河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7180号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫恒业，男，1938年11月10日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：康建，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨存荣，女，1940年9月18日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：康建，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李君，男，1981年9月2日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：赵玉娥（与李君系母子关系），女，1958年5月28日出生，汉族，住邓州市，特别授权。委托诉讼代理人：孙培欣，河南花洲律师事务所律师，特别授权。上诉人闫恒业、杨存荣因与被上诉人李君房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人闫恒业、杨存荣的委托诉讼代理人康建，被上诉人李君的委托诉讼代理人赵玉娥、孙培欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫恒业、杨存荣上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1381民初5005号民事判决，改判驳回李君的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，证据不足，依法应予纠正。李君主张和闫恒业、杨存荣之间存在所谓的房屋买卖合同关系，根据“谁主张谁举证”的原则，其应当提供相应证据证明该主张。而李君提供的本案关键证据《契约》的真实性至今无法确认，对于该契约的真实性，李君提起的（2020）豫1381民初2427号物权纠纷案中，闫恒业、杨存荣亦予以否认并曾提请指印鉴定，并要求追究李君伪造证据的法律责任。该案经一审法院裁定驳回起诉后，经二审，仍被（2020）豫13民终3459号民事裁定维持驳回李君的起诉。至此，李君还应当提供其他证明双方存在所谓房屋买卖合意的诸如付款凭证等直接关联证据。否则，其现有证据不足以合理排除闫恒业、杨存荣述称的将案涉房屋出租给何景春，何景春再转租给李君，李君发现遗失在房屋中的房屋产权证书，遂伪造房屋买卖契约，主张房屋所有权的可能性。在李君未能提供其他直接证据证明案涉房屋为其购买的情况下，其应依法承担举证不能的不利法律后果。本案中，因指印不符合鉴定标准，无法鉴定。一审法院在没有任何证据证明李君交付了购房款，也无证据证明契约真实性的情况下，认定《契约》由“中间人”闫光伟“执笔”，“中间人”何景春“见证”，“买卖双方”在名字处按指印。对闫恒业、杨存荣提交的案涉房屋现状视频和照片于不顾，置案涉房屋没有接通自来水的现状不顾，直接认定李君根据该契约的约定得以入住案涉房屋至今，缴纳日常生活支出的水电费，并对厨房偏房进行了翻修”，进而认定双方存在房屋买卖事实，属于没有事实依据的错误认定。闫恒业、杨存荣均年事已高，为耄耋之年，膝下儿女均不在身边，二人出行十分不便；且案涉房屋已经长期租赁给了何景春使用，直到租赁期限将至寻找房产证不获，方申请遗失声明。但一审法院对此符合日常生活常识的合理解释没有采信，反而认为二人对李君入住、修缮、加盖案涉房屋的事实没有提出异议，直到两位中间人相继去世后才申请房屋产权证书遗失声明，有违一般生活常识，对李君十几年不要求办理过户登记这一明显有违日常生活常识的行为却予以认定。2.李君对房屋买卖成立的主张，有责任提供证据。本案中，李君提出和闫恒业、杨存荣之间存在所谓的房屋买卖合同，根据“谁主张谁举证”的原则，其应当提供相应证据证明该主张成立。在其提供的《契约》真实性无法确认的情况下，其还应当提供其他证明双方存在所谓房屋买卖合意的诸如付款凭证等直接关联证据。