江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终187号上诉人（原审原告）：江西省圣通药业有限责任公司，住所地江西省南昌市经济技术开发区富樱路**。法定代表人：黄政，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹杰，江西坤豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊思忆，江西坤豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西鹏润国美电器有限公司，住，住所地江西省南昌市东湖区南京西路**/div>法定代表人：董晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨伟，该公司员工。委托诉讼代理人：李婷，该公司员工。上诉人江西省圣通药业有限责任公司（下称圣通公司）、江西鹏润国美电器有限公司（下称国美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。现已审理终结。圣通公司的上诉请求：1．撤销一审判决第二项并改判国美公司向圣通公司支付延期交付店面损失466649.67元（上诉金额为405260.78元）；2．一、二审诉讼费用由国美公司负担。事实和理由：1．国美公司违背其发送的《解约函》延迟交还房屋不仅导致圣通公司遭受了案涉租赁部分面积的租金损失，还直接导致圣通公司延迟将1-4层整体房屋交付给其他承租方，该部分租金损失也应由国美公司承担。一审法院直接遗漏了该部分事实仅判决61388.89元占用费，适用法律错误。2．一审法院没有整体审查本案案情，国美公司系2019年8月4日才撤场搬离，国美公司依据其自己提供的不平等格式合同解除了十年租约，又恶意延期撤场的行为严重违背了诚实信用及公平原则。一审法院认定国美公司有权退租且无需承担任何违约责任无事实依据，显失公平。3．一审法院认可了国美公司延期退场的事实，而国美公司延期退场实际上还损害了圣通公司的租赁选择权。国美公司的答辩意见：圣通公司提出的延期交付店面及装修损失没有事实和法律依据，圣通公司已确认接房无异议的情况下该房屋的支配控制权已完全转移至圣通公司，圣通公司于交房前就与第三人订立租房合同，国美公司的行为并没有影响到圣通公司将房屋继续出租，也没有造成圣通公司任何损失。国美公司的上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，依法改判或者发回重审；2．上诉费由圣通公司负担。事实和理由：1．一审法院判决认定事实错误，国美公司实际应支付圣通公司房屋占用使用费25972.22元。根据《房屋租赁合同》七十条“甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还甲方，该15日不计算租赁费用。”该条款约定国美公司依据合同享有15日免费撤场期。一审法院对该事实并未查清，判令国美公司支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的占有使用费实属不当。2．增加判决圣通公司向国美公司开具租赁增值税专用发票。圣通公司的答辩意见：一审法院判决国美公司向圣通公司支付六万余元的占用费，该判决明确这一费用并不属于租金，属于违约损害赔偿的一种，所以不适用合同中开具发票的约定。此外开具发票，也属于支付租金之后的附随义务，不属于人民法院管辖的范围。关于国美公司提到的15日免费撤场期，应属于无效的格式条款，本案的事实系圣通公司事先为国美公司提供免费的装修，签订了十年的租约以外，还提供了两个月的免租期。在此种情况下，国美公司承租不到半年就向圣通公司发出解约函，已经严重违背了诚实信用和公平交易的原则。国美公司利用显失公平的格式条款，免除了其应当承担的义务。圣通公司认为在国美公司退租后仍然提出需要15日的免费撤场期，没有合同依据也没有法律依据。此外，国美公司向圣通公司发送的解约公函中明确6月30日闭店撤场，该约定在一审过程中经过双方当事人的认可，也系新的合约，国美公司应当在6月30日闭店撤场，也不再适用合同关于15日免费撤场期的约定。圣通公司向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付租赁费用70833.33元（2019年6月1日至2019年6月30日）及利息（以70833.33元为基础按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日2020年1月7日起计算至租赁费用付清之日止）；2．被告向原告支付延期交付店面损失466649.67元（2019年7月1日至2019年8月4日，计算方法按照被告占用原告租赁店面而导致案外人南昌维公酒店管理有限公司和江西维珍物业顾问有限公司减少支付给原告的租赁费用）；3．被告向原告支付装修损失830000元（实际花费166万元，酌情减半主张830000元）；4．