山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终114号 上诉人（原审原告）：曹礼华 上诉人（原审原告）：梁宇 上诉人（原审原告）：梁会来 上诉人（原审原告）：梁俊来 上诉人（原审原告）：梁杰 上诉人（原审原告）：梁俊华 上诉人（原审原告）：梁俊榜 七上诉人共同委托诉讼代理人：聂武超，北京市京师律师事务所律师。 七上诉人共同委托诉讼代理人：陶可馨，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王栋梁 上诉人曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜因与被上诉人王栋梁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹礼华等七上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由王栋梁承担。事实和理由：一、涉案《油田二手房买卖合同》应认定为无效合同。1、根据《房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房屋未依法登记领取权属证书，以该房屋为标的物的买卖合同违反《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。2、曹礼华买卖涉案房屋构成无权处分。涉案房屋系曹礼华与梁俊刚的夫妻共同财产，梁俊刚去世后，梁俊刚对该房屋享有的份额属于遗产，该遗产由曹礼华、梁宇及其父母继承，梁俊刚的父母去世后，梁宇因代位继承，梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜因法定继承共同继承了梁俊刚父母的遗产，因此，曹礼华等七上诉人系涉案房屋的共有人。涉案《油田二手房买卖合同》因未征得其他共有人追认，曹礼华事后也未取得处分权，故其出售行为属于无权处分，该合同应认定为无效。二、曹礼华买卖案涉房屋并非其真实意思表示，王栋梁购买案涉房屋时已经知道房屋将被拆迁的事实。河口区黄河路以南片区棚户区改造动员会议于2019年12月20日召开，涉案房屋买卖合同于2019年9月22日签订，曹礼华在签订合同时对房屋将要拆迁的事实的确不知情，而王栋梁系政府工作人员，其在购买涉案房屋时已经知悉房屋将要拆迁的事实，其恶意隐瞒该事实与曹礼华签订《油田二手房买卖合同》，且曹礼华系因其侄子生病住院需要高额医疗费的情况下低价出卖房屋。涉案房屋转让价格与市场价格悬殊较大，对曹礼华显失公平。三、曹礼华未向王栋梁实际交付涉案房屋。涉案《油田二手房买卖合同》签订后，曹礼华未向王栋梁交付房屋钥匙，其所有的家具及家电仍放置在涉案房屋内，并均在拆迁评估范围之内。且根据油田房产中心登记信息显示，曹礼华及其丈夫梁俊刚仍为房屋所有人，曹礼华未与王栋梁办理房屋过户手续。 王栋梁称其意见与一审答辩及庭审意见一致，没有新的答辩意见。 曹礼华等七上诉人向一审法院起诉请求：1.确认曹礼华与王栋梁签订的《油田二手房买卖合同》无效；2.判令王栋梁向其返还位于河口区××小区××号楼××单元××室房屋；3.诉讼费由王栋梁负担。 一审法院认定事实：2019年9月22日，曹礼华作为甲方、王栋梁作为乙方签订《油田二手房买卖合同》，主要内容：第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落于河康小区50号楼2单元302室的房产，总面积为71.4平方米，附属物储藏1间，交易价款总价为240000元。第二条、付款方式：签订本协议当日支付240000元，甲方应出具收条。第三条、甲方保证此房归甲方所有，情况一切属实。保证此房无抵押及任何利益纠纷。此房屋交房时甲方应付清本房屋交接前与此房屋有关所有的费用，房屋交接后与此房屋有关的费用由乙方支付。第四条、此房为油田房，暂无房产证，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方规定缴纳各项税、费。经双方协商一致，在办理此房不动产证过程中所产生的各项税、费（过户费）由乙方承担。第五条、若甲方不能无条件的配合乙方完成，则赔偿乙方双倍购房款作为补偿。