广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终51号上诉人（原审原告）：李礁进，男，汉族，1971年11月23日出生，住址：梅州市梅江区************。身份证号码：460************611。委托诉讼代理人：陈爱芳，广东嘉应律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉莹，广东嘉应律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张仕南，男，汉族，1937年1月1日出生，住址：梅州市梅江区******。身份证号码：441************713。委托诉讼代理人：黄衍业，系张仕南的女婿。被上诉人（原审被告）：邹秀娇，女，汉族，1944年6月6日出生，住址：梅州市梅江区******。身份证号码：441************82X。上诉人李礁进因与被上诉人张仕南、邹秀娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李礁进上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请；2、由两被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由:一审法院认定事实不清，证据不足，是严重偏袒被上诉人的判决。理由如下：一、上诉人向两被上诉人购买位于梅江区东郊乡东街村的一栋两层楼，事实清楚，证据确凿，有上诉人提供的公证书及收条予以佐证。一审法院对上述板上钉钉的书面证据不予采信，却以所谓的证人丘志明、余小冬等人作的证词草率定案，是极不负责、不公正的判决。二、一审法院对广东省梅州嘉应公证处出具的公证书法律效力未作出明确的定性，是对案件敷衍了事的表现。在审判过程中，公证书是一种可靠的证据，具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条亦明确规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。但纵观整篇判决书中法院审理认定事实部分，找不到对该证据哪怕是只字片语的提及。三、被上诉人未有确凿的证据能证实双方交易的房屋为23号房屋，而非讼争的梅江区东郊乡东街村的房屋，其提供的证人作出的证言与本案的案情没有关联性，不具证明效力，法院依法应不予采信。四、1993年3月23日，两被上诉人与其儿子黄冠通、女儿黄森珍签订《合约书》一份，载明梨园黄屋两被上诉人房屋因儿子黄冠通同意一半给女儿黄森珍做屋。这《合约书》纯属伪造，因为其大儿子黄冠文当时还在世，没有其签名是不可能的。综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院查明事实后，撤销原审判决，并依法改判支持上诉人一审诉请。张仕南辩称，上诉人诉请办理的140*****0347号土地使用证上的房屋，根本不是答辩人实际移交的房屋。买卖合同载明了是一栋二层房屋，而土地使用证上的房屋是二栋房产，其中一栋二层房屋，另一栋三层房屋，完全跟买卖合同不相符。根据答辩人提供所有证据，以及一审法院对当初买卖双方中介人余小东和丘志明所作的调查笔录，证实当初上诉人查看买受的房屋是梨园黄屋23号门牌一栋二层楼房。并且，一审法院到现场勘测调查证实23号房屋才是一栋二层楼房，跟买卖合同陈述一致。上诉人在2017年12月22日叫来国土所邓所长勘测时发现，答辩人误拿了土地使用证，便歪曲事实，想欺诈答辩人的儿子及女儿两栋约400平方米的房产。公证机构对申请人提交的证明材料，根本没有到现场勘测、核实土地使用证上的房屋详细情况，凭一张土地使用证及合同，在没有房产证，没有任何报建手续及房管部门价格评估的情况下就给予公证，不符合公证法第二十九条规定。根据房地产管理法第三十八条第四项规定，共有房产，未经共有人书面同意的；第五项，权属有争议的；第八项，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。答辩人在1993年将140*****0347号土地使用证上的土地赠予一半给其女儿黄森珍做屋，作为父母有权将自己名下的产权赠予任何一个子女做屋使用，并不需要其他子女同意。况且，当初答辩人己将23号一栋二层房屋分给大儿子黄冠文，将140*****0347号土地使用证上的土地分给其二儿子黄冠通做屋，黄冠文表示其弟产权只要其弟同意给其姐做屋就可以。