浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3163号上诉人（原审被告）：桐乡市金鼎物业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇中兴街天安路21-24号。统一社会信用代码:91330483781846278G。法定代表人：赵李鼎，执行董事。委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周国华，男，1960年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：顾伟锋，浙江南湖律师事务所律师。上诉人桐乡市金鼎物业经营管理有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人周国华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鼎公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判金鼎公司向周国华支付租金142000元，驳回周国华的一审其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周国华负担。事实与理由：1.一审未充分考虑市场行情剧变和金鼎公司支出巨额市场改造费用的实际情况。金鼎公司除再支付142000元租金外，不应再支付其余租金。《租赁合同》签订后，受市场行情突变和突发疫情影响，金鼎公司第一年收到全额租金516814元，第二年租金实收32万元，第三年租金实收14.2万元，合计978814元，远远低于合同约定的1675450元。市场行情剧烈变化属于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，根据相关法律和司法解释的规定，金鼎公司有权要求变更合同约定的租金标准；2.一审虽减免了7万元租金，但远远未能改变金鼎公司与周国华之间利益严重失衡的情况。金鼎公司虽收到978814元租金，但在承担市场内外街翻新改造等费用及支付周国华租金后，已出现大额亏损。根据计算，金鼎公司承担的市场改造费用高达534906元，加上已付给周国华的租金580000元，金鼎公司已出现136092元的亏损。如果再要求金鼎公司按一审判决的金额支付租金，则金鼎公司的亏损将高达38.6万元，双方利益明显失衡。如果四间商铺由周国华自己出租，即现在所有的收租全部归周国华，扣除周国华应当支付的翻新改造等费用，周国华的实际收益仅为443908元，远低于周国华目前已实际取得的58万元；3.一审根据周国华单方意愿即将第三年租金降至23万元作为判决的依据，既无事实和法律依据，也未能平衡双方的利益。结合当前实际，金鼎公司再向周国华支付今年实际收到的租金142000元，基本公平合理。周国华辩称，1.金鼎公司的上诉请求和理由没有依据。金鼎公司对外转租情况与本案没有必然的关联性，即使金鼎公司租赁的商铺之后一间也没有转租出去，那也是金鼎公司的租赁风险，与周国华无关。本案租赁市场风险不属于情势变更的情况；2.一审中双方经过沟通，周国华同意减免7万元的租金，相当于三个月的房租，这个幅度已经很大了。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。周国华向一审法院起诉请求：1.判令金鼎公司立即支付周国华拖欠的租金320000元（其中第二年剩余租金20000元，第三年应付租金300000元），支付利息损失1796.7元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，以20000元为基数，自2019年6月1日暂算至2020年7月1日，共计13个月，利息损失834.2元；以300000元为基数，自2020年6月1日暂算至2020年7月1日，共计1个月，利息损失962.5元，上述利息损失均计算至实际清偿之日），合计为321796.7元；2.案件诉讼费、保全费由金鼎公司负担。一审法院认定事实：2018年5月7日，周国华与金鼎公司签订《租赁合同》，周国华将其所有的位于桐乡市××道××号××号××商铺，面积为170.74平方米出租给金鼎公司，租期为36个月，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，三年总租金为900000元，其他费用由金鼎公司自负盈亏，与周国华无关。签约后金鼎公司先付周国华20000元定金，支付第一年租金时转为租金。付款方法：2018年6月1日前支付给周国华280000元，2019年6月1日前支付给周国华300000元，2020年6月1日前支付给周国华300000元。金鼎公司责任：本次市场外围维修翻新费用由金鼎公司承担，在商铺使用中所产生的水电费、租房税金由金鼎公司负责。合同到期后在同等条件下金鼎公司有优先承租权，双方可继续签订合同。合同签订后双方不得违约，任何单方违约应作出赔偿另一方。合同签订后，金鼎公司已支付第一年租金300000元，第二年租金已支付280000元，其余租金至今未付。另查明，金鼎公司于2018年5月28日与张金坤签订《商铺租赁管理合同》，张金坤承租案涉1052号、1057号商铺，约定租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，并约定两间商铺第一年的租金为104857元、153550元，第二年为115342元、163550元，第三年的租金为126876元、173550元。2019年7月5日，金鼎公司与张金坤达成补充协议，约定自2019年7月1日至2020年5月31日间的租金变更为170000元。