西藏自治区山南市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏05民终90号   上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建军，男，1972年5月9日出生，汉族，经商，住西藏自治区山南市。   上诉人（原审被告、反诉原告）：康顺文，男，1973年1月4日出生，汉族，经商，现住西藏自治区山南市。   上诉人杨建军因与上诉人康顺文租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2020）藏0502民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建军、上诉人康顺文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   杨建军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由康顺文支付摊位租金23,936元（原判决认定21,076元，少认定2019年11月份租金2,860元，杨建军不服部分金额为2,860元）；2.本案一、二审诉讼费由康顺文承担。事实和理由：其虽发过微信群信息，但并未承诺免租期为2019年7月至11月，而是7月至10月四个月。另，其作出上述承诺也是按照山南乃东区天马商贸有限责任公司（以下简称天马公司）给予的优惠政策进行承诺的。天马公司在给杨建军免租的前提下，其才会给康顺文等商户免租。一审错误理解微信聊天记录内容，认定杨建军自认本案免租期五个月即2019年7月至11月，多扣除2019年11月租金2,860元（44㎡×65元=2,860元），与客观事实不符，属部分事实认定不清，应予纠正。   康顺文辩称，杨建军在微信群聊中明确写明从2019年12月开始交纳租金的事实。   康顺文上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二、三项，并依法改判；2.撤销一审判决第五项，改判支持其全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由杨建军承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。2019年6月中旬，杨建军称交纳2019年6月之前的租金，就减免摊位费、解除合同问题承诺签订《补充协议》，其交纳租金后，杨建军未兑现诺言，存在过错。但一审认定其逾期交租存在违约，判其向杨建军支付违约金491.75元，属认定事实不清；2.一审判决适用法律错误。一审根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款及《中华人民共和国合同法》相关规定，驳回其全部反诉请求，属片面、机械理解法条，违背了立法本意；3.其没能力交付租金及摊位押金150,000元，一审法院对其困难视而不见，于法相悖；4.涉案《租赁合同》合同相对方是其与天马公司，而非杨建军，故杨建军并非本案适格主体。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予改判。   在本案审理过程中，康顺文当庭提出因双方合同中未约定管理费事项，故请求判令其无需向杨建军支付每平方2元的管理费。   杨建军辩称，对康顺文的上诉理由不予认可，本案涉及的管理费系天马公司统一收取，并非其个人收取。   杨建军向一审法院起诉请求：1.由康顺文支付自2019年7月1日至2020年6月30日止的摊位租金共计43,296元（每月按3608元计算，共计12个月）；2.由康顺文支付滞纳金共计7300元（每日按20元计算，自2019年7月1日至2020年6月30日止，共计365天）；3.由康顺文支付摊位转让费30,000元及利息(利息以30,000元为基数，按月利率1分，自2019年1月1日计算至款清之日止，暂算至2020年6月30日，共计5400元)；4.由康顺文支付摊位押金150,000元及利息(利息以150,000元为基数，按月利率1分，自2019年1月1日计算至款清之日止，暂算至2020年6月30,共计27,000元)；5.本案诉讼费用由康顺文负担。   康顺文向一审法院提出反诉请求：1.要求解除与杨建军签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》；2.由杨建军负担反诉诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2017年7月14日天马公司作为建设单位取得项目名称为：天马商贸中心（一期）共49,218.47平方米的编号为建字第542221201700026号的《建设工程规划许可证》。同年9月13日取得山南市天马商贸中心建设工程（一期）的《建设工程施工许可证》。2018年7月1日案外人天马公司与杨建军签订《天马商贸中心四楼租赁协议》，约定将天马商贸中心四楼出租给杨建军，租赁期限为15年，即2018年7月1日至2033年6月30日。2019年1月1日杨建军以天马公司的名义与康顺文签订《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，就摊位位置、面积、租赁期限、具体租金、支付方式及违约责任等权利义务进行了约定。