四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初15085号 原告：四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司，住所地：成都市青羊区××街××号。 法定代表人：罗功龙，系经理。 委托诉讼代理人：刘虎，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都张大千画院，住所地：成都市锦江区总府路31号。 法定代表人：高峰。 委托诉讼代理人：漆明义，男，1956年8月18日出生，汉族，住四川省蓬安县。系公司员工。 原告四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司（以下简称海颐蓉城分公司）诉被告成都张大千画院（以下简称张大千画院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海颐蓉城分公司委托诉讼代理人刘虎，到庭参加诉讼。被告张大千画院及其委托诉讼代理人漆明义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 海颐蓉城分公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令解除海颐蓉城分公司、张大千画院于2018年7月10日签订的《长包房协议》；2．判令张大千画院向海颐蓉城分公司支付2018年8月15日至2018年10月30日租金42739.73元及滞纳金（以100元／日为标准，从2018年8月15日支付至付清之日止）；3．本案诉讼费由张大千画院承担。事实与理由：2018年7月10日，原被告双方签订《长包房协议》，约定海颐蓉城分公司将其母公司（即四川新华海颐酒店有限公司）从业主方（即成都文旅物业管理有限公司，曾用名成都老蓉城饭店有限责任公司）承租的成都市青羊区××街××号房屋转租给张大千画院。协议约定使用期限自2018年7月15日至2026年1月14日，年租金200000元，免租期30天（自2018年7月15日至2018年8月14日），协议规定，由于长包房为文物，张大千画院需服从文物管理部门的相关要求。因业主方对案涉房屋进行修缮，2018年11月9日，海颐蓉城分公司与张大千画院签署《关于临时使用房屋的情况说明》，约定在会馆修缮期间，张大千画院使用3间房屋和一楼银杏厅，从2018年11月1日起，每月租金3000元直至全面修缮不能使用房屋止。张大千画院仅于2018年11月至2019年3月按3000元／月支付房屋租金，2018年8月15日至2018年10月30日租金42739.73元及2019年4月至今的租金未付。2020年4月28日，因业主方原因案涉房屋，不再租赁。海颐蓉城分公司向张大千画院提出协商解除《长包房协议》，并于2020年8月10日向张大千画院发送《解除的通知书》，张大千画院负责人当日签收。因案涉房屋在内的陕西会馆及附属建筑已由业主方统一收回，《长包房协议》事实上已无法履行，故诉至贵院。 为支持自己的主张，海颐蓉城分公司向法庭提交如下证据：第一组：原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、被告登记信息，证明原被告诉讼主体适格。第二组：《房屋租赁合同》、《长包房协议》、《安全责任书》，证明：1．海颐蓉城分公司的母公司四川新华海颐酒店有限公司于2016年2月29日与业主方成都文旅物业管理有限责任公司就承租成都市青羊区××街××号房屋签署《房屋租赁合同》。2．海颐蓉城分公司与张大千画院于2018年7月10日就张大千画院承租陕西会馆1楼事宜，签署《长包房协议》。第三组：《关于临时使用房屋的情况说明》、《承诺书》、《＜房屋租赁合同＞补充协议》、《成都市青羊区××街××号陕西会馆古建筑房屋修缮设计方案》的批复（成文物发［2016］13号），证明：1.2018年11月1日起，张大千画院使用3间房屋及一楼银杏厅，租金按3000元／月支付。2．张大千画院承诺妥善处理好自有装饰装修和物品，若有损坏，不向海颐蓉城分公司索赔。3.2020年4月28日，海颐蓉城分公司与业主方成都文旅物业管理有限责任公司签署《＜房屋租赁合同＞补充协议》，明确此时张大千画院承租的陕西会馆仍在全面修缮中，业主方坚持收回陕西会馆，不再租赁。4．张大千画院知晓陕西会馆系海颐蓉城分公司从第三方转租。5．