辽宁省瓦房店市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0281执异5号 异议人（被执行人）：大连安广房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛经济区联兴路456—6号。 统一社会信用代码：210244000003010。 法定代表人：刘宗昌，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙华娟，女，1971年11月15日出生，汉族，系该公司职员，现住大连市中山区。 申请执行人：大连长兴岛昌兴置业有限公司，住所地大连市长兴岛临港工业区景翠路凯立花园1—6号。 统一社会信用代码：91210200696001967H。 法定代表人：徐长祝，该公司经理。 委托诉讼代理人：周翔，系辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕聪科，男，1984年1月5日出生，汉族，系该公司职工，住所地瓦房店市。 申请执行人：大连大众典当行有限公司，住所地瓦房店市岗店办事处西长春路西段132号。 统一社会信用代码：91210200777289376P。 法定代表人：孙有松，该公司经理。 委托诉讼代理人：周翔，系辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕聪科，男，1984年1月5日出生，汉族，系该公司职工，住所地瓦房店市。 申请执行人：大连世纪长兴建设集团有限公司，住所地大连长兴岛经济区镇山路188号。 统一社会信用代码：91210200716950212N。 法定代表人：孙友成，该公司经理。 委托诉讼代理人：周翔，系辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕聪科，男，1984年1月5日出生，汉族，系该公司职工，住所地瓦房店市。 在本院执行大连长兴岛昌兴置业有限公司（曾用名大连长兴岛昌兴小额贷款有限公司，以下简称昌兴公司）、大连大众典当行有限公司（以下简称大众典当行）、大连世纪长兴建设集团有限公司（以下简称世纪长兴公司）与大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广地产公司）民间借贷、建设工程施工合同纠纷案件中，安广地产公司提出异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 安广地产公司称，一、请求确认人信法估字［2019]077号《房地产估价报告》依法不应采用。事实与理由：法院依据世纪长兴公司的执行申请，对我公司所有的位于大连长兴岛海悦花都小区在建工程及土地使用权的价值进估价，并依据人信法估字［2019]077号《房地产估价报告》估价结果进行折价拍卖，我公司认为，案涉估价报告参照标准，评估结果存在错误，违法相关规定。我公司就案涉估价报告及省房协《涉执房地产司法处置估价报告专家技术评审意见》中的违法违规事项多次向法院提出异议，一直未得到涉事人及法院的明确答疑。我公司于2020年12月12日收到法院送达的《关于的回复函》(简称回复函）。该回复函进一步证明，我公司提出的异议成立，案涉估价报告采用大勘院《技术报告》测绘建筑面积错误；在建工程采用成本法估价，却依据选用三个与案涉项目不同的类似工程开标价修正后取值，严重违反《房地产估价规范》规定，且没有《估价技术报告》支持；土地使用权估价采用三个2017年3月可比实例取值，严重违反《房地产估价规范》规定，且没有《土地估价技术报告》支持；案涉估价报告擅自改变法院委托事项，编制内容没有证据支持，其行为严重违反《房地产估价规范》及相关法律法规规定，故案涉估价报告依法不应采用。一、回复函以1号楼为评估示例，对建筑按装工程费用取值以及修正过程进行详细说明，与省房协意见及案涉估价人《关于的答复》载明的答复意见完全不一致，其选取的与案涉项目毫不相同的三个工程开标价取平均值作为案涉在建项目重置成本，没有规范规定及法律法规支持，而且进一步证明案涉估价报告中对全部房产、地产的估价根本没有《估计技术报告》支持，实属随意编写，涉嫌与申请执行人串通蓄意压价。二、回复函对省房协意见提出的其他问题拒不答复，亦可证明案涉估价报告的编制严重违反《房地产估价规范》及相关法律法规规定。综上，案涉估价报告采用大勘院《技术报告》测绘建筑面积错误，没有法律法规依据；在建工程采用成本法估价，却依据选用三个类似工程项目修正后取值，严重违反《地产估价规范》规定，且没有《估价技术报告》支持；土地使用权估价采用三个2017年3月可比实例取值，严重违反《房地产估价规范》规定，且没有《土地估价技术报告》支持，案涉估价报告擅自改变法院委托事项，编制内容没有证据支持，实属随意编写，涉嫌与我公司串通蓄意压价，其行为严重违反《房地产估价规范》及相关法律法规规定，如果依据案涉估价报告实施拍卖将会给我公司造成不可估量的严重损失，侵害了我公司的合法权益，故特向法院提出异议申请，请求确认人信法估字［2019]077号《房地产估价报告》依法不应采用。 