广东省潮州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤51执异3号 异议人（案外人）：侯连泽，男，1957年7月5日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，公民身份号码列432801195707050015。 委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市北湖区华塘法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖松林，男，1958年12月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，公民身份号码列432801195812042017 申请执行人：广东富宏房地产开发有限公司，住所地：广东省潮州市湘桥区绿榕路与宾园路交界处西北侧绿榕湖畔**办公楼第****，统一社会信用代码9144510070761468X5。 法定代表人：卢斌。 委托诉讼代理人：刘鸿志，公司职员 被执行人：郴州市富宏房地产开发有限公司，住所地，住所地：湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**临街门面**会信用代码91431000055834598P。 法定代表人：何恒军。 本院在执行申请执行人广东富宏房地产开发有限公司（以下简称“广东富宏公司”）与被执行人郴州市富宏房地产开发有限公司（以下简称“郴州富宏公司”）合同纠纷一案中，于2018年11月6日作出（2018）粤51执327号之二执行裁定书，裁定查封郴州富宏公司所有的座落于郴州市苏仙北路8号苏仙福邸（预售证号：2016-0161）2栋1501房、1601房、1701房，案外人侯连泽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人侯连泽称，请求解除对湖南省郴州市××区苏仙福邸项目2栋1501号住房的查封。事实与理由：申请人系湘南学院的老师，居住在郴州市××（××学院××）。2010年，郴州市政府将湘南××××区纳入旧城改造范围。2012年，郴州富宏公司参与湘南××××区地块的前期拆迁工作，为苏仙福邸项目的拆迁人，申请人的住房在该项目的拆迁范围，成为被拆迁人。2012年11月，拆迁人郴州富宏公司与申请人签订了《置换安置协议》，约定置换方式为按一比一的比例，以旧房换新建安置房，明确了新建安置房超出原旧房建筑面积的计价方式和其他置换事项。2013年8月，郴州富宏公司与湘南××××区业主委员会签订《产权置换协议书》，协议载明郴州富宏公司完全同意并承诺履行《置换安置协议》，实行产权置换，先建后拆，只要摘牌成功，安置协议即行生效。2013年8月1日，郴州市政府作出《国有土地上房屋征收决定书》将湘南××××区教职工住宅纳入旧城改造项目，并实施房屋征收。2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，以挂牌方式出让湘南××××区教职工住宅区的土地。该公告载明，竞得人需在该宗土地内按货币化补偿与装修补偿总金额14813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋380户住户，交由湘南学院统一分配，竞得人在签订《土地成交确认书》的同时与湘南学院签订《安置购房协议》，并提交给挂牌人。2013年12月，郴州富宏公司对《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目业主委员会权利要求》进行了确认，并约定土地竞得人须与业主委员会签订《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目产权置换协议书》，严格按照所签协议条款履行，做好住宅区教职工安置工作，同时约定土地出让金返还部分必须专门用于安置房建设。 2016年12月8日，湘南××××区置换办、湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司联合给郴州市房产局报送的《关于房屋销售有关问题的函》（附房屋编号），载明苏仙福邸1-4栋中的401套房屋作为湘南××××区教职工住宅区安置房，郴州富宏公司不得将编号范围的安置房抵押或销售给第三方，其中386套房屋已明确登记在包括申请人在内的苏仙校区386户业主名下。2019年9月22日，湘南××××区住宅区业主委员会制定《安置房分房方案》、《安置房选房表》，将2栋1501号分配给申请人。苏仙福邸项目建设过程中，湘南××××区置换办按照协议约定和项目建设进度，在2015年至2017年间，分期分批将386户置换安置户的征收补偿款16870万元、超安置面积购房款2837万元、政府专项拨款等共计2.2亿元支付给了郴州富宏公司用于建设安置房。2017年，广东富宏公司与郴州富宏公司发生纠纷，双方在诉讼过程中达成调解，潮州市湘桥区人民法院作出（2017）5102民初1027号民事调解书，郴州富宏公司同意支付广东富宏公司223.6万元，但没有履行。2018年8月28日，潮州市中级人民法院作出（2018）粤51执他13号执行裁定书，并据此查封了申请人在郴州市××区苏仙福邸2栋1501号房。 