云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1767号上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司，住所地云南省红河州泸西县烟草宾馆院内。法定代表人：焦沿浩，该公司总经理。上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司，营业场所云南省文山市开化街道北侨社区朱店坡半山嶺秀小区2栋负一层。负责人：刘俊昆，该公司总经理。以上二位上诉人的委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。以上二位上诉人的委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：文山文华物业服务有限公司，住所地云南省文山市开化街道螺峰社区螺峰路**。法定代表人：胡建，该公司总经理。委托诉讼代理人：高天岳，云南天约律师事务所执业律师。特别授权。上诉人云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司（以下简称庆丰文山分公司）与被上诉人文山文华物业服务有限公司（以下简称文华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，2020年12月23日组织上诉人庆丰公司、庆丰文山分公司的委托诉讼代理人杜文雯、被上诉人文华物业公司法定代表人胡建及该公司委托诉讼代理人高天岳到庭进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。庆丰公司、庆丰文山分公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法发回重审或改判驳回文华物业公司的诉讼请求；二、判决文华物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、庆丰公司、庆丰文山分公司于2014年9月30日签订了《物业管理委托合同》《物管补充协议》，双方就“1.委托管理期限为2014年10月1日至2015年9月30日；2.文华物业公司应负责公共环境卫生、清洁卫生、垃圾日产日清；3.物业服务费用由文华物业公司向业主收取；4.庆丰公司、庆丰文山分公司移交给文华物业公司的物资，于合同期满时取回；5.文华物业公司应保证消防器材的完好无损；6.小区内的植物由文华物业公司养护管理，如文华物业公司移走应负责补种；7.小区户外管道及地下隐蔽设施在移交后，文华物业公司做好维护保养及清淘，因管理不善造成的损坏由文华物业公司承担；8.小区内的水电设施由文华物业公司自行管理，并承担一切费用；9.小区内的水电费用收取及设施维护由文华物业公司承担”等事项进行了约定。合同签订后，双方将《物业管理委托合同》向文山市房产管理局进行备案，双方之间的权利义务应该以该合同为准。本案中，缴纳物业管理费的主体应该是业主，并非庆丰公司、庆丰文山分公司，原审法院遗漏上述事实，本案应该发回重审。二、一审法院错误采信了文华物业公司提交的第二组证据中的物业费用及相关费用申请、工程部工程付款申请。该证据是文华物业公司单方面制作，没有庆丰文山分公司盖章或法定代表人签字认可。其次，庆丰文山分公司没有委托马松代表公司与庆丰公司、庆丰文山分公司对物业费进行过任何结算，故马松签字代表的是其个人行为，不属于履行职务行为。本案中，文华物业公司提交的该份证据是复印件，庆丰公司、庆丰文山分公司对该份证据提出异议，故文华物业公司应提交原件以供核对。但文华物业公司未提交原件，所以该证据不应作为定案依据。三、文华物业公司的起诉已超过三年法定诉讼时效期间，依法应驳回起诉。文华物业公司诉称：2016年6月30日就与该公司解除了《前期物业服务合同》。起诉主张物业费的诉讼时效应计算至2019年6月30日届满。本案中，文华物业公司2020年8月4日才向法院提起诉讼，已超过三年诉讼时效期间。文华物业公司提交的催费通知单、中国邮政单号查询结果、胡建与马松的短信聊天记录、2020年3月27日胡建与刘俊昆的通话记录截屏，不能证实其诉请未超过诉讼时效。文华物业公司应提交签收回单，证实庆丰公司的法定代表人焦沿浩本人已签收催费通知单，但文华物业公司未举证证实，其应承担举证不能的责任。