山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初3931号原告：张善东，男，汉族，1974年6月14日生，住临清市。原告：王玲明，女，汉族，1969年8月14日生，住临清市。委托诉讼代理人：张保志，临清泰恒法律服务所法律工作者。被告：徐洪岭，1961年1月18日生，汉族，住临清市，委托诉讼代理人：董启鹏，临清志同法律服务所法律工作者。第三人：张守菊，1960年5月7日生，汉族，住临清市。委托诉讼代理人：张国辉，临清群星法律服务所法律工作者。原告张善东、王玲明与被告徐洪岭、第三人张守菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告张善东、王玲明及其委托诉讼代理人张保志，被告徐洪岭及其委托诉讼代理人董启鹏、第三人委托诉讼代理人张国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张善东、王玲明向本院提出诉讼请求：一、确认原被告房屋转让协议合法有效。二、被告给付原告树木补偿款3500元。三、判令被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，退还房屋。事实和理由：原告张善东、王玲明系夫妻关系，自1994年1月16日登记结婚共同生活至今。2011年8月21日，经与同村居的被告协商，张善东夫妻商定买受被告位于临清市新华办事处西胡里庄村临博路南底上共四间楼房，由张善东与被告签署房屋转让协议。张善东依约履行转让款260000元的交付义务，一次性付清，被告搭下收据。之后，于2014年原告在后院新建东屋和南房，并依约由原告垒建与西邻被告之间的院墙。因原告尚未入住使用，在房内存有瓷砖以备后用。2019年夏季，被告在天然气铺设用地时将原告树木私自卖掉，获利3500元。2020年7月，被告办学生辅导班用房，侵占原告房屋，将原告屋内瓷砖擅自弃置屋外，并在原告房屋安装空调，将原告卷帘门锁芯擅自更换，因此双方产生争执，经公安机关处警后调解无效。被告表示收回房屋不卖了。鉴于以上事实，依据我国《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，诉至贵院，依法判决房屋转让协议合法有效，并判令被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状。被告徐洪岭答辩称，原告所述无事实和法律依据，原被告之前签订的房屋转让协议应属无效协议，因涉案楼房的土地使用权并未转让，且涉案房屋的共有人没有同意转让，原告也从未实际占用和使用涉案房屋，因此，该协议应属无效协议。被告所卖的树木本属于被告所有，原告要求给付树木补偿款3500元无事实和法律依据，综上请依法驳回原告的诉求。因该协议无效，原告的第三项诉求也无事实和法律依据。第三人张守菊辩称，第三人与被告于1980年8月结婚，虽未办理结婚登记手续，但依据婚姻法规定为事实夫妻关系，婚后生育三女一子，本案案涉房屋为被告和第三人夫妻二人婚后共同财产，被告与原告签订房屋买卖合同并未经第三人同意，第三人认为依据婚姻法夫妻对共同所有的财产有平等的处理权等规定，该买卖合同无效，应依法驳回原告的诉讼，另2014年7月因原告在案涉房屋院落内加盖配房及打墙，被第三人女儿徐广雪发现，并通知了远在东营市跟随儿子一起生活的第三人，第三人当即回到家中进行阻拦，并明确告知原告第三人不同意该买卖行为，因此双方曾经因此事进行过殴斗，并报警至临清市公安局新华派出所，后被告告知第三人房子不卖了，将钱退给原告了，因第三人所看到的原告确未占有和使用本案涉房产，加之第三人一直跟随儿子徐广福在东营市共同生活至今，再未过问过此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张善东、王玲明系夫妻关系，原被告及第三人均为临清市新华办事处西胡里庄居委会居民。2011年8月21日，原告张善东与被告徐洪岭签订房屋转让协议一份，徐洪岭转让房屋位于新华办事处西胡村临博路南，房屋结构为砖混，东西6.14米、南北以临博路至五干渠边为界，包括范围内的树木、配房等一切设施，东邻徐洪军，西邻徐洪岭。房屋转让价格为260000元，一次付清。合同签订后，甲方徐洪岭、乙方张善东，见证人候某、王某。当日，书写收据一张，内容为：今收张善东现金二十一万元整，另外五万贷款由张善东付清，共计二十六万元整2011.8.21张善东（手印）徐洪岭（手印）。2014年，原告在后院盖房并垒起院墙。原告未在楼房内居住过。2020年8月18日，临清市公安局新华路派出所民警马克礼、白雪出警后出具证明一份，内容为：今有临清市西胡村村民王玲明在2020年8月10日15时58分报警称其门脸楼被人抢占，经出警民警了解情况系王玲明丈夫张善东与本村村民徐洪岭因房屋转让发生纠纷，民警了解情况后告知其双方调解处理或到人民法院诉讼。原、被告、第三人提交的证据有：（一）原告提交下列证据：1、原告夫妻二人的身份证复印件各1份；2、提交房屋转让合同1份；3、房屋过付款收到条1份；4、原告夫妻二人结婚证；5、案涉房屋被侵权事实照片2张；6、提交临清市公安局新华派出所出具的110接处警单及因原被告两家因为出卖房屋发生争执出具的证明、以及2020年8月18日新华派出所出具的证明1份。