天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6356号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市金世达广告文化传播有限公司，住所地天津市和平区新兴路与万全道交口东北侧天赐园2-3-201-1。法定代表人：郭世伟，总经理。委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天铖律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡智国，天津泰世天铖律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：四川省容大农业开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县鹤鸣乡青龙村**。法定代表人：杨书利，总经理。委托诉讼代理人：薛浩，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，天津君辉律师事务所律师。一审第三人：中国人民解放军天津警备区保障局，住所地天津市河**洞庭路**。法定代表人：仝建勇，局长。委托诉讼代理人：梁云宇，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人天津市金世达广告文化传播有限公司因与被上诉人四川省容大农业开发有限公司及一审第三人中国人民解放军天津警备区保障局房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初7060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津市金世达广告文化传播有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回四川省容大农业开发有限公司诉讼请求并判令四川省容大农业开发有限公司返还其多收取的房租291327元，或者将本案发回重审；2．一、二审全部诉讼费、反诉费由四川省容大农业开发有限公司承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，对双方房屋租金计算错误，已付租金少认定750000元。天津市金世达广告文化传播有限公司提交收款收据载明房租600000元、保证金50000元、装修押金100000元，一审判决只认定保证金却不认定房租和装修押金，自相矛盾。天津市金世达广告文化传播有限公司并未欠付租金，一审判决不应以此为由解除合同。2．四川省容大农业开发有限公司未依约交付房屋，少交付97平方米面积存在违约行为。一审判决认定双方为固定租金的合同，有失公平。3．受新冠肺炎疫情影响，天津市金世达广告文化传播有限公司要求减免租金。4．天津市金世达广告文化传播有限公司从未拖欠水费。四川省容大农业开发有限公司辩称，不同意天津市金世达广告文化传播有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：1.75万元为700000元装修补偿款和50000元保证金，性质并非租金，涉案房屋管理人李俊虎已对此作出说明。双方发生纠纷前按照合同约定计算租金，从未将750000元列为租金。天津市金世达广告文化传播有限公司的往来函件有明确记载。2．天津市金世达广告文化传播有限公司承租房屋之前并未对房屋面积提出异议。3．双方合同已于2019年9月3日邮寄解除函解除，天津市金世达广告文化传播有限公司违约拖欠房屋使用费，不应适用新冠肺炎疫情政策减免租金。4．水费是按照自来水公司结算的实际发生数额计算，一审判决无误。中国人民解放军天津警备区保障局述称其不应承担责任，管理权和所有权均已移交。四川省容大农业开发有限公司向一审法院起诉请求：1．解除四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司双方的《军队房地产租赁合同》；2．天津市金世达广告文化传播有限公司腾空租赁场地交还四川省容大农业开发有限公司；3．天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司支付2018年3月1日至实际腾空退还房屋之日止的租金（暂计算至2019年8月15日租金为900051.9元）并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；4．天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司支付因逾期缴纳租金所产生的违约金（暂计算至2019年8月15日违约金为270015.57元）；5．天津市金世达广告文化传播有限公司承担本案全部诉讼费用。天津市金世达广告文化传播有限公司向一审法院提出反诉请求：1．四川省容大农业开发有限公司向天津市金世达广告文化传播有限公司返还多收的房租291327元；2．四川省容大农业开发有限公司给付天津市金世达广告文化传播有限公司房屋装修款890000元；3．本案反诉费由四川省容大农业开发有限公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区××道××号，原系中国人民解放军天津警备区保障局管理的军队房地产，现管理单位为融通地产（天津）有限责任公司。2013年5月8日，四川容大农业科技公司与天津警备区后勤部基建营房处签订《军队房地产租赁合同》，约定天津警备区后勤部基建营房处将涉案房屋建筑面积295平方米，土地面积506平方米，出租给四川容大农业科技公司用于办公使用，租赁期限意向为10年，经双方商定房屋租赁合同分期签订，每三年签订一次房屋租赁合同（最后一次四年），第一期房屋租赁合同期限自2013年9月15日开始计租至2016年9月14日止，合同期满，如天津警备区后勤部基建营房处无有因军事及城市建设需要而无法继续出租该房屋的，天津警备区后勤部基建营房处应继续与四川容大农业科技公司签订房屋租赁合同。