江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2949号上诉人（原审被告）:江苏未来房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204694487027J，住所地泰州市姜堰区罗塘街道民营经济产业中心。法定代表人：秦连喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦文银，该公司工作人员。委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郑小兰，女，1973年11月29日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区地产总公司，统一社会信用代码913212047040108993，住所地泰州市姜堰区三水街道上海路88号。法定代表人：吴子玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。原审第三人：蔡月萍，女，1963年6月4日出生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）、郑小兰因与被上诉人泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）、原审第三人蔡月萍合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初921号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人未来公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在法律关系，地产总公司原告主体不适格。上诉人与泰州市姜堰区国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同相对方是泰州市姜堰区国土资源局。上诉人从未与被上诉人发生过合同关系，一审法院以泰州市姜堰区国土资源局要求上诉人将房屋交付拆迁实施单位为由认为被上诉人主体适格错误。本案拆迁实施单位是姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦公司），该单位仅是受托方，其法律后果由泰州市姜堰区国土资源局承担。一审以被上诉人安排了蔡月萍其他安置房即取得诉权的说法没有法律依据。被上诉人与蔡月萍签订的拆迁安置协议并未告知上诉人，对上诉人无约束力。二、原审法院认定事实不清。1.原审认定“未来公司将3号楼701室对外销售，系极不诚信行为，构成违约”错误。未来公司于2017年9月4日已经提供了32套房源，但姜堰区国土资源局和蔡月萍迟迟不选房，直到2017年12月仍未选好，未来公司于2017年12月22日留下7套供蔡月萍选择，出售了案涉房产，未来公司行为符合常理。2.原审认定“由于案涉房屋系政府控制的安置房源，郑小兰也知道不能办理产权登记、未来公司与郑小兰存在恶意串通的可能”，与事实不符，没有任何事实依据。3.原审认定“同期同地段商品房价格为每平方7000元”没有事实依据。案涉房屋网上拍卖价格最高才6900元/平方左右，且房产价格决定于位置、朝向及面积等因素，不能随意推定案涉房产价格为7000元/平方。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，才视为明显不合理的低价。郑小兰的购买价5000元/平米不低于70%，应受法律保护。5.郑小兰是善意受让，房屋已经装修入住，其只有一套住房，房屋居住生存权应该得到保护，第三人蔡月萍已经得到安置且领取了不动产权证。三、上诉人不负有拆迁安置的义务，上诉人与姜堰区国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中从来没有要求上诉人负责拆迁安置，虽然有关部门曾将25万的拆迁安置费用打到过上诉人的银行账户，但是该款项后来又被姜堰区国土资源局在结算土地使用金时直接收取，上诉人依据合同既没有拆迁安置义务，也没有实际收取到拆迁安置的任何款项，一审判决上诉人承担拆迁安置责任没有任何依据，且蔡月萍已经另行拆迁安置，领取了不动产权证，即使政府负有拆迁安置责任也已经完全了结。上诉人郑小兰亦不服原审判决，向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判案涉房屋为郑小兰所有；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.