河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终777号上诉人（原审原告）：梁阳洋，女，汉族，1987年2月8日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：武洁，河南豫洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳仲量行物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道**鼎盛国际****和**服务间。法定代表人：郑克定，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世华，河南航星律师事务所律师。上诉人梁阳洋与被上诉人洛阳仲量行物业管理有限公司（以下简称仲量行公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人梁阳洋及其委托诉讼代理人武洁，被上诉人仲量行公司的委托诉讼代理人李世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁阳洋上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持梁阳洋的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由仲量行公司负担。事实和理由：一审法院已明确查明涉案商铺未经竣工验收且存在权属争议，并查明仲量行公司出租给梁阳洋的房屋不能使用，但仍然认定双方之间的《租赁合同》合法有效、应当继续履行，并据此驳回梁阳洋的全部诉讼请求，前后矛盾。首先，仲量行公司作为出租方应当确保租赁的商铺可以正常使用，但结合一审法院查明的事实来看，仲量行公司出租给梁阳洋的商铺根本无法使用，一审法院仍然认定仲量行公司已经全面履行了合同义务，并认定合同应当继续履行，据此驳回梁阳洋上诉请求，明显前后矛盾。其次，一审法院以“合同约定的因开发工程建设施工需要或完善房屋各类相关手续，甲方提出终止合同，乙方无条件执行”为由认定梁阳洋明知该处房产处于在建工程相连接状态且没有竣工验收，梁阳洋对房屋的现状是认可和接受的，没有任何依据。虽然梁阳洋确实对商铺进行了实地考察，但商铺是否进行竣工验收，是否与第三人存在争议，仲量行公司从未告知过梁阳洋。再次，关于《租赁合同》效力问题，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，仲量行公司将未经竣工验收的商铺出租明显违法，《租赁合同》因违法强制性规定而无效。最后，梁阳洋与仲量行公司签订《租赁合同》各项费用共计148000元，仲量行公司应当退还上述款项并赔偿损失。仲量行公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持，双方签订的《租赁合同》合法有效，不存在解除合同的情形，应当继续履行。一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有将未经竣工验收的房屋列入认定房屋租赁无效合同的行列，且建筑法第六十一条的立法本意是为了规范房屋质量，并不是针对建筑物租赁的合法性问题，案涉合同未违反法律强制性规定，应为有效合同。梁阳洋的诉讼请求是解除案涉合同，并非确认合同效力，二审是针对一审的诉讼请求范围进行审理，超过部分不应当进行审理，梁阳洋对确认合同效力的部分应另行提起诉讼。二、针对梁阳洋认为案涉商铺无法使用的问题，是因为第三人侵权行为造成的，应当追究第三人的责任，而不是滥用解除合同的权利，将责任推给仲量行公司。案涉商铺在一审认定中，是与在建工程相连接的状态，即案涉商铺本身是可以投入使用的，并且周围的商铺也都在正常租赁使用，梁阳洋实地考察过商铺及商铺周边情形，从逻辑推断是认可该商铺及商铺所在的商业区是可以满足经营需要的。案涉合同中，仲量行公司的义务是交付房屋，梁阳洋对案涉商铺已经进行了实际装修，案涉合同应当继续履行。梁阳洋向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告于2020年7月24日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告退还收取原告的房屋租金、装修押金、保证金、水费、物业费、电费等共计148000元及逾期退还利息（逾期退还利息按）；3.依法被告赔偿原告违约金30000元；4.依法判令被告赔偿原告因支付店铺设计及施工费损失10000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告欲在位于洛龙区鼎盛国际西门一处门面房处开设美容美发店，找到该处房屋的物业管理部门即被告，与被告工作人员商谈该房产租赁事宜。