苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1246号原告：顾育成，男，1976年4月10日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：苏州安邦物业服务股份有限公司，住所地苏州工业园区东延路**顺达商业广场****。法定代表人：周雪峰，董事长。委托诉讼代理人：王永霞，该公司员工。被告：苏州东兴房地产开发有限公司，住所地，住所地苏州市吴中区临湖镇渡村商业街**楼iv>法定代表人：陈俊华，董事长。委托诉讼代理人：方亮，该公司员工。原告顾育成与被告苏州安邦物业服务股份有限公司（下称安邦公司）、苏州东兴房地产开发有限公司（下称东兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情疑难复杂依法裁定转为普通程序进行审理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，本案适用普通程序由审判员王丽娜独任公开开庭进行了审理。原告顾育成，被告安邦公司的委托诉讼代理人王永霞，被告东兴公司的委托诉讼代理人方亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾育成向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿房屋修复费22635.02元；2、判令被告安邦公司支付违约金22635.02元；3、判令被告东兴公司支付补偿金22635.02元；4、判令两被告连带支付房屋修复期间的基本生活用品搬运费1000元、至少4个月房租16000元，计17000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年5月16日与东兴公司签订《商品房买卖合同》、与安邦公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》。原告入住东泰花园5幢303室后发现智能可视对讲故障及房屋出现多处裂缝后立即反映给物业要求开发商修复，安邦公司于2009年8月28日出具《房屋设施设备验收单》，于2010年8月12日开具《保修单》，后又于2014年3月11日由经理黄铮与其签订《关于房屋墙体裂缝的情况说明》等明确答应予以修复，但时至今日被告安邦公司及东兴公司均未解决原告房屋修复一事，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告安邦公司辩称：其与原告之间存在物业服务合同关系，涉案房屋墙面裂缝、渗漏等均属于房屋质量瑕疵问题，房屋质量瑕疵的修复费用及修复期间相关损失均与其无关，其与被告东兴公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同约定由其配合被告东兴公司做好交房工作；其与原告签订《苏州市前期物业管理服务协议》，该合同未约定交房验收相关内容；2009年8月28日涉案房屋交接时其与原告签订了交付验收手续并已将涉案房屋需要整改问题报给被告东兴公司，已履行与被告东兴公司《苏州市前期物业管理委托合同》约定内容，交房时已向原告提交了《住宅质量保证书》，此后如原告发现涉案房屋存在质量问题应直接向被告东兴公司报修，涉案房屋属业主专有，相关质量瑕疵修复不属其提供物业服务的事项，相关档案资料亦不在其保管范围，且原告自2010年8月起就一直拖欠物业服务费。综上，其不存在违约行为，不应承担相应赔偿责任。被告东兴公司辩称：原告在涉案房屋保修期内并未向其提出要求保修的请求，涉案房屋出售后交付至今近十年，早已过了房屋保修期，现原告诉请要求承担房屋修复费、违约金、补偿金、搬运费、租房费、鉴定费等无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年5月16日，原告顾育成（买受方）从被告东兴公司（出卖方）处购买了由被告东兴公司开发的位于苏州市吴中区临湖镇东泰花园5幢303室房屋（下称涉案房屋），双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告所购上述房屋为期房，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖方自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖方原因造成的损坏，出卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受方承担。