广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤1803行初327号原告赵淑晓，男，1972年11月25日出生，汉族，住深圳市福田区。委托代理人肖伟光，广东业证律师事务所律师。被告清远市自然资源局。地址：清远市清城区人民二路**交通大厦****。法定代表人林英营，局长。委托代理人黄晓文，清远市不动产登记中心副主任。委托代理人叶婉婉，广东优晟律师事务所律师。第三人清远市区解决住房困难领导小组办公室。地。地址：清远市北江二路**和富广场**/div>负责人段军，主任。委托代理人曾凡，广东明典律师事务所律师。原告赵淑晓诉被告清远市自然资源局房屋所有权登记案，于2020年8月3日向本院提起行政诉讼。本院于同年8月4日立案后，于同年8月6日向被告清远市自然资源局、第三人清远市区解决住房困难领导小组办公室（以下简称解困办）送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告赵淑晓的委托代理人肖伟光，被告清远市自然资源局的委托代理人黄晓文、叶婉婉，第三人解困办的委托代理人曾凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵淑晓诉称，原告于2005年1月28日与原清远市房产管理局签订《房地产买卖合同》，购买了位于清远市************的房屋（以下简称涉案房屋）。之后双方到房产交易中心办理了过户手续，登记机关已制作了产权证，但没有交付给原告。原告自购买涉案房屋后，一直正常使用。2020年7月9日，原告从清远市自然资源局下属的不动产登记中心处查询涉案房屋的不动产权登记情况。据查询结果显示，涉案房屋的电脑状态为处于查封状态，查封单位为清远市住房和城乡建设局，登记时间为2011年11月3日，没有查封文号和申请执行人。经向清远市不动产登记中心的工作人员了解，其电脑系统的部分房屋产权登记资料系从清远市房产交易中心的电脑系统中复制过来的，该房屋可能被第三人解困办发文要求查封。后原告从第三人处了解到，其单位于2011年11月3日向清远市房产交易中心发出《关于协助暂停发证的函》，要求清远市房产交易中心对涉案房屋的产权证进行查扣，清远市房产交易中心遂在其电脑系统中对涉案房屋进行查封登记，限制该房屋的正常交易。清远市自然资源局在承接清远市房产交易中心的房屋登记职能后，继续执行上述查封行为。原告认为，清远市房产交易中心当时根据第三人发出的《关于协助暂停发证的函》即在其电脑系统中查封涉案房屋没有法律依据，是违法的。另外，清远市房产交易中心在作出查封行为时，未告知原告采取行政强制措施的理由、依据以及原告依法享有的权利、救济途径；也没有给予原告进行陈述和申辩的机会，原告更没有收到查封决定书和查封清单，鉴于以上事实和理由，被告的行为违法。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：1.确认被告查封涉案房屋的行为违法，判令被告解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告负担。原告赵淑晓向本院提交了以下证据：1.居民身份证，证明原告诉讼主体资格；2.全国组织机构统一社会信用代码公示查询，证明被告诉讼主体资格；3.《民事判决书》，证明第三人诉讼主体资格；4.《清远市不动产登记资料查询结果证明》《关于协助暂停发证的函》，证明涉案房屋被清远市住房和城乡建设局查封；5.《房地产买卖合同》，证明原告合法取得涉案房屋。被告清远市自然资源局辩称，一、被诉行政行为系清远市房产交易中心作出，被告继续执行原查封行为，不应认定为违法。2011年11月3日，清远市房产交易中心收到第三人发出的《关于协助暂停发证的函》，原告因未能履行合同约定向第三人开具建筑工程结算发票，第三人要求清远市房产交易中心对原告涉案房屋产权证进行查封暂停办理。第三人是清远市人民政府临设的机构，清远市房产交易中心是依据第三人的函告对涉案房屋进行查封。而被告此后才承接清远市房产交易中心的房屋登记职能，且承接该职能后清远市房产交易中心并未将查封涉案房屋的相关材料移送给被告，故被告只能继续执行清远市房产交易中心原查封行为。二、原告的起诉已经超过诉讼时效，依法应当裁定驳回其起诉。