根据苏仙福邸项目前期拆迁、土地出让、施工建设构成中，湘南学院、业主委员会和申请人与郴州富宏公司签订的多份协议证实，申请人以丧失原有房屋的物权来取得安置房，因此苏仙福邸1-4栋的房屋性质为拆迁安置房，依法享有优先于普通债权人的权利；湘南学院和申请人等386户已支付郴州富宏公司2.2亿余元，从商品房购买角度来看，已支付购房款的大部分，依法享有优先权；申请人作为被拆迁人以牺牲原有房屋的居住权为代价来满足城市建设等公共利益，该安置房关系到被拆迁人的基本生活权利，依法享有排除强制执行的权益。请求法院维护案外人的合法权益，支持案外人的请求。 申请执行人广东富宏公司辩称，一是案外人的权利主张已超过诉讼时效，其异议申请依法不予支持。本案中，案外人对（2018）粤51执327号裁定的执行内容提出异议，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第六条的规定，案外人对裁定有异议的，应当在执行程序终结之前提出。而（2018）粤51执327号执行案件于2018年9月3日立案受理，于2019年7月2日结案，即案外人主张执行异议的有效期间为2018年9月3日起至2019年7月2日止，因此案外人提出执行异议，明显超过诉讼时效。二是案外人的主张依据违反相关法律法规的规定，其请求缺乏法律依据及事实依据，依法不予支持。答辩人与郴州富宏公司的纠纷于2017年达成调解，但郴州富宏公司未如约履行义务，因此答辩人于2018年间向法院申请查封了苏仙福邸2栋1501号房。案外人于2019年9月22日与湘南××××区住宅区业主委员会制定《安置房分房方案》、《安置房选房表》后分配到1501号房，但此时上述的1501号房已被法院查封。根据《民事诉讼法》第一百一十一条，案外人与湘南××××区住宅区业主委员会在明知苏仙福邸2栋1501号房已经被法院查封的情况下，仍私自制定分房、选房方案并对上述房屋进行分配，其行为已经严重违反了相关法律法规，上述1501号房的分配即不合理，也不合法。因此《安置房分房方案》、《安置房选房表》是在违背《中华人民共和国民事诉讼法》的情况下已不具备任何法律效力及实质性效力，不能成为案外人主张权利的依据。另外，苏仙福邸2栋1501号房并未进行不动产产权登记，因此案外人并非1501房所有人，其无权对上述房屋的执行提出异议。而答辩人作为郴州富宏公司的债权人，在郴州富宏公司无法履行义务的情况下及时向法院申请查封了1501号房，是通过合法渠道及时维护自身合法权益，该行为依法有据，于情合理。综上，答辩人认为案外人的异议主张已超过诉讼时效，且其主张缺乏法律依据和事实依据，因此案外人的主张依法不予支持，依法应予驳回。 被执行人郴州富宏公司未答辩。 案外人侯连泽向本院提供的证据有： 第一组证据：《国有土地上房屋征收决定书》（复印件），证明市政府明确湘南××××区地块列为旧城改造项目，于2013年8月1日作出征收决定。 第二组证据：2-1、《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（复印件）；2-2、《安置房购置协议》（复印件）；2-3、《安置房装修标准》（复印件）；2-4、《业主委员会权利要求》（复印件）；2-5、《产权置换协议书》（复印件）；2-6、《置换安置协议》（复印件），证明土地出让公告明确该地块为安置土地，需要签订《安置房购置协议》，并提交给挂牌人市国土局作为摘牌条件；上述证据显示，任何竞拍人或摘牌人必须满足条件和要求，并签订上述协议，否则不具备摘牌的资格；根据法律规定和司法解释，安置户从确定名单、签订置换安置协议之日起到最终安置成功期间，401套安置房具有排他的优先安置权。 第三组证据：3-1、《置换安置协议》（复印件）；3-2、《国有土地上房屋征收补偿协议》（复印件）；3-3、《关于房屋销售有关问题的函》；3-4、《征收补偿款明细表》（复印件）；3-5资金拨付申请、报告、审批单（复印件）；3-6、《超安置面积购房款缴纳一览表》（复印件）；3-7、《超安置面积购房款拨付审批单》（复印件）；3-8、《安置房分房方案》（复印件）；3-9、《安置房选房表》（复印件）；3-10、《委托书》（复印件），证明包括申请人在内的401户住户，委托业主委员会及推举的代表，代表业主行使权力，支持政府对该地块的征收，同意置换安置方案，与开发商签订了系列置换安置协议；2014年以来，湘南学院已将包括申请人在内的401户安置户补偿款和政府拨款两亿余元，支付给了开发商建设地块内安置房；包括申请人在内的401户安置户的债权，早于申请执行人产生，具有优先排他的受偿权；4、地块内的安置户作、地块内的安置户作出了巨大的牺牲今没有住进安置房；地块内的置换安置；地块内的置换安置户最终安置成功期间，具有排他的优先安置权。 申请执行人没有证据提供。 本院查明，2018年8月16日，由于郴州富宏公司拒不履行广东省潮州市湘桥区人民法院作出的（2017）粤5012民初1027号民事调解书，广东富宏公司向广东省潮州市湘桥区人民法院申请强制执行，案号为（2018）粤5102执691号。因执行工作需要，本院于2018年8月28日对该案件提级执行，案号为（2018）粤51执327号。本院作出（2018）粤51执327号之二执行裁定书，于2018年11月6日查封郴州市富宏房地产开发有限公司所有的坐落于郴州市××号苏仙福邸2栋（预售证号：2016-0161）1501房、1601房、1701房。