此外，即使焦沿浩本人已签收，但其未作出承认欠文华物业公司物管费或要付庆丰公司、庆丰文山分公司物管费的任何意思表示。同时，胡建与刘俊坤的通话记录也不能证实胡建向庆丰文山分公司的法定代表人催要过物业费。四、因文华物业公司未履行物业管理义务，造成的损失应该由文华物业公司承担。在合同签订后，双方就与物业有关的图纸、消防器材、供水设施等物资移交手续。但在文华物业公司退出管理时，没有将上述物资返还，造成庆丰公司、庆丰文山分公司的损失应该由文华物业公司承担。同时文华物业公司未能结清电费，庆丰公司、庆丰文山分公司所垫付的7721.89元的电费应由文华物业公司返还。文华物业公司辩称，一、2014年9月30日物业合同是无效的，已经重新签订前期物业服务合同。已经被后面签的合同取代了。二、是经过双方协商认可。三、庆丰公司、庆丰文山分公司用合同内容证实缴纳物业管理费的主体是业主不是公司的理由不成立，合同内容是双方签订的，在房屋没有卖出之前的费用都是由对方承担，文华物业公司主张的费用也是在庆丰文山分公司没有移交给具体业主时之前的管理费用，并不是移交后才主张的。四、根据合同约定双方应每个季度进行一次结算。五、对方的说法不能成立，理由是根据证据规则，文华物业公司在没有结账没有配合的情况下，无法得到对方掌控的证据原件，属于证据列举证责任倒置，不符合证据规则规定。六、关于诉讼时效的问题，之前的合同解除只是解除合作关系，对方应该支付文华物业公司管理费的新的法律关系，并不是解除支付管理费的义务，合同解除对方就应该有一个支付义务，但是没有约定支付期限。文华物业公司主张的时间视为到期时间。不是同一个法律事实和法律关系。七、对方交付给文华物业公司的物资，所有权属于全部业主，当时是因为没有业主委员会交给开发商保管，业主委会又与文华物业公司签订了新的管理合同。所以文华物业公司没有交付物资的义务，如果对方认为移交的东西属于其所有，对方应该向业委会索要。八、文华物业公司已于6月30日撤离，后面产生的电费和文华物业公司无关，当时是东升物业公司在管理，与文华物业公司无关。文华物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决庆丰公司、庆丰文山分公司支付欠文华物业公司物业管理的各种费用178,054.56元和违约金53,416.37元，两项共计231,470.93元；二、本案的诉讼费由庆丰公司、庆丰文山分公司承担。一审法院认定事实：2014年10月1日，文华物业公司（乙方）与庆丰文山分公司（甲方）签订《前期物业服务合同》为半山嶺秀小区提供物业服务。《前期物业服务合同》对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务费用、违约责任等进行了约定，同时约定，已纳入管理服务范围内的已竣工但甲方未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由甲方全额交纳。2016年6月30日，文华物业公司退出该小区，经结算，庆丰文山分公司2014年10月1日至2016年3月31日期间未支付文华物业公司物业费等137,007元（已扣减支付的40,000元），庆丰文山分公司办公室主任马松签字进行了确认。经文华物业公司催要，庆丰文山分公司一直未支付。2018年12月26日文华物业公司通过邮寄方式向庆丰公司法定代表人焦沿浩发出催款通知单，之后庆丰公司、庆丰文山分公司仍未支付款项137,007元。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，文华物业公司与庆丰文山分公司签订《前期物业服务管理服务合同》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，庆丰文山分公司应按约履行其义务。经结算，庆丰文山分公司2014年10月1日至2016年3月31日期间未支付文华物业公司物业服务费等共计137,007元，马松的签字属于职务行为，庆丰文山分公司一直未支付款项137,007元，构成违约，应承担向文华物业公司支付物业服务费等共计137,007元的责任。文华物业公司主张的2017年之后的物业服务费，涉及另一法律关系，文华物业公司应另行主张。