山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2894号 上诉人（原审被告）：凤凰置业有限公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：常胜富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷海，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽鸿，北京市鼎鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛万科物业服务有限公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：王仕伟，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李冰浩，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李闻涛，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）因与被上诉人青岛万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。凤凰置业公司的委托诉讼代理人殷海、林丽鸿，万科物业公司的委托诉讼代理人李冰浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤凰置业公司上诉请求：1.撤销原判；2.在查清事实的基础上，依法改判驳回万科物业公司的诉讼请求；3.一、二审案件受理费均由万科物业公司承担。事实和理由：一审存在事实认定错误、适用法律错误及程序违法，判决结果有失公允。具体如下：一、凤凰置业公司未足额付款并不是凤凰置业公司原因造成的，系万科物业公司同意延期付款，且万科物业公司先行违约，不应认定凤凰置业公司根本违约。首先，付款条件至今未成就。本次车位转让协议付款的成就条件包括万科物业公司给予凤凰置业公司金融账期（即卖出车位后再支付车位款）、十万客户销售共享渠道、150万元广告费补贴。然而在协议履行过程中，万科物业公司不仅要求凤凰置业公司等其通知后方可对外销售，还通过对外发表不实言论、宣传车位与凤凰置业公司无关等方式，阻碍凤凰置业公司的正常销售。对于十万客户销售共享渠道和150万元的广告推广费补贴更是变成了空中楼阁。其次，凤凰置业公司成立的目的，就是为了和万科物业公司就涉案的相关车位进行合作而为。根据（2019）鲁青岛市中证民字第7792号《公证书》中证据保全的微信聊天，万科物业公司法人唐海斌与凤凰置业公司监事（实际控制人）李某一直针对涉案的四份车位使用权转让协议就首付比例、延期销售等进行了磋商，微信内容充分证明万科物业公司一直不让凤凰置业公司积极销售，其目的就是为了配合集团认可其销售方案，凤凰置业公司一直都是在配合万科物业公司，万科物业公司自始至终在主导车位销售以及付款的时间节点，万科物业公司所称的物业办审批加分，其根本目的是因为车位涨价了万科物业公司为了拆分物业能够单独上市之用。二、《地上车位权益转让协议》不应当被解除。1.《地上车位权益转让协议》与《车位使用权转让合作协议》系不同的法律性质，不可在本案中一并解除，应予以驳回。首先，《车位使用权转让合作协议》系有偿转让协议，而《地上车位权益转让协议》系无偿转让，并非原审法院认为的买四送一或附随协议性质，各个协议单独存在、合法有效。其次，《地上车位权益转让协议》中涉及的永久车位收益权转让系双方的真实意思表示，具有不可撤销性。最后，使用权转让的标的物是车位，而车位权益转让的标的物是收益权，协议标的性质完全不同；同时，两个协议本就不具有任何关联性，各自单独存在，不应放在一个案件中进行审理和处理。2.《地上车位权益转让协议》中涉及的115个车位相关权益，万科物业公司在2017年9月28日将全部永久收益权等不可撤销的归凤凰置业公司所有，凤凰置业公司于2018年7月4日将上述115个车位的权益作为公益事业向青岛市凤凰慈善基金会予以永久、无偿、不可撤销的捐赠。万科物业公司提出解除，于法无据，应予驳回。三、双方2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》和一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》解除权已灭失，不应当解除。1.根据2017年10月20日万科物业公司给凤凰置业公司发出的《通知》内容：一是核减掉21个车位，涉案的车位数量确定为1356个；二是支付款项的时间不变，即最晚约定的支付首笔款时间为2017年12月20日前，万科物业公司2019年6月18日行使解除权时已经超过了一年，其法定解除权灭失。2.凤凰置业公司已向万科物业公司进行了催告解除释明，万科物业公司的解除权行使期限为知悉后三个月，否则权利灭失。根据唐海斌与李某的微信聊天记录，自2018年7月18日起，凤凰置业公司已经向万科物业公司发出了正式解除协议的催告，并非常清晰地进行了释明，经过3个月的时间即到2018年10月18日万科物业公司不行使，法定解除权灭失。四、凤凰置业公司已依照合同约定对涉案协议中的车位实际进行了合法的商业运作，现原审法院强行解除原协议必将会引起万科物业公司与凤凰置业公司作为连带被告被诉至青岛各级法院，该案件的本质根本是车位涨价，万科物业公司恶意诉讼。五、原审程序严重违法：法院应当回避而不回避；无管辖权而擅自管辖。凤凰置业公司在原审审理过程中，于2020年4月22日书面申请原审法院整体回避，申请理由为：万科物业公司的代理人所在的山东海鲲律师事务所的领导班子主要成员十数人都曾在原审法院担任过重要职务，原审法院并未将该回避申请上报有管辖权的上级法院，而自行违法决定自己无需回避，违反了民事诉讼法及最高人民法院的相关规定。