山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终804号 上诉人(原审原告)：石新荣，女，1974年4月6日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人:潘延华，山东一山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。 法定代表人：张瑞华，董事长。 委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 上诉人石新荣因与被上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2020）鲁0921民初4366号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石新荣上诉请求：撤销（2020）鲁0921民初4366号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对于《承诺书》的定性错误，该承诺书属于典型的格式合同、格式条款，从效力上看是无效的；2.一审认定《承诺书》是被告向广大购房户发出的公开邀约，原告在承诺书上签字视为对《山东省新建商品房买卖合同》相关内容的修改，这一认定是错误的。 宏达公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 石新荣向一审法院起诉请求：1.请求判令被告为原告提供办理产权登记的资料；2.请求判决被告支付逾期交房违约金2839元；3.请求判决被告支付逾期办理房屋产权证的违约金（自2018年9月24日起计算至被告为原告提供办理产权登记材料之日止，按照全部购房款的日万分之一计算）；4.判决被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2017年6月13日，原告石新荣（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为YS00000550的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，房屋编码3×××××9。合同主要内容：土地使用证号：宁国用2011第**，建设工程规划许可证号：建字第37×××××3号，施工许可证号：370×××××01，商品房预售许可证号：宁房预（销）售证第20170016号。买受人购买出卖人金阳?御景花园第11幢2单元6层603室住宅，建筑面积119.71平方米，单价每平方米3776.47元（发票单价为3596.6363155元），附属设施储藏室3平方米，单价每平方米2000元，以上合计价款452081元；贷款方式付款，商业贷款250000元，买受人应当于2017年6月12日前支付首期房价款208381元，占全部房价款的45%，余款250000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。交付期限：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十二条逾期交房责任，除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条房屋（不动产）登记部分约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构(不动产登记经办机构)申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)买受人自商品房交付使用之日起90日内(不超过90日)，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。(三)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金……(四)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告缴纳了购房款，被告向原告出具山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款458381元。被告于2018年7月3日交房。原告现已办理不动产证，不动产权证号码为：鲁（2020）宁阳县不动产权第0003505号。期间被告单方集中制作了统一制式的空白《承诺书》，内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区号楼单元室业主身份证号由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！承诺人（签名按手印）电话号码：”，原告则于2018年7月3日在上述承诺书的空白处分别填写了楼号、单元号、房间号即“11号楼2单元603室”，业主即原告的姓名“石新荣”身份证号码“370921197404062467”，并在承诺人处填写“石新荣”并捺了手印，在电话号码处填写“150××××8071”。原告认为被告未履行合同约定逾期交房，未在合同约定的期限内尽到协助其办理不动产权证的义务，应赔偿其相应损失，遂起诉至一审法院。诉讼中被告主张石新荣向我公司自愿出具了上述承诺书，能证明原告认可我公司延期交房和延期办证是属于不可抗拒的原因，自愿放弃了追究我公司违约责任的权利；原告提出异议，称承诺书从内容看是被告预先制定好并打印出来的，为填充样式的格式文本，其打印好的内容没有与原告充分协商，也不是原告自行书写形成的，属于典型的格式条款，该承诺书的内容明显限制了原告的权利，免除了开发商违约交房、延期办理不动产权证的责任，该承诺书是无效的。同时，从该承诺书的内容看，也只能理解为原告放弃了对签承诺书之前的开发商逾期交房和逾期办证的违约责任，不能推定和理解为原告放弃了签订承诺书之后未知的、无限期的逾期办证责任。被告又递交案外人颜景兵、黄芝向被告出具的相同制式的《承诺书》两份及颜景兵、黄芝与赵见（黄芝丈夫）起诉被告，后又撤诉的民事裁定书两份，称颜景兵、黄芝也签订了承诺书，承诺不再追究公司的责任，起诉后现已主动撤诉；原告质证时称与本案没有关联性。又查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理。 一审法院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告石新荣向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为有效合同。合同签订后，原告履行合同，按约定支付了购房款，被告未履行合同约定的部分义务，即未按约定时间向原告交付楼房；未按约定时间即在交付楼房后90日内的向原告提供办理不动产权证的相应材料、证件，协助原告办理不动产权证，原告认为被告违约，应按照《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定赔偿其相应损失，被告则递交原告向其出具的承诺书一份，要求驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点为原告向被告出具的承诺书是否有效。具体分析如下：被告集中制作统一制式的空白承诺书并集中向购房户送达的行为，应视为向原告及其他购房户发出的公开邀约，原告在承诺书空白处填充楼号、姓名、身份证号，在承诺人栏内书写姓名并捺手印的行为应视为对承诺书中载明的放弃权利内容的承诺，原告承诺的内容应视为对《山东省新建商品房买卖合同（预售）》相关内容的修改，原告自愿不追究被告的违约责任，是对其权利的处分，相关内容不违反法律规定，在原告未递交证据证明其在法律规定的有效期内曾申请撤销的情况下（即以欺诈、胁迫或以存在重大误解、在作出承诺时显失公平为由申请撤销），应认定是原告的真实意思表示，承诺书有效。原告在承诺书中承诺不追究被告的违约责任，其再要求被告支付违约金于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告石新荣的诉讼请求。案件受理费50元减半收取为25元，由原告石新荣负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，石新荣于2018年7月3日签署涉案承诺书，自愿不再追究宏达公司的违约责任，系对其权利的处分，相关内容不违反法律规定，石新荣亦未举证证实其已在法定期限内行使撤销权。一审法院据此认定承诺书有效并未予支持石新荣关于支付违约金的主张，符合本案实际，并无不当之处。综上所述，石新荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由石新荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年二月二十五日 法官助理王乐文 书记员张甜甜