二、我公司与世纪长兴公司关于建设工程施工合同纠纷一案，经大连市中级人民法院、辽宁省高级人民法院两审判决。世纪长兴公司于2015年4月30日依据未生效的一审判决向大连市中级人民法院申请执行，大连市中级人民法院受理此案并下达了执行裁定书，查封了我公司“海悦花都项目”部分房屋。2015年9月15日，世纪长兴公司已明确向大连市中级人民法院提出申请，“因被执行财产不具备执行条件”，故申请终结本次执行。此后，法院受理世纪长兴公司执行案件，在被执行财产没有任何条件变化的情况下，于多年后将被查封财产执行拍卖，该行为没有事实依据，严重侵害了我公司的合法权益，并将给我公司造成严重的经济损失，故应依法中止本次拍卖程序。如果法院坚持拍卖，则应承担给我公司造成的经济损失。 三、我公司与大众典当行借贷纠纷执行一案，法院已经受理，且查封了有商品房预售许可证登记备案的房屋，并依据大众典当行的申请，于2013年6月1日委托司法鉴定，该鉴定报告已经做出。该执行案件因大众典当行提出评估价格过高未被评估单位采纳而自行中止执行，该行为得到法院支持。我公司多次找到当时的执行法官要求抓紧执行拍卖程序，以便减少损失，但法院采用调换执行法官，不了解以前情况为由一拖再拖。现在法院既然同意大众典当行恢复执行，就应当采用2013年评估报告的标准执行拍卖。法院在拖至七年后的今天将被查封财产重新评估拍卖，必将给我公司造成严重的经济损失，故应依法中止本次拍卖程序。如果法院坚持拍卖，则因拍卖给我公司造成的经济损失应由法院承担。 四、我公司与原大连昌兴小额贷有限公司（现工商登记中查不到该公司）借贷纠纷一案，法院已经违法受理，并依据昌兴公司的申请，查封了有商品房预售许可证登记备案的房屋，并于2013年6月1日委托司法鉴定，在评估鉴定单位提出面积差异时，我公司已经签字同意按测绘面积进行，法院却以面积有差异不能进行为由作出同意退卷决定，且并未将该决定告知我公司。法院隐瞒该节事实并一拖再拖，该执行案件拖至现在已经七年，人为造成我公司的财产损失数以几千万计。为最大程度减少人为造成的损失，我公司多次找到法院，却被法院以换了执行法官，以前的事与其无关，卷中没有相关记载为由拒之。既然法院在七年前已经认定因面积差异不能进行评估拍卖，现在在被执行财产没有任何条件变化的情况下，为何又能强行进行评估拍卖？该行为验证了昌兴公司所说：“我是带着利息执行，我不着急。这事就我说了算，我亲自找院长批的，如果不三家合并执行，就不能吃掉整个楼盘。”在本案拖至七年后、市场价格低谷的今天，法院积极推进该案进入评估拍卖程序，其目的十分明确，就是充当昌兴公司这个放高利贷的帮手，利用手中特有的权利做放高利贷者的保护伞。因法院未能依法执行，已经给我公司造成了巨大的经济损失，故应依法中止本次拍卖程序。如果法院坚持拍卖，则应承担因拍卖给我公司造成的经济损失。 五、法院在对我公司及案涉楼盘的执行中，与放高利贷的勾结屡屡违法，对我公司于2016年9月16日和2017年11月9日两次提出的书面异议申请拒之不理；2016年12月执行走我公司的50万元去向不明，至今未向我公司送达执行该笔款项裁定书及收款人出具的收款收据；对已经自认是超标地查封的违法行为不予纠正；对2014年我公司就签字同意抓紧时间拍卖，最大程度减少损失的请求置之不理，故意寻找一切理由拖延时间，直至产生的利息远远超过欠款本金，达到超过吞并整个楼盘数额的目的后，按申请执行人要求再次实施评估拍卖。法院的系列违法行为，已经给我公司造成了巨大的经济损失。本案案涉土地测绘报告、房地产估价报告，在测绘数据、估价取值、评估结果等均存有错误，违反相关规定，测绘评估结果不应采用。综上，请求法院依法予以支持异议人的异议请求。 昌兴公司、大众典当行、世纪长兴公司称，一、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》当事人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等不服，可以提出书面异议，由法院叫评估机构书面说明，当事人对该说明存有异议的，法院组织专家评审并作出最终结论。本案中专家评审意见均支持人信法估字（2019）077号房地产估价报告，法院应采纳最终意见。二、本案为五个执行案件合并执行，分别执行困难，案件拖延多年，损害的是申请执行人的利益，在发现被执行人有财产具备执行的情况下，申请执行人有权利申请执行。被执行人主张的损失，是因为其拒不履行还款义务造成的。