福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0302民初332号 原告：何玉婷，女，1991年1月10日出生，汉族，住所地江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：陈力，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：游玲红，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告：莆田市三和房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道胜利南街1675号710室。统一社会信用代码：913503007531109332。 法定代表人：方舒野，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘媛媛，福建鹏翼律师事务所执业律师。 原告何玉婷与被告莆田市三和房地产开发有限公司（以下简称“三和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何玉婷的委托诉讼代理人陈力、游玲红和被告三和公司的委托诉讼代理人刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何玉婷向本院提出诉讼请求：依法判令三和公司向何玉婷支付逾期交房违约金101842.86元（以购房总价款1154681元为基数自2019年6月1日起按每日万分之三计至2020年3月21日止）；本案的案件诉讼费用等由三和公司承担。事实与理由：2018年5月31日，何玉婷与三和公司签订《商品房买卖合同》，约定何玉婷向三和公司购买位于莆田市城厢区××街道××号楼××室商品房，房屋总价为1154681元，其中首付款354681元，占全部购房款的30%，余款80万元向银行申请贷款支付。三和公司应在2019年6月1日前，将同时符合商品房买卖合同各项约定条件的商品房交付给何玉婷使用，如逾期交房的，应按日向何玉婷支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，何玉婷依约履行支付房款的义务，但三和公司未在约定的交付时间内交付上述商品房，其行为已构成违约。综上，望判如所请。 三和公司辩称：一、何玉婷确已交付全部购房款。其于2020年3月17日向何玉婷邮寄《交房通知书》，通知何玉婷于2020年3月21日至三和延寿豪庭物业中心6#办理相关交房手续。按照双方合同约定，其已在2020年3月21日将何玉婷购买的商品房交付给了何玉婷。二、根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，遭遇不可抗力这种非因出卖人原因造成交房时间延误情形，出卖人可以据实予以延期交房。其建设的延寿豪庭项目于2016年10月10日开工，在与何玉婷签订完合同后在工程竣工之前，受到大雨、暴雨、台风、中高考、第五届佛教论坛大会等原因延期。具体为：大雨暴雨13天、台风11天、中高考10天、第五届佛教论坛大会5天。其因工程建设中出现双方合同约定的可以延期交付房屋的事由，推迟向何玉婷交付房屋，符合双方签订的房屋购买合同的约定。1.2019年6月份，莆田市建设工程消防设计审查验收工作由住建部门全面承接，因消防验收工作职能部门发生变化，其于6月份曾向消防部门递交材料被拒收，后多次向住建局递交材料。客观上给答辩人递交消防验收材料造成阻碍，请求法院酌情扣减。2.2020年1月22日，其已经向莆田市城厢区住房和城乡建设局填表申请办理竣工验收备案，但是2020年1月24日至2020年2月2日为国家春节法定节假日，且这期间国内开始爆发疫情，政府三令五申禁止人群聚集，至2020年2月24日莆田市行政服务中心窗口才恢复正常上班，2020年2月25日才为被告办理竣工验收备案。这期间前后共31天不属于被告过错原因，属于合同约定的不可抗力时间应予扣除。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同约定逾期交房的违约金过分高于逾期交房给购房人造成的实际损失，请求法院结合违约金“以补偿为主以惩罚为辅”的性质，对违约金进行适当调整，应不高于日万分之一。 在本院审理过程中，何玉婷在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、企业信用信息公示报告一份，欲证明三和公司诉讼主体资格的事实。二、《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明2018年5月31日，何玉婷与三和公司签订《商品房买卖合同》，约定三和公司应在2019年6月1日前，将同时符合商品房买卖合同各项约定条件的商品房交付给何玉婷使用，如逾期交房的，应按日向何玉婷支付全部房价款万分之三的违约金的事实。三、《购房首付款收据》、《个人住房借款合同》各一份，欲证明何玉婷已交付全部购房款1154681元的事实。 对何玉婷提供的上述证据，三和公司质证认为：对证据一没有异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议。该合同中还约定了因不可抗力情况逾期交房的，可以对相关日期予以扣除。另外约定的违约金日万分之三过高，应结合实际情况予以扣减，应不高于日万分之一。对证据三的真实性、合法性没有异议，对证明内容没有异议，何玉婷确实已付清购房款。 