新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4223民初1592号 原告（反诉被告）：宋建春，男，1964年5月1日生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：姜丽玲，新疆沙泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县乌鲁木齐西路荣盛大厦三楼。 统一社会信用代码：9165423757680036Y 法定代表人：常蓉，职务公司董事长。 委托诉讼代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋建春与被告（反诉原告）沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司（以下简称荣盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月19日依法作出（2018）新4223民初2436号民事判决，被告（反诉原告）荣盛公司不服提出上诉。新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院于2020年3月18日作出（2019）新42民终1280号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销原判，发回重审。本院于2020年9月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋建春及其委托诉讼代理人姜丽玲，被告（反诉原告）荣盛公司的委托诉讼代理人杨海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋建春向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担违约责任，赔偿原告房租780000元及利息93600元，合计873600元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月15日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议》。被告本应在2014年年底向原告交付新建门面房屋，但被告在2015年5月将原告营业综合楼拆除并挖了坑后，至今没有施工，也没有向原告交付新建安置房，被告实属违约行为。依双方签订的《房屋拆迁补偿协议》第六条约定“甲方于2012年开工，于2014年年底交工，如果延期交房甲方支付乙方双倍房租，即每年40万元”。被告未支付原告2015年度房租，原告通过诉讼解决并已经沙湾县及塔城地区中级人民法院制作生效判决。对2016、2017、2018年房租损失，被告仍未向原告支付，致原告合法权益受到严重侵害。综上所述，原告为了维护自身合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《中华人民共和国合同法》第60条、第107条之规定，特提起诉讼，请依法给予公正判决。 被告荣盛公司辩称，原、被告签订拆迁协议属实，拆除房屋后因各种因素没有施工，被告拆除原告的房屋也属实，该协议是被告迫于安置拆迁后急于开工特定情况下签订的，协议中被拆迁房屋的面积与实际面积严重不符，合同双方权利与义务明显不对等，被告公司也不是合法的拆迁补偿主体，协议签订以后被告公司给付原告2012到2014年三年房租45万元，2016年法院判决被告公司支付2015年的房租，现原告主张2016到2018年三年的房租不符合双方的约定，法庭不应当给予支持。超出了双方约定的六个月的期限，法庭不应当支持。涉案的拆迁范围内至今还有一户没有拆迁，导致工程无法开工，被告采取了各种途径都无法完成拆迁和开发建设，至今已经近10年时间，前期拆迁手续包括规划许可等不符合现在的建设条件和消防要求，致使被告公司对该项目无法进行开发建设，客观上被告无法继续履行拆迁补偿协议，给原告交付房屋。现在当庭提出反诉，请求解除房屋拆迁补偿协议，对原告房屋的损失被告方同意在公平的前提下按照市场重置价格依法予以赔偿。 反诉原告荣盛公司向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告签订的房屋拆迁补偿协议。2、由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2010年9月，反诉原告依法取得位于沙湾县世纪大道西原工商局家属楼的土地使用权，用于房地产开发。