浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0281民初6274号原告（反诉被告）：宁波市腾宇体育文化发展有限公司。住所地：余姚市地浦湾路**。统一社会信用代码：913302816982334701。法定代表人：张娜，该公司经理。委托诉讼代理人：刘飞锋,浙江舜联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宓丽文,浙江舜联律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波伯瑞特酒店有限公司。住所地：余姚市新建北路**。统一社会信用代码：91330281MA2CKTQF8N。法定代表人：江强峰，该公司经理。委托诉讼代理人：田蛮蛮,北京德恒（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹永闯,北京德恒（杭州）律师事务所律师。原告宁波市腾宇体育文化发展有限公司（以下简称腾宇公司）与被告宁波伯瑞特酒店有限公司（以下简称伯瑞特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理，被告宁波伯瑞特酒店有限公司在答辩期间向本院提起反诉。本院决定合并审理，并于2020年9月21日、2020年10月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾宇公司的委托诉讼代理人刘飞锋、宓丽文，被告（反诉原告）伯瑞特酒店的委托诉讼代理人田蛮蛮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾宇公司向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：一、依法判令原、被告继续履行《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》;二、请求依法判令被告赔偿原告延迟开业损失1200000元，维修整改损失46000元，员工工资损失252159元，暂计1498159元，并支付自2020年7月21日起至恢复营业之日以10000元/日的标准计算的停业损失；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月5日,原、被告签订《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》,约定被告将其拥有的位于宁波伯瑞特酒店(余姚市新建北路177号)三楼的部分房屋出租给原告用于经营休闲、健身、泳池,租赁面积约2398平方米,其中健身中心1898平方米(含泳池),健身中心旁毛坯区域500平方米,租期2年,自酒店营业起开始计算。健身中心将由被告装修完毕后(预定交付日为2019年9月20日前)交付原告经营使用。协议签订后,原告即依约支付了当年度第一期租金及保证金,并开始着手健身中心运营主体的公司设立登记、各项健身器材、娱乐设施等采购工作及会员俱乐部装修。2019年9月16日，运营主体宁波市雍乐会健身有限公司登记注册成立。为配合被告酒店试营业,2019年9月下旬,泳池进行清洗放水试压,在此过程中,原告发现被告交付的泳池存在漏水问题,浅水区与深水区有落差无安全隔断,同时,经第三方检测发现泳池上方灯光流明未达指定参数标准。由于存在多项安全隐患,原告无法取得经营泳池所需的高危险性体育项目经营许可证资质,泳池及健身中心无法正常对外营业。问题发现后原告多次与被告协商解决，被告却多次拖延整改，泳池漏水等问题至今仍未妥善解决。在问题未解决的情况下，原告始终配合被告服务酒店客户。直至2020年6月原告才取得高危险性体育项目经营许可证。而2020年7月6日,被告却发函原告要求解除租赁协议。截至目前,原告为履行租赁协议、经营健身中心、会员俱乐部装修、服务被告方客户支出投入将近2000000元。由于租赁标的存在严重质量问题,存在安全隐患,导致原告迟延取得许可证,现又由于新冠疫情影响,严重延迟了健身中心正常营业,原告已经损失极大。原、被告之间就损失赔偿方案多次协商也未达成一致。此时,被告单方提出解除租赁协议显然罔顾事实,严重侵害了原告正当权益。现原告为维护自身合法权益,特具状向法院起诉,恳请法院依法裁判支持原告诉请。被告伯瑞特酒店答辩称：腾宇公司怠于支付房屋租金已构成根本违约，伯瑞特酒店有权解除房屋租赁协议。2019年6月5日，伯瑞特酒店与腾宇公司签订了房屋租赁协议，伯瑞特酒店将酒店三楼部分房屋计2398平方米出租给腾宇公司用于经营休闲、健身、游泳等。伯瑞特酒店作为出租方在房屋租赁协议项下的主要合同义务是向承租方即腾宇公司交付房产，主要合同权利是收取房屋租金。腾宇公司在房屋租赁协议项下的主要合同义务是向伯瑞特酒店支付房屋租金、水电等公共事业费用，主要合同权利是承租房屋经营使用。2019年9月20日，伯瑞特酒店向腾宇公司交付案涉租赁房产（注：需腾宇公司自行装修的500平方米毛坯区域在2019年6月份就已经交付），腾宇公司经营的健身中心作为酒店配套设施在2019年10月1日与酒店同步开业对外经营。伯瑞特酒店己履行了合同义务，腾宇公司已实现承租房屋的合同目的。根据房屋租赁协议约定，腾宇公司应该向伯瑞特酒店支付第一个租赁年度(2019年5月1日2020年9月30日）租金（现金）65万元，并在2020年9月1日前预付第二个租赁年度第一期（2020年10月1日至2021年3月31日）租金344500元，并按照使用实际情况支付水费、电费和中央空调能耗费。