鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初718号原告：鞍山市康福特物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区深沟路**。法定代表人：张常刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙英杰，辽宁宇光律师事务所律师。被告：陆银凤，女，汉族，1976年2月24日出生，住址：鞍山市千山区。原告鞍山市康福特物业服务有限公司（以下简称“康福特物业公司”）与被告陆银凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告康福特物业公司的委托诉讼代理人孙英杰到庭参加诉讼。被告陆银凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付2013年1月1日起至2019年3月31日止物业费合计3466元，并应向原告支付2013年起逾期缴纳物业费滞纳金6534元（日千分之三），上述共计10000元。2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的鞍山市立山区河畔曙光二期的业主，2009年8月24日，原、被告双方签署一份《前期物业管理服务合同》，合同约定被告所居住的小区（河畔曙光二期）的物业由原告提供服务并管理，原告按被告所居住房屋的建筑面积0.6元/平方米收取物业费。合同第八条第四款约定“甲方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日向乙方支付拖欠款项部分的0.3%滞纳金直至付清所有款项（滞纳金按日累计计算）”。至2013年起，被告一直拖欠物业费未缴纳，并发生滞纳金。原告曾多次催促被告交纳物业费并在其居住的楼门旁张贴催款通知，均无果，故原告特提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求。被告陆银凤未到庭，庭前向本院提交答辩意见如下：1、本人与原告于2009年签订物业服务合同，该合同已于2012年到期；2、自2013年以来，原告虽提供物业服务，但服务不到位；3、物业费中包括房屋维修费0.2元/平，但物业根本不给维修，无权收取这些费用；4、催缴通知是2020年4月份才下达，以前从未收到。经审理查明：原告康福特物业公司为鞍山市立山区河畔曙光二期小区的物业服务公司，被告陆银凤系该小区业主，房屋建筑面积77.16平方米。原告与被告于2009年8月24日签订《业主入住资料》一份，该《业主入住资料》包含《前期物业管理服务合同》等文件。《前期物业管理服务合同》主要约定：物业费收取标准为住宅每平方米0.6元/月；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按拖欠款项部分的0.3%按日收滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了物业服务，被告尚欠自2013年1月1日至2019年3月31日共计75个月的物业费未交纳。上述事实有原告提供的起诉状、当庭陈述、被告提供的答辩意见及情况说明在卷为凭，原告提供的证据有：房屋登记信息卡、《业主入住资料》（内附前期物业管理服务合同）、催缴物业费律师函及通知照片、商品房购销契约书各一份。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告庭前向法院提供的证据有：照片一组，欲证明原告提供服务存在问题因而拒交物业费。原告质证意见为“对于第1组照片证明漏水问题，应由被告确定具体漏水原因是否存在第三方侵权或房屋质量原因。如存在，应由被告另案起诉第三方侵权人或房屋建筑单位。如因公共部位发生漏水原因属对于公共部位大中修范围，结合物业管理合同第4条应当由该楼业主依法启动房屋维修基金维修，被告以此拒缴物业费于法无据；对于第2组照片拍摄地点不详，假设该组照片拍摄为我公司服务地，那么拍摄时间为2019年3月末也正是我公司正在办理撤离服务场地交接手续过程中，不足以证明我公司在为被告提供服务期间未提供物业管理服务，被告以此拒缴物业费于法无据；根据原、被告前期物业服务合同第四条第2项其中明确约定住宅物业费按建筑面积0.6元/月/平方米缴纳，不存在被告所述其中包含0.2元的维修费一说，而且第四条明确约定物业管理服务费用不包括房屋共用部分共用设施设备大中修更新改造的费用”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，该组照片无法记录原告整体服务的全貌，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，本院对上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告为鞍山市立山区河畔曙光二期小区提供前期物业服务，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告自2013年1月1日至2019年3月31日未按约定交纳物业费，前期物业管理服务合同中明确约定住宅物业费为每平方米0.6元/月。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年1月1日至2019年3月31日止共拖欠原告75个月物业服务费。经核算被告应缴纳物业费为0.6元/月/平×77.16平×75个月=3472元，原告主张被告缴纳的物业费数额3466元低于被告应缴纳的物业费数额系原告对自身权利的处分，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告主张被告支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称，双方物业服务合同已届满，物业公司继续收取业主的物业费没有合同及法律依据一节，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，原告仍为案涉小区提供物业服务，亦无证据证明业主依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，故案涉物业服务合同仍有效，被告该项辩解无法律与事实依据，本院对被告该项辩称不予采信。关于被告所述的物业费中包括房屋维修费0.2元/平，但物业根本不给维修，无权收取这些费用一节，本院认为，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按《前期物业服务合同》约定的物业费服务标准进行核算，本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告陆银凤于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市康福特物业服务有限公司自2013年1月1日至2019年3月31日的物业费3466元；二、驳回原告鞍山市康福特物业服务有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告陆银凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二一年二月十八日书记员  陈晨