浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初9791号 原告：李成响，男，1940年1月22日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：王凯，浙江国翔律师事务所律师。 被告：王某2，男，1982年2月25日出生，汉族，住东阳市。 被告：金某，女，1982年10月21日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：李广钱，浙江德当律师事务所律师。 被告：王某1，男，2006年7月9日出生，汉族，未成年，住东阳市。 法定代理人：王某2，男，1982年2月25日出生，汉族，住东阳市。 法定代理人：金某，女，1982年10月21日出生，汉族，住东阳市。 原告李成响为与被告王某2、金某、王某1买卖合同纠纷一案，于2020年9月14日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依原告李成响的申请，于2020年9月18日裁定查封登记在三被告名下的坐落于东阳市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋、东阳市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋。原告李成响的委托诉讼代理人王凯，被告金某的委托诉讼代理人李广钱到庭参加诉讼，被告王某2、王某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成响起诉称，2013年1月18日，原告李成响与被告王某2、金某签订杜卖契一份，约定：被告王某2、金某将所批新基贰间的土地使用权（建房土地面积为72平方米，按东阳市政府批复的新农村建设改造安置方案的规定，此所批新基贰间的土地使用权可置换为世贸华庭1＃楼安置高层套间房产）出卖给原告李成响，价款为110万元，其中100万元在签订杜卖契当天支付，余款10万元在办理好公证委托过户手续后一次性付清。同日，原告李成响将100万元转账给被告王某2、金某。杜卖契签订后，因被告王某2、金某无故不愿按原约定履行，屡屡提高价款，双方形成纠纷。2014年3月18日，在东阳市××街道人民调解委员会的主持下，原告李成响和被告王某2、金某达成人民调解协议，约定被告王某2、金某于2014年3月20日前到公证处办理房屋过户所需公证手续，原告李成响自愿补偿被告王某2、金某2.4万元作为交通、通讯等杂费，被告王某2、金某承诺积极配合原告李成响办理房屋办户手续且不再以其他理由再向原告李成响索要财物。当天，原告李成响和被告王某2、金某到东阳市公证处办理了相关委托手续，原告李成响依约支付了2.4万元补偿款和剩余的10万元。2020年5月22日，原告李成响抽得坐落于东阳市××街道××路××号××幢××单元××室（以下简称涉案房屋1）、1幢2单元301室（以下简称涉案房屋2）。原告李成响支付了上述房屋的差价款共计425700元。2020年8月24日，三被告办理了上述房屋的不动产权证，但原告李成响在办理上述房屋的变更登记手续时，被告金某、王某2要求增加价款。原告李成响诉请要求判令：一、原告李成响与被告金某、王某2签订的《杜卖契》合法有效；二、三被告协助原告李成响将上述两处房屋过户在原告李成响名下。 针对上述诉讼请求，原告李成响向本院提供了以下证据： 一、农村私人建房用地审批表（复印件）、《杜卖契》各1份，以证明原告李成响与被告王某2、金某之间就所批新基贰间的土地使用权签订杜卖契的事实。 二、人民调解协议书1份，以证明原告李成响与被告王某2、金某在东阳市××街道人民调解委员会的主持下所达成的调解协议的内容。 三、2014年3月18日的公证书1份，以证明被告王某2、金某所办理公证书的内容。 四、收据2份，以证明原告李成响向被告王某2、金某支付了全部价款和补偿款的事实。 五、抽签规则、安置定位表、2020年5月22日公证书（均系复印件）各1份，以证明原告李成响抽得涉案房屋1和涉案房屋2的事实。 六、中国工商银行电子银行回单4份、收据2份，以证明原告李成响通过其女儿李巧萍支付了涉案房屋1、2的差价款的事实。 七、结婚证、户口本（均系复印件）各1份，以证明下列事实：被告王某2、金某系夫妻关系，被告王某1系被告王某2、金某之子。 八、涉案房屋1的不动产权证3本、涉案房屋2的不动产权证3本，以证明三被告办理了涉案房屋1、2的相关产权证书的事实。 被告王某2、王某1未作答辩也未提供证据。 被告金某答辩称：一、三被告审批的地基属于农村集体土地，在建房审批表中也注明不得出卖或转让，农村屋基买卖只能在同村人中购买，原告李成响系城镇居民，故杜卖契无效。二、退一步进，杜卖契也是一份效力待定的协议。涉案屋基系三个被告共同所有，在签订杜卖契时，原告李成响未与被告王某1签订过协议，杜卖契影响了被告王某1成年后的经济利益，应待被告王某1在成年后进行追认。原告李成响凭公证书无法办理相关手续的原因是可能损害被告王某1的利益，还需被告王某2、金某协助办理。三、第二项诉讼请求已超过杜卖契的内容。综上，请法院驳回原告李成响的诉讼请求。 被告金某未向本院提供证据。 经开庭审理，对原告李成响提供的证据，本院认证如下： 被告王某2、王某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃一审期间质证的权利。 证据一，被告金某对真实性无异议，但认为杜卖契无效。本院经审核认为，该组证据具备真实性，予以采纳，至于《杜卖契》是否无效在说理部分予以阐述。