北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初35194号原告（反诉被告）：恒珊，女，1985年11月18日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛华文（恒珊之夫），男，1985年6月18日出生，汉族，住北京市西城区。被告：孙洪生，男，1951年11月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙超（孙洪生之子），男，1979年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：孙超，男，1979年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。被告：杜娟，女，1978年10月6日出生，汉族，住北京市西城区。恒珊与孙洪生、孙超、杜娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。恒珊与其委托诉讼代理人牛华文，及孙超、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒珊向本院提起诉讼请求：1．孙洪生、孙超、杜娟向恒珊支付违约金共计11600元；2.孙洪生、孙超、杜娟退还恒珊房屋押金及房款9000元；3.孙洪生、孙超、杜娟退还恒珊电费、维修费480元；4.诉讼费用由孙洪生、孙超、杜娟承担。事实理由：双方于2018年11月11日通过我爱我家德胜置业店签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告坐落于北京市XX的房屋，承租期限：2018年11月19日至2020年11月19日，房租为5800元/月，押金为5800元，付款方式押一付六。合同签订时，房屋产权人孙红兵已经去世，合同为其独生子——被告孙超代签。自合同签订之日起至2020年5月，原告通过银行转账、支付宝转账、微信转账等形式分四次向被告杜娟（被告孙超的妻子），支付房款及押金共计145000元。2020年7月16日，被告表示想要收回房子用来装修，并承诺退还原告剩余房款及押金。7月17日，双方通过微信达成协议，原告在8月1日前搬走，被告退还原告3个半月租金20200元，押金5800元，共计人民币26000元。2020年7月31日晚，原告与被告见面完成退租交接，当晚被告将部分租金17000元通过支付宝转账给原告，并承诺剩余租金9000元以及电费、维修费480元于次日8月1日通过银行卡转账给原告。8月3日，被告突然表示反悔，拒绝退还剩余钱款9480元，并开始对房屋进行装修。被告的行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告向法院提起诉讼。孙洪生、孙超答辩称：不同意恒珊诉讼请求。不认可证据中的微信聊天记录，因为恒珊都是和杜娟联系的，所有联系的内容我都不知情，我让恒珊将房租费支付给杜娟，是给小孩的抚养费，并不代表关于租房的事宜都交给了杜娟来代理。我和杜娟已于2017年4月14日就已经离婚了。杜娟答辩称：认可双方签订的租赁合同。我没有得到孙超关于处置涉案房屋租赁事宜的授权，聊天记录不代表我对该房屋有处置的相关权利。2019年1月2日，我给恒珊2000元电费，恒珊应该还给我。不认可恒珊关于430元电费及50元维修费的主张。恒珊未达到搬离时间，我方不应该给她26000元。孙超向本院提出反诉请求：1.恒珊按合同履约，支付剩余房租17000元；2.恒珊支付违约金11600元；3.恒珊赔偿冰箱丢失的损失（折价50元）；4.恒珊承担本案诉讼费。事实理由：双方签署《房屋租赁合同》，约定相关内容。孙超与杜娟于2017年4月离婚，房租由杜娟代收，用于支付小孩儿抚养费；孙超向租户只提到将房租交给杜娟，但并未授权杜娟处置房产；孙超对杜娟“爱人”的称呼只是顺着恒珊的话说的，并没有欺骗的意图，因为离婚是个人隐私，故未告知恒珊；恒珊搬离时候租赁并未到期，此外，恒珊支付第三次租金晚了三日，应该视为违约。恒珊答辩称：不认可第一项诉讼请求，因为我们已经搬出来了，这期间没有居住。且对方一直隐瞒房屋实际所有人已经去世的事实及孙超、杜娟已经离婚的事实，且对方也没有告诉我们装修的事实，我们搬出去了，也不可能在装修期间搬回去住。