四川省容大农业开发有限公司租赁涉案房屋后，又将涉案房屋转租给天津市金世达广告文化传播有限公司，四川省容大农业开发有限公司（出租方，甲方）与天津市金世达广告文化传播有限公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积392平方米，用于办公、餐饮、茶艺，租赁期限自2013年9月1日起至2022年8月31日止；年租金600000元，租金按年结算，于每年的前十日内交付；租赁期内的水、电、暖、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金50000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；除本合同第九条第（一）、（四）、（五）款约定外，在本合同有效期限内，甲方不得无故解除合同。否则，应当赔偿因提前解除导致乙方包括装修在内的全部损失，其中涉及装修部分将以评估机构做出的评估结论为准；第六年起，在本协议约定的租金基础上每年上浮25000元到租期届满之日止；根据甲方的书面指令，乙方将每年应付租金付至其全权代理人李俊虎开户行项下，并以银行划款凭证为准。天津市金世达广告文化传播有限公司实际自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，于2014年8月18日向四川省容大农业开发有限公司支付600000元，2014年9月1日支付750000元，2015年8月28日支付300000元，2016年5月30日支付300000元，2016年9月1日支付300000元，2016年10月10日支付300000元，2017年8月31日支付300000元，共计2850000元，上述款项均汇至代理人李俊虎名下。2018年3月1日，天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司及李俊虎发送《通知函》，通知四川省容大农业开发有限公司因中国人民解放军天津警备区保障局将四川省容大农业开发有限公司诉至法院，要求解除中国人民解放军天津警备区保障局与四川省容大农业开发有限公司签订的《军队房产租赁合同》，并要求四川省容大农业开发有限公司腾退涉案房屋，基于上述诉讼的发生，天津市金世达广告文化传播有限公司将不再向四川省容大农业开发有限公司预付2018年3月起的房屋租金，待四川省容大农业开发有限公司解决完上述纠纷后，双方再行协商后续事宜。2019年2月15日，天津市金世达广告文化传播有限公司再次向四川省容大农业开发有限公司及李俊虎发送《通知函》，因近日四川省容大农业开发有限公司通知天津市金世达广告文化传播有限公司交纳房租，特函告四川省容大农业开发有限公司待中国人民解放军天津警备区保障局与四川省容大农业开发有限公司的房屋租赁敲定后，再商讨后续事宜。2019年8月26日，四川省容大农业开发有限公司向天津市金世达广告文化传播有限公司邮寄发送《合同解除通知书》，以天津市金世达广告文化传播有限公司自2018年3月以来未交纳租金为由解除合同，邮件于2019年9月3日签收。2019年9月7日，天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司邮寄发送《关于债务抵消的通知函》，以四川省容大农业开发有限公司存在应付装修款，天津市金世达广告文化传播有限公司存在应付房租，通知四川省容大农业开发有限公司双方的应付款进行抵消，抵消后剩余金额进行结算并据实支付。同日，天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司邮寄发送《关于要求开具发票的通知函》，通知四川省容大农业开发有限公司开具面额3600000元的增值税发票。四川省容大农业开发有限公司与中国人民解放军天津警备区保障局签订的《军队房地产租赁合同》，第一期合同期满后未续签合同，中国人民解放军天津警备区保障局还于2017年12月6日起诉天津市金世达广告文化传播有限公司，后于2018年3月2日申请撤诉，一审法院于2018年3月6日作出（2017）津0101民初8144号民事裁定书，准予中国人民解放军天津警备区保障局撤回起诉。2018年8月14日，中国人民解放军天津警备区保障局出具《情况说明》，主要内容为第一期合同结束后，由于相关原因双方暂时无法继续签订书面租赁合同，我单位也因此向一审法院起诉四川省容大农业开发有限公司解除合同。后经协商，双方同意继续履行上述房屋租赁合同，租赁期直至2023年9月15日，故我单位已向法院对上述案件申请撤诉，一审法院于2018年3月6日作出（2017）津0101民初8144号民事裁定书，准许我单位撤诉。目前，双方书面租赁合同也已签订。另，我单位自始同意容大农业将上述出租房屋向他人进行转租，我单位对四川省容大农业开发有限公司将上述房屋转租至天津市金世达广告文化传播有限公司的情况知悉并同意。2019年9月1日，四川省容大农业开发有限公司与新涉案房屋管理单位融通地产（天津）有限责任公司签订《房地产租赁合同》，租赁期限自2019年9月1日至2023年9月14日。2019年9月10日，一审法院立案受理天津市金世达广告文化传播有限公司与四川省容大农业开发有限公司及中国人民解放军天津警备区保障局房屋租赁合同纠纷一案，天津市金世达广告文化传播有限公司提出诉讼请求为：要求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，一审法院于2019年11月20日作出（2019）津0101民初7113号民事判决书，判决驳回了天津市金世达广告文化传播有限公司的诉讼请求。2019年11月21日，一审法院立案受理天津市金世达广告文化传播有限公司（本案被告）与四川省容大农业开发有限公司（本案四川省容大农业开发有限公司）确认合同效力纠纷一案，天津市金世达广告文化传播有限公司提出诉讼请求为：判决撤销双方签订的《军队房地产租赁合同》第一条关于房屋面积392平方米的约定，一审法院于2020年1月23日作出（2019）津0101民初8851号民事判决书，判决驳回了天津市金世达广告文化传播有限公司的诉讼请求。