北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1037号上诉人（原审被告）：潘卓，女，1984年5月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李戈（潘卓之夫），男，1972年9月13日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京华成国泰物业管理有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路66号镇政府1号楼110室—2270（溪翁庄镇集中办公区）。法定代表人：汤春宝，总经理。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。原审第三人：北京市溪水花园物业管理有限公司，住所地北京市丰台区右安门外大街2号楼1层B段-101。法定代表人：陈万庆，董事长。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。上诉人潘卓因与被上诉人北京华成国泰物业管理有限公司（以下简称华成国泰物业）及原审第三人北京市溪水花园物业管理有限公司（以下简称溪水花园物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘卓上诉请求：撤销一审判决，判决潘卓与华成国泰物业之间不存在物业服务合同关系以及由此而产生的物业服务费给付义务，本案一审、二审诉讼费用由华成国泰物业承担。事实和理由：一审判决错误保护了被认定为无效的法律关系所产生的华成国泰物业利益。潘卓与华成国泰物业之间不存在“事实上的物业服务合同法律关系”。华成国泰物业在物业服务合同中的法律地位从未被确立、亦未被追认、更未被行政机关认定。虽然双方法律关系面临无法被认定的可能性，虽然华成国泰物业在实际实施物业服务工作中出现了诸多瑕疵甚至是失职失责的情形，但考虑到毕竟其确有实际投入，潘卓出于救济的考虑可以在合理的范围内给付一定现金用以弥补华成国泰物业的实际投入。同时希望其尽快通过合法途径获取涉案小区物业服务企业的法律地位，在日后的物业服务工作中切实提高服务质量。上述救济意愿应在二审法院支持潘卓上诉请求的前提下、华成国泰物业明确接受的情况下通过协商的方式落实。华成国泰物业辩称，同意一审判决，不同意潘卓的上诉请求和事实理由。溪水花园物业辩称，同意一审判决，不同意潘卓的上诉请求和事实理由。华成国泰物业向一审法院起诉请求：1.判令潘卓给付华成国泰物业2018年2月21日至2020年2月20日期间的物业费46448.06元；2.判令潘卓给付华成国泰物业违约金（以46448.06元为基数，按日千分之三计算，自2019年2月21日起算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由潘卓承担。一审法院认定事实：2016年12月17日，潘卓、李戈与潮云房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了坐落于密云县溪水花园九区×号楼-1层至2层全部房屋，房屋所有权证号为X京房权证密字第XXXX号，建筑面积为372.18平方米。2017年2月4日，溪水花园物业（甲方）与潘卓、李戈（乙方）签订《溪水花园九区物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务期自房屋出售之日起至园区业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止；乙方所购房屋坐落为溪水花园九区别墅×号，建筑面积为372.18平方米，物业管理服务费标准为5.2元/月/平方米（建筑面积）；甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方自本协议终止时7个工作日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。”2017年5月4日，溪水花园物业（甲方，出让方）和华成国泰物业（乙方，受让方）签订了《物业费债权协议书》，双方约定：“1.甲方在2017年5月3日之前系彼岸香醍小区的物业管理单位，该小区存在部分业主未按时足额缴纳物业费的情况；2.乙方自2017年5月4日起从甲方公司接管该小区的物业管理工作，自乙方接管物业管理工作之日起，风险、收益全部由乙方单独承担。现甲、乙双方经平等协商一致，就业主在甲方提供服务期间未交纳的物业费达成如下协议，共同遵守。一、甲方将在彼岸香醍小区中收取物业费的相关权利（包括但不限于催缴、收取、采纳法律程序等）转让给乙方，甲方放弃相应权利的行使；二、未交费的具体业主详情由双方确认。三、该协议自双方盖章之日起生效。该协议另就违约责任等进行约定。”溪水花园物业和华成国泰物业在该协议盖章。后，潮云房地产公司（甲方）和华成国泰物业（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：“甲方以公开招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目为溪水花园七区、九区、十区的住宅及商业，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅5.2元/月/平方米，商业5.5元/月/平方米，物业服务期限为自本合同签订之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签订合同之日止。”潮云房地产公司和华成国泰物业在该合同盖章，合同签署日期为2017年5月7日。