山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初13264号原告:中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地胶州市郑州东路39号甲，统一社会信用代码91370281869668672F。负责人：徐文霞，行长。委托诉讼代理人：周倩，女，汉族，1966年12月24日生，住，系原告处工作人员。委托诉讼代理人：杜珊珊，女，汉族，1988年10月9日生，住，系原告处工作人员。被告：青岛顺一房地产开发有限公司，住所地胶州市苏州路45号，统一社会信用代码91370281797526391U。法定代表人：毛德华，经理。委托诉讼代理人：韩欣昌，胶州昌恒法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于志刚，胶州昌恒法律服务所法律工作者。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行与被告青岛顺一房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州支行）的委托诉讼代理人周倩、杜姗姗，被告青岛顺一房地产开发有限公司（以下简称顺一房地产公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告在判决生效后3日内协助原告将胶州市福地源、亚美国际小区6号、7号、17号、18号网点房的不动产权证过户登记至原告名下；2、办理过户登记的税费应当由被告承担的部分按法律规定由被告承担；3、被告支付违约金或损失赔偿额5784100元（自2011年10月28日起暂计算至2020年10月27日，之后的按同期逾期贷款利率计算至办妥不动产权证为止）；4、诉讼费、保全费、律师费等相关费用由被告承担。后原告根据庭审查明的现实情况明确诉讼请求为：1、请求法院判令被告在符合办证条件之日起3日内协助原告将胶州市福地源、亚美国际小区6号、7号、17号、18号网点房的不动产权证过户登记至原告名下；2、办理过户登记产生的依法应由被告承担的税费由被告予以承担；3、被告支付违约金或损失赔偿额1337900元（自2017年11月19日起计算至2020年11月20日）及起诉之后的按同期逾期贷款利率计算至办妥不动产权证为止的违约金；4、诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2010年9月3日原告购买了被告顺一房地产公司开发的位于胶州市福地源·亚美国际小区6号、7号、17号、18号的网点房，原告支付房屋价款6259200元。原告购买上述网点房10余年，被告至今未协助办理不动产权证的转移登记手续，已严重违约。因此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告顺一房地产公司答辩称，被告公司于2013年7月份进行过一次股权变更，现在的股东、法定代表人及公司的管理层不清楚本案的纠纷事实，这都是股权变更之前发生的，公司知道该纠纷后积极推动办理产权证等相关事宜，胶州市人民政府阜安街道办事处成立专门的工作组办理该小区此类纠纷。但因涉及到政策、政府及原股东、原法定代表人的对接导致至今没有办妥，被告承诺积极推动产权证的办理，但不能确定时间，也需要和政府、原股东、原法人、不动产权部门及各方的配合，被告愿意全力配合做力所能及的工作。被告对原告的第一项、第二项诉讼请求无异议，对于第三项诉讼请求不认可。围绕自己的诉辩主张，原告提交的证据如下：证据一：编号0715672的青岛市商品房预售合同1份，证明内容为原告农行胶州市支行与被告顺一房地产公司于2010年9月3日与顺一公司签订了青岛市商品房预售合同，购买位于胶州市亚美国际小区6号、7号、17号、18号的网点房，双方约定了购房款交付、房屋交付时间及办理房地产权证时间等相关事项。合同约定办理不动产权证的时间为房屋交接之日180天内，即截止时间为2011年10月27日。证明目的为原告与被告签订的购房合同合法有效。证据二：中国农业银行电子银行转帐凭证、进帐单、转帐支票各1份，证明内容为原告农行胶州市支行经被告同意延期付款后，于2010年9月14日、2011年1月21日分两次分别支付房屋价款500万元、125.92万元，共支付合同约定的购房款625.92万元。证明目的是原告已按照合同约定的金额交付全部购房款。证据三：青岛市统一收款收据1份、青岛市国家税务局通用机打发票6份，证明内容为原告农行胶州市支行于2011年12月13日向被告交纳电费2万元；被告向胶州市供电局代交纳2011年4月至9月半年电费19202.17元。证明目的原告农行胶州市支行自2011年4月起对涉案房屋依法占有使用。证据四：金融机构营业场所安全防护设施建设工程验收审批表1份、金融机构营业场所安全设施建设工程验收审批表1份、新建、改建金融机构营业场所/金库安全防范设施建设方案审批表1份，证明内容为胶州市公安局依法定内容和范围等对涉案网点房进行了消防验收，证明目的是涉案房屋作为商业银行营业用房符合消防管理相关要求。证据五：中国农业银行股份有限公司胶州福州路分理处营业执照1份、中华人民共和国金融许可证1份、青银监复［2011］10号《关于中国农业银行青岛市分行胶州郑州东路分理处迁址更名的批复》1份、农银青岛复［2011］9号《关于胶州支行郑州东路分理处迁址更名的批复》1份，证明内容为中国银行业监督管理委员会青岛监管局2011年1月14日批复同意胶州郑州东路分理处迁至胶州市即涉案网点房地址营业，迁址后机构名称为中国农业银行股份有限公司胶州福州路分理处，并提出办理营业执照和金融许可证要求；中国农业银行青岛市分行2011年1月31日下发文件同意胶州郑州东路分理处迁至胶州市即涉案网点房地址营业，迁址后机构名称为中国农业银行股份有限公司胶州福州路分理处。胶州支行于2011年11月14日取得营业执照，2011年10月18日取得金融许可证。证明目的是中国银行业监督管理委员会青岛监管局已批复同意原胶州郑州东路分理处迁址和更名，并指示办证；胶州支行的上级行青岛分行指示中国农业银行股份有限公司胶州福州路分理处办理营业执照和金融许可证，胶州农行按要求办理证照，已符合开门营业条件。证据六：青岛市中级人民法院（2020）执异473号执行裁定书，证明目的涉案房屋被他案债权人查封拟处置后，农行胶州市支行提出执行异议，青岛中院2020年9月经过开庭审理，认为农行胶州市支行对涉案房屋享有的物权期待权可以排除执行行为，支持了胶州农行中止执行的请求。