上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20021号原告：上海田林文化活动中心，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐青，主任。委托诉讼代理人：李敏，上海市华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一舟，上海市华夏律师事务所律师。被告：上海家得利超市有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘国正，董事长。委托诉讼代理人：覃某某，女。委托诉讼代理人：马某某，男。原告上海田林文化活动中心诉被告上海家得利超市有限公司(以下简称家得利超市)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日、12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李敏、陈一舟、被告的委托诉讼代理人覃某某、马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海田林文化活动中心向本院提出诉讼请求：1、要求确认于2020年6月15日解除双方签订的租赁合同；2、要求被告搬离上海市田林东路XXX号底层房屋，将房屋返还原告；3、要求被告支付2019年4月1日起至2020年6月15日的租金3,334,275元，按每年租金2,759,400元；4、要求被告支付房屋占用费，自2020年6月16日起至实际返还之日的房屋占用费；5、要求被告支付拖欠的水电费，自2019年5月至2020年5月共计316,163.83元。庭审中，原告明确对第四项诉请的房屋占用费要求按照租金标准，不要求评估。事实和理由：2015年2月10日,原告与被告签订了《租赁合同》,合同约定：被告向原告承租位于上海市徐汇区田林东路XXX号底层1200平方米商场及相应附属设施及场地,供被告从事家得利品牌超市经营;年租金275.94万元;租赁期间内,由被告承担租赁房屋水电煤等各项费用;被告在收到发票后15日内向原告支付租金;守约方在违约行为发生30日后有权通知解除合同。合同签订后,原告依约履行了合同的义务。但被告自2019年4月1日起一直拖欠租金至今,之后又拖欠水电费,至今未予以支付。2019年12月5日,原告致函被告,但被告一直未予以答复。2020年6月2日,原告再次致函告知被告合同解除。被告未予以答复且也未于6月15日搬离租赁房屋。被告未按合同约定支付租金的行为已构成严重违约,并侵犯了原告的合法权益,故原告诉至法院。家得利超市辩称，不同意原告的诉请。本案是因为原告对被告的税收补偿方案不满导致，被告一直积极与原告进行协商，但是原告消极应对。原告干扰被告经营，导致被告损失，被告有权拒付租金。原告违约在先，被告不同意解除合同。2017年原告就知道被告在租赁房屋里经营餐饮，2019年4月原告阻止被告大概200平方米的场地施工，故自2019年4月1日起被告就未支付租金，是被告行使抗辩权。如果原告不影响被告继续使用房屋，被告同意支付租金。关于水电费，被告同意支付。本院认定事实如下：上海市田林东路XXX号房屋产权人系上海徐汇文化艺术中心。2006年，上海徐汇文化艺术中心更名为上海市徐汇区田林街道社区文化活动中心。2015年2月10日，原告(甲方，出租方)与被告家得利超市(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将本市徐汇区田林东路XXX号底层,使用面积1200平方米商场及其它相应附属设施及场地(以下简称系争房屋)出租给乙方，作为家得利品牌超市的经营，租赁期限自2015年2月1日起至2023年1月31日止，租金采取“先付后租”的原则,每季度缴纳一次,第四年起按每三年递增5%的增长比率支付，第一年262.80万元……第五年275.94万元……，本合同起租日期为2015年4月1日,租金递增起始日以租金起付日为准。租赁保证金220,000元。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；租赁期间,乙方使用该租赁房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用由乙方承担。甲方应在合同约定的收款前30天,向乙方提供税务统一发票,乙方收票后15天内向甲方交付下一期的租赁费。租赁期间,在不改变租赁物业内部现有结构和功能的前提下,可根据商场的实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整,并因此进行内部装修与改造,费用自理。乙方在装修改造前将外立面广告灯箱效果图、商场平面布置图、用电及消防系统图、部分电器清单送交甲方认可备案。租赁期内,乙方不得将房屋部分或全部转租他人。若发生以下情况中的任何一项,本合同可以终止：……(b)如果任何一方违反本合同任何条款,守约方应有权在违约行为发生后超过三十日违约方未进行补救的情况下,或违约行为无补救可能时,通知解除和终止合同，等等。合同签订后，双方各自履行义务，家得利超市支付租金至2019年3月31日。2019年12月5日，原告向被告发送催收第二、三季度租金及水电费的函件。2020年5月29日，原告向被告发送函件，主要内容为：因被告至今未支付2019年4月1日至今的租金，通知双方租赁合同于2020年6月15日解除，被告尽快搬离租赁房屋。上述函件被告均收到。庭审中，原被告一致同意在本案中将押金一并处理。审理中，被告提供上海奥菲思房产经营管理有限公司于2019年4月17发送被告的田林文化活动中心管理处整改通知书一份，以证明原告干扰被告经营，该通知载明因被告在未经产权人同意的情况下私自在系争房屋门店的部分区域进行施工改为餐饮经营场所，要求立即停止施工。原告对此真实性予以认可，认为该通知书是物业公司出具，与本案无关。审理中，关于房屋使用情况，原告表示系争房屋是开设超市，被告自己在里面划了200平方米的面积做餐饮，被居民反映，被告还把这块区域给叫“鼎俊鲜”公司的经营，相当于转租，原告从来没有同意过被告开设餐饮。被告表示就是这200平方米的区域被原告停止使用20个月，其和“鼎俊鲜”公司是合作经营，门店的主体还是家得利超市，2017年底被告就开始在里面经营餐饮，这个餐饮老板后来跑了，我们还去法院起诉。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、函件等证据证实，本院予以确认。审理中,原告向本院明确，因原被告于2021年1月26日交接房屋，故原告申请撤回要求被告交还房屋的诉请，房屋使用费计算至2021年1月25日。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告未按约支付租金，在原告催告后，仍未支付，构成违约，原告据此提出解除合同、支付租金和使用费的诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告的解除通知载明双方合同于2020年6月15日解除，本院予以确认。被告抗辩称其在系争房屋内划200平方米的区域经营餐饮，但原告干扰其经营，故有权不支付租金。本院认为，无论被告是否存在转租，双方合同目的为从事家得利品牌超市的经营，合同约定在不改变租赁物业内部现有结构和功能的前提下,被告可根据商场的实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整。但被告在系争房屋内开设餐饮将改变房屋内部结构和功能，并非被告可自行调整范围，应当经原告同意；并且系争房屋租赁面积达1200平方米，整体一直在经营中，争议面积仅为200平方米，在原告不同意经营餐饮的情况下应当恢复为原超市经营面积，被告以此拒付租金，缺乏事实和法律依据，故被告该抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张的水电费316,163.83元，被告认可且同意支付，本院依法予以支持。关于租赁押金，被告向原告支付押金220,000元，现双方合同解除且交接房屋，为避免讼累，本院予以一并处理，可在执行中抵扣被告未付费用。诉讼中，因双方已交接房屋，原告撤回要求被告交房的诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认上海田林文化活动中心与上海家得利超市有限公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、上海家得利超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海田林文化活动中心自2019年4月1日至2021年1月25日的租金及房屋使用费共计5,017,950元；三、上海家得利超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海田林文化活动中心水电费316,163.83元；四、上海田林文化活动中心于本判决生效之日起十日内返还上海家得利超市有限公司租赁押金220,000元，该款可与判决主文第二、三项中的款项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,084元，由上海家得利超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二一年二月十八日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。