河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初4145号原告（反诉被告）:濮阳市玉鑫物业管理有限公司。统一社会信用代码：914109225962552814。住所地：濮阳市清丰县政通大道中段东侧。法定代表人：孔令杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔德洋，男，汉族，1989年9月27日出生，住清丰县。该公司员工。委托诉讼代理人：任继豪，河南团结律师事务所律师。被告（反诉原告）:李培娟，女，汉族，1980年6月9日出生，住清丰县。原告(反诉被告)河南玉鑫物业管理服务有限公司（以下简称玉鑫物业公司）与被告(反诉原告)李培娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，被告李培娟提出反诉，本院合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南玉鑫物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人孔德洋、任继豪，被告（反诉原告）李培娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)玉鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2019年11月1日至2021年10月30日物业费共2778元及违约金（从逾期之日起按每天百分之一计算，自2019年11月1日起至全部清偿完毕为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金鸿美景小区6号楼1单元2层201号业主，该物业建筑面积113.78平方米，储藏室10.96平方米。根据原告与被告达成的物业服务合同，原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2019年11月1日起至今拖欠物业管理费，共计2778元，原告经多次催要无果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)李培娟答辩并反诉称:不同意原告诉讼请求。2019年反诉被告私自对反诉原告停电，对反诉原告造成损失，反诉被告承诺消防定期检查一直未检查，对楼道卫生、小区卫生、绿化带、垃圾清运、公用设施没有清洁和维护，大门的门禁卡和可视电话一直没有维修，车辆停放无序，对外来人员没有检测和登记，这些证明反诉被告对其职责没有做到位。业主反映的问题一直未解决，反诉被告根本没有提供完善的服务，因此我才不交物业费。同时提出反诉请求：一、请求法院判令原告（反诉被告）维修好被告（反诉原告）家的故障门禁卡、可视电话；二、请求法院判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）地下室因返水造成的物质损坏损失2万元。事实与理由：2016年10月20日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《交房通知书》，10月21日签订《金鸿美景前期物业管理服务协议》。协议中物业公司的义务:对房屋共用设施的维修，绿化、环境卫生、秩序安全的维护。但是小区环境卫生脏乱，垃圾不能及时处理，楼道走廊电梯到处布满蜘蛛网灰尘，一周可能还不打扫一次，走廊的灯半年前都不能正常使用，一直不给维修，违反协议第三条第三款关于环境卫生的约定;物业公司消防器材至今未检查过;入户大门破损，一直未修;小区对进出陌生车辆、陌生人员从未登记信息，以上均违反本协议，严重影响反诉人的合法权益。地下水管破裂，被反诉人没有及时修理，导致我家地下室被淹，损失20000元，发与我的门禁卡、可视电话一直不能使用，被反诉人违反《金鸿美景前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项“对房屋共用部分(如我家的一直不能使用的门禁卡)…进行维护、修缮、服务与管理”的规定。综上依法向法院提起诉讼，请求法院支持被告（反诉原告）的诉讼请求。原告(反诉被告)玉鑫物业公司辩称，门禁卡和可视电话没有维修，是因为业主家里的电子门禁和可视电话不在物业无偿服务之内，物业维修需要收费;地下室漏水的损失不是物业造成的，和原告无关。漏水建筑商施工造成，物业及时向建筑商沟通过这个问题，建筑商也请物业保洁清洁过。如果被告想向建筑商主张损失，物业公司可以为其作证。原告(反诉被告)围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》两份证据。被告(反诉原告)围绕诉讼请求依法提交了照片一组，证人王某出庭证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据,本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的其他证据和事实,本院将根据案情综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告(反诉原告)李培娟系清丰县金鸿美景小区6号楼1单元2层201号业主，该物业建筑面积113.78平方米，储藏室10.96平方米。2016年10月21日，原告(反诉被告)乙方与被告(反诉原告)甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供包含房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序管理、交通秩序和车辆停放等物业管理服务。乙方向甲方交纳物业管理费，交费标准为每月每平方0.98元（储藏室每月每平方0.45元），逾期交纳物业费从逾期之日起按每天百分之一支付违约金，双方还约定了其他事项。2019年11月1日以前的物业费被告（反诉原告）已按约交纳，自2019年11月1日以后被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交纳物业管理费。本院认为，物业服务合同是双务、有偿合同,原、被告依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）按照物业服务合同约定向被告（反诉原告）提供物业服务,被告（反诉原告）亦应按照物业服务合同约定向原告（反诉被告）交纳物业费。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）提供的物业服务不合格为由拒交物业费的答辩意见,虽然被告（反诉原告）提供了照片、证人证言等证据,但物业服务具有内容上的多样性和时间上的持续性,物业公司提供包括公共区域清洁卫生、小区秩序管理、共用部位维修等综合性服务，被告已经实际享受原告所提供的物业服务,被告和证人也认可业主反映的问题物业公司能够予以解决，无法认定原告提供的服务构成根本性违约,原告（反诉被告）一直履行物业服务的义务,故其请求被告（反诉原告）支付所欠物业管理费合法有据，本院予以支持。对被告（反诉原告）据以原告（反诉被告）提供的物业服务质量存在质疑拒交物业费的答辩意见,本院不予支持。按照合同约定，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）玉鑫物业公司2019年11月1日至2021年10月31日物业费共计2794元[(0.98元/月*113.78平方米+0.45元/月*10.96平方米)*24个月=2794元]，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付2778元，本院予以支持。关于原告（反诉被告）主张违约金的诉讼请求，本案中双方约定的按每天百分之一的标准交纳违约金，违约金数额已超过本金数额，明显过高，应受民事法律的调整。考虑到物业公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境,业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，原告作为物业服务者,应积极主动履行自己的职责,对小区存在问题应积极采取整改等补救措施,不断提高物业服务质量,改善全体业主生活环境,切实维护好业主的日常生活秩序,及时化解双方矛盾，本院酌定按年利率1%的标准计算违约金数额。根据物业费按年交纳的约定，被告应支付原告2019年至2020年应缴纳物业费而未按约定支付的违约金。关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）维修故障门禁卡、可视电话及赔偿因地下室漏水造成的物品损失的问题，因电子门禁和可视电话不在物业合同无偿服务范围之内，被告当庭同意提供有偿服务，原被告可协商后确定维修事宜;因地下室漏水双方均认可是建筑质量的问题，并和建筑商三方有过沟通，能够证明该损失和被告物业公司无关。综上，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据，故本院对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）李培娟于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）濮阳市玉鑫物业管理有限公司支付2019年11月1日至2021年10月31日的物业管理费2778元及违约金,以每年应交物业费为本金（按年利率1%计算，从2019年11月1日起至支付完毕之日止）；二、驳回被告（反诉原告）李培娟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费150元，由被告（反诉原告）李培娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  韩清蓉二〇二一年二月二十二日书记员  郭兆鹏