浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初11486号 原告：杭州西田置业有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道莫干山路**（西田商业中心内）。 法定代表人：冯妙庭，董事长。 原告：杭州西田物业经营管理有限公司，住所，住所地杭州市余杭区良渚街道莫干山路**地下**div> 法定代表人：冯妙庭，董事长。 两原告共同委托代理人：阮元根，浙江凯鼎律师事务所律师。 两原告共同委托代理人：杨思施，浙江凯鼎律师事务所律师。 被告：上海优饰服饰有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区放鹤路**第**** 法定代表人：邢坤妹，执行董事。 委托代理人：陈**花，系公司法务。 原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司为与被告上海优饰服饰有限公司租赁合同纠纷一案，于2020年5月27日向本院起诉，本院编立（2020）浙0110民诉前调3434号案件，进行诉前调解，因调解未成，于2020年8月3日转为编立（2020）浙0110民初11486号案件，并适用简易程序于2020年11月27日进行了公开开庭审理，原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司（以下称为两原告）共同委托代理人阮元根，被告上海优饰服饰有限公司（以下称为被告）委托代理人陈**花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告起诉称：2019年，两原告与被告签订《物业租赁管理合同》，约定两原告将位于西田城1期1层A1F-005号商铺出租给被告用于“PUELLA,7.Modifier”品牌女装经营，套内面积342.23㎡，租期1年，自2019年12月2日至2020年12月1日。前述合同签订后，两原告依约向被告交付商铺，被告支付履约保证金123202.8元、装修保证金15000元，但无故拖欠租金及物业管理费。为此，两原告于2020年5月8日向被告发出《催款函》进行催讨，被告未予以答复而于2020年5月11日擅自中断营业并搬离商铺。至此，被告欠付两原告2019年12月2日至2020年5月30日抽成租金43847.44元，2020年4月13日-6月30日期间物业管理费54072.34元。现两原告提起诉讼，要求：1、确认两原告与被告签订的物业租赁管理合同已于2020年5月12日解除；2、判令被告支付租金43847.44元(据商铺月销售额313195.96元，2019年12月2日-2020年5月10日抽成租金)、物业管理费54072.34元（2020年4月13日至6月30日，79日×2元/㎡/日×342.23㎡）；3、判令被告支付滞纳金2149.91元（以租金43847.44元自2020年5月1日起按0.1%/日，物业管理费54072.34元自2020年4月12日起按0.1%/日，均计算至租金、物业费付清之日止，暂计算至2020年5月21日为2149.91元）；4、确认两原告无需退还被告履约保证金123202.8元以及装修保证金15000元；5、判令被告支付违约金123202.8元（6个月×30日/月×2元/㎡/日×342.23㎡）；6、判令被告腾空商铺并恢复原状后交还两原告；7、判令被告支付商铺占有使用费9584.7元（按提成租金43847.44元÷160日自2020年5月12日起算，物业费2元/㎡/日×342.23㎡）；8、判令被告将工商注册地址登记、燃气公司登记用户从商铺地址迁出；9、判令被告承担本案诉讼费、保全费。 为证明所述事实，两原告向本院提交证据如下： 1、物业租赁管理合同（原件），以证明两原告与被告就租赁相关事项所作约定的事实； 2、催款函（原件），以证明两原告向被告催讨欠付费用的事实； 3、照片（打印件），以证明被告擅自中断营业并搬离商铺的事实； 4、商铺月销售额登记表（原件）、企查查网站截图（打印件，源于企查查网站），以证明被告租赁期间销售收入的事实； 5、拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司杭州西田分公司营业执照（复印件），以证明被告所租用的商铺跟拉夏贝尔服饰太仓有限公司杭州西田分公司是同一个商铺，拉夏贝尔服饰支付的履约保证金应视为被告支付的事实。 被告答辩称：原、被告签订《物业租赁管理合同》以及该合同已于2020年5月12日解除的事实予以确认；两原告诉请租金43847.44元、物业管理费54072.34元，与事实不符，被告于2020年5月11日搬离商铺，不应承担2020年5月12日至6月30日期间的物业管理费34223元；两原告诉请的滞纳金2149.91元，首先，主张的滞纳金标准严重过高，且计算依据的基数部分不实，请求予以调减至按照中国人民银行同期贷款利率计算，其次，在要求支付逾期支付的滞纳金的同时，还要求承担高额违约金，重复追责，应予以驳回；两原告诉请的履约保证金123202.8元及装修保证金15000元，在《物业租赁管理合同》签订后，被告曾未缴纳过履约保证金123202.8元及装修保证金15000元，两原告所称的二笔交付金额并非被告缴纳，两原告无权予以没收；两原告诉请的违约金123202.8元，违约金过高且不对等，且严重超出损失范围，与《物业租赁管理合》第12.6条约定“在任何情况下，甲、乙方承担的各项违约、损害赔偿责任总和，最高不超过2个月的保底租金。”相违背，且合同也未约定保底租金，即在任何情况下，被告均不承担任何违约责任，况且，被告又不能证明其损失大小，与承担6个月的保底租金和物业管理费总和的违约金，严重不对等，应予以驳回；两原告诉请的商铺腾空和恢复原状交还，以及占用费9584.7元，因两原告断电导致被告无法继续营业，不得不于2020年5月11日直接撤柜离开，商铺处于两原告完全控制和管理范围内，同时合同中并未约定保底租金具体金额，两原告的主张无同依据，应予以驳回。