河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初1776号 原告：牛绍振，男，1952年3月7日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 被告：衡水万都房地产开发有限公司，住所地衡水市冀州区信都路北侧。统一社会信用代码：91131181560452988B。 法定代表人：孙长江，经理。 委托诉讼代理人：李会冬，河北中宇律师事务所律师。 原告牛绍振与被告衡水万都房地产开发有限公司（以下简称万都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2018）冀1181民初1320号民事判决书，原告牛绍振不服，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）冀11民终400号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告牛绍振的委托诉讼代理人李文琥，被告万都公司的委托诉讼代理人李会冬到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 牛绍振向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告就3-3#号门店签订的商品房买卖合同，判令被告退还已收房款1265600元及利息；契税、维修基金、印花税76569元；2.判令被告因交付的3-5#门店净高不符合国家标准赔偿原告经济损失320449元并支付自被告交房之日起至判决生效之日止期间的赔偿金利息；3.请求判令被告按照图纸要求做外墙保温，将立柱更换为干挂大理石；4.请求判令被告为原告办理不动产权证；5、请求判令被告承担逾期办证违约金，将合同约定逾期办证违约责任，调整为以已付房款1265600元为基数，自2014年10月1日起至房产证办理完毕期间，参照银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金；6、财产担保保险费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告牛绍振于2014年1月1日、6月30日与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的万都城小区3号楼3#、5#门店。合同约定：3#、5#门店一层层高均为3.9米，二层层高均为3.4米；每套面积112平米，每平米11300元，每套房屋价格为1265600元；2014年7月1日前交付验收合格的房屋；交付使用后90个工作日内（2014年10月1日），办理产权证书。签合同时，原告按约定支付3#、5#房款。2014年9月28日被告向原告交付房屋，比合同约定交房时间迟延2个多月，至今未验收合格未办理产权登记。早在2014年6月1日，门店还在建设施工时，原告就发现3#门店二楼屋顶多处漏水，遂与被告工作人员联系要求修复解决或给予退房。被告称后续还有防水工序做完就没问题了。可交房后屋顶一直存在漏雨问题，原告一直修，修了漏、漏了修并且越来越严重，因是房屋建设过程中形成的混凝土浇筑质量缺陷且不可修复致使门店不能正常使用。原告收到房屋后，发现两套门店均因室内高度和楼梯平台以上过梁过低严重影响商业利用，和其他门店的业主多次与被告交涉，后向冀州区住建局投诉。住建局经调查核实，认定被告所交付门店不符合国家规定的净高标准（国家规定商铺净高标准基于商铺室内空气质量的需要，详见证据。）随后向被告下达了整改通知，但被告一直没有整改，在原一审中已由法院指定的鉴定机构进行了净高鉴定，在庭审时被告对此鉴定结果没有异议。原告后来知道被告未按合同约定做外墙保温，立柱也没有按图纸设计使用干挂大理石的做法。被告在履行商品房买卖合同中存在欺诈和侵权行为，造成门店净高无法进行整改，给原告造成了永久的侵害，应承担赔偿责任。没有按合同和图纸施工，没有做外墙保温和干挂大理石，交付的门店存在质量问题，应当予以修复。不能按合同约定时间办理不动产权证书，应承担违约责任。因合同约定的逾期办证违约责任过低，不能体现公平，故申请法院依法予以调整。为维护原告合法权益。故依法向法院起诉。 为证实自己的主张，原告提供如下证据： 证据一、光盘一份，包含：通话录音、视频、照片、开庭笔录。证明：2014年6月1日建设过程中，原告发现3号门店二楼屋顶混凝土浇筑存在严重质量问题。被告承诺后面还有两道防水工序，另有4公分混凝土压实防水面，保证解决问题。交房后仍存在严重漏雨的情况，无法使用。原告曾数次与被告交涉，一直没有解决。上次开庭时，被告代理人向公司核实过漏雨的情况，认可同意维修或补偿维修费，但保修期内被告没有进行过维修。雨季时3号门店无法正常使用，几个承租人先后因漏雨问题解除了租赁合同。原告购买门店目的为了出租收取租金，现漏雨严重，且原告经过自行修复仍无法根除漏雨的问题，被告交付的房屋存在质量问题，无法实现原告合同目的，原告有权解除合同； 证据二、3#门店购房合同、交房款及税费的收据，证实原告房款1265600元，交房税费、印花税、维修基金等办证费用76569元，如果合同解除，该费用应由被告退还原告，并由被告支付占用该资金期间的利息，自2014年10月12日始至退还清之日止按银行同期贷款利率支付利息； 证据三、5#门店商品房买卖合同、收款收据。证明：2014年6月30日与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的万都城小区3号楼5#门店。