贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初13310号 原告：黔西南州信邦物业管理有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯办庄园路纳吉村九华苑，统一社会信用代码91522300590793863B。 法定代表人：张春光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠媛，贵州心达律师事务所律师。 被告:张建萍，女，1967年8月17日生，住贵州省兴义市。 原告黔西南州信邦物业管理有限公司（以下简称信邦物业公司）诉被告张建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告信邦物业公司的委托代理人张忠媛、被告张建萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告信邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费8374元及滞纳金，滞纳金以欠费金额为基数，按年利率15.4%从欠款之日起计算至全部付清之日止（暂计算至2020年9月1日的滞纳金为4409元）；2、本案诉讼费由被告承担。 原告信邦物业公司当庭变更诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费至判决之日（暂计算至2020年12月31日的金额为9185元）及滞纳金，滞纳金以欠费金额为基数，按年利率15.4%从欠款之日起计算至全部付清之日止（暂计算至2020年9月1日的滞纳金为4409元）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年8月29日签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告对XXX小区X栋XXX号房屋进行管理，提供有偿服务，被告按1.2元/月/㎡支付物业管理费。物业管理费按年于上年度物业管理费到期前7日内交纳，逾期交纳的，按欠费总额的5‰每日支付滞纳金。合同签订后，原告按约定提供了物业管理服务，被告按约定向原告交纳物业管理费至2017年3月31日，但从2017年4月1日起至今未向原告交纳物业管理费，被告所居住的X栋XXX号房屋面积为167.74平方米，欠费1248天，欠费金额共计8374元（167.74㎡×0.04元/天×1248天=8374元）。对逾期交纳物业管理费的违约责任，原告主动调减按年利率15.4%计算，暂计算至2020年9月1日的滞纳金为4409元（8374元×15.4%÷365×1328天=4409元）。 被告张建萍辩称，第一、被答辩人违反了XXX小区内关于XXX会所集资开发经营的约定,根据XXX会所集资建设时的约定,答辩人与其他数名案外人作为XXX会所建设经营的集资人,对XXX会所的经营管理收益享有按份分配权,有权对信邦物业公司关于XXX会所的经营状况、财务收支情况进行监督、核查。被答辩人经营多年来不但没有对XXX项目进行公布,而且整个XXX会所的出租收益、电梯广告费等收入均未公布,从未进行过分红。答辩人及其他集资人多次要求被答辩人公布其经营状况及收支情况,被答辩人都予以拒绝同时其也从未召开过集资人会议,其行为严重侵犯了答辩人作为集资人的权利；第二、关于本次被答辩人对答辩人未缴纳物业费的起诉，答辩人并未有意不缴纳物业费，原因在于被答辩人在履行物业管理合同的过程中，存在保洁工作不到位、治安保卫形同虚设、小区设备无人维修、车辆停放管理不到位等情况,同时由于本小区为原兴义市XXX职工集资建房,小区内广告牌的出租、游泳池和幼儿园的出租等费用并未向业主公开,也未将收益分配业主,所以在物业管理公司整改完毕前，本人拒绝缴纳相应的物业管理费是对信邦物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为。以下是本人对小区部分问题拍照取证：1、小区内墙面脱落，存在一定安全隐患；2、小区地下通道及有水区域无照明设备、阻挡牌或者提示语，存在安全隐患；3、小区围栏、地砖、门等年久失修，对过往车辆及行人存在安全隐患；4、小区部分设备形同虚设、或某些损坏设备（电梯按键）随意维修（X栋形同虚设的摄像头）；5、小区车辆乱停乱放、广告牌乱发，小区内部保安人员存在有疏忽，其严重影响了业主的正常出行，答辩人车辆被损坏时，曾找到保安解决，但保安拒绝处理；6、小区内垃圾随处可见，保洁工具随处乱放；7、小区电线设计粗糙，水管朽化存在安全隐患未进行处理；8、收益或支出未向业主公开；9、物业费之前规定按年缴纳可享受优惠，答辩人想享受该优惠，但被答辩人拒收，称必须足月给付物业费。所以本人认为信邦物业公司在物业管理服务中是不到位的，没有履行物业合同的相关职责。 本院经审理认定事实如下：张建萍购买兴义市XXXXX房地产开发有限公司开发的XXXXXX小区X栋XXX号商品房一套，房屋建筑面积为163.04平方米。2012年8月29日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，双方约定由信邦物业公司为该小区X栋XXX号房屋提供物业管理服务，物业服务费按房屋建筑面积每天每平0.04元收取。自2017年4月1日至2020年12月31日产生的物业管理服务费，张建萍至今未交纳。 上述事实有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、《前期物业服务协议》、签署页、收楼入户声明复印件各一份等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。张建萍作为XXXXXX小区X栋XXX号室的业主，购买房屋后，其与信邦物业公司签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，信邦物业公司为其提供了物业管理服务，张建萍就应按照《前期物业服务协议》约定向信邦物业公司支付尚欠的物业服务费，逾期未交纳物业管理费，应承担违约责任，故对信邦物业公司诉请由张建萍支付其物业管理费的请求，本院予以支持。对尚欠的物业服务费金额，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，张建萍购买的XXX小区X栋XXX号商品房，房屋建筑面积为163.04平方米，物业管理费的收取应按照《前期物业服务协议》约定的房屋面积予以计算，即163.04平方米×0.04元/天×1370天（2017.4.1-2020.12.31）=8935元。 张建萍以信邦物业公司多年来没有公布XXX项目、XXX会所的出租收益、电梯广告费等收入并进行分红、保洁工作不到位、治安保卫形同虚设、小区设备无人维修、车辆停放管理不到位、未将小区内广告牌的出租、游泳池和幼儿园的租赁等费用向业主公开并向业主返还相应公共收益的收入等情况为由拒绝交纳物业服务费。首先，张建萍在本案中并未向本院提交证据证明信邦物业公司在提供服务的期间具有重大瑕疵；其次，本案《前期物业服务协议》系合法有效合同，协议并未约定当信邦物业公司提供的服务存在瑕疵时，业主可以通过拒绝交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人员可以提起诉讼或申请仲裁。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”，根据张建萍购买房屋后所接受信邦物业公司提供的物业服务的事实，信邦物业公司对小区实施了物业服务后，有权依协议约定向业主收取物业服务费。第三、信邦物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求信邦物业公司承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任的，张建萍可以向信邦物业公司另行主张赔偿损失等违约责任，或通过其他合法途径解除与信邦物业公司的物业服务协议，而非拒绝交纳物业服务费。故对张建萍主张拒绝交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。关于张建萍提及的业主作为集资户，小区所有收益及支出未向业主公示的问题，因与本案并非同一法律关系，张建萍若认为自己的合法权益受到侵害其可另行主张。鉴于信邦物业公司在物业管理服务上仍有需待完善之处，对其诉请的违约金4409元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、限张建萍于本判决生效之日起三日内支付黔西南州信邦物业管理有限公司物业服务费8935元； 二、驳回黔西南州信邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取60元，由张建萍承担。 本判决为终审判决。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  吴 涛 二〇二一年二月二十四日 法官助理  贺 欢 书 记 员  何丽娟