广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11777号上诉人（原审被告）:刘建议，男，汉族，1975年12月1日出生，住广东省东莞市麻涌镇市*****，公民身份号码为370************553。委托诉讼代理人：王历浩，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李仁超，男，汉族，1989年4月9日出生，住广东省深圳市南山区*********，公民身份号码为230************313。上诉人刘建议因与被上诉人李仁超房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘建议上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判刘建议无需支付房屋供楼利息50840.86元；3.请求判令本案的诉讼等所有费用由李仁超承担。事实与理由：一、一审判决没有清楚认定有关房产利息补充协议的实际情况。双方签订该补充协议是在李仁超恶意加价不继续履行合同的基础上的退步，目的是为了要求李仁超积极履行合同，尽快给刘建议办理过户手续。但在刘建议交了15000元利息后,李仁超仍以各种理由推诿办理过户,并继续要求加价。刘建议诉至法院,双方并在法院调解下达成了调解协议，但调解书并不涉及有关从合同即补充协议的履行。2017年12月31日签订的补充协议的第三点约定李仁超须尽力配合该房产办证交易过户相关事宜，但李仁超直到刘建议提起诉讼都没有按照协议真正履行过，一直以各种理由推诿。一审法院不审查补充协议的履行情况，简单的认定主从合同应该全面履行，错误认为应该继续履行该补充协议，严重损害守约者的权益，于理于法无据。二、李仁超未依约履行合同给刘建议带来严重的损失。因为李仁超单方面的违约行为，刘建议为维权费用支付的就不在少数。《房地产买卖合同》第八条第三款约定违约方应当承担支付的中介费用，在调解中也由刘建议支付了大半。因为李仁超推延履行合同，刘建议为此支付多余的购房利息都有近两万，还不包括李仁超未退的赎楼款一万多。三、就实际双方的调解来看，双方对于补充协议一致认可不履行了才会有调解书。从李仁超一审的起诉书第三页可知，双方已经协商一致认可只履行原合同，才有调解书的产生。李仁超反复违约要求加价，反复找刘建议麻烦，双方后续的聊天记录也可以证明当时李仁超就双方补充协议不继续履行达成了一致认可，不存在要继续履行合同的情况。四、本案在前面已经调解结案，应该适用一事不再理原则。双方在调解书中就李仁超不继续履行合同进行了具体约定，其他的就按照合同履行，不涉及到补充协议。前案已经调解结案，在李仁超违约的情况下还要求刘建议支付加价利息只会增加诉累。五、关于15000元的款项，刘建议主张是李仁超加价后又说明是利息并无不妥，该利息在本质上就是加价行为，一审判决认定刘建议的陈述不符合事实是错误的。双方在房地产买卖合同中明确约定价格是89万，并未约定刘建议要支付李仁超的供楼贷款利息。李仁超不给刘建议过户要求加价导致双方于2017年12月31日签订补充协议，约定由刘建议支付利息，但是李仁超必须配合办理过户交易事宜。六、一审法院没有认定刘建议提交的微信聊天记录。从两人的微信聊天记录可知，2019年1月19日李仁超又要求刘建议加价十万元，才肯去办理房产证。李仁超无视双方签订补充协议的需配合办理过户交易事宜的约定，率先不履行协议构成根本违约，刘建议亦无需履行补充协议。被上诉人李仁超向本院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、本案与（2019）粤1971民初20523号案件系两个不同案件，另案民事调解书是主张继续履行房地产买卖合同及其未明确条款的正式补充协议，在内容上根本未涉及2017年12月31日的《补充协议》，案涉补充协议是在2017年12月31日签订的，刘建议提供的恶意加价说辞及依据均在此后，其主张李仁超恶意加价并不属实。2017年4月29日单据交接清单中，李仁超不动产买卖合同原件被中介收走，中介须经刘建议同意方可将不动产买卖合同原件交李仁超办理不动产房产证，目的系让李仁超妥协不再收2017年12月31日至2019年1月底以及后续产生的供楼利息。