重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14275号 原告：重庆顽石互动营销策划有限公司，住所地重庆市渝**白杨路****，统一社会信用代码91500000MA5U3U3195。 法定代表人：商廉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍崇新，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆盛唐叠彩山置业有限公司，住所，住所地重庆市北部新区金童路******社会信用代码91500000054292555J。 法定代表人：李杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽娜，重庆达美律师事务所律师。 第三人：重庆中汽君安实业有限公司，住所地，住所地重庆市北部新区金童路********会信用代码9150000074746556XH。 法定代表人：李杰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽娜，重庆达美律师事务所律师。 原告重庆顽石互动营销策划有限公司（以下简称“顽石互动公司”）与被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司（以下简称“盛唐叠彩山公司”）、第三人重庆中汽君安实业有限公司（以下简称“中汽君安公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年11月27日、12月29日两次公开开庭进行了审理。原告顽石互动公司的委托诉讼代理人江杰、伍崇新，被告盛唐叠彩山公司和第三人中汽君安公司的共同委托诉讼代理人赵沛霖、余丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顽石互动公司的诉讼请求为：1、判决被告立即向原告支付销售代理费1106756元及滞纳金（自2017年7月10日起，以1106756元为基数，按照每日万分之二计算至付清时止）；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。事实及理由：2016年11月6日，原被告签署《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》。约定被告委托原告对其开发的位于重庆市北部新区金童路9号叠彩山项目各期洋房、别墅产品进行销售代理及渠道独家统筹管理。对于成功销售的洋房，按已签约销售总额的2.5%支付佣金。对于销售成功的别墅，按已签约销售总额3.5%支付佣金。若被告逾期15日未付款，原告有权自逾期15日之日起，每日按应付未付金额的万分之二向被告收取滞纳金。协议签订后，原告组织人员进场，履行各项义务。经双方确认，被告应支付原告的代理费用为1489775元。2018年1月4日，被告支付原告383019元，尚欠1106756元未付。原告遂起诉。 被告盛唐叠彩山公司辩称，2018年9月9日，原被告及案外人中汽君安公司共同签订了以房抵付代理费协议书。约定以中汽君安公司所有的一套房屋转让给原告，以代理费抵偿部分房款。2019年4月12日，原告向中汽君安公司提出申请，要求将抵款房屋的购买人变更为商廉，同日，中汽君安公司与商廉签订了商品房买卖合同。2018年9月10日，原告已将抵款房屋出租给重庆麦积会计培训中心有限公司并收取租金至今。故双方的销售代理合同已完全结清，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回其全部诉讼请求。 第三人中汽君安公司述称，三方签订的以房抵款协议书是合法有效的。第三人已与原告指定人员签订《重庆市商品房买卖合同》，并交付了抵款房屋。原告对房屋进行了出租并收取了租金。原告已实际享受房屋的物权，三方的以房抵款协议已完成。原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》《叠彩山一期洋房、别墅最终批次佣金提成明细表》、增值税发票、《以房抵付代理费协议书》、变更申请书、重庆市商品房买卖合同、发票、收据、商业用房租赁合同、个人电子回单等证据本院予以采信。 经审理查明，2016年11月6日，盛唐叠彩山公司作为甲方（委托方），顽石互动公司作为乙方（受托方）签订《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》。第一条代理事项乙方对甲方位于重庆市北部新区金童路9号叠彩山项目各期洋房、别墅产品部分进行销售代理及渠道独家统筹管理。第十条销售代理费用乙方依照合同规定履行服务内容，甲方须就乙方提供的服务支付销售代理费用。