清远市房产交易中心于2011年11月3日对涉案房屋进行查封，而原告知情且在没有任何正当理由的情况下，迟至现在才向法院起诉，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为超过五年提起诉讼的人民法院不予受理。”该条规定的“因不动产提起诉讼”，主要是指行政行为直接针对不动产的所有权和使用权的案件，即对不动产有直接处分性的案件，比如房屋登记、土地确权、房屋拆迁类案件。对于不影响不动产所有权、使用权，而是涉及不动产内容的，不属于“因不动产”。而本案的涉案房屋只是涉及不动产相关内容，不涉及对土地房屋所有权、使用权的处分内容，故应当适用其他案件五年的诉讼时效。被诉行政行为于2011年11月3日作出，而原告于2020年7月19日才提起诉讼，已超过五年的诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（二）项规定，依法应驳回原告起诉。综上所述，被告继续执行原查封行为，认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，且原告的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求于法无据，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。庭审中，被告清远市自然资源局补充答辩，被诉行政行为是清远市房产交易中心作出，依法应由该单位作为涉案行政行为所涉行政诉讼的被告，清远市自然资源局非本案适格主体。依法作出涉案查封行政行为是清远市房产交易中心，依法作出涉案行政行为主体适格，程序合法，适用法律正确，事实认定清楚，依法应驳回原告诉讼请求。被告清远市自然资源局向本院提交了以下证据、依据：1.办件档案，证明本案被诉行政行为作出时依据的证据材料；2.《依据摘要》，证明本案被诉行政行为作出时依据的法律法规。法律依据：《中华人民共和国行政强制法》第二十二条、第二十三条，《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第七条第一款。第三人解困办述称，第三人请求清远市房产交易中心查封涉案房屋是依法行使同时履行抗辩权，清远市建设工程公司在未履行提交承建工程结算工程款发票之前，第三人有权拒绝原告解封的要求。1999年至2004年期间，为改建下廓街区，第三人作为甲方与作为乙方的清远市建设工程公司先后签订了下廓街******解困房工程的施工合同，造价约1148万元（届时以审定决算为准）。截止至2003年8月10日第三人已向清远市建设工程公司支付了730万元，尚余约418余万元未付。2003年8月10日，第三人(甲方)与清远市建设工程公司(乙方)就未付的418万元工程款以商铺抵顶事宜签订《合同书》，约定甲方用两间商铺抵顶乙方工程款1117962元，抵顶后欠乙方工程款306万元。抵顶的两间商铺分别为清城南门街*****商铺，抵顶工程款567000元;涉案房屋抵顶工程款550962元。该合同第三条明确约定“合同签订后3个月内，甲方为抵顶的商铺以乙方的名义办理房屋契证，乙方在接收房屋契证的同时向甲方提交承建工程结算工程款发票。”该《合同书》乙方处由清远市建设工程公司盖章，法定代表人签字，原告在签约代表处签字。由此可见，清远市建设工程公司在接收房屋契证的同时应当向第三人提交承建工程结算工程款发票。在清远市建设工程公司没有提交承建工程结算工程款发票之前，第三人有权拒绝原告履行要求，第三人于2011年11月3日请求清远市房产交易中心对涉案房屋及产权证进行查扣停止发证正是依法行使同时履行抗辩权的具体行为。综上所述，清远市建设工程公司未能提交其承建工程结算工程款发票，第三人有权拒绝原告相应的履行要求，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。庭审中，第三人解困办补充陈述，根据第三人与清远市建设工程公司于2003年8月10日签订的《合同书》，第三人确实欠该公司的部分工程款，而该公司欠第三人将近八百万的发票，根据原告及第三人提交的证据及已经生效的（2018）粤1802民初3060号《民事判决书》，该判决书已经明确说明第三人的欠款不能等同原告的房款，故不足以证明原告已经付清涉案房屋的购房款，原告没有证据显示其已缴纳购房款，故第三人要求被告暂时冻结发放房产证给原告具有事实和法律依据，请求法院予以支持涉案行政行为。第三人解困办向本院提交了以下证据：1.