广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1731号上诉人（原审被告）：姚腊山，男，汉族，住湖南省安化县。上诉人（原审被告）：何吉南，女，汉族，住湖南省安化县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任成均，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：叶丽芬，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢惠玲，广东正大方略律师事务所律师。原审被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：颜健良。上诉人姚腊山、何吉南因与被上诉人任成均、叶丽芬、原审被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人姚腊山、何吉南代理人刘运全、被上诉人任成均、叶丽芬代理人卢惠玲到庭参加诉讼，原审第三人金辉洋公司经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姚腊山、何吉南上诉请求：1.撤销一审判决，驳回任成均、叶丽芬的诉讼请求。2.本案诉讼费由任成均、叶丽芬承担。事实和理由：一、造成本案所涉的406房及1706房均无法办理不动产权登记手续的责任在开发商金辉洋公司，姚腊山、何吉南早已交清了所有的购房款，在1706房因金辉洋公司没有涂销在建工程抵押无法办理不动产权登记手续的情况下，姚腊山、何吉南有权利选择已经办理了预售备案登记并无抵押的406房，请二审法院依法撤销一审判决、驳回任成均、叶丽芬的诉讼请求。2003年2月6日，金辉洋公司与姚腊山、何吉南签订了《商品房买卖合同》，约定姚腊山、何吉南购买本案所涉的406房，房屋总价为人民币522735元，姚腊山、何吉南分三期共支行了520735元，金辉洋公司完成了该房的预售备案登记手续，后由于金辉洋公司逾期交楼等原因，姚腊山、何吉南提出换购1706房，并于2003年10月23日签订了该房的《认购书》及《商品房买卖合同》，该房总价为552735元，由于该房金辉洋公司办理了在建工程抵押、金辉洋公司拖欠银行抵押借款被广州市中级人民法院查封，导致该房无法办理预售备案登记手续，后姚腊山、何吉南在银行抵押借款的执行案中提出异议，广州市中级人民法院裁定异议成立并予以解封，同时让姚腊山、何吉南将剩余的房款32000元交到法院，姚腊山、何吉南于2008年1月10将该剩余房款交给了广州市中级人民法院，但该房的在建工程抵押却因金辉洋公司不履行还款义务而一直未涂销抵押，导致该房一直无法办理不动产权登记手续。二、姚腊山、何吉南与金辉洋公司的换购房至今没有完成，1706房仍在金辉洋公司名下，406房的预售备案登记仍在姚腊山、何吉南名下，在无法完成换购房的情况下，姚腊山、何吉南有权选择终止换购房，406房仍应归姚腊山、何吉南所有，况且姚腊山、何吉南与任成均、叶丽芬也不存在任何法律关系，任成均、叶丽芬明知房屋已经预售备案登记在姚腊山、何吉南名下却依然与金辉洋公司签订《房屋买卖合同》，任成均、叶丽芬应承担相应的风险，任成均、叶丽芬应该去追究金辉洋公司的违约赔偿责任。虽然姚腊山、何吉南与金辉洋公司有一个换购房的情形，但换购房至今没有完成，1706房仍在金辉洋公司名下，406房的预售备案登记仍在姚腊山、何吉南名下。在这个换购房过程中，姚腊山、何吉南在法律上具有同时履行的抗辩权，即换购1706房的手续和姚腊山、何吉南退回406房给金辉洋公司的手续应该同时履行，现在由于金辉洋公司的原因，1706房的换购手续没有完成，那姚腊山、何吉南也不可能将406房退回给金辉洋公司，在换购房无法完成的情况下，姚腊山、何吉南有权选择终止换购房，406房仍应归姚腊山、何吉南所有。同时，在未办理完毕换购房手续的情况下，金辉洋公司也无权处置406房，况且已经预售备案登记的房屋也是依法不能再出售的，406房显然是金辉洋公司“一房二卖”，任成均、叶丽芬也明知房屋已经预售备案登记在姚腊山、何吉南名下却依然与金辉洋签订《房屋买卖合同》，任成均、叶丽芬应承担相应的风险，姚腊山、何吉南与任成均、叶丽芬不存在任何法律关系，任成均、叶丽芬应该去追究金辉洋公司的违约赔偿责任。三、若法院追加银行作为第三人，将任成均、叶丽芬所拖欠金辉洋公司的406房的本息交银行冲抵金辉洋公司拖欠银行的1706房在建工程抵押借款本息，尚有剩余的抵押借款本息由金辉洋公司、任成均、叶丽芬及姚腊山、何吉南共同承担并结清，则1706房可涂销抵押，姚腊山、何吉南也就愿意协助办理注销406房的预售备案登记手续。本案406房购房总价为人民币511048元，任成均、叶丽芬只支付了211048元，尚有300000元没有支付，而1706房的在建工程抵押借款本息估计也在三、四十万，任成均、叶丽芬拖欠的剩余房款本息交银行冲抵后抵押借款本息估计也剩余不多，大家分担后即可解决两房的产权登记问题。因此，姚腊山、何吉南一审时特请求法院追加金辉洋公司抵押借款的银行——中国建设银行股份有限公司广州白云支行为本案的第三人，但一审法院未予采纳。