云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9209号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄桃，女，1983年3月28日出生，汉族，身份证登记住址：四川省罗江县，现住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴道应，云南宁昱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：廖哲平，男，1971年2月6日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈惠，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵鸿伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄桃因与上诉人廖哲平房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，于2020年12月21日依法组成合议庭审理了本案，上诉人黄桃及其委托诉讼代理人吴道应、上诉人廖哲平及其委托诉讼代理人陈惠、赵鸿伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄桃上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人支付上诉人违约金150000元。一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：买卖合同中部分不真实的意思表示并不影响双方之间房屋买卖这一事实，被上诉人未按约定支付购房款，应支付违约金。涉案房屋已经过户至被上诉人名下，但被上诉人拒绝支付购房款，导致上诉人信用卡、平安普惠等平台借款不能偿还，一直支付利息至今，为维护上诉人的合法权益，故请求二审法院支持其上诉请求。上诉人廖哲平对于上诉人黄桃的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回其上诉，同时提出上诉，请求：1、撤销一审法院判决，改判由黄桃向上诉人腾房并交付房屋；2、支付逾期交房违约金100000元；3、支付律师费20000元。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院对于双方当事人签订的《债权确认书》《协议书》中涉及以欠款抵房款的问题，不予确认。案涉合同名为房屋买卖，实为以房抵债。二、案涉房屋属于上诉人所有，黄桃应当返还原物。三、一审法院认定上诉人未履行主要的付款义务，构成违约，解除合同于法有据是适用法律错误，事实上上诉人已付房款并办理过户其债权已经消灭，不存在违约事实，无须承担违约责任。黄桃在以房抵款交易完成后，要求解除双方签订的房屋买卖合同将房屋返还至其名下，违反诚实信用原则。故请求二审法院支持其上诉请求。上诉人黄桃对上诉人廖哲平提出的上诉，不予认可，请求二审法院予以驳回其上诉。上诉人黄桃向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，将房屋返还至原告名下，并承担相关税费；2、被告支付违约金人民币150,000元；3、本案诉讼费由被告承担。上诉人廖哲平在一审法院中提出反诉，请求：1、原告（反诉被告）腾房并交付房屋；2、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期交房违约金人民币100,000元；3、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付律师费人民币20,000元；4、本案诉讼费用由有关（反诉被告）承担。一审法院认定事实：2019年9月5日，原告向被告出具《债务确认书》载明，黄桃借款用于还昆明市银行贷款。黄桃承诺在2019年9月15日以前过户至廖哲平名下。另黄桃于2017年7月2日以来陆续以现金方式向廖哲平借款人民币117万元，此款以位于昆明市房产抵偿。双方商定于2019年9月15日之前先行办理抵押登记手续，将该房抵押于廖哲平名下。如黄桃未能在上述期限内过户至廖哲平名下，黄桃愿立即还清上述所有借款，愿按每日千分之一向廖哲平支付逾期还款违约金，并承担廖哲平为实现债权支付的诉讼费、差旅费、保全费、律师费等各项费用。原告（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》载明，因甲方向乙方借款180万元已逾期还款，鉴于甲方无法偿还上述债务，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方上述债务。现经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋折抵欠款相关事宜，达成如下协议：第一条抵债房屋信息：1、房屋坐落昆明市，2、建筑面积138.58平方米，其中，套内面积121.28平方米，公共部位与房屋分摊面积17.3平方米；第二条价格与费用：按现行建筑面积计算，该房屋售价为每平方米12988元，购买总金额为1799877元。