黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终22号上诉人（原审原告）：张兆林，男，1988年3月4日出生，汉族，无职业，住七台河市新兴区。被上诉人（原审被告）：七台河市青园小镇餐饮有限公司，住所地七台河市桃山区桃东街学府华庭**楼**。法定代表人：常海，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文军，桃山区万宝河法律服务所法律工作者。上诉人张兆林因与被上诉人七台河市青园小镇餐饮有限公司（以下简称青园小镇公司）合同纠纷一案，不服桃山区人民法院（2020）黑0903民初1093号民事判决，提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭经阅卷、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张兆林上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销（2020)黑0903民初1093号判决；2.依法确认上诉人与被上诉人签订的关于青园火车头小镇租赁合同自始无效；3.判令被上诉人返还上诉人八个月房屋租赁费18500.00元、押金10000.00元、缔约过失所造成的损失20000.00元，共计：48500.00元；4.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人分别于2019年4月，2019年6月以诱导、欺骗等行为，胁迫上诉人签订了两份日期相同，但公司名称不同的房屋租赁合同，又谎称内容相同。后经上诉人查实，被上诉人在签订的两份租赁合同时，均无工商营业执照（有国家企业信息公示系统为证）却以公司名义与上诉人签订租赁合同系为违法违规，上诉人提出终止合同。并先后3次（分别于2019年7月，2019年12月，2019年12月末）向七台河市相关部门提出此要求解除合同，但迟迟未得到解决。后因疫情爆发上诉人无办法出门继续处理此事。疫情解封后，上诉人在2020年6月5日之前，多次以电话、短信等形式告知被上诉人，要求终止合同。被上诉人均以各种借口回绝，并躲避不见，导致上诉人无法与被上诉人协商。并非一审判决中被上诉人所说因为客流、亏损等原因要求解除合同。（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）2.被上诉人在与当事人签订《租赁合同》前，要求上诉人交付10000.00元作为房屋使用权预留押金。在一审判决中，被上诉人恶意更改预留房屋使用权押金初衷，将预留房屋使用权押金更改为防止上诉人拖欠水电能源费用。根据《民法典》规定，供水供电等能源单位应当向最终用户收取有关花费，商业物业管理受委托代收的，不得向用户以手续费、损耗费等变相名义收取额外费用。青园火车头小镇的商户一户一表，应当自行去相关部门缴纳能源费，被上诉人并未出示相关部门代收费用委托书，且以高于国家电网、自来水公司等能源供应单位规定的单价强制收取上诉人能源费，又不能出具增值税收发票，系为违法违规转售能源。（上述属实，青园火车头小镇三十家业主均可作证）3.2019年春节发生疫情，根据国家相关规定，一切社会活动均停止。根据《租赁合同》中第二十一条不可抗力约定，上诉人已无法继续经营超过90天，应无条件终止合同。一审判决已承认事实，又无视事实，驳回了上诉人终止合同的请求。（一审判决书中有提到）4.2019年4月签订第一份合同时上诉人口头承诺不允许同类大量竞争，并承诺其为七台河市市政工程青园夜市不会开业，可是均未做到。（此承诺青园火车头小镇三十家业主均可以作证）。2019年6月上诉人正式履行合同，入户后发现其使用的建筑材料均采用不合格扣板为主，导致板房密封性较差，一个星期就出现漏雨、大量跑烟、停电现象，导致屋内无法进入顾客进店用餐。2019年10月供暖期，供暖效果不达标导致水管冻裂，下水管在板房屋内因供热原因导致反味巨大无法经营，导致当事人在2019年10月被迫关业，并非一审判决被上诉人所说交付上诉人正常使用。根据食品安全法的要求，工商局、卫生监察管理部门，在审批饭店的卫生许可证，要求一砖到顶的相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第二十六条建筑构件、建筑手续和室内装修，装饰手续的防火性能等应当按照消防技术准则的要求及手续相关规定，青园火车头小镇属违规建筑板房。（请求相关部门出示审核通过相关手续）5.青园火车头小镇建筑距离水库泄洪闸口约一百五十米左右，距离河道约一百五十米左右。2019年8月正值餐厅旺季因受下雨排水系统不完善、河堤泄洪等原因，政府部门下达通告，勒令停业三天，预留人员进行排水处理，导致访客急剧下滑，造成严重经济损失。据此，上诉人质疑青园火车头小镇建筑所在位置系泄洪区。根据《中华人民共和国水法》第三十七条，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物，构筑物及从事影响河道稳定，危害河岸堤防安全及其他妨碍河道行洪的活动。根据《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条，禁止在河道管理范围内，弃置垃圾。