本院经审查认为，三和公司对何玉婷提供的上述证据的真实性均没有异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，三和公司向本院提供：一、《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方同意遇到不可抗力情况可以延期交房的事实。二、《降水论证报告》一组，欲证明2018年5月31日（合同签订日期）至2019年7月10日（工程竣工日期）期间，因大雨、暴雨、大暴雨影响三和公司涉案房屋工程建设的天数为26天。具体如下：2018年大雨5天、暴雨5天、大暴雨3天，合计13天；2019年大雨8天、暴雨5天，合计13天的事实。三、《台风资料》一份，欲证明2018年5月31日（合同签订日期）至2019年7月10日（工程竣工日期）期间，因台风影响三和公司涉案房屋工程建设的天数为11天的事实。四、《莆田市城厢区住房和城乡建设局关于加强2018年、2019年中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》各一份，欲证明因每年中高考期间（6月、7日、8日、9日、24日、25日、）工地全面禁止施工，影响三和公司涉案房屋工程建设的天数合计10天的事实。五、《莆田市住房和城乡建设局关于佛教论坛期间做好建筑施工工地安全生产工作的通知》一份，欲证明因第五届世界佛教论坛在莆举行，莆田市住建局通知包括城厢主城区在内的所有在建工地2018年10月27日至2018年10月31日期间全面停止施工，影响三和公司涉案房屋工程建设的天数合计5天的事实。六、《莆田市住房和城乡建设局承接建设消防设计审查验收职责有关工作的公告》一份，欲证明工程消防验收由各级消防部门转移至住建部门的事实。七、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一组，欲证明涉案工程竣工时间为2019年7月10日的事实。八、《人防工程竣工验收备案认可文件》、《莆田市城厢区住房和城乡建设局工程消防验收意见书》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》一组，欲证明案涉房屋已满足合同约定的交房条件，人防工程竣工验收合格、工程消防验收合格的事实。九、快递单、交房通知书、交房须知、业主交房缴纳费用明细一组，欲证明三和公司于2020年3月17日再次向何玉婷发出《交房通知书》，通知何玉婷于2020年3月31日至三和延寿豪庭物业中心6#办理相关交房手续的事实。 对三和公司提供的上述证据，何玉婷质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二《降水论证报告》的真实性、关联性、合法性均有异议，该降水报告并非国家部门出具的，而是由莆田市新气象科技服务有限公司出具的，不具有合法性及证明力；对证据三《台风资料》的真实性没有异议，但对关联性及证明对象有异议，降水论证报告、台风证明与本案不具有证明性，该降水及台风并不能证明三和公司无法进行施工，台风暴雨天气属于正常气候现象，三和公司完全可以通过查阅历年气象资料，对雨水或恶劣天气可能对施工进度造成的影响作出合理的评估，同时，三和公司与何玉婷签订商品房买卖合同时，对该情况就应全部予以考虑，故降水及台风天并不能作为延期交房的理由；证据四和证据五方面，在双方签订商品房买卖合同时，三和公司作为房地产开发商在考虑交房时间问题时，就应该将可能导致延期交房的各种主客观因素均计算在内，故三和公司逾期交房并非是不可抗力和政府原因造成的；对证据六的真实性没有异议，但该证据与本案不具有关联性；对证据七、八、九的真实性没有异议，但对本案不具有证明力，不能证明三和公司延期交房是因不可抗力造成的。 本院经审查认为，涉案房屋位于福建东南沿海，台风暴雨频发，三和公司在与购房人签订合同约定交房时间时依常理即应考虑到此气候等因素，故其主张未能按期交房的理由系因台风等不可抗力造成的，缺乏依据，本院不予采信。但2018年10月27日至同年10月31日，第五届世界佛教论坛在我市召开，莆田市住房和城乡建设局通知核心区所有在建工地全面停止施工作业，在签订本案合同时并无法预见该事件，系不可抗力，故该会议期间应予扣除。三和公司在取得房屋建筑工程竣工验收报告和建设工程消防验收意见书后，涉案房产已实际具备交付条件且可以使用，故违约金应计算至涉案房屋实际具备合同约定的交付条件、可以使用且三和公司书面通知业主办理房屋交接手续之日止。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月31日，何玉婷与三和公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：何玉婷向三和公司购买位于莆田市城厢区××街道××号楼××室房屋，单价为10838元／平方米，总价款为1154681元；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ、Ｘ项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、Ｘ；4、Ｘ……”；第十一条：（一）出卖人应当在2019年6月1日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率100%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的伍%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，何玉婷向三和公司付清购房款1154681元。 