山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1569号 上诉人（原审被告）：崔志成，男，1962年7月21日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告）：孙殿君，男，1956年8月11日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：周崇斌，山东元冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锡磊，山东元冠律师事务所律师。 上诉人崔志成因与被上诉人孙殿君房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初8188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 崔志成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉已过法定诉讼时效。一审认为“被上诉人一直找上诉人协商解决，并多次向党委政府反映该问题要求解决，一直在诉求中”缺乏事实依据，“多次”只是时效中断的条件，并不代表“原告一直诉求”，中断条件的满足需要法院查明时效中断的时间点和时效重新起算的时间点，从而做出合理裁判，一审未就时效时间起算点进行确认，属认定事实不清。本案双方签订《租赁合同》履行期间自2013年2月10日起至2016年2月7日止，合同实际履行至2013年7月因被上诉人违约不交纳房租致合同达到法定解除条件，且其不向上诉人交付房屋的行为直接导致房屋于2013年9月被违规拆除，合同目的无法实现提前解除。法律规定，2017年10月1日民法总则颁布前，因租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷适用1年诉讼时效，其他基于租赁合同所引起的纠纷均适用2年诉讼时效。本案诉讼时效起算点为2013年7月，已过法定诉讼时效，被上诉人在法定期间不行使权利即丧失胜诉权。即便是确定房屋拆除时间2013年9月或者是合同到期日2016年2月7日、录音时间2016年8月15日为起算点，至2020年7月17日也均过了法定诉讼时效。二、本案适用合同法公平原则应当符合两个条件：1.必须基于双方均不具有合同履行的违约行为：2.合同的解除系不可抗力导致。首先，一审未就被上诉人对合同履行是否存在违约行为进行审查，致上诉人抗辩于不顾，判决更是只字未提，属认定事实不清。事实是被上诉人违背合同诚信原则，拒付租金、未向上诉人交付租赁物情况下偷偷搬走，不讲诚信，导致合同项下房屋被违规拆除，给上诉人造成严重损失。这种情况下一审法院按公平原则支持其诉求，显失公平。其次，一审认为合同“因拆迁造成被上诉人正常生产经营活动被迫中断”属认定事实不清。导致合同不能履行并非因拆迁导致，是被上诉人为逃避交纳租赁费、自行搬出、未向上诉人交付房屋的行为造成的，其行为直接导致在上诉人并未与拆迁人达成《拆迁协议》的情况下房屋被违规拆除，导致合同目的无法实现的连锁结果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“先补偿，后拆迁”是基本原则，旧城改造、商业开发也是基于遵循房屋所有人的意愿，若该连锁结果不产生，涉案租赁房屋仍可由被上诉人继续使用至合同期满，至今该片区仍有房屋因未达成拆迁协议未被拆除。因此一审法院不应当认定涉案合同的解除为不可抗力。实际上上诉人并不同意拆迁，只是在房屋被违规拆除的情况下，于2016年11月30日才签署了拆迁协议，领取拆迁款。就这一事实上诉人进行了举证，一审非但不采纳，反而更为模糊的以“后”“11月份”等量词来表述这一事实亦属认定事实不清。当然，认定了拆迁协议签订的时间必然导致与判决结果相悖。三、一审中被上诉人未就实际造成的停产停业损失项目和数额进行举证。民事案件遵循“谁主张，谁举证”原则，故被上诉人依据《租赁合同》主张停业停产损失补助费等，应提供证据证明拆迁确实给其实际造成损失。政府支付的停产停业损失属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据。按照本案涉及政府征地项目政府制定的征收补偿政策，和政府与上诉人签订的拆迁补偿协议内容，补偿不考虑具体是否存在停产停业的问题，可见该费用是政府补偿被征收人的名目而已，是支付给被征收人的费用。而在租赁关系中，被上诉人要求补偿应当以实际损失为依据。但本案被上诉人未向法院提交任何相关证据用于证实其具有停产停业损失，同时一审未查实、释明属认定事实不清。综上，上诉人认为原审法院认定事实和适用法律均有误。 孙殿君辩称：一、关于诉讼时效。