苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9395号原告：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇南塘河路**麦稻星光**。法定代表人：黄幼名，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。被告：宋新华，男，1985年2月6日生，汉族，住广西苍梧县。原告苏州麦稻商业管理有限公司（以下简称为麦稻公司）诉被告宋新华租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告麦稻公司委托诉讼代理人陆振华、郭丽华，被告宋新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦稻公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金、物业费225000元及相应违约金。事实和理由：2019年7月，其与被告签订租赁合同，将麦稻星光商业广场三层第MD3001号商铺出租给被告，面积1167㎡，经营范围：健身，租期从2019年7月10日至2024年7月9日，租金及物业费半年一付，先付后用。被告支付第一年租金、物业费后，未能按时支付后续半年的租金及物业费225000元。庭审中，原告表示，按合同约定，前两年每年租金24045元、物业费425955元，本案主张的225000元对应租期为2020年10月10日至2021年4月9日，违约金要求自2020年10月10日起，按年利率15.4%计算至实际支付之日止。被告宋新华辩称，对于2020年10月10日至2021年4月9日的租金及物业费225000元，要求减免2个月租金及物业费75000元。合同约定建筑面积1167㎡，图纸显示的面积700㎡，但实际使用面积600㎡。签订租赁合同时，原告法定代表人黄幼名带其进行现场参观，指认的使用范围包括现由“开心玩国”占用的前台部分。黄幼名当时说后续会交由其使用，但之后多次沟通，黄幼名以各种理由推脱。原告未按约提供相应租赁面积的房屋，不应支付违约金，要求原告赔偿面积不足产生的经营损失500000元。合同约定租金及物业费无需开票，但之前向原告支付的租金及物业费，原告已开具发票，如支付后续的费用，应由原告继续开票。经审理查明，苏州市甪直集团有限公司（以下简称为甪直集团）系吴中区甪直镇南塘河路**房屋所有权人。2017年8月1日，甪直集团出具产权证明，明确根据其与原告的租赁合同约定，由原告负责苏州麦稻商业广场项目的招商、运营。2019年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，载明甲方将南塘河路18号麦稻星光商业广场第3层第MD3001号商铺出租给乙方，建筑面积1167㎡，经营范围：健身，租赁期限从2019年7月10日起至2024年7月9日止，计费日期从2019年10月10日起算；乙方应承担的费用包括租金、物业管理费、履约保证金、装修押金等，以上各类费用均不含税；第一、二年租金、物业费均为24045元、425955元，第三、四年租金、物业费均为51045元、425955元，第五年租金79665元、物业费425955元；签订合同时，乙方向甲方支付履约保证金50000元，以及房屋首期租金225000元（2019年7月10日至2020年4月9日），半年一付，先付后用；甲方向乙方交付铺位（详见：“铺位定位及交接清单”），甲乙双方在“铺位定位及交接清单”上签字，视为该铺位已具备交接条件且交接清单无误；如乙方逾期支付租金、物业费等，按逾期支付金额每天加收5‰的滞纳金，甲方有权采取停水、停电等措施催收。合同签订后，被告已支付2019年10月10日至2020年10月9日的租金、物业费。2020年6月19日，原、被告签订租赁合同协议书，约定“根据甲乙双方协商，对编号为：（2019）麦稻租赁字第012号租赁合同进行以下补充说明：因2020年度新型冠状病毒疫情影响，现对租赁位置在麦稻星光商业广场第3层，第MD3001号，建筑面积为：1167㎡的苏州航太健身服务有限公司，在2020年10月10日起至2021年4月9日的合同期内，免除两个月房租，合计柒万伍仟元整（￥75000元）”。就此，被告表示，支付2020年4月10日至10月9日的半年度租金及物业费时，原本要求直接减免两个月租金及物业费，但原告要求先付清该期限的费用后，后续再进行减免，双方才签订上述协议书。原告对该协议书的真实性无异议，但认为当时真实意思是要求被告及时付清2020年10月10日至2021年4月9日的租金及物业费，才能减免2个月的费用75000元，同时要求被告保密，但其他商户知道后同样要求减免，其才不同意减免。