安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终180号 上诉人（原审原告）：彭涛，男，1985年11月27日出生，汉族，企业经营者，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：方向明，宁国市西津街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：徐熔金，女，1974年1月9日出生，汉族，农村居民，住安徽省宁国市。 被上诉人（原审被告）：叶发青，男，1973年9月1日出生，汉族，建筑业从业者，住安徽省宁国市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶波，安徽地益律师事务所律师。 原审第三人：宁国市德祐房产经纪有限公司，住所地安徽省宁国市宁城北路翠竹家园10幢1单元1005、1006、1007号。 法定代表人：彭涛，该公司总经理。 上诉人彭涛因与被上诉人徐熔金、叶发青及原审第三人宁国市德祐房产经纪有限公司（以下简称德祐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 彭涛上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.本案不属于法定解除合同的情形，原判决适用法律错误。案涉房屋已预售登记备案在徐熔金、叶发青名下，彭涛与徐熔金、叶发青于2019年3月13日签订的《二手房买卖合同》,是当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性效力性规定,系为合法有效,双方理应共同遵守。彭涛按约履行了支付5万元定金的合同义务，但徐熔金、叶发青单方提出解除合同退还定金,不符合约定的解除条件,该合同应继续履行，本案并非属于不可抗力法定解除合同的情形。原判决以徐熔金、叶发青缺少案涉房款的交款收据导致无法办理房产证为由,适用我国合同法第94条第一款规定解除合同，系适用法律错误。2.徐熔金、叶发青应承担解除合同的违约金。案涉房屋缺少收款凭据,仅对办理房屋所有权证产生影响,但并不影响案涉合同继续履行。徐熔金、叶发青不积极配合办理产权证而要求解除案涉合同的真正原因系房价上涨,属于不守诚信的行为,其对合同解除存在明显过错，依法应承担相应违约责任。 徐熔金、叶发青辩称，案涉《二手房买卖合同》符合法律规定的应当解除情形。其一，案涉房产开发商宁国市广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）因欠付叶发青工程款，以案涉房屋用作抵偿，其实际未缴纳购房款，广汇公司亦不能开具收款凭据，致案涉房屋产权登记未办理，彭涛对此系属明知。彭涛作为从事房产中介销售的经营者，对该事实明知且应当预见可能出现的交易结果。其二，案涉房产不能办理产权转移登记手续系广汇公司原因所致，非徐熔金、叶发青原因，案涉合同不能履行的原因不能归责于其，彭涛认为因房价上涨不愿出售房屋，与事实不符且无任何证据证明。其三，本案纠纷属于不动产纠纷，双方争议解决的途径理应符合不动产交易规则，德祐公司指使其采用制造假收据的方式促成合同继续履行，显然违法，其亦不会予以配合。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 德祐公司未作述称意见。 彭涛向一审法院起诉请求：判令徐熔金、叶发青双倍返还定金5万元。 原审法院认定事实：名人公馆项目系广汇公司开发建设，开发过程中因广汇公司自身原因导致项目烂尾，后由他人接手。因拖欠叶发青工程款，广汇公司于2016年2月2日与叶发青、徐熔金夫妻二人签订《商品房买卖合同》，以名人公馆1幢2单元1901室向叶发青抵还债务，并在房管部门进行了预售登记备案。2019年2月2日，宁国市人民政府办公室出台了《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》，就解决名人公馆项目业主办理不动产登记等事宜明确了交办意见。2019年3月13日，经德祐公司提供中介服务，彭涛（乙方）与徐熔金、叶发青（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：由乙方购买名人公馆1幢2单元1901室房屋。该合同载明：案涉房屋产权证正在办理中；房屋价款为56万元，合同签订时乙方需向甲方支付定金5万元；乙方首付款为13万元，待房产证办理后再行支付。双方另约定：甲方允许乙方以其他人名义购买该房屋，后期的买卖合同、贷款合同由第三方与甲方签署，所有房款由第三方支付甲方，贷款合同也以第三人与甲方签署，甲方需配合办理后期贷款手续及过户手续；若乙方最终无法通过银行办理贷款（因房屋原因），双方不承担违约责任，甲方无偿将乙方已付的所有款项三日内退还给乙方。同日彭涛支付了5万元。此后，徐熔金、叶发青及德祐公司工作人员多次到房管部门办理案涉房屋产权证未果。在多次协商未果的情况下，徐熔金于2019年11月29日向彭涛邮寄了《解除合同通知书》，彭涛于次日签收。2020年6月，徐熔金、叶发青向彭涛退还定金5万元。2020年7月2日，彭涛诉至法院，请求判如所请。一审诉讼中，各方当事人一致认可案涉房屋产权证无法办理的原因系缺乏广汇公司出具的徐熔金、叶发青全额交款收据。