六、本案适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条以及即将生效的《中华人民共和国民法典》第五百六十四条关于解除权一年的规定。 万科物业公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.涉案《车位使用权转让合作协议》并未约定车位使用权转让款的付款条件，凤凰置业公司未履行款项支付义务，已构成根本违约，万科物业公司依法享有合同解除权。根据合同约定可知，万科物业公司与凤凰置业公司双方并未约定款项支付的前提条件。虽然凤凰置业公司提交针对凤凰置业公司监事与万科物业公司相关领导的聊天记录所做出的公证书及其他证据，用于证明其所谓的“先销售后付款”、“万科物业公司阻碍其销售”等三个附加条件，但是该公证书对应的聊天记录仅是合同签署前进行的磋商，并非双方达成的意思一致的约定，应以双方确认签署的合同内容为准；该聊天记录很多内容显示“万科物业公司愿意积极协助凤凰置业公司出售房屋”、“凤凰置业公司就车位要进行证券化，并非全部用于销售”等。所以该份证据无论从形式还是内容均无法有效证明双方曾约定凤凰置业公司所主张的三个付款条件。因此根据合同约定，在万科物业公司已经依约履行了车位使用权转让义务的情况下，凤凰置业公司应当履行付款义务。凤凰置业公司经万科物业公司合理催告后仍不履行，依据合同法第九十四条关于合同解除的规定，万科物业公司依法享有法定解除权。2.经万科物业公司多次催告并给出合理期限后，凤凰置业公司仍未履行付款义务，双方合同已于2019年9月1日解除。根据凤凰置业公司提供的证据《万科向凤凰发送的》可知，万科物业公司于2019年7月8日向凤凰置业公司发送该催款函，明确告知凤凰置业公司如逾期付款超过两个月，万科物业公司将于9月1日依法解除合同。后凤凰置业公司仍未履行任何付款义务，届此，合同解除条件已经成就，双方合同自2019年9月1日起解除。3.合同解除后，凤凰置业公司应返还万科物业公司涉案的1356个车位，同时应当承担违约金186558元（自2019年7月1日起至2019年9月1日止，以1505.4万元为基数，按日万分之二计算）。因凤凰置业公司在迟延履行合同义务后，经万科物业公司进行催告并给出合理期限后，仍未履行原合同的付款义务，所以万科物业公司解除合同条件成就，凤凰置业公司应返还万科物业公司已经交付的车位，并应承担因其违约导致合同解除的违约责任。二、原审法院适用法律正确，凤凰置业公司的上诉理由不能成立。原审法院根据合同法第九十四条规定确认涉案《车位使用权转让合作协议》及《地上车位权益转让协议》已于2019年9月1日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审法院判令凤凰置业公司应向万科物业公司支付违约金，适用法律正确。三、万科物业公司保留依据另案针对委托经营收益的裁判结果而另行主张的权利。凤凰置业公司就委托经营收益向青岛市市北区人民法院提起诉讼的（2019）鲁0203民初10442号案件，青岛市市北区人民法院已判决确认《车位委托管理服务协议》于2019年9月1日解除，并驳回其诉讼请求，但该民事判决书尚未生效。相关的委托经营收益属于凤凰置业公司应赔偿万科物业公司的损失，目前该案处理的委托经营收益尚不能确定，故在本案赔偿损失范围中未包含该部分款项，万科物业公司保留依据另案针对委托经营收益的裁判结果而另行主张的权利。 万科物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认双方于2017年9月28日签订的四份《车位使用权转让合作协议》以及一份《地上车位权益转让协议》于2019年9月1日解除；2.请求依法判令凤凰置业公司返还涉案车位共计1356个（车位标的价值183560000元）；3.请求判令凤凰置业公司支付万科物业公司逾期付款违约金186558元（自2019年7月1日起至2019年9月1日止，以1504.5万元为基数，按日万分之二计算）；4.本案诉讼费、保全费等由凤凰置业公司承担。 一审法院查明事实如下： 一、合同签订情况 2017年9月28日，万科物业公司（甲方）与凤凰置业公司（乙方）签订《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》四份，主要约定双方就甲方部分车位使用权转让合作事宜达成协议。该四份合作协议除转让车位数量及价格、付款方式不同外，其余条款主要内容基本一致。四份协议中约定的车位范围、价款、付款方式分别为：（一）转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心148个地下车位；转让车位资产的含增值税专用发票总价为2220万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计222万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计888万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1110万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。（二）转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心地下B车位614个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为9210万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计921万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计3684万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计4605万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。