湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终49号上诉人（一审原告）：湖南豪门物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路明辉大厦****。法定代表人：易军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨萃，湖南湘智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹仁云，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨映刚，女，1979年4月26日出生，汉族，住岳阳市君山区，现住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：吴泽强，男，1971年8月8日出生，汉族，住岳阳市君山区，现住岳阳市君山区，系杨映刚爱人。上诉人湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门物业）因与被上诉人杨映刚物业服务合同纠纷一案，不服君山区人民法院（2020）湘0611民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪门物业上诉请求：1、撤销君山区人民法院（2020）湘0611民初817号民事判决并改判由被上诉人按建筑面积0.65元每月每平方米之标准向上诉人支付物业管理费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,对案件基本事实认定存在严重偏差,应当予以撤销并改判。1、一审法院错误归纳案件争议焦点,对于被上诉人主张小区楼顶公共区域漏水,下雨天小区公共面积被淹等本属于建筑施工质量问题或自然灾害等不可抗力的问题错误认定为上诉人没有及时、积极的采取措施解决,存在未按合同约定全面履行义务,属于认定事实错误。一审法院认定上诉人应当承担应收物业费20%的责任,没有事实和法律依据。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》，上诉人按照约定提供了基本的物业管理与服务,聘请了若干保安、保洁人员为小区提供了保安和环境卫生服务,并对小区公共部位和公用设施设备进行了修缮和维护等管理服务。小区楼顶漏水属于开发商在建筑时所产生的质量问题,在五年的工程保质期内应当由开发商承担维修责任,在保质期满后由业主委员会决议动用维修基金进行维修。上诉人在物业管理过程中行使的是管理权,房屋质量问题导致的漏水和下雨后公共部位的积水过错不在上诉人,一审法院认定上诉人没有及时、积极采取措施解决,属于认定案件基本事实错误。2、根据《前期物业管理服务合同》第十五条:物业管理费、收费方式为预收方式,执行《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》(湘价服[2004]178号文件)规定按三级资质的收费标准。(可根据新的精神政策进行调整),上诉人按照合同约定提供了近10年基本的物业管理与服务,上诉人根据市场行情以及政府指导价规定之涨幅范围于每年向全体业主通知下一年管理费收取的标准以及收费方式,上诉人在2018年11月21日在小区通知栏、门禁、小区业主微信群等向全体业主送达《御景园小区物业服务费调价告知书》,告知书的内容为2019年1月1日起物业管理费将按照建筑面积0.65元/月/平方米收取。而一审法院却直接认定被上诉人2019年1月1日起至2020年6月30日的物业管理费按建筑面积0.55元/月/平方米计算,完全违背了双方的物业服务协议,不顾案件基本事实错误判决。综上，一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审法院依法改判。被上诉人杨映刚答辩称，1、关于公共区域漏水，根据《湖南省物业管理条例》第二十六条，第二十七条之规定，新建物业在交付使用前，前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验，合格后才可以承接，上诉人承接入驻小区进行物业服务十多年就证明在入住时经过查验建筑质量合格，上诉人现又称房屋漏水是开发商房屋质量问题相互矛盾且与法律规定不符。2、关于下雨天小区公共部分被淹。上诉人将其归因于不可抗力是在推卸责任，其他小区在同样下雨天的水淹时间都没有本小区时间之久，上诉人不积极作为属于不完全履行物业服务合同约定。3、被上诉人车被刮伤，被上诉人要求物业公司予以协商，但物业公司推脱不予协商，没有尽到物业服务义务。