按住宅质量保证书承诺内容承担相应保修责任，买受人应当配合出卖人履行保修义务。上述《商品房买卖合同》之补充协议约定买受人同意出卖人将商品房交付义务委托给前期物业管理企业，补充协议第7条约定：买受人在房屋勘验交接时，如发现房屋存在质量瑕疵或质量问题，按以下原则处理，买受人应当在验收文件上批注发现的质量瑕疵或质量问题并签署房屋验收单，不得以此拒绝交接。房屋交付后，双方对前述质量瑕疵或质量问题委托有资质的检测机构检测，如认定该房屋地基基础或主体结构存在重大质量问题的或其他严重质量问题的，双方参照合同第十二条第1款相对应的条款执行，如买受人不退房的，则该条款中所述给予买受方的合理补偿计算方式，按修复该质量问题所花费的工期计算逾期交房违约金加上买受人遭受的实际损失，如认定存在一般工程质量问题，双方参照合同第十二条第1款相对应的条款执行，补偿金额按买受人遭受的实际损失计算。此后，原告顾育成（乙方）与被告东兴公司（甲方）、被告安邦公司签订一份《苏州市前期物业管理服务协议》，由被告安邦公司负责涉案房屋所在东泰花园小区的前期物业管理工作，约定提供的物业管理服务事项见附件一，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改下，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。该协议附件一列明了包括建筑共用部位的维修、养护和管理，物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，公共环境卫生，公共绿地等的养护与管理，维持公共秩序，交通和车辆停放秩序的管理，物业使用禁止性行为的管理，物业维修和养护费用的帐务管理，物业档案资料的保管，物业其他共同事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项等11项事项。2009年8月28日，原告接收涉案房屋，当日与被告安邦公司的工作人员签订了《房屋设施设备验收单》，列明该房屋下列项目须进行整改：1、可视分机已由业主带回，未测试；2、裂缝，见验房报告。涉案房屋于2009年9月16日办理房屋产权登记，原告顾育成为共有权人，房屋总层数4层，建筑面积139.66平方米、阁楼19.42平方米。涉案房屋交接时向原告交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，其中《住宅质量保证书》载明竣工验收时间为2009年4月20日，质量保修受理部门为东兴公司工程部并载明了联系电话及联系地址，保修期是以收房通知书上注明的收房日作为起始时间；住宅质量保修说明为：地基基：地基基础和主体结构保修期限为该工程合理使用年限水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年等。原告表示，上述《房屋设施设备验收单》载明验房报告即为交房时由其委托苏州啄木鸟验房咨询有限公司（下称啄木鸟公司）作出验房报告，房屋交接时发现存在裂缝等质量问题就报修了，此后接到被告安邦公司通知说裂缝已修好，其去查看时外观上确实没有裂缝了，就装修三月左右后入住涉案房屋，住了半年后涉案房屋又出现裂缝，其就向被告安邦公司反馈于2010年8月12日第二次报修，当时被告安邦公司工作人员让填写报修单，此后涉案房屋裂缝等质量问题一直未解决，其于2014年3月11日向被告安邦公司的物业经理黄铮出具《关于房屋墙体裂缝的情况说明》要求维修，为证明其主张成立提供证据并陈述如下：（1）啄木鸟公司出具的验房报告复印件1份，称当时啄木鸟公司就给其1份报告复印件，该报告记载存在问题有：一楼墙面裂缝3条、空鼓1处，二楼墙面裂缝8条、二楼主卧窗角裂缝1条，等等。（2）2010年8月2日《报修单》，该报修单由被告安邦公司提供，上述有被告安邦公司的名称，称其报修后由被告安邦公司的工作人员填写并向其出具，报修内容为“房间内有条很长的裂缝（楼上楼下都有），该报修单中物业受理人处有签名，但由于字迹潦草无法识别具体名字。（3）其于2014年3月11日向被告安邦公司出具《关于房屋墙体裂缝的情况说明》，当日由被告安邦公司物业经理黄铮签字确认，主要内容为：本人于2009年12月入住东泰花园5幢303室，入住房屋后发现房屋楼上、楼下承重墙陆续出现多处裂缝，最长处有数十米，以致不能正常使用房屋。