河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初14309号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司，营业场所郑州市二七区大学路与中秋路红星国际广场1号楼2楼201号，统一社会信用代码91410103MA40H9K41N。法定代表人：李兵，总经理委托诉讼代理人：王**，公司员工。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：陈莹莹，女，汉族，1988年10月5日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：陈冬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫晴，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。第三人：郑州星润房屋租赁有限公司，住所地郑州市**贺江路**楼****，统一社会信用代码91410103MA3XBQLJ2G。法定代表人：徐**。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司（以下简称“红星美凯龙二七分公司”）与被告陈莹莹、第三人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称“郑州星润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙二七分公司的委托诉讼代理人王**、宋雪兰，被告陈莹莹及其委托诉讼代理人陈冬、杨紫晴到庭参加诉讼，第三人郑州星润公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙二七分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2020年1月24日至2020年8月7日拖欠的租金、市场推广费、管理费共计104529.82元；2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠付总额的千分之三向原告支付违约金（自2019年12月9日起暂计算至2020年10月31日，暂计算为83793.5元）；3.请求判令被告承担原告为追讨以上费用而产生的律师费5000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月28日，原告、被告与第三人郑州星润公司签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定第三人为出租方，原告为管理方，被告为承租方；被告承租红星美凯龙家居商场综合馆一楼A8006号展位173.44平方米，租金单价为49.5元/平方米/月，市场推广费单价为25.74元/平方米/月，管理费单价为23.76元/平方米/月；租赁期限自2019年10月24日至2021年3月31日；租金和市场推广费由第三人收取并授权原告代收，原告收取每月管理费。租金、市场推广费和管理费付款周期为三个月，合同签订后，原告与第三人都履行了各自的合同义务，被告支付了第一个周期的相关费用后，便没有再继续支付后续的相关费用。原告多次向被告催促缴纳，被告均不予履行，原告无奈，于2020年8月6日向被告下达了《合同解除告知函》（生效时间为2020年8月7日）。另，根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款：“第19.1条约定若承租方未按本合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”“第21.6条约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)；21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)经红星美凯龙书面催告仍未交纳的”。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及第三人的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈莹莹辩称：1.案涉合同对于租金、市场推广费收取主体的约定不明，原告无权主张租金和市场推广费；2.红星美凯龙、星润公司未尽到己方义务，且在合同履行过程中存在违约行为，应当承担相应后果；3.即使被告陈莹莹应支付相关费用，也应当按照实际使用期间支付，又因星润公司未履行市场推广义务，被告不应支付市场推广费；4.本案合同履行遭遇新冠疫情的不可抗力，应当根据郑州市疫情影响的相关政策减免租金、市场推广费、管理费；5.红星美凯龙主张的违约金过高且不应支持，本案诉讼发生红星美凯龙负有不可推卸的责任，其主张律师费不应支持。综上所述，红星美凯龙不是主张租金、市场推广费的适格主体资格；星润公司、红星美凯龙均未履行市场推广的义务，不应向被告收取市场推广费；即使被告应支付相关费用，鉴于新冠疫情的影响，应参照郑州市政策减免3.5个月的费用；红星美凯龙和星润公司在本案中存在多种违约行为，应为自己的种种违约行为承担不利后果，其主张的延期缴纳租金的违约金过高，也不应支持；本案律师费因属于红星美凯龙单方提供的格式合同条款而无效，且红星美凯龙对本案发生负有不可推卸的责任，不应支持。第三人郑州星润公司未到庭陈述，未提交书面答辩意见，亦未向法庭提交证据。经审理查明:2019年10月28日，原告红星美凯龙二七分公司与被告陈莹莹、第三人郑州星润公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，约定被告陈莹莹承租红星美凯龙家居商场综合馆一楼A8006号展位173.44平方米，租金单价为49.5元/平方米/月，市场推广费单价为25.74元/平方米/月，管理费单价为23.76元/平方米/月；租赁期限自2019年10月24日起至2021年3月31日止，缴费周期为三个月，被告陈莹莹应于每一付款周期向第三人郑州星润公司支付租金和市场推广费，并向原告红星美凯龙二七分公司支付管理费等。合同签订后，被告陈莹莹已支付部分各项费用，其中管理费共计支付13939.03元。按照合同约定，2019年10月24日至2020年1月24日的管理费应为12362.79元，被告已交管理费扣减第一期费用后剩余部分为1576.24元。2020年8月6日，原告通过微信向被告下发解除合同告知函。后原告诉至本院。以上事实有展位租赁及管理服务合同、发票等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原告红星美凯龙二七分公司与被告陈莹莹、第三人郑州星润公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系各方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，为有效合同。原告红星美凯龙二七分公司关于租金、市场推广费的主张，因该项权利系第三人郑州星润公司享有，在已被列为第三人并可以独立行使权利的情况下，第三人郑州星润公司并未主张，故对该项诉讼请求，不予支持;原告红星美凯龙二七分公司关于2020年1月24日至2020年8月7日管理费的主张，考虑疫情影响，扣减一个月管理费，经核算为22541.51元（23.76元/平方米/月×173.44平方米×5.47月），减去已支付1576.24元，被告陈莹莹应支付20965.27元；原告红星美凯龙二七分公司关于违约金、律师费的主张，因疫情影响双方均存在损失，故对该项诉讼请求，不予支持。第三人郑州星润公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈莹莹于判决生效之日起十日内支付上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司2020年1月24日至2020年8月7日管理费20965.27元；二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2083元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司郑州二七分公司负担1857元，被告陈莹莹负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 培二〇二一年二月二十六日书记员 尚亚冰