北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1310号上诉人（原审原告）：李现超，男，1986年7月2日出生，汉族，北京畅游时代数码技术有限公司职员，住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京京汉嘉信置业有限公司职员。委托诉讼代理人：王**，女，北京京汉嘉信置业有限公司职员。上诉人李现超与被上诉人北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李现超上诉请求：撤销一审判决，改判确认李现超与京汉公司签订的《补充协议》无效，京汉公司自2018年12月29日起至李现超实际获得车位产权证止，以李现超已付款项25.07万元为基数，按照日万分之一的标准支付违约金。事实和理由：一、李现超与京汉公司签订的《补充协议》无效。该协议的内容违反法规规定，是京汉公司使用胁迫的方式要求李现超签订的，京汉公司威胁不签订协议就不能使用车位，李现超签订该协议是为了使用车位，李现超的真实意思是不再由京汉公司代办手续，并未免除京汉公司的违约责任。同时，该协议且未依法备案，违反京建交[2006]333号文件的相关规定，因违反法律法规的强制性规定而无效。另外，该协议由京汉公司提供，制定时未与李现超协商，双方对转移登记委托服务期限存在争议。协议不合理的减轻或免除京汉公司承担的责任，加重了买受人的责任并排除买受人主要权利，属于格式条款和免责条款，属无效合同，故仍应按照双方签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）的内容确定权利义务。二、一审判决作出后，京汉公司明确表示7日内无法将车位转移至李现超名下，一审判决判令京汉公司支付固定数额违约金过低，京汉公司应按照约定的标准支付至李现超实际取得产权证。三、李现超在房屋交付后积极联系京汉公司办理转移登记，付出时间成本。《补充协议》签订后，京汉公司以李现超未交纳代办费为由拒绝联系，且电话无法接通。京汉公司提供车位平面测绘图、发票及相关资料，并告知李现超缴纳契税，李现超缴纳后，京汉公司拒绝配合办理，且拒绝书面明确办理期限。四、京汉公司要求李现超注销合同，但拒绝告知和承诺注销原因、违约赔偿、办理周期和违约责任等内容，不同意签订新的协议，未告知完整的解决方案。五、一审法院对案件受理费的负担有误。六、一审法院审理超过审判期限，程序违法。京汉公司辩称，不同意李现超的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李现超向一审法院起诉请求：1.判令京汉公司协助李现超办理车位权属证书；2.判令京汉公司按照合同约定向李现超支付初始登记违约金2507元；3.判令京汉公司支付从京汉公司交付李现超车位使用之日（2016年12月29日）起到实际获得车位产权证日期止，按购车位总款25.07万元（中国人民银行）金融机构同期逾期贷款利率给付李现超赔偿。一审法院认定事实：2016年10月28日，京汉公司（出卖人）与李现超（买受人）签订《预售合同》，约定李现超购买北京市石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1377号地下车位，车位价款250700元。该预售合同第二十一条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4、因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之壹支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。案涉预售合同签订后，李现超依约交纳了25.07万元车位款。2016年12月29日，京汉公司向李现超交付了案涉车位。2017年1月，京汉公司（甲方）与李现超（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订了案涉《预售合同》，其中第二十一条产权登记（二）转移登记中双方的责任与义务全部解除。由此产生的一切后果及相关法律责任由买受人自行承担。2018年9月20日，京汉公司取得案涉车位所在楼栋权属证书。2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。另查，案涉车位已有行政地址即石景山区体育场西街20号院11幢-1层-1377号，现登记在京汉公司名下。再查，案涉车位管理费标准为960元/年。一审法院认为，案涉《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，李现超、京汉公司均应依约履行。案涉《预售合同》明确约定了京汉公司应当在2017年12月31日前取得案涉车位所在楼栋权属证书，但京汉公司实际取得时间为2018年9月20日，京汉公司已属违约，京汉公司应依案涉预售合同约定向李现超承担违约责任。