合同约定：面积112平方米，每平方米11300元，房屋价格为1265600元； 证据四、原告等业主向消防部门的请示报告、万都公司向原告等业主的回复、中南建筑设计院股份有限公司回复函、冀州区住建局向被告作出的“建设工程质量投诉处理通知书”。调取证据申请书、案涉万都小区门店设计图纸、衡水鼎盛司法鉴定中心鉴定结论报告。证明：经冀州区住建局调查认定，被告交房的门店不符合国家相关标准，原告要求限期整改，被告在期限内未提出异议，净高不足已由行政主管机关认定。图纸标明，案涉万都城小区门店为临街商铺，属于商店范畴，应当适用《商店建筑设计规范》、《民用建筑设计规范》，住建局向《商店建筑设计规范》咨询，答复为适用该规范。经衡水鼎盛司法鉴定中心鉴定，被告交付的5#门店室内净高不符合《商店建筑设计规范》和《民用建筑设计规范》的要求，属于不合格产品，应当承担赔偿责任； 证据五、判例，来源于中国裁判文书网、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《空气质量标准》GB/T18883-2002。证明内容：房屋净高决定室内空气新风量，直接影响门店的利用率，减少人流量对于门店经营产生直接损失，同时降低空间利用率，所以室内净高与国家净高标准的差额比例作为赔偿损失的依据，被很多法院采纳。北京多家法院对于层高不足赔偿案件，按照缩水比例与房款总额确定赔偿金数额； 证据六、图纸、鉴定报告、原一审笔录，5#购房合同。证明：被告认可没有外墙保温，图纸上表明立柱适用干挂大理石做法，被告没有按照图纸施工； 证据七、5#门店商品房买卖合同。证明：原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于逾期办理产权登记约定违约金情况，该约定极低，属于被告提供的格式条款，限制免除被告责任，该约定无效，应按照没有约定逾期办证违约金处理； 证据八、江苏省高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审理指引》，江苏省高院对于逾期交房、办证案件指定了审理指引，该案属于同类案件，可以参照江苏省高院的审理原则审理； 证据九、收款收据、交房证明各一份，证明签合同时，原告支付房款1121972元,2014年9月28日付清了全部房款，并将维修基金、契税等办证所需费用交给被告。被告实际于2014年9月18日向原告交付房屋，合同约定2014年1月3日交房； 证据十、保全费、财产担保保险费、鉴定费收据。证明：保全、鉴定产生的费用8144元情况。 被告对原告提供证据发表质证意见为：对证据一、证据二：不需要看光盘，光盘本身不是房屋漏水的直接证据，对客观真实性有异议，如果确实漏水，被告承担修复漏水的实际费用。对证据三无异议。对证据四中投诉处理通知书签收人王霞、李同不是原签名，是复印件，有异议，对盖章的衡水市冀州区建筑工程质量监督站不是能够确定该建筑适用什么标准的有权机构，其处理通知书仅仅是表明了用户投诉所提出的问题，并非有权法定的结论鉴定机构，故对其客观真实性及合法性均有异议。对万都公司的回复无异议。中南建设院回复和处理通知书都是复印件，有异议，不予质证。对司法鉴定意见书有异议，原审以认定程序不合法，该鉴定书出具的鉴定单位及鉴定人员没有工程造价资质，鉴定不符合程序，鉴定报告对房间净高适用行业规范错误、结论错误，该鉴定意见不能作为证据。对证据六：立柱以合同或竣工图纸为准。对鉴定报告、购房合同无异议。对证据七无异议。对证据八有异议，这是其他省的指导意见，不适用河北法院。对证据九无异议。对证据十真实性无异议，费用承担由法院依法判决。购房合同不是格式条款，因为双方作出的0.01%的标准是手写的，双方基于平等自愿签订的合同，应当履行该约定。 被告万都公司辩称：原告要求解除3#门店合同不符合法律规定、合同约定，应予驳回。争议房屋因房间净高不符合国家标准要求赔偿的请求没有法定及约定依据，应予驳回。关于外墙保温：如果外墙保温是建筑规范强制要求，被告可以根据衡水金正工程造价事务所有限责任公司作出的工程造价鉴定报告及法院生效判决执行；立柱更换大理石：该请求超过诉讼时效，购房合同约定了外墙为高级涂料，没有约定立柱为干挂大理石，房屋装饰附件应以合同约定及最终竣工验收的房屋状态为准，施工过程中变更设计施工前的图纸不能作为最终交房依据，应予驳回；办理产权登记证书：被告以约定向产权部门提交了相关备案资料，并按照产权登记机构要求始终在排队办理过程中，没有证据证明被告不给原告办理不动产证书，原告至今未取得产权证并非被告的原因造成，购房合同约定逾期办证的违约责任，原告调整该违约金的请求没有法定、约定及事实依据，应予驳回。 为证实自己的主张，被告提供如下证据：河北省建设工程竣工验收备案证明书、衡水市公安消防支队建设工程消防验收意见书。 原告对被告提供证据发表质证意见为：对证据无异议，但与本案无关。竣工验收是按层高验收的，不是按净高验收的，国家对门店有净高标准。消防验收只对消防设施的验收，对房屋净高不涉及。 本院对双方当事人提供证据的认证意见为：被告对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据六、证据七、证据九、证据十的真实性无异议，本院依法予以确认。