上述问题发生后本人多次向被告安邦公司相关人员反映要求维修，2010年8月12日被告安邦公司工作人员察看现场后填开了一份报修单答复修复，遗憾的是自答应维修至今未派人维修，因本小区2014年5月30日前即将交付满5年，根据相关文件要求房屋交付5年内由开发商负责维修，现本人出具书面材料要求在保质期结束前将房屋维修到位，并赔偿5年来的房屋居住损失等。经质证，被告安邦公司对验房报告表示《房屋设施设备验收单》所涉质量问题已由其反馈给被告东兴公司，相关问题亦整改修复完成，由于已过去十年故而无法查证验收单载明验房报告是否为原告提交的验房报告，且该验房报告未经其签单确认；对报修单虽上述有其公司名称，但由于时间太久了无法查清是否由其出具，无法明确当时使用报修单格式，无法核实当时签字人员身份，亦无法提供相关报修记录存档材料，无法核实该报修单载明日期之后有无维修或通知被告东兴公司要求维修，但如果有业主报修房屋质量问题其会告知业主自行联系开发商；对情况说明表示无法确认黄铮签名是否本人所签，表示黄铮确曾是其员工，当年确实在涉案项目工作。被告东兴公司对验房报告表示当时其未经手涉案房屋验房交接等故不清楚相关情况；对报修单真实性无异议，但认为只能说明原告向被告安邦公司反映了维修诉求，该报修单中并无其工作人员签字或盖章，故其对原告上述报修诉求并不知情；对情况说明中黄铮签名是否本人所签无法确认，黄铮当年确是被告安邦公司在涉案项目的负责人。审理中，原告表示，涉案房屋存在裂缝、渗水等质量问题并据此向两被告索赔。经本院通知两被告上门查看，两被告表示经上门查看发现涉案房屋确实存在裂缝及渗水痕迹，但是三层内庭三面墙已经拆除，原属公共面积的内庭已变成由原告占用使用，该三面墙的拆除与涉案房屋裂缝、渗水是否有关联需要鉴定确认，应由原告举证进一步明确。为此，原告申请对涉案房屋裂缝、渗水原因及修复方案进行鉴定。应原告申请，经两被告同意，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（下称东南公司）进行鉴定，东南公司于2020年6月5日出具鉴定报告，针对裂缝、渗漏原因分析结论为：根据上述针对性检查结果，并依据相关规范标准，结合相关技术资料，考虑涉案房屋的局部区域装修改造行为，经综合分析判断，苏州市吴中区东泰花园5幢303室内墙面裂缝及渗漏原因如下：1、表4-1所列裂缝系温度收缩裂缝，与房屋建造时期砌体工程施工过程控制不当有关；2、房屋局部墙体渗漏问题与上部露台排水口防水失效存在因果关系。针对修复方案结论为：一、裂缝问题，（1）表4-1中对应裂缝位置，铲除饰面层及抹灰层至墙体基层，边缘向外扩大100mm。（2）将砌体灰缝或构件缝隙剔除至深10mm，清理干净表面洒水湿润，用M10水泥砂浆勾缝处理，基体表面设置总宽度300mm（不足300mm的按实际宽度）A1孔径10mm镀锌钢丝网。（3）清理干净表面，洒水湿润，刷界面处理剂一道，分二层抹制总厚16mm的M10水泥砂浆抹灰层。（4）按照原实际做法恢复内墙乳胶漆饰面层，考虑到新做乳胶漆与原乳胶漆面层出现的色差现象，对单个房间内的全部内墙面，将未修补处墙面清理干净，一并涂刷乳胶漆。二、渗漏问题，1、露台排水口，（1）拆除渗漏位置墙体位置的室外雨水管；（2）参照《雨水斗选用及安装》图集09S302第36页（Ⅰ型）进行安装雨水斗；（3）按照本节第3条对外墙面进行修复，面积对应室内渗漏范围外扩0.5m；（4）恢复室外雨水管。2、内墙面，（1）房屋内墙面渗漏位置（或范围），铲除涂料饰面层、腻子层至抹灰层，边缘向外扩大100mm；（2）按照原实际的涂料墙面构造做法及装饰工程要求重新施工；（3）考虑到新做乳胶漆与原乳胶漆面层出现的色差现象，将未修补处墙面清理干净，一并涂刷乳胶漆。3、外墙面，（1）对应房屋内墙面渗漏位置（或范围）的外墙，铲除乳胶漆饰面层及抹灰层至墙体基层，边缘向外扩大100mm；（2）将砌体灰缝或构件缝隙剔除至深10mm，清理干净表面洒水湿润，用M10水泥砂浆勾缝处理，基体表面设置总宽度300mm（不足300mm的按实际宽度）A1孔径10mm镀锌钢丝网。（3）清理干净表面，洒水湿润，刷界面处理剂一道，分二层抹制总厚16mm的M10水泥砂浆抹灰层。（4）按照原实际做法恢复外墙面层。为此，原告顾育成为此支出鉴定费21000元。