福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4655号 原告：朱智青，男，1986年4月10日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号。统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告朱智青与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱智青的委托诉讼代理人胡建林、徐百强、被告建德公司的委托诉讼代理人陈志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱智青向本院提出诉讼请求：1.建德公司立即为朱智青办理坐落于福建省莆田市荔城区镇海办镇海居委会“护城河三期”商住区×区第×幢×层×××号房屋的不动产权证书的登记手续，并将不动产权证书交付给朱智青；2.建德公司支付给朱智青以606231元为基数，自2019年6月27日起至上述房产的不动产权证书交付给朱智青之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金；3.本案诉讼费由建德公司承担。事实和理由：2015年4月7日，朱智青与建德公司签订《商品房买卖合同》（编号：Ｌ201502327），约定（1）朱智青向建德公司购买位于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号××商品房［建筑面积48.72㎡，其中：套内建筑面积:36.89㎡、公摊面积11.83㎡］，购房总价款为606231元（每平方米12443.17元）；（2）付款方式为签订合同前已向建德公司支付定金50000元；2015年4月7日前支付该商品房全部价款；（3）建德公司未按照约定时间付款，逾期在30日之内，朱智青按日计算向建德公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，建德公司解除合同的，朱智青按照累计应付款的20%向建德公司支付违约金，建德公司有权解除合同；建德公司不解除合同的，朱智青按日计算向建德公司支付逾期应付款万分之五的违约金；（4）因建德公司原因，朱智青不能在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证书的，双方同意因建德公司的原因，朱智青未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，建德公司应支付违约金1000元给朱智青;（5）合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决等，协商不成的，依法向人民法院起诉等内容。该合同附件十一第十二条又约定，建德公司为朱智青按揭贷款承担保证责任的，朱智青必须不可撤销地委托建德公司办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给建德公司。朱智青同意由建德公司统一办理及代领商品房权属证书。朱智青委托建德公司办理产权过户登记的，应当在收到建德公司办证通知后十日内完成相关事项等内容。合同签订后，朱智青即按约定交付了全部购房款606231元。2018年7月1日朱智青与建德公司进行房屋交接手续。同日，朱智青按建德公司要求缴纳了契税6062元、转移登记费80元、证书工本费0元、土地证工本费100元。但建德公司却没有按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，至起诉时，建德公司仍未将《不动产权证书》交付给朱智青。朱智青认为，《商品房买卖合同（预售）》中约定建德公司逾期办证违约金为1000元，根据该约定建德公司一共仅需承担1000元的逾期办证违约金，但逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为1000元也将导致建德公司在长时间逾期办理涉案商品房登记而无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促建德公司及时办理涉案商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。故朱智青依法可以请求人民法院予以增加认定违约金标准为按已付款的日万分之一支付逾期办证违约金。综上，建德公司的行为已构成违约，根据《合同法》第107条之规定，建德公司应承担相应的违约责任。 建德公司辩称，一、朱智青主张由建德公司“代为办理”不动产权证书没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，以及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理朱智青名下的不动产权证属于转移登记；首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由买卖双方共同申请办理。就本案涉及的护城河三期Ｂ区商品房办证而言，建德公司于2019年11月28日、2019年12月17日及2019年12月18日前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，履行了出卖人申请办证的义务，登记部门在收件后的相关内业整理及审批流程等则是出卖人无法掌控。而办理朱智青名下的不动产证的转移登记时，需由买卖双方共同申请，就本案而言，只有在朱智青出具符合办证部门要求的书面授权建德公司代为办证的手续后，才能形成委托代为申请办证关系，故在朱智青签署书面授权委托书之前，双方并没有形成“代为申请办证”的委托关系。本案中，朱智青直到2020年8月才签署《委托书》，正式委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在朱智青签署《委托书》之前，双方并不存在代为申请的委托关系，而在朱智青签署《委托书》之后，建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在“逾期代为申请”的违约问题。二、案涉房屋延期办理不动产权证在客观上并非出卖人原因所导致的，不应由建德公司承担逾期办证违约金。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因而由市自然资源局协调解决而导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月（2018年10月23日-2019年7月24日），并非出卖人的原因所导致，应扣除因规划审批不一致导致的延期办证期限九个月。在商品房竣工验收后，为办理规划条件核实及产权登记，建德公司按照规划部门的要求委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量，2018年10月22日勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积6781.31平方米，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出〔2019〕10号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积，确认建德公司是按图施工，同意按竣工测量成果报告书所实测的建筑面积予以办理规划条件核实。