新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初8083号 原告（反诉被告）：新疆宏晟置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路396号 法定代表人：梁卫民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆好家乡超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路**。 法定代表人：王立峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李艺娥，新疆西域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏检，新疆西域律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司（以下简称宏晟公司）与被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏晟公司的委托诉讼代理人刘学新、被告（反诉原告）好家乡超市的委托诉讼代理人夏检到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》；2、判令解除原告与被告于2014年11月14日签订《房屋租赁补充协议》；3、判令解除原告与被告于2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；4、判令被告给付原告房屋场地租赁费5023920元（2019年9月至2020年8月）；5、判令被告支付租赁房屋场地租赁费2511960元（2020年9月至2021年2月）；6、判令被告支付租赁费用的违约金4019136元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5023920×20%×4(季度)）；7、判令被告支付租赁费房屋的违约金人民币2009568元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5023920×20%×2(季度)）；8、判令被告构成根本违约，并支付原告租赁房屋的违约金人民币15071760元（2020年9月至2021年2月，年租金及综合管理费总额5023920×2倍）；9、判令被告向原告交纳的履约保证金500000元归还原告所有；10、判令被告三日内移交乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的商业地产给原告；11、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月15日，我方与被告签订《房屋场地租赁合同》,根据合同约定，我方将位于乌鲁木齐市体育馆路396号商业地产(一层至四层)租赁给被告经营超市，租赁面积10272平方米。租赁用途：从事大型超级市场的经营（含货物仓储、人员办公等)，开业前准备期六个月（期间免收租金综合管理费)，房屋整体移交被告之次日起计算。租赁期限：自租赁起始日（即开业前准备期届满次日)起计壹拾伍年。房屋租金及综合管理费：该租赁房屋租金总额为人民币88618919.40元，综合管理费人民币22154729.85元，分15年计算。租金及综合管理费的支付：我方同意被告以每三个月为一个支付周期，须在每个支付周期开始月的五日前支付租金及管理费;如被告逾期支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向我方支付违约金,逾期九十日不按约定支付租金及综合管理费的，我方选择单方解除合同,但非因被告原因导致上述情形出现的除外。出租人与承租人的变更：本合同有效期内，若我方将房屋所有转移给第三人,应提前三个月书面通知被告，被告在同等条件下有优先购买权。本合同有效期内，被告如欲将房屋承租权全部转让给非关联的其他第三方使用,或因其招商行为累计转租面积超过租赁总面积的30%的，必须经我方书面同意。双方权利和义务：我方有权按照合同约定的时间和金额向被告收取租金、综合管理费，有权监督被告使用租赁的房屋情况。被告经营中与工商、税务、消防、公安、城建、环保、技术监督、卫生等国家职能部门发生业务往来,我方应予以配合出具相关证明资料。被告保证合法经营,并按照合同约定按时交付租金、综合管理费。租赁期间,被告对所租赁的房屋应予以保护,如因经营需要对墙体进行改造,须经我方同意,并办妥相关报批手续后方可实施,施工过程中,我方应予以配合。租赁期内，被告享有经营自主权,可以承包、联办展台等。2014年11月14日,我方与被告又签订《房屋租赁补充协议》，约定因我方将一层部分面积出售给第三方,对原租赁标的物面积减少进行了重新约定。将原合同租赁房屋交付日期及租赁期限的约定进行修订，约定房屋交付期为2014年11月15日。