文书内容宁夏回族自治区灵武市人民法院执 行 裁 定 书(2021)宁0181执异2号异议人:银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：陈自茜，该公司总经理。委托代理人：马玉虎，宁夏金世永业律师事务所律师。申请执行人：冯月娥，女，1988年5月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人：金禄,男,1970年5月20日出生，回族，住宁夏回族自治区贺兰县。被执行人：宁夏锦绣集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：唐光明，该公司总经理。第三人：银川市馨舜佳元物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：张友勤，该公司总经理。本院在执行申请执行人冯月娥与被执行人宁夏锦绣集团有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人银川旺元投资实业（集团）有限公司对本院于2020年4月27日作出（2019）宁0181执恢500号之一执行裁定书和本院于2020年6月24日向银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称银川旺元公司）、银川市馨舜佳元物业服务有限公司（以下简称馨舜佳元物业公司）送达的（2019）宁0181执恢500号协助执行通知书提出执行异议申请，请求本院撤销上述执行裁定和协助执行通知书并对涉案房屋不予执行。本院于2020年8月3日作出（2020）宁0181执异19号执行裁定，驳回银川旺元公司、馨舜佳元物业公司的执行异议请求。后银川旺元公司、馨舜佳元物业公司两公司不服向银川市中级人民法院提出复议申请，银川市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）01执复80号执行裁定书，撤销本院上述执行裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭进行审查，并于2021年1月28日举行了听证。异议人银川旺元公司的委托代理人马玉虎，申请执行人冯月娥及委托代理人金禄到庭参加了听证，并提交了书面意见，被执行人宁夏锦绣集团有限公司、第三人馨舜佳元物业公司（提交了书面意见）未到庭。现已审查终结。异议人银川旺元公司称，1、被执行人宁夏锦绣集团有限公司（以下简称宁夏锦绣公司）尚未取得涉案房产的不动产产权，故涉案房屋不能拍卖。理由为涉案房屋属于银川旺元公司开发建设，没有给任何人办理不动产登记，故涉案房屋产权仍属于银川旺元公司所有。银川旺元公司虽将涉案房屋备案在宁夏锦绣公司名下，但该登记备案是买卖合同备案不属于不动产产权登记，备案登记仅是房管部门对房屋预售的一种行政管理方式，不属于产权登记，不具有物权效力。故涉案房屋不属于宁夏锦绣公司所有且银川旺元公司不属于本案被执行人，故涉案房屋不能被拍卖。2、执行程序违法。涉案房屋属于银川旺元公司所有，但本院没有向其公司送达履行通知、查封涉案房屋裁定、选取评估、拍卖机构通知、评估报告、网络司法拍卖通知。3.涉案房屋中的6号营业房已出租给他人，故其公司无法履行搬离义务。其公司委托馨舜佳元物业公司将涉案房屋中的6号营业房于2020年5月24日出租给了异议人武鸿双，租期为5年，武鸿双将5年租金已付清，并已装修使用。根据“买卖不破租赁”的规则，现要求馨舜佳元物业公司交付涉案房屋，侵害了武鸿双的使用权。综上，请求本院撤销（2019）宁0181执恢500号之一执行裁定和（2019）宁0181执恢500号协助执行通知书并对涉案房屋不予执行。第三人馨舜佳元物业公司称，认可并同意银川旺元公司的执行异议申请，1、涉案房屋中的6号营业房已出租给他人，故其公司无法履行搬离义务。2、被执行人宁夏锦绣公司尚未取得涉案房产的不动产产权，故涉案房屋不能拍卖。申请执行人冯月娥称，一、银川旺元公司在法院查封期间对涉案房产予以出租不得当，请求追究其法律责任;二、法院评估、拍卖该涉案房屋时法院工作人员和其前往银川旺元公司并与该公司负责人多次沟通和联系，银川旺元公司说他们不知道这个事情是不对的；三、其曾经去永宁房管局调档，房管局答复涉案的两套房屋均登记在宁夏锦绣公司名下，让法院工作人员来调取；四、以上两套涉案房屋作价981899.52元抵顶给冯月娥、王保珍、陆小艳，后冯月娥给了陆小艳294360元，给了王保珍267948元，另外冯月娥要向法院补交房屋差价163978.15元，该两套房屋法院才裁定给了冯月娥，故请法院驳回异议人银川旺元公司的执行异议申请。被执行人宁夏锦绣公司未发表意见。