综合案涉合同履行情况及案涉合同违约条款内容，案涉预售合同约定的京汉公司逾期办理初始登记违约金并不过高，一审法院对此不再予以调整。故该院对李现超要求京汉公司依案涉预售合同约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求予以支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，在上述期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然案涉《补充协议》解除了京汉公司的案涉车位转移登记代办义务及相应责任，但京汉公司仍负有在案涉车位初始登记办理完成后及时办理相应转移登记备案手续，并及时通知李现超自行向不动产登记机构申请办理转移登记的义务，该义务亦是当事人履行合同诚实信用原则的体现和要求。现自案涉车位交付李现超至案涉车位初始登记办理完成已近两年时间，案涉车位现仍未办理完成转移登记，京汉公司提供的证据不足以证实其充分履行了前述相应协助、通知等辅助义务，案涉车位转移登记迟延办理完成应属于京汉公司的原因，京汉公司对此应承担一定违约责任。另需指出的是，京汉公司至迟在本案庭审时已告知李现超案涉车位转移登记办理时遇到的问题并告知李现超相应解决方案，李现超亦应采取适当措施配合京汉公司办理案涉车位后续转移登记手续，李现超未采取相应适当措施的，不应要求京汉公司承担后续扩大损失。故综合本案诉讼情况及案涉相关合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，同时参考案涉车位管理费的标准，一审法院对京汉公司应当承担的逾期办理案涉车位转移登记违约金酌定为1920元。同时，京汉公司应与李现超相互配合办理案涉车位权属转移登记手续。因案涉《补充协议》解除了京汉公司迟延办理案涉车位转移登记具体违约责任，故一审法院对李现超所主张赔偿标准不予采信，对李现超相应诉讼请求不予支持。京汉公司抗辩系因政府政策原因导致办证延误等抗辩意见，但其提供的证据不足以证实其主张，故该院对该相关抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1.京汉公司于判决生效后7日内支付李现超迟延办理案涉车位初始登记违约金2507元；2.京汉公司、李现超于判决生效后7日内相互配合办理石景山区体育场西街20号院11幢-1层-1377号转移登记手续（即石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1377号），将该车位权属转移登记至李现超名下；3.京汉公司于判决生效后7日内支付李现超迟延办理案涉车位转移登记违约金1920元；4.驳回李现超的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李现超向本院提交以下证据证明：证据1.京建交（2006）333号《关于规范商品房合同签约行为的通知》，证明《补充协议》排除了京汉公司的义务，增加了李现超的责任，权利义务仍应以主合同为准；证据2.《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》，证明《补充协议》没有网上备案；证据3.京汉公司张贴的交付住宅产权证的通知，证明李现超通过该通知与京汉公司取得联系；证据4.李冰洁的微信号截图，证明李冰洁是京汉公司的客服；证据5.案涉车位的契税完税证明；证据6.京汉公司给李冰洁的委托书、李冰洁的身份证复印件、李现超的身份证复印件、李婧的身份证复印件、京汉公司的营业执照和信用代码证明；证据7，2018年12月12日的报盘文件电脑屏幕截图，李现超与李冰洁于该日沟通办证的时间；证据8.电脑屏幕截屏；证据9.京汉公司发给李现超的2020年9月18日的《催办函》。证据5-证据9均证明：李现超自2018年起，就积极主动联系京汉公司办理产权证，未能办理是京汉公司的责任。京汉公司未提交新的证据，其针对李现超提交的上述证据材料发表质证意见称：认可证据1、证据2的形式真实性，不认可证明目的，该两份文件均不是行政法规；证据3的真实性无法确认，该证据与京汉公司无关，证明目的不认可；认可证据4的真实性，不认可证明目的；认可证据5的真实性，不认可证明目的；证据6的真实性无异议，不认可证明目的，该证据可以印证京汉公司完成了配合义务；证据7、证据8的真实性无法确认，而且时间也无法确认，不认可证明目的；认可证据9的真实性，不认可证明目的，案涉车位的整体产权证已经办理完毕，故案涉车位已不属于预售状态。本院经审查认为，李现超提交的上述证据中，证据1、证据2属相关部门制定的文件，证据3并非针对案涉车位，证据4与本案处理结果并无关联，故对上述证据的关联性，本院不予确认；证据5-证据9无法体现京汉公司拒绝履行配合办理转移登记的内容，亦不足以证明案涉车位未办理完成转移登记手续系京汉公司所致，故对上述证据的关联性，本院均不予确认。