江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7020号原告（反诉被告）：李保林，女。委托诉讼代理人：戴洪林，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：秦煌，男。委托诉讼代理人：朱佳，江苏冠文（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺，江苏冠文（南通）律师事务所实习律师。第三人：高国义，男。原告（反诉被告）李保林与被告（反诉原告）秦煌、第三人高国义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李保林及其委托诉讼代理人戴洪林，被告（反诉原告）秦煌及其委托诉讼代理人朱佳、第三人高国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李保林向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告房屋租赁协议。2.判令被告退还租赁房押金2000元、房屋租赁费10500元、支付物业管理费1982元、房屋转让费23000元，共计人民币37482元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月15日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，租赁时间为两年(即从2020年5月1日至2022年4月30日止)，房屋租赁协议签订后，被告（反诉原告）秦煌收取原告（反诉被告）李保林2000元押金和10500元租金，李保林于2020年3月24日为案涉店面房缴纳物业管理费1982元。2020年8月31日，秦煌背着李保林与第三人高国义签订《房屋租赁合同》。由于秦煌的违约行为致使李保林不能实现合同目的，并使其损失租赁店面房转让费23000元。为维护自身合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）秦煌辩称：1.2012年7月12日，李保林将案涉房屋在未征得秦煌的同意下转租给了第三人高国义，之后案涉房屋一直处于高国义的使用状态。虽然秦煌与高国义之间确实有一份租赁合同，但该合同仅是系秦煌为帮助高国义办理工商登记而签订的，秦煌并未实际收取高国义任何房租，且双方亦于2020年9月5日协议解除上述租赁合同。高国义目前占有使用该案涉房屋系基于其与李保林之间签订的商铺转租合同，并非基于其与秦煌之间签订的租赁协议，案涉房屋一直处于原告李保林支配使用状态下，不存在李保林所述的合同目的根本无法实现的情形，更不存在秦煌违约的情况。2.李保林在未征得秦煌的同意下，擅自将房屋转租给第三人高国义，秦煌不同意该转租行为。3.李保林未按照合同约定支付租金已经构成违约。综上，请求驳回原告（反诉被告）李保林的全部诉讼请求。第三人高国义述称：第三人实际是与李保林签订的租房协议，李保林诉称高国义与秦煌签订的租房协议，实则仅是秦煌为配合第三人办理营业执照而签订的，营业执照办理后合同已解除。被告（反诉原告）秦煌向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2020年3月15日签订的《房屋租赁协议》。2.判令反诉被告向反诉原告支付租金差额750元。3.判令反诉被告立即将位于南通市崇川区的房屋返还反诉原告。4.判令反诉被告按照1750元/月支付从2020年11月1日起至实际搬离之日止的房屋租金。5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年3月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定秦煌将鸿鸣摩尔购物中心6幢102室的房屋租赁给李保林，租期为两年（2020年5月1日至2022年4月30日），租金为21000元/年。租金为每年分两次，每半年支付一次，并提前30天支付给李保林。后李保林在未征得秦煌的同意下于2020年7月12日将案涉房屋转租给第三人高国义。协议约定，第三人向李保林支付2000元/月的租金，第三人高国义共计已向李保林支付房租7000元。李保林在未征得秦煌同意下将案涉房屋转租给第三人，且未按合同约定向秦煌支付租金，已构成违约，秦煌有权解除双方之间签订的《房屋租赁协议》，并根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第十八条之规定，要求李保林返还其向第三人收取的超出部分租金。