广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2800号原告：佛山市千秋物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码：914×××××××××××679N。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：罗永强，系该公司员工。被告：何卫东，男，1972年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区,公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：姜蕊，广东熊何律师事务所律师。原告佛山市千秋物业服务有限公司与被告何卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年2月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗永强、被告何卫东及其委托诉讼代理人姜蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2005年4月至2012年12月的物业管理费用3627元，2017年1月至2020年11月的物业管理费用1833元，合计总费用5460元；2.请求判令被告给付2005年4月至2012年12月期间欠费总费用3627元的滞纳金共15015.78元，给付2017年1月至2020年11月的期间欠费总费用1833元的滞纳金3794.31元，合计18810.09元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的广东省佛山市南海区×××××××××××××嘉德楼501房业主，根据《罗湖花园物业服务委托合同》规定，并按照合同约定每月交纳物业服务费用，房屋、单车房、室内车库按照建筑面积为计算单位，合计为100平方米以下的按39元/月收取，100平方米以上的每月按照建筑面积0.39/平方米收取。如不按时交纳物业服务费，被告应从其逾期之日按每日千分之三向原告支付滞纳金。被告的房屋、单车房、室内车库合计的建筑面积少于100平方米，被告每月应向原告支付物业服务费39元。被告从2005年4月至2012年12月期间欠费3627元；从2017年1月至2020年11月的期间欠费1833元。一直以来，原告对罗湖花园的物业安防，清洁卫生，绿化养护以及公共设施的维护等进行了系列的服务工作，在原告提供服务之同时被告从2005年4月及2017年1月起一直未交物业服务费用，其应从2005年5月及2017年2月承担起违约责任，且自此应按每日千分之三向原告支付滞纳金一共18810.09元。被告辩称，1.原告未履行物业服务合同约定的义务，业主拒绝缴纳物业管理费合法合理。被告2000年入住罗湖花园永福楼xxx房，三年后房屋天花板即出现渗水情况，且已经严重影响了被告的居住环境，被告将此情况多次反馈至原告处，但原告一直置之不理，拒绝提供相应的修缮服务，被告无奈下只能自己修补天台的裂缝，为此花费了大量的维修费用。根据谁主张谁举证的原则，原告无法提供已履行物业服务合同的证据材料，应承担举证不能的责任。由于原告没有履行物业服务合同约定的义务，已构成违约，被告拒绝缴纳物业管理费是其行使先履行抗辩权的表现，完全合法合理，此外，原告还应补偿被告修缮天台裂缝的相关费用。2.退一步讲，即使法院仍认定被告需要支付物业管理费，但原告请求被告支付2005年4月1日至2018年1月28日期间物业管理费已超过诉讼时效，对应的滞纳金被告也无需承担。原告向法院提起请求被告支付物业管理费的民事诉讼，贵院于2021年1月29日受理立案，但在此之前原告从未向被告催收过物业管理费。根据原告的习惯，业主在缴纳物业管理费时若还存在其他期间的物业管理费未支付，原告会在收据上注明(2006年8月1日至2006年10月31日的收据可以佐证），但2013年至2016年期间的收据从未载明被告欠费情况，可见原告未曾催收过上述期间的物业管理费。原告制作的《催缴费通知书》被告也未曾见过或收到，其行为不构成诉讼时效的中止或中断。综上所述，原告没有履行物业服务合同约定的义务，被告无需缴纳物业管理费，即使需要缴纳，未支付的物业管理费中也应抵扣被告因修缮天台所支出的费用；另外，未交物业管理费的期间应仅限于2018年1月29日至2020年11月30日，在不抵扣修缮费用的情况下，物业管理费为1329.77元，滞纳金为27.93元（从2021年1月29日起暂计至2021年2月5日止按每日3‰计算滞纳金），共计1357.7元。