广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10284号上诉人（原审原告）：陈汉泉，男，1986年8月15日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇******，公民身份号码为441************632。上诉人（原审被告）：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司。住所地：广东省东莞市******。统一社会信用代码：914***********045J。法定代表人：李森，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵军，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍玲玲，广东通盈律师事务所律师。上诉人陈汉泉与上诉人东莞市绿湖山庄开发建造有限公司（以下简称绿湖公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈汉泉上诉请求：1.撤销东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7552号民事判决第二项，并依法改判绿湖公司需承担逾期办证违约金6493.34元。2.一审、二审诉讼费由绿湖公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，依据错误。一、案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律与行政法规的情形，双方均应遵照执行。该合同明确约定在商品房交付使用后60日内，绿湖公司需将所需的材料报产权登记机关备案，自法定的办理产权登记期限届满后超过一年，如因绿湖公司的原因导致不能办理产权证的，绿湖公司需按已付房价款的1%向陈汉泉支付违约金。合同约定的交房时间是2015年12月31日前，绿湖公司需在2016年3月1日前将材料报产权机关，截至到2020年7月7日绿湖公司仍未交房，无法办理产权登记的过错在于绿湖公司，其行为已构成违约。不应该以房产是否交付使用作为办证违约条件，应该以无法办理产权登记的过错方和原因来定责。二、绿湖公司位于东莞市******绿湖山庄，该楼盘在广东省东莞市第三人民法院、广东省东莞市中级人民法院也存在同类型逾期办证违约责任之诉讼，法院都予以支持。绿湖公司辩称，一审判决已确认陈汉泉在收楼后交付深圳市东方银座美爵酒店有限公司（以下简称美爵公司）经营管理，美爵公司已经实际向陈汉泉支付了经营收益，陈汉泉主张逾期交楼和办证违约金缺乏事实依据。绿湖公司上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初7552号民事判决第一项，并依法改判驳回一审陈汉泉的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由陈汉泉承担。事实和理由：在另案（2020）粤1973民初7554号案件中，在双方均确认没有交付房产的情况下，法院仍判决了委托经营收益。绿湖公司的关联公司美爵公司支付了将近四年的收益232762元，绿湖公司的逾期交房行为并没有给陈汉泉造成任何经济损失，而是带来了经济收益。《购房投资协议》第二条也明确约定，陈汉泉办理完毕验房手续后，将房产交付给美爵公司并全权委托美爵公司对房产进行经营管理和收益。双方均确认没有交付，法院仍判决了经营收益。应视陈汉泉交付了房产取得经营收益。本案中，绿湖公司逾期交楼或者按时交付了房产，对陈汉泉也没有任何影响，房产仍不会直接交给陈汉泉使用，而是直接由美爵公司管理经营向陈汉泉支付经营收益。绿湖公司的违约行为对陈汉泉没有任何实际影响。陈汉泉辩称，一、绿湖公司与美爵公司并非同一法律主体，与陈汉泉签订《东方银座兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《房投宝委托经营管理期限起算确认书》的是美爵公司并非绿湖公司，该合同与绿湖公司无关。二、陈汉泉取得了收益不能视为绿湖公司已经交付了房产。1.绿湖公司在一审中承认案涉房产没有交付并是含装修费一起交付使用，但直至今日，该商品房并没有装修，所以不能视为交楼。2.按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并提交《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。截止2020年10月12日为止，陈汉泉没有收到绿湖公司书面通知办理交付手续，也没有收到《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。3.根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律法规，如绿湖公司已经向陈汉泉交付了房产，并按照《商品房买卖合同》协助陈汉泉办理不动产证，陈汉泉不仅具有该商品房的收益权，而且具有该商品房的出售权、居住权、所有权。但目前陈汉泉并不具有相关权益。4.