四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1381民初114号 原告：阆中天鸿物业服务有限公司，住所地四川省阆中市较场路西段**附**。 法定代表人：李雪玲，总经理。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。 被告：赵义，男，生于1971年3月1日，汉族，住四川省阆中市。 被告：阆中市宏誉置业有限公司，公司住所地四川省阆中市七里办事处滨江南路**，统一社会信用代码91511381066788400H。 法定代表人：匡纯国，董事长。 委托诉讼代理人：苟金华，四川源正律师事务所律师。 原告阆中天鸿物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告赵义、阆中市宏誉置业有限公司（以下简称置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日作出（2020）川1381民初4177号民事判决。原告物业公司不服该判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉；该院于2020年12月7日作出（2020）川13民终3957号民事裁定，裁定发回重审。本案重审过程中，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人赵刚，被告置业公司委托诉讼代理人苟金华到庭参加诉讼。被告赵义经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告共同向原告支付2016年5月11日至2019年5月11日的物业费39,359元，并从原告起诉之日起按年利率6％支付资金占用费至清偿之日止。2、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月16日，原告与阆中市土地储备中心签订《前期物业服务合同》，约定由原告对长安×期还房项目提供物业服务。被告赵义购买了“长安×期”×栋×层7、8、9号，×栋7、8、9号，×栋×层2号房屋，面积887.94平方米。2016年5月11日以来，被告接受原告提供的物业服务，至2019年5月11日止，被告累计欠原告物业费39,359元。经原告多次催收被告不缴纳。为维护原告的合法权益诉至法院。 被告赵义未作答辩。 被告置业公司辩称，1、置业公司在2016年5月11日将案涉房屋抵偿给了赵义，被告赵义是案涉房屋的业主；2、案涉房屋的竣工日期是2017年8月29日，交付之前的物业服务费应由阆中市土地储备中心负担，土地储备中心交付之后的物业服务费，才应由业主交纳；3、物业公司计算收取物业服务费标准不符合约定且其提供的物业服务也未达到相应标准，应对原告收取物业服务费的起始时间、标准应予调整。4、阆中市人民法院作出的（2020）川1381民初1872号民事调解书，已经认定被告置业公司不应当承担本案的物业费。故请求驳回原告对被告置业公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，阆中市土地储备中心与物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由物业公司对阆中市七里新区长安×期还房项目提供物业管理服务。合同第一条约定：阆中市七里新区长安×期还房项目总建筑面积42万平方米（其中，多层12万平方米，高层30万平方米），3,612套。合同第二条约定委托管理事项：1、房屋建筑主体公共部位维护和管理。2、公共设施设备的维护、管理和运行。3、市政公用设施的维护和管理。4、公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、生活垃圾的收集清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行治安监控和安全巡视等保安工作。7、社区文化娱乐活动。8、移交竣工资料、各类图纸、个人档案管理。9、法规和政策规定的其它事项。合同第七条约定管理服务费用：本物业管理服务费收取标准，按阆国土资（2014）172号文件规定向业主收取，物业服务费按年计收。2014年12月24日，阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件对前期物业管理，建议多层住宅按建筑面积收取每平方米0.50元·月物业服务费，高层住宅（电梯）按建筑面积收取每平方米0.80元·月物业服务费。2017年10月，阆中市发展和改革局、阆中市住房和建设局、阆中市还房建设领导小组办公室共同发出阆发改价格（2017）702号文件，该文件第一条规定：“保障性住房（还房小区）物业服务收费标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层1.00元。营业房1.30元-1.80元。”第二条规定：“还房小区政府对空置房（产权属政府所有，未安置的房源）补贴标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层0.80元，营业房0.80元，车位1.00元。 2015年12月24日，置业公司通过拍卖竞买，成为位于四川省阆中市七里××期”含案涉房屋在内的房屋的法定竞得人。2019年8月9日，置业公司办理了前述房产的不动产登记权属证书，权利其他状况一栏载明“房屋竣工时间为2017年8月29日。” 2016年5月11日，置业公司（甲方）与赵义（乙方）就以房抵债书立《协议》一份，约定：一、置业公司用竞得的长安×期（×期×栋×层7、8、9号、×层2号和×栋7、8、9、10号房屋，建筑面积887.94平方米）作价9,389,411元支付“长安×期”（一期各标段）绿化工程款；二、资产商业门市水电气等配套设施，由乙方自行申请上户，住宅按正常销售办理，其他事项应遵循该区域的物业管理规定；三、若以上款项超过长安×期（一期）绿化工程款，其超出部分在乙方赵义承建的公租房工程中抵扣等。 