四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川05民终93号 上诉人（原审原告）：施帮焱，男，1963年11月14日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：安言，四川时代永嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州市江南房地产开发有限公司，住所泸州市江阳区邻玉镇石油路**,统一社会信用代码91510502204814807U。 法定代表人：陈登权，总经理。 委托诉讼代理人：罗太义，四川大山律师事务所律师。 原审第三人：刘浪，男，1986年7月4日出生，汉族，住，住四川省泸州市龙马潭区/div> 原审第三人：陈彬，男，1976年3月19日出生，汉族，住，住成都市金牛区/div> 上诉人施帮焱因与被上诉人泸州市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司），原审第三人刘浪、陈彬商品房销售合同纠纷一案，不服泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初2569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施帮焱上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。 事实与理由：一审判决认定事实错误。一审法院忽略了施帮焱与陈彬之间存在债权债务关系。施帮焱与江南房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。证人周某系江南房地产公司员工，与江南房地产公司有利害关系，其证言的真实性、客观性存疑。施帮焱按照江南房地产公司要求汇入购房款。本案争议房屋系经过实地察看后认为有盈利空间，施帮焱才购买，且购买价格符合市场行情。泸州市明通电器有限公司（以下简称明通电器）收到施帮焱支付的4968100元后，分别向郭锡友、郭跃转账4969000元，后郭锡友又向明通电器多次转款达170万元，并非一审判决载明的相互循环倒款走账。二、陈彬向施帮焱还款、施帮焱向江南房地产公司付款、刘浪向陈彬还款，施帮焱的购房款解决了两方的债务。 江南房地产公司辩称，1.施帮焱与陈彬曾经营两个小额贷款公司，双方之间有经济往来很正常，该经济往来不能证明与本案的关系。2.施帮焱未到现场签合同，江南房地产公司未持有本案争议的合同。综上，应驳回上诉，维持原判。 刘浪未向本院提交书面答辩意见。 陈彬述称，1.陈彬与施帮焱未经营小额贷款公司。本案是刘浪差欠陈彬款项，陈彬介绍施帮焱买房以此让刘浪归还陈彬款项。2.刘浪在房监所把购房合同交给施帮焱。3.陈彬与施帮焱系相交20年的朋友，双方一直从事园林生意，自2008年起至今，双方有大量的经济往来。4.施帮焱购买房屋的价格从投资角度分析并不便宜，并非江南房地产公司陈述的价格过低。 施帮焱向一审法院起诉请求：1.判令江南房地产公司交付施帮焱购买的位于纳溪区××镇××号××商品房：1幢-2层-2-9号、1幢-2层-2-10号、1幢-2层-2-12号、1幢-2层-2-13号、1幢-2层-2-14号、1幢-2层-2-15号、1幢-2层-2-16号、1幢-2层-2-17号、1幢-2层-2-18号、1幢-1层-1-13号、1幢-1层-1-14号、1幢2单元1602号、1幢2单元1502号、1幢2单元1402号、1幢2单元1302号、1幢2单元705号、1幢2单元605号、1幢2单元505号、1幢2单元405号，共计19套；2.支付逾期交房违约金4689886.4元（2017年4月1日暂计至2019年10月30日，实际计算至交房为止）；3.承担一审案件诉讼费及财产保全费用和保函费用8000元。 一审法院认定事实：江南房地产公司于1996年9月12日成立，经营范围：房地产开发三级、商品房销售、租赁。2014年8月24日，江南房地产公司与泸州市纳溪区打古镇人民政府签订《打古镇禹王街、文化街旧城改造招商协议书》，取得了纳溪区打古镇禹王街、文化街旧城改造项目开发权。该项目名称为“锦秀茗庭”。2014年9月29日，郭纯明与江南房地产公司签订《挂靠协议》，由郭纯明以江南房地产公司名义对泸州市纳溪区打古镇禹王街、文化街旧城区进行改造开发建设。郭纯明在实施开发过程中，与刘浪合伙共同开发修建锦秀茗庭项目。 施帮焱与江南房地产公司共签订19份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中显示，施帮焱分别购买了19套商品房，其中：合同编号分别为：2016001437、2016001438、2016001439、2016001440、2016001441、2016001442、2016001443、2016001444、2016001445、2016001447、2016001448的商品房为商业用房，合同载明签订日期2016年5月30日；合同编号分别为：2016001465、2016001466、2016001467、2016001470、2016001471、2016001472、2016001473、2016001474的商品房为住宅用房，合同载明签订日期2016年6月6日。《商品房买卖合同》约定：出卖人为江南房地产公司，买受人为施帮焱，项目建设依据出卖人以出让方式取得位于纳溪区××镇××街××号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用权证为：川（2016）纳溪区不动产权第0××4号。建设工程规划许可证号为：建字第泸纳规建2016-02号，建筑工程施工许可证号为：泸纳住建施2016-10号，建设工程施工合同约定的开工日期为：2015-07-20。