福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0623民初239号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇府前街**，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：陈**辉，男，该公司员工。 被告：吴森宝，男，1982年1月18日出生，汉族，户籍住址漳浦县，现住漳浦县。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园生活服务漳浦分公司）与被告吴森宝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务漳浦分公司的诉讼代理人陈**辉到庭参加诉讼，被告吴森宝经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 碧桂园生活服务漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴森宝支付自2019年4月至2020年10月的物业服务费2764.31元；2.判令吴森宝支付自2019年7月1日起至付清物业服务费之日止以当月所欠物业费为基数按照日千分之三标准计算的违约金，暂计至2020年10月的违约金为2225.13元。事实与理由：2014年8月26日，吴森宝购买××花园××街××栋××号商品房，属于碧桂园生活服务漳浦分公司管理的物业服务区域范围，并签订了《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，约定选聘原告对漳浦碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园生活服务漳浦分公司对该物业进行了物业管理服务，据协议约定，吴森宝应于每月30日前支付物业服务费145.5元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。吴森宝于2019年4月开始拖欠物业服务费，经多次催讨，至今未能支付。 吴森宝未作答辩。 碧桂园生活服务漳浦分公司围绕诉讼请求依法提交了《漳浦碧桂园前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及附件前期物业服务协议、物业费催款告知函及催收记录等证据证明其主张。吴森宝经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可视为其放弃举证质证的权利。经审查，上述证据来源及形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，漳浦县××房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司签订《漳浦碧桂园前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业服务有限公司对漳浦县××房地产开发有限公司开发的漳浦碧桂园提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积计算，多层及高层住宅为1.6元／月／平方米，商业物业为3.0元／月／平方米，物业共用部位及共用设施设备用水用电费由相关业主按照建筑面积分摊，物业服务费按月收取，于每月10日前支付，逾期交纳物业服务费的，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。合同签订后，碧桂园生活服务漳浦分公司对漳浦碧桂园商品住宅区提供了物业服务。 2014年8月26日，吴森宝、丁佩芬与漳浦县××房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062308008100339），并与广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司签订《漳浦碧桂园前期物业服务协议》作为《商品房买卖合同》的附件，约定吴森宝、丁佩芬购买××花园××街××栋××号商品房，建筑面积约为91平方米，同意选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司提供前期物业服务，物业费为1.6元／月／平方米，于每月10日计收当月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。房屋交付后，吴森宝每月应交物业服务费为145.5元，尚欠碧桂园生活服务漳浦分公司2019年4月至2020年10月间的物业服务费计2764.31元。碧桂园生活服务漳浦分公司对吴森宝欠缴物业服务费进行了催缴。 另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司于2019年6月17日变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，又于2020年10月20日变更公司名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司漳浦分公司。 本院认为，漳浦县××房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司签订的《漳浦碧桂园前期物业服务合同》，对全体业主、物业使用人、物业服务单位具有法律约束力。又吴森宝与漳浦县××房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件《漳浦碧桂园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。吴森宝及碧桂园生活服务漳浦分公司均应按上述合同的约定履行义务、享受权利。碧桂园生活服务漳浦分公司提供了相应的物业服务，吴森宝作为业主，应依约按时支付物业服务费。碧桂园生活服务漳浦分公司请求判令吴森宝支付尚欠的2019年4月至2020年10月间的物业服务费计2764.31元，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金的主张，经查，吴森宝的违约行为造成碧桂园生活服务漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园生活服务漳浦分公司资金被占用的利息损失，故碧桂园生活服务漳浦分公司主张按每日3‰计付违约金存在过高的情形，结合本案的实际情况，调整为按银行同期同类贷款利率计付。吴森宝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，碧桂园生活服务漳浦分公司请求判令吴森宝支付物业服务费2764.31元及违约金，基于上述分析理由，物业服务费2764.31元予以支持，违约金调整为以每月尚欠的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年5月1日起计算至2019年8月19日止的利息，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清物业服务费之日止的利息，超过部分予以驳回。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用合同法及其司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴森宝应于本判决生效后十日内支付碧桂园生活服务集团股份有限公司漳浦分公司2019年4月至2020年10月间的物业服务费2764.31元，并以每月应支付的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年5月1日起计算至2019年8月19日止的利息，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清物业服务费之日止的利息； 二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴森宝负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林银红 二〇二一年二月二十五日 书记员  许惠琳 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。