广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终52号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：梅州市****管理处，住所地：梅州市梅江区三角地。统一社会信用代码：124************665。法定代表人：彭海坚，该管理处主任。委托诉讼代理人：黄文军，该管理处员工。委托诉讼代理人：钟文嘉，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：黎瑞山，男，汉族，1968年7月15日出生，住址：丰顺县******双丰。身份证号码：441************47X。委托诉讼代理人：黎秀华，女，汉族，1974年4月3日出生，住址：梅州市梅江区******************。身份证号码：441************46X。系黎瑞山的妹妹。上诉人梅州市****管理处（以下简称“剑英公园”）因与被上诉人黎瑞山合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院作出的（2020）粤1402民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。剑英公园上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院作出的（2020）粤1402民初247号民事判决；2、改判驳回黎瑞山的全部诉讼请求；3、案件受理费由黎瑞山负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、双方签订的《房屋维修管理使用合同协议书》(以下简称《协议书》)第二条明确约定，“如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬出，甲方不给乙方任何补偿……”，该条款明显是双方对因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形下，对房屋维修费用、装饰装修费用等黎瑞山的投入均不作补偿。一审一方面认定双方签订的《协议书》合法有效，一方面却不顾双方的约定，强行要求剑英公园承担维修、装修费用。2、一审既然认定黎瑞山是用维修、改造费抵对房屋的租金，在剑英公园没有收取黎瑞山任何租金的情形下，要求剑英公园承担维修、装修费用明显自相矛盾。3、一审认定黎瑞山应预见剑英公园随时可能收回租赁物，并自愿承担相应的后果，但是一审却要求剑英公园分担黎瑞山的风险错误。二、一审作出的第二项判决明显违反了法律规定。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，只有在双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，人民法院才能按照装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审在双方对装饰装修物由约定的情形下，作出要求剑英公园承担维修、装修费的判决明显违法。2、广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》(以下简称《结论书》)载明的基准日是2019年6月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，一审直接使用2019年6月30日维修、装修价值也就是全新的价格要求剑英公园承担40000元的维修、装修的费用，并不是使用装饰装修残值损失要求双方按照公平原则分担，明显违法。且《结论书》第九条第6点明确指出：“评估时点后，评估结论有效期内评估标的物的质量或市场价格发生变化，并对评估标的物价值产生明显影响时，不能直接使用本评估结论”。一审作出判决时是2020年11月30日，距《结论书》评估时点已经过去17个月，但是一审法院还是予以采纳使用，并据此判决剑英公园承担40000元的维修、装修费用，明显有失公平。综上，请求二审法院依法裁判。黎瑞山辩称：一审认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。1、《协议书》第二条属格式条款，明显违背法律规定和公平原则，当属无效。2、《协议书》亦明确涉案房屋年久失修，已处危房状态，存在安全隐患，当时剑英公园的领导口头答应说最少可以使用5年，正常使用期限不少于8年。协议签订后黎瑞山就开始筹集资金进行维修，直至2019年6月才修好，同年的11月剑英公园就通知腾退，且不给予任何的补偿，强制让黎瑞山搬走，让黎瑞山一家人陷入无地方可住的困难境地。黎瑞山花费8万多元为剑英公园维修危房，剑英公园的房产得到了增值，但黎瑞山只住了6个月，且附近相同楼房一个月的租金仅约为800元，如果不支持补偿款则显失公平。3、《价格评估结论书》是由一审法院依法选定的有资质的机构依法出具的，真实合法有效，应予采信。4、一审判决剑英公园支付补偿款40000元，与黎瑞山的投入和损失相差甚远，请求二审法院提高补偿款金额。5、因《协议书》的解除系剑英公园单方违约造成，故剑英公园的诉讼费100元应由其承担，反诉费亦应由剑英公园承担更多份额。剑英公园向一审法院起诉请求：1.确认双方2018年11月30日签订的《房屋维修管理使用协议书》于2019年12月31日解除；2.案件受理费由黎瑞山承担。黎瑞山向一审法院反诉请求：1.