重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初19464号原告：重庆青凤科技发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城景和路**16-10，统一社会信用代码91500106MA5UD0NQ3C。法定代表人:王砚脉，重庆青凤科技发展有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨益强，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罗妍，重庆索通律师事务所律师。被告：刘俊杰，男，1993年10月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。原告重庆青凤科技发展有限公司（以下简称青凤公司）与被告刘俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青凤公司的委托诉讼代理人杨益强及被告刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青凤公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达被告之日解除，并判令被告立即腾空交还重庆市沙坪坝区房屋；2.请求依法判令被告需按照实际占用房屋的期限向原告支付租金、物业费。暂计至2020年10月1日，共需向原告支付57280元租金、4768元物业费，合计62048元。3.请求依法判令被告向原告支付违约金4296元（3580元/月×12月×10%）；另以逾期未缴纳租金，2019年8月19日前，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍向原告支付违约金:2019年8月20曰之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的双倍向原告支付违约金。4.全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年1月16日，被告与重庆共享资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定：1、租赁期限：自2018年12月1日至2020年11月30日止，共2年；2、租金：租金每月合计为3580元；3、物业管理费：每月合计298元；4、交付方式：租金、物业管理费按季性支付，先缴后使用，签订本合同时一次性支付季度租金及物业管理费缴纳给甲方，以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前五日内缴纳给甲方。水、电、气等费用当月结清。应交费用逾期未缴纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金，且甲方有权中断水电气供给或提前单方解除并终止合同，乙方仍应完清上述费用。合同第五条约定：任何一方未履行本合同，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。合同签订后，重庆共享资产经营管理有限公司向被告交付了房屋，完成了出租人的义务。后因重庆共享资产经营管理有限公司组织机构内部改革，由原告重庆青凤科技发展有限公司承袭原出租人权利义务，原告已通知被告向原告支付租金。但被告违反合同约定，从2019年6月1日起，就未及时足额向原告支付租金。经原告多次催告，被告仍未向原告支付租金、物业管理费。现原告根据法律规定及双方合同约定，诉至法院，特请求法院判允原告的全部诉讼请求。被告刘俊杰辩称，被告是2020年10月29日的时候收到原告的起诉状副本的。被告是和重庆共享资产经营管理有限公司签订的租赁合同关系，被告是现在才知道共享和原告合并了。被告不同意解除合同，也不同意腾空交还房屋。被告已经支付完毕给物业公司了，水电气费也是交完了的。租金是从2019年6月份开始欠的，被告不同意支付违约金，理由是原告没有给被告提供手续去办理营业执照，造成被告不能经营。被告同意按照合同约定支付租金，至于支付给谁，原被告下来协商。去年2019年6月份被告就向共享公司提出共享公司向被告提供房产证、房屋租赁合同，但是共享公司提供不了房产证，所以被告一直没有办理营业执照。后来共享公司拿了一个管委会办公室的函给被告去办理营业执照，也没办理下来，是因为函的内容和租赁合同不能证明房屋的产权人。2020年疫情后又给被告了一份2019年12月31日签订的委托代管协议复印件，结果共享公司又被注销了。工商局说协议和租赁合同上的内容不一致，需要补充一份合同，但是原告不愿意和被告补签租赁合同，就一直办理不了营业执照。本院经审理查明如下事实：2018年，重庆共享资产经营管理有限公司（出租方、甲方）与刘俊杰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于井口工业园区商业用房出租给乙方使用，面积为198.88平方米。租赁期限自2018年12月1日至2020年11月30日止，共2年。租金每月18元/平方米，每月合计3580元。物业管理费单价为每月1.5元/平方米，每月合计298元。租金、物业管理费按季度支付，先缴后使用。签订本合同时一次性支付季度租金及物业管理费缴纳给甲方。以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前5日内缴纳给甲方。水、电、气等费用当月结清。应交费用逾期未缴纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金，且甲方有权中断水电气供给或提前单方解除并终止合同，乙方仍应完清上述费用。甲方对租赁房屋享有所有权和收益权。甲方有权监督和检查乙方对租赁房屋的使用情况。乙方租赁房屋仅作为商业门面用途使用，不得合租、分租、或转租，否则甲方有权立即单方面解除合同。甲方有权在租赁合同终止后收回出租房屋。乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。乙方所租用房屋不得用于违法活动，一经查实法律责任由乙方自行承担，且甲方有权立即单方面解除合同。乙方租赁房屋仅作为商业门面用途使用，不得合租、分租或转租，并负责合法使用租赁房屋，自行负责各种税、费、和债权债务。