苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7310号原告：常妙利，女，1989年8月24日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄烁菡，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：苏州格理菲丝百货商城有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区北局****。法定代表人：万雷，董事长。委托诉讼代理人：朱效武，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。原告常妙利与被告苏州格理菲丝百货商城有限公司（以下简称格理菲丝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告常妙利及委托诉讼代理人连建彬、被告格理菲丝公司的委托诉讼代理人朱效武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常妙利向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《经营管理合同(餐饮类)》为无效合同；2、判令被告向原告返还经营管理费109315.07元、押金30000元、代办证照费5000元，预付电费728.77元，上述费用合计145043.84元；3、判令被告向原告赔偿装修费损失34517.99元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月28日，原告与被告签订了《经营管理合同（餐饮类）》，约定原告向被告租赁某铺位用于经营“小吃鸡排”餐饮品类，经营期限自2020年6月18日至2023年6月17日，第一年管理费为15万元整，租期内履约保证金为3万元整。《经营管理合同（餐饮类）》签订后，原告于当日向被告支付了履约保证金（即押金）3万元整、第一年的经营管理费15万元整，代办证照费5000元整，预支付了6楼过道冰箱电费1000元，共计18.6万元。之后原告根据被告商场整体装修要求与被告介绍的装修单位签约，对商铺装修花费共计37949元，原告将上述商铺实际用于经营“巴弟鸡排”。后原告发现上述商铺根本无法正常经营，具体为：一、上述商铺涉嫌为违章建筑。在装修完毕商铺（一层），开业经营“巴弟鸡排”之际，被告即主动向原告提供了商场负一层名称为“姑苏区淮川中餐馆”的营业执照（副本）、食品经营许可证（副本）用以应付相关执法部门检查；原告营业后，城管部门多次上门告知商铺系违章建筑，将被封店并予以拆除；2020年9月，上述商铺多次在“寒山闻钟”网络平台被举报系违章搭建。二、上述店铺无法办理“食品经营许可证”，被告自2020年5月28日收取代办证照费后，至今仍无法为原告办理“食品经营许可证”，工商部门两次前往商铺查验现场情况明确告知商铺在面积、消防等方面均不符合办理条件；2020年8月10日、11日，消防部门告知原告商铺的墙体不是实体墙，消防无法通过；后原告多次前往工商部门核实办证进度，工商部门明确告知无法向上述商铺颁发“食品经营许可证”。因无法办理“食品经营许可证”，致使原告无法在“美团”、“饿了么”、“大众点评”等线上平台经营外卖、对外宣传，严重影响原告的销售、获客渠道，原告每日处于亏损状态，经济损失严重。原告迫于无奈于2020年9月26日从上述商铺清场。综上，被告租赁给原告的商铺属于违规搭建，更无法办理食品经营许可证，原被告签订的《经营管理合同（餐饮类）》系无效合同，被告的行为严重侵犯了原告的合同权益，给原告造成了重大经济损失。被告格理菲丝公司辩称，原告单方违约，按照双方签订的合同约定，被告无须退还租金、押金及其他任何费用，请求驳回原告诉请。本院经审理查明：格理菲斯公司是观前街阿里巴巴淘宝城的运营管理方。2020年5月28日，格理菲丝公司（甲方）与常妙利（乙方）签订《经营管理合同（餐饮类）》。双方约定，乙方经过实地勘察，选定甲方的（史学树3.8）A10铺位用于经营小吃、鸡排，免租装修期自2020年6月3日至6月17日，经营期限自2020年6月18日至2023年6月17日。乙方需于合同签订之日向甲方支付押金3万元作为履约保证金，第一年的综合管理费为15万元。合同期内，乙方非因甲方原因要求解除合同的，综合管理费、押金及其他费用不予退还。经营期间，因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同最终无法履行的，本合同终止，甲乙双方自行承担各自的损失。