鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初707号原告：鞍山市康福特物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区深沟路**。法定代表人：张常刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙英杰，辽宁宇光律师事务所律师。被告：吕凤霞，女，汉族，1960年1月29日出生，住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李静媛，女，汉族，1978年1月23日出生，现住址：鞍山市立山区，系被告儿媳。原告鞍山市康福特物业服务有限公司（以下简称“康福特物业公司”）与被告吕凤霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙英杰及被告委托诉讼代理人李静媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付2015年1月1日起至2019年3月31日止物业费合计2365元，并应向原告支付2015年起逾期缴纳物业费滞纳金6847元（日千分之三），上述共计9212元。2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的鞍山市立山区河畔曙光二期的业主，2009年11月27日，原、被告双方签署一份《前期物业管理服务合同》，合同约定被告所居住的小区（河畔曙光二期）的物业由原告提供服务并管理，原告按被告所居住房屋的建筑面积0.6元/平方米收取物业费。合同第八条第四款约定“甲方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日向乙方支付拖欠款项部分的0.3%滞纳金直至付清所有款项（滞纳金按日累计计算）”。至2015年起，被告一直拖欠物业费未缴纳，并发生滞纳金。原告曾多次催促被告交纳物业费并在其居住的楼门旁张贴催款通知，均无果，故原告特提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求。被告辩称，因为物业服务不到位，被告同意减免相应数额之后给付物业费。经审理查明：原告康福特物业公司为鞍山市立山区河畔曙光二期小区的物业服务公司，被告吕凤霞系该小区业主，房屋建筑面积77.16平方米。原告与被告于2009年11月27日签订《业主入住资料》一份，该《业主入住资料》包含《前期物业管理服务合同》等文件。《前期物业管理服务合同》主要约定：物业费收取标准为住宅每平方米0.6元/月；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按拖欠款项部分的0.3%按日收滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了物业服务，被告尚欠自2015年1月1日至2019年3月31日共计51个月的物业费未交纳。原告同批起诉案涉小区它案业主物业服务合同纠纷案件中，有案涉小区它案业主认可原告自2009年至2019年3月31日为案涉物业小区提供物业服务。上述事实有原告提供的起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：房屋登记信息卡、《业主入住资料》（内附前期物业管理服务合同）、催缴物业费律师函及通知照片、商品房购销契约书各一份。被告质证意见为“证据的真实性均没有异议”。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：照片1组，欲证明原告提供服务存在问题因而拒交物业费。原告质证意见为“1、对于被告房屋漏水照片的质证意见：该房屋漏水需查明房屋漏水原因，如因房屋质量原因漏水，被告应另案起诉开发公司，追究房产质量责任，如因公共部位房顶漏水，应当依法启动房屋维修基金维修，根据物业服务管理合同第4条明确约定物业管理服务费中不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修，被告房顶漏水属共用部位大、中修范畴，不在物业公司维修职责之内；2、对于井盖以及杂物堆放照片进行质证：该证据首先不能证明其拍摄地点和时间；其次，我公司于2019年3月31日已撤离该园区，停止为该园区服务，被告提供的该组照片不能有效反映为我公司服务期内的当时环境”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的证据无法记录原告整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故本院对上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告为鞍山市立山区河畔曙光二期小区提供前期物业服务，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告自2015年1月1日至2019年3月31日未按约定交纳物业费，前期物业管理服务合同中明确约定住宅物业费为每平方米0.6元/月。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2015年1月1日至2019年3月31日止共拖欠原告51个月物业服务费。经核算被告应缴纳物业费为0.6元/月/平×77.16平×51个月=2361元，故本院对原告要求被告缴纳自2015年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的2361元物业费的主张予以支持。对原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告同意减免相应数额之后给付物业费一节，本院认为，物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按《前期物业服务合同》约定的物业费服务标准进行核算，本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告吕凤霞于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市康福特物业服务有限公司自2015年1月1日至2019年3月31日的物业费2361元；二、驳回原告鞍山市康福特物业服务有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告吕凤霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二一年二月十八日书记员  陈晨