河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终704号上诉人（原审被告）：何利涛，男，1990年7月11日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李梦姣，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时蕊蕊，女，1982年7月20日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张耀显，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧毅，河南洛太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳南鹏物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**后山街坊33-2-402。法定代表人：张铁绳，该公司经理。原审第三人：洛阳市涧西区华原小区业主委员会，住所地：洛阳市涧**华原小区。负责人：马宝德，该委员会主任。上诉人何利涛因与被上诉人时蕊蕊、洛阳南鹏物业管理有限公司、原审第三人洛阳市涧西区华原小区业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人何利涛的委托诉讼代理人李梦姣，被上诉人时蕊蕊及其委托诉讼代理人张耀显、张慧毅，被上诉人洛阳南鹏物业管理有限公司法定代表人张铁绳分别到庭参加了诉讼。原审第三人洛阳市涧西区华原小区业主委员会经本院依法传唤，无正当理由未到庭。经缺席审理，本案现已审理终结。何利涛上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定返还转让费26000元明显错误。一、二被上诉人所签订的房屋租赁合同与何利涛无关，原审所涉26000元系装修折旧费，而非转让费，何利涛不应返还该笔款项。该笔款项的金额与性质，在收据中已载明，一审判决也认定该笔款项系装修折旧费。现何利涛已经完成交付，履行合同完毕，时蕊蕊却因为不能归于何利涛的原因要求返还该笔款项于法无据、于理不合，故不应返还。二、二被上诉人直接签订房屋租赁合同，而何利涛与时蕊蕊之间是诺成的房屋装修买卖合同，非同一法律关系，原审法院事实认定有误。时蕊蕊在收到何利涛向其出具的房屋折旧费收据时，房屋装修交付行为巳经完成，双方诺成的房屋装修买卖合同生效。且二被上诉人当时均未表示对此款项与收据以及房屋的装修问题有任何异议。故原审法院错误的将两个法律关系混为一体。三、原审事实不清，依法应当改判或者发回重审。何利涛接手的房屋近乎毛坯房，投资了桌椅、空调、木门墙漆等一系列设施装修后才投入使用，时蕊蕊在对此装修事项明确知情的情况下支付了装修折旧费。而一审法院在未对装修事项进行认定的情况下，判令返还装修折旧费26000元，于法无据、显失公平，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，现距涉案合同的签订时间巳过将近七个月，二被上诉人之间的房屋租赁合同因不能归于上诉人的原因无法履行，时蕊蕊应向南鵬物业主张损失，而非向与本案房屋租赁合同无关的上诉人何利涛主张。时蕊蕊辩称：一、审判决事实清楚，应予维持。本人没有使用一天房屋，第二天门锁就被堵眼进不去，合同的目的无法实现，物业公司也同意解除合同，作为同样和物业公司签订合同的上家何利涛有什么理由不应该退转让费呢？二、何利涛应退还转让费的理由。1、没有使用一天房屋，合同目的无法实现，何利涛不应该收取以房屋租赁目的为基础之上的转让费。2、何利涛收取的名为装修折旧费，实为转让费。本案中合同就已解除，何来装修折旧费。3、上诉人和答辩人之间就不存在装修交付行为。4、上诉人曲解了诺成合同的含义。一审判决事实清楚、证据充分、应予维持。洛阳南鹏物业管理有限公司辩称：一、是第三人洛阳市涧西区华原小区业主委员会导致案涉合同目的不能实现。1、我公司与时蕊蕊签订了租赁合同，也收取了租金，不存在阻止正常使用的行为。2、是第三人在未告知我公司解除我公司管理权的情况下，擅自采取的阻止行动。何利涛使用涉案房屋时，第三人洛阳市涧西区华原小区业主委员会未解除我公司对华原小区物业的管理权，我公司与时蕊蕊签订租赁合同合法有效，受法律保护。二、时蕊蕊也应为自己的行为承担支付4个月租金6000元的赔偿责任。至今时蕊蕊仍拒绝搬出涉案房屋，拒绝交钥匙。由于租期未到，我公司不能采取强制措施，致使涉案房屋至今不能使用，无法取得应得效益。三、本案不应是租赁合同纠纷，应是侵权责任纠纷，应按侵权责任审理。我公司不是侵权责任人。