福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4865号 原告：黄国勇，男，1972年9月20日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：朱秋莺，女，1969年9月30日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：叶小舟，福建英一律师事务所执业律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路**。统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告黄国勇、朱秋莺与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄国勇、朱秋莺的共同委托诉讼代理人叶小舟，被告建德公司的委托诉讼代理人陈志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国勇、朱秋莺向本院提出诉讼请求：1.建德公司尽快交付给黄国勇、朱秋莺位于“护城河三期”商住区X区X幢XXX号房屋的房屋权属证书；2.建德公司支付给黄国勇、朱秋莺从2019年7月1日开始（诉讼过程中变更为：从2019年7月3日开始）直至实际办理出房屋权属证书并交付给黄国勇、朱秋莺之日止按购房款1452616元为基数，日万分之一计算的逾期办证违约金；3.建德公司承担本案诉讼费用。事实和理由：黄国勇、朱秋莺与建德公司于2016年1月24日签订编号为L201600386号《商品房买卖合同》（预售)，约定黄国勇、朱秋莺购买建德公司位于荔城区“护城河三期”商住区X区X幢XX号房屋，面积为118.26平方米，单价为12283.24元，房屋总价款为1452616元。黄国勇、朱秋莺于2018年7月7日收房，之后支付了契税和代办证等费用21979元。双方合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人愿意支付违约金1000元给买受人”。双方合同虽仅约定1000元逾期办证违约金，但该条款系格式条款，而本市司法判决针对逾期办证违约金支持的幅度为按购房款日万分之一计算，相对比之下，双方合同中关于逾期办证违约金的约定大大低于判决金额，存在显失公平的现象，故黄国勇、朱秋莺可根据《合同法》第114条第二款：“[支付违约金]约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”而要求贵院判决支持黄国勇、朱秋莺的诉讼请求。 建德公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同补充协议》中已经将办理房屋初始登记（首次登记）的期限调整为“房屋交付后365个工作日”（相当于533个自然日），建德公司已经在《补充协议》约定的期限内申请办理不动产首次登记（初始登记），故不存在逾期办证违约行为，望依法驳回黄国勇、朱秋莺的诉讼请求。《商品房买卖合同》第二十条第二款虽约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。”该条约定的办证期限虽为“商品房交付之日起360日内”，但双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条第（一）款对该期限作出进一步的明确，即：“合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。”因此，对办证期限应当按照《补充协议》约定的期限“365个工作日”予以认定，黄国勇、朱秋莺主张为“商品房交付之日起360日”与事实不符。根据劳动和社会保障部《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发〔2008〕3号）的规定，年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天。据此，1个工作日相当于1.46自然日（即：365自然日÷250工作日＝1.46），故365个工作日＝365×1.46＝533自然日，以商品房交付日期2018年7月7日开始计算533天为2019年12月22日。因此，《补充协议》约定的出卖人办理完成初始登记的最后期限为2019年12月22日，而建德公司在2019年11月28日、12月17日、12月18日前后分六批向不动产登记部门申请办理了不动产首次登记，并未超过合同约定的期限，故建德公司不存在逾期办证的违约行为，黄国勇、朱秋莺要求承担违约金缺乏事实和法律依据。二、在完成不动产首次登记后，后续办理产权转移登记并非建德公司单方可以申请办理，应由业主先行申报并缴纳契税、签署产权转移登记申请表，建德公司仅负有协助义务。根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，以及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理黄国勇、朱秋莺名下的不动产权证属于转移登记；首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由买卖双方共同申请办理。就本案涉及的护城河三期Ｂ区商品房办证而言，建德公司于2019年11月28日、2019年12月17日及2019年12月18日前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，均在《补充协议》约定的办证期限内履行了出卖人办理首次登记的义务，而登记部门在收件后的相关内业整理及审批流程等则是出卖人无法掌控。办理黄国勇、朱秋莺名下的不动产证的转移登记时，需由买卖双方共同申请，就本案而言，只有在黄国勇、朱秋莺出具符合办证部门要求的书面授权建德公司代为办证的手续后，才能形成委托代为申请办证关系，故在黄国勇、朱秋莺签署书面授权委托书之前，双方并没有形成“代为申请办证”的委托关系。本案中，黄国勇、朱秋莺直到2020年5月才签署《委托书》，正式委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在黄国勇、朱秋莺签署《委托书》之前，双方并不存在代为申请的委托关系，而在黄国勇、朱秋莺签署《委托书》之后，建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在“逾期代为申请”的违约问题。三、案涉房屋直至2019年12月才办理不动产首次登记，在客观上并非出卖人原因所导致的，不应由建德公司承担逾期办证违约金。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因而由市自然资源局协调解决而导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月（2018年10月23日-2019年7月24日），并非出卖人的原因所导致，应扣除因规划审批不一致导致的延期办证期限九个月。在商品房竣工验收后，为办理规划条件核实及产权登记，建德公司按照规划部门的要求委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量，2018年10月22日勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积6781.31平方米，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出〔2019〕10号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积，确认建德公司是按图施工，同意按竣工测量成果报告书所实测的建筑面积予以办理规划条件核实。