安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初14736号 原告（反诉被告）：李宏浩,男,1981年2月28日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王芒子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽本诚商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖东路**学术交流中心。 法定代表人：于帅，总经理。 委托诉讼代理人：童舒芹，女，公司员工。 委托诉讼代理人：周梅，安徽天地缘律师事务所律师。 原告（反诉被告）李宏浩与被告（反诉原告）安徽本诚商业管理有限公司（以下简称本诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宏浩委托诉讼代理人王芒子，被告（反诉原告）本诚公司法定代表人于帅及其委托诉讼代理人周梅到庭参加诉讼。双方申请1.5个月和解期间。本案现已审理终结。 原告李宏浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年11月8日签订的《商业房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还原告交纳的履约保证金240243元及资金占用费用9104元（以240243为基数,按照年利率4.25%，自2019年11月5日暂算至2020年9月21日,此后按此顺延至保证金返还之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月,被告告知原告其系专业从事房屋租赁服务的公司,掌握大量房屋租赁信息,现有位于合肥市蜀山区加侨悦山城Ｓ22号楼的商业门面正在招租,该门面周边有成熟小区,人流量大,且门面正前方还有广场可供停车,适合经营餐饮。因原被告之间系朋友介绍认识,原告相信被告的描述,同意承租该门面。2019年11月5日,原告按照被告要求,通过银行转账方式向被告指定账户汇入240243元作为保证金。同年11月8日,原被告签订一份《商业房屋租赁合同》,合同第1条约定原告承租位于合肥市蜀山区加侨悦山城Ｓ22号楼一层东南角面积约1097平米的商业门面,供经营餐饮使用。租赁期限11年,自2019年11月8日至2030年11月7日,其中2019年11月8日至2020年3月7日作为装修免租期。第4条约定在租赁期限内,如原告有擅自撤店的行为,则交纳的240243元保证金不予退还。因原告签订该份租赁合同的目的是经营餐饮,所以在合同签订后装修免租期内,原告即去相关行政部门办理经营餐饮所用的有关证照，但原告从相关行政部门处得知,该门面房的性质属于商住综合楼,根据《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》第2条的规定以及相关规定,不得经营餐饮。原告又从物业处了解到,该门面前的广场禁止停车。原告就被告出租的门面不符合合同约定,无法经营餐饮一事多次同被告交流,要求解除合同，返还保证金,但均无果。被告至今未向原告交付房屋,原告从未进场，被告后将该门面部分出租给他人经营。原告认为,被告作为专业从事房屋租赁的公司,理应如实告知出租门面的房屋性质和状况,但被告在明知原告租赁门面系为了经营餐饮,却没有如实告知原告所承租的门面因政策限制,不得经营餐饮。被告的行为不但有违诚实信用原则,也直接导致原告的合同目的无法实现,严重侵害了原告的合法权益。 被告本诚公司辩称，1、同意解除原被告双方签订的商业房屋租赁合同。2、原告没有任何证据可以证明案涉租赁物为商住综合楼，且案涉租赁物所在的建筑物有地下停车场，不影响原告合同目的实现。3、因原告未按租赁合同约定交纳首期房租及后续房租，已构成严重违约，被告有权没收原告交纳的履约保证金不予退还。4、原告提出按年利率4.25%支付资金占用费用，既没有合同依据也没有法律依据，应当予以驳回。 反诉原告本诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原被告双方签订的《商业房屋租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；3.判令反诉被告向反诉原告支付租金损失880891元(从2019年11月8日起计算至2020年10月7日期间的租金损失1097×73×11＝880891元)；4.