四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2021)川0781民初129号 原告:绵阳佳其物业服务有限公司，住所地四川省江油市诗诚路中段文丰苑****，统一社会信用代码915107817847050913。 法定代表人：程金华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万刚，四川良序律师事务所律师。 被告：顾彩玉，女，汉族，生于1983年2月6日，户籍所在地四川省江油市，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：顾万贵，男，汉族，生于1951年11月10日，户籍所在地四川省江油市，现住四川省江油市，系被告顾彩玉的父亲。 原告绵阳佳其物业服务有限公司(以下简称“佳其物业”)诉被告顾彩玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，由审判员邹艾岑依法适用简易程序于2021年1月25日公开开庭进行审理。原告佳其物业的委托诉讼代理人万刚、被告顾彩玉的委托诉讼代理人顾万贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告佳其物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物管费10,717.53元、垫付的垃圾清运费522.00元，以上合计11,239.53元；2.本案诉讼费、律师代理费2,000.00元由被告承担。事实和理由：原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》后，原告于2013年9月30日进驻该小区，为江油市上海城名人苑小区提供物业服务，被告却不按时交纳物管费。经原告多次催收，被告却长期拒交物管费和代收的清洁卫生费、路灯费等。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告顾彩玉辩称，原告在此前起诉过被告，之后撤诉。业主委员会委托原告进行物业服务，其与原告签订的《物业管理委托合同》，原告没有诉讼主体资格，业主委员会才是适格主体。原告未履行法定义务，应赔偿损失，业主有权留置物管费。屋面公摊长期大面积渗水、门禁系统没有使用过、门口和电梯贴满小广告、治安混乱、餐馆向小区内排放油烟、二次供水不足等问题，原告不履行相应的义务，无权收取物管费。原告主张的物业费2017年之前的部分已经超过诉讼时效，是原告自己放弃对该部分物业费的权利。原告主张的律师代理费不应由被告承担。 经审理查明：原告绵阳佳其物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司。被告顾彩玉系江油市城区纪念碑街中段237号上海城.名人苑二期14栋房屋业主，该房屋建筑面积136.88㎡。 2013年8月27日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同载明:委托方为江油市上海城名人苑小区业主委员会，受托方为绵阳佳其物业服务有限公司，物业名称上海城名人苑商业住宅小区，物业用途：商住，座落位置江油市纪念碑中段237号，建筑面积146466㎡，住户**，门面100个，委托服务期限为伍年，2013年9月1日起至2018年8月31日止，受托方按江油市物业管理服务标准贰级提供服务，物业服务费用按照业主拥有房屋建筑面积前三年每平方米0.9元计算，三年后依市场价另行协商，受托方可提供水费、电费、燃气费、清运费等代收代缴收费服务。委托乙方管理的物业共用部位、公共设施设备的维修、养护费用承担：（1）物业共用部位的小修、中修、大修费用；（2）物业共用设施设备的小修、中修、大修费用；（3）附属配套建筑和设施的小修、中修、大修费用；（4）智能系统设施、设备的小修、中修、大修费用。以上四条保修期内由开发建设单位承担，保修期外小修由物业公司承担，大、中修费用由业主承担，更新费用由业主承担；小修是指：公共设施、设备的日常维护保养。如遇公用设施设备出现故障，维修费用在1,000.00元以下的由物业公司支付，费用1,000.00元以上的费用维修方案由业委会审核认定后，物业公司垫资及时维修。合同还对违约责任等作出约定。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹肆）第（壹拾）号。原告于2013年9月30日进入江油市上海城名人苑小区提供物业服务。 2018年11月8日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业服务合同补充协议》，同意《物业服务合同》到期后，佳其物业继续履行该小区物业服务，至重新签订《物业服务合同》时止。 2019年5月29日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会重新签订了《物业服务合同》，服务期限为伍年，从2019年5月1日起至2024年4月30日止。该合同内容在2013年8月27日签订的合同基础上作了调整，物业服务费高层住宅为0.90元/平方米/月，乙方按《江油市物业管理服务标准》中的三级物业服务标准提供服务，违约责任第（六）项“违约方除承担违约金、逾期利息、赔偿损失外，还应当承担另一方主张权利所支出的律师代理费、误工费等全部费用”。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹玖）第（零陆）号。合同签订后，原告按约为江油市上海城名人苑小区提供物业服务。 被告自2013年10月起未向原告交纳相应的物管费和垃圾清运费。另，原告因本案与四川良序律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师作为本案代理人，产生了律师代理费2,000.00元。 上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告人口信息、《物业服务合同》、物业服务合同补充协议、垃圾清运费票据和相关文件、维修项目的请示、公示及相关照片、告知书、会议纪要、《民事委托代理合同》、代理费发票、房屋故障维修申请表、照片及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 被告辩称原告无主体资格，认为是业主委员会委托原告提供的物业服务，业主委员会才是适格主体。原告佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告向案涉小区提供物业服务，被告在此期间亦享有了该物业服务产生的利益，原告有权向被告收取相应的物业服务费用。因此，被告的该辩解理由不成立，原告起诉的主体适格。 被告辩称公摊面积漏水，原告未进行处理，其享有留置物管费的权利。被告屋顶浸水不构成拒交物业费的理由，且原告在其提供物业服务期间，积极协调小区业委会及相关部门处理该小区存在的漏水、二次供水等问题，原告按照合同约定积极履行义务，被告应当交纳相应的物管费及原告代缴的垃圾清运费。被告辩称的留置物管费的权利无事实和法律依据，本院不予认可。 被告辩称部分物管费已过诉讼时效。本院认为，因物业服务合同属继续性合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，物业服务一直处于持续履行状态，物业服务费亦是持续发生的，因此，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算；本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，被告关于原告的部分诉请已过诉讼时效的理由不成立。 综上，原告主张被告支付自2013年10月1日至2020年12月31日期间共计87个月的物管费和垫付的垃圾清运费，符合法律规定，本院予以支持。被告应交物管费金额为10,717.70元（136.88㎡×0.90元/㎡×87个月），垃圾清运费6.00元/月×87个月＝522.00元，合计11,239.70元，原告主张11,239.53元本院予以支持。 原告主张律师代理费2,000.00元，在物业服务合同中对律师代理费明确进行了约定，同时原告提交了《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据予以证明，因被告未缴纳物业服务费导致了本次诉讼，原告因此支出了律师代理费，被告应当承担该笔费用。结合案件的实际情况，本院在合理范围内认定律师代理费1,000.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告顾彩玉于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2020年12月31日期间的物管费10,717.53元、垃圾清运费522.00元，合计11,239.53元。 二、限被告顾彩玉于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付律师代理费1,000.00元。 三、驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费131.00元，减半收取65.50元，由被告顾彩玉承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二一年二月一日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。