四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5345号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胥娅，女，1990年9月9日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：胥勋成，男，系胥娅之父。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都信勤置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳美岸路一段66号9栋3楼1号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 上诉人胥娅与被上诉人成都信勤置业有限公司（以下简称信勤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 胥娅上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回信勤公司的全部诉讼请求，并判令信勤公司向胥娅支付30000元违约金，本案一、二审诉讼费全部由信勤公司承担。事实和理由：一、一审判决事实部分认定不清，适用法律不当，实体判决结果部分错误。（一）一审认定信勤公司有过错，对信勤公司主张解除合同及要求胥娅协助撤销房屋备案登记的诉请不予支持，该部分的事实认定清楚，判决结果正确。（二）案涉商品房买卖合同中既未约定胥娅在30日内支付余款，也未约定胥娅应一次性付清余款。一审判决依据未生效的从合同即商品房买卖合同附件四，在信勤公司未举证证明其损失大小的情况下，认定胥娅存在逾期付款的违约行为，并酌定违约金数额为30000元，该部分的认定属事实不清，判决结果错误。客观事实是：双方于2018年2月9日签订《商品房认购书》，胥娅于当日向信勤公司支付定金20万元；2018年2月11日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，胥娅于同日支付首付款451905元（含定金），余款105万元约定胥娅向银行贷款支付，期限20年。但，信勤公司未于2018年2月11日在《商品房买卖合同（预售）》上签章。一审庭审中，信勤公司承认《商品房买卖合同（预售）》于2018年5月签章，该合同于此时起生效。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“买受人于2018年2月9日前支付首付款451905元，余款105万元向银行贷款支付，期限20年”。该合同中既未约定胥娅应在30日内支付余款，亦未约定胥娅应一次性付清余款。胥娅对该条款的理解是：余款105万元胥娅通过银行贷款向信勤公司支付，付款期限为20年；而不是胥娅向银行的贷款期限为20年。理由是，贷款合同系胥娅与银行之间的行为，根据合同的相对性原则，信勤公司并非贷款合同的相对方，无权约定胥娅与贷款银行之间的贷款方式和贷款期限等。且，《商品房买卖合同（预售）》系格式合同，对合同条款的理解出现分歧时，应作出对胥娅有利的认定。因此，胥娅有权选择在20年期限内任何时间段、以任何方式付清购房余款，并不构成违约。《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第（一）款约定：“出卖人自本合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同备案登记手续，买受人在签订合同之日起30日内可向当地房地产管理部门查询本合同备案信息。”信勤公司未于胥娅签订合同的当日在合同上签章，故意拖延至2018年5月才签章将合同文本邮寄给胥娅，又恶意拖延备案至2018年10月11日才完成备案登记将备案合同邮寄给胥娅，后又故意拖延至2019年5月向银行提供担保。信勤公司恶意拖延签章、备案、提供担保的系列行为，其目的是故意造成胥娅被动“违约”。双方于2018年2月11日签订的从合同《商品房买卖合同附件四》中约定：“买受人在签订《商品房买卖合同（预售）》当日一次性支付首付款451905元，余款105万元，买受人在《商品房买卖合同（预售）》签订后30日内通过银行贷款方式一次性支付出卖人。”胥娅未能在合同签订后30日内付款，正是由于信勤公司的恶意违约造成，而非胥娅在主观上不按期付款。银行按揭贷款手续的办理，需信勤公司完成房屋备案登记和提供担保，而信勤公司恶意拖延办理合同签章、合同备案和提供担保的行为，致使银行不能在30日内完成贷款发放，导致胥娅不能按《商品房买卖合同附件四》的约定在合同签订后30日内一次性支付余款，被动“违约”，由此达到信勤公司恶意起诉胥娅的目的。信勤公司自认《商品房买卖合同（预售）》经其签章并生效的时间为2018年5月，而《商品房买卖合同附件四》中信勤公司签章的时间为2018年2月11日。《商品房买卖合同附件四》系从合同，《商品房买卖合同（预售）》是主合同，从合同是对主合同的补充和完善，不能先于主合同成立、生效，更不能独立于主合同存在。案涉《商品房买卖合同附件四》在《商品房买卖合同（预售）》前签章，既不符合日常交易习惯，更不符法律规定，不能认定该从合同成立、生效。因此，《商品房买卖合同附件四》中关于“买受人在合同签订之日起30日内一次性支付余款”的约定，当然无效。