黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终24号上诉人（原审原告）：雷鸣，男，1972年2月22日出生，汉族，无固定职业，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：贵重，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋诗佳，男，1988年5月6日出生，汉族，黑龙江龙福房地产经纪有限公司经理，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。上诉人雷鸣因与被上诉人蒋诗佳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷鸣的委托诉讼代理人鄂玉荣、被上诉人蒋诗佳的委托诉讼代理人王玮平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷鸣上诉请求：1.依法撤销（2020）黑1003民初585号民事判决第二项、第三项，依法改判蒋诗佳给付雷鸣未予支付的购房款96040元及支付违约金10万元；2.一、二审诉讼费由蒋诗佳承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为的事实认定错误，适用法律错误，上诉人无违约行为。牡丹江盛世华庭小区由牡丹江江湾房地产开发有限公司开发，牡丹江富通水电安装工程有限公司通过以工程款抵账方式取得了包括案涉11套房屋在内的房屋所有权益。2018年8月20日上诉人从牡丹江富通水电安装工程有限公司手中购得案涉11套房屋，被上诉人做房产中介工作，认为上诉人出售房屋价格低，主动要求购买案涉11套房屋。2019年4月25日，被上诉人与上诉人电话告知因开发商欠税太多，不能办理网签备案，因被上诉人还有其他房屋涉及到网签问题，因此其要去协调办理。2019年5月19日，上诉人通过接触发现被上诉人存在不严格履行双方约定的情况，告知被上诉人如不履约将不再交易，被上诉人提议双方重新签订一份房屋买卖协议，并同意如不能在约定的付款期限内付清尾款，愿意承担赔偿上诉人经济损失10万元的违约责任。2019年5月25日，双方重新签订一份房屋买卖协议，通过第三条约定可知，被上诉人在签订协议前明知案涉房屋暂时不能办理网签的情况，但仍要求签订协议，强烈要求购买案涉房屋。鉴于上述原因协议约定，上诉人具有协助被上诉人办理房屋网签事宜的义务，即被上诉人自行打通因开发商欠税，税务机关不予办理开具发票等手续所导致的不能办理网签障碍后，上诉人协助办理网签事宜。因被上诉人未能解决此问题，致案涉房屋未能办理网签，上诉人对此并无过错，不存在违约。二、被上诉人未按合同约定支付购房款，应当承担违约责任，并承担逾期支付已付房屋购房款的利息。根据协议第二条约定，被上诉人未依约支付剩余购房款，已严重违约。即便一审法院认定被上诉人交付给上诉人的100万元不属于定金，但根据法律规定及协议约定，上诉人仍有权就被上诉人的违约行为主张损失赔偿，被上诉人应当赔偿违约金10万元及拖欠购房款的利息。蒋诗佳辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，应依法予以维持。上诉人当庭明确的改判内容，变更了其一审的诉讼请求和事实理由，上诉人起诉状中诉请补齐的购房款是28万元，并且以该28万元作为基数主张违约利息，其认为28万元应该是定金，扣除定金后剩余28万房款未付。上诉人上诉请求变更了其诉讼请求的内容、事实和理由，依法不应当予以支持。上诉人在上诉状认可2019年4月25日通话中，上诉人主张其正在想办法解决开发票和网签事宜，说明上诉人并没有向被上诉人明确就是不能办理网签和开发票。上诉人作为合同的出卖方，协助办理网签事宜是其应尽的主要义务和附随义务。承担发票费用也是其应尽的主要义务和附随义务。上诉人只能是协助办理网签事宜，因为上诉人并不是房屋的开发单位，但上诉人有义务并且承担是否能办理网签的法律责任和后果。即便是被上诉人在本案中反诉或立即另行提起诉讼，上诉人仍不能满足履行房屋买卖合同中上诉人应尽的义务。根据对等原则，上诉人应当按其所主张的10万元赔付给被上诉人。发票的税点额是10%左右，根据已付款项的情况，所谓的差额房款96000元也不超过上诉人应承担税费的范围和额度。