成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11148号 原告：成都市成华区保和一期第一届业主委员会，住所地成华区东虹路**院。 负责人：黄芳，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：赵小芹，公民代理，特别授权。 被告:成都科瑞福物业管理有限公司，，住所地成都市站北北街** 负责人：杜柯，系副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师，一般授权。 原告成都市成华区保和一期第一届业主委员会（以下简称保和一期一届业委会）与被告成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称科瑞福物业）业主共有权纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告保和一期一届业委会负责人黄芳及其委托诉讼代理人赵小芹，被告科瑞福物业委托诉讼代理人刘霞、陈芳到庭参加本案诉讼，本院依法对本案进行审理。本案现已审理终结。 原告保和一期一届业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付自2008年4月1日至2019年2月20日期间获得的54号院落公共收益（包含停车费、临停费、广告费及议事房租金）共计1334632元，并赔偿自2019年2月21日起计算至实际付清公共收益之日止的利息损失。利息按银行同期贷款利率计算，暂计算至2020年6月20日止；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：1、原告系保和一期第一届业主委员会，被告系54号院落前期物业管理服务公司-成都科瑞福物业管理有限公司。被告于2008年3月入驻保和一期54号院落服务，2019年2月20日退出54号院落。根据《物权法》第七十三、七十四条规定，公共区域的收益归全体业主所有。被告在服务期间，院落公共收益共计1668290元，除去20％的院落管理费用及成本（共计333658元），余下的80％收益（共计1334632元）应归院落全体业主所有。2、根据《成都市物业管理条例》第10条第2款相关规定，物业用房7栋4单元101号、102号两套房屋及2栋2单元101号、102号两套房屋归全体业主所有。其中7栋两套房屋为物业用房，2栋的两套房屋作为议事房使用。但该议事房在被告服务期间（共计117个月）被恶意租赁给其他人员使用，并收取相关的租赁费用。3、被告在服务期间侵占院落公共收益及议事房租金的行为已经严重侵害到保和一期全体业主的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、及《成都市物业管理条例》的规定，被告在保和一期54号院落物业管理服务期间，不履行自身职责、隐瞒政府补贴和院落公共收益事宜，从未向院落业主公开院落各项费用的收支明细账目，以上行为已严重损害到全体业主的合法权益。为了全体业主的合法权益，原告依法向被告提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 科瑞福物业辩称，一、关于停车费的性质。保和一期小区系成华区保和乡安置房，2007年12月10日，被告接受成华区土地统一征用开发办公室委托并签订《委托管理保和1期安置房协议书》，承担该小区物业管理工作全部责任，协议书约定科瑞福公司按0.3元/月·平方米的标准收取物业管理费。2008年初，保和一期小区开始交房。在《保和一期前期物业管理服务协议》中约定车辆停放标准。因小区是拆迁安置房，小区大部分业主都有两套及两套以上房屋，业主有车辆需要停放的，也从未按照《前期物业管理服务协议》约定支付过有偿服务费，被告只能向租房户或临停户收付停车费。自2013年以来，小区物业费收费率只有30%到40%，被告处于严重亏损状态，故在原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中才明确了物业费不包含的内容及有偿收费项目。同时，拆迁安置房的土地性质为国有划拨而非出让，小区停车场不像是商品房住宅小区由全体业主通过分摊面积的方式购买并成为全体业主共有。小区停车费收取不是被告利用全体业主共有的公共区域经营产生的收益，而是合同赋予被告单独有偿收费的权利，且从入驻到被告撤场，仅有少数业主交过自己车辆的停车费，大部分业主都没有交，因此小区停车费不属于公区收益，不归小区业主所有。