否则，其现有证据不足以合理排除闫恒业、杨存荣述称的将案涉房屋出租给何景春，何景春再转租给李君，李君发现遗失在房屋中的房屋产权证书，遂伪造房屋买卖契约，主张房屋所有权的可能性。因此，根据相关法律规定，在李君未能提供其他直接证据证明案涉房屋为其购买的情况下，其应依法承担举证不能的不利法律后果。一审判决双方房屋买卖合同成立并合法有效，闫恒业、杨存荣予以协助过户错误，系适用法律错误。3.李君系城市居民，并非邓州市古城街道办事处三里桥村的村民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。且诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李君名下。即便该《契约》真实存在，也因违反我国现行土地管理法律、法规、政策之规定而应当认定无效。李君辩称，1.一审法院认定事实清楚，采纳证据正确。由于闫恒业、杨存荣所捺指明模糊，不具备鉴定条件，造成鉴定机构无法鉴定，但不能以此否认《契约》的真实性，一审法院根据李君对房屋入住、修缮、加盖、交纳水电费等客观事实和证据，以及在长达十余年时间内，闫恒业、杨存荣没有提出任何异议的事实，综合认定合同成立有效，完全正确。2.闫恒业、杨存荣辩称案涉房屋出租给何景春，属无中生有。一审时，李君提供何景春妻子冯桂阁证言证明，何景春夫妇从未承租过闫恒业、杨存荣房屋的事实。由此可见闫恒业、杨存荣向法庭提供了虚假陈述。3.双方签订的《契约》应属有效协议。闫恒业、杨存荣在一审时未提出协议无效的抗辩，现在二审中提出，明显不妥。一审时李君向法庭提交了邓州市人民政府（2007）66号文件，案涉房屋位置位于该文件确定的邓州市中心城区建成区范围内，属于国有土地。李君向一审法院起诉请求：1.依法确认位于邓州市古城街道办事处三里桥村××组房权证号字第**房产归李君所有；2.依法判令闫恒业、杨存荣协助李君办理房屋产权转移手续。闫恒业、杨存荣向一审法院反诉请求：李君应当将其持有的房屋产权证书原件返还给闫恒业、杨存荣，并支付挂失房屋产权证书花费的费用420元。一审法院认定事实：李君于2010年入住位于邓州市古城街道办事处三里桥村××组一处闫恒业、杨存荣名下的房屋（房权证号字第**），入住后李君出钱排电线安水表，缴纳电费水费，并对厨房偏房进行了翻修。2016年6月，李君又出钱加盖了二层铁皮房。李君手中持有房房权证号字第**的屋权属证书原件一份，该权属证书记载房产登记在闫恒业、杨存荣名下，并持房屋买卖契约一份，该契约载明：“立约人闫恒业因全家迁往新居故自愿将三里桥内的老宅平房三间（面南）瓦房二间（面西）楼门一间（面西）连同宅院一并售给城区赵李君永久为业，给中间人说合作价人民币陆万贰仟元整（款已付清），双方自愿成交，永不反悔，同时卖方支出一切房屋手续（包括房权证在内）给买方以后办理房屋过户等手续，费用由买方负责”。空口无凭特立此契约为证。立约人（卖方）：闫恒业、杨存荣，执约人（买方）李君，监证人：何景春、闫光伟，公元二〇一〇年二月二十六日”。该房屋买卖契约由中间人闫光伟执笔书写，买卖双方在名字处按指印。另查明中间人何景春于2015年11月去世，中间人闫光伟于2015年3月去世。2020年4月21日，闫恒业向邓州市自然资源和规划局提出不动产权证书遗失声明，声明内容载明：“闫恒业因保管不善，将邓字第××号不动产权证书遗失，现声明该不动产权证书作废。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发。特此声明，声明人：闫恒业。”2020年8月4日，李君提起本案诉讼。庭审中闫恒业、杨存荣申请对契约上“闫恒业、杨存荣”名字上的指印进行鉴定，法院委托了鉴定机构进行鉴定，上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所认为检材不具备鉴定条件，出具了不予受理通知书。诉讼中，由于双方分歧较大，调解不获成立。一审法院认为，李君所持的房屋买卖契约，由中间人闫光伟执笔，中间人何景春见证，买卖双方在名字处按指印，从该契约的内容上来看，李君向闫恒业、杨存荣购买案涉房屋交付了购房款，闫恒业、杨存荣将房屋与房屋产权证书原件均交付给了李君。