金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初10601号 原告：中藏浙江投资发展有限公司，住所地浙江省金华市婺城区河盘桥路****。 法定代表人：龚经强，总经理。 委托诉讼代理人：金珍双，浙江金奥律师事务所执业律师。 被告：唐仁杰，男，1980年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现住浙江省金华市婺城区。 被告：金华市金莎美容美发化妆培训学校，住，住所地浙江省金华市婺州街**新天地**/div> 法定代表人：唐仁杰。 原告中藏浙江投资发展有限公司（以下简称：中藏浙江公司）与被告唐仁杰、金华市金莎美容美发化妆培训学校（以下简称：金莎培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中藏浙江公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋场地租赁合同》已于2020年5月29日解除；2.两被告共同向原告支付租金7.7万元（其中2019年4月1日至2020年3月30日尚欠租金5万元，2020年4月1日-2020年5月31日尚欠租金2.7万元）；3.两被告共同向原告支付违约金暂计32100元，包含逾期付款违约金1.2万元和按月租金的5%加收滞纳金（滞纳金暂计至2021年1月1日，其中按12500元／月＊5%＊21个月＝13125元，13500元／月＊5%＊9个月＝6075元）；4.两被告于《房屋场地租赁合同》解除后5日内将房屋腾空、恢复原状，并按450元／天向原告支付合同解除之日至实际腾退房屋日止的房屋占有使用费，两被告未在期限内将房屋腾空、恢复原状的，两被告应承担拆除及清理、搬运费用1万元；5.两被告于《房屋场地租赁合同》解除后5日内自费搬回原属于原告的暂存在他处的办公设施、设备，两被告未在期限内搬回，两被告应承担搬运费用1万元；6.两被告共同向原告支付至2020年4月底水费120元、电费73.2元及电梯使用费150元；7.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告从金华满蓝春食品有限公司处承租位于金华市××号××幢。2019年4月1日，原告与被告唐仁杰就该房屋的第四楼一层签订《房屋场地租赁合同》。合同约定，被告租用该房屋用于经营培训，租期3年，自2019年4月1日至2022年3月30日；每年租金15万元，次年起租金按年递增8%，租金实行一年一付，被告应每年提前一个月一次性付清租金；水电费由被告承担，电费按1.2元每度的标准执行，按月结算，水费每月按120元收取，电梯使用费每月150元；在租赁期限内，若被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权终止合同；如被告逾期支付租金或租赁相关费用的，原告有权要求乙方支付违约金，违约责任按每日0.5%计付，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金；任何一方违反合同约定而终止合同的，违约方需向守约方支付当期三个月房租作为违约金。合同签订后，被告唐仁杰租赁涉案房屋用于开办经营金华市××学校。2019年4月11日，被告唐仁杰向原告支付第一年的部分租金10万元，剩余5万元租金至今尚未支付。被告因考虑经营成本及疫情影响，提出解除租赁合同。经协商，原、被告于2020年5月29日签订《解除租赁合同协议》。该协议约定：双方自愿解除租赁合同，原告同意被告2万元押金用于抵扣2020年4-5月未支付的租金，同意减免被告2020年2-3月租金1万元，被告在本协议生效后4个月内分期支付尚欠的租金4万元；被告于2020年5月31日前腾空房屋，恢复原状，同意将该租赁房屋内被告承租后原属于原告的暂存在他处的办公设施、设备由甲方自费搬回；如被告未按约履行，原告有权要求被告另行支付违约金1.2万元，并根据原《房屋场地租赁合同》追究被告2020年5月底前尚未支付的全部租金及相应的违约责任。该协议签订后，被告未按约支付过任何一期租金，经原告多次催讨，被告仍未支付，也未腾空租赁房屋，被告的根本违约行为导致原告不能再出租房屋等较大损失。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告唐仁杰、金莎培训学校共同辩称：合同是原告与被告金莎培训学校所签。首年已交房租10万元和押金2万元，尚欠房租3万元。被告唐仁杰在2020年3月就与原告沟通，次月1日就向原告申请解除合同，至4月底搬出，产生租金1个月。原告主张违约金过高，被告愿意按所欠租金的5%计算。水电费均已结清。原告未通知被告腾空房屋和搬回原告暂存他处物品，对房屋占有使用费及清理、搬运费用不予认可。另原告提供的场地不符合要求，对被告金莎培训学校办学产生影响，应承担相应损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.尚欠租金金额，原告提交了《房屋场地租赁合同》、《收条》、《催告函》，两被告对证据三性均无异议，但对租金计算提出异议，本院经审核认为，被告对已向原告支付12万元事实无异议，原告自愿将其中押金2万元作为租金予以抵扣，予以准许，故被告唐仁杰尚欠首年租金3万元，因涉案租赁合同已于2020年5月29日协议解除，故被告唐仁杰尚欠次年度租金26112元，综上，尚欠租金金额为56112元；2.腾空房屋时间，原告提交《解除租赁合同协议》，两被告对证据三性无异议，但认为原告未通知腾空，本院经审核认为，腾空房屋时间已在协议中明确约定，对应于2020年5月31日前腾空房屋的事实予以确认；3.2020年4月30日止的水电费及电梯使用费，原告提交收款收据1份，两被告提出异议，认为自2020年1月起就停止经营，本院经审核认为，原告提交的收款收据未经两被告确认，所产生的电费并无其他证据印证，不予确认，但水费120元及电梯使用费150元系租赁合同约定，予以确认；4.