山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4402号 上诉人（原审原告）：杨恩红，女，1962年9月12日出生，回族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：袁恒生，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵炳海，男，1960年8月24日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：李静，肥城康正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）于新明，男，1969年4月3日出生，汉族，住肥城市。 上诉人杨恩红因与被上诉人赵炳海、于新明执行异议之诉一案，不服肥城市人民法院（2020）鲁0983民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨恩红上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院审查事实不清，判决错误。一、涉案房屋是可以执行的财产，一审认定不许可执行是错误的。被执行人于新明和肥城市边院镇东向南村村民委员会（以下简称东向南村）签订的合作协议第三条工程名称及规模：东向社区1#、2#居民楼建筑面积约10000平方米，其中60元/m2为甲方基础设施费。第四条建设方式：乙方负责该项目的资金投入、建设、出售，甲方派专人协助乙方对居民销售房屋并出具收款收据，乙方负责销售资金回收的管理，双方相互监督。由此证明了涉案房屋的财产价值的归属是乙方被执行人于新明，甲方东向南村只享有售楼价值每平方60元的基础设施费，证明房屋价值的分配比例约定明确，所以涉案房屋是可以执行的，一审认定涉案房屋权属尚不清晰，不可执行是错误的。二、一审法院审查事实不清，被上诉人的买卖是为逃避执行虚构的合同，不能排除人民法院的执行。在被执行人于新明与东向南村的合作建楼协议书第四条中明确约定“甲方派专人协助乙方对居民销售房屋并出具收款收据，乙方负责销售资金的回收管理”。但事实上东向南村只知道销售出三户（其中赵成明的2单元一层东户已盖章，西户和另外不知名的两户未盖章）。另外，在2019年9月17日执行法官吕文在东向南村书记刘义和的执行笔录中证实未交村里管理，不清楚买房的事，镇上的经管站账面不涉及这个楼的事情。由此证明，村里对楼房销售不知道，没参与也没提取每平方米60元的基础设施费，还证明东向南村并未盖章，被上诉人于新明和被上诉人赵炳海的购房合同不是村里盖的章。再者，东向南村的涉案楼房每平方米1000元都难以出售，而被上诉人以每平方米1460元，先支付全部房款购买两套，不符合客观事实，且没有款项来源和支付依据。特别是一审中提供的82000元转款账户明细余额为22万元，证明账户中仍有20万元存款，而在一审中法官询问28号开具收据，29号只支付82000元的内容时，赵炳海却说为筹集房款，说明当庭陈述与实际是矛盾的，不能证明房款己实际支付，所以也不会因执行房屋而损害被上诉人赵炳海的利益，对于有证据证明的82000元可以做适当处理。综上分析，很明显两被上诉人恶意串通为逃避执行，虚构了售房合同，东向南村对合同公章并未认可，收款收据也未加盖公章，如果支持了被上诉人的请求，还会使被上诉人再任意伪造出一个购房户来提异议规避执行，而涉案楼房是使用上诉人的资金建设的，如果这样公民的合法权益不能得到保障，相反保护了不守诚信人的利益，影响了合法执行的公权力。补充意见：一、被上诉人赵炳海本身对执行标的不享有能够排除执行的实体性权利。(一）于新明与赵炳海于2016年3月28日签订的两份案涉购房《合同书》属无效合同，赵炳海提出执行异议所据以的权利不存在合法性基础。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，除根据规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记的集体经营性建设用地外，农民集体所有土地的使用权不得通过出让、出租等方式交由单位或者个人用于非农建设使用。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法【2011】297号）明确规定，对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。