成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17142号 原告：张炯,男，汉族，1975年11月23日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：肖伟，四川路石律师事务所律师，特别授权。 被告：谭周义，男，汉族，1938年2月8日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：何莉沙，四川东烜律师事务所律师，特别授权。 原告张炯与被告谭周义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日受理.本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张炯以及委托诉讼代理人肖伟，被告谭周义以及委托诉讼代理人何莉沙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张炯向本院提出的诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理成华区东秀一路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的产权过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月29日，因旧房改造被告取得了坐落于成华区东秀一路199号1栋2单元12层1206号安置房屋一套。2016年7月19日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定被告将前述安置房屋以68万元的价格卖给原告。因合同签订时出售房屋还未取得房屋所有权证，因此原、被告双方在合同明确约定在被告取得房产证后，完全配合原告取得产权文件、证书。合同签订当日，原告即向被告支付了购房款5万元。之后原告于2016年7月23日再次向被告支付了购房尾款63万元。被告收到全部购房款后，将出售房屋的钥匙、电卡、门禁卡等物品、资料均移交给了原告，完成了房屋交付。时至2019年6月4日，被告取得了前述出售房屋的不动产权证书。经原、被告协商，双方于当日达成了《补充协议》。原告按补充协议约定于当日再向被告支付了22万元购房补偿款，被告也于当日将房屋的不动产权证书交付给了原告。然而时至今年，经原告多次催促，被告均拒绝协助原告办理房屋产权过户手续。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望支持诉请。 被告谭周义辩称，1、要求原告补偿至市场价，被告当时签订案涉房屋的合同不是真实意思表示，房屋合同的价款、内容原告未与被告协商，被告是在茶楼老板梁某即本合同的见证人带领一伙专门贷水钱的人士强行来到被告家，要被告帮儿子还抵债（水钱），强迫被告卖房，被告当时说自己找中介卖，梁某等人不让，说给被告找人买房，于是梁某找到他们认识的原告，强行让被告签订此房屋买卖合同。被告不签合同，就在被告的门上泼粪水和垃圾之类的，在门上贴恐吓信，被告还找物管管理这个事，物管却不愿意介入。所以被告在梁某等人的多次骚扰下和被恐吓下才签订了当时低于市场价100多万元的具体差额下将自己名下的仅有一套的川棉厂危房改造的房屋，在恐吓下，乘人之危下、显失公平下将此房卖于原告。还了见证人茶坊老板梁某的抵押债水钱。而被告两老只好靠微薄的养老金在外租房居住。因该房的市场价应当是200多万元，所以签订该合同对被告来说是显失公平的。不是被告的真实意思表示；2、原告欺负被告当时78岁高龄的老年人，以超低价格强制买房，不仅乘人之危，还显失公平。一没有经过中介，二也未有当时被告行为能力正常的鉴定的情况下，强制超低价购买，来让被告还梁某等的抵债水钱。把被告两老唯一的房子骗过去导致被告两老无房居住。 经审理查明，被告系成都市成华区东秀一路**********房屋登记权利人，房屋建筑面积为112.7平方米，不动产权证号为川（2019）成都市不动产权第0××2号，登记时间为2019年6月4日。 2016年7月19日，原告（买方乙方）和被告（卖方甲方）签订房屋买卖合同约定如下内容：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在成都市成华区东郊企业生活区危旧房改造惠民工程就近安置点位“锦绣东方二期”XXX号X幢X单元XX层XXX号（现房）拥有的住宅，建筑面积为112.7平方米【详见成华区东郊企业生活区危旧房改造惠民工程住房搬迁改造产权调换协议书（协议编号：川棉三期二组就近00901XX号）】。第二条上述房产的交易价格为：总价：680000元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付50000元，作为购房定金。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付清余款方式付款，由于本套房暂未取得房屋产权证，甲乙双方约定交易，以搬迁改造产权调换协议书内取得的权益为主体，甲方将所有权益转让给乙方，待甲方取得房屋产权证可以进行产权办理时，甲方必须完全配合乙方完成产权办理和过户。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起3个工作日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将所有拖欠费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，此次交易暂时不涉及交易费用。