江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终620号上诉人（原审被告）：孙乐，女，1983年1月出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司。住所地：江西南昌高新区。负责人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：文丽娟，女，1990年3月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市高新技术开发区。上诉人孙乐因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司（下称世邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙乐，被上诉人世邦物业的委托诉讼代理人文丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙乐提出上诉请求：撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初2611号民事判决中第一项，并依法予以改判。事实和理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《前期物业管理服务协议》有不当行为，存在违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人存在多处违约行为，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。综上所述，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。世邦物业辩称：物业服务合同是一种特殊的商务合同，具有动态性、涉众性等特点，物业公司为整个小区提供管理服务，而物业服务费是用于小区维护保养，维持小区正常持续运营所必需的费用，因此若允许业主拒付物业费则可能导致物业公司对小区的维护管理难以为继，从而使小区其他业主共同利益遭受损害，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。世邦物业向一审法院起诉请求：1、孙乐立即向其支付2018年1月至2020年6月的物业管理服务费的19827元；2、孙乐立即向其支付滞纳金27161元，违约金自欠缴月份当月16日起按日千分之三的标准计算至孙乐还款之日止；3、该案诉讼费用由孙乐承担。一审法院认定事实：孙乐是XXXX小区别墅区XXX栋XXX的业主，于2017年10月20日收房，尚未入住小区。收房当日，孙乐与世邦物业签订前期物业服务协议，约定世邦物业向孙乐提供物业服务；其中，世邦物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；孙乐有权监督世邦物业的物业服务行为，就物业服务的有关问题提出意见和建议；高层住宅2.6元/月/㎡，别墅住宅3.8元/月/㎡，业主于收房时先预交半年的物业服务费，之后按季度交纳，于每季度第1个月1日至15日内交纳当季度物业服务费及上月水电公摊费；逾期交纳的，世邦物业有权要求孙乐支付从拖延之日起每日按欠缴费用的百分之一加收的违约金。孙乐收房后未向世邦物业交物业费。一审法院认为：世邦物业与孙乐签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，成立并生效。世邦物业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。世邦物业作为前期物业选聘单位依约向孙乐提供物业服务，孙乐应依约交纳物业服务费用。世邦物业要求孙乐支付2018年1月至2020年6月30日的物业费，孙乐提出其与地产工作人员杨杨谈过物业费减免事宜，但未提交证明世邦物业同意减免的证据，故在无其他相反证据的情况下，对世邦物业的前述主张予以支持；孙乐陈述其房屋面积为170多㎡，世邦物业陈述为171.21㎡，故视为孙乐的房屋面积为171.21㎡，孙乐应支付物业费19517.94元（171.21㎡×3.8元/月/㎡×30个月）。鉴于世邦物业在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，且是造成孙乐未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对世邦物业主张的违约金，不予支持。关于孙乐提到的问题，其中，关于别墅区和高层区的隔离问题，孙乐确认小区规划的确未对两区隔离做相关设计，世邦物业在处理该问题上，首先应遵循小区的规划设计，其次要兼顾小区所有业主生活实际，依法依规进行处理；关于孙乐房屋存在漏水等房屋质量问题，世邦物业应及时向开发商反映，在业主和开发商之间架好沟通和解决问题的桥梁；关于车行闸的显示屏等问题，世邦物业应及时排查和维修；关于别墅区业主非机动车不能进入小区的问题，鉴于别墅区房屋结构与高层区房屋结构不同，世邦物业应当从方便业主生活的角度，依照相关法律程序对非机动车的出入进行灵活管理；关于卫生、保安问题，世邦物业应回头看，有则改之，无则加勉，不断完善小区的物业服务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、孙乐于该判决生效之日起十五日内向福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司支付2018年1月至2020年6月30日的物业费19517.94元。二、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，减半收取计422.5元，由孙乐负担。二审期间，上诉人孙乐向本院提交一组新证据。证据1、提供一份与被上诉人工作人员杨X的聊天记录，欲证明高压线下地、门禁会做、物业费会减免。证据2、别墅南大门开通使用的图片时间，欲证明涉案别墅才开通了门，不符合收房条件，路是2019年5月才通，其是在2018年10月在质监局调解的情形下才收的房。证据3、一组图片，欲证明物业不作为、涉黑暴力收费、业主集体签名、可视对讲机至今未安装。证据4、与地产公司的一段通话录音，欲证明地产公司工作人员对其明确表示电脑上记载了可以减免涉案房屋物业费7930.80元。被上诉人世邦物业对上诉人提交的证据质证认为：针对证据1，对该证据真实性无法证实；针对证据2，别墅南门开通时间是在市政维修道路完成后，物业把南门开通，在南门未开通期间，地产在交房期间特开通了一条消防通道供业主进出，并未影响到业主正常进出。针对证据3，物业服务是一个长期动态的过程，在日常工作当中可能会有一些瑕疵，但是在业主反馈后也会在第一时间整改完成，关于暴力收费，物业也是正常上门收取物业费，没有采用暴力。可视对讲是因为前期部分别墅业主装修时挖断了线路，物业公司联系了地产公司且找到了原始规划图纸，近期也安排了师傅进行维修。针对证据4，真实性无法证实，我方不予认可，物业公司没有承诺给上诉人减免物业费。双方对一审查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人孙乐是否应向世邦物业交纳2018年1月1日起至2020年6月30日物业服务费19517.94元。世邦物业与孙乐签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。世邦物业依约向孙乐提供物业服务，孙乐亦应依约交纳物业服务费。孙乐提出世邦物业在履约过程中存在违约行为，其不应向世邦物业缴纳物业费的上诉理由，经查，关于房屋存在漏水等房屋质量问题，因房屋存在质量问题不属于物业公司的管理范畴，孙乐应向开发商反映并要求解决；关于小区南门的问题，孙乐主张其收房时已与开发商达成协议，在南门未开放前免交物业费，但未提供证据证明；关于增设高层与别墅间的隔离问题，从小区总平面规划图看，高层与别墅间并未规划隔离，物业未设置隔离并非物业的过错；关于可视门禁对讲系统、车辆入口显示屏等问题，世邦物业在以上设备出现问题后，未及时排查及维修，确实存在管理疏忽。综上所述，一审法院在考虑到世邦物业提供物业服务期间确存在不足和瑕疵的情况下，已判决驳回对世邦物业关于滞纳金的主张，孙乐理应向世邦物业交纳2018年1月1日起至2020年6月30日物业服务费19517.94元。故孙乐提出的上诉理由，于法无据，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人孙乐负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二一年二月二十六日书记员 陈 琦书记员 叶斯敏