2020年7月24日由被告作为出租方系甲方与原告作为承租方系乙方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将座落于洛龙区鼎盛国际西门的商铺出租给乙方，房屋实际面积为220平方米，因室内电箱等设施占用20平方米，前期按200平方米计算租金，如后期电箱等设施移除，应按实际面积计算租金，租金每平方米每月60元，每年租金合计158400元，签订合同后3日内交第一年租金；租赁期限自2020年7月25日至2023年7月24日止，第一年前三个月为免租期，租赁该房屋仅做为美容美发及相关服务业使用；乙方在合同到期前两个月应向甲方支付房屋租金及设施设备使用费158400元，乙方在交付第一年房屋同时，应向甲方交纳保证金9000元，乙方在租赁期间无违约行为，租赁期满后，甲方无息退还，否则全部扣除，乙方自行承担租赁期间水电费，垃圾费等其他费用，若乙方提前退房，乙方要支付2年房屋的违约金，剩余房租和租房保证金甲方不再退还，并应承担因此给甲方造成的损失，乙方在合同签订当日支付第一年租金，以后每年房租提前一个月支付，乙方如不按期支付租金，甲方有权终止合同；禁止乙方将承租房屋承租给第三方；因开发工程建设施工需要或（包括但不限于）完善房屋各类相关手续，甲方提出终止合同，乙方无条件执行，乙方应同意甲方收回房屋，并采取任何清理措施，乙方认可，并承担责任和损失；本合同未尽事宜，甲方双方可另行协商，其补充合同经双方同意签章后与本合同具有同等效力等等。合同签订当日，被告向原告出具承诺书，承诺将上述合同租金标准变更为每月每平方米45元，每年租金合计108000元。被告在收到原告148000元后，分别为原告出具了房租、租金、装修押金、保证金、物业费（一年）、水费、电费等的收据，收据合计总金额为148000元（定金30000元已经冲抵房屋租金）。原告接受房屋后即着手进行设计和装修。原告在装修过程中，2020年8月10日银兴建设工程集团（河南）有限公司向河南国鼎置业有限公司送达工作联系函，认为该处房产处于在建工程状态，系该公司非法出租，且该商铺内安装有经市供电局批准的总配电室，属于施工用电重要部位，擅自出租违犯国家规定关于在建工程禁止住人及出租经商，总配电室内禁止存放易燃易爆物品等规定，同时将该规定向原告告知，阻止原告进行装修活动，致使原告无法使用。一审法院认为，2020年7月24日由被告作为出租方系甲方与原告作为承租方系乙方签订《租赁合同》，应系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性规定，应为有效协议。双方应按该合同约定享有权利和履行义务。据该合同约定：因开发工程建设施工需要或（包括但不限于）完善房屋各类相关手续，甲方提出终止合同，乙方无条件执行，乙方应同意甲方收回房屋，并采取任何清理措施，乙方认可，并承担责任和损失。足以说明在签订合同时，原告明知该处房产处于与在建工程相连接状态且没有竣工验收，原告对房产的现状是认可和接受的。因案外第三人的原因致使其装修停止，与被告无直接的因果关系。被告辩称：双方租赁合同合法有效，应当继续履行，《租赁合同》中已经明确梁阳洋对被告出租的房屋权属和现状已经充分了解并认可，愿意按照现状租赁房屋，并且梁阳洋也对商铺进行过实地考察，其要求解除合同的理由不能成立，涉案合同应当继续履行，被告已经全面履行了合同义务，梁阳洋也已经实际装修，其主张退还房屋租金、装修押金、承担违约金等没有任何事实和法律依据等。该辩解理由充分，应予支持。综上所述，原告所有诉求证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁阳洋的诉讼请求。案件受理费2030元（已减半收取），由原告梁阳洋负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.租赁合同是否符合解除的法律要件；2.如需解除合同，仲量行公司是否应当退还相关费用。关于争议焦点（一），梁阳洋与仲量行公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均履行了合同义务，因案外人银兴建设工程集团（河南）有限公司与河南国鼎置业有限公司之间就案涉租赁商铺所在的鼎盛国际存在侵权纠纷，银兴建设工程集团（河南）有限公司将该商铺封闭，导致本案合同履行发生障碍。本案双方当事人就合同义务履行上并无瑕疵，不符合合同解除条件。关于争议焦点（二），仲量行公司并无违约行为，梁阳洋因他人原因导致商铺封闭受到损失，非因仲量行公司的不履行合同义务行为造成，要求解除合同，不符合法律规定。综上所述，梁阳洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由梁阳洋负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年二月二十三日法官助理王淅书记员常冰莹