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年6月1日，原告圣通公司（出租方、甲方）与被告国美公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将碟子湖大道2109号一层，二层部分面积出租给乙方；租赁期限自2018年10月1日至2028年12月31日止，房屋2018年9月30日交付房屋，自乙方接收房屋之日起60天内为免租期，自2018年10月1日起至2018年11月30日止，在免租期内，乙方无需支付租赁费用，但应支付乙方实际使用产生的水电费用，甲方确认本合同无论因任何原因终止或解除，甲方均不向乙方要求免租期的任何赔偿或补偿；本合同项下承租房屋的建筑面积为1283.53平方米，使用面积1091平方米；租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费、广告位使用费、车位使用费；租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，固定保底租赁费用为1.69元/天/平方米，70833.33元/月，850000元/年，固定保底租赁费用按采用先付后用的形式按季支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前15日内向甲方支付下一期租赁费用即40%租金，60%美通卡（乙方用其中年保底租金85万的60%，代甲方购买美通卡）；甲方在收取租赁费用前10个工作日向乙方提供增值税专用发票，其中包括但不限于房屋租金专票等，如因甲方未提供合法增值税专用发票、提供虚假发票或提供其他不符合税务规定的发票，乙方有权延期支付费用且不承担任何责任，直至提供合法有效的增值税专用发票时止，因此给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿全部损失，并且甲方还应向乙方支付相当于上述损失的一倍的违约金；本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿的责任；乙方以该租赁房屋开设门店，根据经营需要乙方可以提前解除合同，但须提前一个月书面通知甲方，乙方无需承担任何责任；甲乙双方租赁关系终止的，自终止之日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租赁费用。2019年5月30日，国美公司向圣通公司发出一份《解约函》，主要内容为：“双方于2015年就我司承租位于江西省南昌市，二层部分面积的房屋签订《房屋租赁合同》，根据租赁合同第六十七条约定，我司可提前一个月解除租赁合同，现函告双方签订的租赁合同于2019年6月30日解除，我司将于2019年6月30日闭店撤场”。2019年7月1日，圣通公司向国美公司发出一份《公函》，主要内容为：“我司于2019年5月初收到贵司的解约函，贵司要求解除江西省南昌市，二层部分房屋的租赁合同，我司同意与贵司2019年7月10日解除合同，租金等相关费用支付至2019年7月10日止，因电费价格问题，我司将于2019年7月15日自行安装变压器，届时将停止供电，请贵司及时缴清相关费用，我司将保留追究贵司违约及其他损失的权利”。2019年6月25日，圣通公司将案涉房屋1-4层合计租赁面积6828平方米出租给南昌维公酒店管理有限公司，约定免租装修期从2019年7月1日至2019年10月31日止，具体免租期起算日以实际清场完成时间为准。2019年7月10日，国美公司在一份闭店物业交接表上盖章，圣通公司于2019年7月26日在该交接表上盖章，并备注“上述物品、设备中涉及乙方所有权的，请乙方自行处理，甲方不予保管。”该交接表载明交接的内容有：属于国美公司装修的外立面（门楣，招牌）以及室内各品牌安装设施；属于圣通公司装修的吊顶、地面地、地面地砖心、烟感系统、消防设备监控主机设施设备、空调设备、给水设施、供电、主电缆及配电柜、室内照明灯具。交接方式均为现状交付。在庭审中，国美公司表示其在办理交接时已表示放弃被告上述装修设施的财产利益，但圣通公司提出异议，称国美公司并未明确表示放弃其所遗留装修财产利益。庭审中，国美公司认可其于2019年7月26日撤离完毕。2019年8月5日，国美公司向圣通公司发出一份《关于发票开具事项的函》，主要内容为：“我司2019年7月先后收到贵司发出公函及清偿通知，要求我司撤场及支付租金等相关费用支付至2019年7月10日，现我司已撤场完毕，根据房屋租赁合同第十四条，请贵司开具相应票据至我司，如因贵司未提供相应的发票，我司有权延期支付费用且不承担任何责任”。另查明，原、被告双方一致认可2019年6月1日之前的租赁费用已结清，认可案涉租赁合同于2019年6月30日已解除。一审法院认为，原告圣通公司与被告国美公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。国美公司已按合同约定提前一个月向圣通公司发出明确解除时间为2019年6月30日的《解约函》，圣通公司对合同解除的时间亦表示认可，对原、被告提出案涉合同于2019年6月30日解除的主张，该院予以采信。又因原、被告双方一致认可2019年6月1日之前的租赁费用已结清，故对原告要求被告按约支付自2019年6月1日至2019年6月30日期间的租赁费用70833.33元的诉请，该院予以支持。因双方在合同中已约定，圣通公司在收取租赁费用前10个工作日应向国美公司提供增值税专用发票，否则，国美公司有权延期支付费用且不承担任何责任，圣通公司虽国美公司催讨过上述租赁费用，但其并未举证证明其已按约向国美公司提供相应的发票，故对圣通公司要求国美公司支付上述租赁费用利息的诉请，该院不予支持。至于合同解除后案涉房屋的占有使用费问题，国美公司提交的时间记载为2019年7月10日的闭店物业交接表中显示交接表中交接内容已按现状交付，圣通公司虽于2019年7月26日反馈要求国美公司将其装修设施自行处理，但双方合同约定“本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿的责任”，而国美公司在庭审中认可其于2019年7月26日才撤离完毕，故对圣通公司要求国美公司参照双方约定的每月70833.33元的租赁费用标准支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的房屋占有使用费61388.89元（70833.33元/月÷30天×26天）的诉请，该院予以支持。