四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17381号 上诉人（原审原告）：马敏，男，1961年4月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审被告）：郑明，男，1962年11月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人马敏因与被上诉人郑明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马敏上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2412号民事判决第一、五项并依法改判；2.郑明对案涉房屋拆除添附物、清理场地，恢复原状；3.上诉费由郑明承担。事实和理由：1.一审遗漏审理马敏要求郑明拆除添附物、清理场地、恢复原状的诉请。双方合同中对此有明确约定，马敏也向法院提交了有郑明签字认可的反映房屋原状的9张照片，照片完整反映了当时的房屋状况：框架结构、墙面刮腻子平整光洁、地面平坦、屋内整洁空旷，除楼梯外无任何障碍。郑明将案涉房屋改成旅馆经营，将屋内空间进行分割装修，并铺设排污管道、设置卫生间，打穿二楼屋面，在二楼设置洗衣房、卫生间、厨房，形成了屋内墙体和地面的添附物，郑明应当按约定予以拆除。马敏找过两家装修施工队伍查看工程量，均表示需五六万元才能完成拆除清理工作，对马敏是极大的损失。2.一审仅支持违约金6750元不当。双方合同约定的违约金是合同全额的15%，合同全额也是明确的，一审仅以第六年租金为基数计算15%的违约金不当。 郑明辩称，2019年底，双方就交还房屋一事达成了口头协议，因为这个地方要拆迁，也早就被围起来了。双方说好租金从履约保证金里扣，扣到2020年2月份（春节）。本来要在春节前拆除，当时工人说的3天内保证能够拆除完，但是马敏说考虑到工人要过年了，等过了年之后再拆除，过年之后就爆发了疫情，疫情结束之后郑明又找了人去拆除，也通知了马敏的。因为做旅馆，就把墙壁粉刷成了鹅黄色，但是马敏要求恢复成白色，拆除工人表示无法做到，所以这个事情就搁置了。郑明在租赁期间从未欠付过任何房租。 马敏向一审法院起诉请求：1.郑明依约履行拆除添附物、清理场地、恢复房屋原状的义务；2.郑明补交2019年11月至2020年6月底房租30000元整；3.郑明补交水费651元、电费267.41元，合计918.41元；4.郑明按每月3750元的标准支付房屋占用费（自2020年7月起至实际清场完毕返还房屋之日止）；5.郑明支付违约金36150元整；6.本案诉讼费及可能产生的公告、评估费等费用由郑明负担。 一审法院认定事实：一、租赁合同签订情况。案涉房屋系位于都江堰市龙池商住城x栋x楼（门牌号：xx-xx号）的商业用房，产权人系马敏。2014年6月1日，甲方马敏与乙方郑明签订《房屋租赁协议》约定：1、马敏将案涉房屋出租给郑明用于经营旅馆，租赁期限为2014年7月1日至2020年6月31日（31日应为笔误）；2、第一年至第三年租金为38000元/年，第四年为40000元/年，第五年为42000元/年，履约保证金为20000元。租金为一年一付，首次租金于合同签订之日交付，以后隔年应提前15日交付，保证金与首次租金一并交付；3、合同期满时，乙方按合同约定交付房屋，甲方退还保证金，如乙方未能按合同约定退还房屋，甲方不退还保证金，并保留对乙方违约造成损失的追偿权；4、乙方经营期间的水、电等相关经营费用，由乙方承担。由于乙方的拖欠行为给甲方造成损失的，应由乙方另行赔偿；5、房屋维护、维修责任。租赁期间，乙方不得擅自拆改房屋，不得穿墙打洞，不经甲方及相关部门批准，不得擅自改建、扩建。否则给甲方造成损失的应依法赔偿。房屋现状图片，由乙方签字认可后交甲方保存，作为恢复原状返还房屋的依据，租赁期届满按房屋现状移交房屋，并结清相关费用，合同终止；6、房屋装饰装修，应征得甲方同意，装修图纸由乙方签字后交甲方1份，合同期满，装饰装修由乙方拆除、清偿，乙方对装修的技术后果及可能给房屋造成的损失承担责任。甲方给乙方预留一个月装修期2014年6月1日至2014年6月31日；7、违约责任。