广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初26797号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹、何红斌，均系广东至高律师事务所律师。被告：叶青群，女，壮族，1976年9月3日出生，住*************，公民身份号码************。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司与被告叶青群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何红斌到庭参加诉讼，被告叶青群经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告叶青群立即向原告支付2019年12月至2020年6月期间的物业管理费24738元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该欠费当月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计算至2020年5月1日为8022.18元）；2、被告叶青群向原告支付2019年12月至2020年4月期间的电费（含公摊电费、损耗）1619.86元及违约金[违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计算至2020年5月15日为664.36元]；3、被告叶青群向原告支付2019年12月至2020年4月期间的水费（含公摊水费）489.61元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计算至2020年5月15日为212.24元）；4、被告叶青群立即向原告支付因逾期支付2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年9月物业管理费而产生的违约金3145.26元；因逾期支付2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月电费（含公摊损耗）而产生的违约金为921.19元；因逾期支付2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月水费（含公摊损耗）而产生的违约金259.59元；因逾期支付2019年4月、2019年7月、2019年8月中央空调费产生的违约金718.01元，合计5044.05元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区的物业管理服务公司。2017年8月23日，业主方佛山源海发展有限公司（下称源海公司）与被告叶青群签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区*************之一的房产（下称涉案房产）出租给被告作商铺用途，租赁面积为117.8平方米，租赁期限为2017年10月1日至2023年9月30日止，约定每月的物业管理费（30元/月/㎡）、水电费等由被告司自行承担并直接向物业管理公司缴纳。2017年8月23日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，按月缴纳物业管理费，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。2019年12月份开始，被告开始出现逾期缴纳物业管理费及水电费等费用情况，经原告多次催款后仍未支付，被告的行为已严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告立即清偿并按约定支付违约金。被告叶青群未答辩。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体适格。2、《前期物业管理服务委托合同》，拟证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。3、《佛山市智慧新城租赁合同》，拟证明被告是涉案房产的实际承租人，每月的物业管理费（30元/月/㎡）、水电费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。4、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告为被告提供物业管理服务，约定按月缴纳物业管理费，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。5、水电费读数系统导出表打印件（2019年12月-2020年4月）、电费发票（2019年12月-2020年4月）、水费发票（2019年12月-2020年4月）、用水量、用电量公摊损耗表，拟证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）的依据。6、智慧新城收费通知单、物业费用催缴通知书、快递单，拟证明原告向被告催收的事实。7、欠费明细表打印件，拟证明被告的欠费情况。8、往月管理费打印件、水电费缴费情况表打印件，拟证明被告曾逾期支付管理费、水电费、中央空调费并由此产生违约金。被告叶青群未举证。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据1、2、3、4及证据5中的水电费发票，均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；原告提供的其他证据虽为原告单方制作，但被告无到庭质证，本院对真实性予以确认，其证明内容结合全案采信证据以及认定事实待后论述与认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：广东国安物业经营服务有限公司与源海公司签订《前期物业管理服务委托合同》，源海公司委托广东国安物业经营服务有限公司对佛山市智慧新城启动区之1区进行物业管理，物业服务费按商业18元/平方米/月、商场（带中央空调）50元/平方米/月、办公（带中央空调）15元/平方米/月的标准向业主或物业使用人按每月度收取，每次交费的具体时间为每月的5号前，电梯、水泵、公共照明灯运行产生的费用由业主或物业使用人按房屋建筑面积比例进行分摊。2017年8月23日，业主源海公司（甲方）与被告叶青群（乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-055），主要约定：一、租赁单元1、甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区************号之一出租给乙方作商铺用途。2、租赁单元的计租建筑面积为117.8平方米。二、租赁期及免租期1、本合同租赁期为72个月，自2017年10月1日至2023年9月30日止（含免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。2、本合同租赁期内乙方享有6个月的免租期。3、免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及物业服务费，仍应依约缴付使用室内空调等产生的水电费及其他费用。五、物业服务费及其他费用承担1、乙方应于每月七日前向甲方委托的广场物业服务企业—广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司缴交当月物业服务费如下：2017年10月1日-2018年3月31日，免物业服务费。