涉案合同落款的甲方处加盖有天马商贸中心四楼专用章，乙方处有被告（反诉原告）康顺文的签字。庭审中双方自认合同中约定的每月租金3520元是按实际面积44㎡计算，即（44㎡×80=3,520元），且庭审中杨建军自认康顺文支付自2019年1月1日至同年6月30日期间的摊位租金。经查明，2019年12月9日杨建军在名为“天马商贸中心四楼办公室”的微信群里发送了一份内容为：“四楼各商户：原来7月份之前所商量好的是以11月份开始缴摊位费的，但是11月份公司没有通知，现在12月份开始缴摊位费按原来所说好的在原来的每个平方上少15元。另外：7至11月份的每个平方2元的管理费公司是没有免的这次一律缴清，望各商户相互转告并合作”的通知。   另查明，2020年9月22日案外人天马公司出具一份杨建军为天马商贸中心（天马一期）四楼租赁承包人，租赁期限为15年，承包人可以对租赁区域进行转租或分包的证明。再查明，庭审中双方陈述，康顺文从杨建军处原先承租的商铺为68号，经协商后，杨建军将68号商铺转换为64、66号商铺出租给康顺文经营，并双方对64、66号商铺签订《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，自合同签订后康顺文未向杨建军缴纳押金150,000元。案涉两个摊位至今由康顺文承租，且庭审中康顺文自认自2019年7月至今未支付摊位租金。   一审法院认为，《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》中甲方虽为天马公司，并在合同落款处加盖有天马商贸中心四楼专用章。但天马公司出具的证明上明确记载杨建军系天马商贸中心（天马一期）四楼承包人，对租赁区域有转租或分包权，庭审上杨建军称合同上加盖的天马商贸中心四楼专用章是为了方便管理使用的章子，天马商贸中心四楼不具有诉讼主体资格。庭审中康顺文自认案涉三个摊位是由杨建军交付，交付的押金及租金的相对方均为杨建军，且该案中康顺文要求解除案涉合同的相对方也是杨建军。根据双方的庭审陈述及提交的证据足以表明，《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的实际出租方为杨建军。故合同相对方为杨建军与康顺文，双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，一审予以确认。本诉部分：一、关于杨建军要求由康顺文支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金43,296元（每月按3608元计算，共计12个月）的诉讼请求。庭审中杨建军确认所主张的43,296元是按每平方米每月82元计算（包含每平方米租金80元及管理费2元）。根据双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，约定的租金为每平方米每月80元，租赁期限为自2019年1月1日至2023年12月30日止，且庭审中双方自认摊位租金按实际面积即两个摊位的总面积44㎡计算。首先，该合同约定的租金虽为每平方米每月80元，但根据杨建军在名为“天马商贸中心四楼办公室”的微信群里发送的通知，承诺自2019年12月起将租金每平方米80元降为每平方米65元且承诺减免自2019年7月至同年11月期间的租金。其次，该合同对管理费虽未明确约定，但根据杨建军提交的天马商贸中心四楼收款收据证实缴纳费用中包含管理费，且庭审中康顺文对自2019年7月1日至11月30日止支付管理费予以了认可。虽辩称管理费只需交一年，但对此康顺文并未提交相关证据予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及该法第二百二十六条之规定，康顺文应向杨建军支付自2019年7月1日至同年11月30日止的管理费440元（2元×44㎡×5月=440元），并支付自2019年12月1日至2020年6月30日止的租金20,636元【67元（含租金65元及管理费2元）×44㎡×7月=20,636元】，故一审对杨建军要求由康顺文支付摊位租金43,296元的中21,076元的诉讼请求，予以支持。二、关于杨建军要求由康顺文支付违约金7300元（每日按20元计算，自2019年7月1日至2020年6月30日，共计365天）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因康顺文未按约履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》中虽约定“如未在5号之前缴清租金者甲方按每日20元收取滞纳金”，但庭审中康顺文以约定的违约金过高为由提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，该案中杨建军的实际损失为康顺文逾期支付租金的利息损失，杨建军主张的违约金7300元高于造成的实际损失，故一审对杨建军主张的违约金予以调整。参照《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，该案的违约金应当按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。