河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2905号上诉人（原审原告、案外人）：魏翠娟，女，1986年8月9日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孟召银，男，1969年4月27日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李媛媛，河南金谋律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳安成置业有限公司，住所地河南省濮阳市中原路与长庆路交叉口东50米路北。法定代表人：任中顺，该公司经理。上诉人魏翠娟因与被上诉人孟召银，原审第三人濮阳安成置业有限公司（以下简称安成公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0902民初8381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏翠娟委托诉讼代理人任文阁，被上诉人孟召银委托诉讼代理人李媛媛到庭参加了诉讼，原审被告安成公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏翠娟上诉请求：撤销一审判决，改判停止对位于濮阳市海晟名居2-504号房产的强制执行，案件受理费由孟召银、安成公司负担。事实和理由：1.涉案认购协议签订在查封之前，商品房买卖合同签订时间为2019年10月18日，并注明尚欠房款424,671元，现魏翠娟已足额交付购房款524,671元。2.魏翠娟名下现有房产分别由其父母和公婆居住，为改善居住条件方便子女上学购买涉案房产。3.魏翠娟系商品房消费者，对安成公司享有转移所购房屋所有权优先于孟召银对安成公司的债权，享有排除执行的民事权益。孟召银答辩称，魏翠娟未在查封前签订商品房买卖合同，且名下有两套房产，在查封后未将房款向孟召银交付，也未按照人民法院要求交付，不符合排除执行的条件，应当维持原判。安成公司未提交陈述意见。魏翠娟向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市海晟名居2单元24层4号（2-2404号）房产。一审法院认定事实：孟召银与安成公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年9月9日作出（2019）豫0902民初10224号民事调解书，确认安成公司应偿还孟召银借款本金1,000万元及利息350万元，于2019年9月13日前付清；如果安成公司未按约定偿还借款，自逾期之日起以1,000万元本金为基数按照月息2分向孟召银支付利息。后孟召银申请强制执行，一审法院于2019年10月25日作出（2019）豫0902执3567号执行裁定书，将安成公司名下备案给案外人陆益君的海晟名居11套房产予以查封，包括涉案2-2404号。魏翠娟以其已购买涉案房屋为由提出执行异议，一审法院于2020年8月3日作出（2020）豫0902执异95号执行裁定书，以魏翠娟提交的证据不能证实在法院查封前已签订合同及支付房款为由，驳回了魏翠娟的异议请求。另查明，魏翠娟与安成公司签订了商品房买卖合同一份，约定魏翠娟以524,671元的价款购买安成公司开发的海晟名居1幢2单元24层04号房，交房期限在2020年6月30日前，该合同未填写签订日期。2019年10月12日，安成公司为魏翠娟开具了收取定金25,000元收据一份；2019年10月18日，安成公司为魏翠娟开具了收取房款75,000元收据一份；2020年3月6日，安成公司为魏翠娟开具了收取房款424,671元收据一份，2020年3月6日，安成公司又为魏翠娟开具了收据房款100,000元收据一份。魏翠娟称房屋交付日期为2020年3月6日，并提交了其与濮阳亿濮物业管理有限责任公司在2020年3月6日签订的物业管理合同一份为证。还查明，魏翠娟在濮阳城区内还有其他住宅。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，魏翠娟对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了预告登记的买受人”三种情形，但目的都在于保护不动产买受人的物权期待权。魏翠娟购买的为用于居住的房屋，应当依照第二十八条或二十九条的规定处理。根据第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，涉案商品房买卖合同不显示签订时间，且交付房屋发生在查封之后，魏翠娟不符合上述第二十八条排除执行的情形。根据第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因魏翠娟在濮阳城区还有其他用于居住的房屋，因此亦不符合上述第二十九条排除执行的情形，不能排除执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，一审判决：驳回魏翠娟的诉讼请求。一审案件受理费9,047元，由魏翠娟承担。二审中，围绕上诉请求，魏翠娟提交如下证据：证据1，2019年10月18日海晟名居认购协议书，用以证明查封前签订了认购协议；证据2，结婚证、户口本、病历资料，房屋产权证两份，用以证明魏翠娟母亲、××，需要赡养，现有两套房产分别由母亲及公婆居住，购买涉案房产是为了改善居住条件。证据3，交纳房款的转账凭证5份，用以证明房款已支付至安成公司、建安公司账户。孟召银质证意见，证据1真实性及证明目的均有异议，2019年7月安成公司实际控制人杨建鹏失联，公司未具体经营，公章交到了燕园公司，故不具有真实性。证据2不能显示魏翠娟丈夫的李广成房产信息情况，且户口本、病历与本案无关，房产证能够印证魏翠娟名下已有两套房产，涉案房产并非唯一住户，不能排除执行。证据3，宋存花向安成公司的转账记录时间在查封之后，宋存花向建安公司付款与本案无关，宋存花与魏翠娟、魏聚臣、宋存义之间的支付宝转款与本案无关联性。孟召银提交证据：另案王月凤与孟召银、安成公司一审庭审笔录，证明安成公司接受法庭询问时，陈述2019年8月份安成公司公章已委托燕园公司管理。魏翠娟对该证据证明效力不予认可。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院二审明：魏翠娟与安成公司于2019年10月18日签订海晟名居认购协议书。魏翠娟名下有两套房产，房产证号分别是（2017）濮阳市不动产权第00327**，房屋建筑面积77.84平方米，位于河南省××街道××街坊城中央××单元1403；（2017）濮阳市不动产权0004071号，房屋建筑面积81.33平方米，位于濮阳市××街道××街坊乙烯生活区（063-3）****0102。其他事实与一审认定一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，审查的关键是案外人魏翠娟对涉案房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错的购房人所享有的物权期待权的特殊保护。就本案而言,现有证据证明,魏翠娟在案涉房屋的买受过程中,未能办理商品房的备案登记等相关手续,且在案涉房屋已被查封的情况下支付购房款,并未向申请执行人或者按照人民法院要求交付执行，均表明魏翠娟在购房过程中未尽到审慎的注意义务,存在明显过失，且案涉房屋在查封之后交付,不符合第二十八条的相关规定；第二十九条规定适用范围仅限于保护购买首套房的消费者。现有证据证明,魏翠娟在购买案涉房屋前已拥有两套住房,面积分别为77、81余平方米，均位于濮阳市城内，魏翠娟上诉主张其父母、××,原有住房不能满足需要，为改善居住条件购买涉案房产。本院认为，第二十九条规定的立法目的是针对首套住房购买者的权益,即是对消费者基本生存权的优先保护。若在司法实践中,随意对法律规定扩大解释,既不利于严肃执法,更不利于被执行人和债权人与购房人之间的利益平衡。涉案房屋为魏翠娟改善其居住条件所购,并非生存必须的居住房屋，其在已拥有两套住房的情况下，购买涉案房屋，不宜认定为符合上述第二十九条规定精神，一审判决驳回其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求并无不当。魏翠娟因购房所遭受的经济损失,可另行依法向安成公司主张权利。综上所述，魏翠娟的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,047元，由魏翠娟负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇二一年二月二十五日书记员  高嘉潞