陈汉泉取得收益的行为是其与美爵酒店有限公司签订《东方银座兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《房投宝委托经营管理期限起算确认书》所产生的，与绿湖公司无关。三、绿湖公司的违约行为已经给陈汉泉产生经济损失和实际影响。陈汉泉由于绿湖公司的违约行为，而不具有该房产的居住权和所有权，并产生损失，且在名誉上、心理上和精神上受到伤害。综上，绿湖公司应当向陈汉泉支付逾期交楼和办证违约金。陈汉泉向一审法院起诉请求：1.绿湖公司支付逾期交房违约金（自2016年4月1日起计至实际交付房屋之日止）；2.绿湖公司支付逾期办证违约金6493.34元；3.本案诉讼费用由绿湖公司承担。一审法院认定事实：2015年1月7日，陈汉泉作为买受人，绿湖公司作为出卖人，双方共同签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定，买受人购买出卖人作为开发商的位于东莞市*********************，房屋建筑面积为92.13平方米，房款总额为649334元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同附件五补充约定，买受人同意合同第八条约定的商品房交付期限届满后的一个月作为出卖人交房的交付宽限期，该宽延期满，出卖人未能交房才构成逾期交房和起算逾期天数；商品房经验收合格指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》，买受人同意以此条件收楼；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该60日是指出卖人将绿湖山庄项目报产权登记机关备案提交资料的时间，出卖人应在自法定的办理产权登记的期限届满之日起一年内协助买受人办理房地产权属证书。2015年1月7日，陈汉泉作为甲方，绿湖公司作为乙方，共同签订一份《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》。协议书主要约定，甲方委托乙方对案涉房屋进行装修，装修工程款记入房款总价，按《商品房买卖合同》约定的房款支付期限和支付方式付款；乙方应当在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后延长的两个月装修期限届满前将案涉房屋交付给甲方，不再按《商品房买卖合同》约定的交付期限交房。陈汉泉已付清案涉房屋全额房款649334元。2016年6月30日，绿湖公司向案涉小区的业主发出一封公开信，称由于工程进度缓慢等原因，房屋未能如约交付，经与多方沟通，决定将交楼期限延迟至2017年2月28日前。2017年3月13日，绿湖公司再次向案涉小区的业主发出公开信，称交楼期限需延迟至2017年11月28日前。一审庭审中，绿湖公司称案涉房屋已经建好但是并未装修，未交付给陈汉泉使用。另查，陈汉泉于2020年5月18日以美爵公司为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2020）粤1973民初7554号。该案审理查明，陈汉泉与美爵公司签订了《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》，约定陈汉泉在案涉房屋收楼后交付给美爵公司经营管理，美爵公司已实际向陈汉泉支付了案涉房屋的经营收益。绿湖公司主张，基于（2020）粤1973民初7554号案查明的上述事实，应视为案涉房屋已经交付给陈汉泉，陈汉泉向绿湖公司主张逾期交房、办证的违约金没有事实依据。以上事实，有陈汉泉提交的《商品房买卖合同》《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》、POS机刷卡记录、收款收据、发票联、《致兰乔公馆业主的公开信》、催告函等证据以及一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈汉泉与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、绿湖公司是否存在逾期交房、逾期办证的行为；二、绿湖公司是否需要向陈汉泉支付逾期交楼违约金、逾期办证违约金。关于争议焦点一。按双方签订的《商品房买卖合同》《东方银座.兰乔公馆（东莞）委托装修协议书》的约定，绿湖公司应当在2016年3月31日前将经验收合格的商品房交付给陈汉泉使用，但绿湖公司由于工程进度缓慢，至今未能将案涉房屋交付给陈汉泉。绿湖公司主张因美爵公司已实际向陈汉泉支付了案涉房屋的经营收益，应认定绿湖公司已将案涉房屋交付给陈汉泉。一审法院认为，与陈汉泉签订《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》的是美爵公司而非绿湖公司，美爵公司向陈汉泉支付投资收益款是基于其与陈汉泉之间的委托合同关系，绿湖公司与美爵公司并非同一主体，绿湖公司未能证明美爵公司与陈汉泉签订上述合同以及向陈汉泉支付投资收益的行为与绿湖公司有关，故一审法院对绿湖公司的主张不予采信。综上，一审法院认定绿湖公司逾期交房，构成违约。