浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3297号上诉人（原审原告）：周高亮，男，1979年4月13日出生，汉族，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平湖瑞兴置业有限公司。住所地：浙江省平湖市新仓镇朝阳路****。统一社会信用代码：91330482MA2B821H5G。法定代表人：李国富。委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，女，公司工作人员。原审原告：王晓霞，女，1979年7月24日出生，汉族，住浙江省缙云县。上诉人周高亮因与被上诉人平湖瑞兴置业有限公司（以下简称瑞兴公司）、原审原告王晓霞商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周高亮上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持周高亮的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由瑞兴公司承担。事实与理由：1.一审认定中天熙景诚品苑的微景沙盘和宣传图片属于要约邀请错误。瑞兴公司对于高铁站的说明和允诺明确了站点的具体位置，使周高亮陷入错误认识而签订房屋买卖合同。因此，瑞兴公司对于高铁站的相关承诺应当视为合同内容的一部分；2.瑞兴公司违反法律规定，对具有不确定性的规划进行大肆宣传，称新仓高铁站为确定项目并在售楼部沙盘中进行了显著标注，瑞兴公司员工及官方微信以高铁站作为楼盘的主要卖点，足以说明瑞兴公司在明知新仓高铁站项目不确定的情况下，故意隐瞒真实情况，对周高亮进行误导性解释说明，使周高亮陷入错误认识而签订房屋买卖合同，故瑞兴公司存在欺诈行为，双方签订的房屋买卖合同属于法律规定的可撤销的情形。瑞兴公司辩称，1.周高亮认为瑞兴公司在微景沙盘和宣传图片中关于沪乍杭铁路新仓站的相关宣传内容属于要约，没有法律依据。瑞兴公司在楼盘广告及宣传图中关于新仓站的介绍，均明确标注了“规划中”字样。新仓站的设置不属于瑞兴公司楼盘开发的范围，不属于瑞兴公司的承诺内容；2.瑞兴公司不存在虚假宣传和欺诈行为。沪乍杭铁路的规划和调研一直在持续推进中，规划设立新仓站也并非空穴来风，政府官方信息渠道也在宣传和报道最新的进展。考虑到铁路建设规划方案的不确定性，瑞兴公司已在2018年6月项目正式开盘预售时暂停了相关的宣传。周高亮自2018年6月16日现场看房后签订合同，直至2019年12月16日接收房屋，从未向瑞兴公司提出过异议。现周高亮在合同已经履行完毕的情况下，要求解除合同，没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。王晓霞未提交书面答辩意见。周高亮、王晓霞向一审法院起诉请求：1.解除周高亮、王晓霞与瑞兴公司签订的商品房买卖合同（预售）；2.瑞兴公司退还周高亮、王晓霞购房款1195919元；3.瑞兴公司返还周高亮、王晓霞己支付的维修资金8800元及物业费2112元；4.诉讼费用由瑞兴公司承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，周高亮、王晓霞与瑞兴公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份，约定：周高亮、王晓霞向瑞兴公司购买坐落于平湖市××镇××路××路××幢××单元××号房屋一套，建筑面积88平方米，房屋总价款1195919元，周高亮、王晓霞已支付瑞兴公司首付款365919元，并已办理银行贷款抵押手续。2019年12月12日，瑞兴公司向周高亮、王晓霞开具金额为1195919元的增值税发票1份。2019年12月16日，瑞兴公司将上述房屋交付周高亮、王晓霞，周高亮在房屋验房单上签名，并交纳住宅专项维修资金和物业管理费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周高亮、王晓霞与瑞兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，瑞兴公司已于2019年12月16日将约定的商品房交付周高亮、王晓霞，合同目的已实现。现周高亮、王晓霞以涉案房屋所在地平湖市新仓镇未建高铁站为由认为瑞兴公司构成欺诈要求解除合同并退还购房款。