租赁期限15年,自2015年6月1日起至2030年5月31日止。如被告在2015年6月1日未完成装修,不能满足开业条件,我方同意将租期延长一个月,但被告晚于2015年7月1日开业，将租赁房屋租金总额修订为81418919元、综合管理费为20354730元,分15年计算。具体费用详见附件2的租赁费用支付表。电梯的补充约定：将我方一层部分区域出售给第三方后的约定。经协商被告不予追究我方房屋晚交及变更租赁区域、减少租赁面积的违约责任。2015年9月9日，双方因房屋主体结构、改造事宜以及电梯安装、租赁期间等出现变化,又签订《房屋租赁补充协议二》进行租赁合同的修订。修订内容约定：因工期延误导致被告开业日期一再延迟，为此双方均有损失。现双方协商,施工期间已发生费用以及因工期延误导致开业延误的实际损失，另一方均不予追究。并放弃追究致损方赔偿责任或费用支付义务的权利。因工程迟延，双方协商确定以2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日,即租赁期限自2015年9月1日起至2030年8月31日止。2010年11月5日起，我方和被告均严格遵守和履行上述三份协议约定的内容,双方各自履行自己的义务和责任,截止至2018年9月11日，双方均不存在任何履行租赁合同的争议。2018年9月11日,被告公司发生股权变更,原股东变更为新疆汇嘉时代百货股份有限公司。变更股东至此以后,被告就拒不履行双方签订的《房屋场地租赁合同》，并以多种理由提出现公司经营不好,亏损严重，必须按照其提出的解决方案即合作经营执行，并以解除合同为要挟。我方不同意其提出的合作方案，认为根据协议约定期限为15年，被告已经履行4年合同，并且双方均严格遵守上述三份协议的权利、责任和义务。根据三份协议内容约定，被告提出解除合同理由,并不是双方约定解除合同的法定事由,不予认可。2019年7月9日，被告提起诉讼，诉称我方资金链断裂，彻底不履行租赁物的义务，租赁物长期漏水，并且消防通道不合格，彻底不履行租赁物的维修义务，租赁物长期漏水存在联动不畅等情况，提出解除合同并赔偿违约金、遣散员工法定赔偿金、装修残值、运营投入残值、库存商品损失,转租区第三人装修损失等合计人民币40474123.16元。我方无奈提起反诉,要求继续履行租赁合同，支付三个季度的房屋租赁费3767940元和违约金人民币3014352元,并驳回其无理诉讼。从2018年12月,截至到现在为止,被告拒不履行《租赁房屋合同》约定的7个季度租赁费用(合计人民币8791860元),并且存在提起恶意诉讼,目的就是拒付房屋租赁费用。根据2010年11月15日,我方与被告签订的《房屋场地租赁合同》第二十一条的违约责任条款第二项的约定,被告已构成根本违约。根据上述被告严重违约行为,可以确定被告已拒不履行《房屋场地租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议二》三个法律文件的合同约定内容。我方在审理中提出的多项反诉请求,被告均拒不理会,仍拒不履行剩余的房屋租赁费。现原、被告双方对《房屋场地租赁合同》《房屋租赁补充协议》《房屋租赁补充协议二》履行以无法达成一致,被告在租赁期间也存在其他严重的违约情况,故我方诉请贵院依法解除上述三个《房屋场地租赁合同》及《补充协议》法律文件,并且判令被告支付租赁费和承担违约责任。 被告好家乡超市辩称：第一、本案原告违约在先。涉案租赁房屋的消防安全检查合格证是2016年6月20日办理完毕，比原告承诺的时间晚了近8个月；原告未履行承诺协调消防部门设计变更，从消防图纸上去掉消防钢楼梯的建设，导致我方的经营场所长期处于违规经营，以罚代管状态，并于2021年1月6日收到消防部门的限期改正通知书，现原告仍未就违约事实进行整改；消防合格证显示现场应有5处安全出口，但经法院现场核查均为4处安全出口。第二、原告作为违约方，不享有合同解除权，如原告作为违约方主张解除合同，应赔付我方合理损失。第三、我方不存在违约，原告要求我方承担一般违约责任和根本违约责任没有依据。第四、根据房屋租赁合同约定，履约及设备保证金500000元从交付之日起满5年被告无违约及设备完整的情况下全额予以返还，原告方占有保证金无合法依据，我方同意在欠付原告租金中予以折减。 被告好家乡超市提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还履约及设备保证金500000元；2、判令被告向反诉原告赔偿装修残值损失2434000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿一般违约的违约金1559654.4元（3899136×20%×2=1559654.4元）；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿根本违约的违约金15071760元（年租金及综合管理费总额5023920×3=15071760元）；5、判令反诉被告承担反诉的诉讼费、送达费等相关费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议二》，反诉被告出现一般违约行为，反诉原告本着维护公平秩序的原则依约履行了合同义务。