商品房销售依据买受人的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：泸州市纳溪区住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为：纳（2016）001。《商品房买卖合同》中对施帮焱购买的商品房屋进行了约定，其中房号为：1幢-2层-2-9号，建筑面积为274.54平方米；1幢-2层-2-10号，建筑面积为54.65平方米；1幢-2层-2-12号，建筑面积为26.93平方米；1幢-2层-2-13号，建筑面积为31.28平方米；1幢-2层-2-14号，建筑面积为84.74平方米、1幢-2层-2-15号，建筑面积为51.51平方米；1幢-2层-2-16号，建筑面积为165平方米；1幢-2层-2-17号，建筑面积为152.09平方米；1幢-2层-2-18号，建筑面积为91.36平方米（暂定编号），以上9套商品房用途为商业，合同购房单价均为4000元／平方米；商品房房号为：1幢-1层-1-13号，建筑面积为84.74平方米；1幢-1层-1-14号，建筑面积为51.51平方米（暂定编号），以上2套商品房用途为商业，购房单价均为2000元／平方米；商品房房号为：1幢2单元16层2-16-1602号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元15层2-15-1502号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元14层2-14-1402号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元13层2-13-1302号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元7层2-7-705号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元6层2-6-605号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元2层2-5-505号，建筑面积为120.92平方米；1幢2单元4层2-4-405号，建筑面积为120.92平方米（暂定编号），以上8套商品房用途为住宅，购房单价均为1000元／平方米。19套商品房购房款总计4968100元。《商品房买卖合同》付款方式及期限约定：一次性付款。《商品房买卖合同》交房的约定：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》有关逾期交房的约定：“第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》订立情况，刘浪按照陈彬提供的施帮焱的身份信息，制作了19份《商品房买卖合同》文本和《付款委托书》，在2016年6月6日刘浪找公司办公室主任周某盖章，在讲明是为借款作担保，经江南房地产公司领导同意后，于6月7日周某在商品房买卖合同上盖章。之后，刘浪约陈彬和施帮焱到纳溪区政府政务服务中心并交付了19份《商品房买卖合同》文本和《付款委托书》。 江南房地产公司打古镇锦秀茗庭项目部出具的《付款委托书》，载明：“购房业主施帮焱：你方于2016年5月30日与我公司签订《商品房买卖合同》。按照该合同约定，你方应支付泸州纳溪区打古镇锦秀茗庭项目购房肆佰玖拾陆万捌仟壹佰元整（小写：4968100.00元），现我公司委托你方将上述款项汇入以下指定账户：户名泸州市明通电器有限公司，账号：22-1××××5542，开户行：中国农业银行合江县支行少岷路分理处，你方将上述款项汇入上述指定银行账户，视为你方已按《商品房买卖合同》约定金额履行付款义务，我公司将在汇款当天出具正式收据，因我公司委托付款而产生的一切经济责任与法律后果，均由我公司承担。与你方无关。委托人：泸州市江南房地产开发有限公司打古镇锦秀茗庭项目部，2016年6月2日”。 2016年6月7日，施帮焱（账号尾号7718）通过中国农业银行转款给明通电器（账号尾号5542），金额500,000元；2016年6月13日，施帮焱（账号尾号7718）通过中国农业银行转款给泸明通电器（账号尾号5542），金额1,000,000元；同日，施帮焱（账号尾号7718）通过中国农业银行转款给明通电器（账号尾号5542），金额1,000,000元；施帮焱（账号尾号7718）通过中国农业银行转款给明通电器（账号尾号5542），金额1,000,000元；施帮焱通过中国农业银行（账号尾号7718）转款给明通电器（账号尾号5542），金额500,000元；2016年7月19日，施帮焱（账号尾号7718）通过中国农业银行转款给明通电器（账号尾号5542），金额968,100元。2016年7月19日施帮焱领取了江南房地产公司打古镇锦秀茗庭项目部出具《收据》，编号为1152286，金额为4,968,100元，经办人刘艳,并有江南房地产公司打古镇锦秀茗庭项目部捺印。 刘锡荣系刘浪父亲，郭锡友系刘浪母亲，明通电器法定代表人系郭锡友。刘浪在锦秀茗庭项目施工过程中，因工程缺乏资金周转，刘浪与刘锡荣、郭锡友商量后一起向陈彬短期借款。在借款过程中，借款本金的出借和归还主要通过陈彬账户完成。