江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2985号上诉人（原审被告）：泰州市佳源房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路**东方巴黎城香榭丽宫**楼。法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯勇，该公司员工。委托诉讼代理人：丁艳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司姜堰支行，，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民中路**负责人：卜继峰，该行行长。委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔建华，该行员工。原审被告：张明锦，男，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。原审被告：吴小芳，女，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人泰州市佳源房地产开发有限公司（原名姜堰市佳源房地产开发有限公司，以下简称佳源公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司姜堰支行（以下简称姜堰中行）、原审被告张明锦、吴小芳金融借款合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法予以改判。事实和理由：被上诉人未能办理抵押登记的原因是其长期延迟办证，未依照贷款合同的约定办理抵押权预告登记，应由其自行承担责任，上诉人不应承担阶段性保证责任。姜堰中行辩称：1.贷款合同第八条内容空白，应当视为未对预告登记进行约定，且当时在姜堰区没有预告登记的做法，2.按照双方之间签订的楼盘合作协议及补充协议，均明确约定办证的责任在于开发商，且贷款合同是附解除条件合同，佳源公司的阶段性连带保证终止于上诉人或贷款人办妥抵押登记并将抵押物的相关凭证和他项权利证书交贷款人之时。故佳源公司在他项权证书交与贷款人之前，不能免除担保责任。佳源公司上诉理由不能成立，请求予以驳回。姜堰中行向一审法院起诉请求：1.张明锦偿还姜堰中行贷款本息709245.91元（其中本金647592.50元，计算至2019年3月7日的利息及罚息61653.41元）及自2019年3月8日起至实际给付之日止按合同约定的利息和罚息，支付律师代理费50700元；2.吴小芳对第1项诉讼请求承担共同偿还责任；3.佳源公司对第1项诉讼请求承担连带偿还责任；4.张明锦、吴小芳、佳源公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：1.2009年11月26日，佳源公司（出卖人）与张明锦、吴小芳（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171，合同备案号为1245D4AD0C40，合同约定：买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，预售批准机关为姜堰市房地产管理处，预售许可证号为姜房（预）证第[2009]072号；所购房屋位于东方不夜城第12幢1601号，用途为住宅，建筑面积185.36平方米，总金额927080元；买受人于2009年11月26日支付房款187080元，余款740000元由买受人于2009年12月5日前付清或办理银行按揭手续完毕；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，出卖人支付买受人已支付房价款的0.5%作为违约金；等等。2.2009年12月2日，张明锦向姜堰中行提交《中国银行个人贷款申请表》一份，载明：张明锦为购买一手住房向姜堰中行申请贷款740000元，贷款期限360个月，贷款所占比例80%，已交首付款187080元，还款方式等额本息；担保方式抵押，抵押物系坐落于东方不夜城12幢1601号的房屋，房屋面积185.36平方米，房屋总价927080元。张明锦、吴小芳在申请人、共有人、配偶处签名，贷款银行审批意见处为“符合条件，同意贷款”。3.2009年12月2日，张明锦（借款人）与姜堰中行（贷款人）及佳源公司（保证人，开发商）签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同编号为2009年HF字031205号，合同约定：本合同项下贷款金额为740000元，贷款期限为30年/360个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买的坐落于东方不夜城12幢1601号房屋的购房款，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第壹套房产，购房合同号为GF-2000-0171,所购房屋总价款927080元；贷款利率方式为浮动利率，浮动周期为1年，即从贷款人实际放款日起1年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款人在同意借款人提请申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买的开发商或售房单位专用账户（账户名称：姜堰市佳源房地产开发有限公司；账号：49×××01）；本合同项下贷款偿还方式为按月等额本息还款，约定还款日为每月的12日；本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后90日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；借款人未按期归还贷款本息的，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失等；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；等等。