郑小兰不知道也无需知道案涉房屋是所谓的政府控制的安置房源，郑小兰在合法的房地产公司购买商品房是法律赋予的权利。整个小区都无法办理产权证，不仅仅是上诉人郑小兰的房产。2.“同期同地段商品房价格为每平方7000元”没有事实依据，房产价格与土地成本、小区环境、人工成本有很大关系，且同期买房的都是这个价格。没有任何证据证明郑小兰知道案涉房产不能办理过户登记，亦无任何证据证明郑小兰与未来公司恶意串通。3.本案拆迁人是地产总公司，而不是未来公司，没有任何证据证明未来公司与蔡月萍存在拆迁补偿安置协议，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，认为蔡月萍的权益应当优先保护，属于适用法律不当。4.郑小兰与未来公司签订购房合同，一次性支付购房款704300元，装修费315000元，维修基金4225.8元，电费200元，装修押金1000元，物业费、电梯费4732元，地下车位70000元，合计1099457.8元，案涉房屋买卖合同依法成立生效。被上诉人地产总公司答辩称，1.地产总公司与拆迁人签订的房屋拆迁补偿协议中委托方是被上诉人，晨曦公司是受托方，也就是说晨曦公司是地产总公司的代理人而不是国土资源局的代理人。国有土地出让的公告约定了未来公司有义务协助被上诉人进行拆迁补偿安置。2.被上诉人已经提供支付250006元给上诉人的证据，也得到了上诉人认可。安置房之所以不能落实主要是由于上诉人改变了原有设计导致拆迁户不愿意重新选房。3.未来公司认为被上诉人没有诉讼主体资格理由不成立，被上诉人是拆迁人，晨曦公司是我方的受托人，晨曦公司的行为就是地产总公司的行为，故被上诉人有诉讼主体资格。4.由于未来公司单方改变设计导致拆迁户不满意不能选房，相关房屋土地也被查封抵押不能办理产权证。5.郑小兰子女在未来公司关联公司工作，本案涉案房屋属于政府控制的房源，郑小兰没有通过任何行政手续购买房屋，也没有网签就进行了商品房买卖，一审开庭郑小兰陈述同等地段房价是8000元/平米，被上诉人也提供了证据证明房价是8000元/平米，郑小兰与未来公司的购房情况确实存在恶意串通，侵害地产总公司和蔡月萍权益。原审第三人蔡月萍未答辩。地产总公司向一审法院提起诉讼请求：1.未来公司向地产总公司提供位于泰州市姜堰区房屋，用于安置拆迁户蔡月萍；2.未来公司承担诉前财产保全费及本案诉讼费。一审认定事实如下：2009年6月10日，原姜堰市建设局发布姜建发[2009]45号《房屋拆迁公告》，同意对锁厂地段实施房屋拆迁，拆迁人姜堰市地产总公司，拆迁实施单位姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司，拆迁范围南至长江路、西至人民南路范围内的房屋及附属物（详见拆迁红线图）。2009年7月2日，拆迁人姜堰市地产总公司（甲方）、委托拆迁人姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司（乙方）与被拆迁人蔡月萍（丙方）签订《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因城市规划建设项目需要，甲方根据相关规定委托乙方依据姜拆许字[2009]第14号《房屋拆迁许可证》批准的拆迁范围实施拆迁。丙方坐落于农行南苑宿舍402号房屋和附属物系拆迁范围。甲、丙双方多次协商，达成如下协议：丙方选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁，丙方自愿选择本地段住宅实施产权调换安置，楼室号确定后，另行签订购房合同；丙方拆迁补偿款339568元，甲方在丙方腾空让房交钥匙后7日内，将89562元补偿款支付给丙方，剩余250006元补偿款抵冲购房款；等。协议签订后，蔡月萍按约履行了腾空让房交钥匙义务，姜堰市地产总公司按约向蔡月萍支付了89562元补偿款及奖金21000元计110562元。2009年7月13日，原姜堰市国土资源局发布姜地储告[2009]7号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，其中2号宗地为案涉锁厂地块。《挂牌出让竞买须知》第十三条特别说明：2号地块土地受让人须在该地段提供6套120㎡左右单元住宅用于安置拆迁户。