山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终96号 上诉人（原审被告）：青岛万科生态城置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。统一社会信用代码：91xx7N。 法定代表人：曹江巍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王xx，女，1967年4月1日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：韩显刚，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玮，山东建檩律师事务所律师。 上诉人青岛万科生态城置业有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人王xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年1月12日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人万科公司的委托诉讼代理人贾国栋、闫金泉，被上诉人王xx及其委托诉讼代理人韩显刚、陈玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回王xx的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费由王xx承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1、关于涉案房屋的实测建筑面积。万科公司一审提交了取自青岛市不动产登记中心备案的《房屋实测报告》，该报告显示涉案房屋的实测面积为98.76平方米。在王xx并无任何相反证据证实的情况下，一审法院未采纳该份证据，进而不予采信涉案房屋实测面积为98.76平方米这一事实，属于认定事实错误(见一审判决书P6)。2、关于涉案房屋面积误差。双方均认可，涉案房屋内层高不足5.6米(但高于2.8米)的区域为4.44m*2.86m，约为12平方米。但一审法院错误地认定该12平方米不应计入实测面积，进而错误地认为万科公司交付的房屋面积误差比约为12%(见一审判决书P9)。而事实上，《房屋测绘报告》明确记载：涉案房屋实测面积为98.76平方米，而合同约定的预测面积为98.79㎡，面积误差比仅为0.03%，而不是12%。至于层高不足5.6米的约12平方米的区域，该区城层高虽略低于合同约定的5.6米，但均高于国家标准2.8平方米，按照房屋面积的计量规范，都计入了实测面积中。因此，一审法院对面积误差的认定错误。二、一审法院适用法律存在错误。正是由于上述事实的认定错误，导致一审法院错误地认为万科公司向王xx交付的房屋存在重大的面积误差，构成根本违约。事实上，涉案房屋面积符合合同约定，不存在重大面积误差，不构成根本违约。而仅仅是房屋户型结构有变化、以及局部层高不足约定的5.6米。上述瑕疵并不会影响王xx的合同目的。首先，关于房屋的户型结构，合同原来约定的户型是一个不方正的结构，而实际交付的是一个方正的矩形结构。作为商铺而言，实际交付的户型比约定的户型更有利于装修、使用或出租。王xx的利益并未因此受到实际损害。其次，关于层高不足问题，虽然因二层楼梯设置的原因，导致房屋局部层高不足5.6米，但仍高于国家标准，不影响房屋的基本使用功能。对于其层高损失部分可以换算成房屋容积损失，按比例获得赔偿，这一做法也是司法实践中处理此类案件的主流做法。综上可见，本案不构成根本违约，王xx购房的目的没有落空。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项，判定王xx有权解除合同，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判，驳回王xx的诉讼请求。 王xx辩称，万科公司一审中提交的青岛市不动产登记中心备案的《房屋实测报告》，该报告显示的房屋实测面积98.76平方米，是涉案房屋现状——规则矩形的面积，不能真实的反映出双方所签合同约定户型的真实面积（合同附件二展示了涉案房屋户型，为不规则矩形）。万科公司明知合同约定户型为不规则矩形，却根据规则矩形进行测绘以获得更大的实测面积；交房时，万科公司又将不规则部分通过砌墙的方式包裹起来，使户型符合合同约定，以蒙骗王xx接房；涉诉后，万科公司又擅自拆除不规则部分墙体，来扩充面积以达到合同约定的面积。所以《房屋实测报告》中的98.76平方米面积是万科公司采取改变房屋户型结构的方式，将根本不属于涉案房屋户型图内的部分，强行计入涉案房屋面积，来对抗房屋面积的严重缩水。王xx与万科公司均认可涉案房屋的面积误差系拆除墙体后楼梯下的面积，长4.44米，宽2.86米，该部分面积约为12.70平方米（双方当场测量、万科公司亦在庭审中认可），与万科公司交付王xx涉案房屋时的房屋面积误差比约为12%。一审法院对该报告不予采信属于事实认定正确。二、万科公司构成根本性违约，导致王xx通过订立合同所要预期达到的合同目的不能实现。一审法院在判决书第九页、第十页的认定非常清楚。一审中万科公司认可涉案房屋现状的户型结构与合同约定的户型结构不一致，且明确表示不能交付符合合同约定的户型结构的房屋，已经构成了根本违约，使王xx的购房目的不能实现。万科公司在上诉状中称房屋现状的户型更有利于使用，层高不足不影响房屋的基本使用功能，这只是万科公司的一面之词。实际上该不规则部分呈阶梯状，其上为二层楼梯，还有多根立柱，根本不能使用。