本案诉讼费用和反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：2019年11月8日，反诉原被告双方签订《商业房屋租赁合同》。根据合同约定，反诉原告将蜀山区长江西路与振兴路交口加侨悦山城S22号楼一层东南角的商业租给反诉被告作为餐饮使用，双方共同确认租赁房屋的建筑面积约1097平方米(含大楼公共部分分摊面积)，承租房屋之详细建筑面积、使用范围以实际为准。双方议定的租金按签约面积计算，该租赁物租金前两年为73元/平方米/月。租赁期限自2019年11月8日起至2030年11月7日止，租金每6个月为一个支付期，先支付后使用，反诉被告在本合同签订后十日内需支付首期租金480486元，且支付的240243元履约保证金不得冲抵租金及其他任何费用，如出现反诉被告违约或造成反诉原告损失需要赔偿的情况下，反诉原告有权直接没收履约或使用保证金。反诉原告收到反诉被告租赁保证金及首期租金后，应于30日内将租房屋交付给反诉被告，反诉被告未及时付清应付款项的，反诉原告有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。同时合同还约定，反诉被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，反诉原告有权单方解除合同，反诉被告应当承担违约责任，向反诉原告支付违约金10万元，履约保证金不予退还。免租金装修期均为租期内给予，但反诉被告单方面未能按照合同约定的租赁期限经营期满，反诉原告不予免租金装修期优惠。双方于2019年11月8日签订合同后，根据合同上述约定，反诉被告应当于2019年11月18日前支付首期租金480486元，但截止到反诉之日，反诉被告一直未支付首期租金和第二期租金，已严重违约，故反诉原告无法向反诉被告交付租赁房屋，致使该租赁房屋一直闲置，给反诉原告造成了巨大的租金损失。综上所述，反诉原告有权要求反诉被告承担上述违约责任及赔偿责任。依据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，反诉被告对未按合同约定支付租金造成反诉原告的租金收益损失应当承担赔偿责任，并应当按合同约定承担违约责任。 反诉被告李宏浩辩称，1、因反诉原告出租的商铺不符合合同约定用途在先，反诉被告拒付租金系行使抗辩权，具有充足的法律和事实依据。民法典708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。根据该规定，反诉原告首要义务是要保证租赁物符合约定的用途。涉案租赁合同第1条即约定，案涉租赁物的用途为经营餐饮。反诉被告从蜀山区环保局和城管办了解到，反诉原告出租的商铺无法经营餐饮，根本不符合合同约定的用途，直接导致反诉被告无法按照合同约定使用案涉商铺，此点有反诉被告提供的录音和录像文件予以证实。反诉被告认为，租赁合同中承租人是以租金作为对价交换租赁物的使用价值。本案中，由于反诉原告的原因，反诉被告无法经营，案涉租赁物的使用价值无法实现，如反诉被告按照合同约定支付租金，不仅会造成对反诉被告明显不公平的后果，也违背了民法的公平原则和“等价交换”的市场经济原则。因此，只有反诉原告出租的商铺符合租赁合同用途，反诉被告才有按照合同约定支付租金的义务。由于反诉原告出租的商铺属于民法典724条第3项，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形，根据民法典526条的规定，反诉被告拒付租金系行使抗辩权，具有充足的法律依据。2、反诉原告出租商铺的性质违反了法律关于使用条件的强制性规定，直接导致反诉被告无法经营，其关于支付违约金和租金损失的反诉请求依法不能成立。如前所述，因反诉原告作为专业从事房屋租赁服务的公司，明知其出租给反诉被告的商铺不符合经营餐饮的条件的情况下，仍与反诉被告签订经营餐饮的租赁合同，属于违约在先，具有重大过错。反诉被告为了避免己方损失的进一步扩大拒付租金系依法行使权利，不构成违约，所以无需支付违约金和租金。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告（反诉被告）李宏浩举证的身份证、企业信息查询单、商业房屋租赁合同、手机银行转账截图、现场照片、合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案、手机通话记录，被告（反诉原告）本诚公司举证的商业房屋租赁合同、催缴房租通知书、解除合同通知书、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、不动产权证、照片、企业信用信息公示报告、视频，符合证据的三性，予以确认。