二审中，京汉公司表示，其与李现超签订《补充协议》，是因为李现超要自行办理车位产权登记，如果委托京汉公司代办，需要另行签订其他协议。李现超表示，是因为其要自行办理才签订上述协议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于李现超与京汉公司于2017年1月《补充协议》的效力一节。李现超主张，该协议由京汉公司提供，拟定协议时未与其协商，属于格式合同，且协议内容免除京汉公司的义务，加重李现超的责任、排除李现超的权利，同时，该协议未经备案，违反法律法规的强制性规定，李现超签订协议时受到亦受到胁迫，故《补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李现超主张签订《补充协议》时受到京汉公司的胁迫，胁迫的形式为不签订协议即无法进入车库，但李现超对于其主张的上述情形并未提供证据予以证明，且该情形与通过威胁、强迫订立合同的条件并不相符，李现超该主张缺乏事实依据，至于李现超主张《补充协议》存在未经备案等情形，违反《关于规范商品房合同签约行为的通知》《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》《城市商品房预售管理办法》等规范的相关条款而无效一节，上述文件的内容并非效力性强制规范，案涉协议是否履行备案程序，并非认定其合同效力的当然依据，李现超主张《补充协议》违反上述规范而应被认定为无效合同，于法无据，本院不予支持。关于李现超主张《补充协议》属格式条款，其内容免除京汉公司责任、加重李现超责任、排除李现超主要权利，应属无效一节。本院认为，《补充协议》虽由京汉公司拟定、制作，但李现超表示系因其需自行办理所有权登记而签订，其亦在该协议上签字确认协议内容，且该协议的内容为对双方在先签订的《预售合同》项下权利义务的变更，该情形与《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同条款因存在免除提供一方其责任且加重对方责任、排除对方主要权利，以及该法第五十三条规定的免除合同一方因造成对方人身伤害或因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任的条款，而应与被确认无效的情形均不一致，李现超该项主张于法无据，本院不予支持。综上，李现超未提供证据证明案涉《补充协议》存在应予被认定为无效合同的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定李现超与京汉公司签订的《预售合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，并无不当。关于李现超要求京汉公司支付自2018年12月19日起至其取得案涉车位权属证书之日止违约金一节。经查，案涉《预售合同》约定，京汉公司应在2017年12月31日前取得权属证书，逾期应依据前述合同的约定承担违约责任，现京汉公司逾期办理初始登记，一审法院判令其支付逾期办理初始登记违约金并无不当。关于李现超要求京汉公司支付逾期办理车位转移登记违约金，根据已经查明的事实，李现超与京汉公司签订《补充协议》，就双方签订的《预售合同》项下京汉公司迟延办理案涉车位转移登记具体违约责任的相关内容做出变更，李现超亦不再委托京汉公司办理转移登记备案手续，故李现超主张《补充协议》仅约定不再委托京汉公司代办手续以及京汉公司应按照《预售合同》的约定承担违约责任缺乏依据，李现超二审诉讼期间提交的证据，均不足以否定前述认定。同时，相关转移登记备案手续虽由李现超自行办理，但京汉公司负协助、配合及时办理转移登记备案手续的义务，一审法院结合案涉车位交付日期与完成初始登记日期的间隔，以及案涉车位仍未完成转移登记的情况，并考虑京汉公司与李现超履行各自义务的情况，参考案涉车位管理费的标准，酌定京汉公司向李现超支付逾期办理案涉车位转移登记违约金酌定1920元，并无明显不当。李现超主张，京汉公司一审判决作出后明确表示无法在7日完成转移备案登记，不应按照固定数额违约金要求京汉公司承担违约责任，对此本院认为，李现超已就本案提起上诉，一审判决尚未生效，且京汉公司是否按照一审判决判令的日期履行判决确定的义务，属案件执行阶段处理的范畴，相关责任问题亦可在执行阶段解决，对本案处理结果并无影响，李现超该主张于法无据，本院不予支持。李现超的其他主张，对本案处理结果并无影响，本院不再一一论述。综上所述，李现超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李现超负担。（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二一年二月二十五日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