四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12976号 原告：成都市兴东置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区天长路****。 法定代表人：明亮，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：肖瑞鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：孙铭皓，男，1990年11月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。 原告成都市兴东置业有限公司（以下简称“兴东公司”）与被告孙铭皓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法由审判员李军适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告兴东公司的委托诉讼代理人闵丹、肖瑞鹏，被告孙铭皓及其委托诉讼代理人马娉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴东公司向本院提出诉讼请求：1．判令孙铭皓向兴东公司支付自2019年1月10日起至《租赁合同》解除之日止的房屋租金，共计41,753.72元；2．判令孙铭皓向兴东公司支付逾期支付租金的违约金，以逾期支付租金为基数，自逾期之日起至实际支付之日止，按各期欠缴租金按贷款市场利率（4.35%）的2倍计算，暂计算至2020年7月31日为4,865.83元；3．判令孙铭皓向兴东公司支付解约违约金，根据《租赁合同》约定，按当年租赁房屋租金总额30%计算，共计15,051.96元；4．判令孙铭皓向兴东公司依约返还房屋，并向兴东公司支付逾期返还房屋的物业占用费，自逾期之日（即2019年11月24日）起至返还房屋之日止，根据《租赁合同》约定，以4,181.1元/月的标准，支付物业占用费，暂计算至2020年7月31日为104,527.5元；5．本案的诉讼费、律师费、保全费由孙铭皓承担。庭审中，兴东公司明确因孙铭皓已支付2019年1月10日至2019年11月8日的租金41,753.72元，故不再主张支付租金。同时兴东公司阐明逾期支付租金的违约金分别以本金12,543.3元为基数，自2019年1月10日至租金付清时止；以本金12,543.3元为基数，自2019年4月10日起至租金付清时止；以本金12,543.3元为基数，自2019年7月10日起至租金付清时止；以本金4,123.82元为基数，自2019年10月10日起至租金付清时止；均以贷款市场利率（4.35%）的2倍计算。兴东公司要求孙铭皓依约返还房屋即为要求孙铭皓腾退房屋。兴东公司主张的律师费为11,436元。 事实和理由：2017年12月，兴东公司与孙铭皓签订《创意山项目商业中心一期3栋1层73号商铺房屋租赁合同》（合同编号DFHY-17078）（以下简称“《租赁合同》”）；租金采取先付后使用的方式支付，孙铭皓应按每3个月为一个支付期提前20个工作日支付租金；如每逾期一日支付租金的，按应付金额的1%支付滞纳金，如逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，兴东公司可解除本合同，孙铭皓应按照当年年租金总额的30%支付违约金，且兴东公司有权扣收履约保证金不予退还。根据兴东公司核实，孙铭皓欠付租金共计41,753.72元。兴东公司多次采用电话、短信、函件等形式催缴未果。2019年11月8日，兴东公司依约向孙铭皓送达《解除租赁合同通知》，于当日解除《租赁合同》。合同解除后，孙铭皓迟至2020年12月21日才支付了2019年1月10日至合同解除时的租金41,753.72元，且拒不腾退房屋，一直经营使用至今。为维护兴东公司的合法权益，特提起本案诉讼。 孙铭皓辩称，兴东公司的陈述不属实。孙铭皓虽于2020年12月21日才支付2019年1月10日至2019年11月8日的租金41,753.72元，但孙铭皓并不是恶意拖欠，因当初承租商铺时，兴东公司及商业推广公司承诺会对商铺所在区域进行商业打造，在孙铭皓入驻后，兴东公司及商业推广公司却未兑现承诺，导致孙铭皓经营困难，且《租赁合同》为兴东公司提供的格式合同，孙铭皓并未认真阅读即签字，其中对于违约责任的约定明显不合理。另孙铭皓于2019年11月8日收到了《解除租赁合同通知》，但不认可合同已解除，且兴东公司工作人员也协商同意孙铭皓交付租金后继续租赁商铺。故请求驳回兴东公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，兴东公司作为出租方（甲方）与孙铭皓作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为乙方承租甲方位于创意山商业中心一期项目的店铺；乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或单方解除、终止本合同的理由；履约保证金不是乙方预付的租金、水电费、燃气费、物业费等其他任何费用，仅作为乙方履行本合同义务的保证；商业管理公司指甲方委托的商业管理公司；商业经营服务费指乙方所租物业的基础商业服务费；租赁物业位于创意山商业中心3栋1层73号商铺；租期自2017年12月30日起至2022年12月29日止；2018年12月30日至2019年12月29日的月租总额为4,181.1元，租金采取先付后使用方式，每叁个月为一个支付期提前20个工作日支付；履约保证金为8,400元；租赁期限届满或本合同提前终止，乙方应在甲方通知的期限将租赁物业归还甲方，如乙方逾期未搬出，甲方有权要求乙方承担物业占用费，逾期不足十天的须支付一个月当月租金，逾期超过十天不足二十天的须支付两个月当月租金，逾期超过二十天不足三十天的须支付三个月的当月租金；乙方迟延支付租金、物业费等，甲方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%收取滞纳金，乙方延迟支付累计达3次或累计达30日的，甲方可解除合同，并有权不退还乙方履约保证金，及另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失，但若是乙方拖欠租金导致甲方解除合同的，乙方应按当年年租金总额的30%支付违约金；甲方因向乙方催付租金等引起的所有费用和开支，包括一切律师费等，均由乙方承担；甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违约行为，不构成甲方放弃追究的依据，除非甲方以书面方式作出放弃该权利的意思表示。