安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终447号 上诉人（原审被告）：淮南莱迪商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业家乐福超市负****，统一社会信用代码91340400MA2T4X9D2N(1-1)。 法定代表人：席秋岩，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周宝庆，男，1991年10月11日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 上诉人淮南莱迪商业运营管理有限公司（以下简称莱迪公司）因与被上诉人周宝庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 莱迪公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项、第五项，改判莱迪公司退还周宝庆租金23000元;一审、二审的诉讼费用由周宝庆承担。事实与理由：1.莱迪公司只能退还周宝庆一半租金即23000元。双方于2019年12月15日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示。租赁合同约定租期三年，第一年是没有免租期的，免租期从2020年12月25日至2021年6月24日。所以周宝庆只交纳了第一年的租金46000元，按照合同约定，周宝庆擅自提前退租，莱迪公司不退还已经缴纳的费用(包括但不限于租金、物业费、水电费等)，保证金将不予退还。结合本案看，是周宝庆要求解除合同，不是莱迪公司要求解除合同。但莱迪公司考虑到周宝庆经济情况退还一半租金。2.违约金5000元不应该得到支持。莱迪公司没有构成违约，双方于2019年12月15日签订合同后，莱迪公司按照合同的约定于12月25日将租赁房屋交付给周宝庆经营使用，周宝庆因为生意冷淡，经营不善，自己不愿意经营，于2020年7月份左右撤出场地。3.保证金5000元，物业费2854.60元，装修押金1000元，电表费500元不应该得到支持。因为周宝庆已经实际使用，已经使用的费用，无法返还。4.装修损失3200元，收银机款3999元，灯箱柜体款11803元不应当得到支持。周宝庆装修是为了自己经营，莱迪公司没有强迫周宝庆装修。另外，按照合同的约定，装修由周宝庆自行处理。实际上周宝庆诉请的装修都被周宝庆自行撤走，无法返还。原审法院判决将残存交给莱迪公司有失公平。5.原审法院适用法律错误。对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。原审法院既支持违约金又支持损失赔偿错误。 周宝庆辩称，2020年4月13日淮南赛格市场管理有限公司（以下简称赛格公司）下达通知函，要求周宝庆等承租户限期搬离。为此，周宝庆通过微信联系莱迪公司的法定代表人席秋岩，当时席秋岩也承认是他们的责任，现在他们上诉称责任在周宝庆，对此不予认可。一审开庭时周宝庆也认可物料是有保质期的，该16000元的物料费可以放弃。关于灯箱和装潢损失，灯箱、柜体已经被赛格公司拆除，这些都是莱迪公司违约造成的，莱迪公司应当承担该损失。2020年3月份疫情结束后，因为停水停电不能经营，不存在因周宝庆经营不善而生意冷淡。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周宝庆向一审法院起诉请求：1、判令解除周宝庆与莱迪公司于2019年12月15日签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》；2、判令莱迪公司返还周宝庆房屋租金46000元、物管费4086元、保证金5000元、装修押金1000元、预存水费500元、预存电费5000元及电表费用500元，合计62086元;3、判令莱迪公司赔偿周宝庆装修损失20860元(包括门头装修3200元、水电600元、刷墙500元、移门758元、灯箱柜体11803元、收银机3999元)、物料损失16025元;4、判令莱迪公司赔偿周宝庆违约金5000元;5、本案诉讼费用由莱迪公司承担。 一审法院认定事实：2019年12月15日，莱迪公司作为甲方与周宝庆作为乙方签订了《时尚莱迪购物广场租赁合同》，合同主要内容为：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在淮南市商铺，租赁之面积为22.7平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为水吧使用，商号及／或所经营商品的品牌类别为：布朗熊与可妮兔。3.1交付日：暂定为2019年12月25日。具体的交付日期以双方签署的《房屋交接书》上载明的为准。乙方未在甲方通知的时间内进行交接的，视为甲方按现状交付，甲方书面通知的交接日为实际交付日。3.2租赁期限共3年，自2019年12月25日起至2020年12月24日止。3.4装修免租期为30天。装修免租期内，乙方无需支付租金，但应支付其他费用如装修管理费及使用期间所产生之有关费用，包括但不限于水、电、煤气（若有）等公用事业费、通讯费、垃圾清运费等费用。