北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终547号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱明德，男，1986年11月5日出生，汉族，无业。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林涛，男，1981年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：万淑银（林涛之母），1955年8月22日出生，汉族，住北京市延庆县。上诉人朱明德因与被上诉人林涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱明德上诉请求：1.撤销一审判决中第二项及第五项，依法改判支持朱明德全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由林涛承担。事实与理由：一、一审事实认定错误，法律适用错误。朱明德于2020年1月28日左右腾退房屋，且涉案房屋系经营民宿使用，疫情期间小区严控人员进入，朱明德无占有使用该房屋可能，林涛母亲微信里声称“过两天不严了再过去”，未给付钥匙及水电卡等造成交接迟延系林涛原因，不能作为未完成交接的依据。林涛无权请求朱明德给付2020年2月13日至2020年3月12日房屋租金。朱明德并未影响林涛对房屋的占有使用或者给林涛造成财产权益损失，即使有损失也跟朱明德无因果关系。林涛已经开始招租，且多次看房，水、电、燃气费可以通过网络完成付款，朱明德不存在不交付水、电、燃气卡的主观故意，林涛应承担涉案房屋在此期间是否被占有使用，由谁占有使用，是否跟朱明德有法律上的因果关系的举证责任，一审中林涛并未提供实际证据证明朱明德占有使用或者有任何其他关于此房屋的不当得利等情形，应承担举证不能的法律责任。因发生疫情，实际上无法正常经营，占有该房屋无任何合同目的，且无任何得利。林涛的诉讼请求不符合客观实际，无任何法律依据。二、房屋租赁合同已于2020年2月12日解除，林涛应当返还朱明德押金14500元。林涛辩称，同意一审判决，不同意朱明德的上诉请求。在诉讼过程中，林涛为了尽快解决问题，放弃了要求朱明德承担2020年3月12日至4月29日的水、电、燃气费用的诉讼请求。为此朱明德应按合同约定的租金标准给付2020年2月15日至2020年4月29日（二个半月）的房屋使用费36250元。一审判决已经考虑了疫情的影响，酌定了2020年2月15日至2020年4月29日的房屋租金数额，扣除朱明德的押金14500元后，判决朱明德给付林涛占有房屋期间的使用费10875元，给朱明德减免了10875元房屋使用费，已经体现了公平原则。林涛向一审法院起诉请求：1．确认林涛、朱明德于2019年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；2．判令朱明德给付2020年2月15日至2020年4月29日期间的房屋租金36250元；3．判令朱明德给付拖欠的有线电视费648元、水费135元、燃气费222元；上述第二、三项诉求，扣除朱明德交纳的押金14500元，共计主张朱明德给付22755元；4．判令朱明德承担本案诉讼费。朱明德向一审法院提出反诉请求：1.判令涉案房屋租赁合同于2020年2月12号协商解除；2.判令林涛返还押金14500元；3.判令反诉费由林涛承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的下列证据，一审法院予以确认并在卷佐证：《房屋租赁协议》、微信聊天记录、房产证复印件。一审法院经审理认定事实如下：坐落于丰台区贾家花园**院**楼****房屋为林涛所有。2019年5月4日，出租方（甲方）林涛与承租方（乙方）朱明德签订《房屋租赁协议》，约定：第一条、租房屋位置、面积以及其他情况1、本合同所出租房屋位于北京市丰台区光彩路贾家花园3号院22号楼2单元301室。第三条、房屋租赁期限1、租赁期限自2019年5月15日起至2020年5月14日止。2.如租赁届满乙方有意继续承租，须于2020年4月14日前向甲方提出申请。第四条、租金及交纳方式1、每月租金14500元，大写：人民币壹万肆仟伍佰元整／月。租金包括物业费及取暖费，不包括水费、电费、燃气费、上网费、有线电视费等相关费用。2.租金按季度支付。2019年5月15日至2019年8月14日当季租金，应于2019年5月5日前支付：2019年8月15日至2019年11月14日当季租金，应于2019年8月5日前支付；2019年11月15日至2020年2月14日当季租金，应于2019年11月5日前支付；2020年2月15日至2020年5月14日当季租金，应于2020年2月5日前支付。第五条、押金1、除租金外，乙方还须于2019年5月14日前向甲方支付押金14500元，（大写：人民币壹万肆仟伍佰元整）。该押金用于保障房屋内的设备完好以及乙方按时履行各项生活相关的缴费义务。如出现设备和设施损坏以及欠缴水电煤气费等费用的情形且乙方未能及时予以赔偿整改或补缴时，甲方有权自行安排整改和补缴。此情形下，甲方应向乙方提供相应的费用发票或收据，乙方则需向甲方返回上述金额或同意从乙方押金中予以扣除。当通过扣除押金之方式支付上述费用时，乙方则必须于结算后10日内补齐押金。2.合同期满，则甲方应在合同期满30日之内，根据房屋内设施设备损坏情况以及乙方各项生活相关费用缴纳情况退还相应押金或要求乙方补齐相应金额。