河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1220号原告:许丁奇，男，1976年9月15日出生，汉族，现住郑州市中原区。被告：金科智慧服务集团股份有限公司河南分公司，住所地：郑州市中牟县刘集镇平安路**。负责人：叶良兵，职务：经理。委托诉讼代理人：魏新洋，男，1975年8月29日出生，汉族，该公司工作人员。原告许丁奇诉被告金科智慧服务集团股份有限公司河南分公司（以下简称“金科河南分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告许丁奇及被告金科河南分公司的委托诉讼代理人魏新洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许丁奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告多收取的物业费2298元(2017年1月1日起至2019年10月1日止)；2.判令被告退还原告车位租赁费人民币13060元，并停止收取2021年5月1日以后的地面公共车位租赁费；3.判令被告在小区公示栏向全体业主公示从2017年1月1日起至2021年2月19日收取的电梯广告费、公共车位临时停车收费、小区内部摊位费及饮水机停放收费、丰巢快递柜停放费等公共部位收益情况；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2017年1月1日，被告金科物业未经小区全体业主同意也未经代表同意只凭与小岗刘村签订的协议进驻西耿河家园，入住后也未与原告签署物业服务合同。在原告与原物业（郑州九达物业服务有限公司）签署的物业合同仍然有效的情况下擅自提高物业收费，也未向全体业主进行公示，擅自将原告的收费标准每平方每月1.3元提高到1.73元，且自入住后地面公共车位以每个每月280元高价租赁给业主和外来租户，另外收取50元车位管理费。自入住后1号楼电梯广告费和小区内部摊位收费及其他公共收益从未进行公示，也从未返还给业主。经原告多次和被告进行协商无果。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。被告金科河南分公司辩称，被告严格按照物业服务合同执行收费，并不存在多收费。车位管理费及公共部位收益，物业服务合同第六章物业服务费用已经明确物业费收费标准，物业服务合同补充协议第六条公共部位的收益归属已经明确，被告无理由给原告予以公示。针对原告的其他诉讼请求，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人举证分析认证后，确认本案法律事实如下：1.许丁奇系案涉西耿河家园住宅小区1号楼*单元****号的业主。诉讼中，许丁奇及金科河南分公司均称案涉小区系拆迁安置小区。许丁奇举证称拆迁人系郑州市中原区小岗刘村城中村改造指挥部、郑州元龙房地产开发有限公司；金科河南分公司称小岗刘村民委员会是案涉小区的开发建设单位，案涉小区2/3以上业主均系小岗刘村村民。2.2016年12月28日，郑州市中原区航海西路街道小岗刘村民委员会（甲方）与金科物业服务集团有限公司河南分公司（乙方）签订《西耿河家园物业服务合同》。该合同约定，甲方选聘乙方，对西耿河家园进行物业服务。该物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。物业服务费按月收取，其收费标准为高层1.73元/平方米/月，车位管理费50元/个/月，地面停车费330元/个/月。服务期限三年，自2017年1月1日至2019年12月31日。期限内，物业区域业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同的，本合同终止。同日，上述甲乙双方签订《物业服务合同补充协议》。该协议约定，小区公共收益纳入物业收入，以弥补物业费不足。2019年5月30日，上述甲乙双方再次签订《西耿河家园物业服务合同》，服务期限自2020年1月1日起至2022年12月31日。物业收费标准未改变。诉讼中，许丁奇与金科河南分公司均认可案涉小区截止目前尚未成立业主委员会。许丁奇认可自2017年1月1日起至今实际由金科物业服务集团有限公司河南分公司提供物业服务，但其认为郑州市中原区航海西路街道小岗刘村民委员会无权代表全体业主签订物业服务合同。3.2017年1月1日起，许丁奇先后多次与金科物业服务集团有限公司河南分公司签订《西耿河家园小区停车位租赁协议》，并按每月330元标准（其中包含管理费50元、车位停车费280元）缴纳地面车位租赁费。金科河南分公司述称案涉小区停车位不足，其中地面公共停车位280个，签订停车位租赁协议缴纳租赁费的业主，可以在租赁期内使用上述地面停车位中某个固定车位。许丁奇对此无异议。4.因许丁奇自2017年1月1日起未及时缴纳物业费，2020年7月9日，金科物业服务集团有限公司河南分公司将其诉至本院。本院依法作出（2020）豫0102民初3375号民事调解书，双方当事人自愿达成协议如下：许丁奇于2020年8月15日之前一次性支付金科物业服务集团有限公司河南分公司自2017年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费7174元。随后，许丁奇向金科河南分公司如数支付了上述物业费。5.另查，2020年7月21日，金科物业服务集团有限公司河南分公司的名称变更登记为“金科智慧服务集团股份有限公司河南分公司”。本院认为，原告许丁奇与被告金科河南分公司对双方之间就案涉房屋实际存在物业服务合同关系的事实无争议，且无证据显示该合同关系存在法定无效的情形，许丁奇作为接受物业服务一方，应当支付相应物业费。针对2017年1月1日起至2019年10月1日止的物业费，许丁奇与金科河南分公司在过往诉讼中达成和解，对于欠缴物业费的标准及数额均予以确认，本院依法出具的民事调解书对双方具有法律约束力。许丁奇在自愿支付上述调解书中所确定的欠缴的物业费后反悔，要求退还其中部分物业费，于法无据，本院不予支持。关于车位租赁费。金科河南分公司与郑州市中原区航海西路街道小岗刘村民委员会先后签订的《西耿河家园物业服务合同》均明确约定了地面停车位予以收费及收费标准。虽许丁奇抗辩称该村委员会无权代表全体业主签订物业服务合同，但根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，为了确保小区业主的正常生活，作为案涉物业所在地的基层组织代行业主委员会的职责签订的物业服务合同，金科河南分公司也实际依照合同约定提供了相应物业服务，该合同对业主应当具有拘束力。且许丁奇与金科河南分公司签订有《西耿河家园小区停车位租赁协议》，其在合同履行期间内亦实际使用了固定车位，其以金科河南分公司无权处分为由要求返还租赁费,于法无据，本院不予支持。关于许丁奇要求金科河南分公司停止收取2021年5月1日以后的车位租赁费，因金科河南分公司的收费行为系基于双方租赁合同约定而实施，许丁奇并未举证其与金科河南分公司之间存在有关于2021年5月1日以后的车位租赁合同，故对许丁奇该项请求，本院不予支持。关于公共部位收益。虽案涉《西耿河家园物业服务合同》约定案涉物业服务采取包干制，且在《物业服务合同补充协议》中明确约定小区公共收益纳入物业收入，以弥补物业费不足。但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：…（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况…。根据上述规定，小区内共有部分的使用、收益情况属于业主知情权范围，而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，因此许丁奇有权要求金科河南分公司予以公示。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告金科智慧服务集团股份有限公司河南分公司自本判决生效之日起十五日内，在案涉西耿河家园小区公示栏内，对2017年1月1日起至2021年2月19日西耿河家园小区共有部分的使用和收益情况予以公示；二、驳回原告许丁奇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取82元，由原告许丁奇负担62元，被告金科智慧服务集团股份有限公司河南分公司负担20元。本判决为终审判决。审判员  曹媛媛二〇二一年二月二十四日书记员  孟 丽