山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终109号 上诉人（原审被告）：刘迪，女，1991年10月27日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘焕宏（系刘迪父亲），住山东省平度市。 被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市城阳区。 主要负责人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：闫宏伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳生，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人刘迪因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初11625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘迪上诉请求：1.撤销一审判决，驳回世茂物业公司的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由世茂物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，世茂物业公司主体不适格，且未提供合法有效的物业服务，刘迪不应支付物业费用和违约金。1.世茂物业公司没有提供合法有效的《前期物业管理服务合同》，一审法院错误认定其与刘迪形成的物业服务合同合法有效，这与《物业管理条例》不符。刘迪一审中要求世茂物业公司提供案涉《前期物业管理服务合同》，后法官通知其到庭查看，但该合同系复印件且没有开发商的印章及签署日期，故合同无效。《前期物业管理服务合同》不具备《物业管理条例》要求的合法性、书面性、公示性。世茂物业公司没有与开发商签订《前期物业管理服务合同》，故其无法提供原件，我们保留申请鉴定《前期物业管理服务合同》真实性的权利。2.一审法院混淆《前期物业管理服务合同》与《物业合同》、《临时管理规约》和《管理规约》的概念，事实认定错误。《前期物业管理服务合同》的签订方是开发商与物业公司，因涉及第三方（业主）的利益，《前期物业管理服务合同》须公示，其有效期截止选择新的物业公司或自管；《物业管理服务合同》签订方是业主（或业主委员会）与物业公司。《临时管理规约》的时效截止到开发商向物业公司移交物业；《临时管理规约》失效后，按与物业公司签订的《管理规约》履行。一审法院按尚未签署的空白《前期物业管理服务合同》和已经失效的《临时管理规约》判定违约金和物业费，实属强求。3.一审法院认为房屋漏水问题应由开发商负责，掩盖了世茂物业公司拖延回避的责任。物业公司应负责协调维修房屋质量问题，刘迪房屋质量问题催告物业公司5、6年之久，均未解决。4.一审法院认定《项目履约证明》的效力有失公允。世茂物业公司的管家及承包经理经常更换，物业服务不符合标准。《项目履约证明》只能证明物业公司“能力”满足开发商要求，不能证明物业服务符合标准。一审认定《项目履约证明》效力错误，《项目履约证明》也不可以替代《前期物业管理服务合同》。一审逻辑错误，不符合法理。 世茂物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.2011年10月11日，应青岛世茂新城房地产开发有限公司邀请招标，世茂物业公司上交了《前期物业服务合同》投标，经评标委员会评标后中标。2011年10月12日，青岛世茂新城房地产开发有限公司在《青岛市前期物业管理备案表》盖章、签字确认，同意该投标结果。2011年10月13日，城阳区自然资源和房屋管理局同意了该招投标并备案，该招投标备案表和《前期物业服务合同》现存于城阳区住房城市建设管理局下属的物业管理办公室，可通过信息公开的方式获取。2.世茂物业公司中标后一直为涉案小区提供物业服务，有权向刘迪收取物业费。3.关于刘迪所述房屋漏水的问题，世茂物业公司提供的物业服务，大部分都是在无形中体现，比如说绿化、保安、保洁。房屋质量问题属于刘迪与开发商合同纠纷，不属于物业公司管理范围。4.2020年11月12日，刘迪支付了2015年8月1日至2021年4月30日的物业费44946.42元，总共69个月。 世茂物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘迪支付物业费38432.6元；2.判令刘迪支付逾期付款违约金9849.17元（计算至2020年6月30日）；3.诉讼费用由刘迪承担。 一审法院认定事实：2012年8月23日，刘迪与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了该公司开发的坐落于青岛高新区（原世茂项目1#地块）xx号楼xx户（复式）成套住宅1处，房屋建筑面积为186.11平方米。预售合同确认开发公司已选聘上海世茂南京物业服务公司为该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》。刘迪在《青岛市商品房预售合同》附件五中已确认详细阅读《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，并出具《确认书》确认上述规约及服务合同的条款内容。管理规约约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅物业费为3.5元/平方米·月。《前期物业服务合同》约定物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业费按三个月预收一次，业主或物业使用人应在每季度首月的10日前履行交纳义务；如未按时足额交纳物业费用，自逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。