山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1531号 上诉人（原审原告）：青岛兴源物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：李华，总经理。 委托诉讼代理人：刘延玺，山东平军立稳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐光韶，男，1988年4月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李吉堂，山东纬达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘月华，山东纬达律师事务所律师。 上诉人青岛兴源物业管理有限公司因与上诉人徐光韶物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛兴源物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人作为物业服务公司已与案外人开发商签订《物业管理委托合同》，由上诉人为包括青岛市市南区xx层xx户（涉案房屋）在内的兴源大厦提供物业服务。2012年11月6日，被上诉人通过青岛铁路法院（2012）青铁执字第15-4号执行裁定书取得涉案房屋所有权，应当自取得房屋产权之日起承担缴纳物业服务费、电梯费等一切与物业相关费用。开发商青岛兴源房地产开发有限责任公司与被上诉人之间是否交房等纠纷与上诉人无关，并且在2012年11月6日至2016年9月8日（共计46个月）期间，如果开发商未向被上诉人交房，但被上诉人也一直未通过法律途径主张权利，被上诉人怠于履行权利的行为不仅有悖于常理，也应当承担向上诉人缴纳物业费的法律责任。因此，2012年11月6日至2016年9月8日（共计46个月）期间，涉案房屋所发生的物业服务费44,176.65元（4.3元/平×223.34平×46月），电梯费10,273.64元、空调费70,754.11元，以上合计：125204.4元，该费用应当由被上诉人承担。一审判决并没有查清该部分事实，属于认定事实不清。二审中，青岛兴源物业管理有限公司明确上诉请求为：徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付自2012年11月6日至2016年9月8日期间拖欠的物业及相关用费125204.4元。 徐光韶答辩称：不认可青岛兴源物业管理有限公司上诉理由。 徐光韶上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判上诉人不支付物业费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年8月16日至2020年10月31日期间物业费用不应该由上诉人承担，该期间并非是上诉人在于行使权利，而是本案事实是市**初瑞登酒店直接将涉案房产交付了被上诉人。本案被上诉人实际占有使用房屋至今未交付上诉人。上诉人收到青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终10650号民事判决的日期为2020年11月6日，后上诉人于2020年12月18日申请执行，并未怠于行使权利。 青岛兴源物业管理有限公司答辩称：不认可青岛兴源物业管理有限公司的上诉理由。 青岛兴源物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付自2012年11月起至2020年4月30日期间拖欠的物业管理费、电梯费、空调使用费共计232429.80元并支付逾期利息115449.82元(自2012年11月9日起至2020年4月30日，以232429.80元为基数，按同期银行贷款利率计算)；2.判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付更换电梯维修费6518.90元；3.诉讼费用由徐光韶承担。诉讼过程中，青岛兴源物业管理有限公司追加诉讼请求：判决徐光韶向青岛兴源物业管理有限公司支付自2020年5月1日起至2020年10月31日期间拖欠的物业管理费、电梯费、空调使用费共计14271.4元并支付逾期利息2747元(自2020年5月1日起至2020年10月31日，以14271.4元为基数，按LPR一年期利率3.85%计算)。 原审法院认定事实如下： 一、2003年5月18日，青岛兴源房地产开发有限责任公司（委托方、甲方）与青岛兴源物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将兴源大厦委托于乙方实行物业管理，物业座落位置青岛市市南区，委托管理期限自2003年5月18日起至业主委员会成立时止；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.水.电、二次供水、电梯运行、空调等费用；物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米8元向业主或物业使用人收取；水、电、二次供水、空调等费用按政府定价，乙方向业主或物业使用人收取；甲方出售房屋的管理服务费，自签订《商品房买卖合同》之日起，由乙方向购买方收取，甲方出租房屋的管理服务费，自签订《房屋租赁合同》之日起，由乙方向租赁方收取。合同另对其他事项进行了约定。青岛兴源物业管理有限公司与徐光韶均未提交证据证明兴源大厦已成立业主委员会。 二、徐光韶系青岛市市**户房屋的登记权利人，该房屋规划用途为办公。2012年11月6日，青岛铁路运输法院出具（2012）青铁执字第15-4号执行裁定书，载明：被执行人青岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区户（建筑面积223.34平方米）的房产的所有权及相应的其他权利归买受人徐光韶所有，所有权自交付时起转移给买受人徐光韶；财产权自本裁定送达买受人徐光韶时起转移。 三、因兴源大厦电梯故障，更换电梯造价1961100元。政府补贴30%、物业补贴30%，剩余960936元由业主按面积均摊每平方米29.1883元。故徐光韶青岛市市南区户房屋应承担电梯更换费用6518.90元（223.34平方米×29.1883元/平方米）。 四、2019年，徐光韶在原审法院起诉市南区福瑞登酒店，案号为（2019）鲁0202民初4974号。徐光韶的诉讼请求为：1.请求法院判令福瑞登酒店支付徐光韶租金损失410088元；2.请求判令福瑞登酒店退还徐光韶房屋；3.本案诉讼费由福瑞登酒店承担。