四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川09民终7号 上诉人（原审被告）：向诠昊，男，1993年5月4日出生，汉族，住四川省射洪市。 上诉人（原审被告）：吉洪椒，女，1994年9月14日出生，汉族，住四川省射洪市。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾德高，射洪市中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：四川湘涵房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区渠河中路**，统一社会信用代码91510903582172282R。 法定代表人：邬绍华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。 原审第三人：向三志，男，1966年5月15日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾德高，射洪市中心法律服务所法律工作者。 原审第三人：罗淋升，男，1972年4月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。 上诉人向诠昊、吉洪椒因与被上诉人四川湘涵房地产开发有限公司（以下简称湘涵房地产公司）及原审第三人向三志、罗淋升房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 向诠昊、吉洪椒上诉请求：1.撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初2132号民事判决第一项，发回重审或改判；2.依法驳回被上诉人的所有诉请；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人于2014年7月8日取得涉案土地及房屋所有权后，在农商银行申请抵押贷款未果，遂通过引介人找到向三志帮忙借贷高利息借款，并口头约定借款及利息由被上诉人负责结算偿还，被上诉人以此土地及房产抵押在上诉人处，且口头约定以后将涉案土地及房产转卖给向三志。随后，被上诉人的两个股东通过引介人经手和担保，先后在向三志处借款共计330000元。从2014年至今，向三志支付利息高达500000元，将涉案房产进行加固维修投资约300000元。向三志多次联系借款当事人和担保人徐继常，通知罗淋升及李刚进行结算。被上诉人于2018年1月22日与向三志以上诉人的名义签订土地转让合同。合同约定成交价款为260000元。上诉人与被上诉人按此合同约定各自履行了全部义务，且将涉案土地及房产过户给上诉人，上诉人将房屋进行了维修改造并投入使用。双方口头约定，借款利息按月息三分计算。但在办理产权过户时，被上诉人在没有与上诉人结算利息的情况下，强行要求上诉人为其出具欠条，该欠条虽为欠被上诉人120000元，但在欠条中明确了要在2018年2月13日结账后才能清算找补。被上诉人以此附条件的结算依据作为最终结算依据提起本案诉讼，是错误的，应依法予以驳回。2.被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。案件实际情况是徐继常通过向三志联系，于2016年11月5日以借款人李刚代罗淋升在向三志处借款100000元，且约定以涉案房产作抵押，并口头约定借款利息按年利率36%计算。尔后，又于2017年3月16日由徐继常在向三志处借款100000元、2017年3月20日由罗淋升在向三志处借款100000元、2017年5月27日由徐继常再次在向三志处借款30000元。至此，被上诉人的股东以及引介人徐继常、罗淋升共计在向三志处借款330000元。向三志近6年共计支付了借款高利息约500000元，被上诉人在没有给上诉人结算利息的情况下，以涉案标的假定450000元减去已借支330000元，强行要求上诉人出具的结算承诺作为债权欠款依据，是错误的。一审判决书中没有体现被上诉人结算和支付上诉人利息的事实，也没有任何依据表明涉案标的价款是450000元，就推定涉案房屋的成交价为450000元，并在此基础上扣减被上诉人已借支的330000元现金及被上诉人应付的税金，判令上诉人支付被上诉人下欠购房款91870元，实属认定事实错误，应依法予以撤销。 湘涵房地产公司辩称，1.上诉人在案涉房产上投资了多少，与本案没有关联性，本案的性质是房屋买卖合同，并非民间借贷；2.欠条是上诉人亲自书写，是上诉人的真实意思表示，欠条明确载明上诉人欠被上诉人房屋尾款120000元；3.2018年1月31日，该房产就转移登记在上诉人名下，且二上诉人已将房屋抵押给银行，贷款500000元作为他用，不能因为贷款经营不善，就把存在的风险转嫁给被上诉人。综上，一审认定事实清楚、证据充分，应依法驳回上诉、维持原判。 向三志陈述称，买卖合同已由双方签字盖章，是真实有效的。因房屋过户涉及到税收等问题，就将房屋直接过户到向诠昊名下，其实际的权利人是向三志。向三志通过高利贷借钱给被上诉人，但被上诉人一直没有还钱，向三志为偿还高利贷才将房子抵押给银行。 罗淋升陈述称，同意湘涵房地产公司的答辩意见。 湘涵房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即向原告支付房屋转让的下欠款项120000元，并以年利率15.4%计算利息，从2018年2月14日起计算至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年，湘涵房地产公司以400000元的价格取得了四川省射洪县××镇××村三社的房屋所有权［房产证号：射房权证潼射镇字第2××3号，土地使用权证号：射国用（2014）第0××6、0××7号］。罗淋升系湘涵房地产公司股东，其因资金需要，通过徐继常、李刚向向三志（向诠昊之父）借款230000元、本人向向三志借款100000元，共计330000元。