上述抵债房产协商作价为1799877元，乙方代甲方支付银行贷款63万元；第三条房屋产权相关问题：1、甲、乙双方应于本合同签订之日起办理房屋变更登记手续，在2019年9月15日以前过户至乙方名下，逾期过户，乙方有权要求甲方按合同第三条第三款相关违约责任条款约定承担相应违约责任，2、在本协议签订之日，甲方应把购买上述抵债房产的购房合同原件及所有相关房产证等相关资料交给乙方代为保管，乙方应尽妥善保管义务，3、甲方应保证对所交付的抵债房产拥有所有权，房屋产权无争议，也不存在法律上的瑕疵。若抵债房产因甲方自身原因而被有关部门查封、拍卖，或甲方擅自转让或抵押给第三人的，因此导致该抵债财产不能按合同约定时间顺利过户至乙方名下的，甲方应承担违约责任，并立即返还乙方已支付的该抵债房屋相关贷款，并立即归还所欠债务，并承担所欠债务的30%惩罚性违约金，同时应赔偿给乙方造成的经济损失，包括但不限于乙方为此支付的诉讼费、差旅费、律师费等；第四条交付房产日期，甲方于本合同签订之日向乙方交付抵债房产，否则甲方参照本合同第三条相关约定，承担相应违约责任……2019年9月17日，原、被告签订《二手房买卖合同》载明，第一条房屋状况：所售房屋登记坐落于昆明市，建筑面积138.58平方米，套内建筑面积121.328平方米，成交份额100%……第二条房款交付：买卖双方约定该房成交价为90万元。签订本合同时，买受人向出卖人支付全款90万元；第三条房屋交付及有关事项：买卖双方定于款清交房……2019年9月17日，原、被告作为委托人签署《委托书》，载明，委托人自愿委托受托人陈兆雄代为办理昆明市不动产登记的变更手续等。该《委托书》经昆明市国正公证处公证。昆明市房屋的所有权，于2019年9月27日经变更登记，权利人由本案原告变更为本案被告。被告向原告共计转款人民币261500元，分别为：（一）微信转款：2017年3月31日转人民币3000元、2017年4月4日四次共转人民币35000元、2017年4月17日三次共转人民币1700元、2017年4月21日转人民币5500元、2017年5月21日转人民币300元、2018年8月4日转人民币5000元、2018年8月6日转人民币200元、2018年8月19日转人民币200元、2018年11月12日二次共转人民币13000元、2018年11月23日二次共转人民币600元、2018年12月9日二次共转人民币11000元，共计人民币75500元，所转款项均未标注用途；（二）银行转账：2017年6月14日工商银行转人民币50000元（附言为空）、2017年6月15日工商银行转人民币49000元（附言为空）、2017年6月17日工商银行转人民币1000元（附言为空）、2017年11月11日民生银行转人民币46000元（附言为“借款”）、2018年10月11日工商银行转人民币40000元（附言为“借款”），共计人民币186000元。审理中被告明确，系原告及其男友赖燕彪共同诈骗了被告200多万元，以房抵债的行为是扣减被告被诈骗的钱。被告以赖燕彪、黄桃涉嫌诈骗向昆明市公安局官渡分局报案，该局于2020年3月10日向被告送达的《立案告知书》载明“决定立案侦查”。经一审法院依法核实，该局已将案件移交麻栗坡县公安局侦办，后一审法院以电话方式向麻栗坡检察院核实，该院对赖燕彪涉嫌冒充军人诈骗，已向当地法院提起公诉，其中并不涉及黄桃诈骗或冒充军人诈骗的问题。一审法院认为，一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”1、本案原、被告签订的《二手房买卖合同》中，就房屋的买卖问题，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且原、被告双方对案涉房屋的买卖均不持异议，一审法院对此予以确认，但合同中对购房款人民币900000元的记载，综合庭审原、被告的主张，并非双方的真实意思表示，对此，一审法院不予确认，本案原、被告就购房款金额的真实意思表示应为人民币1799877元。2、对于原、被告签订的《债权确认书》《协议书》中涉及以欠款抵房款的问题。首先，被告提交的其向原告转账的记录记载，被告共向原告转账的金额仅为人民币261500元，且其中附言记载借款的金额为人民币86000元；其次，庭审中，被告明确“以房抵债是扣减被告被赖燕彪、黄桃诈骗的200多万元”的行为，证明原告并不是向被告实际借款180万元；第三，被告报案后，公安机关及检察机关至今未对原告是否伙同案外人赖燕彪涉嫌诈骗或冒充军人诈骗的问题向人民法院提起公诉，证明被告主张被原告诈骗的事实并不成立；第四，在原、被告完成了案涉房屋过户手续后，双方的电话交流、短信往来及现场协商过程中，原告一直要求被告支付房屋尾款，而被告在2019年11月19日以前的回复过程中对原告的要求并未否认，且回复了“你把电话发给我”“房子还没卖”，结合证人证言，被告认可按售价168万元，可以挂到中介出售后付款给原告等内容，可以证明，原告主张的，原、被告就被告购房后再向外出售房屋，然后向原告支付房款的事实，存在高度盖然性，一审法院予以采信，因此，原、被告间的以借款抵房款并非真实意思表示，对《债权确认书》和《协议书》中涉及原告以借款抵房款的事实，一审法院不予确认。