诉讼中，原告围绕其诉讼请求依法提交了物业服务委托合同、催缴费通知书等证据;被告围绕其辩解依法提供了原告开具的收据、图片等证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，由本院综合认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉讼物业位于佛山市南海区×××××××××××罗湖花园永福楼xxx房及xxx号单车房，建筑面积为91.76平方米，登记权利人为何卫东，2010年11月16日办理权属登记。2009年2月17日，原告与涉讼小区业委会签订《罗湖花园物业服务委托合同》，约定原告为罗湖花园小区提供物业管理服务，合同期限从2009年3月1日至2012年2月28日，合同期满经与业委会商议，双方无异议的合同延续生效；房屋、单车房、室内车库按建筑面积为计算单位，合计为100平方米以下的按39元/月收取，100平方米以上的每月按每平方米0.39元累计收取；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金等。2006年11月1日，原告开具收据，确认收到被告交纳的2006年8月1日至2006年10月31日物业费117元（注明：8月之前未交）；2014年9月23日，原告收到被告交纳的2013年1月至2014年12月物业费936元；2015年10月28日，原告收到被告交纳的2015年1月至2015年12月物业费468元；2016年11月上旬某日，原告收到被告交纳的2016年1月至2016年12月物业费468元。原告分别于2020年2月20日、2020年3月16日致电被告。本院认为，涉案物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告依约提供了物业管理服务，被告作为涉案物业的业主，应按约定交纳物业服务费用。原告主张被告拖欠2005年4月至2012年12月的物业管理费用3627元，2017年1月至2020年11月的物业管理费用1833元，被告辩称2005年4月1日至2018年1月28日期间物业管理费已超过诉讼时效。本院作如下分析：首先，物业服务合同约定了物业费每月收费标准，但未明确约定具体缴纳日期，按照通常理解，物业费应为按月交纳，被告最迟应于每月最后一天前交纳当月物业费；其次，原告称其以上门将催缴费通知书塞到被告物业门缝的方式向被告持续催收物业费，被告辩称没有收到，而原告提供的催缴费通知书多为连号，原告亦未能充分证实其已将催缴费通知书有效送达被告，故本院对原告的该部分主张不予采信；第三，结合被告提交的收据，被告于2006年11月1日交纳了当年8月至10月的物业费（8月之前未交），2014年至2016年，被告是在当年的9月至11月交纳全年物业费（2014年交纳当年及上一年度共计两年的物业费），故双方履行合同的习惯为下半年一次性交纳全年物业费，2017年度的物业费被告应于2017年下半年交给原告，而原告分别于2020年2月20日、2020年3月16日致电被告，结合被告确有欠付物业费的事实考虑，本院认定原告主张被告支付2017年1月至2020年11月的物业费1833元尚未超出三年诉讼时效期间，被告应予支付上述期间的物业费；原告请求2005年4月至2012年12月的物业管理费已超出三年诉讼时效期间，被告的该部分辩解成立，本院予以采纳，对原告的该部分诉讼请求不予支持。原告还主张被告按每日千分之五标准支付违约金（滞纳金），虽有合同约定为依据，但原告主张的计算标准过分高于原告的实际损失,且原告怠于起诉主张案涉欠费导致长期积欠亦有一定的管理责任，本院酌定物业管理费的违约金以各月管理费39元为基数，各期从欠缴次月1日起，均按年利率6%的标准计至管理费实际清偿日止，原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。被告还辩称原告未履行物业服务合同约定的义务拒付物业管理费用，本院分析认为，业主应交纳的物业管理费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告举证未足以证明原告存在不提供服务的同等违约行为或原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其拒付基本物业管理费用的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、何卫东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2020年11月期间的物业管理费1833元及违约金（违约金以各月管理费39元为基数，各期从欠缴次月1日起，均按年利率6%的标准计至管理费实际清偿日止）予佛山市千秋物业服务有限公司；二、驳回佛山市千秋物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，受理费减半收取计203.38元（原告佛山市千秋物业服务有限公司已预交），由原告负担178.38元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  卢柱平二〇二一年二月二十五日书记员  岑洁文