苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初6203号原告：刘绍帅，男，1986年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹沁怡，江苏茵之杰律师事务所实习律师。被告：苏州花巢里物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区友新路**。法定代表人：黄雅新，总经理。委托诉讼代理人：曹士磊，上海创同律师事务所律师。被告：苏州同润市场管理有限公司，住所，住所地江苏省苏州市姑苏区友新路**div>法定代表人：严金泉，董事长。委托诉讼代理人：傅华燕，该公司员工。原告刘绍帅与被告苏州花巢里物业管理有限公司（以下简称花巢里公司）、苏州同润市场管理有限公司（以下简称同润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年1月9日公开开庭审理。刘绍帅及其委托诉讼代理人樊琪、花巢里公司的委托诉讼代理人曹士磊、同润公司的委托诉讼代理人傅华燕到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告刘绍帅向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令两被告赔偿原告因断水断电、锁门等行为造成的损失80.5万元;2、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告将上述第一项诉讼请求变更为：1、依法判令被告花巢里公司退还原告支付的场地租赁押金20万元，租金35万元，合计55万元；2、依法判令两被告共同赔偿原告经济损失10.5万元（该费用系原告如能正常继续租赁农贸市场进行经营可获得的预期利益损失）。事实及理由：2019年8月19日，原告与被告花巢里公司签订《关于负一楼菜市场整体承包的协议》，协议约定原告承租位于菜市场整体，合同期限为2019年9月1日至2025年1月31日，合同免租期为5个月，自2019年9月1日至2020年1月31日，从2020年2月1日起正式计算房租及物业费。租金为：第一年70万，第二年为75万……第五年95万，押金为20万。付款方式为租金及物业费每半年支付一次，支付时间为前一期费用期满前30天支付，第一期租金在2019年10月15日前支付35万。经查，友新路1108号绿色生活广场系由被告同润公司出租给被告花巢里公司，再由被告花巢里公司对外进行出租。合同签订当日，原告便向被告花巢里公司支付了20万元押金，并于合同约定时间开始进场装修。后原告先后于2019年11月、12月分五次共计支付了35万元租金。2020年3月8日两被告突然对农贸市场进行了断水断电。3月19日，被告同润公司雇佣保安对农贸市场实施堵门等极端行为，导致经营户无法正常经营。4月13日，被告同润公司将农贸市场铁门焊死，导致无法出入，两被告的一系列极端行为给原告及经营户造成巨大经济损失，已严重侵害了原告的合法权益。综上，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告花巢里公司辩称，原告没有按照合同约定的期限支付租金，未按约将其向小商户收取的商铺押金中的70%交给我方，也未按约以及按政府部门的相关规定对农贸市场进行整改，原告已构成违约，故我方不同意退还租金及押金。原告所主张的预期利益损失没有发生，该项主张缺乏依据，我方不同意赔偿。被告同润公司辩称，我方要求驳回原告的各项诉请。案涉房屋系被告花巢里公司出租给原告，与我方无关。被告花巢里公司于2020年3月11日已向原告发出解除合同通知。在此期间，由于农贸市场冲突不断，引起当地街道和政法委、经科局的关注，要求我方出面协调，我方才与被告花巢里公司签订了监管协议，同意代被告花巢里公司监管农贸市场。我方对于签订监管协议前的情况不清楚。我方于2020年4月10日监管农贸市场时，该市场内已经没有商铺在经营。后续我们又重新对农贸市场进行整改装修并招商，后于2020年5月8日重新开业。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区友新路1108号的房屋（建筑面积合计25164.13平方米）及土地（11689.51平方米）的所有权人系同润公司。2018年5月30日，甲方同润公司与乙方吴英亮、俞龙泉、黄雅新、陈友宁签订《0690绿色生活广场商铺租赁合同》，约定甲方将友新路1108号部分房屋出租给乙方用于经营农贸及花卉市场，租赁期限自2018年6月8日至2029年9月30日。后吴英亮、俞龙泉、黄雅新、陈友宁在该租赁房屋登记注册了花巢里公司，并与同润公司约定由花巢里公司承继其四人在《0690绿色生活广场商铺租赁合同》中的权利义务。