（三）转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科中心地下L车位241个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为3615万元，转让标价为每个15万元；付款方式：1、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计361.5万元；2、乙方应在2018年6月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1446万元；3、乙方应在2018年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1807.5万元；4、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。（四）转让车位的范围为青岛万科地产开发的山东路万科城国际地下车位259个；转让车位资产的含增值税专用发票总价为3626万元，转让标价为每个14万元；付款方式：1、乙方应在2017年11月30日前向甲方支付车位使用权转让款，共计2026万元；2、乙方应在2017年12月20日前向甲方支付车位使用权转让款，共计1600万元；3、对于本协议约定的付款期限，乙方如逾期支付的，每逾期一日，乙方应每日按照未付款项的万分之二向甲方支付违约金，且乙方应继续履行付款义务。上述协议其他条款还约定：第三条车位的交割。1、可转让车位于2017年前移交完毕。2、交割条件和前提：甲方应确保以上车位已竣工验收合格，权属清晰无抵押；甲方应确保甲方具备对以上车位经营、处置的权利，否则给乙方造成的损失，由甲方承担。甲方的以上车位符合项目规划，保证乙方接管后能够正常开展经营活动，并提供相关经济技术指标、规划图（经审批版本）等其他与车位经营有关联的文件。3、实际交割时甲乙双方应共同对以上车位进行盘点清查并核定《转让车位清单》，现场验收并签字。4、盘点清查发现无法实际交付使用的车位应在《转让车位清单》中予以核减，且不得计入资产账面价值进行转让。第四条费用、收益归属。1、自本协议生效之日起，《转让车位清单》中所载明的所有车位由乙方负责经营，但乙方应承诺其应优先向车位所在项目业主优先销售。2、本协议生效之日起，乙方委托甲方管理车位（甲乙双方另行签署车位委托管理合同），车位管理费由乙方承担。第六条经营和票据。1、该批车位由乙方进行经营，本协议签订后乙方需向业主做出公示并负责车位使用权转让等相关手续。2、乙方转让或租赁车位时，均由乙方向客户开具相关票据。第七条其他条款。1、乙方后期转让及管理应充分考虑客户风险并自愿承担相关风险和责任，包括但不限于车位维修、财产损失等责任。2、基于双方的友好合作，在今后的甲方车位销售过程中，在同等条件下乙方享有优先购甲方车位的权益。3、甲方保证本协议所涉车位权属明晰，享有的处分权完整且无瑕疵，如日后因权属问题产生纠纷或征收征用，甲方应赔偿或补偿乙方的直接及间接损失。 2017年9月28日，万科物业公司（甲方）与凤凰置业公司（乙方）签订《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》一份，主要约定双方就甲方部分车位使用权转让合作事宜达成协议。第一条转让权益的范围：青岛万科地产开发的福州路万科中心的地上车位的全部收益。第二条转让车位的清单及价格：福州路万科中心地上车位115个，权益为永久使用权收益等，金额无。第三条车位的交割。1、可转让车位于2017年前移交完毕。2、交割条件和前提：甲方应确保以上车位已竣工验收合格，权属清晰无抵押；甲方应确保甲方具备对以上车位经营、处置的权利，否则给乙方造成的损失，由甲方承担。甲方的以上车位符合项目规划，保证乙方接管后能够正常开展经营活动，并提供相关经济技术指标、规划图（经审批版本）等其他与车位经营有关联的文件。3、实际交割时甲乙双方应共同对以上车位进行盘点清查并核定《转让车位清单》，现场验收并签字。4、盘点清查发现无法实际交付使用的车位应在《转让车位清单》中予以核减，且不得计入资产账面价值进行转让。第四条费用、收益归属。1、自本协议生效之日起，《地上车位清单》中所载明的所有车位由甲方负责经营，甲方无偿将相关所有权益转让乙方，基于该地上车位的权益包括但不限于使用的全部永久收益权等均不可撤销的归乙方所有。2、本协议生效之日起，乙方委托甲方管理车位（甲乙双方另行签署车位委托管理合同），车位管理费由乙方承担。第六条经营和票据。该批车位由甲方进行经营，本协议签订后甲方需向业主做出公示。第七条其它条款。1、甲方承担相关风险和责任，包括但不限于车位维修、财产损失等责任。2、甲方保证本协议所涉车位权属清晰，享有处分权完整且无瑕疵，如日后因权属问题产生纠纷或征收征用，甲方应赔偿或补偿乙方的直接及间接损失。第九条乙方经营期间，如遇不可抗力，法规政策调整等原因致使协议无法全部或部分履行时，双方应按有关规定及时协商处理。 2017年9月28日，万科物业公司（乙方）与凤凰置业公司（甲方）签订《车位委托管理服务协议》五份，约定就甲方委托乙方经营管理地下车位等事宜，达成协议。五份协议中约定甲方委托乙方经营管理的车位分别为福州路万科中心B地下车位614个、福州路万科中心L地下车位241个、山东路万科中心地下车位148个、万科城国际公园地下车位259个、福州路万科中心地上车位115个，具体数量以实际交割数量为准。关于委托经营期限，福州路万科中心地上车位115个约定的委托经营期限为以甲乙双方签订的《地上车位权益合作协议》中约定的永久使用权的收益期限为准。