濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初3337号原告：杨会玲，女，汉族，1989年10月12日出生，住濮阳市华龙区。原告：崔伟雪，女，汉族，1983年8月8日出生，住濮阳市华龙区，系杨会玲朋友。二原告共同委托诉讼代理人：魏守霞，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：李俊普，男，汉族，1982年6月6日出生，住濮阳市华龙区。法定代理人：李俊雷，男，汉族，1981年3月2日出生，住濮阳市华龙区。系李俊普哥哥。原告杨会玲、崔伟雪与被告李俊普、战玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，因李俊普哥哥李俊雷向山东省莘县人民法院申请宣告李俊普无民事行为能力人，本案的审理应当以另一案件审理结果为依据，本院于2020年8月14日裁定中止审理本案。2021年2月2日，本案恢复审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨会玲及其委托诉讼代理人魏守霞、原告崔伟雪的委托诉讼代理人魏守霞、被告李俊普的法定代理人李俊雷到庭参加诉讼。庭前，二原告自愿撤回对被告战玉凤的起诉，不违反法律规定，依法予以准许。本案现已审理终结。原告杨会玲、崔伟雪向本院提出诉讼请求称：1、解除原、被告签订的《濮阳市房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》；2、判令被告返还原告购房款200727元及逾期违约金（以200727元为基数，自交付之日起按日万分之五计算至付清日）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月31日，原、被告通过濮阳市鑫达房地产经纪有限公司签订一份房屋买卖合同，被告将位于濮阳市华龙区石油学校小区20号楼1单元402室、建筑面积72.39平方米的房产出卖给原告，双方约定房产总价格为46.5万元，原告按照合同约定向被告交付款项，被告保证2020年3月31日前协助原告过户完毕。后原告多次催促被告协助过户，被告拒不履行，形成纠纷，诉至贵院。被告李俊普辩称，不同意原告的诉讼请求，案涉合同为无效合同，杨会玲、崔伟雪伙同李波存在欺骗、恐吓、纠缠、伪造房产证等手段骗取房产的嫌疑，要求将案件移送公安机关，由公安机关调查处理，该退还多少就退还多少；杨会玲虽然支付50000元定金至李俊普账户，但该账户并未由李俊普控制；已经收到杨会玲支付的用于房产解押的150727元；2020年1月20日，杨会玲、崔伟雪伙同一男强迫李俊普去阳光大厦办理过户，因办公人员发现问题不予办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月31日，李俊普（××）、杨会玲、崔伟雪（××）签订《濮阳市房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》，约定李俊普将坐落于濮阳市华龙区石油学校20号楼1单元402室、建筑面积72.39平方米的房屋出售给杨会玲、崔伟雪，确认价款465000元。该房屋已经设定抵押，他项权利证证号为20170006279。××在签订合同的同时支付定金50000元，2020年3月10日前支付首付款300000元（含前期支付的定金50000元），剩余购房款在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。××应当在约定时间2020年3月31日前将该房屋交付给××，并于上述约定时间双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。违约责任部分约定（一）逾期交房责任除不可抗力外，××未按照约定期限和条件将该房屋交付××的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向××支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，××有权退房。××退房的，××应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照××全部已付款的20%向××支付违约金。(二)××未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，××按日计算向××支付逾期应付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向××支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向××支付违约金，××退还××全部已付款。合同签订当日，杨会玲委托王**将50000元定金转入李俊普账户，该50000元分四笔被取出20000元，另向台前县健尔定制家具形象店转款30000元；2020年1月13日，杨会玲将150000元、727元转入李俊普账户，用于解除案涉房屋的抵押。本案诉讼中，李俊雷作为申请人另案向山东省莘县人民法院提出申请宣告李俊普无民事行为能力人。2021年1月4日，××司法鉴定所鉴定，鉴定意见为：1、被鉴定人李俊普患有中度精神发育迟滞，精神分裂症；2、被鉴定人李俊普目前无民事行为能力。