原、被告双方约定了协议的主要内容:被告向原告购买位于全椒县商铺，每平方5000元,总建筑面积21.47平方米,总价人民币107350元,首付人民币57350元,余款5万元未付。合同第七条约定:乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之一计算,原告已经按照合同全面履行约定的义务,被告拒付购房余款已构成根本违约,被告理应承担违约赔偿责任。据上所述,原、被告订立的合同是合法有效的且已进入了合同履行阶段,现被告理应支付所欠房款。为维护原告合法权益特向贵院起诉,请求法院支持原告诉请。 董家有、黄银珺辩称，原告诉称两被告尚欠购房款5万元是事实。当时买房的时候，签合同5万元是贷款，也是配合公司人员到全椒建设银行递交手续。后来贷款没下来，是因为原告公司账户被查封，到现在为止依然还是这样，是对方原因造成的。 董家有、黄银珺向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《全椒县商品房预售合同》；2.判令被反诉人返还反诉人已支付的购房款57350元及违约金10299元（自2016年3月1日起暂算至2021年2月2日，共1799天，以57350为基数，按日万分之一计算）；3.判令被反诉人赔偿反诉人的租金损失17176元（按被反诉人承诺的房屋交付时间第四年起每年保底收益为商铺总价的8%，自2019年1月1日起至2020年12月31日暂算两年）；4.判令被反诉人承担反诉人为维护合法权益所支付的律师费；5.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被反诉人从事商品房的开发、销售活动,在其开发的全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街5期商铺的宣传页上承诺,商铺实行统一托管,每年保底收益从第四年起为商铺总价的8%。基于此,反诉人与被反诉人于2015年10月13日签订《全椒县商品房预售合同》,约定反诉人向被反诉人购买位于全椒县商铺,建筑面积21.47平方米,总价款107350元。付款方式为分期付款,约定向反诉人交付房屋的日期为2015年12月31日。合同签订后,反诉人支付了首付款57350元并于2016年4月20日方获取销售不动产统一发票。反诉人为履行合同积极支付首付款并拟将尾款办理商业贷款以及时支付,贷款手续全部办好后被告知因被反诉人银行账户被查封无法贷款（该一事实被反诉人已在其他同类案件的庭审中承认且至今仍然无法贷款）。此后,反诉人贷款因被反诉人的原因无法办理成功,被反诉人始终未向反诉人交付房屋,致使反诉人无法获得租金收益,被反诉人已构成根本违约。反诉人与被反诉人签订《全椒县商品房预售合同》的同时,反诉人董家有（甲方）与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订《百货商铺委托经营管理合同》,约定将上述房屋自2015年12月31日交付给乙方经营管理,双方自第四年开始分摊租金收益。反诉人认为,被反诉人未能为反诉人办理商业贷款提供必要条件,且被反诉人至今未通知反诉人交付房屋,更未向反诉人交付房屋,致使反诉人购买涉案商铺的合同目的无法实现,为反诉人带来了损失。现被反诉人经营异常,被列入失信执行人名单,涉及司法案件1018件,失信信息176条,且已经向法院申请破产（天眼查ＡＰＰ查询结果）。反诉人无法信赖被反诉人能够继续履行合同,并实现被反诉人承诺的租金收益。为维护自身合法权益,特向法院提起反诉,请求法院判令支持反诉人解除《全椒县商品房预售合同》及赔偿损失。 瑞祥公司针对董家有、黄银珺的反诉辩称，1.对诉请第一条解除商品房预售合同不予认可。2.要支付购房款的违约金，不予认可。同样，商品房预售合同的第七条违约金按逾期未付款的日万分之一结算，被告现仍欠原告购房款5万元。驳回反诉请求的第3、4、5条。 本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，董家有、黄银珺（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现变更为瑞祥公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，约定董家有、黄银珺购买瑞祥公司开发的全椒县商铺（以下简称该房屋）,该房屋建筑面积21.47平方米，房价每平方米5000元,总价人民币107350元。付款方式约定为商业贷款，董家有、黄银珺首付57350元，余款5万元于合同签订起七日内办理商业贷款；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；房屋交付的标志为乙方交清相关税费、甲方开出交房交接单。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不在符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第九条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。上述商品房预售合同签订同时，董家有就该房屋与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒公司）签订了《百货商铺委托经营管理合同》，其中第三条约定：委托经营期限为20年，自2015年12月31日起至2035年12月31日止。2015年12月31日，瑞祥公司将该房屋移交给渝嫣全椒分公司统一经营管理。 另查明，董家有、黄银珺系夫妻，合同签订后支付瑞祥公司首付款57350元，余款5万元向中国建设银行全椒支行申请办理商业贷款，但由于瑞祥公司的原因未能发放贷款。剩余房款5万元董家有、黄银珺至今未支付，瑞祥公司也一直未催要。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。董家有、黄银珺与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效。董家有、黄银珺在签订合同购买该房屋的同时，与第三方渝嫣全椒公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，瑞祥公司将董家有、黄银珺所购买的该房屋在约定期限直接交付渝嫣全椒公司并无不当，视为已交付董家有、黄银珺，故董家有、黄银珺反诉请求解除瑞祥公司与其签订的《全椒县商品房预售合同》，并返还其已支付的购房款57350元及违约金10299元，本院不予支持；根据双方当庭陈述及合同约定，董家有、黄银珺尚欠瑞祥公司购房款5万元，事实清楚，故瑞祥公司诉请董家有、黄银珺立即支付购房欠款5万元，本院予以支持，但瑞祥公司诉请董家有、黄银珺支付违约金3650元，因董家有、黄银珺按照约定对余款5万元申请按揭贷款，未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因导致，且瑞祥公司长期以来一直未向董家有、黄银珺催要购房余款，其怠于行使权利，造成自身损失扩大，故瑞祥公司该项诉请，本院不予支持。至于董家有、黄银珺反诉提出的租金收益等问题，涉及委托出租方渝嫣全椒公司，与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利；董家有、黄银珺反诉请求判令瑞祥公司承担其为维护合法权益所支付的律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）董家有、黄银珺于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款5万元； 二、驳回原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）董家有、黄银珺的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取570.50元，由安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担70.50元，董家有、黄银珺负担500元；反诉费960元，由董家有、黄银珺负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈卫民 二〇二一年二月二十日 书记员  汪远杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条  买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。