2019年8月19日，甲方花巢里公司与乙方刘绍帅签订《关于负一楼菜市场整体承包的协议》，该协议第一条约定，甲方将位于的菜市场（即前述之农贸市场）整体出租给乙方，乙方签订合同前缴纳定金20万元。正式签订合同时，此定金转为乙方的押金。协议第二条约定，合同期限为2019年9月1日至2025年1月31日。免租期5个月，自2019年9月1日至2020年1月31日，从2020年2月1日起正式计算房租及物业费。合同五年一签，第一年70万元，第二年75万，第三年85万，第四年95万，第五年95万。第一年物业费5万/年，此后每年递增1万元。押金一次性收取20万元。协议第三条约定，1、付款方式及期限：租金及物业费每半年支付一次，支付时间为在前一期费用期满前30天支付（即每年1月1日前，7月1日前支付下期租金）。第一期租金在2019年10月15日前支付35万元，后续租金按上述约定支付。第一期物业费和押金必须在合同签订之日如实交付，后续物业费按上述约定支付。乙方收取经营户押金必须上交甲方70%，剩余30%由乙方保管。2、甲方承诺乙方独立的菜市场管理权限，但甲方拥有市场监督权。3、乙方入场后，前期工程改造，甲方工程部配合乙方进行，改造材料及规格必须符合甲方市场要求。4、菜市场设备必须依据国家有关规定配备齐全，农贸市场管理人员由乙方自行安排，保洁及保安可以双方另行友好协商。本协议与合同具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起正式生效。上述协议签订当日，刘绍帅向花巢里公司支付了20万元定金。2019年9月1日，花巢里公司将农贸市场移交给刘绍帅进行经营。移交时，农贸市场内尚有七八家经营户与花巢里公司之间的租赁合同尚未到期，刘绍帅及花巢里公司在庭审中同意该七八家经营户在2019年9月1日至租赁合同到期日即2019年9月30日期间的合计租金按照16000元计算，并同意在本案中一并结算。刘绍帅后分别于2019年11月25日、12月1日、12月10日、12月14日、12月15日向花巢里公司支付租金4万元、6.1万元、5万元、18.44万元、1.46万元，合计35万元租金。刘绍帅接手农贸市场后，以其作为法定代表人的苏州盛晖农贸市场管理服务有限公司名义对外招商并经营。2020年1月10日，花巢里公司向刘绍帅送达《关于农贸市场存在问题急需整改的函》称：“刘绍帅先生，你于2019年8月19日与本公司签订了位于苏南花卉交易中心负一楼的多来美农贸市场整体租赁合同，本公司依合同向你交付了农贸市场，你也以苏州盛晖农贸市场管理服务有限公司的名义对外招租并与部分经营户签订了铺位租赁合同，农贸市场已于2019年12月21日营业。自农贸市场营业以来，本公司逐步发现以下问题：1、现场管理人员身份不明，无法证明其系盛晖公司的工作人员，且变动频繁，故你有义务向本公司说明你是否有将农贸市场整体转包或委托他人经营管理的行为，现场管理人员到底是不是盛晖公司的员工。2、经向农贸市场经营户了解，农贸市场铺位存在已经出租，但本公司未收到备案合同及租赁押金的现象，故你有义务向本公司就农贸市场最新租赁状况作出说明并提供相关材料。3、农贸市场部分经营户反映，现象管理人员有超越合同约定范围收费和收费打白条的现象，已引起经营户的强烈不满，故你有义务向本公司说明或澄清相关情况。4、近日政府职能部门的会议需要你公司派员参加，经本公司通知，但你公司无人理会也无人参加，故你有义务向本公司说明原因并明确今后类似情况如何处理。希望你收到本函后立即到本公司就上述问题作出说明并与本公司商讨制定必要的整改方案，否则本公司将采取有关措施直至解除合同。”2020年3月11日，花巢里公司向刘绍帅送达《关于解除多来美生鲜市场承包经营合同的通知》称：“刘绍帅：我公司于2019年12月20日给你发函，指出你在多来美生鲜超市经营过程中存在诸多违规和违约的情形，并要求你立即作出说明和整改，但你至今未有任何实际行动。按约你应该按政府要求对生鲜市场进行装修改造后才能进行招商，而你对生鲜市场未作任何改造就擅自营业。综上，你的行为已严重违约，故我公司发函予你，即日起与你解除多来美生鲜市场承包经营合同，限你三日内来我公司办理解除合同后的善后事宜，否则，一切法律后果自负。”2020年3月12日，刘绍帅方向苏州市友新派出所报案，根据当日友新派出所登记的处警经过记载：“2020年3月12日11时，市场承租方刘绍帅称在方（身份信息不详）明确市场不能复工，要求整改后才能营业，现报警人就此事与市场方负责人于海波发生纠纷。”2020年3月16日，刘绍帅向友新派出所报案称物业将农贸市场停电，但不清楚停电原因。根据当日友新派出所登记的当日处警经过记载：“报警人刘绍帅称友新路1108号负一层多来美农贸市场物业停了他们的电，不清楚原因，现也找不到物业人员而求助。物业保安队长称农贸市场还没有接到恢复营业的通知，遂没有对农贸市场供电，已将情况告知报警人。”