被告称，对证据1真实性无异议、对证据2、3仅能证明被告单方将夫妻共同财产转让给原告，证据3书写内容除徐洪岭三字外，其他均为他人书写，且收款人为张善东、徐洪岭二人。因此该收据不能证明原告向被告支付购楼款的直接证据、对证据4真实性无异议，对证据5的真实性无异议，该证据恰恰可以证明涉案房屋一直由被告占有使用、对证据6三份记录，该3份证明仅证明原被告之前存在纠纷，不能证明被告有侵权行为，因公安机关也并未对房屋所有权进行确权。第三人称，对证据1真实性无异议，对证据2、3真实性不清楚，因为该协议签订时第三人不知情，按合同第六条双方签订协议已经严重的违背了有关夫妻共同财产处分权的法律规定，该协议应为无效合同，其他同被告的质证意见。对被告的质证意见无异议。原告申请证人候某出庭作证，证人候某称（与原被告系同事），汉族，1980年9月4日生，住临清市林园街**内**，身份证号：。张善东和徐洪岭之间签过协议，签的房屋买卖协议，知道是门脸东，知道是徐洪岭的门脸，当时我在现场见到这个事了，具体的事我不知道，还有一个王某在场，其他的没什么事了。本着公平公正的想法，当时谁参加了我真想不起来了，去饭店吃在家吃我也想不起来了，事情过去了７、８年了，第三人好像是去了。协议具体什么内容想不起来，价格我不知道、签订协议时有我有王某、张善东就这几个人。张善东、徐洪岭我们是供电公司的职工，现在不在一起工作了，从2014年9月不在一起的、签协议前我和张善东和徐洪岭的妻子认识，都见过面，名字不知道都喊嫂子。在徐洪岭的家里，在门脸房签的。见证人处是我签字按印，其他的都不是我写的、签协议时是张善东和徐洪岭，见证人是我和王某，张善东的家属在场，徐洪岭的家属出去进来的也在那里。原告称对证人证言无异议，可以证实当时在场作为见证人，见证了张善东与徐洪岭二人的签字，并与见证人王某进行了签字，现场在徐洪岭新建门面楼的房屋内，原告王玲明和被告之妻均在现场未提出任何异议，双方夫妻是知情并一致同意的。被告称对证人证言有异议，证人本人认可因时间长远无法清晰记起签协议的具体情况，并且在该协议签订后，在什么地方吃的饭都无法记清，因此该证人证言不应采信。第三人称对证人证言有异议，证人前段证实论述对协议签订时的情况在吃饭地点均记不清了，但证人作证时，原告轻声提醒，所以证人作出后面模糊的证言，第三人认为该证人证言不足以采信。（二）被告提交下列证据：提交集体土地使用证1份。原告称对被告提交的证据可以证实被告在自己具有使用权证的土地上建造案涉房屋，对该房屋因建造而设立的物权所有权处分转让给原告，该转让协议应为合法有效。第三人称对被告的证据真实性无异议，该许可证发证时间是在1991年，被告与第三人结婚后属于夫妻共同财产，原告的质证意见严重违背了法律对夫妻共同财产的规定。（三）第三人提交下列证据：案涉房屋照片1组共10张。原告称对第三人提交的10张照片可以证实被告侵权事实存在。被告称对第三人证据真实性无异议，被告方认为原告的质证意见不成立，原被告协议中要求办理该房产的产权证，因该房产没有办理产权证，土地使用证也没有及时的变更，足以证明双方签订的协议未履行。根据原、被告、第三人三方的质证意见和本院审查，本院确认证据如下：原告提交的夫妻二人的身份证，被告及第三人无异议，能够证实原告的身份，可以作为定案依据；原告提交房屋转让合同、房屋过付款收到条，被告无异议，第三人虽不予认可，但能够证明案件部分的事实，可以作为定案依据；原告夫妻二人结婚证，可以作为证据使用；案涉房屋照片，可以作为定案依据；临清市公安局新华派出所出具的110接处警单及因原被告两家因为出卖房屋发生争执出具的证明、以及2020年8月18日新华派出所出具的证明，对案件的形成起到证明作用，可以作为定案依据。证人侯某的到庭证言，能够证明案件中合同签订的部分事实，可以作为定案依据。被告提交集体土地使用证，对案件起到一定的证明作用，可以作为定案依据。第三人提供的案涉房屋照片1组，可以作为定案依据。本院认为，本案原、被告之间的争议焦点是房屋转让协议是否合法有效，被告是否应返还原告树木补偿款，是否应停止侵害等行为。原、被告之间签订的房屋转让合同，系原告张善东、被告徐洪岭双方自愿，第三人虽称该房产属于夫妻共同财产，签订合同没有第三人的签字应属无效，但结合原告在2014年就在该案涉楼房后院建房及其他证据加以佐证，第三人对房屋转让的事实清楚，因此，该房屋转让合同在不违背法律规定的情况下应认定有效。原告要求被告给付原告树木补偿款3500元，判令被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，退还房屋，但其提交的证据无法证明自己的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告签订的房屋转让协议有效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取，由原告张善东、王玲明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张雪岩二〇二一年二月二十六日书记员  周双祥