具体条款如下：2、销售代理费用2.1、对于乙方成功销售的洋房、甲方按已签约销售总额2.5%支付佣金，其中1%为基础佣金，1.5%为销售指标考核佣金；对于乙方成功销售的别墅、甲方按已签约销售总额3.5%支付佣金，其中2%为基础佣金，1.5%为销售指标考核佣金。6.1乙方销售负责人依据成功销售房源，于次月3日前填写《销售代理费用结算表》提交至甲方处，乙方须审核并保证《销售代理费用结算表》中房源无重复计算现象发生；甲方在次月5日前完成审核《销售代理费用结算表》；在次月10日前，乙方出具合法完税发票予甲方，甲方须在收到发票3个工作日内完成付款。6.3当甲方未按6.1条约定时间支付销售代理费用，则应在本合同约定支付时间到期后3个工作日内出具抵房金额确认书，根据甲方应支付金额由乙方选择匹配房源并按销售底价进行抵款，抵款房源可单套或多套选择且范围包括但不限于代理销售房源范围。第十四条违约责任2、甲方未能按本合同约定时间支付乙方销售代理费用，若甲方逾期15日仍未付款，则乙方有权自逾期15日之即日起，除应收款外，每日安排好应付未付金额的万分之二向甲方收取滞纳金。如逾期付款超过45天，乙方有权单方终止合同，由此造成的后果由甲方自行承担。4、如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。 2017年7月10日《叠彩山一期洋房、别墅最终批次佣金提成明细表》中确认顽石互动公司的应得代理费为806756元。顽石互动公司与盛唐叠彩山公司均加盖了印章。 2018年9月9日，盛唐叠彩山公司作为甲方，顽石互动公司作为乙方，中汽君安公司作为丙方签订《以房抵付代理费协议书》。一、乙方代理销售甲方开发的【叠彩山一期】住宅项目，目前销售工作及全部房款回款催缴工作已完成，已办理结算；现经甲、乙、丙三方商定用其中甲方欠乙方的代理费1106756元整抵扣丙方开发的两江新区xx路x号x幢x楼x物业部分房款，乙方同意上述代理费购买该物业。二、以房抵款办理方式：1、以房抵款金额及方式：（1）丙方同意乙方以应收代理费1106756元整冲抵乙方应付上述物业首付房款。（2）抵付方式为结算双方互开发票的方式抵扣，价款与《重庆市商品房买卖合同》中规定的房屋付款一致。即，乙方向甲方开具代理费用发票后，甲、丙方自行结算相应金额房款，丙方与甲方结算完毕后向乙方开具购房发票。2、房屋有关情况：（1）该物业成交情况如下：金童路9号2幢20-2，成交总价883050元，抵款金额503050元；金童路9号2幢20-4，成交总价976290元，抵款金额603706元；上述房屋的具体交付标准，剩余款项（金额752584元）支付时间及方式以乙方与丙方签订《重庆市商品房买卖合同》为准。（3）乙方与丙方签订手签版《重庆市商品房买卖合同》后，双方应严格按照该合同履行义务。（4）乙方知晓上述房屋产权处于抵押状态，同时丙方承诺于2019年12月31日前办妥上述房屋的解押手续。在解押后办理网签合同前，乙方可以向丙方申请变更认购人信息一次，但合同签约金额、内容不可变更。四、甲、乙方的协助甲、丙方协助乙方办理相关房屋手续，具体购房流程以丙方规定为准。五、本协议签订后，乙、丙双方需就抵款物业每套签订《重庆市商品房买卖合同》，三方应相互就抵款金额开具票据后视为甲、乙方代理费1106756元整抵付行为完成，甲、丙双方的结算自行完成。协议的附件1中佣金结算明细表中表明《顽石网签佣金清单》2017年11月，佣金300000元，备注佣金审批金额683019元，已支付383019元，挂账金额30万元；《叠彩山一期洋房、别墅最终批次佣金提成明细表》，佣金金额806756元。合计1106756元。 2018年10月25日、11月28日顽石互动公司向盛唐叠彩山公司共开具了销售代理费发票1489775元。 2019年4月12日，顽石互动公司向盛唐叠彩山公司、重庆叠彩置业有限公司、中汽君安公司出具变更申请书，内容为：本公司于2018年9月9日就叠彩西城、叠彩山项目代理费用结算事宜与贵司签订的《以房抵付代理费协议书》中约定以叠彩山三期项目叁套抵款房源，房号为H2幢20-2、20-3、20-4。申请作以下变更：将认购人顽石互动公司变更为商廉。 同日，中汽君安公司作为甲方（卖方），商廉作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。商品房座落为重庆市北部新区金童路9号2幢20-2、20-3、20-4。第七条交房期限及交付条件1、属现售商品房的，甲方应在2018年9月10日前，将商品房交付乙方使用。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺。2、甲方关于商品房抵押情况的声明为下列第1项：1、本商品房已经设定抵押权，甲方承诺于2019年12月31日前办理抵押解除手续。第十三条关于办理产权登记的约定1、现售商品房的，自本物业解押后进行网签手续，网签合同签订后30个工作日之内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，交取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。 