2020年3月20日，花巢里公司向该公司物业部总经理于海波送达《关于负一楼农贸市场问题处置方案》称：“公司物业部于海波总经理：经公司董事会研究，负一楼农贸市场所涉及问题请按以下方案处理：1、我公司因刘绍帅严重违约在先且拒不履行合同重要义务，故我公司已发函与刘绍帅解除了农贸市场承包经营合同，并依法收回农贸市场经营权。2、根据经科局的要求，农贸市场准备改造，即日起停水停电，进出口封闭，任何人员不得入内。3、春节前已进场且在公司有备案登记的农贸市场经营户，农贸市场改造期间由物业部安排在一楼原美食广场免费过渡。4、如农贸市场要提前营业，必须有政府相关职能部门的书面通知方可营业。”庭审中，刘绍帅及花巢里公司一致确认农贸市场的小租户于2020年3月20日全部撤场。另查明：在本院审理的杨某、叶某、易某等二十余名农贸市场小商户诉苏州盛晖农贸市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷案中，各小商户一致陈述农贸市场系于2019年12月21日整体开业，并于2020年1月23日因春节放假停业，后又因新冠××疫情继续停业，直至2020年3月花巢里公司与刘绍帅之间发生房屋租赁合同纠纷时均未能正常营业。花巢里公司聘用的物业经理于海波到庭作证称：“花巢里公司于2020年1月新冠××疫情爆发前接到过当地经科局等部门要求农贸市场整改后才能开业的要求，花巢里公司要求刘绍帅据此予以整改，后来因恰逢春节和新冠××疫情，此期间也未整改。2020年3月6号、7号左右，我们接到复工通知，但复工的区域仅是鲜花市场。据我了解，刘绍帅与花巢里公司签订了先期协议，后续还需签订正式的租赁合同，但是刘绍帅未按先期协议约定交足押金和租金，存在违约，花巢里公司要求解除合同。我于2020年3月11日通过邮寄以及微信方式将花巢里公司出具的解除合同通知发送给刘绍帅。我根据花巢里公司的要求，于2020年3月16日对农贸市场断电，后又恢复供电。后我根据花巢里公司向我出具的《关于负一楼农贸市场问题处置方案》，于3月23日再次对农贸市场进行断水断电。断水断电后，因农贸市场无法经营，刘绍帅方以及农贸市场的小业主们冲到花巢里公司的物业办公室，质问为何将农贸市场断电，双方因此发生冲突并报警。我们没有采取堵门、关门的措施，农贸市场的门一直是开的。”刘绍帅在庭审中陈述，我与花巢里公司签订的合同相当于意向合同，后续需签订正式合同，但是双方对于何时签订正式合同没有约定。我接手农贸市场时，有八到十家小商户系将押金交纳给花巢里公司，该部分小商户的押金应该转交给我，我后续招商的小商户交纳的押金应该交给花巢里公司，所以我一直想找花巢里公司对押金进行结算未果。我接手农贸市场后就对市场进行装修，装修后开始招商、经营，这期间我没有接到过政府部门要求对市场进行整改的通知，我也未收到过花巢里公司要求对农贸市场进行整改的通知和具体整改方案。花巢里公司于2020年3月16日对农贸市场进行断电，后又陆续恢复供电，直到3月23日全部断水断电，导致商铺的蔬菜、水产等生鲜全部烂掉或死掉，然后小商户们质问花巢里公司为何断水断电，花巢里公司拒绝沟通，小商户就将蔬菜、死鱼等扔到花巢里公司办公室门口。我认为花巢里公司不应向我方收取5个月免租期内的租金。被告花巢里公司在庭审中陈述，我方与刘绍帅签订的合同系意向合同，后续需签订正式合同。双方口头约定于2019年10月15日前签订正式合同。由于刘绍帅一直未按意向合同约定在2019年10月15日前交纳35万元租金，所以双方一直没有签订正式合同。后来经我方不停催促，刘绍帅于2019年12月20日前才将35万元租金交付给我方。2019年12月20日后，花巢里公司的股东陈友宁和刘绍帅一起到经科局处对接，由刘绍帅直接按照经科局的要求对农贸市场进行整改，但原告认为整改责任在我方，拒绝整改，如不整改，农贸市场无法获得开业许可，双方因此发生矛盾，我方后续向刘绍帅发出解约通知。免租期5个月应该分摊到全部租期中，现因刘绍帅违约导致预约合同解除，原告不能再按约享有免租期，故刘绍帅应将2019年9月1日至2020年1月31日期间的租金支付给我方。被告同润市场公司在庭审中陈述，当地经科局的工作人员对农贸市场进行现场勘查发现农贸市场管理混乱，并且硬件需要整改。经科局的工作人员一开始向我公司人员打电话要求农贸市场进行硬件整改，后来我方又将整改要求传达给花巢里公司。花巢里公司再要求刘绍帅进行整改。后来我方监管花巢里承租的房屋后，按照经科局的要求对农贸市场的装修进行整改，并于2020年4月开始陆续招商，并与小商户签订租赁合同，后于2020年5月8日正式开业。本院认为，花巢里公司与刘绍帅签订的《关于负一楼菜市场整体承包的协议》系预约合同，该协议名为承包协议，但双方实际成立的系房屋租赁合同关系。