四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川09民终6号 上诉人（原审被告）：涂道银，男，1971年11月9日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：陶江，四川君易律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹立君，女，1972年3月10日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：文登俊，男，1963年5月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：杨诗伟，射洪市城北法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：邓辉，男，1970年11月25日出生，汉族，住四川省射洪县。 原审第三人：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道北段虹桥综合楼，统一社会信用代码91510922738346374H。 法定代表人：杨正仁，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑攀，四川今辰律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司射洪支行，住所地四川省射洪县太和镇新阳街**，统一社会信用代码91510922621042019C。 法定代表人：王仲贵，该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：秦浩，男，该行信贷管理部经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：成晓燕，女，该行客户经理。 上诉人涂道银、曹立君因与被上诉人文登俊、邓辉，原审第三人四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（以下简称射洪虹桥公司）、中国工商银行股份有限公司射洪支行（以下简称工商银行射洪支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人涂道银及其委托诉讼代理人陶江，上诉人曹立君，被上诉人文登俊及其委托诉讼代理人杨诗伟，被上诉人邓辉，原审第三人射洪虹桥公司的委托诉讼代理人邓攀，工商银行射洪支行的委托诉讼代理人秦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂道银、曹立君上诉请求：1.撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1444号民事判决并依法改判；2.改判确认上诉人网签登记位于射洪县××镇××小区××栋××楼××号房屋与被上诉人邓辉、文登俊无关；3.依法解除被上诉人文登俊与上诉人签订的购房协议并确认无效；4.改判被上诉人邓辉退回被上诉人文登俊预付的购房款；5.一、二审案件受理费由被上诉人共同承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误。1.案外人罗会俊借用射洪虹桥公司资质承建工程，被上诉人邓辉分包案涉工程主体模板相关事项。其后案外人罗会俊将案涉房屋抵偿给邓辉作为前期工程劳务费，邓辉又将该房屋抵偿给上诉人并办理网签，一审法院认为邓辉借用上诉人涂道银的名义将案涉房屋网签至涂道银名下，案涉房屋是上诉人替邓辉挂名、协助邓辉取得按揭贷款是错误的。案涉房屋一直由上诉人在按期偿还贷款并已全部还清，上诉人提供了还清按揭尾款的证据，但一审法院对归还金额避而不提。邓辉从2016年1月11日至2018年12月9日通过上诉人涂道银银行卡分多次转来劳务费共计196100元是支付涂道银中途另产生的劳务费，并非一审法院认为的是邓辉向涂道银偿还的房贷。2.被上诉人文登俊于2016年3月29日与上诉人签订的购房协议有邓辉的担保签字，但上诉人至今未收到文登俊购房款。同时，邓辉与文登俊另签有购房协议，并将预付购房款210000元支付给了邓辉，上诉人请求解除二人签订的购房协议于法于理，文登俊提交的录音播放不全，不应得到采信。3.