2019年11月20日，物业公司向赵义发送短信催收物业服务费，要求赵义在2019年11月25日前支付案涉房屋从2016年5月11日至2019年5月11日期间欠付的物业服务费38,359元。同日，物业公司向置业公司邮寄送达《物业催费通知单》，要求置业公司缴纳2016年1月至2019年11月期间欠付的物业费197,758元。 同时查明，被告赵义在原审中辩称，1、案涉房屋是2016年5月11日由置业公司抵债给我，但该房屋2018年7月才由国土局向置业公司移交，置业公司至今没有向我交付；2、物业公司也没有向我履行交付房屋手续，只是2019年发送短信催收过物业服务费。 还查明，物业公司起诉田万明的位于阆中市七里办事处“长安小区”×期物业服务合同纠纷一案，本院作出（2020）川1381民初1874号的民事判决中，将案涉物业费标准调整为按建筑面积每月每平方米0.60元计算。嗣后，物业公司提起上诉，四川省南充市中级人民法院二审维持原判。 再查明，物业公司起诉置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月24日作出（2020）川1381民初1872号民事调解书，其主要内容为：一、被告阆中市宏誉置业有限公司在2021年1月15日之前支付原告阆中天鸿物业服务有限公司截止2020年12月31日以前“长安×期”全部房产的物业服务费共计12万元；支付方式为由被告阆中市宏誉置业有限公司将款项转入原告阆中天鸿物业服务有限公司在中国农业银行阆中市支行新村路分理处开设的4611××××7526账户内。二、若被告阆中市宏誉置业有限公司未按上述调解协议第一条的约定按期支付，则由被告阆中市宏誉置业有限公司另向原告阆中天鸿物业服务有限公司支付违约金2万元。三、对被告阆中市宏誉置业有限公司在2020年12月31日以前已经出售的房产，无论实际何时向买受人交付，被告阆中市宏誉置业有限公司都不再承担该部分房产的物业服务费用，若原告阆中天鸿物业服务有限公司向买受人主张权利，被告阆中市宏誉置业有限公司只是履行协助提供资料的义务。对此，物业公司认为，该案件所确定的房屋与本案案涉房屋系并列关系，不属于包含关系。置业公司辩称，其不应当承担本案案涉房屋的物业费。 上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《协议》、阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件、阆中市发展和改革局、阆中市住房和建设局、阆中市还房建设领导小组办公室阆发改价格（2017）702号文件、民事判决书、民事调解书、手机短信影印件、不动产权证、情况说明，验收单，及原、被告的陈述。 本院认为，阆中市七里新区长安×期还房小区是阆中市土地储备中心修建的还房小区，阆中市土地储备中与物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。该合同对物业公司及“长安×期”还房小区全体业主均有约束力。本案争议的焦点是：一是物业费计算起点的认定；二是责任主体的认定；三是物业费的金额认定。 一、关于物业费计算起点的认定问题。本案中，物业公司主张从2016年5月11日起计算物业费，但案涉房屋不动产权属证书载明的房屋竣工时间为“2017年8月29日”，这足以证明，不可能在2016年5月11日前交付房屋并计算物业费，结合本案实际，本院认为以案涉房屋的首次交房时间为2017年8月29日。诉讼中，置业公司辩称（2020）川1381民初1872号民事调解书与本案案涉物业费存在包含关系，没有事实和法律依据，本院不予采信。 二、关于责任主体的认定问题。1、物业公司依据与阆中市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》，其物业管理服务的范围应包括长安×期还房小区的全部住宅房和营业用房。2、2016年5月11日，置业公司因欠赵义的工程款与赵义签订《协议》，将长安×期（×期×栋×层7、8、9号、×层2号和×栋7、8、9、10号房屋，建筑面积887.94平方米抵偿给赵义。赵义以工程款抵偿取得的营业用房属于物业公司物业管理服务的范围。3、赵义辩称置业公司未向其交付房屋，本院认为，因该《协议》“其他事项应遵循该区域的物业管理规定”约定内容，可以明确，物业费的支付义务应当在签订《协议》时就已进行了转移，故赵义应当承担2017年8月29日至2019年5月11日期间的物业费，对物业公司主张超过部分的物业费，本院不予支持。 三、关于物业费的金额认定问题。根据本院（2020）川1381民初1874号生效裁判文书所认定的“按照建筑面积每月每平方米0.60元计算物业服务费”事实，应当合法有效，两案件涉及的房屋均在同一小区内并均受《前期物业服务合同》约束，故本院对该计费标准予以认定。本案中，赵义营业房的面积887.94平方米按每平方米每月0.60元计算2017年8月29日至2019年5月11日，共计21个月的物业服务费酌定为11,188.04元。物业公司请求赵义支付欠缴物业费的资金利息，因物业公司在物业服务质量上存在瑕疵，其请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告赵义在本判决发生法律效力后十日内向原告阆中天鸿物业服务有限公司支付物业费11,188.04元； 二、驳回原告阆中天鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费758元，由原告阆中天鸿物业服务有限公司负担542元，被告赵义负担216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李大敏 人民陪审员  李春梅 人民陪审员  张 娟 二〇二一年二月二十五日 书 记 员  陈玉娇