苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初13716号原告：张某，女，汉族，住所地苏州市吴江区。原告：金曦，男，汉族，住所地苏州市吴江区。法定代理人：张某，女，汉族，住所地苏州市吴江区，系其母亲。以上二原告共同委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。被告：苏州星月房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区法定代表人：李开英，执行董事。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，江苏智择律师事务所律师。原告张某、金曦与被告苏州星月房地产开发有限公司（以下简称星月公司）、武汉新力恒武置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告张某及二原告共同委托诉讼代理人鲍传斌、钱惠金，被告星月公司的委托诉讼代理人吴泓斌、王燕到庭参加诉讼。庭前，原告自愿撤回对武汉新力恒武置业有限公司的起诉，本院已出具书面民事裁定予以准许。本案现已审理终结。原告张某、金曦共同诉称：2019年11月30日，原、被告签订了关于位于吴江盛泽镇的中国东方丝绸市场国际纺织城999幢228、229、230、231、232号商品房五间的认购协议，原告于当日向被告支付每间房屋定金5万元，小计25万元，应被告要求向天津吉屋网科技有限公司（以下简称吉屋公司）支付所谓的服务费26万元。原告于2019年12月5日向被告支付预购房款218万元，应被告要求向吉屋公司支付所谓的服务费36万元。原告按照认购协议支付了全部购房款及服务费合计3050000元，依照协议双方应该在签订认购协议之日起10日内签订房屋买卖合同。其后，原告多次向被告催促签订《苏州市商品房买卖合同》并办理不动产证书，但被告一拖再拖，至2020年1月双方签订了228、229、230、231号房的《苏州市商品房买卖合同》并办理了网签手续，但232号房一直未签订《苏州市商品房买卖合同》，也不能办理网签合同。本案五间商铺在出售时已经抵押给银行，其中232号房至今未注销抵押登记手续，原告不能取得涉案房屋，合同目的实现存在障碍，参照双方签订的苏州市商品房买卖合同第22条约定，由于被告的过错造成双方不能签订网签合同，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失。原告为维护自身的合法权益，现诉至本院请求判令：1、解除原、被告签订的关于中国东方丝绸市场国际纺织城999幢232号商品房的星月广场认购协议书；2、被告返还原告购房款480000元及赔偿以480000元为基数，按照年利率11.7%计算至实际给付之日止的利息损失；3、被告返还原告缴纳的服务费用124000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告星月公司辩称：1、原告明知包括案涉232号房屋在内，原告购买的5间房屋（228、229、230、231、232）当初均设定有装修抵押贷款，无法及时签订房屋买卖合同，被告并未隐瞒涉案房屋抵押情况，不存在欺诈，双方应当继续履行认购协议，签订232号房屋的房屋买卖合同；2、案涉232号房屋处于正常签约状态下，原告不同意签订房屋买卖合同系原告违约。即便被告同意原告违约解除，原告也无权要求被告支付利息损失；3、服务费用系原告支付给中介公司的费用，不是支付给被告的费用。原、被告之间就服务费用未形成任何合同关系，原告违约解除合同要求退房退款，被告没有违约也没有侵权，故原告无权向被告主张服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年11月30日，星月公司作为甲方与张某、金曦作为乙方签订《星月广场认购协议书》五份，由乙方认购甲方开发的中国东方丝绸市场国际纺织城999幢F228、229、230、231、232号商铺，其中232号商铺认购价48万元，乙方支付甲方5万元作为定金。乙方须在签订本协议起10天内付清首期款或者全款，并签订《买卖合同》。若乙方未按期支付以上款项或未前来签订《买卖合同》或违反本协议的其他约定，甲方有权要求乙方继续履行本协议之约定或者单方面解除本协议之约定，且甲方不退还乙方所支付的定金。在双方签订本协议10天内，若甲方未征得乙方书面同意而单方面将上述认购单位另行出售或公开出卖，乙方有权单方面解除本协议，并可放弃认购该单位的权利，甲方还应向乙方双倍返还定金作为对乙方的违约金。张某于协议签订当天支付了包括232号商铺在内的五间商铺的定金，每间5万元计25万元，于2019年12月5日支付了房款69万元、149万元，以上合计243万元，星月公司均出具了相应收据。张某认购的五间商铺在签订认购协议时，均由星月公司向江西银行借款办理了抵押登记。228、229、230、231号商铺先行注销了抵押权，2020年1月14日，张某与星月公司签订了228、229、230、231号商铺的《苏州市商品房买卖合同》四份，并办理了网签备案手续。232号商铺于2020年7月31日办理了抵押权注销登记，目前具备签订合同、办理网签的条件。张某曾于2020年7月10日诉至本院要求解除232号商铺的星月广场认购协议书、星月公司返还购房款等，后于2020年10月29日向本院提出撤诉申请。另查明，张某分别于2019年11月30日、12月5日向吉屋公司支付26万元、36万元，吉屋公司开具了名目为服务费的收据二份。经本院要求，星月公司向本院明确华美搜侯（北京）置地有限公司存在销售合作关系，与吉屋公司之间没有销售合作关系。以上事实，有原告提交的星月广场认购协议书一份、星月公司开具的收据三份、吉屋公司开具的收据二份、苏州市商品房买卖合同，被告提交的不动产登记簿查询记录五份、(2020)苏0509民初8205号民事裁定书及原、被告双方的庭审陈述、被告庭后核实情况说明等证据予以证实。本院认为：原告张某、金曦与被告星月公司之间签订的关于中国东方丝绸市场国际纺织城999幢F232号商铺的《星月广场认购协议书》合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已支付了包括232号商铺在内的五间商铺的全部购房款，根据权利义务对等的原则，被告理应按认购协议于10天内将具备销售条件的232号商铺与原告签订正式的商品房买卖合同，但相较于2020年1月14日签订的商品房买卖合同的228、229、230、231号商铺，232号商铺直至2020年7月31日才办理了抵押权注销登记，因被告的原因致使原告不能实现认购协议的目的，原告于2020年7月10日诉至本院要求解除认购协议，于法有据，且与被告约束原告10天内前来签订合同的权利义务对等，故本院认定双方签订的关于232号商铺的认购协议于(2020)苏0509民初8205号案件诉状副本送达之日即2020年7月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告理应及时退还原告232号商铺的购房款480000元，并赔偿自解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失。原告主张被告返还缴纳的服务费用124000元。本院认为，该费用并非由被告收取，且被告否认收取款项的吉屋公司系其销售合作单位，原告未举证证实吉屋公司系被告就涉案开发项目的销售合作单位，未举证其支付吉屋公司款项的基础法律关系，不能证明该费用的支出与案涉232号商铺存在关联，故本院对原告的该部分诉讼请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张某、金曦与被告苏州星月房地产开发有限公司签订的关于中国东方丝绸市场国际纺织城999幢F232号商铺的《星月广场认购协议书》于2020年7月20日解除。二、被告苏州星月房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张某、金曦购房款480000元，并赔偿以480000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月20日起计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）三、驳回原告张某、金曦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4920元，由原告张某、金曦共同负担670元，由被告苏州星月房地产开发有限公司负担4250元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××60，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行），原告张某、金曦已预交的诉讼费用4920元由本院于本判决生效之日起十日内予以退还4250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴卫忠二〇二一年二月三日书记员  陈佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。