证明内容：青岛中院开庭审理了农行胶州市支行提出的执行异议，该案系因申请执行人龙信建设集团有限公司与被执行人顺一公司建设工程施工合同纠纷案查封的我行涉案网点房，法院对房款支付、占有使用、胶州农行无过错等焦点问题经过了确认。证据七：青银保监复［2020］332号《青岛银保监局关于中国农业银行股份有限公司胶州福州路分理处终止营业的批复》1份、农银青岛复［2020］112号《关于胶州福州路分理处终止营业的批复》1份，证明内容为中国银行保险监督管理委员会2020年8月5日批复同意对胶州福州路分理处予以撤销、终止营业；青岛市分行发文指示自2020年8月6日10日内撤销该网点登记、终止营业及善后处理事宜。证明目的中国银行保险监督管理委员会青岛监管局批复同意胶州福州路分理处终止营业，青岛市分行指示该网点终止营业，自2020年8月17日起该涉案房屋已闲置。证据八：查询胶州市不动产登记中心的查封登记信息1份、给青岛中院EMS寄送的解除查封申请书1份，证据内容为涉案房屋2012年11月26日被青岛中院查封、经青岛中院执行法官同意胶州农行2021年1月19日寄送的解除查封申请书及法律文书即将生效的法院公告等相关附件（法官口头答复法律文书生效后需要15天上诉期间、等期限届满即可解除）。证明目的是涉案房屋现只有青岛中院因申请执行人龙信建设集团有限公司与被执行人顺一公司建设工程施工合同纠纷案件的一轮查封，待青岛中院在2021年2月解除查封后该涉案房屋不处于限制处分状态。证据九：逾期办证违约金计算，证明目的根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定对逾期办证违约金的计算金额为578.41万元。被告对原告提交的以上证据本身均无异议。被告同意在符合办证条件时，立即协助原告将胶州市福州南路3号福地源、亚美国际小区6号、7号、17号、18号网点房的不动产权证过户登记至原告名下并自愿承担法律规定的在办理过户登记过程中产生的应当由被告承担的税费部分。对于原告要求的违约金被告不认可，被告认为，首先原告早已实际占用涉案房屋，并没有具体的损失存在；其次没有办证是政策等诸多原因，并非被告主观故意，其责任不在被告，而且2013年股权变更后，被告公司没有接到过原告要求协助办理过户的要求；第三，原告的该项请求已超过诉讼时效。原告对于自己要求的违约金作出解释，自接收涉案房屋后，原告一直口头或电话联系被告公司的工作人员要求按照合同的约定办理产权过户登记手续，被告一直没有办理。对于具体的违约金计算方式，原告认为，根据相关的合同法的司法解释及九民纪要精神，违约金虽然与实际损失相关，但原告基于以下原因认为，虽然无法举证损失额，但损失是显而易见的，原告作为一家正规的商业银行，吸收存款、发放贷款赚取利差，是最基本的业务，涉案房屋多年来未办证，并且现在已经闲置，这部分资产就出现了沉淀，无法给原告带来收益，无法产生收益就是损失，因此原告认为根据购房款总额考虑违约年限和金融机构的逾期贷款利率来计算违约金符合公平原则。而且最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释，也明确规定了可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准来计算违约金或者损失数额。经询问被告，现在涉案房屋不能办理产权过户登记的具体原因是因被告开发的房产不符合验收条件等，大约于2013年被告股权变更后，被告公司新的管理人员才知道该小区无法办理产权过户登记。目前该小区尚不具备办理产权过户登记的条件，被告正在政府部门的协调下积极配合推动该项工作的进行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。对于原告的第一项、第二项诉讼请求，被告同意按照原告的要求协助将涉案房屋不动产权证过户登记至原告名下并承担法律规定的相关税费，该内容符合法律的规定及合同的约定，本院予以确认。对于原告主张的因被告逾期办理不动产权证产生的违约金的主张，本院认为，原告已经按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应按合同约定及时配合原告办理产权过户手续，但因被告的原因导致至今不能办理产权过户登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，合法有据，本院予以支持。对于被告抗辩的原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院认为，被告逾期办理不动产权证书的违约行为是持续发生的，该项违约金属于继续性债务，因此，原告现要求起诉之前三年（2017年11月19日-2020年11月20日）及起诉之后直至办理完毕不动产权证之日的违约金，并未超出诉讼时效，应予支持。现原告要求自2017年11月19日起至办妥不动产权证之日止的以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第十四条之规定，判决如下：一、被告青岛顺一房地产开发有限公司在符合办证条件之日起3日内协助原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行将胶州市福地源、亚美国际小区6号、7号、17号、18号网点房的不动产权证过户登记至原告名下。二、办理产权过户登记过程中产生的依法应由被告青岛顺一房地产开发有限公司承担的税费由被告予以承担。三、被告青岛顺一房地产开发有限公司支付给原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行按已付购房款总额625.92万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的自2017年11月19日至办妥不动产权证之日止的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16841元，减半收取8420.50元，保全费5000元，由被告青岛顺一房地产开发有限公司负担。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行预交诉讼费35448元因减少诉讼请求退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年二月八日书记员  郭 梅附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。