关于租赁面积，被告表示，实际使用面积与合同约定不符，从未收到租赁合同提及的铺位定位及交接清单，50000元履约保证金已支付，但未支付装修押金；租用过程中，原告从其使用的电表中扯出一根线给其他商铺供电，并安装小的电表作出分支，每月都按两个电表的读数确定其应付的电费。为此，被告提供以下两份证据：1、铺位示意图，显示3001商铺使用的面积已通过阴影予以标注，面积写为700㎡，东侧为过道及“开心玩国”，其中“开心玩国”的面积为875㎡。2、照片，可以看出3001号商铺的阴影面积有所增加，与铺位示意图相比，多出过道及“开心玩国”的部分区域。针对以上证据，被告表示，签订租赁合同时，黄幼名向其出示图纸，承诺将照片中阴影区域约780㎡交给其使用，其才拍摄照片，过道和“开心玩国”的前台部分都在阴影面积中，后来其两次找到黄幼名要求交付该区域，但黄幼名总是推脱，如原告能将该区域交付其使用，其同意支付租金；现场示意图即为实际使用面积，未再发生变化，但标注的700㎡是不对的，测量下来约600㎡，和黄幼名沟通的情况无书面材料，商场经营状况不好，希望降低租金及物业费。原告称，两份证据真实性无异议，但是签订合同前，已向被告指认租赁范围，1167㎡包括公摊面积及实用面积，每年租金及物业费都是固定的，不受面积影响。关于疫情对涉案商铺经营情况的影响，被告称，其于2020年4月1日恢复营业，之前一直进行消毒准备工作。甪直集团于2020年7月向本院起诉原告索要租金，该案中，原告明确，2020年2月，政府通知商场停止经营，所有人员禁止进入，除超市、药店外，其他商户都不再经营，直到2020年5月26日再次开放，商场约一半租户已签订免租协议，大部分免除下半年2个月租金。本院于2020年11月9日作出（2020）苏0506民初4712号民事判决，酌定减免原告1个月左右的租金600000元。原告不服该判决，已提起上诉。以上事实，由原告提供的不动产权证书、产权证明、租赁合同，被告提供的铺位示意图、照片及当事人陈述、（2020）苏0506民初4712号民事判决书等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定租赁期限5年，第一年有3个月免租期，计费日期从2019年10月10日起算，租金及物业费半年一付，先付后用。原告要求被告支付的租金及物业费225000元，对应租期为2020年10月10日至2021年4月9日，付款期限确已届满。但是，考虑到疫情的不可抗力因素对租赁合同带来不利影响，导致涉案商铺使用功能降低，可适当减免租金及物业费。被告提供的协议书，载明因疫情，原告同意免除2020年10月10日至2021年4月9日租期内两个月房租75000元，该协议系双方真实意思表示，应予认定。原告认为，被告及时付清2020年10月10日至2021年4月9日的租金及物业费，且履行保密义务，才能减免75000元，与协议书内容不符，不予采纳。故被告应向原告支付2020年10月10日至2021年4月9日的租金及物业费150000元。关于租赁面积，合同约定建筑面积1167㎡，未明确区分公摊面积及专用面积。涉案商铺早已交付被告实际使用，被告未能证明建筑面积1167㎡中包括过道及“开心玩国”前台部分。从2020年6月19日签订的租赁合同协议书看，被告同样未对建筑面积1167㎡提出异议。被告以原告交付的商铺面积与合同不符为由，拒绝支付租金及物业费，缺乏事实依据，难以采信。至于开票问题，租赁合同约定，各类费用均不含税，原告未开具发票，并非被告拒付租金及物业费的正当理由。被告未能按约支付2020年10月10日至2021年4月9日的租金及物业费，应承担违约责任。租赁合同约定逾期付款滞纳金，实为违约金。但是，违约责任应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况综合确定。由于疫情对被告后续经营情况可能带来持续的不利影响，结合被告的过错程度，本院酌定由被告自2020年10月10日起按年利率7%向原告支付逾期付款违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告宋新华于本判决生效之日起十日内支付原告苏州麦稻商业管理有限公司人民币150000元，并支付以该款为基数，自2020年10月10日起按年利率7%计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2362元，由原告苏州麦稻商业管理有限公司负担703元，被告宋新华负担1659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年二月十八日书记员  孔宇