江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初4707号原告：崔萍，女，1955年2月5日出生，汉族，户籍地海安市，住海安市。原告：卢星辉，女，1963年7月21日出生，汉族，住海安市。两原告共同的委托诉讼代理人：丁杰，江苏维多利律师事务所律师。被告：长宏水岸业主委员会，住所地海安市海安街道人民西路**。负责人：徐宝才，主任。委托诉讼代理人：张世银，江苏钻石律师事务所律师。被告：苏州工业园区新工产业管理服务有限公司南通分公司，住，住所地海安市海安街道人民西路******一社会信用代码91320621MA1YU0MP8U。负责人：谢祥飞，总经理。委托诉讼代理人：韩振，苏州工业园区新工产业管理服务有限公司南通分公司物业管理员。原告崔萍、卢星辉与被告长宏水岸业主委员会（以下简称长宏水岸业委会）、苏州工业园区新工产业管理服务有限公司南通分公司（以下简称新工公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月12日、同年10月30日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，于2020年12月15日、同年12月29日再次公开开庭进行了审理。原告崔萍、卢星辉及两原告共同的委托诉讼代理人丁杰，被告长宏水岸业委会的负责人徐宝才及其委托诉讼代理人张世银，被告新工公司的委托诉讼代理人韩振每次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔萍、卢星辉向本院提出诉讼请求：请求撤销两被告签订的期限为2019年11月1日至2022年10月31日的物业委托服务合同及补充协议。事实和理由：原告系海安市长宏水岸小区业主，被告长宏水岸业委会于2020年4月份成立后，向原告等业主发布意见征询表，就小区聘用被告新工公司的相应情况向小区业主征询意见，结果显示64%住户同意聘用被告新工公司，但96%业主不同意物业费涨价条款。被告长宏水岸业委会在未就物业公司服务价格与业主协商、并征得业主同意的情况下，于2020年5月擅自与被告新工公司订立物业委托服务合同，将物业服务费上涨至0.85元/月/平方米及每年每户缴纳公摊水电费75元、垃圾清运费每年每户42元。同时被告长宏水岸业委会与新工公司签订补充协议，将应当归属全体业主所有的公共部分收益擅自授让给被告新工公司。因被告长宏水岸业委会与新工公司签订的物业服务合同及补充协议侵犯了原告等全体业主权益，原告多次与两被告交涉，但均未果。诉讼过程中，两原告请求本院审查案涉物业委托服务合同及补充协议的合法性，并表示如确认无效，亦达到原告的诉讼目的。长宏水岸业委会辩称，两原告的诉讼请求不具有可诉性，依法应驳回两原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告长宏水岸业委会的产生系通过法定程序形成，它有权代表长宏水岸业主与新工公司签订并履行物业委托服务合同及相关补充协议。况且，作为业主成员的两原告，对选定新工公司作为物业服务企业也无异议。这说明长宏水岸全体业主充分授权长宏水岸业委会与新工公司签订并履行相关合同及协议。二、长宏水岸业委会与新工公司签订的委托服务合同系双方真实意思表示，其服务的项目、内容涵盖广泛且有效期较长，肆意毁约、撤销协议将给全体业主的切身利益造成难以估量的损失，直接影响安定、和谐的生活居住环境。两原告系全体业主的一分子而已，无权撤销整个服务合同及协议。三、长宏水岸业委会与新工公司约定的物业服务费的上扬、每户公用水电费的分摊、垃圾清运费的调整、公共收益费用的安排，只是长宏水岸业委会与新工公司先期作了约定，但实际履行过程中，由于征求绝大多数业主意见后，因多数业主反对而未能实施，故未给两原告造成实质性侵害。