李仁超已按照刘建议要求收楼当天交付给刘建议提前使用，刘建议应按照《补充协议》履行义务。原供楼贷款利息部分系李仁超按照刘建议提交使用的要求垫付的贷款利息，即便是刘建议不使用转租也能收回供楼贷款利息，再者是刘建议自己供楼仍须向银行支付月供利息，故并非李仁超恶意加价。李仁超于2019年1月份第一次接到可以办房产证的通知后，于2019年春节前专程从内蒙古前来办证，刘建议拒不面谈，中介又告知《不动产买卖合同》原件须刘建议同意。当时距离2017年12月31日补充协议签订已有一年多，刘建议未按照《补充协议》约定支付利息且不配合提供《不动产买卖合同》原件给李仁超办理房产证。（2019）粤1971民初20523号案件中，刘建议故意遗漏《补充协议》，目的在于摆脱《补充协议》的义务。二、刘建议所述李仁超炒房毫无事实依据，系刘建议恶意炒房。刘建议借中介代表又是老乡的李夫华之手多次电话约李仁超至中介门店喝茶参观，并趁李仁超家中老人病重急需用钱且在外省工作的特殊期，并以“楼市崩盘”等话题危言耸听，经过以刘建议为主导的几个人劝说，以低廉的价格转让给了刘建议。李夫华在中介门店当众称刘建议今年买卖房屋成功手上有两套房，刘建议亦自述曾卖中堂房产来购买案涉房屋。案涉房产在未赎楼前，因二套房首期款提高及购房指标限制，刘建议故意拖延过户流程及拒不协助赎楼的。2020年11月17日群转发楼盘销售信息至李仁超。由于隐私权限，且李仁超无房屋买卖经验，当时无法直接查证，后系通过中介代表吐露实情得知。刘建议炒房交易及房产证记录可通过东莞房管局查证。三、李仁超一直积极配合履约，至今名下仍无房产需租房使用，且每月替刘建议垫付月供银行利息，原首期款等全部支出无法收回却持续通货膨胀贬值。其从主观及客观事实都迫切将该房产完成过户，并尽早回老家购房以赡养年迈父母，中介公司也希望尽早回收佣金。刘建议2019年8月28日调解过程中故意不提交对其不利的《补充协议》，趁李仁超在内蒙古项目工作，要求李仁超替其支付中介费5000元，并对房产申请保全，产生的费用理应由刘建议全部承担。此外，刘建议不及时履行保全解封义务，导致李仁超延迟调解书时间节点两个多月办理房产证。刘建议因铜雀台房产首期款及限购压力，故意拖延支付中介相关费用以试图让中介替其垫付并少支付中介费。刘建议拖延协助赎楼的义务，系为了让李仁超放弃《补充协议》供楼利息。2017年至2020年，房价一路高涨，李仁超无法再返乡购置房屋赡养父母，但刘建议所得房产几近翻倍坐等满三年后入市。李仁超向一审法院提起诉讼请求：1.判令刘建议支付房屋买卖合同《房地产买卖合同》NO：8203195之补充协议中约定支付李仁超供楼房款之银行利息71419.7元；2.判令刘建议支付自《民事调解书》生效之日（2019年8月28日）起，至刘建议申请贷款银行（工商银行麻涌支行）放款期间迟延履行《民事调解书》义务的利息，以合同款89万元减定金15万元即74万元为基数，自2019年8月28日起至银行放款至李仁超之日止，按照该房产贷款实际执行年利率4.655%按月复利计算；3.判令刘建议自《房地产买卖合同》NO：8203195补充协议生效之日（2017年12月31日）起至银行放款至李仁超之日止，按照该房产贷款实际执行年利率4.655%按月复利支付迟延履行中约定支付李仁超供楼房款之银行利息；4.判令案件的诉讼等所有费用由刘建议承担。一审法院查明：李仁超与刘建议、案外人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司三方于2017年4月29日签订《房地产买卖合同》（NO:8203195），约定刘建议向李仁超购买位于东莞市*********（三期）61号商业住宅楼1402号房屋，转让成交价为89万元，在签订合同时同时缴纳定金15万元，第二部分楼款74万元，刘建议申请银行按揭贷款53万元，首期款（除已付之定金外）21万元存入经纪方指定银行账户监管；在银行出具贷款承诺之日（若卖方需赎楼款的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内，买卖双方须签署《东莞市房地产买卖合同》，待评估审批完成后并递交至地税局申请地税报批，在接到地税局或者经纪方通知交税后2日内，买方本人需持身份证原件与经