其余车位的委托经营期限约定为“自双方签订的《车位使用权转让合作协议》中约定的交割日起，至甲方将该车位销售给客户交割日止。如甲方将该车位出售给第三方客户，第三方与乙方签署委托乙方进行车位管理的《车位委托管理服务协议》。委托经营期限届满，乙方将与购买该车位的客户另行签署车位委托管理合同，甲方不再承担本协议项下义务。”此外，该五份协议还约定了下列部分内容：三、委托经营管理费用支付。3.1委托经营管理期间，甲方在每季度末月25日前按照所持比例对应的车位数量计算并支付乙方车位管理费，车位管理费包括：电费、车位管理人员费用、道闸维护费用等与车位相关的费用。车位管理费收费标准为100元/月。3.2委托经营管理期间，乙方因受托管理行为产生的收益，在每季度末月25日前按照甲方所持比例对应的车位数量结算给予甲方。3.5甲乙双方同意，在本协议约定的委托经营期内，无论乙方实际经营管理情况如何，在乙方无违约情况下甲方均应按照向乙方支付该车位的管理费。四、甲方权利和义务。4.1承担该车位的水电费、维护及管理费等。4.2在乙方合法经营管理本项目车位的情况下，甲方不干涉乙方对该车位的具体经营管理方式及经营管理情况。4.3本文所述车位出售必须优先满足本项目业主使用需求，且本项目业主享有优先购买权（福州路万科中心地上车位115个管理服务协议约定为优先使用权）。4.4甲方委托乙方管理车位，有权调取乙方因此受托行为产生收益的所有相关财务账目，乙方应积极配合，如不予配合或有造成与实际经营收益不符的行为，均构成违约。4.5因车库车位产生的全部收益均归为甲方，否则乙方须将不当得利的两倍返还甲方。五、乙方的权利和义务。5.1有权自行经营管理该车位。5.2负责提供车位的日常物业管理服务，维持停车秩序、负责地下车库的清洁卫生工作、负责地下车库及设施设备的日常维护和维修工作等，并承担全部费用。5.3乙方因在管理服务中产生的劳动纠纷、人身损害赔偿等其他纠纷事宜均由乙方自行承担法律责任。 二、合同履行相关事实 万科物业公司与凤凰置业公司于2017年9月27日及2017年9月28日签署了山东路和福州路万科广场地下车位的转让清单。福州路万科中心115个地上车位未签订交接清单，凤凰置业公司称该部分地上车位未签署交接清单，但万科物业公司让凤凰置业公司实地盘点。至2017年9月28日，原被告双方共实际交割1377个车位。被告根据《车位委托管理服务协议》委托原告管理经营车位1356个。 2017年6月18日，凤凰置业公司向万科物业公司出具一份《关于同意车位回购等事宜的回复函》，主要内容为：鉴于贵我双方自2017年9月28日起陆续签订了《车位使用权转让合作协议》、《车位委托管理服务协议》约定贵方将万科城国际公园项目、福州路万科中心项目、山东路等项目车位等的永久使用权转让给我方，上述车位双方于2017年9月27日完成交付；我方委托贵方进行物业管理等；2017年10月20日贵方向我方发出《通知》，对原合同价款等进行了调整，后又多次口头通知我方暂缓销售上述车位等；并就贵方因政策调整原因拟回购已向我方转让的位于万科城国际公园的259个住宅车位，以上经济事实双方予以认可。现我公司召开了股东会会议，针对贵我双方基于本车位事宜而产生的买卖关系、债权债务关系、委托受托经营关系及业主物业服务提供关系分别作出相应决议，沟通回复如下：一、买卖关系。（一）针对贵方拟回购的万科城国际公园259个住宅车位；1、上述车位可由贵方按原始转让价格平均均价上浮10万元/个左右进行溢价回购；2、或由贵方按原始转让价格锁定销售价格，由我方依据市场行情等确定代理费并在贵方的锁定价格基础上进行独家代理销售，车位价款及代理费用由贵方一并收取并开具相应收款凭证后与我司就代理费进行对账结算（暂将销售代理费定为10万元/个，2019年12月31日前）。（二）针对上述259个车位以外的已转让给我方的其他商业车位；依据贵方承诺整体下调已向我方转让的其他商业车位价格，具体下调金额为20000元/个。二、债权债务关系。因贵方自协议签订后多次口头通知我方暂缓将受让车位进行销售之行为，已给我方之经营收入、资产流通及商业宣传等造成了重大影响，故申请贵方免除我方自合同约定付款之日起三年内的付款利息，以弥补我方之损失。三、委托、受托经营关系。（一）贵我双方自合作至今，我方多次要求就车位经营收入等进行往来账务核对，现再次敦请贵方立即指派账务相应人员与我方财务人员将2017年9月28日至2019年6月30日期间的经营收入、费用往来等账务进行核对并结算；（二）结合贵方前期招商引资之需求及贵我双方之友好合作，我方同意前期由贵方就车位之经营管理、费用收取等制定相关政策及优惠条件，现各项目入住率均已饱和，以车位利益换取地产收益之战略手段已不能满足双方互利共赢之合作局面，因此，截止发函之日，贵方如再行颁布新优惠政策时，应先行报我方审核通过后执行（尤其长租期限超过三年的，无我方公章为无效，否则每个赔偿损失）。四、业主、物业服务关系。2019年7月1日前，所有车位物业费收费标准及支付等按原协议约定执行；2019年7月1日，车位的物业服务费根据贵方实际提供的物业服务质量及相关标准等由我方在60-150元/个的范围内依据对方服务而进行分档结算。 2017年10月20日，万科物业公司向凤凰置业公司发出一份《通知》，主要内容为：双方于2017年9月28日签署了车位转让合同，后因市场销售策略调整和受市场状况影响，经双方协商，将协商结果汇总为本通知，具体如下：一、支付费用更改。1、原定应于2017年11月30日前向我公司支付车位使用权转让款共计20260000元，现更改为贵公司应于2017年11月30日前向我公司支付车位使用权转让款10130000元；2、原定贵公司应于2017年12月20日前向我公司支付车位使用权转让款共计15045000元，现更改为贵公司应于2017年12月20日前向我公司支付车位使用权转让款共计7530000元。二、车位核减。双方在盘点清查中发现福州路万科中心B层存在无法交付使用的车位共计21个，按照车位转让合同约定予以核减。 