昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3119号原告：李俊德，男，1969年4月12日出生，傈僳族，云南省武定县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：冯宇，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘磊，男，1990年2月28日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。原告李俊德与被告刘磊租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员一人独任公开开庭进行了审理。原告李俊德的诉讼代理人冯宇到庭参加诉讼,被告刘磊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊德向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案房屋租赁合同；2.判令被告立即支付原告2019年12月10日至2020年5月10日的房屋租赁欠款37284元；3.判令被告支付原告违约金14914元；4.判令被告支付原告2019年9月1日至2020年5月31日的物业管理服务费9139.5元；5、判令被告赔偿原告因其违约而又不腾房造成房屋无法继续出租的损失18642元；6.判令被告立即腾空原告位于昆明市呈贡区房屋，拆除装饰装修物并恢复原状；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月8日，原、被告双方经协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市呈贡区的房产出租给被告，租期为五年，从2019年6月10日起至2024年6月9日止，租金为每月6214元，每年支付一次，首年租金在合同签订后5日内支付到原告指定的账户，后续租金于每年5月10日前支付；租赁期内的水、电、煤气、电视收视、物管、垃圾清运等费用均由被告方负责；被告方不得损坏房屋内部设施及结构；如被告未按合同约定的时间续交房租，原告有权终止合同，收回房屋，被告须无条件立即迁出该房；如被告违约，须赔付原告年租金20%的违约金，给原告造成重大损失的由被告承担。合同签订后，被告因资金困难一次性支付了6个月（即到2019年12月10日止）的租金37284元，原告向被告收取了7000元的押金；经原告同意被告对房屋进行了装修。2019年12月10日租金到期后，被告一直拖欠房屋租金。从2019年12月29日开始，原告通过电话、微信等多次催促被告支付租金，被告先是以各种理由搪塞，后是拒接电话。而被告欠缴的物业管理费由于找不到被告本人，物业公司己多次向原告催缴。无奈之下，原告于2020年5月20日通过微信要求其须于5月28日前付清房租费和物业费，搬走房内的杂物。时至今日，被告既不支付房租费及物管费，也不腾空房屋，仅将一把钥匙交到了物业管理部门。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告刘磊经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不利后果由其自行承担。原告李俊德围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份证复印件、房屋租赁合同、不动产权证书及商品房买卖合同登记备案表、微信记录、物业管理服务费催缴通知单。本院认为，原告提交的证据均真实、合法、与本案有关，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年7月，原告自购位于昆明市呈贡区。2019年5月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于昆明市呈贡区房屋出租给被告；租期为五年，从2019年6月10日起至2024年6月9日止；租金为每月6214元，乙方先一次支付六个月租金37284元，下次交租时间为2019年12月10日前，租金每年支付一次，提前支付，首年租金在合同签订后5日内支付到原告指定的账户，后续租金于每年5月10日前支付，从2023年起每年租金上浮5%；甲方向乙方收取押金7000元；租赁期内的水、电、煤气、电视收视、物管、垃圾清运等费用均由被告方负责；乙方不得损坏房屋内部设施及结构，对房屋的装修，乙方自行承担装修费用；如乙方未按合同约定的时间续交房租，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房，如乙方不交回钥匙，又无回应，甲方有权进行房屋，将房屋内乙方物品清点，冲抵拖欠租金等相关费用，乙方自愿接受上述处理，并保证不会提出任何异议；如乙方违约，须赔付甲方年租金总金额的20%作为违约金，给甲方造成重大损失的由乙方承担。原告自述被告在合同签订后仅支付了6个月（到2019年12月10日止）的租金37284元及押金7000元，并经原告同意后对房屋进行了装修。经原告多次催收租金未果，后被告于2020年2月中旬将房屋钥匙交到物管处并通知了原告。根据昆明龙泽物业服务有限公司提供的催缴通知单，涉案房屋物业服务费为（含物业费、二次加压费、电梯运行维护费、生活垃圾清运费）每月1015.5元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。针对原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，由于原告当庭陈述被告已于2020年2月中旬将涉案房屋钥匙交到物管处并通知了原告，视为被告以自己的行为表明不再继续履行合同，至此双方房屋租赁合同事实上已经解除，原告诉请解除涉案房屋租赁合同已丧失请求权基础，故本院不予支持。针对原告主张的租金及物业服务费，由于双方合同解除的时间确定为2020年2月中旬，租金及物业服务费只能计算到2020年2月中旬，原告陈述被告仅支付了2019年12月10日前的租金及2019年9月1日前的物业服务费，本院根据双方合同的约定认定被告应向原告支付尚欠的租金13464元（6214元/30天×65天）、物业服务费5585元（1015.5元/30天×165天)。针对原告主张的违约金，由于被告未按合同约定支付租金、物业费，且原告以自己的行为表明不继续履行合同构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式”，原告要求按合同约定支付违约金于法有据，本院予以支持。针对原告主张被告赔偿原告因违约而又不腾房造成房屋无法继续出租损失18642元的诉讼请求，被告将钥匙交到物管处并通知原告应认定被告已经完成交房义务，此后原告房屋无法继续出租不应归责于被告，其损失不应由被告承担。对于原告要求被告腾空房屋，拆除装饰装修物并恢复原状的诉讼请求，虽然被告没有腾空已有物品，但此行为仅构成瑕疵交付，被告按现状将房屋钥匙交还视为对室内已有物品的放弃，原告再要求其腾空房屋已无必要，至于拆除装饰装修并恢复原状，由于被告对房屋进行装修经过了原告的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条的规定，应当区分情形进行处理，只有装饰装修尚未形成附合物，且承租人进行拆除造成房屋毁损的，出租人才有权要求恢复原状，原告直接诉请拆除装饰装修并修复原状既无合同约定，也无法律规定，同时会加重承租人的负担，增加不必要的损失，故本院对该请求不予支持。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证权、质证权等诉讼权利，应自行承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘磊于本判决生效之日起十日内向原告李俊德支付尚欠的租金13464元；二、被告刘磊于本判决生效之日起十日内向原告李俊德支付违约金14914元；三、被告刘磊于本判决生效之日起十日内向原告李俊德支付物业管理服务费5585元；四、驳回原告李俊德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元，由原告李俊德负担1035元，被告刘磊负担764元，公告费260元，由被告刘磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二一年二月八日书记员  马立艳