张大千画院仅于2018年11月、12月，2019年1月、2月、3月按3000.00元／月支付房屋租金，未支付2018年8月15日至2018年10月30日租金42739.73元及2019年4月至今的房屋租金。6．案涉房屋属于文物，已经被成都市文物局同意修缮。第四组：《解除的通知书》、《四川新华海颐蓉城分公司文件签收登记表》（2020）、回复函，证明：海颐蓉城分公司不再承租陕西会馆，事实上《长包房协议》已无法履行，并于2020年8月10日向张大千画院发出《解除的通知书》，张大千画院负责人于当日签收，并于次日回复。 被告张大千画院均未到庭亦未提交书面答辩状。 本院确认如下事实：2016年2月29日，成都老蓉城饭店有限责任公司（出租方，甲方）与四川新华海颐酒店管理有限责任公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方位于成都市青羊区××街××号房屋及约400平米的机动车停车场，作为营业性使用。冠名“新华海颐蓉城饭店”或“新华微颐蓉城饭店”。租赁期限从2016年3月1日起至2026年2月28日止，租期10年。同时约定，如出现政府主管机关禁止将陕西会馆用于商业目的之情形而导致乙方不能使用陕西会馆场地，甲方同意按已出租会馆场地出租时的租金评估咨询报告金额扣减乙方缴纳租金额。甲方允许乙方对承租房屋中的部分房屋进行转租、分包，但须提前知会甲方，并取得甲方书面同意，否则甲方有权单方面解除合同。 2018年7月10日，海颐蓉城分公司（出租方，甲方）与张大千画院（承租方，乙方）签订《长包房协议》，其中约定：甲方将其位于成都市××街××号蓉城饭店陕西会馆1楼以租赁形式提供给乙方使用，乙方支付租赁费给甲方。甲方按每年200000元收取乙方费用，乙方必须先交清房费后才享有使用权。房费支付方式为现金或支票，每季度支付一次。每次交款日期为每季度开始的3号前，如遇节假日，顺延至节假日结束后的上班首日。乙方须一次性向甲方交纳房屋使用保证金人民币20000元整，本协议履行期满后，乙方若无重大违约行为，在保证甲方设施、设备完好的前提下，由甲方将保证金如数退还乙方。保证金退还时不计利息。免租金期30天，即2018年7月15日至8月14日为免收租金期。2018年8月15日至2020年8月14日，年租金为200000元；2020年8月15日至2022年8月14日年租金为206000元．．．．．．按照每满2年，递增3%计算。使用期限：自2018年7月15日起至2026年1月14日止，共计90天。甲方有按协议收取房费和本协议规定的其他费用的权利，若乙方拖欠房租和其他费用，甲方有权追索乙方滞纳金（每天100元整），若乙方拖欠房费和本协议规定的其他费用超过30天，甲方有权终止协议，收回长包房，并追索损失赔偿。考虑到长包房是文物，乙方需服从文物管理部门的相关要求。 2018年11月9日，海颐蓉城分公司（甲方）与张大千画院（乙方）签订《关于临时使用房屋的情况说明》载明：双方在2018年7月10日，签订了《长包房协议》，但因会馆年久失修，业主方（老蓉城公司）拟开展修缮工作。双方均同意此协议顺延。此协议签订后，张大千画院使用了3间房屋和一楼银杏厅，双方经友好协商，决定自11月1日起，按每月3000元的使用费向我司支付。直至全面修缮工作进场，不能使用房屋为止。此使用费按月支付，不足一月，按一月计算，不足半月，按50%月使用费计算。 2020年4月28日，成都文旅物业管理有限责任公司（原成都老蓉城饭店有限责任公司，甲方）与海颐蓉城分公司（原合同签订单位为：四川新华海颐酒店有限公司，乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，其中约定：6栋“会馆楼”房屋现正在全面修缮，双方不再作房屋交接办理，修缮竣工后，由甲方直接使用。 2020年8月10日，海颐蓉城分公司向张大千画院出具《解除的通知书》，其中载明：因贵院承租的陕西会馆年久失修，已严重危及建筑物及人员安全，业主方成都文旅物业管理有限责任公司按照成都市文物主管部门及其集团的要求，于2020年5月1日统一收回陕西会馆及附属配套建筑等建筑物，并自行出资进行修缮和保护工作，不再出租给我公司经营使用，因《长包房协议》已事实上无法继续履行，现我公司特通知贵院，本函发出之日，即解除与贵院的《长包房协议》。 2020年8月11日，张大千画院就海颐蓉城分公司向其发出的《解除的通知》出具《回复函》，拒绝按照该通知的内容解除协议。 2020年12月23日，四川新华海颐酒店有限公司出具《证明》，载明：四川新华海颐酒店有限公司授权海颐蓉城分公司与张大千画院就承租成都市青羊区××街××号陕西会馆1楼事宜签署《长包房协议》并履行。 