河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终218号上诉人（原审被告）：洛阳市西工区逸仙阁茶庄，住所地河南省洛阳市西工区。经营者：徐运勋，该公司经理。委托诉讼代理人：卜春燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：洛阳中城房地产开发股份有限公司，住所地河南省洛阳市涧**七里河金融大厦。法定代表人：李炳军，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻钟岩，该公司职工。委托诉讼代理人：唐永正，该公司职工。上诉人洛阳市西工区逸仙阁茶庄（以下简称逸仙阁茶庄）因与被上诉人洛阳中城房地产开发股份有限公司（以下简称中城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人逸仙阁茶庄的委托诉讼代理人卜春燕，被上诉人中城公司的委托诉讼代理人喻钟岩、唐永正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。逸仙阁茶庄上诉请求：1.逸仙阁茶庄在2019年维修承租房屋屋顶费用13440元，应由中城公司承担，请求二审人民法院撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费由中城公司承担。事实与理由：在一审中，逸仙阁茶庄在2019年6月维修承租房屋屋顶花费13440元。中城公司不予认可，洛阳市西工区人民法院不予认定，是没有法律依据的。逸仙阁茶庄在2019年6月以前，承租房屋屋顶大面积漏水，己影响正常营业，曾多次给中城公司经理反映过，中城公司不给维修，让逸仙阁茶庄自己维修，逸仙阁茶庄为了能正常营业才找人维修。根据《中华人民共和国合同法》，第二百二十一条，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。据此，特提起上诉，请求依法撤销原判决，予以改判。中城公司辩称，当初双方没有文字协议，只是双方一个口头协议，当时并没有明确约定屋面维修这部分费用是由中城公司来承担。中城公司的意思当时和逸仙阁茶庄沟通，是由逸仙阁茶庄来自行解决维修事情。这个费用当初逸仙阁茶庄在2019年进行屋面维修的时候，事先并没有给中城公司的领导沟通，中城公司的领导根本不知道这个事情。逸仙阁茶庄在屋面进行维修了以后也没有告知中城公司，没有与中城公司的领导或者是任何人员沟通，所以逸仙阁茶庄提出来的诉讼请求，中城公司不予认可。中城公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的口头租赁合同，判决逸仙阁茶庄支付中城公司租金51000元及同期人民银行利息(暂计至2020年9月31日，息为4000元应计至实际交付房屋之日止)；2.本案诉讼费用由逸仙阁茶庄承担。一审法院认定事实：徐运勋于2007年承租中城公司位于洛阳市西工区健康西路健康新村卫生所得房屋用于经营逸仙阁茶庄开展茶艺及商业棋牌业务。租赁初期租金标准为每月2000元。后该租金涨至每月3000元。自2019年3月起逸仙阁茶庄欠付中城公司该房屋租金未付清，中城公司诉至一审法院要求解除与逸仙阁茶庄的租赁合同关系，并要求逸仙阁茶庄支付租金引发本案纠纷。逸仙阁茶庄在2020年5月28日经中城公司要求对其承租的房屋的外墙进行了粉刷，提交收据及计算清单各一份，证明其因粉刷外墙花费14805元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中城公司与逸仙阁茶庄虽未签订书面的租赁合同，但中城公司实际提供房屋给逸仙阁茶庄使用，逸仙阁茶庄也向中城公司缴纳了租金，双方房屋租赁关系成立，应当履行各自的权利、义务。逸仙阁茶庄实际使用房屋，其应当给中城公司缴纳租金。现因逸仙阁茶庄自2019年3月起未再向中城公司缴纳房屋租金，属于严重违约行为，中城公司要求解除双方租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。逸仙阁茶庄自2019年3月至实际腾退房屋之日，属于实际占有、使用房屋，故该期间逸仙阁茶庄应按原租金标准支付房屋租金。关于租金标准，中城公司提交了2020年4月10日的“催款通知”一份，该通知上明确写明“自2019年3月至2020年3月十三个月房租合计39000元（3000×13=39000元）至今迟迟未付”，徐运勋在该“催款通知”上签字，说明其认可中城公司计算的欠款金额。故逸仙阁茶庄称月租金为2000元的答辩意见不成立，不予认可。其应按照月租金3000元的标准向中城公司支付租金。关于外墙粉刷的金额，逸仙阁茶庄出具了收据及计算明细，可以证明其花费情况。中城公司认可委托逸仙阁茶庄粉刷外墙的事宜，但是不认可每平方米单价为25元，其表示该单价过高，可以按照每平方米15元承担该费用。那么中城公司未出示任何证据证明逸仙阁茶庄计算单价过高，故其抗辩理由不成立，不予认定。逸仙阁茶庄为粉刷其承租房屋的外墙支出的14805元应从欠付租金中扣除。故自2019年3月至2020年10月共计20个月，租金为60000元，扣减粉刷外墙费用14805元后，逸仙阁茶庄应付租金为45195元。鉴于2020年2月至4月期间新冠疫情较为严重，逸仙阁茶庄为服务行业确不能正常营业，故逸仙阁茶庄要求减免房租的答辩意见予以采信，一审法院根据案件查明情况酌定该三个月租金减半收取较为适宜，故逸仙阁茶庄应付租金为40695元（45195元-4500元）。逸仙阁茶庄称其2019年维修承租房屋屋顶花费13440元，中城公司不予认可，逸仙阁茶庄出具的证据不能证明该花费与中城公司有关，故不予认定。中城公司要求逸仙阁茶庄支付利息证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除中城公司与逸仙阁茶庄之间的房屋租赁关系；二、逸仙阁茶庄于本判决生效之日起十日内向中城公司支付自2019年3月至2020年10月的房屋租金40695元；三、逸仙阁茶庄于本判决生效之日起十日内以每月3000元的标准向中城公司支付自2020年10月起至其实际向中城公司腾退房屋之日止的房屋租金；四、驳回中城公司的其他诉讼请求。如逸仙阁茶庄未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取587元，由逸仙阁茶庄负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明逸仙阁茶庄在2019年维修屋顶支付维修费13440元，中城公司认可涉案房屋屋顶维修情况属实,但其不同意支付维修费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于逸仙阁茶庄在2019年维修涉案房屋屋顶产生的维修费用13440元，是否应由中城公司承担。根据逸仙阁茶庄在二审中提交的证据，可以认定因涉案房屋漏水，逸仙阁茶庄对其进行维修，并产生了一定的维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”双方当事人并未明确约定涉案房屋由承租人承担维修义务，因此应当认定为出租人承担维修义务，故对于上述维修费用，应当由中城公司承担，应当从租金中予以扣除。综上所述，逸仙阁茶庄的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6993号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6993号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6993号民事判决第二项为：洛阳市西工区逸仙阁茶庄于本判决生效之日起十日内向洛阳中城房地产开发股份有限公司支付自2019年3月至2020年10月的房屋租金27255元；四、驳回洛阳中城房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取587元，由洛阳市西工区逸仙阁茶庄负担。二审案件受理费136元，由洛阳中城房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年二月十日法官助理王恒毅书记员李圆圆