浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终11029号 上诉人（原审被告、反诉原告）邵洁，女，1979年7月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）朱丽群，女，1965年1月12日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人邵洁因与被上诉人朱丽群房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人邵洁、被上诉人朱丽群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年5月10日，朱丽群（作为甲方、出租方）与邵洁（作为乙方、承租方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于杭州市上城区××路××公寓××幢××单元××室房屋（建筑面积161.47平方米）出租给乙方，用途为住宅，租赁期自2017年5月10日至2020年5月9日；租金每月16000元，租金一年内不变，付六个月押一个月，每半年付一次，租金提前一个月支付给甲方；押金16000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分退还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、华数等费用由乙方承担；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计16000元整以上的，甲方有权解除合同、收回出租房屋；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的三十六分之一支付甲方违约金；租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的三十六分之一向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；一个月16000元租金含地下车位一个，第一年总租金192000元，第二年总租金201600元，第三年总租金211680元等。合同签订后，朱丽群依约交付房屋，邵洁依约支付租金。2018年4月17日，双方签订《租赁合同》一份，约定租赁地址为杭州市上城区××路××公寓××幢××单元××室房屋，室内附属设施根据上年房屋交割清单，租用期限自2018年5月10日起至2019年5月9日止，每月租金16800元，半年一付，另付押金16000元，在租赁期内双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议等。2019年3月29日，双方再次签订《杭州市房屋租赁合同》一份，该合同第一页约定租赁期自2019年5月10日起至2021年5月9日止，该房屋月租金17640元，租金一年内不变，第2年起月租金每年递增5%，双方对于该合同后续两页的约定内容陈述不一致，且双方均无完整合同原件。该合同签订后，邵洁于2020年1月通过派出所民警与朱丽群丈夫协商退租一事，朱丽群丈夫表示回去转达意见并尽力促成双方协商调解，后无果。邵洁继续居住案涉房屋，并于2020年4月10日通过微信向朱丽群表示“新绿园3幢2单元301的房子接下来的房租租金我是不会付的，要不你就是5月9号来交接房子，退还我16000元的押金和赔偿，不然这个房子我会住到我所有之前打到你卡上的钱加上赔偿款为止”。2020年5月8日，朱丽群通过微信向邵洁表示“下半年租金应于2020年4月9日前支付，你未支付，现已违约，根据事实承租情况，限你2020年5月10日搬离，结清租住3年所欠物业、水、电、有限电视网络、地下车位物业管理、公共能耗等承租期间发生而未结清的费用”；邵洁回复“你可以5月9日来结清我的押金，赔偿3个月没有来维修马桶、洗衣机、可视门铃，按照合同你需要赔偿我一个月的押金，就是16000元，如果不予支付，我将会住到这笔钱扣完物业费为止，我愿意承担一切法律责任，你和我的聊天记录以及110的备案我都会交给法院，你如果要来和我好好谈的可以给我电话，不然我们就打官司，要想这样无耻的出尔反尔，那就等法院判好了。”后邵洁于2020年5月26日搬离案涉房屋。案涉小区物业开具欠费明细两份，载明截至2020年5月26日，欠电费307.3652元，物业费、车位费、能耗费、水费合计5651.24元。