四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终218号 上诉人（原审被告）：姜照兴，男，1961年9月22日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：苏杨,四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鑫,四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾市南溪区总工会，住所地四川省宜宾市南溪区南溪街道北大街**。 负责人：向明，工会主席。 委托诉讼代理人：李秀，四川甲海律师事务所律师。 上诉人姜照兴因与被上诉人宜宾市南溪区总工会(以下简称南溪总工会)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜照兴上诉请求：1.撤销原判，改判支持姜照兴的原审反诉诉求或发回重审；2.本案一二审诉讼费用由南溪总工会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，依法应当撤销、改判或者发回重审。案涉租赁合同的租期为10年，因为姜照兴与时任南溪区总工会主席张玉富已经达成口头协议、租赁期限为10年；2.一审法院程序违法。姜照兴向一审法院书面申请向张玉富调取证据，一审法院即未作口头答复也未做书面答复；3.一审法院适用法律错误，不应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，因本案有书面合同，租期五年，即使对之后的五年有争议，也非不定期租赁；4.根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。综上，南溪总工会在合同期满前强行要求解除合同的行为应当承担违约责任。 南溪总工会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.南溪总工会和姜照兴并未签订10年期合同，合同载明双方约定的租赁期限是5年；2.姜照兴的损失与南溪总工会无关；3.一审法院程序没有违反法律规定，证人出庭确实有困难的可以提交书面说明。 南溪总工会向一审法院提出诉讼起诉请求：1.判令姜照兴立即返还非法占用南溪总工会的房屋；2.判令姜照兴支付非法占用南溪总工会房屋的占用费（自2019年12月31日起参照14400元/月租金计算至实际腾退交付之日止）；3.判令姜照兴结清占用房屋期间产生的水、电、气、网络等所有费用；4.本案诉讼费由姜照兴承担。在诉讼过程中，南溪总工会撤回第3项诉讼请求。 姜照兴向一审法院提出反诉请求：1.依法确认姜照兴与南溪总工会签订的《租赁合同书》租赁期限为10年，并判令南溪总工会继续履行《租赁合同书》；2.依法判令南溪总工会因违反诚信原则给姜照兴造成的租赁物装修损失500000元（抵扣房租折抵后的金额）；3.本诉与反诉的诉讼费用由南溪总工会负担。 一审法院认定事实：2014年12月26日，南溪总工会作为甲方与姜照兴作为乙方签订《租赁合同书》，其中合同第一条约定租用期限为：甲方自2015年1月1日起至2019年12月31日止将区总工会（地址：南溪街道北大街**内）综合楼底楼、二楼和甲方搭建的平房共约1200平方米租给乙方开办幼儿园，租期5年。期满后由甲、乙双方重新协商租金，若达成一致，可延租5年。若双方对房租达不成一致，甲方公开竞租时，同等条件下，乙方可优先。第二条租金标准及缴纳方式为：前三年每月租金12000元，第四年起每月租金增长20%，即14400元。第一年租期内，甲方给乙方两个月维修房屋宽限期，宽限期内免交房租，所用水、电按实交费。乙方提前一次性向甲方缴纳3个月租金。如乙方到时不交租金，甲方立即收回房屋，终止合同，并追究乙方的违约责任。第四条约定：乙方在租赁期间需对房屋进行装修改造时，应事先征得甲方同意后，方可进行。装修改造不得改变房屋结构，装修完后经区上有关部门进行质量检验合格后，才能投入使用。乙方装修房屋的所有不动产归甲方所有，动产归乙方，由乙方自行处置。第六条约定：乙方在租赁期间对甲方所提供的房屋（综合楼底楼、二楼及平房）自行承担维修、改造。合同签订后，南溪总工会向姜照兴交付了房屋，姜照兴对案涉房屋进行装修改造后开办了宜宾市南溪区博雅幼儿园。姜照兴按约支付租金至2019年12月31日。在合同履行期间，四川省总工会于2016年10月17日以川工发〔2016〕30号文件向各市（州）总工会要求清理出租、承包行为，要求各级工会对已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。