本案涉案房屋是由于新明在东向南村非经营性建设用地上建设，属在农村集体土地上建设的“小产权房”；并且，签订购房合同的赵炳海非东向南村本村集体组织成员，而宅基地属于农民集体所有土地，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员。根据案涉购房《合同书》，双方就转移涉案房屋所有权问题进行了约定，而根据我国房地一体的不动产登记政策和相关法规，双方就涉案房屋的转让必然会导致非经营性集体土地使用权的转移，属于法律、行政法规规定的禁止转让房地产的情形，符合合同法第五十二条第五项的规定的违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的情形。另外，肥城市人民政府虽然于2012年7月30日出具了肥政供字（2012)第60号土地审批文件，但涉案楼房的建设无建设工程规划许可手续、施工许可手续及验收手续，且该审批文件中也明确载明“该宗地仅限本村村民居住，不得对外出售。”综上，涉案两份购房《合同书》即便暂不讨论其是否存在以房抵债的情形，就其本身来讲，因其违反了国家强制性法律规定，也应属无效合同。对于这一点，参考我国各地法院对于小产权房对外出售给集体经济组织之外的人的相关判例实践，上诉人认为认定合同无效的尺度标准相对是比较统一的。(二）被上诉人赵炳海在涉案执行标的查封前并未合法占有。根据一审中赵炳海陈述以及一审法院查实，一审判决在查明部分明确认定赵炳海在合同签订后并未装修入住，即其并未实际占有、使用房屋，至于该房屋是否已实际交付赵炳海，其也未提供相应证据予以证实。另外，即使涉案房屋处于赵炳海的控制占有下，如上所属，其签订的购房《合同书》应属无效合同，也意味着该合同自始无效，赵炳海占有涉案房屋也就失去了其合法性基础。(三）被上诉人赵炳海并未支付全部购房价款，也未按照合同约定和法律规定实际支付价款。2020年07月28日，山东省高级人民法院民一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第五条，关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条如何理解与适用问题，明确答复“案外人已经支付全部价款。案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认”。本案中，赵炳海不仅未支付全部购房价款，且对于其支付的部分也仅是提供了两张现金收款收据，而无其它证据予以佐证。对于两套房屋三十余万元的购房款，以现金方式支付，显然是不符合情理和日常交易习惯的。也明显不符合山东省高级人民法院所规定的审判、审查标准，上诉人完全有合理、充足的理由对此产生怀疑。(四）对于涉案执行标的房屋未办理过户登记，被上诉人赵炳海存在自身过错。赵炳海在签订购房《合同书》时对于其并非东向南村集体组成成员的身份是明知的，对于涉案房屋系“小产权房”的属性是明知的，对于涉诉房屋客观上根本无法办理过户登记的情况是明知的。在此情况下，赵炳海仍然签订购房合同，其对于未办理过户登记的现状显然是存在重大过错的。不属于山东省高级人民法院民一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》中规定的，“案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料，以及因其他合理客观事由未办理过户登记的，可以认定为“非因案外人自身原因”的情形。综上所述，赵炳海就涉案执行标的提出执行异议，并中止涉案房屋的执行完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，赵炳海也无充分证据证明其对执行标的享有排他性的权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担不利法律后果。另外，肥城市人民法院裁定中止执行不符合相关法律法规立法目的，不符合山东省高级人民法院相关答复意见的审判精神。二、本案审判的焦点应为被上诉人赵炳海对案涉执行标的是否享有排他性的实体性权利以及解决对执行标的是否继续执行的问题，一审法院存在扩大审查范围、适用法律错误的情形。对于本案的审理焦点和审查范围，上诉人认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，仅是审查异议人赵炳海是否对涉案执行标的是否享有排他性的权利，如果有，则执行异议成立，应中止对执行标的的执行；如果无，则应撤销中止执行裁定，继续对执行标的的执行。