综上，姚腊山、何吉南请求二审法院依法予以改判。任成均、叶丽芬二审答辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作的判决合法合理，二审法院应当予以维持。姚腊山、何吉南原购买的涉案房屋已转购为金洋阁1706房，且涉案房屋房款已转为金洋阁1706房款。现任成均、叶丽芬已履行了合同的付款义务，房屋亦由开发商交付任成均、叶丽芬入住至今，双方之间的商品房买卖合同已实际履行，虽然涉案房屋预售备案在姚腊山、何吉南名下，但姚腊山、何吉南与开发商并未实际履行该预售合同，故姚腊山、何吉南与开发商应当协助任成均、叶丽芬注销预售备案登记。二、姚腊山、何吉南是自愿申请放弃涉案房屋而换购其他房屋，由此而产生的风险应自行承担，与任成均、叶丽芬无关，其可向开发商追究违约赔偿责任。姚腊山、何吉南在2003年9月10日向开发商申请退掉涉案房屋，其后也与开发商另行签订金洋阁1706房的买卖合同并入住使用，相关购房款也转为了金洋阁1706房的购房款，其与开发商的换购房已经完成。至于换购的房屋未能办理产权登记手续的责任在于开发商，与任成均、叶丽芬无关，而且姚腊山、何吉南与开发商也并无约定在金洋阁l706房没有办理产权登记手续的情况下有权利选择涉案房屋，因此，姚腊山、何吉南应向开发商追究违约赔偿责任，并自行承担相应的风险。三、中国建设银行股份有限公司广州白云支行与本案并不存在任何关系，不应追加其为第三人。由于开发商延期交付涉案房屋，姚腊山、何吉南申请换购房屋并已完成，但不知所换购房屋已被抵押给了银行，致使无法办理产权登记手续，但这是姚腊山、何吉南自愿换购房屋所带来的风险，属其与开发商、银行三方的事情，与任成均、叶丽芬无关，因此，任成均、叶丽芬不应承担结清银行的抵押借款本息的责任。综上，任成均、叶丽芬认为姚腊山、何吉南的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院全部予以驳回。任成均、叶丽芬于2020年7月29日向一审法院起诉请求：1.判决广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南协助任成均、叶丽芬办理注销广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房的预售登记备案手续；2.由姚腊山、何吉南、金辉洋公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年3月10日，姚腊山、何吉南（买受人）与金辉洋公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000076101），约定：买受人所购买的商品房位于广州市黄沙大道193号金洋阁406房，该商品房的用途是住宅，建筑面积共105.26平方米，其中套内建筑面积89.47平方米；该房屋属预售，总金额为522735元，买受方人选择转按（一次性付款）方式按期付款：1、2003年2月6日前支付全部楼价款的30%，计162735元；2、2003年2月16日前支付全部楼价款的65%，计308000元；3、2003年5月31日前支付全部房价款的5%，计52000元。同日，姚腊山、何吉南与金辉洋公司办理了406房预售备案登记，预售人金辉洋公司，预购人姚腊山、何吉南。姚腊山、何吉南向金辉洋公司支付406房购房款470735元及税费3920元。2003年9月10日，姚腊山、何吉南向金辉洋公司提交《申请书》，称曾购406房，因金辉洋公司逾期未能交楼，提出退掉406房换成金洋阁1306房，并请金洋阁1306房给予一次性付款优惠9.6折，扣除原交房款及违约金后补差价。其后，姚腊山、何吉南（认购方、乙方）与金辉洋公司（发展商、乙方）签订《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》，约定认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿金洋阁1706单位，建筑面积105.26平方米，套内面积89.27平方米，乙方同意按一次性付款方式付款，即成交价552735元。2003年10月23日，姚腊山、何吉南（买受人）与金辉洋公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002015890）约定以总金额552735元购买广州市黄沙大道193号金洋阁1706房，出卖人应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等等。2004年2月16日，姚腊山、何吉南支付1706房楼款50000元。2004年4月20日，姚腊山、何吉南入住1706房至今。金辉洋公司至今未为姚腊山、何吉南办理1706房房产鉴证和过户登记。再查，2019年5月17日，任成均、叶丽芬向一审法院提出诉讼请求，要求确认其与金辉洋公司就406房存在合法有效的商品房买卖合同关系。