成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初542号 原告：成都合达联行物业服务有限公司，住所地：成都市温江区××镇××路××段88号附7号158栋1层。 法定代表人：游江，总经理。 委托诉讼代理人：潘承容（公司员工），女，1993年9月18日出生，汉族，住四川省长宁县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：余昌霞（公司员工），女，1982年5月7日出生，汉族，住成都市温江区，特别授权代理。 被告：鲁琼，女，1968年8月29日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨志男，四川君盛律师事务所律师，一般授权代理。 成都合达联行物业服务有限公司（以下简称“合达物业公司”）诉鲁琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月7日公开开庭进行审理。合达物业公司的委托诉讼代理人潘承容、余昌霞，鲁琼及其委托诉讼代理人杨志男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 合达物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付物业服务费36748.8元，并从2011年11月1日起至全部付清前述欠款之日止的违约金（按照合同约定违约金金额较高，为减少业主负担，根据公司法务部门建议，现将违约金调整为2元／天。暂计算2011年11月1日至2020年11月30日止为6630元），共计43378.8元；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，合达物业公司明确第一项诉讼请求中物业服务费计算的起止时间为2011年11月1日至2015年12月31日。事实和理由：鲁琼2006年从开发商成都天府置信实业有限公司处购得位于温江区××镇××路××段的香颐丽都（一期）10栋1单元9号住宅一套，实测面积为255.2平方米，而该小区一直由合达物业公司提供物业服务至今。按照前期物业服务协议，鲁琼购置的房屋物业费为每月每平方米2.2元；2014年合达物业公司与香颐丽都一期业委会订立物业服务合同，2017年再次与业委会续订合同，2020年第三次与业委会续订合同。鲁琼购置的房屋物业服务费为每月每平方米3元，并均约定了逾期交纳物业服务费的违约责任。但鲁琼以房屋产权逾期办理索要违约金等为由一直拖欠物业服务费，该行为于法无据，且违反双方物业合同的规定，严重损害合达物业公司利益。 鲁琼辩称，拖欠物业服务费情况不属实，当时确实没有缴，是因为合达物业公司丢失了鲁琼让其代为保管的4万元左右的床。2016年，合达物业公司告知以2011年1月1日至2015年12月31日5年期间的物业服务费冲抵床的部分损失，鲁琼从2016年1月起开始交纳物业服务费。2019年，双方对床的补充金额已做了结，合达物业公司赠送了价值约2000元的保洁服务，并前往鲁琼位于高新区的房屋进行保洁。后，鲁琼参加合达物业公司的预交2年赠送2月的活动，已将案涉房屋的物业服务费交纳至2022年2月28日。另，合达物业公司主张的物业服务费已经过诉讼时效，其主张的违约金计算标准亦过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲁琼系位于温江区××镇××路××段××号××小区××栋××单元××层××号的业主，建筑面积255.2平方米。2007年12月6日，成都天府置信实业有限公司作为甲方与成都和达物业管理有限责任公司作为乙方（以下简称“和达物业公司”）签订《前期物业服务合同》，约定乙方对香颐丽都一期项目提供前期物业管理服务，合同期限自2007年12月6日至2013年12月5日。后，香颐丽都一期业主委员会作为甲方与合达物业公司作为乙方继续签订《物业服务合同》，约定自2014年10月1日起至2016年9月30日由合达物业公司对香颐丽都一期项目提供物业服务；物业服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末的15日以前支付下半年的物业服务费。 合同签订后，合达物业公司按约提供了物业服务，鲁琼于2012年9月19日交纳自2007年11月25日至2010年7月31日的物业服务费18060元；于2016年1月21日交纳自2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费9188元；于2019年3月20日交纳自2018年9月1日至2019年12月31日的物业服务费11249.6元；于2020年1月1日交纳自2020年1月1日至2021年12月31日的物业服务费18374.4元，同时，合达物业公司在收据上备注“预存两年赠送两个月到2022年2月28日”。 合达物业公司分别于2012年1月6日、2013年7月9日、2015年1月5日、2016年1月9日通过粘贴催收函的方式向鲁琼催收自2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。2018年12月6日，合达物业公司工作人员通过微信的方式向鲁琼催收自2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，鲁琼回复“你们自己去把历史情况搞清楚哈”。 另查明，2013年3月5日，和达物业公司的名称经申请，变更为合达物业公司。 对双方当事人有争议的事实认定为：双方是否已就自2011年1月1日至2015年12月31日期间（以下简称“诉争期间”）的物业服务费结算了结。庭审中，鲁琼陈述：案涉房屋交房后，其收房后未在案涉房屋内居住，因放置在案涉房屋的小床丢失后，其将大床交由合达物业公司代为保管，后合达物业公司一直未找到代为保管的床。2016年，双方经口头协商达成一致意见，以诉争期间的物业服务费冲抵部分代为保管床的损失，故鲁琼于2016年交纳1年的物业服务费。2019年，经再次协商，结合开发商逾期办证，双方口头达成一致意见，由合达物业公司提供价值2000元的保洁服务一次，双方纠纷就此了结，故鲁琼交纳自2018年9月1日起的物业服务费直至2022年2月28日。同时，鲁琼提供合达物业公司的原职工邓立刚于2010年8月27日出具的《收条》一张及物业服务费交费收据、发票若干予以证明，《收条》载明“今收到香颐丽都10-9业主床一张”。合达物业公司认可鲁琼交由合达物业公司保管的床尚未找到以及合达物业公司于2019年向鲁琼提供免费保洁一次的事实，但认为提供免费保洁系公司为维护客户关系，并非折抵丢失床的损失，合达物业公司并未免除诉争期间的物业服务费，于2018年还在向鲁琼催交，并提供微信聊天记录予以证明。 对于上述争议事实，本院认定如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本案中，虽然双方未对诉争期间的物业服务费进行书面结算，但综合合达物业公司对未找到代管床的事实的认可，且经计算，在鲁琼2019年3月20日交纳自2018年9月1日至2019年12月31日的物业服务费尚欠1000元的情况下，合达物业公司仍对其提供免费保洁，后续合达物业公司仍然同意鲁琼正常参与预交2年物业服务费赠送2月物业服务费而并未提出异议等事实，足以说明鲁琼主张的双方在2019年已完成诉争期间物业服务费的结算的事实具有高度可能性，故本院认定双方已在2019年对诉争期间物业服务费结算了结。 上述事实，有双方当事人的身份信息及当庭陈述、《催收函》《前期物业服务协议》《物业服务合同》、房产证复印件、微信聊天记录等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，首先，基于前述认定的事实，因双方已结算了结诉争期间的物业服务费，故合达物业公司的诉请没有事实依据。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据物业合同的约定，每半年末15日内交纳下半年的物业服务费，故合达物业公司主张的距起诉之日最近的半年物业服务费，即2015年6月1日至2015年12月31日的物业服务费，于2017年6月1日已经过诉讼时效，由于合达物业公司并未提供证据证明自2016年1月9日至2017年6月1日期间，诉讼时效存在中止、中断的法定情形，故诉争期间的物业服务费均已经过诉讼时效。最后，对于合达物业公司主张鲁琼支付诉争期间物业服务费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 驳回成都合达联行物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取442元，由成都合达联行物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  舒玲 二〇二一年二月十日 书记员  李瑞