湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15953号原告：钟仕夫，男，1987年11月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘中瑞，湖南旷怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：方雪璇，湖南旷怀律师事务所实习律师。被告：周奇寿，男，1980年10月29日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告钟仕夫与被告周奇寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告钟仕夫的委托诉讼代理人刘中瑞、方雪璇，被告周奇寿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟仕夫向本院提出诉讼请求：一、请求判令终止原、被告双方的租赁合同，被告七天内腾空并返还原告房屋；二、判令被告支付原告2020年6月12日-2020年10月11日拖欠租金89979.75元（租金为17995.95元／月，暂计算至2020年10月27日，后续租金照计，至合同解除之日止）;三、请求判令被告支付原告违约金17815.99元（2020年5月-2020年8月欠租金35991.9元，自2020年7月27日起算，暂计算至2020年11月3日，违约金为17815.99元，顺延照计）总计107795.74元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月23日，被告与原告签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于长沙市岳麓区景秀路46号景秀江山××期××栋××号商铺××层，租金为17139元／月，每两年租金递增5%,自2020年2月12日起租金为17995.95元／月。付款方式为每三个月支付一次租金。合同期限为九年。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，但被告并未按照合同约定按时足额支付房屋租金，2020年05月-2020年08月被告欠付房屋租金35991.9元，2020年08月-2020年10月的房屋租金分文未付。后经原告多次催付，被告仍不履行合同义务。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告周奇寿辩称，一、原告钟仕夫并非景秀江山家园三期2栋102、103号商铺的房东，也没有提供任何代签租赁合同的授权，原告钟仕夫主体资格不适格。根据原告钟仕夫提交的《房屋产权证复印件》，涉诉102、103号商铺的所有权人为湖南同人置业股份有限公司，并非钟仕夫，并且，原告钟仕夫也没有提供任何同仁置业授权其签订租赁合同的证据，因此，原告钟仕夫并非本案适格主体。二、被告周奇寿已经向钟仕夫支付了2020年7月12日之前的租金，并且还有两个月的押金在钟仕夫处，因此，钟仕夫所称被告周奇寿自2020年5月拖欠其租金的情况不属实。本案，涉诉双方于2017年1月23日签订租赁合同。双方在合同中约定租金的交付方式为押金二付三。2019年12月31日，被告周奇寿向原告钟仕夫支付了2020年4月12日以前的租金。后钟仕夫表示，因疫情原因，建工公司同意给租客减免两个月租金，即2020年4月12日至2020年6月12日的租金。2020年6月30日，被告周奇寿又向钟仕夫支付了一个月租金。因此，被告周奇寿已经向钟仕夫支付了2020年7月12日之前的租金，还有两个月押金在原告钟仕夫处，原告钟仕夫称被告周奇寿自2020年5月起拖欠其租金明显与事实不符。三、受疫情影响，被告周奇寿经营困难。但原告钟仕夫一直以同业保护为由，限制被告周奇寿对涉案商铺进行利用和转租，且在被告周奇寿已经明确表示不会交租的情况下，一直不解除合同，导致损失扩大。被告周奇寿承租的店铺从疫情爆发到现在，将近一年的时间没有进行过任何经营活动。为避免损失的扩大，被告周奇寿一直在积极寻找机会将商铺转租出去。但被告周奇寿所提供的转租人选均被原告钟仕夫以同业保护为由拒绝。并且，在被告周奇寿已明确表示不会交租的情况，钟仕夫也一直未解除合同，造成合同僵局，因此，原告钟仕夫对损失的扩大负有责任。经审理查明：2017年1月23日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于长沙市岳麓区景秀路46号景秀江山××期××栋××号商铺××层，租金为17139元／月，每两年租金递增5%,自2020年2月12日起租金为17995.95元／月。付款方式为每三个月支付一次租金。租赁期限自2017年2月12日至2026年2月11日。付款方式未押二付三。乙方保证承租上述房屋仅为商业用房使用，经营范围是母婴用品店，若经营范围内有扰民项目引起住户投诉，乙方必须及时处理。若甲方书面告知后，3日内未处理好，乙方必须关停该扰民项目。未经甲方书面同意不得擅自改变经营范围，不得从事或经营对环境有污染及其他严重扰民的行业，如餐饮、汽车修理或冲洗、建材等。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金（34278元）。原告诉称，被告欠付2020年5月至8月房屋35991.9元及后续的租金，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，1、被告在庭审中陈述，租金已经支付至2020年4月12日，在2020年6月支付了一个月的房租，原告在庭审中认可给予被告两个月（2021年2月、3月）的免租期，认可原告交租金至2020年7月12日。2、被告提交的2020年9月11日与原告的微信聊天记录记载：“如果能够改变形态，我不存在讲说去退租啊，或者是说欠租的这种说法”。3、被告放弃留在本案所涉商铺内的物品。4、本案所涉商铺的产权人为湖南同人置业股份有限公司，庭后原告提交湖南同人置业股份有限公司出具的证明，原告钟仕夫对本案所涉房屋有分租或整体出租的权利。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》，被告提交的《房产证》、《微信聊天记录及长沙市房地产中介文件》、《转账明细》、《转让公告和水电费明细》、《租赁合同和微信聊天记录》、《微信聊天记录和图片》等证据以及原、被告陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告钟仕夫与被告周奇寿签订的《租赁合同》等协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于原告提出的判令终止原、被告双方的租赁合同的诉讼请求，被告在2020年9月11日的聊天记录中已经做出了退租的意思表示，在之后亦未按时支付房屋，故对原告诉讼请求终止双方《租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。关于被告七天内腾房并返还原告房屋的诉讼请求，双方签订的《租赁合同》约定，本合同期限届满终止或因不可抗力、违约解除等情形终止合同后，乙方应于合同终止后七天内腾空房屋并搬离该房屋，该约定合法有效，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付原告至2020年12月11日租金125971.65元的诉讼请求，本院认为，原告认可被告支付租金至2020年7月12日，被告在2020年9月11日的聊天记录中已经做出了退租的意思表示，原告亦未及时解除合同并收回租赁房屋，给予原告解除合同并收回房屋一定的合理期限，本院支持至2020年10月11日的房屋租金，考虑被告已经支付了履约保证金34278元，故本院支持19709.85元，对超出部分依法不予支持。关于原告提出要支付违约金17815.99元的诉讼请求，被告未及时解除合同并腾房存在一定过错，但原告系按合同约定的日0.5%计算，该计算标准过高，本院酌情支持1971元，对超出部分依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、终止原告钟仕夫、被告周奇寿签订的《租赁合同》，被告周奇寿于本判决生效之日后七日内腾空本案所涉商铺并返还给原告;二、被告周奇寿于本判决生效之日起七日内向原告钟仕夫支付租金19709.85元，违约金1971元；三、驳回原告钟仕夫其他诉讼请求。如果被告周奇寿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1228元，由被告周奇寿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年二月七日法官助理林青曼书记员解秋阳