判令剑英公园赔偿黎瑞山房屋装修、维修损失87,736元；2.反诉案件受理费由剑英公园负担。一审法院查明，剑英公园是事业单位法人，负责公园设施维护、绿地管理、水域养护等服务工作及公园办公用房及物业的管理工作。2018年11月30日，剑英公园（甲方）与黎瑞山（乙方）签订《房屋维修管理使用协议书》一份，载明：甲方位于华南大道西侧剑英公园管理处原伙房对面瓦房5间，面积共约50平方米，年久失修，已处危房状态存在安全隐患。因甲方资金困难，无钱维护，为消除安全隐患，妥善管理和使用好房屋，经甲乙双方协商，达成如下协议：1.由乙方承担全部维修、改造费用，甲方不收取乙方房屋租金；2.不定管理使用期限，如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬离，甲方不给乙方任何补偿，逾期不搬离，甲方视为垃圾杂物清除；3.乙方使用期间，负责对房屋进行修缮，乙方可以根据自己使用需要改变原有结构，费用由乙方承担；房屋如遇自然灾害等造成损坏，乙方承担养护和维修费用；乙方维修、改造房屋，经甲方检查合格后方可使用……等相关权利义务内容。签订协议后，黎瑞山对原伙房对面5间瓦房进行了改造和装修，拆除了原有的瓦顶搭建了铝皮瓦，对5间房屋的外墙进行粉刷、室内进行装修、更换了门窗及改建了卫生间等。装修完成后，黎瑞山购置了家具家电在该房屋居住。2019年10月16日，梅州市梅江区财政局发出梅区财评字[2019]18号《关于开展梅江区行政事业单位国有资产督查整改的通知》，载明：为贯彻落实省监察委《监察意见书》关于规范全区国有、集体资产的管理和处置工作。根据《关于进一步规范和加强梅江区行政事业单位国有资产管理的通知》（梅区财评字[2019]17号）的有关规定，各单位对清查出的无审批、超年限出租的国有资产，应于2019年10月31日前完成整改，并将整改情况报梅江区财政局等相关内容。其中剑英公园管理处原剑英公园老伙房及原剑英公园宿舍杂物间显示租赁年限为无。2019年11月7日，梅州市****管理处向黎瑞山发出《关于取消协议书的告知书》，载明“根据梅区财评字[2019]17、18号文件精神，原伙房使用及我单位与你2018年11月30日签订的原伙房对面的5间瓦房维修管理使用协议书，因协议书双方未约定期限，该合同为无效合同，按照区主要领导要求，须在1周内做出整改。我单位按政策规定先后经过口头通知、电话通知等形式告知给你，再次经过会议协商下，你方拒绝取消协议书，现我单位按政策需要于2019年11月7日起一个月内取消该协议书履行，请你配合相关工作。”2019年12月31日，剑英公园向黎瑞山发出《解除通知书》，载明“我单位于2018年11月30日与你方签订房屋维修管理使用协议书。因我单位与你方在协议书中未约定使用期限，我单位上级主管部门已在2019年10月要求我单位在7日内整改，我单位已与你方进行多次协商，但你方一直未能与我单位协商解决，我单位在2019年11月7日正式以书面形式向你方发送了关于取消协议书的告知书，告知你方在2019年11月7日起一个月内取消协议书履行，请你方配合相关工作，但你方一直未搬离，现我单位再次向你方发出如下通知：1.解除双方在2018年11月30日签订《房屋维修管理使用协议书》；2.你方应在2020年1月6日前搬离使用的房屋，并将使用的房屋退交回给我单位，如逾期未腾退交回使用物，我单位将采取法律途径追究你方的法律责任。”黎瑞山在同日签收了该通知书，并表示同意协商解决。发出上述通知后，黎瑞山未按通知规定的期限内搬离使用的房屋，剑英公园遂向一审法院起诉并提出诉请，黎瑞山到庭并提出反诉请求。因剑英公园对黎瑞山主张的装修维修损失不予认可，黎瑞山向一审法院申请进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对梅州市梅江区*********处原伙房对面的房屋维修费用、装修费用及物品价值进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年10月21日作出穗华价估（梅州）[2020]147号《价格评估结论书》，评定该房屋的维修费用为5869元、装修费用为62,705元、物品价值为16,936元。黎瑞山为此缴纳了评估费5000元。经出示上述评估价格结论书，剑英公园表示对真实性无异议，关联性由法院认定，黎瑞山对该结论书无异议。一审法院另查明，黎瑞山在诉讼期间已将涉案原老伙房对面5间房屋及原老伙房交回给梅江控股。对搬离时间，黎瑞山表示于2020年6月23日搬离，剑英公园表示经询问，梅江控股表示黎瑞山于2020年7月2日交回房屋。黎瑞山表示其在腾退房屋时仅拆除了太阳能热水器和空调，其他物品未搬离。剑英公园称因黎瑞山是直接将房屋交给梅江控股的，剑英公园对腾退时的房屋状况及房屋内物品情况不清楚。经一审法院组织双方到现场查勘，涉案原老伙房对面5间房屋内已清空，除有两个柜子外无其他物品。因黎瑞山在一审诉讼期间已腾退涉案房屋，剑英公园向一审法院申请撤回判令黎瑞山将管理、使用的位于华南大道西侧剑英公园管理处原伙房对面房屋（四至：东至私人民房、南至剑英公园管理处老宿舍、西至国土档案馆、北至国土局宿舍楼，约50平方米）及其原使用的位于剑英公园管理处的老伙房（约100平方米）腾退给剑英公园的诉讼请求。剑英公园自愿撤回上述诉请，符合法律规定，予以准许。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。