山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14526号 上诉人（原审原告）：杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司，住所地山东省青岛市即墨区，统一社会信用代码91xx7D。 负责人：程少雄，总经理。 委托诉讼代理人：王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平平，山东元鼎律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：即墨市山大学子超市，住所地山东省青岛市即墨区，统一社会信用代码：92xx55。 负责人：史秀娟，经理。 委托诉讼代理人：彭超，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许广超，男，1986年9月29日出生，汉族，住山东省平度市，系该单位工作人员。 上诉人杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司（以下简称天猫青岛分公司）与上诉人即墨市山大学子超市（以下简称学子超市）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2995号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天猫青岛分公司的委托诉讼代理人王晓莉，上诉人学子超市的委托诉讼代理人彭超、许广超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天猫青岛分公司提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判天猫青岛分公司与学子超市签订的《租赁合同》《关于的补充协议》于2020年3月13日解除；2.依法撤销一审判决第三项，依法改判学子超市立即返还天猫青岛分公司押金（履约保证金）120万元；3.一审、二审诉讼费由学子超市承担。事实与理由：一、一审法院认定天猫青岛分公司违约的情况下，学子超市不予退还120万元押金（履约保证金）错误。1、一审法院根据《租赁合同》第10条第2款的规定，乙方有下列情形之一的视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，立即收回租赁物，不予退还已缴纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日。现因乙方单方面要求解除合同，其行为构成违约，故履约保证金不予退还。首先，该条款适用的前提是：在乙方（天猫青岛分公司）存在如上违约的情况下，甲方（学子超市）可行使单方解除权，并不退还履约保证金等。本案中天猫青岛分公司不存在上述违约情形，且学子超市并未行使单方解除权，该条款适用的前提条件并不具备，原审法院据此认定天猫青岛分公司120万元的履约保证金不予退还有误。2、《租赁合同》第5条第5款约定：租赁期内如乙方不履行本合同约定的其他义务，给甲方造成损失的，甲方有权扣除履约保证金相应部分赔偿甲方的损失；不足部分可向乙方追偿。根据该条约定，在天猫青岛分公司违约单方要求解除合同的情况下，学子超市有权扣除的是与其损失相当的履约保证金，履约保证金性质类似于违约金，应与损失相当，本案中学子超市并未提交合法有效的证据证明其实际损失，也即并无证据证明应扣除的履约保证金数额，故一审法院判决全部扣除履约保证金明显不当。3、一审法院认定天猫青岛分公司高达120万元的押金（履约保证金）不予退还，明显有违公平原则。学子超市自认其于2020年8月20日另行与第三方利群公司签订了《房屋租赁合同》，并开始收取租金，加之，一审法院判决从该日起双方的租赁合同解除，在此情况下，天猫青岛分公司需支付截至该日长达接近6个月的房租，直至学子超市开始收取新承租方的房租，相当于学子超市在没有任何损失的情况下，又凭空获利120万元，这明显有违民法的公平原则，亦无疑对已受疫情影响经营非常困难的天猫青岛分公司雪上加霜。二、一审法院认定案涉《租赁合同》及《关于《租赁合同》的补充协议》于2020年8月20日解除，该认定事实不清。1、学子超市与案外人利群公司就案涉租赁物于2020年8月20日签订租赁合同，但学子超市就案涉租赁物寻找承租方的时间远远早于该时间，不可能有租赁意向的当天即寻找到承租方并签订租赁合同，故一审法院将学子超市与案外人签订租赁合同的时间认定为双方租赁合同的解除时间，明显有误。2、事实上，学子超市于2020年3月13日即收到天猫青岛分公司发出的解除合同通知函，双方均确认3月18日天猫青岛分公司即将涉案商铺腾空，并交付钥匙，4月23日天猫青岛分公司向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同及补充协议，案涉租赁合同及补充协议的解除时间应认定为2020年3月13日。