江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7837号原告（反诉被告）：江苏大成房地产开发有限公司，住所地张家港市塘桥镇鹿苑滩里村（大成纺机内）。诉讼代表人：孙卫权，张家港市大成纺机有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：崔巍，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁烨，江苏拙正律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港市宏成商业管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇南环路355号（大成广场）A幢S105。法定代表人：苏建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆勇，该公司工作人员。原告江苏大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）与被告张家港市宏成商业管理有限公司（以下简称宏成公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理。审理中，被告宏成公司提起反诉。本院依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，大成公司的委托诉讼代理人崔巍、丁烨、宏成公司的委托诉讼代理人陆勇到庭参见诉讼。本案现已审理终结。大成公司向本院提出诉讼请求：1、判令宏成公司返还不当得利款12506901.81元；2、诉讼费用由宏成公司承担。事实与理由：2019年8月23日，苏州市中级人民法院就双方之间的房屋租赁合同纠纷作出（2019）苏05民终5160号民事判决，确认双方于2014年12月16日订立的《房屋租赁合同》于2017年3月3日解除。经双方核对，自2017年3月3日起至2020年4月30日止，宏成公司以前述《房屋租赁合同》为依据将合同项下大成公司名下的房屋自行或通过好旺角（张家港）商业管理有限公司（以下简称好旺角公司）转租给第三方使用，实际收取租金及租户履约保证金、诚意金共计12506901.81元，该款经催告未返还，为此提起本案诉讼。宏成公司辩称：对于大成公司主张的总金额12506901.81元没有异议，但应扣除以下款项：1、物业用房租金468536元，因为该部分用房已经在大成公司销售房屋时进行公摊，产权已经不属于大成公司。2、写字楼1302-1305前期多收的租金（含税价）243750元。3、宏成公司的租金收入4100469元对应的税金195260.43元，好旺角公司的租金收入5626277.18元对应的税金281313.85元。4、在宏成公司的押金和履约保证金中写字楼A1503租户李春燕，该房屋产权属于业主吴俭红，因此收取的履约保证金1万元不属于大成公司。5、A502503及A505收取的履约保证金12500元因房屋不属于大成公司，也应予以扣除。6、上海惠喜特实业有限公司（苏建峰）缴纳的押金及一个季度的租金合计18479元，由于客户未进场存在着退款的可能，也应予以扣除。7、好旺角公司租金收入中三源技研公司37400元及倍斯特伍文化20390元，因该房屋属于物业也应该予以扣除。其对应的缴纳的履约保证金一共38000元以后由物业进行退还，也应该予以扣除。8、宏成公司上交给大成公司的现金180000元及代为支付的商铺拆迁补偿款92221元，这两部分款项也应当扣除。宏成公司向本院提出反诉请求：1、确认宏成公司为大成公司支出的14815054.45元为破产重整费用，且享有优先受偿权；2、反诉费用由大成公司承担。审理中，宏成公司减少滞纳金16.22元，并将反诉请求第1项变更为要求大成公司赔偿损失14815038.23元。事实与理由：2014年12月16日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定大成公司将坐落于张家港市长安南路200号大成广场共计3万平方米的房屋、附属设备设施和附属场地租赁给宏成公司。2017年1月3日，大成公司进入破产重整程序。2017年9月11日，大成公司起诉要求确认案涉《房屋租赁合同》于2017年3月3日解除，苏州市中级人民法院于2019年8月22日作出判决确认案涉《房屋租赁合同》于2017年3月3日解除。在整个破产重整期间，宏成公司为配合重整的成功，进行了招商引租、工程改造，并支付了几百家小业主的租金，宏成公司所收取的租金并非自身使用，都是用于破产重整需要，所支出的费用都是破产重整费用，应由大成公司支付。大成公司针对宏成公司的反诉请求辩称：1、宏成公司主张的损失赔偿应当以实际发生的为限，未发生的不应当进入共益债务。2、宏成公司主张的损失应当以房屋租赁合同被确认解除之后实际发生的支出为限，在2017年3月3日之前所支出的相关费用不应当作为共益债务。本院经审理认定以下事实:2014年12月16日，大成公司（出租方，甲方）与宏成公司（承租方，乙方）就“大成广场”项目签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于张家港市长安南路200号大成广场的共计30000平米（以双方共同确定建筑面积为准）的房屋、附属设备设施和附属场地租赁给乙方，其中附属场地包括大成广场楼顶部及外立面的商场店招位、广告位、停车位700个，以及门前场地、员工通道、公共区域等，乙方自行负责项目经营管理及商业物业管理。租赁期限为15年，自试营业日为开始起租日，年租赁费用按乙方实际年租金收入的30%计算，每三年在上一年租金的基础上递增5%，自正式开业日起按月缴纳。