原告（反诉被告）李宏浩举证的录音录像文件，因无法确认录音录像所涉及的当事人身份，故不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月30日，合肥市公安消防支队出具合公消验字［2019］第0031号建设工程消防验收意见书，载明：安徽福连城置业有限责任公司申报的加侨悦山城Ｓ-22＃楼及Ｃ楼工程（合公消验凭字［2018］第0406号）消防验收材料收悉；该工程位于合肥市蜀山区交口，Ｓ-22＃楼地下2层地上5层，为加侨悦山城Ａ＃楼和Ｃ＃楼的裙房。。地下**为1类汽车库为机械复式停车（有人员停留）和单层停车，，地上**建筑面积均为商业Ｃ楼地下2层、地上、地上**2。地下**为车库及设备用房，地下**为酒店大堂,**为酒店配套用房空，7-22层为客房；综合评定该工程消防验收合格。 2019年10月21日，安徽福连城置业有限责任公司、安徽洪瑞商业经营管理有限责任公司取得加侨悦山城S22#楼地上部分《建设工程规划许可证》（建字第40104201910189号），其中载明：该建筑功能为商业，框架结构，建筑层数为地上5层；该建筑总建筑面积为16636.86平方米，其中商业16636.86平方米。 皖（2019）合肥市不动产权第113967号不动产权证书载明：权利人安徽洪瑞商业经营管理有限责任公司；坐落蜀山区加侨悦山城Ｓ22幢地上部分商101-商104／商201-商501；用途为商服用地／商业服务。 2019年11月5日，李宏浩向本诚公司法定代表人于帅转账支付履约保证金240243元。 2019年11月8日，出租方（甲方）本诚公司与承租方（乙方）李宏浩签订一份《商业房屋租赁合同》，其中约定：1.2甲方同意将蜀山区长江西路与振兴路交口加侨悦山城S22号楼一层东南角的商业租给乙方作为餐饮使用。甲、乙双方共同确认租赁房屋的建筑面积约1097平方米（含大楼公共部分分摊面积）。乙方承租房屋之详细面积、使用范围以实际面积为准；1.3该租赁房屋仅限于经营业态为餐饮（严禁黄赌毒及违法行业）；2.1租赁期限为11年，租赁期限自2019年11月8日起至2030年11月7日止；2.2装修免租期为4个月，自2019年11月8日起至2020年3月7日免租，乙方免租期内所发生的水、电、气、物业费及其他费用按实结算，由乙方承担；3.1双方议定的租金按签约面积计算，乙方承租该租赁房屋每平方米为73元，房屋租金前两年不变，从第三年开始每两年递增6%.如下：……；3.2租金每6个月为一个支付期，先支付后使用，乙方应提前15天一次性全额支付下一周期租金。本合同签订之后，乙方在十日内需支付首期租金480486元；4.1乙方签订本合同十日后，支付甲方履约保证240243元，保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方不得以保证金冲抵租金及其他任何费用，如出现乙方违约或造成甲方损失需赔偿的情况下，甲方有权直接没收或使用履约保证金；4.3租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还；5.1甲方收到乙方租赁保证金及首期租金后，应于30日内将租赁房屋交付给乙方。乙方未及时付清应付款项的，甲方有权拒绝交付房屋且不承担违约责任，实际租赁期不进行顺延，由此造成的经济损失由乙方自行承担；7.4乙方根据现场实际情况安排经营，由此引起排烟及排油不畅由乙方自行负责，因油烟引起管道堵塞由乙方负责疏通；8.2甲方应为乙方提供办理经营证照所需租赁证明等相关材料；9.1乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防及经营证照等相关手续，未办理消防验收手续，不得经营；10.4有下列情形之一的，本合同解除，按乙方实际承租时间结算租金及各项费用，甲乙双方互不承担违约责任。……（4）其他不可预见的因素导致合同无法履行的；10.5乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任……（2）不支付或者不按照约定支付租金达30日的。（3）欠缴各项费用达2万元的。