高层6层的拆迁安置价为3230元/㎡，每增加一层加层次差价20元/㎡，每降低一层减层次差价20元/㎡；如规划建设多层，选择多层建筑进行产权置换的，安置均价为3230元/㎡，层次差价自行负责。2009年10月13日，原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842009CR0071），未来公司以90318400元的出让价取得上述2号宗地的国有建设用地使用权。2010年9月14日，未来公司在《2009锁厂地段产权调换情况统计表》上盖章确认收到蔡月萍等被拆迁人的安置购房款计25221219元。2010年7月23日，原姜堰市人民政府作出姜政办复[2010]18号《市政府办公室关于黄河在酒店北侧和原南苑商场东侧地块相关问题的复函》给原姜堰市国土资源局，同意将原南苑商场东侧临街商住楼拆除后增加的用地面积约2713㎡（折4.0695亩），纳入已出让锁厂地块用地红线范围。2012年1月13日，原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842012CR0008），未来公司以16280000元的出让价取得上述2号宗地东侧地块的国有建设用地使用权。该合同补充条款约定：“本宗地竞得人须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权调换安置情况表及时与该公司沟通对接，落实安置方案。”未来公司取得上述土地的国有建设用地使用权后，在该土地上开发建设罗马嘉园小区。2013年1月22日，未来公司向原姜堰市住建局出具《承诺》，载明：“罗马嘉园地段在办理规划方案中，由于原方案都是设计的高层，对地段北面的居民日照不能满足，所以我公司把设计方案改成了局部多层。有8户拆迁户（1178㎡）的安置位置发生了变动，导致规划方案不能进一步办理。现我公司向贵局承诺：罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户，2号楼多层3-6层计16户，不对外接受预约，等贵局拆迁办跟拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约，请贵局同意我公司先行办理规划方案。”2015年4月27日，泰州市姜堰区住房和城乡建设局出具《关于锁厂及南苑商场东侧地段罗马嘉园安置房源的情况说明》，载明：“罗马嘉园需安置原拆迁地段产权调换回迁安置户29户，其中2009年锁厂拆迁地段住宅3户、非住宅2户，2010年商场东侧拆迁地段住宅8户、非住宅16户。具体安置房源如下：一、营业用房：1号楼所有营业用房：长江东路6、8、10、12、16、18、20、22、26号；2号楼所有营业用房：长江东路30、32、36、38、40、42、46、50、52号，西桥南街268-48号；5号楼由南向北第一间营业用房：西桥南街268-46号；6号楼部分营业用房：人民中路149、169、173号。二、住宅用房：2号楼所有住宅：301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604；3号楼7-10层住宅：701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004。以上房源待回迁安置户选择后，剩余房源开发企业方可销售。”2016年11月18日，未来公司开发建设的罗马嘉园小区竣工通过验收。2017年9月1日，泰州市国土资源局姜堰分局发《函》给未来公司，载明：“根据2012年1月13日你公司与我局签订的国有建设用地使用权出让合同补充条款第2条规定，你公司须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权安置情况表落实安置方案。但至今你公司未按合同内容提供安置房源，现被安置群众多次上访，要求落实安置方案，此事件已造成极坏社会影响。鉴于你公司开发的罗马嘉园小区已具备房源交付条件，为保护群众合法权益，维护社会稳定，现我局正式通知你公司在收到本函后于2017年9月4日前将安置房源交付拆迁实施单位，安置房款由地产总公司和拆迁实施单位与你公司结算，请你公司尽快落实房源，妥善解决此事，否则，我局将通过有关法律途径予以解决，一切后果由你公司承担。”2017年9月25日，蔡月萍在《安置房屋分户面积及现房选房确认表》上签名确认选择罗马嘉园3号楼701室作为其拆迁安置房屋。2017年12月22日，未来公司未经任何部门同意，擅自将案涉罗马嘉园3号楼701室房屋以5000元/㎡计704300元的价格出售给郑小兰。