上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初40418号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：李文华，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，上海市九汇律师事务所实习律师。被告：上海众骁汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐维翰，总经理。被告：徐维翰，男，1983年4月7日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：臧宇华，上海市君悦律师事务所律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开公司)诉被告上海众骁汽车销售服务有限公司(以下简称众骁公司)、徐维翰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月16日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李文华、王欣及被告徐维翰、两被告的共同委托诉讼代理人臧宇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海城开集团龙城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告众骁公司签订的房屋租赁合同及补充协议均于2020年6月18日解除；2、被告众骁公司向原告支付2020年3月1日至2020年6月18日欠付的租金人民币(币种下同)331,029元；3、被告众骁公司向原告支付物业管理费54,415.48元、电费7,645.50元；4、被告众骁公司向原告支付截至2020年6月22日的逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金21,979.44元，及以393,089.98元为基数、按年利率24%的标准计算自2020年6月23日起至实际清偿之日止的滞纳金；5、被告众骁公司补交2018年7月15日至2018年10月25日的装修优惠期所优惠的租金312,090元；6、被告众骁公司支付给原告的332,307元租赁保证金不予返还；7、被告众骁公司向原告支付332,307元补偿款；8、被告徐维翰对被告众骁公司负担的前述第2-5及第7项诉讼请求承担连带责任；9、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告与被告众骁公司于2018年1月25日及后签订了《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告将坐落于上海市闵行区中庚漫游城项目一层out-L125、126室(以下简称涉案房屋)出租给被告众骁公司。合同及补充协议对被告众骁公司应负担费用的金额、支付时间、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告依约于2018年7月15日交付涉案房屋并履行了合同的相关义务。前述合同约定、事实均经上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初34151号生效判决确认。后被告众骁公司未按期支付本案诉请的相关费用，并擅自停止营业至今。2020年6月18日，原告向被告众骁公司寄送了《关于解除房屋租赁合同的律师函》，被告众骁公司于该日收函。被告众骁公司为自然人独资企业，其唯一股东为被告徐维翰。原告认为，原告与被告众骁公司签订的合同真实有效，被告众骁公司的行为构成严重违约，原告有权依约解除合同并要求被告众骁公司承担相应违约责任。被告徐维翰为被告众骁公司的唯一股东，应根据《中华人民共和国公司法》第63条的规定承担股东连带责任。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海众骁汽车销售服务有限公司、徐维翰共同辩称，1、不同意诉请1，被告认为，被告已经于2020年的2月底、3月初和原告达成一致、协商解除了合同，且被告已经按照原告工作人员的要求向原告寄送了解除的通知。2、不同意诉请2及诉请3中的租金、物业费，鉴于双方已于2020年2月底解除了房屋租赁合同，故被告无需再支付3月1日至6月18日的租金及物业费。3、诉请3中的电费，因解约前，涉案房屋实际是由案外公司使用，故对于原告主张的电费，需要原告提供进一步的证据，否则被告不能确认。4、诉请4，鉴于被告不欠原告租金和物业管理费，故不存在滞纳金的问题。5、关于原告主张的装修期的优惠租金和租赁保证金的没收以及补偿款，被告认为这三项诉请都是属于合同约定的违约金，虽然名称不一样，但均属违约责任范畴，故被告认为违约金约定过高了，请法院予以调整。被告认为没收租赁保证金应该已经可以弥补原告的损失。6、关于诉请8，被告徐维翰不予同意，虽然徐维翰是被告众骁公司的唯一股东，但是被告众骁公司财务独立，且被告徐维翰已经向法庭提供了相关的证据。经审理查明，2018年初，原告上海城开集团龙城置业有限公司(出租方，甲方)与被告上海众骁汽车销售服务有限公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。合同主要约定内容如下，1.1甲方将中庚漫游城项目一层out-L125、126室房屋(即涉案房屋)租赁给乙方使用。1.2租赁面积为303平方米，该租赁房屋的租金、物业管理费、推广费或者其他根据房屋面积计算的款项均以该租赁面积计算。3.1租赁期自交付日起至2022年9月6日止。实际交付日与该合同约定不一致的，以实际交付之日起算。3.2宽限交付日为2018年6月15日。3.3装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修期及优惠期。3.3.1在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金，但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用(包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等)。前述费用的支付除本合同另有规定外，以甲方和/或物业管理公司书面通知为准。4.1.3月固定租金：自交付日至2018年10月6日，租金为92,163元(其中交付日至2018年10月6日为装修优惠期，享优惠缴纳租金之权益)；自2018年10月7日至2020年9月6日，日租金为10元/日/平方米，即月租金为92,163元；自2020年9月7日至2021年9月6日，日租金为10.50元/日/平方米，即月租金为96,771元；自2021年9月7日至2022年9月6日，日租金为11元/日/平方米，即月租金为101,379元。4.1.4月固定租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月固定租金。4.1.5第一期的租金，乙方应于该合同签订后的7个工作日内支付完毕，若乙方在签署租赁意向书后已向甲方缴纳租赁诚意金，则以租赁诚意金之部分冲抵。