江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初211号原告：靳世杰，男，1966年8月11日生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：武峰（受靳世杰的特别授权），北京东税律师事务所律师。被告：马涛，男，1986年7月8日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住江苏宜兴市。被告：殷嘉悦（系马涛妻子），女，1986年7月7日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：杨永芳（受殷嘉悦的特别授权），江苏义权律师事务所律师。被告：马叶**，女，1986年11月12日生,汉族，住江苏省宜兴市。被告：钱优群（系马叶**丈夫，受马叶**的特别授权），男，1984年2月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告靳世杰与被告马涛、殷嘉悦、马叶**、钱优群债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法由审判员王卫成适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告靳世杰的委托诉讼代理人武峰、被告马涛、被告殷嘉悦的委托诉讼代理人杨永芳、被告钱优群（又系马叶**的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳世杰向本院提出诉讼请求1、请求依法撤销被告马涛、殷嘉悦与被告马叶**、钱优群签订的《宜兴市存量房买卖协议》，撤销权行使的范围以债权额为限。2、请求判令被告马涛、殷嘉悦与被告马叶**、钱优群协助将位于江苏省宜兴市××街道××路××号××幢××号××室房产（不动产权证书：苏（2019）宜兴不动产权第0028317号）恢复登记至被告马涛、殷嘉悦名下。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告马涛因买卖合同纠纷一案，于2018年11月27日向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，该法院审理后，于2019年9月9日出具（2018）宁0104民初14410号民事判决书，判令被告马涛支付其货款9万元及利息，判决生效后，被告未主动履行义务，为此其于2019年10月8日向银川市兴庆区人民法院申请执行。2019年9月17日被告马涛、殷嘉悦与被告马叶**、钱优群签订《宜兴市存量房买卖协议》，将其夫妻所有的位于江苏省宜兴市宜城××街道××路××幢××号××室的房产出售给了马叶**、钱优群，导致其债权至今无法实现。其认为被告马涛在明知负有未清偿债务的情形下，仍将其房产转让，属恶意逃避债务的行为，对其合法权益造成了损害。故向法院起诉要求支持诉请。被告马涛辩称，原告诉称的房产签订买卖合同进行出售的时间是在2019年5月至6月间，具体洽谈时其并未参与，均是殷嘉悦与买受方具体商谈的，其仅是负责签字，实际签字的时候，银川法院还没有判决。至于出售该套房产的原因是因其和殷嘉悦由于夫妻感情出现问题已经在协商离婚，经济上也出现了问题，已负担不起该房屋原有的的贷款，所以殷嘉悦打算出售，而非原告所述是其恶意逃避债务。被告殷嘉悦辩称，其不是（2018）宁0104民初14410号民事判决书的被告，其对马涛与本案原告之间的债权债务毫不知情。原告现提起的是撤销权诉讼，其作为本案被告主体并不适格。故请求驳回原告对殷嘉悦的起诉。被告马叶**、钱优群共同辩称，其夫妻是通过正常途径购卖的争议房产，当时签订合同时，殷嘉悦和马涛都在场，买卖的房价都是正常合理的价格，故请求驳回原告对其夫妻的起诉。审理中，原告靳世杰为证实其主张向本院提供了以下证据：1、宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院落款日期为2019年9月9日的（2018）宁0104民初14410号民事判决书。该判决书主文部分载明“被告马涛于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告靳世杰货款90000元，并按年利率4.35%标准支付靳世杰90000元货款自2018年11月27日起至本判决确认的付款之日止的利息”。2、宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104执9364号之一执行裁定书。该裁定书主文部分载明“终结本次执行程序”。3、2017年9月4日买受人为殷嘉悦的商品房买卖合同（现售）1份。