2019年6月18日，万科物业公司向凤凰置业公司出具一份《告知函》，主要内容为：2017年9月28日，双方分别针对福州路万科中心车位、山东路万科中心地下车位分别签订了《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》，车位数量共计1118个，车位使用权转让款共计150450000元。根据转让合同协议中付款方式约定，我司特告知贵司，请于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付我司；于2019年12月30日前将车位使用权转让款共计6018万元支付我司；于2020年6月30日前将车位使用权转让款项共计7522.5万元支付我司。如未能按时支付，按照合同约定，每逾期一日，贵司应每日按照未付款项的万分之二向我司支付违约金，且贵司应继续履行付款义务。如贵司累计逾期两次或预期支付达两个月以上的，我司将解除与贵司签订的前述车位使用权转让合同协议及与之相关的委托经营管理协议。 2019年6月21日，凤凰置业公司向万科物业公司出具《关于万科物业2019年6月18日的复函及请求》，主要内容为：贵司于2019年6月18日送达我司的《告知函》我司已收悉，现就该函中相关事项进行如下回复及请求：一、贵司来函所称贵我双方共计转让车位数量为1118个之表述与事实是不符的，贵我双方自2017年9月28日起陆续签订《车位使用权转让合作协议》，协议所含标的车位包括福州路万科中心、山东路万科中心项目车位1118个及万科城国际公园二期车位259个，上述车位实际共计1356个，且均已完成交付。另，我司近期获知，在我司受让上述车位后，有部分车位被贵司调整为行车通道，故对于贵司已让与我司的车位，应尽快进行查缺补漏并就最终核查后的数量所对应的转让价款等双方进行多退少补。二、贵司2019年6月18日发函要求我司于2019年6月30日前即支付车位使用权首批款项之要求是有悖于双方协议初衷的。由于贵司人事更迭等原因，相关人员或许对合同签订初衷了解不足，现我司再次将双方签约的历史沿革在此重申：双方最初合作计划是由我司为贵司之上述车位提供代理销售服务，帮助贵司对相应车位进行销售；后贵方要约我司对所有车位进行收购，我司表示可以进行整体收购，但有两个前提条件：1、必须给予我司相应账期，我司需将相应车位顺利销售后才能分批支付给贵司相应款项；必须在贵司10万客户中协助我司精准营销及广告推广上给予我司必要的支持条件，才能达成销售目标。贵司同意我司上述两个前提条件后，双方达成一致并于2017年9月28日签署转让协议。我司自签约后即投入了大量的人力、物力、财力并已全面启动销售工作。但贵司随即多次以各种方式告知我司暂缓销售上述车位，自然也未按协商合意协助我司精准营销及广告推广的支持，从而导致我司始终未能顺利开展车位销售工作。因此贵司在2019年6月18日的来函中要求我司2019年6月30日前即支付首批款项之要求不符合双方的诉求及共同利益。现我司请求对付款时间予以延迟，即我司于2020年12月31日支付车位使用权首批款项；2021年6月30日支付第二批款项；2021年12月31日支付尾款。三、针对贵司在《告知函》中所提：“如累计逾期两次或逾期支付达两个月以上的，我司将解除与贵司签订的车位使用权转让合作协议及与之相关的委托经营管理协议”之主张，我司不予认可。因双方缔结协议的根本契合点在于贵司给予我司账期及相关销售支持，现贵司在未履行上述义务的情形下即发函拟追究我司“根本违约责任”的主张于法无据。 2019年7月8日，万科物业公司向凤凰置业公司出具一份《催款函》，主要内容为：我司于2019年6月18日向贵司发函并告知，关于贵我双方于2017年9月28日签订的《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》，贵司应于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付我司，现截至2019年7月1日，贵司仍未将上述款项支付我司。现我司特告知贵司：请于2019年9月1日前将车位使用权转让款首批款共计1504.5万元支付我司；其他款项请按照我司于6月18日已发送的告知函中约定时间支付。按照6月18日我司已发送告知函中约定，自2019年6月30日每逾期一日，贵司应每日按照转让首批款项的万分之二向我司支付违约金。因此贵司应将首批款及违约金一并支付我司。我司收款账号如下：青岛万科物业服务有限公司532905222210908，开户行招商银行青岛城阳支行。如贵司逾期支付首批款项达两个月以上，我司将于2019年9月1日解除与贵司签订的前述共计五份车位使用权转让合作协议及与之相关的五份委托经营管理协议。 凤凰置业公司于2019年7月16日向万科物业公司公证邮寄送达《责令物业整改及拟撤换物业通知书》、《催款通知函》、《关于贵司破坏我方车位销售的警告函》及附件。《责令物业整改及拟撤换物业通知书》中向万科物业公司提出多次收到客户投诉，物业服务极度混乱、服务态度恶劣、服务区域脏乱差影响车位正常使用及销售、擅自变更车位用途等，要求万科物业公司整改，逾期未整改或整改不利，凤凰置业公司将撤换物业服务单位。《催款通知函》中提出要求万科物业公司将委托经营收益于2019年8月8日前支付给凤凰置业公司。《关于贵司破坏我方车位销售的警告函》中提出万科物业公司阻挠车位销售，致使无法完成车位销售任务，导致车位款回款严重受阻，提出抗议及警告。万科物业公司认可收到上述函件，但主张系凤凰置业公司单方制作，对内容不予认可。 2019年8月23日，凤凰置业公司向万科物业公司公证邮寄送达《对账函》一份。在《对账函》中记载了截止2019年7月28日应收车位收益款、应付车位转让款及违约金、应付车位管理费等内容。万科物业公司主张该函件为凤凰置业公司单方制作，对内容不予认可。