合同附件约定，乙方需按照餐饮各部门的审批条件进行装修，甲方代办营业执照，乙方支付5000元营业执照代办费用，如甲方办理不了营业执照，要退还乙方押金、房租。上述合同签订后，常妙利向格理菲斯公司支付综合管理费15万元、履约保证金（押金）3万元、工商登记代收5000元、电费1000元，承租案涉商品用于经营巴弟鸡排。格理菲斯公司向常妙利交付了店铺。另，常妙利租用了楼上的一台冰箱并向格理菲丝公司预付了1000元电费。常妙利为装修店铺，与案外人签订《装修合同》，约定装修金额为3万元（装修预算36100.18元。其中，抽油烟机1650元、双星水槽1480元、隔油池500元），最终实际支付了装修费用31200元。另，常妙利为开展经营而购买了炸炉、电磁炉、汉堡机、食品夹、竹签筒等，还制作了形象广告（2950元）、广告立牌（60元）、灯箱广告（2980元），增加运费（货款金额的6%）后，前述三项广告用品合计6349.4元。装修完毕后，常妙利开始营业。格理菲斯公司向常妙利交付了姑苏区淮川中餐馆的营业执照（副本）、食品经营许可证（副本）复印件，让常妙利张贴于店铺中用于经营使用。2020年6月11日，姑苏区行政审批局颁发了《姑苏区常妙利小吃店》营业执照。2020年6月30日，格理菲斯公司的孙运侠将上述营业执照的照片通过微信发送给常妙利。常妙利称，因证照不全，其无法做外卖并经常被相关行政机关的工作人员检查督促。2020年8月7日，市场监管、环保、城管、公安（消防）部门对常妙利的营业场所进行现场审核，环保、城管部门认为该场所符合营业条件并在《现场审核意见书》中签字确认。市场监管、公安（消防）部门未签字。常妙利称，市场监管部门不同意签字的原因为案涉商铺的面积小于12平方米，不符合办理食品经营许可证的要求；公安（消防）部门未签字的原因为店铺的一面墙并非实体墙。2020年9月18日，常妙利联系格理菲斯公司的孙运侠称，姑苏区淮川中餐馆的相关证照复印件不能使用并询问自己的证照什么时候可以办好。2020年9月18日，有网友在寒山闻钟论坛投诉常妙利承租的店铺原为楼梯口，店铺是用架子搭建的，为违章建筑，要求相关行政机关查处。姑苏区便民服务员于9月24日回复，“此处为阿里巴巴假日酒店大楼内部，非城管管辖范围，并且经区住建委核实此处并非拆除承重墙”。2020年9月22日，常妙利拟委托孙运侠通过线上方式办理《食品经营许可证》并填写了《委托书》、《食品安全管理人员情况登记表》、《食品安全设施设备登记表》，委托期间自2020年9月22日至11月22日。后，常妙利称其至市场监管部门询问，市场监督管理部门告知案涉店铺不能办理食品安全许可证。常妙利遂找到孙运侠，要求取消相关委托。2020年9月24日，常妙利委托律师致函格理菲斯公司称：《经营管理合同（餐饮类）》签订后，常妙利已经按约支付了相关费用，但商铺在使用中存在如下问题：1、在申请食品卫生许可证时被市场监管部门明确告知商铺不符合办理条件。2、你公司提供了负一楼姑苏区淮川中餐馆的营业执照（副本）、食品经营许可证（副本）复印件，用以应付相关执法部门的检查，而常妙利经营的是巴弟鸡排。3、被城管多次告知系违章建筑，将被封店并予以拆除。4、2020年8月10日、11日，消防部门告知商铺的墙不是实体墙，无法通过消防验收。5、2020年9月18日，该商铺在“寒山闻钟”上被举报为违章搭建，希望城管部门核查。基于以上，因商铺涉嫌违章搭建且承租人至今无法办理相关经营证照，严重影响经营使用，致使合同目的不能实现，故正告：1、常妙利与你公司签订的《经营管理合同（餐饮类）》自本函送达之日解除（若确属违章建筑，则前述合同无效）；2、收到本函之日起2日内退还经营管理费109315.07元、押金3万元、代办证照费5000元，合计144315.07元。3、收到本函之日起2日内赔偿装修损失34517.99元。格理菲斯公司于同日收到该函件。2020年9月26日，常妙利将店铺清空并搬离了自己的可移动物品。2020年9月27日，常妙利委托律师致函格理菲斯公司称，商铺已经于2020年9月26日清场并要求格理菲斯公司按照第一份律师函中记载的期限和金额履行相关退费、赔偿义务。格理菲斯公司于9月28日收到该函件。后，格理菲丝公司收回上述店铺并于2020年10月19日将上述店铺出租给案外人吴海琴并签订了《经营管理合同（餐饮类）》，由吴海琴用于经营“相遇油条包麻糍”。租赁期间自2020年10月20日至2022年10月31日，装修免租期从10月20日至10月31日，租金为15万元/年。因常妙利与格理菲丝公司就上述租赁事宜未能协商一致，常妙利提起本次诉讼。案件审理过程中，双方对于案涉商铺是否为违章建筑产生争议。