安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终803号 上诉人（原审被告）:邱鹏，女，汉族，1979年9月28日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：聂结彬，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：董振，国浩律师（合肥）事务所律师。 被上诉人(原审原告)：合肥中科房屋销售代理有限责任公司,住所地安徽省合肥市新华学府花园****商铺，统一社会信用代码91340100689797426F。 法定代表人：周明武，经理。 委托诉讼代理人：蒋大伟，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏亘生，安徽力澜律师事务所实习律师。 原审第三人：廉乐，男，汉族，1975年10月29日出生，住北京市朝阳区。 上诉人邱鹏因与被上诉人合肥中科房屋销售代理有限责任公司（以下简称中科代理公司）、原审第三人廉乐居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初13844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 邱鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中科代理公司的原审诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由中科代理公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、关于《存量房买卖合同》。1.案涉《存量房买卖合同》已部分履行（邱鹏已支付购房款55万元整）。合同履行期间，买卖双方发生了争议；目前，双方就争议事项仍在协商处理。关于合同是否继续履行、如何履行，或者是否解除合同、如何解除等等，尚未达成一致意见。2.按照《补充协议》约定的期限和条件，《存量房买卖合同》即便已具备解除条件，该合同也并非当然解除、立即解除、已经解除。合同解除需要经过法定解除程序，方为合法有效。3.邱鹏一审时提交的证据一《终止合同协议书》系中科代理公司的业务员杨光起草，买卖双方尚未签字。该证据证明：直到2020年7月15日，案涉各方就争议事项仍在友好协商，对于是否解除合同、如何解除合同等等，尚未达成一致意见；同时，该证据亦可证明：卖方并未依据《补充协议》行使合同解除权，双方仍有继续履行合同的意愿。综上，案涉《存量房买卖合同》尚未履行完毕、亦未依法解除。二、关于《存量房买卖居间合同》，1.中科代理公司作为居间人，应当积极的促成买卖双方全面履行买卖合同；在买卖双方发生争议的情况下，亦应积极妥善的进行协调，化解纠纷。但，中科代理公司却怠于履行居间合同义务，导致买卖双方的争议久拖未决。2.中科代理公司当庭补充陈述：案涉存量房买卖合同已经进行了网上签订备案，并当庭提交了《存量房网签备案单》。但是，依据合肥市房地产管理局发布的合房〔2016〕76号《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》（根据合房〔2019〕3号文件规定，合房〔2016〕76号继续实施，现行有效）第四条第（一）项第2款、第3款规定：买卖双方及中介机构在合同、备案单上签字盖章；存量房买卖合同网上签订备案后，经纪机构配合买卖双方当事人至网签管理窗口进行网签合同备案审核工作。而中科代理公司提交的备案单上仅有中科代理公司单方的印章，没有买卖双方的签名、捺印，也没有房产局的备案审核章。中科代理公司没有告知邱鹏“网签备案的事实”，其提交的《存量房网签备案单》系虚假备案；中科代理公司的上述行为，显然属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，构成违约。3.中科代理公司当庭又补充陈述：案涉房屋已另行出售他人、存量房买卖合同已无法继续履行。对此，邱鹏竟然毫不知情。依据合房〔2016〕76号第四条第（三）项第2款规定：卖方单方撤销合同备案：在合同约定的时限内未办理转移登记的，卖方可凭有效证件、经纪机构证明材料等相关资料及卖方密码至网签管理窗口办理。邱鹏认为，据此足以认定：中科代理公司及廉乐在没有依法通知邱鹏解除《存量房买卖居间合同》、亦未要求邱鹏共同撤销合同备案的情况下，涉嫌恶意串通、共同违约。综上，依据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，邱鹏认为，中科代理公司无权向邱鹏主张居间佣金。 中科代理公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邱鹏仅按时履行第一笔10万元定金及支付45万元购房款，剩余购房款均未及时支付，已构成违约。另外，根据各方签订《补充协议》及邱鹏当庭提交的证据记载内容，邱鹏方也自认违约；根据《补充协议》第3条的约定，若邱鹏在2019年12月30日前不能按时付款，则解约，并赔偿给廉乐20万元作为违约金。事实上在邱鹏多次违约后，廉乐与其已就房屋买卖的争议处理完毕，据廉乐说，其已在扣除违约金后将剩余房款退还邱鹏，此后廉乐才将房屋出售他人。根据居间合同第六条第（2）项的约定，邱鹏和廉乐双方任何一方在买卖合同中违约，应承担合同约定的全部佣金。买卖合同中邱鹏违约已是客观事实，其应依约向中科代理公司支付全部佣金112000元。