广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1402号原告：纪冰健，女，1978年3月8日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××422。委托诉讼代理人：庄媛，广东海鸿律师事务所律师。被告：陈斌弟，男，1985年11月11日出生，汉族，住汕头市龙湖区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××616。委托诉讼代理人：蔡艺哲，广东骏宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思霓，广东骏宏律师事务所实习律师。被告：林凯生，男，1980年11月25日出生，汉族，住汕头市金平区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××419。第三人：汕头市×××置业有限公司，住所地汕头市龙湖区××××××××××××××××。法定代表人：姚舒扬，任该司执行董事、经理。委托诉讼代理人：胡姣姣，系该司员工。委托诉讼代理人：邓强，系该司员工。原告纪冰健与被告陈斌弟、林凯生、第三人汕头市×××置业有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪冰健及其委托诉讼代理人庄媛、被告陈斌弟及其委托诉讼代理人蔡艺哲、被告林凯生、第三人碧桂园公司的委托诉讼代理人邓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪冰健向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年1月12日签订的《房产转让协议》；2.判决被告陈斌弟返还原告购房款116,616元及该款自2018年3月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息及双倍返还原告购房诚意金40,000元；3.判决被告林凯生返还原告房屋过户手续费用40,000元及该款自2018年3月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息及赔偿原告5,000元；4.判决本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2017年年底，原告得悉汕头市泰定房地产经纪公司（以下简称泰定经纪公司）和被告林凯生发布的汕头市龙湖区××××××汕头碧桂园水蓝湾房源信息，恰逢原告准备购置首套房改善家庭居住环境，原告便向泰定经纪公司和被告林凯生提出购房意向，并于2017年12月30日通过工商银行向被告陈斌弟工商银行账户622×××××××××××××925转账20,000元作为购房定金，被告陈斌弟向原告出具落款时间为2017年12月30日的《收款收据》一份。2018年1月12日，原告(协议乙方)与被告陈斌弟(协议甲方)、被告林凯生(协议丙方)在泰定经纪公司处签订了《房产转让协议》，约定：1.（第一条）被告陈斌弟将汕头市龙湖区××××××汕头碧桂园水蓝湾7栋1306×房产（建筑面积125.81平方米，每平方以10,000元计）转让给原告；2.（第三条）原告向被告陈斌弟支付诚意金20,000元，并于2018年1月31日前办理公司过户手续前将剩余房款116,616元（除首付款和按揭房款外）支付给被告陈斌弟；3.（第二条、第四条）被告林凯生负责协助原告和被告陈斌弟办理该房的更名手续，如被告林凯生在约定时间内未能与开发商成功办理公司更名手续，被告林凯生应付给原告5,000元作赔偿并全额退还过户手续费用；4.（第六条）公司更名费用，原告付40,000元；5.（第七条）佣金：原告应付7,600元。随后，三方又签署了备注，约定：原告和被告陈斌弟、林凯生同意将办理公司过户手续时间延续至2018年3月1日前办理。如届时再不办理过户手续，三方按合约解除协议。协议签订后，原告于2018年2月9日通过微信转账方式共×次给被告陈斌弟转账支付房款65,016元(含刷卡手续费800元)，通过被告陈斌弟、林凯生提供的刷卡机刷卡支付100,000元，以上共支付金额165,016元(房款116,616元+更名手续费用40,000元+泰定经纪公司中介费7,600元+刷卡手续费800元)。