另查明，2015年8月11日，四川新华海颐酒店管理有限责任公司变更为四川新华海颐酒店有限公司。 2019年5月14日，成都老蓉城饭店有限责任公司变更为成都文旅物业管理有限责任公司。 本院认为，四川新华海颐酒店管理有限责任公司通过与成都文旅物业管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》享有案涉房屋的使用权及转租权，《房屋租赁合同》约定四川新华海颐酒店管理有限责任公司的租赁期限为2016年3月1日起至2026年2月28日至，四川新华海颐酒店管理有限责任公司通过授权海颐蓉城分公司与次承租方张大千画院签订的《长包房协议》及《关于临时使用房屋的情况说明》，对案涉房屋进行转租，租赁期限为2018年7月15日起至2026年1月14日止，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海颐蓉城分公司与张大千画院均应按照合同约定履行权利义务。 关于合同解除的问题，经庭审查明，2019年4月，案涉房屋被成都文旅物业管理有限公司（业主方）收回，交由文物部门进行修缮。2020年4月28日，成都文旅物业管理有限公司（业主方）与海颐蓉城分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》补充协议，明确案涉房屋修缮竣工后，由业主方收回，原合同关系解除。现案涉房屋因业主方与承租方协商解除租赁合同，收回房屋。导致承租方与次承租方的转租合同因承租方的解除行为而无法履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不能影响违约责任的承担。”之规定，海颐蓉城分公司与张大千画院的房屋租赁合同关系应予解除。关于解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，海颐蓉城分公司与张大千画院的房屋租赁合同关系应于起诉状副本送达之日（即2020年4月25日）解除。关于合同解除后的违约责任，张大千画院已另案起诉，本案不予处理。 关于合同解除后的结清问题，1．关于欠付租金，庭审中，海颐蓉城分公司确认，张大千画院已支付2018年11月至2019年3月租金，仅向张大千画院主张2018年8月15日至2018年10月30日的欠付租金。对于海颐蓉城分公司要求张大千画院按照《长包房协议》中约定，按年租金200000元的标准（即月租金16666.7元/月）支付2018年8月15日至2018年10月30日租金即42222.3元（16666.7元/月×2个月＋16666.7元/月÷30天×16天）本院予以确认。2.关于滞纳金的问题，双方在《长包房协议》中约定，拖欠房租的，滞纳金按照100元/天计算。张大千画院未按约向海颐蓉城分公司交付租金，属于违约行为，理应承担违约责任。因双方约定的滞纳金过高（按照100元/天，仅计算2018年10月30日至2020年10月30日滞纳金已为73000元），且该违约责任实际为逾期付款的利息损失，参考双方的履行情况，本院酌定调整为500元。3.关于保证金，按照双方协议约定，协议履行期满，张大千画院如无重大违约行为，海颐蓉城分公司应将保证金进行退还。现因双方合同关系已经终止，且海颐蓉城分公司也未就张大千画院的重大违约行为进行举证证明，故海颐蓉城分公司应将张大千画院缴纳的20000元保证金予以退还。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司与成都张大千画院签订的《长包房协议》于2020年4月25日解除； 二、成都张大千画院于本判决生效之日起十日内向四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司支付欠付的租金42222.3元及滞纳金500元； 三、四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司于本判决生效之日起十日内向成都张大千画院退还保证金20000元； 四、驳回四川新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，减半收取217元，由成都张大千画院负担117元，由新华海颐酒店有限公司陕西蓉城分公司负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李盈昊 二〇二一年二月三日 法官助理 刘明娟 书 记 员 尤杉杉