安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终544号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：芜湖盈泰汽车销售有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区鸠兹创业街芜湖汽车服务中心园区**楼西侧，统一社会信用代码9134020032800251X0。 法定代表人：汪建飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王红纪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁平元，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：储诚江，男，汉族，1987年10月10日出生，现住鸠江区。 委托诉讼代理人：王文，安徽瀛国伦律师事务所律师。 原审第三人：安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**皖通科技产业园内，统一社会信用代码9134000078109626XT。 法定代表人：杨群山，该公司总经理。 上诉人芜湖盈泰汽车销售有限公司（以下简称“芜湖盈泰公司”）因与被上诉人储诚江、原审第三人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称“安徽驿达公司”）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 芜湖盈泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销其与储成江之间的《房屋转租合同》，储诚江立即将芜湖汽车服务中心5#楼房屋一楼中间商铺腾空并返还给储诚江；3.储诚江按照面积1600㎡、360元/㎡/年标准支付房屋占有费用（该费用应当自2020年5月1日起计算至储诚江将租赁物返还其止）；4.储诚江立即将非法占用的70㎡房屋返还给其，并按照360元/㎡/年标准支付房屋占有费用（该费用应自2020年7月1日起计算至储诚江将租赁物交付给其止）；5.储诚江承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定其与储诚江之间签订的《房屋转租合同》不存在重大误解属于事实认定不清、适用法律错误。根据一审查明事实，本案双方签订《房屋转租合同》时，储诚江已经实际占有5#楼中间商铺，因双方是转租关系，故其未能对5#楼中间商铺的面积进行测绘，并根据储诚江提供的其与芜湖润鲜公司合同才误解为1000㎡，双方亦基于1000㎡达成租金数额，后经对租赁房屋现状测绘时才发现中间商铺实际面积为1600㎡，误差达600㎡，这一重大误解直接影响了双方的权利与义务，明显损害了其利益。二、一审法院驳回其请求储诚江返还占用70㎡房屋事实不清、证据不足。双方签订的《房屋转租合同》明确约定租赁标的物是中间商铺，根据5#楼实际构造可知70㎡房屋不属于中间商铺范围，同时储诚江提供的微信聊天记录、音视频证据均为复制品，且不能证明微信聊天记录的双方为储诚江、监控安装维护方，一审法院据此认定双方签订转租合同前储诚江已经实际占有案涉70㎡房屋属事实认定不清、证据不足。 储诚江辩称，第一，本案就案涉房屋建立的承租及次承租关系，均系各方当事人真实意思表示。盈泰汽车与储诚江之间对合同主要内容，尤其是房屋面积不存在误解，从盈泰汽车与第三人芜湖汽车服务中心房屋租赁合同、盈泰汽车和储诚江的房租转租合同的约定来看，都有关于按现状承租的约定，而储诚江早在2019年4月15日，就与之前的承租方芜湖市润鲜商贸有限公司建立了租赁关系，合同中的现状就是案涉场地及面积。该场地在储诚江与盈泰汽车建立租赁关系之前，已经占有和使用，而且约定不再交付，不存在重大误解。