2018年1月22日，湘涵房地产公司与向诠昊签订土地转让合同，确定将位于四川省射洪县××镇××村三社的房屋转让给向诠昊，其中部分房屋价款以罗淋升尚欠向三志的借款330000元折抵。该合同载明的成交价为260000元，税费双方各自自行负责，由向诠昊垫付最后在尾款中扣除。2018年1月29日，向诠昊出具欠条一份，载明：“今欠到罗淋升（四川湘涵房地产开发有限公司股东）卖射洪县潼射镇金马村三社不动产的尾款壹拾贰万元整，在2018年2月13日结账，欠款人向诠昊”。2018年1月31日，射洪县不动产登记机构对该房作了变更登记，将房屋登记在向诠昊、吉洪椒名下（向诠昊、吉洪椒系夫妻关系）。过户登记相关税费均由向诠昊缴纳，其中湘涵房地产公司应承担的税费为28130元。2018年2月13日，向三志以该房作抵押向四川射洪农村商业银行股份有限公司金华支行贷款500000元。后湘涵房地产公司多次要求向诠昊、吉洪椒支付下欠款项未果，遂于2020年8月25日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，湘涵房地产公司与向诠昊、吉洪椒签订的虽为土地转让合同但实际转让标的物为四川省射洪市潼射镇金马村三社的房屋所有权，故本案为房屋买卖合同纠纷。本案中向诠昊购买湘涵房地产公司的诉争房屋，其中购房款以罗淋升欠向三志借款330000元折抵,对此各方当事人均予以确认和认可。向诠昊、吉洪椒、向三志辩称诉争房屋价值应以双方签订的合同载明的价格260000元为依据，湘涵房地产公司还应退还部分购房款，但其辩解意见与向诠昊在房屋作变更登记前出具欠条载明欠到购房尾款120000元相矛盾，且结合湘涵房地产公司初次取得诉争房产的价值400000元及向三志以该房抵押向银行借款500000元的事实来看，对湘涵房地产公司所称的双方买卖过程中协商的房屋价值为450000元的观点予以采信，向诠昊应支付下欠购房款120000元。对于税费是否应该从下欠购房款中扣除，向诠昊在欠条中载明下欠款项120000元，但注明在2018年2月13日结账，且双方合同约定税费各自自行负责，先由乙方垫付最后在尾款中扣除，故向诠昊为湘涵房地产公司缴纳的税费28130元应予以品迭，向诠昊实际应向湘涵房地产公司支付购房款91870元，吉洪椒系向诠昊之妻，该房也登记在二人名下，故吉洪椒应与向诠昊共同偿还下欠款项。湘涵房地产公司要求向诠昊、吉洪椒支付下欠款项的利息，但双方并未明确约定违约责任及利息支付，故对该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百六十一条的规定，判决：“一、由被告向诠昊、吉洪椒于判决生效后十日内向原告四川湘涵房地产开发有限公司支付下欠购房款91870元；二、驳回原告四川湘涵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告四川湘涵房地产开发有限公司负担350元、被告向诠昊、吉洪椒负担1000元。” 二审中，向诠昊、吉洪椒围绕其上诉请求提交了湘涵房地产公司与四川射洪棉麻有限责任公司于2013年10月18日签订的《房地产买卖协议》两份（复印件及原件各一份），用以证实湘涵房地产公司从四川射洪棉麻有限责任公司处受让案涉房产的价格为200000元，其再以260000元的价格转让给上诉人符合客观实际。湘涵房地产公司质证认为，该两份协议不一致，对其真实性不予认可，且双方真实的交易价格为400000元，签订200000元的协议是为规避税收。本院经审查认为，上诉人在二审中提交的湘涵房地产公司和四川射洪棉麻有限责任公司签订的两份协议与李刚和四川射洪棉麻有限责任公司签订的《房地产买卖协议》均签订于2013年10月18日，其价格存在较大差异，湘涵房地产公司受让案涉房产的真实价格还应结合其他事实予以确认，且房屋交易价格受市场变动等因素影响较大，湘涵房地产公司受让案涉房产的价格并非确定其对外转让房产价格的唯一依据，该证据与本案因缺乏关联性，不足以作为认定案件事实的依据，不予采信。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，各方当事人对湘涵房地产公司与向诠昊、吉洪椒就案涉房屋签订《土地转让合同》从而建立房屋买卖关系及买受人向诠昊、吉洪椒以罗淋升欠付向三志的330000元借款折抵部分购房款的事实均无异议，本院予以确认。依据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：案涉购房款是否已全部付清。首先，向诠昊、吉洪椒主张其与湘涵房地产公司所签《土地转让合同》明确约定房屋转让价格仅为260000元，将罗淋升欠付向三志的借款用于抵付购房款后，其已全部付清购房款。根据审理查明的事实，罗淋升欠付向三志的借款金额为330000元，双方协商以该款项抵付部分购房款后，向诠昊仍出具欠条确认欠付购房尾款120000元的事实明显与向诠昊、吉洪椒主张房屋价款为260000元的事实不符，且向三志随后以该房抵押向银行借款的金额为500000元，依据银行借款金额通常低于抵押物评估价值的惯例，向诠昊、吉洪椒关于以260000元购得案涉房屋的主张不能成立。其次，向诠昊、吉洪椒主张双方在达成用罗淋升欠付向三志的330000元借款抵付部分购房款时，曾口头约定就借款及利息进行结算后，双方就借款及购房款相互抵销。上诉人对该主张并未提交相应证据予以证实，湘涵房地产公司作为应收取购房款的债权人对此亦不予认可，欠条载明“在2018年2月13日结账”的内容不能推定双方就借款及利息与购房款的抵销达成了一致。湘涵房地产公司作为出卖方依据买受人向诠昊出具的欠条向其主张给付购房款，具有事实依据。 综上所述，向诠昊、吉洪椒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2096元，由向诠昊、吉洪椒负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二一年二月二十二日 书记员  张 琪