江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终8813号上诉人（原审被告）：苏州皇玛电子科技有限公司，统一社会信用代码91320583690767275W，住所地江苏省昆山开发区尚东国际花苑商务楼**。法定代表人：王敏，该公司经理。委托诉讼代理人：邹盛喆，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，江苏瀛成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会，住所，住所地江苏省昆山市庆丰西路**东方丽池小区**楼**div>负责人：邓瑞仪，该业委会主任。委托诉讼代理人：倪清华，江苏巨升律师事务所律师。原审被告：苏州林梢网络科技有限公司，统一社会信用代码91320583MA1T9MLX83，住所地江苏省，住所地江苏省昆山市开发区隆祺丽景国际广场**楼**法定代表人：尤金帅，该公司执行董事兼总经理。上诉人苏州皇玛电子科技有限公司（以下简称皇玛公司）因与被上诉人昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会（以下简称东方丽池小区第二届业委会）、原审被告苏州林梢网络科技有限公司（以下简称林梢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初10679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皇玛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.皇玛公司已将2014年至2017年租金30000元支付给第一届业委会，2018年至2020年租金支付给第一届业委会副主任，皇玛公司不存在无偿占有房屋的情形。皇玛公司根据与苏州福万家物业管理发展有限公司、第一届业委会签订的《房屋租赁合同》支付了三年的租金30000元，有第一届业委会出具的收据及物业公司的证明为证。2018年至2020年的租金，皇玛公司已于2018年7月12日向业委会副主任分2次支付30000元，有双方的转账凭证及微信记录可以证明。在租赁期间皇玛公司为小区提供了其他服务折抵部分租金，小区内现使用的部分监控设备和太阳能路灯即为皇玛公司提供。2.《房屋租赁合同》的出租主体并非物业公司，而是代表业主的业主委员会，业主委员会基于业主的授权，有权决定自主进行物业管理及出租经营小区物业管理用房，《房屋租赁合同》合法有效。3.对评估公司出具的价格评估报告未经皇玛公司质证，对该证据的证明内容持有异议。案涉租赁房屋并非优质门面房，并且同为租赁该区域1楼房产的承租人如碧飞养生、康美养生馆每年租金也仅为2万、2.3万，并非按照当前的市场价格出租。评估公司出具的价格评估结果与事实不符。4.关于诉讼费，东方丽池小区第二届业委会一审诉请要求支付房屋使用费100000元，但一审案件受理费11285元明显过高。东方丽池小区第二届业委会辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。东方丽池小区第二届业委会向一审法院起诉请求：1、确认皇玛公司与昆山市东方丽池小区第一届业主委员会（以下简称第一届业委会）2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2、判令皇玛公司、林梢公司立即从侵占的东方丽池5号楼北二楼搬离，以现有房屋原状归还给东方丽池小区第二届业委会。3、判令皇玛公司、林梢公司共同向东方丽池小区第二届业委会支付侵占期间的房屋使用费，暂计100000元，以行情价0.6元/日平方米，使用面积547.2平方米，从2014年5月1日起计算至实际搬离日为止。4、本案的诉讼费用由皇玛公司、林梢公司承担。一审法院认定事实：东方丽池小区第二届业委会于2018年3月31日向昆山市青阳城市管理办事处物业管理办公室、昆山市住房和城乡建设局备案，业委会任期三年。第一届业委会于2014年1月10日向昆山市长江街道办事处、昆山市住房和城乡建设局备案，任期三年。徐成系第一届业主委员会五名成员之一。2014年5月1日，案外人苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家公司）、第一届业委会作为出租方（甲方），与皇玛公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁库房情况。甲方将位于昆山市东方丽池小区6、7号楼地下室会所、3号楼地下仓库、5号楼北2楼整层(以下简称租赁物)租赁给乙方使用。二、租赁期限长期，即从合同签订之日起20年。三、交付情况。在本出租合同签订前乙方已实际使用上述租赁物。甲方认可本合同签订前乙方对租赁物的承租关系并确认与乙方无租金纠纷。四、租赁费用。1、合同有效期内如甲方在本小区内组织举办任何公益项目演出，由乙方承担10000元每年作为租金。