被告陈斌弟出具落款时间为2018年2月9日的《收款收据》，确认收到原告款项156,676元（此处为笔误，金额应为156,616元，房款116,616元+更名手续费用40,000元）。付款后，被告陈斌弟才将《意向登记表》、《碧桂园通用机打收据》、《汕头碧桂园VIP筹号纸(客户联)》交付给原告。然而，至2018年3月1日前，被告陈斌弟、林凯生未能衔接开发商即第三人碧桂园公司成功办理房屋公司更名手续，第三人至今不与原告签订新的认购协议或者商品房买卖合同，不为原告办理更名手续，更没有明确签约时间、购房价格、交房时间、办证时间等合同主要事项，第三人未与原告建立房屋买卖合同关系。原告到现场发现规划的水蓝湾7幢现场为一片空地，未开始施工，更未取得预售许可证。此后，原告多次联系两被告要求退还款项、赔偿损失等，两被告均以已完成公司更名手续、合同已履行完毕为由推诿责任。目前，涉案房屋至今仍未动工建设、未取得预售许可证，被告陈斌弟未能取得房屋所有权，对房产没有处分权，无权将房产转让给原告。两被告也无法办理公司更名手续，房屋转让协议无法履行。另外，涉案房屋不符合商品房买卖合同的条件，第三人至今未通知签订正式合同，经原告了解，第三人是不能办理公司更名过户手续的，第三人公司档案登记购房人仍为被告陈斌弟。原告认为，两被告未能依约在2018年3月1日前成功办理公司更名手续已构成违约，第三人碧桂园公司也不与原告建立商品房买卖关系，严重耽误了原告的购房计划，两被告理应按照法律规定及合同约定承担相应的责任。被告陈斌弟辩称：1.本案是因三方签署的《房产转让协议》而引起的纠纷，案由不是房屋买卖合同纠纷，而是债权债务概括转让合同纠纷。被告陈斌弟于2017年2月和第三人碧桂园公司签订《意向登记表》和《认购书》（认购价格为9,073元每平方米，该认购书原件在原告处），认购了第三人开发的汕头碧桂园水蓝湾7幢1306号房，并交纳了诚意金20,000元。从法理上来讲，被告陈斌弟和第三人碧桂园公司形成了一种预约合同关系，双方约定在未来按照第三人碧桂园公司通知的时间，签署《商品房买卖合同》。2018年1月12日，原告和被告陈斌弟、林凯生签订《房产转让协议》。此时水蓝湾7幢尚未开工建设，原告对此情况也是非常清楚。所谓《房产转让协议》，其实质是房屋认购资格转让协议。该协议第二条明确写到“在汕头市×××置业有限公司通知签订正式合同时，由丙方负责协助甲乙双方办理该房更名手续”，可见协议三方都明确地知道，这不是正式的房屋买卖合同，真正的房屋买卖合同是必须跟第三人碧桂园公司签署的。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，无论从法理上，还是从法律条文的具体规定上，都是允许合同当事人将合同权利义务转让的。原告和被告陈斌弟、林凯生签订《房产转让协议》后，认购房产合同的权利义务已经转移，第三人也已同意。有关标的物尚未开工建设的风险应由合同承接人即原告承担。《意向登记表》中约定未经第三人碧桂园公司同意，被告陈斌弟不得转让其认购资格。2018年2月9日，原告和两被告依照《房产转让协议》的约定到第三人碧桂园公司处办理公司过户手续，签署了公司更名协议，明确认购权由被告陈斌弟转让给原告。被告陈斌弟将《认购书》、《意向登记表》、收据等若干原件移交给原告，第三人碧桂园公司亦出具了签约转名审批流程作为依据。在收到上述材料后，原告当天向两被告支付了有关费用。至此，认购水蓝湾7幢1306号房的有关权利义务，经第三人碧桂园公司同意，已经由被告陈斌弟转移给原告，其后标的物迟延开工建设的风险也应由原告承担。事实上，在2018年2月9日办理公司过户手续后，在长达两年的时间里，原告一直没有向被告提出过异议，原告在等第三人碧桂园公司开工建设。此次原告提起诉讼，想把等待的风险转嫁回给被告陈斌弟的做法没有法律和合同上的依据。2.关于系统更名问题。首先，《房产转让协议》第二条明确约定“在汕头市×××置业有限公司通知签订正式合同时，由丙方负责协助甲乙双方办理该房更名手续”，证明三方都明确地知道合规的更名必须在开发商通知签订正式的商品房买卖合同时才能进行。本案所涉的协议尚在执行过程中，没有任何事实和证据表明，第三人碧桂园公司已通知签订正式合同，而被告陈斌弟有不配合的违约行为。其次，三方已依约在2018年3月1日前到第三人碧桂园公司办理公司过户手续，当前证据也表明第三人碧桂园公司同意这一次购房资格的转让。再者，第三人碧桂园公司系统内部登记情况不影响该司对于本次购房资格转让的态度。