河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8675号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路****楼**。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王若昊，河南路德律师事务所律师。被告：韦晨硕，男，汉族，1997年3月29日出生，住郑州市中原区。原告郑州汇泉置业有限公司（以下简称汇泉置业）与被告韦晨硕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇泉置业的委托诉讼代理人王若昊到庭参加诉讼，被告韦晨硕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇泉置业向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的合同编号为17003544876的《商品房买卖合同》于2020年4月25日解除；2.判令被告协助办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；3.判令被告承担违约金57805.25元，律师费6000元（以上共计63805.25元）；4.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2017年8月28日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，被告采用按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市中原区××、××楼××号房屋；合同签订后，双方到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记以及预抵押登记手续。原告依据约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。被告办理按揭贷款后，不按时归还贷款，致使按揭贷款银行多次划扣原告款项代偿，原告通知被告清偿后，被告仍不清偿，且用实际行动明确表示不再履行合同义务。依据《商品房买卖合同》补充条款第三条第六款，原、被告双方约定的合同解除条件已成就。原告依据《商品房买卖合同》约定、《合同法》第九十三条以及第九十四条规定，通知被告《商品房买卖合同》解除。依据《物权法》第二十条之规定，房屋的预告登记仅是保障被告将来实现物权的措施，预告登记并非物权登记，被告并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告以实际行动明确表示不履行合同义务，且原告按照合同约定履行了告知义务，原告要求解除合同符合约定和法律规定，不存在过错，为此支出的费用，被告应当依约承担。被告意图长期由原告偿还贷款，而自己获得房屋权益的行为，与合同目的和法律规定相违背，被告应对其过错行为承担合同约定的违约责任。原告通知合同解除后，被告未履行协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记解除手续的约定义务。被告韦晨硕未答辩。原告汇泉置业围绕诉讼请求依法提交了证据，韦晨硕未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，根据汇泉置业提供的证据及陈述，本院认定法律事实如下：1.2017年8月28日，汇泉置业（××）与韦晨硕（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号17003544876），主要内容：韦晨硕购买汇泉置业出卖的位于郑州市中原区××、××楼××房屋××套，建筑面积108.81平方米，总金额1156105元，首付款347105元，剩余809000元办理商业贷款。该合同附件四即合同补充协议中的第三条载明“……6.如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起,至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同（××也可继续催交付款，××仍拒不付款的，××有权在通知××付款后3年内任何时间解除合同），××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除××给××造成的全部损失（包括但不限于利息损失，诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及损失额30%的违约金；（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任。”第九条载明“……4.合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，并在收到送达的解除通知之日起7日内共同办理解除合同手续（包括签署解除合同的补充协议、共同到当地房管局现场签字、办理解除《商品房买卖合同》备案等手续），以及由违约方承担解除合同的全部费用和因签署本合同及补充协议而承担的全部税费，否则每逾期1日，违约方应向相对方支付总房款的千分之二作为损失赔偿金。同时，违约方如不予配合办理的，其还应承担因解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用……8.××确认其有效通讯地址：郑州市中原区互助路24号院3号楼1单元9号及邮编：450000，××可根据该地址与××书面联系。××或××双方地址和联系方式如有变更，应变更之日起7日内书面通知对方……”。2.2017年10月25日，兴业银行股份有限公司郑州分行（贷款人）与韦晨硕（借款人）及汇泉置业（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定韦晨硕因购房向贷款人贷款809000元，贷款期限360个月，自2017年10月25日起至2047年10月25日止，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.15。