贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初12140号 原告：中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地：贵州省兴义市瑞金大道中段富康国际广场**。 负责人：李明聪，该支行行长。 委托诉讼代理人：贺松，男，1967年2月28日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：龙妹，女，1987年12月4日出生，苗族，户籍地贵州省贞丰县，现住贵州省兴义市。 被告：侯茂院（龙妹之夫），男，1988年1月1日出生，汉族，户籍地山东省巨野县，现住贵州省兴义市。 被告：黔西南州广发房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市坪东街道办事处青龙路与凌号路间。 法定代表人：王化荣，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）与被告龙妹、侯茂院、黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称广发房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。农行兴义南盘江支行的委托诉讼代理人贺松到，侯茂院庭参加诉讼，龙妹、广发房开公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行兴义南盘江支行向本院提出诉讼请求：1.判令龙妹、侯茂院偿还农行兴义南盘江支行借款本息合计215962.36元（其中本金208030.47元，利息7538.15元，逾期罚息182.68元，复利211.11元，计算至2020年9月18日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息（含正常息、罚息、提前还息及复利）；2.判令广发房开公司对龙妹、侯茂院上述债务向农行兴义南盘江支行承担连带清偿责任；3.判令农行兴义南盘江支行对龙妹、侯茂院用于抵押的位于兴义市xx路的房产拍卖、变卖或者折价所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由龙妹、侯茂院、广发房开公司承担。 事实及理由：龙妹、侯茂院于2015年10月29日向农行兴义南盘江支行申请借款240,000元，双方于2015年11月2日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120150055779），2015年11月3日，农行兴义南盘江支行按借款合同约定向广发房开公司账户发放借款240,000元，期限240个月，还款方式为等额本息还款，借款到期日为2035年11月2日，约定执行年利率为4.9%，逾期利率浮动幅度50%，执行7.35%。 借款发放后借款人多次逾期，自2019年5月起龙妹、侯茂院没有按借款合同约定按期足额偿还借款本息。经多次催收，龙妹、侯茂院未正常履行还款义务。根据借款合同约定，发生借款人未按约定按期足额偿还借款情形的，贷款人有权按照借款合同提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因此农行兴义南盘江支行宣布双方签订的借款合同项下借款立即到期，收回所有欠款，龙妹、侯茂院应当立即偿还全部借款本息合计215,962.36元（其中本金208,030.47元，利息7,538.15元，逾期罚息182.68元，复利211.11元，计算至2020年9月18日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息（含正常息、罚息、提前还息及复利）；因贷款每日正常息、罚息及复利等金额为动态数据，故具体还款金额需以龙妹、侯茂院实际还款日当日农行系统清算为准。 该笔贷款的担保方式为阶段性保证＋抵押，借款人以该合同下的贷款所购房屋（贵州省兴义市xx路住房）向农行兴义南盘江支行提供抵押担保，阶段性保证担保人广发房开公司，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年11月2日，农行兴义南盘江支行就龙妹、侯茂院购买的位于贵州省兴义市xx路住房（建筑面积116.31平方米）办理抵押权预告登记（预告登记号：市房预兴字第××号），担保金额240000元。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至人民法院，请求依法判决支持农行兴义南盘江支行的诉讼请求。 侯茂院辩称，农行兴义南盘江支行所说的借款是事实，能否申请延期还款，侯茂院需要一年的时间归还20多万元。因做生意失败，故无力偿还借款本息。 龙妹、广发房开公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，龙妹、广发房开公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，经质证，侯茂院对农行兴义南盘江支行提交的证据均无异议，本院予以确认，可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，龙妹、侯茂院向农行兴义南盘江支行提交《个人信贷业务申请表》，向农行兴义南盘江支行申请一手住房贷款，贷款用途为购房，贷款金额为240000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息。2015年11月2日农行兴义南盘江支行作为贷款人、龙妹及侯茂院作为借款人、广发房开公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：龙妹、侯茂院为购买位于兴义市xx路房屋向农行兴义南盘江支行贷款，借款金额为240000元，借款用途为归还购买房产的借款，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准调整后的次年1月1日起调整。合同约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人应于还款日17：00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，该期借款做逾期处理。借款的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、或实现债权的费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回发放贷款。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为广发房开公司在农行兴义南盘江支行开立的账号。