众所周知，为了与“房住不炒”的政策精神不明显冲突，房地产开发公司会尽量地进行合规操作，尽管第三人碧桂园公司内部系统登记的名字有可能还是被告陈斌弟，但这只是行政合规的内部操作，没有特别的法律意义——这不是不动产登记中心的依法登记。综上所述，在本案涉及的房产认购资格转让中，被告陈斌弟已依约履行了各项配合义务，向原告交付了所有原件资料，被告陈斌弟没有任何违约行为。综上，原告对被告陈斌弟提出的诉讼请求均没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告林凯生辩称：2017年年底，原告与被告陈斌弟经泰定经纪公司介绍，达成了关于涉案房产的认购权转让协议。2018年1月12日，原告与两被告三方签订《房产转让协议》，约定原告于2018年1月31日前支付被告陈斌弟136,616元，支付被告林凯生40,000元，被告陈斌弟支付被告林凯生20,000元，由被告陈斌弟于2018年1月31日前将涉案房产的《商品房认购协议》及相关单据交付原告办理过户手续，被告林凯生负责于2018年1月31日前协助原告和被告陈斌弟通过开发商即第三人办理涉案房产公司更名手续。被告陈斌弟于2018年1月12日向被告林凯生支付了20,000元。后来，原告与两被告三方又约定前述办理过户手续时间延续至2018年3月1日前，同时被告林凯生按原约定支付5,000元给原告作为赔偿。之后被告林凯生多方努力。2018年2月9日，原告与两被告三方一同前往第三人碧桂园公司售楼处办理完成更名手续，原告、被告陈斌弟与第三人碧桂园公司三方签订了公司更名协议，明确涉案房产的认购权由被告陈斌弟转让给原告，被告林凯生于当日向原告提供了第三人碧桂园公司项目签约转名审批流程作为依据，据此原告按原约定于2018年2月9日付给被告林凯生代理费40,000元。被告林凯生认为，原告与两被告三方签订的《房产转让协议》实际上是关于涉案房产认购权的转让协议，并非房产所有权的转让，对此原告一直是清楚的。原告在签订协议时明知被告陈斌弟并非涉案房产的所有权人，其向被告陈斌弟支付的“房款”总额也显然与协议中约定的“每平方1万元”不符。按照协议约定，被告林凯生的义务是协助原告和被告陈斌弟通过开发商办理公司更名手续，事实上被告林凯生已依约完成该义务，对此原告也是认可的，才会于手续办妥当日向被告林凯生支付相关费用。至于第三人碧桂园公司未与原告签订《商品房买卖合同》并不意味被告林凯生违约，被告林凯生从未向原告允诺第三人碧桂园公司能在哪个期限内与原告签订商品房买卖合同，第三人碧桂园公司也从未向原告发出拒绝按照“1万元每平方米”的条件与之签订商品房买卖合同的意思表示。综上，被告林凯生已完成协议约定的所有义务，不存在任何过错。第三人碧桂园公司述称：1.本案纠纷为原告与两被告之间的民事行为，第三人并不知情也未直接参与，被告陈斌弟仅在第三人意向登记并缴纳20,000元登记费，但未真正签署任何实质性的商品房买卖合同，第三人也未作出允许被告陈斌弟可以转移的承诺及书面通知；2.被告陈斌弟称第三人已完成更名手续并不属实，目前第三人公司系统登记名称仍为被告陈斌弟而非他人，第三人并未有任何违法违规操作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院根据证据审核规则并结合当事人庭审陈述予以综合审查认定。据本院采信的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2018年1月12日，被告陈斌弟作为甲方、原告纪冰健作为乙方、被告林凯生作为丙方签订《房产转让协议》，约定：一、甲方（即被告陈斌弟）将汕头市龙湖区××××××汕头碧桂园水蓝湾7栋1306×房产转让给乙方（即原告纪冰健），房款及转让金合计1,258,100元，每平方以10,000元计。二、在碧桂园公司（即本案第三人）通知签订正式合同时，由丙方（即被告林凯生）负责协助甲乙双方办理该房更名手续。三、付款方式：本协议签订之日，乙方付给甲方诚意金20,000元，乙方于2018年1月31日前办理公司过户手续前将剩余房款116,616元（除首付房款和按揭房款外）付还甲方，甲方将该房产《商品房认购协议》及该房涉及一切单据交给乙方办理过户手续。四、甲、乙、丙三方约定，如丙方在约定时间内未能通过与开发商（即第三人碧桂园公司）成功办理公司更名手续，丙方应付给乙方5,000元作赔偿和全额退还甲方房屋过户手续费用，另甲方应将诚意金归还乙方，不存在违约和赔偿。