广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0111执异2号 案外人：阳江市浩晖房地产开发有限公司，住所地广东省阳江市江城区市委党校西边用地之二（右边）。 法定代表人：许德来，执行董事。 委托代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。 委托代理人：莫灼光，广东中瑜律师事务所律师。 申请执行人：杨丽亚，女，1988年7月8日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：李忠，广东经国律师事务所律师。 被执行人：陈思，女，1962年12月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 本院在执行申请执行人杨丽亚与被执行人陈思民间借贷纠纷一案中，案外人阳江市浩晖房地产开发有限公司（以下简称浩晖房地产公司）对本院查封位于广东省阳江市XXX党校路XXX号在水一方8幢30层3002房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人浩晖房地产公司的委托代理人莫灼光，申请执行人杨丽亚的委托代理人李忠等均到庭参加了听证；被执行人陈思经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人浩晖房地产公司称，法院在执行〔2020〕粤01**执3905号案的过程中，预查封了登记在异议人浩晖房地产公司名下位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房。鉴于浩晖房地产公司为案涉3002房的所有权人，故案外人浩晖房地产公司对此提出执行异议。案涉3002房是案外人浩晖房地产公司开发建设的商品房，2017年1月18日，黄晓燕、陈思与浩晖房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由黄晓燕、陈思向浩晖房地产公司购买案涉3002房，总房价款为1150000元，付款方式商业贷款（黄晓燕、陈思须于签署买卖合同当天支付首付款290000元，余款860000元通过向银行申请按揭贷款支付）；合同签订后，黄晓燕、陈思累计向浩晖房地产公司支付了案涉3002房的首期款290000元、物业维修基金9047元、预缴办证费1000元；2020年3月9日，因黄晓燕、陈思不符合中国建设银行股份有限公司阳江市分行的信贷政策，该行对黄晓燕、陈思的住房贷款审批作退件处理并出具一份《拒贷证明》；2020年4月28日，由于黄晓燕、陈思的按揭贷款申请未获银行批准，且其无力一次性支付案涉3002房的剩余购房款，浩晖房地产公司与黄晓燕、陈思遂签订《及补充协议解除协议书》，约定：解除案涉3002房的买卖合同，黄晓燕、陈思配合办理案涉3002房的预售合同网签备案注销手续，黄晓燕、陈思已付的购房款在扣除20000元违约金后予以退还；其后，浩晖房地产公司与黄晓燕、陈思即共同向阳江市不动产登记中心申请办理案涉3002房的预售合同网签备案注销手续，并提交了相应的资料；同日，浩晖房地产公司退还了黄晓燕、陈思的购房款50000元；2020年4月29日，浩晖房地产公司退还了黄晓燕、陈思购房款220000元、预缴办证费1000元。综上所述，案外人浩晖房地产公司在案涉3002房被查封之前就已与黄晓燕、陈思解除了双方间《商品房买卖合同》及补充协议，而案外人浩晖房地产公司也已按解除协议的约定退还了黄晓燕、陈思的购房款270000元和预缴办证费1000元；自此，黄晓燕、陈思基于案涉3002房买卖合同所享有的权利已经消灭，黄晓燕、陈思对案涉3002房不再享有任何权益，案涉3002房的所有权人为浩晖房地产公司；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，案外人浩晖房地产公司现要求法院中止对位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的执行，解除对案涉3002房的查封措施。 申请执行人杨丽亚称，申请执行人杨丽亚不同意案外人浩晖房地产公司的异议请求，更不同意解封案涉3002房，请法院驳回其异议请求。关于案涉3002房相关交易与使用的事实，有几点是值得注意的：1、案涉3002房的认购时间为2016年11月28日，2017年1月18日签订了正式的《商品房买卖合同》，更在同年4月18日进行了预售备案登记；2、在陈思付清购房首期款29万元后，浩晖房地产公司就将房产交付陈思，陈思全家也已于2017年1月23日入住新居，是杨丽亚的弟弟当年帮其搬家的，杨丽亚还曾到过陈思家并持有其所在小区的“业主卡”；3、在2017年3月到5月期间，杨丽亚与陈思之间发生本案所涉款项共174000元，有关款项均用于支付购房款用途，其中，4月15、16日的两笔3000、6000元的转帐附言均是“房贷”，由此可以合理推断，案涉3002房在首期款之外的房款已由银行按陈思母女的贷款申请全额支付给案外人浩晖房地产公司，而实际上，全国很多一手房销售在未出房产证前，银行就接受开发商、购房人的申请，先办理房产按揭贷款的，待出房产证的同时再办理房产抵押登记手续，2017年1月至2020年4月所谓“解除协议”签订前，正常的房贷应继续在进行，否则浩晖房地产公司、银行早就会提前解除合同的；4、2019年春节前，杨丽亚持“业主卡”曾自由出入到案涉房屋小区去向被执行人催讨偿还借款，后无奈之下才在2019年提出起诉；5、2019年9月12日，经〔2019〕粤01**财保272号诉讼财产保全裁定：查封陈思的案涉房屋产权份额；6、2020年4月28日，案外人浩晖房地产公司与陈思等签订《及补充协议解除协议书》第六条已约定“上述房屋的预售登记注销之前，如果因买受人的原因被查封导致不能注销预售登记的”相关情况的处理事务。