江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初4610号 原告：南京同曦房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太路。 法定代表人：陈广川，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，男，公司员工。 被告：王大如，男，1984年12月2日生，汉族，居民，住南京市玄武区。 被告:王文建，男，1984年2月24日生，汉族，居民，住江苏省姜堰市。 委托诉讼代理人：吴圣，女，公司推荐。 原告南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦公司）与被告王大如、王文建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告同曦公司的委托诉讼代理人杨涛、被告王文建的委托诉讼代理人吴圣到庭参加诉讼，被告王大如经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同曦公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告签订的房屋租赁合同于2020年7月10日解除；2、请求法院判令两被告将承租房屋交还给原告；3、请求法院判令两被告连带向原告支付自2020年2月24日起至2020年7月10日未付的租金22862.24元、物业费1576.98元、水费132.2元、公摊电费352元、单方解约违约金10000.00元；支付5000元赔偿金，以上总计暂定39923.42元；4、请求法院判令两被告连带向原告支付房屋逾期返还违约金28800元（按400元／日计至实际交还日，现暂自2020.7.11起计至2020.9.20）；5、请求法院判令两被告连带承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年初，原告与两被告签订房屋租赁合同，由原告将位于南京市江宁区平方米）出租给两被告经营使用，租赁期间自2016年2月24日起至2021年2月23日止。合同约定年租金逐年递增，物业管理费、水电费并由两被告自行承担。租赁合同生效后，原告向两被告实际付了房屋。合同约定在2020年2月24日前由被告方支付当期租金69965元，但被告方直至2020年3月9日时才支付20000元，5月22日又付10000元。此后，被告即停止支付应付租金及其他费用，在原告催告后被告交款后即自2020年7月10日起停止与原告联系。根据合同约定被告逾期付款达20日以上的视为被告单方解除合同，且被告至今也未将房屋交还给原告，依合同约定被告应在合同解除日交还房屋，否则应按每天400元的标准向原告支付逾期违约金。 被告王大如未作答辩。 被告王文建辩称：1、关于合同解除以及房屋交付问题，系双方协商一致确认合同于2020年7月10日解除，6月底协商案涉合同解除的事宜，原告提出如果不继续租就搬走，其提出不租，因押金问题未谈拢双方未结算剩余未付款项，后因原告将案涉房屋大门锁住，其无法进入导致房屋未交付。2、关于租金、公摊水费、电费欠付的数额其认可，同意支付，要求在押金中予以抵扣。3、关于单方违约金，其不认可，合同解除是双方协商的，有聊天记录。关于5000元的赔偿金，其不认可，其于2020年2月份与原告工作人员董经理达成迟延支付租金的约定，先付20000元，剩余的5月份再付，其5月份支付10000元。最后一笔租金未付是因为押金原告不予退还，且原告未给予不退还押金的合理理由。 本院经审理认定事实如下：2016年年初，原告同曦公司（甲方）与被告王大如、王文建（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：乙方向甲方承租的房屋位于A9栋×××室，总面积约为175.22平方米(1.8元/平方/天)。租期自2016年2月24日起至2021年2月23日。乙方需缴纳5000元为本合同保证金，租赁期内租赁保证金不冲抵租金。合同履行期间或合同期满后，乙方如有欠缴租金、未将应付其他费用缴清等或乙方违约而导致甲方或第三方损失，则甲方有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支。本合同签订生效后，乙方承租该租赁房屋所发生的一切水、电、通讯等相关费用均由乙方自行承担。若由甲方代为乙方垫付的，在甲方按垫付额(凭有关部门收款发票复印件)向乙方开具收据后七日内，乙方必须向甲方支付垫付款。逾期不予支付的，甲方有权在租赁保证金内扣除相应款项。合同履行期间，如遇乙方提前退租(单方面解除合同)或有其他违约行为的，除甲方已收取的房租、租赁保证金不予退还外，乙方还应支付给甲方违约金人民币10000元。乙方应按时向甲方缴付所有应付款项，每逾期一天乙方应按付款额的3%向甲方缴付违约金，如逾期超过20天，则视为乙方单方面解除合同，甲方除收取房租及违约金外，乙方另须向甲方支付赔偿金5000元。乙方应于房屋租赁期满之日向甲方返还承租房屋，乙方不得以任何理由推延返还。如乙方逾期返还该租赁房屋，每逾期一天须向甲方支付违约金400元，直至全部搬迁完毕。