湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2262号上诉人（原审原告）：文永银，男，1980年1月30日生，汉族，务农，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：邓宇，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈雪华，女，1966年1月22日生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审被告）：向凤娟，女，1989年1月26日生，土家族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审被告）：向维娜，女，1991年4月5日生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：文秋安，湖南江山律师事务所律师。原审第三人：唐建端，女，1968年5月9日生，汉族，住贵州省桐梓县。上诉人文永银与被上诉人陈雪华、向凤娟、向维娜，原审第三人唐建端房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。文永银上诉请求：1、撤销原判第二项；2、改判三被上诉人协助上诉人将位于溆浦县××镇××栋房屋（房屋产权证号：××）的5楼的不动产权过户登记为上诉人；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《购房协议》有效，被上诉人应当履行约定义务；二、涉案房屋土地虽属国有划拨建设用地，按程序可以办理土地出让手续；三、被上诉人应配合办理不动产权过户登记。被上诉人陈雪华、向凤娟、向维娜辨称：一、根据法不溯及既往原则，涉案房屋五楼的交易行为不适用《物权法》第一百四十七条，《购房协议》只约定转让房屋五楼所有权，该房屋五楼所占用的建设用地使用权并没有依法转让，也没有约定转让，答辩人没有履行报批手续和缴纳土地使用权出让金的合同（配合）义务、法定义务；二、答辩人没有协助办理五楼不动产过户登记的合同义务，也没有办理整栋房屋不动产权证的合同义务，整栋房屋尚未办理不动产权证，五楼房屋不具备办理不动产权过户登记的条件，应当驳回其上诉请求；三、该栋房屋所属土地尚未变成出让土地，答辩人没有合同义务和法定义务进行土地变性，土地未变性，不具备办理不动产权证变更登记条件；四、该栋房屋所属国有划拨土地转变为出让土地的申请需报县人民政府审批，是否能得到批准还不确定，即使获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，人民法院对划拨土地使用权不能直接处置，此种情况下，文永银诉请改判答辩人协助办理五楼不动产权过户登记的条件尚未成就，法院不应支持其上诉请求。文永银向一审法院提出诉讼请求：1.被告于判决生效之日协助原告将位于溆浦县××镇××栋房屋（房屋产权证号：××）的5楼的不动产权过户登记为原告；2、确认原告与被告签订《购房协议》第6条约定“不享受土地所有权”的条款无效，《购房协议》的其他部分有效；3.被告承担本案有关诉讼费。原判认定：2002年，被告陈雪华因属铁路建设的移民依法在溆浦县××线边取得国有划拨土地使用权，自建了1栋5层住宅，占地96平方米、总建筑面积为476平方米，于2003年7月31日办理了房屋产权登记，房屋所有权证号为房权私字第1××2号，于2003年9月22日办理了国有土地使用证，权证号为溆国用（2003）字第06078号国有土地使用证，土地使用权类型为划拨，使用权面积为96平方米。原告与被告陈雪华系姐弟关系。2007年3月1日，原告文永银与第三人唐建端（两人为同居关系）为买受人，购买被告陈雪华的上述自建房屋的5楼，被告陈雪华及其夫向利春（2016年去世）为出卖人，双方签订了1份《购房协议》，主要内容为：1.购买5楼房屋整套，价格4万元；2.整套楼房楼梯间5楼户主可自由通行，屋主不能阻拦；3.如5楼户主以后要出售5楼，应通知屋主陈雪华、向利春，由屋主按原价回收，不得另售他人；4.5楼户主可以在6楼晾晒衣物，6楼靠南面房的1/2供5楼户主堆放杂物；5.如6楼瓦面翻新，5楼户主应出1/4的钱；6.5楼整套所有权归文永银、唐建端所有，但不享受土地所有权；7.如果购房者（文永银、唐建端）需办理有关证件，如房产证，屋主陈雪华、向利春必须配合办理。合同签订后，原告文永银、第三人唐建端支付了全部房屋价款，陈雪华将房屋交付文永银、唐建端占有。2011年7月6日，原告文永银与第三人唐建端分手时签订了1份协议书，约定上述共同购买的房屋归文永银所有。另，被告陈雪华与向利春育有二女，即被告向凤娟和向维娜，向利春无其他继承人。原判认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于诉讼时效。因被告提出诉讼时效抗辩，故应先就此抗辩进行评判。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但原告已实现对房屋的占有，仅请求被告协助办理不动产过户登记，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定；另外，原、被告并未约定办理房屋过户登记的时间，本案的诉讼时效期间应自原告向被告提出办理过户登记的主张时起算，而被告并未提交诉讼时效期间起算时间的证据，亦不能认定是否超过诉讼时效期间。