对于圣通公司主张的超过上述金额的房屋占有使用费损失，圣通公司虽提交了加盖了南昌公共交通运输集团物业有限公司公章及江西合利置业有限公司公章的证明，用以证明国美公司于2019年8月4日撤场，但该两份证明并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定不符，对该两份证明，该院不予采信，对圣通公司主张的超过上述金额的房屋占有使用费损失，该院不予支持。关于圣通公司提出的装修损失问题，国美公司虽在合同期满前通知解除案涉租赁合同，但其系根据双方的约定依法行使单方解除权，其单方解除合同并不构成违约，且双方在合同中约定，国美公司根据经营需要可以在提前一个月书面通知的情况下提前解除合同而无需承担任何责任，故对圣通公司提出的装修损失83万元的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》等法律规定，判决：一、被告江西鹏润国美电器有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告江西省圣通药业有限责任公司自2019年6月1日至2019年6月30日期间的租赁费用70833.33元；二、被告江西鹏润国美电器有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告江西省圣通药业有限责任公司房屋占有使用费61388.89元；三、驳回原告江西省圣通药业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费17110元，由原告江西省圣通药业有限责任公司负担14166元，被告江西鹏润国美电器有限公司负担2944元。二审期间，圣通公司补充提交了下列证据：二份证明材料和一份微信聊天记录。根据案涉租赁房屋物业公司和业主出具的证明以证实国美公司系2019年8月4日退场，并非7月26日。经过一审国美公司的员工李胜华与圣通公司法人的微信聊天记录中也可以证明7月26日没有退场。国美公司的质证意见：对聊天记录的真实性由法院认定，该聊天记录的内容并没有真实的反映国美公司的实际撤场时间，双方已通过房屋交接单的形式，将房屋交接时间确定为2019年7月26日，双方予以确认和认可。圣通公司所提供的两份证明不具有客观性，该两份证明的证明人与圣通公司均存在一定的利害关系，不能达到其证明目的。本院对圣通公司所提交证据的三性均予以确认。二审除确认国美公司于2019年8月4日撤场外，查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1．关于国美公司撤场时间及延期交付店面损失的认定问题。经查，圣通公司在二审中补充提交的南昌公共交通运输集团物业有限公司和江西合利置业有限公司出具的证明，不仅盖有公司印章，还有出具证明的人员签名，应予采信。同时圣通公司出具的微信聊天记录印证了国美公司2019年7月26日尚未撤场。根据上述证据，应认定国美公司于2019年8月4日撤场的事实。对2019年7月1日至2019年8月4日期间的房屋占有使用费可以适用双方约定的每月70833.33元租赁费用标准，经核算为82638.89元（70833.33元/月÷30天×35天）。而圣通公司提出国美公司应支付延期交付店面损失466649.67元，不符合法律规定，不予支持。2．关于国美公司提出15日免费撤场期的问题。经查，2019年5月30日，国美公司向圣通公司发出一份《解约函》，函告双方签订的租赁合同于2019年6月30日解除，国美公司将于2019年6月30日闭店撤场。但国美公司实际撤场时间为2019年8月4日，故不能享有租赁合同约定的15日免费撤场期。另国美公司上诉提出增加判决圣通公司开具租赁增值税专用发票，不属于本案审理范围。综上，一审判决认定本案的基本事实清楚，适用法律正确。但二审根据圣通公司补充提交的证据认定国美公司于2019年8月4日撤场，故对一审认定国美公司于2019年7月26日撤场，并判决国美公司仅支付圣通公司房屋占有使用费61388.89元予以纠正。圣通公司和国美公司提出的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初431号民事判决第一项；二、撤销南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初431号民事判决第三项；三、变更南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初431号民事判决第二项为：江西鹏润国美电器有限公司自本判决生效之日起十日内支付江西省圣通药业有限责任公司房屋占有使用费82638.89元；四、驳回江西省圣通药业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17110元，由江西省圣通药业有限责任公司负担14000元，江西鹏润国美电器有限公司负担3110元。二审案件受理费10323元，由江西省圣通药业有限责任公司负担7200元，江西鹏润国美电器有限公司负担3123元。本判决为终审判决。审判长  姜伟杰审判员  刘玉秋审判员  黄燕萍二〇二一年二月一日书记员  方 驰