但是，截至目前，腾宇公司仅仅向伯瑞特酒店支付租金130000元、保证金50000元，己支付租金金额仅为应付租金总额的13%，且腾宇公司从未支付水电费、中央空调能耗费等公共事业费用。为维持酒店配套健身中心运营，伯瑞特酒店长期为腾宇公司垫付水电费。腾宇公司的根本违约行为十分清楚，根据房屋租赁协议第一章“专用条款”第四条第3款之约定，如承租方逾期支付租金或水电费等相关费用达30个日历天的，出租方有权单方解除租赁协议，且承租方应向出租方支付解除所在租赁年度年租金二分之一的违约金，承租方已缴纳的费用不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，基于腾宇公司的严重违约行为已经给伯瑞特酒店造成了重大经济损失，无论是合同的法定解除还是约定解除，伯瑞特酒店于2020年7月6日向腾宇公司发出《关于解除（宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议）的函》决定终止房屋租赁协议的行为是合法合理的。二、腾宇公司未办理《高危险性体育项目经营许可证》不能构成腾宇公司拒绝支付租金、水电费和中央空调能耗费的理由。根据国家体育总局等五部门联合发布的《关于第一批高危险性体育项目目录的公告》，游泳为高危险性体育项目。根据《经营高危险性体育项目许可管理办法》的规定，经营高危险性体育项目实施行政许可。本案中，腾宇公司经营的酒店健身中心包含游泳项目，因此需要获得余姚当地体育主管部门即余姚市文化和广电旅游体育局核发的《高危险性体育项目经营许可证》（以下简称“《高危证》”）。根据国家体育总局《关于印发经营高危险性体育项目许可管理文件的通知》及地方政府其他相关文件，办理《高危险性体育项目经营许可证》不仅需要光照等达标，还需要满足救生设施、救生器材符合国家标准，取得卫生许可证、环评，配备符合数量要求的游泳救生员等，也需要办证人员及时、主动与主管部门沟通对接，任何一个环节出现问题都可能导致无法取得《高危证》。腾宇公司延期取得《高危证》的责任在于其自身，与伯瑞特酒店无关，主要理由如下：双方签订的房屋租赁协议只约定经营业态包含泳池，未明确约定装修标准。因此，伯瑞特酒店作为出租方，只需要向承租方交付具备相应使用功能的租赁物业即可。因为出租方作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租方的经营活动进行审查。腾宇公司在合同订立时至案涉房产交付前，未提出任何交付标准，在接收案涉房产时，也没有提出任何异议或建议。退一步来讲，即使伯瑞特酒店有义务提供符合参数标准的灯光照明，腾宇公司提交的证据也无法认定灯光照明系其延期取得《高危证》的实质性障碍，泳池灯光照明与延期取得《高危证》之间缺乏因果关系。根据《经营高危险性体育项目许可管理办法》第九条规定：“县级以上地方人民政府体育主管部门应当自收到申请之日起30日内进行实地核查，做出批准或者不予批准的决定。批准的，应当发给许可证；不予批准的，应当书面通知申请人并说明理由。”本案中，腾宇公司主张《高危证》未能如期办理系因伯瑞特酒店导致，却未提交由主管部门作出的不予批准的书面通知的证据材料。《高危证》在内的相关行政许可手续办理是腾宇公司应尽合同义务，腾宇公司存在怠于办理《高危证》的行为，不利后果应由其自行承担。根据房屋租赁协议第一章“专用条款”第一条第1款约定：乙方承诺自本协议签订之日起120日内办理具有经营承租项目的相应资质，同时在上述期限内取得行政机关核发的企业营业执照、机构代码证、税务登记证等相关证照”。第三章“通用条款”第三条第1款约定“在租赁期内，乙方独立办理、使用自己的营业证照及其他相关证照如有违反，一切责任由乙方承担。”据此，腾宇公司应独立负责办理《高危证》在内的经营健身中心的各类资质证件。从腾宇公司提交的证据来看，腾宇公司存在懈怠办理许可证的情形：腾宇公司本应在合同签署后120日取得经营业态所需的全部资质证照，但腾宇公司在酒店和健身房开业之后才委托专业机构进行相关检测。从2019年10月委托检测至2020年3月取得《高危证》，历时近半年，而腾宇公司自认其在12月份就已安装了灯光，由此可以看出在办理许可证过程中腾宇公司明显未能尽到勤勉尽责义务。综上，腾宇公司未按照房屋租赁协议约定的时间节点办理经营承租项目的相应资质，且在办理过程中存在明显的拖沓延迟之行为，腾宇公司延期取得行政许可与伯瑞特酒店无关，腾宇公司应自行承担不利后果。退一步来讲，即使伯瑞特酒店对腾宇公司延期取得《高危证》有一定的责任，也不构成腾宇公司拒付租金、水电费、中央空调能耗费的理由。因为：其一、腾宇公司承租的健身中心（含泳池）与酒店在2019年10月1日同步开业并始终持续运营，腾宇公司未能取得《高危证》期间开放泳池对外经营虽然违反了《经营高危险性体育项目许可管理办法》的规定，但是没有影响其租赁合同目的实现，没有影响其实际经营。其二、健身中心泳池面积250平方米，腾宇公司承租总面积为2398平方米，泳池面积仅占承租总面积的10%，腾宇公司以未取得《高危证》为由拒付后续全部租金，违背了诚实信用原则和契约精神。并且，腾宇公司在2020年3月取得《高危证》后继续拒绝支付房屋租金，甚至连实际用水用电空调能耗费也拒不支付，腾宇公司明显存在严重违约的主观恶意。三、腾宇公司的诉讼请求于法无据：1、腾宇公司为根本违约方，其一方面拒绝支付任何款项，另一方面诉请法院继续履行合同，于法无据，于情不合。