但2021年1月16日，反诉原告收到乌鲁木齐市消防救援支队天山区大队下发责令限期整改通知书，反诉被告已构成根本违约，反诉原告在反诉被告承担以上损失的情况下同意解除合同。根据《房屋租赁合同》的约定，反诉被告应向反诉原告赔偿违约金及设备保证金，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同的司法解释》，反诉被告应赔偿反诉原告的装修残值损失。 原告宏晟公司针对反诉答辩称：履约及设备保证金，按照合同约定在好家乡超市无违约、无损害的情况下予以返还，现好家乡超市违约，故不应当返还。我方在合同履行过程中不存在违约行为，不应当承担违约金和装修损失。消防部门下发整改通知与我方无任何关系，二次消防应由好家乡超市负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、宏晟公司提交《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议二》、房屋租金明细表，拟证明好家乡超市的租赁面积为9645.49平方米，租赁期限自2015年9月1日-2030年8月31日；第一、二、三年每年租金3899136元，每季度支付974784元；第四、五、六年每年5023920元，每季度支付1255980元。消防安全检查导致停业，由宏晟公司解决，再次罚款由宏晟置业承担，从租赁费中扣除，但时至今日好家乡超市未向我方支付租金。好家乡超市对以上证据的的真实性和合法性认可，关联性不予认可。合同约定宏晟公司向我方提供足额发票后，我方才有义务支付租金，否则我方有权拒付。《房屋租赁补充协议二》约定室外钢楼梯被消防部门再次处罚的，视为宏晟公司根本违约。本院对以上证据的真实性、关联性确认。 2、宏晟公司提交房屋交接书，拟证明双方于2013年8月6日对房屋交接进行确认。好家乡超市对于房屋交接书真实性认可。本院对该证据的真实性、关联性确认。 3、宏晟公司提交发票一张，拟证明宏晟公司于2018年11月27日开具房屋租金发票，但被告拒收。好家乡超市对发票真实性认可，该发票未向我方送达。本院对该证据的真实性确认。 4、宏晟公司提交消防验收合格证，证明交付被告的案涉房屋经过消防验收。好家乡超市对消防验收合格证的真实性认可，双方约定的后期装修以及消防检查责任承担与整体消防验收没有关系。本院对该证据的真实性确认。 5、宏晟公司提交保证金收据，拟证明宏晟公司收到好家乡超市的履约保证金。好家乡超市对该证据的真实性认可，好家乡超市不存在违约行为，保证金应退还。本院对该证据的真实性、合法性、关联性确认。 6、宏晟公司提交（2019）新0102民初5971判决书、(2020)新01民终2621号民事判决书、（2020）新民申2079号民事裁定书，拟证明生效判决认定在合同履行过程中我方不存在违约事实，被告没有付款，存在违约行为。好家乡超市以上证据的真实性、合法性认可，对证明问题不认可，原审法院确认了好家乡超市不存在违约行为，宏晟公司再次主张要求我方承担违约责任无事实和法律依据。本院对该证据的真实性、合法性、关联性确认。 7、好家乡超市提交房屋租赁合同、付款凭证、民事起诉状，拟证明好家乡超市按照合同约定支付了履约保证金，原告应当返还。好家乡超市逾期支付租赁费用90日，原告未选择解除合同，选择继续履行合同，丧失合同解除权。合同约定，宏晟公司应当先提供发票，否则好家乡有权延迟支付租金和管理费至提供发票足额发票之日止。生效法律文书认定宏晟公司未开具发票，好家乡超市拒绝支付租金的行为不构成违约。宏晟公司对于以上证据的真实性认可，关联性不认可。好家乡超市未付租金一年半，出现新的事实，宏晟公司可以解除合同。本院对以上证据的真实性确认。 8、好家乡超市提交《房屋租赁补充协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《承诺书》、《责令限期整改通知书》，拟证明宏晟公司承诺办理消防安全合格证的时间最晚为2015年10月13日，宏晟公司未按约定时间办理完毕消防合格证，承诺协调消防部门同意设计变更，从设计图纸去掉消防钢楼梯，但我乌鲁木齐消防救援支队天山区大队已经下发责令限期整改通知书，好家乡超市的行为已经构成多次违约。宏晟公司对以上证据的真实性认可，证明问题不认可。不存在因消防问题被相关部门处罚，消防整改通知与宏晟公司无关。本院对《房屋租赁补充协议》、《公共户籍场所投入使用营业前消防安全合格证》、《承诺书》的真实性、关联性确认，对《责令限期整改通知书》的真实性确认。 9、好家乡超市提交（2019）新0102民初5971判决书、(2020)新01民终2621号民事判决书，拟证明生效判决认定在宏晟公司未开具发票前，好家乡超市拒绝支付租金的行为不是违约行为。