北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1660号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伊南，女，1991年11月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐艳华（刘伊南之母），女，1964年4月30日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人刘伊南商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的损失无事实依据、合同依据和法律依据。被上诉人主张的损失并未实际发生，被上诉人均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。被上诉人收房后即装修入住，被上诉人自收房之日即对房屋占有、使用、收益，延迟办理房屋产权转移登记，不影响房屋正常使用，也不影响被上诉人收益。房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对被上诉人不产生任何实质性影响，且在延迟期间，涉诉房屋的价值上涨，被上诉人不但没有损失，反而增加了收益。二、根据合同法规定，被上诉人不可同时主张违约金和损失。刘伊南辩称，同意一审判决，不同意上诉人绿地公司的上诉请求和理由。刘伊南向一审法院起诉请求：1．由于建筑玻璃幕墙、建筑外墙保温层、外挂石材厚度、挂件等不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，判令绿地公司对全楼进行排查并重新整改，并达到工程质量规范、标准和施工图设计文件要求；判令绿地公司由于违反了商品房预售合同第十七条第（一）款的约定，致使刘伊南产生误工损失、延期收房的经济损失等，向刘伊南赔偿经济损失25万元；2．判令绿地公司由于违反商品房预售合同第二十一条关于产权登记的约定，向刘伊南承担违约责任，支付刘伊南违约金14573元，并赔偿刘伊南经济损失15万元；3．判令绿地公司退还刘伊南预交的10000元装修押金，并自2016年1月1日起按照银行贷款利率计算利息；4．刘伊南2017年交付绿地公司契税65312．04元，判令绿地公司支付该笔费用的利息（自2018年1月1日起算，至房产证办理下来止）；5．诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定的事实如下：2014年3月4日，刘伊南（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号：Y1586505，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路……预测建筑面积共111．19平方米。其中，套内建筑面积75．25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．94平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28904．26元，总价款2175045元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种方式付款……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，买受人不能以此作为拒绝接收该商品房的理由（不满足国家相关质量标准的除外）。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人。买受人应承担该商品房交付后的物业及采暖费用，该费用自入住通知书规定买受人办理商品房交付手续期限届满的第二日起计算，该等费用实际交付行为完成与否，均不影响买受人与物业服务企业前期物业服务合同的成立；由于买受人原因未能实际办理房屋交接手续和缴纳物业和采暖费用、买受人亦未实际入住房屋的，在房屋视同交接和缴纳物业及采暖费用之后期间因可归责于买受人之原因而致使房屋发生损害的，应由买受人独立承担相应法律责任……（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十二条、共有权益的约定。1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有……合同还约定了其他权利义务。合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：……2、保温材料。（1）外墙保温：玻璃棉板……3、外墙：石材及涂料……7、门窗：（3）门窗型材：铝合金中空玻璃。绿地公司称其于2015年12月28日向刘伊南寄送了入住通知书，并提交快递底单一份予以证明。刘伊南对此予以认可，并表示确实收到了该快递，因为之前房屋没有达到交付标准，很多业主在维权，刘伊南也参加了维权，所以没有去收房。2017年3月31日，刘伊南办理了收房手续，并于当日向绿地公司交纳了契税，绿地公司向其开具代收代付款项收据。2018年11月11日，绿地公司与刘伊南签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇裕曦路房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为111．09平方米，实测套内建筑面积75．32平方米，该房屋实测总价应为2177068元，经买卖双方同意，最终以2177068元作为《房屋所有权证》立契价款。刘伊南先后共计向绿地公司交纳2177068元，房款已付清。绿地公司于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2019年10月30日，税务部门为刘伊南出具完税证明。2019年11月1日，涉诉房屋登记至刘伊南名下，取得房屋所有权证书。一审庭审中，刘伊南主张绿地公司向其出售房屋时要求刘伊南必须与装修合同上的公司签署装修合同，并交纳10000元的定金，当时承诺是精装修交房，每家都是和该装修公司签订协议，但实际交房为毛坯房，并没有装修，也并未履行装修合同，故要求绿地公司退还该款项并赔偿利息。刘伊南提交装修施工合同和装修定金收据原件各一份予以证明。对此，绿地公司均不予认可，并表示绿地公司不是该合同的主体，也未收取刘伊南装修定金，刘伊南应当向该合同的相对方主张，与绿地公司无关。