新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初2573号 原告：罗金荣，男，1961年11月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 委托诉讼代理人：金立新，阜康市水磨沟乡法律服务所法律工作者。 被告：新疆太煜房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 法定代表人：程世文，该公司经理。 委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。 原告罗金荣与被告新疆太煜房地产开发有限公司（以下简称太煜房产）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理，原告罗金荣及其委托诉讼代理人金立新，被告太煜房产的委托诉讼代理人李江红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗金荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期交付位于阜康市瑞桃园小区住宅楼2套（具体为13号楼1单元101室、13号楼1单元1101室），并办理产权证书；二、判令被告支付过渡费16000元（1套1000元×2套×8个月，合同约定1套400元，违约按照1.5倍支付过渡费，原告按照1套违约支付1000元过渡费的标准计算，自2019年1月1日至2019年8月31日共计8个月）；三、判令被告支付违约金575000元（每月违约金25000元×23个月，自2019年1月至2020年11月）；四、本案诉讼费、保全费、保险费等由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原、被告签订拆迁补偿安置协议，协议约定：被告向原告置换房屋3套，具体为阜康市瑞桃园小区13号楼1单元101室1套、13号楼1单元1101室1套、13号楼1单元1102室1套，过渡费按每户每月400元计算，支付至搬迁之日后8个月内，交付房屋后180日办理产权证书，交房时间为2018年12月30日，关于违约责任双方约定，被告未在8个月交付房屋，按约定每月每户400元的1.5倍计算过渡费，被告未按约定日期交付房屋，按每月支付违约金25000元至交房之日止等。协议签订后，原告按照协议履行义务，被告未按时交付房屋并支付过渡费，已构成违约。原告为维护合法权益，现诉至法院。 被告太煜房产辩称，一、原、被告于2012年11月29日签订两份拆迁补偿安置协议，协议约定由被告向原告置换住宅17套，后上述协议中的14套住宅由阜康市天池城市保障性住房投资建设管理有限公司代安置，剩余3套由原、被告于2017年11月22日签订拆迁补偿安置协议，协议约定由被告向原告置换3套住宅，具体为阜康市瑞桃园13号楼1单元101室1套、13号楼1单元1101室1套、13号楼1单元1102室1套。当日原、被告又签订一份房屋置换协议，协议约定原告以阜康市天池城市保障性住房投资建设管理有限公司向其安置的位于阜康市明珠花园小区的3号楼3单元1201室交换被告应当向原告安置的阜康市瑞桃园13号楼1单元1102室，并约定原告应当在办理完毕相关手续后将阜康市明珠花园小区的房屋交付被告，被告于2018年12月30日前向原告交付用于交换的阜康市瑞桃园13号楼1单元1102室。由于阜康市明珠花园小区属于早已建成且已入住的小区，阜康市天池城市保障性住房投资建设管理有限公司已在原、被告的上述协议签订前，即2017年11月20日向原告发出交房通知，但原告接收该住宅后，并未按照房屋置换协议约定向原告交付该住宅。据被告了解，原告已将该住宅转让他人。由于原、被告于2017年11月22日签订的拆迁补偿安置协议与同日签订的另一份房屋置换协议是整体履行的，原告违约在先，导致双方之间拆迁补偿安置协议涉及的2套住宅被告未能向原告交付。二、被告未向原告交付阜康市瑞桃园13号楼1单元101室、13号楼1单元1101室是由于原告违约在先造成，被告不承担本案的违约责任；即便判决被告承担违约金，根据法律规定，认定约定的违约金是否过高应当以固定的损失为基础进行判断，原告主张的违约金过高，按照原、被告签订的协议，由被告向原告置换的住宅为17套，约定的违约金是每月25000元，而本案诉讼涉及的住宅是3套，约定的违约金也是25000元，财产数额差异巨大，违约金数额却没有变化，本身说明违约金过高；虽然被告未向原告交付2套住宅，但并未造成原告575000元的经济损失，原告主张的违约金不符合客观实际情况。根据被告向原告交付住宅所处位置的租赁市场价格，每套住宅每月租赁费在600元左右，原告的损失可以结合房屋租赁价格予以考虑。三、按照协议被告应当向原告安置17套住宅，阜康市天池城市保障性住房投资建设管理有限公司已代安置14套，完全可以解决原告的居住生活，故原告不应当主张过渡费。请依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性当事人无异议的证据，由原告罗金荣提供的为：2017年11月22日拆迁补偿安置协议1份，诉讼保全费发票1份，诉讼财产保全责任保险费发票1份，（2020）新2302执保1070号执行裁定1份，交房通知单1份，支付货币补偿款凭据1份；由被告太煜房产提供的为：2012年11月29日拆迁补偿安置协议2份，2017年11月22日房屋拆迁补偿安置协议书1份，2017年11月22日房屋置换协议1份，原告房屋征收补偿合同7份。