杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2245号 原告：浙江巨盛投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区长阳路**。 法定代表人：章文华，总经理。 委托诉讼代理人：周源、麻侃,北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州城投房产经营有限公司，住，住所地杭州市上城区江韵园******/div> 法定代表人：陆艳，执行董事。 委托诉讼代理人：石轶峰，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告浙江巨盛投资管理有限公司与被告杭州城投房产经营有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员曹蕾一人独任审理。原告的委托诉讼代理人周源，被告的委托诉讼代理人石轶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年度托管费842129元；2、被告支付资金占用费10279元（自2020年1月1日起算，暂算至2020年4月20日，最终计算至实际支付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，原告与案外人杭州市居住区发展中心有限公司(以下简称居住区公司）签订了《房产托管协议》，约定居住区公司将所持有的三墩路450-530号、长阳路1-33号沿街商铺委托给原告管理，房屋委托管理期限三年（自2017年1月1日起至2019年12月31日止），托管费按照相应比例提取。同年4月，居住区公司与原告签订《备忘录》，约定提取托管费需满足当年度租金总额达230万元且实际收缴率不低于90%等内容，作为对《房产托管协议》的补充。2018年末，因居住区公司将其在《房产托管协议》及《备忘录》中的全部权利义务转让给了被告，遂被告与原告于2019年1月23日签订《备忘录》，约定由原被告双方继续履行《房屋托管协议》及2017年4月1日《备忘录》中的权利义务，并约定被告应于2019年I2月31日前向原告支付2019年度托管费。原告按约完成了2019年度房屋托管工作，但被告却迟迟未向原告支付该年度托管费。故原告提起诉讼。 被告辩称，一、案涉房产在2019年托管期间已全部过户给买受人，无需原告托管经营，应按照实际托管经营期间计算相应托管费用。首先，根据原告与居住区公司于2017年4月1日签订的《备忘录》的约定，在托管期间居住区公司根据自身经营需要出售受托房产的，不构成违约，双方应按实结清有关费用、办理移交。而2019年1月23日原告与被告签订的《备忘录》进一步明确了托管房产已经列入产权方2019年的销售计划，托管房产将会根据销售情况分批终止托管。事实上，托管房产已于2019年8月26日全部销售过户完毕，已不存在需要原告进行管理的房产。其次，原告与被告之间系房产委托管理关系，原告的合同义务并不仅限于协助产权人收取相应的租金，还包括对托管房产的改造维修，制定相应规章制度并监督租户执行，对租户进行日常经营管理，代管经营账目清单，代收代管费用等一系列房产管理工作。在管理房产已出售给第三方的情况下，原告已无需履行任何管理义务，也自然无权依照全年度主张相应的管理费用。二、案涉托管房产销售后，被告向租户退还了相应租金，应按照扣减后的金额计算相应的托管费用。2019年8月被告将案涉托管房产销售给第三方后，与承租人及购房人签订了相应的房屋租赁权益转让协议，并依照约定向承租人退还了2019年9月起的房租。部分由于原告阻挠未能签订三方协议的租户，被告也已将相应租金支付给了购房人。原告所主张的托管费用应按照被告实际收取的租金进行计算。三、原告至今未能履行合同约定的义务，被告有权拒绝向原告结算相应费用，并主张相应的违约金。根据原告与居住区公司2017年4月1日订立的《备忘录》第11条的约定，托管协议到期终止的，原告应当在10日内办理完毕全部的移交手续，包括代管经营账目清单、代收代管的费用，租赁合同、承租户管理信息，维修记录等各项履约期间形成的文件和记录，以清晰完整反映托管期内情况为准，未能按期完成移交工作的，每逾期一日支付违约金10000元，且被告有权不予结算可能的应付费用。