五、甲乙双方签订此协议后在约定时间内即（更名前），甲乙双方任何一方不得违约和随意加价（除因公司更名不成功外），造成其中一方损失，应由违约者赔偿，同时应赔偿丙方的损失。六、公司更名费用，甲方付20,000元，乙方付40,000元。上述协议签订后，甲、乙、丙三方签名备注：甲、乙、丙三方友好协商一致，同意将办理公司过户手续时间延续至2018年3月1日前办理，现延续时间甲、乙、丙三方按以上协议原约定实行；如届时再不办理过户手续，三方按合同约定解除协议。另查，2017年12月30日，被告陈斌弟出具《收款收据》，载明收到原告纪冰健涉案房产购房诚意金20,000元。2018年2月9日，被告陈斌弟出具《收款收据》，载明收到原告纪冰健涉案房产房款156,676元。诉讼期间，原告纪冰健称上述《收款收据》所载收款金额为笔误，正确金额应为156,616元。又查，第三人碧桂园公司作为甲方、被告陈斌弟作为乙方签订《意向登记表》，约定：经乙方要求，甲方同意与乙方就其意向登记的广东省汕头市龙湖区××××××汕头碧桂园水蓝湾7幢1306号达成以下协议，供双方遵照履行：一、乙方通讯地址为广东省汕头市龙湖区×××江南阁*座*B，联系电话1392477****。乙方保证该通讯地址及联系电话与日后甲乙双方签订的《商品房买卖合同》上所要求乙方填写的地址与电话保持一致。二、乙方在充分了解意向登记商品房的所有销售条件的前提下，向甲方要求“该商品房取得预售许可后，甲方按照本意向书所载乙方地址书面通知乙方前来签订《商品房买卖合同》”。乙方应当按照甲方通知的时间，携带本意向书、身份证及通知要求携带的其他资料前往甲方处与甲方签署《商品房买卖合同》。三、日后乙方与甲方就该意向商品房签订《商品房买卖合同》的买受人应与本意向书的乙方保持一致，且未经甲方同意，乙方不得转让。否则，视为乙方放弃登记该意向商品房。2017年2月3日，第三人碧桂园公司出具《收据》，载明收到被告陈斌弟20,000元。又查，2017年2月3日，第三人碧桂园公司出具《汕头碧桂园VIP筹号纸》（认购筹号1702030129），载明：第三人碧桂园公司将以筹号确认被告陈斌弟参与认购的顺序，并备注：该筹纸上客户的姓名与实际成交时的认购方姓名应保持一致，填写后不得加、减、转名。被告陈斌弟在上述筹号纸上签名。又查，2018年1月31日，被告林凯生支付原告赔偿金5,000元。又查，原告提交的加盖汕头碧桂园项目管理部专用章的《关于汕头碧桂园项目签约前转名的请示》网页截图载明2018年2月7日的审批意见为：诚意认购单位在取得预售证转正式认购前，原则上不允许为客户办理更名手续，单位必须在取得预售证转正式认购后参照正式认购流程予以操作。考虑到项目该批单位已从去年2月开始诚意认购，由于我司原因未能取证一直无法转正式认购，且区域核实，此次申请转名的客户关系较为重要，建议区域自行评估相关风险后可在获取预售证并开通网签后再进行转名操作。另请项目及区域做好风险控制，否则区域需担责。再查，涉案房产在第三人碧桂园公司内部认购资料中所载客户为被告陈斌弟。诉讼期间，原告称：1.原告未与被告陈斌弟、第三人碧桂园公司签订协议办理更名手续，也没有收到第三人碧桂园公司发出的确认同意更名的意思表示。2.两被告在《房产转让协议》中明确2018年3月1日之前成功办理房屋更名手续，但至今未办理，已严重违约，且涉案房产至今未动土建设，何时出售尚未得知，原告签订协议的合同目的落空，因此原告要求解除合同。诉讼期间，第三人碧桂园公司称：1.公司原则上不允许更名操作，若业主存在特殊情况需要变更已在销售系统登记的名称，必须在合同签约、房管局网签备案之前，在我司销售系统完成登记名称变更，而后以变更后的名称完成合同签约、网签备案。只有保证营销系统与房管局备案系统登记的名称一致，才完成更名操作。如果仅凭本案原、被告自行签订的协议就能随便更名的话，那么房地产秩序则受到严重破坏。2.公司经沟通和查询，并未发现原告、被告陈斌弟和第三人碧桂园公司三方有另行签署“协议”以确定更名的相关情况、材料。3.第三人对被告转让意向认购权及收取有关费用并不知情也未参与其中，更未承诺给予原、被告更名，第三人无需承担任何法律责任。4.第三人尚没有通知原告或被告陈斌弟签订正式商品房买卖合同。目前涉案商品房因高压线问题尚未正式开工建设，开工建设时间不确定，需要等待政府将阻碍开工的高压线迁走。目前无法完成房屋确权的一系列手续。诉讼期间，关于原告、被告陈斌弟、林凯生三方签订的《房产转让协议》中约定的“公司更名手续”，原告称指的是房屋过户手续、公司更名手续，具体表现为与开发商签订正式合同；被告陈斌弟称指的是跟开发商签订正式的商品房买卖合同，与系统更名与否无关；被告林凯生称指的是商品房认购的转让协议，即去项目部完成购房资格的转让。