浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终405号 上诉人（原审被告）杭州远邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330109697070171K，住所地浙江省杭州市萧山区瓜沥镇国庆村。 法定代表人焦智逸，执行董事、总经理。 委托代理人黄恺，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）马栋锦，男，1993年8月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人金朱鹏，北京京师（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州远邦房地产开发有限公司（以下简称远邦公司）因与被上诉人马栋锦商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初12573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人远邦公司的委托代理人黄恺、被上诉人马栋锦的委托代理人金朱鹏到庭加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年10月24日，马栋锦因认购远邦公司正在建设的萧山区瓜沥镇嘉裕天城10幢1单元1103室房屋而向远邦公司支付定金50000元，远邦公司于同日向马栋锦开具收款收据一份。同年11月15日，马栋锦、远邦公司签订合同编号为2019330109YS0340561的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：马栋锦购买远邦公司的上述房屋；马栋锦在签订合同前向远邦公司支付的定金于合同签订时抵作商品房价款，马栋锦应当于2019年11月15日前支付首期房价款541002元，剩余房款1250000元由马栋锦申请贷款支付；马栋锦应于2019年11月18日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2020年2月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，非因马栋锦原因，贷款没有按时发放的，马栋锦不构成违约；发放的贷款不足以支付剩余房款的，马栋锦应在前述期限届满后30日内自筹资金付清剩余房款，否则按照逾期付款承担违约责任；因国家政策调整，导致贷款无法办理，首付比率提高，购房资格取消等合同不能履行的情况，马栋锦要求解除合同的，远邦公司应予以同意，并将首付款和定金退还给马栋锦；非因个人原因导致贷款审批周期较长的，马栋锦不构成违约。合同签订当日，马栋锦通过POS机刷卡的方式支付首付款491002元，远邦公司于同日向马栋锦开具收款收据一份。嗣后，马栋锦向远邦公司指定的贷款机构华夏银行萧山支行申请贷款，并提交相应的贷款申请材料，但至今未获批准，遂产生纠纷。2020年6月28日，马栋锦委托北京京师（杭州）律师事务所通过邮寄的方式向远邦公司发送《律师函》一份，通知远邦公司解除上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》，并要求远邦公司在收到该函七日内返还马栋锦首付款541002元，并支付该款自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止的利息。远邦公司于次日收到该《律师函》，但未对此作出回应，故马栋锦于2020年9月15日向本院提起诉讼。马栋锦于2020年9月诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的编号为2019330109YS0340561的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2、远邦公司返还马栋锦支付的首期房价款541002元及该款自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际履行之日止的利息（暂计算至2020年7月5日为31522.38元）；3、本案诉讼费由远邦公司承担。案件审理过程中，原审法院向华夏银行萧山支行工作人员核实，该行工作人员表示，就案涉房屋马栋锦向华夏银行萧山支行申请贷款未获批准，系因银行系统内出现远邦公司关联企业的高危警报，各银行为避免风险，故现均停止办理案涉楼盘的贷款手续。 原审法院认为：马栋锦、远邦公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按约定，马栋锦购房尾款1250000元采取贷款方式付款。马栋锦在签订合同后，即向华夏银行萧山支行申请商业按揭贷款，但因远邦公司关联企业的问题导致马栋锦的商业按揭贷款至今未获审批。在案涉合同未能获得商业按揭贷款的情况下，要求马栋锦支付剩余1250000元房款，明显超出一般人的支付能力，故《浙江省商品房买卖合同（预售）》不能继续履行，故马栋锦要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。马栋锦于2020年6月29日将载明解除合同主张的律师函送达至远邦公司，故马栋锦、远邦公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年6月29日解除。现因不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能履行而解除，马栋锦因该合同花费房屋首付款541002元及其自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止的利息，远邦公司应予以返还。