2、腾宇公司承租的健身中心（含泳池）与酒店在2019年10月1日同步开业并始终持续正常运营、对外销售会员卡。既然不存在延期开业，何来延迟开业损失？3、腾宇公司作为健身房独立运营方，理应承担公司相关人员开支，腾宇公司要求伯瑞特酒店为其承担员工工资等企业运营成本和经营风险，不合常理。4、伯瑞特酒店发出合同解除通知后，腾宇公司拒绝搬离，伯瑞特酒店在2020年7月21日曾尝试停电收回租赁场地，但是引起腾宇公司强烈对抗，于当日恢复电力供应。伯瑞特酒店无义务为腾宇公司垫付水电公共事业费用，腾宇公司拒绝支付水电费产生的停电停业损失的不利后果应由腾宇公司自行承担。5、腾宇公司单方面提出维修整改损失46000元，但未提供任何证据。腾宇公司应自行承担举证不利的后果。综上，腾宇公司不存在开业损失和停业损失，也应自行负担企业经营成本。伯瑞特酒店无需对其进行赔偿、补偿，更无需负担员工工资，请求法院驳回腾宇公司的全部诉讼请求。反诉原告伯瑞特酒店于2020年9月18日向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人之间签订的《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》已经于2020年7月6日解除；2、请求判令被反诉人支付2019年10月1日至2020年3月31日期间欠付的房屋租金195000元，2020年4月1日至2020年7月6日的租金172267.76元以及自2019年6月20日起至实际履行之日止的逾期付款违约金1386.61元（按日租金1‰计算，暂计至2020年8月30日），合计368654.37元；3、请求判令被反诉人支付拖欠的水费32879.20元、电费61899.34元、中央空调能耗费191840元以及自2019年11月5日起至实际履行之日止的逾期付款违约金2101元（按日租金1‰计算，暂计至2020年9月20日），合计288719.53元；4、请求判令被反诉人支付合同解除违约金350000元；5、请求判令支持反诉人没收履约保证金50000元；6、请求判令被反诉人参照第一个租赁年度租金标准补交装修免租期（2019年9月20日至2019年9月30日）租金21038元；7、请求判令被反诉人支付自2020年7月7日起至实际归还租赁场地之日止的租赁场地占用费97677.60元（暂计算至2020年8月30日）;8、请求判令被反诉人立即腾退并归还租赁场地；9、请求判令被反诉人的健身房运营主体宁波市雍乐会健身有限公司的公司注册地址从余姚市××路××号迁出；10、请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年6月5日，伯瑞特酒店与腾宇公司签订了一份《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》（以下简称“房屋租赁协议”），约定伯瑞特酒店将其拥有的酒店三楼部分房屋出租给腾宇公司用于经营休闲、健身、游泳等，租赁面积为2398平方米（除泳池占250平方米外，还有体操室、健身房、儿童乐园等其他业态），租期8年（其中自交付日起至2019年10月1日为装修免租期），第一个租赁年度租金为70万元，每六个月一付，腾宇公司应在房屋租赁协议签订之日起10个工作日内支付2019年10月1日至2020年3月31日租金的40%，计人民币13万元，酒店开业前腾宇公司应支付2019年10月1日至2020年3月31日租金的60%，计人民币19.5万元。以后各期租金均需在上期租金到期前30日以支票或银行转账的方式向伯瑞特酒店支付下六个月的租金。房屋租赁协议签订后，伯瑞特酒店如约将租赁场所交付给腾宇公司经营前述业态，并在2019年10月1日开业。按照房屋租赁协议约定，腾宇公司应于2019年6月20日向伯瑞特酒店支付租金13万元、于2019年10月1日前向伯特瑞酒店支付19.5万元、于2020年3月1日前支付租金32.5万。但是腾宇公司仅在2019年10月17日向伯瑞特酒店支付13万元租金、2019年12月27日向伯瑞特酒店支付保证金5万元，之后未再支付其余任何款项。且从进场开始，腾宇公司从未支付过水电费用。而且，依据房屋租赁协议应由腾宇公司负责按五星级酒店标准装修的500平方米租赁区域至今处于烂尾状态，健身中心也未按约定营业时间开放，导致酒店客人投诉。腾宇公司的种种违约行为，充分显示了其没有继续履行合同的诚意，不仅严重影响了伯瑞特酒店的形象，还给伯瑞特酒店造成了重大经济损失。2020年7月6日，伯瑞特酒店向腾宇公司发出《关于解除（宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议）的函》决定终止房屋租赁协议。但腾宇公司拒不腾退，占据租赁场地强行经营。伯瑞特酒店认为，双方签订房屋租赁协议真实、合法、有效，腾宇公司拖欠伯瑞特酒店巨额租金和水电费的情况下长期占用租赁场地进行经营的行为显属根本违约，根据双方的合同约定，伯瑞特酒店有权解除合同并要求腾宇公司承担违约责任。而且在合同解除通知发出后，因腾宇公司拒不配合腾退屋内健身设施设备，拒不支付场地占用费和水电费，合同的履行已陷入僵局，给酒店造成了重大的经济损失和声誉损失。为维护伯瑞特酒店的合法利益，现特向贵院提起反诉，望判如所请。反诉被告腾宇公司答辩称：一、伯瑞特酒店交付租赁标的不符合要求，存在安全隐患，且怠于履行维修义务。伯瑞特酒店与腾宇公司于2019年6月签订《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》一份，协议签订后，腾宇公司按约支付了租金及保证金，并开始着手成立实际运营主体，为运营健身中心添置了大量健身所需设备设施。