大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10257号原告：大连科技城欣同开发有限公司，统一社会信用代码91210200559801108L，住所地大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村。法定代表人：梁天辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。被告：三道（大连）科技发展有限公司，统一社会信用代码91210202071571724H，住所地大连市中山区华乐街澳景园********。法定代表人：冯静。原告大连科技城欣同开发有限公司（以下简称原告）与被告三道（大连）科技发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人丁达鹏出庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金1,350,385.72元及滞纳金（D5-401房屋自2016年9月13日起至实际给付之日止；D5-405房屋自2016年12月3日起至实际给付之日止；D5-102房屋自2016年12月3日起至实际给付之日止。按照日万分之一的标准计算，暂计算至2020年8月15日为186,362.61元）；2、判令被告支付欠付物业费64,472.24元及滞纳金（D5-401房屋自2016年7月1日起至实际给付之日止；D5-405房屋自2016年10月1日起至实际给付之日止；D5-102房屋自2016年10月1日起至实际给付之日止。按照日万分之一的标准计算，暂计算至2020年8月15日为9,375.27元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月28日，原告与被告签署了《租赁合同书》（编号：B-KJXT2014-0014)，约定由被告承租原告位于大连市甘井子区，建筑面积556平方米，租赁期限为2014年7月30日到2019年7月29日（后变更为2014年10月31日至2019年10月30日）。租金标准为：第一年至第三年1.2元/天*平方米，第四年至第五年1.4元/天*平方米，物业管理费单价0.6元/天*平方米，租金及物业管理费总额为1,908,636.80元（其中租金1,299,483.20元，物业管理费609,153.60元）。2014年9月2日，原告与被告签署了《租赁合同书》（编号B-KJXT2014-0037)，约定由被告承租原告位于大连市甘井子区，建筑面积423.71平方米，租赁期限为2014年9月22日到2019年9月21日。租金标准为：第一年至第三年1.2元/天*平方米，第四年至第五年1.4元/天*平方米，物业管理费单价0.6元/天*平方米，租金及物业管理费总额为1,454,511.69元（其中租金990,295.01元，物业管理费464,216.68元）。2014年10月31日，原告与被告签署了《租赁合同书》（编号：B-KJXT2014-0052)，约定由被告承租原告位于大连市甘井子区，建筑面积618平方米，租赁期限为2014年12月22日到2019年12月21日。租金标准为：第一年至第三年1.2元/天*平方米，第四年至第五年1.4元/天*平方米，物业管理费单价0.6元/天*平方米，租金及物业管理费额为2,121,470.40元（其中租金1，444,389.60元，物业管理费677,080.80元）。上述三合同，以下统称“租赁合同”。租赁合同签订后，原告按约定交付了房屋，但被告自2016年7月1日起开始拖欠物业费。按照租赁合同第五条第1.1款之约定，被告未按约定支付租金和物业管理费，每延期一日应交纳逾期欠交费用的0.1%的滞纳金，逾期超过2个月的，原告有权解除合同，收回该房屋，另行将房屋租赁他人，被告须按约定向原告交纳滞纳金。经多次沟通无果后，原告正式通知解除双方之间的租赁合同，要求被告支付相关费用并腾退房屋，按照租赁合同“备注”第5条约定，被告应补交租金1,350,385.72元。2017年11月，原告起诉时发现，被告已注销。原告认为，被告的二位股东冯静、张畅在未依法办理公司注销手续的情况下，将公司注销，逃避公司债务，股东应当承担清偿责任。为此，原告起诉二位股东。该案一审，大连市甘井子区人民法院支持了原告诉请租金、物业费和滞纳金的诉讼请求。股东张畅不服一审判决，提起上诉。上诉期内，张畅申请大连市经济技术开发区人民法院撤销被告注销公司行为，二审据此将该案发回重审。重审期间，被告恢复注册登记，大连市甘井子区人民法院驳回了原告的起诉。为维护合法权益，现原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《租赁合同书》（编号：B-KJXT2014-0014，以下简称0014号合同），约定由被告承租原告位于大连市甘井子区（以下简称405号房间），建筑面积556平，租赁期限为2014年7月30日至2019年7月29日。租金标准为：第一年至第三年1.2元／天*平方米，第四年至第五年1.4元／天*平方米，物业管理费单价0.6元／天*平方米，租金及物业管理费总额为1,908,636.80元（其中租金1,299,483.20元，物业管理费609,153.60元）。租金及物业管理费支付方式为按季度结算，即1、乙方于本合同签订后10个工作日内支付63,050.40元，其中租金总额为42,033.60元，物业费总额为21,016.80元，代表期限为2014年7月30日至2014年9月30日。2、除首期租金及物业管理费外，乙方应于每季度的最后两周内，向甲方支付下一季度的租金及物业管理费。