山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初846号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。被告：梁磊，男，1988年3月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街**。负责人：王谦明，该行行长。委托诉讼代理人：姜东辉，中国建设银行股份有限公司烟台分行工作人员。原告烟台天安置业有限公司诉被告梁磊、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建文以及第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼。被告梁磊经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台天安置业有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告返还位于烟台市芝罘区的房屋（以下简称涉案房屋），并协助原告将该房屋转移登记至原告名下；3.判令被告赔偿原告违约金92636元。事实与理由：2012年3月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买的房屋建筑面积81.26平方米，房屋总价款463182元。合同签订后被告支付首付款143182元，其余320000元办理了按揭贷款(2012年4月13日被告与第三人签订了个人住房借同，原告为保证人)。借款合同签订后，被告没有按照借款合同约定付款，因欠银行13个月贷款未还导致银行划扣原告款项为被告还款，原告提起诉讼。2018年8月29日被告作出承诺，偿还原告全部被银行划扣的款项，如以后再发生欠款超过30日未还，被告同意按照房屋买卖合同及补充协议的约定，解除合同将房屋交还原告，并按补充协议的约定承担违约责任。被告作出承诺后，原告撤回了对被告的起诉。但被告在偿还了原告欠款后，于2019年再次发生欠款6个月未还，导致银行于2019月2月至2019年7月再次划扣原告款项11309.70元用于为被告偿还借款。根据原被告签订的补充协议第三条第10项约定，以及被告于2018年8月29日作出的承诺，原被告签订的商品房买卖合同及其补充协议应当解除，被告应将房屋交还原告，并按房屋总价款的20%向原告支付违约金。鉴于房屋产权证书已经办理至被告名下，故应转移登记在原告名下。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告梁磊缺席，未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行述称：原、被告结清涉案房屋项下的全部贷款本息后，第三人同意解除《个人住房（商业用房）买卖合同》，也同意协助撤销预抵押登记手续。经审理查明：2012年3月28日，原告与被告在签订的编号为芝预字第120328020008号《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定：原告以出让方式取得的坐落于烟台市芝罘区卧龙初家、编号为烟国用（2009）第101030号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城；被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字（2011）第109号；被告购买涉案房屋，总价款463182元，首付款143182元，剩余部分320000元用按揭贷款支付；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；被告若在原告代为清偿贷款本息60日内仍未向原告偿付的，原告可选择持本合同自行到房产管理部门办理该商品房的预售登记注销手续，被告享有的本合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时继续追究被告的违约责任；在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续；若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，本合同买方享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失（如装修等），原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。上述合同签订后，被告向原告交纳了首付款143182元。2012年4月13日，原告、第三人与被告及孙玉亭在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及附件中约定：被告向第三人举借人民币320000元用于购买涉案房屋，贷款期限300个月，自第三人实际放款日起算；采用浮动利率方式确定贷款利率，基准利率水平上浮0%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮100%。2012年4月19日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第××号《房屋预告登记证明》载明：在涉案房屋上设立抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，债权金额为320000元。2012年4月23日，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金320000元。2017年9月13日，原告以被告欠付银行贷款为由状诉至本院，请求判令解除双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；本院受理该案后，立案号为（2017）鲁0602民初9891号。2018年8月29日，被告在向原告出具的申请与承诺书中载明：因被告个人原因，自2017年2月开始前银行贷款未付，导致银行扣划，自2015年8月起，被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告款项；为此被告保证于2018年9月10日前将欠银行全部款项归还原告并承担律师费，如再发生欠款超过30日未归还，被告同意按照房屋买卖合同及补充协议的约定，解除合同将房屋交还原告，并按补充协议约定承担违约责任。该承诺书出具后，被告依约向原告偿还了欠款，原告于2018年10月28日撤回了（2017）鲁0602民初9891号案件的诉讼。自2019年1月起，被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项；截止到2021年1月29日，第三人累计扣划了原告保证金账户内的保证金37698.3元，涉案房屋银行按揭贷款尚余本金253157.20元未偿还。案件审理过程中，原告称涉案房屋已经实际交付给被告并登记至被告名下，被告、第三人对此均未提出异议。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押预告登记证、个人贷款凭证、贷款已还款明细清单、申请与承诺书等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告向原告出具的申请与承诺书均系本案各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的预抵押登记手续，对本案原、被告及第三人均具有法律约束力。上述合同、协议及承诺书明确约定了原告代被告偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、要求被告返还涉案房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告向原告支付了涉案房屋首付款143182元及以贷款方式支付的购房款320000元，至今被告未向原告清偿原告代被告垫付的贷款本息37698.3元的事实清楚，现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，于约相符，本院依法予以支持。原告请求判令被告按总房款463182元的20%支付违约金92636元，于约有据，本院依法予以支持。（二）被告在收取了第三人发放的贷款450000元后，自2019年2月起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2021年1月29日，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计37698.3元的事实清楚。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期。故第三人主张被告提前偿还剩余的全部贷款本金253157.20元及利息（以第三人个人贷款系统计算的利息为准）、由原告承担连带保证责任的主张，于约相符，本院依法予以支持。（三）鉴于被告违约，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，被告应当向原告腾交涉案房屋并协助原告办理房屋过户登记手续，原告应当返还被告已支付的房款。在被告及原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息、诉讼费等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付了购房款463182元，原告应当在总款463182元的范围内扣除其用于提前清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款当时有效的原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告梁磊在2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、限被告梁磊于本判决生效之日起30日腾出坐落于烟台市芝罘区的房屋，将该房屋完好无损的返还给原告烟台天安置业有限公司。三、限被告梁磊于本判决生效之日起10日内向原告烟台天安置业有限公司支付违约金92636元。四、限被告梁磊于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金253157.20元及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行个人贷款系统计算的利息为准），并由原告烟台天安置业有限公司承担连带保证责任。五、限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告梁磊自被告梁磊和原告烟台天安置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续；限被告梁磊于上述预抵押登记注销手续办理完成之日起10日内协助原告烟台天安置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区房屋的过户登记手续。六、原告烟台天安置业有限公司应自被告梁磊返还烟台市芝罘区房屋并协助办理完成房屋登记过户手续后10日内，在已收取被告梁磊的购房款463182元中扣除其代被告梁磊向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告梁磊。如被告梁磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9358元，减半收取为4679元，由被告梁磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 王   斌二〇二一年二月二十三日书记员 王丽（代）