本院查明，冯月娥与宁夏锦绣公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日作出（2019）宁0181民初1862号民事调解书，确认宁夏锦绣公司于2019年4月10日之前支付冯月娥欠款132654元，下剩欠款132654元于2019年5月15日之前付清，如果宁夏锦绣公司任意一期付款逾期的，原告冯月娥可对剩余全部欠款申请强制执行；案件受理费2640元由宁夏锦绣公司承担。因宁夏锦绣公司未按上述调解书约定的期间履行义务，冯月娥于2019年11月6日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，于2019年8月7日依法查封了预告登记在宁夏锦绣公司名下涉案5号、6号营业房的产权登记。2019年11月13日，本院通过银川市中级人民法院委托宁夏明基房地产土地资产评估有限公司对涉案5号、6号营业房评估，评估价值为1753392元。后本院通过淘宝网进行了一拍和二拍，因无人参与竞拍均已流拍。后申请人冯月娥申请以涉案5号、6号营业房二拍保留价981899.52元接受涉案房屋以抵偿宁夏锦绣公司欠其的债务。本院于2020年4月27日作出（2019）宁0181执恢500号之一执行裁定书，裁定将宁夏锦绣公司名下涉案房屋5号、6号营业房作价981899.52元交付给申请执行人冯月娥，用于清偿宁夏锦绣公司欠冯月娥、王保珍、陆小艳债务790185元、三案执行费11552元且冯月娥已将下剩房款163978.15元缴纳至法院（后冯月娥因未能收回该涉案房屋而未缴纳163978.15元房款差额）；该房产的所有权自本裁定送达申请执行人冯月娥时起转移。2020年6月24日，本院向银川旺元公司、馨舜佳元物业公司送达（2019）宁0181执恢500号协助执行通知书,告知其两公司于5个工作日内将上述涉案房屋搬离交付给申请执行人冯月娥。2020年5月24日，馨舜佳元物业公司与武鸿双签订《房屋租赁合同》，将营业房出租给武鸿双。另查明，2017年12月4日，异议人银川旺元公司与宁夏锦绣公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，将其开发建设的涉案房屋5号、6号营业房出售给被执行人宁夏锦绣公司，5号、6号营业房房款均为796824元，付款方式为买受人在2017年12月1日前支付该商品房全部价款。2018年1月12日，永宁县不动产登记事务中心将上述5号、6号营业房预告登记至宁夏锦绣公司名下，权利人为宁夏锦绣公司，义务人为银川旺元公司。本院认为，第一、根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记属于不动产登记人特殊类型，其特征是使被请求权具有物权的效力，具有排他效力。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条作为反向条款亦确定了预告登记的物权效力及排他效力。异议人银川旺元公司已经在永宁县不动产登记事务中心将涉案房屋权利人预告登记在宁夏锦绣公司名下，现又以涉案房屋所有权仍属于其公司所有而提出撤销本院执行裁定和协助执行通知书并对涉案房屋不予执行的异议请求，因无证据证明本院执行行为违法，故其请求不符合法律规定。第二、因银川旺元公司不属于本案被执行人，银川旺元公司却要求本院向其送达执行通知、查封涉案房屋裁定、选取评估、拍卖机构通知、评估报告、网络司法拍卖通知等法律文书，不符合法律规定。第三、银川旺元公司在2018年1月12日已将涉案房屋预告登记至宁夏锦绣公司名下、本院于2019年8月7日查封了涉案房屋的产权登记并于2020年4月27日作出（2019）宁0181执恢500号之一执行裁定书，裁定将涉案房屋以981899.52元以物抵债给申请人冯月娥的情况下，银川旺元公司仍委托馨舜佳元物业公司于2020年5月24日将涉案房屋中的6号营业房租赁给他人，不符合法律规定，不得对抗申请执行人冯月娥。综上，银川旺元公司提出的执行异议理由不成立，本院所作出的（2019）宁0181执恢500号之一执行裁定书和（2019）宁0181执恢500号协助执行通知书程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第十七条第（一）项、第三十条、第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人银川旺元投资实业（集团）有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向银川市中级人民法院申请复议。审 判 长  贺永宏人民陪审员  马晓红人民陪审员  石学芳二〇二一年二月二日书 记 员  杨 浩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、异议人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、异议人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。