西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初18461号原告（反诉被告）：张某某，男，汉族，1978年10月27日出生，住西安市灞桥区。委托代理人：陈凯，陕西神剑律师事务所律师。委托代理人：牛慧，陕西神剑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李某，女，汉族，1980年6月1日出生，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员景振宇适用普通独任制，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人陈凯、被告（反诉原告）李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2020年3月25日，原、被告签订《合租协议》一份，该合同约定：被告将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室出租给原告，租期自2020年3月18日至被告销售在本小区终止；房屋租赁合同生效后。合同签订后，原告均按合同约定履行了义务，被告却不守诚信，在签订合同后的第二天拒收租金，不向原告交付房子，导致原告不能实现合同目的，受到重大损失。原告多次与被告协商，都未能解决。现原告无奈之下诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《合租协议》；2、被告退还原告定金3000元、赔偿原告损失36583元；3、本案一切诉讼费由被告承担。被告李某辩称，被告并未违约。2020年1月1日原告支付了3000元定金，该定金已经在后面的房租中抵扣房租，《合租协议》签订后，原告未按合同约定支付一个月押金及三个月房租，违反合同约定，故《合租协议》失效。原告的损失被告不认可，原告所称定做的窗帘及拉杆等，并不能确定是给被告房子定做的，且收款收据也不能证明就是该批货物。被告李某并反诉称：2019年12月，本案原告（反诉被告）张某某找到被告（反诉原告）李某，要求合租被告（反诉原告）李某位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，用于经营窗帘生意。2019年12月27日，被告（反诉原告）李某通过微信通知原告（反诉被告）张某某，告知其可以将样品放入房屋并告知张某某房门密码。2020年1月1日，原告（反诉被告）张某某向被告（反诉原告）李某微信支付定金3000元，并表示：“新年新气象···先付定金，正式入住天悦支付余款。”因疫情影响，双方于2020年3月25日才签订《合租协议》，张某某承诺签约即付清1-6月全部租金，3月26日，被告李某催促原告张某某支付租金，原告张某某未付，且将制作窗帘原材料随意堆放在被告李某房屋后离开，随后被告李某多次找原告张某某协商无果并报警。原告（反诉被告）的行为已经违反合同约定，为此，向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告张某某支付反诉原告李某房屋占用费至实际腾房之日（按照每月3000元从2020年1月1日开始暂计算至2020年8月1日为21000元）；2、本案反诉费由反诉被告承担。原告张某某针对被告反诉辩称，其并未违约，2020年1月1日已向被告李某支付定金3000元，如实履行了付款义务，并向反诉原告李某支付了9000元房租，但李某未收，退回来了，货物在房间内放着，卖不出去，这是损失。故被告李某提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回被告反诉请求。经审理查明，2019年12月，原告张某某与被告李某就西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋合租一事进行协商，2019年12月27日，被告李某将该房屋门卡密码告知原告张某某。2020年1月1日，原告张某某通过微信向被告李某转账3000元，并表示该笔款项为定金，待正式入驻后支付余款。2020年3月25日，被告（甲方）与原告（乙方）补签《合租协议》，该协议约定，甲方将座落于保利天悦21号楼2单元102室房屋租赁给乙方，用作窗帘销售，与甲方贝卡尼整体衣柜共同使用，租期从2020年3月18日至甲方销售在本小区终止；月租金3000元整（押一付三），乙方于每季度一次性向甲方交清租金，但甲方必须提供收据；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付3000元租金（不计利息），合同期满押金退回；乙方必须按时交付租金，如有拖欠（超过付款期限7天），甲方有权利单方面终止合同；合同期内，甲方乙方平分水费、电费、物业费等共同费用……租期届满或者解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方。另查明，2020年3月26日，被告李某因原告张某某未按时支付房租，拒绝原告张某某的工人在涉案房屋内进行装修。同日，原告张某某向被告李某微信转账9000元，注明为三个月房租，被告李某将该款项退还给原告。2020年3月27日，被告李某微信告知原告张某某，因原告张某某未按照约定在3月25日支付房租和押金，故双方签订的合租协议失效，对于原告放置在房屋内个人经营物品，被告不负保管责任。庭审中，原告表示其已经于2020年4月14、15日分两次将放在被告房屋的东西带走，被告对此事表示认可。以上事实，有《合租协议》、转账记录、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《合租协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告告知原告房门卡密码，原告随之向被告支付定金，至此双方确定了合租意向，后受疫情影响，双方于2020年3月25日补签合同，合同签订后，原告理应按约支付租金，但原告未按约支付租金，被告于2020年3月26日通知原告解除合同，庭审中双方均认可2020年4月15日原告将放在被告房屋内的东西搬走，故该日合同应告解除，本院对此予以确认。关于原告主张被告返还定金的请求，结合本案实际，在双方补签合同后，原告未依约按期支付租金，庭审中被告自认原告未给其造成其他实际损失，愿将3000元定金退还原告，本院予以确认。关于原告主张被告赔偿其货物损失的请求，原告未能提供相应证据证明该部分损失系被告拒收租金未交付房子造成，本院对该主张不予支持。关于反诉原告李某要求反诉被告张某某支付房屋占用费的请求，原、被告就房屋租赁一事达成约定后，因疫情影响双方于2020年3月25日补签合同，合同签订之前反诉原告李某已将房门密码告知反诉被告，可视为房屋已经交付，双方于2020年4月15日实际解除合同，反诉被告张某某应当支付该期间房屋占用费，但考虑到2020年新冠疫情客观上对张某某的经营行为造成一定影响，且反诉原告李某并未产生其他损失，故本院酌定反诉被告张某某支付反诉原告李某房屋占用费1000元。综上所述，兹根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）李某2020年3月25日签订的《合租协议》于2020年4月15日解除。二、被告（反诉原告）李某自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张某某返还定金3000元。三、原告（反诉被告）张某某自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李某支付房屋占用费1000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张某某的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李某的其余反诉请求。本案案件受理费790元，反诉费163元，由原告张某某承担473元，被告李某承担480元。因原告张某某已预交受理费790元，被告李某预交受理费163元，故被告李某应于本判决生效后十日内将其应承担的受理费317元直接支付给原告张某某。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  景振宇二〇二一年二月五日书记员  周 玄1