如因上级单位按政策要收回此房，甲方应按原价房款退还乙方，赔偿装修及相关费用。若此房无法办理房产证，乙方享有此房屋的永久使用权，甲方不得干涉。若以后此房屋涉及升值及拆迁问题，所有赔偿归乙方所有，如果需要甲方配合，甲方无异议。第六条、交房日期定于房款全款付清之日起30日之内完成。第八条、甲乙双方承诺并保证积极配合中介办理此房更改名字及所有手续，如中介通知办理手续时连续三次不到场者，视为违约每天按照人民币300元赔偿对方违约金，特殊情况除外。第十三条、签字当时卖方已将职工住户证交给买方，请妥善保管，以备以后办理房产证，土地证过户使用。当日，王栋梁将230000元转入曹礼华的银行账户，加上合同签订前付给曹礼华弟弟的10000元，购房款全部付清。同时，曹礼华将该房屋的《胜利油田管理局分调房款核定通知单》1份、《胜利油田管理局出售公有住房房款收据》交给王栋梁，该两份材料中记载的户主为曹礼华。合同签订后约10天左右，曹礼华通过中介公司将涉案房屋的钥匙交付给王栋梁，王栋梁接收了该房屋。另，涉案房屋在油田内部登记的房产信息为：户主曹礼华，配偶梁俊刚，住房编号为×××11，购买时间1999年12月20日。该房屋于2019年12月被纳入拆迁范围。 另查明，曹礼华与梁俊刚原系夫妻关系，梁俊刚于1988年4月5日因病去世。梁宇系曹礼华与梁俊刚的独生女，梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜与梁俊刚系同胞兄弟姐妹关系。梁俊刚的母亲范秀云、父亲梁润亭分别于1994年、2004年去世。庭审中，曹礼华主张梁俊刚去世前，两人从胜利油田分得一套50型楼房，梁俊刚去世后，其将原房退回油田并分得涉案房屋。 一审法院认为，双方争议的焦点问题是：曹礼华与王栋梁签订的《油田二手房买卖合同》的效力，以及曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜要求王栋梁返还房屋的诉请能否成立。 首先，曹礼华等人主张《油田二手房买卖合同》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，理由如下：第一、从曹礼华与王栋梁签订合同的过程以及双方履行合同的情况看，该合同是在双方自愿、平等协商的基础上签订的，其中的内容是双方的真实意思表示。曹礼华虽未在合同第二页落款处签名，但第一页抬头处有双方签名捺印，且第二页落款处“甲方子女签字”栏有梁宇的签名捺印、“中介方”栏有安居物业服务有限公司的盖章，上述合同签订的整个过程，曹礼华、王栋梁均在场，故曹礼华未在合同第二页中签名的情况不影响合同的效力。第二、从合同内容看，双方在签订合同时对买卖房屋是油田房屋以及暂不能办理房产证的情况均明知，并且对房屋不能过户期间以及将来可以过户时各自的权利、义务做出了明确约定。该买卖行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，况且胜利油田住房现正处于移交当地房产部门统一登记管理的过程中，故曹礼华等人以违反油田内部文件为由主张合同无效不能成立。第三、曹礼华向王栋梁交付了房屋，收取了全部购房款，并将房屋资料交由王栋梁保管，可见其签订合同的目的已得到实现。曹礼华等人虽在第二次庭审中主张房屋并未实际交付，该主张与其之前的陈述相矛盾，不予采信。第四、涉案房屋若确属曹礼华与梁俊刚的夫妻共同财产，则属于梁俊刚遗产的部分应由各继承人继承。但是，从曹礼华交付给王栋梁的《胜利油田管理局分调房款核定通知单》及《胜利油田管理局出售公有住房房款收据》内容看，其中仅记载户主为曹礼华，并没有关于梁俊刚的记载，涉案《油田二手房买卖合同》中亦未提及梁俊刚，因此王栋梁购房时对曹礼华不享有房屋全部所有权的情况不知情。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，曹礼华等人以曹礼华对该房屋不享有全部所有权为由主张合同无效不成立。第五、曹礼华主张其为给侄子凑手术费而将该房屋交由其弟弟出售，并非其真实意思。从该陈述看，曹礼华虽因家庭遇到困难而出售房屋，但其与买受方达成买卖协议的意思表示是真实的，上述出售房屋的原因并不影响合同的效力。第六、曹礼华主张王栋梁知道拆迁消息而购买涉案房屋。