至于执行标的实际或现有所有权是否归案外第三人所有，不属于本案的审查范围。一审法院仅仅以执行标的所涉《合作建楼协议书》中未约定楼房的归属问题为由，认定案涉房屋权属尚不清晰，直接驳回上诉人诉讼请求显然是超出了其审查范围，且适用法律错误。即使案涉房屋所有权属案外第二人，也应有东向南村村委会或其它第三人另案提出执行异议，也不应在本案一并审理，且作为驳回上诉人诉求的唯一理由。何况，本案中被上诉人（被执行人）于新明认可涉案房屋归他所有，在上诉人与于新明、东向南村村委会民间借贷一案中，东向南村村委会也已作类似认可和陈述。综上，望贵院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 赵炳海辩称，1、原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。2、涉案房屋的房屋所有权为被上诉人赵炳海，不属于被上诉人于新明所有，该事实足以排除上诉人强制执行。3、被上诉人赵炳海为证实涉案房产所有权归其所有在原审时向法院提交了涉案房产的买卖合同、于新明向赵炳海出具的购房款收据及支付部分款项的银行交易明细，以上事实足以证实涉案两套房产于新明已经于2016年3月28日转让给了被上诉人赵炳海，赵炳海已经支出了相应的对价，接受了涉案两套房屋的钥匙，并且占有控制该涉案两套房屋，所以涉案房产的所有权人为赵炳海。4、上诉人主张被上诉人于新明为逃避执行虚构合同是无事实和法律依据的，上诉人对该主张并未向法庭提交任何证据，所以其主张不能成立。对于上诉人的补充上诉意见发表三点意见：1、上诉人认为赵炳海与于新明所签订的合同为无效合同，而本案为执行异议之诉，并非合同确认之诉。上诉人并非该买卖合同的一方当事人，其无权就合同的效力加以确认。2、被上诉人赵炳海占有涉案房产的时间为2016年3月28日，上诉人申请查封涉案房产的时间为2018年，查封的时间显然后于被上诉人购买房产的时间。在原审时于新明对于房屋买卖的过程交付的时间予以认可，现赵炳海已于2016年3月28日接受了涉案两套房产的钥匙，视为赵炳海对涉案两套房产占有控制，是否入住不影响占有的事实。3、被上诉人赵炳海对涉案两处房产支付了相应的对价，有于新明向赵炳海出具的收到条以及银行交易明细为证，综上，涉案房产的所有权人为赵炳海，并非于新明，该事实足以排除上诉人强制执行。 于新明未作答辩。 杨恩红向一审法院起诉请求：1、依法确认两被告对边家院镇东向南村2号住宅楼1单元201室和3单元202室的买卖合同无效并恢复执行；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告杨恩红因与被告于新明存在民间借贷纠纷，于2018年12月19日将于新明及东向南村村委会诉至本院，本院于2019年3月4日作出（2018）鲁0983民初6162号民事判决书，判决于新明归还杨恩红借款本金800000元及相应利息，东向南村村委会不承担责任。东向南村村委会在该案中辩称，不知道于新明借款的事，边院镇东向社区住宅楼1栋楼确实是由于新明于2012年至2017年建设的，现已入住3户。进入执行程序后，本院依据（2019）鲁0983执1201号执行裁定书，查封了于新明开发建设的位于肥城市户外）一栋，查封期限自2019年5月28日至2022年5月28日止。2020年4月3日，本案被告赵炳海作为执行案件的案外人对本院执行肥城市边院镇东向南村住宅楼2号楼1单元201室、2号楼3单元202室两处房屋提出书面异议，主张其已于2016年3月28日向于新明购买了该两处房产，并已交纳房款，完成了房屋交付，取得了两处房屋的所有权。本院于2020年4月15日作出（2020）鲁0983执异18号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定于2020年4月27日送达杨恩红，杨恩红于2020年5月12日向本院提出申请执行人执行异议之诉。又查明，被告赵炳海提交了2016年3月28日购买肥城市边院镇东向南村住宅楼2号楼1单元201室、2号楼3单元202室两处房屋的购房合同，合同出卖方（甲方）为于新明，买受方（乙方）为赵炳海，该合同落款部分出卖方于新明签字，并加盖了东向南村村委会公章。房屋价款均为195640元，于新明向赵炳海出具了两份收到房款195640元的收据。赵炳海主张于2016年3月29日将房款82000元转账至于新明儿子于雷名下，其余房款为现金交付，并主张在签订合同时交付了房屋钥匙，但未装修入住。