诉讼过程中，双方一致确认，截至2020年5月9日的租金已结清，之后的费用未支付，押金16000元尚在朱丽群处。朱丽群于2020年7月诉至原审法院，请求判令：1.邵洁支付房屋占有使用费9996元；2.邵洁支付结清物业费、车位费、能耗费、水费、电费等合计5958.61元；3.邵洁支付解约违约金35280元；4.邵洁支付居住期间造成家具、设备损失7000元；5.邵洁承担本案诉讼费用。邵洁向原审法院提出反诉，请求判令：1.退还押金16000元；2.诉讼费用由朱丽群承担。 原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。邵洁作为承租方，主要合同义务为支付租金，其经朱丽群催讨明确拒付租金，朱丽群享有单方解除权，故朱丽群于2020年5月8日的微信“下半年租金应于2020年4月9日前支付，你未支付，现已违约，根据事实承租情况，限你2020年5月10日搬离，结清租住3年所欠物业、水、电、有限电视网络、地下车位物业管理、公共能耗等承租期间发生而未结清的费用”自到达邵洁处发生解除合同的效果，双方之间的合同于2020年5月8日解除。邵洁已支付截至2020年5月9日的租金，其于2020年5月26日搬离案涉房屋，故朱丽群主张邵洁支付占有使用费9996元，于法有据，予以支持。朱丽群主张邵洁支付居住期间物业费、能耗费、水费、电费，符合双方约定，予以支持。至于车位管理费，虽双方未明确约定，但根据双方2017年5月10日合同“租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、华数等费用由乙方承担”“一个月16000元租金含地下车位一个”，庭审中邵洁也认可有使用小区车位，故邵洁居住期间内的车位管理费亦应由邵洁负担。朱丽群主张物品损失7000元，提供了物业验房证明和照片，但该证据不足以证明相关家具损坏至无法维修使用的地步，且考虑到物品使用的自然损耗，原审法院酌定邵洁支付1000元。至于违约金，朱丽群主张按邵洁提前退租支付2倍月租金作为违约金，原审法院认为，邵洁虽曾提出提前退租，也曾于2020年1月经派出所民警协调，但双方并未对提前退租达成一致意见，邵洁不享有单方解除权亦未实际腾退，邵洁的提前退租的请求并未达到合同解除的效果，后邵洁亦继续居住，本案双方之间的合同于享有单方解除权的朱丽群通知到达之日解除，朱丽群解除合同的理由是逾期未付租金，故邵洁应承担的违约金系基于其逾期付款行为。对于逾期付款的违约金，双方对2019年3月29日的《杭州市房屋租赁合同》后续两页的约定内容陈述不一致，且双方均无完整合同原件，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合2017年5月10日《杭州市房屋租赁合同》的相关约定，酌定邵洁支付违约金10000元。邵洁反诉朱丽群退还押金16000元，本案中一并处理，与上述应付费用予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邵洁应支付朱丽群房屋占有使用费9996元及物业费、车位费、能耗费、水费、电费合计5958.61元；二、邵洁应支付朱丽群物品损失1000元；三、邵洁应支付朱丽群违约金10000元；四、朱丽群应退还邵洁押金16000元；上述第一至四项折抵，邵洁应支付朱丽群合计10954.61元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回朱丽群的其余诉讼请求。如果邵洁未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取365元，由朱丽群负担128元，由邵洁负担237元。反诉案件受理费100元，由朱丽群负担。朱丽群于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；邵洁于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，邵洁不服，向本院提起上诉称：一、一审认定家具损坏赔偿没有任何依据。首先朱丽群房屋内的家具早在2017年5月出租给上诉人时就已经出现破损，朱丽群无法证明相关家具在交付时候完好无损，也无法证明损坏现状系上诉人造成，更不能证明损坏己达到无法维修的程度。一审在依据不足的情况下贸然酌定出1000元的家具损坏赔偿，上诉人认为裁判不当。二、一审法院认定朱丽群于2020年5月8日发送微信构成“单方解除权”不当。关于双方已经协商解除租赁合同的事实，实际有两次的正式协商。