关于文华物业公司要求支付违约金53,416.37元的诉讼请求，文华物业公司提供的证据不能证明结算后双方约定有履行期限，庆丰文山分公司亦认为违约金过高，要求法院予以调整，根据合同法中对违约金的规定主要是以弥补损失为主，惩罚为辅的原则，同时衡量违约金过高或者过低均是以违约造成的损失为基础判断的。文华物业公司在本案中造成的实际损失为137,007元的物业服务费等数额，结合本案实际情况，酌情支持以实际损失的20%计算出违约金即27,401.4元更为适宜，对文华物业公司主张的超出该部分的诉讼请求，不予支持。庆丰公司作为总公司，应与庆丰文山分公司共同承担上述民事责任。关于文华物业公司、庆丰文山分公司辩解不是本案适格被告主体以及文华物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的理由，依法不能成立，不予采纳。判决：一、庆丰公司、庆丰文山分公司于本判决书生效之日起十日内支付欠文华物业公司的物业服务费等137,007元及违约金27,401.4元，合计164,408.4元；二、驳回文华物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4470元，减半收取计2235元，由庆丰公司、庆丰文山分公司负担1587元，由文华物业公司负担648元。本院二审期间，庆丰公司、庆丰文山分公司和文华物业公司均提交新的证据。庆丰公司、庆丰文山分公司向本院提交以下证据：第一组证据《物业管理委托合同》《物管补充协议》，证明双方2014年9月30日签订合同、物管补充协议，就委托期限，缴纳主体，文华物业公司提供管理服务范围，承担费用及责任进行了约定。对2014年10月1日签订的《前期物业服务合同》不认可。第二组证据资料移交清单、设施设备移交清单、装修巡查表，证明双方签订合同后已经移交，但退出时没有返还物资，给庆丰文山分公司造成损失。第三组证据电费发票，证明所垫付的电费，应由文华物业公司返还。经质证，文华物业公司对第一组证据三性均不认可，认为《物业管理委托合同》是格式合同，后来发现不适用该小区管理，才签订新的前期物业服务合同，从签订合同的时间上看，要以最后签订的合同为准，虽然没有明确委托合同作废，已经用实际行为否定了有效性，对物管补充协议三性认可。对第二组证据中设施所有权不是开发商所有，没有这些设施水都不通，不能移交，没有退还是因为物资是小区的必备资产，消防设施同样是小区必备的资产。对第三组证据，发票真实性、合法性认可，不认可关联性，发票的供电时间是2016年10月，当时文华物业公司已经不在小区，这样的电费和文华物业公司没有任何关系，后来的物业公司是业委会自己聘请的物管，是东升物业公司从2016年7月1日开始管理。本院认为，经与文华物业公司核实第一组证据《物业管理委托合同》《物管补充协议》上的印章和签字系文华物业公司加盖，由该公司法定代表人胡建本人所签，对该两份合同的三性本院予以认可。因第二组证据所涉及移交物资为小区配套用品，庆丰公司、庆丰文山分公司未提出相关证据证实该物资的权属系其所有，故对该组证据的证明观点，本院不予采信。第三组证据电费发票的抄表时间为2016年10月以后，与文华物业公司在文山市的实际物业管理期限截止至2016年6月30日相互矛盾，对该组证据的证明观点本院不予采信。文华物业公司向本院提交以下新证据：第一组证据文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表、1-11栋空置房屋管理统计表，证明庆丰公司审核物业费以后支付文华物业公司物业费40,000元的情况。第二组证据编号为1011248318924的邮政快递单、中国邮政集团有限公司云南省文山市分公司证明、邮寄妥投记录图片、中国邮政EMS已妥投短信截屏，证明文华物业公司邮寄催要物业费用的情况。第三组证据《证明》，证实文山文华物业2014年10月1日至2016年6月30日管理半山嶺秀小区的时间。经质证，庆丰公司、庆丰文山分公司对第一组证据的三性不予认可，认为该证据与本案没有关联。双方并没有在表上签字盖章进行确认。对统计情况不认可，双方确认金额不一样。第二组证据并不是快递签收回单，对证据的三性不予认可，该组证据只能证实文华物业公司法定代表人胡建向中国邮政云南文山分公司投递了催费通知书。并不能证实庆丰公司的法定代表人已签收了该快递。对第三组证据认可。