山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初7065号原告：彭玲美，女，1962年6月3日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨道信，男，1952年12月6日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建，系执行董事。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。原告彭玲美诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玲美及其委托诉讼代理人杨道信、被告海基置业公司的委托诉讼代理人孙粲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭玲美向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房预(销)售合同》；2.判令返还原告支付的购房款180000元、装修费50000元和利息损失(以18万元为基数，按照银行同期存款利率自2013年7月1日至实际返还之日止，暂计30240元)；3.判令被告承担原告因此产生的交通费、住宿费、误工费，共计2000元；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年4月15日至29日，原告认购了由被告方委托代理机构“辰星置业有限公司”代理销售的龙口东海黄金海岸怡天海景G区G18幢5单元501号商品房一套，并签订了由龙口市住房保障和房产管理办公室监制的《商品房预(销)售合同》，合同号NO.A0133640，同时，全额支付了购房款180000元，装修款50000元。按照合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，并取得商品房验收合格证书和商品住宅交付使用批准文件。但被告7年多来一直不能履行合同义务。直至目前，该商品房都未通过竣工验收，不具备法定的交付标准，原告实在迫于无奈，于2020年5月25日向被告提出退房返款要求，被告不予理睬。2020年9月14日，原告再次与被告即南山地产海基公司委托诉讼代理人曲春道提出协商解决退房返款事宜，被告方则以“《商品房预(销)合同)中没有加盖海基公司公章，房款收据也不是海基公司出具的，本合同对海基公司无约束力”等为由，不予退房。现原告主张，《商品房预(销)售合同》中清清楚楚载明：出卖人为海基置业公司，委托代理机构为辰星置业公司，买受人为彭玲美。原告当年在南山地产海基售楼处购买该商品房时，售楼处工作人员推销的是南山地产海基置业公司五证齐全的商品房，并出示了海基置业公司给辰星置业公司的《授权委托书》(盖有“烟台海基置业有限公司”公章和代表人的签名)复印件，由此很明了，海基置业公司对辰星置业公司是一种委托关系，开发商主体和商品房出卖人应是海基公司，辰星公司系代理机构，与《商品房预(销)售合同》中所载内容完全相符。如果当时仅凭委托代理机构辰星公司代理销售，原告决不会随意购买该商品房的。因此，海基置业公司应对辰星置业公司代理销售商品房并收取房款的行为承担民事责任。再则，原告认为，同一地块、同一小区只能存在一种合作开发模式。由于被告方不能履行合同义务，失去诚信，有些买受人己经退房返款，而对本案原告不予退房返款，南山地产海基置业公司这种做法显然是矛盾的。综上所述，在原告提出退房返款与被告协商无果的情况下，特将被告诉讼至法院，望法院依法判决，以保障原告的合法权益。被告海基置业公司辩称，一、涉案《商品房预（销）售合同》及装修合同系原告与案外人青岛辰星置业有限公司（下称“辰星公司”）签订，被告并非合同相对方，也非涉案项目的开发及销售方，辰星公司并非被告的委托代理机构，被告也从未通过任何方式追认《商品房预（销）售合同》的效力，因此原告无权向被告主张任何责任。1、依据被告与辰星公司签署的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》（下称“合作开发合同书”）的本质、各自的权利义务以及合同实际履行的情况来看，被告提供土地和全部开发建设手续并收取固定的土地转让收益，辰星公司负责在该地块上进行建设、施工、销售房产并获取房产销售收益。被告并未参与项目建设后续各个环节的工作，并未就该合同承担履行风险。故被告与辰星公司所签订的《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。上述事实及法律关系已由山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书予以认定，故被告不应就辰星公司迟延交付房屋的行为承担任何责任。2、原告所称装修合同系其与辰星公司签订，由晨星公司收款，与被告无关。3、原告认为辰星公司系被告委托代理机构的主张与事实不符。被告从未向辰星公司出具授权委托书，即便确有，仅凭复印件完全不足以认定委托关系存在，何况该复印件上加盖的并非印有被告代码的有效公章，就内容而言，也仅仅是对合作开发模式的重申，退一步讲，即便委托关系成立，也未约定装修内容，被告不应承担返还装修款的责任。事实上，原告在签订《商品房预（销）售合同》前应当要求辰星公司出具授权委托书原件，但其并未要求辰星公司出示授权委托书原件，也未向被告查证授权委托书复印件是否属实，在委托关系可能不存在或已被收回授权委托书原件从而终止的情形下，原告未尽到注意义务，存在明显过失。因此，本案不存在任何善意或代理的外观，原告所称委托或代理关系与事实不符。二、退一步讲，即便原被告双方房屋买卖合同关系成立，因原告未依约履行付款义务，无权要求被告返还购房款并赔偿利息损失。根据《商品房预（销）售合同》约定，出卖人应当向买受人出具《商品房预售资金收存通知单》，由买受人直接将商品房预售资金存入房产管理部门制定的商品房预售资金监管开户银行，出卖人不得直接首存商品房预售资金。