河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2100号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郑州铁路华东实业有限公司。法定代表人：尚小玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁民强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金鹏飞，河南仟问律师事务所律师。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河南绿之都商贸有限公司。法定代表人：魏子帧，该公司总经理。委托诉讼代理人：周红娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾轩作，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州铁路华东实业有限公司（以下简称华东公司）因与上诉人河南绿之都商贸有限公司（以下简称绿之都公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人绿之都公司的法定代表人魏子帧，上诉人华东公司的委托诉讼代理人丁民强、金鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿之都公司上诉请求：依法改判支持绿之都公司在一审中提出的第二、三、四项全部诉讼请求。具体为：1.华东公司赔偿绿之都公司各项损失848.84315万元；2.判令华东公司返还绿之都公司租金82.5万元以及土地保证金5万元。事实和理由：一、绿之都公司的损失总额应为848.84315万元。关于绿之都公司为履行合同支付的垃圾清运费、土地平整费及土地硬化费，绿之都公司已充分举证证明，此费用系属客观费用；关于绿之都公司预期收益损失，绿之都公司已向一审法院提交证据证明开办驾校前期的营收情况，一审法院认为合同无效从而不支持绿之都公司的预期营收损失，是认定绿之都公司承担合同无效的全部过错责任，对华东公司明显不公；关于车辆价款及审车加保险费用，该费用系绿之都公司为履行合同而客观发生的费用。二、华东公司应当返还绿之都公司租金82.5万元。依据《合同法》第五十八条之规定，82.5万元租金乃华东公司应当将因无效合同取得的，理应返还给绿之都公司。三、合同无效的过错责任应当由华东公司全部承担。本案中华东公司系出租人，其是对涉案土地性质最为了解也是合法合规利用涉案土地的唯一义务人，因此华东公司应当为违法改变土地使用用途承担全部过错责任。且签订合同时，华东公司向绿之都公司展示了铁路部门的公告，明确铁路沿线可以进行驾校建设，因此绿之都公司已经尽到了合理注意义务。综上，请求二审法院依法改判。华东公司上诉请求：依法撤销一审判决主文第一、二、四项，依法改判驳回绿之都公司的全部诉讼请求，并支持华东公司的反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条、第四十四条的管理性规定，认定华东公司与绿之都公司之间签订的《场地看护及租赁协议》为无效协议是错误的，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定。《土地管理法》《城乡规划法》属于行政管理性规范，一审法院适用法律错误。本案双方签订的《场地看护及租赁协议》为土地租赁合同，系双方真实一审表示，依法成立，合法有效。二、关于租赁协议无法履行的原因，一是绿之都公司违约造成，二是郑州市市政府的行政行为。由于绿之都公司在《场地看护及租赁协议》履行过程中存在重大过错，应当承担租赁协议无法履行的全部责任，华东公司在合同履行中不存在过错，不承担任何责任。导致租赁协议无法履行的根本原因，是绿之都公司的违约行为导致郑州市支付将其作为清理对象。该行为是华东公司无法预见的，且双方在《场地看护及租赁协议》第七条对此进行明确约定，此时双方应互不承担违约责任。三、一审法院酌定认为绿之都公司损失为400万元错误，法官在处理案件时可以对发生的事实行为作出法律评判，但绝对不能充当一个评估师的角色，对损失进行评估酌定。而且，绿之都公司提交的两份合同收据均发生在双方签订《场地看护及租赁协议》之前，在明显不符合常理的情况下，一审法院竟然将其囊括其中，明显有意偏袒绿之都公司。四、一审法院认定绿之都公司使用华东公司土地的时间截止为2019年3月份错误，绿之都公司使用案涉土地至2019年11月份。其应当向华东公司支付2019年3月至2019年11月共计9个月的占用费（租金）562469元，绿之都公司的反诉请求应当依法予以支持。绿之都公司辩称，一、华东公司作为案涉土地的出租人，其明知案涉土地为生产性防护绿地，同时《场地看护及租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》关于土地用途管制的规定，应属无效合同。