《合同书》，证明第三人与清远市建设工程公司约定“甲方为抵顶的商铺以乙方的名义办理房屋契证，乙方在接收房屋契证的同时向甲方提交承建工程结算工程发票。”清远市建设工程公司未履行提交发票义务，第三人有权拒绝原告履行要求；2.（2019）粤18民终1119号《民事裁定书》，证明2003年8月10日签订的《合同书》的当事人为第三人与清远市建设工程公司，并非原告，原告只是作为该公司的签约代表。经庭审质证，一、对于原告赵淑晓提交的证据，（一）被告清远市自然资源局的质证意见是：证据1-3无异议；证据4的真实性、合法性无异议，关联性、证明内容有异议，该组证据仅证明涉案房屋被查封的事实，并未证明清远市住房和城乡建设局存在违法查封的行为；证据5的真实性、合法性无异议，关联性、证明内容有异议，该组证据不能证明与被诉的行政行为之间有直接的关联性。（二）第三人解困办的质证意见是：证据1-2无异议；证据3的真实性无异议，但该证据内容不完整，该判决第八页已经认为原告并不等于清远市建设工程公司，故原告没有向第三人支付购房款，第三人以此要求被告不发放房产证有事实和法律依据；证据4的真实性无异议，原告没有向第三人支付购房款，同时，清远市建设工程公司没有向第三人交付发票，故该合同没有得到有效履行；证据5的真实性无异议，由于有2003年8月10日《合同书》的存在，第三人认为原告能向其提供相应的材料证明第三人给予的涉案房屋等同于向清远市建设工程公司支付了工程款，且该公司在第三人给予房屋的同时给第三人开出相应的发票，但该两点均没有做到，上述《合同书》没有得到有效的履行，对于《合同书》产生的《房地产买卖合同》也无法实现，故第三人要求登记部门暂不发证有合同依据和事实依据。二、对于被告清远市自然资源局提交的证据、依据，（一）原告赵淑晓的质证意见是：证据1中的第1页《清远市房地产权登记收件收据》、第5页《房地产测量图》、第6页《赵淑晓身份证》、第7页《清远市房屋四面墙界申请表》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据均不是本案被告作出本案被诉行政行为的证据材料，不足以证明其所作出行政行为的合法性；对于第2页至第3页《清远市房产登记收件收据》、第4页《关于协助暂停发证的函》的真实性无异议，合法性和关联性有异议，第三人与原告之间如有民事争议，应当通过民事诉讼的方式解决，而不应当滥用职权要求被告阻止原告领取产权证书或者对涉案房产进行查封，被告也不应当应第三人的要求扣押本应发放给原告的产权证书并在电脑系统中查封涉案房屋；该证据也不能作为被告扣押原告房屋产权证及对涉案房屋进行查封的依据；证据2的真实性和合法性无异议，关联性有异议，该法律规定是关于诉讼时效的规定，是人民法院对本案是否受理及是否驳回起诉的法律规定，而不是被告作出扣押原告房屋产权证及对涉案房屋进行查封的行为的法律依据。被告适用法律错误，该法律依据并无关于被告可以对原告涉案房屋进行查封的相关规定。（二）第三人解困办的质证意见是：均无异议。被告适用法律正确。三、对于第三人解困办提交的证据，（一）原告赵淑晓的质证意见是：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同签订时间是2003年8月10日，该合同第三条约定“本合同签订后三个月内甲方办理抵顶商铺的房屋契证”，事实上，第三人并没有按照该约定履行义务，直至到2005年1月28日，第三人才履行房屋过户的义务，双方在新签订的《房地产买卖合同》中并没有约定关于原告要履行承建工程结算工程款发票的规定，从该两份合同签订时间和内容可以看出，双方实际上的协议是不需要原告交付工程款结算发票，因此，该《合同书》不能作为第三人不予办理房屋产权过户手续的理由，更不能作为被告查封涉案房屋的理由；证据2无异议。（二）被告清远市自然资源局的质证意见是：均无异议。本院对上述证据认证如下：对于原告赵淑晓、被告清远市自然资源局、第三人解困办提交的证据，具有真实性、关联性，本院确认其均具有证据效力。经审理查明，2005年1月28日，案外人原清远市房产管理局作为甲方与作为乙方的原告签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，交易金额为550962元。此后，原告向相关不动产登记职能部门提交申请并取得了证号为c3*****9的房地产权证书，但原告一直未到发证部门领取上述房地产权证书。