杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初6717号 原告：杭州百德物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区花蒋路******，统一社会信用代码：913301065898823407。 法定代表人：王少军，总经理。 委托诉讼代理人：陈小露,浙江根旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨松明,浙江根旺律师事务所律师。 被告：陈国泉，男，1975年2月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告杭州百德物业管理有限公司与被告陈国泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，由审判员傅红盛独任审理，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告杭州百德物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈小露、被告陈国泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求判令被告向原告支付拖欠的物业费8203元并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月1日，原告与杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）签订物业服务委托合同，接手中光花园小区物业服务项目。2018年9月30日，原告经与浙江佳源物业管理有限公司交接成功退出中光花园小区物业服务。被告系涉案小区百合苑4-406室业主，自2014年3月1日至2018年9月30日止，共计拖欠物业费8203元（=198.88平方米×0.75元/月·平方米×55月）未付。原告曾多次与被告协商无果，故起诉要求判如所请。 被告答辩称，原告与业委会签约并在前述时间段了提供了一定的物业服务、被告系涉案房屋业主以及如需全额缴纳的物业费金额为8203元等均属实；但原告所提交的物业服务合同，并未提交相应的标书、承诺书等附件，原告不仅未按承诺履行，如承诺物业服务人员均为40岁左右的共30人，实际到位的仅有18-19人且年龄均在60岁左右，更多的是超过60岁的人员，甚至连正常的物业服务工作也没有做好，如屋顶漏水、水泵、消防设施及小区种菜、垃圾清理等；愿意缴纳一定的物业费，但要求按原告提供的物业服务实际进行处理；如果原告对其之前缺失的义务向业委会作出补偿的，则愿意全额缴纳相应时段的物业费。要求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的不动产权属信息1份拟证明被告系涉案房屋业主，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实，本院认定如下： 原告提交了富阳中光花园物业服务委托合同1份9页（复印件），拟证明原告与中光花园业委会于2014年3月1日签订物业服务委托合同。被告质证认为，真实性无异议，但原告未提交对其极其不利的三个附件，而该附件与合同组成一份完整的合同。本院审核后对其本身的真实性予以确认。 原告提交了2018年和2020年律师函、快递单、物流查询信息各2份，拟证明原告于2018年5月10日、2020年8月10日通过邮寄律师函的方式向被告催缴物业费且该函件已由被告签收。被告质证认为无异议，但收函后，按函件上的电话号码进行了联系，提出了原告在提供物业服务过程中存在的缺陷情况。本院审核后对其本身的真实性予以确认。 被告提交了中光花园物业小区业主群的微信聊天记录30页（打印件，被告称系此前根据聊天内容截图后保留在云盘中打印形成，原来的手机已损坏，已无法出示原始载体）。原告质证认为，虽然经与保留在被告手机云盘中的图片进行了核对，但并未看到真正的原件，部分截图反映的是2016年及之后的事，无法确定其证明目的；如果原告未做到位，可由业委会另案起诉，业主仍应按合同约定交纳物业费。本院审核后认为，相应的微信聊天内容，系截图后打印形成，因未出示原始载体，其真实性无法予以确认；即使其真实性能予以确认，经审核截屏内容，所反映的时间段在2016年4月25日至2017年3月20日，小区业主反映的内容有：百合苑8旁边路上有个大洞需修补到现在还没人来处理、拐弯不可以停车地方都打上软桩、3月初申请换门到现在一点反应也没有、中光物业几乎没人值守、把这个物业赶出小区、有时间去看一下会所现在是垃圾成堆、报修电话打过去有人接也没用根本不会理你、楼下放垃圾桶的地方不知谁家不要的沙发和床垫放在那里快两个月了、草坪里不是菜地就是各种垃圾、这种小区环境说实话卖房子都困难、玉兰苑10幢下面也不知谁家的装修垃圾放在绿化带成垃圾场了、百德两次通知说清理菜地和走廊杂物一次都没做到、制度及承诺都有但不做就是懒政作风、被菜地和人粪臭味包围、百德从未清理过水箱等等；物业客服有“保安人员我们也会增加、年纪轻的这点工资不肯来”等回复意见；微信截图中还有装修垃圾堆放、宣传橱窗内栏板破损等现象。 