二、在本案双方签订《场地看护及租赁协议》时，华东公司向绿之都公司展示了铁路部门的公告，明确铁路沿线可以进行驾校建设，绿之都公司已尽到了合理注意义务，华东公司不存在过错。三、绿之都公司为履行合同支付的费用，绿之都公司已充分举证证明，且合同约定的三通一平工作也经公证部门公证，一审判决根据绿之都公司提供的证据，结合案涉土地的具体情况，酌定绿之都公司的损失为400万元，具有事实和法律依据。四、自2018年年底开始，华东公司便派人一直阻挠绿之都公司正常使用案涉土地，从2019年3月开始，由于华东公司的阻挠，绿之都公司已彻底不能营业。故一审法院认定绿之都公司使用案涉土地的截止时间为2019年3月，并无不当。绿之都公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年9月25日签订的《场地看护及租赁协议》为无效合同；2、华东公司赔偿绿之都公司各项损失853.84315万元；3、华东公司返还绿之都公司租金82.5万元及土地保证金5万元；4、本案诉讼费用由华东公司承担。华东公司向一审法院反诉请求：1.绿之都公司向华东公司支付土地占用费562469元；2.本案反诉费用由绿之都公司负担。一审法院认定事实，2017年9月25日，绿之都公司、华东公司签订《场地看护及租赁协议》一份，载明：甲方郑州铁路华东实业总公司，乙方绿之都公司，经甲乙双方协商，现对甲方拥有的商都路南、陇海路北、107辅道西中兴南路以东高铁桥下土地一宗，土地面积约82.5亩（扣除桥墩等无效面积，最终面积以铁路土地部门红线图和实测为准），达成以下看护及租赁协议：一、乙方声明：自协议签订起，凡与本协议有关的租赁风险、经营风险以及其他风险全部由乙方自行承担。对因不可抗力、铁路或地方政策因素、外界因素等各种原因导致的乙方无法开展经营、无法取得经营收益等风险均已经充分认知和了解。二、乙方必须对看护土地完整性负责。在看护的基础上，仅可利用该块土地建造小型车驾校及小型车整车停放场及体育健身场，不得改变用途，不得建造永久性建筑物和构筑物，否则，造成的后果和损失由乙方负责。未经甲方书面同意，乙方不得将该地块用于抵押、转租、转让、由他人承包等非本人使用的行为。三、由乙方负责与规划、建设、城管执法、消防、环保、安全、工商等相关部门的对接协调，办理相关手续，依法合规经营，依法合规使用本协议地块，否则，给甲乙双方造成的损失时由乙方负全责。四、由乙方负责并承担该地块前期土地“三通一平”、看护、绿化、清理、消防、桥墩防护等相关工作和费用，服从监督管理。七、因不可抗力或国家、属地政府或者甲方上级铁路部门相关政策、规定、决定和铁路生产、安全需要等隐私，甲方有权解除本协议，由此造成乙方无法继续租赁本协议约定地块或无法继续再经营，双方互不承担违约责任；甲方应及时书面通知乙方，其租金按照实际租赁天数和约定的租金标准进行结算，每天的租金为年租金除以365天；乙方应按照甲方要求一个月内无条件交还租赁场地，保证甲方铁路土地如期完整使用。十、租赁期限五年，自本协议签订之日起至2018年3月14日为三通一平清理期（6个月），自2018年3月15日起至2023年3月14日为租赁期。年租金为每亩壹万元，共82.5亩，第一年计82.5万元；实行先付费后使用，租金每年交纳一次，应于上年最后一个月的前十日交纳；考虑到乙方清理期和项目培育期及前期“三通一平”相关费用，2018年仍按每亩壹万元交纳，从2019年起每年租金递增百分之五。十二、乙方在协议签订时，应向甲方交纳伍万元的履约保证金。协议期满或合同解除时，可冲抵违约金、租金等应付费用后无息返还。合同签订后，绿之都公司于2017年12月6日分别向华东公司转款租金825000元、土地保证金50000元。2017年6月25日，绿之都公司与案外人曹李**签订《施工合同》一份，约定项目地点郑州市郑东新区商都路与中兴南路交叉口东南角，施工内容为现场内原有建筑物的建渣、垃圾、杂草等清理运出，包干价为230万元。2017年9月1日曹李**出具《收据》一份，载明收到清运费230万元。2017年7月15日，绿之都公司与案外人朱根亮签订《施工合同》一份，约定项目地点郑州市郑东新区商都路与中兴南路交叉口东南角，施工内容为现场内场地平整，达到工程施工的要求。包干价180万元。2017年8月20日、2018年6月20日朱根亮出具《收据》两份，共收到场地平整费180万元。2017年10月20日，绿之都公司与案外人朱恩朋签订《施工合同》一份，约定项目地点郑州市郑东新区商都路与中兴南路交叉口东南角，施工内容为场地硬化、场地绿化。包干价175万元。2017年10月25日、2017年11月10日、2018年1月10日朱恩朋分别出具收据一份，共收到高铁桥下场地硬化工程款175万元。绿之都公司提交转账凭证、记账凭证、发票、完税证明主张为开办驾校购置车辆、空调、办公设施、办公用品等费用合计748191.5元。根据绿之都公司提交单据，经计算，其中包含购置车辆十辆，车价65000元/辆、购置税5603.45元/辆，共计706034.5元；审车加保险费用2840元；工程款36400元；搬家、空调移机、移房等各项杂费2917元。