杨建军承诺免除自2019年7月1日至11月30日期间的摊位租金，故该期间不产生违约金，结合杨建军主张的违约金起止时间，该案的违约金计算时间为自2019年12月1日至2020年6月30日止，产生的违约金为491.47元（自2019年12月1日至2020年2月19日期间的违约金为：未付租金21,076元×4.15%÷365天×81天＝191.10元、自2020年2月20日至同年4月19日期间的违约金为：未付租金21,076元×4.05%÷365天×60天＝140.31元、自2020年4月20日至同年6月30日期间的违约金为：未付租金21,076元×3.85%÷365天×72天＝160.06元）。故杨建军该项诉讼请求中491.47元，一审予以支持。三、关于杨建军要求由康顺文支付摊位转让费30,000元及利息(利息以30,000元为基数，按月利率1分，自2019年1月1日计算至款清之日止，暂算至2020年6月30日，共计5400元)的诉讼请求，该案中杨建军针对68号商铺转换为64、66号商铺而产生转让费30,000元并未提交相关证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，杨建军应承担举证不能的法律后果，故对杨建军的该项诉讼请求，一审未予支持。四、关于杨建军要求由康顺文支付摊位押金150,000元及利息(利息以150,000元为基数，按月利率1分，自2019年1月1日计算至还清之日止，暂算至2020年6月30日，共计27,000元)。根据双方签订《天马商贸中心四楼门面、摊位租赁合同》第三条3.3中明确约定押金支付的时间即签订正式合同前，康顺文自愿支付150,000元的押金，且自该合同签订后，康顺文一直承租64、66号商铺。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，康顺文应当自签订合同之日向康顺文支付64、66号商铺押金150,000元，故对由康顺文支付摊位押金150,000元的诉讼请求，一审予以支持，但康顺文因未向杨建军支付摊位押金150,000元而产生的按月利率1分（自2019年1月1日计算至还清之日止，暂算至2020年6月30日，共计27,000元）的诉求，该案中虽杨建军提交的押金收款收据中载明押金利率按月1分计算，但押金应为当事人一方保证自己的行为不会对对方利益造成损害，若造成损害的以此费用支付赔偿的款项，可康顺文未交押金的行为并未对杨建军造成实际损失，故一审对杨建军支付押金利息的该项诉讼请求，未予支持。对于康顺文辩称的杨建军诉讼主体不适格且合同系无效的辩解意见，与庭审查明的事实不符，一审未予采信，但其辩称的杨建军承诺自2019年7月起租金降为每平米65元，并承诺减免自2019年7月至11月共计五个月的租金，故减免的租金应当予以扣除的辩解意见，与庭审查明事实相符，一审予以采信。   反诉部分：一、关于解除《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》的诉讼请求。康顺文以因该中心二期工程项目施工期间严重影响本案涉及的一期项目的整体运营和租户的摊位经营，且项目宣传、管理等方面存在诸多问题，又受“新冠肺炎”疫情影响，使得经营惨淡，严重亏损，无力支付租金，客观上已无法继续履行合同为由要求解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定，康顺文以受疫情影响，无力支付租金为由，要求解除合同的请求，不符合法律规定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，康顺文以项目宣传、管理等方面存在诸多问题，严重影响摊位经营为由，要求解除合同的请求也不符合法定解除条件，且针对解除合同双方也未在《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》进行约定。故康顺文的该诉讼请求，于法无据，一审未予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出如下判决：一、由康顺文自本判决发生法律效力之日起十五日内向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的摊位租金21,076元；二、由康顺文自本判决发生法律效力之日起十日内向杨建军支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的违约金491.47元；三、由康顺文自本判决发生法律效力之日起十日内向杨建军支付摊位押金150,000元；四、驳回杨建军的其他诉讼请求；五、驳回康顺文的全部反诉请求。本诉案件受理费4,758.94元，由杨建军负担1,237.34元，由康顺文负担3,521.6元。反诉案件受理费50元，由康顺文负担。   本院二审期间，杨建军与康顺文围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨建军提交了第一份证据：《证明》一份，拟证明天马公司向其免租时间为2019年7月至10月30日，共4个月的事实。