河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初7084号原告：王小旭，男，汉族，1987年11月17日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。被告：段兵超，男，汉族，1986年11月21日出生，住许昌市魏都区。被告：崔路，女，汉族，1988年5月21日出生，住河南省许昌市魏都区。第三人：中国建设银行股份有限公司许昌分行，住所地:许昌市前进路**。负责人：周罕，任该行行长。原告王小旭诉被告段兵超、崔路、第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年12月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小旭的委托诉讼代理人刘阳及被告段兵超到庭参加诉讼，被告崔路、第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王小旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告段兵超继续履行《房屋买卖合同》，协助原告王小旭办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；2.判令第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行协助办理房屋解除抵押手续；3.判令二被告自2018年9月21日起以500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告王小旭资金占用费至变更登记完成之日止（截止起诉之日即2020年11月19日暂计46141.67元）。本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年9月21日，原告王小旭通过河南至尊房屋中介有限公司与被告段兵超、崔路签订了《房屋买卖合同》，合同约定由原告王小旭以827000元价格购买段兵超名下所有的位于许昌市建业森林半岛2号楼东起2单元11层东户房屋一套，建筑面积97.3平方米。合同签订后，原告王小旭按照合同约定支付了定金20000元及首付款480000元，被告段兵超向原告王小旭出具收到条两份。之后被告却未按合同约定随同原告到贷款银行办理相关按揭贷款手续以及到房管部门办理房屋网签、也未履行办理银行按揭解押、房屋过户、迁出户口等义务，虽经原告及中介方多次催办，被告迟迟不予履行，被告的行为已构成违约，现原告愿意全额代为偿还被告所欠第三人的按揭贷款，并要求被告及第三人配合办理相关手续。现依据《合同法》、《担保法》等法律规定，诉至本院，望判如所请。被告段兵超辩称：关于原告王小旭主张的前两项诉讼请求无异议，愿意配合过户、解押等相关手续。因被告段兵超个人客观原因不能办理相关手续，并非主动违约，是因为被告段兵超犯盗窃罪，于2018年11月19日到公安局自动投案，当天无法办理网签手续，导致后来手续一直无法办理后续手续。2018年10月7日左右已将本案房屋交付原告王小旭使用，故对原告王小旭主张第三项诉讼请求不应当得到支持。再次解释一下，因为500000元还我当时的赌债了，崔路也没有用该笔钱款，房屋是婚前个人财产，当时与崔路是婚姻关系，中介要求崔路签字，崔路不应当承担本案的相关责任。虽然钱款没有偿还银行，原告王小旭一直使用该房屋，故第三项诉讼请求不应当支持，作为双方损失相互冲抵。被告崔路未到庭参加诉讼，提交有书面答辩意见。答辩意见如下:1.案涉房屋为段兵超个人财产，且收到的房屋并未用于夫妻共同生活。案涉房屋为段兵超在结婚之前所购买,该房屋登记在段兵超个人名下,为其个人财产,答辩人对该房屋不享有权利义务。案涉房屋出售亦是段兵超一人操作的,在房屋买卖合同当时答辩人与段兵超之间因为其赌博恶习,夫妻关系已经恶化,因此当时答辩人并未参与该房屋买卖的过程。答辩人在商品房买卖合同中的签字是因为中介了解到段兵超的婚姻状况,要求答辩人必须在买卖合同中签字,该签字当时仅仅是段兵超带领中介人员在答辩人工作单位找答辩人所签,答辩人也仅仅作为该买卖的知情人进行的签字确认,并非参与该房屋买卖且段兵超在收到被答辩人所付的首付款之后,用该首付款偿还了其赌博欠下的债务,并未用于夫妻共同生活,答辩人也不应对该笔款项承担任何责任。2.该房屋买卖合同没有继续履行的原因为房屋登记所有权人在豫南监狱服刑,不能办理过户手续所致,并非恶意违约。房屋买卖合同签订后,段兵超在配合被答辩人完成房屋交易过程中被采取强制措施,导致房屋买卖合同不能继续履行,并非有意违约,且答辩人与段兵超均未要求被答辩人支付剩余款项。据答辩人了解,段兵超也在积极想办法尽力促成房屋交易,并且多次委托其姐姐去公证处等地多方咨询,由于客观原因一直未办成公证授权,因此一直无法完成房屋过户登记。