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（宏晟公司）将其建造和拥有的位于乌鲁木齐市体育馆路396号建筑物一至四层商业部分出租给乙方（好家乡超市）经营超市，建筑面积10272平方米，甲方同意乙方在租赁期内免费使用一至四层商业部分建筑物的公共区域和设施，乙方租用该房屋从事大型超级市场的经营（含货物仓储、人员办公等），甲方同意免费给乙方六个月的期限以备乙方安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等，在该六个月内甲方免收乙方租金、综合管理费等，开业准备期的起算日期从甲方将符合本合同租赁目的的房屋整体移交以乙方之次日起计算；租赁期限为自租赁起始日（即开业前准备期届满次日）起计15年，该租赁房屋租金总额为88618919.4元，综合管理费总额为22154729.85元，分15年计算；甲方同意乙方以每三个月为一个支付周期，须在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，如遇乙方付款日最后一日为法定节假日，乙方须在节假日后第一个工作日向甲方支付。如乙方逾期支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向甲方支付违约金，逾期九十日不按约定支付租金及综合管理费的，甲方有权选择是否单方解除合同，但非因乙方原因导致上述情形出现的除外；乙方以转账支票的方式向甲方支付租金及综合管理费，乙方付款前甲方应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则乙方有权延迟付款直至甲方提供足额发票日止；乙方向甲方支付履行本合同的履约定金1124784元，此定金自租赁起始日起，冲抵乙方应缴租赁房屋租金及综合管理费，乙方向甲方支付履约及设备保证金500000元，从交付之日起满五年后乙方无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还，因现在该房屋尚未修建完毕，双方约定定金及保证金由乙方于2011年8月23日支付；该出租房屋系在建工程，甲方保证最迟于2012年11月30日前全面竣工并保证该房屋符合国家建筑工程验收标准且获得验收合格证明，若因房屋及主体验收不合格影响乙方装修、营业和造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方因此所受到的损失，并顺延装修准备期及租期等；正式验收交付日期为2012年11月30日前，甲方保证在上述交付日交付给乙方的房屋符合本合同中对于房屋主体结构及相应配套设备设施的一切约定要求，包括水、电、暖、排烟、小凡该、通风等设备设施的安装，甲方须严格按图施工，保证通过综合验收，逾期不按约定条件交付房屋达90日的，乙方有权选择是否单方解除合同；甲方不能按合同及附件约定的交付条件交付房屋的，乙方有权拒绝接收，视为甲方逾期交房；甲方保证交付乙方使用的房屋水、电、暖、消防、通风系统良好，并获得相关单位验收合格证明；甲方保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明（包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书），本合同有效期内，甲方负责全面管理消防控制室，对整栋大楼的消防设备设施（联动系统、火灾报警系统、机械防排烟系统、消火栓系统、自动喷淋灭火系统）进行管理，并进行日常维护、年度监测、问题整改与年度维护；由甲方负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责整改；在租赁期内，甲方负责对该房屋主体结构、外墙、高压系统等进行维修保养及大修，并保证在接到乙方要求维修的书面通知后的当日及时予以维修，否则乙方有权另请第三人进行维修，甲方应当保证该房屋的防水系统质量达到国家标准，如因防水系统质量原因或房屋结构性、建造性原因造成房屋漏水等破损造成乙方物品损坏、影响乙方营业的，甲方须赔偿因此给乙方造成的经济损失，出现以上问题，乙方应立即通知甲方并积极采取必要措施减少损失；在租赁期内，根据乙方经营需要，且改建工程再不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，乙方有权在合同期内对房屋进行装饰装修；如因任何一方行为违反本合同一般条款的，每发生一次违约行为须向守约方按当年应付年租金及年度综合管理费总额20%支付违约金，违约金仍不足以弥补损失的部分由违约方补足（该违约行为为非根本违约，不影响合同目的及合同的继续履行）；在合同期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行的，违约方除要赔偿守约方的经济损失（包括装修、设备投资等）外，还要按下一年度应付年租金及年度综合管理费总额的三倍向守约方支付违约金”。 