三、天猫青岛分公司补充上诉理由：原审法院根据《租赁合同》第10条第2项，认定天猫青岛分公司存在违约，学子超市不应退还履约保证金明显有误。《租赁合同》第10条系合同的变更、解除与终止，第10条第2款第1项是对学子超市享有单方解除的约定情形，至于合同解除后，天猫青岛分公司违约责任的承担问题，在第11条违约责任1中有明确约定：乙方（天猫青岛分公司）有第10条第2款第（1）项约定情形的，除补交所有拖欠费用外，学子超市有权从天猫青岛分公司缴纳的履约保证金中按日万分之三的金额作为违约金，并赔偿由此给学子超市造成的损失。在天猫青岛分公司存在第10条第2款第1项违约的情形下，违约责任应按第11条第1款承担，而并非扣除履约保证金。 学子超市辩称，1、天猫青岛分公司虽然向学子超市邮寄了解除函，但是依据法律规定，天猫青岛分公司系违约方，不享有单方解除的权利，因此天猫青岛分公司称涉案合同解除时间是2020年3月13日是完全错误的。2、天猫青岛分公司从未与学子超市办理过交接手续，而是一审法院于2020年8月28日在涉案租赁标的物所在场所办理的交接手续。3、根据双方签订的租赁合同，双方明确表示不支付或者不按照约定支付租金，不按时补交履约保证金，拖欠代收代交费用等其他各项费用达30个工作日，视为乙方违约，乙方违约其所缴纳的履约保证金不予退还。履约保证金具有担保性质，直到近日天猫青岛分公司仍未向学子超市支付租金，学子超市已另行在即墨法院提起民事诉讼，要求天猫青岛分公司支付第一年下半年的房租。关于合同第11条第1款的约定，是在合同继续履行过程中，如果天猫青岛分公司不按时缴纳房屋租金及其他各项费用承担的违约责任，一审法院依法解除双方的合同。4、120万元履约保证金不同于违约金，涉案合同签订的租期为五年，五年租金共计14492520元，学子超市就是担心天猫公司不履行合同才约定的履约保证金，并且系建立在双方共同意思表示的基础上，天猫青岛分公司仅仅履行半年，便违约解除合同，天猫青岛分公司违反诚信原则，涉案的租赁合同及补充协议系双方自愿签订，并不违反法律规定。 学子超市提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判天猫青岛分公司与学子超市签订的《租赁合同》《关于的补充协议》于2020年10月1日解除；2.撤销一审判决第二项，依法改判学子超市不予退还天猫青岛分公司履约保证金120万元（争议金额为442575元）；3.一、二审诉讼费由天猫青岛分公司承担。事实与理由：一、学子超市虽于2020年8月20日与案外人利群公司签订租赁合同，但该合同实际自2020年10月1日开始履行，天猫青岛分公司的恶意违约使学子超市与案外人重新签订租赁合同，2020年8月20日至2020年10月1日的房屋租金也是上诉人的实际损失，本案双方的租赁合同理应于2020年10月1日解除。二、天猫青岛分公司诉讼请求一是减免疫情期间的房屋租金，天猫青岛分公司至今未支付合同第一年中的下半年租金，一审天猫青岛分公司起诉，导致学子超市无法提起反诉，分公司不具有法人资格，无财产可执行，上诉人已另案主张下半年的房屋租金。三、关于履约保证金。合同虽约定天猫公司拖欠租金、其他费用及违约金经催缴后仍未缴纳，学子超市有权从履约保证金中扣除，但合同还约定了履约保证金不足时，天猫青岛分公司应立即补足。履约保证金是为了保证租赁合同的正常履行，具有担保性质，学子超市有权利从履约保证金中扣除，也有权利不扣除，要求天猫青岛分公司支付未缴纳的租金。一审法院判决履约保证金不应退还，又判决学子超市给付天猫青岛分公司租金442575元，已超出天猫青岛分公司一审的诉讼请求，一审法院将履约保证金与房租混同，损害了学子超市的合法权益。四、一审法院判决案件受理费由学子超市负担7939元，天猫青岛分公司负担7661元错误。天猫青岛分公司单方违约，要求解除合同，过错在天猫青岛分公司，学子超市承担的诉讼费反而比天猫青岛分公司高。 天猫青岛分公司辩称，一、关于双方租赁合同及补充协议解除的时间：1、学子超市一审时自认与案外人利群公司就案涉租赁物于2020年8月20日正式签订租赁合同，其寻找承租方的时间远远早于该时间，不可能有租赁意向的当天即寻找到承租方并签订租赁合同，故双方租赁合同的解除时间应早于8月20日，更不能是学子超市开始收取租金的2020年10月。租赁合同的解除时间具体应为天猫青岛分公司明确要求解除合同，并以自己的实际行为表明不可能继续履行合同，且学子超市知悉之日开始，也即在2020年3月13日为解除合同的时间。2、实际上，学子超市于2020年3月13日即收到天猫青岛分公司发出的解除合同通知函，一审庭审时双方均确认约在2020年2月天猫青岛分公司已将案涉租赁物腾空，也即此时天猫青岛分公司已以自己的实际行为表明解除合同的意思表示，学子超市亦知悉，按照常理，此时，学子超市应采取措施另行出租房屋，避免损失的继续扩大。