宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3710号原告：宁夏英特嘉实业有限公司。统一社会信用代码916405005962350963。法定代表人：陈某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪某，宁夏宝中律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，宁夏宝中律师事务所律师。被告：周某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙某，宁夏永东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2，宁夏永东律师事务所实习律师。被告：刘某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。原告宁夏英特嘉实业有限公司（以下简称英特嘉公司）与被告周某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏英特嘉实业有限公司的委托诉讼代理人高某，被告周某的委托诉讼代理人孙某、陈某2，被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告周某签订的《营业用房租赁合同》；2.依法判令二被告向原告支付房屋租金149592元及物业费32164元（租金及物业费暂计算至2020年7月31日)，合计181756元，后续租金及物业费按合同约定金额计算至合同实际解除之日；3.依法判令二被告向原告支付违约金55771元；4.依法判令租赁合同解除后，二被告将房屋恢复原状，退还房屋，如因此给原告造成损失，应予以赔偿；5.本案的案件受理费由二被告承担。事实和理由：2015年3月1日，原告与被告周某签订《营业用房租赁合同》一份，合同主要内容为：原告将位于中卫全民创业城的××区营业房租赁给被告周某用于经营KTV，房屋面积为473平方米，租赁期限为11年(自2015年3月1日至2026年2月28日)，自签订合同之日起前12个月为装修期（自2015年3月1日至2016年2月28日），免收租金；租金按年支付，免租赁费后前二年租金保持不变，从第三年开始，每年租金在上年起始租金的基础上逐年递增8%，每年应交租金总额见附表，每年度届满60日内，缴纳次年租赁费用；被告周某在合同签订当日缴纳保证金30000元；被告周某必须承担并按时交纳水、暖、电、物业管理等费用；被告周某如不按照合同约定缴纳相关费用的，应向原告按年租金的30%计算承担违约赔偿责任，原告可终止合同并收回房屋，全额扣除保证金，造成原告损失的，被告周某负责赔偿；租赁期满后如需拆除装修物，被告周全礼需恢复原状，费用由被告周某承担，不需要拆除的，原告不承担任何费用；合同还约定了双方其他的权利与义务。本合同附件载明：第一年年租金为147576元，第四年(自2019年3月1日至2020年2月29日）年租金为172132元，第五年（自2020年3月1日至2021年2月28日）年租金为185903元，月租金为15492元。物业费按4元/月/㎡计算，第四年度物业费为22704元(12×473×4=22704)，第五年度物业费为22704元，月物业费为1892元。后来，被告周某将上述房屋转租给了被告刘某，被告刘某自2019年5月29日至2019年12月31日多次向原告支付了第四年度的部分租金，共计支付100000元。被告刘某曾分别于2019年8月20日、2019年10月31日向原告出具了承诺书及保证书各一份，承诺要向原告缴清第四年度的房屋租金。但被告刘某一直并未实际缴清第四年度的房屋租金。二被告对第四年度租金仍下欠72132元未予支付，二被告对第五年度租金向原告分文未付，二被告对第四年度和第五年度物业费向原告也分文未付，经原告多次催要，二被告对上述所欠租金及物业费均分文未付。现原告要求解除合同，二被告共计向原告支付租金149592元（72132元+15492元×5个月=149592元，暂计算至2020年7月31日）及物业费32164元（22704元+1892元×5个月=32164元，暂计算至2020年7月31日)，合计181756元。二被告拖欠原告租金及物业费的行为已经构成进约，严重危害了原告的合法权益，还应按照合同的约定承担违约责任，即二被告应向原告支付违约金55771元，也就是年度租金的30%(185903元×30%=55771元)。综上，原告与被告周某签订的《营业房租赁合同》合法有效，二被告拖欠原告租金及物业费事实清楚，二被告不支付租金及物业费的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，要求二被告支付欠付租金及物业费，并要求二被告承担违约责任。为了维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条之规定，特提出上述诉讼请求，请法院依法判决。