湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终173号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王本华，男，1976年12月9日出生，苗族，居民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：舒艳荣，女，1987年12月23日出生，苗族，居民，住湖南省沅陵县。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人王本华、舒艳荣商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回王本华、舒艳荣的诉讼请求；由王本华、舒艳荣承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋的实际交付时间为2016年11月19日，故一审法院认定的交付时间2016年10月30日与实际交付时间2016年11月19日相差了20天，也导致一审违约金多计算了746元。二、双方签订《沅陵县商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化天赐公司只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为天赐公司违约，依据不足。王本华、舒艳荣辩称：天赐公司的上诉请求和理由不能成立，但答辩人愿意作出让步，放弃天赐公司提出的746元违约金，同意在一审判决认定的22715.7元的基础上减去746元。王本华、舒艳荣向一审法院起诉请求：1.判令天赐公司支付王本华、舒艳荣逾期办理不动产权证书违约金22715.7元；2.本案诉讼费由天赐公司负担。一审法院认定事实：天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年7月23日，王本华、舒艳荣（买受人）与天赐公司（出卖人）签订了合同编号：20150006609的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积130.02平方米；总价款为373000元，首付款83000元于2015年7月23日支付，剩余房款采用县公积金贷款方式付款；其中合同第十条约定，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定将其验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，王本华、舒艳荣向天赐公司交纳了首付款。同年12月26日、2016年10月28日，天赐公司代收了王本华、舒艳荣缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计16661元。2015年9月17日王本华、舒艳荣办理了住房公积金按揭贷款手续。2016年11月19日，天赐公司将该房屋交付王本华、舒艳荣使用，2020年6月25日天赐公司为王本华、舒艳荣办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××9号］。一审法院认为，天赐公司与王本华、舒艳荣签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，王本华、舒艳荣已经按合同约定支付了购房款及交纳应承担的契税、维修基金、产权登记费等，已全面履行了合同义务。但天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月25日才为王本华、舒艳荣办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定天赐公司应于2018年10月24日前为王本华、舒艳荣办理产权登记证书，但天赐公司直到至2020年6月25日才办理完毕，其逾期办证时间应从2018年10月25日起计算至2020年6月25日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期609日，天赐公司应当支付原告逾期办证的违约金为22715.7元（373000元×609天×1?）。故对王本华、舒艳荣要求天赐公司承担违约金22715.7元的诉讼请求事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是合同签订时沅陵县不动产登记中心未成立、交房时间为2016年11月19日及王本华、舒艳荣未及时交纳超面积的房款造成的，首先，沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日成立，天赐公司于2016年11月19日向王本华、舒艳荣交付房屋，按约定天赐公司应于2018年10月24日前为王本华、舒艳荣办理完毕房屋产权登记手续，该时间不动产登记中心已成立两年之久，并未影响天赐公司为王本华、舒艳荣办理登记手续时间，同时亦未提供证据证明沅陵县不动产登记中心成立及政策变更（两证合一）对天赐公司为王本华、舒艳荣如期办证造成影响的证据；其次，合同约定天赐公司应于2016年10月30日向王本华、舒艳荣交付房屋，其迟延交房并非王本华、舒艳荣的责任，不能以此来免除天赐公司延迟办证的责任；再次，关于补交超面积房款问题，从天赐公司提交的证据来看，交房后天赐公司未向王本华、舒艳荣下达超出多少面积，应补交多少房款的正式通知，应承担举证不能的责任。故对天赐公司以上述理由请求驳回王本华、舒艳荣诉讼请求的理由不成立，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王本华、舒艳荣支付因逾期办理房屋权属证书的违约金22715.7元。案件受理费368元，减半收取计184元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，王本华、舒艳荣表示愿意放弃天赐公司在上诉状中提出的一审多算的违约金746元即同意逾期办证违约金按21969.7元（22715.7元-746元）计算。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。《沅陵商品房买卖合同》第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”因此，天赐公司应在商品房交付使用后725日内办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故虽然合同中未约定办理不动产权证的时间，但按照通常解释，办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，综上，天赐公司应在商品房交付使用后即2016年11月19日起725日内办妥涉案房屋的不动产权证书，一审法院以合同约定的2016年10月30日起算逾期办证时间，与合同约定不符，本院予以纠正。按天赐公司上诉状中的计算数据，经王本华、舒艳荣认可，天赐公司应支付的逾期办证违约金为21969.7元（22715.7元-746元）。至于天赐公司提出新规过渡期长和办证机构成立滞后影响办证的上诉理由，因没有提交充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，天赐公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1703号民事判决；二、沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王本华、舒艳荣支付因逾期办理房屋权属证书的违约金21969.7元；三、驳回王本华、舒艳荣其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费368元，减半收取计184元，二审案件受理费368元共计552元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月七日法官助理颜利华书记员戴蚁玲