综上，恳请人民法院驳回两原告不合理、不合法部分的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 为证明所述事实，被告向本院提交证据如下： 1、2020年5月11日-6月18日刘曼丽与徐元平微信聊天记录（打印件，与原始载体徐元平手机132××××1876核对一致），以证明被告因商场断电而于2020年5月11日撤场，被告也曾申请用拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司的保证金抵减欠缴费用和拆除费的事实； 2、店铺租赁前后的图片（打印件，与原始载体陈**花手机158××××8820核对一致），以证明店铺在商场管理控制范围内，且两原告已经将商铺的装修等拆除，商场知悉被告按照现状交付并申请用拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司前期保证金抵减欠缴费用和拆除费，以及合同约定商场有权处理并要求被告承担相应费用，商场自身放任损失扩大部分不应由被告承担的事实； 3、拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司致两原告催款函（原件），以证明两原告无权依据其与被告的合同来罚没拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司交纳的保证金的事实。 上列当两原告提交的第1-5项证据、被告提交的第1-3项证据，经庭审质证，两原告与被告各自对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 两原告位于西田城1期1层A1F-005号商铺，原先由拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司租赁，租期自2015年12月2日时续至2019年12月1日，租赁期间，拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司依约向两原告交付租赁保证金88979.8元、物业保证金34223元和装修保证金15000元，合计138202.8元。 2019年11月11日，两原告与被告签订《物业租赁管理合同》，主要约定：两原告将位于前述西田城1期1层A1F-005号商铺出租给被告用于“PUELLA,7.Modifier”品牌女装经营，商铺套内面积342.23㎡，租期1年，自2019年12月2日至2020年12月1日止；合同4.1约定租赁期内租金为该月租金或该月营业额(含税)14%(提成租金)；合同4.2约定保底租金和提成租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用，被告应于起租日当月1日前向原告支付下期(3个月)的保底租金和物业管理费，之后的支付方式以此类推；合同4.4约定租赁期及装修免租期内，被告应于合同签订后7个工作日内向两原告或其指定的公司按(2.0)元/天/平方米支付下期(3个月)的物业管理费，之后的支付方式以此类推；合同4.6约定被告应按季度支付租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期总额的0.1%向两原告支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；合同4.8约定被告逾期支付租金、物业费和水、电、燃气等一切费用，两原告有权采取停电停水等措施；合同4.9约定若本合同期满或提前终止的，则被告应立即返还该物业并于本合同期满或终止之日起七日内向两原告付清尚未支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等)；合同5.1约定被告应在本合同签署后5个工作日内向两原告支付相当于两个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，用于抵扣租金、物业费等；合同10.1约定在本合同期满或因任何原因终止时，被告应立即将该物业恢复原状后交还给两原告，逾期，则按日保底租金的2倍支付占用使用费等，且被告在商铺内的装修、设施设备的产权或使用权被视为放弃，两原告有权作出处置，两原告清除前述商铺内的装修、设施设备或物品的开支和费用由被告承担，从被告交付的保证金中扣除；合同12.2约定若被告出现下列情形之一的，两原告有权不经被告同意立即解除本合同，被告无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告还应向两原告支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付两原告损失的，被告还应赔偿原告损失与违约金的差额，其中（2）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日的、(3)被告未经两原告书面同意擅自不开业或中断营业或未按照原告正常营业时间营业的；合同12.6约定，在任何情况下，两原告承担的各种违约、损害赔偿责任总和，最高不得超过2个月的保底租金。 前述合同签订后，被告进行了工商登记并自2019年12月2日开始在前述两原告位于西田城1期1层A1F-005号商铺从事经营活动，但被告并未依约向原告缴纳履约保证金、装修保证金，亦未依约交付租金等，为此，两原告于2020年5月8日向被告发出《催款函》，该函上写明“因疫情影响商场给予2020.1.25-2.29租金及物业费减半后，2019年12月2日至2020年3月31日抽成39739.69元，2020年5月1日至6月30日物业管理费41752.06元，共计81491.75元。”，并要求被告于2020年5月11日前付清，否则两原告将采取断水断电、查封或收回商铺等措施。被告收悉该函后未予以答复并于2020年5月11日中断营业并搬离商铺。次日，两原告向被告发《通知函》，该函上写明“因疫情影响商场给予2020.1.25-2.29租金及物业费减半后，减半金额12320.28元，减免政策为合同期内贵司与我司持续友好合作的前提下方可享受，2019年12月2日至2020年3月31日抽成39739.69元，2020年5月1日至6月30日物业管理费41752.06元，共计93812.03元。我司于2020年5月8日下发催款函，然贵司仍拖欠至今，且贵司于2020年5月11日未经允许擅自停业，并将铺内货品搬离。贵司的行为构成违约”，并要求被告于2020年5月15日17时前付清未缴费用。但被告接函后，仍未予以结付相应租金、物业管理费。后原告将前述西田城1期1层A1F-005号商铺转租给了第三方。 