（三）一审判决认定《商品房买卖合同（预售）》未约定迟延备案的违约责任、胥娅未提交违约造成损失的证据，并以此为由不支持胥娅关于违约金的反诉请求，属事实认定不清，实体判决结果错误。《商品房买卖合同（预售）》第二十五条“预售合同登记备案的违约责任”中约定：“（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。”信勤公司备案登记违约，导致银行未按期向胥娅发放贷款，信勤公司据此起诉胥娅并经一审法院审查判令胥娅应向信勤公司支付违约金30000元。该30000元违约金即为信勤公司违约给胥娅造成的损失。现胥娅将本案一审判决作为二审新证据提交，以证明信勤公司登记备案违约给胥娅造成的实际损失为30000元。一审判决胥娅向信勤公司支付30000元违约金和驳回胥娅的反诉请求，属事实认定不清、实体判决错误。二、一审判决程序违法，故意偏袒信勤公司。1.一审审理超审限。胥娅于2019年6月4日起诉，一审法院于同日立案受理并适用简易程序审理，审理期限应于2019年9月4日到期。胥娅虽提起反诉，但一审法院未在判决前通知胥娅缴纳反诉受理费，胥娅是在一审判决于2019年9月10日作出后，在2019年9月14日才收到预交反诉受理费的通知，应当认定一审法院未受理胥娅提出的反诉请求。因此，本案的审理期限不能是“从反诉之日起计算审限”。2.一审审理程序违法，导致实体判决不公。一审庭审中，信勤公司未提交损失的任何证据，一审法院却酌定胥娅应向信勤公司支付违约金30000元。但信勤公司逾期办理房屋备案登记，一审法院却未酌定信勤公司向胥娅支付违约金。3.胥娅于2019年9月14日收到一审法院送达的缴纳案件反诉费通知。根据相关法律规定，不交纳反诉费按自动撤回反诉处理。一审法院应当在胥娅缴纳反诉费的期限届满后，根据实际交纳反诉费的情况作出判决，未交纳的，按自动撤回反诉处理，已交纳的，则根据查明事实作出支持或驳回的实体处理。而一审法院却在胥娅收到缴纳反诉费通知之前就作出判决结果，驳回了胥娅的反诉请求，难道一审法院作出判决时就知道胥娅一定会交纳反诉费吗？4.一审判决对诉讼费分摊有误。一审判决胥娅支付违约金30000元，按此金额计算，胥娅应承担的一审诉讼费应为275元[（30000×2.5%-200）÷2]。一审判决胥娅承担337元诉讼费有误。5.胥娅既然提起反诉，一定会依法交纳反诉受理费。但因一审法院未依法通知胥娅缴纳反诉受理费，胥娅才未交纳该费用。而胥娅在一审判决后才收到预交反诉费通知书，胥娅有理由不交纳反诉受理费。根据相关法律规定，不交纳反诉受理费，应按自动撤回反诉处理。一审法院却判决由胥娅承担945元反诉费，不符合法律规定。 信勤公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议及相关附件已由双方签订并生效，根据约定，在合同签订后30日内买受人应支付剩余全部购房款，胥娅应依约履行付款义务。2.信勤公司已按约履行出卖人义务，办理了案涉合同的备案登记手续，不存在任何违约行为。3.根据双方约定的购房款支付方式，胥娅作为买受人，理应在签约前自行了解贷款手续办理的流程、条件，贷款手续的办理主体是胥娅，胥娅与贷款银行之间有合同关系与信勤公司无关，胥娅应自行承担案涉房屋贷款逾期发放所产生的违约责任。4.胥娅逾期支付购房款长达一年有余，在贷款逾期发放的情况下，也未根据约定通过一次性付款方式付清余款，其主观恶意明显。且在贷款银行实际放款支付剩余购房款前，信勤公司已依约解除了案涉商品房买卖合同，但一审法院基于维护交易稳定的考虑认定合同应继续履行，对此信勤公司未提出异议，但即便合同继续履行，胥娅逾期付款应承担的违约金也高达8万余元，一审法院已在合同约定的违约金数额上大幅调低，而胥娅仍为其逾期付款的违约事实寻找各种理由，其上诉请求没有任何依据，不应支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 信勤公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令胥娅向信勤公司支付违约金158675.25元；2.判令胥娅协助信勤公司前往房产管理部门办理双方签订的《商品房买卖合同（预售）》备案登记撤销手续、案涉房屋的预告登记和预抵押登记的注销手续。 胥娅向一审法院提出反诉请求：判令信勤公司支付胥娅违约金83580元。 一审认定事实：2018年2月，信勤公司（出卖人）与胥娅（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议及相关附件。合同约定，胥娅购买信勤公司开发建成的位于天府新区××街道××村××组××号××幢××单元××层××号房屋，房屋总价为1501905元。付款方式及期限约定：胥娅于2018年2月9日前支付首期房价款451905元，占全部价款的30%，余款1050000元向交通银行股份有限公司成都江汉路支行申请贷款支付，期限20年。合同第十条关于逾期付款责任约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按下列第2种方式处理：……（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第二十四条关于登记备案约定：出卖人自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位审批后办理商品房预售备案手续。在上述备案条件满足后，出卖人有权根据具体情况确定办理备案的具体时间，但前提是不得影响委托出卖人办证的买受人在合同约定期限内获得不动产权属登记。