河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10019号原告:梁许锋，男，汉族，1990年5月5日出生，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：耿高飞，河南良承律师事务所律师。被告:郑州市旭天盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C，住所地新郑市孟庄镇中华路北段西侧(与新1**国道交叉口向北50米)。法定代表人:郭京愔，总经理。委托诉讼代理人：王阿男，男，汉族，1993年3月3日出生，住河南省林州市，系公司员工。第三人:兴业银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码：91410100766233967R，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼。法定代表人：刘健，该行行长。委托诉讼代理人：王静，女，朝鲜族，1983年6月16日出生，住郑州市金水区，系公司员工。委托诉讼代理人：李亚明，男，汉族，1989年11月25日出生，住河南省兰考县，系公司员工。原告梁许锋诉被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司(以下简称“旭天盛公司”)、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行(以下简称“兴业银行郑州分行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁许锋委托诉讼代理人耿高飞、被告旭天盛公司委托诉讼代理人王阿男到庭参加诉讼。第三人兴业银行郑州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁许锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、判令被告返还原告首付款248523元、逾期交房违约金8265.23元和利息30364元，合计287152.23元（利息以248523元为基数，自2018年5月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告返还原告维修基金6102元、按揭服务费1000元和契税11374.17元，共计18476.17元；5、判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款（具体还贷数额以第三人出具的还贷明细为准）；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，截止2020年12月，原告已偿还第三人贷款122227.53元；6、判令被告向第三人偿还原告的剩余贷款，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担（具体数额以第三人出具的还款明细为准）；7．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于新郑市孟庄镇创新路东侧、环南路北侧的阳光城丽景湾二号院1幢4层404号房屋出卖给原告，房屋建筑面积93.88平方米，总房款826523元，原告支付首付款248523元，剩余房款578000元以商业贷款方式支付，被告应于2019年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已按合同约定支付了首付款并从第三人处办理了银行贷款支付给被告，但被告至今并未按照合同约定履行交房义务，原告认为，被告逾期交房且房屋存在质量问题，与被告协商未果，依法提起诉讼，望判如所请。被告旭天盛公司辩称：一、1、涉案房屋已于2020年9月30日完成交付，原告也在起诉状中说明房屋质量有问题，也能说明原告已办理收房手续。故而合同已经履行完毕，原告无权要求解除合同；2、《合同补充协议》第九条第6项明确约定：“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。”由此可见，《合同补充协议》的约定系对合同正文的补充和变更，因合同正文第八条的约定已经变更为《合同补充协议》第九条第6项，所以原告要求解除合同的诉求没有合同依据；3、且双方签订的《商品房买卖合同》中附件四：《合同补充协议》载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。”《合同补充协议》第九条第1项明确约定：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）。(5)施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。”。自涉案工程施工以来，政府环境治理和大气管控严格，停工天数高达389天，新冠疫情的影响长达54天，根据合同约定，我司有权顺延交房且不承担违约责任。综上，原告要求解除合同的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。二、原告主张的《个人购房抵押（保证）借款合同》与本案无关，也不存在解除的情形；我方认为原告无权解除合同，故也无权要求我方返还购房款、利息和违约金；四、我方不是收取维修基金的主体，维修基金系由新郑市物业管理维修基金中心收取，原告无权要求我方返还，按揭服务费我方并未收取，不应当返还，契税是由原告根据国家相关法律规定依法向国家缴纳的税款，原告要求我司返还没有依据，我方不是契税的收取主体，原告无权要求我司返还；五、银行贷款利息来源于原告和第三人之间金融借款合同，跟我方无关，原告要求我方返还原告向第三人偿还的贷款的诉求没有事实和法律依据；六、《个人购房抵押（保证）借款合同》不存在解除的情形，原告要求我方向第三人偿还原告的剩余贷款，没有法律依据；七、本案诉讼费用应当由原告承担。第三人兴业银行郑州分行辩称，原告、被告及我方签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条明确约定：“借款发放后，本同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更，延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用”。合同签订后，我方已按照合同约定按时足额发放了贷款，已履行了借款义务。原告、被告也应按照合同约定相应的还款责任，我方不同意解除《个人购房抵押(保证)借款合同》。即使本案中房屋买卖合同最终被确认解除，从而导致《个人购房抵押(保证)借款合同》解除，原告、被告应共同承担还款责任，偿还《个人购房抵押(保证)借款合同》项下全部贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定本案事实如下：2018年5月2日，原告梁许锋与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），约定，梁许锋购买旭天盛公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧××阳光城丽景湾××房屋××套，建筑面积93.88平方米，总房款826523元，首付款金额248523元，2018年5月2日现金支付（交纳比例30.07%），商业贷款金额578000元，2018年6月2日付款（缴纳比例:69.93%）。