山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终454号上诉人（原审被告）：梁世建，男，1963年1月29日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：刘威宏，男，1983年7月11日出生，汉族，住海阳市。系上诉人女婿。委托诉讼代理人：张桂箴，女，1962年10月17日出生，汉族，住海阳市。系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：王艳春，女，1958年7月8日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：闫晓辉，山东宁欣英辉律师事务所律师。上诉人梁世建因与被上诉人王艳春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2018)鲁0687民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁世建上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与王菁菁签订的《房票买卖合同》不具备法律效力。本案所涉房产是开发商参加政府棚户区改造的房产，该房产政府对其价格给予了一定程度的补偿，是政府给上诉人等所有棚改拆迁户的一种福利或者补偿。上诉人所获得的“房票证明书”，具有身份的专属性，即房票持有人应当是棚改拆迁户专有，且房票证明书上载有“不得转让，由本人凭票选房”。所以上诉人与王菁菁之间的房票买卖行为不具备法律效力。二、上诉人从未与被上诉人签订《房屋买卖合同》，双方不存在买卖合同关系，涉案合同系无效合同。2017年12月22日王菁菁与上诉人签订安置房票买卖合同，收购了上诉人龙塘埠村拆迁安置房房票3张(面积分别为64.97/155.5/155.5平米，合同约定上诉人配合将房屋过户至王菁菁名下。王菁菁凭房票选房后将房屋进行加价倒卖，本案是王菁菁将凭房票选取的房屋卖给被上诉人，被上诉人是与王菁菁商谈的房价及付款方式，上诉人与被上诉人从不相识，更未共同签订过房屋买卖合同，假设本案房屋买卖合同中是上诉人签字，也是王菁菁欺骗上诉人所签，王菁菁的上述行为违反了房票的使用规定，应当认定为破坏了政府对棚改房产的管理秩序，扰乱了社会经济秩序。同时房屋买卖合同是在房票买卖合同的基础上签订，政府在房票证中规定不得转让、赠与等，因此，买卖房票合同应属无效，房屋买卖合同亦应自始无效。本案中被上诉人是与王菁菁商谈的房屋买卖，王菁菁欺骗上诉人在房屋买卖合同中签字，该行为的目的是为了达到将房屋由上诉人直接过户给被上诉人的目的，规避了国家政府应当收取的关于二手房的相关税费，损害了国家利益，系以合法的签订房屋买卖合同的手段达到规避国家税费的非法目的。所以该《房屋买卖合同》系无效合同。本院审理中补充：1、拆迁宅基地有身份属性。2、夫妻共同财产应共同处分。3、合同履行程度不对等。4、物权未公示。被上诉人王艳春辩称，一、本案《房屋买卖合同》的买卖双方系被上诉人和上诉人，双方均在合同书上签字，合同中对于标的房屋的位置、合同编号、建筑面积、成交价格以及买卖双方的权利义务约定明确，在一审中，证人证明在签订合同时，证人向双方宣读了合同内容，上诉人作为完全民事行为能力人，理应了解合同内容，其在合同书上的签字亦是对合同内容的认可。因此，涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，合法有效。二、关于上诉人与王菁菁之间签订的《房票买卖合同》，根据上诉人一审的陈述，是双方的真实意思表示。房票是政府给棚改安置人选择安置房屋的权利凭证，安置人可以凭房票在安置房源中选择安置房，一旦实现，该权利可以转化为安置人的财产，因此房票既包含财产权，又包含选择权。上诉人与王菁菁之间转让房票，一方面转让了上诉人对安置房的财产权，另一方面也将安置房的选择权委托给了王菁菁，无论是转让财产权还是选择权，均不违反法律和行政法规，合法有效。而且，在烟台市中级人民法院审理的类似案件中，对房票买卖合同的效力也做出了有效的认定。本院审理中补充：1、宅基地依法不允许转让，但宅基地上的住房被拆除后选择的商品房是允许上市交易的，而本案所交易的房屋属性属于商品房，并不是宅基地。2、上诉人处分的房屋属于家庭的大型财产，作为上诉人的妻子理应知情，上诉人主张未经其妻子同意擅自处分财产是不成立的。3、王菁菁是否向上诉人支付全部价款被上诉人并不清楚，但涉案的房屋买卖合同是与上诉人所签订的，并不是与王菁菁，而且在合同中也注明房买卖合同签订时被上诉人的购房款已经全部付清，上诉人在签订完房屋买卖合同之后应当及时与王菁菁索要剩余的房票款以实现其权利。上诉人未及时行使权利而产生的后果应由其自行承担，上诉人未向王菁菁索要剩余房票款，其与王菁菁可能存在其他约定，但均与被上诉人无关，王菁菁不向其支付余款的后果应由上诉人自行承担，而不应当由被上诉人承担，王菁菁对于被上诉人身份只是房屋中介而不是房屋买卖合同的相对人。4、被上诉人一审的诉讼请求实际上包含的内容是继续履行合同，以实现物权，所以上诉人主张房屋未过户不产生物权效应其原因是由上诉人造成的，不应归咎于被上诉人，因此上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。