广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2833号 上诉人（一审被告）：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路******，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦世昌，广西思贝律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：百色水文中心（原百色市水文水资源局），住所，住所地百色市城北一路**div> 法定代表人：黄召生。 委托诉讼代理人：郭广，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丽春，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄学林，男，1960年10月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：廖海运，广西知君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何智敏，广西知君律师事务所实习律师。 一审被告：广西力卓投资有限责任公司，住所地，住所地南宁市邕宁区红星路********房iv> 法定代表人：覃吉秋，董事长。 上诉人百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）、百色水文中心因与被上诉人黄学林及一审被告广西力卓投资有限责任公司（以下简称力卓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1503号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭。于2021年1月13日传唤当事人到庭参加法庭调查。上诉人广安公司的委托诉讼代理韦世昌、百色百色水文中心的委托诉讼代理人郭广、冯丽春，被上诉人黄学林的委托诉讼代理人廖海运、何智敏到庭参加法庭调查。一审被告力卓公司经传唤，无正当理由不到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 广安公司上诉称，1、请求撤销一审法院作出的民事判决书,依法改判驳回被上诉人起诉或发回重审;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、本案诉争房屋性质为职工集资房,并非商品房,依法不属于人民法院受案范围。一审法院以涉案合同约定“可通过诉讼途径解决争议”为由,认为本案系商品房预售合同纠纷而作出判决,导致一审判决认定事实不清,证据不足。(一)本案诉争房屋以建设成本价，面向本单位内部职工销售的房屋。涉案房屋由百色百色水文中心分配,并非由广安公司公开销售,且销售价格并非由广安公司决定。《代理开发商品房协议》第六条第约定:“…(二)72套住宅由甲方负责分配给职工,乙方不参与分房…(四)地下室或架空层)地下室或架空层自行分配使用”。广安公司根据该百色水文中心提供名单与被上诉人等人签订《商品房买卖合同(预售)》，从前述过程可明确诉争房屋的处分并未体现广安公司的意思,广安公司并不能销售诉争房屋,更不能由销售行为获利,并不符合真正意义的商品房开发应有之义。(二)本案并不属于商品房预售合同纠纷。首先,本案诉争房屋并非由上诉人广安公司向不特定公众社会销售的,且房屋的所有权并非由广安公司转移给购房者。其次,而本案中，经原一审法院审理查明,存在真正法律关系的主体是被上诉人和百色百色水文中心,而被上诉人与百色百色水文中心的地位是不平等的,主要体现在:(1)被上诉人需要经过百色中心的审核同意后才能购买房屋,被上诉人可购买房屋的面积由百色百色水文中心决定,而非被上诉人自由选择;(2)被上诉人需要根据百色百色水文中心的决定交纳房款、签订合同,并无协商的自由和选择的权利。因此,被上诉人和百色百色水文中心之间的纠纷并不属于平等民事主体之间的纠纷,不适用民法的调整,不属于人民法院民事诉讼的受案范围。二、一审判决适用法律错误依据前述,本案诉争房屋性质为集资房,依法不属于人民法院受案范围。一审法院依据《中华人民共合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定认为本案属于商品房预售合同纠纷作出判决,法律适用错误。三、即便本案认定为商品房预售合同纠纷,属于人民法院受案范围,但是根据本案实际情况,上诉人广安公司无需向被上诉人支付延期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原审被告百色水文中心与上诉人广安公司签订的《代理开发商品房协议》属于委托合同。