一审法院于2019年6月30日作出（2019）粤0103民初4140号民事判决书，认定任成均、叶丽芬于2005年3月向广州金辉洋房地产有限公司购买广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房，支付楼款211048元及综合税费10476元。2005年4月13日，任成均、叶丽芬接收了406房，并使用至今。任成均、叶丽芬与金辉洋公司签订的买卖合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续，并判决确认任成均、叶丽芬与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2005年，因广州市中级人民法院执行广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行证书过程中查封1706房，姚腊山、何吉南以1706房属其所有为由向广州市中级人民法院提出异议，广州中院于2005年11月8日作出（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书，查明姚腊山、何吉南与金辉洋公司签订的《房屋认购书》和《商品房买卖合同》原来购买的是406房屋，后转购1706房，且原购406房屋房款已转为1706房款。并裁定异议人姚腊山、何吉南异议成立，在其将购房尾款32000元缴至广州中院作为被执行人的执行款后，广州中院应将其所购广州市荔湾区黄沙大道粤南大街辉洋苑金洋阁1706房予以解封。2008年1月10日，姚腊山、何吉南向广州中院缴纳32000元。一审庭审中，姚腊山、何吉南确认其支付的406房房款转为了1706房的房款。一审法院认为，（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书已查明姚腊山、何吉南与金辉洋公司签订的《房屋认购书》和《商品房买卖合同》原来购买的是406房屋，后转购1706房，且原购406房屋房款已转为1706房款。一审庭审中，姚腊山、何吉南亦确认406房款转为1706房款，并与金辉洋公司签订了关于1706房的房屋买卖合同，姚腊山、何吉南与金辉洋公司的买卖合同关系已由406房调整为1706房，现任成均、叶丽芬作为先行接受406房交付的买受人及实际使用人，在与金辉洋公司关于406房存在合法有效的房屋买卖合同情况下，其要求姚腊山、何吉南、金辉洋公司注销406房的预售登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。金辉洋公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南在本判决发生法律效力之日起十五日内办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房的预售登记注销手续；二、驳回原告任成均、叶丽芬的其它诉讼请求。一审案件诉讼费50元，由被告广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，针对姚腊山、何吉南的上诉请求与任成均、叶丽芬的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实可知，2003年3月10日，姚腊山、何吉南在与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》购买涉案406房并支付大部分房款后向金辉洋公司转购1706房，且买卖双方就1706房重新签订了《商品房买卖合同》，姚腊山、何吉南于2004年4月20日收搂入住1706房至今。一审庭审中姚腊山、何吉南确认406房款已转为1706房款，在本院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书后，姚腊山、何吉南亦根据该裁定要求将购房余款32000元缴纳到本院代管账号，故姚腊山、何吉南就1706房已履行了付款义务。而就该406房，姚腊山、何吉南并未接收房屋，而由任成均、叶丽芬在与金辉洋公司签订《认购书》、《商品房买卖合同》，支付211048元及综合税费10476元后于2005年4月13日收楼入住至今。为此，一审法院认定姚腊山、何吉南与金辉洋公司的买卖合同关系已由406房调整为1706房并无不当，本院予以认可。现任成均、叶丽芬要求金辉洋公司、姚腊山、何吉南协助办理涉案406房的预售登记注销手续合理合法，一审予以支持无误。需要说明的是任成均、叶丽芬尚有300000元房款未付，其二审亦明确同意将未付房款作为本院相关执行案件执行款，故该费项应作执行款项处理。综上所述，姚腊山、何吉南的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由姚腊山、何吉南负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年二月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