涉案房屋于2013年6月份列入拆迁范围、进入拆迁程序，至2016年11月30日上诉人才签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，至2018年2月份陆续结清。这在被上诉人信访时王主任的答复中可以证实。被上诉人直至2020年7月17日才在一次信访中得知权利被侵害，依据法律规定，诉讼时效期间应自此时起算。因此，未超过诉讼时效。二、关于偷偷搬走及拒付租金等违约行为。被上诉人无任何违约行为，租金问题于一审中说明并提交证据。至于未交付租赁物径行搬离，被上诉人在此地经营十多年，生意兴隆，多经营一天就有一天收益，没有理由搬走。只是因为拆迁，其经营的饭店被停水、停电、抛掷杂物等，不得已才搬走，其无违约行为。上诉人也在其上诉状中自认“房屋被违规拆除”。三、关于定型化补偿项目。《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定：“拆迁非住宅房屋或者住宅非住宅兼用的房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产停业损失的，拆迁人应当支付经营性补助费”。本案经营性补偿系对被上诉人经营饭店的补偿，非对上诉人的补偿。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 孙殿君向一审法院起诉请求：1.判令崔志成给付孙殿君停产停业损失补助费352935元；2.崔志成给付孙殿君自建房屋（装修）及附属设施补偿费45000元；3.崔志成返还孙殿君的各种搬迁补助费用5000元，以上三项合计为402935元；4.诉讼费用由崔志成承担。 一审法院认定事实：崔志成系平度市李园街道办事处百果园村村民，曾在该村整修改造其房屋后自己从事过餐饮服务经营。2003年11月1日，崔志成作为出租方（甲方）、孙殿君作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：乙方租赁甲方房屋经营餐饮服务，为明确责任双方达成如下协议：一、租赁物范围：房屋4间、后房5间、后院全部实际面积。二、租赁期限：自2003年11月1日起至2005年10月30日止。三、租金每年12000元，即每月1000元，先交款每季度交款一次3000元，于2003年10月30日前交付第一次租金。再下季度提前一个月交，不交，甲方有权给乙方停电水和关门，损失由乙方负责。四、甲方的义务：1.应在2003年10月30日前将租赁的房屋等租赁物交付乙方使用，并保证不得有第三人主张权利；2.允许乙方在不妨碍房屋主体建筑结构的前提下，根据经营所需进行改造装修。到期后，一切修建归甲方所有；3.保证水电正常供应（水电费由乙方负担），水电费的价格按水电主营部门的收费标准执行；4.除收取租金外，不得加收其他任何费用。甲方不得随时终止合同，如有特别原因，30日内提前通知乙方或双方协商解决，乙方改造房屋归甲方所有；5.甲方允许乙方在前院和后院建设辅助房屋，合同到期后，乙方所建房屋主体归甲方所有，其他附设物品归乙方；6.甲方保证房前、房后排污通畅。五、遵纪守法，自主经营，若甲乙双方需提前解除合同或变更合同，甲乙双方违约罚款1000元。六、乙方的义务：按时交纳租金，按时交纳租赁经营期间的水电费用。七、甲方同意两房中间的房屋拆除、便于经营。八、租赁期间，乙方在同等条件下有优先租赁的权利。合同签订后，孙殿君利用租赁房屋及场地经营酒店（酒店名称：平度市丰颐居酒店）、从事餐饮服务。在该酒店经营期间，经双方协商同意，将上述房屋租赁合同房屋使用期限延期使用到2006年农历12月30日止。上述租赁合同履行期间，孙殿君在该宅基地上建造五小间平房（无房权证，以下称：2号房）、房屋之间搭建部分棚子作为辅助房屋，崔志成又建设一处平房。该合同租赁期限届满后，双方重新签订房屋租赁合同一份，第二份租赁合同约定：乙方租赁甲方房屋经营餐饮服务，为明确责任双方达成如下协议：一、房屋租赁范围：一、租赁物范围：房屋4间、中间房屋5间、后房5间、房屋之间的前后院。二、租赁期限：自2007年阴历1月1日起至2009年阴历12月底。三、租金每年22000元，即每月1800元，每季度首月交租赁费，如不按规定交租赁费，甲方有权给乙方停电水和关门，损失由乙方负责。四、甲方的义务：1.应在2007年阴历1月1日前将租赁的房屋等租赁物交付乙方使用，并保证不得有第三人主张权利；2.允许乙方在不妨碍房屋主体建筑结构的前提下，根据经营所需进行改造装修。到期后，一切修建归甲方所有；3.保证水电正常供应（水电费由乙方负担），水电费的价格按水电主营部门的收费标准执行；4.除收取租金外，不得加收其他任何费用。甲方不得随时终止合同，如有特别原因，30日内提前通知乙方或双方协商解决，乙方改造房屋归甲方所有。五、遵纪守法，自主经营，若甲乙双方需提前解除合同或变更合同，甲乙双方违约罚款1000元；六、乙方的义务：按时交纳租金，按时交纳租赁经营期间的水电费用。