中科代理公司有权要求取得居间报酬。至于邱鹏在上诉状中所称的“《存量房买卖合同》在通知后才视为解除”，廉乐早已于邱鹏未履行合同义务时即通知邱鹏；此后三方当事人也签订《补充协议》，约定如果邱鹏不能在2019年12月30日前按时付款，则解约，这也是提前通知其解约情况。合同的订立和履行必须坚持公平原则，任何一方不能以违约的行为，让合同相对方无止尽的继续就合同事项继续协商，更不能以协商为由，主张合同仍未解除。二、合同解除是邱鹏违约的结果，而非中科代理公司过错。中科代理公司在买卖合同订立后，积极进行了合同备案；积极催促邱鹏交付购房款及居间报酬；在双方出现分歧时积极协调，督促邱鹏签下承诺书以促进合同继续履行；并于邱鹏第一次未按期履行合同后，积极协调促使三方达成补充协议；甚至邱鹏方举证自认《终止合同协议书》，也系中科代理公司员工为解决双方纠纷而书写等等。邱鹏根本无证据证明中科代理公司在协调和帮助双方履行买卖合同之义务方面消极怠工，亦不能强求中科代理公司为邱鹏解决一切由邱鹏违约而导致的问题并承担后果。中科代理公司促成合同成立后，其作为居间人对出售方和购买方是否继续履行合同是无法控制的，其已尽力促成买卖合同的履行，无奈邱鹏迟迟不交付购房款，中科代理公司无法单方面推进合同的履行，邱鹏因为其单方违约而主张无需支付居间报酬实在是无稽之谈。若邱鹏单方违约阻止中科代理公司继续提供居间服务能作为邱鹏减少支付居间报酬的理由，那么岂不是鼓励“违约获利”，有悖诚实守信原则和立法本意。中科代理公司更不存在“故意促成合同解除”、“涉嫌恶意串通”等行为，中科代理公司系中介公司，所获得佣金是其收入来源，中科代理公司不可能故意促成合同解除，导致如今索要佣金困难，不得不起诉索要。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉维持原判。 中科代理公司向一审法院起诉请求：1.邱鹏向中科代理公司支付佣金共112000元；2.邱鹏承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月邱鹏有意向购买房屋，经与中科代理公司经办人杨光协商后，支付意向金现金2000元，为此，中科代理公司经办人杨光出具一份意向金收条，称：今收到邱鹏现金贰仟元（大写）￥2000（小写）。该现金为邱鹏求购当代MOMAB栋202房屋意向金，该意向金在签订合同当天转交给卖方。于2019年7月15日支付。（手写）注：中介费40000元，房款肆佰陆拾万元带车位。收款人栏有杨光签名，并加盖中科代理公司交易合同专用章，落款日期2019年7月15日。 2019年8月26日，以邱鹏为买受方（乙方）、廉乐为出售方（甲方）、中科代理公司为居间方（丙方）三方签订《存量房买卖居间合同》，约定：甲、乙双方委托丙方居间交易的房屋位于政务区岳西路99号当代花园B幢202，房屋产权证号：合不动产权第0205673；甲方以人民币（大写）肆佰陆拾万元（含车位1777号）整向乙方转让该房屋及其附属设施；丙方介绍并促成甲、乙双方签订《存量房买卖合同》之日，丙方有权按照本合同的约定全额收取居间佣金。在甲、乙双方正常履行《存量房买卖合同》的前提下，丙方应为甲、乙双方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续，若甲、乙一方或双方原因导致《存量房买卖合同》无法继续履行，则免除丙方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续的义务，且甲、乙双方均不得主张减少居间佣金；佣金支付：在签订《存量房买卖合同》后，由甲方支付丙方居间佣金（大写）￥20000.00元，由乙方支付丙方居间佣金（大写）￥92000.00元。甲方或乙方应在房屋备案前全额支付丙方居间佣金，否则，丙方有权拒绝办理过户等手续，并不承担任何责任；若甲、乙双方任何一方违约，除定金赔偿外，另违约方应向守约方支付壹拾万元违约金并承担因此产生的律师费、保全费、诉讼费等，同时应由违约方承担丙方合同约定的佣金；若甲、乙双方协议终止履行《存量房买卖合同》，由甲、乙、丙三方书面协议确定甲、乙一方或甲、乙双方向丙方支付佣金，否则甲、乙双方负连带责任支付丙方居间佣金等。 同日，邱鹏作为买受人、廉乐作为出卖人签订《存量房买卖合同》，再次确认存量房坐落、面积、价格，并在附件四对存量房转让价款的支付作了具体约定，并约定乙方于2019年8月26日向甲方支付存量房价款（大写）壹拾万元￥100000即定金。邱鹏于当日支付廉乐定金100000元，廉乐向邱鹏出具了定金收条。 2019年11月16日，甲方廉乐、乙方邱鹏、丙方中科代理公司签订补充协议，约定：甲方廉乐和乙方邱鹏于2019年8月26日签署存量房买卖合同和存量房买卖居间合同，合同约定总房款460万元……现乙方出现违约行为如下：1.乙方在付给甲方10万元定金和45万款项后，余款405万元迟迟未到；2.乙方借丈量房屋尺寸为名违约入住交易房屋。针对以上情况甲乙双方达成以下补充协议：其中1.乙方承诺2019年12月30日前付清全款，完成交易。3.如果不能在12月30日前按时付款，则解约，并赔偿给甲方20万元作为违约金等内容。 后邱鹏未在补充协议约定的时间付清剩余房款，致使存量房买卖合同交易未完成。邱鹏因此未向中科代理公司支付居间佣金，廉乐也未向中科代理公司支付居间佣金。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中科代理公司与邱鹏及廉乐签订的《存量房买卖居间合同》对居间佣金的约定应包含促成合同成立，并为双方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续。