北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2786号上诉人（原审原告、反诉被告）：贺聪明，男，1989年12月17日出生，汉族，无业，住浙江省杭州市钱塘新区。委托诉讼代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洪全，北京市正平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：壹火空间科技（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：夏伟，执行董事。委托诉讼代理人：田春秋，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔瑞兰，北京泽达律师事务所实习律师。上诉人贺聪明因与被上诉人壹火空间科技（北京）有限公司（以下简称壹火公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺聪明上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项，并改判驳回壹火公司的全部反诉请求；2.由壹火公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、贺聪明提前解除房屋租赁合同是基于新冠疫情这一不可抗力的影响而行使的法定解除权，该行为不应视为违约。一审法院完全无视疫情对合同履行造成的影响，错误地认定贺聪明的解除行为构成违约，并判决贺聪明承担违约金33430.4元，明显属于事实认定错误。二、一审法院判决贺聪明承担免租期租金11413元缺乏事实和法律依据，明显错误，应予纠正。三、退一步而言，即使贺聪明解除合同的行为构成违约，从合同的约定来看，第9.3条约定的违约金是双方签订合同时预估的损失赔偿总额，具有补偿性质，应根据壹火公司的实际损失进行调整；壹火公司证据显示其实际损失远远低于该违约金的金额，贺聪明在一审中已经请求法院适当减少违约金，一审法院却无视这一请求，将违约金与损失赔偿同时支持，使得壹火公司获取的利益8倍于损失，有违法律原则性规定，应予纠正。壹火公司辩称，一审法院认定事实正确。1.依据房屋租赁合同1.3条，贺聪明租赁房屋的用途是办公，并非经营使用，贺聪明称其经营受到影响与事实不符。2.疫情并未对贺聪明使用房屋造成影响。3.贺聪明单方违约，应当承担违约责任，一审法院认定的违约责任及赔偿金额正确，适用法律正确。贺聪明向一审法院起诉请求：1.确认双方自2020年4月17日起解除房屋租赁合同；2.判令壹火公司退还贺聪明房屋租金25072.8元；3.判令壹火公司退还贺聪明房屋押金33430.4元；4.判令壹火公司承担本案全部诉讼费用。壹火公司反诉请求：1.贺聪明向壹火公司支付自2019年12月29日至2020年1月17日的房屋租金11540元；2.贺聪明向壹火公司支付违约金33430.4元；3.判令贺聪明向壹火公司赔偿损失46233.5元；4.本案诉讼费和反诉费用由贺聪明承担。一审法院认定事实：2019年12月28日，甲方：壹火公司（下称“甲方”）与乙方：贺聪明（下称“乙方”）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋基本情况1.3：租赁房屋用途为办公。第二条租赁期限2.1标的房屋装修期21天，装修期为2019年12月29日至2020年1月17日，装修期甲方免收乙方房屋租金。2.2标的房屋租期为壹年，自2020年1月18日起至2021年1月17日止。第三条租金标准及支付方式3.1：乙方承租房屋租金标准：房屋租金：￥16715.2元／月。3.3付款方式：租金每六个月支付一次，先付后用。具体支付日期及租金标准详见本合同附件1《房屋租金支付明细表》。3.4房屋押金：乙方支付给甲方的押金为￥33430.4元，并于本合同签订当日支付。第四条房屋交付4.1：甲方于2019年12月30日前将房屋交付给乙方。第七条7.4：在合同终止或解除时，乙方应与甲方共同清点室内设备设施，如设备设施良好，且标的房屋的状态与甲方向乙方交房时一致，且乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用（包括但不限于水、电、停车费等）、完成注册迁出（如有）、将标的房屋房门钥匙归还甲方后（以下简称“退租手续”），甲方应将全额押金无息退还给乙方，押金退还时间最迟不超过办结退租手续之日后的5个工作日。第九条合同解除9.3：甲方双方如因自身原因需单方解除本合同的，需提前两个月书面通知对方，如对方同意解除的，提出解约方须按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。9.4：乙方未提前两个月通知甲方解除合同，甲方有权从剩余租金扣除两个月，剩余租金不足两个月的，甲方有权继续追偿。第十条违约责任10.4乙方未在本合同终止或本合同提前解除后15个工作日内完成工商及税务注册地址迁出或注销的，乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金的100％向甲方支付租金损失补偿金，同时每延迟一日，乙方应按本合同项下标的房屋届时日租金的200％向甲方支付违约金，前述违约金甲方可自乙方已经支付但没有使用的租金及押金中直接予以扣除，扣除后如有剩余的甲方将剩余部分退还给乙方，不足部分乙方应予以补足。”