常妙利认为案涉店铺搭建于楼梯上，属于违章建筑；格理菲丝公司提交了案涉房屋一层、负一层的平面图，用以证明案涉店铺为楼梯旁的三角地段，未占用楼梯，店铺位于大楼内部，格理菲丝公司有权在建筑物内部根据经营管理需要划分店铺，故案涉店铺并非违章建筑。针对双方的上述争议，经本院组织双方实地测量，案涉店铺确为楼梯旁的三角地段，未超出建筑物主体范围。本院现场查勘时，“相遇油条包麻糍”的经营者在店铺内张贴的也是姑苏区淮川中餐馆的营业执照（副本）、食品经营许可证（副本）复印件。以上事实，由原告提交的经营管理合同、收款凭证四份、微信聊天记录、装修合同、装修预算、装修效果图、转账记录三份、销售的五份及转账记录、营业执照、食品经营许可证、寒山闻钟论坛截图、大众点评图片、现场照片两份、律师函四份及邮寄凭证，被告提交的营业执照、现场审核意见书、食品安全管理人员情况登记表、委托书、食品安全设施设备登记表、房屋租赁合同、用户评价截图、经营管理合同、寒山闻钟论坛截图、平面图两份及双方的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行各自的合同义务。如一方履行合同义务不符合合同约定致使另一方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，因案涉店铺位于建筑物主体内部且未占用消防通道，亦未发现导致《经营管理合同(餐饮类)》无效的情形，故本院对原告要求确认上述合同无效的诉请不予支持。本案中，从《经营管理合同（餐饮类）》签订之后被告即将案外人姑苏区淮川中餐馆的相关证照复印件交付原告使用、市场监管及公安（消防）部门未在《现场审核意见书》中签字确认、案涉店铺出租给案外人吴海琴经营餐饮时店铺内张贴的仍然是姑苏区淮川中餐馆的相关证照复印件来看，应认定案涉店铺无法办理《食品经营许可证》。因案涉房屋无法实现原告经营餐饮的合同目的，故原告将案涉店铺腾空并返还给被告并要求被告赔偿损失并无不当。因案涉店铺无法满足经营餐饮的要求，应认定案涉店铺用于经营餐饮时具有重大瑕疵，被告将该店铺出租给原告，对双方合同的解除具有重大过错。原告作为经营者，对于案涉店铺能否用于经营餐饮也具有判断义务，原告未经充分的考虑即与被告签订相关合同，对于自身的损失产生亦具有部分过错。基于前述，本院酌定由被告对于原告的损失承担70%的赔偿责任。对于原告主张的各项损失，分项认定如下：1、经营管理费。扣除原告实际使用的期间（2020年6月18日至9月26日）后，被告应退还的经营管理费金额为108750元（15万元-41250元）。被告此后的空置期（2020年9月27日至10月31日）损失为14583元，由原告承担其中的30%，为4375元。两项相抵后，被告还应向原告退还104375元。2、押金3万元。因原、被告双方的相关合同已经解除且原告已交还案涉店铺，故该押金应予退还。3、代办证照费5000元。因被告已经为原告代办了营业执照且原告此后可以更换地点经营，故本院对原告主张的该向损失不予支持。4、电费。双方均认可预交的1000元每天用电量相同，平均分摊到每天。根据前述方式计算后，由被告退还723元。5、装修损失。原告的装修损失为硬装31200元及广告项目损失6349.4元。因原告主张的硬装损失中含有可移动物品抽油烟机（1650元）、双星水槽（1480元）、隔油池（500元），扣除前述可移动物品并按装修优惠比例计算后，原告的硬装损失为28183元[31200元-（3630元×3万元÷36100元）]。硬装损失、广告项目损失经折旧并计算原告的自担比例后，被告应向原告赔偿21957元（34532.4元×未使用租期÷总租期×70%）。以上各项合计157055元。因双方合同解除的主要原因在于被告，故本院对于被告提出租金、押金不退并不同意赔偿损失的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州格理菲丝百货商城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常妙利退还157055元。二、驳回原告常妙利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告常妙利承担505元、被告苏州格理菲丝百货商城有限公司承担3520元。被告苏州格理菲丝百货商城有限公司承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告常妙利。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年二月二十日书记员  朱静佳