本协议生效后，双方不得违约，否则违约方应向守约方按合同全额支付15%的违约金。 二、合同履行情况。合同签订后，郑明向马敏支付了保证金20000元，马敏依约向郑明交付商铺。郑明支付租金至2019年10月，其后租金未再支付。马敏已代郑明垫付水费651元、电费267.41元，合计918.41元。现郑明下落不明，案涉房屋一直由其占用。 上述事实，有当事人的陈述及马敏提交的诉争各方身份信息、《不动产权属证明》、《房屋租赁协议》、微信截屏等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，郑明与马敏签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，出租方马敏依约将租赁物交付郑明使用，承租方郑明应当依约支付租金。因郑明自2019年11月起欠付租金，故马敏有权要求郑明支付自2019年11月至2020年6月底合计8个月的租金30000元（根据合同约定第六年租金即2019年7月1日至2020年6月30日年租金为45000元，则月租金为3750元），并向马敏支付其垫付的水电费合计918.41元。郑明逾期支付租金已构成违约，应当支付违约金。根据合同约定“违约方应向守约方按合同全额支付15%的违约金”，该项约定合同全额不明确，故一审法院根据当年租金全额即45000元计算，违约金为6750元（45000元×15%），郑明应当支付。合同期限届满后，根据法律规定，郑明应当腾退并返还租赁物，并在租赁期限届满后按照租金标准向马敏支付房屋占用费至腾退返还之日止。关于履约保证金，马敏表示系履约保证金，因郑明未依约腾退并返还房屋，故不应当返还，鉴于郑明未到庭主张，一审法院在此不作评判。郑明无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，根据原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条之规定，判决：一、郑明于判决生效之日起十日内向马敏腾退并返还其租赁的位于都江堰市龙池商住城x栋x楼（门牌号：xx-xx号）的商业用房；二、郑明于判决生效之日起十日内向马敏补交2019年11月起至2020年6月底的房屋租金30000元；三、郑明于判决生效之日起十日内向马敏支付其垫付的水费651元、电费267.41元，合计918.41元；四、郑明于判决生效之日起十日内向马敏支付房屋占用费，以租金标准3750元/月支付房屋占用费自2020年7月1日起至房屋腾退返还之日止；五、郑明于判决生效之日起十日内向马敏支付违约金6750元；六、驳回马敏的其他诉讼请求。案件受理费788元（已减半收取），由郑明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 马敏提交了以下证据：1.郑明于2018年6月30日给马敏打的借条，（2018）川0181民初5253号民事调解书；2.2016年7月27日灌口街道南桥社区出具的情况说明一份及照片3张，以上证据共同证明因郑明欠付房租及郑明将房屋转租后就次承租人破墙的事情，双方发生过纠纷，双方就房租事宜的合作过程不愉快。 郑明对以上证据的真实性予以认可，但认为欠条所列金额已全部支付完毕，次承租人王茂良虽然破墙了，但10天左右就恢复了原状，且破墙是发生在2-3年前。 马敏在调查中陈述以上证据与本案诉请没有直接关系，本院经审查亦认为以上证据与本案诉讼不具有关联性，故本院不予采信。 本院二审另查明，1.郑明在二审中对马敏在一审提交的显示房屋交付时清水状态的9张照片真实性予以确认，认可照片后的签字为郑明本人所签。 2.郑明在二审中陈述其未将房屋钥匙交还给马敏，但马敏知道房屋钥匙在门口地毯下，马敏陈述知道钥匙位置，但没有拿过钥匙，去现场查看时钥匙已不在该处。 3.合同期限届满后，双方因案涉房屋的恢复原状及返还事宜发生争议，郑明未将案涉房屋恢复原状并返还，案涉房屋现处于锁闭且无人使用的状态。 4.在2021年1月28日的二审调查中，郑明明确表示放弃其遗留于案涉房屋中所有物品的所有权，并明确拒绝履行房屋恢复原状的义务。