浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2321号上诉人（原审被告）：吴雪梅，女，1978年12月7日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人：杜利花，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴中立，男，1945年5月29日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：郭杏珍，女，1951年5月5日出生，汉族，住嘉兴市。被上诉人（原审原告）：吴某2，男，1974年11月6日出生，汉族，户籍所在地嘉兴市南湖区，现住嘉兴市。上诉人吴雪梅为与被上诉人吴中立、吴某2、郭杏珍分家析产纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情疑难复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。吴雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴中立、吴某2、郭杏珍的诉讼请求。事实和理由：一、一审未查明争议房产即义庄南区169号房屋权利人的事实，在吴中立、吴某2、郭杏珍没有证据的情况下，作出确权判决认定事实不清，证据不足。（一）吴中立、吴某2的户口已迁出义庄村，户口性质为非农业家庭户，已经失去了义庄村集体经济组织成员资格，不再是宅基地使用权的主体。2002年4月拆迁时，农业户口的家庭成员只有郭杏珍、吴雪梅。虽然吴中立于2012年5月户口迁回郭杏珍户，但建造争议房屋时没有吴中立的名额。（二）2018年5月16日，郭杏珍、吴中立、吴雪梅签订户主变更协议，一致同意吴雪梅作为本户宅基地和住房登记的申请人。义庄村委会出具了“原户主郭杏珍因年老原因经充分协商，现户主更名为吴雪梅”的情况说明。（三）秀洲区农村居民住宅建设申请表中，户主为吴雪梅，家庭成员为吴雪梅、郭杏珍，于2019年7月29日获得产权登记，房屋所有权人为“吴雪梅户”，房屋共有情况为“共同共有”，具有法律效力。故争议房屋的产权人只有吴雪梅、郭杏珍，郭杏珍有权处分自己的份额，但无权处分吴雪梅的份额，吴中立更是无权处分。吴雪梅居住在争议房屋是基于房屋所有权，任何人无权要求腾退。（四）吴中立、吴某2、郭杏珍没有证据证明争议房屋归其所有。二、一审判决没有遵循《分家协议》是错误的。（一）《分家协议》中“居住”与争议房屋的产权归属相互印证，但一审判决曲解了“居住”的意思，将居住权等同于所有权。根据《中华人民共和国民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。吴中立、吴某2、郭杏珍很清楚争议房屋的权利归属，故2017年4月分家时达成这样的分家协议，2018年5月变更户主时吴中立、郭杏珍签字表示认可。故吴中立、吴某2、郭杏珍居住于争议房屋是居住权并非所有权。（二）一审中吴某1、吴中威的证言都是主观臆断，不能客观中立地作证，一审予以采信违反证据规则。2017年分家在前，2018年争议房屋权属登记在后，分家协议又与产权登记相吻合，根据证据规则，经过审批的行政确权登记的证明力大于证人证言，即产权登记证明足以推翻证人证言，何况证人说不知道、记不太清楚。（三）《分家协议》中没有要求吴雪梅腾退争议房屋的约定，一审判决吴雪梅腾退错误。三、一审判决超越诉讼请求，对未经质证的证据予以认定。（一）一审两次庭审吴中立、吴某2、郭杏珍均未变更诉讼请求。在第二次庭审中，审判长问吴某2第四项诉请是不是要求产权登记，吴某2回答房产权恢复到原状，就是写郭杏珍的名字。吴某2已经说得很明白，就是争议房屋产权证写郭杏珍的名字。但审判长一直纠缠这个问题，后又问吴某2是要产权还是居住权，产权是否是确认争议房屋归吴中立、吴某2、郭杏珍共同所有，吴某2回答对，是房屋所有权。