黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民初5号原告（案外人）：张洪颜，女，1982年1月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告（申请执行人）：黑龙江大兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街金市小区**楼。法定代表人：徐从发，职务董事长。委托诉讼代理人：张艳波，女，该公司法务。第三人（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，职务经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。原告张洪颜与被告黑龙江大兴建筑安装有限责任公司（以下简称“大兴公司”）以及第三人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张洪颜及其委托诉讼代理人潘世学，被告大兴公司的委托诉讼代理人张艳波、第三人坚实公司的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪颜向本院提出诉讼请求：1.停止执行鸡西市鸡冠区幸福里小区23号楼8号门市房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2013年10月20日，原告张洪颜与其丈夫李成开办的鸡西市鸡冠区金艳涂料商店与第三人坚实公司签订工程施工合同，原告方为坚实公司建设幸福里小区28栋楼的外墙粉刷，承包方式为包工包料，每平方米90元，工程款结算方式为70%现金按施工进度分二至三批结款，剩余工程款以房项账，房屋明细如下：幸福里小区24号楼一单元1101、1102、1103及地下停车位一个，23号楼西侧8号、9号门市房屋。上述工程施工合同约定的工程款结算没有完全履行，坚实公司仅给付24号楼一单元1103室房屋及案涉房屋抵项部分工程款。案涉房屋240.33平方米，销售单价6500元，总价款1562145元。双方协商将部分工程款782145元抵项购房款，不足部分780000元由原告张洪颜以向银行贷款方式支付。双方于2013年12月8日与坚实公司签订购买商品房协议书购买案涉房屋，并约定交付房屋时间为2014年12月30日。2014年1月16日，张洪颜与坚实公司签订房屋预售合同，在房产部门办理了预售登记。张洪颜以案涉房屋做抵押担保，与哈尔滨银行鸡西支行签订借款合同及抵押合同，向哈尔滨银行鸡西支行申请的按揭贷款78万元支付剩余购房款。原告偿还了部分贷款本息后，无力偿还贷款本息。哈尔滨银行鸡西分行依法提起诉讼，鸡西市鸡冠区人民法院于2016年12月12日作出（2016）黑0302民初2297号民事判决书，判决张洪颜履行偿还贷款义务。2017年7月31日，哈尔滨银行鸡西分行申请强制执行，要求依法拍卖案涉房屋。执行法院以案涉房屋所在小区尚未竣工验收为由裁定终结本次执行。案涉房屋所在的工程取得了商品房预售许可证，案涉房屋在房产管理部门办理了预售备案登记，且已经登记在张洪颜名下。张洪颜已经实际占有该房屋并以此房在银行办理抵押担保贷款。案涉房屋与坚实公司无任何产权关系，不属于大兴公司建设工程价款优先受偿权的行使范围。张洪颜取得案涉房屋也是基于工程款及消费者购买房屋的现金，在性质上与大兴公司的工程款性质相同，并且坚实公司与张洪颜处理案涉房屋的时间早于大兴公司的工程价款优先受偿权确立之前，法律并无规定工程价款优先受偿权具有无限追及效力。二、原告张洪颜已于案涉房屋被查封前与坚实公司签订合法有效的买卖合同，原告张洪颜作为消费者基于居住的物权期待权优先于大兴公司工程价款的优先受偿权。案涉房屋属于复式商住两用房屋，一楼是门市，二楼是住宅具备居住使用属性，且案涉房屋系张洪颜的唯一住房。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复及2019年印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定的精神，大兴公司的工程价款优先受偿权不能对抗原告张洪颜。三、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张洪颜享有对案涉房屋的物权期待权可以排除大兴公司对案涉房屋的执行。综上所述，因案涉房屋所在小区未办理竣工验收而不能办理产权登记并非张洪颜的过错，执行法院未查实房屋所有的实际情况，对房屋进行了查封损害了原告的合法权益，依据相关法律及司法解释规定，请求不得对案涉房屋的执行。被告大兴公司辩称，一、鸡西市中级人民法院作出的（2018）黑03民初19号《民事裁定书》，合法有效。被告与第三人坚实公司建设工程施工合同纠纷案件，贵院受理。在案件审理过程中，为了保护被告的建设工程价款优先受偿权，根据《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”被告向贵院提出诉讼保全申请，对涉案房屋进行保全，并递交书面《诉讼保全申请书》。2018年12月11日，贵院下达（2018）黑03民初19号《民事裁定书》裁定：“查封涉案房屋，查封三年”。该《民事裁定书》，合法有效。贵院作出（2018）黑03民初19号《民事判决书》已经发生法律效力，第三人没有在法定期限内履行给付义务，本案进入执行程序，（2018）黑03民初19号《民事裁定书》继续有效。二、（2020）黑03执异89号《执行裁定书》驳回原告的执行异议请求，认定事实清楚，适用法律正确。