4月23日天猫青岛分公司向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同及补充协议，5月20日上午9时一审法院组织第一次庭审，在庭审过程中，天猫青岛分公司再次明确表示要求解除租赁合同及补充协议，并且法官在庭审中亦释明：由于天猫青岛分公司明确表示无法继续履行合同，为避免双方损失扩大，法院将组织双方当事人进行涉案房屋的交接，双方是否同意？学子超市亦明确表示同意对案涉房屋进行交接，故最迟至一审开庭之日，也即2020年5月20日开始，学子超市应该明知天猫青岛分公司无法继续履行合同坚决要求解除合同的意思，此后其应开始寻找新的承租方，至于何时找到承租方，何时开始收取租金，那是学子超市的问题，此期间损失的继续扩大亦应由学子超市承担责任，与天猫青岛分公司无关。二、一审判决学子超市减免天猫青岛分公司两个半月的房租，并未超出一审诉请范围，学子超市在一审诉请第一项明确载明：要求减免疫情期间的房租。综上，学子超市上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回学子超市的上诉请求，以维护天猫青岛分公司的合法权益。 天猫青岛分公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除天猫青岛分公司与学子超市签订的《租赁合同》及《关于的补充协议》，并减免疫情期间天猫青岛分公司的租金；2.依法判令学子超市立即返还天猫青岛分公司支付的房租押金120万元；3.诉讼费用由学子超市承担。 一审法院认定事实：涉案商铺位于山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层，编号为xx。系案外人张**及山大学子超市委托代理人许广超共同从青岛时代学人文化发展有限公司承租而来。 2019年8月22日，山大学子超市（甲方）与杭州天猫校园技术服务有限公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定，第一条租赁标的的基本情况，乙方自愿承租位于山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层，编号为（xx）号商铺（下称租赁物）。该租赁物范围内，建筑物总建筑面积为1275平方米，其中地上建筑物建筑面积为1275平方米。合同期前三年实际使用建筑面积为1045平方米，第四、五年租赁建筑面积为1275平方米。甲方保证对该租赁物有合法产权或使用权，该房产未抵押。第二条租赁期限，1.租赁期限自2019年8月30日至2024年8月30日，租赁期限为5年。2.租赁期满，甲方有权收回该租赁物，乙方应在约定时间内交还。乙方如要求续租，则必须在租期届满前3个月向甲方提出书面续租的申请；乙方在上述时限内提出续租申请的，甲方应在同等条件下与乙方签订续租协议。第三条租赁用途，乙方租用该租赁物之用途为超市、日常生活服务。第四条租金的计算及支付方式，（1）租金标准：第一年2124360元，第二年2300400元，第三年2831760元，第四年3564000元，第五年3672000元。以上价格均包含增值税。（2）每年按365天计算。（3）付款时间以双方确认为准，甲方应向乙方开具对应金额的增值税专用发票。（4）每年租金支付方式为按半年支付房租。（5）乙方在为超市所经营的新公司设立后10天支付首期房租，其他时间房租按约定支付。（6）甲方同意乙方以支票、汇款等方式缴纳租赁物租金及其他费用。乙方需保证所有款项在规定时间内支付给甲方。逾期未支付给甲方，视同于乙方未按时缴纳。第五条履约保证金，1.本合同签订后10个日内，乙方向甲方缴纳履约保证金1200000元。2.当租赁期满或本合同解除，乙方搬离腾空，向甲方交还房屋时，若双方在合同履行过程中不存在任何争议，则甲方须在此租赁物交还3日内将此笔履约保证金无息退还乙方。3.租赁期满或本合同解除时，乙方须将该租赁物完好无损的交还给甲方。若因乙方的原因导致该租赁物毁损的，则甲方有权从履约保证金中扣除其财产的相应损失，不足部分可向乙方追偿。4.若乙方在履行合同过程中有拖欠租金、其他费用及违约金情形经催缴后仍未缴付的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。5.租赁期内如乙方不履行本合同约定的其他义务，给甲方造成损失的，甲方有权扣除履约保证金相应部分赔偿甲方的损失；不足部分可向乙方追偿。6.当履约保证金不足时，乙方应立即补足。乙方在缴纳下一期租金之前，应当先补足履约保证金。当甲方向乙方送达了《履约保证金补足通知》，如乙方在补足通知的限期内（一般为15个工作日）内仍不补足的，甲方有权终止合同。第十条合同的变更、解除与终止，1.除本合同另有约定的情形外，甲乙双方在本租赁期限内不得擅自解除合同。2.