江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初13137号原告：中国建设银行股份有限公司南京江宁支行，统一社会信用代码91320100835610122A，住所地在南京市江宁区东山街道上元大街**。主要负责人：田彤，行长。委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，江苏天晖律师事务所实习律师。被告：王强，男，汉族，1981年10月22日生。原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（简称建行江宁支行）与被告王强金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行江宁支行的委托诉讼代理人陈红霞、被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行江宁支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王强偿还原告商业借款本金2,827,106.81元及利息31,047.92元、罚息253.53元（利息及罚息暂计算至2020年11月1日）；并承担自2020年11月2日起至全部商业借款本金结清时止的利息、罚息、复利（具体标准按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定和中国人民银行的相关规定计算），赔偿原告因本次诉讼支付的律师代理费139,600元；2、判令原告就本案全部债权对抵押物南京市秣陵街道吉山大道8号慧吉谷望山居05幢106室房屋（简称106室）享有优先受偿权。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款299万元，合同约定的借款期限从2017年4月20日起至2047年4月20日止，各方还对违约责任等事项进行了明确的约定。同时，被告将106室抵押给原告，以担保债务的履行。合同生效后，原告依约向被告出借了299万元。但被告未能按约全面及时的履行还款义务，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王强辩称：欠款属实，因借款合同系格式合同，签订时原告未就重要条款予以说明，故其对于利率、罚息、违约责任的约定有异议，律师费金额过高。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，被告王强向原告建行江宁支行提交《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》一份，载明：王强为大专学历，从事行政管理，拟贷款购买叶明燕名下的106室，房屋总价450万，首付151万，借款金额299万元，借款期限30年，还款方式为等额本息。2017年4月20日，建行江宁支行（贷款人）和王强（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为2022-2017000451，约定：借款本金299万元；借款期限自2017年4月20日至2047年4月20日是止；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利息自划款之日起计算；贷款年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币14,990.42元；合同约定借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；贷款人将款项一次划入账户名称：叶明燕；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项系借款人违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），但借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人应为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本合同项下担保方式为抵押；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项；未经抵押权人同意，抵押人不得将本合同项下的抵押财产再行设置抵押。当日，建行江宁支行和王强签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定王强将106室抵押给建行江宁支行作为上述借款的抵押担保，王强办理了106室的他项权证，证号为苏（2017）宁江不动产证明第0014429号。2017年6月1日，建行江宁支行出具个人贷款支付凭证：借款人王强，收款人叶明燕，王强在借款人处签名。王强自2020年９月１日开始逾期还款，截止至2020年11月1日，尚欠借款本金2,827,106.81元、利息31,047.92元、罚息253.53元。2020年11月14日，建行江宁支行和江苏天晖律师事务所签订《委托代理协议》一份，委托该所指派律师担任与王强金融借款合同纠纷一案的委托诉讼代理人，律师费为139,600元。后建行江宁支行支付了律师费，江苏天晖律师事务所开具了相应的律师费发票。另查明：根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。2019年12月28日，中国人民银行发布《中国人民银行公告（2019）第30号》，告知：本公告所称存量浮动利率贷款，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值；从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和；之后，自第一重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。2020年8月12日，中国建行银行发布《中国建设银行关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告》，告知：中国建设银行将于2020年8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价，批量转换范围，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包含个人商业用房贷款、公积金组织贷款中的商业性个人住房贷款部分）；批量转换规则，将原合同的利率定价方式统一转换为LPR加点表示，规则如下（一）转换时点等价转换，加点数值（可为负值）为原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的LPR差值；（二）加点数值在合同剩余期限内固定不变；（三）利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变；从转换时点至第一个利率调整日（不含）利率水平不变；在每个利率调整日，贷款利率水平由利率调整日前一日的相应期限LPR与转换时确定的加点数值计算确定；批量转换时间，自2020年8月25日起进行统一转换；批量转换完成后，如客户希望保持原合同的定价方式，可在2020年９月１日至2020年12月31日通过手机银行自助转回。庭审中，王强陈述其从事金融工作，认可其持有与建行江宁支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，但因为当时贷款已经审批下来了其就没有再看合同条款，目前借款合同其已经找不到了。本院认为：原告建行江宁支行与被告王强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。建行江宁支行已经按约向王强发放按揭贷款299万元，王强未按照合同约定的时间足额偿还借款本息，构成违约，建行江宁支行有权主张借款提前到期。建行江宁支行虽在起诉前未向王强发出借款提前到期的通知，但本案民事起诉状已于2020年11月30日送达给了王强，建行江宁支行在民事起诉状中明确作出了借款提前到期的意思表示，故案涉借款于2020年11月30日提前到期。此后的借款利息、罚息、复利，根据中国人民银行、中国建设银行发布的公告，确定2020年8月25日起统一转换贷款利率，公告也确定希望保持原合同定价方式的客户，可自2020年9月1日至2020年12月31日通过手机银行自助转回。因王强未自主转回，则应当按照公告确定的方式统一转换。转换前王强的贷款利率为4.41%［基准利率4.9×0.9（下浮10%）］，转换时上一年度的12月20日5年期以上的报价利率为4.8%，基点数为0.39%（4.41-4.8），建行江宁支行主张按照全国银行间同业拆借中心于每年12月公布的贷款市场报价利率减0.39%计算借款利率，并以此为基础上浮50%确定罚息利率、复利利率的诉讼请求，符合法律规定。建行江宁支行聘请律师支付的律师费139,600元系其实现债权的合理费用，符合双方的合同约定，现建行江宁支行已经实际支付了律师费139,600元，应当由王强承担。故对原告建行江宁支行要求被告王强偿还剩余全部本借款本金2,827,106.81元、截止至2020年11月1日的利息31,047.92元、罚息253.53元，此后利息、罚息按照合同约定计算、律师费139,600元的诉讼请求，本院依法予以支持。王强以其106室作为上述借款的抵押担保，建行江宁支行有权对106室享有优先受偿权。故对原告建行江宁支行要求对被告王强名下的106室享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。王强辩称借款合同系格式合同，签订时建行江宁支行未就重要条款予以说明，其对于利率、罚息、违约责任的约定有异议，律师费金额过高。王强从事金融行业，其与建行江宁支行签订的借款合同中对借款利率、罚息、违约责任的约定是合同的重要条款，王强在签订合同前应当予以充分了解。此辩解意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王强于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行偿还借款本金2,827,106.81元、截止至2020年11月1日的利息31,047.92元、罚息253.53元，自2020年11月2日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定及中国人民银行的相关规定标准计算，赔偿律师费139,600元。二、原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行有权就上述债权对被告王强名下位于南京市江宁区房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30784元、财产保全费5,000元，合计35,784元，由被告王强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  叶 斐二〇二一年二月五日法官助理  魏东娟书 记 员  孙 清