陈彬与刘锡荣、郭锡友之间银行账户转款情况如下：2016年4月5日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号7427)转款，转款金额1,000,000元；同日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号7427)转款，转款金额1,000,000元；2016年4月5日，刘锡荣(账号尾号7427)通过中国工商银行泸州分行营业部柜面方式向陈彬(账号尾号8782)存款,存款金额1,000,000元；同日，刘锡荣(账号尾号7427)通过中国工商银行泸州分行营业部柜面方式向陈彬(账号尾号8782)存款,存款金额1,000,000元；2016年4月5日，陈彬(账号尾号8782)再次通过中国工商银行手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号4270)转款，转款金额1,000,000元；同日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号4270)转款，转款金额1,000,000元；2016年4月5日，刘锡荣(账号尾号4270)再次通过中国工商银行泸州分行营业部柜面方式向陈彬(账号尾号8782)存款,存款金额1,000,000元；同日，刘锡荣(账号尾号4270)通过中国工商银行泸州分行营业部柜面方式向陈彬(账号尾号8782)存款,存款金额1,000,000元；2016年4月5日，陈彬(账号尾号8782)再次通过中国工商银行手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号4270)转款，转款金额1,000,000元；同日，陈彬(账号尾号8782)通过泸州柏香林支行柜面方式向刘锡荣(账号尾号4270)存款，存款金额1,000,000元；2016年4月19日，陈彬(账号尾号8782)通过中国工商银行手机银行转款方式向刘锡荣(账号尾号4270)转款，转款金额500,000元；2016年4月21日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额200,000元；2016年4月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额300,000元；2016年4月22日，陈彬(账号尾号8782)通过中国工商银行手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额300,000元；2016年4月25日，陈彬(账号尾号8782)通过中国工商银行手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额200,000元；2016年4月27日，刘锡荣(账号尾号1600)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额500,000元；2016年4月27日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额500,000元；2016年5月3日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)存款，存款金额62,500元；2016年5月3日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额1,000,000元；2016年5月7日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额700,000元；2016年5月11日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)存款，存款金额100,000元；2016年5月13日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额100,000元；2016年5月24日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，存款金额150,000元；2016年5月25日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额150,000元；2016年5月31日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额800,000元；2016年6月7日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额500,000元；2016年6月13日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额1,000,000元；2016年6月13日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额1,000,000元；2016年6月13日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额1,000,000元；2016年6月13日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额1,000,000元；2016年6月13日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额500,000元；2016年6月21日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额1,000,000元；2016年6月23日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额100,000元；2016年6月23日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)存款，存款金额50,000元；2016年6月27日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