百色水文中心向广安公司发出《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同(预售)的函》同意广安公司以自己的名义与购房者签订《商品房买卖合同(预售)》，并且承诺由百色水文中心承担《商品房买卖合同(预售)》中出卖方所有的权利和义务。而被上诉人与广安公司签订《商品房买卖合同(预售)》时是知道广安公司与百色水文中心是代理关系的，理由如下:1.被上诉人是百色水文中心的职工，其是通过百色水文中心在御水苑项目购买房屋的，并非通过广安公司销售的方式购买房屋。2.被上诉人是将购房首付款交至百色水文中心的账户，而非广安公司的账户，且被上诉人亦未举证证明该交付是基于广安公司的授意交付的。因此，《商品房买卖合同(预售)》直接约束的是被上诉人和百色水文中心，而非被上诉人和广安公司，被上诉人依据该合同主张违约金的对象应为百色水文中心，而非广安公司。广安公司不享有《商品房买卖合同(预售)》出卖方的权利，亦不承担《商品房买卖合同(预售)》出卖方的义务，无需向被上诉人支付违约金。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、法律适用错误，请求贵院依法撇销一审判决，依法改判驳回被上诉人起诉或发回重审。 百色水文中心上诉称，一、请求撤销一审法院民事判决第二、三项,改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案实际上是上诉人组织职工集资建房,虽然案涉的合同是《商品房买卖合同(预售)》,但综观房屋建设及销售过程,其与一般商品房买卖合同有着重要的区别。1、本案案涉的房屋相关的建设费用(包括购地款)均是由上诉人向职工收取,并不是上诉人的单位自有资金。2、本案案涉的房屋并不对外销售,而是直接分配给缴纳了建设资金的职工,只是有些职工中途退出的,由他们去寻找其他人顶替自己的名额,但原则上都是面对本单位职工,也没有提高价格。3、本案的《商品房买卖合同(预售)》附件4明确约定,合同约定的单价和总价为暂定价,最终以实际竣工结算为准。证明这并不是传统意义上的商品房买卖,职工们实际支付的是建设成本的费用,并不是购房的费用。4、本案的《商品房买卖合同(预售)》的签订主要目的是为了办理按揭贷款和后期办理不动产证签订的。二、上诉人作为建设单位,并没有任何利润,实际上是受职工委托建设住房,如果认定上诉人是建设方,全体的职工也是建设方。上诉人作为职工的委托人,在本身没有过错的情况下,不应向职工承担违约责任。上诉人为了职工的利益建设职工住宅,委托广安房地产开发有限公司建房,上诉人只是起到统一组织的作用,向职工收取建设房屋款项,然后代表职工与广安公司等代建、施工单位协商,签订协议，本身并没有任何利润,也未分配到房屋。上诉人代表职工,虽然没有签订委托书,但从案件本身的性质看,实际上是上诉人代表职工委托广安公司代建房屋,建设方实际上是全体职工,上诉人只是名义上的建设方,职工是委托人、上诉人是受托人,在受托人对委托事项没有过错的时候,不应当对委托人承担违约责任。三、根据合同相对性的原则,上诉人不是《商品房买卖合同(预售)》的合同当事人,不应承担合同责任,也没有任何法律依据要求建设方应当向购房者承担连带赔偿责任。综上所述,上诉人认为,一审判决认定事实及适用法律均有误,请求二审法院依法改判。 百色水文中心对广安公司上诉答辩称，同意上诉人广安公司的上诉请求，答辩意见与上诉状意见一致。 广安公司对百色水文中心上诉答辩称，1、本案诉争房屋性质为职工集资房并非商品房依法不属于人民法院受案范围，一审法院认定为商品房预售合同纠纷属于认定事实不清，证据不足。2、根据上诉人广安公司与水文公司签订的代理开发商品协议其性质为委托合同而且依据百色水文中心向广安公司发出的关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同预售的函其承诺百色水文中心承担商品房出卖方所有义务，因此即使本案认定为商品房预售合同纠纷属于人民法院受案范围，上诉人不是合同当事人，无须承担本案逾期交房的连带责任。 黄学林对广安公司和百色水文中心答辩称，原判决认定事实清楚,适用法律符合本案性质,应予维持。其一、涉案《商品房买卖合同(预售)》合法有效,广安公司应当承担违约责任。涉案《商品房买卖合同(预售)》是答辩人和广安公司的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,为有效合同,对双方当事人具有法律约束力,双方均应本着诚实信用原则,全面履行各自的权利和义务。其二、两上诉人构成共同开发的关系,百色百色水文中心应当承担连带责任。两上诉人之间不成立委托合同关系,如前所述,广安公司是本案《商品房买卖合同(预售)》的合同相对人,是涉案项目的建设单位。根据两上诉人签订的《代理开发商品房协议》及其他相关证据、广安公司、百色水文中心的陈述,百色水文中心收取并支配大部分购房款,并参与了涉案御水苑项目的建设合同和《商品房买卖合同(预售)》的履行,因此他们之间形成共同开发的关系。对此,百色水文中心理应承担连带责任。