四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3140号 原告：潘鹰，男，1973年3月13日出生，满族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：严锦，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：王敏，女，1964年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨双瑜，四川君合律师事务所律师。 原告潘鹰与被告王敏租赁合同纠纷（后变更为返还原物纠纷）一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘鹰的委托诉讼代理人严锦，被告王敏的委托诉讼代理人杨双瑜，证人粟婉菊到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告潘鹰向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告的《房屋租赁合同》，被告将成都市锦江区橡树林路166号5栋1单元17楼1704号房屋返还原告；2、判令被告按每月2600元的标准向原告支付自2020年3月20日起至被告归还租赁房屋之日的租金；3、判令被告以应付房屋租金为基数，按每日5%（每日1560元）的标准向原告支付违约金；4、判令原告不返还被告保证金2600元；5、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求变更为1、判令被告将位于成都市锦江区橡树林路166号5栋1单元17楼1704号房屋腾空并交还原告；2、判令被告按每月2600元的标准向原告支付自2020年3月20日起至被告归还租房房屋之日的房屋占有使用费；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2019年8月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得成都市锦江区橡树林路166号5栋1单元17楼1704号房屋并办理了房屋过户。被告作为承租方于2014年3月19日，与案涉房屋原所有权人粟婉菊签署《房屋/车位租赁合同》，合同约定案涉房屋租赁期共180个月，自2014年3月21日至2029年3月20日止；房屋月租金为2600元，租金每年支付一次，被告提前10日支付下年度租金；租房履约保证金为2600元；如被告拖欠房租，出租方可以终止合同，收回物业。如发生争议，协商不成，向案涉房屋所在地人民法院提起诉讼。案涉房屋司法拍卖中，被告放弃优先购买权，并确认租金付至2020年3月20日。原告通过司法拍卖竞得案涉房屋并办理房屋过户后，通知被告：原告继续履行其与原所有权人粟婉菊签署的《房屋/车位租赁合同》，被告亦表示认可。2020年3月10日，原告通知被告如未在2020年3月10日前足额支付2020年3月21日至2021年3月20日租金，原告将解除《房屋/车位租赁合同》并收回案涉房屋。但被告无理拒付，至今未支付案涉房屋租金。案涉房屋抵押在前，出租在后，原告在司法拍卖当中竞得案涉房屋后，案涉房屋抵押权人上海浦东发展银行已经要求优先受偿案涉房屋，原所有权人粟婉菊与被告签订的租赁合同对原告没有约束力。 被告王敏辩称，原告变更诉讼请求已经涉及案由变更，原告应另行起诉，法院应当驳回原告的诉讼请求。原告明知案涉房屋存在租赁，且原告明确表示愿意继受租赁合同，原、被告双方已形成了事实上的租赁合同关系。被告已向案涉房屋原所有权人支付全部租金，不存在拒付租金的情形。 本院经审理认定事实如下：原告于2019年8月11日在本院于淘宝网开展的司法拍卖，对粟婉菊、王欣共同所有的位于成都市锦江区橡树林路166号5栋1单元17楼1704号房屋竞买成功后于当年取得该房屋所有权。本院公示的案涉房屋拍卖标的调查情况表载明房屋有抵押，现出租（租期2014年3月21日至2029年3月20日止，月租金为2600元，每年支付一次，租金已付至2020年3月20日）。粟婉菊、王欣于2010年11月15日取得案涉房屋所有权，该房屋于2011年5月19日设定抵押并办理了抵押他项权证，约定期限为2009年4月7日至2029年4月7日，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司成都分行。案涉房屋拍卖价款分配方案确认案涉房屋拍卖价款中的222542.92元用于对抵押债权人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行优先受偿。在执行中，被执行人粟婉菊提出处置的案涉房屋系唯一一套房屋，请求保留五至八年租金。 2014年3月19日，粟婉菊（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于锦江区橡树林路166号5-1-1704的房屋出租给乙方，建筑面积85平方米，用途住宅；租赁期共180个月，自2014年3月21日至2029年3月20日止，甲方应于2014年3月19日前将出租该物业交付乙方使用；甲乙双议定月租金为2600元，乙方支付租金方式为每年支付一次，先付后用，甲方收取租金时必须出具收款凭证；甲方提前10天收缴下次房屋租金，乙方不得拖欠。