另，2018年9月10日，顽石互动公司作为出租方，重庆市九龙坡区麦积职业培训学校作为承租方签订《商业用房租赁合同》。甲方出租给乙方的商业用房位于重庆市北部新区金童路9号2栋20楼2、3、4号。租赁期限从2018年9月10日起至2021年9月9日止。2020年7月17日李霞向钟旻支付了汽博校区叠彩城租金。 盛唐叠彩山公司明确重庆市北部新区金童路9号2幢20-2、20-4房屋尚未过户登记至商廉名下，因房屋处于抵押状态，未解押原因不清楚。 顽石互动公司认为，盛唐叠彩山公司以不动产作为抵付债务的依据，而不动产的所有权转移必须以登记为准。由于房屋至今未办理过户登记，盛唐叠彩山公司也拒绝办理过户。故双方不构成以物抵债，盛唐叠彩山公司仍应当支付代理费。盛唐叠彩山公司在不得以的情况下为了避免顽石互动公司多次催收麻烦，允许顽石互动公司出租房屋。 中汽君安公司称其可以继续履行《以房抵付代理费协议书》。由于该抵款房屋在银行授信抵扣的资产包中，中汽君安公司前期与银行沟通单独解押该房屋未达成一致。须待该抵押到期续展时再单独解押。中汽君安公司可在2021年春节后解押并办理产权过户手续。 本院认为，顽石互动公司、盛唐叠彩山公司签订的《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》以及顽石互动公司、盛唐叠彩山公司及中汽君安公司所签订的《以房抵付代理费协议书》是当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效的合同。 从2017年7月10日《叠彩山一期洋房、别墅最终批次佣金提成明细表》来看，顽石互动公司、盛唐叠彩山公司在2017年7月10日已对债权债务进行结算，确认盛唐叠彩山公司欠付顽石互动公司代理费806756元。且从该明细表的表述来看，另30万元债务的结算确认时间早于2017年7月10日。 后顽石互动公司、盛唐叠彩山公司、及中汽君安公司签订《以房抵付代理费协议书》，以座落为重庆市北部新区金童路9号2幢20-2、20-4的不动产抵偿盛唐叠彩山公司欠付顽石互动公司的代理费。不动产物权的变动除了物的交付以外，还应当办理产权过户登记手续。中汽君安公司虽已与商廉签订《重庆市商品房买卖合同》且交付了房屋，但在合同中约定于2019年12月31日对房屋解除抵押并办理产权过户手续。至本案法庭辩论终结时，中汽君安公司尚未解除抵押，无法办理产权转移登记手续，故应当认定其交付不能，盛唐叠彩山公司欠付顽石互动公司的代理费尚未得到清偿。 由于三方在《以房抵付代理费协议书》中并无关于签订《以房抵付代理费协议书》后，盛唐叠彩山公司欠付顽石互动公司的代理费的债务即清偿的相关约定，顽石互动公司在债权未得到清偿的情况下有权选择向盛唐叠彩山公司主张旧的债权，故对顽石互动公司要求盛唐叠彩山公司支付代理费1106756元的请求本院予以支持。 对于顽石互动公司的滞纳金的诉讼请求，即逾期付款违约金，盛唐叠彩山公司有逾期支付代理费的事实，其应当按《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》的约定向顽石互动公司支付代理费。《叠彩山洋房、别墅销售代理合同》第6.1条、第6.3条的约定，顽石互动公司应当在2017年7月10日前向盛唐叠彩山公司开具合法完税发票，盛唐叠彩山公司在收到发票后3个工作日内完成付款或出具抵房金额确认书。但事实上双方在2018年9月9日才签订《以房抵付代理费协议书》，顽石互动公司在2018年11月28日才开完了发票。故对顽石互动公司要求从2017年7月10日支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。本院酌情从2018年11月28日后的3个工作日内即2018年12月3日作为盛唐叠彩山公司的应付款时间。其应当从2018年12月3日起按日万分之二的标准支付滞纳金至款项付清之日止，超出部分本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆顽石互动营销策划有限公司代理费1106756元； 二、被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆顽石互动营销策划有限公司逾期付款违约金，计算方式为:以1106756元为基数，按日万分之二的标准，从2018年12月3日起计算至款项付清之日止； 三、驳回原告重庆顽石互动营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14760.8元，因适用简易程序审理减半收取7380.4元，保全费5000元，合计12380.4元，由被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年二月十八日 书记员  张春凤