广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初19812号原告：珠海市信美佳购物广场有限公司，住所地珠海市香洲区，统一社会信用代码。法定代表人：杜光元，经理。委托诉讼代理人：林锦兰，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秉鸿，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市金宝路物业管理有限公司，住所地海市香洲xx路**，统一社会信用代码。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：何浩平，男，汉族，1999年3月17日出生，系被告公司员工。被告：珠海市金宝路商业广场有限公司，，住所地珠海市统一社会信用代码。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：黄训平，男，汉族，1986年3月14日出生，系被告公司员工。原告珠海市信美佳购物广场有限公司（以下简称信美佳公司）诉被告珠海市金宝路物业管理有限公司（以下简称金宝路物业公司）、珠海市金宝路商业广场有限公司（以下简称金宝路商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信美佳公司的委托诉讼代理人林锦兰、被告金宝路物业公司的委托诉讼代理人何浩平、被告金宝路商业公司的委托诉讼代理人黄训平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付补偿款2010000元;2.判令两被告向原告支付至补偿款支付完毕之日止的违约金（按日千分之一的标准计算，其中，对于第一批补偿款未付金额10000元，从2020年1月1日起计算；对于第二批补偿款2000000，从2020年3月26日起计算；暂计至2020年10月23日为426970元）；3.判令两被告承担原告律师费损失70000元；4.判令两被告承担原告差旅费损失3000元；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告一签订《珠海市***物业管理有限公司租赁合同》一份，约定被告一出租给原告“xx城”三层商场；租期为10年，即自2017年8月1日至2027年7月31日止。合同第五条约定的收款账户为被告三账户。2019年10月26日，原告与两被告签订《提前终止租赁协议书》，协议约定因被告金宝路物业公司经营需要，自2020年1月31日起解除双方的物业租赁关系。协议第3条约定“提前终止合同补偿方案：补偿总额计人民币贰佰贰拾萬元（￥2200000.00）收取”；协议第4条约定“补偿金及押金退还规定：甲方承诺2019年底前给还经营押金及首批补偿款合计人民币陆拾伍萬元（￥650000.00）；第二批补偿款计人民币贰佰萬元（￥2000000.00）甲方承诺再签订《租赁合同》和申报重新报建、买卖等情况，三日内一次性给还乙方；双方约定：第二批补偿款最长不得超全五个月给还乙方，否则乙方有权向甲方收取每日千分之一的违约金”；协议第7条还约定“违约方应承担守约方处理本协议项下纠纷所产生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等”。《提前终止租赁协议书》签订后，被告金宝路物业公司仅向原告支付了经营押金及首批补偿款640000元，剩余2010000元经原告多次催促仍不予支付。无奈之下，原告只能提起本案诉讼，为此支出律师费70000元、差旅费3000元。原告认为，被告金宝路商业公司作为涉案物业所有权人，在《提前终止租赁协议书》盖章，应履行合同义务。被告金宝路物业公司辩称，金宝路物业公司在收到原告的额律师函后，于2020年9月3日向原告出具《有关提前终止租赁协议的回复函》，说明了公司所面临的实际困难，请求原告给予一定的宽限期，承诺尽快梳理清晰双方债务，并于2021年2月与原告协商后分期支付应付款项。在向原告出具《有关提前终止租赁协议的回复函》后，原告并未对此提出异议，金宝路物业公司认为原告已同意该款项方案。而且，从2019年12月底已支付第一笔款项可见金宝路物业公司系支付款项的诚意，系因公司的一人股东久病不起才导致纠纷，而非金宝路物业公司拒不支付相应款项。综上，金宝路物业公司遵循友好协商原则，有解决纠纷的诚意。望贵院查明事实，考虑金宝路物业公司的实际困难调解纠纷。