乙方有下列情形之一的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，立即收回该租赁物，不予退还已缴纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日的。第十一条违约责任，1.乙方有本合同第十条第2款第（1）项约定情形的，除补交所有拖欠费用外，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中按每延迟1个自然日扣除应交纳费用0.3‰的金额作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的其他损失，不足部分可追偿；若乙方有本合同第十条第2款约定的其他情形的，则甲方有权从履约保证金中扣除相应数额作为损失赔偿。 2019年8月23日，山大学子超市与杭州天猫校园技术服务有限公司及天猫青岛分公司（丙方）签订《关于的补充协议》，三方约定，由丙方替代乙方履行原合同权利义务，丙方为乙方的关联公司且系为山东大学校园店项目成立。原协议主体由乙方变更为丙方，由丙方继续履行原协议项下乙方的权利义务，并有丙方支付原协议下所有费用，相应费用发票甲方同意向丙方开具。 2019年9月3日，杭州天猫校园技术服务有限公司向学子超市支付履约保证金1200000元，2019年11月25日，天猫青岛分公司向学子超市支付2019年8月30日至2020年2月29日半年租金1062180元。 天猫青岛分公司、学子超市均确认大约在2020年3月20日左右，天猫青岛分公司将涉案商铺腾空。 2020年3月13日，天猫青岛分公司向学子超市送达解除合同通知函，要求解除双方签订的《租赁合同》及《关于的补充协议》。 山大学子超市自认于2020年8月20日重新将商铺出租给利群公司。2020年8月28日，一审法院组织天猫青岛分公司、学子超市进行涉案商铺交接。 对有争议的证据，一审法院认定如下： 1.天猫青岛分公司提交微信截图，欲证明其于2020年3月18日将涉案商铺的钥匙交还学子超市委托诉讼代理人许广超，学子超市辩称并未收到钥匙，天猫青岛分公司未能提交充足证据证明，应承担举证不能的法律责任，一审法院对天猫青岛分公司提交的该证据不予采信。 2学子超市提交继续履行合同通知函、中国邮政邮件交寄单、微信截图，欲证明2020年3月13日学子超市向天猫青岛分公司邮寄继续履行合同通知函，要求天猫青岛分公司于2020年3月20日前支付租金1062180元并继续履行合同。天猫青岛分公司质证称，从未收到学子超市邮寄的继续履行合同通知书。结合庭审及双方认可的代理人张建微信聊天截图及向程少雄邮寄的继续履行通知函，一审法院认定学子超市已经向天猫青岛分公司送达要求继续履行合同通知函。 3.学子超市提交《合作协议》及转账记录，欲证明学子超市为与天猫青岛分公司合作，提前解除其与上家公司之间的合作协议并赔偿上家公司损失615311.73元。学子超市提交的该证据与本案缺乏关联性，对该证据不予采纳。 一审法院认为，本案争议焦点有四：其一，关于诉讼主体问题。学子超市辩称，杭州天猫校园技术服务有限公司以分公司名义提起诉讼系主体错误，分公司不具备法人资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；另根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。杭州天猫校园技术服务有限公司与学子超市签订《租赁合同》，随后将其权利义务全部转让给天猫青岛分公司，学子超市对此予以认可，故天猫青岛分公司作为原告提起诉讼，符合民事诉讼法及相关司法解释关于诉讼主体资格的界定，学子超市的该抗辩理由不成立，不予采纳。 其二，关于新冠××疫情影响是否在本案中构成不可抗力。天猫青岛分公司主张新冠××疫情构成不可抗力。一审法院认为，根据山东省高级人民法院关于《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》中关于不可抗力的认定，“对于承租人而言，生产经营受到影响不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。”学子超市明确表示，可以为天猫青岛分公司减免疫情期间的租金甚至可以适当降低之后的租金。天猫青岛分公司认为新冠××疫情构成不可抗力，显然与山东省高级人民法院的该项规定不符，一审法院对天猫青岛分公司的该项主张不予采纳。 其三，关于涉案《租赁合同》及《关于的补充协议》应否解除问题。天猫青岛分公司以受新冠××疫情影响造成其经济困难为由，要求解除其与学子超市之间的租赁合同及补充协议。从诚信信用原则来讲，天猫青岛分公司无正当理由提出解除合同系违反诚实信用原则，其行为不应得到提倡，但是根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第48条的相关会议精神，在一些长期性的房屋租赁合同履行过程中，一概不允许解除合同，双方当事人之间形成僵局，继续履行合同对双方均不利的情况下，允许违约方解除合同。