广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7733号上诉人（原审原告、反诉被告）：柯永辉，男，1984年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市东安灯饰城，住所地广东省中山市。主要负责人：苏用娟，投资人。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏伟信，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏用娟，女，1972年8月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所律师。上诉人柯永辉因与被上诉人中山市东安灯饰城（以下简称东安灯饰城）、苏伟信、苏用娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院作出的（2019）粤2072民初17092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人柯永辉上诉请求：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初17092号民事判决书第一项、第二项，改判东安灯饰城、苏伟信、苏用娟共同向柯永辉退还租赁保证金58400元和一个月的租金20667元，并从2019年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算逾期退还租赁保证金的利息损失至实际退还之日止；二、本案的一审、二审诉讼费用由东安灯饰城、苏伟信、苏用娟共同承担。事实和理由：一、虽然案涉合同签订的双方是柯永辉和苏伟信，但是系东安灯饰城实际履行，苏用娟是个人独资企业东安灯饰城投资人。合同签订后，实际收取租金和水电费的是东安灯饰城，办理退场手续的也是东安灯饰城。苏用娟作为东安灯饰城的实际经营者也多次与柯永辉沟通交租和退场事宜。以上事实说明东安灯饰城加入了租赁合同关系，是合同的实际履行者。一审法院认为东安灯饰城没有加入租赁合同与事实不符。二、《东安灯饰城商户退场申请表》明确记载了合同到期时间是2019年8月14日，并注明了合同期限为2016年8月15日至2019年8月14日，柯永辉在2019年8月14日就已经退场，东安灯饰城派出工作人员进行了检查并登记了电表的度数，并且检查了电路、消防、空调，及天花、墙壁、地面、门头等固定设施，由东安灯饰城的财务、总经理签名确认，并加盖业务章给柯永辉。退场申请表明确记载合同到期时间是2019年8月14日，退场原因是合同到期，并未记载合同到期后柯永辉继续使用租赁物。如果继续使用，不可能记载电表截止的度数74685度。以上事实充分说明，柯永辉已经退场并完成了交接，也就是说在签订《东安灯饰城商户退场申请表》时，柯永辉实际上已经退场。退场时间不迟于柯永辉于2019年8月30日签署了《东安灯饰城商户退场申请表》的时间。一审法院认为双方均没有提供证据证明退场时间与事实不符。特别是一审法院酌情确定退场时间为2019年9月15日没有根据。被上诉人苏伟信、东安灯饰城、苏用娟答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确、程序符合法律规定，请求驳回柯永辉的上诉。主要理由为：一、本案租赁合同是柯永辉与苏伟信自愿签订的，按照合同相对性的要求，合同产生的付款义务和退款义务也仅能约束柯永辉与苏伟信。租赁合同履行过程中之所以出现东安灯饰城的文件，是基于苏伟信对其的委托，由此产生的行为后果应当由苏伟信承担。二、退场时间的举证责任在柯永辉，但柯永辉的证据不能证明其是在2019年8月14日退场，故由此产生的不利后果应当由柯永辉承担。合同到期日期不等于退场日期，退场申请表也不等同于退场交接表。柯永辉的主张和理由混淆了“期限届满”和“场地交接”这两者的概念。柯永辉真正退场时间是在2020年9月份。一审法院经审理认定2020年9月14日为柯永辉的退场时间既符合事实逻辑，又有在案证据作为支撑。柯永辉在2020年8月30日填写退场申请表仅是为了给双方日后办理房屋交接工作做准备，不能视为柯永辉已经正式退场。事实上，柯永辉在提交退场申请表后仍然占用着涉案房屋一段时间，因此苏伟信才会同意双方租金结算至2020年9月14日。一审中柯永辉提交的商铺退场申请表中，备注栏显示柯永辉亲笔书写扣除3600元作为商铺退场还原金额。