其中关于物业服务费，当前上涨至每月0.85元/平方米，并没有突破海安物价局先前确定的按每月每平方米0.90元计收的标准；关于垃圾清运费、水电费公摊部分，为现实生活中不可避免的矛盾，众所周知，这几年各行各业物价均在上涨，而现实中对物业公司的要求，包括全体业主期盼对物业公司高质量的物业服务，市场供求关系难以避免出现断层，长宏水岸业委会为使小区全体业主良好生活秩序及环境不受影响，在考虑当地同行生存背景条件下，计收了两原告相关费用，这也是迫不得已，顺势而为，包括将小区共用收益部分作为小区维修基金的弥补，乃取之于民，用之于民之策。既然两原告竭力反对，长宏水岸业委会与新工公司拟决定已收取的相关费用按实抵算将来物业管理费用，或如数退还，这与情、理、法并不相悖。四、由于两原告的诉求以偏概全，不具有直接的可诉性，希望两原告顾全小区全体业主的利益大局，撤回自己不当的诉求，从情、理、法的角度提出自己的正确主张。新工公司辩称，新工公司与长宏水岸业委会签订的物业委托服务合同合法有效，在小区内公示过，全体业主也是认可的。公用水电费即公共能耗费的分摊收取，以及垃圾清运费的收取，都是有依据的，南通市物业管理条例中就有明确规定。两原告提出的诉讼请求，是不合理的，无法律依据。本院经审理认定事实如下：长宏水岸小区又名长宏水岸名城，坐落于海安市，东至新通扬运河支流（如海河）边，南至人民西路（海安大桥西侧），西至普乐工具厂厂房，北至三里闸农村集中居住区（闸西花苑）。整个小区共分三期先后建设，在小区东西居中位置南北方向修建闸西路，闸西路以东区域南北方向一分为二，南侧首先建成长宏水岸一期，并于2012年3月开始交付使用，北侧为长宏水岸三期，截止本案审结时尚在施工过程中，闸东路以西区域为长宏水岸二期，在长宏水岸一期房屋建成交付后，长宏水岸二期于2014年建成并开始陆续交付使用。长宏水岸业委会备案表载明，长宏水岸小区一期及二期总建筑面积127349.06平方米，1015套,首套物业交付时间为2012年3月。崔萍、卢星辉属于长宏水岸小区一期的其中两位业主。长宏水岸业委会成立之前，该小区物业服务由南通鸿祥物业管理有限公司（以下简称鸿祥公司）提供。2012年3月1日，海安县物价局核准鸿祥公司在长宏水岸小区前期物业服务收费标准为普通住宅物业服务费为0.90元/平方米/月，非住宅物业服务费为1.20元/平方米/月，该标准将作为物业管理招标或确定协议价格的最高收费标准。此后，崔萍、卢星辉户分别于2012年5月28日及2012年11月15日与鸿祥公司签订前期物业管理服务协议各一份，同时还签订了临时管理规约各一份，物业管理服务协议载明住宅物业服务费0.60元/平方米/月，商铺物业服务费为1.20元/平方米/月，物业管理服务期限自协议签订之日至业委会成立选聘新的物业服务企业为止。此后，崔萍、卢春辉先后实际入住。2019年10月25日，海安三里闸村民委员会长宏水岸业委会筹备组对长宏水岸小区业主发布公告，主要内容为原服务于本小区的鸿祥公司申请撤离（该公司撤离公告已张贴），为进一步提升小区管理水平，根据《海安市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，当前永安办事处会同三里闸村委会正牵头组织长宏水岸首届业主委员会选举工作。由于原物业公司即将撤离，为确保小区管理不间断、秩序稳定、清洁有序、居民生活安定，现就有关事项公告如下：一、经筹备组充分协商并报市城市管理局、高新区管委会，拟引进全国知名物业管理公司——碧桂园智慧物业全资子公司先期进入管理，以确保管理品质和服务质量。二、本小区原物业收费标准为2012年确定的0.85元/平方米/月，至今已七年之久，拟将本小区的收费标准调整为1.00元/平方米/月，服务标准、合同主要内容等一并公示。三、上述内容在本小区首届业主委员会选举入户征求意见时一并表决，待业委会成立后根据表决结果签订正式合同。请各位业主认真酝酿，对上述内容的意见建议请在公告期间书面反馈给本小区首届业主委员会筹备组。2019年12月31日，长宏水岸业委会选举完成。2020年4月2日，长宏水岸业委会完成备案。长宏水岸业委会成立后，为了选定物业服务企业以及确定物业服务费用标准，于2020年4月16日向长宏水岸一、二期业主发布公告，主要内容为感谢全体业主对首届业主委员会的认可及支持，首届业委会于2020年4月1日正式成立，原物业公司于2019年11月1日正式退场，前期因业主委员会未成立，为确保小区正常运转，北城街道、三里闸村民委员会、业主委员会筹备组特引进长宏水岸三期前期物业管理单位：全国知名企业碧桂园服务全资子公司——苏州工业园区新工产业管理服务有限公司（一级物业资质管理单位）管理本小区，该物业单位进驻小区后对小区的卫生、绿化、设施进行了大规模清理及修缮，小区环境得到了较大的改善，也得到了业主的认可。