远邦公司的抗辩，原审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、马栋锦与杭州远邦房地产开发有限公司在2019年11月15日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年6月29日解除；二、杭州远邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向马栋锦返还购房首付款（含定金）541002元，及该款自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止的利息。如杭州远邦房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9526元，减半收取4763元，由杭州远邦房地产开发有限公司负担。马栋锦于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州远邦房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，远邦公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院未审查并认定被上诉人本身存在过错的事实，认定事实错误。1.被上诉人未提供符合规定的银行流水等资料被上诉人在一审阶段提交了证据《职业和收入证明》，该证明记载：“华夏银行股份有限公司：兹有本单位员工马栋锦先生......月均收入15000元......以上收入我单位已代扣、代缴相关税款，且情况属实。我单位提供联系人及电话以便贵行查询。联系人：马栋梁，单位盖章：杭州市滨江区天睿饮品店，签署日期：2022年”。另外，根据被上诉人在一审阶段提交的证据《中国农业银行个人账户明细(户名：马栋锦，交易日期：20181115-20191115)》，该等明细未见《职业和收入证明》出具单位“杭州市滨江区天睿饮品店”的相关字样，可见，远邦公司并未提交按揭客户应提供资料之“6、借款人及配偶的代发工资银行流水(6个月银行流水清单)。”被上诉人在一审起诉状中称“马栋锦所提供的申请按揭贷款材料完全符合银行规定”与事实不符，被上诉人提供的银行流水和收入证明存在矛盾不一致之处，不符合银行规定，也不符合常理，对未能取得银行按揭贷款的审批及发放存在明显的过错，应承担不利后果。2.被上诉人未向其他银行提交申请资料，怠于行使相关权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》(法释[2019]19号)第一条：“马栋锦向人民法院起诉或者远邦公司提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”根据被上诉人在一审提交的证据，被上诉人只仅仅向华夏银行提交了申请按揭贷款的资料，并未向其他银行提交过相关申请资料，对是否能取得其他银行的按揭贷款，被上诉人存在懈怠行为，对未能最终取得按揭贷款审批及发放存在明显的过错，应承担相关责任。(二)一审法院主动收集证据不符合证据规则，不应采信相关事实。一审判决书称“案件审理过程中，本院向华夏银行萧山支行工作人员核实，该行工作人员表示......”一审法院收集证据的方式不符合《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(法释(2019)19号)》的相关规定，不应采信该等收集证据的相关事实。因此，一审法院并未就未能订立商品房担保贷款合同是否“存在被上诉人个人的事由”进行审查并认定，且主动收集证据的方式不符证据规则，从而错误地认为被上诉人按揭贷款未获审批的原因属于“因不可归责于当事人双方的事由”，导致一审判决认定事实错误，从而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误，并最终导致一审判决错误。二、一审法院认为案涉“《浙江省商品房买卖合同(预售)》不能继续履行”错误。一审法院称“在案涉合同未能获得商业按揭贷款的情况下，要求马栋锦支付剩余1250000元房款，明显超出一般人的支付能力，故《浙江省商品房买卖合同(预售)》不能继续履行，故马栋锦要求解除合同，于法有据”。根据前面所述，被上诉人存在过错导致不能取得按揭贷款，但上诉人被上诉人之间并非一审法院所称的“《浙江省商品房买卖合同(预售)》不能继续履行”，而是可以延期履行，且并无证据指向被上诉人明确要求上诉人支付剩余1250000元房款并承担相关责任，而是可以延期支付剩余房款。三、被上诉人单方解除《浙江省商品房买卖合同(预售)》不具备合同基础。根据前面所述，被上诉人存在过错，被上诉人单方解除《浙江省商品房买卖合同(预售)》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十三条，被上诉人单方解除合同没有法律依据。而根据《浙江省商品房买卖合同(预售)》第八条、《浙江省商品房买卖合同(预售)》“附件十三补充协议”以及其他条款，被上诉人单方解除《浙江省商品房买卖合同(预售)》也没有合同基础。根据《最高人民法院关于适用的解释(法释〔2015〕5号)》第九十条，“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的”情形，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，上诉人远邦公司请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人远邦公司补充上诉理由如下：一审庭后自行向华夏银行工作人员核实贷款发放情况，但未能明确工作人员身份、职务以及该工作人员是否有权代表银行就贷款发放事宜进行回复，也未就调查收集证据的情况向当事人说明、质证，违反法律规定。