重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1400号上诉人（原审被告）：刘安雨，男，汉族，1980年03月24日出生，住重庆市綦江区。被上诉人（原审原告）：重庆千山万水置业有限公司，住所地重庆市綦江区。法定代表人：翁春涛，经理。委托诉讼代理人：魏来，男，汉族，1987年8月24日出生，住重庆市綦江区。上诉人刘安雨因与被上诉人重庆千山万水置业有限公司（以下简称千山万水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘安雨上诉请求：撤销一审判决第二项和第三项，依法改判驳回千山万水公司的租金和违约金的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由千山万水公司负担。事实和理由：1.新冠疫情期间，上诉人已经明确告知被上诉人解除租赁合同，被上诉人没有提出异议。双方之间的租赁合同已经解除，不存在欠付租金的事实，不存在违约行为。2.新冠疫情属于不可抗力，根据租赁合同第六条约定，因不可抗力导致合同无法继续履行或提前终止的，双方互不追究对方责任。3.双方约定的违约金过高，应该调整违约金。千山万水公司辩称，千山万水公司从未收到刘安雨要求解除合同的通知，即便其有通知，其通知的是物管方，对千山万水公司不发生任何效力。新冠疫情防控并未造成租赁合同的目的无法实现，并且根据租赁合同约定，刘安雨应在2020年1月13日前支付2020年1月23日之后的租金，而此时重庆市还未采取疫情防控措施，不能免除租金支付义务。由于刘安雨的违约行为，导致千山万水公司预期租金和房屋空置费等损失，约定的违约金并未超过损失的30%，故不应调整违约金。千山万水公司向一审法院起诉请求：1、判令刘安雨立即向千山万水公司支付欠付的房屋租金21754元（暂定，自2020年1月23日至2020年7月22日）；2、判令刘安雨支付租赁优惠期尚欠租金8778元（按租赁合同第十条第一款）；3、判令刘安雨向千山万水公司支付违约金25692元（按租赁合同第十条第一款）；4、判令解除《租赁合同》，判令刘安雨立即腾退搬离并交付该租赁房屋；5、本案诉讼费用由刘安雨承担。一审法院认定事实：2019年4月2日，千山万水公司（甲方）与刘安雨（乙方）签订《租赁合同》（合同编号QSBD-0076），约定千山万水公司将位于重庆市綦江区通惠大道2号千山半岛国际A区34号楼1-15商铺出租给刘安雨，租赁期限从2019年6月23日起至2021年6月22日止；租赁场地遵循“先交费后使用”原则，第一年租赁优惠期为1个月，从2019年6月23日起至2019年7月22日止，租赁优惠期租金共计130元，租赁优惠期之后从2019年7月23日起至2020年6月22日止，月租金为4282元；第二年租赁优惠期为一个月，从2020年6月23日起至2020年7月22日止，租赁优惠期租金344元；租赁优惠期之后从2020年7月23日起至2021年6月22日止，月租金4496元；支付方式为每个月支付，第一期租金在双方签订租赁合同之时由乙方一次性支付给甲方，第二期的租金应在上一期租金对应的期限到期前10日内支付给甲方，之后每期租金的计租时间及支付时间以此类推；商铺租赁保证金为12846元，在双方签订合同之时由乙方一次性支付给甲方；在合同有效期内，若因乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同的，乙方应清偿所有拖欠费用，同意按当年合同年租金总额50%的标准向甲方支付违约金，所交纳的保证金不予退还，并不享有租赁优惠期，需按当年常规租金标准一次性补偿租金给甲方；若乙方欠缴任何费用超过30日仍未足额缴纳的，甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的保证金作为违约金不予退还；双方还就其他权利义务在合同中进行了约定。后千山万水公司将约定商铺交给刘安雨使用，但刘安雨未按约定向千山万水公司交纳2020年1月23日后的租金。千山万水公司于2020年5月8日、2020年5月9日在案涉门面张贴了租金催缴函，并陈述向刘安雨寄送了律师函，刘安雨至今未支付，千山万水公司遂诉至一审法院。千山万水公司陈述，目前刘安雨已未在租赁门面经营，也没有提交书面的要求终止合同的申请，未向千山万水公司交还房屋。上述事实，有千山万水公司的陈述、《租赁合同》、租金催缴函等证据证实，并经一审庭审质证和一审法院审查，予以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行权利并享有义务。