该款实际是指柯永辉仍有部分货物、支架滞留在涉案房屋内，故柯永辉同意扣除该部分费用，并由苏伟信聘请人员进行清理。另外，柯永辉就商铺退场还原金额和实际应退押金金额签署的函件的落款日期是2019年9月28日，也足以说明至少在2019年9月，柯永辉的货物仍滞留在涉案房屋内，柯永辉并未退场。（就此问题，柯永辉述称，柯永辉系在2019年8月14日将租赁物清场，其于8月30日签退场申请表，是因为东安灯饰城要扣其还原费，合同中并无此约定，所以双方谈了半个月，柯永辉最后妥协，在8月30日号才办手续。其后在9月28日签署函件是东安灯饰城说柯永辉签的表格不算，还要补交一份，让柯永辉出具一份同意扣3600元的签署函）。柯永辉于2019年12月6日向一审法院起诉请求：1.东安灯饰城、苏伟信、苏用娟共同向柯永辉退还租赁保证金62000元，并从2019年9月1日起按月利率2%计算逾期退还租赁保证金的利息损失至实际退还之日止；2.东安灯饰城、苏伟信、苏用娟共同向柯永辉返还一个月的租金20667元，并从2019年9月1日起按月利率2%计算逾期返还的利息损失至实际返还之日止。柯永辉一审中当庭将第一项诉讼请求中租赁保证金的金额变更为58400元。苏伟信向一审法院反诉请求：1.柯永辉向苏伟信支付尚欠的租赁税及公摊水电费共计84656元；2.柯永辉向苏伟信支付逾期支付公摊水电费产生的违约金（其中：2016年7月公摊水电费从7月10日开始，2016年8月公摊水电费从8月10日开始，如此类推均按每日1%支付逾期付款利息至实际偿还之日止）；3.柯永辉向苏伟信支付逾期支付租赁税的利息，自2019年9月14日开始计算至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：案涉房屋位于中山市***********，系苏伟信于2004年4月从古镇古一村民委员会受让所得，办理了《古镇镇建筑楼房报建证》和《进场施工许可证》。2016年6月15日，柯永辉（乙方）与苏伟信（甲方）签订了《东安灯饰城租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市***********1层12－13单元商铺出租给乙方使用，租期自2016年8月15日起至2019年7月14日止，每月租金20667元；乙方应在合同签订之日向甲方交纳租赁保证金62000元，租期届满，乙方没有违约，将租赁单元交还给甲方并办理完成退场手续后，甲方将上述保证金一次性无息退还给乙方；公共区域水、电费以每月实际总用量按租户承租面积进行公摊；租赁期满，乙方应该结清全部租金、电费以及其他因经营及使用租赁单元应承担的税费。合同签订后，柯永辉交纳租赁保证金62000元，该部分租赁保证金原由案外人何小牛交纳，2016年柯永辉从何小牛处接受商铺时双方协商转为由柯永辉交纳，何小牛于2019年10月11日出具了书面《证明》。2019年8月30日，柯永辉签署了《东安灯饰城商户退场申请表》，该申请表载明“合同到期，押金退还，没有押金单”、“退场前须缴清租金、租赁税、水电等费用”、“原合同押金62000元，扣除商铺退场还原金额3600元，现应退押金58400元”等，东安灯饰城在该申请表中加盖业务专用章。此后柯永辉于2019年9月14日左右退场，并缴清了2019年9月14日前的全部租金。苏伟信认为柯永辉拖欠租赁税及公摊水电费，双方因此产生争执。2019年9月28日，柯永辉书面同意从租赁保证金中扣除3600元作为商铺退场还原金额。另查明，苏伟信向柯永辉发送的《缴款通知单》中费用明细部分包括了铺内电费、水费公摊、电费分摊等。东安灯饰城系个人独资企业，苏用娟系投资人。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。苏伟信与柯永辉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。租赁期限届满后，柯永辉已缴清租金并将租赁房屋返还给了苏伟信，因此苏伟信应将租赁保证金退还给柯永辉。扣除柯永辉自愿承担的商铺退场还原金额3600元后，苏伟信应退还金额为58400元。关于柯永辉提出的返还一个月租金的问题：柯永辉于2019年8月30日签署了《东安灯饰城商户退场申请表》，此后缴清了2019年9月14日前的全部租金，因此可认定柯永辉于2019年9月14日退场；柯永辉提出其是2019年8月14日退场、苏伟信提出柯永辉是2019年9月28日退场，均未提供相应的证据证实退场的具体时间，因此对两人陈述的退场时间均不予采纳。对柯永辉要求返还一个月租金的诉讼请求，不予支持。