一审法院多次提示文登俊将案由由债权债务概括转移合同纠纷变更为房屋买卖合同纠纷，变更其诉讼请求，严重违背审判程序规定有意偏向文登俊。 文登俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.根据一审查明事实及当事人提交的相关书证、录音，足以说明虽然案涉房屋网签在上诉人名下，但实际所有人是邓辉。如案涉房屋属于涂道银所有，其将网签合同交于文登俊保管不符合房屋买卖合同交易习惯，一审法院判决购房协议合法有效是有依据的。2.文登俊已经履行合同约定的支付义务，支付房款时，上诉人与邓辉在场，上诉人没有提出任何异议。3.邓辉履行了支付按揭贷款的义务，一审法院查明邓辉向上诉人支付了50,000元，案涉房屋并非归上诉人所有。 邓辉未作答辩。 射洪虹桥公司述称，公司认可的购房人是涂道银，由于涂道银未按期足额将银行贷款还清，导致射洪虹桥公司保证金账户被扣款。射洪虹桥公司与文登俊没有合同关系，不认可一审判决结果。 工商银行射洪支行述称，银行贷款已归还，抵押登记也已解除，本案与工商银行射洪支行无关。 文登俊向一审法院起诉请求：1.依法判令射洪太和镇城北塞纳国际小区9栋14楼3号住房归文登俊所有，且网签于文登俊头上，并判令邓辉、涂道银、曹立君赔偿经济损失36,000元；2.确认文登俊与涂道银、曹立君签订的买卖合同有效；3.本案诉讼费由邓辉、涂道银、曹立君承担。一审庭审中，文登俊变更并增加诉讼请求为：1.确认签订的合同有效；2.判令邓辉、涂道银履行交付房屋义务，过户费用依法承担；3.要求支付虹桥公司代扣的房屋按揭贷款39,131.24元。 一审法院认定事实：案外人罗会俊借用射洪虹桥公司资质承建“塞纳国际”商住楼三期1、8、9＃楼工程，邓辉借用案外人守信劳务公司资质分包“塞纳国际”项目1、8、9＃楼工程，后将该工程主体模板及所有与模板相关的工程作业分包给涂道银，但未向涂道银完全支付该工程工程款。罗会俊用位于射洪县××道××段××期××栋××层××的房屋抵偿下欠邓辉的工程款，经邓辉与涂道银商议，双方约定邓辉借用涂道银的名义，将罗会俊抵偿给邓辉的案涉房屋网签至涂道银名下。2016年1月27日，“塞纳国际”项目出具了《塞纳国际客户置业预算表》，载明“客户姓名：涂道银……付款方式：按揭付30%，贷：23万，优惠后单价：4000元，优惠后总价：333280元……置业顾问：刘娟”，罗会俊在该预算表上签字确认。同日，涂道银与虹桥公司签订了《商品房买卖合同》并办理了签约备案登记。同日，涂道银与工商银行射洪支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定“……贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款，金额为人民币230000.00元（大写：贰拾叁万元整）……本合同项下贷款用于购买坐落于塞纳国际9-14-3，建筑面积83.32平方米的房屋……借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息……还款账户：户名：涂道银，账号：6222××××9930，开户行：工行……”。2016年2月3日，涂道银与工商银行射洪支行签订《个人借款凭证》约定“……贷款发放日2016年2月3日……贷款到期日2021年2月3日……”2016年2月5日，涂道银与工商银行射洪支行办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年1月11日，邓辉向涂道银用于偿还案涉房屋按揭贷款的6222××××9930账户转款50000元，2016年2月1日、2016年3月2日、2016年3月5日、2016年5月1日、2016年9月10日、2016年10月5日、2017年11月4日、2017年12月3日、2018年2月16日、2018年6月2日、2018年10月6日、2018年10月23日、2018年12月9日分别向上述账户转款50000元、5000元、5000元、5000元、1500元、5000元、4500元、4500元、4000元、4500元、3000元、100元、4000元。2016年10月4日、2017年7月1日，邓辉分别向涂道银6222××××5117的工商银行账户转款5000元、45000元。2016年3月29日，文登俊与邓辉签订《购房协议》，该合同约定“……甲方（即邓辉）将塞纳国际9栋14楼3号房出售给乙方（即文登俊），单价3400元／㎡，合计283288元。