浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3099号上诉人（原审被告、反诉原告）：海宁市玖圣华包装有限公司。住所地：海宁市马桥街道新民路38号1号楼，统一社会信用代码913304817996196209。法定代表人：朱国华，执行董事。委托诉讼代理人：邹佳莱，上海彭旨平律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏玉锋，浙江康恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海宁牛仔织造有限公司。住所地：浙江海宁经编产业园区新民路38号，统一社会信用代码91330481782925859Q。法定代表人：邱建强，执行董事。委托诉讼代理人：邱国平、葛杭晓，浙江虎良律师事务所律师。上诉人海宁市玖圣华包装有限公司（以下简称玖圣华公司）因与被上诉人海宁牛仔织造有限公司（以下简称牛仔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2020）浙0481民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。玖圣华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审没有对合同的合法性作出确认。民事行为的合法性是人民法院审理一切民事案件的前提，人民法院需主动审查。因为法律明文禁止没有房产证的房屋用于出租，故首先应当对案涉不动产的合法性进行合法性审查。二、一审认定双方履行的是2016年5月29日的租赁合同，属事实认定错误。2016年7月1日的租赁合同签订时间在后，玖圣华公司对租赁合同的签订情况及租金支付(含预付)进行了详细的说明，同时也对公账上的第一笔277200元款项的性质进行说明，即系根据2016年7月1日的租赁合同支付的3个月的租金和3个月的保证金。首次私账预付款时间在2016年9月份，这也印证了玖圣华公司实际是按照2016年7月1日的租赁合同履行的。三、一审对玖圣华公司损失数额认定及对举证责任分配均是错误的。1.对玖圣华公司的废气处理设备及租金差价损失，一审进行了评估鉴定。对评估之外的财产损失，玖圣华公司也提供了证据，但一审拒绝接受，导致该部分损失被排斥在本案诉讼之外。2.一审虽已认定牛仔公司违法解除合同，但对解除合同所带来的后续问题没有处理。一是搬迁费用；二是玖圣华公司的设备搬迁安装后必须进行调试所产生的费用；三是装修费用没有计算。案涉厂房以前是棉纺车间，玖圣华公司必须进行清理并按照包装车间的要求进行装修。即使装修价值可以折旧或者待摊，也仍有余额或者折旧残值。该些损失应当进行评估，无需当事人提供发票或者付款凭据，且本案纠纷系因牛仔公司为自身项目推进而违约解除合同导致，案涉厂房已被改建，不能恢复原样进行评估，该不能评估的责任在于牛仔公司，应当由其承担相应的责任；四是关于重新租赁厂房而需要重新环评所产生的费用问题。撇开环保部门的处罚，重新环评需要时间，该过程就存在工人待工的损失。一审以“玖圣华公司未举证证明其实际已经向工人支付上述款项”为由驳回该项诉请不当。五是关于废弃设备的处理问题。一审要求提供该些设备已经处理的证据，玖圣华公司提供了对方接受这些设备人员的电话，故一审认定玖圣华公司“未就此进行举证”不当，是一审没有按玖圣华公司提供的电话进行调查所致。四、一审程序违法。关于违约金问题，一审没有询问“是否认为过高了”，根据最高人民法院的指导案例，该行为属于程序违法。牛仔公司辩称，关于损失应否赔偿问题，一审认定牛仔公司违约，牛仔公司并不认可，但尊重一审判决。关于搬迁费以及设备安装调试费用，该请求系新增诉讼请求。对于装修费、重新环评费用、废气设备处理费，一审已经判决牛仔公司赔偿三个月租金，该赔偿已足以弥补玖圣华公司的损失。牛仔公司向一审法院起诉请求：1.判令玖圣华公司支付厂房租金633000元、水电费556277.5元，合计1189277.5元；2.判令玖圣华公司支付逾期付款违约金59463.8元（以1189277.5元为基础，按5%计算）。玖圣华公司向一审法院反诉请求：判令牛仔公司赔偿损失1141315.29元。一审法院认定事实：2016年5月29日，牛仔公司（甲方）与玖圣华公司（乙方）签订《厂房出租合同》一份，约定甲方将新民路38号内建筑面积为6600平方米的厂房出租给乙方，租期自2016年7月1日至2026年6月3日，每月每平方米建筑面积租金为人民币14元，月租金92400元，年租金1108800元，保证金为三个月租金。