此外，买受人清楚知晓商品房买卖合同备案是政府主导的行政管理行为，受政府工作安排的影响，出卖人无法保证备案完成的准确时间，只要出卖人在上述备案条件已满足且买受人提供完毕全部备案资料的情况下，及时向行政机关申请备案，出卖人即不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同附件四》对付款方式及期限具体约定：（1）买受人在签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，一次性付清该商品房的首付款451905元，其余房款1050000元，买受人在《商品房买卖合同（预售）》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。（2）买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需缴纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求，导致贷款机构拒绝贷款的，买受人应当至迟在贷款到账期限届满后7日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。（3）买受人应在本合同签订后5日内向贷款机构提供贷款所必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料以及相关费用，由贷款机构根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数（金额）、年限、利率等，并按贷款机构规定办理贷款手续（包括签订借款合同）；若贷款机构基于审批要求需要买受人修订、完善或者补充提交相关证明资料和文件的，买受人应当及时予以修订、完善和补充，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。（4）买受人申请贷款的利率、额度、金额与年限等最终以贷款机构核定为准，若贷款机构核准贷款的额度与年限低于合同约定，或贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行（包括提高首付款、贷款利率、降低贷款额度、年限等情形）。如需提高首付款的，买受人应在收到贷款机构或出卖人电话或书面通知之后7日内一次性向出卖人补足首付款，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。（5）买受人确认，按揭贷款合同是买受人和贷款机构之间的借贷法律关系，与出卖人无关，除出卖人提供的基本资料外，出卖人不就买受人能否成功办理贷款承担任何责任。（6）逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还：出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行合同并一次性付清剩余房款。贷款到账期限届满后，若因贷款机构自身办事流程或者贷款额度等原因致使其仍未能放款的，贷款到账期限可延续30日，但超过延续日期后出卖人仍未获得贷款的，买受人应在延续期满后7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。买受人逾期付款的，按照本条第1款约定处理。（7）本附件关于付款方式及违约责任的条款约定与《商品房买卖合同（预售）》不一致之处，以本附件的约定为准。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十三条关于合同解除的补充约定：（1）在出卖人和买受人任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。（2）无论何种原因导致主合同及本补充协议解除的：买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕主合同注销手续或该房屋返还过户手续，包括但不限于签订解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除主合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。第十八条关于通知的补充约定：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，如一方拒收或因地址不明导致邮件被退回的，亦视为送达；以手递方式送达的，以手递日为送达日。合同附件特别说明：出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是黑体部分），履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。 一审另查明，合同签订后，胥娅支付了购房首期款451905元（含定金200000元），信勤公司向胥娅出具了收据；其后，胥娅向交通银行股份有限公司成都江汉路支行提交了办理贷款所需资料。2018年10月11日，案涉房屋办理了备案登记后，胥娅向交通银行股份有限公司成都江汉路支行提交了备案合同。