……；12.1乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金10万元，保证金不予退还；12.3租赁期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前60日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金10万元，保证金不予退还；12.4租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，还应按应交租金的1%每天作为标准承担违约金；14.5乙方不得以任何理由拒绝或延期缴纳租金、租赁保证金、违约金、物业费、水电费等费用，否则视同乙方严重违约，……如乙方拒不缴齐拖欠的租金等费用逾期15日（含）的，视同乙方严重违约，甲方可单方解除合同，不承担任何违约责任，收回该房屋，并不予返还乙方履约保证金，不予支付乙方任何装修补偿费用；14.12租赁期内，经营餐饮行业的乙方需在室内设置油烟净化设施，在排污及排烟等时，须做好污水过滤、油烟处理等工作，并按规定排放油烟。需严格按规定将餐饮污水排放至隔油池里，同时防止下水道堵塞，如出现堵塞，由乙方负责排除；14.18免租金装修期均为租期内给予，但乙方单方面未能按照合同约定的租赁期限经营届满，甲方不予免租金装修期优惠；14.19本条项下所列双方信息、通讯地址、联系电话等均确保准确，若有变更，变更方应及时以书面形式通知其他各方，否则另一方函寄的文件或发送的电子邮件均视为有效文件，表示发送方向变更方履行了告知和送达义务。造成的延误，责任均由变更方承担。此后，李宏浩未向本诚公司缴纳首期租金480486元，本诚公司亦未向李宏浩交付租赁房屋。 2019年11月至2020年6月，李宏浩与本诚公司之间多次通话。对此，李宏浩称，其因所承租门面不符合合同约定,多次和本诚公司电话协商解除合同及返还保证金,但均无果；本诚公司抗辩称，通话不仅达不到李宏浩所称的目的，反而可以充分佐证其一直在催促李宏浩交纳租金。 2020年9月17日，本诚公司向李宏浩在《商业房屋租赁合同》所列乙方电子邮箱发送了一份《催交房租通知书》，写明：“李宏浩：贵方向我公司承租蜀山区长江西路与振兴路交口加侨悦山城S22号楼一层东南角商业部分，根据合同约定，贵方应于2019年11月18日之前缴纳首期租金480486元、应于2020年8月27日之前缴纳二期租金480486元。截止本通知发出之日，目前未收到贵方转款。因此请贵方在收到本通知书后2日内将拖欠的租金支付给我公司，否则，我公司将依据合同约定依法解除合同，收回商铺，并依法追究贵方的违约责任。届时，贵方将承担一些不必要的损失和费用。”对此，李宏浩称该电子邮箱其平时不用，不清楚有无收到该份邮件。 2020年10月29日，本诚公司向李宏浩在《商业房屋租赁合同》所列乙方电子邮箱发送了一份《合同解除通知书》，写明：“李宏浩：2019年11月8，与我司签订了《房屋租赁合同》。双方约定：该合同租赁期限自2019年11月8日起至2030年11月7日止，但您并未按合同约定日期2020年8月27日前支付2020年3月8日至2021年3月7日房屋租金960972元，现已严重违约，我司于2020年9月20日向贵单位递交解除合同书，根据合同第十条第五款约定，贵单位拖欠各项费用达2万元以上，我司有权单方解除合同收回房屋。根据合同第十二条第一款约定，乙方须支付违约金10万元以及不退还履约保证金。贵单位行为已严重违反了合同约定，构成违约，给我司造成了巨大损失，我司保留对贵司违约行为追偿的权利。鉴于上述情况，我司现依据相关法律法规的规定，特向贵单位通知如下：一、解除2019年11月8日双方签订的《房屋租赁合同》，且履约保证金不予退还；二、支付所欠房屋租金960972元；三、按合同约定支付违约金10万元；四、贵单在收到本解除合同通知书当日即向我司返还租赁房屋。如《解除合同通知书》送达之日起三天内，贵司仍未返还租赁房屋，房屋内部所有物品归我司所有，我司将通过法律途径追究贵单位的违约责任，届时贵单位不仅要承担经济上的损失，还会造成单位司信用的无形损失。”对此，李宏浩称该电子邮箱其平时不用，不清楚有无收到该份邮件。 截至庭审时，案涉租赁房屋旁经营有：格林豪泰酒店；老三秦面馆（一层）、岸香咖啡（三层）、电竞酒店装修（四层）；合肥市蜀山区蜀山新产业园区加侨悦山城Ｓ22幢地上部分商201-商501为合肥市新印象餐饮服务有限公司，其核准日期为2020年8月7日、经营范围为餐饮服务，映像江南酒店、吉祥如意宴会楼蜀山店装修；华莱士全鸡汉堡（负一层）等。 庭审中，李宏浩称案涉租赁房屋有一部分已由本诚公司出租于奢瑞优品。对此，本诚公司称奢瑞优品（100多平方）不在案涉租赁房屋约定的面积之内，至今案涉租赁房屋全部处于空置状态。 