四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终67号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王焱，男，2004年8月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。法定代理人：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系王焱之母。上诉人（原审被告、反诉原告）：王森，女，1995年5月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王晶，女，1991年6月16日出生，汉族，住四川省达州市通川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘家荣（又名刘荣），男，1970年2月18日出生，汉族，住四川省达州市通川区。五被上诉人委托诉讼代理人，施传顺，大竹县周家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙虹忠（又名孙中红），男，1971年6月23日出生，汉族，住四川省达州市通川区。原审第三人：孙晓天，女，1993年2月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。上诉人唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣因与被上诉人孙虹忠、原审第三人孙晓天房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11号立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣上诉请求：1、依法维持原判第一项，即驳回孙虹忠的诉讼请求；2、依法判决撤销原判第二、三项，并改判为：孙虹忠从2018年6月19日起至实际交付西苑宾馆房屋时止按320.55元/天的三分之二即213.7元/天支付给上诉人，并由被上诉人支付上诉人的违约金234000元。事实及理由：一审认定实际交付西苑宾馆的时间为2018年9月22日对外发布招租广告时，但这一行为是建立在牟必林将西苑宾馆交付给孙虹忠，孙虹忠交付给上诉人的前提下，因孙虹忠与牟必林租赁合同纠纷正在执行阶段，一旦执行结束，上诉人即可出租，因出租需要过程，因此，上诉人的准备阶段，并非一审认定的已经实际取得了对西苑宾馆的使用、控制权，上诉人不可能违背司法程序来主张权利。原通川区法院（2017）川1702民初315号民事判决书和四川省达州市中级人民法院（2019）川17执监23号之一督办函可以看出，孙虹忠在2019年12月31日仍未接收西苑宾馆，牟必林请求人民法院督促孙虹忠办理宾馆交接手续，那么如何交付给上诉人呢？因此，一审认定的交付时间不符合法律规定。二、西苑宾馆因至今未交付给上诉人，无法计算损失多少，待上诉人交付西苑宾馆后确定了损失的具体数额再另行主张权利。孙虹忠辩称，督办函和生效判决可以证明唐小凤和刘家荣几次关门，造成宾馆一直无法经营，2018年9月22日上诉人打了广告出租，还与他人签订了买卖协议，收了订金，就充分证明他们在2017年1月14就已经实际取得了宾馆控制权，我的租金交到2018年6月18日的，上诉人应该返还我2017年1月15日至2018年6月18日的租金，不存在我赔偿损失。孙虹忠向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2008年5月25日签订的《租赁协议》；2.判令被告返还原告所交租金192500元及资金占用利息（2017年1月至2018年6月）；3.判令被告向原告承担违约金及经营损失20万元；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告孙虹忠当庭表示放弃第一项诉讼请求。唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付下欠的租赁费用234000元，并从2020年6月16日起按320.55元/日的标准继续支付至实际交还西苑宾馆房屋时止；2.判令反诉被告将西苑宾馆房屋立即交还反诉原告，并由反诉被告赔偿反诉原告财产损失80万元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金351000元（117000元×10年×30%）；4.判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费、鉴定费等。一审法院认定事实：2008年5月25日，王明芳（唐小凤之夫，王晶、王森、王焱之父，王明芳于2013年8月15日去世）、刘家荣、孙晓天作为甲方与孙虹忠作为乙方签订《租赁协议》，该协议主要约定：甲方将西苑宾馆（西苑宾馆位于达州市通川区金山顺街6号2幢6单元4-1,6-1,6-2,8-1,10-1号，其房屋所有权系刘家荣、王明芳、孙晓天共同所有）承包给乙方自主经营，租期十年，即从2008年6月15日起至2018年6月18日止，租金每年11.7万元；租金交纳方式，第一年合同签定后一次性付清当年承包费，次年承包费提前两个月交清，2009年以后每年于当年12月15日交清次年承包费，如乙方不交清，甲方无条件收回宾馆，一切责任和后果由乙方负责；宾馆现有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走所移动的东西；违约责任，双方必须共同信守，若一方违约赔偿守约方总额的30%等。