西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15750号原告：王睿，男，汉族，1981年11月5日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李少伦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告：李伦，男，汉族，1976年7月30日出生，籍住上海市卢湾区，现住西安市雁塔区。第三人：西安市双生家忆房地产中介服务部。经营场所：西安市雁塔区。经营者：张春阳，男，汉族，1981年XX月XX日出生，住西安市雁塔区XX路XX号XX单元XX层XX号。原告王睿与被告李伦、第三人西安市双生家忆房地产中介服务部（以下简称双生服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王睿及其委托诉讼代理人李少伦、被告李伦、第三人双生服务部的经营者张春阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王睿诉称，2020年7月4日，原告因小孩上学接送需要与被告经第三人居间介绍协商一致并签署《西安市房屋租赁合同》，约定被告将位于雁塔区XX花园XX号楼XX座XX室的房屋及房屋内家电出租给原告使用，租赁期限自2020年7月8日起至2021年7月7日，租金每月人民币3900元，房屋押金3900元。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的一年租金46800元和押金3900元，被告将房屋交付原告打扫清洁，但是，原告聘请家政公司清理、消毒后，在冰箱关闭的情形下发现冰箱中仍出现蟑螂。原告认为冰箱中存在蟑螂及虫卵，故与被告沟通，被告对出现蟑螂及虫卵表示认同，但态度恶劣，且处理方式违反基本安全常识，其告知原告将蟑螂药直接投放在冰箱中进行杀虫处理，该处理方式给原告及家人人身安全造成极大危险性。《西安市房屋租赁合同》第十条合同解除第（三）约定:“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:…2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。”。原告发现影响自己及家人身体健康的情况后，积极与被告协商，但被告对此不予处理，且提出了存在极大安全隐患的处理方式，双方就此无法协商，导致合同无法履行。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2020年7月4日签订的《西安市房屋租赁合同》依法解除；2、被告向原告退还已经支付的房屋租金46800元、房屋押金3900元，预缴纳的物业费、电费1000元，并赔偿损失1950元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李伦辩称，一、被告李伦的出租房屋，是合法合规有国家房产证的房产，经过中介公司（第三方）实地考察，拍照，审核后，正式在第三方的租赁平台出租。二、原告是在第三方的平台，看到被告的出租房屋信息，并和家人，第三人实地考察，确认后，主动经过第三人联系被告，确认租住被告的房屋，在此之前被告从未接触过原告。三、在原告在未交付定金的情况下，通过第三人要求原告为他保留一周到周六7月4号签约当天，期间被告推掉了另外一家签约的客户，为了信守承诺；而且签约7月4号当天早上，原告又提出无理要求要被告给原告再多一周时间，说是搬家打扫，被告见原告母亲在场，一再忍让并答应，并且原告还要求要拆掉被告的厨房橱柜，被告没有答应。四、厨房热水管道有蟑螂一事，在7月9日下午，第三人孙伟杰告诉被告，被告专门打电话给原告，说煤气管道是楼上楼下相通，以前有过几只蟑螂，放了蟑螂药后三天后就完全消失，被告可以帮助购买蟑螂药（十几年的老住宅小区，包括再高档的住宅，都无法保证完全没有蟑螂，这是全国性的客观问题）。五、原告说冰箱里有蟑螂，被告向冰箱里投放蟑螂药，并态度恶劣。被告认为是原告对被告的诽谤和诬告，原因如下：1、合同签约后，房屋钥匙在7月4号中午之前全部交给原告；2、原告以冰箱有蟑螂为由要求退租，是7月9号，单方面把房屋钥匙放到物业是7月11号下午，在此期间被告不可能进到房屋无故向冰箱里放蟑螂药；3:在被告和原告的微信记录里，被告说冰箱里有蟑螂（冰箱空置一个多月，密闭，被告不知道蟑螂怎么进去，而且前一个租客将冰箱打扫的非常干净），当时被告已经对原告的无理要求非常生气，被告说如果是被告，那就会点一点蟑螂药在冰箱（这是假设状态），被告不知道原告怎么会这么诽谤被告？六、原告在没有交定金的情况下要求被告推后一周签约，期间被告推掉了本应签约的另外一个客户，同时在签约的时候又提出7天搬家期无理要求，然后过了将近一周以蟑螂为借口，无理毁约。七、被告因信守承诺为原告推后一周的签约时间，该损失应由谁承担？八、原告在签约前已经仔细现场实地考察过涉案房屋，在确认无误之后，主动通过第三人与被告签约，原告都是自愿确认的。九、被告一再退让，在沟通时已经不收原告租住7天的费用，只要求按照协议扣除一个月的违约金，并扣除因原告违约造成的1950元的中介损失，退还已缴纳的电费物业费，但原告仍提出无理要求。十一、在数次沟通中，原告对被告进行人身威胁。十二、被告陈述均属实，被告有微信等证据为证。十三、被告对原告提出请求：1、扣除原告合同规定的一个月违约金3900元；2、扣除因为原告违约造成的1950元的中介费损失；3、因为7月4号签约原告已经使用房屋，扣除原告一个月房屋租金3900元和一个月的物业费；4、原告在未告知被告的情况下将被告房屋内的一台西门子滚筒洗衣机扔掉，原告应原价赔偿。第三人双生服务部辩称，第三人是按合同办事，关于违约金，之前第三人和原被告调解了三次，但是一直没有结果，最后一次已经说得差不多了，违约金和中介费都会退给双方，但是当时因为被告要求有变，要求扣除原告一个月租金，原告不同意，就没有调解成功，第三人已经尽到调解义务了，但双方一直达不成一致，至于这个结果，第三人也没有办法。经审理查明，2020年7月4日，被告（甲方）与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《西安市房屋租赁合同》，约定，原告将位于西安市雁塔区XX花园XX号楼XX座XX室的房屋出租给被告。