贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0111民初427号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司，营业场所贵州省贵阳市经济技术开发区金竹立交西南角（碧桂园贵阳1号S3商业）。负责人：朱新星，系公司副总裁。委托诉讼代理人：刘亚洲，男，1994年4月29日出生，汉族，住四川省射洪县，系，特别代理。委托诉讼代理人：张涛，男，1989年5月2日出生，汉族，住河南省汝南县，系，特别代理。被告：谷飞路，男，1988年5月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司与被告谷飞路物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司之委托诉讼代理人刘亚洲、张涛，被告谷飞路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4759.7元（计算期间自2020年1月1日-2020年11月30日）；2、判令被告以支付违约金3087.33元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月20日，被告与碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司签订《碧桂园星臣?贵阳1号前期物业服务协议》，约定原告为被告位于碧桂园贵阳1号玺园Y6号楼501号房屋（面积共计173.08㎡）及房屋公共区域提供物业管理服务，被告每月5日前按照2.5元/㎡/月向原告支付物业管理费，即每月缴纳432.7元，同时协议第十六条约定物业使用人逾期未缴纳物业费的，从应交次日起，按日支付5‰违约金。协议签订后，原告按照协议约定为被告提供管理服务，被告自2020年1月1日起至2020年11月30日，未按照约定向原告支付物业服务费。原告多次催收未果，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，请判如所请。被告谷飞路辩称，第一，关于房屋面积这块实测面积和合同不一样；第二，收费标准不明确，没有依据；第三，交房证书不齐全，时间也未达到；第四，小区房屋存在质量问题，且小区物业服务不作为；第五，关于停车位，公共停车区域被占用，以及修改用途被作为洗车场，且没有提前告知业主，小区的收入应当向业主公示明细；第六，小区环境不符合合同的标准，到处打铁桩；第七，值守人员配备不足；第八，我没有收到原告方的多次催缴物业费信息，只有一张公示单；第九，物业费起算有异议，起算时间不符，原本是2019年3月交房，但是因为质量问题在2019年6月14日才收房。房开答应赠送我3个月的物业费，所有这三个月物业费我不应该负责；第十，我的房屋漏水问题小区物业没有告知，房开这边不知道，所有迟迟没有得到解决；第十一，停车场成为垃圾场，大量碧桂园垃圾都丢在我们楼下。本院经审理认定事实如下：1、广东碧桂园物业服务股份有限公司金竹分公司经依法变更登记后名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，后又依法变更为本案原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司。本案原告系依法登记成立从事物业管理等服务的企业。2、2016年12月15日广东碧桂园物业服务股份有限公司金竹分公司与贵阳贵州碧桂园星臣置业有限公司签订《碧桂园星臣?贵阳1号前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司金竹分公司为贵阳贵州碧桂园星臣置业有限公司开发的碧桂园星臣?贵阳1号项目提供前期物业服务，该合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。3、2016年12月20日，广东碧桂园物业服务股份有限公司金竹分公司（乙方）与被告谷飞路（甲方）签订《碧桂园星臣?贵阳1号前期物业服务协议》，该合同主要约定如下：（一）、甲方选聘乙方就甲方已购买的位于碧桂园星臣?贵阳1号商品住宅区实施前期物业管理服务。（二）、物业费按物业的房屋建筑面积2.5元/㎡/月计收，该物业的建筑面积为173.08㎡平方米，每月的物业费为432.7元。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日采用银行代收方式收当月物业费。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。4、签订前期物业服务合同后，被告谷飞路于2019年6月14日入住登记，原告在该小区提供了物业服务，被告交纳了六个月物业费，被告提出减免3个月物业费，原告表示认可，被告尚欠部分物业费未交清，原告曾向被告催收物业费未果。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。本案原告是经依法核准成立的具有物业管理、服务资质的企业，其与被告签订的《碧桂园星臣?贵阳1号前期物业服务协议》是当事人之间真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对小区业主具有约束力，业主应当遵守履行。被告提出该协议系空白合同，协议无效的意见，被告作为成年人在签署协议时应该具备审慎义务，如认为对己不利或者拒不同意协议内容有拒绝签署的权利，况且售房时被告也知晓物业服务价格标准为2.5元/㎡/月，被告亦未提供合同无效的相关证据，被告此意见本院不予采纳。原告已为包含被告在内的碧桂园星臣?贵阳1号小区业主提供了物业服务，被告应当按照物业服务协议的约定缴纳物业服务费。按照协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费为432.7元，在本案中，2020年1月1日起至2020年11月30日被告所欠的物管费共计4759.7元（432.7元×11月=4759.7元）。关于被告提出减免三个月物业费意见，被告并无异议，应该扣减432.7元×3月=1298.1元。因此，被告应向原告交纳该物管费为3461.6元（4759.7元-1298.1元=3461.6元）。原告对被告欠交的物业管理费主张违约金，根据合同每日按未付金额的5‰计算过高，综合本案的基本情况，拒缴物业费事出有因，被告确已违约，本院酌情支持原告按欠费金额的20%计算违约金692元（即3461.6元×20%=692元），对于原告主张的其他违约金不予支持。对于被告辩称房屋漏水、交房标准等一系列房屋质量问题。被告此抗辩意见不属于物业服务合同约定范围，被告可单独就此另行主张权利。关于物业服务质量不达标问题，物业服务企业如不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但法律并未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。如法院认定业主可拒缴物业服务费，或直接对物业费做打折处理，其一会造成物业公司难以收取物业费，服务质量愈加糟糕，形成恶性循；其二即便做打折处理，法院也难以判断业主应当支付的物业费标准。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。关于被告房屋实际面积与建筑面积不一致问题，被告未提供相关证据佐证，本院不予认定。被告提出为收到原告方催缴物业信息，原告已经提供短信记录、邮寄信息证据予以证明。关于被告提出交房证书不齐全，时间也未达到，物业费起算时间有异议，本院认为双方签订的《碧桂园星臣?贵阳1号前期物业服务协议》约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付物业费，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”被告谷飞路已经于2019年6月14日接房办理入住登记，合法占有其购买的房屋，且已经实际享受相关的物业服务，应该按照前期物业合同约定开始支付物业费，被告上述主张本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告谷飞路于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司支付2020年1月1日至2020年11月30日的物业服务管理费3461.6元；二、被告谷飞路于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司支付违约金人民币692元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司金竹分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告谷飞路负担。本判决为终审判决。审判员  周鲜伦二〇二一年二月十八日法官助理顾典友书记员陈美玲