额750,000元；2016年6月29日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额800,000元；2016年7月6日，郭锡友(账号尾号0418)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额300,000元；2016年7月11日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额150,000元；2016年7月11日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额50,000元；2016年7月11日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额20,000元；2016年7月12日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额80,000元；2016年7月13日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额350,000元；2016年7月15日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额450,000元；2016年7月19日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额31,900元；2016年7月21日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额550,000元；2016年7月30日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额1,000,000元；2016年8月18日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额200,000元；2016年8月19日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额100,000元；2016年8月19日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额200,000元；2016年8月21日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额500,000元；2016年8月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额200,000元；2016年8月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年8月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年8月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年8月22日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年8月23日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额105,000元；2016年8月25日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额1,000,000元；2016年8月30日，郭锡友(账号尾号0418)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额500,000元；2016年8月31日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额1,000,000元；2016年9月9日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额200,000元；2016年9月9日，郭锡友(账号尾号0297)通过手机银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额206,000元；2016年9月11日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额500,000元；2016年9月12日，郭锡友(账号尾号0418)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额400,000元；2016年9月14日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额150,000元；2016年9月15日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额650,000元；2016年9月15日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额100,000元；2016年9月18日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额300,000元；2016年9月19日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额301,500元；2016年9月23日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额90,000元；2016年9月26日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年9月27日，郭锡友(账号尾号3978)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年9月27日，郭锡友(账号尾号3978)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年9月30日，刘锡荣(账号尾号1600)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额55,000元；2016年9月30日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额20,000元；2016年10月6日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额400,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额20,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额40,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号4253)通过其他方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额50,000元；2016年10月7日，郭锡友(账号尾号0297)通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款，转款金额92,000元；2016年10月7日，陈彬(账号尾号8782)通过手机银行转款方式向郭锡友(账号尾号0297)转款，转款金额350,000元。双方的账户资金往来情况显示，从2016年4月5日起，至2016年5月31日陈彬支出金额为9,750,000元，接收资金为5,812,500元，支出余额为3，937,500元。从2016年4月5日起，至2016年10月7日陈彬支出金额为18,401,900元，接收资金为16,222,000元，支出余额为2,179,900元。双方对资金利息另行进行了支付，具体支付金额不详。 2016年6月7日、6月13日、7月19日有关郭锡友、刘锡荣、陈彬、施帮焱、明通电器之间账户资金往来情况：1、2016年6月7日，郭锡友（账号尾号0297）通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款500,000元，同日，陈彬通过手机银行方式向施帮焱（账号尾号为7718）转款500,000元，施帮焱通过银行转款方式向明通电器(账号尾号5542）转款500,000元，2、2016年6月13日，明通电器通过网上银行方式向郭锡友(账号尾号0297)转款1,000,000元，刘锡荣（账号尾号1600）通过银行其他方式向郭锡友(账号尾号0297)转款585,000元，郭锡友（账号尾号0418）通过银行其他方式向郭锡友（账号尾号0297）转款424,000元，郭锡友（账号尾号0297）通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款两次，金额共2,000,000元，陈彬通过手机银行转款方式向施帮焱（账号尾号7718）转款两次，金额共2,000,000元，施帮焱(账号尾号7718）通过银行转款方式向明通电器(账号尾号5542）转款两次，金额共2,000,000元，明通电器通过银行其他方式向郭锡友(账号尾号0297）转款2,000,000元，接着，郭锡友（账号尾号0297）又通过网上银行方式向陈彬(账号尾号8782)转款两次，金额共2,000,000元，陈彬通过手机银行转款方式向施帮焱（账号尾号7718）转款两次，金额共1,500,000元，同时，陈彬通过手机银行转款方式向郭锡友（账号尾号0297）转款500,000元，施帮焱通过银行转款方式向明通电器(账号尾号5542）转款两次，金额共1,500,000元，3、2016年7月19日，陈彬通过手机银行转款方式向施帮焱（账号尾号7718）转款968,100元，施帮焱通过银行转款方式向明通电器(账号尾号5542）转款968,100元，同时，陈彬通过手机银行转款方式向郭锡友（账号尾号0297）转款31,900元。 明通电器财务资料显示，在单位为陈立的明细账上记载，2016年7月19日贷方金额1,000,000元。 2018年4月16日，陈彬以刘锡荣、郭锡友、刘浪为被告，向泸州市龙马潭区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，民事起诉状称：“2016年4月5日，三被告以需要资金周转为由，提出向原告借款，双方签订了《借款合同》，约定了借款金额、利率、还款期限等内容。原告通过银行卡转账200万元到被告刘锡荣的账户中，三被告即向原告出具《借据》。该借款及利息，虽经原告多次催讨，但被告却无理拒不偿付。”经调解，龙马潭区人民法院作出（2018）川0504民初2003号民事调解书，协议约定：“一、刘锡荣、郭锡友、刘浪于2018年7月5日前归还陈彬借款本金180万元及利息（利息从2016年10月1日起按月利息2%计算至付清款止）。二、刘锡荣、郭锡友、刘浪于2018年7月5日前向陈彬支付诉讼中的保函费9,000元。” 另查明，2016年4月22日，买受人李光彬购买了锦秀茗庭1幢1单元13层1-13-1303号，用途住宅，房屋单价为每平方米2,400元；2017年3月23日，买受人李云林购买了1幢-2层-2-2号房屋，用途商业，每平方米8,800元。