北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初109号原告：王金民，男，1955年11月13日出生，汉族，农民，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。公民身份号码×××。原告：王晓雨，女，1981年6月28日出生，汉族，农民，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。公民身份号码×××。二原告之共同委托诉讼代理人：石云霞，北京晟烜律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：柳艳，北京郭旭律师事务所律师。被告：刘淑芹，女，1971年1月15日出生，汉族，农民，户籍地吉林省榆树市，现住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：吴欣雨，女，1996年5月20日出生，满族，农民，户籍地吉林省松原市宁江区，现住北京市密云区。公民身份号码×××。二被告之共同委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。原告王金民、王晓雨与被告刘淑芹、吴欣雨农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金民、王晓雨及二原告之共同委托诉讼代理人石云霞、柳艳，被告刘淑芹、吴欣雨及二被告之共同委托诉讼代理人王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金民、王晓雨向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付因北京市密云区某镇某村某路某号院拆迁取得的各项补偿款合计334446元；2.请求判令位于北京市密云区某镇某村某路某号院因拆迁取得的回迁安置房面积均归我们所有；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：我们系北京市密云区某镇某村集体经济组织成员，位于北京市密云区某镇某村某路某号院登记在我们名下。2001年3月19日，我们与刘淑芹、吴敌（已去世）以口头协议的方式约定将上述某号院售出。后经了解，刘淑芹与吴敌并非新农村集体经济组织成员，其购买农村房屋的行为应属无效。2018年10月10日，我们起诉至北京市密云区人民法院，要求确认上述农村房屋买卖协议无效。案件审理期间，二被告在明知房屋买卖协议无效的情况下，仍私自与北京住总绿都投资开发有限公司（以下简称住总公司）就上述某号院签订拆迁补偿安置协议及一系列相关的补偿协议。2019年3月7日，北京市密云区人民法院作出（2018）京0118民初10825号民事判决，确认我们与刘淑芹、吴敌达成的农村房屋买卖协议无效。现涉案房屋已被拆迁，且拆迁利益全部由被告领取。我们认为，合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。现因被告的过错导致我们利益遭受重大损失，被告理应承担赔偿责任，故此向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告刘淑芹、吴欣雨辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告的房屋在出卖多年后被列入拆迁范围，原告受拆迁利益驱动以被告并非某镇某村集体经济组织成员为由，要求法院确认与被告达成的农村房屋买卖协议无效，原告违背合同交易应当遵守的诚实信用原则，原告应对合同无效承担全部责任。第二，在拆迁过程中，经过宅基地认定组认定，吴欣雨是宅基地使用权人，也就是被拆迁人，并对结果进行公示，所以诉争的宅基地权利人就是吴欣雨。根据密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目住宅拆迁补偿安置方案第二章情况七，拆迁人对吴欣雨通过买卖取得房屋且户口不在本村的情况作出补偿安置，吴欣雨与拆迁人签订了房屋安置补偿协议及补充协议，涉及的补偿安置均是以房屋自身情况确定的拆迁利益，是对房屋实际权利人的补偿或者奖励，也是归吴欣雨自身享有的。再强调一点，如果二原告认为自己是被拆迁人，应该向拆迁人主张权利，吴欣雨获得的补偿都是针对其自身情况确定的拆迁利益。本院经审理认定事实如下：王登全、王金民、王晓雨均系北京市密云区某镇某村村民，王金民系王登全之子。1976年，王登全经审批建设位于北京市密云区某镇某村某路某号北正房三间。1987年，王登全家庭经过分家将上述房屋三间分给王金民。