而该合同约定“在甲、乙双方正常履行《存量房买卖合同》的前提下，丙方应为甲、乙双方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续，若甲、乙一方或双方原因导致《存量房买卖合同》无法继续履行，则免除丙方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续的义务，且甲、乙双方均不得主张减少居间佣金”，该条对合同无法继续履行时居间费用负担的约定，加大了买卖双方的责任，规避了居间方的责任，有失公平原则，不予确认。另从中科代理公司提供的合肥市存量房买卖合同网签确认单看，无出卖人、买受人签名，手续不完善，对此中科代理公司负有一定的责任。故中科代理公司未能为甲、乙双方提供房屋买卖的网签、缴税、过户、贷款、交接等相关服务手续，全额收取居间佣金对买卖双方显失公平，应根据其工作量收取居间佣金。结合双方在履行中，中科代理公司与邱鹏协商，中科代理公司经办人特意在意向金收条上手写备注：中介费40000元，故酌定邱鹏支付40000元的90%即36000元佣金，中科代理公司诉讼请求超出该部分的，不予支持。因中科代理公司的诉讼请求有部分未得到支持，应承担相应的诉讼费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、邱鹏于判决生效之日起十日内支付中科代理公司居间佣金36000元；二、驳回中科代理公司其他诉讼请求。案件受理费2540元，减半收取1270元，由中科代理公司负担862元，邱鹏负担408元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱鹏向本院提交调查令申请书，申请调取案涉房产的产权登记及变更资料、《存量房网签备案单》的签订登记信息、撤销登记信息。本院开具调查令指定邱鹏的委托诉讼代理人董振律师至合肥市不动产登记中心调取了《合肥市不动产登记信息查询结果》、《确认书》、及不动产权证。邱鹏提出上述证据证明，网签备案单应当有买卖双方的共同签字，中科代理公司一审提交的《存量房网签备案单》系虚假备案，在房产登记机关查询不到，中科代理公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实护着提供虚假情况，构成违约；即便网签备案真实，按照有关规定，卖方可凭有效证件、经纪机构证明材料等相关资料及卖方密码至网签管理窗口办理，中科代理公司及第三人在没有依法通知邱鹏解除《存量房买卖合同》亦未要求邱鹏共同撤销合同备案的情况下，其双方共同撤销网签备案，中科代理公司与第三人涉嫌恶意串通、共同违约。中科代理公司对调取的材料质证认为，真实性合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议；该证据无法证明一审提交的《存量房网签备案单》系虚假备案，二手房买卖中备案事宜各方都知晓，更不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。退一万步说，根据《存量房居间合同》，“甲方或乙方应在房屋备案前全额支付丙方居间佣金”，邱鹏的给付义务应在先履行，而本案中中科代理公司未收到认可居间佣金。合同解除是邱鹏违约的结果，而非中科代理公司的过错，邱鹏根本无证据证明中科代理公司与第三人涉嫌恶意串通、共同违约，反而是邱鹏拒绝履行合同，严重违约。另本案系居间合同纠纷，该证据与居间合同无关。 经审查，本院对调取证据认证如下，真实性、合法性予以确认，但不足以证明《存量房网签备案单》系虚假备案，中科代理公司存在故意隐瞒相关事实的违约行为，也不能证明中科代理公司与第三人涉嫌恶意串通、共同违约，本院对关联性与证明目的不予确认。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，廉乐、邱鹏与中科代理公司之间就案涉房产的购买事宜形成居间合同关系，并签订了《存量房买卖居间合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据居间合同约定，中科代理公司介绍并促成廉乐、邱鹏双方签订《存量房买卖合同》之日，中科代理公司有权按照合同约定全额收取居间佣金，廉乐或者邱鹏应在房屋备案前全额支付中科代理公司居间佣金。廉乐与邱鹏在中科代理公司的居间介绍下签订了《存量房买卖合同》，居间合同约定的居间佣金的支付条件已然成就，廉乐、邱鹏应当在《存量房买卖合同》签订之日向中科代理公司支付全部居间佣金。居间合同同时约定，若廉乐、邱鹏双方任何一方违约，应由违约方承担中科代理公司的佣金。邱鹏在签订《存量房买卖合同》后未按合同约定支付房款并借丈量房屋尺寸为名违约入住交易房屋，存在明显违约行为，根据居间合同约定，邱鹏作为违约方应当承担向中科代理公司支付佣金的责任。一审法院根据中科代理公司的工作量酌定邱鹏向中科代理公司支付36000元佣金并无不妥，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2540元，由上诉人邱鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 王 苗 审判员 温占敏 二〇二一年二月二十五日 书记员 顾斯斯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。