在查封期限内，上述房地产由被执行人管理使用，但不得作转让、买卖、赠与等处分。查封期限为三年。2019年5月27日，本院作出（2018）粤51执327号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序，该裁定书载明“由于上述房产系拆迁安置房，目前暂时无法处置”。案外人认为本院查封郴州市××号苏仙福邸2栋1501房侵犯其合法权益，遂向本院申请执行异议，请求解除对湖南省郴州市××区苏仙福邸项目2栋1501号住房的查封。 另查明，2012年11月20日，郴州富宏公司和案外人签订了《置换安置协议》，就郴州富宏公司在旧城旧房改造建设中拆除案外人旧房屋进行置换安置一事达成协议，约定就地安置原则，先安置后拆迁原则；补偿标准按现房实际面积换安置房套内面积以1:1的比例进行补偿，新安置房套内建筑面积超过补偿标准的，超过部分按照套内建筑面积30㎡以内的按优惠价2800元/㎡（含装修）计价，30㎡以外的按成本价计价，成本价需经有资质的评估机构进行确认。对超过补偿标准部分的金额，图纸出来经确定房号以后需在10日内付清50%购房款，余款交房时统一结账，多退少补。 2013年7月，郴州市湘南××××区教职工住宅区房屋所有权人××人（××外人）与××学院××区教职工住宅区业主委员会签订《委托书》，全权委托湘南××××区教职工住宅区业主委员会办理涉及湘南××××区教职工住宅区旧城改造国有土地上房屋征收中相关事宜。2013年8月1日，郴州市人民政府发布郴政房征决字〔2013〕第1号《郴州市人民政府国有土地上房屋征收决定书》，将湘南××××区教职工住宅区纳入旧城区改建项目，并实施房屋征收。2013年8月7日，湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司签订了《湘南××××区教职工住宅旧城改造项目产权置换协议书》，协议内容中包含郴州富宏公司保证按照湘南学院向业主承诺的《置换安置协议》向每户业主（386户）进行产权置换，以及郴州富宏公司报名参加湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目挂牌竞拍，如果摘牌成功，则本协议自摘牌成功之日起生效。2013年11月5日，郴州市国土资源局发布郴土告字〔2013〕第70号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，已挂牌方式出让湘南××××区教职工住宅区的土地，该公告载明湘南学院的挂牌要求：1竞得人需在该宗土地内，按货币化补偿与装修补偿总金额14813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋安置380户住房，交由湘南学院统一分配；2、竞得人须按安置房建筑面积一次性支付物业管理补贴923.06万元，并按6万元/个向安置住户出售停车位；3、竞得人必须就以上事项在签订《土地成交确认书》的同时与湘南学院签订《安置房购置协议》并提交挂牌人。郴州富宏公司通过摘牌取得了该土地的使用权。2013年12月11日，湘南学院和郴州富宏公司签订《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目安置房购置协议》，协议内容包含郴州富宏公司在签署本协议之前，已经阅读了湘南××××区教职工住宅区业主委员会的权利要求，理解并接受这些文件。而《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目业主委员会权利要求》第一条就是要求郴州富宏公司须与业主委员会签订《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目产权置换协议书》，严格按照协议条款约定认真做好住宅区教职工安置工作。 2016年12月8日，湘南××××区置换办、湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司共同向郴州市房产局报送《关于房屋销售有关问题的函》及附件《苏仙福邸1＃栋-4＃栋湘南学院置换安置房房源表》，明确安置房有401套，郴州富宏公司不能将这些安置房作抵押到银行贷款或者其他抵押事项，不能预（销）售给安置户之外的人。2019年9月22日，苏仙校区置换安置户业主委员会制定了《湘南××××区教职工住宅区置换安置房分房方案》，在《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》（140户型-2号栋后排）确定1501房选房人（签名）是案外人。 本院认为，案外人以郴州市××号苏仙福邸2栋1501号是其产权置换新房为由，提出本院（2018）粤51执327号之二执行裁定侵犯了其合法权益，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议”的规定，因此可以向本院提出执行异议。 本案第一个争议焦点是案外人的异议申请是否超过法定时效。案外人是针对执行标的提出异议，是依照《中华人民法共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出的。