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究院重新出具编号为竣2018071-1号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局也于2019年7月18日重新给予收件，并于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。因此，2018年10月23日-2019年7月24日的九个月时间，完全是由于规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因所导致，最终由市自然资源局协调解决后给予办理规划条件核实。第二，对建德公司依法取得的两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，故在土地证合并之前也无法办理首次登记，该问题显然也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证号分别为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号，两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门却要求将两本土地证的宗地图必须合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能按照登记部门的要求将原已取得的两本土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。因此，因政府部门颁发的土地证存在前后不一致的问题而导致的本案办证逾期也不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。三、朱智青要求逾期办证违约金计算至其实际取得不动产权证之日也没有依据，自建德公司申请不动产首次登记之日起，出卖人的办证义务已经履行完毕。因此，即便可以计算逾期办证违约金，也只能计算至建德公司申请办理首次登记之日止，而后续办理转移登记的期限则不应由出卖人继续承担逾期办证违约金。办理不动产首次登记，则出卖人单方申请，若因出卖人原因导致首次登记逾期的，则应由出卖人承担逾期违约责任。而办理转移登记，则只能由买卖双方共同申请，即使买受人书面委托出卖人办理转移登记，则双方之间存在委托合同关系，此时出卖人所应承担的责任也只是“委托合同”项下的责任，并不是商品房买卖合同项下的责任。四、朱智青要求按日万分之一计算违约金缺乏事实依据，明显超过朱智青的实际损失，甚至超过合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，故其主张缺乏依据，即便应支付逾期办证违约金也只能按合同约定金额支付。第一，案涉合同约定的违约金上限为1000元，朱智青要求按日万分之一计算违约金缺乏依据。案涉合同签订于2017年，依据《商品房买卖合同》第二十条之约定：因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得权属证书的，出卖人支付违约金1000元给买受人。该约定系朱智青与建德公司双方对逾期办证违约金最高限额的约定，系真实意思表示。因此，朱智青要求按日万分之一计算违约金缺乏事实依据。第二，朱智青作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的。并未因逾期办证给朱智青造成任何实际损失，且朱智青也未举证其因逾期办证所造成的损失。出卖人在商品房买卖合同项下的主要义务是交付商品房，而协助办理不动产权证则属于合同的附随义务，朱智青作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的。因逾期取得不动产权证，并未对朱智青造成任何实际损失，且朱智青也未举证因逾期办证给其造成的损失。因此，朱智青要求按日万分之一计算违约金缺乏事实和法律依据。第三，朱智青主张按日万分之一计算逾期办证违约金甚至超过合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，举重以明轻，逾期办证违约金也不可能超过逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第8款的约定，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，出卖人应按日向买受人支付购房款日万分之零点五的违约金。因此，即便朱智青主张的逾期办证违约金也超过双方约定的逾期交房违约金，显然也是不合理的。综上，案涉商品房逾期办理不动产权证并非出卖人原因所导致，不应由出卖人承担逾期办证违约金，请求依法驳回朱智青的诉讼请求。 朱智青围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件1张、《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、销售不动产统一发票复印件1张、莆田市商品房买卖合同备案表复印件1张、收款收据（物业费）复印件1张及收款收据复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织朱智青进行证据交换和质证。对建德公司提供的，朱智青持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份及《不动产权证书》（初始登记）复印件1份，建德公司提供了原件核对，真实性本院予以确认，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书复印件1份、莆城房测[2019]110号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、《国有土地使用证》复印件2份、《不动产权证书》复印件1份及莆田市不动产登记受理凭证复印件6张，因上述证据无法形成证据链证实建德公司辩称的涉案商品房逾期办证并非其原因导致的，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ×××号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第350300××××28003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-××××-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-××××-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第14号。 2015年4月7日，建德公司与朱智青签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为L201502327）,约定朱智青以总价款606231元向建德公司购买“护城河三期”商住区×区第×幢×××号商品房一套。该合同第七条关于付款方式及期限约定：朱智青应当在2015年4月7日前支付该商品房全部价款。该合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十一条关于交付时间和手续约定，建德公司应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。