河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终747号上诉人(原审被告、反诉原告）：郭清松，男，1969年11月3日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新乡市美大物业管理有限公司。住所地：新乡市开发区**街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。上诉人郭清松与被上诉人新乡市美大物业管理有限公司（以下简称美大公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初6425号民事判决，提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。郭清松，美大公司委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭清松上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初6425号民事判决；2、依法改判或发回原审法院重审；3、本案一切诉讼费用由美大公司承担。1、郭清松一审中提供了相应的检验报告，美大公司也认可货梯停用的事实，应予认定；2、美大公司未及时抢修电梯，严重影响业主正常生活，另小区损坏的设施没有得到维修，毁坏的护栏依旧如故，动态景观未见开启，环境脏乱；3、郭清松提供的水服务费54元经原审庭审核对，美大公司也予以认可，原审认定为32元错误；4、美大公司在郭清松装修期间，收取墙面恢复费200元，但至今未修复也未退还；5、郭清松提供了地下室漏水的照片，美大公司称是开发商及建筑施工方造成的没有道理；6、美大公司应为乱收费问题被发改委处罚，美大公司仍不改正继续违法收费；7、美大公司应在小区显著位置公示物业应公示项目，另与美大公司签订物业协议不代表郭清松意愿，美大公司收费也应取得相应资质、报价格房管部门备案后方可收费。美大公司辩称：1、郭清松称美大公司认可电梯停用情况不属实；2、涉案小区业主已达三千多户，管理难度明显增加，可能存在暂时性的服务不到位的情况，但并非如郭清松所说的情形，美大公司也在工作中积极发现问题、解决问题；3、对水服务费和墙面修复费同一审意见。综上，郭清松的上诉主张不能成立。美大公司原审诉讼请求：1、郭清松交清所欠物业费6853元；2、郭清松按协议约定支付违约金2094元；3、诉讼费由郭清松承担。郭清松反诉请求：要求美大公司返还收取的墙面恢复费200元、额外收取的水费服务费54元，赔偿因地下室漏水造成的损失300元、因电梯故障引起不便造成的精神损失费和辛苦费300元、因服务不到位造成的损失300元。原审查明：郭清松系隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户业主。2012年6月13日，郭清松与美大公司签订前期物业管理服务协议，约定：美大公司为隆基新谊城小区提供物业管理服务，按业主拥有物业的建筑面积收取物业费，高层住宅1.2元/月/平米。合同签订后，郭清松向美大公司交纳物业费至2016年1月31日，之后的物业费至今未支付。美大公司为此提起诉讼。另查明，隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户房屋的建筑面积为143.74平方米。2013年2月27日，因郭清松造成楼体外墙面损坏，美大公司收取200元恢复费。2017年8月27日，美大公司将退还郭清松的暖气流量表费2280元抵扣相应数额物业费。2013年至2018年间，美大公司收取水费服务费32元。因郭清松等业主向新乡市发展和改革委员会（以下简称“发改委”）举报美大公司涉嫌违法。2015年12月28日，发改委下达新发改价检处罚[2015]5号行政处罚决定书，对美大公司作出以下处罚：1、责令改正，定期向业主公布自来水二次加压分摊费用；2、罚款3000元。原审认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大公司系隆基新谊城小区的物业服务企业，而郭清松作为该小区24号楼1单元4层西户的业主与美大公司签订物业服务协议，并在小区居住，接受美大公司提供的物业服务，因此，在郭清松长期拖欠物业费的情况下，对美大公司要求郭清松交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，郭清松所在的隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户房屋自2016年2月1日至2020年6月30日应交物业费143.74平方米×1.2元/平方米·月×53个月＝9142元，扣除应退还的暖气流量表费折抵的物业费2280元，剩余6862元，美大公司主张6853元系对自身合法权益的处置，予以支持。美大公司还要求郭清松支付违约金，但从郭清松提交的证据及双方当事人的当庭陈述来看，美大公司在小区房屋共用部位的日常维修、养护和管理等方面存在瑕疵，并未完全履行物业服务合同约定的各项义务，故对其上述要求不予支持，美大公司也应当通过本案的审理认真对照相关法律规定及物业服务合同约定，积极采取有效措施，解决自身存在的问题，提升物业服务质量和水平。另一方面，虽然美大公司提供的物业服务存在上述瑕疵，但其并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化、严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，郭清松以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，不予支持。郭清松反诉要求美大公司退还收取的水费服务费54元，但其提交的证据仅显示32元，故仅支持美大公司退还该32元。郭清松要求美大公司返还墙面恢复费200元，因郭清松认可其造成墙面损坏，故对该反诉请求不予支持，但美大公司应根据收取费用目的对墙面进行恢复。郭清松还要求美大公司赔偿其地下室漏水损失300元，但其未提交证据证明，故不予支持。郭清松还要求美大公司支付其电梯损坏造成的精神损失、服务不到位造成的不便利损失，但该两项诉讼请求无事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审判决：一、郭清松于判决生效之日起十日内支付美大公司物业费6853元；二、美大公司于判决生效之日起十日内退还郭清松服务费32元；三、驳回美大公司的其他诉讼请求；四、驳回郭清松的其他反诉请求。如果郭清松、美大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由郭清松负担。反诉费25元，由美大公司负担。二审中郭清松为证明其主张，提供的证据有：1、电梯检验报告照片；2、小区照片。美大公司认为检验报告不能证明电梯安装位置、停运情况等，不能证明其证明目的。本院认证意见：郭清松提供的证据非原件，也无其他证据相佐证，不予采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于郭清松主张涉案协议非其真实意思的问题。郭清松对己方主张未提出相应证据，且从涉案合同履行情况来看，郭清松缴纳了部分物业费用，美大公司也提供了相应的物业服务，郭清松也未申请撤销，故对郭清松该项主张不予采纳。关于郭清松主张的美大公司收取费用问题。双方合同对物业费用标准进行了明确约定，另美大公司作为物业服务单位，对涉案小区提供了物业服务，虽物业服务活动中存在相应瑕疵，但考虑物业服务属于长期的动态性的活动，以某一时间节点的物业服务状况即减免物业费用有失公允，且物业费用作为物业服务企业的主要收入来源，收取相应物业费用亦系物业服务企业承担保洁、保安、维修、管理等活动的物质基础，从建立和谐物业关系角度考虑及本案实际状况考虑，原审对美大公司要求支付物业费的诉请予以支持并无明显不当。美大公司也应当按照业合同约定，积极采取有效措施，解决自身存在的问题，为业主提供优质的物业服务。关于郭清松主张的水服务费的问题，郭清松主张水服务费为54元，未提供充分证据，不予支持，对于墙面维修费问题，郭清松认可其对墙面进行损坏，其要求退还该部分修复费用没有根据，对于地下室漏水、物业项目公示问题，郭清松可另觅解决途径。综上，郭清松的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭清松负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年二月二十三日书记员  刘 冬