2011年11月3日，第三人向清远市房产交易中心发出《关于协助暂停发证的函》，载明“根据我办与清远市建设工程公司（赵淑晓）签订的合同书第三点的约定，乙方赵淑晓在接收我办房屋契证（原地址：清城南门街****、*****收件编号：20*******9）的同时向我办提交建筑工程结算发票。据了解赵淑晓正在贵中心办理产权过户，由于其时至现在尚未履行约定开具建筑工程结算发票给我办。根据局领导对我办《关于欠开建筑工程发票的问题》的指示精神，为此恳请贵中心协助对上述房屋的产权证进行查扣暂停办理（对已办理未领取的产权证停止发证），直到我办另行通知为止，请给予大力支持。”同日，清远市房产交易中心对涉案房屋进行查封登记，限制涉案房屋的相关权利。原告不服该查封登记行为，遂向本院提起本案诉讼。另查明，因机构改革，清远市房产交易中心的有关不动产登记职能已整合到清远市自然资源局。本院认为，本案系房屋所有权登记案。人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。根据原告的起诉、被告的答辩、第三人的陈述，各方当事人的举证与质证等综合分析，本案的争议焦点是：清远市房产交易中心于2011年11月3日对涉案房屋进行查封登记的行政行为是否合法。原告于2005年1月28日向原清远市房产管理局购得涉案房屋，并于同日办理了产权登记手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条“人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。”第九十三条“人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的，参照本节规定办理。”《不动产登记操作规范》“18.1.1适用”中“不动产登记机构依据国家有权机关的嘱托文件依法办理查封登记的，适用查封登记。”“18.2嘱托查封主体”中“嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。”的规定，本案中，清远市房产交易中心于2011年11月3日根据第三人发出的《关于协助暂停发证的函》对涉案房屋进行查封登记。首先，第三人并非上述法律、法规等规定所说的国家有权机关，其作出的《关于协助暂停发证的函》并不能作为本案查封登记的依据；其次，清远市房产交易中心依据该函对涉案房屋实行查封登记，亦于法无据。因此，清远市房产交易中心对涉案房屋进行查封登记的行政行为，事实认定不清、适用法律错误。另外，目前未有证据证明清远市房产交易中心对涉案房屋进行查封登记前，向原告告知其享有陈述申辩等相关权利。亦未有证据证明清远市房产交易中心对涉案房屋进行查封登记后，依法向原告进行了通知等法定程序，故该行政行为程序违法。此外，《中华人民共和国行政强制法》第七条规定“行政机关及其工作人员不得利用行政强制权为单位或者个人谋取利益。”，若第三人与原告存在利益纠纷，应依法通过民事等途径进行解决。清远市房产交易中心不应违法动用行政强制权为第三人谋取利益。对于被告提出原告的起诉已超过起诉期限的辩称。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，本案为房屋所有权登记案，即因不动产提起诉讼的案件，故应适用二十年的起诉期限。清远市房产交易中心于2011年11月3日对涉案房屋进行查封登记，原告于2020年8月3日向本院提起本案诉讼，并未超过二十年。因此，被告提出的上述辩称，本院不予采纳。综上，清远市房产交易中心于2011年11月3日对涉案房屋进行查封登记的行政行为认定事实不清，依据不足，适用法律、法规错误，程序违法，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项、第三项之规定，判决如下：撤销清远市房产交易中心于2011年11月3日对原告赵淑晓名下位于清远市***********房屋查封登记的行为。案件受理费50元，由被告清远市自然资源局负担，此款原告赵淑晓已预交50元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁希哲人民陪审员  李立宪人民陪审员  叶少霞二〇二一年二月一日书 记 员  曾洁莹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。