湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终97号上诉人（原审被告）：周伟，男，1990年12月21日出生，汉族，住湖南省湘潭市九华经开区。上诉人（原审被告）：蒋玲，女，1994年9月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市九华经开区。被上诉人（原审原告）：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭街道韶山西路309号。法定代表人：周梁。委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑曾翔，湖南联进律师事务所律师。上诉人周伟、蒋玲因与被上诉人湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周伟、蒋玲上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判驳回步步高物业公司的全部诉讼请求；3、判令步步高物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、步步高物业公司未履行公开物业管理费用收支明细。2、步步高物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。3、步步高物业公司未履行安保义务。综上，一审法院既突破了合同约定，又突破了诉讼时效，同时还让步步高物业公司逃避了违约责任，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。步步高物业公司辩称：1、关于被上诉人未公开收支明细是因为物业公司只需公开基于公共区域所获得的收益，而新天地步步高小区全部公共区域的收入，每年只有两万多元，且小区业主都已经到物业办公室查看到了相关合同，说明步步高物业公司已经履行了各方面的义务；2、步步高物业公司严格按照前期物业服务协议，提供了有关服务，在卫生维护方面坚持上下午各打扫一次公共区域卫生，对于电梯等设施设备按月进行了检查、维护，业主可能在某一时间点发现公共区域卫生不是很干净，但不能就此说明物业公司没有履行物业服务；3、关于安保问题，该涉案小区每栋入户都需刷指纹、人脸识别或刷门牌才能进入，安保措施也完全符合相关规定；4、涉案小区一期、二期共计业主是1300余户，目前只有30余户未按期缴纳物业费，说明物业公司的服务质量基本上得到了小区全体业主的认可，物业服务的过程中难免会有一些工作不到位的地方，不可能让每位业主时刻都感到满意，但步步高物业公司在收到业主对于物业服务有关反馈意见后，都及时对工作进行了改正与提高，尽可能让服务达到全体业主满意的标准，上诉人要求不支付物业费或减免物业费没有相关事实与法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。步步高物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周伟、蒋玲向步步高物业公司支付拖欠的物业服务费3394.656元及违约金1018.397元。2.判令本案诉讼费由周伟、蒋玲承担。一审法院认定事实：一、小区名称：步步高·九华新天地（一期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号。二、周伟、蒋玲系湘潭市九华经开区××道19号步步高置业新天地九华9栋1单元2101002号房的业主，购房合同上记载的房屋建筑面积为117.87平方米，房屋用途为住宅。三、截至本案一审法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与周伟、蒋玲签订物业服务协议。四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（二期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金；车位属于甲方所有、委托乙方经营管理的，乙方按暂定【露天车位元/个·月、车库车位元/个·月】的标准向车位租用（使用）人收取车位租用费，并向全体物业买受人公示后由乙方代收，收益分配由双方另行协商确定；临时停车的，乙方按暂定【15分钟内免费、半小时内5元、1小时内10元、超过1小时后每小时5元、全天最高不超过60元】的标准收取。临时停车收费纳入物业经营收入归乙方所有；属于全体物业买受人共有的车位，乙方每月从车位租用收入中扣除合理成本费用（人工、维护和税费等）后，按50%比例提取佣金。五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（二期）小区提供了物业服务。蒋玲陈述其于2016年11月30日收房。因周伟、蒋玲拖欠物业费未交，2018年7月29日，步步高物业公司的物业管家通过微信方式向周伟、蒋玲催交过物业费。六、周伟、蒋玲拖欠步步高物业公司2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费总计3394.66元（117.87平方米×1.8元/平方米/月×16个月=3394.656元）至今尚未交纳。七、步步高物业公司主张的违约金为1018.4元，计算方法为117.87平方米×1.8元/平方米/月×16个月×30%=1018.4元。八、蒋玲不交纳物业费的抗辩事由主要是认为步步高物业公司提供的物业服务达不到标准，体现在管理松散混乱，服务态度恶劣；停车收费不合理，车位只卖不租；地下停车场门禁在交房时未安装，安装后也未启用；公共卫生脏乱差；共用设施、设备的维修、养护不到位；未经同意以装修押金抵扣物业费；电梯备用电源在停电时未及时启用造成业主被困；不公示小区公共区域收入；未经业主允许私设员工餐厅；阻挠成立业主委员会；房屋质量有问题等。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在步步高物业公司按照与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定为周伟、蒋玲所居住的步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业管理服务的情况下，周伟、蒋玲应当按照有关标准向步步高物业公司交纳物业费。关于蒋玲主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非步步高物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非步步高物业公司的合同义务，故不能作为蒋玲拒交物业费的正当理由。关于蒋玲辩称的步步高物业公司提供的物业服务不符合协议约定等、因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从蒋玲的陈述及举证内容来看，步步高物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应不属重大瑕疵，故对蒋玲主张不交物业费的上述抗辩理由，不予支持。现步步高物业公司要求周伟、蒋玲按《前期物业服务合同》的约定交纳自2018年8月1日至2019年12月31日的物业服务费3394.66元，不违反法律规定，予以支持。关于违约金问题，根据蒋玲提供的证据及抗辩意见，能够看出步步高物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，蒋玲并非无故拖欠物业服务费，因此无需向步步高物业公司支付违约金，对步步高物业公司的该项主张，不予支持。步步高物业公司今后应严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，共同营造良好的小区环境及和谐的物业关系，减少纠纷和诉讼的发生。综上所述，一审法院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、周伟、蒋玲在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3394.66元；二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周伟、蒋玲共同负担。二审期间，上诉人向本院提交了两组证据：证据一、图片两张，拟证明：1、九华步步高新天地小区东门岗亭长期无人值守；2、消防通道经常堵塞。证据二、光盘一张，拟证明九华步步高物业承认物业费用收支明细从未公示。步步高物业公司对上述证据质证认为：对证据一的证明目的有异议，该图片不能看出事情持续性的状态，据代理人了解，该小区的大门出入口并不在照片所显示的位置；关于消防通道，图片上看到车辆是停在停车位上，消防通道的区域并未停有车辆，且不能看出事情持续性的状态。对证据二的质证意见：物业费的收支情况并没有强制性的要求必须要公示，只是要求公示公共区域收支情况。本院对上述两组证据认证如下：对证据一、二的真实性本院予以认可，但两组证据均不能证明事情发展的持续状态，故对其证明目的，本院依法不予认可。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是步步高物业公司是否提供了合同约定的物业服务，周伟、蒋玲是否可拒交物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。步步高物业公司已提交证据证实其按照合同约定为周伟、蒋玲提供了物业服务，周伟、蒋玲应当按照合同约定支付物业费。尽管步步高物业公司在某些环节、某些方面存在服务小瑕疵，但周伟、蒋玲并未提交充分的证据证明步步高物业公司的物业服务存在重大瑕疵，已经影响业主的正常生活，已达到拒交物业服务费的程度。本案中，步步高物业公司对周伟、蒋玲所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，周伟、蒋玲作为涉诉房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向步步高物业公司支付物业管理费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周伟、蒋玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  向兴礼审 判 员  朱建军审 判 员  许 姣二〇二一年二月一日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。