广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11770号上诉人（一审原告）：梁崇璋，男，1975年11月11日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县*********附，公民身份号码：362************051。委托诉讼代理人：周溢恒，广东选贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫剑波，广东选贤律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**********，统一社会信用代码：914***********403J。法定代表人：黄柏球，执行董事。委托诉讼代理人：陈必夫，男，系该公司员工。被上诉人（一审被告）：东莞市华讯伟业房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇新城区************，统一社会信用代码：914***********907K。法定代表人：陈华伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小斌，男，系该公司员工。上诉人梁崇璋因与被上诉人东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司（以下简称华讯伟鸿公司）、东莞市华讯伟业房地产开发有限公司（以下简称华讯伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁崇璋向一审法院提起诉讼，请求判令：1.华讯伟鸿公司、华讯伟业公司向梁崇璋支付逾期交付违约金90012元；2.华讯伟鸿公司、华讯伟业公司向梁崇璋支付逾期办理房屋所有权证书的违约金28560元；3.本案一审诉讼费用及律师费3000元由华讯伟鸿公司、华讯伟业公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司、东莞市华讯伟业房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内向梁崇璋支付逾期交楼违约金3689元、逾期办证违约金10882.54元，合计14571.54元；二、驳回梁崇璋的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1365.72元（梁崇璋已预交），由梁崇璋负担1201.72元，东莞市华讯伟鸿房地产开发有限公司、东莞市华讯伟业房地产开发有限公司负担164元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17038号民事判决。上诉人梁崇璋向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项逾期交楼违约金，改判华讯伟鸿公司、华讯伟业公司向梁崇璋支付逾期交楼违约金31356元（自2018年1月1日起计算至2018年6月20日止，共计170天，以总房价1844499元为基准，按日万分之一计算）；2.一审、二审诉讼费用均由华讯伟鸿公司、华讯伟业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，错误地将华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提交的证据《房产面积测绘成果实测报告书》（2017年9月3日）认定为梁崇璋与华讯伟鸿公司、华讯伟业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋测绘报告。1.梁崇璋与华讯伟鸿公司、华讯伟业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的第四章第九条商品房交付条件中约定：“2.该商品房已取得房屋测绘报告…”，该约定明确华讯伟鸿公司、华讯伟业公司需要取得的文件名称为“房屋测绘报告”，并不是一审法院认定的华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的《房产面积测绘成果实测报告书》（2017年9月3日），东莞市**********向一审法院的复函明确“上述房屋测绘报告的出具日期均为2018年6月20日”，案涉房屋的房屋测绘报告取得时间应当以东莞市**********的答复为准。2.一审判决将东莞市**********复函中明确的房屋测绘报告出具日期认定为递交日期，属于认定事实错误。东莞市**********的复函附件中，明确载明案涉房屋的房屋测绘报告的现场测绘日期为2018年6月20日，由此可知，案涉房屋的房屋测绘报告是根据现场测绘结果出具，并非根据华讯伟鸿公司、华讯伟业公司向东莞市**********递交行为出具的。3.一审判决认定的华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的《房产面积测绘成果实测报告书》（2017年9月3日）与东莞市**********的复函明确的《房屋测绘报告》（2018年6月20日）并非同一份报告。根据华讯伟鸿公司、华讯伟业公司一审当庭陈述，因华讯伟鸿公司、华讯伟业公司交付的房屋现状与报建规划图内容不符，导致案涉房屋需要进行整改，结合东莞市**********复函的内容可以得知，华讯伟鸿公司、华讯伟业公司2017年9月3日提供的《房产面积测绘成果实测报告书》并不符合报建规划，需要按照报建规划重新测绘后，才能取得符合规定的、有效的房屋测绘报告。即使合同仅约定交付条件之一为“取得房屋测绘报告”，该报告也应当是符合规定的、有效的房屋测绘报告。二、一审法院适用法律不当，减轻了华讯伟鸿公司、华讯伟业公司作为《商品房买卖合同（预售）》的格式条款提供者的责任。1.根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》显然是格式合同，梁崇璋为了获得住房的权益，只能接受华讯伟鸿公司、华讯伟业公司事先拟定的格式条款。2.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对于合同约定“该商品房已取得房屋测绘报告”中“房屋测绘报告”的解释，应当按照通常理解予以解释。