江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0731民初185号原告：兰青，男，畲族，1976年12月11日生住于都县。被告：曾新秀，女，汉族，1978年11月10日生，住于都县。委托代理人：肖龙，男，汉族，1979年11月22日生，住于都县。原告兰青与被告曾新秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰青、被告曾新秀及其委托代理人肖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁协议书》，没收被告向原告支付的租赁物业押金11385元；2.被告向原告支付租金82088元(租金暂时计算到2020年12月31日)；3.被告按《商铺租赁协议书》继续支付租金至实际搬离之日止；4.被告向原告支付违约金77862元（暂时计算至2020年12月31日）；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月31日原告与龙事达公司签订《商铺租赁协议》，约定原告租赁天成名都一期商业010105/010205商铺，租赁时间自2016年9月1日起至2021年8月31日止，其中2016年9月1日至2017年8月31日为免租期。2017年12月15日，原告将该租赁物转租给被告，并签订《商铺租赁协议书》，租赁期间自2018年1月15日起至2021年8月31日，被告自2018年1月15日起每月支付原告租金3795元，每年租金在上一年度基础上递增5%，被告每月行色匆匆应在当月1日交给原告指定账户，逾期原告将按每日千分之三收取违约金，逾期20天以上，原告有权解除合同，押金不退。根据协议原告收取被告物业押金11385元，依口头协议被告向原告支付店面装修费37615元。自2019年5月1日起被告借口房屋漏水拒交租金至今，致龙事达公司起诉原告交纳拖欠租金等。判决生效后，原告于2021年1月2日再次向被告送达催缴通知书，但被告拒不交纳。原告为证明自己主张，向法庭提交（2020）赣0731民初2719号民事判决书、《商铺租赁协议书》、《店铺催缴通知书》、店铺经营现场照片、租金及违约金计算表。被告曾新秀未提出书面答辩意见。被告向法庭提交微信聊天记录、房屋漏水视频。本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，龙事达公司（乙方）与原告（甲方）签订《龙事达天成名都商铺租赁协议书》，约定甲方将位于天成名都一起SH010105/010205/020101/020201号商铺租赁给乙方经营，甲方对所出租的物业具有合法产权，甲方租赁给乙方的物业建筑面积455.46平方米，甲方同意乙方将该物业用于摩托车、电动车销售等业务，但不得经营歌厅，甲方在交付时应保障该出租物业的自来水、电力、电信通信网络安装到位；租赁期5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；乙方自2016年9月1日起租，免租期为12个月，租金计算方式月租金标准为第一年度按出租物业建筑面积每平方米15元计算支付，乙方自2017年9月1日起开始缴纳该物业租金6832元/月，自租赁之日起，每年度租金均在前一年度的基础上递增5%，乙方租赁物业押金为三个月起始租金20496元，该费用于协议签订之日交给甲方，租赁期满后乙方无违约行为甲方在三天内无息退回给乙方，水电、卫生费等公共事业费用依据相关政策法律由乙方自行承担缴交，每月租金应在当月1日，交给甲方指定账户，若当月1日为国家法定节假日，则该节假日结束后顺延一天缴纳，逾期甲方将按每日千分之三的标准收取乙方违约金，逾期超过30天以上，甲方有权解除本协议，押金不退；甲方应保证所出租的物业够正常使用，在协议终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造该物业有关的附着设施全部归甲方所有（可移动设施除外），乙方不得拆除；商铺一楼必须用于摩托车货电动车经营业务，二楼可用于除歌厅以外的经营业务，一楼乙方可转让给同行业经营，但乙方不得收取转让费；本协议履行期间发生下列情形时甲方可终止合同，收回商铺，不予退回押金，所形成的责任由乙方承担，对甲方造成的损失，押金不足以抵付的部分由乙方另行赔偿：乙方未经甲方书面同意改变租赁用途的，乙方逾期不支付租金超过30天的或者累计逾期支付租金超过90天的……合同签订后，被告依约交纳租金，合同履过程中，双方于2018年5月8日协商一致，提前解除了SH020101/020201的租赁关系，并就涉该房屋的押金10323元作为违约金支付原告。