凤凰置业公司提交的（2019）鲁青岛市中证民字第6518号《公证书》显示，2019年8月29日对位于青岛市市北区宁乡支路与哈尔滨路交叉口的万科中心Ｃ座地上停车数量及该停车场出口及入口处机动车驶出及驶入现状进行拍照、录像，自2019年8月30日下午17时至19时，该停车场入口处驶入机动车327辆、出口处驶出机动车592辆。万科物业公司质证认为，对证明事项有异议，属凤凰置业公司单方推测，不予认可。凤凰置业公司提交的机动车停放服务收费标价牌显示，万科物业公司公示的停车费收费标准自2017年开始为当日前2小时免费，超过2小时后，每小时4元，单日限额40元，月收费500元；停车收费以小时为计时单位，不足1小时按一小时计费。万科物业公司质证认为，该证据与本案无关。凤凰置业公司提交的青岛通用定额发票显示，万科物业公司已将本案所涉车位委托深圳万物商企物业服务有限公司青岛分公司经营管理。万科物业公司质证认为，该证据与本案无关。凤凰置业公司提交电话录音、微信聊天记录证明万科物业公司阻扰凤凰置业公司正常销售车位，万科物业公司对真实性不予认可。凤凰置业公司提交李某及高某手机上的微信聊天记录证明其与万科物业公司工作人员通过微信沟通车位事宜，青岛市中公证处对手机操作过程进行公证。万科物业公司对证明事项不予认可，主张微信用户名可以随意备注，且微信聊天记录即使真实，也仅能证明双方的协商过程，该内容未在车位使用权转让协议中体现，证明双方未磋商达成一致。凤凰置业公司申请出庭作证的证人李某、高某、姜某证明凤凰置业公司与万科物业公司签订合同及履行合同中的相关过程。万科物业公司认为，证人属凤凰置业公司工作人员，与凤凰置业公司有利害关系，其证明效力应不予采信。 凤凰置业公司提交2019年7月19日的广告合同书一份，合同甲方为凤凰置业公司，乙方为青岛声视远扬文化传播有限公司，主要内容为在青岛交通广播中对万科中心车位销售进行广告。万科物业公司对该合同真实性不予确认，并认为该合同即使真实，也不能证明凤凰置业公司已经履行了车位转让的付款义务。 万科物业公司提交的中国银行国内支付业务付款回单载明，时间为2019年7月8日，付款人为凤凰置业公司，收款人为万科物业公司，金额为45万元，注明的用途为车位定金。凤凰置业公司主张其在万科物业公司设置重重障碍的情况下积极销售车位，并在成功销售出车位后第一时间向万科物业公司支付车位定金45万元。万科物业公司主张转让协议约定接近2亿元转让款，凤凰置业公司仅支付45万元，明确表示其无履行合同的能力和诚意，且双方并未约定定金，该项目万科物业公司无法入账已经退还给凤凰置业公司。 2019年10月17日，万科物业公司在青岛财经日报发布公告，公告万科物业公司与凤凰置业公司的车位合作协议已经解除，且相关纠纷处理目前正在通过诉讼途径解决，强调万科物业公司没有委托凤凰置业公司对外以相关车位作为担保进行融资，亦未同意其出租、出售或以任何其它方式处置相关车位，凤凰置业公司就相关车位无任何处置权利。 三、其他事实 凤凰置业公司已于2019年8月29日出具民事起诉状，向青岛市市北区人民法院另案起诉万科物业公司，要求万科物业公司支付委托经营款及相应违约金等。 凤凰置业公司于2017年7月11日注册成立。 一审法院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、万科物业公司与凤凰置业公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》应否于2019年9月1日解除问题；2、万科物业公司请求凤凰置业公司支付相应逾期付款违约金应否予以支持；3、万科物业公司请求凤凰置业公司返还涉案车位应否予以支持。 一审法院认为，万科物业公司与凤凰置业公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》合法有效，双方均应依约严格履行。上述协议签订后，万科物业公司已按约向凤凰置业公司交付相应车位使用权，凤凰置业公司应依约严格履行付款义务。根据业已查明的事实，万科物业公司于2017年10月20日向凤凰置业公司发出《通知》，降低了合同约定的首付款比例，但凤凰置业公司之后未支付任何款项。至2019年6月18日，万科物业公司向凤凰置业公司发函敦促其于2019年6月30日前支付首批转让款，并明确逾期支付款项达两个月以上的，万科物业公司将行使解除权并要求凤凰置业公司支付逾期付款违约金，凤凰置业公司仍未履行。至2019年7月8日，万科物业公司再次明确告知，凤凰置业公司应于2019年9月1日前支付首批款项1504.5万元及违约金，如逾期支付首批款项达两个月以上，万科物业公司将于2019年9月1日解除与凤凰置业公司签订的五份车位使用权转让合作协议等内容。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，涉案车位总价款1.8亿余元，在万科物业公司大幅降低首付款比例及数次延长付款期限后，凤凰置业公司经万科物业公司多次催缴未果，始终未能及时足额支付转让款项，致使万科物业公司的合同目的长期无法实现，有违诚实守信及公平正义原则，凤凰置业公司的行为已构成根本违约。凤凰置业公司虽于2019年7月8日向万科物业公司支付45万元，该款项注明用途为车位定金，但该款项无论从支付的时间节点还是支付的数额而言，均不足以否认凤凰置业公司迟延履行主要债务的事实，且万科物业公司也已将该款项退还给凤凰置业公司。 关于合同解除问题，万科物业公司先后于2019年6月18日、2019年7月8日向凤凰置业公司发出的《告知函》及《催款函》中已对合同解除问题进行充分告知。鉴于凤凰置业公司未及时履行付款义务，万科物业公司据此行使合同解除权，并请求确认双方签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》已于2019年9月1日解除，符合法律规定，一审法院予以确认。凤凰置业公司关于涉案协议不可撤销的主张，理由不成立，一审法院不予采信。