第二，从双方转租关系形成的过程来看，芜湖汽车服务中心5号楼房屋中包含盈泰汽车、储诚江的益品超市等11家商户共同签订的承诺书、协议书，从内容可知，盈泰公司是其他十家商户，包括储诚江推选出来的，作为5号楼房屋的承租签约户，是为了共同承租经营5号楼，维持之前的经营状况，协议第一条明确约定，保持各家原有与润鲜公司签订的承租价格不变，储诚江与润鲜公司关于一号楼中间商铺的一年租金就是36万元，面积是1000平，因此盈泰汽车与储诚江签订的房屋转租合同中的1000平及36万元租金是对承诺书、协议书内容的履约行为，双方对案涉标的的场地以及面积熟悉且明知，双方的转租关系是建立在持续的租赁经营、承租关系的变更之上的，不存在重大误解。第三、2020年5月1日，储诚江已经将租金36万元和2万元水电押金支付给盈泰汽车，盈泰汽车实际上也接受了该合同约定的价款，并一直实际履行。第四，盈泰汽车认为其实际使用面积1600平方米未提供任何证据证明，无论其租赁一楼商铺的面积是多少，双方的概括意思是一致的，即盈泰汽车签订合同前，其已经占有的一楼中间商铺包含70平米房屋经营益品超市，其与芜湖盈泰公司之间是按照现状承租，该地方的位置、大小确定，盈泰公司明确知悉。第五，其并未非法占有或非法使用过任何场地，盈泰汽车在一审中主张储诚江是借用该70平米房屋，未提供任何证据，中间商铺70平米房屋位于益品超市所在的一楼中间，商铺后侧，与超市连成一体，在储诚江2009年4月份与盈泰汽车建立转租关系前，已经占有和使用了，其一审提供的视频资料、微信聊天记录、音频资料，能看出里面摆放的全部是益品超市的货物，上述材料经法院核实均为真实信息。盈泰汽车公司作为总承租人，从中间赚取了转租差价，在双方真实意见表示一致的情况下，签订转租合同，收取租金，现在提出面积不对，70平米是借用，明显违背诚实信用原则。 原审第三人安徽驿达公司未作陈述。 芜湖盈泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销其与储诚江于2020年4月30日签订的《房屋转租合同》，储诚江立即将芜湖汽车服务中心5#楼房一楼中间商铺腾空并返还给其；2.判令储诚江按实际承租面积1600㎡、360元/㎡/年标准向其支付房屋占用费92000元（该费用自2020年5月1日计算至2020年6月30日，此后费用按上述标准计算至储诚江将租赁物交付给其之日止）；3.判令储诚江立即将非法占用的70㎡房屋返还给其，并按360/㎡/年标准支付自2020年7月1日起至将租赁物交付给其之日止的占用费；4.该案诉讼费用由储诚江承担。 储诚江向一审法院提出反诉请求：1.请求芜湖盈泰公司给付空调设备安装费用51000元；2.诉讼费用由储诚江承担。 一审法院认定事实：储诚江系鸠江区益品超市经营者。2019年4月15日，芜湖润鲜公司（甲方）与储诚江（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：第一条，甲方按本协议提供租赁场地，出租给乙方使用。第二条，甲方提供给乙方租赁场地位于芜湖汽车服务中心5号楼一楼1000平方米。乙方可以出租、分租等。乙方在签约时，一次性给甲方租金水电保证金贰万元整。第六条，合同租期为九年（2019年4月15日至2028年4月14日），租金为2019年4月15日至2022年4月14日，租金360000元/年；2022年4月15日至2025年4月14日，租金378000元/年；2016年（应为2026年）4月15日至2028年4月14日，租金396900元/年。双方备注：甲方原有的装修及消防、电路、空调、灯具，备乙方免费试用，所有权归甲方，不得损坏，如有损坏，照价赔偿。2020年3月18日，包括芜湖盈泰公司、鸠江区益品超市在内的11家芜湖汽车服务中心5号楼承租户共同向安徽驿达公司出具《承诺书》，载明：因芜湖润鲜公司在五号楼并无实际经营实体，纯粹属于总包分租。经全体承租户商讨确定，推选芜湖盈泰公司作为五号楼的承租签约户。并给出具体方案。全体承租户承诺在市场合理价格基础上，愿意承担芜湖润鲜商贸有限公司拖欠的占用费，该费用由所有承租户根据租赁费占比出分摊出资，由芜湖盈泰公司一家支付。2020年3月21日，芜湖汽车服务中心5号楼11户承租户共同签订《协议书》，约定：芜湖盈泰公司作为安徽驿达公司在园区五号楼的承租户，秉着公平公正公开的方式，须继续与现有其余10户承租户签订租赁合同，并达成以下协议：1.保持各家原有与芜湖润鲜公司签订的承租价格不变。2.水电费按园区统一收费标准收取，不得加价。3.成立协会，组建管理架构和制定流程，做好五号楼的整体规划，同时实现财务公开。4.