甲方于2017年3月底前完成抵押解除并将房屋网签给乙方，由此产生的费用由甲方负责，乙方提供购房所需的证件。本合同签订后，乙方一次性付给甲方房款贰拾万元，余款在网签后一次性结清”，邓辉作为甲方，文登俊作为乙方在该合同上签字确认。同日，文登俊与涂道银、曹立君签订《购房合同》，该合同约定“……1.甲方自愿将射洪县太和镇城北塞纳国际9幢14楼3号房卖给乙方，房屋建筑面积83.32平方米（套内面积71.06平方米），单价叁仟肆佰元（小写3400.00元）每平方米，交易金额合计贰拾捌万叁仟贰佰捌拾捌元整（小写283288元）。2.2017年3月31日前，甲方必须将该房屋网签合同更名为乙方名字，网签合同更名所需费用全部由甲方向相关单位付清，乙方只提供购房相关证件给甲方，更名费用乙方概不负责。3.签订此合同时，乙方预付购房款贰拾万元（200000.00元）给甲方，余款在乙方拿到更名的正式网签合同后一次性向甲方付清……”涂道银、曹立君作为甲方，文登俊作为乙方，邓辉作为担保人在该合同上签字确认。 2016年4月7日，文登俊在四川省农村信用社取款200,000元，结息145.44元，并立即将200,145.44元的本息存入邓辉在四川省农村信用社的账户中，邓辉向文登俊出具收条载明“今收到文登俊购房款贰拾万零叁仟贰佰捌拾捌元正（￥283,288.00元）”。庭审中双方确认实际收到200,145.44元，零头3,142.56元不再收取，故出具收条金额为“贰拾万零叁仟贰佰捌拾捌元正”，但收条在以阿拉伯数字表示时存在笔误，误写为“283,288.00”，实际应为￥203,288.00。2018年9月4日，文登俊再次向邓辉支付购房款10,000.00元，邓辉向其出具了收条确认。文登俊支付购房款后，涂道银、曹立君、邓辉一直未协助其办理网签合同事宜。2019年5月16日，文登俊、涂道银、邓辉等人在某茶楼座谈，涂道银称“……房子是辉哥的，我当到背到都是这样说的……”。 一审法院另查明，案涉房屋在工商银行射洪支行处的贷款本息已于2020年7月22日全部结清，其中涂道银支付部分，不足部分系工商银行射洪支行从射洪虹桥公司保证金中扣划。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于虹桥公司与涂道银、曹立君签订的《商品房买卖合同》以及涂道银、曹立君、虹桥公司、工商银行射洪支行签订的《个人购房借款／担保合同》是否有效等相关问题。首先，对于工商银行射洪支行，签订该合同系其真实意思表示，亦依约履行了己方的合同义务，作为善意相对人，该行有权向合同相对人主张权利，即要求涂道银支付按揭贷款、依约扣划虹桥公司保证金等；其次，对于虹桥公司，虽然其真实意思表示是以房抵债而不是房屋买卖，其抵债的对象亦系合同的实际相对人邓辉而非名义上的相对人涂道银、曹立君，签订房屋买卖合同的行为是协助邓辉取得该按揭贷款并用于工程的下一步建设，但该行为并不导致合同无效，故其在依约履行合同相关义务后，就其承担的担保责任部分，即被扣划的保证金，有权向合同实际相对人邓辉追偿。本案审理中，文登俊自愿垫付该款并表示保留追偿权利既不违反法律规定，亦有利于纠纷的解决，予以确认。再次，对于涂道银、曹立君，其签订合同的真实意思表示并非要购买案涉房屋，而是替邓辉挂名，以通过房屋买卖的方式协助邓辉取得按揭贷款用于工程下一步建设，故涂道银、曹立君不能通过该合同取得相关权利，其已承担的合同义务即已偿还的按揭贷款，虽不能对抗善意相对人，但可以向邓辉追偿，可另案主张。综上，射洪虹桥公司与涂道银、曹立君签订的《商品房买卖合同》以及涂道银、曹立君、射洪虹桥公司、工商银行射洪支行签订的《个人购房借款／担保合同》中虽然存在部分合同相对人意思表示不真实等情形，但未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同有效。关于文登俊与邓辉签订的《购房协议》以及文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》是否有效等相关问题。