针对被告（反诉原告）秦煌的反诉，原告（反诉被告）李保林辩称：被告（反诉原告）秦煌的反诉请求，既没有事实根据也没有法律依据，请求予以驳回。第三人高国义对被告（反诉原告）秦煌的反诉请求没有意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了收条、《房屋租赁协议》、收据、《商铺转租合同》、《房屋租赁合同》、不动产权证等证据。原、被告及第三人对上述证据的真实性均予认可。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。此外，原告（反诉被告）李保林举证的其与高国义通话录音（2020年9月28日、2020年12月8日）、微信聊天记录，证明第三人高国义称案外人汤锦华曾带秦煌去过案涉房屋，并称李保林与秦煌的合同到期，希望以转让的方式继续使用案涉房屋。经质证，秦煌及高国义对该组证据的真实性并无异议，但对其关联性不予认可。本院认为，李保林举证的上述证据所反映的内容仅为其与高国义的交涉过程，与原、被告之间的租赁合同纠纷无直接关联，本院对其关联性碍难认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2020年3月15日，被告（反诉原告）秦煌（甲方）与原告（反诉被告）李保林（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将南通市港闸区鸿鸣摩尔购物中心6幢102室（面积39平方米）的房屋出租给乙方，租金为21000元/年。房屋押金2000元，水电费、物业费乙方自行负责缴纳，甲方不收取其他费用。租赁时间为两年（即2020年5月1日至2022年4月30日止）。乙方必须在租赁期开始每年将租金分两次每半年支付一次，并提前30天付给甲方。支付期间如乙方租金拖欠不交，甲方有权终止租房，收回房屋。乙方在租赁期间，应接受鸿鸣摩尔物业管理，租赁期间水电费由鸿鸣摩尔物业按实际使用量统一收取。合同签订后，被告（反诉原告）秦煌按约交付房屋，原告（反诉被告）李保林向其支付押金2000元及租金10500元（2020年5月1日至2020年10月31日）。2020年7月12日，原告（反诉被告）李保林（转租方、甲方）与第三人高国义（受转租方、乙方）签订《商铺转租合同》，约定甲方将其依法承租的坐落于港闸区鸿鸣摩尔购物中心6幢102室的房屋（书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意）转租给乙方，该房屋建筑面积40平方米。甲方于2020年7月15日前向乙方交付该房屋。转租期为12个月，自2020年7月15日至2021年7月14日止。甲方保证该转租期限未超出前一个转租合同的租期。房租月租金为2000元。乙方应于每月15日前向甲方交付租金。交租方式：交三押一，下季度每月涨至2600元封顶。店内设施：空调一台、冰箱2台（4开门、操作式）、消毒柜一台、桌子4套、收银台一张。合同签订后，李保林依约交付房屋，高国义支付租金6000元（2020年7月15日至2020年10月15日）。2020年8月31日，被告（反诉原告）秦煌（甲方）与第三人高国义（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将南通市港闸区鸿鸣摩尔购物中心6幢102室，面积39平方米的房屋租赁给乙方，租金为每年24000元，押金2000元。租赁时间为三年（即2020年11月1日至2023年10月30日止）。乙方必须在租赁期开始每年将租金分两次每半年支付一次，并提前30天付给甲方。支付期间如乙方租金拖欠不交，甲方有权终止租房，收回房屋。乙方在租赁期间，应接受鸿鸣摩尔物业管理，租赁期间水电费由鸿鸣摩尔物业按实际使用量统一收取。另查明，案涉房屋目前由第三人高国义经营使用。诉讼中，原告（反诉被告）李保林陈述，案外人汤锦华系案涉房屋的原承租人，2020年3月15日，汤锦华将案涉房屋转让给李保林，并收取转让押金2000元及转让费23000元。同日，李保林与秦煌另行签订《房屋租赁协议》，并向江苏世宏物业有限公司支付物业费1982元。由于案涉《房屋租赁协议》未对转租进行限制，李保林在原协议租赁期内将案涉房屋转租给第三人高国义，但由于秦煌与高国义又另行签订《房屋租赁合同》，导致李保林与高国义的合同无法正常履行，故诉至本院，要求解除秦煌与李保林签订的《房屋租赁协议》并赔偿其相应损失。为证明其主张，李保林举证收条、收据（四张），其中收条载明：“汤锦华庆锦小吃店位于鸿鸣摩尔6幢102室店铺转让给李宝琳（即本案原告）经营，转让后与汤锦华无任何关系，转让费为23000元整。”