该用地范围内共有20户住户需要拆迁安置，反诉被告也在拆迁范围内。截止2011年年底，反诉原告与其中的14户达成拆迁补偿协议，安置了4户，剩余两户即反诉被告和林永文两家没有达成拆迁补偿协议。2012年春季，迫于18户已经拆迁需要回迁安置的压力和为了促使项目早日开工，反诉原告与反诉被告于2012年4月15日签订房屋拆迁补偿协议，协议签订后，反诉原告拆除了反诉被告的房屋。因最后一户林永文拒不拆迁，导致项目不能开工，反诉原告通过自行沟通、协商、妥协、让步、政府部门协调、变更规划等各种途径和方法都无法完成拆迁和正常开发项目，至今已经是第九年了。九年的客观事实证明该项目不能开发，反诉原告与反诉被告的拆迁补偿协议继续履行没有事实基础，该协议无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第110条规定，诉请解除，为减少讼累，现依法提出反诉，请依据公平原则公正判处。 反诉被告宋建春辩称，1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋拆迁补偿协议》为合法有效的合同，应受到法律保护，反诉原告未按合同约定履行义务，承担违约责任，支付反诉被告2015年违约金26万。对此已生效的（2016）新4223民初2884号及（2017）新42号民终1367号民事判决书予以确认，且该案案款已执行完毕。2、反诉原告不享有合同解除权。反诉原告是违约方，不享有合同解除权。双方签订的《房屋拆迁补偿协议》没有约定合同解除条款，双方发生纠纷后也未达成一致解除协议，依据《合同法》第94条之规定，反诉原告也不能解除合同。2012年5月，反诉原告就将反诉被告营业楼拆除并挖了坑，解除合同的客观条件已不具备。反诉被告至今未得到安置房屋，导致可得利益（房租）遭受较大经济损失，反诉原告应当承担违约责任。如果解除合同，反诉原告已无法恢复反诉被告营业楼，至今也没有按照约定给付安置门面房或折价赔偿，反诉被告要求反诉原告履行合同，赔偿房租损失每年40万元，已被人民法院调整为2015年度违约金26万元。但反诉原告违约行为处于持续状态，反诉被告可得利益一直存在，对2016年-2018年三年房租收益损失应由反诉原告承担赔偿责任。3、反诉被告也曾以法院判决违约金数额偏低为由申请伊犁州高分院进行再审，但已被驳回了再审申请。同样，反诉原告对该生效判决申请再审，同样也会被驳回再审申请。反诉原告也没有取得伊犁州高分院再审本案裁定书，不影响本案的正常审理。4、在（2016）新4223民初2884号及（2017）新42民终1367号案一、二审审理过程中，反诉原告已提出过撤销权之诉，均已被驳回其诉讼请求。现在又提解除权之诉，对双方签订的《房屋拆迁补偿协议》先后要求撤销、解除，企图不履行自己的合同义务，恶意逃避法律责任，这是在背信弃义，实属侵害反诉被告合法权益的行为，请人民法院不予支持其反诉请求。5、对反诉原告7年未开发建设完成，自称是一户林永文拒不拆迁导致项目不能开工，目前已拆除了。对案外人有无过错，是否影响反诉原告开发，均不能影响本案双方合同的履行，不能免除反诉原告的责任，更不能解除本案双方合同。就算是案外人的原因导致反诉原告不能正常开发建设，依据《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。那也是反诉原告与案外人之间去解决处理的问题，与反诉被告无关，这也不属于情势变更的情形。另外，反诉原告与19户住户已达成拆迁安置协议，仅有一户未拆迁就要解除本案双方签订的房屋拆迁补偿协议，甚至影响之前与其他18户所签房屋拆迁补偿协议的效力，明显于理不通，于法不符。6、反诉原告称拆迁补偿协议继续履行没有事实基础，无法继续，依合同法110条规定要求解除，对此反诉原告没有确凿有效证据证明，本案不存在该条规定的法定情形。上次庭审中反诉原告已举证说明取得立项、用地、规划、施工等许可手续，并已完成拆迁工作，早已动工挖了基坑，迟迟未完成建设工程交付安置房屋，还是反诉原告自身原因所致，不存在法律上或事实上不能履行的情形。综上所述，反诉被告认为反诉原告提出解除合同的反诉请求不能成立，请求依法驳回其反诉请求，支持反诉被告的本诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明认定事实如下，2012年4月15日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定乙方在沙湾县世纪大道89号有一栋三层营业楼，拆迁以前含地下室套内面积共计348.95平方米，其中地下室公厕46.63平方米，一层223.73平方米，二层78.59平方米。