伯瑞特酒店在协议中表示租赁区域预期装修结束交付时间为2019年9月20日，然而伯瑞特酒店在装修尚未完全结束，未与腾宇公司办理租赁区域、水电等各项交接情况下，便要求腾宇公司做好健身中心与伯瑞特酒店于2019年10月1日同时开业准备。在试营准备过程中，腾宇公司发现伯瑞特酒店交付的泳池存在漏水问题，浅水区与深水区有落差无安全隔断，同时，经第三方检测发现泳池上方灯光流明未达指定参数标准。由于存在多项安全隐患，腾宇公司无法取得经营泳池所需的高危险性体育项目经营许可证资质，泳池及健身中心无法对外正常营业，给腾宇公司造成了极大的运营成本支出、营业损失。虽然伯瑞特酒店交付的租赁标的不符合要求，存在安全隐患，腾宇公司不但积极履行交付租金与保证金的义务，还按约服务酒店内部客人，腾宇公司之后未按时支付租金完全系因租赁标的不符合要求，且怠于履行维修整改义务、赔偿补偿义务所致。二、伯瑞特酒店诉请无事实与法律依据，解除协议有违诚信且显失公平。腾宇公司租赁伯瑞特酒店游泳池及房屋经营健身中心，主要是看中其五星级酒店品质及其社会影响力。但当腾宇公司在提出租赁区域不符合要求，且存在安全隐患时，伯瑞特酒店不但不予维修整改，各个管理部门还互相推卸责任，在腾宇公司自行出资维修整改后，伯瑞特酒店相关负责人还承诺会承担维修整改费用，但事后却违背承诺，借故推脱。疫情发生后，伯瑞特酒店明知腾宇公司无法开展正常经营，仍旧要求腾宇公司配合其服务酒店客人，期间却始终不承担维修整改义务与费用，亦未履行社会责任，为被告减免相应租金，却单方提出解除涉案房屋租赁协议，与五星级酒店品质相悖，也有悖于当初招商经营的理念。伯瑞特酒店在解除函中也明确承认其交付租赁区域质量不合格的事实，如今却反诉要求解除涉案房屋租赁协议并要求腾宇公司支付水电中央空调费、合同解除违约金、没收履约保证金、补交装修免租期、支付租赁场地占有使用费、腾退归还租赁场地、迁出公司注册地址等诉请，不但完全抛开了伯瑞特酒店自身因交付不符合要求的租赁标的存在主要过错的事实，同时也极大地损害了腾宇公司的各项权益，伯瑞特酒店各项诉请没有合同与法律依据，更缺乏各项交接手续的事实证明。综上，腾宇公司认为伯瑞特酒店存在主要过错，腾宇公司恳请法院驳回其反诉诉请。腾宇公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下：1、房屋租赁协议一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，并明确约定由被告按标准交付租赁区域的事实。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可，房屋租赁协议并未约定明确具体的装修标准和交付标准。双方建立的是房屋租赁合同关系，被告作为业主和出租方，只需要交付符合使用功能的租赁场地即可，并且原告在场地交付验收时并未提出任何异议。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。2、租金与保证金支付凭证一份。证明原告依约交付第一期租金。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可，合同约定每六个月支付租金，第一期租金2笔，原告只支付了第一期的第一笔40％租金13万元，第二笔19.5万元租金理应2019年10月1日酒店开业前付清，原告至今已拖欠第二笔租金长达近一年，且还拖欠2020年4月1日至2020年9月30日的应付租金。原告的根本违约事实十分清楚。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。3、关于解除《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》的函一份，拟证明被告交付泳池存在质量问题，其单方解除租赁关系行为不当的事实。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可，原告长期拖欠巨额租金和水电费、中央空调能耗费，已构成根本违约，被告发函解除双方房屋租赁协议合法合规，并无不当。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。4、检测报告一份，拟证明被告交付泳池设施不达标。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。委托单位是原告的关联方雍乐会，不具备公允性，检测结果存疑。此外，三份检测报告，检测时间分别为2019年10月11日、2020年4月24日、2020年6月28日。原告在2020年3月27日就已经取得《高危险性体育项目经营许可证》，说明2020年3月27日前就已经达到行政许可要求。2020年4月24日检测报告中儿童区水域未检测，检测结论为“水平照度项目提供实测数据，其余项目符合标准要求”，恰恰能够说明原告在起诉状中提及的泳池灯光照明不构成取得《高危险性体育项目经营许可证》的根本障碍，不存在因果关系。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。5、通知函一份，拟证明原告曾书面通知被告要求整改涉案泳池存在问题。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可。