乙方如对租赁房屋进行装修或增加设施设备的，须征得甲方书面同意，但不得影响房屋整体结构和使用功能，并应按规定办理相关手续，所需一切费用由乙方自理，装修所产生垃圾由乙方自行妥善处理。合同终止时，乙方不得损坏装修及拆走不可分设备，且乙方不得要求甲方给予任何赔偿、补偿。乙方负责租赁房屋及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担相应费用，因乙方故意或使用不当造成房屋设施设备损坏的，照价赔偿或修复。乙方自行负责租赁房屋、设施设备与存放物品的消防、治安、人身安全以及保险等全部工作并承担经济与法律责任。乙方自行承担租赁期内的物业管理费、水、电、气等费用，因延误交纳而导致的法律责任由乙方自行承担，相关计量设施设备由乙方维护，合同终止交还房屋时应保证能正常使用。乙方对其经营行为自行负责，因乙方经营导致的法律责任和经济责任（包括但不限于：工商、税务、技监、卫生、防疫等国家机关的处罚；乙方违法犯罪；乙方侵害消费者权益及赔偿消费者的损失等）均由乙方自行承担与甲方无关。乙方应于房屋租赁期满或合同终止（或解除）后5日内腾空房屋，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方。第五条免责、违约与争议解决，约定：……3、任何一方未能履行本合同条款，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。若守约方根据合同约定单方面解除合同的，所造成的损失由违约方承担，并在违约方收到守约方书面解除合同通知之日起20日内，甲乙双方办理交接并结算。……5、若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。本合同于甲方书面通知乙方之日起，解除并终止。6、租赁期满或合同终止（或解除），乙方应按期交还租赁房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，应按日租金的（每月按30天计算）双倍向甲方支付违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。7、合同终止后，乙方应按时腾空交房，如逾期，则甲方有权留置乙方在租赁房屋内的财产，并有权自行处理留置的财产用于赔偿乙方给甲方所造成的损失，不足部分，甲方有权向乙方追索。8、租赁合同期满终止或提前解除终止时，甲方对乙方的装饰、装修、营业损失等不承担任何赔偿或补偿责任。合同签订后，重庆共享资产经营管理有限公司即将租赁房屋交付给刘俊杰占有使用。2019年9月19日，案外人重庆龙润科技有限公司（以下简称龙润科技公司）取得沙坪坝区井弘路20号11号至20号房屋的所有权。2019年10月10日，重庆共享资产经营管理有限公司的股东重庆共享工业投资有限公司作出《重庆青凤科技发展有限公司关于吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司的股东决定》。主要内容为：同意青凤公司吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司，并同意签署的有关合并协议。合并后，重庆共享资产经营管理有限公司注销，青凤公司存续经营。合并后，重庆共享资产经营管理有限公司的资产、债权债务全部由青凤公司承继等。原告青凤公司也在该决定书末尾加盖印章。随后，工商行政管理部门对青凤公司吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司办理了登记手续。2019年12月31日，原告青凤公司（被委托方、乙方）与重庆龙润科技有限公司（委托方、甲方）签订《委托代管协议》，约定甲方将位于沙坪坝区井弘路20号、1号及31号房屋委托乙方代管，房屋用途为商业门面及车库，用于出租经营。房屋代管期限自2020年1月1日至2024年12月31日。第三条委托代管内容约定，乙方出租登记、带看，代办租赁登记。租户的出租合同由乙方与租户签订。乙方每月15日前向各租户收取房屋租金。乙方代办完成租客入住、租金催缴、退租交接等手续。乙方查验清理退租房屋并告知甲方。乙方自行收取、保管租赁期间房屋租金及保证金。第五条甲乙双方责任约定，甲方应在签订房屋代管协议将房屋钥匙、门卡等交付给乙方。乙方有权让甲方提供权属原件配合房屋租赁事宜。2020年10月29日，本院向被告刘俊杰送达了起诉状副本等诉讼文书。审理中，被告确认其2019年6月1日以后的租金没有支付给原告并同意支付欠付租金。被告主张原告违约金的计算标准过高。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有青凤公司举示的房屋租赁合同、重庆青凤科技发展有限公司关于吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司的股东决定、委托代管协议、不动产权证，以及当事人双方的陈述在案证明，并经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，重庆共享资产经营管理有限公司与刘俊杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。本案中，重庆共享资产经营管理有限公司与刘俊杰签订《房屋租赁合同》并交付案涉房屋给刘俊杰占有使用后，被青凤公司吸收合并，青凤公司依法承继重庆共享资产经营管理有限公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。且现案涉房屋产权人重庆龙润科技有限公司已授权认可青凤公司享有案涉房屋的出租权利，因此，该合同对原被告双方具有约束力，青凤公司与原告均应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，被告认可从2019年6月1日就开始未向原告交纳房屋租金，但主张原告未配合被告提供办理营业执照的手续，因此被告同意支付2019年6月1日起按约计算的租金，不同意支付违约金。因此，本院确认被告未支付租金的时间从2019年6月1日开始计算。对被告不同意支付违约金的相关主张，本院评析如下：案涉合同乙方指原告，合同第四条乙方权利义务中约定，乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。