被告于新明在庭审中对赵炳海陈述的房屋买卖过程、房款交付、房屋钥匙交付等均予以认可。再查明，被告于新明（乙方）与东向南村村委会（甲方）于2012年2月7日签订合作建楼协议书，主要内容为甲乙双方合作建设东向社区住宅楼项目，建设用地由甲方无偿提供，地上附属物、村民安置及周边一切事项由村民委员会负责处理，前期费用由甲方负责。合作所用建设手续由甲方负责出面办理。东向社区1#2#居民楼建筑面积约10000平方米，其中60元/㎡为甲方基础设施费用。乙方负责该项目的资金投入，建设、出售，甲方派专人协助乙方对居民销售房屋并出具收款收据，乙方负责销售资金回收的管理。项目建成后交由村委管理，同时将工程的有关技术材料及成本造价结算书交村委管理存档。肥城市人民政府于2012年7月30日作出土地审批文件，同意东向南村村委会使用原旧村址6980平方米作为建村民公寓项目用地，仅限本村村民居住，不得对外出售。涉案楼房建设项目环境影响登记表、建设工程施工图设计文件审查合格书中建设单位均为东向南村村委会。庭审中，原告主张涉案楼房是旧村改造的回迁房屋，没有房屋权属证书。被告于新明则主张有集体土地使用证、规划许可证、开工证等手续，但登记的都是东向南村村委会。其与东向南村村委会签过协议，由于新明承建，村委提供建设用地及跑手续，约定所有权归于新明所有，卖完房子后按每平方60元给村里交钱。 一审法院认为，本案系申请执行人的执行异议之诉，解决的是对执行标的是否继续执行的问题。针对不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判决。依照法律规定，人民法院可执行被执行人的责任财产，民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产范围之外的财产给付债务。法院在执行程序中对被执行人采取的强制执行措施，也应当以其责任财产范围为限。如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案涉案房屋未办理不动产登记手续，楼房建设使用土地为肥城市边院镇东向南村旧址，建设项目环境影响登记表、建设工程施工图设计文件审查合格书中建设单位均为肥城市边院镇东向南村村民委员会。在于新明与肥城市边院镇东向南村村民委员会签订的合作建楼协议书中，仅约定项目建成后交由村委管理，未约定涉案楼房归属。综上，本案涉案房屋权属尚不清晰，故对原告要求许可执行的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告要求确认两被告间买卖合同无效的诉讼请求，因该合同约束的是两被告间的权利义务，原告非合同相对方，故对该诉讼请求，本院亦不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，判决:驳回原告杨恩红的诉讼请求。案件受理费7169元，由原告杨恩红负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨恩红提交证据一、（2020）鲁0983民初2102号民事裁定书及购房合同一份、收款收据两份，证据来源于肥城市人民法院。证明：赵炳海一案中所购买的房屋与该裁定书中郭传臣所购买的房屋是本案争议的三单元202室，属于一房二卖。在该裁定中郭传臣也提供了与赵炳海相同的合同和收据，证明于新明对外签订合同和开出收据的事实是虚构的，是不可采信的。证据二、（2020）鲁民申2755号民事裁定书和（2017）冀民终461号民事判决书，根据这两份案例充分证明了对于小产权房的买卖合同属于无效合同，特别是（2017）冀民终461号民事判决书对于该案中提交的合同和收款收据因为有诸多疑点且有与其他购买房屋的人员提交的收款收据从编号上就存在着诸多的矛盾之处。根据最高院关于统一法律适用、和类案检索的指导意见证实了在同类事实符合同类法律规定的前提下可以参照类案的依据事实进行判决。该两份判例一份为小产权房无效的依据，以此证实本案被上诉人房屋的买卖合同无效，就符合了最高院关于执行异议之诉第28条第一项没有签订合法有效的买卖合同，第二份判例，是指异议之诉二审的判决书，该判决书对于驳回异议的内容显示了山东省高院对于异议之诉第28条强调的必须同时符合该条4项规定，并且对于第三款房款的支付必须有转账凭证予以印证支付款项予以证实。对于上诉人提交的2020鲁09**民初2102号裁定书只是证实赵炳海一案中购买的三单元202室房屋已签了合同，开具了收款收据，不能作为实际购买支付房款的依据，因为郭传臣在提出执行异议时也提交了相同的合同和收款收据，所以其事实相互矛盾。