由于该房屋系政府控制的安置房源，郑小兰也知道不能办理产权登记，所以未来公司仅与郑小兰签订《商品房买卖合同》，未办理网签，更未办理房屋产权过户登记，该房屋至今仍登记在未来公司名下。同期同地段商品房价格为每平方米7000多元。2019年1月4日，地产总公司将未来公司诉至一审法院，请求未来公司提供案涉3号楼701室房屋用于安置蔡月萍。诉讼过程中，地产总公司以“案件可能存在上诉和申请执行，未来房开交付安置房时间具有不确定性”为由，于2019年8月1日向泰州市姜堰区人民政府请示，请求将三水华府21号楼202室房屋用于蔡月萍拆迁安置。泰州市姜堰区人民政府相关领导批准后，地产总公司（甲方）、泰州市姜堰区城市建设投资集团有限公司（乙方）、泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（丙方）签订《协议书》，载明：1.由乙方提供三水华府21号楼202室用于蔡月萍户拆迁安置，丙方做好安置房款结算工作。2.甲方承诺在诉未来公司一案胜诉后两年内用罗马嘉园3号楼701室房屋置换乙方提供的三水华府21号楼202室房屋，并负责结算房屋相应差价；若不能按时进行房屋置换，则甲方参考市场价赔偿乙方房屋价款，等。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。地产总公司与蔡月萍签订的《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，蔡月萍作为被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁，自愿选择本地段住宅实施产权调换安置，蔡月萍的权益依法应予保护。原姜堰市国土资源局在案涉锁厂地块的《挂牌出让竞买须知》中明确要求，受让人须在该地段提供6套120㎡左右单元住宅用于安置拆迁户。未来公司在《2009锁厂地段产权调换情况统计表》上盖章确认收到蔡月萍等被拆迁人的安置购房款计25221219元，足以认定未来公司明知蔡月萍系选择产权调换的被拆迁户，应当为其提供安置房源。未来公司向原姜堰市住建局承诺：“罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户，2号楼多层3-6层计16户，不对外接受预约，等贵局拆迁办跟拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约”，未来公司在未取得地产总公司或者其他政府部门同意的情况下，擅自将案涉3号楼701室房屋对外销售，系极不诚信的行为，构成严重违约。蔡月萍作为被拆迁人，其居住的房屋被拆迁，在蔡月萍选择确定案涉3号楼701室房屋作为其安置房源后，蔡月萍的权益应当优先予以保护，如不能得到保护将直接影响其生存居住的基本人权。郑小兰明知购买案涉3号楼701室房屋存在不能办理过户登记的风险，且价格明显低于市场价，因此未来公司与郑小兰之间存在恶意串通的可能。即使未来公司与郑小兰签订的《商品房买卖合同》合法有效，蔡月萍作为被拆迁人，其权益应当优先予以保护，郑小兰作为普通债权人，不应对抗蔡月萍权利的行使，其应当腾空案涉3号楼701室房屋，协助未来公司将案涉3号楼701室房屋交付给地产总公司用于安置被拆迁人蔡月萍，郑小兰可通过请求未来公司承担违约责任的方式维护其权益。诉讼过程中，地产总公司为钝化矛盾用三水华府21号楼202室房屋置换罗马嘉园3号楼701室房屋，安置了被拆迁人蔡月萍，地产总公司因此取得蔡月萍的相关权益，地产总公司请求未来公司提供罗马嘉园3号楼701室房屋的诉讼请求，予以支持。原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842012CR0008）的补充条款约定：“本宗地竞得人须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权调换安置情况表及时与该公司沟通对接，落实安置方案。”泰州市国土资源局姜堰分局发《函》给未来公司，要求未来公司“在收到本函后于2017年9月4日前将安置房源交付拆迁实施单位”。因此未来公司辩称地产总公司主体不适，不予采信。未来公司还辩称已提供了足够的安置房源，案涉3号楼701室房屋系剩余的安置房源，但未提供充分证据证明，本案同样不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏未来房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于泰州市姜堰区房屋交付给泰州市姜堰区地产总公司。