雷鸣向一审法院起诉请求：1．判令解除雷鸣与蒋诗佳签订的房屋买卖协议中五套未交付房屋的房屋买卖合同关系；2．判令蒋诗佳给付11套房屋中已交付的六套房屋尾款280000元；3．判令蒋诗佳支付尾款280000元的利息，按人民银行贷款基准利率和贷款市场报价利率并参照罚息利率标准（加收50%），从2019年5月31日计算至2020年3月31日的利息14638元，从2020年4月1日计算至欠款本金及利息全部给付时的利息。一审法院认定事实：蒋诗佳从雷鸣处购买牡丹江市盛世华庭小区六套房屋即2号楼304室、1005室、1505、2005室、2105室（面积均为53.79平方米）、3号楼1704室（面积为97.71平方米），蒋诗佳向雷鸣支付1000000元，雷鸣将上述六套房屋交付蒋诗佳。蒋诗佳欲从雷鸣处再购买牡丹江市盛世华庭小区五套房屋即2号楼305室、804室、805室、1004室、2104室（面积均为53.79平方米），并于2019年5月25日与雷鸣签订上述11套房屋买卖协议，主要约定：“1．雷鸣将牡丹江市盛世华庭小区共计11套房，面积635.61平方米，出售给蒋诗佳。所售房屋双方议定价格为1900000元整。2．双方约定自本协议签订之日，蒋诗佳先支付给雷鸣定金1000000元，剩余房款900000元被告于2019年5月30日一次性付清，如果蒋诗佳未能将剩余房款付清，雷鸣有权终止协议，并由蒋诗佳赔付给雷鸣在此期间造成的经济损失100000元。3．雷鸣协助被告办理网签事宜，负责承担购房发票费用，其他费用概不承担”。至今，蒋诗佳未按约定支付已交付六套房屋尾款及未交付五套房屋房款共计900000元，雷鸣亦未按约定协助蒋诗佳办理已交付房款的房屋网签手续。另查，牡丹江市盛世华庭小区由牡丹江江湾房地产开发有限公司开发，该小区的部分水电工程由牡丹江富通水电安装工程有限公司承建。牡丹江富通水电安装工程有限公司通过以房屋抵工程款的方式取得涉案11套房屋，雷鸣从牡丹江富通水电安装工程有限公司处购买涉案11套房屋后，出售于蒋诗佳。按照双方房屋买卖协议约定，雷鸣已交付蒋诗佳的六套房屋总价为1096040元。一审法院认为，本案争议焦点：1．双方之间是否存在合法的房屋买卖合同关系，如果存在，雷鸣要求解除尚未交付的五套房屋买卖合同关系是否符合约定或法定情形，双方是否存在合同违约行为；2．雷鸣要求蒋诗佳补齐房屋尾款及利息损失是否有事实和法律依据，主张数额计算依据。本案中，雷鸣、蒋诗佳于2019年5月25日签订房屋买卖协议，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，雷鸣、蒋诗佳应按约定履行各自义务。依据协议显示，双方约定：“涉案11套房屋（面积635.61平方米）成交总价为1900000元，自本协议签订之日，蒋诗佳先支付雷鸣定金1000000元，剩余房款900000元于2019年5月30日一次性付清，雷鸣协助蒋诗佳办理网签事宜，负责承担购房发票费用”，按照约定已交付蒋诗佳的六套房屋总价为1096040元，蒋诗佳支付了雷鸣1000000元，此时双方尚未签订房屋买卖协议，双方约定自协议签订之日蒋诗佳先支付给雷鸣定金1000000元，但自协议签订之日起蒋诗佳未向雷鸣支付任何款项，况且蒋诗佳在协议签订之日起是否支付1000000元定金不影响双方签订房屋买卖协议的效力，鉴于此，蒋诗佳在双方签订房屋买卖协议前支付雷鸣的1000000元应为六套房屋的购房款，而不应视为定金。因蒋诗佳未按约定支付雷鸣房款，雷鸣亦未按约定协助蒋诗佳办理已交付房款的房屋网签手续，故双方在履行协议过程中均构成违约，应各自承担违约损失。现雷鸣诉请解除房屋买卖协议中未交付的五套牡丹江市盛世华庭小区房屋即2号楼305室、804室、805室、1004室、2104室的房屋买卖合同关系，蒋诗佳没有异议，该院予以支持。五套房屋买卖合同关系解除后，因蒋诗佳尚欠雷鸣六套房屋购房款96040元，故雷鸣主张蒋诗佳给付该款项，该院予以支持，雷鸣主张尚未给付购房款的利息，该院不予支持。