《房屋租赁合同》还约定，租赁期内，租赁物产权如转移，甲方应保证租赁物的继受人受本合同约束，继续履行本合同，履行本合同中甲方的义务，并协调好租赁物继受人与乙方的关系，做好相关交接工作。《房屋租赁合同》附件一《宏成资产租赁大成广场物业清单》中，租赁房屋包括了A幢1层S101、S105、S108、S109、S110，合计1012.61平方米；A幢2层M201-M2139，合计1769.8平方米（售后返租）；A幢3层M301-M3139，合计1770.77平方米（售后返租）；A幢4层M401-M485，合计1737.4平方米（售后返租）；A幢5A层整层（设备层，无产权证）,865.2平方米；A幢5B层M501-M542，合计865.2平方米（售后返租）；A幢6层M601-M645，合计813.96平方米（售后返租）；B幢1层S101-S175，合计6290.36平方米；B幢2层，合计5620.43平方米；B幢3层，合计4828.70平方米；B幢4层B401-B423，合计1450.23平方米（售后返租）；B幢5层B501-B523，合计1450.23平方米（售后返租）。合计28474.95平方米。2016年12月22日，张家港市大成纺机有限公司和江苏大成房地产开发有限公司向本院申请重整。2017年1月3日，本院作出（2017）苏0582破1号民事裁定，裁定张家港市大成纺机有限公司与大成公司进入重整程序。2017年1月9日，本院作出（2017）苏0582破1-1号民事决定，指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州勤业分所担任管理人，管理人名称为张家港市大成纺机有限公司管理人。2019年4月2日，本院作出（2018）苏0582民初6522号民事判决，判决确认大成公司与宏成公司2014年12月16日订立的《房屋租赁合同》于2017年3月3日解除。判决后，宏成公司不服该判决向苏州市中级人民法院提起上诉。2019年8月22日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终5160号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月18日，本院作出（2017）苏0582破1-9号民事裁定，裁定：1、批准张家港市大成纺机有限公司、大成公司的《重整计划草案》。重整计划由张家港市大成纺机有限公司、大成公司负责执行；由管理人负责监督，期限三个月。2、终结张家港市大成纺机有限公司、大成公司重整程序。审理中，大成公司确认宏成公司应当返还的不当得利款金额为10742739.54元，具体包括：1、宏成公司应当返还的租金收益3905208.57元，已从主张的租金收益4812755元中扣除以下项目：①、物业用房（A501-505）租金468536元；②、许浩（A1302-1305）租金243750元；③、前述第①、②项租金所产生的税金195260.43元。2、宏成公司应当返还的押金176345元，已从主张的押金、履约保证金383636元中扣除以下项目：①、李春燕1万元，对应的A1503号房屋属于吴俭红所有；②、韩培中1万元、红馆美学2500元，对应的A501-505号房屋属于物业用房；③、上海惠喜特实业有限公司（苏建峰）46198元、138593元，因未实际进场亦未实际结算，待双方结算后另行主张权利。3、好旺角公司应当返还的租金收益5626277.2元，已从主张的5965381.05元中扣除以下项目：①、张家港市倍斯特伍文化传媒有限责任公司20390元、三源技研制冷设备（张家港保税区）有限公司37400元，对应房屋为物业用房，物业用房属于全体业主所有，应由全体业主共同主张，故在本案中扣除；②、前述第①项所产生的税金281313.85元。4、好旺角公司应当返还的押金1042492.74元，已从主张的1080492.74元中扣除张家港市倍斯特伍文化传媒有限责任公司33000元和三源技研制冷设备（张家港保税区）有限公司5000元。5、扣除宏成公司交付给大成公司的租金18万元和垫付的小商业搬迁补偿92221元。对于大成公司主张的扣除各项费用后的应当返还的租金收益和押金等共计10742739.54元，宏成公司予以确认。审理中，宏成公司对其要求确认为大成公司赔偿的各项损失明确如下：1、工程改造支出费用2163294.18元，具体包括：工程改造费1514337.9元、维修费281128.28元、新增固定资产（LED大屏）12万元、装修款/A楼电梯装修费93528元、安装大成广场道闸系统91300元、装饰工程款63000元。2、工资性支出2921052.27元，具体包括：工资2664025.95元、社保188219.51元、公积金53150元、福利费9816.72元、工会经费5840.09元。3、广告、营销费用865011.53元，具体包括：广告费用266859.62元、业务招待费207601.3元、办公费用216528.6元、差旅费46472.8元、租赁费30000元、手续费10688.66元、商场公众责任险10000元、会议费7400元（经计算，本项共795550.98元）。4、税金支出40994.6元，具体包括城建税及附加40511.4元、印花税483.2元。以上1-4项均发生于2017年3月3日之后，且是为了破产重整需要，应为大成公司承担的共益债务。5、小金铺业主租金支出9664060.65元，具体包括截至2017年12月结欠的租金3264917元（已支付655233元，其中2017年3月3日前支付350000.5元，2017年3月3日之后支付305232.5元）、2018年1月至2019年7月间实际发生的租金6399143.65元。