安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执复11号 复议申请人：安徽省昊天玻璃有限责任公司，住所地巢湖经济开发区玉泉路南侧金桥焊接公司内，统一社会信用代码913401000099212889L。 法定代表人：陈德圣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵为人，安徽韶阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。 申请执行人：巢湖农村商业银行股份有限公司，住所地巢湖市健康东路信合大厦，统一社会信用代码91340100486408523C。 法定代表人：林承新，该公司董事长。 被执行人：巢湖市金桥焊接材料有限公司，住所地合肥巢湖经济开发区玉泉路南侧，统一社会信用代码91340100779089853X。 法定代表人：范德凤，该公司董事长。 被执行人：范玉龙，男，1966年6月18日出生，汉族，住巢湖市。 被执行人：范德凤，女，1967年8月10日出生，汉族，住巢湖市。 利害关系人（买受人）：安徽诚欣环保科技有限公司，住所地巢湖经济开发区前川路与玉泉路交口东北150米，统一社会信用代码91340100MA2W27G795。 法定代表人：陈文平，该公司总经理。 复议申请人安徽省昊天玻璃有限责任公司（以下简称昊天公司）不服安徽省巢湖市人民法院作出的（2020）皖0181执异95号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 巢湖市人民法院在执行申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司（以下简称巢湖农村商业银行）与巢湖市金桥焊接材料有限公司（以下简称金桥公司）、范玉龙、范德凤借款合同纠纷一案中，异议人昊天公司对巢湖市人民法院要求其迁出拍卖房产、土地不服，向该院提出异议。 昊天公司异议称，巢湖市人民法院在执行巢湖农村商业银行与金桥公司、范玉龙、范德凤金融借款合同纠纷一案中，于2020年3月17日向其送达（2020）皖0181执恢18号公告，根据该公告内容，法院裁定拍卖金桥公司位于巢湖××××房产及国有土地使用权，并要求金桥公司或上述房产、土地的实际占有、使用人在2020年5月10日前迁出房屋、退出土地。异议人对执行法院要求异议人限期迁出所承租房屋及场地的执行行为持有异议。事实和理由：异议人于2014年4月20日与金桥公司签订了租赁协议一份，租赁期限自2014年4月20日至2017年6月19日止，租赁期限届满前，双方又续签了房屋续租协议，租赁期限自2017年6月20日至2027年6月19日止。显然，异议人作为案涉房屋及场地的承租人，一直对案涉房屋及场地进行持续、合法的占用及使用。合同法第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条明确规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。显然，执行法院在执行案件中向异议人送达执行公告，要求异议人限期搬离是错误的，也严重侵害了异议人的合法权益。综上所述，异议人根据民事诉讼法第二百二十五条之规定，特提出执行异议，请求依法撤销要求异议人限期迁出所承租房屋及场地的执行行为，确认异议人作为承租人在租赁期限内享有继续承租的权利。 巢湖市人民法院查明，巢湖农村商业银行与金桥公司、范玉龙、范德凤金融借款合同纠纷一案，该院于2016年3月31日作出（2015）巢民二初字第01021号民事判决书，判决：“一、解除原告巢湖农村商业银行股份有限公司与被告巢湖市金桥焊接材料有限公司两份借款合同；二、被告巢湖市金桥焊接材料有限公司给付原告巢湖农村商业银行股份有限公司本金800万元及利息（9.1218%／年计算，自2015年12月21日算至还清之日起），于判决生效后一个月内履行完毕；……；四、原告巢湖农村商业银行股份有限公司有权对被告巢湖市金桥焊接材料有限公司抵押的开发区玉泉路南侧的工业用地［巢国用（2009）第00009号］和以位于开发区玉泉路南1幢等7幢房屋（房地产权证号：Ｂ0××87、Ｂ0××98、Ｂ0××81、Ｂ0××95）作为抵押物进行变卖或拍卖，对价款享有优先受偿权；……”。该判决生效后，因金桥公司、范玉龙、范德凤未自动履行判决书确定义务，巢湖农村商业银行于2016年6月2日向该院申请强制执行，执行立案案号（2016）皖0181执789号，此后该院裁定终结本次执行程序。2020年1月9日该院恢复对该案执行，恢复执行立案案号（2020）皖0181执恢18号。执行过程中，该院于2020年3月3日作出（2020）皖0181执恢18号之一执行裁定书，裁定：拍卖金桥公司名下位于巢湖××××房产（产权证号为Ｂ0××87、Ｂ0××98、Ｂ0××81、Ｂ0××95）和证号为巢国用（2009）第00009号国有土地使用权。同年3月12日，该院作出（2020）皖0181执恢18号公告，责令金桥公司或案涉房产、土地的实际占有、使用人在2020年5月10日前迁出房屋、退出土地。该公告在金桥公司大门及相关房屋大门处张贴，并于同年3月17日向昊天公司进行了送达。同年6月9日，案涉房产及土地在淘宝网司法拍卖平台进行第一次公开拍卖流拍。同年7月28日，案涉房产及土地在淘宝网司法拍卖平台进行第二次公开拍卖成交，成交价19003408元，买受人为安徽诚欣环保科技有限公司。同年8月13日，该院作出（2020）皖0181执恢18号之四执行裁定书，裁定：将金桥公司名下位于玉泉路南侧的案涉房产及国有土地使用权裁定归买受人所有。现昊天公司对本院责令其迁出案涉房屋及场地提出异议，认为其系案涉房屋及场地的承租人，且其一直对案涉房屋及场地进行持续合法的占用及使用，案涉房产及场地拍卖不应影响其租赁权。昊天公司为证明其主张，提交了金桥公司与昊天公司于2014年4月20日签订的《租赁协议》，及2017年5月22日签订的《房屋续租协议》等证据材料。 