关于蒋诗佳提出反诉请求雷鸣为其办理已交付六套房屋网签备案合同及提供房屋税务发票的诉请，因蒋诗佳在法定期限内未向该院交纳反诉费，故对该诉请该院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除雷鸣与蒋诗佳于2019年5月25日签订房屋买卖协议中五套牡丹江市盛世华庭小区房屋即2号楼305室、804室、805室、1004室、2104室的房屋买卖合同关系；二、蒋诗佳于本判决生效之日起十日内给付雷鸣购房款96040元；三、驳回雷鸣其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人雷鸣出示证据一、2019年3月3日签订的购房协议。意在证明：2019年3月3日，上诉人与被上诉人就诉争的盛世华庭11套房屋达成合意，由被上诉人购买上诉人所有的该11套房屋，总价款为190万元整，被上诉人支付了50万元定金，合同当中明确约定了上诉人负责承担全额购房发票费用，并协助办理网签事宜，其他费用概不承担。结合一审出示的录音证据即2019年4月25日，和2019年5月19日的通话录音，可以证实2019年5月25日的房屋买卖协议，是在被上诉人一方强烈恳求下签订的，约定5月30日一次性付清尾款，否则愿承担10万元的违约金。被上诉人明知案涉11套房屋因为开发商欠税的问题，无法办理网签，被上诉人认可其本人协调解决网签事宜，被上诉人所称的同时履行抗辩权是不能够成立的。案涉房屋不能够办理网签手续，上诉人一方答应能够办理手续时协助办理，并全额承担发票费用。因为案涉的房屋出售的价格极低，被上诉人作为房产中介，要从中赚取差价才多次恳求上诉人并按照上诉人的要求承担不按时付款给付10万元违约金，重新签订的购房协议。被上诉人蒋诗佳质证称，对形式要件没有异议，对证明问题有异议。该协议约定被上诉人只需先支付50万元定金，余款140万元在上诉人给办理网签合同时才支付，而2019年5月25日的合同是被上诉人要支付全部款项，未明示网签合同和开发票的履行期限，实际上是上诉人违反了第一份协议，而不是被上诉人在对自己有利的情况下，反而去恳求上诉人来改变协议。办理网签和承担发票费用是上诉人应当承担的义务。本院认为，对该证据予以确认，可证实双方于2019年3月3日签订购房协议，约定雷鸣将牡丹江市盛世华庭小区11套房屋出售给蒋诗佳的事实。本院二审确认一审法院查明事实。另查明，雷鸣与蒋诗佳于2019年3月3日签订购房协议，约定：“雷鸣将牡丹江市盛世华庭小区11套房共计635.61平方米出售给蒋诗佳，共人民币190万元整。1.蒋诗佳先付定金50万元整，雷鸣办理网签合同时，蒋诗佳一次性将余款140万元付清。如具备办理网签合同，蒋诗佳拖延不办理，雷鸣有权终止合同，收取的定金不奉还；2.雷鸣负责承担全额购房发票费用，并协助办理网签事宜，其他费用概不承担，网签30天开始办理，30天之内办理完毕；3.由于规划原因前期不能办理网签手续按照平方数返款如乙方愿意要，不能办理也要把剩余房款全部补齐，雷鸣会无条件帮忙办理；4.盛世华庭11套房源如下：2号楼304室（53.79平方米）、2号楼305室（53.79平方米）、2号楼804室（53.79平方米）、2号楼805室（53.79平方米）、2号楼1004室（53.79平方米）、2号楼1005室（53.79平方米）、2号楼1505室（53.79平方米）、2号楼2005室（53.79平方米）、2号楼2104室（53.79平方米）、2号楼2105室（53.79平方米）、3号楼1704室（97.71平方米）。”本院认为，雷鸣在一审中诉请的是解除其与蒋诗佳签订的房屋买卖协议，诉请蒋诗佳给付其已交付房屋的尚欠购房款及利息，未诉请蒋诗佳给付其违约金。二审中，雷鸣明确上诉请求为要求蒋诗佳给付尚欠购房款96040元及违约金10万元。因一审中雷鸣未诉请蒋诗佳给付其违约金，二审中诉请给付违约金不符合法律规定，双方在履行房屋买卖协议过程中是否存在违约行为不在本案的审理范围，一审论述双方的违约情况超出诉请范围。本案中，在双方均同意解除房屋买卖协议的情况下，对于雷鸣已向蒋诗佳交付的6套房屋，蒋诗佳尚欠购房款96040元，一审法院对此已判决予以支持。综上所述，雷鸣的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4272元，由上诉人雷鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二一年二月十八日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。