广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终138号上诉人（原审原告）：朱西会，女，1976年12月30日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区**************。委托诉讼代理人：覃琮媛，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉靖，广东刘志均律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区******************，统一社会信用代码914***********919L。法定代表人：黄玉韶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘省东，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市深中看房网络有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道北站社区*********929，统一社会信用代码914***********497Y。法定代表人：李小勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人朱西会因与被上诉人中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）、深圳市深中看房网络有限公司（以下简称深中看房公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱西会于2020年7月24日向一审法院起诉请求：1.判令展盈公司、深中看房公司立即向朱西会退还80000元及利息（以80000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2.判令展盈公司、深中看房公司向朱西会支付律师费10000元。一审法院判决：驳回朱西会的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元（朱西会已预交），由朱西会负担。朱西会上诉请求：撤销一审判决，改判展盈公司、深中看房公司立即向朱西会退还80000元及利息（以80000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止）；同时判令展盈公司、深中看房公司向朱西会支付律师费10000元。事实与理由：一、关于朱西会是否知晓房屋价格为65万元的问题。朱西会在签订房屋买卖合同之前并不知晓涉案房屋价格为65万元，一审认定错误。1.2019年9月22日，朱西会向石丽萍支付定金3万元。同年10月1日，朱西会刷卡支付38万元后，石丽萍才将购房合同拿给朱西会签字，此时朱西会才知道房屋总价为65万元。2.深中看房公司一审提交的卜小兰聊天记录显示，朱西会并未确认卜小兰计算的房价73万元，而且深中看房公司并未出示聊天记录原始载体，卜小兰亦未出庭，该证据不能作为定案依据。二、关于是否享受居间服务问题。朱西会从未获得过深中看房公司的任何居间服务，双方不存在居间服务关系。朱西会到天奕国际广场销售处时，展盈公司销售人员卜小兰接待并提出预算方案，其后石丽萍亦是以天奕国际销售人员作介绍，导致朱西会主观判断两者均为展盈公司销售人员，并不知晓其是深中看房公司员工。深中看房公司也没有提供证据证明其提供了居间服务，一审认定双方之间事实上存在居间服务关系错误。三、深中看房公司收取8万元服务费属于违法行为，没有任何事实与法律依据。本案中，朱西会并无委托石丽萍或深中看房公司，双方不存在居间的合意，也未报告或提供订约机会。2.深中看房公司未提供任何居间服务，也未签订过任何居间合同，在收取8万元的时候也没有出具合规发票、未明确告知朱西会，存在隐瞒、欺骗的行为，理应退还。3.根据价格法第四十二条规定，深中看房公司违反明码标价规定，未向消费者明示收费标准，属违法行为，应予制裁。展盈公司辩称：一、根据朱西会提交的银行流水并经展盈公司核查，朱西会向展盈公司支付的涉案购房款与合同约定一致，无其他相关费用支付记录，而石丽萍从未向展盈公司支付过涉案房屋的任何费用，展盈公司也未收到朱西会所述的5万元费用。二、朱西会所称的石丽萍收取3万元及深中看房公司收取的5万元均与展盈公司无关，朱西会要求展盈公司返还相关款项的诉求没有合同或事实、法律依据。展盈公司无任何违规违约行为，无需承担任何责任。深中看房公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、朱西会在购买房屋时已知道需支出73万元、其中8万元不纳入买卖合同成交价，其在完成购房半年才要求退回8万元，违背诚信、缺乏契约精神。二、朱西会经过乐有家公司及深中看房公司的居间服务以65万元成交价购买涉案房屋，其与深中看房公司存在事实上的居间服务关系。即使没有签署合同，也不能否认该事实合同关系，故深中看房公司收取8万元服务费符合规定。