收据载明：电费531元、物业费335元（2020.1.1至2020.3.15）、物业费1006元（2020.3.16至2020.12.31）、垃圾清运费128元。经质证，秦煌及高国义对上述收条及收据的真实性均予以确认，但秦煌对其关联性均不予认可。对此，被告（反诉原告）秦煌则认为，高国义占有案涉房屋是基于其与李保林之间签订的《商铺转租合同》，而非秦煌与高国义之间的租赁合同。实际上，秦煌与高国义签订《房屋租赁合同》是为了配合高国义办理经营场所的工商登记，秦煌并未收取任何租金，该行为不能视为其同意李保林的转租行为，且上述合同已于2020年9月5日解除。综上，秦煌不存在违约行为，相反，因李保林未按约支付租金，已构成违约，请求法院驳回李保林的本诉请求并支持秦煌的反诉请求。为证明其主张，秦煌举证《房屋租赁合同解除协议书》，证明秦煌不存在一房两租情形。经质证，第三人高国义对该证据予以确认，但李保林则对其真实性不予认可。第三人高国义则陈述，其与秦煌签订《房屋租赁合同》的目的仅为办理营业执照，并未实际履行，且营业执照办理后双方亦解除了上述合同。本院认为，原告（反诉被告）李保林与被告（反诉原告）秦煌签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。鉴于原告（反诉被告）李保林起诉要求解除双方所签订的《房屋租赁协议》，被告（反诉原告）秦煌在反诉请求中亦要求解除，故双方对终止该协议的履行已形成合意，且不违反相关法律规定，本院应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。秦煌主张李保林将坐落于南通市崇川区的房屋予以返还，符合法律规定，本院依法予以支持。关于交付标准，因双方当事人均未提出要求，故本院认定按案涉房屋现状予以交接。基于目前案涉房屋由第三人高国义实际占有使用，故第三人高国义应协助交付案涉房屋。同时，秦煌主张李保林应按照1750元/月的标准，向其支付自2020年11月1日起至房屋返还之日止的房屋租金（占有使用费），符合法律规定，本院亦予以支持。另关于秦煌主张因李保林未经其同意擅自转租，应返还转租所得租金利润750元，本院认为，根据秦煌自述可知，其对李保林将案涉房屋转租给高国义用于经营的事实应予以知晓，并配合高国义办理了营业执照，可见秦煌对高国义以次承租人的身份经营使用案涉房屋予以认可。现秦煌以其不同意转租为由主张相应租金利润，无事实依据，本院依法不予支持。关于李保林诉称秦煌另与他人签订租赁合同，存在违约行为导致其合同目的无法实现，应解除合同并赔偿其相应损失的主张，本院认为，秦煌作为出租人，负有按约交付租赁物及保持租赁期间租赁物符合约定用途的义务。据审理查明，秦煌虽与高国义另行签订《房屋租赁合同》，但并未损害李保林的合法租赁权益，亦未造成合同目的无法实现的后果，故本院对其该项主张不予采纳。关于李保林主张的押金2000元，因《房屋租赁协议》已解除，秦煌应予退还，亦可在李保林所欠房租中予以冲抵。关于李保林主张的房屋租赁费，因其确已实际使用案涉房屋，理应支付相应租金，本院对该项主张依法不予支持。关于李保林主张的物业费、房屋转让费均系其与物业公司、案外人汤锦华之间的债权债务纠纷，本院依法不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李保林与被告（反诉原告）秦煌于2020年3月15日签订的《房屋租赁协议》。二、原告（反诉被告）李保林于本判决书生效之日起三十日内将位于南通市崇川区的房屋返还被告（反诉原告）秦煌。三、原告（反诉被告）李保林于本判决书生效之日起三十日内按照1750元/月的标准，向被告（反诉原告）秦煌支付上述房屋自2020年11月1日起至房屋返还之日为止的租金（房屋占有使用费）。四、被告（反诉原告）秦煌于本判决书生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）李保林押金2000元。五、驳回原告（反诉被告）李保林其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）秦煌其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币368.5元（已减半）,由本诉原告李保林负担348.8元，本诉被告秦煌负担19.7元；反诉案件受理费434元，由反诉原告秦煌负担8元，反诉被告李保林负担426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1171元。审 判 员 毛策骏二〇二一年二月二日法官助理 黄晨阳书 记 员 陈枫茜