北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1671号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：商彧，女，1982年4月17日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：陈玲，女，1981年12月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人商彧、陈玲商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2．撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于一审判决第一项。1．被上诉人实际收房时间为2020年8月24日，按照合同约定，产权证书办理期限为2022年8月24日前，涉诉房屋所属楼栋初始登记时间为2017年11月13日。被上诉人收到上诉人发送的《入住通知书》，因其单方原因拒不收房，拒不缴纳契税、印花税、代办费，也不与上诉人签订面积结算协议。2．因被上诉人原因导致逾期办证，上诉人无需向被上诉人支付违约金。3．被上诉人主张的损失无事实依据、合同依据、法律依据。被上诉人主张的损失并未实际发生，被上诉人均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。一审判决已判令上诉人向被上诉人支付违约金，且认定该违约金的合同依据合法有效，该违约金足以覆盖被上诉人的全部损失。被上诉人对其实际损失在一审中并未举证证明。4、根据合同法规定，被上诉人不可同时主张违约金和损失。二、关于一审判决第三项。涉诉房屋现状与施工图纸、竣工图纸均一致，绿地公司完全按照图纸施工，并不存在变更，符合合同约定，且竣工图纸已经由住建部门、规划部门审核、验收、备案，并无不当，且房屋实测面积符合合同约定，同时绿地公司已向商彧、陈玲实际交付房屋，商彧、陈玲并不存在损失。一审法院认定的所谓墙柱，是房屋合理设施，且法院并未委托鉴定机构或测绘机构对该墙柱进行司法鉴定或测绘，该墙柱是否在竣工图中体现，是否占用了房屋套内面积，一审法院亦未查明。商彧、陈玲辩称，同意一审判决，不同意上诉人绿地公司的上诉请求。商彧、陈玲向一审法院提出诉讼请求：1．由于建筑玻璃幕墙、建筑外墙保温层、外挂石材厚度、挂件等不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，请求判令绿地公司对全楼进行排查并重新整改，并达到工程质量规范、标准和施工图设计文件要求；判令绿地公司由于违反了商品房预售合同第十七条第（一）款的约定，向商彧、陈玲赔偿经济损失25万元；2．判令绿地公司由于违反商品房预售合同第二十一条关于产权登记的约定，向商彧、陈玲承担违约责任，支付商彧、陈玲违约金10562元，并赔偿经济损失20万元；3．判令绿地公司退还商彧、陈玲预交的10000元装修押金，并自2016年1月1日起按照银行贷款利率计算利息；4．由于商彧、陈玲房间内柱子占用室内使用面积，和商品房买卖合同上约定的住房结构不符，请求判令绿地公司恢复原状，整改至符合原设计标准，并赔偿商彧、陈玲经济损失50000元；5．诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定的事实如下：2014年3月1日，商彧、陈玲（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号：Y1585907，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧2#……预测建筑面积共108．8平方米。其中，套内建筑面积73．63平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．17平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28689．71元，总价款2112423元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种方式付款……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十条、设计变更的约定。