辽宁省营口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽08执异13号异议人（被执行人）：营口弘逸房地产开发有限公司，住所地营口市西市区小庙塘里**。法定代表人：王秋妹，公司董事长。委托诉讼代理人：曲圣智，该公司职员。异议人（被执行人）：营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，，住所地营口市老边沿海街道办事处院内法定代表人：王秋妹，总经理。申请执行人：荣茂琪，男，1955年3月22日出生，汉族，住营口市站**。被执行人：陈柏羽，男，1993年5月17日出生，汉族，住营口市站前里区。被执行人：栾成龙，男，1960年4月2日出生，汉族，住营口市站**。被执行人：李琦，女，1985年9月6日出生，汉族，住营口市西市区。本院在执行异议人营口弘逸房地产开发有限公司（以下简称弘逸公司）、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司（以下简称弘逸老边分公司）与申请执行人荣茂琪、被执行人陈柏羽、栾成龙、李琦借款合同纠纷一案时，异议人弘逸公司、弘逸老边分公司对本院作出的（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人弘逸公司、弘逸老边分公司向本院提出异议请求：1、撤销（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书。2、另行委托下一顺序的评估机构，重新进行评估。3、评估报告的参照标准、计算方法没有事实和法律依据，评估结果违背评估对象的房地产市场价值。事实和理由：一、（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书严重违法。1、2020年11月4日，营口中院作出（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书。该通知书不伦不类，（2020)辽08执恢23号执行案件和评估拍卖17套商业门市的案件没有法律上的联系，弘逸公司从未知道有此案件。17套商业门市的执行案件的案号是（2016)辽08执114号。2、（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书，用于约束弘逸公司的内容违法，该通知书要求“弘逸公司对评估结论有异议，可在接到评估报告后5日内，通过本院向评估公司提出，逾期本院将依法处理。”营口中院放弃了审查执行异议的主体责任，其应当按照《最高法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，依法审查该条第一款第三、四项情形，异议是否成立。本案中，弘逸公司提出“评估程序”严重违法的异议，评估公司不能自己审查评估程序是否严重违法。3、（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书没有加盖公章，不发生法律约束力。二、评估程序严重违反。1、GB/T50291-2015房地产评估规范（以下称评估规范）3.0.1房地产评估工作应按下列程序进行：1、受理估价委托；2、确定估价基本事项；3、编制估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选用估价方法进行测算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、审核估价报告；10、交付估价报告。2、辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司（以下称荣邦评估公司）未按规定交付评估报告。评估规范第7.0.2叙述式评估报告应包括下列部分：1、封面；2、致评估委托人函；3、目录；4、估价师声明；5、估价假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。按照估价规范的要求，估价技术报告是估价报告的构成部分，不可或缺。营口中院（2020)辽08执恢23号委托书指示，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内容，并没有指示荣邦评估公司不向估价委托人提供估价报告，也就是说营口中院没有指示荣邦公司不向其提供技术报告，那么荣邦评估公司就应当按评估规范第7.0.2第7项要求向委托人提交技术报告。荣邦评估公司不提交技术报告，可以推断其没有按照估价规范第3.0.1第8项撰写评估报告。因此，估价报告不符合第3.0.1第10项交付估价报告的要求。总之，荣邦评估公司没有技术报告就是没有交付评估报告，营口中院应当按《民诉法》225条的规定处理，而不是将弘逸公司的执行异议交荣邦处理。三、评估报告没有参照标准、计算方法，评估结果必然错误。1、荣邦评估公司在评估中没有进行测算，只是描述采用比较法，但没有选取可比实例，更谈不上可比实例的交易实例信息披露；只是描述采用收益法，但没有计算过程，没有计算公式，没有参数。以上可见，荣邦评估公司遗漏估价程序的第3.0.1第6项“选用估价方法进行测算”的程序。评估报告没有参照标准、计算方法，根本违反估价规范。荣邦评估公司未经测算，直接确定评估结果，导致弘逸公司无法提出异议，应按评估规范3.0.1对估价程序的要求，认定荣邦公司没有进行测算，属评估程序严重违法。3、估价结果不符合房地产市场价值。本次评估的评估对象为17套商业用房，总建筑面积3415.7平方米，房地产市场总价28856123元，单价8448.08元／平方米。近期（2019年7月20日），辽宁盛达房地产评估咨询有限责任公司评估的一套商业用房和本案的17套商业用房处于同一位置，弘逸公司一处258.73平方米商业用房的评估价单价为10080元／平方米，而荣邦评估公司的评估单价过低，不符合房地产市场价值，评估结果不能作为确定处置财产参考价的参考依据使用。综上所述，荣邦公司出具的评估报告，评估程序严重违法；估价报告没有参照标准、计算方法，评估结果明显低于房地产市场价值。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，营口中院应当准许重新评估。