3.7根据双方协商，考虑到乙方经营情况，给予乙方6个月经营免租期，自2020年12月25日起至2021年6月24日止，免租期内乙方无需……。4.1租赁期内，乙方按照本合同约定按12个月为一期支付租金，首期租金及物业费自签订本租赁合同后当日内支付，以后每期租金到期日前45日支付下一期租金。其标准为年租金46000元，本期应缴租金46000元。4.2.1物业管理费：该房屋物业管理费总额为每年人民币4086元。4.2.4其他费用：水费收费标准／吨，电费1.2元／度。5.1自本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金。履约保证金金额为5000元。12.6若租赁期内因甲方无故解约造成乙方无法继续经营的，甲方应按本合同约定的保证金金额标准向乙方支付违约金。合同签订后，周宝庆向莱迪公司缴纳了租金46000元、物管费4086元、保证金5000元、装修押金1000元、预存水费500元、预存电费5000元、电表费500元。2019年12月7日，周宝庆与南京味驰企业管理有限公司（以下简称味驰公司）签订《单店合作服务协议书》和《项目标识使用协议书》，约定双方开展布朗熊与可妮兔项目店铺合作。2019年12月17日，味驰公司收到周宝庆购买收银机款3999元。2019年12月21日，味驰公司收到周宝庆购买灯箱与柜体款11803元。2019年12月25日，味驰公司收到周宝庆购买材料全款16025元。2020年3月30日，潘集区泥河镇亚美装饰出具证明一份，证明周宝庆于2020年元月份装修店面花费3200元。2020年3月13日，莱迪公司发出告知函，告知其已经收到赛格公司的解除函。2020年4月11日，淮南家乐福时代广场发出通知，告知莱迪广场各租赁商户:由于赛格公司与莱迪公司已经解除租赁合同并收回商铺，现通知莱迪广场内各商户，限期于2020年4月13日前搬离各自店内物品。逾期未搬离……。2020年6月3日，周宝庆以其与莱迪公司之间房屋租赁合同无履行可能为由提起诉讼。 一审法院认为，周宝庆与莱迪公司签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，不损害社会公共利益，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定诚信地履行义务。本案中，结合周宝庆提交的告知函、通知、微信聊天记录可知，莱迪公司在租赁期间内存在违约行为致使不能实现合同目的，已构成违约。依据法律规定，周宝庆有权要求解除合同，周宝庆于2020年6月3日起诉时要求解除其与莱迪公司的租赁合同，莱迪公司于2020年10月29日提交书面答辩状同意解除双方之间签订的合同，故确定涉案租赁合同已经解除。导致合同解除的过错在莱迪公司，莱迪公司应当返还租金、物管费、保证金、装修押金、预存水费、预存电费、电表费。租赁房屋交付日期为2019年12月25日，结合“莱迪”微信群内聊天记录及周宝庆庭审中自认搬离（退场）时间为2020年4月13日。在2019年12月25日至2020年4月13日期间（共计110天），周宝庆接受了莱迪公司提供的物业管理，故酌定莱迪公司应退还的上述款项为：1.租金39698.63元＝46000-46000÷365×（110-30-30）（30天装修免租期、免一个月租金）；2.物管费2854.60元＝4086-4086÷365×110；3.保证金5000元；4.装修押金1000元；5.电表费500元（周宝庆应当在收到该款项时将电表交付给莱迪公司）；以上五项合计为49053.23元。在2019年12月25日至2020年4月13日期间（共计110天），周宝庆使用了一定量的水费和电费，但周宝庆未举证证明其水电使用情况，故对于其返还预存水、电费用的主张，不予处理，其可持票据据实结算或另行起诉。根据合同约定，若莱迪公司违约，应按合同约定的保证金金额标准向周宝庆支付违约金，即莱迪公司应向周宝庆承担违约金5000元。周宝庆主张的门头装修损失3200元，有书面证明予以佐证，对其该项损失，予以支持。关于周宝庆向莱迪公司主张的其购买味驰公司材料款、收银机款、灯箱与柜体款，一审法院认为由于周宝庆庭审中自认其已经出售部分材料，其庭后提供的物料清单系其单方制作且并不能直观反映出所售材料的具体明细，故对其该项诉请，不予支持，其可以自行处置；由于莱迪公司违约行为导致周宝庆无法继续营业，对于其购买的收银机周宝庆当庭表示不再使用，且该收银机有收款收据及庭后提交的转账凭证予以佐证，故对周宝庆诉请收银机款3999元，予以支持，但是周宝庆应当在收到莱迪公司该项履行款后将收银机交给莱迪公司；灯箱与柜体系莱迪公司违约行为导致周宝庆无法使用，有收款收据及庭后提交的转账凭证予以佐证，故对周宝庆诉请11803元灯箱与柜体款，予以支持，但是周宝庆应当在收到莱迪公司该项履行款后将灯箱与柜体残存交给莱迪公司。综上，莱迪公司因违约应赔偿周宝庆违约金5000元、装修损失3200元、收银机款3999元、灯箱柜体款11803元，退还周宝庆租金39698.63元、物管费2854.60元、保证金5000元、装修押金1000元、电表费500元，以上合计73055.23元。 综上所述，周宝庆的诉讼请求，部分予以支持。