重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终576号上诉人（原审被告）：张启素，女，汉族，1973年3月25日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：罗强，系张启素丈夫。被上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区隆携小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号6号楼7层1号（中新城上城），统一社会信用代码：9150010769120276XP。法定代表人：李志毅，董事长。委托诉讼代理人：陈均，四川信和信律师事务所律师。原审第三人：重庆立立房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号，统一社会信用代码：9150010875925441XR。法定代表人：许先辉。原审第三人：许先辉，男，汉族，1953年11月8日出生，住重庆市南岸区。原审第三人：许立力，男，汉族，1981年10月12日出生，住重庆市南岸区。上诉人张启素因与被上诉人重庆市九龙坡区隆携小额贷款股份有限公司（以下简称隆携公司）、原审第三人重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立公司）、许先辉、许立力申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初16391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张启素的委托诉讼代理人罗强，被上诉人隆携公司的委托诉讼代理人陈均到庭参加诉讼。原审第三人立立公司、许先辉、许立力经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张启素上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2013年10月5日与立立公司签订了房屋买卖合同，并且应立立公司的要求，将购房款支付给了案外人杨兴兰，立立公司也出具了收据；立立公司不配合上诉人办理行政备案登记，上诉人于2014年10月12日向国土部门提供了购房资料，表明了上诉人是案涉房屋的真实购买者；上诉人金有关部门通知于2017年4月2日在琳平公司处接收房屋并占有使用至今；同时上诉人名下并无其他住房，一审法院认为上诉人丈夫名下登记有住房故上诉人不符合商品房用于居住的条件，扩大了买受人的范围，违反了合同相对性的原则。隆携公司辩称，一审法院判决有充足的事实和法律依据，判决正确，请求二审法院予以维持。第一、张启素与立立公司签订商品房买卖合同不是真实的购房关系，被上诉人已向一审法院举示了2017渝0110民初3535号卷宗，其中由立立公司制作的售房明细表上载明的真实购房人没有张启素的购房信息，该购房表是在綦江区人民政府相关部门、公安经侦部门和法院等指示下做出的，该购房明细表具有客观真实性；第二、张启素与立立公司签订的商品房买卖合同实际是案外人杨兴兰与立立公司签订了买卖合同后，因杨兴兰差张启素借款，由双方协商通过立立公司将案涉房屋转由张启素购买，张启素与立立公司之间不是商品房买卖合同关系；第三、张启素支付的购房款不是支付到立立公司名下，不符合相关规定；第四、一审法院已查明张启素的丈夫罗强名下在綦江区购买有商品房用于居住，因此张启素提出的执行异议不符合最高法执复议第29条规定，因此一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。立立公司、许先辉、许立力未作陈述。隆携公司向一审法院起诉请求：一、准许对位于重庆市綦江区立立依山郡X幢X单元X-X号房屋的执行。二、本案诉讼费由张启素承担。一审法院认定事实如下：2013年10月5日，立立公司（甲方）与张启素（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，其中约定：1、商品房名称为新建住宅工程（立立·依山郡），《房地产权证》证书号为207房地证2009字第5885号，用途为住宅，《商品房预售许可证》号为綦国土管（2011）预字第（9）号；2、该房位于綦江县鸡公嘴风景区武装部民兵训练基地（清水村）X-X-X-X，建筑面积61.69平方米，总成交金额为309800元；3、乙方签订本合同时一次性付清房款309800元；4、甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；5、本商品房没有设定抵押权。并约定预售商品房，自合同签订之日起10日内，办理商品房合同登记备案。其后，张启素起诉至重庆市綦江区人民法院，请求确认与立立公司签订的房屋买卖合同有效，并要求立立公司等支付逾期交房违约金。2016年10月25日，该院作出（2016）渝0110民初5985号民事判决书，判决：张启素与立立公司于2013年10月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。