对其主张的50万元不知去向，申请执行人已经分别收到执行款。法院执行过程中程序合法，故请求法院驳回安广地产公司的异议请求。 本院查明，一、（2012）大仲字第547号案件情况。 昌兴公司与安广地产公司民间借贷纠纷一案，大连市仲裁委员会于2012年11月1日作出（2012）大仲字第547号调解书，调解协议为：一、双方确认至2012年10月31日安广地产公司欠昌兴公司1742万元；二、双方同意以同期贷款利率4倍计算欠款期间利息，至2012年10月31日总计1253751元；三、双方共同确认安广地产公司欠昌兴公司本息合计18673751元，安广地产公司承担律师费5万元，仲裁费用119792元。上述款项安广地产公司应于2012年11月30日之前给付。 昌兴公司申请执行，本院于2012年12月17日立案受理。该案执行案号为（2013）瓦执字第319号，后终结本次执行程序，2019年7月27日恢复执行，案号为（2019）辽0281执恢878号。2020年11月10日本院向大连市中级人民法院作出案件移送执行函，大连市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）辽02执1318号执行裁定书，裁定该案由本院执行。 二、（2012）大仲字第548号案件情况。 昌兴公司与安广地产公司民间借贷纠纷一案，大连市仲裁委员会于2012年11月1日作出（2012）大仲字第548号调解书，调解协议为：一、双方确认至2012年10月31日安广地产公司欠昌兴公司2770万元；二、双方同意以同期贷款利率4倍计算欠款期间利息，至2012年10月31日总计1859356元；三、双方共同确认安广地产公司欠昌兴公司本息合计29559356元，安广地产公司承担律师费10万元，仲裁费用178293元。上述款项安广地产公司应于2012年11月30日之前给付。 昌兴公司申请执行，本院于2012年12月17日立案受理。该案执行案号为（2013）瓦执字第318号，执行中本院于2016年11月24日扣划安广地产公司在大连建设工程劳动保险费用管理办公室50万元，其中30万元支付给昌兴公司，后终结本次执行程序，2019年7月27日恢复执行，案号为（2018）辽0281执恢877号。2020年11月10日本院向大连市中级人民法院作出案件移送执行函，大连市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）辽02执1319号执行裁定书，裁定该案由本院执行。 三、（2013）大仲字第23号案件情况。 大众典当行与安广地产公司民间借贷纠纷案件一案，大连仲裁委员会于2013年2月27日作出（2013）大仲字第23号调解书，调解协议为：一、安广地产公司于2013年3月17日前偿还大众典当行本金400万元及利息1105243元；二、逾期不还，自2013年2月27日至还清款项止安广地产公司按中国人民银行同期贷款基准利率4倍承担利息，抵押登记费15550元，仲裁费44987元，由安广地产公司承担。 大众典当行申请执行，本院于2013年4月2日立案受理，该案执行案号为（2013）瓦执字第728号，执行中本院于2016年11月24日扣划安广地产公司在大连市建设工程劳动保险费用管理办公室50万元，将其中10万元支付给大众典当行，2018年10月26日，大众典当行自愿撤回强制执行申请，本院作出裁定终结本案的执行，2019年7月27日恢复执行，案号为（2019）辽0281执恢876号，2020年1月14日，因被执行人暂无可供执行财产，申请执行人同意，本院裁定终结本次执行程序。大众典当行申请恢复执行，2020年4月2日本院立案受理，案号为（2020）辽0281执恢200号。2020年11月10日本院向大连市中级人民法院作出案件移送执行函，大连市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）辽02执1317号执行裁定书，裁定该案由本院执行。 四、（2013）大仲字第24号案件情况。 大众典当行与安广地产公司民间借贷纠纷案件一案，大连仲裁委员会于2013年2月27日作出（2013）大仲字第24号调解书，调解协议为：一、安广地产公司于2013年3月17日前偿还大众典当行本金200万元及利费348533元；二、逾期不还，自2013年2月27日至还清款项止，安广地产公司按中国人民银行同期贷款基准利率4倍承担利息，抵押登记费15550元，仲裁费26476元，由安广地产公司承担。 该案执行案号为（2013）辽0281执3392号，该案大连中院于2013年6月27日立案执行，2017年8月16日大连中院指定我院执行该案，我院于同年11月5日立案，执行中大众典当行申请撤回执行，本院于2019年6月12日作出裁定，终结本案执行。