经质证，原被告对上述鉴定报告及鉴定结论、鉴定费发票均无异议，但被告安邦公司认为房屋质量瑕疵问题与其无关，被告东兴公司认为已过了保修期。对此，原告表示，涉案房屋质量瑕疵虽未涉及主体结构项目，但其在保修期内曾向两被告报修，当时被告东兴公司工作人员表示需由物业开具报修单报给其再由其安排维修，因此才向被告安邦公司要求开具了涉案2010年8月2日报修单，因此相关质量瑕疵维修责任应由两被告连带承担。被告安邦公司表示，其无法核实是否曾向被告东兴公司传达原告的报修诉求，但房屋质量瑕疵应由业主自行要求被告东兴公司处理。被告东兴公司表示，物业公司为业主和开发商之间起到上传下达的作用，报修单上无其工作人员签字盖章说明其没有接到相应维修要求。应原告申请，经两被告同意，本院委托苏州达仁建设工程咨询有限公司（下称达仁公司）对东南公司上述鉴定报告载明修复方案进行维修费用司法鉴定，达仁公司于2020年8月1日出具工程造价鉴定意见书，结论为含税金额22635.02元。根据该鉴定意见书所附单位工程竣工结算汇总表载明裂缝问题工程费7609.91元、渗漏问题工程费2225.03元、其他工程费8094.58元，措施项目费2035.93元、规费800.62元、税金1868.95元，以上合计22635.02元；根据该鉴定意见书所附分部分项工程和单价措施项目清单与计价表载明其他工程费含建筑垃圾弃置、搬放家具、保洁、空调拆除安装、家具地面等防户、窗帘拆除安装等项目。原告顾育成为此支出鉴定费3000元。经质证，原被告对上述鉴定意见书及鉴定发票均无异议。原告陈述，涉案房屋在保修期内就发现裂缝等质量瑕疵，此后一直找被告安邦公司要求解决，但被告安邦公司未履行2010年8月12日报修单载明的报修申请，此后拖延至今一直未解决，表明被告安邦公司违反前期物业管理服务协议相关约定；同时被告东兴公司作为涉案房屋的开发商对涉案房屋质量有保修义务，故而要求两被告连带赔偿维修费22635.02元，并要求被告东兴公司按照商品房买卖合同约定承担质量瑕疵补偿金，合同约定补偿金额为其遭受的实际损失即维修费22635.02元；要求被告安邦公司亦承担相应金额的违约金。另外，涉案房屋维修势必影响其居住使用，故而要求两被告共同承担搬运费1000元及租金损失，表示搬运费1000元属合理金额，根据涉案房屋面积、修复时间约1个月（由装修公司人员估算）、修复后可入住时间（装修后需等3个月再入住）等估算需租房4个月，结合同小区同面积同档次房屋网上查询的租金标准约为4000元等主张租金损失16000元，但未能就其主张的损失金额提供相应证据。被告安邦公司陈述，其对房屋质量瑕疵没有维修义务，即使原告曾要求其维修，即2010年8月12日报修单由其出具或者《关于房屋墙体裂缝的情况说明》由其工作人员黄铮签字确认，在其未按原告要求处理维修事宜的情况下，原告可自行联系开发商即被告东兴公司要求维修，当时也告知了原告自行联系开发商维修，故而其不应承担任何责任。被告东兴公司陈述，其与原告之间房屋买卖合同早已履行完毕，现双方所涉纠纷仅限于房屋保修维修责任，原告无权依据房屋买卖合同主张质量瑕疵补偿金，并且涉案房屋的保修期限早就届满，原告诉请要求其承担维修费、搬运费、租金损失于法无据。上述事实，有原告提供的房产证、土地证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、房屋设施设备验收单，被告安邦公司提供的前期物业管理委托合同，东南公司出具的鉴定报告及鉴定费发票，达仁公司出具的鉴定意见书及鉴定费发票及本院开庭笔录、质证笔录等在卷佐证。本院认为，被告东兴公司作为涉案房屋的建设单位应对涉案房屋承担相应的质量保证责任。关于被告东兴公司是否应对涉案房屋的裂缝、渗漏承担修复责任的问题。其一，原告主张涉案房屋质量瑕疵有裂缝、渗漏两项，根据东南公司出具的鉴定报告，涉案房屋裂缝系温度收缩裂缝，与房屋建造时期砌体工程施工过程控制不当有关，据此可确认涉案房屋存在裂缝确系建筑施工所致，应当认为属于房屋质量缺陷。根据东南公司出具的鉴定报告，涉案房屋局部墙体渗漏问题与上部露台排水口防水失效存在因果关系，表明涉案房屋局部渗漏的具体原因为露台排水口防水失效。其二，《商品房买卖合同》之补充协议约定买受人同意出卖人将商品房交付义务委托给前期物业管理企业，被告东兴公司、安邦公司一致认可由被告东兴公司委托被告安邦公司负责涉案房屋的房屋勘验交接，被告东兴公司亦表示被告安邦公司作为物业管理企业负责其与业主之间上传下达等沟通工作，而原告作为涉案房屋的业主，在发现涉案房屋存在裂缝等质量瑕疵时通过被告安邦公司向被告东兴公司提出维修主张亦符合常理，被告东兴公司抗辩本案中原告向被告安邦公司报修未经其签字盖章表明未向其提出过报修要求，依据不足，本院不予采信。