2019年4月16日，信勤公司以邮寄方式向胥娅发出《解除合同通知书》载明：根据《商品房买卖合同（预售）》附件四，您应当在签订合同之日起5日内向贷款机构提供贷款所必须的全部资料及相关费用；并在合同签订后的30日内通过银行贷款方式一次性将首付款之外的购房款支付给我司，但我司至今仍未收到贷款，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四的约定，贷款到账期限届满后，我司仍未收到贷款的，您应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款。逾期支付的，您应按日计算向我司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期达15日以上的，我司有权解除合同，您应当自我司发出解除合同通知书后5日内支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用。我司正式通知：1.自本通知送达之日起，您与我司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议解除。2.您应向我司支付总房款5%的违约金，该笔款项将在您已支付的购房款中直接予以扣除。3.请您在收到本通知后5日内至我司办理扣除违约金后的剩余款项的退还手续，逾期办理产生的法律后果由您自行承担。该邮件于2019年4月17日查邮显示：投递并签收，签收人：他人收。当前状态：邮件妥投。 一审另查明，因交通银行股份有限公司成都江汉路支行内部系统原因，案涉贷款1050000元于2019年6月21日发放成功。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议和附件、转款凭证及收据、备案登记表、《解除合同通知》及相关快递信息、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，胥娅与信勤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案中，胥娅虽未按照合同关于买受人在《商品房买卖合同（预售）》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付剩余全部购房款给出卖人，贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款的约定向信勤公司支付其余全部购房款，但其在双方合同签订后一直在积极履行合同义务，并在2019年6月21日通过银行贷款方式支付完毕剩余全部房款，双方签订的合同目的已经实现。针对信勤公司主张双方合同已经解除，一审法院认为，结合案涉合同的履行情况、双方过错程度，为了维护交易稳定性，平衡双方利益，对信勤公司主张合同已经解除的主张，一审法院不予支持。信勤公司与胥娅签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件及补充协议应当继续履行，对于信勤公司要求胥娅协助其注销商品房买卖合同网签备案及房屋预告登记、预抵押登记的请求，一审法院不予支持。对于信勤公司要求胥娅支付违约金的请求，一审法院认为，因胥娅逾期付款的违约事实客观存在，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而信勤公司未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金30000元为宜。故对信勤公司主张的违约金的合理部分，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于胥娅主张信勤公司拖延备案应支付违约金的请求，一审法院认为，商品房贷款合同是买受人和贷款机构之间的借贷法律关系，根据合同的相对性及交易习惯，办理商品房贷款合同的主体应是胥娅，信勤公司仅负有协助义务，本案中，双方合同对于信勤公司逾期办理备案登记的违约责任并无明确约定，而胥娅也没有提供充分证据证明信勤公司的备案登记行为给其造成的损失，故对胥娅的反诉请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、胥娅于判决生效后十日内向信勤公司支付违约金30000元；二、驳回信勤公司的其他诉讼请求；三、驳回胥娅的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1737元，由信勤公司负担1400元，胥娅负担337元，一审反诉案件受理费945元，由胥娅负担。 二审中，胥娅提交以下新证据： 1.一审法院向胥娅送达的本案一审应诉通知书、举证通知书、开庭传票，拟证明一审法院审理本案超过了适用简易程序三个月的审限； 2.2019年6月19日，胥娅与交通银行签订的《贷款抵押合同》，拟证明：该合同中，信勤公司是担保人，由于信勤公司在2019年6月19日才向贷款银行提供担保，该逾期提供担保的行为导致贷款银行于2019年6月21日才实际发放案涉贷款。 经质证，信勤公司认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但不能达到胥娅的证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议，但不认可关联性，也不能证明信勤公司存在逾期为胥娅提供贷款担保的事实。