2001年3月19日，王金民、王晓雨与吴敌、刘淑芹达成口头房屋买卖协议，约定王金民、王晓雨将位于北京市密云区某镇某村某路某号院落内的房屋出售给吴敌、刘淑芹。同日，王金民收到吴敌买房预交款人民币二万元。2019年3月7日，本院依法判决确认王金民、王晓雨与刘淑芹、吴敌之间关于北京市密云区某镇某村某路某号的农村房屋买卖合同无效。2018年10月23日，吴欣雨以宅基地使用权人名义与住总公司就涉案房屋签订房屋拆迁补偿安置协议，主要内容为：第一条被拆迁房屋坐落于北京市密云区某镇某路某号，被拆迁人吴欣雨，宅基地占地面积163.52平方米，认定宅基地面积160平方米，房屋建筑面积115.05平方米。第二条一、住宅房屋采取在集体土地上建设回迁安置房的模式进行安置补偿，具体位置以规划批准文件为准，安置房面积160平方米，根据安置房户型方案，乙方选择安置房为80平方米二套，根据拆迁补偿安置方案和已选安置户型，安置房购房款共计227200元，其中应安置面积128平方米，成本价购房面积32平方米，成本价购房金额227200元。二、乙方被拆迁房屋各项补偿、补助、奖励如下：1.被拆迁房屋重置成新价补偿139862元，装修及附属物补偿69030元，共计208892元；2.搬迁费4602元、各项移机移装费2200元、周转费先行发放6个月计20709元、杂物处置费补助2000元、安置房装修补助费160000元，共计189511元；3.预签约奖100000元、提前搬迁奖100000元，水库移民拆迁团结互助奖另行签订协议；4.综上所述，拆迁补偿总款共计598403元，结算补偿款=拆迁补偿总款-安置房购房款，结算补偿款为371203元……。2018年12月28日，住总公司与吴欣雨签订补充协议，约定住总公司支付给吴欣雨水库移民拆迁团结互助奖100000元等内容。关于涉案房屋的拆迁补偿安置利益，目前回迁安置房尚未建设完成，其他各项拆迁补偿款均已发放给吴欣雨。另查明：刘淑芹、吴敌、吴欣雨并非北京市密云区某镇某村集体经济组织成员，亦未在购房后将户口迁入该村。吴敌于2020年夏天去世。上述事实，有双方当事人陈述、调查笔录、（2018）京0118民初10825号民事判决书、《北京市密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议等证据材料在案佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，王金民、王晓雨理应知道涉案房屋及宅基地属禁止流转范围，其在自愿出售多年后又以违法出售为由主张房屋买卖协议无效，违背了诚信原则，因此王金民、王晓雨应对合同无效承担主要责任，刘淑芹、吴敌承担次要责任。因涉案房屋已列入棚改项目，吴欣雨与住总公司也签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了涉案房屋的拆迁补偿安置利益，故双方争议的焦点问题集中于拆迁补偿安置利益的返还主体和返还项目。关于返还主体问题，因涉案房屋的拆迁补偿安置协议及补充协议均由吴欣雨签订，相关拆迁补偿款项也发放给了吴欣雨，所以应由吴欣雨负责返还。关于返还项目问题，因涉案房屋拆迁补偿安置利益包括回迁安置房和各项拆迁补偿款两部分，故本院从两个方面进行分析。首先，关于回迁安置房，因目前尚未建设完成，无法确定回迁安置房的具体位置、面积及房屋价值，故本院对于二原告要求分割安置房面积的诉讼请求不予支持，二原告可待回迁安置房确定后另行主张。其次，关于被拆迁房屋重置成新价补偿、装修及附属物补偿、搬迁费、各项移机移装费、周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应当归被告方享有。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置的补偿，因二原告对合同无效承担主要责任，本院酌定其中30%归二原告。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁人根据水库移民身份设置的奖励，应当归二原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告吴欣雨于本判决生效之日起七日内给付原告王金民、王晓雨各项拆迁补偿款共计十七万八千元；二、驳回原告王金民、王晓雨之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百五十八元，由原告王金民、王晓雨负担一千二百二十八元（已交纳），由被告吴欣雨负担一千九百三十元（限本判决生效之日起七日内给付原告王金民、王晓雨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈琼二〇二一年二月十九日书记员  李郦