该合同附件一载明：兴东公司指定成都拓邦企业营销策划有限公司对孙铭皓承租的商铺提供商业经营管理，请孙铭皓及时与商业管理公司签订《商业经营管理合同》。合同签订后，兴东公司向孙铭皓交付了位于创意山商业中心3栋1层73号商铺。孙铭皓将该商铺用于经营秦云老太婆摊摊面。孙铭皓未按约定期限支付2019年1月10日起的租金，兴东公司多次书面催要未果。2019年11月8日，兴东公司在孙铭皓经营商铺处张贴《解除租赁合同通知》，主要内容为因孙铭皓拖欠应付租金天数累计超过30日，构成重大违约，通知解除双方签订的《租赁合同》；孙铭皓须于本通知送达或视为送达之日起十五日内将租赁房屋归还兴东公司。截至庭审终结时，孙铭皓仍占用前述商铺。 2020年9月4日，兴东公司委托国浩律师（成都）事务所处理与孙铭皓等八人的房屋租赁合同纠纷，总计律师费为165,292元，其中约定孙铭皓纠纷案律师费11,436元。同年12月21日，兴东公司支付律师费165,292元。 庭审中，兴东公司陈述收取有孙铭皓支付的履约保证金8,400元，且因孙铭皓违约，现未退还。 以上事实的认定有兴东公司与孙铭皓的当庭陈述，及以下证据在案为证：与原件核对无误的居民身份证复印件、营业执照、《租赁合同》、确认书、租金催缴通知书、《解除租赁合同通知》、照片、《委托代理合同》、律师费发票、交易凭证。 本院认为，兴东公司与孙铭皓签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。针对租金支付方式、合同解除的条件，双方均进行了约定。本案中孙铭皓应当提前20个工作日支付2019年1月10日起三个月的租金，但经兴东公司多次催要，孙铭皓均未支付。据此，兴东公司享有合同约定的解除权，故兴东公司于2019年11月8日在案涉租赁房屋处张贴《解除租赁合同通知》，符合双方合同约定。孙铭皓辩称兴东公司及商业推广公司未兑现商业打造承诺，导致孙铭皓经营困难，且兴东公司同意延后交付租金，继续租赁。本院认为，《租赁合同》虽有商业管理公司进行商业服务的内容，但未见约定有兴东公司进行商业打造的承诺，且双方也明确约定孙铭皓与商业管理公司就商业经营管理另行签订合同，若孙铭皓对商业管理有异议，可向相关义务方主张权利。对于孙铭皓认为兴东公司同意继续租赁，除了自身陈述外，未提交任何证据予以证明，且该主张也与《租赁合同》中兴东公司放弃权利应以书面方式作出的约定不符。故孙铭皓的辩称事由，本院不予采信。本院确认《租赁合同》已于2019年11月8日解除。庭审中，兴东公司认可孙铭皓已支付2019年1月10日至2019年11月8日的租金，并不再主张该租金，本院予以确认。根据查明的事实，孙铭皓未在限定的期限内腾退商铺，且至今仍占用案涉商铺，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院确认孙铭皓应向兴东公司腾退案涉商铺。同时结合双方对物业占用费的约定，考虑公平原则，本院酌情确定孙铭皓应自2019年11月24日起至案涉商铺腾退之日止，按4,181.1元/月的标准，计付物业占用费。 关于违约金。《租赁合同》对承租方迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除的情形分别约定了不同的损失赔偿额计算方法。兴东公司既主张逾期支付租金违约金又主张按年租金总额30%计付解约违约金，实质系要求对迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除，一并主张损失赔偿。综合分析《租赁合同》对违约责任的约定，双方并无在因迟延支付租金导致合同解除时可同时适用前述两种损失赔偿额计算方法的合意。本案中，孙铭皓的违约行为表现为逾期支付租金导致合同解除，故应按当年年租金总额30%计付违约金，本院确认违约金为15,051.96元。因双方约定因孙铭皓违约导致合同解除时，兴东公司不退还履约保证金，该保证金具有弥补违约损失的作用，且截至庭审终结时，兴东置业公司仍保管该保证金，本院确认孙铭皓应支付的违约金先行由履约保证金抵扣，兴东置业公司不再退还，剩余违约金6,651.96元（15,051.96元-8,400元），由孙铭皓向兴东公司支付，对兴东公司多主张部分，本院不予支持。 关于律师费。因孙铭皓违约，导致兴东公司采取诉讼方式主张权利，孙铭皓应按合同约定承担律师费，且兴东公司提交的证据能够证明因本案负担有律师费11,436元，故兴东公司主张的律师费11,436元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告孙铭皓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司腾退位于创意山商业中心3栋1层73号商铺，并自2019年11月24日起至前述商铺腾退之日止，按4,181.1元/月的标准，支付物业占用费； 二、被告孙铭皓应向原告成都市兴东置业有限公司支付违约金15,051.96元，该违约金由被告孙铭皓已支付的履约保证金8,400元先行抵扣，剩余违约金6,651.96元，被告孙铭皓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付； 三、被告孙铭皓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付律师费11,436元； 四、驳回原告成都市兴东置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,812元、保全费1,351元，两项合计3,163元，由被告孙铭皓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二一年二月二十五日 书记员 刘素莲