李君根据该契约的约定得以入住案涉房屋至今，缴纳日常生活支出的水电费，对房屋进行修缮并加盖了二层铁皮房。尽管该契约由于所按指印不符合鉴定标准，无法予以鉴定，但不能因此否定该份契约的真实性。闫恒业、杨存荣常年在家居住，居住处又与案涉房屋相距不远，李君入住案涉房屋十余年，闫恒业、杨存荣对李君入住、修缮、加盖案涉房屋的事实没有提出异议，直到两位中间人相继去世后才向邓州市自然资源和规划局申请房屋产权证书遗失声明。闫恒业、杨存荣辩称从未与李君签订过房屋买卖契约，房屋产权证书丢失的辩解理由，有违一般生活常识，法院不予采信。李君与闫恒业、杨存荣之间签订的房屋买卖契约是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李君已经全额支付了购房款，且已经实际占有使用案涉房屋，闫恒业、杨存荣应当按照房屋买卖契约约定履行协助过户手续。故对李君的主张，法院予以支持。至于闫恒业、杨存荣反诉主张，要求李君将案涉房屋产权证书原件交还给闫恒业、杨存荣，并由李君承担申请不动产权证书遗失声明所花费的420元损失。法院认为该反诉请求不成立，邓字第××号不动产权证书并未遗失，李君不应承担闫恒业、杨存荣申请不动产权证书遗失声明的花费，且闫恒业、杨存荣应当协助李君履行房屋产权过户事宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李君与闫恒业、杨存荣签订的位于邓州市古城街道办事处三里桥村××组房房房权证号字第**买卖合同成立并合法有效；二、李君在办理位于邓州市古城街道办事处三里桥村××组房房权房权证号字第**户手续时，闫恒业、杨存荣均应予以协助；三、驳回反诉原告闫恒业、杨存荣的诉讼请求。案件受理费675元，减半收取337.5元，案件反诉受理费50元，保全费520元，合计907.5元，由闫恒业、杨存荣负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明，1.2007年6月5日邓州市人民政府邓政〔2007〕66号文件显示，根据《邓州市2001-2020年城市总体规划》，现重新界定邓州市中心城区建成区范围为东至北京大道东1000米，南至南二环路南500米，西至西一环路西500米，北至湍河，面积40.80平方公里。2.2020年8月25日庭审笔录显示，证人韩某1出庭证实，其与李君家是邻居，李君家在案涉房屋住了十来多年了，加盖了房屋。证人祁某出庭证实，其与李君家是邻居，李君家在案涉房屋住了十来多年了，买的闫恒业的房子；李君家加盖了房屋，有好几年了，厨房是去年加盖的铁皮房。闫恒业、杨存荣对证人证言的质证意见为，证人出庭程序不当，证言受李君诱导，无公信力，并称2019年4月李君家找上门，才知道契约的事。3.2020年10月22日庭审笔录显示，证人李某出庭证实，通过朋友认识李君母亲赵玉娥，2016年给赵玉娥盖了两间铁皮房，盖铁皮房时听李君说购买的闫恒业的房子；包工包料，干了五六天的活，费用8000元。证人韩某2出庭证实，其认识李君母亲赵玉娥，2019年有天早上，赵玉娥给其打电话让其跟赵玉娥一起找闫恒业准备房子过户；其和赵玉娥一起到闫恒业家，当时闫恒业不在家，杨存荣在家，后来闫恒业回来了，要看房产证，杨存荣说今这房产证你拿不走了；赵玉娥去夺房产证，夺回来后我们就走了；听到他们谈过户的事。闫恒业、杨存荣对证人证言的质证意见为，证人出庭形式不合法，韩某2的证言与赵玉娥上次开庭说的相矛盾，并称当初房子是出租给何景春，租期13年，口头协议，总共3.9万元，没有手续。李君称契约是中间人闫光伟执笔写的，闫恒业、杨存荣称其不敢确定是不是闫光伟写的，闫光伟已死。4.李君向一审法院提供的交纳电费信息显示，最后一次交纳时间为2019年3月3日。5.李君向一审法院提供的邓州市自来水管道安装工程有限公司2020年9月1日《证明》显示，赵玉娥于2019年11月4日办理三里桥八组用水手续，手续费用全部交清，水表编号为1908051。6.本院应李君申请对何景春的妻子冯桂阁进行了调查询问，冯桂阁称何景春生前没有租赁过闫恒业、杨存荣的老宅房屋，并称其家在闫恒业、杨存荣的老房屋附近也有房屋，没有租赁闫恒业、杨存荣老宅房屋的必要。因为何景春没有租赁，不存在租赁合同和转租给李君的事。