山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初2200号 原告：董国富，男，1977年2月9日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王洪宝，山东诚凯律师事务所律师。 被告：诸城山钢碧桂园房地产开发有限公司。住所地：诸城市龙都街道孔戈庄一居委。 法定代表人：许叶林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩玉婧，女，1990年11月14日生，汉族，该公司职工，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李丹丹，女，1992年2月27日生，汉族，该公司职工，住青岛市崂山区。 原告董国富与被告诸城山钢碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因原告申请对房屋维修费用、维修期限、房租损失等进行司法鉴定，本案中止诉讼，中止情形消除后恢复审理。原告董国富及委托诉讼代理人王洪宝、被告委托诉讼代理人韩玉婧（参加第一次庭审）、李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董国富向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行修复房屋卫生间的墙砖空鼓、更换马桶盖和手盆台面、住房墙面刷漆、更换住房套装门等房屋质量问题的义务；2、被告赔偿原告损失62400元（自2018年4月20日暂至2020年4月20日止，按2600元/月计算）；3、被告赔偿原告向物业公司支付的2018年4月至2020年3月期间发生的所有费用3159.1元；4、维修期间供热系统一直未使用，供热系统的保修期延长两个供暖季；5、本案的诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，被告与原告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的××房产，原告按合同的约定向被告支付房款1006488元。2018年4月20日被告向原告交付涉案房产后，原告发现房产的卫生间、门、墙面存在质量问题，要求被告维修，被告对住房的卫生间、门、墙面等部位多次维修，至今一直未能修复，原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 董国富在庭审过程中变更诉讼请求为：1、被告支付修复房屋卫生间的墙砖空鼓、更换马桶盖和手盆台面、住房墙面刷漆、更换住房套装门等房屋质量问题维修费用28228元，鉴定费35000元。2、被告赔偿原告房租损失64470元（自2018年4月20日计算至2021年3月20日）；3、被告赔偿已向物业公司支付的2018年4月至2020年4月期间发生的所有费用3450.9元及自2020年5月至2021年1月未交的费用1528.3元。4、维修期间供热系统一直未使用，要求供热系统的保修期延长两个供暖季；5、本案的诉讼费等由被告承担。 诸城山钢碧桂园房地产开发有限公司辩称，针对原告第一项诉讼请求，被告自向原告交付房屋后一直按照原告的请求进行维修，不存在不履行维修义务的情况；针对原告要求被告赔偿损失62400元的诉讼请求，无法律依据，被告不予认可；针对原告第三项诉讼请求，原告要求被告返还自2018年4月起发生的物业费用，被告主体不适格。原告与物业公司签订物业服务合同，原告向被告主张物业费没有法律依据；原告的第四项诉讼请求，供热系统的保修期以商品房买卖合同约定保修期限为准，不应以原告是否使用而变更。 本院经审理认定事实如下:2016年5月20日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的××商品房，房屋总价款1006488元，首付38.40%，余款以贷款方式支付；被告应当在2018年4月20日前向原告交付房屋；原告有权查验房屋，如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题，被告应自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，原告有权解除合同，被告退还房款并赔偿原告实际损失。关于房屋保修范围和保修期限，合同约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；供热供冷系统两个采暖期（供冷期）。补充协议约定：地砖、墙砖保修期限为2年；墙面顶棚抹灰层脱落保修期限为1年；地面空鼓开裂大面积起砂保修期限为1年；门窗翘裂、五金损坏保修期限为1年。 合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告按约于2018年4月20日交付房屋。原告接收房屋后，发现房屋存在质量问题，与被告协商维修问题。被告对该房屋进行了维修，但一直未修复完毕，原、被告就维修问题未达成一致意见。原告于2020年5月18日诉至本院，要求被告支付维修费用并赔偿损失。被告于2020年5月向原告邮寄维修方案一份，原告拒绝被告进行维修，要求被告支付维修费，原告自行维修。原告至今未居住使用涉案房屋，但原告已实际向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司潍坊诸城分公司支出物业费3000余元。 诉讼过程中，经本院现场勘验，房屋确实存在质量问题。原告申请对维修费用及租金损失进行司法鉴定。经本院委托，山东建大工程鉴定加固研究院对涉案房屋的维修方案进行了鉴定，该鉴定机构出具包括“马桶盖1和马桶2不符合《坐便器坐圈和盖》（JC/T764-2008）第5.2座圈和盖A面不允许出现刮痕或表面损伤的规定”等8项维修方案及包括“对马桶盖1和马桶盖2进行更换”等7项修复处理措施。经本院委托，诸城千禧招投标代理有限公司针对上述修复方案及修复处理措施作出评估意见书，认定涉案房屋的维修费用为28228元，维修期限在10-12天之间；房屋租金月平均价格1842元。原告支出评估费共计35000元（山东建大工程鉴定加固研究院30000元，诸城千禧招投标代理有限公司5000元）。 2020年5月，被告向原告邮递涉案房屋的维修方案一份，原告在诉讼过程中明确表示拒绝被告维修，要求自行维修，由被告赔付维修费用。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。原告已按约向被告支付购房款，被告应按约向原告交付符合质量标准的房屋。经原告查验，被告交付的商品房不符合合同约定，房屋质量存在瑕疵，被告的行为构成违约，应承担违约责任。经本院依法委托司法鉴定，涉案房屋的维修费用为28228元，该费用应由被告予以承担。另因被告的违约行为，致使原告无法正常居住使用房屋，对于原告主张的租金损失，被告应予赔偿。诉讼过程中，原告主张自2018年4月至2021年3月作为租金核算的期间（35个月）。本案中，被告于2020年5月向原告邮递维修方案，表示愿意继续履行维修义务，但原告明确要求自行维修，并诉至本院，双方致成诉讼。原告主张的未居住期间，不能完全归责于被告。本院结合评估机构作出的关于维修期限的评估结论，酌情支持原告租金核算期间为25个月。根据评估意见书认定的月租金标准1842元，被告应支付给原告租金损失46050元。 对于原告主张的物业费损失，原告自愿另案主张，本院依法予以准许。 对于原告主张供热系统的保修期延长两个供暖季的诉讼请求。虽原、被告双方在商品房买卖合同中约定：供热供冷系统两个采暖期（供冷期）。因被告交付的房屋存在质量问题，致使原告未实际使用房屋，亦未实际供热，对于涉案房屋的供热管道是否存在质量问题，原告暂时无法得知，原告要求延长两个供暖季的保修期限，符合权利义务对等原则，也有利于保护购房者的合法权益，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第六百一十五条、第六百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告诸城山钢碧桂园房地产开发有限公司赔偿原告董国富房屋维修费28228元； 二、被告诸城山钢碧桂园房地产开发有限公司赔偿原告董国富房屋租金损失46050元； 三、原告董国富所有的山钢碧桂园翡翠城16号楼1单元302号商品房供热系统保修期限延长两个采暖季。 四、驳回原告董国富的其他诉讼请求。 以上第一、二项金钱给付义务，被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2954元，减半收取1477元，由被告负担1123元，原告负担354元；评估费35000元，由被告负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 李 慧 二〇二一年二月二十二日 书记员 于荣华