2014年11月14日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁补充协议》，约定：“扣除甲方（被告）出售给第三方的房屋面积后，乙方（原告）租赁房屋场地的计租面积减少到9645.49平方米，租赁房屋交付日期为2014年11月15日，租期自2015年6月1日至2030年5月31日，该租赁房屋租金81418919元，综合管理费20354730元，分15年计算；经双方协商一致，乙方同意不追究甲方晚交房、变更租赁区域，减少租赁面积的违约责任”。后附《租赁费用支付列表》，载明：第一、二、三年每年总额3899136元，每季度支付974784元，第四、五、六年每年总额5023920元，每季度支付1255980元……2012年12月17日，涉案房屋竣工验收，2013年6月28日，包括涉案房屋在内的商住楼建设工程消防验收合格，消防部门提示工程如需改建、扩建、内部装修和用途改变，应申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2013年8月6日，被告将房屋交付原告。 2015年8月26日，好家乡超市向宏晟公司发函，提出按照消防新规关于人员密集场所疏散宽度的要求，要新建钢楼梯，因钢楼梯未完工导致消防报验受阻，既定的开业日期不能实现，故要求被告明确回复关于钢楼梯修建完工事宜的消防回复，以便确定开业日期。2015年9月7日，宏晟公司向好家乡超市出具《承诺书》，承诺：“按照新消防法规要求增设钢楼梯一事，现因业主投诉频繁导致施工无法继续进行，为确保贵公司幸福路店超市的正常经营，我公司已于相关消防部门进行沟通，确认以以罚代管的方式处理此事，具体内容如下：一、贵公司重新确定好家乡超市幸福路店开业日为2015年9月13日，在该日期如期开业经营；二、开业后，将由消防部门对好家乡幸福店进行检查，因钢楼梯未建设致使无法取得开业合格证，故无证开业会接受相应的行政处罚，但经我公司与消防部门领导的沟通联络，在此承诺该处罚仅限于罚款的处罚，而不会因此导致没收财产、责令停业整顿等更加严苛的影响门店开业经营的处罚措施；上述消防部门的行政罚款，我公司力争做到罚款金额在60000以内，且根据具体罚金数额，由贵公司及我公司各承担50%，在罚款执行完毕后，我公司承诺将协调消防部门一个月内给贵公司幸福店开具开业消防安全检查合格证；我公司承诺，不会在贵公司开业经营后，因消防检查原因导致贵公司停业整顿等行政处罚措施，同时在以后的合作过程中，亦不会因为上述事由再次被消防部门责令处以行政处罚，否则罚款金额全部由我公司承担，若因我公司推诿或恶意回避不处理导致贵公司营业损失的，我公司承担；除上述沟通事项外，我公司还积极协调消防部门同意进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，同时针对消防部门的行政处罚行为，我公司将一并协调消防部门给贵公司出具该处罚行为不属于重大违法违规行为的证明文件”。2016年6月20日，好家乡超市取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统……安全出口（5处）、灭火器种类……。 2015年9月9日，宏晟公司与好家乡超市签订《房屋租赁补充协议二》，约定因工程进度延迟，双方确定已2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日，租赁期限自2015年9月1日起至2030年8月31日止；被告于2015年9月13日起一个月内协调消防部门出具消防安全检查合格证，如逾期未取得，双方协商解决，若因原告未取得消防安全检查合格证导致门店被责令停业由被告解决，若被告恶意懈怠处理或推诿责任的，视为被告根本违约；原告幸福路开业并取得消防安全检查合格证后，如再次因消防疏散宽度（室外钢楼梯）的问题被消防部门再次或多次处罚的，罚金责任由被告承担，如被告恶意懈怠或推诿责任，视为被告根本违约行为，原告有权根据原合同约定的相关追责方式追究被告的违约责任。 2015年9月14日，好家乡超市幸福路店开业。2019年7月19日，好家乡超市作为原告向本院提起诉讼，要求解除合同，支付违约金、赔偿与员工解除合同的法定赔偿金、装修残值损失、转租区域第三方装修损失。宏晟公司提起反诉，要求继续履行合同、支付欠缴的房屋租赁费、支付违约金、恢复四楼房屋原状。本院于2020年3月11日作出（2019）新0102民初5971号民事判决，认定好家乡超市以宏晟公司因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证构成违约的主张，不予支持。宏晟公司在付款期限内未向好家乡超市提供租金及管理费发票，好家乡超市有理由迟延付款，故好家乡超市未支付租金的行为不构成违约。判决好家乡超市支付宏晟公司自2015年9月至2019年8月的租金3677940元，驳回双方的其他诉讼请求。