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据1的关联性及证明力，在其后对一审法院是否已依法受理胥娅提出的反诉进行认定时一并阐述；证据2的内容仅能反映信勤公司就胥娅的贷款事宜提供担保的事实，但不能反映信勤公司逾期提供担保的事实，该证据不能达到胥娅的证明目的，本院对此不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.2019年7月5日的一审庭审笔录中载明： “审：现在由被告针对原告的诉讼请求简要进行答辩。 被代：……针对原告方没按约定如期完成备案登记，已构成违约，答辩人向本院提起反诉，请求判令原告方支付答辩人违约金与原告方起诉金额一致，并承担本案诉讼费反诉费用，综上请求法院驳回原告诉讼请求，支持被告的反诉请求，答辩意见完毕。 审：针对被告当庭提出反诉请求，原告方是否愿意放弃举证期和答辩期，当庭答辩？ 原代：我方要求看一下被告提供的证据有多少？请问原告在2月11日没有签章，那被告方认为原告在什么时候签章的？ 被代：我没有认为，我认为有利于我的时间，原告方是一直没有签时间，我方认可我方是在2018年6月收到原告方签章的合同。 原代：被告方有相应的邮寄凭证吗？ 被代：没有保存邮寄凭证。 原代：我方可以当庭答辩。 审：请被告明确反诉请求违约金的计算方法和标准。 被代：按照原告方未按照合同约定时间备案，按合同每日万分之二从支付首付款2018年2月9日起计算至今天2019年7月5日，计算的基数就是合同总金额房款151905元。我方明确变更违约金为上述金额。 …… 审：原告方认为合同成立时间是2018年5月，被告方是认可还是不认可？ 被代：我方认可主合同生效时间是2018年5月，但是主合同延期生效的原因在于原告方，我方不认可从合同的效力。所有的补充协议和附件无效，原告方不能以补充协议和附件来主张权利。” 2.2019年9月10日，一审法院作出一审判决；同日，一审法院通过邮寄方式向胥娅送达《交纳诉讼费用通知书》（反诉），胥娅于2019年9月14日签收；2019年9月12日，一审法院通过邮寄方式向胥娅送达一审判决书，胥娅于2019年9月18日签收。 二审中，双方均认可案涉《商品房买卖合同（预售）》于2018年5月成立并生效。 二审庭审中，针对本院归纳的二审主要争议焦点，胥娅提出异议认为遗漏了一审审理程序违法的问题，理由是：一审法院向其送达预交反诉受理费的程序违法，影响一审法院对胥娅反诉请求进行的审理和判决结果，如果胥娅没有缴纳反诉受理费，在程序处理上，一审法院应当按照胥娅自动撤回反诉处理，而不应判决驳回胥娅的反诉请求。针对胥娅提出的该项意见，本院经审查认为，胥娅一方面上诉提出一审法院送达预交反诉受理费的程序违法，在一审法院作出判决时胥娅尚未收到交纳反诉受理费的通知也未实际缴费，则应按胥娅自动撤回反诉处理，一审法院判决驳回胥娅的反诉请求并认定胥娅承担反诉费945元，不符合法律规定；另一方面，胥娅又明确表示截止本案二审庭审之时其虽未实际缴纳一审反诉受理费，但不能理解为胥娅提出的反诉应按自动撤回反诉进行处理。本院认为，胥娅关于一审法院是否受理其所提反诉的意见，前后矛盾。结合本案一审庭审情况，以及二审中胥娅在书面上诉状列明的上诉请求之外当庭提出增加“请求判令信勤公司支付胥娅违约金30000元”这一上诉请求的情况，从减少当事人诉累的角度，本院认为，胥娅反诉要求信勤公司支付违约金30000元的主张属于本案二审审理范围，但胥娅的该项诉请能否成立与一审法院向胥娅送达反诉受理费通知书是否存在程序违法情形之间，不具有关联性，故，针对一审审理程序是否违法这一问题，本院依法进行审查，但不归纳作为二审争议焦点。经审查，胥娅于一审庭审中当庭提出反诉请求，经一审法院征求信勤公司的意见，信勤公司自愿放弃反诉答辩期及举证期，在此情况下，一审法院将信勤公司提起的本诉与胥娅提起的反诉合并审理，并无不当。虽然，一审法院于2019年9月10日向胥娅发出反诉受理费交纳通知，在尚未核实胥娅是否已按该通知交纳诉讼费的情况下，于同日作出一审判决，审理程序上存在瑕疵，但一审法院实际向胥娅送达反诉受理费交纳通知书的时间，不影响一审法院已依法受理胥娅提出的反诉诉请这一客观事实。此外，关于胥娅上诉认为一审法院未受理其反诉，一审于2019年6月4日立案受理本案，于2019年9月10日作出一审判决，超出适用简易程序审理期限的程序违法问题，本院认为，一审法院于2019年7月5日受理胥娅于一审庭审中当庭提出的反诉，故审理期限应自此重新起算，至一审法院作出一审判决之时，未超过审理期限。故，对胥娅提出的该项一审程序问题意见，本院不予支持。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、胥娅应否向信勤公司支付逾期付款的违约金，一审判决认定的违约金数额是否恰当。 《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“……买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：[公积金贷款]买受人于2018年2月9日前支付首期房价款451905元，占全部房价款的30%；余款105万元向交通银行股份有限公司成都江汉路支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：20年。4.其他方式：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四。”《商品房买卖合同附件四》第二条约定：“买受人采用以下第二种方式支付购房款。