另查明，2017年12月14日，合肥市人民政府发文施行的合政办秘【2017】189号《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》规定：“为进一步规范餐饮业经营行为，落实中央环保督察要求，改善大气环境质量，结合我市实际，制定本方案。……以“三个一批”（依法关闭一批，停业整顿一批，完善手续一批）为主要内容，对建成区范围内餐饮经营户（含个体工商户、机关和企事业单位食堂，下同）、露天餐饮（含烧烤）摊点油烟污染等问题进行全面清理整治……（二）整治任务。1、存在下列情形之一的，依法予以关闭：（1）设立在居民住宅楼内的餐饮经营户。（2）露天炭火烧烤摊点，流动摊点，倚门设摊等烧烤经营，擅自设置的摊群点。（3）2009年3月1日《合肥市服务业环境保护管理办法》（市政府令第142号）施行之前在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内设立，后经改建、扩建的餐饮经营户（设立日期原则上以取得工商营业执照的时间为准，下同）。（4）2009年3月1日之后在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内设立的餐饮经营户。2、存在下列情形之一的，应当责令改正……” 本院认为，《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。 因皖（2019）合肥市不动产权第113967号不动产权证书载明坐落蜀山区加侨悦山城Ｓ22幢地上部分商101-商104／商201-商501的用途为商服用地／商业服务，故不能认定《商业房屋租赁合同》1.2条和1.3条的约定与《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》的规定相违背，并导致《商业房屋租赁合同》实际履行不能。此外，依据《商业房屋租赁合同》7.4条、9.1条、14.12条的约定，可认定李宏浩对租赁案涉房屋用于经营餐饮而须遵守“排烟及排油”的规定是明知的，故亦不能认定李宏浩的诉请主张属于合同10.4.4条“其他不可预见的因素导致合同无法履行的”的情形。因此，应认定李宏浩未能按照合同3.2条的约定向本诚公司支付首期租金480486元已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依据合同10.5.2、10.5.3的约定，应认定本诚公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因本诚公司于2020年10月29日向李宏浩在《商业房屋租赁合同》所列乙方电子邮箱发送了《合同解除通知书》，依据合同14.19条的约定，应认定本诚公司已向李宏浩履行了告知和送达义务，《商业房屋租赁合同》于此时已解除。因此，对于李宏浩、本诚公司关于诉讼判令解除《商业房屋租赁合同》的请求均不予以支持。依据合同中关于履约保证金的相关约定，应认定李宏浩无权要求本诚公司向其返还履约保证240243元，故对李宏浩的第二项诉请不予以支持。依据合同12.1条的约定，对本诚公司诉讼李宏浩再向其支付违约金10万元的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，依据合同对租赁房屋交付的条件及违约责任的相关约定，可认定双方对订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失已作出了明确约定，通过2019年11月至2020年6月李宏浩与本诚公司之间的多次通话，可认定双方对于合同的履行进行了交涉，且本诚公司至今未将租赁房屋交付给李宏浩，故对本诚公司的第三项反诉请求不予以支持。 综上所述，李宏浩的诉讼请求，应予以驳回；本诚公司的反诉请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、驳回李宏浩的诉讼请求； 二、李宏浩于本判决生效之日起十日内向安徽本诚商业管理有限公司支付违约金10万元； 三、驳回安徽本诚商业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5040元，减半收取计2520元，由李宏浩负担；反诉案件受理费减半收取计6805元，由安徽本诚商业管理有限公司负担5655元，李宏浩负担1150元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  戴刚 二〇二一年二月二十二日 书记员  姚元