综上所述,请求第二审人民法院依法驳回两上诉人的上诉请求。 黄学林向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋；2、判令被告自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止向原告支付违约金（暂计至2019年10月1日为30416元）。 一审法院查明，坐落于百色市龙景区住宅楼的建设单位是被告百色水文中心，由被告广安公司开发售卖。2017年10月9日，原告（买受人）与被告广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落于百色市龙景区；商品房预测面积117.8平方米，单价3623.58元／㎡，总价款426857元；买受人分别向广安公司和水文中心支付了购房款；商品房交付时应符合经勘察、设计、建设、施工、监理验收合格的条件；买受人支付完所有房款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将商品房交付给买受人的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人从第181日起，出卖人按照全部房价款每日万分之二向买受人支付违约金。另查明，在本案开庭审理后，一审法院另案审理与本案为系列案的庭审中，原告补充了如下证据：1、建设用地批准书（2016）国土批第Ａ007号成交确认书，证明案涉御水苑项目土地龙景区ＬＪ01-23-02-02地块是被告广安公司通过挂牌出让，竞拍所得。涉案土地使用权为出让所得，符合商品房土地出让程序；2、百色市龙景区ＬＪ01-23-02-02地块规划红线图、出让宗地界址图，证明龙景区ＬＪ01-23-02-02出让地块就是案涉“御水苑”项目所在地；3、商品房预售许可证（百房预字2017第××号），证明涉案“御水苑”项目是经过百色市住建委审批，准予公开销售的商品房住宅，非集资房；4、业主罗璐、言毅、凤路发工作证明，证明被告向社会公开销售涉案房地产，非水文中心员工具有购买涉案房地产资格。水文中心在庭审中认可案涉“御水苑”项目地块龙景区ＬＪ01-23-02-02系挂牌出让后开发。又查明，2020年5月19日，广安公司与水文中心作为原告起诉被告广西锦祥建设工程有限责任公司、第三人广西力卓投资有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）桂1002民初1720号，一审法院于2020年7月28日调解结案，其第一项调解内容为“广西锦祥建设工程有限责任公司在调解协议达成第二天起120日内完成御水苑项目《建筑施工合同》所有施工内容并达到五方验收条件、达到交房条件”中所涉及的项目即本案讼争所涉房屋。再查明，2010年12月广西壮族自治区水文水资源百色分局更名为百色市水文水资源局，2019年10月更名为百色水文中心。 一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点是：一、力卓公司是否具备本案被告主体资格；二、原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系；三、被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金；四、被告百色水文中心、力卓公司是否承担本案责任。首先，关于力卓公司是否具备本案被告主体资格问题。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，力卓公司不是该商品房预售合同纠纷的相对人，与原告不存在商品房预售合同法律关系，故力卓公司不具备本案被告主体资格。其二，关于原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。一审法院认为，已经生效的广西壮族自治区百色市中级人民法院（2020）桂10民终827号民事裁定书确认，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告已办理涉案房产银行按揭贷款手续，广安公司也自认收到房屋贷款部分的购房款项，合同约定如有争议由当事人向房屋所在地的人民法院起诉，作为解决争议的渠道。该合同符合商品房买卖合同的成立要件，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。因此，本案原告与被告广安公司存在商品房预售合同法律关系，该案案由确定为商品房预售合同纠纷具有事实和法律依据。其三，关于被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金问题。一审法院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告广安公司分别于2017年10月26日、2018年12月27日向原告出具了金额为128857元和118000元的购房款发票。