重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终211号上诉人（原审被告）：樊小勇，男，1982年10月16日出生，汉族，住重庆市永川区。上诉人（原审被告）：何良燕，女，1983年7月8日出生，汉族，住重庆市永川区。被上诉人（原审原告）：重庆永万置业有限公司，住所地重庆市永川区凤凰大道**（重庆永川工业园共凤凰湖工业园内），统一社会信用代码91500118MA60J1RA89。法定代表人：刘娟。委托诉讼代理人：周晨光，男，系公司员工。上诉人樊小勇、何良燕与被上诉人重庆永万置业有限公司（以下简称永万公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初7723号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊小勇、何良燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、上诉人在签订商品房买卖合同时符合公积金贷款的条件，被上诉人未及时协助上诉人办理公积金贷款，导致在2020年4月上诉人公积金缴费中断之后办理贷款受阻，未能办理公积金贷款的原因系被上诉人造成；2、上诉人一直与被上诉人协商继续履行合同，上诉人同意被上诉人置业顾问口头提出的先退房后签约的方案，但被上诉人直接提起了诉讼，未能履行之前协商的方案，上诉人并未违约，且违约金约定过高，请求调低。永万公司答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。永万公司一审诉称：1、要求解除永万公司与樊小勇、何良燕于2020年1月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件；2、要求樊小勇、何良燕按照应付款的5%向永万公司支付违约金共计27650元。一审查明：2020年1月20日，永万公司作为甲方，与作为乙方的樊小勇、何良燕签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，约定永万公司将重庆市永川区XXX号房屋出售给樊小勇、何良燕，成交金额为790586元，乙方应于本合同签订当日付清首付款237586元，乙方拟向贷款银行申请金额为553000元，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分；乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的贷款政策做了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭付款”的方式，但贷款银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度、提高乙方贷款利率或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见，双方均知悉，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度、提供贷款利率或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”。同时约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条约定，乙方逾期付款超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。且甲方有权直接从应退还给乙方已付全部房价款扣除乙方应付的违约金。前述合同签订后，樊小勇、何良燕向永万公司支付了足额的首付款，余款553000元申请了公积金贷款。因樊小勇的公积金缴存金额不够，不符合按揭银行发放按揭贷款的条件，永万公司于2020年5月22日通过邮政特快专递（EMS）向樊小勇发出《不予批准按揭贷款和尾款付款通知书》，告知了樊小勇不能办理公积金贷款的情况和原因，并通知樊小勇、何良燕在收到通知之日起7日内全额向永万公司支付553000元。樊小勇于2020年5月24日收到该通知。2020年6月10日，中国工商银行股份有限公司重庆永川支行向重庆市永川区住房和城乡建设委员会出具情况说明，说明樊小勇的公积金账户缴费状态为“集中封存”，暂不符合个人住房公积金贷款条件，无法授信放款。此后，樊小勇、何良燕既未缴纳现金，又未申请其他形式的按揭贷款。一审法院认为：依法成立并生效的合同，对合同当事人均有约束力，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，樊小勇、何良燕在不能办理银行按揭贷款的情况下，应当以现金或者其他方式向永万公司支付剩余房款。收到永万公司的缴款通知后，樊小勇、何良燕既不支付现金也未办理其他形式的按揭贷款，且逾期付款已超过60日，永万公司按照合同约定行使解除权，要求解除与樊小勇、何良燕签订的商品房买卖合同及其附件的请求成立，予以支持。同时，按照合同约定，樊小勇、何良燕还应当按未付款5%支付违约金，即27650元，故永万公司主张的违约金请求符合合同约定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除重庆永万置业有限公司与樊小勇、何良燕于2020年1月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件；二、由樊小勇、何良燕于本判决生效后三日内支付重庆永万置业有限公司违约金27650元；一审案件受理费11706元，减半收取5853元，由樊小勇、何良燕负担。本院二审审理中，上诉人樊小勇举示新证据：《重庆市住房公积金个人缴存证明》，拟证明出具缴存证明时樊小勇公积金账户余额为66498.34元。被上诉人永万公司发表质证意见认为，《重庆市住房公积金个人缴存证明》的真实性无异议，但该份个人缴存证明出具时间是2021年1月，与本案争议事实没有任何关系，且上诉人在2020年无法获得公积金贷款的原因是其账户被封存，与其个人账户当时的余额没有关系。被上诉人未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人樊小勇、何良燕提出其未能办理公积金贷款系被上诉人的原因导致的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中并未约定被上诉人负有为上诉人办理银行按揭贷款手续的义务，且中国工商银行股份有限公司重庆永川支行向重庆市永川区住房和城乡建设委员会出具的情况说明，可以证明因上诉人樊小勇暂不符合个人住房公积金贷款条件，无法授信放款，故未能办理公积金贷款的原因应系上诉人樊小勇个人原因所致。关于上诉人樊小勇、何良燕提出其并未违约且违约金约定过高请求调低的问题。按照上诉人樊小勇、何良燕与被上诉人永万公司的商品房买卖合同约定，上诉人在不能办理银行按揭贷款的情况下，应当以现金或者其他方式向被上诉人永万公司支付剩余房款。收到永万公司的缴款通知后，上诉人既不支付现金也未办理其他形式的按揭贷款，且逾期付款已超过60日，已经构成违约。合同约定上诉人逾期付款超过60日后，被上诉人有权解除合同，被上诉人解除合同的，上诉人按应付款的百分之五向被上诉人支付违约金。故永万公司按照合同约定行使解除权的请求成立，上诉人樊小勇、何良燕应当按未付款的5%支付违约金，即27650。上诉人提出违约金约定过高，请求调低，但并未举示证据证明被上诉人因上诉人违约行为遭受的损失低于违约金金额，应当承担举证不力的责任，一审法院主张的违约金金额符合合同约定，并无不当，上诉人樊小勇、何良燕的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11706元，由樊小勇、何良燕负担。本判决为终审判决。审判长 黎 明审判员 刘恋砚审判员 肖 琴二〇二一年二月二十五日书记员 陈军杰