原告提交商品房买卖合同、收款收据、交房证明、万都公司的回复，被告万都公司无异议，本院予以确认；由衡水鼎盛司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书，鉴定结论中对涉案房屋外墙保温层的修复价值进行了评估但其不具有工程造价的资质，故该司法鉴定意见书程序不合法，本院不予采信；原告提交的其他证据因与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告牛绍振提供的中南建筑设计院股份有限公司书面回复、被告万都公司提供的河北荣丰工程设计有限公司书面说明，二者相互矛盾、结论相反，在本案中不能作为认定事实的依据，本院不予采信。被告提交的2015年12月17日衡水市冀州区住建局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书、衡水市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，原告认可其真实性且来源合法、与本案具有关联性，本院对其证据效力予以认可。 本院经审理查明：2014年1月1日，原告牛绍振与被告万都公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的万都城3号楼3号门店，用途为商业，属框架结构，一层层高为3.9米、二层层高3.4米，建筑面积112平米，每平米11300元，房屋总价为1265600元；签合同时付首付款1139040元；2014年7月1日前交付验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还对双方其他权利义务作了约定。2014年9月18日，被告向原告交付了房屋。2014年10月12日，被告向原告出具收到房款1265600元的收款收据一份。 2014年6月30日，原告牛绍振与被告万都公司签订商品房买卖合同一份，约定牛绍振购买被告开发的万都城3号楼5号门店，用途为商业，属框架结构，一层层高为3.9米、二层层高3.4米，建筑面积112平米，每平米11300元，房屋总价为1265600元；签合同时付首付款1139040元；2014年7月1日前交付验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还对双方其他权利义务作了约定。2014年9月18日，被告向原告交付了房屋。2014年10月12日，被告向原告出具收到房款1265600元的收款收据一份，同日，被告向原告出具收到房屋契税50624元、印花税633元、维修基金25312元收款收据一份。 另查明，原告所购3号楼3号门店存在漏水问题。原告所购案涉商品房未做保温层，本案原审中本院委托衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，经鉴定原告牛绍振购买的3号楼3号、5号门店外墙保温修复工程造价结果为19670.74元；截至本案法庭辩论终结前，原告尚未取得涉案房屋权属证书。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方于2014年1月1日就3号楼3号门店买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房买卖合同法律关系。虽然双方至今未办理产权登记手续，但由于原告已经结清有关购房款，万都公司也将涉案房屋交付原告使用，因此应认定双方均履行了合同主要义务。就原告关于3号楼3号门店漏水的主张，根据原告提供的证据显示，3号楼3号门店确实存在漏水问题，被告万都公司应当承担门店外墙保温及漏水修复的义务。为避免被告万都公司怠于履行义务给原告增加诉累和成本，应当给被告万都公司履行外墙保温层及漏水修复义务限定期限，如到期未履行应依法解除双方签订的3号楼3号门店房屋买卖合同，并由被告万都公司返还原告已支付房款1265600元、房屋契税50624元、印花税633元及维修基金25312元。 关于原告主张的因被告交付3号楼5号门店净高不符合国家标准而产生的经济损失320449元：原告牛绍振提供的中南建筑设计院股份有限公司书面回复称：“因未见到有关设计图纸，仅从来函陈述中初步可判断该商业网点适用于《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）。”被告万都公司提供的河北荣丰工程设计有限公司书面说明称：“……《商店建筑设计规范》JGJ48-88不适用商业网点的要求。关于商业网点的房间净高要求国家规范没有明确规定。”上述意见截然相反，因《商店建筑设计规范》JGJ48-88本身为专业标准，且行业内对于涉案商业网点是否应当适用该规范存在争议，在原、被告双方合同仅对房屋层高做了约定的情况下，被告万都公司已经向原告交付了符合约定层高的商品房，原告主张因交付的商品房净高不符合《商店建筑设计规范》产生经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提交的来源于中国裁判文书网判例两份，该两份判例针对的事实均是商品房买卖合同纠纷中房地产开发商实际交付房产的层高与合同明确约定层高不符，该情况与本案争议的事实不符，不具有类案参考价值，本院不予采信。 关于原告主张的门店楼梯平台上部及下部过道处净高不符合《民用建筑设计通则》：《民用建筑设计通则》属于强制性标准，被告万都公司提交了住建部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证实被告万都公司组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格并按规定备案，能够证实被告交付了符合楼梯净高强制标准的门店，原告主张依据衡水鼎盛司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书测量的楼梯净高为1.879m,与《民用建筑设计通则》规定的2m相差0.121m,因该鉴定报告本身程序不合法，无法被采信，且该相差值较小无法排除是否因房屋后期添付装修导致测量结果存在差距，故应原告的上述主张本院不予支持。 