山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初5820号原告：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，住所地：滕州市滨湖镇微山湖古镇藕花苑**楼，统一社会信用代码：91370481053425301J。法定代表人：冯志鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘东，山东滕达律师事务所律师。被告：陈昌芹，女，1968年7月21日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：范光杰，山东诺善律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司（以下简称汇通公司）与被告陈昌芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司委托诉讼代理人刘东，被告陈昌芹及其委托诉讼代理人范光杰、金雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇通公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付剩余购房款3055000元及违约金（以322万元为基数，按照年利率15%，自2016年1月30日起计算至实际履行之日）。事实和理由：2016年1月30日，原、被告签订了《商品房预(销)售合同》，被告购买原告开发的微山湖古镇藕合花苑22幢房屋。在合同签订当日，被告支付了首付款138万元，剩余房款322万元一直未支付。后于2019年9月20日，原、被告就剩余房款支付问题达成了还款协议。协议约定：剩余房款322万元及利息764750元，共3984750元，分期5年，每年偿还796950元，其中2020年1月31日前支付398475元，2020年8月31日前支付389475元；如乙方(陈昌芹)不按本协议约定时间及金额向甲方(汇通公司)支付剩余房款及利息，逾期支付任意一期，则视为违约，应向甲方承担违约金(以322万元为基数，按照年利率15%，从2016年1月30日起计算至实际履行日)。协议签订后截至目前，被告仅向原告支付16.5万元房款，已违反了还款协议的约定，构成违约。还款协议是双方自愿签署的，不存在胁迫的情况，且还款协议作为结算内容独立于商品房销售合同，涉及到房屋结算的内容以还款协议为准。针对还款协议第三条，该条款的本意是如乙方（陈昌芹）未按照合同约定支付任意一期剩余购房款及利息，陈昌芹应在提前支付剩余房款的基础上承担违约金。汇通公司开发的微山湖古镇项目的房屋可以正常办理银行贷款，如被告无法办理，应是其个人信用原因所致，与原告无关。为维护原告的合法权益，并根据《合同法》第六十条、第一百零七条，《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，望判如所求。被告陈昌芹辩称，（2019）鲁04民终396号案件终审之后，原、被告于2019年9月20日又签订了还款协议，协议签订后，被告又支付了16.5万元。被告不认可该还款协议，协议的签订不是本人真实意思表示，系原告通过胁迫手段在被告处于乘人之危之际签订的，被告另案提起了对该还款协议撤销的诉讼。对原告的诉讼请求不予认可，请依法予以驳回。被告不认可该还款协议包括对违约金的约定，违约金的约定过高，对被告不公平。被告没有完全支付房款系因原告不能为被告提供保证办理房贷手续导致的，不是被告违约导致的。还款协议是原告单方提供的格式合同，是完全取消原告在商品房预销售合同的责任义务之后达成的，严重违背了当初双方签订的商品房买卖合同的意愿，违背了被告的意志，该还款协议对被告不公平，严重增加了被告支付房款的负担。《商品房预（销）售合同》约定是按揭方式购买房屋，被告按照合同约定支付了首付款138万元，剩余322万向银行申请贷款。原告在交房时不符合合同约定的条件，也不符合办理房贷的条件，且原告也不能按照合同的约定配合被告办理房贷担保。约谈纪要是在原告对被告的房屋停水、停电导致被告经营的清华幼儿园无法正常上课，在这种情况下被告签了约谈纪要，不是被告的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汇通公司与被告陈昌芹商品房买卖合同纠纷一案，本院作出(2018)鲁0481民初2363号民事判决。该案中，汇通公司提出诉讼请求：1.被告向原告返还滕州市微山湖古镇藕合花苑22幢房屋并将房屋恢复原状；2.被告向原告支付租金111万元（以30000元/月计算，自2015年3月14日起至被告实际返还房屋之日止）。该案认定事实：2016年1月30日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，约定陈昌芹购买汇通公司开发的位于滕州市微山湖古镇展示区项目22幢1单元1层101号房屋，该房屋面积为928.84㎡，单价为4952.41元/㎡，总价款为4600000元。买受人以贷款方式付款，于2016年1月30日前支付首期房价款1380000元，余款3220000元向银行申请贷款支付。