6、无忧卡未消费金额4954894.42元。为促进大成广场的销售，宏成公司以其名义赠送214户购房者金额不等的无忧卡（可在大成广场内进行消费），至今尚有4954894.42元未消费，今后必然会消费，故应由大成公司承担。7、招商佣金支出1159068元。2017年3月3日之后，为配合大成公司的破产重整，宏成公司聘请专业的团队进行招商，约定了相应的招商佣金比例，该费用应作为大成公司的共益债务。8、B幢4-5层46套公寓的解约赔偿款2434549元。宏成公司因解除B幢4-5层46套公寓的租赁合同赔偿2434549元，已支付1583546元，其中2017年3月3日前支付557426.63元，2017年3月3日之后支付1026119.37元，未支付851003元。9、依照房屋租赁合同的约定，租赁合同解除前的租金按照3:7的比例在大成公司和宏成公司之间进行分配，经核对，大成公司对宏成公司尚有1360385.89元的应付款。大成公司对宏成公司主张的各项损失确认如下：1、对于工程改造支出，经审计该费用均发生于2017年3月3日之后，予以确认；2、对于工资性支出，经审计该费用均发生于2017年3月3日之后，予以确认；3、对于广告、营销费用支出，经审计该费用均发生于2017年3月3日之后，予以确认；4、对于税金支出，经审计该费用均发生于2017年3月3日之后，予以确认；5、2017年12月之前发生的小业主租金：已支付的发生在2017年3月3日之后的小金铺业主租金305232.5元予以确认，已支付的其他部分不予确认，未支付部分待实际发生后再行结算；对于2018年1月至2019年7月间实际发生的租金6399143.65元予以确认；6、对于无忧卡，因赠送行为发生在2017年3月3日之前，且未实际发生，故不予认可；7、对于招商佣金，因该费用未实际发生，故在本案中不予确认，待实际发生后再行结算；8、对于B幢4-5层46套公寓的解约赔偿款，已支付部分对应于2017年3月3日之后的1026119.37元予以确认，其余已支付部分不予认可，未支付部分待实际发生后再行结算；9、对于宏成公司主张的诉讼费、律师费和执行费，该费用不属于必然发生的损失，故不予认可。综上，宏成公司因房屋租赁合同解除而发生的实际损失不超过13720848.1元，该损失是否应由大成公司全部负担以及是否属于共益债务由法院认定。另外，根据房屋租赁合同的约定，大成公司和宏成公司对于合同存续期间的租金依照3:7的比例进行分配，经双方核对，大成公司对宏成公司尚有1360385.89元应付款项。以上事实，有《房屋租赁合同》、本院（2017）苏0582破1号民事裁定书、（2017）苏0582破1-1号民事决定书、（2018）苏0582民初6522号民事判决书、苏州市中级人民法院（2019）苏05民终5160号民事判决书及庭审笔录等予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《房屋租赁合同》解除后，宏成公司因《房屋租赁合同》所获得的租金等收益应当返还大成公司，对于审理中当事人双方共同确认的宏成公司应当返还大成公司的各项费用共计10742739.54元，本院予以确认。同理，宏成公司因《房屋租赁合同》解除所受到的损失亦应由大成公司承担。对于审理中大成公司确认的宏成公司各项损失13651387.55元（工程改造费用2163294.18元+工资性支出2921052.27元+广告、营销费用795550.98元+税金40994.6元+小业主租金305232.5元+6399143.65元+解约赔偿款1026119.37元），本院予以确认。对于宏成公司主张的其他损失，因部分尚未实际发生，本案不予处理，待实际发生后，宏成公司可以另行主张权利。对于案涉《房屋租赁合同》解除前发生的各项损失，宏成公司要求大成公司承担，没有法律依据，本院不予支持。对于宏成公司所称的按照《房屋租赁合同》应由大成公司支付的租金提成款1360385.89元，因宏成公司未在本案中进行主张，本案不予理涉，宏成公司可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告张家港市宏成商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告江苏大成房地产开发有限公司10742739.54元。二、反诉被告江苏大成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告张家港市宏成商业管理有限公司13651387.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费96841元，由原告江苏大成房地产开发有限公司负担13660元，由被告张家港市宏成商业管理有限公司负担83181元；反诉案件受理费55345元，由反诉原告张家港市宏成商业管理有限公司负担4347元，由反诉被告江苏大成房地产开发有限公司负担50998元。前述被告（反诉被告）负担部分，限被告（反诉被告）于本判决生效后10日内汇入本院诉讼费账户（账户详见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘运义人民陪审员  吕翠萍人民陪审员  杨 平二〇二一年二月十八日书 记 员  孙 玲张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××63、62×××64（反诉案件受理费）。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：10×××46。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院