安徽驿达公司给予的免租期，所有承租户同样享受。后，芜湖盈泰公司、鸠江区益品超市、鸠江区车之族汽车服务部三方签订《协议》一份，约定：经三方协商一致，储诚江、吴涛所述承租单位分别为鸠江区益品超市、鸠江区车之族汽车服务部自愿退出芜湖汽车园五号楼公共承租合伙协议，芜湖盈泰公司分别给予鸠江区益品超市陆万元补贴，鸠江区车之族汽车服务部壹万元补贴，并在2021年度房租中扣减。另，五号楼东南角外搭建的临时房屋免费给予双方使用。2020年4月23日，安徽驿达公司（出租方、甲方）与芜湖盈泰公司（承租方、乙方）签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况。1.出租房屋坐落地址：芜湖汽车服务中心（芜宣高速北侧，纬次路南端）5#楼房屋……建筑面积约8689.08平方米……。2.甲方出租该房屋给安徽菲博公司，安徽菲博公司违约，甲方解除租赁关系，后因安徽菲博公司未交还房屋，甲方诉至法院要求返还房屋、赔偿损失，2019年6月17日，芜湖市中级人民法院作出（2019）皖02民终274号民事判决。判决生效后，甲方已申请强制执行，目前该执行案件由芜湖市鸠江区人民法院受理，尚未执行终结。甲方申请强制执行之前，该房屋实际占用人的情况及其签署的合同文件见附件及列表，截至本协议签订之日，仍在占用状态，乙方对此亦明知。3.安徽菲博公司转租给芜湖润鲜公司，乙方系从润鲜公司签约承租、实际占用该房屋使用、经营至今。……乙方承诺并确认：乙方及实际占用人均无权对抗甲方收回房屋、再行出租等处置行为，对房屋建设、验收、未办理产权证书、房屋占用现状、附属设施及周边环境、过往案件纠纷等各方面的情况已充分了解且不持异议，乙方自愿承租该房屋，甲方无需清场、按现状出租，租赁期间不办理不动产登记证书。三、租赁房屋的交付。租赁房屋已建成并由乙方实际使用，无需甲方再次交付，乙方（包括拟转租的次承租人）按照现状使用。双方还对其他事项进行了约定。2020年4月30日，芜湖盈泰公司（转租方、甲方）与储诚江（承租方、乙方）就甲方将其依法承租的芜湖汽车服务中心5#楼部分房屋转租给乙方使用等事宜，签订《房屋转租合同》，双方约定：第一条，转租房屋的情况。1.2020年4月23日，甲方与安徽驿达公司签订《芜湖汽车服务中房屋租赁合同》，承租芜湖市汽车服务中心（芜宣高速北侧，纬次路南端）5#楼房屋，房屋用地性质为划拨土地，结构为钢筋砼结构，建筑面积约8689.08平方米，房屋未办理不动产登记证书。现甲方将承租房屋的部分转租给乙方使用，即甲方将芜湖汽车服务中心5#楼房屋一楼中间商铺的房屋转租给乙方，建筑面积约1000平方米。2.交付情况。在签订本合同之前，乙方以实际占有使用该房屋，无须甲方再次交付；乙方同意按现状承租。第三条，租赁期限。1.租期自2020年5月1日起至2027年12月31日止。……第四条，保证金、租金及支付方式。……2.房屋租金的数额及计算明细，房屋面积为1000㎡，2020年5月1日起至2027年4月30日期间，年度租金为360000元，2027年5月1日至2027年12月31日，租金为240000元。以上房租为不含税金额，若乙方需要税票，须额外补足税金。3.支付方式，租金支付原则为先付款后使用，租金按每半年支付一次。本合同签订时，乙方自愿预付第一年度（自2020年5月1日起至2021年4月30日）租金，人民币360000元；此后，每半年度租金应在前一个半年度租期届满30日前一次性支付给甲方。……第六条，房屋使用要求和维修责任。1.租赁期间，乙方应妥善、合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。2.乙方需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得安徽驿达公司的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。第十条，特别条款。1.本合同签订时，甲方已向乙方出示了其与安徽驿达公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，且乙方已经详细阅读和理解。2.甲方与安徽驿达公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》是本合同的附件，该合同承租方的全部义务均适用于乙方；甲乙双方应共同遵守该合同。