禁止在堤防和护堤地建房等规定。如青园火车头小镇是违法违规建筑，上诉人与被上诉人签订的有关青园火车头小镇房屋租赁合同应自始无效。（望有关部门出示相关手续）6.一审法院在整件案件审理中，并未对上诉人所要陈述事实、申请事项、证据出示、证人传唤予以正视，是否违反了案件庭审的诉讼程序。备注：（以上六条所述，均有青园火车头小镇业主可以作证）以上是针对主要上诉请求事项的上诉事实与理由的具体阐述。根据一审判决没有对上诉人所提供的证据，事情进行依法判决。侵夺了上诉人财产的支配权利要求并肆意违约，强行捆绑无效合同继续履行，致上诉人经济损失惨重。综上，望二审法院公正判决。如不能还以公正，上诉人将继续维权到底。被上诉人青园小镇公司辩称，一、被答辩人诉称的所谓霸王条款问题。1.被答辩人是完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担法律后果责任。被答辩人对合同的条款如果认为存在显失公平、重大误解、乘人之危等等现象，可以在民事行为作出之日起一年内向人民法院申请撤销；而被答辩人不但没有申请撤销，且已经实际履行合同内容；2.被答辩人与答辩人签订合同的时间为2019年4月18日，被答辩人提起诉讼的时间是2020年8月18日，已经超过法律规定的申请撤销的时间了；同时，被答辩人起诉的内容是解除合同，上诉人时却要求确认合同无效，而没有要求撤销合同；也没有任何证据证明合同存在显失公平、重在误解、乘人之危等等；二、关于答辩人在履行合同过程中，是否存在违约行为的问题。1.本案中，双方存在的是房屋租赁合同法律关系，答辩人提供房屋，被答辩人支付房屋租赁费。答辩人依约履行了房屋使用权的交付，即履行了合同义务，不存在违约问题；2.目前，在七台河市行政区域内，没有与答辩人从事一样的综合性餐饮、娱乐为一体的行业；同时，答辩人自小镇开业以来投入大量资金用于小镇市场宣传，聘请专业演出团队活跃小镇气氛，增加承租户的客流量；试问谁把房屋租出去了，房东还出钱为租户做广告招揽顾客呢？市场有风险，投资需谨慎，这是每个经商者都应该懂的道理。全市一年来受市场疲软、地区经济不景气、新冠××疫情等影响，90%的商家都出现亏损、倒闭、停业等问题。不只原告一家，也包括我本人，这是社会问题，做生意有赔有挣，不要生意赔钱了找房东说事。三、关于被答辩人诉称的随意定价及违法扣取保证金问题。1.房屋租赁费价格和收取保证金是双方的真实意思表示，并签订书面合同确认的。如果被答辩人认为房屋租赁费过高可以不租，没有人逼迫你租。房屋租赁价格及保证金收取多少没有法律规定及国家标准、行业标准，都是由合同双方商定。既然被答辩人签订合同也履行合同，就意味着其同意了这一价格，在合同签订一年后再提出价格问题，是不符合法律规定的。2.答辩人收取保证金，是为了防止被答辩人租赁期届满后出现拖欠水费、电费、取暖费、物业费及房屋损坏时的一种保证方式，全国各地都是这样做的。且实行多退少补，符合法律规定和双方的约定。四、被答辩人诉称的歇业期间房屋租赁费照常收取及不考虑不可抗力的问题。1.从法律上讲，房屋租赁合同一旦签订，就应当按合同履行，谁家房屋出租了，承租人歇业了还退房费的吗？同时也没有法律规定。再者说，被答辩人要求的2019年10月1日至2020年6月1日间的租赁费也不符合事实，2019年10月1日至2020年2月间也不受新冠××疫情的影响，不开业是被答辩人的自身行为，其选项错误、经营不善、市场萧条等综合因素造成的，与答辩人无关；同时答辩人也充分考虑到被答辩人的实际困难，作出了一系列优惠政策；2.由于今年新冠××疫情的影响，黑龙江省高级人民法院出台了关于疫情期间房屋租赁合同履行相关问题的解释，答辩人也第一时间在2020年4月，按该规定制定了在不可抗力的状况下优惠政策。即一是在新一轮承包期开始交纳租赁费时实施减免政策，车厢部分减免50%房屋租赁费；小吃街部分减免70%房屋租赁费；二是缓交房屋租赁费三个月；三是如承租人确实无法经营的可以转租，也可以由答辩人代为转租，但没有转租之前的租赁费仍继续支付；这和不收租赁还有区别吗？试问我市有这样的房东吗？五、被答辩人租赁期内存在违约行为，现尚欠被告水费、电费、取暖费、物业费等费用，属于违约行为；六、被答辩人诉请的合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，同时在一审时的请求是解除合同，二审变更诉讼请求不应审理。综上所述，被答辩人的上诉请求无事实根据和法律依据，应当驳回其上诉请求，维持原判。上诉人张兆林向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告间合同，被告返还押金10000.00元；2.要求被告返还原告八个月租赁费18500.00元（年租金27750.00元）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月18日，原告张兆林（乙方承租人）与被告青园小镇公司（甲方出租人）签订租赁合同，被告将其所有权的商铺租赁给原告，用于经营北京爆肚，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。租金按年支付，年租金27750.00元。原告已向被告支付了一年租金，并向被告交纳保证金10000.00元。