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门办理缴纳相关税费及领取新房地产证手续，如买方借故拖延，视为违约；买方在签订合同时向经纪方支付26000元作为佣金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2017年12月31日，李仁超、刘建议签订的《补充协议》主要记载，本协议为买卖合同的补充条款，现双方协商一致达成以下条款：一、刘建议自该房产2017年5月起承担李仁超原供楼贷款利息部分至还清贷款为止；二、客户承担本房产此次交易赎楼相关担保费用；三、李仁超须尽力配合该房产办证交易过户相关事宜。李仁超主张，刘建议为缓解其在东莞碧桂园铜雀台购置第三套房产的资金压力，于2019年8月28日《民事调解书》生效之日后故意拖延递交申请解除保全资料给法院，导致案涉房屋拖延两个月至2019年10月28日才能办理房产证；办理房产证后又拖延七个月至2020年4月8日才递交银行审核资料，刘建议未按照《房地产买卖合同》及补充协议约定履行协助李仁超赎楼的义务，应按照补充协议的约定支付2017年5月至2020年5月7日期间供楼房款的银行利息71419.7元，自调解书生效之日2019年8月28日起以未付房款74万元为基数，按照案涉房产贷款实际执行年利率4.655%按月复利支付至银行放款之日，并自2017年12月31日（补充协议生效之日）起按照案涉房产贷款实际执行年利率4.655%按月复利支付迟延履行支付上述银行利息的利息；提供微信聊天记录、通话记录、贷款利息支付证明予以佐证。微信聊天记录记载李仁超向王双双（东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司员工）、刘建议、袁先生（房管所）询问房产解封情况，沟通提交银行流水、评估资料、履行《民事调解书》情况。通话记录记载李仁超与王双双、李仁超与赵苗苗（东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司员工），以及李仁超与莫先生（工商银行）沟通办理案涉房屋手续的相关事宜。贷款利息支付证明的主要内容为，中国工商银行股份有限公司东莞麻涌支行于2017年1月10日向李仁超发放个人住房贷款金额48万元，李仁超已于2020年4月21日还清了全部贷款本息，在2017年1月10日至2020年4月21日期间累计支付住房贷款利息71419.7元。刘建议主张，李仁超不履行补充协议的约定办理房屋过户及产权证书才导致刘建议不愿意再履行该补充协议，现李仁超再以该补充协议的内容起诉刘建议，没有事实依据；（2019）粤1971民初20523号《民事调解书》已就案涉《房地产买卖合同》及补充协议达成一致意见，应以一事不再理驳回李仁超的起诉；因其较迟收到《民事调解书》，导致申请法院解除保全的时间相应延迟，但《民事调解书》对赎楼时间、注销抵押登记及二手产权过户手续均没有约定明确的时间节点，因此其不存在拖延办理的情况，相应利息均应由李仁超承担；提交邮单予以佐证。李仁超对此不予确认，主张《民事调解书》并不涉及补充协议的内容，刘建议仍应按照补充协议的约定支付利息。关于已支付款项情况。李仁超、刘建议均确认，刘建议于2017年4月29日向李仁超支付定金15万元，于2020年5月28日支付15万元、首期款21万元，贷款支付39万元。双方对2018年1月1日支付的15000元存有争议，李仁超主张补充协议约定刘建议自2017年5月起承担李仁超原供楼贷款利息，该15000元是刘建议向李仁超支付的2017年5月至12月期间的供楼利息；刘建议先主张该15000元是李仁超要求加价，其为合同顺利履行支付的，后又表示补充协议约定刘建议为李仁超承担贷款利息的前提条件是李仁超尽力配合办理相关手续，李仁超没有尽到相关义务，故刘建议才不支付后期的利息。