成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初2720号 原告：成都武侯文旅投资有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：薛运良，董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：陈静，女，1976年10月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告成都武侯文旅投资有限公司（以下简称文旅公司）与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月28日公开开庭进行审理。原告文旅公司的委托诉讼代理人张诺依，被告陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文旅公司向本院提出诉讼请求：判令陈静向文旅公司返还租赁保证金6000元。事实与理由：2018年12月15日，文旅公司与陈静签订《房屋租赁合同》，约定文旅公司于2018年12月16日至2019年12月15日期间承租陈静所有的位于成都市武侯区××镇××栋××单元××号房屋，文旅公司按约向陈静支付6000元作为房屋使用保证金。但租赁合同终止后，陈静未按约向文旅公司退还前述保证金。 陈静辩称，文旅公司与陈静于2018年6月14日、2018年12月15日签订两份《房屋租赁合同》。文旅公司在履行两份《房屋租赁合同》的过程中均有逾期支付租金的行为。文旅公司擅自提前退租，退租时未与陈静做交接，其工作人员将钥匙放在草丛里，陈静打开房门后发放屋内有文旅公司工作人员遗留下的破烂衣物、被子、架子床，房间的墙壁受损、有水渍，床和衣柜门被拆卸、被损坏，床垫被老鼠咬烂，厕所里的马桶和水龙头被损坏。文旅公司退租时未交清物业服务费、垃圾清运费。根据上述合同履行情况，文旅公司应当向陈静支付以下费用：1.代为支付的物业服务费、垃圾费769.58元；2.保洁费300元；3.退租时遗留物拆除搬运费1000元；4.房屋重新粉刷费用3560元，家具、床垫损坏费5000元；5.欠付租金1500元，无故退房的违约金即一个月租金3000元，逾期支付租金的违约金22500元（即合同总值的50%）；6.误工费639元。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月14日，陈静（甲方）与文旅公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将成都市武侯区金花镇“金花映月”小区17栋3单元408号房屋（面积100.22平方米，以下简称案涉房屋），在房屋状态良好的状态下出租给乙方作为住宿使用，租赁期限自2018年6月16日起至2018年12月15日止，乙方支付甲方房屋租金18000元；房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责；如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值的50%作为违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。 上述合同签订后，陈静将房屋交付给文旅公司的工作人员用作住宿。 2018年12月15日，陈静（甲方）与文旅公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋，在房屋状态良好的状态下出租给乙方作为住宿使用，租赁期限自2018年12月16日起至2019年12月15日止，乙方于每季度支付甲方房屋租金9000元；房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责；为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳6000元作为房屋使用保证金，待合同期满7日内，甲方应将保证金全额退还给乙方，保证金不计算利息；乙方应按合同的规定，按期支付租金及其他各项费用；合同期内，除发生特殊情况外，单方不得解除合同。 2019年3月2日，文旅公司向陈静支付2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金18000元。 2019年5月13日，文旅公司向陈静支付2018年12月16日至2019年3月15日期间的租金9000元以及房屋使用保证金6000元。 2019年9月2日，文旅公司向陈静支付2019年3月16日至2019年9月15日期间的租金18000元。 文旅公司欲终止合同，制作《关于终止房屋租赁合同的函》，其上载明：文旅公司将于2019年9月15日终止双方签订的《房屋租赁合同》，请陈静于收到函告7日内配合结算租金并办理退房和保证金事宜。若陈静于收到函告之日起三日内未予回复，则视为其同意终止合同。陈静于2019年9月23日在上述函件上签字。陈静在庭审中同意文旅公司于2019年9月23日退租。 另查明：1.关于案涉房屋所在小区批准建设情况 案涉房屋系陈静与其丈夫吴强共同于2007年12月9日向四川普森房地产开发有限公司购买，吴强同意陈静对外出租，案涉房屋至今未取得房屋产权证书。 陈静向本院提交“江安河生态公园·金花映月”的《非城市建设用地内项目建设审核意见表》复印件一份，其上显示武侯国土分局审核意见、区一局体验收意见、区建设局房屋使用权证审核意见均为空。文旅公司对上述证据不予认可。 为查明案涉房屋批准建设情况，本院前往成都市武侯区档案馆、成都市城建档案馆、成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处调取证据，均未查找到“金花映月”小区的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的材料。本院在成都市武侯区××小区相关的《成都市国土资源局关于妥善处理“金花映月”项目违法建设的函》、《成都市武侯区人民政府办公室关于对金花映月项目占地处理意见的回复》。本院在成都市武侯区××街道××小区相关的《关于金花映月公园相关情况的说明》。 2007年9月6日《成都市国土资源局关于妥善处理“金花映月”项目违法建设的函》，载明：针对“金花映月”项目建设中，存在着违反城市规划，江安河村与普森公司签订的《土地租赁协议》为无效合同等问题，建议区政府商市规划局调整城市规划；如不同意，则请市规划局、区政府共同研究制定处置方案；请区政府按无效合同处置江安河村委会与普森公司签订《土地租赁协议》。