同时合同第四条第1款约定，租赁期间所发生的水、电、蒸汽等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时三天内付款；第七条第5款约定，租赁期间乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议；第八条第1款约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。2016年7月1日，牛仔公司与玖圣华公司又签订《厂房出租合同》一份，与2016年5月29日的合同相比，除将每月每平方米建筑面积租金标准更改为7元外，其余均一致。合同签订后，玖圣华公司通过朱国华、范菁霞个人账户向邱初强、倪月萍个人账户转账共计1446000元，分别为2016年9月3日付277200元，2016年10月13日、2017年3月3日、2017年9月10日、2017年12月5日、2018年3月30日、2018年8月3日、2018年9月29日、2018年11月29日各付138600元、2019年3月31日付60000元。牛仔公司主张该款项为2016年5月29日租赁合同所涉一半的租金，玖圣华公司应付租金分别从公账和私账各付一半，同时2016年9月3日的277200元中包含保证金138600元，该款项已转化为2019年度第二季度的租金；玖圣华公司主张上述私账付款均为预付租金。另，玖圣华公司通过公司账户向牛仔公司支付租金共计1524600元，分别为2016年6月24日付277200元、2016年10月13日、2017年3月3日、2017年5月31日、2017年9月8日、2017年12月5日、2018年3月30日、2018年9月30日、2018年11月30日、2019年5月14日各付138600元，同时双方确认2016年6月24日支付款项中包含的保证金138600元已转化为2018年度第二季度的租金。租赁期间，玖圣华公司应付的水电费均通过其公司账户付至牛仔公司账户，现已经付至2019年4月。根据牛仔公司开具的增值税发票显示，玖圣华公司2019年5月水电费99623.5元，6月水电费102815.5元，7月水电费102548.5元，8月水电费97517元，9月水电费111573元，10月水电费42200元。玖圣华公司对上述5月、6月、7月的水电费予以确认并将增值税发票抵扣，对8月、9月、10月的水电用量和水费标准5.5元/吨予以确认，但认为电费标准应为0.7元/度，而非0.95元/度。2019年7月3日，牛仔公司向玖圣华公司发出告知书一份，载明：“我司计划于近期对公司出租厂房（原棉纺车间）进行改造，故将提前终止租赁关系，请贵司在收到告知书后于2019年7月31日前完成搬离事宜。”后玖圣华公司实际使用租赁房屋至2019年10月31日，并将租赁房屋腾退给牛仔公司。双方在庭审中确认租赁合同关系于2019年10月7日解除，牛仔公司请求的租金计算至2019年9月30日。关于合同解除原因，牛仔公司主张系玖圣华公司逾期支付租金构成违约，玖圣华公司主张系牛仔公司擅自提前终止合同。经玖圣华公司申请，一审法院委托嘉兴市源丰资产评估事务所对玖圣华公司投入的废气处理设备在2019年11月1日的价值，以及案涉租赁房屋同类同地段房屋在2019年11月1日的租金进行评估。该事务所于2020年9月1日出具资产评估报告书、评估费发票各一份，载明：原存放于海宁市马桥街道新民路38号1号楼的废气处理设备在2019年11月1日的评估价值为282000元，海宁市马桥街道新民路38号1号楼同类同地段房屋在2019年11月1日的租金为17.5元/平方米/月，评估费为7000元。一审法院认为，牛仔公司与玖圣华公司之间确已成立租赁合同关系，在确定本案当事人权利义务之前，首先应明确双方履行的是2016年5月29日的《厂房租赁合同》还是2016年7月1日的《厂房租赁合同》。前一份合同的租金标准为14元/平方米/月，后一份租金标准为7元/平方米/月，两份《厂房租赁合同》除了租金标准不一致以外，其他租赁房屋、租期、违约条款等全部一致。根据查明玖圣华公司租金支付情况，其通过公账向牛仔公司支付1524600元，通过个人账户转账1446000元。