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，马敏与郑明签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方租赁合同于2020年6月30日到期后，郑明应向马敏返还案涉房屋。因郑明未提起上诉，应视为其对一审认定的应由郑明履行的返还房屋、支付2019年11月起至2020年6月底的欠付租金、支付2020年7月1日至实际腾退返还房屋时止的房屋占用费及违约金予以认可。本案二审的争议焦点是：1.郑明是否应当将房屋恢复原状；2.郑明应当向马敏支付的违约金金额。 关于第一个争议焦点，双方《房屋租赁协议》第六条第二款有关于租赁期限届满，郑明应当按照由郑明签字确认的房屋现状照片将房屋恢复原状后向马敏返还的约定，郑明在二审中亦认可马敏提交的9张照片为房屋交付时的现状，照片背后的签字为郑明本人所签。一审判决认定郑明负有腾退及返还案涉房屋的义务，虽未对返还标准予以明确，但结合双方合同约定，该返还义务中理应包含了郑明应当按照双方合同约定将房屋恢复原状后返还马敏之含义，且该原状应以郑明签字的9张照片为依据，本院对此予以明确。在二审调查中，双方对恢复原状的具体事宜产生争议后，郑明于2021年1月28日明确表示不履行恢复原状的义务，并放弃屋内遗留物品。因此，依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，马敏作为守约方，在郑明明确表示不履行恢复原状的义务并放弃屋内物品所有权后，应及时收回房屋、自行将案涉房屋恢复原状。因此，本院对马敏在本案中提出的由郑明对案涉房屋拆除添附物、清理场地、恢复原状的上诉请求不予支持。马敏可自行收回房屋，恢复原状的相关费用可另案向郑明进行主张。 如前所述，将房屋恢复原状系郑明所应承担的义务，因此房屋恢复原状期间的占用损失应由郑明承担。关于恢复原状所需的时间，马敏认为需从本判决生效之日起1个月，郑明认为需要3-5天。本院认为，2021年1月28日郑明在二审调查中已明确向马敏表示放弃屋内物品所有权并拒绝履行恢复原状义务，此时马敏应对双方的履约行为有了明确的预期，其作为守约方，应积极履行收回房屋、拆除添附物、清理场地、恢复原状的义务。关于恢复的时间，考虑到房屋的装修情况，本院酌定为10天，因此，郑明应当按照3750元/月的标准向马敏支付2020年7月1日至2021年2月7日房屋占用费共计27589.29元（计算方式为3750元/月×7个月+3750元/月÷28天×10天=27589.29元）。 关于第二个争议焦点，在合同履行期限届满后，郑明未按约将房屋恢复原状后返还给马敏，其行为存在违约，应当承担违约责任。双方合同约定违约金为合同全额的15%，但郑明在二审主张其并未违约，系对违约金的根本性抗辩。根据我国法律规定，违约金应以补偿性为主，以惩罚性为辅。如前所述，本院已对郑明负有的房屋返还及恢复原状义务进行了评述和认定，并认定郑明应支付房屋占用费至2021年2月7日，以上认定已足以对马敏的损失进行弥补，故在郑明对违约金提出根本性抗辩的情况下，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为一审确定的由郑明向马敏支付违约金6750元并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新的自认，本院对一审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2412号民事判决第二、三、五项； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2412号民事判决第一、四、六项； 三、郑明于本判决生效之日起十日内向马敏支付2020年7月1日至2021年2月7日房屋占用费27589.29元； 四、驳回马敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费788元，由郑明负担；二审案件受理费535元，由马敏负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年二月二十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