原告提交证明、房产证复印件各1份，证明房屋所有权人同意原告将涉案房屋转租的事实，两被告表示对真实性无法确认，本院经审核认为，该组证据符合三性要求，对其证明力，予以确认。 根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：金华市河盘桥路712号厂房登记房屋所有权人为金华满蓝春食品有限公司，原告中藏浙江公司从该公司处承租该厂房并拥有转租权。2019年4月1日，原告与被告唐仁杰签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方出租场地为金华市河盘桥路712号厂房（四楼一层），乙方用于经营培训；租期3年，自2019年4月1日-2022年3月30日止；每年租金15万元，次年起租金按年递增8%；乙方于签约同时支付押金2万元，到期结算，多退少补；水电费由乙方自行承担，电费按每度1.2元按月结算，水费每月按120元收取，电梯使用费每月按150元收取；租金一年一付，乙方应每年提前一个月一次性付清；如乙方逾期支付租金或租赁相关费用的，甲方有权要求乙方支付违约金，违约责任按每日0.5%计付，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金；任何一方违反合同约定而终止合同的，违约方需向守约方支付当期三个月房租作为违约金等。后被告金莎培训学校在租赁场地开展培训。2019年4月11日，被告唐仁杰向原告支付首年租金10万元及押金2万元。2020年5月1日，被告唐仁杰向原告申请解除租赁协议、返还扣除尚欠水电费及房租后的押金。2020年5月29日，原告（甲方）与被告唐仁杰（乙方）签订《解除租赁合同协议》，约定：一、甲乙双方自愿解除2019年4月1日签订的《房屋场地租赁合同》；二、…；三、乙方同意在本协议生效后4个月内分期支付尚欠的第一年租金4万元，付款方式如下…；四、乙方同意于2020年5月31日前腾空租赁场地…；五、甲方同意该租赁房屋内乙方承租后原属于甲方的暂存他处的办公设施、设备由甲方自费搬回；六、如乙方未按上述第三条约定未按约履行，甲方有权要求乙方另行支付违约金1.2万元，同时，上述第二、三条约定作废，甲方有权就原《房屋场地租赁合同》约定的内容，追究乙方2020年5月底前尚未支付的全部租金及相应的违约责任。后被告未按约支付租金，也未腾空租赁场地，经原告多次催讨未果。 另查明：河盘桥路712号厂房所在金华市婺城区城西街道西郊社区七里殿区块涉及征迁，已于2020年3月25日启动房屋腾空、拆除工作。 审理过程中，原告自愿将被告唐仁杰已付押金2万元抵作首年租金。被告唐仁杰已于2021年1月23日腾空租赁场地。 本院认为，《房屋场地租赁合同》虽加盖被告金莎培训学校公章，但结合租赁合同承租方、租金支付和租赁合同解除事实，被告唐仁杰应为涉案租赁合同相对方。原告对租赁场地拥有转租权，且《房屋场地租赁合同》系双方自愿协商所签，故合法有效，双方均应按约履行。鉴于涉案租赁合同已于2020年5月29日解除，被告唐仁杰尚欠租金在原告自愿先予扣除押金后，应计至租赁合同解除之日，金额为56112元（其中首年租金3万元），另尚欠水费120元和电梯使用费150元，原告诉请支付租金、水费和电梯使用费并无不当，但对其中金额有误部分应予更正。被告唐仁杰在租赁合同解除后，仍未支付尚欠租金、费用及腾空租赁场地，已属违约。本案主要争议焦点在于违约金和房屋占有使用费的计算。针对违约金，涉案租赁合同同时约定逾期支付租金违约金及滞纳金，实质均为迟延履行违约金，且约定过高，被告唐仁杰亦请求减少，对原告诉请支付违约金1.2万元予以支持，但合同解除后违约金以尚欠租金为基数，按年利率3.85%予以调整。针对房屋占有使用费，被告唐仁杰应支付继续占有租赁房屋期间的费用至2021年1月23日，综合考虑租赁房屋用途、租赁协议解除原因及所在区域征迁情况，本院酌定房屋占有使用费4万元。原告诉请两被告承担腾空场地费用1万元及截至2020年4月底电费73.20元无事实依据，不予支持。同时，《房屋场地租赁合同》并未约定原告物品搬回事项，且《解除租赁合同协议》约定由原告自费搬回，对原告诉请两被告承担搬回原告物品的义务及费用，亦不予支持。被告金莎培训学校并非涉案协议相对人，原告诉请其承担责任，不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，对原告诉请中合理合法部分，予以支持，对两被告合理的抗辩，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、原告中藏浙江投资发展有限公司与被告唐仁杰于2019年4月1日签订的《房屋场地租赁合同》已于2020年5月29日解除； 二、被告唐仁杰支付原告中藏浙江投资发展有限公司房屋租金56112元、水费120元和电梯使用费150元，合计56382元； 三、被告唐仁杰支付原告中藏浙江投资发展有限公司违约金1.2万元（违约金已计至2020年5月29日，此后违约金另行以56112元为基数，按年利率3.85%计至实际履行完毕止）； 四、被告唐仁杰支付原告中藏浙江投资发展有限公司房屋占有使用费4万元； 上述第二、三、四项均于本判决生效之日起7日内履行完毕； 五、驳回原告中藏浙江投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1657元（已减半收取，原告已预交），原告中藏浙江投资发展有限公司负担423元，被告唐仁杰负担1234元（被告唐仁杰应于本判决生效之日起7日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  阮 君 二〇二一年二月二十日 代书记员  吴雨倩