小区还有较多地方需要进一步完善，还需要较大的投入，物业公司靠原有的物业费已无法支撑运营，长期以往小区将重回原来不堪的境况，在现物业进场前三里闸村民委员会及业主委员会筹备组联合发出了引进现物业及物业费调价（原0.85元/平方米/月调整为1.00元/平方米/月）的公告，现对引进现有物业及物业费调价进行上门业主意见收集，届时将有业主委员会成员、业主代表、物业人员上门进行意见收集，请全体业主积极配合，收集时间为2020年4月20日至2020年4月28日。此后，长宏水岸业委会向小区业主发出《意见征询》表。《意见征询》表载明，征询意见事项为：1.聘请（碧桂园服务全资子公司）苏州工业园区新工产业管理服务有限公司作为物业服务企业，2.物业管理服务费价格调整（原0.85元/平方米/月调整为1元/平方米/月），要求各业主在《意见征询》表中针对两个事项分别设定的“同意”、“弃权”、“不同意”栏内打“√”以表明自己的意愿，同时各填表业主要在《意见征询》表上注明自己的楼幢及房号并签名确认。填表说明中注明“此次征询意见，如弃权或不选，最终作为意见多数进行运用”。2020年5月10日，长宏水岸业委会对《意见征询》的结果张榜进行了公示。根据两原告诉讼过程中提供的长宏水岸业委会张贴的公示主要内容为，一、参与本次意见征询的业主共698户，二、同意物业管理服务费价格调整的27户，三、不同意物业管理服务费价格调整的608户，四、弃权的63户，五、同意新工公司服务的331户，六、不同意新工公司服务的253户，七、弃权的114户，按照事先明确的“如弃权或不选最终作为意见多数进行运用”，具体结果如下：同意价格调整27户，占4%，不同意物业费调整户，占96%；同意聘用新工公司服务445户，占64%，不同意253户，占36%。对此，两被告在庭审中对其真实性均表示没有异议。诉讼过程中，被告长宏水岸业委会未对《意见征询》表的发放、回收、统计提供相应证据加以证明，而提供了一份落款时间也为2020年5月10日的公示，其中将参与征询意见的业主确定为1100户，导致同意聘用新工公司服务的户数增加到847户，比例上升到77%，比两原告提供的公示中增加了402户（847-445），比例增加了13%（77%-64%），但未提供1100户中除698户以外的402户也参与了意见征询的证据。2020年5月24日，长宏水岸业委会与新工公司签订《江苏省住宅物业委托服务合同》一份，长宏水岸业委会代表业主将长宏水岸一、二期委托新工公司进行物业服务，服务期限三年（一般不得低于两年），从2019年11月1日起至2022年10月31日终止。关于物业服务费用，合同约定采取包干制，多层住宅（该小区只有多层住宅，无高层住宅或别墅）0.85元/平方米/月，商业（含公寓）1.20元/平方米/月，每年每户缴纳公摊水电费75元，按实分摊，每年每户缴纳垃圾清运费42元，均与物业费一并缴纳，从2020年9月1日起，新工公司可启动物业费调价程序，征询通过法定双二分之一业主意见后，可依照通过的标准执行，拟调整的物业费标准仅对多层住宅物业费调整至1.00元/平方米/月，其他收费标准不变。合同还明确了一、二期的四至范围、物业类型（普通住宅小区、公寓、商铺）、物业服务事项、汽车停放管理（包括收费方法及标准）、违约责任等内容。两被告在上述合同上加盖印章予以确认，但未注明签署日期，长宏水岸业委会未注明经办人。合同附件有物业构成、物业服务标准。上述物业委托服务合同签订后，长宏水岸业委会与新工公司签订补充协议一份，就有关物业经营收入作出分配。补充协议约定，2019年11月1日至2020年10月30日新工公司收取的100%的经营收入作为弥补物业管理费用不足，2020年11月1日至合同终止，双方各收取50%的经营收入，作为弥补物业管理费用不足。补充协议落款处亦未注明签订时间。