河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2303号上诉人（原审被告、反诉原告）：路菊香，女，1970年1月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：沈伟，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南豫尊律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉东，男，1985年8月7日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原审第三人：河南南山府地房产信息服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇。法定代表人：张建，总经理。上诉人路菊香因与被上诉人张玉东及原审第三人河南南山府地房产信息服务有限公司（以下简称南山府地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初8137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人路菊香及其委托诉讼代理人沈伟、被上诉人张玉东的委托诉讼代理人王令飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路菊香上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回张玉东的诉讼请求；2.本案诉讼费由张玉东承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致错判。根据合同约定在房屋解押前，路菊香的银行贷款由张玉东出利息，路菊香出本金共同还款，而张玉东仅支付了10000元利息就停止了支付房贷利息，张玉东在2017年2月违约是客观事实，在2017年5月2日新郑市列入限购区域时，张玉东的违约早已成事实，其应当承担相应的违约责任，无权要求返还定金。二、张玉东恶意违约，并且违反诚实信用原则，应承担违约责任。1.本案是由于张玉东不想履行合同，其单方违约造成的合同不能履行。2.在一审期间经过路菊香查询，张玉东名下并没有在郑州的房屋，故其称在郑州购房，丧失涉案房屋过户条件是不想履行合同而找的借口。张玉东辩称，一审法院认定是案件事实基本清楚，认可一审法院的判决结果。一、路菊香与张玉东签订的商品房买卖房屋买卖合同。签订时间是在2016年9月22日，合同中约定解押前甲方银行贷款由乙方出利息，甲方出本金，共同还款。直至2018年路菊香才称房屋已经办理不动产证，且没有履行过户义务。基于此，张玉东多次向路菊香发送律师函，要求其履行合同义务，在其不履行合同义务的情况下，向其发送律师函解除合同。张玉东认为解除合同的理由和合法，且符合合同约定路菊香与张玉东之间的合同已依法解除。二、房屋买卖合同签订时，在约定涉案房屋贷款利息部分由张玉东代为偿还的情况下，路菊香承诺两个月即完成房产证办理及过户。张玉东系向路菊香支付了第一笔款5000元，为路菊香支付其房屋两个月的贷款利息。合同签订后两个月期限届满时，路菊香又称需要两个月时间，张玉东出于尽快拿到房屋。达成交易的目的，又向路菊香支付了第二笔款项5000元，该5000元比路菊香就涉案的交易房屋服务的两个月的贷款利息是要略高一点的，两个月的贷款利息张玉东一审时提交了中介公司的证明，清楚证明了这一事实。另外，从合同履行的具体细节来看，如果是像路菊香所述的还款方式，其未作出承诺两个月的情况下，张玉东不可能一次性支付两个月的贷款利息，代其偿还。三、2016年8月因国家政策变化，提交办理产权登记所需资料的行政部门由提交至房管局变更为提交至不动产局，且提交程序由初始登记变为首次登记，提交所提交资料所需前置流程亦有所增加，在这种情况下也构成不可抗力。但是路菊香在房屋不动产证出来后又拖延了七个月的时间前去领取，亦构成了对房屋买卖合同的违约，应承担违约责任。综上所述请求贵院依法驳回路菊香全部上诉请求。原审第三人南山府地房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。张玉东向一审法院起诉请求：1、请求依法确认路菊香与张玉东双方于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除；2、判令路菊香双倍返还张玉东支付的定金共计200000元；3、判令路菊香向张玉东返还其为路菊香交纳的房屋银行贷款利息共计10000元；4、判令路菊香向张玉东支付路菊香的佣金损失10000元；5、本案的全部诉讼费由路菊香承担。路菊香向一审法院反诉请求：1．判令张玉东向路菊香支付自2016年12月1日至2019年12月27日未支付的贷款利息共计75302.22元；2、本案的反诉费用由张玉东承担。