广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终190号 上诉人（一审被告）:北海天福房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区北海市北部湾东路**迪亚小城******，统一社会信用代码：914505006750480370。 法定代表人：杨文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李萍，女，1990年1月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区，系该公司工作人员。 被上诉人（一审原告）:姜竹凯，男，1975年11月7日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 被上诉人（一审原告）:王霜梅，女，1974年7月6日出生，汉族，住四川省梓潼县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 -2- 上诉人北海天福房地产开发有限责任公司（以下简称天福房地产公司）因与被上诉人姜竹凯、王霜梅商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天福房地产公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初988号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人未能在合同约定的期限内对涉案房屋维修至符合国家行业规范，应承担逾期交房的违约责任错误，涉案房屋不存在地基基础和主体结构的质量问题，不存在导致无法正常居住使用的质量问题，被上诉人报修的房屋问题应通过维修加损失赔偿的原则处理，不应按照逾期交房的方式处理。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第四条第五点的约定，被上诉人报修的质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题，该质量问题未达到无法正常使用的程度，上诉人不应承担逾期交楼责任。2、被上诉人于2019年10月5日报修的三条记录，上诉人已于2020年4月24日修复完毕，除去60天的合理维修期限，上诉人的责任期限应为2019年12月6日至2020年4月24日，共140天。被上诉人于2020年4月10日至5月6日期间的多条报修记录，其中简单的空鼓和开裂问题上诉人已于2020年5月9日前全部维修，较为复杂的渗水问题上诉人已于2020年10月9日维修完毕，除去60天的合理维修期限，上诉人的责任期限应为2020年6月11日至2020年10月9日，共120天。3、被上诉人不能举证证明其维修期间遭受到的实际损失，应承担举证不能的责任，即便认为维修期间被上诉人不能使用房屋，也应参照同等地段、面积、毛坯商铺的租金标准计 -3- 算租金损失，按该标准，被上诉人的租金损失不超过2.8万元。4、一审法院以被上诉人“收房”作为计算违约责任截止时间，实际上无法确认“收房”时间，该判决内容无法执行，不利于纠纷的化解。二、一审法院认为双方在合同中约定了燃气管道、有线电视线路的交付条件错误，涉案房屋的基础设施设备的交付标准没有燃气管道和有线电视线路的交付。1、涉案合同是根据北海市房管局商品房销售网签系统的要求所签，不允许修改和删除，但涉案合同附件十一第四条第二点的实际上是对合同正文内容的修改，该条款没有燃气管道和有线电视线路的交付条件，对基础设施设备的交付种类为供水、供电。2、涉案合同附录二中也明确约定，基础设施设备的约定为水、电，该附录也未对燃气管道和有线电视线路约定交付条件。3、根据涉案合同附件十一《补充协议》第十八条第2点及第3点的约定，《补充协议》及其附录是双方真实意思表示，内容合法有效，关于燃气管道和有线电视线路等基础设施设备的交付，应以该《补充协议》及附录二的约定为准。4、上诉人商铺交付时，室内均是没有燃气管道和有线电视线路敷设入户，而是由买受人收楼后，凭购房合同或不动产登记证书，自行到有关部门支付费用验收后开通。三、被上诉人自行委托广西南宁精良验房咨询有限公司出具的《房屋查验咨询报告》存在不合法、不合理的地方，不能作为证据作为本案的定案依据。1、该公司的经营范围没有房屋鉴定或司法鉴定相关资质。2、涉案咨询报告查验的程序不合法，该公司在对涉案房屋进行查询时，没有上诉人的工作人员现场见证，无法确认查验的对象是否为涉案房屋。3、该咨询报告的结论依据不足，出具的报告并没有对地面空鼓进行测量及拍照，涉案房屋为毛坯房，不适用装修房的查验标准，没有对开裂的长度、深度进行测量，无法确定是否在施工误差允许的范围内。四、涉案房屋已经过五方单位验收合格，并进行竣工验收备案，应当确认其质量已经符合国家行业规范标准，上诉人已 -4- 对涉案房屋进行了全面修复，已经满足被上诉人使用，具备二次装修的条件。 被上诉人姜竹凯、王霜梅二审辩称：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金属于认定事实清楚，证据充分。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项的规定，对于导致无法正常居住使用的质量问题作出了明确的约定，涉案房屋存在墙面渗漏、开裂等情形，有被上诉人提供的照片、报修记录、《房屋查验咨询报告》等予以证实，上诉人也予以承认，故属于修复后再行交付的情形，应承担逾期交付的责任。2、上诉人主张涉案房屋的问题，出卖人负责保修并承担保修费用，赔偿买受人的实际损失，无需承担逾期交楼责任，但保修和修复两个用语适用的合同条款完全不一样，上诉人主张的合同条款与本案无关。3、关于违约金的计算期间问题，根据《补充协议》第五条第二款的约定，上诉人至今没有任何证据证实其已将涉案房屋修复完毕，故违约金应继续产生，根据被上诉人提交的补充证据可以看出在2020年11月27日，涉案房屋的渗水、空鼓等问题依然存在。二、一审法院认定上诉人应承担室内燃气管道、有限电视线路敷设入户的责任正确。