2018年10月19日，郑州市人民政府、中国铁路郑州局集团有限公司郑政通[2018]52号关于对铁路沿线绿化综合整治范围内违法建设实施拆除的通告显示，为保障铁路运输安全、改善沿线人居环境，达到绿廊联通…，就铁路沿线绿化综合整治有关拆除事宜通告如下：拆除范围：城区内铁路沿线两侧各50米，其他区域铁路沿线各100米。拆除范围为铁路沿线绿化综合整治范围内所有违法建（构）筑物。2018年10月26日华东公司向绿之都公司发出《通知公函》，载明：绿之都公司、华东公司之间于2017年10月28日签订了场地看护及租赁协议，但自2018年10月起，郑州市人民政府启动了省会铁路沿线、生态廊道、过境干线公路、高速互通立交及出入口区域绿化工作，下发了一系列工作方案及拆迁通告，明文规定对铁路沿线绿化综合整治范围内的违法建设实施强制拆迁，2018年12月底完成。基于郑州市人民政府关于绿色廊道建设工作部署，贵司与我公司经营政策环境已发生重大变化。由于此政府行为导致的不可抗力因素，致使贵司与我以无继续合作的现实基础，双方于2017年10月28日签订的《商都路南、陇海路北、107辅道西、中兴南路以东高铁桥下地块场地看护及租赁协议》无法继续履行，于河南绿之都商贸有限公司收到之日终止。原告回复《回复函》要求继续履行合同。2019年6月21日郑州市城市管理综合执法责令停止违法行为通知书载明：郑州铁路华东实业有限公司于2019年6月1日起在商都路南、陇海路北、107辅道西、中兴南路以东高铁桥下进行了未取得《建设工程规划许可证》擅自建造砖混结构及铁艺围墙的行为，鉴于未能提供上述行为的合法依据，责令立即停止上述行为并于2019年6月21日携材料接受调查处理。2019年11月7日，华东公司向绿之都公司发出《通告》，通知绿之都公司于通告之日起进行全部搬离和清场。另查明，案涉土地使用权人为郑州铁路局，铁路华东公司系其下属子公司。案涉土地使用证载明土地用途为铁路用地，系国有划拨土地。经绿之都公司向郑州市城乡规划局郑东新区规划分局查询，案涉土地规划性质为生产防护绿地。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案为土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条、第四十四条之规定，案涉土地系铁路用地，其具体规划用途为生产防护绿地，属于需要保护的用地，双方未经过有关行政部门的批准，约定将案涉土地可用于建设小型车驾校及小型车停车场等，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自改变案涉土地的用途，违反了相关行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的《场地看护及租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，绿之都公司缴纳的50000元土地保证金应当返还。关于绿之都公司诉请华东公司退还租金82.5万元，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参加合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，双方签订合同后，铁路华东公司将土地交付绿之都公司使用，合同约定租期为2018年3月15日至2023年3月14日，庭审中绿之都公司主张2019年3月份铁路桥工段开始陆续拆除，2019年6月份城管开始拆除，案涉土地开始拆除后，绿之都公司租赁该土地的目的即无法实现，故该院认定绿之都公司实际占用案涉土地时间为2018年3月15日至2019年3月，应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费82.5万元，该笔费用绿之都公司已在2017年12月6日支付。故对该项诉请，该院不予支持。关于绿之都公司主张华东公司赔偿其经济损失，双方应按各自的过错程度承担。华东公司将属于生产防护绿地性质的案涉土地出租给华东公司用于其他用途，导致双方签订的合同无效，而绿之都公司在签订合同时未尽到合理审慎义务，未对案涉地块进行全面了解即投入资金进行建设，双方均存在一定的过错，该院酌情认定绿之都公司对其经济损失承担30％的责任，华东公司承担70％的责任。关于绿之都公司主张的损失金额，根据绿之都公司提交《施工合同》及收据显示，绿之都公司为案涉土地前期“三通一平”共支出585万元，庭审中绿之都公司称所有费用结算均为现金，仅提交收据证明该金额实际支出，但如此大额度且时间跨度较长的交易支出全部为现金不符合日常交易习惯，但结合实际情况，该费用确为必须发生的费用，该院酌情确定为400万元。关于绿之都公司主张的为开办驾校购置车辆、空调、办公设施等费用共计74.81915万元，其中包含购置车辆价款706034.5元、审车加保险费用2840元、工程款36400元、搬家等各项杂费2917元。绿之都公司购买车辆并审验是为了盈利，车辆并不随着租赁合同的无效而灭失，故该车辆价款及审车加保险费用共计708874.5元不属于绿之都公司损失范围。工程款及搬迁等杂费39317元，该院予以支持。