本院认为，文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表、1-11栋空置房屋管理统计表与本案其他证据相互关联，能够证实文华物业公司、庆丰文山分公司的工作人员相互就文华物业公司的物业相关费用进行详细对账、结算后，庆丰文山分公司向文华物业公司付款40,000元的事实。第二组编号为1011248318924中国邮政EMS快递妥投证明相关材料，补充证明文华物业公司邮寄催要物业费用的情况。庆丰公司、庆丰文山分公司对文山文华物业2014年10月1日至2016年6月30日管理半山嶺秀小区的《证明》已经认可，本院对文山文华物业公司的该证明观点，予以确认。本院依职权向马松调查涉案情况，并制作调查笔录。马松陈述：马松2013年9月至2016年在庆丰文山分公司工作，2014年5、6月份任该公司办公室主任。《前期物业服务合同》上是马松签的名字，庆丰文山分公司的公章不是马松盖的。前期物业服务合同签订的真实时间不是2014年10月1日，是物管委托合同到期2015年9月30日以后的一两个月，后因公司不同意，马松并没有加盖公司公章。2016年半山嶺秀小区的物业还是文华物业公司管理，在业主委员会没成立之前，小区没有更换物业公司，是文华物业公司一直负责管理。庆丰文山分公司没有自己管理过物业，都是交由物业公司管理。庆丰文山分公司与文华物业公司就物业费用结算过，文华物业公司报材料给庆丰文山分公司财务审核。王瑞是庆丰文山分公司财务人员，郑家林是该公司分管工程的，陈刚是庆丰总公司管工程的工作人员，《文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表》上陈刚、赵洪明、郑家林审核签字后，马松才签的名字。《文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表》上胡建物业费金额77,043.00元，所剩余额37,043.00元，实际2月3日支付40,000元，是过年前结算签字后才付的40,000元。文华物业公司向庆丰文山分公司提交的半山嶺秀工程部《工程部工程付款申请单》《物业费及相关费用申请》复印件上的“马松”的签字是马松签的。《物业费及相关费用申请》《工程部工程付款申请单》原件在庆丰文山分公司。《工程部工程付款申请单》表头上“已付（40000）2016.2.3余37043.00未付”是财务人员写的，40,000元是2016年年初过老年前支付的。在《工程部工程付款申请单》工程管理意见处“属实。郑家林”是郑家林签的。在《物业费及相关费用申请》上马松签字认可物业费用57,043元、空置费65,441元、化粪池清掏费9000元、打扫车库卫生费1000元、建筑垃圾清理费2400元、代支付电费623元。文华物业公司大概是2016年、2018年联系过马松，催要拖欠的物业费。经质证，庆丰公司、庆丰文山分公司对马松的笔录没有意见，认为马松在笔录当中说文华物业提供的前期物业服务合同签订的时间并不是合同上记录的时间2014年10月1日，实际签订时间是在《物业管理委托合同》到期后，合同上的章不是马松加盖的，本案中应当以庆丰公司提交的《物业管理委托合同》《物管补充协议》为准，并认为马松说物业费用的相关费用申请，工程部工程付款申请的原件在庆丰公司不是事实。文华物业公司对马松的调查笔录没有意见，认为《前期物业服务合同》是庆丰文山分公司办公室文员杨桂花给文华物业公司胡建的，章是谁盖的不清楚，其他同意马松的说法。本院认为，《前期物业服务合同》是文华物业公司与马松在《物业管理委托合同》到期后另外签订的合同，该合同的签订时间不真实，不是双方当事人实际履行的合同，文华物业公司对该事实无异议，庆丰公司、庆丰文山分公司不认可该合同的效力。对该合同本院不予评判。庆丰公司、庆丰文山分公司关于申请鉴定《前期物业服务合同》上庆丰文山分公司的印章是否真实也无实际意义，本院对该鉴定申请不予准许。在案证据结合马松的陈述能够证实《工程部工程付款申请单》《物业费及相关费用申请》《文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表》上是马松本人及履行职务的其他庆丰公司、庆丰文山分公司的工作人员的审核签字，以上单据原件在审核后收入庆丰文山分公司管理，文华物业公司仅能提供出该证据的图片或复印件，但该单据复印件上的数据能够相互对应，并与庆丰文山分公司已经支付文华物业公司物业费40,000元的事实相互吻合，故本院对马松的陈述及《工程部工程付款申请单》《物业费及相关费用申请》《文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表》图片或复印件的真实性、客观性及关联性均予以采信。