甘肃省景泰县人民法院   民事判决书   （2021）甘0423民初161号   原告：景泰春天物业服务管理有限责任公司，住所地景泰县一条山镇黄河路。   法定代表人：杨瑷睿，该公司经理。   委托诉讼代理人：张祥泰，该公司员工。   委托诉讼代理人：罗广春，甘肃勇平律师事务所律师。   被告：张国庆，男，1969年10月17日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。   原告景泰春天物业服务管理有限责任公司（以下简称春天物业公司）与被告张国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业公司委托诉讼代理人张祥泰、罗广春，被告张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费共计1752元；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是景泰县一条山镇方舟苑小区的物业管理公司，给住户提供物业服务，被告系小区的住户。2019年原告接管原物业公司景泰恒丰物业管理有限公司，继受原物业合同及债权债务。自2014开始物业公司每月按每平米0.4元钱向住户收取物业管理费，住户们历年来也按此标准缴纳物业费用。2018年、2019年、2020年被告拖欠三个年度的物业费未支付，每年584元，共计1752元。原告就拖欠的费用向被告追要多次，但被告拒绝支付。原告认为被告的行为构成违约。据此，原告为了维护自身的合法权益，具状起诉，请求判如所请。   被告张国庆辩称，请求驳回春天物业公司不合理且不合法的诉讼请求。理由如下：1.原告自称是景泰县一条山镇方舟苑小区物业管理公司，但要求原告出示该公司合法入驻并履行物业服务管理的有效法律文件。方舟苑小区业主大会从来没有召开关于聘用春天物业公司的相关会议，方舟苑业主委员会也没有与春天物业公司签订任何服务协议。根据《物业管理条例》第十一条第四款、第十五条第二款的相关规定，春天物业公司入驻方舟苑小区进行服务管理程序违法；2.原告称“2019年原告接管原物业公司景泰县恒丰物业管理有限责任公司，继受原物业公司合同及债权债务”。恒丰物业公司是由开发商指定的过渡管理物业公司，没有经过方舟苑小区业主大会选举推荐产生。所以恒丰物业无权自行转让物业服务业务，其与春天物业公司签定的物业转让和继受协议无效。所以春天物业公司不能作为原告，没有原告的权利，春天物业公司作为原告的主体资格不适格。原物业公司景泰县恒丰物业管理有限责任公司在转让和继受时没有履行通知全体业主的义务，同样受让物业公司也就是本案原告没有经方舟苑小区业主大会选举推荐的物业公司，更没有与方舟苑业主委员会签订物业管理服务协议，入驻小区开展物业服务的程序不合法；3.恒丰物业公司于2018年8月单方出具《关于撤离方舟苑小区A区物业管理服务工作的函》于2018年9月1日退出方舟苑小区A区物业服务业务。方舟苑A区绝大多数业主同意并签署了回复景泰县恒丰物业管理公司的函，说明双方之间的服务协议已经解除。根据《物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该服务区域内全部物业服务管理项目一并委托他人，和《物业管理条例》第五十六条、第五十九条的相关规定。原告称“原告就被告拖欠的费用向被告追要多次，但被告拒绝支付”，时至今日除收到诉状以外，原告从来没有当面或者电话催收过物业费。原告所说的“接管”和“继受”只是两家公司的正常商务活动，与是不是合法履行物业服务企业入驻小区进行物业管理服务没有任何关系，更不能作为入驻小区进行物业服务管理的法律依据。   原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：   一、移交协议、房管所出具的证明、房管所备案的《前期物业管理服务合同》2份，（1份系恒丰物业公司，2019年4月1日以后由原告接管并进行备案）。证明：原告自2019年4月1日开始接管方舟苑小区的物业，并与恒丰房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》。以前物业服务单位恒丰物业公司与原告签订了移交协议，原告继受合同权利、债权、债务，拖欠的物业费由原告主张。