已经整体对外出租、承包的，必须限期收回。南溪总工会曾于2017年11月21日向宜宾市南溪区博雅幼儿园送达了一份“根据上级工会政策和区域城市规划调整安排，将逐步收回到期外租房产，望你园配合做好相应工作”的通知。2018年12月30日，宜宾市南溪区人民政府以南府函〔2018〕180号向南溪总工会发出《关于将区总工会房屋资产进行棚改后交给区前进小学作为消防安全通道的通知》。合同到期后，姜照兴继续向南溪总工会支付租金被拒收。因姜照兴未退还承租房屋，南溪总工会于2020年3月18日向姜照兴送达了《立即腾退归还房屋通知书》，要求姜照兴于2020年4月17日前腾退归还房屋。但姜照兴至今未退还承租房屋。 本案在审理过程中，姜照兴向一审法院申请南溪总工会原负责人张玉富出庭作证，法院依法通知张玉富作为证人出庭，张玉富未到庭，向法院提交了一份《关于姜照兴租房有关事项的说明》，内容为：经区总工会集体研究，对部分房屋资产出租，并在南溪门户网站公开向社会招租，招租到期，只有姜照兴一人报名竞标，单位研究确定姜照兴为承租人，并与其签订了承租协议，我作为单位法定代表人，无个人私人情结（行为）。区总工会给承租人的一切优惠和承诺，都体现在签订的承租协议中。 另查明，原南溪县南溪镇北大街24号（因南溪县撤县设区后，门牌号码已变更为南溪区南溪街道北大街25、27、29、31、33号）房屋【南溪县国用申登（89）字第0077号】土地使用权人为南溪总工会，土地面积为1802平方米，土地用途为办公、住宅。宜宾市南溪区博雅幼儿园于2015年12月16日经宜宾市南溪区民政局登记为民办非企业单位，，住所地为南溪区南溪街道北大街**业务范围为学龄前教育，姜照兴系幼儿园法定代表人。 一审院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式订立租赁合同。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉租赁合同采用合同书形式依法订立，合同明确约定租用期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。虽然合同约定期满后由双方重新协商租金，若达成一致，可延租5年，但该约定明显系指合同期满后是否续租双方都有选择权，并非只要租金协商一致，必须延租5年。合同履行过程中，南溪总工会接到四川省总工会要求收回房屋的通知后已经向姜照兴明确合同期满后不再续租。合同期间届满，姜照兴继续使用租赁物，南溪总工会拒绝收取租金并向姜照兴发出限期退还房屋通知，并没有与姜照兴延租的意思表示，双方根本没有达成续租的合意。也就是说，案涉合同期间届满后，双方既未签订续租六个月以上的书面合同，又未建立不定期租赁，姜照兴已无权继续使用租赁物。因此，对于南溪总工会主张姜照兴返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；但南溪总工会提出房屋占用费从2019年12月31日开始计算，因2019年12月31日属于合同正常租赁期间，且姜照兴已按合同约定支付了租用期间的租金，一审法院仅支持从2020年1月1日开始计算房屋占用费。对于南溪总工会主张参照合同租金14400元/月计算房屋占用费的标准符合法律规定，但一审法院考虑到姜照兴租用案涉房屋开办宜宾市南溪区博雅幼儿园受疫情影响较大，且承租房屋属国有资产用房，按照省市区的相关文件精神，免除其2020年2月的房屋占用费和减半计算2020年3月、4月的房用占用费。对于姜照兴主张确认双方租赁期限为10年，要求南溪总工会继续履行租赁合同的反诉请求，根据庭审查明，合同约定租用期限为5年，期满后双方并未建立续租关系。姜照兴主张确认双方租赁期限为10年缺乏事实依据，在合同期间届满后要求南溪总工会继续履行合同于法无据，一审法院不予支持；对于姜照兴提出南溪总工会违反诚信原则，应当赔偿其租赁物装修费的反诉请求，因双方在合同中约定租赁期间由承租人自行承担对租赁物的维修、改造。南溪总工会在租赁期间届满后要求返还房屋并不违反诚信原则，姜照兴要求南溪总工会赔偿装修费不符合双方合同约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，经一审法院审判委会员讨论决定，判决：一、姜照兴于本判决生效之日起二十日内返还宜宾市南溪区总工会的房屋，并按14400元/月标准支付从2020年1月1日起至房屋实际返还之日止期间的房屋占用费，其中2020年2月房屋占用费免除，2020年3月、4月房屋占用费减半计算；二、驳回宜宾市南溪区总工会的其他诉讼请求；三、驳回姜照兴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费160元，反诉案件受理费4400元，共计4560元，由姜照兴负担。 