二审审理中，经征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见。文华物业公司对一审认定的法律事实无异议。庆丰公司、庆丰文山分公司对一审认定本案法律事实提出异议，认为1.一审法院遗漏了2014年9月30日签订的物业合同和补充协议，两份合同对于委托期限，缴纳主体，文华物业公司提供管理服务范围，承担费用及责任进行了约定，双方的权利义务应该以该物业管理合同为准。2.2014年10月1日的前期物业合同，并非是庆丰文山分公司签字按印，该合同不发生法律效力。3.文华物业公司退出管理的时间是2016年3月30日。4.双方的物业费并不是137,007元，应该是8832元，且马松不是办公室主任，无权代表庆丰公司、庆丰文山分公司从事民事活动。5.文华物业公司没有向庆丰公司或庆丰文山分公司进行过债权催收，庆丰公司、庆丰文山分公司也没有收到过催收通知。同时认为遗漏了对方退出管理时没有返还已收到的物资，造成的损失534,540元应由文华物业公司承担，从物业费予以抵扣。本院认为，因一审双方当事人均未提交《物业管理委托合同》《物管补充协议》，一审法院对相关法律事实未予认定，并无不当。庆丰公司、庆丰文山分公司在二审期间将该二份合同作为证据提交，双方当事人对该二份合同均认可，因此庆丰公司、庆丰文山分公司关于一审法院遗漏认定2014年9月30日双方签订并履行《物业管理委托合同》《物管补充协议》的事实的异议，本院予以采信。庆丰公司、庆丰文山分公司在质证时已对文华物业公司2014年10月1日至2016年6月30日管理半山嶺秀小区的《证明》认可，对庆丰公司、庆丰文山分公司提出文华物业公司退出管理的时间是2016年3月30日的异议，本院不予采信。对庆丰公司、庆丰文山分公司提出双方的物业费并不是137,007元，应该是8832元，马松不是办公室主任，无权代表庆丰公司、庆丰文山分公司从事民事活动的异议，因该公司所举证据不足以证实该异议的真实性，且该异议与马松的陈述等在案证据相互矛盾，本院不予采信。关于庆丰公司、庆丰文山分公司提出文华物业公司没有向庆丰公司或庆丰文山分公司进行过债权催收，庆丰公司、庆丰文山分公司也没有收到过催收通知，因与在案证据相互矛盾，本院不予采信。关于庆丰公司、庆丰文山分公司提出遗漏了文华物业公司退出管理时没有返还已收到的物资，造成的损失534,540元应由文华物业公司承担，从物业费予以抵扣的主张，因庆丰公司、庆丰文山分公司未在本案中提起反诉，该纠纷不在本案中处理，本院不予评判。经二审审理，本院认定本案法律事实如下：2014年9月30日，文华物业公司（乙方）与庆丰文山分公司（甲方）签订《物业管理委托合同》《物管补充协议》为半山嶺秀小区提供物业服务。《物业管理委托合同》对物业管理区域概况、委托管理事项、委托管理期限（2014年10月1日至2015年9月30日止）、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用（收费标准高层住房0.8元/月/平方米、多层住房及车库0.5元/月/平方米、非住宅房屋1.0元/月/平方米，逾期交费按每天5%交纳滞纳金）、违约责任等进行了约定。《物管补充协议》约定“现小区未售出或未接房的面积，物业公司按物业管理费的70%收取房屋空置费，此费用在物管公司入驻管理收费之日起3个月结算一次。1栋2层商业整层按每月200块的管理费收取，不纳入空置费范畴，直至有业主入驻。本协议与《物业管理委托合同》对同一事项约定发生冲突时，以本协议为准。前物管相关费用超出部分，在2014年10月20日之前由甲方（庆丰文山分公司）负责补给乙方（文华物业公司）”。2014年10月1日至2016年6月30日，文华物业公司为半山嶺秀小区提供物业服务。经双方结算后，文华物业公司提交《物业费及相关费用申请》，向庆丰文山分公司申请支付2014年10月1日至2016年3月31日期间未支付物业空置费及其他物业服务费用共计137,007元（不包含已经支付的40,000元），对该申请中的物业费57,043元，空置费65,441元经庆丰文山分公司财务人员王瑞对账和办公室主任马松审核签字确认，另外马松对化粪池清掏费9000元、打扫车库卫生费1000元、建筑垃圾清理费2400元、代支付电费623元签字确认，王瑞、马松签字认可金额合计为135,507元。