山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0724民初4295号 原告：赵如顺，男，1958年10月27日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：李伟，临朐天宇法律服务所法律工作者。 被告：张庆华，男，1953年9月26日出生，汉族，住临朐县。 被告：刘寿珍，女，1955年7月19日出生，汉族，临朐县。 两被告共同委托诉讼代理人：张荣海，山东本初律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：赵月楚，山东本初律师事务所律师。 原告赵如顺与被告张庆华、刘寿珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵如顺的委托诉讼代理人李伟、被告张庆华及张庆华、刘寿珍的共同委托诉讼代理人张荣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵如顺向本院提出诉讼请求：依法确认原告赵如顺与被告张庆华签订的房屋买卖合同无效，被告张庆华、刘寿珍搬出并返还原告赵如顺的回迁房及车库。事实和理由：2009年11月份，临朐县城关街道南关村新天地片区进行搬迁，赵如顺依法获得临朐县城关街道新天地小区（南关村安置楼）16号楼中单元202、302室回迁房二套。回迁后，赵如顺将二套回迁房全部装修完成后准备入住时，张庆华托人找到赵如顺想要购买赵如顺的回迁房。2014年10月15日，双方签订《房屋买卖合同》一份，将赵如顺所有的临朐县，以60万元的价格卖给张庆华。张庆华实际支付22万元后，张庆华、刘寿珍夫妇搬入居住至今。因赵如顺与张庆华签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等相关法律、政策等强制性规定，系无效合同，为维护赵如顺的合法权益，请求依法支持赵如顺的诉讼请求。 张庆华辩称，1.双方房屋买卖合同发生前，系由赵如顺通过中介公司发布了房屋买卖信息，张庆华经中介公司介绍双方签订房屋买卖合同；2.双方之间的房屋买卖合同系真实意思表示，所出售的房屋及购房款双方均已履行完毕，符合善意取得，因此，请求驳回赵如顺的诉讼请求。 刘寿珍辩称，刘寿珍不是房屋买卖合同的当事人，因此，列刘寿珍为本案被告主体不适格。在诉讼期间，刘寿珍放弃该答辩意见。 在本案诉讼期间，本院就如双方签订的房屋买卖合同有效，是否变更诉讼请求征询赵如顺的意见，赵如顺表明，如双方签订的房屋买卖合同有效，变更请求为：判令张庆华、刘寿珍继续履行合同，支付尚欠购房款38万元，并支付自应付款之日至今的损失（自2014年11月20日起，按欠款38万元为基数，按照银行同期贷款利率计算至房款付清为止）及违约金3.8万元（按欠房款38万元的10%计算）。 张庆华、刘寿珍对赵如顺上述意见辩称，如赵如顺与张庆华签订的房屋买卖合同有效，根据庭审时提供的张庆华、刘寿珍之子张汝龙与赵如顺之间的银行交易流水，能够证明张汝龙已代张庆华、刘寿珍付清房款。因此，赵如顺主张的房款及违约金、利息损失无事实和法律依据，不应予以支持。如果法院认定房款未付清，应按合同约定的违约条款处理，张汝龙可向赵如顺另行主张权利。 本院经审理认定事实如下：赵如顺系临朐县城关街道南关村村民，因临朐县城关街道南关村新天地片区拆迁安置，赵如顺通过产权置换获得临朐县新天地小区安置楼二套，分别为16号楼中单元二楼西户和三楼西户。 2014年10月15日，赵如顺（甲方）与张庆华（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将新天地小区（南关村安置楼）16号楼中单元三楼西户，建筑面积123.95平方米，车库26.4平方米，以60万元的价格卖给乙方；房款共分两次付清，即第一次于2014年10月15日交款22万元，第二次于2014年11月20日交清38万元。二、双方自签订本合同之日起，甲方收到乙方交给的第一笔房款当天起，乙方可享受本村有关住房方面的优惠待遇。甲方有以下责任和义务：1.甲方自收到乙方预交的第一笔购房款后，必须在2014年11月20日前将房屋变更手续正确无误地变更到乙方名下，并将房屋变更手续交给乙方；2.