关于原告要求的按照图纸要求做外墙保温，双方均认可3号楼5号门店案涉商品房未做保温层，被告万都公司应当承担门店外墙保温修复的义务。为避免被告万都公司怠于履行义务给原告增加诉累和成本，应当给被告万都公司履行保温层修复义务限定期限，超期未履行应当依据本案原审中衡水金正工程造价咨询事务所有限责任公司作出工程造价鉴定报告书，支付给原告牛绍振门店外墙保温修复工程造价款19670.74元。原告主张将立柱更换为干挂大理石，因合同附件三约定的装饰、设备标准为“外墙：高级涂料”，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的被告为原告办理不动产权证：《城市房地产开发经营管理条例》明确了预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件协助办理。被告万都公司负有协助办理不动产权证义务但不是办理不动产权证书的行政部门，原告该主张本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金：双方合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。从2014年涉案房屋交付使用至今原告未取得产权证书，被告万都公司主张已按合同约定向产权部门提交相关备案资料并按产权登记机构要求在排队办理过程中，但无证据证实其主张，故被告万都公司应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。关于原告主张逾期办证违约金约定过低应予调整：本案中逾期办证违约金条款的约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。原告主张调高违约金意味着在合同已经对违约金作出明确约定的前提下，突破双方合同的约定让违约方承担更高的责任，原告应当举证证明因对方违约产生实际损失且损失超过合同约定的违约金数额。原告主张的违约金计算方法为“以已付房款为基数自2014年10月28日起至房产证办理完毕期间，参照银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告未提供证据证明其存在因未取得房屋权属证书而造成损失，亦不属于上述法律规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形，因此原告调整违约金的请求本院不予支持，被告万都公司应当按照合同约定给付原告牛绍振违约金126.56元。 关于原告主张的各项诉讼费用：原审案件中七原告共同诉讼支付了保全费5000元、担保保险费12000元、鉴定费40000元，上述共计57000元，原告牛绍振支付七分之一即8142元，上述费用系原告因诉讼产生的损失，因本案系被告违约产生，故原告要求由被告支付上述费用的主张依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内履行衡水市冀州区万都城3号楼3号门店外墙保温层（按图纸要求：商业店东外墙保温层为55㎜厚聚苯板，西外墙保温层为70㎜厚、80㎜厚、130㎜厚三个型号聚苯板。外窗台及窗口外上面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。女儿墙内侧墙面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。）及房屋漏水修复义务；如未在上述期限内履行完毕，依法解除原、被告双方签订的3号楼3号门店房屋买卖合同，由被告退还原告已交房款1265600元、房屋契税50624元、印花税633元及维修基金25312元； 二、限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内履行衡水市冀州区万都城3号楼5号门店外墙保温层修复义务（按图纸要求：商业店东外墙保温层为55㎜厚聚苯板，西外墙保温层为70㎜厚、80㎜厚、130㎜厚三个型号聚苯板。外窗台及窗口外上面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。女儿墙内侧墙面抹30㎜厚胶粉聚苯颗粒。）；如未在上述期限内履行完毕则应在履行期限届满的次日一次性赔偿给原告牛绍振3号楼5号门店外墙保温经济损失19670.74元。 三、限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告牛绍振3号楼5号门店违约金126.56元，并协助办理涉案房产的不动产权属证书； 四、限被告衡水万都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告牛绍振诉讼损失费用8142元； 五、驳回原告牛绍振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19764元，由原告牛绍振负担18041元，由被告衡水万都房地产开发有限公司负担1723元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  王凤计 人民陪审员  陈淑云 人民陪审员  黄世聪 二〇二一年二月一日 书 记 员  谷晓伟