原告非消费者，对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高院执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述法律规定本质上是为保护普通购房消费者的物权期待权。案涉房屋系门市房并非用于居住，原告非因生活消费购买案涉房屋。且案涉房屋不是原告的唯一房屋，不能认定为消费者。不能满足《最高院执行异议和复议规定》）第二十九条规定的“房屋消费者物权期待权”的保护条件。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】第16条）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，原告不是消费者，不能对抗被告享有的工程价款优先受偿权。因此，原告对案涉房屋未能实现占有，且未办理房屋不动产登记，并未取得所有权，所有权人仍系坚实公司。贵院有权查封案涉房屋，原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。三、原告举示证据无法证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告是本案执行异议之诉的案外人，对排除强制执行负有举证责任，但是举示证据均无法证明其全部主张，因此，应承担举证不能的法律后果。综上，（2018）黑03民初19号《民事裁定书》查封涉案房屋合法。（2020）黑03执异89号《执行裁定书》驳回原告的执行异议请求，认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回原告所有的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人坚实公司述称，坚实公司已将案涉房屋于被查封前出卖给李平，双方买卖房屋合法有效，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张洪颜为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、鸡西市中级人民法院于2020年11月3日作出（2020）黑03执异89号执行裁定书1份。证明目的：原告张洪颜具有提起案外人执行异议之诉的诉权。二、1、鸡西市鸡冠区金艳涂料商店营业执照复印件1份；2、张洪颜与李成、结婚证、离婚证复印件各1份；3、《工程施工合同》。证明目的：1、张洪颜是鸡西市鸡冠区金艳涂料商店的负责人；2、张洪颜与李成在2016年6月16日前系夫妻关系；3、2013年9月19日李成作为项目负责人以鸡西市鸡冠区金艳涂料商店名义与本案第三人坚实公司就幸福里小区外墙粉刷工程签订了《工程施工合同》，合同对工程款结算方式进行了约定的事实。三、1、2013年12月8日，张洪颜与本案第三人坚实公司签订的《购买商品房协议书》1份；2、2014年1月16日，张洪颜与本案第三人坚实公司签订的《商品房预售合同》1份；3、2014年1月16日，鸡西市商品房销售预收款专用票据；4、房屋销售备案证复印件1份；5、2013年11月28日鸡西市房产管理局向坚实公司颁发的《商品房预售许可证》1份。证明目的：1、由于坚实公司给付不了粉刷外墙的工程款，协议用案涉房屋23号楼1单元8号建筑面积240.33平方米，销售单价6500元，总价款1562145元抵顶工程款，并在《购买商品房协议书》基础上又签订了《商品房预售合同》并向原告出具了商品房销售预收款专用票据。同时在房产部门办理了销售备案登记。具体是双方协商将部分工程款抵顶购房款，将坚实公司拖欠的782145元工程款抵顶购房款，不足部分780000元由原告张洪颜通过向银行贷款以支付剩余房款（坚实公司变相卖房屋），张洪颜取得案涉房屋的资金来源一部分是工程款抵顶，一部分是通过办理按揭贷款即现款支付的事实。2、案涉房屋取得了预售许可，双方签订的商品房买卖合同合法有效；3、房产部门将案涉房屋登记由坚实公司名下变更登记在原告张洪颜名下的事实。四、1、2014年1月16日，张洪颜、李成与哈尔滨银行签订的《个人住房贷款借款合同》1份、《个人贷款抵押合同》1份；2、哈尔滨银行借款凭证和机打凭证各1份。证明目的：原告为了支付部分购房款，用购买的案涉房屋做抵押，向哈尔滨银行贷款78万元的事实。五、1、张洪颜偿还哈尔滨银行贷款本息凭证1份；2、（2016）黑0302民初2297号《民事判决书》复印件1份。证明目的：张洪颜取得贷款后，偿还了部分贷款本息。由于资金断裂，不能按月偿还哈尔滨银行贷款本息，构成违约，哈尔滨银行将张洪颜和李成二人、坚实公司起诉，法院判决张洪颜、李成承担还款义务的事实。被告大兴公司举示的证据清单：1、鸡西市中级人民法院2018黑03民初19号民事判决书；2、黑龙江省高级人民法院2019黑民终672号民事裁定书；3、送达回证两份。证明目的：案涉房屋已经被生效的民事判决书认定大兴公司对案涉房屋具有建设工程价款优先受偿权。第三人坚实公司诉讼中未提交证据。第三人对原告提交全部证据的真实性以及证明的问题均无异议。原、被告双方对对方当事人举示证据的真实性并无异议，原告以其对案涉房屋享有物权期待权优先于被告的工程价款优先受偿权，被告大兴公司认为，原告张洪颜并未举示唯一住房的证明，且该公司对案涉房屋所享有的工程价款优先受偿权优先于原告的权利，因此原、被告双方所举示证据的效力，应予确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：原告张洪颜是鸡西市鸡冠区金艳涂料商店（组织性质是个体工商户）经营者，张洪颜与案外人李成原系夫妻关系。