安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终489号 上诉人（原审原告）：张**震，男，1991年9月1日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人（原审原告）：李娟，女，1990年6月8日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人:黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：石方，安徽梨都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区新光彩大市场**楼，统一社会信用代码91341321MA2N94X87Y。 法定代表人：张婉婉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 原审第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，，住所地安徽省砀山县砀城镇道北西路**统一社会信用代码91341300728504244Y。 法定代表人：张磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王森，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘效党，男，该公司职工。 上诉人张**震、李娟因与被上诉人砀山龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）、原审第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张**震、李娟及其委托诉讼代理人黄若汉、石方，被上诉人龙润公司的委托诉讼代理人张勇、原审第三人砀山农商行的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张**震、李娟上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请；诉讼费由龙润公司负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，龙润公司发放的“买一层送一层”宣传彩页内容既不属于要约邀请也不属于要约，而是欺诈行为。本案中，龙润公司自始未获得规划部门许可建造不低于2.8米的行政许可，不能修建宣传彩页上所描述的那一层，其为了达到欺骗购房人签订合同的目的，又修建了样板房供购房人参观，虚假承诺第三层的阁楼是送给购买第二层的购房户，二层用于做生意，三层可以居住，其虚假宣传让人信以为真。从房屋价格看，第二层房屋售价从一开始每平米4500元变成9000元，虽购房合同没有注明送的一层，但所有的商品房在出售顶楼房屋时，均不会注明顶层阁楼面积及使用权，也不会办理房产证，其当时并未产生怀疑，但在交房时，发现并未修建阁楼，龙润公司的销售经理仍保证会在三个月内修建完成，后其咨询相关部门，确定没有规划第三层才知道上当受骗，上述一系列行为已经构成欺诈。2.一审认定龙润公司开发的沿街商铺存在买一层得两层的情形，但龙润公司无证据证明也没有提出这种说法。3.一审查明“买一层送一层”是指买第一层的送第二层不实。4.一审对张**震、李娟提供的证明龙润公司欺诈购房户的证据只字不提，其中包含砀山县市场监督管理局对龙润公司的处罚决定书及对龙润公司法定代表人的调查材料、龙润公司致歉信、视频资料。5.一审法院违反法律规定主动调取多份证据，审理期限超期，程序严重违法。6.一审判决基于对事实认定错误，致适用法律错误。 龙润公司辩称，1.一审判决认定事实正确。张**震、李娟诉称的买一层送一层仅是底层商铺并非二层商铺，张**震、李娟无证据证明我方存在虚假宣传行为。案涉房屋为封闭农贸市场，二层商铺价格为每平方9000余元，与周边二层商铺价格相等，不存在价格偏高情形。2.张**震、李娟提出案涉商铺价格偏高等问题，一审法院进行实地勘察调取证据，该行为不违反法律规定，一审不存在隐瞒证据行为。一审开庭时张**震、李娟并未提交市场行政管理局的处罚决定书，直到下午开庭时才提交，导致第一个案件没有该份材料。3.因龙润公司提起行政诉讼，致民事案件中止审理并导致审限延长，审理程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 砀山农商行述称，其与张**震、李娟签订的借款合同对权利义务进行了约定，张**震、李娟因其与龙润公司之间的纠纷而主张撤销案涉借款合同违反了合同相对性原则。请求驳回上诉，维持原判。 张**震、李娟向一审法院起诉请求：1.撤销张**震、李娟、龙润公司签订的编号为0006800120180517号商品房买卖合同（预售）；2.判令龙润公司返还张**震、李娟购房款130000元，并赔偿张**震、李娟利息损失（利息按同期银行贷款利率自2018年8月16日至龙润公司全部返还张**震、李娟交纳的购房首付款日止）；3.判令龙润公司返还张**震、李娟向第三人交纳的贷款本息13038.52元（自2019年2月21日至2020年1月30日）；4.解除张**震、李娟与砀山农商行签订的个人购房借款合同及个人购房借款抵押合同；5.诉讼费用由龙润公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月16日，张**震、李娟（买受人）与龙润公司（出卖人）就购买龙润公司开发的砀山县砀城镇侯楼社区桐木路南侧桐木路农贸大市场的商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房所在建筑物的建筑总层为5层，其中地上5层，地下1，地下**震、李娟购买的为2层2113号商品房，其预测建筑面积共25.25平方米，其中套内建筑面积23.76平方米，分摊共有建筑面积1.49平方米，商品房单价9306.93元/平方米，总价款235000元；支付首付款130000元，余款105000元申请贷款支付；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。