二审中向姜照兴本院提交证据：两份《门面租赁协议》及四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初686号《民事判决书》。拟证明：1.2008年4月1日至2018年3月31日案外人秦岗即承租了南溪总工会位于南溪区北大街27号门面10年，双方书面合同期限为2年；2.案涉租赁合同与该份证据明显构架一样，故该合同应当是南溪总工会提供的格式合同；3.同样作为长租户，本合同内并没有案涉合同内设计续租的特别约定，故根据民事证据规则，证据仅需要达到高度盖然性的证明目的，可以得知案涉合同签订时双方的真实意思表示应当为租赁期10年，后五年租金金额约定不明；4.一审认定的事实，南溪总工会以四川省总工会于2016年10月17日以川工发（2016）30号文件向各市州总工会要求清理出租、承包行为，而本证据显示南溪总工会在2017年还与案外人签订了合同，故一审认定的该事实只是南溪总工会想单方违约找的借口。 南溪总工会质证称，1.该证据不是新证据，一审应该提交；2.与本案没有关联性，租赁合同上姜照兴和秦岗租赁的位置不一样，不能达到对方的证明目的；3.秦岗的房屋租赁合同现在已经到期，南溪总工会已经在法院通过诉讼解决，秦岗并未上诉，判决已经生效，即将执行。 本院认证意见，姜照兴提交的两份《门面租赁协议》约定南溪总工会将其所有的北大街X号门面出租给秦岗，租期为2008年4月1日至2010年3月31日、2011年4月1日至2013年3月31日，而四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初686号民事判决书查明南溪总工会与秦岗续签的租赁合同租期为2年，上述证据证明秦岗与南溪总工会签署过多份租赁合同，租期均为2年。因秦岗与南溪总工会签订的租赁合同与本案不是同一法律关系，且南溪总工会与秦岗之间的租赁合同已向人民法院起诉处理，上述证据与本案没有必然的关联性，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 姜照兴在二审中向本院申请追加张玉富作为第三人参加诉讼，因本案系姜照兴与南溪总工会之间的租赁合同纠纷，张玉富不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定的无独立请求权第三人，且本案已经进入二审程序，故姜照兴在二审中追加第三人的请求，于法无据，本院不予支持。如前所述，因张玉富在一审中已经出具了书面证言，姜照兴上诉认为一审法院未向张玉富调取证据程序违法的主张，本院不予支持。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：姜照兴和南溪区总工会签订的租赁合同期限是5年还是10年。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。姜照兴与南溪总工会之间签订的租赁合同系采用书面合同形式依法订立，合同中明确约定租用期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。虽然合同约定期满后由双方重新协商租金，若达成一致，可延租5年，但该约定内容作为普通人的通常理解应当为合同期满后是否续租双方都有选择权，并不能推导出只要租金协商一致，必须延租5年。姜照兴上诉称在签订租赁合同时，时任南溪总工会负责人的张玉富口头与其达成协议约定租期为10年，但张玉富在一审中向法院提交了书面证言对此予以否认。在没有其他证据予以佐证的情况下，一审法院采信姜照兴与南溪总工会签订的书面协议内容，认定双方租赁期限为5年并无不当，姜照兴上诉认为双方租赁期限为10年的上诉请求，因没有证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，姜照兴的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10096元，由上诉人姜照兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 润 审 判 员  彭晓烽 审 判 长  龙 雨 二〇二一年二月二十二日 法官助理  梅兴艳 书 记 员  牟岑雪