被告金宝路商业公司辩称，金宝路商业公司并非涉案租赁合同及相关协议的担保人，之所以金宝路商业公司的公章出现在《提前终止租赁协议书》，系因为金宝路物业公司与金宝路商业公司的公章由同一财务部门共同管理，我司不清楚物业公司与原告签订合同时的用章情况。若按原告说法认为金宝路商业公司系基于担保关系加盖的公章，那么如何解释作为合同主体的被告金宝路物业公司未加盖公章，如此是否可以推定该终止协议并未生效。金宝路商业公司认为，《提前终止租赁协议书》至所以出现金宝路商业公司的公章仅系因为工作失误。该终止协议书系原告与金宝路物业公司合意签署的，且由被告金宝路物业公司实际履行了支付义务，与金宝路商业公司无任何事实上及法律上的关系。综上，金宝路商业公司并非本案担保人，无需承担连带保证责任，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.租赁合同；2.提前终止租赁协议书；3.中国建设银行个人账户交易明细；4.微信聊天记录；5.律师函；6.录音（光盘）及录音文字版；7.新入住商家火新新装修视频（光盘）、招商照片及公示信息；8.委托代理合同及支付凭证；9.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果；10.两被告公示信用信息；11.律师费发票；12.住宿费发票；13.ETC行程账单截图。被告金宝路物业公司提交以下证据：1.有关提前终止租赁协议的回复函；2.邮单。经审理认定事实如下：位于香洲区xx路****房产登记产权人为被告金宝路商业公司。金宝路物业公司与金宝路商业公司的法定代表人均为吴某1。2017年8月1日，原告与被告金宝路物业公司签订《租赁合同》一份，就原告承租位于珠海市香洲区xx路xx号区**出租事宜进行约定。庭审中，两被告认可租赁的物业产权人为被告金宝路商业公司。被告金宝路物业公司陈述由其来管理，但不清楚两被告之间就案涉租赁物业是何法律关系；被告金宝路商业公司陈述两家是独立运营的公司，是由被告金宝路物业公司进行招租管理。原告提交了多份发票，显示原告交纳的租金、水电费均是由金宝路商业公司开具。原告提交一份《提前终止租赁协议书》，甲方为金宝路物业公司，乙方为原告，内容如下：甲方是位于珠海市香洲区*********的业主并于2017年8月1日于乙方签订了租赁合同。现鉴于甲方经营需要，根据《中华人民共和国合同法》及相关法规，双方经友好协商达成如下一致意见共同恪守：1.自2020年1月31日起解除双方的物业租赁关系，原租赁合同对双方不具约束力；2.甲方在乙方未撤场继续经营期间，2019年10月份租金按人民币70000元收取，2019年11月1日-2020年1月31日予以免租清货，清货期间所产生的水电费由乙方负责；3.提前终止合同补偿方案：补偿总额计人民币2200000元，乙方所缴纳经营押金甲方正常退还；4.补偿金及押金退还规定：甲方承诺2019年底前给还经营押金及首批补偿款合计650000元；第二批补偿款计人民币2000000元甲方承诺再签订《租赁合同》和申报重新报建、买卖等情况，三日内一次性给还乙方；双方约定：第二批补偿款最长不得超过五个月给还乙方，否则乙方有权向甲方收取每日千分之一的违约金；等等。该合同甲方处打印字体为金宝路物业公司，但盖章及合同骑缝章均为金宝路商业公司。庭审中，原告主张签合同时，两被告的法定代表人吴某1说“两家公司都是我的，谁来承担都是我来付钱”；协议书是由原告起草后，吴某1修改并打印，当时吴某1说另外一个章没在他案例，所以就用这个章来替代。被告金宝路物业公司庭审中表示暂时无法确认这些情况。被告金宝路商业公司庭审中表示，两个公司是独立的，公章是同一财务部门管理，为了公章会出现在《提前终止租赁协议书》上完全不了解，但金宝路商业公司对提前终止租赁关系的事实认可。原告自认于2019年11月1日撤场。两被告庭审中对撤销时间表示不清楚。2019年12月31日，吴某1向原告转账570000元。原告陈述该笔款项是《提前终止租赁协议书》中约定的首期款扣除2019年10月未缴租金的金额，因为原告在向被告申请打款时将租金的金额70000元打错成80000元，所以实际首期款被告支付了640000元。庭审中，两被告在陈述对违约金标准的意见时回答：“我们问过老板意思，已经支付过一次了，代表公司诚意了，据我了解，当时我们是有与原告协商意愿，但是原告没有回复。”2020年8月27日，原告委托湖南人和（珠海）律师事务所李坤律师向被告金宝路物业公司发出《律师函》，要求金宝路物业公司拖欠的补偿款。