从转账金额来看，公账和私账的第一次转账金额均为277200元，公账的277200元双方确认包含租金和保证金各138600元，合同约定玖圣华公司应付三个月租金作为保证金，如果租金标准为14元/平方米/月的话，一个季度的租金金额为277200元，那么玖圣华公司公账和私账的第一笔转账共计554400元，与合同约定的玖圣华公司应付一个季度租金和保证金各277200元能够对应。此外，玖圣华公司之后每次转账的租金金额均为138600元，且公账和私账在2016年10月13日、2017年3月3日、2017年12月5日、2018年3月30日等同一天转账，或者转账时间相近，公账和私账金额相加，与2016年5月29日的《厂房出租合同》中约定的14元/平方米/月的租金标准相符。因此，结合玖圣华公司的款项支付情况，本院确认双方实际履行的是2016年5月29日的《厂房出租合同》，玖圣华公司主张其通过私账转账支付的款项均属于租金预付款，不符合常理，不予采信。2016年5月29日的《厂房出租合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行。牛仔公司和玖圣华公司确认双方间的《厂房租赁合同》已于2019年10月7日解除，关于解除的原因，牛仔公司认为玖圣华公司逾期支付租金构成违约，其享有约定的合同解除权；玖圣华公司认为系牛仔公司在合同履行过程中擅自要求提前终止租赁合同，牛仔公司的行为构成违约。一审法院认为，根据双方就租金给付情况的确认，玖圣华公司2019年第一季度的租金尚欠78600元，2019年第二、三季度的租金未付，双方合同虽然约定了玖圣华公司逾期支付租金超过一个月的，牛仔公司享有合同解除权，但是，根据牛仔公司于2019年7月3日向玖圣华公司发的告知书，牛仔公司要求提前终止租赁关系的原因在于其自身厂房改造，而非玖圣华公司逾期支付租金。换言之，牛仔公司并未因玖圣华公司逾期支付租金而行使合同解除权，而是基于自身原因主张提前解除合同，其自身厂房改造并不是解除合同的法定理由。因此，一审法院认为牛仔公司未行使原本享有的合同约定解除权，且自身厂房改造要求解除合同的理由不能成立，故牛仔公司在履行《厂房出租合同》过程中存在违约，应当承担违约责任。关于本诉，截至2019年9月30日，玖圣华公司尚未支付的租金数额为633000元，该款项玖圣华公司理应支付给牛仔公司。至于2019年5月至10月期间的水电费，其中5月水电费99623.5元，6月水电费102815.5元，7月水电费102548.5元，8月水电费97517元，9月水电费111573元，10月水电费42200元。玖圣华公司对5月至7月间的水电费金额无异议，予以确认，至于8月至10月间的水电费，玖圣华公司对水电用量、水费标准无异议，至于电费标准，之前租赁期间玖圣华公司支付电费的标准均为0.95元/度，现玖圣华公司主张电费标准为0.7元/度但未提交证据予以佐证，故不予采信，对电费为0.95元/度的标准予以确认，故玖圣华公司在2019年5月至10月产生的水电费为556277.5元。关于牛仔公司诉请的违约金问题，虽然牛仔公司未行使约定的合同解除权，但是在租赁合同履行过程中，玖圣华公司确有逾期支付租金的行为，依据双方合同约定，玖圣华公司拖欠租金及其他应支付的费用满一个月的，牛仔公司有权收取5%的滞纳金。该款项实际系玖圣华公司逾期支付租金及水电费这一违约行为而产生的违约金，予以支持，并确认违约金金额为59463.8元（1189277.5元×5%）。因此，玖圣华公司应向牛仔公司支付租金633000元、水电费556277.5元、逾期付款违约金59463.8元，合计1248741.3元。关于反诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在租赁合同履行过程中，牛仔公司无故提前终止租赁关系，应承担违约责任，双方同意解除合同，玖圣华公司也将租赁房屋腾退给牛仔公司，牛仔公司应就解除合同对玖圣华公司造成的损失承担赔偿责任。关于玖圣华公司请求的损失：一、设备装卸费8000元，玖圣华公司主张该费用系腾退厂房时产生的搬迁费用，并提供海宁市马桥街道月良搬运服务部出具的发票，发票上明确载明了费用的金额和项目，同时，玖圣华公司在腾退承租房屋搬迁至新厂区过程中产生搬迁费用实属必要，故对该项损失予以确认；二、废气处理设备损失282000元，根据嘉兴市源丰资产评估事务所出具的评估报告，原存放于海宁市马桥街道新民路38号1号楼的废气处理设备在2019年11月1日的评估价值为282000元，该报告确认了废气处理设备在评估基准日的价值，但是，玖圣华公司并未举证证明因搬迁厂房造成该设备全损。