原告接手房屋后，经营至2019年10月上旬后歇业至今。现原告以被告违反不能有和原告经营同类同业项目的承诺，允许同类同业大量竞争为由，故诉至法院。一审法院认为，本案原、被告于2019年4月18日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，双方之间租赁合同成立且合法有效。关于原告主张解除案涉租赁合同，被告抗辩不同意解除合同。结合原、被告庭审陈述及举证情况，在双方签订合同后，被告青园小镇公司按照合同约定将房屋交付原告，原告即使用案涉房屋经营，合同目的已经实现，原告主张被告违反承诺（不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天20000人次、亮化工程等），双方租赁合同未约定此内容，且原告亦未举证证明被告曾向其作出相关承诺的证据，原告主张被告收取租金过高超过其承受能力，租赁合同系双方协商一致后签订，审理中未发现有威胁、胁迫等违法违规情形存在，另外原告未向被告提交解除合同通知，且至今仍然占有案涉房屋，亦未向原告交回钥匙，双方租赁合同约定租赁期限为三年，现租期未届满，原、被告应当按照合同约定继续履行合同。综上，原告的诉讼请求不符合解除合同的法定条件，故对原告的诉讼请求不予支持。鉴于2020年2月爆发的新冠××疫情，致使原告不能正常经营，系不可抗力，原、被告均无过错，面对突如其来的疫情应当共担风险，共同抵御，且疫情期间不仅是原告没有营业，本市所有商户均听从市里安排停业抗疫，疫情结束后陆续恢复营业，原告即可以营业，其没有营业是自身原因，与被告无关，被告庭审中亦表述同意将此期间的租赁费抵顶下一年度部分租赁费，本院酌情免除原告六个月的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告张兆林的诉讼请求；二、被告七台河市青园小镇餐饮有限公司应当免除原告张兆林2020年2月至2020年7月期间的六个月租赁费。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、双方签订的租赁合同是否应予解除；二、被上诉人是否应当返还上诉人八个月租赁费18500.00元以及押金10000.00元。本案中虽存在两份《租赁合同》，且两份合同中甲方的名称亦不一致，但该两份合同均是在青园小镇公司设立过程中签订，合同签订后，青园小镇公司于2019年6月4日依法成立，取得法人资格，对其在设立过程中所实施的民事法律行为的效力应予认定。经二审查明，双方当事人均认可最后订立的《租赁合同》是以“青园小镇公司”名义签订的，且青园小镇公司已将租赁房屋交付张兆林，张兆林亦按合同约定支付了租赁费，案涉《租赁合同》已实际履行，故青园小镇公司与张兆林签订的《租赁合同》依法成立并有效。张兆林上诉主张案涉《租赁合同》无效的理由均无证据证实，本院不予支持。依法成立并有效的合同，在不存在合同解除事由的情况下，合同双方均应依约履行各自的义务，不得随意解除合同。张兆林上诉主张青园小镇公司违反不允许同类同业经营相同项目、园内客流量保证每天2万人次、青园夜市不会开业等承诺，但双方所签订的租赁合同未约定此类内容，且张兆林未提供证据予以证实；主张租赁的房屋建筑材料不合格，有漏雨、跑烟、停电等现象，以及供暖、供水不达标，但根据《租赁合同》第六条第6.4项“双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋商铺的，视为该房屋商铺符合交接条件”的约定，张兆林已接收该房屋，并对房屋装饰装修，应视为其对房屋的状况是知晓并认可的，且其提供的证据均无法证实该主张；主张因疫情原因，其已无法继续经营超过90天，根据《租赁合同》第二十一条关于不可抗力的约定，案涉合同应予终止。经核实，我市于2020年2月18日发布餐饮业暂停营业的通告，并于2020年3月8日发布餐饮业有序恢复营业的通告，故张兆林因疫情原因无法经营的期限并未超过90天，且张兆林自认2019年10月份就已停止经营，由此可以确认，张兆林停止经营的原因并非由于疫情所造成。综上，张兆林上诉主张解除合同的理由均不能成立，本院依法不予支持。在案涉合同应继续履行的情况下，张兆林主张青园小镇公司应返还房屋租赁费、履约保证金的诉讼请求均不应予以支持，一审判决驳回张兆林的诉讼请求正确，应予维持。张兆林二审中要求青园小镇公司赔偿因缔约过失造成的损失，因该诉求其在一审中并未提出，故二审中不予审理。需要说明的是，2020年爆发的新冠××疫情，对我市乃至全国的经济都造成了巨大的冲击，面对突如其来的疫情，全社会应当共同抵御，共担风险。本案中，张兆林作为承租方因疫情原因固然遭受一定的损失，但青园小镇公司作为该园区的建设者亦有损失。一审法院在充分考虑疫情原因给张兆林所经营的餐饮业造成的影响后，酌情减免其六个月的租赁费，已经是在法律所允许的范围内最大限度地保护了租赁合同中相对较弱势的承租方的利益，这既符合实际，又符合公平原则，应予维持。综上所述，上诉人张兆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512.50元，由上诉人张兆林负担。本判决为终审判决。审判长  杨青涛审判员  王桂丽审判员  丁文博二〇二一年二月二十六日法官助理孙新欣书记员关芳羽