北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3122号上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刚锋，男，1971年10月8日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司因与被上诉人刚锋商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁嘉业（北京）投资有限公司（下称中铁嘉业公司）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刚锋的诉讼请求并支持我公司的反诉请求，或将本案发回重审，诉讼费用由刚锋承担。事实与理由：1.刚锋是案涉房屋契税的纳税人，我公司仅代收契税，刚锋最终缴纳数额以政府相关部门要求为准。2.我公司及时履行了通知义务，逾期办理案涉房屋的不动产权证是因刚锋原因所致，刚锋应承担违约责任，我公司并无过错。3.根据预售合同补充协议的约定，因刚锋原因导致我公司无法及时解除保证责任的，刚锋应当承担相应的违约责任。刚锋辩称，同意一审判决，不同意中铁嘉业公司的上诉请求。我并没有逾期补交契税，且中铁嘉业公司逾期办理房屋初始登记，导致房屋不动产权证办理时间延后；中铁嘉业公司自身原因未及时解除保证责任，与我无关。刚锋向一审法院起诉请求判令：中铁嘉业公司向我支付逾期办理房屋所有权证书违约金11576.46元。中铁嘉业公司向一审法院反诉请求判令：刚锋向我公司给付违约金27783元。一审法院认定事实：2015年3月1日，刚锋（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定刚锋向中铁嘉业公司认购1601号房屋。2015年3月28日，刚锋填写了《家庭购房申请表（A类）》，该表中“家庭名下已拥有住房套数”一栏显示为0套。该申请表的填表说明中载明：家庭名下已拥有住房套数指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数；居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约但尚未取得产权证书的住房；非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。2015年3月28日，刚锋（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《预售合同》并办理了网上签约备案手续。《预售合同》约定：刚锋向中铁嘉业公司购买1601号房屋，该房屋为自住型商品房，预测建筑面积95.76㎡，按照套内建筑面积计算，单价为12987.35元/㎡，总价1005480元，买受人在合同签署当日向出卖人支付首期房款305480元（含定金），余款70万元通过向银行申请商业贷款的方式支付，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记条款约定：出卖人应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》附件十《补充协议》第十一条约定：买受人同意委托出卖人或出卖人委托的代办机构代为办理房屋产权证，并在取得房屋产权证后，由贷款机构或贷款机构指定的机构代为办理抵押登记手续。买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权证和抵押登记的授权委托书、提交相应资料，向出卖人交付办理产权证和抵押登记所需缴纳的各项费用，包括契税、印花税、住宅专项维修资金、产权代办费等，具备办理抵押登记的条件后，如需补充材料的，买受人应当在贷款机构或出卖人发出书面通知后15日内提供办理抵押登记所需买受人提供的全部资料和相关手续。因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延期取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理完毕，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一的违约金，逾期超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三的违约金。《预售合同》还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，刚锋依约向中铁嘉业公司履行了付款义务，房屋价款合计1006649元。中铁嘉业公司于2015年3月28日就首付款305480元开具发票，于2016年4月12日就发放的银行贷款70万元开具发票，于2016年11月2日就补交的面积差价款1169元开具发票。2016年11月28日，中铁嘉业公司向刚锋交付了房屋。房屋交接当日，刚锋向中铁嘉业公司交纳契税15099.74元、公共维修基金19294元、向中铁嘉业公司委托的产权代办机构北京凯利门房地产经纪有限公司（下称凯利门公司）交纳代办费1000元、登记费80元。案涉房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记。2018年8月21日，凯利门公司的工作人员与刚锋添加为微信好友。双方的微信聊天记录显示：2018年8月21日，凯利门公司的工作人员告知刚锋提供回迁房安置房购房合同；2018年12月4日，凯利门工作人员告知刚锋“需要你到建委开拆迁许可证和拆迁办开免税证明，要不然的话就得等到一月份，他在协查”；2019年1月22日、2019年3月14日，凯利门工作人员与刚锋进行了语音通话；2019年3月15日，凯利门工作人员告知刚锋“将剩下的1.5万元交到原香的财务”。2019年3月18日，刚锋向中铁嘉业公司交纳契税15099.73元。2019年3月22日，案涉1601号房屋取得契税完税证明，契税实缴金额为30197.8元，入库时间2019年3月21日。2019年4月11日，1601号房屋办理了房屋所有权转移登记。另查明，2013年7月8日，北京市丰台区综合投资公司（房屋出卖人、安置人）与刚锋（房屋买受人、被安置人）签订《北京丽泽金融商务区定向安置房（C9地块）房屋安置合同》，刚锋购买位于丰台区益泽路1号院第3幢1单元11层1103号的房屋一套。2018年9月6日，刚锋取得该定向安置房的不动产权证。