4、关于物业费标准问题，根据《湖南省物业管理条例》第六十九条、第三十五条、第四十条、第四十三条，《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调（2017）4号）第三条、第六条、第九条、第十一条、第十九条、第二十六条之规定，物业费的收取以物业合同为准，在物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准，如需提高物业费的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案，调价理由，成本变动情况等相关资料，没有成立业主大会的，需经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能进行调价，上诉人未按照法律规定程序仅进行公示就调价不合法，根据双方物业服务合同第三条之约定，物业费标准是0.45元每月每平方，一审法院按0.55元每月每平方判决存在错误，请求二审法院改判维持被上诉人合法权益。豪门物业公司向君山区人民法院起诉，请求：1、判令杨映刚立即给付豪门物业公司自2019年1月1日至2020年6月30日止期间所欠物业费2166元；2、由杨映刚承担本案诉讼费用。一审法院查明，2011年6月27日，豪门物业公司与杨映刚签订了《物业管理服务协议》，主要约定内容如下：1.合同甲方为豪门物业公司，乙方为杨映刚；2.物业管理是指自房屋出售之日起至业主与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理；3.物业名称为岳阳市中盛御景园，乙方所购房屋为住宅类型，位置为中盛御景园小区15栋505，面积是185.07平方米；4.甲方的权利和义务主要有：对房屋共用部分、共用设施设备、环境卫生、保安、消防等项目进行维护、修缮、服务和管理，根据本协议向乙方收取物业服务费用，每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，本协议终止之日起5日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续；5.乙方的权利和义务主要有：依据本协议及时向甲方交纳物业管理费用，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，改变房屋用途，缴纳物业管理服务费用的标准随之调整，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面和相邻关系；6.物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由管理服务员工资和工资附加及福利费、共用设施设备的日常运行维修及保养费、绿化管理护养费、清洁卫生和垃圾清运费、治安消防维护费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费（指营业税、所得税）、合理利润等九项构成，乙方于每季度每一个月的五日之前交纳本季度物业管理服务费，住宅楼物业管理费为0.45元/㎡/月、门面物业管理费为0.98元/㎡/月、车库杂物间物业管理费为0.30元/㎡/月；7.本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方按总房款的2%向房产主管部门缴纳维修资金；8.如乙方住宅发生入室被盗，根据案情经公安部门鉴定确定后属甲方责任的，甲方负责赔偿，但不包括现金、首饰、有价证券、古董、手机、手提电脑等，因属乙方自行管理松散而造成损失的，由乙方自理；9.关于违约责任：（1）甲方或乙方违反协议，（使甲方）未达到管理服务质量约定目标的，一方有权要求违约方限期改正，逾期未改正给对方造成损失的，违约方承担相应的法律责任；（2）甲方违反协议，擅自提高收费标准乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；（3）乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收迟交金额的2%的违约金，逾期仍不交纳，由此产生的后果由乙方自负。《物业管理服务协议》签订后，豪门物业公司按照合同约定为杨映刚提供了基本的物业管理与服务，聘请了若干安保、保洁人员为小区提供保安和环境卫生服务，有进行公共部位和共用设施设备如水管、地、地下管道道间的维修等管理服务。杨映刚一开始按照协议约定向豪门物业公司交纳物业费，2018年亦按照上调后的收费标准0.55元/㎡/月向豪门物业公司交纳了全年的物业费。因豪门物业公司提供的物业服务不到位，如公共面积积水，楼顶漏水等问题未及时解决，2019年1月开始，杨映刚没有向豪门物业公司交纳物业费，豪门物业公司公司工作人员于2020年6月份通过微信多次向杨映刚催缴物业费。一审法院认为，本案案由系物业服务合同纠纷，争议焦点主要为：一是《物业管理服务协议》的效力问题？二是杨映刚是否应当向豪门物业公司交纳物业费以及按照何种标准交纳物业费？关于争议焦点一。豪门物业公司、杨映刚签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的禁止性规定，自成立时生效。