原告为方舟苑小区现在的物业服务单位，签订的《前期物业服务合同》在主管部门景泰县住房保障服务中心进行了备案。业主委员会及主管单位没有否定原告是小区物业服务公司；二、方舟苑业委会关于小区管理及收费标准的公示（照片件）。证明被告方代表业主委员会在2018年1月19日成立后，与恒丰物业公司协商将小区管理和收费标准公示，其中物业费明确步梯楼0.4元每平方米每月，电梯楼1元每平方米每月（低于同等小区市场价格）；三、2018年6月29日被告的缴费凭证一张。证明：2017年被告全年的物业费584元，按步梯楼计算0.4元每平方米每月计算的物业费，佐证被告认可该标准及恒丰物业服务；四、缴费催款通知书三张（照片件）。证明：原物业公司恒丰物业管理公司在移交物业前多次通知住户缴纳物业费用，履行了通知义务；五、（2018）甘0423民初2818号民事判决书一份。证明：有案例证明原告收取的物业费用符合标准，事实上的物业服务关系受法律保护，被告拒交费用无法律依据；六、照片8张，证明：原告履行了物业服务义务，形成了事实上的物业服务；七、《责令整改通知书》、《关于严禁车辆占用消防通道的通知》、《重要通知》、《供热入网合同书》、《电梯轿厢广告位租赁合同》。证明：2020年12月9日因疏散通道堵塞原告被处罚，行政部门认可原告是小区物业的管理人。业主委员会与原告一同下文进行整改。另外，2020年1月6日《重要通知》证明疫情期间原告与业主委员会共同下文，进行疫情防护。2019年11月1日，原被告一起作为用热方与供暖公司签订《供热入网合同书》解决7号楼供暖问题。2021年1月21日，原被告与景泰精益教育科技有限公司签订《电梯轿厢广告位租赁合同》租赁广告位。证明业主委员会认可原告对小区进行物业服务，双方一起多次合作为小区业主进行服务，维护业主利益；八、交费票据12张。证明：业委会成员刘和平、胡广琳、安泰山、张世平均缴纳了物业费用，业委会成员也是认可原告的物业服务；九、原告补充提交证据即所有影印照片的原件。   被告经质证认为：一、对移交协议、两份合同的真实性无异议，对合法性有异议。根据《物业管理条例》规定，业主大会成立以后，前期物业服务合同终止，无论前期物业服务协议有无约定期限，业主大会可继续聘用原物业公司，也可重新选聘新的物业公司，无论哪种选择，都必须和业主委员会重新签订物业服务协议。方舟苑业主大会于2018年2月19日成立，并选举产生业主委员会，经政府有关部门备案后正常开展物业服务，春天物业与恒丰物业于2020年4月20日签订移交协议，恒丰物业与恒丰房地产于2019年4月1日终止，但同一天恒丰物业与春天物业签订了前期物业协议。均是在方舟苑小区业主大会成立后，没有经过业主大会的同意。所以该协议是无效合同。对房管所出具的证明真实性无异议，对证明内容有异议，根据《物业管理条例》第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上管理部门负责本行政区内的物业管理活动的监督管理工作，原告提交的证明指向不明，证明材料中托管方舟苑小区的范围不明；二、对公示的真实性有异议，上面的章看不清；三、对缴费凭证真实性无异议，认可2018年9月以前恒丰物业服务；四、对三张缴费催款通知书的真实性有怀疑，没有看见过；五、对判决书的真实性及证明目的均无异议；六、对8张照片的真实性有异议；七、对第七组证据均无异议；八、对12张交费票据无异议；九、对证据九无异议。   被告为支持其抗辩提交证据如下：   一、业主委员会备案证明，证明方舟苑小区业主委员会成立的事实并进行了备案；二、恒丰物业关于撤离方舟苑小区A区物业管理服务函，证明恒丰物业公司于2018年9月1日撤离方舟苑小区；三、业主委员会决议，证明方舟苑业主委员会对春天物业公司不予认可；四、方舟苑小区A区在自来水公司接水的证明，证明方舟苑业主不交物业费的原因及解聘恒丰物业公司；五、被告补充提交的证据：《关于请求移交方舟苑小区物业的报告》、《通知》、《方舟苑小区招聘物业公司公告》、《景泰县方舟苑小区物业管理服务标准》各1份，投票选举登记表29张，证明：原来方舟苑小区业委会解聘过恒丰物业公司，并要求恒丰物业移交方舟苑小区物业的事实；方舟苑小区业委会重新选聘过新的物业公司景泰县鑫安物业公司，并经全体业主59%业主的同意。   