河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初23163号原告吕高强，男，1993年10月16日出生，汉族，住河南省内黄县。委托代理人路小娟，河南北法律师事务所律师。委托代理人郭欢欢，河南北法律师事务所实习律师。被告河南华阁置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街**院**厂房科技楼******。法定代表人宋严军，总经理。原告吕高强与被告河南华阁置业有限公司（以下简称华阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕高强及其委托代理人路小娟、郭欢欢到庭参加诉讼，被告华阁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告吕高强向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签署的《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》为无效合同；2、判令被告返还已付购房款96984元及利息（以96984元为基数，自2019年1月28日起计算至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告支付赔偿金96984元；4、判令被告赔偿购房损失50000元及利息（以50000元为基数，自2019年1月28日起计算至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告在新郑市××镇××国道西侧建设“文化苑”项目并对外预售房屋。2019年1月28日，原被告签订《房屋共建协议》、《共建房出资协议书》，后原告得知被告该项目未取得商品房预售许可证且烂尾，遂要求退款。2020年8月25日，原被告签署退款承诺书，原告放弃购买被告开发的文苑项目房号1-304，退还房款96984元，被告协助原告要回50000元，承诺签署协议后30个工作日退款，如未如约退还，则双倍赔偿退款金额193968元。被告未按承诺书约定退还房款，原告诉至本院。被告华阁公司既未答辩亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交法院的证据，本院认定事实如下：2019年1月28日，被告华阁公司（甲方）与原告吕高强（乙方）签订《房屋共建协议》一份，内容为：甲方为新郑市龙湖镇老107国道西侧新土国用（2013）第073号土地开发方，享有该土地的国有土地使用权。经双方协商约定：一、共建房屋情况描述：项目名称为文华苑，共建房屋土地面积为3949.14㎡；共建房屋共33层330套，该房屋全部采用框剪结构，交付时间2021年12月底。二、共建房屋出资事宜：乙方按照单价4465元/㎡，享有建筑面积127.88㎡房屋一套，房号为1-304，出资总款项为570984元。乙方签署本协议后，支付甲方50000元，作为共建房屋出资款。……四、本协议为房屋共建协议，与正式合同具有相同法律效力；在双方签署正式房屋合同后，本协议自行终止。该协议落款处加盖有华阁公司公章及吕高强签字按印。同日，被告华阁公司（甲方）与原告吕高强（乙方）再次签订《共建房出资协议书（按揭分期方式）》一份，内容为：乙方与甲方于2019年1月28日签订了《房屋共建协议》，该协议约定：乙方按照单价4465元/㎡，享有建筑面积127.88㎡房屋一套，房号为1-304号，出资总款项为570984元；乙方应于2019年1月28日前向该公司支付50000元首批款项，剩余款项为342000元，在房屋工程建至10层时，根据甲方通知，办理按揭贷款部分相关手续，具体事项以办理时为准。签订本协议时，乙方已向甲方支付50000元首批物业收付款。根据甲方提供的付款方案，将剩余物业首付款178984元，共分四期在2020年12月25日前乙方应将剩余物业首付款支付给甲方。2019年1月23日、1月27日原告通过其支付宝账户分别向朱佳敏转账4000元、1000元、5000元、9990元、10000元、10元。2019年1月28日、9月1日，原告通过POS签购单分别消费20000元、50000元、32000转至郑州创汇信息科技有限公司、华阁公司。2019年9月1日，房许翠向被告华阁公司转账14984元，摘要为吕高强1-304补款。以上共计146984元。2020年8月25日，原被告签署文华苑项目退款申请表一份，内容为：因房屋无法正常交付，退还原告已付房款96984元。该表落款处加盖有华阁公司公章及其销售经理朱佳敏签字。后双方签署申请退房款承诺书一份，载明：原告吕高强自愿放弃被告华阁公司开发的新郑市龙湖镇文华苑项目房号为1-04号购买机会，已交款项96984元退还其本人指定账户。收到退款后，公司协助其要回转让费50000元。签署本协议后如30个工作日不能如约退还，则双倍赔偿退款金额193968元。另查明：（一）华阁公司共向吕高强开具收据两张，内容为：收到吕高强交来1-304出资款及第一次补款分别为50000元、46984元。（二）据原告提供文华苑项目选房确认单内容，房许翠、朱佳敏系被告华阁公司工作人员本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力偶，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所收到的损失。本案中，被告在与原告签订《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》时，未取得所售房屋的商品房预售许可证，故上述两份协议均应为无效合同。被告作为商品房销售者，在未取得商品房预售许可证的情况下不得对外销售房屋，其仍与原告签订具有商品房买卖合同内容的协议，主观存在过错，应对因合同无效给原告造成的损失承担赔偿责任。关于原告主张返还已付购房款96984元、购房损失50000元及利息，根据本院查明的事实及双方合同约定，本院对返还已付购房款96984元、购房损失50000元予以支持，对利息部分以146984元为基数，自2019年1月28日起按照全国银行间同业拆借中心2020年12月份公布的贷款市场报价利率予以支持。关于原告主张支付赔偿金96984元，依据不足，本院不予支持。被告华阁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告吕高强的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吕高强与被告河南华阁置业有限公司签署的《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》为无效合同；二、被告河南华阁置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吕高强购房款96984元、购房损失50000元及利息（以146984元为基数，自2019年1月28日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心2020年12月份公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告吕高强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125.14元，减半收取2562.57元，由被告河南华阁置业有限公司承担1730.25元，由原告吕高强承担832.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  安治林二〇二一年二月二十四日书记员  崔慧雅