关于刘伊南的第一项诉讼请求，刘伊南表示就涉诉房屋的外墙等问题2020年4月有向北京市顺义区住房和城乡建设委员会相关部门（以下简称顺义住建委）反映，顺义住建委组织人员进行了现场勘查，并就发现的质量问题责令绿地公司进行整改，后顺义住建委向业主出具了信访事项处理意见书，并提交该意见书予以证明涉诉房屋外墙挂件与合同要求不符，存在刘伊南所主张的质量问题。该信访事项处理意见书（顺住建委【2020】（40）号）系2020年8月27日出具，具体内容为：信访人：周华、商彧、刘伊南……您于2020年6月29日反映的后沙峪镇绿地启航小区外墙挂件、玻璃幕墙、外墙面存在质量问题。现答复如下：一、基本情况。（一）玻璃幕墙问题。市民反映合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。我委质监站工作人员于2020年4月10日与建设单位取得联系，要求建设单位查阅设计文件。建设单位于2020年4月13日上午向工作人员进行了反馈：确认幕墙玻璃与合同及设计文件相符。（二）外墙挂件（外墙面）问题。我委于2016年8月3日，针对该工程外墙干挂石材使用了与设计文件要求不符的挂件问题，对幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司进行了行政处罚，决定书编号为：京建法罚（顺建）字［2016］第660008号。被处罚单位进行了整改和书面回复。您反映目前还存在此现象。二、核实情况。（一）现场查看。2020年4月15日上午10时15分左右，我单位工作人员会同相关业主及建设单位负责人去现场进行了查看：相关业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。现场建设单位与相关业主协商，建设单位一周之内把设计文件及相关的过程试验报告交给相关业主查阅。相关业主反映使用的外墙挂件不符合国家标准。经相关业主的举证，现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件。我单位工作人员经建设单位、相关业主同意，要求建设单位组织总包单位及监理单位进行排查，在2020年5月15日前，由建设单位、总包单位、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案。（二）约谈函询。现场查看后，我单位工作人员多次和建设单位联系，督促其尽快出具排查情况及整改方案。建设单位反馈由于和总包单位存在法律纠纷未解决，现在总包单位未配合其工作，未在现场查看时约定的时间内出具排查情况及整改方案。鉴于此情况，我单位决定立即约谈绿地公司相关领导：一是督促其尽快提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。二是对干挂石材挂件与设计文件不符的情况，尽快排查并及时进行整改。我单位于2020年6月3号约谈了建设单位，要求其尽快和施工单位、监理单位对外墙干挂石材进行排查并出具整改方案，同时要求幕墙施工单位到我单位对此问题配合进行调查，并把约谈记录邮寄到了北京市顺义区后沙峪人民法庭。建设单位多次和幕墙施工单位联系，但是一直未能对外墙干挂石材进行排查，也未到我单位配合调查。2020年8月4日我单位工作人员要求建设单位给幕墙施工单位以发函的形式督促幕墙施工单位履责，建设单位于2020年8月13日向幕墙施工单位正式发函。目前仍未得到回复。三、处理意见。综上所述，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符。我委已要求建设单位于2020年9月5日前向相关业主提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。相关业主反映现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题确实存在。针对该问题，我委处理意见如下：（一）由我委向幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司正式发函，请其配合我委进行相关调查，督促其落实石材挂件整改工作；（二）要求建设单位组织总包单位（或石材幕墙施工单位）及监理单位对石材使用挂件情况进行排查，在2020年9月20日前，由建设单位、总包单位（或石材幕墙施工单位）、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案报我委审阅。（三）要求建设单位充分发挥工程质量第一责任人作用，积极与相关业主协商解决合理诉求，督促各参建主体尽快落实石材挂件排查及整改工作。如不服本处理意见，可按照《信访条例》第三十四条规定，自收到本处理意见书之日起30日内向北京市住房和城乡建设委员会信访接待处或顺义区信访办公室提出复查申请。对于该处理意见书，绿地公司表示真实性认可，证明目的不认可，该意见书第三部分处理意见明确记载，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符，可以说明顺义住建委作为主管行政机关对涉诉玻璃幕墙质量下了结论，即不存在问题，因此刘伊南第一项诉讼请求没有事实和法律依据。该院自顺义住建委调取了刘伊南等业主向顺义住建委反映问题的留档材料，包括现场检查笔录、照片、约谈记录、约谈会签到，其中现场检查笔录主要记载的是2020年4月15日关于涉诉14号楼石材破损处石材挂件的检查情况；约谈记录中记载：被约谈单位为绿地公司，约谈事项为绿地起航国际14号楼关于业主投诉事项，约谈时间为2020年6月3日，约谈地点为顺义质量监督站二层会议室，约谈内容为针对绿地启航国际14号楼关于业主投诉事项（便民电话热线-20****-014061、热线-200410-020121、热线-200513-018850、热线-200602-007190、热线-200602-05544）将对其质量行为进行调查，如发现有违法情形将依法进行处罚。我站同时要求参建方及时委派相关人员与业主沟通，针对各项诉求做到及时反馈，在不违反国家法律法规以及行业标准、规范、规程的情况下，满足业主的以下合理要求：1、业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层，经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。建设单位与业主协商时间把设计文件及相关的过程试验报告交给业主查阅。