湖南省娄底市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘13执复1号 复议申请人（利害关系人）：黄玉娟，女，汉族，1979年12月12日出生，住湖南省娄底市娄星区。 委托代理人：蒋跃文，湖南晨晖律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司娄底市分行，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街**。 负责人：罗旭光，该分行行长。 被执行人：梁志平，男，汉族，1986年5月18日出生，住湖南省娄底市娄星区。 被执行人：石蓉蓉，女，汉族，1987年5月4日出生，住湖南省娄底市娄星区，梁志平之妻。 被执行人：彭建良，女，汉族，1964年1月28日出生，住湖南省娄底市娄星区，梁志平之母。 被执行人：娄底市三江万豪房地产开发有限公司，，住所地湖南省娄底市娄星区氐星南路与南贸街交汇处 法定代表人：刘晓晖，该公司执行董事。 复议申请人黄玉娟不服娄底市娄星区人民法院（以下简称娄星区法院）（2020）湘1302执异88号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本院查明，梁志平、石蓉蓉为购买娄底市三江万豪房地产开发有限公司（以下简称三江万豪公司）开发建设的位于娄底市娄星区××路××广场××幢××号房产，2012年6月5日，梁志平、石蓉蓉作为借款人、抵押人，梁永福、彭建良作为借款人，三江万豪公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底分行）签订《个人住房（商业住房）借款合同》约定，贷款金额为143万元，贷款期限为120个月，借款人（抵押人）以其新购的商业房屋为本次贷款提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下债务提供连带责任保证担保。2015年1月14日，梁志平、石蓉蓉用上述房屋为建行娄底分行办妥抵押登记手续。后因梁志平、石蓉蓉等人未履行还款义务，建行娄底分行将梁志平、石蓉蓉等人诉至娄星区法院。2016年12月23日，娄星区法院作出（2016）湘1302民初2602号民事判决书，该判决书的主要内容为：一、解除建行娄底分行与梁志平、石蓉蓉、梁永福、彭建良、三江万豪公司签订的合同编号为430690001-014-2012001206号的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、梁志平、石蓉蓉、梁永福、彭建良于本判决生效之日起七日内一次性偿还建行娄底分行借款本金1016560.18元及利息；三、梁志平、石蓉蓉、梁永福、彭建良于本判决生效之日起七日内偿付建行娄底分行为实现债权支出的律师代理费2830.2元；四、三江万豪公司对上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任，并有权就其因承担连带清偿责任而代为偿还的借款本息向债务人梁志平、石蓉蓉、梁永福、彭建良追偿。 上述判决生效后，梁志平等人未履行判决确定的义务，建行娄底分行向娄星区法院申请强制执行。2020年7月17日，娄星区法院作出（2020）湘1302执恢807号执行裁定，裁定将登记于梁志平、石蓉蓉名下共有的位于娄底市娄星区××路××广场××幢××号××，以下简称案涉商铺）的商铺予以评估、拍卖。后娄星区法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对案涉商铺予以公开拍卖。2020年9月13日，买受人刘业霞以1721970元的最高价竞得该房屋。2020年9月22日，刘业霞将竞得款全部交纳至娄星区法院。2020年9月29日，建行娄底分行从娄星区法院领取了案件执行款。2020年9月30日，娄星区法院作出（2020）湘1302执恢807号之一执行裁定，该裁定主要内容为：注销登记在梁志平、石蓉蓉名下的案涉商铺的抵押登记，解除登记在梁志平、石蓉蓉名下的案涉商铺的查封，案涉商铺的所有权归买受人刘业霞所有，刘业霞可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，娄星区法院作出（2020）湘1302执恢807号执行结案通知书，通知双方当事人本案已经执行完毕。同日，建行娄底分行、梁志平签收该执行结案通知书。 黄玉娟对娄星区法院拍卖案涉商铺的行为不服，于2020年10月30日向娄星区法院提出执行异议。娄星区法院对该案予以立案审查，案号为（2020）湘1302执异88号。娄星区法院经审查后裁定驳回黄玉娟的异议请求。 另查明，2017年7月10日，娄星区法院以（2017）湘1302执保388号执行裁定查封了案涉商铺，查封期限为三年，从2017年7月10日起至2020年6月29日。2018年1月17日，娄星区法院以（2018）湘1302执保26号执行裁定查封了案涉商铺，查封期限为三年，从2018年1月17日起至2021年1月16日。 再查明，2017年9月4日，梁志平与黄玉娟签订《门面租赁合同》约定，黄玉娟租赁梁志平所有的案涉商铺用于经营女装，租期为五年，从2017年9月16日至2022年9月15日，前三年每年租金为145632元，从第4年开始每年租金在上一年的基础上递增5%。 黄玉娟申请复议称，黄玉娟基于长期租用案涉商铺早于娄星区法院查封以及建行娄底分行抵押，对案涉商铺享有优先购买权。黄玉娟早在2013年开始承租案涉商铺用于经营服饰，所承租的商铺在租赁期间一直正常营业。黄玉娟与梁志平签订的《门面租赁合同》是2017年9月4日续签的。娄星区法院认定该商铺的租赁晚于抵押的事实是错误的，与实际情况不符，且拍卖公告上明确注明了租赁关系存在，存在优先购买权人。娄星区法院于2020年7月8日组织评估机构、申请执行人以及被执行人对案涉商铺进行勘验、评估时，没有任何人表明过身份，也没有黄玉娟及其店员告知商铺即将拍卖及何时拍卖的事实。即使娄星区法院在淘宝网上刊登拍卖公告，该公告实为拍卖房产而向不特定公众所发出的要约邀请，不能认定承租人履行了通知义务。娄星区法院从未通知黄玉娟行使优先购买权的事实，造成了黄玉娟丧失了购买房产机会，并继续承担租金损失。黄玉娟于2020年9月21日在万豪物业申报装修时才了解到所租赁的房产已经被拍卖，就立即前去娄星区法院向执行法官说明租赁情况并表示对拍卖不知情，娄星区法院没有讲过本案本次执行程序终结的事情。也未向当事人双方发送结案通知书，认定执行案件已经终结，无充足说服力，娄星区法院应连同黄玉娟的异议与终结执行措施一并审查。现法院和竞买人均未向不动产登记部门办理案涉商铺的过户登记，也没有向申请执行人付清执行款项，该案不存在事实上的执行程序终结，请求：一、撤销娄星区法院（2020）湘1302执异88号执行裁定，二、撤销娄星区法院作出的建行娄底分行与梁志平、石蓉蓉、彭建良、三江万豪公司金融借款合同纠纷一案的执行终结裁定书，三、裁定2020年9月13日至14日经阿里法拍网拍卖的娄底市娄星区万豪城市广场004幢1-118号商铺交易无效，终止有关手续的办理，四、确认黄玉娟的优先购买权，在同等条件下同意黄玉娟以相同价格优先购买该商铺。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，是否通知承租人不是对网络司法拍卖予以撤销或者宣告无效的法定情形。本案已于2020年9月30日执行完毕，黄玉娟于2020年10月30日才向娄星区法院提出书面执行异议，该异议已超过执行异议案件的受理期限。故黄玉娟申请复议的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回黄玉娟的复议申请，维持娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302执异88号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张朝华 审判员  陈 辉 审判员  张菖青   二○二一年二月一日   法官助理  董亚运    书记员  王礼    附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。