贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终260号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱芸，女，汉族，1972年1月6日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人朱芸、一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人，物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除执行优先债权，华融贵州分公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此，一审判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融贵州分公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条之规定，予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。请求二审支持华融贵州分公司的上诉请求。朱芸答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人在法院查封涉案房屋之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，购房后已经支付了全部购房款，并且已交付给答辩人合法占有使用。其上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司未到庭，也未提交答辩意见。朱芸向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月26日，原告购买第三人开发的凯里市商品房，并一次性支付购房款521748元给第三人，付款方式通过银行转账方式支付给第三人。2016年11月26日，以大地联创房产公司为出卖人、朱芸为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.朱芸购买大地联创房产公司开发位于凯里市产，建筑面积144.93ｍ2，总价款521748.00元；2.买受人以购房总价款转账方式一次性付清。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订当日，朱芸向第三人转账支付案涉房屋款521748元，第三人向原告出具收案涉房屋销售不动产统一发票，金额为521748元。2016年12月22日，原告领取案涉房屋钥匙，签订《物业服务合同》。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告朱芸已对该房屋装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括8栋15层1503号住房在内）。朱芸得知自己所购的“大地春城”小区8栋15层1503号住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月3日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异219号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人朱芸的异议申请。”事后，朱芸不服裁定结果并于2020年9月15日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2016年11月26日大地联创房产公司为出卖人、朱芸为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于朱芸对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。朱芸在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》以及《物业证明》等，可以证明朱芸与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订后、房屋交付占有日发生在2016年度，且由朱芸家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。况且，原告朱芸之前已经全额付清购房总价款521748元，也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，朱芸对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行朱芸所购的位于凯里市屋；二、驳回原告朱芸的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，朱芸提交的新证据有：贵州省不动产登记查询结果，拟证明朱芸名下无房产，涉案房屋是其唯一的住房。华融贵州分公司质证对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明是其唯一住房的事实。本院对该证据予以采信。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人朱芸是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。2016年11月26日朱芸与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱芸于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，而且，合同签订当日，朱芸已通过转账方式，向大地联创房产公司付清了案涉房屋购房款521748元，大地联创房产公司又出具了涉案房屋销售不动产统一发票，2016年12月22日，朱芸领取了案涉房屋钥匙，并签订了《物业服务合同》，朱芸对涉案房屋已进行了装修，并入住至今。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是朱芸的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，朱芸作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。在二审期间，朱芸又提交了无其他房屋不动产权居住证明，现涉案房屋属于朱芸的唯一居住房屋，其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已全部交清。因此，朱芸诉请排除对涉案房屋的强制执行，符合上述第二十八条法律规定的四种情形。一审判决支持朱芸诉请不得强制执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