时蕊蕊一审诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告和被告洛阳南鹏物业管理有限公司签订的房屋租赁合同；2、判令被告洛阳南鹏物业管理有限公司返还租金18000元，判令被告何利涛返还26000元转让费；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2019年8月1日，被告何利涛（乙方）与被告洛阳南鹏物业管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿将其位于华原小区33号出租给乙方使用，租期3年，自2019年8月1日至2022年7月31日。2020年6月12日，原告时蕊蕊（乙方）与被告洛阳南鹏物业管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿将其位于华原小区33号出租给乙方使用，房屋面积约24平方，租金为每年18000元，租金为年付，租期5年，自2020年8月1日至2025年8月1日。2020年6月12日，被告洛阳南鹏物业管理有限公司向原告时蕊蕊出具收据一份，载明：今收到时蕊蕊交来华原小区33号租金18000元整。同日，被告何利涛向原告时蕊蕊出具收条一份，载明：今收到时蕊蕊交付位于涧西区浅井西路××小区××号（物业办公楼一楼最西门面房）装修折旧费贰万陆仟元整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告时蕊蕊与被告洛阳南鹏物业管理有限公司之间签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。本案中，原告时蕊蕊在合同签订后，因租赁房屋权属有争议，导致其一直未能使用涉案房屋，致使房屋租赁合同目的不能实现，合同不能继续履行，庭审中，被告洛阳南鹏物业管理有限公司亦同意解除双方的房屋租赁合同，故原告时蕊蕊要求解除原告和被告洛阳南鹏物业管理有限公司签订的房屋租赁合同并返还租金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告时蕊蕊要求被告何利涛返还转让费26000元，因原告时蕊蕊承租的房屋自接收后，一直未能正常使用，房屋租赁合同自始未能实现，故原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告时蕊蕊和被告洛阳南鹏物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告洛阳南鹏物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告时蕊蕊返还房屋租金18000元；三、被告何利涛于本判决生效后十日内向原告时蕊蕊返还转让费26000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告时蕊蕊的其他诉讼请求。本案受理费450元，由被告洛阳南鹏物业管理有限公司、何利涛共同承担。本院二审期间，何利涛第一次开庭时未到庭，经审查，系送达程序原因。后到庭说明情况并围绕上诉请求提交了证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2019年8月1日，何利涛与洛阳南鹏物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，承租了华原小区33号房屋。2020年6月12日，时蕊蕊与洛阳南鹏物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定承租以上房屋，当日洛阳南鹏物业管理有限公司向时蕊蕊出具收据一份，载明收到时蕊蕊租金18000元，同日，何利涛向时蕊蕊出具收条一份，载明收到时蕊蕊装修折旧费贰万陆仟元整。因案涉房屋的权属争议问题，时蕊蕊承租后，未能正常使用。关于何利涛的上诉事项，经审查，时蕊蕊在合同签订后，因租赁房屋权属存在争议，导致未能正常使用涉案房屋，致使房屋租赁合同目的不能实现，各方当事人对于一审法院解除合同的判决内容均不持异议，本院予以确认。关于何利涛收取的26000元的返还问题，本案一审审理过程中，洛阳市涧西区六冶社区人民调解委员会出具的证明显示，此房系原租户转租，存在使用权纠纷，物业及原转让租房隐瞒实际情况，造成案涉房屋无法正常使用。何利涛在本案一、二审审理过程中，均未提交证据证明是否向时蕊蕊告知了案涉房屋存在使用权争议的情况，故一审法院判令返还26000元，并无不当。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对双方的责任认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。洛阳南鹏物业管理有限公司辩称时蕊蕊应当自行承担损失的观点，由于没有提起上诉，本院不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对何利涛的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由何利涛负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年二月十九日书记员  常冰莹