（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人已付房款，并按照本合同生效时中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，买受人不能以此作为拒绝接收该商品房的理由（不满足国家相关质量标准的除外）。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人。买受人应承担该商品房交付后的物业及采暖费用，该费用自入住通知书规定买受人办理商品房交付手续期限届满的第二日起计算，该等费用实际交付行为完成与否，均不影响买受人与物业服务企业前期物业服务合同的成立；由于买受人原因未能实际办理房屋交接手续和缴纳物业和采暖费用、买受人亦未实际入住房屋的，在房屋视同交接和缴纳物业及采暖费用之后期间因可归责于买受人之原因而致使房屋发生损害的，应由买受人独立承担相应法律责任……（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十二条、共有权益的约定。1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有……合同还约定了其他权利义务。该合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。平面图为长方形的封闭图形（长方形南、西、北边均为双排直线），图形内部空白，图形北边左右分别标注有一个入户门，西边为内图阴影的双排直线，南边双排直线上有两处小的正方形图形内图阴影（部分突出），东侧是长短、维度不等的线段所连成的线条。合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：……2、保温材料。（1）外墙保温：玻璃棉板……3、外墙：石材及涂料……7、门窗：（3）门窗型材：铝合金中空玻璃。绿地公司称其于2015年12月28日按照合同中商彧、陈玲所留地址、电话向商彧、陈玲寄送了入住通知书，并提交快递底单一份予以证明。商彧、陈玲对该快递单真实性认可，并表示快递底单的地址和电话均没有问题，同时期商彧、陈玲还收到过绿地公司寄送的有关市政基础设施的文件，但是没有收到该份快递，最早去看房是物业拿着钥匙带商彧、陈玲去看的，但发现涉诉房屋多了一个墙柱，就此问题反映，但答复是解决不了，所以商彧、陈玲没有收房。2020年8月24日，商彧、陈玲办理了收房手续。商彧、陈玲表示其在2020年8月21日交纳了面积补差款，但是绿地公司没有提供《面积确认及房款结算协议》给商彧、陈玲此前不知道还有该份协议需要签署，绿地公司也没有通知过商彧、陈玲收房后就是物业让补交了2016年1月1日至2020年8月的物业费，商彧、陈玲是准备在物业处委托代办房产证，物业收集资料时说商彧、陈玲没有《面积确认及房款结算协议》并向绿地公司法务询问，反馈的意见是说商彧、陈玲有诉讼案件，不能提供《面积确认及房款结算协议》给商彧、陈玲，后商彧、陈玲多次向绿地公司催问，绿地公司一直未提供，没有《面积确认及房款结算协议》，所以也未能交纳契税。为此商彧、陈玲提供面积补差款支付记录截屏、物业费收据予以证明。对此，绿地公司认可，但同时表示支付记录显示商彧、陈玲支付时间是2020年8月21日，说明在2020年8月20日前商彧、陈玲没有支付面积补差款，不配合办理房产证，至少在2020年8月20日前不能办理产权证的原因在于商彧、陈玲；物业费收据的关联性和证明目的不认可，商彧、陈玲与物业公司之间存在物业服务合同关系，商彧、陈玲向物业公司支付物业费是理所当然，与绿地公司无关；关于《面积确认及房款结算协议》，绿地公司已经加盖公章，但是商彧、陈玲没有签字，是商彧、陈玲不与绿地公司签订该面积结算协议，不进行房款结算，绿地公司也多次通知商彧、陈玲办理该事宜，但是商彧、陈玲以提起诉讼、上访为由，拒绝签字。为此，绿地公司提供一份落款其加盖公章，但买受人处空白的《面积确认及房款结算协议》予以证明。该结算协议记载：经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇裕曦路9号院14号楼房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为108．7平方米，实测套内建筑面积73．7平方米，该房屋实测总价应为2114431元，经买卖双方同意，最终以2114431元作为《房屋所有权证》立契价款。对于该协议，商彧、陈玲认可真实性，但不认可证明目的，并表示商彧、陈玲的房款是全款支付，绿地公司没有收取契税款为商彧、陈玲代缴，商彧、陈玲通过法院得知办理房产证需要先缴纳契税，商彧、陈玲补交了面积补差款，但是绿地公司却未提供该文件，商彧、陈玲得知还要签署该文件后，一直和绿地公司协调提供，绿地公司却一直以商彧、陈玲提起诉讼以及上访为由拒绝提供。