如甲方未举办上述公益项目演出，乙方无需支付租金。五、其他。1、在租赁期内乙方有权对租赁物进行经营所需的装修、改建。乙方有权将租赁物部分或全部转租但须通知甲方。该房屋租赁合同签订后，皇玛公司继续使用5号楼北2楼整层的物业用房。2018年7月2日，东方丽池小区第二届业委会向皇玛公司作出《限期清退房屋通知书》，内容为：东方丽池小区第二届业委会己于2018年3月份依法依规成立，因你经营的场所东方丽池小区6，7号楼地下室会所，3号楼地下仓库，5号楼北2楼整层明确属于小区的公共用房。为了维护全体业主的共同利益，第二届业委已多次找你沟通未果，现正式向你发出书面通知，限你于2018年7月31日前清退房屋，将所占用房屋如期完好归还给广大业主，具体理由如下：一、与你签订租赁合同的第一届业主委员会任期为2014年1月10日至2017年1月9日，对于2017年1月10日后的权限都是属于无权代理。二、徐成作为东方丽池小区第一届业主委员会的委员之一，本该以透明、公平、公正的原则去为全体业主的共同利益处事。我们暂且不论这份租赁合同签订的主体及时间格式存在很大的瑕疵，徐成作为第一届业委委员，利用职务之便长期无偿占用小区公共用房达500平米以上，这本身就极大的损害了广大业主的利益，也是我们小区任何一个有良知和正义感的业主所不能容忍的。所谓的合同，只是以合法的形式掩盖自己非法侵占的目的。三、皇玛科技公司的招牌对小区每位业主来说再熟悉不过。只是很多业主并不知情这其中的内幕。针对徐成利用职务之便长期侵害全体业主利益的事实，我们有决心跟侵害小区利益之人抗争到底。亦相信正义定能压过黑暗。如果不能通过和平协商的方式解决此事，我们不排除会将此事全部公之于众，让全体业主享有知情权。亦让全体业主联合起来维护自己的权益。但是彼时会引起很多不必要的麻烦以及不可控的局面，请慎思。四、为了全体业主的权益，我们会积极收集各方证据，保留对皇玛科技公司及徐成多年占用小区公共用房按照市场合理价结算租金的追偿权。综合以上，东方丽池第二届业主委员会代表全体业主要求于2018年7月31日前清退房屋，但是如果到2018年7月31日前你方未如期清退，我们则会采取上述措施甚至法律途径来积极维护广大业主的共同权益。2019年5月1日，东方丽池小区第二届业委会向皇玛公司出具《限期清退房屋通知书》，内容为：因你经营的场所东方丽池小区三号楼地下仓库，5号楼北二楼整层明确属于小区的公共用房。为了维护全体业主的共同利益，第二届业委会多次找你沟通未果，已限你于2019年4月20日前清退房屋，然至今还未迁出，现再次向你发出书面通知，本业主委员会已占（暂）时将门封上、限期一个月内出面与业主委员会联系解决，如到期未清空解决的话，将以无主物处理。至一审判决作出前，涉案房屋仍由皇玛公司占有和使用中。皇玛公司提供东方丽池小区第一届业主委员会出具的收据一份，载明收到皇玛公司公益演出项目租金共计30000元（2014年5月1日至2017年1月期间多次举办佳节送温暖、新老客户答谢会、演出、年会等）。落款日期为2016年12月25日，但在日期年份上有改动。东方丽池小区第二届业委会对该收据的真实性不认可，认为证据系伪造。根据东方丽池小区第二届业委会的申请，一审法院委托江苏正成土地房地产评估咨询有限公司对昆山市东方丽池5号楼北二楼房屋从2014年5月1日起至2019年11月5日的市场租赁价格进行评估，经过评估计算，估价对象房屋于2014年5月1日至2015年12月31日期间的租赁单价为16.19元/平方米/月，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁单价为17.81元/平方米/月，2018年1月1日至2019年11月5日期间的租赁单价为19.59元/平方米/月。东方丽池小区第二届业委会垫付鉴定费14000元。另查明，2008年12月20日，中国建筑第四工程局有限公司作出的工程竣工报告载明，昆山市开发区东方丽池5号楼建筑面积为5921.53平方米。昆山市测绘中心有限公司于2008年12月16日作出的昆山市房屋建筑面积测量报告载明，昆山市开发区东方丽池5号楼物业用房面积409.19平方米。昆山市自然资源和规划局不动产登记查询涉案房屋的初始登记证明存根载明，5号楼物业用房有两间，分别是一间44.73平方米，一间364.46平方米。东方丽池小区第二届业委会于2020年6月28日确认物业用房有两处，一处为配电房面积44.73平方米，另一处为夹层364.46平方。东方丽池小区第二届业委会明确主张涉案房屋面积为364.46平方米，要求皇玛公司承担涉案房屋的使用费。上述事实，有《房屋租赁合同》、《限期清退房屋通知书》、评估报告、评估费发票、照片、房屋建筑面积测量报告、工程竣工报告、谈话笔录、初始登记证明存根和当事人一审庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为,原东方丽池小区第一届业主委员会、案外人福万家公司和皇玛公司于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，将昆山市东方丽池小区6、7号楼地下室会所、3号楼地下仓库、5号楼北2楼整层（以下简称租赁物）租赁给皇玛公司使用。