被告周某辩称，一、周某与刘某之间系酒吧设备、设施转让行为，二人签订的转让协议合法有效，自2018年10月15日，二人转让协议履行完毕之后，周某已将享有的对该酒吧的权利义务一并转让给了刘某，周某与该酒吧没有关系，对因该酒吧经营产生的房租等费用按照转让协议的约定全部由刘某支付，与周某无关。故本案诉争的房租及其他费用，周某不承担责任。2018年10月份，周某将中卫市全民创业城三楼新坐标娱乐会所转让给刘某，转让费556000元，主要包括室内家具、音响、灯光、用品等。根据《营业房租赁合同》第7条的约定，酒吧内部可以对外招商、转让、出卖等。故周某与刘某的《转让协议书》合法有效。根据周某与刘某签订的《转让协议》第四条的约定，房屋交付后刘某使用发生的水、电、暖等各项费用由刘某自己承担。故双方转让协议履行完毕后，周某即退出了酒吧的运营，由刘某实际接手经营、使用。周某即将对该酒吧的权利义务概括转移给了刘某，故自2018年10月15日刘某实际经营酒吧开始发生的房租应当由刘某支付，周某不承担支付责任。同时，周某转让酒吧时，明确告知过英特嘉公司并取得了英特嘉公司的同意，根据英特嘉公司出示的刘某缴纳各种费用的票据，以及在诉状中陈述的刘某向英特嘉公司出具保证书和承诺书的事实可以明确知晓，英特嘉公司自始就对周某转让酒吧的事实是明知且同意的。周某尽到了通知义务。故自英特嘉公司知道并接受刘某支付的房租时，英特嘉公司就同意了周某将酒吧的债权债务概括转移给刘某的事实，并与刘某之间就形成了新的事实上的房屋租赁关系，故本案欠付的房屋租费应当由刘某支付，与周某无关。二、自周某将酒吧的债权债务概括转移给刘某并取得英特嘉公司的同意后，本案即两个时间段内的两个房屋租赁关系。在周某的房屋租赁期间，周某已经付清了房租等其他费用，在刘某的房屋租赁期间，周某与英特嘉公司之间的房屋租赁关系事实上已经终止了，刘某是否欠付房租，周某未参与，也与周某无关，周某也不承担法律责任。自2015年至2018年10月15日期间，周某与英特嘉公司存在合同及事实上的房屋租赁关系，周某按照约定向英特嘉公司支付了房租及其他费用。并未欠付英特嘉公司的费用。自2018年10月15日之后，刘某与英特嘉公司存在事实上的房租租赁关系，根据英特嘉公司提供的证据及诉状中陈述的刘某向其支付了后面的租赁费并出具了欠付租赁费的承诺书及保证书的事实上即可以反映这一点。故2018年10月15日之后发生的房租及物业费与周某没有关系。且在2018年10月15日之后，英特嘉公司将租赁房屋交付给了刘某，并由刘某向其支付房租，英特嘉公司没有向周某交付租赁房屋，周某也没有理由向英特嘉公司支付租赁费，英特嘉公司与周某之间仅存在书面的租赁协议，但事实上双方之间的房租租赁关系已经终止了。故本案诉争的租赁费及物业费全部发生在刘某与英特嘉公司的租赁关系内，应由刘某与英特嘉公司核算是否欠付租赁费，以及商议如何支付欠付租赁费，周某没有义务参与，也没有义务支付租赁费。三、本案不存在转租行为，周某没有事实及法律依据承担支付房屋的责任。转租是指出租人将租赁物出租给承租人，承租人在征得出租人同意后转租给次承租人，次承租人向承租人支付租金，承租人向出租人支付租金的关系。而本案中显然不存在上述情形，周某在征得英特嘉公司的同意将酒吧债权债务概括转让给刘某后，就全面退出了酒吧的经营，除转让费之外，再未从刘某处收取过任何租赁费。刘某自接手酒吧后，就自觉的或在英特嘉公司通知后直接向英特嘉公司支付房租及物业费，周某未参与任何一方的收租与付租。故本案不属于转租。周某没有事实及法律依据向英特嘉公司支付欠付房租。四、对于房租欠付数额，因周某不是2018年10月15日之后的房屋承租人，不知道欠付金额，应当由英特嘉公司与刘某进行核算确认，但根据周某从英特嘉公司物业经理蒋英处了解的信息，刘某仅欠付30000元的房租及物业费。但对于实际金额应由刘某与英特嘉公司进行核算，周某不参与。被告刘某辩称，没有欠付原告那么多房租，10月份的时候原告就将房屋锁过一次，导致那一个月其没有营业收入，其共计也就欠付原告房租30000元左右，后由因疫情影响，店里又没有收入，现在没有能力支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一【《营业用房屋租赁合同》】，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，原告与被告周某签订了《营业用房租赁合同》，约定：原告将位于中卫市××区的营业房（建筑面积473㎡）出租给被告；租赁期限自2015年3月1日至2026年2月28日（自签订合同之日起，原告给被告12个月的装修期，装修期免收租金）；租金按年支付，免租赁费后两年不变，第三年开始在起始租金的基础上递增8%，2015年3月1日至2016年2月29日免租金，2016年3月1日至2018年2月29日两年的租金均为147576元，2018年3月1日至2019年2月29日的租金为159382元；2019年3月1日至2020年2月29日的租金为172132.6元；每年度届满60日内，缴纳次年费用，否则每天按照所欠租赁费的0.1%收取滞纳金；被告在签订合同当日交清保证金、物业费（免除五个月）及第一年应交租赁费的30%，其余70%在免除租赁费到期提前60日内缴纳；被告不按合同约定交纳相关费用，除按年度租金总额30%的比例向原告承担违约赔偿责任外，原告可终止合同并收回房屋；未经原告同意，被告不得将房屋整体转租（内部可以对外招商）、转让、出卖等，如有发生，原告有权终止合同，立即收回房屋；被告必须承担并按时交纳水、暖、电、物业管理费等费。