诉讼过程中，被告长宏水岸业委会陈述，该补充协议是在《江苏省住宅物业委托服务合同》签订后约一周时签订的。后小区业主多次与长宏水岸业委会交涉未果，引发诉讼。另查明，鸿祥公司与其他业主签订的前期物业管理服务协议中关于住宅物业服务费的标准并不完全相同，有的合同载明按0.90元/平方米/月收取，并加盖印章载明第一年物业费按0.85元/平方米/月收取。鸿祥公司还存在向其他业主实际收取车库服务费、垃圾费的情形。诉讼过程中，长宏水岸业委会于2020年12月8日再行发布公示，与此前其提供的落款时间为2020年5月10日的公示相比较，增加了总面积为147767.25平方米、同意聘用新工公司为新的物业服务公司的业主847户的面积为95040.11平方米、占比为64.31%。但长宏水岸业委会亦未提供相应基础资料加以证明。上述事实，有原告崔萍、卢星辉提供的房屋所有权证（崔萍还提供了国有土地使用权证）、前期物业管理服务协议、临时管理规约、海安县物价局对鸿祥公司在长宏水岸小区收取物业费的确认备案表、两原告向鸿祥公司缴纳物业费的收据、《意见征询》表、意见征询结果公示（照片打印件）、两被告签订的《江苏省住宅物业委托服务合同》（含物业构成及物业服务标准）、补充协议、部分业主与长宏水岸业委会主任徐宝才的通话录音（光盘及文字材料）、情况沟通记录（部分业主及徐宝才签名），被告长宏水岸业委会提供的业主委员会备案表及备案证明、2019年10月25日的公告、2020年4月16日的公告、2020年5月10日的公示、签订物业委托服务合同的现场监控录像（U盘一只），2020年12月8日的公示，被告新工公司提供的吴澄（长宏水岸一期12幢3单元101室业主）与鸿祥公司签订的前期物业管理服务协议、管理规约及收据，华阳（长宏水岸一期10幢3单元202室业主）向鸿祥公司缴纳物业费、车库服务费、垃圾费的收据，刘义中（长宏水岸二期27幢2单元202室业主）与鸿祥公司签订的前期物业管理服务协议，以及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，原先的《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》已依法废止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。结合两原告的起诉陈述，两原告主张两被告签订物业委托服务合同及补充协议侵犯了包括两原告在内的整个小区全体业主的合法权益，该侵权事实持续至今，故案涉纠纷的处理应当适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，但业主大会或者业主委员公作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。两原告作为案涉小区的业主，当其认为案涉物业委托服务合同及补充协议侵害其合法权益时，有权向人民法院提起诉讼，其具备诉讼主体资格，且所诉纠纷属于人民法院民事案件受理的范围。被告长宏水岸业委会抗辩两原告仅是众多业主中的一分子，无权撤销整个服务合同及补充协议，原告以偏概全，案涉纠纷不具有直接的可诉性，均不符合法律规定，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘物业服务企业、利用共有部分从事经营活动以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主共同决定，业主共同决定该部分事项时，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对此，原先的物权法及最高人民法院相关司法解释亦有类似规定，只是民法典对参与表决的业主人数设定了最低限度要求,而且仔细比较物权法与民法典对此的相关规定，对于选聘物业服务企业、利用共有部分从事经营活动以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项的决定，原先的物权法对该类事项的决定要求经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可行，而现行民法典经过参与表决及表决意见的两重要求，最终客观上只要有专有部分占建筑物总面积过三分之一的业主且占总人数过三分之一的业主同意即可行，同此可见对于该类事项的业主意见的要求，现行民法典比原先的物权法更为宽松，目的是为了促成业主意思自制的成立，但法定要求须达到。