合同第三条第2.1项约定，保证金为60天的租金及物业费，与首期租金一起支付给甲方；甲方在收到保证金后，为乙方开具收款收据。保证金的使用范围包括但不限于相关市政设施费的欠付、乙方未按本合同的约定给甲方造成的损失赔偿及违约金等。合同第五条第1.1项约定：租赁期间，乙方未按合同约定支付租金，每延期一日应向甲方交纳逾期欠交费用的0.1%的滞纳金，日期从欠交之日起计。乙方逾期仍未交纳相应费用，超过两个月的，甲方有权解除合同。同时，乙方应按剩余租期租金总额（含物业费）的20%赔偿出租方损失。合同第六条第8款约定，本合同附件包括：《房间租赁合同基本信息表》、租赁位置图、交屋标准。该信息表中内容与主合同不一致的，以信息表的内容为准执行。合同基本信息表履约保证金载明：履约保证金为60天的租金（按日租金1.2元/平方米）及物业服务费（每日0.6元/平方米），按租赁面积计算乙方应与首付款一起缴付给甲方：60,048元。乙方应于本合同签订后10个工作日内缴付给甲方。备注载明：1、该房屋的消防、工程竣工等各项验收工作在本合同签订时尚未办理完毕，且在本合同约定的租赁起始日开始时亦可能暂未办理完毕。乙方同意按照本合同约定的租赁起始日完成该房屋的交接事宜，并在该房屋通过各项验收前积极开展经营使用前的各项准备工作，甲方将给予最大限度的配合。乙方自房屋交接之日支付租金及物业费等费用。4、乙方作为春田园“电子商务大厦”首批入驻企业，根据相关的优惠政策已经给予前三年租金免收的优惠政策，物业费等其他费用正常缴纳。5、乙方同意在本合同期内，在由于乙方自身原因提前解除合同的情况下，乙方在履行本合同约定的相关赔偿责任外，需同时补交已享受免租期内的全部租金（免租期内租金标准按照1.2元／天／平方米计算）。2014年10月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，甲方同意原合同中乙方将租赁区域405号房间中部分房间转租给其他企业，但仍由乙方向甲方支付原合同相关费用。2014年11月5日，双方租赁合同期限变更为2014年10月31日至2019年10月30日。2014年9月2日，原告与被告签署了《租赁合同书》（编号：B-KJXT2014-0037，以下简称0037号合同），约定由被告承租原告位于大连市甘井子区，建筑面积423.71平，租赁期限为2014年9月22日至2019年9月21日。租金及物业费标准、交纳时间与0014号合同一致。合同同时约定：乙方于本合同签订后10个工作日内支付77,030.48元，其中租金总额为51,353.65元，物业费总额为25,676.83元，代表期限为2014年9月22日至2014年12月31日。该合同其他约定的内容与0014号合同及合同基本信息表内容相一致，该合同的合同基本信息表确定的履约保证金数额为45,760.68元。2015年3月24日，原、被告双方针对该份《租赁合同书》签订《补充协议》，原告同意被告将其承租的部分租赁区域由其他企业使用，但仍由被告支付原合同相关费用。2014年10月31日，原告与被告签署了《租赁合同书》（编号：B-KJXT2014-0052，以下简称0052号合同），约定由被告承租原告位于大连市甘井子区（以下简称401号房间），建筑面积618平，租赁期限为2014年12月22日至2019年12月21日。租金及物业费标准、交纳时间与上述两份合同一致。乙方于本合同签订后10个工作日内支付111,240元，其中租金总额为74,160元，物业费总额为37,080元，代表期限为2014年12月22日至2015年3月31日。该合同其他约定的内容与上述两份《租赁合同书》及合同基本信息表内容相一致，该份《租赁合同书》合同基本信息表确定的履约保证金数额为66,744元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告依约交纳了物业费及履约保证金。在合同履行过程中，被告出现逾期支付物业费的情形，2016年8月16日，原告向被告发出《欠费通知函》一份，载明被告应于2016年6月30日前支付401号房间2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金及物业费，合计金额为35,955.73元，该函件由原告张贴于案涉租赁房屋。2016年9月6日，原告向被告发出《解除合同通知函》一份，载明自2016年9月12日起，解除与被告签订的合同（编号：B-KJXT2014-0052），并要求被告交纳相应的费用并搬离案涉房屋。该函件于2016年9月13日签收。2016年12月1日，原告向被告发出《解除合同通知函》两份，载明被告累计欠租已达2个月，自2016年12月2日起，解除与被告签订的0014号及0037号合同，并要求被告交纳相应的费用并搬离案涉房屋。2017年2月10日，原告向被告发出《关于腾退房屋的通知函》两份，要求被告付清欠款并按合同约定将401号及102号房屋恢复原状。上述函件由被告公司工作人员于2017年2月21日签收并由原告张贴于上述案涉租赁房屋。另查明，被告的法定代表人为冯静，登记股东为冯静和张畅。被告曾于2017年6月13日注销，注销原因为决议解散。原告于2018年起诉冯静、张畅致本院，要求冯静、张畅支付租金、物业费及滞纳金和赔偿金，本院于2018年12月24日作出（2018）辽0211民初205号民事判决“一、被告冯静、张畅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连科技城欣同开发有限公司欠付物业费64472.24及滞纳金（D5-401房屋自2016年7月1日起至实际给付之日止；D5-405房屋自2016年10月1日起至实际给付之日止；D5-102房屋自2016年10月1日起至实际给付之日止，以《租赁合同书》第五条的计算方法为依据，按照日万分之一的标准计算）。