2020年9月3日，金宝路物业公司回函原告，提出以下几点意见与原告协商探讨：1、鉴于公司董事长暂时无法主持工作，相关材料交接困难，我们目前还未找到贵方所提的提前终止协议，在职工作人员不清楚是否签订了此合同，财务人员未曾办理过押金的退还工作，账上体现的是贵方多月的欠租情况，目前董事长身体逐渐好转，尚需时间待其恢复后对上述事项进行确认。2、如提前终止租赁协议得到确认，且我方物业取得租赁收入后，我方会按协议约定执行。我司物业招商需要一定的时间，希望给予5个月左右的缓冲时间，即2021年2月起，我方将在与贵司协商后分期支付，还望谅解。另查明，原告主张原告的工作人员刘峡不在珠海，产生了出差费用，估算3000元。原告提交了发票及ETC行程账单截图，载明2020年10月22日支出住宿费238元。另查明，2020年10月28日，原告与湖南人和（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，委托南人和（珠海）律师事务所处理与两被告的案涉纠纷。同日，原告向湖南人和（珠海）律师事务所转账支付律师费70000元。本院认为，引起本案民事纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。原告在庭审中出示了《提前终止租赁协议书》的原件，虽然两被告对该协议书的真实性未确认，但被告金宝路商业公司庭审中认可提前终止协议的事实，并在对违约金意见时陈述“问过老板意思，已经支付过一次了，代表公司诚意了”。故本院对《提前终止租赁协议书》的真实性予以采信。关于《提前终止租赁协议书》的履行主体，本院认为，合同主体的认定，不应仅仅以合同文本载明的主体或是印章的主体确定，而应以在合同签订时，签订合同的代表所代表的主体来认定。《提前终止租赁协议书》的签订代表为吴某1，系两被告的法定代表人，对两被告均有代表权，而从案涉租赁合同的履行来看，合同由金宝路物业公司签订，但发票由金宝路商业公司开具，而协议书的退款系由吴某1个人账户支付，故吴某1在履行租赁合同过程中及签订《提前终止租赁协议》时，并未对明确具体的合同履行方，故本院认定两被告系《提前终止租赁协议书》的履行主体。原告请求两被告共同向原告支付拖欠的补偿款及利息，理据充分，予以支持。关于补偿款的数额，根据《提前终止协议》及吴某1转账记录，与原告的陈述相互印证，本院采信原告主张拖欠补偿款2010000元。关于违约金，原告主张其中10000元从2020年1月1日起计算，2000000元从2020年3月26日起计算，符合双方合同的约定；但原告请求的日千分之一的计算标准，本院认为该标准过高，依法予以调整至日万分之二。按照上述标准截至本案法庭辩论终结之日（2021年1月25日）计算的违约金为122780元，此后以未付款2010000元为基数，按照日万分之二计算至清偿之日止。关于原告请求两被告支付律师费70000元，符合双方合同的约定，本院予以支持，关于差旅费，原告提供的证据不足以郑敏于本案具有关联性，且原告的注册地为珠海市，其未举证证明差旅费产生的必要性及与本案的关联性，故对原告请求被告支付差旅费3000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：—、被告珠海市金宝路物业管理有限公司、珠海市金宝路商业广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市信美佳购物广场有限公司支付补偿款2010000元；二、被告珠海市金宝路物业管理有限公司、珠海市金宝路商业广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市信美佳购物广场有限公司支付违约金（计算方式：2021年1月25前为122780元；自2021年1月26日，以2010000元为基数，按照日万分之二计算至付清之日止）三、被告珠海市金宝路物业管理有限公司、珠海市金宝路商业广场有限公司于本判决发生法律效力之日十日内向原告珠海市信美佳购物广场有限公司赔偿律师费70000元；四、驳回原告珠海市信美佳购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13436元，鉴定费5000元，共计18436元，由原告负担2251元，两被告负担16185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇二一年二月一日书记员 卓嘉聪范青玲