该案查明：2016年8月26日，福瑞登酒店负责人曹天驰与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司、王智毅订立青兴房租字[2016]10号《房屋租赁合同》，约定福瑞登酒店负责人承租案外人岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区房屋用于商业使用，并就租赁期限、租金及缴纳方式、违约责任等进行了约定。2012年11月8日，徐光韶取得涉案房屋的所有权。2016年6月27日，徐光韶将涉案房屋抵押给案外人青岛农村商业银行股份有限公司。经评估，涉案房地产在2016年9月8日至2019年8月15日的租赁价值为410088元。该案判令：一、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内支付徐光韶房产租赁损失410088元；二、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内将涉案房产返还给徐光韶。福瑞登酒店不服提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终10650号判决书维持原审法院一审判决。 本案其他情况：因青岛兴源房地产开发有限责任公司与青岛兴源物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》载有：“甲方出租房屋的管理服务费，自签订《房屋租赁合同》之日起，由乙方向租赁方收取”内容，原审法院指令青岛兴源物业管理有限公司核实出租期间福瑞登酒店是否缴纳物业管理等费用，青岛兴源物业管理有限公司未予回复，原审法院视为其放弃举证，承担不利后果，推定该期间费用已缴纳。 原审法院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，但有别于一般的物业纠纷案件。徐光韶通过（2012）青铁执字第15-4号执行裁定书取得房屋所有权，并自认后续为该房产办理了房产证，并于2016年使用该房产进行了抵押贷款，但从徐光韶与福瑞登酒店案件内容来看，青岛兴源房地产开发有限责任公司未取得徐光韶的同意即将房屋出租于福瑞登酒店，后续产生纠纷。从事件前后分析，青岛兴源房地产开发有限责任公司应是未直接向徐光韶交付该房屋，却可以实际控制房屋，故可以在徐光韶不知情的情况下将房屋出租多年。青岛兴源房地产开发有限责任公司虽然未交付房屋，但徐光韶已经在2016年取得了房屋的财产权利，并依此设立了抵押担保。考虑到双方对房屋问题处置方式均有过错及原审法院认定的福瑞登酒店在使用房屋期间已缴纳物业服务费等，原审法院对青岛兴源物业管理有限公司主张2019年8月15日前的物业费等主张不予支持。此后即使青岛兴源房地产开发有限责任公司或福瑞登酒店未向徐光韶交付房产，徐光韶亦未提起诉讼处理，应视为其怠于履行权利，故2019年8月16日至2020年10月31日期间的物管费、电梯费、空调费应当向本案青岛兴源物业管理有限公司支付。经核算，该期间的物管费为12964.89元【4.3元/平（青岛兴源物业管理有限公司自愿按照非住宅4.3元/平调整）×223.34平×13.5月】，电梯费3015.09元（223.34平×1元/平×13.5月），空调费19698.59元【0.3元/平×223.34平×（45天+142天+107天）】。 关于青岛兴源物业管理有限公司主张的更换电梯维修费6518.90元。原审法院认为，徐光韶系涉案房屋的登记权利人，应当与全体业主一起承担更换电梯维修费。故对该项诉讼请求，原审法院予以支持。青岛兴源物业管理有限公司未提交充分证据证明进行了通知和催缴，原审法院对青岛兴源物业管理有限公司要求徐光韶支付利息的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、徐光韶于判决生效之日起十日内向青岛兴源物业管理有限公司支付2019年8月16日起至2020年10月31日期间的物业管理费12964.89元、电梯费3015.09元、空调费19698.59元；二、徐光韶于判决生效之日起十日内向青岛兴源物业管理有限公司支付电梯更换费用6518.90元；三、驳回青岛兴源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序，减半收取的案件受理费3435.5元，保全费2520元，由徐光韶负担677元，余款由青岛兴源物业管理有限公司负担。 二审查明，本院于2020年10月28日作出（2020）鲁02民终10650号判决，确认：福瑞登酒店负责人曹天驰与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司、王智毅订立案涉房屋《房屋租赁合同》时，案涉房屋早已登记于徐光韶名下，且案涉房屋还另外设有抵押权。福瑞登酒店未尽到审慎的审查义务便与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司签订租赁合同，存在较大过失，应承担相应的不利后果。 二审中，青岛兴源物业管理有限公司陈述：2016年9月至2019年8月期间的物业费由案外人缴纳。2019年至2020年期间房屋空置。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，徐光韶应否向青岛兴源物业管理有限公司缴纳2012年11月6日至2016年9月8日、2019年8月16日起至2020年10月31日期间的物业管理费、电梯费、空调使用费的问题。 关于2012年11月6日至2016年9月8日期间的费用，首先，生效的（2020）鲁02民终10650号确认，青岛兴源物业管理有限公司未经徐光韶同意将涉案房屋出租给福瑞登酒店，徐光韶在上述期间未实际占有使用涉案房屋；其次，青岛兴源物业管理有限公司在实际使用人福瑞登酒店未缴纳物业费的情况下，未向徐光韶履行催收义务，其于2020年8月31日向徐光韶主张2012年11月6日至2016年9月8日期间的物业费超过诉讼时效。据此，本院认为，青岛兴源物业管理有限公司向徐光韶主张2012年11月6日至2016年9月8日期间的物业及相关费用无事实及法律依据，本院不予支持。 关于2019年8月16日起至2020年10月31日期间的费用，青岛兴源物业管理有限公司主张上述期间争议房屋为空置状态，徐光韶对此不持异议。青岛兴源物业管理有限公司为包括徐光韶在内兴源厦业主提供了物业服务，其向徐光韶主张缴纳物业费及相关费用合法有据，应予支持。徐光韶与福瑞登酒店之间民事纠纷与其向青岛兴源物业管理有限公司缴纳物业费系不同的法律关系，故其以（2020）鲁02民终10650号案件处于执行状态为由，主张不支付物业费于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6675元，由上诉人徐光韶负担692元，由青岛兴源物业管理有限公司负担5983元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年二月二十四日 书记员  翟国媛