本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人广发房开公司提供担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物位于兴义市xx路，建筑面积为116.31平方米的住房。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同尾部借款人处龙妹、侯茂院签字捺印，贷款人处农行兴义南盘江支行加盖公章，抵押人处龙妹、侯茂院签字捺印。合同签订后，农行兴义南盘江支行于2015年11月3日按约向广发房开公司账户发放了龙妹、侯茂院的住房贷款240000元。农行兴义南盘江支行的《借款凭证》记载借款人龙妹、侯茂院借款金额240000元，借款用途购买住房，借款种类一手房贷款，借款日期2015年11月3日，到期日期2035年11月2日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为3，执行年利率4.9%，逾期年利率7.35%。2015年11月2日，龙妹、侯茂院共有的坐落于兴义市xx路房屋在兴义市住房和城乡建设局办理了权利人为农行兴义南盘江支行的预购商品房抵押权预告登记，字号为市房预兴字第××号。 农行兴义南盘江支行提交的客户名称为龙妹的还款流水显示，龙妹借款后偿还了41期借款本息，自2019年5月3日后龙妹开始逾期归还本贷款本息，农行兴义南盘江支行于2020年12月30日扣划广发房开公司保证金账户内29,166.45元用于偿还龙妹尚欠借款本息及产生的罚息与复利。农行兴义南盘江支行的贷款还款试算信息记载，截至2021年1月28日，龙妹、侯茂院尚欠借款本金199,178.9元，利息811.65元，逾期罚息3.64元，复利3.86元。 本院认为，农行兴义南盘江支行与龙妹、侯茂院于2015年11月2日签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。农行兴义南盘江支行作为贷款人已按合同约定向龙妹、侯茂院指定的广发房开公司账户足额发放了贷款240,000元，龙妹、侯茂院作为借款人则应按照约定履行还本付息的义务，其未按约定全面真实的履行偿还借款本息义务的行为已构成违约，依法应承担违约责任。农行兴义南盘江支行虽未请求解除双方签订的借款合同，但因龙妹、侯茂院自2019年5月起就未按约定全面履行还本付息义务，按照借款合同约定，农行兴义南盘江支行有权宣布提前收回贷款本息，故本院对农行兴义南盘江支行要求提前收回贷款本息的诉请予以支持。经本院按照双方合同约定及龙妹、侯茂院的还款情况、农行兴义南盘江支行扣划保证金的情况进行核算，截至2021年1月28日，龙妹、侯茂院尚欠农行兴义南盘江支行的借款本金为199,178.9元，正常利息811.65元。 关于农行兴义南盘江支行主张的罚息、复利是否支持的问题。双方在合同中对于罚息、复利均有明确的约定，该规定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。龙妹、侯茂院未按照合同约定履行还本付息义务，应按照合同约定计收罚息和复利，故本院对农行兴义南盘江支行要求龙妹、侯茂院支付罚息、复利的诉请予以支持。对于复利，我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。双方约定贷款年利率为4.9%，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，故本笔贷款罚息年利率为7.35%；借款期内产生的应付未付利息按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按罚息利率计算复利。经本院按双方合同约定及龙妹、侯茂院的还款情况、农行兴义南盘江支行扣划保证金的情况分段进行核算，农行兴义南盘江支行主张截至2021年1月28日产生的罚息金额3.64元、复利3.86元未超过法律规定，本院予以支持。故本案借款自2021年1月29日起至借款清偿完毕之日止的罚息与复利应以龙妹、侯茂院尚欠的借款本金199,178.9元与应付未付的正常利息811.65元之和199，990.55元为基数按年利率7.35%计算支付。 关于广发房开公司在本案中应当承担何种责任的问题。广发房开公司在本案涉案借款合同中以阶段性保证人的身份提供担保，约定保证方式为连带责任保证，保证范围为全部债务，保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，而本案中，案涉房屋至今均未办理抵押登记，故广发房开公司尚在保证期间内，农行兴义南盘江支行在保证期间内向广发房开公司主张保证责任，广发房开公司应对龙妹、侯茂院的案涉债务承担连带清偿责任。广发房开公司承担连带保证责任后，有权向龙妹、侯茂院追偿。 关于农行兴义南盘江支行诉请有权处置龙妹、侯茂院提供的位于兴义市xx路的抵押房产，优先用于归还偿还龙妹、侯茂院所欠农行兴义南盘江支行的贷款本金、利息及违约的产生的罚息、复利的问题。虽然农行兴义南盘江支行与龙妹、侯茂院在涉案借款合同中约定将贷款购买的房屋抵押给农行兴义南盘江支行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至龙妹、侯茂院名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，农行兴义南盘江支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故农行兴义南盘江支行对案涉办理了抵押权预告登记的房屋不享有处置权及优先受偿权，其主张对龙妹、侯茂院用以抵押的房产有处置权在债权范围内享有优先受偿权的诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由龙妹、侯茂院于本判决生效之日起十五日内偿还中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行借款本金199,178.9元、正常利息811.65元、逾期罚息3.64元、复利3.86元，合计199,998.05元；并以借款本金199,178.9元及正常利息811.65元之和199,990.55元为基数自2021年1月29日起按年利率7.35%计算支付罚息与复利至借款清偿完毕之日止； 二、黔西南州广发房地产开发有限公司对龙妹、侯茂院前述债务承担连带清偿责任，黔西南州广发房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向龙妹、侯茂院追偿； 三、驳回中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,540元,减半收取计2,270元，由龙妹、侯茂院、黔西南州广发房地产开发有限公司负担（由龙妹、侯茂院、黔西南州广发房地产开发有限公司直接给付给中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  黄培贵 二〇二一年二月三日 书记员  万 韫