案件在审查期间，申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司向该院提交了金桥公司、昊天公司与巢湖农村商业银行股份有限公司于2015年9月6日签订的三方协议，以及2017年昊天公司向执行法院提交的执行异议申请书、（2017）皖0181执异44号执行裁定书，称昊天公司续租时知晓案涉房产及土地抵押及被查封的事实，认为昊天公司签订的续租协议不能对抗本案的执行。 另查明，该院于2015年12月31日和2016年1月6日分别向相关不动产登记机关送达协助执行通知书，对案涉房屋及土地进行了查封。 巢湖市人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。……。”本案案涉房屋及土地该院于2015年12月31日和2016年1月6日分别进行了查封，并向不动产登记机关送达了协助执行通知书。从昊天公司提供的两份案涉房屋及土地的租赁协议来看，其中2014年4月20日签订的租赁协议虽然在法院查封之前，但该租赁协议已于2017年6月19日到期；2017年5月22日签订的租赁协议系续租协议，该续租协议签订的时间、租赁起始日均在法院查封之后。显然，在法院查封之后，昊天公司与金桥公司因续签租赁协议重新设定的租赁权负担不能有碍本案的执行，昊天公司也不能基于此续租协议阻止向受让人移交。况且，案涉房屋及土地在续租之前已办理了抵押手续，巢湖农村商业银行与昊天公司、金桥公司就租赁协议自行终止情形还签订有三方协议。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人可以阻止向受让人移交占有被执行不动产，适用前提是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的情形，对人民法院查封之后签订租赁合同并占有使用该不动产的，依法不能对抗案件执行。至于承租人因拍卖不能依约履行租赁协议造成其经济损失，承租人可以依法向出租人主张权利。综上所述,昊天公司的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定,裁定驳回安徽省昊天玻璃有限责任公司的异议请求。 昊天公司向本院申请复议称，一、复议申请人于2014年4月20日与金桥公司签订《租赁协议》一份，租赁期限自2014年4月20日至2017年6月19日止，期限届满前，双方又续签了《房屋租赁协议》，租赁期限自2017年6月20日至2027年6月19日止。一审法院认定续租协议时间为租赁权设定时间是错误的，续租协议是《租赁协议》的延续，租赁权设定时间应是2014年4月。二、即便续签租赁协议为租赁权的重新设定，但由于申请人在抵押、查封前已实际占有使用案涉房屋及场地并持续至今，本案所涉的查封、抵押行为并不能对抗申请人继续承租的合法权利。首先，申请人自2014年4月签订租赁协议后一直在案涉房屋及场地持续生产经营至今，并按期向金桥公司支付租金；其次，申请人对车间及办公室进行了修缮及装饰装潢，并根据经营需要安装不锈钢电动大门及变压器等；再次，申请人在2014年4月签订租赁协议后于2014年5月领取了以案涉房屋及场地作为住所地的经营执照且至今未变更住所地。三、申请人虽然知晓案涉房屋及场地抵押的事实，但申请执行人巢湖农村商业银行已在执行程序中获得全部执行款项，其抵押权已实现，申请人继续承租并不影响案件的执行及申请执行人巢湖农村商业银行抵押权的实现。故申请人与巢湖农村商业银行签订的三方协议并不影响申请人享有对案涉房屋及场地继续租赁的权利。四、申请人对案涉房屋及场地享有实体上的租赁权。对于申请人提出的异议，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定处理，一审法院适用民诉法二百二十五条裁定驳回申请人的异议请求属适用法律错误。综上，请求撤销（2020）皖0181执异95号执行裁定，确认申请人作为承租人在租赁期限内享有继续承租的权利。 巢湖市人民法院查明的事实无误，予以确认。 本院认为，复议申请人昊天公司与金桥公司于2014年4月20日签订的《租赁协议》在巢湖市人民法院对案涉房产、土地查封前，该份协议于2017年6月19日已到期。从复议申请人、金桥公司及申请执行人巢湖农村商业银行签订的三方协议来看，复议申请人明知案涉房屋、土地设立了抵押权，且在执行法院查封了案涉房屋、土地后，复议申请人昊天公司仍与被执行人金桥公司于2017年5月22日签订一份长达10年的《房屋续租协议》，该行为系对法院查封财产设置权利负担的行为，不能对抗法院的执行。因此，该《房屋续租协议》不能认定为对原《租赁协议》的延续，复议申请人主张续租协议是对原租赁协议的延续且租赁权设立时间是2014年4月的意见本院不予支持，复议申请人不能基于此阻止向买受人移交案涉房屋、土地，执行法院要求其迁出房屋、退出土地符合相关法律、司法解释的规定。另，在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定第三人未经人民法院准许不得占有查封财产及在后租赁不能对抗执行的情况下，本案复议申请人以在后租赁阻止迁出房产、土地应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查。综上，复议申请人昊天公司的复议请求本院不予支持，巢湖市人民法院（2020）皖0181执异95号执行裁定查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回安徽省昊天玻璃有限责任公司的复议申请，维持安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181执异95号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  胡明艳 审判员  杨曙华 审判员  鄢隆伟 二〇二一年二月八日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。