2007年8月31日《成都市武侯区人民政府办公室关于对金花映月项目占地处理意见的回复》，载明成都市武侯区人民政府办公室立即将情况上报区委、区政府，区委、区政府同意成都市国土资源局的处理意见。 2007年11月14日由成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处出具的《关于金花映月公园相关情况的说明》，载明：金花映月公园是江安河生态公园的子项目，在开工建设之前，该项目严格按照市、区关于在非建设区进行公园建设的相关规定进行了报批，并通过了区一体局、规划局、建设局等相关部门的审核。公园内所建房屋并非别墅，而是公园的管理配套用房，街道办事处要求建设方签订承诺书，承诺不得非法出售公园内房屋。 2.关于案涉房屋的交接情况 文旅公司主张其工作人员向陈静交还了钥匙并办理了房屋交接手续。陈静主张文旅公司的工作人员告知其退租，并将钥匙放在小区草丛中，陈静于2019年9月30日在草丛中找到了钥匙。 因文旅公司未支付2019年4月至2019年9月的物业服务费、垃圾清运费，陈静于2019年10月13日垫付了上述费用，其中物业服务费为1.2元／月／平方米，垃圾清运费为8元／月。 陈静主张文旅公司在退租时未清退房屋内的架子床，未清理房屋，造成其房屋墙壁有痕迹，马桶、水龙头、衣柜门和床（含床垫）损坏。陈静提交“永久五金建材日杂”店出具的《收款收据》两张，其上载明油漆费（含工时费）3560元、拆装费和维修费合计400元、拖运垃圾和室内杂物花费600元、保洁费花费300元。陈静提交手机的照片，照片上显示屋内有架子床、墙壁上有很少量的斑痕、陈静自有的床被拆卸，存放照片的手机中显示时间为2019年9月22日。陈静提交屋内家具完好时的照片，但照片中未显示拍摄时间。文旅公司对上述证据均不予认可。 陈静提交其2020年1月工资明细表，拟证明其工资损失，文旅公司不予认可。 以上事实有《房屋租赁合同》、《关于终止房屋租赁合同的函》、银行流水、照片、物业费交款单、《成都市国土资源局关于妥善处理“金花映月”项目违法建设的函》、《成都市武侯区人民政府办公室关于对金花映月项目占地处理意见的回复》、《关于金花映月公园相关情况的说明》、《合作建园协议书》、《面积补差单》等证据以及当事人陈述收集在案予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。具体到本案，案涉房屋至今未取得所有权证书，双方当事人在庭审中均未向本院提交案涉房屋所在小区的建设工程规划许可证，虽然本院依职权调取到的成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处出具的《关于金花映月公园相关情况的说明》提到了“项目在开工建设之前，通过区一体局、规划局、建设局等相关部门的审核”，但该表述针对的项目主体为“金花映月公园”，且该表述与陈静提交的《非城市建设用地内项目建设审核意见表》复印件载明的情况不符，该说明不能证明案涉小区经过主管部门批准建设。并且，《成都市国土资源局关于妥善处理“金花映月”项目违法建设的函》也提到“金花映月项目建设中存在违反城市规划”的情况。故，现有证据不能证明案涉房屋是经合法批准建设的房屋，文旅公司与陈静签订的《房屋租赁合同》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，陈静应向文旅公司退还房屋保证金6000元，文旅公司亦应根据其过错承担案涉房屋在租赁期间所造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。陈静提交2019年9月22日的房屋现状照片，仅能证明陈静于2019年9月22日查看了房屋，不能证明双方在该时间进行了交接。陈静于2019年9月23日签收了《关于终止房屋租赁合同的函》，并认可文旅公司于2019年9月23日退租，故文旅公司依法还应当参照租金标准向陈静支付2019年9月16日至2019年9月23日期间的房屋占用费800元（3000元／月÷30天×8天）。关于物业服务费、垃圾清运费，文旅公司在2019年4月1日至2019年9月23日期间使用了案涉房屋，上述费用不应由陈静支付，文旅公司应支付陈静所垫付的该期间的物业服务费、垃圾清运费合计739.65元（1.20元／月／平方米×100.22平方米×5个月+8元／月×5个月+1.20元／月／平方米×100.22平方米×1个月÷30天×23天+8元／月×1个月÷30天×23天）。关于房屋保洁费、重新粉刷费用、维修费、拖运费、家具损坏费，本院认为，文旅公司作为负责腾退房屋的承租方，应当对其主动交接房屋承担举证责任，陈静手机中的房屋现状照片显示的时间在其签收《关于终止房屋租赁合同的函》的前一日，能够证明房屋在即将交接时的状态，文旅公司未提交证据其在事后对房屋进行了清理、维修，应当承担举证不力的不利后果。本院对陈静提交的2019年9月22日的照片的真实性予以确认。照片中未显示出衣柜门、水龙头、马桶有损坏，故本院对陈静主张的上述物品有损坏的事实不予确认。陈静提交的收据不属于正规发票，且其房屋墙面的受损程度也不可能产生3560元的重新粉刷费用，故本院对两张收据不予采信。本院根据照片显示的受损情况，酌情判定文旅公司应向陈静支付保洁费300元、旧物拖运费200元、床维修费200元、墙面损失费300元，以上共计1000元。关于陈静主张的退房违约金以及逾期付款违约金，因合同无效，本院不予支持。关于陈静主张的误工费损失，陈静提交的工资明细仅显示其相应的工资标准，不能证明其单位因其处理房屋租赁纠纷未向其发放工资，故其主张的误工费因缺乏有效证据证明，本院不予支持。综上，文旅公司应向陈静支付房屋租赁费、物业服务费、垃圾清运费以及赔偿损失共计2539.65元（800元+739.65元+1000元）。该费用与陈静应退还的保证金品迭后，陈静还应向文旅公司退还保证金3460.35元（6000元－2539.65元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定,判决如下: 一、被告陈静于本判决生效之日起五日内向原告成都武侯文旅投资有限公司退还房屋保证金3460.35元； 二、驳回原告成都武侯文旅投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由被告陈静负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  车小娇 二〇二一年二月十八日 书记员  李 越