张**震、李娟于2018年7月27日向龙润公司交纳定金10000元，于2018年8月16日交纳购房款120000元，余款105000元申请贷款支付。2019年2月21日，张**震、李娟与砀山农商行签订了《个人购房借款合同》，总计借款105000元，分10年还清本息，每月本息1185.32元。同日，张**震、李娟与砀山农商行签订了《个人购房借款抵押合同》，用所购买的商品房为上述借款提供了抵押担保。涉案商品房交付时，张**震、李娟与龙润公司就购买的商品房第二层是否送一层产生争议。为此，张**震、李娟提起诉讼。诉讼期间，张**震、李娟向法庭提供了宣传彩页复印件，内容为：桐木路生活家广场，商品房总价在25万/套左右，买一层送一层（2F层高4.5米，送的那层不低于2.8米）一层做生意（预计一年租金约10000元），送的一层可居住（预计一年租金约5000元），买一间二楼的回报率大概在6%。另查明，按照建设工程规划许可，龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层。其中局部二层在农贸大市场院内，总层为5层商品房为桐木路生活家广场沿街商品房。涉案商品房所在楼栋共计两层，一层层高5.2米，均价约12000元/平方米，二层层高4.5米，均价约9000元/平方米，一层、二层相互独立，均为商品房。桐木路生活家广场沿街商品房，共计总层为5层，3-5层为小公寓，1-2层为商品房，均价约24000元/平方米，系买一层送一层，一层层高5.2米，二层层高4.5米，一层做生意，送的一层可居住。涉案商品房价格已于2018年5月8日经砀山县物价局登记备案，一房一价。涉案工程于2019年11月18日竣工验收。关于涉案二层商品房与建筑总层为5层的商品房为什么采用统一的《商品房买卖合同（预售）》样式，砀山县房产管理服务中心作了情况说明，内容：龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层，按照住建部关于《房屋交易信息数据采集数据标准》对于房屋层数的表述，单栋楼体不存在两种总层数的情况，以自然层数的最高层数作为单栋楼总层数，所以预售合同中第二章第三条为建筑总层数为5层，其中地上5层，地下1，地下**在预售合同中为系统自动生成，开发企业无法自行填写或更改。 一审法院认为，归纳双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：张**震、李娟主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180517号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求是否能够得到支持。张**震、李娟与龙润公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。虽然受损害方可以依据法律规定行使撤销合同的权利，但因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件:首先是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识,而希望或放任这种结果的发生;其次是欺诈方实施欺诈行为,即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识;三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案中，张**震、李娟主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180517号的商品房买卖合同（预售），所依据是其提供的宣传彩页复印件。本案张**震、李娟提供的宣传彩页复印件中确有“买一层得两层，一层经商，二层居住”“买25平方送25平方”等字样，但从彩页内容看，该宣传彩页并没有特指张**震、李娟购买的涉案二层商品房，张**震、李娟所称的送一层彩页中亦没有明确具体的位置及什么样的房屋，而且处在同样位置龙润公司同时开发的桐木路生活家广场沿街商品房确实存在买一层得两层，一层经商，二层居住的情形；诉讼中龙润公司也不认可该宣传彩页。从本地居民购买商品房的习惯看，居民购买商品房均要到现场多次勘察，不会仅凭宣传彩页就决定购买房屋。因此，本院不能据此认定龙润公司存在虚假宣传或者欺诈。退一步讲，具体到宣传彩页的内容，该宣传彩页承诺的内容相对于张**震、李娟来说不具体、不明确，根据已查明的商品房的价格等事实，该内容亦不能产生对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故，该宣传彩页应为要约邀请，而不应视为要约。要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，订立合同的具体内容的确定应以合同条款为准。张**震、李娟与龙润公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了涉案房屋的建筑层数、面积、价款等，在合同中龙润公司并未隐瞒房屋上述情况,张**震、李娟亦是明知的，且涉案房屋的价款与涉案房屋所在楼栋其余房屋的价款以及与周边商品房单价相比较价格较为合理，不存在显失公平的情况。根据张**震、李娟提供的证据，不能认定张**震、李娟主张的其因砀山龙润公司的虚假宣传等而陷入了错误认识,从而作出了违背其真实意思表示的事实。故，张**震、李娟主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180517号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，无法律依据，不予支持。