北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3091号上诉人（原审原告）：闫钟洋，男，1989年2月25日出生，汉族，增长引擎（北京）信息技术有限公司职工，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：山西尧都农商银行股份有限公司，住所地山西省临汾市尧都区向阳西路。法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：陈增辉，山西德辩律师事务所律师。原审第三人：杨蕊，女，1985年1月8日出生，汉族，北京景艺商贸有限公司职工，住北京市通州区。上诉人闫钟洋因与被上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司（以下简称尧都农商银行）、原审第三人杨蕊案外人执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫钟洋上诉请求：1．撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14548号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费等相关费用由尧都农商银行承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．经中国执行信息公开网查询，尧都农商银行与杨蕊（2019）京0112执9248号公证债权文书非诉执行一案，实际未履行金额为300万元，一审判决未对此进行说明。2．闫钟洋对位于北京市通州区群芳一园×号楼×房屋（以下涉案房屋）因抵押权而不能过户不存在过错，是因杨蕊将闫钟洋的首付款挪作还债之用而导致无法消除抵押权，进而不能过户，此信息杨蕊在一审曾直接回复法官询问，法官虽对其进行训斥，却未记录在案。3．杨蕊声称“原告买的时候我就告诉他们我在法院有官司”为虚假信息，记录有误，一是杨蕊在一审庭上并没有说此消息，二是买房当日（2018年12月15日），杨蕊并未告知有官司，北京市博友园房地产经纪中心刘志强可以作证，且此种说法所述信息不符合常理。二、一审判决适用法律错误。1．涉案房屋不应被查封，而非案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条仅规定了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”两大类情形的处理方式，而其中针对支付全部价款的情形，存在“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续”和“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”两种不同的处理方式，前者不考虑第三人过错主要是在合同履行过程中，守约行为可天然排除其过错可能性，自动保护守约方的利益，进而与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十七条至第二十九条等规定相匹配，继续保护守约方的权益，而后者实际上将“已经支付全部价款、实际占有并无过错的情形，不得查封”认定为可以排除担保物权的优先受偿权，属于异议和复议规定第二十七条的除外规定。两种情形主要区别在于“尚未”和“未”，这应是两种不同的状态，不可一概而论。结合实际案例，因本条款是对司法行政行为的约束性限制，且为对公民财产权利采取强制措施，不宜对“尚未”、“未”做扩大解释或同义解释，“尚未”意即“办理条件已具备，可以办理但合同约定办理时限未到，故而尚未办理的期待状态”，“未”即“合同约定办理条件、时限已过，应当办理但未去办理的持续性状态，第三人对此又无过错”的情形，闫钟洋认为其已按合同约定时间节点支付该节点内应支付的全部价款，商业贷款已被北京农商银行批复，具备支付合同全部价款的可预见性，只须杨蕊将尧都农商银行的抵押贷款还付即可过户并放款，应办理过户手续，却因杨蕊将首付款用来还其他债务，未按约偿还抵押债务，未能解除抵押的过错而不能办理过户，进而导致剩余款项无法支付。在双方签订的《房屋买卖合同》和《补充条款》中，在闫钟洋依约履行付款义务的情形下，闫钟洋存在支付合同全部价款的不现实性与不合约性，现实中也不会存在贷款批复了还去付剩余款项的情况。相反，若闫钟洋因知道房屋将被查封，而迅速支付全部价款，导致杨蕊将款项再次转移，并因此而受到法律保护，将不利于契约精神、法律秩序的维护。本案情形与第十七条所规定的两类情形均不相同，属于按合约节点支付全部价款并具备支付合同总价款的可能性与不可控性，已尽到普通人按照合同履约所需的义务，不应苛责其违背合同约定义务，以达到支付全部合同价款的状态。且如果违约支付全部价款将是对合同法律秩序的侵犯，将会形成不好的示范效应，即不动产将被查封时，被执行人（出卖人）催促第三人（买受人）赶紧提前付款，以阻止查封，第三人在可以预见如果不照办，将会房财两空、执行难或者打官司耗时耗力的情形下，一定会想方设法提前付款。本案属于已按合同约定时间节点支付该节点内应支付的全部价款，却由于出卖人（被执行人）过错导致剩余款项可支付却未成功支付，且自贷款批复到被实际查封，超过月余，闫钟洋也一直催促办理过户，属于持续性的“未办理过户”状态，而非临时性的“尚未办理过户”状态，约定过户时限已过应办而未办的情形，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中第二种情形类似，应参照适用该规定，不得查封该房屋。