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。且附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。2018年6月27日，原告梁许锋、被告旭天盛公司及第三人兴业银行郑州分行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定，兴业银行郑州分行向梁许锋提供贷款578000元，用于购买涉案房屋，借款期限360个月，自2018年6月27日至2048年6月27日止。还款方式为等额本金偿还法，还款周期为一个月，每个公历月的12日及借款到期日为还款日。贷款双方对提前还款的特别约定为24月内按提前还款金额的0.5%收取违约金。旭天盛公司对上述借款提供阶段性担保。梁许锋以涉案房屋作为抵押物，将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人兴业银行郑州分行。合同签订后，第三人兴业银行郑州分行于2018年8月2日向原告梁许锋发放贷款578000元。截止2020年12月，原告梁许锋偿还第三人兴业银行郑州分行借款本息共计122227.53元。被告旭天盛公司分别于2018年5月8日、2019年11月29日向原告梁许锋出具收取房款发票，显示的收取房款分别为248523元、578000元，共计826523元。原告梁许锋于2018年5月2日向郑州市华泽房地产营销策划有限公司交纳按揭服务费1000元，于2019年3月8日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金6102元。2020年8月24日，涉案房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位向被告出具了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告旭天盛公司通过标准快递向梁许锋送达交房通知书，通知其定于2020年9月30日11点-12点办理交房手续。原告梁许锋拒收该快递且未按该通知接收房屋。另查：原告提交阳光城丽景湾小区交房不合格的照片一份，用以证明案涉房屋没有按合同约定于2019年12月31号前交付，被告以各种理由延期交房，到2020年9月份才通知交房，且房屋质量不合格也不具备“三书一证一表”，即（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》）。根据合同约定原告要求解除合同。同时证明，涉案房屋配套设施不健全，物业服务不达标，环境脏乱差，给原告生活造成严重影响。被告旭天盛公司认为，涉案房屋已于2020年8月24日经五大主体验收合格，具备交房条件，且《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。以及附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”，可以说明原告无权解除合同。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，购房发票、维修基金交存凭证，阳光城丽景湾小区交房不合格的照片，郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，快递单、《个人购房担保借款合同》及本案庭审笔录等相关证据佐证。本院认为，原告梁许锋与被告旭天盛公司、第三人兴业银行郑州分行签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）和原、被告及第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件四作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。合同当事人均应按合同及买卖合同附件的约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告分两次向被告支付房款，共计826523元，原告已履行了向被告支付购房款的合同义务，被告应当在双方合同约定的交付日期（2019年12月31日）前向原告交付经验收合格的商品房屋。现原、被告对购房合同附件四理解各持不同意见：被告辩称该补充协议系对合同正文的补充和变更，因合同正文第八条的约定已经变更为补充协议的第九条第六项，所以原告要求解除合同没有依据。原告主张该补充协议为事后补签，并非落款的2018年5月2日，且属格式条款，免除被告方责任，加重原告方责任，在签订该协议时，内容过多，字迹过小，被告方未尽到足够的提示义务，显示公平。该案中，被告旭天盛公司提供的工程竣工验收备案表显示旭天盛公司于2020年8月29日报送备案，亦显示涉案房屋于2020年8月24日经新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。原告梁许锋收到交房通知书后，以交房逾期时间较长，要求解除合同并赔偿相关损失为由拒收房屋。原告目前提供的证据不能证明涉案房屋质量不合格；同时，合同附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。以及附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。因此，对于涉案房屋逾期交房的处理应当按照双方以补充协议中的约定进行，在该补充协议中，对于因出卖人原因超过双方约定的交房期限60日的，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告以涉案商品房买卖合同应予解除为前提，要求解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；要求被告返还首付款248523元、逾期交房违约金8265.23元和利息30364元，合计287152.23元（利息以248523元为基数，自2018年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；要求被告返还原告维修基金6102元、按揭服务费1000元和契税11374.17元，共计18476.17元；要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（具体还贷数额以第三人出具的还贷明细为准），截止2020年12月，原告已偿还第三人贷款122227.53元；要求被告向第三人偿还原告的剩余贷款，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担（具体数额以第三人出具的还款明细为准）的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁许锋的诉讼请求。案件受理费7718元，减半收取3859元，由原告梁许锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵俊霞二〇二一年二月二日书记员  赵浩然