两原告提供的被告长宏水岸业委会公布的2020年5月10日的公示，来源合法，且两被告对其真实性亦无异议，该证据应当作为认定案件事实的有效证据。被告长宏水岸业委会所提供的落款时间也为2020年5月10日的公示以及在诉讼过程中于2020年12月8日的公示，相比较两原告所提供的公示，增加了参与意见征询的业主人员及建筑面积等内容，但未能提供充分有效的证据证明所增加的内容具有基础事实，该证据不能作为认定案件事实的证据，该举证不能的不利后果依法由其自负。根据两原告提供的被告长宏水岸业委会公布的2020年5月10日公示，参与征询意见的业主共698户，同意调整物业管理服务价格的业主仅为27户，同意新工公司作为新的物业服务企业的业主为331户，虽然多于不同意新工公司作为新的物业服务企业的业主人数（253户），即使按照“弃权或不选的户数计入多数意见数”规则，也仅为445户，均没有达到原先物权法规定的总人数过半的要求，也没有达到民法典规定的参与表决的最低人数（以被告认可的总户数为1100户计，698户未达总户数的三分之二），进而无从评判同意者的人数是否达到法定要求，而且其中根本没有对同意新工公司作为新的物业服务企业的业主的专有部分面积进行公示，两原告据此要求撤销两被告签订的《江苏省住宅物业委托服务合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于两被告在签订《江苏省住宅物业委托服务合同》之后签订的补充协议，协议的内容是长宏水岸业委会处分案涉小区的物业经营收入，所称目的是为了“弥补物业管理费用的不足”，而此前签订的物业委托服务合同已明确表明物业管理费用由新工公司实行包干制，根本谈不上需要长宏水岸业委会给予弥补之说，两被告在诉讼过程中也未提供证据证明客观上存在物业管理费用不足而需要弥补的事实，更为关键的是，对这一事关全体业主的“共有或共同管理权利”的重大事项，被告长宏水岸业委会没有以任何形式征询业主的意见，更无从谈起同意该事项的业主人数及专有部分面积是否达到法律规定的比例要求，故两原告主张撤销两被告签订的案涉补充协议的诉讼请求，本院依法亦予支持。被告长宏水岸业委会辩称，全体业主充分授权长宏水岸业委会与新工公司签订并履行相关合同及协议，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性，业主委员会系业主大会的执行机构及常设机构，具有对外代表业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，基于此，业主委员会在涉及业主共同决定事项时，必须遵从全体业主的意愿，即依照法定程序，在符合法定实质性要求的基础上，履行自己的职责。案涉合同及补充协议撤销后，被告长宏水岸业委会应当及时采取合法有效的措施，积极开展必要的工作，重新确定物业服务企业及相关物业服务事项，以维护案涉小区全体业主的合法权益，不辜负案涉小区全体业主对现任业主委员会的信任。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条，第二百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：撤销被告长宏水岸业主委员会与被告苏州工业园区新工产业管理服务有限公司南通分公司就海安长宏水岸（又名长宏水岸名城）小区一、二期物业服务而签订的《江苏省住宅物业委托服务合同》及补充协议。案件受理费80元，由被告长宏水岸业主委员会、被告苏州工业园区新工产业管理服务有限公司南通分公司各负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 长  刘春华人民陪审员  钱德凤人民陪审员  葛和明二〇二一年二月十九日书 记 员  曹智梅