东方丽池小区第二届业委会成立后就该合同中约定的部分房屋即昆山市东方丽池小区的5号楼北2楼整层提出异议，认为该合同无效。一审法院认为，昆山市东方丽池小区5号楼物业用房性质是物业管理用房，第一届业主委员会和案外人福万家公司将其租赁给皇玛公司使用，改变了物业用房的用途，根据双方签订合同时的《物业管理条例》（2007年修订）第三十八条的规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，皇玛公司并未提供证据证明其租赁的涉案房屋在一审判决作出前经过业主大会的同意，故该合同有关该物业用房的约定不生效。故对于东方丽池小区第二届业委会该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。东方丽池小区第二届业委会作为业主委员会为了维护全体业主的利益，具有诉讼主体资格，合同部分无效后，皇玛公司应将涉案房屋返还给东方丽池小区第二届业委会，故对于东方丽池小区第二届业委会要求皇玛公司从涉案房屋搬离的诉讼请求，一审法院予以支持。东方丽池小区第二届业委会并没有提供证据证明涉案房屋的原始状态，东方丽池小区第二届业委会要求皇玛公司将涉案房屋以现有原状归还的诉讼请求缺少证据支持，一审法院不予支持。东方丽池小区第二届业委会于2018年7月2日要求皇玛公司于2018年7月31日返还房屋，皇玛公司未按期返还，应当承担房屋占有使用费。故对于东方丽池小区第二届业委会要求皇玛公司承担自2018年8月1日起至实际搬离之日的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于该房屋占有使用费的计算，经评估市场价格为19.59元/月，东方丽池小区第二届业委会主张以0.6元/日计算系自由行使诉讼权利，一审法院予以支持，皇玛公司应自2018年8月1日起，以0.6元/日至皇玛公司实际搬离之日，以364.46平方米为基数向东方丽池小区第二届业委会支付占有使用费。关于东方丽池小区第二届业委会主张皇玛公司应当支付自2014年5月1日至2018年7月31日房屋使用费的诉讼请求。一审法院认为，房屋租赁合同关于涉案房屋的约定未生效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。综合本案事实，《房屋租赁合同》的部分无效，原业主委员会与皇玛公司均有过错，故皇玛公司应向东方丽池小区第二届业委会承担50%的损失。东方丽池小区第二届业委会主张以0.6元/日计算租金损失与评估报告相比偏高，一审法院调整为评估报告确认的市场价格计算，自2014年5月1日至2018年7月31日的租金损失为319718.89元（20月×16.19元×364.46平方米+24月×17.81元×364.46平方米+7月×18元×364.46平方米），皇玛公司应承担50%为159859.45元。东方丽池小区第二届业委会与林梢公司并无合同关系，东方丽池小区第二届业委会要求林梢公司承担义务无事实和法律依据，一审法院不予支持。皇玛公司辩称已经支付三年的租金30000元，提供的收据东方丽池小区第二届业委会不予认可，且收据落款日期有明显改动，皇玛公司应当提供有关银行转账凭证予以佐证，故对于皇玛公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条和《物业管理条例》第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州皇玛电子科技有限公司与东方丽池小区第二届业委会于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》关于江苏省昆山市开发区东方丽池小区5号楼物业用房（建筑面积364.46平方米）的约定无效。二、苏州皇玛电子科技有限公司于判决生效后十日内将从其占有使用的位于江苏省昆山市开发区东方丽池小区5号楼物业用房（建筑面积364.46平方米）撤离，并将该房屋返还给东方丽池小区第二届业委会，支付东方丽池小区第二届业委会租金损失159859.45元(2014年5月1日至2018年7月31日损失的50%)。三、苏州皇玛电子科技有限公司于判决生效后十日内向东方丽池小区第二届业委会支付自2018年8月1日起至皇玛公司实际搬离之日的房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算，以364.46平方米为基数，以0.6元/日计算）。四、驳回东方丽池小区第二届业委会其他诉讼请求。案件受理费11285元，鉴定费14000元，合计25285元，由东方丽池小区第二届业委会承担14705元，由皇玛公司负担10580元。二审中，皇玛公司提交《关于评估报告的异议》一份，主要内容为：“评估公司得出价格的依据原则为收集同一供求圈内类似房地产的交易实例。