另查，自2019年12月2日起至2020年5月10日止，被告营业额合计313195.96元，原告主张提成租金，即以营业额313195.96元的14%计43847.44元；而2020年4月13日之后的物业管理费，被告未予支付。现两原告提起诉讼，要求判如所请。案开庭审理，且经调解，双方不能达成调解协议。 本院认为：两原告与被告签订的《物业租赁管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。（一）在合同履行中，被告未依约交付租金等费用以及停止营业并搬离商铺，为此两原告依约于2020年5月12日通知被告限期结清所欠租金等费用，并主张租赁合同于该日解除，而被告在诉讼中亦确认双方的租赁合同于该日解除，因而依法予以确认双方的租赁合同于2020年5月12日解除而终止履行。（二）合同解除后，双方应依约结清租金、物业管理费，其中（1）租金，原告主张以营业额的14%计算提成租金，依据被告自2019年12月2日起至2020年5月10日止的营业额为313195.96元，被告应付提成租金金额为313195.96元的14%计43847.44元，（2）物业管理费，因双方合同于2020年5月12日解除，限令结清费用时间为5月15日，因而该费用，予以认定自2020年4月13日起至5月15日止计32日，并按约定的物业管理费标准2元/㎡/日×342.23㎡计21902.72元；与此同时，关于租金、物业费的逾期支付滞纳金，租金、物业费合同均约定提前3个月预缴，但因原告主张租金采营业额提成计算，双方未曾实际结算，因而租金逾期起算点不明，予以从合同解除并限期结清之日即2020年5月15日起，计算逾期滞纳金至租金付清之日止，而2020年4月13日至5月15日期间的物业费，依约应于2020年3月11日前预付而未付，因而予以从该日起计算逾期滞纳金至物业费付清之日止，又因合同约定逾期支付租金、物业费的滞纳金按日0.1%标准计算，但该标准超过法律法规规定的上限，故予以调低至日0.05%。（三）合同解除,是被告未依约交付租金等费用以及停止营业并搬离商铺等多项违约，依约应由被告向两原告支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金，但是，该约定相较于两原告在任何情况下承担的各种违约、损害赔偿责任总和，最高不得超过2个月的保底租金的约定，明显过高和不平等，同时考虑到合同解除给两原告造成的是招租期的空置损失，因而酌情予以支持3个月的保底租金和物业管理费总的违约金金额，但又因合同未约定保底租金，结合两原告的主张，以每月物业管理费20533.8元（30日×2元/㎡/日×342.23㎡）计算3个月，予以支持违约金金额为61601.4元；（四）租赁合同约定，无论何种原因解除，被告应立即将商铺恢复原状并交还，若逾期，则被告尚存于商铺内的装修等财产视为放弃，两原告有权清除，且清除费用由被告负担，即证明两原告在合同解除后，拥有应及时收回商铺权利，不能以被告在商铺内有装修等财产而怠于行使收回权利，从而向被告收取占有使用费以扩大被告损失，因此，结合2020年5月12日的函所载内容，两原告明知被告已搬离，且合同于该日解除而限期被告2020年5月15日结清租金等费用前提下，两原告仍向被告主张2020年5月12日之后的房屋占用费，依法不予支持；至于恢复商铺原状和交还，因两原告已实际将商铺转租第三方，且并无证据证明产生相关清理费用等，两原告的恢复原状和交还请求，缺乏支持依据；（五）两原告诉请被告变更工商注册地址登记、燃气公司登记事项，因不属于民事诉讼范围，应由原、被告另行解决；（六）关于两原告诉请确认无需退还被告履约保证金以及装修保证金，因该两项保证金，在租赁合同签订后，并无证据证明被告已实际缴纳，亦无依据证明先前拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司所交金额，经三方合意转为被告交付金额或三方同意用作被告欠费抵扣，因而两原告该项诉请，没有事实依据，不予确认。综上，两原告的合理、合法部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司与被告上海优饰服饰有限公司于2019年11月11日签订的《物业租赁管理合同》已于2020年5月12日解除； 二、被告上海优饰服饰有限公司支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司租金人民币43847.44元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告上海优饰服饰有限公司以租金人民币43847.44元为基数并按日0.05%，向原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司支付自2020年5月15日起至付清租金金额之日止的滞纳金，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告上海优饰服饰有限公司支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司物业管理费人民币21902.72元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告上海优饰服饰有限公司以物业管理费人民币21902.72元为基数并按日0.05%，向原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司支付自2020年3月11日起至付清物业管理费金额之日止的滞纳金，于本判决生效之日起十五日内付清； 六、被告上海优饰服饰有限公司支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司违约金人民币61601.4元，于本判决生效之日起十五日内付清； 七、驳回原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3320元，由原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司负担2142元，被告上海优饰服饰有限公司负担1178元。 原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告上海优饰服饰有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二一年二月二十八日 书记员  俞礼佳