双方还对其余事项进行了约定。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。对于贺聪明主张的确认双方自2020年4月17日起解除房屋租赁合同的诉讼请求，壹火公司同意解除，但认为合同解除日期为2020年4月19日，法院结合本案案情认定合同解除日期为2020年4月17日，对于贺聪明的该项诉讼请求，法院予以支持。对于贺聪明主张的判令壹火公司退还其房屋租金25072.8元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于贺聪明主张的判令壹火公司退还其房屋押金33430.4元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于壹火公司主张的贺聪明向其支付自2019年12月29日至2020年1月17日的房屋租金11540元的诉讼请求，具体金额以法院核实为准，即11143元，请求过高部分不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方合同约定：“9.3甲方双方如因自身原因需单方解除本合同的，需提前两个月书面通知对方，如对方同意解除的，提出解约方须按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。”对于壹火公司主张的贺聪明向其支付违约金33430.4元的诉讼请求，因贺聪明提前解除合同构成违约，壹火公司的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于壹火公司主张的判令贺聪明向其赔偿损失46233.5元的诉讼请求，其中逾期迁出注册地址的损失法院酌定为5000元；对于壹火公司主张的佣金损失，依据不足，法院不予支持。判决：一、贺聪明与壹火空间科技（北京）有限公司于2019年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；二、判决生效之日起七日内，壹火空间科技（北京）有限公司退还房屋押金人民币33430.4元；三、判决生效之日起七日内，贺聪明支付壹火空间科技（北京）有限公司2019年12月29日至2020年1月17日房屋租金人民币11143元；四、判决生效之日起七日内，贺聪明支付壹火空间科技（北京）有限公司违约金人民币33430.4元；五、判决生效之日起七日内，贺聪明支付壹火空间科技（北京）有限公司损失人民币5000元；六、驳回贺聪明的其他诉讼请求；七、驳回壹火空间科技（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费631元，由贺聪明负担270元（已交纳），由壹火空间科技（北京）有限公司负担361元，于判决生效后七日内交纳。一审反诉案件受理费1040元，由壹火空间科技（北京）有限公司负担475元（已交纳）；由贺聪明负担565元，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2020年3月起，壹火公司催缴租金后，贺聪明多次明确表示依约给付，但之后又表示退租，故贺聪明违约在先，应承担相应的违约责任。一般来讲，承租人享有装修免租期是以合同正常履行为前提，本案中，因贺聪明提前解约，必然给壹火公司造成免租期的租金损失，故一审法院判令其承担免租期（装修期）租金，并无不当。双方亦明确约定提前解约违约金数额，贺聪明所提相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。因贺聪明未及时迁出注册地址，故一审法院酌情确定相应损失5000元，并无不当，本院予以维持。本案中，贺聪明承租涉案房屋用于美容、美发、健康管理等经营，新冠肺炎疫情必然影响其营业收入，故本院根据公平原则，参照政府对于疫情期间“经营性”房屋租金减免的相关指导性意见，结合本案具体情况，酌定确定应减免的租金数额为11143元，该部分租金应由壹火公司退还贺聪明，故本院对贺聪明所提相关上诉意见合理部分予以支持。综上所述，贺聪明的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15654号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15654号民事判决第六项；三、壹火空间科技（北京）有限公司退还贺聪明租金11143元；四、驳回贺聪明其他上诉请求。一审本诉案件受理费631元，由贺聪明负担270元（已交纳），由壹火空间科技（北京）有限公司负担361元，于本判决生效后七日内交纳。一审反诉案件受理费1040元，由壹火空间科技（北京）有限公司负担475元（已交纳）；由贺聪明负担565元，于本判决生效后七日内交纳。二审案件受理费1039元，由贺聪明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年二月二十六日法官助理  卢圆圆