原告经质证认为：一、对备案证明真实性无异议，说明被告也认可景泰县管理所是物业管理机关，原告在管理所备案，主管机关是认可原告物业服务资格的；二、对恒丰公司撤离函的真实性无异议，我们认为本案不具有关联性。在移交前，业主委员会没有解聘过恒丰公司，当时恒丰公司向相关部门请求撤离，相关公司不允许；三、对业主委员会决议的真实性有异议，业委会成员交纳物业服务费是认可原告物业服务公司，该决议与事实相矛盾。原告与方舟苑业主委员会共同管理小区，原告提交的证明可以证明。解聘物业服务企业需要业主共同决定，业委会无权解除物业服务合同。从程序上，该决议不合法；四、该证据与本案不具有关联性，被告认可恒丰物业公司的管理服务；五、不知道投票选举登记的事，xxx住户的签字明显是同一人的签字，同时选举登记表中有很多代签字的行为，是否是住户真实意思的表示无法确定。选举登记表事实上是一种摸底的考察表，摸底完成后业主委员会并没有召开业主大会，未与景泰县鑫安物业管理公司签订物业服务合同。该物业公司也未在管理机关进行备案，业主大会没有聘用过该公司。   综合原被告双方的质证意见，本院经审查认为，原被告提交的证据，来源合法，具有证明力，对其真实性、合法性予以确认，但就原告所要证明的目的，不予完全认可，而采信各证据内容所能证明的事实。   本院经审理认定事实如下：原告系景泰县一条山镇方舟苑小区的物业管理公司，被告系该小区的住户。2019年之前，由景泰恒丰物业管理有限公司对该小区进行物业管理，没有按每平米0.4元钱向方舟苑A区住户收取物业管理费。2017年12月31日，被告交纳2017年物业费584元，但拖欠2018年、2019年、2020年物业费，每年584元，三年共计1752元。2019年原告接管景泰恒丰物业管理有限公司，继受原物业合同及债权债务。原告向被告催要拖欠的物业费用，被告未支付。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合2019年4月1日、2020年4月20日恒丰物业公司与春天物业公司签订的前期物业管理服务合同及移交协议，恒丰物业公司系方舟苑小区前期物业公司，2019年4月1日，恒丰物业公司终止了前期物业服务合同。同日，与春天物业公司签订了前期物业管理服务合同，接管方舟苑小区物业。合同自2019年4月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。可见，春天物业公司继受了原前期恒丰物业公司物业合同及债权债务，其作为原告主体适格。原告提交的疏通下水、维修房顶、清理草丛、缴费催款通知书等照片，被告经核对原始载体后，无异议。故原告作为前期物业服公司接管方舟苑小区的物业后，履行了物业服务义务，形成了事实上的物业服务。并且原告对拖欠的物业费以在单元门口张贴缴费催款通知书的形式予以催缴，符合《物业管理条例》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正当途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。被告提交的该小区业主投票登记表，仅仅为业主选聘新的物业服务公司的摸底统计表，统计完成后并没有召开业主大会，也没有形成最终决议。对该证据的证明力不予认定。本案中，原告在依法登记的经营范围接管涉案小区物业管理服务，与小区业主形成了事实上的物业服务关系，被告作为业主接收了原告的物业服务，双方意思表示真实，内容不违反法律或社会公共利益，合法有效，受法律保护。且该小区业主未通过业主大会解聘原告、另行选聘，应承担支付物业服务费的义务。据此，被告拒交物业服务费无法律依据。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告的答辩意见和抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   被告张国庆于本判决生效后10日内支付原告景泰春天物业服务管理有限责任公司物业服务费1752元。   若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计25元，由被告张国庆负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审判员 孙得军   二○二一年二月二十二日   书记员 高扬鸿