一审庭审中，经该院询问涉诉房屋《面积确认及房款结算协议》双方能否在诉讼中签署。绿地公司表示商彧、陈玲已经起诉，由法院裁判，如不能通过诉讼解决，双方可以协商，商彧、陈玲坚持诉讼，绿地公司等法院判决解决，商彧、陈玲之前拒绝签署并起诉，现在商彧、陈玲是否有意愿签署，没有表达过，如果商彧、陈玲同意签署，建议商彧、陈玲通过原来的联系方式联系签署，关于合同签订问题他人无权干涉，民事活动是自愿的，签订协议需要双方达成一致意见，不能强迫签署。商彧、陈玲表示商彧、陈玲之前是不知道有该份协议需要签署，知道后，多次催要，但是绿地公司拒绝提供，其他业主也有诉讼案件但没有听说不能提供协议的，商彧、陈玲从没有拒绝过签署该份协议，商彧、陈玲在法院现场勘验及庭审中均明确表示要签署，绿地公司恶意不配合影响商彧、陈玲办理房产证，绿地公司提供的证据中的《面积确认及房款结算协议》内容商彧、陈玲无异议，之前是从没有给过商彧、陈玲，不是双方就内容达不成一致，也不是商彧、陈玲拒绝签署。该院限期双方在庭审结束后五日内以双方的房屋买卖合同为依据完成涉诉房屋《面积确认及房款结算协议》的签署，如对内容有异议可出具说明，否则致使协议无法签署的一方需要就此承担不利后果。后经核实，2020年10月16日，商彧、陈玲与绿地公司签订了《面积确认及房款结算协议》，内容与绿地公司庭审中提供的《面积确认及房款结算协议》内容一致。商彧、陈玲于当日办理了完税手续，并于当日办理了涉诉房屋的产权登记手续，取得了涉诉房屋的所有权证书。绿地公司系2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理的初始登记。一审庭审中，商彧、陈玲主张绿地公司向其出售房屋时要求商彧、陈玲必须与装修合同上的公司签署装修合同，并交纳10000元的定金，当时承诺是精装修交房，每家都是和该装修公司签订协议，但实际交房为毛坯房，并没有装修，也并未履行装修合同，故要求绿地公司退还该款项并赔偿利息。商彧、陈玲提交装修施工合同和装修定金收据原件各一份予以证明。对此，绿地公司均不予认可，并表示绿地公司不是该合同的主体，也未收取商彧、陈玲装修定金，商彧、陈玲应当向该合同的相对方主张，与绿地公司无关。关于商彧、陈玲的第一项诉讼请求，商彧、陈玲表示就涉诉房屋的外墙等问题2020年4月有向北京市顺义区住房和城乡建设委员会相关部门（以下简称顺义住建委）反映，顺义住建委组织人员进行了现场勘查，并就发现的质量问题责令绿地公司进行整改，后顺义住建委向业主出具了信访事项处理意见书，并提交该意见书予以证明涉诉房屋外墙挂件与合同要求不符，存在商彧、陈玲所主张的质量问题。该信访事项处理意见书（顺住建委【2020】（40）号）系2020年8月27日出具，具体内容为：信访人：周华、商彧、刘伊南……您于2020年6月29日反映的后沙峪镇绿地启航小区外墙挂件、玻璃幕墙、外墙面存在质量问题。现答复如下：一、基本情况。（一）玻璃幕墙问题。市民反映合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。我委质监站工作人员于2020年4月10日与建设单位取得联系，要求建设单位查阅设计文件。建设单位于2020年4月13日上午向工作人员进行了反馈：确认幕墙玻璃与合同及设计文件相符。（二）外墙挂件（外墙面）问题。我委于2016年8月3日，针对该工程外墙干挂石材使用了与设计文件要求不符的挂件问题，对幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司进行了行政处罚，决定书编号为：京建法罚（顺建）字［2016］第660008号。被处罚单位进行了整改和书面回复。您反映目前还存在此现象。二、核实情况。（一）现场查看。2020年4月15日上午10时15分左右，我单位工作人员会同相关业主及建设单位负责人去现场进行了查看：相关业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层。经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。现场建设单位与相关业主协商，建设单位一周之内把设计文件及相关的过程试验报告交给相关业主查阅。相关业主反映使用的外墙挂件不符合国家标准。经相关业主的举证，现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件。我单位工作人员经建设单位、相关业主同意，要求建设单位组织总包单位及监理单位进行排查，在2020年5月15日前，由建设单位、总包单位、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案。