上述两份民事判决书均已经发生法律效力。天津市金世达广告文化传播有限公司（乙方）提交与四川省容大农业开发有限公司（甲方）于2013年9月20日签订的《合作协议》，协议约定甲方确定乙方为甲方产品宣传供应商之一，由乙方负责甲方及需方开发项目的宣传工作；甲方提供涉案房屋作为甲、乙双方共同办公地点，甲方负责装修，费用由甲方承担，乙方负责办公地点的租用费用及水、电等全部费用。天津市金世达广告文化传播有限公司提供与案外人陶洋签订的《装饰装修施工合同》，工程名称：天津市和平区××道××号房屋及院落装修项目，工程期限自2014年7月底开工，于2014年12月31日前竣工，工程价款1780000元。天津市金世达广告文化传播有限公司还提供转账给陶洋1315000元的银行转账流水，转账时间自2014年6月17日至2020年1月3日。一审法院认为，四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全部履行自己的义务。四川省容大农业开发有限公司与中国人民解放军天津警备区保障局之间关于涉案房屋租赁合同的纠纷，中国人民解放军天津警备区保障局已经于2018年3月撤回起诉，并于2019年8月14日出具了《情况说明》，同意租期至2023年9月15日，并对四川省容大农业开发有限公司将涉案房屋转租给天津市金世达广告文化传播有限公司的情形知晓并同意转租，故四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的租赁合同应继续履行，天津市金世达广告文化传播有限公司应履行向四川省容大农业开发有限公司支付房屋租金的合同义务，而天津市金世达广告文化传播有限公司逾期未履行构成根本违约，依照合同约定及法律规定，四川省容大农业开发有限公司有权要求解除合同。现四川省容大农业开发有限公司向天津市金世达广告文化传播有限公司送达的解除合同通知于2019年9月3日到达天津市金世达广告文化传播有限公司，合同应于该日予以解除，对四川省容大农业开发有限公司要求解除其与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的《军队不动产租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以确认于2019年9月3日予以解除。合同解除后，天津市金世达广告文化传播有限公司应将租赁物返还四川省容大农业开发有限公司，故对四川省容大农业开发有限公司要求天津市金世达广告文化传播有限公司腾空租赁场地交还四川省容大农业开发有限公司的诉讼请求，予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现天津市金世达广告文化传播有限公司未向四川省容大农业开发有限公司支付自2018年3月1日起的房屋租金，故对四川省容大农业开发有限公司要求天津市金世达广告文化传播有限公司支付2018年3月1日至实际腾空退还房屋之日止租金的诉讼请求，调整为天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司自2018年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租金，以及自2019年9月4日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；对四川省容大农业开发有限公司要求天津市××期贷款利率支付租金利息的诉讼请求，因四川省容大农业开发有限公司已经主张天津市金世达广告文化传播有限公司支付逾期支付租金的违约金，再主张利息与违约金重叠，不予支持。关于天津市金世达广告文化传播有限公司抗辩的合同约定的涉案房屋面积与实际交付的面积不符，要求重新计算租金的问题，天津市金世达广告文化传播有限公司曾起诉四川省容大农业开发有限公司确认合同效力一案，要求撤销合同中关于房屋面积392平方米的约定，被驳回了诉讼请求，而且，合同中的租金金额为固定金额，并非按照房屋面积计算取得，故对天津市金世达广告文化传播有限公司的抗辩不予采信。四川省容大农业开发有限公司要求天津市金世达广告文化传播有限公司支付逾期缴纳租金所产生的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于违约金的起算时间，考虑到四川省容大农业开发有限公司与中国人民解放军天津警备区保障局之间对涉案房屋租赁的纠纷，对天津市金世达广告文化传播有限公司向四川省容大农业开发有限公司支付租金造成影响，故将违约金的起算时间酌定为合同解除日开始起算即2019年9月3日。天津市金世达广告文化传播有限公司主张合同约定的违约金过高，请求适当减少。合同约定每逾期一日按应交租金的3‰支付违约金，折算后年利率为109.5%，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，显系过高，故将违约金标准调整为年利率24%。四川省容大农业开发有限公司主张按照欠付租金的30%支付违约金，无合法依据，不予采信。依照合同约定，涉案房屋的水费应由被告承担。现四川省容大农业开发有限公司提交的证据证明涉案房屋欠付水费且四川省容大农业开发有限公司已经垫付的事实，故对四川省容大农业开发有限公司要求天津市金世达广告文化传播有限公司支付水费2806.9元的诉讼请求，予以支持。如前所述，合同中的租金金额为固定金额，并非按照房屋面积计算取得，天津市金世达广告文化传播有限公司要求按照实际交付的涉案房屋面积重新计算租金不能成立。同时，按照合同约定，年租金600000元并且按年结算，于每年的前十日内交付。据此，天津市金世达广告文化传播有限公司自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，其于2014年8月18日向四川省容大农业开发有限公司支付了2014年9月至2015年8月31日期间的房屋租金600000元，于2014年9月1日又支付750000元，前后仅相差13天，且金额也与年租金金额不符，故天津市金世达广告文化传播有限公司支付的750000元并非为房屋租金，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司2014年9月1日至2018年2月28日期间的房屋租金应为2100000元而非2850000元，对天津市金世达广告文化传播有限公司要求返还多收的房屋租金291327元的反诉请求，不予支持。