经甲乙双方协商，达成以下拆迁补偿协议：一、甲方在原址范围按1：1.7赔付比例给乙方新建房屋。赔付给乙方地下室新建负一层，负一层赔偿乙方面积79.27平方米；一层赔付乙方新建一层，一层赔付乙方面积380.34平方米；二层赔付乙方新建负一层，负一层赔付乙方面积133.6平方米。甲方给乙方补偿的负一层有公厕一间，隔成（男、女）代收费室共15平方米，基本配套设施完善，位于主楼地下室西北角处，面向北开，两楼中间为入口。门面超出60平方米安门前双扇门。后门按单开防盗门，带后门的车能开进，甲方给乙方一个停车位，乙方有优先选择权。二、办房产证房屋面积根据测绘部门测绘报告为准，甲乙双方根据实测面积按市场价多退少补，如果甲方给乙方的面积不足，不足部分按市场价双倍赔付。三、乙方在双方约定的期限内将厕所和库房清空，照相馆和酒吧甲方自行解决，给甲方交钥匙前，甲方先支付乙方三年房租等补偿费用，如果甲方不到三年提前给乙方交房，根据实际月份甲方给乙方交钥匙之日退还剩余月份的房租。四、甲方给乙方补偿的房屋水、电、暖，上下水齐全。地板砖在甲方限定价范围内，乙方有选择花色的权利。费用由甲方承担。五、甲方在2014年底将房屋将付乙方，乙方不再交纳其他费用。房产证按建筑面积办理。如果乙方补偿房不纳入甲方物业管理可以不缴纳物业费。房产证及费用由甲方负责办理，办理房产证由宋建春指定。六、甲方于2012年开工，于2014年年底交工，如果延期交房甲方支付乙方双倍房租，即每年40万元。如果交钥匙延迟六个月，甲方改用现金方式赔付乙方，给乙方的赔付面积按建筑面积每平方米壹万伍仟元（15000元）折算，给付乙方。七、拆迁问题，乙方协助甲方做好拆迁工作，乙方书面通知所有租房户，终止所有租房合同并令租房户限期搬出。从合同签订之日起到房屋交工，在此期间发生的费用和租房合同的纠纷甲方自理，与乙方无关。八、本协议一式两份，双方签字后生效，如有争议，可诉讼到沙湾县人民法院。 登记为原告私有的被拆迁房屋的房产证号为沙湾县房权证沙政字第XXXX号，权属证书登记内容为房屋坐落为三十区沙城南路，幢号为53号，砖混结构，总层数为3层，建筑面积壹佰陆拾玖点玖零平方米，设计用途为公厕、商住，土地权属性质为划拨。附记中载明产权来源为自建，北至食品公司楼，西至蔬菜公司房，南至工商局住宅楼，东至沙城南路，注：审批用地性质为划拨，楼房底层为公厕。原被告签订《房屋拆迁补偿协议》后，原告将涉案房屋交付与被告拆除，该房屋权属亦因灭失而于2015年5月11日被注销登记。 另查明，因被告未依约向原告交付实物补偿之房屋，2015年12月2日，原告以房屋拆迁补偿合同纠纷为由将被告诉至本院，请求判令被告承担违约责任，向原告给付2015年度延期交房房租40万元。本院于2016年3月24日作出（2015）沙民二初字第865号民事判决，被告不服提起上诉，新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院于2016年7月22日作出（2016）新42民终618号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年6月1日作出（2016）新4223民初2884号民事判决，判决被告向原告支付2015年度违约金26万元。原告不服提起上诉，新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院于2018年2月24日作出（2017）新42民终1367号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告针对原告本诉提出反诉，1、请求依法判令撤销双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》；2、请求依法重新确认补偿标准及金额（按照实际面积及性质补偿或者对房产作价按市场价折旧补偿）。虽经原审与二审，被告提出的反诉均未获支持。前述生效判决确定的利益已经强制执行而兑现。 又查明，被告开发建设的荣盛世纪综合楼项目涉及被拆迁户共20家，因与个别被拆迁户就拆迁补偿事宜无法协商一致，致使项目无法按期动工建设。被告亦先后申请当地政府及相关行政主管部门及时予以协调帮助解决，但无果而终。为避让无法拆迁之住户，加之由于有关城市建设规划对建设项目提出新的要求及新建项目消防安全标准发生变化，被告亦数次变更拟开发建设项目之规划。 