双方还对其他事项进行了约定。2020年5月1日，储诚江向芜湖盈泰公司转账支付益品超市房租加水电押金共计380000元。2020年6月3日，储诚江向110报警称鸠兹家苑汽车园五号楼益品超市5台空调主板被盗。为此，鸠江区益品超市（甲方）与案外人芜湖欣荣制冷设备安装有限公司（乙方）签订《空调安装销售合同》，并支付费用51000元。一审法院另查明，储诚江在签订双方签订《房屋转租合同》之前，便占有使用了涉案70平方米房屋。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本诉部分双方存在两个争议焦点有二：一、芜湖盈泰公司是否构成重大误解，涉案合同是否应予撤销；二、芜湖盈泰公司诉请的涉案70平方米的房屋是否涵盖在承租合同之内，该房屋储诚江是否应予返还芜湖盈泰公司。反诉部分双方的争议焦点为：储诚江以空调设备被盗，芜湖盈泰公司未能履行出租方的合同义务，主张其安装空调设备花费51000元由芜湖盈泰公司承担，是否有事实和法律依据。关于本诉争议焦点一：芜湖盈泰公司是否构成重大误解，涉案合同是否应予撤销。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第71条规定,行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。重大误解一般应当是由于误解人自已的大意、缺乏经验或者信息不通而造成意思表示错误。但该案中依据双方当事人提交的证据,芜湖盈泰公司关于重大误解的主张不能成立。芜湖盈泰公司与储诚江签订的是《房屋转租合同》，双方系转租关系。其一，从转租合同和租赁合同的内容来看，两份合同均有“按现状承租”之约定，从芜湖盈泰公司与储诚江《房屋转租合同》约定的内容来看，该合同第一条第2项明确约定“在签订本合同之前，乙方（储诚江）以实际占有使用该房屋，无须甲方（芜湖盈泰公司）再次交付；乙方（储诚江）同意按现状承租”；从芜湖盈泰公司与本案第三人安徽驿达公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》来看，该合同第三条也明确了“租赁房屋已建成并由乙方实际使用，无需甲方（安徽驿达公司）再次交付，乙方（芜湖盈泰公司）包括拟转租的次承租人按照现状使用”。而从2019年4月15日芜湖润鲜公司与储诚江签订《租赁合同书》来看，储诚江在与芜湖盈泰公司形成转租关系之前，便承租涉案场地，当时合同约定的承租面积也为1000平方米。从三份合同约定的关联内容来看，芜湖盈泰公司对其转租标的应是清楚的，不存在重大误解之基础。其二，从芜湖盈泰公司与储诚江转租合同形成过程来看，双方进行了磋商，且从包括芜湖盈泰公司、鸠江区益品超市（储诚江）在内的11家芜湖汽车服务中心5号楼承租户于2020年3月21日共同向安徽驿达公司出具《承诺书》、《协议书》来看，芜湖盈泰公司实为涉案房屋五楼全体承租户推选的承租签约户。芜湖盈泰公司与储诚江之间的转租关系是建立在持续的租赁和经营关系变更之上，几经变更合同关系，双方对涉案标的均是熟悉和明确的，不存在重大误解的前提。其三，芜湖盈泰公司主张储诚江实际占有使用的房屋面积为1600㎡，但并未提交相关证据证明其主张，依法应承担不利的法律后果。故芜湖盈泰公司诉请存在重大误解，要求撤销其与储诚江订立的《房屋转租合同》无事实证据，也无法律依据，对其诉请不予支持。因《房屋转租合同》不符合撤销条件，《房屋转租合同》合法有效，应按合同严格履行，合同约定的承租面积为1000平方米，故对芜湖盈泰公司关于要求储诚江按实际承租面积1600㎡、360元/㎡/年标准支付房屋占用费92000元的诉请不予支持。对储诚江相关的抗辩意见予以采纳。关于本诉争议焦点二：芜湖盈泰公司诉请的涉案70平方米的房屋是否涵盖在承租合同之内，该房屋储诚江是否应予返还芜湖盈泰公司。从芜湖盈泰公司与储诚江《房屋转租合同》约定来看，虽无涉案70平方米的房屋的明确约定，因该合同为转租合同，合同明确约定了按现状承租。而早在2019年4月15日起，也即双方签订《房屋转租合同》之前，储诚江便在涉案租赁商铺经营超市，从储诚江提交的关于涉案70平方米的房屋照片和微信记录来看，储诚江在签订双方签订《房屋转租合同》之前，便占有使用了涉案70平方米房屋，而相反芜湖盈泰公司以储诚江借用该房屋为由，要求返还该房屋，其并未提供双方形成借用关系的任何证明，故对相关诉请亦不以支持。