四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终126号 上诉人（原审原告）：蒋春梅，女，1987年3月19日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：蔡国庆,四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安市广达置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：王成贵，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，1987年1月18日出生，系公司员工。 上诉人蒋春梅与上诉人广安市广达置业有限公司（以下简称“广达置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋春梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持蒋春梅的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由广达置业公司承担。事实和理由:1.一审法院对于开发商所建设的房屋是否具备交房条件认识错误。协兴园区建设规划局《信访事项处理意见》第三条已经认定，法定的交房条件为“竣工验收合格备案后”，即开发商取得建设工程竣工验收备案后才具备法定的交房条件，并已对开发商发出《责令整改通知书》，要求停止交房，此系行政机关依职权作出的认定，人民法院无权在民事案件中否定行政机关依法行使职权的行政行为。且一审法院对协兴园区建设规划局《信访事项处理意见》这一关键证据不予采信，对行政机关的行政行为性质也未做评论，明显与最高人民法院要求加强裁判文书说理相悖。2.一审中，购房户已经明确提出开发商所提供的五方主体验收因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的禁止性规定而无效，一审法院对购房户的该观点未做任何评论是导致本案裁判错误的根本原因。3.涉案工程的交房违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的禁止性规定，不具备法定的交房条件，一审法院认定开发商具备交房条件显然错误。4.一审法院认定交房条件仅需要达到竣工验收即可属于认识错误，竣工验收备案不仅仅是一个备案，还是对竣工验收的资料进行合法性合规性审查，也是建设主管部门对建设工程是否竣工验收合格的实质性审查，故取得竣工验收备案表才是开发商交房的法定条件。5.一审法院将逾期交房违约金调整为40元/天明显过低，没有法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持蒋春梅的上诉请求。 广达置业公司辩称，案涉房屋在2020年4月23日具备了五方竣工验收就已经达到了交付条件，相关法律规定五方验收合格，方可交付使用。蒋春梅已经于2020年6月16日接房，并在接房结算单上签字，就视为其已经认可相关的违约金赔付标准。 广达置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蒋春梅的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蒋春梅承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》内容、形式均合法，系双方基于真实意思表示所签订，具有法律效力，且对于逾期交房违约责任承担方式有约定，应当严格执行合同约定。2.蒋春梅已于2020年6月16日接房，并与广达置业公司签订房屋交接费用结算单，应视为对违约金的计算标准予以认可，蒋春梅再次主张违约金缺乏事实和法律依据，一审法院在未查清该事实的情况下判决广达置业公司按照租金标准向蒋春梅支付逾期交房违约金没有法律依据。 蒋春梅辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，约定的违约金不足以弥补损失，损失可以参照租金进行调整，但一审调整的违约金明显过低。 蒋春梅向一审法院起诉请求：1.判令广达置业公司立即向蒋春梅支付2020年4月9日逾期交付房屋的违约金6550元；从2020年4月10日及以后的逾期交房违约金按50元/天计算至房屋实际交付之日止；2.案件受理费由广达置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年3月20日，蒋春梅（买受人）与广达置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号，房屋建筑面积为110.94平方米，总价款为468204元；2.该商品房交付给买受人时符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；（2）该商品房已取得房屋面积实测报告书；（3）分期交房的，买受人同意不以第1.2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；4.除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2020年4月17日，广达置业公司向蒋春梅邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。蒋春梅于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。蒋春梅履行了支付购房款的义务，广达置业公司应当按照合同约定期限向蒋春梅交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案双方争议的焦点是：广达置业公司交付的房屋是否符合交付条件；违约金如何计算。根据2018年3月19日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收与竣工验收备案是两个不同概念，法律和行政法仅规定竣工验收合格为交付使用条件，双方约定的交付条件也只有竣工验收合格证明，不包括竣工验收备案。