（二）约谈函询。现场查看后，我单位工作人员多次和建设单位联系，督促其尽快出具排查情况及整改方案。建设单位反馈由于和总包单位存在法律纠纷未解决，现在总包单位未配合其工作，未在现场查看时约定的时间内出具排查情况及整改方案。鉴于此情况，我单位决定立即约谈绿地公司相关领导：一是督促其尽快提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。二是对干挂石材挂件与设计文件不符的情况，尽快排查并及时进行整改。我单位于2020年6月3号约谈了建设单位，要求其尽快和施工单位、监理单位对外墙干挂石材进行排查并出具整改方案，同时要求幕墙施工单位到我单位对此问题配合进行调查，并把约谈记录邮寄到了北京市顺义区后沙峪人民法庭。建设单位多次和幕墙施工单位联系，但是一直未能对外墙干挂石材进行排查，也未到我单位配合调查。2020年8月4日我单位工作人员要求建设单位给幕墙施工单位以发函的形式督促幕墙施工单位履责，建设单位于2020年8月13日向幕墙施工单位正式发函。目前仍未得到回复。三、处理意见。综上所述，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符。我委已要求建设单位于2020年9月5日前向相关业主提供幕墙玻璃的设计文件和幕墙玻璃的过程试验报告。相关业主反映现场干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题确实存在。针对该问题，我委处理意见如下：（一）由我委向幕墙施工单位上海科胜幕墙有限公司正式发函，请其配合我委进行相关调查，督促其落实石材挂件整改工作；（二）要求建设单位组织总包单位（或石材幕墙施工单位）及监理单位对石材使用挂件情况进行排查，在2020年9月20日前，由建设单位、总包单位（或石材幕墙施工单位）、监理单位共同出具排查情况说明及整改方案报我委审阅。（三）要求建设单位充分发挥工程质量第一责任人作用，积极与相关业主协商解决合理诉求，督促各参建主体尽快落实石材挂件排查及整改工作。如不服本处理意见，可按照《信访条例》第三十四条规定，自收到本处理意见书之日起30日内向北京市住房和城乡建设委员会信访接待处或顺义区信访办公室提出复查申请。对于该处理意见书，绿地公司表示真实性认可，证明目的不认可，该意见书第三部分处理意见明确记载，相关业主反映的玻璃幕墙质量问题不存在，幕墙玻璃与合同及设计文件相符，可以说明顺义住建委作为主管行政机关对涉诉玻璃幕墙质量下了结论，即不存在问题，因此商彧、陈玲第一项诉讼请求没有事实和法律依据。该院自顺义住建委调取了商彧、陈玲等业主向顺义住建委反映问题的留档材料，包括现场检查笔录、照片、约谈记录、约谈会签到，其中现场检查笔录主要记载的是2020年4月15日关于涉诉14号楼石材破损处石材挂件的检查情况；约谈记录中记载：被约谈单位为绿地公司，约谈事项为绿地起航国际14号楼关于业主投诉事项，约谈时间为2020年6月3日，约谈地点为顺义质量监督站二层会议室，约谈内容为针对绿地启航国际14号楼关于业主投诉事项（便民电话热线-20****-014061、热线-200410-020121、热线-200513-018850、热线-200602-007190、热线-200602-05544）将对其质量行为进行调查，如发现有违法情形将依法进行处罚。我站同时要求参建方及时委派相关人员与业主沟通，针对各项诉求做到及时反馈，在不违反国家法律法规以及行业标准、规范、规程的情况下，满足业主的以下合理要求：1、业主反映的合同中玻璃幕墙是三层，而实际为双层，经查阅设计文件，现场幕墙玻璃与设计文件一致。建设单位与业主协商时间把设计文件及相关的过程试验报告交给业主查阅。2、业主反映的开发商给自己看的图纸和自己实际收到的房屋图纸不一样，发现室内有一个配电箱，占了室内面积，经查阅设计文件，配电箱位置与设计文件一致，建设单位与业主协商时间把设计文件交给业主查阅。3、业主反映的使用外墙挂件不符合国家标准，经业主的举证，经我单位工作人员现场查看外墙破损处，干挂石材存在使用T型挂件的情况。建设单位组织施工单位及监理单位对相关栋号进行排查，建设单位、施工单位、监理单位尽快共同出具排查情况及整改方案报我站。4、其他问题应及时妥善处理。对此，商彧、陈玲予以认可，并表示与自己提供的信访处理意见书可以相互印证，外墙挂件确实存在质量问题，而玻璃幕墙建委也要求施工单位配合相关调查并回复，但业主始终没有接到绿地公司的回复，商彧、陈玲所反映的问题是小区普遍存在的问题，对此绿地公司不理睬也不答复，房屋问题一直未得到解决，绿地公司存在主观恶意，导致无法正常使用、出租、出售涉诉房屋，资金损失远超25万元。