天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终116号上诉人（一审被告）：王军，男，1970年2月28日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：贾秀莲（夫妻关系），住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘雨生，天津津北斗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姚会东，男，1975年12月27日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：孟婧，天津三凯律师事务所律师。上诉人王军因与被上诉人姚会东土地租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初10408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王军上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，未查清停电情况，违约责任认定不明。被上诉人作为出租人应为上诉人提供电源，而合同履行期间出现的停电问题，最终是由上诉人自费架线予以解决，故有权拒付租金。2．被上诉人在主张合同解除之前依法应先履行催告、给予合理期限的程序，一审判决在被上诉人未履行上述程序的情况下直接判令合同解除，适用法律错误。3．一审判决只判决返还涉案土地，未解决上诉人对涉案地块改造的折价补偿问题。上诉人因养鸭需要，经被上诉人同意后在涉案地块投入巨资改造。其中包括：修建了约2000平方米的大棚、约40平方米的雨棚、约40平方米的水泥地面、两口水井，安装了下水管道、暖气设施、空调设备、院落围栏，将被上诉人提供的大棚顶部重新铺设了透明瓦、棉被。如合同解除，被上诉人应对上述固定投入给予合理补偿。姚会东辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审判决已认定被上诉人承担停电的违约责任，因此未支持被上诉人主张的2020年8月至实际腾空返还之日的使用费。上诉人未举证证实其投资损失的真实性及其损失与被上诉人行为之间的关联性，一审判决未支持其主张正确。上诉人自2018年4月起拖欠租金至今已超过两年多，远超过合理的期限范围。上诉人的改造行为，未征得被上诉人的同意。上诉人应将其搭建的设施设备予以清除、恢复原状，腾空并交还涉案地块，要求被上诉人对其补偿没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚会东向一审法院的起诉请求：1．解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2．被告腾空从原告处租赁的坑塘14亩、土地10亩、房屋4间、大棚6间，并返还原告；3．被告向原告支付2018年4月至2020年8月的租金52500元；4．被告按照每月2500元的标准向原告支付自2020年9月起至实际腾空并返还原告之日止的使用费用；5．被告向原告支付迟延履行利息2147元；6．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告承租原告从南蔡村镇西小良村村民委员会处承包的西小良村坑塘14亩、荒地10亩、房屋4间及新建设的6间大棚用于经营。租赁期限16年，自2016年4月10日至2032年1月10日。双方对租金约定为：“头5年年租金3万元，后5年租金4万元。10年以后租金按市场行情定制”。租金的交纳按照年支付的方式，由被告每年4月向原告交纳。合同签订后，原告向被告交付上述租赁物，被告向原告交纳了2016年、2017年租金60000元及2018年租金20000元。现原告主张被告尚欠其2018年租金10000元、2019年租金30000元及2020年至今的租金。庭审中，被告不认可，抗辩认为，合同履行期间，原告在2019年未能为其租赁的土地、房屋供应水、电。一审法院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应严格履行合同约定。依据我国《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，因被告未依约支付租金，故原告主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告应将其租赁的涉案土地恢复原状并交还原告，原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。原告主张被告欠付截至2020年8月的租金52500元及要求其按照每月2500元的标准给付自2020年9月至实际腾空返还之日止的使用费，被告不认可，抗辩认为原告未能全面履行合同义务，未能提供水、电，导致被告受有损失且被告自己出资架线通电花费20000元。庭审中，原告认为被告租赁的土地、房屋停电并非因原告原因，而是村委会为修路停电。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告认为因停电受有损失及出资20000元架线通电，但未提供证据证明其损失是原告的行为导致和架线通电花费的具体情况。故一审法院对被告的辩解理由不予采信。根据原、被告签订的合同及双方庭审陈述，被告在租赁期间确有停电现象对其生产经营造成不便，原告作为出租方，应当按照合同约定保障水电供应，其对于被告因停电受有的损失具有一定的违约行为，故一审法院对原告要求被告支付截止至2020年8月的租金52500元予以支持，对原告主张的被告按照每月2500元的标准给付自2020年9月至实际腾空返还之日止的使用费，不予支持。关于原告主张的被告向其支付迟延履行利息的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原、被告签订的《土地租赁合同》；二、自判决生效之日起一个月内，被告将其租赁的坑塘14亩、土地10亩、房屋4间、大棚6间腾空并交还原告；三、自判决生效之日起十日内，被告向原告支付租金52500元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取615元，由被告负担。二审中，被上诉人没有提交新证据，上诉人提交以下证据（均为复印件）：1.收据8张，2．涉案地块现状照片42张，均用以证明上诉人在涉案房屋内投资情况。被上诉人的质证意见为：对上述证据的合法性、客观性、关联性及证明目的均不认可。经本院审查，上诉人的证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人以上诉人欠付租金为由起诉要求解除涉案《土地租赁合同》的主张是否应予支持；二、涉案《土地租赁合同》解除的，被上诉人是否应向上诉人赔偿固定投资损失。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据我国有关合同法律的规定，当事人可以解除合同的情形包括：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。本案中，根据涉案《土地租赁合同》的约定，上诉人作为承租人应于每年的4月向被上诉人交纳租金。而上诉人自2018年至今，已欠付三个年度的租金。该事实表明上诉人存在未履行其合同主要义务的严重违约行为，合同目的已无法实现。上诉人主张因被上诉人的原因导致养鸭场停电，上诉人有权拒付租金。一审庭审笔录显示，上诉人的配偶也即本案的委托代理人贾秀莲自认，“从2019年5月1、2号开始停电的，等我们上线是5月19日”。可知，停电事件发生在2019年5月份，上诉人当时已经欠付两个年度的租金，且停电持续时间不足20天，一审判决基于被上诉人未保障水电供应的事实，未支持被上诉人所主张的自2020年8月至实际腾空之日期间的使用费，该项处理已足以弥补停电给上诉人造成的损失，上诉人拒付租金的理由并不充分。一审法院判决确认解除涉案《土地租赁合同》，理据充分，并无不当。我国法律并未禁止当事人一方在未通知对方的情况下直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，故上诉人提出的被上诉人起诉前应先履行催告和给予合理期限程序的主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，合同解除后，上诉人应将其租赁的涉案土地恢复原状并交还被上诉人。涉案合同系因上诉人违约导致解除，上诉人未能举证证明其对涉案土地上的投资改造系经被上诉人同意后实施，被上诉人在本次诉讼中亦明确表示要求上诉人将涉案土地恢复原状，故上诉人有关被上诉人应赔偿其固定投资损失的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113元，由上诉人王军负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年二月二十六日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……