青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3060号上诉人（原审被告、反诉原告）：范立新，公民身份号码：×××，女，汉族，1962年3月19日出生，住西宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚远，公民身份号码：×××，女，汉族，1970年10月15日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：陈玉恩，住西宁市，系姚远之夫。上诉人范立新因与被上诉人姚远房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范立新上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、关于2019年7月22日至2020年1月22日的半年房租10800元，我当时以现金的方式支付给姚远，一审判决我重新支付我不服判；2、疫情期间，由于姚远拒绝配合我去派出所解封房屋，导致房屋一直空闲，无法出租，这期间的费用应由姚远承担，姚远应退还租金7900元，一审判决仅支付2500元我不服判。被上诉人姚远以一审认定事实清楚，判决结果正确作出答辩。姚远向一审法院起诉请求：1、判令范立新支付房屋租金欠款10800元；2、判令范立新支付拖欠的2020年1月至2020年7月物业费680.82元，合计11480.82元；3、诉讼费用全部由范立新承担。范立新提出反诉请求：1.判令姚远退还房屋押金3000元；2.判令姚远退还房屋2020年1月28日至2020年3月10日之间的房屋租金的一半1200元；3.判令姚远退还2020年3月11日至2020年7月25日之间的房屋租金7900元；4.诉讼费用由姚远承担。原判认定，姚远系位于西宁市××区、建筑面积为63.36平方米的房屋的产权所有人（所有权证号：宁房权证城西区字第XXXX号），房屋用途为住宅。2019年1月，姚远将该房屋出租给范立新用于经营家庭宾馆，双方签订了《房屋租赁合同》，约定，租赁期限自2019年1月23日至2020年1月22日，全年租金21600元，半年一付，2019年6月23日前支付2019年6月23日至2020年1月22日的房屋租金；租赁期间水电暖及物业费等其他费用由承租方负担；承租方预交押金3000元。合同签订后，范立新于2019年1月18日向姚远微信转账支付2019年上半年房屋租金10800元、押金3000元，姚远将房屋交付给范立新。2019年年底，双方协商由范立新继续租赁房屋，并未续签书面租赁合同，范立新于2019年12月31日分别通过微信及银行账户向姚远转账支付2020年上半年房屋租金10800元。姚远、范立新认可范立新已支付一年的物业费1167.12元。2020年年初，该房屋被公安机关查封。2020年3月11日范立新电话通知姚远，要求其提供房产证及已到期的房屋租赁合同到五四大街派出所办理房屋解封手续，并称若租赁未到期则派出所不予解封；姚远认为范立新要求其以已到期的房屋租赁合同配合解封违反政策要求，故未予配合。2020年6月，双方协商解除租赁关系，范立新于2020年7月25日将房屋腾退。2020年8月25日，姚远与五四大街派出所民警电话联系询问房屋解封事宜，该民警称房屋查封系由于缺少营业手续，该房屋不允许出租作为商业经营使用。原审法院认为，姚远、范立新之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未解除租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于姚远要求范立新支付房屋租金10800元的诉讼请求，范立新称其已将2019年下半年租金以现金形式向姚远支付，但未提交证据证明，且2019年上半年、2020年上半年的租金范立新均以转账方式支付，其所述现金支付的方式与双方之间交易习惯不符，故对其辩称不予采信，对该部分诉讼请求予以支持；关于姚远主张的物业费680.82元，根据双方合同约定，租赁期间的物业费应由范立新承担，范立新实际租赁使用案涉房屋的期间为2019年1月至2020年7月，共计1年6个月，其已实际支付1年的物业费1167.12元，应支付剩余6个月的物业费583.56元，予以支持，姚远的诉求超出部分不予支持。反诉部分。双方租赁合同已履行完毕，范立新已将房屋腾退，故对其要求退还房屋押金3000元的反诉请求予以支持；姚远辩称双方商议房屋破损需扣除400元，但未提交证据证明，不予采信。范立新要求姚远退还2020年1月28日至2020年3月10日间一半租金的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。对于范立新要求姚远退还2020年3月11日至2020年7月25日间房屋租金的反诉请求。一方面，该期间房屋被封系由于范立新违规使用该房屋经营家庭宾馆，其未提交证据证明如姚远配合办理解封手续、则其可以正常经营家庭宾馆，故无法认定房屋不能正常使用完全系由于姚远的行为所致。另一方面，案涉房屋性质为住宅，并非经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，姚远在出租房屋时明知范立新使用房屋用于经营家庭宾馆，而未核实相关经营手续，其亦未提交证据证明已得到其他有利害关系的业主认可；2020年3月11日范立新明确向姚远提出要求一起去派出所办理解封手续，并有先将房屋解封再商议是否继续租赁的意思表示，姚远在明知不解封则无法继续使用租赁房屋的情况下，未履行必要的协助义务、共同到公安机关了解详细情况，而是放任房屋处于查封状态，其对于之后房屋无法正常使用亦具有一定的责任，结合合同实际履行的情况及双方的过错程度，酌情认定姚远向范立新返还房屋租金2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决1、范立新向姚远支付房屋租金10800元、物业费583.56元，共计11383.56元；2、姚远向范立新返还房屋押金3000元、租金2500元，共计5500元；3、本判决第一、二项所确定的债务互相折抵后，范立新应向姚远支付5883.56元，于本判决生效后五日内履行；4、驳回范立新的其他反诉请求。案件受理费44元，已减半收取，由范立新负担；反诉案件受理费51元，已减半收取，由姚远负担25元，由范立新负担26元。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实予以认定。本院认为，姚远与范立新签订的《房屋租赁合同》双方约定房屋租金半年一付，现姚远向范立新主张2019年下半年的房屋租金，范立新虽称当时以现金的方式支付给姚远，但在姚远不予认可的情况下，范立新未提供相应的证据加以证明，且与双方的以往支付方式不符，故范立新的此上诉理由本院不予采信。关于范立新上诉所持由于姚远拒绝配合其去派出所解封房屋，导致房屋一直空闲，无法出租，这期间的费用应由姚远承担，姚远应退还租金7900元的上诉理由，因疫情期间房屋被封系由于范立新违规使用该房屋经营家庭宾馆所致，并无证据证明房屋不能正常使用完全是由于姚远不配合去派出所解封房屋所致，故一审法院结合合同实际履行的情况及双方的过错程度，酌情认定姚远向范立新返还房屋租金2500元并无不当，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139元，由上诉人范立新负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁二○二一年二月三日法官助理 刘姗姗书记员 高 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。