绿地公司认可该材料的真实性，并表示该材料与信访处理意见书可以相互印证，信访处理意见书是结论，可以证明涉诉玻璃幕墙等不存在质量问题，所以商彧、陈玲也不存在实际损失。绿地公司为证明其主张提交两份玻璃幕墙检验报告及一份幕墙验收单予以证明。对此，商彧、陈玲表示真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，顺义住建委处理意见已经明确房屋外墙的石材挂件存在质量问题。审理中，商彧、陈玲曾就涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等申请质量鉴定，后撤回了该鉴定申请。关于商彧、陈玲的第四项请求涉及的房屋内墙柱问题，经该院现场勘验：涉诉房屋坐西朝东，房屋内西北角即诉争墙柱所在位置，该墙柱南北长1．2米，东西长1．3米，绿地公司表示该墙柱内封存的是底楼商铺的排油烟井。该院自北京市规划和自然资源委员会顺义分局档案部门调取了涉诉楼栋的报规图及竣工备案图纸，其中该栋楼7-10层的平面图有涉及702房屋。绿地公司表示该竣工图上702房屋西北角标注有排油烟井处即是该墙柱所在位置，该竣工图就是施工图和设计图，都有该墙柱。商彧、陈玲表示该竣工图商彧、陈玲没有见过，该房屋购买时合同上的平面图没有显示该墙柱，此处是没有墙体的空间，绿地公司从来没告知过室内此处有该墙柱封存排油烟井，商彧、陈玲是来看房时才知道的，该墙柱占用了商彧、陈玲的使用空间，此问题一直未予解决。对此，绿地公司表示合同上的平面图是简图，没有标注相关数据，商彧、陈玲不是专业人员，通过肉眼查看合同简图、竣工图、产证图认为不一样的图纸是不一样的，但其实是一样的，阴影部分就是墙柱，涉诉房屋最终的测绘图也就是产证图与房屋现状是一致的，商彧、陈玲主张的该墙柱没有占用房屋面积，并提交涉诉房屋产证图一份予以证明，不同的图有不同的效果。对此，商彧、陈玲不予认可，并表示合同上的平面图没有该墙柱，竣工图上却出现了该墙柱，说明绿地公司未经商彧、陈玲知晓的情况下私自进行了房屋设计的变更，该变更没有通知过商彧、陈玲，该墙柱的出现影响商彧、陈玲房屋的使用，商彧、陈玲并非主张面积变更，合同上的平面图正常人都能看出是否有多出来的墙柱，不需要专业人员，争议墙柱是在进门右侧的位置，产证图买房的时候绿地公司没有提供过。该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认商彧、陈玲实际收房时间为2020年8月24日，但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。绿地公司于2015年12月28日以快递寄送入住通知书的形式通知商彧、陈玲收房，商彧、陈玲虽表示没有收到该快递，但根据商彧、陈玲诉状中陈述的通知收房时间为2015年12月31日，依据合同约定，2015年12月31日应已视为房屋交付给商彧、陈玲。根据权利义务对等原则，商彧、陈玲应当于2017年12月30日前取得房屋所有权证书。涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至绿地公司名下，由于绿地公司于2020年10月16日才与商彧、陈玲签订最终的《面积确认及房款结算协议》，故商彧、陈玲在此后方可按照最终的房产信息正常缴纳契税，办理产权证，商彧、陈玲于2020年10月16日缴纳了契税等费用，涉诉房屋于2020年10月16日转移登记至商彧、陈玲名下，结合双方签订最终结算协议的时间、商彧、陈玲缴纳契税的时间以及绿地公司为商彧、陈玲办理房屋所有权证的情况，绿地公司应当根据双方合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，向商彧、陈玲承担违约责任，对于商彧、陈玲第二项请求关于违约金的主张，有事实和法律依据，商彧、陈玲主张的违约金金额符合法律规定范围，该院予以支持。关于绿地公司主张是商彧、陈玲拒绝签署涉诉房屋的《面积确认及房款结算协议》进而导致无法办理产权证书的抗辩意见，缺乏依据，该院不予采纳。