上诉人租赁的房屋属于小区内5号楼二楼最北面的房产，即非小区内的优质门面房、也非写字楼。那么，评估公司在确定案涉房屋租赁价格时，即应收集小区内以及小区外，与皇玛公司所租赁房屋的地段、房屋性质、使用用途、大小、周边环境本相同或相似的房屋的出租价格。但是在评估公司出具的评估报告中，并未体现评估公司走访收集的与皇玛公司租赁房产相同或相似租赁房产的价格实例，也未体现两者之间的价格对比，评估公司得出价格的依据根本无法确定。并且，根据上诉人了解，同为租赁该区域1楼房产的承租人如碧飞养生、康美养生馆每年租金也仅为2万、2.3万，与评估公司评估的16.19元/月/m、17.81元/月/m²、19.59元/月/m³相去甚远。皇玛公司认为，走访确认案涉房屋同地段、环境、房屋性质和使用用途的房产租赁价格进而得出评估价格是评估公司确定评估价格的原则，也是法院确定房产租赁价格的依据。但是明显评估公司并未实际按照上述原则进行评估，得出的评估结果也与实际不符合，不应作为确定上诉人租赁房屋价格的依据。”针对皇玛公司提出的异议，江苏正成土地房地产评估咨询有限公司回复意见为：在评估过程中依据房地产评估规范遵循估价原则，已估价对象保持现状的前提下，选用比较法对评估对象与其周边类似租金案例加以对照并修正，最终得出评估对象的租赁价格，因此作出的评估结论是客观公正的。二审中，东方丽池小区第二届业委会为证明本次诉讼经有权代表授权。提交：证据1、情况说明：“东方丽池第二届业主委员会当初是在街道、社区的指导和帮助下合法合规成立的，一共有30名业主代表，代表的业主总投票权数为686票，业主代表的名单和权数都在社区备案和在小区公告栏公告过，名单上社区也加盖了公章。此次共征集到了18位业主代表的签名授权。代表的权数总计为450票。以上签名均为代表本人亲笔签，票上有房号、权数、联系电话等信息，供法院核实。”证据2、业主大会议事规则，主要内容为：第六条(业主大会议事内容)……(四)决定业主大会诉讼事宜；……(八)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；第七条(业主大会会议形式)……(三)业主代表的形式；第九条(业主代表)(一)业主代表的职责业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议如实反映。(二)业主代表的数量1、根据本物业管理区域的规模，共有多层住宅七幢，以幢为选举单位产生业主代表人，一号楼6名，二号楼4名，三号楼6名，四号楼2名，五号楼3名，六号楼4名，七号楼4名，商铺2名，共产生业主代表31名。业主代表的产生应充分考虑其所代表选区的业主户数和所代表的建筑面积数，以保证业主代表的均衡性。证据3、关于昆山市青阳城市管理办事处（区镇）东方丽池（区域）业主身份及其在第二届业主大会会议上投票权数的公告，主要内容为：业主在本次业主大会上投票权数为686票。本区域业主及其在业主大会会议上投票权数具体分布如下……证据4、授权东方丽池小区第二届业委会起诉苏州皇玛电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷事宜表决票18张。皇玛公司对上述证据未发表质证意见。二审另查明，2015年12月4日，皇玛公司法定代表人由徐成变更为王敏，股东由王方伟、徐成变更为王方伟、王敏。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使东方丽池小区第二届业委会的诉讼主体资格适格。东方丽池小区第二届业委会虽然提供了业主代表的表决票，但根据业主大会议事规则，“业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议如实反映”，东方丽池小区第二届业委会未能就业主代表所表决的意见是否书面征求过所代表业主的意见提供证据加以证明，故东方丽池小区第二届业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件，一审法院就原告主体适格认定有误，应予纠正。综上，一审对原告主体认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初10679号民事判决；二、驳回昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会的起诉。一审案件受理费11285元，由一审法院退还昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会；鉴定费14000元，由昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会负担。二审案件受理费11285元，由本院退还苏州皇玛电子科技有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年二月十九日书记员  徐馨岚