被告广安公司辩称，其未收到原告支付的首期房价款，原告是向百色水文中心支付，其是基于与百色水文中心的合作关系，按照百色水文中心的要求出具发票。广安公司未收到款项便先出具发票的行为不符合商品房买卖的交易习惯，且广安公司作为专业从事房地产开发经营的企业法人，具有完全民事行为能力，其在出具发票时理应对实际收款情况进行核实，如疏于审查或者放任而未予审查即出具发票，应自行承担相应的法律后果；此外，从广安公司出具发票到原告2019年11月4日向一审法院起诉之时，在长达两年多的时间内广安公司亦未对原告支付首期房价款提出异议。因此，广安公司出具发票应当视为其已认可原告支付相应房款的方式和金额。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。”根据双方合同约定及法律法规规定，原告支付的金额符合《商品房买卖合同（预售）》约定的首期房价款金额，在原告已经按照合同约定履行己方义务的情况下，被告广安公司负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告的义务，现被告广安公司未按期交付房屋，违反诚实信用原则，构成单方违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告广安公司未能按期交付房屋，也未能将需延期交付的不可抗力原因及时告知原告，应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付给买受人，买受人要求继续履行的，合同继续履行，并由出卖人向买受人支付违约金。因此，原告要求被告广安公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付房屋，并向原告支付相应违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。被告广安公司的答辩主张不仅与本案查明的事实相悖，且与百色市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）桂10民终839号发生法律效力的民事裁定不符，一审法院不予采纳。但广安公司主张因高考和天气原因致其延期交房具有一定的合理因素，一审法院在确定计算违约金期限时酌情予以扣除60天（合同约定的交房日期为2018年7月1日，一审法院酌情后延60天至2018年9月1日）。其四，关于被告百色水文中心、力卓公司是否承担本案责任问题。本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，责任承担必须依照当事人约定和法律规定。本案中，涉案的坐落于百色市龙景区住宅楼由被告广安公司开发出售，原告与被告广安公司就原告购买该住宅楼17层1701号商品房的相关内容达成合意，按照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共同签订了《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，合同关系成立并生效。合同双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。按照合同相对性原则，在原告与被告广安公司之间发生效力，对合同以外的被告力卓公司不发生效力。被告力卓公司在本案中不是合同一方当事人，与原告在本案中没有法律上的权利义务关系，无需在本案中承担责任。但是，被告百色水文中心既是建设单位，又实际收取购买方部分购房款，应与被告广安公司向购房方承担连带责任。至于被告广安公司与百色水文中心、力卓公司之间的关系，不属于本案商品房预售合同关系的审理范围，一审法院在本案中不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条的规定，判决：一、由被告百色广安房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告黄学林交付坐落于百色市龙景区房屋；二、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告黄学林支付逾期交房违约金（违约金按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，以原告黄学林支付的总价款426857元为基数，自2018年9月1日（合同约定为2018年7月1日，一审法院酌情后延60天，起计付至被告百色广安房地产开发有限公司向原告交付房屋之日止）；三、被告百色水文中心对上述一、二项义务承担连带责任。本案案件受理费560元，由被告百色广安房地产开发有限公司、被告百色水文中心共同负担。 本院二审期间，上诉人百色水文中心向法庭提交如下证据：证据一，关于缴纳竞买职工住宅建设用地资金的通知，证明涉案房屋的土地出让金是职工集资购买的。