二、关于议事房租金。原告所称2幢2单元101、102两套房屋归全体业主所有，根据小区测绘报告，该房屋规划用途为开闭所及供电配套用房，主要作为库房由员工使用，公司收取一定费用，该房屋不是议事房，被告也没有用其对外经营并产生收益。三、被告对小区共有部分的维护、管理等产生的费用共计46万余元，小区每年产生电费、垃圾清理费、疏通、绿化等均是被告公司出资或垫付的，小区公区产生的停车棚承包费、广告费，既没有原告所称的那么多金额，更完全不足以覆盖被告支持。综上，被告在案涉小区收取的停车费，是合同约定的有偿收费项目，不是小区的公区收益，不属于全体业主共有。所谓的议事房其实是规划用途为供电配套用房的开闭所，主要用于被告堆放杂物及员工休息。小区其他的收入和支出情况，被告有相应的证件足以证明被告对小区管理投入的资金远远超过小区公区产生的收入，被告没有可供原告分配的收益。恳请贵院查明事实，驳回原告的全部诉请。 经审理查明，2007年12月10日，成华区土地统一征用开发办公室作为甲方，与成都科瑞福物业管理有限公司作为乙方，签订了《委托管理保和1期安置房协议书》，约定甲方将保和1期42875.24平方米拆迁安置房的物业管理委托乙方负责，甲方一次性支付乙方前期开办费用54000元。甲方按国家现行的物业管理有关规定向乙方提供必备的物业管理用房210平方米。另约定有物业服务费标准等内容。 成都科瑞福物业管理有限公司提交的其在2008年2月29日与张贵英的《保和一期前期物业管理服务协议》，其中第五条“其他有偿服务”中，对于机动车管理约定为：1、露天车位：2.2升以下排气量按50元/月·辆，2.2升以上按100元/月·辆，临时停放2元/次（四小时），地，地下车库50元/月·辆。临时停放3元/次（一小时），超过1小时加收1元，不足1小时按1小时计算。保和一期一届业委会对此称当时是物业公司强迫原告签订的，不是业主的真实意愿。 保和一期一届业委会提交有凌志成、黄汝群、张桂芳、曾利的停车收据，上述收据载明：机动车停车月卡或车辆停放服务费，按50元/月或250元/6个月的标准收取。原告称从2018年开始自住户才免费停车，其提交的停车收费名单显示出租车辆112辆，结束时间自2018年9月到2019年3月不等，每月100元；另有30辆，其中15辆按50元/月标准，15辆按80元/月标准，期限从2018年9月到2019年9月不等。 根据成都科瑞福物业管理有限公司提交的保和拆迁安置小区（A地块）房产测绘成果报告显示，2幢2单元1层设置为开闭所，面积229.14平方米。保和一期一届业委会另提交东虹路54号2栋2单元102号房屋等用气、用水情况，拟证明议事房一直在出租，成都科瑞福物业管理有限公司对此表示该证据只能证明房屋在使用并产生了相应能耗，不能证明出租的事实，之前提到了该房屋用作员工休息并堆放其他杂物。 保和一期一届业委会申请李玉琼出庭作证，李玉琼称2栋2单元101、102号议事房2018年出租，不清楚出租给谁了，现在没有再出租。 2009年8月27日，成都科瑞福物业管理有限公司（乙方）与成都康基融科净水设备有限公司（甲方）签订《售饮机安装合作协议》，约定在成都科瑞福物业管理有限公司负责的场地安装11台自动售饮机，其中保和一台，甲方给付乙方每年每台12**元站址租金，协议有效期一年。2011年7月12日，双方另签订了租金金额相同的《售饮机安装合作协议》，有效期限一年。保和一期一届业委会提交有收费票据一份，载明收水站租金1800元。 2010年12月31日，成都科瑞福物业管理有限公司保和管理处与袁玉均签订《小区停车场承包合同》，约定公司将东虹路54号非机动车停车场发包给后者承包管理，承包价为每月500元，承包期限1年。2018年4月27日，成都科瑞福物业管理有限公司（甲方）与王波（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将6栋地下室梯步库房出租给乙方，该库房租赁期共12个月，自2017年12月1日起至2018年11月30日止，该库房租金为200元/月，支付方式年付，本次付租赁费为2400元。2019年1月9日，成都科瑞福物业管理有限公司出具《收条》，载明收到6栋小棚租金费2018年12月-2019年1月31日二个月共400元，2019年1月31日后另有物管公司协商，再继续交费。 