同日，吴小芳向姜堰中行出具《共同还款承诺函》及《共有人承诺函》各一份，承诺作为共同债务人对借款人张明锦与姜堰中行签署的编号为2009HF031205号住房贷款合同项下的债务承担连带还款责任，该承诺自承诺人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日失效，未经姜堰中行同意不可撤销；同时承诺将东方不夜城12幢1601号房屋抵押给姜堰中行，作为上述住房贷款合同项下债务的担保，如借款人未按合同约定履行还款义务，姜堰中行可依法处置抵押物，该笔贷款的一切相关事宜，包括办理公证、办理抵押登记手续、签署合同等法律文书，均由借款人办理，承诺人均予以认可。4.2009年12月2日，张明锦、吴小芳（抵押人）与姜堰中行（抵押权人）签订《个人贷款抵押合同》一份，约定：本合同之主合同为抵押权人与借款人张明锦之间签署的编号为2009HF031205的《个人一手住房贷款合同》及其修订或补充；主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费；抵押物为东方不夜城12幢1601号房屋；抵押方式为全程抵押担保，即主合同项下的全部债务均构成本合同之债务，抵押人以抵押物对之承担担保责任；依法需要办理抵押登记的，在本合同签订后360日内，抵押人与抵押权人应到有关登记部门办理抵押登记手续；本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管，但抵押物的权利凭证应交由抵押权人保管；如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现抵押权的其他情形，抵押权人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；本合同签订后，抵押人拒绝或者拖延办理抵押登记，或因为抵押人的其它原因，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失，由此使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人所受损失承担赔偿责任；等等。5.2009年12月7日，姜堰中行向张明锦发放贷款740000元，借款借据载明：从2010年1月始按月采用等额本息还款法，借款期限为360个月，借款利率为月利率3.465‰，逾期利率为月利率4.851‰。张明锦自2017年12月12日起未按合同约定偿还借款本息，截止2019年3月7日，张明锦尚欠姜堰中行借款本金647592.50元、利息55250.06元、罚息6403.35元，合计709245.91元。吴小芳未履行共同还款义务。6.2011年9月26日，佳源公司向吴小芳开具销售不动产统一发票（自开）一份，付款方为吴小芳，收款方为佳源公司，不动产项目为姜堰市东方不夜城，销售的不动产楼牌号为12幢住宅1601室、北车位101室，款项性质为购房款，金额合计为912004元（其中12幢住宅1601室购房款为847404元、北车位101室购房款为64600元）。同年10月8日，吴小芳交纳契税25422.10元。7.2009年12月7日，姜堰中行工作人员唐桂与张明锦、吴小芳就案涉房屋转移登记进行了询问，姜堰中行在该询问笔录下方加盖了零售贷款业务合同专用章。2012年11月20日，张明锦、吴小芳将案涉房屋产权证办理相关资料（楼幢号、原房号、公安幢号、测量报告书、房款发票、契税票、房屋所有权证明）交姜堰中行工作人员唐桂。2016年8月26日，张明锦、吴小芳出具委托书委托翟春玲办理案涉房屋的所有权登记。2016年10月31日，泰州市国土资源局姜堰分局颁发了上述房屋的不动产权证书，权证号（2016）姜堰不动产第0007980、0007981号，所有权人张明锦、吴小芳。现由姜堰中行持有上述两证。8.东方不夜城11、12、15号楼盘的商品房销售许可证号为姜房销证第[2012]032号，发证日期为2012年10月16日。9.2019年7月3日，因另案执行，姜堰区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行了公开拍卖，买受人佘志娟成功竞得。拍卖时房屋上未办理抵押登记。10.张明锦、吴小芳于2003年12月10日登记结婚，于2016年11月21日登记离婚，《离婚协议书》约定：位于姜堰区东方不夜城****房屋产权归男方所有，女方自愿放弃，无其他共同财产。11.2013年5月23日，佳源公司名称变更为泰州市佳源房地产开发有限公司。12.姜堰中行因该案诉讼与江苏佑远律师事务所签订《委托律师代理合同》一份，约定合同签订后姜堰中行给付律师服务费50700元。13.姜堰中行提交姜堰中行（甲方）与佳源公司（乙方）签订的《楼盘按揭合作协议》一份，约定：甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为东方不夜城，地，地址位，地址位于南侧方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；乙方同意按下述条款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证即自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；乙方保证在甲方与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与甲方管理；等等。该协议的落款签订时间为2009年1月14日。姜堰中行在庭审中称该协议的实际签订日期为2013年5月以后，系按照总行通知进行的补签，故落款日期签的是与佳源公司合作的时间；佳源公司称该落款时间系姜堰中行自行填写。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2009年12月2日，姜堰中行与张明锦、佳源公司签订的《个人一手住房贷款合同》，与张明锦、吴小芳签订的《个人贷款抵押合同》，吴小芳向姜堰中行出具的《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》，均是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行中，姜堰中行按约向张明锦履行了出借资金的义务，后张明锦未能按约支付借款本息，构成违约。根据合同约定，姜堰中行有权宣布合同项下贷款全部到期，张明锦依法应向姜堰中行偿还借款本金，并应按合同约定支付借款利息、罚息，同时应赔偿姜堰中行律师代理费损失。吴小芳作为共同债务人，依法应对张明锦的上述还款承担共同还款责任。