二、被告冯静、张畅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连科技城欣同开发有限公司支付租金1350385.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连科技城欣同开发有限公司提出的其他诉讼请求。”张畅不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2019年8月30日作出（2019）辽02民终4515号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。本院立案后于2020年7月28日作出（2019）辽0211民初13292号民事裁定，驳回原告起诉，理由为“原告起诉时三道公司属于注销状态，但被告张畅经过行政诉讼程序后，现三道公司已恢复注册登记，故原告要求二被告承担责任所依据的事实及理由已消灭，故应裁定驳回起诉。”该裁定已发生法律效力。本院认为，本案于2020年10月9日立案，案涉纠纷亦发生于民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，本院对合同的效力予以确认。根据原告与被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》，案涉房屋由被告承租，原告免于收取被告前三年的租金，原告已经履行合同义务将房屋交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告支付物业费。被告未按照约定支付物业费，违反了合同约定，原告有权解除合同。原告向被告于2016年9月13日、2017年2月21日送达了解除合同通知函，解除合同通知函送达之日双方合同解除。原告要求被告按照0.6元/天/平米支付401号房间2016年7月1日至2016年9月12日的物业费27,439.20元（618平方米×74天×0.6元/天/平方米）、405号房间2016年10月1日至2016年12月2日的物业费21,016.80元（556平方米×63天×0.6元/天/平方米）及102号房间2016年10月1日至2016年12月2日的物业费16,016.24元（423.71平方米×63天×0.6元/天/平方米），共计64,472.24元，符合合同约定及法律规定，故本院予以准许。关于原告主张的滞纳金，实质为双方约定的违约金。对于物业费的违约金，合同约定标准为日千分之一，原告主动将标准降低为日万分之一，符合法律规定，本院予以准许，被告应从欠付之日起支付违约金。关于原告所主张的房屋租金及房屋租金的违约金，本院认为，原、被告签订的三份租赁合同均约定了3年的免租期，只有在“由于乙方自身原因提前解除合同的情况下”，被告才需要补交已享受免租期内的全部租金，由此可知，补交租金亦是被告承担违约责任的一种方式，原告在此基础上再要求被告支付违约金的违约金于法无据，本院不予支持，被告仅需向原告补交租金1,350,385.72元即可{[401号房间618平方米×631天（2014年12月22日至2016年9月12日）+405号房间556平方米×764天（2014年10月31日至2016年12月2日）+102号房间423.71平方米×733天（2014年12月1日至2016年12月2日）]×1.2元/天/平方米}。关于被告已经支付的履约保证金问题，本院认为，原告收取被告保证金系为了保证合同正常履行，且在被告有违约行为时能减少自身损失。原告与被告的合同中约定了在被告欠费的情况下，保证金不再退还，并且需要另行支付违约金。在本案中原告已主动降低违约金标准，且被告也未到庭对抗辩违约金过高，故对履约保证金不进行调整。被告未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告三道（大连）科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连科技城欣同开发有限公司租金1,350,385.72元。二、被告三道（大连）科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连科技城欣同开发有限公司物业费64,472.24元及违约金（其大连市甘井子区间以27,439.20元为基数，自2016年7月1日起大连市甘井子区间以21,016.80元为基数，自2016年10月1日起大连市甘井子区间以16,016.24元为基数，自2016年10月1日起，均按照日万分之一的标准计算至实际给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告大连科技城欣同开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19,296元，公告费520元，合计人民币19,816元（原告已预付），由被告三道（大连）科技发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二一年二月二十三日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国合同法》第一零七条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。