附件十一：《补充协议》第十二条关于房屋登记的补充中第（一）款约定，合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。但因项目分期开发原因导致买受人未能在合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任。第（二）款约定，购房人一次性支付房款的，由买受人委托出卖人办理房屋产权登记。第（三）款约定，出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人必须不可撤销地委托出卖人办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给出卖人。买受人及其共有人同意由出卖人统一办理及代领商品房权属证书。第（四）款约定，买受人委托出卖人办理产权过户登记的，应当在收到出卖人办证通知后10日内（本补充协议对完成时限另有约定的，依其约定）完成下列事项：1、交纳契税与房屋维修资金；…… 后朱智青向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月1日，建德公司向朱智青交付涉案商品房，同日，建德公司向朱智青出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取朱智青涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）180元、代收契税6062元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核〔2019〕20号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区Ｂ区（5＃-10＃商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。后涉案商品房于2019年12月11日办理了所有权首次登记，该商品房的登记地址为福建省莆田市荔城区镇××街道××路××号××号楼××梯位922室，但涉案商品房的权属至今未转移登记至朱智青名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，朱智青与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一：《补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。朱智青已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月1日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取朱智青预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定“建德公司应于涉案商品房交付使用后360日内为朱智青取得涉案商品房的权属证书。”，《合同补充协议》第十二条第（一）款约定“合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。”，故建德公司应于涉案商品房交付使用后365个工作日内为朱智青办理完毕涉案商品房的初始登记。2018年7月1日涉案商品房办理交接手续，2019年12月11日案涉商品房完成初始登记，可以确认建德公司办理案涉商品房初始登记并未超过365个工作日，但建德公司至今未代为申请办理商品房权属转移登记手续，为朱智青取得涉案商品房的权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。朱智青请求建德公司为办理涉案商品房的《不动产权证书》的登记手续，并交付《不动产权证书》，因建德公司没有办证职能，案涉商品房初始登记已经办出，根据本案的实际情况，建德公司现应代为朱智青申请办理案涉商品房权属的转移登记手续，并将涉案商品房的权属证书交付给朱智青，朱智青应予必要的配合。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人；本院经审查认为，现涉案商品房的权属尚未转移登记至朱智青名下，上述违约金约定明显过低,虽朱智青未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及涉案商品房所在楼盘的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，本院酌定逾期办证的违约金以已付购房款为基数按日万分之一计算，且违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%（即606231元×5%=30311.55元）。对于违约金金额计算的起算时间，由于双方未约定建德公司代为申请办理商品房权属转移登记手续的期限，考虑本案实际情况以及参照行业惯例，应给予建德公司三十日期限，案涉商品房于2019年12月11日完成初始登记，违约金金额应从2020年1月11日起算。对于违约金计算的截止期限问题，考虑到建德公司系无偿代为朱智青申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给朱智青的期限，故本案逾期代为申请办证损失应计算至涉案商品房权属证书转移登记至朱智青名下之日止。综上，经核算：建德公司应以已付购房款606231元为基数自2020年1月11日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至朱智青名下之日止按日万分之一向朱智青支付逾期办证违约金，违约金的最高限额为30311.55元。建德公司辩称逾期办证并非其原因所导致的，不应由其承担逾期办证违约金，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，应承担举证不能的法律后果，故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为朱智青申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至朱智青名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给朱智青，朱智青应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向朱智青支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以606231元为基数自2020年1月11日起至上述《不动产权证书》转移登记至朱智青名下之日止按日万分之一计算，该违约金最高限额为30311.55元）； 三、驳回朱智青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费512元，减半收取计256元，由朱智青负担144元，莆田市建德房地产开发有限公司负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年二月十九日 书记员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。