该商品房买卖合同中与本案相关的主要内容有“殷嘉悦购买了无锡远东置业有限公司开发的位于江苏省宜兴市宜城××街道××路××幢××层××号××建筑面积为186.61平方米的房产，总价款为2020000元。”等内容。4、增量房申报表及2017年10月12日纳税人为殷嘉悦的税收缴款书复印件，主要载明“增量房赋税金额为28857.15元”等内容。5、宜兴市不动产权属证明。该证明主要载明：“洑溪府128幢46号2305室房产建筑面积为186.61平方米，所有权人为马叶**、钱优群，登记日期为2019年10月25日”等内容。6、2019年9月17日，甲方为马涛、殷嘉悦，乙方为马叶**、钱优群的网签号为FC201909170167的《宜兴市存量房买卖协议（资金监管有贷款）》。该协议主要载明了上述争议房产由原产权人马涛、共有人殷嘉悦出卖给购买人马叶**、共有人钱优群，双方商定的房屋成交总价为2030000元，首付人民币830000元，银行借款部分的房款按贷款机构规定支付，贷款方所申请贷款未获批准或银行贷款审批贷款数额不足申请金额时，应及时补足数额。该协议下方甲方落款部位有代理人陆海云、乙方落款部位有马叶**和钱优群分别签名。7、该房产交易申报和2019年10月25日纳税人为马叶**、钱优群的税收缴款书，载明纳税金额为40600元。8、江苏省宜兴市公证处于2019年8月13日出具的公证书3份，即（1）、马涛、殷嘉悦与陆海云签订的公证书1份，主要载明：委托人马涛、殷嘉悦出具的《委托书》上的签名系在公证员面前签名（委托书主要内容为：委托陆海云全权代理洑溪府128幢46号2305室房产的出售事宜，包括与买受人签订房屋买卖合同、办理二手房交易网上备案及注销手续、办理不动产过户手续等）；（2）、马涛、殷嘉悦分别公证的公证书各1份，其内容为：证明马涛、殷嘉悦提供的身份证复印件与原件核对一致（并注明本公证书仅限于办理洑溪府128幢46号2305室不动产出售过户使用）。以上证据经质证，原告认为被告马涛经（2018）宁0104民初14410号民事判决书判决后至今未履行债务，且经申请强制执行后仍未能履行，现证实马涛名下无可供执行财产，执行程序已经终结。嗣后，其发现马涛夫妻在上述法律文书生效后即将其夫妻共有的案涉房产低价出售（原购房屋总价款为202万元，每平方米10824.71元，殷嘉悦于2017年10月12日缴纳契税28857.15元，两项合计近205万元；而《宜兴市存量房买卖协议（资金监管有贷款）》显示出售房价仅为203万元、缴纳契税是40600元），因此四被告交易时存在恶意。被告马涛对真实性均无异议。被告殷嘉悦虽对原告所提供上述证据的真实性无异议，但其提出涉案房屋买卖实际发生的日期是2019年6月14日，在原告提供的判决书出具之前，其出卖房产的原因则是已还不起房贷，且其对原告提供的判决书以及裁定书始终不知情。被告马叶**、钱优群则质证称，其与马涛、殷嘉悦买卖的涉案房屋的实际成交价格，并非《宜兴市存量房买卖协议（资金监管有贷款）》即网签合同的价格，实际成交价格达250多万元，且其夫妻与马涛、殷嘉悦原并不相识，房屋买卖也是通过中介介绍的。四被告方证实各自的抗辩意见，分别向本院提供了以下证据：1、被告殷嘉悦提供了落款日期为2019年6月14日的《宜兴市房地产买卖合同》原件（颜色为绿色），该《宜兴市房地产买卖合同》甲方为殷嘉悦、马涛，乙方为马叶**，主要载明内容为：“（1）甲方自愿将洑溪府128幢46号2305室房产（产权证号为0054321、产权面积为186.61平方），包括附属设施、水电表、防盗门、固定设施等，双方协定上述房地产及附属设施成交价格为2560000元，由甲方出售给乙方。过户所需的契税、交易费、工本费均由乙方承担，其他税费各自承担。和马叶**、钱优群之间签订的，是在新港湾中介签的这份合同，定金付了5万元。说明发生买卖合同的时间在2019.6.14，房屋的交易的总价格为2568000元。（2）付款方式为第一其于2019年6月14日支付甲方定金50000元、第二期于2019年7月30日再付甲方1310000元，余欠房款乙方办理二手永抵押贷款，约于2019年10月20日前办理贷款120.8万元，如贷款不足，乙方现金补足。（3）甲方如有房产抵押存在，应于2019年7月31日前办理注销手续中介拥金40000元由乙方承担。（4）交房时间为2019年10月30日前。（5）签订合同之日如甲方还房贷均由乙方承担，乙方付清1360000元后甲方需全部还清房贷并做抵押给乙方”等内容。该合同落款处除分别有买卖双方当事人本人签名外，还加盖了宜兴市新港湾中介的印章。2、被告马叶**、钱优群除提供了内容与殷嘉悦提供的2019年6月14日的《宜兴市房地产买卖合同》完全一致的原件（颜色为粉红色）。还向本院提供了与殷嘉悦之间的银行流水、与建设银行签订的个人住房（商业用房）借款合同以及建设银行出具的个人贷款支付凭证，其中个人贷款支付凭证载明：“借款人为钱优群，收款人为宜兴市房屋交易服务有限公司，金额为1200000元，支付时间为此10月23日”等内容；而与殷嘉悦之间的银行流水则载明：“于2019年8月12日转账支付殷嘉悦550000元和830000元”。