山东省莘县人民法院承办法官经调查李俊普户籍所在地村委会主任李心田，李心田称李俊普生来有病、常年治疗、精神状态很不好、神经不正常。2021年1月18日，山东省莘县人民法院作出（2020）鲁1522民特46号民事判决书，判决：“宣告李俊普为无民事行为能力人。指定李俊雷为李俊普的监护人。”另查明，因案外人李波涉嫌诈骗，由濮阳县公安局刑事警察大队立案侦查，本院依法调取了濮阳县公安局刑事警察大队对杨会玲、崔伟雪的询问笔录，杨会玲在询问笔录中认可其系濮阳市鑫达房产九天城分店的兼职业务员，经同事崔伟雪介绍，杨会玲有意购买李俊普名下的房屋，经协商房屋价款465000元，杨会玲支付了定金50000元，同时帮助李俊普解除抵押，后来李俊普希望杨会玲再给他70000元，杨会玲认为符合合同约定就向李俊普转款63000元，但李俊普要现金，杨会玲就带李俊普取完现金并让其出具收条后将其送回家。崔伟雪在询问笔录中认可其系濮阳市鑫达房产九天城分店的店长，经其介绍杨会玲购买了李俊普名下的房屋，除杨会玲支付定金和解押款项外，李俊普向杨会玲要的63000元经崔伟雪保管后转交给了杨会玲。理由是因询问李俊普要钱干什么时李俊普支支吾吾，担心李俊普被人欺骗，另外担心房屋过不成户杨会玲被骗，崔伟雪保管63000元并未出具任何收据，同时认可在知道公安机关调查此事之后将63000元给了杨会玲。崔伟雪称因李波告知其李俊普的房产证放在他哥哥那里，他哥哥嫂子对李俊普管理比较严，为防止家里吵翻天，崔伟雪办理了一个假房产证让李俊普放在他哥哥家里。庭后，崔伟雪到庭接受法庭询问，除其在公安机关的询问笔录内容外，崔伟雪表示杨会玲向李俊普支付定金50000元后，李俊普和李波还有另外一个人就回去了。后来，李俊普告诉崔伟雪50000元已经花掉了。同时，因其在《濮阳市房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》签字，所以和杨会玲一起作为原告提起诉讼，但崔伟雪并非房屋的××，杨会玲才是××，因杨会玲购买房屋的款项不足，崔伟雪向杨会玲出借了部分款项，二人之间的借贷关系自行解决。对于本次诉讼，崔伟雪仅仅要求解除案涉房屋买卖合同，不主张购房款和违约金，同意将应当由李俊普退还的款项退给杨会玲。李俊普提交了中国××人联合会向其颁发××人证及住院材料一份，用于证明李俊普为智力××三级，濮阳市精神卫生中心诊断为精神分裂证。杨会玲、崔伟雪认为以上证据无法证明2020年6月8日李俊普患有××，说明其在2020年6月8日之前是完全民事行为能力人。对××证的真实性不辩解，但不能证明签订房屋买卖合同时李俊普是无民事行为能力人。李俊普另提交了银行流水两张，用于证明款项转至李俊普账户后随之被取出，账户并非由李俊普控制。杨会玲、崔伟雪认为交付定金50000元属实，至于李俊普如何领取、如何花费，跟二原告无关。在本案审理中，依据杨会玲、崔伟雪的申请，本院查封了案涉房屋，杨会玲、崔伟雪为此提供了足额保险担保。本院认为，本案的争议焦点主要是杨会玲、崔伟雪与李俊普签订的《濮阳市房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》效力问题。杨会玲、崔伟雪以李俊普签订合同时精神正常具有完全民事行为能力为由，主张合同有效并解除合同。李俊普以其系无民事行为能力人、无权签订合同为由，认为合同无效。对此本院认为，鉴定意见书结论为“患有中度精神发育迟滞，精神分裂症”，认定李俊普目前无民事行为能力。故李俊普的精神状况应以鉴定机构作出的专业认定为准，生效判决也已认定李俊普为无民事行为能力人。虽然鉴定意见书形成于合同之后，但根据山东省莘县人民法院承办法官对李俊普户籍所在地村委会主任李心田的调查，也说明该状况并非突发引起，而是已存在较长时间，可以用于评价李俊普在鉴定之前作出的民事行为。综上，可以判断李俊普在签订合同时无民事行为能力。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条之规定，上述合同应属无效。因合同解除之前提为合同有效，故本院对杨会玲、崔伟雪主张解除合同不予支持。关于李俊普已经收到的用于解押的150727元，应当由李俊普予以退还。关于杨会玲支付给李俊普的定金50000元，李俊普辩解账户并未由其控制，并提供银行流水为证，但杨会玲确将50000元转至李俊普账户，李俊普亦未举证证明该50000元由杨会玲支取，故李俊普应当将50000元予以退还。崔伟雪同意将购房款退还给杨会玲，本院对此无异议。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨会玲、崔伟雪与被告李俊普于2019年12月31日签订的《濮阳市房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》无效；二、被告李俊普于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨会玲购房款200727元（50000元+150727元）;三、驳回原告杨会玲、崔伟雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4311元、保全费2845元，由原告杨会玲、崔伟雪负担3578元，被告李俊普负担3578元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  刘军民二〇二一年二月二十五日书 记 员  王 宁