河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初5340号 原告张岩，女，汉族，1996年2月21日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托代理人陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。 委托代理人张昊，北京嘉传律师事务所实习律师。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。法定代表人：贾明洋，系执行董事。统一社会信用代码：91130681697599788E。 委托代理人郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 委托代理人王树栋，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告王雪润，女，汉族，1981年6月13日出生，住涿州市。 被告王雪姣，女，汉族，1982年12月28日出生，住住涿州市。 原告张岩与被告涿州市济祥房地产开发有限公司（以下简称济祥公司）、王雪润、王雪姣房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张岩委托代理人陈文昌、张昊，被告涿州市济祥房地产开发有限公司委托代理人王树栋、被告王雪润到庭参加了诉讼，被告王雪姣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张岩向本院提出诉讼请求：一、判令被告一返还原告购房款208394元、违约金1万元，并赔偿利息损失（自2017年3月6日起按银行同期贷款利率计算至判决之日止）。二、判令被告二、被告三退还服务费30000元，被告一承担连带还款责任。三、本案诉讼费由上述被告承担。事实和理由：2017年初，原告张岩经人介绍，了解到涿州祥云里小区，并产生购买意向。2017年3月6日，原告与被告一签订《商品 房买卖合同》，购买被告一开发的祥云里2号楼1单元1302室房屋，首付款208394元，剩余购房款按揭贷款支付。原告在缴纳购房首付款时候，被告一让原告支付30000元电商费和208394元首付款，说其中的电商费用来抵扣购房款。原告表示有疑问，被告一承诺“放心，没有问题，有事就找被告一”。原告遂按被告一要求付款，之后收到了涿州市鼎居房地产经纪有限公司（以下简称“鼎居公司”）30000元电商费（服务费）收据。购买前，被告一承诺房产无瑕疵，2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付原告。合同签订后，被告一以各种理由推脱办理贷款事宜。2018年7月10日，被告一发出的《祥云里项目购房补充协议》承诺：2018年12月31日按时交房，并且五证齐全，如原告有退房意向的，被告一无条件退还原告所支付的所有购房款及电商费用。原告才得知房屋不符合出卖条件，五证不全，涉案房产开发项目未经审批，还未取得预售许可证。2018年12月31日，被告一未按时交付房屋。目前，原告仍不清楚涉案房产是否已经取得预售许可证，如未取得，原告与被告一所签的《商品房买卖合同》应属无效。即便该《商品房买卖合同》有效，由于被告一已经严重逾期交房近2年，根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项规定，逾期交房逾九十日的，原告有权解除合同，被告一应当退还购房款并支付违约金。原告按照被告一的要求支付了电商费（服务费），并不清楚是支付给第三方公司，鼎居公司仅出具了收款收据，并未提供任何中介服务，应予退还。因鼎居公司已经注销，王雪润、王雪姣应对注销公司债务承担连带赔偿责任，依据《民事诉讼法》第119条之规定，为维护原告合法权益，恳 请法院判令如上诉请。庭审过程中原告增加一项诉讼请求，请求法院判决解除《商品房买卖合同》。 被告济祥公司辩称：1.双方签订的买卖合同有效，已有预售许可证，并且具备交房、入住条件，我公司已取得了合同约定及法律规定的交房相关手续，我公司于2019年6月23日向原告发邮政快递通知收房，张岩本人签收了，在此期间原告并未向被告提出解除合同的申请，至原告起诉时已超出除斥期间。2.本案涉案房屋已有预售许可证即具备交房条件，应继续履行合同，虽然合同约定的交房时间上看确实存在着延期交房行为，但根据合同的规定因政府文件及不可抗力交 房时间是可以顺延的，所以本案不符合合同约定的及法律规定的解除条件。3.中介费不是我公司收取的与我公司无关，王雪润已经履行了服务，不应返还中介费，我公司不应承担连带责任。综上本案合同有效不存在法律规定的解除条件，请求驳回原告诉讼请求。 被告王雪润辩称：原告多次来本项目考察才做出理智决定购买认为价格低才购买，在介绍项目的同时我方不存在虚假宣传和违规操作及承诺，原告是有行为能力人，可以对当时房地产市场存在风险性有理性判断和评估，原告购买存在投资谋利心理进行购买，当时房价和现在存在差异，导致原告没有在所购买的项目赚取利润，这是解除合同的主要原因，截止到今天本项目已经五证齐全，且很多客户已经真实入住达到100多户，在本质上没有给原告造成任何的不利影响，我们开始的服务到通知交房已经完全结止了，所以我不同意退还中介服务费。 被告王雪姣未到庭亦未提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张，向本院提交以下证据： 一、商品房买卖合同，证明原、被告关于购买商品房的相关的权利义务作出了约定，合同中证明双方购买的房屋是祥云里小区2号楼1单元1302室，合同约定的交房日期是2018年12月31日前，并且合同对违约和解除有明确的规定。 二、祥云里项目购房补充协议，证明被告济祥公司承诺在2018年12月31日前按时交房，并且五证齐全，如五证不全，济祥公司承诺退还违约金、退电商费。 三、原告向被告济祥公司付款的记录和收据，显示原告支付了208394元房款。 