被答辩人因为该买卖合同多次提起诉讼,答辩人也积极配合应诉,对于案涉房屋,答辩人并无任何权利及义务,因此对该房屋买卖,是否继续履行,答辩人也不持异议。3.被答辩人无权要求支付已付500000元房款利息。在买卖合同签订后,案涉房屋已经交付给被答辨人,一直由被答辩人使用支配,在被答辩人之前因为该合同提起的其他诉讼中也提起已经对该房屋进行修整,因此被答辫人已经达成其买卖该房屋用于居住的实际目的。被答辫人在一直使用支配该房屋后又要求段兵超及答辩人支付资金占用费更是不合法合理。如果被答辩人执意要求资金占用费,那么答辩人与段兵超是否可以要求其支付房屋占用期间的使用费?答辩人认为,该买卖合同不能履行是大家都不愿意看到的,该买卖合同之中的卖房人也并非有故意或者其他恶意不履行该合同,买卖合同双方应该在友好协商中解决此次纠纷,而不是提出一些无理的要求。综上所述,虽答辩人在化解此次纠纷中起不到任何作用,但是愿意配合法院及被答辩人完成此次诉讼,以上答辩意见请法庭考虑。第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行未到庭参加诉讼，提交有书面答辩意见。答辩意见如下：1.被告已将案涉房屋抵押给答辩人,在抵押期间,未经答辩人同意不得转让,被告转让抵押财产的行为违反物权法之规定且构成违约。2.原、被告签订的房屋买卖合同不具备物权变动的效力,王小旭并非案涉房屋所有权人，且截至2021年1月6日,答辩人就被告的债权仍有本金146942.3元及相应利息未获清偿,故原告无权要求答辩人协助办理案涉房屋的解除抵押手续。3.待答辩人的债权获得全额清偿后,答辩人可依约协助办理案涉房屋的解押手续。综上,请求贵院依法判决。经审理查明：2012年6月4日，被告段兵超与许昌金悦置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告段兵超从许昌金悦置业有限公司处购买位于许许昌市××与××交叉口森林半岛××东××单元××东××房面积97.3平方米，价格389901元。2012年8月21日，被告段兵超作为抵押人（甲方），与作为抵押权人（乙方）的被告中国建设银行股份有限公司许昌分行和作为担保人（丙方）的许昌金悦置业有限公司签订房地产抵押合同（按揭）一份，约定：甲方向丙方购买森林半岛佳苑2号楼东起2单元11层东户（即上述房屋）的房地产，抵押人因资金不足，在交付首付款119901元的原则下，将上述房产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，抵押权人同意抵押人以上述房产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物；抵押权人向抵押人提供270000元抵押（按揭）贷款；抵押按揭合同期限自2012年8月13日开始，到2042年8月13日贷款本息清偿之日止，并办理了抵押登记。2018年9月21日，原告王小旭作为买方（乙方），与作为卖方（甲方）的被告段兵超、崔路和作为居间方（丙方）的河南至尊房屋中介有限公司（建业物业租售中心）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将位于许昌市建业森林半岛2号楼东起2单元11层东户的房屋（即上述房屋）卖给乙方；价格为827000元；乙方向丙方支付居间服务费8000元；乙方向甲方支付定金20000元，该款在办理房产过户手续前由丙方保管；甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时将首付款600000元存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款227000元由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方；该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在银行允许解除抵押20个工作日内由甲方出资办理解押手续，他项权证注销后20个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；甲方保证在网签之日起当日内将该房产下所有户口全部迁出，如户口未全部迁出，甲方向乙方支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。当日，原告王小旭向被告段兵超支付购房定金20000元。2018年9月22日，原告王小旭向被告段兵超、崔路支付购房首付款480000元。2018年10月7日前后，被告段兵超将涉案房屋交付原告王小旭。2018年11月19日，因被告段兵超犯盗窃罪到公安机关投案自首。后被告未履行合同约定，原告诉至本院。另查明，被告段兵超截止2021年1月6日，已还第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行贷款本金123057.7元，利息71857.63元，尚欠贷款本金146942.3元。