本案应是查封行为是否合法的争议，而非查封后案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益问题。三、切实维护军人军属合法权益。1．闫钟洋系军属，依据最高人民法院《关于进一步加强人民法院涉军案件审判工作的通知》及最高人民法院、解放军总政治部《关于认真处理涉军纠纷和案件切实维护国防利益和军人军属合法权益的意见》及相关程序性规定，切实维护军人及军属的合法权益。尧都农商银行辩称，同意一审判决，不同意闫钟洋的上诉请求。杨蕊述称，同意闫钟洋的上诉请求。杨蕊和闫钟洋想把欠银行的钱通过房屋尾款和筹钱还掉。闫钟洋向一审法院起诉请求：1．停止对北京市通州区群芳一园×号楼×房屋强制执行；2．诉讼费由尧都农商银行承担。一审法院认定事实：尧都农商银行与杨蕊公证债权文书非诉执行一案，北京市通州区人民法院于2019年8月12日以（2019）京0112执9248号立案执行，在执行过程中，北京市通州区人民法院于2019年9月5日对涉案房屋采取了查封措施。尧都农商银行基于上述公证债权文书在涉案房屋上设立抵押权，抵押登记的日期为2018年6月7日，不动产登记证明其他事项中载明“（1）不动产权证号码：京（2017）通不动产权第×号（2）抵押权种类：一般抵押（3）被担保数额：3100000（人民币）”，附记中载明“债务履行期限：12个月债务人杨蕊。”2018年12月15日，闫钟洋与杨蕊通过北京市博友园房地产经纪中心签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定杨蕊将涉案房屋以445万元的价格卖于闫钟洋，合同签订当日闫钟洋需交付定金10万元，2019年1月30日前交付购房款280万元，过户当日且办理过户手续前交付购房款35万元，余款120万元向公积金管理中心申请按揭贷款，如未获得批贷，买受人可另行向其他贷款机构申请贷款。同日，闫钟洋向杨蕊通过银行转账方式支付定金10万元，后又通过手机银行、银行转账等方式陆续向杨蕊支付购房款330万元。2019年4月4日，杨蕊与薛桂清就涉案房屋办理存量房网上签约手续。经核实，闫钟洋与薛桂清系夫妻关系。2019年1月5日，杨蕊将涉案房屋交付给闫钟洋。一审庭审过程中，关于抵押权的问题，闫钟洋表示已支付杨蕊购房款330万元，剩余房款同意交到法院，但自己目前无能力直接解除抵押，必须与杨蕊共同进行才可以。关于闫钟洋享有的权利性质，闫钟洋表示其名下无房，其应享有消费者的物权期待权。一审法院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，尧都农商银行针对涉案房屋享有抵押权，且该抵押权设立在闫钟洋与杨蕊签订房屋买卖合同之前，尧都农商银行依法享有优先受偿权，闫钟洋与杨蕊签订了房屋买卖合同，支付部分购房款并占有涉案房屋，但未办理过户登记，闫钟洋并不享有涉案房屋的所有权，另外根据异议复议规定第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，闫钟洋系从杨蕊手中购房，涉案房屋登记在杨蕊名下，闫钟洋不符合该条规定中购房者的身份，其不享有对抗抵押权执行的权利。综上分析，闫钟洋要求停止对北京市通州区群芳一园×号楼×房屋强制执行的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回闫钟洋的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，尧都农商银行基于其与杨蕊的公证债权文书，于2018年6月7日在涉案房屋上设立了抵押权，该抵押权经依法登记，发生效力。涉案房屋现登记在杨蕊名下，尧都农商银行基于上述公证债权文书申请强制执行，在执行过程中涉案房屋被法院采取查封措施。闫钟洋并非涉案房屋的所有权人，其作为案外人要求停止查封涉案房屋，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。闫钟洋上诉主张本案为查封行为是否合法而非查封后案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由，本院不予采信。尧都农商银行对涉案房屋享有抵押权，且该抵押权设立在闫钟洋与杨蕊签订房屋买卖合同之前，尧都农商银行依法享有优先受偿权。异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，该例外应当有法律、司法解释对于民事权利优先顺序的明确依据。本案中，闫钟洋系从杨蕊处购买涉案房屋，属于一般的不动产买受人，不符合异议复议规定第二十九条规定的商品房购房者的身份，而在实体法上并没有一般不动产买受人的权利能够优先于担保物权的依据。因此，闫钟洋不享有能够对抗抵押权人尧都农商银行在涉案房屋上设立的抵押权的权利。闫钟洋上诉主张其属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中第二种情形类似并属于可排除担保物权的优先受偿权的情形，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，闫钟洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由闫钟洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  周 易二〇二一年二月二十五日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