浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3243号上诉人（原审被告）：张小路，女，1985年1月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：陈小勇，浙江和光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘亚军，男，1991年1月1日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。上诉人张小路为与被上诉人刘亚军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小路上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误，张小路没有任何违约行为，合同目的仍可实现，刘亚军无法定解除权和不安抗辩权。首先，因张小路暂未能协助办理房屋过户手续，故双方约定可以办理时刘亚军才支付尾款。可见，双方在签订合同时对房屋可能的过户时间是不确定的，或者说双方默认了在一定期限内不能办理房产证以及这一期限可能较长的这一条件。现张小路非因自身原因（本案所涉房屋系拆迁安置房屋，办理产权证需政府通知）而未办理房产证，是双方可以预见的后果，不是张小路违约，在这一期限条件尚未成就之际，张小路无义务立即去履行办理房产证这一义务。既然合同没有约定办理期限，就没有违反合同约定一说。再者，自签订合同至今，刘亚军已实际占有涉案房屋两年之久，在此期间张小路无任何违约行为，双方一直保持现有状态，都是默认张小路暂不办理房产证这一条件。最后，不安抗辩权的行使需要先履行一方抗辩后履行一方，本案中先履行一方是张小路，刘亚军主张行使不安抗辩权亦不成立。二、一审法院认定事实错误，案外人冯楠与张小路关于案涉房屋买卖的事实发生在2017年10月3日，而非2016年10月3日，且该事实与本案无关，不能证明刘亚军的主张。三、刘亚军已使用案涉房屋2年之久，本案之前双方一直无争议。本案成诉的原因在于刘亚军拖欠水费，致使屠关荣拆除水表，影响涉案房屋使用。屠关荣一审中也确认愿意在收到房款后办理过户手续，如果没有刘亚军拖欠水费这一行为，双方之间的合同目的不影响实现。即使是现在，虽未确定过户时间，但张小路在政府通知办理产权证时，仍可将房屋过户至刘亚军名下。张小路与屠关荣之间已不存在纠纷，双方关于房屋的争议已通过人民调解解决。本案之前，张小路提交的关于屠关荣的仲裁申请也是为了解决拆除水表一事，并不是为了房屋过户问题。张小路随后撤回仲裁申请是以为刘亚军提起本案诉讼，相关水表问题可以在诉讼中解决，无需另行仲裁。由此可见，涉案房屋权属清楚，不存在产权纠纷。刘亚军辩称，在合同签订时，张小路隐瞒了案涉房屋存在重大产权争议的情况，虚构了案涉房屋在2018年底即可办理房屋产权证的事实，直接导致了房屋在长达两年多的时间里无法办理产权登记，且将来是否可办理尚不清楚，极有可能无法办理。基于房屋本身严重的产权争议，张小路丧失房屋处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。为了减少纷争，在本案一审过程中，刘亚军曾经发函给张小路，要求其对原合同继续履行提供担保，但张小路明确拒绝，至今未提供任何担保，故刘亚军完全有理由解除与张小路签订的商品房转让合同。因此原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确。在此基础上，原审判决第二项有关利息损失，以及第三项中介费跟律师费损失都属于直接损失，一审判决予以支持也符合相关法律规定。请求驳回上诉，维持原判。刘亚军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房转让合同》；2.判令张小路返还刘亚军购房款758000元，并赔偿购房款被占用期间的利息损失（从2018年9月14日开始计算至实际支付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%计算）；3.判令张小路赔偿刘亚军中介费损失10000元、律师费损失20000元、财产保全保险费损失3000元，共计33000元；4.本案诉讼费由张小路承担。一审法院认定事实：2012年10月31日，案外人屠关荣通过拆迁安置取得嘉兴市××镇××幢××室的房屋一套。2016年10月16日，张小路在嘉兴市秀洲区油车港诺一房产中介有限公司（以下简称诺一中介）的居间下与案外人屠关荣签订商品房屋转让合同一份，约定屠关荣将案涉房屋向张小路出售，房屋的建筑总面积为81.55平方米，总成交价款为320000元，于合同签订之日向屠关荣支付20000元。后，屠关荣知晓张小路在与其签订房屋买卖合同之前，于2016年10月3日，将涉案房屋以660000元的价格出售给冯楠，认为张小路与中介存在欺诈、串通的行为而发生纠纷。双方前往油车港镇人民调解委员会进行调解。双方协商，张小路于2017年1月12日之前在诺一房产首付款182000元给屠关荣，屠关荣在收到钱之后给张小路钥匙。2017年1月14日，张小路向屠关荣支付首付款182000元，屠关荣在收到上述款项后向张小路交付安全套门钥匙、电费卡一张。但双方就案涉房屋仍有争议未解决，剩余房款亦未向屠关荣支付。