两个《商品房买卖合同》均约定，出卖人逾期交房按日计算向买受人支付已交付房屋万分之二的违约金。国家企业信用信息公示系统显示，泸州市玖盟汽车服务有限公司成立于2016年5月9日，法定代表人陈彬，施帮焱为该公司股东，2019年11月6日公司解散；泸州市玖盟金融外包服务有限公司成立于2016年5月18日，2019年5月10日，公司高级管理人员备案（董事、监事、经理等）变更前为陈彬、施帮焱，变更后为陈立、田荣平，2020年6月18日公司注销。陈彬从事“过桥贷款”业务，与施帮焱不仅系公司高级管理人员关系，也是朋友关系，双方之间存在大量银行账户款项往来记录。 2018年10月17日施帮焱向泸州市纳溪区人民法院起诉江南房地产公司，于2019年4月30日泸州市纳溪区人民法院作出（2018）川0503民初3118号之二民事裁定书，裁定：驳回施帮焱的起诉。2019年6月10日施帮焱向泸州市中级人民法院上诉，于2019年6月28日泸州市中级人民法院作出（2019）川05民终772号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。之后，案件移送至泸州市公安局纳溪区分局。2019年7月12日，泸州市公安局纳溪区分局认为不构成犯罪，作出《不予立案通知书》。2019年10月30日施帮焱向泸州市纳溪区人民法院起诉。诉讼中，2019年11月18日，施帮焱向泸州市纳溪区人民法院申请财产保全，支付保函费8000元，泸州市纳溪区人民法院作出了（2019）川0503民初2569号之一民事裁定书。锦秀茗庭项目在施工过程中，由于资金链断裂，修建的楼房现尚未竣工验收。 一审法院认为，一审案件争执的焦点是施帮焱与江南房地产公司之间是商品房买卖关系，还是对刘浪向陈彬借款的抵押担保。施帮焱称，施帮焱向江南房地产公司购买商品房，双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效，并且已按约支付了全部购房款，刘浪与陈彬之间的借贷关系与施帮焱无牵连。江南房地产公司称，江南房地产公司与施帮焱没有真实买卖房屋的意思，签订买卖合同的目的仅是对刘浪向陈彬借款提供担保。刘浪称，买卖合同是自己向陈彬以500万元为限额循环借款作抵押担保，以锦秀茗庭房子签买卖合同的形式提供500万元限额担保。通过施帮焱账户转账的4968100元，是为了制造施帮焱购房款银行流水痕迹。陈彬称，施帮焱购房时，自己向施帮焱提供资金，是归还施帮焱的借款。施帮焱、江南房地产公司之间房屋买卖行为并不牵涉到刘浪与陈彬之间的借款关系。一审法院认为，一、关于刘浪与陈彬之间存在债权债务关系的问题。刘浪和陈彬均认可双方之间存在短期借款的事实，同时，陈彬中国工商银行借记卡（账户尾号2706）资金往来账目上，截止2016年5月31日前欠陈彬借款本金余额3937500元，之后，双方继续发生多次借款和还款，到2016年10月7日显示出借资金余额为2179900元。可以证明双方之间存在债权债务关系。因此，刘浪与陈彬之间存在债权债务关系；二、关于施帮焱与江南房地产公司签订《商品房买卖合同》时的真实意思问题。一审法院认为，1、刘浪与陈彬之间截至2016年5月31日止已存在3937500元债权债务；2、证人周某证实：“在2016年6月6日下午，刘浪拿了19份商品房买卖合同来找我，要求我给他盖章，但是在审核我就发现这19份合同全部都是一个叫施帮焱的人买的，我觉得不对劲就没有盖章，并问了刘浪是咋个回事，他说的是现在项目上缺钱，准备找这个陈彬借500万元钱，陈彬委托了这个叫施帮焱的人出来处理这个事，现在和施帮焱签合同，实际就是作为一个借款的抵押，签了合同之后只网签不备案，500万元到手之后继续把项目整起走，等有钱还了再把网签撤销，房子又可以正常买卖，听了刘浪说的情况之后，我做不了主就不敢跟他盖章；当天晚上，刘浪就去找到陈总，把这个事情给陈总说了之后，当时因为这个项目的所有债务、盈亏情况都由刘锡荣和郭纯明负责，陈总就答应了，喊我先帮他们办到，第二天刘浪就拿着19份合同来办公室找我把公司的章盖了，这19套房子的总价是4968100元。”；3、在订立商品房买卖合同时，《付款委托书》指示施帮焱将购房款汇到明通电器账户。正常情况下，收取房款应该进入公司或者项目部的账户，而在本次购房中，不是将购房款汇入江南房地产公司或锦秀茗庭项目账户，而是将资金汇入与江南房地产公司及其锦秀茗庭项目无任何关联的明通电器账户，明显存在规避资金管理的问题，与一般房地产交易习惯明显不符，证人周某证言已证明购房资金没有入公司账户，不是真实的房屋买卖关系；4、案涉商品房合同中住宅单价为1000元／平方米，商业单价为2000元／平方米、4000元／平方米，而同期购房户李光彬购买住宅房屋单价为2400元／平方米，李云林购买商业房屋单价为8800元／平方米，通过比较，可看出本案涉及的19套商品房合同中的价格显著低于同期成交的商品房价格，且施帮焱大量购买位于乡镇的房屋亦与常理不通；5、刘浪作为该项目的负责人之一，其称商品房买卖合同是其向陈彬借款的担保。向陈彬以500万元为限额循环借款，以挂靠江南房地产公司开发的打古镇锦秀茗庭房子以签买卖合同的形式提供500万元限额担保，与施帮焱签订购房合同不是双方真实的购房关系，通过施帮焱账户转账的4968100元，也是为了制造施帮焱购房款银行流水痕迹。刘浪的陈述能够与证人周某证言相互印证；6、施帮焱与陈彬曾分别系泸州玖盟金融外包服务有限公司的法定代表人与高级管理人员，陈彬一直从事“过桥贷款”业务，同时，施帮焱与陈彬也系朋友关系；7、有关购房合同的签订，庭审中，施帮焱也陈述购房合同是刘浪把合同整理好后带到纳溪城区，在纳溪区政府政务服务中心签订的。施帮焱陈述的这一事实与公安机关对刘浪询问时，刘浪所作的陈述基本一致。作为商品房买卖合同的签订，正常情况讲应当在项目售房部由买、售双方审核合同文本后共同签字确认完成。