浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)浙01民终7630号 上诉人（原审被告）：郁长柏，男，1964年9月27日出生，满族，住辽宁省兴城市。 上诉人（原审被告）：杭州渤海水产有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区秋涛支路****。统一社会信用代码：91330102785307837M。 法定代表人：程亮亮。 被上诉人（原审原告）：钱江时代公寓第五届业主委员会。住所地。住所地：浙江省杭州市上城区清江路钱江时代公寓****iv> 负责人：蒋华君。 委托诉讼代理人：徐飞、徐丹，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人郁长柏、杭州渤海水产有限公司（以下简称渤海公司）因与被上诉人钱江时代公寓第五届业主委员会（以下简称钱江时代第五届业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初599号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郁长柏、渤海公司上诉请求：一、撤销原判第一至四项，依法改判驳回钱江时代第五届业委会一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由钱江时代第五届业委会承担。事实和理由：一、案涉房屋产权不明，且钱江时代第五届业委会已解散，故本案诉讼主体不明，钱江时代第五届业委会作为案涉的权利主体存在争议。二、案涉房屋面积不明，且钱江时代第五届业委会没有提供房屋的面积测绘成果书，故一审按照30平方米计算没有事实和法律依据。三、案涉房屋的租金起算时间应当从2016年11月24日起算，一审认定租金起算时间为2016年7月1日没有事实依据。四、一审判决郁长柏、渤海公司承担资金占有损失4000元没有事实依据。五、一审判决合同解除也没有事实和法律依据。基于产权主体不清晰，房屋没有合法产权证明，且钱江时代第五届业委会主体已经不存在，一审判决郁长柏、渤海公司与钱江时代第五届业委会于2019年11月10日解除合同没有依据。综上，一审认定事实错误、法律适用错误，请求判如所请。 钱江时代第五届业委会向一审法院起诉请求：1、确认钱江时代第五届业委会与郁长柏、渤海公司的租赁合同自2019年11月10日起解除；2、郁长柏、渤海公司向钱江时代第五届业委会支付2016年11月24日至2019年11月10日期间的租金108202元和资金占用损失8067.05元（以每期应付租金为基数，自每期租金应付之日起，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2019年12月10日止，要求支付至实际清偿日）；3、郁长柏、渤海公司立即腾退、返还房屋，并支付房屋占有使用费3328元（自2019年11月11日开始计算，暂计算至2019年12月10日）；4、本案诉讼费由郁长柏、渤海公司承担。原审审理中，钱江时代第五届业委会将诉请第2项变更为：判令郁长柏、渤海公司向钱江时代第五届业委会支付2016年7月1日至2019年11月10日期间的租金128469.33元和资金占用损失12948.28元（以每期应付租金为基数，自每期租金应付之日起，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年4月28日止，要求支付至实际清偿日）；钱江时代第五届业委会将诉请第3项变更为：判令郁长柏、渤海公司立即腾退、返还房屋，并支付房屋占有使用费18636.8元（自2019年11月11日开始计算，暂计算至2020年4月28日，要求计算至房屋实际腾退返还之日）。钱江时代第五届业委会就变更后的诉请所附的计算清单显示，2016年7月1日到2017年12月31日的租金单价为47元/月/平方米，2018年1月1日之后的租金单价为52元/月/平方米，计租面积为64平方米。 一审法院认定事实：钱江时代第五届业委会与郁长柏、渤海公司均确认钱江时代公寓1幢架空层玻璃房由钱江时代公寓全体业主所有。郁长柏举证的“杭州市房屋租赁合同”首部显示，出租方（甲方）为上城区钱江时代第四届业委会，承租方（乙方）为郁长柏。该合同尾部落款处出租方（甲方）仅有“蒋小敏”的签字，无业委会的印章，承租方（乙方）有郁长柏的签名、身份证号码、电话号码并加盖有渤海公司的印章，落款日期为2016年7月1日。该合同载明：甲方将坐落在本市钱江时代公寓的1幢办公房房屋建筑面积共25平方米出租给乙方使用，乙方保证租赁该房屋仅作办公室使用，租赁期自2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金1181元，年租金14172元，自合同签订当天甲方将房屋交于乙方使用，每年租金按年租金的5%递增。郁长柏主张蒋小敏为第四届业委会成员、财务人员。钱江时代第五届业委会认可蒋小敏是钱江时代公寓第四届业委会外聘临时工，但认为蒋小敏不能代表业委会和全体业主对外签订合同，业委会和全体业主也没有给蒋小敏授权。郁长柏认可自2016年7月1日取得上述合同项下租赁房屋，进行装修后实际占有使用至今，因与业委会就租金数额存在分歧而从未支付过租金。2018年10月业委会曾向郁长柏发送催告函，向郁长柏催收尚欠租金63232元。2019年11月1日业委会委托律师向郁长柏发送律师函，要求郁长柏于2019年11月10日前支付截至该日的租金108202元并办理相关解除房屋租赁合同手续以及腾退承租房屋。案涉租赁标的钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房经原审法院实地察看，分为玻璃门部分和卷帘门部分。玻璃门部分门上有“渤海参堂”的字样并张贴有所售海参的宣传海报，室内放置有桌椅、冷柜、纸箱等物品。卷帘门部分现场察看时系门被锁上的状态。