四、涿州市鼎居房地产经纪有限公司出具的记录及收据，证明原告向该公司支付了30000元电商费。 被告济祥公司对原告的证据提出如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，合同第十一条规定因不可抗力导致违约的双方不承担违约责任，众所周知，2017年至2020年，因大气污染等原因，政府各部门发布的停止施工的文件，致使被告没有按时交房，存在延期是不可抗力导致的，所以被告不应对此承担违约责任，从双方 签订合同可以看出双方的解除权是应知道自己权利90日内提出解除申请，原告在知道被告存在延期交房的情形下并未向被告提出解除合同的申请，至今已超出法律规定的解除权1年的除斥期间，原告现在提出解除房屋买卖合同，其解除权已经消灭。 对证据二补充协议的真实性不予认可，不是我法定代表人的签字，并未指涉案房屋。 对证据三缴费的金额予以认可。 关于证据四，该笔服务费是由涿州市鼎居房地产经纪有限公司收取的，与我公司无关，我公司不应承担连带责任。 被告王雪润质证意见与被告济祥公司一致，对证据四认可。 被告济祥公司为证实其主张，向本院提交： 一、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明被告主体信息。 二、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、涉案房屋检测鉴定报告原件、建筑消防设施检测报告，证实涉案房屋达到了交房条件，且有房屋预售许可证，原被告双方应继续履行合同。 三、邮政快递原件，证明被告向原告发放收房通知，发件时间2019年6月23日，签收时间2019年6月24日，从以上证据可以看出于2019年6月23日涉案房屋已经竣工验收、符合交房条件，公司通知原告收房，原告拒绝收房，并未向被告提出解除合同的申请，原告于2020年11月18日已经过了除斥期间。 四、2017-2019年4月24日保定市大气工作领导小组办公室下发的重污染天气应急响应的紧急通知，证明涉案房屋在施工建设时因重污染天气停止施工共计118天。证实被告延期交房是存在客观因素的，并不是被告的原因造成延期交房。 原告对被告济祥公司提交的证据提出如下质证意见： 对证据一的真实性无异议，济祥公司的前任法定代表人是何秀强，在祥云里项目购房补充协议中签字的是何秀强。 关于证据二中的房屋预售许可证，其有效期自2020年10月23日开始，施工许可证的发证日期是2020年9月1日，建设工程规划许可证的发证日期是2020年1月8日，建设 用地规划许可证的发证日期是2019年11年29日，缺少土地使用权证，我方质疑土地的合法性，从发证时间可看出济祥公司出售房屋时四证均未获取，所以房屋建设违法违规。关于建筑消防设施检测报告，其申请检测是在2020年6月20日，于2020年6月24日做出的消防报告，对其真实性无异议，对其证明目的有异议，因为只有消防检测报告，还应有安全、环保综合房屋竣工报告才符合交房条件。关于检测鉴定报告，其由济祥公司单方委托，内容也是对主体结构的检测结果，并不是房屋的综合验收报告。 关于证据三，对快递单复印件的证据三性均不认可，签收人不是张岩本人是他人签收的。 关于证据四，该通知是复印件，对其真实性不认可，该文件并未关联到导致济祥公司停工118天，被告亦未将不可抗力情况向原告进行通知，不能产生不可抗力的法律后果。 被告王雪润对被告济祥公司提交的证据均无异议，且其未提交书面证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月27日，涿州市鼎居房地产经纪有限公司向原告出具收据一张，显示：“今收到张岩交来服务费人民币（大写）叁万元整”。原告与被告济祥公司于2017年3月6日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买济祥公司开发的祥云里项目2号楼1单元1302室房屋一套，房屋建筑面积68.05平方米，单价10116元，总金额688394元，原告采取按揭付款方式，于2017年3月6日支付购房首付款208394元。济祥公司向原告交房的日期为2018年12月31日，济祥公司逾期交房超过九十日的，原告有权解除合同，原告解除合同的济祥公司除退还已付房款之外，应向原告支付已付房款百分之一的违约金。济祥公司于2017年3月7日向原告出具收据显示：“今收到张岩交来祥云里2-1-1302室房款人民币（大写）贰拾万零捌仟叁佰玖拾肆元整”。 被告济祥公司提交保定市大气污染防治工作领导小组办公室下发的启动重污染天气应急措施的紧急通知，显示自2017年至2019年，政府因扬尘治理数次要求建成区停止所有工地的土石方作业。另查涉案房屋已于起诉前取得商品房预售许可证。 本院认为，法律没有规定或者当事人没有约定合同解除权行使期限，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告与被告济祥公司约定交付房屋的日期为2018年12月31日，自济祥公司逾期交房超90日起，原告取得合同解除权，但自原告取得解除权至原告起诉之日，已超出行使解除权的一年期限，解除权消灭。故对原告主张解除合同、返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告济祥公司支付违约金及利息的诉讼请求，根据济祥公司举证可见，在合同履行过程中，因扬尘治理等原因对工期造成影响，济祥公司对此不能预见、不能避免且不能克服，故对原告要求被告济祥公司支付违约金及利息的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告王雪润、王雪姣、济祥公司连带退还30000元服务费的诉讼请求，理据不足不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张岩的诉讼请求。 案件受理费2513元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张环宇 二〇二一年二月二日 书记员  吕明双