买受人未按约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人未付清全部房款（含银行按揭款项到账）及相关费用的，出卖人有权拒绝交房及不为买受人办理产权证照，出卖人不承担违约责任。第九条约定，本《商品房买卖合同》及本《商品房买卖合同补充协议》是明确出卖人、买受人双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力。该补充协议上载明签订时间为2016年1月9日，陈昌芹辩称补充协议签订时间系在商品房买卖合同之后，商品房买卖合同的签订时间系在2016年1月30日，故补充协议上载明的签订时间系虚假的。合同签订后，陈昌芹未及时支付购房款。陈昌芹向汇通公司出具承诺书一份，载明“本人陈昌芹诚意购买微山湖古镇藕花苑22幢物业，截止目前已向山东汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳诚意金69万元。本人郑重承诺：在2016年1月15日前交清首付款共计138万元，并于购房合同签订之日起积极配合办理322万元的贷款，若因本人原因无法贷款则30天内交清全款。若上述承诺不兑现，本人自愿按如下条款处理：1.本人将22栋物业交还山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，并恢复原状；2.交回物业的同时本人同意从2015年3月14日接房起算，至交还22栋物业为止，按3万元/月的租金价格支付给山东汇通古镇文化旅游开发有限公司”。2016年1月29日，被告又向原告出具承诺书一份，载明：“山东汇通古镇文化旅游投资开发有限公司，本人陈昌芹诚意购买微山湖古镇藕花苑22幢物业，本人郑重承诺：即日起积极配合办理322万元的贷款，若贷款不成功，本人自愿按如下条款处理：1.本人将22幢物业交还山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，并恢复原状；2.交回物业的同时本人同意从2015年3月14日接房起算，至交还22栋物业为止，按3万元/月的租金价格支付给山东汇通古镇文化旅游开发有限公司”。2016年1月30日，陈昌芹向汇通公司交齐首付款138万元。后陈昌芹未按约定向汇通公司支付剩余房款。该案认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议。判决：驳回原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司的诉讼请求。汇通公司不服，提起上诉。2019年4月25日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终396号民事判决，二审法院认定事实如下：对一审法院查明的事实予以确认。二审判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月20日，汇通公司、陈昌芹签订还款协议，内容为：甲方：汇通公司，乙方：陈昌芹，乙方于2016年1月30日购买甲方开发的滕州市微山湖古镇藕合花苑22幢房屋，签订《商品房预(销)售合同》，并于购房当日交纳首期购房款138万元，剩余322万元购房款至今尚未支付。因乙方无法向银行贷款且无能力一次性付清全部购房款，现甲乙双方就乙方支付上述房屋剩余购房款事项达成以下协议：1、甲乙双方同意乙方分期向甲方支付剩余购房款322万元及利息764750元(以322万元为基数，按照年利率4.75%计算)，共计3984750元。分期5年，每年偿还796950元。2、甲乙双方同意乙方自2020年至2024年分5年向甲方支付剩余购房款322万元及利息764750元，支付时间及金额如下：2020年1月31日前支付398475元，2020年8月31日前支付398475元，2021年1月31日前支付398475元，2021年8月31日前支付398475元；2022年1月31日前支付398475元，2022年8月31日前支付398475元；2023年1月31日前支付398475元，2023年8月31日前支付398475元；2024年1月31日前支付398475元，2024年8月31日前支付398475元。3、如乙方不按本协议约定时间及金额向甲方支付剩余购房款及分期利息，逾期支付任意一期，则视为违约，应向甲方承担违约金(以322万元为基数，按照年利率15%，从2016年1月30日起计算至实际履行之日止)。4、如乙方违反本协议约定，甲方可无条件单方解除甲乙双方于2016年1月30日签订的《商品房预(销)售合同》及其他相关协议，自乙方收到甲方解除通知之日合同解除，乙方应无条件返还房屋并恢复原状，否则甲方有权追究乙方的违约责任。5、本协议作为《商品房预(销)售合同》的附件，与《商品房预(销)售合同》具有同等法律效力，如出现《商品房预(销)售合同》与本协议内容不一致的情形，以本协议为准。6、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，自甲方盖章，乙方签字、捺印后生效。甲方：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司（盖章），乙方：陈昌芹（签字、捺印）。