而原告至今未能将相应材料移交给被告，被告有权不予结算并主张相应的违约责任。综上，原告的主张没有相关依据，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定本案事实如下： 2017年1月1日，案外人居住区公司作为甲方与原告作为乙方签订《房产托管协议》一份，其中约定：甲方将所持有的三墩路450-530号、长阳路1-33号沿街商铺共计3454.56平方米委托乙方管理;该房屋委托管理期限为三年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止；甲方拥有对托管房产的所有权。甲方授权乙方对托管房产进行资产管理，具体包括：改造维修、招租、房产出租、签订及变更租赁协议、租金催缴、代付托管房产的相关成本费用、履行日常管理等管理职能；为确保托管房产经营效益，充分调动乙方经营管理的积极性，经测算并由双方协商后确定：1、年度考核目标指标为260万元，如乙方不能完成，该托管协议自动中止；2、托管费提取基数为230万元，如乙方不能完成，则不能提取托管费；托管费提取比例为1.完成100%，提取基数230万，提取比例12%，提取金额27.6万；2.完成100-110%含110%的部分，提取基数23万（230-253万），提取比例20%，提取金额0.1-4.6万；3.完成110-120%含120%的部分，提取基数23万（253-276万），提取比例28%，提取金额0.1-6.44万；4.完成120-130%含130%的部分，提取基数23万（276-299万），提取比例36%，提取金额0.1-8.28万；5.完成130-140%含140%的部分，提取基数23万（299-322万），提取比例44%，提取金额0.1-10.12万；6.完成140%以上，提取比例52%；托管期间，托管房产取得的租金由承租方直接打入甲方指定的账号。 2017年4月1日，居住区公司作为甲方与原告作为乙方签订《备忘录》一份，其中载明：托管期间甲方根据自身经营需要需出售受托房产或其他因拆迁等原因导致受托房产产权变更或减少至不足协议签订时受托房产面积的50%的，双方可协商终止本协议，但不构成甲方违约，双方按实结清有关费用、办理移交；自2017年1月1日起，甲方收到托管范围内承租户缴纳的当年租金总额达到230万元且当期应收租金的实际收缴率不低于90%的，甲方按《房产托管协议》约定进行计提佣金并支付；托管协议到期终止或提前解除的，乙方应当在10日内与甲方办理完毕全部移交手续，包括代管经营账目清单、代收代管的费用、租赁合同、承租户管理信息、维修记录等各项履约期间形成的文件和记录，以清晰完整反映托管期内情况、甲方可正常接管经营为移交标准。乙方未能按期完成移交工作，每逾期一日支付违约金10000元，且此前甲方有权不予结算可能的应付费用；本备忘录作为双方对托管协议的有效变更和补充。 自上述《房产托管协议》签订后，居住区公司作为出租人、原告作为管理人陆续就上述《房产托管协议》中约定的托管房产与各承租人一一签订了《房屋租赁、管理合同》。 2019年1月23日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《备忘录》一份，其中载明:甲方系经产权方居住区公司授权进行资产出租管理的主体，产权方与甲方在2018年12月29日签订《房产委托管理协议》之补充协议，将产权方于2017年1月1日与乙方签订的《房产委托管理协议》中的全部权利和义务一并转给甲方，乙方同意遵守该补充协议，由甲方与乙方继续履行《房产委托管理协议》，产权方与乙方的合同关系终止。且为进一步明晰双方后续操作，经甲乙双方友好协商，在《房产委托管理协议》基础上形成本备忘如下：1、现甲方收到乙方2018年的管理费结算清单，乙方实收租金3782168元，累计托管费提取金额为862727元。经核查，发现乙方管理的物业中部分承租户存在短期未及时支付租金等情况，本次清算时未按时缴租金额累计544461.5元，按照银行同期年贷款利率计算，累计违约金6047.11元。该违约金由甲方直接从应支付给乙方2018年的管理费中扣除相应金额。