2、业主反映的开发商给自己看的图纸和自己实际收到的房屋图纸不一样，发现室内有一个配电箱，占了室内面积，经查阅设计文件，配电箱位置与设计文件一致，建设单位与业主协商时间把设计文件交给业主查阅。3、业主反映的使用外墙挂件不符合国家标准，经业主的举证，经我单位工作人员现场查看外墙破损处，干挂石材存在使用T型挂件的情况。建设单位组织施工单位及监理单位对相关栋号进行排查，建设单位、施工单位、监理单位尽快共同出具排查情况及整改方案报我站。4、其他问题应及时妥善处理。对此，刘伊南予以认可，并表示与自己提供的信访处理意见书可以相互印证，外墙挂件确实存在质量问题，而玻璃幕墙建委也要求施工单位配合相关调查并回复，但业主始终没有接到绿地公司的回复，刘伊南所反映的问题是小区普遍存在的问题，对此绿地公司不理睬也不答复，房屋问题一直未得到解决，绿地公司存在主观恶意，导致无法正常使用、出租、出售涉诉房屋，资金损失远超25万元。绿地公司认可该材料的真实性，并表示该材料与信访处理意见书可以相互印证，信访处理意见书是结论，可以证明涉诉玻璃幕墙等不存在质量问题，所以刘伊南也不存在实际损失。绿地公司为证明其主张提交两份玻璃幕墙检验报告及一份幕墙验收单予以证明。对此，刘伊南表示真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，顺义住建委处理意见已经明确房屋外墙的石材挂件存在质量问题。审理中，刘伊南曾就涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等申请质量鉴定，后撤回了该鉴定申请。该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认刘伊南实际收房时间为2017年3月31日，但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。双方确认绿地公司于2015年12月28日以快递寄送入住通知书的形式通知刘伊南收房，根据刘伊南诉状中陈述的通知收房时间，依据合同约定，2015年12月31日应已视为房屋交付给刘伊南。根据权利义务对等原则，刘伊南应当于2017年12月30日前取得房屋所有权证书。刘伊南已经履行了缴纳全部房款及契税的义务，涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至绿地公司名下，具备办理房屋所有权证的条件，涉诉房屋于2019年11月1日转移登记至刘伊南名下，现绿地公司已经迟延为刘伊南办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，刘伊南第二项诉讼请求关于违约金的主张，有事实和法律依据，但其计算标准有误，该院予以调整，对其主张合理部分予以支持，超出部分不予支持。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对刘伊南的使用权造成不便和限制，故此绿地公司应予适当赔偿，对刘伊南主张损失的请求该院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于刘伊南主张的退还装修押金并给付利息的请求，绿地公司对此不予认可，刘伊南未能举证证明该款项系绿地公司收取，故就刘伊南该项请求，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于刘伊南主张绿地公司就其交付的契税支付利息的请求，因根据双方合同约定，绿地公司系受刘伊南委托代收代缴契税，绿地公司亦已完成缴税事宜，故刘伊南该项请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于刘伊南主张的涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等问题，根据顺义住建委的处理意见及该院调档的材料，可以确认涉诉外墙干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题，对此，绿地公司应当进行排查并整改，但关于刘伊南主张的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度的问题，刘伊南未能提供充分的证据予以证明，就此该院无法认定存在质量问题，就刘伊南请求的损失赔偿，由于缺乏依据，故该院无法支持。综上，刘伊南第一项请求的合理部分，该院予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向刘伊南支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万零八百八十五元三角四分并赔偿迟延办理房屋所有权证书的损失六万七千元；二、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起九十日内对涉诉位于北京市顺义区后沙峪镇裕曦路9号院14号楼的外墙干挂石材挂件进行排查整改并达到国家和北京市颁布的相关工程质量规范、标准和涉诉楼栋的施工图设计文件的要求；三、驳回刘伊南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。归纳各方诉辩意见，总结本案的争议焦点为：绿地公司是否应支付刘伊南迟延办理房屋所有权证书的违约金，并赔偿迟延办理房屋所有权证书的损失。对此，刘伊南、绿地公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。根据双方合同约定，刘伊南应当于2017年12月30日前取得房屋所有权证书，但刘伊南实际取得房屋所有权证的时间晚于该时间。一审法院根据本案实际情况及合同约定，认定绿地公司应赔偿刘伊南的违约金数额并无不当，本院予以确认。同时，房产证未能及时取得，势必会对刘伊南的使用权造成不便和限制，综合考虑案涉标的物的产权性质、房产证取得时间等因素，一审法院酌定绿地公司给付刘伊南的赔偿数额，亦无不当，本院予以确认。上诉人绿地公司的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1747元，由绿地集团北京京坤置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二一年二月二十六日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希