案涉租赁合同虽约定无息退还租赁保证金，但该无息退还的约定应是指租赁期内不计算利息，柯永辉退场后，苏伟信应及时退还租赁保证金给柯永辉，否则应承担相应的逾期付款责任；根据本案实际情况，酌情确定自2019年9月15日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息。对柯永辉提出的按月利率2%自2019年9月1日起计算利息的意见，理据不充分，不予支持。关于租赁税及公摊水电费问题：第一、案涉租赁合同约定“租赁期满，乙方应该结清全部租金、电费以及其他因经营及使用租赁单元应承担的税费”，但该条规定并不包括租赁税的约定，也不宜当然解释为包括租赁税；第二、按照税法有关规定，租赁税的缴纳主体应为房屋出租人，即租赁收入的获得者，而不是房屋承租人；第三、三年租赁期间，租赁双方当事人未因为租赁税问题产生过任何争议，苏伟信也未提供充分的证据证明其于诉前实际缴纳了案涉租赁房屋的租赁税费。因此，苏伟信要求柯永辉承担租赁税，无事实及法律依据，不予支持。租赁期间，柯永辉按照苏伟信提供的缴款通知单缴纳水电费，缴款通知单中明确记载每月的水电费明细是包含水费公摊、电费分摊等，三年租赁期间双方未就水电费公摊问题产生争议，因此苏伟信再要求柯永辉承担水电公摊费的理据不充分，不予支持。案涉租赁合同的当事人是苏伟信与柯永辉，无证据证明苏伟信是代理或代表东安灯饰城签订租赁合同，也无证据证明东安灯饰城自愿加入租赁合同关系，因此柯永辉要求东安灯饰城及其投资人苏用娟承担合同责任的诉讼请求，理据不充分，不予支持。苏用娟经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等权利，本案依法作缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、苏伟信于判决发生法律效力之日起七日内向柯永辉退还租赁保证金58400元及逾期利息（以58400元为基数，自2019年9月15日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回柯永辉的其他诉讼请求；三、驳回苏伟信的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费1866元（柯永辉已预交），由柯永辉负担566元，由苏伟信负担1300元（苏伟信于履行中迳付给柯永辉）；反诉案件受理费958元，由苏伟信负担。本院二审期间，东安灯饰城、苏伟信、苏用娟向本院提交了下列证据：拍摄于2019年9月28日涉案商铺照片两张，证明截至该日商铺内还遗留有柯永辉的货架。本院组织当事人进行了质证。对于东安灯饰城、苏伟信、苏用娟提交的上述证据，柯永辉认为其没有这个货架，对该照片真实性不予确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实中“此后柯永辉于2019年9月14日左右退场，并缴清了2019年9月14日前的全部租金”与事实不符。2018年9月6日，东安灯饰城向柯永辉出具《收据》，确认收到柯永辉2018年9月15日至2019年9月14日租金248004元。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查明：《东安灯饰城商户退场申请表》系东安灯饰城制作打印，该申请表中所载明的“原合同押金62000元，扣除商铺退场还原金额3600元，现应退押金58400元”、“合同租赁期限：2016.8.15-2019.8.14”、“应缴费用（包括：租金、水电费、租赁税、物业管理费等）结清。截止电表度数：74685度”等内容均为东安灯饰城打印。本院再查明：东安灯饰城为个人独资企业，投资人为苏用娟。一审庭审中，东安灯饰城、苏伟信称“苏伟信系东安灯饰城的工作人员，其代表东安灯饰城签署案涉合同”。二审中，东安灯饰城、苏伟信称，苏伟信与柯永辉签订租赁合同后，委托东安灯饰城收款和出具收款凭证。2019年10月11日，东安灯饰城向柯永辉出具《租赁合同原件回收证明》，内容为：“为了办理中山市古镇镇东安灯饰城××商铺到期后的租赁保证金退还，东安灯饰城现要收回与商户柯永辉之间签订的租赁合同原件，该合同是于2016年6月15日，东安灯饰城负责人苏伟信与柯永辉签订，双方约定由柯永辉承租东安灯饰城××商铺，租期自2016年5月15日起至2019年7月14日止，柯永辉已在合同签订当日（接手上一商户何小牛转租）交纳租赁保证金人民币62000元整，双方约定租赁期满后予以退还，合同原件的具体内容详见附件。