保证期间为阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证人为汇泉置业。3.因韦晨硕未按期偿还贷款，兴业银行股份有限公司郑州分行于2020年1月9日扣划汇泉置业保证金6044.70元。4.2020年3月19日，汇泉置业向韦晨硕合同中确认有效的通讯地址河南省郑州市中原区互助路24号院3号楼1单元9号邮寄《律师函》一份，主要内容为：致韦晨硕，鉴于2017年8月28日你与汇泉置业签订的《商品房买卖合同》，以按揭贷款的方式购买汇泉置业开发的房产，并由汇泉置业提供阶段性担保，但你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，致使汇泉置业承担保证责任至今，已经严重违约。汇泉置业委托河南荟智源策律师事务所处理该事宜，现依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，向你函告如下：一、你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，致使汇泉置业承担保证责任，已经严重违约，依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，你应3日内偿还汇泉置业代偿的全部按揭款本息，并承担违约责任。二、请你于2020年3月23日前到汇泉置业结清全部代偿款本息，如2020年4月23日前仍不履行清偿代偿款本息义务，则汇泉置业将依据法律规定和合同约定通知你合同解除；通知合同解除后，你应及时协助汇泉置业办理《商品房买卖合同》信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续。三、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉置业承担律师费、诉讼费等实际损失，汇泉置业将依法向你追偿。敬请你收到此函后，慎重并及时予以处理。5.2020年4月24日，汇泉置业向韦晨硕合同中确认有效的通讯地址河南省郑州市中原区互助路24号院3号楼1单元9号邮寄《律师函》一份，主要内容为：致韦晨硕，鉴于你于2017年8月28日与汇泉置业签订的《商品房买卖合同》之后，虽经汇泉置业多次通知，在合同约定的宽限期内，拒不支付汇泉置业代偿的按揭款本息，已经符合合同约定解除的条件；现汇泉置业委托河南荟智源策律师事务所函告如下：一、你与汇泉置业签订的《商品房买卖合同》，于2020年4月25日解除。二、请你7日内配合汇泉置业到郑州市房屋管理部门办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续。三、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉置业承担律师费、诉讼费等实际损失，汇泉置业将依据《商品房买卖合同》补充协议第9条第4款要求你承担违约金、律师费的违约赔偿责任。四、请你慎重抉择，并按照合同约定履行义务，避免造成汇泉置业支出律师费等主张债权的费用，防止各方损失的进一步扩大。该律师函于2020年4月28日退回。6.2020年9月17日，汇泉置业与河南路德律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并为此支付律师代理费6000元。本院认为，韦晨硕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩举证和质证的权利，应承担对其不利的法律后果。汇泉置业与韦晨硕签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护。兴业银行股份有限公司郑州分行因韦晨硕未按期偿还贷款而扣划汇泉置业保证金，经汇泉置业催告后，韦晨硕未能按期偿还汇泉置业代其向按揭银行偿还的款项，已构成违约；根据合同约定，韦晨硕没有付清汇泉置业代其向按揭银行偿还的款项延迟达30日，即以自己的行为明确表示不再履行合同义务，已构成本合同项下的严重违约行为，汇泉置业作为××有权解除《商品房买卖合同》，汇泉置业按合同中韦晨硕确认有效的通讯地址向韦晨硕邮寄《律师函》，通知其解除《商品房买卖合同》，符合合同约定的通知方式。汇泉置业要求确认其与韦晨硕签订的《商品房买卖合同》于2020年4月25日解除，并要求韦晨硕协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。对于汇泉置业要求韦晨硕承担违约金57805.25元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：如因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，故韦晨硕应向汇泉置业支付总房款1156105元的5%的违约金即57805.25元。关于律师费，汇泉置业委托河南路德律师事务所代理本案诉讼所支出的律师费6000元，已经实际发生，符合合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，韦晨硕相应的合同权利，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州汇泉置业有限公司与被告韦晨硕签订的17003544876号《商品房买卖合同》于2020年4月25日解除；二、被告韦晨硕于本判决生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理17003544876号《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；三、被告韦晨硕于本判决生效之日起十日内支付原告郑州汇泉置业有限公司违约金57805.25元、律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7890元（已减半收取），由被告韦晨硕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二一年二月二十五日书记员  郑飞虎