双方均提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）新01民终2621号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，乌鲁木齐市消防救援支队天山区大队于2021年1月6日下发责令限期改正通知书，以消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准要求整改，具体为地上四层疏散楼梯疏散宽度不足，责令于2021年6月30日前改正。 本院认为，宏晟公司与好家乡超市之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。根据本案的证据及双方的诉辩意见,本院将具体分析如下: 一、关于好家乡超市是否存在违约及应否支付宏晟公司违约金的问题。合同约定好家乡超市以三个月为一个支付周期，需在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向宏晟公司支付违约金，好家乡超市付款前，宏晟公司应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则好家乡超市有权延迟付款。宏晟公司未举证证明其向好家乡超市开具了2019年9月至今的租金和管理费发票，好家乡超市有理由迟延付款，故好家乡超市未支付租金的行为不构成违约，宏晟公司以好家乡超市未按约定支付租金，主张违约无事实与法律依据。本院对宏晟公司要求好家乡超市承担该项违约责任的请求不予支持。 二、关于宏晟公司是否存在违约的问题及应否支付好家乡超市违约金及赔偿损失的问题。好家乡超市认为，宏晟公司提供的房屋消防原因存在违约。经查，2013年6月28日，涉案房屋土建工程消防验收合格。宏晟公司于2013年8月6日将房屋交付给好家乡超市，2015年9月7日向好家乡超市承诺不会在好家乡超市开业经营后，因消防检查的原因导致好家乡超市停业整顿，并协调消防部门进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，可以证实好家乡超市在合同开始履行时，是知晓涉案房屋存在消防设施与图纸不符的情形的，并默认由宏晟公司负责与消防部门进行协调并承担相关罚款，此后好家乡超市仍然表示愿意继续履行合同使用至今，视为双方就涉案房屋消防设施与图纸不符的情形达成合意，好家乡超市予以接受。另，双方在补充协议二中约定，宏晟公司在开业后即2015年10月12日前协调消防部门给好家乡超市出具消防安全检查合格证，逾期双方协商处理，在补充协议中，双方并未对逾期出具消防合格证的违约责任进行约定，涉案房屋已于2016年6月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今该合格证依然合法有效。消防部门虽于2021年1月6日下发责令限期改正通知书，要求于2021年6月30日前改正，并未对好家乡超市进行处罚。好家乡超市在经营过程中，也未因宏晟公司的消防原因被消防部门处罚。好家乡超市以被告因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证，被消防部门处罚，构成违约的主张，本院不予支持。 三、关于合同应否解除及交还租赁房屋的问题。本院生效的（2019）新0102民初5971号民事判决，驳回好家乡超市要求解除合同的请求。在合同继续履行的情况下，宏晟公司要求解除合同，好家乡超市认为如认定宏晟公司违约并赔偿其损失的前提下同意解除合同。根据前述理由，本院认为宏晟公司和好家乡超市均不存在违约，宏晟公司亦不同意赔偿好家乡超市的损失，故对宏晟公司主张解除合同并交还位于乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的租赁场地的请求，本院不予支持。 四、关于履约保证金应否退还的问题。双方约定，好家乡超市向宏晟公司交纳履约及设备保证金500000元，从交付之日起满五年后，好家乡超市无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还。好家乡超市于2010年8月18日向宏晟公司交纳保证金500000元，宏晟公司未举证证明好家乡超市存在违约及设备损坏情形，宏晟公司应向好家乡超市退还保证金500000元。 五、关于好家乡支付宏晟公司租金数额的问题。好家乡超市使用租赁房屋，未向宏晟公司支付2019年9月至今的租金属实。虽然合同约定宏晟公司开具发票之前，好家乡超市有权延迟支付至宏晟公司提供发票为止，但结合好家乡超市持续使用租赁房屋经营情形，依照公平原则，好家乡超市应当向好家乡超市支付租金。