鉴于前述基本情况，申请执行人杨丽亚认为，陈思已于2017年1月购买并入住案涉3002房，已实际占有使用该房屋，而案涉3002房虽尚未办理房屋所有权过户登记手续，但已预售备案登记至陈思名下，陈思对案涉3002房享有的产权份额已具有物权公示效力，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，执行法院有权对备案登记在被执行人陈思名下的案涉3002房进行查封；至于案外人浩晖房地产公司与被执行人陈思签订的《及补充协议解除协议书》则仅是双方的私下约定，未能证明当事人已依法享有房屋所有权，不能产生对抗法院查封的物权公示效力。相反，浩晖房地产公司、陈思、建设银行阳江分行则均有妨害强制执行的行为，请予以处罚。 被执行人陈思称，无述称。 本院查明，根据生效〔2019〕粤01**民初30554号民事判决书（该民事判决书的判决内容为“一、于本判决生效之日起五日内，被告陈思向原告杨丽亚归还借款本金174000元及利息〔利息以174000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月23日起计付至实际清偿之日止〕；二、驳回原告杨丽亚的其他诉讼请求”等），杨丽亚向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为：要求陈思向其归还借款本金174000元及利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息等，本院于2020年4月2日以〔2020〕粤01**执3905号对该案立案执行（执行标的为182177元、执行费为2633元）。执行过程中，本院于2020年5月9日以〔2020〕粤01**执3905号执行裁定书及协助执行通知书办理了对被执行人陈思及案外人黄晓燕〔身份证号码〕名下位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的预查封手续（首封）；由于案外人浩晖房地产公司认为其系案涉3002房的所有权人，其与该房原买受人已协议解除了商品房买卖合同并拟办理预售合同网签备案注销手续，故提出本执行异议。 经查，据阳江市不动产登记中心出具的《商品房买卖〔预购〕预购资料检验证明》（打印日期：2020年6月15日）记载：涉案位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的买卖情况为“出卖人阳江市浩晖房地产开发有限公司”、“购房人黄晓燕,陈思”、“身份证号,”，合同编号为“2017011826”，房屋编码为“44170200224200260145600603”，备案日期为“2017/4/1815:59:26”，查询结果为“经产权籍信息系统查询，该房产已被查封，未办抵押”等；据阳江市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（打印日期：2020年6月15日）记载：涉案位于阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的权利人为“阳江市浩晖房地产开发有限公司”、共有情况为“单独所有”、登记时间为“2017年2月22日”、产权证号为“粤〔2017〕阳江市不动产权第0004820号”、抵押情况为“无抵押”、查封情况为“1、查封类型:预查封；查封文号:（2020）粤0111执3905号；查封时间:2020－05－09；查封单位:广州市白云区人民法院；申请执行人:杨丽亚；被告:黄晓燕,陈思；查封范围:阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房”。 案外人浩晖房地产公司为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了粤〔2017〕阳江市不动产权第0004820号不动产权证、《不动产登记资料查询结果证明》、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017011826，房屋唯一码：44170200224200260145600603，合同签约时间处注明“2017年1月18日”字样）及合同补充协议、《拒贷证明》（该证明的落款处盖有“中国建设银行股份有限公司阳江市分行个人贷款业务专用章”字样的印章并注明“2020年3月9日”字样，证明接收方处注明为“阳江市不动产登记中心”字样）、《及补充协议解除协议书》（该合同落款部分的“出卖人〔签章〕：”处盖有“阳江市浩晖房地产开发有限公司”字样的印章并有“2020年4月28日”字样、“买受人〔签名〕：”处有“黄晓燕”及“陈思”字样的签名，合同内容涉及当事人协商解除《商品房买卖合同》〔合同编号：2017011826〕及合同补充协议等事宜）、《商品房预售合同注销备案申请表》及银行客户专用回单等资料。 