5.1租赁保证金：乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三倍计332,307元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。5.2.1物业管理费：乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月50元计算，即该房屋的每月物业管理费为15,150元。5.2.7乙方应按时支付水费、电费、煤气费、通讯费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。17.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日完成对自行装修部分的清理、拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕后将该房屋交还甲方，并确保原交付时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可出租状况。在乙方还原施工期内，乙方仍须支付本合同约定的所有费用(包括但不限于月固定租金、取高提成租金、物业管理费、水电公用事业费等)。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的租金计算方式的，前述日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月租金标准进行计算的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。17.2无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。因返还该房屋而发生的全部费用(包括但不限于乙方的搬迁费用、乙方自行安装的各类装修、设施和设备的拆除和搬迁费用、该房屋的清理费用、其它类似费用或开支等)，均由乙方自行承担。17.3乙方返还该房屋时，双方及物业管理公司应同时到场，经甲方及物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如甲方或物业管理公司发现该房屋未按照附件三所列明的甲方所属的装修、设备和设施的状态或者甲方书面认可的状态返还甲方的，或者发现乙方还有应向甲方和/或物业管理公司或任何其他相关方(如有)支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方和/或物业管理公司有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从租赁保证金、物业管理费保证金中进行相应扣除。如前述保证金不足赔偿甲方和/或物业管理公司损失的，甲方和/或物业管理公司有权向乙方追偿。17.4租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的三十日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后当日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件三所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方。23.4甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所优惠的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司：……23.4.2乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过十五日的；……23.4.5乙方累计擅自中断或停业超过三日，或租赁期内迟开早收累计超过十次的；……。在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。24.5.2逾期支付相应费用的违约责任：除该协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于该合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。33.1以下所列为双方联系的有效方式，包括收件人、电话、传真、地址等，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以下列所载为准：……乙方地址为上海市徐汇区宜山路XXX号民润大厦3号楼3楼。33.2对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。在上述《房屋租赁合同》签订后，原告城开公司(出租方，甲方)与被告众骁公司(承租方，乙方)又就涉案房屋签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定：一、租赁期变更为自交付日起至2022年10月25日止，实际交付日与该合同约定不一致的，以实际交付之日起算；二、装修及优惠期变更为自甲方实际交付日起至2018年11月25日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年10月25日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准；三、租金计算方式变更为月固定租金：自交付日至2018年11月25日，租金为92,163元(其中交付日至2018年11月25日为装修优惠期，享优惠缴纳租金之权益)；自2018年11月26日至2020年10月25日，日租金为10元/日/平方米，即月租金为92,163元；自2020年10月26日至2021年10月25日，日租金为10.50元/日/平方米，即月租金为96,771元；自2021年10月26日至2022年10月25日，日租金为11元/日/平方米，即月租金为101,379元；四、乙方租赁该房屋后的开业时间变更为2018年10月26日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照该合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。双方还就涉案房屋的项目地址名称达成补充协议。2018年6月27日，被告众骁公司向原告城开公司支付租赁保证金332,307元。同年7月15日，原告城开公司将涉案房屋交付被告众骁公司使用。2019年7月，原告城开公司曾向被告众骁公司发出《中庚漫游城交款通知单》，要求被告众骁公司缴纳拖欠的租金，被告众骁公司于2019年7月10日签收该函件。后，原告向被告众骁公司发出《律师函》，向被告众骁公司催缴欠付租金等，被告众骁公司于2019年7月2日签收该函件。2019年9月9日，本院受理了城开公司诉众骁公司房屋租赁合同纠纷一案【案号(2019)沪0112民初34151号】，城开公司诉请要求众骁公司支付2018年7月15日至2019年5月31日欠付的租金、物业管理费、电费及相应的滞纳金。本院于2020年3月9日作出民事判决书，判决确定众骁公司于该判决生效之日起十日内支付城开公司自2018年7月15日至2019年5月31日止欠付的租金514,576.75元、物业管理费159,075元、电费873.50元及以674,525.25元为本金、按每日万分之六的标准计算自2019年6月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。