根据双方约定，好家乡超市应向宏晟公司支付2019年9月至2020年8月的租金5023920元，支付2020年9月至2021年2月的租金2511960元（1255980元/季度×2个季度）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司支付原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司2019年9月至2020年8月的租金5023920元； 二、被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司支付原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司2020年9月至2021年2月的租金2511960元（1255980元/季度×2个季度）； 三、原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司向被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司退还履约及设备保证金500000元； 四、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求解除与被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司于2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求； 五、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求解除与被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同补充协议书》的诉讼请求 六、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求解除与被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同补充协议二》的诉讼请求； 七、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司主张履约和设备保证金500000元不予退还的诉讼请求； 八、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司支付违约金4019136元的诉讼请求； 九、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司支付违约金2009568元的诉讼请求； 十、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司支付根本违约的违约金15071760元的诉讼请求； 十一、驳回原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司要求被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司交还乌鲁木齐市体育馆路396号一层至四层的租赁场地的诉讼请求； 十二、驳回被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司要求原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司赔偿装修残值损失2434000元的诉讼请求； 十三、驳回被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司要求原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司承担违约金1559654.4元的诉讼请求； 十四、驳回被告（反诉原告）新疆好家乡超市有限公司要求原告（反诉被告）新疆宏晟置业有限公司承担违约金15071760元的诉讼请求。 以上被告（反诉反告）好家乡公司应给付原告（反诉被告）宏晟公司款项合计7535880元，原告（反诉被告）宏晟公司应给付被告（反诉原告）好家乡公司款项500000元，相互折抵，被告（反诉原告）好家乡公司应给付原告（反诉被告）宏晟公司7035880元，须于本判决生效十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉请求标的29136344元，核定给付标的7535880元，占请求标的的25.86%，本诉案件受理费187481.72元（原告已预交）,由被告（反诉原告）好家乡公司负担48490.63元，由原告（反诉被告）宏晟公司负担138991.09元。反诉请求标的19565414.4元，核定给付标的500000元，占请求标的的2.56%。反诉案件受理费69596.24元，由原告（反诉被告）宏晟公司负担1778.55元，由被告（反诉原告）好家乡超市负担67817.69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 王 振 国 人民陪审员 李  犁 人民陪审员 张 永 红 二〇二一年二月十八日 书 记 员 吐玛热斯