被告提交了《承诺书》1份（打印件），拟证明原告未做好承诺的事项。原告质证认为，确实有该份承诺书，门卫智能系统确实未安装，但实际由原告的物业人员对大门进行管理，其他承诺事项均已落实到位，如水管破裂、二次供水等，即原告履行了主要义务。本院审核后对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月12日，原告作出《承诺书》：一、物业服务工作计划与承诺：1、门卫：对小区大门进行智能化车号蓝牙自动设别功能系统安装（费用由物业商铺租金支出），对小区车辆进出进行蓝牙与打卡计时管理，车辆有序停放；大门口门卫安排40左右岁具备安保资格证人员进行24小时管理，形象与动作规范，设立3人进行24小时小区昼夜进行人防不间断巡逻；2、卫生：投入较多力量将对现有卫生状况进行再彻底清理，处理垃圾死角与公共部位及没装楼顶的水箱卫生清理；进行垃圾房建设，垃圾桶进入垃圾房；3、绿化：进场后在三个月内对绿化进行培土与补种花卉苗木并保证成活率活动；4、供水：对小区二次供水进行一月抄表，及时发现水管渗漏通行状况：对一户一表改造进行全力协助；5、财务：每月进行财务盈亏核算，及时发现亏损与盈利状况，并向各业主进行公布；6、物业费收缴：每年在3月、9月分别向业主收缴当年上半年与下半年的物业管理费；7、禁止：禁止小区内业主种植蔬菜与养殖畜禽的行为发生；8、排屋、别墅特别服务……二、现管物业项目踏勘结论：实地考察结果为所管小区卫生状况优良、绿化草坪整洁、车辆进出与停放有序、垃圾停房管理，楼道清扫整洁，物业价格合理，小区内24小时客服、巡逻人员不断，业主反映情况优良、处置免费与迅速，业主反映普遍赞同；总体得分优良；三、物业费收入与支出现况：该物业对中光物业管理收费预算在90%以上为基础，中光物业财务账目对业委会与业主进行独立核算且每季公布明细；四、公司基本情况：百德公司是一家具有三级资质企业的独立法人，目前管理的物业有普通多层住宅、中高档住宅、别墅、综合性商务物业及厂房；公司总经理具有多年国家一级物业企业的管理经验；当前直接亲自管理的楼盘有萧山城中花园、山荫小区、丽水龙潭新城，同时兼任杭州滨江景江湾、景月湾别墅区的物业经理管理及二处厂房的项目经理工作；五、对接管中光花园小区物业价格确定：根据上述服务承诺及物业费收缴率90%的标准要求，中光花园最后物业价格：多层0.75元/平方米、叠排1.00元/平方米、连排1.20元/平方米、别墅1.50元/平方米、商铺0.80元/平方米、会馆1.50元/平方米。 2014年3月1日，原告与杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）签订《物业服务委托合同》，开始为中光花园小区提供物业服务，至2018年9月30日退出。 被告系涉案小区百合苑4号406室业主，为多层房屋，建筑面积为198.88平方米。被告称，当时涉案小区的消防设施存在缺失情况，原告进驻时曾承诺由其安装处理，但最终并未处理。 2018年5月和2020年8月，原告分别通过北京炜衡（杭州）律师事务所、浙江根旺律师事务所向被告发出《律师函》，催缴拖欠的物业费。 案经协调，未成。 本院认为，自2014年3月1日至2018年9月30日止的55个月时间内，涉案小区的物业服务由原告提供的事实清楚，本案讼争的焦点为原告提供的服务是否存在缺陷以及作为业主的被告是否可以少缴甚至拒缴方式进行对抗？ 针对原告提供的物业服务存在缺陷的问题，被告仅提供了部分微信聊天记录打印件及《承诺书》，首先微信聊天记录打印件的内容，即使其真实性可以确认，所反映的内容仅反映了某一个时间段内的其中一部分，并不具有连贯性；而物业管理企业是通过合同约定提供物业管理区域公共服务的，物业管理费则由保洁费、保安费、绿化费等组成，大部分用于小区公共部分的管理、共用设备设施维护费，并非针对专门某个业主的服务；当合同约定的双方如发生质价争议时，应按合同法的相关规定解决，业主个人不能概以拒缴或少缴物业管理费的方式解决争议。故原告诉请被告缴纳拖欠物业费8203元（=198.88平方米×0.75元/月·平方米×55月）的请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告陈国泉支付原告杭州百德物业管理有限公司物业费8203元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈国泉负担。 原告杭州百德物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈国泉于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  傅红盛 二〇二一年二月九日 书记员  吴翰佩