后庆丰文山分公司将该笔费用申请报庆丰公司，经文华物业公司催要，庆丰文山分公司一直未支付。2018年12月26日文华物业公司通过邮寄方式向庆丰公司法定代表人焦沿浩发出催款通知单，之后庆丰公司、庆丰文山分公司仍未支付。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：一、庆丰公司、庆丰文山分公司是否是本案适格被告。二、庆丰公司、庆丰文山分公司是否拖欠文华物业公司物业管理相关费用137,007元。三、文华物业公司的起诉是否超过诉讼时效期限，应否予以支持。对此结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：一、关于庆丰公司、庆丰文山分公司是否是本案适格被告的问题。庆丰公司、庆丰文山分公司主张缴纳物业管理费的主体应该是业主，并非庆丰公司、庆丰文山分公司。本院认为，庆丰文山分公司与文华物业公司签订的《物管补充协议》上明确约定“现小区未售出或未接房的面积，物业公司按物业管理费的70%收取房屋空置费，此费用在物管公司入驻管理收费之日起3个月结算一次。……本协议与《物业管理委托合同》对同一事项约定发生冲突时，以本协议为准。前物管相关费用超出部分，在2014年10月20日之前由甲方（庆丰文山分公司）负责补给乙方（文华物业公司）”。双方已经对半山嶺秀小区的未售出、未接房的物业费用、前物管相关费用超出部分进行明确约定，庆丰文山分公司与文华物业公司签订的《物业管理委托合同》《物管补充协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议依法成立，合法生效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，庆丰公司、庆丰文山分公司关于缴纳物业管理费的主体应该是业主，并非庆丰公司、庆丰文山分公司的主张，既违反双方的约定，又违反法律规定，庆丰公司、庆丰文山分公司的主张依法不能成立，本院对该主张不予支持。二、关于庆丰公司、庆丰文山分公司是否拖欠文华物业公司物业管理相关费用137,007元的问题。庆丰公司、庆丰文山分公司主张马松的签字不能代表庆丰公司、庆丰文山分公司，双方没有结算过涉案物业管理相关费用。本院认为，《物业管理委托合同》约定的委托管理物业期限截止2015年9月30日到期，文华物业公司继续处理半山嶺秀小区物业服务事项，并与庆丰文山分公司办公室主任马松对接物业服务合同事宜。庆丰公司、庆丰文山分公司和半山嶺秀小区业主委员会监督委员会均认可文华物业公司自2014年10月1日至2016年6月30日期间负责管理服务半山嶺秀小区物业的事实。文华物业公司与庆丰公司、庆丰文山分公司之间就2014年10月1日至2016年3月31日期间拖欠的物业相关费用已经进行了结算，该结算过程有《物业费及相关费用申请》《工程部工程付款申请单》《文山半山嶺秀2016年春节零星工程付款情况表》《1-11栋空置房屋管理统计表》图片和复印件在案为证，与庆丰文山分公司自认已经向文华物业公司支付物业费用40,000元的事实相互印证，与马松的陈述相互印证，证据间形成锁链，能够证实双方已经结算的事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”文华物业公司已经履行了2014年10月1日至2016年6月30日期间管理服务半山嶺秀小区物业的义务，并按照庆丰文山分公司的要求另外完成化粪池清掏、建筑垃圾清理、代支付电费等其他服务项目，庆丰公司、庆丰文山分公司工作人员陈刚、王瑞、马松等与文华物业公司就2014年10月1日至2016年3月31日期间拖欠的物业相关费用已经进行了审核结算，在《物业费及相关费用申请》上王瑞、马松签字认可尚欠文华物业公司物业费用57,043元、空置费65,441元、化粪池清掏费9000元、打扫车库卫生费1000元、建筑垃圾清理费2400元、代支付电费623元。对11-2-301室内穿线人工材料费1500元，因无庆丰文山分公司工作人员签字认可，不能确认是否实际发生，现庆丰公司、庆丰文山分公司不予认可，故对该笔费用本院不予支持，据此，本院改判将该费用1500元从一审判决的137,007元中予以扣减。