这样一来，吴中立、吴某2、郭杏珍的诉请变为对争议房屋确权。（二）吴某2于庭后提供的《原告对426号案件第4项诉请之释明》还是坚持起诉时的诉讼请求。一审判决争议房屋归吴某2所有，吴中立、郭杏珍、吴雪梅协助吴某2办理产权登记手续，实属超越诉讼请求范围。（三）吴某2于庭后提供的吴中立、吴某2、郭杏珍对争议房产确权之协议，未经质证，一审直接将房屋确权在吴某2名下，显然违反证据规则。四、吴中立、吴某2不是本案适格当事人。争议房屋是农村宅基地自建房，产权人是吴雪梅和郭杏珍，吴中立、吴某2无权请求确权。吴中立辩称，造房子时吴中立也签名的，户主原来是郭杏珍，领房产证时吴雪梅改成自己，吴雪珍把家里弄的乱七八糟，吴中立等回家都没地方住，连楼梯上也放满了东西。被拆迁的房子是吴中立和郭杏珍造的，当时吴雪梅还没有工作。吴某2辩称，一、分家协议约定争议房产就是归吴中立、吴某2、郭杏珍所有，作出登记改变是分家之后，但是争议房屋还不能确权登记，按照分家协议该房屋是吴中立、吴某2、郭杏珍的，131号房产才系吴雪梅的。吴雪梅认为一审判决没有遵循双方约定是错误的。二、吴雪梅认为争议房屋所在土地是宅基地，应当提供相应的证据。三、一审判决没有超越诉讼请求，父母处分自己的财产给其中一个子女是父母的权利。郭杏珍二审中未作答辩。吴中立、吴某2、郭杏珍向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年4月8日所签《分家协议》之效力；2.责令吴雪梅于判决生效之日起一个月内按《分家协议》之规定从义庄南区169号腾退；3.责令吴雪梅于判决生效之日起一周内配合吴中立、吴某2、郭杏珍将其于2018年6月1日所作的对家庭户口簿中户主的变更恢复原状；4.责令吴雪梅于判决生效之日起至户籍恢复原状之后一周内配合吴中立、吴某2、郭杏珍至不动产登记中心将其于2019年7月29日因违反《分家协议》所作的不实登记进行更正，以排除吴中立、吴某2、郭杏珍确权的障碍。一审法院认定事实：吴中立、郭杏珍系夫妻关系，育有一子吴某2，一女吴雪梅。吴中立、郭杏珍出资建造原义庄村2组、建筑面积107.3㎡的房屋。2002年4月13日，郭杏珍与嘉北工业园区佳园实业开发公司（以下简称佳园开发公司）签订《房屋拆迁及移地重建协议》，约定郭杏珍户同意自行拆除移地重建原义庄村2组、建筑面积107.3㎡的房屋及附属设施，佳园开发公司补偿其27324.7元，并同意其在17号地块建造占地面积115㎡的房屋。后，郭杏珍户在嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号××层住宅房屋一处，于2005年1月1日竣工，并于2019年7月29日办理了产权登记，使用土地面积115㎡，建筑面积366.84㎡，房屋所有权人登记为“吴雪梅（户）”，房屋共有情况登记为“共同共有”。2015年6月24日，由秀洲区工业园区、新城街道和义庄村相关单位领导在秀洲区工业园区会议室，就吴雪梅提交的申请老房子翻建三层（落地面积145㎡）信访的事项进行协调讨论，同意吴雪梅提交的申请事项。吴雪梅户新的宅基地需在老宅地址上原址翻建，并符合统一规划。2015年7月25日前由秀洲区工业园区和新城街道办事处负责放样，该房屋于2016年7月建造完毕。房屋坐落于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号，为合法建筑。2017年4月8日，吴中立、吴某2、郭杏珍与吴雪梅签订了《分家协议》，约定：“吴中立、郭杏珍、吴某2居住于义庄新村南区××号，吴雪梅获得义庄新村南区131号”。协议同时载明“父母原存放于吴雪梅处的存款、土地补偿费全部归吴雪梅所有”“今后赡养父母的义务全部由吴某2承担，与吴雪梅无关”。《分家协议》签订后，因吴雪梅未按协议内容履行，将自己登记为义庄南区169号房屋的户主，并与吴中立、吴某2、郭杏珍共同居住于该房屋，吴中立、吴某2、郭杏珍提起诉讼。