从庭审调查的情况看，王栋梁虽是政府相关部门的工作人员，但所从事岗位职责并不涉及拆迁，曹礼华等对其该项主张亦未提供任何证据证实，一审法院不予采信。另外，曹礼华等人根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，主张涉案房屋转让未经登记，买卖合同应无效，属于对法律条文的错误理解。 综上，对曹礼华等人主张合同无效、及返还房屋的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜的诉讼请求。案件受理费4900元，由曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，涉案房屋由曹礼华与梁俊刚原分得的50型楼房调购而来，根据涉案房屋的分调房款核定通知单（非预购户），原50型房屋售价18410元，涉案房屋售价36588元，在调购涉案房屋时，原50型房屋折抵了18410元房款，加上维修基金363元，曹礼华实际交纳涉案房屋房款18541元。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋买卖合同是否系曹礼华真实意思表示；三、曹礼华是否向王栋梁交付了涉案房屋。 关于第一个焦点问题，根据曹礼华等七上诉人的上诉主张，本院从以下两个方面阐述。其一，对于涉案房屋是否系曹礼华与梁俊刚的夫妻共同财产问题。本院认为，夫妻共同财产应为夫妻在婚姻关系存续期间所得财产。梁俊刚于1988年去世，曹礼华与梁俊刚婚姻关系因梁俊刚去世而自然终止，涉案房屋系曹礼华于1999年调购取得，明显不属于曹礼华与梁俊刚夫妻关系存续期间所得财产，故涉案房屋并非曹礼华与梁俊刚的夫妻共同财产。原50型房屋系曹礼华与梁俊刚夫妻关系存续期间所得，该50型房屋有梁俊刚的财产份额，因该50型房屋在调购涉案房屋时已处分完毕，梁宇等六上诉人如主张继承，也仅对该50型房屋的折价款享有继承权利，其主张基于继承等对涉案房屋享有共有权无事实和法律依据，本院不予采信。涉案房屋系曹礼华个人取得，属其个人财产，其处分涉案房产并不构成无权处分，曹礼华等七上诉人主张曹礼华系无权处分不能成立，本院不予采信。其二，对于涉案房屋未办理权属登记买卖是否无效的问题。本院认为，《房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属管理性规范，并非效力性规范，曹礼华等七上诉人据此主张涉案房屋买卖合同无效系对法律的错误理解。且从涉案房屋买卖合同内容看，双方在签订合同时均知悉涉案房屋系油田房屋且暂不能办理房产证，双方对房屋不能过户期间及将来可以过户时各自权利、义务也进行了明确约定，合同中并无违反法律规定的内容。 关于第二个焦点问题，曹礼华虽因为其侄子凑手术费而出售涉案房屋，但涉案房屋系通过房产中介出售，王栋梁系通过中介获取的涉案房产信息。从曹礼华、王栋梁陈述的涉案房屋买卖合同签订过程看，曹礼华也知悉涉案房屋成交价格，其也在合同上签字确认了合同内容，曹礼华并无证据证明合同签订过程中存在欺诈、胁迫等影响其真实意思表示的情形。曹礼华虽主张涉案房屋交易价格远低于当时市场价格，但未提交证据予以证实，本院不予采信。涉案房屋买卖合同于2019年9月22日签订，曹礼华认可河口区黄河路以南片区棚户区改造动员会议于2019年12月20日召开，曹礼华主张王栋梁在与其签订合同时即知悉拆迁信息无证据证实，本院不予采信。综上，一审判决认定涉案房屋买卖合同系曹礼华真实意思表示并无不当。 关于第三个焦点问题，曹礼华在一审第一次庭审中明确陈述其在合同签订后通过中介向王栋梁交付了涉案房屋，王栋梁也认可已接收房屋的事实，曹礼华等七上诉人主张未实际交付房屋无事实依据，本院不予采信。至于曹礼华主张的家具及家电是否包含在房款内，双方如有争议，可另行解决，不影响涉案房屋交付事实的认定。涉案房屋虽仍登记在曹礼华名下未变更登记，但不影响涉案房屋买卖合同的效力。 综上，曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由曹礼华、梁宇、梁会来、梁俊来、梁杰、梁俊华、梁俊榜负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二一年二月十九日 书记员  岳秀娟