2020年2月底，因发现涉案房屋内无人经营、且展品均已搬离，故原告的工作人员袁莹嘉通过微信向被告徐维翰询问是否继续经营。徐维翰于当月24日表示不经营了。袁莹嘉要求徐维翰出具提前解约的公函。2020年3月5日，袁莹嘉再次催促徐维翰出具提前解约的公函。当月6日，徐维翰通过微信向袁莹嘉发送了《解约通知函》，该函记载“经双方协商后，现提前终止租赁合同，租赁期2020年2月29日”并根据袁莹嘉提供的地址邮寄了该份函件。2020年6月18日，原告城开公司委托律师根据租赁合同所载的被告众骁公司联系地址向被告众骁公司邮寄了《律师函》一份，表示(2019)沪0112民初34151号民事判决书所确定的判决义务，众骁公司尚未履行，现众骁公司还拖欠自2020年3月1日起至2020年6月16日止的租金324,969元、物业管理费53,419.32元、自2019年12月27日起至2020年3月27日止的电费7,645.50元及因上述拖欠款项产生的滞纳金、补偿款等。该些费用经催缴，众骁公司仍未支付，众骁公司的行为已严重违反合同约定，故特此函告，众骁公司收到本函之日即解除《租赁合同》及两份补充协议，并支付拖欠的各项费用、交还房屋，众骁公司已付的租赁保证金及装修押金均无需返还众骁公司，否则城开公司还有权追究众骁公司其他违约责任。该函于2020年6月18日由被告众骁公司签收。另查明，被告众骁公司系一人有限责任公司，被告徐维翰系被告众骁公司的唯一股东。审理中，原告陈述，其于2020年6月20日将涉案房屋出租给了他人。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》两份、(2019)沪0112民初34151号民事判决书、《律师函》及邮寄凭证、被告众骁公司的工商信息，被告众骁公司提供的微信聊天记录、《解约通知函》及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告众骁公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。然在履行过程中，作为承租人的众骁公司擅自停止营业、要求提前解约，众骁公司的行为显然构成违约，原告主张合同解除，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，被告主张系2020年2月底，本院认为，从双方聊天内容来看，仅能看出，原告的工作人员要求被告众骁公司将解约的意思表示以书面形式提交，无法看出原告对被告众骁公司的解约行为系认同且确认的，故对于被告提出的2020年2月底双方达成解约合意的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告众骁公司作为违约方，本身不具有合同解除的权利，其所出具的解约通知并不产生效力，又鉴于原告于2020年6月18日按照被告众骁公司在合同中确定的联系地址向被告众骁公司寄送了有关合同解除的《律师函》且已送达被告众骁公司，故本院确认涉案原告与被告众骁公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》两份于2020年6月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现就原告主张的各类费用，1、2020年3月1日至2020年6月18日的租金及物业管理费，本院认为，虽被告众骁公司已于2020年2月底停止营业，但被告众骁公司未及时与原告办理涉案房屋的交接手续，且未按合同约定将涉案房屋恢复原状，故至涉案合同解除之前、该期间的租金、物业管理费，被告众骁公司理应负担，就原告主张的该些费用的金额，符合双方约定，本院予以支持。2、电费，被告众骁公司作为涉案房屋的使用者，负担其占有、使用期间的电费系其义务，但就原告主张的电费，因计算依据未获被告所确认，而原告提供的依据也仅系原告自行制作，故该项诉请，因计算依据不足，本院不予支持。3、补偿款、租赁保证金的没收,鉴于被告的违约行为，原告依据《房屋租赁合同》第23.4条主张该两项诉请，符合双方约定，本院予以支持。4、装修期优惠期所优惠的租金、滞纳金，本院认为，原告主张的装修期优惠期所优惠的租金、租赁保证金的没收、补偿款、滞纳金均是因被告违约导致合同解除而应承担的违约责任，原告现合并主张，本院认为，从制裁违约和利益平衡原则出发，在本院已支持原告的补偿款、租赁保证金的没收的情况下，在原告未提供充分有效的证据材料证明其损失极高的情况下，补偿款、租赁保证金的没收已足以弥补原告之损失，故对装修期优惠期所优惠的租金、滞纳金，本院不予支持。5、就原告要求被告徐维翰对被告众骁公司负担的前述给付义务承担连带责任之诉请，本院认为，公司独立人格和股东有限责任是现代公司法的两项基本原则。作为该原则的补充和例外，公司法人人格否认制度则是指当公司股东滥用公司独立人格和股东有限责任、逃避债务时，否认公司独立人格及股东有限责任的法律制度。其适用必须同时具备以下三项要件：一、股东实施了滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为；二、逃避债务；三、严重损害公司债权人利益。公司债权人应对股东滥用公司独立法人人格和股东有限责任承担初步的举证责任。然本案原告仅提供了被告众骁公司的工商登记材料，仅能说明众骁公司系徐维翰担任唯一股东的一人有限公司。原告并未就两被告的财产混同作初步举证，亦不能说明徐维翰实施了滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务并损害债权人利益的行为。因此，对于该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海众骁汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》均于2020年6月18日解除；二、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付2020年3月1日至2020年6月18日欠付的租金331,029元；三、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付物业管理费54,415.48元；四、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付补偿款332,307元；五、被告上海众骁汽车销售服务有限公司支付给原告上海城开集团龙城置业有限公司的租赁保证金332,307元归属原告上海城开集团龙城置业有限公司；六、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,258.58元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担1,769.82元，由被告上海众骁汽车销售服务有限公司负担5,488.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年二月三日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。