江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初5347号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，统一社会信用代码91320114593541127W，住所地南京市雨花台区板桥新城综合楼**。负责人：邱某。委托诉讼代理人：王某，住南京市雨花台区。被告：郭斌，住四川省丹棱县。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司(以下简称花样年板桥分公司）与被告郭斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花样年板桥分公司的委托诉讼代理人王某、被告郭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年7月31日期间的租金104378.49元，并按应付租金的3‰／每日的标准支付逾期违约金直至实际付清之日；2.被告支付拖欠的2019年10月1日至2020年7月31日期间的管理费21604.24元，并按应付管理费的3‰／每日的标准支付逾期违约金直至实际付清之日；3.被告支付拖欠的2019年10月1日至2020年7月31日期间的推广费7325.40元，并按应付推广费的3‰／每日的标准支付逾期违约金直至实际付清之日；4.被告支付装修期免除的租金21664.88元、水费312元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原、被告签订《南京花生唐商铺租赁合同》，约定原告将位于南京市雨花台区xx商铺出租给被告使用。合同签订后，原告已按约定向被告交付了租赁商铺，但被告长期拖欠租金、管理费、推广费等相关费用，严重违反了合同约定，原告多次催要租金等无果，于2020年7月31日向被告寄送了《关于解除租赁合同的通知书》，告知双方之间的租赁合同于2020年7月31日起解除，并要求被告付清全部款项。被告至今未付的款项有：2020年1月至7月的租金104378.43元，2019年10月1日至2020年7月31日的管理费21604.24元、推广费7325.40元、水费312元。同时，因为被告没有按约租赁期满5年，根据合同约定应当补齐装修免租期的租金。综上，原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告郭斌辩称，其认可与原告存在租赁合同，也确实从2020年1月1日起未再支付租金。因为疫情的原因，被告自2020年3月起就与原告的工作人员李某商量减免一个月左右租金的事宜，但未获得李某的同意。因为经营困难，被告在2020年4月又与李某商量转租事宜，李某虽然同意，但是因为疫情对餐饮业的冲击，被告未能找到转让方。被告于2020年4月8日在与李某的微信中提出解除租赁合同、以变卖店内设施支付租金的想法，但是李某称不交租金不能取走店内设施。被告后向律师咨询，在2020年7月20日向原告发出书面解除合同的通知，并且被告认为解除的理由系疫情的不可抗力原因。如果在被告2020年3月提出解除合同时，双方能够友好协商，被告欠付的租金等费用不至于如此之高。故请求法院将双方租赁关系解除的时间予以提前，减少租金的计算，同时考虑疫情的原因能够再减免一些租金。原告收取管理费但是缺乏管理，被告店铺隔壁的烧烤店油烟倒灌到被告店中，被告多次向李某反映无果，故原告不应当收取管理费。原告对被告也无有效推广行为，不应收取推广费。原告收取了被告的保证金、押金合计38330.58元、多收了电费31867元，应当予以退还或者抵扣欠费。2020年12月，被告查看被原告扣留的物品，发现短缺一万多元，遂向板桥派出所报警。原告不允许被告拿取物品确又造成被告物品遗失，应当承担责任。综上，被告愿意承担因为自身法律意识淡薄而没有及时支付租金的责任，但是其他费用请求法院根据双方的实际情况予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2018年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于xx、xx号的商铺出租给乙方使用，建筑面积122.09平方米，租赁期限60个月；2.在乙方按合同约定实际租满60个月并遵守本合同各项条款前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起50日装修期，该期限内乙方不需支付租金，但需支付管理费、能源及公共事业费。若乙方实际租赁期限少于60个月，甲方有权要求乙方按第一个租赁年度月固定租金或月预付租金标准向甲方补交装修期内的租金；3.第一个租赁年度月固定租金为13246.77元，第二个租赁年度月固定租金为14306.57元，第三个租赁年度月固定租金为15450.49元，第四个租赁年度月固定租金为16686.04元，第五租赁年度月固定租金为18020.48元，租金按季度缴纳，乙方应于每季度第一个月的5日前支付当季度租赁；租赁保证金26493.54元、押金5000元，管理费押金5371.96元，推广费押金1465.08；4.商铺管理费按照建筑面积22平方米/月计算，每月2685.98元，按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方；5.乙方逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金。合同签订后，原告于2018年4月10日将涉案商铺交付给被告使用。被告向原告缴纳了合同约定的租赁保证金、管理费押金、推广费押金等合计38330.58元。原告在租赁期间多收取了被告31867元电费。上述费用原告均未予退还。自2019年10月1日起，除5255.56元管理费已交以外，被告未再支付管理费和推广费，自2020年1月1日起，被告未再支付租金。2020年4月及7月，原告向被告发出催缴租金等费用暨停水、停电的函。2020年7月20日，被告向原告邮寄解除租赁合同的通知。2020年7月31日，原告向被告邮寄解除租赁合同的通知书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于合同解除及租金、管理费、推广费的计算问题。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告对合同解除的结果均无异议。原告主张2020年7月31日书面通知被告解除合同，但被告主张2020年4月即向原告通知解除合同，并于2020年7月20日向原告寄送书面解除通知，故本院认定2020年7月20日为双方合同解除的时间。根据合同关于租金、管理费、推广费的约定，结合本案合同解除的时间计算，被告未付租金98896.06元、管理费20651.15元、推广费7065.47元，合计126612.67元。关于装修期租金和水费的问题。合同约定被告未实际租赁满60个月的，应当补齐原告对其免除的50天装修期的租金。现被告租赁期间确未满60个月，对装修期的租金应当予以补交。本院根据被告实际租赁的时间与60个月所占的比例，认定被告应当补交的装修期租金为11915元。被告欠付租期内的312元水费，应当予以支付。综上，被告应当承担的装修期租金和水费合计12227元。关于被告费用的减免和抵扣问题。第一，考虑到被告承租房屋系经营性质的商铺，确系受到新冠肺炎疫情影响，故综合根据受疫情影响的程度、合同约定及实际履行情况，本院酌定减免被告两个月的租金、管理费、推广费，合计37738.02元。第二，虽然本院认定原、被告的合同至2020年7月20日才解除，但是被告自2020年2月起便不再实际经营，故原告的推广行为对被告没有实际效果，本院对被告已经支付过的推广费不再予以处理，在被告未支付的推广费扣除疫情减免的基础上，再酌情减免50%（5600.39元×50%），即2800.19元。被告辩称原告存在管理缺失，不应主张管理费。本院对被告已经支付过的管理费不再予以处理，在被告未支付的管理费扣除疫情减免的基础上，再酌情减免50%（15279.19元×50%），即7639.59元。第三，被告交付给原告的各项保证金、押金合计38330.58元、原告多收取的电费31867元，应当在被告欠付的费用中予以抵扣。综上，被告还欠付原告20464.29元。关于逾期付款违约金的问题。原告主张以合同约定的利率每日0.3%标准计算，但该违约金约定标准明显过高，且原告也有向被告多收取电费等占用被告资金的情况，故本院酌定以被告的欠款20464.29元为基数，自本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。被告辩称物品被盗与本案租赁合同并非同一法律关系，且被告已向公安机关报警解决，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十八条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭斌于本判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付20464.29元及逾期付款违约金（以20464.29元为基数，自本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司负担600元，被告郭斌负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 薛 鹏二〇二一年二月二日书记员 吕珊珊