2018年9月8日，刘亚军（乙方）与张小路（甲方）在诺一房产中介的居间下签订《商品房屋转让合同》一份，约定乙方向甲方购买坐落于嘉兴市××镇××幢××室的房屋一套，房屋的建筑总面积为81.55平方米、总价款808000元，合同签订之日支付28000元作为购房定金，2018年9月15日前，支付首付款730000元整，余款50000元整，甲方可以办理不动产权证书过户给乙方名下付清；甲方应在收到乙方首付款交房，中介费收取标准为房屋总价款1.5%（计12120元）支付，由乙方承担，当日付清；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿。同日，刘亚军向中介公司支付定金28000元、于2018年9月14日，通过银行转账支付张小路730000元。2018年10月2日，刘亚军向一诺中介支付中介费10000元。2019年9月，屠关荣得知张小路将房屋出售刘亚军后，将案涉房屋的水表予以拆除。一审另查明，刘亚军于2020年4月6日将本案委托浙江登恒律师事务所处理，并为此支付律师费20000元。刘亚军为申请财产保全，购买诉讼财产保全责任保险，支出3000元。以上事实由房地产转让合同、收款收据、银行账户交易明细、委托代理合同及发票、财产保全保险单及发票、民事调解书、安置协议书、仲裁申请书及庭审笔录、证明、声明，屠关荣证言及当事人的庭审陈述等证据予以证明。一审法院认为，一、关于刘亚军能否解除《商品房转让合同》的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋物权的转让应经登记，才发生效力。本案中，张小路向屠关荣购买的涉案房屋，未经登记，不发生物权变动的效力。张小路对涉案房屋不享有所有权或处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故对刘亚军要求解除《商品房转让合同》的诉讼请求，予以支持。张小路就刘亚军无法定解除权的相关答辩意见，不予采纳。二、《商品房转让合同》解除后损失承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故对刘亚军要求张小路返还刘亚军购房款758000元的诉讼请求，予以支持；依据双方签订的《商品房转让合同》第六条的约定，甲方即张小路应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿。尽管刘亚军在购买该房屋时已知晓涉案房屋暂时不能办理产权证书进行过户，但根据已查明的事实，张小路在向刘亚军出售时，隐瞒了其与屠关荣之间就涉案房屋权属存在争议的事实，之后也未能解决该争议导致了屠关荣将涉案房屋水表移除，致使该房屋无法正常使用，该房屋已不符合房屋转让条件，违约方为张小路，应当由张小路对刘亚军承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘亚军主张的利息损失、中介费损失10000元、律师费损失20000元系其直接损失，予以支持；财产保全保险费损失3000元为非必要支出，不予支持。张小路就刘亚军财产保全保险费损失于法无据的答辩意见，予以采纳，其余损失于法无据的答辩意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘亚军与张小路于2018年9月8日签订的《商品房屋转让合同》于2020年10月16日解除；二、张小路于判决生效之日起十日内退还刘亚军购房款758000并赔偿利息损失〔以758000元为基数，自2018年9月14日起支付至实际支付之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行同期银行的贷款基准利率计付，自2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付〕；三、张小路于判决生效之日起十日内赔偿刘亚军律师费损失20000元、中介费损失10000元；四、驳回刘亚军的其他诉讼请求。一审案件受理费11880元，减半收取计5940元，保全费5000元，合计10940元，由张小路负担。二审中，双方均未提交新的证据。对一审认定的张小路于2016年10月3日将涉案房屋出售给冯楠，张小路上诉认为出售时间应为2017年而非2016年，本院认为张小路与冯楠签订合同的具体时间，与本案处理无关，不予认定。对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，张小路从案外人屠关荣处购买涉案房屋后，又与刘亚军签订房屋买卖合同，刘亚军的合同目的在于取得房屋产权，虽然合同中没有约定具体的过户时间，但涉案房屋自2018年9月8日双方签订合同之日起，至今未办理产权登记，张小路更没有取得房屋产权。从一审中屠关荣的出庭陈述看，其与张小路之间仍存在争议，能否配合办理转移登记存在不确定性，且涉案房屋的水表已经拆除，不能继续居住使用。上述事实证明刘亚军的合同目的难以实现，一审支持刘亚军解除合同的诉讼请求正确。根据合同约定，张小路应保证房屋权属清楚，无产权纠纷，有关房屋产权纠纷及债权债务由张小路负责清理，由此给刘亚军造成的损失由张小路赔偿。张小路在与刘亚军签订合同时隐瞒了其与屠关荣存在争议的事实，张小路与屠关荣之间的纠纷也是水表拆除和不能恢复的重要原因，一审认定张小路存在违约并赔偿刘亚军已付房款利息、中介费、律师费损失，并无不当。张小路上诉称其没有违约行为，合同目的不影响实现，本院不予采信。综上所述，张小路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由上诉人张小路负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年二月二十四日书记员 胡玉婷书记员 严 瑾10-9-