签订时间：2019年9月20日。陈昌芹主张证明：虽然是原、被告签订的，但不是陈昌芹的真实意思表示，该协议的签订是在陈昌芹面临汇通公司对幼儿园停水停电、强制关门的情况下被迫签订的，是依法能撤销的合同。汇通公司质证意见：该还款协议是原告自愿签订的，该还款协议也不能证明停水停电及强制关门的事实。陈昌芹分别于2020年1月26日、2020年4月15日支付房款75000元、90000元。2020年6月12日，双方签订约谈纪要，内容为：约谈纪要，主题：陈昌芹还款计划，地点：滕州市微山湖古镇项目销售中心二楼小会议室，主持人：崔艺耀，参会人员：陈昌芹、刘东、侯建、崔艺耀，会议纪要如下：一、我司提议陈昌芹对分期付款排出相应计划。二、陈昌芹表示在疫情期间，没有收入，6月初幼儿园已经开学，但目前收费尚勉强能满足幼儿园正常运营，8月底将收取第二学期保教费，另外省教育厅在8月份会下拨扶持基金，陈昌芹承诺在2020年8月底将本年度约定的796950元欠款付清。三、双方达成约定，如到期未还款，我公司按照《还款协议》相关约定，依照违约进行处理。四、因陈昌芹目前存在逾期还款的事实情况，我司将保留《还款协议》违约处理的权力。五、本次约谈由滕达律师事务所刘东律师见证。陈昌芹、刘东、侯建、崔艺耀（四人签名）。本院认为，陈昌芹主张汇通公司通过胁迫手段、乘人之危签订的还款协议，汇通公司不认可，陈昌芹未提供有效证据证明，陈昌芹的该主张不予认定。签订还款协议时原告并非处于危困状态，还款协议亦不显失公平，还款协议并不含有格式条款。还款协议系双方的真实意思表示，系有效合同。还款协议约定：如乙方不按本协议约定时间及金额向甲方支付剩余购房款及分期利息，逾期支付任意一期，则视为违约，应向甲方承担违约金(以322万元为基数，按照年利率15%，从2016年1月30日起计算至实际履行之日止)。陈昌芹认为违约金的约定过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方关于违约金的约定为违约产生的损失赔偿额的计算方法，从2016年1月30日起计算至实际履行之日止，以固定的数额322万元为基数计算不妥，且已按照年利率4.75%计算5年利息，按照年利率15%计算违约金亦过高。全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率：2019年9月20日：1年期年利率4.2%，5年期年利率4.85%；2020年1月20日：1年期年利率4.15%，5年期年利率4.8%。鉴于双方约定分期支付房款，可分批支付违约金，但不妨碍陈昌芹自愿提前支付房款及违约金。参考还款协议签订时的贷款市场报价利率及陈昌芹首次违约时的贷款市场报价利率和付款的期限，酌定按实际所欠房款为基数按年利率4.8%分段计算违约金，从2016年1月30日起计算至被告陈昌芹实际给付之日止。其中2021年1月31日前的违约金在本判决生效后10日内履行完毕，之后的违约金按照还款协议第2项的支付时间支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。”还款协议第2项分批支付房款和利息，每批中均含有利息。陈昌芹已支付款项应先抵充利息，然后抵充房款。陈昌芹已支付165000元小于2021年1月31日前的应付利息229425元，违约金的计算基数仍应为房款3220000元。还款协议没有约定陈昌芹违约则提前支付剩余房款，汇通公司要求陈昌芹提前支付房款，无事实和法律依据。陈昌芹应按还款协议约定支付已到期的2021年1月31日前的款项1195425元，陈昌芹已支付165000元，还应支付1030425元。综上，原告汇通公司的诉讼请求，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈昌芹支付原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司1030425元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、被告陈昌芹支付原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司违约金（以3220000元为基数，自2016年1月30日起至2021年1月31日止，按年利率4.8%计算，于本判决生效后10日内履行完毕；2021年1月31日之后的违约金，以此类推，以实际所欠房款为基数，按年利率4.8%，计算至被告陈昌芹实际给付之日止，分别于2021年8月31日前、2022年1月31日前、2022年8月31日前、2023年1月31日前、2023年8月31日前、2024年1月31日前、2024年8月31日前履行完毕）；三、驳回原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24369元，由原告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司负担13854元，由被告陈昌芹负担10515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇二一年二月五日法官助理秦剑波书记员廖明慧