本院对真实性予以确认，并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告太煜房产提供了交房通知单1份，物业收费台账1份。拟证实原告于2017年11月20日接到阜康市明珠花园小区3号楼3单元1201室住宅书面交房通知，原告接收该住宅后，并未交付被告，原告违约在先，被告享有未交付阜康市瑞桃园13号楼1单元101室、13号楼1单元1101室住宅的抗辩权。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据与本案无关。经审查，本院认为，被告提供的交房通知单与原告提供的交房通知单一致，物业收费台账是接收房屋后实际产生的费用，本院对上述证据的真实性予以确认。 二、被告太煜房产提供了房屋租赁合同2份。拟证实原告主张交付住宅所在位置周边的房租价格为每套每月600元左右，故原告主张的违约金过高。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据与本案无关。经审查，本院认为，原、被告在双方签订的协议中已约定违约金及违约金的计算方式，且法律对违约损失的承担与计算也予以规定，原告获得补偿安置房屋的目的并不是唯一特定为租赁该住宅，本院对被告提供的该组证据不予确认。 根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以查明本案如下法律事实： 2012年11月29日，原、被告经协商签订两份拆迁补偿安置协议，协议约定：被告征收拆迁原告房屋及宅基地，按照原告房屋及宅基地面积、置换方法等，经折算后被告向原告置换新住房建筑面积为1786.16平方米，按该面积原告可置换13号高层新住宅17套，在被告建设工程开工后的有效工期8个月内将新建成的住宅交付原告；实际置换新住宅的建筑面积不超过可置换建筑面积的5%的，建筑面积差额部分按照每平方米1600元由原告补交房款，超过5%的建筑面积差额部分按照市场价格由原告补交房款；原告接到被告通知之日起在10日内搬迁完毕，在过渡期间由被告按照每户每月400元向原告支付临时过渡费，安置时间自原告搬迁日算为8个月，如果安置时间超出8个月，被告仍然按照前述标准向原告支付超出时间的临时过渡费，该部分临时过渡费在原告回迁时一次性支付完毕，如被告违约交付房屋按约定每月每户400元的1.5倍支付原告过渡费；被告将新住宅交付原告后，在小区整体验收完毕180日内为原告办理房产证；如被告违约未按约定向原告交房，由被告按每月25000元支付原告违约金至交房止，协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，原告按时搬迁，至2017年11月22日，原、被告签订拆迁补偿安置协议，协议约定：被告按照2012年11月29日拆迁补偿安置协议标准经折算向原告置换3套住宅，具体为阜康市瑞桃园13号楼1单元101室1套、13号楼1单元1101室1套、13号楼1单元1102室1套，由被告于2018年12月30日向原告交付房屋，协议其他内容与2012年11月29日拆迁补偿安置协议内容一致；同日，原告与阜康市住房和城乡建设局签订房屋征收补偿合同，合同签订后，由阜康市住房和城乡建设局以房屋置换和货币补偿方式代被告向原告安置14套住宅；同日，原、被告又签订房屋置换协议，协议约定：被告以位于阜康市瑞桃园13号楼1单元1102室住宅置换原告位于阜康市明珠花园小区的3号楼3单元1201室住宅，协议对其他相关事项亦予以约定。2017年11月22日拆迁补偿安置协议签订后，被告未依约向原告交付阜康市瑞桃园13号楼1单元101室、13号楼1单元1101室住宅2套，原告诉至法院。 被告开发建设的阜康市瑞桃园13号楼已竣工，具备交付和办理产权登记手续的条件。 庭审中，原、被告对双方于2017年11月22日签订的房屋置换协议涉及的阜康市瑞桃园13号楼1单元1102室住宅不在本案处理意思表示一致。 本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订拆迁补偿安置协议，协议中当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同，应当继续履行与本案原告诉求关联的未履行部分。协议签订后，原告向被告交付了被征收拆迁的土地和房屋，被告予以拆除并开发建设住宅，在建设的住宅具备安置交付及办理产权登记手续的条件下，被告应当履行协议，依约向原告交付未交付房屋并办理产权登记手续，原告主张判令被告限期交付位于阜康市瑞桃园小区13号楼1单元101室、13号楼1单元1101室住宅2套，并办理产权证书，诉讼请求符合当事人约定，不违反法律规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。对于上述住宅超出或不足安置面积的部分，原、被告可在办理案涉2套房屋产权登记手续时依约办理面积不足或超出部分的多退少补结算手续，产生争议可另行处理。 