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对商彧、陈玲的使用权造成不便和限制，故此绿地公司应予适当赔偿，对商彧、陈玲主张损失的请求该院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于商彧、陈玲主张的退还装修押金并给付利息的请求，绿地公司对此不予认可，商彧、陈玲未能举证证明该款项系绿地公司收取，故就商彧、陈玲该项请求，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于商彧、陈玲主张的涉诉房屋所在14号楼的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度、石材挂件等问题，根据顺义住建委的处理意见及该院调档的材料，可以确认涉诉外墙干挂石材存在使用与设计文件不符的挂件问题，对此，绿地公司应当进行排查并整改，但关于商彧、陈玲主张的玻璃幕墙、外墙保温、外挂石材厚度的问题，商彧、陈玲未能提供充分的证据予以证明，就此该院无法认定存在质量问题，就商彧、陈玲请求的损失赔偿，由于缺乏依据，故该院无法支持。综上，商彧、陈玲第一项请求的合理部分，该院予以支持，超出部分，不予支持。关于商彧、陈玲主张的涉诉房屋西北角墙柱问题，经核对涉诉房屋的报规图及竣工备案图，此处均标注有该墙柱为排油烟井通道，说明该房屋不存在设计变更的情形，商彧、陈玲房屋实测面积也是与合同约定相符的，并未影响商彧、陈玲的房屋使用面积，但因涉诉《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图内部空白，仅南侧显示有突出的阴影部分，该平面图没有标明该墙柱的情况，致使商彧、陈玲对房屋的格局会产生一定的误解和影响，综合以上情况，该院酌情判定绿地公司赔偿商彧、陈玲1万元，对于商彧、陈玲该请求合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向商彧、陈玲支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万零五百六十二元并赔偿迟延办理房屋所有权证书的损失十万二千元；二、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起九十日内对涉诉位于北京市顺义区后沙峪镇裕曦路9号院14号楼的外墙干挂石材挂件进行排查整改并达到国家和北京市颁布的相关工程质量规范、标准和涉诉楼栋的施工图设计文件的要求；三、绿地集团北京京坤置业有限公司就涉诉房屋墙柱问题赔偿商彧、陈玲损失一万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回商彧、陈玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。归纳各方诉辩意见，总结本案的争议焦点为：1．绿地公司是否应支付商彧、陈玲迟延办理房屋所有权证书的违约金，并赔偿迟延办理房屋所有权证书的损失；2．绿地公司是否应就涉诉房屋墙柱问题赔偿商彧、陈玲相应损失。关于绿地公司是否应支付商彧、陈玲迟延办理房屋所有权证书的违约金，并赔偿迟延办理房屋所有权证书的损失一节。商彧、陈玲与绿地公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。根据双方合同约定，商彧、陈玲应当于2017年12月30日前取得房屋所有权证书，但商彧、陈玲实际取得房屋所有权证的时间晚于该时间。一审法院根据本案实际情况及合同约定，认定绿地公司应赔偿的违约金数额并无不当，本院予以确认。同时，房产证未能及时取得，势必会对商彧、陈玲的使用权造成不便和限制，综合考虑案涉标的物的产权性质、房产证取得时间等因素，一审法院酌定绿地公司给付商彧、陈玲的赔偿数额，亦无不当，本院予以确认。关于绿地公司主张的系被上诉人商彧、陈玲的原因导致无法办理产权证书，其未提供充分证据予以证明。故绿地公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于绿地公司是否应就涉诉房屋墙柱问题赔偿商彧、陈玲相应损失一节，案涉《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图内部系空白，没有标明墙柱的情况，涉诉房屋现存墙柱，对涉诉房屋的格局产生一定影响，对商彧、陈玲使用房屋亦有一定影响，一审法院综合本案案情等，酌情判定绿地公司赔偿商彧、陈玲相应损失并无不当。上诉人绿地公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2751元，由绿地集团北京京坤置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二一年二月二十六日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希