二、案涉房屋买卖的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告实际向原告支付的房款为人民币630000元，而房屋已变更登记在被告名下，以双方对房款约定的实际价格人民币1799877元计算，被告并未履行主要的付款义务，现原告要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。故被告要求原告交付房屋并承担违约责任，没有事实依据，一审法院不予支持。三、违约的问题。由于原、被告在房屋买卖的过程中存在部分不真实的意思表示，原告就违约责任的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告黄桃与被告廖哲平于2019年9月17日签订的《二手房买卖合同》；二、被告廖哲平配合原告将位于昆明市房屋的房屋所有权人变更登记为原告黄桃；三、驳回原告黄桃的其他诉讼请求；四、驳回被告廖哲平的全部反诉请求。双方当事人对于原审法院所认定事实均无异议，本院依法予以确认。在二审审理中，上诉人黄桃提交如下证据：上诉人廖哲平在公安机关所做的询问笔录、廖哲平与黄桃转账记录及说明。欲证实，双方当事人之间不存在任何形式的借款，反而是廖哲平还差黄桃5万元的投资款未结算也未返还。对此，上诉人廖哲平经质证认为，认可前述证据的真实性，但不认可上诉人黄桃的证明目的，认为与本案无关联性。同时，上诉人廖哲平提交上诉人黄桃2017年1月1日至2019年12月20日银行账户流水记录，欲证实在此期间有很多款项是上诉人黄桃直接转账给上诉人廖哲平的。上诉人黄桃经质证认为，对于该期间的银行流水记录的真实性无异议，但认为与本案无关联性。经本院审查，认为双方当事人提交的前述证据均不能证实与本案存在关联性，均不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：应否解除双方当事人2019年9月17日签订的《二手房买卖合同》；上诉人黄桃应否将涉案房屋交付给上诉人廖哲平并向其承担违约金100000元、律师费20000元；上诉人廖哲平应否向上诉人黄桃支付违约金150000元？本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，根据查明的事实，双方当事人之间并非真实的房屋买卖合同关系，故对于上诉人黄桃提出解除涉案的《二手房买卖合同》并由上诉人廖哲平向其支付违约金150000元的主张，以及上诉人廖哲平提出判令黄桃腾交涉案房屋并承担违约金、律师费的主张均不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于上诉人廖哲平提出的以房抵债的主张，本院认为，虽然上诉人黄桃于2019年9月5日向上诉人廖哲平出具《债务确认书》确认其“陆续以现金方式向廖哲平借款人民币117万元”，但一审法院查明的事实中证实上诉人廖哲平共计向上诉人黄桃转款261500元，上诉人廖哲平在一审法院庭审中明确“以房抵债是扣减被赖燕彪、黄桃诈骗的200多万元”。而根据云南省麻栗坡县人民法院刑事判决书中所记载的麻栗坡县人民检察院指控“……自2018年5月起，赖燕彪及其女朋友黄桃以借款为名，骗取廖哲平70余万元人民币……”上诉人廖哲平现不能提交相应证据证实其与上诉人黄桃之间存在117万元的民间借贷关系，故对于上诉人廖哲平提出以房抵债的主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，因双方当事人签订的《二手房买卖合同》无效，故应当由上诉人廖哲平将涉案房屋的房屋所有权人变更登记为上诉人黄桃，同时，由上诉人黄桃将廖哲平支付的630000元返还给廖哲平。综上，一审法院判决有误之处，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初764号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告黄桃与被告廖哲平于2019年9月17日签订的《二手房买卖合同》；三、驳回原告黄桃的其他诉讼请求；四、驳回被告廖哲平的全部反诉请求。”；二、维持云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初764号民事判决第二项，即“二、被告廖哲平配合原告将位于昆明市房屋的房屋所有权人变更登记为原告黄桃；”；三、由上诉人黄桃于本判决生效之日起十五日内一次性返还上诉人廖哲平630000元；四、驳回上诉人黄桃的其他诉讼请求；五、驳回上诉人廖哲平的反诉请求。一审案件受理费22350元，由上诉人黄桃负担11175元，由上诉人廖哲平负担11175元；反诉费1350元，由上诉人廖哲平负担。二审案件受理费25380元，由上诉人黄桃负担12690元，由上诉人廖哲平负担12690元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  刘昕光审判员  白 昱审判员  杨 艳二〇二一年二月十九日书记员  郭亭恋