关于对原告主张判令被告支付过渡费16000元诉讼请求的处理。根据本案原、被告2012年11月29日最初拆迁补偿安置协议约定，在过渡期间由被告按照每户每月400元向原告支付临时过渡费，安置时间自原告搬迁日起算为8个月，如果安置时间超出8个月，被告仍然按照前述标准向原告支付超出时间的临时过渡费，该部分临时过渡费在原告回迁时一次性支付完毕。根据本案事实，至2017年11月22日原、被告签订拆迁补偿安置协议、原告与阜康市住房和城乡建设局签订房屋征收补偿合同时，均未涉及过渡费争议，且协议约定支付过渡费本意在于解决原告原住宅被拆除后、安置房屋未交付前的居住问题，是按照每户每月的标准支付，而不是按照每套每月的标准支付，原告在与阜康市住房和城乡建设局签订房屋征收补偿合同后接受了14套拆迁安置房屋的安置及货币补偿，故自2017年11月22日开始原告居住问题已解决，而原告在本案中主张的过渡费计算期间为2019年1月1日至2019年8月31日，该项诉讼请求没有事实根据，不符合当事人约定本意，本院对原告该项诉讼请求不予支持。 关于对原告主张判令被告支付违约金575000元诉讼请求的处理。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据本案事实，被告未依约向原告交付争议的案涉2套住宅，属于不履行合同义务行为，构成违约，应承担违约责任。原、被告在拆迁补偿安置协议中约定被告不依约交付房屋按每月25000元支付违约金至交房止，而该违约金数额最早约定于2012年11月29日拆迁补偿安置协议，是针对17套住宅，之后虽然也在2017年11月22日拆迁补偿安置协议约定，但针对的是3套住宅，在本案中被告应承担违约责任涉及的则是2套住宅，但根据本案案涉协议履行情况，被告并非恶意不向原告交付原告主张的2套住宅，而是主观认为2017年11月22日签订的另一份房屋置换协议涉及的置换住宅与本案2套住宅涉及的拆迁补偿安置协议应当整体履行，由原告履行在先，被告履行在后，并据此抗辩不承担违约责任，但经本院审查认为，2017年11月22日拆迁补偿安置协议与房屋置换协议各自独立，也无被告该抗辩意见的明确表述，本院对被告以此抗辩不承担违约责任的意见不予采纳。被告不履行合同义务，必然造成原告损失。原告在本案中主张了违约金575000元，被告认为不符合客观实际情况，违约金过高。根据法律规定，确立违约责任的目的在于由违约方对违约行为给守约方造成的损害进行补偿，功能在于对守约方损失的补偿性损害赔偿，对违约方违约行为的惩罚性赔偿。一般性合同违约责任适用补偿性损害赔偿，只有在商品欺诈和服务欺诈中适用惩罚性赔偿。本案被告的违约行为属于一般性合同违约责任，应当适用补偿性损害赔偿。原告对享有的案涉2套住宅可居住、出租、出售等，被告始终表示愿意向原告交付，本院也判决被告交付，故被告的违约行为影响的也是原告上述权利。本院根据法律规定，兼顾原、被告最初约定如未依约交付17套住宅按每月25000元支付违约金至交房止，考量原、被告协议履行情况、被告的违约性质和过错程度，以及原告获得案涉2套住宅的预期利益，结合被告对原告主张的违约金过高的抗辩意见，再量化核算到每套住宅，违约金为1套1471元（25000元÷17套），本案被告未依约向原告交付的住宅为2套，违约逾期交付时间自2019年1月起至诉讼时的2020年11月止，共计23个月，违约金为67666元（1471元×2套×23个月），本院对原告该项诉讼请求中的67666元酌定予以支持，由被告按此标准向原告支付违约金，其余部分不予支持。 原告主张由被告承担本案诉讼保全费2520元、诉讼财产保全责任保险费800元，其中诉讼保全费是由于被告违约、原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告承担；保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，原告并未提供证据证实该费用是本案诉讼所必须支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，第五百七十七条，第五百八十三条，第五百八十四条，第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告新疆太煜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告罗金荣交付位于阜康市瑞桃园小区13号楼1单元101室住宅1套、13号楼1单元1101室住宅1套，并由被告新疆太煜房地产开发有限公司协助原告罗金荣办理上述2套房屋的产权证书； 二、被告新疆太煜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告罗金荣支付违约金67666元； 三、驳回原告罗金荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4855元，由原告罗金荣负担4299元，被告新疆太煜房地产开发有限公司负担556元；诉讼保全费2520元，由被告新疆太煜房地产开发有限公司负担，诉讼财产保全责任保险费800元，由原告罗金荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王淑红 二〇二一年二月十六日 书记员  王梓寒