贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0111民初410号原告：贵州历思联行物业管理有限公司（以下简称历思联行物管公司），住所地贵州省贵阳市南明区解放路**方源广场********。法定代表人：杨克平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈忠吕，特别代理。委托诉讼代理人：徐滔，贵州群众律师事务所律师，特别代理。被告：陈学文，男，布依族，1973年10月5日生，现住贵州省贵阳市经开区。委托诉讼代理人：谢凤琴，女，布依族，1973年8月4日生，住所地，住所地贵州省贵阳市小河区理。委托诉讼代理人：孙梅，贵州远和律师事务所律师，特别代理。原告历思联行物管公司与被告陈学文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告历思联行物管公司委托诉讼代理人陈忠吕、徐滔，被告陈学文及委托诉讼代理人孙梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告历思联行物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2019年4月1日至2020年10月31日止的物业管理费1974.45元及违约金197.44元（以欠交的物业服务费为基数，违约金按照合同约定的每日千分之一为标准，从违约之日起计算至实际付清之日止；鉴于违约金累计计算过高，原告自愿按照拖欠物业费1974.45元的10%计算，共计197.44元）。2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告自2019年4月1日至2020年10月31日止的物业管理费2557.81元及违约金255.78元。事实和理由：2018年9月5日，原告与金竹板块贵安大道回迁安置点项目小区的开发建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司签订了《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，约定由原告为金竹板块贵安大道回迁安置点项目小区提供物业服务。被告系该小区3栋1单元26楼4号业主，建筑面积为74.79平方米。2019年1月15日，被告就前述房屋分别与原告签订《物业服务合同》（以下称“合同”），合同约定原告为被告和所在的小区提供物业服务；对于物业服务费的收费标准，合同约定按照业主拥有的建筑面积计交，具体标准为1.8元/平方米/月；并于每月月末前预交下月物业服务费。被告应交费时间从2019年4月1日起计算，截止2020年10月31日，被告共欠物业管理费为2557.81元（从2019年4月1日至2020年10月31日，按照1.8元/平方米/月交纳，物业管理费为1.8元/平方米/月×74.79平方米×19个月=2557.81元），被告无正当理由欠交物业服务费经原告多次催收，均予以拒绝。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈学文辩称，一、签订前期物业服务合同不是原告真实意思表示，因被告经历二次拆迁经历，政府承诺被告后期将会协调相关单位，不会以任何形式收取物业费和停车费。2018年政府以不发放任何过渡费为由要求被告必须搬迁至现在金竹板块安置小区，被告入驻该安置房时，原告要求被告必须在前期物业服务合同上签字方可办理入住手续和交付钥匙。因此签订物业合同不是被告真实意思表示；二、原告以合同记载物业管理费1.8元每平方米每月收费标准提起诉讼无事实及法律依据，需要双方协商后才能确认收费标准；三、原告提供的物业服务不符合前期物业服务合同约定的1.8元每平方米每月的标准。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵阳市金竹板块贵安大道回迁安置点项目3栋1单元26楼4号。建筑面积为74.79平方米。二、因拆迁贵阳市小河区烂泥村四组46号，被告作为被征收人与征收部门贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《房屋产权调换协议》，以产权调换方式取得本案所涉房屋。2019年1月15日被告验收了上述房屋。三、2018年9月5日，原告与安置点房屋建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司签订《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，约定由原告为金竹板块贵安大道回迁安置点提供前期物业服务，高层住宅1.8元每平方米每月（含电梯及其他公共水、电能耗公摊）；业主/使用人应于建设单位通知接房之日起5个工作日内交纳物业服务费用，物业服务费按月、季、年交纳（首次交费按年交纳），业主或使用人应在所交物业服务费到期前15日内履行交纳义务。签订该协议后，原告开始为小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：原被告于2019年1月15日签订《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》，提供物业服务期限自2018年9月5日起至本小区业主委员会成立，并签订新的物业服务合同生效止；物业费标准按业主拥有的建筑面积计交，高层住宅1.8元/平方米每月。五、原告主张违约金依据：双方签订的《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》约定被告未按交费时间交纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠交金额每日收取被告1‰的滞纳金以及因此造成的其他损失。六、2018年10月4日安置点房屋开始交付使用，至2019年3月31日期间的物业服务费由安置点的房屋建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司交纳，自2019年4月1日起的物业服务费，贵州嘉屹志置业投资有限公司不再交纳，由业主自行交纳。被告自接房后，从未向原告交纳过物业服务费。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2019年4月1日至2020年10月31日。七、被告于2019年1月15日接房时，向原告出具承诺书，承诺在接到物业公司交费通知后，按照所签订合同的约定按时交纳物业服务费。原告通过在涉案房屋门上张贴缴费通知的方式向被告催交物业服务费。八、被告不交纳物业服务费抗辩事由及相应的证据：被告向本院提交了小区业主联名并签字的情况说明和代表出庭作证、小区业主与原告及相关部门协商物管费收费标准的会议照片、小区环境照片，拟证明签订物业合同不是被告真实意思表示，原告以合同记载物业服务费收取标准过高，业主就收费标准过高之情况进行统一协商，但未商议出结果。原告认为被告提交的上述证据无法达到拟证明签订物业合同不是被告真实意思表示的证明目的。九、被告认可其从接房开始未向原告交纳过物业服务费，并认可该小区尚未成立业主委员会。本院认为，贵阳市金竹板块贵安大道回迁安置点项目建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司与原告历思联行物管公司签订了《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，该合同对包括被告在内的业主具有约束力。同时，原、被告于2019年1月15日签订的《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。被告作为完全民事行为能力人，与原告签订上述合同，合同明确约定了物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元收取，每月月末前预交下月物业服务费，现被告以“前期物业服务合同不是被告真实的意思表示”作为不交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。原告提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。被告自2019年4月1日起未按照约定向原告履行交纳物业服务费的义务，违反了合同的约定，应承担违约责任，原告历思联行物管公司的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：该套房屋建筑面积为74.79平方米，物业费每月每平方米1.8元，被告应当向原告交纳2019年4月1日起至2020年10月31日期间的物业费2557.81元（物业管理费为74.79平方米×1.8元/平方米/月×19个月=2557.81元）。被告提交了小区业主联名并签字的情况说明、小区业主与原告及相关部门协商物管费收费标准的会议照片、小区环境照片，拟证明小区业主对物业服务收费标准确有意见，对此，小区可成立业主委员会，按照正常程序重新选聘物业公司为小区业主提供物业服务，而不能以此作为不按约交纳物业服务费的当然理由。双方约定了被告逾期交纳物业服务费的违约责任，即按欠交金额每日收取1‰的违约金。被告存在逾期交付物业服务费的违约行为，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条之规定，被告应支付违约金。原告自愿降低违约金标准按照被告逾期缴纳物业费10％计算即255.78元，本院随其自愿，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》之规定，判决如下：一、被告陈学文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州历思联行物业管理有限公司自2019年4月1日起至2020年10月31日期间的物业费2557.81元，并向原告贵州历思联行物业管理有限公司支付违约金255.78元；二、驳回原告贵州历思联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈学文负担。本判决为终审判决。审判员  周鲜伦二〇二一年二月四日书记员  陈美玲