更重要的是，该部分面积并非王xx签约购买的面积，不应强迫王xx接收和购买。三、万科公司在合同履行过程中存在严重的欺诈行为，违背诚实信用原则，其欺诈和违约行为导致合同不能继续履行，依法应当予以解除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万科公司的上诉请求。 王xx向一审法院起诉请求：1、依法解除王xx与万科公司之间的《青岛市商品房预售合同》；2、万科公司返还王xx房价款2882100元及利息35万元(其中，①以10万元为基数，自2018年3月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以134.21万元为基数，自2018年3月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以144万元为基数，自2018年6月20日起至实际付清之日止，按王xx实际履行的银行贷款合同计算)；3、万科公司支付王xx住宅专项维修资金5038.29元；4、本案诉讼费等由万科公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月21日，王xx与万科公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定王xx购买万科公司位于青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点，房屋建筑面积暂测98.79平方米，房屋建筑层高为5.6米，每平方米房屋建筑面积单价29174.01元，总价款暂定为2882100元。该合同附件二为房屋建筑设计及平面图，载明涉案商业网点的户型结构为不规则矩形。王xx、万科公司双方并在合同所附《万科如园项目商业补充协议》第八条约定，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，面积误差比绝对值大于0.5%的，双方据实结算房价款，任何一方不得因面积差异(无论面积误差比绝对值是否超过±3%)解除合同。 王xx依约向万科公司支付了全部房价款2882100元。其中，2018年3月7日支付定金10万元，2018年3月21日支付房价款134.21万元，2018年6月20日通过中信银行股份有限公司贷款支付144万元。王xx按月向中信银行股份有限公司偿还涉案贷款本息，截至2020年10月1日，已付贷款本金264739.6元，利息176000.28元，本息合计440739.88元。万科公司对上述贷款承担阶段性担保责任。王xx并于2018年3月20日支付涉案房屋住宅专项维修资金5038.29元。 2019年6月14日，万科公司向王xx送达《商品房交付使用通知书》，通知王xx于2019年6月30日办理涉案房屋的交接手续。2019年6月30日王xx办理交接手续时，万科公司交付的房屋户型结构与《青岛市商品房预售合同》所附平面图一致，为不规则矩形，但房屋面积与合同约定不符，王xx未接收房屋。之后，万科公司将涉案房屋不规则部分墙体拆除，不规则部分呈阶梯状，其上为二层的楼梯。王xx、万科公司一致确认，不规则部分长4.44米，宽2.86米。 2019年12月25日，万科公司给王xx送达《房屋交接催告函》，再次通知王xx于2019年12月31日之前办理房屋交接手续。王xx未接收房屋。 王xx于2020年3月10日向一审法院提起诉讼，所立案号为(2020)鲁0213民初807号。王xx于该案中主张万科公司返还因预售面积与实际面积巨大差异产生的房屋差价款及违约金，并主张万科公司交付符合平面图约定的房屋。王xx于该案中并申请就涉案房屋的实际面积进行测绘，万科公司明确表示不同意测绘，且明确表示不能交付与平面图结构一致的房屋。后王xx于2020年6月18日撤回起诉，并于2020年7月22日再次提起诉讼。 一审法院认为，王xx与万科公司就青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点签订的《青岛市商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案双方当事人争议的焦点为王xx能否以合同目的不能实现为由解除涉案商品房买卖合同。合同的目的是指合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的物品、结果或者达到的状态。合同目的通常表现为一种经济利益。关于合同目的的确定，应当结合合同约定的具体内容，以及合同相对方订立合同时所要达到的预期效果进行综合认定。 本案中，王xx、万科公司双方在合同中约定涉案房屋的建筑面积为98.79平方米，平面图显示房屋结构为不规则矩形，万科公司将上述房屋交付王xx之时，交付房屋的状态与平面图结构一致，但面积与合同约定不符，后万科公司拆除不规则部分墙体，将不规则部分扩充至涉案房屋，涉案房屋现状为规则矩形。但拆除的不规则部分呈阶梯状，其上为二层楼梯。王xx、万科公司一致确认，涉案房屋不规则部分长4.44米，宽2.86米。粗略计算，该部分面积约为12平方米，约占合同约定建筑面积的12%，即万科公司交付王xx的房屋面积误差比约为12%。万科公司主张，其未进行房屋设计变更；涉案房屋最初设计时即为完整的矩形，层高不足部分亦计入建筑面积，但由于工作人员失误，导致合同所附平面图与涉案房屋平面结构不相符。对此，一审法院认为，万科公司交付王xx的房屋面积不符合合同约定时，本应遵循诚实守信的商业准则，按照双方合同的约定，将房屋面积差异部分的房价款退还王xx，但万科公司却采取拆除墙体、改变房屋结构的方式，将根本不符合合同约定，且根本不属于涉案商铺的不规则部分，强行计入涉案房屋面积，以对抗房屋面积的严重缩水，万科公司的行为既违背了商事交易中的等价有偿原则，又严重违反民事主体从事民事活动所应遵循的诚实信用原则。 