加强党贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终439号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：915204022156744404。法定代表人：邓晓芳。委托诉讼代理人：冯凯，男，1987年7月10日生，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。被上诉人（原审原告）：赵某，男，汉族，1943年2月16日生，陕西省西安市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司因与被上诉人赵某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯，被上诉人赵某委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销（2020）黔0402民初4190号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为是一种违约金的约定。（一）《房屋拆迁补偿安置补偿协议》对超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质，同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照此标准设置的违约金，而该标准只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，实质上违约金并未明确约定清楚，因此一审法院计算超期过渡费的方式错误，应在1-5倍区间进行取值，按照每月递增10%，递增至5倍的计算方式，将导致违约金过高，同时，根据西秀区统计局统计，在本案涉案房屋周边的类似房屋对外出租的租金为1600元-1800元不等，而本案超期过渡费按照3250元/月进行支付，已远超正常对外出租价格，如每月按照3250元进行支付，将有可能导致支付给拆迁户的超期过渡费超出购房款，有失公平原则，因此本案的超期过渡费应按照违约金过高予以调整。（二）被上诉人起诉要求被告支付费用过高，请求二审法院判决予以减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。”被上诉人起诉为《合同纠纷》，一审法院判定上述人支付拖欠房屋过渡费216779.45元，《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第一条拆迁建筑面积为65.43㎡，按当时市场价5000元/㎡，总价为32.72万元，一审法院判定的“过渡费”已超过房屋总价的66.26%，已经远远超过其实际损失，请求人民法院判定按30%支付违约金。二、本案房屋已达到交付条件。本案涉案房屋已达到交房使用条件，虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已能够进行居住。2017年上诉人已登报告知过业主“房屋已达到交付条件，请前来办理交房手续”，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致迟迟无法办理房屋验收相关手续，一审法院在只考虑涉案房屋是否办理行政手续的情况下，要求上诉人承担高额违约条款责任，将导致上诉人公司面临上百家拆迁户的起诉，如每家裁判支付超期过渡费按照每月3250元支付，将导致企业灭亡。综上所述，本案超期过渡费应按照违约金予以调整，从考虑保护国有企业长久发展以及保障国有资产不流失的角度出发，请二审法院对支付超期过渡费，以及支付超期过渡费的时间予以考虑，支持上诉人上述意见，上诉人特具状上诉至贵院，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的前述上诉请求。被上诉人赵某二审中答辩称:一审判决认定事实清楚，处理正确，请求予以维持。原审原告赵某向一审法院起诉请求：一、判决被告立即支付原告截止2020年8月份的过渡费共计264904.06元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。二、判决本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积65.43平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月7日前搬迁；甲方以市西路、塔山小区X号楼X栋X楼X型X号建筑面积为111.7平方米与乙方产权调换，乙方补给甲方87076元，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、有线电视260元，二次搬迁补助费1046.88元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费计9000元，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容。协议签订后，原告在2011年4月16日即按协议约定将房屋交付给被告。2011年5月16日，原告（乙方）又与被告（甲方）就上述协议签订《补充协议》，约定：拆迁奖励增加10000元；增加拆迁过渡费共计2700元，简装补偿费为8505.9元。最后差价结算68859.3元。六、有关情况说明：……（二）、1、20000元奖励中10000元可提取现金；2、18个月临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾交房屋之日起，每6个月发放一次，每次3900元；3、搬家补助费1046.88元一次提清。此后，被告陆续支付过渡费49720.55元给原告，最后一次支付的时间为2017年10月24日支付650元。因原告认为涉案房屋未达到交房标准，原告至今未办理收房手续。原告以被告未付清拆迁安置补助费为由诉至本院。同时查明，被告提供的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费，被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起，按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费”。一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》及补充协议，是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，双方应按协议约定履行自己的义务。原、被告在《拆迁协议》中约定过渡期为18个月，被告未能在约定的18个月内将符合交房条件的房屋交付给原告，即应按协议约定支付超期过渡费。虽然被告于2017年9月4日通过在《黔中早报》登载的《收房通知》向拆迁户通知交付调换的房屋，但公告时被告尚未取得竣工验收合格证书，该产权调换房屋尚未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋。因被告不能提供符合交房条件的产权调换房交付原告，根据双方《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第八条第2项约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费”。对于过渡费应从何时开始支付的问题，因乙方同意在建设期间自行周转过渡，双方在《补充协议》中约定临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾交房屋之日起，每6个月发放一次，双方在均认可过渡费从原告腾房交给被告的时间2011年4月16日的第二日起算，故该起算点本院予以支持。现原告要求被告支付过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，本院予以支持。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题；超期临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，是为了解决被拆迁人无法在原房屋居住而给予的补偿。原、被告双方在合同中约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；”该约定不违反法律的禁止性规定，也不损害社会公共利益，故本院予以确认。2003年3月28日施行的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定了被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。本案中，被告华夏公司存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给原告承担，被告应当按约定支付原告超期临时安置补助费。依照该规定，被告从2011年4月17日起支付过渡费，至2012年10月16日即为双方约定的18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为650×18=11700元。此后的超期临时安置补助费，具体计算如下：2012年10月17日至2020年8月16日共计94个月，650元/月×（110%+120%+130%+140%+……500%）+54月×3250元=79300元+175500元=254800元，扣除已支付的超期临时安置补助费38020.55元（原告共收到被告49720.55元，扣除18个月的临时安置补助费11700元），被告尚需支付原告至2020年8月16日的超期临时安置补助费人民币216779.45元，原告主张截止至2020年8月16日止超过上述金额的部分本院不予支持。因案涉的回迁房屋何时能达到交房条件尚不能确定，故2019年6月17日后的超期安置补助费原告可另行主张。被告辩称原告要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间。被告将诉讼时效从2010年8月27日开始起算，是对诉讼时效规定的错误理解。因双方协议约定过渡费每6个月支付一次，同时约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，过渡费为同一债务，并非一次性给付，而是分期履行，是连续支付的过程，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，对被告该辩称本院不予采信。被告辩称原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。即使被告已通知原告2017年9月15日交房，但因涉案房屋被告至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，原告有权拒收房屋，被告应支付2017年9月以后的超期过渡费直至产权调换房达到交付条件止。被告主张2017年9月前完成涉案房屋的住房部分的竣工验收，没有证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵某截止至2020年8月16日的超期安置补助费人民币216779.45元。二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。案件受理费人民币5274元，减半收取人民币2637元，由原告赵某承担人民币361元，被告贵州华夏房地产开发有限责任公司承担人民币2276元。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：贵州华夏房地产开发有限责任公司是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，贵州华夏房地产开发有限责任公司仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故贵州华夏房地产开发有限责任公司上诉主张应在区间取值的理由不能成立。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定，故对贵州华夏房地产开发有限责任公司超期过渡费应当调减的主张，不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5274元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年二月二十五日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。