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究院重新出具编号为竣2018071-1号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局也于2019年7月18日重新给予收件，并于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。因此，2018年10月23日-2019年7月24日的九个月时间，完全是由于规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因所导致，最终由市自然资源局协调解决后给予办理规划条件核实。第二，对建德公司依法取得的两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，故在土地证合并之前也无法办理首次登记，该问题显然也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证号分别为莆国用（2007）第ＣXXXX号、莆国用（2007）第Ｃ&tim**;×5号，两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门却要求将两本土地证的宗地图必须合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能按照登记部门的要求将原已取得的两本土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。因此，因政府部门颁发的土地证存在前后不一致的问题而导致的本案办证逾期也不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。四、黄国勇、朱秋莺要求按日万分之一计算违约金缺乏事实依据，明显超过黄国勇、朱秋莺的实际损失，甚至超过该楼盘合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，故其主张缺乏依据。第一，案涉合同约定的违约金上限为1000元，黄国勇、朱秋莺要求按日万分之一计算违约金缺乏依据。依据《商品房买卖合同》第二十条之约定：因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得权属证书的，出卖人支付违约金1000元给买受人。该约定系黄国勇、朱秋莺、建德公司双方对逾期办证违约金的约定，系真实意思表示。因此，黄国勇、朱秋莺要求按日万分之一计算违约金缺乏事实依据。第二，黄国勇、朱秋莺作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的。并未因逾期办证给黄国勇、朱秋莺造成任何实际损失，且黄国勇、朱秋莺也未举证其因逾期办证所造成的损失。出卖人在商品房买卖合同项下的主要义务是交付商品房，而协助办理不动产权证则属于合同的附随义务，黄国勇、朱秋莺作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的。因逾期取得不动产权证，并未对黄国勇、朱秋莺造成任何实际损失，且黄国勇、朱秋莺也未举证因逾期办证给其造成的损失。因此，黄国勇、朱秋莺要求按日万分之一计算违约金缺乏事实和法律依据。第三，黄国勇、朱秋莺主张按日万分之一计算逾期办证违约金甚至超过合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，举重以明轻，逾期办证违约金也不可能超过逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第8款的约定，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，出卖人应按日向买受人支付购房款日万分之零点五的违约金。因此，即便黄国勇、朱秋莺主张的逾期办证违约金也超过双方约定的逾期交房违约金，显然也是不合理的。综上，建德公司已经在《商品房买卖合同补充协议》约定的期限内办理了不动产首次登记，不存在逾期办证的违约行为，而后续办理不动产权转移登记则并非建德公司单方原因所致，也不能应建德公司承担该期间的违约金，请求依法驳回黄国勇、朱秋莺的全部诉讼请求。补充说明：黄国勇、朱秋莺交契税时间是2020年4月9日。 黄国勇、朱秋莺围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件2张、《商品房买卖合同（预售）》复印件1份及收款收据复印件2张，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织黄国勇、朱秋莺进行证据交换和质证。对建德公司提供的、黄国勇、朱秋莺持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份及《不动产权证书》（初始登记）复印件1份，黄国勇、朱秋莺对上述证据的真实性、合法性没有异议，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书复印件1份、莆城房测[2019]110号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、《国有土地使用证》复印件2份、《不动产权证书》复印件1份及莆田市不动产登记受理凭证复印件6张，黄国勇、朱秋莺对上述证据的真实性、合法性没有异议，但因上述证据无法形成证据链证实建德公司辩称的涉案商品房逾期办证并非其原因导致的，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区X区，建设工程规划许可证号为建字第35030XXXXXX号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-XXX-ＬＣ-XXXX-XXXX、ＪＳＧＸＫ-XXX-ＬＣ-XXX-XXXX。该商品房的预售许可证号为（2014）莆房许字第X号。 2016年1月24日，建德公司与黄国勇、朱秋莺签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为Ｌ201600386）,约定黄国勇、朱秋莺以总价款1452616元向建德公司购买“护城河三期”商住区X区第X幢XXX号商品房一套。该合同第七条关于付款方式及期限约定：黄国勇、朱秋莺应当于2016年1月24日前支付首期房价款442616元，余款1010000元向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行申请贷款支付。该合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十一条关于交付时间和手续约定，建德公司应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。附件十一：《补充协议》第十二条关于房屋登记的补充中第（一）款约定，合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。