首先，文登俊与邓辉签订的《购房协议》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效，且文登俊已按合同履行了金钱给付义务（已付房款210000元）；其次，文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》亦系双方真实意思表示，涂道银、曹立君作为案涉房屋名义上的权利人，邓辉作为实际权利人和担保人在合同上均签名确认，故该合同亦合法有效，涂道银、曹立君在签订合同时就已明知实际权利人为邓辉，故其关于自己未收到房款，拒绝履行合同义务的辩解理由不能成立，在文登俊向邓辉履行了给付房款的义务后，涂道银、曹立君仍应协助邓辉向文登俊履行房屋交付义务；第三，《购房合同》《购房协议》中约定的房屋交付方式为“将房屋网签合同更名、将房屋网签给乙方”，该约定因违反相关法律法规无法实现，文登俊要求邓辉、涂道银、曹立君变更履行合同义务的方式，即协助办理过户登记的请求符合法律规定，予以支持。但完成过户登记后，文登俊应当及时依约“一次性结清”剩余房款；第四，案涉房屋在本案中实际产生了两次房屋买卖，第一次是虹桥公司与涂道银、曹立君（实际权利人为邓辉）之间发生的交易行为，第二次是邓辉、涂道银、曹立君与文登俊之间发生的交易行为。现第一次交易行为除过户登记和缴纳相关税费外，其他合同义务均已经履行完毕，文登俊亦依约履行了第二次交易行为中的房款给付义务，故文登俊的诉讼请求符合法律规定，应予支持，但根据庭审查明的事实，案涉房屋所在的“塞纳国际”二期项目尚不具备办理过户登记条件，故邓辉、涂道银、曹立君应当在条件成就之日起合理期间内履行合同义务。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第四条规定，判决：一、确认文登俊与邓辉签订的《购房协议》、文登俊与涂道银、曹立君（邓辉为担保人）签订的《购房合同》有效；二、限邓辉、涂道银、曹立君于房屋过户条件成就之日起三个月之内协助文登俊办理位于射洪县××镇××小区××栋××楼××号房屋的过户登记手续，并依法承担相应的房屋过户费用；三、限文登俊于本判决生效之日起十五日内向四川省射洪虹桥房地产集团有限公司支付代扣的房屋按揭贷款39131.24元。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元，由邓辉负担3020元，涂道银、曹立君负担3020元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见、原审第三人的述称意见。本案二审的争议焦点是：本案争议房屋的实际权利人是谁，涂道银、曹立君是否应当协助文登俊将案涉房屋变更登记到文登俊的名下。首先， 从协议签订时间而言，文登俊与邓辉之间的《购房协议》以及文登俊与涂道银之间《购房合同》的签订时间均为2016年3月29日，足以推定订立合同时，上诉人涂道银、曹立君，被上诉人文登俊、邓辉明知案涉房屋实际所有人为邓辉。从协议具体内容而言，《购房合同》中并未对担保人的权利义务进行约定，邓辉作为担保人在该合同中签字确认又不承担任何保证义务不符合日常交易习惯，故应当视为案涉房屋实际权利人对卖房事实的确认。因此，从本案当事人签订的协议方式及内容来看，房屋实际权利人应为被上诉人邓辉而非上诉人涂道银、曹立君。其次，根据本案查明事实，邓辉于2016年1月11日至2017年7月1日期间共计向涂道银银行卡中转入196,100元，涂道银认为该笔费用系中途另产生的劳务费，应举示相应证据证明双方之间尚有相关费用未结清，由于上诉人并未举示证据证明该笔费用用途系支付劳务费，应当认定邓辉支付的系房屋按揭款；第三，被上诉人文登俊提交的录音显示涂道银认可案涉房屋的实际所有人为邓辉，结合《购房合同》原件一直保存在邓辉处并由邓辉交由文登俊亦可以说明该问题。因此，被上诉人文登俊提交的证据较上诉人涂道银提交的证据显然更具有优势且符合常理，一审法院认定案涉房屋实际权利人为邓辉而非涂道银、曹立君并无不当。按照《购房合同》的约定，上诉人应当在2017年3月31日前将案涉房屋网签至被上诉人文登俊名下，被上诉人文登俊依约向案涉房屋实际权利人邓辉支付了购房款，上诉人至今未按照合同约定变更登记，存在违约，应当按照合同履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的转让以登记为要件，因此，名义购房人涂道银、曹立君应当在条件成就时将案涉房屋变更登记到文登俊名下。 综上所述，涂道银、曹立君的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,040元，由涂道银、曹立君负担。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  姚梓佳 审判员  刘尧志 二〇二一年二月四日 书记员  李诗璐