协议签订后，王明芳、刘家荣、孙晓天将西苑宾馆交由孙虹忠经营，孙虹忠按照约定的价款支付租金至2018年6月18日。2010年7月21日，孙虹忠（甲方）与牟必林（乙方）签订了《西苑宾馆租赁合同》，该合同主要约定：乙方自愿承包租用西苑宾馆，租期8年，自2010年7月21日至2018年7月20日止；租金，第一年20万元，次年每年递增10%（该租金含宾馆45个房间及吧台1门市）；付款方式，本协议双方签字生效之日，乙方一次性付清当年租金，次年租金每年提前半年付清等。合同签订后，孙虹忠按照约定将西苑宾馆交付给了牟必林经营，牟必林亦按照约定将租金足额支付至2016年7月20日。2016年3月15日，牟必林向孙虹忠支付了2016年7月21日至2017年7月20日的部分租金255000元。2017年1月14日，唐小凤、刘家荣以孙虹忠擅自转租为由关闭西苑宾馆大门后，牟必林未再经营该宾馆。2017年1月19日，一审法院受理牟必林与孙虹忠、唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案，孙虹忠随即提起反诉。2017年6月26日，一审法院就该案作出（2017）川1702民初315号民事判决，判令：一、解除牟必林、孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》；二、牟必林在判决书生效后次日向孙虹忠支付租金及利息，其中2016年7月21日至2017年7月20日下欠的租金为9.93万元，其利息从2016年1月21日起按中国人民银行发布的同期一年档存款基准利率计算至该笔租金付清时止；2017年7月21日之后的租金按1067.67元/日计算至实际返还宾馆之日止，其利息从2017年1月21日起按中国人民银行发布的同期六个月档存款基准利率计算至该笔租金付清之日止；三、牟必林在判决书生效后次日向孙虹忠支付违约金5万元；四、驳回牟必林和孙虹忠的其他诉讼请求。2017年7月28日至8月2日期间，牟必林多次通过书面函告及微信方式通知孙虹忠在2017年7月30日前在西苑宾馆办理宾馆交接手续，孙虹忠以宾馆设施有毁损为由未接受。（2017）川1702民初315号民事判决生效后，该案进入执行程序。在执行过程中，牟必林实际向孙虹忠足额支付租金至2018年6月18日。2018年9月22日，唐小凤、刘家荣对外发布西苑宾馆所在房屋的招租广告。2019年12月10日，唐小凤、刘家荣、庞烈玉（刘家荣之妻）、丁长碧（孙晓天之母）与案外人罗延芬签订《房屋买卖合同》，约定将西苑宾馆所在房屋作价285万元出售给罗延芬，但最终未履行。诉讼中，唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣申请对西苑宾馆的损失进行评估，但未在指定期限内向一审法院提交关于损失方面的相关证据，故对该鉴定申请，一审法院不予准许。一审法院认为，王明芳、刘家荣、孙晓天与孙虹忠于2008年5月25日签订的《租赁协议》系各方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同约定，王明芳、刘家荣、孙晓天应在2008年6月15日起至2018年6月18日期间将案涉西苑宾馆交给孙虹忠经营使用，孙虹忠应按约定向王明芳、刘家荣、孙晓天支付使用期间的租金。王明芳去世后，基于该《租赁协议》产生的权利、义务应由其继承人唐小凤、王晶、王焱、王森承接。关于孙虹忠要求唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣退还租金和资金占用利息以及承担违约金、经营损失的诉讼请求和唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠承担违约金的诉讼请求。刘家荣、王明芳、孙晓天在签订租赁合同过后，将西苑宾馆交给了被告孙虹忠，孙虹忠于2010年7月21日将西苑宾馆转租给牟必林。虽唐小凤、刘家荣在牟必林经营西苑宾馆期间，于2017年1月14日关闭过西苑宾馆的大门，但其并未解除与孙虹忠签订的《租赁协议》，亦未将西苑宾馆收回，且在牟必林与孙虹忠、唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案【（2017）川1702民初315号】的执行过程中，孙虹忠已向牟必林足额收取了转租西苑宾馆的租金至2018年6月18日，同时孙虹忠亦向刘家荣、唐小凤、王焱、王森、王晶、孙晓天足额支付了2008年6月15日起至2018年6月18日期间的租金，由此可见，前述《租赁协议》已履行完毕，现有证据无法证明双方有违约行为，因此对以上诉讼请求，一审法院均不予支持。关于唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠立即返还西苑宾馆，并支付下欠租金234000元以及从2020年6月16日起按320.55元/日的标准继续支付租金至实际交还西苑宾馆时止的诉讼请求。因案涉《租赁协议》约定的租赁期限已于2018年6月18日届满，且通过牟必林与孙虹忠、唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案【（2017）川1702民初315号】的审理，唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天均已明知孙虹忠并未实际占有使用西苑宾馆，故租期届满后，在没有形成新的租赁协议的情况下，孙虹忠应及时将西苑宾馆返还给唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天，唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣、孙晓天亦应及时向孙虹忠主张交付。