但因项目分期开发原因导致买受人未能在合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任。第（二）款约定，购房人一次性支付房款的，由买受人委托出卖人办理房屋产权登记。第（三）款约定，出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人必须不可撤销地委托出卖人办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给出卖人。买受人及其共有人同意由出卖人统一办理及代领商品房权属证书。第（四）款约定，买受人委托出卖人办理产权过户登记的，应当在收到出卖人办证通知后10日内（本补充协议对完成时限另有约定的，依其约定）完成下列事项：1、交纳契税与房屋维修资金；……后黄国勇、朱秋莺向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月7日，建德公司向黄国勇、朱秋莺交付涉案商品房，后黄国勇、朱秋莺于2020年4月9日向建德公司支付了涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）190元、代收契税21789元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核〔2019〕20号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区X区（5＃-10＃商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。后案涉商品房于2020年1月3日办理了所有权首次登记，该商品房的登记地址为福建省莆田市荔城区镇××街道××路××号××号楼××梯位XXX室，但涉案商品房的权属至今未转移登记至黄国勇、朱秋莺名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，黄国勇、朱秋莺与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一：《补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。黄国勇、朱秋莺已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月7日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取黄国勇、朱秋莺预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定“建德公司应于涉案商品房交付使用后360日内为黄国勇、朱秋莺取得涉案商品房的权属证书。”，《合同补充协议》第十二条第（一）款约定“合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。”，故建德公司应于涉案商品房交付使用后365个工作日内为黄国勇、朱秋莺办理完毕涉案商品房的初始登记。双方确认于2018年7月7日涉案商品房办理交接手续，建德公司应当于365个工作日内即2019年12月19日前办理案涉房屋的初始登记，建德公司直到2020年1月3日才完成案涉商品房的初始登记，逾期天数为15天；且建德公司至今未代为申请办理商品房权属转移登记手续，为黄国勇、朱秋莺取得涉案商品房的权属证书，其已经构成违约，应承担相应的违约责任。黄国勇、朱秋莺诉讼请求建德公司向其交付案涉商品房的权属证书，因案涉商品房初始登记已经办出，建德公司现应代为黄国勇、朱秋莺申请办理案涉商品房权属的转移登记手续并交付权属证书，黄国勇、朱秋莺应予必要的配合，黄国勇、朱秋莺的上述诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人；本院经审查认为，现涉案商品房的权属尚未转移登记至黄国勇、朱秋莺名下，上述违约金约定明显过低,虽黄国勇、朱秋莺未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及涉案商品房所在楼盘的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，本院酌定逾期办证的违约金以已付购房款为基数按日万分之一计算，且违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%（即1452616元×5%=72630.8元）。对于违约金金额计算的起算时间，由于双方未约定建德公司代为申请办理商品房权属转移登记手续的期限，考虑本案实际情况以及参照行业惯例，应给予建德公司三十日期限，案涉商品房于2020年1月3日完成初始登记，黄国勇、朱秋莺于2020年4月9日向建德公司缴纳了办证费用及契税，建德公司最迟应在2020年5月9日为黄国勇、朱秋莺取得案涉商品房的权属证书，故违约金金额应从2020年5月10日起算。对于违约金计算的截止期限问题，考虑到建德公司系无偿代为黄国勇、朱秋莺申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给黄国勇、朱秋莺的期限，故本案逾期代为申请办证损失应计算至涉案商品房权属证书转移登记至黄国勇、朱秋莺名下之日止。综上，经核算：建德公司应以已付购房款1452616元为基数自2019年12月20日至2020年1月3日及自2020年5月10日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至黄国勇、朱秋莺名下之日止按日万分之一向黄国勇、朱秋莺支付逾期办证违约金，违约金的最高限额为72630.8元。建德公司辩称逾期办证并非其原因所导致的，不应由其承担逾期办证违约金，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，应承担举证不能的法律后果，故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为黄国勇、朱秋莺申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至黄国勇、朱秋莺名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给黄国勇、朱秋莺，黄国勇、朱秋莺应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向黄国勇、朱秋莺支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1452616元为基数自2019年12月20日至2020年1月3日及自2020年5月10日起至上述《不动产权证书》转移登记至黄国勇、朱秋莺名下之日止按日万分之一计算，该违约金最高限额为72630.8元）； 三、驳回黄国勇、朱秋莺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1536元，减半收取计768元，由黄国勇、朱秋莺负担537元，莆田市建德房地产开发有限公司负担231元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年二月二十二日 书记员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。