甲方应支付乙方管理费862727元，扣减违约金后实际支付管理费856679.895元，费用于本备忘录签订后10个工作日内支付给乙方。2、自2019年起，乙方提交结算申请时间调整为2019年12月5日前，甲方于2019年12月31日前支付管理费。若乙方提前将所有托管房产归还产权方，则甲方在收到乙方提交结算申请并审核确认后20个工作日内支付管理费给乙方。3、因托管房产已列入产权方2019年销售计划，双方约定本备忘录签订之后，托管房产可逐步分批终止托管，具体情形和处理方式如下：（1）托管房产中如有承租人中途提前退租的，乙方负责将承租人申请退租的报告转交给甲方，乙方在承租人已交租金的期间到期后一周内负责将相关房产清场后交给甲方。（2）现有租期内，若产权方完成相关房产销售的，甲方可以促成新的产权方和现有承租人达成新的租赁合同，若达成租赁合同的，则乙方不再对承租户进行清场。若不能达成租赁合同的，则在甲方发起清退函后一个月内完成清退交给甲方。（3）最迟在2019年12月31日与乙方签订的《房产委托管理协议》到期前，乙方应完成全部托管房产的清退和交还工作。遇到本条第（1）、（2）项提前退租和期间实现销售的腾退时间，按照前述约定为准，但腾退时间最迟都不得超过2019年12月31日。期间提前退租、乙方交还甲方后达成的新租赁或销售后新的产权房方和现有承租人达成的新租赁，乙方不再承担对承租户的清场工作。4、若乙方未按前述期限按时完成清退的，每逾期一日，乙方应按原每日费用的2倍（包括日租金、物业管理费在内）向甲方支付延期腾退的违约金，且在乙方完成全部托管房产腾退交还之前，甲方有权暂停管理费的结算与支付，且有权直接从可结管理费中直接扣回应由乙方承担的延期违约金和损失及相关费用（包括诉讼费和律师费在内）。5、本备忘录作为双方对托管协议的有效补充，未变更部分继续按原协议履行。 后居住区公司陆续将案涉托管房产对外进行销售。截至2019年8月26日，案涉托管房产已分批全部转移登记至买受人名下。2019年12月20日，原、被告就案涉托管房产2019年租金收缴情况进行核对，被告确认2019年全年案涉托管房产共计收到租金3742556元，其中2019年上半年租金各承租人至迟在2019年1月28日前已全部缴纳，2019年下半年租金各承租人至迟在2019年8月8日前已全部缴纳。 案涉托管房产出售之后，居住区公司、买受人与部分承租人陆续签订了《商品房租赁权益转让协议》，约定居住区公司将2019年9月1日至2019年12月31日期间承租人已支付给居住区公司的租金退回承租人，并由承租人支付给买受人。此后，居住区公司陆续向已签订上述《商品房租赁权益转让协议》的十位承租人共计退还2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金401139元。对其他承租人，居住区公司将应予退还的2019年9月1日至2019年12月31日期间相应租金直接支付给买受人，该部分款项共计810154元。 以上事实有《房产托管协议》、《备忘录》（2017年4月1日）、《房屋租赁、管理合同》、《备忘录》（2019年1月23日）、《商品房买卖合同》、房屋产权信息查询记录、微信聊天记录、房屋租赁收缴清单、《商品房租赁权益转让协议》、银行转账凭证等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原产权方居住区公司与原告签订《房产托管协议》，约定由居住区公司将所持有的案涉三墩路450-530号、长阳路1-33号沿街商铺委托原告进行资产管理。在托管期内，经原告同意，居住区公司将上述《房产托管协议》的全部权利和义务一并转让给被告，由被告与原告继续履行上述《房产托管协议》，为此，原、被告于2019年1月23日签订《备忘录》进一步明确了双方的权利义务。故原、被告之间成立委托合同关系，双方当事人应当按照上述《房产托管协议》以及《备忘录》的约定全面履行自己的义务。 原告要求被告支付2019年度托管费842129元，其理由是，原告已履行了2019年全年的托管义务，应以2019年收取的全年租金3742556元为基数，按照《房产托管协议》约定的提取比例收取2019年度托管费。