双方签订的《房屋维修管理使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方签订协议的内容、行为性质和目的看，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，剑英公园可随时解除合同。剑英公园于2019年11月7日向黎瑞山发出取消协议书的告知书，告知取消双方签订协议书的履行给予黎瑞山合理期限。在2019年12月31日才向黎瑞山发出解除协议通知书，通知黎瑞山解除双方签订的上述协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方签订的上述协议书自剑英公园发出的解除通知到达时解除，且黎瑞山签收了该解除通知。现剑英公园主张确认双方签订的协议于2019年12月31日解除，符合法律规定，予以支持。对黎瑞山的反诉请求问题。黎瑞山在签订协议后对5间瓦房进行了搭建和装修的事实，有黎瑞山提交的现场照片为据，剑英公园对此亦予认可，予以确认。黎瑞山修缮、装修该房屋共花费了维修费用为5869元、装修费用为62,705元的事实，有广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》为据。广州市华盟价格事务所有限公司及鉴定人员具备价格评估鉴定资质，鉴定程序合法，对广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》予以采纳。虽然根据双方签订协议第二条约定“如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬出，甲方不给乙方任何补偿”，但根据协议第一条约定，由黎瑞山出资对该房屋进行维修、改造，剑英公园不收取黎瑞山租金，实际是用维修、改造费用进行抵对使用房屋的租金。而双方约定不定期使用，黎瑞山应预见剑英公园随时可能收回租赁物，并自愿承担相应的后果。鉴于黎瑞山对涉案房屋进行装修、维修的行为有利于租赁物的维护，且增加了房屋的价值。结合双方协议的履行情况及租赁物的现状，对装修、维修费用酌定由剑英公园补偿40,000元给黎瑞山。对房屋内的物品，根据双方签订协议约定，房屋内物品由黎瑞山自行搬离，黎瑞山主张剑英公园进行补偿，依据不足，不予支持。黎瑞山主张交回房屋时除热水器和空调外房屋内物品未搬离，但未提供证据证实，不予采纳。综上，由剑英公园补偿40,000元给黎瑞山，对黎瑞山超出部分的请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认双方2018年11月30日签订的《房屋维修管理使用协议书》于2019年12月31日解除；二、梅州市****管理处应在判决生效之日起十日内支付补偿款40,000元给黎瑞山；三、驳回黎瑞山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（该款已由梅州市****管理处预交），由黎瑞山负担；一审反诉案件受理费996.7元、鉴定费5000元，合计5996.7元（该款已由黎瑞山预交），由梅州市*****担2734.5元，由黎瑞山负担3262.2元。二审中，黎瑞山提交照片三张，拟证明同路段相同面积房屋每月租金仅为六、七百元左右。经质证，剑英公园对该证据的三性不予认可。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一审认定剑英公园应补偿40,000元给黎瑞山是否正确。本案中，首先，双方签订的《房屋维修管理使用协议书》明确载明涉案5间瓦房面积共约50平方米，年久失修，已处危房状态存在安全隐患，并明确签订合同的目的是因甲方资金困难无钱维护，为消除安全隐患，妥善管理和使用好房屋。其次，双方签订合同日期为2018年11月30日，黎瑞山陈述2019年6月左右才全部装修完毕，2019年11月剑英公园即通知黎瑞山进行腾退。第三，黎瑞山实际上对涉案房屋进行了改造和装修，拆除了原有的瓦顶搭建了铝皮瓦，对5间房屋的外墙进行粉刷，室内进行了装修，更换了门窗及改建了卫生间等，该装修、维修的行为有利于租赁物的维护，且增加了房屋的价值。第四，根据一审法院依法委托的广州市华盟价格事务所有限公司作出的评估报告，评定该房屋的维修费用为5869元、装修费用为62,705元、物品价值为16,936元，合计85510元。而根据黎瑞山提交三张照片可见，同路段相同面积房屋每月租金仅为六、七百元左右。第五，根据协议第一条的约定，虽然剑英公园不收取黎瑞山租金，但黎瑞山是用维修、改造费用抵对黎瑞山使用房屋的租金。因此，虽然双方签订协议第二条约定“如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬出，甲方不给乙方任何补偿”，但根据诚实信用原则和公平原则，一审结合双方协议的履行情况及租赁物的现状，酌定剑英公园补偿40000元给黎瑞山并无不当，应予维持。至于黎瑞山二审提出的提高补偿金额的要求，因其并未对此提出上诉，视为其服从一审判决，本院不予处理。综上所述，梅州市****的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，根据一审判决结果，由双方之间迳行给付。二审案件受理费800元（该款已由梅州市****预交），由梅州市****负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年二月二十六日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花