文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终10号上诉人（原审被告）：邓远文，男，1953年12月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：王天梅，女，1954年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐菱，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪长生，男，1955年10月22日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：林文寿，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人邓远文、王天梅因与被上诉人汪长生房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓远文、王天梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汪长生的诉讼请求。事实和理由：1.原判对涉案房屋纳入拆迁范围和城镇规划范围而不再具有原农村宅基地属性的认定错误，合同无效的事由并未消除。2.双方签订的涉案房屋买卖协议系真实意思表示错误。邓远文、王天梅在签订合同时，并不知道汪长生购买涉案房屋的主体资格不符合农村房屋买卖的法律规定，也不知道涉案合同属无效合同。因涉案房屋涉及拆迁安置而请求确认涉案合同有效，有违诚实守信的原则。3.原判认为因合同无效的事由已消除而认定涉案合同有效的法律适用错误。汪长生辩称，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.涉案房屋地块于2019年12月27日起从农村集体土地变更为国有土地，房随地走，房随地变，认定涉案房屋的土地性质正确。2.双方签订涉案合同是邓远文、王天梅夫妻在买卖协议上签字确认，房款16万元已支付，房屋已交汪长生占有使用，期间汪长生还进行了改建修缮。十五年之后，因棚户区改造征用，邓远文、王天梅不诚信，要价太高才引发诉争。3.集体土地上的房屋不具备本集体经济组织成员是不能够买卖，但只要土地性质变化为国有土地后，地上房屋就是房随地走，房随地变的属性可以交易买卖。汪长生向一审法院起诉请求：确认其与邓远文、王天梅于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》有效。一审法院认定事实：汪长生系原重庆市南川区东城街道花山村村民，邓远文、王天梅系重庆市南川区东城街道水口村村民。2004年8月1日，汪长生（乙方）与邓远文、王天梅（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定，甲方有房屋一幢两楼一底（地址：水口门诊所）（房屋产权证为南房权字第**X**，建筑面积190.4平方米，房屋坐落地为原隆化镇水口村1组）进行公开买卖。经甲、乙双方共同协商达成如下协议：一、甲方纯收16万元人民币（大写壹拾陆万元人民币）。二、乙方付清现金后，甲方将现有的《土地使用证》、《房屋产权证》及建房时使用吴中明包产地《协议》交给乙方。乙方自愿去交纳其他一切税、费及变更房屋使用所需用的手续。三、房屋买卖以现金收条日期三个月内交房给乙方。四、甲、乙双方买卖后不得反悔，违约者拿20%违约金。五、四至界见《土地使用证》。协议签订后，汪长生将购房款16万元全部支付给了邓远文、王天梅，邓远文、王天梅也将房屋及产权证等交给了汪长生，汪长生在该房屋居住至今。一审另查明，涉案房屋坐落地原南川县隆化镇水口村1组因合并后现为重庆市南川区东城街道北郊居委6组。2019年12月27日，因南川区城市建设的需要，经重庆市人民政府的批准，重庆市人民政府作出渝府地[2019]2266号《重庆市人民政府关于南川区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》，对南川区东城街道北郊居委6组等2个居委2个组集体用地转为建设用地并予以征收，涉案房屋在被征收范围之内。一审审理中，1.汪长生陈述，其房屋于2004年因政府修建花山公园被拆除才购买了邓远文、王天梅的房屋，邓远文、王天梅将房屋出售给汪长生后，汪长生已在原有房屋的基础上进行了改建和升建。涉案房屋因南川区东街片区旧城改造项目需拆迁，但由于房屋至今未过户仍登记在邓远文、王天梅名下，拆迁办需邓远文、王天梅配合汪长生签字后由汪长生享受相关拆迁补偿。经汪长生和拆迁办工作人员与邓远文、王天梅联系后，邓远文、王天梅不配合汪长生，汪长生才诉讼到法院。2.邓远文、王天梅陈述，邓远文、王天梅已将涉案房屋出售给汪长生且已收到了全部购房款，该房屋已交付给汪长生居住至今，汪长生对涉案房屋进行了改建和升建；涉案房屋属于城市规划范围需拆迁属实，邓远文、王天梅不清楚该房屋一直未过户，直到拆迁办的工作人员联系邓远文、王天梅要求邓远文、王天梅配合汪长生签字领房屋拆迁款时，邓远文、王天梅才知晓。虽然邓远文、王天梅将涉案房屋出售给汪长生属实，但涉案房屋属于农村房屋，建设用地的性质为集体所有，汪长生与邓远文、王天梅不是同一集体经济组织的成员，双方的房屋买卖是无效的。一审法院认为，本案争议的焦点为双方于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》的效力问题。汪长生与邓远文、王天梅均是具有民事行为能力的公民，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，合同签订后，邓远文、王天梅已将涉案房屋交付给汪长生居住使用，汪长生已向邓远文、王天梅支付了全部房屋价款，双方已经履行了主要合同义务。虽然涉案房屋的土地性质在签订合同时属于集体土地，且至今未取得审批手续，但由于该房屋现在已经属于拆迁范围，且该房屋所在区域已纳入城镇规划范围，已不再具有原农村宅基地的本来属性。因此，双方所签订的《房屋买卖协议书》依法应当有效，故对汪长生的诉讼请求，依法予以支持。对邓远文、王天梅以涉案房屋登记性质为集体土地以及双方并非同一集体经济组织成员为由，请求确认双方所签订的《房屋买卖协议书》无效的辩解，与查明的事实不符，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：汪长生与邓远文、王天梅于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》有效。案件受理费3500元，减半收取1750元，由邓远文、王天梅负担。本院二审期间，邓远文、王天梅围绕上诉请求依法提交了汪长生1991年在原隆化镇花果村六社的地籍档案，拟证明汪长生不属于涉案房屋所在地村民，汪长生拥有宅基地，不能再购买涉案房屋。汪长生质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，恰好证明汪长生原户籍地的房屋在2001年至2003年修建花山公园已被征用，2004才购买涉案房屋。汪长生提交了《原南川市花山公园一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，拟证明原房屋已被征用。邓远文、王天梅质证认为，汪长生房屋是否进行了拆迁补偿不影响涉案合同效力的认定。本院认为，双方提交的证据真实、合法，本院予以采信。二审审理查明，汪长生在1991年原花果村6社拥有农村房屋一套，2004年被征用拆除。其余事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖协议书是否有效的问题。集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；但涉案房屋坐落地的集体土地已纳入城镇规划范围，涉案房屋亦属于拆迁范围，已不再具有原农村宅基地的属性；且双方签订涉案房屋买卖协议十五年来无争议，只因涉案房屋涉及征地拆迁补偿款而引发争议，遵循诚实信用原则，确定涉案房屋买卖协议有效更能维护经济秩序。因此，一审法院确认涉案《房屋买卖协议书》有效并无不当。综上所述，上诉人邓远文、王天梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由邓远文、王天梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈胜友审 判 员 张 斌审 判 员 杨 洋二〇二一年二月十八日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