被上诉人于2017年4月27日向上诉人缴纳了管道燃气开户费2700元，数字电视开户费836元，无论是根据合同约定还是上诉人实际收取了该项费用的事实，上诉人均应承担承担室内燃气管道、有限电视线路敷设入户的责任。三、上诉人认为被上诉人提供的《房屋查验咨询报告》没有事实依据，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于修改的决定》第四十一条的规定，上诉人如对该报告有异议，应提供证据证实且在一审中申请鉴定，而上诉人在一审中并未提出申请，且一审法院已经召集双方对涉案房屋进行现场勘验，一审法院的认定依据是充分的。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 -5- 姜竹凯、王霜梅向一审法院起诉请求：一、天福房地产公司在判决发生法律效力之日起30日内对姜竹凯、王霜梅位于北海市梁柱等多处空鼓，后墙、左墙、右墙、梁柱、外墙开裂，房屋漏水，门框变形、划伤，左墙脱层，前墙、后墙湿度过高，窗扇玻璃破损、打胶不全，房屋东侧形成臭水沟修复至符合行业规范或国家规范止；燃气、有线电视入户（当庭增加）；二、天福房地产公司支付姜竹凯、王霜梅逾期交房违约金198860.3元（违约金以1216271元为基数，按照日万分之三计算，从2018年11月16日暂计至2020年5月14日，以后继续计算至天福房地产公司修复房屋交房之日止）;三、天福房地产公司向姜竹凯、王霜梅支付因鉴定房屋支出的费用1300元。合计200160.3元。 一审法院判决：一、天福房地产公司应于判决生效之日起30日内对位于北海市的墙体及梁柱空鼓、墙体开裂、房屋漏水、入户门框变形及划伤、墙体脱层、墙体湿度过高、窗扇玻璃打胶不全的质量问题修复至符合国家行业规范，完成室内燃气管道、有线电视线路敷设到户；二、天福房地产公司向姜竹凯、王霜梅支付鉴定费1300元及逾期交房违约金（违约金的计算，以1216271元为基数，按日万分之三计算，从2019年12月5日起计至上述房屋修复实际交付上述房屋之日止，违约金总额不超过243254.2元）；三、驳回姜竹凯、王霜梅的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性、效力性规定，双方应按照合同的约定履行各自的权利和义务，被上诉人已依约向上诉人交纳房价款为1216271元， -6- 上诉人应按照合同约定于2018年11月15日前将符合交付条件的商品房交付给被上诉人。上诉人于2018年11月11日向被上诉人发出《期楼收楼通知书》，被上诉人接到收房通知后因房屋有质量问题而未收房，并于2019年10月5日向上诉人提交了报修申请，后又于2020年3月25日委托广西南宁精良验房咨询公司对涉案房屋存在的质量问题作出《房屋查验咨询报告》，证实该涉案房屋确实存在漏水、墙壁空鼓、外墙开裂等质量问题。 针对涉案房屋出现的质量问题，是否影响正常收房和使用，双方存在争议，上诉人主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第四条第五点第三款的约定，被上诉人报修的质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题，该质量问题未达到无法正常居住使用的程度，上诉人不应承担逾期交楼责任，而应通过维修加损失赔偿的原则处理。被上诉人主张，从《房屋查验咨询报告》及一审法院现场勘查的情况可知，涉案房屋出现漏水、墙壁空鼓、外墙开裂等质量问题已经严重影响了被上诉人的正常居住使用，符合《商品房买卖合同》附件十一第四条第五点第一款约定的存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，承担逾期交房责任。本院认为，涉案房屋出现的漏水、墙壁空鼓等现象对房屋的正常使用存在一定的影响，且上诉人从2019年10月收到被上诉人的报修申请至二审开庭期间，均未能提供对涉案房屋修复完好的证明或相关有资质的单位出具的质量合格报告等证据证实涉案房屋已经修复完毕，符合涉案《商品房买卖合同》附件十一第四条第五点第一款约定的情形，应修复后方可交付给买受人，承担逾期交房的违约责任，根据案涉《商品房买卖合同》附件十一第五条的约定，一审判决认定上诉人向被上诉人支付违约金以1216271元为基数，按日万分之三计算，从2019年12月5日起计至上述房屋修复实际交付上 -7- 述房屋之日止，违约金总额不超过243254.2元并无不当，本院予以维持。 关于室内燃气管道、有线电视线路是否由上诉人敷设到户的问题。上诉人主张，涉案合同是根据北海市房管局商品房销售网签系统的要求所签，不允许修改和删除，但涉案合同附件十一第四条第二点的实际上是对合同正文内容的修改，该条款没有燃气管道和有线电视线路的交付条件，对基础设施设备的交付种类为供水、供电，因此室内燃气管道、有线电视线路不应由上诉人负责敷设到户。本院认为，涉案合同第十条约定交付的基础设施设备中包含室内燃气管道、有线电视线路敷设到户，且被上诉人于2017年4月27日向上诉人缴纳了管道燃气开户费2700元，数字电视开户费836元，故上诉人的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 上诉人主张，广西南宁精良验房咨询有限公司出具的《房屋查验咨询报告》存在不合法、不合理的地方，不能作为证据作为本案的定案依据。本院认为，一、二审审理期间，上诉人并未能提供推翻该报告的证明予以佐证，亦未能提出该报告有何实质性的问题，故上诉人的上述主张没有事实依据，本院亦不予支持。 综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人天福房地产公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4302.4元，由上诉人北海天福房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 -8- 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二一年二月七日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