听证审查期间，案外人浩晖房地产公司的委托代理人曾向阳江市不动产登记中心发函调查，阳江市不动产登记中心于2021年1月29日复函表示“……阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房于2017年4月18日办理了商品房买卖合同备案，购房人是黄晓燕、陈思，2020年4月30日当事人双方向我中心申请办理撤销商品房买卖合同备案业务。在办理过程中，广州市白云区人民法院于2020年5月9日对该房屋进行查封，查封文号:（2020）粤0111执3905号。因该房产在办理撤销商品房买卖合同备案过程中被查封，故该商品房买卖合同备案撤销登记未办结”。阳江市不动产登记中心同日出具的《商品房买卖〔预购〕预购资料检验证明》记载：涉案位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的买卖情况为“出卖人阳江市浩晖房地产开发有限公司”、“购房人黄晓燕,陈思”、“身份证号,”，合同编号为“2017011826”，房屋编码为“44170200224200260145600603”，备案日期为“2017/4/1815:59:26”，查询结果为“经产权籍信息系统查询，该房产已被查封，未办抵押”等。阳江市不动产登记中心同日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载：涉案位于阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的权利人为“阳江市浩晖房地产开发有限公司”、共有情况为“单独所有”、登记时间为“2017年2月22日”、产权证号为“粤〔2017〕阳江市不动产权第0004820号”、抵押情况为“无抵押”、查封情况为“1、查封类型:预查封；查封文号:（2020）粤0111执3905号；查封时间:2020－05－09；查封单位:广州市白云区人民法院；申请执行人:杨丽亚；被告:黄晓燕,陈思；查封范围:阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房”；而按黄晓燕〔身份证号码〕、陈思〔身份证号码〕查询，坐落于阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房〔证书编号为住建2017011826〕不动产的权利人为黄晓燕及陈思，登记时间为“2017－04－1815:59:26”，电脑状态为“已备案”等。 本院认为，案外人浩晖房地产公司主张其系案涉3002房的所有权人，其与该房原买受人已协议解除了商品房买卖合同并拟办理预售合同网签备案注销手续而提出执行异议，请求中止处分案涉3002房，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，即在案外人异议审查中，对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照相关部门的不动产登记簿、土地使用权登记簿等登记对所有权人进行判断。综合案涉《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017011826）及阳江市不动产登记中心出具的《商品房买卖〔预购〕预购资料检验证明》、《不动产登记资料查询结果证明》等证据分析，案涉坐落于阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房是案外人浩晖房地产公司开发建设的商品房，至2017年2月22日房屋初始登记权利人为浩晖房地产公司，而买受人陈思（即本案被执行人陈思）与黄晓燕在向浩晖房地产公司购买案涉3002房后已于2017年4月18日办理了案涉3002房的商品房预售合同登记备案手续，买受人陈思、黄晓燕自上述不动产预告登记办理完成后已对案涉3002房取得请求将来发生物权变动的排他性权利；虽然案外人浩晖房地产公司认为房屋买卖双方已于2020年4月28日协议解除了案涉3002房的商品房买卖合同并拟办理预售合同网签备案注销手续，但由于至2020年5月9日本院以〔2020〕粤01**执3905号执行裁定书及协助执行通知书办理对案涉3002房的预查封手续时止，案涉3002房的商品房预售合同登记备案的撤销登记手续尚未完成登记，因此，本院在就生效〔2019〕粤01**民初30554号民事判决书强制执行期间，对被执行人陈思已办理预告登记的案涉3002房采取预查封执行措施，于法有据，并无不当。现案外人浩晖房地产公司提出中止对案涉3002房处分的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的法定情形。因此，案外人浩晖房地产公司现提出中止对案涉3002房的执行、解除对案涉3002房之查封措施等排除执行之异议，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第三十条之规定，裁定如下： 驳回案外人阳江市浩晖房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二一年二月十九日 书记员  罗颖欣