山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终68号 上诉人（原审被告）：穆小强，男，1973年9月15日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：张强林，男，1973年11月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王**明，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 上诉人穆小强与上诉人张强林房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 穆小强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回张强林的诉讼请求；2.张强林承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月25日，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，张强林向穆小强出租涉案房屋，租期自2013年8月31日起至2023年7月31日止。合同签订后，其依约履行。受疫情影响，经营出现严重困难，暂时无力支付房租。经与张强林多次协商减免部分房租，均未达成一致意见。综上，请求二审法院依法予以改判，支持其上诉请求。 张强林辩称：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，穆小强应当按合同约定按时、足额支付租金。依据合同约定，穆小强应于2020年1月31日前预先支付半年房租358250元，此时疫情并未对穆小强产生实质影响，此后发生的疫情也与该笔预付的房租之间没有任何关联性。穆小强另一笔逾期支付的租金，支付时间为2020年7月31日，而此时疫情也早已被控制，生产经营早已恢复正常，其对穆小强的影响也十分有限，且疫情也并非减免租金的法定理由，因此穆小强以疫情为由要求减免房租是没有事实依据和法律依据的。除该两笔逾期支付的租金外，穆小强在此前的房租支付过程中，均存在逾期付款的违约行为，而涉案两笔租金逾期长达一年之久，实际上是穆小强在借疫情之名，行违约之实，其违约的主观恶意非常明显，应当按照合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院依法驳回穆小强的上诉请求，支持张强林的上诉请求。 张强林上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判穆小强向张强林支付逾期付款违约金88119元；2.上诉费由穆小强承担。事实与理由：一、穆小强在承租期间存在大量逾期支付租金的违约行为，应按合同约定支付违约金，一审法院认为被上诉人此前并无欠付租金的情况并以疫情为由驳回了张强林关于违约金的诉讼请求，系认定事实有误。依据所签订的《房屋租赁合同》的约定，穆小强应于每年7月31日、1月31日之前预付当年度的半年房租，每逾期一日按照日租金标准的三倍支付违约金。在合同实际履行过程中，穆小强自2015年起，每次支付租金均存在逾期付款的情况，短则数天，长则数月，每笔租金也都是在张强林多次催要之后才进行支付。穆小强逾期支付租金的行为已经构成违约，且2020年新冠疫情发生前的逾期付款行为与疫情毫无关系，张强林依据合同约定要求穆小强支付违约金于法有据，即便合同约定的违约金标准过高，一审法院亦可按照LPR的四倍予以合理调整，而非驳回上诉人的该项诉讼请求，一审法院认定事实明显错误，应予纠正。二、一审法院认为穆小强因疫情原因不能支付房租并无恶意，因此未支持张强林主张的疫情期间的违约金，系认定事实错误。合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力事件的，不能免除责任。依据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，穆小强应于2020年1月31日预付此后半年的租金，鉴于租金系预付，且该笔租金的来源是被上诉人2020年之前的经营所得，与疫情毫无关系，因此穆小强借疫情之名拖欠租金是明显存在恶意的，应承担违约责任；而穆小强此后在7月31日仍拒付租金的行为，则是发生在迟延履行之后、建立在恶意违约之上，依法应承担违约责任。一审法院认定事实错误，应予纠正。 穆小强辩称：不认可张强林的上诉请求。 张强林向一审法院起诉请求：1.判令穆小强向张强林支付房屋租金727250元；2.穆小强向张强林支付逾期付款违约金314124元（暂计算至2020年5月27日，嗣后违约金计算至穆小强实际支付租金之日）；3.诉讼费由穆小强承担。 一审法院认定事实：2013年，张强林自青岛市市南区xx路xx号xx产权人处整体租赁该处房产。后张强林与穆小强签订《房屋租赁合同》一份，将上述其从案外人处租赁的房产部分转租给穆小强，租赁的地点为青岛市市南区xx路xx号xx约120平方米一层门头和其上二楼约200平方米房屋，租赁房屋用于商业、办公。租赁期间为2013年8月31日至2023年7月31日，共九年十一个月。合同第二条约定了每一年度的租赁费用、交纳方式及保证金。其中2019年8月31日至2020年8月30日的租金为71.65万元，2020年8月31日至2021年8月30日的租金为73.8万元。租金交付的方式为每半年交纳一次，每次提前30天交纳，即在每年的7月31日及1月31日之前交纳当年度的半年房租，先付后租，否则张强林有权立刻收回房屋。房屋保证金为2万元。合同第四条乙方（穆小强）的责任及义务中第7款规定：穆小强应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，向张强林支付日租金额的三倍作为违约金，如穆小强拖欠租金达30日时，则视为穆小强自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，本合同自动终止。 上述合同签订后，穆小强利用承租的房屋经营服装服饰。房屋租金一直正常支付至2020年2月。