因当事人一方违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任。本案中，预约合同签订后，花巢里公司已于2019年9月1日将案涉房屋交付给刘绍帅使用，但刘绍帅未按照预约合同约定于2019年10月15日前向花巢里公司交纳首期租金35万元，也未按约将其向小商户收取的押金中的70%上交给花巢里公司。经花巢里公司向刘绍帅发书面函件催告，刘绍帅仍旧未能将其收取的小商户押金中的70%上交给花巢里公司。刘绍帅称其接手农贸市场时有花巢里公司招租的七八家小商户仍在农贸市场内经营，花巢里公司未将这些小商户的押金交给其，故其有权利拒绝将其后续自行招商的小商户押金中的70%上交给花巢里公司。对此，本院认为，花巢里公司没有合同约定或法定的义务将该七八家租户的押金转交给刘绍帅，刘绍帅因此主张先行履行抗辩权缺乏依据，本院不予支持。在正式合同签订前，刘绍帅就已出现逾期交纳租金及上交小商户押金的情形，且经花巢里公司催告仍不上交小商户的押金，花巢里公司有理由对刘绍帅将来的履约态度及能力产生怀疑，花巢里公司有权依法解除预约合同，并拒绝与刘绍帅订立本约。双方签订的《关于负一楼菜市场整体承包的协议》自花巢里公司于2020年3月11日将解约通知书送达给刘绍帅时即解除，且预约合同解除以及未能订立本约的过错在于刘绍帅方。对于刘绍帅要求花巢里公司退还场地租赁押金20万元的请求，本院认为，根据预约合同约定，该20万元系定金，在双方签订本约后转为押金，由于预约合同解除的责任在于刘绍帅，花巢里公司有权没收20万元定金，刘绍帅不得要求返还。对于刘绍帅要求花巢里公司返还租金35万元的请求，本院认为，虽然预约合同约定2019年9月1日至2020年1月31日系免租期，刘绍帅向花巢里支付的35万元租金系交纳2020年2月1日起计算的半年租金，但免租期是基于双方订立本约后由花巢里公司给予刘绍帅的优惠，由于双方并未订立本约，且违约责任在刘绍帅方，故对于花巢里公司称刘绍帅不再享有免租期优惠的抗辩意见，本院予以支持。被告花巢里公司主张该35万元应抵扣刘绍帅于2019年9月1日起占有使用农贸市场期间的租金及占有使用费的主张合法、合理，本院予以支持。鉴于江苏省人民政府于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月27日将响应级别调整为三级，对于2019年9月1日至2020年1月23日期间的租金，参照预约合同约定的第一年租金70万元的标准计算为276613元。对于2020年1月24日至2020年3月11日期间的租金，因受新冠××疫情影响，农贸市场不能正常营业，且不能正常营业不可归责于任何一方，故本院酌情认定双方对2020年1月24日至2020年3月11日期间的租金损失予以公平分担，即由刘绍帅承担该期间产生的租金94086元（按年租金70万元的标准计算）中的一半即47043元。上述合计应由刘绍帅承担的租金合计323656元（276613元+47043元）。对于花巢里公司名下的七八家租户于2019年9月1日至2019年9月30日期间占用农贸市场产生的租金16000元，抵扣323656元后，刘绍帅应承担的租金为307656元。由于预约合同自2020年3月11日解除后，刘绍帅未能及时将农贸市场腾空并返还给花巢里公司，农贸市场的小商户于2020年3月20日才全部撤场，给花巢里公司造成占用损失，应向花巢里公司支付2020年3月11日至2020年3月20日期间的房屋占有使用费。该期间的占有使用费酌情参照第一年租金70万元/年的标准计算为18817元。综上，抵扣应由刘绍帅承担的租金及占有使用费合计326473元后（307656元+18817元），花巢里公司应返还刘绍帅租金23527元。对于刘绍帅要求两被告共同赔偿其预期利益损失10.5万元的主张，本院认为，由于预约合同解除的责任在于刘绍帅方，故其要求两被告赔偿其预期利益损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告苏州花巢里物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘绍帅租金23527元。二、驳回原告刘绍帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10350元，减半收取5175元，由原告刘绍帅自行承担4989元，被告苏州花巢里物业管理有限公司负担186元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告刘绍帅。（如采用转账方式支付，请汇入原告刘绍帅指定的收款账户，户名：刘绍帅，开户行：中国农业银行苏州XX支行，账号：62×××76。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇二一年二月三日书记员  杨 昀