证据二、证据三，《百色市水文资源局地块土地使用权收购申请书》、《百色市水文资源局关于要求对土地出让设置条件的函》，证明涉案房屋是专门为解决百色市百色水文中心职工住房困难问题而建设的。证据四、《关于缴纳职工住宅楼第一期建设资金的通知》、《关于缴纳职工住宅楼第二期建设资金的通知》、《关于交纳职工住宅楼第三期建设资金的通知》、《百色水文职工住宅楼工程项目单位代收房款支出明细表》，证明涉案房屋的建设费用全部是由职工集资交费的。 广安公司对上诉人百色水文中心提交的证据进行质证认为，对上诉人百色水文中心提交证据三性无异议，需要说明的是根据这些证据更能能够证明涉案房屋的性质是职工集资认购的，本案采用上诉人广安公司与被上诉人签订商品房合同方式建房，目的是为了顺利推进本案职工建房，所以本案涉案房屋的性质是明为商品房实际仍为集资房。黄学林对上诉人百色水文中心提交的证据进行质证认为，对证据一至证据六三性有异议，只提供部分没有提供全部，提供证据不完整。这些证据不能证明百色百色水文中心与被上诉人是委托关系，同时这些证据虽然不完整但是可以证明百色百色水文中心参与建设玉水园项目的履行，与广安公司成立共同开发关系。对证据七不能作为证据使用，该明细表没有证据佐证，是上诉人百色百色水文中心单方制作没有证明力。 对上诉人百色水文中心提交的证据，本院认为，上诉人提供的证据是可以证明“涉案房屋是专门为解决百色市百色水文中心职工住房困难问题而建设的，土地出让金也是职工集资购买的事实”。但不能排除广安公司履行《商品房买卖合同（预售）》的义务。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，百色水文中心与广安公司签订《代理开发商品房协议》，把涉案房屋交由广安公司代理开发商品房后，完全市场运作。广安公司签订《代理开发商品房协议》后，与购买房屋者签订《商品房买卖合同（预售）》，没有违反法律规定，是其真实意思表示，应当按约定履行义务。故一审法院判决“广安公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付本案的住宅楼1002号房屋；并承担逾期交房违约金”是正确的，本院予以维持。关于广安公司主张其在本案房屋买卖中，没有利润的问题。该问题与本案纠纷没有关联性，属于签订《代理开发商品房协议》的问题。关于广安公司上诉主张本案不是商品房买卖，不属于人民法院受案范围的问题。由于广安公司本身具有开发商品房资质，其与百色水文中心签订《代理开发商品房协议》后，应当知道自己对签订本案房屋买卖的主体位置。其与买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，就是平等主体之间的民事关系行为，属于人民法院民事受案范围。关于广安公司上诉主张本案商品房预售合同是受百色水文中心委托,该合同直接约束委托人和第三人的问题。由于本案的《代理开发商品房协议》并非为委托合同，因为百色水文中心并没有“开发商品房”行为资质，其“授权范围内”是没有“开发商品房”，不符合法律规定的委托合同。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人百色水文中心主张其不是《商品房买卖合同(预售)》的合同当事人,不应承担合同责任的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案百色水文中心不是《商品房买卖合同(预售)》的合同当事人，不应承担因履行该《商品房买卖合同(预售)》所产生的权利义务。一审法院判决“百色水文中心对广安公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付本案的住宅楼1002号房屋；并承担逾期交房违约金义务承担连带责任”错误，本院予以更正。 综上所述，上诉人广安公司的上诉理由不成立，上诉人百色水文中心的上诉部分理由成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决部分正确，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1503号民事判决第一、二项； 二、撤销百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1503号民事判决第三项； 三、驳回被上诉人黄学林的其他诉讼请求。 一审案件受理费700元，由上诉人百色广安房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1120元（上诉人广安公司和百色水文中心各预交560元），由上诉人百色广安房地产开发有限公司负担560元；由被上诉人黄学林负担560元 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二一年二月二十四日 书记员  覃 静