通知函系原告关联方雍乐会单方发函，并未得到被告的确认，函件所述内容存疑。被告按照泳池设计图进行施工并向原告交付，办证所需的灯光照明改造系当地行政机关的要求，按办证机构对灯光进行改造是原告的义务，不是被告的责任和义务。另外，泳池的灯光瑕疵没有影响泳池的正常使用和健身房其他区域的运营使用，不影响原告合同目的的实现，行政许可和租赁物业的使用，属于不同的法律关系不能混为一谈。该证据与原告延迟取得《高危险性体育项目经营许可证》没有因果关系。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。6、许可证一份，拟证明因被告拖延解决泳池存在问题，原告延迟取得许可证。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可。根据房屋租赁协议，办理经营许可资质证书是承租方即原告的义务，行政手续办理需要向相关部门提交多项资料和手续，且办理速度与经办人的办事效率也紧密相关。原告延迟取得许可证，在未提供具有公信力的证据证明延期获得许可证系被告原因所致的情况下，不能将延期取得许可证的责任归咎于被告。原告应对其延迟取得行政许可的行为自行承担责任。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。7、装修合同及支出凭证一份，拟证明原告经营健身中心，在履行租赁协议过程中的装修与投入。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。装修合同系原告与第三方签订，无合同签订时间、无具体坐落、无采购清单，原告提供的相应支出凭证，转账金额与装修合同约定的付款节奏不符，支付凭证的付款方或收款方或者不是合同的当事人，或者未明确款项性质，无法确认是否与案涉租赁场所相关，而且目前由原告负责装修的500平方米区域处于严重烂尾状态，加上庭审中原告自述其在余姚当地有多家健身会所，被告不认可该份证据与本案有关。经审核，本院对该份证据的关联性不予确认。8、健身器材购销合同与凭证一份，拟证明原告为经营中心所采购的器材与支出情况。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。健身器材购销合同的购买方非本案原告，庭审中原告自述其在余姚当地有多家健身会所，被告不认可该合同为履行案涉合同所签订。况且，收款方三体云智能科技有限公司非健身器材购销合同的销售方，款项性质不明。经审核，本院对该组证据的关联性不予确认。9、保险单据一份，拟证明原告为经营健身中心的保险支出。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性认可，证明目的不认可。为健身房投保是承租方应尽的合同义务，而非额外的负担。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。10、工资支付记录一份，拟证明原告为经营健身中心服务酒店客户的人员工资支出情况。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。工资发放表系原告单方制作，无法确认人员是否为原告员工、工资额、是否实际支出，且原告对人员支出金额多处矛盾，时间线人员支出35万，工资表经计算为24万，银行转账（含微信）经计算为19万，《增加诉讼请求申请书》为25万，中信银行的客户回单客户为余杭源成电器五金有限公司。即使是真实的，也是健身房运营的正常支出，理应由原告自行承担。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。11、游泳访客登记情况一份，拟证明原告依约为被告提供服务。被告质证意见：对该份证据的真实性、合法认可，对该份证据的关联性、证明目的不认可。双方共同确认2019年10月1日酒店和健身房共同开业，健身房作为酒店配套，为酒店客户提供服务是应尽的义务，而不是额外的责任。同时，该份证据能够反证，自2019年10月1日酒店开业起，健身房就一直处于正常经营状态。结合被告反诉提交的证据，原告向法院提交了酒店客人使用健身房的登记信息，而故意隐瞒了对其不利的原告对外售卡会员的健身房使用登记信息，有违诚实信用原则。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。12、营业执照一份，拟证明健身中心实际运营主体。被告无异议。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。13、健身中心租赁补充协议一份、健身中心移交确认单一份、聊天记录截屏一份，拟证明被告承认前期工程存在质量问题，并延误原告办理高危许可证。被告质证意见：对该组证据的三性均有异议。经审核，本院对聊天记录的真实性予以确认。伯瑞特酒店为证明自己主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下：1、租金、保证金支付凭证一份,拟证明腾宇公司仅支付租金13万和保证金5万元，腾宇公司拖欠租金超过30天，已构成根本违约，伯瑞特酒店有权解决房屋租赁协议质证意见：对三性没有异议，对证明对象有异议，腾宇公司未按约支付租金的原因系伯瑞特酒店未交付合格的租赁标的所致。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。2、水电费欠费凭证一份，拟证明腾宇公司从未支付水电费，伯瑞特酒店每月为其垫付水电费，严重损害伯瑞特酒店的合法权益。