天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终854号上诉人（原审原告）：北京中建物业管理有限公司天津分公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园津海湾**楼**。主要负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:于全欣，女，1990年8月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人（原审被告）：于树发，男，1963年6月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：周金全（系于树发之妻兄），住天津市滨海新区。上诉人北京中建物业管理有限公司天津分公司与上诉人于树发、于全欣物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初20782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中建物业管理有限公司天津分公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由于全欣、于树发承担。事实及理由：上诉人已经提供了物业服务，被上诉人也没有证据证明服务不合约定，一审判决认定被上诉人按总额的85%支付物业费过低。于全欣、于树发辩称：不同意上诉人北京中建物业管理有限公司天津分公司的上诉请求，且地下车库排污口设置其院内，对其家人健康造成伤害，物业公司应承担赔偿责任。于全欣、于树发上诉人请求：1.撤销一审判决，要求物业公司拆除地下车库排污口，并对其造成家人健康损害进行赔偿；2.一、二审诉讼费由北京中建物业管理有限公司天津分公司承担。事实与理由：一审判决对其院中的排污口是否造成人身健康伤害未确认，排放的气体是否达标、是否符合国家规定；现于树发于2017年11月查出肺癌，排污口继续使用对病人恢复会造成影响，物业公司对此亦不予回应，故不缴纳物业费。北京中建物业管理有限公司天津分公司辩称：驳回于全欣、于树发的上诉人请求，请求法院支持我方上诉请求。原告向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年1月1日至2020年3月31日期间物业费36421.56元及违约金14399.81元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年1月11日，天津中建地产有限公司与北京中建物业管理有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定北京中建物业管理有限公司为天津市滨海新区津海湾小区提供物业服务。物业服务期限自2011年12月31日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制形式，多层住宅物业基本服务费按建筑面积2.04元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.9元/月/平方米的标准由业主交纳。在诉讼过程中，原告主张被告按2.94元/月/平方米的标准交纳多层物业管理服务费。高层住宅物业基本服务费按建筑面积1.9元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.54元/月/平方米的标准由业主交纳。在诉讼过程中，原告主张被告按2.18元/月/平方米的标准交纳高层物业管理服务费。2011年12月1日，北京中建物业管理有限公司授权原告对涉案小区进行物业服务、收取物业费等事宜。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，庭审中，原告自认其于2020年3月31日撤场。二被告系该小区7-1-302业主（多层），该房屋建筑面积为196.64平方米。双方均认可被告系在2016年7月2日签订入住协议书。被告主张其欠费期间应从2016年7月2日起算。原告对于涉案欠缴物业费进行了书面催收。一审法院认为，原告与开发建设单位签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，双方争议焦点之一即为被告欠费的期间，依据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据双方当事人自认内容，可认定被告系在2016年7月2日签订入住协议书，故被告欠费期间依法应自2016年7月2日起算至2020年3月31日，原告虽主张其在2014年年底即通知原告入住，但并未能就此提供证据予以证实，一审法院对原告提出的物业费应自2015年1月1日起算的主张不予采信。自2016年7月2日至2016年12月31日的物业服务费用，根据与本案属同一物业服务区域、同一收费标准的同期物业费纠纷案件生效判决结果，一审法院在原告主张的欠费数额上酌减5%。其余部分物业费，根据与被告同小区、与本案同时期欠缴物业费的其他业主举证证实，原告在物业共用部位、共用设施的日常运行、维修，秩序维护、绿化卫生、与业主进行沟通协调等方面存在较大问题，原告对被告提出的问题进行了辩解。结合双方提交的证据、发表的质证意见及当庭陈述，可以认定原告在提供物业服务方面存在一定瑕疵，一审法院酌情确定该期间被告应交纳物业管理服务费的比例为总额的85%。经核算，被告自2016年7月2日起至2020年3月31日止物业管理服务费总额为22427元，原告主张超出部分，一审法院不予支持。至于原告主张违约金，因被告并非无故欠缴物业费，欠缴原因与原告履行物业合同义务不到位有关，故对于原告上述请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告于树发、于全欣于本判决生效之日起十日内给付原告北京中建物业管理有限公司天津分公司自2016年7月2日起至2020年3月31日止的物业服务费用22427元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告于树发、于全欣负担11元，由原告负担14元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间存在物业管理服务关系，均应受前期物业服务合同约束，按照合同约定履行相应义务。北京中建物业管理有限公司天津分公司为小区提供了物业服务，于全欣、于树发应依照合同约定支付物业服务费用。但根据在案证据可以认定，北京中建物业管理有限公司天津分公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院综合本案情况，对物业费的金额予以酌减并无不当，本院对一审法院判决结果予以维持。北京中建物业管理有限公司天津分公司及于全欣、于树发的上诉请求理据不足，本院不予支持。关于于全欣、于树发的上诉请求与物业服务合同纠纷非同一法律关系，其主张可另行解决。综上所述，北京中建物业管理有限公司天津分公司及于全欣、于树发的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京中建物业管理有限公司天津分公司负担50元，于全欣、于树发共同负担50元。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  刘继永审判员  仝伟奇二〇二一年二月二十六日法官助理魏雅莹书记员杨学彤附相关法条：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……