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款关于“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”的规定，涉案房屋只是被查封，还没执行终结，因此案外人可以提出异议。申请执行人认为案外人的异议申请超过法定时效的辩解意见，本院不予采信。 本案第二个争议焦点是涉案房屋是否属于拆迁安置房。2012年11月20日，案外人和郴州富宏公司签订了《置换安置协议》；2013年8月1日，郴州市人民政府发布《郴州市人民政府国有土地上房屋征收决定书》；2013年8月7日，湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司签订了《湘南××××区教职工住宅旧城改造项目产权置换协议书》；2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》；2013年12月11日，湘南学院和郴州富宏公司签订《湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目安置房购置协议》；2016年12月8日，湘南××××区置换办、湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司共同向郴州市房产局报送《关于房屋销售有关问题的函》，明确安置房有401套，郴州富宏公司不能将这些安置房作抵押到银行贷款或者其他抵押事项，不能预（销）售给安置户之外的人；2019年9月22日，苏仙校区置换安置户业主委员会制定了《湘南××××区教职工住宅区置换安置房分房方案》，在《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》（140户型-2号栋后排）确定1501房选房人（签名）是案外人。从上述协议和文件看，案外人原居住的湘南××××区教职工住宅区房屋，已纳入旧城区改建项目实施房屋征收与补偿对象，在《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》也确定了选房人包括了案外人，其选定的房号是苏仙福邸2栋1501号，因此本案涉案房屋性质是拆迁安置房。申请执行人认为涉案房屋性质非拆迁安置房，而是普通商品房的辩解意见，缺乏相关的证据予以证明，本院不予采信。 本案第三个争议焦点是案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案外人于2013年8月7日委托湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司签订了合法有效的《湘南××××区教职工住宅旧城改造项目产权置换协议书》。2016年12月8日，湘南××××区置换办、湘南××××区教职工住宅区业主委员会与郴州富宏公司共同向郴州市房产局报送《关于房屋销售有关问题的函》及附件《苏仙福邸1＃栋-4＃栋湘南学院置换安置房房源表》，锁定了苏仙福邸1-4栋401套房源（包括涉案房屋）。相关协议签订和函件出具的时间均早于本院（2018）粤51执327号一案对涉案房屋查封的时间，且明确了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，因此涉案房屋在被本院查封之前就已经确定为安置用房。其次，涉案房屋是案外人作为被拆迁人与拆迁人在拆迁安置补偿协商过程中达成协议而取得的，所付出的对价包括丧失对被拆迁的原有房屋的物权，因此相较于普通房屋买卖合同中买受人对房屋的物权期待权，案外人对涉案房屋享有的权利更值得优先、特别保护，即案外人对涉案房屋享有的物权期待权优先于普通债权，而广东富宏公司对郴州富宏公司的债权是普通债权。最后，案外人作为拆迁安置户，以牺牲其对原房屋的物权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对作为安置房的涉案房屋享有的拆迁利益也关系到其基本的生存权利，其合法权益理应受到维护。因此，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人认为苏仙校区置换安置户业主委员会于2019年9月22日制定的《湘南××××区教职工住宅区置换安置房分房方案》及《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》是在涉案房屋被查封之后，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，但涉案房屋是在2016年12月8日《关于房屋销售有关问题的函》及附件《苏仙福邸1＃栋-4＃栋湘南学院置换安置房房源表》中锁定的苏仙福邸1-4栋401套房源之一，早于涉案房屋被查封时间，因此对于申请执行人的该项辩解意见，本院不予采信。 综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，裁定如下： 中止对登记在郴州市富宏房地产开发有限公司名下的苏仙福邸2栋（预售证号：2016-0161）1501房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  陈景存 审判员  刘创丰 审判员  林书焕 二〇二一年二月二日 法官助理陈斌 书记员黄珺