乙方对其经营行为自行负责，因乙方经营导致的法律责任和经济责任（包括但不限于：工商、税务、技监、卫生、防疫等国家机关的处罚；乙方违法犯罪；乙方侵害消费者权益及赔偿消费者的损失等）均由乙方自行承担与甲方无关。因此案涉房屋已交付被告租赁使用，被告该主张不符合案涉租金合同的约定，也无证据事实及法律依据，本院不予支持，被告拖欠前述租金的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，“租金、物业管理费按季度支付，先交后用。签订合同时乙方一次性支付季度租金及物业管理费给甲方。以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前5日内交纳给甲方。若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。本合同于甲方书面通知乙方之日起，解除并终止。”合同的到期时间为2020年11月30日，刘俊杰从2019年6月1日起欠付租金至今，违反了合同约定，青凤公司有权提前解除合同。青凤公司在起诉时的诉讼请求为确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达被告之日解除，解除合同的通知到达被告便发生法律效力，即在起诉状副本于2020年10月29日送达被告时双方的房屋租赁合同关系便已经解除。由于合同已经于2020年10月29日解除，青凤公司要求确认双方的房屋租赁合同关系自起诉状副本送达被告之日即2020年10月29日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，刘俊杰应当按照案涉合同约定向青凤公司返还房屋，对青凤公司要求刘俊杰腾空交还位于重庆市沙坪坝区井口工业园区房屋，符合合同约定及法律规定，本院对青凤公司的此一诉讼请求依法予以支持。刘俊杰从2019年6月1日起开始欠付青凤公司租金，刘俊杰应当按照原告诉讼请求向原告青凤公司支付2019年6月1日至2020年10月1日期间的租金、物业管理费，按照合同约定的租金、物业管理费标准，金额应为租金每月3580元，每季度10740元，物业管理费每月298元，每季度894元。关于青凤公司主张逾期支付租金的违约金、解除合同违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，乙方应交费用逾期未交纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金。又约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。合同履行过程中，刘俊杰违反合同约定逾期支付租金，并导致合同解除的后果，刘俊杰按约应当承担向青凤公司支付违约金的合同义务。审理中，刘俊杰主张合同约定的违约金过分高于青凤公司因此产生的损失。综合本案合同的履行情况、青凤公司的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对逾期支付租金的违约金调整为以刘俊杰在2019年6月1日至2020年10月1日期间欠付租金为本金，从逾期之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。解除合同违约金并不属于过高的情形，本院不予调整，即刘俊杰应当按照合同约定年租金的10%向春凤公司支付解除合同违约金4296元（3580元/月×12个月×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告重庆青凤科技发展有限公司与被告刘俊杰签订的《房屋租赁合同》于2020年10月29日解除。二、限被告刘俊杰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司腾空并交还位于重庆市沙坪坝区井口工业园区房屋。三、限被告刘俊杰在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司给付从2019年6月1日起至2020年10月1日止的租金57280元、物管费4768元，合计62048元。四、限被告刘俊杰在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司支付解除合同违约金4296元。五、由被告刘俊杰在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司支付逾期支付租金的违约金，该违约金1、以被告刘俊杰欠付的每季度租金10740元为本金，从2019年5月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2、以10740元为本金，从2019年8月27日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；3、以10740元为本金，从2019年11月26日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；4、以10740元为本金，从2020年2月24日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；5、以10740元为本金，从2020年5月27日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；6、以3580元为本金，从2020年8月27日起至付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。六、驳回原告重庆青凤科技发展有限公司的其他诉讼请求。当事人应当自觉履行生效判决确定的义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1351.20元，减半交纳675.60元（原告已预交），由被告刘俊杰负担，此款限于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告重庆青凤科技发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杭安华二〇二一年二月二日书记员  辛嫣梦