湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初47号原告：谢海英，女，1976年2月8日出生，汉族，住湖南省衡南县。原告：谢先武，男，1974年12月8日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告：湖南特变电工房地产开发责任有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区杨柳路**特变水木融城商业楼**。法定代表人：刘明山，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴佳倩，湖南德巍律师事务所律师。原告谢海英、谢先武与被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司（以下简称为特变房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢海英、谢先武和被告特变房产公司的委托诉讼代理人吴佳倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢海英、谢先武向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期取得房屋权属证书的违约金36848元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年8月5日签订《衡阳市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××路××号××栋××室房屋，总价款474457元。原告于2014年8月5日将房款支付给被告。被告于2016年4月1日将房屋交付给原告。根据原、被告双方签订的合同约定，被告未按合同约定的时间办理房屋所有权证书，每日应按已付购房款的万分之一支付违约金。截止2020年5月29日，被告共逾期784天，应向原告支付办证违约金36848元，原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告特变房产公司辩称：1、案涉办证期限自商品房交付使用后起算，且即使原告主张逾期办证违约金，逾期时间应截止至被告向衡阳市自然资源和规划局提交办理案涉商品房所在楼栋整体房屋产权证所需资料之日；2、原、被告双方约定的办证期限为720天，原告起诉状中主张的逾期办证天数计算错误，被告逾期办证天数应为207天；3、原、被告双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，请求法院依法予以核减，参照湖南省法院的判例按每天万分之零点二予以计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在事实认定部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，原告谢海英、谢先武作为购房人，被告特变房产公司作为售房单位，双方签订了合同编号为ＨＹ2014031816号《衡阳市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××路××号××栋××室房屋（建筑面积106.61平方米），总价款为474457元；买受人于2014年8月5日支付购房首付款274457元，剩余房款200000元申请贷款；出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，因产权登记机关原因和买受人未付清房款及费用的时间顺延，买受人未按合同约定时间办理房屋交接手续及贷款手续的时间顺延；同日，原、被告双方还签订了四份《补充协议》，其中补充协议三中约定：出卖人应当积极协助买受人办理房屋所有权登记，1、出卖人应当在新建商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（如商品房竣工验收备案表、竣工图纸、面积测绘报告等资料）；2、出卖人在完成上述备案手续且买受人同时具备本协议第二条1至4项条件后，出卖人在360日内协助买受人办理完毕房屋所有权登记，如因买受人的责任时间顺延。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款（包括原告申请按揭贷款由贷款银行向被告支付部分）。被告于2016年4月1日将案涉房屋交付原告。原告于2018年3月装修案涉房屋，于2018年11月入住案涉房屋。被告为其开发的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××路××号特变．水木融城10栋房屋于2019年5月17日办理了不动产权证总证（证号：湘【2019】衡阳市不动产权第0××**），完成了首次登记。案涉房屋于2020年5月29日办理了不动产权证（不动产权证书号：湘【2020】衡阳市不动产权第0××1号），案涉房屋的不动产权登记至原告谢海英、谢先武名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》中仅约定了出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限为在商品房交付使用后的180天，而没有约定出卖人协助买受人办理房屋权属登记、取得房屋权属证书的期限，而补充协议（三）中对该期限进行了补充约定，故该期限应以补充协议（三）中约定为准即在房屋交付使用后720日内。案涉房屋的交付时间为2016年4月1日。从2016年4月2日起720日为2018年3月23日。被告于2019年5月17日为案涉房屋办理了不动产权首次登记，买受人即具备了办理房屋权属登记、取得房屋权属证书的客观条件。故本案逾期办证期间为2018年3月23日至2019年5月17日，合计逾期天数为420天，被告没有按照合同约定期限履行协助办证义务，应承担违约责任。关于案涉逾期办证违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告逾期协助办理房屋权属证书的行为所造成的损失，原告购买案涉房屋用于自住，并就案涉房屋办理了银行抵押贷款，所以原告基本上不存在因不能及时办证而无法交易案涉房屋的投资机会损失，也基本上不存在因不能及时办证而无法用案涉房屋再次进行抵押的融资机会损失，并且案涉房屋已经于2020年5月29日办理了房屋不动产权证。现原告要求按照合同约定每日按已付房款的万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于因此所造成的损失，对此应当予以酌减。因此，本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应向原告支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金3985.44元（474457元×万分之零点二×420天=3985.44元），对原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢海英、谢先武支付逾期办证违约金3985.44元。二、驳回原告谢海英、谢先武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费361元，由原告谢海英、谢先武负担322元，被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  凌云二〇二一年二月三日法官助理谷江波书记员洪珊附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……