经审查，张启素起诉时写明的事实和理由为：“2013年10月5日，原告在被告立立房地产公司的重庆市綦江区鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）售房部通过销售人员彭险峰推荐，购买杨兴兰綦江区鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）X-X-X-X号房屋，当日与杨兴兰签订了《房屋转让合同》，……约定被告立立房地产公司、杨兴兰应于2013年12月31日前将房屋交付张启素使用。在彭险峰的见证下分别于2013年10月5日在綦江乐华齿轮厂，10月9日在綦江兴澜建材经营，10月13日，在重庆市英盈钰房地产经纪经营部刷卡支付3个3万元，共计9万元。2013年10月13日在工行百步梯支行向杨兴兰转账219800元。然后，杨兴兰、彭险峰到立立房地产公司为张启素办理了和立立房地产公司的《重庆市商品房买卖合同》，并开具了立立房地产公司的收款收据。在法院查明的事实部分载明：“合同签订后，张启素按照立立房地产公司的要求，将房款309800元全部支付给杨兴兰。立立房地产公司向张启素出具了购房款收据。”一审庭审中，隆携公司举示了（2017）渝0110民初3535号卷宗资料一套以及（2017）渝0110民初3535号判决书一份，拟证明在重庆市綦江区人民法院审理的3535号案件中，将立立公司制作的《立立依山郡售房明细》作为认定真实购房人的重要依据，但张启素的购房记录未在其中。经审查，其中2017年8月15日的第二次开庭笔录中显示：法庭出示一份《立立依山郡售房明细》，是当时相关政府部门在清查立立依山郡真实买卖时，由立立公司法定代表人许先辉签字并盖章的立立依山郡楼盘真实购房人名单。（2017）渝0110民初3535号判决书中载明：“2013年11月19日由浙江省永康市人民法院办理了查封登记，后由一审法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市南岸区人民法院先后办理了多轮查封登记……”。经查，《立立依山郡售房明细》上没有张启素的购房记录。张启素还举示收据、证明、中国工商银行流水及建设银行流水，拟证明张启素已向立立公司支付完全部的购房款。经审查，收据显示：入账时间2013年10月5日，交款单位：张启素，金额为309800元，收款事项：X-X-X-X，落款时间为2013年。经审查，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局出具的证明载明：购房人张启素，在立立·依山郡购房一套（X幢X单元X-X），该户于2014年10月12日向我局政策法规信访科提交购房合同复印件和交款收据一份，情况属实。经审查，中国工商银行流水载明：2013年10月13日，张启素向杨兴兰转账支付219800元。中国建设银行流水载明：2013年10月5日，张启素转账30000元，交易描述：重庆跨行消费綦江乐华齿轮厂；2013年10月9日，张启素转账30000元，交易描述：重庆跨行消费綦江兴澜建材经营；2013年10月13日，张启素转账30000元，交易描述：重庆消费重庆市英盈钰房地产经纪。一审庭审中，张启素还举示水电气收据，拟证明其实际占有该房屋。同时，张启素举示个人住房信息查询证明，拟证明当时张启素在綦江区无住房。经审查，证明上载明：截止2019年4月15日前，张启素名下经查询无住房登记记录，本次查询范围为重庆市綦江区国土资源和房屋管理局所存现有电子档案资料。一审另查明，张启素与罗强于2009年8月11日登记结婚，罗强名下有位于綦江区文龙街道沙溪路XX号X幢X单元X层X号，不动产权证登记时间为2013年5月13日。一审另查明，2011年1月31日，案涉房屋抵押给隆携公司，并办理了抵押登记。2013年11月19日，一审法院在审理隆携公司与立立公司、许先辉、许立力借款合同纠纷一案中，作出（2013）九法民初字第13117号民事调解书，其中载明：隆携公司对立立公司所有的并抵押给隆携公司的位于重庆市綦江区鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地的32套房屋（楼盘名称：依山郡，国有土地使用权证号：2009字第5885号，预售许可证：綦预（2011）预字第（9）号，套内面积2660.21平方米，建筑面积3036.25平方米）在上述债权范围内具有优先受偿权。抵押财产中包含本案的案涉房屋。后因立立公司、许先辉、许立力未履行上述法律文书确定的支付义务，隆携公司于2014年3月11日向一审法院申请强制执行。2017年6月19日一审法院查封了案涉房屋。