内蒙古自治区土默特右旗人民法院民事判决书（2020）内0221民初3051号原告：包头市佳宝物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150203747903523C。法定代表人：李志成。委托诉讼代理人：郝永铎，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李娜。被告：冯思远，男，1993年1月17日出生，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。原告包头市佳宝物业服务有限责任公司（以下简称佳宝物业公司）与被告冯思远物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告佳宝物业公司的委托诉讼代理人郝永铎、被告冯思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付物业服务费2701.4元（93.8平方米×0.6元/月/平方米×12个月×4年）；2、自来水二次加压费480元（120元/年×4年）；3、楼道亮化费72元（18元/年×4年）；4、违约金135.07元（2701.4元×5%）；5、本案诉讼费用是指案件受理费50元由被告承担。事实与理由：原告系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告冯思远系该小区***房屋业主，该住宅为普通步梯房屋，建筑面积93.8平方米。合同约定物业服务费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（凡是超过100平方米住宅，该费用变更为120元/年，之后不论平方米大小统一为120元/年），楼道亮化费为18元/年，违约金为物业服务费的5%。被告从2016年12月1日至2020年11月30日止共拖欠4年即48个月的上述物业服务等费用共计3253.4元以及违约金135.07元（起诉状中违约金计算错误，当庭予以变更）。后经原告多次催缴，被告一直以各种理由拒绝交纳物业费。故原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。原告还表示：1、关于被告所述区域属于开发商计划开发建设的范围，但因时间待定，所以一直没有硬化、绿化，而且道路的硬化及前期覆盖绿化也不属于物业的服务范围；2、关于臭味问题，确实是有一名住户在此处小便，我们也多次与该住户沟通，但因年纪已高，不配合我们工作，我们也无能为力；3、关于小区内垃圾会自然刮到此处，因为此处也有野草生长，而且我们物业针对该区域经常会打扫；4、关于被告陈述自行栽种绿色植物一事，物业告知被告开发商将来有可能开发此区域，故会有砍掉绿植的风险；5、我们物业每年雇佣装载机平整一次该区域的野草，现在该区域可以正常通行车辆；6、被告是为了保证他们居住环境的干净整洁，才在他住宅门前东墙底下自行铺设的工字砖；7、我方前期的物业合同是在包头市住房保障和房屋管理局备案，现在的物业合同是在土默特右旗住房和城乡建设局进行的备案。综上，被告长时间拖欠我公司的物业费，按照物业服务合同的约定，我公司已提供物业服务，被告应依约交纳物业等费用，被告拒绝交费的行为已经构成违约，应承担违约金。被告冯思远答辩称：1、我的住宅位于内蒙古自治区包头市××旗，93.8平方米，是涉案小区住户，欠相关物业费也是事实，但是我认为小区物业的服务质量及服务态度实在是一塌糊涂，我不应该全额交纳物业费；2、我房屋东墙外面道路未硬化、未绿化，导致其他住户乱扔垃圾、杂草丛生、无人管理，且臭味传入屋内，无法开门窗，直接影响我们的生存生活环境；3、原告所述的开发商待开发区域不可能建在我居住房屋的窗户下，即便开发也是会留有一定标准宽度的；4、另外该区域还用蓝色铁皮隔离起来，2016年时里面还有许多装修垃圾及其他垃圾，后来是我自己雇车清理的。综上，原告陈述的部分内容还是不属实的，所以我认为原告方不应按照其陈述的标准来全额收取物业等费用。经审理查明，原告佳宝物业公司系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告冯思远系该小区18栋1单元101室的住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积93.8平方米。原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司分别于2013年10月23日以及2016年10月1日签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务期限分别为2013年10月23日至2016年10月22日、2016年10月23日至2019年10月22日；后因该小区没有成立业主委员会，土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会代表社区于2019年9月17日与原告方签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2019年10月22日至2022年10月22日，以上合同分别在包头市住房保障和房屋管理局及土默特右旗住房和城乡建设局进行了备案，并约定物业服务费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（后变更为每户120元/年）；并在违约责任中约定：业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。现原告认为被告未按照约定交纳物业服务费、自来水二次加压费、楼道亮化费，共欠付物业服务等费用3253.4元及违约金135.07元。经原告催缴，被告一直未交纳，故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。上述事实，有原告委托诉讼代理人郝永铎、被告冯思远的陈述及原告提供的相关证据予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，被告冯思远接受了原告佳宝物业公司提供的物业服务，就应按照法律规定及合同约定向原告缴纳物业服务等费用。关于被告陈述物业公司服务质量及服务态度的相关意见，依据《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”故被告就原告提供的物业服务质量不佳的情形，可以按照此规定寻求救济。故关于原告方主张的物业服务费及自来水二次加压费，因与其出示合同的约定一致，且不违反法律规定，依法应当予以支持；关于原告方主张的楼道亮化费，虽未在合同中明确约定，但该收费项目符合当地行业标准，且具有合理性，故本院对此费用亦予以支持。综上，本院对原告诉请的物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计3253.4元的诉讼请求予以支持。关于原告佳宝物业公司主张的违约金，因原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及与土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会签订的《物业服务合同》中均约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。故原告主张的违约金标准符合双方约定及法律规定，本院对原告要求被告支付违约金135.07元的诉讼请求予以支持。综上，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告冯思远于本判决生效后10日内向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计3253.4元，并向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳违约金135.07元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告包头市佳宝物业服务有限责任公司已预交），由被告冯思远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘红霞 二〇二一年二月五日书记员 于腊梅附：本判决适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《包头市物业管理条例》第五十五条业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。