腾宇公司质证意见：对三性均有异议，该证据无法证明水电费、中央空调能耗费系反诉被告使用产生，相关度数双方从未交接确认。经审核，本院对该份证据的关联性不予确认。3、催告函一份，拟证明腾宇公司长期拖欠巨额租金和水电费，经伯瑞特酒店催告仍拒不履行合同主要义务，构成根本违约。腾宇公司质证意见：腾宇公司从未收到过该催告函，且该催告函在内容上也未反映水电费的催缴情况。经审核，本院对该份证据的真实性不予确认。4、腾宇公司自行装修区域烂尾照片一份，拟证明腾宇公司未按房屋租赁协议按五星级酒店标准装修500m?的租赁区域，严重影响酒店形象和酒店服务质量，构成严重违约，损害了伯瑞特酒店的合法权益。腾宇公司质证意见：对于伯瑞特酒店的证明对象不予认可。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。5、健身房未正常经营照片、酒店客人投诉记录一份，拟证明腾宇公司未按房屋租赁协议约定在约定营业时间开放健身房，构成违约；已发生过客户投诉，严重降低酒店服务质量，损害了反诉人的合法权益。腾宇公司质证意见：对三性均有异议，健身房未正常营业的原因是反诉原告对健身房强行断水断电引起，责任在于伯瑞特酒店。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。6、酒店健身中心会员开出售的收款收据一份，拟证明腾宇公司自始至终正常经营健身中心，至伯瑞特酒店发函解除前，从未中断过经营。腾宇公司质证意见：伯瑞特酒店未提供原件予以核对，不符合证据规则，不予认可。经审核，本院对该份证据的真实性不予确认。7、健身房使用登记表一份，拟证明腾宇公司正常营业，其向法院提交了对自身有力的酒店客人使用登记表，隐瞒会员使用登记表，有违诚实信用原则。腾宇公司质证意见：伯瑞特酒店未提供原件予以核对，对真实性不予认可。经审核，本院对该份证据的真实性不予确认。8、单项工程验收单一份、竣工验收证书一份，拟证明：开业前酒店泳池等设备及安装调试运行正常，单项工程验收合格;开业前酒店负二至四层装饰工程室内精装修各项指标及资料核查均达到国家行业标准，符合设计及规范要求，通过竣工验收；开业前健身中心工程合格通过验收，不存在工程质量问题。腾宇公司的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，健身中心装修不符合泳池要求。经审核，本院对该份证据的真实性不予确认。根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2019年6月5日，伯瑞特酒店（甲方）与腾宇公司（乙方）签订《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》一份，约定甲方将其拥有的位于宁波伯瑞特酒店（余姚市新建北路177号）三楼的部分房屋出租给乙方用于经营、体闲、健身、游泳等，租赁区域平面面积为2398平方米【健身中心1898平方米（含健身房、泳池、淋浴室、更衣室、体操室、乒乓球室、儿童乐园）及健身中心旁毛坯区域500平方米】。乙方承诺自本协议签订之日起120日内办理具有经营承租项目的相应资质，同时在上述期限内取得行政机关核发的企业营业执照、机构代码证、税务登记证等相关证照，甲方提交办理资质所需材料不可归责于乙方的原因，无法按期办理的除外。上述条件未达成的，即乙方未能在120日内取得证照的，有权单方解除本协议，并按约定租金收取占用期间的租金。租赁期限：租赁期限为8年，自酒店营业日起至第二年同期前一日为一个租赁年度，以后以此类推。双方确认，租赁区域交付日如下：健身中心预定交付日为2019年9月20日前，租赁区域实际交付日期前3日内，甲方将以书面或其它形式通知乙方交接商铺。自交付日起至2019年10月1日为装修期，在此期间，甲方免收乙方的租金。本条租赁期限的约定，需要以甲方在起租期限开始起算日之前或同时酒店开业并投入运行为先决条件，乙方作为酒店配套设施，在酒店开业前的期限不计入租赁期限，酒店开业运行顺延，本租赁合同租赁期限相应顺延。租金及支付方式：双方确认，租赁区域按年租金计算，年租金人民币700000元，其中人民币650000元为现金缴纳，人民币50000元为乙方同等价值乙方产品抵扣，租金现金部分自2020年10月1日起按每年6％递增，租赁区域租金一年内不变，自2020年10月1日开始租金现金部分在上一年度租金的基础上递增6%。租金每六个月一付，乙方应于本协议签订之日起10日个工作日之内以支票或银行转账的方式向甲方支付2019年10月1日至2020年3月31日租金的40％即130000元，甲方开业前（暂定2019年10月1日，具体开业日期以甲方通知为准），乙方支付2019年10月1日至2020年3月31日的60％即195000元。以后各期租金均需在上期租金到期前30日，乙方以支票或银行转账的方式向甲方支付下六个月的租金，若乙方未按本协议的约定时间支付租金或水电费等相关费用，则每逾期一日，乙方需向甲方支付日租金千分之一的违约金，乙方逾期支付达30个日历天的，甲方有权单方解除协议，且乙方需向甲方支付解除所在租赁年度年租金二分之一的违约金，乙方已缴纳的费用不予返还。租赁区域的水电费用按每月抄表数按时结算，双方约定每月5日结算上月费用给甲方，其中水费根据供水公司的结算单价结算，水费不另行计算能耗。电费根据供电部门的结算单价为计算基础，其中上述电费酒店可在基价基础上加收8％作为能耗费用，无法单独计费区域中央空调能耗费按0.25元／天／平方计算。