2018年10月27日至同年10月31日，第五届世界佛教论坛在我市召开。2019年7月10日，三和公司取得涉案房产的《房屋建筑工程竣工验收报告》；2019年10月15日，三和公司取得涉案房产的《建设工程消防验收意见书》；2019年12月24日，三和公司取得涉案房产的《房屋建筑面积测绘报告》；2020年1月2日，三和公司取得涉案房产的《人防工程竣工验收备案认可文件》；2020年2月25日，三和公司取得涉案房产的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 后何玉婷以三和公司未支付逾期交房违约金为由于2021年1月18日向本院提起诉讼。 对于双方存在争议的下列问题，本院予以分析认定如下： 关于何玉婷、主张的逾期交房违约金能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，何玉婷与三和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X；4、X……”；第十一条：（一）出卖人应当在2019年6月1日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率100%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的伍%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金…”。2019年7月10日，三和公司取得涉案房产的《房屋建筑工程竣工验收报告》；2019年10月15日，三和公司取得涉案房产的《建设工程消防验收意见书》；2019年12月24日，三和公司取得涉案房产的《房屋建筑面积测绘报告》；2020年1月2日，三和公司取得涉案房产的《人防工程竣工验收备案认可文件》；2020年2月25日，三和公司取得涉案房产的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。但三和公司于2020年2月25日取得涉案房产的竣工验收备案表后，涉案房产才具备合同约定的交付条件，何玉婷于2020年3月21日已办理涉案房产的房屋交接手续，但2018年10月27日至同年10月31日，第五届世界佛教论坛在我市召开，莆田市住房和城乡建设局通知核心区所有在建工地全面停止施工作业，在签订本案合同时并无法预见该事件，系不可抗力，故该会议期间（5天）应予扣除，此外,2020年1月下旬起，我国受新型冠状病毒疫情的影响，各单位的工作未能按照往常正常开展，故涉案房产的竣工验收备案工作也势必受到影响，结合实际情况，本院酌定因受疫情影响竣工验收备案工作的天数为15天，该期间亦应予以扣除，双方在合同中约定若出卖人逾期交房，则应按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金，该约定偏高，依法应予以调整，本院酌定三和公司应向何玉婷支付以购房款1154681元为基数自2019年6月2日起至2020年3月21日止按日万分之一计算的逾期交房违约金。经计算，违约金总额为1154681元×0.01%×294天=33947.62元。三和公司主张未能按期交房的理由系因台风等不可抗力造成的，因其在与购房人签订合同约定交付时间时应考虑到台风等气候因素，故其该抗辩也缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，何玉婷与三和公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。三和公司作为商品房的开发商，在商品房出售给何玉婷后，应当按照合同约定及承诺向何玉婷交付涉案房产，但其却未能在约定的期限内将符合合同约定的房产移交给何玉婷，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定及本案的实际情况，三和公司应向何玉婷支付自2019年6月2日起至2020年3月21日止以人民币1154681元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金共计33947.62元，超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市三和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给何玉婷自2019年6月2日起至2020年3月21日止以人民币1154681元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金人民币33947.62元； 二、驳回何玉婷的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2336.8元，减半收取计1168.4元，由何玉婷负担778.93元，莆田市三和房地产开发有限公司负担389.47元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇二一年二月十八日 书记员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。