2019年7月27日恢复执行，案号为（2019）辽0281执恢875号。 五、辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第00200号案件情况。 安广地产公司与世纪长兴公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省大连市中级人民法院于2014年5月21日作出（2013）大民二初字第3号民事判决，安广地产公司不服提起上诉，省高院于2015年4月23日作出（2014）辽民一终字第00200号民事判决，判决内容为：安广地产公司给付世纪长兴公司工程款22402928.39元。 该案世纪长兴公司向大连中院申请执行，2016年11月23日，世纪长兴公司向大连中院申请恢复执行，案号为（2016）辽02执恢710号，执行过程中，中院认为安广地产公司涉案财产均在大连××岛经济区，安广地产公司另有三个案件已在瓦房店市法院立案执行，并已查封安广地产公司土地及房屋，世纪长兴公司提出申请，请求将案件指令瓦房店市人民法院并案执行，大连中院于2016年12月26日裁定该案由瓦房店市人民法院执行。本院立案案号为（2017）辽0281执304号，执行中本院于2016年11月24日扣划安广地产公司在大连市建设工程劳动保险费用管理办公室50万元，其中10万元支付给世纪长兴公司。2019年7月27日，世纪长兴公司申请恢复执行，案号为（2019）辽0281执恢873号。 六、案涉土地使用权及在建工程情况。 1.土地使用权证大国用（2010）第XX号。权利人为安广地产公司，土地用途为城镇住宅，使用权类型为出让，使用面积为48509平方米，2011年7月12日设定抵押登记，抵押权人为昌兴公司，抵押金额2070万元，为第一顺序权利人，他项权证号为大长地项（2011）第XX号。 2.坐落于大连长兴岛临港工业区金鸡路7XX、7XX、7XX号在建工程，2011年7月21日办理抵押登记，他项权证号为大房建长字第（2011）XX号，抵押权人为昌兴公司，债权数额为930万元，权利范围34739.61平方米。 3.坐落于大连长兴岛临港工业区金鸡路7XX、7XX、7XX、7XX、7XX号在建工程，2011年7月21日办理抵押登记，他项权证号为大房建长字第（2011）XX号，抵押权人为昌兴公司，债权数额为200万元，权利范围40365.98平方米。 4.坐落于大连长兴岛临港工业区金鸡路7XX、7XX号在建工程，2012年1月16日办理抵押登记，他项权证号为大房建长字第（2012）XX号，抵押权人为大众典当行，债权数额为1000万元，权利范围13673.33平方米。 七、相关案件执行情况。 1.大连中院及本院在执行相应案件中，对案涉土地使用权及在建工程予以查封，另有大连长兴岛经济技术开发区人民法院对案涉土地使用权予以轮候查封。 2.本院执行情况。 （1）本院在执行昌兴公司与安广地产公司（2012）大仲字第548号调解书，执行案号（2013）瓦执字第318号案件中，昌兴公司于2013年2月27日提出申请，要求对案涉土地使用权及地上在建工程1、2、3号楼予以评估拍卖，同年6月13日，本院函请大连中院司法技术处选定鉴定机构，选定大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司（简称同信评估）。7月15日，同信评估函告大连中院司法技术处，主要内容为同信评估工作人员发现评估对象规划面积与测绘面积以及当事人所提供的面积均存在出入，请协助提供准确的建筑面积，以便评估。10月28日，同信评估向大连中院作出退卷函，主要内容为：因案件另有变化，估价对象范围尚不明确，导致现阶段无法评估，故申请退鉴。11月5日，大连中院司法技术处将此案退回本院。 （2）本院在执行大众典当行与安广地产公司（2013）大终第23号调解书，执行案号为（2013）瓦执字第728号案件中，于2013年6月13日委托大连中院司法鉴定处选定鉴定机构，后选定辽宁华鼎房地产土地评估有限公司（简称华鼎评估），7月12日华鼎评估出具报告，评估范围为案涉在建工程4、5号楼154套住宅（主体框架基本完工，楼体封顶），评估建筑面积为13988.82平方米，评估单价1804元/米，评估结果为2524.04万元。该评估报告自完成之日起一年内有效。2014年5月13日，大众典当行对上述评估报告提出异议，本院将大众典当行的异议申请转交华鼎评估，华鼎评估于5月26日作出答复函，认为其评估结果是建立在客观合理的基础上，估价结果确定符合逻辑性，整个计算过程符合国家相关规定及房地产估价规范要求。 （3）由于上述案件由不同人员承办，同期委托选定不同评估机构评估，评估范围可能存在交叉或冲突等诸多问题，为避免相应问题，承办案件合议庭决定建议委托同一鉴定机构评估。 