原审原告王艳春向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告领取房屋钥匙并办理产权登记手续；2.被告按照合同约定承担违约责任。3.诉讼费用由被告承担。原审被告梁世建一审辩称，原、被告素不相识，从未进行房屋买卖，更未与原告签订房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖关系，请法院查明事实，驳回原告的诉请。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告（甲方）与被告（乙方）以及海阳市自家房产中介服务部（丙方）于2018年1月10日签订房屋买卖合同一份，由丙方见证双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同。约定甲方自愿出售位于海阳市海映郦景1号楼2单元2001的房产给乙方，合同编号：HY2018-000956，建筑面积114.92平方米；甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。成交价格302524元；付款方式为一次性付款于2018年1月10日前由乙方存入甲方指定账户。乙方承担甲乙两方不动产证所产生的税费、过户所产生的所有税费、维修基金等。十一、其他约定事项：甲乙双方协商同意①在此房产可以办理不动产证柒日内甲方无条件配合乙方办理此房产过户的相关手续；②甲乙两方不得以任何理由违约，甲方违约，甲方延期为乙方办理不动产证过户登记手续每逾期一天应按房价的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过60日视为严重违约，甲方应向乙方双倍返还总交房款，乙方违约，所交房款不予退还；③签订本合同之日乙方已经付清甲方所有购房款，至此房屋的所有权归乙方所有。十二、如果本十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。该合同由原、被告及“海阳市自家房产中介服务部”签字盖章。合同签订后，海阳市自家房产中介服务部将被告与海阳市海映置业有限公司签订的涉案房产商品房买卖合同（编号：HY2018-000956）原件、合同附件补充协议、置业公司收到被告房款479.63元的收据一张交给原告。海阳市自家房产中介服务部给原告出具盖有财务专章，交款单位为原告王艳春，收款方式为现金和转账，金额302924元的收款收据。原告向海阳市凤伟水暖交纳热管道井配件及安装费400元。被告对房屋买卖合同的真实性不认可，主张被告只是将自己房屋棚改搬迁所获得的房票转让给自家房产中介王菁菁，2018年1月份王菁菁曾让被告签订过一份空白材料，王菁菁讲是根据房票转让合同办理房屋过户手续用，如果该合同是被告所签，也不是原、被告之间的真实房屋买卖关系，该买卖合同不具有法律效力；被告从未委托自家房产卖房和收取卖房款；原告是否缴纳配套费及管道费被告不清楚；被告与海映置业签订的商品房买卖合同不是被告签字，被告将房票转让给王菁菁后，王菁菁并未按照合同约定转给被告房票款，房票转让后的后期选房被告并未参与也不知道所选房子位于哪个小区。原告出具的合同是为了逃避两次过户的税费而欺骗被告签字，该合同不是原、被告的真实意思表示，因而无效，不存在继续履行的问题；房票明确规定不得转让、出借、提现、赠与等，所以王菁菁与被告签订的房票买卖合同也属无效，王菁菁在购买被告房票后，又将房票或房屋卖给原告，双方在欺骗被告的情况下让被告签订虚假的房屋买卖合同，应属无效合同；王菁菁主观上以诈骗的动机购买被告房票已经构成犯罪，公安机关已将其逮捕，无论从政策规定还是犯罪动机，本案的安置房票买卖合同和原告提供的海映郦景买卖合同均系无效。原告主张，2017年11月25日原告之子房梁与自家房产中介服务部签订一份买卖意向书，自家房产提供了海映郦景7套房屋供选择，单价每平方2350元；原告以现金方式支付70000元给自家房产业务员杜某，12月30日杜某指示原告转账给王菁菁130000元，合同签订当天又转账102924元并将前期的收条收回，换了一张总价款302924元的收据，然后签的合同，且杜某当时说让被告协助我办理过户，费用由我承担。经质证，被告对意向书不予认可，认为意向书是复印件；据了解涉案房屋是2018年1月选的，所以不可能出现在意向书上。原告请杜某到庭作证称：王菁菁收了被告的房票，然后在海映郦景选了一套房子，之后卖给房梁，合同是房梁的母亲即原告签的，当时原告要求被告必须到场签合同，所以我通知被告到了自家房产服务部与原告签的合同，合同的内容由我起草，给原、被告读了一遍又让双方看了一遍，没有异议后签的字。被告将房票卖给王菁菁，价格我不清楚，王菁菁在海映郦景选了房后，就向房梁推荐，房梁同意后先交了一部分定金，经我的手给了王菁菁，签订合同当天房梁将剩余房款转到了王菁菁的账户；后来我知道王菁菁没有给齐被告的房票款；王菁菁与被告直接签的房票买卖合同，具体给了被告多少房票定金我不清楚，原、被告之间是直接签订的合同，只不过是原告将房款交给了王菁菁。经质证，被告提出异议认为证人证言可以证明被告与王菁菁的房票买卖关系是真实的，房子是王菁菁选的、房价是王菁菁定的、房款是王菁菁收的、被告对涉案房屋的卖价没有决定权，因此王菁菁收了被告房票选房后又卖给了原告；原告将房款交给王菁菁的行为不能证明房屋买卖合同有效，房款应该支付给被告，合同中没有约定其他人代收房款或指定账户接收房款。