现为配合东安灯饰城退还该租赁保证金，柯永辉已经将合同原件交回东安灯饰城。”本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是东安灯饰城与苏用娟在本案中是否应承担返还保证金和租金的义务；二是柯永辉的退场时间。关于争议焦点一，即东安灯饰城与苏用娟在本案中是否应承担返还保证金和租金义务的问题。本案租赁合同虽系苏伟信与柯永辉签订，但从合同履行情况看，租金系由东安灯饰城收取，《东安灯饰城商户退场申请表》亦系东安灯饰城制作，并由东安灯饰城具体办理退场交接事宜。在《租赁合同原件回收证明》中，东安灯饰城明确写明苏伟信为东安灯饰城的负责人、“为配合东安灯饰城退还该租赁保证金，柯永辉已经将合同原件交回东安灯饰城”。可见，东安灯饰城为本案租赁合同的实际履行主体，故应承担返还保证金和租金的相应义务。因东安灯饰城为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，苏用娟作为东安灯饰城的投资人，应对东安灯饰城的本案债务承担补充清偿责任。柯永辉上诉请求苏用娟与东安灯饰城、苏伟信共同向其退还租赁保证金及租金，即请求苏用娟就本案债务承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，即柯永辉退场时间的问题。东安灯饰城主张柯永辉真正退场时间是在2020年9月，但其制作的《东安灯饰城商户退场申请表》中载明：“原合同押金62000元，扣除商铺退场还原金额3600元，现应退押金58400元”、“合同租赁期限：2016.8.15-2019.8.14”、“应缴费用（包括：租金、水电费、租赁税、物业管理费等）结清。截止电表度数：74685度”，从上述内容可推知，在制作该退场申请表时，柯永辉已结清包括租金在内的相关费用，办理了包括水电费在内的退租交接等事宜。2019年8月30日柯永辉在该退场申请表上签字时，东安灯饰城写明合同期限为2016年8月15日至2019年8月14日，且并未写明在2019年8月14日之后，柯永辉有占有使用租赁物并拖欠租金的情形，故本院认定柯永辉的退场时间为2019年8月14日，永安灯饰城应向柯永辉退还预交的2019年8月15日至2019年9月14日的租金20667元。至于一审判决认定苏伟信应向柯永辉退还本案租赁保证金58400元，各方当事人均未就此提出上诉，本院予以确认。在柯永辉2019年8月14日退场后，苏伟信、永安灯饰城应向其返还租赁保证金58400元及2019年8月15日至2019年9月14日租金20667元，并向柯永辉赔偿因未支付该款项给柯永辉造成的损失。就此损失，柯永辉二审中仅主张从2019年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算逾期退还租赁保证金的利息损失至实际退还之日止，属其对自身权利的自由处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人柯永辉的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院作出的（2019）粤2072民初17092号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院作出的（2019）粤2072民初17092号民事判决第一项、第二项；三、中山市东安灯饰城、苏伟信于本判决发生法律效力之日起七日内向柯永辉退还租金20667元、租赁保证金58400元及逾期利息（以58400元为基数，自2019年9月1日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如中山市东安灯饰城财产不足以清偿本案债务的，苏用娟应当以其个人的其他财产予以清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1866元（柯永辉已预交），由中山市东安灯饰城、苏伟信、苏用娟负担；反诉案件受理费958元，由苏伟信负担。二审案件受理费317元（柯永辉已预交1777），由中山市东安灯饰城、苏伟信、苏用娟负担（一、二审案件受理费中山市东安灯饰城、苏伟信、苏用娟负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付柯永辉）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 蔡 惠 群审判员 赵  娟二〇二一年二月十日书记员 勾华吴歌