广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初74号原告：吴莎莎，女，1985年12月4日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘秋君，广东亚泰律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海顺千盈物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢103办公室（住所申报），统一社会信用代码：91440605MA4X7LD969。法定代表人：罗某1。原告吴莎莎诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（下简称“卓景公司”）、佛山市南海顺千盈物业管理有限公司（下简称“顺千盈公司”）租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人刘秋君到庭参加了诉讼。被告卓景公司、顺千盈公司均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》无效；2.解除原告与被告顺千盈公司签订的《物业管理合同》；3.被告卓景公司返还款项263100元及支付以263100元为本金从2019年4月1日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。4.本案的全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年2月28日，原告与卓景公司签订了《物业使用权转让合同》，约定原告受让卓景公司开发的位于佛山市×××号物业的使用权，出让期限为2020年6月30日起至2048年6月30日止，合同约定原告支付卓景公司使用权转让总价款263100元。被告卓景公司应当在2020年6月30日前将该物业交付原告使用。交付标准为精装修。原告依约支付了263100元予卓景公司。在卓景公司的要求下，原告与顺千盈公司签订了《物业管理合同》，约定由顺千盈公司为涉案物业提供物业管理服务。合同签订后，卓景公司未按约定交付物业给原告，至今仍未交付。原告与卓景公司签订的《物业使用权转让合同》实属“以租代售”性质，卓景公司以租赁的形式对外出售涉案物业，至本案起诉时尚未取得商品房预售许可证明，《物业使用权转让合同》依法无效。卓景公司应向被告返还已收取款项263100元及支付相应利息。《物业管理合同》为《物业使用权转让合同》的从合同，应一并属于解除。被告卓景公司辩称，一、《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。涉案物业的土地已办理《集体土地使用权整证》，用地性质为商服业，且办理了《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等报建手续，不适于法律法律明令禁止装让的违章建筑，故卓景公司有权就该物业使用权转让给原告在内的业主使用。现仅因承建商的原因导致涉案物业暂未办理综合验收手续，但此因素并不必然导致物业使用权性质发生改变，故涉案合同符合民法典的相关规定，应为有效。原告主张合同无效法院不应支持。卓景公司亦不同意退还已收取款项。二、双方已明确约定违约金标准即45元/日，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有合同依据。三、诉讼费不应由卓景公司承担。被告顺千盈公司辩称，同意解除《物业管理合同》，基于涉案物业尚未办理交付使用事项，顺千盈同意原告的意见，解除合同。诉讼费不应由顺千盈公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告卓景公司、顺千盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。卓景公司向本院邮寄提交的材料均无原件核对，本院不予审查；本院确认原告提交证据的真实性。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××号物业（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权期限自2020年6月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让款、综合管理费二部分组成）为263100元；甲方应当在2020年6月30日前将该物业交付乙方；等等。同日，原告（甲方）与被告顺千盈公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定由顺千盈公司为涉案物业提供物业管理服务。原告共已向卓景公司支付转让款263100元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心9幢已取得建设工程规划许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收。原告于2020年12月8日提起本案诉讼；卓景公司于2021年1月9日收到本案应诉材料。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告卓景公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未竣工验收，不具备交付条件，则被告卓景公司逾期交付物业，原告有权解除合同有效部分，本院确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告卓景公司收到载有终止意思表示的起诉状之日（即2021年1月9日）解除，《物业管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定卓景公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《物业管理合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《物业装修合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让款263100元应退予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告主张卓景公司支付相应利息，合理有据，但本院酌定卓景公司应以263100元为本金从原告起诉之日2020年12月8日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。被告卓景公司、顺千盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴莎莎与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2019年2月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年的约定无效；二、解除原告吴莎莎与被告佛山市南海顺千盈物业管理有限公司于2019年2月28日签订的《物业管理合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项263100元及以该款为本金从2020年12月8日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告吴莎莎；四、驳回原告吴莎莎其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3327.31元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3327.31元，在本判决发生法律效力之后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月二十日书记员  卢丹伦