叶发青陈述称，其与广汇公司签订《商品房买卖合同》时，对方未出具收款收据，因广汇公司管理混乱且其没 有相关意识，故是时未索要收款收据。彭涛对签订合同时对案涉房屋系“抵债房”的事实明知。一审另查明，彭涛系德祐公司法定代表人及股东。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点问题为：一、案涉二手房买卖合同应否解除；二、徐熔金、叶发青应否双倍返还定金。关于争议焦点一。广汇公司以案涉房屋抵付叶发青工程款，该双方之间不同于正常的商品房买卖，叶发青陈述广汇公司未向其出具收款收据，结合广汇公司实际情况，该陈述具有合理性，对于未能取得收款收据这一事实本身，其并无过错。现各方当事人均认可案涉房屋因缺乏收款收据导致无法办理房产证，相应的一系列后续必要手续亦因此无法办理，故案涉二手房买卖合同已在事实上履行不能；且案涉合同签订在《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》出台之后，根据政府文件要求，案涉房屋也确无办证可能，虽然彭涛在庭审中称案涉合同仍有履行可能，但没有提供证据予以证实。在双方签订合同的根本目的无法实现的情况下，对案涉合同应当予以解除。关于争议焦点二。案涉合同无法履行的根本原因在于缺乏广汇公司出具的收款收据。因案涉合同签订时《关于解决名人公馆业主信访问题交办事项》已出台，从交易过程来看，首先，出卖方徐熔金、叶发青对于自身未持有收款收据这一事实是明知的，对无法办理房屋登记应当预见而未预见；其次，彭涛本身从事房屋中介行业，案涉交易亦由其开办的房屋中介公司经手，故相较于普通购房户来说，其对于房屋过户流程及广汇公司的实际情况应更为熟悉和了解，但彭涛对案涉合同的履行不能亦未尽到谨慎的注意义务。综上，双方对案涉合同解除均负有过错，且过错程度相当，故彭涛主张双倍返还定金，没有事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条规定，判决：一、解除原告彭涛与被告徐熔金、叶发青于2019年3月13日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回原告彭涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元已减半收取525元，由彭涛负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。 二审另查明：案涉《二手房买卖合同》第七条内容为：“违约责任1.由于特殊情况，短期内因甲方延期交房或因乙方延期付款的，由责任方从延期之日起按每日人民币叁佰元赔偿对方损失，……。2.因乙方在延期后仍不能及时付款或其他变故表示不再购买该房屋产的……。3.如因甲方原因在延长期后仍不能交房，因甲方原因造成不能办理产权过户或因甲方其他变故表示不再出售该房给乙方的，则甲方应退回乙方所付所有房款及定金，并赔偿乙方违约金人民币叁万元整。” 本院认为，案涉《二手房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉合同签订后，彭涛按约履行了支付5万元定金的合同义务，出卖方徐熔金、叶发青负有按约定交房及协助办理房屋产权转移登记手续等合同义务。本案双方当事人未能继续履行合同的原因在于案涉房屋产权登记手续办理存在困难，徐熔金、叶发青认为其不履行合同系因案外人广汇公司无法出具收据所致，对此其可采取向广汇公司主张权利等合理方式寻求解决，但徐熔金、叶发青未穷尽权利救济途径径行解除与彭涛之间的案涉合同，对彭涛而言构成违约。且即使系案外人原因导致徐熔金、叶发青违约，依法不影响徐熔金、叶发青向合同相对人彭涛承担违约责任。彭涛作为合同守约方，于2020年7月2日诉至一审法院主张解除合同的违约金，实质系作出接受解除合同的意思表示，案涉合同应认定于该日解除。徐熔金、叶发青提出解除合同的行为，符合双方合同第七条第3项约定的“因甲方原因造成不能办理产权过户或因甲方其他变故表示不再出售该房给乙方”的违约情形，依约其应向彭涛支付违约金3万元。彭涛主张适用定金罚则双倍返还定金5万元，与双方合同约定的违约责任不符，故对彭涛超出3万元部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上，彭涛的部分上诉请求成立。一审认定事实清楚，但对合同解除事由的认定适用法律有误，致裁判结果失当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初2042号民事判决； 二、上诉人彭涛与被上诉人徐熔金、叶发青于2019年3月13日签订的《二手房买卖合同》于2020年7月2日解除； 三、被上诉人徐熔金、叶发青于本判决生效之日起十日内支付上诉人彭涛违约金3万元； 四、驳回上诉人彭涛一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由被上诉人徐熔金、叶发青负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年二月二十六日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……