一审法院认定事实：2016年9月22日，路菊香（卖方、甲方）与张玉东（买方、乙方）、南山府地房产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于龙湖镇黄河南路康桥·溪月18幢13层1301号的商品房及其配套设施以91万元价格出售给乙方，房屋建筑面积为121.41㎡；该房屋已设定抵押，抵押金额为54万元；第三条，乙方于本合同签订时支付甲方定金100000元，支付丙方佣金10000元；第四条，付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于本合同签订后，应在房产证下来三个工作日之内共同到贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在银行解押之前将首付款18万元交付甲方，剩余房款73万元由银行放贷时一次性支付给甲方……；第五条，1、该房屋有银行按揭贷款，双方约定在本合同签订之日后，不动产证（房产证）发放到甲方7个工作日内有甲方预约解押，在银行允许解押7个工作日内由甲乙双方共同出资解押，完成解押7个工作日内由甲方注销他项权证，注销后7个工作日内，甲乙双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；第八条，……在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半；第十条，在签订合同之时，丙方有权全额收取居间服务费，本合同签订后，甲乙双方任何一方单方面解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方居间服务费的收取；若乙方支付居间服务费定金后，甲方违约，乙方居间服务费损失由甲方赔偿；第十一条，1、甲方若违反本合同约定，则视为其单方面解除合同，甲方应退还已付定金后，并2倍赔偿已付交付定金数额以作赔偿……；2、乙方若违反本合同条款约定，则视为其单方面解除合同，其无权要求返还定金和应该支付丙方的佣金赔偿……6、若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任；第十一条，1、甲方银行解押款是甲、乙双方共同出资解押，甲方出资20万元，乙方出资32万元整，甲方在收到乙方申请的73万元银行贷款后将甲方解押款中的14万元退还乙方；2、在解押前，甲方银行贷款由乙方出利息，甲方出本金共同还款；3、在解押当天甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方可以正常装修使用；5、在房子过户时，如乙方不能正常过户，可由乙方指定第三方代为过户等。2016年9月22日，张玉东通过他人账户向路菊香的银行账户转款10万元。路菊香向张玉东出具收据，证明收到张玉东转账支付的购买康桥溪月18幢13层1301房产的定金10万元。2016年10月7日，张玉东通过手机银行向路菊香转款5000元。2016年12月22日，张玉东通过微信向路菊香转款5000元。路菊香、张玉东在庭审中共同确认上述款项共计1万元为张玉东支付涉案房屋四个月银行利息。一审法院认为，张玉东、路菊香、南山府地房产公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。张玉东诉请依法确认其与路菊香于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除，路菊香在本案庭审中认可解除合同，但抗辩该合同实际已于张玉东未依约为路菊香支付贷款利息时已解除，由此可知，双方对解除案涉《房屋买卖合同》均无异议，系对解除合同的原因、时间产生争议。双方签订的房屋买卖合同中约定“在解押前，甲方银行贷款由乙方出利息，甲方出本金共同还款”，而张玉东实际仅依据合同约定支付了路菊香约4个月的贷款利息合计10000元后即不再履行合同义务，依据合同中第十一条第2项之约定，解除合同的事由已发生，但路菊香作为解除权人并未主张解除合同，依据张玉东、路菊香在2019年3月的微信、短信记录，双方并无解除合同的意思表示，仍在协商继续履行合同。依据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款“当事人依法依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，路菊香的抗辩于法无据，应不予支持。对于案涉房屋买卖合同解除原因、解除时间。