江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初2239号原告：冷兆霞，女，1984年3月22日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王树功（原告冷兆霞丈夫），男，1982年1月24日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王应国，江苏法理情律师事务所律师。被告：响水县大政汽车配件有限公司，住所地江苏省响水县城珠江路北侧、开放大道西侧。法定代表人：朱兆苹，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴亚，江苏同舟行律师事务所律师。原告冷兆霞与被告响水县大政汽车配件有限公司（以下简称大政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷兆霞的委托诉讼王树功、王应国，被告大政公司的法定代表人朱兆苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷兆霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房违约金10万元、装潢损失11.5万元，合计21.5万元；2、本案诉讼费、评估费由被告承担。在审理过程中，原告冷兆霞将诉讼请求中的装潢损失变更为93830元。事实和理由：2016年7月13日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定，被告（甲方）将坐落于银海路西侧、珠江路北侧的办公楼三楼（约150平方）北侧第1、2间房屋出售给原告（乙方），房屋价格215000元整。协议签订后，原告按约支付房款，被告也将房屋交付原告，后原告将房屋装潢好后租赁给他人使用，但被告于2017年4月将该房电源切断，造成原告购买的房屋无法使用，另了解被告将该房抵押给银行，无法过户；土地使用性质为工业用地，未经政府批准并缴纳出让金也无法过户；整个建筑为一体设计，未申请规划变更，也无法过户。因被告的违约行为，原告于2018年11月14日起诉被告，要求被告返还购房款215000元，并承担违约金、利息、装潢等损失。诉讼过程中，原告主张被告先行返还购房款，违约金及装潢费用另行主张。响水法院于2019年1月28日作出（2018）苏0921民初6421号民事判决书，判令被告向原告返还购房款215000元。被告的违约行为导致合同无法履行，被告应当返还原告对购买房屋的装潢费用支出，并且被告应当按照《房屋买卖协议》的约定向原告支付违约金。被告大政公司辩称,1、原告主张购房违约金10万元无依据，不应得到支持。2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》，经（2018）苏0921民初6421号民事判决书已经解除合同，是双方自愿同意解除。但虽然合同解除，并不影响合同的清理条款，即违约条款的成立及适用。协议第六条违约责任约定：“如其中任何乙方违约，违约方需支付对方违约金二十万。”在这里是明确了“任何乙方违约”就是针对原告违约了需向答辩人支付违约金二十万元。这个约定条款是双方协商确认的，现以此条款向答辩人主张权利，是对答辩人没有约束力的。且已解除的《房屋买卖协议》实际上明为买卖，实为第三人周某向原告借款的担保。房屋买卖协议上已经明确“办公楼三楼（约150平方）”不是住宅用房。买卖协议不能达到登记过户房产的事实，原告是明知的。答辩人没有故意隐瞒买卖房屋的根本事实，不构成违约。2、原告主张装潢损失11.5万元无依据。原告将房屋钥匙交给答辩人时，已经将室内装潢部分拆除带走了。如原告诉称“将房屋装潢好后租赁给他人使用”，这本身就是一个办公用房，不应作为生活用房使用。即使室内装潢了，由于被使用了，残值对办公用房而言，毫无价值可言。故原告一再言明主张装潢费用，现有证据不应当得到支持，且原告改变房屋使用性能。综上，原告主张的违约金10万元，根据合同约定及原告无违约行为不应当得到支持。对主张的装潢费用11.5万元无证据证实，不应得到支持。故应驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下:2016年7月13日，原告冷兆霞（乙方）与被告大政公司（甲方）签订房屋买卖协议，协议载明：本着双方自愿平等公平的原则，就甲方坐落于银海路西侧、珠江路北侧的响水县大政汽车配件有限公司办公楼三楼（约150平米办公用房）北侧第一第二间出售给乙方，特拟定协议如下：一、房屋总价计人民币二十一万五千元整；二、如因政府土地或者规划调整需要拆迁，甲方需配合政府工作，乙方必须配合甲方进行拆迁，拆迁时甲方必须退还乙方原购房款。如果拆迁补偿款超过原购房款，则多出的剩余拆迁款由甲乙双方按三比七分成；三、如因乙方需要转让的，甲方有优先购买权，甲方需无条件配合乙方做好转让事宜，且继任购买方需和甲方重新签订本协议；四、附房号平面图（见附页）；五、未尽事宜双方协商解决，协商不成，诉讼解决。本协议计两页（主页、附页）；六、违约责任，如其中任何乙方违约，违约方需支付对方违约金二十万。在协议下方，周某、朱兆苹签名，被告大政公司盖章。同日，周某出具收条，收到原告给付的购房款215000元。协议签订后，被告大政公司向原告冷兆霞交付了合同约定的房屋，原告对案涉房屋进行了装潢,并对外进行出租。后因案涉房屋所用电的变压器被案外人盐城市港城特种玻璃有限公司拆除，案涉房屋因停电而无法正常使用，原告为此找被告协商未果。原告冷兆霞于2018年11月14日向本院提起诉讼，要求被告大政公司返还购房款215000元，对违约金、利息、装潢等各项损失另案主张。本院于2019年1月28日作出(2019)苏0921民初1650号民事判决书,判决被告大政公司返还原告购房款215000元。本案在审理过程中,本院委托盐城市荣诚价格评估有限公司对案涉房屋装饰装潢的残值进行了评估。2020年12月15日,盐城市荣诚价格评估有限公司出具盐荣诚鉴评字[2020]第067号价格鉴证结论书,被告大政公司对评估报告提出异议后，盐城市荣诚价格评估有限公司根据现场勘查情况，重新进行复核，确定案涉房屋的装修残值为73029.39元。原告冷兆霞支付鉴定费3800元。上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、(2019)苏0921民初1650号民事判决书、价格鉴定报告书等证据在卷佐证。本院认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方在履行合同过程中，因被告大政公司与案外人之间的纠纷，导致案涉房屋无法正常供电，被告表示同意解除合同，现原告已将案涉房屋返还给被告大政公司，双方的房屋买卖合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告大政公司应返还的购房款已经生效判决所确认，对原告主张的装潢损失，经评估机构现场勘查、复核，确认装修残值为73029.39元，虽原、被告对该评估价格均有异议，但双方均没有提供足以反驳的证据和理由，故对原告主张被告赔偿装潢损失73029.39元予以支持。关于原告主张的违约金10万元,因违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性是违约金的主要属性。本案中,原被告因案涉房屋的供电问题产生纠纷，在协商未果的情况下，被告同意解除合同，返还相应的购房款，在原告装潢损失已经得到补偿的情况下,其再要求被告支付违约金与法不合。综上所述,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告响水县大政汽车配件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告冷兆霞装潢损失73029.39元;二、驳回原告冷兆霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，减半收取2263元（原告已预交），由原告冷兆霞承担1494元，被告响水县大政汽车配件有限公司承担769元；鉴定费3800元，由原告冷兆霞承担2509元，由被告响水县大政汽车配件有限公司承担1291元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 贺永刚二〇二一年二月二十日法官助理 徐开红书 记 员 别春霞