综上，庆丰公司、庆丰文山分公司拖欠文华物业公司涉案物业管理相关费用135,507元的事实成立。庆丰公司、庆丰文山分公司关于马松的签字不能代表庆丰公司、庆丰文山分公司，双方没有结算过涉案物业管理相关费用的主张，与所查明的事实不相符合，本院不予支持。三、关于文华物业公司的起诉是否超过诉讼时效期限，应否予以支持的问题。庆丰公司、庆丰文山分公司主张文华物业公司的起诉已经超过诉讼时效期限。本院认为，文华物业公司自2016年向庆丰文山分公司提交《物业费及相关费用申请》，经庆丰公司、庆丰文山分公司工作人员王瑞、马松、陈刚等结算核对后，庆丰文山分公司未及时给予答复，也未明确付款期限，文华物业公司于2018年12月26日通过邮寄方式向庆丰公司法定代表人焦沿浩发出催款通知，该事实有中国邮政集团有限公司云南省文山市分公司证明、编号为1011248318924的邮政快递单、邮寄妥投记录图片、中国邮政EMS已妥投短信截屏及《催款通知单》在案为证。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”，至文华物业公司2020年8月4日向一审法院提起本案诉讼之日止，并未超过诉讼时效期间三年。故对庆丰公司、庆丰文山分公司关于文华物业公司的起诉已经超过诉讼时效期限的主张，与所查明的事实不相符，本院不予支持。庆丰文山分公司与文华物业公司签订的《物业管理委托合同》《物管补充协议》已经生效，在《物业管理委托合同》约定合同期限到期后，文华物业公司实际履行了物业管理服务，庆丰文山分公司经结算审核对拖欠文华物业公司的物业相关费用135,507元已经认可，庆丰公司、庆丰文山分公司应向文华物业公司及时支付该费用。庆丰公司、庆丰文山分公司自涉案费用结算后未及时支付，至今已有4年，该公司已经违反双方在《物业管理委托合同》《物管补充协议》中关于“物管公司入驻管理收费之日起3个月结算一次”“前物管相关费用超出部分，在2014年10月20日之前由甲方（庆丰文山分公司）负责补给乙方（文华物业公司）”的约定，文华物业公司自认双方合同约定的逾期交费按每天5%交纳滞纳金的违约金计算比例过高，提出以实际损失的30%支付违约金53,416.37元的诉讼请求。一审法院以弥补损失为主，惩罚为辅的违约金裁判原则，同时衡量违约造成的损失为基础，酌情支持以实际损失的20%计算本案违约金，一审就此处理并无不当，本院予以维持，即以文华物业公司的实际损失135,507元乘以20%计算违约金为27,101.40元。综上所述，文华物业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3959号民事判决第二项，即“二、驳回文山文华物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3959号民事判决第一项，即“云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司于本判决书生效之日起十日内支付欠文山文华物业服务有限公司的物业服务费等137,007元及违约金27,401.4元，合计164,408.4元”；三、变更云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3959号民事判决第一项为：由云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司于本判决书生效之日起十日内支付欠文山文华物业服务有限公司的物业服务相关费用135,507.00元及违约金27,101.40元，合计162,608.40元；一审案件受理费4472元，减半收取2236元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司负担1571元，文华物业公司负担665元。二审案件受理费3588元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司负担3549元，文山文华物业服务有限公司负担39元。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二一年二月三日书记员 张钟允