根据法律规定，违约方不享有合同解除权，故天猫青岛第一分公司虽向学子超市送达了解除通知函，但不发生合同解除的效力。学子超市为及时止损，于2020年8月20日另行与案外人利群公司签订租赁合同，视为其认可与天猫青岛分公司解除租赁合同及《关于的补充协议》，一审法院确认《租赁合同》及《关于的补充协议》的解除时间为2020年8月20日。 其四，关于履约保证金应否退还问题。根据《租赁合同》第十条第2项的规定，乙方有下列情形之一的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，立即收回该租赁物，不予退还已缴纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日的。乙方单方要求解除合同，其行为已经构成违约，其支付的履约保证金不应退还。但是因受新冠××疫情影响，山东大学青岛校区开学较晚，导致天猫青岛分公司无法正常营业，确实造成天猫青岛分公司经济困难，亦是事实。故从公平原则角度，应当适当减免天猫青岛分公司在疫情期间的租金，结合本案实际情况，一审法院酌情减免天猫青岛分公司两个半月租金442575元（1062180元÷6个月×2.5个月），为避免当事人诉累，一审法院判令学子超市直接从履约保证金中退还天猫青岛分公司两个半月租金442575元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：一、杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司与即墨市山大学子超市于2019年8月22日签订的《租赁合同》及8月23日签订的《关于的补充协议》于2020年8月20日解除；二、即墨市山大学子超市于判决生效后十日内退还杭州天猫校园技术服务有限公司租金442575元；三、驳回杭州天猫校园技术服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元，由即墨市山大学子超市负担7939元，由杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司负担7661元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人学子超市提交青岛市公安局即墨分局鳌山卫派出所出具证明一份，2020年8月28日12时许一审法院组织双方交接，天猫青岛分公司工作人员从涉案租赁物内搬走一台电视，证明天猫青岛分公司并没有将租赁物内所有物品搬走并占用至8月28日。 天猫青岛分公司质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议，不能证明天猫青岛分公司截至到2020年8月28日才将出租屋内的所有物品搬走，一审庭审时双方确认涉案房屋的现状并确认2020年2月份天猫青岛分公司已将涉案租赁物腾空，至于留在租赁物的小部分物品，被移出租赁物放置在出租房门口，租赁物的现状并不影响学子超市对外转租。 因天猫青岛分公司对该证明的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案的焦点问题：一是双方租赁合同的解除时间；二是履约保证金应否退还。 关于焦点问题一，合同解除时间。天猫青岛分公司主张一审双方确认天猫青岛分公司于2020年2月将涉案商铺腾空，学子超市于2020年3月13日收到天猫青岛分公司邮寄的解除租赁合同及补充协议通知书，双方合同解除时间应为2020年3月13日。学子超市主张2020年8月20日其与案外人重新签订租赁合同，合同实际自2020年10月1日开始履行，本案双方租赁合同解除时间应为2020年10月1日。对此本院认为，2019年8月22日杭州天猫校园技术服务有限公司与学子超市签订租赁合同，天猫青岛分公司系杭州天猫校园技术服务有限公司的分公司，2019年8月23日杭州天猫校园技术服务有限公司、天猫青岛分公司以及学子超市三方签订补充协议，约定由天猫青岛分公司替代杭州天猫校园技术服务有限公司履行原租赁合同的权利义务。2019年9月3日杭州天猫校园技术服务有限公司向学子超市支付120万元履约保证金，2020年3月27日杭州天猫校园技术服务有限公司《出具代付款证明》，记载该120万元履约保证金系杭州天猫校园技术服务有限公司代天猫青岛分公司支付的租房押金，该款项的所有权益归天猫青岛分公司所有。2019年11月25日天猫青岛分公司向学子超市支付了租赁期限第一年中的上半年租金1062180元。根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款规定“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”该120万元的履约保证金权益由天猫青岛分公司所有，天猫青岛分公司向学子超市支付了半年租金，因此，天猫青岛分公司作为本案的诉讼主体并无不当。 