关于天津市金世达广告文化传播有限公司交付的750000元为何款项，双方可另行解决。四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的《合作协议》，并非房屋租赁合同中的约定内容或房屋租赁合同附件，与房屋租赁合同无关联性，故双方因合作协议产生的纠纷不属于本案审理范围，天津市金世达广告文化传播有限公司可另行主张权利。同时，因合同提前解除系天津市金世达广告文化传播有限公司违约导致，剩余租赁期内的装修残值损失应由被告自行承担。故此，对天津市金世达广告文化传播有限公司要求四川省容大农业开发有限公司给付房屋装修款890000元的反诉请求，不予支持。合同解除后，天津市金世达广告文化传播有限公司交付的保证金50000元应一并予以处理，四川省容大农业开发有限公司应将保证金返还给天津市金世达广告文化传播有限公司。天津市金世达广告文化传播有限公司申请调查收集的证据：李俊虎名下账号2013年5月4日转账600000元和2013年6月2日转账500000元及收款账号。因四川省容大农业开发有限公司已认可天津市金世达广告文化传播有限公司自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，故已无调查收集的必要，对天津市金世达广告文化传播有限公司申请调查收集证据不予准许。一审法院判决：“一、四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，于2019年9月3日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司将租赁的位于天津市和平区××道××号房屋返还四川省容大农业开发有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司2018年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租金904931.51元，以及自2019年9月4日至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费（按照房屋租金标准计算）；四、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司逾期支付租金的违约金（以904931.51元为基数，自2019年9月4日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算）；五、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司水费2806.9元；六、本判决生效之日起十五日内，四川省容大农业开发有限公司返还天津市金世达广告文化传播有限公司保证金50000元；七、驳回四川省容大农业开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回天津市金世达广告文化传播有限公司的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15331元，由天津市金世达广告文化传播有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内直接给付四川省容大农业开发有限公司）；反诉案件受理费15432元，由天津市金世达广告文化传播有限公司自行负担”。二审中，当事人没有提交新证据。天津市金世达广告文化传播有限公司提交了其主张减免房租的文件依据，四川省容大农业开发有限公司对此不予认可，认为应当不适用于本案。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为四川省容大农业开发有限公司是否应向天津市金世达广告文化传播有限公司返还租金。双方对于天津市金世达广告文化传播有限公司于2014年9月1日向四川省容大农业开发有限公司支付的750000元各执己见。天津市金世达广告文化传播有限公司2014年8月18日已支付2015年8月31日前的租金，其应就主张的750000元为租金承担举证责任。天津市金世达广告文化传播有限公司2018年向四川省容大农业开发有限公司发送的《通知函》载明其“支付了2016年9月1日至2018年2月28日的租金。……我司将不再向支付自2018年3月起的房屋租金”，与其本次诉讼主张的事实不一致，亦未提交证据750000元抵顶后续租金，同时一审判决就750000元权利主张问题已经释明，故本院对天津市金世达广告文化传播有限公司所述750000元为租金的事实主张不予采信。关于房屋面积问题，生效裁判文书已对此作出认定。关于装修费用问题，结合前文对租金问题的评判，并不属于合同中应由四川省容大农业开发有限公司应当赔偿的情形。本院对天津市金世达广告文化传播有限公司关于退还租金的上诉请求不予支持。天津市金世达广告文化传播有限公司违约拖欠租金，双方合同因此解除。天津市金世达广告文化传播有限公司涉案房屋并不对外经营，同时考虑其违约情形，其主张减免合同解除后的使用费理据不足，本院对此不予支持。关于涉案房屋的水费，应当由实际使用人承担。四川省容大农业开发有限公司一审期间就此笔水费已提交证据证明，本院对天津市金世达广告文化传播有限公司不支付水费的上诉请求亦不支持。综上，天津市金世达广告文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30763元，由上诉人天津市金世达广告文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年二月二十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……