因此，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。二、关于2007年3月1日签订的《购房协议》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而，本案《购房协议》约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告陈雪华通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，在签订《购房协议》转让房屋时，出让方未报经人民政府批准，是否影响《购房协议》的效力？根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，被告房屋占用土地使用权虽为划拨取得，但被告将该房屋转让给原告并未改变土地的使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且溆浦县自然资源局在《关于文永银申请准予转让房地产及办理不动产权证的告知函》中亦明确告知原告该房屋占有的国有划拨建设用地按程序可以办理土地出让手续，因而，该房屋及其所占有的建设用地使用权并非禁止转让的情形，原告完全可以通过采取缴纳土地出让金的方式取得原划拨土地的使用权。即使政府部门不予批准，也仅是不能过户登记，物权不能发生变动。因此，《购房协议》的内容并不违反法律、法规的效力性强制性规定，且是当事人的真实意思表示，故不应认定为无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有。故《购房协议》第6条“5楼整套所有权归文永银、唐建端所有，但不享有土地所有权”中对文永银、唐建端不享有土地所有权的约定并未违反法律规定，原告请求确认该条款内容无效，无事实和法律依据。三、关于办理《购房协议》中买卖房屋的不动产过户登记。因被告陈雪华转让的房地产所占有建设用地是以划拨方式取得的土地使用权，应报县人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，人民法院对划拨土地使用权不能直接处置，而本案当事人尚未履行报批手续和缴纳土地使用权出让金，故尚未具备办理不动产过户登记的条件，因原告要求被告协助办理不动产过户登记的条件尚未成就，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第三款、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告文永银、被告陈雪华、第三人唐建端于2007年3月1日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告文永银的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告文永银负担。二审中，上诉人提交怀政办发（2019）4号文件一份，拟证明划拨土地上的住房是可以转让的。被上诉人质证意见：对关联性有异议，涉案房屋只是转让一层，不动产总证未办下来，被上诉人不可能缴纳全部的滞纳金。本院二审查明的事实和原判决认定的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，本案《购房协议》约定的涉案房屋转让，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法同时转让，因涉案房屋所占用建设用地使用权系经划拨方式取得，但被上诉人将该房屋转让给上诉人时，并未改变土地的使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，该涉案房屋及其所占有的国有建设用地使用权并非禁止转让的情形，在按标准缴纳土地出让价款后，可以申请办理国有建设用地使用权出让，因此，《购房协议》的内容并不违反法律、法规的效力性强制性规定，且是当事人的真实意思表示，应为有效。本案所涉房地产所占有建设用地是以划拨方式取得的土地使用权，应报县人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，人民法院对划拨土地使用权不能直接处置，且本案当事人尚未履行报批手续和缴纳土地使用权出让金，在《购房协议》中也未明确约定不动产权过户登记的办理方式，故尚未具备办理不动产过户登记的条件，因上诉人要求被上诉人协助办理不动产过户登记的条件尚未成就，原判决对上诉人的该诉讼请求不予支持，符合法律规定和本案实际，并无不当。综上所述，上诉人文永银提出的上诉请求及事实和理由均不能成立，本院依法不予支持。据此，原判决适用法律正确，程序合法，认定事实清楚，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人文永银负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二一年二月二日书记员  米玉巍