2018年10月8日，成都科瑞福物业管理有限公司的月收入支出表中，载明公司每月员工工资、生活费、水电气费、办公费、维修费等为41034元，每月收入为：临停费2500元，汽车月卡（80辆8000元，10辆500元，8辆640元），6栋、8栋地下室租金1000元，6栋旁棚子租金200元，国土局补贴16452元，物管费3500元，合计32792元。2018年11月30日，成都科瑞福物业管理有限公司发出通告，决定于2019年2月1日正式退出小区物业管理工作，在“保和一期停车费每月明细表”中载明：业主停车数量（50元/辆·月）138辆，租户停车数量（80元/辆·月）122辆，已收9760元，未收（业主免费）6900元，停车卡（50元/张）260张（物业公司垫支业主卡费6900元）。成都科瑞福物业管理有限公司表示该证据仅针对2018年情况，相关证明收费以票据为准，6栋、8栋地下室收入实为自行车棚收入。 成都科瑞福物业管理有限公司提交有《化粪池清掏及窖井管道疏通工程合同》，《设备销售合同书》等，拟证明其为小区公共事项所支出的部分开支情况。其提交的收入、支出明细表载明：2008年至2019年期间，其收入合计334013元，支出463242元（331135元+132107元），结余-139229元。成都科瑞福物业管理有限公司另提交相关收入、支出凭证，拟证明其收入、支出真实情况。保和一期一届业委会对此不予认可，称物业公司自负盈亏与我方公共收益无关。 2020年5月26日，保和一期一届业委会因院落公共收益返还事宜提起诉讼，发动业主投票授权业委会代表全体业主负责诉讼事宜。 保和一期一届业委会本案主张的各项费用明细计算如下：一、2008年4月至2017年12月31日，（一）业主停车费138辆（以减半计算）69×50元/月=3450元/月，租户停车费122辆（以50元计算）122×50元/月=6100元/月，（3450元/月+6100元/月）×117个月=1117350元。临停（以18年10月份减半计算）1200元/月×117个月=140400元；共计1257750元。（二）大门饮水机2012年5月-2017年12月31日共68个月，200元/月×68个月=13600元；广告：金帮从09年至17年12月计算，100元/月×108个月=10800元；国美从14年算至17年，100元×48个月=4800元。合计29200元。（三）议事房两套，以500元/月×117个月×2套=117000元。非机动车车棚1000元/月×117个月=11700元，共计128700元。（四）6栋地下室租金和消防通道共计9000元不计算在内。二、2018年停车费、广告费及其他（以2018年科瑞福给的资料计算）合计252640元。以上共计1668290元。 庭审中，成都科瑞福物业管理有限公司称小区规划停车位168个，后来对小区进行改造升级，2018年开始停车位有260个，其中业主停车大概为138辆（未收费），租户大概为122辆（收费），根据业主之间签订的合同，收费标准为50元、100元。小区车位都是没有产权的，从2008年开始小区没有那么多车辆，都是一个循序渐进的过程。非机动车棚从2010年开始500元/月，2017年改造后，从2018年开始收取1000元/月。保和一期一届业委会对此称2008年4月至2017年12月凡有汽车的业主都是交了费的，按50元/月缴纳，其也提供了部分业主收据，其他收据未找到。保和一期一届业委会另认可其向成都科瑞福物业管理有限公司领取了4200元办公费用。 上述证据，有各方当事人工商登记信息和身份信息、安置房协议书、测绘报告、前期物业管理服务协议、信息公开告知书、收费名单、租赁协议、收条、合作协议、停车场承包合同、用水用电明细、照片、通告、情况说明、欠费明细表、票据凭证等。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利“之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。对于公共收益的享有和分配，有约定按约定履行，未约定的应由小区业主共同享有。本案中，成都科瑞福物业管理有限公司基于其和成华区土地统一征用开发办公室签订的《委托管理保和1期安置房协议书》，对保和1期小区进行物业管理工作，对于保和一期一届业委会主张的各项收益，本院分别认定如下： 对于车辆停放费用，根据成都科瑞福物业管理有限公司和业主签订的《前期物业管理服务协议》，成都科瑞福物业管理有限公司和业主在“其他有偿服务”中约定了“机动车管理按政府相关标准”，具体金额分别约定为50元/月·辆、100元/月·辆和150元/月·辆，并约定了车辆临时停放收费标准，上述费用属于成都科瑞福物业管理有限公司有偿服务收费内容。