粟婉菊于2014年3月21日出具收条，确认收到王敏（姑妈王文彬）的案涉房屋租金31200元（2014年3月20日至2015年3月20日）。粟婉菊于2018年3月15日出具收条，确认收到王敏（姑妈王文彬）的案涉房屋租金31200元（2018年3月20日至2019年3月20日）。2019年5月29日，王文彬通过其个人账户向粟婉菊转款270000元。庭审中，粟婉菊、王敏均表示该270000元系案涉房屋2019年3月20日后的剩余租期租金，粟婉菊给予王敏一定的租金优惠，王文彬一次性支付，王文彬是案涉房屋的实际居住人。 2019年5月30日，本院执行局审判人员向被告告知要拍卖案涉房屋，被告作为承租人在同等条件下有优先购买权，案涉房屋的租金不能向被执行人（粟婉菊、王欣）履行，若拍卖成交，则向新的买受人履行。 庭审中，原告表示于2020年3月10日通知被告要求支付房租，逾期支付将收回房屋。 以上事实有原告、被告的陈述及原告提交的拍卖标的调查情况表、成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证书、《租赁合同》、谈话笔录、房地产评估报告，被告提交的房产证、粟婉菊身份证、《租赁合同》、收条、浦发银行交易流水、王文彬出具的证明系书面证人证言、粟婉菊出具的证明、执行财产分配方案、王文彬身份证，证人粟婉菊证言在案为证。关于原告提交的短信聊天记录系复印件，被告不予认可，故本院不将其作为本案证据使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，原告在法庭辩论结束前提出变更诉讼请求申请，符合法律规定，本院予以准许，原告基于诉讼请求的变更而对本案的案由及依据的理由发生变更，本院亦予以准许。在案件未审理终结前，原告有权利根据案件事实选择其权利主张，故被告提出因原告变更诉讼请求后涉及到案由变更，应驳回其诉讼请求的意见本院不予采纳。 根据《物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变化，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”规定，房主粟婉菊与被告就案涉房屋签订租赁合同在案涉房屋设立抵押后，原告在司法拍卖中竞得案涉房屋后，抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行要求优先受偿的债权本息在拍卖价款中获得清偿，故案涉房屋原房主粟婉菊与被告签订的租赁合同对原告不具有约束力。被告并未提供证据证明原告是在知晓租赁合同对其不具有约束力的情况下向被告作出要求支付房租的意思表示，且原告、被告双方并未实际履行案涉房屋租赁合同，故原告对是否继受原租赁合同出租人的身份有选择的权利，对被告提出双方已形成事实上租赁合同关系的意见，本院不予采纳。原告系案涉房屋所有权人，原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，粟婉菊与被告签订的案涉房屋租赁合同对原告并无约束力，虽然粟婉菊与被告均确认270000元的转款系案涉房屋剩余租期的租金，但粟婉菊也未提供证据证明其告知本院审判人员已收取剩余全部租金的情况，本院审判人员于上述款项支付次日即2019年5月30日向被告告知不能向被执行人（粟婉菊、王欣）履行案涉房屋的租金时，被告并未向审判人员明确已支付完毕所有剩余租期租金的情况，故粟婉菊与被告一致确认270000元的转款系案涉房屋剩余租期的租金的陈述对原告无约束力。在原告不同意继受原租赁合同出租人身份的情况下，被告无权占有案涉房屋，其占有案涉房屋期间必然对原告损害，按本院公示的案涉房屋拍卖标的调查情况表载明案涉房屋租金已支付至2020年3月20日的情况，被告应向原告支付自2020年3月20日次日起即2020年3月21日起至房屋归还之日的占有使用费。关于占有使用费的金额，本院参照原租赁合同约定的2600元/月租金标准，对原告主张按2600元/月支付占有使用费的主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告王敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘鹰返还位于成都市锦江区橡树林路166号5栋1单元17楼1704号房屋； 二、被告王敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘鹰支付房屋占用费（按2600元/月标准，自2020年3月21日起至房屋归还止） 三、驳回原告王敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5612元，由被告王敏承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 范 薇 人民陪审员 陈 雨 人民陪审员 胡 明 二〇二一年二月十八日 书 记 员 邹聪颖