北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1635号上诉人(原审原告、反诉被告)：德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王德龙，总经理。委托诉讼代理人：张菲菲，北京市中银律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：樊俊林，男，1954年4月4日出生，汉族，无业，住内蒙古呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：王月清，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。上诉人德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司（以下简称德龙公司）因与被上诉人樊俊林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人德龙公司之委托诉讼代理人张菲菲，被上诉人樊俊林之委托诉讼代理人王月清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德龙公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判（1）双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月28解除，（2）樊俊林向德龙公司返还租金39000元及押金35000元，（3）驳回樊俊林要求德龙公司支付3500元电费的反诉请求。2、依法判令樊俊林承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审认定并判令涉案《北京市房屋租赁合同》于2020年4月28日解除有误，与事实不符，应该予以纠正。二、一审判决书第二项认定“被上诉人退还上诉人四千元”有误，与事实不符，应该予以纠正。三、一审判决书第四项“上诉人向被上诉人支付电费3500元”，与事实不符，应该予以纠正。樊俊林辩称，同意一审判决，不同意德龙公司的上诉请求。德龙公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2018年7月21日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZL1390435）于2020年3月26日解除；2、判令樊俊林退还剩余租金42500元及押金35000元；3、判令樊俊林支付代缴物业费25290元。樊俊林向一审法院提出反诉请求：1、判令德龙公司支付违约金35000元；2、判令德龙公司支付垫付电费3500元；3、判令德龙公司支付我因往返北京产生的交通费、住宿费11771.5元。一审法院认定事实：2018年7月21日，甲方（出租方）樊俊林与乙方（承租方）德龙公司签署《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL1390435），租赁房屋系涉租房屋，租赁用途系居住。租赁期限自2018年9月11日至2020年9月10日，双方应于2018年9月11日办理房屋交付手续，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡视为交付完成。月租金35000元，押一付六，支付时间分别为2018年7月15日、2019年3月4日、2019年9月4日、2020年3月4日。押金35000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣抵应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。物业费用由甲方承担。租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100％向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。德龙公司于2018年7月24日支付押金35000元及租金21万元，于2019年3月12日支付租金21万元，于2019年9月5日支付租金21万元。经询，双方均确认德龙公司租金付至2020年3月10日，后德龙公司于2020年3月20日支付租金6万元。关于合同解除，德龙公司表示受疫情影响资金周转困难，双方协商免租一个月，后樊俊林收到6万元租金后不同意免租，双方于2020年3月28日到涉租房屋内进行查验后办理了交接手续，所有涉房费用全部结清，租赁合同于当日解除。就此，德龙公司提交2020年3月28日购电收据、2020年3月29日搬运服务费发票、2020年4月7日燃气费发票等为证。对此，樊俊林表示德龙公司迟延支付租金，樊俊林于2020年3月29日、4月12日分别两次到京协商均未果，涉租房屋仍由德龙公司使用，后于4月27日到涉租房屋查看时，德龙公司已经搬走，双方未办理房屋交接，租赁合同于2020年4月28日解除。关于各项费用，双方均确认德龙公司代樊俊林交纳物业费25290元，樊俊林同意给付但称应更改物业费发票抬头为个人。就电费，德龙公司表示2020年3月28日交接房屋当日查验电表，交纳341元已经全部结清，据此提交购电收据为证；樊俊林表示欠付电费3500元，其于2020年4月29日支付，就此提交购电收据、物业公司证明为证。就往返损失，樊俊林表示往来北京协商沟通支出交通费及住宿费，就此提交火车票购买记录单、住宿费发票为证；对此，德龙公司不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，德龙公司与樊俊林签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。依据合同约定，德龙公司应于2020年3月4日支付下期租金并履约至2020年9月10日。但结合查明事实可知，德龙公司搬离涉租房屋，提前解除合同。就此，德龙公司以疫情作为不可抗力予以免责抗辩，但德龙公司租赁用途系居住，疫情及疫情防控措施并未对涉租房屋的适租性造成实质性障碍，并不必然导致合同无法履行，德龙公司事实上亦居住使用涉租房屋。德龙公司因疫情影响引发的资金困难并不构成对于涉案租赁合同的免责抗辩，樊俊林依约要求德龙公司支付违约金理由正当，一审法院予以支持，以德龙公司已付押金扣抵违约金予以处理。关于合同解除，德龙公司主张于2020年3月28日搬离房屋并办理交接手续，但其提交之交费收据及搬家发票，并不能证明已经通知樊俊林搬离房屋或双方办理完毕房屋交接手续，亦不能证明双方就租赁合同解除达成合意，应承担举证不利后果。依据合同约定，提前退租应提前30日通知对方，德龙公司单方搬离房屋的行为不必然发生合同即时解除的法律效果。樊俊林表示查看房屋时德龙公司已经腾退，认可房屋租赁合同于2020年4月28日解除，一审法院不持异议，对此予以确认。根据已付租金核算，一审法院酌情判处樊俊林退还德龙公司租金4000元。关于相关费用，樊俊林认可并同意支付德龙公司代缴物业费，一审法院不持异议。关于电费，樊俊林所述情况符合物业公司证明、购电收据等在案证据指向，一审法院予以采信，判决德龙公司给付樊俊林电费3500元。另，樊俊林要求德龙公司支付到京协商发生的交通费及住宿费于法无据，一审法院不予支持。判决：一、德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司与樊俊林签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL1390435）于二〇二〇年四月二十八日解除。二、樊俊林于判决生效之日起七日内退还德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司租金四千元。三、樊俊林于判决生效之日起七日内支付德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司代缴物业费二万五千二百九十元。四、德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付樊俊林电费三千五百元。五、驳回德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回樊俊林的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司负担887元（已交纳），由樊俊林负担263元（德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司已交纳，樊俊林于判决生效之日起七日内给付德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司）。反诉案件受理费525元，由樊俊林负担500元（已交纳），由德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司负担25元（樊俊林已交纳，德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内给付樊俊林）。本院二审期间，德龙公司提交录音、聊天记录证明其搬离时间及其主张。樊俊林对此不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案二审争议焦点为合同解除的违约责任及合同解除后的后果处理问题。根据庭审查明的事实，本案中，合同明确约定违约提前解除合同的相应后果，德龙公司违反了合同约定，提前解除合同，应予承担相应违约责任；对此，德龙公司以新冠肺炎疫情为由属于不可抗力为由进行抗辩。但是要注意到，德龙公司租赁房屋的用途为居住，亦实际居住使用了涉案房屋，德龙公司因疫情引发的资金困难不能作为本案租赁合同违约免责的事由，对此，一审法院认定正确，以已付押金作为违约金，具有相应的事实和合同依据。另外，一审法院根据本案实际情况，确定的合同解除时间、应予退还的租金数额，亦合理适当。综上所述，德龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年二月二十五日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