一审法院认为，当事人于2017年4月8日签订的《分家协议》系双方真实意思表示，协议中“今后赡养父母的义务全部由吴某2承担，与吴雪梅无关”之约定违反法律的强制性规定，应为无效条款，但该部分约定不影响协议其他部分效力，故对其余部分的效力，予以确认。审理过程中，吴中立、郭杏珍均表示按《分家协议》约定，其对义庄新村南区××号房屋享有居住权，自愿放弃对共有房屋的份额，系对自己权利的处分，故吴中立、吴某2、郭杏珍诉请判令坐落于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号房屋归吴某2所有，坐落于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号的房屋归吴雪梅所有，吴雪梅腾退义庄南区169号房屋，未违反双方约定，亦未违反法律规定，对上述诉请，予以支持，吴中立、郭杏珍、吴雪梅应协助吴某2办理嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号房屋的产权登记手续，由此产生的费用由吴某2承担。吴中立、吴某2、郭杏珍诉请判令吴雪梅配合变更户籍登记，不属于人民法院民事案件受案范围，不予支持。综上，对吴中立、郭杏珍、吴某2的部分诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴中立、郭杏珍、吴某2与吴雪梅于2017年4月8日签订的《分家协议》，除“今后赡养父母的义务全部由吴某2承担，与吴雪梅无关”的内容外，合法有效；二、位于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号建筑面积为366.84㎡的房产归吴某2所有，吴中立、郭杏珍及吴雪梅于判决生效之日起三十日内协助吴某2办理产权登记手续，由此产生的费用由吴某2承担；位于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号占地面积为145㎡的房产归吴雪梅所有；三、吴雪梅于判决生效之日起三十日内腾退位于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号房屋；四、驳回吴中立、郭杏珍、吴某2的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由吴中立、郭杏珍、吴某2负担。二审中，上诉人吴雪梅提供了以下证据：证据1.不动产登记信息查询证明及农村居民住宅建设申请表，证明争议房屋所有权归吴雪梅和郭杏珍，所在土地是农村宅基地，与吴中立、吴某2无关。证据2.户主变更协议及情况说明，协议中吴雪梅、吴中立、郭杏珍均签名，有两名社区人员见证，证明家人一致同意将户主由郭杏珍变更为吴雪梅，争议房屋归吴雪梅所有，与分家协议中约定吴中立、郭杏珍、吴某2有居住权相吻合。吴某2质证认为，不动产登记查询结果无效，不能因此认定争议房屋所在土地系农村宅基地；农村居民住宅建设申请表也是无效的，不能够证明这个房屋系吴雪梅个人的。户主变更协议和情况说明不是当事人的真实意思表示，街道并未对当事人进行询问。吴中立质证认为，证据1真实性无异议，但不能证明争议房屋是吴雪梅的。吴中立、郭杏珍不认识字，吴雪梅把户口本拿去之后说要分家，当时131幢也造好了，我们想分家也好，131幢归吴雪梅，169号就归吴中立、郭杏珍和吴某2，变更户主吴中立是不知道的，吴雪梅只是说要分家让吴中立、郭杏珍签字。情况说明是吴雪梅让村委会盖章的，没有街道盖章，不予认可。被上诉人吴中立、郭杏珍、吴某2在二审中未提交新的证据。本院认证认为，对证据1的真实性予以认定，可以证明争议房屋的产权登记情况。证据2涉及的户主变更问题，与本案争议房屋处理无关联，不予认定。经审理，本院除对一审认定的事实予以确认外，二审另查明，1.嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号房屋用地为农村宅基地。吴某2的现户籍地为嘉兴市南湖区。