第六条、权利义务5、甲方保证按时支付房屋物业费、取暖费，乙方则需保证按时支付承租期内发生的电费、水费、燃气费、上网费及有线电视费。第七条、违约责任4、房子为民宿居住，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，经甲乙双方协商，乙方有权单方解除合同，需提前30天通知甲方，并退还押金给乙方。合同签订后，林涛将合同项下房屋交付朱明德经营，朱明德支付了2020年2月14日前的相应租金。至2020年1月28日，朱明德向林涛发送微信，表示因受疫情影响，房屋无法经营出租，要求暂缓支付房租，双方未能协商一致。2020年2月12日，朱明德向林涛之母万淑银发送微信，提出退租，万淑银在微信中回复：“你要是决定了，那就退吧”。此后，双方虽通过微信沟通，但未办理房屋交割手续。2020年3月12日，双方都到了房屋处进行清点退房，后发生争议未成功。双方均认可2020年4月18日交接了一把钥匙，朱明德于2020年4月29日将水卡、电卡、燃气卡等相关物品退回。至2020年4月29日，双方办理房屋交割。因主张朱明德尚欠付2020年2月15日至2020年4月29日的房屋租金及相关费用，林涛诉至一审法院。庭审中，朱明德认可尚欠2020年有线电视费216元、水费135元、燃气费222元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。林涛与朱明德签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。双方在合同中已约定：“房子为民宿居住，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，经甲乙双方协商，乙方有权单方解除合同，需提前30天通知甲方，并退还押金给乙方。”本案合同履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康、促进社会发展的政策措施。考虑到疫情防控措施对于朱明德继续经营民宿出租业务具有一定的影响，合同目的无法实现，双方亦作出了解除合同的一致意思表示，一审法院确认《房屋租赁合同》已解除。关于合同的解除时间，一审法院认为，根据双方的微信聊天记录，可以认定双方在2020年2月12日已就解除合同达成一致，故一审法院确认该合同于2020年2月12日解除。合同解除后，双方在实际交接房屋时，因双方时间、是否再交纳房租及退还押金等问题上无法达成一致，导致房屋最终于2020年4月29日才最终完成交接，关于2020年2月15日至2020年4月29日期间朱明德占用房屋所产生的费用，一审法院结合合同履行情况、疫情影响等因素，按照公平原则，酌情予以确定。朱明德交纳的14500元房屋押金，林涛同意扣除，一审法院不持异议。由于案涉租赁合同的租赁期限系2019年5月15日至2020年5月14日，故关于租赁期间内产生的有线电视费，朱明德应予承担，其他非案涉租赁合同期间的费用，林涛的主张缺乏依据，一审法院不予支持。另，关于租赁期间产生的有线电视费216元、水费135元、燃气费222元，系朱明德承租期间产生，朱明德对该数额亦予以认可，一审法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认朱明德与林涛解除双方于二〇一九年五月四日签订的《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于二〇二〇年二月十二日解除；二、朱明德于判决生效之日起七日内向林涛支付房屋占用期间的费用10875元；三、朱明德于判决生效之日起七日内向林涛支付有线电视费216元、水费135元、燃气费222元；四、驳回林涛的其他诉讼请求；五、驳回朱明德的其他反诉请求。二审期间，朱明德提交二十二张其与林涛的微信聊天记录，欲证明2020年2月12日后就没有再占用房屋，不应当支付房屋占用费。林涛的质证意见为真实性认可，证明目的不认可。合同中约定，单方提出终止合同，需提前一个月提出。林涛于2020年3月12日收房，但朱明德不交房，林涛说先把钥匙交了，但朱明德也不交钥匙，还报了警，但朱明德还是没有交钥匙。朱明德一直占用涉案房屋，应当支付房屋占用费。对于朱明德提交的上述证据，本院认为，该微信聊天记录显示了朱明德与林涛就涉案房屋退租、房屋交接等事宜一直处于协商阶段，不能证明朱明德于2020年2月12日后不再占用房屋的事实，故本院对该份证据不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据林涛与朱明德之间的微信聊天记录、双方一审时的陈述可以认定，林涛与朱明德于2020年4月29日最终完成了涉案房屋的交接工作，一审法院结合合同履行情况、疫情影响等因素，按照公平原则，酌情确定2020年2月15日至2020年4月29日期间的房屋占用费并无不当。朱明德上诉主张其已于2020年1月28日后腾退涉案房屋并不再占有使用，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，朱明德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由朱明德负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  卫 华审 判 员  李汉一审 判 员  李 琴二〇二一年二月二十三日法官助理  李紫维书 记 员  于明洁