特立下赠予协议，于是答辩人女儿夫妻于2001年-2008年建造了一栋三层房产，并一直居住至今，经一审法院调查、村民小组长证实，赠予协议属实，绝无伪造。上诉人诉请的140*****0347号土地使用证上的房屋，根本不是当初买卖双方移交的房屋，根据公证法第三十九条规定，应当撤销该公证书。答辩人请求：1.撤销本案房屋买卖合同公证，上诉人归还土地使用证原件给答辩人；2.依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。邹秀娇辩称，一审判决正确，上诉人的上诉无理，其服从一审判决。李礁进向一审法院起诉请求：1.两被告协助原告办理位于梅州市梅江区*********两层楼（该房屋未办理房产证，国有土地使用证号为梅州市*****、地号140*****0347)房屋的产权转移的换证手续;2．两被告立即腾退上述房屋给原告；3．由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：两被告为夫妻关系。坐落于梅州市梅江区******（四至：东至杞粦、西至冠权、南至冠中、北至叶仕招）的土地使用者为邹秀娇[国有土地使用证：梅州市府国用总字（1990）第*****号地号第140*****0347]。2015年6月30日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：两被告将位于梅州市梅江区********两层楼的房屋（该房屋未办理房产证）[见梅州市府国用总字第*****号地号第140*****0347《国有土地使用证》]的房地产卖给原告，原告对该房地产已作充分了解，并愿意买受；房屋成交价款为37万元，此款原告已于2015年5月25日一次性付清给两被告；两被告须保证上述房地产权清楚，在未办理产权过户手续前，如因被告原因被查封、扣押、冻结等，被告应承担责任并赔偿原告损失，如遇拆迁所赔偿的款项归原告所有；原、被告双方应按规定到房地产管理部门办理房地产权过户登记手续，所需一切税、费由原告支付，被告应负责协助办理有关手续；原告可凭被告在梅州市嘉应公证处签署的授权委托书到房地产管理部门办理产权转移换证手续等内容。同日，原、被告就上述房屋买卖合同到广东省梅州市嘉应公证处进行公证。签订上述房屋买卖合同前，原告向两被告付清了购房款37万元，两被告将梅州市府国用总字第*****号地号第140*****0347《国有土地使用证》原件交付给了原告。签订上述协议后，两被告将坐落于梅州市梅江区**********屋钥匙交付给原告，原告更换了23号房屋的大门门锁，并将水电过户到其名下，在2016年4、5月间原告将23号房屋出租给其朋友居住。坐落于梅州市梅江区**********屋没有办理国有土地使用权证，也未办理房屋产权证书。双方因房屋买卖事宜产生纠纷，原告遂向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，被告申请证人丘志明出庭作证，丘志明陈述其在2015年承租被告位于梅州市梅江区**********屋，被告邹秀娇委托其将该房屋出售，其找到房产中介余小冬，经余小冬介绍原告购买被告的房屋。签订房屋买卖合同前，丘志明、余小冬及原告均到现场查看了交易的房屋，协商好价款后，由丘志明陪同原、被告一起到公证处办理签订合同公证。办理公证后，被告邹秀娇将23号房屋交付给原告，原告还叫其朋友在该房屋居住了一段时间。直至2017年，原告打电话给丘志明称交易房屋的国有土地使用权证拿错了，不是当时买卖房屋的权属证书。之后还在村委会主持下进行调解，调解时原告也称证件搞错了，该土地使用权证是两栋房屋的，不是买卖时的房屋的。一审法院依职权向东郊乡东街村梨园小组长调查，该小组长表示，位于梅江区东郊东街村东至杞粦、西至冠权、南至冠中、北至叶仕招的土地上的房屋其中2层楼的房屋是由两被告建好一层后，由两被告的儿子黄冠通加建了2楼，并由两被告与其儿子黄冠通居住；旁边3层楼的房屋是两被告的女儿黄森珍夫妇婚后建造的，并由黄森珍夫妇居住使用。一审法院依职权对余小冬调查，余小冬表示当时丘志明称其系邹秀娇的亲戚，邹秀娇委托其出售东郊乡东街村的房屋，当时余小冬介绍原告认为丘志明，并与原告一同到现场查看房屋情况，当时查看的房屋旁边有墓地，具体房屋价款是丘志明与李礁进协商的，据其了解交易后卖方将房屋钥匙交给了李礁进，李礁进还将房屋出租给他人居住。