江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终3034号上诉人（原审原告）：刘勇，男，1993年1月24日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：刘芳，女，1992年3月4日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张彦哲，江苏江豪海信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李泰（泰州）制冷机械有限公司，住所地泰州市海陵区九龙镇龙园路68号。法定代表人：LEEJONGDUK。上诉人刘勇、刘芳因与被上诉人李泰（泰州）制冷机械有限公司（以下简称李泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海陵区人民法院做出的（2019）苏1202民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年12月16日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人刘勇、刘芳的共同委托诉讼代理人张彦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘勇、刘芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在不当之处。综合本案案情，有两处的案件事实不应当忽略，其一，本案中上诉人与江苏易租房产经纪有限公司（以下简称易租公司）签订的《易租网资产委托服务合同》中，明确了由易租公司以每月固定金额的形式向上诉人支付租金。也就是说无论易租公司处置房屋的结果如何，上诉人在收取租金的事项上并不承担任何风险，易租公司不收取任何上诉人方支付的服务费、居间费，反而要向上诉人支付固定费用，不符合委托代理的基本要件；其二，易租公司以自己的独立名义对外的不特定第三方签订合同，其将房屋出租后亦不约束上诉人。综合以上两处法律事实的特征，上诉人认为可以明确三方关系为转租关系，即上诉人为出租人，易租公司为承租人，被上诉人为次承租人。二、一审判决在法律适用上存在不当之处。首先，一审法院在三方关系已经明确的前提下，避重就轻，没有对三方的法律关系作出明确和阐述，在上诉人与易租公司明显不符合委托代理关系的前提下，直接在判决书中认定两者系代理关系，并进而认定易租公司与被上诉人之间的合同能对上诉人产生约束力，明显悖离三者间的法律关系，委托代理关系与转租三方关系是不能并存的两类法律关系。其次，忽视上诉人与易租公司之间、易租公司与被上诉人之间的合同相对性这一基本原则。既然被上诉人与易租公司之间系次承租人与承租人的合同关系，他们之间形成的权利义务必然是独立于上诉人的，不能以其内部的约定对上诉人产生约束力和抗辩。如果没有上诉人同意转租，易租公司与被上诉人之间的转租关系甚至都无法生效。但是一审法院却将“应知”作为“约束”显然是对法律适用有偏差。上诉人解除与易租公司的租赁关系后，次承租人也就相应丧失了合同权源。此时，上诉人依据物上请求权，可以合理要求次承租人腾房。最后，作为一个次承租人，本就应当承担承租人与出租人租赁关系解除后自己无房可租的法律风险。但是一审法院却将不应承担的责任强加给上诉人，不但与法律规定冲突，也与法律原则背道而驰。被上诉人李泰公司未答辩。刘勇、刘芳向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告李泰公司支付逾期腾房占有使用费15000元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：刘勇、刘芳系香颂花园1幢2203室房屋所有权人。刘勇于2018年10月29日与易租公司签订《资产委托服务合同》，约定其将香颂花园1幢2203室房屋托管给易租公司，至2023年10月29日收回，其中免租期从2018年10月30日到2018年11月29日；房屋租金每月2500元，付款方式为月付，首次支付日期从2018年11月30日开始，此后顺延每月的30日打款（休息日往后顺延到工作日支付），每期的租金打入易租网公共号平台房东会员账户，由刘勇自行提现至银行账户；易租公司迟延支付当期代付租金达十五个工作日以上的，刘勇有权单方解除合同，双方还对其他事项进行了约定。当天，刘勇与易租公司签订房屋租赁授权委托书，该委托书注明刘勇委托易租公司代为收租。2019年1月2日，易租公司将上述房屋租赁给李泰公司，并与李泰公司签订《易租网房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2019年11月30日至2020年1月29日，月租金2400元，租金共计31200元。李泰公司于2019年1月3日转账支付31200元。在签订租赁合同时，易租公司向李泰公司出示了房屋所有权证及房屋租赁授权委托书。刘勇于2019年7月18日向易租公司发出合同解除通知书，提出因未及时给付租金，已符合合同约定的解除条件，通知易租公司解除合同。同日，刘勇向李泰公司发出告知函，告知李泰公司其已向易租公司发出解除合同，并要求李泰公司及时搬离房屋。后因李泰公司未能搬离房屋，致刘勇、刘芳涉讼。审理中，李泰公司于2020年1月25日将房屋交还给刘勇、刘芳。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案双方当事人争议的焦点系刘勇、刘芳主张李泰公司给付房屋使用费是否符合法律规定。原告主张其将本案讼争的房屋租赁给易租公司，该公司将上述房屋转租给李泰公司，其与易租公司租赁合同解除后，李泰公司作为次承租人应及时搬离租赁房屋，并给付房屋使用费。李泰公司则认为其与易租公司的租赁合法有效且得到了原告的授权。根据双方当事人提供的证据，原告在和易租公司签订委托经营合同时，刘勇同时与易租公司签订了一份房屋租赁授权委托书，委托事项为授权该公司从事讼争房屋的租赁及收取租金，原告虽认为签订该授权委托书时系易租公司拿出了一些格式文本，其没有认真核对，不是其真实意思表示，但未能提供证据证实。原告同时认为该授权委托书仅是刘勇个人签订，不能代表刘勇、刘芳的共同意思表示，但原告与易租公司签订合同时亦是刘勇个人代表刘勇、刘芳所签订，原告在对其与易租公司签订的合同予以认可的情形下，仅对授权委托书提出异议，依据不足，不予采信。易租公司在授权范围内以其自己名义与李泰公司签订房屋租赁合同时，易租公司向李泰公司出示了该委托书，李泰公司签订合同时知道原告与易租公司之间的代理关系，故易租公司与李泰公司所签订合同直接约束本案刘勇、刘芳及李泰公司，李泰公司根据该合同及授权委托，向易租公司缴纳了全部租金，应视为李泰公司已向原告履行了合同义务，李泰公司有权占有使用案涉房屋，现原告要求支付占有使用费，依据不足，该院不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第四百零四条之规定，判决：驳回原告刘勇、刘芳的诉讼请求。本案受理费人民币344元，由刘勇、刘芳负担。本院二审期间各方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人在与易租公司签订《易租网资产委托服务合同》的同时，又向易租公司出具房屋租赁授权委托书，明确授权易租公司代为收租，委托权限亦包括房屋的出租和日常管理，故双方应当按照约定履行各自的义务。易租公司在得到上诉人的授权后与被上诉人李泰公司签订《易租网房屋租赁合同》，且李泰公司签订合同时知道上诉人与易租公司之间的代理关系，该合同签订主体合法，内容不违反法律法规禁止性规定，应当认定有效。现被上诉人已按照租赁合同的约定向易租公司缴纳了全部租金，结合上诉人出具的授权委托书，应当认定易租公司已按照上诉人的授权代上诉人收取了被上诉人支付的案涉房屋租金。故上诉人诉讼要求被上诉人支付房屋占有使用费的请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人刘勇、刘芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  顾春旺审 判 员  缪翠玲二〇二一年二月二十二日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红