另，刘建议就案涉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月12日向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤1971民初20523号，后刘建议、李仁超自愿达成调解协议，一审法院于2019年8月28日出具《民事调解书》，达成的协议主要内容为，一、刘建议、李仁超、东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司一致同意继续履行三方于2017年4月29日签订的房地产买卖合同（编号8203195），李仁超承诺于2019年10月15日前办理案涉房屋的一手房地产权证书，领取一手房地产权证书后15个工作日内向按揭银行递交赎楼申请，完成赎楼后15个工作日内申请案涉房屋的注销抵押登记，完成注销抵押15个工作日内与刘建议办理二手房产权过户手续，东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司全程予以配合；二、三方一致确认案涉合同中介费26700元由刘建议负担21700元，由李仁超负担5000元，双方自行向东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司支付。刘建议于2019年10月16日签收该《民事调解书》。为查明案件事实，一审法院到中国工商银行股份有限公司东莞麻涌支行调取了案涉房屋贷款的还款明细。还款明细记载了李仁超自2017年1月10日至2020年4月21日还款本息的情况。李仁超对还款明细予以确认。刘建议确认还款明细的真实性、合法性，对关联性不予确认，主张该明细与本案无关。李仁超拒不履行双方的房屋买卖合同、临时加价，导致合同履行期限变长，李仁超应当对产生的超额利息承担责任。李仁超要求刘建议支付供楼房款的银行利息没有任何依据，双方在达成调解协议之后，刘建议没有故意或不配合履行过户手续，因为疫情原因和双方之间的工作等因素导致时间延长。即使要将过错责任归责于刘建议，也应当在延迟的月份中承担相应的利息。一审法院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》有李仁超、刘建议的签名确认，东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司的签章，补充协议亦有李仁超、刘建议的签名确认，刘建议已按合同约定支付案涉房款，案涉房屋也已交付使用；一审法院依法认定李仁超与刘建议的买卖合同成立并合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。关于李仁超诉请的供楼房款的银行利息。李仁超、刘建议于2017年12月31日签订的《补充协议》约定刘建议自2017年5月起承担李仁超原供楼贷款利息至还清贷款为止；2017年1月10日至2020年4月21日期间累计支付住房贷款利息71419.7元；即71419.7元已超出刘建议应承担的利息的时间段，超出部分应予以扣减。（2019）粤1971民初20523号《民事调解书》并未记载双方对《补充协议》的相关权利义务进行了协商、变更或终止该协议的履行，故该协议仍然有效，刘建议仍应按照《补充协议》的约定履行支付供楼贷款利息的义务。李仁超、刘建议双方均确认，刘建议已支付供楼利息15000元。贷款利息支付证明记载李仁超于2020年4月21日还清全部贷款本息，即刘建议需支付李仁超2017年5月至2020年4月21日的供楼利息。根据中国工商银行股份有限公司东莞麻涌支行提供的还款明细，2017年5月至2020年4月21日期间的供楼利息为71419.7元-5578.84元=65840.86元，扣减刘建议已支付的15000元，刘建议应向李仁超支付案涉房屋供楼利息50840.86元。对于李仁超超出上述计算标准的利息部分，一审法院不予支持。关于李仁超诉请的供楼房款的银行利息的复利。双方对此并无约定，故李仁超的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李仁超诉请的迟延履行《民事调解书》义务支付楼款的利息。因双方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》，以及《民事调解书》均无明确约定刘建议应向李仁超支付剩余楼款740000元的期限，无法认定刘建议存在迟延支付的情况，故对李仁超要求刘建议支付迟延履行《民事调解书》义务支付楼款的利息，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、刘建议应于判决发生法律效力之日起三日内向李仁超支付案涉房屋供楼利息50840.86元；二、驳回李仁超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费1235.04元（李仁超已预交），由李仁超负担656.34元，刘建议负担578.7元。