贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终321号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路。统一社会信用代码：9152040221567XXXXX。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯某，男，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：孙某某，男，1930年11月26日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：周某某，女，1937年3月9日生，满族，住贵州省贵阳市小河区，系原告孙某某之妻。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人孙某某、周某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯、被上诉人孙某某、周某某委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏房开上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方所签《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为违约金约定。超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质。计算所依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，一审法院计算方式错误，应在1-5倍区间进行取值。按照每月递增10%，递增至5倍计算，将导致违约金过高，远超涉案房屋周边类似房屋正常对外出租价格。以案涉房屋拆迁建筑面积65.43m2乘以当时市场价5000元/m2，总价为32.72万元，一审判决的过渡费已超过房屋总价的75.21%，远远超过被上诉人的实际损失，请求二审改判按30%支付违约金。2.案涉房屋已达到交付条件。2017年上诉人已登报告知业主前来办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致无法办理房屋验收相关手续。一审只考虑涉案房屋未办理行政手续，要求上诉人承担高额违约责任，将导致上诉人公司灭亡。被上诉人孙某某、周某某二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求予以维持。原审原告孙某某、周某某向一审法院起诉请求：1.要求被告立即支付截止2020年8月份的过渡费共计262304.06元,并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告华夏房开与原告（其孙女孙雅楠代签）于2010年9月28日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：1.被告拆迁原告位于安顺市房屋一套。2.被告以安顺市市西路、塔山小区8号Ｆ型20楼1号房与与原告房屋进行产权调换，过渡期18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后，原告按照合同约定的时间腾空房屋交付给被告，但被告未向原告交付合格的回迁房，也未按约定增发过渡费。原告多次要求被告按照双方签订的协议履行义务未果，现向法院起诉。原审被告华夏房开一审中答辩称：1.被答辩人要求保护的部分权利已超过法律规定的诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，向人民法院请求保护民事权利应在法律规定的诉讼时间期间，否则法院不予支持。而本案中被答辩人于2020年8月向法院提出诉讼，要求判令被告支付拖欠原告房屋过渡费262304.06元。双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的时间为2010年9月，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告诉讼时效期间为三年，应依法予以驳回其诉讼请求。2.支付过渡费的诉讼请求无事实依据及法律依据；房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，不应再支付过渡费。第一、被答辩人过渡费按照3250元/月计算方式有悖于临时安置补助费的性质和测算依据。过渡费是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，又称临时安置补助费。临时安置补助费测算标准是依据安顺市被拆除房屋及附属物的同区位、同类型住房的市场租金和物价水平。依据当时《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为答辩人和被答辩人参照此标准设置的临时安置补助费，而该标准只是一个参考范围，并非具体明确的数额，因此被答辩人计算超期过渡费的方式错误，应在1-5倍区间进行取值。同时，根据西秀区统计局数据统计，在涉案房屋周边的类似房屋对外出租的租金为1600元-1800元不等，而被答辩人过渡费按照3250元/月进行计算，已远超涉案房屋周边的类似房屋对外出租的正常租金，有悖于临时安置补助费的性质和测算依据。第二、房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，不应再支付过渡费。在答辩人和被答辩人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中，被答辩人明确表述同意周转期为答辩人交付调换房为止的约定。答辩人在2017年9月前完成涉案房屋的单元工程竣工验收，实现一户一表，正常供电、供水、供气，网络以及消防系统均已达到使用要求，涉案房屋达到居住使用功能。在此期间，部分业主强烈要求入住，由此产生集中诉求和维稳问题。为化解业主集中诉求等矛盾，答辩人通过电话通知、短信息通知、登报通知，在被答辩集中居住的小区张贴《贵航塔山广场交房通知》等形式，向被答辩人发布2017年9月15日交房通知。截止2017年12月29日，共有212户业主主动办理接房手续，绝大多数已入住。鉴于所陈述的事实，答辩人认为2017年9月15日为双方认同调换房交付日期，所有涉案房屋超期安置补助费截止日期应为2017年9月15日。被答辩人诉求支付截止2020年8月份过渡费以及2020年9月起每月支付3250元的过渡费，有悖于被答辩人认定调换房交付的事实，有悖于答辩人通知被答辩人接房的维稳初衷。综上所述，被答辩人所主张的过渡费与事实不符，恳请法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉请，以维护答辩人的合法权益。一审法院认定：2010年9月28日，二原告孙女孙雅楠以自己的名义代二原告作为乙方与被告贵州华夏房地产开发公司作为甲方、案外人安顺市顺馨建筑工程拆迁有限公司作为甲方的委托代理人签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》协议约定：“甲方是经安顺市人民政府及相关部门批准，在安顺市许衙地区进行项目建设，修建塔山小区。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定于2010年6月23日取得拆迁字3号《房屋拆迁许可证》。