对储诚江的相关抗辩意见予以采纳。关于反诉部分双方的争议焦点：储诚江以空调设备被盗，芜湖盈泰公司未能履行出租方的合同义务，主张其安装空调设备花费51000元由芜湖盈泰公司承担，是否有事实和法律依据。因储诚江与芜湖盈泰公司系房屋转租合同关系，首先，从双方签订的《房屋转租合同》约定来看，双方并未就出租房屋设施被盗的责任承担进行约定，而保障租赁房屋符合约定的用途与房屋设施被盗并无因果关系，储诚江未提供证据证明房屋设施被盗，出租方芜湖盈泰公司存在过错，故储诚江的相关诉请无事实依据；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，承租人对所承租房屋及房内财产负有保管义务。故反诉原告的相关诉请也无法律依据。而反诉被告抗辩在签订《房屋转租合同》时，房屋空调就处于储诚江重新安装空调前的这种状态也未提供相关证据证明，故对其相关抗辩意见亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第一项、第二百二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第71条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回芜湖盈泰汽车销售有限公司的诉讼请求；二、驳回储诚江的反诉请求。本诉案件受理费3350元，由芜湖盈泰汽车销售有限公司负担；反诉案件受理费537.5元，由储诚江负担。 经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，二审应当围绕与上诉请求有关的事实与法律适用进行审理。关于芜湖盈泰公司与储诚江签订的《房屋转租合同》是否构成重大误解，是否应予撤销。重大误解系行为人对行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，该错误认识与行为人意思表示之间具有因果关系，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。从本案《房屋转租合同》签订起因上看，芜湖盈泰公司与包括储诚江在内的11家商户从芜湖润鲜公司处分租芜湖汽车园五号楼，因芜湖润鲜公司在五号楼无经营实体，为应对疫情，11家商户共同向五号楼所有者安徽驿达公司出具《承诺书》，推举芜湖盈泰公司为承租签约户，并签订《协议书》，后储诚江等10家商户分别与芜湖盈泰公司签订《房屋转租合同》，系基于上述承诺及协议约定，而非对其自身行为性质、对方当事人等的错误认识。从本案《房屋转租合同》内容上看，储诚江与芜湖润鲜公司于2019年5月签订《租赁合同书》，房屋面积为1000平方米，与本案《房屋转租合同》约定一致，且该《房屋转租合同》明确约定，“在签订本合同之前，储诚江实际占有使用该房屋，无需芜湖盈泰公司再次交付，储诚江同意按现状承租。”该“现状”即指储诚江与芜湖润鲜公司签订租赁合同之时的状态，芜湖盈泰公司作为总签约承租户，对此应当清楚知悉，不存在重大误解，其与安徽驿达公司总承租合同，亦作出按现状使用的约定。此外，芜湖盈泰公司与储诚江在内的10家商户均签订房屋转租合同，仅主张储诚江一户房屋承租面积与实际面积不符，且未提供证实实际面积的证据，一审法院未支持其撤销《房屋转租合同》请求，并无不当。关于案涉70平方米房屋是否包含在租赁合同之内的问题，储诚江提供的监控录像、微信聊天记录足以证明案涉《房屋转租合同》签订之前，储诚江已实际使用该仓库，芜湖盈泰公司与储诚江亦明确约定按现状承租，芜湖盈泰公司主张该70平方米系储诚江后期借用，未提供任何证据证明，一审法院未予支持其诉请亦无不当。 综上，芜湖盈泰汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人芜湖盈泰汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年二月二十二日 法官助理江群 书记员冯杨艳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。