王xx第一次向法院提起诉讼时，主张万科公司补足房屋差价款，同时交付符合合同约定的户型结构的房屋，但万科公司拒绝就涉案房屋的实际面积进行测绘，且明确表示不能交付符合合同约定的户型结构的房屋，以致王xx的合理诉求无法实现，万科公司之行为已构成根本性违约，致使王xx通过订立合同所要预期达到的合同目的不能实现。王xx主张解除与万科公司签订的《青岛市商品房预售合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一条第(四)项之规定，一审法院予以支持。 王xx、万科公司一致确认，王xx于2018年3月7日向万科公司支付定金10万元，2018年3月21日支付房价款134.21万元，王xx主张万科公司返还上述款项144.21万元，并主张万科公司承担自付款之日起的利息损失一审法院予以支持。 王xx并于2018年6月20日通过中信银行股份有限公司贷款向万科公司支付购房款144万元，截至2020年10月1日，王xx已偿还贷款本金264739.6元，利息176000.28元，本息合计440739.88元。王xx主张万科公司返还上述本息合计440739.88元一审法院予以支持。剩余银行贷款本息，王xx尚未偿还完毕，且万科公司对上述贷款承担阶段性担保责任，案外人中信银行股份有限公司对剩余贷款本息亦享有独立请求权，因此，王xx、万科公司双方可于另案中处理。王xx所缴纳的住宅专项维修资金5038.29元，亦可于涉案商品房预售合同解除后另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条规定，判决：一、解除王xx与万科公司就青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点签订的《青岛市商品房预售合同》；二、万科公司于判决生效之日起10日内返还王xx购房款144.21万元。万科公司于2018年3月7日起向王xx支付本金10万元、于2018年3月21日起向王xx支付本金134.21万元至判决书生效之日止的利息损失；2019年8月20日之前的利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、万科公司于判决生效之日起10日内返还王xx已偿还的银行贷款本息合计440739.88元；四、驳回王xx的其他诉讼请求。如万科公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32697元，由万科公司负担。万科公司于判决生效之日起10日内给付王xx32697元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，涉案房屋系商铺，购房人购买商铺的主要目的应系通过出租或者自用等方式获取经济利益，根据一般生活经验法则，商铺的位置、层高、面积、布局等因素对于商铺的利用价值具有重大影响。本案中，从房屋的层高因素看，万科公司与王xx签订的商品房预售合同明确约定房屋建筑层高为5.6米，而根据万科公司在本案中的诉讼主张，其现向王xx交付的房屋平面布局虽更有利，但其中有约12平方米的层高严重不足5.6平方米，相较于双方约定的房屋总面积98.79平方米，该12平方米所占比重已属过高，对于王xx通过涉案商铺实现经济利益会产生重大影响。万科公司关于层高高于2.8米不影响使用的上诉主张，显然不适用于商铺，本院不予采纳。从房屋的平面布局因素看，双方在商品房预售合同附图中明确约定的房屋户型与现万科公司主张交付的房屋户型严重不符，从双方当事人在诉前交涉的过程看，如果万科公司向万彩英交付符合合同约定户型的房屋，则房屋的实际面积相较于合同约定的面积严重不足，该不足足以影响万彩英的购房目的。即使如万科公司上诉主张其在合同附图中的户型约定是工作人员失误，该失误导致的不利法律后果也应当由万科公司自行承担，王xx作为购房人，没有义务承担万科公司工作人员失误所导致的不利法律后果。况且，王xx第一次起诉万科公司要求其交付符合合同约定的房屋、支付房屋差价款及违约金时，万科公司明确表示不能交付，既不同意对当时房屋的实际面积进行测绘，也未提供证据证明当时房屋的实际面积符合双方之间的合同约定，现王xx因万科公司无法交付符合合同约定的房屋而起诉解除合同，万科公司又辩称其交付的房屋没有问题，万科公司的行为有违诚实信用，根据民事禁止反言原则，诉讼行为具有法律约束力，万科公司在第一次诉讼中的诉讼主张同样适用于本案诉讼，王xx的合同目的不能实现已无需举证证明。综上，一审认定王xx能够以合同目的不能实现为由要求解除双方之间的商品房预售合同，认定正确，本院予以确认。万科公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于已付购房款和已经偿还银行贷款情况，万科公司未举证证明一审认定有误，本院予以确认。一审判令万科公司返还王xx已付购房款及利息、王xx已经偿还的银行贷款及利息，符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，青岛万科生态城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32697元，由上诉人青岛万科生态城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二一年二月四日 法官助理王莉莉 书记员胡荣华 书记员于国英