贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终241号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路。统一社会信用代码：9152040221567XXXXX。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，1987年7月10日生，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：沈某某，女，回族，1936年10月1日生，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：钱某某1，男，汉族，1956年3月3日生，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：钱某某2，男，回族，1960年10月10日生，贵州省安顺市人，无业，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人沈某某、钱某某1、钱某某2房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯、被上诉人沈某某、钱某某1、钱某某2委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏房开上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方所签《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为违约金约定。超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质。计算所依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，一审法院计算方式错误，应在1-5倍区间进行取值。按照每月递增10%，递增至5倍计算，将导致违约金过高，远超涉案房屋周边类似房屋正常对外出租价格。以案涉房屋拆迁建筑面积63.33㎡乘以当时市场价5000元/㎡，总价为31.67万元，一审判决的过渡费已超过房屋总价的73.16%，远远超过被上诉人的实际损失，请求二审改判按30%支付违约金。2.案涉房屋已达到交付条件。2017年上诉人已登报告知业主前来办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致无法办理房屋验收相关手续。一审只考虑涉案房屋未办理行政手续，要求上诉人承担高额违约责任，将导致上诉人公司灭亡。被上诉人沈某某、钱某某1、钱某某2二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求予以维持。原审原告沈某某、钱某某1、钱某某2向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告截止2020年8月份的过渡费共计264904.06元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.判决本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：钱芳贵（已故）于2010年8月23日与被告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：1.被告拆迁原告位于安顺市房屋一套。2.被告以安顺市市西路、塔山小区8号楼15层Ｄ型2号房与原告进行产权调换，过渡期18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后，原告按照合同约定的时间腾空房屋交付给被告，但被告未向原告交付合格的回迁房，也未按约定增发过渡费。原告多次要求被告按照双方签订的协议履行义务均未果，现原告特依照《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望依法判决支持原告诉请。原审被告华夏房开一审中答辩称：1.被答辩人要求保护的部分权利已超过法律规定的诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，向人民法院请求保护民事权利应在法律规定的诉讼时问期间，否则法院不予支持。而本案中被答辩人于2020年8月向法院提出诉讼，要求判令被告支付拖欠原告房屋过渡费264904.06元。双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的时间为2010年8月，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告诉讼时效期间为三年，应依法予以驳回其诉讼请求。2.支付过渡费的诉讼请求无事实依据及法律依据；房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，不应再支付过渡费。第一、被答辩人过渡费按照3250元/月计算方式有悖于临时安置补助费的性质和测算依据。过渡费是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，又称临时安置补助费。临时安置补助费测算标准是依据安顺市被拆除房屋及附属物的同区位、同类型住房的市场租金和物价水平。依据当时《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为答辩人和被答辩人参照此标准设置的临时安置补助费，而该标准只是一个参考范围，并非具体明确的数额，因此被答辩人计算超期过渡费的方式错误，应在1-5倍区间进行取值。同时，根据西秀区统计局数据统计，在涉案房屋周边的类似房屋对外出租的租金为1600元-1800元不等，而被答辩人过渡费按照3250元/月进行计算，已远超涉案房屋周边的类似房屋对外出租的正常租金，有悖于临时安置补助费的性质和测算依据。第二、房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，不应再支付过渡费。在答辩人和被答辩人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中，被答辩人明确表述同意周转期为答辩人交付调换房为止的约定。答辩人在2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，实现一户一表，正常供电、供水、供气，网络以及消防系统均已达到使用要求，涉案房屋达到居住使用功能。在此期间，部分业主强烈要求入住，由此产生集中诉求和维稳问题。为化解业主集中诉求等矛盾，答辩人通过电话通知、短信息通知、登报通知，在被答辩集中居住的小区张贴《贵航塔山广场交房通知》等形式，向被答辩人发布2017年9月15日交房通知。截止2017年12月29日，共有212户业主主动办理接房手续，绝大多数已入住。鉴于所陈述的事实，答辩人认为2017年9月15日为双方认同调换房交付日期，所有涉案房屋超期安置补助费截止日期应为2017年9月15日。被答辩人诉求支付截止2020年8月份过渡费以及2020年9月起每月支付3250元的过渡费，有悖于被答辩人认定调换房交付的事实，有悖于答辩人通知被答辩人接房的维稳初衷。综上所述，被答辩人所主张的过渡费与事实不符，恳请法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉请，以维护答辩人的合法权益。一审法院认定：原告沈某某与钱芳贵系夫妻关系，双方婚后共同生育二子即原告钱某某1（1956年3月3日生）、原告钱某某2（1960年10月10日生），钱芳贵于2017年11月21日死亡。2010年8月23日，钱芳贵（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积63.33平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年8月31日前搬迁；甲方以市西路、塔山小区8号楼15层Ｄ型2号，建筑面积为107.2平方米与乙方产权调换，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、有线电视260元，二次搬迁补助费1013.26元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费计9000元，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容。