结合全案证据，2019年3月时，路菊香已得知其房屋的不动产权证书已办出在物业处，并告知了张玉东，但在双方约了2019年3月18日面谈后，双方均未依据房屋买卖合同中“甲、乙双方于本合同签订后，应在房产证下来三个工作日之内共同到贷款银行办理相关按揭手续”的约定及时办理相关贷款手续，路菊香未及时到物业处领取不动产证，也未举证证明其依据合同中“不动产证（房产证）发放到甲方7个工作日内有甲方预约解押”的约定及时办理了预约解押，直至张玉东委托律师于2019年12月向路菊香发送律师函，双方长达6个月对履行合同均未有实质性进展。张玉东虽在2019年11月25日、2019年12月11日发函催告路菊香履行办理不动产证、协助办理贷款、过户等合同义务，但在2019年12月17日路菊香与其电话联系时却明确告知路菊香其已不具备过户条件。依据合同中“在房子过户时，如乙方不能正常过户，可由乙方指定第三方代为过户”约定，张玉东未举证证明向路菊香提出把涉案房屋过户给第三方。因此，路菊香、张玉东在履行合同中均存在未积极履行各自的合同义务情形。张玉东主张路菊香一直拖延拒不向房管部门提交资料以办理不动产证，且不配合其办理相关按揭贷款手续、网签及过户手续，但并未提供充分证据证明其主张，证据不力，原审法院对其不予采信。南山府地房产公司主张张玉东陈述均为事实，该公司作为中间方，关于此事在中间多次协调，亦未提供充分证据证明其主张，证据不力，原审法院对此亦不予采信。因此，涉案房屋的不动产权证实际出证时间偏长，超出合同当事人订立合同时的预期，买卖双方在涉案房屋不动产权证办理完毕后均未积极履行合同义务，以及新郑市于2017年5月2日至今实施的住房限购，是导致本案合同无法继续履行的原因。张玉东的身份证信息显示其为非郑州户籍家庭，本案现无证据证明张玉东具备郑州市人民政府规定的在新郑市购买住房的购房资格，张玉东名下在2020年10月29日时经查询也确实无郑州市住房的登记信息，故双方的合同目的已客观不能实现，张玉东于2019年12月26日以发送律师函的方式主张与路菊香解除案涉《房屋买卖合同》，并于2019年12月27日送达路菊香，依据合同中“若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任”的约定，可以认定案涉《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除，但张玉东主张与路菊香解除合同的理由不能成立。本案中，合同签订后实施的住房限购致使案涉房屋无法办理过户登记，属于不可归责于双方当事人的原因。依据案涉《房屋买卖合同》中第十一条第6项“若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任”的约定，张玉东、路菊香均不承担违约责任。故张玉东诉请路菊香违约并双倍返还定金200000元，不能成立。鉴于合同已解除，路菊香应退还收取张玉东的购房定金100000元，房屋银行贷款利息10000元。张玉东诉请路菊香支付其佣金损失10000元，但该佣金并非路菊香收取，原审法院对此不予支持。路菊香反诉请求张玉东支付自2016年12月1日至2019年12月27日未支付的贷款利息共计75302.22元，鉴于双方当事人均同意解除合同且不动产权证实际出证时间明显超出当事人订立合同时的预期，原审法院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，规定，判决：一、确认张玉东与路菊香、第三人河南南山府地房产信息服务有限公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》于2019年12月27日解除；二、路菊香应于判决生效之日起十日内返还张玉东购房定金100000元、代付的银行贷款利息10000元，共计110000元；三、驳回张玉东的其他诉讼请求；四、驳回路菊香的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取为2300元，由张玉东负担1150元，由路菊香负担1150元。反诉案件受理费841元，由路菊香负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为路菊香是否应当向张玉东返还案涉房屋购房定金和其代付的银行利息。原审判决案涉房屋《房屋买卖合同》解除，且双方对该《房屋买卖合同》的解除不持异议。关于路菊香上诉称张玉东未按照案涉《房屋买卖合同》约定代付利息违约在先，故其不应返还购房定金和代付利息的意见，经一审查明，路菊香、张玉东在履行合同中均存在未积极履行各自的合同义务的情形，现因案涉《房屋买卖合同》已经解除，基于路菊香、张玉东均存在过错的事实，依据双方协议判决路菊香返还购房定金及张玉东代付的利息，并不不当。故本院对路菊香该上诉意见不予确认。综上所述，路菊香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由路菊香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年二月二十五日书记员  刘 佳