本案中，刘安雨与千山万水公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。刘安雨在租用千山万水公司房屋后未按约定期限交纳2020年1月23日后的租金，且在千山万水公司催收后仍未缴纳，其行为已属违约，应当按合同约定或法律规定承担相应违约责任。现千山万水公司起诉要求解除《租赁合同》，并要求刘安雨交回租赁房屋、支付到期租金、支付违约金及补足第一年优惠期租金的请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于租金，刘安雨未缴纳的2020年1月23日至2020年7月22日期间租金（含第二年优惠期租金）为25906元（4282元/月×5个月＋4496元×1个月），第一年优惠期租金补足部分为4152元（4282/月-已付130元），前述租金共计30058元；对于违约金，根据双方约定，应为当年租金（4282元×12个月）的50%，即25692元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、解除原告重庆千山万水置业有限公司与被告刘安雨于2019年4月2日签订的《租赁合同》（合同编号QSBD-0076），被告刘安雨在本判决生效后5日内将该租赁房屋退还原告重庆千山万水置业有限公司；二、被告刘安雨在本判决生效后5日内支付原告重庆千山万水置业有限公司租金30058元（含优惠期租金）、违约金25692元，合计55750元；三、驳回原告重庆千山万水置业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费1206元，减半收取计603元，由被告刘安雨负担（此费已由原告重庆千山万水置业有限公司预交，被告刘安雨在履行前述给付义务时一并支付原告重庆千山万水置业有限公司）”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在重庆地区，新冠疫情虽然对租赁房屋从事经营活动造成一定的影响，但是在疫情防控措施放松后仍可继续经营，不足以导致合同无法继续履行或提前终止。刘安雨并不能依该约定而不承担租金支付义务，且也并不因此而享有合同单方解除权。刘安雨上诉陈述其已经告知千山万水公司解除合同，但并未举示证据证明，即使刘安雨在新冠疫情期间已经告知千山万水公司解除合同，但因其不享有合同单方解除权，不论千山万水公司有无提出异议，该行为也不发生解除合同的效力。另外，刘安雨也未举示证据证明其与千山万水公司协议解除了租赁合同。故刘安雨认为双方合同已经解除且因新冠疫情不承担责任的理由不成立。双方租赁合同并未解除，且刘安雨在2020年7月22日前未返还案涉房屋，其应该支付租金。一审判决支付2020年1月23日至2020年7月22日期间的租金正确。刘安雨未按约支付租金，且经千山万水公司催告后仍不支付租金，已经构成违约。根据合同约定，刘安雨应补足第一年优惠期的租金，并承担违约责任。一审法院对于补足的租金计算正确，本院予以维持。刘安雨逾期未支付租金致合同被解除，给千山万水公司造成租金占用费损失和房屋寻租的空置损失，双方合同约定的当年合同年租金总额的50%作为违约金高于其损失，且刘安雨主要因新冠疫情影响，经营困难而未支付租金，主观恶意较小，结合房屋空置时间和双方过错，基于公平原则，就刘安雨违约行为应承担的全部违约责任，本院酌情确定违约金为12846元。综上所述，刘安雨的上诉请求部分成立。由于刘安雨一审未出庭，二审提出调整违约金，本院根据该新事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初6241号民事判决第一项；二、撤销重庆市綦江区人民法院（2020）渝0110民初6241号民事判决第二项、第三项；三、刘安雨在本判决生效后5日内支付重庆千山万水置业有限公司租金30058元（含优惠期租金）、违约金12846元，合计42904元；四、驳回重庆千山万水置业有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费1206元，减半收取603元，由刘安雨负担。二审案件受理费1206元，由刘安雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 夏兴芸审 判 员 倪洪杰二〇二一年二月二十三日法官助理 吴晓亮书 记 员 梁诗玉