天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终692号上诉人（一审原告、反诉被告）：品骏控股有限公司，住所地重庆市北碚区云汉大道******。法定代表人：段召生，总经理。委托诉讼代理人：陈哲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玲玲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李媛，女，1982年12月4日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人品骏控股有限公司因与被上诉人李媛房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。品骏控股有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人租金130000元及拖欠房租产生的滞纳金并驳回被上诉人一审的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决没有查清涉案的建设路禁止车辆通行以及新冠疫情防控措施等因素对合同履行的影响；2．一审判决解除涉案合同缺乏事实根据和法律依据。李媛辩称，不同意上诉人的上诉，请求维持原判。被上诉人租房后不久，店铺所在的通行的道路即建设路在2019年5月开始施工并且之后封路禁止通行，被上诉人所租店铺根本没有顾客可以开车进来，没有生意。之后赶上疫情，经营更加困难。被上诉人和上诉人自2020年3月份之后就未再取得联系，上诉人的工作人员多数都辞职了，无法取得联系，上诉人无法开具发票，也无法就合同的解除或者继续履行取得联系。品骏控股有限公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告向原告支付拖欠的2019年2月至2020年3月租金130000元；2．请求依法判令被告向原告支付拖欠房屋租金的滞纳金自2019年2月24日起计算至实际清偿之日止，截止起诉之日起暂计11460元；3．请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。李媛向一审法院反诉请求：1．请求法院依法判令解除原、被告双方于2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》；2．请求法院依法判令被反诉人向反诉人开具合法有效的房屋租赁发票，发票内容为2018年9月24日至2019年3月24日的租赁费用；3．请求法院依法判令此《房屋租赁合同》于2019年4月24日已经自动解除；4．请求法院依法驳回被反诉人的不合理诉讼请求；5．请求法院依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2018年8月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于天津市武清区××号的房屋出租给被告使用；租赁期限为36个月，自2018年8月24日至2021年8月23日；原告应于2018年8月24日前将租赁场地交付被告；自交付日至9月24日为免租期，被告无需支付租金等其他费用；每月租金10000元（含税），如计算租期不足一月的，则视为每月按30日计，即日租金＝月租金／30日；原告向被告提供租赁费发票，应在被告付款前提供合法有效的房屋租赁发票，因发票提供不及时导致不能按时付款的，被告不承担违约责任；租金支付周期为半年；被告逾期支付租金的，每逾期一日应按付款项的万分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告依约交付原告首期租金60000元（含押金10000元）。2019年2月24日第一周期到期后，被告未再向原告支付租金，故原告诉至一审法院。另查，涉案租赁场地紧邻武清城区建设南路，依托该路进行出入。2019年9月6日，天津市公安局武清分局交通警察支队、天津市武清区住房和建设委员会发布公告，因道路施工，自2019年9月8日起至2020年12月31日止，武清区建设路（光明道-前进道）禁止车辆通行。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应自觉履行。被告依约向原告交付了第一周期的租金，原告应向被告提供相应数额的发票。第一周期期满后，被告应依约向原告交纳下一周期的租金，原告依约应提前向被告提供发票，原告未向被告提供发票，被告不承担违约责任。自2019年9月8日起因武清区建设路道路施工，被告无法使用租赁场地进行正常经营，属合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，被告有权要求解除合同，结合案情，对被告提出解除合同的请求应予支持。鉴于被告未向原告递交书面解除合同通知，应以原告接到被告反诉状之日即2020年7月16日视为原告接到解除通知，确认2020年7月26日为双方合同解除之日（10天为提前通知合理期限）。根据公平原则，建设路施工后，被告因无法律常识未书面通知原告解除合同，但即使通知了原告，在此期间亦不可能有人再租赁此房屋，原告由此并未产生过多的实际损失，因此，酌情认定道路施工期间的租金原告承担30%为宜。据此，2019年2月24日至2019年9月7日的租金64329元被告应全额给付原告，折抵押金10000元后，被告应支付原告54329元。2019年9月8日至2020年1月23日，被告应付原告租金13499元（44995元×30%）。再结合2020年1月24日至2020年4月29日，天津疫情防控应急响应为一级的客观情况，期间的租金应免除两个月为宜，本案免除2020年1月24日至2020年3月23日的租金。原告主张的是2019年2月24日至2020年3月23日的租金，因此，一审法院对原告的其他租金请求不予支持。道路施工及疫情防控期间，被告亦不应承担逾期给付租金的违约责任。综上，原告的部分请求及被告的部分反诉请求，符合法律规定，予以支持。一审法院判决：一、被告李媛应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告品骏控股有限公司支付租金67828元，同时原告品骏控股有限公司给被告李媛出具2018年9月24日至2019年3月23日的50000元租金发票；二、原告品骏控股有限公司与被告李媛在2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月26日解除；三、驳回原告品骏控股有限公司的其他诉讼请求，驳回反诉原告李媛的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，反诉费40元，合计1605元，由原告品骏控股有限公司负担815元，被告李媛负担790元。二审中，上诉人向本院提供一张地理位置示意图作为新的证据，用于证明禁止车辆通行的区域较广，而不是针对涉案房屋。经本院组织质证，被上诉人对该示意图真实性予以认可，但不认可证明目的。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人出租给被上诉人的底商的周边重要通行道路即建设路自2019年9月至2020年12月禁止车辆通行，进行封路施工。对被上诉人租赁的商铺的正常经营造成重大影响。同时在合同履行期间，又适逢新冠疫情暴发，相关防控措施亦造成合同履行不能。基此一审判决以被上诉人在一审提出反诉主张的日期后10天作为涉案合同的解除日并无不当。结合双方当事人的过错程度以及合同的解除原因和实际履行情况，一审法院根据公平原则酌定2019年9月8日至2020年1月23日期间的租金44995元由被上诉人按照30%的比例进行支付并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1354元，由品骏控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年二月二十四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……