另查一，截止到2020年5月25日，坐落于密云区溪水花园九区×号楼-1至2层全部房屋所有权人为潮云房地产公司，建筑面积372.18平方米，不动产权证书号为X京房权证密字第XXXX号。另查二，华城国泰物业自2017年5月4日为前述的住宅及商业提供物业服务至今，大部分业主重新与华城国泰物业签订了前期物业服务协议并如期交纳物业服务费。另查三，北京市密云区溪水花园小区未成立业主大会和业主委员会，溪水花园小区另称为彼岸香醍小区。一审法院认为，建设单位潮云房地产公司选聘溪水花园物业为溪水花园小区提供前期物业服务，溪水花园物业与包括潘卓在内的业主签订了《物业服务协议》，协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力；物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。溪水花园物业和华成国泰物业签订《物业费债权协议》，将收取物业费的相关权利转让给华成国泰物业，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力；溪水花园物业将债权转让通知张贴在小区公告栏，应视为已经通知债务人，对债务人即包括潘卓在内的小区业主发生法律效力；溪水花园物业和华成国泰物业在《物业费债权协议》中约定将全部物业管理工作一并转让给华成国泰物业，违反了行政法规的强制性规定，应属无效，但该部分无效不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。建设单位潮云房地产公司选聘溪水花园物业作为溪水花园小区的前期物业服务企业，溪水花园物业亦和业主签订了《物业服务协议》，后潮云房地产公司又与华成国泰物业签订《北京市前期物业服务合同》，选聘华成国泰物业为溪水花园小区的前期物业服务企业，溪水花园物业和华成国泰物业均未提供证据证明解聘和选聘经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，故华成国泰物业和潮云房地产公司签订《北京市前期物业服务合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效；溪水花园小区至今未成立业主大会和业主委员会，溪水花园物业仍为溪水花园小区合法的前期物业服务企业。华成国泰物业自2017年5月4日至今为溪水花园小区提供了物业服务，虽未与潘卓等少数业主重新签订物业服务协议，但双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故对于华成国泰物业要求潘卓交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于潘卓以华成国泰物业主体不适格、权利转让未经业主同意、未提供证据证明合法被业主聘用，未进行公共部分的承接查验、未到住建委进行招投标和备案为由拒付物业管理服务费的答辩意见，因华成国泰物业已经实际为其提供相应期间的物业服务，依据合同事实和公平原则，为保障物业企业正常运转和整体服务质量，业主应当向物业服务企业支付物业管理服务费，故对其上述答辩意见一审法院不予采纳。对于潘卓主张小区篮球场被开发商肆意占用、消防问题和房屋倒灌问题，与本案不属同一法律关系，不能作为潘卓拒绝缴纳物业管理服务费的理由。潘卓提供证据证明其已缴纳2018年2月21日前的物业管理服务费，现华成国泰物业要求潘卓交纳2018年2月21日至2020年2月20日期间的物业管理服务费46448.06元的诉讼请求，不存在时间重叠；关于华成国泰物业的违约金主张，因其与潘卓并无合同约定，且潘卓并非恶意拖欠，故一审法院不予支持。应当指出，在溪水花园小区业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之前，华成华泰公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，主动与业主交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境，以优质的物业服务迎接全体业主选聘。溪水花园物业作为无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，潘卓给付北京华成国泰物业管理有限公司二〇一八年二月二十一日至二〇二〇年二月二十日期间的物业服务费四万六千四百四十八元零六分；二、驳回北京华成国泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据本案已查明的事实，华成国泰物业自2017年5月4日至今为溪水花园小区提供了物业服务，虽未与潘卓等少数业主签订物业服务协议，但其已经实际为潘卓提供相应期间的物业服务，一审法院综合考虑本案实际情况认定双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故对华成国泰物业要求潘卓交纳2018年2月21日至2020年2月20日期间物业服务费的诉讼请求予以支持，并无不当。对于潘卓主张华成国泰物业主体不适格及其陈述物业服务存在瑕疵等意见，不足以作为其拒绝缴纳物业服务费的理由，故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，潘卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962元，由潘卓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二一年二月二十五日法官助理 刘佳钰书 记 员 张好好