甲方向乙方交清水、电、气、物业等相关事项，自签订购房合同之日起，以前所发生的费用由甲方承担，以后发生的费用由乙方承担；3.自签订购房合同之日起，甲方收到乙方购房款的当天，该房屋的所有权及管理权归乙方，不存在任何房屋纠纷问题，如有不当，甲方自行解决。三、乙方责任：乙方必须按合同规定时间及时足额交清全部购房款，并积极配合甲方办理好房屋变更手续。四、违约责任：本合同双方签字生效，甲乙双方应自觉遵守和积极维护本合同商定的所有条款，如有违反应自觉赔偿对方现金壹仟元。1.如甲方违约，自违约之日起十日内将已收房款全额退还给乙方，另按应退房款总额的10%给予补偿；2.如乙方违约，应按已交购房款的10%赔偿给甲方。合同签订后，赵如顺于2014年10月16日收到张庆华支付购房款22万元，赵如顺向张庆华出具了收条。同日，张庆华向赵如顺出具证明，证明应付购房款60万元，已付22万元，欠款38万元。赵如顺在张庆华支付购房款22万元后，即将案涉房屋交付张庆华，并到临朐县城关街道南关村民委员会将房屋手续变更至刘寿珍名下。 另查明，张庆华、刘寿珍均不是临朐县城关街道南关村居民，属城镇居民。 本院认为，赵如顺与张庆华签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，虽然案涉房屋属于农村宅基地上房屋拆迁后的回迁安置房，未在不动产登记部门办理不动产权登记，张庆华、刘寿珍亦不属于临朐县城关街道南关村居民，而系城镇居民，但双方买卖房屋合同并不涉及农村宅基地使用权转让，赵如顺将取得的二套回迁安置楼中的一套，自愿出售给张庆华，并不违反法律法规的强制性规定，因此，赵如顺与张庆华签订的房屋买卖合同有效。赵如顺在合同有效的前提下，主张张庆华继续履行合同符合法律规定，张庆华应向赵如顺支付剩余购房款，逾期支付应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，赵如顺与张庆华在《房屋买卖合同》中约定，“如乙方（张庆华）违约，应按已交购房款的10%赔偿给甲方（赵如顺）”，张庆华已交购房款22万元，按10%计算为2.2万元。赵如顺请求按欠付购房款38万元的10%计算违约金，不符合合同约定；赵如顺未提供证据证明其损失数额，可以认定欠付购房款期间的贷款利息为损失，双方约定的违约金低于利息损失，赵如顺请求支付利息损失，实际为请求增加违约金，本院予以支持。上述房屋价款及违约金债务发生于刘寿珍与张庆华夫妻关系存续期间，所购房屋用于夫妻共同居住，且房屋手续变更在刘寿珍名下，故应认定为夫妻共同债务。因此，本院对赵如顺请求判令张庆华、刘寿珍继续履行合同，支付尚欠购房款38万元的诉讼请求予以支持；对赵如顺关于违约金的诉讼请求，本院在以38万元为基数，自逾期之日即2014年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的数额范围内予以支持，超出部分不予支持。关于张庆华、刘寿珍辩称已付清购房款的主张，因张庆华、刘寿珍提供的除赵如顺认可已收到的购房款22万元之外的支付款项，均为案外人即张庆华、刘寿珍的儿子张汝龙及儿媳曾秀娟与赵如顺之间的款项往来，而张汝龙、曾秀娟与赵如顺之间存在借贷关系，赵如顺对张庆华、刘寿珍以张汝龙、曾秀娟的付款来证明支付购房款不予认可，而张庆华、刘寿珍无证据证明张汝龙、曾秀娟的付款为代张庆华、刘寿珍向赵如顺支付购房款，故本院对张庆华、刘寿珍的辩解主张不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、原告赵如顺与被告张庆华签订的房屋买卖合同继续履行，被告张庆华、刘寿珍于本判决生效之日起十日内，向原告赵如顺支付房屋价款38万元，并支付违约金（以38万元为基数，自2014年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告赵如顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由被告张庆华、刘寿珍共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 王 泳 二〇二一年二月二十一日 书记员 陈莲莲