本案房屋买卖合同签订与一般房地产交易习惯明显不符，同时，证人周某证言也证明购房合同是不真实的，是刘浪为了借款而作的担保。因此，基于以上分析，可以得出结论，刘浪与陈彬之间存在债权债务关系，为了达到继续借款的目的，以锦秀茗庭商品房买卖合同的形式，对刘浪向陈彬借款提供500万元限额的担保，并以施帮焱的名义与江南房地产公司签订《商品房买卖合同》，故可以认定《商品房买卖合同》不是施帮焱、江南房地产公司真实意思表示；三、关于施帮焱支付4968100元的性质问题。一审法院认为，1、通过查明的事实可见，从2016年6月7日郭锡友、陈彬、施帮焱及明通电器的账户资金往来可看出，2016年6月7日，郭锡友向陈彬转款500000元，同日，陈彬向施帮焱转款500000元，施帮焱向明通电器转款500000元；2016年6月13日，明通电器向郭锡友转款1000000元，刘锡荣向郭锡友转款585000元，郭锡友向郭锡友转款424000元，然后，郭锡友向陈彬转款两次，金额共2000000元，接着，陈彬向施帮焱转款两次，金额共2000000元，施帮焱向明通电器转款两次，金额共2000000元，明通电器向郭锡友转款2000000元。同日，郭锡友向陈彬转款两次，金额共2000000元，陈彬通向施帮焱转款两次，金额共1500000元，同时，陈彬向郭锡友转款500000元，施帮焱向明通电器转款两次，金额共1500000元。从以上收转资金情况可看出，6月7日郭锡友出资500000元转给陈彬，陈彬接着转给施帮焱，施帮焱接着转回明通电器。6月13日明通电器、郭锡友、刘锡荣共计向郭锡友转资2000000元，然后，由郭锡友转给陈彬，陈彬又转给施帮焱，施帮焱又转给明通电器，明通电器又回到郭锡友。接着，郭锡友又将2000000元转给陈彬，陈彬将其中500000元转回郭锡友，1500000元转给施帮焱,施帮焱将该款转给明通电器。从以上三次资金周转过程看出，施帮焱并未出资。再从2018年4月16日，陈彬以刘锡荣、郭锡友、刘浪为被告，向泸州市龙马潭区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼可见，陈彬主张2016年4月5日向刘锡荣、郭锡友、刘浪出借2000000元，要求归还借款，后双方达成了还款的调解协议。既然，刘锡荣、郭锡友、刘浪尚未归还陈彬2016年4月5日的借款，那么陈彬称在2016年6月13日收到郭锡友转款3500000元，双方的债务即已结清的陈述明显存在自相矛盾。因此，可见2016年6月7日、6月13日郭锡友转给陈彬的款项不是还借款，而是为制造施帮焱支付房款的记录，作出的“银行流水”；2、2016年7月19日，陈彬向施帮焱转款968100元，施帮焱向明通电器转款968100元。通过查明的事实可见，陈彬所谓归还施帮焱借款的陈述是不客观真实的，该款不是施帮焱支付购房款。首先，在明通电器的财务资料上显示，2016年7月19日收到陈彬出借款1000000元，其次，陈彬向郭锡友转款31900元，加上施帮焱转的968100元，刚好为1000000元；第三，如前所述，结合刘浪有关借款的陈述，能够相互印证，证明该1000000元是陈彬的出借款，而其中968100元不是陈彬向施帮焱的还款。因此，施帮焱主张支付的4968100元系购房款不符合客观事实，一审法院不予采信。同时，也进一步证明了《商品房买卖合同》不是双方真实的意思表示；四、关于《商品房买卖合同》约定的内容。一审法院认为，从涉案《商品房买卖合同》分析，与一般商品房买卖合同不同，从合同约定的价款看，同期该楼盘住宅房屋买受方购买价格为2400元，而涉案商品房单价为1000元；商业类房屋负二层购买价格为8800元，而涉案商业类房屋单价为4000元；并且同期商品房买卖合同中有关逾期交房的约定出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，而涉案商品房买卖合同则约定出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。通过比较可以看出，涉案《商品房买卖合同》的价格显著低于同期成交的商品房价格，违约金的约定也显著高于同期商品房买卖合同的约定，与一般房地产交易习惯明显不符。同时，证人周某证言证实，涉案商品房买卖的价格连修建成本都不够。由此可见，涉案《商品房买卖合同》是不客观真实的；五、刘浪与陈彬尚欠借款金额问题。一审法院认为，通过陈彬提供的账户资料显示，从2016年4月5日至2016年10月7日期间，陈彬支出借款余款2179900元，如前所述，由于6月7日、6月13日的4000000元不是归还陈彬的借款，从而，通过银行账户可见，陈彬出借借款本金的余额应为6179900元，又由于施帮焱向明通电器支付的968100元不是购房款，系陈彬出借的借款。因此，截止2016年10月7日刘浪实际尚欠陈彬借款金额为7148000元。 综上所述，刘浪与陈彬之间存在债权债务关系，刘浪为达到继续向陈彬借款的目的，而与陈彬协商用锦秀茗庭的商品房作抵押担保，后陈彬通过以施帮焱名义购买房屋的形式并签订《商品房买卖合同》，其目的是以此作为陈彬500万债权的抵押担保，是为了保证债务的履行，其行为不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保形式，故应认定为非典型性的担保方式，既然属于担保，就应当遵循物权法有关禁止流押的原则，由于施帮焱、江南房地产公司没有商品房买卖真实意思表示，不是真实的商品房买卖关系。因此，施帮焱、江南房地产公司签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定，其效力依法不予确认。施帮焱请求江南房地产公司交付商品房的主张不符合《中华人民共和国物权法》关于禁止流押的规定，主张江南房地产公司交付施帮焱购买的位于纳溪区××镇××号××商品房，支付逾期交房违约金4689886.4元等诉讼请求，一审法院不予支持；江南房地产公司关于刘浪与陈彬之间存在借贷关系，签订的《商品房买卖合同》只是担保陈彬债权的实现的主张，一审法院予以支持。