杜娟答辩称：同意孙超的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月11日，恒珊与孙超签署《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落在北京市西城区六铺炕二区41号楼1403，承租期限：2018年11月19日至2020年11月18日，房租为5800元/月，押金为5800元，付款方式押一付六。……双方协商一致，可以解除本合同……。上述合同签署时，孙超之母亲张红兵已经去世，孙超以张红兵的名义在合同上签字。庭审中，孙超亦认可其为实际出租人。后恒珊及牛华文均按照孙超要求将租金及押金交付给杜娟，且恒珊与杜娟就租赁事宜多次沟通。2020年5月17日，恒珊（牛华文）就减免房租向孙超发微信协商，孙超回复“你问她吧”；恒珊（牛华文）询问是否将款项转给孙超，孙超回复“发我爱人吧”。2020年7月2日，双方开始协商退房事宜。2020年7月17日，杜娟回复恒珊（牛华文）：“月底前搬吧，我给你26000，没那么多钱，电器都可以搬走”。2020年7月30日，恒珊（牛华文）向杜娟发送信息：“然后周五我们限号，如果今天拉不完的东西，周六日我们再过去一趟行吗？”杜娟回复：“好”。2020年7月31日，杜娟向恒珊（牛华文）退款17000元。2020年8月1日，恒珊（牛华文）将剩余物品搬离涉案房屋。另查，孙超和杜娟于2017年4月14日离婚。上述事实，有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。本院认为，孙超以张红兵的名义在租赁合同上签字，庭审中孙超亦认可其为实际出租人，故本院确认孙超为租赁合同的出租人。本案争议焦点为：1.杜娟在与恒珊协商退房过程中是否构成表见代理，及在此基础上协商退房的效力认定；2.双方在履行租赁合同及退房协议中是否存在违约行为。首先，在租赁合同履行过程中，孙超明确要求恒珊将租金交付给杜娟，且在与恒珊（牛华文）沟通中对杜娟以“爱人”相称；在恒珊（牛华文）向孙超协商有关事宜时，孙超曾回复“你问她吧”，上述种种行为，造成了足以使恒珊相信杜娟对孙超有代理权的认识。故本院认为杜娟在与恒珊协商退房过程中构成对孙超的表见代理，其实施的民事行为产生的法律后果由孙超承担。在此基础上，杜娟、恒珊于2020年7月17日达成的退房协议有效，原租赁合同于2020年7月17日协商解除，双方对此互不负违约责任。其次，自租赁合同签署至协商解除（2020年7月17日）期间，双方在履行过程中并未发生任何纠纷。庭审中，孙超主张恒珊曾于2019年11月逾期交纳租金，但其当时并未提出异议，且杜娟认可就此曾与自己协商，故本院认为恒珊对此不构成违约；恒珊在本诉中主张违约金，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。再次，双方于2020年7月17日达成的退房协议，不违反相关法律法规，应属合法有效。该协议约定的退款26000元，系双方多次沟通、协商一致后的最终款项，出租人孙超有义务退还。因杜娟已经退还17000元，剩余9000元仍应当由出租人孙超退还给恒珊。至于恒珊晚一天将剩余行李搬离，已经征得杜娟的同意，本院视为双方对退房协议中的退房日期进行了变更，故并不构成违约。但基于公平原则，恒珊应当支付1日的房屋占用费，双方均认可日租金为193元，扣除该费用后，孙超应退还恒珊8807元。此外，在履行退房协议过程中，双方未达成一致的其他费用，本院均不再认定。最后，孙洪生与杜娟并非本案合同主体，不应承担相应的法律责任，故恒珊对孙洪生和杜娟提起的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙超于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）恒珊款项8807元；二、驳回原告（反诉被告）恒珊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙超的反诉请求。如果孙超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费164元，由恒珊负担139元（已交纳），由孙超负担25元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费258元，由孙超负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 昂二〇二一年二月十八日法官助理  曹倩文法官助理  袁倩菲书 记 员  孙培森-8--1-