但合同履行过程中，原告并未向监管账户付款，也无法说明是否确已向辰星公司付款，仅凭辰星公司出具的收据无权要求被告承担任何责任。三、原告所主张的解除合同也已超过法定期间，且涉案房屋已于2020年取得竣工验收备案表，因此原告无法定和约定解除权，无权要求解除合同。四、即便被告确应承担逾期交房违约责任，原告所主张的逾期交房的违约责任已超过诉讼时效，且基数应为合同约定的购房款。五、原告所支出的交通费、住宿费、误工费、诉讼费并非被告所致，不应由被告承担。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月20日，原告彭玲美与青岛辰星置业有限公司（以下简称辰星公司）签订《商品房认购书》，认购了龙口东海黄金海岸怡天海景G区G18幢5单元501号房屋。认购书载明，出售方：辰星公司，认购方：彭玲美。认购房屋总价为180000元。认购书落款出售方一栏加盖辰星公司合同专用章。2012年4月20日，原告同时交付购房款180000元及装修款50000元，辰星公司出具收据，并在收据上加盖公司公司印章及“转账”的方形章。2012年4月29日，原告、辰星公司就涉诉房屋签订《商品房预（销）售合同》。合同封皮中标明“龙口市住房保障和房产管理办公室监制”。合同首部载明：出卖人为海基置业公司，委托代理机构为辰星公司，买受人为彭玲美。合同中约定房屋总价为180000元，出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。逾期交房90日，买受人有权解除合同;买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方另行协商交房时间。合同落款处出卖人一栏在委托代理人处加盖辰星公司的公章，出卖人处未加盖海基公司印章。合同签订后，涉案房屋并未依约交付给原告。2020年12月3日，涉案怡天海景G区18号楼取得竣工验收备案。审理中，双方的争议焦点有二。一，原告与辰星公司签订的商品房预售合同对于被告海基公司是否具有约束力。被告主张，海基公司与辰星公司之间所签订的《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。辰星公司并非被告的委托代理机构。原告则主张，涉案楼房的“五证”全部登记在海基公司名下，海基公司出具了对辰星公司的授权委托书，且商品房预售合同中也明确标明辰星公司系海基公司的委托代理机构，故原告有理由认为辰星公司系海基公司的代理人机构，海基公司系合同的真正一方当事人。对此本院查明，本院审理的（2018）鲁0681民初267、715号案件已生效。上述案件中，购房人所购房屋均在本案涉案房屋所在的怡天海景城G区，购房时间分别为2011年6月1日、2012年3月11日，与本案彭玲美购房时间2012年4月份相近。上述两案中本院查明，《商品房预售合同》载明出卖人为海基置业,委托代理机构为辰星公司,合同出卖人一栏加盖海基置业公章,下方加盖辰星公司公章，合同签订后，购房人向海基置业、辰星公司支付购房款，海基置业、辰星公司开具收据，诉讼过程中，海基置业亦自认辰星公司为海基置业的委托代理机构，最终龙口法院以海基置业逾期交房导致合同目的不能实现为由，判令解除《商品房预售合同》，由海基置业返还购房款。就怡天海景城G区同一区域应只有一种合作模式，海基公司亦在上述两案中自认辰星公司为其委托代理机构，海基公司在本案中对此予以否认，但未提供充足证据证实，难以推翻其此前自认的效力，应承担举证不能的不利后果，本院依法认定辰星公司为海基公司的委托代理机构，涉案商品房预售合同的法律后果应当由海基公司承担。关于辰星公司的代理权限，根据原告提交的“授权委托书”，海基公司对辰星公司的授权范围为：受托人按委托方认可的规划设计图纸、施工图纸及景观设计进行独立建设并进行对外销售。加之涉案房屋五证均登记在海基公司名下，从权利的外观判断，原告有理由相信辰星公司有权代理海基公司对外销售房屋并收取购房款，但是，在海基公司的授权委托当中，对于装修事宜并无相关授权。本案中，原告主张，涉案装修款系其与辰星公司口头约定，并无书面合同。则，关于装修款，原告应当向辰星公司主张权利。因海基公司对辰星公司的授权中并不包含收取装修款，辰星公司收取装修款的后果应当由辰星公司自行承当，原告与辰星公司就装修事宜形成的口头合同对于海基公司不产生拘束力。二，涉案商品房预售合同应否解除。根据前面论述，海基公司系商品房预售合同的一方当事人，应当按照合同约定履行相关合同义务。涉案商品房预售合同中约定，被告海基公司应当于2013年6月30日前向原告交付房屋，被告至今未交付，属延迟交房，构成违约。双方在合同第九条约定了合同解除权行使的期间，即在有解除权之日起十五日内发出书面通知。在约定解除权的行使期间内，原告并未按时行使解除权，造成约定解除权的消灭。从法定解除权看，2020年12月份，涉案房屋已经取得竣工备案手续，符合交房条件，原告已可以实现合同目的，可向被告海基公司主张交付房屋。但原告主张解除合同，缺乏法律依据，本院依法不予支持。本院认为，依法成立的合同对于双方均有约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告海基公司系涉案商品房预售合同的一方当事人，其负有向原告交付房屋的义务，现涉案房屋符合交付条件，原告要求解除合同、返还购房款，本院不予支持。关于装修款，原告可另行向辰星公司主张权利，原告要求海基公司返还装修款，本院不予支持。原告主张其交通费、住宿费、误工费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告彭玲美的全部诉讼请求。案件受理费5334元，减半收取2667元，由原告彭玲美负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张亚男二〇二一年二月二十二日书记员  王 莹