保证金：乙方应于甲方酒店开始运营之日前10个工作日之内以支票或银行转账的方式向甲方支付50000元作为保证金。装修及设备采购、维护：租赁区域除健身中心旁500平方米由乙方自行装修外，其余区域由甲方出资装修完毕后交由乙方使用，乙方在装修前装修图纸需经过甲方审核后方可施工，未经同意不得擅自施工，装修标准需符合酒店整体风格，并达到五星级酒店标准。租赁区域内健身设施和救生器具均由乙方出资采购，乙方有权利自行决定品牌供应商及相关产品，但采购标准需符合《伯瑞特酒店产品标准手册》。保险：乙方负责向中国国内一家信誉优良的保险公司购买公众责任险并承担保险费用。乙方须保证该等保险应当在租赁期限内持续有效。双方的权利和义务：甲方在将出租区域交付给乙方时须确保该区域建筑结构的完整，手续齐全。甲方在协议履行期间拥有租赁区域所有权，如果由于甲方的原因导致房屋不能正常使用的，应由甲方承担相应的维修责任，如由于甲方原因导致乙方不能营业所造成的损失由甲方承担。乙方开业时间需和甲方保持一致（以甲方通知时间为准），不得提前或延迟；如乙方无法准时开业，租金从2019年10月1日起开始计算，如甲方原因不能准时开业租金从甲方实际开业之日起计算。因乙方原因造成本协议提前终止，双方一致约定：乙方己实际支付的年租金全额、履约保证金不予退还；在本协议履行过程中的所有添附物均归甲方所有；因甲方原因造成本协议提前终止，甲方需承担乙方因此造成的损失。在租赁期间内，如乙方拖欠应支付的款项或因乙方原因导致甲方的一切损失及一切与此有关的开支及费用，甲方有权扣除本协议第五条所述保证金抵作乙方应支付的款项。如损失及相关费用超过保证金的，乙方还应支付超出部分；保证金不足时，乙方需在3个工作日内补足，否则每逾期一日，按保证金总额的日千分之一的标准计违约金。违约责任：如乙方未在本协议签订后按协议约定时间内足额支付租金、履约保证金的，甲方有权随时解除本协议，并将租赁商铺另行出租于第三方。租赁期内，因乙方原因导致协议解除的，乙方均应在收到甲方解除协议的通知后十日内完成清场，逾期的，视为乙方已自动放弃租赁商铺内乙方设备设施以及物品的所有权，甲方有权自行进行处置（包括作为垃圾予以处理等等）。上述协议签订后，伯瑞特酒店按约将约定的租赁区域交付给腾宇公司，并于2019年10月1日开始酒店营业。腾宇公司亦开始着手健身中心运营主体的公司设立登记、各项健身器材、娱乐设施采购及会员俱乐部装修。2019年9月16日，健身中心运营主体宁波市雍乐会健身有限公司登记设立。为配合伯瑞特酒店营业，腾宇公司亦于2019年10月1日将健身中心进行营业。2019年10月8日，宁波市雍乐会健身有限公司委托宁波市产品质量检验研究院对宁波市雍乐会健身有限公司游泳场所进行检验，检验结论为：所检项目中地面静摩擦系数项的检验结果符合要求，水面水平照度项目的检验结果不符合要求。2019年12月19日，宁波市雍乐会健身有限公司向伯瑞特酒店发出《通知函》称：贵酒店内游泳健身馆设施与装修由贵公司负责提供，我公司根据贵公司提供的完善的硬件设施及装修去相关部门办理工商、税务、场所卫生许可证、行业高危许可证件，才能正式对外营业。就目前游泳健身房存在的问题如下：1.因游泳健身馆自身设计问题，导致健身会所有三个区域开门(操房，vip私教房，综合训练房)在公共通道位置，并且门无门禁系统，不便于管理与使用。2.游泳池在试压过程存在池底渗水现象，经过处理现已基本解决，但仍存在渗水现象。3.泳池顶面未安装灯源，光线流明达不到200勒克斯未能符合申报要求(现我公司已自行安装)。4.泳池在设计过程中未考虑到位，导致浅水池与泳池之间存在落差，安全有隐患，(尚未解决)未能符合申报要求。5.水质处理增加臭氧消毒系统(臭氧浓度过高具有毒性)，但未配置专门的检测工具(臭氧、余氯)，需要设备方提供。综上5点，特函告贵公司：1.贵公司尽快解决存在的问题，方便我公司办理相关证件。2.由于贵公司原因导致我公司无法正常对外营业，错过开业时机，要求顺延租赁时间。3.自10月1日贵公司试营业，泳池健身房在贵公司要求下对酒店住店客人使用。因此运营所产生的费用由贵公司承担。4.希望酒店负相关负责部门就游泳健身房存在问题进行改进维修，并进行场所及设施设备移交手续。如贵公司对上述事项有异议，在收到本函之后三日内与本公司进行协商沟通。逾期视为无任何异。2020年3月27日，宁波市雍乐会健身有限公司取得《高危险性体育项目经营许可证》。2020年6月5日起至2020年6月21日期间，伯瑞特酒店方人员通过微信与腾宇公司的人员沟通房租减免和腾宇公司自行改造灯光的费用事宜。由于双方协商未果，2020年7月6日，伯瑞特酒店向腾宇公司送达《关于解除宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议的函》，称：根据协议约定，贵司应于2019年10月1日支付2019年10月1日至2020年3月31日期间剩余的60%租金195000元、2020年3月1日前支付2020年4月1日至9月30日期间的租金325000元。如逾期支付租金或水电费，贵司需支付日租金千分之一的违约金，逾期达30个日历天，我司有权单方解除协议，且贵司需支付解除所在租赁年度租金二分之一的违约金，已经缴纳的费用不予退还。虽然前期我司游泳部分装修完成后存在一定瑕疵，但我司已经尽快解决以保证贵司正常经营。但截至目前，贵司尚未支付2019年10月1日至12月31日期间剩余的60%租金195000元以及2020年4月1日至9月30日期间的租金325000元。