被上诉人赵炳海质证认为，对证据一裁定书的真实性无异议，但是该裁定书系确认合同无效纠纷，因上诉人并非买卖合同的当事人，所以并非系该案适格的诉讼主体，法院驳回了起诉，上诉人提供该证据无法证明上诉人的证明目的。对于购房合同、收款收据的真实性有异议，从购房合同最后一页监管部门肥城市边院镇东向南村村民委员会所加盖的公章看，与我方提交的出卖方肥城市边院镇东向南村村民委员会加盖的公章并非同一枚公章，上诉人提交的该份合同所加盖的公章是虚假的，另外，通过原审时于新明出庭所陈述的事实，足以证实肥城市边院镇东向南村村民委员会、于新明与赵炳海所签订的合同真实合法有效，所以我方认为该份合同是无效的。对该证据二两份案例的真实性有异议，另外，该两份判例与本案无任何关联性，另外该两份判例的内容均系如何认定小产权房买卖效力的判例，通过上诉人提交的2021号民事裁定书法院驳回了上诉人的起诉，足以证实上诉人并非涉案买卖合同的当事人，所以其无权作为诉讼主体认定合同的效力，即便该两份判例真实，也无法证实上诉人的主张。我国不是判例法国家，该两份裁定不能作为证据使用。被上诉人赵炳海提交肥城市边院镇东向南村支部书记刘义和的证明一份。证明：东向南村对于于新明与赵炳海所签订的涉案房屋的买卖合同的真实性和加盖村委会公章的真实性无任何异议，进一步说明肥城市边院镇东向南村村民委员会、于新明与赵炳海所签订合同系真实合法有效的。上诉人杨恩红质证认为，第一，对该证据我方有异议，从表面形式看，“刘义和”的签字和上面的内容书写非同一人所写。第二，该证据属于证人证言，证人不出庭作证，不能作为认定事实的依据。第三，该内容不能证明被上诉人所说的其合法有效，因为该内容所用了“认为上届班子应该知道是真实的”并非出证人自己认可，而是推定，所以该证据不能证明被上诉人所想证明的内容。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据一的裁定书真实性无异议，本院对证据一中裁定书真实性予以确认，被上诉人对证据一中购房合同、收款收据有异议，但购房合同、收款收据是来源于肥城法院，本院对证据真实性予以确认。被上诉人对上诉人提交证据二有异议，该证据系复印件，且与本案无关联性，本院不予采信。上诉人对被上诉人提交的证明有异议，证人应出庭作证，本院对被上诉人提交的证明不予采信。 本院对一审的查明事实予以确认。 本院认为，本案系申请执行人的执行异议之诉，是针对不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，本案要结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。依照法律规定，人民法院可执行被执行人的责任财产，民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产范围之外的财产给付债务。法院在执行程序中对被执行人采取的强制执行措施，也应当以其责任财产范围为限。如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案涉案房屋未办理不动产登记手续，楼房建设使用土地为肥城市边院镇东向南村旧址，建设项目环境影响登记表、建设工程施工图设计文件审查合格书中建设单位均为肥城市边院镇东向南村村民委员会，不是被上诉人于新明，在被上诉人于新明与肥城市边院镇东向南村村民委员会签订的合作建楼协议书中，仅约定项目建成后交由村委管理，未约定涉案楼房归属，综上，本案涉案房屋权属尚不清晰，不能确定涉案房屋物权的权利人为被上诉人于新明，无论肥城市边院镇东向南村村民委员会、被上诉人于新明与被上诉人赵炳海签订的购房合同是否有效，均不影响认定涉案房屋的物权不属于被上诉人于新明，合作协议约定被上诉人于新明负责销售资金回收的管理，从该约定也可以认定被上诉人于新明对涉案房屋享有财产权益而非物权，且上诉人上诉状中明确认可涉案房屋的财产价值的归属是于新明，故上诉人要求许可执行涉案房屋的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，杨恩红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7169元，由杨恩红负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二一年二月二十日 书记员  袁 琳