合同对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告周某交付了涉案房屋，被告周某装修后开始经营。2018年10月15日，被告周某将案涉房屋以556000元转让于被告刘某，租赁费及物业费也由周某交至2019年2月29日，并约定：房屋交付刘某使用后所发生的水、电、暖等各项费用由刘某自己承担，周某不负任何责任；房屋转让后，周某2018年10月15日之前所发生的债务纠纷与刘某无关。双方于2019年4月2日补签《转让协议书》一份。刘某经营案涉房屋后仅陆续缴纳2019年3月1日至2020年2月29日期间的租赁费共计100000元，下欠租赁费72132元，2019年12月31日之后未再缴纳任何房屋租赁费。故原告诉至本院并提出上述诉请。另查明，被告刘某自2018年10月15日经营案涉房屋后，未向原告交纳物业管理费。原告收取物业管理费的标准为每月每平米4元。本院认为，原告与被告周某于2015年3月1日签订的《营业用房租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告周某作为承租人应当按照合同约定履行义务，而被告周某未按合同约定向原告支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的房屋租赁费的行为，已构成违约，故原告要求与被告周某解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。因2018年10月15日，被告周某已将案涉房屋转让于被告刘某，且得到原告的同意。故原告要求被告刘某返还房屋并恢复原状的诉请，亦符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告刘某支付案涉房屋租赁费72132元（2019年3月1日至2020年2月29日）的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告刘某支付案涉房屋租赁费77460元（2020年3月1日至2021年7月31日）及后续租赁费按合同约定计算至合同实际解除之日的诉请，因受疫情影响及自2020年5月案涉房屋就因拖欠租赁费被关门停业的实际情况，对于原告的该项诉请，本院不予支持；对于原告要求被告刘某支付违约金的诉请，符合双方合同关于违约责任的约定，但应按2019年3月1日至2020年2月29日的租赁费计算，且原告要求按照30%标准计算违约金过高，本院调整为15%，故被告刘某应付原告违约金应为25819.8元【172132元×15%】。关于原告要求被告刘某向原告支付案涉房屋物业费22704元（473㎡×12个月×4元/月/㎡）的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告刘某支付案涉房屋物业费9460元（2020年3月1日至2021年7月31日）及后续物业费按合同约定计算至合同实际解除之日的诉请，因受疫情影响及自2020年5月案涉房屋就因拖欠租赁费被关门停业的实际情况，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告宁夏英特嘉实业有限公司与被告周某于2015年3月1日签订的《营业用房租赁合同》；二、被告刘某于本判决生效之日起十日内将其承租的位于中卫市××区的营业房返还给原告宁夏英特嘉实业有限公司，并恢复原状；三、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏英特嘉实业有限公司房屋租赁费72132元，并支付违约金25819.8元；四、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏英特嘉实业有限公司物业费22704元；五、驳回原告宁夏英特嘉实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4962元，由原告宁夏英特嘉实业有限公司负担2149元，被告周某负担100元、刘某负担2713元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王泰新人民陪审员 郭兴旺人民陪审员 王海萍二〇二一年二月五日书记员 马茹燕本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。