关于绿之都公司主张驾校预期营收189.024万元，该院认为，涉案租赁合同为无效合同，任何一方均不能通过期待履行无效合同而获取利益，故绿之都公司有关预期营收的请求没有法律依据，该院不予支持。对于华东公司的反诉请求，经查，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，绿之都公司的损失为4039317元，对于该损失，绿之都公司应承担1211795.1元，铁路华东公司应承担2827521.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认河南绿之都商贸有限公司与郑州铁路华东实业有限公司于2018年3月15日签订的《场地看护及租赁协议》无效；二、郑州铁路华东实业有限公司返还河南绿之都商贸有限公司土地保证金50000元，并赔偿损失2827521.9元，于判决生效后十日内付清；三、驳回河南绿之都商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州铁路华东实业有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履．行期间的债务利息。本诉案件受理费70425元，由河南绿之都商贸有限公司负担20000元，由郑州铁路华东实业有限公司负担50425元；反诉案件受理费4713元，由反诉原告郑州铁路华东实业有限公司负担。本院二审期间，华东公司提交新证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。关于华东公司的上诉请求。《场地看护及租赁协议》所涉土地为国有划拨的铁路用地，土地规划性质为生产防护绿地。双方均未举证证明就该协议约定场地用途取得相关部门的批准。故一审认定该协议因违反相关行政法规的强制性规定而无效，于法有据。关于华东公司对一审认定双方过错所提异议。华东公司作为出租方，在对案涉土地性质及用途了解的情况下，将该土地出租给绿之都公司用于其他用途致使《场地看护及租赁协议》无效，应对该损失承担主要责任。故一审综合双方责任作出由其对绿之都损失承担70%责任，并无不当。关于华东公司对一审支持绿之都公司损失部分的上诉主张。绿之都公司为证明其因履行《场地看护及租赁协议》对土地进行了“三通一平”，并依此与案外人签订三份《施工合同》。首先，从协议签订时间上来看。三份合同签订日期分别为2017年6月25日、2017年7月15日、2017年10月20日，而案涉《场地看护及租赁协议》签订时间为2017年9月25日。其次，从协议内容来看。绿之都公司辩称在签订《场地看护及租赁协议》前其已经开始对案涉土地进行施工，但从《场地看护及租赁协议》中“本协议期限：租赁期限五年。自本协议签订之日起至2018年3月14日为三通一平清理期（6个月），自2018年3月15日起至2023年3月14日止为租赁期。”的约定来看，双方约定的三通一平清理期自协议签订之日起开始起算。故本院仅对签订在《场地看护及租赁协议》之后2017年10月20日的《施工协议》认定系为履行约定案涉而签订。一审对此认定不当，本院予以纠正。根据绿之都公司举证显示，其确对约定场地进行了平整和施工，绿之都公司因此支付费用确为必须发生的费用，本院对绿之都公司主张因该《施工合同》支出的175万元的主张予以支持。另，双方对一审认定有关工程款及搬迁杂费部分39317元均无异议，本院对此予以认定。综上，绿之都的损失共计1789317元，华东公司应承担1252521.9元。华东公司对一审未支持其要求绿之都公司应向其支付场地占用费的部分所提异议，与一审查证双方使用场地情况不符，一审未予支持，亦无不当。综上所述，华东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于绿之都的上诉请求，因起在庭审中明确就其上诉未缴纳诉讼费用，对其上诉，依其自动撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6378号民事判决第一项、第三项、第四项：即确认河南绿之都商贸有限公司与郑州铁路华东实业有限公司于2018年3月15日签订的《场地看护及租赁协议》无效；驳回河南绿之都商贸有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告郑州铁路华东实业有限公司的诉讼请求；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6378号民事判决第二项为：郑州铁路华东实业有限公司返还河南绿之都商贸有限公司土地保证金50000元，并赔偿损失1252521.9元，于判决生效后十日内付清。一审本诉案件受理费70425元，由河南绿之都商贸有限公司负担9747元，由郑州铁路华东实业有限公司负担60678元；一审反诉案件受理费4713元，由郑州铁路华东实业有限公司负担。二审案件受理费75138元，由河南绿之都商贸有限公司负担11864元，由郑州铁路华东实业有限公司负担63274元。本判决为终审判决。审判长  杨彦浩审判员  秦 宇审判员  赵俊丽二〇二一年二月二十六日书记员  佟欣玮