金鼎公司于2018年5月28日与魏利强签订《商铺租赁管理合同》，魏利强承租1052-1、1059号商铺，约定租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，并约定两间商铺第一年的租金为104857元、153550元，第二年为115342元、163550元，第三年的租金为126876元、173550元。2019年7月5日，金鼎公司与魏利强达成补充协议，约定自2019年7月1日至2020年5月31日间的租金变更为170000元。2020年8月12日，金鼎公司与万建明签订《商铺租赁运营合同》，万建明承租1052-1、1059号商铺，租期为2020年8月12日至2021年6月30日，租金为80000元。2020年9月22日，金鼎公司与谢海华签订《商铺租赁运营合同》，由谢海华承租1052、1057号商铺，租期为2020年9月25日至2021年6月30日，租金为62000元。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务，不得擅自变更合同。租赁合同约定了市场外围维修翻新费用由金鼎公司承担，金鼎公司应理解其意义，在签订合同时已考虑到相关的维修等费用才确定的租金，且其与章正闹、陈永清签订的《商铺租赁委托书》与本案无关，金鼎公司亦未证明实际支出的维修费用，金鼎公司理应按照约定支付第二年的租金。第二年租金300000元，金鼎公司已支付280000元，尚有2万元未支付，依约定金鼎公司应于2019年6月1日前支付，逾期不付，已构成违约，故周国华要求金鼎公司立即支付该20000元租金并支付逾期付款利息损失（以20000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月1日起计算至实际清偿之日止），请求合理，予以支持。金鼎公司所称的第二年租金尚有2万元未收到，无证据证实，系其与第三方的关系，与本案无关。至于第三年的租金300000元，金鼎公司称因疫情的影响只收到租金142000元，根据相关法律规定可以变更合同的租金标准。从金鼎公司提交的案涉房屋的合同及转账证明来看，合同上均由金鼎公司盖章及第三方的签字并按手印予以确认，对其真实性予以确认。从上述证据来看，金鼎公司三年租金的总收入应为998814元（516814元＋340000元＋142000元），对于运营过程中产生的风险，全部由周国华负担亦不公平。第三年的租金依约定应提前支付，且第三年的租期非在疫情期间，但疫情的发生对金鼎公司的运营产生一定的影响，周国华同意承担风险，并同意将租金降至230000元，其请求合理，予以支持。因金鼎公司未能按期支付第三年租金，也未就租金减免、租期延长与周国华协商，其理应承担违约责任，周国华要求金鼎公司支付该租金的逾期付款利息损失（以230000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年6月1日起计算至实际清偿之日止），请求正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条、第一百零八条之规定，判决：金鼎公司于判决生效之日起十日内支付周国华租金250000元并支付逾期付款利息损失（以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月1日起计算至实际清偿之日止；以230000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年6月1日起计算至实际清偿之日止）。案件受理费5050元，减半收取2525元，财产保全费2170元，合计4695元，由金鼎公司负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228××××5868，逾期缴纳将移送执行）。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金鼎公司上诉认为其经营受新冠肺炎疫情影响，要求变更约定的租金标准，只需再向周国华支付租金142000元，经查，涉案《租赁合同》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应严格遵守。《租赁合同》约定，周国华将商铺承租给金鼎公司，租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日止，三年总租金为90万元，其他费用由金鼎公司承担并自负盈亏，与周国华无关。双方还约定，金鼎公司先付20000元定金，后可转为第一年的租金，剩余租金具体付款时间为2018年6月1日前支付28万元，2019年6月1日前另支付30万元，2020年6月1日前支付剩余30万元。金鼎公司前期共支付租金58万元，周国华本次起诉主张的即为剩余的租金32万元，且周国华一审中亦已同意减免金鼎公司的租金70000元。首先，金鼎公司向周国华承租涉案商铺用于转租经营，虽因新冠肺炎疫情影响而导致金鼎公司转租收益低于预期，但诚如金鼎公司上诉状中所称其就涉案商铺取得的三年转租收益为978814元，故本次新冠肺炎疫情虽对金鼎公司的转租经营有一定的影响，但尚未达到金鼎公司所称的营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对金鼎公司明显不公平的程度。一审已在扣减周国华同意减免的租金数额后判决金鼎公司支付租金250000元，故金鼎公司变更租金计算标准的请求不能成立，不予支持；其次，《租赁合同》中已经明确约定，涉案商铺市场外围维修翻新费用由金鼎公司承担，金鼎公司上诉所提因金鼎公司承担市场外围维修翻新费用导致亏损而要求周国华进一步减免租金的理由不能成立，不予支持。综上，金鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由桐乡市金鼎物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年二月十九日法官助理  刘文文书 记 员  王家慧书 记 员  胡玉婷8-9-