朱西会向深中看房公司交纳8万元也表明其认可深中看房公司收费的合理合法性。其中1万元归深中看房公司，7万元给乐有家公司。73万元是总购买成本，朱西会作为完全民事行为能力人应知悉自身行为的法律后果，深中看房公司收取的8万元合理合法，无需退还。三、朱西会要求支付1万元律师费没有事实与法律依据。本案二审期间，深中看房公司提交展盈公司与深圳市卓凡骐房地产咨询有限公司（以下简称卓凡骐公司）的合作协议，拟证明卓凡骐公司系现场代理公司，在项目现场派驻人员并提供营销策划、包装等服务，展盈公司按1.2%-1.4%的标准幅度支付服务费给卓凡骐公司，即使卓凡骐公司与深中看房公司存在关联关系，该代理费与深中看房公司向朱西会收取的服务费不属于重复收费。朱西会没有提交新证据，其质证称：无法确认其真实性、合法性，不确认其关联性，该协议系内部协议，且不排除事后伪造，亦无法证明朱西会与深中看房公司存在委托代理关系。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、朱西会与石丽萍、卜小兰的聊天记录（一审证据）显示，该两人分别自我介绍身份为“天奕国际石丽萍”、“天奕国际广场：卜小兰”；卜小兰于2019年9月22日15时52分向朱西会发送报价表一份，载明总房价为73万元，并称没有再优惠了；同日20时56分卜小兰称：“有8万是没有写在合同里面的，所以这笔钱的话是我们另外的一个监管账号。”2019年10月1日、10月4日，朱西会分别支付3万元、5万元，POS签购单显示商户名为深中看房公司。二、深中看房公司称，石丽萍、卜小兰均系其公司员工，因卜小兰手机更换，无法提供除前述一审聊天记录证据以外的其他聊天记录；上述8万元是其收取的服务费，前述卜小兰所称的“我们”是指深中看房公司，该聊天记录即表明其已向朱西会说明73万元中的8万元不加入合同总价。三、二审期间，深中看房公司称，其作为展盈公司委托的渠道拓展方，需要与下线中介机构合作共同推广项目，付出了巨大的拓展成本，其向朱西会收取的8万元款项中的7万元支付给介绍朱西会购房的下线渠道乐有家公司，加上开票税费，其几乎没有赚取佣金。展盈公司称，涉案楼盘由展盈公司委托深中看房公司代理销售，由双方公司结算代理费用且已付清；涉案房屋的价格就是买卖合同上的65万元，不存在73万元。四、除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为深中看房公司收取朱西会的8万元有无依据。深中看房公司称，其向朱西会提供了居间服务，故需要向朱西会收取服务费8万元以弥补其拓展成本并向下线渠道支付代理费。但其与展盈公司二审期间确认，深中看房公司系接受展盈公司的委托而代理销售涉案楼盘，亦即两公司之间形成委托代理销售合同关系，深中看房公司向买受人朱西会提供的宣传介绍、成交签约等服务，理应属于其履行前述代理销售合同项下职责的范围，故其因该代理关系产生的相关费用应向委托代理人展盈公司主张权利。展盈公司则称其与深中看房公司已结清前述委托合同项下的费用，故深中看房公司在无证据证明其与买受人另行达成居间合同的情况下，主张其有权收取买受人服务费的理据不足，本院不予采纳。另，从深中看房公司的工作人员与朱西会沟通记录来看，该工作人员向朱西会宣称购房总价为73万元、有8万元需要入公司另外的监管账户，但展盈公司坚称涉案房屋总价从来只有65万元，深中看房公司亦无证据证明其工作人员已向朱西会披露实际身份、或者释明该8万元的服务费性质，其应承担举证不能的不利后果，本院据此认定涉案8万元系深中看房公司向买受人额外收取的费用，在展盈公司不予确认的情况下，深中看房公司收取并占有该款项缺乏依据，朱西会诉请其退还8万元并支付起诉之日至清偿之日止的利息，于理有据，本院予以支持。朱西会诉请深中看房公司承担律师费并要求展盈公司承担连带责任，缺乏合同及法律依据，本院对该部分诉求予以驳回。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20469号民事判决；二、深圳市深中看房网络有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向朱西会返还80000元及利息（以80000元为基数，自2020年7月24日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回朱西会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1025元（朱西会已预交），由朱西会负担114元，深圳市深中看房网络有限公司负担911元。二审案件受理费2050元（朱西会已预交），由朱西会负担228元，深圳市深中看房网络有限公司负担1822元。以上深圳市深中看房网络有限公司共计应负担的2733元于本判决生效之日起七日迳付朱西会，法院不另行收退。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  吴合波审 判 员  章文佳二〇二一年二月十日法官助理  孙翠红郭燕婷书记员李玉琴