营口中院2020年10月14日作出的（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书明确指示荣邦评估公司：评估的财产为办公楼，按此推定荣邦评估公司未按委托人的指示评估，估价对象错误；营口中院（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书所使用的案号和本案无关，且没有加盖公章，不发生法律效力，营口中院应当撤销委托评估的执行行为。经审理查明，申请执行人荣茂琪与被执行人弘逸公司、弘逸老边分公司、陈柏羽、栾成龙、李琦借款合同纠纷一案，本院于2016年3月29日作出（2016）辽08民初3号民事判决书，判决：“一、被告营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告荣茂琪借款4000万元；二、被告营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告荣茂琪借款4000万元的利息，从2014年4月18日起按月息22‰计付至借款付清之日止。上述一、二项被告营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付款项于本判决发生法律效力10日内给付，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告栾成龙、李琦对被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司物的担保以外的债权额（包括物的担保未实现的债权）承担连带责任。四、被告陈柏羽在其物的担保范围内承担连带责任”。被执行人不服向辽宁省高级人民法院上诉，辽宁省高级人民法院于2016年7月25日作出（2016）辽民终675号民事判决书，判决，“一、维持营口市中级人民法院（2016）辽08民初3号民事判决书第一、三、四项；二、变更营口市中级人民法院（2016）辽08民初3号民事判决书第二项为营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付荣茂琪4000万元的利息，从2014年4月18日起按年利率24%计付至借款付清之日止”。判决生效后，进入执行程序。另查，本院于2020年6月29日作出（2016）辽08执114-7号执行裁定，裁定终结辽宁省高级人民法院（2016）辽民终675号民事判决书的本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。本院于2020年9月27日作出（2016）辽08执114号通知，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，通知荣茂琪、弘逸公司、弘逸老边分公司、李琦、栾成龙于2020年10月14日上午9时到本院对被执行人所有的剩余部分查封财产确定财产处置参考价。逾期未到场，本院将依法强制处置，所产生的一切后果自负。同日，本院将该通知通过邮寄方式向被执行人送达，次日被执行人签收。2020年10月12日本院恢复执行（2016）辽民终675号民事判决书，执行案号为（2020）辽08执恢23号。本院于2020年10月15日对辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司作出说明，本院在执行荣茂琪与弘逸公司、弘逸老边分公司、李琦、栾成龙、陈柏羽借款合同纠纷一案中，经在最高院询价评估系统随机摇号选择委托你单位进行评估，因评估标的物过多，需增加评估财产。再查，辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司于2020年11月2日出具编号辽荣房评报字【2020】B205号涉执房地产处置司法评估报告。本院于2020年11月4日作出（2020)辽08执恢23号送达评估报告通知书。通知：本院在执行申请执行人荣茂琪与被执行人营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、李琦、陈柏羽、栾成龙借款合同纠纷一案的过程中，依法委托辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司对被执行人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司所有的17套商业门市进行评估。现辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司作出评估报告书，评估总价值为28,856,123元（详见评估报告）。现向你送，辽荣房评报字【2020】B205号房地产估价报告书，如对评估结论有异议，可在接到评估报告后5日内通过本院向评估公司提出，逾期本院将依法处理。本院认为，关于异议人提出的第一点理由，经查明，（2020）辽08执恢23号案件系（2016）辽民终675号民事案件恢复执行的案号，（2016）辽08执114号案件已终结本次执行。案涉17套门市房由（2020）辽08执恢23号案件执行并无不当。通知书由法院发出即代表法院的意思表示，未加盖公章确系执行工作中疏忽导致的瑕疵，但不足以影响执行程序的进行，异议人亦并未因此丧失权利。异议人主张评估程序严重违法，应依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第三、四项情形审查异议是否成立。该两项内容为评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；评估程序严重违法。首先，本案评估机构出自最高人民法院确定的评估机构名单，评估机构或者评估人员均具备相应评估资质。其次，评估程序严重违法，也就是异议人提出的第二点理由。异议人主张评估公司未提供技术报告就是没有交付评估报告。经查，评估机构已向本院提供了辽荣房技报字【2020】第B205号弘逸老边分公司所有的位于营口市老边区××小区××套商业房地产市场价值评估技术报告，异议人第二点理由不能成立。该技术报告详细记载了评估对象状况分析（区域状况、实物状况、权属状况）、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法（简介、技术思路）、测算过程（市场比较法、收益法、估价结果的确定）、评估结论，并不存在异议人所称的第三点理由，即评估报告没有参照标准、计算方法，评估结果必然错误的情形。至于评估单价过低，不属于执行异议审查范围。综上所述，异议人异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  徐成大审判员  盖国林审判员  鲍世帅二〇二一年二月三日法官助理李雨晴书记员张琦