2013年9月19日，李成代表鸡西市鸡冠区金艳涂料商店与第三人坚实公司签订工程施工合同，约定：鸡西市鸡冠区金艳涂料商店为坚实公司开发建设的幸福里小区楼房外墙施工岩片漆，承包方式为包工包料，工程款结算方式为按墙体实际面积计算每平方米90元（无带税）。工程款给付方式为70%现金按施工进度分二至三批结款，剩余30%工程款以24号楼一单元1101号房屋（86.6平方米）、1102号房屋（74.6平方米）、1103号房屋（112.99平方米）及地下停车位一个，28号楼门市房屋西侧8号（164.28平方米）、9号（311.89平方米）抵付。但双方对坚实公司应给付的工程款未进行结算，即双方未确定坚实公司应给付工程款的具体数额。原告张洪颜陈述，其与李成在为坚实公司施工期间，因无力支付所雇佣的农民工工资，便与坚实公司法定代表人房靖协商，以案涉房屋为抵押，由张洪颜向哈尔滨银行鸡西分行申请办理房屋按揭贷款，原告以申请获取的贷款支付工人工资。2013年12月8日，张洪颜与坚实公司签订购买商品房协议书，约定张洪颜以1，562，145.00元购买幸福里小区23楼8号门市，张洪颜交付房款782，145.00元，贷款780，000.00元，预计2014年12月31日交付房屋，该合同在房产预售管理部门进行了备案，2014年1月16日，坚实公司向张洪颜出具由鸡西市地方税务局监制的票据，金额为782，145.00元。案涉房屋所在楼房于2013年11月28日取得商品房预售许可证。2014年1月10日，哈尔滨银行鸡西分行与坚实公司签订房屋按揭合作协议书，约定由哈尔滨银行为坚实公司开发的幸福里小区项目提供房屋按揭贷款。2014年1月16日，张洪颜、李成与哈尔滨银行鸡西分行签订个人贷款抵押合同，张洪颜以案涉房屋为借款78万元提供抵押担保，并在鸡西市房产产权市管理处商品房预售管理办公室办理了按揭抵押登记。坚实公司为该贷款提供保证担保。贷款发放后，因张洪颜多次违约，哈尔滨银行鸡西分行将张洪颜、李成诉至人民法院，2016年12月12日，鸡西市鸡冠区人民法院作出（2016）黑0302民初2297号民事判决书，判决张洪颜、李成偿还哈尔滨银行鸡西分行尚欠的贷款本金及利息。鸡西市鸡冠区幸福里小区因发包方坚实公司拖欠建设方大兴公司工程款，包括案涉房屋所在的楼房大兴公司现未交付坚实公司。大兴公司诉坚实公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2018）黑03民初19号民事判决，判令：一、坚实公司给付大兴公司工程款51，725，984.50元，并自2018年1月21日起以拖欠工程款为基数按年利率4.35%的标准给付工程款利息，至给付完毕之日止；二、大兴公司对其承建的幸福里小区22号、23号、24号、25号、29号、31号、33号、34号、35号、37号、38号楼房折价、拍卖价款具有优先受偿权，优先受偿范围为坚实公司拖欠的工程款数额内；三、驳回大兴公司其他诉讼请求。坚实公司不服，提起上诉。因坚实公司逾期未按规定预缴纳上诉费，黑龙江省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）黑民终672号民事裁定，按坚实公司自动撤诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该案一审诉讼期间，依大兴公司申请，本院于2018年12月11日作出（2018）黑03民初19号民事裁定，查封了坚实公司开发建设的幸福里小区部分房源，包括案涉房屋。上述判决生效后因坚实公司未履行付款义务，大兴公司申请人民法院强制执行。执行期间张洪颜提出执行异议，本院执行部门于2020年12月28日作出（2020）黑03执异89号执行裁定书，裁定驳回异议请求张洪颜不服，提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点是原告张洪颜作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》法释（2015）10号第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告张洪颜虽与坚实公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，并以案涉房屋为抵押向金融机构申请按揭贷款购买房屋。对于本案商品房买卖合同的效力评述如下：首先，根据原告张洪颜的陈述，其与坚实公司的工程款数额并未确认，张洪颜与坚实公司施工合同记载抵顶工程款的房屋并未包括案涉房屋；其次，张洪颜陈述其与坚实公司签订商品房买卖合同并非双方真实意思表示，商品房买卖合同仅为向金融机构申请贷款而做的抵押手续。因此根据当事人本人的陈述，张洪颜与坚实公司的房屋买卖合同并非真实意思表示，因此应当以当事人的真实意思表示认定双方的民事法律关系。故原告张洪颜与坚实公司间的法律关系不应认定为房屋买卖合同关系，张洪颜对于案涉房屋的民事权益不符合《最高人民法院综上所述，原告的诉讼请求于事实不符，且与法无据，依法不应得到法律的保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告张洪颜的诉讼请求。案件受理费6，700元，由原告张洪颜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 杜 平审判员 郭以刚审判员 洪 明二〇二一年二月十九日书记员 张艳红