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任”。根据该规定，瑞兴公司关于中天熙景诚品苑的微景沙盘和宣传图片属于要约邀请，其中关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如具体确定则属于要约，但新仓高铁站并不属于中天熙景诚品苑楼盘开发规划范围内，微景沙盘和宣传图片中关于该新仓高铁站的相关构设内容不属于合同履行的部分，当然也不属于订立合同的要约邀请部分。欺诈的内容指向的应是关于合同履行的权利义务部分，瑞兴公司在宣传时已依《房地产广告发布暂行规定》在商品房销售广告中对交通设施注明“新仓站（规划中）”，关于沪乍杭铁路的立项、规划、建设的相关公开信息，瑞兴公司与周高亮、王晓霞的获得途径均为一致，不存在一方优势地位的情形，故瑞兴公司在微景沙盘和宣传图片中关于新仓高铁站的构设与现实不一致不构成欺诈。周高亮、王晓霞主张解除合同的理由亦非法定解除合同的事由，故对周高亮、王晓霞要求解除合同、返还购房款及其他费用的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回周高亮、王晓霞的诉讼请求。案件受理费16201元，减半收取8101元，由周高亮、王晓霞负担。二审中，瑞兴公司、王晓霞未提交新的证据，周高亮提交了下列证据：证据一，微信聊天记录一份，用以证明涉案房屋销售人员向周高亮明确承诺房屋门口有高铁通过的事实。瑞兴公司质证认为，该证据不属于法律规定的新证据，聊天记录中的销售人员分别是张程和温喜娜，张程不是瑞兴公司的员工，只是代理销售公司的员工。温喜娜的身份瑞兴公司不清楚，应该是周高亮联系的中介公司的人员。聊天记录的内容也都属于销售人员与客户之间的正常交流，对于沪乍杭铁路，销售人员也仅说明是在规划中。证据二，视频光盘两张及网页截图四张，用以证明售楼处展厅明确标识了新仓高铁站的位置与涉案房屋距离很近，且涉案房屋售价远高于周边楼盘的事实。瑞兴公司质证认为，视频光盘等证据在一审起诉之前就存在，不属于二审的新证据。视频光盘中的内容不是瑞兴公司制作，真实性无法核实，但从视频中可以看出当时沪乍杭铁路新仓站确实有规划，瑞兴公司没有捏造事实进行虚假宣传，只是后期政府规划发生了变化，对证明目的不予认可。对网页截图的形式真实性没有异议，但是该内容都来源于第三方网站，而楼盘的预售价格需要经过备案，也与房屋的品质等有关，该份证据不能证明其证明目的。王晓霞未对前述两份证据发表质证意见。本院认证意见为，证据一聊天记录中张程与温喜娜是否瑞兴公司工作人员无法确认，且从聊天记录的内容来看，张程和温喜娜并未向周高亮明确承诺涉案房屋门口有高铁通过的事实，对该证据的证明效力不予认定；证据二中视频光盘显示的视频内容不完整，制作主体也不明确，对其真实性不予确认。房屋售价受多种因素影响，网页截图不能证明待证事实，对证据二的证明效力不予认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《浙江省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，应为合法有效。合同签订后，周高亮、王晓霞依约支付了购房款，瑞兴公司也于2019年12月16日将涉案房屋交付给周高亮、王晓霞，故合同目的已经实现。周高亮、王晓霞以涉案房屋所在地平湖市新仓镇未设高铁站点为由认为瑞兴公司构成欺诈要求解除合同并退还购房款，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。本案中，涉案房屋所在的新仓镇高铁站点的设立与否不在涉案中天熙景诚品苑的开发规划范围内，瑞兴公司虽在售楼处的微景沙盘和宣传图片中标注了高铁图案，但已经依照《房地产广告发布暂行规定》的要求将规划中的交通设施注明为“新仓站（规划中）”。且瑞兴公司售楼处的微景沙盘和宣传图片在性质上属于要约邀请，相关内容不构成双方房屋买卖合同的条款。没有证据证实瑞兴公司存在欺诈行为，故周高亮、王晓霞以瑞兴公司欺诈为由要求解除合同的请求不能成立，不予支持。综上，周高亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15662元，由周高亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年二月二十五日法官助理  刘文文书 记 员  邵 洁书 记 员  胡玉婷8-