七、租赁期间，乙方在同等条件下有优先续租的权利。第二份租赁合同履行期满，双方又签订第三份房屋租赁合同，第三份合同与第二份合同不同的地方：1.租赁期限：自2010阴历1月1日至2012年阴历12月30日止；2.租赁费每年33800元，即每月2816.66元；3.甲方应在2010年阴历1月1日前将租赁的房屋等租赁物交乙方使用。其他内容与第二份合同内容相同。第三份合同租赁期满后，2013年1月1日双方签订第四份房屋租赁合同，第四份合同与第二份合同不同的地方：1.租赁期限：自2013阴历1月1日至2015年阴历12月30日止；2.租赁费每年38000元，即每月3166元；3.甲方应在2013年阴历1月1日前将租赁的房屋等租赁物交乙方使用。其他内容与第三份合同内容相同。 第四份合同签订后，2013年，因平度市旧城改造需要，平度市人民政府发文，制定并通过《平度市人民路北侧白果园片区旧城改造项目一期工程安置补偿方案》，涉案场地房屋在拆迁范围内。方案规定：搬迁补助费，非住宅，根据确认的建筑面积，按照每平方米30元的标准给予补助。 集体土地上住宅房屋的补偿：一、房屋补偿方式：1.选择以房屋建筑面积补偿的，按确认的建筑面积增加10平方米的住房改善面积，作为应安置面积。另行给予被征收房屋的装修及附属设施补偿费；2.选择以宅基地面积补偿的，按确认的宅基地面积1:1的比例返还安置房建筑面积，另外给予被征收房屋及附属设施补偿费。经营性补助费，被征收人选择房屋补偿的，根据确认的经营面积，按照每月每平方米30元标准给予经营性补助费（过渡期限为30个月）。涉案房屋于2013年9月因拆迁已被拆除。2012年12月24日，青岛衡元德房地产评估有限公司对李园街道办事处白果园村崔志成案涉房屋及附属物鉴定后出具鉴定报告，孙殿君经营使用的房屋：1号房为砖木结构，建筑面积69.75平方米，装修价值120元/平方米，房屋补偿价值（含装修）：69.75平方米×540元=37665元；2号房为起脊复合彩钢瓦顶，建筑面积86.8平方米，装修价值120元/平方米，房屋补偿价值（含装修）：86.8平方米×470元=40796元；3号房为砖木结构，面积74.4平方米，装修价值180元/平方米，房屋补偿价值（含装修）：74.4平方米×560元=41664元；4号房为砖木结构，面积79.05平方米，装修价值180元/平方米，房屋补偿价值（含装修）：79.05平方米×580元=45849元；5号房为偏厦，面积34.1平方米，装修价值0元/平方米，房屋补偿价值：34.1平方米×300元=10230元；6号房为起脊阳光板，建筑面积82.15平方米，装修价值50元/平方米，房屋补偿价值（含装修）：82.15平方米×400元=32860元；7号房为（外）偏厦，建筑面积39.6平方米，装修价值0元/平方米，房屋补偿价：39.6平方米×240元=9404元。鉴定报告还对涉案房屋处的相关附属设施进行鉴定，鉴定总价值为16181元作为拆迁补偿款。以上房屋及其附属物补偿款共计234749元。 后崔志成与平度市人民政府李园街道办事处签订《平度市人民路北侧白果园片区旧城改造项目安置补偿协议书》，崔志成选择房屋补偿方式，补偿协议约定：崔志成在白果园片区旧城改造项目范围内有住宅房屋，宅基地使用面积247平方米。房屋建筑面积为161.24平方米，确认用于经营的建筑面积392.15平方米；选择按宅基地面积补偿，应安置面积247平方米；房屋装修及附属设施补偿费为234749元；搬迁补助11764.5元；停产停业损失补助费为352935元。以上拆迁补偿款合计599448.50元。 崔志成于2016年11月份已实际领取上述拆迁补偿款。孙殿君曾多次找政府部门解决补偿款的给付问题，孙殿君、崔志成之间也多次协商补偿款给付问题，但均未果，后孙殿君提起诉讼。 一审法院认为：孙殿君与崔志成存在租赁关系，自2003年至2013崔志成曾四次租赁孙殿君房屋从事餐饮经营，双方先后签订租赁合同四份，以上合同均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。崔志成第四次租赁孙殿君房屋即双方于2013年第四次签订的租赁合同履行过程中涉案场地房屋因旧城改造被政府部门征用，因拆迁造成孙殿君正常的生产经营活动被迫中断，基于公平、诚信原则，孙殿君因租赁合同不能继续履行而产生的相关经济损失应当获得适当补偿。关于搬迁补助费，孙殿君作为房屋承租人，涉案房屋因拆迁不能经营后，必然需要将涉案房屋内的财物进行搬迁及另行安置，故其应该获得适当的搬迁补助费，崔志成与平度市人民政府李园街道办事处签订的补偿协议，崔志成获得搬迁补助费11764.50元，孙殿君主张由崔志成支付孙殿君搬迁补助费5000元，并无不当，该院予以支持。孙殿君、崔志成在厂房租赁合同中对因拆迁而产生的停产停业损失如何分配没有合同约定，现行法律法规对此亦无明确规定。