天猫青岛分公司与学子超市的租赁合同约定的租赁期限为2019年8月30日至2024年8月30日，天猫青岛分公司支付半年租金后未经学子超市同意擅自搬离租赁物，并于2020年3月11日向学子超市发出解除合同及补充协议的通知。学子超市要求天猫青岛分公司继续履行租赁合同。天猫青岛分公司作为承租人，在不具备合同解除条件的情况下单方面终止履行合同，不符合法律规定，天猫青岛分公司向学子超市发出的解除合同通知不产生合同解除的效力。2020年4月23日天猫青岛分公司起诉学子超市要求解除合同，天猫青岛分公司已从承租的商铺中搬走，双方已无继续履行合同的基础，学子超市为避免损失的进一步扩大，于2020年8月20日与案外人重新签订租赁合同。天猫青岛分公司承租半年后即要求解除合同，涉案租赁物总建筑面积1275平方米，租赁标的额较大，应给予学子超市在新冠××疫情防控期间另行出租租赁物必要的宽限期，一审法院认定双方租赁合同及补充协议于2020年8月20日解除并无不当，天猫青岛分公司主张不应以2020年8月20日学子超市另行签订租赁合同的时间为本案双方合同解除时间以及学子超市主张以案外人实际交纳房租的时间2020年10月1日为本案合同解除时间的上诉理由均不成立，本院不予支持。 关于焦点问题二，履约保证金。天猫青岛分公司主张根据合同约定在天猫青岛分公司单方面解除合同的情况下，学子超市有权扣除与其损失相当的履约保证金，一审法院认定120万元的履约保证金不予退还，有违公平原则。学子超市主张履约保证金具有担保性质，天猫青岛分公司单方解除合同构成违约，履约保证金不应退还。对此本院认为，双方合同第10.2条约定“乙方（天猫青岛分公司）有下列情形之一的视为乙方违约，甲方（学子超市）有权单方解除合同，立即收回该租赁物，不予退还已交纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不交付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日的；”根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”天猫青岛分公司承租学子超市的商铺系用于经营超市，面对的客户群体系山东大学青岛校区学生，2020年上半年因疫情防控需要该校学生未按时开学，导致天猫青岛分公司经营困难，根据上述指导意见，对于学子超市主张不应退还120万元履约保证金的主张，本院不予支持。一审认定学子超市不应退还天猫青岛分公司120万元履约保证金不当，本院予以纠正。 双方合同约定“若乙方（天猫青岛分公司）在履行合同过程中有拖欠租金、其他费用及违约金情形经催缴后仍未缴付的，甲方（学子超市）有权扣除履约保证金相应部分赔偿甲方的损失；不足部分可向乙方追偿。”二审庭审中，学子超市主张已向一审法院另行起诉，要求天猫青岛分公司支付其2020年2月22日至2020年10月1日期间的房屋租金，且学子超市在本案中未提起反诉，本院对因双方合同解除天猫青岛分公司欠付的租金不予审理。 综上，上诉人天猫青岛分公司关于退还履约保证金的上诉理由成立，关于双方合同于2020年3月13日解除的上诉理由不成立，其上诉请求本院予以部分支持。学子超市的上诉理由不成立，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2995号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2995号民事判决第二、第三项； 三、上诉人即墨市山大学子超市于本判决生效之日起十日内返还杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司履约保证金120万元； 四、驳回上诉人杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15600元，由上诉人杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司负担4680元，上诉人即墨市山大学子超市负担10920元；即墨市山大学子超市预交的二审案件受理费7939元由即墨市山大学子超市负担；杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司预交的二审案件受理费15600元，由杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司负担4680元，即墨市山大学子超市负担10920元。 本判决为终审判决。 审判长  解 鲁 审判员  胡金鳌 审判员  温 燕 二〇二一年二月二十五日 法官助理徐 慧 书记员彭晓凤