双方按照批准的拆迁补偿安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方市西路210栋204号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积65.43㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年10月5日前搬迁完毕。……三、甲方以市西路、塔山小区8号楼Ｆ型20楼1号（套住宅房屋）建筑面积147.3㎡与乙方产权调换……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费9000元。至甲方交付调换房时为止。八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。九、其他：乙方补给甲方房屋调换差价184039.12元，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算。”庭审中，原告代理人陈述，2010年9月份签订协议之后，房屋没有交付，后面双方重新补充协议，约定过渡费每月为650元。2011年3月28日原告将拆迁房屋交给被告，被告华厦公司按每月650元临时安置补助费标准支付给原告，从2011年3月支付至2017年9月。之后被告华夏房开未支付临时安置补助费（过渡费），未将回迁房屋交付给原告。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，为有效协议，双方应按该协议的约定全面履行义务。国务院于2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。被告华夏房开是2010年6月23日取得《房屋拆迁许可证》，故原被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》在履行过程中发生的纠纷应受国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）的调整。条例规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人应当自逾期之月起增加临时安置补助费。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定，以产权调换方式偿还的房屋不能随即解决的，拆迁人征得被拆迁人同意后由其自行临时过渡，过渡期限应当在协议中明确规定，但自行过渡期不得超过两年。第三十三条规定，由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。第四十一条规定，市、县人民政府可根据本办法，结合当地实际，制定具体措施。安顺市人民政府根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及有关法律法规，结合本市实际制定并颁布了《安顺市房屋拆迁管理办法》。该办法规定：凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本法办。该办法与上位法不抵触，故原被告依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的拆迁人与被拆迁人应严格按照协议约定履行各自义务。由于拆迁人的原因使产权调换房屋未能及时到位或其他原因致使被拆迁人暂时不能住安置房屋，拆迁人需要对此承担违约责任。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起增加临时安置费。原被告约定，每月计发临时安置费650元，过渡期为18个月。18个月后按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费，该条的内容为：被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍。原告选择自行过渡，双方约定的过渡期为18个月，从2011年3月至2012年8月止为18个月，2012年9月起被告开始违约，故原告诉请至2020年8月止，被告应支付临时安置补助费为297404.0569元，实发数为51350元，被告拖欠原告临时安置补助费为297404.0569元-51350元=246054.06元。原告诉请超出部分本院不予支持。从2020年9月起每月按3250元的过渡费向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，本院予以支持。被告华夏房开的辩称理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告贵州华夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告孙某某、周某某截至2020年8月的超期临时安置补助费人民币246054.06元。从2020年9月起每月按3250元超期临时安置补助费标准向原告孙某某、周某某发放至被告贵州华夏房地产开发有限公司提供的回迁房达到交付条件，双方达成收房协议之日止。案件受理费5234元，减半收取2617元，由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司负担，该费用二原告已经预交。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：本案二审争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，华夏房开仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故华夏房开上诉主张应在区间取值的理由不能成立。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定，故对华夏房开超期过渡费计算方式应当调整的主张，不予支持。但一审法院在计算超期过渡费的递增方式上存在错误，依法应予纠正。孙某某,周某某方于2011年3月将拆迁房屋交付华夏房开，过渡期到2012年9月结束，共计18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为11700元；此后的超期临时安置补助费应按每月650元的标准按月递增10％至该标准的5倍时不再递增，故自2012年9月至2020年8月共计为：650元×（1.1+1.2+……+5）+650元×5×54月=254800元，扣除已支付的39650元(51350元-11700元)为215150元。至于案涉拆迁房屋在2020年8月以后的超期临时安置补助费，被上诉人可另案主张权利，本案不作审查。综上，华夏房开的上诉理由部分成立，本院对成立部分依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初4160号民事判决。二、限上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人孙某某,周某某支付截止2020年8月的超期临时安置补助费215150元。三、驳回被上诉人孙某某,周某某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费维持；二审案件受理费5234元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年二月二十五日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。