另查明，1993年3月23日，两被告与其儿子黄冠通、女儿黄森珍签订《合约书》一份，载明梨园黄屋两被告房屋因儿子冠通同意一半给女儿森珍做房屋。其中案涉国有土地使用证上一栋三层的房屋水电表用户名为黄衍业。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已按约付清了购房款37万元给两被告的事实，双方均无异议，予以确认。本案争议焦点为原告诉请能否得到支持。根据双方签订的合同约定，两被告将位于梅州市梅江区********两层楼的房屋出售给原告。双方对交易的房屋有争议，原告认为是国有土地使用证上的房屋，被告则认为是23号房屋。一审法院认为，根据现场勘查显示，国有土地使用证上的房屋是两栋共墙的房屋，其中一栋为二层楼高，另一栋为三层楼，而23号房屋是一栋二层楼的房屋。另外，根据原、被告双方交易的中间人丘志明及余小冬的陈述，当时原、被告交易时现场查看的房屋旁边有墓地即23号房屋。庭审中原告亦确认被告将23号房屋的钥匙交付给原告，原告接收了23号房屋的钥匙，并在2016年将房屋出租给案外人居住，且原告更换了该房屋的门锁和水电用户名。综上可见，虽然双方签订的合同中载明了交易房屋的国有土地使用权证证号，但根据双方实际履行的情况看，双方交易的房屋应为23号房屋。另外，因国有土地使用证书载明土地上的房屋和23号房屋均未办理房屋产权证书，亦无相关准建、批建手续。根据向涉案房屋所在村村民小组长的调查，该村村民小组长表示涉案国有土地使用权证上的房屋其中一栋三层高的房屋是由两被告的女儿黄森珍夫妻建造的并一直居住，另一栋两层高的房屋是由两被告的儿子黄冠通加建了二楼。而黄森珍、黄冠通均到庭表示不同意将涉案房屋过户并腾退给原告。而23号房屋两被告已在2016年将钥匙交付给被告，且该房屋未办理任何产权登记手续。因此，原告要求两被告协助办理位于梅江区东郊乡东街村的一栋两层楼（该房屋未办理房产证，国有土地使用证号为梅州市府国用总字第005480号、地号140*****0347)房屋的产权转移的换证手续并腾退房屋，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李礁进的全部诉讼请求。案件受理费6850元，由原告李礁进负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一审判决认定双方实际交易的房屋为23号房是否正确。第一，2015年6月30日，双方签订《房屋买卖合同》，约定：两被上诉人将位于梅州市梅江区********两层楼的房屋卖给上诉人。根据一审法院现场勘查显示，双方签订的《房屋买卖合同》所涉的“梅州市府国用总字第*****号地号第140*****0347《国有土地使用证》”上的房屋是两栋共墙的房屋，其中一栋为二层楼房（据被上诉人称该房屋为其儿子黄冠通所建），另一栋为三层楼房（据被上诉人称该房屋为其女儿黄森珍夫妻所建），而《房屋买卖合同》中买卖的标的物是一栋二层楼的房屋，23号房屋正是二层的单体楼。一审法院依职权向梅江区东郊乡东街村梨园小组长调查，该小组长称，位于梅江区东郊东街村东至杞粦、西至冠权、南至冠中、北至叶仕招的土地使用上的房屋，其中2层楼的房屋是由两被上诉人建好一层后，由两被上诉人的儿子黄冠通加建了2楼，旁边3层楼的房屋是两被上诉人的女儿黄森珍夫妇婚后建造的，并由黄森珍夫妇居住使用。第二，根据双方交易的介绍人丘志明及余小冬的陈述，当时双方现场查看的房屋旁边有墓地，该房屋亦即23号房屋。第三，一审庭审中上诉人确认被上诉人已将23号房屋的钥匙交付给其，其接收23号房屋钥匙后在2016年将房屋出租给案外人居住，并更换了该房屋的门锁和水电用户名。第四，据两被上诉人称当时因急于卖房还债，且自己上了年纪，当时其也不清楚“梅州市府国用总字第*****号地号第140*****0347《国有土地使用证》”是哪一栋楼房的《国有土地使用证》，但因没有《国有土地使用证》就办理不了公证手续而影响交易，致使其拿错了证件。故，一审判决认定双方实际交易的房屋为23号房产并无不当，予以维持。综上，李礁进的上诉请求理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元（已由上诉人李礁进预交），由上诉人李礁进负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二一年二月七日法官助理 苏建东书 记 员 江 逸