被告提供其与王菁菁2017年12月22日签订的安置房房票买卖合同一份，出卖人为被告（甲方），买受人为王菁菁（乙方），约定甲方自愿将海阳市碧城工业区龙塘埠村拆迁安置房房票3份（面积分别为64.97/155.5/155.5平方米）以631100元的价格有偿转让给乙方，由乙方出资凭借该购房房票取得房产。乙方取得房票后以甲方的名义出资购房取得房产，上述房票涉及的拆迁补偿、奖励及安置费等所有收益归甲方所有。双方同意房款分两期付清，第一期付款（定金）80000元；在签订合同当日支付。第二期（尾款）551100元在政府规定选房日后10天内付清。经质证，原告对该合同的真实性无法确认，如果是真实的，则选房没有经过被告就可以以此合同作为解释，王菁菁未将房票款支付被告，只涉及到合同的履行，不存在欺诈；因自家房产中介服务部在海阳知名度较高，才找到其介绍房源购买房屋。被告辩称，按照房票买卖合同，相关的手续应该配合王菁菁办理，王菁菁没有付清房票款，所以就不能配合办理相关手续；原告坚持与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，房款应该支付给被告，在合同中没有约定由其他人代收房款或指定账户接受房款，因此不能配合原告办理手续。一审法院认为，2018年1月10日原、被告在海阳市自家房产中介服务部见证下签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于海阳市产，该合同对于房款支付方式约定为由原告于2018年1月10日前一次性存入被告指定账户，虽然未明确指定账户信息，但在其他约定事项中约定“签订本合同之日乙方已经付清甲方所有购房款，至此房屋的所有权归乙方所有”，结合原告提供的向自家房产中介服务部负责人王菁菁转账凭据和持有的收款收据，以及证人杜某的到庭作证，可以确认房屋买卖合同系由原告与被告当面签订，且原告已经履行了合同义务。被告主张，其与王菁菁签订的安置房房票买卖合同后，将棚改拆迁房票3张出卖并交付给王菁菁，王菁菁分多次向其支付了第一期款（定金）80000元，余款并未付清；房票明确载明不得转让、出借、提现、赠与等；涉案房产系王菁菁持有上述房票独自完成的选房和与开发商签订了商品房买卖合同，并且转卖给原告，自已并不知情和参与；而与原告签订的房屋买卖合同是为了逃避过户的税费而欺骗被告签字，该合同不是原、被告的真实意思表示。所以王菁菁与被告签订的房票买卖合同以及原、被告签订的房屋买卖合同均属无效。法院认为，尽管被告属棚户区居民取得拆迁房票具有特定身份属性，房票上载明“不得转让、由本人凭票选房”的内容，但该规定属于地方政策性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此应认定上述房屋买卖合同和房票买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应全面履行合同义务，原告要求被告配合领取房屋钥匙、并办理产权登记手续的诉讼请求，依法应予支持。根据原、被告签订的房屋买卖合同第五条“乙方承担办理甲乙两方不动产证所产生的税费、过户所产生的所有税费、维修基金等。”因此原告应承担办理不动产登记及过户的全部税费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，一审法院于2020年5月30日判决：一、被告梁世建于判决生效之日起十日内协助原告王艳春办理海阳市屋的钥匙领取手续；二、涉案房屋具备办理不动产权属登记证书条件后，被告梁世建应协助原告办理不动产权属登记证书及过户手续，相关的全部税费均由原告王艳春承担。案件受理费100元，由被告梁世建承担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为,从本案事实看,上诉人梁世建与被上诉人王艳春均具有完全民事行为能力。2018年1月10日,经海阳市自家房产中介服务部见证,双方自愿签订房屋买卖合同，合同签订前案外人杜某向双方宣读了合同内容，合同对涉案房屋的位置、合同编号、建筑面积、成交价格以及买卖双方的权利义务约定明确，其中约定：签订本合同之日乙方已经付清甲方所有购房款，至此房屋的所有权归乙方所有。被上诉人王艳春于当天按约支付了房款，已经履行了合同义务，事实清楚。通过上述事实,应当认定上诉人将其因拆迁所得相关利益经中介部门见证有偿转让给被上诉人。上诉人主张对该房屋买卖合同不知情，与情理不符，其主张涉案合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。从海阳市自家房产中介服务部出具的收据看，被上诉人已将302924元的房款交给中介机构，而居间介绍人员王菁菁未将剩余房款转给上诉人。因本案房屋买卖合同的相对方为上诉人与被上诉人，根据诚信原则，在被上诉人已经付清全部购房款项的情况下，上诉人有义务协助被上诉人办理涉案房屋过户登记等相关手续。上诉人主张未收到的剩余房款，可另行主张权利。上诉人主张“房票证明书”具有身份的专属性，上诉人与王菁菁之间的房票买卖行为不具备法律效力,依据不足,本院不予采纳。一审法院认定房票买卖合同为有效合同，并无不当。综上所述，上诉人梁世建的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁世建负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  尹鹏亮审判员  杨忠霞二〇二一年二月七日书记员  肖 婷