二、第三人郑小兰对江苏未来房地产开发有限公司的上述义务予以协助。案件受理费80元，诉前财产保全费5000元，合计5080元，由江苏未来房地产开发有限公司负担（泰州市姜堰区地产总公司同意其预交的案件受理费80元，由江苏未来房地产开发有限公司向其支付，一审法院不再退还，江苏未来房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付泰州市姜堰区地产总公司，诉前财产保全费5000元一并给付）。二审中，上诉人未来公司提供泰州市姜堰区财政局收据3份，证明未来公司已经按照《国有建设用地使用权出让合同》约定交清了土地出让金，依照法律规定是可以办理相关不动产权证，未来公司针对出让合同的所有义务已经履行，不需要承担拆迁安置义务。另证明蔡月萍的250006元补偿款已经作为未来公司的出让金被姜堰区国土资源局收走。郑小兰认为该收据与其无关。被上诉人地产总公司认为该证据与本案没有关联性，未来公司按照土地出让合同向相应部门缴纳出让金是其合同义务，其将250006元或其他款项作为出让金给付姜堰区国土资源局是款项用途问题，不能否认地产总公司将250006元给付了未来公司的事实。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.地产总公司是否是适格原告；2.未来公司应否向地产总公司提供涉案房源用于拆迁安置；3.蔡月萍拆迁安置房权益应否优先于郑小兰取得？关于争议焦点一，地产总公司、晨曦公司与第三人蔡月萍签订房屋拆迁补偿安置协议书，按照约定地产总公司作为拆迁人应提供本地段住宅实施产权调换安置，因未来公司未能按照竞买须知及承诺书的约定向相关部门提供拆迁房屋，导致地产总公司未能按约向蔡月萍提供该地段的房屋进行产权调换。现地产总公司已经为蔡月萍另行安排安置房屋，代为履行了未来公司应履行的义务，现地产总公司起诉要求未来公司向其交付案涉房屋用于安置拆迁户，主体适格。关于争议焦点二，根据姜堰区国土资源局的竞买须知及《国有建设用地使用权出让合同》的约定，竞得人需要提供住宅用于安置拆迁户。未来公司作为竞得人应依约履行，且2013年1月22日未来公司亦向姜堰区住建局出具承诺，承诺罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户，2号楼多层3-6层计16户，不接受预约，等贵局拆迁办跟拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约。根据上述约定，未来公司负有提供房源用于安置的义务。上诉人未来公司主张其并无拆迁安置义务，显然不符合合同约定和承诺内容，本院不予支持。未来公司认为其与泰州市自然资源和规划局姜堰分局的债务确认书中已经确认其多提供面积678.86平米，故其有权处分案涉房屋，对此，本院认为，该债务确认书中主要对双方之间的土地出让金进行了结算，对于拆迁安置部分也明确了具体安置面积以实际安置为准。从债务确认书内容看，无法得出未来公司有权处分案涉房屋的结论。未来公司未经相关部门同意即处分案涉房屋，原审认定其行为构成违约，并无不当。上诉人未来公司另主张地产总公司已经为蔡月萍另行安置，并办理了不动产权证，拆迁安置已经结束，但根据地产总公司提供的其向姜堰区政府出具的关于落实蔡月萍户回迁安置房源的请示及地产总公司、晨曦公司与泰州市姜堰区城市建设投资集团有限公司签订的协议书，地产总公司安置蔡月萍至三水华府21号楼202室的行为并非最终安置方案，其收回案涉房屋或相应价值房款后需要与蔡月萍置换或与泰州市姜堰区城市建设投资集团有限公司结算。关于争议焦点三，未来公司有义务按照合同及承诺书内容提供房源用于拆迁安置，其在未经任何部门同意的情况下，擅自将承诺书中明确的用于拆迁安置的房屋出卖给第三人郑小兰，导致权利冲突，原审根据法律规定，确定蔡月萍作为被拆迁人享有优先权，并无不当之处。一审基于房屋买卖合同未经备案、房价等方面考虑认为未来公司与郑小兰存在恶意串通的可能性，同时也明确了如商品房买卖合同合法有效，郑小兰作为普通债权人可通过主张违约责任的方式维护其权益，并未直接认定未来公司与郑小兰之间签订的商品房买卖合同恶意串通或对合同效力作出认定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江苏未来房地产开发有限公司、郑小兰各半负担（均已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二一年二月二十二日书记员 刘 非