执行过程中，张启素向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月15日作出（2019）渝0107执异66号执行裁定书，支持了张启素的中止执行位于重庆市綦江区鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）X-X-X-X号房屋的请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案的相关证据显示，张启素的物权期待权不能够排除执行且不符合排除执行的条件，应准许对位于重庆市綦江区立立依山郡4幢1单元5-1号房屋的执行，理由如下：首先，张启素与立立公司虽于2013年10月5日签订了《重庆市商品房买卖合同》，立立公司并出具收据，但根据2016年张启素作为原告起诉的（2016）渝0110民初5985号案件的民事判决书显示，张启素在起诉状的事实和理由部分陈述，其于2013年10月5日、2013年10月9日、2013年10月13日先向杨兴兰支付的购房款中的90000元，10月13日后向杨兴兰支付余下的219800元，然后，是杨兴兰、彭险峰到立立公司为张启素办理了和立立公司的《重庆市商品房买卖合同》。该陈述与张启素举示的双方于2013年10月5日签订《重庆市商品房买卖合同》的事实明显不符，存在倒签合同的可能。同时，立立公司为张启素出具的收据上显示的入账时间为2013年10月5日，与张启素在（2016）渝0110民初5985号案件中陈述的支付房款时间以及在本案中举示的支付房款的银行流水时间存在明显矛盾。并且，隆携公司举示的（2017）渝0110民初3535号卷宗资料中由立立公司制作的《立立依山郡售房明细》上亦无张启素的购房信息。其次，本案中，根据无房证明显示，虽然张启素在綦江区名下并未登记房屋，但其丈夫罗强名下登记有住房，故张启素并不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：“准许对位于重庆市綦江区立立依山郡X幢X单元X-X号房屋的执行。本案案件受理费5947元，由被告张启素负担。”二审中，上诉人张启素举示了一份售房部工作人员彭险锋于2020年10月2日出具的证明，彭险锋是销售人员，案涉房屋就是通过彭险锋出售给张启素的，彭险锋也证明张启素支付给杨兴兰的款项也是应立立公司的要求支付的。被上诉人隆携公司质证后认为，该证据属证人证言，因证人未出庭接受质证，不能辨明该证据的真实性，不同意上诉人将该证明作为证据提交。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：张启素就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外的的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，即商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋于购房人排除其他债权甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利。但此生存权利的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要。本案中，首先，张启素与立立公司于2013年10月5日签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据重庆市綦江区人民法院作出的（2017）渝0110民初3535号民事判决书载明：“2013年11月19日由浙江省永康市人民法院办理了查封登记，后由重庆市綦江区人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市南岸区人民法院先后办理了多轮查封登记……”且重庆市綦江区人民法院作出的（2016）渝0110民初5985号民事判决书已认定张启素与立立公司签订《重庆市商品房买卖合同》合法有效，故本院确认张启素在人民法院查封前已与立立公司签订了合法有效的书面买卖合同，隆携公司以《立立·依山郡售房明细》中无张启素的名字，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不真实的理由本院不予采信；其次，张启素按立立公司的要求支付了全部房款，符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十规定；最后，张启素所购商品房虽用于居住，张启素名下在綦江区也无其他用于居住的房屋，但其丈夫罗强在綦江区有用于居住的房屋，即在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内已有一套且能满足基本居住需要的房屋，故张启素不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，且案涉房屋已于2011年1月31日抵押给隆携公司，故张启素就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决准许执行该执行标的正确，本院予以维持。综上所述，张启素的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5947元，由张启素负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年二月十九日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