诉讼期间，原告和被告陈斌弟均确认被告陈斌弟实际收到原告136,616元，包括116,616元和诚意金20,000元。原告称上述116,616元为购房款，被告陈斌弟则称上述116,616元为房产增值金额。诉讼期间，原告和被告林凯生均确认原告支付给被告林凯生房产过户手续费用40,000元，确认被告林凯生支付原告违约金5,000元，且该5,000元是针对2018年1月31日前未能办理公司过户手续的违约金。本院认为，关于本案法律适用的问题。《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案民事纠纷依据的事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。原告、被告陈斌弟、林凯生三方于2018年1月12日签订的《房产转让协议》系各方当事人的真实意思表示，涉案房产是定向购买的商品房，上述协议签订时被告陈斌弟尚未取得涉案房产的所有权，被告陈斌弟转让的并非涉案房产的所有权，而是该房产的购房资格，三方签订的上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方当事人均具有约束力。上述《房产转让协议》约定，若2018年3月1日前不办理完成过户手续，三方按合同约定解除协议。原告、被告陈斌弟、林凯生三方签订上述协议后，未能依约完成涉案房产的相关更名手续，致使合同目的未能实现，现原告诉请解除三方签订的上述《房产转让协议》，理据充分，本院予以支持，上述《房产转让协议》于2020年7月2日即原告提起本案诉讼之日解除。根据上述《房产转让协议》中关于“如丙方（即被告林凯生）在约定时间内未能通过与开发商（即第三人碧桂园公司）成功办理公司更名手续，丙方应付给乙方（即原告纪冰健）人民币5,000元作赔偿和全额退还甲方（即被告陈斌弟）房屋过户手续费用，另甲方应将诚意金归还乙方，不存在违约和赔偿”的约定，合同解除后，被告陈斌弟因合同收取原告的款项136,616元、被告林凯生因合同收取原告的款项40,000元应返还原告，被告林凯生应支付原告赔偿金5,000元。故原告关于被告陈斌弟返还原告购房款116,616元、“诚意金”20,000元及被告林凯生返还原告房屋过户手续费用40,000元的请求，理据充分，本院予以支持；因各方约定不存在违约和赔偿义务，且被告林凯生已支付原告赔偿金5,000元，故原告关于被告陈斌弟支付利息并双倍返还“诚意金”及被告林凯生支付利息并赔偿原告5,000元的请求，理据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求理据充分部分予以支持，理据不足部分应予驳回；两被告的抗辩理据充分部分予以采纳，理据不足部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告纪冰健与被告陈斌弟、林凯生于2018年1月12日签订的《房产转让协议》于2020年7月2日解除；二、被告陈斌弟应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告纪冰健116,616元及“诚意金”20,000元；三、被告林凯生应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告纪冰健房屋过户手续费用40,000元；四、驳回原告纪冰健的其他诉讼请求。债务人未在上述限定期限内履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,690元（原告纪冰健已预交），由原告纪冰健负担1,025元，被告陈斌弟负担2,835元，被告林凯生负担830元。被告陈斌弟、林凯生应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的相应诉讼费用向本院缴纳。原告纪冰健已预交的案件诉讼费用3,665元由本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  许佳丽人民陪审员  黄鸿博人民陪审员  邹崇礼二〇二一年二月二十五日书 记 员  郑晓虹书 记 员  黄瑾蕴附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。