江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7185号原告：赵雪晴，女，1983年6月30日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：高卓，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘威，江苏磊安律师事务所律师。被告：宜兴市新舟房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市新建镇三鑫路**，统一社会信用代码9132028257259545X3。法定代表人：周逸新，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐超，江苏太滆律师事务所律师。被告：江苏红翻天房地产咨询有限公司，住所地，住所地江苏省常州市钟楼区吊桥路******会信用代码91320400MA1WMGUM2H。法定代表人：周林。被告：周林，男，1978年12月30日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。原告赵雪晴与被告宜兴市新舟房地产开发有限公司（以下简称新舟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赵雪晴的委托诉讼代理人高卓、潘威，被告新舟公司的委托诉讼代理人唐超到庭参加诉讼。后赵雪晴申请追加江苏红翻天房地产咨询有限公司（以下简称红翻天公司）、周林作为被告参加诉讼，本院予以准许。后依法适用普通程序，于2021年1月5日再次公开开庭进行了审理。原告赵雪晴及其委托诉讼代理人高卓，被告新舟公司的委托诉讼代理人唐超到庭参加诉讼。被告红翻天公司及周林经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雪晴向本院提起诉讼请求：1.判令三被告立即返还原告多支付的购房款128956元及相应利息(以128956元为基数自2018年8月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：宜兴市新建镇“御景豪庭”小区由新舟公司开发，其在新舟公司工作人员及委托销售的房产中介人员的共同带领下，来到“御景豪庭”签约买房，被告的工作人员及中介人员隐瞒事实，告知其房屋销售价格为7300元/㎡，并按此收取房款。而实际签约房价、开具发票的金额均为6300元/平米。故要求三被告返还多付房款。被告新舟公司辩称，其公司未多收到128956元，其公司实际收取的房款为811044元，该款项与双方签订的房屋买卖合同的金额相一致，也与原告提供的票号为01097388增值税发票的金额相一致，原告诉称其公司多收取128956元，应提供其公司收到的证据。故请求法庭驳回原告诉请。被告红翻天公司、周林未作答辩。经审理查明，2018年7月27日，赵雪晴与新舟公司签订认购一份，载明：赵雪晴认购新舟公司房屋，建筑面积为128.35平米，总价为811044元，定金为50000元。该协议载明销售为卜红丽。当日，赵雪晴向新舟公司支付了定金50000元。同年8月30日，赵雪晴与新舟公司签订商品房买卖合同，载明：赵雪晴购买新舟公司开发的新建镇御景豪庭32幢601号房屋，建筑面积为128.39平米，单价为6317.03元，总价为811044元。赵雪晴于当日一次性支付了余款761044元。审理中，赵雪晴表示其看房、签合同、付款都是在其销售顾问杨洋及何建文的带领下完成的，何建文、杨洋向其表示实际房款应为7300/平米，为了避税，合同按照6300/平米签订，并要求其在2018年8月30日8时49分支付761044元后，在售楼处另外的pos机上刷卡10万元（时间为8时55分许，该10万元显示交易场所为江阴市银泰百货商场），另在9时09分支付宝转账给杨洋10000元，在9时15分许ATM取款19000元交付给了杨洋。支付完毕上述款项后，其要求杨洋出具收据，杨洋向其开具了收据一份，载明：交款单位为周林，金额为128900元。杨洋同时让何建文向其出具收据一份，载明：今收赵雪晴女士用于购御景豪庭32幢601室940000元，兹证明房款结清，后领导归来开相关证明；经办人，何建文。该收据赵雪晴仅提供了复印件。审理中，新舟公司表示赵雪晴是红翻天公司的客户，认购单上的卜红丽是红翻天公司的置业顾问，杨洋是红翻天公司的营销副总，何建文是红翻天公司的置业顾问，其公司与红翻天公司之间未签订过任何委托销售协议，红翻天公司带客户看房，其公司支付相应的看房费用。审理中，赵雪晴表示杨洋等人行为具有表见代理的外观，他们即使是其他中介公司的人员，但其所有的售房行为，包括看房、指导刷卡，是在新舟公司完成，并且新舟公司允许这一切行为在自己公司发生，作为原告，有理由相信杨洋等人行为就是新舟公司的行为，杨洋、红翻天公司等行为后果应该由新舟公司承担。本案的争议焦点为：杨洋、何建文的行为是否构成表见代理，新舟公司是否需要返还多付款项。本院认为，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止之后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，赵雪晴系与新舟公司签订认购协议及房屋买卖合同，合同明确载明了合同价款为811044元。在赵雪晴支付完811044元房款后，其按杨洋指示另行刷卡100000元，并支付宝转账杨洋10000元，现金取款19000元交由杨洋，在杨洋等人收款明显不符合一般房屋买卖交易习惯的情况下，赵雪晴并未进一步核实杨洋、何建文等人身份，甚至未让新舟公司出具收款证明，赵雪晴自身明显未尽到足够的审查义务，故其主张杨洋、何建文等人收款行为构成表见代理，本院不予支持。又认为，根据赵雪晴的陈述，赵雪晴在购买涉案房屋时，对总房款940000元并无异议，在销售人员杨洋、何建文所谓“避税”的说辞下，仍同意按照以811044元的价格签订商品房买卖合同。故即使杨洋、何建文的收款行为构成表见代理，但赵雪晴事实上认可940000元的房屋总价。商品房买卖是一个市场行为，买卖双方应当遵守诚实信用原则，开发商可以自主决定商品房价格，开发商对其规避相关行政法律法规的规定而获利的行为可能面临责任限期整改、罚款等行政处罚的法律后果，但开发商违反行政法律法规的行为并不等同于价格欺诈，不影响涉案商品房买卖合同的效力，且新舟公司实际也未多收取房款，故新舟公司无须返还赵雪晴多付款项。至于红翻天公司、周林是否需要承担返还责任，因本案中赵雪晴依据表见代理要求新舟公司承担返还责任，赵雪晴与红翻天公司、周林之间存在何种法律关系，非本案审理范围，本院不予理涉。综上，原告赵雪晴诉请依法无据，应予驳回。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵雪晴的诉讼请求。案件受理费3076元，由原告赵雪晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴旻昊人民陪审员  张新元人民陪审员  陆正芳二〇二一年二月五日书 记 员  吴 艳本案援引法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。