甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初149号   原告：中国农业银行股份有限公司敦煌支行，统一社会信用代码：9162098292514011XN。   负责人：赵某，行长。   委托诉讼代理人：王某，中国农业银行股份有限公司敦煌支行营业部管户经理。   委托诉讼代理人:殷某1，中国农业银行股份有限公司敦煌支行风险管控经理。   被告:殷某2，女，家住酒泉市，现住敦煌市。   被告:敦煌市祁麟商贸开发中心，统一社会信用代码：91620982784033563W。   法定代表人:刘某，董事长。   委托诉讼代理人：祁某，敦煌市祁麟商贸开发中心工作人员。   原告中国农业银行股份有限公司敦煌支行（以下简称农业银行敦煌支行）与被告殷某2、敦煌市祁麟商贸开发中心（以下简称祁麟商贸）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行敦煌支行的委托诉讼代理人王某、殷某1、被告祁麟商贸的委托诉讼代理人祁某到庭参加了诉讼，被告殷某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   农业银行敦煌支行向本院提出诉讼请求：1、终止双方签订的借款合同；殷某2、祁麟商贸偿还借款本金130724.93元、利息7016.16元（计算至2020年11月5日），本息合计137741.09元并加倍支付延迟履行期间的债务利息；2、对殷某2的抵押物、账户实施查封、冻结、扣划、拍卖并对抵押物行使优先受偿权。事实和理由：2016年6月20日殷某2因购房需要向农业银行敦煌支行申请住房按揭贷款，后农业银行敦煌支行与殷某2签订了个人购房担保借款合同，约定农业银行敦煌支行提供贷款185000元，借款期限为10年，约定还款方式为按月等额本息还款，年利率5.145%，逾期年利率在执行利率的基础上上浮50%，担保方式为阶段性担保加抵押担保，即由殷某2地处敦煌市沙州镇阳光小区23号楼4单元903号房屋提供抵押担保（不动产权证及抵押登记证于2019年10月12日办妥交由农业银行敦煌支行保管），敦煌市祁麟商贸开发中心提供阶段性担保。殷某2于2019年12月31日还款后再未还本付息，截止2020年11月5日结欠借款本金130724.93元、利息7016.16元。农业银行敦煌支行多次电话、短信、上门催收无果，遂诉至法院。   祁麟商贸辩称，一、根据三方签定的个人购房担保借款合同，祁麟商贸的担保责任已经终止，三方签订的合同第二部分特别条款第三十一条借款担保：本合同下借款采用（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。第三十五条阶段性保证+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。以上条款约定了担保人的担保责任的终止条件即借款人取得房产证书并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记即终止。本案中“担保方式为阶段性担保加抵押担保，即由殷某2地处敦煌市沙州镇某区房屋提供抵押担保”，现农业银行敦煌支行自认借款人已经取得了不动产权证并办妥了贷款人为抵押权人的抵押登记，祁麟商贸的担保责任已经终止，不应再承担担保责任。二、借款人以自己的财产妥善为贷款人办理了借款抵押登记，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖，变卖抵押物的价款优先受偿。本案借款人殷某2已将自己名下房屋抵押给农业银行敦煌支行并办理抵押登记，应先就借款人的抵押优先实现债权。殷某2在2019年12月31日还款后再未还本付息，说明其还款能力不足，农业银行敦煌支行应当及早采取处置抵押物或者提起诉讼等其他措施减少损失的扩大。   殷某2未作答辩。   农业银行敦煌支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认定如下：   借款申请书、个人信贷业务申请表、不动产登记证明、保证人承诺书、个人购房贷款面谈笔录、借款人承诺书、借款凭证、个人购房担保借款合同、贷款到期通知书、债务逾期催收通知书、短信催收信息、催收照片，拟证实殷某2因购房需求向农业银行敦煌支行借款185000元并以其所有的位于敦煌市××镇房屋为该笔借款抵押担保，祁麟商贸为该笔借款提供阶段性担保；殷某2于2019年12月31日还款后再未还本付息，农业银行敦煌支行多次催收的事实。祁麟商贸质证后对上述证据的真实性无异议，但认为根据合同约定，农业银行敦煌支行已经取得殷某2房屋权属证书并且办理了抵押登记，祁麟商贸的保证责任已经终止，祁麟商贸不再承担保证责任。因殷某2未到庭质证，视其放弃质证的权利，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：   2016年5月13日，殷某2因购房需要向农业银行敦煌支行申请借款185000元。