贵司逾期支付租金的行为已经构成严重违约，现我司正式通知贵司，协议于贵司收到本函之日起正式解除，请贵司在收到本函后5个工作日内腾退并归还租赁场地，并向我司支付计算至协议正式解除之日止的租金(暂计至2020年7月2日为358836元)、违约金350000元，以及按协议约定的租金标准计算协议解除后至实际腾退之日止的场地占用费。2020年10月8日，伯瑞特酒店对腾宇公司租赁区域实行了停电措施，2020年10月20日，伯瑞特酒店接管了健身中心，并以酒店名义对外进行营业。腾宇公司分别于2019年10月17日支付伯瑞特酒店租金130000元，于2019年12月27日支付保证金50000元。本院认为，伯瑞特酒店和腾宇公司签订的《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同，双方均应按约履行合同义务。一、关于腾宇公司应当支付租金的起始时间问题。本院认为，伯瑞特酒店交付给腾宇公司的健身中心装修存在一定瑕疵，导致宁波市雍乐会健身有限公司无法办理《高危险性体育项目经营许可证》等证件，宁波市雍乐会健身有限公司亦无法对外正式营业。宁波市雍乐会健身有限公司直至2020年3月27日才取得《高危险性体育项目经营许可证》，虽腾宇公司自2019年10月1日开始配合伯瑞特酒店进行试营业，但在此期间因其无法取得《高危险性体育项目经营许可证》，再加上新冠疫情因素，故本院认定2020年3月27日前腾宇公司不应当支付伯瑞特酒店租金。腾宇公司应当自2020年3月27日起开始缴纳租金。二、关于腾宇公司是否违约的问题。本院认为，由于伯瑞特酒店交付的装修部分存在一定瑕疵，双方对租金减免进行了磋商，由于存在一定分歧，最终无法达成一致意见。因双方对腾宇公司应当缴纳的租金数额存在争议，故腾宇公司未能及时支付租金亦存在客观原因。因腾宇公司不缴纳租金并不存在主观恶意，故本院认为腾宇公司未交付租金不应当对伯瑞特酒店承担违约责任。三、案涉《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》是否应当解除的问题。本院认为，腾宇公司承租的健身中心系作为伯瑞特酒店的配套进行营业的。由于伯瑞特酒店和腾宇公司在租赁合同履行过程中分歧意见较大，丧失了双方履行合同的信赖基础，且2020年10月份伯瑞特酒店已实际接管了健身中心，双方继续履行合同的基础亦已丧失，故本院认为《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》应当予以解除，腾宇公司应当腾退交付伯瑞特酒店租赁场地。由于双方在履行租赁合同中互有过错，各方应当各自承担各自的损失。四、关于腾宇公司应当支付伯瑞特酒店租金的具体数额问题。根据本院查明的事实，本院认定腾宇公司的租赁起止时间为2020年3月27日至2020年10月7日，共计195天，租金数额为347260元，扣除腾宇公司已支付的租金130000元，保证金50000元，腾宇公司尚应支付167260元。五、关于腾宇公司应当支付的水、电及能耗费的问题。因伯瑞特酒店和腾宇公司并未交接水电，故伯瑞特酒店要求腾宇公司支付水费32879.20元、电费61899.34元，因伯瑞特酒店举证不足，本院不予支持。关于中央空调的能耗费，双方合同约定：“无法单独计费区域中央空调能耗费按0.25元／天／平方计算”，对于中央空调能耗费的面积，本院认为健身中心旁毛坯区域500平方米尚未装修完成，不涉及空调能耗问题。本院认定中央空调能耗费为92527.50元（0.25元／天／平方米＊1898平方米＊195天），腾宇公司应当予以支付。六、关于伯瑞特酒店要求宁波市雍乐会健身有限公司的公司注册地址从余姚市××路××号迁出的问题。因腾宇公司和宁波市雍乐会健身有限公司系不同独立主体，伯瑞特酒店诉请腾宇公司要求宁波市雍乐会健身有限公司迁出注册地址，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司与被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司于2019年6月5日签订的《宁波伯瑞特酒店房屋租赁协议》；原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于余姚市新建北路177号宁波伯瑞特酒店三楼的健身中心1898平方米（含健身房、泳池、淋浴室、更衣室、体操室、乒乓球室、儿童乐园）及健身中心旁毛坯区域500平方米腾空交还给被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司；原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司租金167260元；原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司中央空调能耗费92527.50元；驳回原告宁波市腾宇体育文化发展有限公司的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉案件受理费24385元，由原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司负担。本案反诉案件受理费15385元，由原告（反诉被告）宁波市腾宇体育文化发展有限公司负担5100元，被告（反诉原告）宁波伯瑞特酒店有限公司负担10285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 刘东方二〇二一年二月七日代书记员 张乾涛1