3.2017年11月14日，本院委托大连市中级人民法院司法技术处选定测绘机构对案涉在建工程予以测绘，后选定大连市勘察测绘研究院有限公司，该测绘院于2018年1月31日出具技术报告。2018年8月14日，送达团队联系安广地产公司工作人员管欣，告知定期来取，8月21日再次联系管欣，告知不能配合取件，后上门送达，家中无人，拍照记录。 4.2019年10月22日，本院委托大连司法技术处选定评估机构，对案涉在建工程予以评估，选定大连人信房地产土地评估咨询有限公司（以下简称人信评估），人信评估于11月8日出具报告。12月3日，送达团队通知安广地产公司，告知前去领取。12月4日，代收人管欣到大连市中山法院，向其送达，其拒绝签收，已拍照记录。执行人员又于11月28日将评估结果张贴于安广地产公司售楼处。 5.安广地产公司对测绘报告提出异议，本院将异议申请书送交测绘、评估机构。2020年7月3日，测绘院作出答复，主要内容为：本案所涉建筑均为在建工程，测绘报告所载数据为测绘时点的测量结果。技术报告中的建筑面积均为测绘时点现状涉案建筑物的建筑面积，与实际相符，不应与涉案项目测绘登记备案面积对比。本院将测绘院复函送达安广地产公司。2020年6月18日，人信评估作出答复，答复内容为：本次评估是严格按照估价时点房地产状况，各项取值均有来源和依据，对所选取的数据经过缜密测算得出的结论，是完全经得起推敲的。遵循独立、客观、公正的原则，选用科学的评价方法，进行严密测算，估价结果是准确可信的。本院将人信评估答复送达安广地产公司。 6.2020年1月3日，本院作出（2019）辽0281执恢873、875、876、877、878号执行裁定书，裁定拍卖安广地产公司土地使用权及在建工程。在2020年1月19日人民法院报发布公告，向安广地产公司送达该裁定书，在2020年4月16日人民法院报发布拍卖公告，并在京东网发布拍卖公告。 安广地产公司对测绘报告、评估报告提出异议，我院将相关情况形成报告，委托辽宁省房地产行业协会对相关事项出具评审意见，该行业协会作出专家评审意见后，已送达评估机构和各方当事人。评估机构对行业协会的评审意见出具复函，本院将复函意见亦送达各方当事人。现安广地产公司对本案测绘评估结论持有异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后，对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业评审出具的结论，认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项规定的，按照前款规定处理……。第二十五条规定，当事人、利害关系人有证据证明具有下列情形之一，且在发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序之前提出异议的，人民法院应当按照执行监督程序进行审查处理：……（四）依照本规定第二十二条、第二十三条作出的处理结果确有错误。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条、第74条，对执行监督作出相关规定。 本案安广地产公司提出的异议，主要为三个方面：一是测绘、评估报告参照标准、计算方法、评估结果存在错误，违反规定。二是本院执行过程中扣划其帐户款项50万元去向不明。三是本案执行立案后长时间拖延执行，给其造成相应损失，要求法院承担责任。关于第一方面理由，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，安广地产公司此项异议主张不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行异议审查范围。关于第二方面理由，本院扣划其帐户款项50万元，扣划后已将该笔款项分别支付至本案中的相应申请执行人，现向异议人作以告知，同时异议人若有异议，可向案件执行人员了解情况。关于第三方面理由，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条、第74条对执行监督做了明确规定，异议人的此项理由，属于执行监督事项。综上，安广地产公司提出的异议申请不属于执行异议案件受理范围，其申请不符合受理条件，现本案已立案受理，故依法应驳回其申请。其相关请求，可通过相关途径予以救济。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条、第74条之规定，裁定如下： 驳回大连安广房地产开发有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议。 审判长  姜克俭 审判员  慈连斗 审判员  刘 燕 二〇二一年二月八日 书记员  韩 笑