房屋租赁期自2020年7月8日至2021年7月7日，甲方应于2020年7月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及气卡门禁后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每月3900元，按年支付，租金共计46800元，押1付12，租金支付日期为2020年7月4日。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期间的水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用由乙方承担。合同签订当天，甲、乙双方应各自向丙方支付居间服务费1950元。甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。如交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。违约部分约定，租赁期间，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订当日，原告向被告缴纳房屋租金46800元、房屋押金3900元，被告同日向原告交付涉案房屋。庭审中，原告提交微信聊天记录，证明涉案房屋及冰箱内有蟑螂，与被告沟通，被告态度恶劣，被告明知屋内有蟑螂还出租给原告，且被告提出将蟑螂药放入冰箱的处理方法严重危害了原告及家人的安全，被告交付的房屋及附属设备不符合卫生条件，对原告及家人的健康造成巨大威胁，解除合同系因被告违约。被告认可涉案房屋中有蟑螂存在，但对原告提交的证据的真实性不予认可，认为原告提交的聊天记录虽为原被告之间的聊天记录，但原告仅提交了部分，对证明目的不认可，称原告考察了被告的房屋两次才找被告签约，不存在原告所说的被告隐瞒事实。原被告提交的微信聊天记录显示，2020年7月9日，原告向被告发送信息称，“我家人可能不想租您家的房子了，其他什么都能接受，只是可能对卫生条件有点尴尬”，被告回复“那就看什么时候再次租出去结算，定金不退”。原告称“因为家里还有个小宝宝，家人对蟑螂有点不舒服，而且冰箱消毒后，柜门紧闭的情况下，箱体内还出现蟑螂”，“可能冰箱内部已经存在大量虫卵”，被告回复称“我遇见过很多租客，没有这么挑剔的，蟑螂放点药就能根除，不勉强，我再挂中介，以下次出租为准”，“钥匙明早麻烦放到物业，我叫中介公司回来拿”。后原告于2020年7月11日将涉案房屋钥匙交给物业公司。被告在微信中告知第三人将钥匙放到第三人处，房屋重新出租，按照重新出租的日期与原告结算，押金不退，中介费扣除。另，第三人称其同意将原被告各自支付的中介费返还给原被告。另查，原告于2020年7月4日缴纳物业费1617.8元，7月7日缴纳电费200元，被告已向原告退还物业费817元。上述事实，有西安市房屋租赁合同、押金收条、租金收条、微信聊天记录，收费票据等证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《西安市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案中,关于原、被告所签订的《西安市房屋租赁合同》是否已经解除及解除时间的问题，原告于2020年7月11日将房屋钥匙按照被告要求放到物业处，被告也通知第三人接收钥匙，自此涉案房屋已由被告实际控制，应视为原被告之间的房屋租赁合同已经实际解除，故对原告要求解除其与被告2020年7月4日签订的《西安市房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告退还已支付房租46800元的诉请，因原被告之间的租赁合同已于2020年7月11日解除，故在扣除2020年7月8日至7月11日期间的房屋租金520（3900÷30×4）元后，剩余房屋租金46280元，被告应退还给原告。关于原告要求被告退还房屋押金3900元一节，原告称涉案房产内有大量的蟑螂，给原告及家人人身安全造成极大危险性，根据庭审查明情况，可以确认涉案房屋确实存在蟑螂，但原告并未提交证据证明蟑螂数量多到足以影响涉案房产的正常使用，进而将导致原告及家人身体健康受损的程度，原告以此要求解除合同，根据合同约定，租赁期间，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。租赁合同期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方。原告于2020年7月9日以涉案房屋及冰箱中有蟑螂为由要求解除涉案租赁合同，被告同意原告将钥匙放到物业，原告于2020年7月11日按照被告指示将房屋钥匙放到物业公司，被告指示第三人收取钥匙，原被告以实际行为表示解除双方的租赁合同，原告在租赁期间内提出解除合同，构成违约，应向被告支付1个月的房屋租金作为违约金，该费用应抵扣原告支付给被告的房屋押金，故原告无权要求被告返还押金3900元。关于原告要求被告返还其缴纳的物业费、电费1000元一节，原告共计缴纳6个月物业费1617.8元，因原被告租赁合同期限为2020年7月8日至2020年7月11日，扣除该期间的物业费35.95（1617.8÷6÷30×4）元后，剩余物业费被告应向原告退还，因被告已经向原告退还物业费817元，被告还应向原告退还物业费764.85元。关于原告要求被告退还电费200元一节，原告实际使用了涉案房屋，但原被告均未提交证据证明原告使用的电费数额，故本院酌情扣除10元，被告应返还原告电费190元。关于原告要求被告赔偿损失1950元一节，原告未提交证据证明，本院不予支持。关于被告辩称要求扣除因原告违约造成的中介费损失1950元以及要求原告赔偿其西门子滚筒洗衣机费用一节，因第三人已经同意向原被告各自返还其支付的中介费用，且被告也未提出反请求，故对被告该请求，本院不予处理。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告李伦于本判决生效之日起十日内返还原告王睿房屋租金46280元、物业费764.85元、电费190元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费1141元，由被告承担975元，由原告承担166元，因原告已预交，故被告应在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 卢 帆人民陪审员 米 荣人民陪审员 田光坚二〇二一年二月二十二日书 记 员 王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2021年月日送达1