《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》虽属无偿转让，但系与四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》归属同一整体，是在四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》有偿转让前提下的附随协议，因此，该《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》亦应一并予以解除。凤凰置业公司虽抗辩称万科物业公司许诺给与金融账期（即卖出车位后再支付车位款）、十万客户销售共享渠道、150万元广告费补贴等优惠条件，但双方并未对此形成书面协议约定，万科物业公司对此亦不予认可。退一步讲，即使凤凰置业公司的上述抗辩成立，但依法及时足额支付转让款是凤凰置业公司的主合同义务，在其未履行主要债务的情形下，其所主张的上述优惠条件均不足以免除其付款义务，不影响其违约责任的承担。一审法院对凤凰置业公司的抗辩不予采信。 关于违约金问题，双方签订的《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》中关于付款期限的条款中明确约定，凤凰置业公司如逾期支付的，每逾期一日，凤凰置业公司应每日按照未付款项的万分之二向万科物业公司支付违约金。且2019年6月18日万科物业公司向凤凰置业公司发出的《告知函》及2019年7月8日的《催款函》中亦载明，凤凰置业公司应于2019年6月30日前将车位使用权转让款首批款1504.5万元支付万科物业公司，并自2019年6月30日每逾期一日，凤凰置业公司应每日按照转让首批款项的万分之二向万科物业公司支付违约金。因此，万科物业公司主张凤凰置业公司支付自2019年7月1日起至2019年9月1日止，以1504.5万元为基数，按日万分之二计算的逾期付款违约金186558元，具有事实和法律依据，不违反法律规定，一审法院予以支持。 关于万科物业公司请求凤凰置业公司返还涉案车位问题，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，万科物业公司与凤凰置业公司签订的协议解除后，凤凰置业公司应依法向万科物业公司返还相应车位。鉴于双方在签订车位使用权转让协议时又另行签订《车位委托管理服务协议》，由凤凰置业公司委托万科物业公司管理经营涉案车位为1356个。因此，万科物业公司已根据《车位委托管理服务协议》的约定依法管理上述车位，上述1356个车位已在其实际控制之下，其可依法占有使用，凤凰置业公司无需另行向万科物业公司返还。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、确认原告青岛万科物业服务有限公司与被告凤凰置业有限公司于2017年9月28日签订的四份《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》及一份《青岛万科物业与凤凰置业地上车位权益转让协议》已于2019年9月1日解除；二、被告凤凰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛万科物业服务有限公司支付逾期付款违约金186558元；三、驳回原告青岛万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960533元，由被告凤凰置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 凤凰置业公司提交如下证据： 证据一、凤凰置业公司车位销售明细表一份及相关收据、转账记录等。证明事项：2017年10月至2019年7月期间，凤凰置业公司将位于青岛市福州路万科中心的11个车位分别作价转让给了10位项目业主并签订了《车位使用权转让协议》，项目业主如约足额支付款项后凤凰置业公司向其出具了《收款收据》。 证据二、凤凰置业融资情况一览表一份。证明事项：自2017年10月13日起至2019年9月27日期间，凤凰置业公司将位于万科城国际公园、福州路万科中心、山东路万科中心的地下或地上部分车位放在凤凰众筹平台上进行证券化融资，共与2682位投资人签订了158份投资协议，共计融资人民币100876000元。 证据三、《车位收益权捐赠协议书》、《青岛市凤凰慈善基金会法人登记证书》及《捐赠证书》各一份。证明事项：凤凰置业公司于2018年7月4日与青岛市凤凰慈善基金会（以下简称“凤凰慈善”）签订《车位收益权捐赠协议书》一份，约定：凤凰置业公司将万科物业公司无偿转让的115个车位全部收益权捐赠给凤凰慈善，捐赠期限为2018年7月4日至2028年7月3日。 证据四、万科物业公司国家企业信用信息公示系统查询结果一份。证明事项：万科物业公司成立于2013年5月28日，2020年1月19日，万科物业公司法定代表人才由唐海斌变更为王仕伟。 证据五、凤凰置业公司国家企业信用信息公示系统查询结果一份。证明事项：凤凰置业公司成立于2017年7月11日，李某系凤凰置业公司的高级管理人员，为公司监事。 证据六、凤凰置业公司的委托诉讼代理人林丽鸿律师与原审法院法官通话录音及文字版。证明事项：代理人对回避决定提出异议，要求原审法院法官作为被回避对象，应当将回避事由以及回避的相关证据提交给上级法院请示如何做出相应处理，但原审法院仅以万科物业公司更换诉讼代理人为由答复。 证据七、凤凰置业公司申请证人陈某通过远程视频的方式作证，陈某原为万科物业公司的工作人员，2018年5月离职。陈某作证称：万科物业公司与凤凰置业公司属于甲乙方关系，万科物业公司作为甲方，凤凰置业公司销售。作为甲方，我们愿意积极协助凤凰置业公司进行销售车位，不存在阻拦销售的问题，但是因为万科集团审批还没有下来，在万科物业公司与凤凰置业公司的沟通过程中，万科物业公司要求不做大规模宣传和销售。