黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终123号上诉人（原审原告）：鸡西市申达物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红军办二建二处综合楼一门市**。法定代表人：张大年，经理。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：于健海，黑龙江承霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸡西市润辰物业管理有限公司，住，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区南山办跃进社区学林名苑**/div>法定代表人：王玉花，总经理。委托诉讼代理人：刘成杰，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：鸡冠区学林雅苑业主委员会，住所地黑龙江，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区学林雅苑小区负责人：杨传龙，主任。委托诉讼代理人：牛清刚，男，该业委会委员。委托诉讼代理人：牛静，黑龙江惠园律师事务所律师。上诉人鸡西市申达物业管理有限公司（以下简称申达公司）因与被上诉人鸡西市润辰物业管理有限公司（以下简称润辰公司）、鸡冠区学林雅苑业主委员会（以下简称学林雅苑业委会）确认合同效力纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申达公司的委托诉讼代理人张松楠、于健海，被上诉人润辰公司的委托诉讼代理人刘成杰、被上诉人学林雅苑业委会的委托诉讼代理人牛清刚、牛静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申达公司上诉请求：1.撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初2005号民事判决，依法改判支持申达公司诉讼请求；2.润辰公司、学林雅苑业委会承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决忽视业主与申达公司签订的《物业服务合同》，依据润辰公司提供的业主更换物业的签名表就认定《学林雅苑物业服务委托协议》有效，属认定事实不清。一审法院在申达公司已与各业主签订《物业服务合同》的情况下，仍依据《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条的规定认定润辰公司是学林雅苑的物业服务公司，属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，故请求二审法院支持申达公司的上诉请求。润辰公司、学林雅苑业委会辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，审判程序合法。学林雅苑业委会系征得街道办事处和社区居委会同意后，依据法定程序组织业主大会通过公开选聘的方式选择物业服务企业，且已向法院提交证据证实选聘过程符合法定程序。依照《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，学林雅苑业委会在组织完成所有法定的选聘程序后，润辰公司选票双过半，故学林雅苑业委会于2020年7月16日与润辰公司签订《学林雅苑物业委托服务协议》，并在鸡冠房产物业服务中心备案生效，符合上述法律规定。二、《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，法定的职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。所以，业主委员会是签订物业服务合同的唯一合法主体。申达公司是建设单位委托的前期物业公司，在业主大会选聘物业服务企业之前，无论是建设单位选聘的物业服务企业，还是业主和建设单位共同选聘的物业服务企业，从性质上均属于前期物业服务合同范畴。当业主委员会与选聘的物业服务企业签订服务合同并生效的，前期物业服务合同权利义务终止，法律已明确规定，亦是业主行使小区自治权利的体现。申达公司作为前期物业服务企业私下与部分业主签订物业服务协议无法律依据，且在前期物业合同已终止的情况下，拒不进行交接，侵犯了全体业主的合法权益。综上，申达公司的上诉理由不能成立，请求驳回申达公司的上诉请求，维持原判。申达公司向一审法院起诉请求：要求确认润辰公司与学林雅苑业委会于2020年7月16日签订的《学林雅苑物业服务委托协议》无效。一审法院认定，2016年7月申达公司与学林雅苑住宅小区的建设单位鸡西市广居开发有限公司签订前期物业托管协议。鸡西市广居开发有限公司将学林雅苑住宅小区的物业服务委托给申达公司。2020年1月10日学林雅苑住宅小区选举出了业主委员会。2020年6月17日学林雅苑业委会在小区内粘贴招标物业公司公告，选择物业公司。润辰公司、鸡西市鑫鑫物业管理有限公司、鸡西市东弘物业管理有限公司报名参选。学林雅苑住宅小区共有268户业主，建筑总面积为22776.68平方米。因受新冠××疫情的影响，学林雅苑业委会以征求意见书的形式，让小区业主对三家参选的物业公司进行选聘表决。2020年6月31日至2020年7月10日期间，共有161户业主进行了选聘表决，其中同意选聘润辰公司的156户业主，同意选聘鸡西市鑫鑫物业管理有限公司的3户业主，同意选聘鸡西市东弘物业管理有限公司的2户业主。同意选聘润辰公司的156户业主所占有的专有面积为13708.37平方米。2020年7月12日学林雅苑业委会将选聘结果在小区内进行了公告。2020年7月16日学林雅苑业委会与润辰公司签订了《学林雅苑物业服务委托协议》，学林雅苑业委会将小区的物业服务委托给润辰公司。现申达公司以学林雅苑业委会与润辰公司恶意串通损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律法规强制性规定为由，要求确认委托协议无效。一审法院认为，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，因此应当严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定来进行认定。业主委员会是由物业管理区域内业主选举出的业主代表，是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权。本案中，虽然学林雅苑业委会在未召开业主大会的情况下便与润辰公司签订物业服务委托协议，但依照《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会的会议可以集体讨论或书面征求意见的形式举行；但是，其所有权部分占建筑物总面积一半以上，物业管理区所有者总人数一半以上的的所有者应参加。基于上述规定，学林雅苑业委会采取征求意见的方式让业主选聘物业服务企业符合法律规定。而选聘物业服务企业应由业主共同决定，学林雅苑共有268户业主，建筑总面积22776.68平方米，其中选聘润辰公司的156户业主所占有的专有面积为13708.37平方米。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此次学林雅苑小区业主选聘新的物业服务企业符合上述“双过半”的法律规定。申达公司作为前期物业服务企业，在学林雅苑业委会与润辰公司签订物业委托服务协议时，其前期物业服务合同终止。综上，业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业，而学林雅苑业委会通过征求意见的方式召开业主大会及代表业主与润辰公司签订物业服务委托协议的行为属于履行其法定职责。申达公司没有提供证据证实学林雅苑业委会与润辰公司存在恶意串通损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规强制性规定的行为。故对申达公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回申达公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对申达公司提交的证据，润辰公司与学林雅苑业委会均有异议，申达公司能提供证据原件供本院核对，故对真实性予以确认，因该组证据出具时间在学林雅苑业委会提交的征求意见书出具时间之后，且该证据亦不能证实申达公司的待证目的，故本院对该组证据的证明目的不予确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，其职责之一即为代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案申达公司作为学林雅苑小区前期物业服务企业，在学林雅苑业委会成立后，自行与业主签订物业服务合同，无法律依据。本案中，学林雅苑业委会采取书面征求意见的方式让业主选取物业服务企业,符合《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第一款之规定。且从征集的意见内容而言,学林雅苑小区业主选聘新的物业服务企业亦符合“双过半”的法律规定。故学林雅苑业委会通过征求意见的方式召开业主大会及代表业主与润辰公司签订物业服务委托协议，不违反法律、行政法规强制性规定，申达公司主张协议无效的理由不能成立。综上所述，申达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鸡西市申达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭以刚审判员  李凤霞审判员  洪 明二〇二一年二月二十四日书记员  李佳纬