经上诉人与华夏银行萧山支行核实，其未授权任何工作人员向一审法院作出答复。案涉项目贷款系短期内暂停发放，不存在法律或政策上的发放障碍，待上诉人与贷款银行沟通协商后即可恢复办理，一审直接认定合同不能继续履行不当。此前其他买受人也顺利完成了贷款手续，且案涉项目有多家合作银行，一审仅以其中一家认定贷款发放不能不当。上诉人因经营需要尚在与监管银行华夏银行萧山支行沟通上诉人及上诉人所属的东旭集团抵押贷款的还款事宜，因该抵押贷款所涉项目地块土地已足额抵押，华夏银行希望上诉人及东旭集团提前归还部分贷款以降低项目地块的抵押额度，故短期内暂停发放小业主按揭款。目前该抵押贷款即将届期，待届期后上诉人及东旭集团依约归还部分贷款或与华夏银行达成还款协议后，本项目下华夏银行及其他合作银行的按揭款可恢复办理。本案项目开发进度符合预期并预计可按期交房，被上诉人在商品房买卖合同项下的权利未受到任何损害，贷款短期暂停办理不影响合同实际履行及其合同目的的实现。案涉项目可售房屋共计1170套，截至2021年1月31日共计出售384套，根据项目施工安排，项目自2019年1月12日开工后进展顺利且均提前完成形象节点，主体结构于2020年12月25日全部验收完成，计划于2022年6月22日完成整体项目的竣备，可确保在合同约定的2022年6月30日前完成交付。短期内按揭款的暂停办理未影响开发进度和房屋交付，上诉人始终积极履行合同义务，也未催促支付剩余房款，作为买受人无权要求解除合同。 被上诉人答辩称：一、一审认定事实清楚，商品房预售合同订立后，马栋锦根据华夏银行工作人员要求提供申请按揭贷款所需的材料并已通过审核。华夏银行系上诉人指定的贷款合作银行，最终贷款不能非系马栋锦原因，马栋锦不存在过错。杭州市滨江区天睿饮品店系个体工商户，根据个体工商户条例第二十条规定，开立对公账户并非个体工商户的强制性义务，故该饮品店未开立对公账户。银行流水所体现的收入为客户使用第三方支付软件付款后的银行提现，上述流水均为马栋锦的合法收入体现。马栋锦已经按照上诉人指定的银行提交按揭材料，履行了合同义务，在申请过程中也电话向其他银行核实按揭事宜，回复均系暂停办理上诉人的按揭贷款业务，截至目前，上诉人仍未解决该问题，马栋锦不存在怠于履行权利的事实。二、一审适用法律正确，案涉合同已经约定非买受人原因未能发放贷款的，买受人不承担违约责任，双方也未对贷款未能发放的延期问题进行约定，延期履行属于对合同的实质变更，应以双方协商一致为基础，但双方未能协商一致。上诉人以二审拖延时限以求在这期间内发放贷款，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所规定的是合同不能履行而非不可能履行，即在约定时间内不能履行。否则，上诉人一直不能解决自身问题，将导致马栋锦权利一直处于不确定状态，继续履行有违公平。综上，马栋锦在没有违约且不同意继续履行的前提下，因上诉人原因导致担保合同未能订立符合司法解释规定的解除情形。综上，被上诉人马栋锦请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人远邦公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、项目住宅已放贷清单复印件一份，拟证明案涉项目此前已有顺利办理完成贷款的用户，贷款办理不存在政策或法律上的障碍，以及案涉项目与多家银行有贷款合作；2、项目开发进度情况说明复印件一份；3、项目现场实景照片复印件五份，拟证明案涉项目施工进展顺利，楼内工程已近尾声，主体结构工程已全部验收完成，预计项目整体可于2022年6月22日完成竣备，并可确保于商品房买卖合同约定的交付时间2022年6月3日前交付完成。 被上诉人马栋锦在二审期间向本院提交以下证据材料：企业信用信息公示报告打印件一份，拟证明杭州市滨江区天睿饮品店系个体工商户，按相关规定不必须申请对公银行账户。 对上诉人远邦公司二审提交的证据材料，被上诉人马栋锦对真实性均有异议，清单、情况说明、照片均系上诉人自行制作，对三性均有异议，其上不一定系与马栋锦同幢或同期业主，之前的购房人贷款可能发放了，但和马栋锦同期的均未发放。本院认为，该三份证据均系远邦公司自行制作，内容的真实性无法确认，故不予采信。 对被上诉人马栋锦二审提交的证据材料，上诉人远邦公司对真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，个体工商户与能否申请对公账户无关，也与本案无关。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，远邦公司二审中自述，类似马栋锦未能办理出按揭贷款的购房户共计100余户，主要原因系案涉项目的土地被东旭集团用于抵押，贷款期限尚未届满，故华夏银行提出暂停贷款发放，其他银行也参照华夏银行的做法予以暂停贷款发放。 本院认为，本案双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，马栋锦购房尾款以按揭贷款方式支付，非因马栋锦原因导致的贷款不能发放，马栋锦不承担违约责任，而马栋锦已经依约向远邦公司指定的华夏银行萧山分行申请商业按揭贷款，但贷款至今未获审批导致合同不能履行，其原因根据有效证据、远邦公司二审自述等可以认定非系马栋锦所致，故马栋锦非因自身原因导致贷款不能及时发放影响合同履行，有权发函解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》并要求远邦公司返还收付款及相应利息。综上，远邦公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9526元，由杭州远邦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年二月七日 书记员 万丹丹