其三，关于原告提出报修问题及报修时间，原告表示就涉案房屋裂缝问题于2008年8月28日收房交接时就向被告安邦公司提出，此后虽经处理该问题未彻底解决在2009年8月12日再次向被告安邦公司提出，此后相关问题一直未妥善处理于2014年3月11日再次向被告安邦公司提出，为此提供了房屋设施设备验收单、2009年8月12日报修单、关于房屋墙体裂缝的情况说明等，以上证据形成了初步证据链证明原告曾就涉案房屋存在裂缝的质量瑕疵在保修期间内提出过维修要求，被告东兴公司未能提供证据证明对原告提出的维修事项已完成维修，根据鉴定报告涉案房屋出现裂缝质量问题是施工不符合规范要求引起的，说明在房屋交付之初该问题就已经存在，之后使用过程中逐步显现，故对被告东兴公司主张已过保修期不再承担裂缝维修责任，依据不足，本院不予采信。同时，根据原告陈述及原告提交的上述证据可知以上原告向被告安邦公司报修只涉及存在裂缝问题并未涉及渗漏问题，根据鉴定报告渗漏问题是上部露台排水口防水失效引起，原告在本案诉讼中就涉案房屋渗漏的维修主张已过保修期。其四，关于涉案房屋裂缝的修复费用确定问题，如前所述，被告东兴公司应对涉案房屋裂缝问题承担质量保证责任，根据达仁公司出具工程造价鉴定意见书本案中原告主张裂缝、渗漏两项的维修费用合计22635.02元，其中裂缝问题工程费7609.91元、渗漏问题工程费2225.03元、其他工程费8094.58元，措施项目费2035.93元、规费800.62元、税金1868.95元，而其他工程费含建筑垃圾弃置、搬放家具、保洁、空调拆除安装、家具地面等防户、窗帘拆除安装等，本院根据该鉴定意见书参照裂缝、渗漏问题工程费占比酌情确认涉案房屋裂缝的维修费为17514元。其五，关于维修期间影响原告居住使用的相关损失问题，原告主张搬运费1000元，因原告未就此提供相应证据，鉴于达仁公司出具的工程造价中已考虑搬放家具、空调拆除安装、家具地面等防户、窗帘拆除安装等，故对原告主张搬运费损失，本院不予支持。原告主张租金损失，表示按修复的合理期间及修复后需空置一段时间方可入住等，参考同地段房屋租金标准主张四个月租金损失16000元，但未就此提供相应证据。对此，虽原告未提供相应证据，但从现场勘查情况及东南公司出具鉴定报告明确的修复方案可知涉案房屋裂缝维修影响原告正常居住使用涉案房屋，本院综合考虑涉案房屋局部墙面裂缝对涉案房屋整体使用造成的影响、局部墙面裂缝修复的合理期限并参考同地段房屋租金标准酌定支持原告1.5个月的租金损失6000元。最后，关于原告要求被告东兴公司承担质量瑕疵补偿金22635.02元，称按照商品房买卖合同约定要求被告东兴公司承担该质量瑕疵补偿金，然商品房买卖合同约定的质量瑕疵补偿金实为在房屋交付时如发现质量瑕疵或质量问题需要修复导致逾期交房而约定应由出卖人承担的补偿金，本案属于原告在收房后使用房屋过程中发现质量瑕疵要求被告东兴公司承担房屋质量保证责任，原告要求被告东兴公司承担该款，依据不足，本院不予支持。关于被告安邦公司是否应承担修复责任的问题，本案中，原告主张涉案房屋裂缝、渗漏等质量瑕疵修复费用及修复期间相关损失，被告安邦公司虽负责涉案房屋所在东泰花园小区的前期物业管理工作，但对涉案房屋不承担相应的质量保证责任，原告要求被告安邦公司承担维修费、修复期间相关损失、违约金等，依据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十三条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾育成维修费人民币17514元、租金损失人民币6000元，合计人民币23514元。二、驳回原告顾育成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1923元、司法鉴定费人民币24000元，合计人民币25923元，由原告顾育成负担人民币6965元，被告苏州东兴房地产开发有限公司负担人民币18958元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告顾育成预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二一年二月二十四日书记员  吴彬峰