故姜堰中行要求张明锦、吴小芳偿还借款本金，并支付借款利息、罚息及律师代理费的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，应予支持。关于佳源公司是否应当对张明锦的上述还款承担保证责任。一审法院认为，姜堰中行及张明锦、佳源公司在案涉《个人一手住房贷款合同》中约定佳源公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，并以办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且姜堰中行收到他项权证之日作为解除上述保证责任的条件。因此，该合同属于附解除条件的合同，附解除条件的合同自条件成就时失效，在条件成就之前，佳源公司应当承担保证责任。案涉房屋至今未能办妥抵押登记，故佳源公司解除保证责任的条件未成就，其应当按照合同约定对案涉借款承担保证责任。但是，根据《个人一手住房贷款合同》中关于“如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管”的约定，姜堰中行及张明锦为办理案涉房屋抵押登记的义务人。案涉房屋在2016年10月31日取得不动产权证书后即可办理抵押登记，姜堰中行也持有了不动产权证书，但姜堰中行并未提交证据证明其在收到不动产权证书后曾催促过张明锦共同向登记机关申请办理抵押登记，故姜堰中行对案涉房屋未办理抵押登记存在过错。因姜堰中行与张明锦均是办理抵押登记的义务人，一审法院酌情确定姜堰中行对未能办妥抵押登记承担50％的过错责任，在姜堰中行的上述责任范围内应减轻佳源公司的担保责任。关于姜堰中行所称根据其与佳源公司签订的楼盘按揭合作协议的约定，佳源公司应负责办理案涉房屋的押登记工作，因姜堰中行虽称该协议的实际签订日期为2013年5月之后，但其落款签订日期为2009年1月14日，且姜堰中行及佳源公司均在协议上加盖公章及法定代表人或负责人印章，故一审法院确认该协议是双方对前面事项的追认，其效力及于落款日期。而姜堰中行与佳源公司签订贷款合同的日期为2009年12月2日，该合同中约定的办理案涉房屋抵押登记的义务人与上述协议中的约定不一致，应以签订在后的为准，故对姜堰中行的上述主张不予采纳。综上，姜堰中行的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。佳源公司辩称办理案涉房屋的抵押登记系姜堰中行和张明锦的义务，予以采纳，对佳源公司的其余辩称，不予采纳。张明锦未经法庭许可中途退庭、吴小芳经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了对姜堰中行诉讼请求进行反驳及对证据质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张明锦、吴小芳于判决生效后十日内向姜堰中行返还借款本金647592.50元、利息及罚息61653.41元（截止2019年3月7日），并支付自2019年3月8日起至实际清偿之日止按2009年12月2日签订的《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息，赔偿姜堰中行律师代理费损失50700元；二、佳源公司对张明锦上述第一项还款的50%承担连带清偿责任；其承担清偿责任后，有权向张明锦追偿；三、驳回姜堰中行的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10892元，财产保全费4370元，合计15262元，由张明锦、吴小芳、佳源公司负担。二审中，双方未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：佳源公司应否对张明锦还款责任的50%承担连带清偿责任。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依照约定全面履行。案涉《个人一手住房贷款合同》系姜堰中行及张明锦、佳源公司的真实意思表示，符合法律规定，当事人应当依照合同约定履行自己的义务。当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。因姜堰中行及张明锦、佳源公司在《个人一手住房贷款合同》中约定了佳源公司的阶段性连带保证责任以办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且姜堰中行收到他项权证之日作为解除条件，属于附解除条件的合同，在解除条件成就之前，佳源公司仍需承担保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记，故佳源公司应当按约承担保证责任。但根据《个人一手住房贷款合同》约定，姜堰中行与张明锦系办理房屋抵押登记的义务人，但姜堰中行在审理过程中明确表示其一直未曾催促过张明锦相关抵押登记事宜，姜堰中行存在过错。一审法院酌情认定姜堰中行就未能办妥抵押登记承担50%的过错责任、相应减轻佳源公司的保证责任并无不妥，故对上诉人的上诉主张不予采纳。关于律师代理费，因姜堰中行未能提交代理费发票及相关转账记录，因此对其律师代理费的主张不予认定，姜堰中行可以在支付该费用后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰州市姜堰区人民法院(2020)苏1204民初804号民事判决主文第二、三项；二、变更上述民事判决书主文第一项为：张明锦、吴小芳于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司姜堰支行返还借款本金647592.50元、利息及罚息61653.41元（截止2019年3月7日），并支付自2019年3月8日起至实际清偿之日止按2009年12月2日签订的《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息。一审案件受理费10892元，财产保全费4370元，合计15262元，张明锦、吴小芳、泰州市佳源房地产开发有限公司负担14494元，中国银行股份有限公司姜堰支行负担768元；二审案件受理费10892元，上诉人泰州市佳源房地产开发有限公司负担10124元，中国银行股份有限公司姜堰支行负担768元。本判决为终审判决。审 判 长 冒金山审 判 员 俞爱宏审 判 员 陈霄燕二〇二一年二月四日法官助理 陈 曦书 记 员 黄鹏程