2018年*月1日-2023年9月30日单价30元/平方米/月总金额3534元/月总金额42408元/年。2017年8月23日，原告（协议甲方）与被告叶青群（协议乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定主要内容：第二条物业管理服务期限甲方的物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，按佛山源海发展有限公司签订的租赁合同期。管理期限届满时，由发展商决定是否继续聘请甲方。第五条物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：按乙方与佛山源海发展有限公司签订的租赁合同约定的缴费时间缴纳物业管理服务费；三、乙方承担支付承租范围内所产生的水费、电费。八、每次交纳费用时间：每个月的5日前，遇节假日顺延。第十一条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或停止服务。根据原告的统计，被告叶青群拖欠原告自2019年12月至2020年6月的物业管理费以及自2019年12月至2020年4月的水、电费。另外，被告曾逾期缴纳2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年9月的物业管理费；逾期缴纳2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月的电费（含公摊损耗）；逾期缴纳2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月水费（含公摊损耗）；逾期缴纳2019年4月、2019年7月、2019年8月的中央空调费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与物业业主方签订的《租赁合同》及与原告签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，当事人应依照合同约定全面善意履行各自的义务。关于物业管理费。原告主张被告拖欠2019年12月至2020年6月的物业管理费，因被告未抗辩和提供证据予以反驳，故本院对原告主张被告拖欠物业管理费的事实予以确认，被告应向原告支付2019年12月至2020年6月的物业管理费24738元（3534元/月×7个月），原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于水、电费。原告已提供相应的发票证明代垫付涉案物业在内的水电费，并提供相应的用水量、用电量共同损耗表等证据说明水电费分摊的情况，被告未抗辩和提供证据予以反驳，故本院对原告诉请的水电费予以支持。关于违约金。案涉《前期物业管理服务协议》约定“每次交纳费用时间：每个月的5日前，遇节假日顺延。……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”，本案中，被告未按合同约定按期足额缴纳物业管理费及分摊水电费，该行为已构成违约，原告主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。违约金计算标准方面，违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业管理费用系货币债务，则原告因被告违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准“每日5‰”即月利率15%，明显高于其实际利息损失，应不予支持。综上，本院确定参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，以实际尚欠金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止。原告超过上述计算标准诉请主张的金额，本院不予支持。关于原告主张的被告逾期缴纳2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年9月的物业管理费；逾期缴纳2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月的电费（含公摊损耗）；逾期缴纳2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月水费（含公摊损耗）；逾期缴纳2019年4月、2019年7月、2019年8月的中央空调费，共计产生违约金5044.05元的问题，原告自制的《叶青群欠费明细表》显示被告曾逾期缴纳上述费用，被告未抗辩和提供证据予以反驳，本院确认被告确曾逾期缴纳上述月份的费用，但原告提供的证据未能证明被告补缴上述费用的具体时间，对原告主张的逾期缴费违约金，本院酌情确定由被告向原告支付500元违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告叶青群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年12月至2020年6月的物业管理费24738元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该欠费当月6日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告叶青群向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年12月至2020年4月期间的电费（含公摊电费、损耗）1619.86元及违约金[违约金以当月应付未付电费（含公摊电费、损耗）为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止]；三、被告叶青群向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2019年12月至2020年4月期间的水费（含公摊水费）489.61元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止）；四、被告叶青群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付逾期支付2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年9月的物业管理费，2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月的电费（含公摊损耗），2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年7月、2019年8月水费（含公摊损耗），2019年4月、2019年7月、2019年8月的中央空调费所产生的违约金500元；五、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费809.76元，原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担209.76元，被告叶青群负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二一年二月八日书记员  黄嘉莹