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.刘建议在二审期间向本院提交如下证据：①办证通知，用以证明开发商已要求业主领取资料办理房产证；②微信聊天记录，用以证明本案已经经过调解，有关供楼利息和本金李仁超自己承担，因为延期解封的两个月要求刘建议承担；③房地产交易纳税申报表，用以证明因为李仁超迟延履行过户义务，导致交易增加的税费损失；④2017年4月29日的补充协议，用以证明李仁超赎楼的款项没有退回；⑤情况说明，用以证明李仁超故意拖延办证，不按合同履行；经质证，李仁超对证据①的真实性不予确认；对证据②的真实性确认，但对关联性不确认；对证据③不予确认；对证据④认为2017年12月31日的补充协议是三方认可的，刘建议在过户后反悔不同意支付利息；对证据⑤情况说明认为2018年1月由王双双及中介售后与李仁超对接，李夫华只是售前且已离职，所述内容与本案无关联性。2.李仁超在二审期间向本院提交如下证据：①东莞阳之光房地产经纪服务有限公司单据交接清单》，用以证明刘建议通过中介掌管着房产证办理关键材料《不动产买卖合同》原件，刘建议积极提起前案诉讼的目的在于摆脱《补充协议》的义务；②《微信聊天记录》，用以证明刘建议掌握着大量的房屋买卖资源。经质证，刘建议对前述证据的真实性予以确认，关联性不予确认。3.刘建议申请证人李夫华出庭作证。李夫华称其当时为中介方的员工，2018年5月份左右离职，当时有员工向李夫华反应很难联系业主，李夫华也向李仁超发了微信和信息，但李仁超没有回复；2017年12月31日签订补充协议时其在现场，该协议是各方同意且在一起签订的，签订的目的是为了让主合同顺利履行，当时是由王双双沟通的。李仁超认为证人李夫华是刘建议的老乡，所述内容有偏袒。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对刘建议上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为刘建议应否向李仁超供楼利息50840.86元。综合案涉证据以及双方陈述，本院分析如下：第一，双方于2017年12月31日签订的《补充协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该《补充协议》第一条约定“甲方自该房产2017年5月起承担乙方原供楼贷款利息部分至还清贷款为止”，李仁超要求刘建议承担2017年5月起的供楼贷款利息具有合同依据。第二，虽然2017年12月31日的《补充协议》第三条约定“乙方须全力配合该房产办证交易过户相关事宜”，但并未明确约定该条款是刘建议承揽自2017年5月起的供楼贷款利息的前提条件，本院对刘建议就此提出抗辩主张不予支持。第三，（2019）粤1971民初20523号《民事调解书》显示双方同意继续履行案涉《房地产买卖合同》，但并未显示双方协商一致变更或终止案涉《补充协议》的履行。此外，刘建议另主张双方已协商一致由李仁超承担购楼贷款利息，但李仁超对此不予确认，且刘建议提供的聊天记录仅显示李仁超陈述拒绝支付拖延期间的银行利息，并未显示双方协商一致变更2017年12月31日的《补充协议》中对于利息承担问题的约定，故本院不予支持刘建议就此提出的上诉主张。一审判决认定案涉《补充协议》仍然有效并判令刘建议按协议约定履行支付供楼贷款利息的义务并无不当，本院对此予以维持；对于刘建议的上诉主张，本院均予以驳回。综上所述，上诉人刘建议的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1071.02元，由刘建议负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二一年二月二十六日书记员  潘因因郭文丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。