张**震、李娟要求龙润公司退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的,该项诉讼请求亦无事实和法律依据,不予支持。张**震、李娟要求解除与砀山农商行之间的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》，以及由龙润公司偿付贷款本息及违约金的诉求，是按照张**震、李娟与龙润公司签订的商品房买卖合同中解除合同条款来计算的违约金，在张**震、李娟诉求解除商品房买卖合同未得到支持的情况下，张**震、李娟要求龙润公司偿付贷款本息及支付违约金、赔偿损失的诉求，无事实和法律依据，亦不予支持。对龙润公司的部分抗辩意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张**震、李娟张**震、李娟的诉讼请求。案件受理费3162元，减半收取计1581元，由张**震、李娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张**震、李娟提供如下证据：1.安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321行初16号行政判决书及安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13行终240号行政判决书，以证明龙润公司因虚假宣传、欺骗消费者，经公开道歉后砀山县市场监督管理局对其从轻处罚，后经二审判决仍对其进行处罚。2.录音、录像光盘一张，以证明龙润公司的销售人员和购房户在聊天记录中表示“买二层送三层”，但交房当天张**震、李娟没有看到送的那层，销售人员称一个月内将“第三层”建成。龙润公司质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是对关联性有异议，砀山县市场监督管理局的处罚与本案无关，致歉信和问话笔录都是砀山县市场监督管理局做好后让张婉婉签字，致歉信也只是对宣传造成的误解进行道歉，并非宣传“买二层送三层”；对证据2的“三性”均有异议，该组证据经过剪辑，不具有真实性，被录像人员不能证明系龙润公司销售人员，不能达到其证明目的。砀山农商行质证意见为：对于证据1中龙润公司和张**震、李娟之间的合同约定及履行情况与砀山农商行的借款合同无关，张**震、李娟应履行案涉借款合同。证据2同前述意见。龙润公司提供安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13民终3499号民事判决书，以证明本案关联案件已经终审判决。张**震、李娟质证意见为：对该证据的真实性无异议，但该判决认定事实、适用法律、判决结果均错误，虽该判决认定案涉宣传彩页系要约，因该宣传单不存在要约情形；且宣传彩页上称购买的房屋层高为4.5米，送的不低于2.8米，张**震、李娟不知道判决中理性购买人的标准及如何隔出两层。砀山农商行质证意见为：张**震、李娟与砀山农商行签订的借款合同合法有效，实际履行，不同意撤销。本院将结合本案案情对上述证据在下文中予以分析论证。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，张**震、李娟以龙润公司在销售案涉房屋过程中存在“买一层送一层”的虚假宣传，构成欺诈为由，请求撤销案涉房屋买卖合同。审理认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，对龙润公司是否构成欺诈应从以下几个方面综合进行考虑：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思表示。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，张**震、李娟虽提供了宣传册页等证据，但鉴于张**震、李娟与龙润公司在商品房买卖合同中并未将上述内容以买卖合同的形式予以确认，且商品房交易一般涉及金额较大，在处理该类交易时购房人通常在购房前要去实地看房，审查拟购房屋是否具有相应的规划许可、商品房预售等文件，甚至会和周边同位置同种类房价比对后再决定是否购买房屋。经查，案涉项目范围内确实存在“买一层得二层”的房屋类型，而张**震、李娟提供的宣传单等证据欲证明其所购房屋应据以得出“买二层得三层”的结论，依据不足。故，一审以张**震、李娟主张因受龙润公司虚假宣传等陷入错误认识，从而作出了违背其真实意思表示，请求撤销案涉买卖合同的理由未予采信并无不当。张**震、李娟的该项上诉理由，本院亦不予采纳。 至于张**震、李娟等人一审提供的行政处罚决定书等证据，已由一审法院在审理期间组织双方当事人进行了举证、质证，至于该部分证据是否被采信，是一审法院对案件事实的认定问题，并非张**震、李娟上诉所称对该部分证据未予审查处理，由于其提供的该部分证据不足以证明案涉商品房买卖合同具备撤销的法定条件，致一审法院未予采纳，张**震、李娟又以此为由上诉请求本院予以认定，本院亦不予支持。由于本案所涉同类纠纷的当事人人数较多，一审法院为查明案件事实进行实地勘察及调查走访后，对案件相关事实予以确认，不违反相关法律规定；另，一审法院适用简易程序审理本案后，虽存在未在法定期限内审理终结的情形，鉴于该瑕疵没有影响案件的实体处理。故，张**震、李娟上诉称一审法院审理程序违法致判决错误的理由，本院也不予支持。 综上，张**震、李娟的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，虽审理程序部分存在瑕疵，因没有影响案件的实体处理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3162元，由上诉人张**震、李娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 伟 审判员 赵 路 审判员 朱珊珊 二〇二一年二月八日 法官助理崔玉凤 书记员陈明明 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。