以上证据经质证，原告靳世杰对殷嘉悦、马叶**、钱优群两方所提供内容一致的《宜兴市房地产买卖合同》原件三性均不予认可，坚持认为房屋买卖合同应当以房屋管理部门登记备案的合同为主，买卖合同经房屋管理部门备案后才具有对外的公信力，四被告私下签订的《宜兴市房地产买卖合同》违反国家法律规定，并有逃避税收的嫌疑，且没有对外公示，故不具有法律效力；且其对此合同中各方当事人签名的真实性也有异议，认为被告的证明目的不能成立。至于对马叶**、钱优群提供的银行流水以及贷款凭证真实性虽无异议，但认为农业银行的交易明细清单显示仅向殷嘉悦转款计138万元，交易款项的性质也不明，故钱优群向银行贷款所签订的贷款合同是钱优群的个人行为，与本案不具有关联性；退一步讲，即使根据四被告2019年6月14日的《宜兴市房地产买卖合同》约定，房屋交易总价是2568000元，但银行转账的流水金额仅有138万元，故不能证明2019年6月14日《宜兴市房地产买卖合同》已经实际履行，进一步说明该合同不具有真实性。被告马涛则对殷嘉悦、马叶**、钱优群所提供的证据均无异议。本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点应为马涛、殷嘉悦与马叶**、钱优群之间的房屋转让行为是否存在应予撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案中，鉴于原告靳世杰与被告马涛对落款日期为2019年9月19日的（2018）宁0104民初14410号民事判决书确认靳世杰对马涛享有债权90000元、且判决生效后马涛未能履行清偿欠款义务的事实无争议，原告靳世杰请求撤销两方被告间签订的房屋买卖合同，其实质是主张两方被告之间的房屋买卖合同存在前述法律所规定的可撤销情形。对此，首先从查明的事实来看，两方被告之间确实存在房屋买卖合同关系，虽原告靳世杰不认可钱优群向殷嘉悦支付了256万元购房款，但根据钱优群所提供的《宜兴市房地产买卖合同》、银行转账明细和建设银行贷款合同及贷款支付依据所证实贷款是支付至宜兴市房屋交易服务有限公司（即资金监管帐户）等证据来看，无论是付款时间还是付款金额均与《宜兴市房地产买卖合同》的约定基本符合，而买卖双方各自持有的《宜兴市房地产买卖合同》不仅加盖有中介公司印章、且颜色有明显不同，故本院对马叶**、钱优群依据《宜兴市房地产买卖合同》实际按约向殷嘉悦支付256万元购房款的事实应予确认，何况256万元的成交价格也与同时段类似地区的成交均价基本相符，因此应当确认马涛、殷嘉悦与马叶**、钱优群之间的房屋转让行为不存在以不合理的低价转让的情形。其次，原告主张两被告的房屋买卖行为损害了其作为债权人的权利。对此，一方面，原告的具体债权数额在两方被告2019年6月14日进行房产交易时并未经法院确认，其债权尚不明确，而（2018）宁0104民初14410号民事判决书的生效日期最早也应当在该判决书落款日期之后的15天、履行期间则应在之后的第22天（即2019年10月1日），故房屋买卖双方实际交易的时间在（2018）宁0104民初14410号民事判决书可申请执行之前。另一方面，由于马叶**、钱优群已经向马涛妻子殷嘉悦支付了合理的购房价款；且马叶**、钱优群在对涉案房产进行过户时，不动产登记中心显示仅有银行贷款抵押，而原告也未能提交证据证明马叶**、钱优群与出卖人有恶意串通的行为，因此不能确认马叶**、钱优群存在损害原告债权的恶意和明知；何况本案所涉债权与涉案房产价值差额巨大，故不能确认存在因马涛、殷嘉悦向马叶**、钱优群出售房屋而损害了原告债权的情形。综上，两方被告间就涉案房产签订的《宜兴市房地产买卖合同》不存在法律所规定的可撤销情形，原告靳世杰请求撤销该合同并要求将涉案房产产权变更登记至马涛、殷嘉悦名下，没有事实和法律依据，故本院不予支持。至于对马涛、殷嘉悦向马叶**、钱优群订立的用于备案登记的《宜兴市存量房买卖协议（资金监管有贷款）》，从本案查明的事实分析，此备案合同至多是双方为规避房产交易税款而签订，但并未在房屋买卖双方间实际履行，故该合同并不影响马涛、殷嘉悦与马叶**、钱优群之间《宜兴市房地产买卖合同》的成立，至于该行为是否违反了相关行政法律管理规定，因此问题不属于本案审理范围，更不属于人民法院的职权处理范畴，本院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：驳回原告靳世杰的全部诉讼请求。本案案件受理费1025元（已减半收取），由原告靳世杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王卫成二〇二一年二月二十六日书记员  张梦羽