新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初538号原告：龚霞，女，1979年7月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市骑马山路**。法定代表人：李晶，该公司经理。委托诉讼代理人：李长军，1973年1月20日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘娜，1987年6月17日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告龚霞与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚霞委托诉讼代理人张玉萍、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李长军、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚霞向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金2,341.65元（485天，2014年8月31日-2015年12月29日）；2、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金72,194元（1149天，2015年12月30日后180天-2019年8月19日，利率4.75%）；自2019年8月20日至2020年12月19日期间的逾期办理产权证书的违约金，以482,813.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期15-3-501室，建筑面积137.75平方米，总房款482,813.75元。合同第八条约定房屋交付期限是2014年8月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。2015年12月29日，被告才通知原告入住。综上，被告的违约行为给原告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，1、原告第一项诉讼请求已过诉讼时效，请求法庭驳回。2、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告的第二项诉讼请求。首先，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，因案外第三人一建公司拒绝交移竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。房屋的主要作用体现于其居住使用。原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害原告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者逾期利益损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次，我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为。但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。经被告核实原告于2016年7月5日实际办理入住。3、诉讼费请法庭依法裁判。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告龚霞为证明其诉讼请求，向本院提交《商品房预售合同》、房款发票及契税发票，证明原、被告之间签订了合同，原告已经如约履行合同义务，被告至今未向原告办理不动产权属证书。被告对原告提交的以上证据真实性、合法性认可，关联性均予以认可。本院对原告以上证据的三性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0312338，房屋代码：1206227，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期15栋3单元5层501号房屋，建筑面积137.75平方米，总房款482,813.75元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需要费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款482,813.75元。被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知原告办理入住。原告于2016年7月5日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期交房违约金2,341.65元，本院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告于2014年8月31日起就明知被告延期交房已构成违约的情况下，应当在法律规定的两年内向被告主张权利，现被告以原告主张违约金已过诉讼时效为由进行抗辩。本院认为，原告无证据证明诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，现起诉已经超过法律规定的诉讼时效，将丧失胜诉权，故被告的此项辩称意见，本院予以采纳。故原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，违反法律规定，本院不予支持。关于被告是否向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金72,194元。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原被告双方均认可原告于2017年7月5日与被告正式办理商品房交付使用手续，对此本院予以确认。被告于2015年12月29日已登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为按被告发入住通知时间节点后180日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳，应自涉案房屋实际办理入住时间2016年7月5日后180日即2017年1月1日起算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2016年7月5日起180天后即2017年1月1日开始计算逾期办证违约金。关于2017年1月1日至2019年8月19日合计960天的逾期办证违约金，本院认定为60,318.65元［482,813.75元×4.75%/年÷365天×960天（2017年1月1日-2019年8月19日）］；自2019年8月20日至2020年12月19日期间的逾期办证违约金，以482,813.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告龚霞支付逾期办理产权证书违约金60,318.65元［482,813.75元×4.75%/年÷365天×960天（2017年1月1日-2019年8月19日）］；自2019年8月20日至2020年12月19日期间的逾期办证违约金，以482,813.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算；二、驳回原告龚霞要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期交房违约金2,341.65元的诉讼请求。案件受理费1,663.40元，本院减半收取831.70元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担673.09元，由原告龚霞负担158.61元。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二一年二月二十三日书记员  徐欢乐