第一次是双方于2020年1月19日中午由上诉人与朱丽群及其丈夫钟明强在案涉房屋内交涉，双方协商定于2月9日前明确解除时间，上诉人随即提出2月18日正式解除还房。朱丽群却不接电话、不回信息，对上诉人避而不见，上诉人才无奈求助警察见证处理。根据上诉人在一审调取的杭州市公安局下城区分局出警视频，2020年1月21日晚在朝晖派出所民警的见证下，上诉人陈述了涉案房屋内设施无法正常使用要求退租的事实及理由，钟明强作为朱丽群的丈夫、曾共同协商过的当事人、又是案涉房产的共同共有人，作出解除合同的承诺应当具有明显的表见代理性质，足以构成合同解除的法律后果。且从次日起上诉人就积极联系朱丽群将口头约定书面化，后者又一次不接电话，紧接着疫情爆发全国居家隔离直至疫情缓解再次提出解约，上诉人出于无法使用房屋设施提出解除，在整个租赁关系中并无任何过错，且已尽到了协商解除的义务。反观被上诉人朱丽群在租赁关系存续期间，置屋内设施无法使用的问题于不顾，既不维修也不更换，拒不回应上诉人的多次交涉直至上诉人报警处理，且在承诺解除合同后又出尔反尔，实际上朱丽群才是履行合同直至解除过程中有过错的一方。遗憾的是，一审裁判未全面依照上述事实，错误地认定系上诉人拒付租金构成违约，未考虑双方已经就解除合同达成一致但因疫情影响延迟解除的情形，酌定上诉人承担1万元违约金，显然有违公平公正。综上，上诉人邵洁请求撤销原审判决第二项、第三项，改判为各项折抵后被上诉人向上诉人支付45.39元，本案的二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人朱丽群答辩称：11月19日仅是被上诉人上门维修煤气，并未同意上诉人提出的解除合同。上诉人租赁期间多次去外面看房租，如果涨了就会要求续签，不诚信。 上诉人邵洁在二审期间向本院提交以下证据材料：1、2017年4月22日至2020年5月26日本案双方的聊天记录打印件一份，拟证明双方在第一份合同期间产生矛盾，2017年5月17日上诉人就向被上诉人反映了房屋内家具破损的问题，被上诉人要求上诉人给大理石一年抛光两次，但又不相信上诉人做了这个工作，两年期间有很多家具设备损坏，上诉人不续约是因为中间有矛盾；2、2020年1月20日上诉人与被上诉人丈夫的聊天记录打印件一份，其口头承诺上诉人不租的话可以退租，但让上诉人承担空置期一个月及节假日等，该证据也欲证明上诉人不接电话、不回信息。 被上诉人朱丽群在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人邵洁二审提交的证据材料，被上诉人朱丽群对证据1、2的真实性予以认可，但认为在房屋租赁时家具破损不是事实，被上诉人通过中介出租房屋，如果房屋家具破损中介会要求被上诉人维修，否则不予办理移交，上诉人在使用过程中的维修没有征求被上诉人意见，其自行维修后金额较大，直接要求被上诉人报销或在租金中抵扣不当，上诉人一直对外对比租金价格想退租，煤气灶是被上诉人让燃气公司维修的，且案涉房屋物业也可以就一般问题进行维修。本院对上诉人邵洁二审提交证据的真实性予以确认，但这些聊天记录系双方在租赁过程中的沟通过程，仅能证明双方在履行过程中产生纠纷且矛盾升级并最终互不相让。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的数份房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。朱丽群作为出租方负有交付租赁房屋的义务，邵洁作为承租方负有支付房租的义务。朱丽群已经在约定期限内交付房屋给邵洁，邵洁未在房屋交付时对屋内设施设备提出异议，其在租赁合同履行过程中对屋内设施设备所提出的异议，朱丽群不予认可系房屋交付时就存在，邵洁也无证据证明系房屋交付时就存在，故本院对邵洁的该主张不予支持。合同履行过程中，邵洁虽曾提出提前退租，但双方并未达成一致，邵洁亦继续居住，故应认定租赁合同未经协商一致解除。因邵洁未依约支付房租达到合同约定的解除条件，故朱丽群有权解除合同，租赁合同自朱丽群发出的解除通知到达邵洁之日解除。一审法院根据在2019年3月29日签订的租赁合同原件提交情况以及合同履行和损失情况、过错程度等，并结合2017年5月10日订立的租赁合同的约定，确定邵洁支付违约金10000元并无不当。邵洁二审中明确表示对一审判决第一、四项无异议，本院予以确认。综上，邵洁的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由邵洁负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年二月一日 书记员 万丹丹