2.一审审理中，吴中立、郭杏珍、吴某2向一审法院提交了《对义庄南区169号房产确权之协议》，吴中立、郭杏珍自愿将《分家协议》中属于吴中立、郭杏珍、吴某2的169号房产确权在吴某2名下，但保留对该房产的居住权。3.《嘉兴市秀洲区人民政府办公室关于印发秀洲区农村宅基地及住房登记实施细则（试行）的通知》第十八条规定：申请农村宅基地及住房转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，不动产登记机构不予办理。非本农村集体经济组织成员的农村居民或城镇居民，以依法继承方式取得农村房屋的，准予确权登记，并在权属证书附记栏内注明“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。本院认为，吴中立、郭杏珍、吴某2与吴雪梅于2017年4月8日签订的《分家协议》系当事人的真实意思表示，除“今后赡养父母的义务全部由吴某2承担，与吴雪梅无关”外，其余内容不违反法律规定，合法有效。对协议中约定的“吴中立、郭杏珍、吴某2居住于义庄新村南区××号”一节，双方理解存在争议。吴雪梅上诉认为其仍享有169号房屋的产权，仅是同意让吴中立、郭杏珍、吴某2居住；而吴中立、郭杏珍、吴某2则认为上述约定的意思是169号房屋归吴中立、郭杏珍、吴某2所有。对此，应结合协议的性质、有关条款及其他证据等予以综合分析，以确定当事人的真实意思。本案中，当事人签订的协议名称为《分家协议》，顾名思义，是家庭成员就家庭财产进行分配的协议。在约定“吴中立、郭杏珍、吴某2居住于义庄新村南区××号”的同时，还约定吴雪梅取得义庄新村南区131号房屋，并对父母存款、土地补偿费、赡养等问题作出处理。协议中签字的见证人吴某1、吴中威一审出庭作证时均陈述当时讲好“两套房子兄妹两人一人一套”。结合协议的名称、前后内容以及见证人的证言，当事人实际上是对两套房屋的归属进行了分割，这也符合农村的习惯做法。如果将“居住于”仅理解为居住的字面意思，两套房屋产权、存款等都归吴雪梅所有，吴某2承担全部赡养义务，显然不符合常理。因此，《分家协议》虽载明吴中立、郭杏珍、吴某2“居住于”义庄新村南区××号，但真实意思应为169号房屋归吴中立、郭杏珍、吴某2所有。吴中立、郭杏珍、吴某2在本案中请求吴雪梅从169号房屋中腾退，一审予以支持，符合《分家协议》的约定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉《分家协议》《对义庄南区169号房产确权之协议》均是当事人的真实意思表示，但协议涉及的169号房屋系在农村宅基地上建造的房屋，吴某2并非该房屋所在村集体经济组织成员，根据法律规定和当地不动产登记部门的登记政策，案涉房屋现无法过户登记至吴某2名下。因此，一审判决确认169号房屋归吴某2所有，吴雪梅、郭杏珍、吴中立协助吴某2办理产权登记手续，实际上难以履行，该判项应予以撤销。当事人可在符合规定条件时再请求办理产权登记手续。综上所述，吴雪梅的上诉请求部分成立，二审根据新查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初426号民事判决第一、三项；即“一、吴中立、郭杏珍、吴某2与吴雪梅于2017年4月8日签订的《分家协议》，除‘今后赡养父母的义务全部由吴某2承担，与吴雪梅无关’的内容外，合法有效”“三、吴雪梅于本判决生效之日起三十日内腾退位于嘉兴市秀洲区××街××庄××村××号房屋”；二、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初426号民事判决第二、四项；三、驳回吴中立、郭杏珍、吴某2的其他诉讼请求。一审案件受理费80元由吴中立、郭杏珍、吴某2负担，二审案件受理费80元由上诉人吴雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年二月二十三日书记员 黄晓琴书记员 胡玉婷