再查明，刚锋以商品房预售合同纠纷为由诉至法院，要求中铁嘉业公司给付逾期办理初始登记违约金。法院作出（2020）京0111民初7175号民事判决，判决中铁嘉业公司向刚锋给付逾期办理初始登记违约金4700元、驳回刚锋的其他诉讼请求。该判决已生效。在案件审理中，法院就违约金调整问题向双方进行了释明。中铁嘉业公司称不认可其存在违约行为，不作要求调低违约金的答辩；刚锋称如认定其有违约行为，同意按照合同约定标准承担违约责任。一审法院认为，刚锋与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的《预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。《预售合同》约定，中铁嘉业公司应在2016年11月30日前向刚锋交付房屋，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。依据该约定，案涉房屋如果基于中铁嘉业公司的原因未能在2018年12月20日前取得所有权证书，中铁嘉业公司应按照刚锋全部已付款日万分之一的标准向刚锋支付自2018年12月21日至房屋所有权证书实际办理之日的违约金。本案中，刚锋购买的房屋在2019年4月11日取得所有权证书。刚锋要求中铁嘉业公司给付2018年12月18日至2019年4月11日的逾期办证违约金。中铁嘉业公司认为办证迟延系基于刚锋的原因，并主张由于中铁嘉业公司为刚锋向贷款银行提供担保责任的时间延长，要求刚锋给付2018年12月20日至2019年4月11日期间的违约金。就双方对所有权证书办理迟延的责任和原因力问题，法院分析如下：首先，从双方的合同交涉能力和对风险的预估能力看。刚锋作为房屋买受人，其在确定有关履行期限条款时的交涉能力和谈判机会明显不足。而中铁嘉业公司是专业的房地产开发企业，《预售合同》对于初始登记办理和转移登记办理时间等的约定，系中铁嘉业公司在对项目性质、小区规模、材料收集、事项办理周期等众多因素进行系统评估后作出的理性决定。初始登记和转移登记之间近6个月周期的约定，也体现了其对自身履约能力的合理预期。而在履行期限的确定中，中铁嘉业公司应当考虑到办理周期可能会因受相关政策影响的税费缴纳等事项而延长。在案涉房屋的初始登记办理已经迟延3个月的情况下，中铁嘉业公司未提供证据证明，其依然确定性地能够在合同约定的转移登记办理期限内完成所有转移登记手续。其次，从《家庭购房申请表》的填报来看。刚锋在2015年3月28日填写《家庭购房申请表》，表示其“家庭名下已拥有住房套数”为0套。依据填表说明，刚锋此时作出的该表述并未与其家庭拥有住房的情况不符。中铁嘉业公司提供的证据不能证明刚锋存在故意隐瞒其家庭住房情况而影响产权转移登记办理的事实。最后，从补交契税的过程来看。中铁嘉业公司在房屋交付时提前代收契税，契税的最终缴纳金额须经税务部门审核后确定。产权代办机构自2018年8月21日起与刚锋联系，双方就转移登记办理的问题进行沟通。依据中铁嘉业公司提供的证据和双方陈述，不能证明刚锋拒不配合产权转移登记的办理。产权代办机构工作人员2019年3月15日告知补缴金额和地点，刚锋于2019年3月18日即按要求补缴了相应契税，亦不存在拖延的情形。综上所述，中铁嘉业公司未能按照合同约定在2018年12月20日前为刚锋办理房屋所有权转移登记，其提供的证据不能证明办证迟延系由于刚锋自身原因所致而与中铁嘉业公司无关，中铁嘉业公司依约应承担逾期办证的违约责任。经法院释明，中铁嘉业公司明确表示不作违约金过高而要求降低违约金的抗辩。法院依据合同约定的标准，同时酌情扣减因契税补缴事项所需的合理办理周期，确定逾期办证违约金为9000元。刚锋诉讼请求的合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。中铁嘉业公司要求刚锋承担逾期办证导致保证责任承担时间延长的违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向刚锋给付逾期办理房屋所有权证书违约金9000元；二、驳回刚锋的其他本诉请求；三、驳回中铁嘉业（北京）投资有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系是否系刚锋自身原因导致逾期办理房屋所有权转移登记以及刚锋应否承担中铁嘉业公司未及时解除保证责任的违约责任。首先，根据双方在二审中的陈述，刚锋虽于2013年3月已签订了案外另一套房屋的安置合同，但直至2018年9月6日其才取得该房屋的产权证书，而本案中其填写《家庭购房申请表》的时间在2015年3月，彼时其名下并无登记住房；双方亦未就案外另一套房屋网签手续的办理时间做出说明，中铁嘉业公司上诉提出刚锋应系于2013年申请案外房屋之时同时办理了网签手续，但并未提供合理依据；退一步讲，普通购房者对于办理所有权转移登记应持积极和渴求态度，一般并不会做出影响所有权转移登记办理进度的行为，本案刚锋在填写《家庭购房申请表》亦无刻意隐瞒住房情况之必要；因此，中铁嘉业公司所持刚锋隐瞒其名下已有住房的上诉意见，缺乏合理依据。第二，作为房产中介企业，中铁嘉业公司对于少交或逾期补缴契税导致的风险，相较于购房者，应当更具备专业的认知和判断，且中铁嘉业公司系代收代缴契税的一方，在信息并不对称的情况下，中铁嘉业公司理应积极提示并协助刚锋及时办理补缴契税事宜，以便在合同约定的期限到来前完成所有权转移登记。但是，从中铁嘉业公司委托的凯利门公司与刚锋沟通的时间节点及内容看，刚锋直至2019年3月15日才得到补缴契税及具体补缴数额的通知，随后刚锋便向中铁嘉业公司补缴了契税，亦不存在中铁嘉业公司上诉所称刚锋存在拖延补缴及拒不配合办理产权登记的情形。综合以上事实，中铁嘉业公司所持刚锋因自身原因导致逾期办理房屋所有权转移登记之上诉意见，不能成立；中铁嘉业公司未能按照合同约定的时间节点为刚锋办理房屋所有权转移登记，理应承担相应的违约责任。一审法院酌定的金额并未超出合理范围。鉴于以上，中铁嘉业公司以因刚锋原因导致产权证及抵押登记未能及时办理为由上诉主张刚锋承担其公司未能及时解除保证责任的违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，中铁嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年二月二十六日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