被告认为，因案涉托管房产已于2019年8月26日全部销售过户完毕，案涉房产托管已按照双方签订的《备忘录》的约定终止，故应以确定的托管终止时间即2019年8月26日为结算截止日计算相应的托管费用，且因被告向租户退还了2019年9月起的租金，应以被告退还之后实际收取的租金2531263元为基数，按照约定的标准进行计算。对此，本院认为，首先，原、被告签订的《备忘录》约定,“因托管房产已列入产权方2019年销售计划，双方约定本备忘录签订之后，托管房产可逐步分批终止托管，具体情形和处理方式如下：（1）托管房产中如有承租人中途提前退租的，……（2）现有租期内，若产权方完成相关房产销售的，……（3）最迟在2019年12月31日与乙方签订的《房产委托管理协议》到期前，乙方应完成全部托管房产的清退和交还工作。从上述内容可知，原、被告之间约定了案涉托管房产终止托管的三种情形，即承租人提前退租、产权方完成相关房产销售以及《房产委托管理协议》到期，现产权方已于2019年8月26日将案涉托管房产全部销售过户完毕，符合双方约定的合同终止的第二种情形，应当认定原、被告之间关于房产托管合同的权利义务自此终止，故被告关于应以托管终止时间即2019年8月26日为结算截止日计算相应的托管费用的抗辩意见，本院予以采纳。其次，被告确认案涉托管房产共计收到2019年全年租金3742556元，后因被告向相应租户退还了2019年9月起的租金共计1211293元，剩余租金2531263元。被告认为，应以实收租金2531263元为基数，按照《房产托管协议》约定的提取比例进行计算并得出应付托管费为214902.43元。对此，本院认为，《房产托管协议》约定，“为确保托管房产经营效益，充分调动乙方经营管理的积极性，经测算并由双方协商后确定：1、年度考核目标指标为260万元，如乙方不能完成，该托管协议自动中止；2、托管费提取基数为230万元，如乙方不能完成，则不能提取托管费”，由此可见，《房产托管协议》约定的提取基数230万元及相应的提取比例，是按照托管一整个年度产生的租金来计算的，被告以实收租金2531263元为基数即以2019年1-8月的租金为基数，却按照《房产托管协议》约定的全年租金的提取基数及相应提取比例计算托管费，显然不合理。因原告已按约完成了2019年1月1日至托管终止之日即2019年8月26日期间的房屋托管工作，且在托管终止之前，于2019年1月28日前已全部收取2019年上半年租金，于2019年8月8日前已全部收取2019年下半年租金，从《房产托管协议》的约定可知，原告事实上在托管终止之前已经提前完成了2019年全年的招租、房产出租、租金催缴等合同约定的主要托管义务，结合托管的终止系由于产权方完成相关房产销售，综合考虑本案的实际情况，本院酌情确定被告支付原告托管费700000元。被告还辩称，托管终止后，原告应当按照2017年4月1日签订的《备忘录》的约定办理各项履约期间形成的文件和记录的移交手续，但原告至今未能将相应材料移交给被告，故被告有权不予结算。对此，本院认为，作为房产托管协议的双方，原告的主要义务为依约对托管房产进行资产管理，被告的主要义务为支付托管费，材料移交只是附随义务，被告以原告未履行附随义务为由拒绝履行自身的主要义务，该抗辩理由本院不予采纳。但因原告并未举证证明其已向被告移交了合同约定的各项履约期间形成的文件和记录，现原告以被告未按约支付托管费为由，要求被告支付资金占用费，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州城投房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江巨盛投资管理有限公司托管费700000元； 二、驳回浙江巨盛投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12324元，财产保全费4782元，合计17106元，由浙江巨盛投资管理有限公司负担2286元，由杭州城投房产经营有限公司负担14820元。 浙江巨盛投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州城投房产经营有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  曹蕾 二〇二一年二月二十日 书记员  王莹