上述事实，有原告（反诉被告）向本院提交的房屋拆迁补偿协议、民事判决书、房屋所有权证、测绘记录等书证，被告（反诉原告）向本院提交的房屋所有权证、基建计划通知、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、调整规划报告、拆迁规划图、拆迁情况说明等书证在案佐证，本院依法予以认定。 本案争议焦点：1、原告（反诉被告）是否存在房租损失之事实，其主张的房租损失及利息应否支持；2、被告（反诉原告）主张单方合同解除权是否有事实依据。 本院认为，原告诉称被告拆迁其房屋之后未依约按时向其交付房屋，遂主张迟延交付房屋造成的房租损失，其提交与被告签订《房屋拆迁补偿协议》为证，应予认定该协议系其双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，对原被告双方均具有法律拘束力。被告辩称其与原告签订协议中约定的拆迁面积为348.95平方米，而依法登记为原告所有的不动产面积仅为169.90平方米，按照协议履行对其不公平。被告作为房地产开发企业，其与原告签订拆迁补偿协议之前，对被拆迁房屋进行实地测量系属必然，况且所签协议中约定就地安置及如何进行安置明确具体，鉴于此亦可推定得知。即使认定原告依法登记的面积小于实际被拆迁面积，但被告与原告在平等自愿基础上协商一致而签订拆迁补偿协议，其应受协议约束且应当依约履行，故对被告前述辩称拆迁补偿协议于其不公平之意见，本院依法不予采纳。原告主张被告迟延交付房屋致其三年即2016年至2018年房租损失78万元，其主张依据为其曾向本院提起诉讼，主张被告迟延交付房屋致其2015年房租损失，经本院一审与新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院终审判决，判令被告向其支付2015年房租20万元，违约金6万元，合计26万元。该生效判决确定的权益已经强制执行予以兑现。截至目前，被告仍未向原告交付房屋，故原告主张由被告向其支付2016年至2018年三年房租损失60万元及违约金18万元，有事实依据且于法有据，本院依法予以支持。原告主张截至2018年12月31日被告迟延给付房屋造成其房租的利息损失93600元，因房屋拆迁补偿未约定房租支付时间，本院确认当年度延迟交付房屋造成的房租损失应于年底支付，故2016年度应付房租计算两年利息即20万元×6%×2年=24000元，2017年度应付房租计算一年利息即20万元×6%×1年=12000元，2018年度应付房租于年底支付，故不应计付利息。原被告于拆迁补偿协议中约定的违约金系惩罚性违约金，故不应当再行计付迟延支付的利息损失。综上，被告应予向原告给付其未按时支付房屋而给原告造成的利息损失共计36000元。 被告于本案中提出反诉，要求解除其双方之间签订的拆迁补偿协议，其诉称拟开发建设项目因多种原因导致长达九年不能动工建设，已无法履行拆迁补偿协议。被告因与其他个别被拆迁户无法达成拆迁补偿协议系不能按期动工建设之主因，此系其应予预见之风险，况且被告拟开发建设项目并非永久不再开发，而是因拆迁受阻、有关城市建设规划对建设项目提出新的要求以及新建项目消防安全标准发生变化，故而对建设项目规划作出较大幅度调整。即使因规划调整而无法按照协议全面履行，但并非完全不能履行，而是属于部分不能履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。前述法律规定，合同解除有两种方式，其一为约定解除，其二为法定解除。约定解除即为当事人可以协商一致，或者约定的解除条件成就时，解除权人可以解除。无法协议解除的，当事人可以行使法定解除权。被告已将拆迁补偿协议指向的涉案房屋悉数拆除，且已行注销登记。被告鉴于目前面临之现实情况与原告无法就解除合同达成一致意见，其作为违约方主张解除合同，无事实依据且于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告宋建春给付2016年、2017年、2018年房租60万元以及利息36000元、违约金18万元。 二、驳回原告宋建春的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉部分受理费12536元，被告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司负担11709元，原告宋建春负担827元。案件反诉部分受理费70元，由反诉原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审 判 长  高 靖 人民陪审员  刘瑞江 人民陪审员  李建华 二〇二一年二月二十一日 书 记 员  朱海燕