第六条违约责任：1、甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2、甲方签订合同后，应在3个工作日内收到房屋余款项，收到房款后，甲方自愿放弃对房屋的所有权利（如转让、抵押、租赁、继承等等），并在日后可以取得房产证书时，完全配合乙方拿到相应的归属权文件、证书。如日后产房屋归属权纠纷，甲方自愿放弃权利，承担所有的民事及刑事责任。第七条本合同主体：1、甲方是谭周义；2、乙方是张炯。合同落款处出卖方甲方处由被告谭周义以及胡森权签字捺印。购买方乙方处有张炯签字捺印，并有见证方梁某签字捺印。后双方签订补充协议如下：1、售房人谭同义（应为谭周义）夫妇由于家庭条件困难，额外要求补偿房屋售卖款200000元，买房人张炯同意于房产证移交当日进行一次性补偿。2、售房人谭同义（应为谭周义）夫妇必须完全配合房产证移交和公证的一切事宜，所有费用由买房人张炯负担。3、如日后产生房屋归属权纠纷（仅限于售房人及亲属和买房人），售房人自愿放弃所有权利，并承担所有民事及刑事责任及产生的相关费用。 2016年7月19日，原告向被告以银行转款方式支付购房订金50,000元，被告向原告出具收条载明收到前述购房订金。2016年7月23日，原告向被告以银行转款方式支付购房款630,000元，被告向原告出具收条载明收到原告购买案涉房屋余款。2019年6月4日，被告向原告出具收条载明收到原告支付的购房款220,000元并注明手机银行转账。 庭审中，原告陈述案涉房屋已经由被告交付给原告，并由原告对外出租。 现案涉房屋无抵押、无本案之外的案件的查封。诉讼中，本院依照原告的申请对案涉房屋进行保全查封，原告缴纳保全费5,000元。 另查明，2018年5月15日，《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明：二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**以下（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。同日，成都市城乡房产管理局出具的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》的解读文本载明：（一）关于限购对象的调整。2016年1。2016年10月1日我市执行住房限购政策时之所以将对象锁定为个人，我市商品住房市场供应相对充足，部分区县还存在去库存压力，房价整体水平还相对较低。但目前市场供需关系已发生逆转，供需矛盾较为突出，投机需求钻“个人限购”空子而炒房的现象时有发生。目前，杭州、武汉、南京、天津、厦门等15个热点调控城市均是以家庭作为限购对象。因此，为了缓解市场供需矛盾，遏制投机炒房行为，立足于保障刚需、保障改善性需求，借鉴其他城市经验，《通知》将限购对象由个人调整为家庭。（六）关于《通知》实施。《通知》自发布之日起实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”（居间成交）、“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的；购房人已登记并购买登记批次房源的，按原政策执行。 原告张炯于2010年12月15日取得锦江区华润路XXX号X栋X单元XX楼XXXX号房屋的备案登记，现该房屋已经登记在原告张炯个人名下。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、房屋不动产权证书以及房屋登记信息；3、房屋买卖合同；4、房屋不动产权登记证书；5、收条以及银行转款记录等。 本院认为，原告和被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，现原告已经按照合同约定以及补充协议约定向被告足额支付约定的购房款，被告应履行房屋过户义务。现被告逾期未履行房屋过户义务的行为构成违约，应承担违约责任。被告辩称案涉房屋价款显失公平，房屋买卖合同系受胁迫签订，但是并未向本院提交证据予以证实，本院对被告的抗辩意见不予采信。关于履行过户义务主体问题，在案涉房屋买卖合同中明确合同主体仅包含本案原被告，并未包含其他案外人，且案涉房屋登记在被告个人名下，故原告主张被告履行过户义务符合合同约定和法律规定，并且不构成过户障碍。原告主张被告履行过户义务将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求成立，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照前述法律规定，本院应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。 关于限购政策问题。原告和被告之间签订的房屋买卖合同时间为2016年7月19日并且款项的支付也是在2016年，此时成都市的前述限购政策尚未出台，并且之前的限购对象为个人，原告在之前限购政策执行期间，其名下住房仅有一套，并未违反签订合同时限购政策规定，故案涉房屋不应纳入2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》政策范围内处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告谭周义于本判决生效之日起五日内协助原告张炯办理成都市成华区东秀一路XXX号X栋X单元XX层XX号房屋（不动产权证号为川（2019）成都市不动产权第0××2号）的过户登记手续，将前述房屋过户至原告张炯名下。 案件受理费10,600元，减半收取计5,300元，诉讼保全费5,000元，由被告谭周义负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年二月二日 书记员  蒋海霞