太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初19号原告：武某，住河北省平山县。委托诉讼代理人：李某1，山西百会律师事务所律师。被告：太原金世恒房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140100317185736H。法定代表人：汪某。委托诉讼代理人：张某，住山西省太原市。第三人：交通银行股份有限公司山西省分行。负责人：李某2，行长。委托诉讼代理人：冯某，住山西省太原市。原告武某与被告太原金世恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武某的委托诉讼代理人李某1、被告太原金世恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某、第三人交通银行股份有限公司山西省分行的委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告武某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告双方签订的《太原恒大滨河左岸购房协议》、《商品房买卖合同》，并返还原告购房款本金527489元及专项维修基金10977元；2、请求依法判决解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，被告将原告的购房贷款返还给第三人；3、请求依法判决被告支付第一、第二诉求总款项占用期间的利息损失（自2018年10月9日起算，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，截至2020年10月10日利息为141299.29），直至款项结清为止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原、被告签订了《太原恒大滨河左岸购房协议》，《商品房买卖合同》，原告购买被告位于太原市××区房产一套，总价款为1737489元。协议约定原告于7月29日前交付首期房款527489元，余款1210000元以银行按揭方式支付。2018年8月28日，原、被告与第三人交通银行股份有限公司山西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人贷款1210000元并委托其支付给被告。上述合同中权利和义务以及相应款项均已履行完毕且无任何违约行为。另外原告还向被告缴纳了房屋专项维修基金10977元。当初原告与被告签订购房协议时，被告母公司恒大地产集团有限公司同时向原告出具了一份《无理由退房承诺书》，承诺在办理入住手续前的任何时间均可对原告购买的房屋办理无理由退房手续。现因疫情影响，原告收入锐减，已无力支付剩余房屋贷款，同被告交涉时其有意拖延办理退房手续，原告为维护合法权益诉至本院，请求判如所请。被告太原金世恒房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同中约定原告采用首付加按揭方式购买太原恒大滨河左岸1幢2单元1003号房屋，原告以涉案房屋为抵押，向第三人贷款1210000元，被告为其提供阶段性担保，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，不存在违约情形，依据合同以及补充协议约定，原告办理完毕银行按揭手续后无权单方解除商品房买卖合同，并且原、被告并未签署无理由退房协议书，故原告无权主张返还购房款及利息。第三人交通银行股份有限公司山西省分行辩称，1、原告与第三人借款事实存在。原、被告与第三人于2018年8月28日签订了《个人房产抵押贷款合同》，第三人于2018年9月4日按照合同约定发放贷款1210000元，截至2021年1月21日，第三人系统显示贷款余额为1171530.02元。2、《个人房产抵押贷款合同》履行正常。根据原、被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，原告自2018年10月起还款正常，暂不存在逾期等情况，未触发贷款提前到期约定，暂不符合《民法典》关于合同解除的规定。3、原告应承担还款责任，根据《个人房产抵押贷款合同》，原告作为债务人有义务按照合同约定履行还款责任。同时，根据合同约定，原告可以向第三人申请办理提前还款，并按照合同约定的内容履行相关义务后，第三人协助办理提前还款手续。综上，第三人不同意解除《个人房产抵押贷款合同》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，依据当事人提交的证据，本院认定事实如下：一、2018年7月27日，原告武某与被告太原金世恒房地产开发有限公司签订《太原恒大滨河左岸购房协议》及合同编号为20180069484的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的太原市××路房屋，房屋面积121.97平方米，总价款1737489元，原告采取银行按揭方式付款，首付款共计人民币527489元于2018年7月29日前付清，余款共计人民币1210000元办理银行按揭，并在2018年7月29日前办理完毕银行按揭申请手续。被告应在2021年5月30日前将符合合同约定并验收合格的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》还约定了其他事项。同日，原告按照《合同》约定向被告支付首付款人民币527489。二、2018年8月28日，原告武某作为借款人，被告太原金世恒房地产开发有限公司作为担保人，第三人交通银行股份有限公司山西省分行作为贷款人共同签订了编号为201801141011999001200000086号《个人房产抵押贷款合同》，《合同》约定，原告向第三人贷款人民币1210000元，贷款期限为36个月，还款方式为等额本息还款，每期还款额为人民币6973.08元。《合同》还约定了其他事项，《合同》签订后，第三人按照《合同》约定将借款人民币1210000元汇入被告账户，至原告起诉时，原告均按时归还借款本金，不存在违约情况。三、2018年7月27日，恒大地产集团有限公司向原告武某出具《无理由退房承诺书》，载明：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大滨河左岸楼盘1幢2单元1003房，若您已履行《购房协议书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。现原告以无力支付剩余房屋贷款为由，请求被告按照《无理由退房承诺书》的承诺解除《商品房买卖合同》并退还已缴纳首付款。本院认为，一、原告武某与被告太原金世恒房地产开发有限公司签订的《太原恒大滨河左岸购房协议》、合同编号为20180069484的《商品房买卖合同》以及原告武某与被告太原金世恒房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司山西省分行签订的201801141011999001200000086号《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效；二、庭审中，被告代理人对恒大地产集团有限公司向原告武某出具的《无理由退房承诺书》的真实性不予认可，但是结合被告与其他商品房购买人签署的《无理由退房协议书》的内容可以确认，由恒大地产集团有限公司向其下属公司所开发楼盘的商品房购买人出具《无理由退房承诺书》是通常做法，该《承诺书》真实有效。从该《承诺书》内容可以看出，商品房购买人只有在履行《购房协议书》、《商品房买卖合同》时无任何违约行为，且与被告太原金世恒房地产开发有限公司签署《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，才可以办理无理由退房手续。该《承诺书》并非办理无理由退房的直接依据，原告只有依据该《承诺书》的约定，与被告签署《无理由退房协议书》后才可办理退房手续。因此，在未与被告签订《无理由退房协议书》的情况下，原告请求被告解除《购房协议书》、《商品房买卖合同》并办理退款手续的条件尚未成就，本院不予支持。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案中，作为担保权人的第三人交通银行股份有限公司山西省分行并未就担保贷款合同纠纷提出诉讼请求，不符合合并审理的情形，因此，原告关于解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》并由被告将原告的购房贷款返还给第三人的请求应当另行起诉，本案不予审理。四、因本案涉及的合同成立及履行合同发生的争议均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、原《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告武某的诉讼请求。案件受理费21808元减半收取10904元由原告武某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至太原市中级人民法院。审判员 李晓巍 二〇二一年二月七日书记员 龚品馨