证据二，被告金某无异议。证据三、四、六、七，被告金某对真实性无异议，认为公证书中并没有被告王某1的授权，恰好可以说明杜卖契是无效的。本院经审核认为，上述五组证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。证据五，被告金某的质证意见如下：公证书的真实性由法院审核，抽签规则及安置定位表系复印件，不予认可。证据八，被告金某无异议。本院经审核认为，结合证据五、八，该两组证据具有证明原告李成响抽中了涉案房屋1、涉案房屋2并由三被告办理了涉案房屋1、涉案房屋2的不动产权证的证明力。 本院经审理，查明事实如下： 被告王某2、金某系夫妻关系，被告王某1系被告王某2、金某之子。 被告王某2作为户主、被告金某、王某1作为家庭成员于2009年4月20日申请东阳市××街道十里头村的建设用地建房叁间一弄，于2013年3月20日审批取得了建设用地建房贰间。2013年1月18日，原告李成响与被告王某2、金某签订《杜卖契》一份，内容为：“东阳市××街道十里头小区居民王某2将所批新基贰间（建房面积72平方米）杜卖给李成响，永久性定价壹佰壹拾万整。在签契约时支付壹佰万元整，其余拾万元整在办理好公证委托过户手续后一次性付清，之后产生的一切费用由李成响负责，王某2要协助配合办理好公证委托过户手续。双方签字后生效，永不反悔。如有反悔，反悔方需赔付对方损失费出让款的200%，计人民币贰佰贰拾万元整。”同日，原告李成响向被告王某2、金某支付了100万元。 2014年3月，原告李成响与被告王某2、金某之间因买房公证、支付押金产生纠纷，同年3月18日，经东阳市××街道人民调解委员会调解，双方达成如下协议：“一、李成响与王某2、金某夫妇于2014年3月20日前到市公证处办理公证手续。二、李成响补偿给王某2、金某夫妻在公证、办理过户手续时的损失费贰万肆仟元整，包括交通费、通讯费、误工费等。三、本调解协议双方签字盖章后生效。双方再无其他经济纠纷，在办理土地房产证过户时，王某2、金某应积极协助李成响办理过户手续，不得以任何理由再向对方索要财物。否则按2013年1月18日杜卖契做悔约处理，赔偿对方损失费贰佰贰拾肆万捌仟元整。”同日，被告王某2、金某到东阳市公证处办理了《授权委托书》的公证；原告李成响向被告王某2、金某支付了24000元和剩余的转让款10万元。 2020年5月8日，原告李成响向东阳市××街道十里头经济合作社交了两套房的定金共计36万元。同年5月22日，原告李成响凭《杜卖契》参加了东阳市××街道世贸华庭1＃楼安置房抽签分房活动并抽中了涉案房屋1、涉案房屋2。同年5月25日，原告李成响支付了涉案房屋1、涉案房屋2的差价款共计65700元。2020年8月24日，三被告办理了涉案房屋1、涉案房屋2的不动产权证（权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：划拨），证号为：（2020）东阳市不动产权第0035004号、第0035005号、第0035006号；（2020）东阳市不动产权第0035007号、第0035008号、第0035009号。 本院认为，本案的争议焦点为：《杜卖契》是否有效？三被告审批取得建设用地二间，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”，原告李成响与被告王某2、金某之间签订的《杜卖契》实质是建设用地使用权转让合同。三被告虽然审批了涉案屋基，但并未要求实际安置屋基，而是要求安排安置房，故《杜卖契》中所转让标的是屋基所享有的权益，《杜卖契》系原告李成响与被告王某2、金某的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。被告金某辩称：涉案屋基系三个被告共同所有，在签订杜卖契时，原告李成响未与被告王某1签订过协议，杜卖契影响了被告王某1成年后的经济利益，应待被告王某1在成年后进行追认。本院认为，被告王某2、金某系被告王某1的父母，其基于家庭利益而对涉案屋基进行买卖，被告王某2、金某所签订的《杜卖契》对被告王某1具有约束力。 原、被告双方所签订的《人民调解协议书》中约定被告王某2、金某应协助原告李成响办理过户手续，三被告已办理涉案房屋1、涉案房屋2的不动产权证，现原告李成响要求三被告协助原告李成响将涉案房屋1、涉案房屋2过户在原告李成响名下的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。 综上，原告李成响的诉请于法有据，本院予以支持。被告金某的辩称意见不成立，本院不予支持。被告王某2、王某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李成响与被告王某2、金某于2013年1月18日签订的《杜卖契》有效。 二、被告王某2、金某、王某1应于本判决生效之日起二十日内协助原告李成响办理将位于东阳市××街道书院路202号1幢2单元301室房屋和东阳市××街道××路××号××幢××单元××室房屋过户到原告李成响名下的转移登记手续。 案件受理费14700元，保全费5000元，由被告王某2、金某、王某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  厉晶晶 人民陪审员  马红灯 人民陪审员  任艳芳 二〇二一年二月二十五日 代书 记员  金思思 适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 8- 9-