贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1209号 原告：周晓林，女，1981年9月26日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告周晓林与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月14日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告周晓林、被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告继续履行双方于2016年4月11日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，违约金暂计人民币5,310.50元；3．判令被告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，违约金暂计人民币19,849元；4．判令被告退还原告电表入户费、天然气入户费共计3,000元；5．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2016年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积93.31平方米，总价款290194元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年3月30日，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。被告承诺于2018年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起，按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，2018年10月1日，被告将涉案房屋交付原告使用，并向原告收取3500元。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华˙时尚广场首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院质证的《商品房买卖合同》、《个人贷款借款凭证》、《贷款合同》、《收据》、《审查意见书》、《承诺书》、转账作证在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点为：违约金请求权是否部分超过诉讼时效？原告主张的违约金起止时间应如何认定？被告收取的3,000元是否是三通费，是否应该返还？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，被告毕节振华房开公司就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2018年3月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2018年3月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，原、被告均认可被告于2018年10月1日将涉案房屋交付原告，被告应在2018年11月30日前向原告支付违约金，被告未在该期间内支付。原告出具的承诺书中确定相关费用的计算截止至2018年10月1日，根据合同及承诺书的约定，被告应以原告交付的购房款290,194元为基数，从交付期限届满之次日即2018年3月31日起按日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金至2018年11月19日为5,368.59元（290,194元×0.0001×185日），原告诉请的逾期交房违约金为5,310.50元，系原告对自己民事权利的处分，符合法律有关规定，本院予以准许。 关于违约金的起止时间应如何认定的问题，合同约定被告应于2018年12月30日前，取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现履行期限已届满，被告尚未履行，已构成违约，结合双方约定该项违约金的计算应从2018年12月31日起开始起算。故对由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。2018年10月1日，被告的承诺书中确定相关费用的计算截止至2018年10月1日，但双方约定的办理商品房转移登记的有关文书的时间（2018年12月30日）还未到期，被告不能要求原告放弃还未发生的权利，故对被告的该答辩理由，本院不予采纳。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年2月4日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年2月4日。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年12月31日起至2021年2月4日止共计767天，违约金共计：290,194元×0.0001×767天＝22,257.88元。 关于原告要求被告退还天然气入户费、电入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告燃气入户、电入户费无事实及法律依据，应予退还。原告于收房当日即2018年10月1日向被告转账3,000元，被告辩称不知该款项的性质，从原告交款的时间及金额来看，并结合其他案件中买受人支付三通费的时间及金额，可认定原告支付该款项系原告向被告交纳的燃气入户费2,500元及电入户费500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司应于原告周晓林缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日为原告周晓林办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周晓林逾期交房违约金5,310.50元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周晓林支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金22,257.88元； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告周晓林天然气入户费、电入户费3,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年二月十日 书记员  谢媛媛