其中,原告王小旭自2019年5月份起代被告段兵超偿还贷款本金及利息共计15742.6元。原告王小旭明确表示同意代被告段兵超全额清偿第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行的抵押贷款。以上事实有原告王小旭提供的房屋买卖合同、首付款收条、定金收条、客户回单以及当事人陈述、庭审笔录在卷为凭。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告就诉争房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面、正确履行合同。现被告段兵超已将房屋交付原告王小旭，原告王小旭已经支付了定金及部分购房款，诉讼中原告王小旭表示可以全额支付剩余购房款，且同意通过清偿被告段兵超债务而消灭诉争房屋上设定的抵押权，考虑到原告王小旭同意偿还抵押贷款，第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行作为抵押权人的合法权益可以得到充分保障，符合《物权法》第一百九十一条第二款受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，经审查合同继续履行不存在现实困难，从维护市场交易安全，保护守约方合法利益的角度考虑，合同应当继续履行。故原告王小旭要求被告段兵超继续履行合同，协助原告王小旭办理房屋解除抵押及房屋所有权变更登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行协助解除抵押手续的诉讼请求，本院予以支持。从本案的案情可以看出，被告段兵超辩称其在收到原告王小旭的购房款后，将款项用于偿还个人赌债，并未按合同约定将款项用于归还第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行的贷款以注销抵押，因抵押权的存在，从而导致涉案房产无法办理网签以及房屋过户等手续。虽被告段兵超辩称其因犯盗窃罪于2018年11月19日到公安局自动投案，由于被采取强制措施导致一直无法办理各项手续，但根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定的履行期限，被告段兵超自首时已存在逾期未履行合同配合义务的情形，且犯罪行为不应当认定为不可抗力因素，故被告段兵超的行为明显有违合同约定以及诚信的原则，应当承担违约责任。关于被告崔路是否应当承担本案民事责任的问题。根据庭审查明事实，涉案房产系被告段兵超个人所有，且在第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行办理的抵押按揭贷款也系以段兵超个人名义办理，因此，涉案房产解押以及过户等手续的办理，被告崔路无协助义务，但因被告崔路作为甲方在《房屋买卖合同》中签字，也系该合同的一方当事人，应当受合同约束，根据《房屋买卖合同》第五条“甲方出资办理解押手续”之约定，被告崔路亦有出资结清抵押款项的义务。综上，考虑到原告王小旭实际占有使用房屋，故被告段兵超、崔路应自起诉之日即2020年12月11日起以500000元为基数按全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率支付损失至变更登记完成之日止。对于原告王晓旭的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王小旭与被告段兵超、崔路于2019年6月11日就许昌市建业森林半岛2号楼东起2单元11层东户所签订房屋买卖合同继续履行；二、本判决生效之日起十日内，原告王小旭代被告段兵超、崔路偿还第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行涉案房屋的按揭贷款；三、涉案房屋按揭贷款清偿后三十日内，被告段兵超配合第三人中国建设银行股份有限公司许昌分行协助原告王小旭办理该房屋解除抵押手续；四、房屋解除抵押后十日内，被告段兵超配合原告王小旭办理涉案房屋的产权过户手续，由原告王小旭承担合同约定的税费；五、本判决生效之日起十日内，被告段兵超、崔路自2020年12月11日起以500000元为基数按全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率支付原告王小旭损失至变更登记完成之日止；六、驳回原告王小旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费954元，因适用简易程序减半收取477元，由被告段兵超负担50元，由原告王小旭负担427元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  吴真真二〇二一年二月二十二日书记员  王盈博