青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初5022号原告：西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司（统一社会信用代码91630100564924233N），住所地西宁市城中区新民街**。法定代表人：蒲天秀，该公司经理。委托诉讼代理人：许涛。被告：马宗祥，男，1974年6月7日出生，回族，住西宁市。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告马宗祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司委托诉讼代理人许涛、被告马宗祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2.判令被告给付原告自2016年9月1日至实际退还房屋的租金（至今欠缴租金971.18元）；3.判令被告腾退其租住的公共租赁住房；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年9月1日签订了公共租赁住房租赁合同，合同约定：原告将坐落于西宁市××区，建筑面积44.91m的住宅一套，租赁给被告，月租金为19.82元，每6个月交纳一次。被告逾期2个月不交纳租金的，原告可依约解除合同。由于被告已经超期交纳违约，经原告多次催要无果。无奈，原告特向法院提起诉讼，请求依法裁判。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司向本院提交了如下证据：证据一：房屋租赁合同，欲证明原告与被告之间的租赁关系；证据二：催缴通知书，欲证明2020年6月24日在青海法制报发过催缴声明，但被告没有交费的事实；证据三：宁房住（2015）68号文件西宁市住房保障和房产管理局关于互助东路毛纺小区廉租房产权移交的通知，欲证明廉租房和公租房并轨，统一运营和管理，租金实行差别化收取的事实；证据四：西宁市人民政府宁政〔2016〕17号文件，欲证明2015年以前廉租房与公租房并轨，原告已无法按照原租金标准收取房屋租金的事实；证据五：西宁市人民政府办公厅宁政办〔2013〕150号文件，欲证明租金标准中四类地区公共租赁住房租金标准每月每平方米为10.50元的事实。被告马宗祥辩称，原告所述属实，不同意解除合同和腾退房屋，我现住房是拆迁安置房，我去交租金，原告方不要，因此，我不存在违约。被告马宗祥向本院提交如下证据：证据一：房屋拆迁安置补偿协议书，欲证明原告现有房屋是拆迁安置房的事实；证据二：房屋租赁合同，欲证明原告愿意按照该合同约定租金标准按时交纳租金，后面去交租金时原告不要的事实；证据三:(2019)青0102民初字3938号民事判决书，欲证明本案法院已处理过的事实；证据四：缴费发票五张，欲证明被告一直在给原告缴纳租金的事实。证据五：证人陕×证言，欲证明其与被告马宗祥于2020年12月份到原告处交纳租金时，原告一女工作人员不收的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性没有异议，本院认定为有效证据；原告对被告提交的证据一、二、三、四的真实性没有异议，本院认定为有效证据。原告对被告申请证人出庭作证的证人证言不予认可，本院认为，证人证言与本案争议的事实能够相互印证，应予采信。根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2009年5月28日，西宁市城东区建设和环境保护局根据《北山危岩体地质灾害综合治理项目二期工程东区段村（居）民拆迁安置实施方案》与被告马宗祥协商达成房屋拆迁补偿协议。依约定，西宁市城东区建设和环境保护局拆除被告马宗祥房屋面积69.30m，共货币补偿56679.66元，并安置了位于××路廉租房一套。2010年10月29日，西宁市经济适用房发展中心与被告马宗祥签订了位于××区租赁合同，合同约定：1.承租建筑面积为44.91m，2元/m，月租金19.82元；2.租赁期限从2010年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，房屋何时收回日期没有填写；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：即承租人擅自将房屋转租转让或转借的；承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；承租人拖欠租金累计达六个月的。合同签订后，被告马宗祥按照合同约定每年给西宁市经济适用房发展中心缴纳租金238元至2017年8月31日。2013年7月16日西宁市人民政府办公厅下发宁政办〔2013〕150号《西宁市人民政府办公厅关于同意西宁市公共租赁住房租金标准的批复》，该文件规定了各类地区租金的收取标准。2015年7月23日，西宁市住房保障和房产管理局下发宁住房〔2015〕68号《关于互助东路毛纺小区廉租住房产权移交的通知》，该《通知》内容为：要求将互助东路毛纺小区中廉租住房相关材料及产权移交西宁市公共租赁住房发展运营有限公司进行统一管理，实行廉租房和公共租赁住房并轨管理，并轨前签订的原租赁合同仍然有效，待合同到期后，重新签订租赁合同，租金实行差别化收取。2016年2月3日，西宁市人民政府下发宁政〔2016〕17号《西宁市人民政府关于印发进一步加强与完善公共租赁住房建设和管理实施意见的通知》，该文件内容为：2016年起公共租赁住房和廉租住房实行统筹建设、并轨运行，合并统称为公共租赁住房，2015年以前在建和建成的廉租住房项目全部纳入公共租赁住房统一管理；原承租廉租住房的保障对象，租赁合同期未满的，租金仍然按照原合同约定执行。2019年8月20日，西宁市经济适用房发展中心诉至本院，请求解除与被告马宗祥的房屋租赁合同并要求被告马宗祥给付自2017年9月1日至2019年7月31日的房屋租金10845.88元。经审理，本院依法作出（2019）青0102民初3938号民事判决书，判决：一、被告马宗祥于判决书生效十日内支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司2017年9月1日至2019年8月31日房屋租金476元；二、驳回原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司其他诉讼请求。判决后双方均未上诉。2020年6月23日，原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司在被告马宗祥居住房屋张贴关于租金的催缴通知，又于2020年6月24日，原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司在报纸刊登声明，要求被告马宗祥交纳租金。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同的解除应当符合法定或约定的条件。本案中，关于案涉租赁合同是否应予解除的问题为原、被告双方之间争议的焦点所在，原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司以被告马宗祥逾期未交纳租金，违反合同约定为由，要求解除案涉房屋租赁合同，但关于此意见，在西宁市中级人民法院作出的(2017)青01民终1306号民事判决书中已经予以认定为不具备适用条件；同时，原告违反合同约定提高租金标准，此系被告拒绝履行合同义务交纳租金的根本原因，故致使原告基于租赁合同产生的合同目的即收取租金长期未予实现的原因应归咎于原告自身，加之考虑案涉租赁房屋实为对被告房屋被拆迁后进行安置的另一种形式，为了维护交易的稳定性及被告同意按照原租赁合同标准交纳房屋租金的积极性，本案案涉租赁合同尚未达到解除的条件。综上，原告起诉要求解除其与被告之间房屋租赁合同且被告腾退房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告交纳2016年9月1日起至实际退还房屋之日止租金的诉讼请求，符合双方合同约定且被告同意交纳，参考双方在实际履行中租金交纳方式为一年一付，故租金依照合同约定月租金为19.82元为标准，依据被告提共的缴费发票酌定计算租金缴费期间为：2017年9月1日至2021年2月1日止，共计41个月，租金核算为：19.82元/月×41个月=812.62元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告马宗祥于本判决书生效之日起立即给付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2017年9月1日至2021年2月1日止的租金812.62元；二、驳回原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马宗祥负担（与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 郭海山审判员 苏金秀人民陪审员 许春香二〇二一年二月二十日法官助理 张文彬书记员 陈顺莲附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（无）法律规定的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。