2016年6月20日，殷某2与农业银行敦煌支行签订个人购房担保借款合同，约定殷某2向农业银行敦煌支行借款185000元，借款期限为10年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；还款方式为等额本息还款；借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性保证人祁麟商贸提供保证担保，殷某2的地处敦煌市××镇房屋提供抵押担保，阶段性担保人的保证期间为借款发放之日起止借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记收取完成之日止；保证担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。后农业银行敦煌支行依约向殷某2发放贷款185000元，殷某2出具借款凭证一张，载明借款期限自2016年6月20日起至2026年6月19日止，执行利率5.145%，逾期利率7.7175%。2019年10月12日，殷某2为其所有的敦煌市××镇房屋办理不动产权证（甘（2019）敦煌市不动产权第XXXX号）及抵押登记。后殷某2向农业银行敦煌支行清偿至2019年12月31日后再未还本付息，截止2020年11月5日结欠借款本金130724.93元、利息7016.16元。农业银行敦煌支行多次电话、短信、上门催要借款无果，遂诉至法院。   本院认为，殷某2因购买房屋向农业银行敦煌支行借款185000元，殷某2用其所购房屋为该笔借款提供抵押担保，祁麟商贸为该笔借款提供阶段性保证，有农业银行敦煌支行提供的借款申请书、个人购房担保借款合同、借款凭证等证据予以证实，事实清楚，证据充分，本院予以确认。现殷某2长期未按合同约定偿还借款本息，经催告后仍未偿还，农业银行敦煌支行要求终止合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，殷某2应当偿还尚欠的借款本金130724.93元、利息7016.16元（计算至2020年11月5日）。因农业银行敦煌支行与殷某2在个人购房担保借款合同中对抵押房产有约定并已办理抵押登记手续，故抵押约定有效且抵押权已成立，现殷某2未按照约定偿还借款本息，符合合同约定的抵押权的实现情形，农业银行敦煌支行作为抵押权人，主张从抵押物所得价款中优先受偿，该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。因祁麟商贸为殷某2的借款提供的系阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，现殷某2已将其敦煌市某区房屋为该笔借款提供了抵押担保并办理了抵押登记，故祁麟商贸的担保责任已经终止，保证义务已经完成，故对农业银行敦煌支行要求祁麟商贸承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。农业银行敦煌支行要求判令对殷某2抵押房屋实施查封、冻结、扣划、拍卖等不属于本案判决事项，本院不予支持。殷某2无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果应由其自负。依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十七条、第三百八十八条、第三百八十九条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（三）、（四）项、第五百六十六条第三款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、终止中国农业银行股份有限公司敦煌支行与殷某2于2016年6月20日签订的《个人购房担保借款合同》的履行；   二、殷某2偿还中国农业银行股份有限公司敦煌支行借款本金130724.93元，利息7016.16元，合计137741.09元，限于判决生效后30内履行；   三、中国农业银行股份有限公司敦煌支行享有殷某2位于敦煌市××区抵押房屋（不动产权证号：甘（2019）敦煌市不动产权第XXXX号）折价或者以拍卖、变卖价款的优先受偿权；   四、驳回中国农业银行股份有限公司敦煌支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3054元（中国农业银行股份有限公司敦煌支行已预交），由殷某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判长 张迎春   人民陪审员 王海玲   人民陪审员 雷海霞     二〇二一年二月三日   法官助理 赵 静   书记员 刘旭萍