换言之，如果废气处理设备可以通过搬迁的方式予以再利用，玖圣华公司不得以该设备在搬迁时的价值要求牛仔公司赔偿。玖圣华公司自述将废气处理设备以10000元的价格作为废品卖予他人，但其未就此进行举证，也无证据表明该废气处理设备在搬迁时只能以废品方式处置。故一审法院认为玖圣华公司主张按照上述评估价值要求牛仔公司赔偿，依据不足，不予支持；三、装饰装修损失，玖圣华公司提供的发票仅反映2017年1月至9月间其购买涂料、铜塑线、管材等材料的情况，但无法反映双方租赁关系终止时装修的残值损失情况，对玖圣华公司主张的该项损失不予支持；四、租金差价损失，前述意见已认定双方确定的租金标准为14元/平方米/月，根据嘉兴市源丰资产评估事务所作出的评估意见，海宁市马桥街道新民路38号1号楼同类同地段房屋在2019年11月1日的租金为17.5元/平方米/月，租金差价为3.5元/平方米/月。玖圣华公司主张按照1500平方米和2年计算，由于案涉租赁房屋的面积超过1500平方米，且双方终止租赁关系时剩余租赁期限超过2年，故对租金差价损失确认为126000元（3.5元/平方米/月×1500平方米×24月）；五、嘉兴市生态环境局行政处罚款项35000元和重做环评费用9000元，该款项系玖圣华公司在新承租房屋内未经环保审批擅自开工建设产生的罚款和费用，其要求牛仔公司赔偿于法无据，不予支持；六、人工工资损失225000元，玖圣华公司主张该款项系停工期间支付给工人的工资，但是玖圣华公司既未主张停工期间和工资损失的合理性，也未举证证明其实际已经向工人支付上述款项，故对该损失的主张亦不予支持。因此，一审法院认定玖圣华公司的损失有设备装卸费8000元、租金差价损失126000元，合计134000元。然而，因双方《厂房租赁合同》第八条第1款的约定，在租赁期间，如牛仔公司提前终止合同而违约，应赔偿玖圣华公司三个月租金。现牛仔公司明确表示，如果一审法院认定玖圣华公司的损失低于三个月租金的，那么基于牛仔公司提前终止租赁合同的违约行为，其自愿向玖圣华公司赔偿三个月租金277200元（14元/平方米/月×6600平方米×3月）作为违约金。因此，由于一审法院上述认定的实际损失仅为134000元，低于双方合同约定的违约金金额277200元，故一审法院依据合同约定的违约金金额作为牛仔公司应承担的赔偿数额，即由牛仔公司赔偿玖圣华公司277200元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、玖圣华公司支付牛仔公司租金633000元、水电费556277.5元、违约金59463.8元，合计1248741.3元；二、牛仔公司支付玖圣华公司违约金277200元；上述一、二项相抵，玖圣华公司应继续支付牛仔公司款项971541.3元，此款由玖圣华公司于判决生效后十日内付清；三、驳回玖圣华公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16038元，减半收取8019元，由玖圣华公司负担；反诉案件受理费15072元，减半收取7536元，由牛仔公司负担1830元，由玖圣华公司负担5706元。评估费7000元（已由玖圣华公司预缴），由牛仔公司负担1700元，由玖圣华公司负担5300元，在判决生效后由牛仔公司直接给付玖圣华公司。二审中，牛仔公司未提供新的证据。玖圣华公司提供如下证据：证据1，浙江省（海宁市）社会保险参保证明1份、银行出具的代发清单6份、人民调解协议书1份、收条2张，证明：至今，玖圣华公司已向陈斌等人发放了2019年10月至2020年3月份的工资，共计201395元，该工资应属于损失。由于牛仔公司的违约导致合同解除，导致玖圣华公司自2019年10月至2020年3月期间停产，期间的工人工资支出应当由牛仔公司赔偿。另外，因停产导致玖圣华公司经营困难，无法及时支付工人工资，玖圣华公司为此还向工人补发了违约金600元，也应由牛仔公司赔偿。牛仔公司的质证意见：对参保证明的真实性没有异议，但对其与本案的关联性有异议。对于代发清单，其无法证明清单上的金额与玖圣华公司所讲的工资有关联，对其盖章部分的真实性没有异议，但对于其手写的或打印日期部分有异议。对于调解协议书及收条的形式真实性没有异议，但对调解协议的内容真实性及与本案的关联性等均有异议。