涉案合同没有明确约定有效期限，仅约定了合同所指的物业管理至业主与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止，以及本协议终止之日起5日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续等内容，但本案中涉案小区至今未成立业主委员会，业主也没有和物业管理企业签订新的《物业管理协议》，且豪门物业公司实际向杨映刚居住的小区提供了物业服务，故豪门物业公司、杨映刚双方关于物业费的问题仍受《物业管理服务协议》的约束，对杨映刚提出前期物业合同已经过期，是无效合同的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。本案中，豪门物业公司自2011年至今持续为杨映刚提供物业服务，杨映刚客观上亦接受了该服务，应按约缴纳物业费，现杨映刚以豪门物业公司提供的物业服务不到位为由拒交物业费。经查，豪门物业公司按照合同约定提供了基本的物业管理和服务，如聘请有安保人员、有清洁工人清扫，更换坏掉的电灯泡等。同时豪门物业公司确实存在未按合同约定全面履行其义务的行为，如楼顶公共部分的漏水，下雨天小区公共面积被淹，豪门物业公司没有及时、积极的采取措施解决，导致豪门物业公司、杨映刚矛盾日益加重，亦不利于物业服务的管理。另豪门物业公司、杨映刚双方书面约定的住宅楼物业管理费为0.45元/㎡/月，2018年豪门物业公司将标准上调至0.55元/㎡/月，杨映刚亦按照该标准交纳了全年的物业费，可认定豪门物业公司、杨映刚协商同意按0.55元/㎡/月的标准支付物业费。由此可知，杨映刚自2019年1月1日起至2020年6月30日应缴纳的物业费为1832.2元。鉴于上述情况，豪门物业公司亦对应收取的物业费承担20%的责任。杨映刚应支付拖欠的物业费共计1465.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由杨映刚于本判决生效之日起十日内向豪门物业公司交纳拖欠自2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业费共计1465.7元（0.55元/㎡/月×185.07㎡×18个月×80%=1465.7元）；二、驳回豪门物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨映刚负担。二审期间，豪门物业公司向本院提交两份证据：证据1、调价告知书及业主看告知书的照片，拟证明调价告知书已在小区公示张贴；证据2、物业在小区提供物业服务的照片一组和客服回馈意见表，拟证明上诉人已履行了日常工作巡查，绿化，环境卫生疏通，对业主投诉进行维修服务的整改等义务。被上诉人杨映刚对上诉人提交的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，调价不符合物业管理法的规定；对证据2主要是绿化维护，真实性无异议，但图片上显示时间都是上诉后的照片，不代表物业一直都在履行其义务。经过庭审举证、质证，本院对上诉人提交的证据认定如下：被上诉人对证据1真实性无异议，本院予以采信，至于能否达到上诉人的证明目的本院将结合案件事实进行综合认定，对证据2照片显示的是上诉人起诉后的物业服务情况，不能反映起诉缴纳物业费时间段的物业服务情况，该照片与本案无关，本院不予采纳。本院二审查明的基本事实与一审一致，予以确认。本院认为，首先，被上诉人杨映刚未在法定期限内提出上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对杨映刚答辩主张按照0.45元每月每平方支付物业费的请求不予审查。其次，豪门物业公司上诉主张按照0.65元每月每平方支付物业费能否得支持。本院认为，虽然豪门物业公司将物业费上调的告知进行了公示，但根据双方签订的《物业管理服务协议》，其中并没有可通过发布调价通知直接变更物业费收取标准的相关约定，一审法院根据双方物业服务合同的约定以及杨映刚在2018年全年已按照0.55元每月每平方的标准支付物业费的事实，认定双方已就物业费调价为0.55元每月每平方达成一致，从而判定本案物业费的缴纳标准并无不当，本院予以维持。最后，关于豪门物业公司上诉主张其不应当承担减少收取20%物业费责任的问题。本院认为，本案中杨映刚是因楼顶公共部分漏水得不到解决以及小区物业服务情况未按合同约定缴纳物业费，应当区别于无任何理由拒缴物业费的情形，基于业主和物业公司的特殊关系，为缓和双方矛盾，一审法院结合豪门物业公司提供物业服务的情况酌情认定由豪门物业公司减少收取20%的物业管理费并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南豪门物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二一年二月一日书记员  夏语涵