因孙虹忠未提供证据证明其已及时、主动履行了交付义务，同时唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣于2018年9月22日对外发布西苑宾馆招租广告，故本院认定唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣已于2018年9月22日实际取得了对西苑宾馆的使用、控制权，因此孙虹忠无须再履行返还义务，但其应当支付2018年6月19日至2018年9月21日期间的租金，该租金按照《租赁协议》约定的价款进行计算。因西苑宾馆的所有权人孙晓天已明确表示不向孙虹忠主张权利，故孙虹忠向唐小凤、王焱、王森、王晶、刘家荣支付租金时应扣减孙晓天应收的三分之一的份额。关于唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠赔偿西苑宾馆财产经济损失80万元的诉讼请求。虽案涉《租赁协议》约定了“宾馆现有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走所移动的东西”，同时唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣亦向一审法院申请对西苑宾馆的损失进行评估，但唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣未向一审法院提供证据证明协议中约定的“现有设备”所包含的设备名称、规格、数量、价格等具体内容，故对该鉴定申请，本院未予准许。唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣亦未提供其他证据证明其损失的具体金额，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告孙虹忠的诉讼请求；二、反诉被告孙虹忠在本判决生效后十日内向反诉原告唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣支付2018年6月19日起至2018年9月21日止的租金20087.8元；三、驳回反诉原告唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7188元，由原告孙虹忠负担；反诉案件受理费17265元，减半收取计8632.5元，由反诉原告唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣负担8481.4元，反诉被告孙虹忠负担151.1元。二审中,当事人无新证据提交。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是一、案涉租赁房屋实际交还的具体时间的确认是否恰当？二、是否应支持违约金损失。焦点一，案涉租赁房屋系唐小凤之夫王明芳、刘家荣、孙晓天与孙虹忠签订的《租赁协议》，租期是2008年6月15日至2018年6月18日止。孙虹忠与案外人牟必林签订的《西苑宾馆租赁合同》，转租期为2010年7月21日至2018年7月20日。根据生效法律文书确认，牟必林与孙虹忠的转租合同已在2017年予以解除，并应支付2017年7月21日之后至实际退还宾馆之日止的租金，同时认定2017年1月14日，唐小凤、刘家荣将西苑宾馆关闭，牟必林未再经营该宾馆。经查，承租人牟必林从2017年1月14日未再占有上述房屋，孙虹忠也没有再转租房屋，现租赁合同期限早已届满，本案所涉租赁合同尚未约定交还租赁房屋的具体方式，双方也没有主动商谈交还事宜。同时，原牟必林与孙虹忠的案件中，在租赁期已经届满和多次通知孙虹忠办理宾馆交接手续，孙虹忠以宾馆设施有毁损为由未接收，本院于2019年11月21日出具的督办函，其内容是：确定的牟必林实际返还宾馆的日期错误，该宾馆在2017年1月14日被唐小凤等人关闭后，即起诉解除与孙虹忠的租赁合同，判决解除租赁合同并应支付实际返还宾馆之日止的租金后，牟必林立即向孙虹忠提出返还宾馆符合常理。该判决的生效期限在2017年11月。从以上内容表明系纠正原实际返还宾馆的时间，而非唐小凤等人上诉主张的一直在执行程序中。2018年9月22日，唐小凤、刘家荣对外发布招租广告，并于2019年12月10日与案外人罗延芬签订《房屋买卖合同》，以上事实可以认定唐小凤、刘家荣对案涉房屋已经取得了实际的使用、控制权。因此，原审法院认定2018年9月22日为实际交还租赁房屋的具体时间，并以此时间参照原《租赁协议》租金标准给付租赁期满后的房屋租金并无不当。焦点二、案涉《租赁协议》并非孙虹忠的违约而解除，而是合同约定租赁期届满而终止，在双方约定的合同履行期内，唐小凤尚未提交证据佐证孙虹忠有违约行为，故唐小凤、刘家荣等上诉人主张违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8623.50元，由上诉人唐小凤、王焱、王晶、王森、刘家荣负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二一年二月九日书记员  张治鹏