成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初460号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司，住所地成都市双流区藏卫路**。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：周鑫，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭春秀，系公司员工。 被告：杨显兵，男，1983年5月17日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：张宇梅，女，1980年2月8日出生，汉族，住四川省西充县。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称华兴物业公司）与被告杨显兵、张宇梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托诉讼代理人周鑫、郭春秀，被告杨显兵到庭参加庭审，被告张宇梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨显兵、张宇梅支付欠付的物业管理费9365元（自2016年11月1日起算，按照每月187.29元的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至杨显兵、张宇梅实际支付之日）；城市生活垃圾处置费270元（自2017年4月1日起算，按照每月6元/户的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至杨显兵、张宇梅实际支付之日），共计人民币9635元；2.判令杨显兵、张宇梅支付拖欠物业管理费违约金3115元（自2016年11月1日起算，按照年利率15.4%的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至杨显兵、张宇梅实际支付之日）。事实和理由：2016年11月7日，杨显兵、张宇梅与开发商成都双流华兴住宅物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由杨显兵、张宇梅购买蜀镇·锦悦府21栋1单元1806号房屋，建筑面积为124.86平方米。后杨显兵、张宇梅与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由华兴物业公司向杨显兵、张宇梅提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。根据合同第六条第五项约定，物业服务费按半年缴纳，物业使用人应在每个缴费周期起始日起15日内履行缴纳义务。杨显兵、张宇梅于2016年11月7日接收房屋并开始享受物业服务，华兴物业公司按照合同约定提供了物业服务，杨显兵、张宇梅却并未及时向华兴物业公司缴纳物业服务费用，即从2016年11月1日至2020年12月31日无故拒缴物业费，累计欠付物业费9365元，期间经华兴物业公司多次催缴仍不支付。根据合同第十八条约定，如逾期支付物业费，按欠付款项0.3%收取违约金。华兴物业公司现主动调减违约金至按照年利率15.4%的标准进行计算（具体计算方式详见附件一）。华兴物业公司为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 杨显兵辩称，欠付物业费是事实，原因是华兴物业公司未尽义务，小区存在违规搭建，影响到杨显兵、张宇梅的正常生活并可能危及人身安全，小区电梯时常停电，电梯和负二楼停车场的卫生也未及时清理，导致杨显兵、张宇梅无法入住，以上均属华兴物业公司的责任。 张宇梅未作答辩，亦未提交任何相关证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨显兵、张宇梅按份共有位于成都市双流区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋，面积为124.86平方米。2016年11月7日，张宇梅（甲方）与华兴物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由华兴物业公司为张宇梅提供前期物业服务管理，合同期限自2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；高层住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期起15日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的，华兴物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任，每逾期一日按违约期间未付金额的千分之三支付违约金。杨显兵、张宇梅从2016年11月1日起未向华兴物业公司缴纳案涉房屋的物业服务费及城市生活垃圾处置费。华兴物业公司于2018年7月11日、2019年1月14日、2019年6月18日、2019年7月24日通过在房屋大门上张贴的方式向杨显兵、张宇梅送达《催缴欠费通知书》，并于2019年3月22日、2020年4月12日通过邮寄的方式向杨显兵、张宇梅送达《催告函》。 本院认为，张宇梅与华兴物业公司签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，杨显兵、张宇梅作为案涉房屋共同所有权人，即案涉房屋的业主，均负有按时交纳物业服务费用的义务，应受《前期物业服务合同》的约束，按照合同约定向华兴物业公司支付物业服务费。杨显兵辩称华兴物业公司未能按照合同约定提供合格的物业服务，在实施物业服务过程中存在诸多违约之处，但杨显兵提交的证据不足以证明华兴物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本性违约，故对杨显兵以华兴物业公司违约未实施有效的物业服务而拒绝缴纳物业服务费的意见，本院不予采纳。杨显兵、张宇梅自2016年11月1日起未向华兴物业公司缴纳物业服务费，故应向华兴物业公司缴纳物业服务费9364.5元（124.86㎡×1.5元·㎡/月×50个月）以及生活垃圾处置费270元。关于杨显兵、张宇梅是否应当向华兴物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，杨显兵、张宇梅未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但华兴物业公司主张的违约金计算标准过分高于华兴物业公司的损失。从本案审理情况来看，华兴物业公司因杨显兵、张宇梅的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华兴物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为936元。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案华兴物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2016年11月1日至2020年12月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对华兴物业公司要求杨显兵、张宇梅支付物业服务费、生活垃圾处置费的诉讼请求，本院予以支持；对华兴物业公司要求杨显兵、张宇梅承担违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。杨显兵的抗辩意见，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨显兵、张宇梅于本判决生效后十日内支付原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司物业服务费9364.5元、城市生活垃圾处置费270元； 二、被告杨显兵、张宇梅于本判决生效后十日内支付原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司违约金936元； 三、驳回原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46元，由被告杨显兵、张宇梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年二月二十五日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清