现穆小强未于2020年1月31日前支付张强林2020年3月至2020年8月的租金358250元，未于2020年7月31日前支付张强林2020年9月至2021年2月的租金369000元。穆小强对此事实无异议，认为未支付租金的原因是由于受新型冠状××的影响才没有按期支付租金。 张强林认为：依据合同约定，穆小强应于2020年1月31日前预先支付2020年3月至8月的房租，此时疫情并未对穆小强产生重大影响，此后发生疫情，也与穆小强在先支付租金之间无关，穆小强所称疫情对其不能支付房租有影响是没有事实依据的；根据合同法相关规定，穆小强自2020年1月31日起延迟履行支付租金的义务已构成违约，依法不能免除其法律和合同义务；穆小强另一笔逾期支付的租金支付时间为2020年7月31日，此时疫情早已被控制，生产经营早已恢复正常，因此穆小强的抗辩理由没有事实依据，依法不能成立。 一审法院认为：涉案《房屋租赁合同》是双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定的义务履行相应的合同义务。现双方已经根据上述租赁合同的约定履行合同已达7年有余，在前述合同履行中，穆小强均已支付了租金。因疫情发生，现穆小强未按照合同约定支付租金双方发生纠纷。就此该院认为：对于张强林诉请的租金727250元。虽然该年度发生疫情遭受损失，但疫情并非免除及减少租金的法定理由，故对于张强林诉请的2020年3月至2021年2月的租金727250元该院予以支持，对于穆小强辩称的减免租金该院不予采纳。对于张强林诉请的逾期支付租金的违约金314124元。合同法第一百一十四条规定双方当事人可在合同中约定违约金，因此张强林和穆小强在涉案的房屋租赁合同中约定违约金符合法律规定。但根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，其双方约定的日租金三倍的违约金已经过高的高出法律对于违约金的规定，且考虑到当年1月底开始爆发新型冠状××系实际情况，穆小强因无法正常营业导致经营受损，而租金的来源也系经营收入，因此租金没有正常支付，而且之前穆小强并无欠付租金的情况，故综合上述情况应认定穆小强对欠付租金不存在恶意。对于张强林诉请的支付判决生效之前及判决生效后该院指定的履行期内的违约金该院考虑到疫情及穆小强经营受损的实际情况不予支持，但由于穆小强仍然尚欠付租金727250元系事实，生产经营亦基本恢复正常，故该院判决生效之后，如穆小强未按照判决确定期限履行支付租金的义务，其应当按照双方约定支付逾期支付租金的违约金，又因双方约定的违约金数额过高，故该院结合案件实际情况酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算从判决生效后指定的租金支付履行期限到期后穆小强仍不履行义务之日起至实际支付之日止按照实际未支付数额计算的违约金。综上，判决：一、穆小强于判决生效之日起十日内支付张强林2020年3月至2021年2月的房屋租赁费727250元；二、如穆小强未按照判决第一项指定的支付期限足额支付租金，则穆小强应就未支付部分的租金支付逾期支付租金的违约金（违约金以未支付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，期限从本判决生效后的第十一日起至实际支付之日止）；三、驳回张强林其他诉讼请求。案件受理费14172元，因适用简易程序审理减半收取7086元，保全费5000元，共计12086元，由张强林负担3086元，穆小强负担9000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、租金问题；二、违约金问题。 关于焦点一。本案中，从一审查明事实来看：穆小强未于2020年1月31日前支付张强林2020年3月至2020年8月的租金358250元，未于2020年7月31日前支付张强林2020年9月至2021年2月的租金369000元。穆小强对此事实无异议，认为未支付租金的原因是由于受新型冠状××的影响才没有按期支付租金。按期足额支付租金是承租人依照租赁合同和相关法律应履行的义务。即使在承租期间受疫情影响，承租人也应就此向出租人发出通知，请求减免租金或延期支付租金，并与出租人就此积极进行协商，而不是直接拒付租金。故，一审法院支持张强林诉请的2020年3月至2021年2月的租金，并无不当。并且，虽然一审法院判令穆小强支付2020年3月至2021年2月的租金，但是在本案争议的另一焦点问题违约金方面，一审法院综合案情并根据公平原则，已经充分考量到了穆小强在一审中关于受疫情影响的相应抗辩主张。 关于焦点二。在一审中，张强林作为原告诉讼请求的是判令穆小强支付租金727250元（租赁期间为2020年3月至2021年2月），其在起诉状中称“穆小强应于2020年1月31日前向张强林支付房租358250元，但穆小强无理由拒绝支付房租，经张强林数次催要仍不支付”，其在一审中并未对之前的租金提出诉讼请求。故一审法院围绕原告的诉讼请求进行裁判，并无不当。 本案中，穆小强利用承租的房屋经营服装服饰。在本案争议租金所涉期间内，新冠××疫情或者相关疫情防控措施对于承租人穆小强的正常经营确实产生影响，一定程度上将导致承租人发生资金周转困难或没有营业收入或营业收入明显减少等情形。在此情况下，对出租人（张强林）以承租人（穆小强）没有按照约定的期限支付租金为由请求由承租人承担违约责任的主张，一审法院未予支持，亦无不当。 上诉人穆小强按其上诉请求应缴纳二审案件受理费11072元，但其已缴纳上诉费14160元，余额3088元予以退还。 综上所述，两上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13075元，由上诉人穆小强负担11072元（其已缴纳14160元，余额3088元予以退还），由上诉人张强林负担2003元。 本判决为终审判决。 审判长  孙 琦 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二一年二月二十六日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖 书记员丛丽红