合同签订后，被告王文建支付保证金5000元，并交纳租金至2020年2月23日。被告应于2020年2月24日前支付下一期房屋，因疫情原因，被告未按期支付。被告于2020年3月9日支付租金20000元并于当日申请剩余房租49965元于2020年5月1日支付，原告予以准许。2020年5月，被告支付租金10000元，剩余房租未按约支付。2020年7月初，原告的员工通过微信向被告王文建的员工催要房租，微信聊天记录如下：2020年7月1日，“剩下的租金39965元请在7月15日全部交清，不然就搬走，公司要求，请认真对待”（原）；2020年7月4日，“好的，周一给你答复”（被）；2020年7月6日，“租金怎么说”（原）；“领导说要讨论一下，我一会来催一下”（被）；2020年7月7日，“租金怎么说，不交明天锁门”（原）；“我们15号前搬走”（被）；“那把账结一下，房子交接一下”（原）。此后至7月10日期间，原告多次要求被告支付租金，并表示如不付公司将会锁门，双方一致确认租金计算至7月10日。7月10日双方因押金抵扣问题未能协商一致，被告未支付剩余租金，之后被告将案涉房屋上锁，被告的物品尚在案涉房屋内。庭审中，法庭组织双方进行交接，2020年12月14日原告配合开锁，被告将案涉房屋内的物品搬离。原告确认被告已于2020年12月14日已将房屋清空返还。 庭审中，双方一致确认：1、租赁合同于2020年7月10日解除。2、被告未付房租金额为22862.24元（自2020年2月24日至2020年7月10日），物业费1576.98元，水费132.2元，公摊电费352元。 庭审中，被告王文建称案涉房屋系其在实际使用，被告王大如自其于2016年10月开始使用后就已搬离，未再实际使用案涉房屋。 另查明，被告租赁案涉房屋用于经营教育培训机构。 以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。被告王大如、王文建均系案涉租赁合同的承租方，二人均应承担合同约定的义务。本案中，被告拖欠租金未付，在原告多次催要下，被告表示要求提前解除合同，被告该行为系单方违约解除合同，应承担相应的违约责任。双方一致认可合同解除时间为2020年7月10日，被告欠付款项24923.42元（租金22862.24元，物业费1576.98元，水费132.2元，电费352元），本院予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。案涉租赁合同约定如被告提前退租(单方面解除合同)，除原告已收取的房租、租赁保证金不予退还外，被告还应支付给甲方违约金人民币10000元。案涉租赁合同系被告违约解除，原告根据合同约定要求押金不予退还，并且主张被告支付违约金10000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的5000元赔偿金，合同约定如被告逾期支付房租超过20天，则视为被告单方面解除合同，原告除收取房租及违约金外，被告另须向原告支付赔偿金5000元。该笔赔偿金与解约违约金均是就单方违约行为设立的违约责任，合同对逾期支付违约金致合同解除这一个行为设立了两项违约金，综合考虑被告已经承担了单方解除合同违约金的违约责任，以及疫情确对教育培训行业造成较大影响致被告经营困难，被告违约解除合同的主观恶意不大，本院认为5000元解约赔偿金致单方提前解除合同的违约责任过高，故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。关于逾期交房的违约金。2020年7月10日双方合同解除后，原告在被告未将物品全部撤离的情况下，未征得被告同意自行将案涉房屋上锁，其上锁的行为致案涉房屋实际处于其控制之下，原告已实际收回房屋，此后原告亦未催告被告搬离物品，被告因原告的行为无法搬离物品，被告并无过错。据此，原告该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告已确认被告于2020年12月14日将案涉房屋清空返还，故原告要求被告返还房屋的主张已经履行完毕，本院不再理涉。被告王大如经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认原告南京同曦房地产开发有限公司与被告王大如、王文建就××栋××室签订的房屋租赁合同于2020年7月10日解除； 二、被告王大如、王文建于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京同曦房地产开发有限公司支付租金22862.24元、物业费1576.98元、水费132.2元、公摊电费352元、单方解约违约金10000元，以上共计34923.42元； 三、驳回原告南京同曦房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取697元，由原告南京同曦房地产开发有限公司负担343元，被告王大如、王文建负担354元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二一年二月三日 见习书记员  李雅雯