郁长柏认可其实际占有使用的为玻璃门部分，不认可其占有使用卷帘门部分。2020年5月18日钱江时代公寓物业服务中心出具证明一份，载明：经物业工程部现场测量钱江时代公寓1幢1单元玻璃房实测面积为68.88平方米，其中卷帘门部分实测面积为38.64平方米。另，郁长柏为渤海公司股东，并担任监事一职。钱江时代公寓物业服务中心浙江野风物业服务有限公司曾向渤海公司开具过1幢店面2017年度物业费发票。一审法院认为，郁长柏对钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房的玻璃门部分自2016年7月1日起实际占有使用至今，同时基于郁长柏与渤海公司的关系，以及该处房屋的实际使用情况，应认定该处房屋的实际使用人为郁长柏和渤海公司。因此，郁长柏和渤海公司应共同承担该处房屋相应的租金和占有使用费。对于钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房的卷帘门部分，钱江时代第五届业委会虽主张系郁长柏和渤海公司承租使用，但未提交足以认定的有效证据，应由钱江时代第五届业委会承担相应的举证不能的不利后果。因郁长柏和渤海公司就其实际使用的玻璃门部分一直未支付过租金，且租赁双方并未明确约定过租赁期限，应视为不定期租赁，故钱江时代第五届业委会可以随时主张解除合同。因郁长柏已于2019年11月10日前收到钱江时代第五届业委会关于解除合同的主张，故钱江时代第五届业委会诉请确认其与郁长柏和渤海公司之间的租赁合同自2019年11月10日解除，符合本案事实及相关法律规定，予以支持。郁长柏和渤海公司应腾退上述占有使用的房屋并返还给钱江时代第五届业委会。关于郁长柏和渤海公司占有使用的玻璃门部分的面积，因郁长柏举证的房屋租赁合同并非由当时的第四届业主委员会签订，故无法以该合同上载明的25平方米作为租赁双方的计租面积，而应考虑玻璃门部分的实际面积。根据实地察看情况并结合本案已有证据，物业服务中心的测量数据较之于郁长柏主张的25平方米而言，应更符合玻璃门部分的实际情况。因此，确定案涉玻璃门部分计租面积按30平方米计算。关于租金标准，结合双方的证据及庭审中双方意见，确认2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为47元/平方米/月，之后逐年递增5%，2017年7月1日至2018年6月30日租金标准为49.35元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为51.82元/平方米/月，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为54.41元/平方米/月，2020年7月1日起租金标准为57.13元/平方米/月。按上述计租面积与租金标准，经计算，2016年7月1日至2019年11月10日期间的租金为60414.5元。自2019年11月11日至郁长柏和渤海公司实际腾退并向钱江时代第五届业委会返还所占有使用房屋之日，郁长柏和渤海公司还应继续按上述标准向钱江时代第五届业委会支付占有使用费。经计算，自2019年11月11日暂计至2020年6月30日的房屋占有使用费为12514.3元。自2020年7月1日起应按每月1713.9元的标准继续计算。关于钱江时代第五届业委会诉请的资金占用损失，因租赁双方未明确约定租金支付期限，根据合同法相关规定，承租人应在每届满一年时支付，而钱江时代第五届业委会计算清单所列按租期开始之日起算缺乏依据，应予调整。另外，双方之间至今未签订正式的租赁合同，未就租赁面积、租金数额、付款期限等作明确约定，不能简单地归咎于郁长柏和渤海公司一方，钱江时代公寓业委会因换届等多方原因对此也应负有一定责任。故对钱江时代第五届业委会该项诉请酌情予以支持4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年7月6日判决：一、确认钱江时代第五届业委会与郁长柏、渤海公司之间的房屋租赁合同自2019年11月10日起解除；二、郁长柏、渤海公司于判决生效之日起十日内向钱江时代第五届业委会支付租金60414.5元和资金占用损失4000元；三、郁长柏、渤海公司于判决生效之日起十日内腾退其实际占有使用的钱江时代公寓1幢1单元玻璃房并返还给钱江时代第五届业委会；四、郁长柏、渤海公司于判决生效之日起十日内向钱江时代第五届业委会支付计算至2020年6月30日的房屋占有使用费12514.3元以及自2020年7月1日起按每月1713.9元的标准继续计算至实际腾退返还之日止的房屋占有使用费；五、驳回钱江时代第五届业委会的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3501元，由郁长柏、渤海公司负担1723元，由钱江时代第五届业委会负担1778元。 本院审理查明，钱江时代第五届业委会任期自2017年6月20日至2020年6月19日。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中经查明，钱江时代第五届业委会的任期自2017年6月20日至2020年6月19日，在一审判决之前已经任期届满，钱江时代第五届业委会作为诉讼主体已经消亡。二审审理中，钱江时代公寓新的一届业主委员会尚未成立，且成立期限目前尚无法明确，为保障双方当事人的合法诉讼权利，本案对原审判决进行改判，待钱江时代公寓新业委会成立，可另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初599号民事判决； 二、驳回钱江时代公寓第五届业主委员会的起诉。 一审案件受理费3501元，退还钱江时代公寓第五届业主委员会；上诉人郁长柏、杭州渤海水产有限公司预缴的案件受理费3501元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年二月十九日 书记员 袁其伟