孙殿君在租赁合同期限内，因拆迁造成不能继续履行合同，需另寻场地经营，必然存在经济损失，崔志成也因拆迁造成租金损失。孙殿君未能提供证据证实其因拆迁造成的停产停业损失的具体数额，该院综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限、崔志成按照拆迁补偿协议能够获得的停产停业损失补偿费、孙殿君的停产停业损失、崔志成的租金损失等情况，结合租赁合同约定的建筑面积，拆迁补偿方案中停产停业损失的补偿标准，该院酌定崔志成付给孙殿君50%的停产停业损失补偿费176467.5元（352935元×50%）。孙殿君超出上述数额的主张，该院不予支持。关于孙殿君要求崔志成给付孙殿君自建房屋（装修）及附属设施补偿费45000元的主张问题，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同的约定对双方有约束力，双方均应诚实守信，依约履行。该案孙殿君、崔志成在已履行的2003年及2009年签订的三份房屋租赁合同中已经约定：允许作为孙殿君的乙方在不妨碍房屋主体建筑结构的前提下，根据经营所需进行改造装修。到期后，一切修建归甲方所有；第一份合同还约定：甲方允许乙方在前院和后院建设辅助房屋，合同到期后，乙方所修建房屋归甲方所有。崔志成利用案涉房屋场地曾经营过餐饮服务有相关附属设施存在，孙殿君建造房屋在第一份合同履行期间，装修修建均在前三次租赁合同履行期前，现前三份租赁合同均早日到期且履行完毕，孙殿君建造的房屋及相关装修、修建根据合同约定应归崔志成所有，对上述财产的补偿款应归崔志成所有，孙殿君主张该部分费用，不符合合同约定，该院不予支持。因拆迁补偿款的分配问题孙殿君一直找崔志成协商解决，孙殿君还就该拆迁补偿款的分配问题多次向党委政府反映该问题要求解决，孙殿君对此一直在诉求中，孙殿君的主张并未超过诉讼时效期间，崔志成提出的孙殿君的起诉超过诉讼时效期间的主张，该院不予支持。该案经该院审判委员会讨论决定，判决：一、崔志成付给孙殿君搬迁补偿费5000元，于判决生效后10日内付清；二、崔志成付给孙殿君停产停业损失补助费176467.5元，于判决生效后10日内付清；三、驳回孙殿君的其他诉讼请求。案件受理费7344元，由孙殿君负担4036元，崔志成负担3308元。 二审中，上诉人申请证人崔某、代某、韩明辉作证，欲证明：有个人偷着把房子锁了之后搬走了，上诉人不知道；村里2013年拆迁，拆迁之后3年之后双方签订的赔偿协议；…。 被上诉人质证称：1.证人均系上诉人同村村民，证人证言不能真实反映案件事实，被上诉人不予认可；2.本案所涉系停产停业损失补偿，证人证言与此无关联性；其他同答辩状及一审意见。 因相关证人证言真实性不能确定且与本案主要争议事项无直接关联性，本院不予认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、诉讼时效问题；二、相应拆迁补偿款项分配问题。 关于焦点一。本案中，主要争议的是涉案房屋相应拆迁补偿款项的归属问题。而在出租人实际获取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人完全可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款是承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。且一审法院也已查明，因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向当地党委政府反映问题要求解决。综合前述，一审法院认定上诉人的相应主张未超过诉讼时效期间，并无不当。 关于焦点二。本案中，在被上诉人实际承租涉案房屋并经营酒店的租赁合同期间内，涉案房屋因拆迁而被拆除。在涉案房屋经营酒店含有被上诉人的投入，被上诉人在涉案房屋中实际从事经营活动，作为相应酒店的投资人及实际的经营主体，其也是征收行为中搬迁及停产停业损失的最终承受人。且涉案房屋征收过程中确定相应补偿数额的评估中含有被上诉人对涉案房屋相应设施的投入等为标的进行的估值，上诉人就此获得的部分补偿款是基于被上诉人的投入。因此一审法院支持被上诉人获得相关补偿项目的相应比例补偿符合公平原则及谁投资谁受益原则，也已合理注意并照顾到了上诉人在一审中的相应抗辩主张，亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3929元，由上诉人崔志成负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙 琦 审判员  于 梦 审判员  谷林平 二〇二一年二月二十四日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