闫恒业、杨存荣质证意见为，冯桂阁的证言不属实；李君的质证意见为，冯桂阁的证言属实。本院认为，本案争议焦点为：双方是否存在房屋买卖关系，双方房屋买卖合同是否合法有效，闫恒业、杨存荣应否协助李君办理房屋过户手续。对本案争议焦点评析为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中,李君向一审法院诉请案涉房屋归其所有，闫恒业、杨存荣应协助其办理房屋产权过户手续，并向一审法院提供了《契约》、案涉房屋所有权证书、缴纳日常生活支出的水电费凭证，对房屋进行修缮并加盖了二层铁皮房的照片及证人证言等一系列证据，这些证据能够互相印证,形成应有的证据链,证明诉争双方就案涉房屋进行了买卖交易。在现有证据链条下,应当认为李君的举证符合民事诉讼优势证据规则，具有高度盖然性。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，一审法院认为双方存在房屋买卖合同关系并无不当。虽然闫恒业、杨存荣上诉否认本案《契约》真实性，但该《契约》系因不符合鉴定条件而未能鉴定，不能因此否定《契约》的真实性。且闫恒业、杨存荣在一审庭审时，对《契约》是由中间人闫光伟执笔书写并未明确否认，也未申请笔迹鉴定，一审法院据此认为《契约》是由中间人闫光伟执笔书并无不妥。结合案涉房屋的权属证书也被李君持有的事实，与《契约》中约定的“卖方交出一切手续房屋手续（包括房权证在内）”内容相契合。李君称房款6.2万元在签订《契约》的同时已经支付，也与《契约》中约定的“经中间人说合作价人民币陆万贰仟元整（款已付清）”内容相吻合。另，从一般生活常识看，居家房屋所有权证书和存折等贵重物品一样，按照人们的正常处理方式应是很慎重保管的物品，闫恒业、杨存荣在居家全部搬进新居时，唯独将其案涉房屋的权属证书遗忘在老宅房屋内，直至2019年4月李君母亲赵玉娥找其协商过户事宜前，一直没有发现，也没有寻找及办理申请遗失声明等，均不符合常理。闫恒业、杨存荣在2019年4月份，已经明知其房屋产权证书在李君母亲赵玉娥手中，却于2020年4月申请挂失，有违社会主义核心价值观倡导的公民应诚信、友善的价值准则。所以，一审法院对其辩称的老房屋出租给何景春后房屋所有权证书遗落在房屋内的理由没有采信适当。闫恒业、杨存荣在一审抗辩其房屋系2007年出租给何景春，租期13年，并在一审庭审时称与何景春之间关于房屋租赁达成口头协议，但其在二审中又称签订有租赁合同在何景春处，闫恒业、杨存荣在一、二审中对其是否与何景春签订房屋租赁合同的说法不一，对2007年出租给何景春的大致时间也说不清楚，且3.9万元在2007年，对于一个普通的家庭来说也是个不小的数目，而何景春却在2007年租赁时把租赁13年的房租3.9万元提前一次性支付，亦有悖常理。所以，闫恒业、杨存荣上诉称其将案涉房屋出租给何景春，何景春再转租给李君的理由，不仅何景春的妻子冯桂阁予以否认，而且闫恒业、杨存荣至今也未提供其他有效证据予以证明，闫恒业、杨存荣应承担举证不能的不利后果。在闫恒业、杨存荣未能举证证实何景春生前租赁其案涉房屋并转租给李君的前提下，李君提供证据证实其长期居住在案涉房屋，并在居住期间对案涉房屋进行修缮、加盖等，闫恒业、杨存荣对此即不关注，也不提出异议，也不收取房租，也未主张过任何权利，均有悖常理。闫恒业、杨存荣虽然向一审法院提交了房屋现状照片，但房屋现状的照片和视频并不能有效证实案涉房屋长期无人居住。综上，一审法院认为双方存在案涉房屋买卖合同关系并无不当。依据李君提交的邓州市人民政府（2007）66号文件，案涉房屋位置位于该文件确定的邓州市中心城区建成区范围内，故闫恒业、杨存荣上诉称“即便该《契约》真实存在，也因违反我国现行土地管理法律、法规、政策之规定而应当认定无效”的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，闫恒业、杨存荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由闫恒业、杨存荣负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二一年二月十日法官助理刘慧书记员李斌