原告提供的业主停车收费票据，上载明的收费标准也未超出上述费用金额，结合成都科瑞福物业管理有限公司实际收取停车费每月50元、80元、100元的标准，可以看出成都科瑞福物业管理有限公司仅是出于停车管理的需要收取的必要费用，根据故原告主张停车费收益，因双方对车位有偿收费及标准进行了约定，原告该主张无事实依据，本院不予支持。 对于保和一期一届业委会主张的饮水机收益，根据现有证据显示，成都科瑞福物业管理有限公司实际收取到的租金有与成都康基融科净水设备有限公司签订的两份《售饮机安装合作协议》，共计租金2400元，以及另外1800元，合计4200元。其他时间段收益因保和一期一届业委会未提供相应证据，本院不予支持。 对于保和一期一届业委会主张的议事房出租收益，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提交证据予以支持，若未提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利的法律后果。本案中，案涉房屋存在用水用气情况不能直接证明房屋用于出租并获取收益，保和一期一届业委会提供的证人证言，无其他证据予以印证，也不能证明其所称的具体出租金额，本院对此不予支持。保和一期一届业委会主张的广告费收益，因其未提供证据予以证明，本院对此不予支持。 对于保和一期一届业委会主张的非机动车车棚收益和6栋地下室租金，根据成都科瑞福物业管理有限公司与袁玉均签订的《小区停车场承包合同》，以及成都科瑞福物业管理有限公司自认从2010年开始收取500元/月，2018年开始收取1000元/月，本院根据上述情况，对于保和一期一届业委会主张非机动车棚收益11700元，本院予以确认。对于保和一期一届业委会主张的6栋地下室租金，根据成都科瑞福物业管理有限公司（甲方）与王波（乙方）签订《租赁协议》以及成都科瑞福物业管理有限公司出具的《收条》，可以确认成都科瑞福物业管理有限公司分别收取王波2017年12月至2019年1月31日期间租金共计2800元，其余部分，因保和一期一届业委会未提供相应证据，本院不予支持。 保和一期一届业委会主张的广告费等其他费用，因其未提供相应证据予以作证，本院对此不予支持。 综上，根据上述认定情况，案涉保和一期小区公共收益具体金额为18700元（4200元+11700元+2800元），成都科瑞福物业管理有限公司对上述收益进行管理时，付出了相应管理成本，故本院综合上述情形，酌定保和一期一届业委会享有70%收益13090元，扣除已经支付的4200元，成都科瑞福物业管理有限公司还应支付8890元。 成都科瑞福物业管理有限公司未向保和一期一届业委会支付应付收益，应向其支付利息损失，故案涉利息以应付金额8890元为基数，从2019年2月21日起计算至实际付清之日止。其中2019年8月19日前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 成都科瑞福物业管理有限公司称小区收益不足以覆盖其日常支出，本院认为，成都科瑞福物业管理有限公司与业主签订的前期物业管理服务协议中，未约定若物业公司有亏损则可以使用小区公共收益进行弥补，故对成都科瑞福物业管理有限公司该意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告成都科瑞福物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区保和一期第一届业主委员会支付东虹路54号“保和一期”小区公共区域经营性收益8890元及资金利息（以未付款8890元为基数，从2019年2月21日起计算至实际付清之日止。其中2019年8月19日前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）； 二、驳回原告成都市成华区保和一期第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8406元，由被告成都科瑞福物业管理有限公司负担56元，原告成都市成华区保和一期第一届业主委员会负担8350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  贾少朋 二〇二一年二月二十四日 书记员  杨 丽