康顺文质证认为，杨建军在天马商贸中心四楼群中明确写明了从12月开始交租的事实，且该份证据是杨建军与天马公司的事情与本案无关，故对三性及证明目的不予认可。第二份证据：《告知函》一份，拟证明天马公司每平方收取两元管理费的事实。康顺文质证认为，该证据是杨建军与天马公司的事情与本案无关，且双方合同中并未约定管理费，故对三性及证明目的不认可。   本院认证认为，杨建军提交的两份证据与本案无关，故对证据的三性及证明目的不予采纳。   康顺文提交的第一份证据：《证明》一份；拟证明四楼其他的商户向杨建军交纳押金及自己未交纳的事实。杨建军对该证据的三性及证明目的予以认可。第二份证据：康顺文申请本院向杨建军调查的一份《调查笔录》，拟证明杨建军承诺，只要交纳6月之前的房租就签订补充协议，但至今未签订。杨建军质证认为，摊位租金已每平方减少了15元，承诺过重新签订合同而非签订补充协议，故对该组证据的三性认可，证明目的不予认可。   本院认证认为，对康顺文提交的第一份证据的三性及证明目的予以认可。第二份证据的三性认可，证明目的不予采纳。   二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。   本院认为，结合双方当事人的诉辩及举证质证，归纳本案争议焦点为：1.杨建军是否本案适格主体；2.涉案合同是否解除；3.康顺文向杨建军支付摊位租金多少；4.康顺文是否需向杨建军支付违约金、押金、管理费。   本院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同。   针对争议焦点杨建军是否本案适格主体问题。涉案天马商贸中心的所有权人为案外人天马公司，2018年7月1日天马公司与杨建军签订的《天马商贸中心四楼租赁协议》，天马公司将天马商贸中心四楼整租给杨建军，合同期内承包人杨建军有权对租赁区域进行转租或分包。且案涉《天马商贸中心四楼门面摊位租赁合同》，虽首部列明甲方为天马公司，乙方康顺文，尾部甲方处盖有天马公司四楼专用章，乙方康顺文签字捺印，但从案涉合同的前期协商、具体签约均由康顺文与杨建军共同协商达成，摊位租金及押金等都是向杨建军交纳。且康顺文一审反诉解除合同的相对方也是杨建军。故本院认为，案涉合同相对方为杨建军与康顺文，杨建军作为本案的权利人主张权利，主体适格。康顺文提出的杨建军不是本案适格主体的主张不成立，本院不予支持。   针对争议焦点涉案合同是否解除问题。合同解除要么约定解除，要么法定解除。本案中，双方在合同中并未约定解除事项。康顺文提出受疫情影响生意惨淡，无力支付租金、押金，要求解除合同的主张，亦不符合法定解除条件，且对该主张并未提供相应证据来证实，应承担举证不能的不利后果，故康顺文解除合同的主张，本院不予支持。   针对康顺文向杨建军支付摊位租金多少问题。本案中，康顺文一审提交的微信聊天截图能证实减免摊位租金时间为2019年7月至11月，共计5个月的事实。虽杨建军主张减免租金为2019年7月至10月，共4个月，并提交了证据，但其提交的证据无法证实其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的不利后果。故对杨建军的该上诉主张，本院不予支持。   针对康顺文是否需向杨建军支付违约金、押金、管理费问题。对于违约金，康顺文提出因杨建军未签订补充协议，不知按什么标准交纳租金，故逾期，且杨建军存在过错的主张。本院认为，康顺文一审提交的微信截图能证实，摊位租金有原先每平米80元降为每平米65元的事实。故康顺文至今未交租的行为，已构成违约，应承担违约责任。一审中杨建军提出的违约损失高于实际损失，一审法院按照有关规定对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以确认。故康顺文的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于管理费，双方签订的涉案合同中针对管理费的相关内容未进行约定，但在案证据能证实康顺文自2019年1月1日至2019年6月30日期间支付了管理费，对此康顺文也予以认可。康顺文虽主张双方口头约定管理费只需交纳1年，但未提交任何证据证实，应承担举证不能的不利后果，故对该主张本院不予支持。对于是否交纳押金的问题。因案涉合同的签订系双方真实意思表示，合同第3.3条中明确约定康顺文自愿交纳150,000元押金及交纳的时间。且查明，本案押金性质系对履行合同责任与义务的担保。故为继续履行双方签订的合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，康顺文应当支付押金。康顺文提出因生意不好，无能力支付摊位押金150,000元的主张，于法无据，本院不予支持。   综上所述，上诉人杨建军、上诉人康顺文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3,781.35元，由杨建军负担50元，由康顺文负担3,731.35元，鉴于康顺文申请免交诉讼费符合《诉讼费用交纳办法》第四十五条的规定，准予免交。   本判决为终审判决。   审  判  长   巴桑卓玛   审  判  员   泽登卓嘎   审  判  员   拉  琼   二〇二一年二月四日   法 官 助 理   黄 菊 英   书  记  员   白玛曲宗