双方在签署协议之前进行了大量的磋商，最终的意思是以签署合同的意思为准。 证据八、《青岛万科物业与凤凰置业车位使用权转让合作协议》系列协议的解除协议（电子版）。证明事项：在2018年7月18日，凤凰置业公司明确告知万科物业公司可以行使解除权，超过3个月不行使视为放弃。 万科物业公司质证意见： 证据一：1.该证据最后一份发生时间是2019年7月31日，从时间上来看，所有的证据材料均发生在一审开庭之前，所以该组证据并非新证据，已经过了举证期限。2.该证据和本案没有关联性。本案系凤凰置业公司未向万科物业公司支付转让款，构成根本违约，凤凰置业公司是否和案外人签订出售协议及出售协议违约之后如何赔偿，是凤凰置业公司与案外人之间的关系，与本案无任何关联性。3.从合同签订主体来看，万科物业公司并非涉案主体，所以对该组证据的所有真实性均不清楚。4.凤凰置业公司在一审包括在本次庭审过程中一直强调，车位是否销售需要万科物业公司同意，无论凤凰置业公司提供该组证据是否真实，凤凰置业公司该组证据的时间跨度是从2017年10月到2019年7月31日，恰巧证明了车位是否销售、如何销售均是由凤凰置业公司自行决定，与万科物业公司无任何关系。 证据二：1.已经超过举证期限，其发生时间是从2017年10月到2019年9月27日。2.万科物业公司并非涉案主体，对该组证据的所有真实性均不清楚。3.无论该组证据是否真实，从凤凰置业公司提交该组证据材料显示，凤凰置业公司对涉案合同车位使用权的处置方式包括但不限于ABS资产受益权的融资，融资金额高达1亿之多。按照该组材料显示的融资金额，完全可以向万科物业公司支付转让款，然而凤凰置业公司并未按照约定向万科物业公司支付转让款，进一步证明车位是否销售均不是凤凰置业公司向万科物业公司支付车位转让款的前提条件，进一步否定了凤凰置业公司一直主张的车位出售后才向万科物业公司支付转让款的陈述。4.目前国家对民间融资有严格要求，是否涉及到非法情况应注意。5.其他意见同第一组证据质证意见。 证据三：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。青岛市凤凰慈善基金会和凤凰置业公司之间是关联单位，该协议是人为协议的可能性比较大，关于该协议凤凰置业公司已经在法院起诉。而且关于地上115个车位的转让和另外4份协议是一个整体，并非单独割裂的。 证据四、证据五：对其真实性和证明事项均没有异议。 证据六：未提出意见。 证据七：证人证言证明不了凤凰置业公司所要证明的事项。从证人证言可以证实：1.凤凰置业公司的销售是由其自行处置的，万科物业公司一直在积极配合销售。2.双方最终的意思以签署合同为准。也就是，凤凰置业公司应向万科物业公司支付款项的时间应该是按照合同约定，而不是万科物业公司向其催告为准。3.2018年5月，陈某离职后，后续的事宜他本人不清楚。 证据八：该文件没有签字盖章，不具有法律效力。 二审庭审中，凤凰置业公司监事李某当庭陈述称：公司采用车位作为资产包进行平台运作的方式，向社会进行融资，总计得款100876000元，现在余额还有3000万元到4000万元。 本院另查明，一审中在凤凰置业公司提出回避申请后，所涉律师事务所及律师均已退出本案一审诉讼，万科物业公司更换了委托诉讼代理人，双方当事人继续参加了一审诉讼。 本院认为，凤凰置业公司提交的证据不足以推翻一审认定的事实。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系买卖合同纠纷，属于债权债务范畴，一审以物权范畴的车位纠纷定性有误，本院予以纠正，本案案由确定为买卖合同纠纷。根据双方在车位买卖合同中的明确约定，车位买受人凤凰置业公司负有依约向万科物业公司支付车位价款的主要合同义务。根据本案业已查明的事实，纵观凤凰置业公司的全部履约行为，可以确认以下两点：第一，凤凰置业公司对于受让的上千个车位，仅支付了极少部分的车位转让款。本案经双方在一审中确认，转让的车位数量总共有1356个，总价款超过1.8亿元，而经查凤凰置业公司所支付的款项仅为45万元的车位定金，不足总价款的千分之三，而且万科物业公司也已将该款项退还给凤凰置业公司，凤凰置业公司显然没有按照合同约定支付价款。第二，凤凰置业公司在没有支付绝大部分车位价款的情况下，已对部分受让车位进行处置并获取了上亿元的巨额利益，但仍未按照约定向万科物业公司支付车位转让款。凤凰置业公司在二审中自认，先后在近两年的时间里，通过三种方式对受让车位进行了处置：（一）将11个车位分别作价转让给10位项目业主；（二）将115个车位向青岛市凤凰慈善基金会进行了无偿赠予；（三）将部分车位作为资产包，通过众筹平台向社会进行融资，已向2682位投资人进行融资，总金额为100876000元。关于上述众筹融资款项的去向，凤凰置业公司在二审中陈述称，主要用于公司人员工资和日常经营，现在余额还有约4000万元左右。需要特别指出的是，凤凰置业公司自称是为了运营涉案车位才专门成立的公司，却在未对车位进行有效运营管理的情况下，即将部分车位作为资产包，以众筹的名义向社会募集上亿元资金，且将所得资金主要用于公司人员工资和日常经营，其所提到的日常经营情况如何，语焉不详；其对众筹资金安全方面采取何种保障措施，并未提及；此种资金筹集运营方式是否会存在较大的风险隐患，实为堪忧。据此，本院认为，凤凰置业公司在履行涉案车位转让合同中所实施的行为，明显缺乏履约诚意，既违背了契约精神，也违反了诚实信用的民法基本原则，已构成根本违约。 综上所述，凤凰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费960533元，由上诉人凤凰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 毕中兴 二〇二一年二月一日 法官助理 王新兵 书 记 员 李 倩