并约定该《前期物业服务合同》自业主大会授权业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效后，自动终止。管理规约和前期服务合同还对其他事项作出约定。刘迪接收房屋后，于2014年4月25日向世茂物业公司交纳了2015年5月1日至2015年7月31日期间的物业费1954.17元，之后再未交纳。世茂物业公司通过张贴催缴函及微信聊天等形式索要物业费未果。 另查明，上海世茂南京物业服务公司于2015年2月9日经核准，更名为世茂天成物业服务集团有限公司，上海世茂南京物业服务公司青岛分公司亦于2015年3月12日变更为世茂物业公司现用名称。因案涉房屋小区尚未成立业主委员会，青岛世茂新城房地产开发有限公司于2017年11月15日向世茂天成物业服务集团有限公司出具《项目履约证明》，仍由该物业公司提供物业服务。 一审法院认为，青岛世茂新城房地产开发有限公司选聘世茂天成物业服务集团有限公司为其开发的项目提供前期物业服务，双方形成的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。刘迪未提交证据证明案涉房屋小区已与新物业服务企业签订物业服务合同，因此全体业主及服务企业仍应按《前期物业服务合同》履行相应义务。世茂物业公司作为世茂天成物业服务集团有限公司的分公司，长期为案涉房屋小区提供物业服务，在其合法权益受到侵害的情况下，有权作为诉讼主体参与诉讼。刘迪在抗辩中提到的房屋漏水问题，应由开发商负责。关于诉讼时效问题，因物业服务合同属于连续性合同，其诉讼时效应根据连续性债务的整体性、关联性、独立性综合分析，因各期履行的债权具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定整体性和关联性，故不能认定世茂物业公司的部分主张超过诉讼时效；且通过双方的陈述及证据，能够确认双方曾经就交费问题及房屋质量问题进行过多次磋商，亦能证明诉讼时效未中断。至于刘迪提出的更换物业公司的要求，不属于本案受案范围。综上，刘迪的抗辩理由不成立。由于刘迪无正当理由，拒绝交纳物业费，且欠费金额较大，影响到世茂物业公司日常服务费用的收支，不但构成违约，而且可能导致世茂物业公司服务水平下降，进而损害其他业主合法权益，因此应对其不当行为承担相应责任。世茂物业公司要求刘迪支付欠款及违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。世茂物业公司主张的物业费，应根据房屋建筑面积、收费标准及欠费期间进行计算，认定38432.01元。物业服务合同虽约定了违约金的计算方法，但计算标准过高，应予调整，结合本案案情，违约金的计算标准以不超过欠款总额的30%为宜，世茂物业公司主张的违约金未超出上述限定标准，对其主张的金额，一审法院予以支持。综上，刘迪拖欠世茂物业公司物业费，事实清楚，证据充分，应向世茂物业公司支付上述欠款并承担违约金。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：刘迪于判决生效后十日内给付世茂物业公司物业费38432.01元（自2015年8月1日至2020年6月30日）、违约金9849.17元，共计48281.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序，减半收取案件受理费503.5元，由刘迪负担。 二审中，世茂物业公司提交：证据一、《青岛市前期物业管理中标备案表》、《前期物业服务合同》，拟证明世茂物业公司经合法招投标签署的《前期物业服务合同》合法有效，其为涉案小区提供物业管理服务；证据二、增值税普通电子发票打印件一张，拟证明刘迪已经交纳了2015年8月1日至2021年4月30日的物业费44946.42元。刘迪质证称，对证据一真实性不予以认可，双方没有签订过物业服务合同，前期的程序与本案无关；对对证据二真实性无法核实，我们没有收到过该发票，一审判决后，母亲代交了部分物业费，其对物业服务质量仍不满意。 二审查明，世茂物业公司主张，因刘迪已经缴齐了物业费，其不再主张违约金和诉讼费，其申请撤回起诉。刘迪不同意世茂物业公司撤回起诉。 本院认为，刘迪签字的《青岛市商品房预售合同》确认，世茂天成物业服务集团有限公司为案涉房屋提供前期物业管理。刘迪签署《确认书》，确认了《临时管理规约》和《前期物业服务合同》的条款内容，其中《临时管理规约》约定了物业费的收费标准。青岛世茂新城房地产开发有限公司出具的《项目履约证明》证明世茂物业公司提供物业服务，刘迪没有相反证据推翻。刘迪提交的证据不足以证明世茂物业公司的服务存在重大瑕疵，应当减免其物业费。综合上述情形，世茂物业公司为案涉小区提供物业服务，刘迪应当依约足额支付物业费。因刘迪在一审判决后交纳了物业费，世茂物业公司不再主张违约金和诉讼费。故因当事人已自动履行，双方之间本案的债权债务消灭，本院对世茂物业公司的诉讼请求予以驳回。 因当事人在二审中提交新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初11625号民事判决； 二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司的诉讼请求。 一审案件受理费1007元，减半收取503.5元，由世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司负担；二审案件受理费1007元，由刘迪负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年二月八日 法官助理张雅彬 书记员 王 越 书记员 张 恬