至于逾期办证的问题，《商品房买卖合同》约定，绿湖公司应当在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因案涉房屋尚未交付，合同约定的条件尚未成就，故一审法院认定绿湖公司不存在逾期办证的违约行为。关于争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》约定，绿湖公司如未按合同规定的期限将案涉房屋交付陈汉泉使用，逾期超过60日后，陈汉泉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿湖公司按日向陈汉泉支付已付款万分之一的违约金。绿湖公司逾期交房已超60日，陈汉泉要求继续履行合同，故绿湖公司应自2016年4月1日起以649334元为本金按每日万分之一的标准向陈汉泉支付违约金至实际交房之日止。至于逾期办证违约金，承上所述，因绿湖公司不存在逾期办证的行为，故陈汉泉主张绿湖公司支付逾期办证违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司应于判决生效之日起五日内向陈汉泉支付逾期交楼违约金（以649334元为本金，自2016年4月1日起按每日万分之一的标准支付至交房之日止）；二、驳回陈汉泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1173元（陈汉泉已预交），由东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担938元，陈汉泉负担235元。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、绿湖公司是否已实际交楼，应否向陈汉泉支付逾期交楼违约金；二、绿湖公司是否构成逾期办证，应否向陈汉泉支付逾期办证违约金。对此，本院分析如下：关于焦点一。绿湖公司主张，根据陈汉泉与美爵公司签订的《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》约定，陈汉泉办理完毕验房手续后，将案涉房产交付给美爵公司并全权委托美爵公司对房产进行经营管理和收益。（2020）粤1973民初7554号、（2020）粤19民终10285号民事判决认定美爵公司应向陈汉泉支付案涉房产的经营收益，故应视为案涉房产已经交付陈汉泉。对此，本院认为，美爵公司通过与陈汉泉签订《东方银座.兰乔公馆（东莞）购房投资协议书》形成委托经营合同关系，并于《“房投宝”委托经营管理期限起算确认书》中确认经营管理的起算时间为2015年4月16日，于2015年8月起向陈汉泉支付经营管理收益，故美爵公司向陈汉泉支付经营收益是基于前述协议的约定，而非交付房产的事实。绿湖公司以此推定案涉房产已经交付陈汉泉，缺乏理据。绿湖公司曾于2016年6月30日、2017年3月13日两次通知延期交楼，但至今未装修完毕并办理验楼交付手续。一审认定绿湖公司逾期交楼并支付逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。案涉《商品房买卖合同》约定，绿湖公司应当在案涉房产交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自法定的办理产权登记期限届满后超过一年，如因绿湖公司的原因导致不能办理产权证的，绿湖公司需按已付房价款的1%向陈汉泉支付违约金。案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年12月31日前，绿湖公司应当在2016年3月1日前将办理产权登记所需材料报产权登记机关。如前所述，案涉房产至今未交付，从而导致无法办理产权登记，逾期交楼和办证的原因及过错均在于绿湖公司，故绿湖公司因逾期办证构成违约。一审认定绿湖公司不存在逾期办证的行为有误，本院予以纠正。根据一审查明的事实，陈汉泉已付清案涉房产全额房款649334元，故绿湖公司应当根据案涉《商品房买卖合同》的约定向陈汉泉支付逾期办证违约金6493.34元。综上所述，上诉人陈汉泉的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人绿湖公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7552号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7552号民事判决第二项；三、限东莞市绿湖山庄开发建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向陈汉泉支付逾期办证违约金6493.34元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件减半收取受理费1173元（陈汉泉已预交），由东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担；二审案件受理费2396元（其中陈汉泉已预交50元、东莞市绿湖山庄开发建造有限公司已预交2346元），由东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年二月四日书记员  李慧英黎志均