河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初83号 原告：宋伟，男，住涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：董宝奇，河北平一律师事务所律师。 被告：涿州市联合房地产开发有限公司，地址涿州市。 法定代表人：韩联合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。 被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市。 法定代表人：赵林英，该公司董事。 委托诉讼代理人：徐晓艳，该公司职员。 原告宋伟与被告涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合公司）、北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称鼎石公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告宋伟委托诉讼代理人董宝奇、被告联合公司委托诉讼代理人杨微、被告鼎石公司委托诉讼代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋伟向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告一之间的《商品房买卖协议》（协议编号：0096）无效，被告一退还购房款352212元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年11月7日至2019年8月19日止利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率计算至付清之日止。2、被告二退还洽商中介服务费40000元，并按人民银行同期贷款利率支付自2016年11月7日至实际还清款项之日止的利息）以上诉讼标的额合计392212元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月7日，签订了《商品房买卖协议》，约定原告购买被告开发的“金域中央”房屋，房屋建筑面积86.09平米，并约定该3号楼商品房建筑层数地上16层，地下**。原告根据协议约定，缴纳了首付款352212元，剩余房款申请按揭贷款。因开发商一系列原因，至今无法办理网签等正常手续，合同无法继续履行，合同中约定的2018年12月31日交房更成为泡影。后原告打听后得知，开发商违反建筑规划批准超高建设，并没有取得预售许可证，故原告提出如上诉讼请求，请求法院判令《商品房买卖协议》无效，被告一退还原告支付的购房首付款并按人民银行同期贷款利率支付利息，被告二没有尽到审慎义务，原告也没有实际享受到团购优惠，故被告二应返还原告洽商服务中介费，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。请查明事实，依法裁决。 联合公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，不应得到支持。首先，我方是具备法定资质的房地产开发企业，案涉项目现 已具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，该项目五证齐全，属于合法建设且符合销售条件。其次，双方签订《商品房买卖协议》时我方对项目现状向原告进行了明确的告知，原告充分了解项目状况，经双方协商一致后自愿签订《商品房买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。现行《民法典》及司法解释对合同无效的情形有明确规定，涉案协议书并不具备法律规定的无效情形。依据现行《民法典》规定双方《商品房买卖协议》没有无效理由，原告主张不能成立。再次，最高院大力弘扬社会核心价值观十大典型民事案件案例七也明确指出，即便房地产开发商在起诉后取得预售许可证的也不必然认定合同无效。为维护房地产市场交易安全及稳定，应依法认定合同有效。对此广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》明确规定：一审法庭辩论终结前取得预售许可证明的，应认定为合同有效。并且全国其他多个地区针对本案情况均做出了如上规定，因此双方签订的《商品房买卖协议》为合法有效合同，原告的合同目的完全能够实现。综上，合同签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告合同目的足以实现，为维护房地产市场交易安全请法院驳回原告的诉讼请求。 鼎石公司辩称，我方不同意退还洽商服务费，我方已履行了服务义务，按约定原告应给付洽商服务费，所以不同意原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在 卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宋伟通过被告鼎石公司介绍购买被告联合公司开发建设的商品房。2016年11月7日，原告宋伟与被告联合公司就其开发的“金域中央”项目签订《商品房买卖协议》，协议编号0096号，该协议约定原告购买被告开发的“涿国用2011拍第016号017号018号”地块“金域中央”房屋一套，房屋建筑面积86.09平方米，单价13383.81元，房屋总价款1152212元，该协议第七条交付期限约定，出卖人在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合协议约定的商品房交付买受人使用……”。后原告向被告联合公司交纳购房首付款352212元，被告联合公司于当日向原告出具了收款收据，并加盖公司财务专用章。原告向被告鼎石公司交纳洽商中介服务费4万元，被告鼎石公司于2016年11月7日向原告出具了收款收据，并加盖公司财务专用章。被告联合公司出具原告宋伟于2016年11月7日签字确认的《购房声明》一份，内容为：“本人知悉涿州市‘金域中央’（推广名）项目3号楼商品房预售许可证尚未办理完成，为能优先选房并享受购房优惠，本人自愿于签订《认购书》/《商品房买卖协议书》。已表购房诚意。” 另查明，被告联合公司于2021年1月21日取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证。 上述事实，有原、被告的庭审陈述、原告提供的《商品房买卖协议》、收款收据两张、被告联合公司提供的五证复印件、《购房声明》一份及被告鼎石公司提供的认购服务单一份在案佐证， 经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，至原告起诉时被告联合公司未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房买卖协议》的签订违反了法律的强制性规定，故本案所涉的《商品房买卖协议》应认定为无效，故原告要求被告联合公司返还首付款352212元，本院予以支持。原告在其知悉涉案房屋商品房预售许可证尚未办理的情况下签订《商品房买卖协议》，其自身亦存在过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告鼎石公司向原告销售房屋时，在明知原告所购房屋尚未取得预售许可证明，不具备买卖交易条件的情况下，仍向原告收取洽商中介服务费40000元没有法律依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告宋伟与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年11月7日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0096）无效。 二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告宋伟购房首付款352212元。 三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十 日内退还原告宋伟洽商中介服务费40000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3592元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 邢 倩 二〇二一年二月二十日 书记员 刘小丽