另退租申请回复中确定SH010105/010205租赁面积为229.4平方米。2017年12月15日，原告将案涉SH010105/010205商铺转租给被告曾新秀，并签订《商铺租赁协议书》，同意被告将该物业用做养生馆及母婴相关行业办公写字楼，租赁期限自2018年1月15日起至2021年8月31日止，曾新秀自2017年12月15日起租，免租期至2018年1月15日，租金计算方式为2018年1月15日起开始缴纳该物业租金3795元/月，每年租金均在上一年基础上递增5%，被告租赁物业押金为11385元，该费用于协议签订之日交给原告，租赁期满后被告无违约行为原告在第三天内无息退回给被告。每月租金应在当月1日交给原告指定账户，逾期原告将按每日千分之三的标准收取被告违约金，逾期超过20天以上，原告有权解除协议等。同日，被告向原告支付商铺租赁押金11385元，并且支付装修费37615元。合同签订后，被告开始经营怡安娜产后修复中心，现仍在正常经营。后龙事达公司知晓原告将商铺转租被告，并未对原告的转租行为提出异议。因商铺漏水，原、被告均曾找龙事达公司维修，但漏水问题仍未解决，原告自2019年1月始未交租金给龙事达公司。被告自2019年5月起未向原告缴纳商铺租金。2020年7月23日龙事达公司起诉原告、被告（作为该案第三人）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年12月17日作出判决如下：解除龙事达公司与原告的《商铺租赁协议书》；原告在判决生效后一个月内腾房；原告于本判决生效后立即支付龙事达公司自2019年1月起至原告腾出房屋之日止依约计算的租金和占有使用费，已支付押金10173元可从中抵扣。龙事达主张违约损失，因租赁物漏水至今未解决，双方违约损失互抵，不予支持。租赁房屋主要是一楼临街外阳台和楼梯靠墙存在下大雨漏水。被告庭审时自认，其一接受租赁物装修时就发现有漏水。本院认为，原、被告自愿协商签订的《商铺租赁协议书》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效。被告作为承租人应承担按照合同约定支付租金的义务，被告自2019年5月始至今未按约履行支付租金义务，显属违约，应承担相应违约责任，故原告向本院起诉要求解除与被告签订的《商铺租赁协议书》并支付尚欠租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但另案生效判决确认原告对原租赁合同未交租金违约时间长于被告未交租金的违约时间，故除另案生效判决确认漏水损失与逾期交纳租金损失相抵、押金可抵扣租金外，还为赔偿被告损失将本案被告未交纳租金、占用费参照原告与龙事达公司约定的租金计付。被告抗辩租赁物漏水造成其他更大损失，因被告自认装修时就发现漏水仍装修租赁，且未采取防止损失扩大的相关措施，又未提交证据证明有超出合理预期的损失，故本院不予采信。关于被告支付原告装修款37615元，已经履行完毕，被告要求返还无事实和法律依据。另被告主张疫情期间应减免房租的抗辩，结合本地疫情况，本院酌定予以减免1.5个月租金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告兰青与被告曾新秀于2017年12月15日签订的《商铺租赁协议书》；二、被告曾新秀应于本判决生效后十日内腾空租赁房屋；三、被告曾新秀于本判决生效后立即支付自2019年6月15日起至腾空租赁房屋之日按租赁房屋229.4平方米及《龙事达天成名都商铺租赁协议书》约定的月租金标准计算租金、占用费（被告曾新秀已支付押金11385元应予以抵扣）；四、驳回原告兰青的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3727元，减半收取1863.5元，由被告曾新秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【当事人上诉的应于上诉期满后七日内交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证寄送至于都县人民法院民事庭处，如未按期交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。（上诉费交入以下户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：999011905710888，开户行：招商银行赣州长征大道支行。）】审 判 员  汤学明二〇二一年二月八日代理书记员  熊安娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。