刘浪与陈彬的债权债务关系，应另寻途径解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：驳回施帮焱的诉讼请求。一审案件受理费79405.9元，保全费5000元，由施帮焱负担。 二审中，施帮焱向本院提交如下证据，本院依法组织双方双方当事人质证：施帮焱与陈彬自2014年1月3日至2016年12月31日的银行交易明细。拟证明本案争议房屋买卖前，陈彬欠施帮焱4788815元,故本案中陈彬转与施帮焱的款项系归还欠款。江南房地产公司质证认为，该证据已在一审中出示，不属于新证据，无法看清资金往来，只有一页加盖银行机构的印章。施帮焱与陈彬曾共同经营金融服务公司，双方之间有经济往来正常。本院认为，该证据仅能反映双方有经济往来，无法证明该经济往来系陈彬差欠施帮焱款项，故对此证据本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，双方对本案争议的19份《商品房买卖合同》的真实意思表示各执一词，为查明上述《商品房买卖合同》的性质，应结合《商品房买卖合同》及双方签订、履行《商品房买卖合同》的具体行为综合分析判断。 第一，施帮焱未实际支付本案争议房屋购房款。 1、施帮焱支付江南房地产公司第一笔50万元、第二笔350万元，分别系2016年6月7日、2016年6月13日郭锡友转账与陈彬、陈彬转账与施帮焱、施帮焱转账与明通电器（明通电器的法定代表人系郭锡友）。即上述两笔款项通过四方转账最终回到郭锡友处，施帮焱未实际付款。2、施帮焱支付江南房地产公司第三笔968100元，系2016年7月19日，陈彬转账与施帮焱，后施帮焱转账与明通电器。同日，陈彬转账31900元与郭锡友。明通电器财务资料在同日单位为陈立的明细账上记载贷方金额为100万元。刘浪陈述陈立曾为陈彬向刘浪收取借款利息，结合陈彬转账的31900元与968100元均为同一日支付，金额相加为100万元，与明通电器当日财务记载欠陈立100万元的时间、金额能相互印证。故该100万元为明通电器向陈彬的借款，施帮焱未实际付款。陈彬陈述其转账与郭锡友的31900元系退还郭锡友超额支付的利息，但未提供证据予以佐证，刘浪对此亦不予认可，故对陈彬关于该31900元系退还郭锡友超额归还利息的陈述，本院不予采信。 第二施帮焱主张陈彬向其转款系归还欠款，证据不足。 施帮焱、陈彬陈述因陈彬差欠施帮焱款项，故由陈彬先行 偿还施帮焱欠款，再由施帮焱支付购房款与刘浪，后刘浪归还陈彬欠款的形式结清三方债权债务，提供了施帮焱与陈彬的银行往来明细，但该证据仅能反映双方之间有经济往来，无法证明陈彬差欠施帮焱款项，且陈彬自述双方自2008年后至今有大量的经济往来。故施帮焱未向本院提交确实充分的证据证明陈彬差欠施帮焱款项，应承担举证不能的法律后果。刘浪、江南房地产公司陈述《商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖关系，而是刘浪向陈彬借款的担保，并提供了证人周某的证言和银行转账记录，三人的陈述及银行转账记录能相互印证。刘浪、刘锡荣、郭锡友三人共同向陈彬借款50万元、70万元、200万元，双方均同时签订《借款合同》，并由借款人出具《借据》。但陈彬与施帮焱间470余万元的债权债务却无结算单据或债权债务凭证，与常理不符。故对施帮焱主张本案陈彬转款与施帮焱系陈彬归还施帮焱欠款，本院不予采信。 第三双方未实际按照《商品房买卖合同》约定履行主要 合同义务。 施帮焱与江南房地产公司签订的19份《商品房买卖合同》约定购房款为合同签订之日起当日内一次性付清。双方合同签订之日分别为2016年5月30日、2016年6月6日，但施帮焱付款时间为2016年6月7日、6月13日、7月19日。双方关于房屋买卖中主要的合同义务，即支付购房款未按照合同约定履行。 第四争议房屋交易过程中存在众多与常理不符的情形。 本案争议的房屋单价不足同期同一栋房屋单价的一半，明显低于当地市场房价；购房款未转入江南房地产公司账户；案；案涉房屋所在地并非施帮焱住所地或经常居住地帮焱一次性买入乡镇19套房屋，与常理不符。 第五陈彬的陈述与其行为自相矛盾。 一审庭审中，陈彬陈述郭锡友在2016年6月7日、6月13日转账与陈彬的50万元、350万元，系归还差欠陈彬的欠款，故在2016年6月13日，郭锡友、刘锡荣、刘浪已还清差欠陈彬的欠款。但该陈述与陈彬于2018年4月向泸州市龙马潭区人民法院起诉主张郭锡友、刘锡荣、刘浪在2016年4月5日向其借款200万元，至2018年4月仅归还了20万元借款本金及部分利息的行为相互矛盾。故陈彬主张2016年6月7日、6月13日郭锡友转账与陈彬的款项系归还双方借款，本院不予采信。 施帮焱无正当理由、未实际支付相应对价与江南房地产公司签订19份《商品房买卖合同》购买位于纳溪区××镇××商品房，且双方未按照该合同约定履行主要义务，合同履行过程中存在众多与常理不符之处，结合本案证据，故本案争议的19份《商品房买卖合同》并非双方真实的商品房买卖关系，施帮焱与江南房地产公司不具有买卖房屋的真实意思表示，双方签订19份《商品房买卖合同》的民事法律行为无效，该19份《商品房买卖合同》对双方自始没有法律约束力。施帮焱主张按照上述协议要求江南房地产公司履行交付房屋义务、承担违约责任，于法无据，一审法院对此主张不予支持，并无不当。 综上所述，施帮焱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79405.90元，由施帮焱负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年二月二十二日 书记员  唐 繁