广达置业公司在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向蒋春梅发出接房通知，蒋春梅拒绝接房屋，其责任不在广达置业公司。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知蒋春梅所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月21日，故广达置业公司超过合同约定期限173天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准问题。蒋春梅认为约定的违约金计算标准过低，主张按照50元/天的标准计算，并举示证据证明同地段其他楼盘房屋租金根据房屋面积大小及装修情况在50元-60元/天不等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合广达置业公司的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以蒋春梅所购房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限广达置业公司于判决生效之日起十日内向蒋春梅支付逾期交付房屋的违约金6920元；二、驳回蒋春梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蒋春梅负担5元，广达置业公司负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，广达置业公司向本院提交了以下证据：1.竣工验收报告，拟证明案涉房屋已于2020年4月23日竣工验收合格达到交房条件；2.《广发叁号房屋交接费用结算单》，拟证明蒋春梅已于2020年6月16日接房并在业主确认处签名。 蒋春梅质证认为，对两份证据的真实性无异议，但达不到对方的证明目的。1.广达置业公司至今未取得规划条件核实意见书，不符合法律规定，不能证明案涉房屋已经达到交房条件。2.《广发叁号房屋交接费用结算单》对于逾期交房的违约金属于格式条款，排除了蒋春梅的权利，且在接房的过程中广达置业公司强行要求必须要认可他们的违约金，否则不能接房，该结算书是强迫他们签订的，应属无效。 本院认证意见，双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 二审审理查明，2020年6月16日，蒋春梅与广达置业公司签订《广发叁号房屋交接费用结算单》，接收案涉商品房。《广发叁号房屋交接费用结算单》载明：蒋春梅2020年6月16日接收10-1-602号房屋，面积差异款：预售房屋面积110.94㎡，实测面积112.82㎡，面积差异1.88㎡，应补面积差异款7934.23元。逾期交房违约金：预售房总价468,204元，逾期183天，按预售房屋总价日万分之0.1违约金标准应支付856.81元。不动产权证工本费：住宅85元/户。合计应补金额7162.42元。蒋春梅与广达置业公司工作人员均在结算单签字确认，并已履行完毕。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：蒋春梅与广达置业公司订立的《广发叁号房屋交接费用结算单》是否有效，蒋春梅主张逾期交房违约金应否得到支持。 广达置业公司上诉主张，蒋春梅已于2020年6月16日接房，接房时签订了《广发叁号房屋交接费用结算单》，对逾期交房违约金等费用进行了结算，现蒋春梅再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金不应支持。蒋春梅则辩称，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司强迫其签订，结算单系格式合同，严重损害蒋春梅的利益，应属无效。本院认为，所谓格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》系广达置业公司为了重复使用而预先拟定的文本，应当认定为格式合同文本。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”,本案中，《广发叁号房屋交接费用结算单》对广达置业公司逾期交房天数、违约金计算方式、金额等进行了确认，内容具体明确，未免除广达置业公司的责任，也未加重蒋春梅的责任或者排除蒋春梅的主要权利，并无上述法律规定的格式条款无效的情形；同时，蒋春梅作为完全民事行为能力人，应该能够认知《广发叁号房屋交接费用结算单》记载的内容，也应该预见其在《广发叁号房屋交接费用结算单》签字后可能产生的法律后果。蒋春梅在《广发叁号房屋交接费用结算单》上签字后，双方亦实际履行了《广发叁号房屋交接费用结算单》，证明蒋春梅对《广发叁号房屋交接费用结算单》中逾期交房违约金的计算标准是认可的。故本院认定《广发叁号房屋交接费用结算单》是双方当事人的真实意思表示，该结算单合法有效。蒋春梅所称广达置业公司强迫其签订结算单，并未提供证据证明，且在签订结算单后亦未请求撤销，故蒋春梅关于其被强迫签订结算单的辩解理由不能成立。蒋春梅与广达置业公司已经对广达置业公司逾期交房违约金进行了协商处理，现蒋春梅再起诉要求广达置业公司给付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，依法不应支持。广达置业公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。因蒋春梅再次要求广达置业公司支付逾期交房违约金的请求本院不予支持，在此情况下，蒋春梅上诉主张的交房条件、违约金调整不当等问题无再审查的必要，故本院对此不再进行审查。 综上所述，广达置业公司上诉请求成立，应予支持。因出现新证据，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5763号民事判决； 二、驳回蒋春梅的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由蒋春梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二一年二月二十四日 法官助理  刘延娟 书 记 员  王 茜