协议签订后，钱芳贵在2010年10月15日将房屋交付给被告。被告自2010后10月15日起至2017年9月30日陆续支付过渡费共计54291.92元给钱芳贵。因钱芳贵认为涉案房屋未达到交房标准，故一直未办理收房手续，钱芳贵死亡后至今原告方亦未办理收房手续。庭审中，被告亦未提供案涉房屋已具备交付使用的相关证据。2011年4月20日，钱芳贵（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《补充协议》，约定对补偿费作如下调整：一、增加拆迁奖励：在原奖励10000元的基础上再增加10000元，共奖励20000元；若原奖励不足10000元的，在原基础上再增加到共计奖励20000元。增奖励共计10000元。二、增加拆迁过渡费：拆迁过渡费（指选择回迁的业主）由每月每平方6元提高到每平方8元，按原住房面积计算，不足650元／月者，均按650元／月执行，超出650元／月的，按原房实际面积计算出的过渡费发放，拆迁过渡费按照每半年发放一次。（1）每月增加：650元每／月-500元／月＝150元／月。应补：150元每月×18个月（暂定）＝2700元（分三次支付，每6个月支付900元）。有关情况说明：18个月的临时过渡费11700元分三次提起现金，从腾房交钥匙之日起，每6个月发放一次，每次3900元，搬家补助费1013元一次结清。同时查明，被告提供的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书。被告华夏房开于2017年9月4日在《黔中早报》登报通知原告等业主收房。因原告认为涉案房屋未达到交房标准，原告至今未办理收房手续。庭审中，被告亦未提供案涉房屋已具备交付使用的相关证据。另查明，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费，被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起，按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费。”一审法院认为：钱芳贵与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，双方应按协议约定履行自己的义务，双方在《拆迁协议》中约定过渡期为18个月，被告未能在约定的18个月内将房屋交付给钱芳贵，即应按协议约定支付超期过渡费，因钱芳贵未收房，且被告至今仍未提供证据证明其要交付的房屋符合双方约定或国家规定的交房标准，钱芳贵及作为其继承人的原告有权拒绝收房。对于过渡费应从何时开始支付的问题，因作为乙方的钱芳贵同意在建设期间自行周转过渡，双方在《补充协议》中约定临时过渡费11700元每6个月发放一次，过渡费从钱芳贵腾房交给被告之日即2010年10月15日起算，因钱芳贵已死亡，其妻子即原告沈某某及其儿子即原告钱某某1、钱某某2作为其法定继承人有权向被告主张支付过渡费，故现原告要求被告支付过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，本院予以支持。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题；超期临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，是为了解决被拆迁人无法在原房屋居住而给予的补偿。原、被告双方在合同中约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；”该约定不违反法律的禁止性规定，也不损害社会公共利益，故本院予以确认。2003年3月28日施行的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定了被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。本案中，被告华夏房开存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给原告承担，被告应当按约定支付原告超期临时安置补助费。依照该规定，被告从2010年10月15日起支付过渡费，至2012年4月14日即为双方约定的18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为650×18=11700元。此后的超期临时安置补助费，具体计算如下：2012年4月15日至2020年8月14日共计100个月，650元/月×（110%+120%+130%+140%+……500%）+60个月×3250元=79300元+195000元=274300元，扣除已支付的超期临时安置补助费42591.92元（原告共收到被告54291.92元，扣除18个月的临时安置补助费11700元），被告尚需支付原告至2020年8月14日的超期临时安置补助费人民币231708.08元。被告辩称原告要求保护的部分权利已过法律规定的诉讼时效期间。被告将诉讼时效从2010年8月开始起算，是对诉讼时效规定的错误理解。因钱芳贵与被告协议约定过渡费每6个月支付一次，同时约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，过渡费为同一债务，并非一次性给付，而是分期履行，是连续支付的过程，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，至起诉时原告的主张未过诉讼时效，对被告该辩称本院不予采信。被告辩称原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。即使被告已通知2017年9月15日交房，但因涉案房屋被告至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，原告有权拒收房屋，被告应支付2017年9月以后的超期过渡费直至产权调换房达到交付条件止。被告主张2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不符合客观事实。故对被告辩称意见本院不予采纳。综上所述，原告诉请中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告沈某某、钱某某1、钱某某2超期安置补助费，其中截止至2020年8月14日超期安置补助费为人民币231708.08元；2020年8月14日之后的超期安置补助费按3250元/月的标准计算至调换的房屋交付之日止。二、驳回原告沈某某、钱某某1、钱某某2的其他诉讼请求。案件受理费5274元，减半收取2637元，由原告沈某某、钱某某1、钱某某2承担343元，被告贵州华夏房地产开发有限责任公司承担2294元。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：本案二审争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，华夏房开仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故华夏房开上诉主张应在区间取值的理由不能成立。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定，故对华夏房开超期过渡费应当调减的主张，不予支持。综上，华夏房开的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5274元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年二月二十五日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。