文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0233民初777号原告：重庆盛日物业服务有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏环路信合北侧名爵·华都****，统一社会信用代码91500233054285347E。法定代表人：梅宜倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何国庆，系公司职工，特别授权。被告：邓学连，女，生于1972年8月4日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆盛日物业服务有限公司与被告邓学连物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何国庆及被告邓学连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2015年1月至2020年12月的物业服务费3996元，水电公摊费598.8元，2015年至2020年电梯年检费587.8元，违约金10229.8元，共计15412.4元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是xxxx小区业主，房屋面积110.92平方米。原告于2012年10月24日与xxxx小区业主委员会签订了《xxxx物业委托服务合同》，合同期限2012年11月1日至2018年10月31日，后续签3年，从2018年11月1日至2021年10月31日，约定由原告对xxxx小区进行物业服务，合同对提供的受益人、委托管理事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等方面作了明确约定。原告向xxxx小区提供了物业服务，被告未缴纳物业服务费、水电公摊费、电梯年检费、违约金，欠款金额为15412.4元。原告催收无果。原告一直是负债经营，原告为了小区物业的正常运行几乎每月都要为被告等小区业主垫交各项巨额费用，由于被告等业主无理拒缴物业服务费等费用，造成原告财务状况举步维艰，无法维持小区物业的正常运转。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告辩称，被告系小区业主属实，房屋面积属实，物业费是从2016年1月开始未缴纳。不交物管费的原因是2016年被告室外的水管爆裂，物管一直不来维修，被告自己买水管请物业暗转，但支付的工钱比27楼的更高，物管收费标准不统一。业主装修物管没有监督，14楼将下水管弄破，导致下雨被告我是被经浸泡造成损失。原告将其木地板维修好，被告便支付物管费，但违约金不承担。电梯检修费、公摊费被告区缴纳，原告说要和物管费一起收。本院经审理认定事实如下：原告重庆盛日物业服务有限公司系物业管理企业，被告系忠县xxxx的业主，该房屋建筑面积为110.92平方米。2012年10月24日，原告与忠县xxxx业主委员会签订了《忠县xxxx物业委托服务合同》，其中约定：由原告对xxxx小区进行物业管理。合同有效期为2012年11月1日至2018年10月31日。物业管理服务费住宅0.50元每月每平方米，商铺1元每月每平方米。物业服务费每年度分两次缴纳，逾期至12月底后仍未缴纳的，按每日千分之三收取滞纳金。代收水电费每两月1-15日前收交一次并公示，逾期年底未交户加收每天1元滞纳金。原告对业主房屋自用部位、自用设备的维修、养护、其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准需经业主委员会同意。房屋公共部位、共同设施、设备的小修、养护费用一处一年在200元以内由原告负担，大、中修及更新费用由xxxx业主承担。公共绿地养护费用由原告承担，改造、更新费用由xxxx全体业主承担。合同还对委托管理事项、双方权利义务、服务质量进行了约定。合同签订后，原告对xxxx小区提供了物业服务，履行了物业服务义务。2019年3月10日，原告与xxxx业主委员会续签了物业委托服务合同，合同期限为三年，自2018年11月1日至2021年10月30日。该合同对房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修养护费用等变更为一年在300元以内由原告承担。物业服务费住宅仍为每月每平方米0.50元，物业服务费按年、季、月进行缴纳，违约责任等内容不变。被告从2015年1月起拖欠物管费。经原告催交，被告缴纳了2015年10月6日至2015年12月6日的路灯费67元，被告尚拖欠原告自2015年1月起至2020年12月止的物业服务费3993.12元（0.50元/月·平方米×110.92平方米×72个月）、水电公摊费531.8元，2015年至2020年的电梯年检费587.8元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原告与忠县xxxx小区业主委员会两次签订的《忠县xxxx委托服务合同》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《忠县xxxx委托服务合同》签订后，被告作为小区业主，应遵守《忠县xxxx委托服务合同》约定。原告依约对xxxx小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费、公摊水电费、电梯年检费的主张，符合上述《忠县xxxx委托服务合同》约定，本院依法予以支持。被告抗辩物管收费标准不统一，且14楼装修导致室外的下水管破裂，造成下雨被告卧室被浸泡，物管将浸泡的木地板维修好后才交纳物管费用。本院认为，被告抗辩14楼装修导致室外下水管破裂造成自家木地板浸水，应向侵权人主张权利，而非物业，且被告并不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，故本院对被告的抗辩不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓学连在本判决生效之日起十日内向原告重庆盛日物业服务有限公司支付自2015年1月起至2020年12月止的物业服务费3993.12元、水电公摊费531.8元，2015年至2020年的电梯年检费587.8元，共计5112.72元；二、驳回原告重庆盛日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取93元，由被告邓学连负担。本判决为终审判决。审 判 员 周红宇二〇二一年二月二十八日法官助理 李 莎书 记 员 张凯旋