莱迪公司经依法送达开庭传票拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，依法应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告周宝庆与被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于2019年12月15日签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》；二、被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内退还原告周宝庆租金39698.63元、物管费2854.60元、保证金5000元、装修押金1000元、电表费500元，合计49053.23元；三、被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告周宝庆违约金5000元、装修损失3200元、收银机款3999元、灯箱柜体款11803元，合计24002元；四、原告周宝庆在收到对应款项后，应将电表、收银机、灯箱与柜体残存交付给被告淮南莱迪商业运营管理有限公司；五、驳回原告周宝庆的其他诉讼请求。案件受理费2379元，由原告周宝庆负担759元，被告淮南莱迪商业运营管理有限公司负担1620元。被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内向一审法院交纳（开户行：徽商银行淮南龙湖支行，户名：淮南市田家庵区人民法院，账号：18×××89）。逾期交纳的，将依法强制执行。 二审中，双方未提交新证据。经审查，对一审法院查明的事实予以确认。 根据当事人的上诉理由及答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.一审判决莱迪公司返还周庆宝的各项费用数额是否妥当；2.莱迪公司在本案中是否应承担给付违约金及赔偿损失的责任。 关于争议焦点一，一审判决莱迪公司返还周庆宝的各项费用数额是否妥当问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自已的义务。案涉的《时尚莱迪购物广场租赁合同》依法成立，双方当事人均应按约履行。周庆宝租赁商铺的目的是用于经营获益。但在该合同的履行过程中，因为莱迪公司的原因，导致周庆宝不能继续在案涉商铺内经营，致使合同目的不能实现，双方合同的解除系由莱迪公司的违约行为导致。根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同虽然是由周宝庆提出解除，但造成该合同的解除的过错在于莱迪公司，故其应当承担退还租金的责任。一审法院在扣除双方合同约定的免租期后，根据周宝庆的实际经营时间计算其应付租金后，判决莱迪公司返还周宝庆租金39698.63元，符合法律规定。莱迪公司上诉称其只应退还一半租金23000元的理由不能成立，本院不予支持。案涉合同解除后，周宝庆交纳的保证金、装修押金、物业费等系其实际支出的费用，该费用在双方合同解除后，莱迪公司继续占有该资金于法无据，一审判决其返还并无不当。 关于争议焦点二，莱迪公司在本案中是否应承担给付违约金及赔偿损失的责任问题。本院认为，根据《中华人民共和国人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式。本案双方约定的违约金数额为5000元，但该数额明显低于莱迪公司因违约给周宝庆造成的实际损失。一审中，周宝庆既主张了违约金，又主张了赔偿损失，一审法院在判决支持其赔偿损失的诉讼请求后，再要求莱迪公司支付违约金不当。莱迪公司称对同一违约事实既支持违约金又支持赔偿损失错误的理由成立，本院予以支持。莱迪公司的违约导致周宝庆产生的损失大于双方约定的违约金，故莱迪公司应承担赔偿损失的违约责任。在莱迪公司对于周宝庆购买的电表、收取款机、灯箱柜体残存等物品损失赔偿后，一审判决周宝庆将上述物品交付莱迪公司并无不当。 综上所述，莱迪公司的上诉请求部分成立，合理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但既判决莱迪公司支付违约金，又判决莱迪公司赔偿损失确有不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四第、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2236号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院2020）皖0403民初2236号民事判决第三项为：“淮南莱迪商业运营管理有限公司于本判决送达之日起十日内一次性赔偿装修损失3200元、收银机款3999元、灯箱柜体款11803元，合计19002元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2379元，周宝庆负担822元，淮南莱迪商业运营管理有限公司负担1557元。二审案件受理费1051元，周宝庆负担105元，淮南莱迪商业运营管理有限公司负担946元。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年二月二十六日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。