……（二）贷款方式（按揭）付款：买受人在签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，一次性付清该商品房的首付款（451905元，含已付定金200000元），其余房款105万元，买受人在《商品房买卖合同（预售）》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。”《商品房买卖合同附件四》第三条约定：“如买受人选择采用贷款方式（按揭）付款，双方具体约定如下：……（三）贷款到账期限和付款方式变更约定。1.贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；……”。合同实际履行中，胥娅向交通银行股份有限公司成都江汉路支行申请的案涉贷款105万元于2019年6月21日发放。 本院认为，根据双方确认一致的事实，《商品房买卖合同（预售）》于2018年5月成立并生效，故，胥娅最迟应于2018年5月31日起算三十日内通过贷款方式向信勤公司支付105万元购房款。胥娅上诉主张《商品房买卖合同（预售）》第九条中关于“余款105万元向银行贷款支付，期限20年”的约定，应理解为胥娅通过贷款方式向信勤公司支付余款105万元的期限为20年，该理解明显与生活常理及行业交易惯例不符，本院不予采信。同时，案涉双方对《商品房买卖合同附件四》中自己的签名、印章真实性均不持异议，该附件四中落款处的签订日期与实际生效时间虽不一致，但并不必然导致该附件四的约定内容无效。由于《商品房买卖合同附件四》系《商品房买卖合同（预售）》的从合同，在双方均确认主合同于2018年5月成立并生效的情况下，应认定《商品房买卖合同附件四》于当日同时成立并生效。故，对胥娅以从合同签订时间在主合同成立且生效之前为由，上诉主张《商品房买卖合同附件四》未成立、未生效、对胥娅不具有约束力的意见，本院不予支持。 此外，胥娅上诉主张信勤公司逾期办理房屋备案登记、逾期提供贷款担保应承担违约金支付责任的意见中，包含了认为信勤公司的该两项逾期行为是导致案涉贷款迟延发放的直接原因，实质上是主张信勤公司违约在先，认为胥娅有权主张逾期付款的免责抗辩。对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第一款约定出卖人应于本合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；而第三款中又约定买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后办理商品房预售备案手续，在上述备案条件满足后，出卖人有权根据具体情况确定办理备案的具体时间，前提是不得影响委托出卖人办证的买受人在合同约定期限内获得不动产权属登记。合同实际履行中，案涉房屋于2018年10月11日办理备案登记。即便胥娅主张贷款手续的办理需以房屋备案登记作为前提条件的意见成立，胥娅实际通过贷款方式支付剩余房款105万元的时间也远超出备案登记后三十日的这一期限。故，胥娅以案涉房屋备案登记逾期导致贷款发放迟延从而抗辩主张其不应承担逾期付款违约责任的意见，本院不予支持。关于信勤公司应向贷款银行提供担保的问题，双方对此事项并无具体期限的约定，而胥娅在本案一审、二审中举示的证据不能有效证明其关于信勤公司逾期提供担保的主张，故，胥娅以信勤公司逾期向贷款银行提供担保导致贷款发放迟延从而抗辩主张其不应承担逾期付款违约责任的意见，本院亦不予支持。 基于上述分析，胥娅抗辩主张其不存在逾期付款违约事实、不应承担逾期付款违约责任的意见均不成立。一审法院根据双方对逾期付款违约金计算方式的约定，综合本案实际，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情认定胥娅应向信勤公司支付30000元违约金，并无不当，本院予以维持。 二、信勤公司应否向胥娅支付逾期办理合同备案登记、逾期提供贷款担保的违约金。 本案中，双方对信勤公司若存在逾期办理合同备案登记、逾期提供贷款合同担保情形时应承担的具体违约责任，没有约定，故，胥娅针对该两项事项要求信勤公司支付违约金，缺乏合同依据。此外，前一争议焦点中已述及，胥娅关于信勤公司逾期提供贷款担保的主张，缺乏事实依据，故，本院对胥娅以信勤公司逾期提供贷款担保为由主张违约金的诉请，不予支持。而胥娅关于信勤公司逾期办理合同备案登记的主张，即便按照《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第一款的约定认定信勤公司应于签约后三十日内办理合同备案登记，结合实际于2018年10月11日备案登记的事实，信勤公司的逾期期限为三个多月，且在胥娅无证据证明其因信勤公司逾期办理合同备案登记行为所受实际损失的情况下，一审法院对胥娅基于逾期办理合同备案登记要求信勤公司支付违约金的主张不予支持，亦无不当，本院予以维持。 关于胥娅上诉提出一审法院对一审诉讼费的负担认定有误的问题。经审查，一审法院针对本诉案件的受理费，以一审判决认定支持的违约金数额与信勤公司诉请的违约金数额之间的比例为依据，确定信勤公司、胥娅分别针对本诉受理费各自应承担的费用数额，符合法律规定，并无不当。本院对胥娅提出的该项上诉意见不予支持。 综上，胥娅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人胥娅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二一年二月七日 书记员 王朝阳