我国现行法律、法规及政策，均没有竣工验收备案、不动产确权登记等制度，该制度是以在不动产登记部门办理相应手续及取得不动产登记部门书面确认文件为依据的。梁崇璋作为普通房产购买者，通常理解“房屋测绘报告”必然是经不动产登记部门确认的报告，不可能是华讯伟鸿公司、华讯伟业公司单方提供且不符合报建规划的报告。综上，华讯伟鸿公司、华讯伟业公司逾期交楼违约责任的天数应当计算至房屋测绘报告出具之日即2018年6月20日。一审法院关于房屋测绘报告的认定是错误的。因此请求二审法院支持梁崇璋的上诉请求，依法改判。上诉人梁崇璋当庭补充上诉理由：双方签订买卖合同约定交付条件有2个。1.取得竣工验收备案登记证明。2.取得房屋测绘报告。在本案一审调查中双方认可第一个条件取得建设工程竣工验收备案登记证明文件时间为2018年2月9日，因此本案主要针对房屋测绘报告取得时间来认定对方逾期交房时间。在一审调查中，本案主要出现3份房屋测绘报告，第一份是华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的房产面积测绘成果实测报告书，出具时间是2017年9月3日，第二份是一审法院向东莞石龙不动产登记中心发函调查，该中心回复案涉房屋测绘报告出具日期为2018年6月20日，第三份是东莞石龙不动产登记中心在上述第二份测绘报告中盖章标注备案日期为2019年4月30日结合本案事实与一审调查所得，本案的房屋测绘报告因华讯伟鸿公司、华讯伟业公司设计与规划不符，导致现场测绘报告在2018年6月20日才出具，又因现状与房屋测绘报告不一致，需要整改导致2019年4月30日才对房屋测绘报告进行备案，因此本案第二个交付条件房屋测绘报告取得日期应为2018年6月20日。一审法院错误将华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的房屋面积测绘结果报告书及2018年6月20日现场测绘房屋测绘报告认定为同一份报告，属于认定事实错误。根据《民法典》第496条、498条规定，本案商品房买卖合同属于格式条款，对于合同约定的房屋测绘报告发生争议，应当按照通常理解解释，对格式条款有2种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，案涉合同是华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的格式合同，因此应当采用2018年6月20日才取得房屋测绘报告的解释，以该日期认定违约方应当承担的逾期交房违约责任，一审法院并未对梁崇璋援引的法律规定审查，其依据的法律规定属于适用错误。综上，请求法院支持梁崇璋的上诉请求。被上诉人华讯伟鸿公司、华讯伟业公司答辩称：梁崇璋上诉的重点是测绘报告以哪份为准。1.华讯伟鸿公司、华讯伟业公司于2017年9月取得房屋测绘报告，已经满足合同第9条第2款要求，该条约定商品房交付应取得房屋测绘报告，此外合同对房屋测绘报告没有做出其他限定性要求，仅有建设部的《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在交付前委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，华讯伟鸿公司、华讯伟业公司2017年9月取得测绘报告，是由有测绘资格的广东广量测绘信息技术有限公司出具的实测报告书，已经满足合同及法律要求。2.法律并无禁止测绘报告重测修正，且测绘报告在房屋交付后修正是房地产开发流程中难以避免的，是维护业主利益积极履行合同的结果。预售项目的测绘报告审查是在房屋交付之后进行的，该点可以从《商品房销售管理办法》第34条第2款规定中可看，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门，可见房管部门对测绘报告的审查是在房屋交付之后进行的，因建设期间客观存在的误差，测绘公司在房屋交付后或者自己进行局部重测，或者根据房管部门要求进行整改重测，是十分常见的，也即交付房屋在前，审查测绘报告在后。发现问题进行重测，既符合监管要求，也维护业主的利益。因此房屋交付时提供的房屋测绘报告不一定是房管部门备案时最终版本测绘报告。3.梁崇璋认为合同是格式合同，但该格式合同是建设部提供的，并非华讯伟鸿公司、华讯伟业公司的格式合同，仅有在附件协议部分才算是华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提供的格式合同，且测绘报告的修改，不影响业主对房屋正常使用，没有影响到业主利益的实现，反而维护业主利益。综上，华讯伟鸿公司、华讯伟业公司2017年9月的测绘报告已经满足合同约定，合同和相关法律法规并无禁止测绘报告重测修正，请求维持原判，驳回梁崇璋上诉请求。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕梁崇璋提起的上诉及华讯伟鸿公司、华讯伟业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为案涉商品房“已取得房屋测绘报告”的认定标准。首先，华讯伟鸿公司、华讯伟业公司提交的房屋面积测绘成果实测报告书显示案涉商品房于2017年9月3日取得房产面积实测报告，该报告显示案涉商品房已由具备测绘资格的机构确定了商品房建筑面积的实测数据，符合案涉合同第十三条约定的面积差异处理的要求，因此该报告可作为案涉商品房已取得房屋测绘报告的依据。其次，案涉合同没有明确约定房屋测绘报告要以不动产登记部门认可的实测报告为准，且本案中前后两份报告对于案涉房屋测量的面积是一致的，不会影响案涉房屋是否满足合同约定交付条件的判断，对梁崇璋主张应以不动产登记中心认可的实测报告作为交付标准，本院不予支持。综上所述，一审法院认定案涉房屋于2018年2月9日取得建设工程竣工验收备案之日为房屋符合交付条件的时间并无不当，本院依法予以维持。双方未对一审判决确定的逾期办证违约金提出异议，本院对此予以维持。梁崇璋的上诉请求于法无据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费491.68元（梁崇璋已预交），由梁崇璋负担。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  胡文轩审判员  徐华毅二〇二一年二月八日书记员  刘淑贞