证据2，海宁市市场监督管理局延长行政强制措施期限决定书、关于生产许可证办理情况的说明，海宁市“区域环评+环境标准”改革建设项目环境影响登记表备案企业法人承诺书、关于同意环境影响评价文件信息公开的情况说明、环境影响报告表信息公开说明材料各1份，证明：至今，玖圣华公司仍因环评问题被延长采取行政强制措施，不能正常经营生产。牛仔公司的质证意见：对延长行政强制措施期限决定书的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议。从该决定书中可以看出，行政机关在2020年11月9日也对玖圣华公司作出过行政强制措施，但没有说明缘由，故无法确定该决定书与本案有关。对其他证据的三性均有异议。本院认证认为：证据1涉及玖圣华公司主张的工人工资损失，是否采信该组证据，本院将在本院认为部分阐述。证据2中文件的落款日期均为2020年12月，其所载事项（如延长行政强制措施期限）是否与本案存在关联也不明确，且即使有关联，也不能起到直接证明具体损失金额的作用，不予采信。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于双方履行的是2016年5月29日的《厂房租赁合同》还是2016年7月1日的《厂房租赁合同》问题。对此争议，一审判决认定双方履行的是2016年5月29日的合同，其理由阐述充分、结论于法有据，本院不再赘述。玖圣华公司主张双方履行的是2016年7月1日的合同，没有依据，不予支持。玖圣华公司还对一审法院未主动审查租赁物及合同的合法性提出异议，但其并未提供证据证明案涉房屋系违法建筑等法律禁止出租的物，故其该项异议不能成立，不予支持。关于损失的认定及赔偿问题。二审中，玖圣华公司主张牛仔公司应赔偿搬迁费用等六项损失，对此，本院分析评判如下：1.关于搬迁费用及设备调试费用等两项损失。玖圣华公司主张一审判决虽已支持了其8000元设备装卸费的损失赔偿主张，但该8000元仅指运输费用，除了此项损失，另有上述搬迁费用及调试费用损失需要赔偿。对此，该两项损失系玖圣华公司二审增加的诉讼请求，超出本案审理范围，本院不予处理。2.关于装修费用。根据举证规则，当事人有义务对自己的主张所依据的事实进行举证，否则承担举证不能的后果。本案中，仅凭玖圣华公司提供的购买涂料、铜塑线等材料发票，不足以证明玖圣华公司的装修价值及残值损失，玖圣华公司以此为据要求全部赔偿，难以支持，但承租人对房屋进行装修或为生产需要进行必要的改造属合理投入，故对其损失仍可依据案情酌情支持，至于数额，本院将在下文连同其他损失一起综合予以认定。3.关于重新环评费用问题。玖圣华公司主张该费用系更换经营地址后需要重新进行环评所花费的费用，但该费用系玖圣华公司继续经营所必须付出的成本之一，其应当通过其他损失项目索赔，而不能直接要求牛仔公司就该费用进行赔偿。4.关于废气设备损失问题。根据法律规定，合同解除后，未形成附合的设施设备由承租人拆除。据此，对于废气设备的处理，首先应当由承租人玖圣华公司拆除后再利用，因拆除造成相关损失的，方可要求牛仔公司赔偿，但玖圣华公司并不能举证证明该设备会因搬迁丧失利用价值造成设备本身全损，故其要求按照评估价282000元予以补偿，缺乏依据，不予支持。5.关于工人工资损失问题。一审中，玖圣华公司主张牛仔公司应赔偿其11个人四个半月的工人工资，计225000元。二审中，玖圣华公司提供了2019年10月至2020年3月的工资发放清单等证据，但即使上述证据属实，在册人员四个半月的工人工资也是在130000元左右。同时，玖圣华公司还陈述其在停工期间给工人发放的工资还考虑到了相关工人受其指示进行了其他劳力付出，也就是说，玖圣华公司在支付停工期间的工资时也部分获得了工人的劳动力付出等给付，故上述工人工资不能全部计入损失。综合上述装修损失及工人工资损失的实际情况，再加上一审认定的134000元损失，本院认为玖圣华公司的实际损失并不明显高于一审判决的277200元，故一审有关损失赔偿的判决，本院不再调整。另外，一审审理程序不存在违反法定程序情形，玖圣华公司有关一审程序违法的上诉意见不能成立，不予支持。综上，玖圣华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22259元，由上诉人海宁市玖圣华包装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年二月二十二日书记员 张叶娟书记员 孙 旭16-15-