江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初6301号 原告（反诉被告）：周由由，男，1992年6月24日生,汉族,住徐州市经济开发区。 委托诉讼代理人:吴量，江苏光亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤佳林，江苏光亚律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：石全阶，男，1962年10月26日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：朱松，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市云龙区宝梦房产中介所，住所地徐州市云龙区汉景大道**维修中心综合楼。 经营者：彭如梦，该中介所店长。 原告（反诉被告）周由由与被告（反诉原告）石全阶，被告徐州市云龙区宝梦房产中介所（以下简称宝梦房产中介所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周由由的委托诉讼代理人吴量、汤加林，石全阶及其委托诉讼代理人朱松，被告宝梦房产中介所的经营者彭如梦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周由由向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告周由由与被告石全阶签署的位于徐州市云龙区门面房的房屋出租协议；2、请求判令被告石全阶退还原告租金19833.33元；3、请求判令被告宝梦房产中介所退还原告押金1000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告周由由与被告石全阶与2020年10月17日签署位于徐州市云龙区门面房的房屋出租协议一份，被告宝梦房产中介所为该协议居间方。因原告资金出现困难，该门面房的经营难以维系，现原告为避免社会资源的更大浪费，平衡各方利益，现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）石全阶辩称：被告不同意原告解除合同，原告提出的解除合同的理由不是法定的解除理由，被告依约履行合同，原告应当支付租金。 被告宝梦房产中介所辩称：合同是三方协议，押金不是我们同意退就退的。 被告（反诉原告石全阶向本院提起反诉请求：１.请求判令被反诉人被反诉人继续履行合同，支付剩余房租4000元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人在2020年10月签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为1年，年租金26000元，被反诉人仅支付22000元，尚有4000元未交付。现被反诉人恶意违约，反诉人要求被反诉人继续履行合同并支付剩余房租。现诉至人民法院，请求依法支持反诉请求。 反诉被告周由由针对反诉原告石全阶的反诉请求，答辩如下：不同意被告反诉请求，具体事实理由同本诉诉状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年10月17日原告（反诉被告）周由由（承租人、乙方）与被告（反诉原告）石全阶（出租方、甲方）在被告宝梦房产中介所（居间方）的居间下签订《房屋出租协议》一份，约定：房屋坐落于徐州市云龙区门面房，房屋面积约26平方米；租赁期限自2020年10月20日至2021年10月19日止；租金每年人民币26000元，押金1000元由居间方保管；由乙方给付给居间方居间服务费1000元，签署本协议时付清，签约后居间方与甲乙方的权利义务结束；租赁期间，如甲方原因需要提前收回房屋需征得乙方同意并减免壹个月房租作为对乙方的补偿；如乙方需要提前退房需征得甲方同意并多支付壹个月房租作为对甲方的补偿；甲乙双方友好协商，乙方支付甲方人民币22000元整，另4000元于2020年12月31日前支付甲方；乙方自行装修，于退房装修复原样退还押金（如乙方关门两个月以上，甲方有权收回房屋，房租不退）。合同还约定了其他相关事项。 上述合同签订后，周由由向宝梦房产中介所支付居间费1000元，押金1000元，向石全阶支付房屋租金22000元。石全阶将涉案房屋交付给周由由，周由由进行装修并经营小吃生意。 2020年11月周由由与石全阶协商退租事宜，双方未能协商一致，原告遂提起本次诉讼。 2020年12月25日石全阶向周由由发送短信：“周由由：你方诉至法院要求解除《房屋租赁协议》，我方不同意。请你继续履行合同并按照合同约定及时支付剩余租金4000元，否组我方将依法采取措施进行维权。石全阶” 庭审中，石全阶申请证人邹某,4出庭作证，邹某,4到庭陈述：其是宝梦房产中介所工作人员，案涉房屋租赁合同系其经办。在签协议之前，石全阶明确告知周由由，一旦租用房屋，房租一律不退，且如果周由由关门两个月以上，石全阶有权收回房屋。周由由同意上述约定，双方才签订的案涉房屋租赁合同。原告对于上述证人证言不予认可。原告另陈述：如果解除合同，我们愿意恢复原状或者提供相应资金由被告自行恢复。 本院认为：原告（反诉被告）周由由与被告（反诉原告）石全阶、被告宝梦房产中介所签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，依法应认定为有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务，即周由由按照合同约定向石全阶支付租金，石全阶将案涉房屋交由周由由经营使用。 《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者旅行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，周由由不愿继续履行案涉房屋租赁协议，应认定为违约，石全阶可以请求周由由继续履行，但该债务履行的标的为继续承租案涉房屋，不适用于强制履行，要求周由由继续履行合同不利于社会资源的有效配置，导致当事人利益失衡。根据上述法律规定，应允许双方解除合同，以违约赔偿代替合同继续履行。周由由主张解除合同，本院予以确认。石全阶主张继续履行合同、周由由支付租金4000元，本院不予支持。 周由由未继续履行合同，导致案涉租赁合同解除，应承担相应的违约责任。石全阶虽提供证人证明如退租，房租不退，周由由对此不予认可。在本案存在书面房屋出租协议的情况下，应以书面协议约定为准，且如退租，房租不退的约定显示公平，故对于石全阶的该主张，本院不予采信。合同约定“如乙方需要提前退房需要征得甲方同意并多支付一个月房租作为对甲方的补偿”，但石全阶不同意解除合同，故关于原告主张多支付一个月房租退房的主张，本院亦不予支持。 综合考虑周由由的过错、合同履行的具体情况（案涉房屋石全阶至今未接收）、因解除合同给石全阶造成的损失以及周由由进行的装饰装修需恢复原样等因素，本院酌定应扣除的租金及违约金为案涉房屋5个月的租金，经计算为10833元。周由由已支付22000元，扣除租金及违约金后，石全阶应向周由由返还房租11117元。 因案涉房屋出租协议已解除，宝梦房产中介所保管的押金1000元应返还周由由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周由由与被告（反诉原告）石全阶于2020年10月17日签订的《房屋出租协议》。 二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）石全阶向原告（反诉被告）周由由返还租金11117元。 三、本判决生效之日起十日内，被告徐州市云龙区宝梦房产中介所向原告（反诉被告）周由由返还押金1000元。 四、驳回被告（反诉原告）石全阶的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为161元，由原告（反诉被告）周由由负担61元，由被告（反诉原告）石全阶负担100元。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）石全阶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  曹磊 二〇二一年二月一日 书记员  陈晨