贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终257号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴绍琴，女，1977年6月22日出生，苗族，贵州省三穗县人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：吴东阳，男，1973年3月4日出生，苗族，贵州省三穗县人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴绍琴，女，1977年6月22日出生，苗族，贵州省三穗县人，住凯里市,系吴东阳之妻。特别授权代理。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里市北京东路**/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人吴绍琴、吴东阳、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院认可的华融贵州分公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，应当尊重并保护华融贵州分公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人，物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除执行优先债权，华融贵州分公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此，一审判决依据《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人诉求是错误的。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。华融贵州分公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，故应当依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。请求二审支持华融贵州分公司的上诉请求。吴绍琴、吴东阳答辩称：答辩人购买的房屋在2012年12月30日就已经备案了，房屋抵押是在2014年，答辩人购买涉案房屋和备案均在前，不属在建工程，已经付清了购房款，一审判决正确，请求驳回华融贵州分公司的上诉，维持一审判决。大地联创房产公司未提交答辩意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告吴绍琴、吴东阳系凯里市永乐路28号永乐家园1幢25层2504号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢25层2504号住房在内）。吴绍琴、吴东阳得知自己所购的永乐家园”小区1幢25层2504号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异138号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果，并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本案诉讼。另查明，2012年12月30日，以大地联创房产公司为出卖人、吴绍琴、吴东阳为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-116《商品房买卖合同》。合同约定：1、吴绍琴、吴东阳购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积34.87ｍ2，总价款141224元；2、买受人在在2012年6月5日支付71224元，在2012年12月30日前支付尾款70000元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。同时查明：涉案商品房买卖合同不仅已在房产部门办理了备案登记手续，而且大地联创房产公司于2015年8月26日向吴绍琴、吴东阳出具了一份销售不动产统一发票，金额为141143元。大地联创房产公司认可收到原告吴绍琴、吴东阳支付的购房款141143元。再查明：经实地查看，吴绍琴、吴东阳已对涉案房屋进行装修并入住多年。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据吴绍琴、吴东阳对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，吴绍琴、吴东阳在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但吴绍琴、吴东阳作为买受人没有过错责任。涉案商品房买卖合同第四条虽然约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢25层2504号商品房）已设置抵押，且抵押权人系是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。吴绍琴、吴东阳不仅在2013年10月19日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，不予支持。被告吴绍琴、吴东阳的答辩意见与庭审查明的事实相符，依法予以采纳。被告大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审举证期间，双方未提交有新证据。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋是否予以准许。2012年12月30日吴绍琴、吴东阳与大地联创房产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴绍琴、吴东阳于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，涉案房买卖合同不仅已在房产部门办理了备案登记手续，2015年8月26日吴绍琴、吴东阳付清购房款后，大地联创房产公司已向吴绍琴、吴东阳出具了销售不动产统一发票。涉案房屋虽然至今未能办理产权过户登记手续，但是，造成的原因不是吴绍琴、吴东阳的责任，而是大地联创房产公司的原因所致，吴绍琴、吴东阳作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已全部付清。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，吴绍琴、吴东阳辩解不得执行涉案房屋，符合上述第二十八条规定的四种情形。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判准许对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