湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终542号上诉人（原审被告）：熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：任刚，男，汉族，1986年12月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升置业投资有限公司，（以下简称“湖南和立东升公司”），住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。法定代表人：肖辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区（简称岳阳兴润公司）。法定代表人：冯健，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人熊娟因与被上诉人任刚、湖南和立东升公司、岳阳兴润公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。熊娟上诉请求：一、请求依法撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2073号民事判决书判决内容第二项，依法改判上诉人熊娟不承担任何责任或发回重审；二、判决由三被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判令熊娟退还任刚房屋转让款7000元系认定事实错误，请二审予以纠正。一审在“查明的事实”部分已查明：①熊娟代收任刚的160000元中，100000元为认购观澜紫台13－5**房的认购意向金，60000元为团购房13－503指标转让款。而熊娟代收任刚100000元团购房意向金、60000元团购房指标转让款后已转交李月娇100000元团购房意向金、55000元团购房指标转让款，其仅余有5000元的中介费用。故，熊娟并未收取任刚的房屋转让款，熊娟不存在退还任刚房屋转让款。②兴润物业公司认可熊娟是其招揽的房屋销售公司的销售。而湖南和立东升公司明确授权销售代理公司可以为客户更名一次。故，熊娟作为兴润物业公司招揽的房屋销售公司长沙世联兴业房地产顾问有限公司的销售代理，其依据李月娇的委托，任刚、湖南和立东升公司的授权，协助各方办理相关手续，是履行职务行为。则依据《民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”之规定，熊娟依法不承担任何责任。假设存在相关责任依法也应由湖南和立东升公司及长沙世联兴业房地产顾问有限公司承担。因此，一审法院判令熊娟退还任刚房屋转让款7000元系认定事实错误，请二审予以纠正。二、任刚受让的原团购户李月姣与兴润物业公司签订的《观澜紫台住宅团购协议书》（以下简称《团购协议》系预约合同，不违反法律规定的强制性规定，合法有效。而一审法院以湖南和立东升公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证为由，认定《团购协议》无效，进而认定李月姣与任刚之间转让《团购协议》的转让行为无效，明显与查明的事实不符、与法律的明确规定相悖，请二审依法纠正。被上诉人任刚、湖南和立东升公司、兴润物业公司没有提出书面答辩。被上诉人任刚向一审法院提出上诉请求：1、请求判令被告退还认筹金100000元、指标款60000元并支付逾期利息；2、判令被告承担本案诉讼费用，并支付原告维权的律师费、交通费、精神损失费。原审认定的事实，判决理由及结果：“珍珠山花园一期（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设。2017年12月，被告和立东升与被告兴润物业签订《观澜紫台委托协议书》，以内部认购形式向外销售房屋，收取每户10万至30万不等的团购金。被告兴润物业认可被告熊娟系其招揽的房屋销售公司（长沙置业通投资咨询有限公司）销售人员。2017年10月9日，案外人李月姣与兴润物业交纳100000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上房屋的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，李月姣缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如李月姣未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还10万元意向金。该协议上另备注了13－503房。同日，李月姣向兴润物业交纳意向金100000元。2018年4月6日，原告任刚前往“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，被告熊娟向原告推荐13－503房，称该房原业主李月姣有意转让该房指标。后原告同意转让该房指标，并当即通过微信向被告熊娟转款10000元作为购房定金。2018年4月14日，李月姣向销售公司（即长沙置业通投资咨询有限公司）申请将13－503房的团购业主名字更名为原告任刚。同日，原告任刚委托其父亲任国庆向被告熊娟账户转款150000元。2020年7月20日，原告与李月姣签订了一份协议。约定：李月姣配合原告到和立东升办理13-503房的更名手续，李月姣收到被告熊娟转交的40000元转让费，双方同意由李月姣退还原告30000元。同日，原告任刚、案外人李月姣与被告和立东升签订了一份三方协议，约定：李月姣认购的13-503房更名为任刚，不收取任何费用，任刚已知晓房屋的一切现状，若任刚在开盘时不再购买此房，由和立东升将100000元认购意向金无息退还给任刚，任刚不得因此要求和立东升承担任何责任。庭审中，原告称被告熊娟收到其60000元转让款后，支付给李月姣40000元，给一个喊熊总的人10000元。原告认可喊熊总的人退了10000元给原告，案外人苏成名称其收了3000元，也退给了原告。另查明，岳阳市住房和城乡建设局以被告和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以3万元罚款。一审法院认为，被告和立东升在未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情况下，委托被告兴润物业将涉案房屋销售给案外人李月姣，被告兴润物业与李月姣之间签订的《观澜紫台住宅团购协议书》应无效，李月姣将无效合同的权利义务转让给原告任刚，同样无效，被告熊娟收取原告60000元转让费应退还给原告。原告认可被告熊娟收到60000元转让费后，向案外人支付了53000元，现只要求熊娟退还其中的7000元，予以支持。原告要求被告熊娟从收款之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止，因被告熊娟收取转让费的行为是基于双方的无效转让协议产生的，原告在签订转让协议时未尽到谨慎注意的义务，对导致转让协议无效存在过错，应自行承担利息损失。原告任刚与被告和立东升、案外人李月姣之间签订的三方协议中关于涉案房屋出售给原告任刚的部分应无效，现原告要求退还100000元意向金，予以支持。原告要求被告和立东升从收款之日起按银行贷款利率计算利息至实际清偿之日止，但三方协议中载明了原告知晓认购房屋的现状，如原告不再购买此房，由和立东升将100000元认购意向金无息退还给原告，原告不得因此要求和立东升承担任何责任，因此，原告要求被告和立东升支付利息的诉求不予支持。原告要求被告支付维权的律师费、交通费、精神损失费，原告没有提交相关证据证明其有律师费、交通费的损失，而精神损失费不属于房屋买卖合同纠纷请求赔偿的范围，原告的上述诉求，不予支持。被告兴润物业受被告和立东升的委托销售涉案房屋，现原告要求委托人和立东升承担退款责任，因此被告兴润物业在本案中不承担责任。被告熊娟无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南和立东升置业投资有限公司在本判决生效后七日内退还原告任刚购房款100000元；二、由被告熊娟在本判决生效后七日内退还原告任刚房屋转让款7000元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告任刚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1220元，由原告任刚承担20元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担1150元，被告熊娟承担50元二审查明，1、在一审原告、二审被上诉人任刚与原团购户李月娇两人签名的协议中，明确“熊娟得五千，苏成明得五千”；2、上诉人熊娟在二审提供的转帐凭证显示熊娟收到中介费5000元，另155000元已转帐给苏成名。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争执焦点在于，熊娟收受的中介费到底是5000元还是7000元。根据二审查明的事实，熊娟收到的中介费是5000元，而非被上诉人任刚的代理人在一审庭审中所称的7000元。原审认定事实部分有误，处理有不妥之处，应予纠正。上诉人熊娟的上诉理由部分成立，应予支持。故此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2073号民事判决第一项；二、撤销第二、三项，改判由上诉人熊娟在本判决生效后七日内退还被上诉人任刚房屋转让款5000元。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被上诉人任刚的其他诉讼请求。案件受理费50元，由上诉人熊娟承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二一年二月一日书记员  方晶晶